广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25833号原告（反诉被告）：广州市吉邦物业管理有限公司，住所地广州市白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋C1—C3栋广州市八方货运市场C区商业楼02层33号。法定代表人：汤建雄，总经理。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雨双，广东习法律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市八方货运市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石门街道石沙公路950号（市场地址：白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋、C1—C3栋广州市八方货运市场）（自主申报）。法定代表人：卢林元，经理。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市白云区土地开发中心，住所地广州市白云区景云路36号。法定代表人：苏婉婷，主任。委托诉讼代理人：胡靖，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锐杰，男，1986年12月21日出生，汉族，系该中心工作人员。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市吉邦物业管理有限公司（以下简称吉邦公司）诉被告（反诉原告，以下简称被告）广州市八方货运市场经营管理有限公司（以下简称八方公司）、第三人广州市白云区土地开发中心（以下简称土发中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告吉邦公司的委托诉讼代理人习江玲、唐雨双，被告八方公司的委托诉讼代理人曹强华、黎家学，第三人土发中心的委托诉讼代理人胡靖、刘锐杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金3000000元并支付资金占用费237771元（以3000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从被告收取保证金之日计算：即其中2000000元从2018年7月5日开始计算，另外1000000元从2019年7月15日开始计算，计至款项付清之日止）；2.判令被告免除原告自2020年4月3日起至2020年8月31日止的涉案租赁场地租金2098530元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年7月5日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其享有经营权及转租权的经营场地广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼出租给原告，合同对租金、管理费等进行了约定。2019年8月28日，原被告双方签订《合同补充协议书》，约定2018年7月1日至2021年6月30日期间每月租金、管理费减少2214元。租赁合同签订后，原告按照约定于2018年7月5日向被告支付合同押金2000000元，于2019年7月15日向被告支付合同押金1000000元。后来，原告得知涉案租赁场地所在的建筑未办理规划报建手续，租赁合同无效，且被告对合同无效负有全部责任，被告应当向原告退还租赁保证金3000000元以及从被告收取保证金之日起的资金占用费。被告将涉案租赁场地交付给原告使用后，原告对涉案场地进行装修。2019年12月1日，广州市白云区石门街举办了白云湖数字科技城八方物流地块征收签约仪式。2020年3月31日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向八方物流园的承租人发出通知，要求承租人于2020年5月31日前自行清场撤离。原告收到通知后立即与被告的负责人杨振勇询问相关情况，但没有得到答复。2020年4月起，原告已经按照告知书的要求陆续清空租赁场地，但被告既不肯退还保证金，也不肯接收原告已经清空的场地。2020年7月8日，原告通过快递向被告邮寄《移交场地通知函》，被告已经签收了该通知函，但仍未与原告办理移交手续。2020年7月13日，原告又通过广州市公证处向被告邮寄了移交场地的通知函、附件资料一份及场地钥匙27把，向原告退还移交租赁场地内18605平方米的空置场地。但被告法定代表人拒收该邮件。原告收到告知书后一直积极配合石门街道办的要求对租赁场地清场，从4月3日起原告公司已经停止正常经营，一直在处理退还租赁场地，清场的事宜，在此期间被告一直不配合原告退租、搬迁及清场，导致原告不得不于7月13日通过公证办理场地移交手续。因此原告认为从4月3日起原告已无须再向被告缴纳涉案租赁场地的租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请求。被告八方公司答辩并提起反诉称：我司不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.承租涉案租赁场地前，我司已经如实告知原告涉案租赁场地的性质及现状，原告自愿按照现状接收场地。原告在承租过程中从未就此提出过异议。原告在承租场地后也将场地转租获取了巨额的收益。因此原告认为我司应当对合同无效承担全部责任没有任何依据。2.涉案合同至今租赁期限没有届满，租赁合同约定我司退还押金的条件并未成就，即使法院认定合同无效，我司也不需要支付任何押金利息，仅需将押金无息退还。3.原告自2020年4月1日开始拒绝依照合同约定向我司支付租金、管理费及其他应缴的费用。现租赁场地仍由原告控制使用。原告应当向我司支付租金和管理费。故提出反诉请求如下：1.判令原告吉邦公司向我司支付从2020年4月1日起至其实际迁出租赁场地之日的租金管理费（租金管理费以每月419706元的标准，暂计算至2020年8月31日止的租金管理费为2098530元）；2.判令原告吉邦公司向我司支付截止至2020年8月31日的水电费91599元；3.本案诉讼费、反诉费由原告承担。针对被告八方公司的反诉请求，原告吉邦公司辩称：1.被告主张的水电费请求证据不足，不能证明其所提供的水电费发票就是原告承租的八方物流园商业大楼的水电费发票。原告的租户从4月2日起陆续搬出涉案租赁场地，从4月起原告的水电费应当是逐渐减少，但被告主张的水电费构成来看，4-8月的水电费并不呈逐渐减少的趋势，8月份的水费金额高达41228元，这不符合基本常理，从过往的缴费记录来看，原告一个月的水费最高为975元，是不可能出现41228元的水费的。2.被告主张2020年4月至8月的租金，原告在4月至9月期间已经通过微信、到被告公司现场交还场地、邮寄退场通知函、公证送达钥匙等各种方式想要退回租赁场地，但被告一直拒收，本案开庭时被告仍拒绝接收钥匙，其拖延的目的在于用原告交纳的300万元保证金抵扣租金。第三人土发中心述称：我方代表广州市白云区人民政府作为八方物流地块土地及房屋征收补偿工作的牵头单位，委托广州市白云区人民政府石门街道办事处具体实施该地块的征收补偿工作。2019年12月2日，广州市白云区人民政府石门街道办事处已与涉案地块的集体土地所有权人签订土地征收补偿协议并发放了征收补偿款。涉案地块物流园内的商业大楼，属于涉案地块范围内的地上附着物，该地上附着物的征收补偿工作尚在摸查与确认中。2020年3月25日，石门街道办事处根据上述协议约定，分别向广州市白云区石门街滘心经济联合和广州市石井畜牧水产公司支付了征地补偿款。我方与本案纠纷并无法律上的利害关系。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、《合同补充协议书》、收据、征收土地预公告、《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》、微信聊天记录、录音、《移交场地通知函》、邮件签收记录、《关于广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼的移交场地通知函》、《商业大楼的第二次移交场地通知函》、《八方物流地块土地征收补偿协议》等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下:2018年7月5日，八方公司（甲方）与吉邦公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其享有经营管理及转租权的经营场地：广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园商业大楼（以下简称涉案场地）出租给乙方，2018年7月1日至2021年6月30日止，月租金210960元，月管理费210960元，2021年7月1日至2024年6月30日止，月租金410200元，月管理费410200元。签订本合同之时，乙方确认已实际收到上述场地，即视为乙方已收到本合同项下的租赁场地、建筑物，且乙方对相应建筑物、场地的面积、性质、用途无任何异议。租赁期从2018年7月1日至2030年6月30日止，租赁期限内，从2024年开始每2年租金、管理费递增百分之10%。乙方确认上述租赁场地用途为商业、物流、仓储。乙方须于签订本合同之日向甲方一次性付清首月租金及管理费及押金3000000元（签订合同时交2000000元，剩余1000000元于2019年6月30日前交清）。本合同一经签订，乙方须在每月的15日前交齐当月租金、管理费及其它应缴费用（包括但不限于水、电费等甲方规定的相关费用），若供电、供水部门因素需要上调水电费价格（注：电费为1.3元/度，水费5.5元/吨），甲方将按供电、供水部门新水、电费价格向乙方收取。在承租期间，如遇政府行为或城中村改造或城市拆迁或地铁征用等需要拆迁、征用甲方出租的上述场地，乙方必须无条件按甲方要求的时间迁出承租场地，将原使用场地及建筑物交回甲方等等。2019年9月28日，双方签署补充协议，约定因公司电房扩建，占了乙方面积123平方米，现给予乙方每月减除123平方米租金及管理费，其中2018年7月1日至2021年6月30日每月减除2214元。合同签订后，八方公司已将涉案场地交付给吉邦公司使用。吉邦公司于2018年7月5日向八方公司支付200万元押金，于2019年7月15日向八方公司支付100万元押金。吉邦公司向八方公司支付租金及管理费至2020年3月31日，支付水电费至2020年2月底。2020年3月31日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向八方物流地块的出租人、承租人发出《石门街关于解除或终止八方物流地块征地范围内租赁关系的告知书》，主要内容为：我街受区政府委托负责八方物流地块的征收工作，广州市规划和自然资源局于2019年10月25日发布了八方物流地块的《征收土地预公告》（穗规划资源预征字[2019]275号），明确本次征收范围。请各出租人、承租人积极配合征拆工作，协商于2020年5月1日前解除或终止与四号地块相关单位的租赁关系，妥善协商处理该地块租赁合同解除或终止各方权利、义务，并于2020年5月31日前自行清场撤离。2020年4月初，吉邦公司的负责人聂雪兰收到上述告知书后，联系八方公司负责人杨振勇，陈述其租户陆续开始搬家，要求双方一起协商处理，杨振勇告知聂雪兰找小李（八方公司招商经理李晓树）处理。2020年6月1日，聂雪兰向李晓树发出《关于退出八方物流地块租赁场地时间的通知》，内容为我司租赁贵司的石沙路333号广东八方物流园内商业大楼已合法转租给不同承租人，且租赁合同尚未到期，虽已及时响应拆迁要求，将需要撤场的告知实际承租人，但全部清场撤离仍需一定时间，我方现将已清场完毕的部分交还贵司，余下部分将待实际承租人清场后全部交还。聂雪兰并要求李晓树将该通知转到八方公司老板的群内。此后，聂雪兰多次与李晓树联系，要求其处理收回场地的事宜，李晓树表示之前老板同意租多少交多少，然后空的就不算钱，但是最好还是跟老板确认一下。2019年6月19日，聂雪兰再次联系杨振勇，要求杨振勇碰面处理撤场的问题，杨振勇表示其在外地，并告知聂雪兰公司有专门负责的经理按规定进行处理。此后，2020年7月，聂雪兰与杨振勇、李晓树等人多次协商，要求办理已腾空场地的交接手续，杨振勇表示租金截止至2020年7月1号，聂雪兰要求杨振勇对此盖公章确认，杨振勇并表示因双方合同的处理已经交给律师处理，其无权盖章了。2020年7月8日，吉邦公司向八方公司招商经理李晓树、法定代表人卢林元寄送了《移交场地通知函》，要求八方公司在2020年7月10日前与吉邦公司办理租赁合同中租赁场地项下15003平方米空置场地（现有在使用面积8437平方米，空置面积15003平方米）移交手续，相关邮件于2020年7月9日签收。2020年7月13日，吉邦公司再次向八方公司寄送了《关于广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼的移交场地通知函》，主要内容为：八方公司未按照《移交场地通知函》的要求于2020年7月10日前与我司办理租赁场地移交手续，现通知贵司，我司于2020年7月13日正式办理《租赁合同》中租赁场地项下18605平方米空置场地的移交手续，我司已通过EMS邮寄方式将18605平方米空置场地的钥匙全部交还给贵司。吉邦公司在广州市广州公证处公证人员的现场监督下，将上述通知函、附件资料一份（已腾空场地图纸）及租赁场地钥匙（27把）交付给邮政公司，由该公司以邮政特快专递的方式负责投递给八方公司的法定代表人卢林元。该邮件因收件人拒收而退回。本案开庭时，本庭当庭拆开该邮件，并要求八方公司收回钥匙，八方公司予以拒绝，现钥匙暂由本庭收执。此后，2020年8月18日，吉邦公司向八方公司发出《商业大楼的第二次移交场地通知函》，要求八方公司于2020年8月17日前与吉邦公司办理《租赁合同》项下1111.6平方米的空置场地（现有使用面积3723.4平方米，空置面积19716.6平方米）的移交手续，吉邦公司并将钥匙（7把）寄送给八方公司，该邮件于2020年8月19日由八方公司的保安室代收。2020年9月7日，吉邦公司向八方公司发出《商业大楼的第三次移交场地通知函》，要求八方公司办理租赁场地项下2100平方米空置场地（现有使用面积2735平方米，空置面积20705平方米）的移交手续，吉邦公司并将钥匙（10把）寄送给八方公司，该邮件于2020年9月8日由八方公司的法定代表人卢林元签收。截至本案第二次庭审，吉邦公司陈述涉案场地上现仅剩余两户租户，面积1260平方米的场地没有清空。2020年12月9日，吉邦公司又将剩余全部场地(413、415、416、417、419)的五把钥匙交由法院保管，经本院与八方公司联系，八方公司拒绝收回钥匙。关于水电费，双方明确水费单价为5.5元/吨，电费单价为1.3元/度。吉邦公司提供的2020年1月水电费收据显示：2020年1月水电表抄表（抄表时间为25-30日）中，1-2号水表本月读数为56，水表号本月读数为1950，电表本月读数为115500。八方公司主张，截至2020年8月底，1-2号水表本月读数为89，水表号本月读数为9755，电表本月读数为152800。另查明，涉案场地系八方公司向广州市白云区石门街滘心经济联合社承租，该场地未办理规划报建手续。2019年12月2日，广州市白云区人民政府石门街道办事处与涉案场地的土地权人广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司签订了《八方物流地块土地征收补偿协议》，约定广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司在签订本协议后三个月内正式移交场地给广州市白云区人民政府石门街道办事处。上述土地征收补偿协议所涉的征地补偿款已于2020年3月25日发放。经本院向广州市白云区石门街滘心经济联合社及八方公司核实，广州市白云区石门街滘心经济联合社自2020年5月1日以后已不再向八方公司收取涉案场地的租金。吉邦公司于2020年8月6日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：涉案场地未办理规划报建手续，故吉邦公司与八方公司就涉案租赁场地所成立的《租赁合同》及其补充协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吉邦公司要求八方公司返还保证金3000000元的诉讼请求本院予以支持。对于保证金的资金占用费，该费用属于因合同无效导致的损失，涉租赁合同因租赁场地无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，吉邦公司在与八方公司签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，双方均具有过错，故对于吉邦公司起诉前的保证金的资金占用费，应由吉邦公司自行承担，对于其向本院递交诉状提起本案诉讼之日即从2020年8月6日起的资金占用费，本院予以支持，资金占用费以3000000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于八方公司反诉要求吉邦公司支付2020年4月1日至吉邦公司实际迁出租赁场地之日止的租金管理费是否应当支持的问题。由于涉案场地所在土地已被政府征收，广州市白云区人民政府石门街道办事处于2020年3月31日向八方物流地块的出租人和承租人发出通知，要求双方协商于2020年5月1日前解除或终止租赁关系，并于2020年5月31日前自行清场撤离。本案中，虽然吉邦公司于2020年7月才以书面形式向八方公司寄送移交场地通知及钥匙，但吉邦公司在收到上述广州市白云区人民政府石门街道办事处通知后，已经多次与八方公司协商，要求办理场地交接手续，八方公司均予以拒绝，八方公司的行为已违背了诚实信用原则。同时，广州市白云区人民政府石门街道办事处与涉案场地的土地权人广州市白云区石门街滘心经济联合社、广州市石井畜牧水产公司签订了《八方物流地块土地征收补偿协议》，并已于2020年3月25日支付了征地补偿款，广州市白云区石门街滘心经济联合社亦已经将涉案场地所在的土地移交给广州市白云区人民政府石门街道办事处。广州市白云区石门街滘心经济联合社在2020年5月1日以后已不再向八方公司收取场地租金和管理费，广州市白云区人民政府石门街道办事处于2020年3月31日向八方物流地块的出租人和承租人发出通知，该通知要求承租人于2020年5月31日前自行清场，即自2020年6月1日，八方公司已经不再具有涉案场地经营管理权，故八方公司无权再向吉邦公司收取2020年6月1日后的场地占有使用费，但吉邦公司仍应参照双方约定的租金和管理费的标准向八方公司支付2020年4月1日至2020年5月31日期间场地占有使用费合计839412元。吉邦公司要求八方公司免除其自2020年4月3日起的场地租金（实质为占有使用费）的诉讼请求本院部分予以支持。对于八方公司主张的水电费，鉴于截至本案第二次庭审即2020年10月15日为止，吉邦公司尚未将全部涉案场地腾退，故对于该场地上产生的水电费，应当由吉邦公司承担。八方公司对于其主张的水电费已经提供了抄表记录，在无相反证据的情况下，本院对抄表记录予以采信。八方公司主张的水电费91599元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市八方货运市场经营管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司退还保证金3000000元并支付资金占用费（以3000000元为本金，自2020年8月6日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州市八方货运市场经营管理有限公司支付2020年4月1日至2020年5月31日的房屋占有使用费839412元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州市八方货运市场经营管理有限公司支付水电费91599元；四、驳回广州市吉邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市八方货运市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49648元，由广州市吉邦物业管理有限公司负担8775元，广州市八方货运市场经营管理有限公司负担40873元；反诉受理费12160.5元，由广州市八方货运市场经营管理有限公司负担5605.5元，广州市吉邦物业管理有限公司负担6555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二〇年十二月十一日书记员  林嘉仪