广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初2370号原告：黎金庆，男，1978年6月5日出生（公民身份号码：440××××××××××××838），汉族，住广东省信宜市×××××××××××××，电话：135×××××300。委托诉讼代理人：黄家培，广东爱家律师事务所律师，电话：138×××××853。被告：彭德杰，男，1957年6月22日出生（公民身份号码：440××××××××××××853），汉族，住广东省信宜市×××××××，电话：136×××××093。被告：凌进玲，女，1964年1月1日出生（公民身份号码：440××××××××××××246），汉族，身份证住址广东省信宜市水口镇水口一中宿舍100号。上述两被告的共同委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生（公民身份号码：440××××××××××××015），汉族，系信宜市×××××坡山社区×民委员会推荐，住广东省信宜市×××自建屋，电话：135×××××168。上述两被告的共同委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年7月24日出生（公民身份号码：440××××××××××××016），汉族，系信宜市×××××坡山社区×民委员会推荐，住广东省信宜市×××××运大化村4号，电话：130×××××988。第三人：信宜市×××建设开发项目办公室，地址：广东省信宜市自然资源局一楼。负责人：黄上志。第三人：信宜市人民政府（统一社会信用代码：114×××××××××××336Q），地址：广东省信宜市××××××。委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师，电话：139×××××031。原告黎金庆与被告彭德杰、凌进玲，第三人信宜市×××建设开发项目办公室、信宜市人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月12日作出（2019）粤0983民初1074号民事判决。原告黎金庆不服该判决，向广东省茂名市中级人民法院提起上诉。广东省茂名市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤09民终455号民事裁定，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，邱秀丽于2020年8月1日申请作为原告参加诉讼，并与原告黎金庆共同申请追加凌进玲作为被告参加诉讼；本院于2020年8月4日通知邱秀丽作为原告、凌进玲作为被告参加诉讼。于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告黎金庆及其与邱秀丽的共同委托诉讼代理人黄家培、被告彭德杰与被告凌进玲的共同委托诉讼代理人卢德杰、第三人信宜市人民政府的委托诉讼代理人刘小和到庭参加诉讼,第三人信宜市×××建设开发项目办公室经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黎金庆在原审中向本院提出诉讼请求：1.判决被告一个月内将位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）（价值80000元）的使用权人变更登记至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2001年5月6日与信宜市×××建设开发项目办公室签订《国有土地使用权转让合同》，约定转让信宜市××××坡山塘一队开发小区的80平方米土地使用权，被告转让到该土地后办理了[2001]464号《城市规划选址意见书》、[2001]444号《建设用地规划许可证》、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》。2007年9月29日，原告与被告签订《国有土地使用权转让合同》，约定转让上述信宜市××××坡山塘一队开发小区的80平方米土地使用权。原、被告签订《国有土地使用权转让合同》后，原告依约将转让款人民币8万元支付给被告，被告将该土地以及[2001]464号《城市规划选址意见书》、[2001]444号《建设用地规划许可证》、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》等该地块的全部手续交付给原告。由于被告以各种原因拖延，该土地未办理过户手续。2012年原告想办理过户手续，发现该土地需要重新办理《国有土地使用权证》后才能过户。原告为此以被告名义到行政部门办理新的《国有土地使用权证》，但办理新的《国有土地使用权证》需要使用被告的身份证原件及授权书，但被告一直以各种理由推脱，既不肯到行政部门领取新的《国有土地使用权证》，也不肯出具委托书及身份证原件给原告代为办理。原、被告签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同已经合法成立，原告已经履行了合同约定的付款义务，被告也已经将该土地交付给原告，被告理应按合同约定协助原告办理相关手续。现被告以各种理由推脱不肯办理过户手续，其行为违反了合同约定的义务。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。原告黎金庆在本案重审过程中，于2020年8月3日提交书面变更诉讼请求申请书，提出诉讼请求：1.判决两被告一个月内将位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）的使用权人变更登记至原告名下；2.判令办理变更登记的所有费用都由两被告负责；3.判令两被告支付原告为本案诉讼支出的律师代理费20000元；4.判令两被告赔偿原告可得利益损失200000元；5.判令两被告赔偿原告精神损失费20000元；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原、被告签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同已经合法成立，原告已经履行了合同约定的付款义务，被告也已经将土地交付给原告，被告理应按合同约定协助原告办理相关手续，但从2007年9月29日至今，被告以各种原因拖延，导致案涉土地未办理过户手续，为保护原告的合法权益，两被告应在一个月内将位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）的使用权人变更登记至原告名下，且过户费用由两被告共同承担。原告买地是为了建造房屋用于居住、出租，因被告这十几年来都没有履行合同义务，其行为已经导致原告直接的经济损失和精神痛苦，故被告应当赔偿原告预期利润200000元及精神损失费20000元，而且，被告还需支付原告为该案支付的20000元律师费用。原告又于2020年8月28日提交书面变更诉讼请求申请书，提出诉讼请求：1.请求确认原告黎金庆与被告彭德杰于2007年9月29日签订的《国有土地使用权转让合同》有效；2.判决位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）归原告所有；3.判令两被告协助原告办理上述土地的国有土地使用权证，办理相关手续的所有费用由两被告承担；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同已经合法成立，原告已经履行了合同约定的付款义务，两被告也已经将土地交付给原告，故两被告理应按合同约定协助原告办理相关手续，但从2007年9月29日至今，两被告以各种原因拖延，导致案涉土地未办理过户手续。根据我国土地管理法的相关规定，有《建设用地批准书》是可以办理土地使用权证的，办理土地使用证后便可合法转户，因此合同是有效的。既然合同有效，那么案涉的土地使用权固然是归原告所有，两被告就应当先行办理土地使用权证，办理土地使用权证后便应根据合同约定办理土地过户手续，将土地转至原告名下，以实现合同目的。为保护原告的合法权益，恳请人民法院判如所请。被告彭德杰在原审时辩称，一、涉案合同成立未生效，应当依法驳回原告的诉讼请求。原、被告于2007年9月29日签订《国有土地使用权转让合同》，该第十条约定“本合同自双方当事人到当地市（县）国土局办理转让登记手续、变更土地使用证之日起开始生效”。合同签订后，被告主动将自己与环东路建设办公室签订的《国有土地使用权转让合同》（原件）、编号为[2001]444号《中华人民共和国建设用地规划许可证》（原件）、编号为[2001]464号《中华人民共和国城市规划选址意见书》（原件）、信宜市[2001]建字第53号《建设用地批准书》（原件）和被告身份证（复印件）一并交给原告。双方约定由原告在签订合同之日起30日内通知被告一起到信宜市国土局办理转让登记手续，但原告收到上述原件后直到2019年年初才通知，从而导致双方不到市（县）国土局申请办理土地使用权转让登记手续，责任在于原告。涉案合同不但法定生效条件未成就（也就是在合同成立后，在依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续完成前，合同尚未发生法律效力），而且约定生效条件未成就，因此涉案合同成立但未生效，应当驳回原告的诉讼请求。二、涉案合同的情形已经符合合同成立未生效的特征，请求判决驳回原告的诉讼请求。合同成立以当事人的意思表示一致为基本要件，而合同生效则标志着合同对当事人的约束力开始发生。被告认为，涉案合同成立未生效已具有如下特征：1.本案合同经原、被告双方表示一致已经成立，双方之间已建立了特定的权利、义务关系；只是因法定或约定的生效条件尚未成就，尚不能发生原、被告缔约时预期的法律效力。2.原告对本案合同约定的权利享有期待权，负有等待生效期限届至、生效条件成就的消极不作为义务。3.在生效的特别要件成就前，本案合同的效力处于停止状态，除附生效期间的合同外，由于生效的法定或约定的特别要件能否成就具有不确定性。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，由于涉案合同存在被告至今未取得出让土地使用权证书，亦未有批准权的人民政府同意转让的事实。因此，应当依法认定涉案合同法定生效条件未成就，合同成立未生效。基于此，请求驳回原告的诉讼请求。三、被告愿将收到的合同款项如数返还给原告并支付合理利息；原告也应当退回相关的原件给被告。涉案合同成立未生效，不仅在于法定生效条件和约定生效条件未成就，而且涉案合同对价80000元至今未付清，尚欠50元。因此，涉案合同处于成立而未生效状态，被告愿意将收到的款项79950元（5000元+40000元+34950元）如数返还给原告，被告还可以支付该款从收到之日起按中国人民银行同期贷款利率计至返还清该款之日止的利息给原告。被告付清上述款项及利息给原告，原告也应当即将上列涉案相关原件退回给被告。四、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。根据我国民法通则第135条、民法总则188条规定，原告主张的权利已超过诉讼时效，因为涉案合同第9条约定，本合同签字后30日内双方当事人持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用权证等材料向当地国土局申请办理土地使用权转让登记手续，缴纳土地增值费，更换土地使用证，乙方取得土地使用权，因此根据民法通则本案诉讼时效应是2007年10月30日计至2009年10月29日止；民法总则是在2017年10月1日起施行，本案不适用民法总则关于诉讼时效的规定，因此原、被告于2007年9月29日签订的涉案合同，原告所主张的权利已于2009年10月30日超过法定的诉讼时效。因此，依法应驳回原告的诉讼请求。被告彭德杰、凌进玲在本案重审时辩称，请求人民法院驳回原告变更后第1项和第2项诉讼请求，意见有3点：1.原、被告于2007年9月29日签订《国有土地使用权转让合同》第十条约定：“本合同自双方当事人到当地市（县）国土局办理转让登记手续、变更土地使用证之日起开始生效；不到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护。”合同签订后，被告主动将自己与第三人信宜市×××建设开发项目办公室（以下简称项目办公室）签订的《国有土地使用权转让合同》（原件）、编号为（2001）444号《中华人民共和国建设用地规划许可证》（原件）、编号为[2011]464号《中华人民共和国城市规划选址意见书》（原件）、信宜市[2001]建字第53号《建设用地批准书》（原件）、被告彭德杰身份证（复印件）一并交给原告黎金庆。双方约定由原告黎金庆在签订合同之日起30日内通知被告彭德杰一起到信宜市国土局办理转让登记手续。但原告黎金庆收到上述原件后直至2019年年初才通知（从双方签订合同之日起已有12年），从而导致双方不到市国土局申请办理土地使用权转让登记手续，领取土地使用证的原因。涉案合同不但法定生效条件未成就（也就是在合同成立后，在依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续完成前，合同尚未发生法律效力），而且约定的生效条件也未成就，因此，涉案合同虽成立，但未生效。2.合同成立以来当事人的意思表示一致为基本条件，而合同生效则标示着合同对当事人的约束力开始发生。涉案合同成立未生效已具有如下特征：①本案合同经原告黎金庆与被告彭德杰双方表示一致已经成立，双方之间已建立了特定的权利、义务关系；只是因法定或约定的生效条件尚未成就，尚不能发生原、被告缔约时预期的法律效力。②原告对本案合同约定的权利享有期待权，负有等待生效期限届至、生效条件成就的消极不作为义务。③在生效的特别要件成就前，本案合同的效力处于停止状态，除附生效期限的合同外，由于生效的法定或约定的特别要件能否成就具有不确定性，合同能否生效亦具有不确定性。况且，原、被告双方在涉案合同第十条约定相当明确，“不到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护。”根据法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因涉案合同存在被告至今未取得出让土地使用权证书，也未有批准权的人民政府同意转让的事实。故人民法院应当依法认定涉案合同法定生效条件未成就，合同成立未生效。根据双方约定，涉案合同应为无效合同。基于涉案合同的情形具有上列特征，人民法院应当驳回原告变更后第1项、第2项诉讼请求。3.根据我国民法通则第135条、民法总则第188条规定，原告主张的权利已超过诉讼时效。因为涉案合同第9条约定，自本合同签字之日起后30日内双方当事人必须持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用权证等材料向当地国土局申请办理土地使用权转让登记手续，缴纳土地增值费，更换土地使用权证书。但涉案合同签订后双方并未按合同约定去办理转让登记手续，至今未取得土地使用权证书。因此，本案诉讼时效应按民法通则的规定计算，即是从2007年10月30日计至2009年10月29日为两年诉讼时效。民法总则是从2017年10月1日起施行。本案不适用民法总则关于诉讼时效的规定。因此，原告所主张的权利已于2009年10月30日超过法定诉讼时效，被告请求人民法院驳回原告起诉的诉讼请求。涉案合同因在事实和法律上存在不能履行的情形。土地权属证书被告至今也未依法登记领取，这怎可以将涉案土地使用权证书由被告彭德杰变更登记至原告黎金庆名下呢？！根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行的”的有关规定，被告现请求人民法院判决解除原、被告双方签订的涉案合同，在解除合同时，被告愿将收到的79950元合同款项如数返还给原告，并按中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）计息给原告。被告同时还请求人民法院判决原告将签订合同时收到被告交的上列相关原件：（《国有土地使用权转让合同》《中华人民共和国建设用地规划许可证》《中华人民共和国城市规划选址意见书》《建设用地批准书》等如数退回给被告）。最后，对原告变更或增加的诉讼请求第3项，因这项诉讼请求没有事实依据、法律依据，被告请求人民法院依法一并予以驳回。第三人信宜市×××建设开发项目办公室在原审时辩称，环东路建设办公室经市政府同意投资建设环东路，并同意该办公室开发环东路两旁土地及东镇部分管理区土地作为环东路建路投资收益。环东路建设办公室于2001年5月依法将涉案土地使用权转让给彭德杰，并为彭德杰办理了《城市规划选址意见书》《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，并已将上述“二书一证”、《国有土地使用权转让合同》和土地交付给彭德杰使用。至此，环东路建设办公室的责任已经履行完毕。按当时国土部门的规定，彭德杰个人凭《国有土地使用权转让合同》和“二书一证”在《建设用地批准书》有效期内前往国土局即可登记办理《国有土地使用权证》。双方签订合同、彭德杰获得土地实际使用权和取得“二书一证”手续至今已经过去了18年多，因合同失效（合同签订之日起30天内有效）、“二书一证”失效或因政府国土部门政策、规定变更等原因造成增加费用或无法办理该宗土地的《国有土地使用权证》的后果与环东路建设办公室无关，本案中原告黎金庆与被告彭德杰的土地转让也与环东路建设办公室无关。第三人信宜市人民政府在原审时辩称，1.本案与第三人信宜市人民政府无关，本案是因为原告与被告之间的土地使用权转让合同而引起的纠纷，第三人信宜市人民政府不是合同的当事人，不负有合同的权利和义务。信宜市人民政府提供土地给第三人环东路建设办公室，该办公室对此也无异议，因此本案与我方无关。2.环东路建设办公室是于1997年因环东路建设开发项目的负责人需要刻制公章而申请政府成立，该办公室不是市政府的部门，其工作经费、收入也与政府无关，因此该办公室不是政府的部门，对本案不承担任何的法律责任。第三人信宜市人民政府在本案重审时辩称，一、信宜市人民政府不是本案所涉国有土地转让合同的相对方，根据合同相对性的原则，市政府对涉案国有土地使用权转让合同没有合同上的权利和义务关系；二、市政府没有收取到本案原告或被告支付的涉及本案的土地转让价款，鉴此，市政府没有将本案所涉的土地使用权或土地转让价款变更至原告或被告名下，或返还给原告或被告的义务；三、不管本案原、被告所争议的本案所涉的土地转让合同是否合法有效，人民法院就该合同的判决结果及处理结果均与市政府没有法律上的权利义务关系；四、至今为止，本案原告或被告均没有对第三人提出任何的诉讼请求或主张。综上所述，本案把市政府作为第三人参加本案诉讼，明显是诉讼主体不适格。原告、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原告身份证、原告结婚证、被告彭德杰身份证、原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》、收据、银行存款回单、信宜市×××建设开发项目办公室与被告签订的《国有土地使用权转让合同》、建设用地规划许可证、城市规划选址意见书、建设用地批准书、办理土地使用权的相关手续材料（广东增值税普通发票、照片、信宜市建设用地规划设计图、信宜市建设用地规划条件公示及四至确认图）、信宜市×××××坡山社区人民调解委员会证明、土地登记申请书、建设用地四至确认图、红线图、地籍调查表、2011年、2012年申请办理登记手续、票据（茂名市××信用合作社业务收入专用凭证）、录音光盘。第三人信宜市人民政府提交了《关于同意成立信宜市×××建设开发项目办公室的通知》、公文稿纸、公文草稿、环东路开发建设项目的请示。本院依职权向信宜市×××××××调取了彭德杰名下不动产登记《证明》；向信宜市自然资源局调取了信宜市规划建设局（2001）473号平面规划红线图、关于环东路工程补偿用地征用的请示、《国有土地使用权转让合同》；向信宜市自然资源局做了询问笔录。对于上述证据，与本案查明事实可以互相印证的，本院予以采信。综合全案证据及庭审调查，本院查明并确认以下事实：1997年12月11日，信宜市×××建设开发项目办公室的负责人林经伟向信宜市人民政府申请成立“信宜市×××建设开发项目办公室”。1997年12月18日，信宜市人民政府发出《关于同意成立信宜市×××建设开发项目办公室的通知》，该通知的主要内容是：“同意成立信宜市×××建设开发项目办公室，负责环东路及其两旁开发建设工作。”2001年5月6日，第三人信宜市×××建设开发项目办公室作为转让方（以下简称甲方）与被告彭德杰作为受让方（以下简称乙方）签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同主要内容为：第二条，甲方同意将1995年12月19日通过《信宜市××××建设开发项目合同》取得的国有土地使用权转让给乙方。第三条，甲方转让给乙方地块（以下简称转让地块）位于大坡山塘一队开发小区，面积为80平方米。第五条，转让地块用途住宅，土地使用条件要遵守该地块出让合同规定的土地使用条件。第六条，转让地块每平方壹佰元人民币，转让总金额为捌仟元人民币。第七条，转让地块应向政府缴纳的土地增值费由甲方负责，或者由转让所获收益抵交。第九条，本合同签字后三十日内，双方当事人持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用证等材料向当地市（县）国土局申请办理土地使用权转让登记手续，缴纳土地增值费，更换土地使用证，乙方取得土地使用权。第十条，本合同自双方当事人到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证之日起开始生效；不到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护。第十一条，本合同生效后，转让地块原土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务由甲方转给乙方。合同中还就其他内容进行了约定。签订该《国有土地使用权转让合同》后，第三人信宜市×××建设开发项目办公室已将涉案土地交付给被告彭德杰使用。2001年5月15日，被告彭德杰到信宜市规划建设局办理了编号为[2001]444号《建设用地规划许可证》和编号为[2001]464号《城市规划选址意见书》，其中《建设用地规划许可证》的遵守事项上载明：本证自核实之日起，有效期为六个月，逾期未办理，本证自行失效。2001年5月30日，被告彭德杰到信宜市国土局办理了编号为信宜市[2001]建字第53号的《建设用地批准书》，有效期自2001年5月至2003年5月。在办理上述证件后，被告彭德杰既没有在涉案土地上建设住宅，也没有办理涉案土地的国有土地使用权证书。2007年9月间，原告黎金庆与被告彭德杰口头约定由原告黎金庆以价款80000元向被告彭德杰购买位于信宜市××××坡山塘一队开发小区的一宗土地使用权。2007年9月10日，原告黎金庆向被告彭德杰支付购买涉案土地的定金5000元，收款人为被告凌进玲，即彭德杰妻子；2007年9月13日，原告黎金庆向被告彭德杰支付土地转让款40000元，收款人为被告凌进玲，即被告彭德杰的妻子。2007年9月29日，被告彭德杰作为转让方（以下简称甲方）与原告黎金庆作为受让方（以下简称乙方）共同签订一份《国有土地使用权转让合同》，该合同主要内容为：第二条，甲方同意将2007年9月29日通过信府函[2000]50号文取得的国有土地使用权转让给乙方。第三条，甲方转让给乙方地块（以下简称转让地块）位于大坡山塘一队开发小区，面积为80平方米。第五条，转让地块用途住宅，土地使用条件要遵守该地块出让合同规定的土地使用条件。第六条，转让地块每平方壹仟元整人民币，转让总金额为捌万元整人民币。第七条，转让地块应向政府缴纳的土地增值费由甲方负责，或者由转让所获收益抵交。第九条，本合同签字后三十日内，双方当事人持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用证等材料向当地市（县）国土局申请办理土地使用权转让登记手续，交纳土地增值费，更换土地使用证，乙方取得土地使用权。第十条，本合同自双方当事人到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证之日起开始生效；不到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护。第十一条，本合同生效后，转让地块原土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务由甲方转给乙方。合同中还就其他内容进行了约定。被告彭德杰在甲方栏签名，原告黎金庆在乙方栏签名。签订合同当天，原告黎金庆通过银行转账方式向被告彭德杰支付了土地转让款35000元（含银行扣除的手续费50元）。综上，原告黎金庆向被告彭德杰共支付了土地转让款80000元（含银行扣除的手续费50元）。签订合同后，被告彭德杰将上述其与第三人信宜市×××建设开发项目办公室签订的《国有土地使用权转让合同》原件及编号为[2001]444号的《建设用地规划许可证》、编号为[2001]464号的《城市规划选址意见书》、编号为信宜市[2001]建字第53号的《建设用地批准书》的原件，被告彭德杰的身份证复印件交给原告黎金庆存执，涉案土地现由原告黎金庆使用。签订合同后至今，被告彭德杰没有办理涉案土地的国有土地使用权证书，也尚未依约将涉案土地变更登记至原告黎金庆名下。另查明，2018年8月1日、5日、15日，原告黎金庆与被告彭德杰就涉案土地办理转让登记事项进行电话协商。2019年6月3日，信宜市×××××坡山社区人民调解委员会出具证明，证明内容为：“在2007年9月29日，我大坡山塘一队社员彭德杰把‘建设用地规划许可证，编号为（2001）444号’转让给信宜市英地坡黎金庆，身份证号440××××××××××××838。在2011年9月10日黎金庆问彭德杰帮他转户手续，但彭德杰不同意，2011年9月11日经我大坡山人民调解委员会调解无效。又在2018年8月15日经我大坡山人民调解委员会调解无效。”2020年9月11日，本院依职权就涉案土地办证问题向信宜市自然资源局做了询问笔录，信宜市自然资源局答复为：“涉案土地已办理的信宜市[2001]建字第53号的《建设用地批准书》不能直接办理变更登记。如涉案土地上未办理国有土地使用权证就已转让需办理变更登记的，则要原使用权人先办理国有土地使用权证后由转让双方当事人到场办理国有土地使用权变更登记；如原使用权人不配合办理相关手续的或可根据相关强制法律文书进行办理。办理过程的相关费用具体不清楚。”2020年11月3日，本院作出（2020）粤0983民初2370号民事裁定书，驳回原告邱秀丽的起诉。该裁定已发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张的权利是否已超过诉讼时效；二、原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》是否有效；三、原告请求涉案土地使用权归原告所有是否合理；四、原告请求两被告协助原告办理涉案土地国有土地使用权转让手续，办理相关手续的所有费用由两被告承担是否合理。一、关于原告主张的权利是否已超过诉讼时效的问题。2001年5月6日，第三人信宜市×××建设开发项目办公室作为转让方（以下简称甲方）与被告彭德杰作为受让方（以下简称乙方）签订了《国有土地使用权转让合同》；2001年5月15日，被告彭德杰到信宜市规划建设局办理了编号为[2001]444号《建设用地规划许可证》和编号为[2001]464号《城市规划选址意见书》；2001年5月30日，被告彭德杰到信宜市国土局办理了编号为信宜市[2001]建字第53号的《建设用地批准书》，在办理上述证件后，被告彭德杰就不再办理涉案土地的国有土地使用权证书。2007年9月间，原告黎金庆与被告彭德杰口头约定由原告黎金庆以价款80000元向被告彭德杰购买位于信宜市××××坡山塘一队开发小区的一宗土地使用权。2007年9月29日，被告彭德杰作为转让方（以下简称甲方）与原告黎金庆作为受让方（以下简称乙方）共同签订一份《国有土地使用权转让合同》，其中合同第九条就办理国有土地使用权转让登记手续进行了约定，具体如下：“第九条，本合同签字后三十日内，双方当事人持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用证等材料向当地市（县）国土局申请办理土地使用权转让登记手续，交纳土地增值费，更换土地使用证，乙方取得土地使用权。”2018年8月1日、5日、15日，原告黎金庆与被告彭德杰就涉案土地办理转让登记事项进行过电话协商。根据2019年6月3日信宜市×××××坡山社区人民调解委员会出具证明，在2011年9月10日、2018年8月15日原告黎金庆与被告彭德杰就涉案土地办理转让登记在大坡山人民调解委员会调解无效。2019年4月18日，原告黎金庆以被告彭德杰没有依约将涉案土地变更登记至原告黎金庆名下为由诉至本院。本案中，2018年8月1日、5日、15日，原告黎金庆与被告彭德杰就涉案土地办理转让登记事项进行过电话协商以及信宜市×××××坡山社区人民调解委员会出具证明在2011年9月10日、2018年8月15日原告黎金庆与被告彭德杰就涉案土地办理转让登记进行调解，上述情形均构成诉讼时效的中断，诉讼时效从中断时起重新计算。同时，最后一次诉讼时效中断时间为2018年8月15日，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，因此本院关于诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”从最后一次诉讼时效中断到原告黎金庆因纠纷诉至本院的期间为8个月零3天，尚未超过法律规定的三年诉讼时效期间。因此，两被告辩称原告主张的权利已超过诉讼时效，本院不予采纳。二、关于原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》是否有效的问题。首先，被告彭德杰与第三人信宜市×××建设开发项目办公室签订《国有土地使用权转让合同》后，仅办理了《建设用地规划许可证》《城市规划选址意见书》《建设用地批准书》，其在尚未取得国有土地使用权证书的情况下，与原告黎金庆签订《国有土地使用权转让合同》，并在该合同第十条约定“本合同自双方当事人到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证之日起开始生效；不到市（县）国土局办理转让登记手续，更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护”，但被告彭德杰在签订合同后未将涉案土地变更登记在其名下，从而导致未能将涉案土地变更登记在原告黎金庆名下，被告彭德杰的行为属于不正当阻止合同生效条件的成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，本院依法认定该《国有土地使用权转让合同》约定的生效条件已经成就，即该合同不属于成立未生效合同。其次，对于该《国有土地使用权转让合同》是否因被告彭德杰未取得出让土地使用权证书而无效的问题。如前所述，虽然被告彭德杰未取得出让土地使用权证书，但其在与第三人信宜市×××建设开发项目办公室签订《国有土地使用权转让合同》后，已经办理了《建设用地规划许可证》《城市规划选址意见书》《建设用地批准书》，且第三人信宜市×××建设开发项目办公室已经将涉案土地交付给被告彭德杰使用。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”但该规定只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，而非效力性强制性规定。且《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同效力或确认自始无效，因此本案中原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》并不因出让方彭德杰未取得土地使用权证书而无效。原告黎金庆、被告彭德杰系完全民事行为能力人，双方签订的《国有土地使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，且该《国有土地使用权转让合同》约定的生效条件已经成就，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，对于两被告辩称涉案合同为无效合同，本院不予采信。故本院依法认定原告黎金庆与被告彭德杰于2007年9月29日签订的《国有土地使用权转让合同》是合法有效的合同。三、关于原告请求涉案土地使用权归原告所有是否合理的问题。根据前面的论述，原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》是合法有效的合同，且原告黎金庆已按合同约定支付了土地转让款80000元（含银行扣除的手续费50元）。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故本院依法认定涉案的国有土地使用权（即位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方国有土地使用权）归原告黎金庆所有。四、关于原告请求两被告协助原告办理涉案土地国有土地使用权转让手续，办理相关手续的所有费用由两被告承担是否合理的问题。首先，根据前面的论述，原告黎金庆、被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》是合法有效的合同，涉案的土地使用权应归原告黎金庆所有。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告彭德杰应按合同约定协助办理土地使用权变更登记手续。又根据本院依职权向信宜市自然资源局做的询问笔录，信宜市自然资源局答复：“涉案土地已办理的信宜市[2001]建字第53号的《建设用地批准书》不能直接办理变更登记。如涉案土地上未办理国有土地使用权证就已转让需办理变更登记的，则要原使用权人先办理国有土地使用权证后由转让双方当事人到场办理国有土地使用权变更登记。”因此，涉案土地在被告彭德杰的协助下可办理国有土地使用权转让手续。两被告辩称涉案合同因在事实和法律上存在不能履行的情形，理据不足，本院不予采信。再次，本案中的《国有土地使用权转让合同》系原告黎金庆与被告彭德杰共同签订的，应遵循合同相对性原则,即合同只对缔约当事人具有法律约束力,对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该转让合同中明确载明的合同相对方是黎金庆和彭德杰，被告凌进玲（被告彭德杰的妻子）并未在该转让合同签名确认，同时该转让合同也未写明凌进玲享有任何权利、承担任何责任，对于原告请求被告凌进玲协助原告办理涉案土地国有土地使用权转让手续，没有法律和事实依据，本院不予支持。因此，被告彭德杰应协助原告黎金庆办理涉案土地（即位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方国有土地）的国有土地使用权转让手续。关于原告请求办理涉案土地相关手续的所有费用由两被告承担的问题。首先，根据前面的论述，该转让合同中明确载明的合同相对方是黎金庆和彭德杰，被告凌进玲（被告彭德杰的妻子）并未在该转让合同签名确认，同时该转让合同也未写明凌进玲享有任何权利、承担任何责任，因此办理涉案土地相关手续的所有费用与被告凌进玲无关。其次，原告黎金庆与被告彭德杰签订的《国有土地使用权转让合同》中关于费用的约定为“第七条，转让地块应向政府缴纳的土地增值费由甲方负责，或者由转让所获收益抵交。”合同中仅是约定了土地增值费，对其他费用并没有约定；同时该合同中约定“应向政府缴纳的土地增值费由甲方负责，或者由转让所获收益抵交”，该约定不明确。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，依据交易习惯，国有土地使用权转让过程中办理相关手续的所有费用由买受人承担，因此，原告请求办理涉案土地相关手续的所有费用由两被告承担依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黎金庆与被告彭德杰于2007年9月29日签订的《国有土地使用权转让合同》有效；二、位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方米国有土地的使用权归原告黎金庆所有；三、限被告彭德杰在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黎金庆办理位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方米国有土地的使用权转让手续；四、驳回原告黎金庆的其他诉讼请求。案件受理费1800元（原告已预交），由被告彭德杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨洪波审 判 员  郭喜仍人民陪审员  黄章杰二〇二〇年十二月八日书 记 员  罗静雯附法律条文如下：1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……2.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。