贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1047号原告：王敏，女，1979年12月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李海章，贵州听策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州恒一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：宋红波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。原告王敏与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告王敏的委托诉讼代理人黄平忠、李海章与被告麒鑫房开公司的委托诉讼代理人黄勇、李享，被告众横城公司的委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告王敏向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告麒鑫房开公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2957）；2.被告麒鑫房开公司退还原告购房款48600元及赔偿违约金（违约金以48600元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年1月15日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为4400元）；3.被告连带返还原告团购费30000元及支付资金占用费（资金占用费以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年1月15日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为2000元）。4.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2018年1月15日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场Ｂ区，购房款共计97200元，交房日期为2018年12月31日。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未向原告交付商品房，已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，因合同约定的违约金远远低于原告的损失，请求法院依法增加。在销售过程中，被告伟庭房开公司违规收取原告团购费30000元，依法应当予以返还，因三被告存在委托代理关系，并实际分配了团购费，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，请求判如所请。被告麒鑫房开公司辩称，对于案涉B区B4板块房屋，购房户所享受的租金收益无损失，面积无变化，并且已经履行了租金的，如果B4板块的客户不同意进行房屋置换，我公司同意在扣除租金后进行退款，但不承担相应的赔偿责任。被告伟庭房开公司未答辩。被告众横城公司辩称，众横城公司是受伟庭房开公司委托收取团购费的，承担退还团购费的责任主体应当是伟庭房开公司，且本案收取团购费的是伟庭房开公司，与众横城公司并无任何关系。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询；销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月14日，原告王敏向被告伟庭房开公司缴纳团购费30000元，被告伟庭房开公司出具收据，载明“兹收到王敏B区负一层B4-1-1630交来团购费叁万元整”。2018年1月15日，原告王敏（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-2957），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｂ4-1630号房，建筑面积共8.10平方米，商品房单价为每平方米12000元，总金额为97200元，买受人支付总房款50%首期款金额为48600元，尾款48600元办理分期付款并于2018年7月15日付清。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…….”。同日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款48600元，被告麒鑫房开公司出具收据，载明“兹收到王敏交来麒鑫商业广场Ｂ区负一层Ｂ4-1-1630号房款48600元”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2021年2月5日。2.被告麒鑫房开公司自述案涉商铺已调整为车库，可以给原告置换其他商铺。3.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，案涉团购费，被告伟庭房开公司及被告众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，被告众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，因案涉商铺已调整为车库，被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款48600元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定违约金自房屋支付首期款之日即2018年1月15日起计算，从2018年1月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对被告麒鑫房开公司辩称退还购房款应扣除原告已收取的租金，其未提交证据予以证实双方存在租赁关系及对租金实际进行支付，且租赁关系与本案系不同法律关系，故对其意见不予采纳，针对租赁关系可另案处理。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与被告众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由被告伟庭房开公司予以返还。被告众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元，本院予以支持，原告要求的资金占用费，本院从2018年1月15日起予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及被告众横城公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年1月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王敏与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2957）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王敏已付购房款48600元及支付违约金（自2018年1月15日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王敏团购费30000元及支付资金占用费（自2018年1月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告王敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担1190元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担735元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  吴梓钥