四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初4382号 原告：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地眉山市东坡区颖州北路60号。 法定代表人：熊光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢丹，四川观今律师事务所律师。 被告：晏勇，男，1983年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：肖琳，女，1984年12月15日出生，汉族，住北京海淀区。 二被告委托诉讼代理人：王洪，四川维是律师事务所律师。 被告：董志东，男，1975年2月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称“华奥诚信物业公司”）与被告晏勇、肖琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，被告晏勇、肖琳申请追加董志东为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华奥诚信物业公司委托诉讼代理人谢丹、被告晏勇、肖琳的委托诉讼诉讼代理人王洪、被告董志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带支付2019年9月1日至2020年11月20日的物业管理费52956元；2.判令被告排除妨碍，拆除位于二楼公共卫生间门口私自砌起来用于洗杯等用的隔墙；3.判令被告连带承担违约金1000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与眉山益通投资有限责任公司（以下简称“眉山益通公司”）于2011年1月16日签订《（市场）物业管理服务合同》，并有眉山益通公司的《授权委托书》，约定由原告对眉山益通明星生活广场（市场）进行市场管理服务，服务期限为2011年1月16日至2016年1月15日止。原告依据管理规约规范本建筑区划内业主、使用人经营活动，追究业主、使用人违反管理规约的违约责任。其后2016年8月1日眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称“眉山宇发公司”）授权，委托原告全权负责“眉山益通明星生活广场（市场）日常管理并收取相关费用”期限为长期。《眉山益勇明星生活广场（市场）管理规约》载明了物业管理服务费收费标准，被告作为物业所有权人与使用人，不按期缴纳物业费，原告多次催收，被告仍不履行，其行为违反管理规约规定，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告晏勇、肖琳辩称，1.原告不具有该区域物业管理资格，物业管理合同以及管理规约约定的期限为5年，期限届满后，眉山益通公司没有与原告重新签订物业管理合同，也没有重新制定管理规约，因此原告没有管理该区域的权利来源，按照过期的管理规约收费没有依据。2.原告从未告知过被告任何管理规约以及收费标准。3.眉山益通明星生活广场根本就没有没有形成所谓的市场，原告按管理规约上市场规定进行收费，没有事实依据。原、被告曾协商缴纳2019年8月1日至2019年11月30日物管费2400元，平均每月物管费600元，如果原告起诉物管费，应当以每月600元为标准。4.原告管理的区域脏乱差，原告没有进行有效管理，服务不到位：⑴安全通道、消防通道等公共区域被原告出租收取租金，收取的费用应当属于全体主业，但原告却未予公示，将收益占为己有；⑵原告将公共通道出租占用，阻拦一楼与二楼通行，致使物业使用人董志东不得以搭建从一楼到二楼的梯，董志东使用的物业顶部漏水，多次汇报却未予处理；⑶物管办公室只是一个办公亭，只有一名老年女性工作人员，没有物业管理人员职业资格证书，公共卫生脏乱差，二楼摊区、商铺空荡无物，到处是垃圾，原告却按区分摊区、肉区、商铺的标准收取管理费，极不合理。5.被告晏勇、肖琳将物业出租给被告董志东，约定物管费由被告董志东承担。晏勇、肖琳没有搭建隔墙，没有义务拆除隔墙。综上，请求驳回原告对被告晏勇、肖琳的诉讼请求。 被告董志东辩称，1.原告没有物业管理权限，原告没有资格收取物管费。2.若原告有资格收费，而原告违法将楼梯口出租，出租的收益应当公示，收益属于全体业主，抵扣后可补交相应物业费。3.原告未提供任何物业服务，市场管理脏乱差。4.砌墙是事实，但自己在砌墙时其他业主并未反对，若有其他业主要求拆除自己愿意拆除，原告没有权利要求拆除。 原告华奥诚信物业公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、被告身份信息，拟证明双方主体适格；2.《（市场）物业管理服务合同》及授权委托书（眉山益通公司、眉山宇发公司分别授权），拟证明原告是益通明星生活广场（市场）的合法管理者；3.眉山益通明星生活广场（市场）管理规约，拟证明收费标准；4.工程部维修记录，拟证明原告履行了物业管理服务义务；5.2011至2019年部分业主缴费记录，拟证明原告从2011年至2019年持续履行物业管理业务，得到业主承认；6.房产登记信息查询情况说明，拟证明被告晏勇、肖琳是物业所有权人以及物业面积与收费基数；7.欠费统计表，拟证明被告欠费情况；8.停工整改通知，拟证明被告违章搭建；9.肖琳已缴费票据三张，拟证明被告知晓欠费缴费、欠费事宜；10.综合楼物业交、验确认书，拟证明被告作为业主和承租人是知晓收费标准，管理规约对所有人都适用；11.判决书，拟证明原告有权限管理益通明星生活广场（市场）；12.巡逻签到表、消防设施设备检查记录、催费记录、公共设施维修表（消防巡逻记录表）、照片打印件（具体时间不详），拟证明原告履行了物业管理服务义务。 被告晏勇、肖琳对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议。证据2中的合同真实性无异议，但合同期限为2011年1月16日至2016年1月15日；对眉山益通公司的授权委托书无异议，眉山宇发公司的授权委托书有异议，眉山宇发公司没有与原告签订过物业管理服务合同。证据3真实性无异议，但期限与物业服务合同期限一致，只有5年。证据4真实性不认可，是原告单方制作。证据5真实性无异议，但不能证明业主认可原告收费标准。证据6无异议。证据7真实性不认可，是原告单方制作，无被告确认。证据8真实性无异议，但原告无权对隔墙性质进行认定。证据9对缴纳2400元的票据认可；对另两张票据与被告缴费有重合，是重复收费。证据10与本案没有关联性。证据11真实性无异议。证据12是原告单方制作，不予认可，不能达到原告证明目的。 被告董志东对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议。证据2没有见过。证据3管理规约期限只有5年，已经到期。证据4真实性不认可。证据5真实性无异议。证据6无异议。证据7不认可。证据8真实性认可，但相关部门没有要求拆除。证据9真实性无异议，是重复收费。证据10真实性无异议，但管理期限已经届满。证据11真实性无异议。证据12不能达到原告证明目的。 经审查，结合被告发表的质证意见，对原告提交的证据2中的授权委托书均加盖有眉山益通公司、眉山宇发公司印章，本院对真实性予以确认。证据4与证据11虽然被告对真实性不认可，但又未提交相反证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。证据7系单方统计被告欠费金额，不符合证据三性要求，不作为证据采纳。对其余证据的真实性本院予以确认。 被告晏勇、肖琳围绕其答辩意见，向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》，拟证明被告晏勇、肖琳将房屋出租给被告董志东，其中约定物管费由被告董志东承担。 2.照片若干张（拍摄时间2020.11.15），拟证明市场管理脏乱差，二楼市场空荡无商家经营，各个区域杂乱无序，楼道堆放货物，原告未尽到服务管理义务。 3.物业解聘撤出通知公告，拟证明案涉市场已经成立业委会，提出要求解聘现物管公司。 4.解除委托通知打印件（2020年12月22日），拟证明眉山宇发公司解除与原告的委托。 原告华奥诚信物业公司对证据1无异议；证据2反映的情况原告已全部发出通告，卫生会定期保洁，照片中没有反映楼牌号的不予认可。证据3真实性认可，但合法性、关联性不认可。证据4打印件，对真实性有异议。被告董志东对以上证据无异议。经审查，对被告晏勇、肖琳提交的证据1－3真实性本院予以确认。对证据4被告未提交证据原件，且原告不予认可，故本院对该证据不予采纳。 被告董志东未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月16日，原告华奥诚信物业公司（乙方）与眉山益通公司（甲方）签订《（市场）物业管理服务合同》，主要约定：甲方开发建设的“眉山益通生活广场（市场）”1－2楼综合楼，设立“益通明星生活广场（市场）管理处”专司该市场的管理服务。甲方将该“市场管理处”日常管理权限委托乙方行使（甲方按本协议委托事项给乙方出具相应《授权委托书》，乙方在授权范围内从事市场的日常管理活动）。3.委托期限：从2011年1月16日至2016年1月15日止。5（d）依据《管理规约》规范本建筑区划内业主、使用人的经营活动，追究业主、使用人违反《管理规约》的违约责任。同日，眉山益通公司向原告华奥诚信物业公司出具《授权委托书》，主要载明“今授权华奥诚信物业公司代理管理“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼综合楼建筑区划内物业和业主、使用人的经营活动……委托权限：全权负责“眉山益通明星生活广场（市场）”日常管理并收取相关费用。自行处理日常管理过程中人员、收益、分配相关事务，以及“合同”约定的其他事项。授权期限：从2011年1月16日起至2016年1月15日止。”2016年8月1日，眉山宇发公司向原告华奥诚信物业公司出具《授权委托书》，主要载明：“今授权华奥诚信物业公司代理管理“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼、负一楼（地下车库）建筑区划内物业和业主、使用人的经营活动，为了便于市场管理，由华奥诚信物业公司自行设立“市场管理处”，并全权负责市场、物业经营活动；自主制定“眉山益通明星生活广场（市场）管理规约”并全权负责执行、实施、完善“管理规约”相关事宜。委托权限：①全权负责“眉山益通明星生活广场（市场）”日常管理并收取相关费用。②全权代理办理原眉山益通公司所遗留下的问题（包括证件代办等工作）。授权期限：本授权书之行为，为不可撤销的授权行为。” 《眉山益通明星生活广场（市场）管理规约》（以下简称“《管理规约》”）主要约定：管理服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺（日杂、干杂、熟食、水产、点杀、海鲜、粮油）1.5元/月/平方米；摊位（蔬菜区、净菜区、水果区、鲜花区）50元/月；肉类区：60元/月。业主、使用人在使用物业中不得以任何理由占用楼梯、通道、走廊、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车棚等公共部分从事经营或堆放物品或从事其他活动。业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，“市场管理处”有权要求以其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：（一）恢复原状；（二）返还财产；（三）赔偿损失；（四）承担违约责任（按其业态价值百分之十承担违约金）；（五）承担由此产生的一切费用。使用人违反本规定的，相关业主承担连带责任。“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼综合楼物业业态分布表（附件1）载明：1楼业态分布：全为商铺。2楼业态分布：商铺：日杂267号－274号；干杂275号－280号；熟食281号－293号；水产、点杀294号－307号；水产308号－310号；海鲜311号－317号；粮油318号－329号。摊位：肉类区1号－90号；蔬菜区147号－1184号，187号－196号，199号－266号；净菜区91号－104号，133号－139号；水果区119号－132号，140号－146号，185号，186号，197号，198号；鲜花区105号－118号。 另查明，被告晏勇、肖琳2019年6月20日取得“眉山益通生活广场（市场）”的物业产权登记如下：眉山市东坡区民乐街22号、24号1幢1层78号；民乐街18号1幢1层79号；眉山市东坡区洗砚路2号、4号、6号、8号1幢1层80号；洗砚路38号1幢2层2号、3号、10号、11号、12号、15号、22号、27号、71号、78号、91号、95号、101号、102号、114号、117号、120号、121号、122号、123号、157号、164号、194号、267号、268号、269号、273号、297号、319号、328号、329号、330号。 位于1楼的商铺78号、79号、80号建筑面积共计421.81平方米。位于2楼的商铺267号、268号、269号、273号、297号、319号、328号、329号、330号建筑面积共计1152.26平方米。 位于2楼的摊位：其中2号、3号、10号、11号、12号、15号、22号、27号、71号、78号共计10个，属于肉类摊位，按60元/月/个计算物业管理费；其中91号、95号、101号、102号、114号、117号、120号、121号、122号、123号、157号、164号、194号共计13个，属于净菜区、鲜花区、水果区摊位，按50元/月/个计算物业管理费。 2019年12月1日被告董志东（乙方）与被告晏勇、肖琳（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将眉山市东坡区洗砚路38号1幢2层267号、268号、269号、273号、328号、329号、330号房产以及茶楼底楼所属全部房产（即1楼78号、79号、80号）出租给乙方使用，租赁期限自2019年12月1日至2029年11月30日止。房屋租赁期间的费用包括物业管理费由乙方支付。经统计，被告董志东租赁的商铺面积共计1463.43平方米。被告董志东认可因经营茶楼需要，自行在2楼的公共卫生间外砌了L形的隔墙。 2019年9月15日，房号1－78号单独交费588元（交费周期2019年7月1日至12月31日）；2019年12月15日，案涉所有房产交费2400元（交费周期2019年8月1日至11月30日）。 还查明，眉山益通公司与眉山宇发公司联合开发建设“眉山益通生活广场（市场）”。 另查明，诉讼中，眉山益通明星市场商住小区业主委员会成立，该业主委员会于2020年12月14日发出物业解聘撤出通知公告，主要内容“鉴于眉山益通明星市场商住小区业主委员会已于2020年12月8日正式成立，……鉴于前期物业管理未充分尽责，本业主委员会正式通知眉山宇发公司和眉山益通公司，安排解聘现有益通市场物业眉山华奥公司，并请于2020年12月20日之前撤出本小区市场，请眉山宇发公司和眉山益通公司配合，由眉山华奥公司将本小区物业管理相关资料向本业主委员会和市场理事会进行交接。” 本院组织原、被告双方到“眉山益通生活广场（市场）”进行现场查看，该市场1楼设置有一间市场管理处即物管办公室，1楼均是商铺，2楼摊区无人经营、空荡闲置、部分地方堆放杂物、无法区分摊区具体性质。1楼至2楼的电梯停运多年，1楼至2楼的公共楼道门被关闭。 本院认为，眉山益通公司与原告签订的《（市场）物业管理服务合同》对全体业主以及物业使用人均具有约束力。《（市场）物业管理服务合同》到期后，眉山宇发公司作为建设单位之一，继续授权原告对“眉山益通明星生活广场（市场）”进行管理，在眉山宇发公司解除委托前，原告均有权作为案涉物业的管理公司提起本案诉讼，其诉讼主体资格适格。对被告抗辩原告没有案涉区域物业管理资格的理由，与事实不符，本院不予采纳。 物业管理服务是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，物业服务的价值在于满足公众性服务的同时，达到对整个物业品质的提升。本案中，结合原、被告双方提交的证据，能够反映出原告对“眉山益通明星生活广场（市场）”提供了一定的物业管理服务，而本案被告所有或者使用的物业大部分在2楼，而2楼的物业管理服务存在严重瑕疵与不足，表现在通往2楼的电梯多年停运，通往2楼的公共楼道大门被关，2楼摊区无人管理，导致杂物、垃圾堆放。因此，鉴于物业管理服务合同具有长期性、重复性、持续性的特征，原告提供了一定物业服务，其请求按照《管理规约》相应标准计算物业费并不无当。但对于本案被告而言，原告提供的物业管理服务具有明显瑕疵与不足的情形下，基于个案的特殊性，本院酌情将物业管理费作适当调减。 关于被告晏勇、肖琳物业管理费起算时间，从原告提交的案涉房产交纳物业管理费2400元显示，交费已至2019年11月30日，故起算时间应从2019年12月1日开始计算至2020年11月20日。计算标准被告晏勇、肖琳主张已交费2400元，交费时间4个月，推算出每月600元。本院认为，该交费金额不能代表原、被告对收费标准的重新约定，即使原告未按《管理规约》标准计算收费，也是原告自愿放弃该期间部分物业管理费的意思表示。被告晏勇、肖琳主张按每月600元计算物业管理费理由不成立。 经计算，从2019年12月1日起至2020年11月20日（11个月零20天），被告晏勇、肖琳所有的物业：商铺面积1574.07平方米（含被告董志东租赁的面积），按1.5元/平方米/月计算物业管理费为27546元；10个肉类摊位，按60元/月/个计算物业管理费为7000元；13个净菜区、鲜花区、水果区摊位，按50元/月/个计算物业管理费7583元。以上物业管理费合计42129元（27546元+7000元+7583元）。 被告董志东从2019年12月1日至2020年11月20日止（11个月零20天），其租赁的商铺面积为1463.43平方米，按1.5元/平方米/月计算物业管理费为25610元。 以上物业管理费本院酌情按60%予以调整。被告晏勇、肖琳应交纳的物业管理费9911.4元[（42129元－25610）×60%]，被告董志东应交纳的物业管理费15366元（25610元×60%）。同时，依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”规定，被告晏勇、肖琳对被告董志东交纳的物业管理费负连带交纳责任。 关于原告主张被告拆除在2楼公共卫生间外修砌的L形隔墙，本院认为，本案在审理过程中，案涉物业新成立的业主委员会发出通知解聘原告，要求原告限期撤出案涉物业。因此，对原告是否继续对案涉物业进行物业管理服务已产生争议，且截止本案判决前未有结果。被告董志东为自己经营茶楼个人所需占用物业公共部分修砌隔墙，其行为违反《管理规约》约定，原告请求被告董志东拆除隔墙是基于《管理规约》以及对物业享有管理权限为基础。但鉴于原告是否继续对案涉物业享有管理权限发生争议，为避免之后产生不必要的纠纷，对原告的该诉讼请求，本院暂不作处理。当然，如果之后争议已经解决，原告仍然继续对案涉物业行使管理服务权限，原告可再另行主张该权利。 关于原告请求被告支付违约金1000元，本院认为，因被告在物业管理中的瑕疵与不足，导致被告对其物业服务质量不满，并非恶意拖欠物业管理费，原告对纠纷的形成也负有一定责任，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告晏勇、肖琳于本判决生效之日起十日内向原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司支付物业管理费9911.4元。 二、被告董志东于本判决生效之日起十日内向原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司支付物业管理费15366元；被告晏勇、肖琳对被告董志东承担的物业管理费负连带清偿责任。 三、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费905元，减半收取计453元，由原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司负担195元，被告晏勇、肖琳、董志东负担258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  沈 锐