广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3371号 原告：黄诗勇，男，1992年4月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被告：南宁市金通小额贷款有限公司。住所地：南宁市青秀区东葛路96号天筑鑫城30层B区3005、3006、3007、3008号房,文书送达地址确认为：贺州市建设东路186号天利花园办公楼3楼。 法定代表人：吴开勇，总经理。 委托诉讼代理人：高绍钦，公司员工。 被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街70号。 法定代表人：胡艳荣，董事长。 委托诉讼代理人：刘坚，公司员工。 被告：贺州市金泰粮油集团有限公司。住所地：贺州市新兴北路32号，文书送达地址确认为：贺州市平桂区民兴路9号金泰大厦5楼。 法定代表人：胡艳荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘坚，公司员工。 被告:黄翠荣，女，1954年10月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，住贺州市八步区 路1号。 被告：龙启初，男，1962年9月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：伍雄，男，1963年5月10日出生，汉族，贺州市。 被告：柳国章，男，1961年5月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：谢丽华，女,1970年3月18日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：林雨水，男，1967年1月12日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：黄永绍，男，1964年1月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告黄诗勇与被告南宁市金通小额贷款有限公司(以下简称金通公司)、广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰公司）、黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄诗勇及其委托诉讼代理人杨强，被告金通公司委托诉讼代理人高绍钦，广建公司及金泰公司共同委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼，被告黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄诗勇向本院提出诉讼请求：不得执行贺州市侧桂粤湘人才创业工程金泰花园第14幢1单元304号房。 事实和理由：2016年3月25日，原告与广建公司就原告购买贺州市桂粤湘人才创业工程第14幢1单元304号房达成了共识。同日，原告即向广建公司支付了房款94861元并与广建公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：贺州市桂粤湘人才创业工程房合字（14-1-304)第48号]，约定原告向广建公司购买案涉房屋，单价为每平方米2560元，总金额294861元。后于2019年12月5日支付房款50000元。至此，原告已付房款共计144861元。2019年12月27日，被告向原告开具了一张金额为144861元的增值税普通发票。后得知案涉房屋于2016年8月10日被北海市海城区人民法院查封。 现被告金通公司向贺州市八步区人民法院申请对“贺州市桂粤湘人才创建工程”项目14-1-304号商品房予以执行，原告对执行标的提出书面执行异议，法院于2020年9月22日裁定：驳回黄诗勇的执行异议请求。原告认为，原告与广建公司在人民法院裁定查封之前，就已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，且原告已经付房款近50%，又无其他住宅。且金通公司曾于2015年4月14日向贺州市房地产管理局出具了一份《同意商品房销售证明》，表示同意办理案涉项目12栋和14栋的相关销售手续，并承诺该项目土地使用权的抵押权不影响上述商品房的销售，不影响《商品房买卖合同》备案及办理商品房的初始登记和转移登记手续。据此，金通公司已放弃涉案房屋的抵押权并同意广建公司将涉案房屋销售予原告，其在本案中无权以对涉案房屋享有抵押权为由请求法院对涉案房屋进行执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，应不予执行涉案房屋。 被告金通公司辩称，1.原告签订的合同均没有签订时间，且原告提供的收据均不是正式发票，陈述事实与常理不符，不能认定原告为对本案执行标的的有权排除人。2.根据原告提交的证据裁定书显示，案涉商品房被法院查封的时间为2015年3月16日，原告的购房合同均没有签订日期，即便按照原告庭审中陈述的由付款时间推定合同签订的日期为2016年3月25日，也迟于该商品房首次查封日期2015年3月16日。故本案是查封在前，签订合同在后，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其无权排除执行。 被告广建公司及金泰公司共同辩称，支持原告的诉讼请求，对原告的主张无异议，认可其排除执行。 被告黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃依法享有的举证、质证、抗辩的诉讼权利。 原告为其主张向本院提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《同意商品房销售证明》、《商品房预售许可证》，能够证实涉案房屋经抵押权人同意后取得预售许可，对此本院予以认定。2.原告提交的收据、增值税普通发票、住宅专项维修资金专用收据及《商品房买卖合同》，能够证实原告交纳款项及原告与被告广建公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的事实，但不能证实该合同签订在前、法院查封在后的事实，亦无法证实原告实际享有涉案房屋所有权的事实。3.原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》，能够证明案涉房屋已被法院查封的事实，但并不能证明案涉房屋首次查封时间为2016年8月10日，案涉房屋首次查封时间应以本院审查认定的事实为准。4.原告提交的《不动产查档结果证明书》，能够证明经原告申请查询未见其有不动产权利信息存于贺州市不动产登记局的事实，对此本院予以认定。5.原告提交的“金泰花园”项目商品房资金共管协议，能够证明经四方协商涉案“金泰花园”房地产项目自2015年3月17日由广西金融投资集团有限公司指定专户监管销售资金的事实，对此本院予以认定。6.原告提交的金泰花园项目复工建设处遗小组会议纪要，被告对其真实性无异议，故对其真实性本院予以认定，但并不能证明原告对案涉房屋的权利真实存在。7.原告提交的(2020)桂1102执异82号执行裁定书确认广建公司开发建设的贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目工程地上在建工程已于2015年3月16日被法院查封，对此事实本院予以认定。 经审理查明：被告金通公司依据（2016）桂1102民初3879号民事判决书向法院申请强制执行。该判决书判决：一、被告金泰公司应归还金通公司借款本金1000万元及利息（利息以1000万元为基数，按月利率1.86%从2015年5月28曰起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告广建公司、黄翠荣、伍雄、黄滨、龙启初、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍对被告金泰公司的本案债务向金通公司承担连带责任；三、金通公司对被告广建公司所有的位于贺州市侧（金泰花园宗地）〔贺州国用（2010）第220028号〕的土地使用权享有按顺序优先受偿的权利。上述民事判决书认定，金通公司与广建公司于2014年12月29日签订《抵押合同》，约定广建公司以位于贺州市侧（金泰花园宗地）［贺州国用（2010）第220028号］的土地使用权为本案债权提供抵押担保，并于2015年1月12日办理抵押登记。 贺州市万兴路桂粤湘人才创业工程金泰花园14号楼，有6笔抵押，初始抵押登记时间为2015年2月9日，抵押权人为广西中小企业信用担保有限公司（债权428万元)，其余5笔抵押权人为金通公司，广西中小企业信用担保有限公司的抵押权登记时间为2015年2月9日，金通公司的抵押权登记时间为2015年2月12日。广建公司开发建设的贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目工程地上在建工裎已于2015年3月16日被法院查封。 广西壮族自治区高级人民法院于2019年9月10日作出（2019)桂协执22号协调决定书，决定将北海市海城区人民法院拥有贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目工程所涉及的土地使用权及地上在建工程首封处置权的执行案移送本院执行。2019年11月7日，广建公司向本院申请由其委托、聘请销售公司对涉案项目已取得预售许可的商品房进行司法变卖。2019年11月12日，本院作出执行裁定书，裁定变卖广建公司所有的贺州市共计351套（间），委托变卖总货值为2.593亿元。原告主张的案涉商品房不属于上述裁定变卖的财产范围。 另，原告提交的《商品房买卖合同》没有合同签订时间，合同载明原告购买广建公司开发建设的案涉房屋，单价为每平方米2560元，总金额294861元，付款方式为银行按揭贷款，出卖人应在2018年12月31日前交房。经本院依职权向不动产登记服务中心查询得知，案涉房屋已签约未备案，可知上述合同至今没有在不动产登记部门备案。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，只审理当事人是否有足以阻却执行标的变更，并要求停止执行的权利。 首先，案涉项目地上在建工程已于2015年3月16日被法院查封，而原告提交的《商品房买卖合同》没有合同签订时间，且未在不动产登记部门备案。原告主张其于2016年3月25日即与广建公司签订《商品房买卖合同》，即使如原告所述，原告与广建公司于2016年3月25日签订《商品房买卖合同》，亦是法院查封案涉项目工程地上在建工程在前，原告与广建公司签订《商品房买卖合同》在后。且，原告支付的房款为144861元，未超过合同总价款的百分之五十，亦不符合排除执行的规定。 其次，涉案的贺州市侧（金泰花园宗地）已于2015年2月办理了抵押登记，抵押权人为案外人广西中小企业信用担保有限公司及被告金通公司。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，案外人广西中小企业信用担保有限公司及被告金通公司为涉案土地使用权的抵押权人，对于地上建筑物同样享有抵押权。即使金通公司同意广建公司办理案涉房屋的预售许可证，并不代表金通公司放弃其作为抵押权人的权利。原告与被告广建公司签订的《商品房买卖合同》转让抵押范围内的案涉房屋，其合同权利不能对抗金通公司的抵押担保物权。 因此，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于权利能够排除执行的规定。本案被告金通公司为抵押权人，其对涉案房产享有优先受偿权，原告的主张不足以排除强制执行。故原告以其对争议房产享有的权利足以阻却执行为由要求排除强制执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄诗勇的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  黄丽霞 人民陪审员  覃 娟 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  蒋菲艳 书 记 员  白 羽 书 记 员  彭 丹