河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1300号原告（反诉被告）：王歆惠，女，1977年9月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘要帅，河南亚太人律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南信基置业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路**综合楼，统一社会信用代码91410100757103183C。法定代表人：刘俊峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李长录，该公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州安诚物业管理有限公司，，住所地郑州市惠济区金杯路金蓝湾**楼1-29统一社会信用代码91410108753883100M。法定代表人：李书均，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马国亮，该公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。被告：河南新希望建设有限公司，，住所地郑州市金水区宋砦东路**院**楼****统一社会信用代码91410100794282811M。法定代表人：张春玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕亚琼，该公司员工。委托诉讼代理人：闫会歌，该公司员工。原告（反诉被告、以下仍称原告）王歆惠与被告（反诉原告、以下仍称被告）河南信基置业有限公司（以下简称“信基公司”）、被告（反诉原告、以下仍称被告）郑州安诚物业管理有限公司（以下简称“安诚公司”）、被告河南新希望建设有限公司（以下简称“新希望公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘要帅，被告信基公司委托诉讼代理人李长录，被告信基公司、安诚公司共同委托诉讼代理人郭希芳，被告新希望公司委托诉讼代理人吕亚琼到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案第二次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘要帅、被告信基公司、安诚公司共同委托诉讼代理人郭希芳、被告新希望公司委托诉讼代理人闫会歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与三被告签署的租赁合同及相关协议于2018年7月3日解除；2、判令三被告赔偿原告装修损失692000元；3、判令三被告返还原告房屋内所有物品（空调12台、教学一体机6台、电子钢琴6台、蒙氏教具及教台4套、桌椅及床铺、新风系统、厨具餐具、书籍玩具、大型滑梯2套、办公设备、衣物等），或折价赔偿原告968000元；4、判令三被告赔偿原告营业损失640000元；5、判令被告信基公司退还保证金4万元、被告安诚公司退还保证金1万元；6、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告为开办幼儿园，租用惠济区金蓝湾商铺共计1108.86㎡，与三被告签订了租赁合同及相关协议，约定租期为2015年5月8日至2020年5月7日。涉案商铺交付后，原告对其进行装修及改造，并购买了大量的器材及设备，于2015年8月份开办郑州市惠济区睿欣幼儿园。租赁期间，涉案商铺因主体质量问题，出现墙体开裂，每逢雨雪天向房屋内漏雨雪，严重影响教育教学。原告多次要求被告维修，但三被告相互推诿，问题始终不能得到解决，最终导致惠济区教体局对幼儿园实地评估，认为达不到办园标准，于2018年7月3日责令原告停业整顿。此后被告强行锁门不让原告继续使用涉案商铺，且侵占了原告大量财产物品，致使原告遭受巨大经济损失。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告信基公司、安诚公司、新希望公司辩称，第一、原告与三被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺工程改造合同》、《商铺管理服务合同》是依法成立的合同，受法律保护，各方均应按照合同约定诚信的享有权利和履行义务。第二、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。关于装修费用，根据租赁合同的约定，在合同期限届满或解除合同后，返还租赁房屋时原告应当恢复原状，故装修费用应由原告自行承担；关于返还屋内所有物品，根据合同相关规定，在租赁期间租赁房屋内的财产应由原告自行承担安全保卫的责任，被告没有占有租赁房屋内物品，不存在返还问题；关于营业损失，原告从2015年至2018年7月经营幼儿园已达三年左右的时间，造成原告幼儿园停业整顿的原因是其自身达不到办理幼儿园的标准，并非原告所成的租赁房屋的渗水造成的，原告的该项请求没有事实和法律依据；关于返还保证金，原告在2018年4月8日前应缴纳房屋租金、商铺工程改造费、管理服务费等费用共计224211元，经被告多次催缴，原告至今仍未缴纳，已构成严重违约。根据租赁合同的规定，被告不应退还原告租赁保证金。第三、根据合同约定，截至2018年4月8日，原告应缴纳租金、工程改造费、管理服务费等费用224211元，自2018年8月8日起至2019年2月份原告还拖欠其所租赁房屋的租金、工程改造费、管理服务费等各项费用合计448422元，上述两项共计672633元，原告应予以支付。被告信基公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令王歆惠向信基公司支付自2018年5月8日起至2019年2月16日期间的租金407694.6元及计算至2020年6月7日的违约金249486.2元，并自2020年6月8日起按照日1‰支付违约金至租金实际清偿之日；2、本案反诉费用由王歆惠承担。事实和理由：王歆惠、信基公司签订了《商铺租赁合同》，约定信基公司将位于郑州市惠济区金杯路10号金蓝湾小区的1#楼一层05#、二层05#06#、1S楼二层01#02#、2#楼一层06#07#、二层06#共计建筑面积910.19㎡出租给王歆惠，租赁期限为5年。租金每季支付一次，缴费周期30日前交付租金；第一至第五租赁年度每季税后租金分别为89501元、104123元、104123元、118746元、118746元，合同并对租赁房屋装修、安保及违约责任进行了约定。合同签订后，王歆惠除第一年度第一季度的租金及改造费是按照合同约定支付外，其余均未按照合同约定的时间支付。2018年6月5日，信基公司向王歆惠发出书面通知书，通知其于2018年6月7日前缴清全部所欠费用，逾期不交费用，信基公司将根据合同约定解除租赁合同，并限五日内将自有物品搬离租赁区域，不及时搬离造成的一切法律后果自行承担。信基公司多次向王歆惠催要所欠租金、违约金等费用并要求王歆惠搬离所租赁的房屋，王歆惠却一直未付分文款项，并一直使用房屋至2019年2月16日，此后信基公司才将房屋收回。王歆惠共拖欠2018年4月8日至2019年2月16日期间的房屋租金407694.6元及相应违约金。被告安诚公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令王歆惠向安诚公司支付自2018年5月8日起至2019年2月16日期间的租金81240.87元及计算至2020年6月8日的违约金55284.39元，并自2020年6月9日起按照日1‰支付违约金至租金实际清偿之日；2、本案反诉费用由王歆惠承担。事实和理由：2015年5月，王歆惠、安诚公司签订了《商铺租赁合同》，约定安诚公司将位于郑州市惠济区金杯路10号金蓝湾小区的1S楼二、三层及门卫房二层共计198.67㎡出租给王歆惠，租赁期限为5年。第三、四、五租赁年度每季税后租金分别为23208元、26301元、26301元。租金每季支付一次，缴费周期依据双方签订的合同应提前30日交付下一季度的租金，而王歆惠从合同签订后一直未按照合同约定按时足额支付租金。2018年6月5日，安诚公司向王歆惠发出书面通知书，通知其于2018年6月7日18点前缴清按合同约定应缴纳租金、管理服务费共计224211元及违约金，否则安诚公司将根据《商铺租赁合同》的约定解除商铺租赁合同，并要求王歆惠五日内将自有物品搬离租赁区域，因王歆惠不及时搬离造成的一切损失和法律后果按照合同约定执行。通知发出后，王歆惠仍未积极履行交纳租金及违约金的义务，安诚公司于2019年2月16日强行收回房屋，王歆惠应支付2019年2月16日前所拖欠的租金及违约金。原告王歆惠对被告信基公司、安诚公司的反诉辩称，原告与三被告签署的租赁合同及相关协议于2018年7月3日终止，2018年7月3日以后的租金应不再支付。原告拖欠2018年5月8日至2018年7月3日的租金，是因为原告与三被告之间就房屋漏水及安全修缮方面存在矛盾。原告享有先履行抗辩权，即要求被告先对房屋进行修缮，之后再由原告缴纳租金。被告并未就房屋及时进行修缮，致使原告的合同目的不能实现，故原告不应支付租金。本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：2015年5月8日，原告王歆惠与被告信基公司签订《商铺租赁合同》一份，约定王歆惠承租信基公司位于金蓝湾小区的1#楼一层05#、二层05#06#、1S二层01#02#、2#楼一层06#07#、二层06#的房产，建筑面积910.19平方米。租赁期限为5年，自2015年5月8日起至2020年5月7日止，第一至第五租赁年度每季税后租金分别为89501元、104123元、104123元、118746元、118746元；税后租金的支付租期为3个月，王歆惠须提前30日支付下个租赁季度的房租。自本合同签订之日起，王歆惠应支付信基公司40000元作为履行合同的保证金；租赁期满，如王歆惠未出现违反本合同之约定的情况且王歆惠与信基公司未续签合同，商铺交接完毕且相关费用结清后三十日内，信基公司将租赁保证金一次性无息返还给王歆惠；租赁期内，如王歆惠出现违反本合同之约定情况，信基公司有权解除合同并没收保证金。如王歆惠迟延缴纳租金，从迟缴之日起，按日加收所欠金额2%的违约金，如王歆惠逾期7日未缴足租金及违约金，信基公司有权停止该商铺的水、电等的供应；如王歆惠逾期15日未缴足租金及违约金，信基公司有权解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金，由此造成的一切损失（包括但不限于装修、物品投资的一切损失），均由王歆惠承担。王歆惠不履行本合同及《商铺管理服务合同》所应遵守的条款时，在信基公司通知王歆惠改正的期限内，如王歆惠仍未改正，信基公司有权停止水、电等的供应，直至解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金。租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺的，王歆惠必须在信基公司指定时间撤出该商铺，王歆惠逾期不撤出的，信基公司有权强行接管商铺，王歆惠对由此产生的后果承担责任；信基公司有权要求王歆惠按解除合同时的租金标准缴纳占用期的租金，并有权要求王歆惠按占用期内租金总额的50%向信基公司支付违约金。上述合同签订后，原告向被告信基公司交纳保证金40000元。2015年5月8日，王歆惠与安诚公司签订《商铺租赁合同》一份，约定王歆惠承租安诚公司位于金蓝湾1S二层三层及门卫房二层的房产，建筑面积198.67平方米。租赁期限为5年，自2015年5月8日起至2020年5月7日止，第一至第五租赁年度每季税后租金分别为20106元、23208元、23208元、26301元、26301元；税后租金的支付租期为3个月，王歆惠须提前30日支付下个租赁季度的房租。自本合同签订之日起，王歆惠应支付安诚公司10000元作为履行合同的保证金；租赁期满，如王歆惠未出现违反本合同之约定的情况且王歆惠与安诚公司未续签合同，商铺交接完毕且相关费用结清后三十日内，安诚公司将租赁保证金一次性无息返还给王歆惠；租赁期内，如王歆惠出现违反本合同之约定情况，安诚公司有权解除合同并没收保证金。其他合同条款同王歆惠与信基公司签订的《商铺租赁合同》。上述合同签订后，原告向被告安诚公司交纳保证金10000元。另，在签订上述《商铺租赁合同》的当日，王歆惠还分别与安诚公司、新希望公司签订了《商铺管理服务合同》、《商铺工程改造合同》各一份。原告王歆惠使用涉案租赁房屋开办了郑州市惠济区睿欣幼儿园（以下简称“睿欣幼儿园”），并交纳租金至2018年5月7日。2018年4月28日，信基公司向王歆惠发送短信，写明“王歆惠你好：多次打你电话，电话关机联系不上，你的房租应于2018年4月8日交纳，直至今日还未交纳，请于今天交齐，否则，只有按合同执行了”；另在2017年10月18日、2017年10月20日信基公司分别向王歆惠发送的短信中表明“希望你尽快交钱，否则，根据合同约定明天就停水电了”、“公司根据合同约定采取了停电措施，经招商经理讲你们资金暂时不到位，所以公司决定先送电，你们尽快凑钱，10月23号把房租交上，否则只有按合同执行了”。2018年6月5日，信基公司在睿欣幼儿园大门处张贴了通知，写明“截止2018年6月4日，你仍欠公司租金224211元，已产生巨额滞纳金，你方已欠安诚物业公司代收水费816元、电费1299元及物业费17744元。现通知你方于2018年6月7日18点前缴清全部所欠费用。逾期不交费用，公司将根据合同约定与你解除商铺租赁合同，并限你五日内将自有物品搬离租赁区域，公司将对该房屋重新招租。如因你方不及时搬离造成的一切损失和法律后果，均由你本人全部承担。”2018年7月3日，郑州市惠济区教育体育局向睿欣幼儿园下发了《停园整改通知书》，写明“经惠济区教育体育局检查组实地综合评估，你园办园条件现已达不到办园标准，现通知你园三日内处理好退费等相关事宜，并停园整改，经我局验收合格后方可开园招生”。同日，长兴路中心学校发布《公告》，告知睿欣幼儿园学生家长，惠济区教体局于2018年7月3日责令睿欣幼儿园停业整顿，在此期间请妥善安置幼儿。关于原告在诉状中提到幼儿园被责令停业整顿系涉案商铺因主体质量问题，墙体开裂、屋内漏雨雪，被告对此不予认可，并称原告从来没有通知过被告履行维修等义务。原告于2020年7月9日向法院递交了律师调查令申请书，申请本院开具律师调查令，向惠济区教育体育局、郑州市惠济区长兴路街道办事处中心学校调取证据。郑州市惠济区长兴路街道办事处中心学校提供原告王歆惠因停园向家长出具的退费欠条共计66页，总金额共计26万余元。2020年7月17日，本院组织原被告各方前往涉案房屋进行了现场勘验，到场人员包括王歆惠的委托诉讼代理人刘要帅、信基公司的委托诉讼代理人李长录、新希望公司的委托诉讼代理人吕亚琼，及案外人郑州市惠济区励诚艺术培训学校有限公司（别名优尼篮球，涉案房屋二楼现承租单位）工作人员肖书媛。涉案房屋现状如下：一楼有楼梯通向二楼，一楼房屋东北角是售楼部，西隔壁是移动营业厅，自楼梯上二楼就是优尼篮球前台，右手边是办公室，一个弯曲的走廊一直通向东边，中间是各个教室，东尽头是一个室内篮球场。房间二层现有格力立式空调6台，挂式空调6台（格力4台、奥克斯1台、海信1台），电子琴1台、投影仪1台、新风系统1个。优尼篮球的在场人员表示，其租赁涉案房屋为2019年二三月份，当时房内有部分空调，但租赁时已经折价，且和置业公司有交接单，后来自己买了两三台立式空调及全部挂式空调；电子琴是之前留下的，也不用，一直放在那；投影仪和新风系统均是自己购买并安装的。信基公司于第二次开庭审理时提交《房屋遗留物品登记清单》一张，显示：儿童塑料床40个、3匹柜机空调1台、2匹柜机空调5台、2匹挂机空调3台、40寸电视机3台、电子琴1台、儿童铁皮柜4组、儿童格子柜6个、儿童书架6个、儿童塑料凳子80个。本案在审理过程中，原告于2020年7月20日向法院递交了司法鉴定申请书，申请对涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价进行评估。本院依据原告的申请，委托河南方迪工程造价咨询有限公司进行鉴定评估，该公司于2020年8月26日向我院出具《关于“涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价”司法鉴定终止鉴定的函》，写明：我公司于2020年8月6日向贵院提交了关于“涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价”司法鉴定补充鉴定资料的函，至今未能提供需要补充的鉴定资料，现申请终止鉴定，并退还所有鉴定材料。本院认为，合同当事人均应按照公平、诚信原则积极履行合同义务。原告王歆惠与被告信基公司、安诚公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告要求解除涉案两份《商铺租赁合同》，被告表示涉案租赁合同已于2018年6月7日解除，故本院对此予以确认。关于原告要求解除与被告签订的其他合同，因与本案租赁关系不具有关联性，本院不予处理。关于合同履约、解约之过错，本院认为，合同约定租金须提前30日预交，原告未按时足额交纳2018年5月8之后的租金，构成违约，应承担相应民事责任。但被告在明知原告用租赁房屋开设幼儿园的情况下，在幼儿园营业过程中采取停水停电等手段，明显超出正常维权的范围，也存在相应的过错。关于原告主张的装修损失，原告仅凭手写的销货清单、收条等证据，要求三被告向其赔偿装修损失692000元，证据不力，但鉴于原告承租时涉案房屋系毛坯房，原告确有装修费用的支出，综合考虑装修用途、合同约定、实际使用期间与合同约定履行期限的比例、被告停水停电给原告正常经营造成的影响、被告系装修成果的实际受益人等因素，本院酌定被告信基公司、安诚公司向原告王歆惠赔偿装修损失100000元。原告要求三被告返还涉案房屋内所有物品或折价向其赔偿968000元，经过现场勘验，涉案房屋中仅有数台空调、一台电子琴可以认定系原告所遗留，原告也未能提供发票等证据证明所购置物品的种类、价格，但被告信基公司、安诚公司将涉案房屋出租给原告使用，安诚公司另向原告提供商铺管理服务，即使双方在《商铺租赁合同》、《商铺管理服务合同》履行过程中发生争议，原、被告均由负有及时交接物品，防止损失扩大的义务，被告在接手租赁房屋后对屋内财物未能妥善处理，而是直接折价给现承租人，应向原告承担赔偿责任。因被告对原告提供的财产清单等不予认可，故本院依法酌定被告信基公司、安诚公司就《房屋遗留物品登记清单》中的物品折价40000元赔付给原告。涉案房屋实际使用人对电子琴不主张权利，故归原告所有，原告应于判决生效后尽快取走，剩余损失因证据不足，应由原告自行承担。关于原告要求三被告向其赔偿营业损失640000元，主张过高，原告仅能提供证据证明其应向幼儿家长退还费用26万余元，且仅凭原告提供的照片无法证明幼儿园停业整顿与涉案房屋的质量问题存在因果关系，根据查明的事实，原告逾期支付租金违约在前，而被告停水停电又给原告正常经营造成了影响，本院酌定被告信基公司、安诚公司向原告赔付营业损失50000元。因双方租赁合同已解除，故原告要求被告信基公司、安诚公司分别退还保证金40000元、10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告信基公司反诉要求原告向其支付自2018年5月8日至2019年2月16日期间的租金407694.6元及违约金249486.2元，被告安诚公司反诉要求原告向其支付自2018年5月8日至2019年2月16日期间的租金81240.87元及违约金55284.39元，如前所述，双方履行合同期间发生争议，均负有积极协商解决、避免损失扩大的义务，结合本案案情及被告曾于2018年6月5日张贴搬离公告，本院采信原告的意见，即原告实际使用房屋至2018年7月3日，经计算，原告需向被告信基公司支付租金73226元（118746元/季度÷3个月×1.85个月），需向被告安诚公司支付租金16219元（26301元/季度÷3个月×1.85个月）。被告信基公司、安诚公司要求原告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王歆惠于2015年5月8日分别与被告河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月7日解除；二、被告河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王歆惠赔偿各项损失共计190000元；三、被告河南信基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王歆惠退还保证金40000元；四、被告郑州安诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王歆惠退还保证金10000元；五、原告于本判决生效之日起十日内取回存放在位于金蓝湾涉案商铺二楼房间内的电子琴一台；六、原告（反诉被告）王歆惠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）河南信基置业有限公司支付自2018年5月8日至2018年7月3日的租金73226元；七、原告（反诉被告）王歆惠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州安诚物业管理有限公司支付自2018年5月8日至2018年7月3日的租金16219元；八、驳回原告王歆惠其他的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25600元，由原告负担22985元，被告信基公司、安诚公司负担2615元；被告信基公司交纳的反诉费5186元，由原告负担570元、信基公司负担4616元；被告安诚公司交纳的反诉费1515元，由原告负担180元、信基公司负担1335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  滑明勋审判员  王彦斌审判员  王艳梅二〇二〇年十二月十五日书记员  刘 娟