北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1852号原告：北京启方物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区和平里****。法定代表人：张力伟，总经理。委托诉讼代理人：刘清岩，北京市铭泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：成智，男，该公司员工。被告：王晓琪，男，1951年5月20日出生。委托诉讼代理人：付朝辉（王晓琪之妻），女，1952年1月20日出生。原告北京启方物业管理有限责任公司（下称启方物业）诉被告王晓琪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李燕独任审理，公开开庭进行了审理。原告启方物业之委托诉讼代理人刘清岩，被告王晓琪及其委托诉讼代理人付朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告启方物业向本院变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015-2019年度物业服务费18295.07元，并以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算损失（暂计算至2019年12月31日，实际支付至判决书生效日止），同时支付垃圾处理费180元；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告居住的北京市东城区小黄庄一区X号楼系国家应急管理部（原产权单位）职工住宅小区，被告居住的X单元X号房屋建筑面积为93.01平方米。原告与国家应急管理部前身国家安全生产监督管理总局于2013年1月4日订立《物业管理委托合同》，一直向小区提供物业服务。2015年1月1日，根据国家机关事务管理局等五部门关于物业服务改革的一系列规定，小区物业服务费由单位交纳改由职工个人交纳，单位对职工给予物业服务补贴，物业服务费标准由第三方评估机构测算，测算前按照北京市有关规定（京价（房）[1997]第196号、京价（房）字[1996]第274号）确定物业服务费标准。在第三方评估机构测算前，原告经计算确定2015年1月至10月物业服务费标准为1.72元/平方米/月。2015年10月23日，第三方评估机构北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《物业服务费用评估报告》，确定物业服务费标准为3.59元/平方米/月，原告遂自2015年11月1日起，按照该标准收取物业服务费。自2015年1月，物业服务费改由职工个人交纳后，被告一直拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。另外，被告也没有交纳垃圾处理费180元。同时，被告逾期缴纳物业服务费，还应赔偿损失。故原告诉至法院，请求法院判如诉请。被告王晓琪辩称，认可涉诉房屋的建筑面积及未交纳物业服务费的期间，不认可原告主张的1.72元/平方米/月和3.59元平方米/月的物业服务费标准。2014年12月31日前涉诉房屋的物业服务费标准是0.68元/平方米/月，从2015年开始原告就打算用3.59元/平方米/月的标准收取物业服务费，但是由于业委会认为小区内房屋是央产房，还未进行改革，收费标准过高，就和原告沟通，沟通后，原告就按照171、196、274号文件的要求核算了小区物业费，所以2015年1月至10月就按照1.72元/平方米/月的标准来收取物业费，但是即使是这样，我方也不认可1.72元/平方米/月的标准。原告主张按照3.59元/平方米/月的标准收取2015年11月至2019年的物业费，我方亦不认可，因为作出该标准的评估公司已被北京市发展和改革委员会作出行政处罚，原告无权要求按照此标准收取物业服务费，而且小区的物业服务水平也没有达到高等级服务标准。另，我方不同意承担垃圾处理费，因为根据评估报告的内容，3.59元/平方米/月的标准已经包含垃圾清运费（多层有梯）的项目，原告收取该项费用属于重复收取，且据我方所知，原告已经将多收的垃圾处理费退还给小区其他业主，且对其他业主是按照30元每年的标准收取，却对我方按照36元每年的标准收取，是不合理的。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王晓琪系北京市东城区小黄庄一区X号楼X单元X号房屋（下称涉诉房屋）的产权人，该房屋建筑面积93.01平方米。1999年10月29日，经房改售房手续，涉诉房屋产权由国家安全生产监督管理总局变更至被告王晓琪名下。2018年3月，第十三届全国人民代表大会第一次会议批准了《国务院机构改革方案》，组建应急管理部，不再保留国家安全生产监督管理总局。2013年1月4日，原告（乙方）与涉诉房屋原产权单位国家安全生产监督管理总局机关服务中心（甲方）签订《物业管理委托合同》。合同约定，甲方选聘乙方为东城区小黄庄5号楼等住宅楼及其院落提供物业管理服务。委托物业管理区域为北京市东城区小黄庄一区5号楼等。委托管理期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项包括房屋建筑公用部位、公用设备设施、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、广告牌、小区院大门、围墙、岗亭等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持物业区域内车辆行驶秩序、对车辆停放进行管理，维持公共秩序，房屋装饰装修管理服务，管理与物业相关的资料，组织开展社区文化娱乐活动。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费，包括保洁费、保安费、车辆存放费等；2.装修管理费和垃圾清运费；3.小区场区使用费，包括场区广告牌使用费等。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方负责向上市交易的房屋业主直接收取物业费等有关费用。本物业的管理服务费收费标准执行国管局和北京市有关文件规定，每年双方核算一次，绿化费、化粪池清掏费、垃圾清运费、管理费、公共设施维护费、高压水泵管理费、电梯运行管理费及税金等乙方向甲方收取；物业管理服务费收费标准、收费范围及收费对象的调整，按照国管局和北京市有关文件规定执行；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每日应交纳物业管理费的万分之五交纳滞纳金。自本合同签订之日起，甲方每年分两次支付全年物业管理服务费用，6月底前支付总金额的50%，12月31日前付清当年全部费用。本合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订本合同。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布国管房改【2014】**《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》的文件。该文件第一条规定，坚持责权利一致，建立谁住房、谁交费机制，兼顾职工基本福利的基本原则。第五条规定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关向职工发放住房物业补贴、采暖补贴。职工住房物业服务、采暖补贴属于改革性补贴，补贴办法由国管局、中直管理局会同有关部门制定。第七条规定，职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。第十七条规定，本意见自2015年1月1日起施行。2015年4月15日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部就国管房改【2014】504号文件发布的国管房改【2015】171号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》（下称171号文件）的文件，该文件第十一条部分载明，物业服务单位和业主可以协商委托物业服务评估监理机构或其他第三方机构测算职工住宅区的物业服务费用，并据此约定收费标准，原产权单位予以协助。物业服务单位和业主协商确定物业服务收费标准前，房改房住宅小区（含小区中按经济适用住房产权管理的住房），可按《关于印发＜北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法＞的通知》（京价（房）字[1997]第196号）（下称196号文件）中住户个人交费项目和产权人交费项目（中修费、大修费项目除外）对应的收费标准，合并计算后向业主收取。如有关政府指导价调整，可按新标准执行。第十二条规定，自2015年1月1日起，职工所在单位按月发放物业服务补贴，每年10月底前一次性发放下一采暖季采暖补贴。2015年10月28日，国家安全生产监督管理总局机关服务中心向安监总局职工住宅区全体业主发布公告，内容如下：根据国管局等五部委联合下发的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改【2014】504号），安监总局已于2015年1月1日起终止了与物业、供热单位相关合同，不再作为产权单位承担总局职工住宅区任何物业、供热采暖费用，改由业主个人与物业服务单位、供热单位分别签订合同，并缴纳相关费用。2015年3月，国管局下发了《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》（国机房改【2015】25号），我们已按要求委托国管局指定的第三方评估机构对安监总局所属住宅区进行了物业费评估。2015年10月12日，由于物业费评估程序复杂仍未完成，为确保本年度收费工作顺利进行，我们下发了《关于贯彻落实物业管理和供热采暖改革建立物业和供暖服务合同有关事项的通知》，通知规定在评估结果确定前，根据国管局《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》（国管房改【2015】171号）要求，房改房住户物业费暂执行安监总局原结算标准。2015年10月23日，评估公司最终完成了全部评估程序，并已形成评估报告，现将评估结果进行公告，该评估结果将作为确定物业服务内容和收费标准的唯一依据，北京启方物业管理有限责任公司将严格执行该标准，与全体业主签订合同并收缴费用。附件为：1.《关于委托第三方评估机构测算中央和国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》；2.物业服务费用评估报告。原告提交《2015年1-10月物业费核算说明》，称按196号文件核算，小黄庄小区2015年1月至10月的物业费包含共用设施维修费（1元/㎡/年）、绿化费（0.55元/㎡/年）、化粪池清掏费（0.3元/㎡/年）、一般住宅管理费（2.4元/㎡/年）、电梯费（12.54元/㎡/年，按京价（房）字[1996]第274号文件标准，按高峰备用梯交流调速微机型号计算，以16层为基准，逐层减至6层）、一般住宅小修费（2.36元/㎡/年）、保洁费（30元/户，合0.33元/㎡/年）、税金（6%，合1.17元/㎡/年），经计算，物业费年合计为20.65元/㎡，月单价为1.72元/㎡。原告以上述标准主张2015年1月至10月的物业服务费，被告不认可上述证据的真实性，对该标准不予认可，称未见过该份核算说明，且原告提交的核算说明上一开始未加盖公章，在被告提出异议后，原告提交了一份加盖“应急管理部机关服务中心房产处”的章的核算说明，若是以前公示的说明，应该加盖的是“国家安全生产监督管理总局机关服务中心”的章，据此被告认为应按照涉案小区原物业费收费标准0.68元/平方米/月的标准支付2015年1月至10月的物业服务费。北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（下称金泊顿公司）接受国家安全生产监督管理总局机关服务中心委托对东城区小黄庄4号楼5号楼物业项目的物业服务费用标准进行了评估，结论为：2015年10月23日的物业服务费用收费标准测算为小黄庄（多层带电梯）部分物业服务费单价为3.59元每月每平方米。原告以上述标准主张2015年11月至2019年12月的物业服务费，被告对该评估报告结论不认可。同时，被告提交京发改价格处罚[2017]61号行政处罚决定书，欲证明金泊顿公司在涉诉小区评估期间，受到行政处罚，而原告在明知评估公司受处罚的情况下，仍按照评估公司的评估结论收费是错误的。原告对上述证据的真实性认可，认为北京市发展和改革委员会虽对金泊顿公司做出了处罚，但是没有撤销其做出的评估报告，该处罚决定书只显示金泊顿公司收取评估费涉嫌垄断，而不是说金泊顿公司在做评估的过程中存在问题。本院经核实，上述行政处罚决定书查明金泊顿公司自2012年至2016年与具有竞争关系的经营者达成并实施了垄断协议，案涉垄断协议涉及固定行业内价格行为，性质严重，同时考虑到金泊顿公司的违法行为程度深，故北京市发展和改革委员会对金泊顿公司做出了责令当事人立即停止违法行为和处金泊顿公司580505元罚款的决定。据此本院认为该行政处罚决定书仅是对金泊顿公司的垄断行为进行了行政处罚，而非对金泊顿公司做出的评估报告予以否认，故本院认可原告的质证意见。《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》第五条规定：“城市生活垃圾处理费自1999年9月开始征收，本市居民每户每月3元。”第三条规定：“本办法规定的城市生活垃圾处理费，不包括街巷清扫保洁费和居住小区物业管理企业收取的生活垃圾清运费。”原告依据上述规定主张被告应支付2015年至2019年度的垃圾处理费，被告认为依据原告提交的金泊顿公司出具的评估报告显示垃圾清运费（多层有梯）为30元/年/户，原告主张的垃圾处理费应该包含在3.59元/㎡/月的标准之内，故不同意支付垃圾处理费。另查一，该小区未成立业主委员会。原、被告双方之间未签订物业服务合同。另查二，原告与涉诉小区业主宋成才、门迎春签订了《物业服务合同》，约定的物业服务费收费标准均为3.59元/平方米/月，且上述业主已按照约定支付相应的物业服务费。另查三，由于小黄庄一区4、5号楼于2013年新加装了16部电梯，故2014年涉诉小区物业服务费按照成本支出测算新增加了电梯费用，物业服务费结算标准为3.6元/月/建筑平方米。本院认为，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。国家安全生产监督管理总局并非涉案小区的物业建设单位，其与原告签订《物业管理委托合同》并不符合前期物业服务合同的要件，故原告要求被告按上述委托合同承担未按期交纳物业费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告虽未签订书面的物业服务合同，但原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告实际接受了原告的物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，被告应当在接受相应的物业服务后，向原告交纳物业服务费用。被告与原告对物业服务收费标准存在争议，关于2015年1月至10月的物业费收费标准，原告系根据196号文件、171号文件确定的标准进行核算且该收费标准不高于涉诉小区2014年的物业服务费收费标准；关于2015年11月至2019年12月的物业费收费标准，原产权单位国家安全生产监督管理总局已委托第三方机构对物业收费标准进行了评估，该评估的收费标准亦不高于涉诉小区2014年的物业服务费收费标准，被告虽对该评估报告不认可，但未提供有效的反驳意见，故本院依法认定上述原告向被告收取物业费收费标准的合理性，被告应按1.72元/平方米/月的标准支付2015年1月至10月的物业服务费、按3.59元/平方米/月的标准支付2015年11月至2019年12月的物业服务费。关于垃圾处理费，被告抗辩其已包含在原告主张的物业费标准之内，但结合本院查明事实，评估报告仅显示了垃圾清运费的收费标准，而生活垃圾处理费不包括垃圾清运费，故被告的上述抗辩意见，本院无法采纳，原告要求被告支付垃圾处理费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王晓琪于本判决生效后七日内给付原告北京启方物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费18295.07元、垃圾处理费180元；二、驳回原告北京启方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费262元，由被告王晓琪负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李燕二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵旭