福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初4527号 原告（反诉被告）：陈媛媛，女，1990年3月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告（反诉原告）：陈贻田，男，1980年3月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）陈媛媛与被告（反诉原告）陈贻田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈媛媛、被告（反诉原告）陈贻田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈媛媛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年1月17日签订的《租赁合同》无效；2.被告退还原告租金4000元；3.被告退还原告租赁保证金8000元；4.被告赔偿原告损失总计42000元（其中装修损失30000元，精神损失费10000元，1个月卫生费200元）；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月17日，原告与被告签订一份《租赁合同》，被告将位于福州市仓山区××镇××路××号楼架空层出租给原告，租期为1年，租赁时间从2020年1月17日至2021年1月16日，并约定按押二付一方式支付被告。合同签订后，原告已经支付被告1个月的架空层租赁费4000元，1个月的卫生费200元，同时支付被告8000元的押金作为保证金。合同签订后，原告就开始装修架空层，期间没过多久由于疫情爆发，装饰进度缓慢，就一直空置，直到4月份，原告又开始装饰架空层，但是不到半个月，2020年4月14日收到福州市仓山区城门镇人民政府文件，文件表示原告占用架空层，要原告自行拆除违法建筑，期间城管还拆除了原告刚刚装修好的大门。至此过后原告找被告了解情况，被告以在与城门镇府沟通协商为由一直推脱。直至2020年5月9号原告又收到福州市仓山区城门镇天马社区居民委员会的通告函，文件表示被告出租给原告的架空层为政府及社区配套房，并且要求原告在2020年5月13号前清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函。原告认为，架空层属于政府及社区配套房，被告无权对外进行出租，事后原告一直试图沟通被告出面协商调解，不过至今被告未成出现。原告也上门去寻找被告，被其家人通知说被告已很久没有回家。原告只能通过法律途径找到被告，并要求被告赔偿一切相关本案的经济损失。 被告陈贻田辩称,一、天马佳园架空层包含原告租赁的场地属于天马佳园全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》同时明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。根据《福建省物业管理条例》规定，地下室、底层架空层等设施设备和共用部位的权属，归全体业主所有。故天马佳园架空层归天马佳园业主共有。根据福州市不动产登记档案馆调阅的《建筑区划内公共配套设施及市政公用设施情况申报表》显示，天马佳园架空层包含原告租赁的场地都属于天马佳园业主共有。根据福州市不动产登记档案馆调阅的榕土地产出[2011]008号和榕土地产出[2011]027号《国有建设用地使用权出让合同》第七条显示：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为70年：自取得《建设用地批准书》之日起计算。证明天马佳园小区用地属于住宅性质，那么在这个小区土地上一切附着物及配套用房等随着业主的全部入住归业主共有。福州市仓山区城门镇天马社区居民委员会在《关于清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函》中所称权属属于国有资产，显然不能成立。2020年8月15日福州市仓山区城门镇天马社区居民委员会在(2020)闽0102行初274号行政答辩状中，自称“被告天马社区居民委员会目前尚处筹备阶段，相关组织登记工作尚未完成，也未取得组织机构代码证或统一社会信用代码证，法律主体尚未成立……”社区居委会无权也无法认定小区架空层产权归属，福州市仓山区城门镇天马社区居民委员会出的通告函不能证明天马佳园的架空层就是政府的，更何况一个连法律主体都尚未成立的基层自治组织出的通告函。原告仅凭一张2020年5月9日由福州市仓山区城门镇天马社区居民委员会出具的一张《关于清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函》就否定所租赁的场地不是业主所有，并以此为借口拒不履行房屋租赁合同，显属不当。二、天马佳园业委会尚未成立，目前各幢楼的架空层由各幢楼业主自行代管，天马佳园5#、6#、7#楼业主为了自身合法权益不再继续被非法侵害，而共同推选业主陈贻田为业主代表与原告于2020年1月17日签订的《房屋租赁合同》是有效的。天马佳园业委会尚未成立，现各幢楼的架空层都由各幢楼的业主自行管理，这是现状也是事实。天马佳园5#、6#、7#楼业主（以下简称567号楼业主）为了避免自身的合法权益继续受到非法侵害，共同作出意思表达：陈贻田全权代表天马佳园5#、6#、7#楼业主，对天马佳园5#、6#、7#楼一、二层架空层进行规划、管理、出租等，当天马佳园5#、6#、7#楼业主公共权益受到侵害时作为代表对外进行诉讼。并约定：天马佳园5#、6#、7#楼一、二层架空层的出租收益归天马佳园5#、6#、7#楼业主共有，收益用于天马佳园5#、6#、7#楼建设、维护、抵物业费或年节聚餐等。待将来天马佳园业委会成立，再将5#、6#、7#楼的财务进行交接。567号楼业主作为天马佳园业主，对于天马佳园架空层与其他业主共同享有所有权，任何关于天马佳园架空层的合法权益都与567号楼业主有直接的利害关系，均会对567号楼业主产生直接的影响。在天马佳园业委会尚未成立的前提下，在天马佳园各幢楼的架空层都由各幢楼的业主自行管理的现状事实前提下，567号楼业主将5#、6#、7#楼架空层拿出来出租具有合法性和合理性。567号楼业主作出意思表示由被告陈贻田全权代表，那么被告作为代表与原告签订《房屋租赁合同》就不是被告陈贻田个人行为，其行为代表着567号楼业主的共同意愿。也就是说，原告是与567号楼业主签订这份《房屋租赁合同》，是有效的。三、原告称“2020年1月17日签订合同后就开始装修架空层，期间没过多久由于疫情爆发，装饰进度缓慢，就一直空置，直到4月份，又开始装饰架空层”，故而提出赔偿装修损失30000元。原告在虚假陈述，进行诉讼诈骗。原告早在2018年趁着天马佳园业委会未成立之际，就私自非法侵占天马佳园架空层，违建装修后进行营利。为停止原告继续侵害567号楼业主的合法权益，被告于2019年12月12日，在原告非法侵占的天马佳园5号楼架空层中的经营场所（炫彩少儿舞蹈）门口贴了告知书，劝其自行搬离。2020年1月3日福州市仓山区城管大队与仓山区城门镇城管部门对原告非法侵占并违建装修的天马佳园架空层经营场所进行了执法。很明显，原告非法侵占天马佳园业主的架空层经营在先，与被告签订合同之前就早已违建装修完毕，并开始营业。原告在起诉状中声称“合同签订后，就开始装修架空层（装修损失30000元）”明显与事实不符，在做虚假陈述已涉嫌诉讼诈骗。综上所述，原告本案诉求缺乏事实根据和法律依据，其诉请内容不成立，不应得到法院支持，而依法应予驳回，并依法追究其虚假陈述诉讼诈骗的法律责任。 反诉原告陈贻田向本院提出反诉请求：1.被反诉人继续履行房屋租赁合同到合同约定的租赁到期日2021年1月16日；2.被反诉人支付拖欠的反诉人截止2020年12月16日的租金40000元整；3.诉讼所有费用全部由被反诉人承担。反诉的事实和理由与本诉的答辩内容相同。 反诉被告陈媛媛辩称，反诉原告称天马家园架空层属于业主不是事实，反诉被告提供的政府文件体现架空层并不属于业主，是属于政府的。反诉被告提交的《关于清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函》，要求2020年5月13日必须全部退出，是政府行为，并非是反诉原告称架空层是属于业主的，因此不能认定反诉原被告之间的合同有效；若反诉原被告之间的合同无效不成立，反诉原告需要退还反诉被告租金和押金，也没有理由要求反诉被告继续履行合同，合同本身履行不了。从政府出面让反诉被告清退开始，反诉原告就一直没有出面协商，若反诉原告是房东，就应该出面，但反诉原告没有，放任其所谓的利益，反诉原告没有理由要求反诉被告履行合同，因此，应该认定合同无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈贻田对陈媛媛提交的关于清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函、违法建设期限拆除通知书、微信聊天记录、第一帮帮团新闻报道真实性无异议，本院对前述证据的形式真实性予以确认。2.陈媛媛对陈贻田提交的建筑区划内公共配套设施及市政公用设施情况申报表、榕土地产出[2011]008号和榕土地产出[2011]027号《国有建设用地使用权出让合同》、天马佳园5#楼房屋分层分户图、天马佳园5#、6#、7#楼业主代表授权书、2019年12月12日陈贻田在天马佳园5号楼架空层中的经营场所（炫彩少儿舞蹈）门口张贴了告知书的视频、2020年1月3日城管部门对炫彩少儿舞蹈进行执法的视频真实无异议，本院对前述证据的形式真实性予以确认。陈贻田提交的天马社区居民委员会有关（2020）闽0102行初274号所作的行政答辩状、12345投诉件与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2020年1月17日，陈贻田与陈媛媛签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：陈贻田将坐落于胪峰路2-1天马佳园5号楼架空层二层出租给陈媛媛作为炫彩舞蹈店面使用；租赁期限为1年，从2020年1月17日起至2021年1月16日止；租金每月4000元，陈媛媛需先预付两个月押金8000元给陈贻田作为店面租赁保证金，租赁合同期满退还陈媛媛，因陈贻田的原因造成陈媛媛无法正常经营，陈媛媛不再承租的情况下，陈贻田应将押金无条件全额退还陈媛媛。2020年1月19日，陈媛媛向陈贻田支付押金8000元，1月17日至2月16日的租金4000元及卫生费200元，陈贻田向陈媛媛出具收款收据三张，加盖“天马佳园5＃6＃7＃管理会”印章。庭审过程中，陈贻田确认“天马佳园5＃6＃7＃管理会”未办理相关成立备案等手续，该印章为陈贻田所刻。2020年4月14日，福州市仓山区城门镇人民政府在讼争店面处张贴《违法建设限期拆除通知书》，以建筑物未经规划、国土资源部门批准在仓山区××镇××村××层，属违法建设，违反了相关规定为由，责令立即拆除违法建筑，逾期不拆的，镇政府将依法予以强制拆除。2020年5月9日，福州市仓山区城门镇天马社区发出《关于清退并移交权属为政府及社区配套房的通告函》，要求占用归属政府、集体所有的配套用房的相关单位和个人应于2020年5月13日前全部退出并办理移交手续。另查明，天马佳园5＃、6＃、7＃楼部分业主出具授权书，推选陈贻田担任天马佳园5＃、6＃、7＃楼管理会负责人，对天马佳园5＃、6＃、7＃楼一、二层架空层进行规划、管理、出租等，出租收益归天马佳园5＃、6＃、7＃楼业主共有，收益用于天马佳园5＃、6＃、7＃楼建设、维护、抵物业费或年节聚餐等。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。讼争店面所在位置为天马佳园小区5号楼的架空层，福州市仓山区城门镇人民政府以店面未经规划、国土资源部门批准违章建设占用架空层，属违法建设为由责令立即拆除，故陈贻田与陈媛媛就讼争店面签订的《租赁合同》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈媛媛要求陈贻田退还已收取的租金4000元、押金8000元、卫生费200元，符合法律规定，本院予以支持。陈媛媛要求陈贻田赔偿装修损失30000元及精神损失费10000元，没有依据，本院不予支持。陈贻田主张讼争店面所在的架空层属于天马佳园全体业主共有，天马佳园5#、6#、7#楼业主共同推选陈贻田为业主代表与陈媛媛签订租赁合同，要求陈媛媛继续履行合同支付租金。本院认为，《租赁合同》无效，陈贻田要求陈媛媛继续履行合同，没有依据。现架空层权属尚有争议，而陈贻田并非讼争店面的合法占有人，故对于陈贻田要求陈媛媛支付租金的诉请，本院不予支持，应待架空层的实际权属人确定后再由实际权属人向陈媛媛主张相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈媛媛与陈贻田于2020年1月17日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、陈贻田于本判决生效之日起十日内向陈媛媛退还租金4000元、押金8000元、卫生费200元； 三、驳回陈媛媛的其他诉讼请求； 四、驳回陈贻田的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1150元，由陈媛媛负担890元，陈贻田负担260元；反诉案件受理费450元，由陈贻田负担。陈贻田应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”