重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初11033号原告：陈应琴，女，汉族，1970年10月30日出生，户籍所在地重庆市沙坪坝，现住北碚区。委托诉讼代理人：李绍保，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，统一社会机构代码91500109798022005D。法定代表人：张全立，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨方洪，重庆大新律师事务所律师。原告陈应琴与被告重庆鲁商地产有限公司(以下简称鲁商公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告陈应琴的委托诉讼代理人李绍保，被告鲁商公司的委托诉讼代理人杨方洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈应琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交付房屋违约金262229元（以房屋已付房款3120000元为基数，自2018年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至房屋实际交付之日即2020年10月22日。）；2.判令被告维修房屋入户楼梯、车库门和屋顶瓦。事实与理由：2018年9月28日，原、被告签署《重庆市商品房买卖合同》及附件《补充条款》，约定原告购买被告开发的双拼别墅一套，房屋坐落于重庆市北碚区××街道××路99号×幢附×-×，房屋建筑面积362.18平方米，套内面积349.77平方米，成交价3120000元。被告应在2018年11月30日前将房屋交付原告使用，具体的房屋交付事宜以被告的《交房通知书》的内容为准，双方应按照通知书所规定的期限和地点办理相关房屋交接手续。合同签署后，原告如约向被告支付了全部房款，但被告迟迟没有交房。原告多次致电被告的销售中心，询问交房事宜，被告要么无人接听，要么告知原来的销售业务员辞职，销售总监刘硕江调回总部，无法处理。原告迫于无奈于2020年10月11日向被告发送书面《催促交房联系函》。2020年10月22日，被告通过物业公司向原告交付了房屋，但原告查看现场发现案涉房屋入户楼梯和墙体（接缝处）断裂严重，车库门破损，屋顶瓦有少量残缺。原告认为，被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，而合同约定的逾期交房违约金明显过低，不足以弥补原告的损失，故要求调增违约金数额。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，望判如所请。被告鲁商公司辩称，双方签署合同属实，但案涉房屋是现房，非预售商品房。原告与其代理人李绍保是夫妻关系，二人在签订合同之前对案涉房屋进行了详细的查看后才与被告签订合同。原告对案涉房屋的现状包括入户室外楼梯墙体断裂、车库门破损、房顶瓦少几块的状况是非常清楚的。案涉房屋是现房销售，原告是可以随时入住，被告也能随时交付。因合同约定有1300000元是通过按揭贷款方式支付，而被告实际收到该笔款项的时间为2019年3月18日，根据合同约定在此之前被告有权不交付房屋。按揭款到账后，被告在合理期限内口头通知原告接房。原告于2019年3月20日到被告处领取了产权证及完税证明，被告当天通知原告接房，被告已经履行了全部义务，故应驳回原告的全部诉求。本院经审理后认定事实如下：2018年9月19日，原、被告签署了《重庆市商品房买卖合同》的草稿。2018年9月28日，原、被告签署了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市北碚区××街道××路99号×幢附×-×房屋，该房屋为现房，总成交价为3120000元。原告应于2018年9月27日付首付款936000元，于2018年11月15日补交首付款884000元，余额1300000元办理银行按揭。合同第七条约定：属现售商品房的，甲方应在2018年11月30日前，将商品房交付乙方使用。第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定甲方逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同附件四《补充条款》第四条约定对合同交房期限、交房手续办理的补充说明，甲乙双方一致同意：若乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税款等费用，则甲方有权暂停交房，直至乙方缴清为止，由此造成的损失由乙方自行承担。第五条关于房屋交付的约定。双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1.具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理相关房屋交接手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用（包括但不限于物业管理费等）自动转移至买受人。7.甲方交付该房屋是否存在质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，甲方在保修期内无条件予以修理。但因下列情况，甲方不再承担保修责任。（1）因不可抗力引起的任何损失或损坏；（2）因乙方自行装修、改动或不适当使用或其他非甲方原因所造成的损失或损坏。第十五条约定送达事宜，明确双方均按本合同所列传真电话、地址进行联络。合同签订当日，原告收到被告出具的《情况说明》，该说明明确了房屋为现房销售，签订合同时房屋花园的围墙现状如图。从情况说明中图片的内容无法看出车库门是否有破损，同时由于拍摄角度原因也无法确定入户室外楼梯墙体是否开裂。合同签订后，原告在2018年11月4日前将所有首付款支付给了被告。在此之前，原告也办理了按揭贷款手续。2019年2月21日，重庆市北碚区不动产登记中心受理了案涉房屋的不动产登记申请。2019年3月18日，被告收到按揭款1300000元。2019年3月20日，原告从被告处领取了案涉房屋印花税、契税的《完税证明》、房款增值税发票。被告陈述，原告当天还领取了案涉房屋的不动产权证，被告也口头通知原告办理接房手续。原告陈述已经领取了案涉房屋的不动产权证，但领取时间不清楚，同时否认被告通知办理接房手续。2020年10月22日，原告其及代理人到物业公司办理了房屋交接手续并签收了案涉房屋的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。其中质量保证书记载：“墙体开裂（填充墙）、门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年。”原告接房时签署的《房屋交接验收单》备注栏中记载：“2020年10月22日业主陈应琴从云山原筑物业（永升物业）处接收云山原筑16-1房屋。业主陈应琴保留追究鲁商公司逾期交房的违约责任。另，现场查看，发现该房屋入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺。”被告认可案涉房屋存在入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺，但认为上述情况在原告购买案涉房屋时就存在，原告对此也非常清楚。在本案审理过程中，原告还举示了《催促交房联系函》和快递单，拟证明原告向被告发函，催促被告交付房屋和维修损坏部分。被告对证据的真实性不确认，表示没有收到。被告举示了《辞职申请》、《解除劳动合同证明书》、《组织内部调动》原件，拟证明涉案销售业务员郑善军于2019年7月31日向被告提出辞职，被告与其在2019年8月1日解除劳动合同，销售经理刘硕江于2020年3月19日才到被告公司总部，原告在诉状中陈述的多次致电被告销售中心询问交房事宜，被告无人接听等情况不属实。原告对证据的三性不予认可，并认为与本案无关。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中，原、被告均认可被告已经将案涉房屋的产权证交付给了原告，被告陈述产权证交付时间为2019年3月20日，原告表示不清楚。结合被告于2019年3月20日将案涉房屋的完税证明和房款发票交付给原告的事实，本院对被告陈述的房产证交付时间为2019年3月20日的事实，予以采信。关于被告是否应支付原告逾期交房违约金。根据合同及补充条款的约定，被告应当在2018年11月30日前将案涉房屋交付给原告，但在原告未缴清房款前，被告有权暂停交房。被告收到房屋尾款1300000元的时间为2019年3月18日，故在此之前，被告有权利暂停交房且不承担逾期交房违约责任。因案涉房屋为现房，双方交易时案涉房屋早已具备交付条件。2019年3月20日，被告将案涉房屋的不动产证、完税证明、房款发票交付给原告。在正常情况下，被告既然已经将案涉房屋的权利凭证交付给原告，没有理由会无故拒绝交付房屋，从庭审查明的情况看，也没有证据证明被告存在拒绝交房的行为，故本院认为，被告辩称已经于2019年3月20日口头告知原告可以接房的事实，较为可信。更何况，即便被告没有明确告知原告可以接房，原告自2019年3月20日领取产权证后也可以随时办理接房，被告是否通知其接房并不会对其接房行为造成障碍，且原告事实上也是在被告并未另行通知的情况下于2020年10月22日办理接房手续。综上，本院认为，虽然合同约定了被告应当书面通知原告接房，但并不能以此否定口头通知的效力。且鉴于本案是现房交易，在被告于2019年3月20日将产权证交付原告时，被告是否再另行通知原告接房，均不会对原告的接房造成障碍，原告要求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告是否应对案涉房屋存在的质量瑕疵问题进行整改。本案中，原、被告均认可案涉房屋存在入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺，本院对此予以确认。被告作为开发商应当履行保修义务，不管该质量瑕疵问题是在双方交易之前就存在，还是原告在接房之后才发现，被告都应当依法履行保修义务，故对原告要求被告对上述问题进行整改的请求，本院予以支持。此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起1个月内对案涉房屋存在的入户楼梯断裂、车库门破损、屋顶瓦少量残缺问题进行整改；二、驳回原告陈应琴的其他诉讼请求。本案案件受理费5233.43元，减半收取2616.72元，由原告陈应琴负担2591.72元，由被告重庆鲁商地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇二〇年十二月二十七日书记员  阙 锐