江苏省滨海县人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0922民初3242号原告：江苏力达机电有限公司，住所地江苏省滨海县经济技术开发区环区路**。法定代表人：徐美飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄步斌、赵亚萍，江苏海悦律师事务所律师。被告：吴建华，男，1978年11月30日出生，汉族，住江苏省滨海县。被告：徐会兰，女，1980年5月21日出生，汉族，住江苏省滨海县。两被告的共同委托诉讼代理人：吴正同（被告吴建华父亲），1948年4月1日出生，汉族，住江苏省滨海县。两被告的共同委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。原告江苏力达机电有限公司（以下简称力达公司）与被告吴建华、徐会兰排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日、2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告力达公司的法定代表人徐美飞（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人黄步斌、赵亚萍、被告徐会兰及被告吴建华、徐会兰的共同委托诉讼代理人吴正同（参加第一次庭审）、刘训伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴建华、徐会兰立即迁出位于滨海县经济技术开发区环区路1号江苏力达机电有限公司厂区内综合服务楼206室；2、本案诉讼费用由被告吴建华、徐会兰承担。事实与理由：座落于滨海县经济技术开发区环区路**江苏力达机电有限公司厂区内的综合服务楼系原告力达公司于2007年兴建，原告力达公司对该综合服务楼享有所有权，并已取得了房屋所有权证及土地使用权证。2016年3月24日，被告吴建华、徐会兰强行对该综合服务楼206室进行装修，被原告力达公司发现并制止，双方为此发生争执，经派出所调解，仍未解决。现被告吴建华、徐会兰强行占有使用房屋，拒不搬出，侵犯了原告对该房屋的所有权。故原告力达公司遂诉至本院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告吴建华、徐会兰辩称，被告认为，涉案综合服务楼产权人名义上是原告，但实际产权人为各个住户所有，只是因为没有办理产权分户手续而已。刘某1、史某将206房屋及车库出售给被告，其原因和经过情况是:一、被告是在不得己的情况下才购买该房屋的。被告在购买涉案房屋前，被告、刘某1、史某以及原告单位现在的法定代表人徐美飞均住在华德名人苑同一幢楼同走一个楼梯口，是邻居关系。2010年年底被告经营的2路公交车子卖掉了，徐美飞在东明经营锦腾汽贸业务需要周转资金，2010年12月24日向被告父亲吴正同借款150000元、2011年7月2日又借款10万元，计250000元，月利息1.5%，后偿还了借款本金50000元，尚欠本金200000元。2013年3月25日徐美飞与被告父亲商量，将该笔债务转让给刘某1，被告有点不乐意，徐美飞的妻子以及其父亲都讲没有关系，并到力达公司向被告的父亲一边指引一边说，力达公司有刘某1的资产，又有个人房屋（指涉案房屋）。被告同意后，2013年3月26日刘某1向被告父亲出具借条一张，即“借到吴正同现金贰拾万元整，月息1分半计算，利息半年一结，￥200000。刘某1，2013.3.26,137××××****”，该借条是在徐美飞公司即“盐城市锦腾汽车销售公司”办公室用该公司信笺纸写的。刘某1出具借条后，时间不长，被告就知道刘某1欠外债务很多，躲躲藏藏，被告估计要钱很难。刘某1、史某同被告商量把涉案房屋以房抵债的方式，解决双方的借贷关系。故2013年9月16日被告同刘某1、史某签订了份房屋买卖协议，协议约定将综合服务楼206室及自行车车库，建筑面积为110平方米的房屋出售给被告，房款226000元，是因为借款本金200000元，加上2013年3月26日到2013年9月16日之间的利息等，故双方确定房价为226000元。被告是在不得己的情况下才购买该房屋的。被告因装璜没有钱，又将华德名人苑房屋卖掉，目前被告一家三代6口人住在涉案房屋内。现在涉案房屋又打官司，根源是徐美飞向被告借款未还，转让债务，被告上当受骗后造成的。二、涉案综合服务楼建设情况。2010年4月6日江苏力达泵业有限公司变更为江苏力达机电有限公司。原力达泵业公司法定代表人刘某2(2011年4月5日去世)，系刘某1的父亲。2003年4月23日刘某1、史某结婚，2013年11月26日离婚。2006年刘某2想上一个新项目，为了解决力达公司聘请的技术人员以及公司员工有个固定住处，便于公司开展工作，故以力达公司的名义申报承建了综合服务楼，从开始申报至竣工验收以及人员入住，力达公司没有支付任何费用。三、涉案综合服务楼建设工程款的来源。综合服务楼居住的部分员工经原泵业公司法定代表人刘某2同意，住户的员工分别向实际承建的该工程承包人王某支付了对应的成本房款后才取得了房屋，另一部分套间房，则由王某对外出售，房款由王某抵算欠人家的材料工程款等。至今力达公司帐面上没有涉案房屋支出的任何票据。四、涉案综合服务楼不属力达公司的固定资产。客观上，综合服务楼独立于力达公司围墙外面，与力达公司完全隔开，特别是滨海法院在执行案件时，对力达公司的土地，房屋等固定资产进行全部评估拍卖，也没有将涉案综合服务楼的土地、房屋列入力达公司的固定资产进行评估拍卖。至今力达公司固定资产帐面上也没有涉案房屋的记载。五、刘某2、刘某1、史某对涉案房屋一直享有所有权。2008年开始入住(105、205和106、206北侧半边楼板建房时就已建好，南侧半边楼板是2015年浇的)。2011年4月5日原力达公司法定代表人刘某2去世，就在刘某1享有的105、106房屋里办的丧事，按照地方风俗，刘某2去世不可能不在自己家里办丧事，如果不是自己的房屋，其他人家也不可能同意刘某2家人在别人家房屋里面办理丧事，原告主张房屋产权与情理不符。2014、2015年刘某1、史某分别二次对105、205、106、206房屋进行改造，重新开门、安装水电、埋设下水管道，另对105、205和106、206之间南侧半边进行浇楼板，改造时又砌了隔墙等，所有费用均是史某支付给施工人员沈某和徐某，在多年多次装璜、改造以及浇楼板等施工期间，均无一人提出异议。六、涉案房屋的水费原户主姓名是史某，从2016年后已由被告支付水、电费。七、力达公司所有的固定资产房屋均办理过贷款抵押手续，唯有涉案房屋没有办理过贷款抵押手续，该客观事实，进一步说明涉案房屋不属力达公司固定资产。八、本起纠纷不属人民法院受理范围。理由是:力达公司原法定代表人刘某2占公司注册资金98%的股权，刘某2将涉案房屋安排给儿子刘某1和力达公司其他员工居住，不但有权安排而且也合情合理，不违反法律规定。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本起纠纷不属于人民法院受理的范围。综上，被告认为，了解涉案房屋来龙去脉，了解被告是在不得已的情况下才购买该房屋的，就不会被原告一份名义上是力达公司的房产权证所迷惑，不会作出错误的判断，况且，如果法庭一旦支持原告的诉讼请求，等于原告不花一分钱，空手套白狼，获取上千万元的房产，届时，综合服务楼居住的20多家住户，上百口人面临迁让，上千万元的经济损失费用无人承担。不但法院没法执行，而且社会负面影响巨大，必然导致若干人无家可归，造成社会不稳定的严重后果。同时被告还认为，从2008年起刘某1、史某以及被告已居住11年之久，力达公司从未提出过异议，现在主张权利已远远超过了诉讼时效。况且被告是善意取得，支付了对应价款，无过错。根据相关法律规定，司法机关办案的基本原则是以事实为根据，而不是单纯以产权证为根据，现实中，产权登记人与实际所有权人不相符的很多很多。为此，被告恳请法庭尊重历史、尊重客观事实，依法驳回原告的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告力达公司曾用名有盐城力达机械有限公司、江苏力达泵业有限公司、盐城力达集团公司。2006年11月7日，江苏滨海经济开发区颁发了滨开建规[2006]023号建设工程规划许可证，许可江苏力达泵业有限公司在江苏省滨海经济开发区环区路1号建设建筑面积为2800平方米的框架结构的4层综合服务楼。2007年6月8日，王某承建了涉案综合楼的建设工程，并于2008年竣工交付。2010年8月20日，原滨海县国土资源管理局颁发了滨国用（2010）第600880号国有土地使用权证，原告力达公司依法取得了涉案综合服务楼的国有土地使用权，土地用途为工业用地。2015年9月8日，原滨海县房屋产权管理所颁发了滨房权证滨海字第**房产证，原告力达公司依法取得了涉案综合服务楼的房屋所有权，规划用途为工业。2016年3月24日，被告吴建华、徐会兰对涉案综合服务楼的206室进行装修，原告力达公司发现后对被告吴建华、徐会兰的行为予以制止，双方为此发生争议，但一直未达成一致意见，涉案综合服务楼206室，被告于2016年装修完毕后就搬迁到涉案房屋居住至今。另查明，被告吴建华、徐会兰与刘某1、史某签订了落款日期为2013年9月16日的《房屋买卖合同》，双方约定刘某1、史某将涉案综合服务楼的206室及自行车车库以200000元的价格卖给被告吴建华、徐会兰。再查明，涉案综合服务楼除105、106、205、206室外，早已被原告力达公司原法定代表人刘某2以住宅卖出，105、106、205、206室房屋原为一层房屋，作为公司食堂使用，于2015年左右被浇筑了假二层，分隔为两层房屋。刘某1系刘某2儿子，继刘某2后担任了原告力达公司的法定代表人。后刘某1又将其持有的原告力达公司的股权转让给徐美飞，徐美飞于2014年6月11日登记为原告力达公司的法定代表人。现力达公司共有两名股东，其中徐美飞控股70%，史某控股30%。本院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一、使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，涉案综合服务楼的土地性质为工业用地，原告力达机电在建成涉案综合服务楼后，又擅自改建成商品房，将房屋出售，用于住宅，改变了工业用地的性质，其行为违法了法律的规定，应由相关行政主管部门依法处理。本案属行政机关处理的范畴，不属法院受理民事诉讼的范围。第二、原告力达公司的原法定代表人将涉案105、106、205、206室交给原告力达公司的继任股东、法定代表人刘某1及股东史某，刘某1、史某曾长期占有、使用涉案房屋；原告力达公司的现任法定代表人、股东徐美飞在从刘某1处受让原告力达公司股权时，清楚知晓涉案综合服务楼的占有及使用现状，但徐美飞并未对涉案综合服务楼的相关权利提出异议，涉案房屋原告没有支出过建筑费用，现原告力达公司不能充分举证其对诉争房屋仍享有使用权。原告公司法定代表人、股东徐美飞和股东史某之间的内部矛盾应该另行诉讼解决，对原告公司股东之间的个人事务纠纷不属于本案处理的范畴。第三、以单位名义建筑的房屋，没有按照行政机关批复规划施工，不是合法建筑，公司如何处理安排给谁住，是单位内部事务，不属于人民法院受理案件范围，不能通过法院的实体处理，将违法建筑合法化。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第七条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告江苏力达机电有限公司的起诉。案件受理费80元，免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐正康人民陪审员  马娅菁人民陪审员  夏一敏二〇二〇年十二月十四日法官 助理  仇 惠书 记 员  栾 月附录法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第七条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。2、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；……4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。