太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初6856号原告：太原盛世君泰房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：李某，1995年12月23日出生，该公司法务专员，住太原市。被告：牛某，住山西省太原市。原告太原盛世君泰房地产开发有限公司与被告牛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原盛世君泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告牛某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。太原盛世君泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；并判令被告支付房款总价5%的违约金，即60099.25元；二、请求依法判令被告配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；三、请求判令被告支付原告为其垫付的银行逾期贷款中的利息16162.74元；共计76261.99元。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月5日，被告牛某认购了原告开发的太原市××街房,双方于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》(合同编号:201503931878)。该房屋总价1201985元，首付款481986元，剩余720000元在招商银行股份有限公司太原分行办理房屋按揭贷款。该笔贷款于2015年9月发放。2017年2月9日，被告以个人原因无法继续偿还银行贷款为由，向原告申请退房，同意按房屋总价款的5%向原告承担违约金，即违约金60099.25元，并配合办理解除《商品房买卖合同》的相关手续。为避免进一步损失，原告同意被告解除《商品房买卖合同》的申请。2017年3月31日，原告替被告向招商银行股份有限公司太原分行结清了剩余全部贷款本息724858.09元(本金：708695.35元；利息：16162.74元)。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第5项约定，买受人未按照贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同，收回该商品房，买受人应按照房屋总价款的20%向出卖人承担违约金，同时被告在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。因双方就违约金问题已进行过协商，现原告主张被告按照房款总价5%支付违约金，原告已于2017年9月9日向被告送达了《因逾期还贷解除合同通知书》，解除双方之间的商品房买卖合同关系。另外，被告购买上述房屋时，因房屋首付款资金不足，实际仅向原告支付了37986元的首付款，剩余444000元的首付款向金碧物业有限公司太原分公司(以下简称“金碧物业”)借款，并委托金碧物业直接向原告支付。截止被告申请退房日，被告尚未归还金碧物业任何借款。被告申请退房时，委托原告将该笔款项直接退还给金碧物业。此笔债务应从被告的首付款中扣除。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。牛某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未在举证期内和答辩期内提供相关的证据和答辩状。根据原告提供的证据和庭审调查，本院查明以下事实：2015年9月9日，被告牛某交付太原恒大翡翠华庭4-2-2803号房首付款481986元。2015年9月14日，被告牛某与招商银行股份有限公司太原分行签订合同编号为8150911416009的《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告牛某从原告处购买龙城北街172号4幢2单元28层2803号房屋，贷款金额为720000元，贷款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，原告太原盛世君泰房地产开发有限公司作为保证人提供担保。2015年9月17日，被告牛某与原告太原盛世君泰房地产开发有限公司签订合同编号为201503931878的《商品房买卖合同》，合同约定被告牛某购买原告开发建设的的位××街房屋，建筑面积为112.95平方米，房屋单价为10641.75元每平方米，房屋总金额为1201986元，付款方式为银行按揭，首付款为人民币4881986元于2015年9月9日前付清，余款共计人民币720000元办理银行按揭，并在2015年9月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，原告应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2017年2月9日，被告牛某出具情况说明，其由于个人家庭及工作原因，无法继续归还房款及银行供款，故申请退房，并承诺至退房手续办理完毕之前，该房无任何债务纠纷。同意配合办理解除《商品房买卖合同》等手续，同意原告扣除该房屋总价5%作为违约金，并同意承担房地产退房相关费用以及同意承担原告代偿银行贷款利息，以及首付款借款444000元委托原告归还金碧物业有限公司太原分公司。2017年4月1日，招商银行股份有限公司太原分行零售信贷部出具代偿证明书，证明原告太原盛世君泰房地产开发有限公司依照合同编号为8150911416009《个人购房借款及担保合同》的约定，承担担保责任偿还贷款本息共计724858.09元，其中贷款本金为708695.36元，利息16162.74元。2017年8月31日，原告太原市盛世君泰房地产开发有限公司向被告牛某邮寄送达解除合同通知书，告知被告双方签订的《商品房买卖合同》于2017年2月9日解除，要求被告配合办理备案合同的撤销手续。该解除合同书并未送达，于2017年9月9日退回。另查明，2015年9月9日，被告牛某与案外人金碧物业有限公司太原分公司签订《借款协议》，协议约定被告牛某向金碧物业有限公司太原分公司借款人民币444000元，被告须在2016年3月4日至2018年9月4日按照约定的还款时间内归还全部借款，被告逾期还款的，须按每期未归还款项总额的千分之一支付违约金。2015年9月9日，被告牛某向金碧物业有限公司太原分公司出具付款委托书，证明其委托将借款支付至原告太原盛世君泰房地产开发有限公司。该借款协议签订后，被告牛某并未按照协议约定归还借款，金碧物业有限公司太原分公司分别于2016年10月26日、2016年11月4日邮寄送达《还款催告函》、《因逾期还款解除的函》，要求解除双方签订的借款协议，被告牛某归还全部借款本金及逾期还款违约金。庭审中，原告太原盛世君泰房地产开发有限公司陈述，原告在收到被告出具的情况说明后，为了减少被告牛某未按《个人购房借款及担保合同》、《借款协议》约定归还借款产生的逾期利息及违约金，在双方并未解除《商品房买卖合同》的情况下，代被告牛某偿还了银行按揭贷款以及借款，被告牛某仅向招商银行偿还贷款本金11304.64元。案涉房屋并未实际交付。以上事实有《商品房买卖合同》、收据、情况说明、《个人购房借款及担保合同》、《借款协议》、《还款催告函》、《因逾期还款解除的函》、付款凭证以及庭审笔录记录在案，且经过当庭质证，可以采信。本院认为，原告太原盛世君泰房地产开发有限公司与被告牛某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。后被告牛某提出要求提前解除合同，原告太原盛世君泰房地产开发有限公司向被告牛某邮寄送达解除合同通知书，虽未实际送达成功，但其送达地址为合同约定的送达地址，应当视为送达成功，故双方形成了解除合同的合意，双方签订的《商品房买卖合同》于邮件退回之日即2017年9月9日解除。《商品房买卖合同》解除后，被告牛某应当协助原告太原盛世君泰房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的网签手续，原告太原盛世君泰房地产开发有限公司应当返还被告牛某支付的购房款，包括被告牛某支付的首付款481986元以及被告牛某偿还的贷款本金11304.65元；关于原告太原盛世君泰房地产开发有限公司要求被告牛某支付购房款5%的违约金的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付为其代偿的银行利息16162.74元，不符合法律规定，本院不予支持；关于原告主张扣减其代被告牛某偿还金碧物业有限公司太原分公司借款444000元，根据现有证据不能证明原告实际代被告牛某偿还了该笔借款，故本院不予支持。被告牛某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告太原盛世君泰房地产开发有限公司与被告牛某签订的合同编号为201503931878《商品房买卖合同》于2017年9月9日解除，被告牛某在本判决生效后三十日内协助原告太原盛世君泰房地产开发有限公司办理解除商品房买卖合同的网签手续。二、被告牛某于本判决生效后三十日内支付原告太原盛世君泰房地产开发有限公司违约金60099.25元。三、原告太原盛世君泰房地产开发有限公司于本案生效后三十日内退还被告牛某首付款481986元。四、原告太原盛世君泰房地产开发有限公司退还被告牛某支付的贷款本金11304.65元五、驳回原告太原盛世君泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1908元（原告已预交），由被告牛某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 郝铁保人民陪审员 李素娟人民陪审员 曹喜荣 二〇二〇年十二月十八日书记员 赵洁琦