广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初7002号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴碧珍，广西诺一律师事务所律师。 被告：陈洲，男，1987年6月21日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：蔡媚媚，女，1987年9月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业）与被告陈洲、蔡媚媚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业的委托诉讼代理人戴碧珍，被告陈洲、蔡媚媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年1月至2020年9月的违约金985.32元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截止日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告以诉状有笔误为由，将事实与理由中的收费标准“住宅按0.9元/㎡·月”更改为“住宅按1元/㎡·月”。 被告陈洲、蔡媚媚称：一、原告所诉违约金事项及金额缺乏事实及法律依据。1、被告已于2020年7月3日交纳了2019年1月至2020年6月的物业费，根据前期物业服务合同的约定，并不构成违约。2、根据原告的诉状显示，被告无法确定原告是否理解“违约金”的概念，以及如何计算、以及计算是否错误。根据合同法第114条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件案件适用法律问题的规定》第26条的规定，原告所诉违约金明显高于相关标准。3、原告诉请称违约金“按日利率0.3%计算”，而前期物业服务合同第22条约定“逾期应按应交费用3‰的标准向乙方累计支付违约金”，但并未明确“3‰的标准”属于每日标准、每月标准还是每年标准，原告此举属于偷换概念，“加重业主责任、排除业主主要权利”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的约定，请求人民法院确认前期物业服务合同第22条无效。二、原告并未履行物业服务合同约定的相应义务，在物业管理方面存在重大问题。具体情况如下：卫生管理不到位，小区绿植养护不到位，未以到安全保障义务，对车辆乱停乱放不予管理，对部分业主乱用公共资源不予受理、制止，公共设施、设备养护不及时，小区内公共收益未明确、完整公布且未依法返还业主。原告应当承担相应的法律责任。三、原告诉讼不当。原告的起诉状注明，收费标准为0.9元/㎡，而实际收费标准为1元/㎡，明显与原告的诉讼金额不一致，逻辑混乱，恶意诉讼嫌疑。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并确认前期物业服务合同第22条无效。 本院认为，根据原、被告的分歧意见，本院作如下分析： 1、关于本案是否适用小额诉讼程序审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；”及第二百八十一条“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。”之规定，本案适用小额诉讼程序审理符合法律规定。二被告提出的不同意适用小额诉讼程序审理的异议不成立，本院不予采纳。 2、关于原告与冠亚房开签订的前期物业服务合同的效力。涉案住宅小区系广西冠亚房地产开发有限公司开发的小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人，原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2014年9月29日签订的《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》未违反法律规定，属合法有效合同，该合同对小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约为二被告所在小区提供了物业服务，二被告作为该小区的物业使用人，亦应受该合同约束，履行交费义务。 3、关于违约金。根据前期物业服务合同第七条第四款约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务，业主也可以按季、半年、全年等交费”，第二十二条约定，“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按应交费用3‰的标准向乙方累计支付违约金，计算至实际交清之日”，上述条款对物业服务费缴纳的时间及违约金的计算标准约定不明确。但该合同第二十二条的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在“加重业主责任、排除业主主要权利”的情形，故二被告请求确认该条款无效，本院不予支持。鉴于二被告已缴纳了2019年1月至2020年6月期间的物业服务费，以及原告在为涉诉小区提供物业管理过程中，存在综合管理服务不到位，公共区域秩序维护服务有瑕疵，并基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑二被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张二被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。