广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30152号原告（被反诉人）：雅士利国际婴幼儿营养品有限公司，住所地：广州中新广州知识城凤凰三路17号自编五栋364房。法定代表人：朱国刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：高海迪，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：何穗茵，女，该公司员工，通讯地址。被告（反诉人）：广州市非同凡响文化传播有限公司，住所地：广州市白云区景从路云东中街1号55房。法定代表人：宋星照，职务：总经理。委托诉讼代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜昱斌，广东法制盛邦律师事务所律师。原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司诉被告广州市非同凡响文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何穗茵，被告委托诉讼代理人张茂东、辜昱斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告付清租金【付清租金从2020年2月16日起至判令合同解除之日止，按每月53310元的标准计算】；3、判令被告向原告支付逾期支付租金滞纳金【从2020年2月16日起至被告实际支付之日止，根据房屋租赁合同八、1条】4、判令被告向原告支付解除合同的违约金人民币261082.8元【根据房屋租赁合同八、1条】；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2019年，原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》,约定原告将广州市越秀区越秀南路185号901房出租给被告作办公用途使用。租金按月结算，由被告在每月收到发票后第十个工作日转账支付。合同签订后，原告按约定全面履行了各项义务，而被告从2020年2月16日起未支付租金，根据合同约定应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、我方认为双方租赁合同已于2020年4月24日解除，原被告之间的房屋租赁合同由于不可抗力无法实现合同目的，被告具有法定解除权，不存在违约行为。原被告签订租赁合同后，被告依约履行合同义务，但自2020年1月22日起，我国发生新冠疫情致使被告无法运营自身线下少儿培训事业，致使被告产生巨额损失，相关门店倒闭。由于疫情属于不可抗力事件，根据合同法第94条以及双方房屋租赁合同第十二条、补充协议第十条的约定可知，被告依法具有合同解除权，被告在双方目的无法实现之后，已于2020年4月23日向原告发出关于解除租赁合同告知函，原告已确认收到此函，故双方租赁合同在2020年4月24日正式解除，法院无需另行判决解除合同。二、被告由于不可抗力，无法履行合同义务，依法依约无需承担民事责任，原告应当免除全部租金，另原告故意延迟交接涉案物业，由此产生的损失由原告承担。由于不可抗力，被告没有任何收入还承担着其他巨额费用，被告无力履行双方租赁合同，根据民总第180条、合同法第117条规定，房屋租赁合同补充协议第十条约定，被告因不可抗力无法支付租金的行为不构成违约，无需承担相应的违约责任。另，为避免造成扩大损失，被告多次书面函告、电话等方式通知原告于2020年4日30日前进行涉案物业交接，原告不仅不交接还扣留被告物品，从而导致相关损失，均应由原告承担损失。三、被告不存在违约行为，无需赔偿违约金、滞纳金，且原告的违约金主张标准过高且起算时间有误。被告向本院提起的反诉请求：1、判令确认反诉人与被反诉之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议》于2020年4月24日已解除；2、判令被反诉人免除反诉人承租涉案物业2020年2月16日至4月30日的全部租金133275元；3、退还反诉人押金（保证金）106620元；4、判令被反诉人返还涉案物业2020年5月1日至7月9日物业管理费15350元和水电费2030.88元。5、判令因本案诉讼所发生的一切费用由被反诉人承担。事实和理由：被告与原告于2019年7月31日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉901房。租赁合同签订后，被告依约全面履行合同义务，按时交纳租金及相关费用。然而在2020年1月22日新冠疫情发生后，受疫情防控措施影响，被告线下少儿艺术培训机构从2020年1月28日起至今均无法正常运营，被告长期无法运营公司、资金流严重受阻，被告复工无望，原租赁合同目的无法实现。根据合同法规定，被告具备法定解除权。被告已于2020年4月23日向原告发出解除合同告知函，原告于次日收到该函，双方的租赁合同应当于2020年4月24日解除。因疫情防控措施的不可抗力影响，原告应当退还被告支付的保证金，免除被告相应租金支付责任。为维护自身合法权益，被告提起本案反诉。原告对被告的反诉请求辩称：一、关于反诉请求1、2，反诉人属于违法解除合同，无论依据合同法还是双方的合同约定，因不可抗力解除合同应当符合两个条件：一具有不可抗力的情形；二因不可抗力导致本案的房屋租赁合同目的无法实现或无法继续履行。本次疫情尚不足以导致双方合同目的无法实现或无法继续履行；其次，补充协议也约定租赁期内，任一方如需提前解除合同应至少提前三个月征得对方书面同意，反诉人从2020年2月16日开始持续拖欠租金，该行为构成违约，无法定或约定解除合同的理由，应当按原合同继续履行双方义务。另，被反诉人并未收到其提出的关于解除租赁合同的通知函，收件人张**早于2020年4月份前离职，且反诉人微信聊天记录单上备注的雅士利范江波并非被反诉人员工。双方所约定的物业在2020年7月14日方完成所有物件交接，反诉人自行修建的隔墙尚未完全拆除，综上双方的租赁合同有效应受到法律保护。支付租金不属于无法履行的范畴，但反诉人就其主张的经营困难并未提供实际证据。二、关于反诉请求3，我方确认收到被告的押金106620元，但根据双方租赁合同第四条约定，甲乙双方等结清租金、水电费等费用后，将保证金无息退还，可知退回保证金的前提是保证人不存在违约情况且双方已结清费用后，但反诉人至今仍未缴纳2020年2月至今所拖欠的租金，被反诉人有权将保证金抵扣所拖欠的租金。案涉场地2020年7月14日前都是由被告在实际使用，物业费、水电费等应当由被告与相关部门结算，与我方无关。本院经审理查明：2019年7月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在广州市越秀区越秀南路185号901房的房产出租给乙方作为办公用途使用，建筑面积507.71平方米。2019年9月16日至2020年9月15日租金为53310.00元每月，租金按月结算，由乙方在每月（月、季、年）收到发票后的第10个工作日内按转账付款方式缴付当月租金给甲方。乙方于本合同签订之日起三个工作日内向甲方缴交106620.00元保证金，本合同自乙方交纳保证金之日起生效。若乙方不存在违约情形，租赁期届满三日之内，甲乙双方结清租金、水电费、物业管理费等费用后将保证金无息退回乙方，否则甲方有权将保证金抵扣乙方拖欠的费用。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。逾期三十日的，甲方有权解除合同，乙方除支付上述违约金外，还应向甲方支付整个租赁期间租金总额的6%作为违约金。其他约定详情见补充协议。补充协议与本合同不一致之处，以本合同为准。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。同日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定，租赁期内任何一方如需提前解除合同的，应提前至少三个月并征得对方书面同意，方可解除合同。租赁期内，任意一方无法定或约定的理由单方解除合同的，应向另一方赔偿损失并支付整个租赁期间租金总额的6%的违约金。如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。2019年8月7日，被告向原告支付创举商务大厦901-903房两个月租赁押金款222930元。2020年3月7日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同的商洽函》载明，我司于2019年7月29日与贵司签订了《房屋租赁合同》，向贵单位承租了位于广州市越秀区越秀南路185号903房、902房、901房物业，租赁期到2025年9月15日止。现因新冠××以及政府实施管制措施等不可抗力原因，作为少儿艺术培训机构（主要从事现场少儿艺术培训）及影像拍摄的企业，至今无法恢复营业，而据现今的形势，恢复营业遥遥无期。同时，由于无法营业，我司已无法支付租金，租赁合同已无继续履行的可能。为此，特向贵单位提出终止租赁合同。我司将会在2020年4月1日前撤场，将租赁物业交还给贵单位，请贵单位安排人员与我司接洽退租结算、押金退还及其他相关事宜。2020年3月27日，被告向原告发出《关于继续履行的告知函——对的回复》载明，我司与贵司于2019年7月29日签订《房屋租赁合同》，而后在新冠××疫情期间贵我双方就合同履行、租金结算及押金退还等事宜进行协商、洽谈。现对于贵司于2020年3月17日发出的《关于提前解除租赁合同的商洽函的复函》，我司做如下回复：一、我司要求继续履行双方签订的租赁合同。如今，国内新冠疫情已经得到有效控制，国内各地实现多天“零增长”，我司恢复正常营业有望，故双方之间的《租赁合同》依旧具备继续履行的基础，因此我司要求继续履行该租赁合同。二、我司不同意贵司在《关于提前解除租赁合同的商洽函的复函》中提出的解除合同的条件，因贵司是以我司违约为前提，要求我司承担相应违约责任。三、我司要求继续履行双方《租赁合同》，同时请求贵司对于我司在新冠疫情期间产生的租金予以减免，减免时间范围应直至我司能恢复正常经营（政府允许正常复工）为止等。2020年4月1日，被告向原告发出《关于减免疫情期间租金申请函》载明，我司与贵司于2019年7月29日签订《房屋租赁合同》，承租了贵司广州市越秀区越秀南路185号903、902、901房的物业。2020年1月起，受疫情影响，我司该类教育行业线下培训机构无法正常营业。自2020年1月28日起至发函日，我司收入全无，但我司仍承担着企业员工正常薪资待遇、物业租金等。我司已面临巨大经济压力，我司于2020年2月开始多次以不同形式向贵司提出相应租金减免事宜至今没有书面答复，现我司再次请求贵司对疫情期间租金予以减免等。2020年4月13日，原告（寄方：广东省广州市海珠区阅江中路832号保利天幕广场11楼张燕妮138××××9456）向被告（收方：广东省广州市花都区新华街花城北路87号美怡居邹总176****1422）邮寄《催款函》载明，就广州创举大厦9楼租赁事宜，被告司与我司于2019年8月签订了《房屋租赁合同》，合同金额为111465元。合同签订后，我司依约全面履行合同各项义务，而截止目前为止，贵司尚欠我司2020年2月16日至2020年4月15日租金合计222930元未支付。鉴于此，我公司现郑重函告贵公司：一、贵公司务必于收到本函之日起7个工作日内付清全部应付款项；二、若贵公司不按照上述期限履行，我公司将按照合同约定及相关法律规定，要求贵公司承担违约金及滞纳金并赔偿我公司因此受到的所有损失；三、我公司保留通过法律程序处理的权利；四、为免诉累，希望贵公司慎重对待、及时处理等。该函于2020年4月14日送达被告，被告确认收到该函。2020年4月23日，被告向原告发出《关于解除租赁合同告知函》载明，我司承租贵司位于广州市越秀区越秀南路185号901房、902房、903房的物业分别签订了三份《租赁合同》及相关《补充协议》。受疫情影响，致使我司该类少儿艺术培训机构无法正常营业。自2020年1月28日起至今，我司收入全无，现今已面临巨大经济压力，也分别通过微信、电话及书面申请的形式请求减免租金，但贵司不仅不同意减免租金的任何请求，也不肯给予任何优惠，贵司还在天天逼租。根据合同法规定，新冠疫情属于不可抗力，合同目的无法实现，贵我双方的租赁合同已经无法继续履行，我司郑重函告贵司：1、贵司收到本告知函之日起，贵司与我司之间的房屋租赁合同（YSL03HT20190155-3、YSL03HT20190155-4、YSL03HT20190155-5）及补充协议即解除；2、请贵司对我司2020年1月28日起至2020年4月30日的相应物业租金予以减免；3、请贵司返还我司已经支付的押金款（保证金）共计222930元；4、请贵司及时与我司就相应的物业管理费、水电费等除租金外的其他费用进行交接，我司核对无误后将予以结清；5、请贵司于2020年4月30日之前安排人员对广州市越秀区越秀南路185号901、902、903房的物业进行交接。我司将会对租赁物业内属于我司及我司员工的财产予以清空，保留贵司的财产，请贵司予以配合，以免损失扩大。若因贵司未能按时交接租赁物业，由此产生的其他损失我司概不负责；6、若贵司对租金减免及《租赁合同》解除后产生的其他事宜有任何建议的，可与我司人员进一步协商沟通等。被告于2020年4月23日交寄，收件方为“张**020****9039广东省广州市海珠区阅江中路832号保利天幕广场11楼雅士利国际婴幼儿营业部”，顺丰快递查询结果为2020年4月24日“11楼前台收”。被告通过微信将该函发送给备注为“雅士利范江波范总”。原告质证称“张**”原是原告公司法定代表人，在2020年4月前已离职，邮寄地址是原告其他关联公司的地址而非原告联系地址，但是被告邮寄该函件时“张**”已不是原告公司员工，被告微信备注“雅士利范江波范总”也不是原告公司员工，原告未获悉该函。被告邮寄发往地址系原告向被告邮寄函件的寄出地址，该函件已被前台签收，收件人“张**”为原告原法定代表人，本院据此认定被告发出的《关于解除租赁合同告知函》于2020年4月24日送达原告。2020年5月6日，原告委托中伦律师事务所向被告发送律师函催收租金及违约金等，快件被退回妥投。被告也表示对该函不知情。2020年5月8日，被告向原告发出《物业交接再次催告函》载明，我司于2020年4月23日向贵司邮寄送达《关于解除租赁合同告知函》（物流单号：SF1009881894262，顺丰速运），函告贵司在收到本函件之日双方《房屋租赁合同》（YSL03HT20190155-3、YSL03HT20190155-4、YSL03HT20190155-5）及《补充协议》、《补充协议》(YSL03HT20190195)即解除，并函告贵司于2020年4月30日之前安排人员对相关租赁物业进行交接等相关内容，贵司已于2020年4月24日确认已经收到该告知函，但没有派人接收房屋导致损失不断扩大！贵司不让搬走属于我司的物品，也不来交接物业，人为的闲置该物业，导致不断扩大损失，我司再次函告贵司，尽快联系我司工作人员对相关物业进行交接。我司联系电话176××××1422,185××××6903联系人邹箭，陈秀莲。被告于2020年5月9日交寄，收件方为“张燕妮138××××9456，单位名称及地址：广州市海珠区阅江中路832号保利天幕广场11楼雅士利国际婴幼儿产品有限公司”、“范江波180××××6983，单位名称及地址：广州市海珠区阅江中路832号保利天幕广场11楼雅士利国际婴幼儿产品有限公司”，快递查询结果为2020年5月11日“已签收，他人代收：11楼前台”。原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，并陈述称张燕妮确实是原告公司员工。2020年5月11日，被告向本院提起（2020）粤0104民诉前调537号案诉讼要求解除原、被告之间关于本案的租赁合同，并要求原告返还押金及免除租金等。后因被告未按时交纳诉讼费，法院依法裁定该案按撤诉处理。被告为证明疫情属于不可抗力，导致无法运营自身线下少儿培训事业产生巨额损失，向本院提交了如下证据：《公证书》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》、《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》。原告对上述证据发表质证意见为真实性、合法性均确认，关联性不予确认，被告的经营范围包括“照明灯光设计服务、文化娱乐经纪人、广告业”等多项，没有“线下少儿艺术培训机构”等少儿经营范围。被告能自由出入、使用案涉物业，至于被告承租案涉物业的用途及是否盈利应属于被告自身的风险。被告不能仅以教育机构发布的相关通知证明其面临巨大经济压力至今无法营业等。另查明，原、被告双方于2020年7月9日进行场地交接，案涉房屋内仅剩余一块约12平方米的屏幕尚未拆除。同日，被告将案涉房屋钥匙交给原告，案涉房屋移交原告管业。同年7月14日，被告将剩余的屏幕拆除。再查明，被告向原告支付租金至2020年2月15日，之后的租金未再支付。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。总结本案的争议焦点如下：一、新冠疫情为不可抗力事件，是否导致案涉租赁合同关系解除？二、原、被告双方租赁合同关系解除时间？三、双方租赁合同关系解除后的法律效果？一、关于租赁合同解除的问题，因新冠疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，新冠疫情对于租赁合同的履行属于不可抗力，不属于正常的商业风险。对此，被告认为新冠疫情导致合同无法继续履行，要求行使法定解除权。原告则认为新冠疫情虽属不可抗力，但未达到合同不能履行的程度，故不认可被告有权行使法定解除权。承租人为证明疫情导致无法运营自身线下少儿培训事业，提交了证据：《公证书》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》、《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》。原告对上述证据发表质证意见为真实性、合法性均确认，关联性不予确认。经查被告的企业信用报告经营范围包括了“照明灯光设计服务、文化娱乐经纪人、广告业、人才推荐、人才测评、人才择业咨询指导等”，没有“线下少儿艺术培训机构”等少儿经营范围。本院认为虽然疫情为不可抗力，但并未导致案涉租赁合同关系实际无法继续履行，承租人不能因此主张行使法定解除权要求解除合同。二、关于租赁合同解除时间的问题。原、被告双方均诉请要求解除案涉租赁合同及补充协议，且双方已实际完成了案涉商铺的交接，表明双方以行为达成了解除租赁合同关系的一致意思表示，只是双方对租赁合同解除时间未形成统一意见。被告于2020年4月23日发函原告要求解除合同并交接场地，该函于次日送达原告，但原告并未作出同意解除合同的意思表示，如前所述被告无合同法定解除权，故被告反诉请求确认租赁合同及补充协议于2020年4月24日解除，本院不予支持。原告于2020年7月7日向本院提起本案诉讼要求解除案涉租赁合同关系，原、被告双方于2020年7月9日完成场地交接（仅剩余一块电子屏未拆除），本院据此认定双方租赁合同关系于2020年7月9日解除。三、关于租金计算期间和计算标准的问题。双方租赁合同关系于2020年7月9日解除，故被告应向原告支付从2020年2月16日计至2020年7月9日期间的租金。受新冠疫情不可抗力的影响，被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，不属于正常的商业风险，本院根据公平原则酌情认定2020年2月16日至2020年4月15日的租金按合同约定标准的50%计收。之后疫情已有所缓解，2020年4月16日至2020年7月9日期间应按合同约定的租金标准计收租金。2020年7月9日双方交接场地时因工人不在，被告遗留了一块约12平方米的屏幕在现场没有拆除，直至7月14日被告才将该屏幕拆除搬走，如不计算该屏幕占用场地的费用对原告明显不公平。案涉场地仅剩余一块屏幕，如按照租赁合同约定的租金标准计算屏幕在该期间的场地占用费对被告明显不公平。本院在（2020）粤0104民初30151号案民事判决书中已酌情认定该屏幕的场地占用费按照500元/日的标准，从2020年7月10日计算至2020年7月14日，本案中不再处理该占用费。双方交接案涉商铺前，案涉商铺一直在被告管业之下，根据租赁合同约定相应期间的管理费应当由被告负担，被告反诉请求原告返还2020年5月1日至2020年7月9日的管理费缺乏理据，本院不予支持。四、关于违约责任的负担问题。疫情发生属不可抗力，疫情发生后，双方一直在协商租金减免事宜及合同解除事宜但未能达成一致意见。受新冠疫情影响，如继续按照合同约定标准交租，对被告确实有欠公平，被告没有按时支付2020年2月16日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。本院根据公平原则酌定原告没收被告一半租赁保证金，其余一半租赁押金由原告退回被告。原告未提供证据证明被告因疫情原因逾期交租的行为给其造成的实际损失，且原告没收被告一半的租赁押金已能弥补其相关损失，故原告起诉要求被告负担逾期支付租金的滞纳金及解除合同违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司与被告广州市非同凡响文化传播有限公司关于广州市越秀区越秀南路185号901房的租赁合同关系于2020年7月9日解除；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市非同凡响文化传播有限公司一次性将2020年2月16日起至2020年7月9日的租金支付给原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司（其中2020年2月16日至2020年4月15日期间租金按照26655元/月计算，2020年4月16日至2020年7月9日租金按照53310元/月计算）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司一次性向被告广州市非同凡响文化传播有限公司返还租赁保证金53310元；四、驳回原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市非同凡响文化传播有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4073元，反诉受理费1586元，由原告雅士利国际婴幼儿营养品有限公司负担2473.9元，由被告广州市非同凡响文化传播有限公司负担3185.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月三十日书记员  张敏