广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初7544号原告：胡占恩，女，1971年3月23日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区，香港永久性居民身份证号码为R21××××(6),港澳居民来往内地通行证证件号码为H×××××××6。委托诉讼代理人：严驰，广东金驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学佼，广东金驰律师事务所律师。被告：东莞市德兴实业发展有限公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××××第三层，统一社会信用代码为9144××××××××571035。法定代表人：宋俊超，系该公司总经理。被告：深圳市泰宇盛嘉投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××125。法定代表人：宋俊杰，系该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：魏力，系集团公司员工。原告胡占恩与被告东莞市德兴实业发展有限公司（以下简称德兴实业公司）、深圳市泰宇盛嘉投资有限公司（以下简称泰宇盛嘉公司）房屋合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理，原告胡占恩及其诉讼代理人严驰，被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司的共同诉讼代理人魏力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡占恩向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告于2014年4月11日签订的《虎门步行街商位租赁合同》（合同编号为000576）；2.判决两被告向原告退还租金281184元及利息损失（利息损失以281184元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率,从起诉之日起计至款项付清之日止）;3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告和被告泰宇盛嘉公司于2014年4月11日签订了《虎门步行街商位租赁合同》，被告德兴实业公司与被告泰宇盛嘉公司之间是委托关系。该合同约定被告方将东莞市×××××××××××第1层1105号商位租赁给原告，商位建筑面积为16.14平方米，租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止,合同期满后，自2034年5月1日起至2059年12月31日，被告方将该商位赠送给原告继续使用，原告无需向被告方支付租金。涉案商铺20年租金为128220元。其中，案涉《虎门步行街商位租赁合同》第5条第6款明确约定,原告在租赁期满6年后，可选择退租，被告在收到原告书面通知后15天内按281184元退还给原告。现在该租赁合同早已满6年，原告多次要求被告方退还281184元款项，但被告方均不予以理睬。被告方已严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，特向法院对被告方提起诉讼。被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司共同辩称，答辩人承认合同约定的租赁满六年后，原告可选择退租的事实，自2018年开始，受大环境的影响，整个商业收益锐减，虎门商圈更是明显，虎门国际购物中心、虎门富民服装批发市场以及虎门鞋批发市场，整个虎门商业租金递减，商铺空置率飙升。加上今年疫情停业影响，目前企业经营处于非常艰难的阶段，答辩人并无能力按约定支付高额的退铺金额；合同约定的退铺金额281184元远远高于原告实际缴纳的金额128220元，退铺金额是以原告缴纳的租金128220元以及委托经营管理合同中的委托经营服务费85480元为基础，退铺的同时，委托经营关系也一并终止；虽然说答辩人为盈利性企业，理应在签订合同时对于市场发展有充分的考量，但是如此高的退租费用实属于重大失误，而且整个疫情的影响已经超出了可预期损害的范畴，希望法院综合衡量整个商业情况以及当事人的实际经营情况，能够将高额的退租金额做适当的调整，同时考虑到答辩人企业自身的债务承受能力，答辩人更希望原告能够继续租赁本案商位，自行经营管理。本院经审理查明事实如下，2014年4月4日，原告胡占恩作为乙方，被告泰宇盛嘉公司作为甲方，签订一份《虎门步行商位预定书》，约定：甲方出租的商位位于虎门太沙路64号步行街内1层1105号商位，建筑面积为16.14平方米，租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止，合同期满后，自2034年5月1日起至2059年12月31日止，甲方将该商位赠送给乙方继续使用，乙方无需向甲方支付租金；该商位租金及委托经营服务费共计为213700元，付款方式为一次性；乙方同意预定本标的物商位，在本预定书签订时，一次性向甲方支付定金213700元；乙方签订《商位租赁合同》的同时，所交的定金自动转为商位租金。2014年4月11日，原告胡占恩作为乙方，被告泰宇盛嘉公司作为甲方，签订一份《虎门步行街商位租赁合同》（合同编号为000576），约定：乙方租赁的商位为1层1105号商位，建筑面积为16.14平方米，租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日至，合同期满后，自2034年5月1日起至2059年12月31日止，甲方将该商位赠送给乙方继续使用，乙方无需向甲方支付租金；该商位20年租金总额总计为128220元，乙方于本合同签订的同时一次性支付；乙方在租赁期满6年后，可选择退租，甲方在收到乙方书面通知函15天内按281184元退还给乙方，该商位达到赠送使用期后，若乙方选择退租，须双方另行商订退租条件。同日，原告胡占恩作为甲方（委托方），案外人天佶物业公司作为乙方（受托方），签订一份《虎门步行街委托经营管理合同》（合同编号:000576），约定：甲方委托乙方经营管理的商位位于虎门太沙路64号虎门步行街内1层1105号，建筑面积16.14平方米；委托经营管理期限分为两期，第一期10年8个月，自2014年5月1日起至2024年12月31日止，第二期10年，自2025年1月1日起至2034年12月31日止；甲方同意向乙方支付商位委托经营服务费85480元，在本合同签订的同时一次性支付给乙方。另查明，原告胡占恩于2014年4月4日向被告泰宇盛嘉公司支付了铺位租金128220元和委托经营服务费85480元，共计213700元。庭审中，原、被告一致确认原告胡占恩支付的委托经营服务费85480元实际亦为租金。另，原告胡占恩主张被告泰宇盛嘉公司系受被告德兴实业公司的委托与原告胡占恩签订《虎门步行街商位租赁合同》，被告德兴实业公司系实际出租人。被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司确认原告胡占恩的上述主张。经本院释明，原告胡占恩明确选择向被告德兴实业公司主张权利。原告胡占恩主张其曾于2020年5月14日向被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司发放要求解除合同并退还租金，被告泰宇盛嘉公司、德兴实业公司对此不予确认。本院于2020年8月12日向被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司送达本案起诉状及证据副本。另查明，案外人陈克远于2016年4月26日向本院提起诉讼，要求解除其与被告泰宇盛嘉公司之前签订的《虎门步行街商位租赁合同》,并要求被告德兴实业公司退还部分租金及利息，本院依法予以受理，案号为（2016）粤1972民初4241号。2016年6月23日，本院依法作出（2016）粤1972民初4241号民事判决书，该判决书中查明及认定以下事实：1.虎门步行街是被告德兴实业公司名下的物业，已经获发相应的土地使用权证和房产证;2.《虎门步行街商位租赁合同》约定的租赁期限实际为2014年5月1日起至2059年12月31日止，租赁期限超过二十年的部分约定无效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，虽然案涉《虎门步行街商位租赁合同》系原告胡占恩与被告泰宇盛嘉公司签订，但原、被告双方均确认被告泰宇盛嘉公司系受被告德兴实业公司的委托签订案涉《虎门步行街商位租赁合同》，且原告胡占恩明确选择向被告德兴实业公司主张权利，故案涉《虎门步行街商位租赁合同》的权利和义务应当由被告德兴实业公司行使和承担。原告胡占恩要求被告泰宇盛嘉公司承担责任没有依据，本院依法不予支持。对于《虎门步行街商位租赁合同》的效力，参照本院作出的（2016）粤1972民初4241号民事判决书的认定，虽然案涉《虎门步行街商位租赁合同》约定的租赁期限为二十年，但实际租赁期限亦应认定为自2014年5月1日起至2059年12月31日止，即实际租赁期限应为45年8个月，案涉虎门步行街已经办理了房产证，故案涉《虎门步行街商位租赁合同》中租赁期限未超过二十年的部分的约定有效，租赁期限超过二十年的部分的约定无效。对于合同有效的部分，根据案涉《虎门步行街商位租赁合同》的约定，原告胡占恩在租赁期满后6年后有选择退租的权利，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告胡占恩有权要求解除案涉《虎门步行街商位租赁合同》中的有效部分。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原告胡占恩主张曾于2020年5月14日向被告德兴实业公司、泰宇盛嘉公司发放要求解除合同并退还租金，但未举证证明，故本院不予认可，本院依法认定案涉《虎门步行街商位租赁合同》于被告德兴实业公司收到本案的起诉状及证据副本之日，即2020年8月12日解除。对于合同无效的部分，由于该部分约定自始无效，原告胡占恩诉请解除该部分约定没有依据，本院依法不予支持。对于原告胡占恩要求退还的租金，原告胡占恩支付的租金共计213700元，根据合同有效部分和无效部分的租赁期限比例，计算出其中有效部分对应的租金为213700元÷548个月×240个月=93591.24元，无效部分对应的租金为213700元÷548个月×308个月=120108.76元。对于合同无效部分的租金120108.76元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告德兴实业公司应当将该部分租金120108.76元返还给原告胡占恩。对于合同有效部分的租金93591.24元，根据案涉《虎门步行街商位租赁合同》约定，原告胡占恩行使退租权后，被告德兴公司应向原告胡占恩退还款项281184元，由于该退款金额281184元包含合同有效及无效两部分的租金，且无效部分的租金已经处理，故有效部分的租金93591.24元亦应按合同有效部分和无效部分的租金比例计算退款金额，经计算为93591.24元÷213700元×281184元=123146.28元。综上，被告德兴实业公司共需退还原告胡占恩款项共计120108.76元+123146.28元=243255.04元。对于原告胡占恩超过上述部分的诉请，本院依法不予支持。对于利息，原告胡占恩诉请利息自起诉之日，即2020年7月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至款项付清之日止有理，本院依法予以支持，但应以243255.04元为基数。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡占恩与被告深圳市泰宇盛嘉投资有限公司于2014年4月11日签订的《虎门步行街商位租赁合同》中租赁期限未超过二十年的部分已于2020年8月12日解除；二、限被告东莞市德兴实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡占恩退还款项243255.04元及利息（利息以243255.04元为基数，自2020年7月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至款项付清之日止）；三、驳回原告胡占恩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2759元（原告已预交），由原告胡占恩负担372元，由被告东莞市德兴实业发展有限公司负担2387元。如不服本判决，原告胡占恩可以在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市德兴实业发展有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 胡 辉二〇二〇年十一月二十七日书记员 曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。