北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初494号原告（执行案外人）：戴勇，男，1968年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区广渠门外大街8号优士阁B座1505,居民身份证住址天津市武清区雍阳西道亨通花园东区南里16号楼2门401号。被告（申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托诉讼代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。第三人（被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼1层101室。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，联合创意（北京）科技发展有限公司员工。原告戴勇与被告北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、第三人联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴勇、被告罗德物业公司之委托诉讼代理人包亚南、第三人联合创意公司之委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴勇向本院提出诉讼请求：1.确认罗德物业公司申请执行的戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》的租赁合同合法有效；2.判令买受人北京卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）继续履行租赁合同至租赁期满结束；3.终止法院强制腾退戴勇合法租赁房屋的强制执行行为；4.诉讼费由罗德物业公司承担。事实和理由：2020年8月31日，原告戴勇（案外人）收到北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）送达的（2020）京02执异408号执行裁定书。戴勇认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、罗德物业公司所申请执行的财产是2007年9月30日，戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》约定的认租房屋。依照《物业认租协议书》由戴勇承租了位于北京经济技术开发区荣京西街（33号地块）8号院1号楼-1至8层101房地产的A座A6028号房屋，戴勇一次性支付了认租房屋约定租期的全部租金53503元。二、罗德物业公司对属于戴勇租赁期内房屋的申请执行是错误的，罗德物业公司无权对上述财产申请执行，其行为没有法律依据。戴勇了解到北京二中院在执行（2018）京02执972号执行裁定书过程中，联合创意公司名下北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产已在京东网拍平台竞价成交，但竞买公告上标注无租赁，这是不符合客观事实的。租赁情况作为拍卖房地产的权利瑕疵，是直接影响成交价格与拍卖结果的关键要素，且该涉案房地产的租赁情况并非戴勇个案，而是有着一百多户承租业主，几十份法院生效判决书，时间跨度长达十几年，这样无法忽视的客观存在，法院不能主观选择性的对此视而不见。三、执行裁定书驳回戴勇作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十九条和《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，戴勇合法有效的租赁法律关系应受到法律的保护。综上，请求法院判如所请。罗德物业公司辩称，一、戴勇提起案外人执行异议之诉，没有事实及法律依据，应予以驳回。执行标的已经完成所有权转移。2020年7月22日北京二中院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，根据已生效的法律文书，北京二中院于2020年7月13日在京东司法拍卖网络平台对执行标的进行了司法变卖，同年7月16日买受人卓兴立海公司以最高价拍得。执行标的自2020年3月18日第一次拍卖公告直至变卖成交，其状态均依照法律规定进行了公告。执行标的的所有权自2020年7月22日已转移至卓兴立海公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“……案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案执行标的现已完成所有权转移，执行标的执行终结，戴勇已无权提起异议、执行异议之诉，应予以驳回。二、戴勇对执行标的并不享有足以排除执行的民事权益，应判决驳回其诉讼请求。1.原告提交的《物业认租协议书》违反国家强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属无效的合同。北京经济技术开发区投资促进局于2017年11月8日向联合创意公司发出《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》，表明涉案土地“属于工业用地，仅限于总部办公及数据交互系统生产研发、运营结算业务项目建设，未经开发区管委会同意，不得变更用途”。因此执行标的是不得出租、出售的，戴勇提交的《物业认租协议书》违反政府部门的规定，应属无效合同，戴勇的诉讼请求应予驳回。在（2018）京02民终7859号判决书中，联合创意公司自认上述通知，且承认执行标的不得改变房屋用途，在该案中法院查明，执行标的所在大楼原规划用途为办公厂房，联合创意公司在未取得规划变更手续的情况下签署的《物业认租协议书》，该行为在合同签订时就不符合相关政策规定。因此戴勇提交的认租协议应属无效合同。2.戴勇对执行标的并不具有有效的租赁权利。即使该《物业认租协议书》有效，该协议也仅是意向协议，戴勇所支付款项为订金。戴勇与联合创意公司并未换签正式的《房屋租赁协议》，也从未进行过交接或交付，戴勇对执行标的并不享有承租的权利。3.戴勇自始至终并未占有并使用该不动产，不存在租赁的事实。本案执行标的法院查封的时间是2018年12月3日，此时戴勇并没有占有使用执行标的，并且《物业认租协议书》因违反国家强制性规定，是无效合同。据此，法院应驳回戴勇的诉讼请求。本案中，执行标的自始至终未能完成验收，不具备占有使用的条件，根据多份判决书记载，“现联合创意公司称不具备交付房屋的条件，合同无法继续履行”。联合创意公司从未将执行标的交付给戴勇，不存在租赁事实。根据法院及评估公司的现场勘查，本案执行标的并未完工且无任何业主或租户在内办公，拍卖公告中已明确执行标的现状为“空置”，《房地产评估报告》中也载明执行标的室内仍为毛坯，使用状况为空置。因此戴勇并未占有或使用执行标的，不享有足以排除强制执行的民事权益。2020年11月4日，法院组织各方当事人前往执行标的处现场勘查。戴勇所主张的房间未通水未通电，无洁具，且房间内仅有一张折叠床，该房间与隔壁房间直接打通，且戴勇并不了解该情况也不知道隔壁房间的认租情况，由此可见该房间根本无法交付使用。此外整体执行标的仍为空置状态，室内为毛坯。仅本案及它案的涉案当事人主张的房间内有极其简易的物品，基本不具备居住或储物条件，房间内未通水，且部分房间内的椅子完全相同并且状态全新。执行标的各房间安装同样的吸顶灯且均未拆除塑料包装，全部房间的电灯开关全新未拆除覆膜。执行标的整体用电量不超过10度电，如按戴勇主张均在2017年即搬入，则该用电量完全不合常理。此外关于水电费的缴纳情况，多名当事人的说法均不一致。执行标的公共区域物品杂乱且严重积灰，并非长时间居住使用的状态。根据现场勘查，执行标的整体及各房间的情况均无实际使用的迹象，可确认戴勇自始没有占有使用执行标的，而是拍卖后在近期为了诉讼，统一放置零星物品简单布置，执行标的上并不存在租赁使用的事实。此外在（2018）京02民终7086号判决书中，法院已查明，截至2018年9月25日，执行标的的水电和消防设备仍未建设完毕，因此根本无法使用。而且在与执行标的相关的租赁合同纠纷中，法院均确认执行标的不具备交付使用的条件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法司法解释）第三百一十二条的规定，戴勇提交的《物业认租协议》是无效的合同，本案执行标的上不存在租赁事实，戴勇对执行标的并不享有足以排除执行的民事权益，因此戴勇的诉讼请求应予驳回。三、戴勇恶意提出执行异议之诉，应承担相应的法律责任。在戴勇的执行异议申请已被驳回的情况下，再次依据相同的材料提起执行异议之诉，通过法律程序妨害法院对本案执行标的的执行。并且在执行异议案件审理过程中，多个当事人已在2020年8月13日的案外人执行异议庭审中承认是在2020年7月末领到的房屋钥匙，并于笔录上确认签字。部分当事人却在2020年11月4日的勘查现场，矢口否认自己在先前案件中对执行标的未能交付以及2020年7月领到房间钥匙的陈述，而与其他原告统一口径，其恶意串通的目的明显是为了妨害执行。本案执行标的于2020年7月16日变卖成交，联合创意公司在变卖成交后向多名案外人发放钥匙，组织案外人恶意阻止法院的执行，并煽动案外人恶意提起执行异议申请、执行异议之诉。目前已有其他案外人撤回了诉讼。此外，法院的谈话笔录记载，法院曾要求联合创意公司在2020年10月27日前提交与小业主的《物业认租协议书》，联合创意公司至今未能提供，因此《物业认租协议书》的真实性无法确认，案外人有虚假诉讼的可能。依照民诉法司法解释第三百一十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定，对于戴勇明知其并未占有、使用执行标的，对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，而恶意提起执行异议申请、执行异议之诉，扰乱司法程序的行为，罗德物业公司将依法对戴勇行为给其造成的损失追究法律责任。综上所述，应判决驳回戴勇的诉讼请求。第三人联合创意公司在庭审中述称，1.戴勇提交的相关证据真实有效，联合创意公司均予认可。2.关于政府部门发出《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》，要求涉案执行标的不得改变房屋用途一节，在联合创意公司与原告签署认租协议时并无此类规定。3.关于拍卖公告中记载“无租赁”一节，联合创意公司的代理律师在执行标的拍卖前同执行法官沟通时曾提出该公司有100多个租户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，以下简称森菲克斯公司，2016年6月13日变更为现名称）。2007年9月30日，戴勇与森菲克斯公司签订《物业认租协议书》，约定：戴勇认租森菲克斯公司开发建设的LOMOSTUDIO研发中心物业，认租物业为A座A6028房间，套内建筑面积21.64平方米，认租期限10年，认租订金53503元。认租订金为戴勇选择即将承租物业对应年限下的全额租金，系双方依据该协议内容签署《房屋租赁协议》的担保。森菲克斯公司应保证戴勇在该协议效力存续期间对认租物业的租赁权，不得擅自变更认租物业资料或将认租物业转让他人；森菲克斯公司应保证于正式签署《房屋租赁协议》前取得合法的所有权手续，并保证认租物业的租赁符合法律法规规定；戴勇应按照森菲克斯公司要求在2018年12月31日前换签正式的《房屋租赁协议》。该协议在双方正式签订《房屋租赁协议》生效时自然失效。同日，双方签订《物业认租补充协议》，约定森菲克斯公司将协助戴勇提供办理公司工商注册所需的房屋租赁手续；如森菲克斯公司未经戴勇同意，擅自在戴勇《物业认租协议书》存续期间将该房屋转租给他人，森菲克斯公司应承担违约责任，除返还戴勇已支付的认租定金外，还应向戴勇支付已付款30%的违约金；森菲克斯公司承诺戴勇现房后可以转租；森菲克斯公司承诺双方签订租赁合同时，戴勇所承租的房屋没有设定抵押和对他人的担保。同日，森菲克斯公司向戴勇出具收据，载明：今收到戴勇交来A6028订金人民币53503元。之后，双方未按照合同约定的时间签订《房屋租赁协议》。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由本院执行，本院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向本院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，本院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，本院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司买受。2020年7月22日，本院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定涉案执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的所有权自本裁定书送达卓兴立海公司时起转移。该裁定书并于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，本院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。2020年8月13日，戴勇以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，请求确认戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制戴勇腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。本院经审查于2020年8月26日作出（2020）京02执异408号执行裁定书，裁定驳回戴勇的异议请求，并于2020年8月31日向戴勇送达上述裁定。戴勇不服该裁定，向本院提起本案诉讼，本院于2020年9月9日立案受理。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。戴勇与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向戴勇交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，戴勇主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间在2017年3月至4月期间，当时没有取得钥匙。接收房屋后其将涉案房屋作仓库使用，虽未通水但不影响房屋交接和存放物品。同时，戴勇未向本院提交办理房屋交接的任何手续，联合创意公司亦未向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，本院对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。戴勇委托其弟弟戴刚到场。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋呈基本毛坯状态，房内建设有独立卫生间，但卫生间内均未安装洁具，亦不通水。房内基本空置，仅有一张单人床和椅子。现场勘验过程中，戴刚称其在2017年3至4月期间收房，当时没有钥匙。涉案房屋内已经通电但没有通水。目前该房屋用作库房，房内储存的物品已经搬走。另，本案审理过程中，戴勇以本院（2018）京02执972号案件存在执行程序违法以及执行标的认定错误为由，向本院提交调查取证申请书，申请调取本院（2018）京02执972号案件的卷宗材料。本院经审查后认为，上述请求并非案外人执行异议之诉的审查范围，故本院对其上述调查取证的申请不予准许。在案件审理过程中，戴勇自愿撤回请求法院确认戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》的租赁合同合法有效的诉讼请求。本院认为，民诉法司法解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据戴勇起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的物。法律之所以作如此规定,概因租赁权在本质上属于债权,本无对抗物权和其他债权的优先效力,之所以对租赁权作特别保护,赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力,主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的物的，承租人可以请求排除对租赁标的物的强制执行，继续占有并使用租赁标的物，反之则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经占有租赁物的租赁权。本案中，戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，戴勇未向本院提交任何证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，本院难以认定戴勇在本院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：首先，本院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产评估机构对执行标的的价值进行了评估，房地产评估机构对执行标的实际勘查后出具《估价结果报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案原告在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。其次，戴勇提供的20件，以及本院查询到的若干件涉及本案执行标的的房屋租赁合同纠纷案件的生效裁判文书均反映出，联合创意公司在最早自2017年6月14日立案，最晚至2020年4月30日结案的司法案件中，均明确陈述涉案北京经济技术开发区荣京西街33号地块上的房屋不具备交付条件，无法向各该案承租人交付租赁房屋。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括戴勇在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和戴勇主张的所谓“交付”并非法律意义上和合同意义上的“交付”，而且无论是联合创意公司还是戴勇，均不能向本院提交双方进行交接的相关证据，故戴勇关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，缺乏证据支持。最后，根据本院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上确不具备交付使用的条件，亦无法确认戴勇对涉案房屋进行了实际使用。涉案房屋内不通水，基本呈空置状态，在案证据亦无法证明戴勇曾为涉案房屋交纳水、电、暖气等房屋使用的基本费用，因此无法认定戴勇在本院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因戴勇提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故本院对其要求判令终止强制腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。戴勇主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。综上所述，戴勇的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告戴勇的诉讼请求。案件受理费70元，由原告戴勇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 雪审 判 员  闫 飞审 判 员  周 岩二〇二〇年十二月二十三日法官助理  张宏博书 记 员  赵 越