广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3691号原告：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018），统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人：麦羡泉，总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞、马云飞，广东安驰律师事务所律师。原告：姜华兰，女，1977年9月4日出生，汉族，住江西省南昌市。原告肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称奥利华园公司）与被告姜华兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告姜华兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥利华园公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2018035495），涉案房屋归原告所有；2.被告向原告支付违约金187904元；3.被告协助原告办理本案合同解除、注销备案登记及预告登记等手续并承担相关费用，被告逾期未协助办理的，自判决履行期间满之日起，每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金；4.被告支付本案律师费6000元；5.本案诉讼费由被告承担；6.原告有权在被告已付房款中直接扣除上述二、三、四、五项费用，不足部分由被告承担；事实和理由：2018年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区×××××××商品房。按照合同约定，房价款总额为839520元，被告选择按揭付款，按揭金额为580000元，被告应在商品房买卖合同签订后3个工作日内办理按揭手续。但由于被告原因，按揭手续至今仍未办妥，已经严重违约，原告就此事多次联系被告均未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条第二款，被告（买受人）逾期支付购房款超过90日，原告解除合同的，买受人应按房价总款的20%支付违约金。另据商品房买卖合同附件四第三点约定，被告还需承担本案律师费6000元。被告姜华兰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告奥利华园公司提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》，证明被告已支付首期款259520元，剩余580000元购房款至今未付，按合同约定需向原告支付违约金及承担本案律师费；2.《证明》，证明因被告原因，其所申请的按揭贷款未获银行审批通过；3.《按揭申请变更通知书》、《EMS快递单》、《微信聊天记录》，证明因被告按揭贷款未审批通过，原告通过邮寄及微信书面形式要求被告一次性支付剩余购房款580000元；4.《委托代理合同》、《律师费发票》、《电子回单》，证明原告为实现债权，委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费应由被告承担。被告姜华兰没有提交证据。经开庭审理，被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，因此本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月24日，原告奥利华园公司与被告姜华兰签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018034607），约定被告向原告购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区××栋×××号房屋，房屋套内建筑面积为81.16平方米，总价款为839520元，被告在2018年3月24日前支付全额房款30.91%共计259520元，余下房款69.09%共计580000元办理银行按揭，被告应于签订《商品房买卖合同》的同时/3个工作日内向银行办理按揭贷款等内容；另外，合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第二条约定，被告如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如被告按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入原告账户或者划入款项不足以付清被告应付房价款的，被告应在收到原告通知之日起十五日内选择其他原告认可的付款方式，否则视为违约，原告有权解除合同，被告已付定金不予退还，原告可按照合同及其附件的约定追究被告的违约责任；第三条约定，被告违约的，原告为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由被告承担；合同附件十一补充协议第五条逾期付款责任第一款第二项约定，逾期超过90日，原告有权选择解除本合同，原告解除合同的，被告应按房价总款的20%支付违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金；原告解除《商品房买卖合同》的效力自原告向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；被告应自原告寄出解约通知书之日起15日内协同原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（被告若选择按揭方式付款还应办理注销商品房抵押手续），并承担相应的费用；被告逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金；合同继续履行的，被告应按日（逾期超过90日的部分）计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；第十七条第一款约定，原告或被告根据合同及本补充协议约定行使解除权时，自守约方将解除通知交寄邮递单位之日起，合同及本补充协议自动解除，如合同已办理登记备案，双方应当相互配合在合同解除之日起15日内共同办妥注销登记手续，若原告违约的即须在前述各项手续办理完结后十个工作日内无息退还被告已付房价款，若被告违约的原告须在前述各项手续办理完结后十个工作日内，按相关约定扣除相关费用后无息退还被告已付房价款；第十七条第二款约定，如被告未按约定时间配合办理预售登记注销手续的，原告有权顺延向被告退还已付房款余额（如有），且被告应以逾期日按日向原告支付总房价款额的万分之五违约金，直至被告配合办妥备案登记注销手续时止，合同及补充协议解除之日起，原告拥有对该房屋完全的所有权。上述合同于2018年5月24日在四会市房产服务中心办理了备案登记。被告一共向原告支付了首期房款259520元，并向中国银行股份有限公司肇庆高新区科技支行申请办理贷款手续，但中国银行股份有限公司肇庆高新区科技支行以被告不符合银行贷款要求，不批准被告的贷款申请。原告于2018年10月19日向被告邮寄发出《按揭申请变更通知书》，告知被告因其负债高，贷款金额未获批准，根据《商品房买卖合同》的约定，未获批准的贷款额将转为一次性付款，要求被告于2018年10月26日前到原告补交该房款；但被告没有支付剩余房款580000元。另查明，原告为本案诉讼聘请律师支出了律师费6000元。本院认为，原告奥利华园公司与被告姜华兰之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告在未获银行借款审批通过的情况下，应向原告支付剩余的房款58万元，直至法庭辩论终结前，被告未能履行付款义务，造成合同目的不能实现，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有违反法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告奥利华园公司主张解除合同后涉案房屋归其所有，没有违反法律规定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第一款第二项约定，被告逾期未能支付房款，原告解除合同的，被告应按房价总款的20%支付违约金，该约定是原、被告自愿达成的，被告对此也未提出抗辩，因此，被告应向原告支付违约金839520元×20%=167904元；同时，根据该条约定，涉案商品房买卖合同解除后，被告应在合同解除之日起15日内协助原告办理解除合同及注销合同备案登记和预告登记手续，并由被告承担相应的注销登记费用。原告主张被告每日按照总房价款的万分之五支付逾期未协助办理上述相关手续的违约金，但是原、被告已约定了解除合同按照房价总款的20%支付违约金，原告未能举证证明上述违约金不足以弥补解除合同所产生的损失，而且原告在判决生效后可向相关部门申请办理相应的注销登记手续，因此，对原告的该诉求，本院不予支持。根据合同附件四第三条约定，被告违约的，原告为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由被告承担，原告为本案诉讼实际支付了律师费6000元，且委托的律师也已出庭参加诉讼，因此，原告主张被告支付律师费6000元，理据充分，本院予以支持。由于被告已向原告支付了购房款259520元，该款项已经足额抵销上述债务，原告也在本案中主张了抵销权，因此，被告在本案中不存在另行向原告支付款项的义务，原告在扣除其上述债权后，应及时向被告退还剩余的款项。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告奥利华园房地产有限公司与被告姜华兰于2018年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018034607），四会市东城街道上元大道东发现美院北区××栋×××号屋归原告肇庆市×××××地产有限公司所有；二、确认原告奥利华园房地产有限公司对被告姜华兰享有违约金167904元、律师费6000元，合共173904元的债权，原告奥利华园房地产有限公司有权在被告已付房款259520元中直接扣除该款项；三、被告姜华兰应于本判决生效之日起十五日内协助原告奥利华园房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018034607）、注销备案登记和预告登记手续，并由被告姜华兰承担办理上述手续的费用；四、驳回原告奥利华园房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4178元，由原告奥利华园房地产有限公司负担431元，被告姜华兰负担3747元；公告费1400元，由被告姜华兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵静欣人民陪审员  许世东人民陪审员  杨 博二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李晓彤