黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0103民初9629号原告（反诉被告）：张玉华，女，1980年5月9日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：任梦迪，黑龙江友翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽，黑龙江友翔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王文杰，男，1958年11月17日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：吴喜民，黑龙江和昇律师事务所律师。原告张玉华与被告王文杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人任梦迪、杨丽，被告王文杰及其委托诉讼代理人吴喜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告王文杰双倍返还定金10万元；二、要求被告赔偿四个月租金损失93333元；三、要求被告赔偿装修损失2.4万元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月15日，原被告签订租赁合同，原告作为承租方承租被告坐落于哈尔滨市南岗区人和商城下层一期D62室房屋，租期为2020年4月4日至2021年4月3日，年租金28万元。合同签订后，原告向被告缴纳了5万元的定金，后因疫情原因双方商讨租金、租期一事发生分歧。在原告没有同意的情况下，被告强行将原告租赁物内的物品清除，导致原告重大损失。现因被告违约，不履行租赁合同，导致原告合同目的不能实现，故原告要求被告双倍返还定金，赔偿损失。被告辩称，原告所述与事实不符，请求无任何理由，恳请人民法院依法驳回原告诉讼请求。具体理由如下：原告所述与事实不符。双方于2020年1月5日签订租赁合同，对租赁期间及租金价格已经明确约定，并不存在分歧，因原告提出减免租金问题而发生争议，责任在原告。被告要求按签订的合同履行，原告不同意，单方强求解除合同，并于2020年7月2日下班后，自动搬出。被告为避免损失的扩大，于2020年7月20日将床位另行出租，期间产生的租赁损失应由原告承担。关于5万元定金，被告无义务返还，更无义务双倍返还。首先，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，系合法有效合同。其次，被告信守合同约定并履行义务，原告拒不按合同约定履行义务，单方提出变更合同，未能与被告协商一致，而强行终止合同履行，系违约方。综上，原告请求无理，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。被告提出反诉请求，一、请求人民法院判决反诉被告给付租赁费用7万元；二、请求人民法院判令反诉被告已付定金5万元不予返还；三、由反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由，双方于2019年2月28日签订《租赁合同》一份，约定反诉原告将位于人和下层一期D62租赁给反诉被告使用，租赁期限12个月，自2019年4月8日至2020年4月7日，实际交付的时间是4月4日。合同期满后，双方续签了《租赁合同》，约定年租金28万元，租赁期间为一年，自2020年4月4日起至2021年4月3日止，并缴纳了5万元定金。在合同履行期间，反诉被告单方解除合同，于2020年7月2日下班后自行撤离商场。综上，反诉被告不守诚信，单方违约，致使合同提前解除，造成原告重大经济损失，故依法提起反诉。原告辩称，一、被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的全部诉讼请求，被告反诉的事实理由与事实不符，本案违约方应为被告。由于疫情影响商场2月份和3月份均没有开业，4月份开业23天，5月份开业10天，虽然开放但是只开放一个门，根本没有客流量，基本处于停业状态，商场针对受疫情影响的商户给予6个月延期的政策，被告仅同意给张玉华延期3个月，双方对于2020年1月15日续签的《租赁合同》租金条款进行了重新协商，被告要求租金20万元，原告要求和其他商户一样给16万元，被告不同意，单方解除《租赁合同》并强制要求原告立即搬出，否则将给原告关门，由于被告的违约行为导致原告无法继续承租，因此应当由被告返还定金并承担违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案原被告之间的《租赁合同》由于受到疫情影响，原合同确定的租金已经显失公平，继续履行原合同将严重损害原告的合法权益，原告据此有充分的理由要求变更合同内容，被告拒不执行商场给予商户的优惠政策，不符合疫情期间政府政策的要求，根据政府政策要求，商场给予商户的延期政策应当由实际承租人受益，被告不仅不同意延期，还强制要求原告搬离，该做法明显不当。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理，第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。第6条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。国家发改委《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确要求实施房屋租金减免政策，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本案中由于疫情原因导致原告经营困难，没有营业收入，被告拒绝给予商场延期6个月的政策，导致双方无法协商一致，被告单方解除合同将原告强制迁出属于违约行为，被告已经同意延期三个月，因此原告并不欠缴租金，被告要求支付租金的诉请不应得到支持。综上所述，请求法院驳回被告的全部诉讼请求，维护市场经济的健康发展、保护受疫情影响的个体工商户的合法权益。原告举示证据及被告质证如下：证据一、租赁合同二份。证明2019年2月28日，原告张玉华与被告王文杰签订了《租赁合同》，原告承租位于南岗区人和下层一期D62商铺，年租金28万元，租赁期限为2019年4月8日至2020年4月7日。2020年1月15日，双方续签了下一年度的《租赁合同》，租赁期限为2020年4月4日至2021年4月3日。经质证，被告对真实性及证明问题均无异议。证据二、收条一份。证明2020年1月15日，原告向被告交纳了2020年4月4日至2021年4月3日年度的定金5万元。经质证，被告对真实性及证明问题均无异议。证据三、收款收据。证明2019年4月4日，原告因装修D62商铺支付了装修费用24000元。经质证，被告对装修的时间是2019年4月4日，已经履行完毕合同，不存在这2.4万元的事。证据四、原告和商场商管员季红的微信聊天记录二页。证明被告委托商场商管员季红和原告商谈商铺租赁费用事宜，被告要按照年20万租金将商铺租给原告，原告不同意，要求按照17万年租金，并享受商场给商铺延期6个月的政策，被告不同意，找商管将原告赶走，如果原告不走就要给原告关门拉帘子。经质证，被告认为季红不是租赁出租的负责人，商铺的负责人是被告，季红说话不代表被告。至于原告和季红怎么谈，是他们之间的问题。证据五、原告和刘志财的微信聊天记录。证明被告将原告赶走后，将商铺以18万元的价格租给他人。经质证，被告认为被告与刘志财不认识，被告在7月2日原告撤出后，被告将租赁床铺以18万元年租金租给案外人。证据六、原告和商场商管员季红的微信聊天记录。证明由于疫情原因，全商场的房屋租金价格均下调，被告将原告赶走后，商场要以16万元17个月的价格租给原告另外一个与本案商铺位置相似的商铺，更进一步证明被告要求20万元租金是不合理的。经质证，被告认为季红是和人和商场之间的话，与本案无关。证据七、原告和商场D40商铺租户的微信聊天记录。证明由于疫情影响，商场给其他商户延期了6个月，但是被告给原告只延期了2个月，这2个月商场只给开一个门，根本没有客流量，给原告造成了巨大的经济损失。经质证，被告认为与本案无关，被告没有看到商场的正式通告，该记录只是原告与商场另一商铺之间的对话，无法证明问题。被告举示证据及原告质证如下：证据一、2019年2月28日租赁合同一份。证明被告将坐落于人和地下一期D62精品物出租给被告，租期2019年4月8日至2020年4月7日，年租金28万元，同时证明签订合同时给原告装修期，合同第六条约定租赁期满后，本合同即终止，原告需将精品屋退给被告，如原告需要继续租赁，需提前三个月通知被告。经原被告双方同意可以续签合同，原告须交下一年租赁费用。经质证，原告对真实性及证明问题均无异议。证据二、2020年1月15日租赁合同一份。证明双方第一份租赁合同已经期满后，原告要求继续承租，双方重新签订合同，约定租赁期限自2020年4月4日至2021年4月3日，年租金28万元。签订合同时，交定金5万元，余款23万元于4月4日交齐，同时证明被告已经将租赁的精品屋交付给原告使用，履行了租赁物交付义务。经质证，原告对真实性无异议，证明问题有异议。该份合同实际上并没有履行，原、被告之间在2019年2月28日签订的合同，租期届满是2020年4月7日，但是由于疫情，商场2月份和3月份都没有开门，因此，2019年度的合同应当顺延，2020年的合同尚未开始履行，原被告之间关于2020年度租金事宜无法达成一致意见，被告将原告赶出案涉商铺，没有履行交付义务。证据三、延时申请一份。证明2020年7月2日，原告向人和地下商场提出延时申请，在未与被告达成解除或终止租赁合同的情况下，单方退出租赁场地，同时证明原告在2020年7月2日之前未能按合同约定履行支付剩余23万元的租金义务，原告违约。经质证，原告对真实性及证明问题均有异议。该份证据没有原告的签名，无法证明其真实性，也无法证明被告的待证事实。证据四、人和地下商场录像一份。证明2020年7月2日，原告在商场闭店后，将货物从租赁的精品屋中搬出，单方违约。经质证，原告对真实性无异议，证明问题有异议。原告并非单方违约自愿搬出，而是在被告多次催促并威胁如果原告不搬出，就将原告所有的货物仍出去，给原告关门拉帘，被告四处向商场内商户宣扬，原告拖欠租金拒不搬出，给原告造成了巨大的恶劣影响，原告迫于无奈只能将所有货物从商铺中搬出。本院确认：本院对原告证据一、二、三的真实性予以采信；对被告证据一、二的真实性予以采信；对原、被告其他证据不予采信。本院查明：2019年2月28日，原告张玉华与被告王文杰签订《租赁合同》，原告承租位于南岗区人和下层一期D62商铺，年租金28万元，租赁期限为2019年4月8日至2020年4月7日。2019年4月4日，经被告同意，原告为装修该商铺支付装修费用2.4万元。2020年1月15日，双方续签了下一年度的《租赁合同》，租赁期限为2020年4月4日至2021年4月3日。年租金28万元。当日，原告向被告交付定金5万元。而后，因疫情影响，双方就延长租期、减少租金事宜重新协商未果。2020年7月2日，原告迁出租赁商铺。2020年7月20日，被告将商铺以年租金18万元出租他人。结合2020年2月13日哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部第12号公告规定及原告庭后提交人和商城停业通知，该商铺2020年2月份、3月份未能正常营业，4月份营业23天，5月份营业10天。本院认为，原、被告在2020年1月15日续签《租赁合同》后发生的新型冠状病毒感染××疫情系不可抗力。因疫情及疫情防控措施导致双方在延长租期、减少租金事宜协商未果后，原告迁出商铺，被告将商铺另租他人，双方均无过错，非违约行为。对于3个月未能正常营业的营业损失由原告自负，对于此期间的租金损失，应比照被告2020-2021年租金18万元由双方进行合理分担，即各负担2.25万元（18万元/12月×3月/2人）。对于原告装修费的损失亦应由双方进行合理分担，即各负担6000元（2.4万元/2年/2人）。对于原、被告的其他诉讼请求及反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告王文杰于本判决生效之日起十日内返还原告张玉华定金5万元；二、被告王文杰于本判决生效之日起十日内支付原告张玉华装修损失0.6万元；三、原告张玉华（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告王文杰（反诉原告）租金2.25万元；四、前述三项相互冲抵后，被告王文杰应于本判决生效之日起十日内给付原告张玉华3.35万元；五、驳回原告张玉华的其他诉讼请求；六、驳回被告王文杰的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4560元，原告张玉华负担3385元，被告王文杰负担1175元；反诉案件受理费1350元，原告张玉华负担253元，被告王文杰负担1097元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  江玉平人民陪审员  毛 丽人民陪审员  关 杰二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  张帆帆