福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2203号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市分行，统一社会信用代码913504006740121397，住所地福建省三明市梅列区梅岭新村31幢。 负责人：侯宗鸿，行长。 委托诉讼代理人：刘茜，福建如贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。 被告：朱丽珍，女，1976年7月5日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。 被告：三明市亨得利眼镜有限公司，统一社会信用代码9135040015561535X1，住所地福建省三明市梅列区和仁新村12幢9层。 法定代表人：金宁灼。 被告：金宁灼，男，1962年12月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被告：金昌南，男，1935年11月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：卢秀钦，女，1962年3月28日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市分行（以下简称邮储银行三明分行）与被告朱丽珍、三明市亨得利眼镜有限公司（以下简称亨得利眼镜公司）、金宁灼、金昌南、卢秀钦申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行三明分行的委托诉讼代理人刘茜、被告朱丽珍的委托诉讼代理人黄敬荣到庭参加诉讼，被告三明市亨得利眼镜有限公司、金宁灼、金昌南、卢秀钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行三明分行向本院提出诉讼请求：判决继续执行三明市梅列区××村××幢××号房产并涤除租赁。事实和理由：金宁灼与金某（已于2017年3月8日死亡）系三明市梅列区××村××幢××号房产的所有权人。2016年10月3日，亨得利眼镜公司向邮储银行三明分行申请借款300万元，并提供了工资表、《房地产抵押估价报告》等申请办理贷款材料。2016年11月8日，邮储银行三明分行与亨得利眼镜公司签订《小企业授信额度合同》，约定邮储银行三明分行同意向亨得利眼镜公司提供授信额度300万元，担保方式为邮储银行三明分行与金宁灼、卢秀钦、金某于同日签订的《小企业最高额保证合同》、《小企业最高额抵押合同》，由金宁灼、卢秀钦、金某提供连带保证担保及以案涉房产提供抵押担保。同日，金宁灼、金某及卢秀钦分别向邮储银行三明分行出具《未租赁声明》及《有权处分人（共有人）同意抵押声明》，声明案涉房产由其自用且未出租，并承诺在向邮储银行三明分行的借款全部结清前，不将案涉房产进行出租或为其他可能影响抵押权的行为。同日，案涉房产的抵押登记手续办理完备，邮储银行三明分行与亨得利眼镜公司签订《小企业流动资金借款合同》，约定亨得利眼镜公司向邮储银行三明分行借款300万元，借款期限12个月，并就借款利率、违约责任等进行了约定。当日，邮储银行三明分行向亨得利眼镜公司发放贷款300万元。后因亨得利眼镜公司未如约偿还借款，邮储银行三明分行遂于2018年1月19日向三明市梅列区人民法院起诉，该院于2018年5月25日作出（2018）闽0402民初19号民事判决，判令亨得利眼镜公司承担还款责任，金宁灼、卢秀钦承担保证责任，金昌南、卢秀钦在继承金某遗产范围内承担清偿责任，邮储银行三明分行对案涉房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。判决生效后，因亨得利眼镜公司、金宁灼、金昌南、卢秀钦未履行还款义务，邮储银行三明分行于2020年8月5日向法院申请强制执行。执行过程中，朱丽珍向执行法院提出执行异议，法院于2020年8月5日作出（2020）闽0402执异73号执行裁定，裁定中止对案涉房产涤除租赁的拍卖，并于2020年8月18日向邮储银行三明分行送达该裁定。邮储银行三明分行认为，朱丽珍是亨得利眼镜公司的员工，且亨得利眼镜公司申请贷款及案涉房产办理抵押登记时，金宁灼、金某、卢秀钦已明确声明案涉房产不存在对外租赁，故朱丽珍所提供的《租赁合同》系为规避执行而形成的虚假合同，其所主张的租赁关系是虚假的，且其提供的证据本身并不能证明其对案涉房产享有足以阻却执行的权利。为此，具状提起诉讼。 被告朱丽珍辩称，1.案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年8月1日，朱丽珍与金某、金宁灼兄弟签订《租赁合同》，约定朱丽珍承租三明市梅列区××村××幢××号商业用房20年。租赁双方均具有民事行为能力，签订的租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。2.邮储银行三明分行所谓案涉《租赁合同》为虚假合同，这是明显罔顾事实，理由不成立。其一，案涉《租赁合同》有实际履行支事实。2014年8月1日，案涉《租赁合同》签订后，从2014年-2018年承租朱丽珍每年都有缴纳租赁74820元给承租方金某、金宁灼兄弟，至今朱丽珍持有缴交资金的《收款收据》5张足以证实。其二，邮储银行三明分行已实际认可案涉《租赁合同》的事实。在2020年6月朱丽珍向三明市梅列区人民法院提交案外人《执行异议书》后，2020年8月27日邮储银行向法院表示，要求朱丽珍将2019年8月-2020年8月租金缴交至其专户，随后朱丽珍将2019年8月-2020年8月租金缴交至其专户，随后朱丽珍根据邮储银行三明分行提供专户转了租金74820元到该账户。其三，三明市梅列区市场监督管理局存档资料中，确有案涉《租赁合同》。通过调取三明市梅列区亨得利眼镜行企业登记信息，其中记载朱丽珍一人于2015年8月27日成立，该眼镜行成立时，朱丽珍就有提交2014年8月1日案涉《租赁合同》。3.根据“买卖不破租赁”原则，邮储银行三明分行诉求涤除租赁拍卖，有悖于法。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租人和新房主继续有效”。因此，邮储银行三明分行请求涤除租赁拍卖没有法律依据，请求驳回邮储银行三明分行的诉讼请求。 被告金宁灼、卢秀钦书面辩称，1.案涉《租赁合同》真实、合法有效。2014年8月1日，金某、金宁灼兄弟与朱丽珍签订《租赁合同》，将三明市梅列区××村××幢××号房产租赁给朱丽珍使用，使用期限自2014年8月1日至2034年7月31日。该合同签订后，双方有实际履行的事实，即承租方朱丽珍支付2014年-2018年的每年租金各74820元以及出租方出具的5份《收款收据》佐证。该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。2.邮储银行三明分行诉称案涉《租赁合同》系为规避执行而形成的虚假合同与事实不符。在2016年10月期间，金某、金宁灼兄弟向邮储银行三明分行办理抵押贷款时，邮储银行三明分行实际没有到场审查贷款抵押房屋的租赁情况，只是叫金某、金宁灼兄弟在邮储银行三明分行办公场所签字。当时政府支持小微企业的专项贷款资金已经到账，借贷双方只是简单履行手续而已。借款双方自始至终没有实际性审查贷款抵押房屋的租赁情况，这是事实。至于朱丽珍为亨得利眼镜公司员工又兼职在外自立门户，自行创业，这是正常的事情，且朱丽珍开办的企业在工商部门有办理登记。据了解，案涉《租赁合同》当时在工商部门有存档。三、邮储银行三明分行诉求涤除租赁，于法无据。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，案涉《租赁合同》是合法有效的，应予保护。 被告亨得利眼镜公司、金昌南未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列事实没有争议，本院予以确认： 1.金宁灼与金某（已于2017年3月8日死亡）系坐落于三明市梅列区××村××幢××号房产的所有权人。2016年10月3日，亨得利眼镜公司向邮储银行三明分行申请借款300万元，并提供了工资表、《房地产抵押估价报告》等申请办理贷款材料。2016年11月8日，邮储银行三明分行与亨得利眼镜公司签订《小企业授信额度合同》，约定邮储银行三明分行同意向亨得利眼镜公司提供授信额度300万元。同日，邮储银行三明分行与金宁灼、卢秀钦、金某签订《小企业最高额保证合同》、《小企业最高额抵押合同》，约定由金宁灼、卢秀钦、金某提供连带保证担保，并以案涉房产提供抵押担保。金宁灼、金某及卢秀钦分别向邮储银行三明分行出具《未租赁声明》及《有权处分人（共有人）同意抵押声明》，声明案涉房产由其自用且未出租，并承诺在向邮储银行三明分行的借款全部结清前，不将案涉房产进行出租或为其他可能影响抵押权的行为。同日，案涉房产的抵押登记手续办理完备，邮储银行三明分行与亨得利眼镜公司签订《小企业流动资金借款合同》，约定亨得利眼镜公司向邮储银行三明分行借款300万元，借款期限12个月，并就借款利率、违约责任等进行了约定。合同签订后，邮储银行三明分行于当日即向亨得利眼镜公司发放贷款300万元。后因亨得利眼镜公司未如约偿还借款，邮储银行三明分行于2018年1月19日向本院提起诉讼。本院于2018年5月25日作出（2018）闽0402民初19号民事判决，判令：（1）亨得利眼镜公司于本判决生效之日起五日内返还邮储银行三明分行借款本金2999999.17元并支付利息、罚息、复利45634.01元（该利息、罚息、复利计至2018年1月1日，此后按案涉合同约定的利率计至款项清偿之日止）；（2）亨得利眼镜公司于本判决生效之日起五日内支付邮储银行三明分行为实现本案债权支付的律师代理费15000元；（3）邮储银行三明分行对坐落于三明市梅列区××村××幢××号房产（房屋产权证号：明房权证字第1××0号）拍卖或变卖后所得价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；（4）金宁灼、卢秀钦对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；（5）金昌南、卢秀钦在继承金某遗产范围内对本判决第一、二项确定的债权承担连带清偿责任；（6）驳回邮储银行三明分行的其他诉讼请求。 2.前述判决生效后，负有履行生效判决确定义务当事人未履行相应义务，邮储银行三明分行遂向本院申请强制执行。本院在执行上述抵押房产过程中，朱丽珍以对该房产享有先于抵押权设立的租赁权为由，向本院提出书面执行异议，本院经审查后于2020年8月5日作出（2020）闽0402执异73号民事裁定，裁定中止对案涉抵押房产进行涤除租赁拍卖的执行。邮储银行三明分行不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 当事人的争议焦点为：朱丽珍对案涉房产是否享有先于抵押权设立的租赁权问题。本院根据当事人的举证、质证及庭审陈述情况，分析、认定如下： 朱丽珍认为，2014年8月1日，朱丽珍与金宁灼、金某兄弟签订《租赁合同》，约定朱丽珍承租三明市梅列区××村××幢××号商业用房20年，该合同是租赁双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱丽珍经营的三明市梅列区亨得利眼镜行于2015年8月27日成立，成立之时就有向工商管理部门提交该租赁合同，可证实租赁合同真实存在。合同签订后，朱丽珍每年都有向出租方缴纳租金74820元，且朱丽珍还根据梅列区人民法院要求将2019年8月至2020年8月的租金缴纳至邮储银行三明分行提供的专户，说明邮储银行三明分行也已实际认可了朱丽珍对讼争房产享有的租赁权事实。朱丽珍为证明其主张，向本院提交了以下证据佐证：《租赁合同》、保证金收款收据1张、租金《收款收据》5张、三明市梅列区亨得利眼镜行营业执照、亨得利眼镜字号及商标使用费《收据》7张、《缴纳个人所得税报告表》、《劳动合同书》、《个人养老保险历年缴费明细表》、物业管理公司收款收据及水电费支付凭证等。 邮储银行三明分行认为，1.朱丽珍虽然提供了一份形式上早于抵押权设立时间签订的《租赁合同》，但该合同不具有真实性。其一，该合同的签订主体之间具有特殊关系，金宁灼是亨得利眼镜公司的法定代表人，而证据显示朱丽珍是与亨得利眼镜公司建立了20年租赁关系的老员工，且是该公司主管，这种特殊关系导致签订租赁合同极具便利，完全具有为规避执行而签订虚假租约的极大可能性；其二，一份涉及租期长达20年的租赁合同，才简单的一页纸，没有关于租赁房屋的交接及违约责任、解除合同的条件等一份商事租赁合同应有的合同条款，明显不符合常理；其三，租金、保证金、商标使用费支付方式明显有违常理，朱丽珍关于租赁合同所约定的租金支付，就提供了五张收条，而五张收条所体现连续五年、每年7万多元的租金全部都是以现金方式支付，2.5万元的履约保证金及连续七年、每年2万元的商标使用费也全部都是现金支付，而从其提供的每笔才几百元的物业、水电费的缴费方式来看，却全部都是转账，这明显不符合常理和商业惯例。因此，显然该份租赁合同是为了规避执行而为的虚假租约。2.朱丽珍所提供的证据根本不能证明其在案涉房产设立抵押之前有占有使用该房产。抵押不破租赁原则所规范的是租赁权和抵押权之间的关系，而非租赁合同和抵押权之间的关系，抵押不破租赁应以承租人对租赁房产实际占有为要件，即便租赁合同是真实的，若无证据证明朱丽珍对案涉房产在抵押权设立之前已实际占有，则不享有主张对案涉房产带租拍卖的权利。从朱丽珍所提供的物业费、水电费缴纳凭及劳动合同书、员工养老保险缴费明细表等证据来看，以三明市梅列区亨得利眼镜行名义缴纳水电、物业费等时间是2017年4月份起，此前均为亨得利眼镜公司缴纳，劳动合同书、养老保险缴费体现的时间是2018年1月份起，这些证据最多只能证明朱丽珍所开设的三明市梅列区亨得利眼镜行的实际经营时间是2018年1月，即便朱丽珍租用了案涉房产经营三明市梅列区亨得利眼镜行，其实际租赁并占有使用的时间也是2016年11月份抵押权设立之后。3.邮储银行三明分行提供的证据足以认定租赁事实不存在。其一，亨得利眼镜公司在向邮储银行三明分行办理贷款时，提供给邮储银行三明分行的评估报告，清楚的体现案涉房产为自用，所提供的未出租声明上，也明确声明案涉房产为自用，无出租，故抵押权设立之前，根本没有设立租赁权。如果在执行程序中突然拿出一份真实性明显存疑的租赁合同及租金支付收条，就可以对抗抵押权人，显属不公。其二，无论是亨得利眼镜公司办理贷款时提供的员工工资表、工资发放银行流水还是朱丽珍自己办理信用卡时的自述以及社保中心出具的社保缴费记录，这一系列证据可充分证明朱丽珍是亨得利眼镜公司员工，而且与亨得利眼镜公司之间劳动关系长达20年，其所谓的租赁案涉房产自行创业根本不是事实，属虚假陈述，虽然是以其名义成立了一个名为亨得利眼镜行的企业，也不能说明亨得利眼镜行是其实际在经营。综上所述，朱丽珍不享有先于抵押权设立的租赁权。邮储银行三明分行为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据佐证：《亨得利眼镜公司工资表》、《朱丽珍银行卡交易明细》、《信用卡申请表》、《收入证明》、《房地产抵押估价报告》、《未租赁情况声明》、《有处分权人（共有人）同意抵押声明》、《不动产登记证明》。 本院认为，朱丽珍向本院提供的《租赁合同》落款时间为2014年8月1日，从证据的形式上看，该租赁合同订立时间先于抵押权设立时间。邮储银行三明分行对该份合同的真实性提出质疑，因其表示不申请鉴定，故本院无法仅凭邮储银行三明分行的反驳意见对该合同形成的真实性作出否定，但从三明市梅列区市场监督管理局提供的一份《证明》及所附的企业内资情况登记表、租赁合同来看，可以证明朱丽珍投资经营的三明市梅列区亨得利眼镜行在2015年8月27日设立时就已向工商管理部门提供了案涉租赁合同，因此可以排除《租赁合同》是在案涉房产抵押权设立后倒签的情形。朱丽珍向本院提供的5份《收款收据》证明其有向案涉房产所有权人支付租金事实，以此印证租赁关系真实存在，因邮储银行三明分行表示无需对该租金收据申请鉴定，故本院亦无法仅凭邮储银行三明分行的反驳意见对5份《收款收据》的真实性作出否定。朱丽珍向本院提供的三明市梅列区亨得利眼镜行营业执照，证明朱丽珍投资的三明市梅列区亨得利眼镜行自2015年8月27日成立时，所登记的经营地址即为案涉房产所在地址，与租赁合同约定一致，既然经营地址登记为案涉房产所在地址，则理应具有相应的原因关系，否则将他人房产地址登记为朱丽珍自行投资企业的经营地址不符合常理。朱丽珍所提供的物业费和水电费缴纳凭证，虽然体现2017年4月份前是由亨得利眼镜公司缴纳，但自2017年4月份起即由三明市梅列区亨得利眼镜行自行缴纳，结合朱丽珍提供的《劳动合同书》、《个人养老保险历年缴费明细表》、《个人所得税报告表》等证据，至少可证明2017年4月份后三明市梅列区亨得利眼镜行实际有在案涉房产雇员经营，既然朱丽珍实际有占有使用案涉房产，则同理亦应具有相应的原因基础，而除前述《租赁合同》之外，目前在案证据无法证明朱丽珍与金宁灼、金某之间还存在其他法律关系或者在抵押权设立后有新建租赁关系。因此，综合在案《租赁合同》、三明市梅列区市场监督管理局出具的《证明》及附件、租金收据、三明市梅列区亨得利眼镜行营业执照、物业费和水电费缴纳凭证以及《劳动合同书》、《个人养老保险历年缴费明细表》、《个人所得税报告表》等证据，朱丽珍在案涉房产抵押权设立前已与金宁灼、金某订立租赁合同并对讼争房产进行占有使用存在高度可能性。虽然金宁灼、金某、卢秀钦曾有向邮储银行三明分行出具未租赁声明，但不排除声明事实不客观情形，租赁权以占有为公示形式，邮储银行三明分行仅依书面声明不足以认定案涉房产设立抵押权时处于未租赁状态，而朱丽珍提供的营业执照明确载明经营地点为案涉房产，投资人为朱丽珍，该工商登记信息对外公开具有公示性，相较邮储银行三明分行提供的未租赁声明具有更大的证明力。因此，邮储银行三明分行所提供的在案证据不足以认定朱丽珍对案涉房产存在虚假租赁，本院认定朱丽珍享有在先于案涉房产抵押权设立时间的租赁权。 综上所述，本院认为，朱丽珍对案涉房产享有先于抵押权设立的租赁权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，该租赁权不受案涉房产抵押权实现所影响，朱丽珍有权排除人民法院对案涉房产进行涤除租赁的执行。邮储银行三明分行申请对朱丽珍提供的租赁保证金收据、商标使用费收据进行鉴定，因对本案事实认定不产生影响，故本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告中国邮储储蓄银行股份有限公司三明市分行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  胡江平 人民陪审员  修桂华 人民陪审员  黄美英 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  魏恺雯 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。