重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初3767号原告：古瑞海，男，1970年10月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪，重庆睿诚律师事务所实习律师。被告：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道东段5号，统一社会信用代码91500230908786111T。负责人：肖亮，行长。委托诉讼代理人：胡劲松，该支行员工。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：曾蜀霞，女，1974年8月27日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。原告古瑞海与被告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称丰都农行）、曾蜀霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2019年12月27日作出（2019）渝0230民初6459号民事判决书。判决后，原告古瑞海不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）渝03民终340号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）渝0230民初6459号民事判决，并发回重审。本院于2020年8月26日重新立案，并依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告古瑞海的委托诉讼代理人冉光辉、张豪，被告丰都农行的委托诉讼代理人胡劲松、李谊到庭参加诉讼。被告曾蜀霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古瑞海向本院提出诉讼请求：不予执行古瑞海所有的坐落于重庆市丰都县名山街道花园街55号附XX号门面，诉讼费由丰都农行、曾蜀霞负担。事实和理由：2004年8月23日，古瑞海（乙方）与丰都新城市场管理办公室的代表人湛红兵（甲方）签订了《集资建房合同》，合同约定，乙方集资房为农贸市场从上至下数第4号门面，价款99000元，签订合同时交价款的95%，即94050元，余款在交付房屋时付清。合同签订后，古瑞海支付购房款94050元。2005年4月丰都新城市场管理办公室、湛红兵将门面交付古瑞海占有、使用、收益至今。古瑞海多次催办房屋产权过户，湛红兵以各种理由拖延履行。后因湛红兵设立债务抵押担保，曾蜀霞取得上述房屋系非法所得。古瑞海与丰都农行执行异议案，丰都县人民法院作出（2019）渝0230执异62号执行异议裁定，驳回古瑞海的异议。故依法提起本案执行异议之诉。丰都农行辩称，古瑞海诉称2004年与湛红兵签订《集资建房合同》并交纳购房款不属实。如果购买属实，古瑞海长达15年未办理产权过户也是怠于行使自己的权利。丰都农行申请执行拍卖抵押物的过程中，法院予以公示，古瑞海未提出任何异议。丰都农行与曾蜀霞的抵押登记符合法律规定，程序合法，为防止国有资产流失，丰都农行有权申请执行抵押财产。曾蜀霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：1996年7月，丰都县城乡建设综合开发公司以45万元取得丰都县新城小区一号组团宗地编号025#、面积3000平方米的国有土地使用权，用于建设农贸市场项目。丰都县城乡建设综合开发公司取得土地使用权的当月，与丰都县工商行政管理局签订《国有建设用地转让合同》，将上述3000平方米国有土地使用权转让给丰都县工商行政管理局，丰都县工商行政管理局于2001年5月取得国有土地使用权证（丰国用名山[2001]字第XXX号）。2002年3月19日，丰都县工商行政管理局与湛红兵签订《竞买协议书》，后湛红兵取得上述国有土地使用权。2002年5月16日，湛红兵就该农贸市场取得《建设工程规划许可证》，载明建设规模850平方米。2003年9月13日，经丰都县房产测量所测量，出具《丰都县房产面积测算报告书》，对该农贸市场第1-2层82个门面，第2层6个摊位的位置、面积分别进行了确定，总销售面积为1268.41平方米。2003年10月，湛红兵取得国有土地使用权证（丰国用2003名山第XXX号，载明坐落地址丰都县名山镇花园街56号，土地使用权面积3000平方米）和房屋所有权证（房权证306字第00XXXX号，载明坐落地址丰都县名山镇花园街56号，第1-2层82个门面共计建筑面积999.17平方米，第2层6个摊位建筑面积共计269.24平方米）。2003年10月24日，湛红兵与中国建设银行丰都县支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定以位于丰都县名山镇花园街56号，国有土地使用权证号丰国用（2003）名山第XXX号，房屋所有权证号306字第00XXXX号的商业用房，为中国建设银行丰都县支行发放贷款860万元作抵押担保。2005年11月18日，重庆市渝中区公证处为中国建设银行股份有限公司丰都支行与湛红兵之间就担保贷款的偿还事宜签订《协议书》进行公证，并作出（2005）渝中证字XXXX号《公证书》。2006年9月8日，重庆市第三中级人民法院作出（2006）渝三中民执字第11-1号执行裁定书，裁定：被执行人湛红兵所有的位于丰都县名山镇花园街56号（农贸市场）1-82号门面（999.17平方米），摊位1-6号（269.24平方米）产权归申请人中国建设银行股份有限公司丰都支行所有，双方当事人依据本裁定到国土、房管部门办理产权过户登记。2007年6月12日，国土房管部门对上述房地产进行了变更登记，中国建设银行股份有限公司丰都支行取得房地产权证（306房地证2007字第0XXXX号），土地使用权面积、房屋建筑面积与原湛红兵产权登记一致。后中国建设银行股份有限公司丰都支行对上述丰都县名山镇花园街56号（农贸市场）房地产进行公开拍卖处置。曾蜀霞以40万元的价格竞买取得上述登记房产。《拍卖成交确认书》第4条载明：“标的物以现有房地产权证的面积进行拍卖……，该地块上的其他构筑物及产权不明的房屋不在本次拍卖标的内……”。2008年11月27日，中国建设银行股份有限公司丰都支行与曾蜀霞签订《房地产买卖合同》，约定将丰都县名山镇花园街56号房产（306房地证2007字第0XXXX号）转让给曾蜀霞。2008年12月4日，国土房管部门对上述房地产进行了变更登记，曾蜀霞取得房地产权证（306房地证2008字第0XXXX号），载明土地使用权面积2974.5平方米，房屋建筑面积1268.47平方米。2012年11月15日，曾蜀霞与丰都农行签订《重庆市房地产抵押合同》，以306房地证2008字第0XXXX号房地产权证登记的房地产为秦琼兰向丰都农行借款500万元作抵押担保，并办理抵押登记。后因秦琼兰未按约定偿还借款，丰都农行向本院起诉，本院于2015年9月10日作出（2015）丰法民初字第02078号民事判决书，判决丰都农行对曾蜀霞所有的坐落于丰都县名山街道（原名山镇）花园街56号的商业用房1-2层（证号306房地证2008字第0XXXX号）享有优先受偿的权利。该判决生效后，丰都农行向本院申请强制执行，本院于2016年8月24日裁定将曾蜀霞名下的坐落在丰都县名山街道花园街56号商用房1-2层（证号306房地证2008字第0XXXX号）房屋予以评估拍卖。另查明，湛红兵在取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，实际于2004-2005年间对农贸市场临街门面进行拆除及改建扩建，增建了5间门面（经丰都县公安局名山派出所证明，现门牌地址为丰都县名山街道花园街55号附1号、附2号、附4号、附5号、附6号），另对原有门面进行改建扩建，建成8个门面（附7号-附14号）。2004年8月23日，丰都新城市场管理办公室（代表人湛红兵，甲方）与古瑞海（乙方）签订了《集资建房合同》，合同约定甲方对市场内的部分门面和设施进行拆除改修重建，乙方集资房为从上至下数第4号门面，价款99000元，另住房一套价款30690元，签订合同时交总价款的95%，即123000元，余款在交付房屋时付清。合同签订后，古瑞海支付门面及住房价款共计123000元。改建完成后，湛红兵向古瑞海交付所购买的门面，古瑞海占有、管理、收益至今。经丰都县公安局名山派出所证明，古瑞海购买门面的门牌地址现为丰都县名山街道花园街55号附XX号。2019年11月4日，古瑞海向本院提出执行异议，请求中止对丰都县名山街道花园街55号附XX号门面房屋的强制执行。2019年11月18日，本院作出（2019）渝0230执异62号执行裁定书，裁定驳回古瑞海的异议请求。还查明，湛红兵在2004-2005年间对农贸市场临街门面进行拆除改建扩建，未办理规划、建设手续及不动产信息变更登记，导致其建成后的情况与湛红兵所有的国有土地使用权证（丰国用2003名山第XXX号）和房屋所有权证（房权证306字第00XXXX号）登记信息不一致。2020年5月13日测量的地籍图显示，原产权证土地使用权面积2974.5平方米，现建筑物超出用地红线的面积为20平方米。2020年11月9日，本院向丰都县规划和自然资源局发出《关于熊晓玲等12件案外人执行异议之诉案件的协助调查函》，要求对以下事实进行调查核实并予以明确：1、熊晓玲等12人购买的丰都县名山街道农贸市场临街13个门面（现地址丰都县名山街道花园街55号）是否在曾蜀霞306房地证2008字第0XXXX号房地产权证登记的范围之内？2、如部分在登记范围之内，则各个门面在登记范围内的具体面积。2020年11月13日，丰都县规划和自然资源局向本院复函，回复如下：经核实，廖俊忠、熊晓玲、许晓红、严道明等4人购买的5间门面，在曾蜀霞306房地证2008字第0XXXX号房地产权证中无登记信息，据调查系湛红兵扩建形成；另黄宗友等8人所购的8间门面，位于临街同一排，相较曾蜀霞上述房产登记信息，该8间门面坐标整体位移，门面及公用巷道布局也已发生巨大变化，经核实，与不动产登记簿记载的信息不一致。上述事实，有当事人的陈述、（2015）丰法民初字第02078号民事判决书、（2015）丰法民执字第00912-1号执行裁定书、（2019）渝0230执异62号执行裁定书、《集资建房合同》及收条、居委会证明、水电气发票、湛红兵国有土地使用权证、房屋所有权证、中国建设银行股份有限公司丰都支行房地产权证、曾蜀霞房地产权证、国有土地使用权出让合同、国有建设用地转让合同、竞买协议书、国有土地审批表、国有土地使用权登记申请书、建设工程规划许可证、抵押合同、公证书及执行证书、秦琼兰贷款申请书、（2006）渝三中民执字第11-1号民事裁定书、房地产买卖合同、拍卖成交确认书、借款合同、2020年5月13日测量地籍图、丰都县公安局名山派出所证明、面积测算报告书等不动产登记资料、本院协助调查函、丰都县规划和自然资源局复函等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依照《物权法》及《担保法》规定，当事人可以依法设立抵押担保物权，所有权、使用权不明或者有争议的财产，以及依法不得抵押的其他财产，不得抵押。本案中，湛红兵以丰都新城市场管理办公室名义与古瑞海签订的《集资建房合同》，实质为房屋买卖合同。湛红兵在2003年10月取得丰都县名山镇花园街56号（现实际地址为名山街道花园街55号）农贸市场房地产的国有土地使用权证和房屋所有权证后，于2004-2005年间对临街门面进行拆除及改建扩建，但并未办理规划及建设手续，其建成的临街13个门面明显与原产权登记不符，不具有合法属性。中国建设银行股份有限公司丰都支行房地产权证、曾蜀霞房地产权证均以“证过证”形式对原湛红兵不动产登记信息仅进行了产权人变更，导致13个门面的现状与产权登记信息不一致，其中5个门面系湛红兵扩建形成，无登记信息；另8间门面（含古瑞海所购门面）也因位置、布局发生巨大变化，与产权登记信息无法对应。曾蜀霞以306房地证2008字第0XXXX号房地产权证登记的房地产为丰都农行贷款设定抵押并办理抵押登记，其不动产登记载明的国有土地使用权2974.5平方米已依法设立抵押权，但该地块上的临街13个门面因拆除改建已不是登记载明的建筑物，且至今未办理规划及建设手续不具有合法性。结合曾蜀霞《拍卖成交确认书》第4条“标的物以现有房地产权证的面积进行拍卖……，该地块上的其他构筑物及产权不明的房屋不在本次拍卖标的内……”的内容，应认定古瑞海所购买的丰都县名山街道花园街55号附XX号门面不在曾蜀霞306房地证2008字第0XXXX号房地产权证登记的合法建筑物范围之内，但该门面基本在登记的土地使用权范围内（农贸市场整体占地超出仅20平方米）。就13个临街门面而言，在相关部门未对房屋合法性问题进行处理以前，以及古瑞海（购买门面）与曾蜀霞（享有国有土地使用权）、丰都农行（享有国有土地使用权的抵押权）对相关财产权益未协商一致或以其他方式确定以前，现不得直接对上述房屋进行强制执行，用以实现丰都农行的抵押权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行丰都县名山街道花园街55号附XX号门面。案件受理费2275元，由中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  廖春丽人民陪审员  申福成人民陪审员  毛丽蓉二〇二〇年十二月十六日书 记 员  刘家豪