广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3291号 原告：叶长宁，男，汉族，1950年4月3日出生，住广西北海市银海区。 原告：陈治梅，女，汉族，1951年6月7日出生，住广西北海市银海区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海市海合房地产开发有限责任公司，住所地：广西北海市中房公司怡海新村地苑十六幢首层101号。 法定代表人：张永猛。 原告叶长宁、陈治梅诉被告北海市海合房地产开发有限责任公司（以下简称“海合公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告叶长宁及原告叶长宁、陈治梅的共同委托诉讼代理人陈崇娟到庭参加诉讼。被告海合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶长宁、陈治梅向本院提出诉讼请求,判令：1、原告叶长宁、陈治梅与被告签订的位于北海市地转让合同合法有效；2、被告协助原告办理位于北海市建设用地的土地使用权证、房产证，办证费用由被告承担。 案件审理过程中，原告当庭变更其第二项诉讼请求为“被告协助原告办理位于北海市重庆路海合住宅小区C7号不动产的不动产权证至原告名下，办证费用由被告承担”。 事实与理由：1999年8月25日，原告叶长宁、陈治梅与被告签订《宅基地转让合同》，由原告购买位于北海市建设用地。合同约定土地出让价为100000元，含地价款及配套费。卖方负责出资办理好规划总平面布置图及报建手续，并将宅基地使用权分户办到买方名下，房屋产权证由卖方协助办理。原告按约定支付了购地款和配套费，并经被告在总平面图上确认Ｃ7号土地使用权为原告名下。被告交付土地给原告使用后，原告经被告许可施工建房，竣工后经有关部门验收合格。原告认为，原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，但被告至今没有办理土地产权证和房产证，被告的行为构成违约，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述不动产的不动产权证。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告海合公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 1999年8月25日，原告叶长宁、陈治梅（买方、乙方）与被告海合公司（卖方、甲方）签订《宅基地转让合同》一份，约定：甲方将位于北海市的住宅地转让给乙方，总使用面积80平方米，规格为8×10，建筑占地面积80平方米，规格为8×10，乙方已对甲方所要出售的宅基地做了充分了解，愿意购买该宅基地。宅基地转让总价值为10万元，含地价款及配套费。甲方负责出资办理好规划总平面布置图及报建手续，并将宅基地使用权分户办到乙方名下。甲方出资搞好小区内的三通一平工作，即水通、电通、下水道通，水泥路平。并负责出资给乙方开好水电户，（电表5-10Ａ、水表为6分表，超过部分由乙方负责支付增容费用）。甲乙双方签订本宅基地转让合同时，乙方即预付宅基地总价值70%计7万元给甲方，甲方办好小区内的三通一平，具备建房施工条件时，乙方将余下的宅基地总价值的30%款计3万元付给甲方，甲方将该宅基地的使用权办到乙方名下。甲方承诺在收到乙方定金后的三个月以内做好三通一平，总平、单体方案的设计及报批，让乙方进场建房，逾期甲方将按所收定金总额月息2%的比例补偿乙方资金利息。甲方保证上述宅基地权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。办理房屋产权证时，乙方必须提供建房时的一切办证所需手续及证件。甲方可协助乙方进行办理，但费用由乙方负责。双方约定的其他事项：按原合同规划（8×10㎡）不变，如有变更由甲方负责少于80㎡按原值比例还给乙方。合同还约定了其他内容。注：现先交定金52000元正，余20000元定金在二个月内交清。该合同还约定了其他内容。 同日，被告海合公司向原告出具《广西壮族自治区北海市单位（个人）资金往来专用凭证》一份，载明收到原告陈治梅交来宅基地定金（C7）52000元。 1999年12月16日与2001年1月6日，被告海合公司分别向原告出具《广西壮族自治区北海市单位（个人）资金往来专用凭证》两份，载明收到原告叶长宁、陈治梅交来宅基地（C7）定金20000元、代收小区配套费10000元。 2000年12月25日，原告叶长宁领取了编号为0689219的《广西壮族自治区北海市货物销售统一发票》一张，载明增容费为1700元。 2000年12月27日，原告叶长宁领取了编号为0168757的《广西壮族自治区北海市服务业发票》一张，载明水管安装款为220元。 2001年12月1日，被告海合公司发出《通知》一份，内容载明：“小区各住户：关于你们与公司购买的宅基地如果合同价包电表开户的，每户壹仟伍佰元，在合同价中扣除，此工程由电力安装公司负责施工，合同不包的也同样收壹仟伍佰元，统一班阔（开户40安电表）。重庆路海合住宅小区15号，装表户名：叶长宁。”案外人陈培珍在该《通知》空白处手写“已付款，2001.12.13”。 关于涉案土地，原告庭审时称其已在该土地上建好房屋并入住至今，但未办理不动产权证。关于增容费1700元，原告主张原被告之间存在口头约定该费用由被告负担。关于水管安装款220元及电表开户费1500元，原告主张按照原被告之间签订的《宅基地转让合同》有约定该费用应由被告负担。现原告已垫付上述费用合计3420元，所以该金额应在原告应付被告的款项中进行扣减。另，原告主张在签订涉案合同的时候，被告曾承诺让原告先交部分购地款，尚余部分由原告垫付出资搞好小区的三通一平及垫付水电开户等费用，等完善小区相关工程后再结算冲抵购地款。但原告垫付相关费用搞好小区的三通一平后，被告已经逃避导致原告无法与被告进行联系结算购地款。多年来原告也一直在打听寻找被告结清购地款及要求被告协助办证，但一直联系不上，无法支付尚余购地款。原告亦曾向公证处申请提存尚余购地款，但公证处不接受提存到期债务，因此原告是迫于无奈才未向被告支付尚余购地款，原告也是随时可以向被告支付法院认定的尚欠购地款给被告的。 另查明，被告海合公司于1999年7月6日所取得编号为1999-0139的建设用地规划许可证载明用地单位为北海市海合房地产开发有限责任公司，用地项目名称为住宅，用地位置为重庆路以南，用地面积为5461.81平方米。 还查明，北海市自然资源局于2020年10月27日出具的不动产登记信息查询证明载明：截止2020年10月27日16时17分，坐落于重庆路南，原建设用地批准书号：北海市[2000]地字第100005号，该批准书于2002年换证注销，用地单位为北海市海合房地产开发有限责任公司，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 本院认为，原告叶长宁、陈治梅与被告海合公司签订的《宅基地转让合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《宅基地转让合同》约定宅基地转让总价值为10万元（含地价款及配套费），原告须在双方签订本宅基地转让合同时预付宅基地总价值70%计7万元给被告，待办好小区内的三通一平、具备建房施工条件时原告将余下的宅基地总价值的30%款计3万元付给被告。关于原告主张其垫付的电表开户费1500元、水管安装款220元，合计1720元应在原告应付被告的款项中进行扣减的意见，因双方已在涉案《宅基地转让合同》上明确约定“甲方负责出资给乙方开好水电户”，故本院对于原告的该项主张予以采信。关于原告主张其垫付的增容费1700元应在原告应付被告的款项中进行扣减的意见，因双方在涉案《宅基地转让合同》上约定的是“电表5-10A、水表为6分表，超过部分由乙方负责支付增容费用”，原告主张双方存在口头约定该费用由被告承担，但原告对此并未提交任何证据予以证实，故本院对于原告的该项主张不予采信。根据被告海合公司出具的《广西壮族自治区北海市单位（个人）资金往来专用凭证》、《通知》及原告提交的《广西壮族自治区北海市服务业发票》、《广西壮族自治区北海市货物销售统一发票》，本院予以确认原告已向被告支付了地价款及配套费合计83720元，尚欠16280元未支付。对于尚欠款项，原告表示并非系其不想向被告支付，而是由于找不到被告而无法支付，原告是随时可以向被告支付的。对此本院认为，原告虽未严格按照合同约定向被告支付完毕《宅基地转让合同》项下的全部款项10万元，但其已付款项已超过总价款的80%，且并非恶意不支付，故本院认为原告未足额支付款项的行为，并不影响合同的履行，被告应协助原告办理涉案土地的过户手续。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无证据证实涉案不动产是否具有建设工程规划许可证以及是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告履行完其协助义务后，原告应当向被告付清涉案余款。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，虽原被告双方已在《宅基地转让合同》中约定办理房屋产权证发生的费用由原告负担，但因北海市本级现已实施不动产统一登记，即不再单独办理土地使用权证及房产证，原被告双方就办理不动产权证的费用负担问题又未能协商一致，故涉案不动产的办证费用应由原、被告按照国家有关规定各自负担。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告叶长宁、陈治梅与被告北海市海合房地产开发有限责任公司签订的位于北海市《宅基地转让合同》合法有效； 二、位于北海市不动产具备办证条件时，被告北海市海合房地产开发有限责任公司协助原告叶长宁、陈治梅将该不动产的不动产权证办理至原告叶长宁、陈治梅名下，办理不动产权证的费用由原告叶长宁、陈治梅与被告北海市海合房地产开发有限责任公司根据国家有关规定各自负担； 三、驳回原告叶长宁、陈治梅的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，公告费260元，合计2560元，由被告北海市海合房地产开发有限责任公司负担（该费用原告已预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  陈**琳 人民陪审员  陈 冰 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李嘉欢