四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7930号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：石青青，女，1984年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周海洋，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑶，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告石青青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌，被告石青青的委托诉讼代理人卢瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与石青青签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2020年5月7日解除；2、判令石青青向奥克斯公司支付租金88312元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金114584.82元（延迟履行违约金自2019年12月26日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3、判令石青青腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4、判令石青青按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月66234元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5、判令石青青向奥克斯支付所在租约年六个月租金198702元作为违约赔偿。事实与理由：奥克斯公司与石青青于2017年7月在成都高新区签订关于租赁成都市××新区××道××段××广场××号商铺的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》。协议约定：租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，石青青应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向奥克斯公司一次性足额支付下季度缴租期租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促石青青支付拖欠的房屋租金，但石青青拒不履行合同义务。故根据合同的约定，奥克斯起诉至法院，望能判如所请。 石青青辩称，1、原、被告签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》实际已于2020年4月20日解除；2、被告所欠的租金应从被告已经支付的履约保证金中扣除，且被告支付租金系疫情导致严重经营困难所致，恳请法院依法调减租金；3、原告要求被告按每日百分之一的标准支付迟延履约保证金的请求不应当得到支持；4、考虑到租赁合同已经解除，被告愿意配合原告腾退房屋，也希望原告对被告腾退房屋给予合理期限和搬离便利，但被告认为租赁房屋应当按照《补充协议》附件3的标准进行返还交付，即按租赁房屋现状予以交付，原告要求被告恢复至出租房清水状态无事实和法律依据；5、租赁房屋占用的事实系原告阻碍被告搬离造成的，被告不应就此向原告支付高昂的房屋占用费，同时原告在合同解除后怠于履行及时收回房屋以防止损失扩大的义务，其扩大的损失也不应由被告承担；6、原告对合同条款理解有误，被告不应向原告支付违约赔偿。 本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，奥克斯公司（出租方、甲方）与石青青（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》约定：1、奥克斯公司将其所有的位于成都高新区××道××段××广场××号商铺，门牌号13栋四层6号、8栋四层1号商铺出租给石青青用于餐饮经营，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止；2、计租面积为399平方米，租金计算为：2017年9月1日至2020年8月31日，月租金为33117元，年租金为397404元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为36708元，年租金为440496元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金为40299元，年租金为483588元；3、租金支付方式为先付后用，以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个月缴租期租金。首期租金在开业前五个工作日内支付；4、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付66234元作为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行本合同其他义务后90天内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息退还乙方；5、本合同项下的进场日为2017年7月15日，开业日为2017年9月1日。从进场日至开业日前一天为免租装修期；6、双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；7、双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件及复印件，并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。合同末尾处有奥克斯公司公章及石青青签字捺印。 《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》附件三载明案涉房屋天花、地面、墙面等均为“按现状交付”。 合同签订后，石青青按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金50274元，及2020年1月31日前的房屋租金。庭审中，石青青认可未支付2020年2月1日后的房屋租金。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 石青青提供的其员工同奥克斯方的微信聊天记录载明，2020年3月17日，石青青因为经营困难，向奥克斯发出了关闭店面的申请。3月18日，石青青门店正式闭店。3月24日，奥克斯向石青青门店员工发送《商户扶持方案补充协议》，庭审中，奥克斯认可减免半个月的房屋租金，并对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。4月7日，石青青向奥克斯公司申请撤场未果。4月10日，奥克斯向石青青发送了欠费函告。4月13日，石青青向奥克斯微信发送《终止合同申请书》。 2020年4月23日，奥克斯向石青青微信送达了《关于成都广场步行街商户川渝壹号解除租赁合同的函告》，该函告载明“前期我司下发函件要求贵司缴纳合同约定的履约保证金及租金，但截至今日，贵司仍未缴纳。现贵司履约保证金差额欠费：15960元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金欠费：66234元，已逾期超30天。按照合同约定，我司有权单方解除合同。鉴于此，我司依照《租赁合同》条款相关之约定，并结合贵司违约事实。正式函告贵司，予以解除双方合作关系，双方签订的《租赁合同》至2020年4月20日正式解除”。石青青收到该函告当日询问是否可以搬走房间内的东西，奥克斯回复“不可以”。石青青另提供2020年1月至4月的营业收入、纳税记录，拟证明因受疫情影响，商铺无法经营。 另查明，庭审中，双方当事人约定庭审后进行房屋腾退，2020年12月10日，双方当事人向本院陈述案涉房屋已经腾退并交付。 以上事实，有当事人身份信息、《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》、《关于成都广场步行街商户川渝壹号解除租赁合同的函告》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，石青青与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同的解除。按照双方签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21条第4项的约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用......延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同”；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现因石青青未按照合同的约定给付房租及其他费用，奥克斯公司作为守约方，具有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因载明解除合同的意思表示的函告是在2020年4月23日通过微信送达给石青青，故本院确认双方签订的合同已于2020年4月23日已经解除。合同解除后，石青青应当腾退案涉房屋，因事实上双方已经办理了房屋的腾退交付，故对奥克斯公司关于腾退房屋的诉请，本院不再评判。对于奥克斯公司主张恢复至清水房交付，因双方合同仅约定“按照附件三标准交还”，而附件三的关于房屋的交付并未明确载明系清水交付，故奥克斯公司并无证据证明需要交付的标准，本院对其该项诉讼请求不予支持。 关于奥克斯要求石青青支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。石青青庭审中抗辩因为新××疫情原因，导致无力经营，要求奥克斯公司减免2月至4月的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，石青青租赁房屋用于经营餐饮，新××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在新××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，且奥克斯公司已经认可减免半个月租金，亦是对承租人损失的补偿，故本院根据公平原则，考虑到商场的经营状况和减免政策，仅支持减免半个月租金16558.5元。根据庭审查明的事实，石青青未支付2020年2月1日至2020年4月23日（2个月23天）的房屋租金，故此本院确认该期间的租金为75065元（33117元／月×2月＋33117元／月÷30天×23天-16558.5元）。由于奥克斯公司出台了2020年2、3月租金延迟两个月收取的政策，加之石青青在闭店后后并未恢复营业，考虑到疫情对于石青青的影响程度，本院已经支持了相应时间段的租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，本院不予支持。 关于石青青支付从2020年4月23日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，石青青未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，石青青在2020年3月17日便向奥克斯提交了闭店的申请，4月7日石青青又继续申请撤场未被准许，4月13日奥克斯公司收到了石青青方发出的《终止合同申请书》，石青青也在闭店后未再开业。奥克斯公司在明知石青青无继续履行合同的可能性的情况下，却不同意石青青腾退房屋及时止损，反而在起诉后在本院要求下于庭审后才办理房屋的腾退交付，导致案涉房屋空置许久，在合同解除长达几个月的时间里，未采取适当措施止损，其后扩大的损失应由自身承担。故对奥克斯的该项诉讼请求，本院不予以支持。 关于奥克斯要求石青青承担违约责任的问题。石青青因违约导致合同解除，应当承担违约责任。本院综合考虑以下因素，一是石青青确因经营困难而闭店，主观恶意不大；二是已经大部分支持了奥克斯关于房屋租金的主张；三是合同已履行近一半期间。故本院酌情将解除合同的违约金调减为10000元。 关于石青青主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，石青青在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除石青青欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还石青青。本合同因石青青的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，本院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，本院已支持奥克斯公司10000元违约金、租金等诉请，足以弥补石青青应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故本院支持石青青主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的租金、违约金的主张。品迭后，石青青应当支付给奥克斯公司的租金剩余金额为24791元（75065元-50274元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告石青青签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年4月23日解除； 二、被告石青青于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司租金24791元； 三、被告石青青于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司违约金10000元； 四、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4225元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担3471元，被告石青青负担754元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈春梅