福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初964号 原告：薛美玉，女，1973年3月27日出生，汉族，住福建省福清市，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人:陈悦、黄林锋，福建元一律师事务所律师。 被告：江**新，男，1987年9月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人:汪裕舟，福建远东大成律师事务所律师。 被告：北京世纪城物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区盖山投资区高台路**办公楼**。 负责人：刘思浩。 委托诉讼代理人:赵鹏、张晓琳，公司员工。 原告薛美玉与被告江**新、北京世纪城物业管理有限公司福州分公司(以下简称北京世纪城物业公司)排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2020年6月10日、10月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告薛美玉及其委托诉讼代理人陈悦、黄林锋、被告江**新及其委托诉讼代理人汪裕舟、被告北京世纪城物业公司委托诉讼代理人赵鹏、张晓琳到庭参加诉讼。第二次庭审原告薛美玉及其委托诉讼代理人陈悦、被告江**新及其委托诉讼代理人汪裕舟、被告北京世纪城物业公司委托诉讼代理人赵鹏、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛美玉向本院提出诉讼请求：1.被告江**新开放其所有的仓山区××镇××路××＃××商品房内的两处10＃楼下水道检修口，排除妨碍，配合物业公司进行管道疏通、维修及安装污水溢流管等防止污水溢流的措施；2．被告北京世纪城物业公司对原告薛美玉所有的闽江世纪城52地块Ａ区××＃××房屋内两处卫生间下水道采取管道疏通、维修及安装污水溢流管等防止污水溢流的措施；3．两被告连带赔偿原告房屋装修损失100000元（以鉴定意见为准）；4．两被告连带赔偿原告租房损失30000元（以每月3000元计算，自2019年1月15日起，暂计至2019年11月15日，直至被告完成下水道改造之日止）；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告薛美玉是位于仓山区××镇××路××＃××单元的住户，被告江**新是位于原告楼下Ａ-10＃101单元的住户，双方为相邻关系。被告北京世纪城物业公司为该小区的物业服务企业。2016年6月28日，原告薛美玉购买上述房屋，于2018年6月初完成装修，并购置家具、电器入住房屋。2018年7月27日晚，位于客厅的卫生间的马桶、地、地漏出现下水道污水溢流水和污物很快溢满了卫生间。原告立刻通知物业公司进行检查和疏通。因该楼道两处下水道检修口均位于Ａ-10＃101单元房屋内，而101单元房屋业主，即被告江**新，已在装修时将检修口封闭，故其将原告及物业公司拒之门外。无奈之下，物业公司临时采取高压注水方式疏通下水道，清理出了部分装修水泥块、卫生巾等堵塞物。因该小区二楼住户下水道污水溢流现象普遍存在，物业公司在业主微信群、楼长群及物业朋友中承诺，定期进行下水道清污，确保不在出现污水溢流问题，但其并未履行承诺。同时，为彻底解决污水溢流问题，物业公司为部分二楼住户进行水道进行改造，即从一楼检修口处施工安装引流管。针对原告房屋的污水溢流问题，物业公司与被告江**新多次沟通协商，但被告江**新均拒绝配合。2019年1月9日，原告家中再次发生污水溢流，原告发现时污水、污物已溢满了整个房屋。物业公司到达后仅进行了简单的疏通，疏通后下水道流速仍明显缓慢，导致2019年1月11日原告家中再次发生污水溢流。当时临近春节，原告家中臭气熏天，而被告物业公司在原告的不断要求下，仅对污水、污物进行了简单的清除，未对房屋采取清水擦拭、消毒等措施。导致现在原告房屋随着气候变化经常散发恶臭，落地家具发霉、长毛，木材缝隙内藏有虫及虫卵。原告一家出现皮肤瘙痒等症状，遂搬离房屋，外出租房居住。原告房屋为精装修的自住房，木地板因污水浸泡己完全损坏，在被告物业公司的协助下已全部拆除；入户鞋柜、橱柜、电视柜、主物衣柜、次卧衣柜、榻榻米床、书柜等全套定制家具，在2019年初的两次污水溢流中均受到损坏；复合木门、墙面漆、瓷砖、木地板、木边条等装修均遭到破坏。原告一家的生活也因此遭受极大困扰。原告与被告江**新为相邻关系，被告江**新购买房屋时即知晓高层楼房检修口在其房屋内，其违反合同义务，且侵犯原告相邻权，应当对给原告造成的损失承担赔偿责任。被告物业公司未按约定清理下水道，未采取其他可行方式及时改造下水道，造成原告损失，应当承担赔偿责任。 被告江**新辩称，一、被告江**新的装修方案是经过北京世纪城物业公司认可的，在装修期间及入住后从未收到要求被告江**新进行整改或配合检修要求、也从未拒绝开放检修口，并且201室污水溢流时101室同样会遭遇渗水，被告江**新不存在拒绝配合管道疏通的事实和理由。（一）被告江**新于2017年装修房屋期间向北京世纪城物业公司缴纳了装修管理费（后期该费用转为物业服务费），被告江**新的装修方案是经过北京世纪城物业公司认可的，装修期间及入住后从未收到任何要求被告江**新进行整改或配合检修的要求或通知。（二）被告江**新从未拒绝开放检修口，反而是原告及北京世纪城物业公司以开放检修口检修麻烦（需要提前联系被告江**新及进入被告江**新家中等）为理由要求被告江**新不要开放检修口配合安装污水溢流管即可。自2017年11月2日起被告江**新所在的101室就开始遭遇原告所在的201室向下渗水，每当201室发生污水溢流时101室也会遭受渗水损失，被告江**新不存在拒不配合疏通的理由。原告家中数次污水溢流均是原告及北京世纪城物业公司自行解决的，没有要求被告江**新配合，比如原告陈述的2019年1月11日家中发生污水溢流，当时被告江**新就在家中，也未收到原告或者世纪城公司要求配合疏通的消息。需要特别提请法庭注意的是原告就案件事实向法庭做了虚假陈述，原告陈述2018年7月27日晚上被告江**新不配合检查和疏通将原告和物业公司拒之门外，可是当晚原告根本不在家中，也没有收到原告或者世纪城公司需要配合检查疏通的消息，如果被告江**新知道201室反水，肯定会第一时间赶回家配合的，放任自己家遭遇渗水，这与事实和常理都是不相符的。同时，根据《临时管理规约》第二十一条、二十二条有关因维修养护确需进入相关业主物业专有部分应当事先告诉相关业主及紧急情况必须进入但无法通知业主物业企业可在第三方监督下进入的约定可知，需要被告江**新配合检查疏通时原告及北京世纪城物业公司至少要通知被告江**新，被告江**新未接到通知，对于原告遭遇反水的事情不知情，不存在配合问题。二、解决原告遭受的污水溢流问题存在其他解决方案，根本不需要牺牲被告江**新的利益配合原告在被告江**新家中安装污水溢流管，从房屋内部角度来讲被告江**新没有配合的义务。从外部角度来讲原告安装溢流管需使用全体业主共有的外墙，在取得业主会议通过前，被告江**新没有配合的义务。（一）原告卫生间遭遇污水溢流，据被告江**新所知的不需要被告江**新配合的解决方案就有溢流管（卫生间支管）、挡水墙加溢流管两种，即在原告自己家中安装溢流管即可：1、在原告卫生间管道处外接溢流管并将溢流管伸出到外墙，产生反水时即可通过溢流管将污水引至墙外。2、卫生间门口做一道挡水墙挡住污水，在卫生间墙角安装溢流孔，反水时让污水从溢流孔排至室外。溢流孔口仅伸出外墙一小段。反水时，污水仅淹到不怕淹的卫生间，客厅卧室财产根本没有遭受损失的危险。而且污水流到室外后，物业能够及时发现，立即疏通。（二）在被告江**新家中安装污水溢流管侵害了被告江**新的财产权益，事实上此方案不但需要从被告江**新所在的墙面处开孔，而且在管道处新开接口会导致管道损坏、渗漏等风险大大提高，同时也没有法律明文或类似规定被告江**新有配合安装溢流管的义务，因此原告要求被告江**新配合安装溢流管的诉请没有事实与法律依据。（三）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）款、《临时管理规约》第六条第1款均明确建筑物外墙为全体业主共有及共同管理的，原告想要在外墙安装溢流管，当然需要全体业主同意，在取得全体业主同意前被告江**新没有配合的义务。三、原告遭受的损失是由于使用该污水管的全体业主使用不当以及原告自己保护不到位造成的，与被告江**新无关。（一）被告江**新认为管道堵塞是造成原告损失的主要原因，而被告江**新所在的一楼使用的是独立管道，原告的损失与被告江**新无关。（二）被告江**新所在101室从2017年11月2日就开始遭遇原告所在的201室渗水，原告所在201室长期存在反水的情况，同时原告自己也在诉状中陈述小区二楼住户污水溢流现象普遍存在，在长期遭受反水危险的情况下原告一直没有积极的采取防护措施保护自己的财产安全是导致损失的次要原因（比如加装挡水墙及墙角开孔，该方案不到500元就可解决）。综上所述，被告江**新没有义务配合原告加装污水溢流管，原告遭受的损失与被告江**新无关。 被告北京世纪城物业公司辩称，1.原告于2016年购买了闽江世纪城临江苑10#201室，并于2017年3月29日向物业公司提出装修申请并办理了相关的装修手续。于2018年5月15日装修完毕并装修验收合格。2.原告所提的2018、2019年出现两次由于污水主管道堵塞造成户内返水事宜，物业公司在接到该业主的报修电话后，立即安排苑区工程值班人员第一时间赶到现场进行疏通工作。由于10#楼01户型污水管主管道检修口位置处在10#101户内，现101业主将主管道污水管检修口封包，且不配合物业公司进行拆封疏通（10#楼101申请装修后，在日常装修检查过程中发现主管道检修口被封包，物业公司工作人员多次沟通未整改后，下发了整改通知函要求整改）。后经物业公司工程部维修工经过不懈努力将堵塞污水管道疏通了，通过现场查看是装修材料垃圾（水泥块、腻子粉等）将管道堵塞。3.2017、2018年是闽江世纪城已交房业主装修高峰期，由于个别业主随意将装修材料倒入排污管道中，屡屡造成污水主管道堵塞。从业主交房办理装修申请时签署的“装修施工承诺书”第三点提示业主对于下水管道的合理使用的提示，而且在日后的装修检查中物业公司都会进行检查及提示。4.根据物业管理条例（一级资质物业公司服务内容及质量标准）第五条第3点：物业管理区域内共用的雨、污管道每年疏通1次，雨水井、化粪池，污水井每月检查一次保持畅通。北京世纪城物业公司是一家一级资质的物业公司，物业公司会进行小区内所有污水管道一年四次的污水管疏通。5、共用的雨、污水管道是同一个户型所有业主共用的排水管道（除一层是独排外），由于个别业主不规范、不合理使用，造成污水管道经常性堵塞，物业客服人员经常在业主群进行宣传、收导、且会上传疏通出来的装修垃圾照片，尽量避免造成主管道的堵塞。根据与业主签订的《前期物业服务合同》，物业公司已履行了应尽的职责的服务内容。而且一旦接到业主报修都是第一时间到达现场为业主解决问题，疏通后物业保洁也是第一时间到达现场清理卫生，尽量将业主家的装修损失降到最低。物业公司已按照服务标准对雨、污管道进行定期疏通，且造成主管道堵塞是同一户型其他业主不规范使用造成，所以原告提出的物业公司承担赔偿责任，被告不予接受。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.江**新及北京世纪城物业公司对薛美玉提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。因薛美玉家中发生污水反流时，北京世纪城物业公司有派人到现场，北京世纪城物业公司对薛美玉提交的污水淹没及家具损坏视频、照片真实性无异议，故本院对该证据的形式真实性予以确认。北京世纪城物业公司对薛美玉提交的10号楼1单元业主微信聊天记录、物业林凤英楼长微信聊天记录、物业费发票、薛美玉与赵鹏的通话录音真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。薛美玉提交了购买木材、窗帘、油漆收款收据、送货单、窗帘计算单、购买瓷砖销售单、推拉门复合木门订货单、装修材料销货单、木工承包合同、油漆承包协议、收款收据、油漆修复订货单、家庭居室装饰装修工程施工合同的原件核对，本院对该证据的形式真实性予以确认。薛美玉提交的排污道图示系其单方制作，本院不予认定。2.薛美玉及江**新对其签署的装修施工承诺书真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。北京世纪城物业公司未提交101单元装修违章通知单张贴照片原件核对，无法确认具体的粘贴时间及内容。北京世纪城物业公司提交的一级资质物业公司服务内容及质量标准来源不明，本院不予认定。北京世纪城物业公司提交了巡查运行记录表、疏通验收原件核对，本院对该证据的形式真实性予以确认。北京世纪城物业公司未提交疏通管道照片、污水管道堵塞后照片原件核对，无法核实拍摄的时间。薛美玉对北京世纪城物业公司提交的微信沟通记录、微信朋友圈宣传真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。3.江**新提交了物业费发票、大门照片原件核对，本院对该证据的形式真实性予以确认。江**新提交的101室渗水照片、视频无法证明201室污水溢流导致101室发生渗水。江**新提交的福建增值税普通发票（加油费）、福建通用定额发票（御景物业停车费）、滴滴行程单与本案争议标的无关。薛美玉对江**新提交的招商银行账单详情、福建增值税电子普通发票（空调）真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：薛美玉系仓山区××镇××路××＃××单元住户，江**新系楼下101单元住户。薛美玉与开发商福州闽江世纪城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件五临时管理规约第六条第1点约定：由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共楼梯面、户外墙面、屋面等；第2点约定：由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、供电线路、燃气线路、冷暖设施、照明设施、邮政信箱、避雷设施、安防设施等；第3点约定：由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、共用设施设备使用的房屋、上下水管道、加压水泵、供电线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、公益性文体设施等；第十八条第10点约定禁止在装饰装修过程中，改变、封堵、阻塞公共通道、电、气、排水管道预留的检查位置。2018年7月27日、2019年1月9日、2019年1月11日，薛美玉家中卫生间下水管道发生污水反流，导致家具被污水浸泡。北京世纪城物业公司在对管道进行疏通时发现污水管道中堵塞了大量装修垃圾。庭审过程中，江**新及北京世纪城物业公司均确认10＃楼01户型的污水管主管道检修口位置在江**新居住的101单元房屋内，江**新自述2019年中秋节之前有将检修口封包，中秋节之后将检修口打开，北京世纪城物业公司确认101单元房屋内的检修口现已打开，薛美玉确认201单元房屋未再次发生污水反流。 诉讼过程中，薛美玉申请对201单元房屋因两处卫生间下水道发生三次污水反流的原因、因果关系、解决方案进行鉴定。本院先后委托福建九鼎工程质量检测有限公司、福建省建筑工程质量检测中心有限公司、福建省永正工程质量检测有限公司进行鉴定，三家鉴定公司均表示无法鉴定予以退件。另薛美玉申请对201单元房屋因两处卫生间下水道发生污水反流造成全屋家具、装修被污水浸泡的损失进行评估，因目前条件无法对201单元房屋发生污水反流的原因进行鉴定，无法认定系江**新的原因造成薛美玉家中发生污水反流，故本院对薛美玉的评估申请未予准许。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。薛美玉主张因江**新将检修口封闭导致201单元房屋卫生间下水管道发生污水反流造成损失，但薛美玉提交的证据不足以证明系该原因导致201单元房屋发生污水反流。北京世纪城物业公司在对管道进行疏通时发现污水管道中堵塞了大量装修垃圾，故可能系10#楼01户型公共排水管道的共同使用人在装修过程中通过公共管道不当排放装修垃圾导致事故的发生，而江**新所在的101单元房屋为一楼，薛美玉提交的证据无法证明201单元房屋发生污水反流与江**新有直接的因果关系。不动产的相邻各方，应当按照方便生活、公平合理的精神，正确处理排水等方面的相邻关系，因10#楼01户型的污水管主管道检修口位置在江**新居住的101单元房屋内，薛美玉诉请江**新开发检修口，配合物业进行管道疏通、维修，本院予以支持。北京世纪城物业公司系薛美玉所居住小区的物业服务公司，有对小区共用设施设备进行日常管理和维修养护的义务，故薛美玉诉请北京世纪城物业公司对201单元房屋下水道采取管道疏通、维修等措施，本院不予支持。薛美玉诉请北京世纪城物业公司对201单元房屋下水道安装污水溢流管，本院认为，安装污水溢流管涉及对10#楼01户型公共管道的改造，而公共管道属于该幢建筑物全体业主共有，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故对于薛美玉的该项诉请，本院不予支持。如前所述，薛美玉提交的证据无法证明201单元房屋发生污水反流与江**新有直接的因果关系，故薛美玉诉请江**新赔偿装修损失及租房损失，本院不予支持。北京世纪城物业公司与薛美玉之间仅存在物业管理服务合同关系，北京世纪城物业公司并未通过公共管道排放装修垃圾，不存在侵权行为，故薛美玉诉请北京世纪城物业公司赔偿装修损失及租房损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江**新开放位于仓山区××镇××路××＃××单元房屋内的污水管主管道检修口，配合被告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司进行管道疏通、维修； 二、被告北京世纪城物业管理有限公司福州分公司对仓山区××镇××路××＃××单元房屋卫生间下水道进行管道疏通、维修； 三、驳回原告薛美玉的其他诉讼请求。 案件受理费3100元，由原告薛美玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月三日 书记员  林彦琪 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2.《中华人民共和国民法通则》 第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。