广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40203号原告：温海华，女，1973年2月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州优优壹伍玖酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路372号1508房。法定代表人：曾国权。委托诉讼代理人：曾永生，男，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：蒋学明，广东强邦律师事务所律师。原告温海华诉被告广州优优壹伍玖酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢海傲，被告的委托诉讼代理人曾永生、蒋学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《广州市房屋托管租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2020年2月5日起计至被告交付租房屋之日止的租金（按每月4000元计算）；3.被告向原告赔偿合同约定（即逾期交纳租金）的违约金8000元；4、没收被告交纳的押金3800元；5、被告将广州市越秀区xxx路xxx号xxx房腾空交还给原告。事实和理由：原被告于2019年3月3日签订《广州市房屋托管租赁合同》，约定原告将广州市越秀区xxx路xxx号xxx房出租给被告作为公寓住宿用途使用。2020年2月6日，原告通过微信与被告的联系人曾永生沟通，催促其支付2020年2月的租金，但其以疫情期间停业为由拒绝支付，后原告鉴于双方以往的良好合作，考虑可将2月的租金减半收取，但被告不同意该解决方案，双方最后没有达成一致意见。2020年2月14日，原告再次微信催租被告支付租金，被告不予理会。2020年3月11日，被告明确表示拒绝支付租金，2020年2月5日至今，被告已拖欠原告六个月的租金24000元。被告迟延支付租金，经催告后未在合理期限内履行，导致原告的合法目的不能实现，其行为违反了合同约定及法律的相关规定，应当承担相应的责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、原被告签订的是《广州市房屋托管租赁合同》并非一般民事关系中的租赁合同，被告作为房屋出租企业，租用原告涉案房屋并非用以自住，而是用于经营目的。二、因疫情原因，广州在2020年2-6月一直是作为疫情防控重点区域被管控，被告先后于2020年1月30日、3月4日发出全体业主的紧急通知和告知函，明确告知原告等业主，因疫情的影响，被告陷入严重的经营困境，请求免除租金，在大部分业主均已与被告友好协商，达成新协议或直接解决合约，只有原告不愿与被告协商解决问题，无法达成新的协议，要求收回房屋却又迟迟未办房屋交接手续。三、原告以被告迟延支付租金导致其合同目的无法实现，是不客观的，其通篇未提及疫情的原因，曲解了合约的原意。时至今日，疫情在国内尚未完全解除，疫情的影响对酒店业的打击依然存在，现被告与其他业主签订的托管租赁协议均在2000元-3000元/月的标准，原告仍坚持按之前的合同履行合约，显然是不切实际的。四、关于合同解除的问题，我方认为原告没有解除权，其以我方逾期缴纳租金为由解除合同不成立，我方可与原告协商解除或继续履行合同。五、我方确认从2020年2月5日起的租金我方未支付，是因为双方协商减免租金未达成一致意见，我方才未支付，且因为疫情原因，我方在2020年2-5月基本处于停业状态，6月才恢复，故逾期支付租金是因为疫情原因，而不是我方恶意违约，且我方也多次就租金问题与原告进行协商。六、我方同意解除合同，但鉴于是原告单方解除合同，保证金应退还给我方，我方也同意将涉案房屋腾空交还给原告。经审理查明：广州市越秀区xxx路xxx号xxx房的权属人为原告，建筑面积为46.04平方米，规划用途为商务办公，登记时间为2014年12月8日。2019年3月3日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋托管租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区xxx路xxx号xxx房的房地产出租给乙方作公寓住宿使用，建筑面积为46平方米，租期自2019年3月3日至2021年3月2日，月租4000元，租金按月结算，由乙方在每月5日前通过银行转帐方式交付给甲方；乙方向甲方缴纳保证金3800元，甲方应在合同解除之日，乙方缴清水电、物业管理费后，无息全额退还乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物业受到损失的，或者乙方拖欠租金15日以上的，甲方可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失；租赁期间产生的水、电、管理费等由乙方负责，房间的家私家电如因人为损坏需由乙方维修或更换同等产品，合同期满在正常使用状态交回业主；其他约定：租赁期间：因广州整体市场原因，租赁期间每年春节之月份租金减免半个月；房屋租赁备案税，由乙方负责办理交纳；如果双方违约，违约方将按照两个月的租金标准赔偿给被违约方；等。合同签订后，被告已向原告支付租赁保证金3800元，原告也已将涉案房屋交付被告使用，被告已向原告支付了截止至2020年2月4日的租金。2020年1月29日，被告等同行业经营者向原告等业主发出《关于广州民间金融大厦全体公寓同仁请求业主免租的函件》，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率成历史最差，且仍要支付员工工资等基本的必要费用，因此酒店经营已难以为继，根据法律相关规定，此次疫情属于不可抗力，故我们请求从1月21日国家正式通报疫情开始至疫情未解除期间，免除租金，待疫情解除以后再恢复支付租金，为方便管理，我们先行与业主协商，在此期间若国家相关部门宣布解除疫情，我们将恢复支付租金，如有业主不支持，不理解可选择终止合同并退还押金。2020年3月4日，被告向原告等业主发出《致优优国际公寓全体业主的感谢、告知函》，主要内容为：鉴于疫情关系及对未来市场的预估和判断，向广大业主们提出以下沟通协商建议，供业主甄选：1、我司将及协助坚定经营直至疫情结束和市场恢复，同意将免租期至疫情结束和市场恢复的业主们，免租期间业主的房屋每月需向物业缴纳的公摊、管理费和水电费均由我司承担，一旦疫情结束和市场恢复，我司将继续履行合同内容；2、同意免租期直至疫情结束和市场恢复的业主，欢迎业主们在2020年3月4日直至疫情结束和市场恢复期间自行使用，使用期间产生的费用（如物业费、水电费、分摊费）由业主自行支付；3、我司充分理解无法承担免租期至疫情结束的部分业主，请参阅双方签订的租赁合同内容及不可抗力的法律法规，友好协商，提前终止租赁合同，双方均不属于违约，不承担任何违约责任，我司将继续配合后续的收房等手续。诉讼中，原告称：就租金减免问题，我方提出2020年1、2月租金减半，被告不同意，之后没有进行进一步协商，我方开始催缴租金。被告称：2020年1月的租金减半是合同约定，2月在未开业的情况下，原告提出减半，我方没有同意，我方要求2月租金全免，而且大部分业主对2月租金也是全免的，之后原告要求3月后按合同约定标准收取租金，就没办法再谈了，没有达成一致，所以无法一直没有再支付租金。原被告双方于2020年11月10日进行房屋交接，被告于该日将涉案房屋腾空交还予原告，原告予以接收。本院认为，现原被告已于2020年11月10日完成涉案房屋的交接手续，原被告之间的租赁关系已于该日实际解除，对于原告诉请解除双方之间的《广州市房屋托管租赁合同》的请求，本院不再调处。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为租金应否减免及租赁保证金应否退还的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原被告因租金减免问题未协商一致，原告诉请解除合同，被告予以同意，现原告确认其已收回涉案房屋，由此可见，原被告已就提前解除合同达成合意，鉴于此，对于原告诉请要求没收租赁保证金，于法无据，本院不予支持。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月5日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即2000元/月计付，2020年4月1日至2020年11月10日期间按合同约定的租金标准计付，计得被告应付租金为33057.47元（2000元÷29日×25日+2000元+4000元×7个月+4000元÷30日×10日）。由于疫情影响，双方对于租金交纳标准未协商一致，被告不属于恶意拖欠租金，故原告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还原告，而原告有租赁保证金3800元未退还，被告有权主张抵销，经计算，故被告需向原告另行支付租金29257.47元（应付租金33057.47元-应退回保证金3800元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州优优壹伍玖酒店管理有限公司向原告温海华支付租金29257.47元。二、驳回原告温海华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取347.50元，由原告温海华负担63.50元，被告广州优优壹伍玖酒店管理有限公司负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月二日书记员 梁菁菁