四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5724号 原告（反诉被告）：潘国，男，1983年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）：丁三珊，女，1984年11月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨大军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋泓辰，男，2000年8月8日出生，汉族，住上海市闸北区。 被告：魏群，女，1971年5月17日出生，汉族，住成都市高新区。 二被告共同委托诉讼代理人：王宁，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 第三人：成都家诺房地产经纪有限公司，住所地：成都高新区天府二街737号1层。 法定代表人：贾宏孝，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，女，1987年9月11日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 原告（反诉被告）潘国、丁三珊与被告（反诉原告）宋泓辰、被告魏群、第三人成都家诺房地产经纪有限公司（以下简称家诺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年9月27日、12月14日公开开庭进行了审理，原告潘国及其与丁三珊的共同委托诉讼代理人奉天麟，被告宋泓辰、魏群的共同委托诉讼代理人王宁，第三人家诺房产公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘国、丁三珊向本院提出诉讼请求：1.宋泓辰和魏群向潘国、丁三珊赔偿93000元；2.宋泓辰和魏群向潘国、丁三珊支付逾期交房违约金460000元；3.宋泓辰和魏群向潘国、丁三珊支付房屋拖欠的水费600元；4.宋泓辰和魏群共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月17日，潘国、丁三珊通过家诺房产公司与魏群签订《房屋买卖合同》，购买宋泓辰所有的位于成都市高新区盛安街18号**栋*层**号房屋及配套车库。合同签订后，潘国、丁三珊依约履行了全部义务，但宋泓辰没有按照合同约定的时间履行交房义务，逾期交房时间长达4个多月并拖欠物管费、水电气费高达20000多元，潘国、丁三珊至今未能取得《物业交割单》。宋泓辰、魏群还将大量的家具及垃圾废物堆砌在房屋内至今没有处理，导致潘国、丁三珊根本无法使用房屋。同时，宋泓辰、魏群也没有按照合同约定将房屋所附带车库中的382、383号两个车位配合潘国、丁三珊办理车位产权，导致潘国、丁三珊最终在取得车库时支付的价款超出《房屋买卖合同》约定价款93000元。上述严重违约行为，经宋泓辰、魏群多次催告交涉但无法解决，宋泓辰、魏群的行为给潘国、丁三珊造成了巨大的经济损失。 宋泓辰、魏群答辩称，1.物业费及水电费不存在潘国、丁三珊垫付的问题，是由我方直接支付；2.房屋的交付不是必须要有交割单才算交付，事实上潘国、丁三珊在2019年10月21日就收到了案涉房屋的钥匙、水电卡，应当就完成了正式的交付行为；3.案涉房屋的交易主体是潘国、丁三珊与宋泓辰，魏群是作为代理人签字，是一个代理行为，所以责任的承担不应当包含魏群；4.潘国、丁三珊受赠的是车库的购买权，与房屋价款无关，潘国、丁三珊未与魏群充分协议便自行购买车库，所造成的损失应自行承担；5.我方也没有承诺按照我方与开发商的选房协议约定的价格让潘国、丁三珊取得车库；6.潘国、丁三珊主张违约金过高，应以实际损失为依据；7.关于延迟交房，因为我方的身体原因确实存在延迟，但经过中介从中沟通，潘国、丁三珊也认可延迟交房的行为双方互不承担相应的责任；8.我方确有家具在案涉房屋之内，也多次想要把家具取回，但由于没有潘国、丁三珊的同意，造成我方无法将家具拉走。 宋泓辰提出反诉诉讼请求：1.潘国、丁三珊返还宋泓辰办公家具，并赔偿400元搬运“放空费”；2.潘国、丁三珊支付房屋尾款20000元；3.本案诉讼费由潘国、丁三珊承担。事实与理由：宋泓辰向潘国、丁三珊交房后，多次提出搬运滞留在屋内的家具，但潘国、丁三珊均不予配合，将门锁更换，也拒绝向物业出示出门条，导致宋泓辰搬运家具未果，产生搬运放空费400元。并且根据合同约定，潘国、丁三珊应在交接房屋当日支付尾款，现潘国、丁三珊已取得房屋，但至今未支付尾款。 潘国、丁三珊针对反诉答辩称，1.本案为房屋买卖合同，宋泓辰所主张的搬运费并没有举证实际发生金额，没有相关的票据；2.合同约定双方应在物业交割单上签字确认后的首个周二或者周五经纪方负责将物业交割保证金交付给宋泓辰，而双方并没有在物业交割单上签字确认，因此其尾款的主张不应支持。 家诺房产公司陈述称，当初房屋的价款是7000000元，关于车位的情况，因为宋泓辰在开发商那里交了50000元诚意金订购车位，但是开发商说诚意金合同已经到期了，50000元没收了，要把车位重新出卖，价格比之前的多，所以可能会多出来50000元、40000多元，比最开始买的价格多。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年8月8日，宋泓辰向魏群出具委托书，就成都市高新区盛安街18号**栋*层**号房屋的相关事宜委托魏群办理，包括：代为出售上述房屋并与买方签订买卖合同，代为办理不动产转移过户登记，代为协助买方办理房屋的移交手续，上述委托经四川省成都市成都公证处进行委托公证。经查，魏群系宋泓辰的母亲。 2019年4月17日，潘国、丁三珊（买方）与宋泓辰（卖方）在家诺房产公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定由潘国、丁三珊购买宋泓辰所有的位于成都市高新区盛安街18号**栋*层**号房屋。合同与本案争议有关的条款有：1.房屋所有权人为宋泓辰，该房屋未设定抵押，未带租约；2.房屋成交价为7000000元，合同签订当日，潘国、丁三珊向宋泓辰交付定金800000元，定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款。交易过户当日前将房款1280000元存入存量房交易资金监管账户，待潘国、丁三珊取得不动产证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给宋泓辰。交房当日且卖方结清水、电、气、物管，潘国、丁三珊将房款20000元支付给宋泓辰。尾款直接由放款银行支付给宋泓辰；3.交易过户递件成功后三日内，宋泓辰将房屋交付给潘国、丁三珊，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费等有关房屋的使用费，同时将钥匙、水卡、电卡、气卡、门卡等交给潘国、丁三珊，买卖双方应在《物业交割单》上签字确认，交房后的首个周二或周五，经纪方负责将第9条中约定的物业交割保证金交付给宋泓辰；4.宋泓辰逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向潘国、丁三珊支付违约金。合同尾部手写内容：①该房屋价格人民币7000000元；②位于高新区盛安街18号**栋附一楼**号、**号产权车位，根据与成都高投置业有限公司协议，魏群已支付人民币50000元整，剩余180000元整由潘国、丁三珊直接支付给开发商，宋泓辰需支付34000元整给潘国、丁三珊，用于办理以上两个产权车位手续，宋泓辰需协助潘国、丁三珊办理车位产权手续。该合同卖方处注明为宋泓辰，由代理人魏群签字。 合同附件为房屋附属设施清单。装修及设施情况均被划掉。双方也确认交易的为不带装修及家具的房产。 合同签订当日，潘国、丁三珊向魏群支付定金800000元。 2019年7月11日，买卖双方到房管部门进行过户递件。其后，家诺房产公司工作人员多次联系魏群进行房屋交接及水电气、物管费用的结清。 关于车位：2019年6月至10月，潘国、丁三珊一方多次通过微信向家诺房产公司工作人员就车位处理问题进行催促，魏群也多次与开发商、物业进行联系协调车位处理事宜，但均未果。2019年8月、9月，潘国得知案涉房屋开发商已委托物业中心对尚未出售的车位进行对外出售，其中包括案涉382号、383号车位，潘国为防止案涉别墅房屋相对应的车库被他人买走，影响房屋的使用，便向开发商进行了购买，2019年10月4日，潘国领取两个车库钥匙。2020年5月7日，开发商成都高投置业有限公司就潘国购买的成都市高新区盛安街**号*栋*层**、**号车位向潘国开具增值税发票，价格分别为155000元、152000元，共计307000元。 关于交房：2019年10月21日，魏群向家诺房产公司工作人员王敏交付房屋的钥匙。其后，中介人员与丁三珊进行微信沟通，最初确定10月25日前往领取钥匙，但因潘国临时有事，双方将时间推迟到27日。经查，2019年10月25日为周五，周日为27日。此后，潘国、丁三珊于2019年10月27日与家诺房产公司完成了钥匙交接，接收了房屋，但未签订正式的《物业交割单》。 另查明： 1.2013年1月9日，魏群与案涉房屋的开发商成都高投置业有限公司签订《商品房车位意向选房协议》两份，魏群向开发商预购案涉房屋所在小区车位两个，车位号19-17和19-18，每个车位预付定金25000元，优惠后总价每个车位132000元。协议约定自接到开发商签订《商品房买卖合同》通知7日内，魏群前往天悦府销售中心，按选房协议约定的基本条件与开发商签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》，否则开发商有权将房屋另售，购房意向金不予退还。魏群共计向成都高投置业有限公司支付诚意金50000元。 2.案涉《房屋买卖合同》签订后，潘国、丁三珊因欲购买魏群已经定购的车位而通过家诺房产公司工作人员与魏群进行沟通，但一直未能协商解决车位购买问题。 3.合同履行过程中，买卖双方均通过家诺房产公司工作人员王敏进行沟通联系，少有直接联系。从办理过户递件至实际交付房屋钥匙，乃至交付钥匙之后，双方一直就车位款问题以及结清物业费、水电费问题进行反复沟通，但均未能达成一致。 4.案涉房屋在出售之前系出租用于办公，现留有部分家具在房屋内，宋泓辰一方陈述称在2019年10月16日，其前往案涉房屋搬运家具，但因潘国、丁三珊一方不配合，无法搬运，为此产生400元返空费，并提供了搬家公司出具的情况说明。 5.双方共同确认，潘国、丁三珊已支付的房款金额为6980000元。 上述事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖合同》、选房协议、增值税发票、微信聊天记录等证据在案佐证。 本院认为，本案买卖双方对于买卖案涉房屋并且已经完成不动产权转移登记手续均没有异议，本案双方争议焦点为：1.7000000元交易款对应的标的物为何，潘国、丁三珊的合同相对方是谁？2.潘国、丁三珊是否能就多支付的车位款要求赔偿；3.是否存在逾期交房，逾期交房违约金能否支持；4.尾款20000元是否达到支付条件；5.潘国、丁三珊主张的垫付的水费能否支持；6.宋泓辰主张的家具搬运及产生的搬运返空费能否支持。 一、7000000元交易款对应的标的物为何，潘国、丁三珊的合同相对方是谁 关于7000000元交易款对应的标的物： 庭审中，潘国、丁三珊认为7000000元交易款对应的是房屋和车位；宋泓辰则称上述价款只针对房屋，车位是赠送。对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 1.双方的《房屋买卖合同》中明确约定房屋总价7000000元； 2.家诺房产公司在庭审中陈述，在与案涉房屋同户型带两个车位的房源在合同签订时期价格为7500000元； 3.关于车位，双方只在合同尾部手写备注附一楼382号、383号产权车位的情况，并注明仅支付了50000元定金，并约定由潘国、丁三珊直接向开发商支付车位款。 因此从双方合同的约定来看，7000000元对应的应仅为房屋的价格，并不包括车位。 关于潘国、丁三珊的合同相对方： 虽7000000元交易款对应的仅为房屋，但是合同中除房屋交易外还包括另外一项标的即能优惠购买车位的权益。车位是由魏群向开发商交付的50000元定金取得的优惠购买权益，其权利主体应该是魏群，但是合同中载明的相对方为宋泓辰，魏群仅作为代理人签字，故，潘国、丁三珊本合同的相对方究竟为宋泓辰一人还是宋泓辰与魏群两人。对此，本院认为，虽然车位的优惠购买权益属于魏群，本合同魏群仅作为代理人签订，但是基于魏群与宋泓辰的母子关系，应视为宋泓辰从魏群处取得上述权益的处分权，在合同中一并进行了处分，因此，本案所涉合同应该严格按照合同载明内容进行认定，即认定潘国、丁三珊合同相对方为宋泓辰一人。故，因该合同产生的权利与义务皆归于宋泓辰一人。 二、潘国、丁三珊是否能就多支付的车位款要求赔偿 潘国、丁三珊认为其实际向开发商购买车位共计花费307000元，比合同约定的只需要向开发商支付180000元多出127000元，扣除魏群已经向潘国、丁三珊支付的34000元，还有93000元需要补偿。而宋泓辰则认为是优惠购买权的赠送。对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 1.依合同，双方约定的实际为车位的优惠购买权益，而非车位本身。 2.从双方庭审中对于车位磋商过程的描述，反映魏群最初对于两个车位选房协议中载明的价格记忆错误，最后核实后还需要支付214000元，比其预估的18万要多34000元，所以才在正式协议中约定补偿34000元给潘国、丁三珊；因此，可以从该条中可以看出，宋泓辰将优惠购买两个车位的权益转让给了潘国、丁三珊，至于转让对价虽无约定，但是依附于整个合同。 3.潘国、丁三珊签订合同之后，因自行无法以优惠价格取得合同约定的车位，故多次通过中介方向魏群要求其协助办理，魏群虽亦向开发商申请，但是最终未能成功，导致最终潘国、丁三珊不得不以307000元的价格购买上述车位。 因此，本院认为，车位的优惠购买权益未纳入到7000000元的款项之内，但是作为合同约定，而且是特别手写的内容，理应为合同权利义务之一，在潘国、丁三珊催告后宋泓辰仍然无法实现该权利的情况下，理应承担责任，是否应该由宋泓辰全额承担，本院考量如下： 首先，从约定的内容看，双方皆意定还需214000元能够买到案涉车位，但是双方并未就在无法使用优惠权益购买车位的情况下，对于谁应该承担责任，承担责任的大小进行明确约定，属于约定不明确；其次，车位优惠权益的转让虽依附于房屋买卖，但是从前文分析可知7000000元款项对应的是房屋本身，宋泓辰本身并未对车位优惠购买权益的转让直接受益，由宋泓辰单独承担双方意定之外的损失，难言合理。 因此，上述损失的承担双方并未进行约定，双方对于优惠价格购买案涉车位均过于自信，故双方对于如今的结果均存在过错，故，对于潘国、丁三珊多支付的93000元，双方均应承担责任，本院综合合同实际的履行情况、当事人的实际损失、双方当事人过错等因素，确定宋泓辰一方承担46500元，潘国、丁三珊一方承担46500元。 三、是否存在逾期交房，逾期交房违约金能否支持 合同约定交房时间为交易过户递件成功后三日内完成，即2019年7月14日，但宋泓辰实际将钥匙交给家诺房产公司工作人员的时间为2019年10月21日。此后，家诺房产公司王敏再行与潘国、丁三珊约定具体交付时间，最后在10月27日完成钥匙交付。本院认为，虽宋泓辰一方提交了魏群就医记录，但是该记录开始时间为2019年8月14日，而双方约定的交房时间为7月14日，难以证明其有合理理由逾期交房。根据合同约定宋泓辰逾期交房应支付相应的违约金，因此对于潘国、丁三珊主张的以100天来计算逾期交房违约金的诉请本院予以支持。同时，合同约定为每逾期1天，按该房屋成交价的5‰支付违约金，即年息182.5%，潘国、丁三珊自愿将标准调整为年息24%。宋泓辰认为过高，申请调整。本院认为，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，潘国、丁三珊亦未举证证明其实际损失与约定的违约金相当，故本院兼顾合同履行情况、宋泓辰的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为50000元。至于宋泓辰抗辩称，在与家诺房产公司王敏的沟通中，潘国、丁三珊一方曾表达过“交房这个事情到此为止”的意思，故其认为潘国、丁三珊不能在本案中主张逾期交房违约金，本院认为，首先，从这段文字的表达中不能看出有放弃主张逾期交房违约金的意思，其次，结合双方之前与家诺房产公司在微信中的反复沟通，到此为止的意思更多的表达是不想继续纠结于逾期交房这个事情本身，不想继续争论。故对宋泓辰的抗辩不予认可。 四、尾款20000元是否达到支付条件 关于尾款20000元，潘国、丁三珊认为支付的条件尚未达到，理由如下：第一，合同第九条约定，卖方结清水电气费、物管费之后，买方才支付，但宋泓辰并未完全结清费用；第二，合同第十六条约定双方应在物业交割单上签字，之后由经纪方将交割保证金支付给宋泓辰，但双方并未有签署物业交割单，宋泓辰还存在逾期交房的行为；第三，支付交割保证金是由经纪方支付，与己方无关。对此，本院认为，合同第九条并不存在托管于物业交割保证金的约定，但在合同第十六条又约定为签订物业交割单之后由经纪方转交物业交割保证金，存在矛盾约定。而本案交易双方在实际履行合同过程中，并未向经纪方支付物业交割保证金，而是约定剩余的20000元尾款由买方直接支付给卖方。现双方实际完成了房屋交付，并在物业中心完成业主信息变更手续，房屋水电气费已结清，因此，虽双方未签订书面物业交割单，但实际上已经完成了物业交付，潘国、丁三珊应支付剩余尾款20000元。至于潘国、丁三珊抗辩宋泓辰在履行交房义务过程中存在各种违约行为，本院认为，宋泓辰的违约行为与潘国、丁三珊的合同义务是两个不同的独立行为，潘国、丁三珊不能以宋泓辰的违约履行而不履行己方义务，因此，对潘国、丁三珊的抗辩不予支持。 五、潘国、丁三珊主张的垫付的水费能否支持 根据合同约定，房屋交付之前的费用应由宋泓辰一方承担，现潘国、丁三珊认为宋泓辰未结清费用，由己方垫付，故宋泓辰应进行支付。本院认为，从各方提交的微信聊天记录中确实显示各方关于水电费等问题多次协商，但无法看出宋泓辰未结清费用的具体名目和金额，而从潘国、丁三珊提供的POS单也无法看出实际交付的为哪套房屋何时间段的费用，无法得出是否存在垫付的结论，因此，对于潘国、丁三珊主张的垫付水费不予支持。 六、宋泓辰主张的家具搬运及产生的搬运返空费能否支持 根据庭审双方确定，目前尚有部分家具堆放在案涉房屋，但没有具体的家具清单，本院无法确定需要搬运的具体内容，但鉴于双方对于宋泓辰一方前往搬运均没有异议，因此，各方可协商自行前往处理。 关于返空费，宋泓辰一方陈述其在2019年10月16日欲前往案涉房屋搬运家具，但因潘国、丁三珊一方不配合，无法搬运，为此产生了400元的返空费，其要求潘国、丁三珊予以赔偿。本院认为，首先，本案为房屋买卖合同纠纷，处理的为双方关于房屋交易而产生的纠纷，而返空费赔偿问题是房屋交付后续产生的赔偿，与房屋买卖关系属于两个不同的法律关系，本不应在一个案件处理。但从解决当事人的纠纷角度出发，本院一并处理；其次，合同中并未将家具搬运问题约定为一方的权利或义务，也没有相应的违约责任；再次，宋泓辰提供的证据无法证明其未能如期搬走家具系潘国、丁三珊一方过失或故意造成的，未能证明潘国、丁三珊存在过错；最后，宋泓辰提供的搬家公司出具的情况说明，属于证人证言，但搬家公司并未出庭作证，宋泓辰亦未提供支付的凭证。综上，宋泓辰不能要求潘国、丁三珊对其返空费进行赔偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宋泓辰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）潘国、丁三珊赔偿车位款46500元； 二、被告（反诉原告）宋泓辰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）潘国、丁三珊支付逾期交房违约金50000元； 三、原告（反诉被告）潘国、丁三珊于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋泓辰支付尾款20000元； 四、驳回原告（反诉被告）潘国、丁三珊的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宋泓辰的其他反诉诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取4650元，由被告（反诉原告）宋泓辰负担810元，原告（反诉被告）潘国、丁三珊负担3840元；反诉案件受理费减半收取155元，由原告（反诉被告）潘国、丁三珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二〇年十二月十四日 书记员  曾娜