广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1129号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地广东省乳源瑶族自治县×××××××白马商住雅居首层东边1号商铺，统一社会信用代码914××××××××××××704。法定代表人：陈象恩，董事长。委托诉讼代理人：王美英，系该公司员工。委托诉讼代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秦松，广东周和律师事务所律师实习律师。被告：邓良柱，男，1957年10月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县×××××××白马彩虹商住小区5栋702房，公民身份号码440××××××××××××119。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“白马彩虹公司”）与被告邓良柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告白马彩虹公司的委托诉讼代理人李金锡到庭参加了诉讼，被告邓良柱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白马彩虹公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费共4206.8元；二、被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告；三、本案全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告白马彩虹公司自愿放弃了第二项诉讼请求。事实与理由：2011年1月2日，原、被告双方签订《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》，并同日生效。原、被告双方依据上述合同，正常提供物业服务与缴费合同义务持续至2014年2月。但从2014年3月至2020年3月，被告无正当理由不履行《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》的约定义务，拒缴物业费累计4206.8元。原告多次催收未果后，提起本案诉讼。被告邓良柱庭前向本院提交了书面答辩和质证意见，其答辩称不同意原告诉请，认为原告主张的物业管理费计算标准明显过高，且主张利息缺乏事实及法律依据，具体理由如下：一、双方签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》属于无效协议，且协议无效是原告造成的。原告并不是通过《物业管理条例》第二十四条规定的形式被选聘为被告小区的物业服务公司，且原告的经营范围为房地产开发，因此双方签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，因此双方签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》属于无效协议。二、原告未提供0.4元/㎡的等价物业服务，不应按0.4元/㎡收取管理费，其私自提高收费标准亦缺乏事实及法律依据，强行收费显失公平。1.原告未尽到等价物业服务，多年来管理散漫，且放任其关联利益公司侵犯被告及小区其他业主权益。乳源县名瑶酒店有限公司股东及法定代表人赵刚为原告监事，自2012年该酒店成立以来，因酒店设在小区二楼且开设餐饮业，私自在被告所在的5栋楼房外墙设置排烟管，将未经环保处理的酒店厨房油烟直接对外排放，被告多年饱受油烟污染，被告及其他业主也曾多次向原告投诉，但原告置之不理，被告也曾向乳源县人民政府反映，但原告一直未配合处理。此外，该酒店在未经小区业主同意的情况下，在小区一楼私设户外楼梯，严重破坏小区业主公共部分，但原告对其侵犯被告及其他业主的行为从来不管不问。多年来小区一楼路面破破烂烂，外墙到处填满小广告，公共垃圾桶随便乱摆放，小区时有盗窃事件发生，原告也未每年公布物业维修、更新费用的收支账目。对照《白马彩虹物业管理服务合同》，原告未提供等价服务，现其要求按该合同中的0.4元/㎡收取管理费，显失公平。2.原告未经被告或者业委会同意，私自提高物业费收取标准的行为缺乏事实及法律依据。签订《物业服务合同》是平等民事主体之间自愿的法律行为，物业服务的具体收费标准应当是双方协商一致，本案原告未经被告或者业委会同意，单方面提高收费标准，其提高收费标准对被告并不产生法律效力。即便原告有向政府部门备案，但该备案并不表示其有私自定价收费的权利，况且本案原告根本不具备物业管理资质，备案表中相应的物业管理主体根本不存在，备案表不符合形式要求，不具有法律效力。因此，原告单方面按提高的收费标准收费明显缺乏事实和法律依据。3.原告早在2018年4月5日就通知停止向被告提供物业管理服务，现又主张之后的物业费明显缺乏依据。由于原告对被告受油烟污染问题一直不处理，被告开始以拒交物业费进行抗衡，2018年4月5日，原告向被告发出通知，停止向被告提供物业服务，实际上原告也是停止了对被告的物业服务，现原告主张2018年4月5日之后的物业费明显缺乏事实及法律依据。三、原告主张的部分物业管理费用已经超过诉讼时效，应当依法驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，原告对2017年8月20日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，法院应当依法驳回。四、法院应当在本案中考虑原告提供低廉的服务，酌情降低管理费数额，否则被告权利将无法得到救济。因双方签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》属于无效协议，对双方均不具有法律效力，且原告目前对外存在大量债务，存在大量被执行案件，原告已资不抵债，目前小区大部分业主以拒交物业费对抗原告的不尽责管理行为，小区新成立的业委会也已经通知原告退场，如法院在本案中不考虑原告提供的低廉服务、不酌情降低管理费，之后被告无法依据无效协议要求原告继续履行合同，且对于提供低廉服务费来讲，最好的救济途径是折价服务费。综上，被告认为双方签订的涉案合同、协议均属无效协议，原告多年未尽到物业管理职责，其主张高额收取物业费缺乏事实和法律依据，同时也显失公平，请求法院驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告白马彩虹公司向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件，拟证实被告系本案适格主体；被告无异议。2.《白马彩虹物业管理服务合同》，拟证实合同已成立并生效；3.《住宅物业管理及各项收费协议》，拟证实收费标准明确，是自主自愿的，双方真实意思表示；被告对证据2和证据3的的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，合同及协议违反《物业管理条例》第二条、《合同法》五十二条第五款规定，属于无效协议，因协议无效，对双方不具有拘束力。4.《乳源瑶族自治县物业收费备案表》，拟证实原告的收费是按标准收费、符合相关法律规定；被告对其真实性无法确认，对合法性、关联性均不确认，首先该表显示的物业管理单位名称为“白马彩虹商住小区管理处”，该主体未经注册，不是合法主体，更不可能具备物业管理资质，即便是政府部门盖章备案，也属无效；其次，备案表是原告单方提供，其收费标准没有经过业主同意，不能作为收费依据；第三，韶关市新景物业服务有限公司与被告毫无关系。5.《物业费上调的通知》，拟证实原告已履行告知收费标准上调的义务且按照已经获准的收费标准收取物业管理费；被告对其三性均不予认可，被告未收到该通知，是原告单方面制作，未经被告同意，不能作为原告上调物业费的依据。6.物管催费通知单，拟证实原告已履行告知义务并且催收；被告对其三性均不予认可，被告未收到，且催收单费用不合法。7.被告未缴纳物业管理费用明细表，拟证实被告拖欠的服务费数额；被告对其三性均不予认可，认为收费标准缺乏法律依据。二、被告邓良柱向本院提交的证据有：1.工商登记信息，拟证实乳源瑶族自治县名瑶酒店有限公司与原告存在关联关系；原告对工商登记信息真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联，不能证明其所证明的目的，原告对名瑶酒店的企业信息真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。2.《清场退还小区通知函》及打印照片，拟证实2020年10月14日，业委会已通知原告清场退还小区，原告多年未尽到管理职责而且侵犯被告权益；原告认为清场退还小区通知函没有看到原件，无法对该证据发表意见，对送达和通知的图片因为没有原件核对，对该证据无法发表质证意见。3.《通知》，拟证实2018年4月5日，原告向被告发出通知，停止对被告提供物业管理服务；原告认为对送达和通知的图片因为没有原件核对，对该证据无法发表质证意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。被告系白马彩虹商住小区5栋702号房的业主。2011年1月2日原告白马彩虹公司（甲方）与被告邓良柱（乙方）就双方前期物业管理服务达成协议，并签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同第一章第一条载明涉案房屋的建筑面积为113.29平方米；第二章第六条载明其依据与开发商签订的《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；第四章载明乙方交费时间为以开发商发出的入住通知书规定交房之日、收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.4元/月/平方，上述收费标准为暂定，具体以物价部门规定为准，物业买受人在办理物业交接手续时，签订物业合同时，向出卖人选聘的物业管理公司按上述标准预交3个月的物业管理费，以后每个月逐月收取；第五章违约责任载明乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，原告白马彩虹公司（甲方）与被告邓良柱（乙方）签订了《住宅物业管理及各项收费协议》，该协议第五条载明：“物业管理费：每月0.4元/m2（按房地产面积）于2011年4月1日开始缴交。预交三个月的物业费（以上收费于装修前交清，否则甲方有权拒绝供水、供电）”。另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/m2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一、《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效；二、对原告诉请的物业费4206.8是否应予以支持。围绕本案的争议焦点，综合原告起诉、被告答辩以及庭审情况，本院分析与认定如下：一、关于《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，在本案中，被告作为完全民事行为能力人，于2011年1月2日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》，在上述合同及协议上签名、捺印、盖章，且原、被告双方在之后的物业服务中也实际履行了上述合同、协议，故签订上述合同、协议是当事人的真实意思表示。虽然原告是房地产开发公司，没有物业管理服务的相关资质，但根据住房和城乡建设部于2018年3月8日颁布的《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”的规定，取消了物业服务企业资质管理制度。即使在2018年3月8日以前，原告不具有物业管理服务资质，属于行政管理范畴，并不影响涉案民事合同的成立及生效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未取得物业服务企业资质而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》不存在法律规定无效的情形，因此涉案《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》具有法律效力。二、关于原告诉请的物业费4206.8是否应予以支持的问题。首先，关于被告是否应当缴纳物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》已成立并生效，且原告按照上述合同、协议向涉案小区提供了物业服务，而被告亦享受了原告提供的物业服务，被告在2014年3月份之前亦按约定履行了义务。因此，被告应当向原告支付物业管理费。业主认为物业服务企业提供的物业服务质量有瑕疵，可以以此抗辩，主张核减物业费，但需要充分举证；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告主张原告存在物业服务质量问题，且主张原告在2018年4月5日后停止了对被告的物业服务，但根据被告提供的现有证据材料，尚不足以证实其所主张的相应内容。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告如认为白马彩虹公司存在物业服务质量问题，可向白马彩虹公司反映，或者通过业主委员会或城乡建设主管部门向白马彩虹公司提出协商改进意见，也可另行要求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应该成为被告拒交物业费的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告白马彩虹公司服务不符合标准长达六年之久拒交物业费，不仅损害了白马彩虹公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。其次，关于被告提出的诉讼时效的问题。本案中，被告根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，提出2017年8月20日之前的物业费已经超过诉讼时效的抗辩，请求驳回原告该部分物业费的诉请。双方签订的《白马彩虹物业管理服务合同》，其中约定物业费是“以后每个月逐月收取”，并未约定具体每月收取的时间，故原告追缴的诉讼时效应从次月的1日开始起算。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。根据本院在《民事起诉状》原件上加盖的收件章，原告向本院提起诉讼的时间为2020年9月1日，而非诉状落款的2020年8月20日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定以及合同中关于“以后每个月逐月收取”的约定，对于2014年3月至2017年7月期间的物业管理费，本院不予支持，本院仅支持2017年8月至2020年3月期间的物业管理费。原告在本案中提交的《物管催费通知单》图片，以证明其在2020年4月17日向被告进行了催收；该图片未能显示对应的被告的门牌或其他能证明系被告所在房屋的指向信息，也无法证实被告已收到其催费通知，被告对该通知单不予认可且表示未收到该通知，故其无法产生诉讼时效中断的法律效力。综上，根据《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》的约定，结合原告提交2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告提出自2014年3月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月起按0.6元/m2计算被告物业管理费的主张予以支持。本案原告提供的《未缴纳物业管理费明细表》载明的被告的建筑面积为113.73㎡，而《白马彩虹物业管理服务合同》所写明的面积为113.29㎡，庭审中，原告表示应以《白马彩虹物业管理服务合同》所写明的面积为准；结合前述本院已认定的内容，本院依法确定应支持原告诉请的物业费的金额为2175.17元（2017年8月至2020年3月期间的物业费：113.29㎡×0.6元/㎡×32个月）；对于原告请求的超出部分，本院不予支持。在庭审过程中，原告白马彩虹公司自愿放弃了第二项“被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付利息给原告”的诉讼请求，是其对自己民事权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。被告邓良柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告邓良柱于本判决生效之日起十日内一次性支付物业管理费2175.17元给原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司；二、驳回原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（适用小额诉讼程序已减半收取），由原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司负担12.1元，由被告邓良柱负担12.9元。本判决为终审判决。审 判 员 彭志斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理 叶小泉书 记 员 邓会斌