大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6666号原告：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人：曲建波，执行董事。委托诉讼代理人：徐铮，男，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：王欢，女，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娇娟，辽宁华夏律师事务所实习律师。原告大连生生物业管理有限公司与被告王欢物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告大连生生物业管理有限公司的委托诉讼代理人王雅琦，被告王欢及其委托诉讼代理人穆晓霞、马娇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连生生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告拖欠的2018年11月8日至2020年11月7日期间的物业费8991.94元（55.92平方米×6.7元/月/平×24个月）；2.被告自2018年11月8日起至实际付清之日止，以欠缴物业费数额为基数，按照年利率6%向原告支付逾期付款违约金（暂计算至2020年6月1日止的违约金为809.27元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月8日，原告与被告签订签订《前期物业管理服务协议（公寓）》，约定原告为被告所有的房屋提供物业服务，案涉房屋建筑面积55.92平方米，公寓的物业费收费标准为每月每平方米6.7元，按年支付，在每一个支付期间届满前30日以前支付下一年度的物业费，逾期支付超过30日的，自逾期支付之日起，每迟延一日，被告应按照欠费的千分之三向原告交付滞纳金。自2018年11月8日起，被告未按照协议约定支付物业费，欠费本金8991.94元，产生逾期违约金809.27元。经原告多次催要，未果。故诉至法院。被告王欢辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2017年9月8日与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉坐落于大连市沙河口区房屋。《商品房买卖合同》约定了物业公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司大连分公司或大连豪之英物业管理有限公司，该合同的《合同补充协议》明确销售楼时已公示过前期物业管理服务合同。对《合同补充协议》约定的物业费标准无异议，但不应当由原告收取。大连新星亿乾房地产开发有限公司与原告签订的前期物业合同日期为2016年8月8日，系原告与大连新星亿乾房地产开发有限公司恶意串通签订的，是虚假无效的。《商品房买卖合同》第十一条第款款约定出卖人应于两年内办理产权，但截至庭审已超过两年未办理产权证，被告享有解除权，因此，被告并非物业费的交费主体。原告与大连新星亿乾房地产开发有限公司的股权出资人及法定代表人为同一人，二者均隶属于大连新星集团有限公司，《新星星海中心前期物业管理服务合同》相当于自己和自己签订。《合同补充协议》第十六条明确约定由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业为案涉物业实施统一物业管理，而非合作管理，因此，原告与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司大连分公司的合作协议并不存在，即使存在，也是变相的将物业转委托给原告，是无效的。本案案涉物业未根据《辽宁省物业管理条例》的规定经过招投标选聘物业企业，原告也未按照规定在大连市沙河口区物业管理处备案。《合同补充协议》第十六条第二项约定“物业服务费按建筑面积收取，每平方米每月[6.7]元，前两年执行优惠价：每平方米每月[4.7]元。”而《前期物业管理服务协议（公寓）》约定物业费每月每平方米6.7元，是对物业费价格的变更，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。案涉楼盘20层的收费窗口公示的收费标准也是每月每平方米4.7元。案涉《前期物业管理服务协议（公寓）》为被告委托亲属王连升代被告与原告签订。原告在签订合同时存在欺诈、胁迫。原告并没有为案涉小区提供物业服务，本案原告诉讼主体不适格。案涉物业费及违约金收取无依据，对未发生的物业费，原告无权收取。经审理查明，2016年8月8日，新星星海中心开发商大连新星亿乾房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区委托乙方实施前期物业管理服务。委托管理事项主要为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法规和政策规定由物业服务企业管理的其他事项。本物业管理区域物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元，写字间每天每平方米0.8元，公建每天每平方米1.2元，乙方按照该标准向业主收取物业服务费用并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业费于房屋交付之日起计收，在办理入住手续时预交12个的物业费，其后物业费按月交纳，于每月10日前交纳该月的物业费，逾期交纳，承担违约责任。每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。该合同还约定了双方的其他权利义务。2017年9月8日，被告与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，购买了坐落于新星星海中心第3幢1单元4层19号（行政街号大连市房屋。《合同补充协议》第十六条约定：“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即【第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司大连分公司或大连豪之英物业管理有限公司】实施统一物业管理，并遵守物业管理规定。物业费按建筑面积收取，每平方米每月6.7元，前两年执行优惠价：每月每平方米4.7元。”《商品房买卖合同》、《合同补充协议》还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，大连新星亿乾房地产开发有限公司于2017年11月8日将案涉房屋交付给被告。2017年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方坐落于新星星海中心第3幢1单元4层19号房屋提供物业管理服务，期限至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生管理、公共秩序维护工作。公寓收费标准为每月每平方米6.7元。入住时预交为期一年的物业费，其后每年度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一个支付期间的物业费。乙方迟延交纳物业费超过30日的，自逾期缴费之日起，按照欠费的日千分之三标准向甲方支付滞纳金，同时乙方承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用。2017年11月8日，被告向原告交纳了2017年11月8日至2018年11月7日期间的物业费3153.88元，该期间案涉房屋物业费为每月每平方米4.7元。另查，原告在C做公寓楼张贴物业费缴费金额明细，该明细未注明张贴时间及收费年度。按照该明细案涉房屋每月每平方米应交物业费4.7元，原告认为该收费明细标注金额为优惠后金额，并不是对合同约定标准的变更。原告称根据公司的现行政策，如果业主能够按时交纳物业费，会给予业主收费优惠，可以按4.7元/月/平收取，若业主恶意欠费，便不再享有该优惠，原告将按合同约定主张物业费。上述事实，有原告提交的起诉状、《新星星海中心前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、收款收据及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，新星星海中心开发商大连新星亿乾房地产开发有限公司与原告大连生生物业管理有限公司签订了《新星星海中心前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原被告双方具有约束力。原告与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，能够证明案涉小区由原告提供物业服务。被告在与大连新星亿乾房地产开发有限公司办理案涉房屋交付时与原告大连生生物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，被告对由原告提供物业服务是知悉的，被告认为原告无权收取物业费的抗辩理由不能成立。原告购买并于2017年11月8日实际取得案涉房屋，应当依照《新星星海中心前期物业服务合同》约定向原告交纳物业费。关于物业费的标准，《新星星海中心前期物业服务合同》约定了本合同物业费公寓由业主拥有的建筑面积交纳，每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元。案涉房屋于2017年11月8日交付，因此，按照合同约定，自2017年11月8日起至2019年11月7日止物业费为每月每平方米4.7元，自2019年11月8日开始物业费为每月每平方米6.7元。虽然原告自述目前对按时交费业主依然执行每月每平方米4.7元标准，但其前提为按时交纳，被告经原告催缴，且诉至法院情况下，仍不缴纳，不属于原告自述按每月每平方米4.7元标准计收物业费的情况，因此，被告仍应按照《新星星海中心前期物业服务合同》约定的标准交纳物业费。被告欠付的物业费为2018年11月8日至2020年11月7日期间的物业费，按照合同约定，2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费为3153.89元（每月每平方米4.7元×12个月×55.92平方米），2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费为4495.97元（每月每平方米6.7元×12个月×55.92平方米），被告应支付2018年11月8日起2020年11月7日止期间的物业费共计7649.86元。关于违约金的主张，本院认为，本案中，原告在物业服务工作中，应加强与包括被告在内的业主之间沟通交流，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王欢于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司2018年11月8日至2020年11月7日期间的物业费7649.86元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年十二月七日法官助理南庆鑫书记员赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。