广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4717号原告：王向武，男，1953年8月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告：王航辉，男，1978年10月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区，共同委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。被告：郑丽璇，女，1985年11月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告王向武、王航辉与被告郑丽璇房屋租赁合同纠纷一案，广州市增城区人民法院于2020年3月18日立案受理。广州市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）粤01民他63号《关于王向武、王航辉诉被告郑丽璇房屋租赁合同纠纷管辖的请示批复》，指定案件由本院审理。本院于2020年9月14日立案受理后，在适用小额诉讼程序审理过程中，发现案件不符合小额诉讼条件，依法转为适用简易程序，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告王向武、王航辉及其委托诉讼代理人莫国星到庭参加了诉讼、被告郑丽璇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。两原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令两原告与被告于2020年3月13日解除租赁关系并勒令被告腾退位于广州市增城区荔城街御景路59号二期8栋203、204房；二、请求法院判令被告向两原告支付2020年2月1日至2020年3月13日租金6300元及违约金9000元，合计15300元；三、请求判令被告向原告支付2020年1月13日至2020年3月13日的物业管理费等公摊费用772.28元；四、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。庭审后，原告变更诉讼请求二：请求法院判令被告向两原告支付2020年2月1日至租赁关系实际解除之日的租金及违约金9000元，租金暂计至2020年3月13日为6300元，暂合计15300元。事实和理由：2019年5月11日，两原告于被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租广州市增城区荔城街御景路59号二期8栋203、204房，租期五年，月租金为4500元，每月租金应在每月10日前支付。然而被告一直拒不支付到期租金，被告的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，两原告有权单方解除合同并没收押金，同时由于被告违约，两原告有权要求被告支付两个月租金的违约金。另外，被告一直拖欠物业管理费等公摊费用。被告于庭前提交答辩状称，1、涉案房屋面积109.56平方米，二楼北向，朝大马路，同地段同类型房屋每月租金不超过2000元，被告愿意支付每月租金4500元的原因是用于经营—家婴幼儿照护公司（原告提供的律师函已确认“用作幼儿托管”），属于商业用途。2、关于原告认为被告逾期交纳租金构成违约主张解除合同、腾退房屋及违约金是否成立的问题。疫情属不可抗力，被告因响应政府防控措施而停止经营期间逾期交纳租金可以免责，不构成违约，且被告分别于2020年2月20日、2020年3月10日履行了通知义务，故原告的上述主张没有依据，应予以驳回，判令继续履行合同。3、关于原告主张支付2020年2月1日至3月13日期问租金的问题。上述期间正是疫情期间，被告租赁涉案房屋用于经营教育行业，根据广州市教育局于2020年5月27日发布《广州市2020年春季学期幼儿园特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》规定被告经营的公司在2020年6月2日之前是禁止开园的，被告无法使用涉案房屋实现合同目的，原告的此项主张没有依据，应予以驳回。退一步，如果2020年2月1日至3月13日期间租金不能全免，请法院予以酌减。4、至于原告主张物业费等费用772.28元的问题。第一，原告未提供证据证明其已经交纳上述费用；第二，就算两原告已经交纳，但因被告从2020年2月1日至今无法经营，且原告于2020年3月16日开始强制停水停电至今，应扣除2020年2月1日以后的物业费、公摊费、垃圾处理费、污水处理费等费用。第三；该交费通知单有“业户卡工本费”60元，被告没有办理业户卡，原告主张没有依据，应予以驳回。经审理查明：涉案房屋的房产证地址为增城市荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑8栋203房、204房，房地产权证号分别为粤房地权证增商字第××、72××48号，房产权属人为分别为王向武、王航辉，建筑面积分别为39.96㎡、69.6㎡，房屋性质均为私有房产，规划用途均为居住用房。2019年5月11日，原告王向武、王航辉（同为出租方）与被告郑丽璇（租赁方）签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将位于广州市增城区荔城街锦绣御景苑二期八栋203、204房实用面积为109.56平方的房屋出租给被告，一、租赁期间为2019年9月1日至2024年8月31日，二、租金每月4500元，从2022年9月1日至2024年8月31日，每月租金4900元，签订本合同之日，租赁方须交纳一个月租金和两个月押金（押金6000元），以后每月10日前交租，若租赁方逾期15日不交租金，出租方有权单方面解除合同并没收押金。四、租赁期间租赁方须交纳物业管理费、电费、水费、卫生费，出租方每月补偿租赁方20元。六、本合同的违约金为两个月租金。若租赁方违约，须付出租方违约金9000元。2020年1月16日，被告注册登记成立宝宝来了（广州）婴幼儿照护服务有限公司，法定代表人郑丽璇，住所地为广州市增城区荔城街御景路首层110号铺。2020年2月13日，被告与原告王航辉的《微信聊天记录》记载，被告述：“减免租金是大势所趋，对大家都好，国家也是为经济环境做出的考虑，你市场那边也一样”。原告王航辉回复：“市场也没有减免，国家有没有减免房贷”。2020年3月5日，两原告向被告发送《关于要求协商解除租赁合同的律师函》记载，被告最迟应在2020年2月25日前支付2月份的租金，但一直拒绝向两原告支付自2020年2月1日至今的租金，两原告有权根据合同约定单方解除合同并没有押金。现王向武希望与被告通过协商的方式解除《房屋租赁合同》。希望被告在收到律师函之日起3天内与两原告协商解除合同有关事宜。若3天内未达成解除合同的协议，两原告将根据合同约定单方解除合同。并于2020年3月5日通过EMS邮寄给被告，邮件显示2020年3月10日被告本人签收。2020年3月12日。两原告向被告发送《关于解除租赁合同的律师函》记载，被告最迟应在2020年2月25日前支付2月份的租金，但一直拒绝向两原告支付自2020年2月1日至今的租金，两原告有权根据合同约定单方解除合同并没有押金。经王向武与被告多次协商未果，故两原告正式发函单方解除《房屋租赁合同》并没收押金。两原告要求被告在收到本律师函后15天内搬离广州市增城区荔城街锦绣御景苑二期八栋203、204房，要求被告支付场地占用费并恢复租赁物原状。并于2020年3月12日通过EMS邮寄给被告，邮件显示2020年3月13日未妥投。2020年3月17日，广州市群力物业管理有限公司锦绣御景苑服务中心出具的《锦绣御景苑服务中心交费通知单》记载，锦绣御景苑二期8栋203.204—王向武.王航辉，计费期间2020年2月收费项目代收公共照明、梯灯用电、电梯用电分摊费、代收污水处理费（自用）、代收水费（自用）等，计费期间2020年3月收费项目业户卡工本费60元、高层住宅物业服务费164.34元、代收政府垃圾处理费5元，合计772.28元庭审中，两原告确认以下事实：1、被告向两原告租赁涉案房屋是用于经营幼儿托管业务；2两原告于2020年4月4日收回涉案租赁房屋；3、两原告与被告协商时曾提出过疫情期间可以减半收取租金，但被告要求免除2月份的租金，并从3月份起至疫情结束期间的租金减半收取，因两原告不同意导致协商无果。两原告庭后提交光盘一张，证实被告还存在部分物品在涉案租赁房屋内。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两原告与被告于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。本案主要涉及以下几个问题：一、关于房屋租赁合同解除及腾退问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告租赁涉案房屋是用于经营幼儿托管业务，因新冠××疫情爆发，导致被告从2020年2月起无法正常开业，确实存在经营困难的情况，且被告在2020年2月前均依约按月交纳租金给两原告，故两原告以被告未按时缴纳2020年2月、3月租金为由要求解除租赁合同，本院不予支持。由于两原告于2020年4月4日已收回涉案租赁房屋，涉案的《房屋租赁合同》已无法继续履行，应予以解除，故本院认定涉案的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除。至于两原告要求被告腾退租赁房屋的诉请。因《房屋租赁合同》已解除，被告理应将租赁房屋腾空并交还两原告。现两原告虽已收回租赁房屋，但被告仍有部分物品堆放在租赁房屋内，故被告应将其存放在租赁房屋内的物品及时搬离。二、关于支付租金及违约金问题。本案两原告诉请被告支付拖欠租金时间为2020年2月1日起至租赁合同解除之日。如前所述，本案《房屋租赁合同》于2020年4月4日，故被告应向两原告支付从2020年2月1日起至2020年4月4日的租金。被告承租涉案房屋是用于经营幼儿托管业务，因新冠××疫情爆发，导致被告在2020年2月至4月确实无法开业，结合疫情及疫情防控措施对经营造成的影响，本院酌情认定被告从2020年2月1日起至2020年4月4日的租金减半收取，即4800元[（4500元/月×2个月+4500元/月÷30天×4天）÷2]。对于两原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。本案中，被告租赁涉案房屋是用于经营幼儿托管业务，因新冠××疫情爆发，导致被告从2020年2月起无法正常开业，确实存在经营困难的情况，且被告在2020年2月前均依约按月交纳租金给两原告。因此，根据本案的实际情况和公平原则，对两原告支付违约金的诉请不予支持。三、关于物业管理费等公摊费用问题。两原告与被告签订的合同，明确约定由被告缴纳租赁期间的物业管理费等费用。现两原告已提供证据证实其已代缴了2020年2月、3月及往月欠缴的公摊费用、水费及物业服务费共计712.28元。由于2020年2月、3月仍处在被告租赁期间，故被告应向两原告返还此期间的代缴费用给两原告。至于租赁房屋的往月欠费，由于被告是从2019年5月开始租赁房屋，结合租赁房屋欠缴费用的金额，本院认定于租赁房屋往月欠费应为被告租赁期间产生，被告同样应向两原告返还此费用。至于60元业户卡办卡费用问题，交费通知单显示为往月欠费，但并未显示具体办卡时间为被告承租期间，且业户卡理论上应为房主本人才能办理，两原告虽称此卡是被告为其工人办理的，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故两原告要求被告承担60元业户卡办卡费用的请求，本院不予支持。被告郑丽璇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，之规定，判决如下：一、原告王向武、王航辉与被告郑丽璇签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除；二、被告郑丽璇自本判决发生法律效力之日起十日内将存放在增城市荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑8栋203房、204房内的物品予以搬离；三、被告郑丽璇自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4800元给原告王向武、王航辉；四、被告郑丽璇自本判决发生法律效力之日起10日内支付公摊费用、水费及物业服务费712.28元给原告王向武、王航辉；五、驳回原告王向武、王航辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理101元（两原告已预交），由原告王向武、王航辉负担76元，被告郑丽璇负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年十二月十一日此件与原本核对无异书记员 罗芳华