广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初1919号 原告：南宁华都房地产有限公司，住所地南宁市青秀区凤翔路16号紫金苑小区A8栋A8-0103号，统一社会信用代码91450100727641204L。 法定代表人：陈超，男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军，男，该公司法务部员工。 被告：黄建民，女，1971年12月14日出生，汉族，户籍所在地南宁市江南区。 原告南宁华都房地产有限公司（以下简称华都公司）与被告黄建民商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告黄建民下落不明，本案审理程序转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2020年10月12日、2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告华都公司的委托诉讼代理人梁永军均到庭参加诉讼。被告黄建民经本院公告送达传票传唤，逾期拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年7月14日至2020年9月11日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告华都公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告双方于2015 -2- 年11月27日签订的编号为YS01734429的《南宁市商品房买卖合同》及附件补充协议;2.判令被告支付违约金共计81114.3元（以合同补充协议第三条之规定，按合同总价款10%计算）;3.判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销预购商品房预告登记证明[桂（2016）南宁市不动产证明第0044526号];4.判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：YS01734429）;5.本案诉讼费、保全费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2015年11月27日签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告位于南宁市房，房屋总价款为人民币811143元，其中首付款203143元，余款608000元由被告以第三人中国银行股份有限公司南宁市城北支行以按揭贷款的方式支付。被告支付了首付款后，向银行申请按揭贷款，银行审核通过后向被告发放了贷款，且该房产已办理了合同登记备案手续及房屋预告登记手续。但被告因其个人原因未按时偿还银行贷款，一直存在逾期还贷的情形，导致银行起诉原告并要求原告承担连带保证责任。2019年6月28日，原告已按南宁市西乡塘区人民法院民事判决书［（2018）桂0107民初第8056号］的要求代被告向银行清偿了64051.1元的债务。基于以上事实，原告代偿后依照合同的约定享有如下权利：原告有权解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议并要求被告支付违约金，同时要求被告配合原告办理注销合同备案登记及商品房预告登记。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定:“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前,如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的,无论出卖人是否代为偿还贷款,自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权 -3- 解除《合同》,收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的,买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金,并放弃《合同》项下的一切权利,且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续”。依据上述约定,合同解除条件已成就,原告可依据合同约定解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件补充协议。综上,被告的行为已构成严重违约,侵害了原告的合法权益,导致原告遭受了不必要的经济损失,为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告黄建民未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日，原告华都公司（出卖人）与被告黄建民（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号ＹＳ01734429）及补充协议,主要约定:1.买受人购买位于南宁市房屋，建筑面积共128.26平方米。2.该房产总价811143元,首期付款203143元，余款608000元由买受人向银行申请办理按揭贷款。3.出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格后，将商品房交付给买受人使用。4.附件六《合同补充协议》第三条约定，在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前,如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的,无论出卖人是否代为偿还贷款,自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》,收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的,买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金,并放弃《合同》项下的一切权利,且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销 -4- 销售备案登记、预告登记等相关手续。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，被告向原告支付首期款203143元。2016年6月1日，被告黄建民（借款人、抵押人）、中国银行股份有限公司南宁市城北支行（贷款人）（以下简称中国银行城北支行）、原告华都公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定被告以该合同项下所购的涉案房产作为抵押，向中国银行股份有限公司南宁市城北支行申请贷款608000元，原告华都公司作为保证人为原告申请的该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，中国银行城北支行发放了贷款至原告指定银行账号。2016年5月25日，涉案房屋的《商品房买卖合同》完成了登记备案（登记编号：201605250638）。2016年10月27日,涉案房屋办理了预购商品房预告登记[桂（2016）南宁市不动产证明第0044526号]。原告已将涉案房屋交付给被告居住使用。后因被告连续逾期未支付银行按揭贷款本息,中国银行城北支行于2018年9月7日向南宁市西乡塘人民法院提起诉讼，要求黄建民偿还逾期未还的全部本金、利息、罚息及律师代理费，并要求华都公司承担承担连带保证责任。2018年12月28日，南宁市西乡塘人民法院作出（2018）桂0107民初第8056号民事判决书，判决黄建民偿还中国银行城北支行逾期未还的全部本金、利息、罚息及律师代理费、诉讼费用，华都公司对黄建民应承担的债务承担连带清偿责任。2019年6月28日,原告代被告向中国银行城北支行支付按揭贷款本息、律师代理费、诉讼费用共计640541.1元。被告一直未向原告偿还上述代偿款项，原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求法院全部支持其诉讼请求。 另查明：涉案房屋为被告黄建民名下唯一住房。 -5- 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄建民经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃相应答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 关于是否应解除原告和被告签订的《南宁市商品房买卖合同》的问题。原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于原告和被告分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋出卖人和买受人的权利义务，原告的主要合同义务是交付房屋，原告已经按照约定交付了涉案房屋给了被告。而被告的主要合同义务是支付房屋对价，被告亦已经按照合同约定采取了首期付款和银行按揭贷款的方式支付了全部购房款给原告，其合同的基本义务已经履行完毕。因被告未按期偿还银行贷款本息，原告基于借款担保合同的保证责任履行保证责任，依据南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初第8056号民事判决书的规定，代被告偿还了银行的债务。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前,如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的,无论出卖人是否代为偿还贷款,自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》,收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的,买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金,并放弃《合同》项下的一切权利,且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续……”。该条款实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款。据此，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》除上述条款属于无效的格式条款，其他内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应确认该合同合法 -6- 有效。现原告依据《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条的约定主张解除合同，因该条款属于无效的格式条款；而庭审中，原告述称被告曾表示涉案房屋由原告处置，但原告亦表示被告并未明确同意解除合同。故原告诉请解除其与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。因《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条为无效的格式条款，故原告主张被告协助办理注销涉案房屋预告登记手续、商品房买卖合同登记登记备案手续、支付解除合同违约金的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南宁华都房地产有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1828元，公告费560元，共计2388元（原告已预交），由原告南宁华都房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 -7- 审 判 长 申雨鑫 审 判 员 韦 希 审 判 员 黄振航 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李丽名 书 记 员 吕小圆