安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初3037号 原告：李结应，男，1960年3月13日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：方鲁生,安徽方鲁生律师事务所律师。 被告：王先启，男，1972年1月30日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被告：岳西县丰然农副产品有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇回龙社区莲云快车道北侧，统一社会信用代码91340828790141723Q。 法定代表人：王先启，该公司董事长兼总经理。 第三人：安徽岳西农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇天堂路**岳西农商银行合作金融大厦，统一社会信用代码9134080032542889XT。 法定代表人：姚刚，董事长。 委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。 原告李结应与被告王先启、岳西县丰然农副产品有限公司（以下简称丰然公司）、第三人安徽岳西农村商业银行股份有限公司（以下简称岳西农商银行）合同纠纷（立案案由为所有权纠纷）一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序,于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告李结应及其委托诉讼代理人方鲁生，被告王先启及丰然公司法定代表人王先启，第三人岳西农商银行委托诉讼代理人储晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李结应向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将丰然公司位于岳西县天堂镇回龙社区“岳自管房字第××号、第××号”房产中一楼西边两间门面房的所有权以及该两间门面房所应分摊的国有土地使用权“岳国用（2009）第0156号”变更登记给原告。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年上半年，李结应与王先启协商合伙建房，李结应出自留田，王先启负责办理相关手续，各出一半资金。双方各出资4万元将房屋基础梁浇灌好后，因建房手续不完善，工程停工。这4万元不是付给王先启，建房时是当王先启面付给建筑老板的。那时，李结应自留地没有征收。到2008年，丰然公司参加招拍挂之前，政府才对李结应自留地进行收储。2008年下半年，王先启完善手续后又启动建房。李结应因自家另处建房没有能力继续出资。2008年8月21日，双方签订协议书，约定李结应出自留田及已投的4万元作价购得所建房屋的一楼西边两间门面房，其他房屋所有权归王先启所有。同时，约定王先启在签订协议后三年内为李结应办理该两间门面房的房地产过户手续。房屋建好后，王先启将建造房屋全部登记在丰然公司名下，且以房屋抵押向第三人借款，并办理了抵押登记。李结应自2009年4月1日开始即占有使用并对外出租该两间门面房至今。王先启未按约将该两间门面房过户登记给李结应，故形成诉讼。王先启多次起诉要求过户，诉讼请求应予支持，理由是：1、丰然公司的法定代表人从2007年11月1日变更为王先启，市场监督管理局的信息显示法人代表和股权从2007年11月1日就变更为王先启。王先启在2008年签订协议的时候是公司的法定代表人，而且是独资公司的唯一股东。2014年增加了股东和股权变更。王先启2008年8月21日签订协议的行为是代表公司，余下三间门面房的出租合同都是王先启亲自与他人签订，该房屋的实际控制人就是王先启，该公司也为适格被告。2、根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该楼一楼西侧两间门面房归原告所有。李结应作为案外人，对岳西农商行申请执行案涉标的一案提出了执行异议，岳西县人民法院（2017）皖0828执异4号执行裁定书，中止执行。2020年9月17日，案涉房屋的司法拍卖公告已将丰然公司名下的该处房产的一楼门面房排除在外。 王先启及丰然公司共同辩称，1、2008年订立协议前有协商过程，口头约定对方出地，双方各出资一半属实，但不合法。2、李结应自留田在2000年就由政府收储，征地款已分给个人。丰然公司是2008年通过招拍挂公开竞买的。3、签订协议书是事实，当时为了避免李结应在工程上闹事，是为了公司办公楼顺利完工被迫签订的协议。2008年协议的名字是我个人，不是代表公司，与公司无关。如果代表公司，应加盖公司印章。4、2014年9月11日，丰然公司才变更法人，之前王先启是公司员工。李结应出资是事实，应该没有4万元，但可以认可。5、执行时将争议门面排除在拍卖之外，是因2-7楼的房产价值超过了借款标的额，所以一楼门面房都排除了。6、同意由李结应2009年4月1日起至今就案涉门面房对外出租收益，但是公司在适当的时候要收回，因为是登记在公司名下的合法财产。 岳西农商银行称，1、涉案房地产在2014年已全部抵押，并办理了抵押登记。（2016）皖0828民初966号民事判决确认了被告方返还借款本金355万元及相应利息，丰然公司以抵押的房地产承担担保责任，岳西农商银行有权对抵押财产拍卖变卖的价款优先受偿。2、在办理抵押时，丰然公司并未向岳西农商银行陈述抵押财产存在第三人权利或存在权利争议，岳西农商银行对于原、被告之间的争议不清楚，即使原告主张属实也不能对抗岳西农商银行的抵押权。3、在债务人未还清债务之前，抵押财产不能办理转移的变更登记。在担保债务未清偿前，岳西农商银行也不同意抵押财产办理转移登记。 本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的以下事实，本院予以确认。 1、2008年以前，李结应与王先启曾就合作建房事项进行磋商并进行了前期投入，李结应已实际出资部分资金。后因建房手续、资金等问题，李结应退出合作建房，双方为此于2008年8月21日协商一致共同签订《协议书》。《协议书》主要内容有：甲方（王先启）将自有门面房两间（一楼西边两间）出售给乙方（李结应）。甲方于2008年12月31日交付门面房。甲方承诺在签订协议之日起三年内为乙方办理房产证、土地证过户手续，税费由乙方承担。甲方交付的房屋必须做到墙体地面普通装修、铝合金卷闸门、铝合金窗、统一防盗窗等。甲方不得将门面房出售给他人。《协议书》首部王先启错误打印为“王先取”，下方李结应与王先启签名，未加盖任何印章。 2、2008年5月28日，丰然公司通过招拍挂取得（2008挂）第11号《国有土地使用权出让合同》项下土地，其中包含案涉两间门面的占地。（2008挂）第11号《国有土地使用权出让合同》中受让人处王先启签字并加盖丰然公司印章。2009年3月20日，该合同项下土地使用权登记在丰然公司名下【岳国用（2009）第0156号】。该地上房屋建好后登记权利人为丰然公司【岳自管房字第××号、1××5号】。 3、（2016）皖0828民初966号民事判决确认：丰然公司因向岳西农商银行借款需要，将登记在岳自管房字第××号、1××5号权证项下的房产及相应的国有土地使用权【岳国用（2009）第0156号】进行抵押，并办理了抵押登记【房地产他证岳抵字第××号】，岳西农商银行对该抵押标的享有抵押物权。在主合同借款未能清偿时，岳西农商银行享有对抵押物价款的优先受偿权。 4、在上述案件申请执行以及实现抵押权的过程中，李结应对案涉两间门面及应分摊的土地使用权提出执行异议。2017年4月11日，本院以（2017）皖0828执异4号执行裁定书，裁定中止对案涉两间门面及应分摊的土地使用权的评估、拍卖。该裁定作出后，各方当事人均未提起执行异议之诉或依审判监督程序申请再审。2020年9月17日，本院司法拍卖公告将丰然公司名下的该处抵押房产的一楼均排除在外。该执行案件尚未执行完毕。 此外，案涉两间门面自2009年4月1日起至今，由李结应占用使用，并对外出租收益。李结应就本案同一诉讼请求，分别于2017年5月31日、2017年10月11日、2018年7月12日起诉后又撤回起诉。 对于双方争议的以下证据及事实，本院分析认定如下。 1、王先启在丰然公司的任职及身份问题。结合双方当事人陈述以及原告提交的私营企业基本注册信息查询单，被告提交的岳西县市场监督管理局证明，可以确认:丰然公司于2006年7月14日注册经营，王先启系公司初始管理人员。2007年11月1日，丰然公司法定代表人由王志军变更为王先启。2014年9月11日，丰然公司又修改公司章程，王志军退出公司并转让股权给王先启，王先启继任法定代表人。同时，王先启作出书面承诺，“本人王先启自愿加入丰然公司，对于公司前期的债权债务没有异议”。 被告质证认为“2014年9月11日前王先启是聘任的法人代表，2014年9月11日之后才是真实的法定代表人”，因该意见依据不足，且不符合公司法有关规定，不予确认。 2、案涉房屋占地是否系李结应自留地以及该集体土地何时由政府收储问题，双方各执一词。为证明该节事实，原告提交了回龙社区居委会2016年11月28日、2017年4月5日的两份证明，主要内容分别是“兹有回龙社区狮石组李结应居民私留田与狮石组王先启居民合伙于2008年8月21日建房，李结应出让土地，王先启负责建房还门面房两间，李结应自出建房款4万元左右，情况属实”；“原属于莲云快车道岳自管房字第××号、1××5号房产所占岳国用（2009）第0156号土地原属于李结应自留田”。被告认可该地块原系李结应承包，但对证明中其他事项不认可。 被告提交了回龙社区居委会2018年7月17日证明，主要内容是“莲云快车道北侧，该地块2001年由政府征收，2008年由丰然公司竞得，2017年4月5日出具证明经办人不清楚，不做任何依据，该地块与李结应无关”。原告对于该证明不予认可。 对于该三份回龙社区居委会的证明，虽前后不完全一致，且部分内容存有矛盾，但结合双方当事人陈述，以及本院（2017）皖0828执异4号执行裁定书载明“经听证确定事实：执行房产座落地原为李结应户承包田”的内容，可以确认案涉房屋占地【岳国用（2009）第0156号】中包含原李结应户承包田。至于该地块何时由政府收储，双方举证都不足以证明证实，对该节事实本院不予认定。 本院认为，李结应依据《协议书》主张被告履行案涉两间门面的过户登记义务，首先应当就《协议书》的主体及该《协议书》的效力作出认定。进而，再考虑是否存在履行障碍的问题。故而，本案争议焦点主要有以下三个方面。（一）2008年8月21日《协议书》双方主体为何？（二）该《协议书》是否有效？（三）本院（2017）皖0828执异4号裁定中止后，各方未提起执行异议之诉，亦未依审判监督程序申请再审情况下，原担保物权效力如何？ （一）2008年8月21日《协议书》双方主体为何？ 2008年8月21日《协议书》中一方主体为李结应各方自无异议，但就王先启签字，是仅代表其个人还是代表丰然公司，双方意见不一。本院认为，虽《协议书》中仅有李结应和王先启个人签字，全文未出现丰然公司字样，但结合丰然公司工商注册登记的前后情况，综合考虑案涉两间门面相关的整个地块取得、建房、登记以及后续房屋利用的全过程，可以认定王先启个人签字应代表丰然公司，双方主体为李结应和丰然公司，理由如下。其一，签订《协议书》之前王先启与李结应进行意向磋商，达成合作建房的口头协议。其可能代表其个人，也有可能代表丰然公司。其二，2008年5月15日，王先启代表丰然公司，在竞得的国有土地出让合同中签字并加盖丰然公章，该地块中涵盖了前期与李结应意向磋商由其投入的承包地。丰然公司在事实上继受了前期其法定代表人王先启取得土地并建造房屋的意向。其三，签订《协议书》之时，即自2007年11月1日起，工商登记即显示王先启为丰然公司法定代表人。王先启依法具有代表丰然公司的权力能力和行为能力。其四，案涉门面相关的土地、房屋均初始登记在丰然公司名下，且嗣后用于丰然公司借款的抵押物。前期商谈、建造的意向利益均归于丰然公司。其五，2014年9月11日丰然公司进行变更登记，王先启作为变更登记后的法人代表及股东，承诺认可丰然公司前期一切债权债务。其六，王先启明确同意作为丰然公司享有物权的案涉两间门面自2009年4月1日起至今由李结应占用使用并对外出租收益，属于其代表丰然公司的处分。综上，王先启就案涉两间门面的相关地块、房屋事项作出的商谈、竞拍、登记、使用等法律行为及事实行为，均应属于其为公司利益，代表丰然公司所进行的职务行为。2008年8月21日，王先启签订《协议书》的行为亦属于该职务行为之列，其相关权利义务均应由丰然公司承担。 （二）该《协议书》是否有效？ 《协议书》合法有效。首先，王先启虽在庭审中表示签订《协议书》是为确保工程顺利而签订，但结合房屋后期使用情况，应属于其权衡各方因素综合考虑后作出的真实意思表示，且尚无证据表明该协议签订过程中存在胁迫、欺诈等情形，故该《协议书》系李结应和丰然公司法定代表人王先启平等协商后自愿签订。其次，虽然《协议书》内容中，主要约定是李结应享有的权利以及王先启代表丰然公司应承担的义务，有别于通常意义上双方互负权利义务的协议，但其内容不违反法律强制性规定，不违反公序良俗，是双方针对各自情况作出的意思表示，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。 （三）本院（2017）皖0828执异4号裁定予以中止后，各方未提起执行异议之诉，亦未依审判监督程序申请再审情况下，原岳西农商银行享有的担保物权效力如何？ 首先，物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、登记和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”岳西农商银行享有的抵押权经不动产登记产生担保物权效力，具有排他性。其次，该担保物权经生效裁判确认，已进入执行实施阶段，抵押权进入实现状态。在抵押权实现过程中，案外人提出异议，本院裁定对异议标的中止执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条规定，人民法院裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的保全措施。而双方均未在该期限内进行主张，该标的客观上已暂属于“不得执行”的状态。与此同时，物权法第一百七十七条规定，担保物权消灭情形仅有：“1、主债权消灭，2、担保物权实现，3、债权人放弃担保物权，4、法律规定的其他情形”。本案抵押权所担保的借款合同之主债权尚未清偿，未消灭，且债权人岳西农商银行未放弃，亦未存在其他担保物权消灭的法定情形，故即使该异议标的因中止执行裁定而客观上不能执行，实际丧失权能，但其对应的债权人享有的抵押物权并不因此而当然消灭。 综上，王先启代表丰然公司与李结应签订协议，明确约定案涉两间门面过户登记事项，该协议合法有效，丰然公司未按协议约定全面履行义务，已构成违约。李结应依据该协议享有请求丰然公司继续履行过户登记义务的债权请求权。岳西农商银行信赖物权登记并在该物权之上设立的抵押物权，具有排他性。尽管担保物权实现过程中出现其他生效裁定的障碍，但该抵押物权仍然存在，并阻却了变更登记行为，使得丰然公司在法律上履行义务不能。故，在本案审理终结前，李结应的诉讼请求因客观上履行不能而难以支持。李结应可自由选择另行主张赔偿损失或待障碍事由消灭后再行主张。 案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李结应的全部诉讼请求。 案件受理费160元，减半收取计80元，由李结应负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  蒋黎明 二〇二〇年十二月十一日 书记员  刘丹心