广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初12886号原告：黄建芬，女，1963年8月7日出生，汉族，住重庆市江津市，委托诉讼代理人：蒋崇涛，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：祁炳照，男，1927年4月28日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：黄海量，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。原告黄建芬与被告祁炳照房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告黄建芬及其委托诉讼代理人蒋崇涛、被告祁炳照的委托诉讼代理人黄海量到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告祁炳照赔偿原告黄建芬损失524834.1元；2.判令本案诉讼费用、鉴定评估费用由被告祁炳照承担。事实和理由：2006年1月11日，被告祁炳照与原告黄建芬的先夫牟九荣签订了一份《房产转让协议书》，约定被告祁炳照将黄埔区长洲镇长洲村下庄善安坊平安二里6号之一的土地使用权和房屋所有权转让给牟九荣，若被告祁炳照违约收回涉案房屋所有权的，应如数返还转让款并支付15万元违约金及赔偿原告黄建芬所造成的损失。牟九荣生前因居住需要，将两层半的涉案房屋升级改造为三层半，并进行了相应的装修。牟九荣于2012年8月12日因故去世，生前未留遗嘱对涉案协议及房屋进行处置。2019年9月3日，被告祁炳照向法院提起诉讼，要求原告黄建芬等将涉案房屋返还。现生效判决明确要求原告黄建芬等将涉案房屋返还给被告。故被告祁炳照不仅应返还转让款151000元，支付15万元违约金，还应赔偿原告黄建芬因此造成的损失。涉案房屋交付时仅有两层半，现己升级改造为三层半，故被告祁炳照应对原告黄建芬进行装修所支出的款项进行赔偿，还应对增加部分的房屋进行赔偿。此外，涉案房屋在购买时的价值与目前广州地区房屋的价值存在巨大差额，原告黄建芬返还涉案房屋必然造成其自身的巨大损失，该损失应由被告祁炳照予以赔偿。原告黄建芬认为，被告祁炳照应按照涉案房屋的市场评估价格900763元减去原交易价格151000元后的房屋差价款，按照70%的比例进行赔付。被告祁炳照辩称：1.被告祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订《房产转让协议》，约定了房屋返还的条款。因当时被告祁炳照不可能预见到乡村的土地存在持续增值的可能性，不能单纯因为乡村土地持续增值，而被告根据当年约定要求返还涉案房屋便被视为违反诚信。被告祁炳照已经根据合同的约定向原告黄建芬补偿了15万元。2.被告祁炳照将涉案房屋交付给原告黄建芬一家时，已经装修完好，适合居住。原告黄建芬要求被告祁炳照赔偿装修款没有事实和法律依据。原告黄建芬一家为了增加居住面积和租金收入，违法进行加建，其无权要求被告对此进行赔偿。3.牟九荣作为外来人员，自始自终都没有在广州终老的打算，至今其一家人的户籍也没有迁到广州，而是早已回四川定居，故其当年才同意与被告祁炳照签订返还房屋的条款。原告黄建芬使用涉案房屋长达14年，现除了取得返还的全部转让款外，被告祁炳照还额外支付了15万元作补偿，故之前的判决也不存在对原告黄建芬不公的问题。4.牟九荣当年就在涉案房屋所在地定居，其理应比定居香港的被告更熟悉房屋的性质及相关交易的规定，对于合同无效理应承担更大的责任。原告黄建芬一家人早已搬离涉案房屋并对外出租，故其返还涉案房屋，也没有对其一家构成任何生活上的影响。5.涉案房屋的估价报告是以法律法规属于允许转让的房地产为转让条件的，但涉案房屋按照现行法律法规其转让是受到严格限制的，涉案房屋目前也没有收到需要拆迁的通知，双方也没有约定出现拆迁补偿时，权益归牟九荣所有。因此，该估价结果与涉案房屋的属性不符，与本案没有关联性。即便合同被认定无效，但是双方仍应当遵守合同的约定，双方约定涉案房屋返还给被告祁炳照的继承人的代价仅为15万元，并没有约定为参照市场价格予以赔偿，因此，原告黄建芬以涉案房屋升值为由要求被告祁炳照赔偿，有违契约精神。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审情况，认定本案事实如下：2006年1月11日，祁炳照（甲方）与牟九荣（乙方）签订《房产转让协议书》（下称涉案协议），约定：“一、甲方将座落在黄埔区长洲镇长洲村下庄善安坊平安二里6号之一（四周是自墙、面积78.805平方米、层数2-1/2层，建筑总面积227.8106平方米）住宅一幢转让给乙方所有；二、甲方将房屋的土地使用权与房屋的所有权转让给乙方，转让费为151000元，在协议签字时，乙方一次性付清款项给甲方，付款后即本住宅属乙方所有，甲方持有本房屋的集体土地房产证交给乙方使用；三、乙方取得房产所有权后，甲方即时交给乙方使用。现因本住宅房产证内的权属人为甲方名下，如以后需要换证等及转名给乙方时，甲方必须协助办理，办理房产证等一切费用由乙方支付。四、以下情况视为甲方违约：1.甲方如收回房屋所有权的。2.甲方及其子女不配合乙方将房屋换证和转名的。违约责任：甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付15万元违约金及赔偿乙方所造成的损失；以下情况视为乙方违约：乙方违约甲方不退还已付的转让款并无偿收回该房屋。”牟九荣在涉案房屋上加建了一层，并对涉案房屋进行了改建和装修。2019年9月10日，本院受理了原告祁炳照诉被告黄建芬、牟叶红、牟杰房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0191民初2683号。在该案中，祁炳照向本院提出诉讼请求：“1.确认原告与牟九荣签订的房产转让合同无效；2.被告返还广州市黄埔区长洲镇长洲村下庄善安坊平安二里6号之一，原告按协议约定向被告返还房款151000元和补偿款15万元，共计301000元；3.被告承担诉讼费及其他相关费用。”本院于2020年3月24日作出民事判决，判决：“一、确认原告祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告黄建芬及被告牟杰于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区长洲镇长洲村下庄善安坊平安二里6号之一（证号：穗集地证字第0069001号，登记字号：黄统17270）的房屋返还给原告祁炳照；三、原告祁炳照于本判决生效之日起十日内向被告黄建芬及被告牟杰一次性返还购房款15.1万元并支付补偿款15万元。”判决在“本院认为”部分载明：“因牟九荣现已去世，该款项应由其法定继承人收取，其中其母亲黄树华以及女儿牟叶红均声明放弃对涉案房屋相关权利的继承，故原告应向被告黄建芬及被告牟杰返还上述购房款。因被告明确表示对于涉案协议被认定无效后造成的损失另案主张，故本案不予处理。而原告表示愿意向被告支付15万元补偿款，系对自身权利利益的自由处分，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。”后黄建芬不服，广州市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）粤01民终9351号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。黄建芬表示其于2020年6月3日收到该判决，双方在庭审中确认上述判决已经履行完毕。牟杰于2020年9月1日出具《放弃继承权声明书》，声明其放弃对涉案房屋所获得的款项的继承权，并由重庆市渝信公证处出具了公证书。在诉讼过程中，黄建芬向本院申请对涉案房屋在2020年6月3日的市场价值进行评估。本院经摇珠，确定并委托广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行评估。黄建芬预付了评估费4500元。本院于2020年11月25日组织当事人及鉴定公司对涉案房屋进行现场勘验。广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2020年12月2日出具房地产估价报告，估价结果为：涉案房屋按照单价3954元/平方米，建筑面积227.8106平方米（共四层），在2020年6月3日的房地产市场价值合计900763元。经质证，黄建芬对此予以确认，并按照该评估价值扣除原转让款后，主张按照70%的金额来赔偿其损失。祁炳照则坚持其答辩意见。在诉讼过程中，黄建芬申请财产保全，本院于2020年8月28日作出（2020）粤0191民初12886号民事裁定，裁定：冻结被告祁炳照名下的银行存款200000元或查封、扣押其他等额的财产。在执行过程中，本院查封了涉案房屋。本院认为，祁炳照为香港居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”涉案协议系在中国内地签订，且双方争议的涉案房屋位于中国内地，故中国内地系最密切联系地，而双方未有涉案协议适用法律的约定，本案争议应当适用中华人民共和国内地法律作为准据法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，当事人无须举证证明。涉案的《房产转让协议书》已经生效判决认定为无效，故祁炳照再行依据该协议书的约定提出相应的抗辩意见，本院不予采信。同理，对于黄建芬主张按照该协议“甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付15万元违约金及赔偿乙方所造成的损失”之约定要求祁炳照承担合同责任，本院亦不予采纳。现黄建芬主张损失赔偿，系为处理合同无效后的法律责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”涉案房屋为宅基地房屋，祁炳照与牟九荣双方应当知道法律、法规和政策禁止将涉案房屋出售给非本村村民，但双方仍对涉案房屋进行买卖，双方均有过错，各自应承担相应的责任。双方自签订转让协议后，牟九荣对涉案房屋进行了改建、加建和装修，并一直由牟九荣一家居住使用及获得收益，祁炳照从未就此提出异议并主张合同无效，直到其通过诉讼以合同无效为由而要求黄建芬返还涉案房屋，有违诚实信用原则。综合本案案情，本院认为作为产权人的祁炳照负有合同无效的主要责任，黄建芬主张由祁炳照承担70%的责任，本院予以支持。黄建芬主张的损失即为涉案房屋的市场价值的差额损失。对于涉案房屋的市场价值，广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作为具备相应资质的机构，其作出的评估结果在祁炳照没有证据予以反驳的情况下，应当作为本案定案的依据。虽然宅基地房屋禁止出售给非本村村民以外的人，流通性不如商品房，但实际上仍有人在买卖此类房屋，客观上该类房屋仍有市场价值。因此，本院对祁炳照提出的异议不予采纳。因此，本院认定祁炳照应当赔偿黄建芬的损失为524834.1元[（900763元-151000元）×70%]，祁炳照已经在生效判决中支付了15万元，该款项应当在其赔偿给黄建芬的损失中予以抵扣，故祁炳照还应当赔偿黄建芬损失374834.1元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告祁炳照于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿374834.1元给原告黄建芬；二、驳回原告黄建芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9048.34元，由原告黄建芬负担2586.34元、被告祁炳照负担6462元。评估费4500元、保全费1520元，由被告祁炳照负担。如不服本判决，原告黄建芬可以在判决书送达之日起十五日内，被告祁炳照可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十二月三十日书记员  谢芝华