鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2378号原告：赵艳冬，女，汉族，1969年12月29日出生，户籍地：鞍山市铁西区。现住址：鞍山市立山区。委托代理人：边万红、刘诗语，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地：鞍山市铁东区钢城路14号。法定代表人：包洪根，系该公司董事长。第三人：李城，男，锡伯族，1985年7月19日出生，户籍地：沈阳市沈河区。第三人：龙云中，男，汉族，1955年10月3日出生，住址：鞍山市立山区。原告赵艳冬因与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司、第三人李城、龙云中房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序进行审理。原告赵艳冬及委托代理人边万红、刘诗语，第三人龙云中，到庭参加诉讼。被告宏昊公司、第三人李城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵艳冬向本院提出诉讼请求，一、确认原告与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司2011年6月28日签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告及第三人共同撤销鞍山市立山区宏昊城色小区B座24层06号房(产籍号3-6-304-1246)房屋的《商品房买卖合同》备案登记，并由被告、第三人承担撤销登记所需的相应费用；三、要求被告鞍山市宏昊房产开发有限公司继续履行合同，协助原告办理鞍山市立山区宏昊城色小区B座24层06户（产籍号3-6-304-1246)房屋备案登记，被告鞍山市宏昊房产开发有限公司提供所需手续，配合办理房屋产权登记及负担办理备案登记所需费用；四、本案发生的一切费用由被告承担。事实与理由：原告2011年6月13日通过第三人鞍山市荣诺置业代理有限公司全款购买了第三人龙云中名下鞍山市立山区宏昊城色小区B座24层06户（产籍号3-6-304-1246)建筑面积为39.81平方米房屋一处。后原告与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司于2011年6月28日签订的《商品房买卖合同》一份，该协议约定被告将其开发的坐落于鞍山市立山区宏昊城色小区B座24层06户（产籍号3-6-304-1246)建筑面积为39.81平方米房屋以人民币119430元价格出卖给原告。并为原告开具了销售不动产统一发票一份。被告鞍山市宏昊房产开发有限公司、第三人龙云中、鞍山市荣诺置业代理有限公司也将房屋交给原告，并由原告占有、使用、支配至今。现原告发现该房屋备案登记在第三人李城名下，致使原告无法办理产权登记。故原告诉至法院。被告宏昊公司未到庭，经询问其辩称，本案所涉房屋我公司与李城之间没有房屋买卖合同关系，可以让李城把预告登记撤销。第三人龙云中述称，1、该房产是被告宏昊公司与原告直接签署《商品房买卖合同》，并开具《销售不动产统一发票》，与第三人龙云中无任何关联。2、李城与被告之间不是真实购房，而是借款抵押。截止2020年8月30日，第三人李城仍有13套房产预告登记尚未解除（含本案所涉房产）。该十三套房产早已被宏昊公司出售给其他人。2012年9月13日，李城与被告签订《顶账协议书》，对所涉预告登记的56套房产抵押贷款的相关顶账事项做了新的调整和说明。综上，李城预告登记该房产是用于抵押借款的抵押物，请求支持原告诉求，撤销第三人对本案所涉房产的备案登记。应由被告和第三人李城承担本案诉讼相关费用。第三人李城未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年6月28日，原告与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定将被告开发的位于鞍山市立山区房屋（3-6-304-1246）商品房一套，建筑面积为39.81平方米，总房款为119430元（3000元/平）。2012年6月14日，被告宏昊公司向原告出具119430元销售不动产统一发票。2015年12月9日原告缴纳住宅专项维修资金及契税。2010年4月12日，被告向第三人李城借款3000000元，被告用其开发“宏昊城色”小区楼盘内31套商品房（含本案所涉房屋）作为此笔借款的抵押物。2010年4月12日，被告宏昊公司向第三人李城出具79480元销售不动产统一发票。2010年5月28日，第三人李城对本案所涉房屋办理了预告设立登记。第三人李城始终没有入住该房屋。2012年9月13日，第三人李城与被告签订《顶账协议书》，第三人李城为协议书甲方，被告为协议书乙方。协议主要内容为甲乙双方于2010年形成借贷关系，至2012年9月13日止，乙方尚欠甲方借款本金5572500元，利息390075元。乙方同意用房产和汽车等有权处分的财产抵顶甲方的借款合计6962575元；乙方应及时办理抵债财产的更名过户事宜，在甲方取得乙方抵债财产的权属证书并接受财产后，甲方协助乙方办理乙方开发的“宏昊城色”楼盘的备案登记的撤销登记手续；否则甲方不予办理“宏昊城色”楼盘备案登记的撤销登记手续。上述事实，原告、第三人陈述，被告辩称，庭审笔录，询问笔录，原告提供的证据有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明、税费收据、认证单，第三人龙云中提供的证据有顶账协议书、借款300万元财务凭证、银行支付转账凭证、31套房屋销售不动产统一发票，以上证据经本院开庭质证及审查真实合法，具有证据的关联性所证事实足资认定，予以采信。原告提供的证据有住宅安置单，第三人龙云中提供的证据有抵押借款500万元财务凭证、银行支付凭证、25套房产不动产统一发票、19套退房不动产统一发票、宏昊公司市场销售表、沈阳市于洪区人民法院刑事判决书、沈阳三泰投资担保有限公司工商信息，因与本案无关联性，本院不予采信。被告宏昊公司、第三人李城未向本院提供证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。在本案中，原告与被告宏昊公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该房屋买卖合同合法有效。原告向被告支付全额购房款，被告向原告交付本案所涉房屋，合同双方当事人应当全面履行自己的义务。因此在具备办理本案争议房屋产权登记手续时被告宏昊公司应协助原告办理商品房产权登记手续，所需费用由不动产登记中心依据相关规定进行确定，由原被告各自承担。故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认被告与第三人李城签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告及第三人李城共同撤销鞍山市立山区宏昊城色小区B座24层06号房(产籍号3-6-304-1246)房屋的《商品房买卖合同》备案登记，并由被告、第三人承担撤销登记所需的相应费用一节，虽然第三人李城向被告宏昊公司支付购房款，并办理购买商品房预告登记，但双方之间实为借贷关系，并没有发生真实的房屋买卖交易，故第三人李城与被告宏昊公司签订商品房买卖合同无效。因第三人李城与被告之间商品房买卖合同无效，第三人李城办理的本案所涉房屋商品房买卖合同网签、合同备案登记、不动产预告登记亦应予以解除，所需费用由不动产登记中心依据相关规定进行确定被告及第三人李城各自承担，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。被告宏昊公司、第三人李城未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、原告赵艳冬与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、第三人李城名下坐落于鞍山市立山区“宏昊城色”B座24层06号（建筑面积39.81平方米；产籍号：3-6-304-1246）房屋预购商品房预告登记予以解除、商品房买卖合同网签予以解除、合同备案登记予以解除。所需费用由不动产登记中心依据相关规定进行确定，由被告鞍山市宏昊房产开发有限公司及第三人李城各自承担。三、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司在具备办理房屋产权登记手续时协助配合原告赵艳冬办理坐落于鞍山市立山区“宏昊城色”B座24层06号（建筑面积39.81平方米；产籍号：3-6-304-1246）商品房产权登记手续，所需费用由不动产登记中心依据相关规定进行确定，由原告赵艳冬及被告鞍山市宏昊房产开发有限公司各自承担。四、驳回原告赵艳冬对第三人龙云中的诉讼请求。案件受理费1550元（原告已经预缴），由被告鞍山市宏昊房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  焦 刚人民陪审员  张晋华人民陪审员  杨连华二〇二〇年十二月十四日书 记 员  张 丽