河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初3437号 原告：岳茜，女，1972年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：永清县新发房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县金雀大街北侧。 法定代表人：贺冲军，总经理。 委托诉讼代理人：邵萌，女，1994年9月20日出生，汉族，住永清县和源新区，系该公司法务。 委托诉讼代理人：李兴祖，河北君茂律师事务所律师。 被告：大厂回族自治县明诚装饰装修工程有限公司，住所地河北省廊坊市大厂县大厂镇湖韵澜湾小区13栋3单元1层101号。 法定代表人：郭彦生，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭明晶，女，1985年9月22日出生，汉族，黑龙江省肇东市人，现住秦皇岛市北戴河新区。 原告岳茜与被告永清县新发房地产开发有限公司（以下简称新发房地产公司）、大厂回族自治县明诚装饰装修工程有限公司（以下简称大厂明诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳茜、被告新发房地产公司委托诉讼代理人邵萌、李兴祖、被告大厂明诚公司的委托诉讼代理人郭明晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳茜向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告新发房地产公司的商品房买卖合同，并退还全部已付款797,293元，以及支付1%已付款的违约金；2．判令被告大厂明诚公司返还原告排卡费35,000元，并以35,000元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准计算赔偿原告损失，自2016年8月2日起至给付之日止；3．诉讼费由被告负担。开庭时，原告当庭向本院提交《变更诉讼请求申请书》，确认其诉讼请求为：1．被告新发房地产公司按照商品房买卖合同约定赔偿原告延期交房违约金暂定42,017.71元，违约金计算日期截止至开庭审理当日共计527天（79.73元/天×527天=42,017.71元）；2．判令被告大厂明诚公司返还不当得利35,000元，并以35,000元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准计算原告损失，自2016年8月2日起至给付之日止；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月30日，原告与清城湾房屋销售人员约定购买清城湾商品房一处，在销售的带领下原告付给被告大厂明诚公司排卡费35,000元，排卡费当时销售说是买房必须要付的费用。2016年8月2日，在销售的带领下原告与被告新发房地产公司签订商品房认购协议，并付给被告新发房地产公司首付款245,069元，2018年4月27日付给被告新发房地产公司房屋尾款552,224元，房屋价款共计797,293元。原告与被告新发房地产公司于2018年6月11日签订正式房屋买卖合同，约定2019年6月30日向原告交付商品房。被告新发房地产公司未按合同约定时间交付房屋，至开庭已逾期527天，应按约赔付违约金。原告在购房过程中从未与被告大厂明诚公司的人接触过，其收取排卡费没有任何事实和法律依据，应属不当得利，应予以返还。原告与两被告协商无果故起诉至法院，请求依法判决。 新发房地产公司辩称，原告计算的逾期交房天数没有扣除不可抗力天数，其计算的逾期交房违约金与事实不符，请求驳回。根据商品房买卖合同第八条约定“因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人可以延期交房”。新发房地产公司与大厂明诚公司不存在任何书面的合同关系，也不存在任何实际的经销代理合同关系，新发房地产公司仅按照组团购买商品房，尤其是京津冀地区的炒房客、投资团给予一定的团购优惠，该优惠直接体现在商品房买卖合同约定的房屋单价中，对大厂明诚公司收取的相应费用并不知情也无相应的利益关系。 大厂明诚公司辩称，原告所支付的35,000元是服务合同对价，属于自愿的个人行为，在原告购房前已如实向原告告知此款收取的目的，原告本人同意并认可，才支付此笔款项，没有胁迫，截止到原告签订《商品房买卖合同》时，我方服务已经终止了，不同意退还排卡费，请求法庭驳回原告的诉讼。 本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，原告向被告大厂明诚公司转款35000元，订购被告新发房地产公司开发的位于永清县城区。2016年8月2日，原告与被告新发房地产公司签订商品房认购协议，并付给被告新发房地产公司245069元房屋首付款，2018年4月27日向新发房地产公司支付房屋尾款552224元，2018年6月11日，原告与新发房地产公司签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条约定：商品房交付时间为2019年6月30日前。合同第八条但书约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．如遇国家法律、地方性法规发生变化或政府有强制性要求，而导致开发商因配合国家法律、政府的法规、规章、通知，而导致的对正常施工造成的延期，以及因环境治理等非开发商自身原因造成的政府停工、限产、延期”。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 新发房地产公司就涉案项目于2017年11月30日取得建筑工程施工许可证，工程名称为圣琳苑住宅小区1.1期、1.2期1#、2#、3#、4#、6#，合同工期为2016年8月20日-2018年12月20日。2018年6月11日至2019年6月30日期间，因重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应及中高考等原因，永清县人民政府及相关部门先后多次以官方文件等形式向工程施工单位发送停工通知，停工天数累计121天。2020年1月25日，河北省人民政府决定自即日起启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年4月30日起决定将全省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，于2020年6月6日起决定将全省突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。 2019年12月18日，被告新发房地产公司通过快递给原告邮寄了延期交通通知书，通知原告交房时间延期至2020年7月31日，通知中载明的延期原因为环境治理措施导致工期延误。2020年7月27日，被告新发房地产公司再次通知原告延期交房，交房时间延期至2020年12月31日，通知载明的延期原因为新冠疫情影响。庭审中，新发房地产公司承诺可以在2020年12月底前向原告交付房屋。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、转款记录，被告新发房地产公司提交的《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、永清县人民政府关于转发《廊坊市生态环境局发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的报告》的通知，以及双方当事人陈述在卷予以证实。 本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均因当遵照履行。本案中，原告岳茜依据合同约定交付了房款，被告新发房地产公司未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，违反了双方之间合同第八条的规定，因此，被告应按合同第九条的规定向原告承担违约责任。然而，在涉案工程施工期间因重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应等原因，施工单位根据政府及相关部门指令停止施工的事实客观存在，该情形符合《商品房买卖合同》中第八条但书第2项约定顺延工期的情形，故被告新发房地产公司不应承担该期间的违约责任。同时，中高考期间，永清县环境保护局下发了《关于中高考期间严格控制环境噪声污染的通知》，要求施工单位在高考、中考考试期间，实行二十四小时噪声管制，该情形亦符合《商品房买卖合同》中第八条但书第2项约定顺延工期的情形，故被告新发房地产公司也不应承担该期间的违约责任。结合双方提交的证据，可以证实在2018年6月11日至2019年6月30日期间，施工单位因政府及相关部门要求停工的期间为121天，在考虑扣除上述时间之后，新发房地产公司应于2019年10月31日前向原告交付涉案房屋。 被告当庭提出，在2018年6月11日至2019年6月30日期间，因“异常天气”导致案涉工程停工64天，逾期交房天数应再扣减64天。原告对此不予认可，认为零散降雨和阴天造成的影响对房地产公司来说并非不可预见，永清县当地的正常气候因素不能构成不可抗力，开发商应当提供施工日志和监理日志来佐证异常天气导致其确实不能正常施工的事实。根据原被告的诉辨意见及相关证据，本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条但书第1款“遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人”之约定，新发房地产公司就异常天气导致停工的事实应当及时向岳茜出具书面证明文件，但其未能证明于异常天气发生后及时履行了相应义务，故其主张延期交房天数扣除异常天气的答辩意见，本院不予采信。 2020年1月25日，河北省人民政府决定自即日起启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年4月30日起决定将全省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，于2020年6月6日起决定将全省突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，突发公共卫生事件符合不可抗力法定要件，故应当免除被告因不可抗力导致的民事义务不能履行期间的责任。因此，从河北省人民政府发布卫生事件一级响应之日即2020年1月25日起至2020年6月6日期间属于双方合同所约定的因遭遇不可抗力可据实予以延期交房的免责期间，依约新发房地产公司无需承担此期间的违约责任。截止到本案开庭之日即2020年12月8日，新发房地产公司仍未取得涉案房屋竣工验收备案表，且未向原告岳茜交付房屋，故本院认定迟延交房期限应从2019年11月1日起计算至原告主张的2020年12月8日止共计403天，扣除疫情原因导致停工的134天，新发房地产公司应向原告支付延期交房违约金797,293元×0.1‰×（403天-134天）=21,447.18元。 原告主张被告大厂明诚公司收取其35,000元排卡费，构成不当得利，应当返还。从当事人陈述和举证来看，原告购买案涉房屋是通过大厂明诚公司工作人员提供的服务完成，且原告已与新发房地产公司签订了商品房买卖合同，原告主张大厂明诚公司构成不当得利，证据不足，故本院对原告岳茜的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告永清县新发房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付原告岳茜迟延交房违约金21,447.18元； 二、驳回原告岳茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计863元，由被告永清县新发房地产开发有限公司负担174元，由原告岳茜负担689元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  郝远征 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  杨 征