河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3623号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司邢台县支行。住所地：邢台市信都区泉南大街**。 负责人：张锁青，该支行行长。 委托诉讼代理人：李长林，男，1974年4月5日出生，汉族，现住邢台市信都区，该支行员工。 委托诉讼代理人：杨玉婷，女，汉族，1991年12月13日出生，现住邢台市内丘县，该支行员工。 被上诉人（原审原告）：安国芬，女，1961年11月6日出生，汉族，个体，现住邢台市信都区。 被上诉人（原审原告）：张利平，女，1972年3月19日出生，汉族，个体，现住邢台市沙河市。 被上诉人（原审原告）：李景山，男，1962年3月1日出生，汉族，个体，现住邢台市信都区。 被上诉人（原审原告）：胡晶娴，女，1984年12月30日出生，汉族，个体，现住邢台市信都区。 以上四被上诉人的委托诉讼代理人：刘红霞，河北领途律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司邢台县支行（以下简称农业邢台县支行）因与被上诉人安国芬、张利平、李景山、胡晶娴房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农业邢台县支行的委托诉讼代理人李长林、杨玉婷，被上诉人安国芬、张利平、李景山、胡晶娴的委托诉讼代理人刘红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业邢台县支行上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费按49万元给付；（二）上诉人不应承担租赁房屋恢复原状的费用；（三）被上诉人并未造成损失，上诉人不应承担扩大损失费用；（四）本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院判决认定事实错误，2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费应按49万元给付。租赁合同到期之前，上诉人已按合同约定向被上诉人发出续租要约，经协商一致与被上诉人达成口头协议自2019年10月1日起年租金变更为49万元/年，并且上诉人已按双方协商结果走完审批流程。根据《民法总则》第一百三十五条之规定，双方就房屋租赁费达成的口头协议系双方真实意思表示，具有法律效力。一审中上诉人已提供电话录音予以证实，但法院并未采纳，属事实认定错误，应予纠正。（二）上诉人不应承担租赁房屋恢复原状的费用。一审法院依据评估公司《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》认定租赁房屋恢复原状的费用，存在错误。该评估报告中所记载的项目仅依据被上诉人口头要求所列，被上诉人并未提供任何有效证据证明房屋“恢复原状”标准，评估结果缺乏事实依据，并非评估公司出具的有效评估报告。且被上诉人在一审中明确表示对该评估结果不认可，并于2019年末主动撤诉放弃权利，故我方认为一审法院认定恢复原状费用缺乏事实依据。（三）被上诉人并未造成损失，上诉人不应承担损失扩大费用。一是上诉人已于2019年9月27日搬离并腾空房屋，并于2019年9月30日将被上诉人四方的房屋钥匙以特快专递的形式寄送给被上诉人并签收，该房屋已于当日完成交付，自2019年9月30日之后上诉人并未使用该房屋，一审法院要求上诉人按每月30282元的标准支付自2019年10月1日后的房屋租赁费没有任何依据。二是即便如被上诉人所述，其损失造成也是因其违反双方已达成的续租承诺，并单方解除合同，要求我方限期搬离造成的，一审法院在被上诉人未提供任何证据证实已造成损失及具体损失数额的情况下，将损失归责于房屋未恢复原状，判定由上诉人承担同等责任，缺少事实和法律依据，损害上诉人合法权益。 安国芬、张利平、李景山、胡晶娴辨称，一审判决认定事实清楚，证据充足，证据充分，并无不当，应维持原判。上诉人主张的49万并无法律依据。四被上诉人对49元万并不知情，无从谈及达成口头协议。上诉人与被上诉人的租赁合同中，明确约定，上诉人对被上诉人的房屋进行恢复原状，一审法院也是依据上诉人提交的租赁房屋恢复原状费用的证据依法认定。一审法院对该损失的认定也是依据双方在签订租赁合同对恢复原状的标准没有明确约定，导致上诉人在履行恢复原状义务是无法进行，使双方损失不断扩大对该部分双方均有过错，对其扩大的损失双方均承担同等责任。其认定合法合理。 安国芬、张利平、李景山、胡晶娴向一审法院起诉请求：（一）判决被告支付因租赁原告房屋改建部分进行恢复原状的费用；（二）判决被告给付2018年10月1日至2019年9月30日的房租726，768元，及迟延支付履行违约金14，171元（按照约的定同期银行存款利率计算）；（三）判决被告自2019年10月1日至恢复原状之日止，按每月60，564元给付损失；（四）判决被告给付原告物业费12，202.4元（截止到2019年10月1日）；五、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2013年9月签订了《房屋租赁合同》双方约定：原告将位于园林杰座6、7、8、9号商铺总面积692.16平方米租赁给被告作为营业办公使用。租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金60，564元。年租金726，768元。按年支付租金，每年租金支付的时间为每年9月30日前一个月内支付当年租金。租赁房屋的水、电、物业费等其他费用由被告承担。被告迟延支付租金或其他费用的，对迟延支付的金额应按同期银行存款利率向原告支付迟延履行违约金。其他约定：在保证房屋主体结构安全的情况下，原告允许被告按自己的装修图纸进行施工（包括必要时拆除室内楼梯、非承重墙、界墙等相关部分）。租赁期满，被告不再续租时，应将房屋恢复到租赁前原样。合同签订后原、被告双方均依约定履行了合同，合同到期后，原、被告双方就续签合同进行了协商，但因部分条款未能达成一致意见，续签合同未能成功。被告于2019年9月30日搬离租赁商铺。被告尚欠部分物业服务费未交纳。在此过程中，双方共同委托评估公司对所涉商铺恢复原状所需要的费用进行了评估，该评估公司出具了《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》总费用104，063.6元。但因原告对上述统计表存有异议，评估公司并未出具相关评估报告，在开庭审理后，各原告又以书面的形式对上述统计表所确认的费用，表示了认可。 一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同到期后，双方协商期间，被告仍然占用所租赁商铺，在双方未能达成一致意见的情况下，被告应按原合同约定向原告支付房租及相关物业费用。合同到期后，双方一直协商续租事宜，租赁期限、房租、付款方式、违约责任等主要条款并未确定，此时双方的租赁关系应视为不定期的租赁关系，原告要求被告按原合同的约定支付逾期付款违约金理据不足。不予支持。合同中明确约定“租赁期满，被告不再续租时，应将房屋恢复到租赁前原样”，故恢复原状的费用应当由被告承担。被告主张恢复原状的费用按《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》所计载的项目及金额计算，原告方认可，予以确认。由于双方在签订租赁合同时，对“恢复原状”的标准没有明确约定，导致被告在履行“恢复原状”义务时无法进行，使双方损失不断扩大，对该部分损失，原、被告双方均存在过错。对扩大的损失，双方应承担同等责任，由原、被告双方各承担50%。原告主张的物业费，应当由物业公司直接向被告主张在原告没有垫付的情况下，不能向被告直接主张权利，其相应诉请应予以驳回。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租赁费共计726，768元；二、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告恢复原状的费用共计104，063.6元。三、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告扩大损失费用，按每月30，282元的标准自2019年10月1日起计算至被告履行完毕本判决第二项内容之日后第30日的房屋租赁费。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11，330元。减半收取计5，665元，由被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行承担。 本院二审期间，上诉人提交《限期搬离通知书》，拟证明在租赁合同履行过程中，被上诉人单方向上诉人发送限期搬离通知书，上诉人已按照该通知书的要求于2019年9月27日搬离，并于2019年9月30日将钥匙交于被上诉人，自此原租赁合同终止。被上诉人诉讼代理人质证认为，对该份证据其不知情,也未听到四被上诉人提及过该份证据，该证据的真实性无法核实。关于该份证据的证明力，本院认为，四被上诉人对该通知书不予认可，上诉人亦没有证据证明该通知书系四被上诉人出具或授权他人出具，且上诉人提交该通知书的目的在于租赁合同终止后其不应再承担恢复原状及扩大损失的责任，但根据双方租赁合同的约定上诉人有恢复原状的义务，未履行或迟延履行该义务的应承担一定过错责任，故上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。 本院认为，（一）关于2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费应按何种标准给付问题。上诉人农业邢台县支行主张其与胡春魁口头达成了租金49万元/年的约定，但四被上诉人对此不予认可。因胡春魁既不是本案租赁合同的当事人，上诉人亦不能证明该录音证据中被录音人的真实身份以及是否具有代理权限，且在该录音证据中也谈到其中有一个业主不同意协商内容的情况，故上诉人主张2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费按49万元/年给付的理由不成立，本院不予支持，该期间的房屋租赁费其仍应按原租赁合同约定的726768元/年给付。（二）关于恢复原状的费用。涉案租赁合同双方约定“合同期满，乙方不再续租时，应将房屋恢复到租赁前原样。”因此，应由上诉人承担履行恢复原状的义务。上诉人于2019年9月30日搬离租赁商铺后，双方当事人共同协商委托邢台正通房地产评估有限公司对恢复原状的费用进行了评估，对该评估公司出具的《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》所计载的项目及金额计算，上诉人除对地砖有异议外，对其他项目及金额并无明确异议，被上诉人对该统计表计载的项目及金额无异议。本案租赁物所涉地砖已形成附合的装饰装修物，租赁期间届满后，被上诉人未明确表示利用该地砖的情况下，由被上诉人承担该项现值损失缺乏法律依据，不应支持。该评估机构虽未出具正式的评估报告，但一审结合双方当事人对《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》所计载的项目及金额计算的意见，认定该修复费用为104，063.6元，并无不妥，本院予以采用。上诉人于2019年9月30日搬离涉案租赁物后，由于双方对涉案商铺恢复原状问题一直未能达到一致意见，导致涉案租赁物一直闲置至今，当事人双方对此均有过错，一审酌定双方当事人对该项损失承担同等责任，并无不妥，但该项损失应按30，282元/月的标准自2019年10月1日起计算至本判决生效后30日止。 综上所述，中国农业银行股份有限公司邢台县支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初392号民事判决第一项、第二项； 二、变更河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初392号民事判决第三项为中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付安国芬、张利平、李景山、胡晶娴扩大损失费用，按30，282元/月的标准自2019年10月1日起计算至本判决生效后30日止。 三、驳回安国芬、张利平、李景山、胡晶娴其他诉讼请求。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费11，330元，由上诉人中国农业银行股份有限公司邢台县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  解宝成 审判员  王 兵 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  魏素萍