山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初3529号原告:安逸物业集团有限公司，统一社会信用代码:91140100688079924Y。法定代表人:任某。委托诉讼代理人：李某，山西达道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石某，山西达道律师事务所律师。被告：杨某,住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某，北京市道可特（太原）律师事务所律师。被告：张某,住山西省太原市。原告安逸物业集团有限公司与被告杨某及张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安逸物业集团有限公司的委托诉讼代理人李某及石某、被告杨某的委托诉讼代理人刘某，被告张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安逸物业集团有限公司向法院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2019年1月20日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理服务费用9176.8元;2、判令二被告按第一项费用30%的标准支付违约金人民币2753元;3、判令二被告赔偿给原告造成的损失,即委托律师产生的代理费5000元;4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年2月25日,原告与二被告所在的小区业主委员会签订了《半山国际花园一期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）,约定由原告为二被告所在的该小区提供物业管理服务，二被告依据本协议向原告交纳物业管理服务费用:物业管理服务费用由业主及使用人按半年度预交,即每年的12月30日前，交纳次年的上半年物业服务费、每年的6月30日前,交纳当年的下半年物业服务费(见协议第四条);物业费按建筑面积及政府相关收费标准收取,二被告居住的别墅面积为350.39平米,标准为2.3元/月·平方米。协议还约定:业主及使用人逾期未交纳物业服务费的,应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金、违约行为给他方造成损失的,均应当承担相应的赔偿责任、合同履行过程中发生争议的可以向太原市迎泽区人民法院提起诉讼。原告在服务期间圆满完成了《物业服务合同》中约定的服务事项。然而二被告自始至今无理由拒不交纳物业管理服务费用,经原告多次催要无果。二被告拒绝缴纳上述费用的行为严重违反了《物业服务合同》的约定,损害了原告的正当利益,侵害了小区其他已缴费业主的合法权益。为维护原告的合法权利,现特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请、以维权益。被告杨某辩称，一、原告安逸物业集团有限公司与半山国际花园一期业主委员会签订的《物业服务合同》应当是无效合同。1.半山国际业委会在其增选工作涉嫌违法违规的前提下，私自与原告安逸物业集团有限公司签订《物业服务合同》，该合同应当是无效合同。2.半山国际业委会与原告安逸物业集团有限公司签订《物业服务合同》时未得到业主授权，物业服务合同内容亦未通过业主大会表决，故该合同应当是无效合同。二、若贵院认为合同有效，也是原告安逸物业集团有限公司违约在先，未按照合同约定履行义务，被告不应当向安逸物业支付全部物业费用。1.经被告与小区其他业主多次催促，被告均未将物业服务合同公示。2.原告未提供相关主管部门对其物业等级备案的文件及核准收费的文件来证明其收费合法性。3.原告安逸物业集团有限公司提供的物业管理服务水平、质量与其收费标准严重不匹配、不适应，不能满足《太原市住宅物业服务等级标准》（并价服字[2014]67号）关于五级标准的规定要求。4.原告仅负责小区物业服务中的保洁和安保工作，小区水、电服务及供暖服务原告并未负责。被告二同被告一答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告安逸物业集团有限公司提供的证据：1、原告营业执照。证明原告诉讼主体适格。2、房屋结算及进户凭证、业主房屋验收单。3、入伙通知书。4、领取钥匙通知书。证明被告已于2015年4月10日领取半山国际花园一期70幢1单元104室钥匙并于6月5日进行房屋验收和办理进户手续。5、东景苑社区新冠肺炎病毒疫情防控摸底表。证明新冠肺炎期间，被告杨某进出半山国际花园70幢1单元104室。6、半山国际花园一期物业服务合同。证明原告与半山国际花园一期小区业主委员会签署的物业服务合同，合同第四条约定了物业收费标准。7、半山欠费表。证明被告欠费周期及欠费金额。8、原告向被告张贴“催缴通知”并短信通知。证明原告多次向被告催要物业欠款事实。9、山西增值税专用发票。10、民事代理合同。证明原告因起诉被告所花费的律师费5000元。11、招标合同。证明原告收取的物业费是通过招投标程序取得的，符合法定流程和标准。12、清理垃圾照片。原告向被告履行合同义务。被告一杨某进行质证认为：证据1真实性、合法性予以认可，证明内容不予认可。营业执照只能证明原告是合法存续的民事主体；证据2-5真实性、合法性予以认可。案涉房屋由被告杨某一人所有；证据6合法性不予认可。合同是无效合同；证据7-8真实性合法性均不认可，证明目的也不认可，一是内部文件，二是未提供原件和手机号码，原告未沟通。证据9-10真实性认可，合法性、关联性均不认可。无法律依据和合同依据。证据11真实性认可，合法性不认可。招标文件的合同和后面所欠的合同不一致，做出了实质性变更。证据12真实性、合法性均不予认可。证明目的也不认可。照片中貌似在清理下水道，但下水道已经被物业公司堵死，证明物业服务不合理。被告二张某同被告一质证意见。被告一杨某提供证据：1.郝庄镇领导召开小区协调会的录音文件及文字版整理、2020年6月29日《关于郝庄镇镇政府召集半山国际花园一期相关人员有关重要事项会议纪要》、证人证言。证明该业主委员会无权代表业主与原告签订物业服务合同来约束业主。2.微信聊天记录及照片、被告缴纳2018年上半年物业费收据。证明：原告未按照《太原市物业管理条例》将物业合同内容公示；原告对物业费进行了调价，且未公开征求业主的意见。3.微信聊天记录、照片、《太原市物价局、太原市房产管理局关于印发太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》。证明原告的物业水平与合同约定严重不符，同时未达到合同约定的五级服务标准，原告违约在先，被告不应当承担违约责任。4.微信聊天记录、照片、裁判文书（2019晋0106民初4932号。证明：证明原告仅负责小区的保洁和安保工作，小区的水电工作由科瑞物业负责，暖气费用收缴、管网维护由山西晋永虹供暖设备公司负责。不仅违反了《物业管理条例》第三十三条之规定，也未履行全部物业服务，故原告不应向被告收取2019年度全额的物业费用。5.视频两个。证明原告保安情绪化、不专业，只有一个人。原告安逸物业集团有限公司质证认为：证据1真实性、合法性、关联性均不予认可。会议纪要未盖章，证人未出庭，也未有相关身份证明。证据2关联性不予认可。经理在微信群说明，合同太多，谁想看可以去客服部查看，公示与否不影响合同的有效性。且原告已经在公示栏进行公示。我们有自己的收费标准。证据3真实性、合法性、关联性均不予认可。照片的时间、地点无法证明，通过我们提供照片可以证实我们履行了基本服务。证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。裁判文书的关联性不予认可。判决书第六页倒数第六行，对上述事实作出了解释，可以证实，水电费没有交接是科瑞公司的问题，与我公司无关。这是历史遗留问题，物业费的收缴工作不在合同约定当中。暖气费用收缴也未提供原件。证据5真实性、合法性、关联性均不予认可。视频中显示的人物无法证明身份和地点。通过法庭调查及对原被告双方举证质证意见的综合认证，本院认定的事实如下:原告安逸集团有限公司通过公开招、投标程序，于2018年12月中标半山国际花园一期小区物业服务，并于2019年2月25日与半山国际花园一期小区业主委员会签订《物业服务合同》约定：由原告为被告所在的半山国际花园一期小区提供物业管理服务，物业服务期限为2019年1月20日至2020年1月19日，原告以不动产及房屋产权登记证核准的建筑面积向业主收取物业服务费，物业服务费按半年进行缴纳,业主及使用人在每年的12月30日前交纳次年的上半年物业服务费、每年的6月30日前交纳当年的下半年物业服务费。被告居住的别墅面积为350.39平方米，标准为2.3元/月·平方米。2019年1月20日至2019年12月31日期间物业管理服务费9176.8元被告未支付。协议还约定，业主及使用人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应违约金。协议另约定，原告提供的物业服务标准按照《太原市住宅物业服务等级标准》（并价服字（2014）67号）文件中规定的五级服务标准执行。另查，半山国际花园70幢1单元104室房屋产权证显示，所有权人为杨某。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于《物业服务合同》的效力问题。原告安逸物业集团有限公司与半山国际花园一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》,经双方签章确认，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告所主张的业主委员会产生程序存在瑕疵、原告与业主委员会所签订的《物业服务合同》未征得业主同意等抗辩事由，因未提交相关有效证据予以印证，且上述理由并非属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，被告主张《物业服务合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。该合同合法有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于被告是否应当交纳物业服务管理费用的问题。被告辩称，原告在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，因而拒绝交纳全部物业费用。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，物业服务企业在物业管理活动中的主要义务是履行物业服务，业主享受物业服务则应履行交费义务。承上所述，涉案《物业服务合同》合法有效，原告实际为被告提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的基础物业服务，则应当根据法律规定及合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业服务针对广大业主，具有公共性，被告在认为原告提供物业服务存在瑕疵的情况下，可请求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式要求其承担相应的违约责任，但依瑕疵履行为由理拒交全部物业费，最终会使小区整个物业服务无法正常运行，损害业主的公共利益，故业主因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳全部物业费的抗辩无法律依据，本院不予支持。关于交纳物业费数额的问题，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”的规定，原告安逸物业集团有限公司应按照合同约定的服务事项和服务标准提供物业服务。原告与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，物业服务质量执行《太原市住宅物业服务等级标准》（并价服字（2014）67号）文件中规定的五级服务标准。原告主张按五级服务标准收费，应针对其提供了五级标准的服务，承担相应的举证责任。根据《太原市住宅物业服务等级标准》，服务等级标准项目除包含有规范的岗位责任制、建立住户档案、项目负责人具有相应年限从业经历资格，每年开展社区文化活动等基本要求外，还包括：共用设施设备运行、维护及养护、共用部位维护及管理、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等项目。庭审中，原告针对其提供物业服务所提交的证据仅为清理垃圾照片，原告关于2019年提供了五级标准的物业服务的举证责任未完成。根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则、第一百一十一条瑕疵履行的相关规定，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应，原告所提供的物业服务质量未有证据证明已达到合同约定的标准，故其主张被告全额支付物业服务费的证据不足。根据双方庭审举证，考虑到2019年物业服务已履行完毕，无法采取补救措施，本院对物业服务费予以酌减20%。原告安逸物业集团有限公司在日后的物业服务中应予以改进。本院酌减是针对本案所涉2019年的物业费，对于将来的服务收费没有约束力。关于原告主张被告承担违约金的问题。涉案《物业服务合同》约定，业主及使用人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应违约金。从庭审证据看，因原告在合同履行过程中所提供的物业服务与《物业服务合同》约定的服务标准存在一定差距，原告对涉案小区服务存在瑕疵也是导致被告迟延缴纳物业管理费的原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。半山路1号70幢-1-3层104室号房屋产权证显示，所有权人为：杨某单独所有。故原告要求被告张某承担支付物业费义务的主张本院不予以支持。《物业服务合同》并未就支付律师费有约定，庭审中原告也未提交其支付了律师费的相关凭证，故原告请求判令二被告赔偿给原告委托律师产生的代理费5000元的主张本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告安逸物业服务公司支付2019年1月20日至2019年12月31日期间的物业管理费7341.44元。驳回原告安逸物业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费224元（原告已预交）、由原告安逸物业集团有限公司承担44.8元，被告杨某承担179.2元。（此款原告已预交）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 孟红燕人民陪审员 张 欣人民陪审员 逯 慧二〇二〇年十二月二十六日书记员 李 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。