黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初9351号原告：韩同信，男，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：彭鹤龄，黑龙江汇文律师事务所律师。被告：车司峰，女，朝鲜族，哈尔滨市第八十六中学校退休教师，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市双城区。原告韩同信与被告车司峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告韩同信及委托诉讼代理人彭鹤龄，被告车司峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩同信向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方自2020年9月11日的租赁合同解除；2.退还原告剩余9个月租金18000元及押金2000元，以上共计20000元。3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年11月4日，通过廉婧房产中介公司签订房屋租赁合同。所租房屋位于哈尔滨市××路××小区××单元××室。约定租期自2019年11月10日至2022年6月10日共计31个月，其中前19个月(即2019年11月10日至2021年6月10日)每月租金2000元，合计38000元。后12个月合计租金25000元。房屋押金2000元，中介费用1000元。双方约定前19个月租金及押金共计40000元，分两次付清。因此原告在合同签订当日向被告付款26000元，2019年12月30日付款14000元。2020年9月，原告欲搬过去居住，却接到楼下503业主反映，称该出租房阳台漏水，已造成503室阳台及客厅墙壁及地板进水。为此，原告与物业、中介及村委会人员及时赶到出租房内勘察情况，并多次联系被告要求其及时进行维修。被告拒不维修，声称与其无关。原告认为，被告隐瞒房屋阳台及窗户存在严重漏雨的情况，在接到原告通知后且拒绝承担修缮房屋义务。受今年台风频繁多雨的天气影响，随时可能再次产生漏雨及对楼下业主造成损失的情况。鉴于此情况，原告认为，被告房屋已不再适合出租居住，且被告拒不承担修缮义务，原告无奈诉至法院。被告车司峰辩称，被告的房屋是没有毛病的，被告既没有隐瞒也没有遮挡，原告和其爱人是通过中介看房，满意后才签订的合同，原、被告双方签订的合同是有效的。原告在使用房屋期间，哈尔滨发生了台风，原告没有看护好房屋，不应当解除。如果房屋使用过程中有毛病，被告作为房主可以维修。2019年8月18日，楼下邻居给被告打电话说房屋脱皮，原告的爱人去了，给被告的回复是，阳台没有水，没有发现毛病。之后，在2019年9月3日哈尔滨发生了台风，阳台漏水的事情。原告不是9月份入住，他们之前就入住了。他们跟被告交涉过希望减少房租。2014年9月30日，被告的房子发生火灾，但是发生火灾后，被告已经对房子进行检修，在出租时被告的房子没有任何问题，没有安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示证据情况如下：证据1.原、被告于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》证明，原、被告存在房屋租赁关系。证据2.原告银行转账记录3笔、收条1张。证明原告已经按照合同约定向被告预付了19个月（自2019年11月10日至2021年6月10日）租金，完成了合同约定的义务。证据3.2020年9月-10月期间，房屋漏雨情况的相关照片，2020年9月3日、8日录制的视频，《现场证明》。证明：1.房屋阳台存在多次严重漏雨的情况；2.房屋漏雨对楼下503室发生渗漏，情况严重；3.证明阳台漏雨系结构问题，原告已经采取尽可能的措施，仍无法阻止严重漏雨的发生；4.证明阳台如此大的缝隙，不但夏天漏雨，冬天也极有可能漏风，无法居住；5.证明阳台已存在极大安全隐患。证据4.黑龙江增值税电子普通发票、2020年9月4日至9月10日原告爱人与被告短信聊天记录、2020年9月3日至9月6日原告爱人与被告微信记录截图。证明漏雨发生以后，原告多次联系被告，要求被告对房屋进行修缮，被告拒绝到现场查看，拒绝维修。原告在9月3日开始3次通知被告解除合同。被告微信、手机号同号，证明原告聊天对象系被告。证明原告已经多次联系业主，被告态度恶劣，拒绝维修。甚至将原告拉黑、拒绝联系。被告车司峰未提交抗辩证据。经质证，被告车司峰对原告韩同信提交的证据1、2无异议，本院对无争议证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告韩同信提交的证据3、4不能证明存在解除房屋租赁合同的事由，故对证明问题不予采纳。经审理查明，2019年11月4日，韩同信与车司峰签订《房屋租赁合同》，主要内容：车司峰将位于哈尔滨市香坊区公滨路36号曹家小区6单元603室，使用面积84平方米的房屋租给韩同信使用，期限自2019年11月10日至2022年6月10日，每月租金为2000元，乙方一次性付12个月租金24000元，2019年12月31日前支付7个月租金，最后一年租金为25000元。水电煤气室内设施等费用押金2000元。承租期内韩同信应自觉爱护房内设施，未经车司峰同意，不得转租、转借、转卖、改变房屋结构，如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由韩同信承担。车司峰中途终止合同要双倍赔偿韩同信余下租金，韩同信中途退租车司峰不退租金。合同签订后，韩同信向车司峰支付了19个月房屋租金38000元及押金2000元，并于2019年11月6日搬入租赁房屋居住。2020年9月3日，韩同信所租住的房屋阳台发生漏雨的情况，后因原、被告双方就相关事项协商未果，韩同信向本院提起本案诉讼。庭审中，韩同信自认自2020年1月至2020年9月3日期间未在租赁房屋居住。另查明，2020年9月3-4日，受台风“美莎克”影响，哈尔滨市出现强风雨天气。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告韩同信与被告车司峰于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，该合法有效，原、被告应当按照约定履行合同义务。原告韩同信作为完全民事行为能力人，在与被告车司峰签订《房屋租赁合同》前应当是在全面了解房屋使用状况，经过慎重考虑后才决定租赁房屋的，原、被告在签订《房屋租赁合同》后至2020年1月期间韩同信一直居住在租赁房屋，其应当对租赁房屋的整体情况有全面了解，同时，原告韩同信作为承租人实际使用租赁房屋，具有管理租赁房屋的义务，而原告韩同信在2020年2月至2020年9月期间并未在租赁房屋居住，致使在2020年9月3日哈尔滨出现强风雨天气的情况下，未能及时发现租赁房屋阳台漏雨的情况。原告韩同信作为承租人，在发现租赁房屋有瑕疵，需要维修的情形时，应首先告知被告车司峰对房屋进行维修，如车司峰未履行维修义务的，原告韩同信可以自行维修，维修费用由被告车司峰负担，同时，原告韩同信与被告车司峰签订的《房屋租赁合同》为固定期限合同，原告韩同信主张解除合同，应当举证证明存在约定或法定解除合同情形的要件事实。在原、被告双方对房屋维修问题发生争议时，应首先友好协商，而不能径行要求解除合同，原告韩同信出示的证据亦不能认定租赁房屋不具备居住条件，致使《房屋租赁合同》目的不能实现，且本案亦无法定解除房屋租赁合同的情形，因此，对原告韩同信主张解除与被告车司峰签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告韩同信的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由原告韩同信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许广平二〇二〇年十二月十六日书记员  吕滨飞相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。