贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16902号 原告:杨柳，男，汉族，1975年8月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：兰继超（特别授权）、马应权,贵州贵浩律师事务所律师。 被告:贵州兴亿房地产开发有限公司，住所:贵州省毕节市七星关区洪南路商住楼，统一社会信用代码:915200005872930241; 法定代表人:缪正学，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈青云、王茜,贵州若溪律师事务所律师。 原告杨柳诉被告贵州兴亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后,依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告杨柳及其委托诉讼代理人兰继超、马应权，被告贵州兴亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨柳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付商品房所产生的违约金，违约金以358592.00元为基数，按日万分之1.5计算，违约金的计算时间从2017年10月30日起至2020年9月1日止，违约金为55725.20元;2、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，违约金以358592.00元为基数,按照中国人民银行公布同期贷款利率的1.3倍计算，时间从2020年5月14日起至被告为原告办理商品房转移登记的有关文书之日止，违约金暂计6066.60元;3、待涉案房屋能办证时,被告将商品房不动产权证登记证书交付原告;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年10月15日，原、被告达成购买商品房买卖的合意，原告购买被告开发位于毕节市七星关区XX号房，约定总房价351390.00元，原告当天向被告支付50000.00元定金，第二天(2014年10月16日)支付购房余款301390元。2017年3月1日双方正式签订《商品房买卖合同》，合同约定XX号房建筑面积137.92平方米(比2014年约定的大2平方米左右)，套内建筑面积108.76平方米，房价总款:358592.00元，原告当天用现金补足购房余款7202.00元。原告向被告共支付358592.00元购房款(含面积差补足的7202.00元)。被告向原告承诺于2017年10月30日前交付商品房，2020年5月14日前办理该商品房不动产权登记证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定被告逾期交房超过三十日，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定交付期限(2017年10月30日前)届满之次日起至实际交付之日止，被告按日以原告实际支付的购房款万分之1.5计算违约金。违约金以原告实际支付的358592.00元购房款为基数，按日万分之1.5计算，违约金的计算时间从2017年10月30日起至2020年9月I日止，违约金为55725.20元:第二十二条约定:“三、转移登记:(一)出卖人应当在2020年5月14日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”及“2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／处理"在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，要求被告交付商品房并办理房屋产权转移登记，被告均以各种借口拖延。直至2020年9月1日，被告才向原告交付该商品房，至今被告仍然未给原告办理商品房产权登记,被告的行为己构成违约。原告认为，签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的情形，依法受法律保护。被告存在逾期交房行为就应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金，原告该部分请求理应得到支持。此外，关于逾期办证的违约金，由于双方只约定办证期限，并未约定违约金的计算方式，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限.....合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请逾期办证违约金于法有据，理应得到支持。综上，原告为了维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，依法向贵院起诉，恳请贵院判决支持原告的诉讼请求。 被告贵州兴亿房地产开发有限公司辩称:一、兴亿房开案涉房屋未能如期交付，是不能归责于双方原因造成的，是手续未能依法按时办理,兴亿公司资金链断裂，导致该项目成为烂尾楼。为此,七星关区政府组织相关部门引进战略投资者，重新启动该项目。二、由于兴亿公司案涉房屋层高问题，导致该项目至今未能综合竣工验收，也是该项目房屋未能如期交付，同样也是迟延办证的原因。基于以上两点，已符合合同法解释二的二十六条规定关于情势变更，若继续履行原合同，会造成被告方利益受损,因此请求法庭根据情势变更原则，予以减免责任。三、假如法庭以原合同进行确认违约责任，原告方主张违约金过高,请法庭依法予以减免。四、若条件成熟，被告方会积极进行办理相关产权登记。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定如下事实：2017年3月1日，原告杨柳与被告贵州兴亿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区XX号房，建筑面积137.92平方米，套内建筑面积108.76平方米。该商品房总价款为：358592.00元,合同签订当日,原告杨柳向被告贵州兴亿房地产开发有限公司支付了房款358592.00元,被告出具了收据。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年10月30日向买受人交付该商品房。第十三条约定：被告逾期交房超过三十日，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之1.5的违约金。第二十二条约定:出卖人承诺在2020年5月14日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托毕节恒安物业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2020年9月1日,被告向原告交付了涉案商品房,至今还未取得该商品房所有权初始登记,也未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告为了维护自身合法权益，依法向本院起诉，请求本院判决支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述以及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效,双方均应遵照执行。原告按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定时间交付涉案商品房及协助办理该商品房的转移登记。被告未按约定时间交付涉案商品房及协助办理该商品房转移登记的行为,己构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,其应承担违约责任。被告辩称的房屋未能如期交付，迟延办证不是被告原因造成的，是手续未能依法按时办理,兴亿公司资金链断裂，房屋层高问题导致。上述理由已符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定关于情势变更的规定，要求予以减免违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。被告辩称的手续未能依法按时办理,资金链断裂，房屋层高问题并不是无法预见,而是被告自身的原因导致,不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定,故被告抗辩的理由不成立,本院不予采纳。 综上所述,根据原、被告双方合同的约定及法律的规定,原告主张逾期交付商品房所产生的违约金应以原告己支付的购房款358592.00元为基数，按日万分之1.5计算，从2017年10月31日起至2020年8月31日止为55725.20元;逾期交付商品房转移登记的有关文书所产生的违约金应以原告己支付的购房款358592.00元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年5月15日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。对原告要求待涉案房屋能办证时,被告将商品房不动产权证登记证书交付原告的诉请,因原告未委托被告办理房屋权属转移登记,故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵州兴亿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨柳逾期交房的违约金55725.20元（违约金以原告己付购房款358592.00元为基数，按每日万分之一点伍的标淮计算，从2017年10月31日计算至2020年8月31日）; 二、被告贵州兴亿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨柳逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告己付购房款358592.00元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年5月15日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日）。 三、驳回原告杨柳的其他诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币672.00元，由被告贵州兴亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周松 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王磊