山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋1082民初888号 原告：晁帅（申请执行人），男，1982年7月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王彦忠，霍州市鼓楼街道法律服务所法律工作者。 被告：杨正红（案外人），男，1979年1月14日出生，汉族。 被告：郑清华（案外人），女，1984年6月4日出生，汉族，系杨正红之妻。 杨正红、郑清华共同委托诉讼代理人：翟升奇，山西涵元律师事务所律师。 第三人：乔文华（被执行人），男，1982年7月8日出生，汉族。 第三人：王荣（被执行人），女，1985年10月3日出生，汉族。 乔文华、王荣共同委托诉讼代理人：吴慧文，山西近道律师事务所律师。 乔文华、王荣共同委托诉讼代理人：杨飞虎，山西近道律师事务所律师。 原告晁帅与被告杨正红、郑清华、第三人乔文华、王荣执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晁帅的委托诉讼代理人王彦忠、被告杨正红、郑清华及其委托诉讼代理人翟升奇、第三人乔文华、王荣及其委托诉讼代理人吴慧文、杨飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晁帅向本院提出诉讼请求：1、请求准许执行第三人乔文华名下的位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号住房，约40万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：霍州市人民法院作出的（2020）晋1082执异4号执行裁定书，认定被告杨正红、郑清华对被查封的房产享有足以排除执行的权益，裁定中止对第三人乔文华名下的位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号的住房的执行系错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）第二十八条的规定，金钱债权执行中、买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述排除执行的四个条件缺一不可，被告杨正红、郑清华未提供任何证据证明在霍州市人民法院查封之前就已合法占有该房产。相反该房产在第三人乔文华购买后一直由乔文华及王荣居住至今。（2020）晋1082执异4号执行裁定书亦是根据《规定》二十八条进行的裁判。但对于杨正红、郑清华是否合法占有该房产只字未提，就裁定二人享有对该房产享有足以排除执行的权益，显然是错误的。综上，原告已经取得合法的对第三人乔文华、王荣的执行依据，对被告杨正红、郑清华对被查封的第三人乔文华名下的房产不享有足以排除执行的权益，为维护当事人的合法权益，应准许执行第三人乔文华名下的位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号房产。 杨正红、郑清华辩称：我们购买了乔文华单独所有的房屋，双方签订了房屋买卖协议，并且办理了公证，该协议不违反法律规定，系有效合同，协议签订后，我们已经支付全部购房款，该房屋所有权虽然尚登记在乔文华名下，但乔文华已向我们交付房屋并实际入住，合法占有该房屋，可以认定，我们与乔文华签订了买卖合同，付清购房款并且在查封前实际占有涉案房屋，且因其他人的原因导致涉案房屋至案发未能办理过户登记，故晁帅在债权执行中提起本案诉讼，不符合上述法律规定的情形。其不足以享有强制执行的民事权利，应当驳回其诉讼请求。 乔文华、王荣述称：涉案房屋一直由乔文华和王荣居住，我们对起诉状陈述的事实没有异议。 原告晁帅围绕诉讼请求提交的证据是：第一组，生效的霍州市人民法院（2019）晋1082民初739号民事判决书，证明第三人与原告关于借贷关系的判决。位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号房屋实际占有人是第三人乔文华和王荣。第二组，第一份2017年5月26日、第二份2018年5月2日、第三份2018年9月4日、第四份2019年1月12日均为颐安家园收第三人乔文华物业中水费的票据，第五份2017年10月，2018年3月，2018年6月,2018年10日、2019年1月、2019年3月、2019年5月、2019年7月-12月乔文华缴纳电费的手机缴费记录，证明该房屋实际占有和居住是第三人。第三组，乔文华于2020年9月10日通过手机缴纳的燃气费100元。乔文华于2020年1月、8月、9月缴纳燃气费的手机缴费记录，分别是2020年1月13日缴费200元，2020年8月20日缴费250元，2019年9月24日缴费200元，2020年9月10日缴费100元。第四组，乔文华于2015年9月14日-2019年11月给被告杨正红、郑清华还款的记录，总计309000元，以上证据证明乔文华和王荣是本案争议房产的实际居住人和占有人。 被告杨正红、郑清华对原告提供证据的质证意见是：总体质证，对原告提供证据的来源关联性和证明目的均有异议，1、来源方面，该证据应当是第三人所持有，不应该到原告手中，因此肯定是第三人将证据有意给了原告，原告的证明目的，说被告与第三人之间是借贷关系，这与原告和第三人之间的法律关系就相同了，这样的话对第三人来说原告和被告的法律地位应是一样的，而第三人向原告交付证据的行为可以表明第三人和原告串通一气，共同损害本案被告的合法权益。同时可以推断原告与第三人之间的民间借贷关系存在虚假性，其诉讼应当为虚假诉讼，因为第三人和原告之间为同学关系，被告的推断和怀疑应当是站住脚的，所以从来源上有这样合理的异议。2、原告交纳物业费的证据并不能证明就是第三人实际对涉案房屋有控制权，首先因为乔文华家属不能全部搬出涉案房屋，只能与被告家属共同居住一定的时间，一方面乔文华按照房屋买卖合同履行自己的义务，已经违约，当然应支付一定的违约金，另一方面因为乔文华家属的共同居住严重影响了被告家属的生活质量，而按照合同约定，该房屋应当属于被告所有，基于该理由，第三人向被告支付一定数额补偿费和房屋债务费，另外因为被告郑清华和乔文华之间还有其他的业务，该业务是霍州电厂的一批车辆的保险由郑清华为乔文华介绍，而乔文华向其支付一定数额的保险费的提成，和保险费的返点。因此，乔文华向被告打款的事实并不能证明是乔文华向被告的还款，从证据可以看出，在买卖合同起初六个月，乔文华并未向被告支付过任何款项，如果是真实的民间借贷关系，从一开始第三人就应向被告支付借款的利息或者还款，正是因为第三人不能向被告全面履行合同，才开始向被告支付补偿费和房屋占用费，当然期间的水电费和物业费等由其缴纳理所应当。实际是被告看到乔文华孩子尚小，出于人道主义让其居住一定时间，但是乔文华向原告交付相关证据的行为，已经让被告倍感寒心，因此，本案起诉后，被告通过公安机关将第三人全部要求其搬离，目前房屋由被告实际掌控。对原告提供的证据不认可。 第三人乔文华、王荣对原告提供证据的质证意见是：对原告提供的证据没有异议。 被告杨正红、郑清华提供的证据是：1、2015年9月14日被告和乔文华公证的买卖合同，为了证明涉案房屋符合最高院司法解释28条第一项。2、2015年9月14日签订合同当日杨正红银行转账凭证，金额为35万元，证明杨正红支付了全部房款，符合司法解释第3条。3、房屋所有权证，证明该房屋是乔文华单独所有，被告持有房屋所有权证，证明乔文华部分履行合同义务，证明第三人将产权证的交付。4、涉案房屋的旧钥匙，当时乔文华将原来的钥匙交付本案的被告，后来被告在拿到旧钥匙后将原来的门锁进行更换，证明被告对房屋的实际占有和控制。5、委托公证书。6、询问笔录，证明通过公证形式乔文华委托杨佳佳全权办理公证手续，并办理委托公证，之后，杨佳佳和本案被告一同到房产局办理过户登记手续，在2016年8月30日，去办理过户登记手续时，房管部门工作人员对杨佳佳、郑清华、杨正红进行了询问，并且提出了需要过户的相关材料，包括房产绘图委托书、房屋调查表、房屋登记所有权转移登记书及其他证明，但由于杨佳佳临时有事没有办理完毕，随后该房屋就被查封了，该组证据证明涉案房屋符合司法解释第四项。7、被告向供电部门缴纳电费的票据两张，户名是杨正红，一张为2020年10月26日缴纳100元，另外一张为2020年9月14日缴纳50元。8、视频资料一份（时间不确定），证明被告实际入住的事实。9、其他证据，在审理过程中被告申请法庭看现场。被告证据形成证据链条，符合司法解释第28条。被告对其提供的七段视频资料，均称记不清录制时间。被告播放了和乔文华的通话录音，证明第三人早就给被告交付了房门钥匙，称录音是2019年，但具体时间记不清。 原告晁帅对被告提供证据的质证意见是：1-2、对买卖合同、转账凭证，没有异议。3、对房屋所有权证无异议，所有权人为乔文华。4、新旧钥匙，钥匙只能证明双方都持有钥匙，换锁时间为原告起诉到法院后，被告对乔文华家的门锁进行更换，具体时间由第三人陈述，只能证明被告换了锁，不能证明被告实际占有房屋，关联性不予认可。6、对委托公证书和询问笔录，对公证书合法性没有异议。对询问笔录，本身房管部门履行的是行政方面的询问记录，而被告手中拥有的是询问笔录的原件，如果被告要证明询问笔录的效力，应由询问人出庭作证，对询问笔录真实性合法性不予认可。7、对视频资料，由于被告不能说明视频拍摄时间，没有证据效力。8、对缴费票据，缴费时间为2020年10月26日，原告在起诉被告后，被告才换锁，并对户名更改，原告认为这种行为影响到原告对其合法权益的争取和享有。 第三人乔文华、王荣对被告提供证据的质证意见是：1、形式上真实性没有异议，但不是被告和第三人真实意思表示，双方之间是虚假表示，他们真实意思是第三人和被告之间存在真实借款关系，而非买卖合同关系。2、对转账凭证形式上没有异议，不是房屋买卖款项，是第三人向被告的借款。3、房屋所有权证真实性无异议，确实能证明房屋是第三人乔文华所有，至于所有权证在被告处，实际上就是被告和第三人通过房屋买卖形式为双方之间的借款提供了担保，把房产证押在被告处，是担保形式的体现。4、就新旧钥匙，是在晁帅向法院起诉后，在诉讼过程中，被告强行进入第三人家里，拿走旧钥匙更换新门锁，不能证明房屋已经由被告占有。5、委托公证书形式上也没有异议。6、对询问笔录没有异议，但时间发生在2016年8月30日，受委托人杨佳佳，乔文华并不认识，是被告指定的人，被告提供的证据不能证明是什么原因导致过户手续没有办理成功，没成功原因是他们之间不是真实买卖，如果是真的买卖，乔文华控制不了变更过户时间，因为已经委托了，到起诉之前都没办理成功，说明不是真实的买卖关系。对电费票据，两次缴费，真实性无异议，但是发生在诉讼过程中，只能证明诉讼过程中交了两次电费而已。被告关于七个视频都表示记不清时间，被告要证明查封之前就实际占有，显然被告现有资料无法达到证明目的。被告的录音时间不确定，录音只是其中的一小段，应还有前后录音，结合我方提供的录音和庭审查明的事实，实际上乔文华和二被告之间是真实的借款关系，双方签订了房屋买卖合同，并且公证了，作为借款的担保，不论乔文华是否给了钥匙，也只能说是用房屋作为担保，不能否认真实的关系是借贷关系。不管交不交钥匙一直是乔文华夫妇在居住房子，在签订房屋买卖合同后不断的支付利息，支付了30多万的利息，这才是民间借贷的真实内容。 第三人乔文华、王荣提供的证据是：第一组：乔文华缴纳燃气费和水费的缴费记录，时间跨度很长，跨越好几年，还有缴纳物业费证明，从2016年开始缴纳，证明是乔文华和王荣从2013年至今一直在涉案房屋居住，缴纳各项费用，包括收费物业费采暖费等。第二组：2015年9月14日杨正红向乔文华账户存入的35万元以及2015年9月14日当天乔文华取现10500元给了杨正红，2015年12月15日乔文华向郑清华账户支付10500元。从2016年2月-2019年11月乔文华通过微信支付宝形式向郑清华、杨正红账户支付的费用，这几项合计下来309000元。这组证据证明乔文华和二被告在2015年9月14日形成了民间借贷关系，借款金额为350000元，月息是3分，利息支付到2019年6月，之后在2019年11月又支付了1万元利息，此后，第三人无力支付利息。第三组：临汾市公安局直属分局的接处警登记表，证明2020年9月10日,9月28日,10月23日，第三人王荣三次报警，证明二被告入住他们房屋，给第三人及其家人造成损害，其中一次2020年10月23日被告带着另外一个人对王荣大打出手，有一组照片和病历，这组证据证明二被告在本案诉讼过程中多次入侵第三人住处，给其生活心理造成了巨大的伤害。其中一次还向贵院反映，不管什么样的纠纷，应等待法院的判决，不应在诉讼中发生伤害他人的事情。第四组：录音资料，是第三人王荣和被告的谈话资料，是借款关系，不是房屋买卖关系。 原告晁帅对第三人提供证据的质证意见是：第一组，燃气费物业费缴纳的记录，原告予以认可，证明第三人实际对该房屋的居住及使用。对第二组、第三组无异议，表示认可，证明是第三人乔文华购买房屋后居住至今，也能证被告与第三人签订的书面买卖合同实际未履行，更能充分的证明第三人已向被告支付了309000元，对原告所述的被执行房屋已经完成符合执行条件。对第三人提供的录音资料真实性、合法性认可，谈话中提到了本金和利息，证明第三人和被告之间是借款关系而不是房屋买卖。 被告杨正红、郑清华对第三人提供证据的质证意见是：第一组，物业费证明目的有异议，第三人逻辑就是他缴纳物业费房屋就是他占有，第三人家属在该房屋中居住，被告并不否认，否认是其单独居住，否认的是第三人对该房屋有完全控制权，事实是第三人和被告的家人共同居住，房屋的实际控制权由被告掌控，被告出于怜悯和人道让其居住，不让其居住完全可以赶出去，目前现状就是被告单独居住并掌控，该事实说明被告的主张。第二组，打款的事实，本案是执行异议之诉，法院审理的是司法解释28条四项是否符合的问题，而第三人向被告打款的证据与本案没有关联性，第三人和被告之间是否是民间借贷与本案无关，本案不是审理房屋买卖或者民间借贷的案件，被告在原告提交的证据中提出了质证意见，就是说第三人的打款有其他的业务往来，也有补偿的，也有使用费的，那么也没有排除被告与第三人之间存在其他的民间借贷关系，与本案无关的民间借贷关系，第三人的证据打款事实并不能证明其打款就是与本案的案件有关联性，那么第三人是为了混淆视听。该证明责任当然由其承担。第三组，真实性无异议，恰恰证明被告让第三人搬出，而第三人报警来把事情搞复杂，最后结果，恰恰是派出所将第三人请出涉案房屋。说明并不能证明被告有违法行为。第四组，病历和照片，是在报警中发生的，既然被告把第三人打伤了，应是通过派出所处理，派出所并未对相关人员采取强制措施或者处罚，第三人面部伤痕不能证明是被告所打，或者是别人打伤自己摔伤，也不排除是为了自己被打伤有意自己制造的伤痕，真实性不得而知。对第三人提供的录音不否认，但是好多断章取义，前面说的东西没有，一开始就是走的买卖形式，是他们不腾房子，当时是乔文华单独所有卖给我的，后来是乔文华家属反悔了，之前一直在商量搬家，当时买房价格后来升值了，对方说让我们给补偿一部分，所有录音我一直是善意的，是他们在引诱，不是完全的录音，对其合法性提出质疑，王荣不同意卖房，我们说你返还房款也行，给我们补偿，录音是在这样的背景下双方进行谈判的过程，不能证明双方之间开始就是民间借贷。 经审理查明：霍州市人民法院于2019年9月27日作出的（2019）晋1082民初739号民事判决书已发生法律效力，判决主文为：“一、被告乔文华在本判决生效后十日内偿还原告晁帅借款49万元，并自起诉之日（2019年7月1日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直至实际还清之日止。二、被告王荣负有连带清偿责任。”霍州市人民法院于2020年1月15日作出（2020）晋1082执28号执行裁定书，裁定主文为：“查封被执行人乔文华名下位于临汾市信合西路B区7号楼3单元602号房产一套，查封期限为三年。”霍州市人民法院于2020年7月9日作出（2020）晋1082执异4号执行裁定书，裁定主文为：中止对被执行人乔文华名下位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602住房的执行。杨正红、郑清华与乔文华于2015年9月14日签订了房屋买卖合同，乔文华将单独所有的位于临汾市信合西路B区7号楼3单元602号房屋及配套地下室一间，以人民币35万元转让给杨正红和郑清华，当天杨正红给乔文华转款35万元，并与当天在山西省临汾市平阳公证处办理了（2015）晋临平证民字第1769号公证书，并办理了委托杨佳佳代为在房产局签订与出售该房屋相关的买卖契约、代为到房管部门办理房屋转移登记等相关手续、代为办理双方约定由买受方缴纳的房屋及土地出让金等相关税费的手续、代为办理与出售该房屋相关的其他事宜的（2015）晋临平证民字第1770号公证书。该房屋至今未过户到杨正红、郑清华名下。霍州市人民法院查封乔文华名下位于临汾市信合西路B区7号楼3单元602号房产时，第三人乔文华和王荣仍在该房屋内居住，为本案事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告杨正红、郑清华虽然提供了录制的视频资料、房门钥匙、缴纳电费票据及和乔文华的通话录音，但结合第三人乔文华、王荣提供的在本院查封该房屋前后的物业费、水费、电费缴费记录，向被告支付款项的记录及第三人王荣和被告的谈话录音，以及临汾市公安局直属分局的接处警登记表，可以认定被告杨正红、郑清华提供的现有证据不足以证明其在本院查封涉案房屋前就合法占有该房屋。2、根据被告提供的证据材料，乔文华于2015年9月14日委托杨佳佳办理房屋转移登记手续，被告称杨佳佳是其妹妹，因和其产生了矛盾，过户一半有事走了，导致没有把房屋过户，对此第三人乔文华、王荣不认可，且杨佳佳未出庭作证，本院对被告陈述的真实性无法核实，因此根据现有证据，无法证明本案是非因买受人即二被告自身原因未办理过户登记所致。3、关于第三人乔文华称其与被告杨正红、郑清华之间是借款关系而非房屋买卖关系，因其主张和本案不是同一法律关系，可另案处理。 本院认为，经过庭审调查及当事人陈述，结合本案证据材料，本案争议的焦点为：杨正红、郑清华对登记在乔文华名下的位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号房屋一套是否能够排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，根据本案证据材料能够认定，被告杨正红、郑清华在本院查封涉案房屋前已同乔文华签订了房屋买卖合同，且经公证机关公证，并支付了全部购房款，该房屋买卖合同合法有效。本案被告杨正红、郑清华的主张仅符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（一）、（三）项，但与《规定》第二十八条的第（二）、（四）项不相符，且本案涉案房屋在本院查封前一直由第三人乔文华和王荣居住，因此，本案被告杨正红、郑清华的主张不完全具备对涉案查封房屋排除执行的合法条件。 综上所述，被告杨正红、郑清华提供的证据不能证明其享有足以排除被查封涉案房屋执行的权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 准许执行霍州市人民法院（2020）晋1082执28号执行裁定书中乔文华名下位于临汾市尧都区信合西路B区7号楼3单元602号房产一套。 案件受理费7300元，由被告杨正红、郑清华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。 本院（2020）晋1082执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张富锁 人民陪审员  郭秋生 人民陪审员  谢亚平 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  王彩霞