内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1550号原告：张文花，女，1969年11月5日出生，住内蒙古自治区。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人:王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告张文花与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称“荣泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文花，被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文花向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行包头市商品房买卖合同；2.要求被告依照合同约定及时交付位于××区房屋；3.要求被告承担违约责任，赔偿违约金及利息300014元（利息279224元、违约金20790元。暂计至起诉时，实际计算至房屋交付之日止）；4.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2013年11月22日，原被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的的位××区的房屋。总价1071857元，已支付房款899805元。合同约定:2014年7月31日前交房，2015年7月31日前办理商品房产权登记证。但被告未依约履行合同，构成违约。现为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告荣泰公司辩称，在原告交清购房款的前提下，被告同意继续履行双方签订的商品房买卖合同，因本案原告只交付部分购房款，并未交付全部购买款，交付购房款在先，交付房屋在后，根据合同法第六十七条，当事人互付债务有前后履行义务，先履行一方未履行了，后履行一方有权拒绝履行。关于原告主张的逾期交房的违约责任，合同约定的是两种方式，原告主张的违约金及利息不应得到同时支持，原告的目的是为了获得房屋，被告也努力实现其目的，如果支付过高的违约金及利息就会造成被告资金更加困难，不利于房屋的建设和及时交付房屋。另外，本案诉讼的当事人人数众多，如果让被告承担过多的违约责任，最后受损失的还是广大的业主，巨额赔偿我公司也无力承担，根据合同法规定，原告请求的违约金利息过高，我公司请求法院予以调减。原告将装修款计入到购房款中，并计算违约金及利息没有事实及法律依据。本案是商品房买卖合同纠纷，不是装修合同纠纷，房屋价款和装修款是两种不同性质的价款，另外，双方在商品房买卖合同中并没有约定装修款，也没有约定违约金及利息。因此原告的请求没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，原告张文花与被告荣泰公司签订合同编号2013-0029598的《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街**时代广场****房屋**，建筑面积为193.86㎡，价格为5529.03元/㎡，房屋总价款为1071857元。付款方式为签署合同时交付首期房款550857元，其余房款521000元作银行贷款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年7月31日前，将商品房交付乙方”，合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”，合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定贷款方式付款，第三条约定“在房屋交付时，买受人须已付清合同中约定的全部房款”，第十二条约定“本补充协议为合同不可分割的组成部分，若补充协议约定的内容与合同规定的内容不一致的，以本补充协议的约定为准。”2013年11月22日，被告出具案涉房屋的550857元购房款收据以及348948元的精装修款收据，交款人处有原告签字。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件，且因涉案房屋尚未具备办理银行按揭贷款的条件，原告至今未办理银行按揭贷款。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证等证据材料以及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告张文花在履行了交纳房屋首付款的义务后未全额交纳购房款，被告未能按合同约定履行交付义务，双方均应依约履行各自的合同义务。原告未能全额交纳购房款系被告原因导致，原告对此并无过错，待涉案房屋具备办理银行按揭贷款条件后，原告可以银行贷款方式交纳剩余购房款。被告亦应按合同约定将验收合格的房屋在具备交付条件后向原告交付。故对原告张文花要求被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告向其交付房屋，补充合同约定在房屋交付时原告须付清合同中约定的全部房款，故原告付清全部房款后，被告应当按照合同约定向原告交付经验收合格的房屋。关于利息及违约金的计算依据。合同第三条约定被告于2014年7月31日前将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2014年8月1日。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩原告不能同时获得两种赔偿的理由，本院不予采纳。另外，被告在收取购房款的同时，另行收取原告房屋精装修款，视为合同双方合意将合同附件三约定的毛坯交房变更为精装修交房，原告将房屋精装修款计入房屋总价的主张并无不当，故计算利息及违约金的基数应当为899805元（550857元＋348948元）。综上，被告应向原告支付以购房款899805元为基数，自2014年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以购房款899805元为基数，自2014年8月1日起至被告实际交付商品房之日止，按照每日0.01计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行合同编号2013-0029598的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告张文花支付以购房款899805元为基数，自2014年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告张文花支付以购房款899805元为基数，自2014年8月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金；四、驳回原告张文花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5802元，减半收取计2901元（原告缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。保全费5000元（原告缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰二〇二〇年十二月十八日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。