河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0582民初2421号 原告：沙河市普锦物业服务有限公司，住所地沙河市人民大街东段**西侧，统一社会信用代码：911305820813301230。 法定代表人：崔磊杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨蔓洁，河北文谦律师事务所律师。 被告：高欣欣，女，汉族，1991年4月5日生，住沙河市。 委托诉讼代理人：彭鑫，河北晓阳合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马鸣，河北晓阳合众律师事务所实习律师。 原告沙河市普锦物业服务有限公司与被告高欣欣物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沙河市普锦物业服务有限公司委托诉讼代理人杨蔓洁，被告高欣欣及其委托诉讼代理人彭鑫、马鸣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告沙河市普锦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费48992元；2、依法判令被告承担违约金共计14698元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月20日，原告沙河市普锦物业服务有限公司与高欣欣签订物业服务合同，合同约定，物业服务区域为沙河市普锦娱乐购物广场A1-113-114，210-217房屋，面积为559.26平方米，被告高欣欣按年度支付物业服务费，物业服务费标准为每月每平方米3.65元，合计每年24496元。自2019年5月21日至2020年5月20日为第一年度，以后每年度物业费应提前一个月预交，如一方违约按物业费每日千分之五缴纳逾期付款违约金。现原告主动降低违约金标准，按实际应缴物业费的百分之三十收取违约金。被告高欣欣自签订物业服务合同后一直拒不缴纳物业费，2019年4月开始沙河市普锦物业服务有限公司委托沙河市普锦商业管理有限公司一直给被告高欣欣发送通知函，催促其缴纳物业费，但被告高欣欣一直不予理睬。2020年5月20日物业服务合同到期后，被告高欣欣继续使用房屋，但一直找理由推脱不给续签合同也不缴纳物业费，多次沟通无果。无奈，特此提起诉讼。 被告高欣欣辩称，原告所诉答辩人以各种理由不缴纳物业费所谓事实不成立，答辩人是原告房屋的老租户，因之前就承租了原告房屋，跟原告同期签订了物业服务合同，该合同是续期，与同期签订的租赁合同一样，是原告答应答辩人到2020年1月份再交，答辩人不存在故意延期缴纳问题。但在合同履行过程中，原告将答辩人承租房屋相邻的临街商铺出租给月儿湾婴幼儿游泳洗浴中心，2019年10月份，答辩人发现承租房屋出现霉点，随即给原告及物业反映，原告及物业一直不管，到11月份，该洗浴中心热蒸汽通过屋顶、墙体缝隙侵入答辩人承租房屋房顶、墙面空隙，导致答辩人一楼楼顶坍塌、坠落，二楼楼顶严重变形，正冲洗浴中心泳池二楼地面长期凝结水珠，卫生间墙面瓷砖脱落，该情况给幼儿园造成严重隐患，导致入园家长担心发生安全问题陆续退园，严重影响了答辩人的正常经营。今年年初突发疫情，直到今年教育部门通知可以在9月份开园的前夕，7月份，答辩人为挽救幼儿园的正常经营，只有自己重新将一楼楼顶进行了修葺，在其他问题还没有得到根本解决的情况下，原告却将水、电给停了，还给幼儿园的门上加了一把锁。答辩人租赁原告门市开办幼儿园在先，原告在没有充分考虑到其房屋是否适合开办洗浴中心的情况下，将答辩人相邻门市租给第三方，本身未尽到其物业管理义务，导致提供给答辩人的租赁门市已不适合开办幼儿园，双方约定的租赁门市用于开办幼儿园的目的早已无法得到保障，是原告违约在先，这才是答辩人未正常缴纳物业费的最根本原因。对于该结果，答辩人本身并无过错，享有拒付权利，同时原告违约在先，导致答辩人投入巨资的幼儿园，陷入停顿，产生巨额损失，也要进行赔偿。另，原告是以普锦物业服务有限公司对我方提起诉讼，但实际是一套人马两个牌子，另一名称是沙河市普锦商业管理有限公司，以沙河市普锦商业管理有限公司对外签订租赁合同，以普锦物业服务有限公司对外签订物业服务合同；原告所主张的物业费没有收费依据，过高，没有政府相关批文。 针对自己的主张，原告提交下列证据：证据一、物业服务合同，证明原告沙河市普锦物业服务有限公司与被告高欣欣签订物业服务合同，该合同合法有效，根据合同内容，双方对物业费用、支付方式和违约责任都进行了约定，并由双方签字生效；证据二、通知函，沙河市普锦物业服务有限公司在2019年到2020年一直给被告高欣欣发送通知函，通知其交纳物业费；证据三、月儿湾进场装修审批单、完工验收表、情况说明以及保证书，证明被告高欣欣租赁的门市曾因隔壁月儿湾的装修问题导致屋内房顶受损，经协商，月儿湾承诺承担本次事故的费用，与高欣欣协商达成一致，由幼儿园先垫付屋顶装修费用，随后拿单据由月儿湾支付，但后高欣欣一直没有出示相应票据，也不再配合解决此事。 被告的质证意见为：对证据一，真实性无异议，合同约定条款及支付时间无异议，但是在实际履行合同过程中有关物业支付延期，都是经过原告与被告协商过的，是经过同意后才延期的，并非有意拖延；另该合同约定的物业管理费属于前期物业收费，目前该小区没有物业管理委员会，其遵循的收费标准应当是政府指导价，该合同约定的收费标准没有相关政府的批文，与邢台市市辖区物业收费标准相差甚远，根据物业管理条例，业主可以以此为抗辩，要求降低物业费的交纳标准；对证据二，原告所举证的通知函，被告没有见过，没有被告收到的签收回执或相应证据；对证据三，对月儿湾进场装修审批单、施工验收表，真实性无异议，但其说明月儿湾装修验收时间2019年1月19日，该两份证据说明月儿湾是后与被告租赁到场，且保证人杨红叶能够说明原告管理的房屋是存在问题的，该保证书出具的对象是原告而不是本案的被告，与被告对原告的抗辩无关，同时原告出具的有关情况说明，本身也说明其对月儿湾进场的管理上明显存在问题，才导致本案被告所抗辩事实的发生。 被告提交证据如下：证据一、2019年5月份之前部分收据9张，证明从2016年底被告即入场装修，向原告开始交纳物业管理费，说明被告入场在先，月儿湾入场在后，且该证据能够证明被告在后续的物业交纳中始终是分期交纳，并没有按照合同严格的约定时间交纳物业费，其原因就是与原告经过协商同意的，涉及的本案的物业费也是如此；证据二、被告草画的临街门市示意图及现场照片，示意图主要目的在于让法官明了的看出门市的走向是面西背东，南北走向，一楼南侧为幼儿园的进门，二楼有四间房屋分别为幼儿园的教室，其中在2019年10月底，我方所租赁的一楼楼顶坍塌、二楼楼顶变形、厕所的墙砖开裂脱落；照片是当时所拍，可以看到明显的楼顶渗水情况，相关视频及照片已刻录在光盘中，可当庭播放，上述问题到现在始终未解决；另光盘中可以显示在2020年8月是原告将被告门市强行上锁。（当庭播放视频及照片）证据三、5份证人证言，证明2019年10月底，被告承租房屋一楼楼顶发生坍塌，二楼顶发生变形，厕所墙砖开裂脱落，发生后幼儿园孩子陆续退园；证据四、手机截屏2张，证明被告从疫情发生后一直到2020年8月份，作为校外辅导机构是不能正常开展教育活动；证据五、现有物品清单一份，证明在可视的情况下所有的清单所列的东西被原告锁住不能正常使用。 原告的质证意见为：被告提交的证据超过举证期限，不发生效力；对证据一，被告承认分期交付物业费，说明每一次被告该交物业费的时候都是以各种理由拖交、缓交，作为物业公司每一次的迁就是出于无奈，并不是协商同意，更不能作为被告最后不想交物业费的理由；对证据二，物业公司一直联系不上高欣欣，通知到高欣欣让她来，她不来，从视频中可以看出幼儿园里面的设备装修都已经被高欣欣偷偷搬走，高欣欣想要不交物业费，把设备家具撤离后消失，无奈物业公司把门上锁，上锁后立即通知高欣欣，让她来物业公司办理退租手续，高欣欣仍然不配合，最终物业公司将其起诉至法院，根据物权法，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的应当予以赔偿，物业公司如果对相关设施疏于管理养护，可以要求其承担责任，但本案中高欣欣幼儿园损失的直接原因是因为月儿湾进场后墙面装修不合格导致，事情发生后，物业公司积极协调双方解决，并由月儿湾出具保证书，对幼儿园的损失承担责任，但高欣欣不配合，也不解决，并想以此不交物业费。对证据四，幼儿园在疫情后是否正常开园和本案无关；对证据五，正是高欣欣想要把园内家具设备搬走，还没搬完，剩下的家具。 对证据三（证人证言），对证人身份存在异议，证人分别是被告的婆婆、上下级关系的老师、孩子家长，与被告之间可以看出关系也很亲近，所以对证人身份及证言的真实性存在异议；另财产损害赔偿构成要件为侵权人存在侵权行为，被侵权人产生损害事实，侵权行为与损害事实之间存在因果关系，高欣欣幼儿园发生墙面问题直接原因是月儿湾墙面装修不合格，物业公司积极协调解决，履行了物业公司应该履行的责任义务；幼儿园学生退园原因有很多，如果只是因为幼儿园墙面问题，幼儿园可以通知家长暂停解决，在疫情期间也可以装修解决。 经当事人围绕争议焦点举证质证，本院认定事实如下：2019年5月20日，原、被告签订《普锦娱乐购物广场物业服务合同》，约定：物业服务区域为普锦娱乐购物广场A1-113-114、210-217号房产，建筑面积559.26平方米，物业费收费标准为3.65元/月/平方米，合计24496元/年，按年度支付，签订合同之日交纳当期的物业服务费即2019年5月21日起至2020年5月20日的物业费24496元，此后应提前一个月预交下一期的物业服务费，物业费交付方式以此类推；如违约延迟支付或补足物业费超过10日的，延迟需支付逾期付款违约金，违约金为5‰/日。被告承租A1-113-114、210-217号房产开办幼儿园，2019年10月底因相邻月儿湾商户装修问题给其房屋造成损害，2020年1月20日幼儿园停园，2020年8月原告将被告幼儿园大门上锁。期间，被告自签订合同之后未缴纳过物业费。 另查明，被告高欣欣与沙河市普锦商业管理有限公司就本案所涉房屋的租赁合同纠纷一案，正在审理过程中。 本院认为，合法的服务合同关系受法律保护。原、被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，也不违反法律法规等强制性规定，合同合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，原告提供了物业服务，理应按约定收取物业服务费。被告承租的房屋因相邻商户的进场装修问题产生的损害，根据相关法律规定，其应向造成损害的主体请求给予赔偿，而并不是拒绝缴纳物业服务费的理由。原告要求被告支付2019年度、2020年度的物业费合计48992元，但考虑到原告于2020年8月将被告房屋上锁，以及被告是否继续租赁涉案房屋的问题，本案被告支付物业服务费的时间应按2019年5月21日起至2020年7月31日止计算为宜，即29317元。关于违约金，原告主张按实际应缴物业费的百分之三十收取，该请求符合相关法律规定，本院予以支持，违约金的数额为8795元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 被告高欣欣于本判决生效之日起十日内支付原告沙河市普锦物业服务有限公司物业服务费29317元（2019年5月21日起至2020年7月31日止）、违约金8795元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费696元，由被告高欣欣负担416元，原告沙河市普锦物业服务有限公司负担280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  杨利东 二〇二〇年十二月九日 书记员  柳静一