广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5591号原告(反诉被告)：深圳市鲜恬科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽街道西丽社区×××××××丽新源工业厂区1栋（聚创金谷创意园）五楼513室，统一社会信用代码为91440300MA5F7DXX37。法定代表人：陈德铭，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林忠友，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧滢，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢星辉，男，1988年10月30日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××05X。委托诉讼代理人:胡杨,广东乐而乐律师事务所律师。被告：东莞市振腾实业投资有限公司，住所地广东省东莞市寮步镇小坑莲塘小区×××，统一社会信用代码为914××××××××××135X6。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。原告深圳市鲜恬科技有限公司（以下称“鲜恬公司”）与被告谢星辉、东莞市振腾实业投资有限公司（以下称“振腾公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月6日立案后，被告谢星辉提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行审理。原告鲜恬公司的委托诉讼代理人林忠友、林慧滢，被告谢星辉及其委托诉讼代理人胡杨，被告振腾公司的委托诉讼代理人方楚帆到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告鲜恬公司向本院提出诉讼请求，后变更诉讼请求：1.解除鲜恬公司与谢星辉签订的《房屋租赁与管理合同书》；2.谢星辉向鲜恬公司退还租赁保证金87000元；3.谢星辉向鲜恬公司支付违约金87000元；4.谢星辉、振腾公司共同向鲜恬公司赔偿案涉物业装修损失及冻库损失267000元；5.谢星辉、振腾公司共同向鲜恬公司赔偿员工宿舍搬迁违约金损失1830元；6.谢星辉、振腾公司共同承担鲜恬公司支出的律师费25000元；7.谢星辉、振腾公司承担本案财产保全担保费1000元及其他诉讼费用。事实与理由：振腾公司是东莞市××××××××××××（房产证号：粤房地权证莞字第1900256950号，即东莞市×××××××B栋厂房）的业主。2019年7月31日，谢星辉经振腾公司同意，将上述物业转租给鲜恬公司，并与鲜恬公司签订《房屋租赁与管理合同书》，约定租赁期限为2019年8月9日至2022年8月8日，谢星辉保证鲜恬公司在租赁期内可以按照租赁合同合法租赁及使用物业。2020年3月23日，谢星辉突然通知鲜恬公司，称因谢星辉无法向振腾公司交租，谢星辉与振腾公司发生纠纷，振腾公司要求提前解除与谢星辉的房屋租赁合同并收回物业，谢星辉无法继续履行与鲜恬公司的房屋租赁合同，要求鲜恬公司将案涉物业2020年3月及之后的租金交给振腾公司，由振腾公司按照《同意转租证明》保证鲜恬公司合法租赁及使用物业。其后，振腾公司以《同意转租证明》属伪造为由拒绝履行。至此，谢星辉与鲜恬公司的房屋租赁合同无法履行。鲜恬公司认为，谢星辉的行为已构成根本违约，且导致鲜恬公司的合同目的无法实现，鲜恬公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定及《房屋租赁与管理合同书》第9.2条的约定解除合同。另，由于鲜恬公司租赁案涉物业系用于经营生鲜冻品仓储及配送业务，鲜恬公司投入了固定装修及设备近2000000元，同时配置了人员10余名，谢星辉的违约行为给鲜恬公司造成巨大损失，故鲜恬公司提起诉讼，请求判如所请。被告谢星辉辩称,一、谢星辉与鲜恬公司的房屋租赁合同未解除，尚在履行中。谢星辉虽然与振腾公司存在房屋租赁合同纠纷，但尚未与振腾公司解除合同，鲜恬公司也还在正常使用案涉物业，唯一改变的是租金改由振腾公司收取，但这并不影响谢星辉与鲜恬公司之间房屋租赁合同的履行。因此，鲜恬公司认为谢星辉构成根本违约不成立，鲜恬公司的诉讼请求不应得到支持。被告谢星辉向本院提出反诉请求：1.解除谢星辉与鲜恬公司签订的《房屋租赁与管理合同书》；2.鲜恬公司向谢星辉支付2019年8月9日至2019年9月28日的租金48333.33元；3.鲜恬公司向谢星辉支付2020年2月租金的滞纳金3211.33元；4.鲜恬公司向谢星辉支付中介费34040元；5.本案本诉和反诉的诉讼费由鲜恬公司承担。事实与理由：谢星辉与鲜恬公司签订的《房屋租赁与管理合同书》约定每月租金29000元，在每月5日前支付，免租期为50天，即从2019年8月9日起至2019年9月28日止。现鲜恬公司没有按时足额支付2019年12月至2020年3月的租金和水电费，导致谢星辉不能按时向振腾公司支付租金，鲜恬公司已构成违约，应承担违约责任。原告鲜恬公司针对反诉辩称：一、鲜恬公司在2020年1月31日前均有依约交租，不存在违约行为。二、2020年2月的租金因受新型冠状病毒疫情的不可抗力影响，鲜恬公司迟延支付，该迟延行为不属于恶意违约行为，依法无需承担民事责任。2020年2月租金的支付时间为2020年2月5日，正值疫情爆发期间，按照政府相关防疫措施，鲜恬公司在2020年2月9日前不得复工复产，案涉物业所在工业园区也关闭至2020年2月26日止，鲜恬公司直至2020年3月9日才全面复工复产，可见整个2月鲜恬公司均无法正常使用案涉物业，谢星辉本无权要求鲜恬公司支付2020年2月的租金，但鲜恬公司主动承担该月租金，足见鲜恬公司信守合同、努力维护交易的态度。三、2020年3月的租金，鲜恬公司已按照谢星辉和振腾公司的要求，支付给振腾公司指定的收款人，不存在拖欠情形。四、基于鲜恬公司不存在违约行为，且谢星辉与鲜恬公司没有约定鲜恬公司需承担中介费，故谢星辉要求鲜恬公司承担免租期的租金、2020年2月租金的滞纳金及中介费，缺乏事实和法律依据。五、谢星辉提起反诉的目的是企图逃避或转移其丧失案涉物业转租权的法律责任。因此，谢星辉的反诉请求不应得到支持。被告振腾公司辩称,一、振腾公司与谢星辉签订的房屋租赁合同没有授予谢星辉可以私自转租案涉物业的权利，振腾公司亦没有出具《同意转租证明》。振腾公司得知谢星辉转租案涉物业后，已明确表示不同意转租，故谢星辉与鲜恬公司签订的《房屋租赁与管理合同书》属无效。二、振腾公司从未同意转租，对谢星辉与鲜恬公司签订的《房屋租赁与管理合同书》，振腾公司也从未作出任何保证该合同履行的意思表示，故鲜恬公司要求振腾公司承担赔偿责任，无事实和法律依据。三、本案谢星辉与鲜恬公司的纠纷与振腾公司无关。请求驳回鲜恬公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于东莞市××××××××××××，已取得房地产权证，证号为粤房地权证莞字第1900256950号，登记权属人为振腾公司，登记房屋坐落为东莞市×××××××（B栋厂房），经东莞市自然资源局确认，案涉房屋位于B栋厂房的首层。2019年5月28日，振腾公司的股东叶添富以其本人名义与谢星辉签订《厂房租赁合同》，同意将案涉房屋出租给谢星辉，租赁期限为2019年1月10日至2025年6月9日。2019年8月8日，谢星辉与鲜恬公司签订《房屋租赁与管理合同书》，即案涉合同，约定谢星辉将案涉房屋出租给鲜恬公司作仓库、办公、物流中心用途，租赁期限为2019年8月9日至2022年8月8日，履约保证金87000元，2019年8月9日至2019年9月27日为装修免租期，租金从2019年9月28日起计算，每月租金29000元，于每月5日前支付，逾期交租的，每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金，迟延超过7个工作日的，经督促仍未全额支付的，谢星辉有权解除合同，没收已收费用，并追究鲜恬公司赔偿责任；租赁期内鲜恬公司进行装修的，须就施工单位、设计图、材料、证明等提交给谢星辉及物业管理公司审核，并经谢星辉书面同意，否则，擅自装修的，谢星辉有权解除合同，没收履约保证金。同时，合同第9.2条约定，合同期内，如因谢星辉原因导致合同无法继续正常履行，谢星辉须向鲜恬公司全额无息退还履约保证金，并支付87000元作为违约金；如因鲜恬公司原因导致合同无法继续正常履行，谢星辉有权没收履约保证金作为违约金。案涉合同签订后，谢星辉即日交付房屋给鲜恬公司使用，鲜恬公司于2019年8月9日向谢星辉支付了履约保证金87000元。后由于振腾公司与谢星辉发生纠纷，鲜恬公司被通知从2020年3月起将案涉房屋的租金支付至振腾公司指定收款人叶添富处，后又被通知不同意其继续使用案涉房屋，故鲜恬公司于起诉时向谢星辉提出解除合同的请求。谢星辉于2020年7月1日收到该意思表示。鲜恬公司对其前述事实主张提供证据如下：1.《同意转租证明》，该证明落款处加盖了振腾公司字样印章，并有振腾公司法定代表人叶某1字样签名，落款日期为2020年8月8日；内容记载振腾公司知悉并同意谢星辉与鲜恬公司签订案涉合同，并保证鲜恬公司在租赁期限内可以按照案涉合同合法租赁及使用物业。基于此，鲜恬公司认为谢星辉经振腾公司同意出租案涉房屋，并且振腾公司自愿为谢星辉履行案涉合同提供保证担保，振腾公司现不同意按照此证明内容履行义务，应对鲜恬公司的损失承担赔偿责任。2.录音，鲜恬公司主张为2019年3月23日叶添富召集谢星辉、鲜恬公司的工作人员等开会时录制，内容为业主方不承认曾出具《同意转租证明》给鲜恬公司，也不同意谢星辉和鲜恬公司继续使用案涉房屋。3.《情况告知书》，该证据落款处有谢星辉字样签名，并按捺指印，落款时间为2020年3月24日；内容记载谢星辉承认其因自身经营不善，无法向振腾公司支付2020年1月及2月的租金，振腾公司要求终止与其签订的租赁合同，并要求其交还场地，其要求鲜恬公司从2020年3月起将租金支付给振腾公司，由振腾公司按照《同意转租证明》保证鲜恬公司合法租赁及使用物业，并附上振腾公司指定收款人叶添富的银行账户信息。4.《关于厂房租赁问题的公函》，为鲜恬公司向振腾公司发出，内容为鲜恬公司要求振腾公司按照《同意转租证明》的保证事项执行。5.《告知函》，该证据落款处有振腾公司字样盖章及谢星辉签名确认，落款时间为2020年3月26日，内容为要求租户将租金及水电费统一付至叶添富的银行账户。对此，谢星辉称转租行为已经振腾公司同意，但谢星辉对《同意转租证明》和《情况告知书》不予确认，称其并不知情。振腾公司对《同意转租证明》也表示不予确认及不知情，称自始至终没有同意谢星辉将案涉房屋转租，且振腾公司针对《同意转租证明》上的印章及签名，已向本院提出了司法鉴定的申请。关于案涉合同的履行情况，双方确认鲜恬公司向谢星辉支付租金至2020年2月29日止，从2020年3月1日起，鲜恬公司按照谢星辉、振腾公司的要求，将租金支付给叶添富。其中，鲜恬公司于2020年3月10日向谢星辉支付2020年2月的租金和2020年1月的水电费，谢星辉据此认为鲜恬公司迟延履行，构成违约，故在本案中要求鲜恬公司承担违约责任。鲜恬公司提出不可抗力抗辩，称2020年2月受疫情及政府防控措施影响，整个园区关闭，鲜恬公司无法正常使用案涉房屋，鲜恬公司直至2020年3月9日才复工复产，由此导致迟延支付租金和水电费，不视为违约，鲜恬公司无需承担违约责任。鲜恬公司对其主张提供了互联网上发布的企业复工相关通知和要求的截图及鲜恬公司与谢星辉的微信聊天记录等为证。鲜恬公司称，鲜恬公司解除合同根本原因在于谢星辉拖欠振腾公司租金，振腾公司不同意谢星辉和鲜恬公司继续使用案涉房屋，谢星辉构成违约。2020年9月28日，鲜恬公司搬离案涉房屋，其于29日、30日通知谢星辉和振腾公司办理交接手续。但诉讼中谢星辉和振腾公司对此表示不知情。关于鲜恬公司主张的损失。首先，鲜恬公司提供一份由谢星辉签名确认，并注明“同意”字样的平面图，主张鲜恬公司对案涉房屋进行装饰装修经过谢星辉的同意。其次，鲜恬公司提供《装修工程施工合同》、代付函和账户交易明细，拟证明鲜恬公司将案涉房屋的强弱电、硬装等项目装修工程发包给案外人陈光云施工，双方约定工期为2019年8月17日至2019年9月6日，总工程款为130000元，鲜恬公司截止至诉讼时已支付128000元。再次，鲜恬公司提供《冻库设备承包合同书》、设备清单、《冷库机组拆装费用合同》、代付函和账户交易明细，拟证明鲜恬公司因在案涉房屋内安装冷库，支出了冷库库体工程及制冷设备安装及调试费用，另支出冷库机组拆装费7000元。其中，因诉讼期间鲜恬公司已将冷库设备拆除搬离，并由其继续使用，故鲜恬公司明确其起诉主张的冷库损失仅指前述冷库机组的拆装费7000元，其他部分其在本案中暂不主张。最后，鲜恬公司主张因案涉合同解除，其为员工租赁宿舍而签订的租赁合同也被迫解除，鲜恬公司为此向宿舍出租人支付了违约金共1830元，有租赁合同、押金收据、账单详情等为证，但上述证据没有注明付款为违约金。谢星辉与振腾公司对鲜恬公司主张的损失均不予确认。关于谢星辉反诉主张的中介费。谢星辉提供《委托协议书（出租/出售）》和收据，拟证明其因案涉合同的签订于2019年8月12日向案外人东莞市富荣房地产中介有限公司支付中介费34040元。对此，鲜恬公司以双方没有约定中介费承担为由，不同意支付该费用。另查，鲜恬公司于2020年4月7日与广东卓建律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所的律师处理本案纠纷，支出律师费25000元。鲜恬公司因在诉讼中申请财产保全，提供阳光财产保险股份有限公司东莞中心支公司的保单保函作为担保，支出保费1000元。本院对此财产保全申请已裁定准予并予以实施。以上事实，有《房屋租赁与管理合同书》、平面图、《同意转租证明》、房地产权证、账户支出交易明细、收据、《装修工程施工合同》,《冷库设备承包合同书》,《双温冷库设备清单》,《冷库机组拆装费用合同》、租赁合同、押金收据、账单详情、转账记录、《情况告知书》、录音、《律师函》、快递单、邮件查询、《委托代理合同》、诉讼财产保全保险保险单明细表、付款回单、发票、代付函、账户交易明细、网页截图、微信聊天记录、《关于厂房租赁问题的公函》,《告知函》,《委托协议书》、中介费转账记录和收据、东莞市自然资源局《关于（2020）粤1972民初5591号的复函》、不动产登记信息查询结果及本院现场勘验笔录、庭前证据交换笔录和开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效；二、鲜恬公司解除合同是否具有事实和法律依据及相关法律责任的承担；三、谢星辉的反诉请求是否成立。对焦点一。振腾公司主张谢星辉未经其同意将案涉房屋转租给鲜恬公司，谢星辉与鲜恬公司签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。本院分析如下：首先，从法理上说，振腾公司主张谢星辉擅自转租，该行为本身并不当然导致谢星辉与鲜恬公司签订的租赁合同无效。其次，从本院查明的事实看，振腾公司是案涉房屋的业主，对案涉房屋负有管理职责，而谢星辉将案涉房屋交付鲜恬公司使用已有一段时间，振腾公司对此表示不知情，并不可信。再次，尽管振腾公司否认鲜恬公司提交的《同意转租证明》系其出具，但凭据2020年3月23日的录音，振腾公司实际也知悉谢星辉将案涉房屋整栋予以分租。结合谢星辉的陈述，本院对振腾公司关于合同无效的主张不予采信。案涉合同是谢星辉与鲜恬公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，本院予以确认。对焦点二。鲜恬公司主张因谢星辉拖欠振腾公司租金，振腾公司不同意鲜恬公司继续使用案涉房屋，有2020年3月23日的录音、《告知函》、振腾公司的陈述及鲜恬公司自2020年3月起向振腾公司指定收款人叶添富交租的事实等为证，事实清楚，证据充分，本院予以采信。由此导致案涉合同无法履行，鲜恬公司的合同目的无法实现，鲜恬公司诉请解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和第四项的规定。故本院确认案涉合同于鲜恬公司解除合同的意思表示到达谢星辉时即2020年7月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定及案涉合同第9.2条的约定，案涉合同因谢星辉的原因导致无法履行，谢星辉应全额无息退回履约保证金87000元给鲜恬公司，并支付违约金87000元，故本院对鲜恬公司相应的请求予以支持。对鲜恬公司提出的赔偿损失的请求，其一，鲜恬公司主张的冷库搬迁费，属于鲜恬公司的经营成本，其不会因合同解除减少或增加，故鲜恬公司要求谢星辉予以赔偿，没有依据，本院不予支持。其二，关于鲜恬公司主张的因员工搬迁而支出的宿舍违约金，现有证据不足以证明鲜恬公司支出该违约金，亦不足以证明是因案涉合同解除的原因造成，故本院对此请求不予支持。其三，关于装饰装修损失，鲜恬公司提交的平面图有谢星辉签名确认并注明“同意”，鲜恬公司据此主张谢星辉同意鲜恬公司对案涉房屋进行装饰装修，谢星辉不能提供证据予以反驳，本院对鲜恬公司的主张予以采信。鲜恬公司提交的《装修工程施工合同》、代付函和账户交易明细，所反应的工程项目、发生时间与案涉合同约定的租赁物坐落及装修期等内容相符，且工程款价款无明显不合理之处，鲜恬公司已实际支付128000元，本院予以确认。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，鲜恬公司请求赔偿装饰装修损失，应以剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值为限。鲜恬公司对此没有进一步提供证据予以证明，按照以上已付装饰装修工程款、装饰装修物的情况，结合剩余租赁期、鲜恬公司实际使用和搬迁的情况，本院酌定折算装饰装修损失为64000元（128000元×50%）。其四，对鲜恬公司主张的律师费和财产保全保险保费，双方没有约定纠纷发生时该部分费用的承担，而该费用不属于违反合同一方订立合同时预见到或应预交到的因违反合同可能造成的损失，故本院对此损失请求不予支持。由上，本案中鲜恬公司因谢星辉违约导致的损失仅指向为装饰装修损失，而该部分损失的数额未超过双方约定的违约金87000元的范围，表明违约金已足以弥补鲜恬公司在本案中所主张的损失，故鲜恬公司再要求谢星辉予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。此外，关于振腾公司的责任问题，本院认为，不论《同意转租证明》是否为振腾公司出具，单从该证明的内容看，所谓的保证鲜恬公司在租赁期限内可以按照租赁合同合法租赁及使用物业，并不属于法律规定的保证担保的情形。且振腾公司并非案涉合同的当事人，根据合同相对性原则，鲜恬公司要求振腾公司承担责任，无事实和法律依据。故本院对鲜恬公司要求振腾公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。本案亦无对《同意转租证明》上印章及签名进行鉴定的必要，故本院对振腾公司的鉴定申请不予准许。对焦点三。鲜恬公司因疫情及疫情防控措施等不可抗力，未能在2020年2月复工复产及正常经营，其超过合同约定的时间于2020年3月支付2020年2月租金及2020年1月的水电费，不构成违约。由此，谢星辉无权行使合同解除权及要求鲜恬公司承担违约责任，本院对谢星辉的反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市鲜恬科技有限公司与被告谢星辉签订的《房屋租赁与管理合同书》已解除；二、被告谢星辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市鲜恬科技有限公司返还履约保证金87000元；三、被告谢星辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市鲜恬科技有限公司支付违约金87000元；四、驳回原告深圳市鲜恬科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告谢星辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14196元，保全费1515元，共15711元，由原告深圳市鲜恬科技有限公司负担3142元，被告谢星辉负担12569元；反诉受理费961.81元，由被告谢星辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文人民陪审员  吴一萍人民陪审员  叶吉满二〇二〇年十二月十九日书 记 员  伍秀娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。