辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初645号原告：程某某，女，1973年11月18日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。被告：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市西市区得胜路**。法定代表人：张敏杰，公司董事长。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区148法律服务所法律工作者。第三人：王某某，女，1992年3月12日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。原告程某某与被告营口永江金誉房地产开发有限公司、第三人王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日作出（2018）辽0803民初216号民事判决书，第三人王某某提起上诉，营口市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）辽08民终2791号民事裁定书，撤销本院（2018）辽0803民初216号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年3月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程某某，被告营口永江金誉房地产开发有限公司诉讼委托代理人衣立，第三人王某某诉讼委托代理人崔石根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程某某向本院提出诉讼请求：将所购买的营口永江金誉房地产开发有限公司的20乙-2-11-57号商品房确认产权，履行合同，签订商品房买卖合同，备案至原告名下，并备案至房产交易中心，将房屋归还原告。事实和理由：2014年9月，我参加了营口市政府举办的2014年秋季房产会。房交会上选中了营口永江金誉房地产开发有限公司的商品房20乙-2-11-57号房屋（12号楼2单元11层东户57号），并到永江裕华园财务科办公室交付现金全款。但当时开发商仅给我开据三联据，我索要正式发票，财务人员告知我要去税务局购买后再给我开据。我索要合同，售楼处工作人员于爽、李爽告知我购房合同要到营口市房产交易中心备案、网签，需要3-5个工作日。后来经与销售处史经理和于鑫多次交涉，10月15日给我开据销售不动产统一发票和商品房屋结算单，以及交给我一把装修钥匙，并告我可以装修，遂将准备装修材料放至该房中。之后，虽多次找楼盘开发商，开发商均以种种理由推脱，延期签订合同。2014年12月4日，开发商给我做了书面承诺，如果2014年12月11日前，未如期签订商品房合同，即刻退还购房款并赔偿相关损失。但时至今日，商品房合同仍未签订。万般无奈之下，我于2014年12月25日投诉到民心网，求助政府给予解决。民心网委托营口市房产交易中心办理。经营口市房产交易中心调查，我所购房屋已于2014年2月24日备案至宋某名下，于2014年4月24日备案至马某名下，于2014年8月6日备案至王某名下至今。就是说，我所购商品房在房交会之前已经多次易主，并备案在营口市房产交易中心，导致我全款购买的房屋迟迟签不了合同。2015年2月15日开发商通知我办理了入户手续，2月16日给了我另一把装修钥匙。直到2月26日正月初八一早，我发现我所购房屋又被人换了门锁，致使我真正购房者无法进入自己的房屋。当时在我房屋上贴着“此房出售186××××****”的广告。2月28日，去西市区得胜派出所报了案，同去的还有2家永江裕华园的业主。期间，我和其他永江裕华园业主到西市区信访办和西市区涉法涉诉中心上访多次。2月13日西市区政法委郭书记和西市区主管区长刘副区长组织接见了我们业主代表。当时参会者还有：西市区信访办主任、西市区公安局刘副局长、经侦大队郑大队长、西市法院立案庭长等。当时领导都认可我是真正的购房者，鼓励我入住，鼓励我装修。我于2015年3月向西市区人民法院递交了起诉状，将开发商告上了法庭，要求签订合同，经历了漫漫9个月时间的等待，驳回了我的诉讼请求。我不服上诉至营口市中级人民法院，经中级法院去西市区地方税务局调查取证，永江公司已于2014年10月15日对王某某00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房。2016年6月，中级法院裁定，撤销西市区人民法院的判决，发回西市区法院重审。经过西市区法院的重新审理，2017年4月作出裁定书，告知我作为执行案件的案外人针对查封提出书面执行异议申请予以解决。通过中级法院的再次调查取证，2017年10月作出执行裁定书，中止执行中级法院（2015）营执字第000088号执行裁定中对执行人营口永江金誉房地产开发有限公司所有已备案至王某某名下的坐落于营口市西市区得胜路北20乙-57号房屋的查封。综上所述，被告已严重违约，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失和精神损害。根据法律规定，被告的行为已属严重违约，同时被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，请求支持原告的诉讼请求。被告营口永江金誉房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉属实，我同意原告起诉意见，原告为真实买房人。2014年8月7日，永江公司向出借人刘鑫借款130万元，用于“永江裕华园”小区开发建设，双方达成用“永江裕华园”小区作担保，月息3分，永江公司从2014年8月7日至12月9日累计支付利息195000元，利息全部给付第三人李凤雪（详见永江公司财务客户明细账）。二、2014年8月6日，按协议双方将“永江裕华园剩余房源汇总表”中的114、115号房源备案在刘鑫名下，116号房源备案在王某某名下、117号房源备案在潘冠桥名下、118号房源备案在张洪生名下、119号房源备案在王爱军名下，当时售楼价为4300元/平方米至6580元/平方米，总价3599939元，备案网签价平均2000元/平方米，总价为1450793元。第三人王某某述称，本案中，第三人所说不动产发票，还在第三人手中，该发票不能作为第三人退房的依据，被告仍然给第三人办理了房屋手续，第三人缴纳了相关费用，被告答辩称，第三人向其所购房屋，是向刘鑫借款的担保，没有根据，被告称月息3分，借款130万，借款后4个月，支付190万余元的本金利息，还有刘鑫借款，利息打给李雪峰，是没有依据的。案涉房屋是为刘新借款，原告买的房屋单价是3200元，远远低于所谓的市场价格，第三人正是基于被告地价销售房屋的事实，才购买的房屋，开发商可自主定价，价格的高低，不能作为确定买卖合同真假的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2014年9月25日，被告营口永江金誉房地产开发有限公司（甲方）与原告程某某（乙方）签订《永江·裕华园选房协议》，乙方认购营口市得胜北路28号“永江·裕华园”12栋2单元11层1号房屋，销售面积128.04平方米，成交单价3200平方米，总房款409728元，为一次性付款。特别约定：1、甲方在上述约定期限内无权对乙方认购的房屋另行出售。2、乙方需在约定的期限内到售楼处交付房款，如果乙方未在规定的时间内到售楼处签约，则视为乙方自动放弃购买权，该套房屋甲方可另行出售，同时，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行销售。五、本协议于甲方盖章、乙方签订后生效，于《商品房买卖合同》签定之日起失效。甲方处盖有营口永江金誉房地产开发有限公司商品房合同专用章，乙方处有程某某签字。2014年10月15日，被告为原告开具销售不动产统一发票，其中，不动产项目名称为永江裕华园；销售的不动产楼牌号为20乙-2-11-57；建筑面积128.04平方米；单价3200元/平方米；金额409728元。同日，被告为原告出具商品房屋结算单，载明：购房单位程某某，房号57，面积128.04平方米，单价3200元/平方米，金额409728元，地，地址营口永江裕华园**楼****014年12月4日，被告的法定代表人张敏杰出具承诺书“今有程某某购买永江裕华园20乙-2-11-57号房屋，现承诺于2014年12月11日前与其签署房屋买卖合同（网签）；如果未能如期签约，即刻退还其购房款并赔偿相关损失。”2015年2月15日，被告为原告出具住宅房屋分配通知书，载明：房屋座落得胜路北20乙-57，园区永江裕华园，楼号20乙，单元2，房号57，层别11，室别3，面积128.04平方米。另查，2014年8月6日，被告与第三人王某某签订商品房买卖合同，将坐落于西市区得胜路北20乙-57号，建筑面积128.04平方米的房屋以单价每平方米2000元，房屋总价款256080元的价格出售给第三人，约定签订本合同当日，一次性支付房款256080元。当日为第三人王某某出具销售不动产统一发票，其中，不动产项目名称为永江裕华园；销售的不动产楼牌号为20乙-57；建筑面积128.04平方米；单价2000元/平方米；金额256080元。2014年8月6日，被告为第三人开具销售不动产统一发票，其中，不动产项目名称为永江裕华园；销售的不动产楼牌号为20乙-57；建筑面积128.04平方米；单价2000元/平方米；金额256080元。同日，被告为第三人出具商品房屋结算单，载明：购房单位王某某，房号57，面积128.04平方米，单价2000元/平方米，金额256080元，地址营口永，地址营口永江裕华园**楼****8月7日，被告为第三人出具进户通知书。2014年8月7日，被告为第三人出具一份盖有被告公章和法定代表人张敏杰签字的声明一份“我开发的永江裕华园商住小区，其中有一套房屋销售给王某某。房屋全款已付清，是双方自愿行为。我公司已为王某某出具了所有商品房买卖手续，是真实合法的，是我真实意思的表现。”2014年8月7日，被告开具付款单位为刘鑫、张洪生、王爱军、潘冠桥、王某某，金额为1300000元，收款事由记载为以上款项已开六套房屋结算发票，合计金额1335220元的专用收款收据。2014年8月7日，被告法定代表人张敏杰的中国银行账户中收到1300000元。2014年10月15日，被告为第三人00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房。2015年5月17日，第三人交纳了进户费。2015年5月18日，第三人交纳专项维修资金，2015年8月7日，第三人交纳水费。2015年5月17日，被告（甲方）与第三人、刘鑫、潘冠桥、王爱军、张洪生（乙方）签订协议书，约定“一、乙方于2014年8月7日从甲方团购6套商品房，房号如下：得胜路北26-1、20丙-12、20乙-57、20乙-69、20-7、24乙-37。甲乙双方经协商一致，自本协议签订之日起6个月内，可先期销售2套房源，房号为26-1、20丙-12。自本协议签订之日起6个月后，销售余下4套房源，房号如下：20乙-57、20乙-69、20-7、24乙-37。二、甲乙双方约定，为稳定房屋市场销售价格，房屋面积在150平方米以上的销售单价为3200元/平米，150平米以下的销售单价为3000元/平米。三、关于销售回款双方约定如下：销售单价中2000元/平米归乙方，其余归甲方所有，用于甲方维持运转。四、甲方承诺：销售单价以月计算，当月有销售时，按约定价格计算；当月无销售时，下个月销售单价按约定价格降低100元/平米。”甲方处盖有营口永江金誉房地产开发有限公司公章、法定代表人张敏杰签字，乙方处仅有刘鑫签字。案涉房屋在不动产登记部门的首次登记时间为于2018年6月28日。现案涉房屋网签备案在第三人王某某名下，程某某称房屋已被第三人出售给案外人，第三人自认案涉房屋由其装修并入住。本院认为，程某某虽与永江公司签订了《永江·裕华园选房协议》，永江公司开具了销售不动产统一发票，但是不能证明程某某已取得案涉房屋所有权。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从协议内容来看，程某某与永江公司签订的《永江·裕华园选房协议》中只约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式，未对房屋交付条件、日期以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。且2014年12月4日，永江公司在为程某某出具的承诺书中承诺如不能在2014年12月11日前与其签署房屋买卖合同，即刻退还房款并赔偿相应损失，这亦表明《永江·裕华园选房协议》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。因此，本院认为，《永江·裕华园选房协议》不等同于商品房买卖合同。关于2014年10月15日，被告为第三人00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房。本院认为，被告与第三人签订的商品房买卖合同书、被告为第三人出具的进户通知书等均表明被告与第三人就案涉房屋买卖达成了合意，被告虽将购房发票冲红，但是商品房买卖合同书中没有约定永江公司享有合同解除权，永江公司亦未通过通知的方式行使合同解除权，且被告于2015年5月17日至5月18日向第三人收取了进户费及房屋专项维修资金，应视为合同的继续履行。综上所述，本院对原告主张房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告程某某诉讼请求。案件受理费100元，由原告程某某负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  娄英伟人民陪审员  王素萍人民陪审员  国 娟二〇二〇年十二月八日法官助理张郁群书记员阎勇志