上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25679号原告(反诉被告)：毕胜，男，1990年7月2日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：艾斌，上海君之程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨晴，上海君之程律师事务所律师。被告(反诉原告)：李欣，女，1978年11月27日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告(反诉原告)：孟令一，男，1976年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：钱健民，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄荣，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告毕胜诉被告李欣、孟令一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)毕胜的委托诉讼代理人艾斌、刘雨晴，被告(反诉原告)李欣、孟令一的共同委托诉讼代理人钱健民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕胜向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还2020年2月1日至2020年3月31日房租人民币(以下币种相同)14,000元；3.判令被告退还原告7,000元押金；4.判令被告支付原告违约金7,000元；5.判令被告赔偿原告装修损失102,000元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：根据合同约定,被告的违约事项如下：1、春节期间原告返乡过节，时至2020年2月12日上海市发布防疫措施，外地返沪人员需提供住所或工作地证明，随即原告联系被告孟令一协商房租减免等问题,被告以天灾为由拒绝协商，原告为了正常使用房屋，随即向被告索要房产证或复印件以便进入上海市时向检疫人员提供并出示，但被告拒绝提供房产证，且表示之前提供过并让原告找其他房东。原告多次索要均被拒，被告的行为已经违反了合同约定致使原告不能正常使用房屋。期间因不可抗力等因素原告要求退租，被告孟令一表示拒绝协商。2、根据川沙派出所规定，居住人承租房屋后，承租人员需携带房产证复印件及租赁合同到派出所登记备案。浦东地税局要求，房屋出租需缴纳相应税款，并携带房产证复印件到地税局开具发票，被告违反合同约定，致使原告无法正常经营且合同也无法正常履行。3、2019年10月19日，被告在未经过原告同意的情况下委托朋友到房屋所在地索要房租，被告表示因看到房屋内有乱七八糟的人且联系不上原告，随即报警进行调查。原告的租客当时正在房屋内与朋友聚会，突然有人进入房间，以房东的身份索要房租并报警，租户即刻出去联系原告，当面向原告讲述了事情经过，租户要求毕胜退租退钱，原告表示因被告提供开户行地址不全，导致部分款项未及时到账，不是拒交租金，原告随即给房客办理退租手续。当日原告并未接到被告电话，被告的行为严重违反了合同约定。4、因被告经常拖欠物业费，导致物业催收人员多次上门催缴，影响原告的日常经营，原告提醒并督促，被告称已经交了2年的物业费，且未能提供缴费凭证，被告违反合同约定，物业费应由甲方负责，被告应根据物业规定时间内缴纳物业费。根据《合同法》第一百零七条规定,原告要求被告赔偿装修装饰(墙面处理、顶面刷漆、石膏板吊顶、石膏线、水电改造、定制橱柜、地砖、地板、木门、洁具、壁纸、踢脚线、钢架结构、院子水泥浇灌、装饰品等总计17万元)的残值损失，以剩余租期3年为计，折合损失金额为102,000元，退还房租及押金21000元，赔偿并支付违约金7,000元，总计130,000元整。原告是一名90后创业者,为了给家人孩子提供更好的生活条件，决定创业来增加收入，直至疫情来临生意全部停封，本想与被告协商共渡难关，奈何被告只求自保，原告租的房子进不去用不了,实属无奈，为维护自己的合法权益不受侵犯，故请求法院判如所请。被告李欣、孟令一共同辩称，被告同意解除租赁合同，但不同意原告的其余诉请。疫情期间，小区仅要求提供租赁合同即可办理出入证，原告完全可以凭借租赁合同办理出入证；被告已按照合同约定履行了义务，而原告却多次拖欠支付租金及水电费，且原告提前解约系违法解除，原告应当承担相应的违约责任；关于装修损失，原告并未提供证据证明装修损失102,000元，且本案中系原告违法解除合同，故原告要求被告赔偿装修损失没有法律依据。原告在承租系争房屋时，被告已向其出示了预售合同，原告明知系争房屋是预售房屋，没有房产证；原告一方面说被告驱赶房客导致无法使用房屋，一方面又说被告拒绝提供房产证，影响原告无法返沪，导致系争房屋无法出租；事实上，被告已于2019年8月1日将预售合同通过微信发送给原告，原告表示收到且并未提出异议，此后原告再未要求被告提供房屋相关资料，故原告所述无法证明是因被告原因导致租赁合同目的无法实现的表述，相反能证明被告是按约履行合同；原告无正当理由解除合同，应当承担相应违约责任；2020年2月18日，原告自行向被告发送解除合同的微信，既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，更没有证据证明双方在该日已经就租赁合同的解除达成一致，本案合同解除应当以法院判决为准；本案中因原告拒不交还房屋，理应支付占用期间的房屋占有使用费，并支付水电煤等相关费用，因部分账单尚未出账，被告保留向原告继续追偿的权利；原告解约，应当赔偿被告空置期损失；租期内原告延迟付租，应当支付违约金；2020年5月29日双方未能交付房屋的原因在于原告提出非分要求；6月30日房屋返还时，原告已经拆除了可以利用的装修和设备，目前房屋内的装修均无法使用，且原告未提供任何证据证明其装修损失，故不同意支付原告装修损失；本案租赁标的为租赁房屋，不适用疫情期间减免租金的文件规定。反诉原告李欣、孟令一向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原告、反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告2020年4月1日起至2020年6月30日止的租金28,000元(按7,000元/月计算)；3、判令反诉被告支付水费265.60元，燃气费147元，电费1,068.46元；4、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金4,600元(根据合同第四条第一项，200元*23天，反诉被告应当在2019年10月1日支付租金，实际支付日期为2019年10月24日，延迟了23天);5、判令反诉被告支付违法解除合同给反诉原告造成的损失42,000元(六个月空置期，按照月租金7,000元标准计算)；6、判令反诉被告支付的押金7,000元在反诉被告应当支付的租金、水费、燃气费、电费、违约金和损失中予以抵扣；7、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。反诉被告毕胜辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。2020年2月18日,反诉被告已通知反诉原告解除合同，至房屋交付之日前反诉被告并未使用系争房屋，故不同意承担租金，如最终判决要反诉被告承担，因疫情原因，反诉被告要求租金标准按照3,500元/月计算；水电煤费用按照实际情况进行处理；反诉原告收取租金时并未提出异议，应当默认反诉原告对逾期付款行为予以认可，且逾期支付时间并不长；反诉原告违约在先，应当向反诉被告支付违约金，如果法院依法处理，认为违约金过高，请求酌情降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。两被告是系争房屋的权利人。2018年3月8日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市浦东新区妙川路800弄75单元101室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，约定租期自2018年4月1日至2023年3月31日，租金每月7,000元，押金7,000元，租金按季结算，乙方应在结算日前3日将租金交给甲方，首次租金应于合同签订之日起3日内由乙方将押金及3个月租金全额支付给甲方，后续租金结算日为租赁期内每年的4月1日、7月1日、10月1日、1月1日。合同第三条约定：……(二)按照本合同约定向乙方提供出租房屋及附带设备、设施(由双方据实填写、签字确认交接清单作为凭据),并承担相应的物业费。乙方在承租期内,在确保不对甲方及任何第三人造成权益侵害的前提下,如因经营需要必须使用所承租房屋、设施或设备的相关资料时,甲方应予以配合、出示或提供。(四)甲方允许乙方进行装修(乙方装修对房屋结构的改变不破坏房屋的承重,在物业及相关规定允许范围内)。(五)在本合同期限内,甲方不得干涉乙方的合法使用权(含转租权)……(六)租赁期满后,甲方应将房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后如数返还给乙方……合同第四条约定，(一)如乙方未按时交纳租金,甲方有权按每日200元的标准扣除押金。(五)乙方应承担乙方自行决定的房屋装修装饰费用,但必要的维修维护费用除外。第五条约定：甲方有证据证明乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿。1.一次性拖欠租金累计达1个月……第九条约定：任何一方未能履行本合同,造成的损失由责任一方承担。合同另对其他事宜作了约定。合同签订后，被告按约交付房屋，原告对系争房屋进行了装修后，陆续转租使用。2019年10月期间，被告因原告未按时付租委托朋友前去系争房屋，因未能联系上原告遂报警。原告曾于2019年10月12日、10月14日向原告各转账5,000元，10月24日转账11,000元。2020年2月18日，原告通过微信告知被告：“我是毕胜,因上海市发布由于疫情原因,所有外籍返沪(上海)人员需提供工作证明或居住证,毕胜为了能正常返回上海并正常经营及正常使用该房屋便于2020年2月13日向李欣和孟令一索要阳光城愉景湾75-101房屋的房产证或复印件以便顺利返沪并能正常经营该房屋,且告知李欣和孟令一应履行合同约定并提供相关证明,在沟通过程中李欣和孟令一要求毕胜向其他房东索要房产证为由拒绝提供房产证明,随即毕胜要求退租,并退还房租，孟令一拒绝退租协商。因甲方李欣和孟令一因在房屋租赁合同约定中多项违约,时至2020年2月18日仍未收到相关的房产证及复印件,现向甲方提出解除合同，因甲方李欣和孟令一违约所造成的损失由甲方承担并赔偿,如有疑义双方均可向法院提起诉讼请求。”被告于2月19日回复：“我们已经多次给你提供房屋产权证明，包括签订合同时及2019年8月，我们双方的所有行为皆以所签订合同为准，如有异议通过法律途径解决。”2020年5月29日，双方曾欲办理房屋交接手续，因意见分歧未能交接成。6月30日，双方签订了房屋交接书，约定房屋内设施以现场视频及照片拍摄为准，并对水电煤气表读数进行了确认。被告支付了2019年12月的水费120.70元、2020年2月水费120.80元、2020年4月水费24.10元(水费共计265.60元)，支付2020年1月燃气费147元，支付2020年1月电费及过期电费违约金计567.56元、2020年2月电费470.70元、2020年3月电费20.30元、2020年4月电费9.60元、2020年5月电费0.30元(电费共计1,068.46元)。另查明，2019年8月1日，原告通过微信向被告提出要办居住证需要房产证，8月4日，被告将系争房屋的上海市商品房预售合同通过微信拍照给了原告。又查明，2020年2月13日，系争房屋所在的阳光城愉景湾小区物业服务中心及南佳居委向该小区发布疫情期间临时出入证制度告知，言明自2020年2月14日起所有小区居民在进出小区时一律凭临时出入证进出，对近期未离沪、已返沪(居家隔离满14天)的家庭，上门发放每人一张临时出入证(业主凭身份证，房屋租赁者凭本人身份证及房屋租赁合同)。因原、被告就系争房屋的退房交接、违约责任等产生争议，以致引发本案诉讼。审理中，原告曾申请对系争房屋的装修进行工程审价，但因未交纳鉴定费用，故未予审价。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房屋转租合同、微信聊天记录、房屋交接书、装修合同及收据、微信公众号发布的疫情防控措施、照片，被告提供的房屋租赁合同、物业居委告知、物业费发票、微信聊天记录、水电燃气费发票、付租凭证、通话录音、房屋交接书、情况说明等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本诉。1、原告要求解除合同，被告亦同意解除，故本院予以准许。2、原告要求被告退还2020年2月1日至3月31日的房租。原告虽声称因被告拒不提供房屋资料导致疫情期间无法进入上海进而无法使用系争房屋，另称由于被告不能配合提供与系争房屋门牌号一致的房屋产权材料，但原告未能提供在疫情防控期间期间要求被告提供房屋资料的证据，也未提供因无房屋资料影响其使用系争房屋的证据，另合同也未约定被告需配合原告办理居住证，原告也从未要求被告配合办理，加之被告亦曾向原告提供过系争房屋的商品房预售合同，已经尽到了出租方的基本责任，结合系争房屋小区物业及居委对小区疫情期间临时出入证制度的告知，并未要求提供产权材料，原告凭本人身份证及房屋租赁合同即可办理临时出入证，故被告并无原告所述的违约行为，原告擅自提出提前解约，应当由其自行承担解除合同的违约责任。原告称因疫情防控措施导致其无法进入上海进而实现合同目的，缺乏证据且与事实不符，本院难以采信。故原告要求被告返还上述租金，于法无据，本院不予支持。3、合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金后如数返还给原告。因原告尚需承担违约责任，押金应先于抵扣违约金，如有剩余方可返还给原告。4、原告要求被告支付违约金，因被告非违约方，原告该主张于法无据，本院不予支持。5、原告要求被告赔偿装修损失。根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对该诉请，本院依法不予支持。关于反诉。1、反诉原告要求解除合同，本院已予确认。2、双方原定于2020年5月29日办理房屋交接手续，因反诉被告要求反诉原告对装修部分进行确认遭拒，导致该日交接未成。双方于2020年6月30日再次办理交接手续，该日前反诉原告也无法使用系争房屋，加之系反诉被告违约提前解除合同，故反诉被告应当承担2020年4月1日至6月30日期间的租金。3、水电燃气费。上述费用发生在系争房屋交接前，基于公平原则，理应由反诉被告承担。4、逾期付款违约金。反诉被告租赁系争房屋期间，确实发生延迟支付租金的行为，按照合同约定，应当承担支付逾期付款违约金的责任。反诉被告认为按照每日200元的标准支付标准过高，本院依法酌情予以调整该项费用计460元。5、空置期损失。庭审中，反诉被告曾于2020年6月23日提出工程造价的鉴定申请，但因未缴纳鉴定费用，致鉴定未果。反诉原告为保持房屋原样，不能重新装修也无法另行出租，确存在房屋空置损失，本院从公平诚信原则考虑，结合合同的履约情况、过错责任等情节，将空置损失酌定为3个月的租金标准共计21,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告毕胜与被告李欣、孟令一2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室)；二、驳回原告毕胜的其余诉讼请求；三、反诉被告毕胜应于本判决生效之日起十日内按每月7,000元标准支付反诉原告李欣、孟令一2020年4月1日至6月30日的租金共计21,000元(反诉被告已付押金7,000元用以抵扣上述费用)；四、反诉被告毕胜应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李欣、孟令一水费265.60元、燃气费147元、电费1,068.46元；五、反诉被告毕胜应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李欣、孟令一逾期付款违约金460元；六、反诉被告毕胜应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李欣、孟令一损失21,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告毕胜负担；反诉案件受理费1,062元，减半收取计531元，由反诉被告毕胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十二月九日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。