广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初11572号原告：梁丽英，女，1963年7月1日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××326。委托诉讼代理人：刘焕宁，系原告之子。委托诉讼代理人：陈敏龙，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市佰昌时装有限公司，住所地:广东省东莞市大朗镇巷头社区××××××××三楼，统一社会信用代码为91441900MA4W004256。法定代表人：陈军。被告：陈军，男，1970年7月31日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区×××黄泥塘54-1号，公民身份号码为420××××××××××××550。被告：白瑛，女，1969年4月14日出生，香港特别行政区居民,现住广东省东莞市东城区××××××××××，香港身份证号码为R823133（7）。以上三被告的共同委托诉讼代理人：文伟娜，广东华文律师事务所律师。原告梁丽英与被告东莞市佰昌时装有限公司（以下简称：东莞佰昌公司）、陈军、白瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告梁丽英的委托诉讼代理人刘焕宁、陈敏龙，被告陈军、白瑛及三被告的共同委托诉讼代理人文伟娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽英向本院提出诉讼请求（增加后）：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.三被告共同向原告支付2020年5月至2020年9月的租金54,000元（其中2020年5月仅支付了6,000元租金），并按照每月12,000元的标准继续支付占用使用费至搬离案涉租赁房屋止；3.三被告共同向原告支付违约金50,000元；4.三被告共同向原告支付房屋恢复原状费用61,200元；5.三被告共同向原告支付2020年8月电费1,082.97元、水费510.2元；6.原告没收被告交付的租赁合同违约保证金（押金）24,000元;7.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：原、被告存在租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》约定：租期自2018年12月1日至2023年11月30日止，其中第1年、第2年租金为每月12,000元。但自2020年3月1日起，被告拒付租金，直至2020年9月，被告已经逾期支付5个月的租金。由于合同约定：被告拖欠租金累计达2个月的，履约保证金（押金）不予退回，被告除支付完毕所有租金、水电费等房屋相关费用的，还须向原告支付违约金50,000元，违约金不足以弥补损失的，还须补偿原告损失。另外，被告东莞佰昌公司是自然人独资企业，其法定代表人陈军及实际经营者白瑛，应当共同承担责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。三被告共同辩称，1.根据相关法律规定，由于案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同应该认定无效。由于合同无效，违约金条款也必然无效，故原告不能没收被告支付的押金24,000元，被告也无需向原告支付违约金；2.被告仅拖欠原告2020年6月、7月、8月、9月1-3日期间的租金合计37,200元，扣除押金24,000元，被告只需向原告支付租金13,200元；3.2020年9月4日，原告突然带人把被告东莞佰昌公司的车间、饭堂的门全部换掉，有些小门用电焊焊死，导致被告东莞佰昌公司全面停产，原告还到供电局取消供电电表，导致供电局于2020年9月11日把被告东莞佰昌公司的电表全部贴上封条，原告的行为造成被告东莞佰昌公司无法正常使用厂房，而且给被告公司造成巨大的经济损失，被告东莞佰昌公司不但无需向原告支付2020年9月以后的租金，而且还保留要求原告赔偿损失的权利。被告认为，被告东莞佰昌公司租赁原告厂房已经有20多年，从未拖欠原告租金，今年是因为新冠疫情原因客户取消订单，导致被告东莞佰昌公司严重亏损，属于合同法规定的情势变更事由，被告有权利要求延期支付租金或减免租金，且双方就该问题进行多次协商，大朗镇巷头社区也组织双方进行调解，建议原告书面通知被告在一个月内搬厂，被告向原告付清拖欠的全部租金，但原告不同意这个方案，为防止被告搬厂，锁住被告工厂的大门，双方发生冲突，2020年7月18日，大朗派出所介入调解，后来被告为了缓和矛盾，于同日支付24,000元给原告，但在2020年9月4日，原告突然带人把被告公司的车间、饭堂的门全部锁住并到供电局取消供电账号，导致被告公司全面停产，工人无处吃住；4.被告东莞佰昌公司装修是经过原告同意的，被告装修并未改变房屋结构，故被告无需向原告支付赔偿金；5.对于原告诉请的电费，被告愿意支付其拖欠的电费，但需要原告提供发票；对于原告诉请的水费，其不同意向原告支付2020年9月4日后产生的水费。原告围绕诉讼请求依法提交了东莞市大朗镇巷头社区×委会出具的《证明》《房屋租赁合同》《银行交易明细清单》《房屋修缮明细》《报建费收据》《房屋租赁证》《土地使用证》《微信聊天记录》《转账记录》及《水电费发票》，被告向本院提交了《被告应付原告租金明细表》《押金收据》《银行转账电子回单》《光盘及照片》及《被告与其客户的微信聊天记录》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的上述证据，认定事实如下：被告东莞佰昌公司是经登记成立的有限责任公司（自然人独资，被告陈军是该公司的唯一股东，也是法定代表人）。2018年12月9日,原告（作为出租方）与被告东莞佰昌公司（作为承租方）共同签订了《房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定：原告将位于东莞市大朗镇巷头社区××××××××（以下简称：案涉租赁物，面积为1300平方米）出租给被告东莞佰昌公司作为生产经营使用，租赁期为5年（自2018年12月1日至2023年11月30日止），自2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为12,000元；合同签订之日，被告东莞佰昌公司需向原告交纳履约保证金24,000元，租赁期满，被告东莞佰昌公司交付所有租金、水电费且没有任何违约行为的，在按原告要求撤场搬离后，原告将履约保证金不计息交还被告东莞佰昌公司；被告东莞佰昌公司应在每月10日前支付当月的租金；每月的水电费在次月统计并作出水费和电费清单后15日内，由被告东莞佰昌公司向供水、供电部门直接交付；被告东莞佰昌公司对房屋进行装修时，应当注意建筑主体安全，被告东莞佰昌公司不得损害房屋设施，不得更改房屋结构；被告东莞佰昌公司拖欠租金累计达2个月的，履约保证金（押金）不予退回，被告东莞佰昌公司除支付完毕所有租金、水电费等房屋相关费用的，还须向原告支付违约金50,000元，违约金不足以弥补损失的，还须补偿原告损失等内容。上述《租赁合同》签订后，被告东莞佰昌公司于2018年12月9日向原告支付了合同履约保证金24,000元，原告出具一份《收据》交由被告东莞佰昌公司收执。后原告按照约定将案涉房屋交付给被告东莞佰昌公司作为生产经营使用，被告东莞佰昌公司按照约定向原告支付相应的租金及水电费等。原、被告一直履行上述《租赁合同》至2020年2月。原告主张被告东莞佰昌公司从2020年3月1日开始拖欠租金,后经催讨,被告东莞佰昌公司仍拖欠原告自2020年5月份之后的租金。2020年9月7日，原告诉至法院，请求解除双方签订的租赁合同，并要求被告东莞佰昌公司支付租金、水电费、违约金、恢复原状费用。被告主张上述《租赁合同》无效，原告无权没收被告东莞佰昌公司支付的履约保证金24,000元，被告也无需向原告支付违约金50,000元，原告诉请恢复原状费用也无法律依据，应予以驳回。同时主张其只拖欠原告2020年8月至2020年9月4日的租金13,200元，由于原告于2020年9月4日将案涉租赁物大门上锁，导致被告东莞佰昌公司无法经营，对于此后的租金，被告无需向原告支付，并向本院提交了《被告应付原告租金明细表》《押金收据》《银行转账电子回单》《光盘及照片》及《被告与其客户的微信聊天记录》予以证明。其中依据《被告应付原告租金明细表》《押金收据》《银行转账电子回单》，被告主张其只拖欠原告租金13,200元；依据《光盘及照片》，被告主张原告于2020年9月4日对案涉租赁物进行上锁，于2020年9月11日对案涉租赁物的电表张贴封条，导致其公司无法继续经营，不同意向原告支付2020年9月4日后的租金。另查明，原告在庭审中自认案涉租赁物没有取得房产证或者建设工程规划许可证。原告向本院申请财产保全，要求冻结三被告银行存款165,200元或查封、扣押其他相应价值的财产。后本院依据（2020）粤1972民初11572号民事裁定书，于2020年9月10日冻结了被告东莞佰昌公司在东莞农村商业银行的150××××××××××××664账户银行存款额度165,200元（当日实际冻结5,580.77元），于同日冻结了被告陈军在中国农业银行东莞分行的622×××××××××××××677账户银行存款额度165,200元（当日实际冻结60,888.72元）及被告白瑛在中国农业银行东莞分行的622×××××××××××××315账户银行存款额度165,200元（当日实际冻结25,306.23元）；于2020年9月11日查封了被告陈军名下车牌号为粤S×××××小车一辆。2020年11月6日，三被告以法院已足额冻结被告东莞佰昌公司银行存款额度165,200元为由，向本院申请解除对被告陈军在中国农业银行东莞分行的622×××××××××××××677账户的冻结。后本院依据（2020）粤1972民初11572号之一民事裁定书，解除了因本案对被告陈军在中国农业银行东莞分行的622×××××××××××××677账户银行存款额度165,200元的冻结及对被告陈军名下车牌号为粤S×××××小车一辆的查封，解除因本案对被告白瑛在中国农业银行东莞分行的622×××××××××××××315账户银行存款额度165,200元的冻结。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在本案中，由于原告自认其案涉租赁物没有取得房产证或者建设工程规划许可证等相关证件，故依据上述规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院确认原告与被告于2018年12月9日签订的《租赁合同》为无效合同。由于上述《租赁合同》无效，原告诉请要求被告搬离案涉租赁物，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，被告交付给原告的履约保证金（即押金）24,000元，由于案涉合同无效，原告应全部退还给被告或者作为被告抵偿拖欠原告的占有使用费。原告诉请没收被告交付的履约保证金24,000元，于法无据，本院予以驳回。对于原告诉请的租金问题。由于上述《租赁合同》无效，原告诉请的租金应为占有使用费，原告主张被告拖欠其占有使用费，对此，本院认为，自2020年2月至2020年8月期间，被告需向原告支付的使用费为84,000元（7个月，每月12,000元），而依据被告提交的《银行转账电子回单》显示：被告分别于2020年3月24日、2020年4月7日、2020年7月18日分别向原告支付款项10,000元、8,000元、24,000元，共计42,000元，扣减被告已支付的上述款项42,000元，被告应向原告支付的占有使用费为42,000元（84,000元-42,000元），加上2020年9月1日至2020年9月3日期间的占有使用费1,200元（每日400元计算3天），合计为43,200元，扣减原告应退还被告的履约保证金（即押金）24,000元，故被告拖欠原告的占有使用费为19,200元（43,200元-24,000元）。被告主张原告同意减免部分租金，没有向本院提交相关证据证实，本院不予采信其主张。对于2020年9月4日之后的占有使用费，被告主张原告于2020年9月4日对案涉租赁物上锁，并于2020年9月11日对被告的电表进行查封，并向本院提交了《光盘及照片》为据，本院认为，由于原告强行上锁并采取停电措施，导致被告无法使用案涉租赁物，原告诉请要求被告继续按照每月12,000元的标准支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的占有使用费为19,200元。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告诉请的违约金问题。由于本院认定案涉《租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，双方约定的违约金条款也是无效的，原告诉请要求被告支付违约金50,000元，于法无据，本院不予支持。对于原告诉请的房屋租赁恢复费用问题。本院认为，由于案涉《租赁合同》无效，且在履行过程中，原告未经被告同意强行上锁，导致被告无法实际使用案涉租赁物，原告也没有证据证明被告损害了原告的案涉租赁物，原告诉请要求被告支付恢复原状相关费用61,200元，没有事实及法律依据，本院予以驳回。对于原告诉请的水电费问题。原告诉请要求被告支付电费1,082.97元，并向本院提交相关发票予以证实，被告对此予以确认，本院予以支持；对于原告诉请的水费，原告主张自2020年8月24日至2020年9月22日期间的水费为284.6元，由于被告实际使用案涉租赁物至2020年9月3日，故被告应支付的水费为104.5元（按照每天折算9.5元计算11天）。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。对于三被告的法律责任问题。由于被告东莞佰昌公司是自然人独资公司，被告陈军是该公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告陈军未能提供证据证明其个人的财产独立于被告东莞佰昌公司的财产，其应对被告东莞佰昌公司的债务承担连带责任。对于被告白瑛的法律责任问题。原告向本院提交《银行交易明细清单》，主张被告白瑛是被告东莞佰昌公司的实际经营者，被告白瑛也自认其是被告东莞佰昌公司的投资人，本院认为，被告白瑛向原告交付款项的行为应为职务行为，原告诉请要求被告白瑛承担连带责任，于法无据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市佰昌时装有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于东莞市大朗镇巷头社区××××××××的租赁物，原告梁丽英应给予配合协助；二、限被告东莞市佰昌时装有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁丽英支付拖欠的房屋占有使用费19,200元及电费1,082.97元、水费104.5元，以上共计20,387.47元；三、被告陈军对被告东莞市佰昌时装有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告梁丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6,056元、保全费1,346元，合计7,402元（原告已预交），由原告梁丽英负担5,215元（受理费4,035元+保全费1,180元），由被告东莞市佰昌时装有限公司、陈军共同负担2,187元（受理费2,021元+保全费166元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年十二月一日书记员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。