广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初6544号原告（反诉被告）：广州德欣实业发展有限公司，住所地广州市白云区107国道谭岗路段凤凰大道口。法定代表人：林吉通。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正辉，广东诺臣律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗自编**广大布匹商贸城****（仅作办公场地）。法定代表人：苏桂迁。委托诉讼代理人：周安安，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令添，广东国鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司，住所，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编**首层广州市白云区广大布匹商贸城****div>法定代表人：李福波。委托诉讼代理人：邓赶生，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思琼，广东国鼎律师事务所实习人员。第三人：广州市凰岗经济发展有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区石井镇凰岗村>法定代表人：苏建东。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。原告广州德欣实业发展有限公司（反诉被告，以下简称德欣公司）与被告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司（反诉原告，以下简称广大皮具公司）、广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司（反诉原告，以下简称广大鞋业公司）、第三人广州市凰岗经济发展有限公司（以下简称凰岗公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。德欣公司的委托诉讼代理人官选斌、陈正辉，广大皮具公司的委托诉讼代理人周安安，广大鞋业公司的委托诉讼代理人邓赶生，凰岗公司的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州德欣实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告广大皮具公司于2018年12月18日解除租赁合同关系（租赁合同包括2006年7月20日签订的租赁协议书、2008年12月1日签订的租赁协议书及2011年8月10日和2011年11月3日签订的补充协议书）；2.被告广大皮具公司、广大鞋业公司将涉案场地返还原告，并将涉案场地的经营管理权转移给原告；3.被告广大皮具公司向原告交付自2020年5月开始拖欠的直至交还场地之日止的场地使用费（暂计至2020年10月31日拖欠金额为3047785.28元，2020年11月、12月每月按603800.21元计算，2021年1月至7月每月应按604128.3元计算，2021年8月起每月应按661847.14元计算）；4.被告广大皮具公司向原告支付2020年4月至2020年9月的消防水费1314.73元；5.被告广大皮具公司向原告支付迟延缴纳场地使用费的滞纳金（迟延交付使用费两个月起，每日以欠付费用的千分之1.5计算）；6.被告广大鞋业公司对第三、四、五项诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费（含受理费、保全费等）由两被告承担。事实与理由：原告与被告广大皮具公司于2006年7月20日签订《租赁协议书》，约定原告将坐落在广州市白云区石井镇谭岗村107国道凰岗村路段西侧，东临107国道，南靠凤凰大道西村居住宅接壤，北与中国汽贸大厦一墙之隔的主场首层、二层及主场西面B、C二栋写字楼（1-5层）共计建筑面积为23124.29平方米的房屋（下称：涉案场地）出租给被告广大皮具公司使用，合同期限为2006年8月1日至2028年6月30日止，2006年11月15日起计每月租金为343242.9元，月总租金每3年递增10%。2008年12月1日又补充租赁了45.5平方米的商铺单价为25元／平方米、88.5平方米的仓库单价为15元/平方米及约定相应条款。2011年8月10日和2011年11月3日在原合同的基础上又签订了两份《补充协议书》，对16000平方米主场的单价进行了调整并增加了少量租赁物。同时对承租方擅自搭建房屋进行严格的禁止，明确约定如果承租方有自行搭建行为将解除合同。之后虽然在履行中被告有些拖延交租的行为，原告未追究其责任。2018年11月2日至2018年11月4日期间，被告广大皮具公司在没有进行任何申请的情况下在涉案场地范围内违法搭建，对原告的停工要求也不予理睬。建成后将该房开办伟松鞋业店。之后原告又多次要求两被告拆除，但两被告一直不予理睬。因此，原告于2018年12月18日依据2011年8月10日《补充协议书》第三条的约定，通知被告解除租赁合同关系，并要求被告清除搭建物，交还租赁物。两被告在收悉原告作出的《解除合同告知函》且原告已起诉后拆除搭建物，并未交还租赁物。由于涉案场地已由被告广大皮具公司出租给小个体户进行经营场所使用，故被告应将涉案场地交还且移交经营管理权给原告。被告广大鞋业公司是受被告广大皮具公司委托实际经营管理该租赁场地，亦即实际使用人，故应该承担连带清偿责任。综上，本案被告不顾原告劝阻，在涉案场地上搭建建筑物的行为已违反合同约定，构成解除条件。原告依约解除合同，并要求被告将涉案场地的经营管理权转移给原告。被告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司、广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司辩称，一、我公司存在违约之嫌但其违约程度尚不足以解除租赁合同。原告根据补充协议第三条之约定享有合同解除权，但现有证据表明，原告解除合同的条件实际上尚未成就。其一，在该铺位的建设阶段，一直未接到原告向我方反映该地不让加建，直至加建铺位即将竣工时，原告才派人过来向我方反映该铺位必须拆除，理由是未经原告许可，从这一行为可以看出，虽然我方未向原告书面沟通并同意该加建事实，但是在加建过程中原告实际上已知晓该情况并默许同意，否则从一开始动工时就应加以阻扰和干涉。其二，案涉违建的档口主要是玻璃结构，拆卸方便，不属于原告行使合同解除权的合同约定依据。其三，在2018年12月20日我方收到原告寄来的律师函后，立即将加建铺位进行拆除，采取相关补救措施，力求恢复原状，在收到原告告知函后，积极继续沟通协调。二、合同解除有悖双方合作之初衷，破坏了双方合作的基础，原告存在滥用合同解除权之嫌。三、原告是否有权行使合同解除权，这一事实有待法院进行查证。四、涉案场地可能属于违章建筑，法院已主动发函到国土部门调查取证，根据相关法律法规之规定，如法院查证属实案涉场地违章建筑，双方签订的租赁合同应为无效合同。如涉案场地是违建，将导致合同无效的相关后果，原告有权收回场地，我方有权要求赔偿相关损失。被告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司、广州市广大鞋业商贸城市场经营管理公司向本院提起反诉请求：请求原告赔偿因其缔约过失而造成涉案场地综合损失96352337.37元，包括：一、装修成本（一期）20574171.97元：1.商场改造3246420.08元、2.中央空调300000元、3.电力设施1150342.89元、4.商铺装修15877409元；二、场地保证金3631505.8元；三、宣传推广费11577328.86元：1.2006年28279.74元、2.2007年165944.33元、3.2008年134344.21元、4.2009年66902.76元、5.2010年18178.43元、6.2011年48568.21元、7.2012年423686.88元、8.2013年1010938.05元、9.2014年64896.3元、10.2015年874865.15元、11.2016年632120.27元、12.2017年291483元、13.2018年4186457.72元、14.2019年3630663.81元；四、购买固定资产、设备（一期）8948427.31元：1.电子设备1446807.18元、2.机器设备5761814.39元、3.车辆设备1739805.74元；五、预期收益295001729.36元：1.合同租期为2006年8月1日至2028年6月30日，共262个月，截至2020年7月31日，剩余租期95个月，因此折算第三项宣传推广费用为11577328.86×95/262=4197886.42元；2.第五项预期收益，本次诉讼暂按20%主张，计算为59000345.87元。以上损失合计96352337.37元。事实与理由：广大皮具公司与德欣公司于2006年7月20日签订《租赁协议书》（以下简称“案涉协议”）约定德欣公司将座落在广州市白云区石井镇谭岗村107国道凰岗村路段西侧，东临107国道，南靠凤凰大道西村居住宅接壤，北与中国汽贸大厦一墙之隔的主场首层、二层及主场西面B、C二栋写字楼（1-5层）共计建筑面积为23124.29平方米的房屋（下称：案涉场地）出租给广大皮具公司使用，合同期限为2006年8月1日至2028年6月30日止，2006年11月15日起计每月租金为343242.9元，月总租金每3年递增10%。2008年12月1日又补充租赁了45.5平方米的商铺单价25元/平方米、88.5平方米的仓库单价为15元／平方米及约定相应条款。2011年8月10日和2011年11月3日在原合同的基础上又签订了两份《补充协议书》，对16000平方米主场的单价进行了调整并增加了少量租赁物。自案涉协议签订以来，我方依约按时向德欣公司准时交付租金。双方之间的合作一直较为稳定。在案涉场地租赁给我方经营后，我方已经将案涉场地分租给第三人用于经营档口使用，目前承租租户共1000多户，各租户对商铺均投入了数额不等的装修费用（暂未完全统计），目前市场经营稳定。我方依据丰富的管理经验和资源，投入了巨大的经营成本，使该市场获得了良好的经营情况和收益，也将案涉场地经营成了一个旺铺。但是，德欣公司却为了商业竞争利益或者为了恶意提高租金，不惜违背商业信用，背弃诚实信用原则，于2019年3月5日将我方起诉至广州市白云区人民法院要求解除案涉协议，将案涉场地的经营权转移给德欣公司。现广州市白云区人民法院已受理其诉讼请求。该案受理后，白云区人民法院主动发函向白云区国规局调查取证，依法查明案涉场地是否具有合法的报建手续和权属证明，据白云区人民法院查证后，案涉场地缺乏相关的报建手续和材料，属于违章建筑，从而可能导致案涉所有的租赁协议无效，进而导致所有广大鞋城租户与广大皮具公司签订的商铺租赁合同均无效，这将会导致整个市场交易秩序的震荡，诱发巨大的市场风险，甚至影响社会稳定。由于德欣公司在签订合同时没有书面告知这一重大事实而是刻意隐瞒，其存在重大缔约过失，若案涉协议及补充协议被认为为无效，则德欣公司属于无权转租，案涉场地将可能被凰岗村委收回，德欣公司应当向我方承担缔约过失责任，同时赔偿我方因此受到的损失，包括但不限于所缴纳的保证金、所投入的装修费用和运营费用以及各商铺租户因此受到的损失等因此案涉协议所产生的其他可信赖利益。原告广州德欣实业发展有限公司对反诉请求辩称，我方不同意全部反诉请求。1.被告的全部反诉请求没有任何事实和法律依据。2.关于装修成本损失，被告仅列出商场改造、中央空调、电量设施等合计列出的数据，没有这些数据组成、来源，数据的单据均无任何证据。我司在交付场地时这个场地是已经建设、装修且使用多年的场地，并非是一个空地或者新房子，此前涉案场地已出租给他人经营市场，所以被告请求的这些改造无任何的证据予以证实，均不是事实。3.关于小商户的装修费用，被告仅仅只是写了一个明细和U盘中拍摄小商户的照片，但没有任何小商户装修的单据和图纸，这些商户的装修显然也不是被告所建设的，而且这些小商户在原告交给被告的时候都有一定装修在里面，被告提出这些装修并支付这些费用没有任何事实依据，而且原告对被告提出所谓投入也不同意接收使用。4.保证金部分，这些保证金收取是被告自己，并非原告，与我方无关，且数据组成也没有达到被告主张，被告主张没有任何事实依据。5.运营成本损失，单据与本案没有太多关联，被告没有将利润给我方，运营成本损失根本不存在。6.固定资产设备损失，可移动资产被告应自行处理。7.关于赔偿损失及预期收益损失，没有提交任何计算依据和其他事实依据，从法律上来说也根本不是可以请求的，故请求驳回全部反诉请求。第三人广州市凰岗经济发展有限公司述称，我方没有异议，追加我方为第三人是不当的，我方与被告之间不存在任何的合同关系和经营上的管理，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁协议书、补充协议书、告知函、复函、评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：德欣公司（甲方）与广大皮具公司（原名称为广州市广大布匹商贸城有限公司、乙方）于2006年7月20日签订《租赁协议书》，约定甲方将座落在广州市白云区石井镇谭岗村107国道凰岗村路段西侧，东临107国道，南靠凤凰大道西村居住宅接壤，北与中国汽贸大厦一墙之隔的主场首层、二层及主场西面B、C二栋写字楼（1-5层）共计建筑面积为23124.29平方米的房屋出租给被告广大皮具公司使用，租赁期限自2006年8月1日至2028年6月30日止，共计262个月；甲方出租房屋建筑面积23124.29平方米（以双方测量的数据为准，约定以23124.29平方米计算租金见附件），1、主场计算租金面积为16000平方米，每平方米17元每月计算租金，2、B、C二栋计算租金面积为7124.29平方米，每平方米10元每月计算租金。甲方给乙方三个半月的装修免租期，即从2006年11月15日开始计租，租金按月以人民币计算，每月15日前交租，先交后用，从2006年8月1日开始计算租金递增期，每隔三年为一个递增期，每个递增期在上一期基数上每月总租金（每月总租金为主场租金及B、C二栋房屋租金总和）递增10%，第一次的递增为2009年8月1日，以此类推；该房屋现有现状交付，场地现有电源（160千伏安）、水源（主水管6寸）无偿给乙方使用，乙方自行缴交水电费，或由甲方代收缴；乙方有权对该房屋进行分间施工及进行室内装修施工，外墙施工，乙方对主体结构及加建或改建，应出具图纸，经甲方书面同意方能施工，在使用过程中该房屋及停车场所有维修保养及下水道清理由乙方负责，租赁期满，乙方投资兴建的房产归甲方所有；本协议签定后，乙方须向甲方交纳二个月的租金作为保证金，协议书签定之日乙方先向甲方支付10万元合同保证金，合同保证金余款586485.8元在2006年7月30日前付清，合同期满甲方收齐租金后无息退回给乙方，甲方应在收到保证金本协议书生效后主场当天内将房屋交付给乙方使用，B、C二栋宿舍协议生效后45天内将该房屋交付给乙方使用，乙方没有正当理由或未经甲方同意，二个月未交租金应视为违约，甲方有权计算乙方所欠租金的滞纳金（按每日1.5‰计算）。第三个月还未交纳租金，甲方可留置乙方在场内资产及收回该房屋和经营权，乙方投资的装修不得拆除和破坏，无偿交予甲方，如果乙方违反有关政策法规规定时，有关责任及罚款由乙方负责；由于甲方主场出租，租赁房屋范围内的空地（除主场南边地磅及学车场地外），甲方无偿提供给乙方使用，在使用过程中该场地由乙方经营管理，因乙方在经营管理中发生有关责任，与乙方有关的应由乙方负责，非乙方的经营管理责任，乙方不承担责任，但是甲方在主场北面有幢房屋，需要东面场地经过，乙方应保留通道给甲方共同使用，主场四周消防通道应保持畅通给甲乙双方共同使用，不能私自占用。租赁协议书附图注明建筑物图，包括主场、B幢、C幢。广大皮具公司签订协议后承租使用涉案物业，并分租给小商户经营。2008年12月1日，德欣公司（甲方）与广大皮具公司（乙方）签订《租赁协议书》，由于乙方发展需要，乙方提出改建公厕及垃圾池，工程由甲方改建，乙方愿承租房屋；甲乙双方同意该房屋租赁期限自2009年1月1日至2028年6月30日止，共234个月；甲方出租房屋建筑面积，1、商铺计算租金面积为45.5平方米，每平方米25元每月计算租金，2、仓库计算租金面积为88.5平方米，每平方米15元每月计算租金，即从2009年1月1日开始计租，租金按月以人民币计算，每月15日前交租，先交后用，从2009年1月1日开始计算租金递增期，每隔三年为一个递增期，每个递增期在上一期基数上每月总租金（每月总租金为商铺仓库及二栋房屋租金总和）递增10%，第一次的递增为从2012年1月1日，以此类推；该房屋现有现状交付，乙方自行缴交水电费，或由甲方代收代缴，如果乙方水、电需要增容，所有费用由乙方负责，原有的一切设备及器材留给乙方无偿使用，消防系统报建安装及验收由乙方负责，合同期满不得拆走；乙方有权对该房屋进行分间施工及进行室内装修施工，外墙施工，乙方对主体结构及加建或改建，应出具图纸，经甲方书面同意方能施工，在使用过程中该房屋维修保养及下水道清理由乙方负责，租赁期满，乙方投资兴建的房产归甲方所有；本协议签定后，乙方须向甲方交纳二个月的租金作为保证金，即保证金4930元，合同期满甲方收齐租金后无息退回给乙方，甲方应在收到保证金本协议书生效后当天内将该房屋交付给乙方使用，二个月未交租金应视为违约，甲方有权计算乙方所欠租金的滞纳金（按每日1.5‰计算）。第三个月还未交纳租金，甲方可留置乙方在场内资产及收回该房屋和经营权，乙方投资的装修不得拆除和破坏，无偿交予甲方，如果乙方违反有关政策法规规定时，有关责任及罚款由乙方负责。2011年8月10日，德欣公司（甲方）与广大皮具公司（乙方）签订《补充协议书》，双方同意就2006年7月20日所签订之《租赁协议书》作如下补充说明并达成协议：一、从2011年8月1日起，乙方租赁之主场16000平方米租金按每月每平方米21.825元计算，递增方式按原2006年7月20日《租赁协议书》第二、三条执行，增加部分的租金，甲方只提供收据作为收款凭证；乙方拆除与高雅大楼相邻的街面商铺需向甲方支付1500元每平方米建筑成本按金，经双方确认拆除面积为289平方米，合共433500元，此款项于本协议签订时支付，协议到期后，本协议到期前双方协商是否续约，如不能达成续约协议或政府部门征用拆迁前，乙方须在原地按附件图纸复原此建筑，甲方才无息退还按金给乙方，否则甲方不予退还按金，款到甲方账号后本补充协议书方生效，拆除面积部分的租金按2008年12月1日所签订的《租赁协议书》执行；自本协议生效后，乙方可自行拆除经双方确认的围墙和房屋，以后未经甲方同意乙方不得在2006年7月20日所签订之《租赁协议书》规定场地范围内做任何增建、拆建或摆放临时设施，否则可作为违反合同条款处理，甲方有权单方面终止由2006年7月20日起所签订的所有合同，乙方交予甲方的按金不予退还，所作的投资及一切权益归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；乙方必须在本协议签订前拆除停车场西侧及通道内摆放的集装箱；其它条款按2006年7月20日所签订的《租赁协议书》执行，协议书有效期自2011年8月1日起至2028年6月30日止。协议附件为凰岗市场铺位拆除平面示意图及拆除立面示意图。2011年11月3日，德欣公司（甲方）与广大皮具公司（乙方）签订《补充协议书》，因乙方经营需要，乙方需搭建壹通道建筑作为广大主场二楼与高雅大楼的联通，建筑由乙方自行建筑，建筑面积初定为长：15.4米，宽15.8米，面积为243.32平方米（实际面积以现场建筑物为准），桥顶高度为9.3米，乙方需向甲方支付每月每平方米25元租金，合共6083元，租金由2011年11月15日起计，递增方式按2006年7月20日双方签订的《租赁协议书》执行，其他条款按2006年7月20日双方签订的《租赁协议书》及2011年8月10日双方签订的《补充协议书》执行，本补充协议书有效期自2011年11月15日至2028年6月30日止，本协议与2006年7月20日双方签订的《租赁协议书》及2011年8月10日双方签订的《补充协议书》具同等法律效力。2013年8月26日，第三人广州市凰岗经济发展有限公司出具场地使用证明，广州市广大鞋业商贸城位于广州市白云区石井街增槎路凰岗路口，面积9858.8平方米，属广州市凰岗经济发展有限公司历史用地，同意广州德欣实业发展有限公司转租给广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司作商业使用。2014年1月1日，广大皮具公司向德欣公司出具授权委托书，委托广大鞋业公司管理涉案物业，该公司在管理该物业的过程中有任何违反2006年7月20日《租赁协议书》中的条款行为，由广大皮具公司承担所产生的法律责任及义务。2018年11月12日，德欣公司向广大鞋业公司发出告知函，通过日常检查，发现租赁物业范围内擅自加建建筑物，严重违反租赁合同条款中“不得在租赁范围内擅自加建任何建筑物”该项条款，要求于2018年11月15日前自行拆除该违建建筑物，逾期不拆除，视为违约并作出起诉，终止合同。2018年11月21日，德欣公司委托广东诺臣律师事务所向广大皮具公司发出律师函，要求于2018年12月1日前将搭建场地拆除，恢复原状。2018年12月17日，德欣公司向广大皮具公司发出解除合同告知函，多次告知违约且要求拆除违法建筑，但没有在指定期限内拆除违法建筑，鉴于严重违约行为，依据合同约定，告知解除自2006年7月20日起所签订的所有合同，2019年1月31日前将租赁场地交还。被告广大鞋业公司于2018年12月20日拆除该建筑。我院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函就涉案物业的产权及规划报建手续进行查询。2019年4月1日，广州市规划和自然资源局白云区分局向我院复函，涉案物业查无相应物业产权及建设工程规划许可证的记录。经我院向双方释明出租物业无建设工程规划手续将导致租赁合同无效，德欣公司明确要求广大皮具公司、广大鞋业公司交还涉案场地的经营管理权，不要求实际使用的小租户交还场地。广大鞋业公司及广大皮具公司则提出反诉。德欣公司主张涉案场地2020年4月前的租金已支付完毕，广大鞋业公司在2020年6月19日向德欣公司支付租金575015.98元，故5、6月份各欠租金316292.22元未付。德欣公司出具涉案场地使用费递增明细表，按租赁协议书中租金的递增约定，2018年8月1日至2020年12月31日，每月使用费为603800.21元，2021年1月1日至2021年7月31日，每月使用费为604128.3元，2021年8月1日至2023年12月31日，每月使用费为661847.14元。另出具租金、电、水费通知单，截至2020年10月法庭辩论终结，租金共拖欠3047785.28元，4-9月消防水费合计1314.73元并要求5日前清缴费用。广大皮具公司、广大鞋业公司确认每月租金按603800.21元计算，对该通知单金额及至2020年10月合计欠缴租金3047785.28元无异议，因双方有争议已提出反诉，故没有再支付租金，德欣公司提出保全，被告每月向保全账户支付60万元，确认催缴通知单2020年4-9月尚欠1314.73元水费未付。德欣公司出具涉案物业的卫星定位图，广大皮具公司、广大鞋业公司并未提出异议。依广大皮具公司、广大鞋业公司申请，我院经摇珠委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市白云区石井镇谭岗村107国道凰岗村路段西侧，南靠凤凰大道西村居住宅接壤，北与中国汽贸大厦一墙之隔的主场首层、二层及主场西面B、C二栋写字楼（1-5层）房屋装修价值进行评估。鉴定公司经勘查现场，于2020年8月11日作出穗华价估（2020）265号价格结论书，评估综合成新率进行计算，无争议部分评估总价为3527273元，有争议部分评估总价为419029元，合计3946302元，广大鞋业公司支付评估费80000元。广大鞋业公司、广大皮具公司对成新率提出异议，主张其不断进行装修和改造，对评估范围提出异议，认为没有室内使用常规水管，对小商户装修没有进行评估。德欣公司对无争议部分1-1第24项天花清洗费用提出异议，提出清洗费用不应计算；对第33、36、37、39项的瓷砖、天花乳胶漆、天花吊顶、墙面乳胶漆价格提出异议，认为没有看到上述项目；对无争议部分1-2第5项2#变压室低压开关柜（评估价格227096元）、第6项2#变压室10kv配电柜（评估价格60079元）、第7项2#干式变压器（评估价格147371元）、第8项2#变压器高压成套配电柜（评估价格153581元）、第9项2#变压器直流电源柜（评估价格12113元）、第10项高雅公司低压开关柜（屏）（评估价格285641元）、第11项金属线槽（评估价格29990元）、第12项金属线槽配线（评估价格569743元）、第13项柴油发电机组（评估价格81317元），第10-13项不在涉案场地，而是在二期中；第6-9项为二号变压室也不在一期。另提出第14项冷却塔一期一楼（评估价格26113元），第15项冷却塔水管一期一楼（评估价格4909元），第16项冷气机组一期一楼（评估价格404102元），第17项冷却塔一期二楼与二期共用（评估价格28788元，与二期比例40%），第18项冷却塔水管一期二楼与二期共用（评估价格4528元，与二期比例40%），第19项冷气机组一期二楼与二期共用（评估价格161641元，与二期比例40%），均不在涉案场地。德欣公司申请鉴定人员出庭进行询问，鉴定人员对系数、清洗项目和瓷砖、乳胶漆项目进行答复，同时确认第14-19项不在涉案范围内，但都是供应涉案场地和另一个场地，评估机构按两边面积进行分摊。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年10月26日对双方意见进行答复，经核实：1号变压配电房安置在一期与二期之间的空地上，其主要功能是为一期提供配电；2号变压配电房安置在二期大楼首层旁边，但从配电分配图上没有显示具体走向，如果一期没有使用2号变压配电房，那么2号变压配电房的价值扣除，如果一期有使用2号变压配电房，2号变压配电房的价值应进行合理分摊。德欣公司表示场内不需使用二号电房的电量，对10-19项及2号变压室均不在涉案场地，不属于不可拆走的附着物，不应作为装修损失。德欣公司表示不需要使用上述项目，要求对不在场内的项目予以扣减，广大皮具公司、广大鞋业公司确认对小商户装修没有投入，但涉及后续处理，坚持要求对小租户装修进行评估。广大皮具公司、广大鞋业公司反诉要求支付场地保证金3631505.8元，并出具2006年8月3日德欣公司出具收款收据收取租赁房屋按金124396.48元，2008年8月2日收取按金462089.3元，2008年10月25日收取房屋按金10万元，2011年8月10日收取建筑成本按金433500元，以上均为复印件，德欣公司提出建筑成本按金不是租赁合同中约定的内容，要求出具原件，如没有原件表面已经退还，如以后出具原件可直接要求退款或另行主张处理，广大鞋业公司、广大皮具公司明确该保证金主张没有包含上述4张收据，该反诉保证金为收取小租户的保证金，由广大皮具公司向租户收取。广大皮具公司、广大鞋业公司反诉要求赔偿宣传推广费11577328.86元，出具各项费用单据予以证实。广大皮具公司、广大鞋业公司反诉要求赔偿固定资产、设备8948427.31元，出具购买电子、机器、车辆设备发票予以证实。广大皮具公司、广大鞋业公司反诉要求赔偿预期收益295001729.36元，出具2019-2028年净利润表。德欣公司均不予确认。本院认为，德欣公司与广大皮具公司2006年7月20日、2008年12月1日签订的两份租赁协议书、2011年8月10日签订的补充协议书及2011年11月3日签订的补充协议书因承租的物业未取得建设工程规划许可证，上述租赁协议书及补充协议书均无效，德欣公司要求确认于2018年12月18日解除租赁合同关系包括上述协议，因租赁合同无效，故该诉请本院不予支持。租赁合同无效，因合同取得财产应当予以返还，德欣公司要求广大皮具公司及场地实际经营管理者广大鞋业公司返还涉案场地的经营管理权的诉讼请求合理合法，本院予以支持。德欣公司已将涉案场地全部交付被告使用，故按照相关法律规定和公平合理原则，广大皮具公司应按合同约定的租赁费用向德欣公司支付场地使用费，因返还涉案场地经营管理权涉及广大皮具公司、广大鞋业公司与实际使用物业租赁关系的处理，对于交还经营管理权时间存在不确定因素，本院仅处理至法庭辩论终结时，即2020年10月的场地占用费，对本案作出判决后德欣公司仍未收回物业管理权而发生的费用，德欣公司可另行主张。关于德欣公司要求广大鞋业公司承担连带清偿责任，广大鞋业公司受广大皮具公司委托管理涉案场地，并不是租赁合同一方当事人，德欣公司该请求本院不予支持。广大皮具公司对德欣公司主张2020年5月至10月31日的场地使用费3047785.28元无异议，11月起的场地使用费按租赁协议的递增约定计算，即2021年1月至7月每月按604128.3元计算，2021年8月起每月按661847.14元计算。德欣公司要求按租赁协议约定按每日千分之1.5计算迟延缴纳场地使用费的滞纳金，该约定明显过高，本院酌定调整按每日万分之三计算，自第三个月6日起计算至给付之日。德欣公司要求广大皮具公司支付2020年4月至2020年9月的消防水费1314.73元，广大皮具公司对此无异议，该请求本院予以支持。广大皮具公司因租赁合同无效反诉要求损失合理，本院予以支持；广大鞋业公司受广大皮具公司委托管理，其并非租赁合同相对方，广大鞋业公司的反诉请求本院不予支持。广大皮具公司反诉要求赔偿装修损失20574171.97元，德欣公司不予确认，广大皮具公司申请我院委托评估公司对装修投入进行评估，计算成新率后评估金额合计3946302元，广大皮具公司提出要求对小租户投入装修进行评估，租户的装修并非由广大皮具公司投入，该意见本院不予采纳。德欣公司提出评估报告中第10-13项属于高雅公司、第14-19项均不在涉案场地内，经评估公司核实，以上项目均不在涉案场地内，不属于涉案场地的装饰装修投入，故在评估金额中扣减；上述第10至13项评估金额合计966691元，第14-19项评估金额合计630081元，合计1596772元，扣减后为2349530元，德欣公司未提供合法租赁物给广大皮具公司，广大皮具公司对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故德欣公司、广大皮具公司对无效均有过错，酌定过错比例各为50%，德欣公司应向广大皮具公司赔偿装修损失1174765元，广大皮具公司反诉超出部分，本院不予支持。广大皮具公司反诉要求退还场地保证金3631505.8元，该场地保证金为收取小租户的保证金，并不包括德欣公司向广大皮具公司收取的保证金，广大皮具公司要求德欣公司退还缺乏依据，本院不予支持。广大皮具公司反诉要求赔偿宣传推广费11577328.86元、购买固定、设备损失8948427.31元，广大皮具公司仍继续经营，购买的设备可由广大皮具公司使用，该反诉请求，本院不予支持。广大皮具公司反诉要求赔偿预期收益295001729.36元，因租赁合同无效，要求赔偿无效合同的收益缺乏依据，该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司、广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司将2006年7月20日签订的租赁协议书、2008年12月1日签订的租赁协议书及2011年8月10日和2011年11月3日签订的补充协议书的租赁场地的经营管理权交还给广州德欣实业发展有限公司；二、于本判决生效之日起三日内，广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司向广州德欣实业发展有限公司支付2020年5月1日至10月31日场地使用费3047785.28元；三、于本判决生效之日起三日内，广州市广大皮具商贸城市管理有限公司向广州德欣实业发展有限公司支付迟延支付场地使用费的滞纳金（其中2020年5、6月份场地使用费各按316292.22元标准，7月份起按当月场地使用费标准，自第三个月6日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止）；四、于本判决生效之日起三日内，广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司向广州德欣实业发展有限公司支付2020年4月至9月消防水费1314.73元；五、于本判决生效之日起三日内，广州德欣实业发展有限公司向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司赔偿装修损失费1174765元；六、驳回广州德欣实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司的全部反诉请求；八、驳回广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31192.8元、保全费15560元，由广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司并于本判决生效之日三日内向本院缴纳。反诉受理费261780元、保全费5000元，由广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司负担受理费258588元、保全费4939元，广州德欣实业发展有限公司负担受理费3192元、保全费61元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。评估费80000元，由广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司负担40000元，广州德欣实业发展有限公司负担40000元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市广大鞋业商贸城市场经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  胡美兰人民陪审员  李仁洲二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  郑萍军