四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初5195号 原告：中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行，营业场所四川省成都市龙泉驿区龙泉镇东街68号。 负责人：田庆，该行行长。 委托诉讼代理人：董世玮，女，该行员工。 委托诉讼代理人：汪福建，男，该行员工。 被告：陈亮，男，1989年2月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：成都天悦桃源房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道8号。 法定代表人：漆静涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄俊翔，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋玉，四川亚峰律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行与被告陈亮、成都天悦桃源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行的委托诉讼代理人董世玮、汪福建和被告成都天悦桃源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄俊翔、张秋玉到庭参加诉讼，被告陈亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈亮归还原告本金165754.17元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息，截至2020年10月3日的利息、罚息为12206.26元；2.判令被告成都天悦桃源房地产开发有限公司承担连带担保责任，归还原告借款本金165754.17元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息，截至2020年10月3日的利息、罚息为12206.26元；3.判令原告对被告陈亮所有的位于成都市龙泉驿区龙泉××路××号××号抵押房屋变现所得享有优先受偿权；4.为实现债权而支付的诉讼费、保全费、评估费、公证费、公告费等费用由被告负担。事实和理由：原告与被告陈亮于2016年11月30日签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额18.6万元，期限20年，用途为购买住房。被告以其所拥有的位于成都市龙泉驿区龙泉××路××号××号住房作抵押，尚未办理正式抵押登记。2019年3月，被告陈亮未按期归还原告贷款本息，经原告多次催收，也未履行还款义务，截至2020年10月3日，被告陈亮在原告处的贷款本金余额为165754.17元，欠息12206.26元。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的规定，被告已构成违约，原告有权收回未偿贷款本金165754.17元及至实际执行完毕之日所产生的利息、罚息。在被告陈亮不能清偿原告贷款本息的情况下，根据第十条规定，保证人成都天悦桃源房地产开发有限公司承担连带保证责任。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权对被告陈亮位于成都市龙泉驿区龙泉××路××号××号抵押房屋处置，并对变现所得享有优先受偿权。原告认为，被告已违反约定，为保障信贷资金安全，特提起诉讼，望判如所请。 陈亮未答辩也未提交证据。 成都天悦桃源房地产开发有限公司辩称，根据《个人购房借款/担保合同》第5.1条的约定，贷款发放或继续发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥抵押权预告登记手续。而本案中原告在没有办理预告登记手续的情况下向被告陈亮发放贷款，明显加重了担保人的担保责任。根据我国担保法第二十四条的规定，应当免除担保责任，因此被告成都天悦桃源房地产开发有限公司应该在案涉房屋价值范围内免除担保责任。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告作为贷款人，被告陈亮作为借款人／抵押人，被告成都天悦桃源房地产开发有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［龙房］字［工］行［龙泉］支行［2016］年［5662］号），约定被告陈亮向原告贷款18.6万元用于购置住房，贷款期限20年，按月等额本金还款法偿还贷款本息，被告陈亮自愿向原告提供抵押担保，抵押物为其所有的位于龙泉驿区龙泉××路××号××栋××单元××层××号房屋，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人承担阶段性连带担保责任，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但是在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。合同第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率为准，基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准，并按前述利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第五条约定：贷款发放或继续发放的前提条件为以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已经提供有效的连带担保责任或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效，且借款人在合同项下未发生任何违约情形。借款人同意贷款人将贷款一次性划入成都天悦桃源房地产开发有限公司工行龙泉支行4402××××8802的账户。贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日。合同第九条约定：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。合同第十四条约定：以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续或抵押登记办妥前，未经贷款人同意，抵押人转让抵押物，或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的视为违约，贷款人可以停止发放合同项下的贷款或宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十七条约定，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。合同第二十条约定，合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人获得不动产权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得不动产登记证明之前，抵押人的不动产权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2017年1月3日，原告向被告陈亮发放了贷款18.6万元。从2019年4月起，被告陈亮未按期归还原告贷款本息，截至2020年10月3日，被告陈亮在原告处的贷款本金余额为165754.17元，欠息12206.26元。另查明，我院于2019年11月13日作出（2019）川0112民初3127号《民事判决书》，事实部分载明“2017年10月11日，陈亮（卖方）与叶聪（买方）签订了《房屋买卖合同》约定，陈亮将其购买的位于龙泉驿区龙泉××路××号××栋××单元××层××号房屋出售给叶聪，房屋总价款为51万元。”该案的判决结果为“一、被告陈亮于本判决生效后3日内协助原告叶聪办理位于成都市龙泉驿区××路××号××幢××单元××层××号房屋（业务件号：2018051112Ｆ00124）的不动产转移登记手续，将房屋转移登记至原告叶聪名下；同时原告叶聪将剩余房款10万元支付给被告陈亮（此款叶聪已当庭支付给本院账上）；二、驳回原告叶聪的其余诉讼请求。”2020年2月25日，案涉房屋登记在案外人叶聪名下。 上述事实，有《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》《不动产登记信息查询结果》《民初判决书》、还款记录及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告已按合同约定履行发放贷款的义务，被告陈亮应当按约还款。现被告陈亮未按期还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张的借款本金、利息及罚息，于法有据，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》约定，贷款发放或继续发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥抵押权预告登记手续。还约定以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥抵押权预告登记手续视为违约，贷款人可以停止发放合同项下的贷款。显然若以未取得产权证的房屋作抵押，是先办理抵押权预告登记手续后再放款。本案中，原告在案涉房屋未办理抵押登记的情况下就发放贷款，增加了发放贷款的风险，也加重了被告成都天悦桃源房地产开发有限公司作为保证人的责任。同时，合同约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记。由于原告的抵押权未设立，案涉房屋没有办理抵押登记，导致被告陈亮将案涉房屋出售给案外人叶聪，并且已经登记在叶聪名下。根据我国担保法第四十三条第二款的规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。据此，对原告要求将位于成都市龙泉驿区××路××号××幢××单元××层××号房屋变现所得享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 《个人购房借款/担保合同》约定，被告成都天悦桃源房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任，即在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。现案涉房屋未设立抵押权，且已经登记在案外人名下，设立抵押权的基础丧失。原告在庭审中，口头陈述与被告成都天悦桃源房地产开发有限公司签订了《按揭业贷款业务合作协议》，拟证明在该协议中被告成都天悦桃源房地产开发有限公司对借款人的借款承担担保责任，且对办理抵押权登记有协助义务。因原告在庭审中未出示该协议的原件，在本案判决前也未提交该证据的原件，视为原告对自己诉讼权利的放弃。因此，被告成都天悦桃源房地产开发有限公司不承担连保证责任。本案实际产生的费用只有案件受理费1903.5元，该费用由被告陈亮负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈亮于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行归还借款本金165754.17元及利息（含罚息，截至2020年10月3日的利息为12206.26元，2020年10月3日之后的利息按照《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条的约定计算至本息付清之日止）； 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1903.5元，由被告陈亮负担(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢贤云 二〇二〇年十二月十四日 书记员  曾 莉