广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1300号 原告：邹富斌，男，1985年6月16日出生，汉族，住贺州市城东新区。 原告：邹富连，男，1980年9月29日出生，汉族，住贺州市城东新区。 原告共同委托诉讼代理人：李文峰，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被告：满景张，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：林松，广西佰纳律师事务所律师。 被告：贺州贺驰汽车贸易有限公司，住所地：贺州市城东新区A地块**。 法定代表人：林寄溪。 被告：广西麦宝生态农业科技发展有限公司，住，住所地：贺州市八步区城东新区拆迁回建地A地块**/div> 法定代表人：高浩继。 原告邹富斌、邹富连诉被告满景张、贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原 -2- 告邹富斌及与原告邹富连的共同委托诉讼代理人李文峰，被告满景张委托诉讼代理人林松到庭参加诉讼。贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹富斌、邹富连向本院提出诉讼请求：1.被告满景张支付2020年1月至8月的租金98400元。2.被告满景张支付2018年1月-2020年8月的水费1652元、2020年3月-2020年8月的电费1967元。3.被告满景张支付2020年1月-8月的违约金35424元。4.贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司对上述三项诉讼请求承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：两原告与被告满景张于2017年7月1日签订《房屋门面租赁合同》，两原告将座落于贺州市城东新区房屋1至4层租给被告满景张用于经营生意，合同约定租期12年，每月租金12000元。2018年5月23日被告满景张征得两原告同意将租赁房屋的一楼和二楼转租给被告陈维平和周运梁经营汽车销售业务。被告满景张租赁房屋后，开始几个月尚能按时交纳租金，但是在2018年2月后，则不按约定的时间内交纳租金及水电费，每月都是经两原告一再催促后，才陆续交纳租金及水电费。为此，两原告于2018年5月23日与被告满景张签订《房屋门面租赁合同补充协议》，补充约定：被告满景张每个月5号前把当月房租及上月的水、电费按时交纳给两原告，如果被告不能按时交纳，两原告有权单方解除合同，造成的损失被告满景张自行承担。”两原告虽然与被告满景张签订补充协议，但是被告满景张仍然不按合同约定按时交纳租金。为此，两原告于2018年11月15日向被告满景张送达《租赁合同违约告知函》，函告如下：1、自本函告发出之日起5日内结清拖欠的租金及水电费；2、违约金每天按年租金1%计至交纳时止；3、被告满景张不按上述时间交纳租金，两原告与被告满景张解除合同，由此造成的经济损失及 -3- 法律责任由被告满景张承担。该函告发出后，被告满景张仍不交纳租金。 2018年11月21日，两原告向被告满景张送达《房屋门面租赁合同解除告知书》，告知如下：从本告知之日起解除双方订立《房屋门面租赁合同》及《房屋门面租赁合同补充协议》；限被告自本公告起10日内结清房租，迁出房屋。被告满景张收到通知后，在异议期内没有提出异议，仍不按时交纳租金。为此，两原告诉至八步区人民法院，请求确认两原告与被告满景张签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》巳经解除；判令五被告腾出租赁房屋，将房屋交还两原告；五被告连带支付2018年11月至2019年2月水电费9000元。案经八步区人民法院和贺州市中级人民法院判决：两原告与被告满景张于2017年7月1日签订的《房屋门面租赁合同》继续履行。2020年，被告满景张与贺州贺驰汽车贸易有限公司以及广西麦宝生态农业科技发展有限公司合作，在租赁房屋经营汽车销售及其他业务，但是，三被告至今仍不交纳租金及水电费。综上，三被告不按时交租金，其行为违反了《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租货合同补充协议》的约定，原告为维护自身的合法权益，诉至本院。 被告满景张辩称，1.2017年7月1日，被告租赁两原告坐落于贺州市城东新区房屋1至4层，用于经营生意，双方签订《房屋门面租赁合同》。合同签订后，被告入住并装修好大部分工程，由于原告违约而发生争议，原告在整个诉讼过程及判后至今，仍阻止被告正常经营，导致被告无法经营，故应免收这几个月租金。2.水电费以实际度数为准，对合同约定的水电单价没有异议，但被告认为从2020年1月至今未使用水电。3.原告在合同履行过程中阻止被告享有的一系列的权利。被告积极与原告协商，但是原告一直拒绝。其中，原告没有给予被告装修的必要条件，被告多次要求与原告协商解决，但原告不配合被告。4.原告将被告搭档的微信拉黑，被告无法交款，不是恶意拖欠，原告并未提供银行账号，是被告以其他方式找到原告的银行卡号，原告也没有合理催告被告缴纳租金履行合同，本案原告起诉的理由是不充分的，原告 -4- 举证的证据中亦无证据证明被告拒绝交付租金。5.应当以当月所欠租金来计算违约金，而不是一年的租金总额计算，违约金过高。 被告贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告邹富斌、邹富连（出租方、甲方）与被告满景张（承租方、乙方）于2017年7月1日签订了《房屋门面租赁合同》，约定甲方将其坐落于贺州市城东新区的门面1至4层出租给乙方，约定作为商业办公门面使用。合同第三条约定租赁期限：1.本合同租赁期为12年，自2017年7月1日起至2028年10月15日止。2.装修期间免租105天，自签订合同之日起到2017年10月15日。此后，前三年租金为每月12000元，当月5号前交当月租金。租期满三年后，月租金每两年在原基础上递增10%（如第四、五年月租12000×1.1＝13200，……以此类推）前3年租金按月以现金或银行转账等形式支付，三年后租金以现金或者银行转账等形式按季度支付给甲方。合同签订之日起乙方应支付房屋设施、水电费押金为12000元，待租赁期满且结清相关费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。合同第六条约定乙方的权利与义务：……3.在租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费等一切关于乙方经营产生的费用均由乙方自行承担。4.按本协议约定支付租金。第十一条约定合同的变更和解除：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；（1）未按约定期限交付租金，超过7天的……第十二条约定违约责任及赔偿：1.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的千分之一每日支付违约金，……之后，因被告满景张未能按照约定交纳租金，原告邹富斌、邹富连（甲方）与被告满景张（乙方）于2018年5月23日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该补充协议作为2017年7月1日签订合同的补充条款，载明：“1.乙方承诺在2022年5月前无条件免费装修好甲方房屋的4楼，此合同签订1个月内把右边4楼楼梯间抹灰搞 -5- 好，如果乙方不能按期完成，乙方违约，甲方有权终止合同。造成的损失乙方自行承担。……7.乙方满景张每个月5号前把当月房租及前月的水、电费（电费1元一度、水费4元一吨）等按时交纳给甲方，如果乙方不能按时交纳，甲方有权单方解决合同，造成的全部损失乙方自行承担。” 签订上述合同及补充协议后，原、被告双方在履行合同过程中，原告于2019年3月4日提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》已经解除，交还房屋并支付租金、水电费，本院于2019年8月17日作出（2019）桂1102民初593号民事判决书，判决原、被告双方签订的上述合同继续履行，案经贺州市中级人民法院于2020年3月20日作出的（2020）桂11民终90号民事判决予以维持。从2020年起，被告满景张与贺州贺驰汽车贸易有限公司以及广西麦宝生态农业科技发展有限公司在涉案房屋合作经营生意。租金的欠付情况：从2020年1月起的租金被告未支付，原告认为2020年1月至8月的应付租金为98400元，其中1-6月的租金标准为每月12000元，7-8月租金按照合同约定在原来的12000元的基础上涨10%，即每月13200元。本院认为，根据合同约定从装修免租日结束即2017年10月16日开始计算租金，且前三年租金为每月12000元，因此，2020年1月至8月的租金仍在前三年期限内，应按每月12000元收取，综上，被告满景张尚欠原告租金96000元（12000元×8个月）。 原告庭后提交贺州市桂源水利电业有限公司电费结算单及电表读数照片证实被告2020年3月至2020年8月共计用电1743.29度（8月读数19757.52度-2月读数18014.23度），按照合同约定电费1元1度的价格，被告应缴纳电费1743.29元。被告已通过直接向贺州市桂源水利电业有限公司缴纳的方式支付2020年3月-2020年6月的电费394.05元，故被告尚欠原告2020年3月至2020年8月的电费为1349.24元（1743.29元-394.05元）。 -6- 原告提交广西贺州北控水务有限公司用户用水清单及水表读数照片主张被告用水量为367吨（2020年8月读数618吨-2019年1月读数251吨），按照合同约定4元/吨，被告已欠缴水费1468元（367吨×4元/吨）。 以上事实，有原告提交的贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初593号民事判决书、贺州市中级人民法院（2020）桂11民终90号民事判决书、《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》、广西农村信用社卡折对账单、广西贺州北控水务有限公司用户用水清单、水表读数照片、贺州市桂源水利电业有限公司电费结算单、电表读数照片及被告满景张提交的水电费结算单、2020年1月-2020年6月的电费微信缴纳清单、电费支付凭证等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将房屋交付被告使用，被告应按约定履行支付租金的义务。被告未按约定支付租金的行为已构成违约，应承担继续支付租金的义务。2020年1月至8月被告应付未付的租金为96000元，原告主张被告支付租金98400元，本院支持96000元。被告提出原告阻止被告正常经营，故应免收这几个月租金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告认为原告将微信、支付宝拉黑，是拒收租金，并非被告拖欠，本院认为，双方在合同中未明确约定租金的收款人、支付方式及收款账户，被告在2019年下半年已能通过银行转账的方式向原告支付租金至2019年12月份，故被告提出无法支付租金不构成违约的意见，本院不予采纳。 原告主张被告满景张按合同约定水费、电费的价格支付水费、电费，本院予以支持。2020年3月-2020年8月尚欠电费1349.24元。原告提供用水量相关数据主张被告用水量为367吨，被告未提供相反证据予以推翻，本院予以 -7- 确认。原告在庭后质证中主张被告支付2018年1月-2020年8月尚欠的水费为1468元，本院予以支持。 关于违约金，原告主张被告按《房屋门面租赁合同》第十二条：“1.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的千分之一每日支付违约金”之规定支付违约金，被告抗辩违约金过高，结合本案的实际情况，本院认为违约金以2020年1月至8月尚欠租金为基数，按每日万分之二从2020年8月6日起计算为宜。 关于贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司是否应对本案债务承担连带清偿责任的问题。贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司不是涉案租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，原告主张被告贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司支付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告满景张应向原告邹富斌、邹富连支付2020年1月至2020年8月的租金96000元及相应违约金（以96000元为基数，从2020年8月6日起按日万分之二计算至清偿之日止）。 二、被告满景张向原告邹富斌、邹富连支付2018年1月至2020年8月的水费1468元、2020年3月至2020年8月的电费1349.24元。 三、驳回原告邹富斌、邹富连其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二 -8- 百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1930元（原告已预交），由被告满景张负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李兰英 人民陪审员  屠浙明 人民陪审员  林依萍 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  黄春梅 书 记 员  徐小苗 书 记 员  凌 姿 -9-