云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初1513号原告：郭现印，男，1988年3月3日生，汉族，山东省鄄城县人，住山东省鄄城县，现住马关县。原告：李宏应茹，女，1983年10月26日生，彝族，云南省马关县人，住马关县。二原告委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司。统一社会信用代码：915326250522048144。住所地：云南省文山州马关县医院B超室**。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告郭现印、李宏应茹与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰马关分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告郭现印及二原告的委托诉讼代理人付连帅、被告庆丰马关分公司委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加诉讼。原告李宏应茹、被告庆丰马关分公司负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭现印、李宏应茹向本院提出诉讼请求：1.判决郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。2.判决庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。3.判决庆丰马关分公司支付违约金99512.97元［（30天×20元）＋（638天×0.05%×310072元）］。4.本案诉讼费由庆丰马关分公司承担。事实与理由：2017年3月28日，郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定郭现印、李宏应茹向庆丰马关分公司购买坐落于马关县，总价款310072元，契税4651元和其它税、费由郭现印、李宏应茹承担。由郭现印、李宏应茹先支付首付款62072元，其余价款248000元向银行贷款支付，庆丰马关分公司于2017年6月30日前，将经建设单位验收合格的商品房交付给郭现印、李宏应茹。如果逾期交房，30天内，按每天20元支付违约金，逾期30天后，按照已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金。该商品房经建设单位组织验收合格后，由庆丰马关分公司通知郭现印、李宏应茹接房，并提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。因庆丰马关分公司原因，未能按期交接的，视庆丰马关分公司违约，按照约定承担违约责任。合同签订后，郭现印、李宏应茹按照合同约定履行付款义务，庆丰马关分公司于2019年4月30日才将钥匙交给郭现印、李宏应茹，已逾期交房668天，而且庆丰马关分公司交付的商品房至今未经验收合格，没有获得《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。为此，郭现印、李宏应茹提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。庭审中，郭现印、李宏应茹自愿放弃第二项诉讼请求。庆丰马关分公司辩称，对双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》的效力无异议。郭现印、李宏应茹的起诉与客观事实不相符，庆丰马关分公司不应承担逾期交房的责任，首先，郭现印、李宏应茹没有付清首付款，也没有交纳住房公共维修基金、契税、办证费，根据双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，庆丰马关分公司不承担逾期交房的责任。其次，即使庆丰马关分公司存在逾期交房的事实，但郭现印、李宏应茹主张的违约金过高。1.庆丰马关分公司无法如期交房，是因为政府未能如期完成拆迁工作，使房地产开发建设项目延期交付给庆丰马关分公司，庆丰马关分公司施工的时间相应缩短，导致交房时间延期。在如此环境下，庆丰马关分公司虽未能如期交房，但也努力进行施工建设，筹集资金，将购房者的利益放在第一位，保证了郭现印、李宏应茹能够接收房屋。2.郭现印、李宏应茹主张每天按照0.05%标准来计算违约金，存在计算标准过高，应该予以下调。本案是因为政府原因，经济不景气导致庆丰马关分公司逾期交房。庆丰马关分公司并不是要推卸责任，需要说明的是合同法确定违约责任，主要是填补损失，并不是为了惩罚。郭现印、李宏应茹的第一个损失是交房期限到期后，郭现印、李宏应茹无法入住自己购买房屋的损失，该损失应当参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定该地段同类型房屋的租金确定，目前同地段同类型的房屋一年的租金也应低于郭现印、李宏应茹起诉的违约金。第二个损失为交房期限到期后郭现印、李宏应茹已经支付房款无法入住，但郭现印、李宏应茹无法提供自己的损失依据。在此期间郭现印、李宏应茹的住房被占用造成的损失则为郭现印、李宏应茹无法利用自有资金的损失，那么应当参照中国人民银行同期贷款利率计算损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，郭现印、李宏应茹的实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利率进行计算支付。综上所述，因郭现印、李宏应茹未付清首付款及交纳住房公共维修基金、办证费等费用，所以庆丰马关分公司不应承担逾期交房的违约责任。更为重要的是，郭现印、李宏应茹主张的违约金确实过高，不符合我国损失填补原则的精神，望人民法院查明事实后公正判决。综合双方诉辩主张，本案争议的主要焦点是：1.庆丰马关分公司应否承担逾期交房的违约责任。2.郭现印、李宏应茹主张违约金是否过高。3.对郭现印、李宏应茹的诉讼请求应否以及应如何支持。针对争议焦点，郭现印、李宏应茹向本院提交以下证据：1.郭现印、李宏应茹的身份证复印件2份，以此证明郭现印、李宏应茹主体适格的事实。2.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各1份，以此证明①2017年3月28日，郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定郭现印、李宏应茹向庆丰马关分公司购买坐落于马关县，总价款310072元，契税4651元和其它税、费由郭现印、李宏应茹承担。《商品房购销合同》《合同补充协议》属于庆丰马关分公司提供的格式合同。②由郭现印、李宏应茹支付首付款62072元，其余价款248000元向银行按揭贷款支付。③庆丰马关分公司于2017年6月30日前，将经建设单位验收合格的商品房交付给郭现印、李宏应茹。④如果逾期交房，30天内，按每天20元支付违约金，逾期30天后，按照已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金。⑤该商品房经建设单位组织验收合格后，由庆丰马关分公司通知郭现印、李宏应茹接房，并提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。因庆丰马关分公司原因，未能按期交接的，视庆丰马关分公司违约，按照约定承担违约责任的事实。3.《收据》复印件2张、《增值税普通发票》《税收缴款书》复印件各1份，以此证明合同签订后，郭现印、李宏应茹按照约定支付首付款62072元、契税4651.08元和其它全部费用，通过借款支付剩余购房款248000元，全面履行《商品房购销合同》《合同补充协议》和双方的其它约定的事实。4.《装修保证金收据》《装修垃圾清运费收据》复印件各1份，以此证明①2019年4月30日，庆丰马关分公司才将钥匙交给郭现印、李宏应茹，叫郭现印、李宏应茹接收房屋装修，已逾期交房668天。②庆丰马关分公司交付的商品房至今未经验收合格，没有获得《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的事实。经质证，庆丰马关分公司对郭现印、李宏应茹提交的1号证据的真实性、合法性、关联性无异议。对2号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为《商品房购销合同》《合同补充协议》是郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司充分协商后签订的，不是庆丰马关分公司提供的格式合同。对3号证据真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明观点，认为郭现印、李宏应茹提交的《税收缴款书》注明计税金额或销售收入是310072元，与《商品房购销合同》约定的合同总价一致，该房屋总价款应认定为310072元，郭现印、李宏应茹应支付首付款为62072元，但郭现印、李宏应茹仅支付42072元，其未付清首付款。其次，合同签订之日，郭现印、李宏应茹应向庆丰马关分公司预付1500元办证费，但至今没有交纳，也没有交纳公共维修基金。对4号证据认为与本案无关，也不认可证明观点，郭现印、李宏应茹未付清首付款和税费等，庆丰马关分公司不应承担逾期交房的责任。针对争议焦点，庆丰马关分公司向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各1份，以此证明①在《合同补充协议》中，庆丰马关分公司已经明确告知郭现印、李宏应茹应交的契税金额。②双方约定，签订合同之日郭现印、李宏应茹向庆丰马关分公司预付1500元办证费。③在房屋交付时，郭现印、李宏应茹应按政府政策规定交纳公共维修基金，否则庆丰马关分公司有权拒绝交付房屋，且不承担未交房的民事责任。④双方约定如郭现印、李宏应茹未付清全部购房款及税、费之前，庆丰马关分公司有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任的事实。2.《成交客户信息》《短信记录》复印件各1份，以此证明2019年7月5日庆丰马关分公司的销售人员通过发短信的方式告知过郭现印、李宏应茹到庆丰马关分公司交纳公共维修基金的事实。经质证，郭现印、李宏应茹对庆丰马关分公司提交的1号证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明观点有异议，认为两个合同均属庆丰马关分公司提供的格式合同，格式合同中虽然约定了相关的权利义务，特别是对郭现印、李宏应茹的义务方面，对方没有做特别提示，郭现印、李宏应茹也不清楚里面的内容，对郭现印、李宏应茹不发生效力。对2号证据中《成交客户信息》无异议，对《短信记录》的真实性、合法性、关联性不予认可。认为：1.庆丰马关分公司称短信发送时间是2019年7月5日，但从庆丰马关分公司提供的证据中不能显示是2019年7月5日。2.通知的内容没有直接通知当事人交纳的时间及金额。3.即使按庆丰马关分公司说的发出通知是2019年7月5日，但是按照双方合同的约定已超出交房时间。经过庭审，举证及质证，本院认为：郭现印、李宏应茹提供的1号证据来源客观真实，能够证明郭现印、李宏应茹的基本信息，主体适格的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信。2号证据与庆丰马关分公司提交的1号证据为同一证据，能够证明双方买卖房屋及对双方权利义务进行了约定的事实，故本院对郭现印、李宏应茹提交的2号证据与庆丰马关分公司提交的1号证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对证据载明的事实予以确认。3号证据真实、合法，有出具部门的印章，能够证明郭现印、李宏应茹支付首付款42072元、契税4651.08元的事实，本院予以确认。4号证据与本案不具有关联性，本院不予采信。郭现印、李宏应茹对庆丰马关分公司提交的2号证据中《成交客户信息》无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信；《短信记录》是群发的，内容没有载明让何人交纳，交纳多少费用以及如何交纳等，本院对该证据不予采信。通过庭审调查，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2017年3月28日，郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》约定：郭现印、李宏应茹向庆丰马关分公司购买其所开发位于马关县，房屋总价款310072元，支付首付款62072元，其余价款248000元贷款支付；庆丰马关分公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给郭现印、李宏应茹；自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，庆丰马关分公司按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，庆丰马关分公司按郭现印、李宏应茹已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金等内容。双方签订合同后，郭现印、李宏应茹按约定支付首付款42072元、契税4651.08元。郭现印、李宏应茹认为庆丰马关分公司直至2019年4月30日才交房，已逾期668天，郭现印、李宏应茹多次找庆丰马关分公司协商，庆丰马关分公司拒不按合同约定支付违约金。故郭现印、李宏应茹诉至法院，请求人民法院判决郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效；庆丰马关分公司继续履行合同，组织建设单位验收房屋，提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》；由庆丰马关分公司支付违约金99512.97元［（30天×20元）＋（638天×0.05%×310072元）］，并承担本案诉讼费。庭审中，郭现印、李宏应茹自愿放弃要求庆丰马关分公司提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》的诉讼请求。本院认为，关于合同效力的问题。郭现印、李宏应茹与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。关于庆丰马关分公司是否应当以及应如何向郭现印、李宏应茹承担逾期交房违约责任的问题。双方签订《商品房购销合同》第九条第一款第3项约定“如乙方（郭现印、李宏应茹）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任”。《合同补充协议》第九条约定“在乙方（郭现印、李宏应茹）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证的民事责任”，本案中，合同约定郭现印、李宏应茹应支付首付款为62072元，但从郭现印、李宏应茹提供的证据看其只支付了首付款42072元及贷款248000元支付余款，故本院予以认定郭现印、李宏应茹未向庆丰马关分公司付清购房款。郭现印、李宏应茹认为其已付清购房款，但庆丰马关分公司不予认可，而郭现印、李宏应茹未向本院提交任何证据加以证明，其应承担举证不能的责任。所以，庆丰马关分公司对郭现印、李宏应茹不应承担逾期交房的责任，对郭现印、李宏应茹主张庆丰马关分公司承担逾期交房的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告郭现印、李宏应茹与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》有效。二、驳回原告郭现印、李宏应茹的其他诉讼请求。案件受理费2273元，由原告郭现印、李宏应茹负担2000元，由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨 秋审 判 员  王 瑜人民陪审员  刘树云二〇二〇年十二月七日书 记 员  刘小虎