宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10265号原告：姚惠文，女，1983年6月3日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：周钢，宁夏合天律师事务所律师。被告：伊思德（中国）有限公司，住所地深圳市南山区科园路**软件产业基地**。法定代表人：赖宝华，该公司总经理。原告姚惠文与被告伊思德（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告姚惠文的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼，被告伊思德（中国）有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年6月至2019年10月期间的房屋租金7300元、违约金10000元；二、判令被告支付原告物业费455元、电梯费325元、电费21元、采暖费751元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原告与被告签订《委托租赁服务协议书》（含补充协议）一份，约定将原告名下的位于银川市兴庆区某室出租于被告，用于被告对外租赁、酒店管理及其他服务，房屋租期为2015年9月1日至2020年8月31日。协议签订后，原告按约交付房屋，被告陆续支付房租。2019年7月25日，被告在支付租金200元后拒付租金至今。同年10月27日，原告收回案涉房屋。被告的上述违约行为给原告造成了较大经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告为证明自己的主张提交以下证据：证据一：银川市不动产登记信息查询单、《委托租赁服务协议书》（含补充协议）。证明：位于银川市兴庆区某室登记于原告名下，原告与被告签订案涉协议，双方形成合法的房屋租赁法律关系。证据二：招商银行交易流水。证明：被告于2019年7月25日支付最后一笔房租200元。证据三：旅店业治安隐患整改通知书、责令改正通知书、告知函、致伊思德（中国）有限公司律师函、广东钦达律师事务所（2019）广钦达律字第1018号律师函。证明：1.2019年4月26日、5月30日、6月8日，被告在经营过程中因未落实实名登记制被银川市公安局兴庆区分局大新镇派出所以及银川市公安局兴庆区分局下发旅店业治安隐患整改通知书和责令改正通知书，并要求被告于2019年6月11日前整改完毕；2.2019年7月20日，被告向原告送达告知函，表明其因租赁房屋被公安机关处罚导致不能对外营业为由拒绝向原告支付租金；3.2019年9月24日，原告委托律师致函被告，要求解除租赁协议并支付违约金。被告于2019年10月8日回函，表示同意解除协议但拒绝承担违约责任。证据四：催费单、宁夏增值税普通发票、采暖费交费票据。证明：被告应支付案涉房屋2019年6月1日至2019年10月31日期间的电费21元、物业费455元、电梯费325元，共计801元；2018-2019年度采暖费751元。证据五：被告的企业信息查询记录。证明：被告目前企业登记信息状况。上述证据经本院审查，符合证据的真实性、关联性、合法性要求，且能够证明案件事实，故本院对证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，原告与被告签订《委托租赁服务协议书》（含补充协议）一份，将其名下位于兴庆区某室房屋（产权证号：宁20**兴庆区不动产权第**）房屋租赁给被告，并约定：被告承租房屋用于对外提供在线租赁及增值服务，租赁期限2015年9月1日至2020年8月31日；租金第一年为1000元/月，第二年至第三年为1200元/月，第四年至第五年为1500元/月等。同时，协议载明：“第三条、……5.乙方（被告，下同）承担委托物业的物业管理费。第四条、结算方式及税务承担：……每月25日前，乙方将甲方（原告，下同）应得的租赁收益支付到甲方指定账户……。第六条、双方权利与义务（一）甲方的权利和义务……7.如因公安、消防、卫生防疫等部分的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，甲方应当承担设施改造费用，如甲方不支付该等费用，则由乙方在甲方应得的租赁收益中扣除……第八条、违约责任：1.本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金……3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过30日，甲方有权提出解除协议……6.如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金”等。同日，原、被告签订《补充协议》一份，载明：“……第七条、协议第八条中提及的违约金变更为贰万元（人民币）”等。上述协议原告签字确认（落款时间注明为2015年9月1日）。协议形成过程中，被告接收房屋并开始陆续支付房租。2019年4月26日，银川市公安局兴庆区分局大新镇派出所因被告在经营过程中未落实实名登记制度向其下发治安隐患整改通知书以及整改通知书。2019年6月8日，银川市公安局兴庆区分局因前述问题再次向被告下发责令改正通知书，责令被告在2019年6月11日前整改完毕。2019年7月20日，被告向包括原告在内的业主发布告知函一份，载明：“……银川市兴庆华府公寓于2019年6月5日接到银川市兴庆区公安分局大新镇派出所通知，该物业存在严重治安安全隐患，责令整改，整改未经派出所验收前，禁止银川市兴庆华府公寓对外经营业务。公安机关目前采取的行政措施，致使公寓不能对外展开日租、短租、长租租赁服务……根据《委托租赁服务协议书》第六条（一）7款约定……该物业因整改造成的所有费用，包括但不限于：房屋租金、整改申请费用、管理费用、物业费、水电公摊费等全部费用由您自行承担”。2019年9月24日，原告委托宁夏合天律师事务所向被告送达律师函，要求解除案涉协议并返还房屋，同时支付拖欠租金、违约金等。2019年10月8日，被告委托广东钦达律师事务所回函如下：被告同意解除协议，但被告不同意支付房租、违约金等费用。2019年10月27日，原告收回案涉房屋。还查明，被告于2019年7月25日向原告支付2019年6月1日至6月30日期间的租金200元后再未支付租金至今。另，原告已支付案涉房屋2019年6月1日至2019年10月31日电费21元，物业费和电梯费共计780元，2018-2019年度采暖费751元。本院认为，原告的陈述以及提交的银川市不动产登记信息查询单、《委托租赁服务协议书》（含补充协议）等证据，可以证实原告将其名下位于兴庆区某室租赁给被告，并与被告签订案涉协议的事实，故本院确认原告与被告形成房屋租赁合同法律关系。因本案涉及的争议事实较多，本院结合原告的诉讼请求逐一分析并裁判如下：一、关于案涉协议的解除时间。经查，原告于2019年9月24日向被告致函要求解除案涉协议，被告于同年10月8日回函表示同意解除，故本院确定原告与被告于2015年9月1日签订的《委托租赁服务协议书》（含补充协议）经双方协商已于2019年10月8日解除；二、关于未支付租金的金额。原告认可被告于2019年7月25日在支付2019年6月1日至6月30日期间的房租200元后再未支付租金至今，而根据协议约定，此时间段内双方约定的租金为每月1500元，故本院确定被告还应当支付当月剩余租金1300元。如前所述，案涉协议已于2019年10月8日解除，原告亦认可2019年10月27日接收房屋，故被告还应当按照每月1500元标准支付原告2019年7月1日至2019年10月27日（接收房屋之日）期间的租金5819元（1500元×12个月÷365天×118天）。综上，本院确定被告还应支付原告租金共计7119元（5819元＋1300元）。三、关于违约金。经查，原、被告已约定每月25日前支付租金，现被告未能及时给付已构成违约，故原告主张被告支付违约金符合双方约定，本院予以支持。原告依据《补充协议》中的约定将违约金调整为10000元，但考虑案涉合同双方已自行解除且原告已收回房屋，因此本院参考被告已履行合同期限以及被告未支付租金数额等因素酌情确定被告支付违约金2136元（7119元×30%）。被告在2019年10月8日向原告送达的回函中称，因协议第八条第6项中约定：“如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金”条款，因此被告不应当支付违约金。因原告主张的违约金形成条件是指被告未能按期支付租金所构成的违约，而非前述条款中约定的双方协议解除合同时不承担违约金的情形，故被告的上述辩解没有事实及法律依据，本院不予采信；四、关于欠付物业费等费用。原告提交的交费发票等证据可以证实原告已支付了租赁房屋2019年6月1日至2019年10月31日电费21元、物业费和电梯费共780元、2018至2019年采暖费751元，对此本院予以确认。上述费用根据案涉协议第三条第5款约定应由被告负担。因原告于2019年10月27日收回房屋，故本院确定被告应支付原告2019年6月1日至2019年10月27日期间的各项费用（包括电费、电梯费和物业费）780元[（21元＋780元）÷152天×148天]以及采暖费751元。被告在2019年7月20日向原告发布的告知函中表示，因其按照有关部门要求进行整改，故整改期间的房屋租金、物业费、水电公摊费等应当由原告负担。因上述建议系被告单方提出，原告对此并不认可，且整改原因系被告经营不当造成，故被告的辩解理由于法无据，本院不予采信。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告伊思德（中国）有限公司于本判决生效后十日内支付原告姚惠文房租7119元、违约金2136元、物业费（含电费、电梯费）780元、采暖费751元，以上共计10786元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，公告费300元，由被告伊思德（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 鲁 璐二○二○年十二月七日法官助理 郭亚川书记员 马 萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本法律文书生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。