重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12545号原告：重庆丘山林实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道****1-1-商业5，统一社会信用代码91500000MA5UP1K34H。法定代表人：杨林宗，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭振兴，重庆鼎典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳，重庆鼎典律师事务所律师。被告：郭以丽，女，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：杨毫，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆丘山林实业有限公司(以下简称丘山林公司）与被告郭以丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员曾庆灵、陈郁组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丘山林公司的委托诉讼代理人谭振兴、刘琳，被告郭以丽及其委托诉讼代理人杨毫、邓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘山林公司向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告丘山林公司与被告郭以丽、重庆瀚森达房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即恢复重庆市北部新区栖霞路18号北区1栋3-2、3-3、3-4、3-5号房屋出租时原状；3、被告立即向原告支付2019年12月20日-2020年6月30日租金297042元（月租金49507元乘以6个月，实际金额316844.3元，因为2020年5月19日之后按合同约定租金标准进行了递增，我方只主张297042元）；4、被告立即向原告支付物业费、水电费22629.36元（物业费、水电费期间为2019年11月20日-2020年6月30日，实际金额为29067.53元，我只主张22629.36元）；5、被告立即向原告支付违约金297042元（月租金49507元乘以6个月）；6、本案诉讼费由被告承担。2020年6月原告向本院提交增加诉讼请求申请书，要求解除《房屋租赁合同》和被告恢复案涉房屋原状。事实和理由：2017年6月1日，丘山林公司、郭以丽及重庆瀚森达房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定丘山林公司将其位于重庆市北部新区栖霞路18号北区1栋3-2、3-3、3-4、3-5号房屋出租给郭以丽，用于经营，租期从2017年5月20日起至2023年5月19日止，第一年租金为44904元，从第二年开始每年在去年的基础上递增5%，被告在每六个月期限届满前15日支付下一期租金。每月物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由被告承担。根据合同约定，被告应当在2019年11月20日前向原告付清2019年12月至2020年5月的租金共计297042元，并付清每月应缴纳的物管费、通讯费、水电费、天然气费等。截止今日，经原告多次催收，被告仍未向原告支付当期租金297042元，并拖欠物业费、水电气费22629.36元。被告拖欠租金和逾期缴纳物业费、水电气费等的行为显然违反了《合同》第三条第一款、第二款、第三款、第四款的约定，被告已经构成违约，应向原告支付违约金297042元。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告郭以丽辩称，1、合同主体应当是重庆沃森健身有限公司，应当由该公司承担支付租金的责任。2、双方签订的租赁合同解除时间应当在2020年5月1日，已付租金1331845元，租赁合同履行中双方都有违约行为，应相互抵消。2019年12月的租金已经支付了，从2020年1月27日开始的租金没有支付，因为疫情，原告提出免租一个月。3、违约金不应当支付，即便应当支付也过高。物业费、水电费是疫情之后才没有交，之前是正常缴纳的，物业费也有押金。4、实际拆除案涉房屋的人员为重庆沃森健身有限公司，应当由该公司恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对企业信用公示报告、不动产登记证书4份、《房屋租赁合同》、微信转账截图2页、欠费催费通知单、情况说明、光盘、工商档案、尾号7823账户交易历史查询（对私）单8页、报警记录，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对郭以丽举示的微信账单流水及微信支付截图7页、微信支付交易明细证明一组，因该证据能够与原告举示的证据相印证，本院予以采纳。对郭以丽举示的被告与林跃微信聊天记录截图1页、重庆沃森健身有限公司银行流水3页、农行转账截图1页、重庆众合辅健康管理合伙企业银行流水1页、交易详情2页、照片1张，原告丘山林公司不予认可，且前述证据的真实性无法核实，本院不予采纳。对证人证言中能够与本案查明的事实相印证的部分内容，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月29日，重庆丘山林珠宝有限公司更名为重庆丘山林实业有限公司。重庆丘山林珠宝有限公司系位于重庆市北部新区栖霞路16号1幢3-2、3-3、3-4、3-5房屋的权利人。2017年6月1日，以重庆丘山林珠宝有限公司为出租方（甲方）、郭以丽为承租方（乙方）、重庆瀚森达房地产经纪有限公司为经纪方，签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市北部新区栖霞路18号北区1栋3-2、3-3、3-4、3-5号，建筑面积725.42平方米物业以清水状态出租给乙方作为经营使用。该合同第二条约定:1、租赁期72月，从2017年5月20日起至2023年5月19日止。2、房屋交付时间：2017年5月20日。3、免租期：从2017年5月20日起至2017年9月19日止。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用。该合同第三条租金标准约定：1、租金：第一年每月租金为44904元。从第二年开始（含第二年）每年在去年的基础上递增5%（以下数据以表格呈现）：第1年，2017年5月20日至2018年5月19日月租金44904元；第2年，2018年5月20日至2019年5月19日月租金47149元；第3年，2019年5月20日至2020年5月19日月租金49507元；第4年，2020年5月20日至2021年5月19日月租金51982元......。2、租金支付方式：乙方每6个月以银行转账方式（下附：甲方指定银行账户信息）向甲方支付一次租金。当甲方确认收到乙方支付租金后，甲方应向乙方开具租金收据（或收条），待甲方拟将成立的公司成立后，由新公司另行指定收款账户。甲方指定开户银行：农业银行重庆两江支行；开户名称：林跃；开户账号：62284904700********。3、租金支付时间：3.1、乙方于签订本合同时当即第一期租金269424元。3.2、鉴于甲方给予乙方4月免租期，乙方在支付第二期租金时，应扣除4个月免租期的租金，即2017年11月20日前支付89808元。尔后，以此类推，乙方在每6个月期限届满前15日支付下一期租金。4、租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。合同第四条约定：乙方须于2017年5月20日签订本合同后当即向甲方支付押金44904元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下（不含可拆墙面、自然损耗除外），押金由甲方全额退还给乙方（不计利息）。该合同第五条约定：......2、租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意损坏或使用不当而引起的损毁，乙方应负责修理、重作、更换，直至恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担。3、乙方使用该物业时，不得未经甲方同意擅自改变物业结构和用途（不含可拆墙面），不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物品。同时，必须严格遵守法律、法规及当地物管部门的有关规定。该合同第七条约定：合同履行期限届满后，除乙方继续租赁外，所有装饰及附着物归甲方所有，以确保甲方能无障碍的租赁他人。若乙方取走附着物，甲方有权要求乙方恢复出租房屋订立合同时的原状。该合同第八条约定：......3、乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费、及相关费用达壹个月以上均视为乙方违约。乙方违约，甲方有权解除合同。解除合同自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，乙方除应当补交已使用天数的租金外，还应承担陆个月当期租金数额的违约金。否则甲方有权留置、折价变卖乙方租赁房屋的设备，用于冲抵租金。折价变卖乙方设备不足以冲抵违约金的，甲方有权就不足部分向乙方追偿；如折价变卖乙方设备冲抵违约金有剩余的，则退还乙方。合同还对其他事项进行了约定。第十条特别约定：……2、甲方拟将成立公司，尔后将本出租房屋作为新成立公司的资产，为确保合同的连续性，待甲方公司成立，由新成立公司对本合同甲方权利义务进行盖章追认，尔后，由追认的新公司与乙方履行本合同中的权利、义务。乙方对此予以认可。合同尾部甲方杨宗林签字并加盖重庆丘山林珠宝有限公司印章，乙方处郭以丽签字。关于支付的租金，丘山林公司陈述，郭以丽最后一次支付房租是在2019年12月30日，支付的是2019年12月的房租49507元，根据租赁合同约定，郭以丽应当在2019年11月20日前支付2019年11月20日至2020年5月19日的租金，但郭以丽仅支付了2019年11月20日至12月19日这个月的租金，剩余租金至今未付清。截至2020年6月30日，郭以丽欠付2019年12月20日至2020年6月30日期间6个月零10天的租金，共计欠付租金316844.3元，因为疫情，我方只主张297042元。丘山林公司举示的微信转账截图显示，2019年12月30日，郭以丽通过微信转账的方式先后转账支付10000元、39507元，其中转账金额为39507元的转账说明备注为：“2019年12月房租尾款”。关于支付的租金，郭以丽认为其与重庆沃森健身有限公司一共支付租金1331845元，是2017年5月20日至2020年1月27日期间的租金。对此，郭以丽举示了尾号7823账户交易历史查询（对私）单8页、郭以丽与林跃微信聊天记录截图1页、微信账单流水及微信支付截图7页、重庆沃森健身有限公司银行流水3页、农行转账截图1页、重庆众合辅健康管理合伙企业银行流水1页以及郭以丽自行统计的《郭以丽、沃森公司、其他股东支付租金的情况》单据、微信支付交易明细证明一组，拟证明郭以丽及重庆沃森健身有限公司一共向丘山林公司支付2017年5月20日-2020年1月27日的租金1331845元。该组证据显示2017年5月20日至2018年12月6日均是郭以丽在向丘山林公司在租赁合同中指定的收款人账户，即林跃账户转账支付租金，后续的租金有部分由沃森公司转账支付给林跃账户，有部分由郭以丽转账支付。丘山林公司质证后表示，账户交易历史查询（对私）单8页真实性认可，恰好可证明是原、被告双方在履行租赁合同，对其余证据的真实性、关联性不认可。被告郭以丽自行统计的《郭以丽、沃森公司、其他股东支付租金的情况》单据显示共计支付金额合计1331845元，包含了房屋定金、租金，庭审中郭以丽认可该单据中的总金额1331845元包含了双方在租赁合同中约定的押金44904元。庭审中，郭以丽举示照片一张、重庆市公安局案（事）接报回执一份，拟证明2020年5月1日发现案涉房屋门被贴了封条，并扣留了全部设备，不允许搬离，且事前未通知。其中重庆市公安局案（事）接报回执显示：郭以丽在2020年5月15日报警称在金贸时代北区1栋3楼，称租赁到期，物业不让报警人搬走物品。民警到达现场了解到郭以丽因为租金问题与业主发生了纠纷，业主方已将郭以丽起诉至法院，郭以丽想将该处的物品搬走，物业方认为现在存在权属纠纷，又受业主委托，不让报警人搬走。民警告知报警人，现在权属有争议，建议报警人等法院判决后再搬走，或者报警人可以咨询法院工作人员及律师，保护自己的权益。丘山林公司质证后表示，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，其陈述因郭以丽没有缴纳物管费导致物业对房屋进行了查封，与丘山林公司无关。郭以丽认为，案涉租赁合同的解除时间为2020年5月1日，因为授权封门的是丘山林公司。关于恢复原状，庭审中，丘山林公司举示了光盘，拟证明郭以丽对4个房屋隔断进行了拆除，根据合同第七条的约定在解除合同后应当恢复房屋原状。郭以丽对该证据的真实性无异议，其表示案涉4个房屋的隔断进行了拆除属实，但认为无论是合同的实际履行方还是打墙行为人为重庆沃森健身有限公司，应当由重庆沃森健身有限公司承担恢复原状的责任。关于物业费、水电费。丘山林公司举示了《重庆融创物业5月欠费缴费通知单》、《情况说明》、《重庆融创物业8月欠费缴费通知单》，拟证明截至2020年6月30日，案涉租赁房屋共欠物业费、水电费共计29067.53元。丘山林公司陈述，根据合同约定物管费、水电费应由被告郭以丽支付，我方只主张22629.36元。郭以丽陈述，物业费、水电费我方仅在2020年1月20日之后至2020年4月30日未缴纳。后在第二次庭审中，郭以丽陈述，物业费我方已经结清至2020年4月30日之前的物业费，因系重庆沃森健身有限公司去结清的，我方无相应证据。对于丘山林公司主张的物业费、水电费22629.36元，丘山林公司表示其实际未代郭以丽缴纳，因为按照合同约定是由郭以丽承担，因为郭以丽没有缴纳，所以物业公司才查封了案涉房屋。关于案涉租赁房屋的经营。郭以丽陈述，2020年1月20日放假，后接到街道办通知，一直到4月下旬通知可以恢复营业，中间房东催了几次房租的事情，我告知房东因为没有营业没有办法支付，房东也答应免除2月份的房租。丘山林公司陈述，我方答应是附条件的免除，若郭以丽在1月份支付房租继续履行合同，我方就答应免除2月份的房租。根据合同郭以丽应当在2019年11月20日支付2019年11月21日至2020年5月20日期间的房租，但此时疫情并没有发生，郭以丽存在严重违约。案涉房屋恢复营业街道办通知是在3月初，郭以丽并未受到疫情影响。案涉租赁房屋现在封条还贴起的，大部分设备已经由郭以丽搬走，空置起的，尚未租赁给他人。庭审中，因被告郭以丽提出其租赁的案涉房屋是为了成立重庆沃森健身有限公司而使用，丘山林公司表示，我方选择郭以丽主张权利，因为合同是郭以丽签字的，租金也是从郭以丽账上支付的，实际上是我方与郭以丽在履行租赁合同。被告郭以丽申请的证人余某霞出庭陈述了以下证言：我于2017在重庆瀚森达房地产经纪有限公司上班，当时我为经纪方把北部新区栖霞路16号1栋3-2、3-3、3-4、3-5的房子介绍给郭以丽为代表做健身房使用，因为当时公司名没有想好，没有成立公司，所以由郭以丽代表签字，而甲方作为出租方，产权都是以公司名义挂，当时也没下来公司名，所以甲方也是以个人名义杨林宗签字，双方也同意以最终成立的公司来承担各自的责任与义务。在2017年5月20日签合同时，甲方代理律师谭律师也是知晓乙方郭以丽是作为代理人签的合同，而从头到尾林跃也是知晓整个租房事宜的，因为一开始我们就是和林跃沟通，然后林跃约岳林（实际控制人）谈，最后在谭律师那里签合同。被告郭以丽申请的证人邹某出庭陈述了以下证言：本人邹某2017年8月1日来到沃森健身工作，位置在融创金茂时代北区1栋三楼。2020年5月1日，我被安排当天值班，当我早上10:57到达店里时，发现阀门被贴上了封条，无法进入，然后物管告知我要找老板来。随后我拍照发给我们股东王军先生，店长郭以丽女士，紧接着店里通知所有员工放假休息，我是5月9日返回重庆，返回重庆后店里安排了我们到另外一个场地进行工作。现沃森一直处于封闭状态。被告郭以丽申请的证人杨某出庭陈述了以下证言：我在2020年4月-5月15日期间在沃森健身房工作，担教练职务，公司位于融创金茂时代******。5月26日晚上，到公司拿个人物品发现门贴了封条，走近看了下情况就走了。7月20日去了一次，完全封死了。另查明，被告郭以丽举示工商档案资料显示：被告郭以丽、案外人高英、案外人重庆乾锦汇企业管理咨询有限公司、案外人重庆众合辅健康管理合伙企业（有限合伙）作为股东发起成立了重庆沃森健身有限公司，郭以丽出资比例为31%、高英出资比例为20%、重庆乾锦汇企业管理咨询有限公司出资比例为29%、重庆众合辅健康管理合伙企业（有限合伙）出资比例为20%。郭以丽在2017年10月18日出具《房屋使用说明》，载明：本人郭以丽承租重庆市北部新区栖霞路16号1幢3-2的房屋，自愿无偿提供给重庆沃森健身有限公司使用。重庆沃森健身有限公司于2017年10月25日成立，，公司注册住所地为重庆市北部新区栖霞路****3-2原告丘山林公司在2020年6月向本院提交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求要求判令解除《房屋租赁合同》、要求被告郭以丽恢复案涉房屋原状，本院在2020年6月29日将该《增加诉讼请求申请书》送达给被告郭以丽。本院认为：关于《房屋租赁合同》的主体。被告郭以丽辩称，《房屋租赁合同》主体是重庆沃森健身有限公司，应当由该公司承担支付租金的责任。本院认为，首先，《房屋租赁合同》系被告郭以丽与原告丘山林公司签订，从合同的履行情况看，被告郭以丽举示的租金支付证据也显示大部分租金均是由郭以丽账户转账支付，郭以丽举示的工商档案显示重庆沃森健身有限公司使用案涉租赁房屋作为公司住所地注册也是基于郭以丽出具的《房屋使用说明》，且郭以丽系重庆沃森健身有限公司的股东。被告郭以丽申请的证人余某霞虽出证陈述案涉租赁房屋系“介绍给郭以丽为代表做健身房使用，因为公司当时没有想好，所以由郭以丽代表签字，双方同意以最终成立的公司来承担各自的责任和义务”，但该证人证言无其他有效证据佐证，丘山林公司也不认可，故不能单独作为认定事实的依据。故被告郭以丽主张案涉《房屋租赁合同》的主体是案外人重庆沃森健身有限公司未举示有效的证据证明，本院不予采信。其次，即便被告郭以丽是为了设立重庆沃森健身有限公司而以自己的名义签订案涉《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”的规定，原告丘山林公司在庭审中也表示其选择郭以丽作为相对方主张权利，案涉《房屋租赁合同》的责任也应当由被告郭以丽承担。基于以上理由，被告郭以丽辩称其不是《房屋租赁合同》的主体，《房屋租赁合同》的主体是重庆沃森健身有限公司的意见，本院不予采纳。案涉《房屋租赁合同》的相对方为原告丘山林公司与被告郭以丽。原告丘山林公司与被告郭以丽、案外人重庆瀚森达房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。关于已支付租金的时间段。首先，被告郭以丽在2019年12月30日转账支付租金49507元时明确备注为“2019年12月房租尾款”，从备注的字面内容结合租赁合同关于租赁期间的约定，原告丘山林公司主张系2019年11月20日至12月19日期间的租金符合双方合同约定。其次，被告郭以丽主张其与重庆沃森健身有限公司一共向原告丘山林公司支付了2017年5月20日至2020年1月27日的租金1331845元，而原告丘山林公司认可被告郭以丽支付了2019年12月20日前的租金，双方对已付租金的金额相差一个月零8天的租金，而被告郭以丽认可其主张的已付租金金额1331845元实际上包含合同约定的押金44904元，而扣除押金金额44904元后，双方对已付租金金额已不存在较大争议。且从《房屋租赁合同》的约定看，每月的租期应为当月的20日至次月的19日，被告郭以丽对租金为何支付至2020年1月27日并未作出合理的解释。最后，被告郭以丽举示的其与重庆沃森健身有限公司共支付租金1331845元的支付凭证中微信支付截图、重庆沃森健身有限公司银行流水3页、农行转账截图1页、重庆众合辅健康管理合伙企业银行流水1页，因原告不认可上述证据的真实性，本院也无法核实其真实性，即被告郭以丽主张其与重庆沃森健身有限公司共向原告丘山林公司支付了2017年5月20日至2020年1月27日的租金1331845元并未举示有效的证据证明，本院对其主张的该事实不予采信。综上，对于案涉《房屋租赁合同》已支付的租金，因被告郭以丽作为租金支付方，其未举示有效的证据证明其已支付的租金金额及支付租金的时间段，由其承担举证不能的不利后果，故原告丘山林公司自认被告郭以丽支付了2019年12月20日前租金的事实，本院予以采纳。至于租赁合同中约定的押金44904元，根据双方合同“租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下（不含可拆墙面、自然损耗除外），押金由甲方全额退还给乙方”的约定，被告郭以丽并未举证证明其已结清使用案涉租赁房屋应承担的物业费等相关费用，押金现也尚不具备退还条件，故该部分押金也不能视为已支付的租金。被告可待押金具备退还条件时再自行主张抵销。关于《房屋租赁合同》的解除。被告郭以丽主张案涉租赁房屋在2020年5月1日被原告丘山林公司张贴了封条，故《房屋租赁合同》在2020年5月1日解除。本院认为，被告举示的照片无拍摄时间，也不能证明封条张贴的主体，证人邹某系重庆沃森健身有限公司的员工，其证言在无其他有效证据佐证的情况下亦不能单独作为认定案件事实的依据，故不足以证明其主张的“案涉租赁房屋在2020年5月1日被原告丘山林公司张贴了封条”的事实。被告郭以丽举示的《重庆市公安局案（事）接报回执》仅能证明郭以丽在2020年5月15日想将案涉租赁房屋内的物品搬走时与物业方产生纠纷，亦不能证明案涉《房屋租赁合同》已解除及具体解除时间的事实。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，租金每6个月支付一次，被告郭以丽应在每6个月期限届满前15日支付下一期租金，即案涉租赁房屋2019年11月20日至2020年5月19日这一期的租金根据约定应在2019年11月20日前的15日提前支付，但被告郭以丽仅支付了2019年11月20日至2020年12月19日期间这一个月的租金，被告郭以丽也并未举示证据证明双方存在将租金变更为一月支付一次的约定，故被告郭以丽存在未按合同约定支付租金的违约行为，根据双方合同“乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日以上视为违约，甲方有权解除合同”的约定，原告丘山林公司有权解除租赁合同。原告丘山林公司在向本院提交的《增加诉讼请求申请书》中已提出解除案涉《房屋租赁合同》中双方间租赁合同关系的意思表示，故原、被告间的租赁合同关系在被告郭以丽收到《增加诉讼请求申请书》时已解除，即2020年6月29日解除。关于恢复原状。庭审中，被告郭以丽认可案涉四个租赁房屋的隔断进行了拆除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉《房屋租赁合同》解除后，原告丘山林公司有权要求被告郭以丽将案涉租赁房屋的隔断恢复至合同订立时的状态，故原告丘山林公司要求被告将位于重庆市北部新区栖霞路18号北区1栋3-2、3-3、3-4、3-5号房屋的隔断恢复至出租时的原状，符合法律规定，本院予以支持。关于应支付的租金。因《房屋租赁合同》于2020年6月29日解除，而被告并未举示有效证据证明其已支付2019年12月20日至2020年6月29日期间的租金，故原告要求被告郭以丽支付案涉租赁房屋2019年12月20日至2020年6月29日的租金，符合法律规定。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，2019年5月20日至2020年5月19日的月租金49507元，2020年5月20日至2021年5月19日的月租金51982元，故2019年12月20日至2020年6月29日的租金根据合同计算为316844元（49507元/月×5月+51982元+51982元/月÷30天/月×10天，四舍五入取整数）。原告称因为疫情，其只主张297042元租金，相差金额为19802元（316844元-297042元）。被告郭以丽辩称，因为疫情，原告提出免租一个月。本院认为，因新冠肺炎疫情影响，本市系于2020年1月24日启动重庆突发公共卫生事件Ⅰ级响应，后又于2020年3月10日24时起将突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应、于2020年3月24日24时起将突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ⅲ，虽然原、被告均没有举示证据证明案涉房屋受新型肺炎疫情影响重新开始营业的时间，但案涉租赁房屋系用作于健身经营使用，属于人员集中场所，必然会受疫情影响，故被告郭以丽提出因为疫情原告同意减免一个月租金的意见虽无有效证据证明，但符合当下租金减免政策及双方之间租赁关系的实际履行情况，本院予以采纳，本院酌情确定案涉租赁房屋在2020年1月24日至3月24日期间因受新冠肺炎疫情影响减免一个月租金49507元。扣除该部分减免的租金，被告郭以丽尚应支付的2019年12月20日至2020年6月29日期间的租金为267337元（316844元-49507元）。故原告丘山林公司要求被告郭以丽支付2019年12月20日至2020年6月29日期间的租金267337元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费、水电费。《房屋租赁合同》约定，租赁期间租赁房屋每月的物管费、水电费由乙方即被告郭以丽承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。现原告丘山林公司主张的截至2020年6月30日的物管费、水电费合计22629.36元其实际并未代被告郭以丽缴纳，其直接要求被告郭以丽支付截至2020年6月30日的物管费、水电费合计22629.36元无法律依据，本院不予支持。被告郭以丽可自行结清案涉租赁房屋租赁期间所产生的物业管理费、水电费，或原告丘山林公司在其代被告郭以丽实际缴纳后再行向郭以丽主张。关于违约金。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，被告逾期支付租赁房屋租金超过10日以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达壹个月以上均视为被告违约，原告有权解除合同，被告应当承担6个月当期租金数额的违约金。本案中，如前所述，被告存在拖欠房屋租金和物业费、水电费的违约行为，原告丘山林公司也基于此解除了双方间的租赁合同，根据上述合同约定被告郭以丽应承担6个月当期租金数额的违约金。被告郭以丽辩称，合同约定的6个月当期租金数额的违约金过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告郭以丽违约导致租赁合同解除，其至少应给予出租人原告丘山林公司2至3个月合理时间另行寻租，此期间的房屋租金损失应由违约方郭以丽承担，而双方约定的“承担6个月当期租金数额的违约金”标准约定的较高，在双方均未举证证明该违约行为所造成的具体损失的情形下，对被告郭以丽提出的违约金过高的抗辩，本院予以采纳。考虑到被告郭以丽在新冠肺炎疫情前即存在拖欠租金的违约行为以及案涉租赁房屋的隔断被拆除，恢复需要一定的时间，本院酌情确定被告郭以丽应承担违约金123767.5元（49507元/月×2.5个月），即原告丘山林公司要求被告郭以丽支付违约金123767.5元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆丘山林实业有限公司与被告郭以丽、重庆瀚森达房地产经纪有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》中的租赁合同关系于2020年6月29日解除；二、被告郭以丽于本判决生效之日起五日内向原告重庆丘山林实业有限公司支付2019年12月20日至2019年6月29日期间的租金267337元；三、被告郭以丽于本判决生效之日起五日内向原告重庆丘山林实业有限公司支付违约金123767.5元；四、被告郭以丽于本判决生效之日起十日内将位于重庆市北部新区栖霞路16号1幢3-2、3-3、3-4、3-5房屋的隔断恢复至房屋出租时的原状；五、驳回原告重庆丘山林实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9967.13元，由原告重庆丘山林实业有限公司负担1108元，由被告郭以丽负担8859.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  曾庆灵人民陪审员  陈 郁二〇二〇年十二月九日法官 助理  陈 源书 记 员  龙 倩