山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初2483号 原告（申请执行人）：李志刚，男，1972年2月15日出生，汉族，住高青县。 原告（申请执行人）：史风华，女，1973年9月3日出生，汉族，住高青县。 两原告共同委托诉讼代理人：李波，山东盛强律师事务所律师。 被告（案外人）：许海浪，男，1967年9月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：郑孝儒，高青热诚法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：杨洁，女，1973年4月21日出生，汉族，住高青县。 第三人（被执行人）：张金谱，男，1975年12月3日出生，汉族，住高青县。 原告李志刚、史风华与被告许海浪、杨洁及第三人张金谱申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志刚、李志刚及史风华的委托诉讼代理人李波、被告许海浪的委托诉讼代理人郑孝儒、第三人张金谱到庭参加诉讼；被告杨洁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志刚、史风华向本院提出诉讼请求:1.判决对(2018)鲁0322执194号案件查封的高青县众益花园沿街A段1单元201室及储藏室(20号)的执行标的继续执行；2.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告杨洁民间借贷纠纷，历经一审，二审已产生法律效力，原告依据生效判决书向高青县人民法院提出强制执行申请，案号为(2018)鲁0322执194号。在执行过程中，原告发现被告杨洁高青县众益花园沿街A段1单元201室及储藏室(20号)财产，提出查封变卖的申请。在执行过程中被告许海浪作为案外人提出执行异议，高青县人民法院执行局(2020)鲁0322执异72号《执行裁定书》裁定中止对执行标的的执行。原告2020年9月27日收到《执行裁定书》，经研判，不服执行裁定书仅进行形式审查的两被告伪造的购房事实认定，认为被告的购房协议及收条系伪造、所称的购房事实不具有合法性，许海浪并没有取得涉案房屋所有权，不能排除对涉案执行标的执行。故依据《民事诉讼法》第227条，《民事诉讼法司法解释》第304、306、308条规定，提起执行异议之诉。 许海浪辩称，原告诉状陈述不属实，涉案房产是许海浪于2015年12月2日在被告杨洁处购买，购买后一直用于租赁，许海浪购买房产没有任何人对购买行为提出异议。涉案房产系许海浪所有，涉案房产系小产权房，不能进行产权过户手续，所以房子一直没有产权手续，也未办理产权变更等手续，但是房子自2015年12月至今一直由许海浪占有，因此应当驳回原告诉讼请求。 杨洁未到庭、未作答辩。 张金谱述称，1.高青县执行局的执行异议裁定书，实际上是将杨洁对涉案房屋的不真实不合法无效的处理，到了人民法院执行局逛一圈弄成了一个合法有效的东西了。2.这两次买卖都不真实。合同、收条、证人都某以后造假补，也可以补到当时可能发生了个贷款还款事上，但是房屋买卖过户的银行记录不能补，单凭这两次没有银行交易记录这一项就能够断定杨洁称的这两次买卖都不真实，先不谈人品和在造假的手段了，更不谈这两次买卖的买方连出庭作证都不敢出了。3.退出真实性不谈，这两次买卖都不合法。对于2014年的第1次买卖，赵维勇认得杨洁也认得我和张金谱，赵维勇知道当时我们是两口子，也知道房子是我们共同的，也知道我们正打着离婚官司，也知道当时的房子价值50多万，以30来万的价格私自与杨洁进行“交易”，哪一个法律也不能说是合法的，哪一个情理也不能说赵维勇取得房子的所有权。对于2015年的第2次买卖，我不认识许海浪这个人，但许海浪应当知道当时我与杨洁是两口子，也应当知道房子应有我的一半，也知道正打着离婚官司，系离婚案件中需要处理的财产，也知道当时的房子价值50多万，也知道赵维勇。如果不是傻子不可能将房子以37万的价格出售，以37万的价格私自与杨洁、赵维勇作为一种“顶账买卖交易”，哪一个法律也不能说是合法的，哪一个情理也不能说许海浪取得房子的所有权。4.后来经网上查法律，虚假的行为、侵害他人财产权益的行为、不善意的行为、不支付市场价格的行为、不符合整套房屋买卖交易正常的现象和做法等之一存在，买卖绝对无效，买房子的人取得不了所有权，本案杨洁所称的这两次卖卖各条都占着了。5.我坚决要求法院查清事实，否定这两次买卖的效力，不能让不合法、不合理、不合情的事情，到法院逛一圈后成了合法的事了，把我占50%的份额弄没了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨洁经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 案经审理，本院认定事实如下：1、涉案争议房产是第三人张金谱于2010年以271000.00元的价格购买，购房合同上是被告杨洁的名字，系小产权房。以上事实由第三人的当庭陈述予以证实，原被告均未提异议，本院予以确认。 2、被告杨洁与第三人张金谱于1998年10月23日登记结婚，1999年10月18日生育一子。原被告于2016年5月30日经本院作出（2015）高民初字第339号民事判决书判决离婚，在离婚判决书中未对涉案房屋进行处置。 3、2020年9月27日，高青县人民法院执行局作出(2020)鲁0322执异72号执行裁定书裁定中止对执行涉案房产的执行。 4.被告许海浪自称，于2015年12月2日在被告杨洁处购买了涉案房产。 本院认为，本案的争议焦点为被告许海浪与被告杨洁于2015年12月2日签订的涉案《购房合同》是否合法有效。如果合法有效，则应当驳回原告的诉讼请求；否则，则应当支持原告的诉讼请求。民法总则第143条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”合同法第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”判断涉案房屋买卖合同的效力，应当依据上述法律规定作出。 涉案房产系被告杨洁与第三人张金谱于婚姻关系存续期间获得，系夫妻共同财产，在（2015）高民初字第339号民事判决书原被告亦提出过争议。婚姻法解释（一）第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”可见非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，达成一致意见，或者根据婚姻法司法解释（三）第11条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定善意取得。 首先看杨洁与许海浪签署的涉案买卖合同是否是杨洁与张金谱的共同意思表示。被告许海浪未能提交被告杨洁与第三人张金谱对涉案房屋买卖有共同意思表示的证据，第三人张金谱也当庭否认了杨洁与许海浪签订的房屋买卖合同的真实性，称其不知情。故本院认定杨洁在与许海浪签署涉案买卖合同时，未征得第三人张金谱的同意，也未在事后征得张金谱的同意，并非杨洁与张金谱的共同意思表示。 其次看许海浪是否善意取得了涉案房产。物权法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从本条规定可以看出，善意取得必须同时具备三个条件：一是主观上必须是善意，二是价格合理且已支付，三是应当登记的已经办理了登记，无需登记的已经交付。①杨洁在与张金谱婚姻关系存续期间，在未征得张金谱同意的情形下与许海浪签订了房屋买卖合同；②而许海浪称对杨洁的婚姻状况不知情，房屋买卖在当前情形下属于重大的财产处分，购买人对出卖人的房屋是否有共有人不闻不问，明显有违常理；③在杨洁与张金谱离婚案件中，杨洁也未提到与许海浪之间的房屋买卖，判决书于2016年5月30日作出，在判决书中记载“原告（杨洁）主张已于2014年6月4日将该房屋转让给赵维勇，并提供原告与赵维勇的购房约定书一份”，而本次诉讼又称于2015年12月2日转让给许海浪，明显矛盾。许海浪称“买卖时被许海浪、杨洁、赵维勇在场，许海浪当着杨洁的面将钱37万元交给了赵维勇”，明显有违大额现金的交易习惯，也未能提供相应的取款或获取该款项的其他证据予以佐证，故也不能证实款项交付的事实。综上，杨洁与许海浪之间的涉案房屋买卖不具有善意，且未交付房款，依法不能适用善意取得，即使价格合理也不能取得房屋所有权，何况第三人张金谱及原告对37万元的出售价格并不认可。 综上所述，本院确认，被告许海浪与被告杨洁于2015年12月2日签订的涉案《购房合同》无效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因涉案房屋买卖合同无效，故不能排除执行，本院对原告请求对(2018)鲁0322执194号案件查封的高青县众益花园沿街A段1单元201室及储藏室(20号)的执行标的继续执行的诉讼请求依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许执行山东省高青县人民法院作出的(2018)鲁0322执194号案件查封的高青县众益花园沿街A段1单元201室及储藏室(20号)。 案件受理费100.00元，由被告许海浪、杨洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院（2020）鲁0322执异72号执行裁定书于本判决生效之日起自动失效。 审 判 长  苏洪财 人民陪审员  郑振玉 人民陪审员  李庆梅 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  李家康 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定,执行异议之诉的审理范围是审查案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立,是案外人主张的实体权利是否存在,是否可以排除强制执行行为。至于执行标的是否满足许可执行的其他要件,不属于执行异议之诉的审理范围。因此，本院对原告请求判令对执行标的继续执行的诉讼请求不予支持。当事人、利害关系人认为相关执行行为违反法律规定的,可按照民事诉讼法第二百零二条的规定提出异议或申请复议。