北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1441号原告：李桂荣，女，1958年4月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孙黎明，女，1962年4月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吉布胡冷，北京市浩东律师事务所律师。原告李桂荣与被告孙黎明返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂荣，被告孙黎明的委托诉讼代理人吉布胡冷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂荣向本院提出诉讼请求：1.判令孙黎明腾退位于北京市昌平区东小口镇天通苑XX苑XX区1XX号楼XXX室的房屋，将上述房屋归还给李桂荣；2.由孙黎明承担本案诉讼费。事实和理由：2006年李桂荣依据当时的法律及政策，购买了位于北京市昌平区东小口镇天通苑XX苑XX区1XX号楼XXX室的经济适用房（以下简称“涉案房屋”）。考虑到亲情，李桂荣当年将涉案房屋暂借其兄嫂李贵田夫妇居住使用。此后，李桂荣的嫂子未经李桂荣同意，将涉案房屋擅自转让给孙黎明。2014年初，李桂荣到北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，才得知涉案房屋依据孙黎明单方伪造的《北京市存量房屋买卖合同》已转移至孙黎明名下。2014年7月9日，李桂荣提起行政诉讼要求撤销北京市住房和城乡建设委员会为孙黎明核发的京房权证昌私字第XXXX号《房屋所有权证》，得到了法院的支持。孙黎明不服一审判决，提起了上诉，二审法院维持原判。2016年10月11日，北京市国土资源局为李桂荣重新核发了涉案房屋的不动产权证书，产权性质为李桂荣单独所有。自上述行政诉讼判决生效后，李桂荣享有涉案房屋的所有权，但孙黎明仍一直居住霸占涉案房屋，李桂荣多次与其沟通，要求搬离，但孙黎明态度恶劣，迟迟不肯腾退房屋，请求法院支持李桂荣的诉讼请求，维护李桂荣的合法权益。孙黎明辩称，不同意李桂荣的诉讼请求，原被告之间在2006年已经形成借名买房法律关系，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。且孙黎明以合同纠纷起诉至人民法院。借名人对实际购买的房屋享有实际权益，包括使用权，请求驳回李桂荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2005年12月27日，李桂荣（买受人）与顺天通房地产开发集团有限公司（出卖人，以下简称顺天通公司）签署《商品房买卖合同》，约定李桂荣认购XX苑XX区第XX幢XXX号房，建筑面积共为136.15平方米，其中套内面积119.77平方米，单价为2650元/平方米，总金额360797元整。买受人于2005年12月27日前交付房款80797.5元，余款贰拾捌万元，作壹拾捌年银行按揭贷款。双方在合同中还约定了其他内容。2006年1月5日，李桂荣（买受人）与顺天通公司（出卖人）签署《付款方式变更协议》，协议约定双方将原付款方式变更为：原银行贷款变更为一次性付款的，买受人于签署《商品房买卖合同》之日起一周内付清全部房款。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后通过刷卡方式支付了房款220000元，付款凭证即持卡人存根上落款处为“李桂荣”签名。《商品房买卖合同》由李桂荣本人签署，李桂荣未参与后续的付款变更、房屋验收、物业服务等签字。关于购房款支付方式，原被告陈述不一：李桂荣主张支付首付款时不在北京，由其嫂子孙文静支付，后续付款情况不知情。孙黎明主张于2006年1月5日，现金及刷卡共支付52万余元，其中刷卡22万元。2007年8月28日，孙黎明持该房屋的产权证、李桂荣与孙黎明之间的房屋买卖合同等材料将诉争房屋所有权由李桂荣转移登记至孙黎明。李桂荣自述称2014年1月发现涉案房屋所有权已经转移，即对孙黎明提起民事诉讼，请求确认作为房屋转移登记基础的房屋买卖合同无效，后又提起行政请求市住建委撤销为孙黎明核发的X京房权证昌私字第XXXX号《房屋所有权证》。关于李桂荣与孙黎明的民事诉讼，经本院（2015）昌民初字第04978号民事判决书确认，李桂荣与孙黎明房屋买卖合同中“李桂荣”的签名不是其本人所签，双方之间并不存在有效的房屋买卖合同关系。（2014）昌行初字第81号行政判决书判决：撤销北京市住房和城乡建设委员会二〇〇七年九月四日为孙黎明核发的X京房权证昌私字第XXXX号《房屋所有权证》。孙黎明就该判决上诉至北京市第一中级人民法院，（2016）京01行终字第757号判决书判决维持原判。2016年10月11日，涉案房屋重新登记至李桂荣名下，个人单独所有，房屋坐落位于昌平区东小口镇天通XX苑XX区XX号楼XXX号，建筑面积136.15平方米，房屋性质经济适用房。孙黎明在审理过程中表示，该涉案房屋系其购买，购房款及各项税费及装修、物业、取暖费等费用均由孙黎明交纳，且各项费用单据原件均由孙黎明持有，只是借用李桂荣具有购买经济适用房的资格，其与李桂荣系借名买房关系，李桂荣系出名方，孙黎明系借名方。孙黎明为证明借名买房关系存在，向本院提交《商品房买卖合同》、各类票据、各项服务协议等证据予以证明。就为何由孙黎明居住在涉案房屋至今，李桂荣主张购房时出于亲情考虑，因其二哥李贵田名下无房，故借由李贵田居住且双方未签订书面协议，发现由孙黎明实际居住后，孙黎明自称与李贵田换房居住。本院认为：根据我国相关法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。李桂荣主张行政诉讼判决生效后，李桂荣享有涉案房屋的所有权。依据已生效的判决书，（2015）昌民初字第04978号民事判决书主要认定的是2007年孙黎明与李桂荣之间的《北京市存量房屋买卖合同》不成立，（2014）昌行初字第81号行政判决书判决撤销的是孙黎明依据该《北京市存量房屋买卖合同》取得的不动产登记证书，房屋还原登记至之前登记在李桂荣名下的状态，已生效的（2014）昌行初字第81号行政判决书及（2016）京01行终第757号行政判决书并非就李桂荣与孙黎明之间关于涉案房屋权属进行认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋虽登记在李桂荣名下，但结合原被告提交的证据及已生效判决中查明的事实，涉案房屋的《商品房买卖合同》是由李桂荣签订，但李桂荣未出资，孙黎明有出资，涉案房屋由孙黎明装修并居住使用，直至2014年双方产生诉讼。因双方就是否存在“借名买房”合同关系存在争议，而孙黎明的抗辩涉及双方是否存在“借名买房”合同关系的事实认定及处理问题，属于合同纠纷，（2019）京0114民初16727号案件正在审理，故应先行解决双方存有争议的上述合同纠纷，再行处理涉案房屋的腾退返还问题。在上述争议纠纷解决明晰之前，李桂荣基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李桂荣的全部诉讼请求。案件受理费70元，由李桂荣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  周建环人民陪审员  施万玲二〇二〇年十二月四日书 记 员  李圣楠