北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初1987号原告：王富群，男，1963年11月23日出生，汉族，现住北京海淀区。委托诉讼代理人：张壮，北京同钧律师事务所律师。被告：金碧物业有限公司北京分公司，经营场所北京市昌平区沙河镇高教园北四街**院**楼**。负责人：杨健峰，经理。委托诉讼代理人：郝若兰，女，1994年10月10日出生，汉族，该公司员工。原告王富群（以下称原告）与被告金碧物业有限公司北京分公司（以下称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张壮，被告之委托诉讼代理人郝若兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋装修及家具损失154690.6元；2.判令金碧物业公司赔偿原告租房损失62833.33元。事实与理由：原告系北京市朝阳区东坝南区XXXX（曾用名“XXXX嘉园”）X号楼X单元201号房屋（以下简称涉案房屋）业主，2018年6月18日，原告将涉案房屋装修完毕，未入住。2018年6月21日，原告发现涉案房屋返水，造成屋内装修、地板、家具被泡。原告向被告反应，被告经调查得知：系该单元下水道被装修垃圾堵塞，造成排水堵塞，致使原告房屋返水。被告于2018年6月19日即得知原告邻居202号房屋返水，但并未通知原告及时对房屋检查。2018年10月7日原告到房屋处试暖气，发现房子再次被水浸泡，原告联系被告，被告进行检查发现下排水管两处严重堵塞，堵塞物已严重硬化。因被告未及时维修致使原告房屋再次受损。被告作为涉案房屋的公共设备日常维修、养护、运行、管理者，对涉案房屋的公共设备设施未尽到日常养护、管理的义务，导致原告涉案房屋返水被泡，造成原告财产损失，被告应当承担赔偿责任，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本案案由为财产损害纠纷，属于侵权损害纠纷，我方是物业，原告的损失是因为楼上业主倾倒装修废料堵塞管道造成的，我方不应当对侵权责任承担任何赔偿责任，不是适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：涉案房屋由原告于2015年7月23日自北京恒兴盛房地产开发有限公司购得，双方约定2017年12月31日前交房。原告与王某某系夫妻关系，二人育有一子王某2。2017年12月31日，原告向被告预交物业服务费3242.4元，被告向原告出具《XXXXXX物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》，甲方为原告，乙方为被告），并向原告提供物业服务。《物业服务合同》第六条约定，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、维护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四……第七条约定，乙方提供住宅的物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准，详见附件五。第十条，物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取【装修管理费】4元/平米、【装修保证金】3000元/户、【装修拉圾清运费】5元/平米外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，甲方应当在完工后向乙方申请初验，初验合格30日后进行复验，复验合格30个工作日后将装修保证金全额退还业主。第十七条约定，乙方的权利义务：…2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……5.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正……7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为承担责任……合同附件四《物业共用设施设备明细》第3条约定，区域内市政：……【室外上下水管道】4500米……合同附件五《物业服务事项和标准》第1.3.1条约定，建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生公共秩序维护等管理制度。第1.3.4条约定，建立物业服务工作记录。第1.7.1条约定，签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。第1.7.4条约定，对专项服务进行监督管理及评价。第2.1.1条约定，建立房屋及共用设备的基础档案。第2.1.2条约定，运行、检查、维修养护记录应当每月归档。第2.1.4条约定，共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。第2.1.5条约定，每年第四季度制定下一年度维修养护计划。第2.2.2条“建筑部件”约定，……（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（3）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等……第2.2.3条“附属构筑物”约定，（1）每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（2）每月检查1次雨、污水管井等。（3）每周巡查1次大门、围墙、围栏等……第7.1条约定，建立装饰装修管理服务制度。第7.2条约定，建立装饰装修管理档案。第7.4条约定，装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。第7.5条约定，装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。原告收房后，对涉案房屋装修完毕。2018年6月21日，原告发现涉案房屋卫生间的下水管道反水，屋内装修物品及家具被泡，并致电被告反映情况。被告对相关管道进行查验及清理，发现本次下水道堵塞系楼上装修施工方违规倾倒装修垃圾造成的。被告将涉案房屋内的地板拆除、家具拆卸后集中存放。2018年10月7日，涉案房屋再次因卫生间的下水管道堵塞而反水，被告对相关管道进行清理。经询，被告称涉案房屋所在二层及以上房屋共用一条下水管线，202号房屋所在二层及以上房屋共用一条下水管线，两条管线于地下一层汇合，进入园区内的管道，一层为单独下水，与本案无关；第一次反水系在上述两条管线交汇处，沉积了大量装修垃圾堵塞管道，造成反水；第二次反水系在涉案房屋所在管线交汇处，堵塞物仍是装修垃圾。经询，原、被告均确认两次反水期间，涉案房屋内的状况未发生过变化，上述反水之后，至今未发生反水问题。第一次反水后，被告张贴《关于六号楼一单元下水管道堵塞造成损失告知函》（以下简称《告知函》），告知该单元涉案房屋、6-1-202号房屋反水受损、查验结果、处理措施等情况。《告知函》上载：“……经我物业查验下水管道，该单元下水管道为楼上装修垃圾堵塞，造成排水堵塞，（详见附图）导致6-1-201、6-1-202返水，且造成了较为严重的财产损失……户内装修物品及家具被泡。我物业将积极协助两户业主与楼上装修户进行调查取证，并约谈楼上业主……因两户均刚装修完房屋，且都为木质地板，其中一户已搬家具，损失正在统计中。对于此问题造成的6-1-201、6-1-202财产损失，我物业将根据《装修管理协议》的相关协议内容，对楼上住户进行装修押金的暂扣，用于财产损失的相关补偿……”被告称其于2018年6月20日将《告知函》张贴于小区告示栏，并向涉案房屋所在单元内的每名业主发放或张贴了该告知函。被告称涉案房屋同层的202号房屋业主以物业服务合同纠纷为由将被告诉至北京市昌平区人民法院。经核查，该案已撤回起诉。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于赔偿责任。原告称被告未尽到物业服务合同义务，未建立公用设施设备养护管理制度，未建立公用设施设备运行检查维修记录并每月归档，相关制度缺失导致公共设备设施养护缺位，没有尽到日常养护、维修管理责任；没有履行在收取押金和装修管理费后，对业主装修行为进行巡查和监督的义务；且没有在反水发生后的第一时间通知业主，造成业主损失扩大，故应当承担赔偿责任。被告称其已经尽到日常维修养护管理等相应义务，不应承担责任，涉案房屋所在楼栋的集中装修期自交房之日至2018年12月31日，由被告公司维修部人员及部分外聘的管道工人每月对园区内的主管道与各楼地下室部分的管道汇合处进行一次管道清掏及检查管道是否堵塞，其委托北京南通北畅管道清洗服务有限责任公司（以下简称南通北畅公司）对涉案管道进行实际养护及疏通，南通北畅公司于2018年6月16日、6月20日分别对涉案房屋所在楼栋的管道进行疏通；被告对涉案房屋的反水情况及时进行处理，且在第一次反水当日即向所在单元的所有业主通报反水情况，并暂扣装修押金，亦曾经协调楼上业主对原告进行赔偿，但业主不同意。为此，被告提交《北京恒兴盛房地产开发有限公司物业服务中心化粪池管道疏通工作记录表》（以下简称《疏通记录表》）复制件、涉案房屋所在楼栋业主的装修备案表予以证明。《疏通记录表》上载：清运单位名称为南北通畅公司，填写了进出场时间、化粪池管道位置、疏通人签字、物业经手人签字等信息，记录表下端由编制、审核、审批相关人员签字。装修备案表上载业主、装修公司、装修施工日期、装修备案内容、物业服务中心审批意见、装修保证金收缴、竣工验收、装修押金退还的相关信息。经询，被告称涉案房屋所在楼栋业主的装修押金已于2019年12月23日退还完毕。庭审中，本院向被告询问其对装修业主的管理内容，被告称管理措施与装饰装修管理协议模板的内容一致，并提交该管理协议模板。原告不认可被告所述管理措施，称其装修时仅交纳了装修管理费，未签订过装修管理协议。原告认可装修备案表的真实性，不认可《疏通记录表》的真实性。《疏通记录表》无原件核对，在无其他证据佐证的情形下，本院对该项证据的真实性不予采信；结合原告质证意见，对装修备案表的真实性予以采信。原告主张涉案房屋的装修及家具损失共计154690.6元，具体包括：设计费2000元、家具材料费16500元、装修装饰费83152.6元、索菲亚衣柜24028元、格力空调6399元、床垫6300元、木门5442元、地板修复费用6470元、洗衣机6399元。为此，原告提供照片及视频若干，《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《装修合同》）及发票，《居然之家商品销售合同》（以下简称《销售合同》）及支付凭证，空调、床垫发票，洗衣机订单复制件，木鼎木门下单确认单，地板交款凭证。原告确认照片的拍摄时间是2018年6月21日。第一组照片显示房屋铺有木地板，安装卫浴、橱柜，配备电视柜、衣柜、餐桌餐椅、沙发、立式空调等家电；第二组照片显示房屋地板被水侵泡，踢脚线翘起，踢脚线上方墙面有水印，室内门下端有裂缝；第三组照片显示工作人员在拆除地板、搬运家具，家具集中存放。第一组视频显示房屋中踢脚线上方墙面有水印，室内门、门框、电视柜、茶几、衣柜底端有裂缝，地板有水浸泡；第二组视频显示工作人员在拆地板、家具，家具由房屋搬出后集中存放；第三组视频显示，工作人员在清理屋内积水，地面为水泥地面，屋内有洗衣机；第四组视频显示工作人员在清理公共管道，工作人员告知原告是水泥、沙子堵塞管道，此次清理与上一次清理管道的位置不一样，工作人员将管道卸下后，经多次、用力在地面磕碰，从管道中倾倒出黑色、大块状物体，期间多次用手拖拽管道内的堵塞物。《装修合同》及发票上载，2018年1月9日，王某2作为发包方（乙方）与业之峰诺华家居装饰集团股份有限公司朝阳分公司作为承包方（乙方，以下简称诺华公司）就涉案房屋签订该合同，约定工期90天，自2018年1月15日至2018年5月15日，工程款90106元。双方于2018年5月15日签署《工程验收单》。2018年9月11日，诺华公司向王某2开具价税合计总金额为101652.6元的设计费、装修装饰费、家具材料费发票3张。《销售合同》及支付凭证上载明：甲方（购买方）为王某2，乙方（销售商）为北京益世美家家居有限公司（以下简称益世美家公司），签订日期为2018年4月6日，商品名称为索菲亚衣柜，成交价24028元，乙方于2018年6月30日前送货。2018年4月6日，益世美家公司向王某2出具金额为24028元的交款凭证。家电发票上载，2018年10月9日，北京森乐恒兴电器销售有限公司向原告出具价税合计为15696元的发票1张，货物名称为格力空调，数量为4套；北京美典佳家具有限公司向王某某出具价税合计为6300元的发票1张，货物名称为床垫，数量为1套。洗衣机订单上载：海尔8公斤直驱变频滚筒洗衣机的价格为4399元，下单及支付时间为2018年5月6日。木鼎木门下单确认单上载：客户为王某2，地址为涉案房屋，供货方销售门店：东店，物品内容为实木复合白色混油的室内门5个、客厅垭口及相关配套，折后金额为5442元，测量日期为2018年3月20日，付款日期为2018年4月5日，安装日期为2018年5月30日，落款处的测量人员处手签姓名“王健”，手签日期为2018年4月5日。地板交款凭证上载：交款日期为2019年3月9日，首期货款金额为200元。被告对照片及视频的真实性不予认可；称无法判断《装修合同》及发票、《销售合同》及支付凭证的真实性；对洗衣机订单的真实性不予认可；对其他证据的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可。被告虽对照片及视频、《装修合同》及发票、《销售合同》及支付凭证、洗衣机订单的真实性不予认可，但是未提交证据予以推翻，本院结合被告的质证意见、双方陈述及证据所载内容认为，上述证据能够相互印证，故对除地板交款凭证以外的其他证据的真实性和关联性均予以采信。原告主张租房损失，按每月6500元的标准计算自2018年6月20日至2019年4月9日止的租金，提交《租赁合同》。《租赁合同》上载，2019年4月4日，出租人王某2、承租人张启迪、居间方北京金贝物业管理有限公司就涉案房屋签订该合同，租赁期自2019年4月10日至2020年4月9日，租金为每月6500元，被告不认可《租赁合同》的真实性。被告虽对该项证据不予认可，但未提交证据予以反驳，故本院该项证据的真实性予以采信，但根据原告主张房租损失的计算期间，本院对该项证据的关联性不予采信。本院认为，本案的争议焦点是原告购买的涉案房屋因下水管道堵塞致屋内装修、家电受损的责任主体和造成经济损失的数额问题。物权法第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。根据查明的事实，原、被告签订《物业服务合同》，被告向原告提供物业服务，对共用管道负有管理维护的义务，涉案下水管道的堵塞部位属于共用管道，在被告负责维护和管理的范围之内。按照《物业服务合同》约定，被告应当建立管理制度及工作记录档案，定期检查共用管道，尤其是在集中装修期间应当提高检查的频次；同时，被告对业主装修负有管理监督的义务，应当告知装修业主相关禁止行为和注意事项，每日巡查装修现场，但被告未就上述应尽义务的履行情况充分举证，其对共用管道堵塞并导致原告财产损失存在过错，其疏于管理的行为与损害后果的发生之间存在法律上的因果关系，故应承担赔偿责任。关于赔偿数额一节。鉴于涉案房屋内的部分装修及家具已经被拆卸，且原告已对涉案房屋进行修复并对外出租，对损失物品的价值已无法进行评估鉴定，故本院根据在案证据，综合涉案房屋的受损情况，对装修、家电损失的数额予以酌定。关于租房损失一节。物权法第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。涉案房屋因下水道反水被浸泡后，原告无法居住使用该房屋，现主张租房损失具有事实及法律依据，本院予以支持，本院参照同等地段、同类房屋的租金情况，依据影响涉案房屋使用的期间，酌情确定房屋的使用损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告金碧物业有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王富群装修、家电损失十二万元；二、被告金碧物业有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告王富群租房损失五万元；三、驳回原告王富群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4563元，由原告王富群负担1000元（已交纳），被告金碧物业有限公司北京分公司负担3563元（原告王富群已预交，被告金碧物业有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告王富群）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 李甲军审判员 乔红星二〇二〇年十二月二十九日书记员 栾晨焕