重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初5637号原告（反诉被告）：重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处物流园5号1幢，统一社会信用代码91500224MA5U8EDP2T。法定代表人：黄晓琴，董事长。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：朱晓琳，女，1990年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：张宏伟，重庆朝曈律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司（以下简称好美家公司）与被告（反诉原告）朱晓琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好美家公司的委托诉讼代理人谭定阳，被告（反诉原告）朱晓琳的委托诉讼代理人张宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好美家公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱晓琳立即向原告支付第三年即2020年9月22日至2021年9月21日的商铺租金及管理费共计86966.28元，并从2020年9月3日起按月利率2%支付资金占用利息至该款付清之日止。2、本案诉讼费、保全费由朱晓琳承担。事实和理由：2017年8月22日，原、被告签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告将位于重庆市铜梁区((街道办事处物流园区的((铜梁商场(楼((号、(((展位391.74平方米出租给朱晓琳使用，租金为25元/平方米∕月，租期三年（2018年1月1日至2020年12月31日）。原告于2018年9月22日交付房屋给被告使用，租期顺延至2021年9月21日。根据租赁合同约定，被告应于2020年9月2日前支付第三年租金及管理费86966.28元（租金58761元+管理费28205.28元）,但被告至今仍拒绝交纳。因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告（反诉原告）朱晓琳辩称，其从2018年9月22日租用案涉商铺属实。朱晓琳实际已于2020年8月底将商铺腾空后返还给了好美家公司，当时好美家公司的负责人也是同意解除双方租赁合同，故不存在还需支付租金及管理费。据此朱晓琳提出反诉，具体诉讼请求：1、确认双方于2017年8月22日签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》已于2020年9月21日解除。2、好美家公司立即返还质保金30000元。3、诉讼费由好美家公司承担。事实和理由：朱晓琳经好美家公司负责人同意，已于2020年8月底将商铺腾空后返还其司。因朱晓琳已支付租金至2020年9月21日，故可以视为双方租赁合同已于2020年9月21日解除。好美家公司存在违约行为，其未按合同约定由第三方红星星艺佳参与商场的统一经营管理，且从2020年8月开始就没有提供相关物业人员参与整个商场的管理和维护，商场目前处于无人管理的状态。好美家公司的行为已违反双方合同约定，故好美家公司公司无权收取租金及管理费，朱晓琳也无需因解除合同而承担任何责任，且好美家公司还应将质保金30000元予以返还。原告（反诉被告）好美家公司对反诉请求辩称：不同意解除租赁合同，朱晓琳进驻商场时，其司给予了租金减半的优惠，前提是必须做满合同期限3年。现朱晓琳中途解除合同，必然给其司造成较大损失。根据合同约定，朱晓琳若要提前解除合同，需提前3个月书面通知其司，但其司至今未收到解约的书面通知。朱晓琳诉称解除合同已经其司同意的意见不属实。目前（开庭当日即2020年11月27日）案涉商铺确实已经腾空，朱晓琳未再经营，但双方并未办理交接手续。即便法院主张解除合同，根据合同约定，朱晓琳需支付相当于3个月租金及管理费的违约金，且朱晓琳还需支付从2020年9月22日至实际交还商铺之日的租金等费用。其司坚持不同意解除租赁合同，要求朱晓琳继续履行合同并支付租金及管理费。本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，好美家公司与朱晓琳签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，出租方及管理方为好美家公司，承租方为朱晓琳，该合同主要约定：第1条展位位置及编号1.1租赁给承租方的展位编号为((、(((，位于四楼（以下简称展位）。第2条计租面积2.1……经核算，该展位计租面积为391.74平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）……第4条租金和管理费4.1承租方应于每一付款周期向宜居好美家支付展位租金和管理费。4.2租金单价为25元∕平方米∕月，承租方应付的首期租金为58761元，末期租金为58761元，期间每一期租金均为58761元。4.3管理费单价为6元∕平方米∕月，承租方应付的首期管理费为28205.28元，末期管理费为28205.28元，期间每一期管理费均为28205.28元。4.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前20日前支付下一期租金和管理费。第5条租赁期限和付款周期5.1租赁期和服务期均自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共计3年（以正式开业时间为准起租）。5.2租金的起算时间为2018年01月01日（以正式开业时间为准），管理费的起算时间为2020年01月01日（合同第三年收取物管费）。5.3租金和管理费的付款周期为12个月……第6条保证金6.1承租方应于本合同签订当日向宜居好美家支付保证金，其中：质量保证金30000元；装修工程保证金10000元。6.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，宜居好美家按以下第/种方式向承租方返还质量保证金：（1）自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额(2)自本合同终止之日起满三年后一次性返还;（3）承租方对外承诺商品质保期为（>3）年，自本合同终止之日起满前述（>3）年后一次性返还。……第11.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前叁个月书面通知宜居好美家，并支付相当于叁个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经宜居好美家同意并办好所有退租手续方可撤离展位……第14.2本商场由红星星艺佳全程参与统一经营、管理。合同签订后，被告向原告支付了质保金30000元，原告于2018年9月22日（商场开业）将商铺交付给被告使用。案涉商铺所在商场名为红星美凯龙星艺佳铜梁商场。朱晓琳向本院提交反诉状后，本院于2020年11月22日送达好美家公司。审理中，朱晓琳自认其之前未向好美家公司提交解除合同的书面通知。上述事实，有双方当事人的陈述、《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》等在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，好美家公司与朱晓琳签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》合法有效，受法律保护，该合同对双方均具有约束力。好美家公司实际于2018年9月22日将商铺交付给朱晓琳使用，按合同约定，租期起止日期相应顺延，即合同约定的租期实际为2018年9月22日至2021年9月21日。关于《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》是否解除的问题，本院认为，根据该合同约定，“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前叁个月书面通知宜居好美家，并支付相当于叁个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用”，故承租方朱晓琳若要解除租赁合同，需提前叁个月书面通知宜居好美家并支付违约金。朱晓琳述称其于2020年8月底经好美家公司负责人同意解除合同后才撤场，但并未提供相关证据。朱晓琳也自认其未向好美家公司提交过解除合同的书面通知，亦无证据证明双方曾办理过退铺交接手续，故本院对其要求本院确认双方租赁合同已于2020年9月21日解除的请求，不予支持。因好美家公司于2020年11月22日收到朱晓琳要求解除租赁合同的反诉状，其司亦认可在本案开庭之日（2020年11月27日）案涉商铺确已腾空且朱晓琳未再经营的事实，故好美家公司收到的反诉状可以视为朱晓琳向其提交的书面解出合同通知。根据双方约定的合同解除条件及鉴于朱晓琳确未再经营案涉商铺的事实，本院主张双方租赁合同于2020年11月22日即好美家公司收到反诉状之日予以解除。因合同已经解除，故朱晓琳无需再向好美家公司支付之后的商铺费用，但仍需支付从2020年9月22日至2020年11月22日期间（视为两个月）的租金及管理费即14494.38元[（58761元+28205.28）÷12个月×2个月]。根据合同约定，该费用朱晓琳需于2020年9月2日前支付。朱晓琳逾期未支付的行为已构成违约，因双方在合同中并未约定逾期支付租金及管理费的违约金如何计算，故本院依法予以主张朱晓琳从2020年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款付清之日止。另，根据合同约定，承租方提前解除合同还需支付相当于3个月租金和管理费的违约金。虽然合同中约定的租金单价为25元/平方米∕月,但同时也约定租期内的年租金均为58761元。因合同中对“支付相当于3个月租金和管理费的违约金”中的租金适用何种标准未作约定，鉴于该租赁合同系好美家公司提供的格式合同，而法律明确规定对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院主张该租金按年租金58761元计算。据此，本院予以主张朱晓琳因解出合同需向好美家公司支付违约金21741.57元[（58761元+28205.28）÷12个月×3个月]。关于朱晓琳要求返还质保金的请求，根据双方合同约定，质保金需在双方租赁合同终止之日1年后才予以部分返还。现质保金明显未达到返还条件，故本院对朱晓琳的该请求不予支持。关于朱晓琳述称案涉商场没有按合同约定由第三方星艺佳公司参与统一经营管理，商场从2020年8月开始好美家公司就没有提供相关物业人员参与整个商场的管理和维护，好美家公司有违合同约定的意见，本院认为，根据合同约定，好美家公司系商场的直接管理者，星艺佳公司仅系“参与”经营管理，而案涉商场也系使用星艺佳的牌子，故星艺佳公司已有“参与”商场行为。朱晓琳认为好美家公司从今年8月开始便未对商场进行管理维护，但其仅提供了几张照片（显示商场无人值班看守），证据明显欠充分，而鉴于商场目前仍在开业经营，并非无人管理的状态，故本院对朱晓琳的上述意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司与被告（反诉原告）朱晓琳于2017年8月22日签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》于2020年11月22日予以解除。二、被告（反诉原告）朱晓琳于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司租金及管理费14494.38元，并从2020年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款付清之日止。三、被告（反诉原告）朱晓琳于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司违约金21741.57元。四、驳回本诉原告重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告朱晓琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费436.13元（已减半），反诉受理费436.13元（已减半），均由被告（反诉原告）朱晓琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  杨 建二〇二〇年十二月二十四日法官助理  谢 东书 记 员  胡立欢