海南省乐东黎族自治县人民法院   民事裁定书   （2020）琼9027民申5号   再审申请人（案外人）：王长征，男，1972年9月11日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：吉运峰，河南殷商律师事务所律师。执业证号：14105200910816596。   被申请人（原审原告）：庆安县龙港建筑装饰有限公司，住所地：黑龙江省绥化市庆安县中央东大街157号。统一社会信用代码：912312246064536025。   法定代表人：刘雨晴，该公司总经理。   被申请人（原审被告）：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。   法定代表人：熊风，该公司总经理。   再审申请人王长征因与被申请人、庆安县龙港建筑装饰有限公司、乐东金地房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，不服本院（2016）琼9027民初911号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人王长征申请再审请求：一、依法撤销（2016）琼9027民初911号民事判决书第一项中将乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼A1001房产交付给龙港公司的内容；二、依法判决雨林海景公馆一期2号楼A1001房产归申请人所有，两被申请人协助办理涉案房产网签备案及不动产转移登记手续；三、诉讼费由两被申请人承担。事实和理由：一、申请人购房在前，龙港公司执行查封在后。1、龙港公司诉前查封未公示，不生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条及第二十六条第三款规定，人民法院查封不动产应当张贴封条或者公告，查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。乐东县人民法院应龙港公司申请于2016年8月15日出具(2016)琼9027财保13号民事诉前查封裁定，但该查封裁定没有依法公示，其效力不得对抗申请人。对此，最高人民法院(2017)最高法民再审90号执行异议之诉民事再审案例可以佐证，案例附后。2、即使诉前查封有效，但到期后未续封，查封效力依法消灭。(2016)琼9027财保13号民事查封栽定期限仅为一年，2017年8月14日到期后龙港公司未续封，而执行查封于2018年才开始，故诉前查封的效力不能从2016年持续到2018年并直接转为执行查封。但申请人的购房行为恰好发生在诉前查封与执行查封的空白期，故诉前查封不影响申请人的购房效力。2017年1月7日申请人与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，虽然合同签订时案涉房产处于查封期内，但2017年8月14日诉前查封到期后至2018年执行查封开始前这一查封空白期，金地公司将案涉房产销售给申请人则没有任何权利限制，金地公司系有权处分。二、申请人系案涉房产的善意买受人。1、申请人不知道案涉房产被查封。申请人购买的房产系金地公司已经装修完毕供人参观的样板间，门口没有封条及张贴查封公告，没有任何查封迹象，购房至今也没有任何人向申请人主张权利。申请人此前确实不知道该房产被查封，否则不会购买该房产。2、申请人已支付全部购房款并实际占有至今。(2016)琼9027民初911号民事判决书于2017年4月27日才生效，但2017年1月7日申请人已经与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》并支付全部购房款。金地公司收款后向申请人出具289075元首付款《收据》，28万元尾款《收据》，维修基金、工本费5448元《收据》，2017年物业费、公共设施水电费、有线进户费、水费2811元《收据》，以及2018年、2019年、2020年的物业费《收据》三份，上述证据均加盖被告金地公司印章，完全可以证实申请人是案涉房产的买受人，且实际占有入住四年之久。同时证明(2019)琼9027执异54号执行裁定否认申请人购买案涉房产系基本事实认定错误。三、申请人作为消费者的物权期待权应优先保护。龙港公司与申请人均对案涉房产主张权利，但二者请求权的基础不同。龙港公司基于工程欠款要求以房抵债，而申请人是基于商品房买卖合同要求确认物权；前者目的在于抵债，后者目的在于生活居住；金地公司不认可与前者签订的以房抵债协议且不交付房产，但金地公司认可后者并实际交付房产。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者对房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。可见，龙港公司对金地公司享有的工程债权，不得对抗作为消费者的申请人对房产享有的物权期待权。四、（2016）琼9027民初911号民事判决适用法律错误。1、法院可在执行阶段通过拍卖、变卖35套房产的方式为龙港公司实现债权，但不能在审判阶段直接判决35套房产归龙港公司所有，金地公司与龙港公司签订的《解除合同协议》实质内容为以房抵债，该协议只是一种债务清偿的方式，双方并未建立独立的、全新的房屋买卖合同关系，原审法院直接判决35套房产归龙港公司所有，显系认定法律关系错误。2、以房抵债需自愿，不得强制要求履行抵债协议。只有债务人同意以房抵债且过户给债权人，债权债务才算履行完毕，否则债权人无权要求债务人必须用以房抵债的方式来偿还债务。换言之，以房抵债需基于自愿、公平，无强制约束力。原审法院认为以房抵债是一种独立的债权债务关系，且判决强制过户，属错误认定债权债务关系，系适用法律错误。对此，最高院已有明确观点：物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》作者：夏正芳、潘军锋、江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭，载《民事审判指导与参考，指导性案例》2014年第2辑，总第58辑，第121页)综上，在案涉91号判决生效之前，申请人与金地公司签订购房协议、足额交纳购房款，金地公司也交付了房屋，诉争房屋由申请人实际占有使用至今，且对未办理房屋所有权转移登记没有过错，申请人确系是善意第三人。申请人对诉争房屋享有物权期待权优于龙港公司所享有的工程债权，原审法院将申请人所购买的案涉房产判决交付给龙港公司直接损害了申请人的合法权益。故依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条之规定向贵院提出再审申请。   本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”案外人王长征认为原(2016)琼9027民初911号民事判决书有错误，向本院申请再审。首先关于本案查封问题。本院于2016年8月15日作出（2016）琼9027财保13号民事裁定书，裁定查封乐东金地公司开发的位于乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆35套房产，其中有涉案2号楼A1001房；查封期限一年，查封期间不得出卖、转让、抵押。2016年8月16日送达协助执行通知书给乐东县房管局进行备案。并依法送达给金地公司并到现场进行张贴公示。申请人认为诉前查封未公示不生效没有事实依据。第二、关于案外人是否属于善意买受人问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案诉前保全查封期限为一年（2016年8月15日至2017年8月14日）。案外人王长征于2017年1月7日与乐东金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，涉案房屋尚在查封期间内。金地公司实际控制人王显义还因犯非法处置查封的财产罪，被我院于2020年6月22日判处有期徒刑二年。案外人认为购房在前查封在后，系涉案房产的善意买受人理由不成立。第三、关于案外人作为消费者的物权期待权优先保护的问题。本案中，本院于2016年8月15日裁定查封金地公司名下包括案涉房屋其中的35套房屋。该查封裁定书及协助执行通知书于2016年8月16日送达乐东县住房保障与房产管理局，通知该局办理查封登记手续。2017年1月7日，案外人王长征才与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》。虽然案外人王长征称其已依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但其签订《乐东商品房买卖合同》是在人民法院查封之后。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署买卖转让协议。即使房屋所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但案外人王长征签订的合同因法院查封而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，故案外人王长征不能依据查封后所签订《乐东商品房买卖合同》获得本案案涉房屋的所有权，由此其也不能享有案涉房屋的物权期待权。因此案外人王长征不能基于物权期待权排除执行。第四、关于(2016)琼9027民初911号民事判决是否适用法律错误的问题。本院认为以物抵债，是债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。最高法院在《民事审判指导与参考增导性案例》(2014年第2辑,总第58辑)中刊登的案例《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》，最高人民法院民一庭的结论意见为债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。该指导性案例的审判观点是指没有办理物权转移手续的，原债务不消灭，但该指导案例并没有否定以物抵债协议的效力。本案也并不属于债务人金地公司反悔不履行抵债协议的情形。故原审判决基于承揽合同结算之后签订的《解除合同协议》，将约定的35套房屋交付（移转占有）给原告庆安县龙港建筑装饰有限公司，并不违反法律规定。   综上，案外人王长征申请再审理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回王长征的再审申请。   审判长 葛子龙   审判员 彭海花   人民陪审员 黄垂霞     二〇二〇年十二月二十七日   书记员 刘少东   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。