广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初16682号原告：海信南方有限公司，住所地深圳市南山区南海大道**保利城大厦**，统一社会信用代码：91440300055117425W。法定代表人：王惠，董事长。委托诉讼代理人：罗静波，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新越，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市众信小微金融服务有限公司，住所地深圳，住所地深圳市福田区福田街道深南大道**NEO大厦**24F用代码：91440300319528253A。法定代表人：黎伟婷，总经理。委托诉讼代理人：周峰回，广东普罗米修律师事务所律师。原告海信南方有限公司（以下简称“南方公司”）与被告深圳市众信小微金融服务有限公司（以下简称“众信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗静波及被告的委托诉讼代理人周峰回到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认租赁合同于2020年3月31日解除；二、请求判决被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月31日的租金201022元及相应逾期付款违约金3678.7元（自逾期付款之日起计算至被告实际偿还租金之日止，暂计至起诉之日）；三、请求判决被告向原告支付违约金人民币191448元（相当于租赁保证金金额）；四、请求判决被告向原告支付恢复房屋原状的费用人民币48839元；五、本案诉讼费、财产保全费及担保费由被告承担。事实和理由：一、本案的基本情况：原告系深圳市南山区创业路1777号海信南方大厦18层01、02户房屋（以下简称该房屋）的所有权人，原、被告双方于2018年2月26日签署了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）及其附件《补充条款》，约定被告（租赁合同乙方）向原告（租赁合同甲方）承租该房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。《补充条款》第二条约定“（一）租金：1、2018年4月1日至2019年3月31日月租金总额人民币95724元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金总额人民币100511元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金总额人民币105536元……。2、首期租金乙方于租赁合同签订同时缴交，此后于每月20日前支付下一个月的租金……”。租赁合同第九条约定“甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币191448元”。《补充条款》第十一条约定“(1)若乙方欠缴租金应向甲方支付违约金，违约金标准为：欠缴天数乘以所欠租金额的万分之二……。(3）各有关违约金自欠缴之日起计付至缴付之日止……若欠缴累计超过三十天，甲方有权单方提前终止本合同并有权不予退还租赁保证金”。租赁合同第十八条约定“出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状，2、向乙方请求损害赔偿，3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达叁拾天（壹个月）以上；……。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案”。《补充条款》第四条约定“（五）因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应承担以下违约责任：1、甲方有权不予退还租赁保证金。2、因乙方违约给甲方造成的其他损失”。租赁合同签署后，原告已根据租赁合同约定将该房屋交付给被告使用。根据租赁合同的约定，被告应于2020年1月20日前支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金100511元，于2020年2月20日前支付2020年3月1日至2020年3月31日的租金100511元，于2020年3月20日前支付2020年4月1日至2020年4月30日的租金105536元，但被告实际未于前述期限前向原告支付有关租金。为此，原告已进行了多次催缴，并也于2020年3月26日向被告送达了《租金催款函》，要求被告于收到该函件的2个工作日内支付拖欠的2020年2月1日至2020年4月30日租金及违约滞纳金，且在该函件中原告亦强调了逾期支付租金的违约责任，包括但不限于提前终止合同。但被告收到该函件后，既未主动与原告协商沟通，也未曾主动联系原告，而是继续无理拒付租金。鉴于此，原告于2020年3月31日向被告送达了《房屋租赁合同解除函》，以被告无理长期拖欠租金，且经催告后仍拒绝支付，已构成根本性违约为由，书面通知被告自2020年3月31日起解除双方的租赁合同，并明确要求被告需恢复房屋原状，赔偿拖欠的租金及违约滞纳金，且依约将不予退还被告租赁保证金。租赁合同解除后，被告至今未按租赁合同约定恢复该房屋原状，也未支付拖欠的租金及违约滞纳金；二、被告无理长期拖欠租金，且经催告后仍拒绝支付，已构成根本性违约为由，原告据此解除租赁合同，符合合同约定及法律规定。租赁合同系原被告双方的真实意思表示，合法有效，任何一方均应当严格按照租赁合同的约定履行。被告无理长期拖欠租金，且经催告后，其既未主动与原告协商沟通，也未曾主动联系原告，而是继续无理拒付，被告的行为已构成根本性违约，原告据此解除租赁合同，符合租赁合同约定及法律规定，请求贵院予以确认；三、被告应根据租赁合同及其《补充条款》的约定支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月31日的租金及逾期支付租金的违约金。租赁合同已明确约定了租金标准及支付时间、银行转账支付方式等，但被告至今仍拖欠原告2020年2月1日至2020年3月31日的租金201022元（计算公式：100511元／月×2个月），已构成延期支付，除应及时支付租金外，根据《补充条款》第十一条的约定，还应支付相应自逾期付款之日起计算至被告实际偿还租金之日止的逾期付款违约金，暂计至起诉之日的逾期付款违约金为3678.7元（计算公式：100511元×0.02%×107天＋100511元×0.02%×76天）；四、因被告的根本违约行为导致租赁合同被解除，根据租赁合同及其《补充条款》的约定，被告应支付原告相当于租赁保证金金额191448元的违约金。因被告无理逾期支付租金的行为已经构成根本违约，由此导致原告解除租赁合同，故根据租赁合同及其《补充条款》的约定，被告应支付原告相当于租赁保证金金额191448元的违约金；五、被告未履行恢复该房屋原状的义务，应赔偿原告据此遭受的损失。被告违反租赁合同及其《补充条款》约定，在租赁合同被解除以后未履行恢复该房屋原状的义务，致使原告需委托第三方将该房屋恢复原状，为此需要支出费用48839元，该笔支出应由被告赔偿给原告；六、本案是被告过错所致，相关诉讼费、财产保全费及担保费由被告承担。被告辩称，一、被告于答辩前正式向原告提出免交2020年2月1日至2020年3月31日的租金；二、被告并非故意违约，年初以来，受到疫情的影响，各行业都受到了严重的冲击，该疫情属于不可抗力之情形，被告疫情期间即2月至4月都没有任何的经营行为，现在也处于停工状态。在没有收入的情况下被告才无奈结束营业，期间，被告也与原告多次进行口头沟通，也提出了解决方案，引进被告股东另外投资的一家企业，继续承租使用涉案房产，且根据事实，新引进的企业深圳市前海房极客网络科技有限公司（以下简称“房极客公司”）自2020年2月以来就一直在涉案房产进行办公；三、根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，对于原告所诉请的要求被告承担支付违约金191448元的请求应当予以驳回；四、根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，另根据深圳市在2020年2月8日发布的《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第2条之规定，可以免除被告2个月的租金。根据发改投资规（2020）734号，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金押金的指导意见》第2条第1项之规定，可以免除3个月的房屋租金。原告作为国有企业，应当相应国家政策的号召，承担社会责任，免除被告疫情期间的租金。因此，对于原告提请的第二项诉讼请求，请求人民法院结合被告的困难事实相关部门指导意见，予以驳回原告的诉讼请求；五、涉案房屋并没有空置，自2020年2月开始，房极客公司入驻，且在2020年4月1日就与原告签订了正式的房屋租赁合同，基本上做到了无缝连接，涉案房产也没有进行过恢复原状的相关装修工作。原告也没有出具相应的进行装修工程的证据，对于其要求的恢复原状的费用，也请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告是深圳市南山区创业路海信南方大厦18O1、1802户的房屋（以下简称“涉案房产”）的产权人。原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）于2018年2月26日签订《房屋租赁合同书》及其补充条款，根据合同及补充条款约定，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止，乙方应于每月20日前向甲方交付租金，2019年4月1日至2020年3月31日月租金总额100511元。乙方如提前终止合同履行且经甲方同意的，租金据实结算，并承担相应的违约责任；每月20日前支付下一个月的租金，不得扣减（如有特殊约定除外）亦不得延误。租金按照自然月计算，如首尾月租赁期不足一个月者按“（当自然月租金÷当自然月总天数）×当自然月的实际租赁天数”计算应交租金的数额。乙方应以银行转账形式支付租金。租金不包括物业管理费及其他有关费用；甲方应于2018年3月31日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即191448元；如乙方违反本合同规定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定），甲方可以使用或扣留全部或部分租赁保证金，其数额视乙方所欠款项的金额而定。因乙方违约导致本合同提前终止的，甲方有权不予返还租赁保证金。出现乙方拖欠租金达30天以上或者乙方擅自将租赁房屋转租第三人的等情形，甲方可就因此造成的要求乙方恢复房屋现状，向乙方请求损害赔偿及不退还租赁保证金。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权单方注销房屋租赁登记备案。签订租赁合同后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告交纳租赁保证金191448元。双方确认被告一直向原告支付租金至2020年1月31日，被告没有按照合同约定于2020年1月20日前向原告缴纳2020年2月份租金，被告亦未缴纳2020年3月份租金。深圳市前海房极客网络科技有限公司（被告股东投资的公司，以下简称“房极客公司”）2020年2月底搬入涉案租赁场地办公，原告于2020年3月26日在涉案房屋向被告送达《租金催缴函》，要求被告于收到该函件2个工作日内支付拖欠的租金及违约滞纳金。原告于2020年3月31日向被告发出《房屋租赁合同解除函》，通知被告涉案合同自2020年3月31日起即行解除，并要求被告恢复房屋原状，赔偿拖欠的2020年2月1日至2020年3月31日房租租金204372元及滞纳金2157元（截止2020年3月26日），并不予退还保证金。另查明，原告属于青岛国资委下属国企，原告与房极客公司于2020年4月1日就涉案房屋签订房屋租赁合同。原告于庭审中称，1、原告没有与被告协商过关于减免房屋租金的事宜。被告从未提供任何其所谓经营困难的证明，其也从未向原告提出要求减免租金，反而是其擅自将涉案房屋转租。被告拖欠租金的事实发生在疫情之前，被告本应在2020年1月20日之前缴纳2月份的租金，但被告未按期缴纳，该拖欠的事实与疫情无关，被告以疫情作为抗辩理由不能成立；2、涉案房屋自2020年2月3日起已经可以正常使用办公，被告作为金融企业，根据银保监会的相关决定，其从2020年2月3日起，已经正常复工。在被告欠缴租金后，原告曾经多次到被告的办公场所催促，3月份可以上班时，涉案房屋是在正常办公使用的，原告在催缴租金的过程中，发现被告将涉案房屋擅自转租给第三方房极客公司，原告要求被告立刻清偿拖欠的房租，并且就转租的事宜作出说明，但被告没有理会。由于房极客公司已经实际在使用涉案房屋，所以该公司向原告提出要求直接租赁涉案房屋与本案无关，这是发现在原告解除与被告的租赁合同之后发生的。被告于庭审中称，被告于2020年初由于疫情影响复工困难，被告的员工无法到岗，长期只有一个法定代表人黎伟婷在涉案房屋进行办公，公司没有收入。当时与原告物管口头协商退租，原告不同意。被告提出由房极客公司接手涉案房屋，当时原告是口头同意的。所以从2月份开始，涉案房屋就一直由房极客公司办公持续到现在，被告引入了新的承租人之后，房极客公司作为新的主体与原告谈妥，2、3月份的租金是免除的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。对于原告的诉请，本院分析如下：一、关于原、被告签订《房屋租赁合同书》的解除问题。因被告于2020年1月20日开始没有按照合同约定向原告支付租金，被告的行为构成违约，原告有权根据合同约定解除涉案的《房屋租赁合同》，原告于2020年3月31日向被告发出《房屋租赁合同解除函》，通知被告涉案合同自2020年3月31日起即行解除。故涉案的《房屋租赁合同》于2020年3月31日起解除，本院依法确认原、被告签订《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、关于被告能否以受疫情影响为由减免欠缴租金及违约金问题。（一）受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，各行业遭受不同程度的冲击，原告作为青岛市国资委下属企业，应当承担社会责任，支持受影响的中小企业共渡难关。而被告作为金融性质类企业，受疫情及疫情防控措施影响可能导致被告经营收入骤降，但并非直接导致其无法经营，也并不构成被告履行支付租金合同义务的不能。虽然房极客公司于2020年2月底已经入驻涉案房产办公，但是被告未能提供证据证明原告于当时同意由房极客公司取代被告作为新的承租主体，被告亦未举证证明原告同意免除2020年2、3月份的租金，而原告与房极客公司于原告与被告解除租赁合同之后才签订租赁合同，故2020年2月1日至2020年3月31日仍由被告租赁涉案房产。考虑到被告的经营确有受到疫情及疫情防控措施的影响，根据公平原则，对于被告主张减免租金的答辩意见，本院予以部分采纳，并酌定被告免付租金半个月，故被告应向原告支付租金150766.5元[100511元/月×（2-0.5）个月]；（二）按照合同约定，被告应于2020年1月20日前向原告支付2020年2月份租金，被告逾期支付房租发生于启动疫情防控措施之前，并且一直延续至今，原告有权诉请被告支付相当于租赁保证金的违约金191448元。考虑到被告已经向原告缴纳191448元租赁保证金，原告所诉请被告支付的违约金可从被告所缴纳的191448元租赁保证金予以直接折抵，原告有权不退还被告所缴纳的租赁保证金191448元即可；（三）结合被告违约情节及其实际受到疫情影响因素，本案已经支持原告诉请被告支付违约金191448元，故对于原告另诉请被告支付逾期支付租金的违约金部分请求，本院不予支持；三、关于原告诉请被告支付恢复房屋原状费用问题。因涉案租赁房屋早已于2020年2月底已经由房极客公司使用至今，原告与房极客公司亦于2020年4月1日签订《房屋租赁合同》。原告未能举证证明涉案房产从被告承租至另行出租给房极客公司期间发生恢复房屋原状或者重新装修涉案房屋的事实及产生的费用，在原告已经将涉案房屋另行出租的情况下，原告诉请被告支付恢复房屋原状的费用48839元没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告海信南方有限公司与被告深圳市众信小微金融服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告深圳市众信小微金融服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告海信南方有限公司支付租金150766.5元；三、原告海信南方有限公司有权不退还被告深圳市众信小微金融服务有限公司所缴纳的租赁保证金191448元；四、驳回原告海信南方有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7974.82元，保全费1787.69元，共计9762.51元。由原告负担2255.1元，被告负担7507.41元。原告已预缴9762.51元，由本院向原告退回7507.41元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳7507.41元，逾期未缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二〇年十二月十一日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。