天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4131号原告：马桂敏，女，1989年3月30日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被告：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园街003号。法定代表人：李雨龙，经理。委托诉讼代理人：王云淑，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告马桂敏与被告天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马桂敏、被告新鸿公司的委托诉讼代理人王云淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马桂敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2019年10月31日次日起至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日的利息41611.12元；2.请求判令被告支付原告自2019年10月31日次日起至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日的违约金29918.65元；3.请求判令被告承担原告因延期交付房屋产生租金27500元；4.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年5月18日签订了《天津市商品房买卖合同》，原告以9542元／平方米的价格购买了位于天津市宝坻区××路××街××花园××号楼××号楼××。原告已按合同约定向被告支付了购房款917750元（其中首付款277750元，银行贷款640000元），但被告未按合同约定于2019年10月31日前交付该商品房，且被告发出延期交付通知书：力争在2020年9月22日前交付房屋。按照合同第五条规定，原告要求被告支付原告已付款利息至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日共计41611.12元，支付原告违约金至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日共计29918.65元。该住房系原告唯一住房，因为被告延期交付，导致原告在此期间进行租房，租金2500元／月，共计11个月，合计27500元，以上三项共计90929.77元。为维护原告的合同权益，特诉至法院，望判如所请。新鸿公司辩称，被告不应向原告支付已付房款利息及违约金。理由如下:1、不可归责于被告的原因影响项目建设，交房时间应予顺延，被告不承担违约责任。因地区环境建设等原因，2017年至今，我市政府及其相关部门曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政命令，既包括全面停止一切施工的行政命令、停止有尘作业施工的行政命令，停工时长达513天，上述限制施工的行政命令影响涉诉房屋所在商品房项目的施工进度，停工令导致交房延期的情况，被告已发送书面通知告知原告，原告在起诉状中已经认可。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：据实予以延期；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《天津市高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》规定，受政府停工令影响，商品房无法在约定时间交付买受人一般应认定合同延迟履行属于不可归责于出卖人的情形，可根据停工令确定的天数免除出卖人逾期交房责任。（2019）津0115民初8728号民事判决书认定：政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定的时间内停止在建施工工地的一切土石方等作业，涉案房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，势必会受到上述停工令的影响，被告不应当承担该期间违约责任。《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第一条第4款规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。关于印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。原、被告合同约定的交房时间为2019年10月31日，距收房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的425天，因不可归责于被告的原因导致无法按照合同约定交付房屋，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任。2、原告主张的2019年12月31日至2020年9月21日已付款利息、违约金没有事实依据，且主张的利息违约金过高，违反公平原则。首先，不可归责于被告的原因影响项目建设，交房时间应予顺延，原、被告合同约定的交房时间为2019年12月31日，距交房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的513天，被告不承担违约责任。此外，即使原告计算利息、违约金，原告主张的计算标准也过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本案所涉房屋市场租金价格约14元/平/月，被告每月租金计860元，195天租金5,600元，损失的30%即应为1,680元，即使原告主张利息、违约金，其主张金额也过高。3、原告主张违约金计算方式错误。合同约定逾期交房无应予顺延情形的，逾期60日内可追究已付款利息，超过60日才能主张违约金。4、原告存在逾期付款，其应承担违约责任，即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。双方签订的补充协议第四条规定，除首付款外的剩余购房款与合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户，原、被告于2018年5月18日签订买卖合同，应于2018年5月18日前付清首付款，应于2018年6月18日前付清全款。原告首付款支付时间为2018年11月14日，逾期116天，应承担逾期付款违约金31,242.67元。原告即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。综上，请法院充分考虑：因系列政府行为导致被告无法如期交付房屋，系不可归责于被告的原因，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任，被告无需支付已付房款利息及违约金，且被告已履行了通知义务，请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告马桂敏（乙方）与被告新鸿公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋，建筑面积为96.18平方米，总价款917750元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：（详见附件六补充协议）”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。该合同附件六补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第6项，双方确认：下述任一情形均构成不可抗力的免责事由，出卖人因下述情形发生违约的，不承担任何违约责任（特别明确：如因下述情形导致甲方不能如期交付房屋的，可据实予以延期）：（1）因执行新颁布的法律、法规以及政府部门政策变化或为遵守政府指令而引起的违约，如工程拖期或延期交房的。……（4）法定传染病或其它重大流行性传染病流行等公共卫生事件或其他社会突发事件导致的，如工程拖期或延期交房的。……（8）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。乙方确认已认真阅读并理解上述条款，即发生上述不可抗力事由后，甲方无需承担任何违约责任，乙方也不以甲方未能在不可抗力发生后通知乙方而向甲方主张任何权利。合同签订后，原告向被告交纳了首付款277,750元，剩余房款640,000元采用按揭贷款方式进行支付。2019年10月12日被告向原告发出《延期交付通知书》，告知原告将交房日期延期至2020年9月22日前。2020年9月18日，被告取得了涉诉房屋的《准许交付使用证》。后被告向原告邮寄了《鸿坤原乡小镇项目交付通知书》，告知原告：被告将于2020年9月20日至2020年9月23日为业主办理入住手续，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月21日。截止本案法庭辩论终结前，即2020年9月28日，原告仍未收房。另查明，涉诉房屋所在的理想花园住宅小区三期项目于2017年3月7日取得了相关部门颁发的《建筑工程施工许可证》并开工建设。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）。经查询，2019年8月20日一年期LPR为4.25%，2019年9月20日和2019年10月21日一年期LPR均为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日和2020年1月20日一年期LPR均为4.15%，2020年2月20日和2020年3月20日一年期LPR均为4.05%，2020年4月20日至2020年9月21日一年期LPR均为3.85%。再查明，被告主张在施工期间相关行政部门发布了多个限制施工的文件、通知。经查证，在原、被告签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的具体如下：1、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。2、2019年10月1日，天津市生态环境局发布《10月1日24时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“经市政府批准，9月23日，我市发布了重污染天气橙色预警，从9月25日零时起启动二级响应措施。9月29日12时起，进一步加严应急管控措施。经预测，10月2日起我市环境空气质量总体保持在良好水平。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月1日24时起终止实施应急响应措施。3、2019年10月20日，天津市生态环境局发布《10月20日18时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“10月20日，我市发布了重污染天气黄色预警，从10月19日零时起启动三级响应措施。根据我市空气质量会商结果，10月20日我市空气质量将总体得到明显改善。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月20日18时起终止重污染天气应急响应。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，对双方当事人均有约束力。双方在合同中对于交房日期、逾期交房违约责任及免责事由均进行了明确的约定。现被告未能按上述约定交付房屋，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，被告主张逾期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。因此，本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定；2、被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；3、被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。对此，本院分别评判如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议处理。第五条亦约定，被告逾期交房向原告支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。补充协议第六条第6项中亦约定，为遵守政府指令而引起的违约及法定传染病或其它重大流行性传染病流行等公共卫生事件导致的延期交房，上述情形均构成不可抗力的免责事由，因此导致被告不能如期交付房屋的，可据实予以延期。上述约定对原、被告双方均具有约束力。原、被告签订《商品房买卖合同》后，天津市相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施。被告为遵守上述限制施工文件，造成其建筑工地停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的工程延期问题是客观存在的，且被告取得《准许交付使用证》必须是在房屋主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告延期交房问题，应当是不可完全归责于被告的主观原因造成的。另外，上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措。因此，被告因上述限制施工的行政措施造成的逾期交房符合双方补充协议中约定的情形，应予免责，交房时间应按照政府文件给被告造成的停工天数予以顺延。关于该具体停工天数，从双方签订《商品房买卖合同》时间2018年5月18日至约定交房时间2019年10月31日前，我市相关部门发布了3个限制施工的文件，其中关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，被告作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与原告约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为被告逾期交房的免责事由。除此之外，根据其他文件的具体内容及对被告施工造成的影响，根据文件的内容，本院确定被告因此造成的停工天数为9天（文件2停工天数7天，文件3停工天数2天），相应的交房时间依据合同约定顺延至2019年11月9日。对于被告辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，被告应当知晓，故本院对此不予采信。关于在2019年11月9日之后有关部门发布的停工令文件及新冠疫情，属于被告迟延履行后发生的不可抗力，依法不能作为被告的免责事由。二、关于被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，被告交房的日期顺延至2019年11月9日，即被告应于2019年11月9日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给原告。现被告未在2019年11月9日前将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，按照合同约定，其应自2019年11月10日起承担逾期交房违约责任。被告在2020年9月18日取得涉诉房屋《准许交付使用证》后向原告发出交房通知，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月21日。在该日前原告未办理收房手续，原告要求被告承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年9月21日，本院予以支持。综上，被告承担逾期交房违约责任的期间自2019年11月10日起至2020年9月21日止，共计317天。三、关于被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。被告未在合同约定时间并扣除相应免责期后将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，构成违约，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任，即由被告支付原告已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），被告违约期间不满一年，故应按照同期一年期LPR计算已付款利息。关于违约金计算标准，原告要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自60日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日起支付，即2019年11月10日，因此违约金的计算天数为317天。关于被告主张利息及违约金约定过高的抗辩，事实及法律依据不足，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付逾期交房利息为32,211.75元、违约金为29,092.68元。关于原告主张的超出数额，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房期间产生的租金，不符合合同约定，且于法无据，本院不予支持。关于被告以原告逾期付款为由要求原告承担违约责任，因其未提起反诉，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告马桂敏逾期交房利息32,211.75元；二、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告马桂敏逾期交房违约金29,092.68元；三、驳回原告马桂敏其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,276元，减半收取计1,138元，由原告马桂敏负担472元，由被告天津新鸿房地产投资有限公司负担666元（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年十二月二日书记员  李乾相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。