上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初98160号原告(反诉被告)：赵嘉诚，男，1993年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱天，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：应鸿敏，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海朗元投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈文来，执行董事。委托诉讼代理人：胡羿泽。原告赵嘉诚与被告上海朗元投资管理有限公司(以下至判决主文前简称朗元公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，审理中，被告朗元公司反诉原告赵嘉诚租赁合同纠纷，本院立案受理后，合并审理，并依法适用普通程序，由审判员金宇杰、人民陪审员严怀中、吕富英组成合议庭，于2020年8月27日、11月24日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵嘉诚及其委托诉讼代理人朱天、应鸿敏，被告(反诉原告)朗元公司的委托诉讼代理人胡羿泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵嘉诚向本院提出诉讼请求：请求判令解除双方签订的《核桃市集合作合同》；判令被告返还保证金32,394元、进场费40,000元、装修费41,189.50元、中介费10,798元、赔偿经营损失250,000元、加盟费损失39,800元、广告牌费用13,850元、支付违约金36,352.50元、租金差额3,885元。事实和理由：2018年11月16日，原、被告签订一份《核桃市集合作合同》，约定原告承租被告提供的铺位开展经营活动，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，同时约定了相关的租金、保证金及双方的权利义务，原告按照约定支付租金等相关费用，并进行装修和购买设备进行正常经营。2019年7月10日，上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称易初莲花公司)致函被告《合同解除通知书》，由于被告拖欠租赁费、固定物管理费、浮动物管费等费用的原因，将解除其与被告之间的《店铺/专柜租赁合同》。后易初莲花公司开始切断原告所在商铺的空调并于2019年8月口头通知原告搬离，后在2019年8月17日对原告所在铺位进行断水断电，2019年8月23日易初莲花公司发出《通知》，要求原告等承租的商户将物品搬离。该行为导致原告所在铺位无法正常经营，原、被告之间签订的合同目的无法实现，被告构成根本性违约，故请求法院判如所请。被告(反诉原告)朗元公司辩称：被告与易初莲花公司于2018年8月5日签订了《店铺/专柜租赁合同》及《租赁合同补充协议》，由被告承租易初莲花公司位于上海市浦东新区上南路XXX号卜蜂莲花上南店招商区域M-01号商铺，被告将部分商铺出租给原告等商户经营。2019年4月中旬，易初莲花公司单方中止物业服务，不提供空调等物业服务，导致被告及被告的商户无法正常经营。被告多次催告易初莲花公司履行合同义务，但易初莲花公司置若罔闻、推卸责任，甚至通过种种手段干扰被告的正常经营，最后以强拆手段逼走被告，故易初莲花公司构成根本性违约，原告主张的经济损失应当由易初莲花公司承担，不同意原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求。另外，原告也存在违约行为，造成被告经济损失，被告有权解除双方签订的合同，故反诉请求确认双方签订的《核桃市集合作合同》及附件《开店条件书》于2020年7月1日解除，判令原告向被告支付自2019年7月1日至2019年8月31日拖欠的租金21,655元、管理费2,000元、公摊能耗费639元，判令原告支付被告免租期1个月的物业管理费564.45元，判令原告赔偿滞纳金45,366.67元，判令原告支付被告违约解除合同的违约金32,394元。针对被告(反诉原告)朗元公司的反诉，原告(反诉被告)赵嘉诚辩称：双方签订的《核桃市集合作合同》已于2019年8月解除，因被告朗元公司的根本性违约导致双方之间签订的合同无法履行，故其反诉请求不能成立。被告朗元公司拖欠应付易初莲花公司的租金，两公司之间的纠纷与原告无关，原告与易初莲花公司之间也无法律上的关系，故应当由被告朗元公司向原告承担违约责任并赔偿相关经济损失。本院经审理认定事实如下：2018年8月5日，易初莲花公司作为出租方，被告朗元公司作为承租方签订《店铺/专柜租赁合同》，约定易初莲花公司将位于上海市浦东新区上南路XXX号易初莲花公司购物中心上南店内编号为M-01的租赁区域出租给被告朗元公司作为餐饮使用，品牌为合桃、核桃空间，租赁期限自2018年8月21日起至2026年8月31日止，双方还约定了其他合同条款。2018年11月16日，原、被告签订《核桃市集合作合同》及附件《开店条件书》，约定：原告向被告租赁铺位用于开设饭小范便当店，铺位面积为35.5平方米，合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，第1、2年日租金每平米10元，能耗公摊319.50元，月管理费1,000元，合计月基本费用为12,117.50元。签署《开店条件书》时原告向被告交保证金32,394元，并支付公摊面积设计制作费40,000元。《核桃市集合作合同》的第十七条(提前解约)约定：1、乙方(即本诉原告)在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求。但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出；并向甲方(即本诉被告)支付3个月租金的违约金；……4、如不是因为乙方的原因，甲方提前提出解约，甲方需要赔偿乙方该店铺投资的所有损失费用。第三十二条(合同解约赔偿金)约定：1、乙方在本合同第5条所定的营业开始日前，要求解约的；因为乙方的行为触犯的本合同第14条(1款9号除外)的规定，甲方解除合同的；因为乙方的责任使得本合同根据第15,16条而终止的情况下，乙方根据本合同第26条所交付的押金全额不予以返还，另外，乙方还应支付原状恢复费用(具体金额由甲方算定)和赔偿甲方因此而受到的利益损失。2、营业开始后，因为乙方触犯本合同第14条(1款9号除外)的规定之一，使得甲方解除合同的；乙方根据破产法等法律法规解除本合同的；因为乙方的责任使得本合同根据第15,16条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金的违约金。另查明，易初莲花公司起诉被告朗元公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理，该案审理中，被告朗元公司提出反诉，后一并审理。本院于2020年7月27日作出一审判决，认为：合同约定，朗元公司自2019年1月21日起开始支付租金，截止2019年7月10日易初莲花公司通知解除合同时，朗元公司仅支付过不到二个月的租金，欠租时间也早已超过合同约定的宽限期限，易初莲花公司以朗元公司根本违约为由，行使单方解除权具有事实和合同依据，本院确认租赁合同及补充协议于解除通知送达朗元公司时(2019年7月12日)解除，判决解除双方签订的《店铺/专柜租赁合同》及《租赁合同补充协议》，并对合同解除的法律后果一并处理，判决朗元公司向易初莲花公司支付租金、物管费、水费及延迟交房违约金1,206,000元及免租期租金731,476.20元等。该判决书中认定的事实有：1、2019年5月17日，朗元公司向易初莲花公司发出《解除租赁合同协商通知》，以70%经营商户已提前退租、进入春末夏初时未开空调影响商户经营等为由，提出解除合同事宜，希望易初莲花公司尽快协商后续事宜。2、2019年7月10日，易初莲花公司向朗元公司发出《合同解除通知书》，以朗元公司欠付租赁费用为由，通知朗元公司解除双方签订的《店铺/专柜租赁合同》，该通知于2019年7月12日送达朗元公司。3、2019年8月26日10时58分，案外人刘某向公安机关报警，接报地址为卜蜂莲花1楼，接报案情简要描述中记录：扬言自杀。朗元公司称易初莲花公司于当日强制收回租赁场地，导致商户通过自杀来维权。易初莲花公司称其于2019年8月底拆除租赁区域。另查明，原告实际支付被告房屋租金等费用至2019年6月底。2019年1月8日，被告向原告发出一份起租日通知函，确认原告的免租期截止至2019年1月20日，起租期为2019年1月21日。2019年8月23日，易初莲花公司向包括原告在内的商户发出通知，要求原告等商户于8月25日前将个人物品全部搬走。以上事实，由原、被告的陈述，《核桃市集合作合同》及《开店条件书》、原告的转账凭证、被告出具的收据、易初莲花公司发出的通知、起租日通知函、上海市浦东新区人民法院(2020)沪0115民初13010号民事判决书等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《核桃市集合作合同》及《开店条件书》合法有效，双方均应当严格履行。在双方合同履行过程中，因被告与易初莲花公司之间的纠纷，易初莲花公司解除了与被告之间的租赁合同，限期要求包括原告在内的商户搬走，并实际拆除了原告等商户租赁的铺位，基于合同的相对性，原告要求被告承担违约责任并无不当，至于被告认为系易初莲花公司的根本违约，则是被告与易初莲花公司之间的关系，被告可另行主张。针对原告本诉部分的诉讼请求，1、解除双方签订的《核桃市集合作合同》均是双方的诉讼请求，本院予以准许，考虑到易初莲花公司于2019年8月26日起开始拆除原告等商户的铺位，故解除时间本院确定为2019年8月26日；2、原告要求被告返还保证金32,394元，本院予以支持；3、关于违约金，虽双方在签订的合同中未对因被告原因导致合同提前解除的违约责任进行约定，但约定了如原告提前解除合同则应当支付被告相当于3个月租金的违约金，故原告主张要求被告按同等条件支付3个月租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持，租金的具体金额以双方约定的金额为准，不包含能耗公摊费及管理费；4、关于原告主张的进场费、装修费、经营损失、广告费、加盟费损失等，属被告违约造成原告的经济损失，依法应当考虑订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，并结合双方签订合同的期限、原告实际经营的时间等因素，本院酌情予以确定；5、关于原告主张的租金差额3,885元，因被告曾发出通知函，对原告的起租期进行了调整，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持；6、关于原告主张的中介费损失，没有可以支持的法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因自2019年7月起，原告的经营已因被告与易初莲花公司之间的纠纷受到明显影响，易初莲花公司实际于2019年8月26日起拆除原告等商户的铺位，故对于此期间的租金、公摊能耗费及管理费本院酌情支持一个月。对于被告其余的反诉请求，均不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第(四)项，第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵嘉诚(反诉被告)与被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司签订的《核桃市集合作合同》及《开店条件书》于2019年8月26日解除；二、被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)赵嘉诚保证金32,394元；三、被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)赵嘉诚违约金32,393.75元；四、被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)赵嘉诚进场费、装修费、经营损失、广告费、加盟费等经济损失97,181.25元；五、被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)赵嘉诚租金差额3,885元；六、原告(反诉被告)赵嘉诚于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司租金、公摊能耗费及管理费12,117.50元；七、驳回原告(反诉被告)赵嘉诚的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,779元，公告费300元，由原告(反诉被告)赵嘉诚负担2,334元，由被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司负担5,745元，反诉案件受理费1,900.13元，由原告(反诉被告)赵嘉诚负担50元，由被告(反诉原告)上海朗元投资管理有限公司负担1,850.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金宇杰人民陪审员  严怀中人民陪审员  吕富英二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  方硕琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。