北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12083号原告：武城县财政局，住所地山东省武城县振华西街52号，统一社会信用代码11371428004420985X。负责人：王洪胜，局长。委托诉讼代理人：高德来，山东思昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪，山东思昂律师事务所实习律师。被告：金刚化工（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113746103348H。法定代表人：许南锺，董事长。委托诉讼代理人：许王军，男，1985年9月1日出生，汉族，金刚化工（北京）有限公司职员，住上海市浦东新区。第三人：水星科瑞尔（德州）汽车部件有限公司，住所地山东省德州市武城县经济开发区，统一社会信用代码913714007600337962。法定代表人：杨延怀，董事长。委托诉讼代理人：左传峰，山东鸿正律师事务所律师。原告武城县财政局与被告金刚化工（北京）有限公司（以下简称金刚化工公司）、第三人水星科瑞尔（德州）汽车部件有限公司（以下简称水星公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武城县财政局的委托诉讼代理人高德来、赵雪、被告金刚化工公司的委托诉讼代理人许王军、第三人水星公司的委托诉讼代理人左传峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武城县财政局向本院提出诉讼请求：1．不得执行水星公司名下产权证号为04683的房产；2．确认水星公司名下产权证号为04683的房产归原告所有。事实与理由：2019年8月19日，顺义法院对被告金刚化工公司与水星公司买卖合同纠纷一案作出（2019）京0113民初21363号民事调解书，双方约定：水星公司给付金刚化工公司货款995734．39元，于2019年12月31日之前付清;案件受理费11371元、诉讼保全费5000元，均由水星公司负担（金刚化工公司均已预交）。2019年9月16日，经武城县人民政府批准，原告与水星公司（原山东真元水兴汽车部件有限公司）于2019年9月18日签订了《土地使用权及地上物收回补偿协议书》。根据协议约定，原告依法收储了该公司名下的证号为武国用（2005）字第774号国有土地使用证的国有土地及证号为04683、04684的地上建筑物、构筑物等，原告按照《土地使用权及地上物收回补偿协议书》对该公司进行了补偿，支付了全部款项。经原告同意，该不动产暂由武城县疾控中心设立为高危人群集中隔离点，在新冠肺炎疫情防控工作中发挥着重要作用。现因水星公司与金刚化工公司买卖合同纠纷执行一案，顺义法院查封产权证号为04683的不动产，已影响到了原告对该宗土地及不动产的后续规划与使用。因水星公司在查封时对其名下的房产并不享有实体民事权利，水星公司名下的房产并非其责任财产，被告不得申请对案涉土地使用权进行强制执行。为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告金刚化工公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1．本案申请法院查封的是04683号房产。法院作出查封措施时，本案所涉的房产依然登记在被执行人水星公司名下。根据《物权法》的规定，不动产物权的变更和消灭经依法登记发生效力，因此将本案所涉房产依然登记在被执行人水星公司名下，那就依然属于被执行人水星公司的财产，被告有权申请法院予以查封。2．虽然原告称本案所涉房产所在的土地已经被当地县政府收储，并已办理注销手续。但原告并未提交土地证已经被注销的证明。根据山东省国有土地储备办法第十三条的规定，通过收购国有土地进行土地储备需要经过四个步骤，如果土地证并未注销，说明武城县政府对涉案土地并未完成土地储备程序。3．退一步讲，即使涉案房产所在的土地已被当地政府收储并注销土地证书，但涉案的房屋所有权尚未办理注销登记或办理变更登记。根据最高人民法院的司法解释，对于转让不动产但未办理过户登记的，受让人需要证明对未办理过户手续没有过错，才能排除申请执行人的执行查封。本案原告属于土地收储方，不是不动产买卖的受让方，但是参照此规定，原告也需要证明其对涉案不动产未过户不存在过错。因为被告申请查封房产时，处于疫情期间，而且是属于异地查封，但是被告依然成功实施了涉案房产的查封。因此，原告作为当地政府机构，在拆迁补偿协议签署后，一直未办理涉案房产的过户手续，不能够证明其没有过错。4．原告与被执行人水星公司签订的补偿协议第十三条已经约定了在国有土地注销登记、房屋所有权变更登记之前，如果发生土地或者地上建筑物权利瑕疵，原告有权代为支付相应款项，消除权利瑕疵，并追究被执行人的相关责任。这充分说明，原告与被执行人水星公司已经预料到在房屋所有权变更登记之前，可能会发生权利瑕疵的一个情形，并且已经针对此情形作出了风险提示和规避条款。这也反过来证明在房屋所有权变更之前，申请执行人、被告有权对涉案不动产进行查封。第三人水星公司述称：2019年9月18日，原告与水星公司签订了《土地使用权及地上物收回补偿协议书》。根据该协议的约定，原告依法收储了水星公司名下证号为武国用（2005）字第774号国有土地使用证的国有土地及证号为04683、04684的地上建筑物及构筑物等，并依协议书的约定支付了水星公司全部补偿款项。水星公司依约将该土地及地上建筑物、构筑物交由原告进行保管并使用。水星公司认为，原告已将全部款项补偿给水星公司，水星公司依约将该涉案土地及房产进行了交付，原告也已实际控制并使用该房产。该房产已不属于水星公司的责任财产，无法进步进行处置，法院再行査封已无实际意义。综上，水星公司认为该涉案房产已实际为原告所有，法院不得执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：水星公司曾用名为山东真元水兴汽车部件有限公司（以下简称真元水兴公司），于2019年4月30日更名为水星公司。金刚化工公司与水星公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）京0113民初21363号民事调解书，双方达成如下协议：一、水星公司给付金刚化工公司货款995734.39元，于2019年12月31日之前付清；二、案件受理费11372元、诉讼保全费5000元，均由水星公司负担（金刚化工公司均已预交），于2019年12月31日之前直接支付金刚化工公司。因水星公司未履行生效法律文书确定的义务，金刚化工公司向本院提出强制执行申请，本院依法予以立案，执行案号为（2020）京0113执1734号。2020年3月4日，本院作出（2020）京0113执1734号执行裁定书，裁定查封真元水兴公司名下位于山东省德州市武城县振华街南赵庄沟东（产权证号为04683）的不动产。另查明，金刚化工公司在起诉买卖合同纠纷前，本院受理其与水星公司申请诉前财产保全一案，案号为（2019）京0113财保174号，金刚化工公司要求对被申请人水星公司名下价值1995734．39元的财产予以保全，并已经提供担保。本院依法于2019年6月21日作出（2019）京0113财保174号民事裁定书，对水星公司（原真元水兴公司）名下位于山东省德州市武城县振华街南赵庄的土地进行查封，查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日。2019年8月19日，金刚化工公司向本院申请解除上述保全措施。本院于2019年8月26日作出（2019）京0113民初21363号民事裁定书，裁定解除对水星公司名下价值1995734．39元的财产的查封或冻结。2019年9月16日，武城县人民政府作出《关于依法收回真元水兴公司国有土地使用权的批复》，载明：“县自然资源局：你局《关于依法收回真元水兴公司国有土地使用权的请示》收悉。经研究，同意收回真元水兴公司位于武城县城区水兴街北、赵庄沟东，土地证面积122437．98平方米国有土地使用权，注销武国用（2005）字第774号国有土地使用证。由县自然资源局、县财政局与真元水兴公司根据土地房产评估结果协商签订《土地及地上附着物收回补偿协议书》。以上收回的122437．98平方米土地作为政府储备用地。收回后的土地地上的附着物、构筑物由县财政局（国有资产管理局）代管。”2019年9月18日，山东武城经济技术开发区、武城县自然资源局、武城县财政局作为共同甲方与水星公司（乙方）签订《土地使用权及地上物收回补偿协议书》，并约定如下主要内容：“甲方经武城县政府批准，拟收回乙方本协议书下的国有土地使用权及地上附着物、其他构筑物。第一条、乙方以出让方式取得本协议书项下国有土地使用权，位于水兴街北赵庄沟东，土地现状用途为工业用地，土地证号为武国用（2005）字第774号，面积为122437．98平方米（约合183．66亩），房产面积(以山东兴安房地产评估公司认定结论书为准)为本协议书项下被收回的全部国有土地使用权。第二条、收回地块的补偿方式为货币（人民币）补偿，补偿费为土地补偿3526．21万元，地上物补偿4160．98万元，补偿费总额为7687．19万元整，该补偿费包括地上所有构筑物、附着物及其他设施（详见估价报告）。第三条、上述收回补偿费为甲方对乙方收回地块国有土地使用权、收回地块上构筑物和其他附着物所有权及他项权利的全部补偿费用，除此之外，甲方不再向乙方支付其他任何性质的补偿费用。第四条、依照国家法律、行政法规以及地方法规、规章应由甲乙双方自行承担和缴纳的各种规费和税费，由各方自行依法承担和缴纳。第五条、双方同意下列全部事项的完成为甲方付款完毕的前提条件：（一）除甲乙双方另有约定外，乙方应于本协议签订之日起3日内将收回地块的《国有土地使用证》以及其他有关的权属证明文件的原件以及全部权属证明及资料交付甲方，并视为乙方将土地交予甲方。（二）在收回地块权利出现瑕疵时，以本协议书的约定期限予以消除；在收回地块交付甲方占有之前，负责收回地块的建筑物、其他附着物的安全管理工作，并承担相应的法律责任；在收回地块交付甲方之前，负责收回地块的绿化、空中高压及其附属电线杆、人防设施的完整性和安全性，并承担相应的法律责任。第六条、甲方的责任义务。（一）按本协议书的约定，按期足额向乙方支付土地收回补偿费。（二）本协议书约定的土地及地上物的交接时间为2019年9月26日，甲方与乙方办理接收收回地块国有土地使用权、房屋所有权和收回地块上构筑物、其他附着物的移交手续;在本协议书约定的期限内，乙方应协助甲方办结收回地块国有土地使用权、房屋所有权和收回地块上构筑物、其他附着物变更的法律手续及其他相关手续。（三）本协议书涉及全部费用，自本协议书签订之日起60日内付清。第七条、本协议书所称不可抗力，是指自然灾害和社会异常(突发)事件，但是，第三人的行为不能作为不可抗力对待。第八条、因不可抗力不能履行合同的，双方可通过补充协议书协商终止本协议书；若乙方已经收取甲方支付的收回补偿费，则由乙方将其收回收取的收回补偿费返还给甲方；若收回地块的国有土地使用权已办理注销登记手续，应恢复并再次办理变更登记，但是涉及相关规费的，由双方各自依法承担相应费用。第九条、任何一方因不可抗力造成部分或全部不能履行本协议书的，均应采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失；若因任何一方延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第四章违约责任。第十条、甲方必须按照本协议书的约定，按时足额向乙方支付收回补偿费。如果甲方不能按时足额支付收回补偿费，自延迟之日起，每日按延迟支付额的1‰向乙方支付违约金，逾期付款超过30日以上的，乙方有权解除本协议书，收回地块的国有土地使用权和房屋所有权。同时，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他损失。第十一条、甲方按本协议书的约定支付收回补偿费，乙方必须按照本协议书的约定，按时向甲方交付收回地块、房屋、地上构筑物及其他设施，每延迟一日，乙方应按照本协议书约定的收回补偿费总额的1‰向甲方偿付违约金。乙方延迟交付收回地块、房屋、地上构筑物及其他设施超过30日以上的，甲方有权解除本协议书，并退还已经收受的收回补偿费。同时，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。第十二条、守约方按本协议书约定解除本协议书的，若需要办理国有土地使用权、房屋所有权变更登记手续的，由违约方承担相关费用。第十三条、自本协议书生效之日起至收回地块国有土地使用权注销登记、房屋所有权变更登记之前，若因乙方或第三人的原因，导致收回地块以及收回地块地上建筑物权利瑕疵事件发生，虽经乙方全力消除但未能全部消除时，甲方有权利依据有效法律文件或乙方作为第三人应付到期合法债务法律文件，代为乙方支付相应款项以消除收回地块权利瑕疵，由此产生及承担的费用，甲方可向追偿，并书面通知乙方后从甲方尚未向乙方支付完的收回补偿费中扣除抵消，对此应当视同甲方已经履行本协书约定的给付义务。但是，若因消除收回地块权利瑕疵所代为乙方支付的费用超出甲方尚未向乙方支付完毕的收回补偿费，其超出部分应由乙方另行承担。”2019年12月18日，武城县自然资源局向水星公司给付补偿款7687．19万元。诉讼中，武城县财政局提交涉案房屋的照片，拟证明涉案房屋已经交付武城县财政局使用，暂由武城县疾控中心设为新冠肺炎疫情防控工作中的高危人群集中隔离点。金刚化工公司对该证据的真实性无异议，认可涉案房屋在武城县人民政府征收土地范围内，亦认可涉案土地及房屋已经交付给武城县政府。诉讼中，金刚化工公司提交落款日期为2020年1月15日的《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“产权人：真元水兴公司。座落：振华街南赵庄沟东。产权证号：04683。面积：19360．58平方米。用途：车间。查封信息、查封机关：顺义法院，查封文号：2019京0113执保432号，查封时间：2019年7月1日。解封时间：2019年9月6日。无抵押登记信息。”金刚化工公司称，其与水星公司于2019年8月协商解除对涉案不动产的保全，水星公司承诺在2019年12月底前付清余款，当时水星公司提出解除理由为该公司正在进行并购洽谈，水星公司隐瞒了土地正被政府征收的事实。金刚化工公司认为，水星公司在2019年12月初即领受了补偿款，但并未向金刚化工公司履行，水星公司存在严重失信。金刚化工公司主张，武城县于2019年8月即签订协议，直至2020年3月涉案房屋被查封，房屋产权一直登记在水星公司名下，其执行措施合法有效。诉讼中，武城县财政局和水星公司一致确认，涉案土地及房屋于2019年12月交付给武城县财政局一方。武城县财政局提交2019年9月18日武城县自然资源局贾炳华出具的书面说明，载明贾炳华于当日取走水星公司土地证（武国用2005字第774号）、房产证（德房权证武字第XXXX、0XXXX号）。诉讼中，本院询问为何自2019年12月18日给付补偿款至本院查封涉诉房产，涉案房屋迟迟未办理所有权过户登记。武城县财政局解释称，一是武城县财政局与武城县自然资源局在办理涉案房屋产权过户登记时，是依无偿划拨办理还是正常的过户登记，两机关对税费负担及收取标准存在分歧。二是受新冠肺炎疫情影响，武城县疫情严重，行政机关工作趋于停滞，故未办理房屋产权变更登记。武城县财政局认为其对不能办理房屋过户登记不存在过错。金刚化工公司则认为武城县财政局对于涉案房屋没有办理过户存在法律上的过错，其理由为：1．武城县财政局与武城县自然资源局作为《土地使用权及地上物收回补偿协议书》的共同甲方，均是此次土地及地上物征收的主体，两机关就房屋过户问题产生分歧，该分歧属于征收主体自身出现的问题，不是第三方的问题，也不是水星公司的问题。2．武城县财政局主张疫情期间无法办理房屋过户，该理由不成立。因为顺义法院2020年3月通过异地查封的方式成功查封了涉案房产，而作为武城县当地行政机关办理房产过户应该更为方便，因为疫情并不能成为未办理房产过户登记的正当理由。诉讼中，武城县财政局提交武国用（2005）字第774号国有土地使用证、不动产登记管理信息系统截屏打印件、武城县不动产登记中心出具的信息查询打印件、武城县自然资源局土地注销台账，显示涉诉国有土地使用权证于2019年12月20日被政府收回注销。金刚化工公司、水星公司对此不持异议。武城县财政局主张涉诉土地被收储，土地使用权证已被注销，涉诉房产的房屋所有权证尚未被注销，但涉案房产不能上市交易，不能过户至其他市场主体。金刚化工公司则认为，既然涉案房屋的所有权证尚未被注销，那么涉案房屋依然可以被查封，至于查封之后的财产拍卖变卖问题，属于执行操作中的具体问题，不属于案外人异议之诉中有关司法查封合理性、合法性的审查范围。诉讼中，武城县财政局、水星公司一致确认办理涉诉土地收储及土地证注销手续，只需要武城县政府的批复文件即可办理，不需要水星公司配合。武城县财政局称，办理涉案房屋的过户登记需要水星公司的配合，其并未通知过水星公司。水星公司则称，涉诉房屋过户是否需要水星公司配合水星公司不清楚，但截至本案庭审辩论终结前水星公司并未收到武城县财政局要求配合办理过户的通知。上述事实，有原告武城县财政局提交的批复、补偿协议书、给付凭证、照片、书面说明、国有土地使用权证、不动产登记管理信息系统截屏打印件等，被告金刚化工公司提交的不动产登记资料查询结果证明、第三人水星公司提交的批复、补偿协议书、支付凭证，本院调取卷宗及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：第一，强制执行应当以被执行人的责任财产为限。执行异议之诉作为排除不当执行的诉讼制度，审理重点应当围绕着系争执行标的物是否属于被执行人的责任财产而展开。若系争执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续强制执行；若系争执行标的物不属于被执行人的责任财产，则应排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。第二，涉案房屋及所占土地均于2019年9月被武城县政府行政征收。所谓行政征收，是指为了公共利益的需要，依照法定程序强制征用相对人财产或劳务，并给予相对人适当补偿的具体行政行为。在征收过程中，在行政征收人与被征收人签订补偿协议、给付补偿款、移交财产时涉案财产权利没有权利瑕疵，在行政征收行为完成后武城县政府即取得对涉案房屋及土地的财产权利，自此涉案财产即属于国有财产。此时，司法权不能对抗行政权，不能继续强制执行已被政府征收的财产。第三，行政征收有别于平等民商事主体之间的交易行为，因行政征收引发的物权变动不适用登记生效原则。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。””涉案房屋及所占土地均于2019年9月被武城县政府征收，相应物权变动应依政府征收决定作为生效要件依据，不论房屋所有权变更登记有无办理完成，涉案房屋所有权均不再属于水星公司。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该条规定意在保护基于这一权利外观而与之交易的善意第三人的利益，金刚化工公司作为查封债权人，不是买卖水星公司名下房屋的交易相对人，并非公示公信原则的保护对象。金刚化工公司以涉案房屋的所有权依然登记在水星公司名下为由主张该房屋物权未发生变动，于法无据，本院不予采信。第四，本案审理中，双方当事人的争议焦点在于涉案房屋未及时办理过户是否为武城县财政局自身原因所致。该争议焦点系适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定产生的意见分歧。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对此本院认为，前文已述，既然行政征收行为不同于商事交易行为，本案对于上述规定仅为参照适用。本院依金刚化工公司之申请于2019年6月21日作出（2019）京0113财保174号民事裁定书，对水星公司名下涉案不动产进行了查封，但金刚化工公司于2019年8月19日向本院申请解除了上述保全措施。本院重新查封涉案房产的时间为2020年3月4日。在法院查封涉案房产前，武城县财政局作为甲方之一与水星公司签订了《土地使用权及地上物收回补偿协议书》，且于2019年12月18日给付了全部补偿款。2019年9月18日，水星公司向武城县财政局一方交付了国有土地使用权证及房屋所有权证，双方亦确认涉诉土地及房产于2019年12月交付武城县财政局一方实际占有。关于案涉房屋未办理过户登记是否为武城县财政局自身原因所致。本院认为，首先，从现有证据及查明事实来看，武城县财政局一方在收回涉案国有土地使用权证后即于2019年12月20日办理了土地使用权证的注销手续。根据“房地一体”原则，涉诉土地使用权证早于司法查封被注销登记，已经起到公示作用。尽管武城县财政局未能在2020年3月24日司法查封前完成涉案房屋的过户登记，但该程序的完成需要交易对手和行政部门的配合，并非完全取决于武城县财政局。武城县财政局虽未提交证据显示其向水星公司提出了办理房屋过户登记的请求等积极行为，但其关于房产过户与武城县自然资源局就税务问题存在分歧、受新冠肺炎疫情影响导致过户登记手续迟延的解释具有一定的合理性，故“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件应认定为成立。综上，金刚化工公司作为查封债权人，其对被执行人水星公司名下的涉案房产依法所能主张的权利，不得大于水星公司自身对涉案房产依法所能主张的权利。因水星公司在司法查封时对其名下的房屋并不享有实体民事权利，金刚化工公司不得申请对涉案房屋进行强制执行。武城县财政局要求停止对涉案房屋的执行，于法有据，本院予以支持。另外，根据武城县人民政府批复，武城县财政局仅为涉案房屋的代管方，其要求确认涉案房屋为其所有，本院不予支持。现依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对登记在第三人水星科瑞尔（德州）汽车部件有限公司名下房屋（所有权证号为04683）的强制执行；二、驳回原告武城县财政局的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告金刚化工（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王思思人民陪审员  薛 平人民陪审员  王淑焕二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  张晓红