河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初3447号原告：新乡市万嘉置业有限公司，住所地河南省新乡市新中大道560号新视小区13号楼1单元102室。法定代表人：赵树永，任该公司经理。委托诉讼代理人：李金勇、原路路，河南宁鸣律师事务所律师。被告：赵艳红，女，1972年1月5日出生，汉族，住河南省辉县。被告：李梅，女，1964年11月14日出生，汉族，住河南省辉县。被告：赵红艳，女，1978年5月23日出生，汉族，住河南省辉县。被告：史运宏，男，1982年8月9日出生，汉族，住河南省卫辉市。原告新乡市万嘉置业有限公司与被告赵艳红、李梅、赵红艳、史运宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新乡市万嘉置业有限公司的委托诉讼代理人原路路，被告赵艳红、李梅、赵红艳、史运宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡市万嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对卫辉市建设路东段路南、击磬路东侧万嘉上海公馆商业房第1幢1单元1-2层101号房产强制执行并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担，确认该房产归原告所有（价值1659840元）。事实和理由：被告史运宏与新乡市万嘉置业有限公司约定，购买位于卫辉市万嘉上海公馆商业房第1幢1单元1-2层101号房，房屋总价款1659840元。史运宏先交定金3万元，双方签订房屋买卖合同，并由公司出具房款收据，随后史运宏再交纳全部房款。如史运宏不按约定交纳房款，则双方之前签订的房屋买卖合同和出具的收据无效。2014年5月27日，新乡市万嘉置业公司给史运宏出具了房款1659840元的收据，但史运宏未按约定交纳房款。至此，双方签订的房屋买卖合同和出具的收据均已无效。后来涉案房屋被卫辉市人民法院强制查封，经查，原告发现2014年7月7日，被告史运宏与赵艳红、李梅、赵红艳签订抵押借款合同，向其三人借款80万元，将原告所有的位于卫辉市万嘉上海公馆商业房第1幢1单元1-2层101号房抵押给三××，并将抵押借款合同在卫辉市公证处进行了公证，赋予该公证书强制执行效力。后史运宏未偿还借款，赵艳红、李梅、赵红艳向卫辉市人民法院申请强制执行涉案房屋。综上，原告认为，原告与史运宏签订的房屋买卖合同和出具的收据已无效，涉案房屋并未交付被告史运宏占有，也未在房管局办理备案手续。根据《物权法》第187条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。卫辉市公证处未落实房屋权属，未查明涉案房屋是否办理抵押登记，即为被告的抵押借款合同办理公证，并赋予公证书强制执行效力。被告赵艳红、李梅、赵红艳依据该公证书向卫辉市人民法院申请强制执行涉案房屋，侵犯了原告的合法权益，请求贵院查明案件事实，依法支持原告诉讼请求。被告赵艳红、李梅、赵红艳辩称：1、原告所诉没有事实与法律依据，原告在诉状认可和被告史运宏签订《房屋买卖合同》，且收取被告史运宏购房定金3万元，原告为被告史运宏出具收据。从原告诉状陈述表明原告已将涉案房屋卖给被告史运宏，史运宏取得涉案房屋，对涉案房屋享有物权期待权，根据合同约定原告应履行义务，为史运宏办理房屋网签、对涉案房屋进行备案登记，史运宏是否支付全部购房款不影响房屋买卖合同的效力，依据合同约定应当由原告向史运宏主张其是否构成违约，是否应承担违约责任。此外，原告是开发商，提供的房屋买卖合同系自行拟定的格式条款，其中关于史运宏没有能力支付购房款从而导致丧失房屋所有权的规定明显是排除了史运宏的权利，且该条文的约定与合同法的规定相违背，属于无效的合同条款，不应对史运宏产生任何法律效力。且自2014年5月至今已经超过五年的时间，原告均未行使撤销权或者起诉确认合同无效，更没有通知史运宏解除房屋买卖合同，该《房屋买卖合同》依然成立并发生法律效力。而在本案中原告又提出系涉案房屋的所有权人，请求停止执行涉案房屋不符合房屋买卖合同约定及合同法的法律规定，且侵犯了答辩人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条之规定，涉案房屋在答辩人申请执行前没有被司法机关采取查封措施，且原告也未对被执行人就涉案房屋的权属纠纷提起诉讼或有其他足以排除执行的理由，没有任何有效的法律文书裁决涉案房屋归属于原告或由被执行人向原告返还涉案房屋，为此，原告要求停止执行没有任何事实和法律依据。2、答辩人作为××和抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿的权利。2014年7月7日被告史运宏自愿以涉案房屋向答辩人借款且和答辩人签订《抵押借款合同》，且经卫辉市公证处（2014）卫证民字第361号公证文书予以确认抵押借款合同有效并赋予强制执行效力，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定：申请执行人对涉案房屋依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。答辩人对涉案房屋依法享有优先受偿权，有权对涉案房屋的价值优先于无优先顺位的普通债权受偿。此外，据上述规定第22条：公证债权文书对主债务和担保债务同时赋予强制执行效力的，人民法院应予执行。因史运宏无力偿还借款，答辩人于2015年向卫辉市公证处申请制作执行证书，答辩人依据卫辉市公证处出具（2015）卫证执第5号《执行证书》向贵院申请强制执行符合法律规定。3、原告提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，不能证明其对案涉房屋享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告史运宏和原告已经签订《房屋买卖合同》且支付部分购房款，答辩人基于对原告对史运宏出具的全款收据、《房屋买卖合同》等证据的信任认为史运宏已经支付全部购房款，答辩人有充足的理由认为该房屋属于史运宏所有。没有任何有效的法律文书裁决涉案房屋归属于原告或者由史运宏向原告返还涉案房屋，为此，原告主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告史运宏在2018年8月6日庭审中辩称，原告所诉与事实不符，我已将房款全部交给原告，我交过房款后原告才给我出具了收据。我买房时原告的法定代表人孙总（具体名字记不清了），当时我是找孙总买的房，我是现金交付的，分三、四次交给财务了，我是该案争议房屋的实际所有人，原告的诉求不应支持。在2020年12月15日庭审时被告史运宏辩称，我当时确实只交了30000元，约定三个月内我将房款全部付清，我利用这三个月将手里的闲钱包括三被告的80万元共计100多万元放到北站一个房地产公司赚取利息差，现在钱还在那里面，我只是想多赚个钱，没想到会是现在这个样。原告向本院提交的证据有：1、执行异议申请书1份；2、卫辉市人民法院（2015）卫执异字第874号执行裁定书1份；第1、2份证据用于证明原告已提起执行异议但被驳回，故提起执行异议之诉。3、2014年6月21日被告史运宏向原告出具的欠款协议和承诺书各1份；4、2019年5月24日被告史运宏向新乡市中级人民法院提交的上诉状1份；5、2020年5月15日被告史运宏书写的道歉信1份；第3-5份证据用于证明原告向被告史运宏出具的全款收据是在未收到史运宏全部房款的情况出具的，被告史运宏承诺于2014年7月21日前支付全部房款，否则所签房屋买卖合同及所开收据效力废止，史运宏未按约定支付全部房款，因此案涉房屋买卖合同及所开收据无效。6、卫辉市房地产管理局预售科出具的史运宏无任何房屋备案登记的证明1份，用于证明案涉房产所有权人为原告且从未变更过，案涉房屋从未进行过抵押登记，故被告赵艳红、李梅、赵红艳对该房屋不享有抵押权；7、2014年7月7日卫辉市公证处出具的（2014）卫证民字第361号公证书1份；8、2015年8月18日卫辉市公证处出具的（2015）卫证执字第5号执行证书1份。第7、8份证据用于证明卫辉市公证处出具的公证书所公证内容为抵押借款合同的本身效力，不涉及对抵押权的审查和公证。卫辉市公证处出具的执行公证书所执行标的为“本金70万元及利息（利息数额由执行法院根据实际情况结算）”，未包括案涉房屋，卫辉市人民法院依据该执行证书对案涉房屋强制执行系执行依据适用错误。被告赵艳红、李梅、赵红艳向本院提交的证据有：1、2014年7月7日卫辉市公证处出具的（2014）卫证民字第361号公证书1份，用于证明被告赵艳红、李梅、赵红艳与被告史运宏签订的抵押借款合同是经过公证处公正的，具有法律效力。2、商品房购房合同、2014年5月27日原告向被告史运宏出具的收据复印件各1份，用于证明被告史运宏是涉案房屋实际所有人，该房屋已全款付清。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年5月，原告与被告史运宏约定由被告史运宏购买案涉房屋一套，总价款1659840元，被告史运宏向原告交纳30000元双方签订《商品房买卖合同》一份，合同第六条“付款方式及期限”约定：一次性付款，买受人应于本合同签订之日付清房屋全款，双方约定于2014年12月31日前交房。2014年5月27日，原告在被告史运宏未支付剩余购房款的情况下向被告史运宏出具收取全额购房款收据一份。后被告史运宏未支付剩余购房款，原告未向被告史运宏交付房屋，未进行备案登记和过户。2014年6月21日，被告史运宏向原告出具欠款协议和承诺书各一份，欠款协议载明：“史运宏因资金困难，房款1659840元未交付，合同已签，总房款壹佰陆拾伍玖仟捌佰肆拾元收据已开（收据编号：0816563），史运宏保证于2014年6月21日至2014年7月21日之内交清全部房款，在约定时间之内如未交清全部房款，所签合同、所开收据（收据编号0816563）全部同时作废。”承诺书主要载明：“史运宏因资金困难不能一次性付清购房款，承诺还款金额1659840元，还款期限：2014年7月21日前偿还以上全部购房款。若未按时偿还，自愿放弃所购房屋的所有权，所签的房屋买卖合同与所开收据（数据编号0816563）全部作废，自始无效。”对于原告向被告史运宏出具全款收据的原因，原告称因被告史运宏与原告公司负责人孙军青系朋友，原告公司资金紧张，急着卖房回款，被告史运宏称开了全款收据就能把房款一次性付清，原告才在史运宏未付款之前先出具全款收据。被告史运宏称其与原告单位孙军青系朋友，因史运宏刚开的公司需用资金，其与孙军青协商，让孙军青支持史运宏，由史运宏买房，让原告开具全款房收据，三个月后房款尾款付清。2014年7月7日，被告史运宏（借款人）与被告赵艳红、李梅、赵红艳（××）签订抵押借款合同，约定××向借款人出借金额80万元，借款期限一年，自2014年7月7日-2015年7月6日，月利率1.8%，借款人同意以案涉房产进行抵押，同时约定本合同经公证后即为具有强制执行效力的债权文书。同日，借贷双方到卫辉市公证处对该抵押借款合同进行公证，并载明自前面的《抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。后因被告史运宏未按约定向被告赵艳红、李梅、赵红艳足额偿还借款，2015年8月18日，卫辉市公证处出具执行证书，载明：“申请执行人赵艳红、李梅、赵红艳可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为史运宏，执行标的为：本金人民币70万元整及利息（利息数额由执行法院根据实际情况结算）。”被告赵艳红、李梅、赵红艳向本院申请执行，本院在执行过程中于2016年6月14日查封了案涉房屋，原告提出执行异议，本院经审理于2017年8月21日做出（2015）卫执异字第874号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告诉至本院，本院经审理认为本案涉嫌经济犯罪，不属于民事案件的受理范围，于2019年5月14日做出（2018）豫0781民初136号民事裁定书，驳回原告的起诉。被告史运宏不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年7月11日做出（2019）豫07民终2698号民事裁定书，撤销一审裁定，指令审理。另查明，案涉房产自2014年12月23日备案登记在案外人张茂名下，经查房产管理部门，该房产未在房产管理部门进行查封。本院认为，本案争议焦点是被告史运宏是否向原告交纳了全部购房款及原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对于被告史运宏是否交付了全部购房款，虽原告于2014年5月27日向被告史运宏出具了全款收据，但原告与被告史运宏均认可史运宏实际交付的购房款数额为30000元，在出具全款收据后被告史运宏又于2014年6月21日向原告出具了欠款协议和还款承诺书，对该事实本院予以认定。被告史运宏虽于2018年8月6日庭审时辩称已足额交纳了购房款，但其陈述前后矛盾，史运宏称于2014年7月初分期付清了购房款，在付清购房款后出具的全款收据，但其于2014年6月21日出具的欠款协议和还款承诺书均已载明全款收据的编号，因此被告史运宏的陈述自相矛盾，其已向原告出具欠款证明和承诺书，因此对被告史运宏于2018年8月6日庭审时主张的购房款已全部付清的抗辩意见，本院不予采信。对于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权的继受取得，应当进行登记，未经登记，不发生所有权变更的效力。原告与被告史运宏仅签订了商品房买卖合同，并未进行过户登记，所有权主体并未发生变更。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断…”，案涉房产被告史运宏签订房屋买卖合同后仅向原告支付了购房款30000元，并未进行备案登记，被告史运宏也未实际占有使用该房产，因此，被告史运宏并未取得案涉房产的所有权，本院依据双方签订的买卖合同和公证文书对案涉房产进行查封，不符合上述法律规定。原告要求停止对案涉房产的执行，合法有据，本院予以支持。原告要求确认该房产归其所有，系行政部门的职能范围，应向行政部门提出申请，本案不予审理。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对卫辉市建设路东段路南、击磬路东侧万嘉上海公馆商业房第一栋1单元101号房的执行;二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费19839元，由原告负担9169.5元，由被告史运宏负担9169.5元，由被告赵艳红、李梅、赵红艳各负担500元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。本院(2015)卫执异字第874号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  闫文静人民陪审员  崔慧珍人民陪审员  郭呈振二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  蔡 坤