呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初6759号原告：呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会。法定代表人：郭志刚,该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志平，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：屈某1，男，住呼和浩特市。法定代理人：屈某2，系屈某1父亲。被告：屈某2，男，住址同上。被告：孙燕霞，女，住址同上。被告：屈桂林，男,住址同上。四被告共同委托诉讼代理人：裴志刚，内蒙古英南律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：袁媛，内蒙古英南律师事务所律师。被告：刘沛文，男，住呼和浩特市。第三人：内蒙古泓碧置业有限责任公司。法定代表人：郭志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丽清，女，系内蒙古泓碧置业有限责任公司员工，住呼和浩特市。原告呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会（以下简称塔利村委会）与被告屈某1、屈某2、孙燕霞、屈桂林、刘沛文第三人内蒙古泓碧置业有限责任公司（以下简称泓碧置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会委托诉讼代理人张志平，被告屈某2、孙燕霞及四被告共同委托诉讼代理人裴志刚、袁媛，第三人内蒙古泓碧置业有限责任公司委托诉讼代理人李丽清到庭参加诉讼，被告刘沛文经依法传唤无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原来呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告于2017年11月1日签订的《村民福利分房协议》无效；二、请求判令被告返还原告交付的的位××村东户房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：塔利回迁小区北区（即塔利新村）是塔利村集体自建的住宅小区，2012年9月14日塔利村村民代表会议通过了《塔利村民回迁小区认购房屋细则规定》，具体内容为：一、房价及认购政策：1.市场价格：一楼每建筑平米5300元人民币，楼层差价每建筑平米50元人民币；最高层（无阁楼）价格与一楼相同，楼层差价适用所有购房人。2.挂户村民优惠价格：每建筑平米按市场价格下浮5%。3.有户、有地的村民：每人可享受赠送30平米，若认购面积大于赠送面积，多余面积按每建筑平米4000元计价，但每人只限认购3平米。超出3平米的，按市场价格计算。1.没有入社但有承包地的村民，只享受每人赠送30平米的优惠，多余平米按市场价计价。5.在职公司员工，工作满八年，按市场价一次性下浮12%；工作满一年的下浮5%，满两年下浮6%，以次类推。若期间离开公司，按实际工作年数给予下浮。6.回迁小区市场团购价格：购一个单元市场价下浮4%；购半栋，市场价下浮7%；购一个整栋，市场价下浮11%。二、其它规定：1.此次购房第一步先进行认购（确认房屋），认购有效期20天，从2012年9月22日至2012年10月11日17点30分止，过期不候。户口迁入塔利村的时间也以2012年10月11日为截止点。在赠送和优惠的平米内，认购时交20000元定金，超出赠送和优惠平米的，按每平米1600元预交房款。并且对认购程序、交付定金等事项进行了规定。原告委托第三人按《塔利村回迁小区认购方房屋细则规定》分配销售塔利新村房屋，被告屈某1于2017年11月1日签订了《村民房屋确认书》及《村民福利分房协议》，被告屈某1分得了塔利新村住××区东户房屋。本案被告不符合上述《塔利村民回迁小区认购房屋细则规定》村民福利分房的优惠条件，被告在塔利村没有承包土地，且其享受优惠分房政策没有经过村民代表会议或村民会议决议，原告与被告于2017年11月1日签订的《村民福利分房协议》损害了塔利村全体村民的集体利益，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，上述《村民福利分房协议》因违反效力性强制行规定而无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告屈某1、屈某2、孙燕霞、屈桂林的共同委托诉讼代理人裴志刚、袁媛辩称，一、案涉协议的订立系原被告双方真实意思表示。四被告与原告签订案涉《村民福利分房协议》取得房屋的过程为：2017年12月中下旬，原告在村委会门口大屏上公示第二批具备分房资格的村民名单，同时公示信息载明分房手续于2017年12月23日统一办理。经查看发现自己全家老小均在所列名单之中，后于2017年12月23日至原告处按其要求办理了相关分房手续，即先经第三人泓碧置业公司、村委会领导层层审批签署《村民房屋确认书》，确认具体房屋信息及补交房款金额，再签署《村民福利分房协议》并缴纳房款，之后按原告及第三人要求与物业公司交涉，办理相关交房手续，缴纳物业费、水电燃气费等费用并领取案涉房屋钥匙，取得占有案涉房屋。基于前述事实，分房事宜系原告主动公示通知办理，案涉协议的订立系双方真实意思表示。二、案涉协议不违反任何法律、行政法规效力性强制性规定。首先，被告作为塔利村村民享受分房政策与原告订立案涉协议事宜不属于《村民委员会组织法》第二十四条中规定的需经村民会议决议的情形。双方签订案涉协议系因原告主动公示提出，原告诉状中称其与其授权的第三人系按塔利村村民代表会议决议通过的《塔利村民回迁小区认购房屋细则规定》进行房屋分配销售。以此可见，原告与被告签订案涉协议系原告执行前述细则规定的过程，该细则规定已经村民会议决议，执行该细则规定的过程无需再经决议。据此，案涉协议不适用更不违反《村民委员会组织法》第二十四条规定，原告所述案涉协议违反该规定没有任何事实依据。其次，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反效力性强制性规定才会导致合同无效。《村民委员会组织法》第二十四条仅是对需经村民会议讨论事项的列举，其性质最多属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，即便违反该规定也不导致合同无效。原告所述案涉协议因违法该规定而无效没有任何法律依据。此外，原告村委会系分房执行者，即便向被告分房需经村民会议等民主议定程序，遵循和召集该民主议定程序也系原告之义务，被告对此并无任何过错。现原告未履行自身义务，却以此为由主张合同无效，严重违反公平原则。诚实信用原则，且有碍交易稳定，不应得到支持。三、涉案协议不存在“恶意串通，损害集体利益”的情形，原告所述《塔利村民回迁小区认购房屋细则规定》系针对2012年第一批分房所适用的细则，而案涉分房是第二批，时间发生在2017年12月，具体分房优惠政策和方案被告事前并不知晓，前述已经提及被告是通过原告公示名单确认享有分房优惠后至原告处办理的，且此次分房并非答辩人1户。被告认为，原告及其授权的第三人作为分房政策的执行者，在熟知相应分房优惠政策的前提下，公示分房名单并对答辩人等村民进行房屋分配，足以见得被告符合享受相应优惠政策的条件。而且被告**系早于1982年就入籍且在一轮土地承包期间即有承包地并依法缴纳农业税的塔利村农业户口村民，并非原告所述没有承包地的挂户村民，按照原告所述的细则规定内容，被告也完全符合分房条件。鉴于此，被告与原告签订案涉协议、取得案涉房屋系经过合理合法途径履行了相应的购买手续、支付了相应对价的，该协议不存在恶意串通、损害集体利益的情形。综上，案涉协议基于双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规强制性规定以及恶意串通损害集体利益的情形，协议合法有效，案涉房屋系被告合法占有，原告全部诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法查明事实，驳回其全部诉请。被告刘沛文经依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩的权利。第三人泓碧置业公司述称，同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月14日，原告公布《塔利村民回迁小区认购房屋细则规定》，后原告委托第三人泓碧置业公司分配销售塔利新村房屋。2017年11月1日，被告屈某1与第三人泓碧置业公司签订《村民福利分房协议》，2017年12月23日，被告屈某1与第三人泓碧置业公司签订《村民房屋确认书》。《村民购房确认书》记载，被告屈某1分得了塔利新村19号楼1单元10层东户房屋，建筑面积135.41平方米。协议签订后，被告屈某1交付了上述房屋购房款。2018年3月26日、12月6日，原告两次召开村民委员会会议决定收回被告分得的房屋。2018年5月31日、2019年4月27日原告召开村民代表会议，决定收回被告分得的房屋。另查明，被告屈桂林、屈某2、孙艳霞、屈某1户口簿记载户口类别为农业家庭户口，住址为呼和浩特市××区。户内人员孙艳霞，2012年6月12日因夫妻投靠，由乌兰察布市四子王旗迁到塔利村。屈某1，因2012年9月1日出生于2014年10月17日入户到塔利村。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会现以向被告屈某1等人分配房屋虽然经过三委会讨论，但是给被告分房未经过村民代表会议或村民会议讨论通过，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定为由，请求确认合同无效并返还房屋，无事实与法律依据。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议事原则，即规定涉及村民利益的有关事项，经村民会议讨论决定方可办理，并未直接规定违反该规定的行为无效，且违反该规定并不必然损害国家和社会公共利益，该规定非效力性强制性规定。涉案《村民福利分房协议》签订后，被告已依约支付购房款，且已经受领房屋，而遵循民主议事程序系原告分内义务，现原告以该理由诉请确认合同无效，有碍诚实信用与交易公平及社会稳定，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会的诉讼请求。案件受理费5893元（原告已预交），由原告呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘冠中二〇二〇年十二月十六日书记员 王璐璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。