重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初25546号原告:姜华,男,汉族,1980年1月17日出生,住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：冉维玲，重庆开锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艺志，重庆开锦律师事务所实习律师。原告：黄奎，女，汉族，1980年9月8日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：冉维玲，重庆开锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艺志，重庆开锦律师事务所实习律师。被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，汉族，1987年9月24日出生，住四川省武胜县，系公司员工。原告姜华、黄奎与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜华、黄奎及其共同委托诉讼代理人冉维玲，被告天江坤宸公司委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜华、黄奎向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金59430.13元（844178元×0.02%×352天）。2、诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，二原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（编号：201802099003256），约定购买座落于重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总价844178元。2018年2月9日，二原告向被告支付案涉房屋首付款254178元，剩余房款590000元由二原告向中国建设银行申请个人按揭贷款支付。按照买卖合同约定，被告应于2019年7月31日前交付案涉房屋。被告实际于2020年7月18日才交房，逾期352天。故按照买卖合同第九条第一款第二项之约定，被告应按约支付逾期交房违约金59430.13元（844178元×0.02%×352天）。故诉至法院，望判如所请。被告天江坤宸公司辩称，案涉房屋虽然存在逾期交房的行为，但其间因疫情较大影响消防手续办理。自今年2月14日，重庆市启动公共卫生事件一级响应之日起，被告为案涉房屋办理竣工验收备案及房屋交付等手续的工作一直无法进行，因此，逾期交房违约金应该扣除该疫情期间的违约金。因为目前疫情一直在持续，被告的正常工作秩序直到今年6、7月份才逐步恢复，被告认为应酌情扣减的时间为3个月。逾期交房违约金日万分之二的计算标准过高，应调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据:商品房买卖合同及补充协议、隆鑫地产售房专用收据、招商银行户口历史交易明细表、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人住房（商业用房）借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、接房通知书、入伙流转表、重庆市建设工程竣工验收备案登记证,因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采纳。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月10日，被告天江坤宸公司作为甲方（卖方），与乙方姜华、黄奎（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定:由甲方将座落于重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X单元X-X的商品房预售给乙方，总成交金额844178元。第七条交房期限及交付条件：本商品房属预售商品房，甲方应当在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议附件五第五条第二款约定：本合同第七条约定的该房屋交付时间为2019年7月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。该条第四款约定：甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》确定的交付通知，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。该条第五款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交付时间已经将该房屋交付给乙方。合同签订后，姜华、黄奎按约支付了购房款844178元。2020年7月9日，天江坤宸公司向姜华、黄奎发送了接房通知书，主要表明案涉房屋将于2020年7月18日集中接房。天江坤宸公司将委托重庆隆鑫物业管理有限公司负责房屋交付工作。重庆市建设工程竣工验收备案登记证主要载明：工程名称XX一期工程1.3,1.4期A7.A8.A10-A13栋及300.3标高层车库工程，本次备案A8.A10栋，工程地点渝北区XX路5号。竣工验收时间2020年7月16日。2020年7月18日，重庆新隆信物业管理有限公司出具的入伙流转表载明：房号10-2-11-1，业主姓名姜华、黄奎，入伙资料审核合格，已缴费用已核实，符合交房条件。姜华、黄奎也认可该日为交房日期。庭审中，天江坤宸公司举示了其在2020年8月15日向姜华、黄奎发出的关于鸿府.宝环路5号5栋、10栋逾期交房违约金支付实施方案的函，拟证明被告在疫情之后立即取得了案涉房屋的竣工备案手续，具备交付条件后，立即通知二原告接房，也积极处理违约金赔付事宜，就疫情期间违约金减免的事情也告知了二原告。姜华、黄奎对该证据的真实性无异议，确实收到了该函件。但函件中的方案仅是被告单方提出，原告方并未接受，对本案的处理也没有任何影响。姜华、黄奎陈述，商品房买卖合同对逾期交房的违约金利率标准为日万分之二也作出了明确约定，该买卖合同的版本是由住建部备案，由被告向原告提供，关于交房的时间及违约金利率标准也是由被告事先已经填写好再交给原告签字，因此相关的约定对被告有约束力，且日万分之二的标准也是合理的。被告逾期交房的原因并非因为疫情，因为在2019年7月31日之前并未产生任何不可抗力或公共卫生事件，被告提到的扣减三个月的主张没有任何正当理由，逾期交房非因不可抗力或公共卫生事件，而是因为被告本身拖延办理相关备案登记证明所导致。天江坤宸公司陈述，在疫情期间，重庆市政府要求相关建设工地及政府部门停止办公，导致被告在该期间内无法完成备案和交房，足以证明疫情导致一定时间段内的逾期交房，其符合合同约定和法律规定，应当酌情扣除。本院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：1、被告主张的扣除疫情期间违约金的理由是否成立；2、逾期交房违约金应否调整。现评析如下：一是被告主张的扣除疫情期间违约金的理由不成立。根据合同及补充协议约定，被告应于2019年7月31日交付案涉房屋。但案涉房屋于2020年7月16日才完成竣工验收备案登记，案涉房屋于2020年7月18日实际交付使用，交房时间明显逾期352天。被告主张因疫情影响消防手续的办理，导致案涉房屋无法进行竣工验收、无法办理交房手续，故应扣除疫情期间违约金。《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”可见，免责事由必须发生在延迟履行之前。被告未在合同约定的2019年7月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。众所周知，重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日24时起调整为三级响应。被告主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。加之，总体验收不可能一蹴而就，而是由各个单项竣工验收结束后，再进行总体验收。被告未举示证据证明总体竣工验收完毕之前，各项具体单项验收均已在疫情发生之前验收完毕，疫情仅对综合竣工验收产生实质性影响。故对于被告主张的扣除疫情期间违约金的理由，本院不予采纳。二是逾期交房违约金按日万分之2的标准计算。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉合同约定，被告应当在2019年7月31日前交房，逾期交房超过90日并继续履行合同的，被告按日向二原告支付已付房价款万分之2的违约金。被告主张调低违约金，但未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，本院对被告要求调低逾期交房违约金的主张，不予支持。综上，被告存在逾期交付的违约行为，应当按合同约定支付二原告逾期交房违约金59430.13元（844178元×0.0002/天×352天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告姜华、黄奎支付逾期交房违约金59430.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取642.88元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十二月二十一日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞