新疆维吾尔自治区霍城县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4023民初1771号原告：伊犁润科房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇1区上海北路。法定代表人：许拥军，公司总经理。委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。被告：曹奕，女，1977年2月6日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。委托诉讼代理人：何卫林，新疆伊力佳律师事务所律师。原告伊犁润科房地产开发有限公司（以下简称润科公司）与被告曹奕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马继中、被告曹奕及其委托诉讼代理人何卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润科公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金552,906.22元；2．判令被告支付原告违约金110,581.24元；3．判令被告承担本案原告律师代理费53,078元。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于××县用于经营健身房。合同约定水电费由被告自行承担，租期为3年，租金每月13,340.7元，即年租金为160,088.4元。截止2020年1月3日，被告共欠付原告租金543,200.12元，欠付电费3,319元，欠付水费284.1元，以上共计552,906.22元。根据合同约定，被告每逾期一日承担1%的违约金。现被告逾期已两年之久，原告主张按照欠付金额的20%承担违约金。为此原告多次找被告索要各项费用，被告一再推诿，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。曹奕辩称，不同意原告各项诉请。一、双方约定的租赁期限为三年，自2016年10月16日起至2019年10月15日止。合同约定了76日的免租期，租金应从2017年1月1日起算。二、被告承租的房屋用于经营健身房，三年来，原告经营的润科城市广场出现诸多问题，对被告的经营造成很大的影响，导致被告经营亏损：1.2017年1月29日，原告商场的下水道堵塞，造成被告的动感单车厅被淹，致使被告有20多天未能营业。2.2017年3月开始，原告商场内部排烟系统出现问题，致使被告的健身房烟雾弥漫，无法正常营业，造成大量的健身会员退卡，没有新会员办理健身卡。3.2017年8月，因油烟问题，原告负责人常彬峰于10月18日作出批示，同意健身房内燃气间分割面积从总面积中剔除，并同意减免一个月房租。2017年12月13日，原被告双方就承租的实际面积进行了测量，12月21日，双方签订《补充协议》，确认被告承租的面积为664.28㎡，并约定被告2017年的租金免收6个月租金72,937.92元。4.2018年4月，被告因油烟污染问题再次向原告提出整改要求，原告未整改，致使大量会员要求退卡，致使2018年亏损。5.2018年10月，瑜伽厅出现污水管道返臭、漏臭，2019年6月，污水管道破裂，大面积漏污水，原告在维修中破坏了瑜伽厅的吊顶，至今未修复。6.2019年4月，被告向原告提出整改请求，被告停业十几天配合原告整改，原告只将所有出风口、风机用木板钉死、封住，但挡不住油烟，整改没有效果。7.2019年12月13日，经被告投诉申请，霍城县市场监督管理局对被告因烟雾造成的经济损失，与原告协商无果，该单位出具《责令立即整改通知书》。8.2019年12月19日，经被告投诉申请，霍城县公安消防大队对原告因“餐饮区排烟道长时间未清理，存在油渍污垢问题”，作出《责令立即改正通知书》。三、三年来，被告因为油烟污染问题，多次找原告领导反映并要求整改，原告拖延不理，导致被告一直无法正常经营，两年亏损，因此被告只缴纳了租金3万余元，其余租金无力缴纳，原告严重违约给被告造成巨大损失，被告未缴纳租金合理有据。四、现租赁合同已到期，被告在2019年9月就完全停业，但被告投资的健身房设备250,000元及装修设施190,000元还在原告处，原告将健身房强行关门上锁，拒绝被告搬走健身设备，被告的损失惨重，现被告要求原告根据几年来的实际情况，免去剩余房租，并退还被告的健身设施设备。润科公司就其诉称的事实提供以下证据：1．租赁合同原件一份，拟证明原、被告形成租赁合同关系，租赁期自2016年10月16日至2019年10月15日，租金采取每月13,340.7元的固定租金数额，合同5.1.1约定第三年租金上浮8%，即为172,895.47元，若因乙方（被告）原因导致合同提前中止或终止，被告不享受2016年10月16日至2017年1月1日期间的免租期，双方约定每日1%的违约金的事实。2．补充条款一份（提供原件予以核对），拟证明在前合同的基础上对于费用缴纳的时间，被告经营期间产生的经营后果及违约责任做出约定，补充条款第七项约定，在产生诉讼过程中乙方承担全部涉诉费用，其中包括甲方的律师代理费的事实。3．民事委托代理合同原件、发票三张，拟证明2020年4月30日原告因本案诉讼与新疆任远律师事务所签订该合同，原告需在一审裁判后向律师事务所支付律师代理费53,078元的事实。曹奕就其辩称的事实向法庭提供以下证据：1．减免租金申请，拟证明被告自己书写申请，由原告负责人对被告陈述的关于油烟严重污染造成无法营业的事实的认可，并同意减免1个月房租。2．情况说明一份，拟证明被告自述的情况说明，原告楼层主管经理杨强批注证明租赁期内一直存在油烟污染。3．市场管理局调解告知书、霍城县消防大队责令立即改正通知书及检查记录，拟证明被告经营的健身房确实出现油烟污染的事实。4．补充协议、健身房面积平面图、面积变更证明各一份，拟证明被告承租的面积发生变更，从原来的729平米变更至664.28平米。因原告油烟污染问题免收6个月租金作为赔偿，金额是72,937.92元。原、被告双方对健身房的实际面积进行丈量，核算面积为664.28平米，原告楼层主管连成希于2019年4月8日出具证明，证明减去被告租赁面积64.8平米。5．微信记录截图一份，拟证明在合同期内，原告认可被告营业的健身房有油烟污染的事实，原告一直答应整改但没有做到有效整改，证明原告负责人常彬峰认可承租面积减去部分，房租重新核算。6．证明一份，拟证明承租期内，健身房存在油烟污染的事实。7．缴费票据12张，拟证明依据被告提供的部分票据，被告已交房租25,117.4元，另缴纳空调费1,000元，还有1万多元的票据被告没有找到。8．照片一张，拟证明原告在2019年10月，合同到期后，原告查封被告经营场所的事实。经过开庭举证、质证，本院对原告提供的证据认定如下：对原告提供的证据1、2，因被告对其真实性没有异议，真实性予以确认，证据予以采信；对原告提供的证据3，因被告对其真实性没有异议，真实性予以确认，关联性不予确认。对被告曹奕提供的证据认定如下：对被告提供的证据1，因原告没有对其真实性提出异议，故对该证据予以采信；对被告提供的证据2，系被告自述内容，原告公司不认可，证据不予采信；对被告提供的证据3，因原告对其真实性没有异议，真实性予以确认，但该组证据出具时间均在合同到期以后，关联性不予确认；对被告提供的证据4、5、6，原告不认可，证据不予采信；对原告提供的证据7，真实性予以确认，其中2017年8月1日出具的5,000元的票据是被告支付的租金，予以采信，其余票据均为被告缴纳的水费、电费及空调费，关联性不予确认；对被告提供的证据8，原告不认可，该照片未反映拍摄时间、地点，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，润科公司与曹奕签订《润科城市广场租赁合同书》，甲方为润科公司，乙方为曹奕。合同约定租赁期为三年，自2016年10月16日至2019年10月15日止。自合同签订次日起算，乙方享有76日的装修免租期。并确保最迟不得晚于该装修期限届满之次日开始对外营业。自2017年1月1日起开始计算租金，租金起算日不等于对外营业日。若因乙方原因，导致合同提前终止或中止，则乙方无权享受免租期，甲方有权依据约定租金的额度补收免租期间的租金。合同第5.1.1条约定：按固定租金方式收取租金：租金以商铺使用面积计算，每平方米每日0.6元计付租金，月租金13,340.7元（与租金按照每月30.5天计算，年租金按照月租金乘12个月计算），租金从第叁年起按上一年租金标准递增8%（见附件二“面积、固定租金确认表”）。合同第5.4.1条中约定：凡是涉及租金交纳的部分，乙方按照（□每十二个月/□每六个月/□每三个月/□每一个月）向甲方交纳租金一次，场地实行先交费后租赁的原则，乙方需提前30天支付下一期全部租金。乙方首次支付租金应于起租日前5个工作日内向甲方支付该商铺首期租金。乙方应于签订合同同时向甲方支付履约保证金1万元。乙方进场装修前5个工作日内，应向甲方支付装修保证金1,000元。乙方承担租赁区域内所有照明及设施设备用电，按实际使用电量收取。第6.8条约定：乙方必须承担该商铺内产生的各项该费用（包括但不限于水费、电话费、燃气费、排污费等公用事业费用）。合同附件一为商铺位置平面图，附件二载明被告承租面积729㎡，2016年10月16日至2017年10月15日、2017年10月16日至2018年10月15日的年租金为160,088.4元，2018年10月16日至2019年10月15日的年租金为172,895.47元。附件三为费用确认表，载明装修保证金1,000元，履约保证金10,000元；物业管理费包含在租金中，取暖费1,000元（单独开关、关闭状态、定额收取），空调使用费1,000元。当日，双方签订《补充条款》，约定甲、乙双方合同签订同时缴纳合同履约金及一季度租金、管理费用。如在合同签订后不能及时缴纳所规定进场前的租金以及管理费，需要延期缴纳，需协商，至迟在开业后三十日内全部交清。乙方在经营期间所缴纳的费用，按所签订合同第五条第5.1.1、5.4.1款、第六条第6.4-6.6.1款执行。补充协议第七条约定“因甲方至提供租赁经营场地，故乙方在店内使用预售、充值卡等运营销售方式（必须写明本卡售出后发生任何事宜与润科·城市广场无关），所产生合同纠纷、对第三方的损失等费用全部由乙方承担，甲方不承担任何责任，基于法律原因造成甲方损失或者需要赔偿的，乙方应赔偿由此给甲方造成损失的全部款项；同时承担甲方在涉及诉讼过程中的全部费用（包括诉讼费、保全费、律师代理费等）”。本协议与原合同具有同等的法律效力。另查，2017年10月18日，润科公司在曹奕出具的申请书中承诺“燃气间分割面积从合同面积中剔除，同意减免一个月租金，其余租金在11月底前必须交清，否则解除合同并按合同约定条款进行索赔。”双方在庭审中确认，燃气间需扣减的面积为64.8m，实际租赁面积为664.28m。再查，2017年8月1日，缴纳2017年空调费1,000元。2017年2月9日至2019年9月11日，曹奕共缴纳水电费合计20,117.4元。曹奕缴纳履约保证金10,000元。2017年8月1日，曹奕缴纳2017年1月租金5,000元，剩余租金至今未付。合同到期后，曹奕未再续租，润科公司因曹奕未交租金，阻止其搬离健身设备，导致未交付房屋。庭审中，曹奕向本院提出对其承租的房屋所在楼层的排烟、排风系统不能有效排烟、通风进行鉴定的申请，本院未准许。本院认为，本案争议焦点：一、欠付租金金额。二、曹奕应否支付违约金。三、曹奕应否承担律师费。关于争议焦点一，润科公司与曹奕签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。润科公司向曹奕交付了房屋，曹奕应当按照约定支付租金。（一）关于计算租金的起止时间。依据合同第4.3条：自合同签订次日起算，乙方享有76天免租期……租金起算日2017年1月1日起开始计租……若因乙方原因，导致合同提前终止或中止，则乙方无权享受免租期……本案合同已履行完毕，没有因曹奕原因导致合同提前终止或中止，故应从2017年1月1日开始计租，本院予以确认。润科公司主张因曹奕未按约定支付租金，无权享受免租期，不符合约定，不予确认。双方约定租期为三年，自2016年10月16日起至2019年10月15日止，合同到期后，曹奕未续租，润科公司因曹奕未交租金，阻止其将健身设备搬离房屋，非曹奕原因未交付房屋，租金应计算至2019年10月15日。润科公司主张计算2019年10月16日至2020年1月3日期间租金，缺少依据，不予确认。故本案计算租金的期间为自2017年1月1日起至2019年10月15日止。（二）关于租赁面积，庭审中，双方对租赁面积664.28㎡没有异议，本庭予以确认。（三）欠付租金。根据合同约定，2017年1月1日至2018年10月15日（22个月零15天）期间，按每日每平方米按0.6元计算租金，每月按30.5天计算。2017年10月18日，润科公司同意减免一个月租金，应予扣减。故该期间的租金为261,261.3元（0.6×664.28×30.5×21＋0.6×664.28×15）。根据约定2018年10月16日至2019年10月16日期间租金较上一年递增8%，即每日每平方米按0.648元计算，此期间租金为157,545.9元（0.648×664.28×30.5×12）。曹奕应付租金总额为418,807.2元（261,261.3元＋157,545.9元）。润科公司认可曹奕已付租金5,000元，同意在未付租金部分抵扣已付的合同履约保证金10,000元，故曹奕实际欠付租金403,807.2元。现合同已到期，曹奕应当支付欠付的租金，润科公司主张超出部分，不予确认。关于曹奕的各项辩称，（一）已付租金25,117.4元。根据曹奕提供的票据，除2017年8月1日的5,000元系曹奕支付的租金，其余票据均为其支付的水费、电费及空调费，根据合同约定，该部分费用应当由曹奕负担，不应在租金中扣减，故该辩称没有依据，不予采信。（二）扣除六个月的免租费72,937.92元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，当事人向法院提供证据，应当提供原件或者原物。本案曹奕辩称扣除六个月的租金依据为《补充协议》，但该协议非原件，润科公司不认可，本院无法确认其真实性，根据法律规定无法采信，故该辩称缺少依据，不予采信。（三）曹奕提出对健身房所在楼层油烟管道不能有效排烟进行鉴定。因合同已到期一年半之久，不具备鉴定条件，故本院对曹奕该鉴定申请不予准许。关于争议焦点二，根据本案查明的事实，2017年10月，双方因需扣减的燃气间面积问题产生争议，润科公司承诺要将防火间面积扣除，但润科公司未确定需扣减面积的具体数额，曹奕未付租金，润科公司负有一定责任，故润科公司请求支付违约金，缺少事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点三，根据补充条款第七条的文义，因曹奕运营销售原因导致润科公司与案外人之间产生诉讼时，双方对与案外人之间的诉讼责任承担（包括律师费）作出了约定。但曹奕与润科公司对涉案租赁合同违约产生的诉讼相应律师费负担问题未作约定，故润科公司请求曹奕支付律师费，缺少依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹奕于本判决生效后十日内向原告伊犁润科房地产开发有限公司支付租金403,806.7元。二、驳回原告伊犁润科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,966元，减半收取计5,483元，由原告伊犁润科房地产开发有限公司负担2,413元，由被告曹奕负担3,070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 马 丽二〇二〇年十二月十八日书记员 董天亮