辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0111民初4517号原告：许广和。委托诉讼代理人：姜颖。被告：沈阳奥园新城置业有限公司。法定代表人：谢超。委托诉讼代理人：刘阳、仇辉。原告许广和与被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许广和的委托诉讼代理人姜颖、被告奥园公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许广和向本院提出诉讼请求：1、判令被告对案涉房屋进行维修整改；2、判令被告赔偿原告损失65万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月1日购买了被告开发的位于苏家屯区5门门市，建筑面积321.21平方米，总价款2373696元。2013年11月17日，原告委托专业验房机构对案涉房屋进行实地检测查验后发现案涉房屋存在立柱倾斜70mm、墙面空鼓、墙体开裂等诸多问题，根本不符合房屋交付标准，无法正常使用。原告要求被告对上述问题进行维修整改，被告与施工单位于2013年11月28日共同为原告出具了关于案涉房屋的维修整改方案，但被告一直未维修整改。多年来，原告数次找被告要求解决问题，但被告公司领导多次进行更换，客服人员答复需要向领导请示，致使原告花费200多万元购买的门市房至今不能使用。被告作为知名房地产开发企业，开发的房屋出现如此质量问题，且不积极进行整改维修，应承担相应的法律责任。现原告诉至法院，请法院支持原告的诉求。被告奥园公司辩称，被告申请追加沈阳市第十四建筑工程公司作为被告参加本案诉讼，针对原告的诉讼，被告不同意原告全部诉讼请求。1、本案超过法律规定的诉讼时效；2、本案超过双方签订《商品房买卖合同》补充协议8.5条款中所约定的三十日内期限的规定，原告没有依据双方上述补充协议条款之约定在交房期限届满30日内向出卖人即被告出示法定鉴定机构的有效监测报告，依据双方约定视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利并继续履行合同，且约定不出示或逾期出示的均视为该房屋质量合格；3、案涉房屋已经达到双方《商品房买卖合同》第8条即补充协议第5条所约定的商品房交付条件，即取得建设工程竣工验收报告；4、原告主张维修整改与上述合同约定内容相悖，不应得到支持；5、原告主张赔偿损失65万元，与上述条款第8.5条款相悖，不应支持，且原告没有合法证据支持其所谓损失的诉求。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日，原告许广和与被告奥园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告许广和购买被告奥园公司开发的位于沈阳市苏家屯区建筑面积321.21平方米的房屋一处，商品房用途为商业，房屋价款2373696元。出卖人应当在2013年10月30日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。补充协议8.5条：房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应当按照合同约定的交付标准及时进行维修，但除下列情形外，不影响交付：1.房屋主体结构存在安全隐患；2.其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的。买受人对交付商品房的质量有争议，向出卖人主张赔偿或退房的权利，则应于出卖人通知交房期限届满日30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，否则，将视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利，并与出卖人继续履行《合同》，不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按前述第8.4条的约定承担不按期收房的责任。对属于1、2项约定之外的质量瑕疵，买受人无权退房，但出卖人应及时予以返修或保修。2013年10月，原告在收房时发现案涉房屋存在质量问题，遂向被告提出异议。2013年11月28日，沈阳市第十四建筑工程公司（施工单位）奥园项目部针对3#网点包含案涉房屋在内的5套房屋出具了《3#商业网点工程整改方案》，载明上述5套房屋整体存在的主要问题有：土建工程：1、框架柱不垂直，框架柱表面不垂直有6处，其中5处存在刮大白面不垂直、抹灰面不垂直及混凝土胀模产生的不垂直，有一处是钢筋绑扎及在支护模板时模板没有调直操作不到位所产生。2、墙面垂直度超差：墙面垂直度超差有3处，其中2处刮大白面及抹灰面垂直度超差，主要是在抹灰施工中垂直度控制不到位所产生，有一处是在砌筑填充墙施工中垂直度控制不到位所产生。3、墙面裂纹：墙面裂纹有9处，根据现场检查发现墙面裂纹大部分在洞口周围处，形成裂纹方向呈“上八字”及“下八字”属于建筑工程常见的质量通病裂纹。4、墙面空鼓：墙面空鼓有16处，墙面空鼓主要是抹灰面层空鼓，根据空鼓范围分析是在抹灰施工中操作不当，界面剂涂刷不到位等因素造成。5、卫生间天棚露钢筋：天棚露钢筋有4处，卫生间天棚露钢筋头的是卫生间板的弯锚钢筋过长，超出浇筑混凝土表面所造成。水暖工程：1、外排水管道开裂1处；2、卫生间排水管不垂直6处。电气工程：1、电气配套设备不完备及电表箱扣盖损坏；2、无等电位：无等电位的有10个卫生间；3、开关、插座损坏、安装不合理及松动。地面工程及天棚工程：1、走廊抹灰地面有裂纹；2、天棚有漏点痕迹。其他工程：1、消防工程存在消防箱损坏及消防设施没有安装的问题；2、弱电安装不齐全（网线等没有安装）；3、门工程：存在进户门密封胶条缺失；4、窗工程：⑴窗户位置设计、安装不合理；⑵窗合页套管缺失；⑶窗压条缝隙大；⑷窗风撑不灵活，开关不严。具体到本案案涉房屋存在的问题为：5-1大厅：立柱倾斜40mm、墙面空鼓、顶棚灯线处理不到位；卫生间：无等电位、排水管严重倾斜、窗户位置不合理；5-2大厅：墙面空裂、空鼓、立柱倾斜10mm；消防工程：消防箱箱面多处损坏、脱落，箱内消防水枪和水袋尚未安装；水暖工程：检验时虽已到供暖季，检验时暂未开栓；电气工程：强电配套设施不完备，部分临时照明设备缺失，多处电表箱扣盖损坏，弱电设备未安装（网线、可视电话、红外线报警等）；外围部分：进户门密封胶条大部分缺失、缺少外爬梯、外墙保温不平整、外墙修补后未刷墙面漆、外排水管开裂严重、东侧外墙破损。针对3#网点包含案涉房屋在内的5套房屋存在问题的整改方案为：1、对框架柱表面不垂直的整改措施：（1）首先把大白面及抹灰面层全部铲除掉，露出柱子的混凝土面，使用手锤及钎子轻轻铲除胀模的混凝土。把混凝土铲平后，使用高标号水泥砂浆抹灰，在抹灰前涂刷号界面剂，在抹灰时使用红外线垂直仪调整垂直度，抹灰完成后再进行全面重新刮大白施工。（2）对钢筋绑扎不垂直及在支护模板时操作不到位所产生的垂直度偏差的柱子做重点整改。这根柱子实际没有偏离受力重心，两侧偏差在40mm，如纵向受力钢筋偏位可采用小角度弯折（不应大于15度）的办法进行彻底整改，也可采用碳纤维布加固的措施进行整改，所以在处理这根柱子时必须征求用户意见后再进行整改。2、墙面垂直度超差的整改措施：（1）对2处刮大白面及抹灰面垂直度超差的整改措施。这2处墙面垂直度超差主要是在抹灰施工中垂直度控制不到位所产生，把大白面及抹灰面大面积铲除掉，重新涂刷界面剂，在抹灰时使用标准靠尺检查施工，并且在接缝处铺设网格布防止抹灰面产生裂纹，然后再进行全面刮大白。（2）对一处是在砌筑填充墙施工中垂直度控制不到位所产生的墙面整改措施，由于该处墙面偏差在30mm左右，处理措施应把这段墙体扒掉重新砌筑。在砌筑时使用网格布拉结抹灰面，然后进行全面刮大白。3、墙面裂纹的整改措施：对裂纹应采用墙面加强措施并且阻止裂纹产生，主要措施把有裂纹的墙面差除掉重新抹灰，在抹灰时使用网格布加强处理，抹平后再重新刮大白。4、墙面空鼓的整改措施：墙面空鼓有16处，把所有的空鼓墙面全部拆除掉重新抹灰，在抹灰施工中重新涂刷界面剂和用网格布做好新旧墙面接茬处理，抹平后重新刮大白。5、卫生间天棚露钢筋的整改措施：天棚露钢筋的有4处。卫生间天棚露钢筋头的是卫生间板的弯锚钢筋过长，超过浇注混凝土表面所造成，把所有裸露钢筋铲除掉使用胶泥刮平。6、水暖工程的改造措施：外排水管道裂开1处，卫生间排水管不垂直的有6处。对排水管道开裂的更换新的。卫生间排水管不垂直的重新调整垂直度，并且重新加固安装完成达到合格为止。7、电气工程的整改措施：（1）电气配套设备不完备及电表箱扣盖损坏，配备齐全缺失的设备。电表箱盖损坏的更换新的。（2）无等电位：无等电位的有10个卫生间，没有安装等电位的卫生间全部重新按装。（3）开关、插座损坏、安装不合理及松动。对检查的问题全部换新的。（按检查记录）8、地面工程的整改措施：走廊抹灰地面有裂纹。地面裂纹使用胶泥刮平，并且增强有裂纹周围地面的强度。9、其他工程的整改：（1）消防工程存在消防箱损坏及消防设施没有安装的问题；（2）弱电安装不齐全（网线等没有安装）；（3）门工程：存在进户门密封胶条缺失。（4）窗工程：窗户位置设计、安装不合理；窗合页套管缺失；窗压条缝隙大；窗风撑不灵活，开关不严。上述整改方案出具后，奥园公司至今未对案涉房屋存在问题进行维修整改，现房屋仍处于空置状态。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受合同约束。沈阳市第十四建筑工程公司奥园项目部针对包含本案案涉房屋在内的3#网点五套房屋存在的问题出具《整改方案》，证明案涉商品房存在质量问题的事实是客观存在的，被告奥园公司作为开发单位向原告交付的房屋未能符合合同约定，而后始终怠于履行维修义务，故奥园公司应按照《整改方案》的内容对房屋存在的问题进行维修整改。关于奥园公司辩称原告没有在交房期限届满30日内向其出示法定鉴定机构的有效监测报告，应视为原告放弃要求赔偿或退房的权利，且视为该房屋质量合格的问题，因案涉房屋存在多处质量问题，并不能因上述抗辩理由而免除其应承担维修房屋的义务，且至今奥园公司对房屋存在的问题仍未整改维修，故对奥园公司主张原告的诉求已超过诉讼时效，本院不予采纳。对于奥园公司申请追加沈阳市第十四建筑工程公司作为被告参加诉讼的请求，因奥园公司作为案涉房屋的开发商，系《商品房买卖合同》的权利、义务主体，沈阳市第十四建筑工程公司并非《商品房买卖合同》的主体，与本案亦不属同一法律关系，故本院不予准许。关于原告主张未能使用房屋的损失，因奥园公司怠于对房屋进行维修，确实影响了原告使用或出租房屋，故对造成原告的损失奥园公司应予赔偿。原告于2013年10月就案涉房屋向被告提出异议，其主张自2014年至2020年6月的租金损失时间过长，原告于2020年9月2日诉至本院，自原告起诉之日前三年即自2017年7月3日起至2020年9月2日的损失本院予以支持，超过的部分本院不予支持。另结合同等地段商业用房的租金标准，确定每年租金为10万元，故原告的损失参照该租金标准予以确定，金额为30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、被告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照《3#商业网点工程整改方案》的内容对原告许广和所有的位于沈阳市苏家屯区建筑面积321.21平方米的房屋进行维修。二、被告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告许广和损失30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告许广和其他诉讼请求。案件受理费5150元，已减半收取，由原告许广和负担2250元，被告沈阳奥园新城置业有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  孙皎二〇二〇年十二月八日书记员  宋茜