湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2550号原告：常德市三百杯酒楼，住所常德市武陵区。投资人：陈年春。委托诉讼代理人：文红俊，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈爱林。委托诉讼代理人：朱天华，湖南悦凌律师事务所律师，特别授权代理。第三人：常德市自然资源事务中心，住所常德市武陵大道北段877号。法定代表人：姜建龙。委托诉讼代理人：曹磊，湖南人和人（常德）律师事务所律师，一般代理。第三人：欧军。第三人：谷少成。第三人：曾再新。原告常德市三百杯酒楼（以下简称三百杯酒楼）诉被告陈爱林、第三人常德市自然资源事务中心（以下简称自然资源事务中心）、欧军、谷少成、曾再新租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案。因本案必须以常德市资源资源事务中心诉陈年春的房屋租赁合同纠纷的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案中止诉讼。湖南省常德市中级人民法院作出（2020）湘07民终1485号民事判决书后本院依法恢复诉讼，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告三百杯酒楼的投资人陈年春及其委托诉讼代理人文红俊，被告陈爱林的委托诉讼代理人朱天华，第三人自然资源事务中心的委托诉讼代理人曹磊，第三人谷少成到庭参加了诉讼。第三人欧军、曾再新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三百杯酒楼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即清场腾让所占有的房屋；2、判令被告支付原告自2019年10月28日起按31666元/月计算至腾房支付止的占有使用费（截止到2020年6月28日应支付逾期腾房的占用费189999元，已减免疫情期间2个月占用费；3、判令被告因违约给原告造成的损失23733元；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。陈爱林答辩称：原告的起诉缺乏事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，陈爱林在疫情期间已经将酒楼全部搬空，不应当承担租金，2018.10.23-2019.10.27此期间原告明知自己不享有租赁权，第三人已经明确告知其不再续租，原告采取拖砂堵门等手段迫使被告支付租金，原告应当退还陈爱林退还超过应缴纳的占用费，原告应向被告退还18.47万元，陈爱林自2019.10.28之后应按每月2.04万元的标准向直接向出租人缴纳占用费。关于一楼的门面已经第三人参加诉讼，一楼作为次承租人仍在经营，出租人可以直接要求实际占用人腾还房屋，被告已经无权干预，被告的转租行为原告是认可的。自然资源事务中心辩称:自然资源事务中心不是本案适格的第三人，对原告的第一项损失请求，第2/3/4项诉讼请求与自然资源事务中心没有任何关系。谷少成辩称：从争议发生以来，我们从来没有正式收到过腾房通知，都是口头听说。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定如下案件事实：2008年5月27日，常德市征地拆迁事务处（现为自然资源事务中心）（甲方）与陈年春（乙方）签订了《房屋租赁合同书》。合同约定，甲方将常德市朗州路征地拆迁事务处办公大楼第一、二层全部及办公大楼裙楼一层、二层的部分房屋出租给乙方，建筑面积为2782平方米（房屋最终面积以据是测量为准），房屋租赁期共计10年，自2008年5月27日起至2018年10月27日止。2008年5月27日至2013年10年27日，每年租金为30万元；2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金40万元。2008年7月9日，常德市征地拆迁事务处（甲方）与陈年春（乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，约定房屋租赁合同中其房屋总面积2782平方米经测绘办证后应更改为套内总面积2609平方米，变更后合同租金不变。2008年10月24日，陈年春成立个人独资企业，企业名称为常德市三百杯酒楼。2014年6月19日，三百杯酒楼（甲方）与陈爱林（乙方）签订了《三百杯酒楼转租协议书》，约定甲方将常德市三百杯酒楼餐饮部一、二楼（面积约为1600平方米）租给乙方经营，租赁时间从2014年6月18日开始--2018年10月27日至，租金为合同期间甲方每年向乙方收租金38万元整，乙方在签订本协议时必须交押金15万元，此押金用于抵扣2017年10月27日至2018年10月27日的租金。2014年7月27日，陈爱林（甲方）与曾再新（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将房屋一楼出租给乙方经营电器，建筑面积300平方米左右。租期4年，自2014年7月27日起至2018年7月26日止，每年租金为22万元。2014年10月15日，三百杯酒楼（甲方）与陈爱林（乙方）签订了《补充协议》，约定甲方同意乙方分租，但每年增加伍万元整的费用，乙方有房屋分租的权力，原合同权力不变。2014年10月17日，陈爱林（甲方）与欧军（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将已租门面给乙方经营大艺普洱茶，建筑面积约200平方米，租赁期限自2014年10月27日起至2018年10月26日，每年租金为15.18万元。2015年10月30日，陈爱林（甲方）与谷少成（乙方）签订了《门面租赁协议书》，约定甲方将位于常德市××路××路交汇处（毛家饭店楼下）租给乙方经营，面积约180平方米，租赁时间从2015年10月30日开始--2018年10月26日止，租金已全部付清。2018年10月31日，常德市征地拆迁事务处向陈年春发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求陈年春于2019年元月27日前搬离房屋；陈年春于2018年11月5日签收。2020年5月13日，自然资源事务中心起诉至本院，要求陈年春返还且腾空其所占房屋并支付占有使用费，本院作出（2020）湘0702民初1732号民事判决书，判决：一、陈年春于本判决生效之日起十日内将其承租的位于常德市朗州北路常德××大楼××层××大楼××楼××层的部分房屋返还给常德市自然资源事务中心；二、陈年春于本判决生效之日起十日内向常德市自然资源事务中心支付逾期腾房的占有使用费（自2018年10月28日起按33333元／月计算至腾退房屋之日止）；三、上述第二项给付义务中应扣除100000元（押金），2020年2月至4月租金66666元；四、驳回常德市自然资源事务中心的其他诉讼请求。陈年春不服该判决上诉至湖南常德市中级人民法院，湖南省常德市中级人民法院作出（2020）湘07民终1485号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后自然资源事务中心向本院申请执行，本院作出（2020）湘0702执2796号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陈年春银行存款647159元（其中逾期腾房的占有使用费633326元，案件受理费4950元，案件执行费8883元；迟延履行期间的债务利息另行计算），或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。另查明，陈爱林已经向三百杯酒楼支付租金至2019年10月27日。认定上述案件事实有《三百杯酒楼转租协议书》、《补充协议》、《房屋租赁合同书》、《商铺租赁合同》、《门面租赁协议书》、（2020）湘0702民初1732号民事判决书、（2020）湘07民终1485号民事判决书、（2020）湘0702执2796号执行裁定书以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，三百杯酒楼与陈爱林签订的《三百杯酒楼转租协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方当事人应当如约履行合同义务。《三百杯酒楼转租协议书》约定的租赁期限届满后，陈爱林应当向三百杯酒楼返还案涉房屋。陈爱林辩称“一楼作为次承租人仍在经营，出租人可以直接要求实际占用人腾还房屋，被告已经无权干预，”，本案中三百杯酒楼与第三人欧军、谷少成、曾再新并未签订租赁合同，不存在租赁合同关系，而本案案涉转租协议是三百杯酒楼将案涉房屋转租给陈爱林经营，陈爱林作为案涉转租协议中的承租方应在租赁期限届满后返还案涉房屋，陈爱林将案涉房屋的一楼部分房屋再转租给第三人欧军、谷少成、曾再新等经营，也理应负有将再次转租的案涉房屋清退义务。故对于三百杯酒楼要求陈爱林腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。陈爱林在租赁期限届满后未返还案涉房屋，应当支付占用期间的占有使用费，本案中，陈爱林已经支付租金至2019年10月27日，已经支付的租金本院予以确认，自2019年10月28日开始的占有使用费按照自然资源事务中心与陈年春的租金标准支付，即每月20442元（1600平方米÷2609平方米×400000元/年÷12月），并考虑受新型冠状病毒疫情的影响，本院酌定免收2020年2月占有使用费，对2020年3、4月的占有使用费减半收取。故陈爱林应当自2019年10月28日起至腾房之日止按每月20442元的标准支付占有使用费（扣除疫情期间40884元）。关于三百杯酒楼要求陈爱林支付因违约造成的损失23733元的诉讼请求，因三百杯酒楼投资人陈年春未在租赁期限届满后未返还租赁房屋，自然资源事务中心诉至法院，陈年春负担了一审案件受理费4950元、二审案件受理费9900、执行费8883元，共计23733元。陈爱林未在租赁期限届满后未返还案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，但考虑到陈年春在与自然资源事务中心履行合同中也存在相应的违约行为，本院酌定陈爱林支付三百杯酒楼违约损失14555元（1600平方米÷2609平方米×23733元）。关于陈爱林要求与第三人欧军、谷少成、曾再新解除合同、支付租金等的主张，既不符合反诉的情形，也与本案不属于同一法律关系，陈爱林应当另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈爱林于本判决生效之日起十日内将其承租的位于常德市朗州北路常德××大楼××层房屋（面积约为1600平方米）返还给常德市三百杯酒楼；二、陈爱林于本判决生效之日起十内向常德市××楼××期××房的占有使用费（自2019年10月28日起按20442元／月计算至腾退房屋之日止，扣除疫情期间40884元）；三、陈爱林于本判决生效之日起十内向常德市三百杯酒楼支付损失14555元；四、驳回常德市三百杯酒楼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元（已减半收取），由陈爱林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。审判员  丁孟礼二〇二〇年十二月二十三日法官助理贺鸣书记员曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。