黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0113民初2624号原告(反诉被告）：丁艳慧，1971年4月23日出生，汉族，无业，住双城区，委托代理人：任希庆，双城区公正法律服务所法律工作者被告（反诉原告）：关洪伟，男，1970年6月29日出生，汉族，个体，住双城区，委托代理人：叶宁宁，黑龙江方圆律师事务所律师委托代理人：江春玲，女，1968年2月25日出生，汉族，无业，住双城区，被告：赵影，女，1984年12月15日出生，满族，无业，住双城区，丁艳慧与关洪伟、赵影返还原物纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告丁艳慧及其委托代理人任希庆、被告关洪伟及其委托代理人叶宁宁、江春玲到庭参加了诉讼，被告赵影经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即停止侵权，将坐落于双城区丽景人家二期401栋1层45号、双城区丽景人家二期401栋1层1号车库返还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年起因作生意需要向原告借款20万元，约定月利率2%。后被告只偿还了利息未偿还本金。截至2017年6月17日，被告拖欠原告借款本息合计25万元（其中本金20万元、利息5万元）。因被告不能按期偿还借款，原、被告经自愿协商，被告以其所有的两个车库（坐落于双城区丽景人家二期401栋1层45号、坐落于双城区丽景人家二期401栋1层1号车库）抵顶。现该两个车库已经登记在原告名下，原、被告之间的债权、债务关系消失。但被告却将两个车库出租给赵影使用，具不想原告交付。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）辩称：1、正如原告所诉，原、被告之间的基础法律关系为民间借贷。在2017年6月17日经双方进行结算，被告尚欠原告夫妇本金20万元、利息5万元。双方协商以两个车库作价45万元。原告夫妇自行将购房票据更名后向被告补齐购房款20万元，但在更名后，原告夫妇拒绝给付购房款，可见原告违约在先。2、本案基础法律关系为民间借贷，而本案案由为返还原物。即使涉案的两个车库在2020年4月14日已由原告本人登记未不动产权人，但实际在2017年6月17日后原告更名后并没有向被告主张交付房屋。相反，被告曾多次打电话要求协商此事，均被原告以各种不理由拒绝。3、原、被告协商一致终止借款合同关系并口头约定乙方抵债，其是是将借款本金及利息转化为已付房款并对账清算，双方成立了商品房屋买卖合同。在2017年两个车库间隔为48万并对车库进行了装修，因考虑到过户费才界定作价45万元。根据当时的市场行情，两个车库作价25万元显然不符合常理，显示公平。故请法院对两个车库的最终交易价格进行调整，判令原告向被告给付两个车库的补偿款20万元。被告（反诉原告）反诉要求：1、丁艳慧返还房款20万元并给付利息（自2017年6月18日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中西发布的池昌报价利率计算）；2、本案诉讼费用由丁艳慧承担。事实和理由：关洪伟于2013年向丁艳慧夫妇借款20万元。2016年因无力继续支付利息与丁艳慧夫妇协商，用自有的坐落于双城区丽景人家小区二期401栋1层45号车库和401栋1层1号车库抵顶借款本息，两个车库作价45万元。两个车库更名的同时，丁艳慧夫妇支付给关洪伟补偿款20万元。车库更名后，关洪伟多次要求丁艳慧夫妇出具欠条并协商车库交接，丁艳慧夫妇以各种理由予以拒绝。2020年1月，丁艳慧夫妇将车库办理了不动产权证，要求关洪伟交付车库。根据根据当时的市场行情，两个车库作价25万元显然不符合常理，显示公平。丁艳慧夫妇拒绝出具欠条却提起诉讼的行为违反了诚实信用原则，故提出反诉。丁艳慧对关洪伟的反诉辩称：1、原告起诉被告返还房屋属于是物权纠纷，被告反诉原告给付20万元购房款属于债权，与本诉没有牵连关系。2、被告应对自己的反诉主张提供证据证明，根据庭审中被告举示的证据，根本不能证明原告承诺给付被告20万元钱房款的事实，所以其反诉的请求和反诉的理由均不能成立，请法院依法驳回反诉人的反诉请求。原告丁艳慧（反诉被告）为证实其主张的事实成立，向本院提交了如下证据并当庭举示：证据一、不动产登记证两份，意在证明原告对案涉的坐落于双城区丽景人家二期401栋一层45号和1号车库具有所有权的事实，进而证明二被告不具有所有权，应依法返还给原告。被告的质证意见：对真实性、合法性没有异议，对证据指向有异议，本案的基础的法律关系为民间借贷，即使案涉两个不动产登记在原告的名下，但是原告是否依据法律规定取得案涉不动产的所有权存在异议。证据二、收据四份，其中复印件一份（原件交到了售楼处），意在证明被告关洪伟向原告借款本息25万元，借款到期后，被告自愿用坐落于丽景人家二期的45号车库和1号车库抵顶并将该两个车库的交款收据、物业费票据交付给原告，进而证明抵债行为系双方真实意思表示的自愿行为，该行为合法有效。被告的质证意见：1、对物业费票据的真实性有异议。关洪伟已经于2013年一次性缴纳了2013年-2019.12.24日的物业费。而该票据加盖的不是物业公司的公章而是开发公司的公章。2、2017.6.17的物业公司开具的收据体现交款单位是关洪伟，后改为丁艳慧，这几个字是后加进去，有更改痕迹。3、2011.11.15日的收据是关洪伟在他人手购买45号车库的交款收据，该价款金额（130300元）恰恰证明了车库的价值为130300元。证据三、食品经营许可证一份，烟草专卖零售许可证一份（均为复印件），意在证明案涉房屋被被告关洪伟出租给赵影使用的事实。被告的质证意见：真实性、合法性均无异议，丁艳慧从未向被告主张返还物权，根据买卖不破租赁的原理，赵影不存在侵权行为。被告关洪伟（反诉原告）为证实其主张的事实成立，向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、通话录音光盘（被告夫妇在2019年12月末到2020年1月份与原告丈夫童文喜的四次通话）以及通话内容的文字材料（手机当庭播放），意在证明原告欠付被告车库补差价款20万。原告的质证意见：这四次录音皆不能证明被告的主张，因为所有录音内容并没有体现原告同意给付被告20万元，只是在2010年的1月3日的通话中，被告一厢情愿说行。即使是被告想要向原告要20万，也并没有取得原告的同意，所以说这份证据无法证明被告的主张和抗辩。证据二、证人陈某232101197907200712）的视频资料一份，意在证明当时原、被告双方达成了的以房抵账合意，车库作价45万，原告尚欠被告20万元。原告的质证意见：1、该视频属于证人证言，根据证据规则，证人作证必须出庭接受质询，该证人为出庭，其证言不具有证明力。2、该证人证言存在严重的虚假。本案原、被告达成以房抵债协议是在2017年的6月17日，至今经过了3-4年的时间，证人将该时间记得非常清楚与情理不符。3、证人说知道关洪伟欠童文喜25万元钱，存在的严重的虚假。本院对原告（反诉被告）丁艳慧提供的证据的认证意见：证据一、证据三客观、真实，予以采信；证据二的收据系被告其向原告交付，反应了当时车库的价款情况，予以采信，物业费票据与本案没有关联性，不予采信。本院对被告（反诉原告）关洪伟提供的证据的认证意见：证据一的通话录音并未体现原告丁艳慧的丈夫同意给付关洪伟20万元的内容，故不予采信；证据二的证人未出庭作证，在没有其他证据佐证的情况下无法确认其陈述内容的真实性，故不是有效证据，不予采信。经审理查明：被告关洪伟于2013年起因作生意需要向原告借款20万元，约定月利率2%。后被告只偿还了利息未偿还本金。截至2017年6月17日，被告拖欠原告借款本息合计25万元（其中本金20万元、利息5万元）。因被告不能按期偿还借款，原、被告经协商，被告以其所有的两个车库（坐落于双城区丽景人家二期401栋1层45号、坐落于双城区丽景人家二期401栋1层1号车库）抵顶。被告将两个车库的购房收据交付给原告，收据记载两个车库的购买价格分别是24万元、13.03万元，合计37.03万元。双方在口头协议以物抵债时未约定车库的交付时间。2020年1月原告将涉案车库办理了产权登记，产权登记所有人为原告，在此期间，涉案车库一直由被告占有，现这两个车库被关洪伟租给被告赵影使用。根据原、被告的诉、辨主张，本案争议的焦点是:原、被告的主张是否成立。本院认为：1、涉案车库通过以物抵债的形式办理登记至原告名下。原告所诉抵顶价格25万元不足被告购买车库价款37.03万元的70%，按照市场行情，可以作为商服使用的临街车库价格并未出现跌落的情况，由此，被告以低于其购买价格30以上抵顶车库不符合交易习惯和常理，且被告当时处于无力还款的弱势状态，而被告不交付车库亦是基于抵顶价格的争议，故原告所诉抵顶价格25万元不能成立。2、被告称车库的抵顶价款为45万元亦未提出有效的证据予以证明，根据谁主张、谁举证的原则，被告应承担举证不能的不利后果，故其反诉主张不能得到支持。综上，在原、被告各自所主张的车库抵顶价格无法确认的情况下，涉案车库虽然办理了产权登记，但因以物抵债存在未尽事宜，故原告的诉请及被告的反诉主张皆无法得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求。二、驳回被告的反诉请求。本诉案件受理费2300.00元减半收取1150.00元由原告负担。反诉费4100.00减半收取2150.00元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵冬梅二〇二〇年十二月十六日书记员  苏 楠