安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4751号 原告:张官华,男,汉族,1957年2月11日出生,住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：周守春,北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡忠义,北京盈科律师事务所律师。 被告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园，社会统一信用代码:913404225689694717。 法定代表人:管以江,该公司董事长。 委托诉讼代理人:赵前辉，该公司员工。 原告张官华诉被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称：阳光半岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张官华及其委托诉讼代理人周守春、胡忠义，被告阳光半岛公司的委托诉讼代理人赵前辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张官华向本院提出诉讼请求：1、请求确认阳光半岛公司管理人发出的解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的通知无效；2、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2013年7月16日,原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于安徽省寿县商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为375704元;第37地块1幢1504号商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为366292元;第37地块1幢1204号商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为359232元。合同还约定了被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并在商品房交付使用后90日内,办理相关产权登记手续。合同签订后,原告按照合同约定全额支付了购房款项,被告向原告出具了三份购房发票,对原告支付的购房款予以确认。 2014年7月3日,寿县法院做出(2014)寿民破字第00001号民事裁定书,受理债权人上海绿地建设(集团)有限公司、寿县新桥国际产业园管委会申请被告破产一案,并指定安徽大别山律师事务所担任破产管理人。2017年8月28日,寿县法院作出(2014)寿民破字第000016号民事裁定书,裁定批准安徽省阳光半岛文化发展有限公司重整计划草案。终止安徽省阳光半岛文化发展有限公司重整程序。 根据《安徽省阳光半岛文化发展有限公司破产重整计划》的规定,37、38号地块,2号岛已付清购房款,但尚未取得房屋的购房户,可以选择继续履行合同,取得房屋,免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同,退还购房款,免除破产受理后的利息、违约金。被告的破产管理人向原告发送征求意见表征求原告意见时,原告已明确表示选择继续履行合同,取得房屋。 2020年9月29日,安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人(以下简称管理人)以“原告并非真正意义上的消费购房，真实目的是以被告的房产抵付第三方所欠原告的相关债务,原告未实际支付购房款,对被告不享有债权,且在签订合同时房屋尚未建成、未实际交付、未实际履行”为由向原告发送了解除《商品房买卖合同》通知,通知解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。 原告认为,管理人早在2017年向原告发送征求意见表前就已经对原告与被告签订的《商品房买卖合同》及房款支付情况进行了实质性审查,因此才会书面征求原告的意见,并赋予了原告选择要房(即继续履行合同)或者申报债权(即解除合同)的权利。在法院批准执行的破产重整计划中,管理人也已经将包括原告在内等众多业主作为购房户予以安置,而未作为普通债权人对待。故管理人对于原、被告之间已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系以及被告在重整计划执行期间可以继续履行合同交付房屋的事实显然是认可的。即便原告是通过抵债或其他方式支付购房款,也未违反法律和行政法规禁止性规定,且得到了被告的同意。目前被告处于破产重整计划执行期间,案涉房屋早已建成并具备了交付条件,管理人的职责是监督重整计划的执行,督促被告向原告交付房屋。在此期间,管理人并不享有解除合同的权利。但管理人在破产重整计划执行三年多以后,却违背承诺,向原告发送解除合同通知。该行为不仅有违诚实信用原则,且明显缺乏法律依据,不具有法律效力,已构成违法解除。综上,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。 张官华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原告身份证复印件、被告工商注册登记信息（打印件）、《商品房买卖合同》三份及购房发票三张、(2014)寿民破字第000016号民事裁定书（复印件）、重整计划（复印件）、解除《商品房买卖合同》通知书三份（复印件）、情况说明（复印件）、借款借据（复印件）、镜民一初第03109号民事判决书（复印件）、执行和解协议书（复印件）、原告结婚证（复印件）、户口本（复印件）、工程款抵房源清单（复印件）、担保借款合同（复印件）、征求意见表（复印件）、破产债权申报表、邮政回执、被告售楼部工作人员向原告发送的短信（手机截图打印件）、被告的销售台账及光盘一份（电子表格文档打印件）、债权申报申请书（复印件）。 阳光半岛公司辩称：原告诉讼请求不明确，无法确定本案是确认之诉，破产管理人发送解除合同通知到达原告，即为生效，原告请求确认的事项并不明确；阳光半岛公司自2014年7月3日进入破产程序，破产法院于2017年8月28日裁定批准阳光半岛公司的破产重整计划草案，目前仍处于破产重整计划执行阶段，案涉商品房买卖发生在破产之前，双方均没有履行完毕购房合同，在阳光半岛公司破产时，案涉房屋尚未建设，原告也没有支付购房款。依据企业破产法第18条之规定，管理人在企业破产后两个月内，未通知继续履行合同的，合同视为解除，原告向管理人申报登记购房户债权，管理人作为债权审核的主体，通知原告有关债权审核情况，以及购房合同的处理情况，符合企业破产法的规定。本案中，原告并非真实的消费者购房，是主张通过已付购房款的方式来实现债权，原告主张通过案外人的债来抵充本案购房款，没有任何事实和法律依据，原告没有提供任何证据证明阳光半岛公司同意以债抵付房屋款，三方之间没有任何抵债协议，而且在阳光半岛公司破产时，案涉房屋没有建设，以房抵债协议也根本无法履行，何况本案中原告没有提供任何的抵债协议。 阳光半岛公司未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院查明事实如下： 2012年12月31日，安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2012）镜民一初字第03109号民事判决书判决：马长贵于本判决生效后十日内归还李开秀借款101万元并按银行同期贷款利率计算支付自2012年10月29日起至判决确定的履行期届满之日止利息。该判决生效后，于2013年7月16日李开秀与马长贵达成和解协议：马长贵将其所有的在合肥新桥阳光半岛文化发展有限公司的债权（房屋：37号地1-1204、1-1504、1-1904共三套房）转让给李开秀，折价1040000元，……；马长贵协助李开秀去有关部门办理相关合同签订和产权登记和交接手续；……。原告与李开秀系夫妻关系。 2013年7月16日,原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于安徽省寿县商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为375704元;第37地块1幢1504号商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为366292元;第37地块1幢1204号商品房,面积为112.05平方米,购房款总价为359232元。合同还约定了被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并在商品房交付使用后90日内办理相关产权登记手续。合同签订后,被告于2013年10月24日向原告出具了三份购房发票。 2014年7月3日，本院裁定受理了债权人申请阳光半岛公司破产案，并指定安徽大别山律师事务所担任破产管理人。2017年7月10日，阳光半岛公司管理人根据破产重整需要，向已签订《商品房买卖合同》购房户发送《征求意见表（一）》，就各已签订《商品房买卖合同》的购房户是选择要房还是选择退款征求意见，并注明，若选择要房，按照阳光半岛公司管理人对38#地块已经交付房屋的《交房相关事宜公告》、《答复》统一执行；若选择退款，请填写《债权申报表》，附证据向管理人申报债权。张官华选择要房。2017年8月28日，本院裁定批准了阳光半岛公司重整计划草案，终止被告重整程序。根据《安徽省阳光半岛文化发展有限公司破产重整计划》第七条的规定,37、38号地块,2号岛已付清购房款,但尚未取得房屋的购房户,可以选择继续履行合同,取得房屋；也可以选择解除合同,退还购房款。另据《关于38#地块交房相关事宜公告》第5条规定：“以房抵款：对半岛工程款、借款、材料等以房抵款的，暂不交房。待正常购房户交房后，核查抵款项目、地块，再决定处理方向。” 2020年9月25日，阳光半岛公司管理人向张官华发出通知书，认为：根据张官华提供的资料及阳光半岛公司销售台账记载，经初步调查，双方签订的商品房买卖合同并非真正意义上的消费购房，真实目的是以阳光半岛公司的房产抵付第三方所欠张官华的相关债务，张官华未实际支付购房款，对阳光半岛公司不享有债权，且在签订合同时房屋尚未建成、未实际交付，故合同未实际履行。依据破产法及合同法的规定，通知解除张官华与阳光半岛公司签订的《商品房买卖合同》。张官华为此提起本案诉讼。 另经庭后核查，《关于38#地块交房事宜公告》系阳光半岛管理人于2016年10月10日发布，该公告第5条规定：“以房抵债：对半岛工程款、借款、材料等以房抵款的，暂不交房。待正常购房户交房后，核查抵款项目、地块，再决定处理方向。” 本院认为，本案争议的焦点在于阳光半岛公司作出解除合同通知的行为以及通知的内容是否违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，双方订立的商品房买卖合同成立于人民法院受理破产申请之前，合同成立时，涉案的房屋尚未建成，无法交付。原告主张其向阳光半岛公司购买的涉案房屋，并提交了阳光半岛公司出具的购房款发票佐证，但其提交的案外人胡昌荣出具给案外人马长贵的借据、原告之妻李开秀与案外人马长贵之间的执行和解协议，均无法反映与阳光半岛之间的资金往来，不能证明原告已经向阳光半岛公司实际支付了合同约定的购房款，因此，涉案的商品房买卖合同属于人民法院受理破产申请前成立而合同当事人均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除或者继续履行。 关于原告提出的管理人在阳光半岛公司进入重整计划执行阶段作出解除合同通知行为违反法律规定的主张，本院认为，根据企业破产法的规定，调查债务人的财产状况属于破产管理人的法定职责，阳光半岛公司破产案目前仍处于重整计划的执行阶段，破产程序尚未终结，管理人对于未经调查且事关阳光半岛公司财产的事项应当履行调查职责；而从管理人向原告发送的《征求意见表》记载的内容来看，听取各购房户的意见是制定阳光半岛公司重整计划的需要，其中《关于38#地块交房相关事宜公告》第五条已经明确标明对登记购房户中存在以房抵款等情形并选择要房的需要进行核查，再决定处理方向。原告即属于该公告第五条规定的情形，管理人向其发出解除合同的通知属于管理人应当履行的职责范围，向原告发送《征求意见表》并不意味着管理人此前已经实质审查并确认了原告的购房户债权。据此，原告的该项主张与事实不符，于法无据，本院不予采纳。 综上，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张官华的诉讼请求。 案件受理费80.00元，由原告张官华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王书媛 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 …… 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。