广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0481民初2062号 原告:岑溪市华盛物业服务有限公司，住所地岑溪市岑城镇沿江三路李少明屋803房，统一社会信用代码91450481571813742K。 法定代表人:苏国津，经理。 委托诉讼代理人:严梓铭，男，1974年2月14日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市，系岑溪市华盛物业服务有限公司员工。 被告:黎文兴，男，1989年2月24日出生，汉族，广西岑溪，住岑溪市。 原告岑溪市华盛物业服务有限公司诉被告黎文兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭于同年12月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人到庭参加了诉讼，原告的法定代表人苏国津、被告黎文兴经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岑溪市华盛物业服务有限公司诉称，2017年10月被告所在的东恒麒麟苑小区业主委员会成立前，业主并没有同步入住，己经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数。同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决、条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。为此，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，2011年9月23日，该小区建设单位岑溪市国肯房地产有限公司与原告签订《东恒麒麟苑小区物业服务委托合同》。同时，根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，小区大部分业主都签订了《东恒麒麟苑前期物业服务协议》。虽然被告没有签订该协议，但原告为东恒麒麟苑小区提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务。再者《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因此《东恒麒麟苑小区物业服务委托合同》和《东恒麒麟苑前期物业服务协议》对小区所有业主都具有约束力。故被告应当和其他业主一样根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定向原告支付物业服务费用。但截止2019年4月，原告多次向被告通过打电话、发短信、发物业费催缴通知等方式督促被告缴费，可被告均置之不理，违反了上述法规规定。综上，原告依最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定提起诉讼，请求法院依法判决:1、被告向原告支付2012年5月至2017年9月物业费及电梯养护费6473元；2012年5月至2016年9月公共分摊费1092元，以上费用共7565元；2、被告支付欠费的30%即2269.5元违约金。3、本案诉讼费由被告负担。 原告向法庭提供的证据有: 1、统一社会信用代码为91450481571813742K营业执照、法定代表人苏国津身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。 2、实名制的被告155××××8866电话号码收到原告催缴物业服务费截图复印件，拟证明被告的诉讼主体资格。 3、《东恒麒麟苑小区物业服务委托合同》复印件和《东恒麒麟苑前期物业服务协议》复印件，《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定的截图，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定的截图复印件，拟证明虽然被告没有签订该协议,但原告为东恒麒麟苑小区提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业服务，因此《东恒麒麟苑小区物业服务委托合同》和《东恒麒麟苑小区前期物业服务协议》对小区所有业主都具有约束力，被告向原告支付物业服务费用有法可依。 4、2019年4月8日原告起诉前最后-次向被告发出的催缴通知单，其155××××8866电话号码收到催缴短信截图，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定的复印件，拟证明被告拖欠原告各项物业服务费用情况，以及原告向人民法院起诉要求被告支付拖欠物业服务费用有事实依据和法律依据。 被告黎文兴未应诉答辩，未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告黎文兴经本院传唤没有到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩与质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，本院予以确认，并作为认定事实的依据。 经审理查明，位于岑溪市玉梧大道西193号东恒--麒麟苑住宅楼二单元××××号房为被告黎文兴所有，房屋建筑面积123.18平方米。原告岑溪市华盛物业服务有限公司持有岑溪市工商行政管理局核发的《营业执照》，是合法经营物业管理的法人企业，该公司原法定代表人为关华富，2015年8月变更法人为苏国津。岑溪市国肯房地产有限公司与岑溪市华盛物业服务有限公司于2012年3月2日签订《东恒麒麟苑小区前期物业服务委托合同》，将东恒麒麟苑小区委托给原告进行物业管理。该合同的主要内容:1、委托合同自签订之日起至美的家园小区业主委员会成立与本物业公司签订委托合同，后此合同自行终止；2、根据有关法律法规及本合同的约定和本物业制定本小区物业服务制度；3、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次服务费用收支账目；4、本小区物业费由服务方按建筑面积向物业使用人收取，按高层住宅收费标准为0.6元/㎡/月，业主或物业使用人预交12个月物业服务费0.6元/㎡/月、电梯维护费0.2元/㎡/月、公共使用费周转金300元/户、代收生活垃圾费7元/户/月。2014年10月29日岑溪市物价局岑价字[2014]58号文件《关于市华盛物业服务有限公司桂粤新苑小区、美的家园小区、东恒麒麟苑小区收取物业服务费用等有关问题的批复》载明，物业服务费按每月0.65元/㎡收取、电梯维护费按每月20元收取等。原告自2011年10月进住东恒麒麟苑小区进行物业服务管理后，被告自2012年5月至2017年9月未缴纳过物业管理费、电梯维护费、公共分摊费等费用。经原告多次通过电话、短信等方式通知被告交纳物业管理费用，但被告至今仍未交纳。2017年10月份东恒麒麟苑小区成立业主委员会后，原告不再对该小区进行物业管理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，岑溪市国肯房地产有限公司与原告签订的《东恒麒麟苑小区前期物业服务委托合同》，属于建设单位依法与原告签订的前期物业管理合同，对被告具有约束力。原告对涉案小区进行了物业管理服务，被告应当按照合同的规定交纳物业费用。依据《东恒麒麟苑小区物业服务委托合同》以及岑价字[2014]58号文件批复的相关的收费规定，经核算，涉案房屋2012年5月1日至2017年9月30日的物业费及电梯维护费为6473元、公共分摊费为1092元。因被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也没有提供质证意见，视为被告放弃质证的权利。原告诉请被告给付物业费、电梯维护费、公共分摊费合计7565元，本院予以支持。被告作为交纳物业服务费用的义务方，应当按合同的约定按时支付费用，其逾期交纳物业费的行为实质上造成了物业服务企业应收账款被占用期间的损失，属于合同违约行为。《东恒麒麟苑小区前期物业服务委托合同》虽然没有对电梯维护费、公共分摊费逾期交纳导致的违约金计算方式进行约定，但被告的确存在拖欠上述费用的行为，应负违约责任。原告主张按欠款总额的30%计付违约金2269.5元，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的相关规定，本院予以支持。综上所述，原告诉请判决被告支付2012年5月至2017年9月的物业费、电梯养护费、2012年5月至2017年9月公共分摊费合计7565元以及违约金2269.5元的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 被告黎文兴应自本判决生效之日起十日内向原告岑溪市华盛物业服务有限公司支付2012年5月至2017年9月的物业费、电梯养护费、2012年5月至2017年9月的公共分摊费合计7565元以及违约金2269.5元。 本案案件受理费50元，由被告黎文兴负担。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长 杨 岳 人民陪审员 林 卓 人民陪审员 贤浪锋 二〇二〇年十二月十六日  法 官 助 理 傅世志 书 记  员 杨 斐