广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2289号原告（执行案外人）：陈雪连，女，汉族，1985年10月9日出生，住广东省阳西县×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××040。委托诉讼代理人：任勉妹，女，汉族，1976年4月15日出生，住广东省阳江市江城区××××××××，公民身份号码：441××××××××××××72X。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县×××××××××。负责人：赵汝升，该行行长。委托诉讼代理人：姚富尹，系该行员工。委托诉讼代理人：邵亨留，系该行员工。第三人（被执行人）：申天然，男，汉族，1984年4月22日出生，住广东省阳西县××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××518。第三人：梁秋华，女，汉族，1987年3月13日出生，住广东省茂名市茂港区××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××208。第三人：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园办公大楼四楼。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王启燕，该公司员工。原告陈雪连诉被告中国农业银行股份有限公司阳西县支行、第三人申天然、梁秋华、阳江市粤丰投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪连及其委托诉讼代理人任勉妹、被告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的委托诉讼代理人姚富尹、第三人申天然、第三人阳江市粤丰投资有限公司的委托诉讼代理人王启燕到庭参加诉讼，第三人梁秋华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪连向本院提出如下诉讼请求：1、撤销阳西县人民法院（2020）粤1721执498号民事裁定书并解除查封被执行人申天然名下共有位于阳西县×××××××××××××××××产；2、请求确认原告购买的《房屋买卖合同》合法有效，判令第三人申天然、梁秋华、阳江市粤丰投资有限公司协助原告办理商品房的产权登记过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月2日，原告通过中介向第三人购买位于阳西县×××××××××××××××××产（产权证号：阳预购0400029426），并签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为620746元。原告按约支付了首期310000元，并按照合同约定每月2号前要转账1345元到申天然名下的银行账户来续供中国农业银行股份有限公司阳西县支行的房屋贷款。申天然、梁秋华按约收到定金后30天内于2018年5月份正式将房屋交由原告实际居住使用至今。因开发商未能在《商品房买卖合同》约定的时间向购房人办理房屋不动产权证，逾期办证导致了申天然无法配合办理该产权证变更至陈雪连名下。申天然因尚欠中国农业银行股份有限公司阳西县支行信用卡欠款38960.14元未偿还而被申请强制执行。2020年3月9日，阳西县人民法院作出执行裁定书查封被执行人申天然名下位于阳西县×××××××××××××××××产。该债务是申天然出卖上述房屋给陈雪连之后产生的个人债务。庭审中补充如下事实：申天然于购房大概一个月后交房给原告，原告在2019年12月左右入伙并入住，当时在粤丰小区摆酒，因为粤丰房地产逾期未为申天然办理房屋权属证书，才导致申天然未能与原告办理过户登记手续。2018年11月份申天然信用卡开始逾期，未能按月付清信用卡款项，2020年3月9日法院作出2020粤1721执行498号执行裁定书，查封申天然房产，后原告对498号执行裁定书提出执行异议，2020年7月6日，法院裁定驳回了原告的异议请求，我方认为法院驳回原告的异议请求是事实查不清楚，是错误的。因为本案的诉争房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要素，所以我方提出排除执行、解除查封。被告中国农业银行股份有限公司阳西县支行辩称：1、阳西县人民法院作出的（2020）粤1721执异21号《执行裁定书》，认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，作出的裁定合法有效，我行请求法院依法驳回原告第一项诉讼请求；2、根据申天然、梁秋华与我行签订的《个人购房担保借款合同》，涉案房产办理了抵押预登记手续，并依法取得优先登记权及抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，应认定申天然、梁秋华与陈雪连之间的房屋买卖合同无效。同时，申天然、梁秋华明知涉案房屋已经抵押给银行仍出售房屋给陈雪连并未将所得首期款31万元偿还银行，侵害了抵押权人的合法权益，应认定为非善意转让的交易行为。陈雪连亦明知房屋已经抵押给银行，存在所购房产无法办理产权转移登记的风险，仍购买本案讼争房产，属于非善意购买行为，应认为本案讼争房产的《房屋买卖合同》无效。至于原告陈雪连称其为该房屋的实际还贷人，我行是按合同约定从借款人申天然个人账户扣收贷款本息，应认定还款人为申天然。此外，原告并没有将全部价款支付完毕，原告与第三人签订买卖合同，尚欠银行借款部分未支付，即310746元。第三人申天然陈述：我将房屋卖给原告是事实，原告所说的属实，对原告的请求没有异议。第三人梁秋华不作答辩。第三人阳江市粤丰投资有限公司陈述：对原告第一项诉讼请求无异议，由法院审查认定。对第二项诉讼请求，我司在2020年6月16日已开具涉案房屋的增值税发票给第三人申天然、梁秋华，至于该涉案房屋的不动产权证书，因粤丰广场小区暂时未具备办证条件，待粤丰小区具备办理不动产权证书条件时，我司根据与第三人申天然、梁秋华签订的《商品房买卖合同》，为第三人办理涉案房屋的不动产权证书。本院经审查认定如下事实：2018年4月2日，申天然、梁秋华（卖方、甲方）与陈雪连（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：“1、甲方将其名下位于阳西县×××××××××××××××××产卖（具体房屋状况按甲方持有的《商品房买卖合同（预售）》合同编号：201611290）给乙方所有。2、甲乙双方商定成交价格为人民币620746元。3、乙方付款方式为：首期款310000元分四期支付，最迟一期款于2018年5月5日前付清；余下房款310746元，其中85000元过户当天支付，剩余的房款由银行按揭支付（多还少补，实际放款时间以银行为准）；买家每个月2号前要续供，续供费用1345元，由买家赎证。4、过户之前乙方反悔不买，甲方不退所收房款；甲方反悔不卖，甲方双倍赔偿所付房款，出证后一个星期内要安排过户，否则视为违约。”签订协议后，陈雪连通过阳西县汇丰地产有限公司向申天然、梁秋华支付了310000元购房首期款。2019年11月12日，陈雪连的丈夫许德智向粤丰广场25栋702房缴纳2400元燃气费。庭审中，陈雪连陈述其于2019年12月份左右入住粤丰广场25栋702房。2019年3月25日，中国农业银行股份有限公司阳西县支行以申天然尚欠信用卡透支款未还为由诉至本院。2019年5月7日，本院作出（2019）粤1721民初894号民事判决书，判决申天然偿还计至2019年2月13日止的信用卡透支款38960.14元及此后利息、违约金给中国农业银行股份有限公司阳西县支行。2020年2月10日，中国农业银行股份有限公司阳西县支行向本院申请强制执行。2020年3月9日，本院作出（2020）粤1721执498号执行裁定书，查封申天然名下共有位于阳西县×××××××××××××××××产（产权证号：阳预购0400029426），查封期限为三年。2020年6月29日，陈雪连以其购买了该房并居住至今，法院不应将诉争房屋作为申天然的房屋予以执行为由提出执行异议。2020年7月6日，本院作出（2020）粤1721执异21号执行裁定书，裁定驳回陈雪连的异议请求。为此，陈雪连于2020年7月16日向本院提起诉讼。另查明，2016年1月19日，申天然、梁秋华（买受人）与阳江市粤丰投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定主要内容：“1、该商品房位于阳西县×××××××××××××××××产，预测建筑面积122.92平方米；2、该商品房总价款340891元；3、付款方式为商业贷款，首期款102891元，余款238000元向中国农业银行股份有限公司阳西县支行申请30年贷款的方式支付；4、房屋交付时间为2016年12月30日；5、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起690日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.1%向买受人支付违约金。”讼争房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。截止2020年6月16日，申天然因该商品房尚欠银行房贷本金222461.61元。本院认为：原告陈雪连作为案外人，在本案中的诉讼请求是确认原告与第三人申天然、梁秋实的《房屋买卖合同》合法有效，排除对讼争房屋的查封并要求第三人申天然、梁秋实协助办理讼争房屋的产权过户手续，因此本案案由应为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，该法条规定了无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件。陈雪连就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应从上述规定加以分析考虑，对此本院分析如下：一是根据查明的事实，陈雪连、申天然、梁秋华签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且在法院查封之前已经签订。二是在陈雪连支付310000元首期款后，申天然、梁秋华将讼争房屋交付给陈雪连，陈雪连在法院查封之前已实际占有使用讼争房屋。三是虽然陈雪连向申天然、梁秋华已按照合同约定支付部分价款并合法占有讼争房屋，但是其没有支付全部价款或将剩余价款按照人民法院要求交付执行。四是申天然、梁秋华与阳江市粤丰投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，虽然约定了办理产权登记的逾期违约时间，但是没有约定办理产权登记的具体时间，故陈雪连向申天然、梁秋华购买无不动产权证的讼争房屋是无法确定过户手续办理时间的。可见，相对于购买具有不动产权证的房屋，购买无法预见办证时间的无证房屋的物权期待属性是明显较低。同时，讼争房屋是通过将房屋抵押给银行办理贷款的形式付款的且办理了预售商品房抵押权预告登记，陈雪连明知讼争房屋已设抵押而购买，属于对他人权利障碍的忽略，故不应认定陈雪连非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，陈雪连就讼争房屋不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，故不享有足以排除强制执行的民事权益。本院依法查封讼争房屋并无不当，陈雪连请求停止执行讼争房屋并解除查封理据不足，本院不予采纳。第三人梁秋华经本院传票传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈雪连的诉讼请求。案件受理费10007.46元，由原告陈雪连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本业无正文）审 判 长  邱国崇人民陪审员  李孟如人民陪审员  关芬兰二〇二〇年十二月七日法官 助理  林利智书 记 员  杜雪兰附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。