海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2027号   上诉人（原审被告）：李亚丽，女，1982年5月15日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县东杨庄乡李庄村十一区。   委托诉讼代理人：吕义盛，山东方辰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：儋州中润旅游开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼101室。   法定代表人：章为党，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张颖茹，该公司职员。   上诉人李亚丽与被上诉人儋州中润旅游开发有限公司（以下简称中润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   李亚丽上诉请求：1.请求撤销海南省儋州市人民法院作出的（2020）琼9003民初2137号民事判决并依法改判；2.二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期支付房款是不可抗力导致，不应承担违约责任。1.上诉人已经按照约定支付了大部分房款。根据合同约定，房屋总价款605018元共分成7笔支付，截止到被上诉人起诉，上诉人已经支付其中的5笔，金额达到453765元，已经超过了总房款的75%，以上事实足以说明上诉人具有履行合同的诚意，并非恶意不履行合同。2.上诉人逾期付款是不可抗力导致。上诉人逾期付款是受新冠肺炎的影响，受肺炎肆虐的影响，上诉人丢掉工作，失去了经济来源，暂时客观上没有能力支付剩余全部款项，属于不可抗力导致的违约，依法不承担责任。虽然经济困难，上诉人一直在积极筹措房款，并努力履行合同。上诉人曾准备10万元要支付给被上诉人，但被上诉人态度暧昧，要求上诉人一次性将尾款交齐，被上诉人故意制造上诉人违约，以便收回房屋，这才导致出现如今的局面，上诉人没有重大过错。二、判决上诉人承担的违约金数额应予以降低。1.案涉违约金条款不具有法律效力。被上诉人作为商品房开发企业，依法属于经营者，上诉人属于消费者。根据我国《消费者权益保护法》第二十六条的规定，经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。案涉违约金条款是被上诉人单方拟定的格式条款，明显是加重消费者责任，对消费者利益有重大利害关系的条款，其约定在合同附件中，本身非常隐蔽，一般消费者难以注意。根据上述规定，被上诉人有义务就该条款提示上诉人注意并按照要求作出说明，否则该条款不具有法律效力。一审法院依据该条款判决上诉人承担违约金，不符合事实与法律规定。2.被上诉人是出于恶意解除《儋州市商品房买卖合同》。案涉楼盘价格出现大幅度上涨，是被上诉人急于同上诉人解除合同的根本原因。上诉人购买时房屋单价为6610元/平方米，目前价格已经涨至约2万元/平方米，被上诉人解除合同后，可以将房屋以高价再次出售，获取更多经济利益，从这个角度上来说，上诉人逾期支付房款不仅不会给被上诉人造成实际损失，反而是被上诉人乐于见到的局面。3.被上诉人主张的违约金显著高于其实际损失。被上诉人称其支出的销售佣金、推荐购房的奖励、经营费用、营销费用、广告费等实际损失超出了约定的违约金没有任何依据。被上诉人主张的“经济损失”，均是其经营成本，在设定房价时已经折算到房价之中，而且应该平均到所有开发房产的价格中，要求上诉人全额承担没有任何道理。被上诉人解除合同可以再次高价出售房屋，不仅没有损失，反而可以获得更大的经济利益。据此，《儋州市商品房买卖合同》附件中的违约金条款是被上诉人单方拟定的格式条款，内容明显对上诉人不公，被上诉人在签订合同时，未就有关内容对上诉人作出任何说明，也未提醒上诉人注意有关条款，该条款不具有法律效力；被上诉人主张的“经济损失”实际上需要通过房价弥补，与购房者是否按期付款没有任何关联性，要求上诉人承担没有任何依据。一审判决支持的违约金数额过高，显著高于被上诉人的实际损失，二审法院应予以调整。   中润公司辩称，一、上诉人主张逾期支付房款是不可抗力导致，不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据。按约定上诉人应于2019年6月30日支付第六期到期款项90524元，在新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，上诉人违约在先。且在被上诉人多次通过电话、短信催促无果后，被上诉人发送律师函催款的情况下上诉人仍不履行合同义务，其明显故意违约。二、上诉人主张其应承担的违约金应予以降低缺乏事实及法律依据。首先，《儋州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。上诉人在违约后以违约责任约定是格式条款主张无效，明显违背诚信原则。其次，从案涉合同约定看，并不存在免除一方义务，排除一方权利的格式合同条款的特性。再次，被上诉人在上诉人逾期付款达一年的时间才起诉至法院要求解除合同，并未在逾期付款180天立即解除合同，也是给予上诉人履行合同的机会，但上诉人拒绝履行。被上诉人主张的违约金合情合法，如上诉人认为违约金过高应举证证明，否则承担举证不能的后果。   中润公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《儋州市商品房买卖合同》；2.判令李亚丽向中润公司支付违约金60501.8元；3.判决由李亚丽承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实:双方于2017年1月14日签订《儋州市商品房买卖合同》，合同约定李亚丽向中润公司购买中国海南海花岛3号岛427栋（幢）29（层）2908（房号），房屋总价605018元，付款方式为分期付款。《儋州市商品房买卖合同》约定李亚丽须于2017年1月2日前向中润公司支付90753元房款、于2017年6月30日前向中润公司支付90753元房款、于2017年12月31日前向中润公司支付90753元房款、于2018年6月30日前向中润公司支付90753元房款、于2018年12月31日前向中润公司支付90753元房款，于2019年6月30日前向中润公司支付90753元房款、于2019年12月31日前向中润公司支付60500元房款。李亚丽支付前五期房款共计453994元后，李亚丽应于2019年6月30日向中润公司支付第六期到期款项90524元、2019年12月31日第七期到期款项60500元，但李亚丽至今未支付。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，李亚丽逾期付款超过180天的，中润公司有权解除合同，中润公司解除合同的，李亚丽应按照房屋总价款的10%向中润公司支付违约金。截止中润公司起诉之日，2019年6月30日到期的应付房款仍未支付，逾期已超过180天。2019年7月5日，中润公司向李亚丽出具《律师函》告知李亚丽逾期付款的法律风险。   一审法院认为，双方签订的《儋州市商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。本案中，李亚丽应按照《儋州市商品房买卖合同》约定，分期向中润公司支付相应的购房款，但李亚丽从2019年6月30日开始未按约支付到期购房款，至中润公司起诉之日已超过180日，已构成违约。李亚丽辩称因新冠疫情影响，导致自己没有及时支付房款，该院认为李亚丽从2019年6月30日开始违约，而新冠疫情发生在李亚丽违约180天之后，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。中润公司行使合同解除权的条件已成就，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋价款总额的10%向出卖人支付违约金，中润公司行使合同解除权的条件已成就，故中润公司诉请解除与李亚丽所签订的《儋州市商品房买卖合同》及李亚丽承担60501.8元（605018元×10%）违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条和第一百一十七条的规定，判决：一、解除儋州中润旅游开发有限公司与李亚丽签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、李亚丽应在判决生效五日内向儋州中润旅游开发有限公司支付违约金60501.8元(该款可从李亚丽已支付购房款中扣除)。案件受理费4925.09元，由李亚丽负担。   二审中，李亚丽提交了“58同城·房产”网站上“中国海南海花岛”的房价情况。中润公司质证对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。本院认定认为，该证据可以在一定程度上反映当前案涉房产增资巨大的情况，本院予以采信。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   二审另查明，李亚丽自愿按照约定违约金计算方法的2倍承担违约责任。   本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《儋州市商品房买卖合同》是否应予解除，上诉人应向被上诉人支付的违约金如何确定。   关于案涉《儋州市商品房买卖合同》是否应予解除问题。根据审理查明的事实可知，在分期付款的商品房买卖合同中，李亚丽已经如约履行了前五期房款的支付义务，支付购房款共计453994元，尚欠两期共计151024元购房款未按时支付。李亚丽已经支付了总房款的75.24%。虽然双方签订的《儋州市商品房买卖合同》约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同”，且李亚丽逾期付款实际亦超过180日，双方合同约定的解除条件成就。但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条明确规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，中润公司作为守约方，其合同目的是取得购房款。而李亚丽虽然存在迟延履行行为，但其已履行大部分付款义务，尚不足以构成根本违约，且李亚丽明确表示愿意继续履行付款义务，故李亚丽的违约行为不影响中润公司取得购房款的合同目的实现。综上，案涉《儋州市商品房买卖合同》不应予以解除，一审法院判决解除案涉合同不当，本院予以纠正。双方应按照诚信原则继续履行合同，李亚丽应尽快支付购房尾款151024元及违约金，中润公司应在收到购房尾款后，全面履行交房等合同义务。   关于李亚丽应向中润公司支付的违约金如何确定问题。双方签订的《儋州市商品房买卖合同》对逾期付款的违约责任进行了明确约定，即“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。鉴于李亚丽自愿加倍承担合同约定的违约责任，本院予以照准。即违约金的计算方法为：从2019年7月1日起至2019年12月31日，以90524元为基数，按日万分之二计算；从2020年1月1日起至房款付清之日止，以151024元为基数，按日万分之二计算。   综上所述，一审判决认定事实错误，处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省儋州市人民法院作出的（2020）琼9003民初2137号民事判决。   二、李亚丽应于本判决生效之日起十五日内向儋州中润旅游开发有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：从2019年7月1日起至2019年12月31日，以90524元为基数，按日万分之二计算；从2020年1月1日起至房款付清之日止，以151024元为基数，按日万分之二计算。   三、驳回儋州中润旅游开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4925.09元，二审案件受理费9850.10元，均由上诉人李亚丽负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十二月二十四日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。