河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初5097号原告：冯政军，男,1983年6月12日出生,汉族,住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：董建勋，河南执星律师事务所律师。被告：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地东二环路银建28号楼北2号。法定代表人：罗元元，总经理。诉讼代表人：河南法本律师事务所，焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：刘晓亮，河南法本律师事务所律师（。委托诉讼代理人：程华，河南法本律师事务所实习律师。原告冯政军与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司（以下简称东桂公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯政军之委托诉讼代理人董建勋，被告东桂公司之委托诉讼代理人刘晓亮、程华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯政军向本院提出诉讼请求：1.确认原告在被告处享有购买房屋金额为1673726.4元的债权；2、确认原告对六号院商业购物中心负1层D13A、负1层B306号、负1层B296、负1层B204、负1层B205、3FB603、3FB605、3FB604、1F177、3FA层103号、3FA层83号、3FA层109号房屋共12套房屋享有消费者优先权；3、判令被告继续履行合同交付六号院商业购物中心负1层D13A、负1层B306号、负1层B296、负1层B204、负1层B205、3FB603、3FB605、3FB604、1F177、3FA层103号、3FA层83号、3FA层109号房屋共12套房屋并办理不动产登记至原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年5月18日至2009年10月23日期间，原告与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司通过签订《六号院商业购物中心认购定购书》及《商品房买卖合同》，自愿定购六号院商业购物中心负1层D13A、负1层B306号、负1层B296、负1层B204、负1层B205、3FB603、3FB605、3FB604、1F177、3FA层103号、3FA层83号、3FA层109号房屋。双方约定商品房单价，房款支付方式、支付时间等。原告依约支付被告全部房款，被告向原告出具收据，被告也曾将商铺交付原告，后再由被告返租支付原告租金。2019年4月11日，中国华融资产管理股份有限公司河南分公司向焦作市中级人民法院申请被告破产，2019年5月10日焦作市中级人民法院受理被告破产重整案后指定山阳区人民法院受理该破产案件。在债权申报期间，原告及时向焦作市东桂基金房地产开发有限公司破产管理人申报债权要求交付房屋并支付欠付租金，但破产管理人对原告的申请却不予确认，复审之后破产管理人维持其初审意见。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告口头辩称，针对原告起诉，东桂公司管理人代表东桂公司参加诉讼，管理人认为原告诉请无事实与法律依据，应予驳回。具体如下：（一）原告关于其对六号园商业购物中心六份商品房买卖合同项下B204/B205/1-117/3-B603/B604/B605,以及六份认购定购书项下的-1A13D//B296/B306//3-A83/A103/A109/的共计1673725.5元债权的主张缺乏事实和法律依据。原告所提供6份商品房买卖合同均未显示合同签订日期、签订地点，涉案6套房产总价值82.7189万元，其中1-117一间商铺价款69.32万元，以上6间商铺除收据外原告未提供任何相关购房款的支付凭证，主张现金支付的同时也未就购房款的款项来源进行说明。无法判定购房款已经实际支付。原告所提供6份认购定购书加盖的章并非东桂公司公章或合同专用章，涉案6套房产总价值84.65万元，其中-1-D13A一间商铺价款就及44万元，以上6间商铺除收据外原告未提供任何相关购房款的支付凭证，主张现金支付的同时也未就购房款的款项来源进行说明。无法判定购房款已经实际支付。原告在债权申报时主张案涉12间商铺的租金，却未提供东桂公司统一对外出具的委托经营管理合同或其他实际领取租金的证据，也无法从则面佐证案涉商铺交易的真实性。同时，考虑到原告与原东桂公司实际控制人宋金山系甥舅关系，其本人和亲属（其母亲宋金翠、兄弟姐妹如冯志军、冯苏平、冯建平等）几乎都在东桂公司申报多套房屋或其他类型的债权，同样主张大额现金交易且不能提供相关支付凭证，或就交易、付款等情况向管理人作出合理说明。综上，在原告不能提供充足证据证明案涉房屋交易真实并已经实际支付购房款的情况下，其主张的债权缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。（二）原告主张其对涉案房屋享有消费者优先权缺乏事实和法律依据。1.根据原告提供的系列证据及结合上述论证，原告关于其购买涉案房屋且享有债权的主张缺乏事实依据，因此原告不具备享有消费者优先权的事实基础。2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条的规定，享有消费者优先权需满足三个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中就涉案房屋原告皆不满足享有消费者优先权所需条件，因此原告的主张不具备法律依据，对其诉讼请求应予驳回。（三）原告要求东桂公司继续履行合同、协助办理过户登记的个别清偿请求无事实与法律依据。原告购买的金桂苑商业广场项目属“烂尾楼盘”，并未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告虽与东桂公司签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺并未进行竣工验收等工作，不具备交付条件。现该项目因存在大量的消防违规而被停止营业，且东桂公司已进入破产程序，目前后续工程建设无资金来源，案涉项目无法竣工验收，故案涉合同存在事实上无法继续履行的状况。《破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，原告提出要求东桂公司为其办理过户手续的诉讼请求实际上是要求继续履行商铺购买合同。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。如继续履行东桂公司与原告的合同将构成个别清偿，并对东桂公司的其他债权人的利益造成损害。综上，现有证据不能证明原告与东桂公司之间存在真实的债权债务关系，原告主张无事实与法律依据，其诉请应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）被告东桂公司作为出卖人甲方与作为买受人乙方的原告冯政军，先后于：1、2007年5月18日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心负一层B296房（建筑面积34.2平方米，单价为2880元，价款98496元），当日，被告为原告冯政军出具编号为3011545的收款收据，收据载明收到冯政军购B296房款49248元；同年8月17日，为原告出具编号为1110173的收款收据，收到冯政军购B296房款49248元。2、2007年5月20日签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心负一层B306房（建筑面积72.22平方米，单价为2880元，价款207993.6元），当日，被告为原告冯政军出具编号为3011546的收款收据，收据载明收到冯政军购B306房款103996.8元；同年8月3日，为原告出具编号为1110174的收款收据，收到冯政军购B306房款103996.8元。3、2007年7月26日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心-1层D13A房（建筑面积91.92平方米，单价为4830元，总价款443973.6元），当日，被告为原告冯政军出具编号为3011547的收款收据，收到冯政军购D13A房款221986.8元；2007年11月18日，被告为原告出具编号为1110175的收款收据，收据载明收到冯政军购D13A房款221986.8元。4、2008年9月21日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心3FA83房（建筑面积8.54平方米，单价为3750元，总价款32025元），当日，被告为原告冯政军出具编号为7010147的收款收据，收到冯政军购3FA83房款32025元。5、2008年9月24日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心3FA109房（建筑面积8.54平方米，单价为3750元，总价款32025元），当日，被告为原告冯政军出具编号为7010149的收款收据，收到冯政军购3FA109房款32025元。6、2008年11月15日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心3FA103房（建筑面积8.54平方米，单价为3750元，总价款32025元），当日，被告为冯政军出具编号为7010148的收款收据，收据载明收到冯政军购3FA103房款32025元。以上六份《六号院商业购物中心认购定购书》第三条约定“签订本定购书时，乙方向甲方支付房款，一日内付清”；第四条约定“本协议不作为双方商品房买卖合同，乙方认购的商品房在具备销售条件时双方需另行签订《商品房买卖合同》”。以上六份《六号院商业购物中心认购定购书》加盖了东桂公司销售部椭圆形章，冯政军签名。至今，双方未再另行签订《商品房买卖合同》。（二）1、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告冯政军签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”3FB605房，建筑面积8.13平方米，每平方米3750元，总价款为30488元，合同约定付款方式为一次性付款；2、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告张晨晓签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”3FB603房，建筑面积8.13平方米，每平方米3750元，总价款30488元，合同约定付款方式为一次性付款；3、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告张晨晓签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”3FB604房，建筑面积8.13平方米，每平方米3750元，总价款30488元，合同约定付款方式为一次性付款；2007年8月19日，被告为原告出具编号为0260110的收款收据，收据载明收到冯政军购3FB603#、3FB604#、3FB605#房款45732元；同年8月30日，被告为原告出具编号为0260118的收款收据，收据载明收到冯政军购3FB603#、3FB604#、3FB605#房款45732元。4、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告冯政军签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”B204房，建筑面积6.68平方米，每平方米2880元，总价款19238元，合同约定付款方式为一次性付款；2007年8月4日，被告为冯政军出具编号为0272221的收款收据，收据载明收到冯政军购B204房款19238元；5、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告冯政军签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”负一层B205房，建筑面积8.06平方米，每平方米2880元，总金额为23212元，合同约定付款方式为一次性付款；2007年8月25日，被告为冯政军出具编号为0272230的收款收据，收据载明收到冯政军购B205房款23212.8元；6、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告冯政军签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”一层F177房，建筑面积115.2平方米，每平方米6018元，总金额为693273.6元，合同约定付款方式为一次性付款；2009年1月17日，被告为冯政军出具编号为0122768的收款收据，收据载明收到冯政军购1F177房款200000元；2009年3月2日，被告为冯政军出具编号为0308221的收款收据，收据载明收到冯政军购1F177房款350000元；2009年10月23日，被告为冯政军出具编号为0107046的收款收据，收据载明收到冯政军购1F177房款143273.6元。以上六份合同，均无签订日期，合同第八条均无约定交房期限；合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同第十九条约定发生争议，依法向人民法院起诉。在该合同上，东桂公司加盖了公司合同专用章及法定代表人李秋兰手章，冯政军签名按指印。房屋至今未交付。2019年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。原告冯政军持六份《商品房买卖合同》和六份《六号院商业购物中心认购定购书》及收款收据，向东桂公司管理人申报债权，东桂公司管理人经审查，作出的债权编号[JS-71]住宅购房人债权复审通知书载明申报权利为交房（房款1673725.5元），经管理人审查，对所申报债权因证据不足不予确认。故此，原告冯政军向本院提起诉讼。另查明，出卖人以出让方式取得位于山阳区××、编号为焦国用（2005）第033号的地块土地使用权。【土地使用权出让合同号】、【土地使用权划拨批准文件号】、【划拨土地使用权转让批准文件号】为焦地让合（2004）第35号。买受人购买的商品房为【预售商品房】。商品房预售许可证号（2008-25号），批准机关为焦作市房产管理局。以上事实有原告提交的六份《商品房买卖合同》和六份八份《六号院商业购物中心认购定购书》及相关收款收据，债权审查通知书等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告冯政军虽然提供了《六号院商业购物中心认购定购书》、《商品房买卖合同》和相关收款收据，但其未能就房款支付情况提供充分的证据予以证明，且其提供的《商品房买卖合同》亦无签订日期、未约定房屋交付期限，部分收款收据编号混乱，原告均未作出合理解释，原告现有证据不能证明其实际支付了购房款的事实。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故原告请求确认其在被告处享有购买房屋金额为1673726.4元的债权债权缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活、居住需要为目的的购房人。原告冯政军不属于消费性购房人，其提供的证据不能证明其应享有的破产债权，也未能提供享有消费者优先权所需条件的证据，且被告东桂公司已进入破产程序，案涉六号院商业购物中心项目属“烂尾楼盘”，并未进行竣工验收，不具备交付条件，该项目所涉合同存在事实上无法继续履行的状况。故其请求确认其对六号院商业购物中心负1层D13A、负1层B306号、负1层B296、负1层B204、负1层B205、3FB603、3FB605、3FB604、1F177、3FA层103号、3FA层83号、3FA层109号房屋共12套房屋享有消费者优先权，继续履行合同交付并办理不动产登记至其名下的诉讼请求也不予支持。综上所述，原告冯政军的各项诉讼请求缺乏事实与法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回原告冯政军的诉讼请求。案件受理费50元，由原告冯政军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  牛守海二〇二〇年十二月二十七日书记员  张正岷