四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9807号 原告：韩晓容，女，1972年5月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郝军,四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川致高律师事务所律师。 被告：黄勇，男，1967年7月1日出生，汉族，住四川省小金县。 原告韩晓容与被告黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，由本院审判员林旭独任审判。本院于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告韩晓容的委托诉讼代理人郝军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 韩晓容向本院提出如下诉讼请求：1.请求解除韩晓容与黄勇之间的《房屋租赁合同》；2.请求判令黄勇向韩晓容支付到期租金34134.3元；3.请求判令黄勇向韩晓容支付单方解除合同的违约金200000元；4.请求判令黄勇向韩晓容支付逾期支付租金的违约金10000元；5.请求判令本案的诉讼费、保全费、保全担保费由黄勇承担。事实和理由：韩晓容与黄勇于2019年11月26日签订了《房屋租赁合同》，约定黄勇承租韩晓容所有的位于成都市高新区【中海·国际社区】12号地块2栋1楼119号（房权证监权号：3879065）房屋，租赁期限为2019年12月10日至2024年12月9日。同时，《房屋租赁合同》约定了房屋租金及支付方式：1.房租每季度交一次，每季度为一期，按期支付；2.首期租金于2019年11月25日前付清，其余各期租金应分别于其上期期满前15日内交付；3.2019年12月10日至2020年12月9日，租金为11378.1元/月；2020年12月10日至2021年12月9日，租金为11378.1元/月；2021年12月10日至2022年12月9日，租金为11947元/月；2022年12月10日至2023年12月9日，租金为12544.35元/月；2023年12月10日至2024年12月9日，租金为13171.57元/月。韩晓容现已履行《房屋租赁合同》约定的全部义务，将房屋出租给黄勇，但黄勇于2020年7月12日通过微信方式通知韩晓容单方解除合同，根据《房屋租赁合同》第十条第四款的约定，黄勇应当向韩晓容支付单方解除合同的违约金200000元。同时黄勇未按合同约定支付2020年6月10日至2020年9月9日期间的到期应付租金34134.3元。该行为已严重违约，根据《房屋租赁合同》第十一条第二款，韩晓容有权解除合同，黄勇应承担逾期支付租金的违约金10000元。为维护韩晓容合法权益，特向人民法院提起诉讼。 黄勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2019年11月26日，韩晓容作为出租方与承租方黄勇签订了编号为2019-11-25的《房屋租赁合同》,主要约定：1.韩晓容将其购买的位于成都市高新区【中海•国际社区】12号地块2栋1楼119号（房权证监权号：3879065）出租给黄勇使用；2.租赁期限自2019年12月10日至2024年12月9日止（2019年11月27日至2019年12月9日为免租期）；3.2019年12月10日至2020年12月9日租金为11378.1元/月,2020年12月10日至2021年12月9日租金为11378.1元/月,2021年12月10日至2022年12月9日租金为11947元/月,2022年12月10日至2023年12月9日租金为12544.35元/月,2023年12月10日至2024年12月9日租金为13171.57元/月;4.房租每季度交一次，每季度为一期按期支付，首期租金于2019年11月25日前付清，其余各期租金应分别于其上期期满前15日内交付；5.韩晓容应于2019年11于27日前将租赁房屋交付黄勇装修和使用；6.除本合同约定或法律规定的情形外，若黄勇单方提前终止合同，黄勇除赔偿因此给韩晓容造成的一切直接或间接经济损失外，还应向韩晓容支付违约金人民币200000元；7.黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同，韩晓容解除或终止合同的，黄勇除应支付逾期应付款之外，还应按向韩晓容支付违约金10000元；8.在该房屋租赁邀约双方达成一致意见后，韩晓容向黄勇交纳人民币20000元的诚意金，在此合同生效后，此项费用将自动转为黄勇应支付韩晓容的押金，如黄勇在交纳诚意金后非韩晓容原因不再租赁此房屋，此款将不予退还，待租赁合同经双方签字盖章生效黄勇领取合同时，诚意金转为押金，合同期满或终止，在黄勇交清租金、水电费、物业费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行修复或赔偿后，韩晓容可无息返还押金。 合同签订后，韩晓容于2019年11月27日将房屋交付给黄勇使用，韩晓容自认黄勇已经支付自2019年12月10日至2020年6月10日，此后黄勇未再支付租金，韩晓容亦认可黄勇支付了押金20000元。2020年6月10日至2020年7月3日，韩晓容通过微信向黄勇催缴租金，黄勇要求韩晓容降低租金，韩晓容要求黄勇先交付这季度租金再行协商。2020年7月7日，黄勇通过微信提出下调房屋租金至9000元/月便继续经营或双方协商一致解除合同。韩晓容针对前述两个方案提出减免一个月租金其余合同条件不予调整或解除合同黄勇承担相应违约金的方案。双方协商未果。2020年7月12日，黄勇通过微信告知韩晓容，因无力承担亏损决定不再继续经营，把房屋退给韩晓容，钥匙放在隔壁文具店，签订合同时交付的押金2万元抵作未交房租，剩下的作为对韩晓容的补偿。 韩晓容陈述其在2020年8月份取得钥匙，此时黄勇已经搬离。 另查明，韩晓容主张的系2020年6月10日至2020年9月9日期间租金34134.3元（11378.1元/月×3＝34134.3） 再查，2020年11月20日，本院向黄勇送达本案民事起诉状。 以上事实，有原告韩晓容的当庭陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，韩晓容与黄勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 针对本案的争议焦点，本案分述如下： 一、韩晓容是否有权解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定，黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同。同时《房屋租赁合同》还约定，租金按季度支付，首期租金于2019年11月25日前付清，其余租金于上期租金期满前15日内支付。根据前述约定，黄勇在支付了2019年12月10日至2020年6月10日的租金后应当在2020年5月26日前支付下一季度即2020年6月11日至2020年9月10日的租金，黄勇至今未支付且期限早已超过30日，已经构成违约，韩晓容据此享有合同的约定解除权，有权解除《房屋租赁合同》。根据相关法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除合同请求的起诉状送达黄勇时，即发生合同解除的效力。韩晓容通过提起诉讼的方式向黄勇发出了解除通知，《房屋租赁合同》自起诉状送达黄勇之日即2020年11月10日解除。 二、黄勇是否应当支付租金34134.3元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因本院认定合同自2020年11月20日解除，黄勇应当支付合同解除前的房屋租金。本案中，韩晓容主张的2020年6月10日至2020年9月10日期间的租金，该期限涵盖在本院认定合同解除时间之前，其该项请求理应得到支持，故黄勇应当支付该期间租金34134.3元。另，本院须说明的是，虽然韩晓容于2020年8月份取得钥匙且当时黄勇已经搬离，但此时合同尚未解除，合同解除之前黄勇是否使用房屋与韩晓容无涉，因此本院对黄勇已搬离后至9月10日的租金予以了支持。 三、黄勇是否应承担单方解除合同的违约金200000元。《房屋租赁合同》第十条黄勇的权利义务第4款约定“除本合同约定或法律规定的情形外，若黄勇单方提前终止合同，黄勇除赔偿因此给韩晓容造成的一切直接或间接经济损失外，还应向韩晓容支付违约金人民币200000元”，《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款约定“黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同，韩晓容解除或终止合同的，黄勇除应支付逾期应付款之外，还应按向韩晓容支付违约金10000元”。本案中，韩晓容主张按照《房屋租赁合同》第十条黄勇的权利义务第4款要求黄勇承担违约金200000元。对此本院认为，首先韩晓容主张适用的合同条款约定在《房屋租赁合同》黄勇的权利义务部分，且约定了黄勇单方提前终止合同的情形，其内容应当是指黄勇也享有提前终止合同的权利，但应当以赔偿韩晓容一切损失并承担违约金200000元为条件。本案不属于黄勇行使合同解除权提前解除合同的情形，而是韩晓容行使合同解除权主张解除合同，因此不应当适用《房屋租赁合同》第十条黄勇的权利义务第4款。故对韩晓容的该项诉讼请求，本院不予支持。 四、黄勇是否应当支付逾期支付租金的违约金10000元的诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款对于黄勇逾期支付租金导致韩晓容行使单方解除权时，黄勇应承担的违约金进行了明确约定。本案即系合同约定的此种情形，理应适用合同约定的逾期支付租金违约金10000元。因此对韩晓容的该项请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄勇于本判决生效之日起十日内支付原告韩晓容到期租金34134.3元； 二、被告黄勇于本判决生效之日起十日内支付原告韩晓容逾期支付租金的违约金10000元； 三、驳回原告韩晓容的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5525元，由被告黄勇承担4001元，由原告韩晓容承担1524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二〇年十二月二日 书记员 张碧芮