河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执异23号异议人（被执行人）：信阳鑫和置业有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区茗阳路北侧贤山天下城综合楼。法定代表人：姜明德，该公司总经理。委托诉讼代理人：田厚安，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。申请执行人：中铁电气化局集团北京建筑工程有限公司。住所地：北京市丰台区靛厂甲121号。法定代表人：付庆彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡东松，北京市中允律师事务所律师。本院在办理中铁电气化局集团北京建筑工程有限公司（以下简称中铁北京公司）与信阳鑫和置业有限公司（以下简称鑫和公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人鑫和公司对本案诉讼保全中的执行行为不服，向本院提出书面异议，请求解除对鑫和公司名下商国用（2013）第0146号、商国用（2015）第0360号、商国用（2015）第0361号4#、5#、6#楼建筑物及地下车库的查封。本院2019年9月24日作出（2019）豫执异6号执行裁定，驳回鑫和公司的异议请求。鑫和公司不服该裁定，向最高人民法院申请复议。最高人民法院认为应对所查封财产价值进一步查清，并对鑫和公司所提查封行为为其带来严重商业危机、严重损害其债务偿还能力等问题进一步审查，2020年5月6日作出（2019）最高法执复137号执行裁定，裁定撤销本院（2019）豫执异6号执行裁定，发回本院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月2日举行了听证，异议人鑫和公司的委托诉讼代理人苏长宏，申请执行人中铁北京公司的委托诉讼代理人蔡东松到庭参加了听证，本案现已审查终结。鑫和公司提出异议称，一、原保全查封存在严重的超标的查封情形。古街A、B、C、D组团的房产备案总价值超过4.4亿元，其中A、B组团建筑面积10364.31平方米，92套房屋；C、D组团10021.17平方米，103套房屋，均为现房，任两栋房产的剩余价值远超过中铁北京公司的的申请保全金额1.6亿元。二、被查封的5#、6#楼属于在建工程，因查封行为导致工程不能继续施工和办理预售许可，给鑫和公司带来严重商业危机。5#、6#楼位于商业核心地带，但因查封，后续施工方担忧而退场，现处于烂尾状态。三、查封行为涉及已购房群众的权益，给房屋所在地带来严重不稳定因素。已查封的建筑物中涉及有部分房屋已经大面积销售，房屋的所有权益已实际转移，查封行为严重侵犯购房户的权益和恐慌，出现过激行为。四、中铁北京公司滥用查封行为，导致鑫和公司的建设和销售陷入僵局。鑫和公司未能及时偿还工程款的主要原因是部分在建工程未及时完工，房产销售未达预期，资金回笼较慢。查封行为，限制了房产建设和销售，项目进入恶性循环。中铁北京公司辩称，一、案涉土地2013年已陆续抵押给银行，在部分地上建筑有在建工程抵押，所有的抵押债务均处于逾期未能偿还的状态，影响了案涉房产的价值，已查封的古街A、B、C、D组团商铺不足以保障中铁北京公司的债权。二、鑫和公司打算将5#、6#楼整体销售，但无人购买，施工也处于停滞状态。本院是2019年7月查封5#、6#楼，鑫和公司是在2019年春节找到了后续建筑公司进驻，因鑫和公司无法返还保证金才导致停工，与查封行为无关。三、鑫和公司在2015年已经开始预售，住宅部分销售良好，古街A、B、C、D组团商铺滞销，与查封无关。鑫和公司拖欠中铁北京公司的工程款，中铁北京公司诉讼保全主张债权是正当行为。本院查明，一、本院在审理中铁北京公司与鑫和公司建设工程施工合同纠纷一案中,中铁北京公司于2019年4月17日申请财产保全,本院于2019年4月23日作出（2018）豫民初95号民事裁定书，冻结被申请人鑫和公司银行存款1.6亿元或者查封、扣押其其他同等价值财产。2019年7月4日，本院作出（2019）豫执保37号协助执行通知书，查封了鑫和公司名下商国用（2013）第0146号、商国用（2015）第0360号、商国用（2015）第0361号项下的地上建筑物及地下车库（建设用地规划许可证号为地字第2013-013号、建设工程规划许可证号为建字第2014-049号、建设工程施工许可证号为413027××2020101、413027××06080103、413027××08210101）。编号为413027××08210101建设工程施工许可证显示，工程名称为鑫和××广场，建设规模为72946㎡；编号为413027××06080103建设工程施工许可证显示，工程名称为鑫和××广场，建设规模为20536㎡。鑫和公司开发的鑫和××广场包括1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#及A、B、C、D四个商业组团。二、中铁北京公司与鑫和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院2019年11月22日作出（2018）豫民初95号民事判决：一、鑫和公司于判决生效之日起三十日内支付中铁北京公司工程款122880285元及利息（利息以122880285元为基础，按照年利率12%的标准，自2017年6月30日起计算至实际清偿之日止）；二、确认中铁北京公司就所施工的信阳市商城县南关街旧城改造项目（信阳鑫和××广场）折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权；三、驳回中铁北京公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815085.65元，由鑫和公司负担735085.65元，中铁北京公司负担8万元，保全费5000元，由鑫和公司负担。该判决已生效。三、鑫和××广场总用地面积70342平方米，总建筑面积16226.76平方米（地上总建筑面积140816.05平方米，地下总建筑面积21450.71平方米），总占地面积30731.04平方米。鑫和公司将其土地抵押给商城县农村信用合作联社进行贷款1.1亿元，截至2020年5月6月，欠息1430余万元，鑫和公司未清偿贷款。四、鑫和公司提交的加盖商城县发展和改革委员会印章的商品房销售价目表显示古街A组团建筑面积5331.17平方米，各套房屋分为二层或三层，单价在每平方米15280元至29750元之间。未售房源表显示古街A组团未售房源40套，建筑面积4451.83平方米，单价在每平方米17600元至24800元之间，总售价92302959元，占地面积1657平方米，扣减抵押地价2827861元后剩余价值89475098元。商品房销售价目表显示古街B组团建筑面积5033.14平方米，各套房屋分为二层或三层，单价在每平方米17660元至29560元之间。未售房源表显示古街B组团未售房源38套，建筑面积4471.53平方米，单价在每平方米17660元至24800元之间，总售价93961256元，占地面积1747.34平方米，扣减抵押地价2980952元后剩余价值90980304元。商品房销售价目表显示古街C组团建筑面积4854.43平方米，各套房屋分为二层或三层，单价在每平方米19142元至29187元之间。未售房源表显示C组团未售房源40套，建筑面积4412.68平方米，单价在每平方米19142元至27489元之间，总售价96874108.76元，占地面积1671.47平方米，扣减抵押地价2851518元后剩余价值94022590.76元。商品房销售价目表显示古街D组团建筑面积5166.74平方米，各套房屋为分为二层或三层，单价在每平方米19051元至31416元之间。未售房源表显示D组团未售房源45套，建筑面积4497.75平方米，单价在每平方米19051元至24190元之间，总售价97422638.04元，占地面积1711.77平方米，扣减抵押地价2692197.02元后剩余价值91730441.02元。销售不动产统一发票发票联显示鑫和公司2015年10月23日开具的，付款人为姜某、张某的A122、123、222、223、322、323房屋销售单价每平方米23086元；2015年10月24日开具的，付款人于某的B111、112、211、212、311、312房屋销售单价每平方米21420元；2017年2月10日开具的，付款人为游某的B19房屋销售单价每平方米27200.02元；2020年8月12日开具的，付款人为王某的A41房屋销售单价每平方米19328.27元；2020年9月3日开具的，付款人为潘某的B41房屋销售单价每平方米19534.43元；2020年9月8日开具的，付款人为唐某的A42房屋销售单价每平方米18812.46元，B40房屋销售单价每平方米18977.48元。五、鑫和公司提交的加盖商城县发展和改革委员会印章的预（销）售明码标价申报登记表显示4#楼1层建筑面积4147.28平方米，单价在每平方米18396元至33848元之间；2层建筑面积1894.36平方米，单价在每平方米11892元至16115元之间；3层建筑面积1918.61平方米，单价在每平方米11426元至13939元之间；4层建筑面积1980.51平方米，单价在9900元至11600元之间；5层建筑面积1980.51平方米，单价在每平方米7920元至9440元之间。未售房源表显示4#楼1层未售房源9套，建筑面积587.04平方米，单价在每平方米18396元至33848元之间，总售价14881596.84元，占地面积折算117.41平方米，占地单价是为每平方米1706元，扣减抵押地价后剩余价值14681295.34元。2层未售房源16套，建筑面积668.72平方米，单价在每平方米12315元至15450元之间，总售价9017017.77元，占地面积折算133.74平方米，占地单价每平方米1706元，扣减抵押地价后剩余价值8788857.37元。3层未售房源36套，建筑面积1323.87平方米，单价在每平方米11908元至13939元之间，总售价16841590.7元，占地面积折算264.77平方米，占地单价每平方米1706元，扣减抵押地价后剩余价值16389886.3元。4层整层未售，未售房源43套，建筑面积1980.51平方米，总售价21726118.2元，占地面积折算386.4平方米，占地单价每平方米1706元，扣减抵押地价后剩余价值21066919.8元。5层整层未售，未售房源43套，建筑面积1980.51平方米，总售价17383731.6元，占地面积折算386.4平方米，占地单价每平方米1706元，扣减抵押地价后剩余价值16724532.6元。六、鑫和公司向河南省信阳市中级人民法院提交的财产申报表显示古街B组团4693.04平方米中有24套房屋为中原银行设定抵押贷款。本院认为，一、关于古街A、B、C、D组团房屋（含所占用土地）总价值的问题。鑫和公司提交的商品房销售价目表列明了各套房屋的单价，单价多在每平方米2万元上下，该销售价目表虽无商城县物价局的签章，无商城县发展和改革委员会经办人签名，但2015年至2020年间的多份销售发票记载的单价与销售价目表中的单价基本相符，可以认定为各房屋（含所占用土地）的市场价值。根据该销售价目表和销售情况，剩余未售房屋（含所占有土地）的市场价值为古街A组团92302959元、B组团93961256元、C组团96874108.76元、D组团97422638.04元，共计380560961.8元。中铁北京公司称鑫和公司将古街一套房屋拆解为三套进行出售，将总价94万元的三个商铺变成总价284万元的一户商铺。该主张与鑫和公司提供的销售发票等不符，且未提交充分证据证明，本院不予采信。二、关于扣减抵押土地价值后古街A、B、C、D组团房屋总价值的问题。鑫和公司将其土地使用权抵押给商城县农村信用合作联社进行贷款，但贷款尚未清偿，而中铁北京公司仅对各建筑物拍卖变卖价款享有优先受偿权、对土地使用权不享有优先受偿权，故在认定查封房产价值时应当扣减相应土地使用权的价值。整个鑫和财富广场用地70342平方米，如果将贷款债权总数额1.2亿余元除以该总用地面积，虽然得出每平方米1706元的土地抵押价值，但房屋的存在不仅需要直接占用相应土地，还要需要公用道路及附属设施等，将相关公用土地价值作为房屋直接占用的土地附加价值更为公允。按照中铁北京公司的主张，暂按贷款债权总数额约1.3亿元、建筑物总占地面积30734.05平方米计算出土地的抵押价值为每平方米4230元。以该数额再乘以各房屋所直接占用的土地面积计算出古街A组团土地抵押价值7009110元（4230元/平方米×1657平方米）、B组团土地抵押价值7391248.2元（4230元/平方米×1747.34平方米）、C组团土地抵押价值7070318.1元（4230元/平方米×1671.47平方米）、D组团土地抵押价值7240787.1元（4230元/平方米×1711.77平方米），共计21702353.4元。在扣减土地抵押价值后，查封的房屋价值约为3.5亿元（380560961.8元-21702353.4元）。三、关于抵押房产价值应否计入查封财产价值的问题。中铁北京公司主张鑫和公司将古街B组团的24套未售商铺抵押给中原银行，要求将该抵押财产价值从查封财产价值中扣减。中铁北京公司对各房屋（不含土地使用权）拍卖变卖价款享有优先受偿权，该优先受偿权为法定优先权，优先于他人对房屋的抵押权，中原银行享有的抵押权与中铁北京公司享有的建设工程价款优先受偿权相比不具有优先性，中原银行享有抵押权的房屋价值不应从查封财产价值中扣减。四、关于执行处置程序中是否超标的查封的问题。本案查封的古街A、B、C、D组团房屋在扣减土地抵押价值后，剩余价值约为3.5亿元，而中铁北京公司的债权数额为1.7亿余元。考虑到本案现已进入执行程序，执行过程多存在降价处置财产情形，若按财产市场价的80%计算，查封财产变现价值约为2.8亿元（3.5亿元×80%）。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”及第二十六条“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，若按照市场价的最低处置价折算，变现价值约为1.96亿元[3.5亿元×70%×（1-20%）]，也大于中铁北京公司的债权数额，足以保障中铁北京公司实现债权。故古街A、B、C、D组团房屋以外的其他财产属于超标的查封财产，鑫和公司关于解除4#、5#、6#楼建筑物及地下车库查封的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下:解除对信阳鑫和置业有限公司名下商国用（2013）第0146号、商国用（2015）第0360号、商国用（2015）第0361号土地使用权地上4#、5#、6#楼建筑物及地下车库的查封。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向中华人民共和国最高人民法院申请复议。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十二月十日书记员  李嘉慧