江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3323号 原告：孙其云，男，1955年3月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：叶裴，江苏恒有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶翠云，江苏恒有律师事务所实习律师。 被告：沭阳伟邦置业有限公司，统一社会信用代码913213227965031209，住所地沭阳县沭城街道学府路春风沂水七号楼一单元201室。 破产管理人：江苏通达声远律师事务所。 委托诉讼代理人：陈小杰，江苏通达声远律师事务所律师。 第三人：孙爱军，男，1966年6月8日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告孙其云与被告沭阳伟邦置业有限公司（下简称“伟邦公司”）、第三人孙爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理，于2019年10月17日作出（2019）苏1322民初10617号民事判决书，原告孙其云不服，提出上诉，宿迁市中级人民法院于2020年2月14日作出（2020）苏13民终5215号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院于2020年4月21日立案受理，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。为查清案件事实，依法追加孙爱军作为本案第三人参加诉讼。原告孙其云委托诉讼代理人叶裴、叶翠云、被告伟邦公司委托诉讼代理人陈小杰、第三人孙爱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙其云向本院提出诉讼请求：1、确认位于沭阳县房屋不属于被告破产财产。2、被告协助第三人孙爱军办理涉案房屋不动产权属登记手续。3、第三人孙爱军协助原告孙其云办理涉案房屋不动产过户手续，将案涉房屋过户至原告名下。事实和理由：被告开发的沭阳县金地华园小区部分工程由孙爱军实际承建，孙爱军承建的该部分工程相关木工工程由原告承包施工。2010年8月，被告与孙爱军达成协议,被告以32套房屋作为工程款支付给孙爱军，并由沭阳县建管处作为监督方鉴证确认，上述抵工程款的房屋中包含涉案沭阳县房屋。因孙爱军欠原告木工模板工程农民工工资，2011年1月经协商，孙爱军将沭阳县房屋作价256000元交付给原告作为支付工程款的方式。通过被告与孙爱军之间的以物抵债、孙爱军与原告之间的以物抵债，涉案的沭阳县金地华园小区35号楼1单元501室房屋早已归原告享有，原告于2012年年底即已入住使用，系原告的唯—住房。现因被告公司破产，原告要求破产管理人确认该房屋归原告享有，不得将该房屋列为破产财产，但破产管理人仍然无视事实将该房屋列为破产财产，对原告的请求未予确认。 沭阳伟邦置业有限公司辩称：被告和第三人之间不存在以案涉房屋抵工程款情况，至于原告和第三人之间是否存在房屋买卖关系，第三人不知情。请求驳回原告诉讼请求。 第三人孙爱军辩称：被告伟邦公司与第三人之间存在抵房协议，被告公司将包括案涉房屋在内的多套房屋作为工程款抵给第三人。因为第三人欠原告工资款20多万元，拿到抵房协议后便将涉案房屋作价256000元抵给原告，且案涉房屋已经交付给原告占有使用至今。请求被告协助第三人办理涉案房屋不动产权属登记手续，第三人再协助原告办理过户手续。 原告孙其云为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1、出示2019苏1322民初10402号民事判决书、2010年8月22日被告公司和第三人签订的建设工程施工协议书、房源清单、被告向住建局书写的申请报告，证明被告将小区工程发包给第三人孙爱军承建，因被告欠第三人孙爱军工程款，其将房源清单中的房屋作为工程款支付给第三人孙爱军，房源清单中包括陈建的房屋及案涉房屋，证据来源于2019苏1322民初10402号案件。 证据2、原告与第三人孙爱军签订的协议书，证明第三人孙爱军将其承包的沭阳县小区工程中的部分木工模板工程转包给原告施工，因欠原告模板工程款，双方于2011年1月签订协议书，约定将案涉房屋以256000元价格冲抵模板工程款。 证据3、上房押金收条，证明原告已向海峰物业公司交纳上房押金3000元，办理了上房手续。海峰物业公司系被告委托办理上房手续的单位。 被告伟邦公司的质证意见为： 证据1中2019苏1322民初10402号判决书三性均无异议。 协议书真实性无异议，协议书第六条约定双方协商未付工程款及退还保证金、借款、保修金金额暂定…以双方最终结算为准，从该条款可以看出双方未对实际工程款进行结算，仅是预计大概金额以此选定房源，质押在住建局监管，所售款项用于清偿欠第三人孙爱军的工程款等款项，所售款项也并非像原告陈述单独支付工人工资。 房源清单真实性无异议，房源清单所涉房屋是质押给第三人提供给住建局用于监管，以该房屋冲抵第三人的工程款。 申请报告真实性无异议，出具该申请报告时，实际案涉房屋处于法院查封状态，并非冲抵给第三人工程款。即使按该申请报告所述，也并非冲抵给第三人工程款，而是由第三人进行出售，出售款项用于支付农民工工资，故申请报告与本案无关联性。 对证据2真实性由法院依法认定，该协议系原告与第三人所签订，被告不知情。 证据3三性不予确认。 第三人孙爱军对原告出示证据无异议。 被告未出示证据。 本院对原告出示证据认证意见如下： 证据1中2019苏1322民初10402号民事判决书真实性被告未提出异议，本院依法予以确认。协议书及房源清单真实性被告未提出异议，本院依法予以确认，该协议书对被告以其所有的金地华园小区房屋抵冲工程款事宜作出明确约定，结合房源清单列明的房屋面积、单价及房屋总价，可以确认以房抵工程款事实的存在。证据2真实性第三人予以认可，本院对其真实性依法予以确认，该协议书可以证实第三人以案涉房屋冲抵其欠原告工程款的事实。证据3的真实性，本院限被告三日内核实收条真实性并书面回复本院，逾期视为其认可该收条真实性，被告未在规定期限内作出书面回复，本院对原告出示的该收条真实性予以确认，该收条可以证实原告办理上房手续的事实。 根据上述有效证据以及原、被告及第三人陈述，本院认定如下事实： 被告伟邦公司开发的小区二期及部分一期工程系第三人孙爱军承建。2010年8月22日，双方因工程款支付事宜达成一致协议，并签署了《协议书》，其中第四条约定“以上三条甲方（伟邦公司）向乙方（孙爱军）支付的所有款项，经双方协商同意以甲方房子作为工程款支付给乙方，房子的价格为开盘价下浮1%为准计算，乙方选好的房源归沭阳县建管处备案，符合以上条件时，卖方所得的款项由沭阳县建管处监督支付，专款专用，用于乙方下面的各施工项目经理、民工工资及材料供应商，今后如有发生乙方欠各施工项目经理、民工工资及材料供应商款项的，均由乙方负责。”第六条约定“经双方协商，未付工程款及退还保证金、借款、保修金总数暂定为800万元，以此作为房源备案的基础，最后工程款总数以双方最终结算为准。”协议书第六条约定的房源登记于加盖被告单位公章的房源清单中，房源清单载明房号、房屋面积、单价、总价等内容。 2011年1月25日，第三人孙爱军（甲方）与孙其云（乙方）签订《协议书》，约定确认甲方承建小区工程，其中部分木工模板工程由甲方转包给乙方施工，木工模板工程价款合计356000元，已支付100000元，余款256000元，甲方以金地花园小区35号楼一单元501室房屋作价256000元支付给付乙方，该房屋归乙方所有。甲方承诺该房是由沭阳伟邦置业有限公司作为工程款支付给甲方，甲方保证对该房屋有权出售。2011年2月25日，原告交纳3000元上房押金办理上房手续，对案涉房屋装修居住至今。 另查明，2018年6月19日，根据第三人孙爱军的申请，本院裁定受理了伟邦公司破产清算纠纷一案，并指定江苏通达声远律师事务所担任破产管理人。2018年8月24日，孙其云向破产管理人提出申请，请求确认沭阳县房屋归其所有，不属于破产财产，破产管理人以该套房屋无备案合同及被告与第三人签订的协议书并非约定工程抵款事项，并认为案涉房屋应为破产财产，对原告的申请未予确认。 本案争议焦点为：原、被告与第三人之间以房抵工程款是否成立；涉案房屋是否为破产财产。 本院认为，被告伟邦公司于2010年8月22日与第三人孙爱军签订的以房抵工程款协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。该协议明确约定被告伟邦公司将其所有的包括案涉房屋在内的金地华园小区部分房屋作为工程款冲抵给第三人，作为协议附件部分的房源清单明确载明房号、房屋面积、房屋单价及房屋总价，并且对房屋所抵工程款、保证金及借款的金额暂定为800万元，该以房抵工程款协议形式上已具备房屋买卖合同的要件，第三人孙爱军在签订该协议后即取得包括案涉房屋在内的房屋处分权，案涉房屋对应的工程款债权也已经消灭。在第三人孙爱军取得房屋处分权后与原告签订以房抵工程款协议，被告伟邦公司按照协议约定将案涉房屋交付给原告占有使用至今，视为其对第三人处分权的认可并实际履行了协议约定的义务。原告在与第三人签订以案涉房屋抵工程款协议并占有使用房屋后，其与第三人之间工程款债权已消灭，原告即实际取得案涉房屋的占有使用处分等权利。被告伟邦公司辩称双方之间并未成立以房抵工程款协议的辩解理由与本院查明事实不符，本院依法不予采纳。综上，上述行为并非发生于法院受理破产案件前六个月内，也未发现双方有恶意损害其他破产债权人利益的行为，本院依法认定涉案房屋不属于破产财产。 关于第二项诉讼请求，本院认为，根据物权公示原则，不动产物权的转让以产权登记为要件。被告伟邦公司与第三人孙爱军约定以案涉房屋抵工程款，在涉案房屋已经符合办理不动产权属登记手续的情况下，其理应协助第三人孙爱军办理房屋不动产权属登记手续，对第三人要求被告伟邦公司协助其办理案涉房屋不动产权属登记手续的请求，本院依法予以支持。第三人孙爱军在取得案涉房屋不动产权属登记证书后，应当协助原告办理案涉房屋不动产权属变更登记手续。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、位于沭阳县房屋不属于被告沭阳伟邦置业有限公司破产财产； 二、被告沭阳伟邦置业有限公司于本判决生效后十日内协助第三人孙爱军办理沭阳县房屋不动产权属登记手续； 三、第三人孙爱军在取得沭阳县房屋不动产权属登记证书十日内协助原告孙其云办理不动产权属变更登记手续，将案涉房屋过户至原告孙其云名下。 案件受理费5140元，由被告沭阳伟邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5140元。 审 判 长  周 艳 人民陪审员  时庆仁 人民陪审员  黄 林 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  沙 莎 附法条链接 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。