云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2309号上诉人（原审被告）：何云建，男，1964年8月31日生，汉族，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：张娴（系何云建之妻），女，1962年11月23日生，满族，住云南省建水县。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：姚丽芬，女，1941年5月7日生，汉族，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：余乙玉（系姚丽芬之女），女，1972年2月10日生，汉族，户籍所地云南省个旧市，现住云南省建水县。代理权限为特别授权代理。上诉人何云建因与被上诉人姚丽芬合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何云建上诉请求：撤销云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2408号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.刘宝珠于2013年7月22日出具的《证明》，是应被上诉人姚丽芬的要求下写的，证明内容不是刘宝珠亲身经历也没有见证姚丽芬与何强华的“交易”过程，系传来证据；刘宝珠未出庭授受双方当事人质询，虽经一审法院询问调查制作询问调查笔录，仍不能直接作为本案的定案证据；上诉人于2020年11月6日向刘宝珠核实，同日刘宝珠向上诉人出具《证明》，认可2013年的其出具的《证明》内容，其未参与姚丽芬与何强华之间的“交易”，系应姚丽芬的要求及听被上诉人的转述后出具的。故刘宝珠询问调查笔录及其2013年7月22日的《证明》不符合证据规则，不应被法院采信。2.何强华于2008年12月4日出具的《赠送房屋》，一审质证中姚丽芬认可系2013年7月22日补写倒签为2008年12月4日；且该《赠送房屋》上的证明人魏秀清系何强华的妻子，已于2012年去世，不可能在该《赠送房屋》上捺印；该《赠送房屋》为打印件，何强华虽在上面签字，但结合《赠送房屋》存在的上述问题，该书证也不能作为本案的定案证据。3.房屋买卖合同为要式合同，姚丽芬与何强华如真的达成了涉案房屋买卖的合意，应当签订相关的合同或协议，但无论是2008年12月4日何强华出具的《证明》还是《赠送房屋》，内容上均无买卖字样，不足以证实姚丽芬与何强华达成了买卖房屋的协议，仅凭姚丽芬使用涉案房屋收取租金的事实亦不足以认定双方买卖关系的成立，故一审认定姚丽芬与何强华之间达成了房屋买卖合同系事实认定及适用法律错误。综上，姚丽芬与何强华未形成买卖涉案房屋的合同关系，姚丽芬未享有涉案房屋的所有权，既使考虑民法典的相关规定，姚丽芬也仅享有居住权。故请求二审支持其上诉请求，认定姚丽芬与何强华未形成买卖涉案房屋的合同关系，驳回姚丽芬的全部诉讼请求。被上诉人姚丽芬辩称，1.其与何强华已达成涉案房屋的买卖关系，理由如下：①2007年至2008年，何强华将涉案房屋借给刘宝珠的儿子居住，并委托刘宝珠出售涉案房屋，该情况有刘宝珠出具的《证明》为证；②2008年何强华的妻子魏秀清生病急需用钱，决定将涉案房屋作价1万元卖给姚丽芬，姚丽芬已将1万元通过邮局寄给了何强华，收钱后何强华将（2001）红中民终字第110号民事判决书原件一同寄给姚丽芬，于2008年7月22日亲笔写下《证明》；③2013年7月22日，为使双方有个凭证，避免今后儿女发生争议，在姚丽芬的要求下何强华出具了《赠送房屋》，刘宝珠出具了《证明》，证明双方达成了买卖房屋的合意，并将1953年4月建水县政府颁发的《土地房屋所有证》原件交由姚丽芬收持；④涉案房屋自2008年年底交由姚丽芬至2019年11月何云建锁门，以及2008年年底至2013年后何强华回到建水居住于敬老院等其他地方，期间何强华及其子女均未向姚丽芬主张过买卖房屋无效，直到2019年11月何云建单方否定并锁门导致双方本案诉讼；⑤2013年的一天，何强华曾单独向姚丽芬提出想把涉案房屋回赎，姚丽芬明确表示不同意。综合上述事实，姚丽芬与何强华之间对涉案房屋系买卖关系。2.因为涉案房屋买卖之前存在过何强华兄弟间的祖宅纠纷，何强华不想让其他人知晓涉案房屋变卖一事，故在其出具的《证明》及《赠送房屋》上未明确载明“买卖”字样，该情况已由刘宝珠出具《证明》载明“考虑影响不好”予以佐证。3.刘宝珠对何强华与姚丽芬关于涉案房屋的交易过程最为清楚，其于2013年7月22日出具的《证明》发生于本案诉讼之前，且在一审法院的询问笔录中明确予以说明出具证明的真实性，法院依法予以采信。4.因时间久远，姚丽芬没有保留相关证据，虽无法提借其汇款给何强华1万元的相关凭证，但该事实已由刘宝珠在《证明》中予证明，应确认该事实客观存在。综上，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。姚丽芬向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告姚丽芬与何强华于2008年12月4日书写的《赠送房屋》合法有效；2.判令被告将锁起来的属于《赠送房屋》范围内的房屋归还原告。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为依法确认原告姚丽芬与何强华达成的买卖合同合法有效。一审法院认定事实：被告何云建系何强华之子，何光华与何强华系兄弟关系；位于建水县房屋系何光华、何强华的祖遗房产。2000年11月30日，建水县人民法院作出（2000）建民初字第868号民事判决书，判决“位于建水县228号内正堂屋左边楼上下各四间房屋为何强华、何光华及其父母何思训、王淑英共有房屋。楼下一长间房屋由何强华出资以梁柱中线为界建0.24米厚的砖墙一堵隔成二间，上房一间及在这一房后的卧房一间归何光华所有，由其出资另开门从堂屋内出入；下房一间及在这一房后门开在四尺巷内的厨房一间归何强华所有。楼上左边四间未隔的房屋归何思训、王淑英所有，何思训、王淑英已故，由其法定继承人继承”，判决后何强华不服判决提起上诉，红河州中级人民法院于2001年4月4日作出（2001）红中民终字第110号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。何强华取得上述判决确定的房屋后，将房屋出借给其战友刘宝珠使用并委托处理。2008年，经刘宝珠联系，何强华决定以1万元将前述房屋出卖给原告姚丽芬，姚丽芬汇款后，何强华于2008年12月将其持有的（2001）红中民终字第110号民事判决书原件及1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》邮寄给原告，原告姚丽芬从刘宝珠处接收了该房屋，并于2009年开始出租使用至2019年11月，租金均由原告姚丽芬收取。2019年11月，被告何云建以房屋系其祖遗房屋并由其继承为由向原告姚丽芬主张房屋权利，双方协商未果，被告何云建采取锁门的方式阻碍原告管理使用房屋，为此多次发生锁门、撬锁的纠纷，经梨园社区调解未果后，原告提起本案诉讼。另查明一，原告姚丽芬出租使用房屋期间，何强华曾于2013年回建水县居住直至2017年3月死亡，期间分别居住于建水县敬老院，租住于建水县酱菜厂。另查明二，2013年7月22日，刘宝珠出具《证明》交原告收执，载明：“何强华将法院判决分给的房子借给我儿子在建水打工使用，并委托我帮他处理，2008年因爱人魏秀清病重急需用钱，决定1万元卖给表妹姚丽芬，姚丽芬就从建水汇款1万元到北京给何强华，何强华就将法院判决书和有关材料并写了一封信邮到建水给姚丽芬。何强华回到老家建水，居住在民政局敬老院，并说姚丽芬对他很好，又写了一份《赠送房屋》证明，这样以防今后发生纠纷”。同日，何强华书写《证明》一份，打印《赠送房屋》证明一份，按印后交原告姚丽芬，《证明》载明：“坐落于建水县院的何强华之房屋系祖遗房屋，尚有遗留门厅，现仅将法院判决‘堂屋左边楼下一长间房屋中何强华出资以梁柱中线为界，建0.24米墙，隔为两间，其下一间以及门开在4尺巷内的厨房一间，归何强华所有’之房屋，交由表妹姚丽芬管理，并由姚丽芬居住和使用，特此证明”；《赠送房屋》证明载明：“坐落于建水县院的何强华之房屋系祖遗房屋，现将法院判决‘堂屋左边楼下一长间房屋中何强华出资以梁柱中线为界，建0.24米墙，隔为两间，其下一间以及门开在4尺巷内的厨房一间，归何强华所有’之房屋，包括楼上应得的，各二分之一房屋，堂屋、天井、门外的厕所空地共用。现将该房屋赠送给姚丽芬居住和使用，子女无权干涉，空口无凭，以此据为证”。《证明》及《赠送房屋》证明的落款日期均为2008年12月4日，但姚丽芬及刘宝珠均说明，实际为2013年何强华回建水居住时补写。另查明三，何强华于2017年3月1日死亡，其法定继承人有长子何云建、次子何云新及女儿何海艳，审理过程中，何云新、何海艳均书面声明自愿放弃继承。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。建水县院内经法院判决归何强华的房屋部分，有刘宝珠出具的《证明》证实，何强华于2008年通过刘宝珠联系原告姚丽芬后，决定将房屋作价1万元出卖给姚丽芬，姚丽芬支付了房屋价款，接收了房屋，并从何强华处收到了其邮寄的终审判决书原件，就房屋买卖事宜双方虽未签订书面协议，但在款项支付及房屋交付等主要义务履行完毕后，因未办理产权变更登记，为方便姚丽芬对房屋的管理，何强华出具《证明》及《赠送房屋》证明交原告姚丽芬收执，其行为实质为履行买卖合同的行为，同时亦对双方的买卖关系进行书面确认。结合原告姚丽芬接收房屋后，于2009年开始出租给他人使用直至2019年11月，租金由姚丽芬收取，期间何强华还曾于2013年回建水县居住直至2017年去世，其居住处所为建水县敬老院或租住于别处等事实，可以认定姚丽芬与何强华之间存在真实有效的买卖关系，且主要义务双方已履行完毕。故对原告要求确认姚丽芬与何强华达成的买卖合同合法有效的请求予以支持。被告何云建辩称的“原告与何强华之间不存在买卖关系，何强华之所以将房屋交给原告居住和使用，系因其常年在外，没有办法亲自管理”的主张与实际不符，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告姚丽芬与何强华虽已实际履行房屋买卖的主要义务，但未最终办理房屋产权的变更登记手续，尚未发生物权变动的效果，被告何云建本应积极协助原告办理，但其在变更登记前否认原告与何强华之间的买卖关系，并在房屋交付后又妨碍原告对房屋的管理使用，有违诚实信用原则，并已构成违约，在买卖合同无法继续履行时，原告可另行主张解除合同并要求赔偿损失。但在物权尚未变更登记前，原告主张排除妨碍并要求归还房屋的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：“一、原告姚丽芬与何强华之间达成的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告姚丽芬的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告何云建负担”。二审中，上诉人何云建向本院提交如下证据：1.刘宝珠于2020年11月6日出具《证明》一份（原件质证后退还何云建），欲证明：刘宝珠未亲自见到姚丽芬汇款，实际不清楚姚丽芬与何强华之间如何交易；2013年刘宝珠出具《证明》系应姚丽芬的要求去姚丽芬家中写的，当时没有见到打印的《赠送房屋》。2.何风华、何崇安、李增佥于2020年11月11日出具的《证明》一份（原件质证后退还何云建），欲证明：何强华仅将涉案房屋交由姚丽芬管理、居住、使用，双方之间不是买卖关系。经质证，姚丽芬对上述证据的“三性”均不认可，认为刘宝珠已于2013年7月22日出具《证明》且经法院调查予以核实，现又出具证明，不应予以采信；何风华、何崇安、李增佥均未出庭作证，证明内容不予认可。本院审查认为，1.刘宝珠于2020年11月6日出具的《证明》中明确记载“房屋是何强华委托卖的，价一万元”，该内容与刘宝珠2013年7月22日出具的《证明》及一审法院2020年9月30日对刘宝珠的询问调查笔录相互印证，可以证实何强华曾委托刘宝珠出售涉案房屋的事实，对该部分内容本院予以采信，其余内容不予采信。2.何风华、何崇安、李增佥出具的《证明》系证人证言，姚丽芬对证言内容不予认可，且证人未到庭接受双方当事人的质询，不符合民事诉讼证据的相关规定，不予采信。被上诉人姚丽芬未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实除“姚丽芬汇款后，何强华于2008年12月将其持有的（2001）红中民终字第110号民事判决书原件及1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》邮寄给原告”外，其余事实均与一审查明的事实一致。二审另查明，姚丽芬汇款后，何强华于2008年12月将其持有的（2001）红中民终字第110号民事判决书原件寄给姚丽芬。2013年何强华在建水县将1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》原件交由姚丽芬收执。一审中，姚丽芬当庭将第一项诉讼请求“请求依法确认原告姚丽芬与何强华于2008年12月4日书写的《赠送房屋》合法有效”变更为“依法确认原告姚丽芬与何强华达成的买卖合同合法有效”。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：姚丽芬与何强华之间是否存在买卖涉案房屋的意思表示。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，第一百三十六条：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”。本案中，何强华依据生效的裁判文书取得涉案房屋的所有权，因2017年3月1日何强华去世，现在卷证据能够反映何强华与被上诉人姚丽芬之间处置涉案房屋相关意思表示的证据如下：①2008年12月4日何强华出具《证明》记载“现将该房屋交由表妹姚丽芬管理，并由姚丽芬居住和使用”；②2008年12月4日何强华捺印的《赠送房屋》（实际出具时间为2013年）记载“现将上述我应得的房屋赠送给姚丽芬居住和使用。子女无权干涉，空口无凭，以此据为证”；③2013年7月22日刘宝珠出具《证明》记载“何强华将法院判决分给的房子借给我儿子在建水打工使用，并委托我帮他处理，2008年因爱人魏秀清病重急需用钱，决定1万元卖给表妹姚丽芬，姚丽芬就从建水汇款1万元到北京给何强华，何强华就将法院判决书和有关材料并写了一封信邮到建水给姚丽芬。何强华回到老家建水，居住在民政局敬老院，并说姚丽芬对他很好，又写了一份《赠送房屋》证明，这样以防今后发生纠纷”；④被上诉人姚丽芬关于其与何强华于2008年达成以1万元价格购买涉案房屋口头协议的相关陈述。根据法律事实尽可能接近客观事实的裁判原则，本案姚丽芬与何强华之间是否已达成买卖涉案房屋的意思表示，不仅应从上述书证内容及文义进行分析，还应结合已查明的如下事实审查何强华生前的真实意思表示：①2008年12月4日何强华之妻魏秀清由北京市昌平区东小口镇东小口村304号邮寄信件至云南省建水县关帝庙街4号姚丽芬收的事实；②姚丽芬持有（2001）红中民终字第110号《民事判决书》原件的事实；③姚丽芬持有1953年4月建水县人民政府颁发的《土地房产所有证》原件的事实；④姚丽芬于2008年12月后对涉案房屋行使管理权，出租涉案房屋并收取租金的事实；⑤何强华曾于2013年回建水县居住直至2017年3月去世，期间分别居住于建水县敬老院，租住于建水县酱菜厂的事实；⑥何强华已于2008年12月将涉案房屋大门钥匙交给姚丽芬，何强华及其子女不再持有房屋大门钥匙的事实；2008年12月至2013年1月何强华去世前，何强华没有主张过涉案房屋所有权的事实以及2013年1月何强华去世后至2019年11月，其子女没有主张过涉案房屋所有权的事实。综合上述事实并结合现有在卷证据可以证明“姚丽芬于2008年支付1万元并收到何强华、魏秀清邮寄判决书原件，其行使涉案房屋相关权利，2013年7月其与何强华补签《赠送房屋》倒签时间为2008年12月4日”的陈述客观真实；亦能与刘宝珠2013年7月22日出具的《证明》所述内容及2020年9月30日一审法院核实刘宝珠出具该《证明》的询问笔录相互印证。而上诉人何云建一审辩解及上诉理由仅对何强华与姚丽芬之间是否达成涉案房屋买卖真实意思提出质疑，未提供足以否定何强华与姚丽芬之间达成涉案房屋买卖意思表示的有效证据。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，一审认定姚丽芬与何强华之间已于2008年12月4日达成涉案房屋买卖的意思表示，符合优势证据采信规则，本院予以确认。另，双方均认可刘宝珠系何强华处置涉案房屋的知情人，刘宝珠于2013年7月22日出具《证明》时何强华之子即本案上诉人何云建与姚丽芬尚未发生纠纷，一审法院对刘宝珠所作询问调查笔录系法院对该《证明》真实性的进一步核实，双方均未申请刘宝珠出庭作证，经法院核实后，刘宝珠无须到庭作证接受双方当事人质询，一审采信经核实后刘宝珠2013年7月22日出具的《证明》内容，符合法律规定。故上诉人何云建的相关上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何云建的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人何云建负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年十二月二十八日书记员 赵玉婷