大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初8280号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区新生路万客园150号，统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：张娜，辽宁锦儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏丹，辽宁锦儒律师事务所律师。被告：王雪，女，1981年1月15日出生，汉族，住大连市中山区。被告：于伟，男，1980年5月10日出生，汉族，住大连市中山区。原告大连万科物业服务有限公司与被告王雪、于伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人张娜、王宏丹、被告王雪、于伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2019年10月至2020年3月物业管理费2409.06元；2.被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日起至实际给付之日，暂算至2020年2月为723.65元）。事实和理由：被告为万科海港城房屋业主，该房屋建筑面积105.66平方米。该房屋所在的万科海港城由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》第十二条约定，被告应按3.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。根据《前期物业服务合同》第十四条，被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业费,每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。被告2019年10月份起至2020年3月未按照约定向原告交纳物业费，合计2409.06元。违约金按合同约定欠缴物业费的日千分之三的标准暂算至2020年2月为人民币726.33元。虽经原告多次催要，但被告终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益，故诉至法院。被告王雪辩称，不同意原告的诉讼请求。对物业服务资格有疑虑，只有前期物业服务合同，业主应有前期承诺书，但是我没有签署过这个。物业验收备案相关材料也没有，我怀疑原告物业服务的资格。被告于伟辩称，原告在没有进行对大连万科金域蓝湾有限公司审核，没有履行告知业主的义务，没有做好安全预案的前提下，放任大连万科金域蓝湾有限公司进入小区破坏和占用公共设施，在小区业主不知情的情况下把小区变成了事实工地，造成D9、D10、D11、D26、D27号楼30多户居民至今还生活在事实工地中，存在极大的生命安全隐患，造成了居民巨大的财产损失。在未履行告知业主义务，保障业主安全的前提下，拆除小区东侧道路，出入小区只能被动的违反道路安全法的前提下逆向行驶出入小区，造成小区道路经常堵塞，并非法占用了小区东侧的消防门，如果发生火灾，小区居民的生命安全无法得到保障。在未履行告知业主义务的前提下拆除小区内已经交付的绿化，小区居民屡次交涉，告知施工完毕后予以交付，现在不存在施工占用的必要性了，大连万科金域蓝湾有限公司却拒不归还，原告也不履行保护业主财产的义务，还伙同和协助大连万科金域蓝湾有限公司在归属业主的绿地，道路和消防门进行施工等侵占行为，并给予施工的便利，施工车辆随意进出小区内部道路，施工工人进入小区如入无人之境，把整个万科克拉墅小区变成了施工现场。原告妨碍作证，帮助大连万科金域蓝湾有限公司隐瞒擅自更改规划的行为，损害业主的合法权益，没有第一时间知晓擅自更改规划损害业主利益，无法第一时间用行政复议和行政诉讼方式维护自身的合法权益，造成小区道路、绿化没有第一时间恢复，对小区造成的危险没有第一时间解除。原告服务范围和服务的依据是实际交付、前期物业合同、前期物业合同备案表、竣工验收备案表，原告和万科地产没有经过业主同意进行破坏和占用是违法的，这是侵占和破坏公共财产的行为。前期物业合同第十条规定乙方的权利和义务，第4条因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用，挖掘本物业管理区域内道路、场地应征得业委会同意，业委会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理的期限内恢复原状。综上，从2018年9月至今，我不但得不到任何物业服务，还造成了我有家不能回至今还在租房子住，财产也受到了非常大的损失，至今还没有进行赔偿和修复，物业还伙同大连万科金域蓝湾有限公司隐瞒小区擅自更改规划行为造成了根本性隐患，因此不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月28日，大连万科金域蓝湾开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对大连万科海港城提供前期物业服务，期限自2013年8月10日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费标准为别墅业主按3.8元/月/平方米的优惠标准向乙方交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。案涉房屋位于大连市普兰店区，建筑面积105.66平方米，该房屋系被告王雪、于伟共同共有。被告王雪、于伟未交纳该房屋2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业费2409.05元（105.66平方米×3.8元/平方米/月×6个月）。上述事实，有原告提交的起诉状、《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》、商品房买卖合同、商品房交付使用通知书、业主领取物品备忘表、被告提供的商品房买卖合同、不动产权证及原、被告双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予以采信。本院认为，大连万科金域蓝湾开发有限公司与原告签订的《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠自2019年10月1日至2020年3月30日的物业费2409.05元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的抗辩，被告提供了判决书、告知函、视频、照片等证据予以证明其主张，本院认为，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于被告提出的反诉请求，因该反诉请求与本诉的诉讼请求并非基于同一法律关系，也并非基于同一个事实，不构成反诉条件，因此对被告提出的请求，本案不予作反诉处理，被告可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王雪、于伟于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连万科物业服务有限公司2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业费2409.05元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告王雪、于伟共同负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十二月二十九日书记员  邹若云附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。