抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0411民初3469号 原告（反诉被告）：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：丛向秋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王春，辽宁必达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地抚顺县。 法定代表人：魏素萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。 委托诉讼代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。 原告（反诉被告）抚顺市秋实房地产开发有限公司（下称秋实公司）诉被告（反诉原告）抚顺市兴人物业管理有限公司（下称兴人物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秋实公司委托诉讼代理人王春、被告兴人物业公司委托诉讼代理人梁延金、伍健森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秋实公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据协议约定向原告支付物业费80万元；2、判令被告赔偿原告因被告的行为遭受的损失20万元；3、判令被告将消防通道、地下室恢复原状；4、判令被告构成根本违约，解除双方之间的协议；5、要求被告承担诉讼费。审理过程中，原告将第一项诉讼请求的金额变更为643372.89元（1536800.61-697114.78-230520.09+代缴税费34207.15）。事实与理由：为了给小区业主打造一个温馨的家园，原告想请一个专业的物业管理公司来管理新港嘉园和新河嘉园。2013年12月9日，原告和被告在原告的办公室抚顺市顺城区站东街新华嘉园签订了一个协议，约定原告将其所有的抚顺市秋实物业管理有限公司的坐落于抚顺市顺城区新港嘉园和新河嘉园物业全部移交给被告管理，并委托被告替原告收取2013年12月31日之前小区内业主拖欠的物业费。双方于2013年12月31日前办理完结交接事宜。在被告接管新港嘉园、新河嘉园后，通过以下事实我方认为被告违反协议，损害公共利益等已构成根本违约。一、被告违反协议书第二条的约定，被告没有将代收的物业费按协议约定交给原告，原告经多次合法催收向被告发催款通知书后，被告仍不履行债务，故按照《合同法》94条第三款之规定我方认为，被告构成根本违约。二、由于被告怠于管理小区地下车库，导致业主无法利用车库，进而业主要求原告退还卖出去的车位，致使原告因被告的行为损失20多万元。三、被告违反法律强制性规定，将小区的消防通道堵死，不但没有保持消防通道畅通，还占用消防通道并把其变成门市，此行为也损害了公共利益，违背了公序良俗原则。综上所述被告的行为违反了《合同法》94条第三款、第四款的规定，构成根本违约。 被告（反诉原告）兴人物业公司辩称，1、认可我公司代原告收取2013年12月31日前的物业费1536800.61元，但按协议约定原告应当给付我公司代收费15%即1536800.61×15%=230520.09元，对原告所述代缴税费34207.15不认可；2、第二项诉讼请求没有事实依据。原告开发的车库不具备使用条件，没有竣工手续，地下车库积水严重，从配户至我公司接手前地下车库从未使用。因积水严重，给电梯运行造成安全隐患，我公司只能24小时不间断用水泵抽积水以保证电梯运行。损失的制造者是原告。3、原告所言我方将消防通道堵死不属实，原告所说地段不是消防通道，而是废弃出口，我们接收时就是废弃状态，园区竣工图纸可证实，如果是消防问题应由消防部门处理，原告无权干涉。4、第四条诉讼请求没有法律依据。原告与被告是物业管理服务权转让协议，而不是委托代理合同，原告无权要求解除近八年的转让合同。是否解除物业合同，是物业公司与业主委员会的问题，与原告无关。并且双方合同约定不得反悔。 被告（反诉原告）兴人物业公司向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人转交反诉人收取业主的装修保证金和垃圾清理费2360834.17元及利息（从2015年5月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被反诉人承担反诉费。事实及理由：2013年12月，被反诉人将自己开发的新港嘉园的物业管理服务权转让给了反诉人，并于2013年12月19日签订《协议书》及《物业移交协议书》。《协议书》第一条明确约定的移交时间为2014年1月1日。第二条物业费的收缴：2013年12月31日之前的物业费由甲方收取，归甲方所有。2013年12月31日以前未收取的物业费由乙方负责代收，收取的费用交甲方；乙方收取15%的代收费。乙方从2014年1月1日起收缴物业费。第三条已办理入户但未有装修的业主缴纳的装修保证金及垃圾清运费甲方按实际收缴金额，用房屋、车库、储藏间抵顶，未装修业主的装修保证金和垃圾清运费给乙方。已办理入户但未有装修的业主缴纳的装修保证金和垃圾清运费双方核准与认可的是297万元。依据《协议书》第三条的约定，2015年5月13日，被反诉人用自己所有的新湖国际二期2号楼4号、5号门市，每间门市房240平方，每平方米5800元。用此两个门市房抵顶甲方欠乙方的物业费（实际是业主缴纳的装修保证金和垃圾清运费，用此款项顶替业主的物业费）297万元，并签订了顶房《协议书》。但被反诉人并没有按照双方签订的顶房《协议书》履行交付两套门市房，而是私自卖给了他人。由于被反诉人的失信与违约行为，目前欠反诉人297万元加上230520元（1536800.61元的15%的代收费）即是3200520元，去掉839685.83元（差额），实际欠2360834.17元。被反诉人才是本案的真正违约者，其违约行为给反诉人造成很大的经营上的困难与损失。因此，请求法院判令被反诉人立即给付收缴业主的装修保证金和垃圾清运费（物业费，实际反诉人已经为业主垫付了的物业费），真正体现（协议书）对双方均有约束力。 原告（反诉被告）秋实公司对被告（反诉原告）兴人物业公司的反诉辩称，1、诉讼时效为三年，本案从2015年5月15日到反诉之日2020年11月19日已有五年，超过诉讼时效。2、合同约定以核算为依据，反诉的数额没有经过双方对账，故反诉请求没有事实和法律依据。3、依据反诉人提供的2015年5月13日协议书，第二条写的是物业费，并不是反诉人主张的装修保证金和垃圾清运费，反诉人也没有证据证明二者是一回事。另外，反诉人也没有证据证明被反诉人欠反诉人物业费。4、法人之间签署协议须有法定代表人的签字并加盖公章，否则不发生法律效力。2015年5月13日协议书没有两个法人的公章，也缺少任国全的签字，也不知杨广昌是谁，因此不能认定为两个法人之间的有效协议。5、综上，反诉人提供的协议书，从形式上缺少有效要件，从内容上也无法认定反诉人主张的装修保证金和垃圾清运费与该协议有关。所以，请求法院驳回反诉请求。 原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、《协议书》（2013年12月19日），证明原告与被告在协议书中约定被告替原告收取物业费的义务这一条款。2、“催款通知书”公证书，证明被告拖欠原告80万元物业费，经原告多次催要无果后，原告通告公证处再次对其催款并告知其再不履行付款义务视为根本违约，原告将通过司法途径维护自己的权益。3、物业费明细及被告收取物业费的依据，证明被告收取了协议中双方约定的被告代收的80万元物业费，但这些物业费被告没有支付给原告。4、照片，证明被告将小区的消防通道变成了门市这一事实。5、收据，证明由于被告怠于管理地下车库，导致业主无法进入地下室停车，进而业主将购买的车位退还给原告的事实。被告质证意见为：对证据1、证据4没有异议；对证据2关联性有异议，公证书只能证明原告曾经向公证处申请催款的过程，但不代表被告欠原告物业费的事实；对证据3，不是全部，不能全面证明原告的诉求，不是欠款依据；对证据5真实性没有异议，但不能证明原告所述事实。 被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1、协议书，证明双方之间物业转让服务合同、转让协议中明确约定了乙方接收后自主经营、自负盈亏，与甲方无任何关系，是协议根本目的。已办理入户但未装修业主缴纳的装修保证及垃圾清运费，甲方实际收缴后用房屋、车库抵顶给乙方。并证明原告是真正的违约。2、物业移交协议书，证明双方之间为物业权转让，协议书规定了接收时间、如何缴费、收费及业主缴纳保证金及垃圾清运费的分配等事实。3、顶房协议书，证明2015年5月13日为了履行双方之间2013年12月19日签订的转让协议，甲方（原告）作为房产权益人，现愿意将自己所有的新湖国际二期4、5号门市，每间门市240平米，每平方米5800元顶给乙方，乙方作为债权人同意甲方用自己的4、5号门市抵顶甲方欠乙方的物业费，也就是装修保证金及垃圾清运费，即297万元。该协议证明了双方之间转让合同继续履行的事实，也证明了原告没有按照协议履行顶房的事实，是原告违约。4、图纸，证明原告所述被告将消防通道堵死没有依据，消防通道在图纸上显示并不是原告所述的地点。5、说明，证明新湖国际二期有42户电梯均存在底坑有积水问题，腐蚀严重，存在重大安全隐患，维保公司建议电梯停止使用，应进行整改。证明原告对地下车库施工没有做好，存在质量问题，为了保护业主安全，我方在电梯内坑下用水泵24小时不间断的抽水。6、地下车库及地下室状况照片，证明从照片上可以看出地下室至今都是水，通风系统管道破烂不堪。证明原告施工没有完成，购买车库者退费是由于原告所施工的车库没有具备使用条件，地下车库是人防工程，不允许买卖，原告将地下人防工程以车库形式买卖他人，违反了强制性规定。原告质证意见为：对证据1，不能证明被告的证明目的；对证据2，没有公章及法定代表人签字，也没有签订时间，不具有法律效力；对证据3，该协议书上有两种笔迹，一种为打印一种为手写，明显279万元是后填写上去的，至于是由谁填写的我们不知情，被告提出的物业费就是垃圾清运费、装修保证金在该协议书中无法体现，是被告作的扩大解释。因此该协议不能证明被告要证明的目的；对证据4，认可图纸消防通道位置，但被告确实堵了通道，损害了公共利益，因此我方要求恢复；对证据5，该证据与原告无关；对证据6，该地下车库从2013年至今交由被告管理长达6年之久，从照片清晰证明被告在这6年没有尽到物业管理职责，导致地下室进水无法让业主使用，进而导致业主将购买的车位退还，导致原告损失，被告应为其失职承担法律责任，赔偿原告损失。地下人防工程是允许开发商使用的，开发商即原告，出售的是使用权而不是所有权，因此不违反法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月9日甲方秋实公司与乙方兴人物业公司签订《协议书》，约定：甲方将其所属的抚顺市秋实物业管理有限公司管理的物业全部移交给乙方管理，乙方接受后，自主经营，自负盈亏，与甲方无任何关系。双方正式移交时间2014年1月1日。2013年12月31日之前的物业费由甲方收取，归甲方所有。甲方已收缴的2013年以后的物业费归甲方所有，不予移交给乙方。2013年12月31日以前未收缴的物业费，由乙方负责代收，收取的费用交甲方，乙方收取15%的代收费。乙方从2014年1月1日起收缴物业费。已办理入户但未有装修的业主缴纳的装修保证金和垃圾清运费甲方按实际收缴金额，用房屋、车库、车位、储藏间抵顶未装修业主的装修保证金和垃圾清运费给乙方。本合同签订后，任何一方不得反悔，如反悔解除本合同，要向对方支付100万元违约金。协议书落款处由双方盖章。 审理过程中，经双方对账，兴人物业公司代秋实公司收取的2013年12月31日前的物业费为1536800.61元，其中秋实公司应当给付兴人物业公司代收费15%即230520.09元。秋实公司代兴人物业公司收取的2014年1月1日之后的物业费为697114.78元。 本院认为，原、被告签订的2013年12月9日《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于原告第一项诉讼请求，按照协议书约定，被告兴人物业公司应当给付原告秋实公司代收的2013年12月31日前的物业费，庭审中双方对该部分数额1536800.61元无异议，本院予以确认。对于代收费230520.09元双方亦认可，原告自认从物业费中扣除。对于秋实公司代兴人物业公司收取的2014年1月1日之后的物业费697114.78元，秋实公司认可，同意从物业费中扣除。故被告兴人物业公司还应给付原告秋实公司代收的物业费1536800.61-230520.09-697114.78=609165.74元。关于原告主张的代缴税费，在协议书中并无约定，本院不予支持。 关于原告第二项诉讼请求要求被告赔偿损失20万元一节，本案系合同纠纷，双方协议书中对该损失没有相关约定，且原告未提供证据证明损失确由被告造成，故原告该项诉求没有事实依据，本院不予支持。 关于原告第三项诉讼请求要求被告将消防通道、地下室恢复原状一节，协议书约定“乙方接受后，自主经营，自负盈亏”，故原告该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告第四项诉讼请求，要求解除协议一节，协议书未约定解除条款，并且第十条约定本合同签订后不得反悔，本案的事实亦不符合法定解除的条件，故原告该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告的反诉请求，被告对于其反诉请求的计算方式为：装修保证金和垃圾清理费297万元-代收物业费1536800.61元+代收费230520.09元+秋实代收的物业费697114.78元=2360834.26元。其中兴人物业公司代秋实公司收取的物业费、代收费、秋实公司代兴人物业公司收取的物业费双方均认可，不再赘述。对于装修保证金和垃圾清理费297万元，双方争议较大。被告依据其提交的证据3即2015年5月13日协议书中记载的“物业费计297万元”确定其反诉主张，该协议书中“物业费计297万元”系手写，无法确定真实性，且协议书落款处仅有丛向秋和杨广昌签名，并没有本案双方当事人盖章，该证据并不能证明兴人物业的反诉请求，故对兴人物业公司的反诉请求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）抚顺市兴人物业管理有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告（反诉被告）抚顺市秋实房地产开发有限公司代收的物业费609165.74元； 二、驳回原告（反诉被告）抚顺市秋实房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）抚顺市兴人物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费13800元，由原告（反诉被告）抚顺市秋实房地产开发有限公司负担5394元，由被告（反诉原告）抚顺市兴人物业管理有限公司负担8406元；反诉案件受理费25687元，由被告（反诉原告）抚顺市兴人物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  李征玉 人民陪审员  依中国 人民陪审员  吴昌杰 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王 茉