福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3753号 原告：福建恒成房地产发展有限公司，住福州市晋安区福新路中段312号江盛大楼五层，统一社会信用代码：913501000622551808。 法定代表人：吴洛峰，总经理。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 被告：林星，女，1986年8月11日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江燕，福建海山律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路157号，统一社会信用代码91350100854436879W。 负责人：刘宁。 原告福建恒成房地产发展有限公司（以下简称恒成公司）与被告林星、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称农业银行鼓楼支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建恒成房地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈成、被告林星及其委托诉讼代理人陈智勇、江燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订合同编号为×××75的《商品房买卖合同》；2.原告有权直接从被告已付购房款中扣减按揭贷款本息余额等（具体以还款当日第三人确认金额为准）并代被告偿还给第三人鼓楼农行；被告应配合原告办理前述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.被告应按购房总价的30%向原告支付解除合同违约金585426.9元；4.被告在合同解除后立即将位于晋安区××镇××路东侧融侨悦城一期（恒宇国际城一期）xx＃楼xxx单元商品房归还原告，并向原告支付另行销售费用1万元（原告有权直接在被告已付购房款中扣减）；5.被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款109009.49元（以第三人农业银行鼓楼支行实际扣划金额为准）以及自第三人扣划之日起至被告还清代偿款项之日止的利息和违约金（利息按日万分之四计算、违约金按日万分之五计算，6828.14元自2019年7月26日起、7371.37元自2019年8月28日起、7366.89元自2019年9月25日起、7372.88元自2019年10月29日起、7368.47元自2019年11月26日起、29223.23元自2019年12月30日起，21829.68元自2020年3月26日起，利息为6995.50元、违约金为8744.38元，21648.83元自2020年6月30日暂计至2020年10月13日利息为909.25元、违约金为1136.56元，原告有权直接在被告已付购房款中扣减）；6.被告赔偿原告因本案所支出律师代理费10000元；7.判令原告在被告配合办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记注销手续，且扣减第二项至第六项诉请中应由被告承担款项之后7日内将剩余款项（若有）无息退还给被告。8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月20日，原、被告双方签订合同编号为×××75号的《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于晋安区××镇××路东侧融侨悦城一期（恒宇国际城一期）xx＃楼xxx单元商品房，建筑面积为108.22㎡，总价款为1951423元。合同第六条约定被告应于2015年4月19日内支付购房款591423元，于2015年8月28日前付商业贷款136万元。附件六合同补充协议第四条第7点约定被告承诺在获得贷款后严格按照《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，在原告保证期内，如因被告未及时还本付息或其他属于被告的原因而导致贷款银行要求原告承担保证责任的（形式不限，包括但不限于贷款银行书面通知原告要求原告承担保证责任或贷款银行从原告账户直接扣划保证金以代被告偿还按揭贷款本金的或贷款银行解除与被告签订借款合同并要求原告承担保证责任的任何形式），原告均有权解除合同及补充协议，被告应按合同总价的30%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按照1万元的标准向原告支付另行销售费用，被告尚欠银行的按揭贷款本息余额由原告直接从被告已付购房款中扣减并代被告偿还给按揭贷款银行。若原告被贷款银行要求承担保证责任并直接从原告银行账户中扣划款项以代被告偿还贷款本金及利息的，原告除有权根据前述合同约定行使合同解除权并追究被告的违约责任外，被告还应当于原告发出还款通知书之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在前述约定时间内如仍未归还的，除按照前述约定支付利息外，被告还应按扣划金额的日万分之五的标准向原告支付违约金并赔偿原告因此发生的包括律师费、差旅费等费用在内的支出。附件六合同补充协议第四条第9点约定因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费等一切费用由被告承担，原告有权从被告已付房款中抵扣原告代为偿还银行的款项（包括但不限于按揭贷款的余额及贷款利息、滞纳金、违约金等款项）、被告应支付给原告的款项（包括但不限于违约金、赔偿金、另行销售费用等款项）以及原告因行使合同解除权所发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、公告费等费用），剩余房款在合同预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7日内退还被告。附件六合同补充协议第四条第10点约定商品房在合同解除前已交付给被告使用的，被告应在合同解除后15天内腾退该商品房并将该商品房交还给原告，被告已装修部的部分无偿归原告所有，原告不予任何赔偿等。 被告分别于2015年3月21日、2015年3月22日、2015年5月20日向原告支付购房定金及购房款合计591423元。2015年6月1日，被告办理了上述商品房的预告登记。2015年8月12日，被告与第三人鼓楼农行以及原告共同签订《个人购房担保借款合同》，向第三人鼓楼农行借款136万元，用于购买上述商品房。原告提供阶段性连带责任保证担保，被告提供前述商品房作为抵押担保。2015年8月19日，鼓楼农行发放按揭贷款136万元。 2016年12月24日，原、被告办理了上述商品房的房屋交接手续。2017年9月6日，上述商品房所在项目完成房屋产权初始登记（总登记）。原告于2017年10月20日向被告发出《通知书》，通知被告前来领取办理权属登记需由原告提供的资料等，未果。2019年2月15日，原告再次向被告发出《办理产权（不动产）证催告函》，催告其前来领取相关材料并于限期内办理上述商品房产权证，但被告至今未办理。 因被告未按月如期履行偿还按揭贷款本息的义务，第三人分别于2019年7月26日、2019年8月28日、2019年9月25日、2019年10月29日、2019年11月26日、2019年12月30日、2020年3月26日从原告账户中扣划6828.14元、7371.37元、7366.89元、7372.88元、7368.47元、29223.23元、21829.68元，21648.83元合计109009.49元。为此，原告于2019年9月20日向被告发出《还款通知书》，要求被告归还原告代偿的前述按揭贷款及利息等，但被告始终置之不理。2020年6月30日、2020年10月13日，第三人再次分别向原告账户中扣划案涉房屋揭贷款本息21648.83元、21910.75元。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为合法、有效合同，双方均应严格履行。因被告未依约如期偿还按揭贷款本息，导致第三人从原告账户扣划前述款项用于代为偿还其欠款本息，且经原告多次催告后被告仍未偿还原告代偿的按揭贷款及相应的利息、违约金，其行为已构成严重违约，那么，原告依约有权解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告交还房屋、配合办理合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并要求被告立即偿还原告代为垫付的按揭贷款及相应利息、违约金。被告还应按合同约定支付购房总价30%的违约金、另行销售费用及原告为本案所支出的律师费等。 被告林星辩称：1.被告不存在根本性并行重大违约，不同意解除合同，请求继续履行合同，且有能力继续履行合同；2.原告对于其代垫的款项，根据担保法的规定，只是依据《借款合同》和《保证合同》对被告享有追偿权，而不具有对《商品房买卖合同》的解除权；换句话说，涉案房屋已经预告登记，具有“准物权属性”原告对于其因代垫款项而形成的追偿权，属于一般债权，不应具有导致被告物权灭失的特殊民事权利；3.原告在《商品房买卖合同》之“补充协议”中对被告约定“如断供就收房”的条约属于“格式合同条款”，应当被认定为无效；4.原告关于违约金的主张，与被告的违约程度以及其为被告代垫款项所造成的损失极不对等，明显过高，不应得到支持，这也同时反证原告“格式合同条款”显失公平；5.本案标的已在另案中被其他债权人执行冻结查封。如果支持原告的解除合同的主张，不但损害被告的合法权益，也必然损害另案债权人的合法权益，从而违背我国民事法律所确立的公平、合理的基本原则。 第三人农业银行鼓楼支行未作陈述。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《预告登记证》、《个人购房担保借款合同》、《融侨悦城房屋交接验收表》、《还款通知书》、业务凭证等证据，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林星向原告福建恒成房地产发展有限公司（以下简称恒成公司）购买坐落于福州市晋安区××镇竹屿东侧融侨悦城一期（恒宇国际一期）xx＃xxx单元商品房，双方于2015年5月20日签订《商品房屋买卖合同》（编号：×××75）及补充协议，确认并约定：房屋建筑面积为108.22㎡，总价款为1951423元；被告应于2015年4月19日内支付购房款591423元，于2015年8月28日前付商业贷款136万元；被告承诺在获得贷款后严格按照《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，在原告保证期内，如因被告未及时还本付息或其他属于被告的原因而导致贷款银行要求原告承担保证责任的，原告均有权解除合同及补充协议，并要求被告按合同总价的30%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按照1万元的标准向原告支付另行销售费用，被告尚欠银行的按揭贷款本息余额由原告直接从被告已付购房款中扣减并代被告偿还给按揭贷款银行；若原告被贷款银行要求承担保证责任并直接从原告银行账户中扣划款项以代被告偿还贷款本金及利息的，原告除有权根据前述合同约定行使合同解除权并追究被告的违约责任外，被告还应当于原告发出还款通知书之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在前述约定时间内如仍未归还的，除按照前述约定支付利息外，被告还应按扣划金额的日万分之五的标准向原告支付违约金并赔偿原告因此发生的包括律师费、差旅费等费用在内的支出；因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费等一切费用由被告承担，原告有权从被告已付房款中抵扣原告代为偿还银行的款项、被告应支付给原告的款项以及原告因行使合同解除权所发生的费用，剩余房款在合同预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7日内退还被告；商品房在合同解除前已交付给被告使用的，被告应在合同解除后15天内腾退该商品房并将该商品房交还给原告，被告已装修部的部分无偿归原告所有，原告不予任何赔偿。合同签订后，被告分别于2015年3月21日、3月22日、5月20日向原告支付购房定金及购房款15000元、65000元、511423元，合计591423元，并于2015年6月1日办理涉案房屋预告登记。2015年8月12日，被告向第三人农业银行鼓楼支行借款136万元，原告提供阶段性连带保证担保，被告提供案涉房屋作为抵押担保，并于8月19日发放贷款。2016年12月24日，原告向被告交付了案涉房屋。2017年9月6日，上述商品房所在项目完成房屋产权首次登记（总登记）。2017年10月20日，原告向被告发出《通知书》，通知被告前来领取办理权属登记需由原告提供的资料，并办理涉案房屋产权证等。2019年2月15日，原告再次向被告发出《办理产权（不动产）证催告函》，催告其前来领取相关材料并限期办理涉案房屋产权证，但被告至今未办理。被告未按月如期履行偿还按揭贷款本息的义务，第三人农业银行鼓楼支行分别于2019年7月26日、2019年8月28日、2019年9月25日、2019年10月29日、2019年11月26日、2019年12月30日、2020年3月26日、2020年6月30日、2020年10月13日从原告账户中扣划6828.14元、7371.37元、7366.89元、7372.88元、7368.47元、29223.23元、21829.68元、21648.83元、21910.75元，合计130920.24元。原告于2019年9月20日向被告发出《还款通知书》，要求被告归还原告代偿的按揭贷款及利息、违约金等。 另查，因被告涉及其他诉讼，案涉房屋目前已被法院查封冻结。 2020年12月22日，被告委托诉讼代理人陈智勇出具存款证明，证明原告垫付的案涉房屋按揭贷款已全额转入其账户，可随时向原告转账支付代垫款。 诉讼中，被告提交中国农业银行业务凭证，证明自2020年10月13日之后，其已按时正常偿还第三人案涉房屋按揭贷款。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：×××75）及附件合法有效,双方均应按照约定履行义务。关于合同是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告恒成公司向被告交付案涉房产后，被告未依约按期偿还贷款，导致第三人从担保人即原告账户中划转130920.24元。被告未按期偿还贷款的行为违反了合同约定，已构成违约。虽被告的违约情形已符合合同约定的解除条件，但房屋属于价值较大的商品，有其特有的商品属性。本案房屋总价款1951423元，未偿还贷款数为130920.24元，未偿还贷款数额在房屋总价款中所占比例较小，且被告在违约行为发生后能够积极偿还后续贷款，并保证今后按时履行合同义务，在案件审理过程中亦主动表示愿将代偿款偿还原告。若判决解除房屋买卖合同则不利于市场经济的稳定。综合以上事实认定，被告虽构成违约，但情节未达到致使合同不能履行，合同目的不能实现的严重程度，其与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议不应予以解除，但鉴于被告逾期违约的情形，本院认为应以被告偿还原告代偿款130920.24元并按合同约定按日万分之四支付逾期付款利息，更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除案涉合同并办理解除合同备案的诉讼请求，不予支持。关于违约金，由于合同继续履行，且被告已对原告代偿的款项支付了相应利息，即被告已对其违约承担了相应违约责任，故原告主张被告按合同总额的30%支付违约金、1万元的另行销售费用并按日万分之五支付逾期付款违约金，明显有违公平原则，本院不予支持。关于律师费，因被告违约致使原告提起诉讼，根据合同约定，该费用应由违约方承担，原告主张律师费10000元，本院依法予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林星应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建恒成房地产发展有限公司代偿贷款130920.24元及利息（按日万分之四计算，6828.14元自2019年7月26日起、7371.37元自2019年8月28日起、7366.89元自2019年9月25日起、7372.88元自2019年10月29日起、7368.47元自2019年11月26日起、29223.23元自2019年12月30日起，21829.68元自2020年3月26日起，21648.83元自2020年6月30日起，21910.75元自2020年10月13日起至款项付清之日止的利息)； 二、被告林星应于本判决生效之日起十五日内向原告福建恒成房地产发展有限公司支付律师代理费10000元； 三、驳回原告福建恒成房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费22462元，由原告福建恒成房地产发展有限公司负担19342元，被告林星负担3120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  王金芳 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  黄 瑾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。