安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初4035号 原告（反诉被告）：陈前付，男，1976年3月12日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：宋宁宁，女，1990年8月4日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：陈德红，安徽远宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省六安市金寨县梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园二期综合楼。统一社会信用代码91341524MA2TGMQMX5。 法定代表人：朱俊，公司经理。 委托诉讼代理人：李学兵，男，1990年7月7日生，汉族，住安徽省金寨县。系公司经理。 委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈前付与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司（以下简称将粤公司）房屋租赁合同合同纠纷，本院2020年11月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈前付及其委托诉讼代理人宋宁宁、陈德红，被告将粤公司的委托诉讼代理人李学兵、陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈前付向本院提出诉讼请求:1.要求原、被告双方2019年1月12日签订的《将粤购物城租赁合同》已于2020年7月20日解除;2.要求被告返还原告履约保证金、装修费等63827.5元，赔偿原告各项经济损失15460.5元，两项合计79288元;3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月12日，原、被告双方签订《将粤购物城租赁合同》，合同约定：原告承租被告欣悦广场三楼C-4区域，用作啄木鸟男装的经营，租赁费用为55元/平方米，每月租金为5153.5元，租金半年一付；同时在签订租赁合同时约定，原告须向被告一次性交纳履约保证金，保证金为该商铺的三个月租金，共计人民币15460.5元，承担消防改造费用9370元，及装修费用46381.5元，各项费用合计102133元；该商铺的计租期从2019年12月31日起计算。专卖店从2019年9月4日开业后，生意一直很稳定，但随着被告虚假宣传、前期招商承诺没有兑现，加之与该广场产权所有人鸿福置地（安徽）有限公司（以下简称鸿福置地）租赁合同纠纷升级，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向原告发函，明确告知原告：要求中止与被告的租赁合同，收回欣悦广场，提醒原告方慎重考虑与被告的合作关系。随后，鸿福置地对将粤公司提起民事诉讼，对将粤公司的账户进行了保全。将粤公司在金寨县人民法院一审败诉，严重动摇了原告的信心，影响了原告的正常经营活动。2020年7月4日，在原告交租金日期刚过，被告又向原告发函要求原告及时交付租金并变更了交付租金的账号，原告对被告履行合同的能力产生怀疑。2020年7月20日，被告突然对原告停电，7月23日晚，原告向被告交纳租金，遭到被告的拒绝，造成原告停业至今。综上所述，原告有理由怀疑被告履行合同的能力，迟交租金是原告行使抗辩权，被告不能因原告行使自己的权利而以自己的行为解除合同，造成原告无法挽回的巨大损失。原告为维护自己的合法权益，诉讼来院。对被告反诉辩称：被告要求原告支付下欠租金，与事实不符。被告已于2020年7月20日以自己的行动拒绝履行义务，该合同已于2020年7月20日解除，因此被告要求原告支付下欠租金没有事实和法律依据；关于欠付电费，7月20日之前的电费、物业费原告承担。 陈前付向法庭提交证据:1、原、被告身份信息、营业执照及企业信用信息，证明原、被告的诉讼主体资格;2、将粤购物城租赁合同，证明原告租赁被告欣悦广场三楼区域93.7平方米商铺;3、装修明细表，证明原告支付了46381.5元的装修费;4、安徽云木建设公司工程造价报告书，证明原告专卖店的装修费用为28606元，被告主张的装修费与事实不符;5、鸿福置地函2份，将粤公司函一份，证明原告从刚开始经营时，被告就房屋租赁与鸿福置地发生纠纷;6、照片一组及微信的截图（被告公司股东朱永涛147××××7758）一张，证明被告于2020年7月20日停电，迫使原告停业，并拒绝原告补交房租;7、工资发放表，证明原告雇佣2名营业员的工资支付情况。 将粤公司辩称，原告诉请要求解除双方签订的合同，不符合法定的条件和约定的事由，应予以驳回；原告到目前为止，没有腾空标的物，没有履行完全交付租金的义务，依然下欠租金30921元，根据合同应交纳相应的物业费等合计38462.68元（后变更为56541.78元）；被告按合同交付了标的物，原告入住，从事相应的经营业务，对该标的物占有使用至今，根据双方租赁合同所约定解除或违约等各项条件，原告所抗辩的理由均不相符合，没有法定的解除合同事由和约定的条件；至于被告与租赁人鸿福置地诉讼，虽然一审败诉，但判决并未生效，因此给原告造成相应的损失；原告生意好坏与本案租赁关系没有关联性，商业风险应由原告自行承担。被告停电是原告违约，未及时支付租金，多次催要未果的情况下，被告自助行为。综上，对原告的诉请应予驳回。反诉请求;1、要求原告支付下欠租金（2020年7月1日－2020年12月31日）30921元，欠付电费4347.68元，物业费5622元等费用38426.68元和违约金每日399.10元（后变更为空调主机电费4347.68元，租金为46381.5元，空调使用费7027.5元）;2、原告承担反诉费用。事实与理由：原告入住被告欣悦广场，租赁欣悦广场三楼C-4区域，2019年1月12日双方签订租赁协议。协议中第十七条中第1项：电费、水费缴费金额以物业通知单为准，空调使用费为10元／平方米，公共区域水电空调费以商铺面积占比均摊收取；每家商户按面积平摊空调电费，凡是营业的按户内面积算，费用于第二次缴纳房租时一并缴纳。公司于2020年7月4日及2020年7月9日以及2020年9月20日三次下函给原告方催交空调主机电费。以及合同协议附件（一）中第3项，装修计划（暂定）按1100元／平方米收费，签合同时按45%进行缴费，金额46381.5元，装修完成7日内按实际发生的工程量（以决算为准）进行余款收取，公司在给付的原告装修明细表中明确总装修金额为45166.6元，除已交46381.5元，差额－1214.9元。同时按照合同约定拖欠租金一日费用应承担每日违约金千分之三（每日399.1元）。 将粤公司向法庭举证:1、租赁合同,2、催交函4份;3、装修明细表;4、通知书;5、电费及相关费用催交函;6、照片，证明原告经营的商铺依然没有腾让，仍在占有使用。 当庭质证：将粤公司对陈前付的1-3号三性均没有异议；对4号造价报告书是单方鉴定，被告没有参与，对其三性均有异议;对5号证据认为与本案无关联性，鸿福置地不是合同相对人，没有直接造成原告方的损失;对6号照片停电是因原告方拖欠房租，对微信的截图的三性均有异议，形式不合法，内容也不能证明被告拒收房租；对7号工资发放表与本案无关联性。陈前付对将粤公司的1号真实性没有异议;2-5号催交函有几份原告没有收到，收到的是7月4日、7月21日两份，装修明细表虽然原告签字，但并不代表确认，附件1第3条显示是暂订的价格，最后应按实际费用来计算，对9月份的电费催交函与原告没有关系，7月20日就对原告停电;对6号照片没有异议。 被告（反诉原告）就反诉举证:同本诉证据。 原告（反诉被告）就反诉未向法庭举证。 反诉部分当庭质证：原告（反诉被告）对被告（反诉原告）举证质证意见同本诉的质证意见。 对证据审查：对原告1-3、5、6号证据的真实性予以认定，对4号证据系原告单方审计，不予认定，对7号证据与本案无关，不予采纳；对被告的1-4、6号证据的真实性予以认定，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定；对5号证据中的空调主机电费认定部分数额（截止到2020年7月）。 本院查明事实：2019年1月12日，原、被告双方签订《将粤购物城租赁合同》,合同约定：原告承租被告欣悦广场三楼C-4区域,用作啄木鸟男装的经营,租期3年,租赁费用为55元/平方米，每月租金为5153.5元,租金半年一付;同时在签订租赁合同时约定,原告须向被告一次性交纳履约保证金，保证金为该商铺的三个月租金，共计人民币15460.5元,并承担消防改造费用9370元,及装修费用46381.5元,各项费用合计102133元;该商铺的计租期从2019年12月31日起。原告支付租金2020年1月-6月。专卖店从2019年9月4日开业后，生意一直很稳定。因鸿福置地与将粤公司发生租赁合同纠纷，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向原告发函,明确告知:要求其中止与被告的租赁合同,提醒原告方慎重考虑与被告的合作关系。2020年7月4日,被告向原告发函:要求原告及时交付租金并变更了交付租金的账号,同日,被告向原告发租金催缴通知函,“啄木鸟金寨欣悦广场店：由双方合同得我司开业及计租期为2019年12月31日起,截止到2020年6月30日经营已有半年，按合同租金为半年一付先付后用原则。贵店现需付合同第二期租金（2020年7月1日-12月31日）计租金30921元，物业费（原空调使用费2019.9.6-2020.9.5）5622元，需补扣开业前装修费1214元,空调主机电费2164元（电费计费时间2019年12月1日-2020年1月24日,2020年5月1日-2020年6月26日）”。2020年7月21日,被告向原告发租金催缴通知函,“啄木鸟金寨欣悦广场店:因贵店不服从商场管理及由7月9日所发函件我司财务仍未收到任何租金等相关款项,已逾期构成严重违约,本函为最后通知函请在2020年7月21日下午5时前缴款否则我司将取消所有优惠政策。并请自行清理店内货物,逾期不清理,商场不保证货物安全。如在2020年7月22日下午5时前仍未清理,我司将留置并下架贵店所有货物，期间产生搬运仓储货物及数量质量损失等任何相关费用后果均由贵店承担。同时我司保留诉讼权利及进一步追索所欠租金及合同违约造成的商场损失”。2020年7月20日,被告对原告停电,7月23日晚,原告要求交租金,希望被告送电,遭被告拒绝,造成原告停业至今。2020年11月1日，原告退场。实际装修费用45167.5元（46381.5-1214.9元）。 本院认为,本案争议焦点：1、本案合同是否应当解除的问题。从本案事实看,鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向原告发函,明确告知原告要求中止与被告的租赁合同；2020年7月20日,被告对原告停电；2020年7月21日，被告发的租金催缴通知函；2020年11月1日,原告退场；综合认定,双方的合同已无法履行,应予解除。2、合同解除时间节点问题。从2020年7月20日，被告对原告停电，从被告向原告发的租金催缴通知函的内容及双方关于缴纳租赁费的微信聊天记录看，被告有解除合同的意思表示,现原告诉请于2020年7月20日解除合同,本院予以确认；3、关于违约问题,鸿福置地对原告发函、鸿福置地与将粤公司产生诉讼、被告变更缴纳租金的账号,原告即对被告履行合同的能力产生怀疑,然被告对原告进行停电,被告向原告发的租金催缴通知函的内容及双方关于缴纳租赁费的微信聊天记录看，被告有解除合同的意思,应视为双方认可于7月20日解除合同，故对违约责任互不追究；3、关于原告的诉请：合同解除，履约保证金应15460.5元退还,消防改造费用9370元及装修费用46381.5元是原告准备经营3年,应按3年分担,故应返还消防改造费用9370－（9370÷3×7／12）＝7548元,装修费用45166.6－（45166.6÷3×7／12）＋1214.9元＝27024.4元。4、被告的反诉：合同于2020年7月20日解除，原告尚应支付20天的租金3435.7元（5153.52×2／3）,原告于2020年11月1日退场,房租损失酌定3个月,原、被告各承担一半,即7730.25元,合计租金11165.95元;空调主机电费2977.77元（927.63元+1237.77元+812.37元）,空调使用费4919.25元（93.7平方米×5元×10个月+93.7平方米×5元÷30天×15天）（2019年9月6日至2020年7月20日）。装修费用19357.1元（已扣除）。综上，原告诉请、被告反诉符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十八条、第二百一十二条规定。判决如下： 一、原告（反诉被告）陈前付与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司公司签订的《将粤购物城租赁合同》于2020年7月20日解除； 二、被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司返还原告（反诉被告）陈前付履约保证金15460.5元、消防改造费7548元、装修费用27024.4元，合计50032.9元； 三、原告（反诉被告）陈前付给付被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司租赁费11165.95元、空调主机电费2977.77元、空调使用费4919.25元，合计19062.97元： 四、驳回原告（反诉被告）陈前付与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司其他诉讼请求。 上述款项于判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1782元，减半收取891元，原告（反诉被告）陈前付负担291元，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司负担600元，反诉费607元，原告（反诉被告）陈前付负担257元，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员  陈  德  俊 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  兼书记员陈慧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。