太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初7201号原告：王秀林，女，1934年10月29日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区旧城街******。委托诉讼代理人：白红莉，山西勤义律师事务所律师。被告：太原白鸽服装有限责任公司，住所地太原市小店区并州南路西一巷**。法定代表人：秦敏，董事长。委托诉讼代理人：李伟，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲志成，男，该公司总经理助理，住太原市小店区体育北街****楼****。被告：山西力达房地产开发有限公司，，住所地山西省太原市小店区并州南路西一巷**法定代表人：张栩浩，执行董事。委托诉讼代理人：焦燕华，山西启承律师事务所律师。原告王秀林与被告太原白鸽服装有限责任公司、山西力达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀林的委托诉讼代理人白红莉，被告太原白鸽服装有限责任公司的委托诉讼代理人李伟、曲志成，被告山西力达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀林向本院提出诉讼请求：1、判令被告山西力达房地产开发有限公司将坐落在太原市小店区并南西一巷华信苑小区3号楼（37幢）4单元12号房屋过户登记至原告名下，由此产生的税费由被告山西力达房地产开发有限公司承担；2、判令被告太原白鸽服装有限责任公司协助被告山西力达房地产开发有限公司履行过户义务；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2001年10月，被告太原白鸽服装有限责任公司因土地转让与原告王秀林签订《搬迁协议》，约定原告60日内从原住房搬迁完毕，被告太原白鸽服装有限责任公司负责两年内给王秀林回迁安置建筑面积约60㎡左右的新楼房一套，王秀林按每平米1000元缴纳住房集资款。协议签订后，原告搬迁并向被告太原白鸽服装有限责任公司缴纳了房屋集资款及相关费用。2003年11月25日，被告太原白鸽服装有限责任公司与被告山西力达房地产开发有限公司签订《回迁安置协议》，约定被告山西力达房地产开发有限公司为被告太原白鸽服装有限责任公司回迁户进行安置，回迁房为华信苑小区砖混3号楼3、4单元24套房屋，其中包括原告案涉房屋。2004年6月，被告太原白鸽服装有限责任公司将回迁安置的太原市小店区并州南路西一巷华信苑小区3号楼(37幢)4单元12号房屋交付给原告。但该房入住至今十六年，一直未能取得产权证书。经原告多次主张，二被告均不履行办证义务。原告认为，原告作为回迁安置房屋的实际所有人，享有取得产权证书的权利。被告太原白鸽服装有限责任公司收取房屋集资款及相关费用，其有协助履行办证义务；被告山西力达房地产开发有限公司与被告太原白鸽服装有限责任公司签订《回迁安置协议》，并收取了被告太原白鸽服装有限责任公司向其缴纳的原告房屋集资款及相关费用，作为房地产开发主体，其有为原告办理产权证书的义务。二被告不予办理及不协助办理产权证书的行为，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告太原白鸽服装有限责任公司辩称，一、我公司不是本案适格被告。原告现居住之房屋系商品房，卖方为被告山西力达房地产开发有限公司，买方为原告，我公司不是商品房买卖合同的任何一方，对原告与被告山西力达房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同不享有任何权利，也不承担任何义务。二、原告对我公司提出的诉讼请求不是一项法律请求。协助是一种道德义务，不是法律义务，原告是我公司的职工或退休职工，出于对职工的关爱和爱护，即使原告不起诉，我公司也会帮助原告获得涉案房屋的产权证书。2009年6月5日，我公司曾向被告山西力达房地产开发有限公司发函，催其为24户回迁户办理房屋产权证书，已尽到了协助办理的义务。三、我公司不具有办理产权证的资格。我公司不是房地产开发企业，对涉案房屋的土地、房屋本身不享有任何处分权，对被告山西力达房地产开发有限公司也不具有任何约束力，只能督促被告山西力达房地产开发有限公司为原告办理房产证，不可能独立完成办证行为；且我公司已经完成了向被告山西力达房地产开发有限公司代收代交的相关事务，故办证事宜应由被告山西力达房地产开发有限公司完成。四、本案被告山西力达房地产开发有限公司本身具有办证资格、办证能力和办证义务。被告山西力达房地产开发有限公司是房地产开发企业，是商品房买卖合同的卖方，其对涉案房屋、土地享有使用权和处分权，且已经收到为原告办证的所有费用，应当将案涉房屋的产权登记变更为真正的所有权人即原告。五、我公司不是本案适格被告，对于被告山西力达房地产开发有限公司的侵权行为，我公司无任何过错，不应当承担任何法律义务，也不应承担任何诉讼费用。综上，请求依法驳回原告对被告太原白鸽服装有限责任公司的诉讼请求，判令被告山西力达房地产开发有限公司为原告办理过户登记并承担可能产生的税费。被告山西力达房地产开发有限公司辩称，一、原告与我方没有任何法律关系，主体不适格，原告在诉讼中明确与其签订协议的是被告太原白鸽服装有限责任公司，原告没有与我方签订任何合同及协议，因此不能基于房屋买卖合同来要求我方承担相应的合同义务。本案是房屋买卖合同纠纷，但是在本案中，原告与我方并没有房屋买卖合同，且没有其他任何有关房屋的协议，其法律请求权基础不存在，不能要求我方承担相应的义务。二、我公司签订的协议，均是与被告太原白鸽服装有限责任公司签订，我公司应履行的权利和义务均针对被告太原白鸽服装有限责任公司，本案产生的问题是由于被告太原白鸽服装有限责任公司未能履行与我公司签订的协议的相关义务，应该由被告太原白鸽服装有限责任公司履行协议使得问题解决，我公司只针对太原白鸽服装有限责任公司履行权利义务，不针对本案原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月26日，中国工商银行太原市大营盘支行作为债权人（甲方）、太原白鸽服装有限责任公司作为原债务人（乙方）与山西伟达通信建设有限公司作为债务承担人（丙方）签订《债权债务转移及贷款偿还协议书》，协议约定：乙方因欠甲方贷款本息23484649.71元不能偿还，经甲、乙、丙三方协商，乙方同意将其位于太原市并州南路西一巷79号的19.2亩土地使用权及地上定着物有偿转让给丙方，条件是乙方所欠甲方的贷款，截止2001年8月28的贷款本金19670000元，贷款利息3814649.71元，本息合计23484649.71元由丙方承担；甲方以乙方抵偿给甲方的位于太原市并州南路西一巷79号的19.2亩土地使用权及地上定着物直接转让给丙方，本协议签字生效之日起，丙方承担乙方所欠甲方的全部贷款本息23484649.71元及以后产生的利息；乙方应在本协议签字生效后3日内向丙方移交办理本次土地转让所需的土地证、房产证等有关土地转让单证及资料，并协助丙方办理过户手续，丙方承担办理本次土地、房产过户所需的各种费用、税金；乙方应在本协议签字生效后60日内搬迁完毕，并负责动员在此土地上居住的25户居民在本协议签字生效后60日内搬迁完毕，乙方负责提供土地，丙方负责在协议生效之日两年内安置25户居民；丙方在乙方提供的土地上建房，负责安置乙方原址上的25户居民，户均建筑面积60平方米、砖混结构，原址上的25户居民须在本协议签字生效之日起30日内按所分配新住房建筑面积交纳每平方米1000元的住房集资款，乙方负责向住户收款并在规定时间内交于丙方；协议还约定了其他权利义务等内容。2001年11月19日，中国工商银行山西省分行向省分行营业部作出批复，同意山西伟达通讯建设有限公司并购太原白鸽服装有限公司19.2亩土地使用权并承接1967万元贷款。2001年10月7日，被告太原白鸽服装有限责任公司与原告王秀林（曾用名王兰珍、王兰贞）签订《搬迁协议》，协议载明：我公司为偿还工商行的贷款本息，已将5、6号宿舍楼以南至锅炉房、窑洞房以北的土地使用权及地上定着物有偿转让给山西伟达通信建设有限公司，西宿舍和厂区内的南宿舍都属已转让出的地上定着物；此协议规定从9月26日起60天内搬迁完毕；王秀林同志原住西宿舍平房1.5间，计26平米，回迁时安置分配建筑面积60㎡左右的新楼房一套；搬迁户须在本协议签字生效之日起20日内，先按新住房建筑面积60㎡交纳每平方米1000元的住房集资款，计60000元，长退短补，所收取的住房集资款包括土建工程及上下水、暖、电的配套工程费用（不含煤气、个人配套、通讯、有限电视费用），建筑面积60㎡左右的新楼房属砖混结构，楼向东西；搬迁户须在本协议签字生效后47日内搬迁完毕，公司负责在本协议生效之日起两年内安置回迁；凡未在规定期限交纳住房集资款和未在规定期限内搬迁完毕的搬迁户，视自动放弃回迁，所造成的一切后果由其自负。协议签订后，原告于2001年10月24日、2002年1月16日、2003年12月8日分别向被告太原白鸽服装有限责任公司缴纳房屋集资款60000元、煤气集资款3200元、房屋集资款30980元，合计94180元。2003年11月25日，被告山西力达（原伟达）房地产开发有限公司作为安置方（甲方）与被告太原白鸽服装有限责任公司作为被安置方（乙方）签订《回迁安置协议》，协议约定：甲方全面负责回迁住宅建设全过程的组织和管理工作，按图施工，装修标准为初装修(细石混凝土地面压光，墙面混合砂浆抹光，户门、居室门齐全，电表为机械式，卫生间普通墙地砖贴面，费用由甲方承担；卫生间卫生器具〔座便、面盆〕由乙方购买并供至现场，购买费用由乙方承担，甲方负责安装并承担安装费用；厨房洗菜池用户自行解决)；甲方安置乙方回迁户的住宅为华信苑小区砖混3#楼3、4单元共24套；上下水、暖、电、煤气配套齐全；前两协议约定甲方安置乙方25户居民，户均建筑面积60平方米，现经甲、乙方协商，甲方提供回迁房24套，l500平方米以内按500元/平方米乙方向甲方交纳购房款，剩余的一户由乙方安置，房屋乙方自行解决，甲方不再承当安置责任和费用；回迁户每套建筑面积60平方米（含60平方米)以内共l500平方米按500元/平方米向甲方交纳购房款，每户60平方米共1500平方米以外部分，按低于整个小区测算的成本价450元/平方米，以2000元/平方米向甲方交纳购房款：地：地下室户均1间房间内使用面积400元/平方米向甲方交纳购房款；煤气配套按3500元/户个人负担，另行交费，套内建筑面积的计算以房地局测绘面积(产权证面积)为准，地，地下室房间内总使用面积140平方米)由甲、乙方共同测量计算汇总后另签签认单，作为本协议的附件，回迁住房暂按74平方米/套收取房款，房地局测绘后按实测面积多退少补；办理房屋产权证的费用，按房地局有关规定由甲方和回迁户分别承担，暂按3000元/套向乙方收取，办理完毕后多退少补；以上几项费用由乙方负责向回迁户收齐，在2003年l2月20日前一次全额交给甲方；3#楼回迁3、4单元给水、暖、电室外配套乙方自行完成、供给和管理，费用乙方自理，甲方负责将接口留在距出口外墙3米处，并按管线整体规划，甲方给乙方留出配套管线位置；协议还约定了其他内容。2003年12月19日，被告山西力达房地产开发有限公司向被告太原白鸽服装有限责任公司发函，要求被告太原白鸽服装有限责任公司将所需缴纳的营业税及附加部分暂由其从应支付给被告山西力达房地产开发有限公司回迁户建安费用中支付10万元营业税，同时支付附加部分，剩余部分按回迁协议内容于12月30日前全部支付。被告太原白鸽服装有限责任公司于2003年12月22日向税务机关分别缴纳营业税100000元、国有企业城市维护建设税7000元、教育费附加3000元、价格调控基金1500元，河道管理费1000元，共计112500元。2003年12月22日、12月24日、12月26日，被告山西力达房地产开发有限公司分别向被告太原白鸽服装有限责任公司出具收到回迁楼工程款650000元、700000元、71140元的收据。2004年6月，原告入住华信苑小区3号楼（37幢）4单元12号房屋。2006年12月20日，被告山西力达房地产开发有限公司对案涉房屋进行初始登记，将涉案房屋登记在自己名下。现原告尚未取得案涉房屋的产权登记证书。确认上述事实的证据有搬迁协议、收据、回迁安置协议、房产证复印件、债权债务转移及贷款偿还协议书、税收通用缴款书、关于同意山西伟达通讯建设有限公司并购太原白鸽服装有限公司19.2亩土地使用权并承接1967万元贷款的批复、2009年新闻网报道，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，本案争议的焦点是案涉回迁房屋应由谁为原告办理产权登记。被告太原白鸽服装有限责任公司与被告山西力达房地产开发有限公司签订的《回迁安置协议》系当事人双方的真实意思表示，内容合法有效。被告太原白鸽服装有限责任公司按照协议约定向包括原告在内的回迁户收齐购房款等各项费用后全额交与被告山西力达房地产开发有限公司，被告山西力达房地产开发有限公司收到房款等费用后出具了收款收据。本案中，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但形成了事实上的房屋买卖合同关系。对于原告购房人主体的问题，二被告均未提出异议，且原告已举证证明其为案涉房屋的实际出资人。因案涉房屋已由被告山西力达房地产开发有限公司于2006年12月20日初始登记在自己名下，现原告要求被告山西力达房地产开发有限公司将涉案房屋过户登记至原告名下，理据充分，本院予以支持。被告太原白鸽服装有限责任公司作为回迁房屋的原产权单位，在办理案涉房屋产权登记过程中，亦应提供相应的协助义务。被告山西力达房地产开发有限公司已收取回迁户支付的房屋办证费每户3000元，故其应按回迁安置协议的约定，就办理房屋产权的费用与原告分担，即办证过程中产生的相关费，未超出3000元的部分由被告山西力达房地产开发有限公司承担，超出3000元的部分由原告承担。关于被告山西力达房地产开发有限公司提出被告太原白鸽服装有限责任公司未交付全部土地的违约行为是其未能办理24户回迁房屋产权登记的阻却事由的辩解意见，理由和证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西力达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王秀林办理坐落于太原市小店区并州南路西一巷79号37幢4单元12号房屋的产权登记手续。二、被告太原白鸽服装有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助被告山西力达房地产开发有限公司履行上述义务。三、被告山西力达房地产开发有限公司办理上述房屋产权登记时所产生的相关费用超出3000元的部分由原告王秀林承担。案件受理费减半收取100元（原告已预交），由被告山西力达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 王继萍 二○二○年十二月四日书记员 梁国梅