北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16415号原告（反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司，住所地：北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下**。负责人：慕万学，职务总经理。原告（反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司，住所地：北京市大兴区地铁**线高米店南站地下**101。法定代表人：慕万学，职务总经理。上述二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：何鹏，男，北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司员工。上述二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：闫慕，女，北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司员工。被告（反诉原告）：李东亮，男，1980年3月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，男，1979年1月6日出生，汉族，旧宫镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司（以下简称：大兴分公司）、原告（反诉被告）北京万泉谊和投资有限公司（以下简称：万泉谊和公司）与被告（反诉原告）李东亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大兴分公司、原告（反诉被告）万泉谊和公司的委托诉讼代理人何鹏、闫慕，被告（反诉原告）李东亮及其委托诉讼代理人殷顺利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泉谊和公司、大兴分公司向本院提出诉讼请求：一、因被告存在严重违约行为，请求判令双方合同解除；二、请求判令被告支付原告2020年6月12日至2020年10月26日欠缴租金79380元，该欠缴租金计算日期应以被告实际撤场交付房屋日期为准；三、请求判令被告支付原告逾期支付欠缴租金2020年6月12日至2020年10月26日的滞纳金人民币32625元；四、请求判令被告支付原告合同违约金人民币52920元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日原告与李东亮签署《商铺租赁合同》（证据一）将位于大兴区地铁4号线高米店南站地下一层的C01商铺租赁给李东亮使用，合同约定上述商铺租赁年限为三年。第一年租金192000元，第二年租金201600元，第三年租金211680元，其付款方式为季度支付。按照《商铺租赁合同》约定被告应于2020年4月7日前足额缴额纳2020年5月8日至2020年8月7日期间的租金52920元，因疫情原因，我方已经按照减免政策给被告2月减免租金1589元、3月及4月租金减免4866元，共计减免6455元。被告已经于2020年3月11日及2020年5月27日签署《商铺租赁合同之减免协议》（证据一）。因被告已经缴纳完成2020年2月8日至2020年5月7日租金50400元，依据《减免协议》约定，该减免金额自动折抵扣下期租金，即被告应缴纳2020年5月8日至2020年8月7日减免后租金46465元，经原告多次催缴被告，告仅支付13537元，仍欠缴32928元，经核算，被告所交租金使用期到2020年6月11日。按照《商铺租赁合同》中附件二商铺租金支付明细表约定，被告应于2020年7月7日前缴纳2020年8月8日至2020年11月7日期间的租金52920元。经原告多次催缴，被告以各种理由推脱拒绝缴费，未按照合同约定及时履行上述还款义务。截止2020年10月26日，被告一直拖欠租金，也未将商铺交还原告。因被告至今仍占有并使用店铺，故我司变更诉讼请求，有权继续追讨被告：1、2020年6月12日至2020年8月7日期间欠缴租金32928元；2、2020年8月8日至2020年10月26日期间租金46452元（该欠缴租金计算日期应以被告实际撤场交还原告房屋日期为准）；共计欠缴79380元。依照双方签订的《商铺租赁合同》中第19.1条款，原告逾期支付租金，每逾期一日（自2020年6月12日起至2020年10月26日共逾期137天），按照逾期交付金额的0.3%支付滞纳金32625元(79380*0.3%*137),依照合同第19.2、19.3、19.3.5、19.3.7、19.5、19.6条款约定，被告如在合同租赁期内拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或1年内累计超30日，则原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并要求被告按照本合同19.2条款向原告支付3个月的租金，即人民币52920元作为违约金。李东亮辩称，对于原告的诉求的第一项解除合同，我方认可，但是原因我方不认可，对于二、三、四项我方不认。1、原告方违约在先，关闭了被告方经营区域内的多个出入口，使人流量骤减，且缩减了合同约定的营业时间，使得被告方的经营收入大量减少。2、北京疫情爆发，属于不可抗力，根据合同约定，双方均不承担违约责任。3、疫情期间，被告不能经营，没有收入。4、被告于2020年7月24日向原告提出解除合同。李东亮向本院提出反诉诉讼：1、请求解除双方C01店铺的《商铺租赁合同》；2、反诉被告退还反诉原告租赁保证金16000元；3、要求反诉被告退还反诉原告2020年2月份2020年6月11日期间的租金50400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2018年4月9日，反诉原告和反诉被告就地铁4号线高米店南站尚城便民服务所C01号签订商铺租赁合同，合同约定，每个季度的租金为48000元，反诉原告应在租金到期前30日向反诉被告支付下一期租金，第二年在第一年租金基础上，上浮5%。2020年初，发生疫情，反诉原告的经营受到极大的影响，反诉被告在只给反诉原告减免了租金6455元，截止至2020年6月11日，反诉原告一直按照合同约定按时交纳租金，6月17日，反诉原告基于疫情情况，向反诉被告书面提出《停租申请书》，因疫情期间无法经营，要求反诉被告自6月13日起至7月31日停租留店、但反诉被告未予理会，而后，反诉原告得知，国家对于疫情期间的小微企业在疫情期间出具相关扶持政策，2月租金全免，3、4月租金减半，现反诉被告对于租赁合同解除一事提起反诉。针对反诉万泉谊和公司、大兴分公司辩称，减免是我们依据国家发布的政策要求以及产权方对我方的要求进行相应的减免。减免金额，我们也签订了相应的协议并且在协议当中也是对减免金是有要求的，缴纳下一期租金中自动进行等额抵减的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，大兴分公司（甲方，出租方）与李东亮（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地铁尚城内第C01号商铺（以下简称：该商铺）出租给乙方使用。租赁期限为2018年5月8日，自起租日起至36个月后终止。自起租日按照月固定租金16000元/月计算租金，以后每年递增5%。租赁保证金总额为16000元。2020年3月12日，万泉谊和公司与李东亮签署《商铺租赁合同之减免协议》，该协议载明：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计1589元；2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减；2020年5月27日，双方签订《商铺租赁合同之减免协议》二，该协议载明：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致进行第二次减免，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计4866元；2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。2020年6月20日，大兴分公司向李东亮出具《催缴通知书》，载明你方应于2020年4月7日前向我公司缴纳2020年5月8日至2020年8月7日租金，因你方原因未完整支付，请于恢复营业前将欠缴租金及其他费用补齐后方可恢复营业，如果你方不继续履行合同可尽快补齐欠缴费用后至物业部办理相关腾退手续进行撤场。2020年7月22日，大兴分公司向李东亮出具《关于解除高南C01商铺租赁合同告知书》，载明经我公司多次催缴，至今仍未收到您欠缴的租金，现在依据双方签订的《商铺租赁合同》约定，特此通知，因您未履行合同义务，属于单方违约行为，故我司依法与您解除《商铺租赁合同》，自通知之日起，限您立即完成店铺撤场，交还商铺。双方均认可租金交纳至2020年6月11日，且认可交纳押金16000元。庭审中，双方均同意涉案合同自2020年7月24日解除，涉案房屋至庭审之日尚未腾退。2020年2月5日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其中第一条第二项规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；对承租其他经营用的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。2020年4月17日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其中第一条规定，符合首都城市战略定位，不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年3月和4月的房租。经本院主持，双方于2020年10月28日完成腾退，办理完毕交接。本院认为，根据双方庭审陈述及提交的证据，可以认定李东亮与大兴分公司之间存在商铺租赁关系。双方均应按照相关合同及补充协议行使权利、履行义务。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。大兴分公司是万泉谊和公司的分公司，且其主张具有承担民事责任能力，故万泉谊和公司与大兴分公司应共同承担责任。现双方均同意解除涉案合同，本院不持异议；因庭审中，双方均认可支付租金至2020年6月11日，虽李东亮抗辩根据北京市出台的规定减免租金的数额过低，但是根据双方签订的减免协议的内容以及签订协议的时间，双方已经对减免数额协商一致，应按照协议内容履行，且其并未提交相关证据证明其承租的涉案场地符合《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》中的规定，因此本院对其抗辩不予采信，对于大兴分公司、万泉谊和公司要求李东亮支付自2020年6月12日至实际撤场之日的租金，本院不持异议,现双方均认可涉案场所于2020年10月28日腾退并办理交接，本院综合考虑疫情等实际情况，酌定由李东亮支付2020年6月12日至2020年10月28日期间的租金及房屋占有使用费50000元；大兴分公司、万泉谊和公司要求李东亮支付违约金及滞纳金的数额过高，本院予以调整，疫情及防控措施对李东亮使用C01号商铺开展业务产生影响，故本院结合涉案场地的经营业态、防控等级等因素，酌定该数额为20000元。针对李东亮的反诉请求，现合同解除，万泉谊和公司、大兴分公司应当返还李东亮已经缴纳的租赁保证金16000元；对于李东亮要求返还2020年2月份至2020年6月11日期间的租金50400元，根据上文阐述，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司与李东亮于2018年4月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月24日解除；二、李东亮于本判决生效后七日内支付支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司2020年6月12日至2020年10月28日期间的房屋租金及占有使用费50000元；三、李东亮于本判决生效后七日内支付支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司欠缴的2020年6月12日至2020年10月28日的滞纳金、违约金共计20000元人民币；四、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司于本判决生效后七日内退还李东亮租赁保证金16000元；五、驳回北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回李东亮其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3599元，由北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司负担2049元（已交纳），由李东亮负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）；案件反诉受理费1710元，由北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司负担200元（已交纳），由李东亮负担1510元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年十二月十一日书记员 刘天怡