四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10006号 原告（反诉被告）：成都丰亿餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区长华路****。 法定代表人：杨忠，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘劲，男，公司员工。 被告（反诉原告）：成都天投地产开发有限公司，住所地，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区正兴街道湖畔路北段****iv> 法定代表人：成大华，董事长。 委托诉讼代理人：黄如鑫，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓溯，国浩律师（成都）事务所律师。 原告成都丰亿餐饮管理有限公司（以下简称“丰亿公司”）与被告成都天投地产开发有限公司（以下简称“天投开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，被告天投开发公司于2020年8月28日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年11月2日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰亿公司的委托诉讼代理人刘亮、刘劲，被告（反诉原告）天投开发公司的委托诉讼代理人黄如鑫、邓溯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰亿公司向本院提出诉讼请求：1、确认丰亿公司与天投开发公司之间签订的《天府新区经济产业A区合同》于2020年5月28日解除；2、判令天投开发公司退还租金74624.4元、履约保证金74624.4元，共计149248.8元。事实和理由：2019年12月26日，丰亿公司作为承租方与作为出租方的天投开发公司签订了一份《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定由丰亿公司承租位于成都市天府新区成都科学城天府新经济产业园A区1009号成都市天府新区湖畔路北段366号附9号房屋，租赁面积207.29平方米，租赁期限5年，自2019年12月10日起至2024年12月9日。装修免租期为2019年12月10日起至2020年3月9日，共计三个月。租金单价为120元每平方米每月，2020年3月10日起开始实际缴纳租金，履约保证金为3个月的租金。2020年3月25日，丰亿公司向天投开发公司转账支付了租金74624.4元、履约保证金74624.4元，共计149248.8元。因受疫情影响，丰亿公司一直无法进场装修，同时因公司营收大幅缩减，经营遭受巨大亏损，为此丰亿公司基于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力客观情况，根据租赁合同第三十七条第二款第3项约定的中止合同的情形，于2020年5月13日向天投开发公司寄送了《终止租赁合同通知函》，通知终止合同，要求退还已缴纳的租金和履约保证金，天投开发公司于2020年6月24日回函同意终止合同，但不同意退还租金和保证金，还要求丰亿公司补缴免租期的租金和支付租金至2020年8月13日。丰亿公司认为，因新冠疫情持续影响，餐饮行业受损严重，丰亿公司至今未使用过租赁房屋，可以因为不可抗力因素根据租赁合同第三十七条第二款第3项以及合同法第九十四条第一款第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定要求解除合同，双方租赁合同应当自天投开发公司收到终止合同通知函之日起解除，同时天投开发公司不应当按照丰亿公司违约要求丰亿公司承担合同约定的违约责任，丰亿公司实际支付的租金和履约保证金应当全额退还。现因双方无法达成一致意见，特诉至本院。 天投开发公司辩称，丰亿公司发出的《终止租赁合同通知函》不能发生单方解除其与天投开发公司、成都天投资产管理有限公司（以下简称“天投管理公司”）签订的《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》的效力，天投开发公司与丰亿公司签订的《租赁合同》载明的租期为2019年12月10日至2024年12月9日，天投开发公司按约定按时交付了房屋并为丰亿公司提供了装修免租期，因新冠于2020年1月底才爆发，所以新冠并不会影响丰亿公司进场装修。因为合同本身约定期限为五年，即便履行合同受到一定新冠疫情的影响，也仅仅是暂时性的，根据2020年3月18日成都市印发的《关于全面加快餐饮业经营复苏的通知》（复工复产【2020】5号）文件，最晚至2020年3月，案涉租赁房屋已经属于低风险区域，丰亿公司可以正常营业。同时天投开发公司按照四川天府新区成都管委会关于支持企业复工复产的相关文件，减免了丰亿公司2020年3月10日至4月30日的租金。2020年5月13日丰亿公司向天投开发公司发出了《终止租赁合同申请函》，申请终止《租赁合同》，天投开发公司依照合同第二十一条：“若承租方需提前退租，须提前三个月向管理方提出书面申请”、第三十七条第二款“除本合同规定的其他可终止本合同的情形外，出租人、管理方和承租方同意，于租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止且各方互不承担责任......（5）承租方提前3月向管理方提出书面退租申请，并经过管理方同意的”约定作出《关于成都丰亿餐饮管理有限公司的复函》，丰亿公司应于2020年8月13日退租，故《租赁合同》终止时间应当为2020年8月13日，根据《租赁合同》约定，因丰亿公司提前终止合同，应当补交装修免租期的租金68078.4元，同时还应当支付2020年6月10日至2020年8月13日的租金53066.24元，鉴于丰亿公司已经支付了租金74624.40元和履约保证金74624.40元，还需补交租金4233.08元，故丰亿公司诉讼请求应予驳回。 天投开发公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令丰亿公司向天投开发公司补交租金4233.08元。事实和理由：2019年12月26日，天投开发公司、丰亿公司、成都天投资产管理有限公司签订了《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》，合同约定由丰亿公司承租位于成都市天府新区成都科学城天府新经济产业园A区1009号成都市天府新区湖畔路北段366号附9号房屋，合同约定的租赁期为五年，自2019年12月10日起至2024年12月9日止，其中装修免租期3个月，自2019年12月10日起至2020年3月9日止。天投开发公司于2019年12月10日向丰亿公司交付案涉租赁房屋。《租赁合同》第八条第一款约定：“租金缴纳方式采取按半年度支付，先付后用，承租方须在每一半年度届满前十个工作日向出租人缴纳下一个半年度租金。第一个半年度为2019年12月10日至2020年6月9日”，因此，丰亿公司应当在2019年12月10日前将第一期的租金74624.4元支付给天投开发公司。《租赁合同》第十二条约定：“......履约保证金为三个月租金（以本合同约定的起始租金为标准）。履约保证金在签订本合同后，十个工作日内支付到出租人指定的收款账户”，因此，丰亿公司在承租房屋后一直未缴纳租金及履约保证金，直至2020年3月25日，丰亿公司才向天投开发公司支付了第一期租金及履约保证金。《租赁合同》第二十一条约定：“若承租方需提前退租，须提前三个月向管理方提出书面申请”、第三十七条第二款约定“除本合同规定的其他可终止本合同的情形外，出租人、管理方和承租方同意，于租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止且各方互不承担责任......（5）承租方提前3月向管理方提出书面退租申请，并经过管理方同意的”。2020年5月13日丰亿公司向天投开发公司发出了《终止租赁合同申请函》，申请终止《租赁合同》，2020年6月23日，天投管理公司作出《关于成都丰亿餐饮管理有限公司的复函》（成天投资函【2020】28号），同意按照《租赁合同》第二十一条及第三十七条第二款第五项约定提前三个月申请的方式解除《租赁合同》，同意丰亿公司于2020年8月13日退租。即《租赁合同》于2020年8月13日终止。根据《租赁合同》第五条第二款约定，因丰亿公司提前终止合同，应当补交装修免租期的租金68078.4元，同时还应当支付2020年6月10日至2020年8月13日的租金53066.24元，鉴于丰亿公司已经支付了租金74624.40元和履约保证金74624.40元，还需补交租金4233.08元，故提出反诉。 针对天投开发公司的反诉诉讼请求，丰亿公司辩称，一、双方合同签订的情况属实，但是合同是通过公开网络竞标形式达成，于2019年12月26日签订，天投开发公司于2019年12月10日交付房屋不是事实，签订确认书只是为了到现场查验房屋，此时尚未签订正式的《租赁合同》，丰亿公司不可能在此时就接收使用房屋。二、丰亿公司于2020年3月25日交付第一批租金以及履约保证金，天投开发公司没有提出过异议，视为天投开发公司认可第一批租金、履约保证金的时间。三、丰亿公司除了在2020年5月13日向天投开发公司发送过《终止租赁合同申请函》以外，还在2020年5月28日向天投开发公司发出过《终止租赁合同通知函》，明确通知天投开发公司按合同三十七条第二款第三项“发生重大自然灾害，导致双方均无法履行本合同的”约定终止合同。同时新冠疫情属于不可抗力，丰亿公司有权依照《合同法》第九十四条第一款第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定要求解除合同。合同的解除时间依照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”2020年5月28日丰亿公司向天投开发公司寄送了《终止租赁合同通知函》，天投开发公司也于同日收到该通知，故双方的《租赁合同》应于2020年5月28日解除。天投开发公司自行按照租赁合同期间的长短变更装修免租期无法律规定，也无合同约定，装修免租期应当严格按照合同执行。 本院经审理认定事实如下：2019年12月26日，天投开发公司、丰亿公司、成都天投资产管理有限公司三方签订了《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》，合同约定由丰亿公司承租位于成都市天府新区成都科学城天府新经济产业园A区1009号成都市天府新区湖畔路北段366号附9号房屋，租赁面积207.29平方米，用于经营餐饮行业，合同约定的租赁期为五年，自2019年12月10日起至2024年12月9日止，其中装修免租期3个月，自2019年12月10日起至2020年3月9日止，免租期无需支付租金，但需要承担物业管理费及其他使用物业所发生费用。租金单价为120元每平方米每月，2020年3月10日起开始实际缴纳租金。《租赁合同》第八条第一款约定租金支付时间为先付后用，承租方需在每一半年度届满前十个工作日向出租人缴纳下一个半年度租金。《租赁合同》第五条第二款约定：如本合同由于承租方的原因提前终止，承租方须在合同终止之日起五日内，向出租人补交装修免租期租金，装修免租期的租金标准以本合同约定的起始租金为准，承租方应当补交的装修免租期租金={未执行租期/（合同约定总租期-承租方实际享受的装修免租期）}×承租方实际享受的装修免租期×起始租金×面积；第十二条第二款第三款约定：履约保证金为3个月租金（以本合同约定的起始租金为标准）。履约保证金在签订合同后，十个工作日支付到出租人指定的收款账户；第十四条第二款约定：如果因承租方违约造成的合同提前终止或解除的，出租人不予退还全部履约保证金；第二十一条约定：若承租方需提前退租，须提前三个月向管理方提出书面申请；第三十七条第二款约定：除本合同规定的其他可终止本合同的情形外，出租人、管理方和承租方同意，于租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，且双方互不承担责任：......（3）发生重大自然灾害，导致双方均无法履行本合同的；......（5）承租方提前3个月向管理方提出书面提前退租申请，并经管理方同意的。 另查明，2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年2月17日，四川天府新区成都管委会印发《应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产共渡难关的政策和措施的通知》，该通知第二条载明：2020年2-4月份租金全免。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2020年6月2日，成都市市场监督管理局等8部门印发《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》的通知，该通知第一条第8项载明：小微企业承租国有企业经营性物业，在今年2月份租金全免、3月和4月租金减半的基础上，再减半收取5-7月房租（含摊位费）。 2020年3月25日，丰亿公司向天投开发公司转账支付了第一期租金74624.4元、履约保证金74624.4元，共计149248.8元。 2020年5月13日，丰亿公司向天投管理公司发出《终止租赁合同申请函》要求解除双方签订的《租赁合同》，退还租金74624.4元，退还保证金74624.4元。 2020年5月28日，丰亿公司向天投管理公司发出《终止租赁合同通知函》告知对方已经按照合同第三十七条第二款第三项约定解除双方签订的《租赁合同》，同时要求退还租金74624.4元，退还保证金74624.4元。 2020年6月23日，天投管理公司向丰亿公司作出《关于成都丰亿餐饮管理有限公司的复函》（成天投资函【2020】28号），同意按照《租赁合同》第二十一条及第三十七条第二款第五项约定提前三个月申请的方式解除《租赁合同》，同意丰亿公司于2020年8月13日退租，即《租赁合同》于2020年8月13日终止。同时，要求丰亿公司补交租金4233.08元。 上述事实有当事人工商信息材料、《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》、银行转账记录、《终止租赁合同申请函》（2020年5月13日）、《终止租赁合同通知函》、邮件运单详情、《关于成都丰亿餐饮管理有限公司的复函》（成天投资函【2020】28号）以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，丰亿公司与天投开发公司签订的《天府新区经济产业园A区商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 关于合同解除的问题。首先，关于丰亿公司是否有单方解除权的问题。丰亿公司提出解除合同的依据是根据双方签订合同约定，如果发生重大自然灾害导致无法正常履行合同，即认为××系不可抗力，丰亿公司原本租赁案涉房屋的目的系开设堂食，受××疫情影响，导致开设堂食的合同目的已经不能实现，具有单方解除权。本院认为，第一，根据四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，丰亿公司所经营的餐饮店位于低风险区，《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》显示低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，丰亿公司是可以正常开展堂食经营的，但丰亿公司仍以疫情为由，于2020年5月28日向天投开发公司提出单方解除合同的做法确有违背诚实信用原则，理由过于牵强；第二，××疫情对丰亿公司影响主要集中于2020年1月底至3月，但租赁合同的租赁期限自2019年12月10日至2024年12月9日，对五年的租赁期间来讲，此次××疫情并不能导致整个合同目的不能实现，合同仍有继续履行的基础，丰亿公司没有单方解除权，不能以通知的形式单方解除合同，故本院对丰亿公司主张2020年5月28日双方签订的《天府新区经济产业园Ａ区商业租赁合同》解除的诉讼请求不予支持。其次，本案合同是否解除以及解除的方式和时间。本院认为，丰亿公司虽无单方合同解除权，但丰亿公司已于2020年5月13日以疫情原因向天投开发公司发出了解除合同的申请，其行为符合《租赁合同》第三十七条第二款约定“.....（5）承租方提前3个月向管理方提出书面提前退租申请，并经管理方同意的”的情形，由于合同约定需提前三个月向天投开发公司提出申请，因守约方天投开发公司同意丰亿公司于2020年5月13日发出《终止租赁合同申请函》之后三个月，即双方签订的《天府新经济产业园Ａ区商业租赁合同》于2020年8月13日终止，符合双方的约定，本院予以确认。 关于天投开发公司是否应当返还丰亿公司已经交纳的租金和履约保证金的问题。丰亿公司诉称天投开发公司并未于2019年12月10日交付案涉房屋，后又因为爆发××疫情原因，导致其在签订合同后始终无法进场装修施工，一直未实际占有使用案涉租赁房屋，天投开发公司应当退还已交纳的第一期租金和履约保证金。本院认为，根据双方签订的合同第四条第二款第（二）项“承租方应当于2019年12月10日前往管理方处办理场地的交接手续，双方同意按附件四所约定的标准交付。承租方逾期前往管理方处办理交付手续的，本合同约定的上述交房日视为双方的实际交付日，产生场地已符合交付条件并交付完毕的法律后果，承租方不得以未办理正式交付手续为由要求延迟履行或拒绝履行本合同约定义务。”且丰亿公司于2019年12月10日已经在接房确认书上签字确认，表明丰亿公司已经于2019年12月10日对案涉租赁房屋享有实际的控制权，天投开发公司已经依约将案涉房屋交付给了丰亿公司，丰亿公司应当依约支付房屋的租金和履约保证金。根据四川天府新区成都管委会于2020年2月17日印发《应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产共渡难关的政策和措施的通知》，该通知第二条载明：“2020年2至4月份租金全免”及成都市市场监督管理局等8部门于2020年6月2日印发《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》的通知，该通知第一条第8项载明：“小微企业承租国有企业经营性物业，在今年2月份租金全免、3月和4月租金减半的基础上，再减半收取5至7月房租（含摊位费）”。天投开发公司作为上述通知内容适用的主体，应当免除丰亿公司2至4月的租金（24874.8元×3个月＝74624.4元），并且对其5至7月的房租减半收取（24874.8元×3个月÷2＝37312.2元）。因丰亿公司本来与天投开发公司签订的是五年的长期租赁合同，天投开发公司给予丰亿公司三个月的装修免租期符合行业惯例，但因丰亿公司提出解除合同，合同实际的履行期为2019年12月10日至2020年8月13日，共计八个月，天投开发公司主张按比例扣除给予丰亿公司免租期的理由合理且符合双方签订《租赁合同》第五条第二款的约定“如本合同由于承租方的原因提前终止，承租方须在合同终止之日起五日内，向出租人补交装修免租期租金，装修免租期的租金标准以本合同约定的起始租金为准，承租方应当补交的装修免租期租金＝{未执行租期／（合同约定总租期-承租方实际享受的装修免租期）}×承租方实际享受的装修免租期×起始租金×面积”，丰亿公司应当支付免租期2019年12月10日至2020年3月9日租金68078.4元，但应当减去疫情期间2020年2月整月的租金24874.8元，3月份9天的租金7221.7元（24874.8元÷31天×13天），减去上述两项后，应当补交免租期租金为35981.9元。综上，丰亿公司应当支付租金83725.47元【补交免租期租金35981.9元＋5-7月租金减半后的37312.2元＋8月的租金为10431.37元（每月24874.8元÷31天×13天）】，由于丰亿公司已经支付了租金和履约保证金共计149248.8元，故天投开发公司应当退还丰亿公司65523.33元（149248.8元-83725.47元）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都丰亿餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）成都天投地产开发有限公司签订的《天府新经济产业园A区商业租赁合同》于2020年8月13日解除； 二、被告（反诉原告）成都天投地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）成都丰亿餐饮管理有限公司退还65523.33元。 三、驳回原告（反诉被告）成都丰亿餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）成都天投地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1642元，由成都丰亿餐饮管理有限公司负担900元，由成都天投地产开发有限公司负担742元。反诉案件受理费25元，由成都天投地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月十七日 书记员  陈春梅