河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复460号复议申请人（申请保全人）：安阳市机关事务中心。住所地：河南省安阳市文峰大道东段党政综合办公楼。法定代表人：郭用周，该中心主任。委托诉讼代理人：董士忠，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。被保全人（异议人）：安阳中广发汇成置业有限公司。住所地：河南省安阳市文峰区朝霞路与紫薇大道交汇处东北角大美城·翠园5号楼一单元一、二层。法定代表人：李文忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玉敏，河南殷都律师事务所律师。被保全人：北京中广发汇成置业有限公司。复议申请人安阳市机关事务中心不服河南省安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）（2020）豫05执异44号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。安阳市机关事务中心的委托诉讼代理人谷莉娜，安阳中广发汇成置业有限公司（以下简称中广发公司）的委托诉讼代理人杨玉敏到庭参加了听证询问。本案现已审查终结。安阳中院在执行安阳市机关事务中心诉中广发公司、北京中广发汇成置业有限公司合同纠纷申请财产保全一案中，中广发公司对安阳中院查封其开发的位于河南省安阳市××区××大道与××路交叉口东北角××房产130套提出书面异议，请求对超出超标的额部分房产予以解封。安阳中院于2019年9月10日作出（2019）豫05执异72号裁定，机关事务局不服，向本院申请复议，本院以事实不清，证据不足为由作出（2019）豫执复362号执行裁定书发回安阳中院重新审查。安阳中院查明，安阳市机关事务中心诉中广发公司、北京中广发汇成置业有限公司合同纠纷一案，安阳市机关事务中心于2019年3月13日申请财产保全，同日，安阳中院作出（2019）豫05财保1号民事裁定，裁定冻结中广汇公司、北京中广发汇成置业有限公司银行存款1亿元或查封等价值其他财产。2019年3月8日，安阳中院作出（2019）豫05执保4号、之一协助执行通知书，查封中广发公司开发的位于河南省安阳市××区××大道与××路交叉口东北角××房产130套，其中住宅37套（面积5207.52平方米），一层商铺43套（面积3975.18平方米），二层商铺50套（面积4081.17平方米）。本院在重审期间，中广发公司申请对查封的财产进行评估。安阳中院协调中广发公司和安阳市机关事务中心，双方同意共同选定部分房屋作为评估样板房并依据对评估样板房所确定的单价计算其他查封财产价值；双方于2020年5月26日共同选定了需评估的房屋，并递交了《计算被查封房产市场价值评估样板房价值确认书》，其中包括不同结构、不同户型、不同位置、不同楼层的商铺27套，住宅房1套。同时，双方还对评估样本均价用以计算那些房产进行了约定。安阳中院委托河南英信房地产资产评估咨询有限公司进行了评估。根据对样板房确定的价值，安阳中院按照双方当事人约定对相对应的房产进行核算，其结果为查封的中广发公司的财产总价值为189194871.45元；本案申请保全标的为1亿元，超出保全标的89194871.45元。中广发公司申请解封商业服务用房43套，按照对应的评估样板房的单价计算其价值为88178585.14元。安阳中院认为，法院对财产保全申请所采取强制措施的财产价值应当限于请求的范围。（2019）豫05财保1号民事裁定，是冻结两被保全人银行存款1亿元或查封等价值其他财产，现经评估确认已超出保全人申请保全的标的，故对超出部分应依法予以解除查封。中广发公司申请解除的43套商业服务用房，符合解除查封条件，予以支持。综上所述，安阳中院查封中广发公司房产总价值已超出财产保全申请范围，中广发公司异议理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定：解除对中广发公司开发的位于河南省安阳市××区××大道与××路交叉口××角××园超出财产保全申请范围以外43套房产的查封（详见（2020）豫05执异44号解封清单）。安阳市机关事务中心向本院申请复议，请求：撤销安阳中院（2020）豫04执异44号执行裁定，发回重审或裁定缩减解封范围。事实与理由：一、安阳中院异议裁定将已经交付拆迁户的33套拆迁安置房的价值计算入查封财产范围，既未查清事实，也损害公共利益。该33套房产是拆迁安置房，在案件审理过程中双方已经和解交付被拆迁人入住归被拆迁人所有，因该33套房产不具备过户登记条件，防止他人另行查封，故双方协商解除与该33套房产对应价值的9套商业房产。二、安阳中院异议裁定对评估房屋之外的其他房产的价值计算欠缺事实依据，计算的财产总值不当。评估过程中，安阳市机关事务中心对评估意见初稿提出了异议，评估机构明确表示房地产具有独一无二的特性，用其中一部分房地产价值去代替另一部分房地产价值只会造成更大问题和差距。三、安阳中院异议裁定程序不当，确定解封房产的位置缺乏合理性。异议审查过程中未告知案件进程，未就解封房产位置等相关问题征求安阳市机关事务中心的意见，程序不当。四、本案关系众多被拆迁人群众切身利益和社会稳定大局，也关系国有资产保护，在处理解封问题上应当慎重。中广发公司答辩称，安阳中院查封中广发公司93套商铺、37套住宅（其中33套住宅为被拆迁人选购的房产），严重超标的查封，影响中广发汇公司经营。2020年6月安阳市机关事务中心申请解封了9套商铺。为确定查封房产价值，中广发公司申请评估，为降低损失提高效率，双方选取部分房产进行评估以作为查封房产总值的计价依据并签署了确认书。该33套房产是在查封房产的价值范围内，而且计算价值时是按照住宅评估的最低价格计算，远低于市场价值。安阳中院根据查封财产总价值裁定解除43套房产的查封正确。本院除对安阳中院查明的事实予以确认外，另查明：一、安阳市机关事务中心的诉讼请求为：1.判令中广发公司、北京中广发汇成置业有限公司履行83套（拆迁安置面积约10000平方米）拆迁安置房的安置义务，如果不能履行安置义务，请求返还对应拆迁补充安置款约3800万元，并赔偿造成的各种损失和增加支出的过渡费损失等约50万元，合计约3850万元（此项请求中，返还对应拆迁补偿安置款和赔偿损失的金额在原有拆迁预算基础上暂估金额，待审计后再确定具体金额）；2.请求判令中广发公司、北京中广发汇成置业有限公司返还安阳市机关事务中心与约15000平方米安置面积对应的拆迁安置款约6000万元，并赔偿损失70万元，共计约6070万元（此项请求中的拆迁安置款金额和损失均为在原有拆迁预算基础上暂估金额，待审计后再确定具体金额），两项诉请共计约9920万元（暂估金额，待审计后确定具体金额）。安阳市机关事务中心复议所称的33套房产属于其诉讼请求范围。二、2020年5月26日安阳市机关事务中心与中广发公司签订《计算被查封房产市场价值评估样本房价值确认书》，约定“为提高效率、减低双方损失，安阳市机关事务中心、中广发公司友好协商，选定大美城－翠苑以下房产作为评估样本进行均价评估，以各样本房评估价值作为本案计算被查封房产市场价值总值的计算依据”等。本院认为，一、关于交付被拆迁人的33套房产应否作为查封财产价值范围的问题。申请保全人的诉讼请求与财产保全的目的具有关联性，保全的目的是在判决生效后保障申请保全人的诉讼请求得以实现。当申请保全人的诉讼请求实现，诉讼请求所针对的财产被人民法院查控的，不应当再依据保全裁定所载保全标的额去保全被保全人的其他财产。2019年3月安阳中院应安阳市机关事务中心的保全申请，查封了中广发公司的130套房产，其中包含33套已交付给被拆迁人的房产，且安阳市机关事务中心的诉讼请求之一为中广发公司为被拆迁人履行安置83套房产义务，包含了该33套已交付给被拆迁人的房产，该33套房产虽未过户，但安阳市机关事务中心的部分诉讼请求已基本实现，在安阳中院未对该33套房产解封的情况下，应当将该33套房产价值作为查封财产总价值的一部分。2020年6月安阳中院应安阳市机关事务中心的申请解封9套商铺，但安阳市机关事务中心与中广发公司未达成该33套房产不作为查封财产范围的书面协议，安阳市机关事务中心以其曾申请解封9套商铺、不应将该33套房产作为计算查封财产价值的主张，不能成立。安阳市机关事务中心的部分诉讼请求已经基本实现，同时安阳中院还查封了中广发公司的其他房产以保障债权，未损害被拆迁人和国家的利益。二、关于查封财产价值应如何计算的问题。在财产保全阶段，可以通过定向询价、网络询价等方式确定被查封的财产价值，回复的相应财产价值可以作为判断是否超标的查封的依据。不动产具有特异性，但并非只有对特定财产进行评估才能确定该不动产的价值，地理环境相同的不动产可以作为参照物以确定其他不动产的价值。安阳市机关事务中心关于以评估房产之外的其他房产价值计算查封财产总价值缺乏事实依据的主张，不能成立。且安阳市机关事务中心与中广发公司签订了《计算被查封房产市场价值评估样本房价值确认书》，明确约定“以各样本房评估价值作为本案计算被查封房产市场价值总值的计算依据”，安阳市机关事务中心再以不动产的特异性为由主张不能参照计算财产总价值，有违诚信。三、关于异议审查程序是否不当的问题。执行异议审查程序一般采取书面审查的方式，本案标的额较大、涉及财产较多，安阳中院未充分听取安阳市机关事务中心与中广发公司双方的意见确有不妥，但不构成程序严重违法应当发回重审的情形。本院复议审查程序中充分听取了双方的意见，在听证程序中对当事人的主张予以适当解释。因安阳中院查封的房产价值远大于保全标的额，应当对超标的查封部分财产予以解除查封。根据善意文明执行理念，中广发公司申请解除部分房产的查封，安阳中院无正当理由不得拒绝解除查封。剩余房产价值与保全标的额基本相当，故安阳中院解除43套房产查封的行为并无不当。综上所述，安阳市机关事务中心的复议请求不能成立，予以驳回。安阳中院执行裁定认定基本事实清楚，结果正确，予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人安阳市机关事务中心的复议申请，维持河南省安阳市中级人民法院（2020）豫04执异44号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十二月七日书记员  李嘉慧