海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1839号   上诉人（原审原告）：三亚加林物业服务有限公司，住所地海南省三亚市河**新建街宝地华府****。   法定代表人：庞香云，该公司总经理。   委托诉讼代理人：胡永秀，海南新概念律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈其全，男，1965年4月1日出生，汉族，住海南省三亚市商品街社区。   委托诉讼代理人：朱雪薇，女，1994年11月7日出生，汉族，户籍地哈尔滨市香坊区香坊大街********2门，现住海口市龙华区南沙路**明珠星苑金碧阁**。   上诉人三亚加林物业服务有限公司(以下简称加林公司）与被上诉人陈其全物业服务合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院（2020）琼9701民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   加林公司上诉请求：1.撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2020）琼9701民初292号民事判决第二项并改判为判令被上诉人向上诉人支付2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费76805.35元并承担逾期交纳物业服务费的利息，利息具体为在2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，2019年8月20日至今按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决不支持上诉人2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费与（2018）琼9701民初985号民事判决矛盾，应予纠正。（2018）琼9701民初985号民事判决认为洋浦联海物业服务有限公司（以下简称联海公司）退出时已与开发商就尚未收取的物业服务费如何收取进行了结算。且陈其全并未举证证明其2017年3月31日前不应交纳物业服务费。陈其全作为案涉物业的业主，应当向物业公司交纳物业服务费，但其自2012年1月1日起至今未交过一分物业服务费。二、一审判决适用法律错误。虽然加林公司与洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称洋浦东泰公司）签订的合同未约定利息的标准和利息的起止时间，但是陈其全在接到加林公司的律师催款函后，仍不交物业服务费，这是陈其全应履行的金钱义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应判决其承担利息。另，本案应适用《物业管理条例》第四十一条而非第三十五条第二款。   陈其全辩称，一、（2020）琼9701民初292号民事判决正确，应予维持。无论是（2018）琼9701民初985号民事判决还是（2019）琼97民终964号二审判决，联海公司与洋浦东泰公司及双方所有业主的物业服务费已结算，陈其全无需缴纳2017年3月之前的物业服务费。其次，提供物业服务的举证应是加林公司的责任和义务。二、加林公司主张利息的理由不成立。利息必须事先约定或依照法律规定才能有，加林公司主张利息无合同约定和法律依据。根据合同相对性，陈其全只对加林公司自2017年4月1日起入场后的物业服务费有支付义务。   加林公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈其全向加林公司支付物业服务费122977.8元及利息（利息按年利率5厘4计算，暂计至2020年3月31日为6640.8元）；2019年1月至2020年3月公摊费622.3元×11套房=6845.3元，合计为136463.9元；2.诉讼费由陈其全承担。   一审法院认定事实:华泰豪苑小区于2017年2月20日经洋浦经济开发区规划建设土地局成立了业主委员会。2017年3月31日，加林公司与华泰豪苑小区开发商洋浦东泰公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定，每月物业服务费按照拥有物业的建筑面积收取，商铺为2.5元/月/平方米；高层住户（带电梯）为1.2元/月/平方米；二次供水费：按户平均分摊；公共照明用电、绿化用水公摊费：（含空置房）按户平均分摊；其他未列明项：按实际使用量，按户平均分摊。2017年8月3日洋浦经济开发区规划建设土地局受理并办理了加林公司的物业服务合同备案，华泰豪苑小区业主委员会在备案材料中的业主大会一栏盖了华泰豪苑小区业主委员会的印章并有该业主委员会主任杜江签字确认，选聘方式是开发商聘。合同签订后，加林公司向华泰豪苑小区提供了物业服务。加林公司以陈其全未按期缴纳物业服务费向该院提起诉讼，要求陈其全支付物业服务费、公摊费及利息。   一审法院认为，1.双方之间是否存在物业服务法律关系及合同的效力问题。2.加林公司是否有权主张2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费问题。3.加林公司主张收取的物业服务费、公摊费及利息是否有事实和法律依据。   一、关于双方之间是否存在物业服务法律关系及合同的效力问题。本案为物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，华泰豪苑业主委员会事前虽未同意，但事后对涉案的物业服务合同在加林公司向洋浦经济开发区规划建设土地局物业服务合同备案时，以签字盖章方式对加林公司的物业服务资格予以了追认，且海南省第二中级人民法院（2019）琼97民终800号民事判决中也作出对加林公司资格的认定，加林公司确实也为案涉小区提供了物业服务，前期的联海公司已经于2017年3月31日正式退出，所以加林公司与开发商洋浦东泰公司签订的《前期物业合同》应认定为合法有效，对华泰豪苑小区全体业主均有约束力。因此，双方之间存在物业服务法律关系。   二、关于加林公司是否有权主张2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费问题。该院（2018）琼9701民初985号民事判决认定联海公司在案件审理中未提供实质性的、充分的证据证实已向业主提供了符合物业服务合同约定的物业服务，同时本案中加林公司也未提交证据证明联海公司已向业主提供了符合物业服务合同约定的物业服务。加林公司辩称海南省洋浦经济人民法院作出的（2018）琼9701民初985号民事判决书因当事人上诉，一审判决认定的事实不能作为本案认定事实的根据，因海南省第二中级人民法院作出的（2019）琼97民终964号民事判决认定一审判决认定基本事实清楚，该院对加林公司的辩解意见不予采信。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”、第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因加林公司未举证证明联海公司已按照物业服务合同的约定提供相应的物业服务，该院对加林公司主张的2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费不予支持。   三、关于加林公司主张收取的物业服务费、公摊费数额及利息问题。关于2017年4月1日至2020年3月31日（共计36个月）期间的物业服务费，有《前期物业服务合同》及联海公司退出小区时与开发商洋浦东泰公司结算和开发商洋浦东泰公司与加林公司的协议，陈其全于2016年1月之后已以自己的实际行为对案涉11套房屋进行收房，加林公司为案涉小区提供了物业管理服务，陈其全作为小区业主，在享受物业服务的同时，不交纳物业服务费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还”的规定，加林公司于2019年8月26日向陈其全邮寄律师函催收物业服务费用，加林公司要求陈其全支付拖欠的2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费有事实和法律依据，该院予以支持。   因上述案涉11套房屋未办理不动产权证，根据陈其全签订的案涉11套房屋《商品房买卖合同》记载建筑面积共计1032.33平米，《前期物业服务合同》已约定住宅用途的物业服务费收费标准为1.2元/平方/月，案涉11套房屋2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费应为44596.66元（1032.33平方米×1.2元/㎡/月×36月），对加林公司主张超过44596.66元的部分，该院不予支持。   关于公摊费用，物业服务费中未包含公摊费用，陈其全辩称案涉房屋未装修入住不存在公摊费，该院认为公摊费是小区公共照明、绿化用水等公摊费用，陈其全虽未入住案涉房屋，但加林公司为维持小区日常运行确需提供公共照明用电和绿化用水等费用，该院对陈其全辩解意见不予采信。按照《前期物业服务合同》约定公摊费用按户分摊，加林公司主张陈其全支付2019年1月至2020年3月公摊费6845.3元，该院予以支持。关于加林公司主张陈其全欠付上述物业服务费、公摊费应支付利息的问题，因加林公司与洋浦东泰公司签订的《前期物业服务合同》中并未约定业主未按期缴纳物业服务费应承担的利息标准及利息起止时间，加林公司无法明确计算利息的起止时间,其向陈其全主张利息无事实依据。因此，加林公司主张利息的诉讼请求，该院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈其全于判决生效之日起十日内支付三亚加林物业服务有限公司物业服务费44596.66元、公摊费6845.3元，合计51441.96元；二、驳回三亚加林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3029元，由加林公司负担1943元，陈其全负担1086元。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：陈其全应当从何时开始向加林公司支付物业服务费及是否应当支付相应的利息。加林公司上诉主张应支持其要求陈其全支付2012年1月至2017年3月31日期间的物业服务费。一审法院不予支持加林公司主张的该期间的物业服务费并无不当，理由如下：1.加林公司2017年4月1日才入场提供案涉小区的物业服务，其与陈其全的物业服务合同关系成立的时间从2017年4月1日才开始。而在2017年4月1日之前，在案涉小区提供物业服务的是联海公司。根据合同相对性，加林公司无权主张其入场之前业主欠付前一手物业公司的物业服务费。2.即便存在联海公司与洋浦东泰公司就联海公司提供物业服务期间的物业服务费结算的事实，但是并无任何生效判决明确认定联海公司与洋浦东泰公司的结算包含了其他业主欠付联海公司的物业服务费。即使联海公司将其对案涉小区业主欠付的物业服务费的债权转让给洋浦东泰公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，加林公司并无任何证据证明其取得了联海公司转让的对陈其全的债权且债权人已经通知了陈其全。综上，加林公司无权收取2017年4月1日之前陈其全欠付的物业服务费。   关于陈其全是否应当支付欠付物业服务费利息的问题。本案中，陈其全不是通过正常的商品房买卖方式取得的案涉房屋，且开发商洋浦东泰公司并未按照正常流程向陈其全交房，陈其全并不知晓案涉物业的物业服务费的收费标准和交纳期限。陈其全事实上未收到加林公司委托律师事务所于2019年8月23日作出的《律师函》，直至2020年4月16日收到一审法院送达的《民事起诉状》时，陈其全才明确知道了加林公司向其主张交纳物业服务费的事情。但双方对加林公司有权收取物业服务费的期间存在严重分歧。故，至本案判决时，陈其全才明确知道其应当交纳的物业服务费数额。因此，一审法院未支持加林公司关于利息的请求亦无不当。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1720.13元，由三亚加林物业服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十二月二十一日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。