天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11641号原告:长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。负责人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：郭未杰，天津茂驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓华，天津茂驰律师事务所律师。被告：天津维多利亚房地产开发有限公司，住所地天津市西青区中北镇阜锦道5号万汇文化广场16号楼3门411A。法定代表人：胡军，总经理。委托诉讼代理人：徐国颖，天津昭元律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司(以下简称长城物业天津分公司）与被告天津维多利亚房地产开发有限公司（以下简称维多利亚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭未杰，被告委托诉讼代理人徐国颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业天津分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付截至2019年8月27日拖欠的物业费4873391.64元；2.判令被告承担自应付未付之日至实际履行之日的违约金，按照日万分之五的标准；3.诉讼费、保全费由被告承担。后原告明确诉讼请求：要求被告支付自2017年9月1日至2019年7月31日的物业费4873391.64元及自2017年9月2日至实际给付之日的违约金，按照日万分之五的标准计算。事实与理由:2014年8月15日，原告与被告签订《东方环球影城项目前期物业服务合同》，约定原告为被告的东方环球影城项目提交物业管理服务。合同约定了服务项目、面积、四至范围、收费方式、管理酬金提取比例等。合同签订后，双方依约履行合同，原告作为物业服务机构。按照双方要求积极履行物业服务内容，招用物业服务第三方，经被告同意后签订物业分项服务合同。被告本应在原告提出费用申请后，向原告或第三方支付合同款项，但自2018年，被告开始拒绝支付原告相关费用。截至2019年8月27日，被告尚欠原告包含垫付费用、人员酬金、管理酬金在内的费用共计4873391.64元。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告维多利亚公司辩称,第一、原告未按照双方签订的物业服务合同的约定，履行对物业项目的管理工作；第二、原告就合同项下东方环球影城项目全权委托管理，就该项目的物业费收缴率并未达到合同约定的80%；第三、根据合同约定，被告有权监督原告的物业管理及服务工作，补充协议第3条约定，原告应于每年年初2月10日前向被告提交本年度预算，每月5日前向被告提交上月度财务收入报表。原告未按照约定履行，已构成违约；第四、根据合同约定，原告应合理安排物业费支出，在发生费用时向被告提出申请，费用需经被告审核确认，原告诉请中载明的费用均未经委托人审核认可，擅自使用收取物业费已构成违约；第五、对于共管账户中支付的员工工资等使用情况根据合同约定，被告有权检查员工流水。但原告拒绝提交相关资料给被告查看，也构成违约；第六、涉案物业项目由原告管理以来，自2016年5月至2019年6月共拖欠水费、电费、采暖费合计6231705.82元，上述小区公共部位及物业办公室产生的费用应当从原告收取的费用中支付，但原告从未支付过上述费用，上述费用均由被告自行垫付；第七、原告在物业管理过程中未尽到管理责任导致消防泵房电缆丢失，更换产生费用52007.44元以及更换配电柜配件、消防泵、消防风机轴承费用46746元，该笔费用也应由原告承担；第八、原告已经向业主收取了物业费，不存在未支付物业费的情形，即使支付违约金，按照合同约定，也仅是物业费，原告诉请的4873391.64元，不仅包括物业服务费，还包括其他费用，不能依据该条款计算全部费用的违约金；第九、对原告主张的2018年的物业费有异议，被告已经支付。综上，故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，原告与被告签订《东方环球影城项目前期物业服务合同》，原告为被告的东方环球影城项目提供物业管理服务。物业类型:公寓、办公、商业；总占地面积24.08万平方米；总户数共5298户；物业服务期限：本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同(含预售)中约定的交房日期起计算满3年；物业服务收费选择酬金制方式；合同第十一条约定：物业服务费用主要用于以下开支，1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.管理费分摊；10.物业管理企业的酬金；11.法定税费；12.经业主同意的其他费用。合同第十二条第2项约定：物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳物业服务费用时间为每季度首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；合同第二十二条约定:预算范围内的资金支出由乙方自行支配，预算外的采购计划若采购金额高于人民币三千元，乙方应提交书面申请于甲方审批，经甲方书面批准后方可执行。合同第六十六条约定：甲方、业主、或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同第七十二条约定：甲方违反本合同约定，未按时向乙方支付本合同约定的各项费用，致使乙方物业管理服务工作未能正常开展，乙方有权要求甲方限期支付，限期仍未能完成支付的，乙方有权向甲方追收及/或解除本合同。2017年8月22日，原、被告签订了《东方环球影城项目前期物业服务补充协议》，管理酬金提取比例办法修改为:当项目入住率低于或者等于50%时，按应收物业服务费的6.5%提取管理酬金；当项目入住率高于50%低于80%时，按应收物业服务费的5.5%提取管理酬金；当项目入住率高于或等于80%时，按应收物业服务费的5%提取管理酬金（入住率是指已销售或者出租、使用的物业面积占项目总销售面积的比例）。补充协议书第五条约定：乙方应秉持收支平衡的原则，合理安排物业费的支出，本项目年度预算经双方审核确认后实施。费用发生时，乙方提出申请，甲方就费用合理性参考市场价格进行审核确认。第六条：经双方共同协商，现将本项目物业服务费下调，按照如下标准收取物业服务费：公寓2元/月.平方米，商业（暂定）4元/月.平方米、5元/月.平方米（分别为公寓、loft）,loft2.5元/月.平方米，双方根据以上物业费收取标准进行结算。《东方环球影城物业服务人员费用测算》中对人力资源配置、物业服务费报价等进行了明确约定，其中人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用，月费用295712.37元、年费用3548548.44元；管理酬金按8%计算，月费用23656.99元、年费用283883.88元。原告主张的物业服务费包括分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项费用，其中分包费自2018年10月至2019年6月，共计2586876.67元；物料费自2018年12月至2019年7月，共计32808.64元；人工费自2018年8月至2019年7月，共计725122.97元；物业管理酬金自2018年8月1日至2019年7月31日，共计305863.19元；工程服务费自2017年9月至2018年12月，共计1213251.38元；行政办公费自2019年1月至2019年6月，共计10820.41元，上述分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项费用共计4874743.46元。此数额与原告起诉状中主张的4873391.64元不一致，原告最终确认以4873391.64元为准。被告对原告主张的上述服务项目没有异议，但对产生的数额有异议，被告认为物业管理酬金，被告不掌握该项目入住率与物业费收费情况，原告应提交收费票据及入住材料计算出入住率，再计算出管理酬金的比例，且原告收取的物业费中包含了管理酬金与上述各项支出，被告有权知晓涉案项目物业费的收支情况；对物业管理酬金以外的支出，原告未按照补充协议约定经过被告审核，原告应向被告提交银行流水。原告提交2018年7月至10月部分物业项目费用清单及签收表，以证原告已将部分物业项目费用清单及报表交付被告，被告工作人员已接收确认，但未支付相关费用。被告对该组证据的真实性不予认可，称未收到该证据。原告提交《工作联系函》、《关于催收秩序维护服务费的函》、万汇文化广场（东方环球影城）项目催款通知单及费用明细、顺丰速运物流单，以证原告向被告提交物业服务期间的费用支出票据及清单并函告被告支付物业服务费用，被告收到后拒绝在清单中签字确认，被告应对其不配合行为承担法律责任。被告对该组证据的真实性不予认可。认为该组证据不能证实原告邮寄函件的内容，不能体现与本案的关联性。原告提交万汇文化广场（东方环球影城）项目2016年度补亏款费用确认单、中国工商银行客户存款对账单、2018年5月至7月员工人力成本确认单、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表及银行回单，以证被告在本案诉请的欠费时间之前，被告能如约履行合同并付款。物业管理酬金费用测算汇总表中显示，原、被告确认：2018年6月份入住率为70.04%，应收物业服务费461436.78元，薪酬提取比例为5.5%，6月份酬金为25379.02元；7月份入住率为70.75%，应收物业服务费462355.13元，薪酬提取比例为5.5%，7月份酬金为25429.53元。被告对该组证据的真实性不予认可，但未说明不认可的理由，亦未提交相反的证据。原告提交2018年8月至12月员工人力成本确认单、明细表、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表及快递物流单，其中2018年8月人力酬金确认单已经过被告公司工作人员确认并加盖公章，经核算2018年8月至12月人力成本酬金298132.35元，2018年8月至12月物业管理酬金127265.71元。原告提交2019年1月至7月员工人力成本确认单、明细表、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表，经核算2019年1月至7月人力成本酬金426990.62元，2019年1月至7月物业管理酬金178597.48元。原告提交2018年、2019年物料费采购明细表、报销清单、付款回单、物品采购报销单、发票，收款人为天津双时利科技有限公司及张圣飞，对转入原告公司项目经理张圣飞账户的费用，原告的解释为：因为项目经理张圣飞是第一责任人，公司要求开立个人账户用于备用金的管理，转入张圣飞个人账户的资金都是员工购买或为工作而垫付的费用，张圣飞收到相关款项后再转给实际垫付人，上述费用共计32808.84元。原告提交2019年1月至7月行政办公费用明细表、付款回单、费用报销单、增值税发票等证据，以证原告已支付2019年通讯费、网络费共计4272.01元、交通费2965.2元；邮寄费914元、桶装水费1980元、元宵节社区活动费289.2元、开门利费400元，上述费用共计10820.41元。原告对开门利费的解释为：春节上班第一天给8个工作人员每人发放50元福利，原告在2018年未报销该笔费用。原告提交报销清单、付款回单、费用报销单、发票、费用支付表等证据，以证原告支付2018年10月至12月期间产生的北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费303570.27元、天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费370761.46元、天津市爱益育民劳务服务有限责任公司园艺分包费51867.86元、天津市沃深机电设备安装有限公司消防维保服务费140000元、天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费10940.88元，共计877140.47元。支付2019年1月至6月期间的北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费548935.73元、天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费588325.85元、深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程前期维护费377253.28元、天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费18233元、天津市锋林电梯工程有限公司电梯维保费56160元、天津市新滨平安消防安全检测服务有限公司消防设施维保费119000元、众诚通(天津）环保工程有限公司化粪池清掏费1828.34元，共计1709736.20元。原告提交2017年9月至2018年12月支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程服务费的工程确认表、发票，以证在此期间产生工程服务费1213251.38元，此费用原告已垫付。被告对上述原告提交的所有费用支出的证据均不予认可，被告认为上述证据均为原告单方制作，根据合同约定，该组证据中产生的费用均未经被告审核，故被告不认可上述费用。原告提交业主信息登记表，以证自2018年7月双方对应收以及实收确认后又有新的业主入住。被告对该证据无异议。原告提交原告方会计江馨与被告方财务总监刘雪松的微信对话截图，以证原告已经交付对账票据，被告已经审核完毕。被告对该证据的真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告认为该证据只能证明双方在诉讼过程中核对过账目，并没有表示对原告诉讼金额的全部金额认可。原告提交酬金计算表及酬金收费台账，以证项目整体入住率为75.06%，原告计算的酬金无误。被告提交购销合同及附件、移交说明、发票、汇款凭证以及关于万汇文化广场消防系统安全隐患的联系函等证据，以证因原告管理不善导致消防泵房电缆丢失维修更换产生费用52007.44元以及更换配电柜配件、消防泵、消防风机轴承费用46746元。原告对上述证据的真实性不予认可，认为与本案的物业费无关联性，电缆丢失无法证明应由原告承担责任。在庭审中，原告明确要求被告支付自2017年9月2日至实际给付之日的违约金，按照日万分之五的标准。被告认为：1.按照合同约定，即使支付违约金，也仅针对物业服务费，不包括其他费用；2.原告已经向业主收取了物业费，不存在未支付物业费的情形，且被告已经支付了2018年的物业服务费。上述事实，有书证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《东方环球影城项目前期物业服务合同》《东方环球影城项目前期物业服务合同补充协议书》及《东方环球影城物业服务人员费用测算》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定享受各自权利、履行各自义务。关于物业服务费问题。原告主张的物业服务费包含分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项内容，被告对原告服务项目无异议。原告主张的分包费，原告提交支付北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费、支付天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费、支付天津市爱益育民劳务服务有限责任公司园艺分包费、支付天津市沃深机电设备安装有限公司消防维保服务费、支付天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费、支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程前期维护费、支付天津市锋林电梯工程有限公司电梯维保费、支付天津市新滨平安消防安全检测服务有限公司消防设施维保费、支付众诚通(天津）环保工程有限公司化粪池清掏费的报销清单、付款回单、费用报销单、发票、费用支付表等证据；原告主张的人工费，原告提交员工人力成本确认单、明细表等证据，且2018年8月人力酬金已由被告公司工作人员马艳华、刘丽霞、彭青签字并加盖被告公章确认；原告主张的管理酬金，原告提交物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表等证据，该组证据中显示入住率未超过80%，管理酬金的提取比例应为5.5%；原告主张的工程服务费，原告提交支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程维护费费用支付表、发票、付款回单，费用支付表中有原告项目经理张圣飞、被告财务总监彭青签字；原告提交的原告方会计江馨与被告方财务总监刘雪松的微信对话截图显示被告公司已经对账目核对完毕，已经将结果通知律师；原告提交了为被告邮寄各类费用明细表的快递物流清单，被告已签收；原告提供的上述证据可以证实原告主张的各项费用系在合同约定的范围内发生且已实际支付给分包方，被告以该部分费用未经审核为由拒绝支付的理由不能成立。在诉讼过程中，本院组织双方对账、核实证据，对于原告提供的需要被告审核的费用，被告在历时一年的诉讼过程中不予审核，仅以费用未经审核为由拒绝履行的行为，明显不妥。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认的，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认，故原告主张的分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费，应予支持；原告主张的通信费、水费、邮寄费、交通费等行政办公费，每笔均为行政办公所需的必要、合理的支出，对于该项办公费用，本院应予支持；对于原告主张的行政办公费用中开门利费400元，原告的解释不具有合理性，且在2018年亦未产生该笔费用，故对于该笔费用，本院不予支持。综上所述，原告主张的分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费，应支持的数额应为4872991.64元（4873391.64元-400元）。关于原告主张的违约金问题。按照合同约定，物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳物业服务费用时间为每季度首月10日前，逾期后，按照日万分之五交纳违约金。原告主张的各项费用中2019年7月为最后一个月的费用，即被告应在2019年7月10日前支付（第三单季度首月），现被告未按期支付，构成违约，被告应承担相应的违约责任，故被告支付原告违约金的时间应从2019年7月11日起算至实际给付之日；关于违约金的计算基数，庭审中，原、被告对物业服务费的项目包含分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项已达成一致，被告以合同约定的物业服务费做狭义解释的抗辩，本院不予采纳，故违约金的计算应以欠款总额4872991.64元为基数；原告主张的日万分之五违约金过高，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约利息为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决如下：一、被告天津维多利亚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等物业服务费4872991.64元；二、被告天津维多利亚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以物业服务费4872991.64元为基数，给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2019年7月11日起算至实际给付之日的利息,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45788元，由被告天津维多利亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  石美平人民陪审员  王文杰人民陪审员  刘世强二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  孙靖凯附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。