黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7427号上诉人（一审被告）：黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司，住黑龙江省哈尔滨市南岗区河沟街******。法定代表人：吴小军，总经理。委托诉讼代理人：马媛媛，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧梅，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张立梅，女，1969年1月19日出生，汉族，无固定职业，住黑，住黑龙江省哈尔滨市南岗区div>委托诉讼代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。上诉人黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司（以下简称禧年公司）因与被上诉人张立梅合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。禧年公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一审判决事实认定错误。案涉房产应与另案处理的六套房产及三个车位进行一并核算，张立梅尚欠禧年公司648,960元购房款，禧年公司无法办理房屋产权证，不应承担逾期办证的违约责任。2012年5月12日，案外人赵彦龙与禧年公司约定，以一次性付款方式购买红军街1号七套房产，图纸暂定建筑面积约518㎡，单价为1.6万元/㎡，暂定总价款为8,288,000元，优惠免交金额28,800元，暂定应付房屋款为8,259,200元。同日，购买三个车位，单价30万元，一次性付两个车位按50万计算，合计80万元。2012年6月12日，赵彦龙预付了450万元。2012年8月，赵彦龙因资金问题，以张立梅（13层16号）、崔晓东（13层4号）、赵兆（13层1号）名义进行银行贷款，取得贷款399万元。2014年1月2日，赵彦龙补缴房款33,120元、贷款10,000元。七套房屋及三个车位共计收到8,533,120元，依据图纸暂定建筑面积计算尚欠付526,080元。根据合同约定“最终价款以房产局指定测量公司测算销售报告中的建筑面积为准，多退少补”，2014年哈尔滨广厦房地产面积测量有限公司的测算，七套房屋的实际测量建筑面积约为525.68㎡，合同单价1.6万元/㎡，房款优惠28,800元，七套房屋实际价款为8,382,080元；三个车位价款为80万元。合计9,182,080元，已付款为8,533,120元,尚欠付648,960元。张立梅、赵彦龙、崔晓东、赵兆分别就案涉七套房屋提起诉讼，将已付购房款任意挪用到各个案件中，混淆尚欠付购房款的事实。购房者应该先履行给付购房款的义务，禧年公司享有后履行抗辩权，在张立梅、赵彦龙、崔晓东、赵兆未能足额给付购房款的情况下，禧年公司不能开具购房发票，也无法办理房屋产权证，也不应承担逾期办理权属证书的违约责任。张立梅辩称：请求维持一审判决。事实和理由：（2019）黑01民终8615号、8616号生效民事判决对所谓同类案件的认定，禧年房地产公司以房屋面积补差款问题拒绝协助办理涉案房产权属登记的抗辩依据不足。张立梅向一审法院起诉请求：禧年公司向张立梅支付自2014年5月2日日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的逾期办理权属证书违约金暂计472,644.55元（违约金暂计至2019年3月18日）。一审法院认定事实：2012年10月24日，张立梅与禧年公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定禧年公司将哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街综合栋A单元13层1316号房产以1,452,000元出售给张立梅，并在合同中约定房屋交付使用后120天为张立梅办理房屋权属证书。2014年1月2日，张立梅办理进户。禧年公司一直未给张立梅办理房屋产权证书。一审法院认为，合同依法成立生效后，合同双方应当按照合同规定全面履行合同义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同中约定案涉房屋总价款为1,452,000元，禧年公司为张立梅出具案涉房屋首付款512,000元收据，后张立梅又通过贷款支付剩余款项，此行为视为张立梅合同义务履行完毕，禧年公司作为合同相对方应当依照合同约定，在商品房交付使用后120日内履行协助张立梅办理产权登记的义务，但禧年公司迟延履行义务至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。禧年公司未举示证据证明双方对此有特殊约定，故张立梅有权要求禧年公司承担逾期履行义务的违约金。关于禧年公司主张的房屋面积差价款问题。根据案涉合同关于“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”、“第三人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，现案涉房屋尚未办理产权登记，合同约定产权登记面积尚未确定，故禧年公司以此拒绝协助张立梅办理案涉房屋权属登记的抗辩依据不足。关于本案是否涉及虚假诉讼问题。本案中，张立梅、禧年公司之间具有合法有效的商品房买卖合同，张立梅也支付了合理对价，此部分事实均有证据予以佐证，禧年公司举示的证据不足以证明张立梅提起诉讼的行为具有侵害其合法利益的意图，应当承担举证不能的不利后果。故禧年公司关于张立梅诉讼行为构成虚假诉讼的主张不予认定。关于诉讼时效及计算标准，禧年公司抗辩支付违约金已过诉讼时效，经核算，张立梅向人民法院提出诉请的时间为2019年4月1日，按民事诉讼法一般三年诉讼时效的规定，张立梅诉请要求禧年公司支付2016年4月1日至本案立案之日这一期间违约金的请求未超过法定时效期间。2016年4月1日前的时间段应确认已超过诉讼时效，故违约金的计算应当自2019年4月1日（本案立案日期）向前推算三年为违约金计算期间，自2016年4月1日至实际给付之日止。判决：一、禧年公司于判决生效之日起十日内给付张立梅逾期办理权属证书违约金（自2016年4月1日至实际给付日止，以1,452,000元为基数，按年利率6.18%计算）；二、驳回张立梅的其他诉讼请求。二审中，禧年公司举示：证据一、（2019）黑0103民初8685号民事判决书复印件11页；2012年5月12日赵彦龙购房协议（编号10043）复印件3页；2012年5月12日赵彦龙购买车位协议复印件2页；2012年6月13日赵彦龙付款收据复印件1页。拟证明：2012年5月12日，禧年公司上诉请求事实和理由部分赵彦龙购买房产和车位的事实。赵彦龙案件的水电费收据、空调初装费收据、包烧费收据、房屋补差款收据与本案中张立梅在一审中出示的证据一致，案涉房产在赵彦龙购买的七套房产内，应对购房款及车位款一并计算。证据二、2012年10月24日POS机刷卡回单及银行流水2页；2012年10月25日张立梅收据1页。拟证明：案涉房产按揭首付款51.2万元是王乐民支付的。张立梅质证意见：证据一为复印件，对真实性有异议，该组证据系禧年公司与赵彦龙之间的票据和合同，与本案无关。对证据二的真实性、关联性及证明的问题均有异议。该组证据均系禧年公司与其实际控制人王乐民间的转账凭证，与张立梅无关。本院认证意见：因禧年公司提供的证据与本案争议房屋买卖不具有关联性，故本院对上述证据不予采信。张立梅没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于案涉房屋面积差价款问题。禧年公司主张案涉房屋系案外人赵彦龙购买的七套房屋中的一套，因赵彦龙尚欠禧年公司房屋面积差的购房款，故无法开具购房发票办理产权证。本案诉讼中，张立梅提交的商品房买卖合同、收据能够证明禧年公司与张立梅签订案涉合同，及张立梅交纳购房款的事实，虽然代办费等缴费收据中标注赵彦龙名字，但该票据的记载并不能改变禧年公司与张立梅为案涉房屋买卖合同相对方的事实；张立梅对禧年公司的主张亦不予认可，并说明其与赵彦龙为合作关系，故禧年公司的该项上诉主张依据不足。根据案涉合同中关于“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”、“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”房屋面积和计价的约定，现案涉房屋尚未办理权属登记，合同约定产权登记面积尚未确定，同时双方在案涉合同中对房屋面积的选择约定为按套计价，故禧年公司以案涉房屋存在面积差价款为由，拒绝协助张立梅办理案涉房屋权属登记的依据不足。综上，案涉房屋买卖合同约定的办理权属登记期限已经届满，张立梅已经按合同约定履行了合同义务，禧年公司未按合同约定协助张立梅办理案涉房屋的权属登记，违反合同约定，属违约行为，一审判决认定禧年公司承担违约责任符合合同约定和法律规定。综上所述，禧年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8390元，由上诉人黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  李妮娜二〇二〇年十二月二十三日书记员  周小倩