广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初13616号原告：兴业银行股份有限公司惠州分行，住所：广东省惠州市惠城区××××××风尚国际一、二层及三层316、318号。负责人：康泽旭。委托诉讼代理人：张镇泉，广东瀛仁律师事务所律师。被告：卢华菊，女，汉族，1973年8月21日出生，公民身份证号：511××××××××××××849，住址：四川省资阳市雁江区×××××××××1×。被告：惠州市康宏房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市××××××××××××××。法定代表人：廖某1。原告兴业银行股份有限公司惠州分行与被告卢华菊、惠州市康宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2015年2月5日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告卢华菊，贷款人、预抵押权人原告兴业银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市康宏房地产开发有限公司。三、合同名称：《个人购房抵押（保证）借款合同》[编号：兴银深惠零个房（抵保/按揭）借字（2015）第0130号]。四、借款金额、期限：借款金额为830000元，借款期限为300个月。五、还款方式：等额本金还款。六、借款利率：浮动利率，以中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮5%确定；借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，即构成借款逾期的，贷款人有权对逾期的借款计收罚息；借款人不能按时支付利息的，贷款人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；罚息利率为借款利率上浮50%。七、违约条款：借款人不按本合同规定按时偿还借款本息，构成违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；因借款人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则贷款人所支付的实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等）由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果借款人已办妥房屋所有权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自借款人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任解除；2.预告抵押，抵押物位于惠州市××××××××××1×××××××××(预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第1100138345号）；3.担保范围为包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用等（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等）。九、合同履行：2015年2月6日，原告与被告卢华菊签订《借款借据》，约定贷款月利率为5.2772‰，贷款期限自2015年2月6日起至2040年2月6日止。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币830000元。十、被告欠款情况：截止至2020年7月15日，尚欠借款本金666765.85元、利息（含罚息）14804.03元。十一、原告诉讼请求：1.解除被告卢华菊、惠州市康宏房地产开发有限公司与原告签署的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银深惠零个房（抵保/按揭）借字（2015）第0130号】；2.被告卢华菊立即归还所欠我行贷款本金人民币666765.85元及利息14305.91元、罚息498.12元（暂计至2020年7月15日，此后的利息、罚息按合同约定计至实际清偿之日止）本息合计共人民币681569.88元；3.本案原告支付的律师费由两被告承担；4.确认原告对被告卢华菊名下位于惠州市××××××××××1×××××××××、面积129.62平方米之房产(证号：粤房地预登惠州字第1100138345）享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告惠州市康宏房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；6.两被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：原告提交的《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费3000元。裁判理由和结果本院认为，原告与被告卢华菊之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告卢华菊未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并请求被告卢华菊偿还借款本金666765.85元及支付相应的利息（含罚息）（暂计至2020年7月15日为14804.03元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师费3000元，并提交了《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》予以证明，本院予以支持。被告惠州市康宏房地产开发有限公司自愿为被告卢华菊的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告卢华菊的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告卢华菊用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告卢华菊、惠州市康宏房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告兴业银行股份有限公司惠州分行与被告卢华菊、惠州市康宏房地产开发有限公司于2015年2月5日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》[编号：兴银深惠零个房（抵保/按揭）借字（2015）第0130号]；被告卢华菊应于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金人民币666765.85元及支付利息（含罚息）（暂计至2020年7月15日为14804.03元，此后的利息、罚息按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；被告卢华菊应于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司惠州分行支付律师费人民币3000元；四、被告惠州市康宏房地产开发有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告兴业银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10716元（原告已预交），由原告兴业银行股份有限公司惠州分行负担200元，由被告卢华菊、惠州市康宏房地产开发有限公司负担10516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十一月二十六日书记员  古杏蓓