福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初2161号 原告：福建天奕源房地产开发有限公司，住所地永安市荣康东路6号。统一社会信用代码：91350481597899716Q。 法定代表人：刘敏，总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 被告：永安市阳光丽景小区业主委员会，住所地永安市含笑大道1196号阳光丽景9号楼架空层业委会办公室。 负责人：葛建华，主任。 委托诉讼代理人：熊长江，福建启善律师事务所执业律师。 第三人：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区29幢605室。统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，执行董事。 委托诉讼代理人：钟首桃，福建壹问律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林桂荣，男，系公司行政文员。 原告福建天奕源房地产开发有限公司（以下简称天奕源公司）与被告永安市阳光丽景小区业主委员会（以下简称阳光丽景业委会）、第三人福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天奕源公司的委托诉讼代理人吴大亮、阳光丽景业委会的法定代表人葛建华及委托诉讼代理人熊长江、第三人燕中物业的委托诉讼代理人钟首桃及林桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天奕源公司向本院提出诉讼请求：1.判令永安市含笑大道1196号阳光丽景小区地下人防工程（建筑面积8251.56平方米）平时的使用管理权、收益权归天奕源公司所有；2.由阳光丽景业委会承担本案诉讼费。 事实和理由：永安市含笑大道1196号阳光丽景小区由天奕源公司投资开发建设。天奕源公司投资开发建设阳光丽景小区时，按《人民防空法》的规定投资建设了地下人防工程（建筑面积8251.56㎡）。根据《人民防空法》第五条的规定，天奕源公司作为阳光丽景小区地下人防工程的投资者，依法享有该人防工程平时使用管理权、收益权，但阳光丽景业委会与燕中物业签订的《阳光丽景小区物业服务合同》中，却将地下人防工程的使用管理权委托给燕中物业，阳光丽景业委会无权将地下人防工程平时的使用管理权委托给燕中物业，为此，提起诉讼，要求法院判如所请。 阳光丽景业委会辩称，一、根据法律规定，高层小区的人防工程，是法律强制配套的公共设施，属于小区全体业主所有。1.根据《人民防空工程建设管理规定》第47条(一)新建10层(含)以上或者基础埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室；(二)新建除一款规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2％~5％修建6级(含)以上防空地下室；故本案涉案人防工程是属于法律强制配套的公共设施。人防工程车位是利用小区的地基建成的，地基列入房屋建筑总成本，占到整个建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基应随整栋建筑物为一个整体。所以，业主对利用地基修建的人防工程，理所当然拥有使用权和收益权。而地基的维护责任同样是全体业主。《城市居住区规划设计规范》明确规定：凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。根据《人民防空工程建设管理规定》第五十一条：按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资，并纳入各级基本建设投资计划。可见人防工程的建设费用已经摊入整栋房屋的建设成本。并与地面建筑同步规划、设计、建设、竣工验收，其建设经费纳入建设项目投资计划。2、根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条及《福建省商品房交易价格行为规则（试行）》第七条规定，商品房销售价格的构成由：土地使用权取得费、开发成本、开发期间费用、税金、利润、商品房差价组成。其中开发成本包括：规划勘察设计及前期工程费；建筑安装工程费；按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施建设费和公共设施配套建设费；开发间接费；可见涉案人防工程基础设施建设费，已经列入商品房销售价格了。3、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积。不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊。即：人防地下室法定不公摊。但在建筑规划时，建设工程中的人防工程的建设成本就包含在了总面积之中，业主购买房产实际上支付了人防工程的建造费用。建设用地使用权是通过出让方式取得的，土地成本很显然是业主承担的。建筑物的底部土地使用权归业主，人防工程顶部（地表部分）建筑成本也是业主承担。开发商在架空层、支柱部位进行投资，是为了完成地表建设而进行的投资，其建筑成本计入地表建筑物建设成本中。所有成本都是全体业主承担，因此，全体业主和国家是人防工程的最终实际投资人。《城市房地产转让管理规定》第九条：以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。人防车位的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产一并转移给全体业主。人防工程用于战时防空平时演练，登记为独立产权没有法律依据，人防工程不能成为销售对象。小区的物业除国家道路、绿地外，要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，这就是非专即共的原则。凡是不能登记办得专有产权证的建筑物，毫无疑问属于全体业主共有，开发商不得擅自处分属于共有建筑物的使用权、受益权。小区构建的人防工程，因其建设的强制性和公益性，使用人是周边人民群众，显然属于小区的配套设施。二、根据合同约定，案涉人防工程也属于小区全体业主所有。1、原告于2014年6月17日，向永安市房地产主管部门提交《阳光丽景3、5、10#楼商品房预售方案》确定，该项目的公共设施：1、物业管理用房位于9#楼的底层，面积：423.86平方米；2、公共配套用房位于8#楼的底层，面积367.53平方米；3配电室位于8#、9#的底层，面积302.88平方米；4、消控室位于10#楼的底层，面积40.80平方米；5、公共停车位有334个，其中地上停车位81个，地下停车位253个，以上产权归全体业主所有。可见天奕源公司已经很明确表示，案涉人防工程产权归全体业主所有。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条建筑物区分所有权（二）以下部位归业主共有：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋底等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通告部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2、该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房。（三）双方对其他配套设施约定如下：1、规划部门确定为专有车位、车库的归出卖人所有；会所：属于出卖人所有。可见属于原告所有的仅限于专有车位、车库和会所，其他小区内建筑物的基础、承重结构、公共设施（含人防工程）等均属于全体小区业主所有。综上所述，整个阳光丽景小区，属于天奕源公司所有的就只有专有车位和会所，其他小区内的公共建筑和公共设施（含人防工程）均属于全体业主所有。本案诉争的人防工程属于避难层，平战两用，是属于小区配套的公共设施，不管是从法律规定还是从合同约定，都属于全体业主所有。故请求法庭判决该人防工程的使用权、管理权和收益权均归答辩人所有，以维护广大业主的合法权益。 燕中物业公司述称，与阳光丽景业委会答辩意见一致。按照规划和设计，讼争的人防工程占用地定位为公共停车位，公共停车位所有业主可以使用。若天奕源公司认为人防工程不属于公共停车位，那么涉案小区的公共停车位就不符合规划的数量要求。燕中物业公司从涉案小区入住便提供物业至今，得到广大业主的认可。 天奕源公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据（复印件）：证据一、营业执照，证明原告主体资格。证据二、土地使用权证，证明永安市含笑大道1196号阳光丽景小区由天奕源公司投资开发建设。证据三、房屋建筑面积测量计算报告，证明天奕源公司开发建设阳光丽景小区时，按《人民防空法》的规定投资建设了地下人防工程，建筑面积8251.56平方米。证据四、图纸，证明天奕源公司投资建设的地下人防工程在小区地下室中的具体位置。证据五、阳光丽景小区物业服务合同，证明阳光丽景业委会与燕中物业签订《阳光丽景小区物业服务合同》，将地下人防工程使用管理权委托给燕中物业。证据六、竣工备案表，证明涉案地下人防工程于2017年11月16日通过竣工验收备案。证据七、永安市房管局出具的《关于豪门御景人防工程对外出租有关事项的反馈意见》，证明永安市房管局于2008年8月4日，对豪门御景人防工程争议纠纷答复时，认为地下人防工程应当由投资人享有收益。证据八、阳光丽景小区业主罗瑞芳及罗志荷的《商品房买卖合同》，证明在《商品房买卖合同》附件中有约定地下人防停车位归属于开发商天奕源公司。证据九、永安市人民防空办公室出具的《人防结建工程验收意见》，证明涉案人防工程经过验收的事实。 阳光丽景业委会围绕其答辩理由依法提交了如下证据（复印件）：证据一、业主委员会备案证明，证明业主委员会的主体身份。证据二、关于阳光丽景规划设计方案的批复及阳光丽景建筑涉及方案设计说明，证明1.人防工程是公共配套设施；2.规划的253个公共车位，实际就是人防工程所在的位置。证据三、建设工程规划许可证，证明小汽车泊位541个，其中公共小汽车泊位334个，专用小汽车泊位207个。证据四、1#竣工总平图和地下室平面图，证明1.地上停车81辆，地下停车460辆，其中专用停车207辆，公共停车253辆；2.公共停车253辆所对应的位置是该小区的人防工程。证据五、阳光丽景3、5、10#楼商品房预售方案，证明1.该项目的公共设施有：物业管理用房位于9#楼的底层，面积423.86平方米；公共配套用房位于8#楼的底层，面积367.53平方米；配电室位于8#、9#楼的底层，面积302.88平方米；消控室位于10#楼的底层，面积40.80平方米；公共停车位有334个，其中地上停车位81个，地下停车位253个；2.以上公共设施产权归全体业主所有。证据六、阳光丽景小区葛建华的《商品房买卖合同》，证明阳光丽景小区商品房买卖合同对建筑物区分所有权有明确约定，约定归天奕源公司所有的建筑物部分为专有车位、车库和会所。证据七、《国有建设用地使用权出让合同》，证明阳光丽景地块涉案土地在招拍挂的时候，便对该地块公共停车泊位的配比作了明确约定，约定地块范围内住宅建筑按3个/1000平方米、商业建筑按6个/1000平方米设置小区公共小车停车泊位，公共停车泊位属于小区业主共同所有。按照涉案小区竣工总平图中的商业建筑面积约为22749.52平方米（商业建筑面积+写字楼面积）及住宅建筑面积65572.47平方米进行测算，可测算出小区规划的公共停车泊位334个车位应归属业主。证据八、建设工程规划许可证主证、《规划条件核实意见书》，证明按照规划要求，阳光丽景项目所有建设必须符合规划，若未按照规划进行建设，则属违法建设。经规划核实，涉案小区规划的公共停车泊位为334个，最终核实有338个。 燕中物业围绕其答辩理由依法提交了如下证据：阳光丽景前期物业服务合同，证明天奕源公司将阳光丽景小区交由燕中物业管理，因前期物业服务好，阳光丽景业委会便与燕中物业续签了合同，涉案小区自始自终都是由燕中物业管理。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据无异议：天奕源公司提供的证据一营业执照、证据二土地使用权证、证据五阳光丽景小区物业服务合同、证据六竣工备案表、证据九《人防结建工程验收意见》；阳光丽景业委会提供的证据一业主委员会备案证明、证据六阳光丽景小区葛建华的《商品房买卖合同》、证据八建设工程规划许可证主证、《规划条件核实意见书》。本院对上述无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、1.对天奕源公司提供的证据三房屋建筑面积测量计算报告、证据四图纸、证据八阳光丽景小区业主罗瑞芳及罗志荷的《商品房买卖合同》的真实性，阳光丽景业委会、燕中物业均未持异议，本院予以确认，对其拟证明的案件事实，本院结合其他事实在经审理查明部分综合认定；2.对天奕源公司提供的证据七永安市房管局出具的《关于豪门御景人防工程对外出租有关事项的反馈意见》，阳光丽景业委会、燕中物业公司表示真实性无法确认，并表示与本案无关。因该反馈意见中载明的小区为豪门御景小区，并非涉案阳光丽景小区，该反馈意见无法证实与本案具有关联性，不予确认。二、1.对阳光丽景业委会提供的证据二到证据六的真实性，天奕源公司未持异议，本院予以确认，对其拟证明的案件事实，本院结合其他事实在经审理查明部分综合认定；2.对阳光丽景业委会提供的证据七《国有建设用地使用权出让合同》的真实性，天奕源公司表示由法庭核实，经本院核实，对该份证据的真实性予以确认，对其拟证明的案件事实，本院结合其他事实在经审理查明部分综合认定；3.燕中物业公司表示对阳光丽景业委会提供的证据均无异议。三、对燕中物业公司提供的阳光丽景前期物业服务合同，阳光丽景业委会表示无异议，天奕源公司对该服务合同的真实性亦予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认，对其拟证明的案件事实，本院结合其他事实在经审理查明部分综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2010年1月13日，永安市城乡规划局向永安市土地收购储备中心出具永安市城乡规划局《国有土地使用权牛蓆山商住地块规划条件》永城规[2010]条字2-1号，该规划条件载明：你单位《关于提供牛蓆山商住地块规划技术指标的报告》收悉。该项目符合城市总体规划要求。经研究同意该地块按下列规划条件进行设计：一、建设位置：含笑大道沿线（具体位置详见规划用地范围红线图）；二、规划建设总用地面积约：40149.5平方米；三、用地性质：商业、居住用地。四、规划设计控制指标：容积率≤2.2且≥1.5（地下室及公共使用的架空层建筑面积单列计算，不计入容积率控制指标。架空层仅作为公共使用，产权归全体业主所有，地下室作为公共使用部分，其产权归全体业主所有）、公共停车泊位：地块范围内住宅建筑按3个/1000平方米、商业建筑按6个/1000平方米设置小区公共小车停车泊位，公共停车泊位属于小区业主共同所有。在满足公共停车泊位前提下，可在室内设置专用停车泊位。公共停车泊位、专用停车泊位应在总平面图及建筑平面上分类标示。十、本项目必须按人防部门要求建设人防工程。本项目应符合国家、省、市有关法律、法规标准和规范等要求。本条件作为规划方案审批的依据。 2013年，福建天奕源房地产开发有限公司（受让人）与永安市国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定永安市国土资源局出让给福建天奕源房地产开发有限公司坐落于永安市含笑大道沿线的牛蓆山C-1、C-2地块，宗地面积为40149.5平方米，用地性质为商服用地-批发零售用地和住宅用地-城镇住宅用地，并约定受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合原永安市城乡规划局确定的出让宗地规划条件《永城规[2010]条字2-1号规划设计条件》及市住建局核定的建设用地规划技术指标。 嗣后，天奕源公司向永安市住房与城建规划建设局提交《阳光丽景建筑设计方案设计说明》，在设计说明中载明：地下车库设计：公共地下车库结合人防设计，共一层，战时为人防地下室，平时作为停车。 2013年9月16日，永安市住房和城乡规划建设局向天奕源公司出具《关于阳光丽景规划设计方案的批复》（永住建规方案[2013]5号），批复载明：停车位主要设在地下停车库及室外停车场，共计541个小车停车泊位[其中地下460个（公共253个、专用207个）、地上室外公共停车位81个]。 2.2013年9月11日，天奕源公司取得永安市含笑大道沿线牛蓆山（阳光丽景一期、二期）地块的土地使用权证（永国用2013第40123号、永国用2013第4××4号），土地使用权证载明：地类（用途）城镇住宅用地、批发零售用地。 3.2013年9月26日，永安市住房和城乡规划建设局向天奕源公司出具编号为永住建规建字[2013]82号《建设工程规划许可证》，许可证主证载明：未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设；未经发证机关许可，本证的各项规定不得随意变更。副证载明：一、同意天奕源公司按批准总平图位置建设阳光丽景项目。二、阳光丽景项目主要经济技术指标：1.总用地面积40149.5平方米；2.总建筑面积108692.4平方米，其中计容建筑面积88321.99平方米（含物业管理用房423.86平方米、公共配套用房367.53平方米）；不计容建筑面积20370.41平方米。6.小汽车停车泊位541个，其中公共小汽车泊位334个，专用小汽车停车泊位207个。 4.2014年6月7日，天奕源公司向永安市房产管理局提交《阳光丽景3、5、10#楼商品房预售方案》，主要载明：一、项目基本概况：阳光丽景商品房项目，总用地面积为40149.5平方米，容积率2.2，绿地率35%，总建筑面积108692.4平方米，其中住宅64437.4平方米，584套，商业面积11965.16平方米，59间，其他面积32289.84平方米。二、该项目的公共设施：公共停车位有334个，其中地上停车位81辆，地下停车位253个，以上产权归全体业主所有。 5.2016年12月1日，天奕源公司委托永安市捷诚测绘有限公司对阳光丽景地下室进行测绘，永安市捷诚测绘有限公司出具了地下室的《房屋建筑面积测量计算报告》，该报告并报永安市房产管理局备案。报告载明：一、地下室总建筑面积为18514.87平方米，分摊共有建筑面积6039.68平方米；其中地下室人防建筑面积8251.56平方米，分摊共有建筑面积47.12平方米（均为二级分摊，无一级分摊）；车位建筑面积8593.65平方米，分摊共有建筑面积5667.57平方米；摩托车为建筑面积482.51平方米，分摊共有建筑面积318.22平方米。二、分摊说明：1.地下室T1至T7、进风竖井、排风排烟井1至排风排烟竖井6、临时配电间1至临时配电间2、通道、排风排烟机房1至排风排烟机房5、车库配电间1至车库配电间2、配电间、电井为地下室车位服务，作第一级分摊。2.地下室外半墙为整幢所有，作二级分摊。 6.2016年9月18日、2016年12月19日、2017年1月3日，永安市人民防控办公室针对阳光丽景小区不同楼栋的人防工程，分别出具了《关于阳光丽景2#、3#、8#、9#、10#、11#项目人防结建工程验收意见》、《关于阳光丽景12#项目人防结建工程验收意见》、《关于阳光丽景5#、6#、7#项目人防结建工程验收意见》，同意给予该项目竣工验收备案。2017年11月13日，天奕源公司开发的阳光丽景小区1#、5#及地下室办理了竣工验收备案。 2017年10月，永安市住房和城乡规划建设局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，载明：阳光丽景小区停车泊位：公共停车泊位批准文件要求334个、核实情况338个；专用停车泊位批准文件要求207个、核实情况207个。 7.从阳光丽景小区的1#总平图和地下室平面图上可知，阳光丽景小区总用地面积为40419.5平方米，总建筑面积为108692.4平方米，计容建筑面积为88321.99平方米，其中住宅建筑面积为64437.4平方米，商业建筑面积为11965.16平方米，写字楼（商务酒店）建筑面积为10784.36平方米、物业管理用房建筑面积423.86平方米、公共配套用房面积367.53平方米、配电室建筑面积302.88平方米、消控室建筑面积40.8平方米、架空层建筑面积1737.69平方米，地下建筑面积18632.72平方米。住宅总户数584户，总停车数541辆，其中地上停车（公共停车）81辆，地下停车460辆（专用停车207辆，公共停车253辆）。 经向永安市自然资源局核实，永安市阳光丽景小区项目规划设计中，上述物业管理用房、公共配套用房、配电室、消控室合计面积共1135.07平方米，为居住用地—服务设施用地，应当按住宅性质进行确认。写字楼（商务酒店）建筑面积10784.36平方米，按商业性质进行确认。 庭审中，各方均认可阳光丽景小区的人防工程共有8251.56平方米，设计为地下公共停车253个车位。 8.庭审中，天奕源公司与阳光丽景业委会均提供了天奕源公司与阳光丽景小区业主签订的《商品房买卖合同》，提供的涉案阳光丽景小区的《商品房买卖合同》有两个版本，2007年版及2014年版，签订时间均为2015年之后。2007版的《商品房买卖合同》附件六第7点中约定：小区内未纳入公摊的房屋、会所及地下停车位等，如不属于法律法规及规划部门确定为共有部分的，其处置收益权等归出卖人。2014版的《商品房买卖合同》中第二十二条建筑物区分所有权中约定：规划部门确定为专有车位、车库的归出卖人所有。附件十第十一条第4点约定：除了按照《商品房买卖合同》明确为买受人所购买的专有产权以及按照《商品房买卖合同》附件二列入分摊面积的公共部位与公用房屋的所有权归全体业主外，该幢商品房的会所、地下室、地下停车位、地面停车位的物业产权均属于出卖人所有，如买受人需要使用出卖人所有的地上、地下车位，应经出卖人同意并向出卖人支付费用，但出卖人已将车位提供给他人使用，导致无法提供给买受人的，出卖人不承担任何责任。 本院认为，本案的争议焦点为阳光丽景小区253个地下人防车位（即建筑面积为8251.56平方米的地下人防工程）的使用权、收益权归属问题。对此本院予以分析、认定如下：一、从阳光丽景小区的规划设计条件分析。第一，阳光丽景小区所在的牛蓆山地块的《国有建设用地使用权出让合同》要求，在涉案宗地范围内新建建筑物、构筑物及附属设施的，应符合永安市城乡规划局确定的出让宗地规划条件《永城规[2010]条字2-1号规划设计条件》，该规划设计条件中有关停车泊位的规划要求为“公共停车泊位应按照住宅建筑面积3个/1000平方米、商业建筑按6个/1000平方米设置公共小车停车泊位，公共小车停车泊位属于小区业主共同所有；在满足公共停车泊位的前提下，可在室内设置专用停车泊位”，同时该规划条件还要求阳光丽景小区项目应建设人防工程。本案中，按照阳光丽景小区总平面图上记载的数据，阳光丽景小区住宅建筑面积为65572.47平方米（住宅建筑面积64437.4平方米＋物业及公共配套用房面积1135.07），商业建筑面积为22749.52平方米（含写字楼建筑面积），按照规划条件公共停车泊位的设计控制指标及权属要求，该小区应规划约334个（65572.47平方米*3个/1000平方米+22749.52平方米*6个/1000平方米）公共停车泊位归小区业主共同所有。而该小区的停车位客观现状为：汽车泊位共541个，其中路面车位81个（权属性质为全体小区业主共有），地下车位460个（专用车位207个，人防车位253个）。按照规划设计条件，在满足公共停车泊位指标的前提下，开发商天奕源公司才可设置专用停车泊位。基于开发商在涉案小区已实际设置了207个专用停车泊位的客观事实，若253个人防车位的使用管理、收益权利仍然归属于开发商，则该小区公共停车泊位数量及权属设置将不符合涉案地块规划条件中有关公共停车泊位的规划设计控制指标（即归小区业主共有的334个车位指标）要求。第二，从涉案地块规划应符合的规划项目上看，停车泊位的设置规划与人防工程的建设规划分属于两个不同的规划项目，按照对涉案永城规[2010]条字2-1号规划条件的文意理解，开发商受让涉案阳光丽景小区项目所在的牛蓆山地块进行项目建设，应同时符合永安市城乡规划局在该地块所设置的公共停车泊位数量及权属指标及人防工程指标。本案中，天奕源公司投资建设了人防工程，虽根据《人民防空法》第五条有关“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，天奕源公司作为阳光丽景小区的开发商对以上253个人防车位享有原始的使用、管理的权利，但结合本案阳光丽景小区停车泊位的客观现状，若根据法律规定的人民防空设施权属规则认定涉案253个人防车位的使用、管理权利归属于天奕源公司，则天奕源公司所开发的牛蓆山地块的阳光丽景小区房地产项目将与该地块的规划设计要求相悖。二、从阳光丽景3、5、10#楼商品房预售方案上分析。房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交商品房预售方案等材料并报当地商品房预售管理部门审核、备案，预售方案中的内容应视为开发商在办理预售许可证时对其所开发并拟出售的商品房及其附属设施应符合的标准所作的承诺。本案阳光丽景预售方案中将公共停车泊位列入阳光丽景项目的“公共设施”一栏中，并载明334个公共停车泊位（含地上停车位81个、地下停车位253个）的产权归全体业主所有。如此，应视为天奕源公司作为阳光丽景小区开发商在申请该小区商品房预售许可证时，将公共停车泊位纳入该小区配备的公共设施并对该项公共设施应符合的权属要求等标准作出的承诺。而涉案小区的253个地下公共停车泊位系在人防工程上设置的，因此从该预售方案载明的内容上看，天奕源公司在申请预售许可证时，已承诺将设置在人防工程位置上的253个停车位的权属归于业主共有。另外，“产权”一词应理解为合法财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、处置权，虽开发商对人防工程不具有所有权，但不影响开发商天奕源公司对其在人防工程上所享有的使用权、收益权进行处分。三、从涉案《商品房预售合同》进行分析。本案中，开发商天奕源公司与阳光丽景小区业主对涉案《商品房预售合同》有关阳光丽景小区车位归属的约定理解出现分歧。本案中，若根据2014版的《商品房买卖合同》附件十第十一条第4点约定进行理解，涉案253个人防车位的管理、收益权确实应归属于开发商天奕源公司，但上文已有阐述，若阳光丽景小区项目是在符合规划部门对牛蓆山地块作出的规划设计条件下建设的项目，则阳光丽景小区的公共停车泊位（含253个人防车位）的权属按照规划要求应归属于小区业主。因此，若根据07版《商品房买卖合同（预售）》附件六第7点有关“小区内未纳入公摊的房屋、会所及地下停车位等，如不属于法律法规及规划部门确定为共有部分的，其处置收益权等归出卖人”的约定及结合规划部门的规划设计条件进行理解，涉案253个人防车位的管理、收益权应归属于小区业主共有。本案中，因《商品房买卖合同》系开发商天奕源公司提供的格式合同，在对格式合同条款的理解出现分歧的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，结合商品房销售合同的订立规则及商品房预售规则，开发商出具的商品房销售合同的内容应予商品房预售方案内容高度一致，而本案中，若做出涉案253个人防车位的管理、收益权归属开发商所有的合同条款解释，则将导致开发商的预售方案与商品房预售合同对于公共停车泊位权属问题出现矛盾。 综上，本院认为，阳光丽景小区的253个地下人防车位，系由天奕源公司经规划许可投资建造。按照《人民防空法》规定的人民防空权属规则，天奕源公司对253个人防车位享有原始的使用、管理的权利。但综合以上阐述的三点理由，可以认定天奕源在牛蓆山地块上进行阳光丽景项目建设时，在符合该地块规划条件的前提下，已将法律赋予其对253个人防车位原始的使用、管理权让渡给阳光丽景小区全体业主；同时在申请阳光丽景商品房预售许可时，亦在预售方案上做出将公共停车泊位（含253个人防车位）纳入该小区的公共设施且该公共设施的权属归属于全体业主的承诺。本院同时认为，民事活动应遵循诚实信用原则，天奕源公司作为房地产开发企业，其本身对涉及房地产的相关政策、法律有较强的理性和专业性，对其在房地产开发、销售的过程中做出的行为性质、后果和责任亦有较为清醒的认识，本案中其在建设、预售阳光丽景项目之初，已做出了将人防车位的使用、管理权让渡给业主的意思表示，应受到其自身承诺之约束，故本院确认阳光丽景小区253个人防车位的管理、收益权利应归属于阳光丽景小区全体业主共有。因此对天奕源公司提出的按照《人民防空法》涉案253个人防车位的管理、收益权应归属其所有，且人防工程不具有产权，若预售方案中约定了产权归属则属于无效约定，及提出的《商品房预售合同》中已将人防车位权属约定归开发商之观点，不予采纳。故对天奕源公司提出的涉案阳光丽景小区建筑面积为8251.56平方米的人防工程（即253个人防车位）的管理、收益权归其所有的诉请，不予支持。同时，从开发商天奕源公司与业主签订的《商品房买卖合同》就房屋的共用部位共有分摊建筑面积构成在附件二中所作的说明及经房管部门审核备案的有关地下室的《房屋建筑面积测量计算报告》中载明的人防工程仅分摊地下室外半墙的二级分摊情况上可知，天奕源公司并未将其建设的上述人防地下工程列入商品房公摊面积范围内，阳光丽景业委会亦未能提供足够证据证明讼争的地下人防车位计入由购房业主承担的公摊购房成本中，也就是说业主并未就地下人防车位在购房时向开发商支付了对价提供相应的证据，因此对阳光丽景业委会提出的业主在购买房产时已经支付了人防工程的建造费用的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回福建天奕源房地产开发有限公司的诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费165573元，由福建天奕源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长 陈 斌 审判员 李琴琴 审判员 许锡文 二〇二〇年十二月十五日 书记员 黄靖楠 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应对采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 第九条公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。