北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23355号原告：吴胜芬，女，住北京市丰台区。委托讼代理人：苏胜利，男，住北京市丰台区。被告：北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街**。法定代表人：阮庆革，董事长。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。原告吴胜芬与被告北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开天鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴胜芬委托诉讼代理人苏胜利，被告首开天鸿公司委托诉讼代理人孙宏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴胜芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告办理房屋产权违约金共计529005.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2001年11月1日与被告订立了《商品住宅购房（个人）合同》，合同约定原告购买北京市丰台区石榴园南里6号楼1017号房屋，购买的房屋建筑面积为94.92平方米（以房管局测绘面积为准），原告向被告交付购房款总计368290元整。合同约定原告与被告双方共同到房地产交易部门办理产权手续（二年之内）。2001年11月1日原告与被告签定了《产权办理协议书》，协议约定：原告购买了石榴园南里6号楼1017号商品房。原告全权委托被告办理商品房的产权过户手续并取得房屋所有权证书。双方签定合同后贰年内被告办理完成上述商品房产权过户手续。被告不能在代办期限内为原告完成上述商品房过户手续，则被告负担原告的所有损失责任。《产权办理协议书》签定后，原告向被告交付石榴园南里6号楼1017号产权代办费陆佰元整。原告2001年11月1日与被告订立《商品住宅购房（个人）合同》，被告交付原告房屋时房屋阳台是未封闭阳台，原告购房后自行封闭阳台。原告购房后得知被告违反法律强制性规定委托北京市丰台区房屋土地管理局测绘队2000年8月16日依据废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》京房办字[1995]第439号文件（一九九八年十二月十一日废止）对北京市丰台区石榴园南里6号楼进行房产测绘，同时将未封闭阳台按封闭阳台测绘。房屋产权测绘成果《北京市房屋登记表》测绘日期2000年8月16日，原告购买的北京市丰台区石榴园南里6号楼1017号房屋，出售建筑面积97.01平方米，阳台建筑面积4.17平方米。没有套内建筑面积，没有共有建筑面积。被告侵害了原告的合法权益。自原告2001年11月1日与被告订立《商品住宅购房（个人）合同》，2001年11月1日签定《产权办理协议书》之日起，时至今日已19年，由于被告的原因，原告至今未能取得房屋权属证书。被告违反了《商品住宅购房（个人）合同》约定，被告违反了《产权办理协议书》约定，被告依法承担违约赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告根据该司法解释的规定，要求被告赔偿原告办理房屋产权违约金；按照已付购房款总额368290元，2001年11月1日至2020年7月27日，共计6840天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之2.1的标准计算，共计529005.6元违约金。原告特提起诉讼，请求依法判决。被告首开天鸿公司辩称，原被告双方签订的《购房合同书》第七条第一款明确约定，房屋竣工交付乙方使用后，甲乙双方共同到房地产交易部门办理产权手续（2年之内），办理产权所需的费用由乙方交纳的税费承担，产权归乙方所有。该条款约定双方共同办理产权手续，而本案被告至涉案楼栋竣工交付后一直在为所有业主配合办理产权手续，因原告对涉案房屋的房屋面积存在异议，不认可丰台测绘队出具的测绘报告，且未按规定缴纳相关税费，包括契税、产权交易费，故此未办理完毕涉案房屋的转移登记手续。该项合同约定为双方义务，并非仅约定是出卖方的单方义务，故此本案被告不应承担产权未办理完毕的不利法律后果。此外，原告当庭提交的产权办理协议，交纳产权代办费的收据为产权的委托代办关系，并非房屋买卖关系，与本案诉争不具有关联性。原告在诉状中引用的《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》是2003年6月1日起施行，双方签订买卖合同时该规定尚未生效，故此合同的义务不应以该规定予以限制。且原告主张的违约金计算方法没有任何合同依据，双方没有在合同中约定未在两年期内办理产权过户应如何承担违约责任，本案原告在长达十余年与被告的诉讼过程中，多次表述涉案房屋不对外出卖。故此被告认为假设双方办理产权过户存在逾期也没有给原告造成任何经济损失。产权至今无法办理是因为原告拒绝办理，被告可以协助原告随时办理产权过户手续，因此原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴胜芬和首开天鸿公司于2001年11月1日订立了《商品住宅购房（个人）合同》，合同约定吴胜芬购买北京市丰台区石榴园南里6号楼1017号房屋，购买的房屋建筑面积为94.92平方米（以房管局测绘面积为准），吴胜芬应支付购房款总计368290元整。合同第七条约定：房屋竣工交付吴胜芬使用后，吴胜芬与首开天鸿公司双方共同到房地产交易部门办理产权手续（二年之内），办理产权所需要的各种费用（按国家规定应吴胜芬交纳的税费）由吴胜芬另行承担，产权归吴胜芬所有。2001年11月1日吴胜芬与首开天鸿公司签定了《产权办理协议书》，协议约定：吴胜芬购买了石榴园南里6号楼1017号商品房，吴胜芬全权委托首开天鸿公司办理商品房的产权过户手续并取得房屋所有权证书。吴胜芬的责任和义务为：提供房地产管理部门要求的各种有效、合法证件；按房地产部门交纳各种税费等。首开天鸿公司责任与义务为：代收吴胜芬应向房管部门在办理产权时发生的各项税费；双方签订合同后贰年内首开天鸿公司办理完成上述商品房产权过户手续。吴胜芬缴费期限为：吴胜芬购房同时缴纳因产权过户发生的各项税费。违约责任为：由于吴胜芬原因不能按时具结各种税费，而不能办理产权的，吴胜芬承担由此引发的一切法律后果。首开天鸿公司不能在代办期限内为吴胜芬完成上述商品房产权过户手续，则首开天鸿公司负担吴胜芬的所有损失责任（不可抗拒原因除外）。同日，吴胜芬向首开天鸿公司交付上述石榴园南里6号楼1017号房屋产权代办费600元。吴胜芬提交《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》（京房办字［1995］第439号）和《北京市房屋登记表》，主张：《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》（京房办字［1995］第439号）文件已于1998年12月11日废止，而北京市丰台区房屋土地管理局测绘队对石榴园南里6号楼房屋进行测绘日期为2000年8月16日，北京市丰台区房屋土地管理局测绘队违反法律强制性规定依据已废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》文件对北京市丰台区石榴园南里6号楼进行房产测绘，将石榴园南里6号楼1017号房屋未封闭阳台按封闭阳台测绘，房屋产权测绘成果《北京市房屋登记表》中没有套内建筑面积，没有共有建筑面积，主张从签订《商品住宅购房（个人）合同》及《产权办理协议书》至今，由于首开天鸿公司的原因，吴胜芬至今未取得房产证，首开天鸿公司违反了《商品住宅购房（个人）合同》约定，应当承担违约责任。吴胜芬另提交了2003年6月30日原北京市国土资源和房屋管理局出具的《关于苏胜利等5人来访反映房屋面积测绘问题的信访答复》、北京市丰台区人民法院于2004年6月4日作出的（2004）丰行初字第59号行政判决书，予以证明：丰台区石榴园南里6号楼，是由天鸿集团宝汇公司开发建设的，此楼竣工后，开发商委托丰台区国土房管局所属的测绘部门依据废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》（京房办字［1995］第439号）进行测绘，同时将未封闭阳台按封闭式阳台计算了建筑面积。首开天鸿公司对上述证据真实性认可，但是主张依据废止的文件作出的测绘报告并不是首开天鸿公司作出的，而是测绘队出具的，当时办理测绘时只有一家机构可以办理测绘，吴胜芬所述的首开天鸿公司指示该测绘队出具的陈述缺乏依据，事实上，涉案房屋至今未办理房产证的原因是吴胜芬对房屋面积不认可，且未按规定交纳相关税费，包括契税、产权交易费等，另外，吴胜芬和首开天鸿公司之间一直在进行诉讼，双方对房屋面积至今未达成一致意见，因此，本案中首开天鸿公司不应当承担责任。吴胜芬认为首开天鸿公司一直不采取补救措施，首开天鸿公司和测绘队之间的事情和其没有关系，首开天鸿公司一直未按照合同约定在2年内办理产权证，故应当承担违约责任。另查，从2004年至今，吴胜芬和首开天鸿公司之间存在多个诉讼。2004年吴胜芬曾就丰台区石榴园南里6号楼房屋面积和范围争议事项起诉北京宝汇房地产开发有限责任公司，经过一审、二审法院处理后，在执行过程中，吴胜芬等人与北京宝汇房地产开发有限责任公司在北京市丰台区人民法院执行庭主持下，通过抽签方式确定由北京时正兴测绘工程技术有限公司进行测绘，2006年吴胜芬、北京宝汇房地产开发有限责任公司、北京时正兴测绘工程技术有限公司签订了北京时正兴测绘工程技术有限公司《房产面积测绘合同》，该公司出具了《房屋土地测绘技术报告书》。2012年，吴胜芬将北京时正兴测绘工程技术有限公司诉至北京市西城区人民法院，主张其出具的测绘报告不符合有关规定，要求其重新出具合格的《房屋土地测绘技术报告书》。该案经一审（（2012）西民初字第01823号）、二审（（2013）二中民终字第17383号）审理后，吴胜芬的诉讼请求均被法院驳回。吴胜芬之后申请再审，被北京市高级人民法院裁定驳回再审申请。2018年，吴胜芬起诉首开天鸿公司房屋买卖合同纠纷，要求首开天鸿公司返还多收的房价款。北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初34282号民事判决，判决驳回吴胜芬的诉讼请求。判决后，吴胜芬不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2018年11月23日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11664号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。一审法院于2019年8月16日重审后作出北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3459号民事判决，判决驳回吴胜芬的诉讼请求。判决后吴胜芬对该判决不服向北京市第二中级人民法院提起上诉，2019年12月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终15113号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。吴胜芬不服，提出再审，北京市高级人民法院于2020年6月24日作出（2020）京民申2721号民事裁定书，裁定：驳回吴胜芬的再审申请。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，吴胜芬主张北京市丰台区房屋土地管理局测绘队违反法律强制性规定依据已废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》文件对北京市丰台区石榴园南里6号楼进行房产测绘，并据此要求首开天鸿公司承担未办理房产证的违约责任，但是，吴胜芬并未举证证明首开天鸿公司指使北京市丰台区房屋土地管理局测绘队进行上述行为，或者首开天鸿公司和上述行为存在直接关系，另外，吴胜芬和首开天鸿公司之间因房屋面积等争议存在多个诉讼，双方至今未对房屋面积达成一致意见，故难以举证证明系首开天鸿公司单方原因导致至今未办理产权证。因此，综合有关事实，本院对吴胜芬要求首开天鸿公司赔偿办理房屋产权违约金的诉讼请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴胜芬的全部诉讼请求。案件受理费4545元，由吴胜芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐