广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13327号原告：湛春玲，女，1971年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，现住广州市天河区。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州光大南方经济发展公司（以下简称“光大公司”），住所地：广州市天河区东圃世界大观办公楼三楼。法定代表人：卜现平，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶凯玲，广东壹号律师事务所律师。被告：广州市华丰房产发展有限公司（以下简称“华丰公司”），住所地：广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：耿敏，女，1984年3月2日出生，汉族，住址，系该公司员工。原告湛春玲诉被告广州光大南方经济发展公司（以下简称“光大公司”）、广州市华丰房产发展有限公司（以下简称“华丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湛春玲及其委托诉讼代理人康泳君、被告光大公司委托诉讼代理人叶凯玲、被告华丰公司委托诉讼代理人耿敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛春玲向本院起诉请求：1、判决被告广州光大南方经济发展公司退回原告已支付购房款654000元以及违约赔偿款196200元；2、判决被告广州光大南方经济发展公司向原告赔偿2007年至2020年期间涉案房屋升值的差额损失1308000元；3、判决被告广州市华丰房产发展有限公司对被告广州光大南方经济发展公司的上述债务（包括诉讼请求一和诉讼请求二）承担连带清偿责任；4、本案受理费等全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2007年9月6日，原告通过被告华丰公司的董事兼财务部经理叶际英购买位于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦12C02房（现房号1206房）。2007年9月6日、12月22日、12月28日，原告先后向叶际英转账支付购房款共654000元人民币。2007年9月6日，原告支付涉案房屋首期款后发现开具收据的单位为被告光大公司而非被告华丰公司，当即提出异议，但叶际英称被告光大公司为被告华丰公司的股东，有权向原告销售被告华丰公司名下的房屋。同时，被告光大公司向原告出具了《承诺书》，且叶际英向原告解释承诺书所述涉案房屋因被告华丰公司前法定代表人王少钢假卖假按揭给黄创基，这是被告华丰公司公司内部纠纷，公司会自行解决并按承诺给原告办理房产证，如违约则全额退回购房款并支付30%赔偿款。在原告支付房款后，被告光大公司出具了三张收据，上面均盖有被告光大公司的公章和叶际英的签名。2010年6月28日，由于被告光大公司承诺逾期未能兑现，被告光大公司出具确认书明确其责任。后经原告多次催告，被告光大公司又于2014年5月26日在2007年9月5日的承诺书上盖章确认续期以及2016年5月16日再出具确认书，确认其责任。2016年6月16日，原告收到法院《强制执行告知书》，要求原告清理屋内所有物品，将涉案房屋交付给申请执行人黄创基。被告华丰公司在明知涉案房屋已售出的情况下，却仍委派董事叶际英于2007年把涉案房屋“一房二卖”给原告，并故意利用被告光大公司名义出具收据和承诺函，被告光大公司与被告华丰公司恶意串通欺诈原告，应当对被告光大公司的违约责任承担连带赔偿责任。因被告光大公司的根本违约，原告只能选择要求赔偿，期间房地产市场价格已连续大幅上涨，被告光大公司的过错导致原告的损失是显而易见的。现原告提起诉讼，望判如所请。被告光大公司辩称：同意原告第一项诉讼请求，请求驳回原告第二至四项。理由：一、原告在支付款项时知悉涉案房屋处在纠纷当中，被告光大公司也如实告知了涉案房屋的全部情况，被告光大公司不存在任何主观恶意行为，原告也完全愿意低价购买涉案房屋，承担不能及时过户的风险，且因涉案房屋当时存在瑕疵，被告光大公司才承诺以低于市场价值一半的价格在一年内为原告与被告华丰公司签署合同，办理备案等。现原告诉请让被告光大公司承担已付款项的30%违约责任，又要求被告承担1308000元的房屋升值差额损失，既无法律依据及事实依据，也明显显失公平。二、被告光大公司向原告出具承诺函后，一直在努力履行承诺，现因客观原因致使原告无法取得涉案房屋，被告光大公司同意按照承诺书约定退回原告已经支付的款项654000元及按照30%支付违约赔偿金196200元。自2006年至2018年间，就取回涉案房屋被告光大公司已经尝试过所有行政、民事、刑事救济途径，在积极履行承诺书的内容，也向原告提出过退款的具体方案，但原告没有接受。综上，被告一对原告不存在任何主观恶意，也不存在任何欺骗行为。三、原告主张的等于2倍已支付款项的赔偿款没有合同依据，也没有法律依据。被告华丰公司辩称：同意被告一的答辩意见，补充如下：一、被告光大公司向原告出具承诺书并收款的行为是被告光大公司的单方行为，与被告华丰公司无关，被告华丰公司无需承担任何责任。根据承诺书及收据可知，出具方均是被告光大公司，叶际英帮被告光大公司收款，与被告华丰公司无关。叶际英不是被告华丰公司的法定代表人，不构成表见代理。被告华丰公司从未对涉案房屋的买卖提供担保，无需承担连带责任。二、原告没有证据证明被告华丰公司委派叶际英将涉案房屋一房二卖给原告，原告声称两被告恶意串通诈骗原告，没有任何事实依据。三、根据承诺书，原告清晰知道有关风险及预知可能无法取得房屋的法律后果，2003年金门大厦的住宅单价已经超过6500元/平方米，原告2007年支付6000元/平方米，原告是因涉案房屋低于当时市价而自愿向被告光大公司支付款项，应由原告承担风险，与被告华丰公司无关，不应由被告华丰公司承担责任。经审理查明：2007年9月6日，被告光大公司向原告出具《承诺书》，承诺向原告出售由华丰公司所开发的位于人民北路“金门大厦”中的房号为12C02的房屋；鉴于上述房屋诉讼尚未完结的情况，暂不能为原告签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记手续。但在购房人购买上述房号12C02房屋后，可立即入住所述房屋。为保证购房人的权益，购房人在光大公司支付总购房人民币654000元购买上述房屋后的一年内，购房人与华丰公司签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记；一年半内办理相关房产权属证件。如不能按上述时间签订《商品房买卖合同》及办理相关房产权属证件，华丰公司的股东广州光大南方经济发展公司用其在华丰公司的权益保证全额退回所收购房人的购房款，并向购房人支付收到的总房款的30%的赔偿款。被告光大公司分别于2010年6月28日、2016年5月16日向原告出具《确认书》，确认对原告所承诺之各项全部有效。原告已向光大公司支付了购房款654000元，光大公司亦将涉案房屋交付原告使用。另查明，人民北路金门大厦C幢C1202号房屋及金门大厦12C02房为同一房屋，现址为广州市荔湾区人民北路759号1206房。2012年12月3日，黄创基取得该址房屋的房地产权证。黄创基已收回涉案房屋的所有权。本院认为：从光大公司向原告出具的《承诺书》、《确认书》及本院查明的事实可知，原告与光大公司存在事实上的房屋买卖关系。由于涉案房屋已由案外人取得所有权，在无法继续房屋交易的情况下，光大公司也承诺退还已收款项654000元及按总房款的30%支付赔偿款，对此本院予以确认。光大公司应向原告退回购房款654000元及交付赔偿金196200元。对于涉案房屋升值的差额损失问题。因原告在购买涉案房屋时已知房屋存在诉讼等瑕疵，且原告亦无证据证明光大公司为取得不正当利益，故意不履行其义务，原告要求光大公司赔偿房屋升值的差额损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于华丰公司的承责问题。因华丰公司与原告不存在房屋买卖关系，依据合同的相对性，原告要求华丰公司承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州光大南方经济发展公司向原告湛春玲还已付款项654000元及赔偿金196200元；二、驳回原告湛春玲其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12033元，由原告湛春玲负担7293元，被告广州光大南方经济发展公司负担4740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴 帆姚晓丹