上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14292号原告(反诉被告)：上海浦江建设发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：鲍长庆，董事长。委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海阆品装饰艺术有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邓芸臻，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙雪楠，上海申浙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。原告上海浦江建设发展有限公司(以下简称“浦江建设”)与被告上海阆品装饰艺术有限公司(以下简称“阆品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告阆品公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告浦江建设的委托诉讼代理人杜凤翔及被告阆品公司的委托诉讼代理人孙雪楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海浦江建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西侧房屋签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令被告将上述房屋恢复原状并返还原告；3.判令被告支付自2020年1月7日起至2020年6月4日的租金499,968.50元；4.判令被告支付原告自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每月117,539.50元的标准计算；5.判令被告支付自2020年1月7日起至实际返还房屋之日止的物业费，按每月8,387元的标准计算；6.判令被告支付自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的水电费，暂计至2020年5月31日为19,672元；7.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的停车费840元；8.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(以235,079元为本金，按年化24%的标准，自2020年1月7日起计算至2020年3月24日为11,902元，以185,079元为本金，按年化24%的标准，自2020年3月25日起计算至2020年4月30日止为4,381元，以155,079元为本金，按年化24%的标准，自2020年5月1日起计算至实际清偿之日止；以235,079元为本金，按年化24%的标准，分别自2020年3月7日起、2020年5月7日起计算至实际清偿之日止)；9.判决被告支付原告逾期支付物业费的滞纳金(以16,774元为本金，按年化24%的标准，分别自2020年1月7日，2020年3月7日，2020年5月7日起计算至实际清偿之日止)；10.判令被告支付逾期支付水电费的滞纳金(分别以4,448元为本金，按年化24%的标准，自2019年12月16日起计算至实际支付之日止；以6,793元为本金，按年化24%的标准，自2020年1月16日起计算至实际支付之日止；以5,474元为本金，按年化24%的标准，自2020年3月16日起计算至实际支付之日止；以1,733元为本金，按年化24%的标准，自2020年4月16日起计算至实际支付之日止；以1,249元为本金，按年化24%的标准，自2020年6月16日起计算至实际支付之日止)；11.被告支付原告解除合同违约金571,179.50元；12.本案受理费及保全费由被告负担。事实和理由：2010年6月，原告(甲方)与案外人上海阆品环境艺术有限公司(乙方)签订《租赁合同》一份，约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西侧房屋(以下简称“系争房屋”)出租，面积为756.88平方米。租赁期限为十年，自2010年9月7日起至2020年9月6日止；月租金为96,700元，月物业费6,900元，租金、物业费从第三年起每贰年环比递增5%。保证金为193,400元。租金及物业费每两个月为一期支付，先付后用。第二期须在第一期租金期满之前十天结清。在租赁期内，乙方逾期支付租金和各项规定的服务费及各种能源消耗费用，甲方将按日加收上述费用5‰的滞纳金，逾期30天，甲方有权终止租赁合同，收回系争房屋，并追究违约责任。2016年6月，原、被告及案外人上海阆品环境艺术有限公司签订《主体变更协议》，约定案外人上海阆品环境艺术有限公司在租赁合同中的全部权利义务转由被告承继。2019年11月，原告向被告发出催款函，要求被告于2019年11月27日前付清所有欠付款项，被告出具承诺函就付款期限作出承诺。然被告自2020年3月23日起，未再支付任何款项。原告再次发出催款函，被告仅支付部分费用。2020年6月3日起，被告未再支付任何款项。原告无奈向被告发出《租赁合同解除通知函》。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海阆品装饰艺术有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为。2020年1月7日确实应该支付租金的，但是由于春节期间比较困难，被告确实没有支付，之后碰见疫情，被告本身也很困难，但是在有能力的时候，仍然在坚持支付部分费用。系争房屋本身是老房子，疫情开业之后遇见了梅雨季节，家具都被浸泡，被告本身也有损失。就拖欠的租金、物业费、停车费、在有能力的时候同意支付。就水电费经核实，被告亦同意支付。就滞纳金部分不同意支付。合同到2020年9月6日就到期了，被告可以随时进行交接。违约金部分不同意支付。就原告主张的恢复原状，因双方并无明确约定，故不同意。就保证金部分，要求在本案中直接予以抵扣。上海阆品装饰艺术有限公司提出反诉诉请：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告345,000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2010年6月，原告与案外人上海阆品环境艺术有限公司签订《租赁合同》一份，约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西侧房屋(以下简称“系争房屋”)出租，面积为756.88平方米。租赁期限为十年，自2010年9月7日起至2020年9月6日止。2016年6月，原、被告及案外人上海阆品环境艺术有限公司签订《主体变更协议》，约定案外人上海阆品环境艺术有限公司在租赁合同中的全部权利义务转由被告承继。因原告将办公用途的房屋出租给被告做营业性用房使用。被告使用系争房屋经营高档进口家具，2020年初，受疫情及房屋漏水影响，被告收入大幅减少，无力承担租金等费用，现反诉原告为维护自己的合法权益，故向法院提起反诉，要求判如所请。上海浦江建设发展有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同合法有效，出租初期，被告就已经查看过系争房屋的产权证，知晓房屋的实际性质，亦从未对房屋的性质提出过异议，经营亦从未受到影响。系争房屋漏水和本案不属于同一法律关系，且亦有可能系被告自行装修导致，与原告无关。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西侧房屋(即系争房屋)权利人为上海浦江建设发展总公司。2010年6月，原告(出租方，甲方)与案外人上海阆品环境艺术有限公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方做营业性用房，建筑面积756.88平方米。租赁期限共十年，从2010年9月7日起至2020年9月6日止。双方约定，月租金96,700元，月物业管理费6,900元，合计103,600元。租金、物业管理费从第三年起增长，每二年环比递增5%，以此类推。为确保房屋及附属设施等安全、完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意在签约的同时向甲方支付2个月租金作为确保合同履行之保证金，计193,400元，甲方收到保证金后，合同正式生效。因乙方违反本合同规定而产生的违约金，损失赔偿金以及租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后十天内不足，逾期则按日加收5‰滞纳金。乙方应承担租赁期间所用的上水、下水、中央空调电费和其他使用的电费等费用，甲方按表计量收费，乙方须按时支付结清。租金及物业管理费以2个月为一期，先付后用，第二期须在第一期租金期满之前十天结清，以此类推。如乙方逾期支付租金超过一个月，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。保证金甲方应于租赁关系结束，且乙方保证房屋完好的情况下按时迁出，并付清所有应付费用后，五天内将保证金全额无息退还乙方。在租赁期内，乙方逾期交付租金和各项规定的服务费及各种能源消耗费用，甲方将按日加收上述费用的5‰支付滞纳金，逾期30天甲方有权终止租赁合同，收回房屋，并有权追究违约责任。违约责任为乙方向甲方支付当期年一年的租金和物业管理费。合同并就其他内容进行约定。2016年6月，原告(甲方)与案外人上海阆品环境艺术有限公司(原乙方)及被告(新乙方)签订《主体变更协议》一份，约定，甲乙双方于2010年9月签订了关于乙方租赁甲方位于上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西半部房屋(总面积756.88平方米)的《房屋租赁合同》。由于乙方经营调整现经甲乙双方协商一致特拟定以下条款：一、自本协议签订之日起，甲乙双方的合同中的乙方权利义务全部转由“上海阆品装饰艺术有限公司(即本案被告)”继续履行。二、因本次主体变更所引起的所有法律责任和经济责任均由新乙方承担。三、合同其他条款不变。后因被告自2020年1月7日起开始拖欠租金及物业管理费，自2019年11月起开始拖欠水电费，原告于2020年6月3日向被告发出《租赁合同解除通知函》一份，称因被告长时间拖欠租金、物业费、水电费的行为，严重违反了《租赁合同》的相关约定，故原告郑重通知被告：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.被告应当立即按照《租赁合同》的相关约定承担责任。该份函件显示于2020年6月4日签收，被告亦确认收到该解除通知书。另查明，2000年9月29日，上海浦江建设发展总公司经核准，名称变更为上海浦江建设发展有限公司。还查明，被告于2020年3月多次发函给原告，陈述因系争房屋三楼漏水，希望原告进行修缮。2020年4月，被告亦通过函件就疫情影响下的租金支付事宜和原告进行协商，但双方未协商一致。诉讼过程中，原、被告确认系争房屋已经于2020年9月10日由原告实际收回，且原告明确表示撤回要求被告对系争房屋恢复原状的诉请。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有上海市房地产权证、企业名称变更核准通知书、租赁合同、主体变更协议、解除合同通知函、支付凭证、竣工图、复工申请表、联络函等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告承租系争房屋做经营使用，且在使用十余年从未就房屋性质提出异议，且被告亦未提供任何证据证明其在使用过程中受到阻碍，故本院认为原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，因被告存在拖欠租金、物业管理费及水电费的行为，现原告依据合同约定行使合同解除权，于法有据，故原告要求确认原、被告签订的租赁合同于2020年6月4日解除，本院依法予以支持。合同解除后，就被告拖欠的2020年1月7日至2020年6月4日的租金、物业管理费，被告理应予以支付。因本案履行过程中，确实受到了新冠疫情的影响，故就原告应当支付的租金，本院酌情予以调整。因原告实际于2020年9月10日收回系争房屋，故就原告要求被告按照月租金标准支付房屋占有使用费并支付物业费的诉请，本院依法予以支持。就水电费、停车费部分，被告同意予以支付，此系被告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。因受到新冠疫情影响，被告虽然在合同履行过程中存在违约行为，但是其作为经营性企业，确实受到冲击，本着共担风险，共克时艰的原则，就原告主张的滞纳金，本院不予支持。就违约金部分，由本院根据实际情况酌情予以调整。诉讼过程中，原告撤回要求被告就系争房屋回复原状的诉请，本院依法予以准许。就反诉部分，就被告主张的损失，因被告未提供明确的书面证据予以证明，就被告的该项诉请，本院难以支持。就保证金部分，当事人要求在本案中一并处理，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认上海浦江建设发展有限公司与上海阆品装饰艺术有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除；二、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司2020年1月7日至2020年6月4日的租金382,429元；三、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司自2020年6月5日起至2020年9月10日止的房屋占有使用费378,703元；四、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司自2020年1月7日至2020年9月10日的物业管理费68,383元；五、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司自2019年11月1日起至2020年5月20日的水电费19,672元；六、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司自2020年1月1日起至2020年3月31日的停车费840元；七、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦江建设发展有限公司违约金251,853元；八、上海浦江建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海阆品装饰艺术有限公司保证金193,400元；九、驳回上海浦江建设发展有限公司其余诉讼请求；十、驳回上海阆品装饰艺术有限公司的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,648元，减半收取计9,324元，由上海浦江建设发展有限公司负担2,647元，上海阆品装饰艺术有限公司负担6,677元。保全费5,000元，由上海浦江建设发展有限公司负担1,450元，上海阆品装饰艺术有限公司负担3,550元。反诉案件受理费减半收取计3,278元，由上海阆品装饰艺术有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十二月二十五日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。