湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初3211号原告（反诉被告）：宋宽，男，1985年8月8日出生，汉族，住株洲市荷塘区。委托代理人：王革清，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等）。被告（反诉原告）：李洁，女，1979年12月26日出生，汉族，住株洲市天元区。委托代理人：林国红，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等）。委托代理人：彭杨群，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉被告）：株洲市卓创房地产代理有限公司，住所地：株洲市荷塘区合泰东湖路1区1栋101号。统一社会信用代码：91430202394228787K。法定代表人：陈湘辉，系该公司执行董事。原告（反诉被告）宋宽与被告（反诉原告）李洁、株洲市卓创房地产代理有限公司（以下简称“卓创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，被告李洁在答辩期内提出反诉，本院依法受理。适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋宽及委托代理人王革清、被告（反诉原告）李洁及委托代理人彭杨群、卓创公司法定代表人陈湘辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋宽（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2020年8月23日签订的房屋买卖合同。2、判令被告1支付20000元违约金给原告。3、被告2支付（已收被告1）20000元定金给原告。4、二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，宋宽撤销诉讼请求第三项。事实和理由：2020年9月23日在被告2店内与被告1、被告2达成房屋买卖协议，签订房屋买卖合同及居间合同，约定2020年9月23日前办理过户手续并付清房款，被告1交20000元定金给被告2，并约定违约金为100元/天，违约时间超过10日，违约方支付与本合同定金相同的违约金。由于原告不动产证在办理中，三方约定原告交20000元保证金，保证买卖房屋不动产权证办到原告名下，否则承担违约责任。原告不动产权证手续于2020年9月21日办结并通知被告1、被告2，两被告说2020年9月29日一起办理过户手续，被告2拿到原告不动产权证后通知被告，原告于2020年9月29日、9月30日两次通过微信及电话要求被告1到被告2处交款并过户，被告1接到电话后说房子不要了，要求退20000元定金。原告将此情况告诉被告2并要求被告2支付定金，被告2要原告通过诉讼解决，被告1到起诉时没交款办理房屋过户手续，请依法判令诉请，维护原告合法权益。被告李洁（反诉原告）辩称，2020年8月23日，反诉人与被反诉人通过卓创公司举荐介绍签订《房屋买卖合同》，合同签订当日，反诉人询问卓创公司，涉案房屋是否为一手房屋，是否为原房主。同时，反诉人询问被反诉人是否带了涉案房屋的购房合同及房产证，被反诉人告知反诉人房产证没下来，购房合同忘记带了，反诉人基于对卓创公司的信任签订合同。合同签订后，反诉人多次要求被反诉人及卓创公司，提供房屋房产局查档证明，证明被反诉人系涉案房屋的一手所有权人。2020年9月23日，反诉人发现被反诉人的产权证依然没有下来，进而发现涉案房屋系通过法院拍卖所得，涉案房屋上尚有抵押未解除，被反诉人并非房屋的一手所有权人，隐瞒房屋实际情况，且在合同约定的时间无法办理过户。2020年9月25日，反诉人与被反诉人在卓创公司的主持下，对涉案房屋的后续事宜进行了协商，双方达成一致意见，同意解除2020年8月23日签订的合同，就履行合同的争议事项双方通过诉讼的方式处理。合同签订时，被反诉人隐瞒房屋的实际情况，合同签订后，又未在合同约定的期限将涉案房屋办证至反诉人名下，被反诉人的违约行为严重影响了反诉人的权益，特提出诉讼，请求判如所请。被告卓创公司辩称，1、法院拍卖房是可以正常交易的；2、买卖双方我们都进行几次调解；3、中介方约了买卖双方去市民中心办理手续，具体房产证登记时间我不清楚，谁先违约我也不清楚，法院怎么判我就怎么执行。买卖双方定金4万元在我方托管。反诉原告李洁（被告）向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人宋宽返还反诉人定金2万元；2、请求判令被反诉人宋宽向反诉人支付违约金2万元；3、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：同答辩状内容相同。反诉被告宋宽（原告）辩称，1、2万元交付给中介方，应由中介方退还；2、房屋抵押状态9月22日就解除了；3、我方有房产证，是独立产权人；4、中介说29日交付房产证就行了，因为这是法拍房可以加急；5、25日在卓创调解没有这回事；6、钱都没有付不可能在反诉人名下。被告卓创公司辩称，答辩意见同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院综合全案事实予以认定。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月18日，原告（反诉被告）在淘宝网上拍得位于株洲市荷塘区××路××号××广场××栋××号房屋，同年9月16日，株洲市中级人民法院向株洲市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书。执行裁定书解除对位于株洲市荷塘区××路××号××广场××栋××号房产的查封，所有权归买受人宋宽所有，自裁定送达买受人宋宽时起转移，宋宽可持裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。原告（反诉被告）于2020年8月22日将该套房屋在被告卓创公司挂售并将房屋钥匙交卓创公司。2020年8月23日，宋宽（卖方）与李洁（买方）在卓创公司签订《房屋买卖合同》，约定主要内容：一、买卖双方经经纪方-卓创公司居间中介出售、购入位于株洲市荷塘区××广场××栋××号房屋，建筑面积112.78㎡。二、该房屋转让成交价为人民币601800元整。三、付款方式：1、本合同签订时买方向卖方交付定金20000元整；2、买卖双方定于2020年9月23日前去办理过户手续。过户《受理回执单》交由经纪方代为托管。买卖双方在办理过户手续前，买方先将房款（含交楼杂费押金581800元整）托管在指定的银行，待买卖双方办理过户完毕后由指定的托管方直接将房款转付给卖方。……。五、签署本合同时卖方的房产产权现状为（2）抵押状态，买卖双方均清楚该物业的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同义务。2、该房屋是抵押状态……卖方消除抵押方式为，卖方自行消除抵押，……如卖方消除抵押后买方违约，此保证金由卖方没收……。六、买卖双方约定交楼日期为：卖方收齐全部房款当天，如卖方收到余房款后拖延交楼，则每延期一天向买方支付违约金100元，买方有权强制收房。七、该房屋是以现状售予买方，而买方曾被邀检查或已检查或已授权代表代为检查该房屋，买方不得借此拒绝交易。……。九、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房屋转让，如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方需返还买方双倍定金；因卖方产权证暂时未能下来，卖方同样交保证金20000元在中介方，如证下来后，卖方又不履行合同义务，则此保证金作为违约金赔付给买方，双方不得以此为由拒绝交易。十、卖方须保证对该房屋享有完整的所有权，能完全支配及处理。有关该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、消除抵押等事宜，卖方应当在该房屋过户前清理完毕，并保证转让后买方无须负责……。十一、买卖双方任一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本合同第六条关于违约金计算标准的约定与本条不一致的，第六条优先适用。……。十四、本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止……。同日，宋宽向卓创公司缴纳定金、保证金各20000元，李洁向卓创公司缴纳定金20000元。2020年9月23日，宋宽通知李洁过户手续，李洁以不是一手房是法拍房（法院拍卖房）而拒绝交易，酿成纠纷。另查明，宋宽2020年9月21日电话委托并协同卓创公司办证员陈艳辉办理该涉案房屋的不动产权证，9月22日办理完办证全部手续。株洲市不动产登记中心于2020年9月24日向宋宽下发涉案房屋不动产权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。宋宽、李洁之间签订的《房产买卖合同》出于双方真实意思表示，内容没有违反法律的规定，其有效性应予确认，合同对双方均有约束力。合同履行中，宋宽在双方转让前即2020年9月23日对涉案房屋之前产生的产权纠纷已清理完毕。李洁以宋宽隐瞒房屋的真实情况，导致做出错误意思表示，没有事实依据也不符合《合同法》五十二条规定的情形，故李洁拒绝交易不符合双方的约定；宋宽认为李洁违约致使合同目的无法实现，提出解除合同，具有事实及法律依据，法院予以支持；因双方合同中并未约定法拍房为解除合同情形，被告拒绝交易不符合合同约定，应按约定条款承担本案违约责任，故李洁应支付原告违约损失20000元。李洁主张宋宽房屋信息不真实要求宋宽退还定金并承担违约责任没有事实和法律依据，李洁反诉请求不予支持。经调解，当事人未达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宋宽与被告（反诉原告）李洁于2020年8月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）李洁于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宋宽支付违约金20000元；三、驳回原告（反诉被告）宋宽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）李洁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币800元，减半收取400元，由被告（反诉原告）李洁承担；反诉案件受理费800元，减半收取400元，由被告（反诉原告）李洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 凌     灿二〇二〇年十二月二十一日书记员 余田刘余田胜男