河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0607民初2304号 原告：李凯悦，女，1993年7月9日出生，汉族，住保定市满城区。 委托诉讼代理人：朱广红，河北王笑娟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明华，河北王笑娟律师事务所律师。 被告：保定市富达房地产开发有限公司，住所地保定市满城区北平东路。 法定代表人：张子会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭颂，该公司职工。 委托诉讼代理人：张永生，河北诚信求实律师事务所律师。 原告李凯悦与被告保定市富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凯悦委托诉讼代理人杨明华、被告保定市富达房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭颂、张永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凯悦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理位于满城区阳光城18栋1单元1001号房屋的产权证书；2、判令被告支付原告逾期交房违约金24930元；3、判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告缴纳的购房款450000元为基数，自2019年10月6日起至办理产权证书的前一日，按照年利率6%计算，暂计至2020年12月6日为31500元）；4、判令被告返还原告办理房屋产权登记多收取的契税6750元；5、判令被告返还原告面积差价款69693元及利息（以面积差绝对值在3%面积差价款13500元为基数，按年利率6%，从2016年6月22日起计算至付清日止，暂计至2020年12月22日为3510元）；6、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告放弃第四项诉讼请求。事实和理由：2016年8月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以450000元的价格购买了被告开发的阳光城18栋1单元1001号住宅（建筑面积119平方米），根据合同第八条约定，被告应于2017年5月1日交房，实际交房日为2018年11月6日，延期交房554天，按约应支付原告逾期交房违约金24930元。根据《商品房买卖合同》第十五条约定。被告应在房屋交付使用180个工作日内办理产权证书，但被告至今没有为原告办理产权登记。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定。被告应支付违约金。自2019年10月6日起暂计至2020年12月6日止。按照已付款总额450000元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率。被告应支付违约金31500元。原告购买涉案房屋系家庭唯一住房。按照国家税务局财税[2016]23号文件规定，应按1.5%缴纳契税。被告实际按3%收取原告契税，应返还多收取的6750元。原告所购房屋。经测绘部门对同一楼栋相同户型实际测绘，面积为108.05平方米，比合同约定少11平方米，按约定及法律规定，被告应返还原告差价款69693元及利息3510元。双方未能就上述诉请达成一致，故诉至法院。望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告保定市富达房地产开发有限公司辩称，本案涉案房屋是原告取得的几经倒手的二手房。原告所提供的《房屋买卖合同》是原告为了日后能把房产确权到自己名下，通过原告进行的更名补签。原告和其上家均未向被告履行支付房款的义务，被告有权拒绝为原告办理房产证。在没有支付房款的情况下，原告已经入住，不存在逾期交房，也不存在返还房屋面积差价款及利息问题。针对本案复杂情况，双方也曾寻求问题的途径，实际问题是如果办证，被告要支付60000元营业税，由于被告未收到房款，没有再支付60000元营业税的义务。即使具备办证条件，不能办证的原因也不在被告，理由是1、办证难、入住回迁难，截止到2017年8月，满城区有38个小区楼房，数以万计的住户均存在办证难、入住回迁难的遗留问题，为此满城区委区政府于2017年8月3日制定了《保定市满城区加快解决发地产开发遗留问题的实施方案》，开始解决此问题。被告阳光城小区也存在上述问题。2、办证机关人员有限手续繁多、程序复杂、任务量大。办证机关子文件下发后开始解疑办证面对的是数以万计的住户，而不是仅针对原告、被告，而且在办证之前先由政府诸多部门对每个小区的每栋楼房进行首次登记，而后才能为业主办理分户产权证。被告在解疑办证过程中并无优先权，因此，迟迟办证并非被告原因所致。被告无过错，不应使用[2003]7号第18条规定的情形，被告不应承担逾期办证的责任。 本院经审理认定事实如下：被告保定市富达房地产开发有限公司原名满城县文信房地产开发有限公司，系2016年4月11日变更。2018年5月22日，原告通过中介保定市吉辰房地产经济有限公司以53万元的价格从李继鸣手中购买了被告开发的阳光城18栋1单元1001号住宅。2018年6月7日，原告通过中介公司将53万元转到李继鸣指定的账户。2018年6月7日中介公司业务员赵建学、李继鸣与原告共同到变更处办理了合同更名手续。该合同约定，买受人为原告李凯悦，出卖人为被告保定市富达房地产开发有限公司。房号是18幢1单元1001室。面积119平米，单间378.51元，付款方式为一次性付款，买受人于2016年8月22日交清全部房款450000元。交房日期为2017年5月1日。逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约责任。关于产权登记约定，出卖人应当在房屋交付使用后180工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：双方协商解决。买受人应于出卖人书面通知办理产权登记10日提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。面积确认及面积差异处理。以建筑面积为依据，最终以产权登记面积为准，有关于建筑面积所有的款项均多退少补。该合同落款日期为2016年8月22日。原告主张该合同系由李继鸣的购房合同更名而来，被告不认，认为不认识李继鸣。收回的合同只有钱菊与公司2016年9月12签订的合同。原告主张被告已于2018年11月6日交房。提供2018年11月6日缴纳物业费、水费、产权登记费、契税测绘费等票据8张予以证实，被告对上述证据认可，但不清楚具体交房时间。被告认可该合同未在房屋管理部门备案，意见是该房产系政府解疑项目，不需要备案。可以直接办证。提供2017年8月3日满城区委区政府办公室关于印发《保定市满城区加快解决房地产开发遗留问题实施方案》的通知及在建手续不全项目台账（入住回迁难）18号楼超出审批范围。原告未证实房屋约定面积与实际面积相差11平米，提交阳光城小区18号楼1单元701室曹克侠房产证证实房屋实际面积是108.05平米，被告认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于向被告支付房款的问题，原告主张被告已向原告履行了交房义务并代收了应缴纳的各种税费，且在合同更名时被告也未提出没交房款说明房款已交，但未提供其向被告支付房款或者前手已交房款的证据。涉案房产现在能够办理产权证书。 本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中双方所涉及的合同系更名合同，其权利义务一并转让给了原告。该合同对原、被告双方具有约束力。该合同约定支付房款义务时间在先，交房、办证义务时间在后，履行有先后顺序。原告虽向李继鸣支付房款53万元，但未提供其已向被告支付房款的义务，也未提供其前手已向被告支付房款的义务。故被告有权拒绝原告的履行要求。综上所述，原告诉求不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告李凯悦要求1、判令被告立即给原告办理位于满城区阳光城18栋1单元1001号房屋的产权证书；2、判令被告支付原告逾期交房违约金24930元；3、判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告缴纳的购房款450000元为基数，自2019年10月6日起至办理产权证书的前一日，按照年利率6%计算，暂计至2020年12月6日为31500元）；4、判令被告返还原告面积差价款69693元及利息（以面积差绝对值在3%面积差价款13500元为基数，按年利率6%，从2016年6月22日起计算至付清日止，暂计至2020年12月22日为3510元）的诉讼请求。 案件受理费1447元，由原告李凯悦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张金刚 二〇二〇年十二月十一日 书记员  刘 洁