广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3477号 原告：广西某某房地产开发有限公司，住所地广西。统一社会信用代码：。 法定代表人：陈某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文青，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被告：谢某某，女，1981年6月14日出生，汉族，住辽宁省凌源市。 原告广西某某房地产开发有限公司与被告谢某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月31日公开开庭审理了本案。原告广西某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴志强、杨文青到庭参加诉讼，被告谢某某未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170142)、及附件一、二、三、四、五；2、判令被告支付违约金78,479.6元（房屋总价392,398元*20%);3、判令被告协助原告办理上述合同的撤销备案手续；4、判令被告协助原告办理临桂区临苏路北侧桂林电子商城2幢2单元8层03号房的预告登记注销手续；5、本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月22日原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20170142)，并且到桂林市临桂区住房和城乡建设局（原名临桂县房地产管理所）备案。该合同约定，被告购买原告开发的桂林电子商城2幢2单元8层03号房，房款总价392,398元，被告支付首付款122,398元，剩余270,000元办理按揭贷款。2019年5月8日，原、被告与中国农业银行签订按揭贷款合同，被告贷款270,000元，原告为被告贷款提供阶段性保证。被告无力偿还贷款，农业银行向原告发出《关于扣划保证金的通知》告知原告自2019年10月开始从原告账户中划扣保证金，合计14,786.25元。原告之后于2020年5月15日替被告偿剩余贷款共254,112.74元。依据《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议中第五条1款（1)项约定，原告在承担保证责任后，有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告支付房价总额20%的违约金。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，公正判决。 被告谢某某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告广西某某房地产开发有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月22日，原告广西某某房地产开发有限公司（为出卖人）与被告谢某某（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20170142）,约定由原告将该公司开发的位于临桂区出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积80.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.35平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为5774.81元／平方米，总价款为392398元。该合同第六条付款方式及限期：3、其他方式：（1）买受人于本合同签署的同时支付首付款122398元，剩余购房款270000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。该《主合同未尽事项的补充约定》约定：五、按揭担保、退房的约定，（1）主合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款的，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款本息的、买受人违约导致银行起诉出卖人承担连带保证责任的，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），视为买受人根本违约，买受人应赔偿出卖人因此所造成的全部损失。出卖人在接到银行的该等书面通知后有权随时解除与买受人签订的本商品房买卖合同及相关补充协议，商品房由出卖人收回另行处理，并向买受人收取房价款总额的20％的违约金。六、书面通知送达形式：1.双方同意本合同内容的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送达给买受人，或拟在桂林公开发行的报纸上登公告的形式告知。收件人：谢某某；通讯地址：辽宁省凌源市；邮政编码：122502；电话号码：133××××7236。2.如买受人的上述通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人，如买受人所留通讯地址不详、虚假或错误使出卖人无法送达书面通知、要求等，造成买受人未收到所造成的后果，由买受人自行承担。3.任何通知、付款要求或各种通讯，只要按照上述地址或约定形式发送或告知的，应视作在下列日期被送达：（1）信函，则为挂号信寄出后第7日；（2）报纸公告，则为公告刊登之日。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限、交接、房屋登记等作了明确约定。同日原告到房管部门为被告办理了所购商品房的购销合同备案登记及预告登记手续。被告于2017年8月21日按合同约定向原告支付了首付款122，398元。2017年10月29日，被告（为借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司临桂人民支行（为贷款人，以下简称农行临桂支行）、原告（为保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定农行临桂支行借款270,000元给被告用于购买涉案房屋，借款期限240个月；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。之后，农行临桂支行将按揭贷款270,000元发放给原告。被告未能按约定向农行临桂支行还款，从2019年10月，农行临桂支行从原告账户中扣划保证金，均由原告代其还款。2020年5月15日，原告还清农行临桂支行剩余贷款254,112.74元。原告诉至本院，请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二；2、判令被告支付违约金78,479.6元(房屋总价392,398元*20%);3、判令被告协助原告办理上述合同的撤销备案手续；4、判令被告协助原告办理临桂区临苏路北侧桂林电子商城2幢2单元8层03号房的预告登记注销手续；5、本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。 本院认为，原告广西某某房地产开发有限公司与被告谢某某于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行涉案《商品房买卖合同》过程中，被告虽然以银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余房款，但是被告却违反其与农行临桂支行签订的《个人购房担保借款合同》的约定，未能按时偿还贷款本息，以致原告被农行临桂支行追究了保证担保责任即由原告代被告偿还了所欠农行临桂支行的全部贷款本息268,898.99元，涉案《商品房买卖合同》的合同目的已然不能实现。原、被告在涉案《商品房买卖合同》的《主合同未尽事项的补充约定》：第五条按揭担保、退房约定“主合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款的，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款本息的、买受人违约导致银行起诉出卖人承担连带保证责任的，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），视为买受人根本违约，买受人应赔偿出卖人因此所造成的全部损失。出卖人在接到银行的该等书面通知后有权随时解除与买受人签订的本商品房买卖合同及相关补充协议，商品房由出卖人收回另行处理，并向买受人收取房价款总额的20％的违约金”，依上述约定，被告的行为已构成违约，应对此承担违约责任。且经查明，原告确已因被告未能按时偿还贷款本息而被农行临桂支行追究了保证担保责任即代被告偿还了所欠全部贷款本息。故，涉案《商品房买卖合同》及其附件一、二的解除合同的条件已成就，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告诉请要求解除涉案《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二，则符合法律规定和本案事实，本院予以支持。另外，由于涉案《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二已为被告办理了备案登记及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同解除后亦应撤销合同的备案登记手续及注销合同的预告登记手续，故，被告还应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》（合同编号20170142）及附件一、二的备案登记手续，同时办理注销手续；同时，原告也应将被告所支付的首付款122,398元予以返还给被告，本案中由于被告未到庭对此向本院主张权利，根据不告不理原则，本院对于该款在本案中不予处理，可由原、被告自行协商处理或者被告另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二已被本院确认解除，原、被告双方的合同权利义务亦已终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力，被告因其违约行为，仍应当按合同约定的以房价款总额的20％向原告支付违约金。经本院审核，违约金应为78,479.6元（即按房价款总额392,398元×20％予以计算），并由被告支付给原告。因此，原告诉请要求被告支付违约金78,479.6元（房屋总价392,398元×20％）的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。综上所述，原告针对本案所提出的诉讼请求，均符合法律规定及本案实际，本院予以支持。而被告谢某某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西某某房地产开发有限公司与被告谢某某于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二； 二、被告谢某某支付违约金78,479.6元给原告广西某某房地产开发有限公司； 三、被告谢某某协助原告广西某某房地产开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》（合同编号20170142)及附件一、二的备案登记手续； 四、被告谢某某协助原告广西某某房地产开发有限公司办理临桂区临苏路北侧桂林电子商城2幢2单元8层03号房的预告登记注销手续。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1,762元，公告费560元，合计2,322元，由被告谢某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1762元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  粟家幸 人民陪审员  唐菊花 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  石永珍