北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书(2020)京0102民初1053号原告：洪斯斯，女，1982年2月3日出生，汉族，北京置芯微电子科技有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于闻达，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素，北京市京师律师事务所律师。被告：弘华恒泰（北京）投资有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：吕坤，执行董事。委托诉讼代理人：李鹤岩，北京市上立达律师事务所律师。被告：恒祥永泰（北京）投资有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：吕坤，执行董事。委托诉讼代理人：李鹤岩，北京市上立达律师事务所律师。被告：东瓴物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙瑞。原告洪斯斯与被告弘华恒泰（北京）投资有限公司（以下简称弘华恒泰公司）、恒祥永泰（北京）投资有限公司（以下简称恒祥永泰公司）、东瓴物业管理（北京）有限公司（以下简称东瓴物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。洪斯斯向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告洪斯斯与被告东瓴物业公司签订的《鼓隅院房屋租赁合同》无效；2.判令被告弘华恒泰公司、恒祥永泰公司、东瓴物业公司返还原告洪斯斯已经支付的全部租金人民币735151元；3.判令被告弘华恒泰公司、恒祥永泰公司、东瓴物业公司承担律师费28000元及诉讼费。事实和理由：2019年3月28日，弘华恒泰公司和恒祥永泰公司将其拥有产权的西城区小八道湾X1号四合院、X2号院四合院对外租赁事宜，独家委托授权给东瓴物业公司代理。弘华恒泰公司、恒祥永泰公司拟将两个四合院共计2700多平方米，隔断为25-50平方米不等的公寓式房间，并对外以“鼓隅院项目”进行出租。2019年4月17日，原告与三被告达成租赁意向，并支付定金5万元给东瓴物业公司。2019年4月24日，原告根据东瓴物业公司指示，将房屋租金中的3万元，支付到北京易得盛技术咨询有限公司(以下简称易得盛公司)。2019年5月31日，原告与东瓴物业公司签订《鼓隅院房屋租赁合同》，约定租赁期自2020年11月10日至2050年11月9日止。同日，原告根据东瓴物业公司的要求，与易得盛公司倒签了《咨询服务合同》，该合同中约定的咨询费用实为房屋租金，且已于2019年4月24日支付。签订上述合同后，原告分两笔支付了剩余租金385151元。至此，原告支付了全部租金共计人民币735151元。2019年9月16日，弘华恒泰公司和恒祥永泰公司的实际控制人昊坤置业有限公司发布声明函称:“作为弘华恒泰和恒祥永泰的唯一股东及控制人，从未同意或授权任何第三方(包括东瓴物业)代为办理出租(出售)北京市西城区小八道湾X1号和X2号四合院房屋，对于该出租(出售)行为，我司不予认可，在此提醒各承租人(购买人)谨防受骗。”此声明函张贴在鼓隅院项目大门上，并同时用昊坤置业有限公司封条封住大门。原告看到封条及声明函后，立即电话联系鼓隅院项目销售张淼、张航及一名物业人员，三人均表示不知情并已离职。经查询，易得盛公司也在《咨询服务合同》签订不久后，于2019年8月20日注销。东瓴物业公司的法定代表人孙瑞曾经是弘华恒泰公司和恒祥永泰公司的法定代表人，三家公司具有紧密的关联关系，因此昊坤置业有限公司不可能对鼓隅院项目出租事宜不知情。原告发觉异常，遂前去鼓隅院项目现场查看，发现东瓴物业公司至今仍未按约定时间开始动工改造，且仍有其他公司对该房产进行租赁办公。鼓隅院项目整个改造工程非常繁杂，不仅要将原四合院内部隔断成大约80多套公寓式房间，还要对这些房间进行改造装修，其中涉及到消防、管道、防水等一系列建筑工程，根据《建筑工程施工许可管理办法》三被告应依法先取得建筑施工许可证，且不得将项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。东瓴物业公司未取得建筑施工许可证，也没有按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》进行房屋装修登记，违反法律法规强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上所述，由于三家被告在履行合同中存在诸多不诚信的行为、房产租赁权属不清，且本案房屋租赁合同违反了法律法规强制性规定，故原告请求人民法院依法确认《鼓隅院租赁合同》无效，判决三家被告将原告已经支付的全部租金共计人民币735151元予以返还，并支付原告为了维护合法权益而实际损失的合理费用。弘华恒泰公司、恒祥永泰公司辩称，不认可原告的诉讼请求。一、事实情况。2017年，案外人孙瑞因资金困难找到昊坤能源集团有限公司（下称昊坤集团）法人代表吕坤（之前相识并有经济往来）协商借款，并提出以实际控制的恒祥永泰公司名下房产（小八道湾X2号）和弘华恒泰公司名下房产（小八道湾X1号）两套四合院用于担保。吕坤碍于情面且考虑到两套四合院当时市价超过4亿元，故答应了孙瑞的借款请求，截止2018年4月，昊坤集团陆续借款给孙瑞共计约4.3亿元人民币。后来孙瑞资金状况进一步恶化，至2018年11月明确表示无力还款，自愿用两套四合院抵顶借款及利息。双方于2018年12月28日完成工商变更登记，孙瑞将二被告的100%股权转让给昊坤集团旗下的昊坤置业有限公司，并移交了营业执照正副本、公章、财务章等物品。但孙瑞提出没有其他地方办公，希望能暂时继续使用四合院，昊坤集团因办公地点租赁未到期，不急于使用四合院，故同意了孙瑞的请求。至2019年4月19日，一位崔女士前来核实情况，昊坤集团才得知孙瑞以东瓴物业公司名义擅自将四合院用“鼓隅院”的名称对外进行分割出租。遂立即询问孙瑞并要求停止此行为，孙瑞谎称只是将四合院作为销售西山1号院项目的场所，并表示即刻停止在四合院内进行任何销售活动。昊坤集团为防止有人受骗，随即在官网、公众号及四合院门口发布声明，表明从未授权东领物业公司对四合院进行出租或出售，各新闻网站随后也对此进行了报道，而且如实的向工商、公安、街道联合执法组汇报了此事。此后，昊坤集团一直要求孙瑞搬离四合院，但孙瑞找到一群社会人员进行各种阻挠，且当时北京正举办一带一路高峰论坛，各单位都要求昊坤集团不要激化矛盾导致混乱，故一直采取协商的方式进行沟通。至2019年9月，孙瑞因涉嫌刑事犯罪而潜逃，昊坤集团再次派人前往四合院，从两位承租人处得知孙瑞将四合院改为“吾庐”的名称后仍私下对外进行出租，且第一次见到了所谓的“独家授权书”。因弘华恒泰公司、恒祥永泰公司的公章自2018年12月28日就已由昊坤集团掌控，故怀疑是孙瑞伪造授权文件在欺骗承租人，遂委派员工于9月17日和18日前往西城区新街口派出所提出刑事报案，之后又对四合院采取了清理、封锁大门、张贴公告等措施。二、二被告从未加盖公章授权东瓴物业对涉案房屋进行出租或出售，不认可《独家授权书》的真实性，怀疑系孙瑞伪造。1、《独家授权书》在形式上和内容上存在诸多疑点。两套四合院的市场价值超过4亿元，任何个人或企业对此巨额房产都会慎之又慎，但该授权上竟没有明确的产权证编号、房屋坐落、房屋面积等重要信息，仅草率的使用了“鼓隅院”名称代替，更不可思议的是授权期限竟然长达32年，且日期、期限均为手写，完全不符合常理；而且在正常商业代租模式中，即使授权第三人代为出租房产，最后也是由业主方与承租方签订合同，收取费用并开具发票，不可能允许第三人以自己的名义签订合同和收取费用，故怀疑系孙瑞伪造。2、昊坤集团自2018年12月28日成为弘华恒泰公司、恒祥永泰公司的实际控制人并取得营业执照正副本、公章、财务章等物品，按照两套四合院的地理位置和市场价值，从常识即可判断，昊坤集团完全没有必要让弘华恒泰公司、恒祥永泰公司授权第三人采取非法分割的方式，以仅有周边房屋租金四分之一的价格对外进行出租。孙瑞伪造授权欺骗承租人，以租代售一次性收取20年租金，就是为了达到其尽快敛取资金的目的。三、弘华恒泰公司、恒祥永泰公司已尽到警示义务，原告不构成善意第三人。原告自述在2019年5月31日签订的《租赁合同》和《咨询服务合同》，但在2019年4月23日左右各新闻网站均已对四合院出现的问题以及昊坤集团的声明进行了报道，且当时四合院大门关闭，工商、公安、街道联合执法组也来到四合院调查情况，原告不可能不知道四合院存在重大问题，但原告仍贪图便宜与东瓴物业签订合同导致被骗，责任应由原告自己与东瓴物业公司承担，与弘华恒泰公司、恒祥永泰公司无关。四、孙瑞涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关立案侦查。弘华恒泰公司、恒祥永泰公司认为，孙瑞伪造授权文件欺骗承租人的行为已涉嫌刑事犯罪，请法庭查明事实，如确实存在刑事犯罪情况，请法庭考虑移送公安机关立案侦查。综上，弘华恒泰公司、恒祥永泰公司从未授权东瓴物业公司出租涉案房屋，且在得知孙瑞利用伪造授权欺骗承租人时，积极采取了相应措施，故请求依法驳回原告对弘华恒泰公司、恒祥永泰公司的诉讼请求。东瓴物业管理（北京）有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理认为：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，东瓴物业公司及其法定代表人孙瑞并非西城区小八道湾X1号四合院、X2号院四合院的产权所有人，结合当事人提交的证据材料、陈述意见以及相关事实情况，可以看出，东瓴物业公司及其法定代表人孙瑞存在冒用弘华恒泰公司、恒祥永泰公司公章伪造授权文件，虚构“鼓隅院”等项目骗取多人巨额资金的重大嫌疑，已涉嫌刑事犯罪。故应裁定驳回原告起诉，移送至公安机关处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下：驳回原告洪斯斯的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月十八日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚