广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初9665号原告：赵志刚，男，1975年12月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟城，北京市盈科（东莞）律师事务所实习人员。被告：广州智祥房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区港前大道南162号1206房，统一社会信用代码914401155799662093。法定代表人：单文。委托诉讼代理人：林立，男，1989年12月9日出生，汉族，系该公司员工。原告赵志刚与被告广州智祥房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丹、廖伟城，被告的委托诉讼代理人林立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2020年7月27日签订的《南沙星河山海湾认购书》（星河山海湾项目四期G23-xxx号单位）即协助办理网签和房屋权属移转登记手续；2.被告向原告支付律师费30000元;3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由:2020年7月27日，原告与被告签订《南沙星河山海湾认购书》，约定原告购买星河山海湾项目四期G23-xxx号单位，建筑面积110.01平方米，套内建筑面积88.61平方米，房屋总价3953865元，优惠后的房价为3836040元，付款方式为签订认购书当日支付定金100000元，签订认购书七日内支付不低于30%的房款，即1156040元（含定金），并于当天就剩余价款办理银行按揭贷款手续。由于被告提供首付的免息借款服务，原告于2020年7月27日申请首付的商业贷款和延期签约，获得被告同意，具体为：1.2020年7月27日支付定金50000元，7月31日补齐定金100000元+50000元优惠申请金；2.2020年8月27日前付房款519319元（累计l6%）+免息借款550000元（累计31%）；3.免息借款550000元于2021年2月27日前还清（2020年9月至2021年1月连续5个月，每个月27日前各还款90000元（合计450000元），2021年2月27日前还款100000元；4.2020年10月27日前签约及办理（2590000元）按揭贷款；5.含车位，认购总价为3759319元。原告按约在2020年7月31日支付了剩余定金50000元，8月16日原告与被告现场销售及管理人员沟通好，首付延期到9月27日支付，9月27日下午由于原告在农村参加婚宴，无法当天支付，申请明天汇款支付，并要求告知具体账号和金额，但被告销售人员告知过了27号就不能交钱，只能挞定再重新认购，原告不清楚具体的流程，但想购买涉案房屋，所以同意了被告的流程，但是被告销售人员陈述过了27号就不能交款的说法与认购书第八条相违背，9月30日被告销售人员让原告委托中介把涉案房屋重新认购回来，10月3日晚被告销售人员告知要求10月4日当天重新认购，10月4日原告委托的中介到达后，与销售以及管理人员达成一致，无需走挞定流程，被告要求原告继续按《南沙星河山海湾认购书》购买，并要求支付滞纳金，并要求10月15日前给齐首付，10月27日前来网签，原告同意了该方案，并于当天支付了100000元。原告于10月13日交齐了首付。10月26日原告按约前来支付免息借款和网签，结果被告知涉案房屋已经出售给他人，不能继续购买。10月27日原告到被告的福田总部去协商，告知要去坂田总部，10月28日原告到达坂田总部协商，均协商无果。综上，原告在没有任何违约行为的情况下，被告将原告已经认购的房屋卖给他人，属于违约，现原告要求继续履行《南沙星河山海湾认购书》，继续购买星河山海湾项目四期G23-xxx号房屋。原告认为本案的诉请依据为原被告双方于2020年7月27日签订的《南沙星河山海湾认购书》，原告根据认购书的约定支付了房款，认购书应认定为房屋买卖合同，被告应根据约定履行与原告办理网签、过户登记手续的义务。被告辩称：被告认为原告未能按照双方约定支付购房款项，一再违约，被告有权解除认购合同。事实上，如果按照原告的要求继续履行，但是其所应履行的购房首付款至今仍未支付完毕，且从未明确表示具体的支付时间，是导致双方认购合同无法履行的根本原因。对于原告主张的涉案认购书应认定为房屋买卖合同的主张，被告不予认可，被告认为涉案认购书仍只是一份预约合同。经审理查明，2020年7月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《南沙星河山海湾认购书》，约定：第一条、买方自愿认购卖方开发建设的星河山海湾项目四期G23-xxx号单位；第二条、本房地产总价款为3953865元；第三条、签订本认购书时，买方应向卖方支付定金100000元，签订正式的《广州市商品房买卖合同》后，卖方已付定金自动转为购房款的一部分；第四条、买方愿意采取下列第（二）种方式付款，按买方选择的付款方式，可享97.02%付款方式折扣，优惠购房总价为3836040元；（二）按揭方式付款：买方须于签订本认购书之日起七日内支付不低于30%的房款，即1156040元（含定金），并于当天就剩余价款2680000元，办理银行按揭贷款手续，按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加。按揭银行由卖方酌情安排，买方须按卖方规定时间内向有关银行办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系按揭办理事宜；第五条、买方选择按揭方式付款的，应按第四条约定的时间付清首期款，并于签署本订购书后七日内提供按揭资料，与按揭银行办理按揭相关手续（包括但不限于银行出具发放贷款承诺，签订贷款合同等），同时与卖方签订正式的买卖合同。买方须按双方约定的付款方式交付房款，若买方未按期支付任何一笔款项，每延期一日，买方应按逾期金额的万分之五向卖方支付滞纳金；第六条、若买卖双方未在约定的时间签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；第八条、本认购书中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）买方逾期付款超过三个自然日；（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续；或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致按揭未获批准；（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除本认购书。若发生上述事由之一，本认购书自动终止，买方所交定金不予退回，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。原告提交的《业主申请表》显示，原告于2020年7月27日向被告提出申请，申请内容为：本人于2020年7月27日成功认购星河山海湾G23-xxx，面积（110.01平方），申请原因：因资金及需要考证名额问题，申请商业贷款，延期签约：1.2020年7月27日交付临定5万元，于2020年7月31日前补齐定金10万元+5万元优惠申请金；2.2020年8月27日前付房款519319元（累计16%）+免息借款55万元（累计31%）；3.免息借款55万元于2021年2月27日前还清[2020年9月至2021年1月（连续5个月），每个月27日前各还款9万元（合计45万元），2021年2月27日前还款10万元]；4.2020年10月27日前签约及办理（259万元）按揭贷款；5.含车位；备注：由于购房名额问题，申请一次免费更名机会；认购总价：3750310元，计算过程：3953865元*0.98（付款）*0.98（成交）*0.99（节点），折合单价34173元每平方米。望贵司批准！该申请表的“申请人”处有“陈宇航”、“迟仲仲”和“赵志刚”签名的字样。“销售经理意见、营销策划部意见、相关部门意见、营销总监意见、城市公司总经理意见、集团总裁意见、董事长意见、备注”均为空白。经质证，被告对上述《业主申请表》的真实性予以认可，但认为该份申请是原告单方的申请，不对被告具有约束力，因此对关联性不予认可，且被告没有收到过原告的上述《业主申请表》。原被告双方当庭确认陈宇航、迟仲仲是被告合作销售涉案房屋公司的员工。原告于2020年7月27日向被告支付50000元，于2020年10月4日支付100000元，于2020年10月13日支付419319元。2020年10月14日，原告向被告支付涉案房屋和原告同时认购的涉案小区G23-1304号房屋滞纳金共计6000元。根据原告与苏航、陈宇航等人的微信群聊记录显示，陈宇航在2020年10月14日晚告知原告：“因为我们有免息借款，本来我们是从9月份开始还款。但是我们10月份付了首付，所以我帮您申请了延期一个月还款，从这个月开始还款。网签那天我们就要还那个免息借款了”，原告回复：“不可以，按照签合同算，签合同以后可以还款，合同都没有签我还什么款。这么玩就不玩了！这样就退了吧！”陈宇航回复：“行吧”。陈宇航在2020年10月23日晚告知原告：“赵总，开发商现在正式挞您的定了，因为你的免息借款一直不给答复和什么时候交。原本我们是9月27号之前就要给免息借款的，但是您一直没有交也没有给开发商一定准确的时间说什么时候交。所以开发商现在正式挞您的定，房子重新拿出来出售”。原告于2020年10月25日回复“好”。被告当庭陈述因为原告未能按照约定支付房款，特别是以借款形式支付的房款，也没有给出具体的偿还时间，再者原告也在2020年10月14日提出了解除的意思表示，故被告于当日告知中介销售人员要没收原告定金、解除合同，由中介销售人员转告原告，原告表示同意；涉案房屋已于2020年10月28日另行出售给案外人，已经签订认购书但还未办理网签手续。原告当庭陈述被告于2020年10月14日以原告不同意在2020年10月27日支付无息借款为由提出挞定，原告回复同意。原告于2020年10月15日又同意在27日支付无息借款，但被告回复称2020年10月14日晚上7点已经挞定。诉讼中，原告向本院申请对被告进行财产保全，本院于2020年11月11日作出（2020）粤0115民初9665号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人广州智祥房地产开发有限公司名下价值人民币3759319元的财产。”原告为此预交保全费5000元。本院认为，《南沙星河山海湾认购书》中缺乏交房时间、过户登记时间等房屋买卖合同的主要条款，且约定签订认购书后七日内签订正式买卖合同，故《南沙星河山海湾认购书》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同仅表明双方对将来签订本合同达成合意，但当事人依法享有自愿订立本合同的权利，不可强制其缔约。同时，双方已于2020年10月14日同意《南沙星河山海湾认购书》挞定，协助办理网签和房屋权属变更系商品房买卖合同中卖方的合同义务，因此原告要求被告继续履行《南沙星河山海湾认购书》即协助办理网签和房屋权属登记手续合同的诉请，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费30000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵志刚的全部诉讼请求。本案受理费475元、财产保全费5000元，由原告赵志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月二十九日书记员 陈洁莹