江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3363号原告：程红，女，1978年6月13日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：钱明国，男，1976年2月2日出生，汉族，住连云港市海州区。二原告共同委托诉讼代理人：杨周、吴昊，江苏连众律师事务所律师。被告：连云港风光房地产营销策划有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路199号11号楼103号商铺。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晋桥，江苏和济律师事务所律师。被告：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路3号。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文龙、孙长丽，江苏云港律师事务所律师。原告程红、钱明国与被告连云港风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光公司）、连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生连报公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程红、钱明国的共同委托诉讼代理人杨周、吴昊、被告风光公司的委托诉讼代理人马晋桥、被告祥生连报公司的委托诉讼代理人何文龙、孙长丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程红、钱明国向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带返还购房款93522元及利息（从2019年1月3日按年利率6%计算至给付之日止）。2.本案诉讼费用由二被告连带承担。审理过程中，二原告变更利息为自起诉之日起按年利率6%计算至给付之日止。事实与理由：2018年12月24日、2019年1月2日，原告在被告祥生连报公司售楼处购买房屋并向被告祥生连报公司交纳购房定金93522元。2019年1月11日，原告与被告祥生连报公司签订了《商品房买卖合同》，先后共计支付购房款393266元。交房时，由于房屋实测面积误差超3%，根据合同约定，原告提出解除合同，被告祥生连报公司同意解除合同并办理了退房手续。但本应转为房款的购房定金数额93522元却并没有退还给原告，被告祥生连报公司认为该款项应当由被告风光公司退还，当时的购房定金收据是由被告风光公司出具。因此拒绝承担退款责任，故诉至法院。被告风光公司辩称：1、祥生连报公司委托安徽三润文化旅游发展有限公司销售涉案商品房，安徽三润文化旅游发展有限公司又委托风光公司为涉案商品房的全程策划及营销独家代理服务商，签订了全程营销代理合同，收取原告的款项是营销策划费用和销售佣金，购房时原告认可并同意支付，收到款项后风光公司及时转账给了安徽三润文化旅游发展有限公司，风光公司收取的款项属实，但不应当退还；2.原告与祥生连报公司签订的《商品房买卖合同》13.4条约定“超出3%时，买受人选择解除合同应在收房后5日内书面通知出卖人”，原告没有提供证据证明其在收房后5日内向祥生连报公司书面通知解除合同，超过5日后提出解除合同；另外，原告与祥生公司签订的《商品房买卖合同》共40页，从24到40页都是附件，附件中明确约定“建筑面积误差比绝对值超过3%时买受人不得解除合同”，所以祥生连报公司与原告解除合同是他们自行协商的结果，没有征得安徽三润文化旅游发展有限公司和风光公司的同意，风光公司不同意退还收取的款项；3.祥生连报公司与原告自行协商解除合同没有通知安徽三润文化旅游发展有限公司和风光公司，利息不应当支持。综上所述，请求驳回对被告风光公司的诉讼请求。被告祥生连报公司辩称：1.原告与祥生连报公司签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，涉案商品房总价款为299744元，付款方式为首付款159744元及商业贷款140000元，我司收到上述299744元款项，后因面积差超过3%，原告要求解除合同，我司已依约全额返还上述款项；2.我司仅仅与安徽三润文化旅游发展有限公司存在包销合同关系，本案另一被告风光公司与我司不存在任何合同关系，倘若其向原告收取费用，与我司无关；3.本案所涉款项均系被告风光公司收取，原告提供的现金收入凭证均系被告风光公司盖章，与我司无关。综上所述，请求驳回对被告祥生连报公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供证据：原告提交了现金收入凭证、定金交款通知单、刷卡小票十张、商品房买卖合同复印件、购房发票复印件，被告风光公司提交了全程营销代理合同复印件、和安徽三润文化旅游发展有限公司的交易明细单复印件，被告祥生连报公司提交了商品房退房协议书复印件、退款申请复印件、银行付款回单复印件、进账单复印件、（2020）苏0706民初1603号民事判决书复印件、包销合同复印件，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月24日、2019年1月2日，被告风光公司分别向原告程红出具现金收入凭证两张，金额分别为10000元和83522元，主要载明：交款人程红，说明：10000元为购苍梧春晓公寓意向金，83522元为购苍梧春晓公寓定金，房号1119号，现金收入凭证加盖被告风光公司的财务专用章。2019年1月11日，原告程红、钱明国（买受人）与被告祥生连报公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.出卖人将其开发的坐落于海州区海宁路南、通灌路西苍梧春晓苑23#楼（综合楼）无单元1119室房屋出卖给原告程红、钱明国，房屋预测建筑面积共51.68平方米，其中套内建筑面积31.16平方米；2.商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5800元，总价款为人民币299744元；3.付款方式为首付款159744元，商业贷款140000元；4.该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：实测建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人选择解除合同应在收房后5日内书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起30个工作日内将买受人已付款无息退还买受人。超出3%买受人不解除（或超期未通知）及误差3%内（含3%）均据实结算房价款。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告向被告祥生连报公司支付首付款159744元，此后通过贷款支付给被告祥生连报公司140000元，共计向被告祥生连报公司支付购房款299744元。2020年5月14日，因购买苍梧春晓苑第23#楼1119室实测与预测面积差额超3%原因，原告程红向被告祥生连报公司提出退款申请，退款金额为299744元。同日，原告程红（买受人）与被告祥生连报公司（出卖人）签订《商品房退房协议书》，主要载明：买受人因实测与预测面积差额超3%原因要求退房，该房屋坐落于苍梧春晓苑第23#楼1119室，建筑面积51.68平方米，现双方一致达成协议，同意解除该商品房买卖合同。买受人在该协议书签订后7日内配合出卖人完成合同备案撤销手续及预告登记（如有）注销手续，若根据当地政策原因必须通过诉讼解决的，因此产生的诉讼费用均由买受人承担。待上述手续办理完成后，若涉及违约金需扣除相应违约金后，出卖人于撤销备案之日起30个工作日内将房款贰拾伍万捌仟叁佰玖拾元整退还买受人，并开据红字冲销收据。协议还约定了其他相关内容。被告祥生连报公司于2020年7月6日返还原告程红299744元。另查明，2018年12月11日，被告祥生连报公司（开发商、甲方）与案外人安徽三润文化旅游发展有限公司（包销商、乙方）签订《连云港苍梧春晓23#楼包销合同》主要约定，包销房源：苍梧春晓苑第23#楼，其中10-14层，5800元/㎡（人民币），总包销额共计39108152元；甲方提供销售中心、销售中心相关办公设备。回款期限：自2019年1月1日至2019年6月30日。合同第1.2.5条约定，乙方工作人员在对外接待有关客户时，应明示其包销身份和职责范畴，不得以任何（包括但不限于沉默等）方式误导他人或令他人产生误解。合同第3.2条约定，甲方按照包销合同的价格开具发票给购买业主，乙方单位额外向购房业主收取的钱，由乙方自行开具发票，在符合法律、法规且不损害甲方权益的前提下，乙方可自行与第三方另行签订合同。合同还约定了其他相关内容。2018年12月11日，被告风光公司（乙方）与安徽三润文化旅游发展有限公司（甲方）签订《全程营销代理合同》主要约定，甲方委托乙方为祥生·苍梧春晓公寓项目的全程策划及营销独家代理服务商，该项目位于连云港市交汇处（原老车管所），合同期限：本合同为祥生苍梧春晓项目全程营销总代理合同，暂定时间为2018年12月10日至2019年6月30日。合同约定服务范围为祥生·苍梧春晓23#的全程营销、策划等服务，主要服务内容为：项目全案营销策划、销售队伍及销售案场管理、项目品牌设计、项目全程推广。合同还约定了其他相关内容。对于原告购房过程，原告称与售楼人员协商的房屋单价为7610元/平方米，相关费用的收取都是在被告祥生连报公司售楼处进行，原告只认可系被告祥生连报公司的售房行为，至于签订合同时显示房屋单价是5800元/平方米，因为确实买到房子且可以少缴税就未纠缠；被告风光公司对与原告洽谈时约定的单价是7610元/平方米的事实予以确认，并认可收取原告的93522元也包含在房屋总价中，至于签合同时为何是5800元/平方米，被告风光公司不知情；被告祥生连报公司称，5800元/平方米系包销给安徽三润文化旅游发展有限公司的价格，多出的费用属于安徽三润文化旅游发展有限公司利润。本院认为，原告程红、钱明国与被告祥生连报公司在自愿基础上形成的商品房预售合同关系合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉商品房系被告祥生连报公司开发，其与案外人安徽三润文化旅游发展有限公司签订包销合同，案外人安徽三润文化旅游发展有限公司又与被告风光公司签订全程营销代理合同，委托被告风光公司对涉案商品房进行销售，销售地点在被告祥生连报公司售楼处，原告程红、钱明国到被告祥生连报公司售楼处购买房屋，并在售楼处支付了购房意向金及定金93522元，虽交付的意向金及定金系被告风光公司收取并出具凭证，但被告风光公司无证据证明在售房过程中向原告明示涉案楼盘系安徽三润文化旅游发展有限公司包销，且现金收入凭证上明确记载系“购苍梧春晓公寓意向金及定金，房号1119号”，可确定原告所支出的393266元系用于购买涉案商品房，涉案商品房的实际房屋总价款为393266元。本案所涉合同关系的相对方系原告程红、钱明国与被告祥生连报公司，现合同已协议解除，被告祥生连报公司已退房款299744元，剩余93522元应退还原告，故原告主张被告祥生连报公司退还93522元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，本院确定利息自起诉之日即2020年7月8日起至实际给付之日止，以93522元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告主张被告风光公司承担连带返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告祥生连报公司辩称，其未收取93522元，其收取的299744元已全额退还，涉案款项与其无关，本案中，二原告并未与被告风光公司及案外人安徽三润文化旅游发展有限公司签订合同，被告祥生连报公司与案外人安徽三润文化旅游发展有限公司签订的包销合同及案外人安徽三润文化旅游发展有限公司与被告风光公司签订的全程营销代理合同的相关约定并不能约束二原告，鉴于涉案合同相对方系二原告与被告祥生连报公司，现合同已协议解除，购房款应当返还，故该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港祥生连报房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告程红、钱明国93522元及利息（以93522元为基数，自2020年7月8日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告程红、钱明国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2138元（原告已预交），由被告连云港祥生连报房地产开发有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：中国农业银行连云港苍梧支行营业部，账号：62×××67。审 判 长  刘兴超人民陪审员  杨 靖人民陪审员  贺 君二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  蒋晓茜法律条文、上诉须知及缴款账户附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-61763