镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初1990号原告（反诉被告）：南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码：91321111690273187T，营业场所：镇江市润州区林隐路8号亚东朴园小区GJ-3综合楼。负责人：贾俊辉，该分公司经理。委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙荣华，男，汉族，1965年12月26日出生，住镇江市。委托诉讼代理人：王佩、王子珺，江苏南昆仑律师事务所律师。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司与被告（反诉原告）孙荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张琳玲，被告（反诉原告）孙荣华委托诉讼代理人王子珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙荣华支付2016年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费23737.20元、公摊水电费4481.85元，合计28219.05元；2、本案的诉讼费用由被告孙荣华承担。事实与理由：孙荣华系朴园竹山院××幢101商铺业主，房屋建筑面积为159.61㎡，物业服务费计收标准为2.86元/㎡/月，公摊水电费计收标准为0.54元/㎡/月。原告作为物业服务企业按约提供了物业服务，但被告欠缴上述期间的物业服务费和公摊水电费至今未付，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）孙荣华辩称，1、被告延迟交纳费用有合理理由，被告于2015年9月29日对房屋进行验收时即发现房屋存在严重漏水问题，经向开发商和物业公司反馈后，开发商组织人员进行过一次维修，但没有解决问题。商铺的外墙以及屋顶防水质量问题长期存在，大面积漏水造成室内装修和家具损坏严重，原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司经多次催告一直未履行维修义务。2、原告主张的物业服务费和公摊水电费标准缺乏依据，根据镇江市亚东朴园业主委员会与原告签订的《朴园物业服务合同》，被告房屋应当参照电梯洋房的1.2元/㎡/月计收物业服务费，实际物业服务费金额远低于23737.20元。针对原告一直未履行房屋维修义务，现反诉要求南京亚东物业管理有限公司镇江分公司履行房屋漏水维修义务，并向法院申请对漏水原因进行鉴定。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司对反诉辩称，本案系物业服务合同纠纷，房屋质量问题不论是房屋的专有部位还是共有部位瑕疵，物业公司均非维修主体。现有事实不能明确房屋漏水原因系房屋质量问题还是被告（反诉原告）孙荣华自身对房屋的改造行为导致，被告（反诉原告）孙荣华以此抗辩拒交物业服务费从而拖延诉讼进程不符合法律规定，被告（反诉原告）孙荣华应当另案向相关责任主体提起诉讼。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司不同意启动鉴定程序。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，孙荣华与江苏镇江亚东置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于林隐路8号朴园竹山院874幢101号房屋（公安门牌号为××幢101室），该商品房为商业性质，建筑面积共159.61㎡。合同约定：1、出卖人应当在2015年3月30日前将取得《配套设施建设方案履行确认证明》并符合合同约定的商品房交付买受人孙荣华使用。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续进行验收交接，并签署房屋交接单。2、买受人房屋仅作营业用房使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。3、合同补充条款部分约定补充协议相关条款、前期物业服务合同、业主临时规约与本合同具有同等法律效力。合同附件商铺质量保证书规定出卖人保修范围包括屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙的防渗漏部分，该部分质量保修期自2015年3月30日起为5年，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。同日，孙荣华签署《朴园竹山院业主临时管理规约》，该临时管理规约规定房屋外立面不得随意打孔和开槽，不得破坏改变房屋外貌（包括外墙、外窗、院墙、院落门、阳台、进户门等部位的形状、色彩）、功能、布局，不得损坏承重和主体结构，改变房屋设计用途使用房屋。孙荣华户于2015年9月29日签署入住验房表，业主提出二楼顶面存在多处水印等问题。同年11月19日，孙荣华户进行装修施工，承诺不擅自改变房屋建筑结构，不损坏、拆除公共设施，不改变房屋外立面。并且因装修中自行拆除飘窗窗台，承诺恢复外墙立面和做好防水工作，若后期因拆除窗台造成房屋渗水问题由本人承担相应责任。物业公司提供维修报修记录，孙荣华户2018年1月6日曾报修东墙多处渗水，物业公司备注总包查看后因业主违规施工不予维修。另查明：江苏镇江亚东置业有限公司与南京亚东物业管理有限公司签订了《朴园竹山院前期物业服务合同》，约定了由南京亚东物业管理有限公司为朴园竹山院（含商业部分）提供前期物业管理服务，包括物业公共部位的维修养护和管理。物业服务收费实行包干制的方式，包干制费用不含物业共用部位、公共设施设备中、大修和更新改造费用。业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，其中商业用房物业服务费为3.4元/㎡/月（其中包括属于代收代交范围的公共水电费0.54元）。业主应当于物业交付之日起交纳物业管理服务费，每半年预交一次，分别于每年的六月、十二月月底前预交下半年、次年上半年的物业服务费，逾期缴纳的，每日按照欠缴总额的3‰支付违约金。该合同期限自2013年5月20日起，至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业管理企业订立物业服务合同生效时止。镇江市亚东朴园业主委员会与南京亚东物业管理有限公司镇江分公司就镇江亚东·朴园地块签订了《朴园物业服务合同》，物业服务期限自2016年1月1日起至2017年12月31日。其中明确约定以政府指导价格为依据，根据物业的不同类型，按照房屋建筑面积向业主收取物业服务费：1、联排别墅物业服务费2.2元/㎡/月（不包括公摊水电费、电梯运行及保养费用）；2、叠加别墅物业服务费1.3元/㎡/月（不包括公摊水电费、电梯运行及保养费用）；3、8-1电梯洋房26和27号楼物业服务费1.2元/㎡/月（不包括公摊水电费、电梯运行及保养费用）。根据2007年7月1日施行的《镇江市物业管理实施细则》第十条规定，分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会，先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50%以后，及时补选或改选业主委员会。朴园作为一个完整的物业管理区域，系一次报备、分批建设，兰亭苑作为第一批建设的区域于2012年交付后即成立了上述镇江市亚东朴园业主委员会。庭审中，孙荣华提供照片、律师函、工程预算书（屋面工程单项工程造价报价金额为31501.28元），以证明房屋外墙屋顶存在漏水情况，要求物业公司履行维修责任，并向本院申请对漏水程度和原因进行鉴定。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、业主临时管理规约、验房表、承诺书等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：江苏镇江亚东置业有限公司与南京亚东物业管理有限公司签订的《朴园竹山院前期物业服务合同》,包含在建设单位与房屋买受人签订的买卖合同中，买受人对前期物业服务合同约定的内容清楚知悉，前期物业服务合同对业主具有约束力。孙荣华主张朴园竹山院××幢101商铺应当按照镇江市亚东朴园业主委员会与南京亚东物业管理有限公司镇江分公司就镇江亚东·朴园地块签订的《朴园物业服务合同》中的计价标准计收物业服务费，本院认为，《朴园物业服务合同》系朴园兰亭苑作为朴园地块第一批建设的区域实际交付后依照规定成立的业主委员会与物业服务企业签订的合同，针对性和指向性明确，物业建筑面积64537㎡明显小于前期物业合同中的108695㎡；朴园兰亭苑区域无商业建筑，因此《朴园物业服务合同》中的物业类型不包括商铺，仅包括联排别墅、叠加别墅和多层，物业服务费计费类型也明确规定了联排别墅、叠加别墅和电梯洋房三种，1.2元/㎡/月的标准仅适用于电梯洋房26号和27号楼，明显不适用于本案的讼争房屋。孙荣华户适用的物业费标准应当按照《朴园竹山院前期物业服务合同》规定的商业用房3.4元/㎡/月进行确定，孙荣华2016年9月1日至2020年12月31日期间的应当交纳的物业服务费为28219.05元（3.4元/㎡/月×159.61㎡×52个月，含公摊水电费4481.85元）。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系孙荣华的主要义务，孙荣华拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。综合考虑到南京亚东物业管理有限公司镇江分公司在提供物业服务中存在的瑕疵，本院酌情支持物业服务费25500元（含公摊水电费4481.85元）。孙荣华反诉南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，要求该公司对房屋漏水部位履行维修义务，本院认为，本案讼争房屋出现渗水漏水问题，在5年质保期内由开发商承担维修义务；若属于住宅共用部位、公用设施设备范畴，已过质保期但符合维修基金使用规定的，由维修基金进行维修。南京亚东物业管理有限公司镇江分公司作为物业服务企业，对孙荣华房屋的中、大修和更换仅负有协调处置的义务。孙荣华房屋渗水原因不明，到底是共用部位的施工质量问题，抑或是长期使用中的日常损耗，还是业主的不当改造行为导致的，需要通过鉴定来明确，但可以肯定的是，该渗水漏水问题并非物业公司不履行服务管理义务导致，物业公司对此无直接的维修义务。根据2019年3月1日起施行的《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会、相关业主均为维修资金使用的申请人，申请人向维修资金管理部门提出申请并提交相关材料，由维修资金管理部门按照法定程序办理，对组织现场勘查后确认属于维修资金使用范围的核准、拨付维修资金，故孙荣华户可以在物业公司的协调配合下向维修资金管理部门进行申请。综上所述，本院对被告（反诉原告）孙荣华的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙荣华于本判决生效之日起十日内向原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司支付物业服务费25500元（物业服务费起止期间为2016年9月1日起至2020年12月31日止，含公摊水电费4481.85元）。二、驳回被告（反诉原告）孙荣华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费506元，由原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司负担68元，由被告（反诉原告）孙荣华负担438元（孙荣华应当于本判决生效之日起十日内将应负担部分连同上述款项一并给付南京亚东物业管理有限公司镇江分公司）；反诉案件受理费减半收取计40元，由被告（反诉原告）孙荣华负担（该款孙荣华已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  何莉婷人民陪审员  史曙光人民陪审员  徐秋华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  魏涛涛