中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1172号 上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏立玲，女，汉族，1970年7月6日出生，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审被告）：朱书慧，女，汉族，2012年2月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。 法定代理人：苏立玲（系朱书慧之母），女，汉族，1970年7月6日出生，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审被告）：朱晖，男，汉族，1971年11月3日出生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：苏立玲（系朱晖之妻），女，汉族，1970年7月6日出生，住贵州省贵阳市南明区。 一审第三人：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区南华路六号。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 一审第三人：安顺商厦有限责任公司。住所地贵州省安顺市西秀区南华路6号。 法定代表人：阳正兴，该公司董事长。 一审第三人：贵州省安顺中药厂有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区新区头铺。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 以上一审第三人共同委托诉讼代理人：杨超、戴静，系三公司的员工。 一审第三人：阳正威，男，1954年2月20日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。 一审第三人：金礼惠，女，1957年12月7日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。 一审第三人：夏羽，女，1963年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区黄金路79号2栋3单元附43号。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）因与被上诉人苏立玲、朱书慧、朱晖、一审第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持长城贵州分公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由苏立玲、朱书慧、朱晖承担。事实和理由：1.苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦房开签订的《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害长城贵州分公司权益，该合同无效。案涉《商品房买卖合同》明确载明，案涉房屋存在抵押，苏立玲、朱书慧、朱晖在明知涉案房屋已被抵押且未经长城贵州分公司同意的情况下仍与今旦公司签订商品房买卖合同，存在过错，不属于善意第三人，其行为违反物权法第一百九十一条第二款规定，是违法行为。因此，案涉买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2.一审中苏立玲、朱书慧、朱晖举证已将全部购房款通过刷卡方式支付给账户名为“今旦公司”的银行账号，但在案涉《商品房买卖合同》明确载明购房款需支付至监管账户。因此，苏立玲、朱书慧、朱晖提供的证据不能证明其已经支付房款。 苏立玲、朱书慧、朱晖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回长城贵州分公司的上诉。主要理由为：1.案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在撤销或无效的情形，应属合法有效。签订案涉合同时，今旦公司出示了《商品房预售许可证》。基于正常消费者的认知和一般理性人的标准，苏立玲、朱书慧、朱晖相信今旦公司有权出售案涉房屋，也相信房开企业向消费者预售在建抵押工程的行为是房地产行业常态和正常交易行为。因此，苏立玲、朱书慧、朱晖系以购买住房为目的的善意消费者，案涉合同合法有效。2.苏立玲、朱书慧、朱晖已支付全部购房款。在前合同的当日，苏立玲、朱书慧、朱晖就将购房款一次性打入今旦公司指定账户。作为普通购房者，苏立玲、朱书慧、朱晖无法知晓今旦公司指定的账户是否为所谓的“监管账户”，且案涉合同并未约定购房人必须将购房款打入指定的“监管账户”。 长城贵州分公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省高级人民法院（2019）黔执异78号执行裁定书；2.判决继续执行今旦公司所有的位于安顺市XX大街丰景华府XXX号房屋；3.本案诉讼费用由苏立玲、朱书慧、朱晖负担。 一审法院认定事实：苏立玲与朱晖系夫妻关系，朱书慧系双方所生女儿。2013年9月10日，苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司签订了《商品房买卖合同》。合同中第二章房屋基本状况第一条项目建设依据为出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区XX大街（Ｈ2）地块、总土地面积为88678平方米、编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第16号地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，项目名称为丰景华府。销售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2011）商房预字第××号，合同格式条款的备案机关是安顺市住房和城乡建设局和安顺市西秀区工商行政管理局。 《商品房买卖合同》同时约定苏立玲、朱书慧、朱晖购买今旦公司开发的丰景华府B4-17-4号房屋，建筑面积115.17平方米，套内建筑面积95.91平方米。单价为按套内面积每平方米3867.35元，购房总价款为370918元。购房款约定为2013年9月10日一次性付清购房款。约定交房日期为2014年6月30日前。 2013年9月2日，苏立玲在今旦公司处刷卡支付70000元，同日，今旦公司向苏立玲出具收据，注明收到苏立玲购房定金70000元。2013年9月10日，苏立玲在今旦公司处分别刷卡支付270300元、42783元，同日，今旦公司向苏立玲出具收到购房款300918元的收据和收到维修基金7486元、网通费7319元、其他360元，共计12165元的收据。以上收据载明总金额和刷卡总金额均为383083元。《商品房买卖合同》同时约定，该商品房屋占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记日期均为2012年1月13日。 2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦公司颁发了（2013）商房预字第××号《商品房屋预售许可证》，今旦公司开发修建的西秀区XX大街Ｈ2地块（头铺）丰景华府Ａ6Ａ7、Ｂ3Ｂ4、Ｂ5Ｂ6栋房屋取得预售许可。2014年9月30日，今旦公司向苏立玲交付了XXX号房屋。 另根据长城贵州分公司所举证据查明，2012年1月6日，安顺市商业银行与今旦公司签订《房地产借款合同》，约定安顺市商业银行向今旦公司发放贷款本金5000万元，该贷款安顺市商业银行已实际放贷。2013年6月27日，长城贵州分公司受让安顺市商业银行（现名称为贵州银行安顺分行）对今旦公司享有的9100万元债权后于2013年6月与今旦公司签订中长资（筑）合字【2013】53号《抵押合同》，根据该抵押合同办理了抵押登记，登记号为安市房建西秀字第Ｊ1300023号《在建工程抵押登记证明》，登记时间为2013年6月28日，债权数额4100万元，载明在建工程坐落于西秀区丰景华府Ｂ1-Ｂ6幢。后因长城贵州分公司受让安顺市商业银行对今旦公司享有的1.29亿元债权，对上述两次债权进行债务重组。长城贵州分公司与今旦公司于2013年9月17日签订中长资（筑）合字【2013】70号《抵押合同》，根据该抵押合同办理了抵押登记，登记号为安市房建西秀字第Ｊ1300041号《在建工程抵押登记证明》，登记时间为2013年9月29日，债权数额1.7亿元，载明在建工程坐落于西秀区丰景华府Ｂ1-Ｂ6幢。自此登记号为安市房建西秀字第Ｊ1300023号的《在建工程抵押登记证明》已被注销，合并为登记号为安市房建西秀字第Ｊ1300041号《在建工程抵押登记证明》。根据长城贵州分公司的陈述，因当时今旦公司抵押物不足以清偿债务，且今旦公司修建丰景华府一期其余房屋不符合办理抵押的条件，后2014年追加抵押物，重新办理在建工程抵押登记证明，登记号为安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》，登记时间为2014年12月3日，债权数额1.7亿元，载明在建工程坐落于西秀区丰景华府。自此登记号为安市房建西秀字第Ｊ1300041号的《在建工程抵押登记证明》已被注销，合并为登记号为安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》。但抵押合同所附抵押清单明确包含抵押物为丰景华府一期商业用房、住宅、车位。 长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，一审法院于2016年10月17日作出(2016)黔民初78号民事调解书，确认今旦公司应支付长城贵州分公司1.843亿元等。2016年5月3日，一审法院作出(2016)黔民初78号民事裁定，裁定查封今旦公司的相关财产。同月5日作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书，查封了今旦公司位于贵州省安顺市西秀区丰景华府在建工程，案涉房屋在查封范围。因今旦公司未按照(2016)黔民初78号民事调解书履行义务，该案已进入强制执行程序。 苏立玲、朱书慧、朱晖提供的《贵州省不动产登记查询结果》载明其在安顺市西秀区、开发区没有其他用于居住的房产，且苏立玲提供的证据证明其于2011年6月以来在贵州华电安顺华荣投资有限公司工作至今，该公司地址为贵州省安顺市西秀区XX大街东段。 本案系(2016)黔民初78号民事调解书的执行中，长城贵州分公司针对丰景华府XXX号房屋提起的执行异议之诉。因此，苏立玲、朱书慧、朱晖对本案讼争房屋是否享有足以排除执行的民事权益是本案争议的焦点。 一审法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系关于消费者购房人排除执行需具备条件的规定，消费者购房人符合以上条件才能排除执行。具体分析如下： 首先，关于苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司签订的合同是否合法有效问题。长城贵州分公司认为，苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司签订《商品房买卖合同》买卖的房屋已抵押给长城贵州分公司，根据法律规定，未经抵押权人同意处分抵押物的行为无效，故所签订的合同无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》对于抵押物的处分均作了规定，基于《中华人民共和国物权法》实施在后，对同一个事项有不同规定的，应当优先适用《中华人民共和国物权法》。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对抵押人未经抵押权人同意处分抵押物进行了规定，但该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，长城贵州分公司仅以转让抵押房产未经抵押权人同意为由，请求确认苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司所签订的《商品房买卖合同》无效的理由不予采纳。本案中，苏立玲、朱书慧、朱晖作为房屋买受人，仅需对房屋是否具备预售许可等销售条件进行审查即可，而无需对案涉房屋是否存在在建工程抵押进行审查。因案涉房屋在合同签订前已具备预售许可条件，故一审法院认定苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司所签订的合同合法有效。苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司于2013年9月10日签订《商品房买卖合同》，而本院于2016年5月5日查封案涉房屋，即案涉购房合同签订于人民法院查封之前。因此，一审法院认定苏立玲、朱书慧、朱晖符合《执行异议和复议规定》在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。 其次，长城贵州分公司认为，苏立玲、朱书慧、朱晖未举证证明其名下除了安顺市区以外是否尚有其他住房，故其不符合排除执行的第二个条件。一审法院认为，苏立玲系贵州华电安顺华荣投资有限公司员工，该公司住所地为贵州省安顺市西秀区XX大街东段，而苏立玲提交的证据已证明苏立玲、朱书慧、朱晖名下在安顺市西秀区和开发区并无其他用于居住的住房，因此，即使苏立玲、朱书慧、朱晖在安顺市区以外尚有其他用于居住的住房，也应当认定苏立玲、朱书慧、朱晖购买案涉房屋系苏立玲为工作生活需要居住而购买，苏立玲、朱书慧、朱晖系消费者购房人，符合《执行异议和复议规定》所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。 最后，长城贵州分公司认为，苏立玲、朱书慧、朱晖未将购房款支付至今旦公司和长城贵州分公司的监管账户，故对付款不认可。一审法院认为，购房款是否支付至监管账户属于长城贵州分公司和今旦公司之间的约定，对购房人不产生约束力。根据查明付款情况，苏立玲、朱书慧、朱晖已将全部购房款通过刷卡方式支付给今旦公司，已履行了支付全部购房款的义务。因此，苏立玲、朱书慧、朱晖符合《执行异议和复议规定》已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。 此外，关于苏立玲、朱书慧、朱晖享有的权益是否能够对抗长城贵州分公司所享有的在建工程抵押权问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复明示，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。该批复是对商品房消费者物权期待权的保护，是基于对消费者生存权这一价值的维护而赋予消费者对买受房屋的物权期待权，能够对抗在建工程优先受偿权，进而能够对抗抵押权。因此，苏立玲、朱书慧、朱晖作为已经支付全部购房款的消费者购房人，其享有的权益能够对抗长城贵州分公司作为抵押权人所享有的抵押权。 综上，长城贵州分公司的诉讼请求不成立。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回长城贵州分公司的诉讼请求。案件受理费6863.77元，由长城贵州分公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：苏立玲、朱书慧、朱晖对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，首先，关于苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司是否签订了合法有效的书面买卖合同。据原审查明，2013年9月10日，苏立玲、朱书慧、朱晖与今旦公司签订案涉《商品房买卖合同》载明，案涉房屋为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2011）商房预字第××号。案涉房屋占用范围内的土地使用权已经设定抵押。原审另查明，贵州省高级人民法院于2016年5月5日查封案涉房屋。据此，虽然苏立玲、朱书慧、朱晖在签订房屋买卖合同时知晓案涉房屋所占用的土地使用权已设定抵押，但在今旦公司已对案涉房屋取得预售许可证的情况下，苏立玲、朱书慧、朱晖有理由相信抵押权人同意转让抵押物且相信其所交付的购房款将会按物权法规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。此外，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押人转让行为无效并非当然无效。据此，案涉《商品房买卖合同》合法有效，且签订时间在人民法院查封之前。长城贵州分公司称案涉《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害长城贵州分公司权益应认定无效的上诉理由不能成立，不予支持。 其次，关于苏立玲、朱书慧、朱晖是否支付的房屋价款。据原审查明，2013年9月2日，苏立玲在今旦公司处刷卡支付70000元，同日，今旦公司向苏立玲出具收据，注明收到苏立玲购房定金70000元。2013年9月10日，苏立玲在今旦公司处分别刷卡支付270300元、42783元，同日，今旦公司向苏立玲出具收到购房款300918元的收据和收到维修基金7486元、网通费7319元、其他360元，共计12165元的收据。以上收据载明总金额和刷卡总金额为383083元。据此，应认定苏立玲、朱书慧、朱晖已支付了全部购房款。而购房款是否支付至监管账户属于长城贵州分公司和今旦公司之间的约定，对购房人不产生约束力。长城贵州分公司称苏立玲、朱书慧、朱晖未支付购房款的上诉理由亦不成立，不予支持。 此外，据原审查明，除案涉房屋外，在贵州省安顺市西秀区、开发区区域范围内，苏立玲、朱书慧、朱晖名下无不动产。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，蔡方美对案涉房屋享有排出强制执行的民事权益。长城公司的上诉请求不能成立，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6863.77元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年十二月十二日 法官助理马露 书记员何玉瑩