北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8671号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园****楼**。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：王丽，女，1977年5月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告王丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员丁颖独任，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王丽支付拖欠的2014年10月17日至2018年1月7日止的物业费7457.7元；2.请求判令王丽支付拖欠的2014年10月17日至2018年1月7日的生活垃圾费96.74元；3.请求法院依法判令王丽支付逾期利息，以7554.44元为基数，自2020年9月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；4.本案诉讼费由王丽承担。事实与理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司与原告金鹏顺发公司签署《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的“博龙家园”的物业委托原告管理，直至博龙家园成立业主大会。原告签约后依约履行物业管理委托合同约定的义务。2017年5月23日，“博龙家园”小区业主成立了业主委员会，原告遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，2018年1月15日正式撤出小区物业管理。原告自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为被告在内的小区业主提供了相关物业服务，与此同时被告亦接受了原告提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，故诉至法院。被告王丽辩称，我是坐落于北京市丰台区小屯路**院博龙家园小区**楼****房产的所有权人，房屋面积112.05平方米。我于2003年入住，入住时曾与东光物业签过物业合同，直至原告起诉我才知道原告公司的存在。物业费交到2014年。垃圾清运费每年30元，支付至2014年，之后没有再交纳。我不交物业费就是他们物业服务太差，垃圾成山。1.金鹏顺发公司主张物业服务费无合同依据。本人签订的业主公约物业服务公司是东光物业公司，而非金鹏顺发公司。本小区开发商为博龙置业公司，也不是石龙房地产公司。石龙房地产公司与金鹏顺发公司签订的物业服务委托合同对本人无约束力；2.根据国务院《物业管理办法》《北京市物业管理条例》等相关法律法规的规定，“博龙置业”在项目销售初期，因拥有绝大部分物业产权，故对小区“前期物业”拥有选择的决定权；但随着销售工作的推进，这一权利逐渐变化为开发商与业主共同所有。截止2010年12月31日，开发商“博龙置业”已经100%将商品房售完，已不再享有本小区的物业管理权，无权转让权利，也无权在未经二分之一以上小区业主同意前提下指定新的“物业服务公司”；3.关于生活垃圾费、公共照明费及滞纳金因为金鹏顺发公司既非合同主体，亦非收费主体，更无合同约定，其收费主张不合理；4.金鹏顺发公司长期非法占据小区物业管理楼，阻挠“业主大会”和“业委会”成立，威胁业主，破坏小区生活环境，并频繁、多次、恶意诉讼业主，扰乱业主正常生活，长期侵权；5.诉讼时效，原告主张的诉讼权利已经超过诉讼时效的规定。有关催费单无本人签收记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院。本院经审理认定事实如下：王丽系坐落于北京市丰台区小屯路**院博龙家园小区**楼****房产的所有权人。筑面积为112.05平方米。王丽入住后签署《物业合同书》及相关附件《业主公约》。2011年9月24日，北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁、地下租赁**人防车位的管理权部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日退出小区，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具的《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据。其中，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司多次向王丽进行催缴；3、物业费标准为1.72/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年。王丽向本院提交举报材料、政府信息告知书及业主交费票据等证据，证明金鹏顺发公司并未实际进入小区，未实际进行管理。业主缴费的票据均为北京东光物业管理有限公司出具。另查，金鹏顺发公司曾起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。2017年12月26日本院出具（2017）京0106民初18871号民事判决书。2018年4月27日北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民终2232号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向王丽收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。王丽在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求王丽交纳2014年10月17日至2018年1月7日期间物业费7457.7元，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾费，因业主公约中对垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求王丽给付生活垃圾费96.74元，本院予以支持。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对王丽称已过诉讼时效的答辩意见，不予采信。因双方未约定利息，故对金鹏顺发公司主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王丽于本判决生效之日起七日内给付原告北京金鹏顺发物业管理有限公司2014年10月17日至2018年1月7日的物业费7457.7元；二、被告王丽于本判决生效之日内七日内给付原告北京金鹏顺发物业管理有限公司2014年10月17日至2018年1月7日的生活垃圾费96.74元；三、驳回原告北京金鹏顺发物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由原告北京金鹏顺发物业管理有限公司负担203元（已交纳）；被告王丽负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年十二月三十一日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟