四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初686号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦雪，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：红上财富（上海）投资管理有限公司，住所地：上海市嘉定区银翔路655号B区1156室。 法定代表人：谢栋，职务不详。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告红上财富（上海）投资管理有限公司（以下简称红上财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，由于红上财富公司下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹到庭参加诉讼。被告红上财富公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙锦公司向本院提出并变更诉讼请求为：1.确认龙锦公司与红上财富公司签署的有关国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6的《租赁合同》已于2020年3月23日解除；2.判令红上财富公司支付因租赁成都国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6欠付的费用共计1947751.56元（其中：2019年7月1日至2020年3月23日的租金1555798.76元、管理费388949.69元；2019年7-9月电费3003.11元）以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03%的标准暂计至2020年3月23日为86555.95元）；3.判令红上财富公司支付龙锦公司律师费75600元；4.判令红上财富公司向龙锦公司支付自合同解除之次日2020年3月24日起至龙锦公司实际收回租赁场地之日2020年3月31日止的场地占用费137782.92元；5.判令红上财富公司向龙锦公司支付因其违约行为致使租赁合同提前解除而应向龙锦公司支付的租赁场地再出租前的空置期的租金的补偿费667386元（酌情按3个月的空置期计算）；6.判令红上财富公司支付龙锦公司公证费5600元；7.判令龙锦公司不予返还红上财富公司缴付的保证金662936.76元；8.本案的诉讼费、公告费由红上财富公司承担。事实和理由：龙锦公司与红上财富公司签署了《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与红上财富（上海）投资管理有限公司有关国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定，红上财富公司承租龙锦公司合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6（即《房产计算成果报告》中所述的10楼单元2、3、4、5、6、12及16）（以下简称“租赁场地”），租赁期限自本合同约定的起租日起为期三十六个月，即由2018年9月1日至2021年8月31日。《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。《租赁合同》约定：红上财富公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。但经龙锦公司多次催收，红上财富公司一直未按上述约定按时足额向龙锦公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金711878.4元、管理费177969.6元，2019年7月1日至2019年8月31日的电费2885.6元，合计892733.6元，扣除红上财富公司前期多支付的548.4元后，红上财富公司尚欠龙锦公司租金、管理费、电费合计892185.2元。经龙锦公司多次催讨，红上财富公司并无还款意愿并继续拖欠新的费用，为减轻因红上财富公司的违约行为而给自身造成的损失，龙锦公司依据《租赁合同》约定于2020年3月20日以公证邮寄送达方式向红上财富公司在《租赁合同》中载明的通讯地址和实际经营地址分别寄送了《关于解除及收回租赁场地的通知》，解除通知最晚于2020年3月23日送达红上财富公司，《租赁合同》自此解除。红上财富公司持续拖欠租赁期间租金、管理费、电费等费用的行为已构成违约，给龙锦公司造成了严重损害，龙锦公司依约享有合同解除权，《租赁合同》应自红上财富公司收到解除通知之日起解除，红上财富公司除应立即向龙锦公司支付租赁合同解除前欠付的费用及按《租赁合同》约定自欠费当月的首个工作天起按欠款款项0.03%日息计算违约金予龙锦公司直至付清所有欠付款项日为止外，还应当依《租赁合同》约定承担龙锦公司向红上财富公司催讨欠费而产生的律师费，按照《租赁合同》约定交还租赁物业、承担日租金3倍的场地占用费及按照《租赁合同》约定向龙锦公司支付三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金（该违约金以保证金收归龙锦公司所有）、已使用的免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、公证费等。 被告红上财富公司未到庭亦未作答辩。 原告龙锦公司围绕诉讼请求依法提交了龙锦公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、红上财富公司企业信用信息公示报告、《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与红上财富（上海）投资管理有限公司有关国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6》、《办公楼交接表》《办公楼交接清单》、2019年度写字楼管理费调整通知及文件签收表、2019年7-9月的电表用电照片、用电量统计表、账单、龙锦公司已代缴费的发票、催款通知、《律师函》和邮寄详情单、邮寄查询记录、《公证书》（2020）川国公证字第30660号、邮寄详情单、送达查询单、公证费发票及付款凭证、《公证书》（2020）川中证经字第1162号、公证费发票及付款凭证、《委托代理合同》《补充协议》、律师费发票及付款凭证。被告红上财富公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对龙锦公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。经本院审核，上述证据均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与红上财富公司（承租方、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与红上财富（上海）投资管理有限公司有关国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6（即《房产计算成果报告》中所述的10楼单元2、3、4、5、6、12及16）租赁给乙方使用；租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1483.08平方米，该建筑面积是租金、管理费及其它杂费等的计费依据，乙方已现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2018年9月1日至2021年8月31日；乙方须每月向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为120元，每月租金为177969.6元。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米29元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为662936.76元（乙方已向甲方支付了本租赁场地2015年9月1日至2018年8月31日的租赁期间的保证金，合计651590.7元；该笔保证金将于本合同生效之日起，全数自动转为乙方依照本合同应向甲方缴纳之部分保证金，惟乙方须于甲方处更换保证金收据；乙方应在签署本合同时补齐依照本合同应向甲方缴纳的剩余部分保证金即人民币11346.06元）；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金及／或管理费及／或其他杂费超过7天，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其他相关费用为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以标准交房的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态；乙方未能按照合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，本合同亦随即提前终止；甲方向乙方发出的书面通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成甲方对该项权力已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该权力；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为损失及赔偿：即截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额的一半；租赁场地的复原费；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。甲方所遭受的损失如若本合同未特别约定，包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等，损失超过违约金的，乙方需按损失进行赔偿；租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。 合同签订后，红上财富公司按约向龙锦公司补齐并支付保证金共计662936.76元。 2019年4月18日，龙锦公司发布《成都国际金融中心2019年T1&T2办公楼管理费调整》的通知，通知于2019年6月1日起，将2019年办公楼管理费调整由29元/平方米/月调整至30元/平方米/月，红上财富公司于2019年4月30日签收该通知。 红上财富公司按约向龙锦公司支付租金、管理费及其它杂费至2019年6月30日，但自2019年7月起，未再向龙锦公司支付租金、管理费及电费等，龙锦公司多次向红上财富公司发送催缴函或最后通知的电子邮件，并寄送书面的《律师函》进行催收。其后，因红上财富公司仍未支付欠付费用，2020年3月20日，龙锦公司向红上财富公司公证邮寄送达了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，送达地址为双方租赁合同载明的红上财富公司的注册地址和通讯地址。该律师函的主要内容为“贵司欠付租赁场地租金、管理费及电费等经龙锦公司催付仍未支付的行为属于严重违约，现龙锦公司决定依约解除与贵司签署的《租赁合同》、收回租赁场地，不予退还贵司缴纳的全部保证金。敬请贵司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等。”寄往租赁合同载明的红上财富公司的注册地址的邮件于2020年3月23日被他人代收，寄往租赁合同载明的红上财富公司通讯地址的邮件于2020年3月21日被他人代收。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费600元。2020年3月31日，龙锦公司对红上财富公司所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费5000元。 龙锦公司就其与红上财富公司租赁合同纠纷委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》及《补充协议》，支付本案律师代理费共计75600元。 庭审中，龙锦公司明确，其在本案中主张2019年7月1日至2020年3月23日的租金1555798.76元（每月的租金标准为120元/平方米/月×面积1483.08平方米），2019年7月1日至2020年3月23日的管理费388949.69元（每月的管理费标准为30元/平方米/月×面积1483.08平方米），2019年7月至2019年9月的电费3003.11元（该电费金额已由龙锦公司代缴并已扣减红上财富公司此前支付的电费595.44元）。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将涉案租赁物出租给红上财富公司，并与红上财富公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同解除。涉案《租赁合同》签订后，龙锦公司已将国际金融中心大厦二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6的租赁场地交付红上财富公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。因红上财富公司未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，龙锦公司经过多次催收，红上财富公司仍拒不履行其给付租金和相关费用的义务，依照双方租赁合同的约定和法律的规定，红上财富公司的行为属违约行为。龙锦公司在红上财富公司违约的情况下，于2020年3月20日向红上财富公司公证邮寄了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，结合双方合同约定，按照租赁合同所约定的通讯地址以特快专递的方式寄送，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，且其后红上财富公司未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙锦公司要求本院确认龙锦公司与红上财富公司签署的有关成都国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6的《租赁合同》已于2020年3月23日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 关于租金、管理费及电费。红上财富公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司于2020年3月31日经公证清点了案涉办公楼内的物品，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由红上财富公司承担。龙锦公司在本案中主张2019年7月1日至2020年3月23日的租金1555798.76元、管理费388949.69元、2019年7月至2019年9月的电费3003.11元，符合事实与法律，本院予以支持。 关于逾期付款滞纳金。根据双方租赁合同中“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因红上财富公司未按时支付租金、管理费及电费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求红上财富公司按每日0.03%标准支付逾期付款滞纳金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款滞纳金自龙锦公司确认变更诉讼请求之日即2020年9月22日起,计至实际付清之日止。 关于场地占用费。双方签订的租赁合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用费”，龙锦公司主张自租赁合同解除次日即2020年3月24日起至龙锦公司收回租赁场地之日2020年3月31日按日租金的3倍计算的场地占用费，实际是要求红上财富公司支付场地使用费的同时，还对红上财富公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、红上财富公司应付欠费等因素，按日租金标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为120元/平方米/月×面积1483.08平方米÷31天×8天=45927.64元。 关于保证金和空置期损失。龙锦公司主张没收保证金，并向红上财富公司主张提前解除合同后龙锦公司再出租前空置期损失即相当于三个月的租金与管理费总和，实际是要求对红上财富公司违约的处罚即要求红上财富公司承担违约金的责任。根据租赁合同中“倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为损失及赔偿：即截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额的一半；租赁场地的复原费；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等”的约定，该约定系对红上财富公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司关于红上财富公司逾期付款的违约金主张，但因本案由于红上财富公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案办公楼后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑红上财富公司拖欠租金的违约程度、龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给龙锦公司造成损失。本院酌情确认将红上财富公司交纳的租赁保证金中的533908.8元（177969.6元×3月）元即三个月租金作为违约金以赔偿龙锦公司的损失，租赁保证金余额129027.96元用以抵扣其余应由红上财富公司支付的租金等费用。龙锦公司再主张空置期其余部分损失，本院不予支持。 关于公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向红上财富公司送达了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，并采用公证的方式收回了红上财富公司承租的租赁场地，并支付了公证费共计5600元。龙锦公司提起本案诉讼，委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，向律师事务所支付了律师代理费75600元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求红上财富公司支付公证费5600元、律师代理费75600元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告红上财富（上海）投资管理有限公司签署的有关国际金融中心二号办公楼10楼单元2、3、4、5及6的《租赁合同》已于2020年3月23日解除； 二、被告红上财富（上海）投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金1555798.76元、管理费388949.69元和电费3003.11元，以上共计1947751.56元，此款与租赁保证金余额129027.96元品迭后，被告红上财富（上海）投资管理有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付1818723.6元； 三、被告红上财富（上海）投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费、电费的逾期付款违约金（以1947751.56元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年9月22日起计至付清欠费之日止)； 四、被告红上财富（上海）投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费45927.64元； 五、被告红上财富（上海）投资管理有限公司应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付空置期损失533908.8元，该款项在被告红上财富（上海）投资管理有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金662936.76元中扣减； 六、被告红上财富（上海）投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5600元、律师代理费75600元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35469元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担7106元，被告红上财富（上海）投资管理有限公司负担28363元。公告费600元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告红上财富（上海）投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 林 敏 人民陪审员 曹成东 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员 刘 瑶