江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初6208号原告（案外人）：颜士亮，男，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：马成彦，男，住东海县。第三人（被执行人）：东海县浩博房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇平明村3-18号。法定代表人：戚文诗，总经理。委托诉讼代理人：王善方。原告颜士亮与被告马成彦、第三人东海县浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告颜士亮及其委托诉讼代理人曹士江、被告马成彦、第三人浩博公司的委托诉讼代理人王善方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜士亮向本院提出诉讼称：2015年6月，第三人在开发平明镇“尚城花园小区”时，因涉及对原告房屋拆迁补偿问题，后经双方协商于2019年11月20日签订《拆迁补偿协议》一份，约定第三人将位于东海县××镇××花园×号楼×单元×××室住房一套折算给原告作为房屋拆迁补偿款，并将涉案房屋交付给原告。2020年5月20日，第三人因欠被告借款未还，被告对涉案住房申请财产保全，在执行过程中原告提出执行异议但未得到法院支持。为维护原告的合法权益，特提起执行异议之诉。请求：1.确认东海县××镇××花园小区×号楼×单元×××室房屋产权为原告所有，并停止对该房屋产权的查封执行；2.诉讼费用由被告负担。被告马成彦辩称：一、（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，是东海县人民法院在执行（2019）苏0722民初415号民间借贷案件过程中，依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为，是东海县人民法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能停止。二、（2020）苏0722执异66号裁定书适用法律条文正确，裁定结果公正。三、房屋依登记公示主义为原则，既然登记为浩博公司即本案第三人房屋，答辩人就有理由相信是浩博公司的；被答辩人不能证明案涉房屋的所有权从浩博公司转移至被答辩人名下，就不能取得排他效力的物权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”答辩人依法查封8-2-501房屋是登记在被执行人即本案第三人名下房屋，与被答辩人没有任何关系，因此被答辩人主张的诉讼请求不能成立。四、《拆迁补偿协议》甲方浩博公司即本案第三人没有出具拆迁资质和相关资料，不是法定的拆迁主体，该房屋拆迁补偿协议是无效的，第三人及被答辩人没有出示王善方、陈文立签订协议授权证明，答辩人不知王善方、陈文立代表哪家拆迁单位和哪级政府。五、房屋拆迁补偿协议是串通伪造的。1、2020年8月4日王善方与张希明电话通话中，王善方说未卖房屋9套被“老马等人…全保了…没法卖…”，证明答辩人保全的房屋是未卖房屋，不是拆迁补偿房屋；2、协议签订时间不能确定：甲方王善方先签为2019年11月25日，而陈文立后签为2019年11月20日；乙方颜士亮没有签订时间；3、被答辩人提交起诉状和房屋拆迁补偿协议“颜士亮”的签名疑非本人亲笔，字迹有明显疑义，答辩人当庭提出字迹申请鉴定请求，伪造的协议一定是无效协议；伪造的起诉状应认定本案没有发生；4、《拆迁赔偿协议》过于简单，一套价值近三十万元的房屋就这样草率足以让人心生怀疑。房屋拆迁的价值不明确，补偿房屋的面积等信息都没有载明，补偿的房屋价值是否对等，都无法确认，协议书缺少核心的内容，有理由怀疑其真实性；5、据浩博公司房屋售房明细证明在2018年8月9日前已经许可销售，被答辩人如持有《拆迁赔偿协议》长达半年之多不网签备案不合乎常理，只能证明该协议不存在。被答辩人因没有在房管部门网签登记，协议内容如签订时间、涉案房号等真实性无法确认，不具备合法有效的认定依据，被答辩人以协议在查封前理由不能成立；6、被答辩人称已交付并占有该涉案房屋，2020年8月4日王善方与张希明通话中王善方说小区电没有验收，小区整体也没有全面验收，浩博公司建设的涉案小区没有达到交付的条件系违规交付，被答辩人现有的举证不能证明已经对涉案房屋进行了实际占有，被答辩人没有获得合法的入住手续，纯属虚构。2020年8月7日，东海县人民法院对被执行人浩博公司名下房屋进行腾房执行，已经装修好入住的“业主”因没有网签登记，被法院查封后拍卖而失去房屋的例子，被答辩人身为该小区的当事人应该看到或听到。被答辩人仅以拿到钥匙作为实际交付和占有的虚构理由不能成立；7、王善方、陈文立既不是浩博公司法定代表人又没有在浩博公司工商登记名册内，以他人名义成立公司，其目的就是便于行骗。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议之诉，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严；如查明有伪造证据的事实，请求人民法院追究相关人员的法律责任，补偿答辩人的经济权益。第三人浩博公司述称：接受原告的起诉，房子是补偿给原告的，应该给原告。经审理查明，2019年5月28日，本院对马成彦诉浩博公司民间借贷纠纷一案，作出（2019）苏0722民初415号民事判决：被告浩博公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马成彦归还借款本金83万元及利息。根据马成彦的申请，本院于2019年8月20日立案强制执行，案号为（2019）苏0722执3670号。在本案执行过程中，本院于2020年5月11日作出（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，裁定查封浩博公司名下位于东海县××镇××花园小区××××××路×××××路北侧的土地使用权（地号23-06-139），查封期限三年。案外人颜士亮对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月10日作出（2020）苏0722执异66号执行裁定，驳回颜士亮的异议请求。颜士亮不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，东海县平明镇因推进小区建设项目，需要占用平明镇平明村部分农户老宅基地等土地。2014年2月11日，平明镇平明村村民委员会向平明镇人民政府作出《平明老供销社北边三组老宅基地地形报告》一份，载明所占用土地中包含颜士才、颜井中、颜士亮、颜士停、颜士国等18户土地，并写明“合同已经签完”。浩博公司成立于2016年1月19日，王鹏和戚文诗系股东，分别持有50%股权，戚文诗系法定代表人。该公司系上述小区改造项目（即平明尚城花园小区项目）的开发商。2018年1月15日，由于股东王鹏和戚文诗之间产生矛盾，小区项目运行陷入僵局，浩博公司与东海县第三建筑安装公司（承建方）、东海县房管局、东海县住建局清欠办等有关人员在东海县房管局4楼会议室召开平明尚城花园小区项目建设推进会。依据会议纪要内容，尚有8套拆迁安置房未网签合同。会议纪要要求，该8套拆迁安置房能确定对应房源与安置户的予以确定，不能确定的列出意向房源。但最终该纪要因分歧较大未获相关人员签字确认。依据浩博公司陈述，该8套拆迁安置房所涉拆迁安置户为颜士才、颜井中、颜士亮、颜士停、颜士国、颜爱树、沈连成。庭审中，颜士亮举证2019年11月20日和25日浩博公司（甲方）与颜士亮（乙方）签订《拆迁赔偿协议》，约定甲方拆迁乙方房屋3间，东邻颜士才，西邻颜爱树，北至朱方同南墙，南至颜井中屋后。乙方同意将甲方用尚城花园小区8号楼2单元501室房屋一套抵充作为补偿。甲方小区在未验收合格交付使用前，乙方不得以任何借口和理由无理取闹，更不得占用房屋，否则，甲方有权拒绝赔偿，乙方自愿放弃赔偿。乙方同意随购房户一同交付房屋，办理产权证和相关费用由乙方负责。在甲方落款处有陈文立和王善方签名。马成彦对该证据的真实性和形成时间提出异议，并申请司法鉴定。在本院采集鉴定比对样本期间，马成彦自愿撤回鉴定申请。2020年10月29日，浩博公司出具《证明》一份，载明王善方和陈文立是浩博公司实际投资人，投资人王善方和陈文立在2019年11月20号、25号所签给拆迁户颜士亮拆迁补偿协议合法有效，我公司认可。为证明颜士亮已经实际入住案涉房屋，颜士亮提供了东海县城乡供水有限公司平明分公司出具的证明一份，显示2020年3月26日，原告为案涉房屋办理了水卡并使用。本院认为：本案争议焦点为，颜士亮对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。首先，关于颜士亮对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。案涉房屋所有权人并未变更登记至颜士亮名下，《拆迁赔偿协议》不具有物权变动效力，故对颜士亮要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。其次，江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）规定，关于案外人基于国有土地上房屋征收用于产权调换（以下简称征收安置房）提起执行异议之诉案件的处理，案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。同时规定，案外人对基于征收集体土地的安置房屋提起的执行异议之诉的案件，可参照上述意见处理。案涉宅基地被征收且已经实际用于开发建设，颜士亮作为宅基地使用权人，应当认定其作为被征收人并且已经签订合法有效的征收补偿协议。关于《拆迁赔偿协议》的效力如何认定的问题。马成彦主张该协议系后期伪造形成，但其提供的通话录音、房屋清单等证据不足以充分证明其抗辩主张，且马成彦自愿撤回对《拆迁赔偿协议》真伪性鉴定，故本院对该协议的真实性予以确认。马成彦还辩称王善方和陈文立无权代表浩博公司签订协议，因浩博公司在出具的《证明》中明确表示对王善方、陈文立与颜士亮签订的拆迁补偿协议予以认可，故对于马成彦的该项辩称，本院不予采信。对于马成彦以该协议未明确拆迁房屋价值、没有办理网签登记等为由主张协议无效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。综上，本院对《拆迁赔偿协议》的真实性和合同效力均予以确认。《拆迁赔偿协议》明确颜士亮通过产权置换补偿形式取得尚城花园小区8号楼2单元501室房屋，该房屋已经特定化，并且颜士亮已经实际入住该房屋。虽然该房屋因开发商原因未能及时办理过户登记，但依据上述规定，并从权利性质、权利取得的来源与时间和价值角度予以考量，应认定颜士亮对案涉房屋享有物权期待权，且该权益可以排除普通金钱债权的执行。综上所述，颜士亮请求停止对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。对颜士亮要求确认对案涉房产所有权的请求，本院不予支持。由于本案纠纷系由浩博公司过错引起，故应由其承担案件受理费。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行本院（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书查封的东海县平明镇尚城花园小区8-2-501室房屋；二、驳回原告颜士亮的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由第三人东海县浩博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1650元。审 判 长  朱光明审 判 员  鲍艳丽人民陪审员  杨奋强二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  朱 兰书 记 员  颜雪雪法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。