北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8956号原告（反诉被告）：臧炳申，男，1956年12月10日出生。原告（反诉被告）：王玉龙，男，1964年6月13日出生。二原告共同委托诉讼代理人：张婉茹，北京市中闻律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄彩凤，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘凤良，男，1963年9月21日出生。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。原告臧炳申、王玉龙与被告刘凤良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧炳申、王玉龙的共同委托诉讼代理人张婉茹，被告刘凤良及委托诉讼代理人卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧炳申、王玉龙向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿二原告诉争院落区位补偿价305427.5元，房屋重置成新价500968元、装修设备及附属物价格176416元、宅基地补助12万元、搬家补助17686.8元、移机移装补助4200元、房屋周转费62400元、工程配合奖15万元、定向安置房折价补偿款2136000元，以上总计3473098.3元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2002年8月5日，原告经朋友介绍得知董家林村村民刘凤良有出售房屋的意愿，经协商双方当日签订了《协议书》，约定被告将北京市X区X乡X村X区X号院落内房屋及地上物出售给我二人，金额共计8万元，《协议书》明确约定地上物的所有权归原告，所有任何人不得借口干涉使用权，原告享有依据村内总体规划或者国家占地，按当时的现行经济补偿政策规定实行拆迁待遇。《协议书》签订当日，原告支付了购房款8万元，被告交付了诉争房屋，当时院落内有北房5间。自取得诉争院落及房屋后，至2018年底琉璃河地区纳入国家腾退搬迁范围期间，原告多次进行房屋改扩建，包括翻建扩建了北房，加建了南房、东房、西房及北房西侧、后侧棚房，截至2018年10月董家林村住宅初始测绘，院内房屋总面积已达442.17平方米。依据估价部门出具的《估价结果明细表》，诉争院落实测宅基地面积744.66平方米，认定宅基地面积267平方米，区位补偿价436325元，建筑面积合计442.17平方米，认定房屋面积合计213.6平方米，房屋重置成新价500968元，装修、设备及附属物价格176416元。诉争院落纳入腾退搬迁范围后，被告悍然要求原告无条件向其整体腾退返还院落及房屋，完全不考虑协议书相关约定以及原告对院落房屋改建扩建的巨大投入，在遭到原告拒绝后，被告向法院提出了诉讼请求要求确认双方2002年8月5日签订的《协议书》无效。原告经咨询相关专业人士得知，农村房屋买卖受国家土地管理法律限制，双方之间农村房屋买卖为无效约定。但原告认为，原告经他人介绍向被告购买诉争房屋仅为居住需要，被告作为本村村民对国家关于农村宅基地限制流转规定应该是明知的，协议无效被告应负完全责任。考虑原告基于信赖签订诉争协议，且对于协议无效并无过错，被告应依据《琉璃河镇董家林、黄土坡村集体土地宅基地上房屋腾退安置实施方案》相关规定以及北京市高级人民法院相关司法政策精神，向原告给付相应的区位补偿价，重置成新价以及其他各项补助和奖励费。另外《协议书》中关于农村房屋买卖约定虽然无效，但其中关于我二人按照国家占地补偿政策享受拆迁待遇的约定系双方真实意思表示，现因按照拆迁政策我二人限于户籍身份无法享受定向安置待遇，被告应依照拆迁政策载明的1万元/平方米的标准向原告支付定向安置房折价补偿款。综上，被告刘凤良违背诚实信用原则，给原告造成巨大损失，请法院依法维护原告的合法权益。被告刘凤良辩称，不同意原告诉求，第一基于双方签订的房屋买卖合同判决无效的前提，我们认为根据法律规定和事实情况，原告只同意就涉案宅院地上物进行补偿；第二关于原告涉案宅院拆迁情况，目前尚未进入实质性拆迁谈判，其次根据原告提交的安置方案第13条明确规定原告不是涉案宅院的被安置人，无权享有拆迁任何权利；第三双方发生的案由是农村房屋买卖合同，而不是拆迁合同纠纷，对此我们提出反诉，要求原告将涉案宅院就予以返还，除去房屋重置成新价以及装修设备及附属物外其他都与原告无关，原告不是本村村民，无权享有宅基地区位补偿，对宅基地没有使用权，且原告不是涉案宅院被腾退人，无权享有宅院拆迁补偿。庭审中，被告刘凤良向本院提出反诉请求：1.依法判决臧炳申、王玉龙返还位于北京市X区X镇X村X区X号宅院及院内房屋、地上物；2.诉讼费由二原告（反诉被告）承担。事实和理由：刘凤良系北京市房山区琉璃河镇董家林村村民，在该村X区X号有宅院一处，2002年8月5日，在二原告的一再要求下，双方签订了一份协议书，约定二原告以8万元购买刘凤良所有的上述宅院内的房屋及地上物，后上述协议被人民法院依法判决无效，二原告应当依法返还上述房屋及宅院。原告臧炳申、王玉龙对被告刘凤良的反诉辩称，被告刘凤良作为本村村民，应该知晓农村土地流转政策，出售的行为本身违法，多年以后起诉无效，所以被告出售房屋的行为违反法律规定，索回房屋的行为违反诚实信用原则，本案被告应该承担全部责任，目前房屋的情况是拆迁办在和我方协商交房的事宜，整个项目进入拆迁程序，拆迁办的意思是等待法院判决，如果被告反诉索回宅院房屋，应该取得拆迁办确认，原告愿意在拆迁办和买卖双方一起配合交房。目前涉案房屋进入诉讼阶段，拆迁办正在等待法院判决，我们是城镇户口，不能被认定为被拆迁人，这一结果是因为被告的过错致使合同无效造成的，因为对方的过错造成了我方的损失，根据高院涉农村宅基地拆迁民事纠纷疑难问题会议纪要第22条有相关规定，结合本案我们在买卖之后进行了扩建，到测绘的时候建筑面积达到442平方米，加之双方房屋买卖合同第1.4款约定我方享有国家拆迁待遇，虽然房屋买卖是无效约定，但是这条约定是双方真实意思表示，还有对方的全部过错以及各区司法判例，我方坚持诉求。本院经审理认定事实如下：臧炳申与王玉龙系朋友关系。2002年8月5日，刘凤良（甲方）与臧炳申、王玉龙（乙方）签订协议书，双方约定：经董家林村委会同意，经甲、乙双方协商，乙方购买北京市X区X镇X村X区X号居宅房一处。面积为现状平方米。院内南北长现状平方米，东西长现状平方米。金额共计8万元。地上物的所有权归乙方所有，任何人不得借口干涉使用权。乙方向甲方一次性付清购买宅基地款项。乙方根据需要安排院内的设备、设施、拆建等等。协议书还约定了其他内容。双方签订协议书后，臧炳申、王玉龙付清了购房款，刘凤良也交付了房屋。臧炳申、王玉龙购得涉诉宅院后，对涉诉宅院内的原有房屋进行了修缮，并新建了部分房屋，硬化了院落地面。协议达成后，双方未到相关部门履行宅基地使用权变更审批手续。现王玉龙占有涉案宅院。基于涉案宅院的买卖，刘凤良以臧炳申、王玉龙为被告另案向本院提起农村房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令双方于2002年8月5日所签的协议无效。经审理，2020年8月19日，本院作出（2020）京0111民初894号民事判决书，以臧炳申、王玉龙及其家人均非涉诉房屋所在村的村集体经济组织成员，在购得涉诉房屋后未将户籍迁入该村集体经济组织内，依法不应享有该村集体经济组织宅基地使用权为由，认定涉诉协议违背了法律的强制性规定，应属无效。另查明，涉案宅院位于北京市房山区琉璃河镇董家林、黄土坡村集体土地宅基地上房屋腾退安置项目的拆迁范围内，该项目已进入拆迁程序，但刘凤良未签订拆迁协议，涉案宅院目前闲置，未向拆迁方交付。臧炳申、王玉龙认为刘凤良违背诚实信用原则，给二人造成巨大经济损失，遂以刘凤良为被告诉至法院，要求刘凤良赔偿涉案宅院区位补偿价、房屋重置成新价、装修设备及附属物、宅基地补助、搬家补助、移机移装补助、房屋周转费、工程配合奖、定向安置房折价补偿款。庭审中，刘凤良提起反诉，要求臧炳申、王玉龙返还涉案宅院。又查明，涉案宅院已经过评估，臧炳申、王玉龙提供了《估价结果明细表》及住宅初始测绘报告，内容载明：评估总价为1113709元；实测宅基地面积744.66平方米，认定宅基地面积267平方米，区位补偿单价1500元/平方米，区位补偿价436325元；房屋重置成新价500968元，建筑面积442.17平方米，认定房屋面积合计213.60平方米；装修、设备及附属物价格176416元。对该估价内容，双方当事人均予以认可，二原告不要求对涉案宅院重新进行评估。上述事实，有双方当事人陈述、《估价结果明细表》及住宅初始测绘报告、（2020）京0111民初894号民事判决书、涉案拆迁项目的实施方案等证据在案佐证。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人违法买卖农村房屋，均有过错，故应当各自承担相应的责任，（2020）京0111民初894号民事判决书已认定臧炳申、王玉龙与刘凤良2002年8月5日签订的协议无效，则刘凤良要求臧炳申、王玉龙返还涉案宅院的主张并无不当，本院予以支持。但根据相关法律法规以及“诚实信用”的基本民事法律原则，臧炳申、王玉龙购买涉案宅院后占有至今已有十余年，刘凤良主张的涉案房屋买卖合同无效，确给臧炳申、王玉龙造成了巨大的信赖利益损失，因此臧炳申、王玉龙不要求刘凤良返还购房款，而是基于涉案宅院及评估的金额，要求刘凤良赔偿宅基地区位补偿价305427.5元、房屋重置成新价500968元、装修设备及附属物价格176416元的主张正当，本院予以支持。关于臧炳申、王玉龙要求刘凤良赔偿宅基地补助、搬家补助、移机移装补助等内容，因刘凤良尚未签订拆迁协议，臧炳申、王玉龙亦未能提供合法有效的证据证明刘凤良已经取得了相关拆迁利益，故二原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告臧炳申、王玉龙于本判决生效后30日内腾出北京市X区X镇X村X区X号房屋及院落交付被告刘凤良，腾退时不得损坏房屋及附属设施。二、被告刘凤良于本判决生效后30日内赔偿原告臧炳申、王玉龙宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装修设备及附属物价格共计982811.5元。三、驳回原告臧炳申、王玉龙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17292元，由原告臧炳申、王玉龙负担10478元（已交纳），由被告刘凤良负担6814元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费35元，由原告臧炳申、王玉龙负担（于本判决生效后七日内交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二〇年十二月二十三日法官助理  王晋妮书 记 员  董彤妍