黑龙江省尚志市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0183民初2374号原告（反诉被告）：尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司，住所地尚志市亮河镇粮库大街。法定代表人：冷传德，该公司经理。委托诉讼代理人：胡智全，该公司副经理。委托诉讼代理人（本诉部分）：刘世俊，黑龙江隆信律师事务所律师。委托诉讼代理人（反诉部分）：孙运亮，黑龙江隆信律师事务所律师。被告：尚志市明兴粮食种植专业合作社（反诉原告），住所地尚志市庆阳镇白江泡村明兴屯32号。法定代表人：韩兆龙，该合作社理事长。委托诉讼代理人：张宗久，尚志市石头河子镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵晔，黑龙江海天庆城律师事务所律师。原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司（以下简称“前进粮库公司”）与被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社（以下简称“明兴合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月3日、12月7日公开开庭进行了审理。前进粮库公司委托诉讼代理人、明兴合作社委托诉讼代理人均按法律规定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司向本院提出诉讼请求：1.解除与被告2015年10月20日签订的租赁协议书，并要求被告返还所租赁的房屋、场地等；2.要求被告给付2018年12月21日至2020年7月20日的租金411667元，嗣后租金自2020年7月21日起按日租金712.33元计算至实际交还租赁物日止；3.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告给付违约金78000元。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订租赁协议书，约定原告将仓库、场地等租赁给被告使用，用途为粮食贸易；租赁期限拟定为十五年，根据省国有资产管理有关规定每三年签一次，租赁费为年租金260000元，每个租赁年度开始一次性支付；并约定被告建设基础设施需征得原告同意；未经原告同意，不得对外招租；任何一方违约，均应承担租赁费用总额30%的违约金，对方并享有解除本协议的权利。协议书签订后，被告自2017年10月20日起至今未按约给付原告租赁费，并在未征得原告同意的情况下擅自对外招租，为此，原告已经于2019年提起诉讼，被告承诺于2019年7月20日前一次性给付租金302739.8元，但被告仍未按期履行。依据协议书的约定及法律规定，提出如上诉求。尚志市明兴粮食种植专业合作社辩称：不同意原告解除租赁协议及其他诉讼请求。本案原告起诉事实不清，证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方于2015年10月20日签订的协议书第三条明确约定，双方拟定租赁期为十五年，按照国有资产管理规定，每三年签订一次，按照此约定，该协议书有效期到2018年10月20日，如果不重新签订协议，该协议到期自然终止，且被告同意按照协议约定给付合法租赁期间租赁费。从原告举证看，其仍然按照已经失效的协议起诉被告并且按照原协议约定价款主张租赁费，必然事实不清，证据不足，况且原租赁协议是附条件协议，订立租赁协议的前提是原告往被告租赁的粮库存放国家储备粮，因原告不能按照约定存放国家储备粮的附加条件发生变化，必然租赁费的价款也发生变化，所以原告依据失效合同起诉必然证据不足，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告在双方签订协议时存在欺诈行为，该协议显失公平，不具法律效力。双方在2015年9月30日签订十五个千斤囤建设合同，合同约定被告出资建设，这些千斤囤建成后，原告在此存放国家储备粮，所得利润与被告均分，每年收益为300万元，合同签订后，被告按照约定开始施工，在2015年10月20日，原告已明知存放国家储备粮不存在的情况下，仍然骗取被告信任，称考虑到被告投资较大，将存放国家储备粮的利润全部让给被告，双方重新签订租赁协议，被告以租赁粮库形式来获得储粮利润，补偿被告投资款，在原告欺骗下，双方签订租赁协议，至今原告没有向被告承包的亮河粮库存放一粒粮食，相反被告却依照协议缴纳了七十八万元租赁费，从以上事实不难看出，原告在明知自己没有存放国家储备粮任务的情况下，采取虚构事实，骗取被告信任，签订不平等合同，原告明显存在欺诈行为，该合同依法不能成立，属于无效合同，原告应当按照第一份协议赔偿被告一切投资损失，以维护合同的严肃性，制裁原告违法行为。尚志市明兴粮食种植专业合作社提出反诉请求：1.请求反诉被告偿还反诉原告为粮库改造及建设施工合同增添设施的相关费用支出（具体金额以鉴定结论为准）；2.请求反诉被告支付上述请求中资金占用的利息（利息按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告间系合同关系，双方于2015年9月30日签订了《仓储设施建设合同》，约定反诉人对粮库的基础设施进行大规模的改造和建设，由于国家政策的变化，反诉人与被反诉人又于2015年10月20日重新签订《协议书》，反诉人依约承包租赁了尚志市亮河粮库，承包后反诉人对粮库的基础设施进行了大规模的改造和建设。新建了15个千斤囤，新建了120吨地秤，对原有仓库、办公室进行了修缮，对场地进行了平整，平整面积达到了5万多平方米。安装了整套的在线监控系统等，使粮库具备了良好的粮食收购储备能力。为此反诉人投入了约310多万元人民币(具体金额以司法鉴定为准)。反诉人多次要求被反诉人支付投入，但是被反诉人至今仍未与反诉人结算并支付反诉人的投入。现在被反诉人以反诉人未支付房租为由起诉至贵院，要求反诉人支付拖欠的房租。反诉人对粮库的基础设施进行改造、建设、新建及安装设备在先，且被反诉人至今未支付任何费用，反诉人租赁房屋在后。应当是被反诉人先给付给反诉人相关支出，其后上诉人支付房屋租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由此，在被反诉人至今未履行相关义务的情况下，反诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付被反诉人的房租。由于承包时粮库方面承诺的帮助办理国家粮食储备项目一直未办理，致使反诉人将场地闲置多年，给反诉人造成了极大的损失，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司对尚志市明兴粮食种植专业合作社的反诉辩称：反诉人提出的反诉不符合反诉的法定条件。反诉与本诉之间应该有牵连关系，即反诉与本诉的诉讼标的是同一的或有牵连的，两者源于同一法律关系或相关联的法律关系。而本案反诉是根据2015年9月30日签订的仓储设施建设合同，与本诉依据的2015年10月20日双方签订租赁协议书的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联。反诉人反诉状当中的陈述不属实。反诉人进行的建设是在2015年10月20日双方签订租赁协议书之后，并不是在签订租赁协议书之前。根据2015年10月20日双方签订的租赁协议书，鉴于国家粮食收储政策变化及第一条的约定，被反诉人明确告知反诉人收储政策变化，2015年9月30日签订的仓储设施建设合同解除，效力终止，双方互不承担任何责任。反诉人投资建设的设施设备一直由反诉人占有使用至今，假设闲置，那也是反诉人自己的原因，与被反诉人无关。反诉人平整5万多平方米场地不属实，实际上被反诉人仅有土地面积4万多平方米，还包括基础设施占地的面积，且反诉人也没有全部平整。反诉人进行的所谓建设未经被反诉人同意，反诉人对其所谓建设投资无权提出主张。根据租赁协议书第五条的约定，反诉人进行建设需征得被反诉人同意，但反诉人进行的所谓建设均是擅自建设，没有征得被反诉人的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条的规定，反诉人无权对其所谓建设投资提出权利主张，更无权主张利息。反诉人提出的所谓先履行抗辩权不存在。反诉人是根据2015年9月30日签订的仓储设施建设合同提出的反诉，而2015年10月20日双方签订的租赁协议书第一条的约定，2015年9月30日签订的仓储设施建设合同解除，双方互不承担任何责任。反诉人投资建设的设施设备均在2015年10月20日之后，且一直由反诉人占有使用至今，不存在被反诉人先履行的问题。反诉人提出的其投资建设的15个粮囤已经做为（2019）黑0183民初227号民事调解书执行一案的执行标的物。该15个粮囤已由尚志市人民法院在执行程序中委托评估，不存在重新评估的问题，该15个粮囤已经做为给付被反诉人租赁费的执行标的物，现正在委托拍卖过程中，故反诉人无权再对被反诉人提出请求;另外，120吨地秤也已经被人民法院查封。反诉人不同意解除2015年10月20日双方签订的租赁协议，即反诉人已经放弃解除合同的权利，也就是要继续租赁占有使用租赁标的物，那么其主张投资损失就失去了基础和依据。反诉人投资建设的所有设施设备，均未经我单位同意，是其为了自身利益，擅自建设，且没有办理批准手续，属于违章建筑的构筑物，没有价值。该些粮囤不符合粮囤的质量标准，质量严重不合格，不能做为储粮使用，没有使用价值。反诉人对于粮囤等可以自行拆除移走，与被反诉人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，结合对方质证意见及当事人陈述与答辩，本院经审理查明事实如下：2015年10月20日，前进粮库公司与明兴合作社签订《协议书》，协议书主要内容为，前进粮库公司将位于尚志市××河镇仓库、场地、厂房等租赁给明兴合作社使用，租赁期限15年，租赁费每年26万元，于每一年度开始一次性付清。因《协议书》履行，双方曾发生纠纷，2019年1月8日，前进粮库公司将明兴合作社诉至本院，经调解，双方达成（2019）黑0183民初227号民事调解书，明兴合作社于2019年7月20日前一次性给付前进粮库公司租赁费302739.8元。本判决宣判前，明兴合作社于2020年12月14日向本院提出了撤回对前进粮库公司的反诉申请。本院认为，本案诉争之法律关系系因原、被告间于2015年10月20日签订的《协议书》所产生的房屋租赁合同关系，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，依法成立并产生法律效力，双方均应按照约定全面履行义务。对于合同解除的问题，根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以预定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。明兴合作社曾因未按约定支付租赁费，在法院调解下与前进粮库公司达成调解协议，在调解协议商定的支付租赁费的时间节点后至今，亦未支付租赁费，根据双方签订的《协议书》第四条，关于支付租赁费的约定及第十一条关于解除权的约定，现解除条件成就，前进粮库公司主张解除双方于2015年10月20日签订的《协议书》的请求，本院予以支持。该合同解除后，已经交付的租赁场地、厂房等，明兴合作社应予以返还。对于支付租赁费及违约金的问题，根据《合同法》一百零九条规定，当事人一方未支付价款的，可以要求其支付价款。本案中，明兴合作社自（2019）黑0183民初227号民事调解书确定的支付租赁费时间节点后，仍未按《协议书》约定向前进粮库公司支付租赁费，因此，前进粮库公司要求明兴合作社支付租赁费的请求，本院予以支持；因明兴合作社未实际返还租赁物的期间，前进粮库公司有权要求明兴合作社按约给付租赁物占用期间的租赁费，故前进粮库公司要求嗣后租赁费部分的请求，本院予以支持；根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订《协议书》第十一条已对违约金的计算方式进行了约定，明兴合作社未按约定支付租赁费的行为，属于延迟履行债务，构成违约，因此，前进粮库公司主张违约金的请求，本院予以支持。对于明兴合作社反诉部分，明兴合作社在本判决宣判前提出了撤回反诉的请求，本院认为，明兴合作社的撤诉申请，不损害国家、集体和他人的利益，本院予以准许。综上，前进粮库公司要求解除《协议书》，并要求明兴合作社给付租赁费及违约金的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司与被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社于2015年10月20日签订的《协议书》；被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社于本判决生效起十日内返还原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司位于尚志市亮河镇的租赁物（具体地址见2015年10月20日双方签订的《协议书》仓库设施明细表）；被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社于本判决生效起十日内支付原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司租赁费411667元，2020年7月21日以后的租赁费按日租金712.33元计至本判决生效之日；被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社于本判决生效起十日内支付原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司违约金78000元；驳回原告（反诉被告）尚志市亚布力前进粮库有限责任公司亮河分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8645元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社负担；退还被告（反诉原告）尚志市明兴粮食种植专业合作社多缴的反诉费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张继承人民陪审员  陆 敏人民陪审员  李振国二〇二〇年十二月二十日书 记 员  刘晓洁