贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8587号上诉人（原审被告）：赵念念，女，土家族，生于1984年6月13日，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李娜，贵州黔诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，贵州黔诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区车水路11号［太慈社区］。法定代表人：侯思军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称：中泓公司）与上诉人赵念念因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初14464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中泓公司上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院于2020年3月6日作出的（2019）黔0102民初14464号民事判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费由上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人与上诉人签订的合同合法有效，却不按照合同约定审理，违反《合同法》的相关规定，属于适用法律错误。一审法院已经认定上诉人与上诉人签订的合同是双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，故依法成立的合同，受法律保护。根据双方签订的《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》第五条5.8款之规定：“乙方逾期支付租金、综合管理费、公用事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之三向甲方支付滞纳金，直至对应款项付清之日止。若乙方超过7个工作日仍未能足额支付本条约定款项的，甲方有权单方解除合同。”上诉人有权解除合同，解除合同后，上诉人应当按照合同约定按逾期支付金额的万分之三向上诉人支付滞纳金，直至对应款项付清之日止。同时，根据合同第二十三条23.2款之约定：“甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。”上诉人应该向上诉人支付29565元违约金和补交此前上诉人给予的减免费用88695元；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，上诉人主张的违约金并未超过损失的百分之三十，一审法院应予全额支持；根据《合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人已经先按合同约定给上诉人减免了88695元，之后上诉人违约也应该按合同约定履行补交减免费用的义务，一审法院认为该笔费用不宜返还，未支持上诉人的该项诉请，对上诉人实属不公；对于电费，上诉人实际使用，必然产生相应的费用，该费用客观存在，上诉人应当支付。二、本判决作出之前，一审法院已经存在裁判生效的的同类型案件，一审法院未做到同案同判，与最高人民法院公布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》相左。一审法院于2019年12月27日作出的（2019）黔0102民初14386号民事判决书，与本案是同一类型的案件，案由均为房屋租赁合同纠纷，原告均是贵州中泓房地产开发有限公司（即本案上诉人），只是被告不一样，以及诉请金额不一样而已。但是（2019）黔0102民初14386号民事判决书中，上诉人诉请的租金、违约金、滞纳金、综合管理费、违约补交费用、诉讼保全担保费、保全费等均得到了全额支持。本案在判决之前，一审法院已经存在裁判生效的类案，作为后审判的案件与本院已经生效的裁判大相径庭，损害了上诉人的合法权益，实属不公；同时，也违背了最高人民法院公布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的精神。三、由于上诉人违约，上诉人为维护自己合法权益产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费属于上诉人的损失，上诉人应当全部承担。上诉人多次向被告发送律师函，要求上诉人支付相关费用，上诉人一直不予理会。本案是因上诉人违约，不履行相应的支付义务，上诉人为维护自己的合法权益而通过诉讼方式解决争议，由此必然产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费应由上诉人承担。上诉人的行为侵害了《侵权责任法》保护的客体，即上诉人的财产权益，根据《侵权责任法》第三条之规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”，上诉人有权要求上诉人承担本案的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费，上诉人应当承担。赵念念上诉请求：一、撤销（2019）黔0102民初14464号民事判决书；依法改判驳回上诉人的诉讼请求或者发回重审；二、一、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：首先，原审法院认为“上诉人所提供商铺虽未经消防验收，但是不影响商铺经营”系违反强制性法律规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三项规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，双方于2015年11月21日签订中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同，上诉人出租的场地因消防验收等原因迟迟不能交付上诉人使用，直到2016年8月23日才交付上诉人进行装修进行试营业，并且上诉人在签订合同和履行合同时，上诉人隐瞒消防不合格的事实，拒不出示商场消防验收合格证等文件。期间，上诉人多次要求查看商场消防验收合格证等文件，均无果，直至上诉人撤走消防依旧未合格。涉案场地属于大型商场，必须具有消防验收合格才能投入使用，否则双方签订合同因违反法律法规强制性规定而无效，而过错方应当赔偿向对方因合同无效而造成的损失。其次，即使租赁合同有效，因上诉人违约在先，交付商场有重大瑕疵，导致上诉人合同实际履行不能。上诉人拒绝缴纳租金的行为是基于先履行义务一方不履行而行使先履行抗辩权，并非上诉人违约。第三，原审法院认为“经营期间，原告虽未提供案涉商铺的《消防验收报告》，但被告提交的证据尚不足以证明系因消防隐患问题从而影响其经营，致合同履行不能。客观上被告的投资风险在于，案涉商铺整个商场的商业业态环境。”系事实认定错误，适用法律错误。2018年9月25日，太慈社区服务中心和太慈桥派出所共同出具，由社区城管张贴至商场门上的通知告知市民：“因国际城水岸广场存在重大消防隐患，目前有关部门正在督促其按规定进行整改，在彻底消除隐患，整改完毕前，建议市民不要进出水岸广场。”通知中所指场所就包含答辩人租赁场地。该通知的下达，造成商场人员寥寥，上诉人生意处于关门的边缘。可见，上诉人经营危机正是由于上诉人消防不过关导致的，且有太慈桥服务中心和太慈桥派出所出具的通知足以证明。另外，根据证据规则，理应由上诉人对消防隐患与商场生态环境差不具有因果关系，而非由上诉人来证明经营难以为继不是由消防隐患造成的。第四，原审法院认为“合同解除之后的租金，实质为房屋占用费…合计16543.1元，该计算方式于约有据…·本院予以支持147743.1元”违反“审判中立”、“不告不理”的原则，应予以撤销。合同解除之后，房屋并未进行实质的经营使用，即使存在物资未撤离的情形，也是由于上诉人私自将铺面加锁，导致上诉人无法搬离。一审中，上诉人并未主张房屋占用费，原审法院超出当事人的诉讼请求私自对合同解除后房屋未腾空之前产生的费用定性为房屋占用费并进行审理裁判，违反了法院审理案件基本的裁判原则，应予以撤销。第五，关于保证金，上诉人缴纳的保证金为28000元，法院也已查明，判决部分却变更为20800元，上诉人认为可能是原审法院笔误，请求二审法院予以更正。中泓公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原告与被告2015年11月21日签订的《中国铁建.水岸广场（贵阳）租赁合同》（合同编号：CRCC-GZZH-GJC-SAGC-2015-8051）于2017年8月5日已解除；二、请求法院依法判决被告向原告支付租赁期间拖欠费用共计311379.38元（其中租金72690.1元、物业管理费95853元、电费4166.86元、违约金29565元、滞纳金41209.42元、违约金需补交减免费88695元、六项费用共计332179.38元，扣除被告缴纳的保证金20800元，现拖欠311379.38元）；三、本案的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中的租金变更为199409.54元，物业管理费变更为165803.79元。一审法院认定事实：：2015年11月21日，原告中泓房开公司（甲方）与被告赵念念（乙方）签订《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》（合同编号：ＣＲＣＣ-ＧＺＺＨ-ＧＪＣ-ＳＡＧＣ-2015-8051），约定甲方出租给乙方、乙区人5公文骗方向甲方承租的场地位于贵阳市南明区，乙方用于经营拿渡火锅品牌。其中：第4条4.1款，租赁场地的租赁期限为5年，自2015年11月25日起至2020年11月24日止。第4.2款，租金自2015年11月25日开始计算，除装修期外，乙方还享有6个月的经营免租期，即自2016年2月25日起至2016年8月24日止，但本合同另有约定的除外。第5条5.1款，租金以月租金为标准确定，按每年12个月、4个季度计收，第一年（自2015年11月25日至2016年11月24日）的月租金标准为60元／平方米；其中2015年11月25日起至2016年2月24日为装修免租期，2016年2月25日起至2016年8月24日为经营免租期，装修免租期和经营免租期内免交租金。第二年（自2016年11月25日至2017年11月24日）的月租金标准为62.70元／平方米。第三年（自2017年11月25日至2018年11月24日）的月租金标准为65.52元／平方米。第四年（自2018年11月25日至2019年11月24日）的月租金标准为68.47元／平方米。第五年（自2019年11月25日至2020年11月24日）的月租金标准为71.55元／平方米。第5条5.2.1款，乙方应向甲方支付综合管理费.综合管理费标准按每月每平方米36.40元计算，每月共计5978.70元。第5条5.4.1款，租金、综合管理费均采用预付方式，按季度支付，每一季度为一个计费周期。首期租金和综合管理费应于2015年11月24日之前支付。之后，乙方应当在每一计费周期届满前，至少提前10日将下一计费周期的租金、综合管理费以现金、支票或银行划款方式足额支付给甲方。乙方以转账方式支付租金、综合管理费的，应当将费用支付至中泓房开公司账户上。第5.8款，乙方逾期支付租金、综合管理费、公用事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之三向甲方支付滞纳金，直至对应款项付清之日止。若乙方超过7个工作日仍未能足额支付本条约定款项的，甲方有权单方解除合同。第23条23.1款，有下列情形之一的，甲方有权解除合同。乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；乙方合同期内逾期支付履约保证金、租金、综合管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的；第23条23.2款，甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。第23条20.3款，甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。此外，合同还公人对其他事项进行了约定。合同签订后，被告交纳保证金28000元，原告将该租赁商铺交付被告使用。其间，原告为被告执行租赁优惠，包括装修免租期3个月、经营免租期6个月等优惠期租金标准，减免费合计88695元。被告在经营过程中，因不能正常经营，未按约交纳其余租金及管理费。2017年8月5日、2018年4月10日，原告先后向被告发出《解除合同通知书》，告知其就上述《租赁合同》生效以来，未按合同约定支付租金和综合管理费，经沟通无果，特通知解除《租赁合同》，并支付拖欠的租金、违约金、滞纳金。2019年6月5日，原告通过律师事务所向被告发出《律师函》，催促其交纳租金未果。其后，原告遂诉至本院，提出诉请如前。另查，被告在租赁期间向原告交纳至2018年11月30日止的租金109256.372元、管理费59787、电费3298.80元。被告于2018年11月28日停业，未搬离商铺内的物品。2019年11月22日，被告向原告出具《物业交还情况说明》，载明：“贵州中泓房地产开发有限公司：本人系于2015年11月21日承租贵司位于贵阳市南明区，用于经营拿渡火锅品牌的赵念念。本人已于2019年11月22日将前述店铺内所有由本人所有的物品搬离，并于2019年22日22时00分将该铺位交还物业贵司，此后不再因铺内物品与贵司发生任何争议，特此说明。”审理中，原告增加诉讼请求，将第二项诉讼请求中的租金72690.1元变更为199409.54元，物业管理费95853元变更为165803.79元，但未在限定的期限内补交诉讼费。同时，原告称被告现欠付租金199409.54元、物业管理费165803.79元、违约金29565元、滞纳金41209.42元、违约金需补交减免费用88695元、电费欠缴4166.86元，共计528849.61元。被告表示其对《租金计算清单》有异议，2017年的租金按照交三享六已经进行扣减，第二阶段抵扣2017年的余额，第三阶段已交纳，第四阶段不认可；原告还有装修保证金8000元未退还。被告于2018年11月28日通知原告解除合同，原告私自在次日将铺面用锁锁上，致使被告无法搬离物品。原告起诉后，才通知被告搬离物品。另外，被告与原告对尚欠租金、管理费已经达成新的协议，有微信聊天记录证明。对于新的协议，原告表示，双方仅对租金进行过沟通，并未达成协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告中泓房开公司与被告赵念念签订的《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同。合同签订后，被告交纳保证金28000元，原告亦将案涉商铺交付公被告使用。关于合同的解除问题，租赁期间，原告已为被告执行租赁优惠，减免租赁费用88695元。因被告未能正常经营，开始拖欠租金及管理费。基于此，原告分别于2017年8月5日、2018年4月10日向被告发出《解除合同通知书》，被告收到《解除合同通知书》后，并未行使诉权，且双方明确约定，合同自通知到达对方时解除。原告主张《租赁合同》于2017年8月5日解除，其发出了2次通知，合同解除时间，应以第二次通知为准，则双方签订的《租赁合同》已于2018年4月10日解除。关于违约责任问题，被告作为承租人，在商铺租赁期间理应及时向出租人原告交纳租金及管理费。经营期间，原告虽未提供案涉商铺的《消防验收报告》，但被告提交的证据尚不足以证明系因消防隐患问题从而影响其经营，致合同履行不能。客观上，被告的投资风险在于，案涉商铺整个商场的商业业态环境。由此表明，被告以原告无《消防验收报告》为由，拖欠其余租金和管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金、物业管理费问题，原告增加诉讼请求，将第二项诉讼请求中的租金72690.1元变更为199409.54元，物业管理费95853元变更为165803.79元，但未在限定的期限内补交诉讼费，应视为其放弃变更诉讼请求。合同解除之后的法院租金，实质为房屋占用费。鉴于原告不认可被告与其对尚欠租金、管理费协商的新的计算方式，原告主张的租金72690.1元、物业管理费95853元，合计168543.1元。该计算方式于约有据，并无不当，予以确认。根据原告的主张，可扣除保证金20800元，本院予以支持147743.1元。关于违约金问题，原告主张被告支付违约金29565元，由于被告违约系事出有因，并已交还房屋，本院酌情考虑20000元，其余部分，不予支持。关于减免费问题，尽管合同约定违约时，需支付优惠期的减免费。从化解矛盾的角度考虑，结合被告的违约程度，原告已为其减免的租赁费用88695元，不宜再返还。对该主张，不予支持。关于电费问题，原告主张被告支付电费4166.86元，其并未提交票据证明。对该主张，不予支持。关于滞纳金问题，滞纳金系行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的一种方式，属于行政执法范畴，本案不适用滞纳金。原告主张被告支付滞纳金41209.42元，不予支持。关于担保费问题，原告申请财产保全，其交纳的担保费，属于诉讼支出科目，不在诉讼费用范围。对该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告贵州中泓房地产开发有限公司与被告赵念念2015年11月21日签订的《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》（合同编号：CRCC-GZZH-GJC-SAGC-2015-8051）于2018年4月10日解除。二、被告赵念念于本判决生效后十日内，支付原告贵州中泓房地产开发有限公司租金、物业管理费、违约金，合计167743.1元。三、驳回原告贵州中泓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2985元、保全费2077元，由原告贵州中泓房地产开发有限公司负担1158元，被告赵念念负担3904元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》是否有效；二、上诉人赵念念是否应当向上诉人中泓公司支付租金及应当支付租金的金额；三、上诉人中泓公司主张的滞纳金、违约金、减免费、电费是否应当支持。关于争议焦点一，上诉人赵念念称涉案的商铺未进行消防验收，上诉人中泓公司将涉案门面投入使用违反了法律、法规的强制规定，双方签订的《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，若涉案房屋未完成消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三项：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，上诉人中泓公司的行为违反了《中华人民共和国消防法》的禁止性规定，上诉人赵念念对涉案租赁合同享有解除权，涉案租赁合同有效。关于争议焦点二，《中国铁建·水岸广场（贵阳）租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。上诉人中泓公司负有提供租赁房屋的义务，上诉人赵念念负有按照约定支付租金的义务。在庭审过程中，上诉人赵念念并未能举证证明涉案房屋不能正常使用，上诉人应当按照双方约定支付租金。关于租金的的金额，2018年11月28日上诉人中泓公司将涉案房屋上锁，涉案房屋处于上诉人中泓公司的实际控制之下，之后的租金损失应当由中泓公司自行承担。一审中上诉人中泓公司诉请的租金金额为72690.1元，物业管理费95853元后变更为租金199409.54元，物业管理费165803.79元，但其未在限定的期限内补交诉讼费，应视为其未变更诉请请求。合同签订后，上诉人赵念念称向上诉人中泓公司实际缴纳保证金28000元，但上诉人中泓公司自认收到保证金金额为20800元。上诉人赵念念主张一审认定的保证金金额有无，但其未提交证据证明其实际缴纳的保证金金额为28000元，故对其该项上诉请求，本院不予采信。根据上诉人中泓公司主张，保证金可与租金和物管费进行抵扣，上诉人赵念念尚欠中泓公司租金及物管费147743.1（72690.1+95853-20800=147743.1）元。一审计算并无不当。一审事实认定部分，关于赵念念缴纳保证金金额部分存在笔误，本院依法予以纠正，赵念念缴纳的保证金金额为20800元。关于焦点三，关于违约金，上诉人赵念念未按照约定支付租金其行为构成违约，应当向上诉人中泓公司支付违约金。上诉人中泓公司主张的违约金金额为29565元。结合双方合同的履行情况，在合同的履行过程中，上诉人中泓公司的行为亦有瑕疵，一审酌情支持20000元并无不当。关于减免费，虽然上诉人赵念念不按期支付租金的情况构成违约，但是一审已经支持了违约金，从化解矛盾的角度出发，结合双方的合同履行情况，一审判决减免的租赁费不宜返还并无不当。关于电费，首先，上诉人中泓公司并非电费的收费部门：其次，上诉人中泓公司未举证证明其已经实际缴纳了涉案房屋的电费4166.86元，上诉人中泓公司的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于滞纳金，滞纳金系行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的一种方式，属于行政执法范畴，本案不适用滞纳金。关于担保费，担保费并非时间债权的必要费用，双方也未约定担保费应当由上诉人赵念念承担，故上诉人中泓公司的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州中泓房地产开发有限公司的上诉请求不成立，上诉人赵念念的上诉请求不成立，依法应当予以驳回。一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。贵州中泓房地产开发有限公司预交的二审案件受理费5970元，由贵州中泓房地产开发有限公司负担。赵念念预交的二审案件受理费5970元，由赵念念负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月四日法官助理王李文书记员何家伟