北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35244号原告：刘昱秀，女，1977年11月1日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘茂源，北京市长安律师事务所律师。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。原告刘昱秀诉被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘昱秀以及其委托诉讼代理人刘茂源，被告鑫博泰来公司的委托诉讼代理人谢阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘昱秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年10月1日起至实际履行《北京市商品房预售合同》约定的交付义务之日止的违约金，暂计至2019年10月8日违约金174871.725元（以已付房款1562750元为基数，按照日万分之三计算，共计373天；后续违约金按双方签订的《北京市商品房预售合同》约定计付至涉案房屋达到交付条件之日）；2、判令被告赔偿原告自2018年10月1日至交付涉案房屋之日的租房损失，暂计至2021年1月5日租房损失122250元（按照4500元/月计算，自2018年10月1日起至2021年1月5日，后续租房损失按原告实际支付的租金计付至涉案房屋达到交付条件之日）；3、判令被告赔偿原告供暖费损失3439.2元；4、判令被告承担本案律师费20000元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月29日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议（合同编号：XXXXXXXX），约定原告购买被告开发的坐落在通州区台湖镇X地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）A#自住房2单元B号房屋，涉案房屋单价每平方米22534.25元，合同总价款为1562750元整。合同第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；”合同第十四条逾期交房责任及附件十一《补充协议》第十二条第二款约定：“出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同而且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。”合同第十六条交接手续第三款约定：“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。”合同签订后，原告向被告交纳全部购房款。2018年9月26日，被告向原告邮寄了《房屋交付通知书》，原告于2018年9月30日到项目现场收房时发现，该项目并未完工且仍处于施工状态，水、暖、气、电均未接通，未满足出卖人承诺的市政基础设施及其他设施达到的条件；另外，原告要求被告向其提供涉案房屋交付时所需文件，被告以各种理由拖延并拒绝向原告提供任何文件。直至2018年10月，原告通过北京市通州区住房和城乡建设委员会公告得知该项目于2018年10月17日才完成工程竣工备案。此外，被告在通州区台湖镇阳光花庭小区未取得卫生许可证从事二次供水活动，并将供水管道与中水管道连接送水入户，该行为违反了《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》第七条第四项、第十条第一款的规定，2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会作出京通卫水罚（2019）228号和229号《行政处罚决定书》，对被告作出警告和罚款人民币三万元的行政处罚。被告的上述行为违反了合同约定，已经构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。同时，因涉案房屋一直未满足交付条件，影响了原告对涉案房屋的使用，被告还应赔偿原告各项损失。综上，原告特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告鑫博泰来公司辩称：1、涉案房屋没有任何交付障碍，随时可以前往现场交付房屋，鉴于我方多次以书面或电话形式通知过原告收房，因此预期交房法律责任应由原告自行承担。2、双方之间的商品房预售合同未能按照履行完成房屋交付，责任在于原告，应2018.10月份原告已经明确知晓工程完成了整体验收备案，在2018.9.30日如原告确实到项目现场办理收房手续的话，其应当知晓现场大多数业主办理完毕了房屋交接手续，不存在未完工且处于施工状态的客观事实。3、关于原告至今为止尚未接收房屋，其认为小区存在供水问题，不属实，我方会提供相应的材料，原告的第一项诉求不成立，应由原告自行承担法律责任。关于租房损失及律师费用，按照合同法规定，违约责任与实际损失不能同时主张，其主张违反了法律相关规定不应得到支持。我方认为原告租赁房屋一事，存在虚构事实、恶意提交诉讼材料，恶意妨碍民事诉讼。综上，第二至四项诉讼请求不成立，请求法院依法予以驳回。第五项诉讼费由法院依法裁判。经审理查明：被告鑫博泰来公司以出让方式取得坐落于北京市通州区地块的国有土地使用权[国有土地使用证号：京（2016）通州区不动产权第0000XXX号],并在该地块建设住宅。项目名称暂定名为阳光花庭。建设工程规划许可证号为：2016规（通）建字0053号，建筑工程施工许可证号为：[2016]施[通]建字0019号，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年7月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年5月4日。2016年10月10日，鑫博泰来公司取得北京市住房和城乡建设委员会关于该项目A#自住房（扣除-1层全部及1层2单元C）、D#自住房（扣除-1层全部）、E#自住房（扣除-1层全部）的预售批准，预售许可证号为：京房售证字（2016）205号。2016年10月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：XXXXXXXX），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区台湖镇X地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）A#自住房2单元B号房屋，该房屋预测建筑面积89.3平方米，其中，套内建筑面积69.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米22534.25元人民币，合同总价款为1562750元人民币整。关于付款方式，合同约定在签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）当日，买受人向出卖人支付购房款（含定金）362750元，其余房款1200000元以贷款方式支付。关于房屋交付条件，该合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。……该合同附件十一《补充协议》第十二条关于逾期交房责任约定如下：……2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按照如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交房日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同而且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。该合同附件十一《补充协议》第十三条载明：对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。合同第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）详见附件十一补充协议第十四条。具体装饰和设备标准的约定见附件六。附件六装饰和设备标准的约定：1、采暖系统：集中采暖：散热器；2、保温材料：外墙保温：发泡聚苯板；3、外墙：涂料；4、内墙：腻子；6、室内地面：水泥抹面；7、门窗：（2）开启方式为平开；（3）门窗型材为塑钢双玻璃；8、厨房地面：水泥抹面；9、卫生间地面：水泥抹面；10、阳台：塑钢封闭。附件十一补充协议第十四条：对本合同正文第十七条的补充约定：1、出卖人、买受人双方同意，本合同第十七条中所指“商品房的装饰、设备标准”仅指在本合同附件六中所列之该商品房套内装修及设备标准……商品房装饰装修及设备标准不符合本合同附件六约定的，买受人可在接收商品房后15日内书面要求出卖人整改，出卖人自接到买受人通知之日起30日内未按照附件六的约定进行整改的，出卖人承担逾期交房责任。另，补充协议第二十三条、对本合同的其他补充约定：10、本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一方进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。上述合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，被告鑫博泰来公司向原告开具了金额为1562750元的购房款发票。2018年9月20日，被告鑫博泰来公司向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，2018年10月17日备案通过。2018年9月26日，被告鑫博泰来公司向原告发送《房屋交付通知书》，通知原告于2018年9月30日前往项目现场办理房屋交付手续。庭审中，原告称其依通知前往项目现场，但发现被告鑫博泰来公司无法提供竣工验收备案表，同时房屋存在质量瑕疵（户内门是歪的，门与锁之间也是歪的，厨房安装的是户外防火分区门，空调板的护栏没有安装完成，电线端头外露，玻璃有口，厨房窗户没有安装密封条，水管的过墙套没有做，水暖气电基本没通），故没有接收房屋。被告鑫博泰来公司称，至2018年9月30日时，北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案系统显示未被驳回，即证明竣工验收备案已完成实质审查。已向到场业主进行了解释，绝大多数业主对此认可，并完成了房屋交付，对原告所称的房屋质量瑕疵问题不予认可。原告称现场并未有工作人员向其明确解释未取得竣工验收备案表的原因。2019年6月4日，被告鑫博泰来公司再次向原告发出《房屋交付催告函》，载明：……我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城京兆府项目售楼处（地址：北京市通州区嘉创一路Y号院阳光花庭F号楼一层底商阳光城京兆府营销中心，电话：88226677）办理该房屋的交房入户手续。如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付……。原告并未按照该催告函要求于2019年6月30日前办理交接手续。至于在2018年10月17日取得竣工验收备案之后有无通知原告前来收房，被告鑫博泰来公司称电话通知了，但是部分业主没有任何回馈，不了解其不收房的原因。庭审中，原告提交北京市通州区卫生健康委员会2019年6月27日行政处罚决定书2份、阳光花庭物业服务中心关于自来水管施工、停水通知，证明被告开发的小区未达到合同约定的市政基础设施条件，被告未取得卫生许可证从事二次供水活动，并将供水管道与中水管道连接送水入户。被告称小区用水完全符合市政用水标准，被告是否收到行政处罚与供水水质是否符合供水条件无关联。小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为此被告提供台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》在案佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”庭审中，被告鑫博泰来公司称项目施工过程中，存在空气污染预警、重大活动、供暖季停工等不可抗力导致工期延误的情形，因不可抗力导致工期延误269天，房屋交付时间应当予以顺延。为此其提供《停工统计表》、天气及空气预警信息、《监理日志（停工记载）》、对应政府文件等证据在案佐证。原告对此不予认可，称被告所主张事由均不具有“不可预见性”，不属于不可抗力，项目施工过程中客观上没有发生不可抗力事件。庭审中，在双方已经确认被告鑫博泰来公司已经取得竣工验收备案登记的情况下，本院询问原告能否收房，原告称如将前述质量问题修复就可以收房。为此，本院要求原告3日内前往现场查看情况，自行决定是否办理房屋交付手续。2019年12月5日，原告前往房屋现场，经核验认为仍存在相应质量问题，并在《验房意见书》上罗列如下：1、小次卧北墙有裂缝（查看所有房间）；2、客厅空调基座护栏下方焊接处修补、次卧也是；3、客厅东北角有裂缝；4、自来水、水表读数130立方米；5、次卧地面有裂缝（查看所有房间）；6、厨房窗户小窗扇外侧未打胶；7、小次卧窗户有漏水痕迹。该验房意见书有被告工作人员签字确认。原告在当天仍未办理收房手续。对此被告鑫博泰来公司回应称上述问题已全部更换、修理完毕。在本案中，原告同时主张因被告逾期交房导致自己在外租房居住产生的租金及供暖费损失，为此，原告提交与案外人霍静签订的房屋使用合同、租金转账凭证、供暖费付费凭证以及发票等证据在案佐证。被告对上述证据的真实性、关联性均不认可，认为逾期交房是原告造成的，相应租房、供暖费损失不能成立。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋交付通知书、房屋交付催告函、关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告、停工统计表以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告依据合同约定支付了全部购房款，被告鑫博泰来公司应按照合同约定于2018年9月30日前向原告交付该商品房。被告鑫博泰来公司虽于2018年9月30日前通知原告前往项目现场收房，但其当时并未取得合同约定交房条件中的建筑工程竣工验收备案表，原告于现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告鑫博泰来公司取得建筑工程竣工验收备案表之后，仍有义务继续通知原告办理房屋交接手续。但被告鑫博泰来公司直至2019年6月4日才再次向原告发出《房屋交付催告函》，要求原告于2019年6月30日前前往项目现场办理房屋交付手续，此情形属于被告鑫博泰来公司逾期交房，违反了合同约定。被告鑫博泰来公司虽辩称于首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案的预计时间，拒不收房属于原告扩大损失，但其并未提供充分有效的证据证实此情节，在原告否认的情况下，本院对此项辩解意见无法采信。被告鑫博泰来公司同时辩称其在取得竣工验收备案后电话通知原告收房，但其同样未提供相应证据予以佐证，本院对其该项辩解意见不予采信。至于被告鑫博泰来公司辩称项目施工过程中存在不可抗力，应将交房日期顺延的意见，结合本案查明的事实，被告鑫博泰来公司已于2018年9月20日向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，说明该项目已于约定的交房日期即2018年9月30日之前竣工，被告所述极端恶劣天气、重大会议、供暖季停工等因素即便存在，亦并未对案涉项目的实际施工工期产生影响，此情形不能成为被告鑫博泰来公司逾期交房的合理理由。故，在被告鑫博泰来公司存在逾期交房违约情形下，原告要求被告鑫博泰来公司自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。但关于违约金计算截止日期，因被告发送《房屋交付催告函》时，房屋已经具备合同约定的交付条件，故应计算至《房屋交付催告函》列明的收房最后期限2019年6月30日止。原告至今未收房，主张违约金计算至房屋实际交付之日止依据并不充分。首先，关于原告辩称的水质问题，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，结合目前在案证据，无法认定该小区供水存在水质不达标等无法达到使用条件的情形，故对原告此项诉求本院不予支持。其次，关于原告辩称的房屋质量问题。结合合同第十六条交接手续以及补充协议第十三条约定，并未约定房屋存在质量瑕疵时被告需承担逾期交房责任。换言之，房屋存在质量瑕疵，原告可依合同约定要求被告承担修理、更换、重做或者瑕疵给付赔偿等责任，但并非原告拒绝收房并长期计算逾期交房违约金的合理理由，本院对此不予采信，关于房屋瑕疵给付一事，双方可另行解决。至于原告主张的因被告逾期交房导致自己在外租房产生的租金及供暖费损失，因本院已确定被告逾期交房截止日期为2019年6月30日，在确定逾期交房违约金时已经予以考虑，对此不再支持。至于原告主张的律师费，缺乏相应依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告刘昱秀逾期交房违约金127989元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告刘昱秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 薛 兵二〇二〇年十二月三十一日书记员 孙嘉慧