上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21200号原告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。被告：蒋金华，男，1964年7月28日出生，汉族，户籍所在地江苏省湖州市。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)与被告蒋金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月18日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人还航、被告蒋金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退并返还原告赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋；2、判令被告支付截止2020年3月31日的欠费(房屋租赁费、综合管理费、空调费)人民币168,005.96元(以下币种均为人民币)；3、判令被告支付自2020年4月1日起至其返还房屋之日止的房屋占用费(按每月27,344元计算)；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为“吉盛伟邦国际家具村”的产权人,原、被告分别签订了《场地租赁合同》及《管理服务合同》，原告将盈港东路XXX弄XXX号C1-212(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆二层C1-212)出租给被告。上述合同约定，租赁期限为2019年4月1日起至2020年3月31日，每月租赁费为4,228元、管理费为20,536元、空调费2,580元,合计27,344元。上述合同已在2020年3月31日到期，截止2020年3月31日，被告拖欠房屋租赁费、综合管理费、空调电费,合计168,005.96元。经原告多次催告,被告仍拒绝支付上述费用，且拒不返还案涉房屋。故原告提起诉讼,要求被告支付欠付的各类费用,并按《场地租赁合同》及《管理服务合同》约定的标准,向原告支付房屋占用费。被告蒋金华辩称：被告自2015年4月25日开业至今，房租系一个季度缴纳，被告从不欠付，已支付2019年4月至6月的费用。合同原两年一签，后一年一签、空调费三个月一收，实际经营过程中，由于2019年9月的问题，导致客户退单，现在店内样品全部报废。被告与原告谈判，但原告无人表态。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司(甲方)与蒋金华(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-212(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆二层C1-212)出租给乙方经营使用，租赁面积为302平方米，使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的格尔森系列品牌地板产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,租赁费按计每月肆仟贰佰贰拾捌元收取，自2019年4月1日起计费。租赁费实行按月(自然月)计算,付款周期为3个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期租金,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期租金。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤消的连带担保责任。乙方在办理营业执照过程和经营中发生的工商管理费、各种税金、税票由乙方自行承担,按政府规定缴纳。乙方承租场地内配置卡式电表，实行预付费用电方式，每度电按1.22元收取，如遇国家上调电价,甲方则调整供电价格。空调为中央空调系统,统一由甲方开启,费用全年平摊计费，空调费每月按贰仟伍佰捌拾元收取。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等,由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等,由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日),乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括履约保证金、租赁费、电费、空调费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。乙方在租赁物业后,应当以该物业作为公司住所地与他人合资或独立投资成立公司,并按属地化原则,办理工商注册和纳税申报。乙方应及时组织约定的品牌商品进场,并确保按照甲方确定的统一开业时间对外营业。乙方因各种原因,不经营合同约定的品牌系列产品时,甲方有权终止合同,如双方继续合作,视场地情况，可以根据乙方所新经营的产品品牌和产品类别情况,按产品的布局定位重新进行位置安排,但须重新签订“租赁合同”或“补充合同”。甲方可拍摄和使用乙方展位内产品及展场的图文资料,可使用乙方提供的图文资料,用于甲方广告宣传推广。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会,以吸引国际国内采购商大宗采购。对于甲方组织的大型、统一的家具展览、展示、各类优惠活动,乙方应当予以配合,并积极参加,并按甲方的要求进行装修、布局调整。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳叁万元,作为乙方履约保证金。合同正式生效后,超过十五日未支付履约保证金的,则视乙方违约。甲方有权单方面宣布解除合同,并将上述场地重新另行出租。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金，计叁万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。若在合同期满前,任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同,应提前90天书面告知另一方,经双方协商达成一致,办理相关合同提前终止协议,同时解约方需向守约方支付等同于履约保证金的金额作为违约金；如未经双方协商达成一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金,同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费作为补偿金。甲乙双方对于合同中已发生的各项费用的支付义务均不予免除。乙方在租赁期间,延迟向甲方交付相关费用(包括但不限于合同或甲乙双方签订的其他合同约定的租金、综合管理费等费用)，应当按延迟交付金额5‰*天数,另行向甲方支付滞纳金。按合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。乙方在合同约定期限内未向甲方足额支付履约保证金的,甲方有权解除合同,并将合同约定物业租赁给第三方,乙方已经支付的履约保证金不予退还。甲方若有下列情形一项或数项,视为违约,乙方有权单方宣布解除合同,并追偿损失：1、未能按约定日期交付租赁物业,时间超过六个月并经乙方催告后,在合理期限内仍不能提供的。2、除不可抗力之外，非因法定假期或政府规定的假日而造成甲方物业整体连续停业达30日以上。乙方若有下列情形中的一项或数项,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还：1、未经许可,擅自改变经营品牌或改变场地用途;2、擅自将承租物业转借、转租或转让的；3、在合同期内,有欠缴费行为(包括但不限于欠缴合同或甲乙双方其他合同约定的租金等、综合管理费等费用),经甲方书面通知后十五日内仍不支付的；4、利用承租物业进行非法活动,损害公共利益的。5、因与第三方的纠纷引发寻衅滋事事件,对甲方营业现场及周边商户造成恶厉影响。乙方必须严格遵守和执行合同的有关管理规定。如违反合同的条款,经甲方书面告知后拒不改正的,甲方将要求乙方限期整改或罚款处理;情节严重者,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还。合同另行约定了其他权利义务。同时，原告吉盛伟邦公司(甲方)与被告蒋金华(乙方)签订《C1-212管理服务合同》，约定甲方将位于上海青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为上海青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-212(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆二层C1-212)出租给乙方经营使用,在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为302平方米,使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的格尔森系列品牌地板产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,综合管理费计每月贰万零伍佰叁拾陆元，2019年4月1日起计费。综合管理费实行按月(自然月)计算,付款周期为3个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期综合管理费,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期的综合管理费。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤销的连带担保责任。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结帐(以自然月最后一日为结账日),乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括综合管理费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。合同另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向蒋金华交付了上述房屋，蒋金华亦按约支付了履约保证金3万元。截止2020年3月31日应付租赁费、综合管理费、空调电费为168,005.96元。另查明：吉盛伟邦公司系上海市青浦区赵巷镇盈港东路4369弄1，4-6号产权登记人。目前在上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-212房屋内仍有蒋金华的物品。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、管理服务合同、商户账单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告吉盛伟邦公司表示，被告是2015年招商时第一批进场的。水电系插卡的，能耗费系固定的。被告不经营了，但样品还在系争房屋内。被告蒋金华表示，按照正常经营，欠付金额没有异议。还有2015年支付的装修押金5,000元。水电系插卡的，能耗费系固定的。被告不经营了，原告通知升级改造后一直没有生意，辞退了营业员，但样品还在内，另案起诉要求原告赔偿，保证金到时再处理。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《租赁合同》及《管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。蒋金华未提供证据证明吉盛伟邦公司同意其继续租赁系争房屋，故本院认定案涉《租赁合同》及《管理服务合同》于2020年3月31日到期终止。合同到期后，蒋金华应负有及时返还房屋的义务。吉盛伟邦公司要求蒋金华腾退返还涉案房屋的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。对于合同期内拖欠的租赁费、综合管理费等，根据吉盛伟邦公司的主张，蒋金华欠付租赁期间的租赁费、空调电费、综合管理费共计168,005.96元。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年9月16日前，并无出现任何影响蒋金华经营的行为，故此前的各项费用，蒋金华应据实支付。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已期限届满，蒋金华可不再支付占有使用费、综合管理费，但蒋金华仍负有及时归还租赁房屋的义务，如蒋金华未及时返还的，应承担相应的民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告蒋金华应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1-212(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆二层C1-212)室房屋腾退后返还原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司；二、被告蒋金华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费、空调费计人民币118,477.96元；三、驳回原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,660.12元，减半收取计人民币1,830.06元，由原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担人民币495.28元，被告蒋金华负担人民币1,334.78元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十二月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。