北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1930号原告：曹慧锋，男，1976年2月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：冯云，女，1975年8月12日出生，汉族，住河南省郑州市郑东新区。原告曹慧锋与被告冯云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹慧锋与被告冯云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹慧锋向本院提出诉讼请求：判令冯云退还我房屋租赁押金20000元，剩余2个月13天租金38900元（2019年10月8日至12月20日)，合计58900元。事实与理由：我与冯云签订《北京市房屋租赁合同》，承租冯云位于海淀区西钓鱼台嘉园×室房屋一套，每月16000元，租期自2018年12月21日起至2019年12月20日止，租金为半年付，押金2万元。由于特殊原因，需要退租，我已按合同规定提前两个月于2019年8月7日向冯云提出需要中途退房，冯云知道情况后答复“好的”，后续冯云开始执行转租的事宜。2019年10月7日我已正式退租，随后冯云也顺利转租。转租后我向冯云提起请求退房租及押金，冯云表示不同意。我多次与冯云沟通协商，冯云拒绝退还租金及押金，且删除我的联系方式。为维护我的合法权益，特起诉。冯云辩称，我不同意曹慧锋的诉讼请求，是曹慧锋违约在先，并给我造成了损失。冯云向本院提出反诉请求：1.判令曹慧锋向我支付房屋装修维修款32500元及装修期间的损失13333元；2.判令曹慧锋向我返还垫付水费3935元、物业费643元；3.反诉费由曹慧锋承担。事实和理由：2015年12月3日，我与曹慧锋签订房屋租赁合同，租期为3年，到期后，2018年11月13日双方又续签了新的租赁协议，租期为一年，两份合同均约定租赁期间房屋的修缮由曹慧锋维修并承担费用。2019年8月我接到曹慧锋退房通知，因我在外地无法到场，经我同意曹慧锋委托第三方中介机构到现场收房验房，经第三方验房后发现房屋损坏极其严重，已根本无法继续出租，于是我要求曹慧锋维修房屋并达到适租状态再交房，但曹慧锋拒绝，我只好垫资维修，但垫资维修的费用和维修期间的损失，我多次向曹慧锋主张均被拒绝，曹慧锋的行为给我造成了极大的损失。另，曹慧锋未支付水费和物业费，费用由我垫付。为维护我的合法权益，特提起反诉。曹慧锋对冯云的反诉辩称，双方于2015年签订合同时约定了十天装修免租期，说明房屋很旧需要重新装修，我租赁了3年，第四年签订合同时特意约定了我可能提前退租，但需要提前两个月告知，我履行了约定。退房的时候，冯云找人来收房，来人就说空调漏水，有两个卧室中的壁挂电视有打眼的痕迹没有处理，我也跟冯云说过，需要处理这个痕迹需要多少钱可以协商，但冯云拒不回应，只说我对房屋有破坏。装修维修款和装修损失不同意给付，我只同意承担修补壁挂电视痕迹的费用。水费和物业费如果是在我承租期间产生的我同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2018年11月13日，曹慧锋（乙方）与冯云（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定曹慧锋承租冯云所有的位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园×室房屋（以下简称租赁房屋）用于个人办公使用，租期自2018年12月21日至2019年12月20日，月租金16000元，每6个月交纳一次，押金2万元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关一切费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。合同第四条约定，租赁期间房屋的修缮，由乙方维修的，修理费由乙方负担。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后1日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，乙方须缴清应缴所有费用，甲方在一个月内退还乙方所交押金及房租。合同签订后，曹慧锋向冯云支付了2万元押金和租期内全部租金。2019年8月7日，曹慧锋向冯云发送微信“房东，这1-2月，我这边需要搬走，你看有没有合适的看房，把它租出去。”冯云答复“好的。”2019年10月7日，曹慧锋从租赁房屋搬离，当日冯云委托麦田房产工作人员收房，曹慧锋委托他人将租赁房屋钥匙交给麦田房产工作人员。冯云提交其与麦田房产工作人员聊天记录，证明房屋交付时有损坏，其中9月28日，麦田工作人员到屋内查看并拍摄短视频，向冯云表示“建议刷个墙面，如办公客户就现状出租，如居家客户需要装修弄一下”，10月9日，冯云再次要求麦田工作人员把坏的地方拍一下，麦田工作人员把墙面打眼地方以照片、短视频方式发送给冯云，10月10日，冯云让麦田工作人员联系师傅把空调修好，10月26日，麦田工作人员称“纱窗是坏的，煤气灶也是坏的，这些问题咱们都给解决掉行吗，不然租户住进来没法开窗”，11月10日，麦田工作人员称“煤气灶因为太久没人使用导致现在没法正常使用，您看换个煤气灶和抽烟机行吗”。曹慧锋称承租时因为房屋比较破旧其对房屋进行了装修，冯云还给了15天免租期，麦田收房时认可空调的正常的，对除墙面打孔外其他损坏均不予认可。冯云主张房屋存在多处损坏，其于2019年10月7日至2019年11月1日期间对房屋装修，其中空调维修花费2800元，更换水表500元，修理纱窗花费1200元，煤气灶维修费1000元，装修费27000元，为此提交其与装修工人聊天记录。曹慧锋对上述维修费用均不予认可，称租赁期间未使用煤气灶，交付房屋时空调是正常运转的，房屋墙面确实有打孔未处理，但对冯云主张的装修费金额不予认可。冯云另主张曹慧锋承租期间欠付水费3935元、物业费643元，曹慧锋对此予以认可，并同意支付。本院认为，曹慧锋与冯云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，曹慧锋要求提前解除合同，并按照合同约定通知冯云，冯云表示同意，后曹慧锋于2019年10月7日搬离房屋，应视为双方租赁合同已于2019年10月7日解除。曹慧锋向冯云支付了2万元押金及租期内全部租金，合同解除后，对于押金和未履行期间的租金，冯云应当予以退还。对于冯云主张的物品损坏维修费用，因双方在签订合同之初与退房交接时均未对屋内物品进行书面确认，无法确认哪些物品损坏系曹慧锋使用期间造成的损坏。根据冯云提交的聊天记录，煤气灶系长期无人使用造成的自身损耗，更换纱窗系冯云另行出租后发生，对于空调，麦田工作人员在收房时未提出异议，上述维修费用均系冯云为再次出租房屋所需支付的必要支出，现冯云要求曹慧锋支付相关费用，于法无据，本院不予支持。对于更换水表费用，未提交证据，本院不予支持。根据冯云与装修工人的聊天记录，装修费用除墙面处理外，还包括马桶、花洒、插座、门等费用，上述内容均不在麦田工作人员查验房屋时提出的房屋损坏范围内，故本院对该部分的装修费用不予支持。对于墙面损坏部分，曹慧锋予以认可，考虑到冯云支付装修费用时未明确区分不同装修项目的具体金额，结合房屋面积本院对墙面修复费用酌情判定5000元，在曹慧锋给付的押金中扣除，修复时间确定为一周，修复期间产生的租金，在应退还的租金中扣除。冯云主张的水费和物业费，曹慧锋予以认可，本院对此不持异议，上述费用从押金中予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、冯云于本判决生效后七日内退还房屋押金10422元以及租金35200元；二、驳回曹慧锋的其他诉讼请求；三、驳回冯云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1273元（曹慧锋已预交636元），由曹慧锋负担287元，已交纳；由冯云负担986元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费530元（冯云已预交），由曹慧锋负担134元，于本判决生效后七日内交纳；由冯云负担396元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  李绥奇人民陪审员  远卫民二〇二〇年十二月十四日书 记 员  高 岚