呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2019）内0105民初10225号   原告：李钰，男，住内蒙古鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈璐，内蒙古巨泓律师事务所实习律师。   被告：内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司。   法定代表人：李啸钧，总经理。   委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。   原告李钰与被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告李钰及其委托诉讼代理人杨晓春、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人聂原灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   李钰向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告履行(0808476)、(0808475)《房屋要约协议书》并立即向原告交付××区”(暂定名“大商汇”)17号楼7层A区29号房屋与l7号楼6层A区34号的房屋；二、依法判令被告赔偿原告延期交房的经济损失共计：l43596.896元(从2011年1月30日至2019年11月7日，租金按l.2元/㎡/天，l7号楼7层A区29号约18.84平方米的商铺延期交房的经济损失暂计算为72413．424元，从2011年1月30日至2019年11月7日，租金按l.2元/㎡/天，18.52平方米的商铺延期交房的经济损失暂计算为71183.472元，且损失要求计算至实际交房之日止)；三、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2009年10月2日签订了两份《房屋要约协议书》，协议(0808476)约定原告购买被告开发的××区"(暂定名“大商汇”)17号楼7层A区29号约l8.84平方米的商铺，被告交房时间为2010年5月30日，总价为139416元，原告向被告支付了购房款70416元，其余以按揭方式付款以及(0808475)约定原告购买被告开发的××区”(暂定名“大商汇”)17号楼6层A区34号约l8.52平方米的商铺，被告交房时间为2010年5月30日，总价为138900元，原告向被告支付了购房款69900元，其余以按揭方式付款。经原告多次催促被告交付房屋，被告于2011年6月22日与原告签订《补充协议》，约定赔偿2010年6月1日至2011年1月30日期间l7号楼6层A区34号的赔偿金335××区的赔偿金3379元。在被告的指示下，原告于2011年6月22日与北京商海广际商业管理有限责任公司呼和浩特市分公司(“大商汇”物业)签订《租赁委托代理协议》，约定位于××区约l8.84平方米的房屋与××区约l8.52平方米的房屋按1.2元/㎡/天出租。但被告至今仍未交付房屋，给原告造成了巨大的经济损失，根据《合同法》及相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。   内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司辩称，第一，对于原告的诉请第一项我们现在可以交付原告购买的商铺，第二项请求不能够成立，原告的事实理由说的我们安排其与商海公司签订协议，商铺出租1.2元/m2，租赁合同没有履行，房屋一直没有交付。租赁合同没有实际履行与事实不符。我们承认晚交房，我们应该在建住法、消防法全部验收后才能交付，建筑已经验收，我们也提供了证据。原告购买的商铺，只要原告向消防部门出具承诺书就可以，所以赔偿金应该计算到2011年1月30日-2019年11月7日，我们支付这部分的晚交房的赔偿，人民法院应该按照最高院关于审理商品房买卖合同第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额，违约金数额参照以下标准，同地段同类租金计算，我们愿意按照规定或有资格的鉴定机构做出的鉴定意见向原告支付赔偿金。   李钰围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：《房屋要约协议书》、《补充协议》、《交款收据》、《底商补充协议》、《租赁委托代理协议》、《物业委托协议》、《民事判决书》两份、证人证言、《房地产租金估价报告》。被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司向本院提交《17号楼平面图》、《消防验收报告》、《建筑验收手续》。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认，并在案佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2009年10月2日，原告与被告签订了两份《房屋要约协议书》，该协议约定：原告向被告发出购买“内蒙古高职园区商业服务区”(暂定名“大商汇”)17号楼7层A29号与6层A34号商业，分别约18.84m2、18.52m2的房屋要约，总价分别139416元和138900元；签订协议时原告分别交付购房款70416元和69900元，其余款项办理银行按揭；被告应当在2010年5月30日前将房屋交付原告使用；待被告交付房屋，原告结清房款后，被告应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予原告；被告在规划时已纳入“大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后“大商汇”的经营管理由被告或被告委托的经营管理公司统一负责，因此原告选定上述房屋后，无论自用（营）或（委托）出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，原告已按约交付给被告购房款。   2011年6月22日，被告（甲方）内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司与原告（乙方）李钰签订两份《补充协议》，约定：乙方于2009年10月2日和甲方签订了关于大商汇17号楼6FA区房号为34#与7FA区房号为29#房屋的《房屋邀约协议书》，现该套房屋已具备交房条件，乙方分别已付要约金73960元与74416元，余款65000元办理银行按揭。现因按揭不能办理，在乙方房屋款项未付清的情况下甲方将该房屋交与乙方，就乙方未付清款项，双方达成如下补充协议：一、乙方承诺：1.在接到甲方通知可以办理银行按揭之后的七日内，将办理按揭所需的资料全部交与甲方；甲方接收乙方材料后报送按揭银行，由按揭银行审核该材料是否真实、齐备，如需补充材料，乙方在接到银行通知三日内补足材料。2.如按揭银行审核后通知乙方不能办理按揭贷款，甲方给乙方七天时间与银行沟通，如沟通后仍然不能办理，乙方在十五日内将房屋余款一次性付给甲方。3.如乙方不按上述1、2项办理，甲方有权将该房屋收回另行出售，乙方已付房屋要约金退回乙方。乙方对该套房屋的装修费用甲方不予支付。二、本协议为原《房屋要约协议书》的补充，与原《房屋要约协议书》有同等法律效力。同时原告李钰（甲方）与被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《底商补充协议书（按揭）》一份，约定：甲乙双方于2009年10月2日签订了编号为0808475与0808476的《房屋要约协议书》，甲方采取按揭付款方式：房号17#-6FA区-34#与17#-7FA区-29#房屋总价分别为138900元与139416元，已付要约金69900元、70416元，甲方本次补款645元、621元。余款65000元办理银行按揭。双方约定于2010年5月30日交房，现经双方协商，对乙方延期交房应予甲方的赔偿事宜达成如下协议：一、赔偿办法：甲方同意乙方按已交款的每日万分之二向甲方支付该房屋2010年6月1日到2011年1月30日（合计240日）期间的赔偿金，计3355元整与3379元整（备注：如发生退房此协议无效）。二、给付方式：甲方选择按本协议第一条内容处理后，违约赔偿金3355元、3379元由乙方按照《房屋要约协议书》及《补充协议》签订之内容，在甲方原贷款额中进行相应冲抵，待签订《商品房买卖合同》时统一进行更改。支付违约金产生的相关税费由乙方负担。   同日，原告李钰（委托方、甲方）与受托方（乙方）北京商海广际商业管理有限责任公司呼和浩特市分公司签订《租赁委托代理协议》，约定：一、甲方委托之物业：呼和浩特市××区罗家营村呼锡公路西侧，大学城-活力购物中心17号楼7A层29号商铺，面积为18.84m2。二、物业地址呼和浩特市××区罗家营村大学城。三、甲方依照有关法律法规，合法拥有物业所有权，并将上述物业委托乙方代为出租，乙方将协助甲方寻找目标客户，努力促成双方成效，并协助甲方与乙方介绍的客户签署租赁合同或买卖合同，有关物业出租之条款最终由甲方确认。四、甲方所出租房屋需具备以下几个必备条件：一户一表（电表）、公共照明、单独电源开关等。五、根据此客户的基本情况，现甲方向乙方提出租赁物业的基本要求，乙方须按照甲方的要求协助甲方完成合同的签署工作。出租条件：租赁面积租金单价为1.2元/m2/天；租赁期限1年，即2011年10月1日至2012年9月30日止；租金付款方式为年缴，即租赁合同签订日；免租期180天；保证金为1000元；物业管理费为0.4元/m2/天；商业管理费为0.4元/m2/天等。同时签订了《物业委托协议》。   本院认为，原、被告双方签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，被告已收受了原告交纳的购房款，合同已实际履行，且被告已取得《商品房预销售许可证》，原、被告所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同。   关于原告要求被告履行0808476、0808475《房屋要约协议书》，并立即向原告交付××区的房屋的请求，被告亦表示可以交付原告的房屋，对该项请求，本院予以支持。   关于原告要求被告赔偿其从2011年1月30日至2019年11月7日，租金按1.2元/m2/天，17号楼7层A区29号约18.84平方米的商铺延期交房的经济损失暂计算为72413.424元；从2011年1月30日至2019年11月7日，租金按1.2元/m2/天，17号楼6层A区34号约18.52平方米的商铺延期交房的经济损失暂计算为71183.472元，共计143596.896元，损失要求计算至实际交房之日止的请求，庭审中，被告不认可原告计算的赔偿标准，委托本院对上述29号和34号租赁价格进行了评估，经评估，以上29号房屋建筑面积为18.84m2和34号房屋建筑面积为18.52m2，建筑面积年平均净租金均为160元/m2·年。29号估价结果为2011年1月30日-2011年12月31日（合11个月零2天），净租金为2780元，2012年1月1日-2012年12月31日，净租金为3014元，至2018年12月31日，净租金共计为21098元，2019年1月1日-2019年11月7日（合计10个月零7天），净租金为2570元，合计26448元；34号估价结果为2011年1月30日-2011年12月31日（合11个月零2天），净租金为2733元，2012年1月1日-2012年12月31日，净租金为2963元，至2018年12月31日，净租金共计为20741元，2019年1月1日-2019年11月7日（合计10个月零7天），净租金为2526元，合计26000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿额计算方法，违约金数额或者损害赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用的房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故本院予以支持截止到2019年11月7日两套房屋租金损失为52448元（26448元+26000元），2019年11月8日至2020年12月9日租金为6475元（3265+3210），合计58923元，对于2020年12月10日之后的租金损失，原告可另行主张。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决如下：   一、内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，向李钰交付××区”(暂定名“大商汇”)17号楼7层A区29号与17号楼6层A区34号房屋；   二、内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内，给付李钰逾期交房的租金收益损失58923元。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3172元(原告已预交)，由李钰负担1870元，内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司负担1302元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本   院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 李 冬   审判员 李晓燕   人民陪审员 王 丹      二〇二〇年十二月九日   书记员 王 静