成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初9545号 原告：成都裕林兄弟餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区。 法定代表人：高维，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：代荣，四川高维律师事务所律师，一般授权。 被告：成都华晟投资有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：邓先福，系公司董事长。 原告成都裕林兄弟餐饮管理有限公司（以下简称裕林公司）与被告成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告裕林公司的委托诉讼代理人罗德强、代荣，被告华晟公司的委托诉讼代理人任莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 裕林公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告退还原告缴纳的租赁保证金90200元，迟延退还违约金从2019年12月1日起至被告还清之日止，以90200元为基数按照日万分之一的标准支付；2．请求判令被告支付原告违约金135300元；3．请求判令被告支付原告损失110000元；4．被告立即向原告开具已缴纳租金135300元的发票。事实和理由：原被告于2019年4月签订了《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》，原告承租了位于成都市成华区龙潭路星悦广场内“好吃GO夜市”的33个摊位，于2019年4月29日缴纳了全部摊位共计135300元的首期租金及90200元的租赁保证金。在缴纳上述费用后，基于对被告的信任，原告对外进行招商经营活动。前述协议第二条约定了租赁期限自2019年5月10日至2020年10月31日；第三条约定了“乙方租赁该摊位用于商业经营（限于夜市小吃）”；第六条第3款约定了保证金的退还时间及违约责任；第七条第1款约定“甲方负责办理与经营相关的证照……”；协议第八条第4款约定“甲方保证租赁给乙方的场地合法合规，若因场地违规，受到行政管理部门的处罚，由甲方承担一切费用；若不能继续经营，甲方在收到乙方提供的退款资料后15个工作日内全额退还乙方押金以及剩余租期内的租金。”协议第十一条第3款约定“甲乙双方任何一方无故解除本协议的，除向对方赔偿损失外，还应向对方支付一个月当期租金金额作为违约金。若非违约方的损失无法计算的，则损失按当期月租金的两倍计算”。签订案涉协议前，被告承诺由其办理相关证照，后又承诺在其现有营业执照上增加餐饮管理。协议签订后，原告多次催告被告办理相关证照，被告虽答应办理却迟迟未能办理，时至今日被告仍然未能办理相关证照。同时，被告不能提交其出租场地的合法合规手续，这也是导致不能办理证照的原因之一。被告未能按照协议约定提供符合用于夜市餐饮经营的场地，导致协议的根本目的不能实现；被告在收取原告高额租赁费用和保证金后，未能按照协议约定办理经营所需证照，导致原告于2019年10月中下旬就无法继续经营，原告不得不退出场地。被告还违反协议约定单方解除租赁协议，亦属于被告根本违约。按照协议约定被告应当于其违约解除协议后退还保证金，但至今仍拒不退还。被告的行为已经构成严重违约，被告应依照协议约定承担支付1个月租金的违约责任，并赔偿2个月租金的损失。同时由于被告的违约致使该项目不能正常经营，导致第三方多达十多户商家起诉原告，原告对起诉的十多户商家承担十几万元的赔偿，现法院已认定的赔偿已经达到110000元。综上，被告拒不按照合同约定为原告办理相关证照的行为已构成严重违约，被告的解除行为不符合法律规定及合同约定，故应承担违约责任并对原告损失予以赔偿。原告遂起诉来院。 华晟公司辩称，双方于2019年4月签订《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》，协议第五条约定“1．本着先交纳后使用的原则，乙方按季度缴纳租金，乙方应当在本协议签订当日向甲方交的第一次租金【135300】元，以后的租金在上个缴费周期届满前10日交纳”、“5．乙方未按期交纳租金、水电费，每逾期一天，甲方有权按欠款金额的万分之六收取违约金。乙方逾期支付租金且经甲方书面催告5个工作日内仍不支付的，甲方有权无需得到乙方同意，即可终止本合同即将摊位另行出租予第三方，且甲方不需承担任何违约责任。终止合同的通知到达乙方时，本合同终止发生法律效力，甲方解除合同的，除追交欠款外，还有权要求乙方承担合同解除前月租金二倍的违约金。”裕林公司除于合同签订时缴纳第一季度的租金135300元外及租赁保证金90200元外，未向我司继续缴纳租金。经我司多次催告无效后，我司于2019年11月18日向裕林公司公证发送合同解除函。被告解除与裕林公司的租赁合同，完全基于裕林公司拒不缴纳第二季度的租金，根据双方合同约定，被告应于2019年10月21日向原告缴纳第二季度租金135300元。缴纳期限到期后，经被告多次催告无效。而非无故解除双方租赁协议，不属于双方协议第十一条第3款之约定。故根据被告提供的证据，足以证明原告事实上未于2019年10月21日向被告缴纳第二季度的租金，构成根本违约。被告依法享有双方合同中约定的单方解除权。故原告诉讼请求第一、二、三、五项应于驳回。第四项原告向被告出示开票信息后，被告可以向原告出具。另外，原告在诉状中称，被告向原告承诺办理与经营相关的证照，但根据双方合同约定，没有约定被告应该办理与餐饮相关的营业执照。且原告再向被告提出要求后，被告已经根据原告的请求在商场实际管理方的营业执照中增添了餐饮管理、餐饮服务的项目。上述事实，由被告与第三方的委托管理协议，第三方营业执照证明：被告已于2014年将商场委托给北京高登环球商业管理有限公司成都分公司（现变更为四川高登环球商业管理有限公司成都分公司）。该公司营业执照已取得餐饮管理、餐饮服务的项目。另外，根据原被告双方合同，被告并未承诺所出租的场地专用于经营餐饮项目，被告出租的33个摊位，均未约定摊位经营性质及项目。所营运的项目完全由租赁方负责。在合同签订之前，原告委托的商业管理公司已实际取得用于经营其他商业的经营范围。故原告所称被告未按照合同约定办理餐饮项目证照导致其无法将租赁摊位投入营运致使合同目的不能实现的陈述不符合双方合同履行事实情况。根据另案原告被诉案件法庭调查结论显示，原告已经将其租赁的夜市摊位，以收取2～3万不等的保证金的形式，转租给第三方，该转租行为既未经过我方准许，也不符合双方合同订立的初衷，但能够证明原告已经将案涉租赁摊位实际用于经营活动。故原告所称被告未予办理相关证照导致其无法经营的陈述，属于失实陈述。综上所述，原告诉请法院的诉讼请求、事实和理由，除要求我司对已缴纳租金开票部分以外，均不符合事实和法律规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告裕林公司（乙方、承租方）与被告华晟公司（甲方、出租方）签订了《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》，约定：1．甲方将星悦广场的“好吃GO夜市”编号1-19,22-35号的33个摊位出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年5月10日起至2020年10月31日止。三、租赁用途1.乙方租赁该摊位用于商业经营（限于夜市小吃）。乙方必须具备与上述使用用途相一致的合法经营手续，并在签订本协议时向甲方提交相应的证明文件审核……五、费用的交纳1.租金本着先交纳后使用的原则。乙方按季度交纳租金。乙方应当在本协议签订当日向甲方第一次交纳租金135300元，以后的租金在上个缴费周期届满前10日交纳……5.乙方未按期缴纳租金、水电费，每逾期一天，甲方有权按欠款金额的万分之六收取违约金。乙方逾期支付租金且经甲方书面催告5个工作日内仍不支付的，甲方有权无需得到乙方同意，即可终止本合同及将摊位另行出租于第三方，且甲方不许承担任何违约责任。终止合同的通知到达乙方时，本合同终止方才发生法律效力，甲方解除合同的，除追缴欠款外，还有权要求乙方承担合同解除前月租金二倍的违约金。六、租赁保证金1.乙方在签订本协议当日向甲方缴纳租赁保证金90200元，甲方在收款后为乙方开具收款收据。2.在本协议期间，乙方不得要求以缴纳的保证金用于冲抵乙方所欠缴的租金、水电费以及乙方应当承担的其他费用。但甲方有权在不事先经乙方同意的情况下以该保证金冲抵乙方欠交租金、水电费等，冲抵后，乙方应在甲方通知后3日内补足保证金差额部分。3.在租赁到期后，乙方按合同约定将摊位恢复原状归还摊位并结清欠款后，甲方在15个工作日内凭开具的保证金收据原件一次性将剩余保证金无息退还乙方，甲方每迟延一日退还，则向乙方支付还款金额万分之六的违约金。合同第七条经营管理1.甲方负责办理与经营相关的证照，乙方经营活动不得违反国家法律、法规或政策的规定。合同第八条第一款载明：4.甲方保证租赁给乙方的场地合法合规，若因场地违规，受到行政管理部门处罚，由甲方承担一切费用；若不能继续经营，甲方在收到乙方提供的退款资料后15日内全额退还乙方押金以及剩余租期内的租金。合同第八条双方权利与义务第二款载明：1.按照本协议约定按时交纳相关费用，并对未按期交纳的费用承担违约责任。合同第十一条违约责任载明：1.乙方未按本协议约定期限付款的，每逾期一天，应按欠款金额的万分之六支付违约金。2.乙方违反本协议的经营管理规定的约定给甲方造成损失的，赔偿甲方损失。3.甲乙双方任何一方无故解除本协议的，除向对方赔偿损失外，还应向对方支付一个月当期月租金金额作为违约金。若非违约方的损失无法计算的，则损失按当期月租金的两倍计算。4.甲方未按照本协议约定时间提供摊位或未按照约定对造成乙方无法经营造成的时间进行补偿时，甲方除了赔偿乙方损失外，还应向乙方支付一个月当期月租金金额作为违约金。合同附件二：摊位租金、保证金及优惠政策明细载明类别：小吃车，主营：炸鸡、烧烤、煮食、冰品、网红小吃、炸排骨、饮品等，免租期为2019.5.10-7.31，第一次租金时间为2019.5.10-10.31。 2019年4月29日，被告华晟公司出具收据，载明收到原告裕林公司租赁保证金90200元及2019.5.10-2019.10.31租赁费135300元。 2019年10月28日，成都市成华区市场监督管理局发出《责令改正通知书》，载明因裕林公司在龙潭路33号上古天地广场中庭无照无证从事餐饮服务的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》的规定，要求立即停止经营活动。 再查明，原告裕林公司将案涉摊位转租，因无法正常经营，次承租人起诉裕林公司及王润，经成华区人民法院调解王润代裕林公司需向张伟等11户次承租人退还管理费款项合计110000元。2019年12月20日，被告华晟公司向原告裕林公司发函，该函载明其已于2019年11月14日向原告裕林公司发函要求解除案涉租赁合同，要原告裕林公司在2019年12月31日之前将小吃车摊位物资清理完毕并将小吃车还原至移交时状态。 庭审中，原告裕林公司举出的微信聊天记录及短信聊天记录拟证明原告裕林公司曾多次要求备注名“星悦广场任总”、“星悦广场任莉莉”办理营业执照。被告华晟公司认可原告裕林公司举出的短信记录及微信聊天记录的相对方为被告华晟公司员工任莉莉，同时举出《委托经营管理协议》拟证明被告委托四川高登环球商业营运有限公司对案涉摊位进行商业管理，经营范围包含了餐饮管理等，被告已经按照合同约定，办理了原告案涉租赁摊位的经营执照。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息、《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》、租金、《责令改正通知书》保证金收据、《关于夜市摊位物资清理的通知函》、《民事调解书》以及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，原告裕林公司与被告华晟公司签订的《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据合同约定，被告华晟公司在租赁期开始时即负有办理证照、提供符合经营要求的租赁场地的义务，原告裕林公司则负有按期缴纳租金的义务。被告华晟公司虽然举出《委托经营管理协议》来证明被告委托四川高登环球商业营运有限公司对案涉摊位进行商业管理，经营范围包含了餐饮管理等，其已经按照合同约定，办理了原告经营案涉租赁摊位的经营案涉租赁摊位的经营执照。但是原告裕林公司仍因无证无照经营被行政机关责令停止经营活动，可以看出华晟公司履行合同并不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告裕林公司已缴纳了保证金及第一季度租金，被告华晟公司应当及时为原告裕林公司履行办理证照的义务，现根据查明的事实，被告华晟公司经原告裕林公司多次催告仍未办理相关符合要求的证照，原告裕林公司因此受到行政处罚，无法继续经营，其违约在先，此时，原告裕林公司有权拒绝支付后续租金，防止损失扩大。由前述可知，原告裕林公司租赁场地用于经营的合同目的现已无法实现，双方在庭审中也表示均表示解除合同，合同解除后，因裕林公司并非违约方，故原告裕林公司有权依照合同约定请求被告华晟公司退还原告裕林公司缴纳的租赁保证金90200元。 关于违约金，依据合同的第11条第3款，双方任何一方无故解除本协议的，除向对方赔偿损失外，还应向对方支付一个月当期月租金金额作为违约金。若非违约方的损失无法计算的，则损失按当期月租金的两倍计算。本院结合双方约定，以裕林公司实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告华晟公司支付违约金30000元；原告裕林公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 对于原告裕林公司主张被告华晟公司支付原告裕林公司损失110000元的诉讼请求，因原告裕林公司自述该损失未支付，尚未实际产生，原告裕林公司的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 对于开具租金发票。合同虽然并未就开票义务进行明确约定，但被告华晟公司在庭审中明确表示同意开具发票，因此，对于原告裕林公司主张被告华晟公司开具租金发票的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于保证金的资金占有利息，因违约金足以覆盖该项利息损失，故本院对于原告裕林公司主张要求被告华晟公司承担资金占用利息的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都裕林兄弟餐饮管理有限公司缴纳的租赁保证金90200元； 二、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都裕林兄弟餐饮管理有限公司违约金30000元； 三、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都裕林兄弟餐饮管理有限公司开具已缴纳租金135300元的发票； 四、驳回原告成都裕林兄弟餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6333元，减半收取计3166.5元，由被告成都华晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十二月三日 书记员  罗楠