文书内容河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4339号原告：刘妮，女，1990年12月26日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告：魏东，男，1988年12月29日出生，汉族，现住焦作市解放区。被告：焦作市长青树置业有限公司，住所地：焦作市解放区民主路西侧亿万饭店北侧183号。法定代表人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢三军，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：蔡文美，河南苗硕律师事务所律师。原告刘妮、魏东与被告焦作市长青树置业有限公司（以下简称长青树公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘妮、魏东，被告长青树公司的委托诉讼代理人卢三军、蔡文美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘妮、魏东向本院提出诉讼请求：1.判决被告将符合《商品房买卖合同》约定交付条件的位于焦作市解放区民主中路××楼××单元××号房屋交付给原告；2.判决被告自2019年7月1日起至实际交房之日止按照日万分一的标准向原告支付逾期交房违约金；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2017年12月8日在被告处购买商品住房一套，合同约定2019年6月30日交房，但被告至今仍未交房。原告多次与被告协商无果，故诉至法院。被告长青树公司辩称，一、被告不是故意拖延交房期限，只是因为发生了合同约定的可据实顺延工期的因素，被告对此不应承担责任。《商品房买卖合同》第八条明确约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.按附件四《合同补充协议》约定执行。附件四《合同补充协议》第六条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雾、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.设计商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素。被告交房日期顺延属于上述情形中第1、2、4、5、9的特殊原因造成的，被告可据实予以延期。该特殊原因包括政府相关部门不定期、不间断地出台相关文件禁止重污染天气状况下施工、××疫情停工、阴雨雪天气停工、中招高考停工等，导致被被告停工共758天。这还不包括区住建部门、市污染防空办临时下发的停工令，项目施工单位再施工过程中由于劳务纠纷等原因造成工地停水断电断供，相邻单位和个人因为施工影响等原因造成的停工，很多事件经公安局、110多次帮助协调，由于项目工地在市中心，城管和交管部门对施工进出运输的特殊管理，对施工影响也很大，被告在此期间为抢施工进度，本着对业主负责，兢兢业业主持施工，为此多付出几百万施工成本，现在施工基本结束，马上进入验收和交房阶段。故被告主观上没有违约的意思，合同明确约定特殊原因造成的停工可据实顺延，原告无权要求被告支付违约金。二、本案的诉讼费因为原告的不当诉求，应由原告自行承担。综上，被告积极履行交付房屋的义务，并积极按规定办理有关手续，依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定据实顺延交房日期，不应支付违约金。因此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.被告至今未能交房涉案房产是否符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的“特殊原因”；2.原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持。原告刘妮、魏东为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、收据、公积金贷款合同和维修基金发票各1份，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，原告已支付房屋全部价款，被告未在规定时间内交房的事实；2.焦环攻坚办[2017]250号文件彩印件1份、焦蓝天办[2016]98号文件打印件1份，证明被告在签订合同前能够遇见相关不可抗力因素，且腾飞雅苑一直在市区不在郊区，被告在签订合同前就已经知道。被告长青树公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性均无异议，但是不能证明原告的证据指向，腾飞雅苑项目施工方是河南中安建设集团有限公司，约定的交房时间是根据该公司的意见定的，2017年以前国家环保要求不是很严格，后国家政策关于环保要求越来越严格，造成被告不能按照原定时间交房。被告长青树公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.《国务院关于印发打赢蓝天保卫战三年行动计划的通知》、焦作市人民政府公布的2017年至2019年修订的《焦作市重污染天气应急预案》、焦作市生态环境局官网上发布的多个关于焦作市重污染天气应急预案预警的紧急通知的文件（具体文件为附件1表格所列），证明为响应国家打赢蓝天保卫战战略部署，因实施封土行动、采暖季或应急减排措施，焦作市人民政府2017年至2019年每年均公布《焦作市重污染天气应急预案》，规定各类建设工程施工工地停止土石方作业、混凝土搅拌、建筑拆除等作业。另有政府相关部门也不定期、不间断地出台相关文件禁止重污染天气状况下施工，被告长青树公司因为遵守上述文件及通知致使建设工程停工457天。根据《商品房买卖合同》第八条以及《合同补充协议》第六条，被告可据实顺延。2.《焦作市人民政府办公室关于印发的通知》、××感染的肺炎疫情防控工作实施方案的通知》、××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室通知》、《焦作市住房和城乡建设局关于印发焦作市建筑工地和商砼企业新冠肺炎疫情防控期间复工复产实施方案的通知》,××疫情防控安排，房地产开发类房屋建筑工地从2020年1月28日开始停工直至3月下旬，因疫情原因被告长青树公司工程停工64天。3.2018年1月至2020年10月自然天气实时记录,证明此期间因雨雪等恶劣天气，被告长青树公司建设工程停工共340天，扣除与重污染天气重复计算的115天后共计225天。结合2018年至2020年因每年学生高考、中招各2天，导致工地停工合计共12天。综上，被告长青树公司延期交房的原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四《合同补充协议》第六条约定的情形，因重污染天气原因延误457天，××疫情原因延误64天，阴雨天气原因延误225天，高考和中招延误12天，以上合计共延误758天，依据合同约定，被告可据上述事实顺延工期758天，故至今仍未到真正的交房时间，因此被告依约不应承担延期交房的违约责任。原告刘妮、魏东对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但是上述文件不是针对被告以及涉案工程所下，与本案无关，而且也不能证明被告的证据指向；签订合同前被告承诺交房时间是2018年6月30日，但是实际约定的交房时间是2019年6月30日，说明被告已经预见到了政府管控因素，且将延期时间算在了合同里；疫情原因是在约定的交房时间之后，和本案无关；关于天气原因，这几年并无特别的天气情况，天气因素不能算不可抗力；中招、高考是每年都有的，被告应可以预见；项目位置在市区也是被告可以预见的，被告签订合同时推迟一年交房已经将上述因素全部考虑在内，且若因不可抗力有延期，需要在约定时间内通知，原告也未收到相应通知；被告提交的原告签订合同时间之前的所有文件与本案无关，被告的劳务纠纷与原告无关；原告也因被告延期交房付出了很多，被告在卖房时承诺是学区房，延期交房影响了原告子女上学；而且很多政府文件只是管控并不是禁止，管控是因为被告的施工环保条件不达标，且关于环保问题，政府一直很重视，并不存在之前松、现在紧的情况。经审查，本院对原、被告提交的证据作如下认证：对原、被告提交的证据的真实性，对方当事人均无异议，经本院审核，对证据真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，被告长青树公司作为出卖人，原告刘妮、魏东作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。该合同约定，被告将其开发建设的位于焦作市解放区民主中路××楼××单元××号房屋出售给原告（总金额728547元整），并于2019年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将经勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格的商品房交付原告使用。第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2.按附件四《合同补充协议》约定执行。第九条约定，除上述第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之X(该比率不小于第（1）项中的比率)的违约金。附件四《合同补充协议》约定，《商品房买卖合同》约定的被告可据实予以延期的“特殊原因”指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雾、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素。另，在商品房买卖合同说明中，第5条规定对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按约定足额支付了全部购房款，并缴纳了涉案房产的住房专项维修基金，被告向原告出具了购房款收据。现因被告未按照《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告交付涉案房屋，故而成诉。另查明，2018年6月27日，国务院印发了《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，要求各地区采取措施，加快改善环境空气质量，打赢蓝天保卫战。2017年、2018年、2019年，焦作市人民政府均发布了焦作市重污染天气应急预案，要求尽力减少重污染天气影响，做好应对重污染天气的准备工作，开展重污染天气预测工作，完善大气污染预警预报等工作。2020年初，××肺炎疫情爆发。2020年2月18日，焦作市人民政府印发《关于有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展的若干意见》，××肺炎疫情纳入不可抗力客观因素”。2020年1月28日，××感染的肺炎疫情防控工作实施方案》，该方案载明“全市所有房屋市政建筑工地未经批准，不得擅自复工；春节期间未停工项目自1月28日起停工；开复工时间根据疫情防控情况另行通知”。2020年2月13日，焦作市住房和城乡建设局印发《焦作市建筑工地和商砼企业新冠肺炎疫情防控期间复工复产实施方案》，该方案载明“2月中旬，市重点民生工程复工；3月中旬，一般民生工程复工；3月下旬，房地产开发等一般工程、城镇老旧小区改造工程复工”。2018年至2019年每年6月7日至8日焦作市组织进行普通高等学校招生全国统一考试，每年6月25日至26日，焦作市组织进行高级中等学校招生考试；2020年7月7日至8日，焦作市组织进行普通高等学校招生全国统一考试，7月15日至16日，焦作市组织进行高级中等学校招生考试。此外，省市政府及相关部门自2017年起还陆续发布了多份涉及污染治理、环境保护的文件。根据2018年至2020年每年度中高考和2020年度××肺炎疫情的实际情况，被告长青树公司在2018年6月7日至8日停工2天，6月25日至26日停工2天；2019年6月7日至8日停工2天，6月25日至26日停工2天；2020年1月28日至3月31日停工64天，7月7日至8日停工2天，7月15日至16日停工2天。另，根据省市政府及相关部门下发的文件，被告长青树公司停工的依据和具体时间如下：            发布机关              开始时间              发布文号              结束时间              发布文号              天数                  焦气应急办              20180106              （2018）2号              20180123              20180122通知              18                  焦气应急办              20180126              （2018）7号              20180129              （2018）8号              4                  焦气应急办              20180214              （2018）9号              20180222              （2018）10号              9                  焦气应急办              20180227              （2018）11号              20180307              （2018）13号              9                  焦气应急办              20180309              （2018）14号              20180316              （2018）15号              8                  焦气应急办              20180322              （2018）16号              20180329              （2018）17号              8                  焦环攻坚办              20181020              通知（无文号）              20181023                            4                  焦气应急办              20181101              （2018）19号              20181105              （2018）20号              5                  焦环攻坚办              20181110              （2018）287号              20181116              （2018）292号              7                  焦环攻坚办              20181118              （2018）294号              20181206              （2018）307号              19                  焦环攻坚办              20181209              （2018）312号              20181226              （2018）322号              18                  焦环攻坚办              20181228              （2018）324号              20190315              （2019）74号              78                  焦环攻坚办              20190325              （2019）87号              20190331              （2019）87号              7                  焦环攻坚办              20190429              （2019）128号              20190505              （2019）131号              7                  焦环攻坚办              20190923              （2019）201号              20191002              （2019）207号              10                  焦环攻坚办              20191011              通知（无文号）              20191026              （2019）215号              16                  焦环攻坚办              20191030              （2019）217号              20191112              （2019）221号              13                  焦环攻坚办              20191115              （2019）223号              20191201              （2019）227号              17                  焦环攻坚办              20191204              （2019）232号              20200123              （2020）7号              51                  以上合计                                                                      308      本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体合格，意思表示真实，内容合法，应当依法认定为有效。合同签订后双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已按合同约定足额交付购房款，而被告未按合同约定于2019年6月30日前依照有关规定将经勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格的商品房交付原告使用，其延期交房的事实客观存在，截至开庭之日即2020年12月7日已延期526天，且仍在持续，那么对被告延期交房的行为是否构成违约的认定是本案的关键问题。关于延期交房的情况，被告辩称其是受政府政策、新冠肺炎疫情、天气情况以及中高考因素的影响而停工758天，属于《合同补充协议》中约定的可据实予以延期的情形，其延期交房不构成合同违约。首先，在被告和原告签订《商品房买卖合同》之前，被告根据政府政策或文件停工的时间不能计入被告“据实延期”的时间内，被告在签订合同时理应对已经发生的可能影响交付房屋的因素进行考量，从而最终确定交付房屋的时间节点。其次，在被告和原告签订《商品房买卖合同》之后，因政府部门的管控导致被告的停工，虽然一定程度上被告应当预见，但却无法准确预见具体的时间以及相应的程度，可以认定为不可抗力。因这些不可抗力均由政府部门发布了相关的通告，应当视为原告对此也已经获知，可以豁免合同约定的被告的通知义务，相对应的停工期间可在合同约定交房期限内据实顺延。但被告依据的焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室（2018）249号、263号、282号通知中，管控时间均为晚间18时至次日8时，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室（2018）310号通知中，管控时间为晚间22时至次日8时，而焦建防尘办（2019）63号通知中，仅系对防尘设施的规范，并未限制施工，对上述文件，并不足以阻止被告工程的施工，不能作为顺延工期的依据，对该部分主张，本院不予支持。据此，被告的交房时间可自约定的交房期限即2019年6月30日起据实顺延201天，顺延后的交付日期应为2020年1月17日。而在顺延后的交房日期届满前，又发生了新的不可抗力，可以据实顺延的天数为107天，因政府管控拒实顺延后的交房日期应为2020年5月3日。再次，关于中招、高考期间的停工，虽然每年的高考、中招政府对社会进行管控必然存在，属于可以明确预判的因素，但考虑本案的具体情况，本院对被告因中招、高考导致停工而据实顺延12天的主张予以支持。另外，××肺炎疫情的爆发属于被告无法预见和控制的不可抗力，发生于上述顺延后的交房日期届满前，被告因此停工64天，应予以顺延。最后，被告主张自2018年1月至2020年10月期间因恶劣天气导致停工累计225天，但根据被告提供的自然天气实时记录，焦作地区在此期间并未出现极端天气，而一般性的降雨、降雪天气也不足以判断达到了必须停工的程度，故对被告该项主张，本院不予支持。综上，被告应当交房的最后期限应为2020年7月18日。现原告已按合同约定足额交付购房款，而被告至今未交付房屋，故原告要求被告将符合《商品房买卖合同》约定交付条件的位于焦作市解放区民主中路××楼××单元××号房屋交付原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，由此即可确定，只要被告存在违约行为，无论是否约定明确的违约金标准，均应向守约方承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过90日时，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，但在格式合同中约定“逾期超过90日以后如原告要求继续履行合同”时，被告承担违约金标准的选择时，双方选择了“X”。根据合同的说明，“X”即意味着删除该约定，但在该选项之后，合同用“（）”作了补充说明，其内容为“该比率不小于第（1）项中的比例”。由于该格式合同系由被告提供，对该条款的理解，应作对提供方不利的解释。基于前述司法解释的规定，以及格式合同中“万分之之X（该比率不小于第（1）项中的比例）的违约金”的内容，在被告超出90天更为严重的违约情形时，仍然按照日万分之一来确定被告的违约责任，对被告而言并未加重其违约责任。对被告的违约行为，原告自愿按照日万分之一来主张违约责任，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，被告应自2020年7月19日起至实际交房之日止以房款总额728547元为基数按照日万分一的标准向原告支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦作市长青树置业有限公司于本判决生效后三十日内将经勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格的位于焦作市解放区民主中路腾飞雅苑1号楼2单元3层304号房屋交付给原告刘妮、魏东；二、被告焦作市长青树置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘妮、魏东支付逾期交房违约金（以728547元为基数，按照日万分一的标准自2020年7月19日起计付至实际交房之日止）；三、驳回原告刘妮、魏东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392.00元，由焦作市长青树置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  秦立群二〇二〇年十二月十四日书记员  侯静芳附相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。