广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7036号原告：夏丽华，女，1953年5月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：麦志伟，该司员工。原告夏丽华诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。夏丽华的委托诉讼代理人孙发林、澳美公司的委托诉讼代理麦志伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏丽华向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向夏丽华支付自2000年6月12日起至实质办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额239529元为基数，按年利率6%的标准，以不超过已付购房款一倍为限；2.本案诉讼费由澳美公司负担。事实与理由：1997年11月5日，夏丽华与澳美公司签订《房地产买卖契约》，契约中约定，澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D8-503房的房地产出售给夏丽华，总房价款为225699元，付款方式为一次性付款。合同约定澳美公司应于1999年12月3日将该房地产建成并正式交付给夏丽华使用，并在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调夏丽华办理房地产登记手续。夏丽华按合同约定共支付了全部购房款239529元，全部履行完合同义务。夏丽华1999年11月12日收楼后，澳美公司却拖延至今未能给夏丽华办理产权。夏丽华多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金，均无果。鉴此，夏丽华根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，夏丽华在1999年11月12日收楼，澳美公司在收楼后90天内协助办证，请求权2000年2月13日开始产生，至2020年2月12日终结，夏丽华于2020年6月16日起诉，超过法律规定的20年期间，该20年期间属于诉讼时效，依据民法总则第188条第2款规定，法院应依法驳回夏丽华诉请，且民法总则第188条第2款规定没有中止和中断的情形。经审理查明，1997年12月3日，夏丽华（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D8-503房（以下简称涉案房屋）出售给夏丽华，房屋建筑面积为87.98平方米，合同总价款为225699元，付款方式为一次性付款,1997年12月3日前一次付清。甲方应在1999年12月3日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于1999年12月3日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-1约定，乙方同意按一次性支付价款，订金8000元于1997年11月26日支付，尾款217699元于1997年12月3日支付。1997年12月3日，夏丽华支付完全部购房款225699元。1999年11月12日，夏丽华收楼。截止至庭审之日，涉案房屋尚未办理房产证至夏丽华名下。在本院已生效的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司案件的判决中，查明如下事实：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有夏丽华提交的《房地产买卖契约》、收款收据、收楼回执以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与夏丽华签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。买卖契约附件二第2-4条约定“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”。涉案房屋于1999年11月12日交付使用，澳美公司最迟应于2000年2月10日前为夏丽华办理房地产登记手续，但涉案房产至今未办理产权转移登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向夏丽华赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。夏丽华主张逾期办证的损失从2000年6月12日起算，于法无据，本院依法不予支持。鉴于夏丽华在2020年6月16日提起本案诉讼，按照最长诉讼时效计算，其逾期办证的损失应从2020年6月16日起算，故澳美公司应以实际收取的购房款金额225699元为本金向夏丽华支付逾期办证损失，逾期办证损失按照下列方式计算：在2000年6月16日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，在2019年8月20日至实际办理涉案房屋产权转移手续之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；逾期办证损失以不超过夏丽华支付的购房款225699元为限。关于逾期办证损失的诉讼时效。由于涉案房屋所在楼盘的部分购房者曾在诉讼时效内就逾期办证违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案楼盘的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案楼盘的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案楼盘的开发商澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。考虑涉案房屋所在楼盘的其他部分购房者曾就夏丽华主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力及于夏丽华，本院对澳美公司关于逾期办证损失已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏丽华支付逾期办证损失（以225699元为本金，2000年6月16日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，在2019年8月20日至实际办理涉案房屋产权转移手续之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，损失的总额以不超过225699元为限）。二、驳回原告夏丽华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4893元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  周芝兰人民陪审员  霍丽燕二〇二〇年十二月八日书 记 员  林碧婷王春苗