广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1904号原告:龙少垣，男，1976年6月24日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区×××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告：崔翠玲，女，1983年6月27日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区×××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。被告:李柏敏，男，1971年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：黎丽丽，女，1974年8月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。系被告妻子。原告龙少垣、崔翠玲诉被告李柏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，后由于案情复杂，转为普通程序审理，于2020年8月18日、11月4日分别公开开庭进行了审理。原告龙少垣及其委托诉讼代理人李娇，被告的委托诉讼代理人黎丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告代替被告向中国建设银行股份有限公司珠海市分行清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权后，被告将珠海市金湾区西湖城区××××××××××××××××的不动产权证更名过户至两原告名下；二、被告向原告赔偿因未能及时办理过户手续的损失（以192万元为基数，按月息2%的标准自2019年6月1日起计算至上述房屋变更登记至原告名下之日止的违约金）；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2017年12月12日，原告与被告签订一份房屋买卖合同，约定被告将其名下位于珠海市红旗镇航空城中海左岸岚亭花园22栋1002房（即珠海市金湾区西湖城区山湖海299号22栋1002房）出售给原告龙少垣，房屋价款为192万元，房屋过户相关费用由原告承担。被告应在取得涉案房屋房产证30天内办理过户手续，逾期办理的，每逾期一天应按房价总价的3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，并办理了银行按揭贷款手续，每月按时向银行偿还房贷，并交纳物业费等，被告已经将房屋交付给原告，原告及家人自2018年一直居住于此。2019年8月5日，被告配合原告办理了案涉房屋的网签备案手续，并交纳了相关税费，被告在配合原告办理好银行贷款手续后，拒不配合原告办理房屋过户登记手续。原告提交的证据材料有：1.房屋买卖合同；2.中国农业银行卡交易明细清单；3.建行入账回单；4.收款收据；5.华润银行业务凭证;6.房地产买卖合同；7.物业收款收据；8.税收完税证明；9.住房组合借款合同；10.贷款基本信息。被告答辩称：对原告诉称的事实及请求均予以认可。由于我个人的原因，房屋上原有的抵押权没有取消，导致房屋无法过户给原告。我希望原告能给我一点时间，在今年9月底前能处理好。对于违约金，我认为过高，具体承担多少由法院认定。房产证2019年3月才出，原告要求从2019年6月开始计算违约金不合理。被告向本院提交证据材料有：1.身份证、结婚证；2.商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，原告龙少垣（乙方）与被告（甲方）李柏敏签订一份房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于珠海市红旗镇航空城中海左岸岚庭花园22栋1002房，建筑面积103.34平方米出售给乙方，房屋总价192万元，房屋过户所产生的所有税金由乙方负责。合同约定原告应在合同签订后支付25万元购房定金，在过户手续办理完毕其3日内一次性支付147万元，余款20万在过户后一年内一次性支付完毕。合同第五条第2款约定甲方如不按本合同规定的日期办理房屋过户及交付房屋，每逾期一天按房屋总价的3‰计算违约金给乙方。该合同有原告龙少垣及被告李柏敏的签名及按捺指模。合同签订后，原告龙少垣在2017年12月13日向被告转账支付了25万元，有银行交易明细单予以佐证。2018年被告已经将涉案房屋交付给原告，原告现在已经实际占用涉案房屋，原告称根据被告的指示，按月将房屋贷款存至被告指定的建行还贷账户，原告实际承担涉案房屋的相关月供款、物业费及车位费等费用并提供入账回单、物业收款收据佐证，被告对此确认。2019年3月13日，被告李柏敏及其配偶黎丽丽出具收款收据，载明收到龙少垣购买珠海市金湾区西湖城区××××××××××××××××购房定金10万元。2019年7月9日，原告龙少垣向被告李柏敏银行账户分三次共计转账50万元。2019年8月5日，两原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋再次签订珠海市房地产买卖合同（合同编号：2019020445），约定由被告将涉案房屋出售给两原告，两原告各占50%分额，合同价款200万，被告应于2019年8月31日前将房屋交付给原告，合同第七条约定自本合同生效之日起90天内，甲方有义务配合乙方向珠海市×××××××办理交易登记手续，甲乙任何一方违反合同义务的，致使合同目的无法实现的，守约方有权选择定金罚或要求对方支付房地产总价款0.001%的违约金。该合同已经网签备案。该合同有原告龙少垣及被告李柏敏签名，原告崔翠玲没有签名。原告还提交了税收完税证明，证明原告在合同备案后，已经向相关税务部门缴纳了涉案房屋过户应当支付的契税、增值税、个人所得税等全部税费。庭审时，原告称共计支付了47.4万元购房款，代被告支付了20期贷款，每期6200元本息。被告确认涉案房屋在其购买时2016年5月7日就向建设银行珠海分行设定了抵押权。本案审理过程中，原告向本院申请调查取证，向建设银行珠海银行调取了相关贷款记录，显示被告就涉案房屋与该行签订了抵押贷款合同，贷款金额为96万元，其中71万元为商业贷款，25万为公积金贷款，并办理了抵押登记。案涉房屋项下公积金贷款尚欠230653.03元，商业贷款653196.21元。被告对原告调取的以上记录无异议。以上事实有原、被告提交的证据、开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告龙少垣与被告李柏敏于2017年12月12日签订了房屋买卖合同，上面有双方的签名确认，内容合法有效。2019年8月5日，两原告与被告就涉案房屋再次签订了珠海市房地产买卖合同，但原告崔翠玲并未在合同中签字，合同对崔翠玲不发生效力。本案中，原告已经按照合同约定支付了房款，被告尚未依约配合原告办理过户手续，且庭审时也承认系因为房屋存在抵押问题无法配合原告办理过户手续，被告的行为构成违约。现原告请求原告代替被告向中国建设银行股份有限公司珠海市分行清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权后，被告将珠海市金湾区西湖城区××××××××××××××××的不动产权证更名过户至原告龙少垣名下，有合同及法律依据，本院予以支持，因原告崔翠玲未在合同中签字，上述房产不能同时过户至其名下。关于违约金。由于被告构成违约，应向原告支付违约金。原告称双方违约责任的约定应以前份合同为准，被告对此不持异议，本院亦根据双方合意确认以前份合同约定的条款计算违约金。原告自动调整违约金的计算标准以192万元为基数，月利率为2%，起算时间从2019年6月1日计算至涉案房产实际过户至原告名下之日，不超过法律规定的上限，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、原告龙少垣在代替被告李柏敏向中国建设银行股份有限公司珠海市分行清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权后，被告李柏敏应于本判决发生法律效力之日起七日内将珠海市金湾区西湖城区××××××××××××××××的不动产权证更名过户至原告龙少垣名下；二、被告李柏敏在本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙少垣支付违约金（以192万元为基数，按月利率为2%自2019年6月1日计算至涉案房产实际过户至原告名下之日）；三、驳回原告龙少垣、崔翠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币17320元，由被告李柏敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  李雅惠人民陪审员  何芳淼人民陪审员  高金荣二〇二〇年十二月九日法官 助理  陈妙斯书 记 员  何洪标