宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初11642号 原告:于某1,住宁夏回族自治区固原市泾源县。 委托诉讼代理人:于某2，宁夏搏强律师事务所律师（特别授权） 被告:于某3,住宁夏回族自治区银川市。 被告:于某4,住宁夏回族自治区银川市。 二被告共同委托诉讼代理人：张某，银川市金凤区丰登镇法律服务所基层法律工作者（一般代理） 原告于某1与被告于某3、于某4宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于某1及其委托诉讼代理人于某2、被告于某3及其委托诉讼代理人张某、被告于某4的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于某1向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《协议书》无效;二、判决二被告返还原告转让款160000元,并支付资金占用期间利息28594元(160000元×4.35%×1622天/360=28594元,以16000元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算,自2016年4月13日起,暂时计算至2020年9月26日,请求判令至被告实际清偿之日止),以上二项共计188594元;三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年3月28日,原告因子女在银川上学居住方便,经他人介绍购买二被告位于××区院落一处,同日,原、被告签订《协议书》,协议约定二被告将良田镇xx院子共计一亩整,院子东西长27.8米、宽24米,房屋长20米、宽8.5米,转让价款为壹拾陆万元整(小写:160000元整),转让给原告,协议书还对转让院落的付款方式、违约责任等条款进行了约定。合同签订后,原告依约将160000元转让款支付给了二被告。2017年,良田镇人民政府在综合执法活动中以该处房屋属违章建筑予以强制拆除,后原告才得知案涉房屋是被告在自家耕地上修建,根据《土地管理法》和《合同法》相关规定,原、被告签订的《协议书》因违反法律的禁止性规定,属无效合同,自始无约束力。原告多次与被告协商退款事宜,被告均以各种理由推诿拒绝,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请法院判如所请。 被告于某3、于某4辩称，一、原告所述;‘2016年9月4号因子女上学打工居住方便,’情况属实。因为熟人介绍原告买了涉案的宅基地及房五间砖混结构，板楼、屋顶共计170平面，占地一亩，正因为他说以上情况因为孩子上学户口转到金凤区良田镇，所以其二人将该房屋才卖给了原告。二、2003年1月15日泾源县吊庄被告于某3及其妻子，子女6人户口迁到现金凤区良田镇兴源一队，迁来后因为政府统一规划一直没有安排宅基地。良田镇所有的吊装村民因历史原因，全部的村民宅基地截止到现在都没有办产权证。就是良田镇拆迁补偿，也没有要产权证。其二人2006年2月16日买了本村村民于社目的宅基地并且签订了合同书，该合同书卖方于社目，买方其二人均签了字，经当时村委会研究同意,村支书刘长明及村主任兰金省也签了字。所以这是合法有效的合同书，卖方买方均按合同履行了合同和责任。该涉案的宅基地一亩及房屋五间170平方米，均在其二人与于社目的合同宅基地的范围内。2017年7月30日良田镇政府与被告于某3签订了良田镇生态美丽回乡项目征收补偿协议；该协议征收了于某3买的于社目2006年2月16日和于社目所签订的合同书的除去卖给了于某1所涉案的一亩宅基地170平面的房子，其余全部征收，因为该涉案的土地及房屋已经卖给了原告于某1所征收这一部分，良田镇政府和原告于某1另行签订了合同，在签订合同前良田镇政府已经丈量了该涉案的土地及房屋，并且地表确定原告于某1在此地表上签了字,原告清楚户口要迁到涉案的宅基地并且自己要居住,但是原告截止到2017年8月该涉案的宅基地被拆除,近一年的时间户口不迁并且不居住使该房屋闲置。原告买涉案地时向其二人承诺为了子女上学以及进城打工方便,明知如果不兑现以上的承诺,会发生违建拆除的风险,但是原告还是抱着侥幸心理,造成该涉案的宅基地被拆除。本身这块涉案宅基地是合法合规的,2017年7月30日良田镇政府征收其二人的宅基地。2017年8月涉案房屋被拆除是因为原告没有按照当时与被告购买该涉案的宅基地所说的泾源的户口签到良田镇所造成的，实际只有户口签到宅基地上建的房屋均没有拆除，此涉案的宅基地的房屋被拆除责任是应该由原告承担。三、原告诉称多次与被告协商退款事宜，被告均已各种理由拒绝，实际情况是截止到原告就本案的法院提起诉讼一直没有协商过。并没说过要退款，更没有见面谈过。原告有意识的扩大了损失因为被告不在良田镇住，提起诉讼后其才知道2017年8月该房被政府拆除。所拆除房子的建筑材料由原告自己卖给了别人，当时建这五间房间被告购卖了红砖40000块，每块0.55元计22000元，空心楼板长4.2米，宽0.6米，一块115元，95块楼板共计10925元。外套门5个每个300元共计1500元，套房门8个每个120元共计960元，窗户5个，长1.8宽2米，每个300元共计1500元。以上合计金额36885元，按照2017年当时拆除的建筑材料旧砖计算每块旧砖0.4元，按照拆除损耗40000块砖损耗15000块砖剩25000块，0.4乘以25000等于10000元，楼板折旧40元乘以95等于3800元，外套门每套200乘以5等于1000元，套房门80乘以8等于640元，窗户200乘以5等于1000元，共计16440元。从政府2017年8月拆除到原告卖掉了该拆除的涉案房屋建筑材料均没有告知过被告，所有建筑材料的钱原告全部自己收取。退一步讲，该笔建筑材料钱，原告应该退回俩被告。四、原告的诉讼请求转让费16万元,截止到起诉到法院原告仅付给被告6万元。请求的支付资金占用其间的利息28594元更与法与理无据。综上，原告与被告所签的该涉案协议书是合法有效的并且实际履行。良田镇所有的吊庄村民因历史原因，全部的村民宅基地截止到现在都没有办产权证。就是良田镇拆迁补偿，也没有要产权证。该涉案的宅基地虽然房屋拆除，但土地还在原告名下。在良田镇这一类的宅基地买卖中只要户口迁来均没有按违建拆除，因为原告当时买这块涉案的宅基地时就与被告说过，因为子女上学本人打工方便户口迁到良田镇，被告才将涉案的宅基地卖掉，责任应该由原告承担。本案原告诉讼请求合同无效,合同无效以后形成一系列返还权力包括赔偿责任这是债权关系,是受时效的限制不能过三年。从原告与被告签订该涉案的协议书,自2016年3月28日截止到原告2020年9月24日时间已经四年半,从原告应该知道或者已经知道拆迁的时间2017年8月截止到原告2020年9月24日已经三年多了,过了诉讼时效。原告诉称返还原告16万元，实际是原告的恶意诉讼，截止到原告诉讼到法院仅给被告6万元，其余10万元并没有支付，被告自于原告签订的该涉案协议后多次要这笔款，原告始终说让等等，原告主张的占用其间的利息，更是与法与理无据，因为自本涉案的协议签订后，原告一直使用涉案的宅基地及房屋，退一步说就是合同无效也得减去这几年的涉案宅基地及房屋的使用费用及拆除的建筑材料费16440元，所以原告的诉讼请求与法与理无据。 本案查明的要素事实如下： 一、是否签订书面合同：是； 二、签订合同的时间：2016年3月28日； 三、合同约定的转让款的数额：160000元； 四、是否有转账凭证：有； 五、是否有收条：否； 六、转让标的物：院子一亩,院子东西长27.8米、宽24米,房屋长20米、宽8.5米； 七、转让标的物所在地：良田镇兴源村一队；四址：合同没有载明； 八、案涉房屋及土地来源：被告于某3从于社目处购得一个大院子和房子；后新建房屋并分割院落出售与原告，新建的时候政府允许； 九、被告转让土地时是否取得宅基地使用权：没有； 十、原告购买目的：子女上学居住，但没有居住；是2016年买来，2017年拆除； 十一、房屋现状：拆除； 十二、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否； 十三、建筑残余是否存在：不存在，已被清除； 十四、是否有倒卖土地行为：否； 以上事项中为双方无争议事项。 双方对转让款是否支付完毕、拆除原因、房屋拆除后的拆除建筑材料费用的计算、合同是否无效存在争议。 针对争议内容转让款是否支付完毕，原告提交了证据：中国农业银行银行卡交易明细清单及个人明细对账单各一份（盖章打印件）、证人于某5的证言、电话通话录音及文字整理材料二份，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，且能够达到证明目的，本院予以采纳。被告未提交证据。 本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告于某3、于某4从他人处购得案涉土地，在该未取得宅基地使用权的土地上建设房屋并向案涉房屋及所系土地所在经济集体组织以外的成员转让获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《协议书》无效。原告诉请确认原被告双方签订的《协议书》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇XX村集体经济组织成员，却主动前往被告处要求转让案涉土地及房屋，且在政府对该房屋拆除时，不积极联系被告，返还房屋残余价值，其行为存在过错，原告应当承担15%的过错责任。关于转让款160000元是否付清，虽被告辩称仅收到60000元，但庭审中未提交催收剩余款项的证据，且原告当庭提交的转账凭证、证人证言、通话录音能够相互印证，在二段通话录音中，被告于某3与原告于某1商量退款事宜时，被告于某3也未就款项支付提出异议，与常理不符；故对于被告仅收到60000元的辩解意见，本院不予支持。本院认为民事活动中应遵守诚实信用原则，故被告于某3、于某4应向原告返还转让款136000元。对于原告主张的被告向其支付利息的诉讼请求，因任何人不得从其违法行为中获利，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条之规定，判决如下： 一、原告于某1与被告于某3于2016年3月28日签订的《协议书》无效； 二、被告于某3、于某4于本判决生效后十日内退还原告于某1转让款136000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2036元，由原告于某1负担568元，被告于某3、于某4负担1468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员  马君平 二〇二〇年十二月三十日 书记员  宋石梅 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。