文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5025号原告：重庆高速公路股份有限公司，住所地重庆市渝北区新南路52号，统一社会信用代码91500112202800938D。法定代表人：吴志辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪浪宇，重庆百君律师事务所律师。被告：卢有芳，女性，汉族，1984年5月1日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：程娟，重庆渝豪律师事务所律师。被告：重庆华江汽车服务有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道开发区，统一社会信用代码91500228304966832L。法定代表人：杨险峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石亮金，重庆渝豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪兰，重庆渝豪律师事务所律师。原告重庆高速公路股份有限公司诉被告卢有芳、重庆华江汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆高速公路股份有限公司委托诉讼代理人徐阳、汪浪宇，被告卢有芳的委托诉讼代理人程娟，被告重庆华江汽车服务有限公司的法定代表人杨险峰及其委托诉讼代理人石亮金、陈雪兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆高速公路股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除《房屋租赁合同》；2.请求判决两被告支付自2018年12月15日起至《租赁合同》解除之日止的租金（租金标准：2018年12月15日至2019年12月14日期间租金为138000.00元、2019年12月15日至2020年12月14日期间租金为143000.00元、2020年12月15日至2021年12月14日期间租金为148000.00元、欠付租金暂计算至2020年8月14日，合计233333.33元）；3.请求判决两被告支付逾期支付租金的违约金（该违约金由两部分组成：第一部分以138000.00元为基数，自2019年5月1日起，按年利率24%计算至欠付租金本金138000.00元付清之日为止；第二部分以143000.00元为基数，自2019年11月21日起，按年利率24%计算至欠付租金本金143000.00元付清之日为止；逾期支付租金的违约金暂计算至2020年8月14日，合计68028.49元）；4.请求判决确认原告收到被告卢有芳已支付的20000.00元房屋租赁押金不予退还；5.请求判决两被告支付违约金71500.00元；6.请求判决两被告返还涉案房屋（坐落于梁平县开发区××-××-××的房屋一楼8间门市）并恢复原状；7.请求判决两被告支付自《租金合同》解除之日起至案涉房屋实际返还之日止的房屋占用损失（参照《租赁合同》约定的租金标准计算：自2019年12月15日至2020年12月14日期间为143000.00元/年，自2020年12月15日起为148000.00元/年）；8.本案诉讼费由两被告负担。原告重庆高速公路股份有限公司诉称的事实与理由：原告与被告卢有芳签订《租赁合同》，主要约定：（1）原告将位于梁平县开发区××-××-××的房屋一楼8间门市出租给被告使用；（2）租期为36个月，自2018年12月15日至2021年12月14日止；（3）租金按年支付，第一年138000.00元，第二年143000.00元，第三年148000.00元，总金额429000.00元；第一年租金应于合同签订之日起5日内支付，此后租金应当在每年11月20日前支付；（4）被告逾期支付租金的，应按照每日应付租金的5%支付迟延违约金，超30日的，原告方有权单方解除合同，并收回租赁房屋；（5）因被告违约导致原告单方解除合同的，被告已支付的租金及保证金等不予退还，同时，被告应支付当年度六个月租金标准的违约金；以及其他权利义务。原告已按约履行了合同义务，但被告未按约支付租金。经原告多次催缴，截至起诉时，被告仍未支付。此外，案涉房屋一直由二被告实际使用。原告认为，《租赁合同》真实、合法、有效，各方均应按约履行合同义务。被告不予支付租金的行为已严重侵害原告的合法权益，致使合同目的不能实现。鉴于上述事实理由，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告卢有芳答辩称，1.同意解除被告卢有芳于2019年4月25日与原告签订的《房屋租赁合同》。2.原告与被告卢有芳于2019年4月25日签订的房屋租赁合同双方并未实际履行。原告在签订《房屋租赁合同》时明知房屋实际使用人为被告重庆华江汽车服务有限公司，且支付租金亦为被告重庆华江汽车服务有限公司；《房屋租赁合同》签订前的2019年3月13日，原告已经收取被告重庆华江汽车服务有限公司的租金情况下，原告负有再次对被告卢有芳交付所租赁房屋的义务，但原告并未将租赁涉及的房屋交付给被告卢有芳，因此被告卢有芳不应当支付租金及承担违约责任。3.根据原告与被告卢有芳于2013年签订《房屋租赁合同》的约定，被告卢有芳无违约行为，所缴纳的押金2万元应当退还，将另案主张。4.被告卢有芳未实际占用案涉房屋，不负有返还房屋和承担房屋占用损失的义务。5.根据涉案合同约定，要求被告卢有芳在合同签订之日5日内支付租金，并未体现先付房租后交付房屋的意思。被告重庆华江汽车服务有限公司答辩称，1.请求驳回原告对被告重庆华江汽车服务有限公司的全部诉讼请求，案涉合同不是原告和被告重庆华江汽车服务有限公司签订，因此该合同与被告重庆华江汽车服务有限公司无关，更不具有约束力。2.原告与卢有芳签订合同的时间和租金标准均未告知被告重庆华江汽车服务有限公司，被告重庆华江汽车服务有限公司亦不清楚原告和卢有芳签订合同情况，且涉案合同租金标准在原合同的基础上翻倍，不符合市场行情。实际情况下另一案当事人谭顺龙企图以合同签订人的身份来要挟被告重庆华江汽车服务有限公司，被告卢有芳在该过程中也被蒙蔽。3.被告重庆华江汽车服务有限公司不存在债的加入问题，原告租赁合同到期后，债权债务就已经终结，原告主张的合同签订于2019年4月25日，距离原合同到期已经中断4个多月。原告在和被告卢有芳签订新的租赁合同前，又单独收取了被告重庆华江汽车服务有限公司支付的原合同到期后第一年度租金，且未提出任何异议。4.被告卢有芳和被告重庆华江汽车服务有限公司并不存在转租关系。5.原告与被告重庆华江汽车服务有限公司之间的租赁关系系另外的法律关系。6.原告在和被告卢有芳签订合同时，就已经明确知道卢有芳和谭顺龙均无权代表被告重庆华江汽车服务有限公司签订合同，且在签订合同之前已经收取了被告重庆华江汽车服务有限公司缴纳的原合同到期后第一年度租金，且在合同签订时案涉的租赁房屋一直由被告重庆华江汽车服务有限公司实际使用，用于经营车辆销售，不可能交付房屋。在此情况下，仍与卢有芳、谭顺龙签订租赁合同，在合同签订时就不能履行交付房屋的义务，其主观上存在恶意，不能援引合同先交付租金后交付房屋的约定。经审理查明，2013年，原告重庆高速公路股份有限公司（作为甲方）与被告卢有芳（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于梁平县开发区××-××-××的房屋一楼8间门面出租给乙方，由乙方从事餐饮等商业用途；租赁期限：60个月，即自2013年12月15日至2018年12月14日；租金及支付方式：该房屋年租金为67200.00元，租金总额为336000.00元，租金按年支付，第一年租金乙方应于合同签订之日起5日内支付到甲方指定银行账户，此后租金应当在每年11月25日前支付到甲方指定账户；押金及其他费用：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金押金20000.00元，甲方收取押金后应向乙方出具收款凭证……。合同签订后，原告（甲方）将约定租赁的房屋交付给了被告卢有芳（乙方）使用，被告卢有芳也于2013年12月24日向原告交付了20000.00元的押金。被告卢有芳在该合同租赁期间，将其租赁的房屋实际交付给被告重庆华江汽车服务有限公司使用，被告重庆华江汽车服务有限公司并将该情况告诉了原告，被告重庆华江汽车服务有限公司于2014年开始向原告支付房屋租金，并且缴纳水电费。2016年12月21日，原告向被告重庆华江汽车服务有限公司开具发票载明：重庆华江汽车服务有限公司缴纳房屋租金145600.00元。2019年4月25日，原告重庆高速公路股份有限公司（作为甲方）与被告卢有芳（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于梁平县开发区××-××-××房屋一楼8间门市出租给乙方；乙方将租赁房屋用途：商业用途；租赁期间：租赁期间为36个月，自2018年12月15日至2021年12月14日止；租金及支付方式：租金第一年138000.00元，第二年143000.00元，第三年148000.00元，总金额429000.00元，支付方式：租金按年支付，第一年租金乙方应于合同签订之日起5日内支付到甲方指定的银行账户，此后租金应当在每年11月20日前支付至甲方指定账户；押金及其他费用的约定：乙方已在原合同签订时向甲方支付了20000.00元房屋租金押金，甲方向乙方出具了收款凭证，本合同为续签合同，由原合同所收取的押金进行结转；乙方权利及义务：乙方单方解除合同或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，乙方已支付的租金及保证金等不予退还，同时乙方应支付甲方当年度六个月租金标准的违约金，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足赔偿。该合同签订后，原告未将合同约定的房屋交付给被告卢有芳，被告卢有芳也未向原告支付租金。另查明，原告与被告卢有芳于2013年签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限于2018年12月14日到期，该合同到期后，涉案租赁房屋实际由被告重庆华江汽车服务有限公司使用至今，且原告明知涉案租赁的房屋由被告重庆华江汽车服务有限公司使用的情况下，仍与被告卢有芳于2019年4月25日签订了新的《房屋租赁合同》。2017年12月22日，被告重庆华江汽车服务有限公司向原告支付房屋租金145800.00元；2019年3月13日，被告重庆华江汽车服务有限公司向原告支付2018年房屋租金145400.00元，其中2017年多付200.00元予以抵扣；2019年12月9日，被告重庆华江汽车服务有限公司向原告支付房屋租金（2019年12月16日至2020年12月15日）145600.00元。原告收取上述租金后均未向被告卢有芳、被告重庆华江汽车服务有限公司提出异议。被告重庆华江汽车服务有限公司向原告支付的租金中包含梁平县开发区××-××-××房屋由被告卢有芳租赁的一楼房屋租金和案外人谭顺龙租赁该房屋楼上房屋租金。上述事实，有原、被告委托代理人的当庭陈述及原告当庭出示的《国有土地使用证》《房屋所有权证》《房屋租赁合同》《收据》《房屋照片》《情况说明》及被告卢有芳出示的《收据》《公司基本情况》《股东会议决议》《承诺书》以及被告重庆华江汽车服务有限公司出示的《重庆增值税普通发票》《企业变更登记信息》《网上银行电子回单》《客户收付款入账通知》《民事判决书》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，在没有约定先后履行顺序时，应当同时履行义务，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行义务要求。原告明知涉案房屋实际使用人为被告重庆华江汽车服务有限公司的情况下，仍于2019年4月25日与被告卢有芳又签订《房屋租赁合同》欲将涉案房屋租赁给被告卢有芳，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，此时原告负有将租赁房屋交付给被告卢有芳的义务，但原告并未实际履行该交付房屋的义务，且根据原告与被告卢有芳签订的《房屋租赁合同》，双方并未明确履行义务的先后顺序，故被告卢有芳当然有权拒绝交付房屋租金等义务。原告与被告卢有芳于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》双方均未实际履行。诉讼中原告与被告卢有芳均同意解除2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》，本院予以准许。关于原告要求被告卢有芳支付租金、支付逾期租金的违约金、违约金诉讼请求，因原告与被告卢有芳于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，且被告卢有芳有正当抗辩理由拒绝履行约定义务，故原告要求被告卢有芳支付租金、逾期支付租金的违约金、违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求确认被告卢有芳已经支付押金20000.00元不予退还的请求，因该合同未实际履行，原告请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告卢有芳返还案涉房屋、恢复原状及支付房屋占用损失的请求，因原告未将该房屋交付给被告卢有芳，原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告重庆华江汽车服务有限公司支付租金、逾期租金违约金、违约金、返还房屋并恢复原状、支付房屋占用损失的诉讼请求，因原告与被告重庆华江汽车服务有限公司属于另外的法律关系，不属于本案处理范围，原告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆高速公路股份有限公司于2019年4月25日同被告卢有芳签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告重庆高速公路股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7192.93元，减半收取3596.46元，由原告重庆高速公路股份有限公司负担3576.46元，被告卢有芳负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 朱 飞二〇二〇年十二月一日书记员 刘笃滢