大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7449号原告：大连良运物业管理有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路90号良运四季汇地下一层，统一社会信用代码：91210202726015922C。法定代表人：黄卫国，总经理。委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁常征律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，辽宁常征律师事务所律师。被告：徐国霞，女，1984年6月20日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连良运物业管理有限公司与被告徐国霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司委托诉讼代理人刘红旗、张莹、被告徐国霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年12月1日至2019年12月31日期间欠付物业管理费3238.69元；2.被告按同期人民银行贷款利率支付自2020年1月1日起至给付之日的违约金共计82.57元（暂计算至2020年7月30日）。事实与理由：被告徐国霞系原告所管理的国运壹号小区的业主，地址:大连市沙河口区，建筑面积71.18平方米。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》约定，原告按协议约定提供物业管理服务，被告按建筑面积每月3.5元/平方米的标准、每半年及半年以上预交物业管理费。《临时管理规约》第五章约定了违约责任条款，业主未按时足额支付物业费的，按每日1‰收取所欠物业费用的违约金。合同履行至今，原告依约向被告提供了优质物业管理服务，但被告却违反合同约定，未足额缴纳应付物业管理费。故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。前期物业服务协议违反了国家的强制性法规，《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。《招标投标法实施条例》第34条规定，与招标人存在利害关系，可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人不得参加投标。单位负责人为同1人或者控股存在控股管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标，违反前两款规定的相关投标均无效。原告与建设单位大连国运房地产开发有限公司是拥有共同股东，有利害关系的关联企业不得参加投标的原告却成为了小区的物业服务企业，违反招标投标法实施条例第34条规定，相关投标无效。前期物业服务协议的违约责任条款规定，原告可以采取的行为包括将甲方姓名、房号在物业管理区域内予以公布。此条款涉及业主个人姓名、住址、行踪及财产状况等个人信息。根据《最高人民法院最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用的法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，此条款触犯《刑法》第253条侵犯公民个人信息罪。前期物业服务协议中写明车位权属于开发商，甲方应按物价服务部门公布或批复的收费标准缴纳车位使用费和车位服务费，车位使用费属开发商权益。合同是民事主体之间设立变更终止民事法律关系的协议，是合同当事人在法律规定框架下约定当事人权利与义务的协议。所谓开发商既非合同当事人，原告亦无权代表开发商与被告达成协议，原告却违背合同最基本的相对性原则，在前期物业服务协议中向与合同无关的第三方主张权利，不仅违反合同法第三条平等原则，也违反了合同法中关于格式条款的相关规定，然后根据合同法第52条，满足下列情形之一的合同无效。恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。违反法律、行政法规的强制性规定。前期物业服务协议违反多项国家强制性法律法规，为无效合同。原告向被告主张权利并无法律依据。原告重复收费，侵占业主合法财产，挪用住宅专项维修资金，服务存在重大过错及瑕疵。国运壹号小区在2017年6月1日交付入住，国运壹号项目绿化工程建设费用在业主购房时的房价中已进行公开小区绿化两年保活、养护期间由绿化工程施工单位负责绿化区域的养护管理。原告于2019年6月1日接管小区内绿化养护管理工作，两年保活、养护期间原告并未进行绿化养护服务，但仍按照全款收取物业费，此为违规重复收费。依据《物业管理条例》第40条，《物业服务收费管理办法》第五条，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，《辽宁省物业管理条例》第62条规定，物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。原告并未于2017年6月交房后两年中提供小区绿化养护服务，却仍收取包含相关服务的物业费，被告有权要求原告退还重复收费，且已向原告提出，但原告至今未退还。前期服务协议中明确规定物业费为包干制，但协议的第五页中注明，甲方同意在不损害业主共同利益的前提下，乙方有权利用除停车场等物业共用部位、共用设施进行经营，其收入来弥补物业服务费使用的不足。《物业服务收费管理办法》第九条规定，包干制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。第11条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。由此可见，实行包干制前提下不存在物业服务使用费不足的情况，弥补物业服务费使用的不足，不过是原告将业主共有的合法财产据为己有的借口。《大连市物业管理条例》第51条规定，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，其经营所得为公共收益，归全体业主所有，公共收益应当单独分类列帐，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。《辽宁省物业管理条例》第67条规定，业主大会成立前利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得的收支情况，并接受业主监督。《物业管理条例》第53条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》第18条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。《物权法》第79条，建筑物及其附属设施的维修资金，属业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等的共用部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第82条，物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理建筑、区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。原告将共用部位、共用设施的经营所得归为物业费，且在业主再三要求其公示的情况下仍拒绝公示、侵害业主监督权，侵吞业主合法财产，变相提高收费标准，重复收费，排除业主主要权利，向业主转嫁其经营风险及违法挪用住宅专项维修资金，严重侵害被告的合法权益。被告在前期以预缴的方式分两次缴纳一年半的物业费后发现原告既没有公示物业费包含公用部位、公用设施的经营所得的计划，也没有就未提供绿化养护服务的重复收费部分表现出退款或在后期物业费中进行扣除的意向，虽向原告工作人员提出相关要求并多次进行交涉未果，后期考虑到公用部位收益问题，涉及全体业主，且物业提供了小区的日常管理服务，为保证小区基本的物业服务得以进行，被告就绿化养护重复收费问题要求原告进行解决，但原告仍未予以解决。前期物业服务协议为典型的双务合同，双方当事人承担的义务与享有的权利相互关联，互为因果。在被告已履行义务的前提下，原告未能履行义务，甚至违反法律法规，严重侵害被告的合法权益，且在被告多次向原告要求其履行应尽义务，退还其不应收取的费用款项后，仍我行我素，无视国家法律法规和被告的合法权益，毫无行业操守和商业信誉可言。原告为保障自身合法权益及时止损，行使不安抗辩权，实属万般无奈之举，而非原告在起诉书中所说的，虽经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，拒不履行缴费义务，更无违反双方合同约定，违反合同法、物业管理条例等相关法律法规规定的严重违约行为。原告凭借一份违反国家法律法规强制性规定的合同向被告宣誓其所谓权利的同时，仍在不断非法侵占被告的合法财产，侵犯被告的合法权益，再要求被告履行合法性存疑的义务的同时，却拒不履行其义务。此等恶劣行径是对国家法律和公民合法权利的无耻、践踏和严重侵犯。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。综上所述，被告认为原告的诉讼请求、事实及理由违背事实、缺乏法律依据，请求法院判定前期物业服务协议为无效合同，驳回原告的全部诉讼请求。判令原告从物业费中扣除其未完全履行合同义务却仍向被告违规收取的绿化养护费用，判令本案全部诉讼费用由原告承担。另被告愿意向原告支付除其并未提供服务、重复收取的绿化养护费用之外的物业服务费用，并非承认合同有效或认可物业费收取标准，而是对原告已提供部分物业服务的事实和为了小区正常的日常管理，尤其是后者而不得不作出的妥协，望原告不要误解。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月29日，大连国运房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《国运壹号前期物业服务委托合同》，合同约定：甲方将国运壹号物业委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主大会（业主委员会）与物业企业签订的《国运壹号物业管理委托合同》生效之日终止。国运壹号小区物业服务费选择包干制方式，乙方按照建筑面积向业主、物业使用人收取物业服务费，住宅3.5元/月/平方米（带电梯），每年5月31日和11月30日前交纳前半年度物业服务费，甲方逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的日千分之三交纳滞纳金。原告（乙方）与被告（甲方）签订《国运壹号前期物业服务协议》《临时管理规约》，协议约定国运壹号物业管理服务费计费方式为包干制，物业管理费向由甲方按下述标准向乙方支付，住宅为3.5元/平方米/月，每半年及半年以上预缴物业费，甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间支付相关费用的，乙方除有权按本协议约定收取违约金外，逾期3个月后仍拒绝支付的，乙方还可采取下列行为：将甲方姓名、房号在物业管理区域内予以公布，停止提供物业特约服务等。本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会或业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。规约约定，业主未按时足额支付物业服务费的，按每日1‰收取所欠物业服务费的违约金。案涉房屋座落于大连市沙河口区，建筑面积71.18平方米，被告系该房屋所有权人。被告未交纳该房屋2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业费3238.69元（71.18平方米×3.5元/平方米/月×13个月）。上述事实，有原告提交的起诉状、《国运壹号前期物业服务委托合同》《国运壹号前期物业服务协议》《临时管理规约》、欠费明细及原、被告双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭的质证及本院的审查，应予采信。本院认为，大连国运房地产开发有限公司与原告签订的《国运壹号前期物业服务委托合同》、原告与被告签订的《国运壹号前期物业服务协议》《临时管理规约》均系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业费3238.69元，现原告要求被告支付物业费3238.69元的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的抗辩，被告应当通过合理方式提出，而非以拒交物业费的方式消极处理。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。因此，对被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐国霞于本判决生效之日起十日内给付原告大连良运物业管理有限公司2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业费3238.69元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十二月十一日书记员  邹若云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。