河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5360号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈勇，男，1966年9月24日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县 委托诉讼代理人：张志峰，河北联想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋海全，男，1981年5月6日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。 委托诉讼代理人：詹胜，河北唤民律师事务所律师。 原审第三人：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧。 法定代表人：王晓玮，总经理。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行，住所地三河市燕郊开发区燕昌路西侧、行宫东大街南侧鼎盛家园****楼**。 负责人：贾怀富，行长。 委托诉讼代理人：王梓芸，河北岳石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王若凡，河北岳石律师事务所律师。 上诉人陈勇因与被上诉人蒋海全、原审第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司、中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈勇上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，一审依据的询问笔录未经质证。二、在房管部门过户时的房屋买卖合同约定涉案房屋价款是1830000元，根据该份合同约定，被告已经支付完成部分房款。三、没有成功贷款的责任不在上诉人，一审已经查明上诉人无违约行为、从未不予办理贷款手续。四、一审下列认定错误，无事实证据支持。1、认定:因被告（上诉人）始终未依约持不动产证书办理抵押登记手续，导致合同无法继续履行。2、认定:涉案房屋已变更登记至被告名下，因被告未依约至第三人建行燕郊开发区支行处办理抵押登记，故银行无法放款。3、认定:（上诉人）因自身原因无法获取获得银行放款，现涉案房屋已经过户至被告名下。本案是按揭贷款购房，一审中银行及中介释明程序:签约购房合同＞双方到银行签订按揭借款合同＞双方房管局过户＞（本案因机构改革增加了）双方不动产登记＞登记机构直接抵押登记给银行＞银行放贷＞最后不动产登记机构向中介或购房人发放不动产登记证书。上诉人至今尚未持有不动产证书、房产证书，从无约定、也无通知上诉人应抵押登记，不动产登记尚未完成，双方共同委托中介联系双方共同办理，上诉人无违约行为。五、未完成贷款购房的法律后果应当是继续寻求贷款或者解除合同，而不是判决买方支付房款，一审判决是强买强卖。根据约定，买受人因自身原因未获得银行或者公积金管理中心批准的，双方同意按照由买受人继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自己负担。所以剩余应付房款必须由按揭贷款方式支付，陈勇无直接支付义务。双方约定贷款购房的前提是购房人没有资金条件全款购房。一审法院等于是判决没有房款能力的购房人全款购房，执行判决的后果就是把购买的房屋拍卖出售以满足出售方的价款诉求，购房人的买房目的破灭。此种判决不符合合同目的，违背意思自治，超出购房人的能力范围。是不诚信、公平原则的。六、判决支付利息没有法律依据。贷款未成不是上诉人的责任，况且也没有约定付款时间，也没有约定付款利息。一审判决按照年息6计息没有事实和法律依据。综上，一审判决帮助炒房者认定合同有效，对合同价认定错误，对未完成贷款的责任和法律后果认定错误，应依法改判。补充：本案一审原告不具备主体资格，与上诉人之间没有建立买卖关系，应当驳回其诉讼请求。本案至今也没有完成完整的过户手续，至今没有取得不动产证书，该案过户登记只是在房管局进行了房产登记，该登记不颁发证书，依法应当转入下一个环节，由双方进行不动产登记。此后各方没有再进行接洽，也无任何人通知办理下一步手续，至今处于搁置状态。 蒋海全答辩称，1、被上诉人认为上诉人的上诉不符合民事诉讼法的法定程序，其提起的所谓上诉已经超出法定的上诉期限。上诉人上诉状载明的上诉时间为2020年8月6日，而被上诉人早在2020年6月就已经依据一审法院出具的法律文书生效证明书向三河市法院申请强制执行，执行案号为（2020）冀1082执1616号。该案受理通知书作出时间为2020年6月8日，且法院执行机构已经向上诉人送达了相关受理通知和执行通知。在一审法院已向上诉人送达法律文书及执行机关向上诉人送达执行通知书后2个月的时间上诉人才于2020年8月6日向一审法院提交上诉手续。具体为何本案会移交到二审法院我们不清楚，但是我方认为上诉程序不合法。2、如果二审法院继续审理本案，我方对于上诉人的上诉请求也不同意，认为其请求没有任何事实及法律依据。3、关于合同效力问题，上诉人一方面主张合同无效，另一方面在一审反诉按照183万元的合同标的履行，其主张和观点相互矛盾。4、关于合同金额问题，中介公司在一审说的很清楚双方交易价格为283万元，且双方交易过程中，上诉人也是按照该金额向税务机关完税的，通过被上诉人在一审中提交的完税证明及各项税票可以看出双方交易的金额是283万元。5、关于合同是否继续履行和是否由上诉人继续支付合同剩余价款问题，双方合同已经履行到了在房屋产权登记部门办理完毕变更登记，仅因上诉人原因至今未领取产权证书而已。一审中建行的陈述说的很清楚，如果已经办理完毕，就相当于现房，不能办理按揭贷款，且基于双方合同约定，被上诉人的合同义务就是将房屋售给上诉人并完成变更登记，被上诉人已经完成合同义务，只是上诉人至今未能履行完毕房屋价款的支付义务。6、上诉人称在合同履行过程中，中介公司被上诉人未通知其履行后续手续，完全是没有事实依据的，且不符合常理。本案被上诉人起诉至今已经有将近3年的时间，上诉人从提管辖异议到上诉及一审判决到本案上诉，已经完全明知自己的合同义务是什么，那么至今没有履行合同义务，明显已经违约。所以，一审法院判决合同继续履行，并要求其支付剩余价款是没有问题的，虽然一审法院仅支持了年息6%的标准来支付剩余价款的利息，且计息时间是从起诉之日开始算，但是我方没有提起上诉，不代表我方主张违约金没有合同依据。所以，请求二审法院综合查明案件事实，裁定驳回上诉人的上诉或判决驳回上诉人的上诉请求。 三河市夏威夷房产经纪有限公司未到庭、陈述。 中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行陈述称，一、因案涉房屋迟迟未办理抵押登记，相应的按揭贷款审批时效已过，原贷款审批已失效。若借款人想继续办理贷款，需要重新办理手续申请，贷款额度会发生变化，以实际申请情况为准。二、对上诉人所称的其他情况，我方不知情，也不涉及我方权利义务，相关情况请法庭核实。 蒋海全向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行双方于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、被告立即向原告支付购房款1690000元；3、被告按照每日千分之一的标准向原告支付自2017年6月23日起至付清之日止的违约金；4、诉讼费由被告负担。 陈勇向一审法院提出反诉请求：1.确认编号为20170511007号合同合法有效，反诉被告继续履行合同义务；2.对反诉原告陈勇需支付给原告的款项，双方继续申请银行按揭贷款支付剩余房款。 一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。被告主张其与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，三河市燕郊开发区北京哈特公司用地东侧、本公司用地北侧蓝湾公寓5号楼5-2-303号房屋（以下简称涉案房屋）已由原告蒋海全以委托公证的方式出售给张小星，举示2019年2月17日原、被告之间的通话录音。原告主张其与张小星之间系委托关系，提交北京市中信公证处（2016）京中信内民证字152359号公证书，公证书记载原告将出售涉案房屋一事委托给张小星。另，一审法院于2019年5月13日对原告本人进行询问，核实确认其与张小星的关系以及本案诉讼是否为其本人真实意思表示，原告称其公证委托张小星代为出售涉案房屋，诉讼是其真实意思表示。综上，一审法院对被告所述其与原告之间不存在真实的房屋买卖关系的主张，不予采信。2.、原、被告之间于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》及补充协议与20170511007号《三河市存量房买卖合同》哪一份是双方真实意思表示且合法有效？原告举示《房屋所有权证》复印件、《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、河北省增值税普通发票、税收完税证明、收件收据、水电燃气门禁卡，用以证明双方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系真实意思表示以及合同的履行情况。被告对《房屋所有权证》复印件真实性予以认可，对《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》真实性认可，主张是与张小星签订，原告并未参与。前述合同已被2017年6月15日签订的存量房买卖合同替代，房屋价款由2830000元降为1830000元。对《个人住房（商业用房）借款合同》真实性认可，签订时间是2017年4月5日之前。对河北省增值税普通发票、税收完税证明真实性认可，是按照1830000元价格交纳。对收件收据证明目的不认可，没有被告方的签字。对水电燃气门禁卡因被告并不掌握，对其真实性无法确认。对于20170511007号《三河市存量房买卖合同》，原告主张办理涉案房屋不动产登记过程中，由中介公司按照税务部门与房产部门的房屋过户指导价格形成的网签手续，并非对原合同的变更或补充。一审法院经过审查认为：首先，从编号为20170511007《存量房买卖合同》的形式上看，该合同的内容全部为打印体，且除了对涉案房屋的价款及支付方式进行了约定外，对其他事项均未明确约定，且居间事项等亦未进行约定。其次，从庭审查明的情况看，至涉案房屋过户之时，原、被告始终按照2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》及补充协议履行，包括被告向原告支付首付款1140000元、申请银行按揭贷款并获审批、被告交纳各项税费并于2017年6月15日办理过户登记等事项。最后，第三人夏威夷房产作为涉案房屋的居间方对两份合同的签订经过应更加了解且具备客观性，结合夏威夷房产的陈述，亦可知原、被告并未对原合同内容进行过变更、补充。综上，一审法院可以认定原、被告之间于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且合法有效。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告系涉案房屋的所有权人，2016年12月28日，原告委托案外人张小星办理涉案房屋的出售事宜，双方对委托售房一事在北京市中信公证处办理公证。2017年3月18日，原告委托代理人张小星与被告在第三人夏威夷房产的居间服务下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定被告以2830000元价格购买涉案房屋（建筑面积86.98平方米），付款方式为银行按揭贷款，首付款1140000元，剩余购房款1690000元以银行按揭贷款方式支付。在贷款机构通知批贷后7日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照协议约定承担违约责任。买受人未按照补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。上述合同签订后，被告依约向原告支付了首付款1140000元，并向第三人建行燕郊开发区支行申请贷款手续，贷款金额为1690000元，借款期限为2017年4月5日至2032年4月5日，共180个月。第三人建行燕郊开发区支行批准了被告的贷款申请。被告办理网签并交纳了涉案房屋的相关税费，且于2017年6月15日办理完毕过户登记。后因被告始终未依约持不动产权证书办理抵押登记手续，导致合同无法继续履行。另，为了完成网签手续，原、被告于2017年5月11日签订编号为20170511007《存量房买卖合同》，合同约定涉案房屋的成交价款为1830000元，首付款1140000元于2016年4月24日向原告支付完成，对其它事项并未约定，且该合同并未实际履行。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告蒋海全与被告陈勇签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。本案原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中，涉案房屋已变更登记至被告名下，因被告未能依约至第三人建行燕郊开发区支行处办理抵押登记，故银行无法放款，现第三人建行燕郊开发区支行在庭审中明确表示原借款合同已经失效，无法继续发放贷款。原、被告虽在买卖合同中约定尾款付款方式为贷款支付，但被告作为涉案房屋的买方，因其自身原因无法获得银行放款。现涉案房屋已经过户至被告名下，原告的义务已经履行完毕，并无违约行为。被告作为买方因其履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，故原告要求被告向其支付购房余款1690000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张被告按照每日千分之一向原告支付房屋尾款的逾期付款利息，双方关于逾期付款责任的约定已超出法律限制性规定，一审法院依据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌定逾期付款利息标准为年利率6%。因被告无法继续采用银行按揭贷款的方式向原告支付剩余房款，对其一次性给付尾款的行为应予一定宽限期，故一审法院酌定自原告起诉之日，即2018年7月6日起，以1690000元为基数按照年利率6%标准向原告支付逾期付款利息。对于反诉原告主张的编号为20170511007《存量房买卖合同》合法有效，缺乏事实与法律依据，一审法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、原告蒋海全与被告陈勇继续履行双方于2017年3月18日签订的关于三河市燕郊开发区北京哈特公司用地东侧、本公司用地北侧蓝湾公寓5号楼5-2-303号房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告陈勇于本判决生效后五日内给付原告蒋海全涉案房屋尾款1690000元及违约金（违约金计算方式：以1690000元为基数，自2018年7月6日起按照年利率6%计算至实际付清之日止）。三、驳回原告蒋海全的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈勇的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20010元，由被告陈勇负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费80元，由反诉原告陈勇负担（已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，2016年12月28日，被上诉人委托案外人张小星办理涉案房屋的出售事宜；2017年3月18日委托代理人张小星与上诉人在第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司的居间服务下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，事实清楚，证据充分，一审法院认定该事实、采信证据合法。上诉人主张一审采信证据程序违法、一审原告不具主体资格及上诉人与被上诉人不存在真实买卖关系的上诉理由不能成立。一审法院根据本案各方当事人陈述和在案证据，从双方当事人2017年5月11日签订编号为20170511007《存量房买卖合同》形式、内容及双方当事人实际履行合同内容为2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的事实，认定2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，为合法有效合同，有事实基础，且符合法律规定。双方当事人均应依照法律规定和合同约定全面履行合同义务。上诉人主张签订283万元合同是为向银行贷款169万元缓解资金紧张和应以备案合同价格为准等理由亦不能成立。上诉人未办理抵押登记手续导致无法继续通过贷款形式履行合同构成违约，应承担违约责任。一审判决双方继续履行的2017年3月18日房屋买卖合同、支付购房尾款及违约金，驳回反诉请求合法有据。故上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20010元，由上诉人陈勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十二月一日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍