福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1636号 原告：林浩，男，1994年7月15日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王建徽，福建方圆统一律师事务所律师。 被告：谢建华，男，1963年8月21日出生，汉族，居民，住福建省漳平市。 第三人：许国骞，男，1971年2月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 第三人：漳平富邦房地产开发有限公司，住所地福建省漳平市桂林街道桂林路522号三楼，统一社会信用代码913508816943884244。 法定代表人：何晓芳，执行董事兼总经理。 原告林浩与被告谢建华、第三人许国骞、漳平富邦房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告林浩的委托诉讼代理人王建徽，被告谢建华到庭参加诉讼，第三人许国骞、漳平富邦房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林浩向本院提出诉讼请求：1.撤销漳平市人民法院（2020）闽0881执异26号《执行裁定书》；2.解除对坐落于福建省漳平市××路××幢××层××＃房的财产保全。事实与理由：本院在（2019）闽0881民初1443号民间借贷纠纷案件审理中，对坐落于福建省漳平市××路××幢××层××＃房进行了财产保全，但该房产已于2016年4月8日由第三人许国骞转让给了林浩，且该转让的合法有效性已经司法确认故案涉保全应予解除。具体如下：2013年1月13日，第三人许国骞从漳平富邦房地产开发有限公司购得漳平市江滨路富邦华庭第Ｂ幢2层2＃房房产（下称“案涉房产”）。2016年4月8日，许国骞将案涉房产转让给了林浩，双方签有《房屋买卖合同》。随后林浩按约全额支付了转让价款，但由于开发商的原因，该房产暂时无法办理权属登记和预登记更名手续。后因房产转让发生争议，林浩将许国骞诉至福州市鼓楼区人民法院，要求确认案涉房产买卖合法有效。经法院调解，福州市鼓楼区人民法院于2017年11月7日作出（2017）闽0102民初3241号《民事调解书》，确认了案涉房产房屋买卖合同合法有效和案涉房产归林浩所有。另2016年4月8日受让该房产后，案涉房产即已交付林浩，林浩并于2016年4月25日将该房产出租（因当时无法办理权属登记和预登记更名手续，租赁合同以许国骞的名义出租，但租金收款人是林浩，后于2016年12月1日各方签订补充协议，变更出租人为林浩），自出租以来，均由林浩逐月收取租金至今。2020年7月13日，应谢建华的申请，本院作出（2019）闽0881民初1443号之一《民事裁定书》，查封了案涉房产，并冻结该房产的权属变更登记手续。2020年8月24日，林浩向本院提出书面异议，申请对该套房产解除查封，本院于2020年9月7日作出（2020）闽0881执异26号《执行裁定书》，驳回了林浩的执行异议。案涉房产已于2016年4月8日由许国骞转让给了林浩，林浩全额支付了转让价款，且该转让的合法有效性已经司法确认。该房产自转让时起即已交付林浩，并由林浩用于出租并享有租金收益。故此，案涉房产属林浩所有，案涉财产保全应予解除。 谢建华辩称，本院对案涉房产作出裁定予以冻结符合法律规定，应驳回林浩的诉讼请求。理由如下：1.林浩所提交的民事调解书属于“确认性文书”，根据《最高人民法院关于适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人许国骞、漳平富邦房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证质证权利。 对林浩提交的证据认定如下： 1.商品房买卖合同（复印件）1份，证明2013年1月13日，第三人许国骞从漳平富邦房地产开发有限公司购得案涉房产。经质证，谢建华对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。 2.房屋买卖合同（复印件）1份，证明2016年4月8日，第三人许国骞将案涉房产转让给了林浩，双方签有《房屋买卖合同》。经质证，谢建华对真实性无异议，但认为案涉房产所有人是许国骞，林浩不具有起诉资格。本院对该证据的真实性予以认定。 3.银行交易流水（复印件）1份，证明房屋买卖合同签订后，林浩按约定时间全额支付了480多万元房屋转让款。经质证，谢建华认为仅是部分流水，要求法庭调取所有的林浩与许国骞之间的银行流水。林浩在2016年还是在校生没有这个资金，也不可能跑到漳平买这个房子，是因为许国骞欠林浩父亲钱才以房抵债。本院对该证据的真实性予以认定。 4.当庭提交（2017）闽0102民初3241号民事调解书、调解协议、送达回证（复印件）各1份，证明因房产转让发生争议，林浩将许国骞诉至福州市鼓楼区人民法院，要求确认案涉房产买卖合法有效。经法院调解，福州市鼓楼区人民法院于2017年11月7日作出民事调解书，确认了案涉房产房屋买卖合同合法有效和案涉房产归林浩所有。林浩转让的是两套房子，是因双方签完合同后，房产涨价很多，许国骞不去办理转让手续，双方因此讼争到法院，就按480多万元退40多万元给林浩，有退一套房产给许国骞，就只购得本案讼争的一套房产。双方在调解书上签字确认，已经生效。经质证，谢建华对该组证据的真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 5.租赁合同、补充协议、中国建设银行个人活期账户交易明细（复印件）各1份，证明2016年4月8日受让该房产后，案涉房产即已交付林浩，林浩于2016年4月25日将该房产出租（因当时无法办理权属登记和预登记更名手续，租赁合同以许国骞的名义出租，但租金收款人是林浩，后于2016年12月1日各方签订补充协议，变更出租人为林浩），自出租以来，均由林浩逐月收取租金至今。疫情期间有两个月房租减半，也是林浩收取的，里面有体现。经质证，谢建华认为对林浩收取租金没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 6.（2020）闽0881执异26号《执行裁定书》（复印件）1份，证明2020年7月13日，应谢建华的申请本院作出裁定查封了案涉房产，并冻结该房产的权属变更登记手续。2020年8月24日，林浩向漳平市人民法院提出书面异议，漳平市人民法院作出裁定驳回了林浩的执行异议，经质证，谢建华对该证据没有异议。本院予以确认。 7.当庭提交许国骞出具的书面说明（复印件）1份，证明因开发商的原因，许国骞无法办理变更手续。经质证，谢建华对该说明真实性无异议，认为无法办证是因欠税。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月13日，许国骞与漳平富邦房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买漳平市江滨路富邦华庭第Ｂ幢2层2＃房。2016年4月8日，许国骞（出卖方）与林浩（受让方）就房屋买卖事宜签订1份《房屋买卖合同》，主要约定：一、房屋基本情况：坐落漳平市江滨路富邦华庭第Ａ幢2层1＃房和漳平市××路富邦华庭第Ｂ幢2层2＃房的房产；二、房屋情况：房屋已在漳平市房地产交易中心备案并预登记在许国骞名下，因开发商原因暂时无法办理权属证书及预登记更名手续；三房屋价款：漳平市江滨路富邦华庭第Ａ幢2层1＃房的房屋价款2838612元，漳平市江滨路富邦华庭第Ｂ幢2层2＃房的房产价款2049680元，房屋总价款4888292元；四、房屋价款支付：林浩应于2016年4月8日前支付购房定金60万元，应于2016年4月11日前支付购房款4058292元，应于收到房屋及许国骞与开发商签订的购房合同原件及其他附属物品后支付剩余购房款23万元。合同签订后，林浩自2016年4月至2016年5月以银行转账形式累计共向许国骞账户支付了购房款4888292元。2016年4月25日，林浩以许国骞的名义将案涉房产出租，并由林浩逐月收取租金。2016年12月1日，林浩、许国骞、承租人三方订立补充协议，将出租人许国骞变更为林浩。后因房产转让发生争议，林浩诉至福州市鼓楼区人民法院，要求确认上述房屋买卖合同合法有效，房屋所有权归林浩所有。经调解，双方达成调解协议，福州市鼓楼区人民法院于2017年11月7日作出（2017）闽0102民初3241号《民事调解书》，确认：“一、确认关于福建省漳平市××路××幢××层××＃房的《商品房买卖合同》（合同编号：×××95）项下的权利义务归许国骞所有；二、确认林浩与许国骞于2016年4月8日签订的关于福建省漳平市××路××幢××层××＃房房屋买卖合同合法有效，关于福建省漳平市××路××幢××层××＃房的《商品房买卖合同》（合同编号：×××94）项下的权利义务归原告林浩所有；三、经双方协商，许国骞退还林浩购房款40万元，被告许国骞于2018年4月8日前支付购房款人民币40万元，款项汇到原告林浩指定账户等”。 另查明，本院在审理谢建华与许国骞民间借贷纠纷一案中，于2019年8月1日作出（2019）闽0881民初1443号《民事裁定书》，裁定查封许国骞名下位于漳平市江滨路富邦华庭第Ｂ幢2层2＃房（商品房买卖合同编号×××94）并冻结该房产的权属变更登记手续。因上述查封冻结期限即将届满，谢建华于2020年7月13日向本院提出继续保全申请。为此，本院于2020年7月13日作出（2019）闽0881民初1443号之一《民事裁定书》，裁定继续查封该房产，并冻结该房产的权属变更登记手续。2020年8月24日，林浩向本院提出书面异议，申请对该套房产解除查封，本院于2020年9月7日作出（2020）闽0881执异26号《执行裁定书》，驳回了林浩的异议请求。为此，林浩诉至本院，要求判令上述之诉。 再查明，本院于2020年11月25依职权追加漳平富邦房地产开发有限公司为第三人参加本案的诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林浩与许国骞签订的《房屋买卖合同》在法院对案涉房产采取查封措施之前签订，且系双方当事人的真实意思表示，具有法律效力。上述合同签订后，林浩已经依约支付了全部购房款，并实际占有该房产，将该房产出租获得收益。案涉房产非因林浩原因未办理权属变更登记，林浩基于房屋买卖合同及占有的事实对该房产享有合法权益，优先于谢建华基于民间借贷事实所享有的金钱债权，足以排除强制执行。 综上所述，林浩的诉讼请求有理，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得对漳平市江滨路富邦华庭第B幢2层2#房产执行。 案件受理费23198元，由谢建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈  大  清 人民陪审员 陈  大  欣 人民陪审员 陈 李 晓 文 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理 江  瑜  琳 书 记 员 陈丽华（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。