广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2527号原告：洪亮玫，女，1982年8月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：赵小茹、杜骏，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路17号1607房，统一社会信用代码91440101618441916H。法定代表人：罗志球，董事长。委托代理人：程耀宇、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广东省广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼，统一社会信用代码914401017082786148。负责人：李伟业，行长。委托代理人：林海彬、黄伟超，均系该行职员。被告：广州鸿创投资有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路17号1606房，统一社会信用代码9144010157996174X4。法定代表人：罗志球，董事长。委托代理人：程耀宇、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。原告洪亮玫诉被告广州富信置业有限公司（下称富信公司）、广州农村商业银行股份有限公司白云支行（下称广州农商行白云支行）、广州鸿创投资有限公司（下称鸿创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪亮玫的委托代理人赵小茹、杜骏，被告富信公司、鸿创公司的共同委托代理人程耀宇，被告广州农商行白云支行的委托代理人林海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪亮玫向本院提出诉讼请求：1.确认洪亮玫与富信公司签订的《商品房预售合同》于2020年1月12日解除；2.解除洪亮玫与广州农商行白云支行签订的《楼宇按揭合同》；3.富信公司向洪亮玫返还首期款794759元、物业专项维修资金4338.86元及洪亮玫已向广州农商行白云支行偿还的贷款本金（按6500元/月，自2017年1月起计至判决生效之日止，以广州农商行白云支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4.富信公司向洪亮玫赔偿首期款利息损失【以首期款794759元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2016年12月17日（首期款支付时间）计算至判决生效之日】；5.富信公司向洪亮玫赔偿按揭贷款利息损失（以广州农商行白云支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6.尚余贷款本息由富信公司向广州农商行白云支行返还；7.富信公司向洪亮玫支付违约金（以商品房价款1574759元为本金，按日万分之一为计算标准，自2018年3月1日计至富信公司实际支付上述第三至第五项款项之日止，参照合同第十四条第二款的违约金标准）；8.鸿创公司对富信公司上述第三至五项、第七项的付款义务承担连带还款责任；9.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月17日签订了《商品房预售合同》，约定：洪亮玫购买富信公司位于天河区沙河禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）2207房（下称案涉房屋）；房屋交易总额为1574759元，付款方式为按揭贷款；富信公司应当在2018年2月28日前将房屋交付使用；逾期交房超过360个工作日的，洪亮玫有权解除合同，洪亮玫未书面提出解除合同的，合同继续履行。《商品房预售合同》签订后，洪亮玫当天按照约定支付完首期款并另行支付了物业专项维修资金4338.86元。2017年1月10日，洪亮玫与广州农商行白云支行签订《楼宇按揭合同》，约定：洪亮玫向其贷款78万元；贷款期限自实际发放贷款之日起计10年；洪亮玫应将贷款专用于向富信公司支付按揭房产之价款；贷款一次性划入富信公司名下账户；洪亮玫以其在《商品房预售合同》项下所购房产提供抵押担保，作为《楼宇按揭合同》项下贷款的担保。按照《商品房预售合同》第十三条约定，富信公司应于2018年2月28日前向交付案涉房屋。约定期限届满后，富信公司未能交付房屋。针对富信公司迟延交房远超360个工作日的情况，洪亮玫已根据合同约定于2020年1月12日向富信公司发出《解除合同通知函》，通知解除与富信公司的合同。洪亮玫认为，富信公司未能按照约定交付房屋且逾期超过360个工作日的行为已经构成严重违约，经洪亮玫履行通知义务后，双方签订的合同现已解除，解除后富信公司仍应履行返还洪亮玫已支付款项、赔偿洪亮玫损失等责任。而洪亮玫基于商品房买卖合同与广州农商行白云支行达成的商品房担保贷款合同的目的亦根本无法实现。另，合同第四条明确房屋用途为办公，案涉房屋是用于服装经营，逾期交付两年，整个环境已经发生重大变化，特别是疫情以来，服装行业经营情况严重下滑，依据合同法第九十四条第四款，因富信公司的违约行为导致合同无法实现，要求解除合同。此外，富信公司作为一人有限责任公司，鸿创公司是其唯一股东，应该按照公司法的规定对富信公司的债务承担连带责任。综上，根据相关法律规定，富信公司未能如约履行合同的行为已构成严重违约，严重侵犯了洪亮玫的合法权益，故诉至法院，请求判如所请，依法支持洪亮玫的诉讼请求。被告富信公司、鸿创公司共同辩称：1.案涉房屋已满足交付条件，富信公司向洪亮玫发出《富信广场收楼通知书》，洪亮玫已签收，合同已具备履行条件，应当继续履行；2.洪亮玫无权以逾期交房为由解除合同，合同补充协议条款已明确约定逾期交房的情形下合同继续履行；3.合同第十四条第二款约定与补充协议第五条约定不一致时，应当优先使用补充协议第五条的约定；4.洪亮玫于2020年1月12日向富信公司发出《解除合同通知函》，要求解除《商品房预售合同》，但由于洪亮玫不享有法定及约定的合同解除权，该函不发生合同解除的法律效果；5.在《商品房预售合同》应当继续履行的情况下，洪亮玫无权解除《楼宇按揭合同》，该合同履行情况与富信公司、鸿创公司无关。6.富信公司虽是一人责任公司，但富信公司有履约能力，且富信公司、鸿创公司的财产相互独立，洪亮玫要求鸿创公司承担连带责任没有事实和法律依据；7.富信公司延期交付属实，富信公司愿意承担合同约定的逾期交房的违约责任。综上，恳请法院依法判决富信公司承担逾期交房违约金（以15747.59元为限），并驳回洪亮玫的其他诉讼请求。被告广州农商行白云支行辩称：请求驳回洪亮玫要求解除《楼宇按揭合同》的诉讼请求。根据洪亮玫《楼宇按揭合同》第17.1条约定，贷款发放后，洪亮玫与发展商就按揭房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与广州农商行白云支行无关，本合同仍照常履行。另根据合同第11.6条约定，洪亮玫保证不以与发展商及其他第三方的纠纷为由拒绝履行还款义务。该合同签订为双方意思的真实表示，并遵循自愿、平等、互利、诚信原则签订本合同，且广州农商行白云支行已完成放款义务，现洪亮玫要求解除合同、由广州农商行白云支行承担诉讼费用并无依据。经审理查明：查册时间为2020年3月13日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋权属人为富信公司，所有权取得方式为自建，建筑面积为41.5063平方米，规划用途为办公，登记时间为2018年8月17日。2016年12月17日，富信公司（甲方，卖方）与洪亮玫（乙方，买方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于天河区沙河禺东西路12号编号为3地块的土地使用权，面积6561.882平方米，甲方经批准在该地块上建设富信广场商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号，核发机关为广州市住房和城乡建设委员会；乙方所购商品房为案涉房屋；该商品房用途为办公，户型单房，建筑面积41.3225平方米，套内面积24.57平方米，共有分摊面积约16.7525平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米64092.76元，总金额1574759元；付款方式为按揭贷款，首期款于合同网上签订之日支付全部房价款的50.47%，金额794759元，剩余房款于2016年12月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是广州农商行白云支行；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房的：（1）逾期不超过360个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方不向乙方支付违约金，本合同继续履行，（2）逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同，乙方未书面提出解除合同的，合同继续履行，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.1‰的标准向乙方支付违约金，（3）如因建设工程竣工验收的原因，造成甲方逾期交房的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按照甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为甲方已按约定将该商品房实际交付给乙方，由此产生的一切费用（含物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等）、风险及法律责任均由乙方承担；（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，（九）取得前述（一）至（八）条的资料，是交房应具备的条件；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等。上述合同附件七“本合同补充协议”约定：（第四条房屋交付条件和交付）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十三条，修正约定如下：1.甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；2.若甲方在2018年2月28日前无法全部取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为不具备交房条件，甲方则有权将本合同标的房屋延后交付给乙方使用，延后期限不超过360天，但交付前甲方必须达到交房条件；3.甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；4.乙方未按本合同约定付清全部购房款（包括按揭方式付款的）、违约金（如有）、税金、应返还的首期物业专项维修资金、其他费用或者未履行该商品房交付使用之前乙方应履行的其他义务的，甲方有权相应顺延该商品房的交付使用时间，并不视为甲方逾期交房……8.甲、乙双方同意：合同第十五条中关于甲方交付房屋时向乙方提供有关该商品房资料的约定变更为：甲方只需将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即视为符合交付标准……出现第四条第2款，不视为甲方违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何权利，但若延期时间超出360天免责期的，自第361天起，甲方应承担相应的违约责任；（第五条延期交房的违约责任）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十四条第2款，补充约定如下：因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行；自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限……（第十条合同解除、担保责任）1.除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了本合同约定的合同解除情形或法定解除情形的，任何一方均不得单方解除本合同；2.根据法律、行政法规规定或本合同约定乙方行使解除权的，乙方同意自符合解除条件之日起30日内行使解除权，逾期视为乙方同意继续履行本合同；（第十六条）本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，本协议书是《商品房预售合同》的附件，与前者具有同等法律效力，若本补充协议约定内容如与合同约定内容不符的，则以本补充协议所约定的内容为准等。合同签订后，洪亮玫支付了相应款项，并提交以下证据拟证明付款情况：1.两张POS单（显示2016年12月17日分别向富信公司刷卡支付594759元、4359元）、广州农商行客户回单（显示洪亮玫2017年1月16日贷款开户向富信公司付款780000元）、收据（富信公司2016年12月17日出具给洪亮玫、显示收到专项维修资金4338.86元）、购房发票（富信公司2017年3月24日出具给洪亮玫、显示价税合计1574759元）；2.《楼宇按揭合同》（显示2017年1月10日洪亮玫与广州农商行白云支行就案涉房屋签订按揭合同贷款780000元）、《借款借据》（显示洪亮玫2017年1月16日向广州农商行白云支行借款780000元）、《原告供款明细表》。富信公司、鸿创公司确认上述证据1的真实性、合法性、关联性，对证据2的真实性则称无法核实。广州农商行白云支行称证据1中POS单、收据及发票真实性由法庭核实，确认证据1中的客户回单及证据2的真实性、合法性、关联性。2016年10月9日，广州供电局有限公司天河供电局对富信公司提交的《客户受电工程竣工检验意见书》作出“竣工检验合格”的检验意见。2017年9月10日，广东汇成安全健康环境咨询有限公司就广州富信广场项目作出《环境检测报告》。2017年9月30日，广州市国土资源和规划委员会向富信广场项目作出广州市建设工程规划验收合格证。2018年4月13日，广州市民防办公室向富信公司作出《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意天河区沙河禺东西路15-25号地段新建1栋28层、1栋30层富信广场项目防空地下室竣工验收备案。2018年6月5日，广州富信广场项目（续建）工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位确认，竣工验收合格。2019年8月5日，广州市天河区住房建设和园林局综合评定验收范围为富信广场建筑第6层至第28层公共走道区域，装修面积9627平方米的广州富信广场项目装修工程消防验收合格。2019年12月27日，富信公司通过EMS邮政快递向洪亮玫发出《富信广场收楼通知书》（该邮件于2019年12月28日签收），通知洪亮玫于2020年1月1日前往富信广场写字楼1楼一街7号铺办理收楼手续。富信公司另提交交楼现场公示相关资料的照片，拟证明商品房相关资料盖有公章的复印件已在交楼现场公示。2020年1月12日，洪亮玫通过EMS邮政快递向富信公司发出《解除合同通知函》（该邮件于2020年1月13日签收）称：根据合同第十三条约定富信公司应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物房屋交付给洪亮玫使用；根据合同第十四条第二款约定逾期超过360个工作日的，洪亮玫有权解除合同，未提交书面解除合同的，合同继续履行，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方已付房款0.1‰的标准向洪亮玫支付违约金；在履约过程中，富信公司未按照合同的约定按期交付目标房屋，且逾期超过360个工作日；富信公司延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；因富信公司延迟履行，经催告无果，现要求解除双方之间的《商品房预售合同》，请富信公司返还已支付的全部购房款并支付违约金等。富信公司、鸿创公司还提交了禺东西路21号在2020年2月28日至8月28日的水费发票以证明案涉房屋供水情况。庭审中，洪亮玫明确是基于商品房买卖合同关系提起本案诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，洪亮玫明确是基于商品房买卖合同关系提起本案诉讼，其要求解除《楼宇按揭合同》、富信公司向广州农商行白云支行支付尚余贷款本息的诉请不属于本案商品房预售合同纠纷范畴，本案不予审处。本案没有证据表明洪亮玫与富信公司签订的《商品房预售合同》不是双方当事人的真实意思表示及合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现洪亮玫主张富信公司逾期交楼构成违约、房屋不符合交楼条件、逾期交楼导致其合同目的无法实现而提起本案诉讼。关于案涉房屋是否符合交楼条件的问题。根据合同附件七补充协议约定，甲方交付房屋时应将该商品房资料（一）至（五）项加盖公章的复印件在交楼现场公示或出示即可。本案中富信公司已提交证据对于其取得相关资料及出示情况进行举证，本院予以采纳作为定案依据，据此可以认定案涉房屋已符合交楼条件。关于逾期交楼问题。根据合同附件七补充协议约定，甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。本案中富信公司自认逾期交楼，显属违约，但根据上述约定，洪亮玫并不享有合同解除权，故本合同应当继续履行。从查明事实看来，富信公司已于案涉房屋符合交付交楼条件后书面通知洪亮玫于2020年1月1日收楼，但洪亮玫并未前往收楼，而是向富信公司发函要求解除合同，且未提交证据证明案涉房屋不符合交楼条件，故未收楼的原因在于洪亮玫。《商品房预售合同》第十四条约定，由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方未按照甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为甲方已按约定将该商品房实际交付给乙方。据此，本院认定案涉房屋的交楼时间为2020年1月1日。关于逾期交楼导致无法实现合同目的问题。本案《商品房预售合同》系买受人支付价款以取得标的物占有、使用、收益、处分的权利的合同，富信公司作为出卖人的逾期交楼行为并不必然导致买受人的合同目的无法实现，且洪亮玫所述目的无法实现的事实应属于商业投资风险，故对于其该项主张本院不予采信。关于逾期交楼违约金的问题。根据合同附件七补充协议约定，逾期交楼违约金每日按已付房款0.02‰的标准自逾期之日起至房屋交付之日止，且以房屋总价款1%为限，而洪亮玫则要求按照《商品房预售合同》第十四条第二款约定的每日0.1‰的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”富信公司逾期交楼必然给洪亮玫造成一定的损失，但若按照补充协议约定的每日按已付房款0.02‰的标准且以房屋总价款1%为限，该标准明显过低，有违公平合理原则。本院基于公平原则并综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及交楼时间等因素，酌情认定富信公司应每日按已付房款万分之一的标准，向洪亮玫支付从逾期之日2018年3月1日至交楼之日2020年1月1日的逾期交楼违约金105823.8元（1574759元×0.1‰×672天）。关于鸿创公司是否应与富信公司一并承责的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。富信公司系股东为鸿创公司的一人有限责任公司，鸿创公司在本案中未能举证证明自己的财产与富信公司的财产相互独立,应当对富信公司的债务承担连带责任。综上，洪亮玫要求富信公司、鸿创公司向其支付逾期交楼违约金105823.8元的诉请，本院予以支持，对于其他诉请，则理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州富信置业有限公司、广州鸿创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告洪亮玫支付逾期交楼违约金105823.8元；二、驳回原告洪亮玫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21130元，由原告洪亮玫负担19900元，被告广州富信置业有限公司、广州鸿创投资有限公司负担1230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳审 判 员  周玺舜人民陪审员  叶少冰二〇二〇年十二月九日书 记 员  邱莉晶梁昭仪