四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6053号 原告：邓刚，男，1979年1月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：邹琼，四川法奥律师事务所律师。特别授权。 被告：成都金阳华英达置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：曾宪佩，总经理。 委托诉讼代理人：金纹，男，1990年4月15日出生，汉族，住四川省彭州市，系公司员工，特别授权。 被告：富滇银行股份有限公司重庆分行，住所地：重庆市渝北区龙山街道龙华大道2号北辰花园3幢。 负责人：张忠林，行长。 委托诉讼代理人：胡耀，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般授权。 原告邓刚与被告成都金阳华英达置业有限公司（以下简称：“金阳华英达公司”）、富滇银行股份有限公司重庆分行（以下简称：“富滇银行重庆分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邓刚及其委托诉讼代理人邹琼，金阳华英达公司的委托诉讼代理人金纹、富滇银行重庆分行的委托诉讼代理人胡耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邓刚向本院提出诉讼请求：1、判令金阳华英达公司、富滇银行重庆分行办理注销位于成都市青羊区培华路399号1幢-2层**房号、1幢-2层**房号的抵押登记手续；2、判令在注销该房屋抵押登记后，金阳华英达公司协助邓刚办理上述商品房的房屋所有权转移登记手续；3、金阳华英达公司为与邓刚签订的《商品房买卖合同》办理登记备案手续；4、本案诉讼费用由金阳华英达公司、富滇银行重庆分行承担。事实和理由：2015年1月27日，邓刚与金阳华英达公司签订《商品房买卖合同》，购买了成都市青羊区培华路399号金阳·易诚国际两个地下车位（车位系现房），建筑面积22.45平方米，价款45800元。邓刚通过POS机一次性向金阳华英达公司进行了支付。该合同第四条第二款约定，该商品房已经设定抵押，抵押权人为：富滇银行股份有限公司重庆分行。2017年8月28日，金阳华英达公司在“关于督促金阳·易诚国际开发商成都金阳华英达置业有限公司办理车位不动产证协调会议”中承诺：于2018年3月31日前在房管局完成撤销抵押手续。2019年6月26日，金阳华英达公司出具了上述两个车位的发票。根据上述《商品房买卖合同》第六条：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。时至今日，金阳华英达公司、富滇银行重庆分行尚未办理该房抵押注销手续，致使邓刚购买的上述两个车位无法完成过户。金阳华英达公司的逾期行为及其与富滇银行重庆分行的抵押行为严重损害了邓刚的合法权益，故向法院提起诉讼。 金阳华英达公司辩称，金阳华英达公司愿意解押，但公司现在经营确实困难，暂时无法解除案涉车位的抵押，从而无法办理不动产证。 富滇银行重庆分行辩称，银行对案涉车位享有合法在先的抵押权，自2014年12月26日设立之日起至今未消灭。邓刚与金阳华英达公司之间签署买卖合同是在抵押之后，双方关于案涉车位的转让行为无效，涉案车位的物权未发生转移。邓刚明知该车位设有抵押，仍然向金阳华英达公司缴纳购房款，存在过错。客观上，金阳华英达公司销售案涉车位也未取得我行的同意，请求法院驳回邓刚的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月27日，金阳华英达公司（出卖人）与邓刚（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》，主要约定：卖方分别将位于成都市青羊区××路××号××幢××层××号××号房屋（车位）出售给买方，建筑面积均为22.45平方米，两个车位的价格也均为45800元。合同第四条载明，该商品房已经设定抵押，抵押权人为富滇银行重庆分行。第五条约定买方采用一次性付款。第六条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人已经取得初始登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2015年1月26日，邓刚用其名下的工商银行和交通银行信用卡分别向金阳华英达公司刷卡支付了共计86800元，2015年1月27日再向金阳华英达公司刷卡支付4800元，总计付款91600元。2019年6月26日，金阳华英达公司为邓刚出具的发票负二层**、**号车位的发票两张，金额均为45800元。 另查明，1.2014年12月24日，富滇银行重庆分行与案外人重庆凯方建材销售有限公司（以下简称：“凯方公司”）签订《人民币资金借款合同》，约定凯方公司向富滇银行重庆分行借款18000000元。金阳华英达公司就上述合同与富滇银行重庆分行签订《最高额抵押合同》，以登记在金阳华英达公司名下的位于成都市青羊区培华路399号167个车位（业务件号：权2412315）为凯方公司的上述债务提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续，主债务履行期限为2014年12月24日至2015年12月23日。 2016年12月30日，富滇银行重庆分行再次与凯方公司签订《人民币资金借款合同》，约定凯方公司向富滇银行重庆分行借款17450000元，贷款期限自2016年12月30日至2017年12月29日。金阳华英达公司就凯方公司的上述债务与富滇银行重庆分行签订了《最高额抵押合同》，以登记在金阳华英达公司名下的位于成都市青羊区培华路399号的167个车位为凯方公司的上述债务提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续。 2.成都市不动产登记信息摘要载明：案涉位于成都市青羊区培华路1栋-2楼*号及1栋-2楼*号的车位目前登记权利人为金阳华英达公司，抵押登记信息为：抵押人金阳华英达公司，抵押权人富滇银行重庆分行，被担保主债权数额17450000元，债务履行期限：2016年12月30日-2017年12月29日，不动产登记证明号：川（2017）成都市不动产证明第0××5号，状态：有效。 以上事实有当事人身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》两份、银行流水、发票、《会议纪要》《人民币资金借款合同》（2014年签订、2015年签订、2016年签订），《抵押合同》（2014年签订、2015年签订、2016年签订）、抵押权证（2014年登记、2015年登记、2017年登记）、成都市不动产登记信息摘要3等证据及当事人当庭陈述在案为证。 审理中，（一）邓刚提交一份《富滇银行重庆分行信贷业务事项审批书（二）》复印件，拟证明富滇银行重庆分行同意金阳华英达公司销售抵押房产（包括本案车位），富滇银行重庆分行在明知抵押的房产不能销售备案的情况下而同意销售，实际上是作出了同意解除抵押权的意思表示，通过销售回款实现自己抵押权。邓刚称该证据的来源系金阳华英达公司业务员在业主群内发布的照片。金阳华英达公司对该证据无异议。富滇银行重庆分行不认可该份审批书的真实性，并称银行内也不存在这份审批书。本院认为该证据为复印件，其上也未加盖富滇银行重庆分行的印章，不能核实真实性，故对于该份证据本院不予采信。 （二）邓刚还向本院提交一份2017年8月28日金阳华英达公司出具《会议纪要》，载明：会议时间为2017年8月28日，地点为金阳地产会议室，主题为关于督促金阳·易诚国际开发商金阳华英达公司办理车位不动产证的协调会议。参会人员有金阳·易诚国际开发商、业主代表、青羊区苏坡派出所、青羊区苏坡街道办和青羊区房管局。金阳华英达公司与小区业主代表经协商达成如下意见：1.开发商承诺于2018年3月31日前在房管局完成撤销抵押手续；2.开发商承诺于2018年4月30日前备案给合同买受人，以上一、二条逾期未办理合同备案，从约定日次日起，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。金阳华英达公司对该份《会议纪要》无异议，富滇银行重庆分行则认为该份证据与其不具有关联性。 本院认为，（一）关于注销抵押登记的诉讼请求。邓刚主张注销车位的抵押登记，但案涉车位抵押权的设置系基于金阳华英达公司与富滇银行重庆分行签订的《最高额抵押合同》所形成的抵押合同关系，现邓刚所举证据不足以证明该抵押关系存在无效情形或应当予以解除，故对邓刚的该项诉请，本院不予支持。 （二）关于办理《商品房买卖合同》登记备案手续和办理不动产登记手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，本案中，邓刚购买的两个车位上目前设置了抵押权人为富滇银行重庆分行的有效抵押登记，故邓刚的以上两项诉讼请求暂不具备办理条件，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回邓刚的全部诉讼请求。 案件受理费100元，诉讼保全费936元，共计1036元，由邓刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陈玉婷