宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初9195号 原告：杨财，男，1963年8月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：茹洋，宁夏天器律师事务所律师。 被告：张万军，男，1982年2月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：贾晓宁，宁夏朔方律师事务所律师。 第三人：宁夏佳运房地产经纪有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：李云志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王龙，男，宁夏佳运房地产经纪有限责任公司店长。 委托诉讼代理人：寇伟，男，宁夏佳运房地产经纪有限责任公司副总经理。 原告杨财与被告张万军、第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，于2020年4月26日作出（2019）宁0106民初13790号民事判决，被告在法定期间提出上诉，银川市中级人民法院于2020年8月26日作出（2020）宁01民终2276号民事裁定，撤销本院（2019）宁0106民初13790号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨财委托诉讼代理人茹洋，被告张万军委托诉讼代理人贾晓宁，第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司委托诉讼代理人王龙、寇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方于2019年10月4日签订的《房产交易合同》；2.请求依法判令被告向原告支付违约金65000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告杨财与案外人杨某系父子关系，原告杨财系宁夏银川市某某室房屋的所有权人，其授权案外人杨某处置上述房屋。2019年10月4日，经第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司介绍案外人杨某与被告、第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司签订《房产交易合同》、《居间服务合同》，约定：原告将位于宁夏银川市某某室的房屋出售给被告张万军，房屋建筑面积109.45平方米，总价款65万元，付款方式为首付款加商业贷款；被告应于合同签订之日向原告支付定金2万元，于2019年10月10日前向原告支付首付款17.5万元；其中《房产交易合同》第九条明确约定：由于一方违约导致合同无法履行或解除的，违约方应承担房屋总成交价20%的违约金；合同还约定了具体的房屋交付、杈属转移登记和中介的责任等。合同签订后，被告向第三人支付定金2万元，但之后又以支付首付款为由将2万元要回，其后原告一直等待被告支付房款，但至今才得知被告由于征信问题无法贷款，且不能解决或者通过其他方式支付房款。综上所述，原告认为其与被告签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，应当遵守。被告由于自身的征信问题无法贷款并且其明确表示不再购买上述房屋，被告的行为已经严重违约给原告造成了严重损失。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，向法院提起诉讼，请依法判如所请。 被告张万军辩称，原告非涉案买卖合同的买卖相对人，被告并没有违约，只是在行使不安抗辩权，且被告所支付的定金已经退给了被告，正常理解是原告不履行合同将定金退回，在原告提出不能提供房产证的情况下，被告不敢履行涉案合同，并不是违约。并且没有给原告造成任何实际的损失，因此原告的诉请不能成立。 第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司述称，原、被告双方应根据合同相关内容及规定履行权利及义务。定金退还给被告是按照合同约定充当首付款的一部分，并非是原告不履行合同。在签订涉案房屋买卖合同时提供房产证复印件是符合二手房签约规定。不存在原告不能提供房产证，导致被告不履行合同的情况，事实是被告在与银行进行第三方涉案房屋签约结束后不履行合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即被告提交的证据个人信用报告打印件，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院分析认定如下：对于原告提交的证据银川市不动产登记信息查询单复印件与被告提交的证据银川市不动产登记信息查询单复印件、宁（#）某某区不动产权第##号不动产登记证复印件、银川市商品房买卖合同复印件、契税纳税申报表复印件相互结合，能够证明涉案房屋的情况，本院予以确认并在卷佐证。房屋买卖业务签订文件合订本复印件与被告提交的该份证据相互结合，能够证明对于涉案房屋买卖的约定，本院予以确认并在卷佐证。委托书复印件、同意出售证明复印件、录音光盘，对真实性予以认定。 第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨财与案外人杨某系父子关系，原告杨财系位于宁夏回族自治区银川市某某室房屋的产权人，原告委托案外人杨某办理上述房屋出售事宜。2019年10月4日，杨某（甲方）与被告张万军（乙方）签订《房产交易合同》一份，约定：经第三人宁夏佳运房地产经纪有限责任公司居间介绍杨某将位于银川市某某室房屋出售给被告，房屋建筑面积109.45平方米，房屋成交总价款65万元，被告于2019年10月4日支付定金2万元，被告支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分，于2019年10月10日前将首付款175000元以银行监管的方式支付给杨某；被告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给杨某或房管局的监管账户；被告拟贷款金额为455000元，双方应于2019年10月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；杨某确认交易房屋的所有权证满五年；双方同意根据国家及宁夏回族自治区银川市的相关规定，本次交易涉及的税费全部由被告承担并直接向主管机关缴纳；双方协商一致，如交易房屋状况不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由杨某承担并直接向主管机关缴纳；杨某若出现下列情形之一的，杨某构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：杨某提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致被告无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致被告无法取得房屋所有权的；逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给被告或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。杨某若出现上述根本违约情形之一的，被告有权要求杨某双倍返还定金或要求杨某支付房屋总成交价20%的违约金，杨某退还被告已支付的其他款项。被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且杨某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。被告若出现上述根本违约情形之一的，杨某有权没收被告支付的定金或要求被告支付房屋总成交价20%的违约金，双方还对其他事项进行了约定。同日，被告依约向杨某支付定金2万元并交由第三人保管，杨某向被告出具收据一份载明上述事实。2019年10月14日，原、被告及第三人的工作人员前往某某中心办理了商业贷款的面签手续，在办理面签手续前双方还查阅了案涉房屋的产权登记档案，办理面签手续后，第三人将定金2万元返还给被告，用于抵充部分首付款。随后，被告未支付剩余首付款，也未办理银行按揭贷款手续，并向第三人明确表示不再购买案涉房产。现原告以被告拒绝购买涉案房屋为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，位于宁夏回族自治区银川市某某室房屋的产权人系原告，虽然2019年10月4日签订合同的双方当事人系案外人杨某与被告，但是鉴于原告杨财与案外人杨某系父子关系，原告杨财口头委托杨某出售涉案房屋符合常理，并且在2019年10月14日原告又给杨某出具了书面的授权委托书对于上述委托事宜进行了书面确认，庭审中被告也认可在签订《房产交易合同》时见过一页房产证复印件，故在签订《房产交易合同》时，被告应知道原告与杨某之间的代理关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该《房产交易合同》直接约束原告和被告，杨某与被告签订的《房产交易合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《房产交易合同》合法、有效，该合同对原、被告具有约束力，双方均应遵循诚实信用原则，依照约定行使权利，全面履行己方义务。现原告要求解除与被告签订的《房产交易合同》，被告亦同意解除，故对原告要求解除双方签订的《房产交易合同》的诉讼请求，本院予以支持。 原被告签订的《房产交易合同》约定：被告拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，原告有权没收被告支付的定金或要求被告支付房屋总成交价20%的违约金。被告在原告配合其办理完商业贷款面签手续后，未按合同约定交纳首付款并办理按揭贷款手续，同时在第三人的督促下明确拒绝购买原告房屋，违反了合同约定，属于根本违约行为，其抗辩拒绝购买房屋是行使不安抗辩权，但其提交的证据不能证明原告存在预期不能履约等不安情形，故其抗辩理由不能成立，应当向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。被告辩解称，其虽未履行合同与原告形成交易，但因市场价格上涨原告并未受到损失，按《合同法》第一百一十三条规定即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故原告无损失，按照“损失填平原则”，原告主张的违约金不应支持。《合同法》第一百一十三条适用于守约方主张违约方赔偿损失的情形，本案原告主张的是违约责任，应当按照违约条款即《合同法》第一百一十四条处理，诚信守约是合同法的基本原则，违约金不仅仅具备填补损失的功能，也不是以损失为唯一衡量基础，违约金兼具对违约、毁约行为惩罚的功能和弘扬诚信守约的功能，本案原被告明确在合同中约定了违约金的计算标准，该约定并不违法，原告有权选择适用合同约定的违约条款，而不能仅以房价上涨，原告不存在损失而否定原告的权利，放弃对违约、不诚信行为人的惩罚，且原告在诉讼时主张的违约金65000元实际为合同约定违约金的一半，主动降低了违约金，故原告主张的违约金成立，本院予以支持，被告的辩解意见不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、解除原告杨财与被告张万军之间的《房产交易合同》； 二、被告张万军于判决生效后十日内支付原告杨财违约金65000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，由被告张万军负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  张国辉 人民陪审员  李仲琴 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  马亚丽 本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。