广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初884号 原告：杨文华，男，1976年11月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 被告:张**儒，男，1978年9月8日出生，汉族，住广西北流市。 原告杨文华与被告张**儒租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨文华的委托诉讼代理人王木昌到庭参加诉讼，被告张**儒经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨文华向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2016年3月3日签订的《厂房出租协议书》、于2016年4月30日签订的《补充协议书》及于2017年5月31日签订的《合作经营场地协议书》，被告将租赁厂房和场地交还原告；2.被告向原告支付尚欠的租金67317元及滞纳金37698元(租金从2020年3月1日起计至5月26日止，之后租金无需在本案处理)；3.被告交纳的押金40000元归原告所有;4.被告将其购置或存放在租赁厂房和场地上的机器及物品全部搬离;5.被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2015年12月10日，原告与案外人梧州市长洲区长洲镇龙平村第二村民小组（简称龙平二组）签订了一份《土地出租合同》，承租了属于龙平二组所有的面积约62.28亩的土地，租赁期限从2016年1月1日至2035年12月30日。随后原告对此场地进行平整，建设了厂房等附属物。2016年3月3日，原告和被告签订《厂房出租协议书》，双方约定：1.原告将从龙平二组承租得来、坐落于梧州市长洲区旁（西江大桥往水利枢纽方向200米旁边）的厂房（建筑面积约3174平方米）出租给被告经营使用，承租期限自2016年4月1日起至2026年4月1日止。2.每月租金为每平方米5元，每月月底支付下月租金；在租赁期限内每隔三年后每亩须向原告增加10%租金，即租金从2016年4月1日至2019年3月30日为第一期，每月每平方米租金5元，合计共15870元；2019年4月1日至2022年3月30日为第二期，每月每平方米租金5.5元，合计共17457元；2022年4月1日至2025年3月30日为第三期，每月每平方米租金6.05元，合计共19203元；2025年4月1日至2026年3月30日为第四期，每月每平方米租金6.66元，合计共21139元；被告向原告支付押金4万元。3.被告如将该厂房转租，需事先征得原告的书面同意，如果擅自中途转租转让，则原告不再退还租金；如被告拖欠不付租金和其他一切费用的，原告有权就拖欠金额每天增收1%滞纳金，拖欠款项超过一个月，视为违约，原告有权终止出租协议；任何一方单方面要求终止合同，则必须赔偿另一方由此造成的经济损失等内容。2016年4月30日，双方就该《厂房出租协议书》签订《补充协议书》，约定被告在厂房两边空地加建厂房使用，原告新增出租给被告场地194平方米，新增分摊道路40平方米合计234平方米，新增场地月租金为每平方米4元，每月新增租金936元，与原协议租金一同支付。上述合同和补充协议签订后，原告依约把该厂房和场地交付给被告使用，收取了被告押金4万元。在合同履行过程中，被告把2020年3月份之前的租金（不包含2020年3月份）全部支付给原告，从2020年3月份起至今被告没有支付租金给原告。2017年5月31日，双方又签订《合作经营场地协议书》，约定：1.原告把坐落于梧州市长洲区长洲镇龙平村龙平二组被告原租用厂房旁边场地面积988平方米，以合作经营的形式给被告使用，合作经营期限自2017年6月1日起至2031年1月1日止。2.被告负责后续建设及经营管理，原告每月按4元共3952元收取固定收益，每5年递增10%，其余收益全部归被告所有；每月28日前被告预先支付原告下月合作经营固定收益。3.如被告拖欠不付租金和其他一切费用的，原告有权就拖欠金额每天增收1%滞纳金，拖欠款项超过一个月，视为违约，原告有权终止本合作经营协议并没收被告所建一切地上附着物。之后在合同履行中，被告也把2020年3月份之前的租金（不包含2020年3月份）全部支付给原告，2020年3月份起至今被告没有支付租金给原告。根据《厂房出租协议书》及《补充协议书》的约定，2019年4月1日至2022年3月30日，第二期厂房每月的租金为18487元［（15870＋936）＋（15870＋936）×10%＝18487元］；根据2017年5月31日《合作经营场地协议书》关于租金标准的约定，2017年6月1日至2022年6月1日间合作经营场地每月租金为3952元。综上，被告从2020年1月至2022年3月30日每月应支付租金共22439元给原告，截至原告起诉时，被告拖欠原告2020年3月、4月、5月份的租金共67317元，滞纳金37698元（从2020年3月1日起暂计至5月26日止，以后的租金另计）。对于前述拖欠的租金，原告多次电话或上门催讨，但被告拒绝支付给原告，并从2020年5月份开始拒接原告的电话，也拒绝和原告见面。为此原告于2020年5月13日在被告的厂房四周张贴了《租金欠费催缴函》，但被告均不理睬。原告于2020年5月19日向被告发出解除合同通知书，要求被告3天内归还厂房，但直至原告起诉时被告也没有支付拖欠的租金，也没有归还厂房和场地。原告认为，被告拒绝支付租金，已超过一个月，符合双方约定解除合同的条件，原告有权解除合同。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告杨文华向法庭提交的证据有： 1.原告、被告的身份证复印件，证明原告、被告的主体资格； 2.《土地出租合同》，证明原告对涉案租赁场地有合法使用权，可以出租给被告； 3.《厂房出租协议书》、《补充协议书》、《合作经营场地协议书》，证明原、被告成立租赁合同关系，双方约定被告每月应缴纳的租金以及缴纳时间，拖欠租金超过一个月，原告有权解除合同并按每日1%增收滞纳金； 4.《租金欠费催款函》，证明被告拖欠租金的事实; 5.《合同解除通知书》、张贴合同解除通知书的照片三份，证明原告向被告发出解除合同通知书，并要求被告清理物品、交还厂房和场地给原告的事实。 被告张**儒经本院公告送达开庭传票，未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的的权利。本院认为，原告杨文华提交的证据1-5符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月10日，原告杨文华（乙方）与梧州市长洲区长洲镇龙平村第二村民小组（甲方）签订一份《土地出租合同》，双方约定：甲方将位于梧州市长洲区已经征用大部份土地，原承租方不再租用，本组将土地的使用权出租给乙方使用，扣除三龙路政府已使用土地，该土地为62.28亩。租赁期限为20年，从2016年1月1日起至2035年12月30日。 2016年3月3日，原告杨文华（甲方）与被告张**儒（乙方）签订一份《厂房出租协议书》，双方约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在梧州市长洲区旁（西江大桥往水利枢纽方向200米旁边），租赁建筑面积约为3174平方米，厂房类型为钢结构；租赁期限为2016年4月1日起至2026年4月1日止。二、租金支付方式：⑴该厂房租赁，月租金为每平方米5元，每月月底支付下月租金；⑵乙方在租赁期限内每隔三年后每亩须向甲方增加10%租金，即租金从2016年4月1日至2019年3月30日为第一期，每月每平方米租金5元，合计共15870元；2019年4月1日至2022年3月30日为第二期，每月每平方米租金5.5元，合计共17457元；2022年4月1日至2025年3月30日为第三期，每月每平方米租金6.05元，合计共19203元；2025年4月1日至2026年3月30日为第四期，每月每平方米租金6.66元，合计共21139元；⑶双方签订合同时，乙方应向甲方支付押金40000元。三、乙方在租赁期间，厂房可分割转租，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金。四、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权就拖欠金额每天增收1%滞纳金，拖欠款项超过1个月，视为违约，甲方有权终止出租协议。签订上述协议后，被告向原告支付了押金40000元。 2016年4月30日，原告(甲方)与被告(乙方)就2016年3月3日已签订的《厂房出租协议书》，另行签订一份《补充协议》，双方约定：一、现乙方想利用甲方在厂房西边的空地加建厂房使用，由甲方新增出租给乙方场地194平方米，新增分摊道路40平方米，合计234平方米。二、该新增租赁场地，月租金为每平方米4元，每月新增租金936元，每月月底与原协议租金一同支付。 2017年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订一份《合作经营场地协议书》，双方约定：一、甲方将位于梧州市长洲区旁边场地以合作经营的形式给乙方使用，合作经营场地区域面积为988平方米，合作经营自2017年6月1日起至2031年1月1日或政府使用为止。二、该场地合作经营为甲方负责提供场地并平整硬化好并建设好排水设施，理顺周边关系。乙方负责后续建设及经营管理，甲方每月每平方按4元共3952元收取固定收益，每5年递增10%，其余收益全部归乙方所有。乙方应在签订合同时一并缴交2017年6月份租金3952元。三、合作经营期满后，该场地上属乙方建设的建筑物、钢结构厂房、水电设施、道路、地面无偿给甲方使用，其他属乙方的机械物品由乙方自行处理。四、合作经营期间，乙方应及时支付合作经营固定收益及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权就拖欠金额每天增收1%滞纳金，拖欠款项超过一个月，视为违约，甲方有权终止本合作经营协议并没收乙方所建的一切地上附着物。 签订上述协议后，原告将合同约定的土地及厂房交付给被告使用。被告向原告支付租金至2020年2月，从2020年3月起不再支付租金。2020年5月13日、5月19日，原告将租金欠费催缴函以及解除合同通知书张贴在厂房门口及周围，向被告追讨租金，并提出解除《厂房出租协议书》、《补充协议》、《合作经营场地协议书》。由于被告至今未支付拖欠的租金，故原告诉至法院成讼。 在诉讼过程中，本院到涉案厂房和土地进行现场勘验，现场可见：一、《厂房出租协议书》所涉及的厂房，仅有一部份厂房无人使用，厂房内放置有机器及其他物品；二、《补充协议》、《合作经营场地协议书》所涉及的场地上建有厂房；三、除部份无人使用的厂房外，《厂房出租协议书》、《补充协议》、《合作经营场地协议书》所涉及的厂房及场地目前均有承租人使用。经本院询问，原告代理人陈述，一、目前有承租人使用的厂房及场地为被告转租给他人使用。原告起诉之后，与实际承租人进行协商，双方约定实际承租人直接支付租金给原告，原告允许实际承租人继续使用厂房。二、对于目前被告尚未返还、无人使用的厂房，实际由被告张**儒转租给梧州市辉雄印刷有限公司，被告张**儒诉至法院后，法院已作出(2018)桂0405民初1424号民事调解书进行处理。 本院认为，原告杨文华租用龙平二组的土地后，与被告张**儒签订《厂房出租协议书》、《补充协议》，约定将土地及地上的厂房转租给被告。同时，原告与被告签订《合作经营场地协议书》，约定原告将原租用厂房旁边的场地以合作经营的形式给被告使用，原告每月收取固定收益，该协议的性质为租赁合同。故原告与被告之间成立租赁合同关系。该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告已按约定交付土地及厂房给被告使用，被告应当支付租金。被告从2020年3月起开始拖欠原告租金，至原告起诉时已超过三个月，构成违约，合同约定原告可以解除合同的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，以及《厂房出租协议书》的约定，原告作为出租人可以解除上述租赁协议。因此，原告要求解除与被告于2016年3月3日签订的《厂房出租协议书》、于2016年4月30日签订的《补充协议》、于2017年5月31日签订的《合作经营场地协议书》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。双方解除上述协议后，被告应当返还租赁厂房及场地。在诉讼过程中，本院到现场勘验，发现大部份厂房目前有承租人使用，而原告也承认该部份厂房由被告转租给他人使用，原告在诉讼过程中与实际承租人进行协商，双方约定实际承租人直接支付租金给原告，原告允许实际承租人继续使用厂房。故对于部份由实际承租人使用的厂房，原告实际已经取回，本院仅处理被告尚未返还、目前无人使用的部份厂房。因此，被告应当将厂房内的机器及物品搬离后，向原告返还《厂房出租协议书》约定的位于梧州市长洲区旁（西江大桥往水利枢纽方向200米旁边）目前无人使用的部份厂房，并清偿租赁期间拖欠的租金。根据三份合同约定，被告每月应向原告支付租金22439元，从2020年3月1日起计至5月26日，租金为63698元。合同约定被告逾期支付租金，每日按拖欠金额1%向原告支付滞纳金，其性质实为违约金。因双方约定按日利率1%计算违约金标准过高，原告要求被告支付2020年3月1日至5月26日逾期支付租金的违约金37698元，已超过法律规定的限额。故本院调整为按月利率2%，以被告每月拖欠的租金分段计算违约金，从2020年3月1日起，计至2020年5月26日，违约金为2621元。因此，被告应当向原告支付租金63698元、违约金2621元。 双方在签订合同时，被告向原告支付4万元押金。该保证金除作为合同履行的担保以外，亦作为被告承担违约责任的方式。原、被告在合同中并未约定被告拖欠租金导致双方解除合同的，原告有权没收租赁押金。另外，本院已按月利率2%调整违约金的标准，如果原告同时获得没收被告押金的赔偿，已超过法律规定的限额。因此，原告要求确认被告交纳的押金4万元归原告所有，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告杨文华与被告张**儒于2016年3月3日签订的《厂房出租协议书》、于2016年4月30日签订的《补充协议书》、于2017年5月31日签订的《合作经营场地协议书》； 二、被告张**儒应在判决生效后十日内向原告杨文华返还《厂房出租协议书》约定的位于梧州市长洲区旁（西江大桥往水利枢纽方向200米旁边）目前无人使用的部份厂房（具体位置详见案卷照片），并将租赁厂房内的机器及物品搬离； 三、被告张**儒应向原告杨文华支付2020年3月1日至2020年5月26日期间的租金63698元、违约金2621元； 四、驳回原告杨文华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17232元，公告费560元，合计17792元，由被告张**儒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  李光耀 人民陪审员  招觉尧 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。