新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初3671号 原告：新疆德胜行商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区西环北路2291号。法定代表人：陈卫华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，新疆则冰律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市华鑫融资性担保有限公司，住所地新疆乌鲁木齐高新区（新市区）西彩路321号倒班宿舍3号楼四层A区31室。法定代表人：段勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶晖，男，该公司员工。被告：卢秀芝，女，1961年7月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴东曙，新疆新天律师事务所律师。原告新疆德胜行商贸有限公司（以下简称德盛行公司）与被告乌鲁木齐市华鑫融资性担保有限公司（以下简称华鑫担保公司）、卢秀芝确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告德盛行公司委托诉讼代理人刘峰，被告华鑫担保公司委托诉讼代理人叶晖，被告卢秀芝委托诉讼代理人吴东曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛行公司向本院提出诉讼请求：请求法院确认被告华鑫融资担保公司与被告卢秀芝签订的《房产转让合同》无效。事实和理由：2010年3月原告投资建设位于××区内的陕汽重卡4S店、办公楼、住宿楼、门面房、食堂、维修车间、锅炉房等设施。2017年2月10日被告华鑫担保公司未经原告同意，将乌鲁木齐市区乌昌辅道西环北路2291号院内的所有房屋转让给被告卢秀芝。两被告之间的房产转让未经原告同意，侵害了原告的权益。为维护原告权益，诉至法院。被告华鑫担保公司辩称，我公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》是合法有效的，原告当时向乌鲁木齐银行申请贷款，我公司作为担保公司，贷款到期后原告未向银行偿还贷款，我公司代为偿还，后我公司向原告行使追偿权，我公司经营困难时将案涉房屋出售给卢秀芝，签订合同时无法联系原告法人，就将案涉房屋出售了，案涉房屋是原告投资建设的，所有权属于原告。被告卢秀芝辩称，因原告向银行借款由华鑫担保公司进行担保，华鑫担保公司要求原告提供反担保，原告将自己的公司所持有的全部股权及案涉房屋及土地使用权交给华鑫担保公司作为不动产的抵押担保，在华鑫担保公司向卢秀芝转让房屋或土地时，明确写明了上述情况，也在合同上写明了因原告欠华鑫担保公司的债务没有清偿，华鑫担保公司有权处分案涉房屋及土地使用权。故《房产转让合同》合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月10日被告华鑫担保公司（甲方）与被告卢秀芝（乙方）签订《房产转让合同》，合同约定：甲方转让给乙方的的房屋位××区内，转让房屋的总面积为5333.72㎡，其中：（1）4S店主营业厅2783.91㎡为钢结构；（2）办公室及住宿楼1390.53㎡为砖混结构；（3）门面房282.7㎡为砖混结构；（4）食堂205.36㎡为混合结构；（5）维修车间628.4平方米为混合结构；（6）锅炉房42.4平方米为混合结构，各房屋在院内位置等详见（附件一），上述房屋均未办理房屋所有权证。转让该土地系乌鲁木齐市新市区地窝堡乡丰田村集体经济组织所有，土地使用方式为租赁取得；合同第二条甲方的产权来源约定：（一）本合同项下土地使用权的初始取得人为“新疆德盛行商贸有限公司”，合同项下所有房屋5333.72㎡均由该公司投资，并经乡、村二级政府同意后建造，故德盛行公司是本合同项下的初始房屋所有权人及土地使用权人；（二）因德盛行公司（债务人）向乌鲁木齐商业银行（债权人）借款一事，请求甲方作为第三人为其提供担保，甲方依《担保法》规定要求债务人德盛行公司提供反担保，该公司及股东以其持有的100%的股权，为甲方提供股权质押担保，以已建成的全部房屋（未办证）及土地使用权经地窝堡乡政府同意为甲方提供了不动产抵押担保；（三）后因德盛行公司无力偿还银行借款及另向甲方的借款共计670万元，由甲方为其代偿银行全部债务后，德盛行公司同甲方协商并经乡政府同意，由甲方接管了该公司全部资产、房屋及土地使用权及公司经营权，故甲方有权处分转让本合同项下的所有房屋及土地使用权。合同第三条转让价格及付款方式约定：（一）双方商定转让本合同第一条规定的全部房屋及设施的总转让价格为620万元；（二）本合同双方签字盖章生效后的当日，乙方向甲方一次性支付房屋转让款250万元；（三）甲方与地窝堡乡政府（或丰田村）重新签订该房屋新的土地租赁合同，并取得土地使用权之日起三日内乙方向甲方支付房屋转让款50万元；（四）甲方收到上述300万元转让款后，应在一年内向乙方提交经过人民法院司法程序确认的，甲方对新疆德盛行商贸有限公司享有约640万债权的法律文书（具体以法院判决为准）；（五）乙方收到甲方提供的享有上述债权的法律文书后，应于二年内向甲方付清剩余的房屋转让款320万元。2017年12月12日被告华鑫担保公司（甲方）、被告卢秀芝（乙方）及案外人乌鲁木齐车至尊汽车销售服务有限公司（丙方）签订《房产转让合同》补充协议，协议约定：一、因甲、乙双方签订的《房产转让合同》在履行期间，传来政府将可能对合同项下的房屋进行征收拆迁的信息，该合同再履行出现情势变更的情形，故三方协商签订本补充协议；二、甲、乙双方再次重申并确认，双方原签订的《房产转让合同》合法有效；确认本补充协议与原房屋转让合同具有同等法律效力；确认根据我国《物权法》第十五条、第一百零六条之规定，该房屋虽然尚未办理产权证，但乙方绝对享有受让房屋的占有、使用、收益、处分的权利。协议第六条第四款约定：乙方取得甲方对德盛行享有债权的法律文书后，甲方仍然有义务第一时间出面排除、消除及对抗任何第三方（包括德盛行商贸有限公司）对乙方享有该房屋产权的异议、干扰或争议。如因甲方怠于形式维护乙方利益的抗辩权或作出任何不利于乙方的行为，由此产生的乙方损失，由甲方承担全部赔偿的责任。以上《房产转让合同》涉及的所有房屋系原告德盛行公司于2010年2月至2011年期间投资建设，原告基于合法建造取得所有案涉房屋的所有权。2011年4月26日原告德盛行公司曾委托新疆驰远天合造价咨询有限公司对陕汽重卡4S店作出《工程预算编制报告》，工程预算价值7,404,897.71元。被告华鑫担保公司未经原告授权将以上房屋转让给被告卢秀芝，原告以被告华鑫担保公司无权处分为由，诉至法院，要求确认被告华鑫融资担保公司与被告卢秀芝签订的《房产转让合同》无效。另查，2015年7月31日原告德盛行公司向被告华鑫担保公司借款70万元，借期为1个月，其中40万元按照月息3%计息，30万元按照月息3.5%计息，到期后一次还本付息。该借款到期后，原告德盛行公司未按照约定向被告华鑫担保公司偿还本金及利息。2015年8月24日原告德盛行公司与乌鲁木齐商业银行股份有限公司签订《借款合同》，约定借款450万元，借款期限为12个月，年利率为7.275%。2015年8月27日原告德盛行公司与被告华鑫担保公司及乌鲁木齐商业银行股份有限公司签订《保证合同》，约定由被告华鑫担保公司为原告德盛行公司提供连带保证责任。贷款到期后，原告无力偿还乌鲁木齐商业银行股份有限公司的本金及利息，被告华鑫担保公司为原告德盛行公司代偿该笔贷款。2015年8月27日原告德盛行公司在报纸上发表声明，内容为：我公司德盛行公司，因企业转型，就华鑫担保公司代为管理相关事宜在此声明，自二〇一五年九月一日后，由华鑫担保公司代为保管德盛行公司以下物品：1．德盛行公司行政公章、法人私章、财务章、合同章；2．德盛行公司工商营业执照正副本（注册号650102050031647）、组织机构代码证正副本（代码68273371-0）、国税地税（税号650104682733710）、税务登记证、贷款卡、开户证明、保险兼业代理许可证等相关文件。以上物品由华鑫担保公司代为保管，仅限华鑫担保公司代为德盛行公司依法正常申报，缴纳，工商，税务等各种税费、工商管理费用及其他物业费用，不得用于对外融资、担保、签署法律文件，我公司对外签署上述文件均应由本公司法定代表人签署，其他人签署的上述文件我公司均不予承认，特此声明。2016年1月11日原告德盛行公司与被告华鑫担保公司交接物品，双方签署新疆德盛行商贸有限公司物品交接清单，交接内容为：公章，财务章，合同章，私章，营业执照，税务登记证（国），机构代码证，发票专用章；2016年1月18日双方签署交接单，交接内容为：宿舍大门钥匙，4S店大门钥匙，库房（宿舍楼一楼）钥匙，库房2（宿舍楼一楼）钥匙，宿舍楼三楼防盗门钥匙，门卫室钥匙，厨房钥匙，厨房餐厅钥匙，办公室钥匙，207钥匙，保险柜一层钥匙，保险柜二层钥匙，保险柜一层抽屉钥匙。上述两份交接单均有被告华鑫担保公司的签章确认。因原告德盛行公司未及时偿还欠款，被告华鑫担保公司于2018年1月19日向乌鲁木齐市新市区人民法院提起诉讼，后与原告德盛行公司达成和解协议，新市区法院作出（2018）新0104民初750号民事调解书、（2018）新0104民初751号民事调解书，调解原告德盛行公司向被告华鑫担保公司支付欠款本金5,528,409.4元（70万元＋4,828,409.4元）及利息754,000.4元（448,000元+306,000.4元）共计6,282,409.8元。原告德盛行公司未按调解书履行义务，被告华鑫担保公司已向新市区人民法院申请强制执行。以上事实有原告提供的报纸、交接单两份、《房产转让合同》、《建设工程设计合同》、《工程预算编制报告》，被告华鑫公司提供的（2018）新0104民初750号民事调解书、（2018）新0104民初751号民事调解书，被告卢秀芝提供的《房产转让合同》补充协议，当事人陈述及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，第一、关于华鑫担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》的效力问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，被告华鑫担保公司与被告卢秀芝签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然被告华鑫担保公司属于无权处分，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，本院认定被告华鑫担保公司与被告卢秀芝签订的《房产转让合同》，并不违反国家法律的禁止性规定，属于有效合同。第二，关于被告卢秀芝对案涉房产是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案原告德盛行公司基于合法建造取得案涉房屋的所有权，被告华鑫担保公司在未经原告德盛行公司授权的情况下将房屋出售给被告卢秀芝，被告华鑫担保公司系无权处分，被告卢秀芝明知被告华鑫担保公司系无权处分，双方在签订《房产转让合同》时并未对房产价值评估，且被告华鑫担保公司在庭审中认可案涉房屋中仅陕汽重卡4S店一项当时的市场价值约八九百万元，故被告卢秀芝以明显不合理的低价购买案涉房屋，卢秀芝的行为不构成善意取得。故被告卢秀芝并未取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法规标题最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2012.05.10时效性现行有效》第三条、《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法制定机关全国人民代表大会效力等级法律》公布日期2007.03.16时效性现行有效第六条、第十四条的规定，判决如下：确认被告华鑫融资担保公司与被告卢秀芝签订的《房产转让合同》有效。案件受理费70元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市华鑫融资性担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。                                                                   审   判 长    徐凤                                                                 人 民 陪 审 员   张秀珍                                                                 人 民 陪 审 员   刘红琴二 〇 二 〇 年 十 二 月 一 日书  记  员   程孜珺