广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初13984号原告：广州合聚胶带有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：黄启豪，职务总经理。委托诉讼代理人：沈世宾、郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：广州市南沙区南沙领盈商务中心，住所地广州市南沙区。经营者：罗转弟。委托诉讼代理人：罗希驹，男，汉族，系被告职工。委托诉讼代理人：郭桂芳，女，汉族，系被告职工。原告广州合聚胶带有限公司诉被告广州市南沙区南沙领盈商务中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州合聚胶带有限公司的委托诉讼代理人沈世宾，被告广州市南沙区南沙领盈商务中心的委托诉讼代理人罗希驹、郭桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州合聚胶带有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》无效;2.被告退还押金141184.5元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》，约定由被告将其所有的位于广州市南沙区南沙大岭界村XX工业区XX路段B-1厂区、C-1、C-2厂区和厂区部分空地（以下统称涉案租赁物）出租给原告使用，但租赁的房屋均没有房产证明，也没有取得建设工程规划许可证。合同签订后，原告向被告支付了押金282368元。2020年7月31日，原告向被告发送通知函，明确告知原告将于2020年9月15日起不再续租。原告认为，根据相关法律规定，被告出租的租赁物并未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，因此双方签订的上述合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告支付租金至2020年7月31日止，故在押金中扣除2020年8月1日至2020年9月15日的租金141184.5元后，被告应当返还剩余押金141184.5元。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告广州市南沙区南沙领盈商务中心答辩称，1.双方签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》为有效合同，上述合同均由两部分组成，厂房和空置土地。在建设涉案房屋时均有取得建设工程规划许可证，建设项目名称：B-1厂房、编号：穗规南建证[2007]19号，建设项目名称：C厂房及办公楼（临时建筑）、编号：穗规南建证[2007]225号。被告合法取得土地使用权，且土地的出租不需要取得建设规划许可证。因此，被告为合法建设的厂房及合法使用土地，不存在无效的情形。2.被告无需退还合同押金。合同约定租赁期间因乙方原因导致租赁租赁关系终止的，乙方所交全部押金归甲方所有，因此我方不应退还押金。且原告一直为办理厂房移交手续，原告的机械设备至今仍未搬走，涉案房屋仍然由原告实际占用，尚未将厂房及土地返还给我方。3.即使法院认定厂房属于违法建筑，但双方签订的合同并不是全部无效，涉及土地租赁的部分应当合法有效。由于原告单方退租，合法部分的押金应当按合同约定予以没收，也应当按照合同约定承担违约责任。4.厂房尚未腾退维修，我方不认为2020年9月15日是腾退时间。经审理查明：2003年10月14日，广州市城市规划局南沙分局核发《建设用地规划许可证》（穗南规地证[2003]34号），用地单位为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，用地项目名称为工业用地，用地位置为南沙西部工业区，用地面积为34386平方米（其中净用地面积26218平方米，道路面积8168平方米）。2004年8月20日，广州国土资源和房屋管理局南沙分局核发《建设用地批准书》（穗南国土建用字[2004]第0016号），用地单位名称为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，项目名称为工业用地，批准用地面积为34386平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为出让，土地用途为工业用地，土地坐落广州市番禺××南沙经济技术开发区，批准建设工期自2004年8月至2006年8月。广州市城市规划局分别于2007年2月8日、2007年9月3日核发《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]19号）和《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]225号），建设规模分别为位于广州市南沙区南沙街环市西路广意路段B-1厂房（临时）1幢地上1层建筑面积6500平方米、C厂房1幢1层建筑面积2160平方米及办公楼（临时建筑）1幢2层建筑面积900平方米。附注“本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满应自行拆除。”2017年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》，约定约定甲方将位于广州市南沙区南沙大岭界村XX工业区XX路段B-1厂区、C-1、C-2厂区和厂区部分空地出租，建筑按现状交付，乙方签署本合同时已充分了解出租建筑物的现状，包括所有权及使用权的归属、建筑物用途、B-1厂区证件（穗规南建证[2007]19号）、C-1、C-2厂区证件（穗规南建证[2007]225号）、现状等，并自愿接受该建筑物现状而续租。期限为2017年1月1日至2021年12月31日，有效期5年。其中B-1厂区建筑物投影约3000平方米，用地约800平方米，每月不含税租金为45200元/月（计算公式：按投影面积算厂房租金：3000方*14元=42000元、土地：800方*4元=3200元，合计42000+3200=45200元），合同签订当天乙方向甲方交纳135600元押金。C-1、C-2厂区建筑物投影约3208.77平方米，用地约1000平方米，每月不含税租金为48923元/月（计算公式：按投影面积算厂房租金：3208.77平方米*14元=44923元、空地：1000平方米*4元=4000元，合计44923+4000=48923元），合同签订当天乙方向甲方交纳146769元押金。租金按月计算，由乙方在每月15日前缴付当月租金。在乙方不存在任何违约行为下，甲方应在租赁期满或解除合同或终止合同之日将押金无息退回乙方。租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方需全额退还乙方押金（押金不计利息）。因乙方原因导致租赁关系提前终止、无法履行、解除的，乙方所投入一切装修、加建配置和所交全部押金归甲方所有。租赁期内，乙方拖欠租金、管理费、水电费和其他公共事业使用费，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日；或租赁押金不足，自甲方发出书面通知起15日内仍未补齐的，乙方同意甲方无须通知即可提前收回建筑物使用权，或对乙方设备采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任；甲方有权单方提前解除本合同并没收租赁押金及一切装修归甲方所有，且乙方应向甲方支付等额押金金额的违约金。同时，乙方应无条件按甲方要求将建筑物交还甲方，甲方有权重新将该建筑物另行处置而无需知会乙方。租赁期满、解除、终止合同之日，双方须共同检查和交接建筑物，乙方有其他应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁押金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。乙方须于期满、解除、终止之日起15日内腾退建筑物给甲方，乙方自行带来的设备由乙方自行搬走，逾期不腾退建筑物，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准200%向甲方支付建筑物占用费，逾期达一个月，甲方有权采取其认为需要的一切措施收回建筑物。合同签订后，原告向被告支付租赁押金282369元，被告确认收到上述押金。2020年7月31日，原告向被告发出《通知函》，表明原告已于2020年6月23日停止生产，现决定于2020年9月15日后不再续租厂房（B-1、C-1、C-2），被告即日起可计划另行出租。且从8月份开始，厂房的租金由租赁的押金抵扣。被告确认收到上述通知函。2020年9月15日，被告向原告发出《通知函》，表明被告于当日安排员工验收B-1，C-1，C-2验收厂房，验收过程中发现原告的生产设备没有搬走，厂房尚未腾空，且厂房没有达到移交标准（需要修复明细查看附件），待修复完成，厂房完全腾空后再与被告办理移交手续及结清租金。被告在庭审中表示上述通知函中的附件没有提供，其另提供了一份维修项目清单,维修项目清单显示维修项目包括卷闸、窗户、瓦面、管道、沙井盖修复和垃圾清理。原告对被告提供的维修清单不予确认，认为是被告单方制作，且被告所述并非事实，被告有权另行主张权利。为证明已经腾空房屋，原告提供2020年9月15日拍摄的涉案厂房视频和2020年9月30日拍摄的涉案厂房照片3张，认为其已于2020年9月15日前将C-1、C-2厂房全部腾空，B-1仅保留了一台设备，占地面积约150平方米，该台设备也已于2020年9月30日前搬离，即截止2020年9月30日租赁厂房全部清空。被告确认上述视频和照片是涉案厂房，但表示原告只拍摄了已经腾空的部分，其余未腾空的部分未拍摄，2020年9月15日原告并未腾空全部厂房，原告于2020年10月1日早上将全部设备腾空，另外原告于2020年9月20日安排员工在涉案场地值班室看门，涉案场地至今还有很多问题未修复。双方在庭审中确认，原告已经支付完毕涉案场地2020年7月31日前的租金；双方没有办理交接手续；涉案厂房现处于空置中；合同约定的空地是厂房以外的空地。本院认为：根据庭审情况及当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点并做如下评判：本案争议焦点一，涉案合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，《租赁合同》中约定的B-1厂区建筑物面积为3000平方米、B-1厂区土地面积为800平方米，C-1、C-2厂区建筑物面积为3208.77平方米，C-1、C-2厂区土地面积为1000平方米，被告提供的《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]19号）和《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]225号）记载的建筑物为临时建筑物，使用期为两年，现早已超出使用期，而被告未能提供其他证据证明上述临时建筑物经主管部门批准延长使用期限的，故本院认定涉案合同中关于未取得建设工程规划许可证部分的租赁物（面积6208.77平方米）的约定无效。合同约定B-1厂区土地面积为800平方米，C-1、C-2厂区土地面积为1000平方米，根据《建设用地批准书》记载，涉案租赁物所在土地用途为工业用地，故涉案合同涉及空地部分（面积1800平方米）的约定应属有效。本案争议焦点二，原告主张的押金是否应当退还。涉案合同约定，租赁期间，因原告原因导致租赁关系提前终止、无法履行、解除的，原告所投入一切装修、加建配置和所交全部押金归被告所有。考虑到涉案合同部分有效、部分无效，故押金中涉及合同有效部分应当予以没收，涉及合同无效部分应当返还。综合案情，本院认定合同有效部分押金为21600元[282369元/（45200元+48923元）×（3200元+4000元）]，无效部分押金260769元[282369元/（45200元+48923元）×（42000元+44923元）]应当予以退还。原告要求在押金中扣除欠付租金（占有使用费），于理有据。关于租金（占有使用费）截止时间问题。原告认为应当根据通知函中记载的时间2020年9月15日作为租金（占有使用费）；被告认为原告在2020年9月15日尚未全部搬离，直至2020年10月1日才将设备全部腾空。本院认为，虽然原告发出通知函表示2020年9月15日不再续租，但截止该日尚未全部搬离，原告亦在庭审陈述截止2020年9月30日将涉案租赁物全部腾空，故原告应当支付自2020年8月1日至2020年9月30日的租金（占有使用费）188246元（45200元/月×2+48923元/月×2），抵扣押金后剩余72523元（260769元-188246元）。对于原告主张超出上述范围本院不予支持。关于被告抗辩原告未能将涉案场地恢复原状且至今存在很多问题未修复的问题，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州合聚胶带有限公司与被告广州市南沙区南沙领盈商务中心签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》中关于租赁广州市南沙区南沙大岭界村西部工业区广意路段B-1厂区、C-1和C-2厂区中建筑物部分（面积为6208.77平方米）的约定无效，关于土地（空地）部分（面积为1800平方米）的约定有效；二、被告广州市南沙区南沙领盈商务中心应于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州合聚胶带有限公司退还押金72523元；三、驳回原告广州合聚胶带有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1562元，由原告广州合聚胶带有限公司负担760元，被告广州市南沙区南沙领盈商务中心负担802元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十二月十一日法官助理贾清宸书记员钟秀娟