贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初148号原告（反诉被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚，贵州贵君律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：罗贵月，女，1989年11月23日出生，彝族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭振昌，贵州本芳（织金）律师事务所律师，一般代理。第三人：贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋2单元34层6号（花果园社区）。法定代表人：闵锐。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师，特别代理。原告贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）与被告罗贵月商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告罗贵月提出反诉，并申请追加贵州瑞信嘉宜网络科技有限公司（以下简称瑞信嘉宜公司）作为第三人参加诉讼，本院受理后并追加后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）能立洋公司及其委托诉讼代理人陈亚、谢小芬，被告（反诉原告）罗贵月，第三人瑞信嘉宜公司委托诉讼代理人李宗祥均到庭参加诉讼。因疫情原因，本院对审理期限进行了扣除。本案现已审理终结。本诉原告能立洋公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年5月11日签订的合同编号为2019-Ｓ0597的《商品房买卖合同》。2.判决被告于合同解除之日起5日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记。3.判决被告若未在合同解除之日起5日内配合办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记手续的，自逾期之日起每日以购房款总额的万分之三计算违约金直至现售备案登记撤销之日。4.判令被告向原告支付违约金74537.60元、律师费25000元，合计99537.60元。5.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告以出让方式取得位于经开区地块商业开发土地用于房地产开发，项目名称为北大资源缤纷广场一期。2018年5月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，编号为2019-Ｓ0597及附属补充协议，约定以贷款方式付款，被告于签订当日交付首期房款375376元，余款370000元以银行按揭支付并已经完成商品房现售合同备案登记（登记号Ｘ18054536）。后因为被告自身原因不能获得银行贷款，且于合同签订当日支付了首期款外未再通过其他方式支付过剩余房款。原告于2019年10月17日委托律师向被告送达催款函，催促被告支付剩余房款，但被告仍未支付房款。根据补充协议的约定，原告有权要求解除合同并支付违约金，配合原告撤销房屋的合同登记备案，同时承担原告为维护自身权益而支出的律师费25000元。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。本诉被告罗贵月辩称，被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但解除的原因系原告欺诈导致相应的贷款合同无法签订。原告应向被告退还所收取的全部款项，并承担按照同期银行贷款利率计算的利息，原告退还款项后，被告同意配合原告撤销备案登记。本次诉讼系因原告违背诚实信用原则而产生的，被告不应承担违约金、律师费、案件受理费，上述费用应由原告自行承担。反诉原告罗贵月向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告返还反诉原告购房款492830元（房款486376元、维修基金7454元）及利息（从2018年7月8日起以492830元为基数，利率按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算，直至归还完毕为止）。2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费30000元。3.本案反诉的反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告商品房预售合同纠纷一案，法院已立案受理，反诉原告现同意解除合同。反诉原告在向反诉被告购买商铺时，其销售人员带领反诉原告到第三人处支付了60000元购房款，并告知反诉原告该笔费用也是购房款的一部分。为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求法院支持反诉原告的反诉诉请。反诉被告能立洋公司辩称，反诉被告公司销售房屋的相关监管手续齐全，并未在商品房买卖合同约定之外做任何承诺。反诉原告与第三人明确约定，服务费不是购房款的一部分。根据《商品房买卖合同》补充协议2.1.1条约定，反诉原告因自身原因没有贷款成功，也没有补足剩余房款，违反了该条约定，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告承担违约责任。反诉被告同意退还在扣除本诉中原告主张的请求金额后剩余的房款，但退还款项不包括第三人收取的服务费、住建局收取的维修基金及反诉原告主张的利息等费用，服务费及维修基金并非反诉被告所收取，反诉被告不承担退还责任。第三人瑞信嘉宜公司针对反诉诉请述称，第三人公司与反诉原告之间是居间服务关系，第三人公司用平台优势提供服务，第三人公司依约收取居间服务费，收取行为符合合同约定。反诉原告在反诉状中的陈述不真实，第三人公司没有收取购房款。通过第三人公司的居间服务，反诉原被告已经完成了商品房买卖合同的签订，第三人公司已经完成了居间服务合同的合同义务，反诉原被告之间的合同纠纷与第三人公司无关。本院经审理认定如下事实：能立洋公司成立于2014年4月2日，该公司经营范围为房地产开发及销售、物业管理、房屋租赁及管理等。位于贵阳市花溪区小河黄河路的北大资源缤纷广场系该公司开发建设的商业项目。2018年5月11日，罗贵月作为买受人，与作为出卖人的能立洋公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2018-Ｓ0597），罗贵月向能立洋公司购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款745376元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人采取第3种方式付款。……3、贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款375376元，余款370000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。该合同附件十二补充协议约定：“房屋总价款不包括维修基金……该维修基金由出卖人代收后，按照规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户；买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金；双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址、电子邮件为准……本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋……买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金，同时出卖人有权单方面或以买受人委托代理人的身份代表买受人到有关单位办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记、户口迁移的相关手续，签署所需的一切文件；本合同被解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金、银行按揭贷款及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除，如不足扣除的，买受人应于合同解除之日起5日内另行支付……罗贵月及能立洋公司均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章。罗贵月向能立洋公司支付了合同约定的购房款425376元，并支付维修基金7454元。能立洋房开公司向罗贵月出具了收据，确认收到上述款项。2018年5月11日，本案所涉房屋办理了商品房预售合同备案登记。2019年9月4日，能立洋房开公司将罗贵月支付的维修基金7454元交给贵阳经济技术开发区建设管理局，该局开具贵州省住宅专项维修资金专用收据，收据载明业主姓名为罗贵月。在《商品房买卖合同》签订之前，本案所涉的房屋已由能立洋公司黄河路分公司出租给他人，罗贵月向能立洋公司出具《承诺书》一份，承诺其知晓出租一事，知晓其在2022年12月31日前无权获得租金收益及无权使用房屋。罗贵月还与能立洋黄河分公司签订《委托协议》一份，罗贵月将案涉房屋的隔墙恢复、水电入户事宜委托能立洋黄河分公司办理。因银行贷款合同未成功签订，罗贵月未向能立洋公司支付剩余房款320000元。2019年10月17日，能立洋公司委托贵州贵君律师事务所向罗贵月发出《催款函》。该《催款函》主要内容载明，罗贵月签订《商品房买卖合同》后，仅支付了425376元，未支付剩余款项的行为构成违约，能立洋公司要求罗贵月于收到催款函之日起5个工作日内支付剩余购房款320000元，若在上述期限内履行付款义务，能立洋公司不再追究罗贵月的违约责任，若未在上述期限内履行付款义务，能立洋公司将根据《商品房买卖合同》约定，解除《商品房买卖合同》并追究相应的违约责任。能立洋公司以邮政快递方式，于2019年10月17日将该《催款函》寄出，收件人为罗贵月，收件地址为罗贵月在《商品房买卖合同》中所留的地址。在罗贵月与能立洋公司签订《商品房买卖合同》之前，2018年4月29日，罗贵月（作为乙方）与瑞信嘉宜公司（作为甲方）签订《瑞房网会员增值服务协议书》，该协议书主要内容约定：瑞房网是瑞信嘉宜公司旗下全资房地产电子商务网站，其相关法律责任均由瑞信嘉宜公司承担；乙方有意成为瑞房网的会员并享有瑞房网为客户提供的增值服务，签署《瑞房网会员增值服务协议书》时，乙方成为瑞房网会员，并可享有瑞房网会员专项权限；本协议签订时，乙方须通过瑞房网指定的第三方支付平台支付60000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受瑞房网提供的一套房屋的优惠（本协议房源为缤纷广场负2-163），会员增长服务费不构成房价款的一部分；当乙方在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在乙方提出申请之日起十五个工作日内，瑞房网将乙方已付的会员增值服务费按原支付途径全部无息退还；乙方在认购成功（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同后），由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退换……罗贵月在该《瑞房网会员增值服务协议书》中签字予以确认，甲方处加盖了“瑞房网增值服务会员章”字样的印章。罗贵月向瑞信嘉宜公司支付了60000元，瑞信嘉宜公司向原告开具了收款专用收据一张，收款单位处加盖的仍是“瑞房网增值服务会员章”字样的印章。另查，能立洋公司与贵州贵君律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理诉讼，代理费金额为25000元，贵州贵君律师事务所向能立洋公司开具了律师代理费发票。罗贵月与贵州本芳（织金）律师事务所签订《委托合同》，委托该所指派律师代为诉讼，罗贵月未向本院提交律师费发票，但其认为律师费是应当产生的费用。罗贵月认为其已经按照能立洋公司的要求提交了申请贷款的资料，并且是在能立洋公司保证能够成功签署贷款合同的情况下才与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》，认为无法成功贷到款支付购房尾款的责任不在罗贵月。另，1、除本案外，能立洋公司还起诉了肖佳勇、宋玉春和杨柳、曾丽娟，案号分别为（2020）黔0111民初146号、（2020）黔0111民初147号、（2020）黔0111民初142号。罗贵月陈述肖佳勇、宋玉春和杨柳、罗贵月三户，经能立洋公司人员杜兵的推荐房源后，一并到贵阳购买北大资源缤纷广场的房屋，杜兵告知银行是能立洋公司的合作伙伴，只需要购房人提交银行流水、工资收入证明就能从银行处成功贷到款项，签订合同、交款等事项均由杜兵全程与购房人对接完成。肖佳勇、宋玉春和杨柳在另案庭审中，亦进行了相同内容的陈述。能立洋公司不认可杜兵系该公司员工。2、在（2020）黔0111民初142号案件中，曾丽娟提交其与缤纷广场置业顾问小张的微信聊天记录，可体现确系银行贷款相应政策发生变换而导致无法贷款的事实。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、身份证、第三人营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房销售合同备案登记表、房屋销售专用收据、收款收据、《催款函》《委托书》《承诺书》《委托代理协议》、律师费发票、《瑞房网会员增值服务协议书》等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。罗贵月与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。能立洋公司本诉诉请要求解除《商品房买卖合同》，罗贵月辩称同意解除合同，并反诉要求退还购房款等，即合同双方对解除《商品房买卖合同》均无异议，因此本院对《商品房买卖合同》予以解除。能立洋公司诉请要求罗贵月配合办理注销商品房销售合同备案登记的问题，《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋相关权利的归属应恢复到原状况，罗贵月应配合办理合同备案登记的注销手续，故对能立洋公司的此项诉请，本院予以支持。若罗贵月未配合办理注销手续，能立洋公司完全可通过申请强制执行的方式实现其权利，判令罗贵月承担逾期配合办理注销手续违约金不利于督促能立洋公司高效实现权利，因此本院对能立洋公司的此项诉讼请求不予支持。结合庭审查明情况及双方发表的意见，归纳本案的争议焦点为：未与银行成功签订贷款合同应归责于何方？本案中，《商品房买卖合同》约定罗贵月向能立洋公司支付首付款425376元，余款370000元以按揭贷款方式支付，根据庭审查明的内容及与本案类似案件中购房人的陈述情况，根据购房交易习惯，罗贵月作为消费者有理由相信与其沟通购房事项，对接合同签订、交款等购房事宜的杜兵系房屋出售方能立洋公司的人员，也有理由相信自己按照要求提交的贷款材料经能立洋公司“合作”银行审核后符合贷款条件。综合具体案情，结合本案《商品房买卖合同》签订时段银行贷款相应要求发生变动的实际情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，及案涉《商品房买卖合同》关于“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，本院认为未与银行成功签订贷款合同系不可归责于双方的原因造成，故对能立洋公司要求罗贵月承担违约金及律师费支付责任的诉讼请求，不予支持。对于罗贵月的反诉诉请，罗贵月根据所签订的《商品房买卖合同》之约定，实际向能立洋公司支付的首付款为425376元，维修基金实际已交至贵阳经济技术开发区建设管理局，在《商品房买卖合同》解除后，能立洋公司应将425376元向罗贵月退还，而维修基金已经实际交给了贵阳经济技术开发区建设管理局，故能立洋公司不承担退还维修基金的责任，罗贵月可在案涉房屋的合同备案注销登记手续完成后，另行进行处理。对于罗贵月向瑞信嘉宜公司支付的60000元，根据《商品房买卖合同》的约定内容，该60000元并未包含在购房总价中，且收到60000元的亦并非能立洋公司，故本院对罗贵月要求能立洋公司退还60000元的反诉诉请不予支持，就该款的退还问题，罗贵月可另案向瑞信嘉宜公司主张权利。对于罗贵月要求能立洋公司承担利息及律师代理费的反诉诉请，同样基于前述的不可归责于双方的理由，本院对该项反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳能立洋房地产开发有限公司与被告罗贵月于2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-S0597）；二、被告罗贵月在本判决生效之日起十日内，配合原告贵阳能立洋房地产开发有限公司办理贵阳市花溪区房屋的合同备案注销登记手续；三、反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告罗贵月购房款425376元；四、驳回原告贵阳能立洋房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告罗贵月的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元（已减半收取），由原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担1145元，被告罗贵月负担300元。反诉案件受理费4514元（已减半收取），由反诉原告罗贵月负担841元，反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担3673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年十二月二日法官助理犹伟书记员邓思源