重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初26117号原告：张渝新，男，汉族，1987年5月2日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆恒大鑫南置业有限公司，住所重庆市巴南区巴南大道9号附12号4层，统一社会信用代码91500113MA5U9TF31R。办公地址重庆市渝北区红锦大道92号1幢恒大中心38楼。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈微微，女，汉族，1991年7月27日出生，住重庆市开州区，系公司员工。原告张渝新与被告重庆恒大鑫南置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张渝新及其委托诉讼代理人张秋静，被告恒大公司委托诉讼代理人陈微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张渝新向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告定金20000元和房款101782元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月底，原告经被告推销以按揭贷款的方式购买位于巴南区XX大道X号X幢X-X房屋，并支付定金20000元及首付款101782元，但被告拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同。且被告工作人员要求原告还清其名下的消费贷款才能办理房屋按揭申请手续。后原告因各种原因决定不买案涉房屋。被告拒绝返还原告已缴纳的全部款项。故起诉来院。被告恒大公司辩称：原告无权要求返还房款和定金，被告并无违约。双方商品房买卖合同尚可继续签订，原告存在拖延签约的违约行为，经被告多次催告，但是原告仍未签约。关于原告所称的消费贷款一事，系原告与银行之间在办理按揭贷款审批手续时的相关意见，被告作为开发商，被告没有权利左右银行关于按揭贷款放款资格的意见，被告也没有告知其是否具备贷款资格的义务，因相关贷款政策，原告可自行前往银行或者在网上查询相关政策，原告既然已打算通过按揭贷款的方式购房，应对其征信状况及银行贷款相关政策提前进行了解。开发商不会以原告是否具备贷款资格来决定是否与原告签约，也不会因此拒绝与其签约。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对中国建设银行的POS签购单、收据、《重庆市商品房预售（预租）许可证》，因双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。对原告提交的两段通话录音（原告电话号码1770237XXXX与被告公司置业顾问王娅电话号码1772354XXXX），被告对该证据的真实性有异议，无法确定该电话号码系被告工作人员的。该证据的对话一方系被告公司工作人员，被告称无法核实该电话号码是否是其工作人员王娅的电话号码，与常理不符，本院对该陈述不予采纳。被告对该证据真实性不予认可，却未举示相反的证据予以证明，故本院对该证据的真实性予以认可。对被告提交的《商品房预售款缴款通知书》，原告对该证据的真实性有异议，称未收到过该通知书。经审查，该证据落款处为空白，被告也未提交送达证据，本院对该证据不予采纳。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，恒大公司取得案涉房屋的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2020年3月3日，原告（下称张）与被告公司工作人员王娅（下称王）的通话录音主要内容如下：张：你刚发的信用卡的消费贷？是信用卡的消费贷款吗，还是信用卡日常的消费，要把它还清哟。王：信用卡和所有消费贷还清。张：信用卡和所有消费贷还清？王：就是信用卡，你不是用了的撒。把它还清，然后消费贷，你贷了多少钱也把它还清。张：信用卡不是每个月都在还吗？王：你要提前把它还了撒，信用卡。张：就是在交首付之前，把它提前都还进去？王：对头，要把它全部还进去。如果说你现在还办不到按揭就可以不还，但是你不能逾期也不能再去用小额贷款，因为你的小额贷款会考虑到你为什么会1000多元都要去借，银行也会考虑到你的偿还能力在里面。张：没有没有，没有去贷，全部都还清了的。王：然后，你最好在交首付之前就全部把它还了，明天你来交首期款。张：要的。2020年3月4日，恒大公司出具收据。主要载明：付款方姓名张渝新，收款方名称重庆恒大鑫南置业有限公司，不动产项目名称：重庆恒大新城，销售的不动产楼牌号X号楼-X，金额121782元，款项性质购房款，备注：含定金。2020年8月5日，原告（下称张）与被告公司工作人员王娅（下称王）的通话录音主要内容如下：王：看到你投诉了撒。然后我们这边打电话问一下什么情况？张：就是不要房子，就是要退款。就算那2万我不要了，其余10多万退给我呀。当初你并没有给我说消费贷必须还清。原被告均认可：原被告未签订商品房买卖预约合同或认购协议，也未签订商品房买卖合同。双方均认同原告支付被告的款项中包含定金20000元。原告陈述：双方未签订正式商品房买卖合同是因为被告要求原告必须先支付全额首付款才同意签合同，如果把贷款还清，原告就付不出首付款。原告要求解除双方的预约合同关系。原告在本案起诉之前已经多次向被告表示不再继续购买房屋。原告认为原告行使的是法定解除权，无论原告是否有过错，原告事实上不具备继续购买案涉房屋的履行能力，该认购协议不具备继续履行的条件，而且原告认为系被告公司工作人员的过错导致原告对合同的履行造成了误解，原告不应当承担违约责任。但本着解决问题的态度，原告在此前的沟通中是同意定金不退还的，可是没有与被告达成一致意见。在本案中是否应承担违约责任由法院依法判决。违约责任最多限于定金范围内。原告解除预约合同的理由是原告认为双方仅就买卖房屋达成了意向，在正式签署买卖合同前，因为实际情况，原告应当可以选择不再购买，被告强行要求原告继续签约，属于强买强卖，会对原告的实际生活产生重大影响。被告陈述：原被告双方合同没有签订的真实原因在于原告自己一直陈述的单方面认为其征信有问题，而拒绝签约。加之，原告无法凑齐购房款，因而拒绝签订正式的商品房买卖合同。不同意解除双方的预约合同关系。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。当事人在合同的订立、履行、变更、解除以及合同终止后的全过程，都要讲诚实、守信用，善意地行使权利、履行义务。根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，虽然原被告未采用书面形式订立商品房预约合同或认购协议，但是根据原告请求解除预约合同关系、被告不同意解除预约合同关系，可推知原被告均认同预约合同关系成立。结合被告接受原告支付定金20000元事实，可以认定原被告商品房预约合同关系成立。张渝新作为交付定金一方，因拒绝订立正式商品房买卖合同而无权要求恒大公司返还购房定金20000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。可见，张渝新交付的20000元购房定金是担保商品房买卖合同的订立或签署，违约的法律后果是适用定金罚则。张渝新陈述如果按被告要求把贷款还清，原告就付不出首付款，原告事实上不具备继续购买案涉房屋的履行能力；认为系被告公司工作人员的过错导致原告对合同的履行造成了误解，原告不应当承担违约责任。本院对此陈述不予采纳，理由是：一方面，根据2020年3月3日通话录音可知，被告工作人员已告知原告最好在交首付款之前就把贷款还清，原告明确回复都还清欠款了。另一方面，根据原告自认不具备继续购买案涉房屋的履行能力可知，因张渝新一方履行能力降低，导致未签订商品房买卖合同。故对于原告请求返还定金20000元的诉请，本院不予支持。张渝新虽然已支付房款101782元，但是原被告双方未签订正式商品房买卖合同，对购房款的支付及违约责任等缺乏明确具体的约定。现原告以自己履行能力降低为由，明确拒绝签订买卖合同，且已承担违反履行合同关系的违约责任。被告收取其房款101782元无事实和法律依据。故对于原告请求返还购房款101782元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆恒大鑫南置业有限公司在本判决生效后五个工作日内返还原告张渝新房款101782元；二、驳回原告张渝新的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1367.82元，由原告张渝新负担224.63元，由被告重庆恒大鑫南置业有限公司负担1143.19元。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十二月二日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞