上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初23163号原告：王晓晔，男，1983年12月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。被告：仕建伟，男，1994年6月2日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市。原告王晓晔与被告仕建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王晓晔及其委托诉讼代理人李志群、被告仕建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓晔向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年4月1日至6月25日房租人民币(以下币种同)12,750元；2、判令被告向原告支付逾期支付房租违约金4,500元；3、判令被告向原告支付单方解除合同违约金4,500元；4、判令被告向原告支付2020年4月至6月欠付电费559元；5、被告在原告处的押金4,500元，由原告没收2,340元(剩余2,160元退还)；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月9日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限为2018年10月1日至2020年9月30日，月租金为4,500元，支付方式为三个月一付。按照合同约定，被告应于2020年3月28日向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金，但是被告以新冠肺炎疫情(以下简称“疫情”)为借口拒绝支付房租，原告一再宽限，但被告一再拖延。在没有通知原告的情况下，被告于2020年6月25日自行搬走。被告至今尚欠原告2020年4-6月的房屋租金12,750元及电费559元。被告欠付租金及擅自退租，单方违约导致合同解除，应当承担逾期付款违约责任及解除合同违约责任。另，被告搬离后，原告对被告隔断的木墙进行了拆除打扫，对台盆、煤气灶、脱排油烟机、淋浴器等设备设施进行了维修、更换配件，产生修理更换费用2,340元左右，该费用由被告承担，应当在押金中扣除。综上所述，为维护原告的合法权益，原告诉讼至法院。被告仕建伟辩称，同意支付欠付的房租12,750元和欠付的电费559元，不同意支付违约金。被告之所以欠付租金，是因为受到疫情影响，被告工作更换，经济困难。不同意支付逾期违约金和解除合同违约金，被告交房租至2020年3月31日，被告经济困难付不出房租后，就欠付租金问题与原告进行了协商，原告也同意被告延付租金。被告与原告协商后，被告于2020年6月25日搬离系争房屋，也通知了原告，双方租赁合同解除，原告同意被告欠付房租可以最晚至2020年年底付清，故被告不存在违约行为。被告认可拆墙及卫生费300元、添置遥控器费用20元，其余修理更换费用被告皆不认可，被告认为原告在扣除320元费用，剩余4,180元押金应当退还给被告。若法院判决被告承担逾期付租金违约金和解除合同违约金，被告认为违约金标准和费用过高，原告在与被告解除租赁合同后马上进行了出租，无实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2018年9月9日，原告王晓晔(出租方、甲方)与被告仕建伟(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋；租期自2018年10月1日至2020年9月30日；租金为每月4,500元，每三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年9月9日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的28日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过贰日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任；乙方需支付给甲方租赁押金4,500元，乙方应当于交房当日或之前向甲方支付；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第八条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。合同还在其他约定条款约定，乙方承诺人身安全由乙方自行负责，与甲方无关；挂壁空调2只(此房电器、淋浴维修费用以后由乙方自行负责维修)、数字机顶盒2只、进门卡3个、楼下铁门钥匙1把。合同签订后，被告按约支付了押金4,500元，被告按约支付租金至2020年3月31日。原告与被告的微信聊天记录显示，2020年4月10日，原告微信称“二季度(4-6月)的房租别忘了付了奥”，被告微信称“您看这次疫情这么严重我们收入也不是太好，能不能减免一点房租呢”，原告微信称“减免房租很难，不过房租可以延后一两个月交，五月底六月初交二季度房租也ok”，被告微信称“十分感谢，好的”；2020年6月1日，原告微信称“这周别忘了交二季度房租奥”，被告于2020年6月2日微信称“昨天，忘记了，这两天比较紧张，15号能回来一笔钱，不好意思啊，房东”，原告微信称“没事！15号交也没问题，也不差这一两个礼拜，15号别忘了就好”；2020年6月15日，原告微信称“这周别忘了把二季度房租付了”，被告微信称“好的”；2020年6月18日，原告微信称“今朝周四了奥！房租别老拖着”；2020年6月21日，原告微信称“今天周日了，交房租一拖再拖，话我也不想多说了，房租最后给你三天时间，端午节前交了。否则过好节我就把房子里的东西清空了，提前告知你”，被告微信称“好的，知道了，工资还没到账我正催着”；2020年6月25日，原告微信称“我28号礼拜天上午去收房，你房间里留个人，把交接工作弄了，否则房间里你东西没了我可不负责”，被告微信称“房东，实在不好意思，现在资金周转不过来，房租付不了，东西已经搬走了，没有剩下，钥匙放在信箱里面了，你直接过去拿就可以了”，原告微信称“嗯嗯，年底前把欠的房租交齐，否则我就走法律程序。还有六月份的水电煤还是你那边交。欠的房租你自己给个还钱的时间和计划，这事你靠躲是躲不过去的，你可以每个月还一点”。审理中，双方一致确认被告于2020年6月25日搬离了系争房屋，租赁合同于2020年6月25日解除；除欠付租金12,750元和电费559元外，无其他水、燃气等欠费。审理中，原告提供一份系争房屋维修清单，内容为，拆墙、搞卫生(简单)300、台盆架子包安装250、淋浴器(换)、煤气灶(修)、脱排(修)洗共计550、软管2根(洗脸盆)20、淋浴器龙头及安装、台盆龙头及安装共计160、空调1.5匹及安装、洗衣机、冰箱(含2个遥控器及送货)共计2,000、2个换开关、厨房灯共计60，上述费用共计3,340元，原告表示除购买的洗衣机、冰箱与被告无关外，其他费用约2,340元应当由被告承担。被告对此予以否认，被告认为承租房屋时不少设备设施都是坏的，无法证实维修情况，原告提供的淋浴器被告未使用，被告使用的是自己的电热水器，搬离时也进行了拆除，被告对拆墙、搞卫生费用300元及遥控器购买费用20元认可，同意在押金中抵扣。另查明，系争房屋权利人为王晓晔，共有情况单独所有，建筑面积85.90平方米，房屋用途为居住。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告一致确认租赁合同于2020年6月25日解除，本院予以确认。本案的争议焦点主要在于：1、合同解除的原因和责任承担；2、押金的是否应当抵扣。按照合同约定，被告应当于2020年4月28日前支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金，但被告至今仍欠付，被告确实存在欠付租金行为，但从原、被告微信聊天记录内容来看，原告对被告欠付租金的支付时间和方式进行了宽限，双方进行了重新协商，在被告告知原告搬离房屋时，除欠付租金外，原告也并未提出其他异议。本院认为，双方系协商一致解除合同。故，原告要求被告支付逾期付款违约金和解除合同违约金，本院均不予支持。原告主张被告承租使用房屋过程中煤气灶等设备设施损坏，原告进行了维修更换，被告应赔偿损失2,340元，要求在押金中扣除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一则原、被告在租赁合同中就电器和淋浴器的维修进行了特别约定，对于其他诸如台盆等设备设施维修问题并无特别约定，一般情况下，作为出租人的原告应当负有维修义务；二则原告并未充分举证其主张赔偿设备、设施的损毁、修理情况及损失的发生，原告也未能提供证据证明在被告在搬离系争房屋时，原告向被告提出需要扣除上述费用。本院认为原告提供的证据不足以证明应当在押金中扣除上述费用，对于原告要求被告赔偿损失的诉请，难以支持。被告同意其支付的4,500元押金中扣除320元作为对拆墙卫生费及遥控器的赔偿，系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告同意向原告支付2020年4月1日至2020年6月25日的租金12,750元及欠付电费559元，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告仕建伟于本判决生效之日起十日内支付原告王晓晔房租12,750元；二、被告仕建伟于本判决生效之日起十日内支付原告王晓晔欠付电费559元；三、原告王晓晔于本判决生效之日起十日内向被告仕建伟返还押金4,180元；四、驳回原告王晓晔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为178元，由原告王晓晔负担72元，被告仕建伟负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十二月二十四日法官助理 顾名锦书 记 员 顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。