广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初481号原告（反诉被告）：袁烈强。委托诉讼代理人：陈小成，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴鹏。委托诉讼代理人：刘智勇，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，广东共明律师事务所律师助理。原告（反诉被告）袁烈强与被告（反诉原告）吴鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年3月9日，本案中止诉讼。2020年12月2日，本院依法公开开庭审理本案。袁烈强的委托诉讼代理人陈小成、罗佳，吴鹏及其委托诉讼代理人刘智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁烈强向本院提出本诉请求：1.吴鹏向袁烈强返还违约金（租赁保证金、押金）90000元及利息（以90000元为本金，按照月利率2%的标准，自2019年9月17日起计至清偿全部款项之日止）。2.本案的诉讼费全部由吴鹏承担。事实和理由：2019年1月27日，袁烈强与吴鹏签订《厂房租赁合同》。合同签订后，袁烈强向吴鹏支付了租赁保证金90000元及一个月的租金30000元。2019年5月30日，袁烈强从案涉厂房搬离后，曾多次向吴鹏追讨租赁保证金90000元，吴鹏却以袁烈强违反合同约定中途退租，租赁保证金是违约金为由不予退回。《厂房租赁合同》第三条第3点约定，如乙方中途退租，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金作为违约金处理不予退回且支付三个月租金数额的损失费给甲方。该条同时适用了违约金和赔偿损失。根据法律规定，双方在约定违约责任时，可以选择违约方是支付违约金还是赔偿损失，且均不得超过实际损失额，违约金和赔偿损失不得同时适用。2019年9月16日，吴鹏将袁烈强诉至法院，案号为（2019）粤0608民初3814号，诉请袁烈强向吴鹏支付三个月的租金数额损失90000元，一审、二审支持了该诉讼请求。由此可见，吴鹏通过提起诉讼，选择了让袁烈强以赔偿损失的方式承担违约责任，且吴鹏在该案中确认袁烈强违约给其造成损失的实际损失额为三个月租金数额损失90000元。袁烈强赔偿损失的数额足以弥补吴鹏的实际损失，依法不再适用违约金，吴鹏应向袁烈强返还90000元的违约金（租赁保证金、押金）并自2019年9月17日起支付利息。吴鹏针对本诉辩称，1.本案经过（2019）粤0608民初3814号民事判决以及（2020）粤06民终2757号民事判决认定，袁烈强在履行与吴鹏所签《厂房租赁合同》中存在单方解除合同的根本违约行为。2.根据袁烈强与吴鹏双方所签订的《厂房租赁合同》第三条第3点的约定，在袁烈强单方违约解除合同的情况下，吴鹏有权向其收取90000元违约金。3.虽然在（2019）粤0608民初3814号、（2020）粤06民终2757号两案中已经判决袁烈强赔偿吴鹏损失90000元，但是该损失并没有覆盖袁烈强违约给吴鹏带来的全部损失，前述90000元损失是袁烈强违约之后双方约定的因袁烈强单方解除合同而给吴鹏带来的空租损失，但除前述损失之外，吴鹏还存在中介费损失30000元，以及《厂房租赁合同》中吴鹏给袁烈强的免租期损失30000元。也就是说，因为袁烈强违约给吴鹏带来的可计算损失为150000元，而违约金除了填平损失之外，也具有一定惩罚性，所以90000元的违约金吴鹏有权收取，它体现了对吴鹏损失的填平原则，也体现了法律对违约行为采取的惩罚态度。4.虽然袁烈强认为违约金和损失不能并存，但是当违约金不足以填补损失的时候，受损方有权请求法院调整违约金，从这点分析，吴鹏有权收取袁烈强支付的违约金和要求袁烈强赔偿损失。5.双方在合同明确约定了在袁烈强违约的情况下，吴鹏有权收取袁烈强交付的违约金和要求袁烈强赔偿损失，这是双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，法律尊重当事人的意思自治，且这种意思自治在本案中没有导致双方利益严重失衡。6.即使假设袁烈强有权要求吴鹏向其退还已经收取的违约金，也无权要求吴鹏向其支付利息，且其在本案中要求按照年利率24%向其支付利息，无法律依据，即使要支付利息，也应当按照LPR进行给付。吴鹏向本院提出反诉请求：1.袁烈强缴纳给吴鹏的租赁保证金90000元归吴鹏所有；2.本案反诉费用由袁烈强承担。事实和理由：2019年1月27日，袁烈强与吴鹏签订《厂房租赁合同》，约定袁烈强向吴鹏缴纳租赁保证金90000元，如袁烈强中途退租，租赁保证金90000元不予退回。合同签订后，袁烈强违约单方解除合同。为此，吴鹏提出反诉。袁烈强针对反诉辩称，《厂房租赁合同》第三条第3点约定，在袁烈强中途退租的情况下租赁保证金是作为违约金处理，违约金与赔偿损失不能同时适用，在已有生效判决判定袁烈强向吴鹏赔偿90000元的情况下，吴鹏不应再同时收取袁烈强的违约金90000元，依法应将90000元违约金退还给袁烈强，因此恳请法院驳回吴鹏的反诉请求。吴鹏强调损失不仅仅是90000元，其损失合计150000元，要用90000元的违约金弥补其60000元的损失，该观点是不对的。首先，违约的损失是采取了双方事前约定的规则，根据合同法的规定，当事人对合同违约的损失有几种计算赔偿方法，双方在合同里面约定损失，任何一方违约根本损失就是90000元，从合同法角度来讲约定了具体的赔偿数额。吴鹏第一次起诉时，主张90000元是拆除线路造成的损失，其一直主张的损失就是90000元，而没有超过90000元。按照一事不再理的原则，既然吴鹏在第一次起诉时主张了损失90000元，且该诉讼请求已经被法院支持，如今在袁烈强起诉的情况下又提出反诉，违背了一事不再理的原则，同时也没有证据证明空租期、中介费的损失情况。其次，违约金和赔偿损失两者不能并用，袁烈强提供了该方面充分的法律依据，且提供了学理解释和案例，两者并用对袁烈强显失公平。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了举证、质证，对双方的证据，本院作如下认定：袁烈强提供的证据：证据1中的定金协议，虽非袁烈强与吴鹏签订，但该协议能反映双方签订租赁合同由佛山市旭秦置业有限公司促成，也能与吴鹏提交的居间服务费《收据》相印证，故本院予以确认；证据1中的《厂房租赁合同》，吴鹏没有异议，本院予以确认；证据2、3、4，吴鹏对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；证据5，吴鹏没有异议，本院予以确认。吴鹏提供的证据：证据1，袁烈强没有异议，本院予以确认；证据2、3，袁烈强对真实性没有异议，本院对真实性予以确认。结合当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月27日，吴鹏（甲方）与袁烈强（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于高明区荷城街道****第三层出租给乙方，厂房面积约2800平方米，月租金为30000元，由甲方代收代付，乙方应配合甲方于每月5日按时上缴房租费、水、电费；合同期自2019年1月27日至2022年1月27日止，租金每3年递增10%；装修免租期32天，乙方自2019年3月1日开始交付租金；合同签订时，乙方向甲方预交房屋租赁保证金90000元，保证金作为押金存在，乙方不可用来抵扣租金、电费等任何费用，租赁期满，甲方将保证一周内无息退还乙方；如乙方中途退租，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金作为违约金处理不予退回，且需支付三个月租金数额的损失费给甲方；等。合同签订后，袁烈强向吴鹏支付了租赁保证金90000元。2019年6月5日，袁烈强通过微信向吴鹏发出《解除合同通知书》，主张其对厂房进行了装修、安装了设备，但在使用厂房过程中发现房屋多处漏水，影响工厂正常运作，但在告知吴鹏后一直得不到维修，导致厂房无法正常使用，造成了损失，已构成违约，要求解除《厂房租赁合同》，并要求返还90000元租金。2019年10月9日，吴鹏向本院起诉袁烈强，诉讼请求为：1.袁烈强向吴鹏支付3个月租金数额损失90000元，以及袁烈强向吴鹏赔偿擅自拆除线路的修复费用40000元；2.袁烈强支付5月份的电费7682.40元以及水费140元；3.本案诉讼费用由袁烈强承担。2020年1月8日，本院作出（2019）粤0608民初3814号民事判决：一、袁烈强应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付租金损失90000元；二、袁烈强应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付水电费7822.4元；三、驳回吴鹏的其他诉讼请求。袁烈强不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。2020年6月24日，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终2757号终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件，双方的主要争议焦点在于吴鹏应否向袁烈强返还租赁保证金90000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，法律虽未禁止违约金与赔偿损失的同时适用，但当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。故吴鹏在其获得法院判决支持三个月租金损失90000元的情况下，主张依合同约定可没收保证金90000元，应对其损失达到上述主张总额承担举证责任。但从吴鹏举证情况来看，其实际损失并未超出前诉中已获得法院支持的三个月租金损失90000元，应承担举证不能的责任，其主张的不予退还租赁保证金90000元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，故吴鹏应向袁烈强返还租赁保证金90000元，对袁烈强主张返还租赁保证金90000元的诉请，本院予以支持。根据双方合同约定，“乙方中途退租，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金作为违约金处理不予退回，且需支付三个月租金数额的损失费给甲方”，即租赁保证金90000元及三个月租金损失均属于违约责任。本案中，由于作为合同乙方的袁烈强中途退租属于违约方，双方对吴鹏是否需要返还租赁保证金存在争议，须在本案中进行审判，故对袁烈强主张自2019年9月17日起计算利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）袁烈强返还租赁保证金90000元；二、驳回原告（反诉被告）袁烈强的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2442元，减半收取1221元，财产保全费1055.5元，合计2276.5元（袁烈强已预交3730.5元），由袁烈强负担363.5元、吴鹏负担1913元。袁烈强多预交的1454元，由袁烈强于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。吴鹏负担的1913元，由吴鹏于支付判决确定的款项时一并支付给袁烈强，本院不再另行收退。反诉受理费1025元（吴鹏已预交），由吴鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李俊斌二〇二〇年十二月二十三日法官助理 蔡丹丹书 记 员 区凤仪