山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0991民初509号原告（反诉被告）：泰安永利物业管理有限公司，住所地泰安高新区世纪康城三楼。法定代表人：蒋殿发，经理。委托诉讼代理人：赵京磊，男，汉族，1986年12月20日出生，系该公司员工。被告（反诉原告）：孙慧，女，汉族，1974年7月15日生人，住：泰安市高新区。委托诉讼代理人：姚远洋，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：江廷海，男，1974年5月14日出生，汉族，系被告孙慧之夫。原告泰安永利物业管理有限公司诉被告孙慧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安永利物业管理有限公司委托诉讼代理人赵京磊、被告孙慧及委托诉讼代理人姚远洋、江廷海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安永利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告支付原告物业费按照108.04平方乘以1.38元乘以40零半个月，等于6037.46元。2017年7月16日—2020年11月30日。2、依法判令被告自2017年7月16起按照未交物业费的日千分之五向原告支付违约金至缴纳日。3、依法判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、代理费等。事实与理由：2017年1月17日原告与被告签订的《“世纪康城”前期物业管理服务合同书》，合同约定，物业费单价为1.38元/平方/月，原告按照约定积极履行物业服务，2017年1月17日，被告支付半年物业费后至今不支付到期5442元物业费，期间原告多次上门书面催缴仍不履行支付义务，被告已经构成根本违约，根据合同约定从逾期之日2017年7月16日起按未交物业费每天千分之五缴纳违约金。诉前，原告多次向被告沟通要求支付物业费未果，无奈原告为维护自己的合法权益特诉至贵院。被告孙慧辩称，关于物业费我认可，之前我交了半年，中止原因是装修后水把房子泡了，物业说维修但是一直没有维修，所以中止交物业费。被告中止缴纳物业费的原因系因为原告违约在先，违反物业合同约定，未对公共管道进行管理维修，对原告浸泡的墙面、家电、家具等进行及时维修赔偿，所以原告所要求的支付的滞纳金不应支持，其要求支付的担保费、代理费等不应由被告支付。反诉原告（被告）孙慧向本院提出反诉请求，1、请求法院判令被反诉人对反诉人地下室内因雨水被淹物品受损，以及反诉人居住地3号楼1栋201室室内浸水墙体受损，共计受损20216元赔偿于反诉人。2、被反诉人的本诉已超诉讼时效应依法驳回。3、本诉的诉讼费等所有费用及反诉的诉讼费、律师费、鉴定费等应由被反诉人自行完全承担。事实与理由：反诉人与被反诉人依法签订了物业管理合同。2020年8月2日，天下大雨，因被反诉人未尽到物业应尽的管理服务义务，未及时有效地防范雨水致使大量雨水涌入反诉人的地下室，导致其室内物品严重浸泡受损，并且反诉人居住的3号楼1栋201室室内墙体长期浸水渗透受损，以上两项受损损失共计20216元。以上两种情况发生后，反诉人多次寻求被反诉人协商解决，但却遭其无理拒绝，时至今日均未得到解决。被反诉人称反诉人于2017年7月16日未交付管理费，但被反诉人是2020年7月22日立案，已超3年的诉讼时效期，依法应予以驳回，反诉人以上所述均为事实，根据我国《物业管理条例》等相关法律规定，反诉人现特提出反诉，依法维护其自身合法权益，望贵院判如所诉。反诉被告（原告）泰安永利物业管理有限公司辩称，一、被答辩人要求答辩人赔偿被答辩人因地下室因雨水被淹物品受损及被答辩人居住3号楼1栋201室室内浸水墙体受损共受损20216元的赔偿诉求没有事实和法律依据。2020年进入雨季以来，答辩人在日常管理中像往年一样宣传抗洪防汛知识，加强小区可能防汛重灾部位的日常巡视，增加防汛应急力量，购买防汛砂石、抽水泵等防汛设施物资，在地下室车库等入口，答辩人安排防汛值班人员，构筑抗汛沙袋等措施应对汛情。2020年8月2日凌晨前后，暴雨沿北到南由高至低之势积攒形成的大雨量，瞬间一涌而下至被答辩人居住处，龙潭路两侧排水系统因年久失修排水功能明显减弱，加之被答辩人小区地下车库位置低于水平路面，路面的大量积水不能第一时间排除，地下排水水位暴涨高于小区地下室排水系统水位，瞬间遭到大量雨水倒灌入库造成积水。发生后，答辩人值班巡视人员第一时间向119报警并上报答辩人管理人员，答辩人立即上报社区，在社区人员协助下，第一时间连夜安排全员上岗挨家挨户到户上门通知转移地下车辆及储藏物品，告知注意防汛抗洪。同时抽调八台大马力抽水泵同时进行对外抽排水，极力减少地下进水对地下室的影响。经事后了解，2020年8月2日凌晨前后，泰安地区突降暴雨，附近的高新区附近马庄降水量达到234.4毫升，高新区管委会也在第一时间迅速响应组织各部门对受灾群众进行救助安置。另外，高新区同地段其他小区也在同样防汛的情形下出现类似情况，侧面应证了遭受自然灾害不可抗力的事实。再有，被答辩人现就所述地下储藏室损失是否属实答辩人不了解，被答辩人第一时间并没有向答辩人反映，答辩人现无法证实事件是否存在，即使是在本次汛情过程中如被答辩人陈述储藏室物品受损属实，答辩人认为被答辩人自身对储存贵重物品放置不当，结合汛期应当考虑放置物品采取合理的保存方式，做到防潮防水，自置于危险系数较高的地下储藏室，应当自担风险。所以，地下车库倒灌进水事件为自然灾害导致的不可抗力事件，且答辩人对此积极履行答辩人物业服务义务，汛情发生前采取预防措施得当，发生后采取救助措施有效，并无不当，而被答辩人自身对此有过错，答辩人应免于承担赔偿责任。关于被答辩人所述居住3号楼1栋201室室内浸水墙体受损5万元的事实不属实，对损失也不认可，事实是，2017年6月中旬，答辩人接到被答辩人反应自己家空调冷凝管房顶附近出现墙体外表浸湿现象，答辩人第一时间进户了解情况，经检查为其室内空调专用冷凝管主管道内部堵塞导致上层分叉口渗水导致，经答辩人及时检查疏通杂物后问题解除，后期经答辩人了解，因楼上多户室内出现为增加使用方便私自改动冷凝管管道，导致排水功能减弱，破坏了排水功能结构，增加了堆积杂物可能性而造成现状。事发后经现场入户了解，被答辩人实际浸水影响墙体面积约3平方，后公司为减少业务之间矛盾，想协调修复，但因多次拖欠物业费、停车问题辱骂工作人员，派出所也多次出警处理，后公司也就因此放弃给与免费修复的想法。实际上，被答辩人也自称是浸水渗透造成的，归其原因，应当是由直接浸水责任主体承担，被答辩人也无法证实是由答辩人物业服务不当造成的，答辩人不是侵权责任人，其诉讼对象错误。另，被答辩人在明知事发受损情况下，未在诉讼时效三年内向可能侵权人主张权利视为放弃权利，更不应得到支持。所以，答辩人在已尽日常物业服务义务的前提下，不应承担赔偿责任。故，被答辩人第一反诉诉求无任何事实与法律依据，不应得到支持，依法应当驳回。二、答辩人的本诉符合诉讼时效的规定。答辩人就被答辩人所欠物业费在每季度都会例行书面催缴，2020年1月10就已向岱岳区人民法院起诉立案，因管辖权不适，岱岳区法院经泰安中院同意，向高新区法院移送管辖，高新区受理后2020年7月22日立案受理，2020年7月30日撤回起诉，根据《民诉法》相关规定，答辩人已向被答辩人书面催缴及通过法院主张诉求，答辩人的诉讼时效重新计算。故答辩人本诉不存在超出诉讼时效的情形，是合法主张诉求，故应当驳回被答辩人第二反诉诉求。三、被答辩人违反契约精神，有悖公共道德，不利于社会发展。2017年1月，答辩人与被答辩人签署《前期物业服务合同》后，答辩人至今依照合同约定依约履行物业服务，被答辩人自2017年7月16起至今未缴纳分文物业费，期间答辩人多次书面催缴仍不缴纳，即使这样，答辩人依然按照合同约定履行物业服务，了解其家庭经济困难，特意免费让其家庭三轮车在地下室车位停放多年，疫情期间，在困难重重的情形下，发挥物业人的大无畏奉献精神，依然尽到物业人物业精神了。综上，答辩人不承担任何赔偿义务，恳请法庭依法驳回被答辩人的全部反诉请求，维护答辩人的合法权利，保障物业服务企业社会地位。原告（反诉被告）泰安永利物业管理有限公司针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《商品房买卖合同》、《物业合同》各一份；2、收据一份；3、缴款通知书三份；4、物业服务业客服工作日志、安保工作日志、保洁工作日志、绿化工作日志、维修工作日志等日常物业服务内容各若干份。反诉原告（被告）孙慧针对其反诉请求，向本院提交了如下证据材料：1、反诉原告地下室淹损及财物录像光盘一张；2、居住房屋受损现场录像光盘一张及图片一宗；3、《物业合同书》；4、本院民事裁定书（2020）鲁0991民初425号裁定书；5、岱岳区北集坡办事处石灰官庄社区居民委员会情况说明一份；6、泰安信诚价格评估事务所出具的价格评估报告、鉴定费发票各一份；7、律师费发票一张、委托代理合同各一份并申请证人李某、张某出庭作证。反诉被告（原告）泰安永利物业管理有限公司针对反诉原告孙慧的反诉提交了如下证据材料：1、泰安当地新闻报道两份；2、倒灌情况说明一份；3、照片28张；4、收款收据两份；5、灾前日常维修管理工作记录；6、被告居住房屋与楼上房屋户型平面图两份；7、泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初357号裁定书及诉讼费发票各一份并申请证人王某、杨某出庭作证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本诉部分原告泰安永利物业管理有限公司提交的证据《物业合同》等证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的原告提交的证据1即《商品房买卖合同》该证据系复印件，且合同不全面，也不符合证据的形式要件，故对该证据本院不予采信。证据2收据即被告孙慧缴纳的物业费，该证据系复印件，被告对于交款的事实予以认可，故对该证据本院予以采信。证据3即缴款通知书三份，该证据系复印件，且原告也没有提交送达给被告的证据，被告也不认可，故对该证据本院不予采信。证据5即原告保安每日工作记录表、客服工作日志、保洁工作日志。该证据系原告的工作人员的工作日志，真实反映了安保、客服及保洁的工作情况。故对该证据，本院予以采信。对反诉部分反诉原告孙慧提交的证据1、2、4、5、6、7、8及反诉被告泰安永利物业管理有限公司提交的证据6、7等证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的反诉原告提交的证据3即双方签订的物业合同书，该证据虽然存在瑕疵，但能证明双方存在服务与被服务的关系，故对该证据本院予以采信。对有异议的反诉被告提交的证据1即2020年8月2日泰安新闻报道，证据2即泰安市岱岳区北集坡办事处石灰官庄社区居民委员会和反诉被告共同出具的2020年8月10日暴雨导致龙潭路倒灌康城地下室情况说明，证据3即照片28张和反诉原告提交的证据6即泰安市岱岳区北集坡办事处石灰官庄社区居民委员会出具的世纪康城8月1日暴雨洪水灌入下车库情况说明，四组证据均证实了当时下暴雨的事实，能相互印证，故对证据1、2、3本院予以采信。对于反诉被告提交的证据4即收款收据两份，该证据不是原件，且被告不认可，故对该证据本院予以采信。对于反诉被告提交的证据5同本诉部分的证据5本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告孙慧系泰安高新区世纪康城小区3号楼1单元201室的业主，原被告双方于2017年1月17日签订了《世纪康城前期物业管理服务合同》，合同约定，原告所购商品房面积108.04平方米，被告孙慧每月每平方缴纳1.38元的服务费，被告孙慧物业服务费缴纳至2017年7月15日后至今没有缴纳。2020年1月10日原告向泰安市岱岳区人民法院起诉孙慧要求孙慧支付物业管理费，2020年1月19日泰安市岱岳区人民法院移送本院审理，2020年7月22日本院立案，2020年7月30日，本院以（2020）鲁0991民初425号民事裁定书裁定，本院按原告泰安永利物业管理有限公司撤诉处理，2020年8月7日原告向本院起诉被告，要求被告支付自2017年7月16日至2020年11月30日共计40个月零30天的物业服务费6037.46元。另查明，2017年6月初，被告孙慧所住的3号楼1单元201房屋室外空调冷凝管堵塞，造成被告家中墙体受损，后原告将所堵塞的管道修理好。2020年8月2日凌晨，泰安高新区出现连续大雨，被告所在的世纪康城小区部分停车区域进水，原告与泰安市岱岳区北集坡办事处石灰官庄社区居民委员会对该小区进行了抢救，但效果甚微，被告家中的地下室因雨水进入导致物品被侵泡后受损，经被告申请，本院委托泰安信诚价格评估事务所对被告地下室水泡物品以及墙体受损情况进行价值评估为20216元其中包装箱价值为112元，鉴定费1500元，被告聘用律师所花律师费2500元。本院认为，原被告签订的《世纪康城前期物业管理服务合同》，对双方均具有约束力。被告应该按照合同的约定，支付相应的物业费，原告要求被告支付自2017年7月16日至2020年11月30日6037.46元的物业服务费的请求，本院予以支持。被告反诉称地下室因雨水被淹物品受损及室内浸水墙体受损要求原告赔偿20216元的请求，本院认为，被告房屋室外空调冷凝管的堵塞，并不是原告的所为，且原告也已经修理完毕，被告要求原告赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。被告的地下室进水造成的损失，是由于当时持续大雨的雨水进入，是自然灾害事故引发，属于不可抗力，故被告的该项请求，没有法律依据，本院不予支持。原告的起诉是否超过诉讼时效，本院认为，被告从2017年7月16日起没有缴纳物业费，2020年1月10日原告向泰安市岱岳区人民法院起诉，2020年7月22日本院立案，2020年7月30日本院按原告泰安永利物业管理有限公司撤诉处理，同年8月7日原告向本院起诉，故原告起诉被告没有超过诉讼时效，故被告认为原告起诉超过了诉讼时效的请求，本院不予支持。被告要求原告承担的其他费用，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙慧于判决生效后十日内支付给原告泰安永利物业管理有限公司自2017年7月16日至2020年11月30日共计40个月零30天的物业服务费6037.46元；二、驳回原告泰安永利物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，反诉费1350元，共计1370元由被告孙慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案之后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孟宪彬二〇二〇年十二月十一日书记员  刘 阳