河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初281号原告：宋珂一，女，汉族，1975年12月4日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：毕志鹏，河南道胜律师事务所律师。被告:河南申酉置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城路与中州路交叉口东南角华夏富雅东方02幢1单元17层15号房。法定代表人：冯珑。诉讼代表人：张春芬，河南申酉置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：邵榕，河南精专律师事务所律师。原告宋珂一诉被告河南申酉置业有限公司（以下简称申酉公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋珂一及其委托诉讼代理人毕志鹏，被告申酉公司的委托诉讼代理人邵榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋珂一向本院提出诉讼请求：1.请求申酉公司按照原、被告签订的《房屋买卖合同》继续履行合同向宋珂一交付君山御府A幢2002室房屋，并履行向宋珂一办理房屋登记手续的义务;2本案诉讼费用由申酉公司承担。事实与理由：2014年11月12日，宋珂一与申酉公司签订《商品房买卖合同》，约定宋珂一向申酉公司购买其开发的位于栾川县××室房屋××套，面积99.26平方米，单价3455.13元，房屋总价342956元；房款在签订合同当日一次性交清，申酉公司于2014年12月31日之前交付房屋。合同签订后，双方于2015年1月23日签订《商品房预售合同》，并向栾川国土资源局登记备案办理预售登记。2014年11月12日，即合同签订当日，宋珂一按照合同约定向申酉公司支付全部房款。2018年9月12日，洛阳中院裁定受理申酉公司破产一案。宋珂一认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且合法有效，宋珂一按照合同约定于2014年11月12日之前已向申酉公司交清全部房款，并办理预售登记。根据相关法律规定及司法解释，宋珂一对该房屋享有权利，房屋不属于破产财产，申酉公司应当继续履行合同向宋珂一交房并办理房屋登记手续。申酉公司辩称，洛阳中院于2018年9月12日受理申酉公司破产一案时，房屋产权登记在申酉公司名下，依据破产法三十条的规定，该房屋属于申酉公司财产，宋珂一享有的仅是债权。破产法第十六条规定，法院受理破产申请后，对个人债权人进行的清偿行为无效，因此宋珂一要求继续履行房屋买卖合同没有事实及法律依据。宋珂一购买的涉案房产不是其名下在栾川县××唯一居住性房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，宋珂一不具有商品房消费者的主体资格，其债权为普通债权，不具有优先性与排他性。请求驳回宋珂一的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.宋珂一购买涉案房产的相关事实。2014年11月22日，宋珂一与申酉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定宋珂一向申酉公司购买位于栾川君山东路以南钼都路以东地块（编号KC2012-259）建设的君山御府A幢20层2002号房，房屋建筑面积共99.26平方米。房屋总价342956元，合同第六条明确写明宋珂一已于合同签订当日将总房款342956元一次性付清，合同第八条约定申酉公司应于2014年12月31日前交房。宋珂一提交了与合同签订时间相近的取款凭证及将房款交给申酉公司的银行刷卡凭条。2014年11月21日，申酉公司给宋珂一出具了交纳全部房款的购房发票。2015年2月4日，栾川土地房产交易中心对房屋买卖合同进行了预售登记备案。2.本院受理申酉公司破产一案及管理人对宋珂一债权认定的相关事实。2018年9月12日，本院作出（2018）豫03破申30号民事裁定书，受理鲁现标对申酉公司的破产清算申请，并依法指定了管理人。2020年10月25日，申酉公司管理人向宋珂一发出《拟初步确认债权通知》，确认宋珂一截止本院受理申酉公司破产一案时，已支付房款342956元，并告知根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不能认定宋珂一为涉案房产的消费者购房人，拟确认已支付的购房款342956元为普通债权，如对审核结果有异议可以本院提起诉讼。3.其他事实。2013年12月18日，申酉公司取得涉案房产所在君山御府项目的预售许可证。栾川自然资源局出具的不动产登记查询结果告知单显示，刘洪涛与宋珂一在该局共有一处不动产登记信息，位于栾川君山广场对岸滨河小区，面积164.45平方米。栾川人和物业管理有限公司第一分公司及栾川城关镇耕莘东路社区居民委员会共同出具证明，写明该社区锦绣家园四号楼一单元402室居民宋珂一、刘红涛、公公刘光跃、婆婆张喜娥、儿子刘炳玺、女儿刘炳钰一家六口在该室居住生活。身份证信息显示公公刘光跃生于1947年，现年73岁；婆婆刘喜娥生于1947年，现年73岁；儿子刘炳玺生于1999年，现年21岁。栾川庙子镇杨树底村村民委员会出具证明称，该村刘光跃、张喜娥因儿子刘红涛在栾川城工作，且二人年老体迈需要照顾，加上村子房子建于1989年系老房子，该二人长期与儿子刘红涛在县城居住。宋珂一称购买涉案房产系为了改善居住生活环境。本院认为，本案争议的焦点是在房地产开发企业破产的情形下，是否应继续向已缴纳全款的购房者交付房产，以及在破产企业不能继续交付房屋情形下购房者债权的顺位问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，宋珂一作为购房者，已经交纳了全部房款，合同主要义务已经履行完毕，故双方所签房产买卖合同不属于管理人可以解除的合同范围，宋珂一要求申酉公司继续履行合同并办理相关房产登记手续符合双方约定及法律规定，在申酉公司因重整或破产申请被驳回而继续存续的情况下，应当支持宋珂一的诉求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第125条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解进行了明确，即商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。涉案房产面积为99.26平方米，宋珂一提交的证据证明现其一家六口生活在一起，父母年迈且儿子已经成年，可以认定其购买涉案房产仍属于满足居住需要。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，宋珂一对涉案房产享有的权利在顺位上优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权，且申酉公司已经收取全部房款，向宋珂一交付房产并不损害申酉公司的合法权利，宋珂一要求申酉公司继续履行合同交付房产的诉求实为对房产主张取回权，应当予以支持。在申酉公司被宣告破产不能继续履行合同的情况下，宋珂一因合同解除所享有的返还购房款的债权，应认定为优先债权。因宋珂一在本案中的诉求为继续履行合同、交付房屋及办理产权登记，故本院对该诉求予以支持，在不能继续履行时，再由申酉公司管理人按照优先债权对宋珂一申报的债权予以认定。综上，宋珂一的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：河南申酉置业有限公司继续履行与宋珂一签订的《房屋买卖合同》，向宋珂一交付君山御府A幢2002室房产并办理产权登记。案件受理费6444元，由河南申酉置业有限公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月十七日书记员 刘 博