安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初4029号 原告:合肥韩商商业经营管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市瑶海区。 法定代表人：张波,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华锋，安徽丰乐律师事务所律师。 被告:滁州城市商务酒店有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊区。 法定代表人:沈劲衡,该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗云峰，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：樊逾，安徽成宁律师事务所律师。 原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司（以下简称韩商公司）与被告滁州城市商务酒店有限公司（以下简称城市商务酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告韩商公司的委托诉讼代理人张华峰、被告城市商务酒店的委托诉讼代理人罗云峰、樊逾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩商公司向本院提出诉讼请求：判令：1、解除韩商公司与城市商务酒店签订的《房屋租赁协议》；2、城市商务酒店立即腾空位于天长东路293号(铁路大酒店)房屋并将该房屋和配套设施交还给韩商公司；3、城市商务酒店支付自2019年10月15日至实际腾退房屋之日期间房屋租金,每月租金62050.81元(截止到2020年10月15日房屋租金744609.72元)；4、城市商务酒店支付违约金186152.43元；5、案件受理费由城市商务酒店承担。诉讼过程中，韩商公司变更第二项诉讼请求为判令城市商务酒店立即腾空位于天长东路289号(铁路大酒店)房屋并将该房屋和配套设施交还给韩商公司。事实和理由：2011年12月15日韩商公司与城市商务酒店签订一份《房屋租赁协议》,约定韩商公司将位于天长东路289号(铁路大酒店)房屋及部分配套设施出租给城市商务酒店使用,并就租用面积、租赁期限、租金标准、租金支付方式及违约责任进行约定。协议签订后,韩商公司将房屋交付给城市商务酒店使用，城市商务酒店支付租金到2019年10月14日,自2019年10月15日以后租金没有支付,已经拖欠约12个多月租金，韩商公司有权解除双方签订《租赁协议》。 城市商务酒店在庭审中辩称：滁州市琅琊区人民政府于2020年5月19日作出“滁琅房征字（2020）2号”《征收公告》，对案涉房屋进行征收，对应国有土地使用权同时收回，韩商公司无权以城市商务酒店欠付租金为由要求解除《房屋租赁协议》；政府已作出征收决定，对作为被征收人的城市商务酒店就案涉房屋装饰、装潢、经营等情况进行调查登记，并以此作为最终的征收补偿依据，韩商公司要求城市商务酒店腾空并返还案涉房屋及配套设施不符合征收实情和法律规定；城市商务酒店并未欠付如此高额的租金，也不存在持续拖欠租金长达一年以上的情况。租金实际是按月交纳，租金标准也在实际履行过程中变更为600000元/年，不递增，2020年第二季度租金受疫情影响已经免除，自《征收公告》作出后，城市商务酒店不应继续向韩商公司支付租金，城市商务酒店截止2020年9月27日依然按月交纳房租，故城市商务酒店保留向韩商公司主张返还租金的权利，城市商务酒店在韩商公司处留存有165675元保证金；韩商公司要求支付违约金缺乏依据且金额过高；韩商公司于案涉房屋征收之际提起诉讼，诉请如果得到法院支持，会给城市商务酒店造成巨额损失，显示公平。 韩商公司为支持其诉讼请求，举证下列证据： 证据一、韩商公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件各一份,证明韩商公司的基本情况。 证据二、《房屋租赁协议》一份,证明2011年12月15日,韩商公司与城市商务酒店签订协议,城市商务酒店租赁位于天长东路289号(铁路大酒店)房屋及配套附属设施,并约定了租金标准、支付方式、违约责任等。 证据三、《房屋交接书》一份，证明2011年12月16日,韩商公司按照合同约定将租赁房屋交付给城市商务酒店使用。 证据四、《催款通知书》、《关于催交租金函》、邮政快递回单、顺丰快递回单、微信聊天记录截屏打印件及注册信息打印件一组,证明韩商公司在2019年12月21日和2020年8月19日先后两次以书面方式通知城市商务酒店支付拖欠租金,城市商务酒店已经违约且已收到催缴函。 证据五、《铁路大酒家铁路宾馆租赁合同》及《补充协议》各一份，证明铁路商贸有限公司在补充协议中明确赋予了韩商公司对涉案房屋及附属设施有进行转租的权利，双方约定租赁期限自2011年10月1日至2021年3月31日。 证据六、滁州铁路商贸有限公司催缴租金的函一份，证明函上明确表明因疫情影响的租金不予减免。 经城市商务酒店质证，对证据一、证据三无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议约定的租金标准及支付方式，已在实际履行中变更为60万元/年，按月支付租金，协议第十条第二项约定了韩商公司应当书面告知城市商务酒店房屋拆迁情况并具有协助城市商务酒店解决装修及营业损失补偿的义务；对证据四真实性无异议，对证明目的不认可，函的内容违背双方实际履行的租金标准及支付方式，所载明的欠付租金金额及期限不属实，疫情期间减免的租金是符合政策要求且已经实际减免，韩商公司不应也无权对该部分租金不予减免；对证据五无异议，但认为该协议第十条第二项也约定了房屋拆迁出租方通知及配合承租方获取相应补偿，且该合同约定的租金标准远低于韩商公司出租给城市商务酒店的租金标准；对证据六真实性无异议，但认为该证据系韩商公司与铁路商贸公司之间的关系且韩商公司是否履行该函件要求及相应的后果均无法核实，也与城市商务酒店无关。 城市商务酒店为支持其辩称意见，举证下列证据： 证据一、《征收公告》、《琅琊区人民政府关于对站北一、二巷范围内国有土地上房屋进行征收的决定》、《关于商请配合开展站北一、二巷地块房屋征收工作的函》、《拆迁界限图》各一份，证明案涉房屋已经于2020年5月19日起公示征收，国有土地使用权同时收回，韩商公司无权以城市商务酒店欠缴房租为由解除合同，收回房屋。 证据二、城市商务酒店经理罗云峰与韩商公司负责人武勤远的通话录音三份，证明韩商公司与城市商务酒店实际履行的房屋租金标准调整为60万元/年，且不递增，支付方式是松散的月付方式，韩商公司认可免除疫情影响的3个月房租，且同意城市商务酒店适当缴纳房租，而非按韩商公司起诉的金额及欠付期限。 证据三、中国农业银行交易回单及交易明细打印件一组，证明城市商务酒店自2019年10月30日至2020年9月27日共支付租金458338元，城市商务酒店系按月且自2018年2月16日起按照与韩商公司商定以45833元/月支付租金并在当年内付清60万元租金，韩商公司诉称城市商务酒店拖欠2019年10月15日至2020年10月15日一年的租金不属实。 经韩商公司质证：对证据一真实性无异议，对证明目的不认可，城市商务酒店系因拖欠租金构成违约，与房屋是否征收无关；对证据二通话录音认为从中可以反映出通话人武大姐并不是韩商公司的负责人，韩商公司并没有给予减免租金承诺，亦未认可租金标准按60万元/年支付；对证据三真实性无异议，对证明目的不认可，银行流水只能证实城市商务酒店实际支付的租金金额，城市商务酒店没有按照合同约定支付租金，构成违约。 本院认为：韩商公司举证的证据一至证据五均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；因韩商公司已同意减免疫情期间3个月的租金，故本院对韩商公司举证的证据六的证明目的不予确认；城市商务酒店举证的证据一及证据三具有真实性，但不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；城市商务酒店举证的证据二不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实： 2011年4月18日，滁州铁路商贸有限公司（出租房、甲方）与韩商公司（承租方、乙方）签订一份《铁路大酒家、铁路宾馆租赁合同》，约定甲方将座落于滁州市天长东路289号、293号（原铁路大酒家、铁路宾馆）房产及其部分配套设施设备出租给乙方使用，乙方利用该房屋的期间为九年整，从甲方将房屋整体交付给乙方并装修期满后起，即2012年4月1日起至2021年3月31日止。2011年4月25日，滁州铁路商贸公司（甲方）与韩商公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定乙方有权对主合同所涉及租赁物及附属设施、设备进行转租。 2011年12月15日，韩商公司（出租方、甲方）与城市商务酒店（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：“第一条租赁物（一）甲方将座落与滁州市天长路289号（铁路大酒店）房产及其部分配套设备出租给乙方使用，房屋主体建筑结构为框架。（二）房屋租用面积约2350平方米（以含公摊面积）。（三）房屋配套设备详见双方移交设施设备清单。（见附件）……第三条租赁期间及装修期（一）乙方租赁该房屋的期限为9年整（不包括装修期），自2011年12月15日起至2021年4月16日止，租金从2012年5月16日开始计算（实际租期及租金计收以装修期结束次日开始计算）。（二）该房屋建设实际较长，外观整体陈旧，内部水电、消防等设施系统老化，乙方进驻后全面进行改造。甲方同意给予5个月的装潢期（即从2011年12月16日起至2012年5月16日止），为乙方进行装修、设备安装调试和其他营业前准备工作使用：在此期间面交租金、物业管理费、房屋维修及设备维护费（但是涉及此间应交的卫生、水电、物业、市容、环保等费用，乙方自行承担）。第四条租金标准（一）租金标准：自装修期结束次日开始计算,乙方每年向甲方支付租金及相关费用共计662700元,每3年递增一次,递增幅度为6%。其中40万元租金所产生的税票由滁州铁路商贸有限公司向乙方提供,剩下的租金税及相关费用所产生的税收由乙方承担,甲方不再提供发票。第五条租金及其它费用支付方式(一)租金按6个月交纳一次,坚持乙方先付租金后使用原则。乙方应在计租日起提前7个工作日支付第一期租金,以后应提前15个工作日内支付下一次租金。……(三)保证金交纳方式:合同签订之日,乙方须向甲方交纳165675元保证金,保证金作为租赁期间保证合同的履行以及用水用电交纳正常费用,合同终止后如无违约情况,保证金全额返还,但不计利息。……第六条房屋交付与返还(一)甲方应于2011年12月16日前将该房屋交付乙方装饰施工(其中,原铁路浴池3/4/5层楼原则上不超过2012年3月底交付),甲方若在上述约定时间内不能交房,乙方有权解除合同。……第九条违约责任(二)乙方逾期接受房屋或迟延交纳租金,每逾期一天支付季度租金0.21‰的违约金;逾期达到二个月视为违约,乙方应向甲方支付相当于当年季度租金的违约金，还应赔偿因此给甲方造成的经济损失。……第十一条协议终止(三)有下列违约行为之一的,甲方有权解除本协议,乙方应向甲方支付相当于当年度租金的违约金:1、乙方连续拖欠租金达2个月……。2011年12月16日，韩商公司将案涉房屋交付给城市商务酒店。因城市商务酒店拖欠租金，韩商公司于2019年12月20日及2020年8月18日分别向城市商务酒店发出催缴租金的函。城市商务酒店自2012年5月16日至2020年10月15日共支付韩商公司租金5152694元，于2020年12月20日支付韩商公司租金50000元，共计5202694元。另城市商务酒店支付给韩商公司保证金165675元。 另查明：滁州市琅琊区人民政府于2020年5月19日发布《关于对站北一、二巷范围内国有土地上房屋进行征收的决定》的征收公告，依法对征收范围内所有房屋、构筑物及附属物进行征收，房屋被征收的，国有土地使用权同时收回。案涉房屋在征收范围内。城市商务酒店目前仍在经营使用案涉房屋。 诉讼过程中，韩商公司同意为城市商务酒店减免疫情期间三个月的租金。 本院认为：韩商公司与城市商务酒店签订的《房屋租赁协议》除转租期限超过韩商公司与滁州铁路商贸有限公司签订的《铁路大酒家、铁路宾馆租赁合同》租赁期限部分无效外，其余部分是是双方当事人真实意思表示,且韩商公司对房屋进行转租亦得到了滁州滁州铁路商贸有限公司的许可，双方当事人应按约履行合同义务。因政府于2020年5月19日发布公告对案涉房屋进行征收，故双方之间的租赁关系依法应当终止，本院确认案涉《房屋租赁协议》于2020年5月19日终止，《城市商务酒店作为承租人应当向韩商公司返还租赁房屋。韩商公司要求城市商务酒店返还房屋配套设施，但未举证证明配套设施内容，本院对此不予支持。城市商务酒店主张韩商公司有义务协助其解决拆迁造成的装修和营运损失的补偿，拆迁补偿与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。 案涉房屋虽然进入征收拆迁程序，但截至目前，案涉房屋仍处于经营状态，城市商务酒店仍实际使用房屋，故城市商务酒店应按照原租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，案涉房屋租金应自2012年5月16日起计算，年租金及相关费用共计662700元,每3年递增一次,递增幅度为6%。扣除疫情期间3个月的租金，自2012年5月16日至2020年5月19日，城市商务酒店应支付韩商公司租金5406713元{662700元×3年+[662700元×（1+6%）×3年]+[662700元×（1+6%）（1+6%）×21个月4天]}，自2020年5月20日起城市商务酒店应按744609.72元[662700元×（1+6%）（1+6%）]/年的标准支付占有使用费至房屋实际返还之日止，计至2020年10月15日，房屋占有使用费为301244元（744609.72元×4个月26天），双方合同已经终止，城市商务酒店要求将其支付的保证金165675元予以抵扣租金，本院予以支持，城市商务酒店已支付韩商公司5202694元，其拖欠截止2020年10月15日的房屋租金及占有使用费为339588元（5406713+301244元-5202694元-165675元）。城市商务酒店主张租金标准在实际履行过程中已变更600000元/年，不递增，租金计算与双方当事人利益关系重大，城市商务酒店仅依据其支付租金情况主张双方就租金标准及租金支付方式已协商一致进行变更，证据不足，本院对此答辩意见不予采纳。 本案违约金的计算应以韩商公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素。韩商公司主张违约金186152.43元过高，本院依法将违约金调整为拖欠2020年10月15日前的租金及房屋占有使用费的339588元的10%即33958元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司与被告滁州城市商务酒店有限公司签订的《《房屋租赁协议》于2020年5月19日终止； 二、被告滁州城市商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于滁州市天长东路289号（原铁路大酒家）房屋返还给原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司，； 三、被告滁州城市商务酒店有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司房屋租金及房屋占有使用费（2020年10月15日前的租金及占有使用费为339588元，自2020年10月16日起按照744609.72元/年计算至房屋实际返还之日止）及违约金33958元； 四、驳回原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13110元，减半收取6555元，由原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司负担3924元，被告滁州城市商务酒店有限公司负担2631元，于本判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  於虹 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理张佳佳 书记员李雪 附：所引用法条 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。