上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17329号原告：滕惠英，女，1958年12月10日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：金惠娟，女，1942年12月30日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：陈靖安，女，1980年11月28日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：陈宇，男，1985年6月29日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。四原告共同委托诉讼代理人：孙怡星，上海建章律师事务所律师。被告：上海晖晗置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：蒋东。原告滕惠英、金惠娟、陈靖安、陈宇(以下简称滕惠英一方)诉被告上海晖晗置业有限公司(以下简称晖晗公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告晖晗公司下落不明，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》继续适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人孙怡星到庭参加诉讼。被告晖晗公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除滕惠英、陈某某(已故)与被告就上海市嘉定区霍城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告按照房价款的20%支付违约金人民币(以下币种同)356,000元；3、判令被告返还案涉房屋的产权证。事实与理由：原告滕惠英与陈某某(2018年7月去世)系夫妻关系，生育有一子一女即原告陈宇及陈靖安。陈某某系陈乾元、陆惠珍之子，陆惠珍于1966年去世，陈乾元于2018年8月去世，原告金惠娟系陈某某继母。2017年1月9日，滕惠英、陈某某与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告以178万元的价格向滕惠英、陈某某购买案涉房屋。滕惠英、陈某某二人按约交付了案涉房屋及相关材料，被告尚余60万元房款未付。2018年8月，因涉嫌犯罪，被告的银行账户被冻结，案涉房屋也被查封。新闻报道也称被告资金链断裂。四原告作为陈某某的直接继承人有充分理由相信，被告已无力支付房屋尾款，交易将无法完成，被告构成根本违约。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。被告晖晗公司未进行辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：2011年1月11日，陈某某与拆迁人签订《上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置包含案涉房屋在内的四套房屋。2017年12月22日，案涉房屋登记在滕惠英、案外人陈某某名下，备注：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2017年1月9日，滕惠英、陈某某(甲方、出售方)与晖晗公司(乙方、买受方)签订《房屋买卖协议》，其中约定：甲方将面积为66.66平方米的案涉房屋出售给乙方，总价178万元；甲方向乙方转移案涉房屋使用权后三个工作日内，乙方已付定金10万元自动结转为房屋转让价款，甲方按乙方要求腾空房屋并交付乙方后，乙方将向甲方支付案涉房屋转让价款78万元；乙方收到甲方案涉房屋的不动产权证书原件后三个工作日内，支付甲方房屋转让价款30万元；剩余房屋转让价款60万元，乙方应于案涉房屋产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内支向甲方支付完毕。在案涉房屋符合过户条件后，甲方按照乙方的要求配合乙方或乙方指定的第三人办理过户手续。因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房屋转让价款总额20%的违约金。协议另就其他事项作出约定。协议签订后，晖晗公司分别于2017年1月9日、2017年3月13日、2018年1月8日向滕惠英的银行账户依次转账10万元、78万元、30万元，共计支付房款118万元(含定金10万元)，滕惠英、陈某某将案涉房屋以毛坯状态交于晖晗公司。2018年8月8日，案涉房屋被上海市公安局杨浦分局以沪公杨封通字【2018】10011号文件查封。在(2019)沪0118民初7358号案件审理中，上海市公安局杨浦分局于2019年7月10日向上海市青浦区人民法院回函称：上海国赟资产管理有限公司实际控制人田国斌以高额利息为诱饵，向不特定的社会公众非法募集资金共约20亿元，并注册成立、收购上海合舜金融信息服务有限公司、晖晗公司、上海秦嘉置业有限公司、上海荣观置业有限公司等多家公司，使用非法吸收的资金对外收购动迁房。为保证追赃挽损，望法院充分考虑投资人利益，将已付房款退还至该局冻结的晖晗公司账户。另查明：滕惠英与陈某某(2018年7月去世)系夫妻关系，生育有一子一女即陈宇及陈靖安。陈某某系陈乾元、陆惠珍之子，陆惠珍于1966年去世，之后金惠娟与陈乾元以事实婚姻(未办理结婚手续)一起生活并抚养陈某某，金惠娟系陈某某继母。2018年8月，陈乾元去世。本院采取公告方式向晖晗公司送达诉状副本等诉讼文书，视晖晗公司于2020年11月14日收到。审理中，滕惠英一方陈述：案涉房屋被晖晗公司出租给案外人，至今未能收回房屋，也未收到相应租金。其将持本案生效文书与案外人协商租赁事宜，不要求法院在本案中处理案涉房屋的腾房交接事宜。本院认为，滕惠英、陈某某与晖晗公司签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。但因晖晗公司涉及刑事案件，陈某某、滕惠英无法和晖晗公司取得联系，且晖晗公司财产已被公安机关查封、冻结，合同客观上已无法履行。陈某某去世后，滕惠英(即合同签订方)、金惠娟、陈靖安、陈宇作为陈某某的法定继承人，有权向晖晗公司主张解除合同。因滕惠英一方陈述其并未向晖晗公司发送过解约通知，故本案诉状可视为解除通知，诉状副本公告送达当天即2020年11月14日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，滕惠英一方应当返还已付房款。审理中，滕惠英一方不要求处理腾退房屋事宜，本院予以照准。现滕惠英一方主张违约金的金额，虽然有合同依据，但违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，故本院在考虑合同履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则及损益相抵规则，酌定晖晗公司支付违约金10万元。晖晗公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事民诉法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告滕惠英、陈某某(已故)与被告上海晖晗置业有限公司就上海市嘉定区霍城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》于2020年11月14日解除；二、被告上海晖晗置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告滕惠英、金惠娟、陈靖安、陈宇违约金10万元；三、原告滕惠英、金惠娟、陈靖安、陈宇应于本判决生效之日起十日内退还被告上海晖晗置业有限公司已付房款118万元；四、原告滕惠英、金惠娟、陈靖安、陈宇的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,640元，减半收取3,320元，由四原告、被告各自负担1,660元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯二〇二〇年十二月二十九日法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。