中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1048号 上诉人（原审原告）：陈名文。 委托诉讼代理人：于飞，山东七品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路399号如东科技城东筑项目68幢201-204。 法定代表人：胡学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原审第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）。 法定代表人：王建中，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓东，该公司员工。 委托诉讼代理人：王**，该公司员工。 上诉人陈名文因与被上诉人万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）、原审第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2020）鲁民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月2日开庭进行了审理。上诉人陈名文及其委托诉讼代理人于飞，被上诉人万通公司委托诉讼代理人周纪云、袁方，原审第三人委托诉讼代理人王晓冬、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈名文上诉请求：1.撤销山东省高级人民法院（2020）鲁民初3号民事判决，改判支持陈名文一审全部诉讼请求；2.上诉费由万通公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。陈名文2015年4月3日与圣地公司签订顶账协议、团购认购书并支付了全部房款，履行了商品房买卖合同的全部义务，陈名文作为善意第三人有理由相信自己享有物权期待权。一审判决认定陈名文提交的证据无法证明已支付了466000元房款的事实属认定事实错误。陈名文妻子张宪芹2014年9月16日与曲阜圣地投资理财有限公司（以下简称圣地理财公司，该公司与圣地公司为同一法定代表人，为圣地公司建设项目提供资金支持）签订了《借款合同》，借款给圣地理财公司30万元，月息1.6%，借期3个月，同日张宪芹将借款打入公司财务人员蔡荣真账户上。到期后圣地公司未归还借款，支付了3个月的利息14400元后与张宪芹续签了《借款合同》，到期后仍未归还便提出用房屋顶账，于是陈名文与圣地公司于2015年4月3日签订了案涉6号楼909、910室的顶账协议及团购认购书，约定该两套房屋总价款466000元，以借款本金30万元加利息16960元顶账，房款差额149040元，同日陈名文便将该差价款打入圣地理财公司韦节河账户上，支付完毕全部房款。上述事实陈名文已提交完整证据链予以证明，圣地公司对于上述事实也予以认可，原审法院不予采信是错误的。二、陈名文实际占有房屋后，已经对房屋进行了装修二次投资。2015年4月3日，圣地公司交付案涉房屋钥匙后，陈名文即与郭富民签订了租赁合同并交付其使用，郭富民按约定支付了租金。后陈名文按郭富民要求对案涉房屋进行了精装修，出租使用至今。三、原审法院适用法律错误。本案实际系陈名文物权期待权与万通公司工程款债权谁优先的问题，应当按照物权优于债权的原则进行认定。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，所以陈名文应对案涉房屋依法享有排除强制执行的民事权利。综上，陈名文请求二审法院查明事实后依法改判。 万通公司辩称，一、原审法院认定事实清楚。1.陈名文并未与圣地公司签订合法有效的商品房买卖合同，其虽然提交了《新天地项目团购认购书》《新天地房屋顶账协议》，但从协议签订相对方及内容来看，并不符合一般商品房买卖合同的形式，且该团购协议中已明确约定陈名文应在团购协议签订后前往新天地销售中心与开发商签订正式《商品房买卖合同》，否则甲方有权将房屋出售他人。2.陈名文并未在法院查封前合法占有案涉房屋，其原审中提交的两份《新天地小区上房手续书》签字栏及日期均不一致，相互矛盾，存在后补甚至伪造的可能。3.陈名文无法证明其已支付案涉房屋全部购房款，其原审中提交的证据无法证明其与圣地公司存在理财债权债务关系，且转账指向的两名自然人蔡荣真、韦节河身份未知，资金用途也无法核实，不能认定存在抵顶购房款的情况。二、原审法院适用法律正确。原审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，即陈名文应满足规定的四个条件才享有排除强制执行的民事权益，但根据其提交的证据看，其无法满足司法解释规定的情形，自然不能享有强制执行的民事权益，故原审判决适用法律准确无误。三、本案应维持原判。1.陈名文主张以理财款抵顶购房款情况没有事实依据，根据陈名文二审提交的证据材料，两份《借款合同》落款签字的主体姓名不一致，借款合同方是圣地理财公司与圣地公司不一致，在没有形成三方顶账协议前提下，陈名文以理财款抵顶购房款没有事实和法律依据。陈名文提交二审各组证据中，除圣地公司两名员工劳动合同外，其余证据均可以在原审出示，均不是新证据，应不予采纳。2.陈名文所述其占有房屋后对房屋进行出租和装修不属实，其原审及二审均未提交证据加以证明。3.陈名文对案涉房屋并不享有物权期待权，其对于圣地理财公司的债权并不是圣地公司的债权，不能抵顶圣地公司名下的房产，不能优先于万通公司的合法工程款债权，无法排除强制执行。4.陈名文身份不同于一般购房消费者，即使以房抵债法律关系成立，其就抵债享有的也只是债权请求权，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的情形。综上，万通公司请求驳回上诉，维持原审判决结果。 圣地公司当庭述称，不发表意见。 陈名文向一审法院起诉请求：1.解除对圣地公司名下位于曲阜市静轩西路“新天地商住中心”6幢909号、910号涉案房产的查封并不得执行；2.确认“新天地商住中心”6幢909号233000元、910号233000元涉案房产属于陈名文所有；3.诉讼费由万通公司承担。 一审法院认定事实：万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请法院对圣地公司名下财产进行查封，一审法院于2015年7月15日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了涉案房产，2018年7月5日又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。案件执行过程中，案外人陈名文向一审法院提出了书面异议，一审法院于2019年12月17日作出（2019）鲁执异853、857号执行裁定书，认为案外人占有涉案房产的时间是在法院查封涉案房产之后，且陈名文未能提供其他证据证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，裁定驳回陈名文的异议。陈名文不服上述裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 2015年4月3日，陈名文之妻张宪芹与北京点房信息技术股份有限公司（以下简称点房公司）签订6号楼909室、910室各一份《新天地项目团购认购书》，主要内容是：甲方：点房公司，乙方：张宪芹，认购房屋具体信息：本项目6号楼909室、910室，总房款各为233000元。双方经协商约定：2.乙方在签订本认购书后，须在日内携本认购书、团购服务费收据、身份证及全部款项到新天地项目销售中心签署正式《商品房买卖合同》……。5.甲乙双方在签署《商品房买卖合同》后，本认购书即行失效，双方权利及义务以《商品房买卖合同》的约定为准……。2015年4月3日，圣地公司向陈名文开具233000元的收据两份。另外，陈名文在庭审中述称，接收房屋后将其对外出租，作为仓库使用。 原审法院认为，本案争议焦点是陈名文对涉案房产是否享有足以排除涉案强制执行的合法权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，现有证据不能证明陈名文按照《新天地项目团购认购书》的约定，履行了一次性支付房款等义务。结合《新天地项目团购认购书》的具体内容，该协议不足以认定为房屋买卖合同的本约。第二，陈名文提供的证据不能证明在法院查封之前即合法占有案涉不动产。第三，关于支付房款的问题，现有证据不足以证明陈名文在2015年4月3日已经交纳两套涉案房屋共计466000元房款，对于陈名文已经支付全部购房款的主张，不予支持。 综上，一审法院认为，陈名文不能举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，陈名文的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《执行异议复议规定》第二十八条规定，判决：驳回陈名文的诉讼请求。案件受理费8290元,由陈名文负担。 本院二审期间，陈名文称原审系在新冠××疫情期间通过网络开庭，对证据的举证和庭审情况比较含糊，重新提交以下证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证：1.2014年9月16日《借款合同》、借款凭证，证明陈名文与圣地理财公司存在民间借贷法律关系，实际出借了30万元，圣地公司作为保证人，该合同的履行期限为2014年9月16日起至2014年12月16日止；2.2014年12月16日《借款合同》，证明合同到期后，各方又续签了合同；3.蔡荣真2014年9月银行卡明细一份（与一审提交张宪芹银行卡明细对应），证明实际出借30万元；4.韦节河2014年至2016年，蔡荣真2013年至2015年备案的劳动合同，证明上述二人均是圣地公司职工，其收款行为代表圣地公司；5.光盘一张，证明案涉房屋仍由陈名文实际占有并租赁他人使用。 万通公司对陈名文提交的证据质证称，除了两名自然人的劳动合同和银行卡明细，其他证据在一审之前已客观存在，陈名文提交证据超过了举证时限，均不能作为新证据，陈名文自身原因未在原审举证期限内提交法院质证，应承担逾期举证的不利后果。1.对2014年9月16日《借款合同》及借款凭证的真实性、合法性、关联性均不认可，陈名文在一审中称其与圣地公司签订理财合同，但举证期限内和庭审中均未出示，有违常理。两份《借款合同》出借人是陈名文妻子，但合同中名字不一致，一份是“张宪芹”，一份是“张宪琴”，前后矛盾，无法排除该合同签订者另有他人的可能。即使合同为真，但合同相对方是圣地理财公司，并非签订顶账协议的圣地公司，该二公司不是同一主体，以房抵顶的债务系圣地理财公司对陈名文的债务，陈名文与圣地公司没有任何法律关系。2.对2014年12月16日《借款合同》的证据三性和证明目的均不认可，理由同上一条意见，鉴于该两份借款合同存在出借人姓名不一致的情况，对该两组证据的真实性、合法性值得怀疑。3.关于其他证据真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的均不认可，劳动合同仅能证明蔡荣真、韦节河是圣地公司员工，但不能说明二人是圣地理财公司员工，陈名文向蔡荣真转账30万元的行为不能视为其将资金出借给圣地理财公司，不排除其与蔡荣真之间有其他经济往来。同理陈名文向韦节河转账149040元的行为，结合一审中出示的韦节河在收到转款后反复出入的银行流水，也无法推断出陈名文转账是支付房款，双方可能存在其他往来关系。 圣地公司质证称，因开发资金紧张，圣地公司通过圣地理财公司借款，对借款合同真实性没有异议，租赁合同和己方无关。圣地理财公司借款直接打进了圣地公司，借款合同、抵账协议是真实有效的。 本院认为，关于陈名文二审期间提交的《借款合同》、借款凭证、银行卡明细、劳动合同等证据，上述证据在原审之前即已存在，陈名文未在原审法院规定的举证期限内提交而在二审期间提交，不属于新证据，本院将综合相关事实加以判定。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。 根据双方当事人的诉辩主张并征得各方当事人同意，本院归纳本案二审争议焦点为：案涉房屋是否属于陈名文所有，陈名文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于案涉房屋是否属于陈名文所有的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋至今仍登记在圣地公司名下，陈名文未与圣地公司签订正式的商品房买卖合同，未办理房屋过户登记手续，其起诉主张案涉房屋归其所有缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于陈名文对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，2015年4月3日《新天地项目团购认购书》明确约定“陈名文在签订协议后需到新天地项目销售中心签署正式《商品房买卖合同》”、“双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书即行失效，双方权利及义务以《商品房买卖合同》的约定为准”。由此可见，陈名文在签订《新天地项目团购认购书》后需要按照约定与圣地公司签署正式《商品房买卖合同》，该认购书属于双方约定在一定条件下订立新合同的协议，为预约合同，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。其次，陈名文以其与圣地理财公司的借款部分抵顶应支付圣地公司的购房款，圣地公司予以认可，无论抵顶是否属实，均表明陈名文与圣地公司签订《新天地项目团购认购书》的目的是为了实现债权，而非一般意义上的购房。再次，圣地公司庭审中明确表示，案涉项目“在交钥匙时已经竣工验收，可以分割，大产权已经办下来，当时抵账的工程款、理财款有可能再次出售等待真正买房人，因此没有备案”，在案涉项目具备办理网签备案以及过户登记条件的情况下，陈名文未积极主张办理产权登记手续，其对案涉房屋未办理过户登记存在一定过错。因此，陈名文在本案中不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的情形，不能享有排除强制执行的民事权益，原审判决未予支持其诉讼请求在认定事实及适用法律方面均无不当。 综上所述，陈名文的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8290元，由陈名文负担。 本判决为终审判决。 审判长  万挺 审判员  潘杰 审判员  于蒙 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理王永明 书记员赵雅丽