山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初2047号   原告：张某1，住太原市。   委托诉讼代理人：张某2，北京市京悦律师事务所兼职律师。   被告：山西煜卫房地产有限公司。   法定代表人：董某，执行董事。   委托诉讼代理人：李某，北京市炜衡律师事务所律师。   原告张某1与被告山西煜卫房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人张某2，被告山西煜卫房地产有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某1向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》合法有效,判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺(26.98平米)拥有所有权;2.确认被告违反了《商品房买卖合同》的约定,判令其承担相应的违约责任,按照同期银行贷款利息支付迟延交付违约金和产权办理违约金(从2017年6月29日至2020年5月10日止)247854.692元;3.确认被告违反《煜卫泽园商铺委托经营合同》的约定,判令其承担相应的租金(截止2020年6月28日)损失为801464.67元，迟延支付的利息(截止2020年5月10日)为76343.23元,赔偿金(从2020年6月29日至2024年6月28日止)为290285.75元,共1168093.65元;4.判令解除《商品房买卖合同》,退还原告全部购房款1161543元及其按银行同期贷款利息计算的利息(自2014年6月28日至2020年5月10日止)为338371.414元,共1499914.41元；5.判令被告承担房屋总价款一倍的赔偿金1161543元及其自判决生效之日至实际还清之日止按银行同期贷款利息计算迟延支付的利息；6.判令被告承担本案诉讼费用、保全费(保全保险费)、执行费、评估费及其律师费等费用。庭审中，原告当庭变更第2项诉讼请求为:要求承担违反商品房买卖合同的违约责任,要求被告承担付清之日止的违约金，其中截止2020年10月31日迟延交付违约金为269013.359元,产权办理违约金289084.822元,合计558098.181元，起诉状上的违约金没有具体的数额,共计247854.692元,当庭增加的诉讼请求是有具体的数额,合计558098.181元,增加了310243.489元；变更第三项诉讼请求为确认被告违反《煜卫泽园商铺委托经营合同》的约定,判令其承担相应的违约金:包括租金和赔偿金总计截止2020年10月31日1412821.71元,租金截止2021年6月28日812596.124元,赔偿金600225.589元，迟延支付利息249847.899元，总计1662669.61元，当庭增加的数额是494575.96元；变更第四项诉讼为请求判令解除《商品房买卖合同》,退还原告全部购房款1161543元及其按银行同期贷款利息计算的利息至付清之日止,截止2020年10月31日为366154.083元,总计1527697.08元；当庭增加一项诉讼请求:撤销太原市杏花岭区前营坊街6号煜卫泽园一、二、三层商铺的网签备案合同。庭审结束后，原告向本院递交申请，申请撤回其第一项诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》合法有效，判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺（26.98平米）拥有所有权，其他诉讼请求维持不变。事实与理由：1.2014年6月28日,原告与被告签署《商品房买卖合同》，购买标的为:太原市××区编号为M16，建筑面积为26.98平米，套内为25.63平米的商铺。原告于当日付清全款1161543元给被告法定代表人李卫星建行账户。李卫星和被告给原告出具了收据。根据合同约定:被告应于2016年6月28日前将房屋办理产权手续交付至房屋登记机构并办理备案登记,并在2017年6月28日前将房屋产权登记在原告名下。如违反上述规定，无论基于何种原因被告应该全额返还购房款。被告至今未履行上述义务。(详见证据1、3）2.2014年6月28日,原告与被告签署《煜卫泽园商铺委托经营合同》,合同约定:原告将购买的编号为M16的商铺委托给被告进行整体经营，租期10年，从收到房款次日起算，即2014年6月29日起算。被告每半年期当月10日给原告结算一次租金收益,租金标准为:第1-3年，年租金收益为购房款的11%;第4-7年，为购房款的12%;第8-10年为购房款的13%。如逾期未支付，迟延期间利息为日万分之一。如被告违约，则赔偿金为剩余租期的租金收益。被告至今未向原告履行过租金支付义务。已构成违约。(见证据2、3)3.在原告与被告在2014年签署《商品房买卖合同》前，被告在2012年12月已经将包含本案标的M16号商铺在内的煜卫泽园1、2层卖给了山西富亿佳贸易有限公司与其签订了《商品房买卖合同》，并在房地产登记机构办理了网签,即购买人预登记,并备案了《商品房买卖合同》。(见证据4、6)4.2015年6月19日、2015年7月21日，太原市房管局根据《商品房销售管理办法》第10条,对被告“一房两卖”行为下达了行政处罚决定书，被告放弃了听证申请权利,同时认为被告行为已构成刑事犯罪，建议移送太原市公安局进一步侦查。此外，根据太原市房产交易中心出具的情况说明:山西富亿佳贸易有限公司对煜卫泽园123层商铺登记信息显示为“已签约未备案”,意味着其他购买权人无权购买上述房屋,只有当签署商品房买卖合同的双方共同同意并注销网签后，其他购买人方可购买上述不动产，在此之前开发商不得出售上述网签不动产给第三人,否则产权登记不可能完成。(见证据4、证据6)5.经太原市中院对被告及其原法定代表人李卫星涉嫌合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪一案的审理，于2019年8月作出刑初40号刑事判决书,经二审做出刑终322号终审结案。该判决书对被告是否涉嫌一房两卖即合同诈骗进行了专门审理,认为被告与王香明和山西富亿佳贸易有限公司签订的《商品房买卖合同》其真实目的不是买卖，而是为《借款合同》提供担保。确认山西富亿佳贸易有限公司的网签备案实质是借款合同的抵押担保。(见证据6)综合上述事实及其法律依据，被告行为已经严重触犯了《合同法》、《物权法》的基本规则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,对原告构成了根本违约和损害事实，性质极其恶劣。因此，请求判令被告承担相应法律责任，支持原告各项诉讼请求。   被告山西煜卫房地产有限公司辩称，不认可原告的诉讼请求,原告的各项诉讼请求存在相互矛盾,希望法庭要求原告明确诉讼请求,本案纠纷是商品房买卖合同,现在又出现了商铺委托经营合同,是两个法律关系,不应放在一起,第二个矛盾之处是,原告又说合同有效,又要解除合同,希望原告能明确是要解除还是要继续履行,针对不同的请求作出不同的答辩。原告主张的违约责任和赔偿金的计算依据,因为现在公司没有这些材料,李卫星被逮捕后,公司重新任命了法定代表人,希望能看到合同或者委托合同商品房买卖合同,来确认原告提出诉讼请求的依据。如果原告提出的诉讼金额有500多万,如果涉及到购房款和违约金将近400多万,申请法院对违约金的金额予以确认。   经审理查明，2014年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于太原市××街房，该商铺的用途为商业，建筑面积共26.98平方米，套内建筑面积25.63平方米，按建筑面积计算，该商铺总价为1161543元，付款方式为一次性付款1161543元，合同第六条约定原告付清全款次日，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第七条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，第八条关于产权登记的约定，双方应当在两年内，将办理权属登记的相关资料报送产权登记机关备案，并于三年内完成商铺产权证的办理。若不能办理产权证，无论何种原因，被告须无条件将原告已付的房价款全额退还，合同自动解除，第十三条约定根据被告销售商铺实际情况，原告委托被告对所购商铺进行经营管理，双方另行签订的《商铺委托经营合同》为本合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订了《煜卫泽园商铺委托经营合同》，约定被告受原告委托将上述商铺用于对外经营使用（包括租赁经营、承包经营、委托经营等），委托管理期限自原告向开发商付清购买商铺的全款项之次日（以最后一笔购房款到账开具的收据所注明的日期为准）起开始计算至2024年6月28日止，并约定原告第1-3年的经营收益为原告购房款总额的11%；第4-7年的经营收益为购房款总额的12%；第8-10年的经营收益为购房款总额的13%；上述年经营收益为租赁年的经营收益，自本合同签订之日起顺延一年为一个租赁年。被告以每半年为一个结算期向原告结算经营收益；被告于每个结算期到期月的10日以银行转账的方式向原告支付当期经营收益。第1、2、3租赁年度内每个结算期租金为63885元，第4、5、6、7租赁年度内每个结算期租金为69693元，第8、9、10租赁年度内每个结算期租金为75500元，该合同第六条违约责任约定，双方任何一方不得擅自单方解除合同或双方在商铺转让，设立担保过程中违反合同规定不能履行的，违约一方应按对方委托经营年限所剩余年收益赔偿，如被告未能及时向原告支付委托经营收益，每延迟一天将支付原告合同价款的万分之一的违约金。同日，原告支付被告1161543元购房款，被告向原告出具收款收据一张。审理中，原、被告均认可案涉商铺至今尚未实际交付、未能办理产权登记。   原告向本院提交的（2016）晋0107民初1717号（山西煜卫房地产有限公司诉山西富亿佳贸易有限公司合同纠纷）民事判决书中认定：山西煜卫房地产有限公司与山西富亿佳贸易有限公司庭审中，双方共同认可上述借款的月利率为4%，且双方签订的上述《商品房买卖合同》是为了保障出借资金的安全，用以抵押担保债务的履行，其名为房屋买卖，实为借贷关系。原告向本院提交的（2017）晋01民初688号（王香明诉山西煜卫房地产有限公司借款合同纠纷）民事判决书中认定王香明与山西煜卫房地产有限公司之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。另（2018）晋01刑初40号刑事判决书中认定：被告单位煜卫公司及被告人李卫星因开发项目资金紧张，以“煜卫泽园”项目已经取得“五证”的一、二层商铺及17套住房承诺为借款作抵押，向王香明、富亿佳公司借款，并签订了借款协议、买卖协议，同时在太原市房地局进行了网签登记。本案相关当事人、证人的讯问及询问笔录证实：王香明及富亿佳公司均是以该房屋作为担保，签订买卖协议等的目的均是为了保证债权的实现，因此，双方均认可存在担保债权的情况，并非真实的买卖房屋行为，对此，各方在后续的民事诉讼中均进行了陈述，并有生效民事判决证实双方之间名为买卖实为借贷的法律关系。无论各方当事人在事发当时，还是以生效民事判决确定，均不存在涉案房屋的真实买卖意思表示。被告单位煜卫公司及被告人李卫星承诺担保及网签的行为依据现有证据不能确定其有向王香明及富亿佳公司出售涉案商铺及住房的真实意思表示。“挂网”备案的行为也非法定的物权登记行为，仅是行政机关规范管理的备案登记程序，不具有物权登记、确权的效力。被告单位煜卫公司及被告人李卫星以涉案“煜卫泽园”商铺及住房作为担保向王香明及富亿佳公司承诺抵押，该抵押行为仅为承诺，并未办理法定的抵押登记等相关手续，不具备法定的抵押法律效力，仅形成债权效力，不具有物权效力。……被告单位煜卫公司及被告人李卫星向54户购房人出售商铺依据现有证据并不能证实其有非法占有的主观目的，不构成“一房二卖”。   被告当庭向本院提交《确认书》（2019年5月31日签订）、《协议书》（2019年5月29日签订）各一份，其中《确认书》上载明：1.位于太原市××街，26.98平米）商铺归乙方张某1所有，现甲方（被告山西煜卫房地产有限公司）同意将位于××园，26.98平米）商铺交付给乙方，乙方同意接收上述商铺。3.关于我哥贾建平于2019年5月29日代替我与煜卫公司签订的交付商铺协议，我解除我哥贾建平的授权。2019年5月29日贾建平代替我与甲方山西煜卫房地产有限公司签订的《交付商铺协议书》不发生法律效力。5.本协议商铺交付后生效。其中《协议书》上载明：经协商，现对位于太原市××街商铺的交付达成如下协议，1.甲方（被告山西煜卫房地产有限公司）同意将位于太原市××街南面主楼西墙向东延伸22米（长），进深10米（宽），共计220平方米的商铺交付给乙方，归乙方所有，2.乙方邢建民、张某1、刘翠萍……均同意甲方交付本协议第一条内容的商铺。5.本协议经双方签字、盖章，甲方实际交付乙方后生效。对此，原告张某1认可《确认书》上签名系其所签，主张《协议书》上签名不是原告张某1本人所签且原告不清楚协议书是何人所签也未授权任何人签署，在2019年5月29日没有委托他人代其签署过与被告的交付商铺协议书，并当庭出具诚信承诺书，承诺张某1本人对当庭陈述的所有内容确保都是真实的，如有虚假愿承担相应的法律责任。   庭审中，法庭辩论终结前，经本院多次询问，原告仍然坚持其诉讼请求；庭审结束后多日，原告向本院递交申请，申请撤回其第一项诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》合法有效，判令原告对本案涉及的煜卫泽园1幢1层西南角第M16号商铺（26.98平米）拥有所有权，其他诉讼请求维持不变。   以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》《煜卫泽园商铺委托经营合同》、收据、(2016)晋0107民初1717号判决书、(2017)晋01民初688号判决书、(2018)晋01刑初40号刑事判决书，被告提交的《确认书》《协议书》等证据及当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当严格按约履行义务。原告按约向被告支付了购房款，案涉商铺至今尚未实际交付、未能办理产权登记，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依法应退还原告已付全部购房款1161543元,并按中国人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款1161543元自2014年6月28日起计算至付清之日止的利息。另，依据当事人提供相关已生效法律文书的认定，被告在与原告签订案涉《商品房买卖合同》时，不构成一房二卖，但进行了抵押行为，形成债权效力，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告主张被告支付房屋总价款一倍1161543元赔偿金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告承担《煜卫泽园商铺委托经营合同》违约责任的主张，因案涉商铺并未实际交付，原告也未取得相应权属证书，原告并非案涉商铺的合法所有权人，其亦无权委托经营案涉商铺，综上对原告的该项诉讼请求，本院无法予以支持。原告主张的其他诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条的规定，判决如下：   一、确认解除原告张某1与被告山西煜卫房地产有限公司于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告山西煜卫房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张某1购房款1161543元，并支付原告张某1上述房款自2014年6月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；   三、被告山西煜卫房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某11161543元赔偿金；   四、驳回原告张某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取23040元、财产保全费5000元，由原告张某1负担12618元，被告山西煜卫房地产有限公司负担15422元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 贾凝琴      二〇二〇年十二月十五日   法官助理 张 彬   书记员 史 薇   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：   （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；   （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；   （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。   第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。