广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17094号原告：王平波，。被告：佛山市中南房地产实业有限公司。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少伟，广东金信方正律师事务所实习律师。原告王平波与被告佛山市中南房地产实业有限公司（以下简称“中南公司”）、梁淑兰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，原告申请撤回对被告梁淑兰的起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告王平波，被告中南公司的委托诉讼代理人黄镔、陈少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认黄岐富景大厦一期二座202房的土地使用权、房屋所有权属原告所有；2.判令被告向原告支付黄岐富景大厦一期二座202房的房款56.42万元。事实和理由：根据已生效的（2013）南法民三初字第265号民事判决查明的事实，黄岐富景大厦一期房地产开发项目的实际投资人是原告，是原告依据与被告签订的“名为合作，实为购地”合同，取得被告移交项目用土地后自行投资建设而成，虽然项目以被告名义报批建设，但实际投资人是原告，依照《最高人法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第24条、《合法法》第44条、《物权法》第33条、第142条的规定，涉案房屋土地使用权、房屋所有权属原告所有。现涉案房屋在原告未出售、未收取房款及未要求被告将房屋所有权转名登记的情况下，被告擅自将涉案房屋的所有权登记转名至第三人名下，侵害了原告的房屋所有权权利，应依《物权法》第37条规定向原告赔偿。赔偿费为涉案房屋现行同类型网上参考价格的56.42万元。被告中南公司辩称，1.本案原告不能直接继承明和实业发展公司和王名棣的权利和义务，并非本案适格的原告。被告中南公司（原南海市中南房地产实业有限公司）原为国有企业，与旧明和公司的合作系在公司转制前进行。根据南海市开发总公司房地产实业公司和明和实业发展公司（商业登记证号码：18493318-000，下称“旧明和公司”）签订的《合作开发“富景大厦”协议书》（以下简称“原合作开发协议”），旧明和公司开发富景大厦工程（以下简称“该项目”），不仅享有合同权利，还需承担合同义务，两者不可分割；根据现有资料显示，开发项目仍存在大量的历史问题和历史债务未处理，旧明和公司须承担全部责任。旧明和公司现在存续状况不明，而王名棣现已死亡，王名棣的继承人在承诺承担原合作开发合同全部义务和解决历史问题前，并不能当然取得原合作开发合同项下权利。2.旧明和公司和王名棣掌控合作项目开发和销售，中南公司与购房者不存在“恶意串通”的情形。原合作开发协议约定，由旧明和公司开发富景大厦第一期工程（以下简称“该项目”），自行负责并主导从项目投资开发、销售和房地产办证的各项工作。其后，旧明和公司以中南公司的名义设立了合作项目售楼部，主导和控制整个项目的策划、开发、建设、销售和管理。讼争房产的交易是由旧明和公司负责的。3.旧明和公司和王名棣早已掌握对讼争单元的销售情况，在本案起诉前从未对讼争单元的权属情况提出任何异议。合作项目早已销售完毕后，旧明和公司对于已销售的单元是清晰和明确的。旧明和公司东主王名棣从2012年开始起诉中南公司主张结算，其在多个案件中多次提交的证据均包括讼争房屋，且已知悉讼争房屋已签订合同、开具发票和办理权属登记的事实。但在该等案件中，王名棣并无对讼争单元的权属和办证事项提出任何异议。由此可见，王名棣或旧中南公司对于讼争房屋的销售情况是熟悉的，是其安排为讼争房屋办证。4.讼争房屋已办理权属登记，不存在无效或须返还的情形。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该项目已完成开发和销售近20年，且项目销售资料由旧明和公司和王名棣掌握，本案原告应就讼争房屋物权登记错误提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。5.近10年来，王名棣就富景项目多次起诉中南公司，法院均驳回其诉讼请求，其主张的请求无事实和法律依据。富景项目从签订原合作开发协议至今已超过20年，王名棣和旧明和公司多次起诉中南公司，甚至在另案中主张对开发项目的销售情况不知情，在该项目中未收取任何款项，要求中南公司返还超过4000万元的房款本金。但在证据面前，王名棣不得不承认其曾收取和提取房款。由此可见，王名棣多次通过恶意诉讼的方式意图谋取不当利益，不仅浪费司法资源，还给中南公司造成巨大的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提供的合作开发“富景大厦”协议书、确认书、协议书、法律意见书证明均有原件核对，本院对其真实性予以确认；原告提供的关于南海市开发总公司房地产实业公司更名报告、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果均为行政管理部门出具的文件，本院对其真实性亦予以确认；原告提供的价格截图来源不明，本院不以其作定案依据。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：已生效的（2018）粤民终2476号民事判决认定与本案有关的如下事实：明和实业发展公司（1994年开业、2003年结业，与2010年开业的明和实业发展公司同名，两公司分别简称“旧明和公司”与“新明和公司”）于1994年9月15日在香港开业，2003年9月11日结业，法律地位为独资经营，经营者是王名棣。新名和公司于2010年4月1日在香港开业至今，法律地位为独资经营，经营者是王名棣。2003年8月18日，旧明和公司与王名棣签订《权利转让合同书》，约定：旧明和公司拥有的位于中国国内的一切资产、合作权利及其他一切权利（包括佛山市南海区大沥镇黄岐明珠广场、富景大厦二期专案）等全部转让给王名棣，由王名棣拥有、经营、支配、使用；王名棣向旧明和公司支付转让费用港元10000元，支付时间定于合同书生效后三天内；合同签订后即发生法律效力。2010年4月8日，王名棣与新明和公司签订《权利转让合同书》，约定：王名档拥有的原旧明和公司位于中国国内的一切资产、合作权利及其他一切权利（包括佛山市南海区大沥镇黄岐明珠广场、富景大厦二期专案）等全部转让给新明和公司，由新明和公司拥有、经营、支配、使用；新明和公司向王名棣支付转让费用港元10000元，支付时间定于合同书生效后三天内；合同签订后即发生法律效力。香港叶谢邓律师行邓兆驹律师出具法律意见书称:王名棣是旧明和公司结业时的东主,拥有该司名下资产的拥有权及处理权;王名棣是新明和公司的东主,拥有该司名下资产的拥有权及处理权;上述两公司虽同为王名棣所有,但公司登记编号不相同,因此两公司不是同一公司;旧明和公司、新明和公司名下的资产及权利义务全归东主王名棣所有,其个人可以上述两公司名义签订合同及提起诉讼;因上述两公司并非法人,没有独立诉讼权利或责任,无论正在营业或已经结业,东主王名棣均可以私人名义为该两公司拥有的资产、权利义务提起(参加)诉讼。（2018）粤民终2476号民事判决认定：王名棣与旧明和公司之间权利义务的承受，应当适用旧明和公司登记地法律解决。根据已查明的香港法律，旧明和公司是独资公司，王名棣是旧明和公司的东主，拥有该司名下资产的拥有权及处理权。因旧明和公司并非法人，没有独立的诉讼权利或责任，无论正在营业或已经结业，东主王名棣均可以个人名义为该公司拥有的资产、权利义务提起(参加)诉讼。据此，王名棣以旧明和公司经营者的身份向中南公司主张返还售房款，符合香港法律规定，其作为本案原告的主体适格。另查明1.2001年10月26日，中南公司（原名称中南房地产实业有限公司）与梁淑兰签订《房地产买卖契约》，约定中南公司将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××出售予梁淑兰。双方在南海市房产交易所进行了房屋交易鉴证，并交纳了契税、鉴证费等费用，并取得房地产发票，办理了房屋所有权证。根据佛山市自然资源局不动产登记信息显示，位于佛山市南海区××××××××××××××××××××权属人为梁淑兰，取得方式为购买，权利证号为0557563。2.2016年1月11日，王名棣出具证明，证实王名棣及明和实业发展公司确认，南海区黄岐富景大厦一期是王平波依《协议书》（1994年12月2日）、《合作开发“富景大厦”协议书》（1994年11月30日）、《补充协议》（1994年12月3日）约定全资投资、建设、经营的，富景大厦一期项目的所有权利、义务全部归王平波所有，王名棣及明和实业发展公司并无异议。3.王平波与王名棣系父子关系，王名棣于2019年9月死亡。4.已生效的本院(2013)佛南法民三初字第265号民事判决认定：明和实业发展公司与中南公司合作开发富景大厦一期项目。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用内地法律。原告虽在诉讼中主张本案为房地产开发经营合同纠纷，但原告在本案中主张对涉案房屋进行确权，并主张被告擅自将涉案房屋登记至他人名下构成侵权致原告损失，原告系基于被告的侵权行为提起本案诉讼，因此本案应为财产损害赔偿纠纷。关于原告的诉讼主体资格问题。原告主张涉案房产权利系源自王名棣依据明和公司与被告之间关于富景大厦二期项目的合作开发协议所享有相关权利，因王名棣于2016年1月11日将该项目的权利、义务转让给其儿子原告王平波，故原告享有本案纠纷的权利及义务的诉权，原告的诉讼主体适格。关于原告主张涉案房产属其所有的请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”涉案房产经不动产登记部门登记为属梁淑兰所有，原告未有证据证明其与梁淑兰之间已办理涉讼房屋的相应的权属变更登记手续，未产生物权设立、变动的效力，原告主张确认涉讼房屋为其所有，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿房款的主张。当事人对自己提出的诉讼请求或抗辩主张的事实负有举证责任，举证不能的应承担不利后果。原告主张被告侵害其权益，应对构成侵权损害赔偿责任的具备过错、违法行为、因果关系和损害事实等四个要件，负举证责任。且从本院查明事实可知，涉案房产系通过被告与梁淑兰通过签订《房地产买卖契约》出售并已办理房产过户登记手续，房产权属已登记在梁淑兰名下，原告对涉案房产不享有物权权利，其主张被告损害其不动产所有权，没有事实依据；原告在诉讼中仅举证证明王名棣经营的明和实业发展公司与被告合作开发涉案房产所在的楼盘项目，并未举证证明被告在出售房产中存在过错或违法行为，亦未举证明其因此受损失的事实，应承担相应的举证不能的不利后果，另外，开发房产项目进行销售，是正常的商业活动行为，王名棣作为与被告合作开发房产的一方，其合作开发的目的亦是通过销售房产获利，原告主张被告擅自出售涉案房产的理由，显属不合理。综上，原告主张被告支付房款的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：驳回原告王平波的诉讼请求。本案受理费9442元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  李永娣人民陪审员  梁文坚二〇二〇年十二月四日书 记 员  林晓冰