广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初18971号原告：冼炳坚，男，1949年10月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：周**，系广东执正律师事务所律师。被告：魏子程，男，1989年9月8日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。原告冼炳坚与被告魏子程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼炳坚的委托代理人周**及被告魏子程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼炳坚向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金合计144000元；2.被告支付所欠租金的滞纳金（每月的滞纳金以48000元为计算基数，按每天1%的标准自当月6日起计算至实际付清之日止）；3.被告支付2019年12月的水电费1296.2元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月21日，被告与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告出租的位于广东省广州市天河区员村松岗园三巷一号房屋（下称案涉房屋），上述房屋共24套，其中单间共3套，一房一厅共20套，两房一厅1套。租赁期限3年，由2019年7月1日至2022年6月30日止。租赁金额为乙方（被告）向甲方（原告）缴纳房屋租金每月48000元。交款期限为乙方每月5日之前向甲方缴纳房租。如超出缴纳期限，甲方可根据乙方当月租金每天收取1%的滞纳金；乙方超出15天不缴纳租赁款时，甲方可认定乙方为违约行为，有权终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项。上述合同签订之后，在履行过程中，被告从11月份起未按约定支付租金，至今已经共拖2019年11月、12月及2020年1月共三个月的租金合计144000元；暂计至2020年1月13日被告累计己拖欠滞纳金55680元（即2019年11月租金的滞纳金33120元、2019年12月租金的滞纳金18720元、2020年1月租金的滞纳金3840元）；2019年12月水电费1296.2元；以上合计金额暂为200976.2元。就上述租金费用被拖欠事宜，原告多次向被告催收，并报警处理过，也委托发出了律师催款函，但被告均没有支付。鉴于以上所述，为维护自己权益不受损害，原告特提起诉讼，恳请法院依法判决如诉请。被告魏子程辩称：双方曾口头就2019年11月1日至2020年1月31日的租金标准进行调整，表示参照2019年10月的租金标准即调整为40700元/月。从原告提供的证据流水可以看出2019年10月的租金是40700元。我方确认2019年11、12月没有交付租金，双方曾在2019年12月进行调解，但未调解成功。原告在2020年1月15日把被告的租客都清走了，导致我方无法收取租客2020年1月份的租金。我方在2019年12月调解时曾提出由原告收租客的租金。签订合同时我方向原告支付相当于两个月租金的押金，当时双方协商如果我经营不下去，原告会退回押金给我方，我方把房屋退回给原告，但该押金至今都没有退回给我方，押金可用于抵扣我方没有支付的租金。关于2019年12月水电费1296.2元，我方确认没有交付，也愿意交付。经审理查明：1997年4月3日的《村镇宅基地使用证》显示案涉房屋使用人为冼健萍、冼健锟，结构为框架，层数为6层，建筑面积为690平方米。原告称冼健萍、冼健锟是原告的两个子女，因原告较多时间在家里，故冼健萍、冼健锟一致同意由原告管理和出租案涉房屋，并提交了冼健萍、冼健锟出具的《情况说明》。2019年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告，租期自2019年7月1日至2022年6月30日，每月租金48000元；（第四条）被告每月5日前向原告缴纳租金，如超出缴纳期限，原告可根据被告当月租金每天收取1%的滞纳金，被告超出15天不缴纳租赁款时，原告可认定被告为违约行为，有权终止被告的租赁合同，作被告违约处理，并追缴被告所欠款项，被告不能付现时，无条件同意原告变卖被告投资的可动财产抵扣所欠租款；（第五条）合同签订时，被告付给原告96000元作为押金，押金不计利息……押金不能当租金使用等。2020年1月15日，原告向被告发出《律师函》，通知被告因其拖欠租金、滞纳金、水电费造成违约，双方合同解除且要求被告付清拖欠款项等内容。原告还提交了以下证据：1.银行交易明细，显示被告最后一次向原告付款为2019年11月24日支付40700元；2.广州自来水公司、广州供电局的缴费短信及支付宝生活缴费凭证，显示原告缴纳了2019年12月水电费1296.2元。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。关于案涉房屋的交还时间。原告称是在2020年2月1日收回房屋；被告称双方在2020年1月5日开始协商合同事宜，在2020年1月12日将房屋交还给原告，但没有书面证据。关于租金标准。被告称双方曾口头就2019年11月1日至2020年1月31日的租金标准调整为40700元/月。原告称双方只是就当月租金进行调整，因为被告表示困难，又认为被告与原告的子女是朋友关系，所以原告同意降低2019年7-10月的租金，而且每次都是被告当月申请减少，我方予以同意，并非整份合同的租金标准都进行调整。关于滞纳金标准。原告称是依据合同第4条，被告则认为该标准过高。庭审中，原、被告未明确双方之间的租赁合同关系是否已实际解除，但原告明确要求解除合同，被告表示同意解除合同。本院认为：《房屋租赁合同》为原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于原告的第一项诉请，本院认为，第一，从已查明事实看来，被告尚未缴纳自2019年11月份开始的租金。第二，被告作为承租人，在租赁合同无法继续履行的情况下应将案涉房屋交还给原告并对其交还情况承担举证责任。被告主张案涉房屋在2020年1月12日交还，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，原告确认于2020年2月1日收回房屋，本院对原告该项意见予以采纳。第三，被告抗辩双方曾口头就2019年11月至2020年1月的租金调整为40700元/月，但未能举证证明，本院对其该项抗辩意见不予采纳。综上，原告要求被告支付2019年11月至2020年1月三个月租金144000元（48000元×3月），合法有理，本院予以支持。被告要求用押金抵扣租金的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。按照合同第四条约定，被告应于每月5日前付租，且按照当月租金每日1%的标准计算滞纳金。因被告抗辩滞纳金标准过高，且原告未能举证证明其实际损失，本院基于公平原则将滞纳金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，以本金为限。关于原告的第二项诉请，被告确认尚未支付且愿意支付水电费1296.2元，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告魏子程于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼炳坚支付2019年11月至2020年1月的租金144000元；被告魏子程于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼炳坚支付上述租金的滞纳金（按月分期计算，每月以48000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；三、被告魏子程于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼炳坚支付2019年12月的水电费1296.2元；四、驳回原告冼炳坚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4315元，由原告冼炳坚负担1125元，被告魏子程负担3190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十二月一日书 记 员  梁怡筠梁昭仪