江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1059号原告：史东杰，男，1986年12月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务律师。被告：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘逍，女，1990年1月11日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。原告史东杰与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告史东杰及其委托诉讼代理人薛寒冰，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史东杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年8月6日签订的租赁合同；2、判令被告返还原告第一期租金、物业费、推广费34902.24元，质量保证金10000元，履约保证金22490元，装修保证金5000元；3、判令被告返还原告租赁房屋内所有物品(价值1000元)；4、判令被告赔偿原告损失63615元，定制后厨橱柜费用20000元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年8月6日签订租赁合同，被告无故于2019年9月20日将原告承租的商铺强行上锁，致使原告无法使用该商铺，并且原告也无法取回商铺中的物品，被告以自己的行为明确表示不履行合同，致使原告不能实现合同目的，被告的行为给原告造成重大损失，原告多次找被告协商未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告徐州荣盛广场商业管理有限公司辩称：1、原、被告双方在2018年8月6日所签订的租赁合同是合法有效的合同，被告向原告交付了符合约定条件的租赁物，原告接收了该租赁物后并未提出任何异议，且原告交付了部分租金并对房屋进行装修，实现了原告签订合同的目的，因此合同合法有效且已经得到了实际履行，原告要求解除合同没有法律依据和事实根据，要求返还租金赔偿损失的诉讼请求不能成立。2、2018年12月24日被告向原告送达通知函，敦促原告履行开业前的准备义务，后因原告的原因再加上原告拖欠租金，被告于2019年9月8日向原告进行了催告，原告仍然拖欠租金。所以被告认为原告违约在先，被告有权根据合同相应条款对室内物品行使留置权，不存在违约行为。3、合同解除权是守约方享有的权利，违约拖欠租金的原告无权要求单方解除合同，原告只交纳了部分租金而且没有完成室内二次消防的手续，此外还违反了合同第5.3条款的规定，没有设立具备法人资格的经营主体，原告在明显违约的情况下，向法院起诉，其主张不能成立。本案的争议焦点为：1、原告要求解除合同是否符合双方约定或法律规定？2、原告要求被告返还租金等及赔偿损失的请求有无事实和法律依据？原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、合同编号为XZSG201XXXX的租赁合同，证明原、被告于2018年8月6日签订租赁合同；2、收据3张，证明原告已按合同约定履行了给付租金等款项的义务；3、开庭笔录及经营西遇房品店铺的承租人与被告方工作人员徐双双的微信聊天截图1张，由于被告方当庭陈述称原告存在违约行为，根据原告提交的该份开庭笔录以及其他店铺承租人与徐双双的聊天记录，可以证实从2019年10月1日前，被告是不记租的，原告交纳的租金至少能够维持到2019年12月31日。因此原告方不存在拖欠租金的违约行为；4、原告于2019年9月21日拍摄的其他租赁的店铺图片1张，证明原告于2019年9月21日发现店铺门上除了有自己的门锁，还多了一把锁，致使原告无法经营，无法实现签订合同的目的，经了解系被告于2019年9月20日晚在店铺大门上加的；5、关于政府信息公开申请的答复2张、徐州市泉山区人民政府翟山街道办事处文件2张、消防系统修复通知1张，证明至2018年12月20日，由于被告存在消防审核意见书缺失，翟山街道安监办对其下达了安全生产消防安全隐患告知书，告知该公司负责人必须持有消防审核意见书方能营业。至2019年10月23日，徐州市公安消防支队给同样为租赁被告商铺的刘贺的答复中确认被告并未取得星幻港部分的消防验收意见书，也未在荣盛未来广场整体商业部分（含星幻港）的投入使用营业前取得安全检查合格意见书，不具备开业条件；6、解除租赁合同通知书1张，证明被告于2019年10月7日与原告解除租赁合同；7、益米鲜米线（未来广场店）装修费用表2张、转账记录截图7张，总计9万元，其中2万元用于订制后厨费用，证明原告装修该承租店铺支出装修费用，订制后厨费用，由于后厨的橱柜是根据承租房屋的尺寸定制，仅能在该承租房屋内使用，该装修损失及订制后厨费用的损失应由被告承担；8、资产估价报告及评估费发票一张，证明经评估原告因装修投入的装修数额为63615元，支付评估费用5000元。被告质证认为，对证据1合同的真实性认可，但该合同已经得到了实际履行，原告要求单方解除没有事实及法律依据，且即使解除也是因为原告违约，被告向其发出了相应的解除通知，是被告作为守约方履行的约定解除权；对证据2真实性无异议，此为原告作为租赁户应履行的义务，且从收据可以看出，原告仅履行了部分义务，没有按照合同约定的条款交纳全部租金及其他费用；对证据3真实性予以认可，但是应综合整个笔录来确认双方当事人陈述的事实，不能片面的看待问题。对经营西遇房品店铺的承租人与被告方工作人员徐双双的微信聊天截图，反映的是公司人员在和商户进行沟通以及向公司内部领导请求的一些情况，目的是敦促商户尽快开业；对证据4的真实性不予确认，且认为即使属实也是因为原告自己也在上面加了一把锁，原告因拖欠租金，被告有权依据合同条款21.8条对室内物品行使留置权；对证据5，因均为复印件对其形式不予认可，其中消防系统修复通知明确载明因商户装修造成消防设施设备损坏，由商户联系装修时的消防改造施工方尽快维修，目的是敦促消防设施损坏的商户于2019年8月10日前完成维修，可见责任在于部分商户；对证据6的真实性予以认可，足以证明原告因通知书中所列明的原因，被告行使了合同约定的解除权，即使解除也是因为原告的违约行为所导致的，至于是否能够实际发生解除的效力由法庭来确认；对证据7，被告认为系原告单方制作，其真实性及数额均不予认可，即使数额属实也与本案没有关联性，是原告自身为开展经营所必须支出的开支，与被告没有关系，也未附相应的合同或者发票，无法证明实际的履行情况，且有些物品并没有因为双方之间履行或解除合同而遭受损失，被告无需承担责任。对转账记录截图7张的形式及内容均不予认可，没有相应的合同或者相关票据予以佐证，微信上的人物身份也无法确认。对证据8的真实性无异议，由法院依法认定。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2018年9月18日建设工程消防意见书，证明被告完成了应尽的消防义务；2、2019年6月20日未来广场商业建筑竣工验收备案证明，证明被告建设工程符合行政部门的规定；3、开业告知函，证明被告对原告进行了催告，要求按期完成开业前的相关准备以确保开业；4、微信聊天记录截图6张，证明被告催告原告进行开业前的准备以及向原告催缴费用的相关情况；5、荣盛未来广场公众号发布的2018年12月22日荣盛未来广场整体开业现场照片7张，证明荣盛未来广场于2018年12月22日实际开业，各商铺应按照合同约定进行开业，并履行相关义务；6、2018年10月18日原告亲自书写的承诺书，证明原告于该日向被告申请改动现有商铺的外立面，原告已经在接收房屋后实际投入并进行经营。原告质证认为，对证据1的真实性无异议，但是不能证明被告已经履行了应尽的消防义务；对证据2的真实性无异议，但不能证明其证明目的；对证据3有异议，无法证明其证明目的；对证据4真实性有异议，因该证据为打印件，另外即使该证据为真实的，也不能证明其证明目的，按照微信聊天中的记录，至今为止，被告在微信中提到的其自营项目比如明天项目至今未开业，另外根据原、被告双方合同第25.3条的约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式，并不包含被告提交的通过微信聊天的方式，因此即使该证据是真实的，也不符合原被告双方对通知方式的约定，不能达到证明目的；对证据5有异议，不能证明其证明目的；对证据6的承诺书当中的签名确实为原告本人，该证据恰恰能证明原告已经按照合同约定履行开业前的装修并且得到被告的允许，该证据不能证明被告的证明目的。经审理查明，2018年8月6日，原告作为承租人与作为出租人的被告签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XZSG201XXXX，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目XXXX商铺，约定租赁期限4年，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为98.58平方米，经营项目为餐饮-小吃，经营品牌为益米线.米线屋,履约保证金为22490元，质量保证金为10000元，双方还约定了物业管理、违约责任等内容。在上述租赁合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元。2019年9月20日，被告在原告经营益米线店铺的入户门上加了一把U型锁。2019年10月7日，被告以原告欠付相关费用为由，向原告送达了解除合同通知书。另查明，被告出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。在本案审理过程中，原告申请对承租店铺内的装修费用进行评估鉴定。本院委托江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对原告申请事项进行了评估鉴定。2020年11月13日，该机构出具了苏北资评报字（2020）第041号评估报告，该报告认定徐州市荣盛未来广场XXXX商铺装修费用为63615元。原告为此支出鉴定费用5000元。另，原告在装修过程中因定制后厨橱柜支出费用20000元。在案件审理过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，故双方应当严格履行。合同签订后，原告已经按照约定向被告交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因被告提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为。且被告在2019年9月20日对原告经营的商铺加锁，造成原告无法经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，原告有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同。故原告行使合同解除权，有事实和法律依据，本院予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案被告的违约行为，原告要求返还已经缴纳的履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元，符合法律规定，本院予以支持。原告在与被告签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了装修费用，该费用经评估公司评估费用为63615元，此外，原告按照房屋尺寸大小定制橱柜，已开支20000元。因原告对于案涉合同的解除不具有过错，且装饰装修构成的添附之收益为被告享有，原告主张的装修费用损失已通过鉴定评估机构鉴定评估，鉴定评估程序合法，故对该机构出具的报告中认定的装修费用数额本院予以确认。原告基于对被告履行合同的合理信赖，所支出的装饰装修费用及为正常运营所开支的定制橱柜费用，被告作为过错方应予以全额赔偿。原告在案件审理过程中自愿撤回第三项诉讼请求，是其自主行使实体权利的体现，不违反法律的规定，本院予以确认，对该项诉请，本院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告史东杰与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司在2018年8月6日签订的租赁合同；二、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告史东杰返还履约保证金22490元、质量保证金10000元及第一期租金、物业费、营运推广费34902.24元，装修保证金5000元，合计72392.24元；三、本判决生效后十日内，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司赔偿原告史东杰装饰装修费及定制橱柜费用83615元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3817元，评估费5000元，由被告徐州荣盛广场商业管理有限公司负担，案件受理费于本判决生效后七日向本院交纳，评估费随案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟审 判 员  丁 贺人民陪审员  李 新二〇二〇年十二月十五日书 记 员  杨 琳