黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5696号上诉人（原审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街30号。法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙旭然，男，1990年5月31日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：朱立智，黑龙江嘉鸿律师事务所律师。上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人孙旭然房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。好民居公司上诉请求：1.撤销（2020）黑0104民初2533号民事判决；2.驳回孙旭然的诉讼请求。事实和理由：1.2017年3月6日，孙旭然与好民居公司签订《滨江新城房屋使用权转让协议书》（以下简称“《使用权转让协议》”），约定孙旭然补缴土地出让金合法有效。该协议内容合法有效，其性质不属于商品房买卖合同。该协议的内容并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方应当遵守。同单元的房屋签订《商品房买卖合同》不等于案涉房产在当时也可以签订《商品房买卖合同》。安置用房或保障性住房，不一定统一安排在同一单元或者同一楼层，也可以是分散安排在小区的不同楼体、不同单元、不同楼层里。而根据谁主张、谁举证的原则，孙旭然主张案涉房屋在签订《使用权转让协议》时是商品房，应当举证证明，而在孙旭然没有举证的情况下，《使用权转让协议》又已经写明案涉房屋当时不具备产权办理条件的情况下，一审法院让好民居公司承担举证责任，显然举证责任分配错误。《使用权转让协议》中不存在好民居加重孙旭然责任或排除其主要权利的情形，好民居公司不存在释明加重义务条款的责任。合同中明确写明办理不动产登记时需要补缴土地出让金，孙旭然也是明知的，孙旭然也知道其他房屋买卖时签订的合同与其签订的协议内容根本不同。2.关于土地出让金的价格与案涉房屋的交易价格。案涉房屋的土地出让金，已经由评估机构作出了评估报告，该评估报告为土地管理部门所认可。土地属于国家所有，对土地出让金的价格，只能由土地管理部门决定。所以，该土地出让金价格1925.87元/㎡，是唯一的应当执行的价格。而且按照该价格计算，也符合当时的商品房交易价格。一审法院依据其他房产的交易价格认定案涉房屋的价格是错误的。孙旭然一审中提交了一份案外人的《商品房买卖合同》，成交价是6100元/㎡，并不能证明案涉《使用权转让协议》中的价格6100元/㎡就是商品房的成交价格。房屋的出售价格，应当综合考虑房屋的楼层、格局、朝向、周边环境等因素。而房屋交易是市场行为，房屋在销售时的房屋市场成交量、供应与需求的对比关系也会严重影响交易价格。同时，根据购房人对购房的需求是否迫切，也会影响到成交价格。而一审法院没有考虑到这些因素，就认定孙旭然按照当时商品房的价格缴纳了房款是错误的认定。事实上，当时滨江新城的房屋销售价格还有达到8000元/㎡的，按此计算，孙旭然在按照6100元/㎡缴纳购房款的条件下，对案涉房屋缴纳1925.87元/㎡的土地出让金并非有违公平。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销该判决，维护好民居公司的合法权益。孙旭然辩称：1.双方签订的《使用权转让协议书》并非全部有效。双方签订的《使用权在转让协议书》的第三条：甲乙双方对本次房屋使用权转让的交易性质（不具备办理产权登记条件）完全知晓和无异议，即乙方取得房屋的使用权，待具备办理条件时，购房人缴纳土地出让金，可以办理产权。该条款属于无效条款。好民居公司委托房地产估价公司对好民居开发建设的滨江新城G区规划调整核收土地出让金的出让土地使用权价格评估，2011年房地产估价公司作出土地估价报告，结果为原规划住宅净地楼面地价1925.93元/平方米，新规划住宅净地楼面价1925.87元/平方米。2016年，案涉房屋的G4栋已确定为商品房。案涉协议约定的单价是在2011年确定了土地出金价格后的房屋销售单价，显然包含土地出让金，因土地出让金是房产销售单价的一部分。以上完全能够证实孙旭然购买的房产为商品房，购买房产的单价中包含土地出让金，重复的让孙旭然再缴纳土地出让金，显然加重了孙旭然的责任。2011年案涉房屋的地块的土地出让金已经确定，2016年案涉房屋的G4栋也确定为商品房，所在单元更是确定为商品房，而2017年销售时仍签订《使用权转让协议书》，显然属于隐瞒事实、欺诈的行为，根据《合同法》52条规定，该条款应属无效条款。2.《国有土地使用权出让收支管理办法》第六条规定：市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。好民居公司让孙旭然重复缴纳土地出让金的行为也违反上述部门规章的规定。综合以上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉请求，维持一审判决。孙旭然向一审法院起诉请求：请求判令好民居公司协助孙旭然办理房屋过户登记手续并办理不动产登记证书。一审法院认定事实：2016年7月19日、2017年2月21日，孙旭然分别向好民居公司交纳房款122661元、280000元。2017年2月27日，孙旭然办理了滨江新城小区G4号楼1单元8××号房产的进户手续，并占有使用该房产。2017年3月6日，孙旭然与好民居公司签订《滨江新城房屋使用权转让协议书》，其中第二条约定：乙方（孙旭然）自愿受让甲方（好民居公司）转让的位于滨江新城G4号楼1单元8××号房屋之使用权。该房屋建筑面积为66．01平方米。第三条约定：甲乙双方对本次房屋使用权转让的交易性质（不具备办理产权登记条件）完全知晓和无异议，即乙方取得房屋的使用权，待具备办理条件时，购房人缴纳土地出让金，可以办理产权。第六条约定：计价方式与价款：按6100元／㎡计算，该房屋的房屋使用权成交价格为人民币肆拾零万贰仟陆佰陆拾壹元整。第七条约定：该房屋使用权使用年限至2078年11月22日。庭审中，好民居公司承认孙旭然占有的涉案房产属于商品房，可以办理不动产权证书，但要求孙旭然按照合同约定缴纳土地出让金。另查明：好民居公司委托房地产估价公司对好民居公司开发建设滨江新城G区规划调整核收土地出让金涉及的出让土地使用权价格评估。2011年12月5日，房地产估价公司做出土地估价报告，其中第17页估价结果为原规划住宅净地楼面地价1925．93元／平方米，新规划住宅净地楼面地价1925．87元／平方米。2016年11月9日，案外人王丽艳与好民居公司签订正式联网的《商品房买卖合同》，约定王丽艳以609878元的价格购买好民居公司开发建设的滨江新城G4栋1单元202号房产，该房产建筑面积为99．98平方米。一审法院认为，本案的争议焦点是1.双方签订的《滨江新城房屋使用权转让协议书》的性质是房屋使用权转让合同还是房屋买卖合同；2.《滨江新城房屋使用权转让协议书》第三条约定是否有效。关于双方签订的《滨江新城房屋使用权转让协议书》的性质问题，我国合同法及相关理论中均无房屋使用权转让合同这一分类，而该转让协议中“该房屋使用权使用年限至2078年11月22日”、“待具备办理条件时，购房人缴纳土地出让金，可以办理产权”、“乙方所购房屋”等表述以及孙旭然交纳的房款与当时商品房价格相当的事实，可以证明双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。好民居公司主张与孙旭然签订合同时未确定涉案房产是安置房还是商品房，但经法院释明好民居公司未提供相应的证据证明，而孙旭然提供的证据证明在其与好民居公司签订合同前，好民居公司已经与案外人就同单元其他房产签订正式联网的《商品房买卖合同》，故一审法院对好民居公司的抗辩理由不予支持。关于《滨江新城房屋使用权转让协议书》第三条约定的效力问题，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，2011年好民居公司委托的房产估价公司已经明确土地出让金的估价结果为新规划住宅净地楼面地价1925．87元／平方米，该价格为孙旭然实际交纳房款建筑面积每平方米的三分之一，好民居公司在与孙旭然签订该格式合同时提请对方注意该条款，并且孙旭然在签订合同之前已经按照当时商品房的价格交纳房款且办理进户手续，好民居公司更应向其释明该加重其义务的条款，但好民居公司未提供证据证明已经向孙旭然释明并接受。同时2011年好民居公司已经获有土地评估结果，却未在《滨江新城房屋使用权转让协议书》中明确孙旭然缴纳土地出让金的数额或计算方式，从侧面说明好民居公司未向孙旭然释明该条款产生的法律后果，故一审法院认定《滨江新城房屋使用权转让协议书》第三条为无效条款。故孙旭然已经按照双方约定全额交纳房款，好民居公司有义务配合孙旭然办理购买房产的不动产权证书。判决：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于判决发生法律效力后，立即协助孙旭然办理位于哈尔滨市道外区十五道街、太古二十道街滨江新城小区第G4号楼1单元8××号房产的不动产权证书。本院二审期间，好民居公司举示证据如下：商品房买卖合同书13份。意在证明：滨江新城小区B1栋一单元802室等13套房屋销售价格，单价分别为7200余元-8700余元不等。一审法院只适用一份案外的商品房买卖合同，就认定本案房屋商品房价格是错误的。孙旭然质证意见如下：因为该组证据的真实性孙旭然无法核实，对真实性提出异议，对证明问题也有异议。因为该组证据如果真实的话，那么他证实的都是B栋和C1栋，与本案案涉房产不是同一栋楼。孙旭然在一审期间举示的是同一栋楼同一单元的商品房销售价格，与案涉房屋的销售价格是相同的，所以说该组证据不能够证明好民居公司要证明的问题。孙旭然未举示新证据。本院认证意见：好民居公司举示的证据均为复印件，孙旭然对真实性和证明问题均提出异议，故本院对好民居公司举示的证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2011年案涉房屋地块的土地出让金已经确定，而2017年好民居公司与孙旭然仍然签订《使用权转让协议书》时，协议中对土地出让金的价格并未明确。好民居公司对签订案涉协议时案涉土地性质、房屋性质以及何时缴纳的土地出让金、案涉房屋何时确定为普通商品房均未举示证据证明。对此，好民居公司应承担对己不利后果。故一审法院认定《滨江新城房屋使用权转让协议书》第三条为无效条款并无不当。在孙旭然已经交付全部购房款的情形下，好民居公司有义务配合孙旭然办理购买房产的不动产权证书。综上所述，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十二月二十一日法官助理张智慧书记员周小倩