山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初5062号   原告：赵志杰，男，1982年1月23日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：赵晓娟，山西隆诚（忻州）律师事务所律师。   被告一：刘玲，女，1985年1月6日出生，汉族，现住美国加利福尼亚州。   被告二：李国录，男，1977年7月26日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。   第三人：山西诚信家和房地产经纪有限公司。住所地：太原市杏花岭区小沟坡街**（龙翔巷小区）7幢底商。   法定代表人：王小宇，执行董事兼总经理。   原告赵志杰与被告刘玲、李国录、第三人山西诚信家和房地产经纪有限公司（简称诚信公司）物权确权纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵志杰及其委托诉讼代理人赵晓娟，第三人诚信公司的法定代表人王小宇到庭参加诉讼，被告刘玲因身居美国现处于疫情期间通过微信视频参加诉讼。被告李国录经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵志杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告为太原市杏花岭区北河湾东街**金林佳园居住小区第******房屋的所有权人；2.依法判令被告协助原告办理上述房屋的不动产权过户登记手续；3.依法判令原告欠被告的购房款用于偿还被告为购买上述房屋向银行的贷款，不足部分由被告承担；4.本案诉讼费用全部由被告承担。   事实和理由：2018年2月，经第三人山西诚信家和房地产经纪有限公司介绍，原告就位于太原市杏花岭区北河湾东街1-1号金林佳园小区第47幢26层2604号房屋达成买卖意向，3月15日，原告、被告、第三人三方签订《房地产买卖合同》，约定被告将上述房屋出卖给原告，总价780000元，付款方式为分四期支付，合同签订时支付定金100000元、2018年3月7日前支付200000元、2018年4月5日前支付200000元、不动产证下来过户后支付280000元，被告在收到定金之日将房屋交付给原告。按照约定，原告向被告支付了前三期款项共500000元，被告于2018年2月中旬将房屋钥匙及相关所有材料交付给原告，原告重新与物业公司签订物业服务合同，后对房屋进行了一系列装修，一直在该房屋居住至今。2018年5月左右，金林佳园小区的业主开始提交材料办理不动产权证书，原告多次催促被告尽快办理并过户，但是被告一直拖延，要求原告先行支付第四期款项，无奈，原告提前支付了50000元，2019年11月开始被告拒绝偿还银行贷款，原告只得每月代其向偿还，2019年12月被告又以办理不动产权证公证书为由要求原告支付了5000元，然而至今，被告仍拒绝办理不动产权证书，更不与原告办理过户登记，对原告的家庭、生活、子女上学等都造成了非常严重的影响。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判所请。   刘玲辩称，依照《物权法》第十七条的规定，物权的所有人以不动产权属证书为准。本案中，位于太原市杏花岭区北河湾东街**金林佳园小区第****2604的房屋登记所有权人为答辩人，并不是原告。因此其要求法院判决其为太原市杏花岭区北河湾东街1-1号金林佳园小区第47幢26层2604房屋的所有权人无事实依据；原告要求答辩人协助原告办理案涉房屋的不动产权过户登记手续，没有事实依据与法律依据；   依照《合同法》第六十七条规定：当事人互负债权，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；本案中，虽然答辩人与原告2018年3月15日签订有《房地产买卖合同》，但是该合同中补充协议明确约定“所有款项均打入甲方刘玲以上账户”。通过原告提供的证据，原告确未按照合同约定将合同中约定的购房款打入答辩人的账户。因此，在原告未将购房款打入答辩人账户的情况下，依照《合同法》第六十七条的规定，答辩人有权拒绝协助原告办理过户事宜；   对于原告转入答辩人账户的房屋贷款（月供），答辩人同意返还给原告；   综上，由于原告未按照合同约定向答辩人支付购房款，案涉房屋的所有权人仍应为答辩人，答辩人有权拒绝协助原告办理过户事宜。   李国录辩称，1、被答辩人卖我房子属实，即山西太原杏花岭区金林佳园1号楼2604。   2.房子现在已经交给被答辩人手中居住了，而且现在每月的房贷还是由我负责月供，直到办理完房屋过户手续为止，到时候根据房款多退少补。关于房子过户问题，我也很着急，之前在美国用DHL邮寄过多次资料，后来因为疫情问题延误了，美国疫情严重，具体时间我也不敢说，现在只能等美国疫情缓和了，再继续配合办理过户手续了，在此表示歉意。   3.根据以上事实，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。   第三人诚信公司辩称，对房地产买卖合同认可，是通过我公司办理，但具体流程是公司郭锴承办的，郭锴没有来，具体如何协商的我不知情。   本院经审理认定事实如下：2018年2月，经第三人诚信公司介绍，原告赵志杰就位于太原市杏花岭区北河湾东街1-1号金林佳园小区第47幢26层2604号房屋达成买卖意向，3月15日，原告赵志杰与被告刘玲、第三人诚信公司三方签订《房地产买卖合同》，约定被告刘玲将上述房屋出卖给原告，总价780000元，付款方式为分四期支付，合同签订时支付定金100000元、2018年3月7日前支付200000元、2018年4月5日前支付200000元、不动产证下来过户后支付280000元；被告刘玲在交房之前所产生的费用由被告刘玲承担，交房后的费用由原告赵志杰承担，被告刘玲在收到定金之日将房屋交付给原告赵志杰。合同签订后，待被告刘玲领取《房屋所有权证》后，双方相互配合向房地产交易所申请办理房地产买卖过户手续，之后按有关规定申领房屋所有权。在补充协议中特别约定，所有款项均打入被告刘玲账户，即光大银行×××。合同落款处由分别由刘玲、赵志杰签字、第三人诚信公司盖章。   在合同签订前，2018年2月11日原告赵志杰给被告李国录的中国银行账户转账100000元，原告称该笔费用是交付的定金；同年3月22日原告赵志杰支付该房物业费17101.3元，4月11日原告赵志杰给被告李国录的中国银行账户转账183000元，原告称该两笔费用200000元是支付第二期的费用；关于第三期付款200000元，原告赵志杰称是第三人工作人员郭锴代其支付给李国录。原告赵志杰于2018年2月中旬开始使用案涉房屋。2019年7月5日原告赵志杰给被告李国录的中国银行账户转账50000元，原告称该笔费用是为了办理过户，应被告要求提前支付了第四期款项50000元。   另查明，被告刘玲与李国录系夫妻关系，于2012年2月2日登记结婚。在签订案涉《房地产买卖合同》时，双方均在美国生活，李国录现已回国，居住国内生活，刘玲仍在美国生活。   案涉房屋系刘玲于2010年8月21日与山西华夏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，办理了网签，现尚未取得不动产登记证书。且案涉房屋尚有房贷未还，原告赵志杰代被告刘玲偿还了2019年11月至2020年4月的房贷11250元。   上述事实有《房地产买卖合同》、被告的户口本、结婚证、身份证、委托书、商品房买卖合同、个人账户对账单、金林佳园收款收据、个人账户对账单、交通银行卡、转账记录、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。   本院认为，原告赵志杰与被告刘玲签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应自觉全面履行合同义务。虽然刘玲与李国录系夫妻关系，但签订《房地产买卖合同》的主体是原告赵志杰与被告刘玲，李国录并没有在合同上签字，原告赵志杰未征得合同相对人刘玲的同意，即变更合同内容的付款方式，显然不妥，因为在合同中有特别约定，所有款项均打入被告刘玲账户，由于原告赵志杰并未按照合同约定履行付款义务，故对其的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告赵志杰的诉讼请求；   案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵志杰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 宁廷      二〇二〇年十二月七日   法官助理 王曌   代书记员 杨俊   附：相关法律法规条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ……   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   ……