广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8753号原告：林文锋，男，1977年4月30日生，汉族，住广东省中山市××××××××××之三。委托诉讼代理人：郭艳丽，广东美洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鲜丽，广东美洋律师事务所律师。被告：中山市潮汇物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××之一。法定代表人：陈浩平。被告：黄新，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市西区隆平社区××××。原告林文锋与被告中山市潮汇物业管理有限公司（以下简称潮汇公司）、黄新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林文锋委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼，被告潮汇公司、黄新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告连带向原告返还商铺装修费和市场运作费97362元及利息（以97362元为基数，自2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率6%计算至清偿之日止）。事实和理由：2013年6月25日，原告与案外人潘秀红、潘秀怡、司徒成强及中山市万象开发有限公司、被告潮汇公司签订《商铺买卖合同》，合同约定商铺转让费总额为324539元，其中房价款227177元，商铺装修费及市场运作费97362元。根据（2017）粤2072民初3664号民事判决书查明的事实，《商铺买卖合同》实质为两被告与原告签订，两被告应当对合同约定的义务承担责任。《商铺买卖合同》第七条、第八条约定上述商铺在2014年8月1日至2019年4月30日期间由两被告装修、经营管理，且被告黄新应于2019年5月31日前将符合装修标准要求的商铺交还给原告。合同签订后，原告向两被告支付了上述全部款项，但两被告却未按约定对商铺进行市场运作和装修，至今亦未将商铺归还给原告。原告为维护自身合法权益，现依据有关法律规定，特向法院提起诉讼。被告黄新、潮汇公司未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于（2017）粤2072民初3664号案诉称其与司徒成强、潘秀红、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）、被告潮汇公司于2013年6月25日签订《商铺买卖合同》一份，约定司徒成强、潘秀红将其所有的位于中山市××××××××××第二层2286卡的商铺转让给原告。该案查明事实如下：《商铺买卖合同》载明司徒成强、潘秀红为商铺的出卖方，万象公司作为司徒成强、潘秀红的委托签约单位；商铺建筑面积为10.35平方米，套内面积为5.22平方米，总转让费为324539元，包含房价款227177元、装修及市场运作费97362元，其中装修及市场运作费由司徒成强、潘秀红、万象公司代收代付。上述《商铺买卖合同》第三条另约定上述商铺由被告潮汇公司统一负责广告宣传、装修、经营管理，以提升市场价值，被告潮汇公司经营至2019年5月1日止。上述《商铺买卖合同》第七条第1款约定上述商铺出售后，自签订《商铺买卖合同》之日起至2019年4月30日止，司徒成强、潘秀红、万象公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行合并、分立、装修、与被告潮汇公司联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，原告不得干涉。上述《商铺买卖合同》第八条约定司徒成强、潘秀红、万象公司应于2019年5月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给原告使用，原告同意该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交接的，司徒成强、潘秀红、万象公司应当及时书面告知原告。为便于司徒成强、潘秀红、万象公司对该商铺进行装修，原告同意给予司徒成强、潘秀红、万象公司1个月的装修期，双方延期至2019年5月31日前进行该商铺使用权的交接。装修期间，司徒成强、潘秀红、万象公司无须向原告支付任何租金或费用。双方按本条约定延期交接商铺使用权的行为，不认定为司徒成强、潘秀红、万象公司逾期交接商铺的使用权，无须按本合同的第十条约定承担违约责任。上述《商铺买卖合同》落款处有司徒成强、潘秀红（司徒成强代）、林文锋、被告潮汇公司、万象公司的签名及盖章予以确认，司徒成强、林文锋另在签名处捺指印予以确认。此外《商铺买卖合同》附件二约定装修标准为：1.商铺装修标准为商铺地面铺设高级抛光砖、装设独立电表及配电箱、采用轻钢龙骨石膏板间隔、门面采用豪华卷闸；2.公用设备、设施及公共区域装修标准为地面铺设高级大理石或耐磨抛光砖，供电供水方面提供足够的电力供应、采用自动化设备系统、确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明方面辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，提供24小时公共秩序维护服务，采用消防自动报警维护服务，配备中央空调系统及排风系统。同一天，原告与被告潮汇公司、万象公司又签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定原告自愿将上述位于中山市××××××××××潮汇港澳城商业广场二层2286卡的商铺委托给被告潮汇公司经营，委托经营期限为5年，即自2014年5月1日起至2019年4月30日止。上述《商铺委托经营管理合同》第四条约定原告委托被告潮汇公司经营管理的五年中，自2014年5月1日起至2016年4月30日的经营收益由被告潮汇公司全部收取，无需支付给原告；自2016年5月1日起至2019年4月30日的经营收益，被告潮汇公司按照以下约定支付给原告：（1）、2016年5月1日至2017年4月30日，委托经营收益为32454元；（2）、2017年5月1日至2018年4月30日，委托经营收益为35699元；（3）、2018年5月1日至2019年4月30日，委托经营收益为38945元；被告潮汇公司应于每三个月后的10日内向原告支付上述收益。上述《商铺委托经营管理合同》第五条约定在委托经营管理期限内，原告保证不干涉被告潮汇公司或实际经营者的合法经营活动，否则赔偿因此而造成的经济损失。原告、被告潮汇公司、万象公司均在上述《商铺委托经营管理合同》上签名、盖章予以确认。另，广东香山律师事务所于2013年6月25日，也即原、被告双方签订《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》的同一天出具见证书一份，载明内容为：“兹证明司徒成强（身份证号码：440××××××××××××29X）、潘秀红（身份证号码：440××××××××××××68X委托人司徒成强代签名）、中山市万象房地产开发有限公司、中山市潮汇物业管理有限公司、与林文锋（身份证号码：442××××××××××××236）在本律师面前，在前面的《商铺买卖合同合同》、《商铺委托经营管理合同》上的签名、盖章、捺指印属实特此见证。”广东香山律师事务所在见证人一栏盖公章予以确认，律师一栏盖有“郭训富见证专用章”。除上述《商铺买卖合同》所约定的2286卡商铺外，原告另向万象公司购买了1292卡、1293卡、2285卡商铺。2014年9月14日，原告与万象公司签订《补充协议书一份》载明2286卡商铺的转让款总额为324539元，已支付204539元，余款120000元。万象公司同意原告以委托经营合同所约定的后3年收益款¥107098元用于抵扣上述120000元，剩余款项12902元于签订该协议时一次性支付。2016年3月21日，原告向万象公司出具《申请书》一份，载明：“本人林文锋（身份证号442××××××××××××236）于2013年6月15日购买了贵公司位于中山市××××××××××××××卡、1293卡、2285卡、2286卡共四间商铺，总投资金额为1491765元，由于之前资金紧张，总共付了921765元。截止目前还欠尾款57万元。现申请将这4间铺2016年5月1日至2018年1月1日共7个季度的租金272246元抵扣部分尾款，剩下的297753元本人将于2016年3月21日转账至贵公司账号，希望贵公司能够先将本人4间商铺房产证办好。特此申请！望批准！”庭审中，原告诉称其已付清本案商铺的费用并提交相应的发票予以证明，经查上述发票载明付款方为原告，收款方为司徒成强、潘秀红，案涉2286卡商铺售房款金额为324539元。司徒成强、潘秀红、潘秀怡确认原告已付清购房款的事实。此外，2014年11月11日，上述2286卡商铺所办理至原告名下，房地产权证号码为粤房地权证中府字第0215006552号。还查明，中山市皇星房地产开发有限公司由黄新、王燕梅投资设立，其中黄新持股99%、王燕梅持股1%。2012年11月19日中山市皇星房地产开发有限公司更名为万象公司；2013年1月4日万象公司股东由黄新、王燕梅变更为王绍强、赖细娥，其中王绍强持股99%、赖细娥持股1%。2016年5月19日万象公司由自然人投资或控股变更为自然人独资公司，股东由王绍强、赖细娥变更为李嘉良。原告称上述商铺现仅进行了简单的地砖铺装及刮墙，已装修价值预估为3000元，且被告潮汇公司并未对商铺进行运营，所以被告潮汇公司应连带向原告返还合同所约定的装修费和市场运作费。该案经对《商铺买卖合同》甲方签名鉴定并审理后认为，司徒成强、潘秀红、潘秀怡并非原告与万象公司所签订的《商铺买卖合同》的当事人，基于以上事实，根据合同相对性原则，原告据《商铺买卖合同》要求上述三人承担违约责任，不予支持。关于原告要求被告黄新、万象公司承担责任的主张，万象公司的行为应由被告黄新承担民事责任，案涉《商铺买卖合同》实质为原告与被告黄新、被告潮汇公司所签订。上述《商铺买卖合同》中，原告、被告潮汇公司、黄新均确认被告黄新作为案涉装修费及市场运作费的代收代付方，并在《商铺买卖合同》第七条约定了被告黄新在2019年4月30日前享有对案涉商铺的使用权，可与被告潮汇公司以联营、合作、企业承包等方式进行经营，且在第八条约定被告黄新在2019年5月31日前将商铺按合同附件二约定的标准装修好后交付给原告。故，根据上述约定，被告黄新实质与被告潮汇公司共同负责案涉商铺的装修及经营事宜，其应与被告潮汇公司共同就商铺的装修及市场运作事宜向原告承担责任。关于原告要求被告潮汇公司承担责任的主张。《商铺买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》已明确载明被告潮汇公司负责案涉商铺的装修及市场运营事宜。如被告潮汇公司未能举证证明其已按《商铺买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》约定的期限内对商铺的进行了装修及市场运作，其应向原告承担违约责任。最后，该案因《商铺买卖合同》第七条、第八条及《商铺委托经营管理合同》约定完成商铺装修并交付以及进行市场运营方面的期限未届满，故对原告诉讼请求被告黄新、潮汇公司返还上述费用不予以支持。（2017）粤2072民初3664号民事判决已于2019年3月4日发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。因此，本院对（2017）粤2072民初3664号案确认的基本事实予以认可。该判决基于其确认的事实，认定司徒成强、潘秀红、潘秀怡并非原告与万象公司所签订的《商铺买卖合同》的当事人，实质为原告与被告黄新、潮汇公司所签订的，被告黄新与被告潮汇公司共同负责案涉商铺的装修及经营事宜，其应与被告潮汇公司共同就案涉商铺的装修及市场运作事宜向原告承担责任，并未有误。被告潮汇公司所签订的《商铺买卖合同》第七条、第八条及《商铺委托经营管理合同》已明确约定上述商铺在2014年5月1日至2019年4月30日期间由被告黄新、潮汇公司装修及经营管理，此后被告黄新于2019年5月31日前将符合装修标准要求的商铺交付给原告。本院认为，根据上述约定被告黄新、被告潮汇公司完成商铺装修并交付以及进行市场运营方面的期限现已届满，两被告未能举证证明其已按《商铺买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》的约定，在期限内对商铺进行了装修及市场运作，其应向原告承担违约责任。原告诉讼请求被告黄新、潮汇公司返还商铺装修费和市场运作费及逾期付款利息，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月19日取消，因此2019年8月20日之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。被告黄新、潮汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院作缺席判决。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告中山市潮汇物业管理有限公司、黄新于本判决生效之日起七日内向原告林文锋返还商铺装修费和市场运作费97362元及逾期付款利息损失（以97362元为基数，从2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元（已由原告林文锋预交），由被告中山市潮汇物业管理有限公司、黄新负担2345元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告林文锋支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  黄宏图审判员  廖志湄审判员  廖 雪二〇二〇年十二月十七日书记员  陈伟华郭君意