广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1359号原告：陆伟强，男，1963年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××××××502，公民身份号码440××××××××××××615。委托诉讼代理人：陆梓航（系陆伟强儿子），男，住广东省佛山市高明区×××××××××××××××502。委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。被告：欧丽萍，女，1961年9月6日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××029。被告：胡福棠，男，1957年10月14日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××033。被告：黄世忠，男，1987年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××518。三被告的委托诉讼代理人：谢小航，广东利衡律师事务所律师。三被告的委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。原告陆伟强与被告欧丽萍、胡福棠、黄世忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日、2020年10月10日、2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁兴强、三被告的委托诉讼代理人谢小航三次均到庭参加诉讼，被告黄世忠2020年7月10日到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人陆梓航2020年10月10日、2020年11月30日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付2019年11月21日至2020年11月21日租金768000元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：出租人陆伟强于2018年11月21日与黄世忠在平等自愿的基础上签订租赁合同，该土地坐落于佛山市高明区新亨广场（文明路以西200米）茉莉花地，面积约4000平方米。双方于2018年12月12日签订补充合同，写明瓦房及土地约2000平方米已交给承租方黄世忠使用，另一侧教练场及二手车场，出租方陆伟强补偿承租方黄世忠90000元，黄世忠自愿负责清理教练场及二手车场，一切责任和费用与陆伟强无关。陆伟强已将租赁土地完全交给黄世忠使用。双方于2019年4月9日签订附带条件协议，教练场及二手车场按承租方黄世忠实际收地时间计租，前提是瓦房及土地约2000平方米土地于2019年7月1日内必须完成该地块约2000平方米土地的水电安装、地下排水工程及硬底化工程，否则协议无效。黄世忠方未完成附带条件协议，且于2019年7月26日把合同权利义务转让给他岳父胡福棠、岳母欧丽萍。因受让方胡福棠、欧丽萍拒绝交付租金，所以陆伟强向法院提起诉讼，要求被告交付拖欠的土地租金。三被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告出租给被告的土地至今仍是农用地，未办理建设用地手续，原告与被告的一系列关于土地租赁的合同属于无效合同，无效合同自签订之日起无效。即使合同有效，依照第一份土地租赁合同，原告至今未将所有租赁范围内的土地交给被告建设使用。原告出租给被告的土地至今仍无法确定土地使用权人，原告属于无权出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据2.《土地租赁合同》（2018.11.21），被告对真实性无异议，对合法性和证明内容有异议，经审查，本院确认该合同的真实性，但案涉土地未办理农用地转建设用地手续，《土地租赁合同》为无效合同。证据5.《土地租赁免租协议》、《施工协议》（山林水语物业公司与陈述江），被告对《土地租赁免租协议》予以确认，对《施工协议》的关联性不予确认，经审查，本院确认《土地租赁免租协议》的真实性、合法性、关联性，《施工协议》签订主体为案外人佛山市南海区山林水语物业管理有限公司与陈述江，该协议的内容无法证明与案涉土地有关，本院不予采信。证据7.微信聊天记录（原告与陈述江），被告对三性不予确认，经审查，原告未提交证据佐证陈述江承揽了被告黄世忠发包的案涉土地水电工程，本院不予采信。证据8.收据（关绍于2017年11月18日出具），被告不予确认，经审查，该证据能与原告提交的证据10中付款凭证相印证，本院予以采信。证据9.光盘（原告与李忠明、原告与黄世忠的通话录音）及文字版，被告不予确认，经审查，由于李忠明的身份无法核实，也无其他证据佐证李忠明为被告黄世忠安装水电，本院对原告与李忠明通话录音不予采信；本院确认原告与黄世忠通话录音的真实性。证据10.银行流水、兴业银行转账受理单、客户回单、收据，被告对真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，经审查，本院确认该组证据的真实性、合法性，该组证据能证明原告向关绍于交租的情况，与本案相关，本院予以采信。2.被告提交的证据：证据5.现场照片、测绘图、《租用陆伟强土地租金、工程款汇总》、收款明细、《焊接、喷漆工程合同》、《范宝彬烧焊西荷里物业管理公司工程结算明细》、《场地平整清理垃圾合同》、《垃圾清运工程确认结算表》、《施工总包合同》、《工程确认结算表》、《绿化工程施工合同》、照片（施工改造前），原告对照片及测绘图无异议，对其他证据的三性不予认可，经审查，本院确认照片及测绘图并予以采信；《租用陆伟强土地租金、工程款汇总》由被告单方制作，被告没有提供证据佐证款项的支付情况，本院不予采信；佛山市诣研空间设计有限公司出具的《收款明细》无法证实与本案有关，本院不予采信；本组其他证据显示施工的地点为案涉地块，结合现场勘查情况，本院确认本组其他证据的真实性。证据8.广东明航测绘有限公司出具的测绘图，原告对真实性无异议，但认为被告实际使用的面积是2000平方米，经审查，本院确认该证据的三性，原告并未提交证据证明被告实际使用的土地包括了文明路和A地块与二手车场中间的路，结合现场勘察情况，本院确认该证据的三性并予以采信。证据9.光盘（黄世忠与原告、黄世忠与叶永雄、黄世忠与关允玲通话录音）及文字版，原告对三性均有异议，经审查，本院确认上述通话的真实性。结合当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月21日，原告（甲方）与被告黄世忠（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将座落于佛山市高明区新亨广场旁（文明路以西200米）茉莉花地面积约4000平方米的土地（以下简称案涉土地）出租给乙方；租地价格为每月每平方米16元；乙方对该土地状况充分了解，按现状出租。租赁物土地仅限乙方经营商业用途，未经甲方同意承租人不得改变用途，及不可整体转让，乙方可分租出租使用租赁面积范围内，甲方必须同意乙方分租招商项目；租赁期限自2018年11月21日起至2043年8月1日止；租赁物分两期交付于乙方，第一期于合同签订后第一年租金款项到账时将瓦房一侧约2000方交付给乙方，第二期甲方于三个月内将教练场一侧约2000方交付乙方，原则上推迟交付不能超过30天，第二期如不能按时交付，则按实际时间起算租金或当第一期两年租金；租赁物的空地部分免租期为第一年最后三个月免租，乙方在免租期内无需缴纳租金，但须承担期间产生的一切费用。乙方应在签订合同之日向甲方缴纳租赁物人民币800000元，作为第一年租金，其中含32000元押金；乙方交付第一年租金768000元，一年一付，每年租金第一个月内缴清当年租金，租金每三年递增8%；乙方逾期缴纳租金、水电费或其他任何费用不超过15日的，每逾期一日按逾期款项金额的3%缴纳逾期违约金，逾期达30日以上的，甲方有权停止水电供应，直至乙方缴清拖欠的款项为止，同时有权解除合同。2018年11月20日至2018年11月27日，被告黄世忠共向原告转账支付800000元（其中租金768000元，押金32000元）。2018年12月12日，原告（甲方）与被告黄世忠（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于佛山市高明区新亨广场旁（文明路以西200米）茉莉花地租用土地，面积约4000平方米出租予乙方。瓦房及土地约2000平方米已交给乙方使用。另一侧教练场及二手车场，甲方补偿乙方人民币90000元，乙方自愿负责清理教练场及二手车场，一切责任和费用与甲方无关。甲方已将租赁土地完全交给乙方使用。2019年4月9日，原告（甲方）与被告黄世忠（乙方）签订《土地租赁免租协议》，约定：因关绍于一侧即教练场及二手车场约2000㎡，原地主未能按合同完整交付土地于甲方，致使乙方总体发展规划发生变化。现甲方承诺此部分土地甲方按乙方实际收地时间计租。乙方清楚了解甲方与原地主签订的租赁合同及原地主与叶永雄签订的租赁合同。另关允玲一侧约2000㎡于2019年7月1日开始计租，此日期内乙方必须完成关允玲一侧约2000㎡土地的水电安装、地下排水工程及硬底化工程，否则该协议无效。至一审辩论终结时，被告黄世忠、欧丽萍、胡福棠仍未实际占有使用关绍于一侧即教练场及二手车场的土地。2019年7月26日，原告（甲方）与被告黄世忠（乙方）、胡福棠、欧丽萍（丙方）签订《合同权利义务转让三方协议》，甲方、乙方和丙方同意于2019年7月26日将甲乙双方签订的《租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2019年7月26日接收并承担甲、乙双方签订的租赁合同（包括补充协议及合同附件）中所规定乙方承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代乙方的地位。另查明：1.1993年1月30日，张学村（甲方）与罗东管理区（乙方）签订《土地转让协议书》，约定甲方将三口鱼塘按双方议定平水标高填土后，包括塘基旱地按实丈量面积17.98亩转让给乙方使用，转让期限为50年。罗东管理区的法定代表人关家成在该《土地转让协议书》上签名。1999年8月12日，张永耀、关家淳、关家成出具《有关罗东管理区开发区（原张学村前土名茉莉花地）转让给关干兴使用的证明》，内容为：原张学村前茉莉花地17.98亩是在一九九二年十月份张学村转让给原罗东管理区使用；原管理区在同年十二月份包三通一平按每亩125000元转让给关干兴使用，当时双方口头协商转让面积为10-12亩；关干兴已在1993年6月至1996年9月前后四次共交来土地转让款共318133.86元，按当时协商是由罗东管理区协助办理此地的土地使用证后关干兴才付清土地转让款；由于后来各种因素的影响，尚未与关干兴签订转让合同，故此作以上材料证明。2.诉讼过程中，原告及三被告均陈述关绍于、关允玲为关干兴的子女。3.2017年11月18日，关绍于（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于荷城街道张学村前茉莉花地2000平方米土地（包括靠路边3卡瓦房）的使用权（管理权）出租给乙方使用，出租土地面积的界限按有关单位确认实量为准，多除少补，甲方负责在春节前解除搬迁180平方的瓦房打铁铺，重新按甲乙双方租赁条件租给乙方。合同第二条约定租用期25年，从2018年8月8日起。合同第六条约定：乙方可以转租该宗土地的使用权，转租时应电话或书面通知甲方。在乙方转租给第三方过程中，发生的所有债权债务等法律关系与甲方无关。合同第十一条约定：因见甲方前期已与第三方叶永雄签订土地租赁合同，合同期到2023年，但第三方叶永雄未经甲方同意擅自转租本宗土地给他人使用，违反合同，所以甲方收回叶永雄租赁的本宗土地，重新转租给乙方。本着互利合作的宗旨，现甲乙双方重新协商并作出声明：1.甲方于2013年7月5日与第三方叶永雄签订的《土地租赁合同》将终止合同，甲方与乙方签订合同后，甲方要在2017年11月25日前与叶永雄签订解除合同或协议；2.在甲方与第三方叶永雄签订解除合同后，乙方一次性补偿给甲方的补偿款合共115000元，在签订本合同时支付75000元，在2018年2月前（第三方叶永雄退场清理后）支付40000元。为保障甲方的利益，避免甲方与第三方叶永雄解除合同,乙方不作土地使用开发需要与甲方解除合同而导致甲方利益受损，乙方先支付该土地年租金43200元给甲方，该租金如乙方不开发土地不作退回；如乙方开发土地并使用，则作为第一至第三年的租金支付，甲方于2021年8月8日起再按照第三点月支付形式收取乙方租金，如2018年2月1日未能交土地给乙方使用，甲方三日之内全部退回所有租金及补偿款。2018年1月13日，关允玲（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方将位于荷城街道张学村前茉莉花地1100（实际量度为准）平方土地和4-10号房的使用权出租给乙方使用。租用期从2018年1月1日至2041年12月31日。4.诉讼过程中，本院发函至佛山市自然资源局高明分局调查案涉土地的所有权情况及是否办理了农用地转建设用地手续，佛山市自然资源局高明分局回复：案涉地块基本是佛山市高明区荷城街道长安社区×民委员会罗东经联社与张学居民小组争议地，其中仅有40平方米核发集体所有权证，所有权人为佛山市高明区荷城街道长安社区×民委员会新亨居民小组农民集体。案涉土地并未办理农用地转建设用地审批手续，但土地利用现状早已于1994年变更为建设用地。对于1999年土地管理法实施前土地利用现状已变更，并确权登记发证的土地，可按存量建设用地使用。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，综合本案双方当事人的诉辩意见，对原告与被告的争议焦点，本院分析认定如下：一、关于原告与被告黄世忠签订的《土地租赁合同》的效力的问题。虽然案涉土地利用现状为建设用地，但案涉土地仍未办理农用地转建设用地审批手续，该土地仍未取得土地所有权证，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，在案涉土地未办理农用地转建设用地审批手续的情况下，原告与被告黄世忠签订《土地租赁合同》将涉案土地用作非农业用途，违反了法律法规的强制性规定，《土地租赁合同》应认定为无效。《土地租赁合同》虽然无效，但被告欧丽萍、胡福棠对其实际占有使用的土地应参照《土地租赁合同》约定的租金标准向原告支付占用费。二、关于教练场及二手车场的土地是否已实际交付的问题。根据原告与关绍于签订的《土地租赁合同》第十一条的约定，关绍于在未与叶永雄解除合同的情况下将土地出租给原告。诉讼过程中，原告与三被告对叶永雄目前仍占有使用该部分土地并无异议。至一审辩论终结时，被告欧丽萍、胡福棠仍未占有使用教练场及二手车场地。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。出租人不交付租赁物，那么承租人订立合同的目的无法实现。本案中，原告作为出租人应当履行交付案涉土地给被告使用的义务，虽然原告与被告黄世忠签订《土地租赁合同》（2018年12月12日）约定原告向被告黄世忠补偿90000元，由被告黄世忠负责清理教练场及二手车场，但是该约定不能免除原告作为出租人向承租人承担的交付租赁物的义务。原告主张已履行交付义务，本院不予采纳。原告未向三被告交付关绍于地块（即教练场及二手车场），原告无权收取该地块2018年11月21日至今的租金。关于90000元款项的问题，双方可以另循法律途径解决。三、关于原告诉请2019年11月21日至2020年11月21日的租金问题。被告黄世忠已于2019年7月26日将《土地租赁合同》的权利义务转让给被告欧丽萍、胡福棠，该合同权利义务的转让已取得原告同意，原告诉请被告黄世忠承担合同责任，没有事实和法律依据。如前所述，原告未能向三被告交付关绍于地块（即教练场及二手车场），无权向被告黄世忠或被告欧丽萍、胡福棠收取该地块2018年11月21日至今的租金。被告黄世忠已在2018年11月20日至2018年11月27日共向原告支付租金768000元，上述租金包括了关允玲地块和关绍于地块（即教练场及二手车场）。被告欧丽萍、胡福棠在2019年11月21日至2020年11月21日期间实际占有使用的土地面积为1704.67平方米，应按每月每平方米16元的标准向原告支付土地占用费共计327296.64元（1704.67平方米×16元／平方米×12个月）。被告黄世忠已向原告支付了768000元，被告黄世忠多支付的部分足以抵顶被告欧丽萍、胡福棠2019年11月21日至2020年11月21日期间的土地占用费。原告诉请三被告支付租金768000元，本院不予支持。原告在本案中诉请三被告支付2019年11月21日至2020年11月21日的租金，而三被告在提起反诉后未在法定的期限内交纳反诉受理费，视为三被告撤回反诉，故双方关于关允玲地块是否在2018年11月21日至2019年6月30日免租（2019年7月1日开始计租）的问题，本院在本案中不作审查，双方可以另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陆伟强的全部诉讼请求。案件受理费11480元，减半收取5740元（原告已预交），由原告陆伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍翠婷二〇二〇年十二月四日法官助理 何保民书 记 员 蔡丹丹