广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7269号原告（反诉被告）：周某，男，汉族，1980年5月27日出生，身份证住址湖北省公安县。原告（反诉被告）：曲某珠，男，汉族，1993年12月11日出生，身份证住址辽宁省普兰店市。原告（反诉被告）：黄某，男，汉族，1997年11月14日出生，身份证住址重庆市合川区。原告（反诉被告）：周某容，男，汉族，1979年11月4日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，广东顺创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙某群，男，汉族，1980年2月1日生，身份证住址湖北省浠水县。委托诉讼代理人：寇彪，广东瀚宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天培，广东瀚宇律师事务所律师。原告周某、曲某珠、黄某、周某容与被告孙某群租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：一、解除原、被告2019年6月9日签订的帝邦钓鱼场租赁协议书；二、被告向原告返还2020年1月份租金5000元；三、被告向原告返还未履行合同期限对等的转让费90000元；四、被告向原告赔偿材料费损失69825元、人工费损失30200元、运输费损失300元；五、本案诉讼费用由被告承担，以上合计195325元。被告反诉请求：一、确认被告与原告及案外人吕刚之间签订的《帝邦钓鱼场租赁协议书》于2019年12月31日解除；二、四原告共同向被告支付其拖欠的2019年9月份、10月份的租金10000元，以及其拖欠的2019年6月份、8月份的水电费用5000元；三、四原告赔偿被告损失37000元；四、四原告承担本案全部诉讼费用。本案受理后，本院依法适用简易程序将本诉、反诉合并进行公开审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁合同签订情况原告提交的《帝邦钓鱼场租赁协议书》载明了以下主要事项：1.甲方将其所有的帝邦钓鱼场以100000元转让给乙方，租金为每月5000元，每月1日支付当月租金，乙方在2019年6月9日支付甲方鱼塘转让费后可开始进行设备整改，2019年6月20日起合同开始生效，该鱼塘的使用权归乙方所有；2.甲方转让给乙方钓鱼场的有效期限为5年，自2019年6月20日起至2024年6月19日止；3.合同期间不允许乙方将鱼塘私自转让，合同有效期间如乙方单方面提出中止合同只能处理鱼塘里的鱼，不能毁坏其他基础设施，且不予赔偿任何费用；4.钓鱼场内厨房设备场地归帝邦公司使用，每月电费由帝邦按照每月总电费的30%支付给乙方；5.甲方为原告，乙方为原告周某、曲某珠、黄某、周某容，以及吕刚；6.协议落款时间为2019年6月9日。二、租赁合同履行情况原告提交了《退股协议书》，载明帝邦钓场原五人合作经营，分别为吕刚、曲某珠、周某容、黄某、周某平均分股，现股份重整，吕刚协议退出帝邦钓场经营，经全体股东商定，自2019年10月开始，吕刚不再是帝邦钓场股东，不再参与经营钓场事务。该退股协议有吕刚、曲某珠、周某、黄某签名，落款时间为2019年10月12日。原告提交了《通知书》，主张被告从案外人黄辉处承租涉案鱼塘，黄辉于2019年12月30日，派代表至钓鱼场通知其与被告的合同到期，不再续租，要求停止一切经营活动并搬离钓鱼场。被告以无黄辉签名为由，不认可该通知书的真实性。原告提交了短信截图，主张于2019年12月31日，原告以短信方式告知被告，鱼塘老板派代表到鱼塘递交并张贴了收回鱼塘通知书，自2020年1月1日起已无法经营，原告被告及时处理与鱼塘老板的合同纠纷事务，因此事造成的经营损失由被告承担。被告辩称，原告的拒付租金行为和不当使用租赁物的行为是导致原告被告双方之间租赁协议解除的唯一原因，出租人黄辉之所以派人要求原被告搬离钓鱼场是因为被告已经决定解除与原告之间的租赁协议，并对黄辉表示不再续租。原告提交了转账记录及微信聊天记录，主张于2019年6月9日，原告通过银行转账的方式向被告支付转账款90000元、2019年6月租金1600元、7月租金5000元、8月租金5000元、11月租金5000元、12月租金5000元、2020年1月租金5000元。还主张被告于2020年1月5日退还2020年1月租金，但原告并未实际接收。被告辩称2019年9月、10月两个月份的租金原告尚未支付。被告在庭审中确认，已经收取了原告支付的转让费100000元。被告提交了与周某、曲某珠的聊天记录，提出以下主张：1.被告与原告之间签订的《帝邦钓鱼场租赁协议书》中约定的100000元转让费主要是案涉鱼塘里鱼的对价；2.原告承租案涉鱼塘是为经营，对外提供休闲垂钓服务并顺带贩卖鱼饵和饮料，但租赁合同签订不到2个月，因为经营收益不如预期，原告便将鱼塘里的鱼打捞贩卖，并开始拒绝向被告支付租金；3.原告拖欠被告两个月的租金（9月、10月）和两个月的水电费用，经被告多次催告，原告拒不支付，至今仍未支付；4.原告知道被告是承租人，而非产权人，也知道出租人是黄辉；5.被告已于2019年12月31日向原告发出了《解除合同通知书》；6.被告已于2020年1月7日向原告发出了《催告书》，催告被告支付2020年1月份租金时，原告以租赁协议已经解除为由将租金又退还给了原告；7.原告向被告支付2020年1月份租金时，被告以租赁协议已经解除为由将租金又退还给了原告。被告提交了《解除合同通知书》，主张其于2019年12月31日向被告提出解除合同，《帝邦钓鱼场租赁协议书》已于2019年12月31日解除。被告在该通知书中主张合同解除的原因是原告自2019年8月1日起，以各种理由拒付租金和水电费，经多次催告仍拒不履行，从11月开始支付当月租金后，9月及10月两个月的租金尚未支付。原告辩称协议书的发送时间为2019年12月31日，从该时间来看出租人黄辉已经解除了案涉租赁协议，亦无法看出被告主张解除前原告知晓案涉转租的事宜。被告提交了《催告书》，主张被告于2020年1月7日向原告发出催告，要求原告搬家离钓鱼场，返还租赁物，但原告拒不搬离钓鱼场、拒不返还租赁物，2019年12月31日《帝邦钓鱼场租赁协议书》解除后，原告占有、使用案涉钓鱼场期间的占有使用费用应由原告自行承担。原告辩称不存在拖欠租金的情形，2019年12月30日出租人黄辉终止案涉合同后原告便无法实际经营案涉鱼塘，因被告一直拒绝协商处理后续赔偿事宜，致使鱼塘里的鱼原告不敢私自处理。裁判理由及结果一、关于租赁合同效力的问题原告与被告签订的《帝邦钓鱼场租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定,不存在无效的情形，故双方应按照协议的约定，履行各自的义务。原告提交的《退股协议书》，载明吕刚退出帝邦钓场经营，被告也确认后已知晓该事实，因此本院认定，现《帝邦钓鱼场租赁协议书》合同相对人为原告及被告，不包含案外人吕刚。二、关于租赁合同解除的问题根据被告向原告发送的《解除合同通知书》载明的内容可以确认，被告提出解除租赁合同的理由是被告拖欠2019年9月及10月的租金，经催收后仍拒不支付。原告在庭审中辩称，该部分租金未支付的原因是，原告承租鱼塘后刚开始处于亏损状态，加上鱼塘附属设施如水管、电线存在无法满足租赁需求的情形，且被告一直未予以维修，之后就上述事宜双方达成了一致，被告同意2019年9月、10月的租金免予缴纳。本院认为，原告提出的该项理由，并无相应证据予以佐证，故本院不予采信。因原告确实存在拖欠租金的事实，已经构成违约，被告据此解除租赁合同，符合双方约定，也符合法律规定，故本院予以支持，解除的时间为2019年12月31日，被告向原告发送《解除合同通知书》的时间。原告提交的《退股协议书》，载明吕刚退出帝邦钓场经营，被告也确认后已知晓该事实，因此本院认定，现《帝邦钓鱼场租赁协议书》合同相对人为原告及被告，不包含案外人吕刚，故被告主张租赁合同解除的对象，仅为原告，并不包含案外人吕刚。三、关于返还租金的问题根据微信聊天记录可以确定，被告曾向原告发送2020年1月租金5000元，但原告未予接收。本院据此认为，被告的行为足以证明其作出了向原告返还2020年1月租金5000元的意思表示，因原告未予接收而导致该款项尚未返还，故原告要求被告返还，依据充分，本院予以支持。四、关于返还转让费的问题被告确认已经收取了原告支付的转让费100000元，原告主张按照合同履行期限折算，被告应向原告返还转让费90000元。原告与被告在《帝邦钓鱼场租赁协议书》中约定了转让费100000元，并明确原告在支付转让费后可开始进行设备整改，并未明确转让费所指向的具体用途，因此，本院结合上述关于可以进行设备整改的条款、约定5年的承包期限，以及原告承租后即可着手经营鱼塘的事实，综合认定转让费是原告向被告购买相关设备的费用以及支付长达5年经营鱼塘的相应价值。而本案租赁合同解除的原因是原告存在拖欠租金拒不支付的事实，故应认定原告未能按照约定期限经营鱼塘是由原告的违约行为所致，未能实现鱼塘5年的使用价值的责任在原告，原告要求被告按照租赁期限折算转让费后返还，依据不足，本院不予支持。原告也没有提交证据证明其在租赁合同解除后，有向被告移交相关设备的事实，故其要求被告返还相应转让费，依据不足，本院亦不予支持。四、关于材料费损失、人工费损失、运输费损失、成品鱼的问题综上所述，租赁合同解除的原因是原告存在违约行为，故由此造成的损失，应由原告自行承担，原告要求被告赔偿材料费损失、人工费损失、运输费损失、成品鱼损失，不符合法律规定，本院不予支持。五、关于拖欠租金的问题因原告确实拖欠被告2019年9月及10月的租金共计10000元，原告也未能举证证明存在免缴该部分租金的约定及事实，故原告拒不支付上述租金，依据不足，仍应向被告支付。六、关于拖欠水电费的问题因被告提交的证据仅能证明其向案外人支付水电费的事实，而不能直接证明原告实际的用电量和用水量，故其要求原告支付2019年6月及8月的水电费5000元，依据不足，本院不予支持。七、关于赔偿损失的问题被告主张的损失37000元，属于其与案外人之间的法律关系，被告亦未提交充分证据，证明已经实际产生了该部分损失且损失是由原告违约而直接导致，故其要求原告赔偿损失37000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告与被告于2019年6月9日签订的《帝邦钓鱼场租赁协议书》于2019年12月31日解除；二、被告自本判决生效之日起十日内向原告返还2020年1月的租金5000元；三、原告自本判决生效之日起十日内向被告支付2019年9月及10月的租金10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3796.5元，由原告负担3699.5元，被告负担97元；反诉费550元，由原告负担106元，被告负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  洪英利二〇二〇年十二月八日书记员  马霏蓉书记员  黄梦蕾附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。