北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初282号原告：北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村。负责人：杨广志，村主任。委托诉讼代理人：谢波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。被告：北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村北山内。法定代表人：贾海旺，董事长。委托诉讼代理人：刘博今，北京博审律师事务所律师。原告北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会（以下简称峨嵋山村委会）与被告北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司（以下简称太极公司）合同纠纷一案，本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。峨嵋山村委会曾持相同请求诉至我院，本院于2019年4月17日作出（2018）京03民初512号民事判决，太极公司不服该判决上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）京民终571号民事裁定，撤销本院（2018）京03民初512号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭审理，原告峨嵋山村委会的委托诉讼代理人谢波、韩茂军，被告太极公司的委托诉讼代理人刘博今到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峨嵋山村委会向本院提出诉讼请求：1.确认峨嵋山村委会与太极公司于2002年4月15日签订的《合同书》无效；2、依法判决太极公司返还、腾退非法占用的土地。3.太极公司负担本案诉讼费用。事实和理由：峨嵋山村委会作为农村集体组织，为了加快峨嵋山村旅游、文化资源的开发，带动区域资源的发展，同意太极公司在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的，集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城，以此为根本宗旨和合同的根本目的。就太极公司征用及租赁峨嵋山村委会的土地事宜，双方于2002年4月15日签订了《合同书》。合同书主要约定:1.景区规划、开发建设；2.土地租赁、征用位置及面积；3.租赁、征用土地期限；4.费用及交付形式；5.双方有权利义务等内容。整个工程计划分三期进行实施，占地面积1200多亩，预计总投资1.5亿元，三期工程到2005年7月，太极公司应当完成全部计划投资。太极公司租赁、征用土地的所在位置、面积及具体范围以其提供的规划图为准。峨嵋山村委会按照太极公司所需提供土地，太极公司开发到哪块地就给提供哪块地。租赁征用的土地期限为20年，从2020年5月至2022年4月，期满后，续租给太极公司两次，第一次为20年，第二次10年，共50年。(峨嵋山村委会保管的合同为复印件，太极公司的合同为原件，投资金额为1.5亿，其余内容完全相同)。所涉及的土地包括林地、园地等均为农业用地，峨嵋山村委会与太极公司达成意向的初衷及订立合同的背景、根本目的是为了村集体及农民的利益和发展考虑，太极公司征用租用土地作为建没用地进行开发、修建旅游城后，增加农民就业、收入，村民养老，带动经济发展，提高村里老百姓整体生活水平。合同签订后十几年来，太极公司根本没有经济实力及能力投资，其真正目的也不在共同发展，而合同所涉用地没有边界，开发到哪块地就提供哪块地，将村里农用地划圈霸占，破坏土地性质，造成农民的林地、果园等农用地非法流失、荒废。由于太极公司未履行景区规划、投资开发建设等义务，景区开发亦未得任何部门审批、授权，致使开发停滞，实际上没有得履行，而且太极公司非法从村民处流转土地，无人管理，砍伐林木致果园林地荒废，破坏珍贵的土地资源，合同不但未能履行且严重的侵害了村集体及农民、危及损害社会公共的利益。该历经一审二审，经高院发回，现重新审理，期间新修正的土地管理法出台施行，新的土地管理法更坚持了土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的农用地保护和节约集约用地制度。所突破的仅是集体建设用地的使用方式，原第43条删除，新第44条、45条规定，只有为了公共利益的需要，县级以上人民政府才有权利资格征用土地，必须符合土地利用总体规划的前提下，严格按照土地利用总体规划并履行严格的审批手续。第63条改变增加了可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位和个人使用，但限制前提是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。对该法律规定应理解为强制性的法律规定，应当认定为“效力性强制性规定”、并非行政管理性规定，对此《九民会议纪要》特作出说明和进一步规范、对效力性强制性规定作出明确规定:第一条强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，而本案合同触及到的正是土地市场秩序和国家对农用地的宏观政策等公序良俗！《九民会议纪要》还对管理性强制性规定作出说明，关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应认定为“管理性强制性规定”。上述为案件基本事实和法律变动情况，现峨嵋山村委会要求确认合同无效、返还土地的具体理由分析如下:(一)关于合同的性质。合同的性质应以当事人约定的合同权利义务内容确定。根据合同的宗旨和根本目的，核心条款就是太极公司以租赁、征用土地的方式，进行景区开发建设事宜。但该合作是有前提条件和目的，与一般合作开发景区建设不同，即一方出地，另一方投入资金，同担风险、共享利益。因此，案涉《合同书》性质系附以景区开发建设、带动村经济发展、筹建全国一流的，集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城为条件的农村集体土地使用权租赁、征用合同。(二)《合同书》的签订未经村民会议表决同意，违反了《农村土地承包法》第52条、《土地管理法》第63条，均明确规定对于集体土地，不管以何种方式由集体组织以外使用，都应当经本集体组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。该规定系强制性效力性规定，《合同书》未经村民会议表决同意，根据《合同法》第52条第（5）项、《民法总则》第153条第1款之规定，应属无效合同。(三)《合同书》中约定太极公司征用农村集体成员所有的农用地、林地、山地、果园等土地进行宾馆及人工湖建设，需要报经政府部门审批，迄今未取得任何审批手续，也不存在补办手续的可能性，征地条款应属无效。《土地管理法》第35条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第45条规定，为了公共利益的需要才可征用农民集体所有的土地，且征用土地的主体是县级以上人民政府。太极公司系企业法人，根本没有征用农民集体土地的资格，即使涉案土地中有三小地块取得建设用地使用权，也是为了规避土地管理部门的监管，实现违法占用农用地的非法目的。因此，《合同书》中约定太极公司征用农村集体成员所有的农用地，违反了《土地管理法》第35条、第45条强制性规定，征地条款应属无效。(四)《合同书》中约定租赁农村集体成员所有农用地期限达50年，属部分无效条款。《合同书》中约定“第一租期为二十年。第一个租期届满后乙方有权继租两次，每次续租的租期均为二十年”，从约定内容看，租赁农用地的期限实际达50年之久远。《合同法》14条规定的租赁合同最长期间为20年，超过部分无效。合同又约定开发需要哪块地就提供哪块地，其交易本质是只要太极公司按约定交15万租赁费，几乎要把峨嵋山村的集体土地都交出去，太极公司都可以霸占50年，农民生存的土地全被卖了，违背公序良俗、与国家宏观政策相悖、违反公平公正原则、损害农民集体利益。因此，对于该合同条款亦是无效违法条款，超过20年部分当然应当无效。(五)《合同书》属于附条件土地出让、租赁合同，景区开发建设的前提条件未成就，合同目的未实现，《合同书》实为未生效的状态，峨眉山村委会有权收回案涉所有土地。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。从《合同书》约定内容看，峨眉山村委会将1200亩地以租赁、征用等方式流转给太极公司的目的，是进行景区开发建设，所获取的对价是太极公司每年向地方政府纳税100万元中的部分返款。可见，虽然《合同书》未明确附生效条件，但从约定内容看，景区能够开发建设是《合同书》约定的生效条件，是峨眉山村委会将土地租赁、征用给太极公司的前提条件。《合同书》签订至今日达18年之久，案涉景区开发建设未得到任何规划、审批，已不存在继续进行景区建设的可能性，合同中约定生效条件不成就，且不能成就的原因在太极公司未履行报批义务，即使其履行报批义务，因政府规划原因，也不可能获得批准。目前，案涉土地总体规划为:一般农地区、生态环境安全控制区、其他建设用地等，已不存在继续开发景区建设的可能性。《合同书》履行的基础条件已发生根本性变化，不存在继续履行的可能性。《合同书》约定的生效条件未成就，合同未生效，也不存在生效前提要件，双方当事人的权利义务应恢复到未缔的状态，太极公司应当返还所有租赁、占用，包括已办理部分土地使用权的所有土地。（六）即使认定合同中租赁、征用土地部分条款有效，但因太极公司严重违约，致合同目的根本无法实现，峨眉山村委会也有权收回太极公司非法租赁、占用的土地。1、未履行规划、报批义务。根据《合同书》约定，太极公司负有景区开发的总体规划、报批义务。时至今日，峨眉山村景区开发建设，未得到任何相关政府部门的授权或批准，实际处于违法开发、违章建设的状态。案涉合同未能履行的主要原因是太极公司未进行景区建设立项、报请政府部门审批义务。2、未履行投资义务。根据《合同书》中关于工程分期运作的约定，太极公司需要投资达1.5亿元。但从太极公司的工商登记、经营状况、纳税等情况看，其根本没有投资建设能力，是导致合同不能继续履行的主要原因。3、未履行纳税义务。峨眉山村委会与太极公司签订合同的主要目的，通过太极公司的纳税，镇政府返还方式获取对价。根据约定，太极公司需要每年纳税在100万元。但是，经工商、税务等公开的企业信息查询，太极公司并未依约定交纳任何税费。4、损坏林木，荒废果园林地。18年来，太极公司从村民处流转土地后无人管理，致果园林地荒废。《农村土地承包法》第64条规定:“土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。”连续多年未开发的情形应属于“弃耕抛荒的行为”。综上，双方签订的《合同书》是复合性的无名合同，实为附景区开发建设为生效条件的农用地租赁、征用合同。合同的核心条款是土地使用转让、变更土地用途等，因未经村民会议同意、未履行农用地转建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》《农村土地承包法》等法律的强制性效力性规定，应认定为无效协议；且《合同书》中约定的“景区开发建设”条件不存在成立的可能性，整体合同实际处于未生效的状态。即使合同中个别条款可以有效，也由于太极公司的严重违约、违法行为，导致合同根本目的无法实现，峨眉山村委会也有权请求太极公司返还非法租赁、占用的一切土地。太极公司辩称，不同意峨嵋山村委会的诉讼请求。理由如下：土地开发经过村委代表大会签字表决，太极公司亦取得建设用地使用权证书，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。峨嵋山村委会、太极公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，太极公司对峨嵋山村委会提交的北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第160号-答、161号-答答复告知书、北京市平谷区人民法院咨询笔录，峨嵋山村委会对旅游开发提交的《合同书》以及规划图、京平国用（2003）初字第196号、197号、198号、《国有土地使用证》以及规划、088号土地出让合同、《关于建设峨嵋山太极胜境（含托老养老）项目占用南独乐河镇峨嵋山和刘家河村北东山沟山场荒坡地的意见》、2006年1月25日峨嵋山村委会与太极公司签订的《合同书》、北京市第二中级人民法院（2008）二中民初字第16445号民事判决书、北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第1303号民事判决书的真实性予以认可。对上述证据，本院予以确认并在案佐证。本院认定事实如下：一、合同签订情况：2002年4月15日，峨嵋山村委会作为甲方与乙方太极公司签订《合同书》。合同约定：为了加快峨嵋山村旅游、文化资源的开发速度，带动区域经济的发展，经双方友好协商，峨嵋山村委会同意由太极公司在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的，集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城，以弘扬东方文化。为保障双方的合法权益，在互利互惠的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律的规定，双方就太极公司租赁土地开发、筹建北京峨嵋山太极胜境旅游开发的有关事宜，特签订本合同。一、开发形式。1.做好整体规划。为了使今后的开发工作有的放矢、井然有序的进行，使所有旅游资源都发挥出最大效益，太极公司应做好开发范围的总体规划，并拿出符合平谷县总体规划的规划图、沙盘、项目可行性研究报告和具体施工方案。2.工程分期运作。整个工程计划共分三期进行实施，计划总占地面积1200多亩，预计总投资1.5亿元。第一期工程从2002年5月至2003年5月，主要是完成九项工程，占地15亩，计划投资3000万元；第二期工程从2003年6月至2004年6月，主要是完成宾馆及人工湖工程，占地200亩，计划总投资5000万元；第三期工程从2004年7月至2005年7月，主要是完成景区内的各种附属设施，计划总投资7000万元。二、土地租赁、征用开发位置、面积及范围。太极公司租赁、征用土地的所在位置、面积及具体范围以太极公司提供的规划图为准，该规划图为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力（规划图附后－见本合同附件1）。峨嵋山村委会应按太极公司开发所需提供土地，太极公司开发到哪块地就给提供哪块地。涉及到刘家河村的两块地由南独乐河镇政府协调调整给太极公司租用。景区内的弘法协会所属建筑峨嵋山村委会要控制其不准再扩建，建筑物按景区布局要求将来应拆掉恢复钓鱼台原貌。景乐服装厂土地由峨嵋山村委会负责做工作收回归太极公司征用，因其位置是九宫之一的震宫。峨嵋山村委会应保证老丁饭店原址不得再扩大，将来服从景区管理。峨嵋山村委会负责将村西北鱼场在本合同签订之日两年内搬迁，搬迁费用按双方协商认可价格由太极公司一次性付清。三、租赁、征用开发期限。太极公司开发旅游项目所需的山场土地主要采取租用方式，由峨嵋山村委会出租给太极公司使用，租赁期限为二十年，从2002年5月1日－2022年4月30日。租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期十年；部分土地采用征用方式，征用土地使用期限按国家政策标准执行。四、费用及交付形式。（一）各种费用。1.占地租金：前三年，无偿使用，免收租金。第4-20年每年租金15万元，续租三十年期间每年租金20万元；2.太极公司建设用地办理征用土地手续所需的各种费用按国家有关规定标准一次性付清；3.太极公司租用峨嵋山村委会处于盛果期的果园由太极公司给果树承包者进行一次性补偿，每亩补偿1500元，果树归太极公司管理。峨嵋山村委会与村民的承包合同由峨嵋山村委会自行解决。4.太极公司所用峨嵋山村委会山场，指合同签订之时没有果树的部分，太极公司无偿使用50年（太极公司自愿给一万元）。地下管道由太极公司按每米50元一次性买断。5.太极公司租用峨嵋山村委会土地上的其他地上附着物补偿标准由峨嵋山村委会与本村相关村民协商解决。双方认可后补偿费用由太极公司一次性付清。峨嵋山村委会与相关村民土地合同关系由峨嵋山村委会与村民自行解决，二年后土地使用权归太极公司。6.东沟里22家住户搬迁费用总数为壹百壹拾万元，由太极公司支付，每户搬迁费的具体数额由峨嵋山村委会确定。（二）租金及费用交付形式。1.果园及其它占地租赁费全部采取上交款（无果树山场地不交款）。2.22家住户搬迁费用一次性付清。3.太极公司征用峨嵋山村委会土地的补偿费按国家规定标准一次性付给峨嵋山村委会。五、双方权利和义务。（一）峨嵋山村委会权利和义务。1.峨嵋山村委会保证太极公司现有条件下的用水、用电和通讯、道路正常使用，其中水、电、通讯费用由太极公司支付，道路为无偿使用，且太极公司有权根据开发经营需要，改、修道路。水、电费按国家有关规定标准收取。如果现有水、电、通讯和道路不能满足太极公司使用，需打井、增容、修路等，所需费用全部由太极公司支付，但峨嵋山村委会必须提供便利条件。2．峨嵋山村委会有权要求太极公司按约定交付租赁费和水、电费，如太极公司逾期未交租赁费和水、电费，峨嵋山村委会依法追索。3．峨嵋山村委会依照法律规定的权限和范围，监督太极公司依法经营，并在南独乐河镇注册、纳税。4．在现行财税体制下，太极公司年纳税在100万元以上，南独乐河镇政府按太极公司形成相当于镇级财力的30%对太极公司给予扶持。5．本合同三次期限未满，峨嵋山村委会不得收回太极公司所承租峨嵋山村委会土地的使用权。如遇国家政策改变，要提前通知太极公司协商解决。6．本合同签订后6-8个月内，峨嵋山村委会负责将22户村民全部搬走。7．峨嵋山村委会有权要求太极公司优先安排本村村民在同等条件下优先就业。8．如果峨嵋山村委会村民在太极公司施工经营过程中给太极公司带来不便并造成经济损失，由峨嵋山村委会负责协商解决及经济赔偿。9．如果因峨嵋山村委会不履行本合同规定的义务，给太极公司造成经济损失，峨嵋山村委会承担全部责任，并赔偿太极公司一切经济损失。（二）太极公司权利和义务。1．太极公司必须在南独乐河镇登记注册，必须依法经营、依法纳税，并按南独乐河镇政府要求及时报送财务、统计报表。2．规划区域内的开发权属于太极公司。太极公司具有独立法人资格，依法享有企业生产决策权、经营自主权、用人权、收入分配权等，未经太极公司同意，他人不得干预。3．在合同期内，除规划区内原有合同规定的单位和个人建筑物所占有的土地外，其它地方未经太极公司同意，任何单位和个人不能占有和使用。4．太极公司在开发过程中，一定要严格按照总体规划进行开发，并注重对环境和植被的保护。5．太极公司在同等条件下要优先安排峨嵋山村委会村民在区内就业。6．太极公司要合理、安全地使用土地，不得进行有害于社会治安的活动。7．太极公司负责在峨嵋山村委会原养老院及附近修建托老院和公园，建设资金主要由太极公司筹措，峨嵋山村委会只负责争取一些扶持资金。扶持资金用于托老院，托老院所有权属于太极公司。太极公司无偿负责峨嵋山村委会无儿女老人的养老问题。托老院的各种娱乐项目按成本优惠价提供给峨嵋山村委会的所有老人使用。8．规划区内原有合同建筑占地，不得再扩大范围，合同到期或虽未到期但终止使用的土地峨嵋山村委会应交给太极公司建筑开发。9．本合同生效后由太极公司负责设置出入卡，出入景区人员凭卡或门票进入，峨嵋山村委会本村人凭本村免费卡或持本村村民身份证（借用无效）免费出入。10．如果因太极公司不履行本合同规定的义务，给峨嵋山村委会造成经济损失，太极公司承担全部责任，并赔偿峨嵋山村委会一切经济损失。六、其它有关事宜。1．三次合同期满后，太极公司有意继续经营时，峨嵋山村委会要继续优先与太极公司续签合同。太极公司按当时土地政策，续签合同。太极公司不愿意继续经营时，租用土地上的所有建筑物和各种配套设施归峨嵋山村委会所有（征用土地及建筑物除外）。2．本合同对峨嵋山村委会、太极公司双方具有同等法律约束力，任何一方不得违约，如果一方违约，双方协商解决，协商未成，通过法律手段解决。3.本合同未尽事宜，双方经协商后可签订补充合同或补充条款，与本合同具有同等法律效力，本合同中手写体与印刷体具有同等效力。4.本合同一式五份，峨嵋山村委会、太极公司双方各持两份，公证处一份。5.本合同自双方签字之日起生效。二、合同履行情况涉案合同内的土地中有三个地块取得国有土地使用权证，编号分别为京平国用（2003出）字第196号、197号、198号，载明的土地使用者均为北京市燕兴隆新型墙体材料公司，用途均为综合，时间均为2003年9月27日，地号分别为F-10-01-34、F-10-01-33、F-10-01-32。涉案土地上旅游开发的建设情况如下：若干小木屋（太极公司自称为乐和仙谷的旅游设施）；一座二层小楼（太极公司自称为果品基地的管理用房，峨嵋山村委会称系太极公司自用的会所）；关于兴隆观，太极公司自称是重建，峨嵋山村委会称系小范围的扩建；燕兴隆饮料厂（太极公司自称内有水池两座，峨嵋山村委不认可太极公司修建了水池）以及部分道路。此外，太极公司自称修建了老年活动中心以及人工湖，村委会不予认可，主张老年活动中心并非太极公司修建，没有人工湖。太极公司主张建设投资约7382万元。三、土地利用规划用途以及现状2018年7月11日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第160号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用现状地类（2009年-2016年）。依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第（二）项规定，答复如下：经查，您申请公开的信息属于可以公开的政府信息，根据您提供的位置图，该地块2009年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2010年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2011年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2012年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2013年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2014年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2015年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2016年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面，并将土地利用现状图提供给您。……2018年7月16日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第161号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用规划用途。附件：1.平谷区南独乐河镇土地利用总体规划图（2006-2020年）调整完善局部。依照图例，峨嵋山村东熊南路东侧地块包括一般农地区、生态环境安全控制区、其他建设用地等。双方当事人在庭审中确认，合同签订时涉案土地性质均非建设用地。上述事实，有双方当事人提交的上述证据及陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为涉案《合同书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。只有在符合上述五种情形下，涉案的合同书才能被认定为无效。根据庭审查明的事实，在本案中，太极公司与峨嵋山村委会合作的方式为征用和租赁两种，其中京平国用（2003出）字第196号、第197号、198号项下的三个地块已经取得土地使用证，另一个088号地块的土地使用证正在办理中；涉案《合同书》约定的其余山场土地主要采用的租赁的方式，租赁期限为二十年，从2002年5月1日至2022年4月30日；租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年。对此，我们逐一分析说明。对于已经取得土地使用证有（2003出）字第196号、第197号、198号项下的三个地块，峨媚山村委会主张合同无效缺乏相应的法律依据，本院无法支持。对于正在办理土地使用证的是088号地块；依照现行《中华人民共和国土地管理法》的规定，未取得土地使用证的并不能直接导致合同无效。对于涉案《合同书》约定的其余山场土地主要采用的租赁的方式。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。但是，涉案合同关于“租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给太极公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年。”的约定，实际上变相延长合同的租赁期限，违反了合同法租赁期限不能超过20年的规定，该部分关于续租的约定应属无效。峨嵋山村委会要求确认涉案《合同书》全部无效的请求，本院不予支持，据此要求太极公司腾退并返还土地的请求，本院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会与北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司于2002年4月15日签订的《合同书》中关于“租期届满后，甲方保证续租给乙方两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期为十年”的约定无效；二、驳回北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费791800元，由北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会负担300000元（已交纳），北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司负担491800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 林存义审 判 员 万丽丽审 判 员 张 弘二〇二〇年十二月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳