北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13843号原告（反诉被告）：何冰，男，1981年5月21日出生，满族，无业，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：郭志伟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路****3012。法定代表人：刘迎喜，经理。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卫，男，1983年9月30日出生，汉族，北京正光天和投资有限公司员工。原告（反诉被告）何冰与被告（反诉原告）北京正光天和投资有限公司（以下简称：正光天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何冰及其委托诉讼代理人郭志伟，被告（反诉原告）正光天和公司委托诉讼代理人张健及冯卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何冰向本院提出诉讼请求：1．判令解除何冰、正光天和公司之间的《商铺租赁合同》；2．判令正光天和公司返还租金565750元、保证金377167元，共计942917元；3．判令正光天和公司赔偿何冰支出的物业费254588元、消防工程费60000元、工程施工图设计费82500元、机电专业施工图设计费10000元、加固工程设计费10000元、拆除施工费175000元、材料及运输费34850元；4．判令正光天和公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月9日何冰与正光天和公司签订《商铺租赁合同》，内容约定商铺的起租日为2020年1月1日。装修期为6个月，装修期内乙方（何冰）无需向甲方（正光天和公司）支付租金，但仍需承担相关的物业费、能源费及相关费用，租赁期限为8年5个月，本合同还约定甲方有义务协助乙方办理关于合同项下的汤泉宫项目的设计、装修、经营等所需的相关审批手续及其它事项。合同签订后，何冰向正光天和公司支付了租金565750元、保证金377167元，并陆续支付其他相关费用。何冰根据正光天和公司及物业公司的要求，及时提供了符合要求的相关审批材料，但正光天和公司却一直拖延协助何冰办理由物业公司出具的同意装修的文件，致使何冰无法按合同之目的按期申请开工许可证，并且正光天和公司还以此为要挟，要求何冰认可其变更合同的部分条款。事后，何冰又多次催促正光天和公司协助办理同意装修的文件。时至今日，何冰已无法在装修期内完成项目的施工装修，正光天和公司的违约行为致使何冰已无法实现合同目的，同时，还给何冰造成了严重直接损失和间接损失。何冰为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。正光天和公司辩称，请法院查明事实的基础上依法驳回何冰的所有诉讼请求。一、正光天和公司不存在何冰所述不配合办理装修手续的行为。为配合何冰尽快进行装修施工，正光天和公司在其图纸等手续尚不完备的情况下，即允许装修施工队在起租日开始时已经进场施工。正光天和公司其后协调产权方在2020年1月15日向何冰提供了《同意装修证明》及其他手续，之后的沟通过程并不影响整体施工。何冰第二次要求办理《同意装修证明》，在此过程中产权方审核相关材料发现何冰方加建泡池，会导致承重及用水量变大问题，因此提出要求加固设计及落实用水指标。在此过程中因涉及水务局指标问题因此沟通环节较多，正光天和公司积极配合办理指标，不存在要挟何冰的行为。合同中明确写明经营项目为淋浴，何冰方违约加建泡池，隐瞒用水量巨大问题，在此情况下为保证合同顺利履行，正光天和公司多次协调产权方落实水指标问题，已经尽到协助义务，并且正光天和公司取得同意装修证明后第一时间通知何冰领取，是其拒绝领取，拒绝继续履行合同。二、何冰拒绝继续履行合同的根本原因是其内部投资人产生分歧，其拒绝履行租赁合同的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。正光天和公司提出反诉请求，1．依法判决何冰将位于北京市大兴区兴华路206号4层406号房屋腾空并恢复原状交付给正光天和公司；2．依法判决何冰支付2020年1月1日至2020年6月30日租金1131500元；3．依法判决何冰按照每月188583元支付2020年10月1日至商铺实际交付之日止的租金；4．依法判决何冰支付物业费，按照每天930元自2020年10月1日起计算至店铺实际交付之日止；5．依法判决何冰支付违约金565750元，扣减377167元保证金后支付188583元；6．依法判决本案诉讼费由何冰负担。事实与理由：因何冰明确表示拒绝履行双方签订的《商铺租赁合同》，并向法院起诉要求解除双方之间的租赁关系，为一次性解决纠纷，特提起反诉。何冰对正光天和公司的反诉辩称，正光天和公司详细了解何冰石景山投资店面的经营方式、经营范围等经营情况下才招租，何冰不存在改变租赁物用途的问题；正光天和公司有能力及时办理同意装修的证明材料，是其主观上故意拖延的不作为行为，正光天和公司故意以用水的问题来混淆其故意拖欠办理证明材料的违约行为。合同签订后，正光天和公司未将涉案房屋完全交付于何冰，仅是同意何冰可以先将用于装修的材料搬入涉案场地，等办完装修材料后，才可以完全使用涉案房屋，并且双方产生纠纷后，正光天和公司已经对外进行招租，正光天和公司主张何冰腾空房屋并恢复原状的诉讼请求，无任何事实及法律依据。双方之间签订的合同并非简单的房屋租赁合同，涉案合同标的不仅包括主给付的房屋使用权，还包括从给付的协助办理装修、经营及相关的一切审批手续等义务，正光天和公司如不履行从给付义务，即便将涉案房屋交付何冰使用，也毫无价值，正光天和公司对涉案合同标的的履行已经构成不完全给付的违约行为，其无权要求何冰支付任何租金。物业费的收费主体为涉案场地的物业公司，正光天和公司已经收回涉案场地，何冰无义务支付相关物业费，即使是支付也应该是向物业公司支付，因正光天和公司的违约行为，其无权主张物业费，甚至还应退还何冰预先支付物业费所造成的全部损失。因正光天和公司的违约行为，已无法实现合同目的，何冰有权解除合同，根据相关法律规定，何冰有权要求正光天和公司赔偿全部的直接损失和间接损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，正光天和公司（出租人）与何冰（承租人）签订《正光天和商业广场商铺租赁合同》，合同约定承租商铺位于北京市大兴区兴华路206号4层4006（以下简称：该项目）。经双方确认乙方所承租该项目的建筑面积为3100平方米，建筑层数在4层。双方确认，乙方承租该项目须用于商业经营活动，乙方承诺暂以（汤泉宫）名称/商号对外经营，经营业态：健康休闲娱乐产业相关的国家允许的项目：汗蒸、淋浴、住宿、餐饮制作销售、中医按摩、酒水销售、健康产品销售），乙方开展前述经营项目，须事先取得相应的行政许可，否则视为未按约定用途使用该项目。双方约定本合同项下的起租日为2020年1月1日。前述起租日即视为该项目的交付之日，交付标准按照交付时的现状交付。乙方自交付之日起缴纳该项目有关和分摊的能源费用等其他相关费用。装修期共6个月，自本合同约定的起租日起至2020年6月30日止。装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该项目的物业费、能源费及其他相关费用，承租期内其他相应权利义务约定亦同样适用。除非本合同中有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间到全部租金。该项目租赁期限为8年五个月，自起租日开始计算，即自2020年1月1日起至2028年5月31日止。租赁期限内，租赁场所按计租面积计算租金（含取暖费）。第一年年租金为2263000元，自计租日开始，按每两个计租年度在前一个计租年度的基础上递增6%。以后每计租年度租金标准如下：第二年度租金标准为2263000元；第三年度租金标准为2398780元；第四年度租金标准为2398780元；第五年度租金标准为2542707元；第六年度租金标准为2542707元；第七年度租金标准为2695269元；第八年度租金标准为2695269元。本合同项下的租金支付方式为季付，首期租金乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方，应交金额为565750元。此后，乙方应于上一期租金届满的10日之前向甲方支付下一期租金，甲方向乙方出具相关票据。乙方应按照租赁场所的计算面积向甲方支付物业费，该物业费的标准为每平方米0．3元/日，首期物业费乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方，应交金额为254588元。甲方收到物业费后，向乙方开具相关票据，此后每期物业费同房屋租金支付方式一致。乙方自本合同签署当日缴纳合同保证金377167元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。租赁期内，非本合同规定的免责情况，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业费、能源费用、违约金、赔偿金及其他费用的，甲方有权从保证金中直接扣除。本合同项下租赁期限届满后，双方未能就续租达成协议或双方在租赁期限内协商解除本合同的，则在乙方按照本合同约定交还该项目、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余保证金将转作担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出赔偿的质量保证金。在乙方按照本合同约定将该项目交还甲方且办理完毕相关证照变更或注销手续之日起90日内，甲方应向乙方退还前述剩余保证金余额（不计利息）。乙方需在租期结束时或提前结束的当日（以下简称返还日）内，把该项目连同其所有的附属设施，在可租用及良好使用状态下，按现状的标准（简称交还标准）返还甲方；甲方无需为此对乙方进行任何装修和改建补偿。若乙方未于应当返还日（含甲方依约解除本合同、提前终止本合同的情形）将该项目返还于甲方的，则乙方应依延期返还天数向甲方支付当期应付租金标准两倍的房屋占用费，并按照合同终止时该项目物业费标准支付物业费及承担相关的能源费用等相关费用，直至乙方按照合同要求交还该项目为止，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该项目而需承担的的违约金、中介费、律师费等。若在租赁期内乙方提前擅自提前终止本合同（乙方应提前2个月书面通知甲方）或乙方违反本合同约定或其他协议导致甲方解除本合同的，乙方除必须向甲方支付其实际使用该项目期间根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方还需向甲方再支付相当于该项目当年租金标准3个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。何冰向正光天和公司支付物业费254588元，保证金377167元，租金565750元。双方均认可租金及物业费均支付至2020年9月30日。对于有争议的事实，双方提交了证据。何冰提交《商铺租赁合同》、微信聊天记录、录音、材料采购、运输清单及收据、委托设计合同、消防服务合同、机电专业施工图委托设计合同、拆除施工合同、加固设计合同、中国工商银行电子回单、石景山店面照片等证据，证实双方之间的租赁关系，何冰一直催促正光天和公司办理同意装修的证明材料，正光天和公司一直拖延办理，何冰为拆除、装修、设计及加固等花费相关费用，该费用均已经支付。正光天和公司考察石景山店面时已经充分知晓何冰方的经营范围，本案涉案店面与石景山店面经营范围是一致的。正光天和公司已经将涉案场地对外进行招租；正光天和公司不认可有违约行为，称已经履行相关的协助义务，办理开工证明，但是何冰拒绝领取。正光天和公司对何冰为拆除、装修、设计及加固等花费相关费用，该费用均已经支付证据的真实性、关联系无法确认，不清楚何冰是否支付上述费用，因为无备案，证明目的无法确认，场地确实已经拆除，但是价格不清楚，加固设计合同图纸何冰确实交过。正光天和公司对照片的真实性不认可，证明目的不认可，认为石景山店面与涉案店面的经营内容不完全一致。因何冰拒绝履行合同，正光天和公司对外招租是正当的行为，不能证明正光天和公司已经将涉案房屋收回。正光天和公司提交微信聊天记录、照片、情况说明及回函、财政局612号文件、汤泉宫公司工商信息、与产权方的协议等证据，证明正光天和公司2020年1月15日向何冰提供同意证明及其他相关文件，正光天和公司与何冰协商装修方案及用水方案问题。何冰已经对涉案场地进行装修并进行拆除，仍占用场地。北京非居民用水价格。何冰在租赁地成立公司经营项目含洗浴。同意装修证明材料于2020年6月9日办理完毕。何冰对同意装修材料及微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可，对6月19日再次出具的同意装修证明材料不认可，未收到。何冰对照片的真实性及证明目的不认可，何冰自始并未实际占有涉案场地，仅是在正光天和公司同意的情况下提前做好了装修材料的准备工作，涉案场地一直由正光天和公司实际占有，且场地之前为简易装修，与现状相差不大。何冰对财政局612号文件不予质证，与本案无关。何冰对汤泉宫公司工商信息真实性认可，该份证据的经营范围与石景山店面一致，正光天和公司已经充分了解考察，并充分知晓石景山店面经营范围。何冰对协议的真实性不认可。庭审中，何冰主张因正光天和公司拒绝履行合同从给付义务，导致合同目的无法实现，合同应该于2020年6月11日，何冰向法院邮寄起诉材料之日解除。正光天和公司主张合同解除日期应该是法院组织庭前会议时间，即2020年10月20日。正光天和公司认可收到法院送达诉讼材料之日为2020年7月17日。何冰主张涉案场地内未拉走的东西都不要了，视为腾空，正光天和公司可以自行处理，正光天和公司表示不要东西，要求何冰腾空，恢复原状，主张继续占用的损失。本院认为：依法成立的合同受法律保护。何冰与正光天和公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行自己的义务。现双方均主张合同应该解除，但对于合同的解除日期有争议，本院认为以正光天和公司收到诉讼材料之日，即2020年7月17日为合同解除之日为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合来看，本案双方当事人提交的证据对各自主张的待证事实的证明力均存在不足，导致本案只能按照双方各自应承担的举证责任，通过对双方现有证据及相关陈述比较分析，综合判断相关事实。本案中双方争议的焦点为正光天和公司的行为是否构成违约。何冰主张正光天和公司有从给付的协助办理装修、经营及相关的一切审批手续等义务，因正光天和公司拖延办理同意装修的证明文件，致使何冰无法及时装修，导致合同目的无法实现，正光天和公司构成违约；正光天和公司主张因涉案店铺需要加建泡池，导致用水及称重问题，需要出具加固方案及多方沟通等原因，导致同意装修的证明文件最终于2020年6月9日办理完毕，是何冰方拒绝领取，正光天和公司不存在违约。本院认为，从何冰提交的证据中可以看出何冰方确实一直在催促正光天和公司办理相关证明文件,结合正光天和公司对石景山店面进行过考察，其在庭审中亦未否认石景山店面中有泡池，及同意装修的证明文件最终于2020年6月9日办理完毕等情形，本院对正光天和公司的主张不予采信，认为正光天和公司的行为构成违约。对于何冰主张正光天和公司退还租金565750元的诉讼请求，综合考虑因同意装修的证明文件未及时办理，导致何冰未在免租期内完成装修工作，合同目的无法实现等情形，本院予以支持；合同解除后，正光天和公司无理由继续持有保证金，对何冰主张正光天和公司返还保证金377167元的诉讼请求予以支持；对于何冰主张正光天和公司赔偿物业费的254588元的诉讼请求，综合考虑何冰装修期间占用场地及合同解除日期，本院酌情确定正光天和公司赔偿何冰物业费69750元；对于何冰主张正光天和公司赔偿何冰支出的消防工程费、工程施工图设计费、机电专业施工图设计费、加固工程设计费、拆除施工费、材料及运输费的诉讼请求，因上述装修属于必要投入，本院不予支持。关于正光天和公司主张何冰将涉案房屋腾空并恢复原状及支付2020年10月1日至商铺实际交付之日止的租金、物业费的反诉请求，因何冰同意放弃涉案场地内剩余物品，视为腾空，且双方合同中存在对房屋返还标准的约定，本院不予支持；对正光天和公司主张何冰支付2020年1月1日至2020年6月30日租金及违约金的反诉请求，因正光天和公司的行为构成违约，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何冰与北京正光天和投资有限公司于2019年12月9日签订《正光天和商业广场商铺租赁合同》于2020年7月17日解除；二、于本判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司退还何冰租金565750元、保证金377167元；三、于本判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司赔偿何冰支付的物业费69750元；四、驳回何冰的其他诉讼请求；五、驳回北京正光天和投资有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18929元，由何冰负担7079元（已交纳），由北京正光天和投资有限公司负担11850元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8340元由北京正光天和投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月三十一日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利