重庆市北碚区人民法院行 政 判 决 书(2020)渝0109行初145号原告李国怀，男，汉族，1951年12月28日出生，住重庆市渝北区。被告重庆市规划和自然资源局，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山大道339号。统一社会信用代码11500000MB1598075U。法定代表人扈万泰，该局局长。委托代理人吴炜，男，该局工作人员。委托代理人冯春，男，该局工作人员。第三人重庆一丙科技有限公司，住所地重庆市北碚区北温泉街道金刚村，统一社会信用代码91500109203231247E。法定代表人杜流华，该公司总经理。委托代理人袁能贵，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。原告李国怀不服被告重庆市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）履行法定职责一案，于2020年11月11日本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，因重庆一丙科技有限公司（以下简称一丙公司）与本案被诉具体行政行为有法律上利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告李国怀，被告市规划资源局委托代理人吴炜、冯春，第三人一丙公司委托代理人袁能贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国怀诉称，原告于1998年在重庆市北碚区城北新区团山堡购买了三号地块1号地，重庆市北碚区人民政府核发了批文，国土部门也发给了原告国有土地使用权证。鉴于当时的房地产开发政策，原告只能借重庆缙云旅游综合开发公司（以下简称缙云公司，现更名为一丙公司）名义进行项目开发，但开发资金的投入均由原告独立筹集，该公司没有出资，也没有具体投入开发。2002年，被告将产权总证登记在缙云公司名下。2007年，被告才要求产权登记部门对原告所开发城北新区三地块1号楼32套进行了产权登记，但1号楼的非住宅至今无法办理产权登记。原告购买了城北新区三号地块1号地，拥有合法的国有土地使用证，但被告在办理产权证总证时却办给了他人，不符合产权登记的有关规定。现请求人民法院判决被告将2002年3月25日颁发的107字第021162号《房屋所有权证》上的权利人更正为李国怀。原告为支持其诉称请求举示了如下证据：1.重庆市北碚区人民政府办公室关于群众房屋办证遗留问题第二次会审工作会议的备忘录，证明是挂靠开发；是重庆市北碚区人民政府顶层设定的“开发模式”。2.碚国用（1999）字第08577号国有土地使用权证，证明土地使用权人为李国怀。3.房权证107字第021162号重庆市房屋所有权证，证明房屋所有权人为缙云公司。4.重庆市北碚区人民法院（2003）碚民初字第1204号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民终字第451号民事判决书、执行和解协议书，证明原告与缙云公司之间挂靠关系，原告投资购地、修建、销售房屋等相关内容。5.中共重庆市北碚区委办公室重庆市北碚区人民政府办公室关于进一步落实城北新区开发优惠政策的会议纪要，证明当时对城北新区税收的优惠政策；《关于进一步落实城北新区开发优惠政策放宽投资环境的报告》，证明案涉房屋明确为按集资建房对待。6.网络问政信息交办单，证明原告多次要求给业主们办证。7.北碚城北新区开发向社会广泛招商引资，证明开发商没有开发税。8.一丙公司2020年3月12日张贴的《公告函》，证明一丙公司告示称案涉房屋归其所有。9.北碚区人民政府X区长秘书与原告在手机短信上交谈办证遗留问题。证明原告在2016年2月起，为了解决办证遗留问题，要求被告变更登记，遭到北碚不动产登记中心拒绝。被告辩称，2001年11月，缙云公司取得本案诉争房产的《重庆市建设工程规划验收合格证》。2002年1月，缙云公司提交权属登记申请书、房地产测绘报告和情况说明等材料向被告申请办理城镇房屋初始登记，被告按照《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定，经受理、审核等程序，向缙云公司颁发107字第021162号房屋所有权证。因商品房买卖等原因，107字第021162号房屋所有权证中所含部分房屋陆续被出售，相关购房人已取得新证。本案中，原告提出的诉讼请求根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请，提交的材料包括不动产登记申请书、申请人身份证明、权属证书和国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料等。根据《最高人民法院国有审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，本案中原告应另行提起民事诉讼。请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。被告在举证期限内向本院举示如下证据：1.重庆市房屋所有权登记申请书，证明申请办理权属登记的材料。2.授权委托书，证明第三人委托原告办理案涉房屋相关登记事宜。3.证明，证明原告同意将案涉房屋权利人办理至第三人名下。4.建设工程规划验收合格证，证明案涉房屋规划验收证明记载的建设单位为缙云公司。5.重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证明案涉房屋规划验收证明记载的建设单位为缙云公司。6.重庆市开发建设工程综合验收合格证，证明案涉房屋开发建设综合验收证明记载的建设单位为缙云公司。7.业务受理通知书，证明受理权属登记申请的凭据。经庭审质证，原告对被告的办证手续无异议。第三人对被告举示证据无异议。被告、第三人对原告举示证据认为，证据2、3无异议，其他证据与本案无关。本院结合三方当事人的举证、质证意见，对被告举示证据、原告举示证据2、3及重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民终字第451号民事判决书予以确认，原告举示的其他证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明，1998年11月2日，李国怀（受让方）与缙云公司（出让方）签订《土地使用权出让合同》，约定由李国怀出资1180000元从缙云公司处取得重庆市北碚区北温泉镇团山堡城北新区第一期工程3号地块（1号楼）844平方米的土地使用权。1999年4月8日，李国怀根据前述合同与原重庆市北碚区国土局订立《国有土地使用权出让合同》。1998年8月4日李国怀取得该宗土地的建设用地批准书和红线图。1999年5月5日，重庆市北碚区人民政府向李国怀颁发碚国用（1999）字第08577号《国有土地使用证》，李国怀取得该宗土地的使用权。因李国怀不具有房地产开发资质，即挂靠缙云公司，并以缙云公司的名义对3号地块1号楼进行建筑施工，对外出售。2002年1月15日，缙云公司委托祝益军申请办理商品房初始登记，并提交《建设工程规划验收合格证》《国有土地使用证》《房屋建筑面积测量报告》《重庆市商品房预售（预租）许可证》《法人资格证书或个人身份证》《受委托人的身份证》《授权委托书》。申请书载明“城北新区3#地块1#商住楼，1999年6月修建，测绘面积3896.66平方米，结构为砖混，八跃九层。其中，住宅32套，摊位或网箱163个，物业房1件，门面1个（团山一路18#附5#）。一二层为营业用房，三至九层为住宅。营业用房面积1352.5平方米。住宅面积为3896.66平方米。”2002年1月23日，李国怀出具《证明》：北碚城北新区3#地块1#商住楼，其使用权面积844㎡。本系我在缙云公司购得，先因办理该商住楼的总产权证，我申明自愿将该总产证办在我一级开发商（即缙云公司）名下。以便所有产权办理手续一致。2002年3月25日，原重庆市国土资源和房屋管理局向缙云公司颁发房权证107字第021162号房屋所有权证。因该房屋所有权证中部分房屋被出售，李国怀于2007年协助相关业主申请办理房屋转移登记。2010年6月10日，缙云公司更名为一丙公司。李国怀现认为其只是挂靠缙云公司，缙云公司没有出资，也没有具体投入开发为由，主张将房权证107字第021162号房屋所有权证上的房屋所有权人变更为李国怀。庭审中，李国怀主张其曾口头向市规划资源局提出过该申请，市规划资源局不同意办理。市规划资源局对此未予否认。本院认为，虽案涉宗地的土地使用权人为李国怀，但李国怀是挂靠缙云公司名义承建工程。在缙云公司办理北碚城北新区3#地块1#商住楼初始登记时，李国怀曾于2002年1月23日出具《证明》1份，自愿将该总产证办在缙云公司名下，因此，李国怀于2002年对案涉房屋登记为缙云公司是明知的，双方对房屋权属并未发生争议。1998年1月1日起施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。原重庆市国土资源和房屋管理局在审核了《重庆市房屋所有权登记申请书》《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案登记证》《证明》《授权委托书》等材料后，向缙云公司颁发房权证107字第021162号房屋所有权证并无不当。原告的诉讼请求虽为变更登记，但《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十六条第一项规定，权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更等不涉及不动产权利转移的变更情形，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。本案涉及到不动产权利转移，不属于《实施细则》所定义的“变更登记”的情形。根据《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》相关规定，利害关系人要改变不动产权证上记载的“权利人”，可通过申请转移登记、更正登记、异议登记的方式。1.更正登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。第八十条规定，不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。2.异议登记。《实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（三）其他必要材料。第八十三条第二款规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。可见，异议登记需要在申请之日起15日内提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料。3.转移登记。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2规定，房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。继承或受遗赠的，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致房屋所有权发生转移的，可以由单方申请。转移登记要求双方共同申请，本案仅原告口头提出申请，不符合转移登记的形式要求。适用更正登记、异议登记的前提是“不动产登记簿记载的事项错误”，且异议登记还要求提出申请后，在15天内提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款以及现行《不动产登记暂行条例》第十五条第一款之规定，本案系原告起诉行政机关不履行法定职责，不属于依职权主动履行职责的情形，故应审查本案原告向行政机关提出申请的证据和事实。庭审中，原被告就原告曾口头申请将房权证107字第021162号房屋所有权证上的权利人变更为“李国怀”的事实无异议。为避免当事人诉累，将原告拖入下一个无实际意义的行政程序之中，本院可将该口头申请视为“更正登记”申请，不再要求原告重新向被告提出书面的更正申请。由于李国怀本案举示证据不足以证明案涉不动产权证记载的权利人确有错误，其要求被告履行法定职责的理由不能成立。原告若坚持其诉讼请求，可通过与第三人协商或诉讼后以转移登记的方式实现。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李国怀的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李国怀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 向 品人民陪审员 郭 又人民陪审员 余方亮二〇二〇年十二月四日法官 助理 靳珊珊书 记 员 辛 寅