海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2932号 原告：王丽平，女，1971年5月26日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住海南省琼海市。 被告：庞香云，女，1952年7月2日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住海南省儋州市洋浦经济开发区。 被告：胡丽华，女，1969年2月17日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市让胡路区，现住海南省儋州市洋浦经济开发区。 被告：胡伟东，男，1971年6月20日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住海南省儋州市洋浦经济开发区。 原告王丽平与被告庞香云、胡丽华、胡伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王丽平到庭参加诉讼，被告庞香云、胡丽华、胡伟东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，协助将房屋过户到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年3月21日签订房屋买卖协议，被告将其在海南省琼海市博鳌镇购买的经典小区2号楼2单元604房出售给原告，价格为54万元，原告已将房款一次性付清，被告签字确认，被告也将其与开发商签订的购房合同交付给原告，原告与被告在公证处做了公证，被告全权委托原告办理涉案房屋所有后期手续，并且将该房屋交付给原告，2015年由原告出钱装修居住至今，至2016年12月28日，原告已经以自己资金代被告交清了房产契税，维修基金等所有后续费用，办理并领取了不动产权证，现在因政策2018年限购原因，以及被告的配偶胡加友去世，被告不能协助办理过户手续。综上所述，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定向法院提起诉讼。 原告为证明其主张的事实提供了以下证据材料： 1.房屋买卖协议（2013年3月1日签订），证明王丽平与胡加友、庞香云签订房产买卖合同的事实； 2.公证书，证明被告委托原告全权受理涉案房屋的办理权属手续和查询房屋的材料，办理房屋后续的所有事宜； 3.抵债清单，证明原告与被告之前有债权债务； 4.不动产权证，证明该涉案房产是合法的； 5.个人所得税单、其他税费票据，证明原告以被告的名义履行了交付相关税费的事实； 6.施工许可证，证明该房屋的装修由原告完成； 7.物业费（2013年开始交付）、水电费收据（2013年开始交付），证明房屋所有的物业费、水电费自2013年起都是由原告承担的事实； 8.房产备案证明，证明签订合同之前，该房产在琼海市房管局已经备案； 9.不动产中心证明，证明该房屋没有抵押，没有任何债权债务； 10.公证书（2016）黑哈呼证内民字第1191号，证明本案三被告是该涉案房屋的合法继承人； 11.西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3443号庭审笔录、民事判决书、西安市长安区人民法院（2016）陕0116执1659号执行裁定书，证明被告向原告借款及以西安的房产抵债的事实； 12.庭审结束后，原告王丽平补充提交了上述房产的房产证以及委托办理过户手续的公证书，证明上述房产均抵债并过户的事实。 被告庞香云、胡丽华、胡伟东未答辩，也未提供证据材料。 经审查，本院认为，原告所提供的证据能互相印证，本院对原告所提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认定，可以作为本案认定事实的证据使用。 本院经审理认定事实如下：2009年至2013年期间，被告庞香云多次向原告借款用于购房、经济周转等，期间，原告共计向被告庞香云出借款项267万元，之后双方进行结算，确认以279万元作为欠款金额，双方还约定了还款期限。之后被告庞香云未能按双方约定期限偿还借款，被告庞香云自愿以其及其丈夫胡加友的夫妻共有房产抵债。2013年3月21日原告与被告庞香云及被告庞香云的丈夫胡加友（已死亡）签订房屋买卖协议，约定被告庞香云及其丈夫胡加友（已死亡）将本案涉案房屋即位于海南省琼海市博鳌镇博鳌经典二号楼二单元604号房屋以54万元出售价转让给原告。双方所约定的出售价用被告庞香云拖欠原告的部分借款冲抵。2014年4月29日原告与胡丽华、被告庞香云签订《房产抵债清单》，约定被告用五套房屋折价为2427500元抵债给原告，房产及价格明细如下：1.位于黑龙江省哈尔滨市呼兰区*****，房产价值100万元；2.广西壮族自治区北海市*****，房产价值173900元；3.广西壮族自治区北海市*****，房产价值208100元；4.广西壮族自治区北海市*****，房产价值403000元；5.海南省琼海市*****，房产价值540000元（即本案涉案房屋）；6.王丽平自行支付102500元，合计2427500元。双方另外约定加上被告名下位于上陕西省西安市长安区****11701房一并抵债，该房产价值365000元。上述六套房屋房产价值共计2792500元。上述房产抵债时被告庞香云均办理了委托原告王丽平办理房产过户手续的公证。双方达成协议后，由于西安市限购，2016年6月17日原告起诉被告庞香云、胡丽华、胡伟东要求将西安的盛世长安小区7号楼1单元11701房过户到原告名下，经西安市长安区人民法院审理判决，并经强制执行将上述房产过户到原告名下，现原告已将该房转让他人。黑龙江省哈尔滨市呼兰区新民街四委十一组庞香云宅因暂时不能办理过户手续，但原告已于2013年收房后一直在由原告使用并出租收取租金至今。被告于2016年协助原告将广西壮族自治区北海市佳美大厦2008房过户到原告名下，该房后由原告转让他人。被告于2017年1月份协助原告将广西壮族自治区北海市振兴大厦1703房过户到原告外甥女名下，后该房已转让他人。被告于2017年4月份将广西壮族自治区北海市****1501房过户到原告名下。本案涉案房屋即海南省琼海市博鳌经典2号楼2单元604房，被告也公证委托将房屋过户到原告名下，但因限购政策尚未能办理过户手续，原告已于2015年起便自费装修入住至今，房屋的相关税费以及物业费等费用均由原告以胡加友的名义交纳。 另查明，被告庞香云的丈夫胡加友于2016年2月1日死亡，被告胡丽华、胡伟东为被告庞香云与其丈夫胡加友的婚生子女。 本院认为，本案为以物抵债协议中的债之更改的情形，双方在民间借贷合同届满清偿期后对债权债务进行了清算，经协商一致终止债权债务关系，订立房屋买卖合同，建立房屋买卖合同关系，将双方确认的借款转化为购房款。当事人的合同行为属于债的更改，而非新债清偿，房屋买卖合同生效后，原债权债务关系因获得抵偿而消灭。双方当事人所签订的房屋买卖合同实为以物抵债协议，其在法律性质上为诺成性合同而非要物契约，合同在双方当事人达成一致时成立。该房屋买卖合同也并非为双方的借款合同提供的担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的担保方式，而是在债务人在清偿期届满后无法偿还债务的时候，双方协商通过将房屋转移给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该种交易方式系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形。尽管涉案合同的购房款来源于双方之前的借贷合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，从尊重当事人的意思自治原则出发，应认定事后签订的房屋买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案被告不履行协助配合办理过户的义务，构成违约，原告要求继续履行房屋买卖合同，协助办理过户手续的请求事实清楚、证据确凿、符合法律规定，本院予以支持。被告庞香云、胡丽华、胡伟东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告庞香云、胡丽华、胡伟东于本判决生效之日起十日内协助原告王丽平办理海南省琼海市博鳌镇海滨旅游区（博鳌经典）2幢2单元604房的不动产产权过户登记手续，过户登记至原告王丽平名下。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付延迟履行期间的迟延履行金。 案件受理费50元，由被告庞香云、胡丽华、胡伟东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 人民陪审员  冯培学 人民陪审员  陈国彪 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。