北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初27077号原告：中邦伟业（北京）投资发展有限公司，北京市朝阳区周庄山水文园1号楼1层底商4。法定代表人：孙英杰，经理。委托诉讼代理人：杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。被告：北京合生北方房地产开发有限公司，北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215-南121b号。法定代表人：李长河，董事长。委托诉讼代理人：杨天择，该公司法务。原告中邦伟业（北京）投资发展有限公司（以下简称中邦伟业公司）诉被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告中邦伟业公司的法定代表人孙英杰及委托诉讼代理人杨朝阳，被告合生公司的委托诉讼代理人杨天择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中邦伟业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决确认原告与被告签署的《商铺租赁合同》与及《补充协议》于2020年9月24日解除；2．请求法院依法判决被告向原告退还租赁保证金人民币100万元；3．请求法院依法判决被告赔偿原告各项损失人民币300万元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，原告与被告签署了《商铺租赁合同》，后双方又于2020年6月1日签署了《补充协议》，约定原告承租位于北京市通州区世界村XX商业楼一层101及负一层101的商铺（以下简称＂租赁商铺＂），计租面积为17721．18㎡，租赁期限为2020年6月1日至2030年5月31日，装修免租期共180天，自2020年6月1日起至2020年11月27日止。自2020年6月1日原告接收租赁商铺后，租赁商铺存在诸多问题，如施工总承包单位安排相关人员将租赁商铺大门上锁，严禁人员进出；如租赁商铺存在漏水及雨水倒灌现象，导致原告及次承租人无法使用租赁商铺；再如市政燃气管线至今没有接驳入户、商业配套设施严重不足等问题，就上述问题原告多次向被告进行反映，但被告一直拒绝解决，导致原告无法正常使用租赁商铺，更造成次承租人纷纷向原告提出解约并主张赔偿。为此，原告认为租赁商铺存在上述诸多问题，未达到租赁使用条件，被告一直拒绝解决，经原告催告后，被告在合理期限内仍未解决，原告已经委托律师向被告发函，通知解除双方签署的《商铺租赁合同》及《补充协议》，被告收到律师函后未提出异议。因此，原告为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告合生公司辩称：我公司认可双方签订的合同已解除，但是合同的解除是因为原告单方解除合同，原告系违约方。不同意原告的其他诉讼请求。涉案商铺已经取得《工程竣工验收备案表》，已经竣工验收备案合格，具备交付使用条件。根据《补充协议》及《商铺交付确认书》，原告认可涉案商铺具备交付条件，被告已经履行将涉案商铺合格交付的义务。涉案商铺为现状交付，涉及维修等事宜应由原告自行解决并承担全部费用。第三方人员问题并未真正影响到原告施工，并且被告均已及时解决。原告已将部分商铺出租，表明其认可商铺具备租赁使用条件。原告就装修事宜并未取得被告同意，存在擅自施工的情况，并可能导致原告反映的部分问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，合生公司（甲方）与中邦伟业公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市通州区世界村XX楼商业的商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方使用；该商铺的计租面积为16939平方米（暂停面积，以产权证或实测报告为准）；该商铺的平面图、装修及设备见附件；本合同该商铺租赁期自2019年12月1日至2029年11月30日，租期为10年（此起租日未暂定日期，具体日期在项目竣工备案后，以甲乙双方签订的资产交付清单日期为准）；该商铺装修免租期共180天，自2019年12月1日至2020年5月28日；甲方应于2019年12月1日（下称“交付日”）前将商铺交付给乙方；甲方根据合同规定的标准项乙方交付该商铺且经双方签署交付凭证，即视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务；如甲方不能按照本合同约定的日期将该商铺交付给乙方使用，经双方确认后，本合同第二条约定的租赁期及装修免租期，按照实际交付日相应顺延；租金以建筑面积计算，第一至第二年每月每平方米租金为91．25元，乙方承租该商铺的租金每月为人民币1545683．75元（大写：壹佰伍拾肆万伍仟陆佰捌拾叁元柒角伍分：其中不含税金额1472079．76元，税款73603．99元，税率5%）。该商铺的租金第一年与第二年不变；第二年月租金为人民币1545683．75元（大写：壹佰伍拾肆万伍仟陆佰捌拾叁元柒角伍分；其中不含税金额1472079．76元，税款73603．99元，税率5%）；乙方承租该商铺首期租金应在本合同签署五日内支付。在整个装修期内，首期租金已包含乙方装修期内的租金，作为给与乙方的优惠。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金为一个月租金，金额为1545683．75元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；乙方装修如有涉及水、电、煤气、消防、通信、保安防盗及排污等中央系统的接驳、更改或搬移，必须取得甲方及物业公司的书面同意，费用由乙方承担；甲方负责商铺公共设备的维修及保养，因乙方使用不当致使损坏的除外；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方解除合同应向乙方返还交纳的租赁保证金，并按租赁保证金的50%向乙方支付违约金，即人民币772841．88元（大写：柒拾柒万贰仟捌佰肆拾壹元捌角捌分：其中不含税金额：736039．89元，税款36801．99元，税率5%），乙方需开具该违约金金额增值税专用发票：如乙方无法开具该发票，则甲方仅支付赔偿不含税部分金额，即人民币736039．89元（大写：柒拾叁万陆仟零叁拾玖元捌角玖分）。若该等违约金不足以抵付乙方直接损失的，乙方有权追偿损失与违约金的差额部分。甲方因其违约行为应支付乙方的违约金、赔偿等所有款项总和最高不超过乙方已支付给甲方的租金；下列事项非甲方或物业公司的过错而致，甲方或物业公司无需对乙方承担责任。（1）该商铺任何部分之损坏，或因水满溢流，或沟渠满溢，或甲方在该商铺内所设之固定装置与设备之损坏，从而造成乙方或他人的人身、财产的伤害及损失。（2）由于防火、安全设置和其他设备停止运作而造成对乙方或其他人的人身或财产的损害或损失。（3）该商铺由于电和水供应上的损失、故障、爆炸及停止而造成的损害或损失。（4）有关该商铺及商铺内的人身和物品的安全，乙方应自行采取适当的保安措施及向一保险公司投保，甲方或管理公司概不负责乙方由此带来的损失；无合同依据，乙方单方解除合同，租赁保证金不予退还；造成甲方损失的，乙方应负责赔偿。其他：现状交付，涉及维修及证照、消防等问题由乙方自行解决及承担全部费用。双方并就商铺租赁的其他事宜作出约定。2020年6月1日，合生公司（甲方）与中邦伟业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方和乙方于2019年9月29日签署了《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”），约定乙方租赁甲方位于北京市通州区世界村XX商业楼一层101及负一层101的商铺（以下简称“该商铺”）。因原合同签订时，合同中未明确约定该商铺计租面积及租赁起租日期（均为暂定），现因产权证已经办理完成且项目已具备交付条件，经甲乙双方协商一致，对原合同中的上述事项补充约定如下：1．该商铺产权证上面积为17721．18㎡，计租面积为17721．18㎡。2．该商铺租赁日期自2020年6月1日至2030年5月31日止。3．该商铺装修免租期共180天，自2020年6月1日至2020年11月27日止。4．乙方应于本协议签订后3个工作日内向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金为一个月租金，金额为1617057．68元整（大写：壹佰陆拾壹万柒仟零伍拾柒元陆角捌分）。5．本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准；本协议未约定事项执行原合同中相关约定。6．本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。本协议一式肆份，双方各持贰份，具有同等法律效力。同日，合生公司将涉案商铺交付给中邦伟业公司，并由中邦伟业公司签署《商铺交付确认书》，载明：“我司（北京合生北方房地产开发有限公司）于2020年6月1日将位于北京市通州区XX楼商业交付给乙方中邦伟业（北京）投资发展有限公司使用，我司已履行将该商铺合格交付乙方的义务。该商铺租赁期自2020年6月1日至2030年5月31日，租期十年。”上述协议签订后，中邦伟业公司向合生公司交付租赁保证金100万元。2020年9月23日，中邦伟业公司向合生公司送达律师函，载明：“自2020年6月1日中邦伟业公司接收租赁商铺后，租赁商铺存在诸多问题，如施工总承包单位安排相关人员将租赁商铺大门上锁，严禁人员进出；如租赁商铺存在漏水及雨水倒灌现象，导致中邦伟业公司及次承租人无法使用租赁商铺；再如市政燃气管线至今没有接驳入户、商业配套设施严重不足等问题，就上述问题中邦伟业公司多次向贵公司进行反映，但贵公司一直拒绝解决，导致中邦伟业公司无法正常使用租赁商铺，更造成次承租人纷纷向中邦伟业公司提出解约并主张赔偿。根据上述事实，我们提出如下法律意见：1．租赁商铺存在上述诸多问题，未达到租赁使用条件，贵公司一直拒修解决，经中邦伟业公司催告后，贵公司在合理期限内仍未解决，中邦伟业公司享有解除《商铺租赁合同》及《补充协议》的权利；2．因解除《商铺租赁合同》及《补充协议》给中邦伟业公司造成了巨大经济损失，贵公司应当承担赔偿责任。鉴于上述，我所依据中邦伟业公司的授权，正式函告贵公司：自贵公司收到本律师函之日起，双方签署的《商铺租赁合同》及《补充协议》解除，贵公司应当立即将租赁保证金人民币100万元退还给中邦伟业公司，并赔偿中邦伟业公司因此遭受的全部损失。”2020年9月24日，合生公司收到上述律师函。此后，中邦伟业公司自行撤出涉案商铺，合生公司安排人员接管涉案商铺。合生公司认可双方签订的《商铺租赁合同》《补充协议》于2020年9月24日解除，但主张中邦伟业公司为违约方。另查，涉案商铺已于2019年10月16日取得工程竣工验收备案，建设单位为合生公司。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中邦伟业公司与合生公司签订《商铺租赁合同》《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，亦未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中邦伟业公司于2020年9月24日向合生公司送达了其要求解除合同之通知，合生公司亦认可双方签订的《商铺租赁合同》《补充协议》于当日解除，本院对此不持异议。本案的争议焦点应为违约方的认定问题。根据中邦伟业公司签署的《商铺交付确认书》，合生公司已经完成向中邦伟业公司交付合格租赁物之义务。中邦伟业公司主张合生公司存在四项违约之事实：其一，涉案商铺并未接通燃气入户。中邦伟业公司在接受商铺时理应对于燃气是否接通知情，其仍签署《补充协议》《商铺交付确认书》，且双方对于燃气应否接通、具体接通时间亦未明确约定，因此该事项并不构成合生公司违约之情形；其二，涉案商铺雨季发生雨水倒灌地下一层无法及时排出之情形。《商铺租赁合同》明确约定了“下列事项非甲方或物业公司的过错而致，甲方或物业公司无需对乙方承担责任。（1）该商铺任何部分之损坏，或因水满溢流，或沟渠满溢，或甲方在该商铺内所设之固定装置与设备之损坏，从而造成乙方或他人的人身、财产的伤害及损失”“现状交付，涉及维修及证照、消防等问题由乙方自行解决及承担全部费用”，根据上述之约定，此一情形亦不能认定合生公司存在违约行为，且合生公司在事后亦对雨水倒灌问题进行了施工处理；其三，地下一层部分区域无下水管道。中邦伟业公司签署《补充协议》《商铺交付确认书》，应认定其认可涉案商铺交付之现状。且下水管道之需求主要基于其地下一层为餐饮广场之规划设计，而涉案商铺的具体规划设计在双方最终签订的《商铺租赁合同》《补充协议》中均无约定，故此一情形亦不能认定合生公司存在违约行为；其四，中邦伟业公司的装修施工受到案外人妨碍阻挠。现有证据并不能证明中邦伟业公司受到案外人妨碍阻挠施工之程度，且该行为并非合生公司之行为，显然不能依此认定合生公司违约。综上所述，中邦伟业公司主张合生公司存在各项违约行为并不成立，中邦伟业公司并不享有合同解除权。在此情况下，中邦伟业公司单方向合生公司提出解除合同，中邦伟业公司应为合同之违约方。合生公司虽同意解除合同，但依据合同之约定，合生公司不予退还租赁保证金。至于中邦伟业公司要求合生公司赔偿损失300万元的请求，更无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中邦伟业（北京）投资发展有限公司与被告北京合生北方房地产开发有限公司于2019年9月29日签订的《商铺租赁合同》、2020年6月1日签订的《补充协议》均于2020年9月24日解除；二、驳回原告中邦伟业（北京）投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19400元，由原告中邦伟业（北京）投资发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨