河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初4556号原告：安阳好家物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区文明大道东段456号御峰名苑2号楼2单元502室。法定代表人：王丽英，职务：经理。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐少伟，大沧海律师事务所实习律师。被告：李广军，男，1976年4月11日，汉族，个体工商户，住安阳市文峰区。原告安阳好家物业管理有限责任公司（以下简称好家物业公司）与被告李广军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告好家物业公司委托诉讼代理人陈金龙、被告李广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费3174.93元（141.58平方米×1.15元/月/平方米×19.5个月）；2.请求判令被告从2017年5月1日逾期之日起至支付全部物业服务费之日止，按照每日百分之一向原告支付违约金；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月17日，原告接受安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会的委托，并与河南京城房地产开发有限公司签订了《御峰名苑物业管理委托合同》。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业服务费。被告系御峰名苑小区5号楼2单元802室的业主，房屋建筑面积为141.58平方米。合同履行至今，原告依约履行了服务义务，被告自2017年5月1日起至2018年12月15日欠交物业服务费3174.93元。后经原告多次催要无果，特诉至法院，望判如所请。被告李广军辩称，2017年3月27日被告所有的豫Ｅ×××××号车在小区内被撞，去原告处调监控，原告说现在没有监控，造成被告修车损失5300余元；路面、楼道的卫生无人打扫，绿化草地杂草丛生，小区里面没有保安，无管理人员；2017年御峰名苑成立业委会，2018年6月原告离开该小区并且业主上交的水费没有交到水务公司，至今该小区还欠水电费39万元，2017年到2018年因为没有交水电费导致小区多次停水停电，那时候电梯经常断电，还把被告困到电梯里面两次，公共设施部分没有照明，电梯无人保养，暖气不合格，移交给热力公司，热力公司不受理，每年的暖气返款没有如数返还给业主；2017年5月，小区的刑事案件不断，报警不少于20次，造成业主的孩子放学都不敢回家，老人不敢出门，小区内没有一点安全感；墙体脱落到现在无人维修，从2016年开始墙体就大面积脱落，严重的是1、7、8号楼，而且没有任何防护措施，造成小区内人人自危，路过都有很大的恐惧感；原告入驻不合法，原告进驻小区是通过昌泰社区的负责人，而不是通过街道办事处党政群联席会通过，没有会议纪要，并且没有公开招投标，后经了解办事处的领导明确表示昌泰社区负责人跟好家物业开的信是属于个人行为，没有合法的程序也没有办事处的公章；原告收取的公共部分的收入不透明，超市、幼儿园、电梯的广告、外面的擦鞋店、地下停车位设置的补习班、艺术班，这些都属于公共设施的部分，这些收入都不公开透明，公共设施部分的收入业主没有得到该得到的那部分，现在还让业主给原告交钱，很不合理合法，对原告起诉的物业服务费不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告好家物业公司提交御峰名苑前期物业服务协议、御峰名苑物业管理委托合同、委托书、催收物业服务费回执，被告李广军未提交证据，其他业主提交了（2020）豫0502民初574号民事判决书、安阳市房产管理局文峰分局关于对安阳市好家物业服务有限责任公司的通报、信访事项处理意见书、照片、安阳市人民政府行政复议决定书，本院对张雪燕、赵炳臣的调查笔录、本院依职权调取的（2019）豫0502刑初483号刑事判决书、（2020）豫05刑终36号刑事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告李广军系安阳市文峰区御峰名苑小区5号楼2单元802室的业主，该房屋建筑面积为141.58平方米，被告未交纳2017年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费。2.2010年3月15日，被告李广军（乙方）与安阳市东方物业管理有限责任公司（甲方）签订“御峰名苑前期物业服务协议”，约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方按照本协议约定交纳物业服务费，小高层按建筑面积每月每平方米1.15元收取物业服务费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。后安阳市东方物业管理有限责任公司从御峰名苑小区撤离，不再向该小区提供物业服务。3.河南京成房地产开发有限公司系御峰名苑小区的开发建设商。2011年3月17日，河南京成房地产开发有限公司（甲方）与原告好家物业公司（乙方）签订“御峰名苑物业管理委托合同”，约定：甲方将位于安阳市文明大道东段456号御峰名苑住宅小区的物业服务，委托乙方实行统一管理，综合服务；乙方管理事项为区域内房屋的使用、维护、养护、管理，物业范围内的公共设施、设备及场所消防、电梯、园林绿化、道路、停车场等的使用、维护、养护和管理，区域内的清洁卫生、公共生活秩序、车辆行驶及停泊等；服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变，1.15元/平方米/月。4.2011年3月17日，安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会向原告好家物业公司出具委托书，内容为“好家物业：东方物业公司已撤出御峰名苑的物业服务及管理工作，经请示上级部门批准，现委托你公司接管御峰名苑的物业服务及管理工作。时间为居民入驻率达60%以上，选举产生新的业主委员会后，由业主委员会选聘新的物业管理公司为止”。5.2017年6月9日，安阳市房产管理局文峰分局向御峰名苑小区业主赵炳臣反映的好家物业公司将小区共用设施擅自出租，侵犯业主合法权益等问题出具信访事项处理意见书，主要内容为对好家物业公司将小区共用设施出租给幼儿园、超市以及钢琴培训班的擅自出租行为，其单位已向其下达《责令整改通知书》。2018年10月12日，安阳市房产管理局文峰分局下发《安阳市房产管理局文峰分局关于对安阳市好家物业服务有限责任公司的通报》，主要内容是：御峰名苑小区业委会向其反映好家物业公司长期占用小区公建进行出租收益、收益不公示等问题，其与好家物业公司进行了约谈，并于2018年9月28日下达限期责令改正通知单，期满好家物业公司仍未整改，决定对好家物业公司在全区进行通报批评。原告于2018年12月15日从安阳市文峰区御峰名苑小区撤出服务。安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会已经就御峰名苑小区公共服务中心被占用向本院提起诉讼，该案件正在审理阶段。本院认为，御峰名苑小区的建设单位河南京成房地产开发有限公司与原告好家物业公司签订的“御峰名苑物业管理委托合同”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告好家物业公司主体适格，被告辩称原告入驻御峰名苑小区不合法，未提交证据予以证明，该辩称意见本院不予采信。原告依据“御峰名苑物业管理委托合同”向御峰名苑小区提供物业服务，被告作为御峰名苑小区的业主，应当向原告支付相关物业服务费，被告辩称原告长期占用公共设施进行收益，未向业主公示，该小区业主委员会已另案主张权利；被告辩称原告未将业主向其交纳的水费交给水务公司导致小区停水停电，未提交证据予以证明，本院不予采信；被告辩称监控无法使用、路面楼道卫生无人清扫、绿化草地杂草丛生、电梯无法正常使用、暖气供暖不达标、暖气费返款没有如数返还业主、墙体脱落无人维修、小区安全措施不到位不应支付物业服务费的意见，均未提交证据予以证明，本院不予采信。根据“御峰名苑物业管理委托合同”约定，物业服务费按建筑面积1.15元/平方米/月计算，被告房屋建筑面积为141.58平方米，被告应当向原告交纳2017年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费3174.93元（1.15元/平方米/月×141.58平方米×19.5个月）。因小区共用设施、收益未公示等问题，双方发生争议，原告物业服务确实存在一定瑕疵，故原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李广军于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司2017年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费3174.93元；二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李广军负担。本判决为终审判决。审 判 员  祝 昉二〇二〇年十二月七日代理书记员  宇文琳