吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初1059号 原告：南关区天顺养殖专业合作社，住所长春市南关区幸福乡红嘴子村后高家店屯 法定代表人：梁华，总经理。 委托诉讼代理人：王晓丹，吉林国隆律师事务所律师。 被告：长春市南关区明珠街道光明村村民委员会，住所地长春市华顺街惠民佳园12栋门市房 法定代表人：陈某，村主任。 委托诉讼代理人：邱江宁，吉林中瀚律师事务所律师。 原告南关区天顺养殖专业合作社（以下简称天顺养殖合作社）与被告长春市南关区明珠街道光明村村民委员会（以下简称明光明村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓丹，被告委托诉讼代理人邱江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天顺养殖合作社向本院提出诉讼请求：1.确认被告收回南部新城回迁小区南城家园门市房单方解除合同无效，判令被告继续履行合同，并向原告交回门市房的承包权。2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年10月15日，原、被告双方签订《经营性用房租赁合同》，该合同由被告村民代表会议表决通过，合同约定将南部新城回迁小区南城家园门市房B、D、E、F区共计172套门市房发包给原告经营，租赁期从2013年10月15日起至2023年10月14日止。被告取得门市房的承包经营权后，每年按时向被告支付承包费用，从不拖欠，并向被告支付了抵押金148万元。2018年9月25日长春市公安局南关分局拘留了原告法定代表人梁华，并冻结了原告及原告法定代表人梁华的全部账户，被告于2018年9月30日随即发布了《关于暂时收回光明村南部新城门市房管理权的通知》，暂时收回了原告承租门市房的经营管理权。2019年8月5日，在原告法定代表人梁华刑事案件还尚未有结论的前提下，被告又发布了《关于光明村门市房招租通知》，在该份通知中被告证实收回了对该片门市房的管理权。原告认为，被告在原告法定代表人梁华卷入刑事案件后，强行代管门市房的行为已经侵害了原告的合同承包权益，现被告在代管门市房经营权后又决定正式收回门市房的经营权，这是对原告合同权益的实质性利益损害，原告与被告签订的《经营性用房租赁合同》均系在被告村民委员会领导班子成员的组织下并经村民代表表决通过，该份协议的法律效力是不容置疑的，故被告在招租通知中以公告形式正式收回原告的承包的门市房经营权构成违约，其解除合同的理由没有法律依据。 光明村委会辩称：双方签订的租赁合同自是无效。被告提交纪委笔录中宋雨新陈述可以证明其通过缩短公告期限、收取梁万春30万元、违反规定将租期由村委会文件规定的五年延长至一年，通过向原告透漏三资情况，排除其他投标人，原告也据此变更了工商登记，将业务范围增加了房屋租赁这一项，被告提交的证据已形成完整证据链，可以证明原告与宋雨新之间存在恶意串通。犯罪事实与违法事实是刑事案件判断标准，但《合同法》第五十二条规定无效情形中恶意串通为民事审判依据，本案因有刑事判决事实部分的认定，纪委调查笔录的认定可充分证实，存在《合同法》第五十二条的情形，故为无效合同。 本院经审理查明：2013年10月15日，原告作为承租人（乙方）、被告作为出租人（甲方），就被告经营性用房签订《经营性用房租赁合同》，原告法定代表人为梁华、被告法定代表人梁华在合同中签字，主要约定：1.该经营性用房位于南部新城回迁小区南城家园门市房B、D、E、F区，共计172套，建筑面积26931.82平方米。乙方只能用于约定的商业用途，乙方因经营需要改变房屋使用用途，应提前一个月征得甲方的书面同意，并办理相关手续；2.租赁期十年。甲乙方双方一致同意租赁期从2013年10月15日起至2023年10月15日止，双方在起租日前3日，将该经营性用房交付乙方使用。房屋租赁期届满，合同自动终止，乙方如需要继续租用的，应在租赁期满三个月前提出书面申请（同等条件下乙方具有优先权），并经甲方同意后，重新确定租金、租赁期及签订合同；3.缴纳租金方式为第一、二年度204元每平/年，由第三年起按照上一年度租金10%比例逐年递增（E3-4-5区201号房屋1529.16平，此房屋在门市房的2层，不属门市房，故不作租金递增，实际递增面积为25402.66平。年度缴款明细表附后）。每年起租日前5天，乙方须将一年的租金足额存入甲方指定的户头、开户行、账户或现金支付财务部门。租金支付方式上打租。4.本合同签订后，乙方须向甲方支付租赁保证金148万元。上述租赁保证金由甲方保管至租赁期结束，如乙方违反合同的规定给甲方造成经济损失时，甲方有权根据本合同部分扣除或全部扣除租赁保证金。租赁结束后，甲方在扣除乙方拖欠的相应费用后，将租赁保证金余额（含利息）退还乙方；租赁保证金不足时，甲方有权要求乙方补足，乙方在接到通知15日内将款项汇到甲方指定账户或现金形式交付甲方；租赁期结束后，租赁保证金余额在7个工作日内返还乙方。5.有下列情形之一的，甲乙双方可以变更和终止本合同。1）甲乙双方协调达成一致的；2）因不可抗力致使本合同不能继续履行的；3）因政府法律、法规和租赁政策规定必须终止的，城市建设需要的。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回该经营性用房，且不返还已交纳的租金和租赁保证金，因此造成的损失，由乙方负责赔偿：1）将该经营性用房擅自拆改结构；2）将该经营性用房擅自改变使用用途的;3）利用该经营性用房进行违法犯罪活动的；4）故意或过失损坏该经营性用房，且拒不修复的。后续，双方针对保证金利息问题又签订一份《门市房租赁补充协议》。 上述合同签订后，被告向原告交付了合同所涉门市房。2018年9月26日，天顺养殖合作社法定代表人梁华因涉嫌强迫交易罪，于2018年9月26日被刑事拘留。 2018年9月30日，被告向各门市房承租人发出《关于暂时收回光明村南部新城门市房管理权的通知》，内容为：“2018年9月25日，公安机关对光明村南部新城门市房整体承租人梁华进行了刑拘。案情尚未明确之前，其不再具有对其承租门市房行使管理的行为能力，致使光明村南部新城门市房出现管理真空。光明村南部新城门市房其权属为光明村集体所有，为避免集体财产出现流失、损毁，维护全体村民合法权益不受损害，现经村两委班子研究决定，村全体党员、村民代表大会表决通过，采取紧急避险措施，暂时收回光明村所有南部新城门市房管理权。光明村南部新城门市房管理权暂时收回后，由光明村民委员会行使管理权，并指派专人对门市房的事务进行全权管理。各门市房租房业户应无条件配合光明村村民委员会关于合同备案、合同管理、房租收缴、房屋租赁、房屋使用等项管理工作，维护村集体经济及租房业户合法权益，营造和谐营商氛围。暂时收回光明村所有的南部门市房管理权是为维护全体村民合法权益，所采取的紧急避险权益措施。待纪检监察机关、公安机关案件侦破后，再按照相关法律、法规的相关合同及权益进行认定及划分”。 2019年10月25日，被告向门市房租赁业主发出《告知书》内容为：“南部新城172套门市房因整体发包租赁的天顺养殖合作社法定代表人被检察机关形式批捕，其现已丧失民事行为能力。经请示明珠街道后批复光明村村民委员会正式收回位于南部新城的172套门市房管理权。光明村村民委员会于2019年10月21日已向此业主书面通知，‘你于三日之内补缴上一年租金，并签订下一年经营合同。’此业主拒不配合，经光明村村民委员会研究决定，限7日内将门市房空出并交付给光明村村民委员会。如七日后仍不交付此门市房，光明村村民委员会将采取法律手段处理，造成一切损失将有此业主全部称并追究法律责任。” 2020年6月17日，长春市中级人民法院作出（2019）吉01刑初111号刑事判决书，判决“……被告人梁华犯虚开发票罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币十八万元；犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币二十万元；决定执行有期徒刑四年十一个月，并处罚金人民币三十八万元……”。梁华不服该判决，向吉林省高级人民法院上诉，吉林省高级人民法院于2020年10月29日作出（2020）吉刑终128号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。现该裁判已发生法律效力。 （2019）吉01刑初111号刑事案件中，公诉机关指控梁华强迫交易事实：“2013年梁华从光明村承租门市房后对外出租。2014年至2016年，梁华伙同被告人梁晓滨在与承租人签订的租赁合同未到期的情况下，擅自将合同租赁期限延长至2023年，以不改签合同就不允许经营、不返还保证金相威胁，胁迫被害人石洪涛、王忠田、戚春雷、邱波、姚立志、吴树龙、周慧、任宏艳、逯巍、田海萍改签了合同，改签后合同约定的租金金额比原合同约定的租金金额多6117468.72元。”（2019）吉01刑初111号刑事判决书对公诉机关指控评判：“虽然本案发生在经济活动中，但梁华和梁晓滨胁迫改签合同，其行为构成强迫交易罪” （2019）吉01刑初111号刑事案件中，公诉机关指控：“2013年6月至10月，梁万春与时任光明村党总支书记宋雨新通过暗箱操作，帮助梁华低价获得了长春市南关区南城家园172套门市房的承租权，后高价转租谋取巨额利益”。公诉机关针对此指控提供如下证据：“1.光明村村委会会议记录、光明村第九届村民大会议程：2013年6月7日光明村村委会研究决定召开会议表决172套门市房是出租还是出售；同年6月8日村民代表大会决定将门市房出租；2.农民专业合作社变更登记申请材料：2013年6月28日，天顺养殖合作社申请工商变更登记，业务范围增加房屋租赁；3.光明村第九届村民代表大会议程（第三次）、关于南城家园门市房以租赁方式进行经营的情况报告、南城家园门市房以租赁方式进行经营同意签字确认表、不同意签字确认表：2013年8月13日召开第三次村民代表大会、决定门市房以整体租赁形式进行经营，租赁者须提供抵押物；4.光明村南城家园门市房租赁方案、光明村村委会会议记录薄、光明村南城家园门市房租赁公告：光明村村委会草拟了门市房租赁方案，并于2013年8月24日召开村委会通过该方案，当日村委会发出租赁公告，公告日期为5日；5.南城家园门市房整体租赁报名情况表、南城家园门市房整体租赁报名资质等材料：朱某、李某、梁华、赵某、裴占义报名承租门市房；6.光明村村委会会议记录：公告结束后，光明村村委会于2013年9月2日召开会议，参会人员一致认为报名的人只有梁华符合承租条件，决定合同签订前梁华将租金打到村账户上，抵押物应在评估单出来后再签证实协议……16.宋雨新证言：我与梁万春、梁华暗箱操作将172套门市房租给梁华。在租赁之前，我透露给梁万春和梁华承租所需的资质条件，在租赁过程中，我缩短公示期限、对其他竞争方设置障碍、欺骗村民代表、帮助梁华获得门市房的承租权；17.证人陈某证言：2013年6月7日，在三委班子第一次会议上宋雨新说研究一下怎么管理门市房，是出租还是出售。门市房2013年8月1日交付。2013年8月13日召开一次村民代表大会，会上议定将门市房以租赁形式的方式管理经营。2013年8月24日，村里召开三委班子会研究了门市房的租赁方案，下午在村上张贴了《门市房租赁公告》。光明村门市房整体租赁这件事，村委会指定让我负责，但大事（承包条件、租赁价格、租贷年限以及租给谁等）是宋雨新定。8月24日的会议上宋雨新定了承包条件，承包光明村的门市房需要公司形式承包，而且承包人必须是公司法人，需要法人的公司营业执照、税务登记、出租房屋资质、公司注册资金、抵押物，另外光明村村民优先。梁华承包光明村的门市房时，我就接待她一次。当时参加竞争租赁门市房报名的有梁华、李某、朱某、赵某、裴占义，但裴占义是八一村的，当时规定本村村民优先，其他人不合格；18.证人李某证言：四五年前，我听说光明村要出租门市房，就找书记宋雨新，宋雨新说准备材料报名就行，我把材料送到村上了。等我再回去问时，门市房被梁华租去了；19.证人段某证言：2013年李某和我说光明村门市房将近200套要整体包租，问我干不，我把我公司的营业执照等给他之后就没信了，后来他说房子已经租出去了；20.证人朱某证言：2013年我得知门市房承租，就找到宋雨新，宋雨新说需要准备具有管理资质的材料和500万元，要有管理资质。几天后，我听说门市房已经出租；21.证人邱某证言：2013年7月，我得知光明村出租门市房，就和宋雨新联系，后来我去村里填了我个人信息。后来我又给宋雨新打电话询问，他每次都让再等等，大约两周后她说已经租完了；22.证人赵某证言：2013年，我得知光明村出租门市房就询问村主任陈某，陈某说需要提供资质。第二天，我去报名，宋雨新说我资质不合格，还需要800万抵押金，我说没问题。三四天，我拿着租赁资质和800万元找到宋雨新，她说已经结束了……”。 （2019）吉01刑初111号刑事判决书对公诉机关指控评判：“虽然宋雨新说其与梁万春、梁华暗箱操作将门市租给梁华，但指控该起实施的证据不充分”。 长春市南关区监察委员会2018年8月6日的讯问笔录中，宋雨新自认与梁华、梁万春因租赁事宜有利益往来. 上述事实，有《经营性用房租赁合同》及补充协议、《关于暂时收回光明村南部新城门市房管理权的通知》、（2019）吉01刑初111号刑事判决书、（2020）吉刑终128号刑事裁定书、庭前会议、庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为：1.虽然（2019）吉01刑初111号刑事判决书对公诉机关指控“2013年6月至10月，梁万春与时任光明村党总支书记宋雨新通过暗箱操作，帮助梁华低价获得了长春市南关区南城家园172套门市房的承租权，后高价转租谋取巨额利益”，评判为证据不充分，但是从公诉机关提供的证据能够证实在原告与被告签订《经营性用房租赁合同》前，时任被告党总支书记的宋雨新通过给其他竞租人设置障碍，为原告获得承租资格提供了便利，且在长春市南关区监察委员会2018年8月6日的讯问笔录中宋雨新也自认与梁华、梁万春（梁华之父）因租赁事宜有利益往来，故原、被告之间存在恶意串通行为的事实成立，该恶意串通行为直接侵害第三人即其他竞租人的利益，且涉嫌损害集体利益，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告之间签订的《经营性用房租赁合同》应属无效合同。2.因案涉《经营性用房租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告有权收回案涉租赁房屋，故原告要求确认被告收回南部新城回迁小区南城家园门市房行为无效以及要求继续履行合同的理由不能成立，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六、第五十八条之规定，判决如下： 驳回原告南关区天顺养殖专业合作社的诉讼请求。 案件受理费261075元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  李 迪 审 判 员  贺银婷 人民陪审员  岳中昌 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  杨皓翔