福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5207号 原告（反诉被告）：林晨帆，男，1990年4月28日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：骆阿养，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：侯卫生，女，1969年11月9日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。 被告（反诉原告）：福州市晋安区亿木投资管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇横屿路19号（原连江北路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（一期）8#楼5层07办公。 法定代表人：侯卫生。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭凌祥。 原告（反诉被告）林晨帆与被告（反诉原告）侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司（以下简称亿木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林晨帆的委托诉讼代理人骆阿养、被告（反诉原告）侯卫生、亿木公司的委托诉讼代理人郭凌祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林晨帆向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告给付拖欠的租金2129.6元；2.两被告向原告给付还清租金之日止的滞纳金1192.57元（滞纳金以2129.6元为基数，按日千分之十的标准，自2020年5月3日暂计算至2020年6月28日为1192.57元，实际计算至还清租金之日止）；3.两被告向原告支付违约赔偿金2129.6元；4.两被告向原告支付房屋违法装修拆除清理费3500元；5.两被告向原告支付律师费6000元；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告侯卫生与原告在2014年3月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告作为出租人，被告侯卫生作为承租人，原告将其所有的位于福州市仓山区××路××小区××号楼××单元房屋出租给被告侯卫生；租赁期限为2014年6月1日至2020年5月31日共六年，月租金为1600元，被告侯卫生应在每月1-3日前支付租金，每逾期一日，按照月租金的千分之十加收滞纳金，逾期五天以上以违约论处；如需对房屋进行装修，应征得原告的书面同意，费用自理；被告侯卫生不得转租，转租需经原告书面同意，否则没收所有押金；同时《房屋租赁合同》第九条违约责任第1款及第3款、第4款约定：“甲乙双方任何一方未能履行本合同约定或违反国家有关法律法规的，另一方有权提前解除本合同，所造成的的损失由责任一方承担”，“属违约行为的，违约方应赔偿另一方壹个月的租金作为违约赔偿金”。2014年3月18日，被告侯卫生与原告签订《补充条款》，约定租金变更为第一年每月1600元，第二年每月1600元，第三年每月1600元，第四年每月1760元，第五年每月1936元，第六年每月2129.6元；被告侯卫生承诺不从事违法行为事情。原告于2020年5月9日收到福州市仓山区人民政府金山街道办事处张贴的《责令限期整改通知书》，方知被告违约将房屋擅自改造为群租房，违反了法律及相关政策规定。同时被告拖欠2020年5月3日前应支付的租金2129.6元，至今仍未支付。原告便于2020年5月26日委托福建联合信实（福州）律师事务所向被告侯卫生发送律师函要求其支付租金，并将房屋恢复原状，但被告均未处理。在原告进入租房中与租客联系，方知道被告侯卫生将租房交由被告亿木公司出租盈利。原告如约交付房屋，但两被告在此期间拖欠租金，且改变房屋用途，将房屋作为违法的群租房，违反了合同约定，损害了原告的合法权益。 被告侯卫生、亿木公司辩称，一、首先关于诉讼主体资格问题。1、被告侯卫生不是本案的适格被告。侯卫生系亿木公司的法定代表人，其代表亿木公司与林晨帆签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》属于履职行为，承租人实际为亿木公司，合同的权利义务归属于亿木公司，侯卫生不是适格的被告。2、本案为房屋租赁合同纠纷，如果原告不认可侯卫生的职务行为，认为系其个人承租，那么依据合同的相对性原则，亿木公司不是讼争合同的相对人，不是适格的被告。因此，原告应当首先对被告的诉讼主体作出明确。二、其次关于诉讼请求和事实理由部分，原告认为被告违约的理由在于逾期支付2020年5月份的租金、装修改造及转租群租三个方面，但：1、关于2020年5月份的租金，因为5月份是租期最后一个月，经双方协商一致是在月底时与押金一并结算支付的，并非按照合同约定的每月1-3日前支付，被告并未违约；3、关于装修改造及转租群租事宜，是经过原告知情同意的，不仅合同及补充条款中有约定，并且双方以事实行为作出了认可，被告同样不存在违约行为。4、关于房屋装修拆除清理费用，是原告提前解除合同、将房屋强制收回后的自我清理行为，与被告无关，不应由被告承担。5、关于律师费，双方并无律师费承担的约定，没有合同和法律依据。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。 反诉原告侯卫生、亿木公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告偿还押金1600元；2.反诉被告向反诉原告返还房屋内物品空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台、窗帘5套、家具（床、衣柜、床头柜、电脑桌）5套；3.反诉被告向反诉原告赔偿房屋装修款50000元；4.反诉被告向反诉原告赔偿一个月的租金2129.6元；5.反诉被告承担本案全部诉讼费用、鉴定费等。反诉的事实和理由：2014年3月18日反诉原告的法定代表人侯卫生代表反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于福州市仓山区××路××小区××号楼××单元房屋出租给反诉原告，租赁期限为2014年6月1日至2020年5月31日共六年，月租金为1600元，在签订合同之日反诉原告向反诉被告交付了1600元押金。同日，双方又签订了《补充条款》，将租期内第六年的租金变更为每月2129.6元，同时约定：反诉被告同意给予反诉原告装修期自《房屋租赁合同》签订之日起至2014年5月31日止；反诉原告承诺在租赁期间是从事投资出租；如反诉被告提前终止合同则赔付反诉原告装修款100000元，按照每年一万元递减赔付。实际履行中，反诉原告依约每月向反诉被告支付租金。至2020年5月7日，经双方协商一致同意将2020年5月份的租金在月底时与押金一并结算支付。但在月底结算之前，反诉被告就擅自更换房屋门锁，导致反诉原告及租户无法出入、房屋内家具电器等物品无法搬出，并以反诉原告逾期支付2020年5月份租金及擅自装修改造、转租为由，向反诉原告送达律师函通知提前解除《房屋租赁合同》。反诉原告认为，关于2020年5月份的租金，是经双方协商一致共同确认在月底时与押金一并结算支付，并非按照合同约定的每月1-3日前，反诉原告并未违约；关于转租及装修改造事宜，双方在《补充条款》中已明确租赁用途是用于投资出租，且反诉被告亦同意给予装修期，并在微信中明确其对反诉原告转租及装修改造是知情同意的；虽然仓山区金山街道办事处认为讼争房屋涉嫌改变使用性质，但这是行政管理上的问题，且其所依据的《住宅室内装修管理办法》（建设部令110号）、《仓山区自建房屋群租专项政治工作方案》及《福州市人民代表大会常务委员会关于查处违法建设的决定》分别系部门规章、工作方案、会议决定，并非国家法律法规，不符合双方《房屋租赁合同》约定的解除条件。因此反诉被告擅自锁门、提前解除合同的行为属于违约，应当依据《补充条款》第四条约定的标准，向原告赔付装修款50000元；并依据《房屋租赁合同》第九条第三款的约定，向原告赔偿一个月的租金2129.6元；同时其还应当偿还押金1600元及返还房屋内相关家具电器物品。因反诉原告侯卫生系亿木公司的法定代表人，其代表公司与林晨帆签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》的权利义务归属于公司，但因林晨帆在本诉中将侯卫生一并列为被告，故侯卫生依据诉讼程序及权利与亿木公司一同提起反诉，侯卫生的诉讼主体是否适格，请求法院依法审理裁定。 反诉被告林晨帆辩称，一、本案两反诉原告均为房屋的实际承租人，为合同的实际履约人，应共同承担本案债务。根据反诉被告提交的微信聊天记录及交易明细均可查明本案的租金由侯卫生按月向反诉被告支付，讼争房产由侯卫生及亿木公司向外出租，反诉原告陈述的代表公司签订合同的说法不可采信，其实际是由侯卫生与亿木公司向外出租收取房租。二、两反诉原告擅自改变建筑结构经催告未整改，逾期交付租金均构成违约，反诉被告解除合同并无不当。反诉被告未同意2020年5月的租金于月底缴纳，与管家的聊天记录中，反诉被告一直表明为何侯卫生不告知他，但并未答应月底支付租金是可以的。这从反诉被告提交的反诉证据第1页可以反证，5月11日经反诉被告催促租金后及要求将房屋恢复原状后，侯卫生表明让反诉被告自行起诉，否则看不起她。该言语足以表明反诉原告以其行为明显拒绝履行缴纳租金的合同义务。同时交易明细可以明显看出侯卫生汇入的最后一笔租金是2020年4月9日，5月26日经反诉被告发送律师函，侯卫生于2020年5月27日收到律师函后仍不予答复，5月底支付租金的义务至今未能履行。可见两反诉原告拒绝交付租金已构成严重违约。根据合同第九条第1款，反诉被告针对反诉原告的违约行为有权提前解除合同，并要求其承担损失。反诉被告的行为并未构成违约，不应承担赔偿一个月租金的违约责任，同时，因反诉原告违约，反诉被告有权依据合同第九条第3款要求反诉原告支付一个租金作为违约金。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。反诉被告微信一直要求反诉原告出面协商将房屋恢复原状，但未能协商解决，反诉被告遂自行拆除违法建筑，并发送律师函解除合同，要求承担赔偿损失，并无不当。三、关于押金1600元，根据合同约定，如果反诉原告转租未取得反诉被告的书面同意，没收押金。本案转租未经过反诉被告的书面同意，反诉被告有权没收押金，况且押金也是要承租人付清所有费用后无息退还，其至今尚未缴纳租金。四、关于家具电器。2020年5月26日，反诉被告委托律师向反诉原告发送律师函要求收到函件之日起3日内搬迁屋内物品，侯卫生于2020年5月27日签收律师函后并未联系反诉被告处理。根据合同第七条第4款约定，反诉被告有权处置遗留物。五、关于装修款，本案并未举证装修所支出的款项多少，对于50000元的主张不予认可。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。及第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案装修部分已由反诉被告拆除，且由反诉被告重新装修，反诉原告应承担因此支出的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林晨帆未提交产权证原件核对，本院不予认定。侯卫生、亿木公司对林晨帆提交的房屋租赁合同、补充条款、案外人（余艳榕、詹雷、郑杏、林成宇、叶善培、郑潘等）承租讼争房屋的租赁合同、责令限期整改通知、林晨帆与侯卫生微信聊天记录、委托代理合同及律师费发票、建设银行个人活期账户收入交易明细真实性无异议，本院对前述证据的形式真实性予以确认。林晨帆提交了律师函及寄件凭证、室内拆除委托合同、客户回单、房屋照片原件核对，本院对前述证据的形式真实性予以确认。林晨帆提交的与余艳榕、林成宇微信聊天记录与本案争议焦点无关。2.林晨帆对侯卫生、亿木公司提交的林晨帆与侯卫生微信聊天记录、林晨帆与管某微信聊天记录、管某与余艳榕微信聊天记录真实性无异议，本院对前述证据的形式真实性予以确认。证人管某的证言应结合全案进行认定。 本院经审理认定事实如下：林晨帆与侯卫生签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：林晨帆将坐落于福州市仓山区××路××号楼××单元房屋出租给侯卫生，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日；每月租金1600元，租金支付至林晨帆建设银行账户；侯卫生在签订本合同之日交给林晨帆押金1600元作为相关费用的押金，待合同期满或终止时，侯卫生将水电物业租金等付清后，林晨帆无息退还；如需对房屋进行装修，应征得林晨帆书面同意，费用由侯卫生自理；侯卫生应在每月1-3日前按时缴纳租金，每逾期一日，林晨帆按月租金的千分之十加收滞纳金，逾期五天以上以违约论处，侯卫生遗留物若不及时搬走，林晨帆有权处理其遗留物；侯卫生不得私自将房屋转租，如需将房屋转租他人需征得林晨帆书面同意，否则没收所有押金；任何一方未能履行本合同约定或违反国家有关法律法规的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，任何一方需要提前终止本合同的视为违约，属违约行为的，违约方应赔偿另一方一个月的租金作为违约赔偿金。2014年3月18日，林晨帆与侯卫生签订一份《补充条款》，内容为：“关于侯卫生承租林晨帆坐落于福州市仓山区××期××＃××号单元房产协商条款如下：1、林晨帆同意装修期为签订本合同之日起至2014年5月31日止；2、双方协商同意租金为第一年每月1600元，第二年每月1600元，第三年每月1600元，第四年每月1760元，第五年每月1936元，第六年每月2129.6元；3、侯卫生承诺在租赁期间是投资出租，不得从事任何违法行为事情，并对下家租户实行监护，发生任何法律纠纷由侯卫生承担，林晨帆不负任何法律责任；4、如林晨帆提前终止合同，应赔付侯卫生装修费100000元，按照每年10000元递减赔付给侯卫生；5、如侯卫生提前终止合同，应提前一个月通知林晨帆，林晨帆有权终止合同没收其押金且不对装修做任何赔偿。”合同签订后，林晨帆将房屋以毛坯状态交付侯卫生，侯卫生对房屋进行装修，并在原规划房间范围之外多隔出一个房间。侯卫生每月通过其个人账户向林晨帆转账支付租金至2020年4月。 林晨帆于2020年4月17日向侯卫生发送微信，告知侯卫生，合同下个月到期，要求侯卫生尽快安排时间将房屋恢复原状，拆除违章搭建等装修。林晨帆于2020年5月4日、5日、6日、7日均通过微信要求侯卫生支付5月租金。2020年5月9日，福州市仓山区人民政府金山街道办事处出具《责令限期改正通知书》，以讼争房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象等，责令立即整改，落实房屋的使用情况，严禁挪为他用。林晨帆于2020年5月11日向侯卫生发送微信，告知侯卫生根据合同约定应在每月1-3日前支付租金，截至当日侯卫生已逾期8天，若侯卫生未在当日内支付拖欠的租金，林晨帆将更换大门钥匙并采取诉讼方式追究侯卫生的相关违约责任。另，认为侯卫生未经允许将房屋擅自违法改造并进行二次转租，构成严重违法违约，要求侯卫生在合同到期前将房屋整改完成至符合政府相关规定。 2020年5月26日，林晨帆委托福建联合信实（福州）律师事务所骆阿养律师向侯卫生发《律师函》，载明：“林晨帆于2020年5月9日收到福州市仓山区人民政府金山街道办事处张贴的《责令限期改正通知书》才知侯卫生违约将房屋擅自改造为群租房，违反了法律及相关政策规定，同时侯卫生拖欠2020年5月3日前应支付的租金2129.6元，故林晨帆委托律师函告：1、侯卫生与林晨帆于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》自侯卫生收到本函之日解除；2、侯卫生应在收到本函之日向林晨帆支付拖欠的租金2129.6元及至还清租金之日止的滞纳金；3、侯卫生应在收到本函之日向林晨帆支付违约赔偿金2129.6元；4、侯卫生应在收到本函之日起3日内将房屋内的物品腾空，若逾期腾空，林晨帆有权自行处置房屋内的一切物品；5、侯卫生应在收到本函之日与林晨帆协商将房屋恢复原状事宜。”侯卫生于次日收到该《律师函》。2020年6月12日,林晨帆委托案外人盛国进对讼争房屋室内装修进行拆除,支付费用3500元。另查明，林晨帆委托福建联合信实（福州）律师事务所骆阿养律师代理本案诉讼，支付律师代理费6000元。 本院认为，林晨帆与侯卫生签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。 关于本诉部分，侯卫生辩称其系亿木公司的法定代表人，代表亿木公司与林晨帆签订《房屋租赁合同》及《补充条款》属于履职行为，承租人实际为亿木公司，合同的权利义务归属于亿木公司，侯卫生不是适格的被告。本院认为，首先，《房屋租赁合同》系侯卫生个人与林晨帆签订的，而《补充条款》中亦写明“关于侯卫生承租林晨帆坐落于福州市仓山区××期××＃××号单元房产”；其次，讼争房屋每月的租金均是从侯卫生个人银行账户支付；再次，在林晨帆提交的几份案外人承租讼争房屋的租赁合同复印件中，虽首页出租方名称为亿木公司，但仅有一份承租人为詹雷的租赁合同出租方落款有亿木公司的公章外，其他案外人的租赁合同出租方落款处签名人的身份不明或未能体现合同落款签名部分；最后，侯卫生未提交证据证明其已告知林晨帆，其系以亿木公司法定代表人的身份与林晨帆签订租赁合同。综上，本院对侯卫生的该项抗辩不予采纳，认定侯卫生为讼争租赁合同的承租方。侯卫生辩称与林晨帆协商一致确认2020年5月的租金在月底时与押金一并结算支付，本院认为，林晨帆于2020年5月4日、5日、6日、7日均通过微信要求侯卫生支付5月租金，但侯卫生未予以回应，虽然案外人管某于5月7日微信告知林晨帆“月底到时候一起结”，但管某并非讼争租赁合同的相对方，且林晨帆于5月11日再次向侯卫生发送微信要求侯卫生支付当月租金，故本院对侯卫生的该项抗辩不予采纳。侯卫生未按合同约定按期支付租金，已构成违约，林晨帆委托律师向侯卫生邮寄律师函解除双方签订的房屋租赁合同及补充条款，符合合同约定，侯卫生于2020年5月27日收到该函件，故双方签订的房屋租赁合同及补充条款于2020年5月27日解除。侯卫生辩称仅收到一份邮件壳，但没有内容，本院认为，侯卫生签收的ＥＭＳ快递面单上的内件品名已注明“林晨帆关于《房屋租赁合同》及《补充条款》解除合同等事宜”，而另一份向侯卫生身份证地址邮寄的ＥＭＳ快递面单上注明了同样的内容，该快递因未妥投被退回，经庭审时当庭拆封查看内附确为林晨帆提交的《律师函》，故本院对侯卫生的抗辩不予采信。现林晨帆诉请侯卫生支付5月租金2129.6元及违约金2129.6元，符合合同约定，本院予以支持。林晨帆诉请侯卫生支付滞纳金，本院认为，滞纳金属于行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，故对于林晨帆的该项诉请，本院不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，林晨帆将房屋以毛坯状态出租给侯卫生，侯卫生将房屋装修后出租，因林晨帆已自行委托他人对室内装修进行拆除,故林晨帆诉请侯卫生支付装修拆除清运费3500元，本院予以支持。林晨帆诉请侯卫生支付律师费6000元，没有合同依据，本院不予支持。 关于反诉部分，林晨帆辩称侯卫生擅自改变房屋建筑结构，未经同意将房屋隔建为群租房，未经同意进行转租。本院认为，首先，林晨帆与侯卫生签订的《补充条款》约定了装修期及侯卫生承诺在租赁期间从事投资出租，可知林晨帆同意侯卫生对房屋进行装修改造并出租；其次，林晨帆称房屋原格局是4个房间，但其与侯卫生于2020年2月5日的微信聊天记录中体现林晨帆知晓讼争房屋内有5个租户；再次，林晨帆称2020年5月9日福州市仓山区人民政府金山街道办事处下发《责令限期改正通知书》时才知晓讼争房屋属于群租房，但林晨帆于2020年4月17日向侯卫生发送微信要求侯卫生尽快将房屋恢复原状，拆除违章搭建等装修。综上，故本院对林晨帆的该项抗辩不予采纳。如本诉中所述，林晨帆与侯卫生签订的房屋租赁合同及补充条款于2020年5月27日解除，合同解除后，林晨帆应退还侯卫生已支付的押金1600元并返回房屋内属于侯卫生的物品。林晨帆确认侯卫生主张的空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台在讼争房屋内，故林晨帆应予返回。林晨帆提交的案外人承租讼争房屋的租赁合同仅能体现讼争房屋内还包含床3张、衣柜4个、床头柜3个、电脑桌3个，林晨帆应返回侯卫生。对于侯卫生主张的窗帘5套没有依据，本院不予支持。如前分析，因侯卫生未按合同约定按期支付租金，林晨帆行使合同解除权，故侯卫生诉请林晨帆赔偿房屋装修款50000元及一个月租金2129.6元，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、侯卫生于本判决生效之日起十日内向林晨帆支付租金2129.6元、违约金2129.6元、装修拆除清运费3500元； 二、林晨帆于本判决生效之日起十日内向侯卫生退还押金1600元； 三、林晨帆于本判决生效之日起十日内向侯卫生返还空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台、床3张、衣柜4个、床头柜3个、电脑桌3个； 四、驳回林晨帆的其他诉讼请求； 五、驳回侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费174元，由林晨帆负担84元，侯卫生负担90元；反诉案件受理费684元，由侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司负担574元，林晨帆负担110元。侯卫生应负担的本诉案件受理费及林晨帆应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”