黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5761号上诉人（一审第三人）：冯兰玉，女，1950年12月26日生，汉族，哈尔滨马迭尔宾馆退休人员，住哈尔滨市南岗区（户籍地哈尔滨市南岗区）。委托诉讼代理人：周玉恒，女，1972年12月11日生，汉族，哈尔滨市明恒花卉经销有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：马占春，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张桂英，女，1947年1月28日出生，汉族，哈尔滨电表仪器厂退休工人，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郎艳丽，女，1975年4月16日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市南岗区城市更新局，住所地哈尔滨市南岗区人和街62号。负责人：孙海峰，局长。委托诉讼代理人：张洋，男，1984年9月7日出生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：范明瑶，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区河沟街37号B座103室。法定代表人：吴小军，总经理。委托诉讼代理人：马媛媛，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧梅，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人冯兰玉因与被上诉人张桂英、哈尔滨市南岗区城市更新局（以下简称更新局）、黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司（以下简称禧年公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯兰玉委托诉讼代理人周玉恒、马占春，被上诉人张桂英及其委托诉讼代理人郎艳丽，被上诉人更新局委托诉讼代理人张洋、范明瑶，被上诉人禧年公司委托诉讼代理人马媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯兰玉上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：一、一审判决认定事实不清和错误。一审判决没有认定冯兰玉房屋拆迁补偿协议有效，及否认冯兰玉提供的施工图纸错误。冯兰玉与更新局签订房屋拆迁补偿协议在先，协议对约定河沟街与国民街转弯处，楼层是1到4层，四层为顶层的安置地点是当事人的真实意思表示，合法有效的。张桂英与与更新局签订的协议在冯兰玉之后。冯兰玉签订协议时，当时棚改办的负责人袁铁生在施工图纸上明确了冯兰玉的安置位置，并且签字确认。一审时，更新局、张桂英对协议、袁铁生身份和签字的真实性和证明问题没有提出异议。一审判决认定冯兰玉侵占或强占了他人房屋错误。冯兰玉进户的安置房屋地点与拆迁补偿协议约定和施工图纸的指认位置完全相符。2012年，安置工程竣工以后，冯兰玉多次和更新局、禧年公司交涉回迁事宜，更新局、禧年国内公司置之不理，无奈2014年11月冯兰玉根据拆迁补偿协议和施工图纸自行进户，进户的位置、楼层、面积均没有超出协议和图纸的约定。在张桂英和禧年公司签订商品房买卖合同前的两年的时间里，更新局、禧年公司对冯兰玉进户没有提出异议。张桂英的安置地点与冯兰玉的并不冲突。张桂英与更新局签订拆迁补偿协议约定安置地点为南岗区建设社区拆迁范围，张桂英选择产权调换的房屋为高层户型，冯兰玉与更新局签订的协议约定安置地点为河沟街与国民街的转弯处，冯兰玉实际进户的房屋与约定是相符的。虽然现在顶层为五层，但是第五层是禧年公司违背设计图纸自建的，并不是高层，与张桂英要求安置的高层也并不冲突，故张桂英的安置地点应该为该五层楼房紧邻的高层。一审判决认定张桂英的地点是中山路、河沟街、国民街、沿河街一栋商服一层103号没有依据。棚改办提供给冯兰玉的施工图纸，一审法院调取的规划图纸都没有标注张桂英的安置地点，也没有103号的街牌号，这个街牌号只存在于2016年11月张桂英和禧年公司签订的商品房买卖合同当中。二、一审判决适用法律错误。即使禧年公司和张桂英签订的商品房买卖合同约定的房屋地点，与冯兰玉的安置房屋地点相冲突，那么该房屋买卖合同的相应条款也是无效的。商品房买卖合同是不能和房屋拆迁补偿协议相抵触的。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，更新局是房屋拆迁补偿安置的主体，而禧年公司作为安置房屋的开发建设单位，是服务于更新局的。冯兰玉依法享有优先安置权，冯兰玉与更新局签订的拆迁补偿协议在先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，赋予了被拆迁人对安置房屋具有由于普通债权的效力，也说明了在先被拆迁人的房屋，他的安置优于在后被拆迁人的房屋安置，一审判决没有依据上述法律规定，确认冯兰玉房屋拆迁补偿协议的效力和优先安置权适用法律错误。一审法院没有查清事实，导致冯兰玉的合法权益受到侵害。冯兰玉也是受害人，安置房屋的面积不足，而且安置房屋格局也与约定不符，这是更新局不作为，禧年公司恶意侵权的结果，一审判决否认了冯兰玉的相应证据，导致判决出现错误。张桂英辩称：请求驳回冯兰玉的上诉。事实和理由：一、一审判决事实认定清楚，1.冯兰玉对案涉房屋无合法占有权，未予办理合法入户手续强占争议房屋构成侵权。冯兰玉与更新局的房屋拆迁补偿协议没有确定具体的回迁位置及户型和房号，还需要对回迁房号和房屋面积等具体回迁位置进行确定，不以签订拆迁协议时间先后决定谁先入户，而是应以哪个拆迁户符合进户条件。张桂英具备了上述进户条件，办理了进户手续，取得案涉争议房屋的合法占有，冯兰玉提供的证据不能证明对案涉房屋的合法占有。冯兰玉提供的不是施工图纸或建设单位审批图纸，与本案没有关联性。2.张桂英对案涉争议房屋拥有合法的所有权和占有权。更新局曾向张桂英出具信访处字【2017】002号和信访处字【2017】022号两份关于信访人张桂英诉求信访事项处理意见书，明确因冯兰玉强占红军街1号1层3号房产，导致张桂英不能进户。3.一审判决认定张桂英的安置地点是唯一的、确定的，与合同中的房屋具有同一性。张桂英回迁房屋的安置地点已经通过房屋拆迁补偿协议、商品房买卖合同、进户通知单、产权调换安置房屋位置证明、物业管理服务协议等相互印证，明确了地点在红军街1号C栋1层3号商服。更新局和禧年公司均在规划图纸上指认张桂英回迁房屋位置就是案涉房屋，一审法院也进行了现场勘验。二、一审判决适用法律正确。1.张桂英与冯兰玉均为该小区的拆迁人，双方与更新局签订的均系拆迁补偿协议。两者的法律地位相同，不存在谁更优先的问题。张桂英与禧年公司签订商品房买卖合同，对拆迁补偿协议中未明确的房屋具体位置等模糊条款进行具体化，使拆迁补偿协议具有实际可履行性。实质上系对拆迁补偿协议的补充和细化，与进户通知单、产权调换安置位置证明相互印证，明确了回迁房的位置，不存在冯兰玉所述的相抵触的情况。冯兰玉没有办理回迁进户手续，是其与更新局之间的问题，与本案无关。2.商品房买卖合同是对房屋拆迁补偿协议的延伸、补充，冯兰玉没有优先安置权。首先张桂英与更新局、禧年公司之间的法律关系并非基于普通的商品房销售合同关系，而是基于房屋拆迁补偿协议产生的法律关系。三、冯兰玉主张未查清的事实，是其与更新局之间的约定履行问题，与本案无关。四、更新局、禧年公司应当修复案涉房屋的隔断墙，交付完整的案涉房屋。一审法院遗漏了张桂英的该项诉请。导致更新局、禧年公司无法实际交付完整的涉案房屋，张桂英仍然难以入户。更新局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律，请求驳回冯兰玉的上诉。事实和理由：冯兰玉自行迁入涉案房屋，强占了张桂英的拆迁安置房屋，违反合同约定和法律规定。冯兰玉只是与、棚改办签订了房屋拆迁补偿协议，并没有明确约定安置房屋的具体位置，而张桂英与禧年公司签订的商品房买卖合同中，已明确约定张桂英的实际拆迁安置房屋为南岗区、中山路、河沟街、国民街、沿河街、综合栋建设社区回迁居民商服3号房的案涉房屋。2016年10月14日，禧年公司给张桂英进户通知单，已具备进户条件。禧年公司辩称：根据合同相对性原则，禧年公司不是房屋拆迁补偿协议的合同主体，禧年公司按政府的拆迁和面积提供提供开发地段的拆迁安置房源，更新局统一与拆迁户落实回迁房号和房屋面积，禧年公司不参与拆迁户的回迁安置工作，只与更新局对接。综上，禧年公司不应该承担义务。张桂英向一审法院起诉请求：1.更新局履行与张桂英签订的房屋拆迁补偿协议约定义务，将坐落于哈尔滨市南岗区红军街l号1层3号房屋（建筑面积213.66平方米）交付张桂英进户；2.禧年公司履行与张桂英签订的商品房买卖合同约定义务，将坐落于哈尔滨市南岗区红军街1号l层3号房屋（建筑面积213.66平方米）交付张桂英进户；3.更新局向张桂英支付自2016年7月l日起至2017年6月30日期间的临迁补助费、营业损失补助费暂计13,593.6元，并按临迁补助费每月4465.8元、营业损失补助费每月6667元的标准支付至实际进户之日止；4.冯兰玉迁出红军街1号C栋商服3号房屋。一审法院认定事实：南岗区棚改办依据其取得的哈房拆许字（2009）第011号房屋拆迁许可证，对张桂英房屋所在地实施拆迁。南岗区棚改办于2010年3月18日给张桂英出具了搬迁验收单，验收单载明：房屋产权人：张桂英；产权（私产）房屋位置：南岗区国民街8号2单元1层1号；房屋建筑面积148.86平方米；经验收合格，被拆迁人（使用人）张桂英于2010年3月18日13时47分49秒，已经搬迁完毕。同日，张桂英以其所持有的编号为0501006101号房屋所有权证和相关辅助证明材料，南岗区棚改办依据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）》，双方就房屋拆迁补偿安置事宜与张桂英协商达成一致，签订了协议编号为01090050435的房屋拆迁补偿协议，协议主要内容：“南岗区棚改办为甲方，张桂英为乙方。第一条，乙方房屋位于：南岗区国民街8号2单元1层1号，房屋所有权人（或承租人）：张桂英，产别：私产，用途：非住宅，产权（承租）证号：0501006101，建筑面积：148.86平方米；第二条，乙方自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换的房屋为建筑面积148.86平方米高层（规划建筑总层数18层以上）的户型，安置地点：南岗区建设街社区拆迁范围内;第七条，若乙方在过渡期限内自行解决临迁用房，甲方应支付乙方临迁补助费，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米15.00元计算，每6个月发放一次；若过渡期限超过18个月，从逾期之月起，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米30.00元计算，按月发放；第十三条，乙方应得补助补偿费用合计为112213.8元。第十五条第2项，甲方保证被拆迁人回迁安置房屋使用面积不低于原房屋使用面积。第3项，安置地点：河沟街一侧，正门面向河沟街，开间6.1米。第4项，营业损失补助按每月6667元标准计算，临迁期内按月计算，每六个月发放一次，至回迁进户时止。第十六条，本协议签字盖章即行生效”。2016年11月11日，张桂英（买受人）与该地段房屋开发公司禧年公司签订商品房买卖合同，约定：第三条、买受人所购商品房具体地址为南岗区中山路—河沟街—国民街—沿河街综合栋建设社区回迁居民商服3号房；用途：商服;建筑面积共65平方米。第四条，计价方式与价款，回迁面积148.86平方米，多余面积65平方米补交差价款，按成本价每平方米贰万元（人民币）收取，总金额壹佰叁拾万元整（人民币）。2016年11月10日，张桂英依照合同约定向禧年公司交纳壹佰叁拾万元补交差价款。2016年11月14日，禧年公司向张桂英出具进户通知单，通知单载明“您所购买的红军街1号1层3号建筑面积213.66平方米。购房款及开发公司收费已经全部缴纳完毕，现已具备进户条件，准予办理进户手续”。同日，建设社区为张桂英出具产权调换安置房屋位置证明，该证明载明“被征收房屋所有人：张桂英；房屋协议编号：01090050435；被征收房屋位置：南岗区国民街8号2单元1层1号；被征收房屋建筑面积：148.86平方米；产权调换安置房屋位置：商服C栋一单元一层3号；产权调换安置房屋建筑面积：148.86平方米。”同日，张桂英与哈尔滨海悦物业管理有限责任公司签订物业管理服务协议，协议载明“张桂英（乙方）位于红军街1号C栋3门市；建筑面积213.66平方米；产权属性商服；管理期限为三年，自2016年7月1日至2019年7月1日”。张桂英向该物业公司交纳预存电费1020元、垃圾管理费3205元、物业费7692元等相关费用。张桂英实际应安置房屋在房产部门备案为南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街1栋商服1层103号。另查明，2010年3月14日，南岗区棚改办与冯兰玉协议编号为01090050409号房屋拆迁补偿协议，协议主要内容：“被告为甲方，张桂英为乙方。第一条，乙方房屋位于：南岗区国民街8号3栋/南岗区国民街8号3单元3层4号/南岗区国民街8号3单元1层/国民街8号2单元-1层，房屋所有权人：孔令臣/冯兰玉/冯兰玉/冯兰玉，建筑面积为1058.55/59.60/51.71/159.95平方米。第二条，乙方自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换的房屋为建筑面积1944.72/150平方米高层（规划建筑总层数18层以上）的户型，安置地点：南岗区建设街社区拆迁范围内/南岗区建设社区拆迁范围内，具体位置：南岗区/由乙方参加公开自选房号后确定”。协议签订后，冯兰玉搬迁。此后，南岗区棚改办、禧年公司未给冯兰玉出具进户手续。冯兰玉自行进入回迁位置。经一审法院现场勘验，张桂英应安置的位置经更新局提供的设计图纸显示为冯兰玉占有使用，目前经营大海鲜花批发市场，为河沟街46号，大海鲜花批发市场入门处右侧。因张桂英不能正常回迁。冯兰玉与更新局、禧年公司的关于房屋拆迁安置补偿的案件在一审法院另案诉讼中。另查明，因政府机构设并的原因，南岗区棚改办的职能现由更新局承继。一审法院认为，张桂英与南岗区棚改办签订的房屋拆迁补偿协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按照房屋拆迁补偿协议的约定全面履行各自义务。张桂英配合拆迁工作，服从相关政府部门的要求，依约搬离房屋并将房屋交由相关部门拆除，之后又向禧年公司实际支付应补交的房屋调换款项，张桂英已经履行了房屋拆迁补偿协议中约定应由张桂英履行的义务。张桂英并未能实际进户，系南岗区棚改办履行协议有瑕疵，已构成违约，南岗区棚改办应当承担违约责任。因更新局系权利义务承受人，故应由其承担相应责任。张桂英与禧年公司签订的商品房买卖合同为房屋拆迁补偿协议的延伸，系回迁安置房屋后果的体现，也系双方真实意思表示，为有效合同。禧年公司虽交付了进户通知单，但未实际交付房屋，违反了合同的约定，亦应当承担责任。关于更新局提出的张桂英不能实际获得产权调换房屋系因冯兰玉占有所致，故不应当承担责任的抗辩意见，根据《合同法》相关规定，更新局作为协议相对人的权利继受人，禧年公司作为合同相对人，因第三人原因的导致不能正常交付的，依然不能免除合同责任。故其抗辩主张不成立。关于张桂英主张的1.请求更新局履行与张桂英签订的房屋拆迁补偿协议约定义务，将坐落于哈尔滨市南岗区红军街l号1层3号房屋（建筑面积213.66平方米）交付张桂英进户；2.请求禧年公司履行与张桂英签订的商品房买卖合同约定义务，将坐落于哈尔滨市南岗区红军街1号l层3号房屋（建筑面积213.66平方米）交付张桂英进户的两项诉求，指向标的均为交付南岗区红军街l号1层3号房屋。一审法院认为，南岗区棚改办虽未在房屋拆迁补偿协议中和张桂英明确约定实际应安置的房屋，但禧年公司能够与张桂英签订商品房买卖合同，具体确定安置房屋的面积和补差，其权利义务的来源在于房屋拆迁补偿协议，禧年公司向张桂英交付房屋既是履行商品房买卖合同，亦是按照政府要求落实张桂英与南岗区棚改办签订的房屋拆迁补偿协议的内容，房屋拆迁补偿协议与商品房买卖合同构成拆迁行为的整体，故依据上述协议与合同内容，更新局安置房屋的行为与禧年公司的交付行为重合，双方应共同向张桂英交付应安置房屋。故张桂英主张更新局依房屋拆迁补偿协议约定，禧年公司依商品房买卖合同约定，向张桂英实际交付该产权调换房屋，于法有据，予以支持。但交付房屋应以房产部门备案的房产为准。如有其他争议，可另外解决。同时，更新局应当保证张桂英能获得安置及公平合理的补偿。因禧年公司不能按期交付案涉房屋产生的损失，依据房屋拆迁补偿协议第七条“若乙方在过渡期限内自行解决临迁用房，甲方应支付乙方临时安置补偿费，以原房建筑面积每月每平方米15元计算，每6个月发放一次；若过渡期超过18个月，从逾期之月起，以原房建筑面积每月每平方米30元计算，按月发放。”第十五条第4项约定“营业损失补助按每月6667元标准计算，临迁期内按月计算，每六个月发放一次，至回迁进户时止。”等相关约定，应由更新局负担。张桂英主张的更新局未全部履行协议约定至回迁进户时止的义务，结合张桂英所提交其主张起算时间应自2016年7月1日起计算的相关证据，更新局应依据涉案房屋拆迁补偿协议约定，给付张桂英自2016年7月1日起算至张桂英实际回迁进户时止期间的临迁补助费、营业损失补助费。关于冯兰玉的迁让问题，由于更新局出示的房屋规划设计图以及案涉房屋的测量报告能如实显示出案涉回迁的哈尔滨市南岗区南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街1栋商服1层103号房屋目前在冯兰玉实际占有的房屋范围内，冯兰玉无房屋回迁通知单，更新局也不认可其占有的张桂英的房屋为更新局应交付给冯兰玉的回迁房屋，故冯兰玉应当退还张桂英的应安置房产。至于更新局是否完全履行了对冯兰玉的安置义务，应当如何安置，因在另案诉讼中，不是本案的评价范畴。关于冯兰玉提出的禧年公司违规设计回迁房屋的问题，因更新局出示的图纸系经过审批的图纸，工程已经交付并实际使用，故禧年公司是否违规设计并施工，有相应行政机关管理，不属于民事案件的处理范围。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、禧年公司继续履行商品房买卖合同，在本判决生效之日起三十日内依商品房买卖合同及产权调换安置房屋位置等后续约定，将哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街1栋商服1层103号交付于张桂英；二、更新局继续履行协议编号为01090050435的房屋拆迁补偿协议，依据协议编号为01090050435的房屋拆迁补偿协议约定计算标准，于本判决生效后三十日内向张桂英给付自2016年7月1日起至其实际回迁进户时止期间的临迁补助费、营业损失补助费；三、冯兰玉携带个人物品于本判决生效后三十日内自占有的哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街1栋商服1层103号中迁出；四、驳回张桂英其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对张桂英与南岗区棚改办签订的房屋拆迁补偿协议效力及责任承担的认定正确，本院予以确认。张桂英与冯兰玉均为与南岗区棚改办签订房屋拆迁补偿协议的房屋拆迁安置人，双方分别持有的协议中均未明确回迁安置房屋的具体门牌号，冯兰玉一审提交的图纸亦未明确记载上述内容，且冯兰玉称对本案争议的房屋系自行入户，未办理入户手续，故冯兰玉主张本案争议房屋为其回迁房屋的依据不足。现作为案涉协议相对方的更新局确认冯兰玉占有的房屋中包含张桂英回迁房屋面积，及冯兰玉对案涉房屋系强行入户的事实。综上，冯兰玉占有本案争议房屋的依据不足。冯兰玉关于其签订协议时间早于张桂英的主张，亦不能改变其强行入户案涉房屋的事实，也不是案涉房屋归其所有的唯一证据。张桂英在一审中提交的入户通知及房屋买卖合同的标的物均为案涉房屋，结合更新局的确认，张桂英对案涉房屋的权利主张依据充分，一审判决对此确认正确，冯兰玉的上诉请求依据不足。综上所述，冯兰玉的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元，由上诉人冯兰玉负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十二月二十一日书记员  周小倩