北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4189号原告：王磊，男，1985年9月20日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告兼王磊之委托诉讼代理人：张云茱，女，1987年9月12日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：吴金平，男，1961年4月6日生，汉族，住北京市房山区。第三人：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡苏园小区10号楼1层7-101。法定代表人：赵德军，经理。委托诉讼代理人：赵红霞，女，1973年7月14日生，汉族，该公司职员，住北京市房山区。原告王磊、张云茱与被告吴金平、第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出了（2019）京0111民初15901号民事判决书。后张云茱、王磊不服该判决，提出上诉，2020年1月19日北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终121号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王磊、张云茱、被告吴金平、第三人汇通房地产公司的委托诉讼代理人赵红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊、张云茱向本院提出诉讼请求：1.要求解除《房屋定购协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求吴金平退还原告定金5万元；3.请求吴金平支付王磊、张云茱违约金20.8万元；4.要求吴金平承担原告往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元；5.吴金平承担本案诉讼费用。事实和理由：王磊、张云茱在2019年2月28日，通过居间方汇通房地产公司介绍与吴金平签订了编号为NO.20190028《房屋定购协议》，协议约定，吴金平将其位于房山区房山××南路×号楼×层×单元×号、面积52.79平方米的房屋以104万元的总价出售给王磊、吴金平，吴金平保证出售房屋具备上市条件，并为此承担相应的法律责任，张云茱于2019年2月28日向吴金平支付定金5万元。双方约定，若吴金平不出售，应按照成交价的20%支付违约金，此后王磊与吴金平于2019年3月5日签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号：C1746091。2019年3月9日居间方通知王磊、张云茱，吴金平的房屋无法出售。吴金平明确告知房屋现在无法出售，王磊、张云茱要求吴金平支付违约金并赔偿损失、解除合同，吴金平不同意。双方签订的《房屋定购协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》为合法有效的合同，双方应严格遵守，吴金平收取定金后拒绝继续履行合同，严重违约。吴金平辩称：不同意王磊、张云茱的诉讼请求和事实理由。吴金平没有违约，其委托汇通房地产公司卖房，吴金平只管收钱104万元。2019年2月28日签订房屋定购协议吴金平也仅收了王磊、张云茱定金5万元，房子不能过户是3月份汇通房地产公司通知自己时才知道。2019年3月17日吴金平与王磊、张云茱谈的时候，吴金平同意解除合同，愿意退还定金5万元，但他们说还要商量，之后未告知吴金平商量结果，现在王磊、张云茱直接起诉要这么多，吴金平不同意。汇通房地产公司辩称：王磊、吴金平所述事实同意，诉讼请求没有关联到我方。吴金平所述事实有些不属实，吴金平所说只用拿到房子钱，其他不管，但这些钱不包括如果违约要交的违约金。这个房子的原因是按照经济适用住房管理，我们会对房子是否能上市、能出售，本人有权处理这套房子等进行询问后才会签合同。现在是其单位不让出售。按照经济适用房管理，并非不能出售，如果补了差额是可以出售的。当时合同明确说是卖方吴金平应当保证房屋可以上市交易出售。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴金平系北京市房山区房山××南路×号楼×层×单元×号房屋所有权人，2019年1月30日，吴金平与汇通房地产公司签订了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，委托汇通房地产公司出售自己名下位于北京市房山区房山××南路×号楼×层×单元×号的房产，张云茱、王磊在房产信息网得知了出售信息，后与汇通房地产公司的业务员取得联系，2019年2月28日，查看了上述房屋，同日，张云茱作为乙方买受方、吴金平作为甲方出卖方，汇通房地产公司作为丙方居间方，在汇通房地产公司门店签订了《房屋定购协议》，约定吴金平将上述房屋出售给张云茱，房屋总价款104万元，张云茱向吴金平支付5万元作为购房定金，乙方委托丙方办理购房资质申请日期为2019年3月5日前，乙方拟贷款60万元，乙方按资金监管流程向甲方支付首付款44万元，乙方向丙方支付经纪服务费26000元、贷款手续服务费5000元、房产登记服务费1000元、房屋入住服务费1000元，张云茱当日向吴金平支付定金5万元，并将购房资格核验资料交付汇通房地产公司。2019年3月5日，王磊、吴金平网签了《北京市存量房屋买卖合同》，北京市房山区住房和城乡建设委员会告知无法办理房产过户手续。王磊、张云茱得知后，于2019年3月17日与吴金平协商合同解除事宜，吴金平同意解除合同并同意退还王磊、张云茱定金5万元，但不同意赔偿损失及支付违约金，故协商未果。汇通房地产公司已退还张云茱中介服务费26000元。另查明，2008年5月28日，中煤北京煤矿机械有限责任公司（甲方，卖方）（以下简称矿机公司）与吴金平（乙方，买方）签署《2008年按经济适用房价格出售旧有住房合同》（以下简称《出售旧有住房合同》），合同编号2008016，合同约定吴金平按经济适用房购买的住房住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，吴金平应服从矿机公司按经济适用住房管理办法管理。吴金平名下位于北京市房山区房山××南路×号楼×层×单元×号房产，登记时间为2011年7月19日，房屋性质为“按经济适用住房管理”。诉讼中，本院向矿机公司了解情况，答复称涉案房屋按照国家相关政策规定管理，现该房无法上市交易。庭审中，吴金平亦认可根据矿机公司的要求，涉案房屋现无法上市交易。上述事实，有《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《出售旧有住房合同》、王磊、张云茱二人的往来差旅等票据及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王磊、张云茱与吴金平、汇通房地产公司所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应依约履行各自义务。现合同不能履行的原因在于涉案房产系“按经济适用住房管理”的央产房，受该房屋原产权单位北京煤矿机械有限责任公司政策限制，在有关房屋上市交易政策出台前，涉案房产无法交易上市，无法办理房产过户登记手续。现合同目的无法实现，王磊、张云茱与吴金平均同意解除合同，故对于王磊、张云茱与吴金平要求解除合同并由吴金平返还5万元定金的请求本院予以支持。本案争议焦点是合同不能履行的违约责任由谁承担，以及承担责任的大小。根据《房屋定购协议》第二条的约定，“甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易……因上述原因造成该房屋不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应违约赔偿责任”。第十一条约定了逾期交房责任，甲方“应当自退房通知送达7日内退还全部已付房款、双倍返还定金，并向乙方支付房价款20%的违约金……”。第十三条“甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：鉴于此房是单位分房，甲方保证具备上市交易的条件。”根据吴金平与矿机公司签订的《出售旧有住房合同》的约定，该房屋在吴金平住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，且单位有优先购买权，吴金平应服从单位按经济适用住房管理办法管理。吴金平作为房屋的所有权人及出卖方，应保证房屋符合上市交易条件，并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，但吴金平未能于签订房屋买卖合同前确定并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，故应当承担相应的违约责任。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然吴金平违约，但由于涉案房屋上市交易政策较为特殊，并非吴金平主观上自始恶意不履行合同，并且吴金平当时仅收取王磊、张云茱定金50000元。结合本案《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》的履行情况、吴金平的违约情形等来看，王磊、张云茱与吴金平约定的违约金标准较高，且违约金已经足以弥补王磊、张云茱在签订合同和协商过程中相关往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失，故本院酌情判令吴金平向王磊、张云茱支付违约金100000元，对王磊、张云茱要求吴金平承担的往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认张云茱、吴金平、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于2019年2月28日签订的《房屋定购协议》于2019年3月17日解除；二、确认王磊与吴金平于2019年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月17日解除；三、吴金平于本判决生效后十日内返还王磊、张云茱定金五万元；四、吴金平于本判决生效后十日内赔偿王磊、张云茱违约金十万元；五、驳回王磊、张云茱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5545元，由被告吴金平负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  佟 淑人民陪审员  蔡丽丽人民陪审员  陈永慧二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  强贝贝