陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初2098号原告：雷某某，男，汉族。委托诉讼代理人：游某某，陕西哲勤律师事务所律师。被告：陕西博源房地产开发有限公司。法定代表人：高某某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯某某，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司员工。原告雷某某与被告陕西博源房地产开发有限公司（以下简称：博源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人游某某、被告博源公司委托代理人冯某某、刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金13277元（从2019年10月1日到2019年12月31日，共计92天，以总房款的万分之一按日计算为6532元，2020年1月1日至2020年7月10日，共计190天，以总房款的0.05‰按日计算为6745元，共计13277元，暂算至起诉之日），最终以合同第九条交房条件成就日期计付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告协商，购买被告开发的坐落于泾阳县泾干镇东关村“泾润花园”小区第15幢3单元7层704号房，面积为156.57平方米，总房款710000元。双方于2018年4月17日签订《商品房买卖合同（预售）》。原告按照约定于签约当日支付首付款220000元，余款49万元向泾阳县农村信用合作联社贷款。后来双方约定首付款为290000元，贷款为420000元。被告未按约定的时间2019年9月30日交房。2020年被告交房时，没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，房屋供暖管道没有铺设好，燃气也没有开通，不符合交房条件。被告迟延交房不存在法定和约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了损失，要求被告计付逾期交房违约金直至合同约定的条件成就为止。被告博源公司辩称，一是对原告购房事实、面积均无异议；二是被告不存在违约逾期交房事实，无需对原告支付违约金；三是被告已经于2020年1月10日向原告履行了交房义务，根据合同补充协议第四条约定“买受人同意出卖人以电话方式通知其办理入住手续，由于买受人变更联系方式导致无法通知，不视为出卖人违约”被告于2020年1月10日以电话及小区公告的方式向业主通知办理交房手续。被告已履行通知义务，原告未及时办理入住手续与被告无关，不能将通知交房后的期限算作逾期交房的期限；四是对于房屋是否达到交房条件的问题，被告认为原告诉称纯属主观臆断，没有事实依据。综上被告在履行合同过程中不存在主观过错或者故意延迟的行为，仅仅因不可抗力导致交房逾期，并且在交房时也向业主做了说明和道歉，对于政府的指令被告实属无能为力，恳请法院以事实为依据，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、陕西省农村金融机构借款借据、装修押金收据、物业费交费票据）的真实性无异议，但对证明目有异议，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的证据（政府及其主管部门下发的停工文件共计19份及禁土令、泾干街道办事处证明一份）的真实性认可，证明目的不认可，对被告提交的上述证据的真实性本院予以确认。被告提供证据（委托第三方销售公司的证明文件及交房通知表），预证明被告委托第三方销售公司已向业主通知收房，原告不予认可，因该组证据仅为销售公司自行统计表，不能证明相关事实，对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日原告与被告博源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泾润花园四期15幢3单元7层704号房，建筑面积156.57平方米，每平方米4534.71元，总价款为710000元，付款方式为原告于2018年4月17日前支付首期房价款220000元，余款490000元向泾阳县农村信用合作联社申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任为除不可抗力外，原告未按约定时间付款的，逾期在60日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日的，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第九条约定商品房交付条件为该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十一条约定被告应当在2019年9月30日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条约定逾期交付责任为除不可抗力外，被告未按照约定时间交房，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款0.05‰的违约金（该违约金比例不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款0.05‰的违约金（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）。补偿协议中关于办理入住手续约定为原告同意被告以电话通知形式接受通知（由于原告电话变更无法通知的不视为被告违约）。原告按照合同约定支付了房价款。被告在合同约定的交房期限内未向原告交房。201993060201993090005119000511原、被告于2020年6月21日完成涉案房屋的交付。截止一审辩论终结前，被告未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。2017年10月30日，陕西省人民政府公开发布了《陕西省重污染天气应急预案》，将西安市（含西咸新区）划定为重点污染防控区，省应急指挥部办公室主要对重点污染控制区进行预报预警。当发生区域重污染天气时，根据大气污染现状和未来发展趋势，对重点污染控制区内不同城市，根据其对大气环境污染的影响贡献、经济发展水平和污染治理能力，制定差异性任务要求与应对措施。2018年9月22日陕西省人民政府公开发布《陕西省铁腕治霾打赢蓝天保卫战三年行动方案（2018-2020年）（修订版）》，要求严格执行“禁土令”，采暖季期间内，西安市（含西咸新区），除地铁（含轻轨）项目、市政抢修和抢险工程外的建筑工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。2018年1月至2020年1月10日，西安市重污染天气应急指挥部办公室、西咸新区重污染天气应急指挥部办公室、泾河新城重污染天气应急指挥部办公室多次发布重污染天气预警通知，在强制性减排措施中要求公安部门做好低速汽车、建筑垃圾、渣土、砂石、混凝土罐车等禁行工作，建设、城管、市政、交通、水利、水务、轨道、征迁等部门按照职责，督导除抢险抢修外的施工单位停止室外作业。泾干镇街道办事处依据上级要求对辖区内的建筑工地陆续要求停工期限为116天。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，且不违反法律强制规定，合法有效。合同履行过程中，原告按照合同约定支付了房屋价款，被告未按照合同约定的时间（2019年9月30日）前向原告交付案涉房屋。被告辩称因“治污减霾”政府部门要求停工，被告累计停工116天，构成不可抗力，被告不应承担违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。陕西省人民政府于2017年10月30日公开发布了《陕西省重污染天气应急预案》，被告开发的案涉房屋位于西咸新区泾河新城，为陕西省重点污染控制区。政府部门通过重污染天气预报预警平台，对重污染天气进行预报预警。被告作为房地产开发企业，在签订合同时应当有一定预见性。但被告并不能够完全预见到重污染天气的时间长短及政府相关政策措施对施工造成影响的程度。故在综合考量各种因素后，本院确定被告交付房屋的日期可由合同约定的2019年9月30日推后至2019年11月30日。被告未在2019年11月30日前交付案涉房屋，应当承担违约责任。被告主张已于2020年1月10日通知业主收房，但在一审辩论终结前被告还未能取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。按照合同约定，原告有权拒绝收房。被告辩称未能取得建设工程竣工验收备案证明文件是因政府原因，但未能提供证据予以证明，对该辩称本院不予采纳。被告关于已向原告履行了交房通知义务，原告未收房与被告无关的辩称，本院不予采纳。在被告不具备合同第九条约定的交房条件下，原告收房，应视为原告对自己权利的放弃。被告在疫情发生前已经迟延履行交付房屋的义务，疫情并不能免除被告的违约责任。被告应当向原告支付逾期交房违约金至交房之日，具体数额以本院核算为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告陕西博源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告雷某某支付逾期交房违约金10437元；二、驳回原告其他诉请。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132元，减半收取66元，由被告陕西博源房地产开发有限公司负担30.5元,由原告雷某某负担35.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年十一月三十日书记员  王 妍1