咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5299号 原告孙某，男，汉族，陕西省韩城市人，系陕西省韩城市XX镇XX村村民，住陕西省韩城市XX镇XX村。身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人边伟，系咸阳市第二法律服务所法律工作者。被告咸阳XX港商业运营有限公司。统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXX。住所地陕西省咸阳市秦都区XX 号。法定代表人魏社，系咸阳XX港商业运营有限公司总经理。委托诉讼代理人柳某，男，汉族，陕西省汉中市人，系咸阳XX港商业运营有限公司员工，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人杜某某，男，汉族，陕西省咸阳市人，系咸阳XX港商业运营有限公司员工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告孙某诉被告咸阳XX港商业运营有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某及委托代理人边伟，被告咸阳XX港商业运营有限公司委托代理人柳某、杜某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年10月15日，原、被告双方签订商铺租赁合同，合同约定第二条商铺概况2.4租赁期限2.4.1商铺租赁期限为伍个租约年(含装修期)，自2019年10月15日起至2024年10月14日止。自计租日(即2020.2.15)开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。本合同中除特别指明或根据其文义可以确定法是自然年的外，“年”均指租约年。第十四条不可抗14.2不可抗力的对应，本合同履行过程中如因不可抗力致使合同无法履行或延迟履行的，双方可协商解决。遭遇不可抗的一方应采取积极措施减轻不可抗力造成的损失。未采取积极措施造成损失扩大的，就扩大部分自行承担。14.5不可抗力的后果，不可抗力消失后，本合同具备继续履行条件的，应立即恢复履行；不具备继续履行条件的双方应签订书面文书终止履行。第十五条合同解除15.3双方解除合同，除本合同其他规定外，一方有下列情形之一的，另一方有权解除本合同:15.3.2一方处于非正常营业状况、停业状况持续达一个月时;15.3.4因不可抗力致使合同无法履行或无法全面履行的。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了装修押金20000元、保证金47200元及租赁费用141600元(期间为2020.02.15-2020.08.04)，后原告开始对商铺进行装修。但2020年初时，我国发生新冠疫情，于2020年2月2日至2020年5月4日期间公共场合禁止人员聚集，被告营业场所也被临时封闭，无法自由出入，原告装修好的教育机构也因本次疫情无法正常经营。至2020年3月份，原告找被告协商因本次疫情而无法营业的情况，要求被告妥善处理该问题，但被告一直没有出具有效的解决方案。后原告要求解除合同，被告称解除合同可以，但只能退保证金，其他费用不能处理。后经多次协商，均未果，原告于2020年6月1日再次向被告提交要求解除合同，退还相应费用的申请，被告方仍置之不理。本次疫情国家确认为不可抗力，原告认为，本合同未能实际履行，系因不可抗力造成的，原告方已经花费大量资金对经营场所即租赁商铺进行了装修，装修完毕后，却不能如期进行经营，对原告方的造成损失巨大，且依据合同约定的内容，不可抗力导致合同无法履行或无法全面履行的，应当解除合同。本次合同的解除，系因不可抗力导致的，原告并无过错，且原告于2020年3月份已主动找到被告协商此事，但一直未得到解决，无奈，原告只能诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；2、判令被告返还原告缴纳的租赁费141600元，保证金47200元，装修押金20000元，合计208800元；3、本案诉讼费由被告承担。被告咸阳XX港商业运营有限公司辩称：一、原告第二项诉讼请求所主张的返还缴纳的租赁费141600元，保证金47200元，装修押金20000元，合计208800元的诉求于法无据，应予驳回。双方签订的商铺租赁合同因原告的行为违反合同约定，构成根本违约。解除合同不具有法定事由，也不具备约定事由，因此被告诉求解除合同即应按照合同约定承担相应的违约责任。1、被告与原告于2019年10月15日签订了《商铺租赁合同》(以下简称“合同”)，合同订立后，2019年10月18日双方就商铺装修事宜签订了《装修协议》，合同签订后被告按照合同约定如期向原告交付了位于项目4层003号商铺计租面积590平方米的商铺，上述原告已经完成了装修。合同第二条2.4款约定租赁期限(含装修期)为5年自2019年10月15日起至2024年10月14日止，至此被告已经完全按合同约定履行了义务。因被告与原告双方均为具有完全民事行为能力的主体，且签订该合同时双方本着自愿平等的原则，因此属于真实有效的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此原告在合同未到期之前擅自单方解除合同已经构成根本违约。因此合同解除应承担违约责任。二、对于租赁费141600元，保证金47200元，合同第十六条第16.4款16.4.1项明确约定:乙方擅自提前终止或解除合同甲方将扣除乙方已交的租金及履约保证金，且乙方须承担由此给甲方造成的一切损失并向甲方支付相当于该租赁年度内固定租金标准的偿金。原告与被告之间的合同合法有效，双方约定的租赁期限为5年，乙方在不存在约定事由及法定事由的情形下提前解除合同属于违约行为，依据双方有效的合同约定，乙方提前解除合同的甲方不予退还其已经缴纳的年度租金及履约保证金。同时因其违约给被告造成损失，应当赔偿被告一个月固定租金也即16520元。因此其诉求既没有事实依据也没有法律依据，依法应予驳回。三、新冠肺炎疫情影响是普遍的，被告作为民营企业在新冠疫情期间同样受到极大影响，收入减少，资金断流，企业经营艰难，因此原告更应遵守契约精神严格履行合同义务，相互扶持，共克时艰，而非一味寻求不可抗力对己方一方的影响，从而逃避自己责任。1、新冠肺炎疫情下，房屋承租人不能援引不可抗力要求擅自解除合同，不可抗力导致的“情势变更”原则体现在《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》中，该解释第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据《合同法》第二百一十二条规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。故房屋承租人的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋返还义务。显然这两个义务即使受到新冠疫情影响，也都不是不能履行的合同义务。故，房屋租赁合同的承租人受疫情或者政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施的影响，均不得适用不可抗力免除租金或解除合同。2、此次疫情对社会的影响是普遍的，尤其被告作为一个以出租、租赁为业的民营企业，疫情所带来的负面影响是更为深远的，收入减少，资金断流，企业一度经营艰难，因此不存在所谓的继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。显然该影响是双向的，并不是对单方不利的。因此原告不能以此为由来随意违约，同时即使受到不可抗力影响也不能随意突破法律所提倡诚实守信的契约原则。四、此次纠纷系因原告单方违约造成，一方面其行为有悖于合同订立时的诚实信用原则，另一方面自身违约在先的情况下不寻求平和的解决途径，动辄诉诸法律，无端浪费司法资源。因此应由其承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等各项费用。因此原告的第三项诉讼请求于法无据，应予驳回。综上，原告的各项诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，均应予以驳回。原告向法庭提交证据如下：1、商铺租赁合同1份。证明原、被告签订商铺租赁合同的事实，双方解除合同约定的条件，新冠疫情系不可抗力，导致合同无法履行。2、收款收据11张，协议2份。证明原告已经按照合同约定已经缴纳了装修押金、水电费、违约保证金、房屋租金等费用。被告质证认为，对原告所举证据1，真实性认可，证明目的不认可，新冠疫情是不可抗力，但是影响是普遍的，影响时间也是有限的，后面不能说合同不能履行。证据2，真实性认可。是事实发生的费用。被告无证据提交。经综合评议，对原告所举证1、2，被告对真实性认可，对其真实性予以认定。经审理查明：2019年10月15日孙某与咸阳XX港商业运营有限公司签订的《商铺租赁合同》，孙某租赁咸阳XX港商业运营有限公司位于XX港X层XX号商铺；租用面积590平方米；租赁期限为五个租约年，从2019年10月15起至2024年10月14日止；月租金前两年月16520元，综合管理费7080元；后两年月17015.6元，综合管理费7292.4元；最后一年月17528.9元，综合管理费7510.7元。原告2019年10月15日向被告缴纳装修押金2万元，10月15日缴纳装修管理费11800元。2019年8月30日向被告缴纳履约保证金20000元，9月20日缴纳履约保证金27200元，9月20日缴纳租金2020年2月15日至2020年8月14日的租金99120元、综合管理费42480元。原告孙某从2019年10月18日开始装修，免4个月的装修期间租金。缴纳租金实际从2020年2月15日起计算。2020年2月因新冠肺炎疫情影响，原告未实际开业。后因双方就免除租金问题未协商一致，原告提出解除合同。本院认为：2019年10月15日孙某与咸阳XX港商业运营有限公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。原告要求解除双方所签《商铺租赁合同》，庭审中被告同意解除合同，故对2019年10月15日双方所签《商铺租赁合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告孙某缴纳的装修押金2万元，在原告完成装修后，该押金应予以退还。对原告缴纳的履约保证金47200元，双方所签《商铺租赁合同》第16.4.1条约定：“乙方（即孙某）擅自提前终止或解除合同，甲方将扣除乙方已交的租金及履行保证金，且乙方须承担由此给甲方造成的一切损失并向甲方支付相当于该租赁年度内1个月固定租金标准的赔偿金。”根据该条约定，由于原告孙某提前终止合同，无权要求返还履约保证金。原告缴纳租金从2020年2月15日至2020年8月14日共99120元，考虑到新冠肺炎疫情造成的影响，结合疫情发生时政府管制措施的程度，本院酌情确定被告免收3个月的租赁费，即从2020年2月15日至2020年5月15日租金共计49560元及三个月的综合管理费21240元。此后新冠肺炎疫情已经逐步得到控制，原告可以继续履行合同继续经营，并非不能实现合同目的或者继续履行合同明显不公平，根据双方所签《商铺租赁合同》第16.4.1条，在原告违约的情况下，无权再要求返还剩余租金。因原告孙某违约并承担违约责任，本院诉讼费应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙某与被告咸阳XX港商业运营有限公司2019年10月15日签订的《商铺租赁合同》。二、被告咸阳XX港商业运营有限公司在本判决生效后七日内一次性退还原告孙某装修押金20000元，三个月租金49560元，三个月的综合管理费21240元，合计90800元。三、驳回原告孙某其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元，由原告孙某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。        审  判  长    杨少敏人民陪审员    李  丽人民陪审员    李  红 二0二0年十二月十八日                           书  记  员    韩美艳     附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务   第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  2020040252999161040006193496620200910122216001