贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8822号上诉人（一审被告，反诉原告）：刘利华，男，汉族，1974年6月28日出生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：张林，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河1号（山水黔城半岛公寓）55栋3单元11-2号。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗涵晖，该公司员工。上诉人刘利华因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利华上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案涉租赁合同的解除时间为2018年7月24日与事实不符，请求二审查清事实后改判。二、一审认定撤销权已过除斥期间不当，应从上诉人知道或者应当知道撤销事由时计算。三、一审认定上诉人违约不当，系被上诉人故意隐瞒案涉租赁房屋仅具有无油烟轻餐饮的用途，交付的房屋不符合双方合同约定，系被上诉人违约，上诉人交纳的保证金应当依法抵扣租金。四、一审判决违约金过高，应当依法调减。根据合同法及合同法司法解释二的规定，逾期付款损失仅为中国人民银行同期贷款利率，一审判决按照人民银行同期贷款利率的四倍计算明显过高。恒祥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被上诉人的全部上诉请求。恒祥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金41478.19元并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费由被告承担。刘利华向一审法院反诉请求：1.撤销原、被告之间签订的《花果园写字楼租赁合同》；2.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定：2013年7月10日，案外人吴辉、吴昕阳（监护人吴辉、杨萍）向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，5-16栋4栋（4）1-5-11号房屋后，与原告恒祥公司签订《委托管理协议》，授权原告恒祥公司对上述房屋进行对外招租管理。管理内容和权限包括但不限于以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。2017年6月26日，原告恒祥公司（甲方）与被告刘利华（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市的花果园-三期写字楼-Ｍ区房屋（建筑面积115.84平方米），出租给乙方作为大型餐饮之用，租赁期限为：自2017年6月26日至2018年12月31日止。装修期：30天，租金单价为：2017年6月26日至2018年12月31日，60元／月.平方米；乙方应于本合同签订之日支付2017年6月26日至2017年9月25日期间的租金20851元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；乙方应在签订本合同时向甲方交纳1个月租金的款项作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。乙方交纳的保证金计6950元。在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。若乙方为按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按同期贷款利率的四倍标准向甲方支付逾期应付未付金额的违约金。同时，合同约定被告刘利华的送达地址为湖南省隆回县雨山铺镇油铺村1组，并约定合同约定的送达地址适用于与涉案合同有关的双方合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，送达至该地址为有效送达。如以邮寄送达的，在寄出后第5个工作日视为已送达。合同签订后，原告恒祥公司将案涉房屋交付被告刘利华使用。2018年1月11日，原告恒祥公司向被告刘利华出具《收据》1份，确认收到被告刘利华支付上述房屋2017年11月2日至2018年2月1日的固定租金20851元。2018年，本案被告刘利华等15人向本院提起诉讼，请求判令本案原告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。本院经审理后，认为恒祥公司提交的《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》中，市规划局和市国土资源局已加盖公章明确表示同意增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态功能。且刘利华等人向相关部门的咨询中也未对无油烟轻餐饮与大型餐饮（大众餐饮）进行准确定义及区分，可以认定恒祥公司向刘利华等人出租的房屋是可以经营餐饮。且刘利华等人也实际经营餐饮生意，故理应认定该栋房屋是可以满足无油烟轻餐饮需求的。同时，刘利华等人与恒祥公司签订的合同中对建筑物的共有设施改造这一项并无明确约定，且公共设施的改造也不属于恒祥公司应履行的义务。故驳回了刘利华等人的全部诉讼请求。宣判后，刘利华等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。另查明：2018年7月24日，原告恒祥公司通过全球邮政特快专递向被告刘利华邮寄解除合同通知书。一审法院认为：本诉案件中。首先，对于被告刘利华提出原告恒祥公司主体不适格问题。因原告恒祥公司接受案涉房屋所有人委托，对案涉房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。故原告恒祥公司与刘利华签订租赁合同，对案涉房屋进行出租并收取租金，对违约行为以自身名义提起诉讼，于法有据。故被告刘利华的该辩解意见，不予采纳。其次，被告刘利华与原告恒祥公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告恒祥公司按约定将房屋交付被告刘利华使用，履行了自己的义务。但被告刘利华仅支付截止2018年2月1日的租金20851元后，未按合同约定按期将2018年2月2日起的租金交付给原告恒祥公司，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告恒祥公司诉请被告刘利华支付租金41478.19元。对此，被告刘利华辩称（2018）黔0102民初7900号民事判决书中已认定2018年1月19日至6月22日期间，原告恒祥公司已经向该案的15个被告陆续送达解除合同通知书，且经贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终2520号民事判决书，确认原、被告双方合同关系于原告恒祥公司向本案被告刘利华在合同中约定的送达地址送达合同解除通知书，双方的合同关系就已经解除。因此，原告恒祥公司主张的租期也只能计算到上述日期。因双方所签合同约定租金按每3个月支付一次，而被告刘利华仅按合同约定支付2017年11月2日至2018年2月1日期间的租金20851元，从2018年2月2日起未再支付租金。同时，提交的国内标准快递单注明向被告刘利华邮寄解除通知书时间为2018年7月24日，故原告恒祥公司的诉请被告刘利华支付租金41478.19元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于被告辩解向原告恒祥公司支付1个月的履约保证金，该费用应当在租金中扣减的意见。因双方签订的租赁合同约定被告刘利华无违约行为的前提下，原告恒祥公司退还被告刘利华履约保证金。本案被告刘利华未按期向原告恒祥公司支付租金，已构成违约。故被告刘利华的该辩解意见不符合合同约定，不予采纳。对于被告刘利华提出由于原告提供的房屋电力不足，不能满足房屋使用，众被告均自行支付32000元用于电力增容，该费用均应当在租金中扣减的意见。因被告刘利华提交由贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部出具“预收增容费32000元”的收据系复印件，无原件予以核对。且被告刘利华未提交贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部具有相关电力方面资质且已进行增容。同时，该费用应由原告恒祥公司承担的其他相关证据予以佐证，故对被告刘利华的该辩解意见，不予采纳。对于原告恒祥公司诉请被告刘利华以所欠租金为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。因双方所签合同对此进行了约定，故对原告恒祥公司诉请被告刘利华支付违约金的主张，本院予以支持。但双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告恒祥公司诉请按所欠租金为基数计算有误，应予以纠正为按到期租金分段计算。反诉案件中，现反诉原告刘利华以反诉被告恒祥公司隐瞒涉案房屋及所属楼栋的功能用途及排烟、排污、用电、消防等附属设施的实际情况，将不具备经营大型餐饮条件的房屋出租给反诉原告刘利华，从而导致反诉原告刘利华基于错误的认识，作出签订租赁合同的错误意思表示为由，反诉要求撤销与反诉被告恒祥公司之间签订的《花果园写字楼租赁合同》。因反诉原告刘利华与反诉被告恒祥公司签订《花果园写字楼租赁合同》时，双方在租赁合同中对房屋用途、租金标准等相关内容及各自的权利义务进行了约定。故反诉原告刘利华签订合同时，显然对所承租房屋的位置、结构、用途等是完全清楚的，而房屋后来也实际用于餐饮。且反诉原告刘利华在履行合同过程中，以相同理由于2018年向本院提起诉讼，请求判令反诉被告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。本院经审理后，判决驳回了刘利华的全部诉讼请求。宣判后，刘利华等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，反诉原告刘利华仍继续占有使用案涉房屋至合同约定的租赁期限届满。综上，反诉原告刘利华的反诉理由不成立，对反诉原告刘利华的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘利华于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金41478.19元及逾期付款违约金（其中以20851.20元为基数，从2018年2月2日起算；以20626.99元为基数，从2018年5月2日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。二、驳回反诉被告刘利华的诉讼请求。案件受理费1728元，减半收取864元，由原告贵州恒祥置业管理有限公司负担400元，被告刘利华负担464元（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告刘利华在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司），反诉案件受理费30元，由反诉原告刘利华负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院另查明：2018年2月22日，恒祥公司向刘利华发出解除合同通知书，2018年7月24日，恒祥公司再次向刘利华发出解除合同通知书。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人刘利华与被上诉人恒祥公司签订的合同解除时间；二、上诉人刘利华的撤销权是否已过除斥期间；三、违约金是否过高。关于争议焦点一，当事人对其主张应提交证据予以证明，否则承担不利法律后果，恒祥公司先后两次向刘利华发出解除合同通知书，最后一次为2018年7月24日，刘利华未证明2018年1月19日后已经将案涉商铺返还给恒祥公司，故原审认定合同解除时间为2018年7月24日并无不当。关于争议焦点二，上诉人刘利华与被上诉人恒祥公司于2017年6月26日签订《花果园写字楼租赁合同》，而上诉人刘利华于2019年5月20日行使撤销权，已过法定除斥期间。关于争议焦点三，对于刘利华上诉主张违约金过高，应予调减的问题。刘利华在一审中未提出违约金过高的抗辩，亦未在反诉中提出调减，二审中虽提出调减，但其并无证据证明案涉合同约定的违约金过高，故本院对刘利华该项上诉理由不予采纳。综上所述，刘利华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人刘利华负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月十日法官助理王李文书记员黄桃