广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初23897号原告：李培生，男，1978年10月18日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码：K950488（5）。委托诉讼代理人：黄进、尹贵芳，均系湖南华湘（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市星玺物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区××××××××城中心A1裙楼商铺1409-1410号商铺，统一社会信用代码：914××××××××××××775。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：马晋，女，汉族，1986年10月15日出生，住广东省广州市南沙区×××××××××××××××，公民身份号码：410××××××××××××043，系被告的法务专员。委托诉讼代理人：刘源，男，汉族，1986年8月16日出生，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××534，系被告的运营部经理。原告李培生诉被告东莞市星玺物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄进、尹贵芳到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人马晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照编号为20528《租赁协议》约定的装修标准将位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层528号商铺交还给原告；2、判令被告按照编号为20528《租赁协议》约定的装修标准将东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层528号商铺附属的商场公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）进行整改达到验收合格、正常使用的标准；3、判令被告向原告支付商铺租金2837.4元（从2020年1月1日起，以每月945.8元标准支付商铺租金至被告按《租赁协议》约定装修标准交付上述商铺及附属商场公用设施为止，暂计至2020年4月2日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将上述第三项诉请中的“租金”变更为“占有使用费”，不改变金额和计算方式。原告主张的事实和理由：2014年12月24日，原告与被告达成并签订编号为20528的《租赁协议》，协议中约定：原告将其名下位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层528号商铺（以下简称“商铺”）出租给被告管理使用，租期为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。被告按照《租赁协议》约定（1.2015年1月1日至2016年12月31日的租金为646.00元;2.2017年1月1日至2017年12月31日的租金为710.60元;3.2018年1月1日至2018年12月31日的租金为781.66元;4.2019年1月1日至2019年12月31日的租金为859.82元）每月向原告支付租金。在上述租赁期间，商铺的物业服务费由被告自行承担。被告承诺租赁期满合同终止时，被告按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》将商铺及附属商场公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）交还给原告。可是等到租赁期快届满时，原告到案涉商铺所在商场查看发现商场一片狼藉，商铺附属的商场公用设施如照明、消防、电梯等都不能正常使用，商铺还没装修完。被告根本没有按照《租赁协议》约定的装修标准去装修商场公用设施、商铺。其后原告多次与被告负责人沟通协商，同时发函通知被告不再与被告续约，并要求被告尽快整改商铺商场达到《租赁协议》约定的装修标准和按时向原告交还商铺及附属公用设施，但是被告极其不配合，一直推脱，至今仍未按约定标准向原告交付商铺。现因与被告沟通无效，原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告辩称：1、被告已经于2019年12月31日将案涉商铺交回原告，原、被告的《租赁协议》于2019年12月31日自然解除。被告于2019年9月-10月期间发函通知原告办理案涉商铺的交接手续，且自2020年1月1日起被告未占用商铺。2、经过现场多次勘查，案涉商铺已经符合交付标准，公共设施达到了《租赁协议》约定的装修标准。原、被告的《租赁协议》已经终止，双方未续签，且被告多次发函给原告要求办理收铺手续。事实上，被告自2019年12月31日后也并未实际占用原告案涉商铺，现场勘查记录也可以证实。故，原告诉请被告支付租金，没有事实和法律依据。经审理查明，位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺20528号（粤房地权证莞字第0200409389号，建筑面积为12.92平方米，套内面积为6.43平方米）商铺的权属人为原告李培生，产权登记时间为2012年8月22日。2014年12月24日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《租赁协议》约定原告将案涉商铺出租给被告使用。《租赁协议》约定以下主要内容：一、商铺交付使用日期为2015年1月1日。二、租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。三、在合同有效期内，甲方按照以下约定按月向乙方收取租金：1.2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为646.00元;2.2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为710.60元;3.2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为781.66元;4.2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为859.82元。乙方须在每月的15日前支付当月租金到甲方名下账号为120××××××××6465的东莞农村商业银行账号。四、自2015年1月1日起，乙方承担甲方应缴纳的物业服务费用，并有权对商铺进行经营管理（不限于招商、出租、以乙方名义签订租赁合同、收取租金及商场经营管理服务费、代收水电费等），由乙方负责办理所有相关经营及管理手续。乙方在租赁期间维护租赁物业及其附属设施的正常运行使用，因使用不当造成损坏的，由乙方承担维修费用。租赁期满合同终止，乙方按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》约定向甲方交还商铺。《租赁协议》的附件《交铺装修标准》内容显示装修标准如下：（一）商铺区域：1.商铺地面：抛光砖；2.供电：独立电表及配电箱；3.间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；4.门面：豪华水晶卷闸；（二）公用设备、设施及公共区域：1.地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；2.供电供水：独采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；3.照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；4.安全：提供24小时公共秩序维护服务；5.消防设备：采用消防自动报警维护服务；6.通风设备：中央空调。原告提交附有时间水印为“2019年12月25日”的12张照片，主张是案涉商铺所在商场的现状照片，并据此主张被告未按约定的装修标准对案涉商铺及商场公共区域进行装修，至今仍未按照装修标准完成交铺，应当参照《租赁协议》第五条约定的2019年月租金标准及往年每年递增10%的规律赔偿原告的损失。被告提交案涉商铺所在商场的电梯检验合格证及消防维保月度报告，主张商场内电梯及商场内消防设施均已达到验收合格标准。另，被告提交《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》及EMS邮单及邮单投递记录，主张在案涉《租赁协议》到期前，其通过邮寄通知的方式告知原告于2019年9月28日至2019年10月4日期间携带相关文件前往被告处办理商铺使用权交接手续且原告已签收了相关通知文件。据此，被告主张《租赁协议》已经自然解除，被告没有义务再支付租金，亦不认可原告所述的按照10%递增的标准支付租金。对此，原告确认于2019年9月12日收到被告邮寄的《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》但主张该通知为被告单方作出，其未在通知书上签名确认，并未与被告对案涉商铺的商铺事宜达成合意，在案涉商铺没有达到约定的装修标准的情况下，无论原告是否收到被告所述的通知文件都不能视为原告已经同意接收案涉商铺。2020年9月8日、2020年9月18日，本院分别组织原、被告到案涉商铺进行现场勘查，原告对商铺的地面、供电、间隔、门面均无异议，但认为案涉商铺内有旧装修墙面未拆除、商铺内无中央空调、烟雾报警器、消防喷头不符合双方约定的装修标准。另外，原告还主张其通过自行测量发现案涉商铺的面积比房产证上登记的面积少了0.906平方米。关于案涉商铺的现状形成时间，原告称不清楚，但认为案涉商场近几年没有营业，现状应该是几年前已经形成。另，针对勘查后的案涉商铺现状，原告主张其在购买案涉商铺时未查看商铺的位置及面积，支付购买款后就出租给被告并委托被告进行经营管理且按《租赁协议》收取租金，直至其收到被告邮寄的《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》后才要求进入商场内进行查验商铺是否符合双方约定的交铺标准，但被告拒绝配合原告进场查看故其拒绝收铺，直至法院进行现场勘验时，其才清楚案涉商铺的方位及面积。再，现场勘查发现《租赁协议》附件《交铺装修标准》中所提及地面抛光砖、供水供电、照明灯具、通风中央空调等公共设备均有呈现。案件审理过程中，本院依法向东莞市自然资源局调取了案涉商铺的《查丈图》、《房屋分户图》以及《东城中心A1区裙楼房屋一、二、三层的分层布局图（商铺方位图）》等资料，原、被告双方确认上述资料的真实性。以上事实，有原告提交的《房地产权证》、《租赁协议》、附件《交铺装修标准》、照片，被告提交的电梯检验合格证、《建筑消防设施维保报告》、《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》、EMS邮单、投递记录截图以及本院向东莞市自然资源局调取的相关材料、本院的开庭笔录、谈话笔录、现场勘查笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方针对案涉商铺签订的《租赁协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议享有权利及履行相应的义务。关于案涉商铺现状是否符合原、被告约定的装修标准问题。案涉《租赁协议》于2019年12月31日租赁期届满。按照《租赁协议》的约定，在租赁期届满后，被告应按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》的约定向原告交还商铺，被告亦确认其负有该项义务，但主张案涉商铺现状呈现的装修标准已经符合双方的约定，且其在租赁期满前已通知原告与其办理案涉商铺交接手续。原告确认其在2019年9月12日收到被告邮寄的上述办理案涉商铺交接手续，但主张案涉商铺未符合双方约定的装修标准。从案涉商铺现场勘查的情况可知，原告对案涉商铺的地面、供电、间隔、门面均无异议，但认为商铺内有旧装修墙面未拆除、商铺内无中央空调、烟雾报警器、消防喷头且商铺现状的面积少于房产证上登记的面积，故主张案涉商铺的现状不符合双方的约定。因原告所述商铺内中央空调、烟雾报警器、消防喷头等项目均不属于双方在《租赁协议》附件《交铺装修标准》中约定的商铺内装修项目，对照《租赁协议》附件《交铺装修标准》中罗列的商铺内四项装修标准内容且原告亦予以确认，本院依法认定案涉商铺内的地面、供电、间隔、门面均已经符合约定装修标准。另，原告主张案涉商铺现状的面积少于房产证上登记的面积。根据原告所述其在购买案涉商铺后就出租给被告并委托被告进行经营管理且按《租赁协议》收取租金，本案中未见在案涉《租赁协议》期限届满前原告曾对案涉商铺的面积提出过异议，且原告实际已收取的租金标准也是按房产证上所登记的面积进行计算，现原告也未提供相应证据证实案涉商铺现状的面积少于房产证上登记的面积，故对于原告的该项主张，本院不予采纳，并认定案涉商铺现状已经符合双方约定的交铺标准。关于案涉商铺现状形成的时间问题。原告主张其不清楚案涉商铺形成的具体时间，因其在购买案涉商铺时并未查看商铺的具体情况，其根据案涉商铺所在商场近几年未营业的情况推断案涉商铺的现状应为几年前已经形成。原告还主张其在收到被告邮寄的《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》后要求进入商场内进行查验商铺是否符合双方约定的交铺标准却被拒绝。但从原告向本院提交时间为2019年12月25日的12张照片的主张与原告陈述的其无法对案涉商铺进行查验故拒绝收铺的主张来看，是相互矛盾的。基于上述情况，本院依法认定原告在2019年9月12日收到被告邮寄的《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》时，案涉商铺的现状已经形成。关于案涉商铺所在商场的公用区域的装修标准是否符合《交铺装修标准》约定的问题。原告诉请要求被告将案涉商铺所在商场的公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）进行整改达到验收合格、正常使用的标准，但根据本案的现场勘查情况可知，《交铺装修标准》所提及的地面瓷砖、供水供电、照明灯具、通风中央空调等公共设备均有呈现，且原告未向本院提交证据证实案涉商场的照明设施、消防设施、电梯设施等存在需要整改或不能正常使用的情形，故原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，案涉商铺的现状已于2019年9月12日形成，在案涉商铺现状已经符合双方在《租赁协议》附件《交铺装修标准》的情况下，本院依法认定原告应按被告发送的通知书要求结合案涉《租赁协议》约定的租赁期限最迟应于2019年12月31日与被告办理收铺手续，原告无正当理由拒不接收案涉商铺，应视为已经接收，故本院依法认定原告于2019年12月31日已经接收案涉商铺。在此之后，原告要求被告支付场地占有使用费无事实与法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：驳回原告李培生的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为25元（原告李培生已预交），由告李培生负担。本判决为终审判决。审判员  李小燕二〇二〇年十二月十七日书记员  李颖怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。