广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10002号原告:黄俊明，男，汉族，1986年1月28日，住所地为广东省东莞市××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××338。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被告：郭安国，男，汉族，1978年12月8日出生，住江西省上饶市信州区××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××855。被告：深圳市喜乐库商贸有限公司，住所地为广东省深圳市南山区招商街道沿山社区××××××××××××××××××（入驻深圳网博商务秘书有限公司）。统一社会信用代码为914×××××××××××241H。法定代表人：徐晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢新民，广东德纳（龙华）律师事务所律师。原告黄俊明诉被告郭安国、深圳市喜乐库商贸有限公司（以下简称喜乐库公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜文娜、被告郭安国、被告喜乐库公司的委托诉讼代理人谢新民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付占有使用费860400元（包括2019年10月前费用72000元、2019年10月费用140400元）及逾期违约金95472元（以140400元为本金，按照日千分之五从2019年10月29日起算计至清偿之日止，暂计至2020年3月13日），合计955872元；2.本案律师费43800元由被告承担；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日被告与原告签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租位于东莞市××××××××××××××的厂房及宿舍，租赁期限截至2023年5月30日。后被告因自身原因向原告提出提前解除该合同，2019年10月10日，原被告双方经协商后签订《协议书》，就被告提前解除合同一事做出约定，在《协议书》中双方确认：1.截至签订《协议书》时，被告郭安国尚欠原告租金（房屋占有使用费）720000元；2.被告郭安国承诺在2019年10月28日前搬离租赁物，且在搬离前支付当月租金（房屋占有使用费）及水电费200400元；3被告深圳市喜乐库商贸公司对上述债务承担连带担保责任。但是被告郭安国在签订协议书后却没有按照约定履行，且至起诉之日经原告多次催讨仍未主动履行义务。依据民法总则第七条、合同法第八条、第六十条、第一百零九条的规定，当事人应当按照约定诚实、全面履行自己的义务，故原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求贵院判如所请。庭审中，原告主张诉讼请求第1和第2项由被告郭安国承担，由被告喜乐库公司承担连带责任。被告郭安国辩称：被告郭安国是被告喜乐库公司的员工，2014年6月7日到2019年11月30日在被告喜乐库公司任仓库管理，2017年11月30日作为被告喜乐库公司代表与原告签订案涉厂房租赁合同，当时因被告喜乐库公司业务急剧扩展未来得及在东莞注册公司，急需使用仓库，被告郭安国作为被告喜乐库公司老员工，且对仓库具有一定的管理经验，所以被告喜乐库公司指派被告郭安国以个人名义办理合同租赁一事，被告郭安国作为被告喜乐库公司员工本着信任被告喜乐库公司的基础，接受了此任务，实际该合同的主体承租人是被告喜乐库公司，签订合同每个月实际交租人也是被告喜乐库公司，被告郭安国个人从未支付过租金，原告银行流水可证明，原告在厂房租赁期间与被告喜乐库公司合作多个项目。2019年10月，被告郭安国因个人原因离职，在办理离职手续前，被告郭安国提出变更此租赁合同的主体，被告喜乐库公司也同意变更合同主体，但原告不同意，多次协商后无果，签订了退租协议，同时被告喜乐库公司给被告郭安国出具了免责声明，声明关于此租赁合同相关欠款一事由被告喜乐库公司负责，与被告郭安国无关，综上，被告郭安国不是本案的实际被告主体。被告喜乐库公司辩称：1.案涉厂房租赁合同中的承租人是代理被告喜乐库公司签订承租合同，其不是厂房实际承租人，厂房租赁欠付租金由被告喜乐库公司承担，厂房租赁合同中的押金及房租，均是被告喜乐库公司指示付款并非被告郭安国支付，与被告郭安国无关；2.案涉厂房租赁合同是无效合同，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律相关问题的解释第2条规定，故原告无权依据合同没收被告喜乐库公司交付的押金624300元。原告应当返还押金，本案因被告喜乐库公司尚欠原告租金，故押金应直接抵扣租金；3.原告主张的占有使用费及逾期违约金没有事实依据，被告喜乐库公司是按照协议中的约定在规定期限内已经将厂房退还，原告也已经实际使用，不存在从2019年10月29日至2020年3月13日一直使用原告厂房的事实。对此期间的占有使用费被告喜乐库公司不予认可。被告喜乐库公司已经按协议书约定在2019年10月28日退房给原告。原告也于次日将案涉厂房另行租赁给他人使用，对原告主张的逾期占有使用费没有依据；4.律师费没有合同依据，被告喜乐库公司不予认可；5.被告喜乐库公司在签订协议书后支付给原告85000元，应当从欠租款中予以扣除。本院经审理查明，原告主张2017年11月30日被告郭安国与原告签订《厂房租赁合同书》，约定被告郭安国承租原告位于东莞市××××××××××××××的厂房及宿舍，租赁期限截至2023年5月30日。后被告郭安国因自身原因向原告提出提前解除该合同，2019年10月10日，原告与被告郭安国经协商后签订《协议书》，就被告郭安国提前解除合同一事做出约定，在《协议书》中双方确认：1.截至签订《协议书》时，被告郭安国尚欠原告租金（房屋占有使用费）720000元；2.被告郭安国承诺在2019年10月28日前搬离租赁物，且在搬离前支付当月租金（房屋占有使用费）及水电费200400元；被告郭安国逾期支付2019年10月占用使用费的，被告郭安国每日应按照2019年10月占用使用费总额的千分之五的标准向原告支付违约金，被告郭安国保证于2020年5月31日前向原告付清全部占有使用费。3.被告喜乐库公司对上述债务承担连带担保责任。但是被告在签订协议书后却没有按照约定履行，且至起诉之日经原告多次催讨仍未主动履行义务。《厂房租赁合同书》载明：租赁物名称为东莞市××××××××××××××，出租单位名称为原告，承租单位名称为被告郭安国，原告作为甲方，被告郭安国作为乙方，原告将东莞市×××××××××××××××××××（面积共计12600平方米）及宿舍1栋（面积2330平方米）给被告郭安国使用，每月厂房租金22元每平方米，共计每月277200元，每月宿舍租金15元每平方米，共计每月34950元，租赁期限为2018年3月1日起至2023年5月30日止，被告郭安国向原告归还租赁物时，租赁物有损毁的，要向原告支付维修费，落款甲方（签章）处及乙方（签章）处分别有原告和被告郭安国的签名及按捺指纹确认。《协议书》载明：甲方为原告，乙方为被告郭安国，丙方为被告喜乐库公司，原告与被告郭安国经友好协商，就双方于2017年11月30日签订的《厂房租赁合同书》，因被告郭安国单方原因需要提前退租一事达成如下协议：一、原告与被告郭安国同意无论《厂房租赁合同书》的效力如何，由原告没收被告郭安国支付的押金624300元作为被告郭安国赔偿原告恢复厂房原状的损失；二、被告郭安国申请在2019年10月28日退租，被告郭安国保证在2019年10月28日前清空、搬离厂房，并且与原告签署交接文件。且被告郭安国承诺搬厂前付清2019年10月房租，根据单层面积计算租金，等于7300×23＝167900元，宿舍按一半，合计17500元，及水电费15000元，共计200400元，否则每逾期一日，应承担逾期违约金为租金总额的千分之五；三、被告郭安国确认现共欠原告租金720000元（不包括2019年10月份的租金及水电费），被告郭安国保证于2020年5月31日前向原告付清全部的租金；四、被告喜乐库公司对被告郭安国的债务向原告提供连带担保责任，担保期限为履行义务之日起2年。落款甲方处有原告的签名及按捺指纹、乙方处有被告郭安国的签名及按捺指纹及丙方（担任人）处有被告喜乐库公司的盖章确认。被告郭安国对《厂房租赁合同书》及《协议书》的真实性予以确认，但主张被告郭安国是代表被告喜乐库公司与原告签署的，合同的实际相对方是被告喜乐库公司。被告郭安国为证明其上诉主张，其向本院提交了深圳市劳动合同两份、离职证明、郭安国个人养老保险证明、免责声明。原告主张劳动合同与离职证明、免责声明来源被告喜乐库公司单方制作，与本案没有关联性，本案的合同相对方是被告郭安国，且各方在履行一段时间后在协商解除租赁合同时签署《协议书》的相对方依然是被告郭安国，被告郭安国理应对合同承担责任。根据社保记录，即使被告郭安国是被告喜乐库公司的员工或者是股东，也不影响原告依据合同要求被告郭安国承担责任。至于两被告内部之间的分责和关系，在原告并不同意且认可的情况下按照法律规定也是由被告郭安国承担责任后，被告郭安国可以根据与被告喜乐库公司的内部分责向被告喜乐库公司追偿。被告喜乐库公司对《厂房租赁合同书》及《协议书》的真实性予以确认，但主张：1.《厂房租赁合同书》的承租人被告郭安国是代理被告喜乐库公司签订的，实际承租人是被告喜乐库公司，合同约定押金及房租均是被告喜乐库公司指示付款并非被告郭安国支付，与被告郭安国无关，欠付的租金应由被告喜乐库公司承担；2.《厂房租赁合同书》是无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律相关问题的解释》第2条规定，故原告无权依据合同没收被告喜乐库公司交付的押金624300元，原告应当返还押金，但又因被告喜乐库公司尚欠原告2019年7月至9月欠付租金720000元，故该押金应直接抵扣租金；3.原告主张的占有使用费及逾期违约金没有事实依据，被告喜乐库公司是按照《协议书》的约定在2019年10月28日将租赁物归还给原告，原告也于次日将厂房另行租赁给他人使用，不存在从2019年10月29日至2020年3月13日一直使用原告厂房的事实，且《协议书》中有关违约金的约定超过原告的实际损失，对此期间的占有使用及费逾期违约金被告喜乐库公司不予认可；4.被告喜乐库公司在《协议书》签订后，已经支付给原告85000元，应当从被告喜乐库公司尚欠原告2019年7月至9月欠付租金720000元中予以扣除。根据《协议书》中的约定，被告喜乐库公司为支持其上述主张，向本院提交了1893中国民生银行网上银行股份有限公司深圳石岩支行的转账记录及中国民生银行网上银行电子回单、喜乐库零售店铺托管经营合同、喜乐库零售店铺或者经营协议。原告对被告喜乐库公司提交的证据的真实性均认可，确认《协议书》签订后收到租金共计85000元，但是主张该85000元支付的是2019年10月的租金。原告主张为实现案涉债权其支出了律师费43800元，应由被告郭安国承担，并提供了委托协议书及湖南增值税普通发票予以佐证。两被告对原告提交的该两组证据的真实性认可，但被告喜乐库公司主张双方签署的《协议书》中没有约定律师费，没有合同依据。另查明，案涉租赁物既未取得建设工程规划许可证及不动产权证，也未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。以上事实，有原告提交的厂房租赁合同书（原件）、协议书（原件）、委托协议书及湖南增值税普通发票（原价）、两被告郭安国提交的深圳市劳动合同两份（原件）、离职证明（原件）、郭安国个人养老保险证明（原件）、免责声明（原件）、被告喜乐库公司提交的1893中国民生银行网上银行股份有限公司深圳石岩支行的转账记录（打印件）及中国民生银行网上银行电子回单（打印件）、喜乐库零售店铺托管经营合同（原件）、喜乐库零售店铺或者经营协议（原件）、东莞市自然资源局关于（2020）粤1973民初10002号《协助调查函》的复函及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告郭安国应否支付原告占有使用费860400元及逾期违约金；二、被告郭安国应否支付原告律师费43800元；三、被告喜乐库公司应否承担连带责任。关于焦点一，首先，被告郭安国确认《厂房租赁合同书》及《协议书》的真实性，而《厂房租赁合同书》中载明的合同相对方为原告与被告郭安国，且《厂房租赁合同书》中承租方处没有加盖被告喜乐库公司的公章，《协议书》中载明的合同相对方也是原告与被告郭安国，且被告喜乐库公司是作为担保人在丙方（担保人）处加盖公章予以确认，故本院对被告郭安国抗辩主张不予采信，认定《厂房租赁合同书》的合同相对方为原告与被告郭安国。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律相关问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉租赁物既未取得建设工程规划许可证及不动产权证，也未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，本院认定《厂房租赁合同书》为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律相关问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”及第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，被告郭安国理应向原告支付其占有使用租赁物期间的占有使用费及损失。第三，《协议书》是原告与被告郭安国对案涉厂房占有使用期间产生的原告损失和占有使用费及原告损失赔偿方法和占有使用费的支付期限和逾期支付的违约金的约定，且原告与被告郭安国对该《协议书》予以确认，故《协议书》依法成立生效，双方均应全面履行合同义务。《协议书》约定原告没收被告郭安国支付的押金624300元作为被告郭安国赔偿原告恢复厂房原状的损失，这即是原告与被告郭安国对原告恢复原状损失的确认和赔偿原告损失方法的约定，即624300元作为被告郭安国赔偿原告恢复原状损失费用，故该押金624300元不应抵扣被告郭安国尚欠原告的占用使用费。第四，原告确认《协议书》签订之后，其收到2019年10月占有使用费85000元，即至今被告郭安国尚欠原告2019年10月之前的占用使用费720000元及2019年10月占用使用费115400元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”，故本院对原告该主张予以确认。综上，被告郭安国应向原告支付占有使用费835400元（720000元＋115400元＝835400元）及逾期违约金[以115400元为本金，自2019年10月29日开始按照每日千分之五计算至清偿之日止，以115400为限。]对于原告超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，原告并未有证据证明原告与被告郭安国对对律师费及律师费的承担进行约定，原告对律师费的诉请缺乏合同依据，故本院对原告的该项主张不予支持。关于焦点三，被告喜乐库公司在《协议书》中加盖公章确认其对被告郭安国的债务向原告提供连带担保责任，担保期限为履行义务之日起二年。被告喜乐库公司是自愿为被告郭安国的案涉债务承担连带担保责任，故对原告的该项主张本院予以支持，认定被告喜乐库公司应当对被告郭安国的案涉债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律相关问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，本院判决如下：一、限被告郭安国于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄俊明支付占有使用费835400元及逾期违约金（以115400元为本金，自2019年10月29日开始按照每日千分之五计算至清偿之日止，以上违约金以115400为限）；二、被告深圳市喜乐库商贸有限公司对本判决第一项下的债务承担连带责任；三、驳回原告黄俊明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13748元（原告已预交），由原告黄俊明负担570元，由被告郭安国、郭安国负担13178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  杨丽华审判员  白 琼审判员  陈 进二〇二〇年十二月二十六日书记员  林秋香