贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初17176号原告：凯里东南村镇银行有限责任公司。住所地：凯里市凯运大道35号。统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代理人：齐琦，董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴建平，贵州七律律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。被告：文某某，女，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告（案外人）：王某某，女，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告（案外人）：王某某，男，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告（案外人）：刘某，女，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告王某某、王某某、刘某共同委托诉讼代理人：王春生，贵州知序律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。原告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：东南村镇银行公司）诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）、文某某、王某某、王某某、刘某申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年11月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月25日公开开庭进行审理。原告东南村镇银行公司委托的诉讼代理人吴建平，被告文某某，被告王某某、王某某、刘某共同委托的诉讼代理人王春生到庭参加了诉讼；被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告东南村镇银行公司请求依法判决：1、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》，恢复（2019）黔2601执11号《执行裁定书》对凯里市房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，被告文某某向我公司申请贷款445万元，期限为一年即从2016年6月30日至2017年6月29日。为抵押担保事宜我公司与被告大地联创房产公司签订了一份《个人借款最高额抵押合同》，合同约定大地联创房产公司用其开发位于凯里市房屋等财产为文某某的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。抵押合同签订后，虽然我行按期足额发放贷款，但文某某却未能如约偿还贷款本息。为收回涉案的贷款本息，我公司于2018年4月8日将文某某、大地联创房产公司等作为被告向法院提起诉讼，不仅主张偿还贷款445万元及利息，而且要求对抵押物享有优先受偿权。凯里市人民法院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1852号《民事判决书》，判决确认我行对“大地春城”小区4栋24层2402号住房拥有抵押优先受偿权。事后，法院在对抵押物查封、评估过程中，被告王某某却以其已于2015年10月16日向被告大地联创公司购买涉案房屋，并签订了商品房买卖合同为由提出异议。我公司认为被告王某某提出的异议理由不能成立。因为我公司对涉案房屋享有的抵押权系物权，而王某某与大地联创房产公司签订的商品房买卖合同系债权，根据物权优于债权的原则，法院应当优先维护我公司的抵押物权，不应当解除对涉案房屋的查封。再说，王某某与大地联创房产公司签订的商品房买卖合同未经我行同意，按照我国物权法的相关规定，不但转让行为无效，而且王某某的行为不构成善意取得。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。原告东南村镇银行公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》、复印件各一份1页，拟证明（1）凯里东南村银行的企业性质、企业登记信息和诉讼主体资格；（2）原告法定代表人齐琦的基本身份信息。2、2016年7月1日的《凯房他证州字第××号他项权证》、（2018）黔2601民初1852号《民事判决书》、（2020）黔2601民初7838号《民事裁定书》、（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》、（2019）黔2601执11号《执行裁定书》复印件各一份共30页，拟证明（1）东南村镇银行公司对涉案房屋享有抵押优先受偿权的事实；（2）东南村镇银行公司申请法院执行涉案房屋的依据是生效法律文书的事实。被告文某某未递交书面答辩状，庭审中口头辩称：我对原告东南村镇银行公司的诉请没有异议。虽然涉案房屋大地联创房产公司确实已经出售给王某某，但该房屋在出售前已经抵押给原告东南村镇银行公司，所以原告东南村镇银行公司申请法院执行涉案房屋是合法的。凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》是错误的，应当恢复对涉案房屋的执行。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告文某某在举证期限内未提供任何证据材料。被告王某某未递交书面答辩状，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：一、我的当事人王某某与大地联创房产公司签订商品房买卖合同的时间在前，法院查封涉案房屋的时间以及原告拥有抵押权的时间在后。二、我的当事人王某某是善意购买人，不仅购买该房屋用于居住，而且在被执行地没有其他住房。三、原告东南村镇银行公司的优先受偿权不得对抗我的当事人王某某的物权期待权。被告王某某、刘某未递交书面答辩状，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：一、我的当事人王某某、刘某在本案中不具有适格的被告主体资格，因为他们不是涉案房屋的购买人，王某某已经成年。二、法院作出的（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》认定事实清楚，证据充分，依法应当予以维持。综上所述，请求法院依法驳回原告对王某某、刘某的诉请。被告王某某、王某某、刘某为证明诉讼代理人的答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、刘某、王某某、王某某的《居民身份证》、《居民户口簿》复印件各一份共6页，拟证明（1）王某某的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）王某某和刘某系王某某父母的事实。2、（编号为GF-2000-0171）《商品房买卖合同》复印件一份18页、《销售不动产统一发票》、中国工商银行的《汇款凭证》、贵阳银行的《对账单》复印件各一份共4页，拟证明（1）2015年10月16日，王某某向大地联创房产公司购买大地春城4栋24楼2402号房屋的事实；（2）王某某已付清购房款的事实。3、2019年2月12日的《无房证明》、（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》复印件各一份共5页，拟证明（1）涉案房屋系王某某的唯一住房；（2）王某某具有排除对涉案房屋执行的实体权利的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告东南村镇银行公司系其他有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（吸收公众存款、发放短期、中期和长期贷款、办理票据承兑和贴现等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2016年6月30日，以被告文某某为借款人、原告东南村镇银行公司为贷款人、案外人乐辉球为保证人就445万元贷款事宜签订了一份《个人循环借款合同》。同日，东南村镇银行公司与大地联创房产公司签订了一份《个人借款最高额抵押合同》，合同约定大地联创房产公司用其开发位于凯里市大地春城的七套住房（含4栋24层2402号住房、房屋所有权证号为“凯房权证州房（栋）初字第××号”）为文某某的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（证号：凯房他证州字第××号）。借款合同与抵押合同签订后，东南村镇银行公司依约足额发放贷款，因文某某未能按期偿还贷款本息，东南村镇银行公司于2018年4月8日将文某某、大地联创房产公司、乐辉球列为共同被告向本院提起民事诉讼。不仅要求偿还贷款445万元及利息，而且主张对抵押物享有优先受偿权。本院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1852号《民事判决书》，判决第三项为“原告凯里东南村镇银行有限责任公司对被告贵州大地联创房地产开发有限公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）”。判决生效后，本院根据东南村镇银行公司的强制执行申请，于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号《执行裁定书》，查封大地联创房产公司包含4栋24层2402号房屋在内的房产。王某某于2019年5月31日提出书面异议，请求解除查封的4栋24层2402号房屋，本院于2019年6月17日作出（2019）黔2601执异41号《执行裁定书》，裁定：“解除（2019）黔2601执11号执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，东南村镇银行公司对裁定结果表示不服，并于2020年11月26日向本院提起申请执行人执行异议之诉。庭审中，因被告大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2015年10月16日，被告王某某与被告大地联创房产公司就涉案房屋的买卖事宜不仅签订了一份《商品房买卖合同》，而且王某某已经支付了全部购房款970547元。同时查明：被告王某某除涉案住房（“大地春城”小区4栋24层2402号）外，没有其他住房。上述事实，有原告东南村镇银行公司的起诉状，被告文某某的口头答辩意见，被告王某某、王某某、刘某共同委托诉讼代理人的口头答辩意见以及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应当予以保护。根据王某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从各方当事人所举证据来看，王某某不仅在设置抵押前与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司于2015年10月16日签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，合法占有了涉案房屋。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但王某某作为买受人没有过错责任。原告东南村镇银行公司作为专业发放贷款的金融机构也没有尽到实地查勘和认真审核的义务，是引起本案诉讼的主要原因，依法应当承担相应的责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、原告的优先受偿权问题？（2018）黔2601民初1852号《民事判决书》已经发生法律效力，且判决明确东南村镇银行公司对涉案房屋享有优先受偿权，该优先受偿权系经营权，而王某某对该房屋的取得和占有系生存权，在两者发生矛盾时，人们的生存权优先于经营权。从表面上看来，原告东南村镇银行公司与被告大地联创房产公司及文某某之间的债权债务与王某某没有关联，但就本案执行标的物而言，法院采取的执行措施均涉及双方的民事权益，故原告关于优先受偿权的诉请理由有悖于法律规定，本院依法不予支持。第二、王某某、刘某是否为本案的适格被告？被告王某某现已成年，虽然订立合同、支付费用及相关手续均是王某某父母（王某某、刘某）办理，但涉案合同以王某某的名义签订的，根据合同相对性，当事人应当为王某某，故王某某、刘某不是本案的适格被告。综上所述，被告王某某享有排除强制执行的民事权益。原告东南村镇银行公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告文某某的答辩意见与庭审查明的事实不符，本院依法不予采纳。被告王某某、王某某、刘某的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  杨正华人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十二月三十日法官助理刘春香书记员令狐艳