重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28870号原告：中盐重庆物流配送有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道458号，统一社会信用代码91500000676107094P。法定代表人：付代智，总经理。委托诉讼代理人：邹国锐，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉振荣，男，公司员工。被告:中国铁建股份有限公司，住所地北京市海淀区复兴路40号东院，统一社会信用代码91110000710935150D。法定代表人：汪建平，董事长。委托诉讼代理人：马勇，男，公司员工。被告:程朝彬，男，1975年10月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郭明哲，北京市京师（重庆）律师师事务所律师。原告中盐重庆物流配送有限公司（以下简称中盐公司）与被告中国铁建股份有限公司（以下简称铁建公司）、程朝彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中盐公司委托诉讼代理人邹国锐和冉振荣，被告铁建公司委托诉讼代理人马勇，被告程朝彬委托诉讼代理人郭明哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中盐公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付自2018年12月1日起至2020年7月31日期间的房屋租金1162864元及资金占用损失（资金占用损失以1162864元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令二被告向原告支付自2018年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费及水电费共计126443.55元(其中，物业服务费126240元、水费77.7元、电费125.85元)及资金占用损失（资金占用损失以126443.55元为基数，从2020年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年9月27日，原、被告双方签订《中盐重庆物流配送有限公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》，约定原告将其位于重庆市渝北区金石大道458号5幢办公楼第10层的房屋出租给被告，建筑面积为1453.58平方米，租赁期限5年，免租期2个月（2018年10月1日至2018年11月30日），租金每平方米基本价格40元/月，免租期满后即2018年12月1日开始的第一至二年为基本价格，从第三年起逐年递增5%。租金交款方式为半年交。前述谈判记录签订后，原告按约将前述房屋交付给被告，但被告拒不按约支付租金等相关费用，原告多次催促未果。原告已通知被告解除房屋租赁关系。被告铁建公司辩称，铁建公司没有与中盐公司签订过中盐公司所称的房屋租赁合同，没有实际租赁过中盐公司诉称的房屋，也没有授权程朝彬与中盐公司签订房屋租赁合同或实际租赁案涉房屋。中盐公司诉请铁建公司承担责任缺乏事实与法律依据，请求驳回中盐公司对铁建公司的诉讼请求。被告程朝彬辩称，1.程朝彬不是本案适格被告。准备占有使用案涉租赁场地的是铁建公司，具体负责租赁事宜的是铁建公司授权的项目负责人申如林，申如林聘请谢勇作为总经理，后谢勇安排程朝彬等作为代表与中盐公司谈判租赁事宜。故程朝彬仅是作为铁建公司谈判代表与中盐公司的谈判代表签署了租赁谈判会议记录，不具备承租人主体资格；2.租赁场地并未正式使用。中盐公司一直未将案涉房屋钥匙交给程朝彬，至今未履行交房义务。程朝彬每次出入场地都需中盐公司安排的管理人员开门及锁门，中盐公司对租赁场地实际占有并具有控制权。根据租赁谈判会议记录，案涉房屋免租期为2个月，从2018年10月1日至2018年11月30日。程朝彬从2018年10月进入租赁场地后使用20多天即离场。因租赁场地钥匙一直由中盐公司控制，程朝彬无法占有使用租赁场地，中盐公司要求程朝彬承担2018年12月1日至2020年7月31日期间的租金无事实依据；3.中盐公司向程朝彬主张物业服务费及水电费缺乏事实依据。本案为租赁合同纠纷，物业服务纠纷与本案不属同一法律关系，即使双方存在物业服务纠纷也应另案处理。另程朝彬在2018年12月1日前已搬离租赁场地，搬离后其无法占用场地，相关物业服务费不应由程朝彬承担。经审理查明：中盐公司系位于渝北区回兴街道金石大道458号5幢10层房屋的所有权人，该房屋建筑面积1453.58㎡。2018年9月27日，形成《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》一份，载明：出租方（甲方)谈判人员为：付代智总经理及物业租赁价格审定领导小组成员冉振荣等人。承租方（乙方）谈判人员为：铁建公司代表周总、程朝彬处长等四人。我司于2018年7月17日在58同城网发布招租广告，2018年8月18日办公室搬迁后，又相继在办公大楼第一层电梯口楼层指引牌平面上发布招租广告，第10层幕墙玻璃窗发布横幅招租广告，将位于三亚水湾产市场，重庆市渝北区金石大道办公楼第10层,建筑面积1453.58平方米的写字楼对外出租。截止到目前有意向承租的公司只有铁建公司一家，按规定采取直接谈判方式，确定房屋租赁合同相关内容。经与会双方人员充分发表意见，反复协商，达成如下一致意见：1.租赁期限为5年；2.免租期2个月，从2018年10月1日至2018年11月30日；3.每平方米租金基本价格为40元/月，免租期满后2018年12月1日开始的第一至二年为基本价格，从第三年起逐年递增5%；4.租金交款方式为半年交；5.保证金10万元；6.免费提供附二楼停车位5个供承租方使用，但需分摊停车位物业管理费等费用。其余车辆停放室外停车场，给予30个车位，按实际数量每辆每月50元收费，超出车辆一律按350元每月付费。《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》尾部，“甲方参会代表签字”处有付代智签名，“乙方参会代表签字”处有程朝彬签名。庭审中，中盐公司陈述：程朝彬洽谈房屋租赁事宜时是以铁建公司的名义，但程朝彬当时并未出具铁建公司的授权委托书；前述谈判记录签订后几天，中盐公司就向承租人交付了房屋，但具体交付时间记不清了。程朝彬陈述：前述谈判记录仅仅是双方谈判的会议纪要，并非双方签订的租赁合同，其中约定的内容也未实际履行；申如林是铁建公司重庆分公司的董事长，谢勇是铁建公司重庆分公司的总经理，谢勇在申如林的授意下，安排程朝彬与中盐公司进行谈判，故程朝彬系接受谢勇、申如林委托代表铁建公司与中盐公司谈判并签订谈判记录。程朝彬为证明其所陈述的前述事实等，提供了《铁建公司聘书》、《铁建公司任命书》、《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》（打印件）、微信聊天记录截屏（打印件）及书面证人证言。其中，《铁建公司聘书》载明：“根据公司招聘条例规定，该同志符合条件，特聘请谢勇同志为本公司高级管理人员，该同志身份证号码。聘期为2017年7月2日至2020年7月1日。”《铁建公司任命书》载明：“经公司董事会讨论一致通过，决定任命谢勇同志（身份证号）为重庆公司总经理，从2017年7月2日起全权支持公司管理工作。”前述聘书及任命书尾部落款处，均加盖有铁建公司字样的印章（印章中含有编码）及孟凤朝个人印章。经本院比对，铁建公司向本院出具的授权委托书等文件中加盖的其公司印章中未见编码。《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》载明，汇报人为谢勇。前述书面证人证言载明：“对案涉租赁物的承租事宜，是由铁建公司授权申如林作为重庆项目负责人牵头执行的，我经申如林向铁建公司取得授权，聘请我作为高级管理人员及总经理。我在申如林的授意之下安排程朝彬与中盐公司进行谈判租赁事宜；对案涉租赁物的使用没有达成正式的租赁使用协议，只是在免租期内试用，从2018年10月起只使用了20多天，中盐公司一直未将钥匙交付给我们，每次进入场地都需要中盐公司安排的管理人员开门，我们离场后，中盐公司从未向我们催收过租金与物业费，我们对场地无权管理控制。”该书面证人证言尾部，证人处有谢勇字样的签名及捺印。铁建公司及中盐公司对程朝彬提供的前述证据的真实性均不认可。铁建公司陈述：申如林不是其公司员工，其未授权申如林或谢勇安排他人签订租赁合同，也未授权任何人租赁案涉房屋，程朝彬进行谈判是其个人行为；铁建公司未成立分公司。上述谈判记录签订后，中盐公司将上述出租房屋内的沙发、办公桌椅、办公柜等物品移交给接收人，并形成《中盐10楼物品交接清单表》，该交接清单表尾部，接收人处的签名显示为程朝彬。庭审中，程朝彬陈述，前述清单表中“程朝彬”的签名并非程朝彬本人所签。经本院释明，程朝彬未在本院指定期限内向本院提交对前述签名的真伪进行鉴定的申请。2020年7月13日，中盐公司工作人员（以下简称甲）与程朝彬（以下简称程）进行微信对话聊天，主要内容为：甲：程处长你好，关于您们承租10楼房屋协议一直未执行，现我司将要对外出租，您们购置的家具怎么处理，请回复。程：不要了，冉总。甲：程处您确信不要了的话，那我们这边就处理了哟。程：嗯，好的，冉总你看那台电脑和打印机，还有投影仪我带起走得行不？甲：程处，估计领导不得同意。程：那就算了，没得事。庭审中，程朝彬陈述，中盐公司工作人员在微信聊天时陈述的“您们承租10楼房屋协议一直未执行”，表明双方并未实际履行房屋租赁合同。庭审中，中盐公司为证明铁建公司及程朝彬拖欠其物业服务费126240元、水费77.7元及电费125.85元，提供了均加盖有重庆绅帝物业管理有限公司中盐管理处印章的《从2018年12月1日-2020年7月30日中铁公司欠物业费明细》、《2018年12月中铁用电明细表》、《2018年12月中铁用水明细表》、《2019年1月中铁用电明细表》和《2019年1月中铁用水明细表》。前述物业费明细表显示，2018年12月至2020年7月期间，10楼（实际面积1453.58㎡）共产生物业服务费126240元，前述用水及用电明细表显示，2018年12月和2019年1月，10楼共产生电费125.85元、水费77.7元。程朝彬对前述明细表的真实性均无异议。上述事实，有不动产权证书、《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》、《铁建公司聘书》、《铁建公司任命书》、《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》、微信聊天记录截屏及书面证人证言、《中盐10楼物品交接清单表》、《从2018年12月1日-2020年7月30日中铁公司欠物业费明细》、《2018年12月中铁用电明细表》、《2018年12月中铁用水明细表》、《2019年1月中铁用电明细表》和《2019年1月中铁用水明细表》、当事人陈述等证据随案作证，经庭审质证，足以认定。本院认为，案涉《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》虽名为谈判记录，但其中载明了谈判双方当事人一致同意一方向另一方出租案涉房屋并约定了租赁期限、租金标准及其交款方式等内容，前述合意内容已具备房屋租赁合同的主要条款，故本院认定双方当事人通过谈判的方式签订了房屋租赁合同。中盐公司法定代表人付代智以中盐公司名义与他人签订《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款关于“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，该《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》的法律后果应由中盐公司承受，即合同一方当事人应认定为中盐公司。关于中盐公司的合同相对人。程朝彬以铁建公司名义与中盐公司谈判房屋租赁事宜并以“乙方（承租人）参会代表”身份在前述谈判记录中签名。程朝彬辩称，其系受铁建公司重庆分公司董事长申如林及其总经理谢勇委托代表铁建公司与中盐公司谈判并签订前述谈判记录，并提供了《铁建公司聘书》、《铁建公司任命书》、《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》、微信聊天记录截屏及书面证人证言予以证明。对此，本院认为，因程朝彬提供的《铁建公司聘书》及《铁建公司任命书》中除加盖有公司印章外，还均加盖有孟凤朝私人印章，不符合一般公司发文用印惯例。同时，该聘书及任命书中加盖的“铁建公司”印章含有编码，而铁建公司向本院提供的文件中所加盖的公司印章未见有编码。《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》系单方制作，未经铁建公司确认。故本院对前述文件及资料的真实性不予确认。即使上述文书均是真实的，但聘书及任命书所载明的被任聘人员为谢勇而非程朝彬，《中国铁建股份有限公司重庆分公司总经理述职汇报资料》与程朝彬是否有权参与谈判并无关联。故上述文书并不能当然证明程朝彬有权以铁建公司或所谓铁建公司重庆分公司名义与中盐公司洽谈房屋租赁事宜。此外，程朝彬提供的微信聊天记录无相关的原始载体，且无证据证明该微信聊天的双方是程朝彬与申如林，谢勇作为书面证人证言的提供者未到庭接受讯问，本院对上述微信聊天记录、谢勇的书面证人证言不予认可。退而言之，即便申如林委托程朝彬与中盐公司谈判，但无证据证明申如林有委托程朝彬代表铁建公司参与谈判的相应权限，申如林的相关委托对铁建公司不产生法律约束力。综上，对程朝彬所辩称的其系受铁建公司重庆分公司董事长申如林及其总经理谢勇委托代表铁建公司与中盐公司谈判并签订谈判记录，相应后果应由铁建公司承担的抗辩意见，本院不予采纳。因本案并无证据证明程朝彬签订房屋租赁合同是基于铁建公司的委托授权或嗣后铁建公司对程朝彬签订的房屋租赁合同进行了追认，程朝彬以铁建公司名义与中盐公司签订房屋租赁合同构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，案涉房屋租赁合同的合同责任应由程朝彬承担，本院认定中盐公司的合同相对人为程朝彬而非铁建公司。需要说明的是，若程朝彬受谢勇、申如林委托租赁案涉房屋属实，亦不能改变程朝彬作为与中盐公司租赁合同相对人的地位，其与谢勇、申如林之间的法律关系应通过另案处理。中盐公司与程朝彬所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于中盐公司是否已将案涉房屋交付给程朝彬的问题。程朝彬辩称中盐公司至今未向其履行交房义务，但根据程朝彬当庭陈述其于2018年10月份便进入了租赁场地，并实际使用了案涉房屋20多天。程朝彬在《中盐10楼物品交接清单表》中亦签名确认接收了中盐公司移交的案涉房屋内的沙发、办公桌椅、办公柜等物品。程朝彬虽否认前述清单表中的签名并非其本人所签，但其未在本院指定期间内就该签名的真伪申请司法鉴定，应承担相应不利后果。同时，根据2020年7月13日中盐公司工作人员与程朝彬的微信对话，程朝彬已在案涉房屋内添置了家具、电脑、打印机、投影仪等。前述事实足以表明中盐公司已于2018年10月按合同约定向程朝彬交付了房屋，实际履行了合同。尽管中盐公司工作人员在与程朝彬微信聊天时陈述“您们承租10楼房屋协议一直未执行”，但因程朝彬一直未向中盐公司支付租金，亦属于通常意义的未执行协议的行为，故不能仅依据该对话内容推断出中盐公司未向程朝彬交付房屋，未实际履行合同。中盐公司依约将房屋交付给程朝彬后，在双方未解除合同时，程朝彬是否实际使用房屋不影响其负有的依约缴纳租金的义务。程朝彬以中盐公司未向其交付房屋且未实际使用该房屋为由拒绝缴纳房屋租金的意见，不能成立，本院不予采纳。《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》约定房屋租赁期限为5年，从2018年10月1日至2018年11月30日为免租期，租金从2018年12月1日开始起算。故双方约定的房屋租赁期限为2018年10月1日至2023年10月1日。根据2020年7月13日中盐公司工作人员与程朝彬的对话，中盐公司工作人员表示因程朝彬未执行协议，中盐公司将对外出租案涉房屋，程朝彬并未提出异议并当即表示房屋中其所购置的家具不要了，前述事实表明中盐公司与程朝彬一致同意程朝彬于2020年7月13日将所租赁的房屋交还给中盐公司，即中盐公司与程朝彬之间签订的房屋租赁合同于2020年7月13日解除。依约程朝彬应向中盐公司缴纳2018年12月1日至2020年7月13日期间的房屋租金。具体金额为1129916.19元[（40元/月/平方米×1453.58平方米×19个月+（40元/月/平方米×1453.58平方米)÷30天/月×13天]。对中盐公司诉请的超出前述范围的房屋租金，本院不予支持。程朝彬逾期缴纳租金，已经构成违约，应承担向中盐公司支付逾期缴费期间的资金占用损失的违约责任。因双方对租金的支付时间约定不明，相关资金占用损失，本院以应付房屋租金1129916.19元为基数，从原告起诉之日即2020年10月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至前述房屋租金付清之日止。鉴于中盐公司与程朝彬签订的《中盐公司综合楼办公楼第十层出租谈判记录》仅约定了附二楼停车位物业服务费的分摊，并未对本案所涉第十层房屋物业服务费及水电费的分摊作出约定，中盐公司提供的物业服务费及水电费证据均显示为第十层房屋所产生的相关费用，现中盐公司诉请程朝彬支付2018年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费、水电费及相应资金占用损失缺乏合同依据，本院不予支持。如前所述，铁建公司并非中盐公司的合同相对人，中盐公司诉请铁建公司承担共同付款责任于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告程朝彬于本判决生效之日起三日内向原告中盐重庆物流配送有限公司支付2018年12月1日至2020年7月13日期间的房屋租金1129916.19元及资金占用损失（资金占用损失以1129916.19元为基数，从2020年10月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至前述房屋租金付清之日止）；二、驳回原告中盐重庆物流配送有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16403.77元，因适用简易程序减半收取计8201.89元，由原告中盐重庆物流配送有限公司负担1013.89元，被告程朝彬负担7188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷春岚二〇二〇年十二月二十四日书记员  彭洪亮