贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0403民初278号 原告：黄科敏，女，1968年10月19日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：张应宏、叶世学，系贵州贵黄叶律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被告：贵州屹源房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。 法定代表人：戚湘英，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖小艳，系贵州汇能辉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：何晓航，系贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告黄科敏诉与被告贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称“屹源房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金（从2017年6月30日计算至2019年3月17日）36030.8元；二、判令被告返还原告三通费2664元，并支付利息244.2元（从2016年6月29日计算至2019年10月29日）；三、判令被告退还原告多交的住宅专项维修资金912.9元，并支付利息84.7元（从2016年6月29日计算至2019年10月29日）；四、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月29日，原、被告签订编号为272号的《商品房买卖合同》一份，原告于当日按照合同约定一次性付清购房款576504元，领取位于迎宾城御园2幢负2层6号商铺钥匙，当时被告工作人员告知原告很快就能办理房产证。原告还同时向被告交纳了三通费2664元及住宅专项维修资金8449元。之后原告多次向被告催要房产证均未果。2019年3月17日，被告通知原告领取房产证，原告才发现该房产证办理时间为2018年12月3日，与被告工作人员答复的办理时间相差甚远。因原告手中并无《商品房买卖合同》，于2019年10月3日到相关部门复印了案涉《商品房买卖合同》，才发现该合同约定：出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定商品房价款已包括水、电建设安装费用以及双方附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，但被告仍向原告收取了三通费2664元。另房产证注明的房屋建筑面积为37.81平方米，原告也多交了4.58平方米的住宅专项维修资金912.9元。综上，被告未按照约定履行办理房屋产权证的义务及违反约定向原告收取三通费等行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院望判如所请。 被告屹源房开辩称，一、涉案房屋于2018年6月30日可以办理产权登记。二、原、被告就案涉合同签订补充协议，案涉合同附件十二补充协议第二条已将原合同约定的房产证办理时间变更为《委托租赁管理合同》期满后295个工作日内，因此该公司无逾期办理房产证的违约行为，不承担该违约责任。三、附件十二补充协议第三条明确约定楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，因此三通费不予返还。四、维修基金该公司仅是代收，由住建部门实际收取，且涉案房屋维修基金也未多收。综上，恳请驳回原告全部诉讼请求。另即使人民法院认定被告存在逾期办理房产证的违约责任，合同约定的违约责任过高，请求人民法院予以调减。 本院依据原、被告的陈述和庭审举证、质证，查明本案事实如下： 2016年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发建设的位于平坝区出售给原告。房屋建筑面积为42.39平方米，套内建筑面积为36.39平方米；按照套内建筑面积计算，每平方米单价为15842.37元，总价款为576504元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；买受人采取一次性付款方式付款。出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人代其向相关单位缴纳专项维修基金、产权办理登记费用及相关代理费用等；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》约定：因买受人购买的商铺已于签订本《合同》时委托租赁给贵安新区凹凸凹商业管理有限公司租赁管理，故出卖人实际办理买受人购买商铺的产权证时间为：《委托租赁管理合同》期满后的295个工作日内。楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人代收取。 案涉《商品房买卖合同》签订后，原告于2016年6月29日向被告支付全部购房款576504元、三通费1000元、各项代办费用1664元，被告代收面积为42.39平方米的住宅专项维修资金8449元，被告于同日向原告交付案涉商铺。2018年3月19日，被告取得案涉商铺所有权初始登记。2018年12月3日，案涉商铺不动产权证登记在原告名下。2019年3月17日，被告通知原告领取案涉商铺不动产权证，该证载明案涉商铺建筑面积37.81平方米，专有建筑面积36.39平方米。被告在办理其开发建设的案涉小区商品房转移登记过程中向不动产登记中心交纳办证工本费为：住宅80元/件，非住宅550元/件。当地房地产经纪公司办理期房产权证代办费为500元/户；工本费为：一次性付款的，住宅80元/件、非住宅550元/件；按揭付款的，住宅160元/件、非住宅1100元/件。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、销售不动产统一发票、《询问笔录》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。 本案的争议焦点为：1、原、被告间签订的补充协议关于变更产权登记时间的约定是否合法有效，被告是否存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，违约责任如何认定；2、原告诉请返还的三通费包含哪些项目，被告是否应予返还并支付相应利息。3、被告是否应当返还原告住宅专项维修资金。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。 一、关于补充协议中关于变更房屋产权登记时间的约定是否合法有效，被告是否存在违约行为及违约责任如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系屹源房开为重复使用而预先拟定未与对方协商的格式条款，第二条、第五条修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容等都做了变更（将办理产权证时间变更为《委托租赁管理合同》期满后295个工作日内），变更的内容明显减轻了出卖人的义务，加重了买受人的责任，故该条款应认定为无效。因此，被告未在主合同约定的2017年6月30日前将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，原告主张按合同约定每日万分之一标准计算至交付有关文书时止。被告不予认可，并抗辩该约定计算标准过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中屹源房开逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合案涉房屋已经交付，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其使用造成不利影响，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。在屹源房开请求调减违约金的前提下，结合合同的实际履行程度、违约方的主客观过错等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将原告主张的违约金计算标准调整为每日0.15?。则本案中，从2017年7月1日至被告将案涉房屋产权证办理完毕之日2018年12月3日止（虽然被告于2019年3月17日才通知原告领取产权证，但根据产权证记载，该证相关部门已于2018年12月3日颁发，故可视为被告从该日已履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的义务），被告违约天数共计520天，被告应给付原告违约金576504元×0.15?×520=4496.7元。 二、关于原告主张的三通费，根据原告所举证据，构成为三通费1000元及各项代办费1664元。首先，对于三通费1000元，被告屹源房开收取该费用于约于法均无据，应当予以退还。对于原告主张的利息，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定损失，鉴于原告对其损失金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率予以支持，计算期限从资金收取之日即2016年6月29日起计算至原告主张的截止之日2019年10月29日止。 对于各项代办费1664元，从字义理解来看，不符合《补充协议》中约定的“楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用”所罗列收费项目，原告亦不能说明该费用即为除三通费之外的上列费用，而双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人同意委托出卖人代其向相关单位缴纳专项维修基金、产权办理登记费用及相关代理费用”，经庭审查实原告除向被告交付专项维修基金、三通费、各项代办费外未再支付过其他费用，已取得产权证的原告也未再另行向不动产中心等部门支付过其他费用，且被告自认该各项代办费系为原告代为办理产权证的相关费用。因此，本院认为该各项代办费更符合合同中所约定的“相关代理费用”，该约定系双方当事人真实意思表示，原告主张返还应根据合同实际履行情况而定。本案原告已取得由被告代办的案涉房屋产权证，原告已获得支付该项费用的对应利益，但鉴于被告未举示证据证明其收取1664元的收费标准或其确实支出了1664元，而根据本院查明的事实，被告在代办过程中产生550元/户的工本费及人工费客观存在，从公平原则考虑，参照当地房地产经纪公司代办产权证的收费标准，酌情确定被告代办产权证的必要支出费用为850元，超出部分应予退还，即本案被告应返还原告代办费1664元-850元=814元。原告主张的该部分资金占用损失同前述三通费，不再赘述，计算期限从应予返还之日即2018年12月3日起计算至原告主张的截止之日2019年10月29日止。 三、关于被告是否应当返还原告住宅专项维修资金。根据《商品房买卖合同》的约定及原告所举的住宅专项维修资金专用收据显示，被告系代为收取8449元该费用，且已全额交纳给相关部门，故即使存在超额收取的情况，被告亦不应当认定为退还该费用的主体，故本院对原告该请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄科敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4496.7元。 二、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄科敏三通费1000元、各项代办费814元并给付资金占用费（分别以1000元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2016年6月29日起计算至2019年10月29日止；以814元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2018年12月3日起计算至2019年10月29日止）。 三、驳回原告黄科敏的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费798元，减半收取399元，由原告黄科敏负担200元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担199元。限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费798元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审 判 员  金 灿 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  夏小惠 书 记 员  胡 惠