重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5974号原告：李德明，男，汉族，1985年11月27日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。被告：重庆融创鑫逸房地产开发有限公司，住所地重庆市北北碚区冯时行路290号大学科技园10楼，统一社会信用代码915001090801563544。法定代表人：陶坤宏,该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳维，女，该公司员工。原告李德明与被告重庆融创鑫逸房地产开发有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日适用简易程序立案受理,后因案情复杂转为普通程序。本案分别于2020年8月10日、9月27日、11月4日公开开庭进行了审理。原告李德明的委托诉讼代理人彭金、徐绍岚，被告融创公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德明向本院提出诉讼请求：1、请求判令减少原被告签署的《重庆市商品房买卖合同》中双方关于商品房的总价款65245.46元；2、判令被告返还购房款65245.46元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2019年4月19日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以191万元的价格购买被告开发的位于重庆市北碚区×××××组团××号楼×-×号房屋一套，约定的交房时间是2020年6月30日。2020年6月6日至7日，在被告组织的预验房过程中，原告发现购买的房屋的负一层实际规划为戊类储藏室。1、根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》3.13条规定，戊类储藏室只能用于堆放砖块、玻璃、陶瓷等不能燃烧物品，无法加以利用，更不能居住，显然不能达到原告签订合同时预想的目的。被告在合同以及合同附件中均隐瞒了负一层为戊类储藏室的事实，且在被告的销售过程中的各种产品说明书（户型图、样板间、宣传册）也并未明示该负一层为用途唯一的戊类储藏室。被告故意隐瞒事实，诱导消费者购买房屋，已经构成欺诈。基于被告的欺诈行为，原告产生了重大误解，进而与被告签订了商品房买卖合同，按照合同法以及民法总则的规定，该合同属于可变更的合同；2、被告在房天下的播视频提出，该负一层可以改为KTV、影音室，在样板房中摆放沙发，以上信息均向购房者传达了该负一层具有与其他楼层相同的使用功能。而原告购买的是“期房”并非“现房”，原告对房屋的基本情况、房屋结构、布局、各空间的使用性质等了解均只能通过合同载明的房屋情况、被告销售人员的介绍、被告对商品房公开视频推介、样板间的装修陈设等进行判断，因此被告提供的宣传资料、视听资料、样板房展示等，应视为要约，系买卖合同的组成部分。《补充协议》第二十一条第5款的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相违背，该条免除了被告的责任，排除原告依据合同主张违约责任的权利，属于格式条款，应认定无效；3、如前所述，被告向原告交付的商品房的负一层应当系可以用作起居室、娱乐厅等功能的空间属性，但是被告实际交付的商品房负一楼只能堆放陶器等杂物，属于被告交付的标的物不符合双方约定的质量标准。虽然，根据双方签订的《补充协议》第十条第5款、第6款对“商品房质量”和“使用功能”作了区分，表面上负一楼的空间用途问题属于“使用功能”的减少，但该条规定属于格式条款，应按不利于格式条款出具一方进行解释。被告既然对负一楼的用途做了明确具体的承诺，应属于合同内容，被告交付的负一层应属于交付的“商品房质量”不合格。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。因此，原告也有权要求被告减少房屋总价款；4、根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》的规定，储藏室的使用功能分为甲乙丙丁戊，五个大类。符合双方约定储藏室最低等级应为丙类。被告实际交付储藏室面积为17.15㎡，房屋建筑面积单机为9511元/㎡，因此原告请求减少金额为65245.46元（9511元/㎡×17.15㎡×2/5）。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告融创公司辩称：1、被告在销售时明确知晓案涉房屋负一层系地下室，无通风、无采光的性质，且被告并未承诺案涉房屋负一层具有与其他楼层相同的“居住”功能，也未承诺任何无法达到合同目的的虚假情况或隐瞒真实情况，以使原告陷入错误意思而签订买卖合同。同时，原告也未举示证据证明其存在任何实际损失或影响其对案涉房屋的实际使用，本案不构成“重大误解”或“欺诈”；2、即使本案构成“重大误解”或“欺诈”，案涉房屋也是作为整体进行交易，不可分割。且房屋价格除了面积还需综合考虑功能以及周边规划等综合因素，已经经过政府部分备案，不能随意变更。负一楼作为地下室价值明显低于其余其他楼层，原告的计算方式也不合理。《中华人民共和国民法总则》对于“重大误解”或“欺诈”的合同，依法可以申请撤销，并没有关于可变更的规定。因此原告的主张也没有法律依据；3、被告交付的房屋经过了竣工验收备案登记，商品房质量并不存在问题；4、补充协议是在双方平等协商下签订，不属于格式条款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月19日，李德明（乙方）与融创公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定李德明购买融创公司开发的位于重庆市北碚区××大道×××号××楼×-×号房屋一套。本商品房所在楼层名义层为第负1、1、2、3层，建筑面积200.82平方米，套内建筑面积188.89平方米。总成交金额为191000元，建筑面积单价为9511元/平方米，套内建筑面积单价为10111.71/平方米。付款方式为乙方签署本合同当日缴付764000元整，剩余购房款1146000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。交房时间在2020年6月30日前。《商品房买卖合同补充协议》第十条第5款规定：“商品房买卖合同第十五条中“商品房质量”是指签订商品房买卖合同时根据设计已经确定的建筑主体架构、承重结构。商品房买卖合同第十五条中“使用功能”是指按照商品房法定用途应当具备的常规性使用功能。……”第二十一条第5款约定：“甲方与一方的权利义务及责任均以本商品房买卖合同以及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等以及任一方私自录音的资料等均不作为甲乙双方权利义务确定的依据。甲方通过签署方式对商品房所在项目的公共配套、商业、会所、学校、幼儿园等具体业态、经营方、经营模式、开业时间等的介绍，仅为甲方的概况介绍，不作为甲方的销售承诺，也不作为甲方交付商品房的条件或标准。”2020年5月22日，案涉楼栋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2020年6月6日至7日，李德明在预验房过程中发现其购买的房屋负一层为戊类储藏室，融创公司不认可负一层为戊类储藏室，双方因此发生纠纷。李德明起诉来院。2020年8月26日，本院发函至重庆市北碚区规划和自然资源局，调查李德明购买的融创·×××××组团××号×-×号房屋负一层规划设计的用途是否为戊类储藏室。重庆市北碚区规划和自然资源局于2020年9月7日函复本院载明，融创·×××××组团××号楼×联排房屋的地下室功能单一且一致，均为戊类储藏。庭审中，李德明为证明其主张，在法定举证期限内向本院举示了以下证据：融创·××××小区在房天下的户型宣传图打印件，样板间VR视频，样板间负一层的拍摄视频（附文字说明），房天下推介视频（附文字说明）、户型图宣传册原件。在资料中，确有对负一层可以改造成KTV、影音室、酒柜的宣传以及空间布置示意。融创公司对以上证据的真实性不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，商品房的销售广告和宣传资料要成为构成合同内容的要约，应当具备2个要素：1、说明和允诺具体确定；2、对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。在本案中，原告举示的户型图、广告视频以及样板间布置等宣传资料仅是对负一层空间布置的示意。并未对负一层的属性、功能进行明确的说明和具体的承诺。通常情况下，消费者购买商品房主要考虑的是具有实际使用功能的客厅层、起居层。负一层无通风、无采光，其也不可能具备与其他物理层一致的使用功能，很多时候是开发商赠送面积，属于在销售合同的达成过程中，促使购房者更愿意购买房屋的加分项，而并非决定销售者是否购买房屋以及对商品房价格订立起决定性的因素。因此，被告的以上宣传资料，并不构成要约。原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。《补充协议》亦是在双方平等协商下签订，《补充协议》第十条第5款中关于“商品房质量”与“使用功能”的阐述只是对《重庆市商品房买卖合同》的细化，不属于格式条款。李德明依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，主张商品房质量不符合约定，要求减少房屋价款。经本院审理查明事实看，商品房买卖合同以及补充协议都未约定负一层的功能和属性。2020年5月22日，李德明购买的房屋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证明融创公司向李德明交付的商品房质量合格。虽然案涉房屋负一层只能堆放绝缘物，仅能算使用功能的减少，尚达不到商品房存在质量问题的程度。因此，李德明主张房屋存在质量问题，无事实依据。关于李德明主张融创公司存在欺诈，隐瞒房屋真实情况，使其陷入重大误解的陈述。本院认为，首先，李德明举示证据仅属于要约邀请，并非要约，融创公司并不存在欺诈李德明的行为；其次，法律意义上的故意隐瞒是指一方当事人对订立合同起关键性因素或者决定性因素事实的隐瞒。如果是对买卖合同订立非决定性因素事实未履行告知义务，并不构成法律意义上的故意隐瞒。融创公司未向李德明披露负一层戊类储藏室的事实，并不构成法律意义上的故意隐瞒事实；最后，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”因此，即使存在重大误解，李德明也仅能主张撤销合同，并不能主张减少合同价款。综上，本院认为，李德明的主张无事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李德明的全部诉讼请求。案件受理费1431.14元，由原告李德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  庞晓莉人民陪审员  朱 燕二〇二〇年十二月十五日法官 助理  刘春莉书 记 员  邓 为