贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2098号原告：杨浩宇，女，1988年3月10日出生，土家族，住贵州省铜仁市江口县坝盘乡坝盘存上街组。委托诉讼代理人：冯爱容，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：任立志，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所：铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区（3/4/6号楼）4-2，统一社会信用代码：91520600580658246P。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告杨浩宇与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨浩宇委托诉讼代理人任立志、冯爱容、被告佳诚公司委托诉讼代理人蒋大坤均到庭参加诉讼，本案经审理，现已审理终结。原告杨浩宇向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于铜仁市碧江区经济开发区内“笑哈哈物流城”项目中的B幢22单元1层24号房（B22-1-24），交房日期为2014年10月31日。合同签订后，原告依约于2014年11月29日一次性支付购房款267614元。2015年12月12日，原告与案外人铜仁四季青服装城商业管理有限公司签订《笑哈哈国际服装城委托经营管理协议》，协议约定：原告所购房屋委托案外人进行出租管理；同日，原、被告双方又签订《接房补充协议》，约定：购买二、三楼的业主视为2014年10月31日交房，并自2014年10月31日起开始计算返租时间，同时，由被告按照每间商铺最终办理产权的面积结算购房款，多退少补，并变更双方签订购房合同中的迟延交房违约条款。2018年12月1日，因被告迟迟未交付房屋，原告为减少损失，与第三人鲁翠玖签订《门面租赁合同》，就原告所购房屋出租于案外人鲁翠玖。后经原告方向铜仁市不动产交易中心查询，双方签订的《商品房买卖合同》因不符合商品房网签备案条件，被告至今未有就该房屋为原告办理商品房网签及备案，也未向原告履行交付房屋的手续，更未有为原告就上述房屋办理转移登记手续。被告未按约履行双方所签订的合同，使原告无法达到签订合同的目的。为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持其上述诉讼请求。被告佳诚公司辩称：1、原告未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定缴纳专项维修基金及契税，导致无法办理合同预售登记备案以及办理房屋产权。故，涉案房屋至今未办理登记备案是由于原告所导致，被告不承担责任；2、原告应当从双方约定的交房日即2014年10月31日就知道自己权利被侵害，因此原告要求解除合同的权利已丧失。另外，原告已对房屋进行出租经营，已实际占用该房屋。因此，并不存在房屋无法交付的情形；3、原告诉请第二项利息标准计算错误，双方合同约定逾期交房超过60天，按照已付房款10%计算。经审理查明，2014年11月29日，原告杨浩宇向被告佳诚公司缴纳购房款267624元。2014年12月13日，原告杨浩宇（即买受人）与被告佳诚公司（即出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人以总价267624元的价格向被告购买位于铜仁市碧江区经济开发区内“笑哈哈物流城”项目中的B幢22单元1层24号房（B22-1-24）；该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；买受人应当在2014年11月29日前一次性支付购房款，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人应当在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于《商品房买卖合同》预售备案之日起30日内申请登记；申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、专项维修资金缴纳凭据，由买受人提交申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定、其他必要材料。另外，该合同及补充协议还对逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理方式等事项进行了明确约定。2015年12月12日，原告杨浩宇与被告佳诚公司签订《接房补充协议》，约定：就杨浩宇购买的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城02-398区B22-1-24商铺，由佳诚公司于2014年10月31日起开始返租，返租之日视为业主履行接房程序之日。并且，由于佳诚公司延迟交房，为此将补偿业主10000元，该笔补偿款直接转为购房者所欠的购房款。如购房者已付清购房款，该补偿款以最终办理产权证上的面积来最终结算购房款，多退少补。双方一致同意购房合同中的延迟交房违约条款以本协议为准。同日，原告杨浩宇与案外人铜仁四季青城商业管理有限公司（以下简称四季青城公司）签订《委托经营管理协议书》，约定：杨浩宇将其向佳诚公司购买的位于铜仁市碧江经济开发区灯塔园区8号笑哈哈国际服装城B22幢1层24号铺位全权委托四季青城公司管理。协议委托期限为十年，由2014年11月1日起至2020年10月31日止；前三年为市场运营培育期，为了确保业主利益，前三年按总房款每年8%的投资回报在甲方购房时一次性付给甲方，即由2014年11月1日至2017年10月31日止，杨浩宇不再另外收取四季青城公司租金。但是，由于被告佳诚公司当时并未向原告杨浩宇实际交付涉案商品房，故，原告杨浩宇与案外人四季青城公司签订的上述委托协议也并未实际履行。2018年12月，原告杨浩宇与案外人鲁翠玖签订《门面租赁合同》，约定：杨浩宇将向佳诚公司购买的位于铜仁市碧江经济开发区灯塔园区8号笑哈哈国际服装城B22幢1层24号商铺出租给鲁翠玖用于沙发、床垫加工和产品展示，租赁时间三年，从2018年12月1日至2021年11月30日，免租时间二年（从2019年12月2日起至2021年11月30日），月租金548元。合同签订后，案外人鲁翠玖从原告杨浩宇处获得涉案商铺实际使用权，且上述合同至今仍在履行中。原告杨浩宇购买的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城02-398区B22-1-24商铺已于2013年取得商品房预售许可证。但是由于原告杨浩宇与被告佳诚公司签订的《商品房买卖合同》不符合合同备案相关规定，故至今未办理合同备案手续。2020年6月5日，佳诚公司因另案被铜仁市中级人民法院查封了其名下坐落于铜仁市灯塔循环经济工业园区02-39地块【土地证号：碧江国用（2013）第7098】，由于原告杨浩宇购买的涉案商铺（铜仁市灯塔循环经济工业园区02-39地块B22-1-24号门面）系【碧江国用（2013）第7098】的地上建筑物，因此也一并处于被查封的财产范围之中。为此，佳诚公司向铜仁市中级人民法院提出解除查封申请，铜仁市中级人民法院于2020年10月15日依法解除了对铜仁市灯塔循环经济工业园区02-39地块B22-1-24号门面（即杨浩宇购买的门面）的查封措施。上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《接房补充协议》、《门面租赁合同》、铜仁市房地产交易管理处出具的查询结果、协助执行通知书、贵州省铜仁市中级人民法院的《执行通知书》、《财产查控通知书》等证据足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨浩宇与被告佳诚公司于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》、2015年12月12日签订的《接房补充协议》皆系合同签约当事人杨浩宇、佳诚公司系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案审理过程中，原告杨浩宇提出因被告佳诚公司至今没有为涉案《商品房买卖合同》办理商品房网签及备案，也未履行房屋交付及转移登记办理手续。因此，要求解除涉案《商品房买卖合同》。对此，本院认为，第一，合同解除有约定和法定解除两种方式。就约定解除而言，因为合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，开发商、买受人可以在双方依法履行的买卖合同中将“商品房买卖合同登记备案”作为合同解除的条件进行约定。就本案而言，依据涉案《商品房买卖合同》载明的内容，显然签约当事人即原告杨浩宇、被告佳诚公司并未对此予以明确。因此，涉案《商品房买卖合同》并不符合约定解除条件。第二，我国实行商品房买卖合同强制备案登记制度，其目的主要是为了规范开发商的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖”等现象，以保障房地产行为持续、健康发展，维护购房者的权益。但是，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身。因此，我国目前并未有相关法律、行政法规将“未办理商品房网签备案手续”作为合同无效或法定解除条件予以明确规定。再则，原告杨浩宇购买涉案房屋的主要目的在于依法对房屋行使占有、使用、收益、处分等物权。而根据本案依法查明的事实，原告杨浩宇已实际获得涉案房屋的占有使用权，并还于2018年12月将涉案房屋租赁给案外人鲁翠玖经营，从而获取相应收益。而且，涉案房屋交付杨浩宇后，也没有出现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条规定未取得房屋预售许可证、房屋被二次出售、抵押给第三人、房屋主体结构质量不合格或面积误差比超出3%等符合合同法定解除的情况出现。因此，就本案而言，涉案《商品房买卖合同》亦不符合合同法定解除条件。综上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”的规定，同时为了保证交易安全，维护交易稳定，。因此，本院对原告杨浩宇要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法不予支持。二、佳诚公司是否应当返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）。如前，原告杨浩宇已向被告佳诚公司支付购房款267624元，佳诚公司也向杨浩宇交付了涉案房屋，关于涉案《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，双方当事人已履约完毕。但是，因为杨浩宇要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院并未予以支持。因此，杨浩宇要求佳诚公司返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）也于法无据，于理不合。故，对原告杨浩宇要求佳诚公司返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告杨浩宇的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3016元由原告杨浩宇承担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨继涛二〇二〇年十二月十五日法官助理王**书记员杨子坤