贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初1312号 原告：宋大泉，男，1985年7月10日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 原告：龙登美，女，1988年4月20日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住贵阳市白云区。 委托诉讼代理人：龙见清（特别授权），贵州丰来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德盛（一般代理），贵州丰来律师事务所律师（实习）。 被告：锦屏县开泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226287309592725，住所地：贵州省锦屏县三江镇清水江大厦二楼（原百货公司四楼）。 法定代表人：宋家龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈善辉（特别授权），男，1972年8月14日出生，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：严碧（一般代理），贵州维实律师事务所律师。 原告宋大泉、龙登美与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司（以下简称“开泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋大泉到庭参加诉讼，原告宋大泉、龙登美委托诉讼代理人龙见清到庭参加诉讼，被告开泰公司委托诉讼代理人陈善辉、严碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋大泉、龙登美向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决解除二原告和被告签订的合同编号为2019001194号《商品房买卖合同》；2.请求判令被告退还全部已付购房款382608元及利息损失（利息损失计算方式：首期款115608元从2019年8月13日起，余款267000元从2019年9月9日起，按照个人购房抵押借款合同约定贷款月利率4.9‰计算至实际全部退还购房款之日止，暂计至2020年9月13日为23412.71元）；3.请求判令被告向二原告支付违约金7652.16元；4.请求判令被告退赔购房税费5468.34元、专项维修资金7652元及印花税2.5元；5.本案的诉讼费、律师费均由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2019年8月13日签订合同编号为2019001194号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买锦屏县房屋，房屋总价款为382608元，首付款为115608元，剩余房款267000元以银行按揭方式支付，合同还约定被告应于2020年1月15日交付房屋。合同签订后，二原告为了支付剩余房款，向锦屏县农村信用合作联社三江分社贷款267000元（该贷款的月利率为4.9‰，期限为240个月），并于2019年8月14日缴纳维修资金7652元和房屋契税5465.84元及印花税2.5元。由于被告已逾期交房达两百多天，严重违反双方合同约定的内容，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权要求退还房屋，并要求被告退还原告购房款和承担相应的违约金及赔偿原告受到的损失。现原告已书面通知被告，但被告未按照合同约定履行合同义务，为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告开泰公司辩称：一、原告无权解除合同。被告取得丽都大厦的土地使用权和丽都大厦商品房预售许可证后，与原告签订《商品房买卖合同》。丽都大厦于2019年12月16日竣工，并于2020年1月15日预验收合格，随即被告向有关部门申请竣工验收，由于脱贫攻坚和新冠肺炎疫情，被告方才于2020年7月2日取得竣工验收报告。2020年3月初，被告已通知业主收房，并于2020年3月24日取得建设工程竣工规划许可证，具备交房条件，原告于3月份就收到了交房通知，但从未说过要解除合同退房，截止2020年9月6日已有66户业主收房入住。根据《中华人民共和国合同法》九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除合同的条件是经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，但原告并没有履行法定催告义务，且原告已于2020年3月收到被告的交房通知，若原告选择解除合同退房应在2020年7月15日前提出，原告现才要求解除合同，已过法定的合同解除期限，故在被告不同意解除合同的情况下，原告无权单方解除合同。二、关于赔偿问题。原、被告双方约定解除合同的赔偿数额为全部已付房款的2%，没有其他的约定。且原告无权解除合同，故原告请求赔偿的问题没有依据。 本院经审理认定事实如下：被告开泰公司系丽都大厦的开发建设单位，其分别于2017年3月29日、2017年4月1日和2018年11月7日取得丽都大厦项目的建设用地规划许可证、不动产权证书和商品房预售许可证。2019年8月13日，原告宋大泉、龙登美与被告开泰公司签订合同编号为2019001194的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的丽都大厦第1幢5层5-504号房屋，按套内建筑面积93.22平方米计算，每平方米4104.36元，房屋总价款为382608元，并约定被告应当在2020年1月15日前向原告交付该商品房，房屋交付条件除了供水、供电等条件外，房屋还应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。双方还对逾期交房60日后的违约责任约定如下：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 同时查明，《商品房买卖合同》签订后，原告于2019年8月13日向被告支付首期房款115608元，剩余的房款267000元原告于2019年9月9日通过贷款的方式支付，2019年8月14日，原告向相关部门交纳契税5465.84元、印花税2.5元、专项维修资金7652元。被告开发建设的丽都大厦于2020年7月2日竣工验收合格。 另查明，2020年8月26日，原告通过邮递方式向被告送达《退房通知书》，被告于2020年8月27日收到该通知书。原告在《退房通知书》向被告提出如下意见：1.解除双方签订的合同编号为2019001194的《商品房买卖合同》；2.请被告退还全部已付购房款382608元；3.请被告赔偿267000元银行贷款利息损失15699.60元（按个人购房抵押借款合同约定贷款月利率4.9‰，暂计至2020年8月25日）；4.请被告支付违约金7652.16元；5.请被告退赔购房税费5468.34元、专项维修资金7652元。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩以及庭审记录等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力认定。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证，被告具备出售商品房的条件，且签订合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效。 二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”结合本案，按照原、被告双方合同的约定，被告应当于2020年1月15日前将房屋交付给原告，且交付的房屋应当达到交付的条件。然而，被告开发建设的房屋于2020年7月2日才竣工验收合格，说明被告开发建设的房屋在2020年7月2日之前不具备交房的条件，根据合同约定，被告不能满足交房约定条件的，原告有权拒绝接收房屋。2020年1月15日至2020年7月2日共有169日，被告逾期交房已远超60日，故原告有权解除合同，并请求返还购房款，被告已于2020年8月27日收到原告退房通知书，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年8月27日已解除。 对于被告陈述被告逾期交房系受新型冠状病毒肺炎疫情等因素的影响，故逾期交房的责任不应由被告承担。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告应在2020年1月15日前将具备交房条件的房屋交付给原告，由于被告未能在2020年1月15日前将房屋交付给原告，即使在2020年1月15日之后发生不可抗力的因素，亦不能免除被告应承担的违约责任，故对被告的该项辩称，本院不予支持。 三、原告除解除合同后的其他诉讼请求能否得到支持的认定。原、被告双方的合同解除后，按照双方的约定，被告应在合同解除的30日内将购房款382608元返还给原告，由于被告尚未将购房款返还给原告，故原告请求返还购房款应予支持。对于解除合同后的损失，原、被告双方在合同中已经约定了违约金，违约金的数额按照已付购房款的2%进行赔偿（即为7652.16元），故原告理应按照合同约定的违约金数额请求被告承担违约责任。原告因购房而支付给被告的购房款，在被告退还购房款之前，因原告无法使用该购房款给原告造成的资金占用损失，被告应予赔偿，该部分的损失应按照支付购房款的时间，并按照原告向锦屏县信用合作联社三江分社的贷款月利率4.9‰进行计算。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”《住宅专项维修资金管理办法》第二十九条规定：“房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；……”因涉案房屋尚未办理产权变更登记，故本案的契税5465.84元、印花税2.5元、专项维修资金7652元应由相关收缴部门直接退还购房者，不应纳入原告的必要损失范围之内，原告因购房而交纳的税费和维修资金并非被告收取，原告主张被告退还税费和维修资金的诉求于法无据，本院不予支持。对于原告请求的律师费用，因双方在合同中未对律师费用的承担进行约定，且律师费用不属于诉讼产生的必要费用，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、原告宋大泉、龙登美与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司签订的2019001194号《商品房买卖合同》已于2020年8月27日解除； 二、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告宋大泉、龙登美购房款382608元； 三、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美首期款115608元的利息，利息从2019年8月13日起，按照月利率4.9‰计算至款项付清之日止； 四、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美购房款267000元的利息，利息从2019年9月9日起，按照月利率4.9‰计算至款项付清之日止； 五、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美违约金7652.16元； 六、驳回原告宋大泉、龙登美的其他诉讼请求。 案件受理费7701.8元，减半收取3850.9元，由被告锦屏县开泰房地产开发有限公司负担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘太平 二〇二〇年十二月十六日 书记员  吴满英