重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0118民初10500号 原告：王达君，女，1971年10月1日出生，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：王汉东，浙江清收易律师事务所律师（特别授权）。 被告：重庆市铭祥房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区朱沱镇港桥大道3号，统一社会信用代码91500118054835986E。 法定代表人：刘小蔓，总经理。 委托诉讼代理人：尹乐，北京大成（重庆）律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：李方春，北京大成（重庆）律师事务所律师（特别授权）。 第三人：重庆富锦企业管理顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道江南大道19号负1层1号，统一社会信用代码91500108678651296N。 法定代表人：陈庆，执行董事兼总经理。 原告王达君与被告重庆市铭祥房地产开发有限公司（以下简称铭祥公司）、第三人重庆富锦企业管理顾问有限公司（以下简称富锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，原适用简易程序进行审理，后被告铭祥公司以另行提起民事诉讼请求确认双方房屋买卖合同已经撤销为由申请本案中止审理，本院于2020年1月7日裁定本案中止审理，恢复审理后转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告王达君起诉时委托重庆市江津区维权法律服务所法律工作者徐宏明作为委托诉讼代理人，本案转为普通程序后，其另行委托浙江清收易律师事务所律师王汉东作为诉讼代理人参加诉讼。原告王达君及其委托诉讼代理人徐宏明、被告铭祥公司的委托诉讼代理人尹乐参加了第一次庭审，原告王达君的委托诉讼代理人王汉东、被告铭祥公司的委托诉讼代理人尹乐、李方春参加了第二次庭审，原告王达君的委托诉讼代理人王汉东、被告铭祥公司的委托诉讼代理人尹乐参加了第三次庭审，第三人富锦公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王达君向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的购房款129475.50元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年2月12日、2018年9月9日，原告王达君先后两次支付被告铭祥公司预付购房款429550元。2018年11月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定购买的商品房位于重庆市永川区朱沱镇港桥路XXX号附XX号，该商品房建筑面积为26.81㎡，成交单价为每平方米10693.99元，总计成交金额为286706元。按照双方签订的商品房买卖合同约定的成交金额及原告应付的契税、转移登记费、印花税、大修基金、产权证工本费外，原告多支付了被告购房款129475.50元。为维护原告合法权益，故诉如所请。 被告铭祥公司在第一次庭审中辩称，原告所交纳购房款中的部分金额系作为富锦公司的销售代理费。其公司后又辩称：原告诉称的购房总价款286706元系双方签署的网签合同中的房屋总价款，并非案涉房屋实际执行的购买价款；原告实际购买案涉房屋的总价款为462424元，双方实际执行单价为17248.2元每平方米，案涉房屋为26.81平方米，被告代收代缴费用为13369元，实际总款项应为475793元，原告已经支付房款429550元，尚欠46243元未支付；原告选定房屋时，被告置业顾问已向其详细说明房屋单价、优惠折扣、总价、支付方式等，并制作置业预算表，原告也是根据置业预算表载明的价款支付购房款，双方未实际履行商品房买卖合同中的条款，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人富锦公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，被告铭祥公司作为甲方（卖方），原告王达君作为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告铭祥公司购买位于重庆市永川区朱沱镇港桥路XXX号附XX号的商业非住宅一套，房屋建筑面积为26.81㎡、套内建筑面积为25.92㎡。该合同第四条购房价款中载明：“（一）本商品房为清水房，总成交金额为286706元整（大写：贰拾捌万陆仟柒佰零陆元整），建筑面积单价为10693.99元/平方米，套内建筑面积单位为11061.19元/平方米。”第五条付款方式及期限载明：“（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行股份有限公司重庆永川支行（银行账号：31161XXXXXXXXXXXX）。（二）乙方按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款：本商品房总成交金额286706元整（大写：贰拾捌万陆仟柒佰零陆元整）。（1）第一期：于签订合同之日付首付房款57342元（大写：伍万柒仟叁佰肆拾贰元）（首付款金额：57342元）；（2）第二期：于2018年11月18日前付房款183122元（大写：壹拾捌万叁仟壹佰贰拾贰元）；（3）第三期：于签订合同之日付首付房款57342元（大写：伍万柒仟叁佰肆拾贰元）。”原告的委托人陈泽斌在该合同乙方处代签王达君姓名并捺印。 同时查明，原告王达君于2018年2月12日以其宁波北仑农村商业银行尾号0634账户向重庆润景物业管理有限公司刷卡支付242251元，后又于2018年9月9日通过其中国农业银行尾号2276账户向被告铭祥公司支付187299元。2018年9月9日，铭祥公司向王达君出具收据一张，金额为240464元，收款事由为金元广场XXX号附XX号购房款；第三人富锦公司另出具一张交款人为王达君、入账日期为2018年9月9日的收据一张，金额为175717元，收款事由为金元广场X-XXX（XXX号附XX号）认购款。 另查明，铭祥公司诉王达君商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日以（2020）渝0118民初467号案立案受理，铭祥公司的诉讼请求为请求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年11月30日解除并要求王达君支付违约金2312.10元等。后在该案审理过程中，铭祥公司自行撤回起诉，本院于2020年10月14日作出（2020）渝0118民初467号民事裁定，准许铭祥公司撤诉。 庭审中，被告铭祥公司举示其公司工作人员郑丽琼签字的《置业预算表》一份及由王达君签字确认的“一层平面图-8栋”图纸一张，《置业预算表》中载明房号为“X-XXX”，姓名为原告王达君，建筑面积约28.09平方米，建面单价为19380元，房款总额为“544384元×0.89=484502”，付款时间为“2018.2.12”，付款比例为“50%”，付款金额为“242251元”，落款时间为2018年2月12日，郑丽琼在置业顾问处签字。 审理过程中，原告王达君表示认可其授权陈泽斌代为签订案涉商品房买卖合同，其表示原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》应合法有效。原、被告双方均认可王达君于2018年2月12日向重庆润景物业管理有限公司付款242251元以及于2018年9月9日向铭祥公司付款187299元均系支付给铭祥公司的购房款项，金额合计429550元。原告王达君另在庭审中诉称被告明祥公司的抗辩意见违反了禁反言和诚信诉讼的原则。 本院认为，民事行为须遵循诚实信用的基本原则，合同双方当事人均应遵守契约精神全面履行合同义务，且不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告双方买卖标的物系商业非住宅，属大宗商品，原告分别于2018年2月12日、2018年9月9日分两次共计向被告支付购房款429550元（242251元+187299元），而后双方于2018年11月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定于2018年11月16日、2018年11月18日分别支付房款57342元、183122元，且余款付款时限未见约定，该书面条款与双方实际履行的付款时间、付款金额明显不符，足以说明双方并未实际履行该合同中的价格条款。原告系具有完全民事行为能力的民事主体，在案涉《重庆市商品房买卖合同》签订前，其已于2018年9月9日累计向被告支付429550元，根据交易习惯、生活常理，原告在向被告支付购房款时理应对所购房屋单价、面积、总价款予以知晓，其诉称多付被告预付购房款129475.50元的意见缺乏合理性事由，亦不符合缔约习惯，本院难以采信。原告诉称被告先辩称原告所交纳房款中部分金额系作为富锦公司的销售代理费，后又辩称原告所交纳金额均为向其公司交纳的购房款违反了禁反言原则，被告未提供富锦公司收取销售代理费的充分证据，本院对该抗辩意见未予采信，其公司是否构成反言不影响本案事实的认定。原告支付购房款的交易记录、被告当庭所举示落款时间为2018年2月12日的《置业预算表》及其公司工作人员郑丽琼的当庭陈述之间能够形成证据锁链，可以证实双方在2018年2月12日达成预约合同并约定案涉房屋建筑面积单价为19380元/㎡,房款总价款为484502元（544384元×0.89）的事实，该价格约定系双方真实自愿的意思表示，故被告铭祥公司辩称双方实际成交价格为462424元（实际建筑面积：26.81㎡）的意见更接近于双方交易经过和本案事实真相，本院予以采信。原、被告双方陈述、抗辩意见中与查明事实不符的部分，本院均不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告于2018年11月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》中双方约定价格明显低于实际成交价格，该合同第四条购房价款条款违反我国现行税收管理制度，应属无效，原告据此主张被告返还129475.50元，不符合法律规定，本院不予支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第三人富锦公司未到庭应诉，系对其自身诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 驳回原告王达君的诉讼请求。 案件受理费2889元，由原告王达君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  郭显奇 人民陪审员  谭家民 人民陪审员  蹇 云 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  夏建飞 书 记 员  李林泽