北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12657号原告（反诉被告）：安平生，男，1972年3月19日出生。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：张军政，男，1975年1月15日出生。委托诉讼代理人：王爽，北京市长沟镇法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）安平生与被告（反诉原告）张军政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安平生及其委托诉讼代理人张金海、张羽，被告张军政及其委托诉讼代理人王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安平生向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告位于北京市房山区xx街道xx大街x号东至xx胡同、南至xx大街的房屋底商；3.判决被告支付原告2020年2月19日至2020年8月18日的房屋租金275625元；4.判决被告以年租金551250元的标准，支付原告2020年8月19日至实际返还房屋之日的租金；5.判决被告支付原告2020年拖欠的电费3243元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市房山区xx街道xx大街x号东至xx胡同、南至xx大街的房屋底商；房屋年租金为50万元，并且每年递增5%，被告自行负担水、电等费用。约定租期至2028年2月19日，从签订日期到2018年2月19日为免租期。合同签订后，原告依约定向被告交付了房屋，并一直使用至今，但被告从2020年2月开始拖欠原告房屋租金，后表示不再承租，却未向原告返还房屋，并且欠付原告电费3243元。基于以上事实，故诉至法院。张军政辩称：原告起诉与事实不符，原告与被告签订的租赁合同早已于2020年7月21日双方协商一致解除，涉案房屋原告方早已经收回，且已经租赁给其他人使用，原告的诉讼请求没有事实依据，众所周知由于疫情的原因，北京市政府发布了北京市财政局北京市国资委关于给予参与新型冠状病毒资金有关事项的通知，该通知明确规定对承租房屋的中小微企业减免2、3、4月份租金，被告方承租房屋符合该通知中减免租金的范围，按照该通知的精神，在疫情期间减免租金的企业，现市政府也给予了一定资金补贴，所以原告方基于该通知的精神，对被告作出了减免2、3、4月份租金的承诺，被告方承租后，一直按时交纳房租，且房租已经缴纳2020年4月21日，因原告方同意及北京市相关政策的规定所以被告方将已经缴纳的2、3、4月份的租抵到5、6、7月份，截止7月21日被告不欠原告任何款项，因原告尚欠被告的水费一直未支付，所以被告方同意以欠的电费，折抵所欠的水费，基于双方在合同中约定收取押金的规定，所以提起反诉：要求安平生退还收取张军政的5万元押金。安平生针对反诉辩称：被告提出的反诉主张说原告收取过5万元押金的事实与事实情况不相符，原告在向被告出租房屋时其实收取过5万元定金，但该定金已经按照合同约定转换为租金，所以实质上原告并没有收到被告的押金的这个事实，所以不同意其反诉请求，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，安平生（出租方、甲方）与张军政（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市房山区xx街道xx大街x号东至xx胡同，南至xx大街，三层楼和第一层面积400平方米房屋租赁给乙方。装修免租金期，从2017年11月20日起至2018年2月19日止；租赁期限10年（自2018年2月20日起至2028年2月19日止）。年租金：第一年至第二年租金50万元，第二年至第十年度，每年递增5%。付款方式：租金第一年全年付清，此后每年支付年租金的100%，乙方应在每个周期开始前20日支付该周期的租金。甲方收取租金后，并为乙方开具收据。合同签订之时乙方向甲方支付5万元定金。甲方履行交付房屋之后，定金转为租金，乙方将租金付清（押金为押一付六的模式）。并对其他事项进行了约定。合同签订后，安平生交付租赁房屋。张军政对房屋装修并进行餐饮经营。2017年11月15日，张军政支付安平生5万元。2017年11月21日，张军政支付安平生40万元。2017年11月24日，张军政支付安平生10万元。2019年5月10日，张军政支付安平生40万元。2019年8月26日，张军政支付安平生12.5万元。2020年7月因张军政未交纳电费及新冠病毒疫情等因素双方产生纠纷。2020年8月19日，安平生通过微信发出通知要求与张军政终止租赁合同，并要求张军政2020年8月21日将租赁房屋内属于张军政的物品移出。2020年9月3日，安平生诉至本院。诉讼中，张军政于2020年10月29日将租赁房屋内个人物品腾清。对有争议的事实，本院认定如下：安平生自述2020年7月21日经协商，双方达成口头终止租赁合同意向，张军政将商铺钥匙交还给安平生，张军政同意以5万元标准将租赁期间添置设备、物品转让给后续经营者，但张军政未将室内物品搬离。2020年8月11日，安平生与案外人达成口头租赁商铺意向，案外人愿意给付张军政5万元转让费，张军政口头同意。2018年8月12日，张军政反悔，致使案外人终止租赁。不认可双方已办理房屋交付。张军政认为租赁房屋属于违法建设，双方签订的租赁合同无效，认可拖欠电费3243元，自认已于2020年7月21日将房屋钥匙交付给安平生。2020年10月29日腾清租赁房屋内个人物品。经安平生同意暂时保留店内和店外物品有中央空调一台、吧台1个、烟罩2个、鱼缸1个、电梯（食梯）2个、液化气设备2套、油烟净化设备2套、店外铁门1个、彩钢房1处。张军政提交与安平生通话录音及装修合同、转账记录、疫情期间相关文件，证明装修期间受租赁环境整治影响，未能如期装修，安平生同意免租期顺延3个月，疫情期间安平生承诺受疫情影响减免3个月租金。安平生均不予认可。张军政认为租赁房屋属于违法建设。安平生提交北京市规划和自然资源委员会（房山分局）告知书，证明租赁房屋所在土地为城镇建设用地。张军政不予认可，认为租赁房屋未取得所有权证或建设规划许可，租赁合同无效。张军政认为安平生拖欠其水费，安平生不予认可，张军政未能提交证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。安平生虽然提交北京市规划和自然资源委员会（房山分局）告知书，证明租赁房屋所在土地为城镇建设用地，但未能提交租赁房屋所有权证或租赁房屋取得建设个，其与张军政签订的房屋租赁合同应属无效。张军政承租租赁房屋进行经营，应按租金标准支付使用费。张军政、安平生均认可2020年7月21日张军政交付租赁房屋钥匙，但结合安平生发给张军政的通知及张军政的自认，交钥匙时租赁房屋尚有张军政经营期间添置的物品，交钥匙仅能证实双方已终止租赁合同，安平生此期间找案外人进行承租房屋的解释更具有合理性，不能视为双方2020年7月21日已办理租赁房屋交接。2020年10月29日张军政才将租赁房屋内个人物品腾清，视为2020年10月29日交付房屋。结合租赁合同约定及租金交纳情况，张军政已支付安平生房屋使用费至2020年2月21日。2020年2月21日至2020年10月29日期间张军政占有使用租赁房屋，应按合同约定标准支付房屋使用费。张军政租赁房屋用于餐饮经营，考虑租赁合同履行情况、疫情、双方协商等因素，房屋使用费本院酌情予以减免3个月。结合合同终止情况、房屋交付情况，本院酌情确定张军政应支付安平生房屋使用费22万元。张军政自述装修期间受租赁房屋环境整治等因素未能如期装饰装修，安平生同意免租期顺延，安平生不予认可，张军政未能提交证据予以充分证实，该抗辩理由，本院不予采信。依据合同约定，承租期间，水电费由张军政负担，张军政拖欠电费3243元，张军政应予承担。安平生要求过高部分，本院不予支持。现租赁合同无效，且双方已终止履行，安平生应将房屋定金5万元返还给张军政。张军政租赁期间添置物品，双方已自行协商解决，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、张军政于本判决生效之日起十日内给付安平生房屋使用费220000元、电费3243元，共计223243元。二、安平生于本判决生效之日起十日内返还张军政定金50000元。三、驳回安平生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2741元，由安平生负担418元（已交纳），由张军政负担2323元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由安平生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十二月二十三日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜