北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6441号原告：宋来（反诉被告），男，1961年5月3日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：徐玉杰，北京宸硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚宇晨，北京宸硕律师事务所实习律师。被告：黄春浩（反诉原告），男，1984年11月15日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王立勇，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宋来与被告（反诉原告）黄春浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋来及其委托诉讼代理人徐玉杰、姚宇晨，被告黄春浩的委托诉讼代理人王立勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋来向本院提出诉讼请求：1.要求黄春浩支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金150000元；2.要求黄春浩支付违约金37500元；3.要求黄春浩赔偿因管道漏水造成的损失19000元。事实和理由：2019年3月22日，我与黄春浩签订了《房屋租赁合同》，双方约定我将位于北京市延庆区×乡×村×号的房屋出租给黄春浩，作为居住用房使用，月租金标准为12500元。租金交付方式为按年支付。合同签订后，我依约向黄春浩交付房屋，黄春浩支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金150000元。但是自2020年5月1日至今，黄春浩拒不支付第二年度的租金。2020年5月，黄春浩告知我房屋跑水造成房屋装修及设施毁损，经双方共同查看现场确定，系管道漏水导致。我认为，黄春浩作为承租人，应按照约定按时交付房租，还应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担赔偿责任。现黄春浩拒不支付房租的行为和因管道漏水导致装修、房屋设备设施毁损的事实，已侵害我的合法权益。故我诉至法院，要求黄春浩支付租金并承担违约责任以及赔偿因管道漏水导致装修、设备设施损失。针对宋来的请求，黄春浩辩称，我不同意宋来的诉讼请求，宋来与我签订的租赁合同自2020年1月16日至7月30日（即疫情期间）我无法正常使用该房屋，并多次与宋来协商。宋来所说的房屋管道漏水，我已找人修复完毕，也按照宋来的要求进行修复，不存在赔偿的问题。房屋内的原有家具、家电等设施，没有缺失和损坏。我认为新冠疫情属于合同约定的不可抗拒因素，按照合同约定，在此期间，双方互不追究损失和责任，我认为我并没有违约，也不存在支付违约金的情形。黄春浩反诉请求：要求解除与宋来于2019年3月22日签订的房屋租赁合同并返还押金30000元。事实与理由：我与宋来于2019年3月22日签订的房屋租赁协议，当时按协议约定，我支付了押金和一年的租金共计180000元，合同约定租期为三年即2019年6月1日至2022年4月30日。我已支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租金，因北京市新冠疫情于2020年1月26日开始严格管理，使得我无法正常使用所租赁的房屋（租住地村委会规定不是本村人一律不得在本村居住并进出），直到2020年4月30日期满后，我与宋来协商租金事宜，希望宋来给予适当减免房租，双方协商未果。现我认为疫情属于合同约定的不可抗拒因素，宋来应当适当减免房租。现宋来将我诉至法院，因此我提出反诉请求，要求解除合同并返还押金。针对黄春浩的反诉请求宋来辩称，我不认可存在合同解除的事由，不同意解除房屋租赁合同。双方合同签订时间为2019年3月22日，自合同签订以来房屋一直由黄春浩承租且正常使用。承租期限内确实发生新型冠状病毒，从而村委会出台相关规定也仅仅是对人员管理进行规定，并非限制外来人员进入本村，因此不阻碍黄春浩正常使用房屋。从疫情至今，情况已经缓解，不存在房屋不能使用的情形。房屋解除的条件不具备。因此不同意解除房屋租赁合同。关于押金问题，我方不同意解除合同因此不应退还押金。新冠病毒虽然属于天灾，但黄春浩依然能正常使用房屋，不能仅因为疫情属于不可抗力因素就想当然申请解除房屋租赁合同。我们之间的租赁合同标的，不符合北京市政府关于租金减免的相关规定。虽然发生疫情但并未对黄春浩使用房屋造成影响，我方有正当理由按照双方房屋租赁合同约定正常收取租金，对方也应按合同约定正常支付。本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，宋来与黄春浩签订了《房屋租赁合同》，约定宋来将位于北京市延庆区×乡×村×号的房屋出租给黄春浩，用于个人居住。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，租期为3年。租金及支付方式为：月租金为12500元，按年支付，押金30000元，上打支，于上一期租金到期之日前10日支付。合同第六条约定房屋维护养护责任“1.日常的房屋及室内设施的维修费用由乙方承担。乙方在租赁期间，负责管理房屋及室内设施、物品。如有损失乙方应承担赔偿损失的责任。乙方应合理使用其承租的房屋以及附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或就行经济赔偿。2.……”。合同第七条约定“1.租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前三个月告知甲方，同时甲方应扣除乙方3个月租金作为对甲方的补偿。2.……”。合同第九条约定“1.在租赁期间内，如遇双方不可预见、无法抗拒的自然灾害（如地震、洪水、台风等）和拆迁发生时，由此造成的一切损失，双方互不追究损失和责任”。合同第十条约定违约责任“租赁期间双方需信守合同，乙方如违反本合同的规定，甲方将扣除乙方缴纳的3个月租金作为违约金并终止租赁合同。协议期间，因乙方自身原因造成协议终止，乙方应无条件搬出。”合同签订后，黄春浩支付宋来一年租金150000元和30000元押金，宋来依约交付了房屋和附属设备。租赁期间，黄春浩和其带领的施工队工人居住。2020年春节期间，黄春浩和其他人员均未在租赁房屋内居住。因天气寒冷，导致水管冻裂漏水，屋内泡水后，墙面不同程度受损、外墙保温和真石漆有不同程度损坏及部分设备受损。2020年5月份，黄春浩找人对受损部位进行了修复。2020年8月26日，宋来诉至本院，要求黄春浩支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金150000元，并要求黄春浩支付违约金37500元及赔偿房屋受损修复费用19000元。庭审过程中，宋来出示房屋受损情况照片证明房屋受损情况，黄春浩反驳称已对房屋受损情况进行了修复。庭后，本院于2020年10月22日到现场勘验时，黄春浩找到工人正在进行修复墙面受损部位。10月29日，黄春浩来到法庭称房屋已修复完毕并提交部分照片予以证明。2020年11月20日，本院再次到现场勘验时发现，房屋修复部分又出现不同程度受损。2020年12月25日，本院邀请专家辅助人到现场进行了勘验，受损情况依然存在，并经专家辅助人确认房屋主要受损情况有：屋内墙面返碱、墙体内仍有水分导致东墙保温层和真石漆受损，西墙和北墙真石漆脱落，楼梯扶手变形及屋内水管受损。经询问专家辅助人上述受损情况修复费用暂估价为19000元。另经电话询问北京市延庆区×乡×村村干部，2020年1月24日，新冠肺炎疫情出现后，该村采取了较为严格的疫情防控措施，外来人口和非本村人口均不得进村，至2020年5、6月份上述防控措施缓解。本院结合黄春浩2020年5月份修复房屋受损的事实，本院确认该村采取较为严格的疫情防控措施自2020年1月24日至5月份。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中宋来与黄春浩经协商签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。宋来与黄春浩因未支付第二期房租和房屋受损等问题产生纠纷，宋来诉至本院要求黄春浩支付租金并赔偿损失等，庭审中黄春浩反诉要求解除合同。庭后于2020年11月20日，本院与双方当事人到现场勘验时，经协商双方同意解除合同，并且黄春浩交还钥匙搬离房屋，因此双方签订的房屋租赁合同解除，解除合同日为2020年11月20日。依法成立的合法有效的合同，双方均应全面履行自己的义务。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，虽然双方签订的系三年期用于居住的房屋租赁合同，但由于租赁的房屋系农村房屋，且该村实施了较为严格的疫情防控措施，致使黄春浩及其工人无法到租赁房屋中居住，庭审过程中，黄春浩反诉和协商过程中均希望对租金予以减免，本院结合实际履行情况对其2020年1月24日至4月30日期间的租金酌情予以减免15000元。关于宋来主张2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金，因2020年5月1日至11月20日期间，涉案房屋由黄春浩占有，黄春浩应当支付租金。充分考虑合同约定、双方履约情况、因疫情影响酌减的上一期租金情况及房屋受损情况需要修复的时间等因素，本院酌定黄春浩应支付宋来租金数额为125000元。关于违约金的诉讼请求，因黄春浩未按时支付租金，存在合同约定的违约情形，本院予以支持。但考虑到不可抗力的影响，双方协商的情况等，部分免除黄春浩的违约责任，本院对黄春浩应当向宋来支付的违约金依法酌情予以判定，酌定为30000元。关于宋来要求黄春浩赔偿房屋修复费用的诉讼请求，因黄春浩租赁使用期间，水管冻裂漏水导致房屋受损，该请求本院予以支持。但是因涉案房屋系农村房屋，采暖方式和供水方式等特殊性，宋来作为房屋所有权人应对自身的房屋尽到注意和提示的义务，冬季天冷应提醒黄春浩并且自身亦应注意防止水管冻裂等危险的发生，宋来未做出提醒亦未在房屋因疫情空置期间注意房屋漏水等情形，因此对房屋受损存在一定的过错，故本院酌定黄春浩应赔偿修复费用为15000元。关于黄春浩反诉要求解除房屋租赁合同的主张，因双方协商一致于2020年11月20日解除，本院不持异议。关于黄春浩要求返还押金30000元的诉讼请求，因合同解除后，仍需支付部分租金、违约金和排除修复费用等，该部分押金应折抵上述费用，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、宋来与黄春浩于二〇一九年三月二十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年十一月二〇日解除；二、黄春浩于判决生效后七日内支付宋来房屋租金125000元（抵扣押金30000元后需支付95000元）；三、黄春浩于判决生效后七日内支付宋来违约金30000元；四、黄春浩于判决生效后七日内支付宋来房屋修复费用15000元；五、驳回宋来的其他诉讼请求；六、驳回黄春浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由宋来负担708元（已交纳）；由黄春浩负担1492元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费275元，由黄春浩负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马家欣二〇二〇年十二月二十八日书记员  昝 彤