葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初861号原告：马俊，男，1980年5月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑黎明，湖北民基（点军）律师事务所律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。原告马俊与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）鄂05民辖62号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年7月2日立案后，依法由审判员林波、李祖旺及人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马俊的委托诉讼代理人尚绪欣，被告宇星置业的委托诉讼代理人刘毅、黄晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马俊向本院提起诉讼请求：1.确认马俊与宇星置业于2014年5月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效。2.判令宇星置业立即向马俊交付“江南星城”小区9号楼1单元1层编号为010103号的房屋一套，并为马俊申请办理房屋产权登记。3.判令宇星置业自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，以马俊所交购房款412428元为基数，按照每日万分之二的标准向马俊支付逾期交房违约金（计算至2018年10月31日共853天共计70360.22元）。4.判令宇星置业向马俊支付逾期办理房屋产权登记的违约金412.43元。5.判令宇星置业承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月19日，马俊与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宇星置业将位于点军区“××星城”小区××楼××单元××编号为××号的商品房出售给马俊，房款总价为412428元，于2016年6月30日前交房，于2016年8月30日前为马俊办理该房屋的产权登记手续，合同还对逾期交房和逾期办理产权登记应承担的违约责任进行约定，并约定宇星置业若逾期交房超过30日，宇星置业应自最后交付期满第二日起至实际交付房屋之日止按日向马俊支付已付房屋价款万分之二的违约金，同时约定因宇星置业的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，宇星置业按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。之后，马俊依约支付了全部购房款，但所购房屋至今尚未交付，也未办理产权登记手续，马俊为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星置业辩称，1.案涉售房行为系在宜昌市点军区人民政府的主导下达成的协议，宜昌市点军区人民政府应作为案件第三人参加诉讼。2.宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，故因宜昌市点军区人民政府违法锁定团购房价格所签订的950套团购房买卖合同中关于房价的约定属无效条款，请求驳回马俊的诉讼请求。3.本案的商品房买卖合同系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同，请求法院驳回马俊的诉讼请求。4.宇星置业已就部分类似其他团购户案件的终审判决向湖北省宜昌市中级人民法院提起再审申请，湖北省宜昌市中级人民法院已立案审查，因本案与宇星置业提起再审申请的案件同为团购户与宇星置业之间的房屋买卖合同纠纷，且案情较为相似，因此申请中止本案的审理。5.马俊并非适格的团购房买受人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，协调处理辖区内干部职工向宇星置业团购位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区商品房事宜，团购房共950套，团购价3500元/㎡左右。之后，马俊从案外人处受让购房指标。2014年5月19日，马俊（买受人）与宇星置业（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定，马俊向宇星置业购买宇星置业开发的位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为3380元/㎡，总金额为412428元整；出卖人应当在2016年6月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，马俊向宇星置业出具《承诺书》一份，载明“现协议价3380元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本价和我公司实际成本。如由于该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由我承担其费用，并补交给湖北宇星置业发展有限公司”。2014年5月19日，宇星置业向马俊开具预收购房款252428元的《销售不动产统一网络发票》一张，剩余购房款160000元由马俊以住房公积金贷款的方式于2014年8月8日向宇星置业支付。宇星置业当庭表示“江南星城”小区9号楼1单元1层编号为010103号商品房已具备交付条件，但尚未向马俊交付该房屋。该房屋的权属已办理了预告登记，马俊为预告登记权利人。马俊所购房屋系950套团购房中的一套。另查明，宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，判决确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，并责令宜昌市点军区人民政府于判决生效后30日内，对该违法行为采取补救措施，同时，驳回了宇星置业的其他诉讼请求。本院认为，马俊与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然马俊系从案外人黄**处受让购房指标，但之后宇星置业与马俊签订了《宜昌市商品房买卖合同》，收取购房款及并开具发票，马俊还于合同签订当日向宇星置业出具《承诺书》一份，可以认定宇星置业对其将案涉房屋出售给马俊的事实予以认可，宇星置业抗辩马俊不是适格的房屋购买人，不能作为其不交付房屋的合法理由。虽然宜昌市点军区人民政府成立的宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。对于宇星置业辩称本案应中止审理的观点，本院认为，宇星置业申请中止审理的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的法定情形，因此不予支持。现马俊已按约定支付了全部的购房款，宇星置业应及时按约定时间交付房屋，并为该房屋申请办理产权登记。现上述房屋已符合交付条件，但宇星置业延迟交付及办证，构成违约，应按约定交付房屋并承担违约责任，即自约定的房屋交付期满第二日起至实际交付之日止，以马俊已缴纳房屋价款为基数按日万分之二的标准向马俊支付逾期交房违约金，并按马俊已付房屋价款的0.1%向马俊支付逾期办理房屋产权登记的违约金。对于宇星置业辩称本案结果应以其诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的判决结果为依据，应确认其与马俊签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定无效的观点，本院认为，虽然宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为已被确认为违法，但本案当事人之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方自主达成的民事合同，与宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位系不同的法律关系，故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业辩称《宜昌市商品房买卖合同》系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同的观点，本院认为，以合法形式掩盖非法目的，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。但在本案中双方签订《宜昌市商品房买卖合同》的目的即商品房买卖，并不存在双方掩饰的非法的合同。故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、马俊与湖北宇星置业发展有限公司于2014年5月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向马俊交付位于宜昌市点军区五龙一路“江南星城”小区9号楼1单元1层编号为010103号商品房一套，并为马俊申请办理该房屋的产权登记；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以马俊已付购房款412428元为基数，自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止按照日万分之二的标准向马俊支付逾期交房违约金；四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向马俊支付逾期办理房屋产权登记的违约金412.43元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8548元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  李祖旺人民陪审员  杜 昕二〇二〇年十二月十四日法官助理王力书记员郑毓琪