太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初7190号原告：侯某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：白某，山西勤义律师事务所律师。被告：太原白鸽服装有限责任公司。法定代表人：秦某，董事长。委托诉讼代理人：李某，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲某，住太原市。被告：山西力达房地产开发有限公司。法定代表人：张某，董事长。委托诉讼代理人：焦某，山西启承律师事务所律师。原告侯某与被告太原白鸽服装有限责任公司(以下简称“白鸽公司”)、被告山西力达房地产开发有限公司(以下简称“力达公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯某及其委托诉讼代理人白某、被告白鸽公司的委托诉讼代理人李某与曲某、被告力达公司的委托诉讼代理人焦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告力达公司将坐落在太原市××区房屋过户登记至原告名下，由此产生的税费由被告力达公司承担；2.依法判令被告白鸽公司协助被告力达公司履行过户义务；3.二被告承担诉讼费用。事实与理由：2001年11月，被告白鸽公司职工住房拆迁安置，侯小卿向被告白鸽公司缴纳了房屋集资款及相关费用（实际为原告缴纳），集资回迁房屋一套。2003年11月25日，被告白鸽公司与被告力达公司签订《回迁安置协议》，约定被告力达公司为被告白鸽公司回迁户进行安置，回迁房为华信苑小区砖混3号楼3、4单元24套房屋，其中包括原告案涉房屋。2004年6月，被告白鸽公司将回迁安置的太原市××区房屋交付给侯小卿。2008年11月，经被告白鸽公司批准，侯小卿自愿将该房屋更名到原告名下。但原告入住至今，一直未能取得产权证书。经原告多次主张，二被告均不履行办证义务。原告认为，原告作为《回迁安置协议》中集资房的实际所有人，享有取得产权证书的权利。被告白鸽公司收取了原告房屋集资款及相关费用，其有协助履行办证义务。被告力达公司与被告白鸽公司签订《回迁安置协议》，并收取了被告白鸽公司向其缴纳的原告房屋集资款及相关费用，作为房地产开发主体，其有为原告办理产权证书的义务。二被告不予办理及不协助办理产权证书的行为，严重损害了原告的合法权益。多年来，原告多次维权未果，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求依法查明事实，判令二被告履行相应义务，以保护原告的合法权益。被告太原白鸽服装有限责任公司辩称，第一，原告现居住之房屋系商品房，卖方为力达公司，买方为原告，白鸽公司不是房屋买卖合同的任何一方，不是买方，也不是卖方，白鸽公司也不可能成为房屋买卖合同纠纷的任何一方当事人，对原告与力达公司之间的房屋买卖合同不享有任何权利，也不承担任何义务。依据《回迁安置协议》第六条的规定：“以上各项费用由乙方(白鸽公司)负责向回迁户收齐，在2003年12月20日前一次全额交给甲方(力达公司)”，白鸽公司将各种费用收齐后交给力达公司，白鸽公司只是将购房款及办证款项收齐后，交于卖方力达公司，一收一交，白鸽公司承担的是一个代理人的角色，将代理人列为实体买卖关系的被告于法无据；第二、原告对白鸽公司提出的诉讼请求不是一项法律请求。原告提出的要求白鸽公司协助力达公司办理过户的请求，不是一项法律请求，协助是一种道德义务，不是法律义务，原告是白鸽公司的职工或退休职工，出于对职工的关心和爱护，即使原告不起诉，白鸽公司也会尽其所能，提供便利条件，帮助原告获得涉案房屋的产权证书。2009年6月5日，白鸽公司曾向力达公司发函，催其为24户回迁户办理房屋产权证书，已经尽到了协助办理的义务。协助作为一种道德义务，无法强制执行，故原告的该项请求应当予以驳回；第三、白鸽公司不具有办理产权证的资格。白鸽公司不是房地产开发企业，对涉案房屋的土地、房屋本身不享有任何处分权，对力达公司不具有任何约束力，只能督促力达公司为原告办理房产证，而不可能独立完成办证行为，白鸽公司代收的24户回迁户的办证费用共计72000元以及所有的购房建安等费用总1533640元早于2004年12月之前交与了本案的力达公司，白鸽公司已经完成了代收代交的相关事务。24户回迁户的办证事宜应当由被告力达公司完成；第四，本案被告力达公司本身具有办证资格、办证能力和办证义务。力达公司是房地产开发企业，是房屋买卖合同的卖方，其对涉案房屋、土地享有使用权和处分权，且已经收到为原告办证的所有费用，力达公司未尽办证义务，并且将涉案房屋的产权证办在自己名下，是对原告权益的严重侵犯。力达公司应当将涉案房屋的产权登记变更为真正的所有权人即本案原告。依据《回迁安置协议》第五条规定：“办理房屋产权证的费用，按房地局有关规定，由甲方(力达公司)和回迁户分别承担”，回迁户已将办证费用3000元交与力达公司，若再发生其他费税应由力达公司承担；第五，白鸽公司不是本案的适格被告，对于力达公司的侵权行为，白鸽公司无任何共同过错，不应当承担任何法律义务，故白鸽公司也不应当承担本案的任何诉讼费用。综上，白鸽公司不是涉案房屋买卖合同的当事人，不是适格被告，对涉案房屋不享有处分权，不具有办理产权证的资格，也未占有办证的费用，故请求人民法院依法驳回原告对白鸽公司的诉讼请求，判令本案被告力达公司为本案原告办理房屋过户登记并承担可能发生的税费。被告山西力达房地产开发有限公司辩称，原告与我公司没有任何法律关系，原告主体不适格，不能要求我公司履行相对的合同义务。原告在诉讼中明确与其签订协议的均是白鸽公司，原告没有与我公司签订任何合同，请求权基础不存在，没有相对的义务方，故没有请求权基础上的诉讼请求不存在。原告基于的请求基础是二被告之间签订的协议，我公司未直接收取24户的费用，权利义务直接针对被告白鸽公司，在被告白鸽公司未能完全履行合同义务支付款项的情况下，我公司不能完全履行合同义务。原告起诉的诉讼请求是基于二被告之间的协议，因此原告应基于二被告履行合同的进程，协议履行过程中我公司不是过错方，因此我公司在本案中不承担任何费用，且我公司只针对协议约定单线向被告白鸽公司承担权利、履行义务，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月26日，中国工商银行太原市大营盘支行作为债权人（甲方）、被告白鸽公司作为原债务人（乙方）与山西伟达通信建设有限公司作为（丙方）签订《债权债务转移及贷款偿还协议书》，协议约定：乙方同意将其位于太原市××路的19.2亩土地使用权及地上定着物有偿转让给丙方，条件是乙方所欠甲方的贷款，截止2001年8月28的贷款本金19670000元，贷款利息3814649.71元，本息合计23484649.71元由丙方承担；甲方以乙方抵偿给甲方的位于太原市××路的19.2亩土地使用权及地上定着物直接转让给丙方，本协议签字生效之日起，丙方承担乙方所欠甲方的全部贷款本息23484649.71元及以后产生的利息；乙方应在本协议签字生效后3日内向丙方移交办理本次土地转让所需的土地证、房产证等有关土地转让单证及资料，并协助丙方办理过户手续，丙方承担办理本次土地、房产过户所需的各种费用、税金；乙方应在本协议签字生效后60日内搬迁完毕，并负责动员在此土地上居住的25户居民在本协议签字生效后60日内搬迁完毕，乙方负责提供土地，丙方负责在协议生效之日两年内安置25户居民；丙方在乙方提供的土地上建房，负责安置乙方原址上的25户居民，户均建筑面积60平方米、砖混结构，原址上的25户居民须在本协议签字生效之日起30日内按所分配新住房建筑面积交纳每平方米1000元的住房集资款，乙方负责向住户收款并在规定时间内交于丙方；协议还约定了其他权利义务等内容。2001年11月19日，中国工商银行山西省分行向省分行营业部作出批复，同意山西伟达通讯建设有限公司并购太原白鸽服装有限公司19.2亩土地使用权并承接1967万元贷款。侯小卿系上述25户居民之一。被告白鸽公司于2001年11月15日、2002年2月23日、2003年12月10日、2005年5月2日分别出具收据，载明收到侯小卿交来的房屋集资款、煤气集资款等共计101520元。2003年11月25日，被告力达公司作为安置方（甲方）与被告白鸽公司作为被安置方（乙方）签订《回迁安置协议》，协议约定：甲方全面负责回迁住宅建设全过程的组织和管理工作，按图施工，装修标准为初装修；甲方安置乙方回迁户的住××苑、4单元共24套，上下水、暖、电、煤气配套齐全；前两协议约定甲方安置乙方25户居民，户均建筑面积60平方米，现经甲、乙方协商，甲方提供回迁房24套，l500平方米以内按500元/平方米乙方向甲方交纳购房款，剩余的一户由乙方安置，房屋乙方自行解决，甲方不再承当安置责任和费用；回迁户每套建筑面枳60平方米（含60平方米)以内共l500平方米按500元/平方米向甲方交纳购房款，每户60平方米共1500平方米以外部分，按低于整个小区测算的成本价450元/平方米，以2000元/平方米向甲方交纳购房款：地下室户均1间，按房间内使用面积400元/平方米向甲方交纳购房款；煤气配套按3500元/户个人负担，另行交费，套内建筑面积的计算以房地局测绘面积(产权证面积)为准，地下室房间内总使用面积(约140平方米)由甲、乙方共同测量计算汇总后另签签认单，作为本协议的附件，回迁住房暂按74平方米/套收取房款，房地局测绘后按实测面积多退少补；办理房屋产权证的费用，按房地局有关规定由甲方和回迁户分别承担，暂按3000元/套向乙方收取，办理完毕后多退少补；以上几项费用由乙方负责向回迁户收齐，在2003年l2月20日前一次全额交给甲方；3号楼回迁3、4单元给水、暖、电室外配套乙方自行完成、供给和管理，费用乙方自理，甲方负责将接口留在距出口外墙3米处，并按管线整体规划，甲方给乙方留出配套管线位置；协议还约定了其他等内容。2003年12月19日，被告力达公司向被告白鸽公司发函，要求被告白鸽公司将所需缴纳的营业税及附加部分暂由其从应支付给被告力达公司回迁户建安费用中支付100000元营业税，同时支付附加部分，剩余部分按回迁协议内容于12月30日前全部支付。被告白鸽公司于2003年12月22日向税务机关分别缴纳营业税100000元、国有企业城市维护建设税7000元、教育费附加3000元、价格调控基金1500元，河道管理费1000元，共计112500元。2003年12月24日、2003年12月26日、2004年10月22日，被告力达公司分别向被告白鸽公司出具收到回迁楼工程款650000元、700000元、71140元的收据各一张。2004年6月，被告白鸽公司将回迁安置的太原市××区房屋交付给侯小卿。2006年8月8日，被告力达公司申请将案涉房屋初始登记在自己名下。2008年11月2日，侯小卿向被告白鸽公司提出申请，申请将涉诉房屋的户名改为原告。被告白鸽公司表示同意。原告至今尚未取得房屋产权登记证书。本院确认上述事实的证据，有申请书、收据、太原市（单位产）房屋所有权登记申请表、债权债务转移及贷款偿还协议书、税收通用缴款书、关于同意山西伟达通讯建设有限公司并购太原白鸽服装有限公司19.2亩土地使用权并承接1967万元贷款的批复、《回迁安置协议》、转让楼座协议、情况说明、回复函等，另有本案庭审笔录等在卷佐证，足以采信。本院认为，本案争议的焦点是案涉回迁房屋应由谁为原告办理产权登记。被告白鸽公司与被告力达公司签订的《回迁安置协议》系当事人双方的真实意思表示，内容合法有效。被告白鸽公司按照协议约定向回迁户收齐购房款等各项费用后全额交于被告力达公司，被告力达公司收到房款等费用后出具了收款收据。现被告力达公司已收到原告的购房款，双方虽未签订房屋买卖合同，但形成了事实上的房屋买卖合同关系。对于原告的主体问题，二被告均未提出异议。因案涉房屋已由被告力达公司于2006年8月8日初始登记在自己名下，现原告要求被告力达公司将涉案房屋过户登记至原告名下，理据充分，本院予以支持。被告白鸽公司作为回迁房屋的原产权单位，在办理案涉房屋产权登记过程中，亦应提供相应的协助义务。被告力达公司已收取回迁户支付的房屋办证费每户3000元，故其应按回迁安置协议的约定，就办理房屋产权的费用与原告分担，即办证过程中产生的相关费用，未超出3000元的由被告力达公司自担，超出3000元的费用由原告自行承担。关于被告力达公司提出被告白鸽公司未交付全部土地，导致案涉房屋所在小区容积率高、被政府罚款，而未能办理24户回迁房屋的产权登记，其理由与证据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西力达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告侯某办理坐落于太原市××区房屋的产权登记手续；二、被告太原白鸽服装有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助被告山西力达房地产开发有限公司履行上述义务；三、被告山西力达房地产开发有限公司办理上述房屋产权登记时所产生的相关费用超出3000元的部分由原告侯某承担；四、驳回原告侯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元（原告已预交），由被告山西力达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘 二○二○年十二月七日书记员 潘莉芳