河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初1204号 原告：任敏，男，1989年12月8日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：曲婷婷，河北正硕律师事务所律师。 被告：北京一承餐饮管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区垡头翠成馨园甲401号楼一层101内C0202103、C0202104 法定发表人：吕小刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳宇西，男，1986年10月25日出生，汉族，现住张家口市。 委托诉讼代理人：马建军，男，1971年5月19日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 原告任敏与被告北京一承餐饮管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任敏的委托诉讼代理人曲婷婷，被告北京一承餐饮管理有限责任公司的委托诉讼代理人柳宇西、马建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还保证金27000元，剩余租金24000元，卫生费2905元、基础装修费20000元、进场费15000元；2.判令被告赔偿财产损失8000元、装修损失26000元、营业损失3000元、加盟费损失20000元，以上共计172905元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原、被告签订租赁合同一份，原告承租被告位于张家口市桥东区处，使用面积10平方米，月租金9000元，支付方式为季度预付制。合同签订后，原告交纳保证金27000元、基础装修费20000元、进场费15000元，并依约支付租金至2020年6月6日。2020年5月16日，被告认为原告拖欠卫生费给原告的商铺断电，原告商铺被断电后无法正常经营，被告于2020年6月24日（23日将东西搬空）私自将原告的店铺拆除。原告认为被告擅自断电、擅自拆除的行为违反合同的约定，给原告带来巨大的经济损失，原告收取的进场费无合同约定，强行收取，显失公平，原告请求法院撤销。 被告北京一承餐饮管理有限责任公司辩称，原告无故拖欠保洁费404元（2020年4月1日到2020年5月1日）、电费1053.72元（2020年4月1日到2020年5月5日）和水费182.25元（2020年4月11日至2020年6月10日）。原告明确告知了我公司不缴费了，我公司在2020年5月11日下的书面通知，6月2日张贴在原告店铺门口，6月5日在微信群里给原告发了告知书，解除合同。保证金是履行完合同才退的，因原告违约在先，所以保证金不退，请求法院让原告赔偿我公司三个月房租的违约金。对于剩余的租金24000元我公司不认可，原告实际缴纳房租交到5月20日止，没有交到8月6日。对于卫生费，按照合同第7条第7项的规定，我方有权停止供水供电、单方解除合同。合同第7条第7项没有列卫生费，但有物业管理费，物业管理费包括卫生费，当时和所有的商铺协商一致，收取的这个费用。卫生费是先服务后收取的，包括了收餐费、共同区域打扫费、垃圾处理费。对于基础装修费在合同的第6条第6项有约定，花在原告自己身上的，装修时拉电、拉水、排下水、排烟、拆除围挡、清除垃圾等，是不退的。具体数额20000元，是与原告协商后才收取的。对于进场费，合同中没有约定，但在票据上标着是不退的，也就是书面告知原告进场费是不退的。对于原告的第二项诉讼请求不予赔偿，因为按照合同中第5条第1项有约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.钦點食街租赁合同一份，证明租金每月9000元，租赁期限2019年7月28日到2021年7月27日。招商和签订合同的时候，被告都没有说收取卫生费，但是等装修入驻，花了很多钱之后，被告说要收取这个费用，因为原告投资太大了，然后交了几个月的卫生费共计2905元（2019年9月到2020年4月，中间2月和3月有2个月疫情，共计5个月），原告的电费是5月份交4月份的电费，是用了之后再交，等到了5月5日，被告向原告收取4月份电费，当时原告交电费500元，然后原告问被告卫生费的收取标准，电费因此没有交纳。被告在2020年5月16日给原告断电，断电被告是没有权利的。根据中华人民共和国电力法和电力供应及使用条例，有权停止供电的是供电企业，被告可以另寻途径解决，但是无权对原告租赁的店铺停电。对于合同上多长时间就解除合同，在被告答辩中用到合同条款，均是格式条款。根据合同法第39条的规定，被告没有尽到明确说明的义务，因此该条款无效。在合同中原告已经交付了租金，被告提供租赁的服务义务，这是主合同义务，而被告因为几百元的电费欠付就将主合同解除，原告认为是不符合法律规定的。2.2019年7月23日金额27000元的押金收条一张，证明被告收取了押金。3.2019年7月26日、11月20日、4月10日租金收条各1张、永辉钦點食街商户聊天记录截图2张，证明原告在被告处交付租金本来是截止到2020年6月6日，因为疫情原因，该钦點食街未开放（从2020年1月24日到2020年3月31日），故租金应顺延两个月，即租金应到计算至2020年8月6日。聊天群里1月31日开会说不营业了，到3月27日开会说大家打扫卫生，3月31日开始营业。4.保洁费收条4张、微信支付截图1张，证明被告收取原告保洁费，该保洁费并未约定在合同中，是原告营业后，通知原告交该费用，原告刚在该店铺中投入很多资金，无法脱身。被告利用其强势地位，乘人之危，符合合同法中撤销的情形。河北省对卫生费没有明确的约定，其他省市关于卫生费的相关收费标准，也都是每平米1-2元/月。原告认为合同没有约定是不能收取的，即使需要收取，应当遵循相关的收费标准。5.20000元基础装修费收据一张，证明被告收取原告基础装修费，被告说的2万元是拉水、拉电费用，实际上这个费用是被告支付的，如果我方租赁了房屋，如果水电不通，我方如何营业呢，这些都添附在被告的商场中，根据公平原则，被告应当返还给原告，被告可以继续使用。6.15000元进场费收据一张，诉求第3项请求撤销这项约定，符合合同法中撤销的条款显失公平的规定，是被告利用强势地位收取的费用。7.原告购买食材的收据和清单，证明食材、冰箱、制冰机、微波炉、热得快、电炸炉两个、电饭锅、秤两个、电磁炉被被告收走了。8.2019年7月27日设计装修合作协议一份，证明合同签订到了2021年，原告对于履行合同有信赖，花钱进行了装修，因为被告停电，导致原告不能营业，合同未到期，是被告造成的违约。9.2019年7月18日加盟品牌协议书及收据各一份，证明原告加盟品牌花费了4万元，原告经营了一段时间，酌情主张2万元。10.营业损失没有证据，依据合同法第113条的规定，原告酌情主张5个月作为原告被撤销后找到新工作的时间。被告质证：对证据1无异议。对证据2，押金就是保证金，金额属实。合同中第一条第（1）条、第13项第2条、第八条约定了不退保住金。对证据3真实性无异议，被告承租的是永辉的商铺，再转租给其他的包括原告在内的小商铺。疫情期间政府不让被告开门，被告也通知商铺不开门了，从2月1日到3月31日。对证据4金额属实，在合同中第7条第7项虽然没约定卫生费，但“水电等”中就包括了卫生费。对于证据5基础装修费，金额认可。按照第6条的第（6）项，安装排烟管道、消防管道、下水管道，日后的维护等整体装修的价格，以商铺为单位分摊下来的，所有的商铺都是2万。对证据6，进场费在合同中没有约定，但在票上写着不退。对证据7，我公司解除合同后，屡次通知原告让其清走，原告不搬走，所以我公司找库房放置了。对证据8、9，按照合同第7条第7项约定，因原告不交费，我公司解除合同，由原告承担装修的损失，所以我公司不予赔偿。 被告向法庭提交的证据有：1.通知的打印件。2.金额共计16000元的收据6张，证明按照合同约定，原告的东西被清理走后，我公司找库房放置，到11月30日，每天租赁费100元，一共16000元，该款我公司还没有实际支付。原告质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性不认可，因为没有关于收款单位的公章。对于合法性不认可，因为法律并没有赋予被告强制拆除的权利，违法所关联的收费不具有合法性。被告没有在诉讼中没有提出反诉，因此该证据与本案没有关联性。 本院认定的事实：2019年7月26日，原、被告签订《钦點食街租赁合同》一份，约定：原告（乙方）承租被告（甲方）位于张家口市桥东区处，使用面积10平方米，租赁期限从2019年7月28日至2021年7月27日。三、月租金9000元，年递增6%，季度预付制。六、6.乙方应负担甲方店铺配电安装、损耗、检测、维修、更新费用（乙方分担金额由甲方店铺确定）。七、违约责任7.如乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理费、宣传推广费、履约合同保证金、水、电等公用事或其他应付款项，每逾期1日，按当期金额的5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期10日及以上的，甲方有权停止水、电等供应，由此发生的一切责任和损失由乙方自行承担，甲方有权单方解除合同，不退还乙方保证金，乙方应支付相当于3个月租金的违约金。如不能弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。出现下列情形之一，甲方有权书面通知乙方，单方解除合同，乙方保证金不予退还：按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的。八、商铺的交还1.交还的期限及状态①合同期满以及其他各种原因导致合同解除或终止，乙方均应在合同期满、解除或终止之日起3日内（下称交还期）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿，乙方由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。②如在交还期满后，乙方所有物品搬离的，视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权。延期交还如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，甲方并有权单方面在拍照或登记或请当地街道、派出所等部门在场确认乙方在租赁商铺的全部物品、设施、设备及装修状态后，将乙方放在租赁商铺的全部物品集中存放，乙方按100元／天支付仓储费，拆除乙方的设施、设备及装修，并将该场地另行出租，因此所发生的全部费用由乙方承担。九、2.通知的送达通知通过以下方式送达均为有效：②通过邮件、微信或手机短信发送给乙方签约人；③张贴送达甲方给乙方发出的通知，可张贴于乙方租赁店铺的门口、电梯旁、乙方租赁商铺内或外部，张贴通知之日即为通知送达之日……原、被告签订合同后，原告于2019年7月26日交纳了保证金27000元，于2019年7月26日交纳了2019年8月11日至2019年11月11日租金27000元、2019年11月20日交纳下个季度租金27000元、2020年4月10日交纳下个季度租金27000元，共交纳保洁费2905元，基础装修费20000元，进场费15000元，以上收费，被告给原告出具的均是收据。其中基础装修费收据上标明上下水、电、总排烟、消防拆除、围档等，进场费标明不退。原告加盟经营咯咯鸡萌，租赁房屋后，进行了装修。被告从第三方公司承租房屋后，又分租给包括原告在内的承租人。因为新冠肺炎疫情，第三方公司给被告免除2020年2月份租金。被告对其承租人，如果继续承租，从续租之日起免除前一个半月租金，后一个半月减10%的租金。2020年5月11日，被告给原告发出书面催款通知书，内容：咯咯鸡盟（任敏）截止本函落款之日，我司仍未收到贵方应于2020年5月9日前支付的租金及其他相关费用，保洁费404无、月电费723.5元、月公摊电费141.7元，合计942.24元。贵司的行为已构成对《租赁合同》的严重违约。请于2020年5月15日前，通过银行转账及其他方式及时支付上述款项。如您未能在上述日期前足额支付，我司将按贵我双方《租赁合同》的约定解除与您的租赁合同关系，并将采取必要的合法措施以维护我司的合法权利。原告收悉该通知后，认为被告一直收取的保洁费不合理，未交纳上述费用。同月29日，被告在原告店铺门口张贴解除合同通知书，内容：咯咯鸡盟（任敏）根据您与我公司签订的租赁合同约定的违约责任条款，由于您已拖欠电费、保洁费等各项费用十日以上，本公司依据合同约定现通知您解除租赁合同。请您于本解除合同通知书送达之日三日内，将您摊位的所有物品、设施等搬离，搬离过程中不得损坏租赁物原有设施，如有损坏，照价赔偿；并依合同约定支付我公司违约金，如您未按期搬离及支付违约金，我公司将通过法律途径追究您的相关法律责任。原告未搬离其物品，被告将原告调料若干、冰箱、制冰机、微波炉、热得快、电炸炉等物品搬离，在他处存放。 本院认为，原、被告于2019年7月26日签订的《钦點食街租赁合同》签订的是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于被告行使解除权是否恰当的问题，因为新冠肺炎疫情原因，第三方公司给被告免除2月份租金；被告对其承租人，如果继续承租，从续租之日起免除前一个半月租金，后一个半月减10%的租金。因此，根据以上减免租金情况，被告给原告至少应免除1个月的租金。原告实际交纳租金至2020年5月11日，也即原告交纳的租金应顺延至6月11日。被告主张在合同中第7条第7项虽然没约定卫生费，但“水电等”中就包括了保洁费。但原告应该交纳的各种费用，在双方签订的合同中均有明确约定，不能想当然地认为保洁费包括在了水电费后的“等”内或“等”外。那么被告认为原告欠交包括保洁费404元在内的各种费用942.24元，实际上仅欠费538.24元。原告所欠费用，相对于其已经交纳的租金、保证金、基础装修费、进场费、水电费等全部费用，及其投入的加盟、装修和原材料等费用，所占比例很小。新冠肺炎疫情严重冲击了餐饮业，疫情稳定后，全面复工复产，五月初刚是起始阶段。对于有利益冲突的各方，国家提倡协商共融，合作互助，共克时艰。原告是小本经营，投入较大，而且经营了仅仅几个月，在当时的艰难时刻，被告仅因原告欠费五百多元即解除合同，是滥用解除权。因此，为了平衡双方的权利义务，《钦點食街租赁合同》约定的保证金在合同到期后予以退还，本案即使解除合同，被告也应退还原告27000元保证金。原告从2020年5月11日至6月11日未使用房屋，故其交纳的1个月的租金9000元，被告应予退还。双方未约定原告交纳保洁费，故对原告已交纳的保洁费2905元，被告应予退还。基础装修费、进场费双方约定是不退的，故对原告的这两项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的财产损失，被告已将原告的物品、调料等搬离，在他处存放，原告可主张被告返还，故对其主张的财产损失的货币赔偿，本院不予支持。原告装修支出的费用，合同中约定由原告自行承担，故本院对原告主张的被告赔偿装修费用不予支持。原、被告的合同已于2020年5月29日解除，且原告在此之前没有营业，所以不存在营业损失，对其要求被告赔偿营业损失的诉讼请求，本院不予支持。双方合同未约定原告有关加盟品牌及相关费用负担，故对原告要求被告赔偿加盟费损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告北京一承餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告任敏保证金27000元、租金9000元、保洁费2905元，以上共计38905元。 二、驳回原告任敏的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3758元，依法减半收取1879元，由原告负担1457元，由被告负担422元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  孙秀峰 二〇二〇年十二月三十日 书记员  胡 阳 附法律法规： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照自己的约定，全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。