广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30401号原告（反诉被告）：罗晓春，女，汉族，1978年12月27日出生，户籍地址广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：张龙权，广东赛格律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳华侨城文创投资有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区甘李路**甘坑客家小镇，统一社会信用代码91440300MA5DNWGF5G。法定代表人：胡梅林。委托诉讼代理人：尹玉，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雪，广东广和律师事务所实习律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出了反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，进行了公开开庭审理。原告罗晓春及其委托诉讼代理人张龙权,被告委托诉讼代理人尹玉、薛雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令解除原、被告之间租赁合同。2、判令被告退回原告租赁保证金20638.2元。3、判决被告赔偿原告装修损失109800元。4、判令被告赔偿原告2020年6月23日停电导致原告的经济损失6000元。5、判令原告无需向被告支付2020年2月至2020年7月的租金38763.85元。6、本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：因原告根本违约，被告依约解除租赁关系，合同解除日期应当以被告解除通知书确认的时间为准，且原告应当承担因违约行为导致解除的不利后果。原告拖欠租金、管理费等各项费用的行为，构成根本违约，符合合同第20.4.5条约定的解除通知书解除条件，甲方依约行使合同解除权，双方租赁关系于2020年8月15日解除。原告请求返还租赁保证金、要求赔偿装修损失、请求赔偿停电经济损失均无事实与法律依据。原告主张合同解除于法无据，属于无正当理由单方提前退租违约行为，不能免除支付各项欠费的义务，同时应当承担违约责任。第二、原告主张被告存在多种违约和管理不当，致使合同目的无法实现，无事实依据，原告作为违约方依法不享受合同解除权。被告依法依约收取管理费，原告应当依约及时履行；被告在疫情期间积极管理运营甘坑小镇项目，带动旅游经济，促进商户经营，不存在管理不作为。被告非依据政策应当减免租金的主体，原告恶意欠租，也不符合减免租金的条件；小镇内的治水工程为市政工程，非被告行为，包括原告在内的全部群体都是本工程项目的最终受益者，更应当遵守，被告积极沟通、协调，采取最大措施，减小工程项目的影响。被告反诉请求：1、判令被反诉人与反诉人签订的《甘坑客家小镇租赁合同》已于2020年8月15日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付拖欠租金38356.12元、管理费2510.74元、推广费1158.02元、电费1444.5元、水费16.5元，上述拖欠费用合计43485.88元；3、判令按每日0.3‰的标准被反诉人向反诉人支付逾期交付租金、管理费、推广费的延迟履行违约金共计1667.14元，该项延迟履行违约金暂计至2020年9月16日，实际计算至被反诉人完全履行债务之日止；4、判令按每日2‰的标准被反诉人向反诉人支付逾期交付水费、电费的延迟履行违约金共计298.16元，该项迟延履行违约金暂计至2020年9月16日，实际计算至被反诉人完全履行债务之日止；5、判令被反诉人向反诉人赔偿名誉损害1500元；6、判令被反诉人向反诉人支付律师费15760.1元；7、判令被反诉人承担本案诉讼费用。原告针对被告反诉的答辩要点：一、被答辩人违约在先，答辩人无需按照合同支付租金。被答辩人私自升涨管理费，破坏合同约定，2019年底，被答辩人单方面提高了答辩人的管理费用，完全没有公平和诚信。被答辩人疫情期间只免除半个月，答辩人等商户因疫情影响较大，疫情期间几乎无任何收入来源，但是被答辩人作为央企控股公司，无积极响广东省政府、深圳市减免租金政策的措施，只在二月份免租了半个月左右的租金。甘坑小镇治水工程致使游客锐减，2020年3月起，甘坑小镇便在未征得商户意见的情形下，开始对道路河道进行治理，本就狭窄的街道，被工程占去大半，虽然小镇仍然开放，但游客锐减，答辩人等商户提出意见均被无视，且根据工程进度，大概需要一年时间甚至更长，在此基础上，被答辩人也无任何针对性补贴或减免租金的措施。二、答辩人与被答辩人协商无果。2020年初因为疫情困难重重，而后又由治水工程，工期延长至一年多，答辩人多次找到被答辩人要求减免租金，被答辩人一直不予理会，答辩人在甘坑小镇已经入不敷出，按照之前合同履约已经完全失去公平。本案相关情况一、房产的位置、承租人、承租人情况。涉案房屋位于深圳市龙岗区（以下简称“案涉商铺”），该商铺的承租面积（ＧＬＡ）暂计为38.94平方米。原告作为承租方即乙方、被告作为出租房即甲方，双方于2019年1月签订了合同编号为（2018）甘坑租赁第090号《甘坑客家小镇租赁合同》（以下简称“《租房合同》”），约定由原告向被告租赁案涉商铺。二、租赁合同主要内容及实际履行情况：1、合同约定的租赁期限。3年，从2019年1月15日至2022年1月14日。2、租金标准。《租房合同》约定的基本租金按照承租面积计算，为每月150元/平方米，每月基本租金暂合计5841元，具体金额的计算以该商铺的实际测绘面积为准。自2019年3月1日起，基本租金为每月150元/平方米。自2020年1月15日，基本租金为每月165元/平方米。2021年1月15日起，基本租金为每月181.5元/平方米。原、被告双方确认原告缴纳租金至2020年1月。原告对被告主张的租金金额38356.12元没有异议，但认为不应当由其支付。原告认为被告应当依据政府的相关规定减免2月和3月的租金，后因被告擅自涨管理费，原告对租金缴纳的金额认可，但从3月起河道治理开始道路被侵占，商铺一直没有客源，按原先合同履行支付租金的义务有失公平，因此4月份起的租金未缴纳。原告在庭审中确认因河道治理现场设置了隔离牌，但不影响行人通过。3、租赁保证金。双方约定原告应于签署《租赁合同》之日起15个自然日内或商铺交付之日交付租赁保证金18691.2元；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7个工作日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或损害；乙方在收到欠款所述书面抵扣通知书的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方，否则甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。《租赁合同》第20.4.5及20.5条约定：乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用达40个自然日；甲方依据本合同第20.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3个自然日内迁离并交回该商铺，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还。被告实际收取了原告租赁保证金20638.2元，至今未予退还原告。4、实际承租期间。原、被告在签订涉案《租赁合同》后形成租赁关系。原告称在2020年7月30日因被告停电停止经营等理由向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，被告于2020年3月31日收到邮件。因原告欠缴租金等费用，被告于2020年8月11日在案涉商铺张贴和发邮件的方式向原告送达了书面的《解除合同通知书》，通知书中载明的解除合同的时间为2020年8月15日。原告当庭陈述其于2020年8月初将案涉商铺的钥匙邮寄给了被告，被告称原告于2020年8月13日寄出钥匙，具体收到时间不清楚，但确实收到了钥匙。被告提供的原、被告双方工作人员在2020年8月13日中午12:15的聊天记录中，原告工作人员称“钥匙给你寄过去了”。原告在庭审中称，案涉商铺内的物品可以由被告自行处理。5、管理费。《租房合同》约定原告应交纳的管理费按该商铺承租面积计算每月平方米5元。承租期间，甲方或甲方关联公司委托的物业管理公司有权依据实际情况调整甘坑客家小镇的管理费，每次调整前，甲方或甲方关联公司委托的物业管理公司须提前15个自然日以书面方式通知乙方。被告于2019年12月6日向原告出具了《关于管理费调整的告知函》，内容为自2020年1月1日起，贵方新增管理费为：5元/平方米/月，即每月管理费=10元/平方米/月*承租面积。被告称，被告是综合调整，被告调整管理费的同时降低了电费。原告确认该告告知函的真实性，但认为被告擅自提高管理费没有依据，不予认可。原告对被告主张管理费2510.74元数额没有异议，但认为应按原来的每月194.7元计算。6、推广费、电费、水费。原、被告双方确认原告尚欠被告推广费1158.02元、电费1444.5元、水费16.5元，但认为该部分推广费、电费、水费不应当由原告支付。7、延迟履行违约金。被告主张因原告未及时支付租金、推广费、电费、水费等费用，按合同的约定，原告应当以欠付租金、推广费、管理费为基数按每日0.3‰的标准从2020年8月8日起开始计算迟延履行违约金；以欠付电费、水费为基数按每日2‰的标准从2020年8月8日开始计算迟延履行违约金。原告对计算迟延履行违约金的标准没有异议。8、其他费用损失。《租赁合同》第20.8条约定“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。三、其他。1、甘坑客家小镇甘坑河综合治理。深圳市龙岗区吉华街道水务管理中心出具了《关于实施甘坑客家小镇市政管网完善工程的公告》，主要内容为：甘坑客家小镇市政管网完善工程主要解决小镇内涝及排水污染问题……施工日期为2020年3月16日至2020年6月18日。中电建甘坑河综合整治工程总承包部出具《关于实施甘坑客家小镇甘坑河综合整治工程的公告》，主要内容为：因小镇内现有河道宽度狭窄，导致汛期排洪能力不足，河水漫过河堤，影响小镇内商铺及市民正常工作及生活……施工日期为2020年4月至2020年12月。2、因疫情减免房租。2020年2月9日，深圳市政府办公厅文件深府规（2020）1号《深圳市人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》第二条规定：对租用市、区政府及市属、区属国有企业持有物业……的非国有企业、科研机构和个体工商户，免除两个月租金。经查，被告股东分别是深圳华桥城文化集团有限公司，持股比例为58%；深圳市甘坑生态文化发展有限公司，持股比例为19%；深圳韦钥创意投资有限公司，持股比例为18%；其中深圳华侨城文化集团有限公司的股东为华侨城集团有限公司，持股比例为100%；华侨城集团有限公司的股东为国务院国有资产监督管理委员会，持股比例为100%。被告当庭确认其有一个股东是国有企业。2020年3月5日，深圳华侨城文创投资有限公司向原告在内的商户出具了华文创投函字[2020]8号《关于延长2020年租金减免时限的函》，主要内容为“……经研究决定，我司将在前一阶段针对全体商户免租（函租金、管理费、推广费）16天（2020年1月25日至2020年2月9日）的基础上，追加免除2020年2月10日至2020年2月24日（共15天）的租金、管理费、推广费（欠款商户不享受此次追加优惠）……”。3、停电损失。《租赁合同》第20.2条约定：租赁期限内，乙方逾期交付水电、燃气及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七个自然日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付违约金，逾期达14天以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应或使用水电、燃气或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。4、原告提交了由深圳市新鹏都装饰工程有限公司盖章的《收款收据》及送货单分别三张，用于主张起装修损失和经营损失，被告不予认可。原告未能提供装修合同及装修费发票。5、被告以原告贴了“华侨城区别对待仗势欺人逼死商户”、“华侨城区别对待仗势欺人逼死商户野蛮停电”的大字报为由，主张要求原告赔偿名誉损害1500元。原告确认贴了上述内容的大字报，主张贴上去就被被告的保安撕毁。被告主张贴了三天，但未提供证据予以证明。判决结果本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应依约履行。根据被告的股权结构确认被告系国有性质的企业，根据深圳市政府办公厅文件深府规（2020）1号《深圳市人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》的规定，原告主张被告应当减免两个月的租金有事实依据，本院依法予以支持。原、被告双方确认原告已缴纳房租至2020年1月，被告应当减免2020年2月、3月的房租。原告以案涉商铺从2020年3月起开始河道整治导致客源锐减，严重影响收入为由拒绝向被告支付2020年4月起的租金无事实依据，甘坑客家小镇的市政管网完善工程和河道综合整治工程是市政工程，是为了解决小镇内涝及排水污染问题，有利于优化整个小镇的生态环境，且原告当庭确认河道整治未影响行人通行。因此，被告以原告欠付租金等费用为由向原告发出《解除合同通知书》并载明解除合同的时间为2020年8月15日，符合合同约定和法律规定，本院确认原、被告双方签订的《租赁合同》解除的时间为2020年8月15日。原、被告双方均未提供证据证明案涉商铺钥匙寄出和收到的时间，综合原、被告当庭陈述及原告8月13日上午12:15分与被告的微信聊天记录中陈述的“钥匙给你寄过去了”等情况，本院确定被告于2020年8月15日收到原告交还的钥匙。被告收到钥匙即应接管房屋，此后不应再计算租金。因此原告应当向被告支付2020年4月至2020年8月15日的租金，被告主张每月租金按6425.1元进行计算，原告对该计算标准无异议，因此原告应当向被告支付租金共计28912.95元（6425.1元/月×4个月+6425.1元/月÷30天/月×15天）。被告主张的租金超出部分，本院不予支持。因原告未按合同约定缴纳租金等费用，根据合同约定，被告可不予退还原告交付的租赁保证金。被告按《租赁合同》约定有权调整管理费，被告在2019年12月6日向原告出具了《关于管理费调整的告知函》，载明管理费从2020年1月起从原来的5元/平方米调整至10元/平方米，且被告在调整管理费的同时降低了电费，因此被告的调整是合理合约的。故本院支持被告主张的管理费2510.74元。关于被告主张的推广费1158.02元、水费16.5元、电费1444.5元符合合同约定且原告对该数额没有异议，本院予以支持。被告主张原告以欠付租金、管理费、推广费32581.71元（租金28912.95元+管理费2510.74元+推广费1158.02元）为基数按每日0.3‰的标准从2020年8月8日起开始计算迟延履行违约金；以欠付电费、水费（水费16.5元+电费1444.5元）为基数按每日2‰的标准从2020年8月8日开始计算迟延履行违约金未超出《租赁合同》的约定和法律规定，且原告对该标准没有异议，本院予以支持。原告主张要求被告支付装修费损失及经营损失，仅提供了由案外人加盖了公正的《收款收据》及无任何签字确认的《送货单》，未提交装修合同及装修费发票等证据，不足以证明其装修费的实际损失，应当承担举证不能的后果，本院不予支持。按照《租赁合同》的约定，原告拖欠费用达14天以上的，被告有权采取停电措施，因此，被告采取停电措施符合合同约定，原告因此造成的损失应自行承担。被告称原告贴大字报的行为损害了其名誉，但大字报的内容并没有明确载明被告的名称且张贴时间很短，被告未能提供证据证明原告贴大字报的行为给被告的名誉造成实际的损害，因此被告主张要求原告赔偿名誉损害1500元，本院不予支持。关于被告主张的律师费，因《租赁合同》中并未明确约定被告因向原告催讨租金等费用而产生的律师费应当由原告承担，因此被告主张的律师费本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗晓春与被告深圳华侨城文创投资有限公司签订的合同编号为（2018）甘坑租赁第090号《甘坑客家小镇租赁合同》于2020年8月15日解除；二、原告罗晓春于本判决生效之日起十日内向被告深圳华侨城文创投资有限公司支付租金28912.95元、管理费2510.74元、推广费1158.02元及延迟履行违约金（以32581.71元为基数，按每日0.3‰的标准从2020年8月8日起计付至款项清偿之日止）；三、原告罗晓春于本判决生效之日起十日内向被告深圳华侨城文创投资有限公司支付水费16.5元、电费1444.5元及延迟履行违约金（以1461元为基数，按每日2‰的标准从2020年8月8日起计付至款项清偿之日止）；四、驳回原告罗晓春的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳华侨城文创投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1902元（原告已预交），由原告负担；反诉案件受理费683.89元（被告已预缴），由原告负担383元，被告负担300.89元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘义芳二〇二〇年十二月十九日书记员  庄锦蓬