河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9059号 上诉人（原审原告）：吴某某，男，1980年1月26出生，汉族，石家庄市鹏泽房地产经纪有限公司工作，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王娟蕊，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许呈呈，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨某，女，1981年10月16日出生，汉族，河北国建高速公路投资管理有限公司辛集服务区工作，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：张某，女，2005年10月26日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 法定代理人：杨某（系张某母亲），女，1981年10月16日出生，汉族，河北国建高速公路投资管理有限公司辛集服务区工作，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：张拴某，男，1942年11月17日出生，汉族，住石家庄市元氏县。 被上诉人（原审被告）：张秀某，女，1947年5月10日出生，汉族，住石家庄市元氏县。 上诉人吴某某因与被上诉人杨某、张某、张秀某、张栓辰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴某某及其委托诉讼代理人许呈呈、被上诉人杨某、张某的法定代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某某上诉请求：1、请求贵院依法撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2020）冀0104民初1851号民事判决书。2、请求贵院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院遗漏案件主要事实。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》并支付完全部购房款后，杨某已经将涉案房产交付给上诉人，该房产已经由上诉人实际控制并使用。该事实庭审已经查明，但是一审法院并未予以认定。上诉人之所以将杨某等人诉至一审法院，并不是因为杨某等人不认可合同效力，而是因为张永刚的继承人张栓辰、张秀某拒绝配合办理过户手续。二、一审法院认定部分事实错误。1、一审法院认定，现有证据不足以证明上诉人支付了全部购房款与事实不符，上诉人在庭审中提供了张永刚书写的收条、银行转账凭证、吴某出具的说明等证据，上述证据的真实性，一审法院是认可的，并且本案到庭的被告杨某对上述事实也没有任何异议。上述证据足以认定上诉人已经按合同约定支付了全部购房款。2、一审法院认为上诉人与杨某、张永刚的买卖合同中约定“如该房产高于185万出售，高出部分归甲方所有”不符合法律规定，是错误的。我国现行法律法规、司法解释，均没有对此约定作出过限制性或者禁止性规定，该约定也不影响国家、集体的利益，属于合同双方的意思自治。三、一审法院适用合同法第130条的规定驳回上诉人的一审诉讼请求属于适用法律不当。上诉人与被上诉人及张永刚之间的买卖合同完全符合该条之规定，退一步讲，双方未约定房屋的交付时间也不是合同无效的事实及法律依据，根据我国《合同法》139条之规定，如果双方未约定标的的交付时间或约定不明确的，应适用合同法第61条、62条第四项之规定，可见，上诉人与张水刚、杨某的房屋买卖合同未约定具体的交付时间，根本不是双方合同无效的理由。综上，恳请二审法院查明相关事实，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。 杨某、张某答辩称：对上诉人的上诉意见无异议。 张栓辰、张秀某经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。 吴某某向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判决原告与张永刚、杨某签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求贵院依法判决被告协助原告办理滨河小区颐安苑24-2-501室房屋的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告杨某与张永刚原系夫妻关系，张某系其女儿，被告杨某与张永刚于2019年9月25日协议离婚。被告张拴某、张秀某系张永刚的父母亲。张永刚于2019年12月16日死亡。案涉房屋为张永刚、杨某共同所有。2019年9月27日，原告吴某某（乙方）与张永刚、被告杨某（甲方）、石家庄鹏泽房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖（置换）合同书》，约定甲方自愿将坐落在桥西区滨河小区颐安苑24-2-501的房屋出售给乙方；房屋建筑面积约124.78平方米；房屋成交总价款1700000元；经甲乙双方协商同意①该房产如高于1850000元出售，高出部分归甲方所有。②甲方承诺迁出所落户口。③乙方于2019年9月27日向甲方交付购房款人民币650000元，2019年10月8日前付房款170000元，剩余780000元于买房者银行贷款通过审批后乙方为甲方偿还光大银行。 2019年9月27日，原告吴某某通过中信银行石家庄裕华东路支行（账号62×××14）向吴某（账号62×××01）转款100000元，摘要：滨河小区；同日，吴某（账号62×××01）向张永刚（账号：62×××77）分两笔转款550000元、100000元，合计650000元；2019年10月8日，原告吴某某通过中信银行石家庄裕华东路支行（账号62×××14）向张永刚（账号：62×××77）转款150000元；2019年10月10日，原告吴某某通过中信银行石家庄裕华东路支行（账号62×××14）向张永刚（账号：62×××77）转款20000元，摘要：滨河小区补齐17万；2019年12月10日，原告吴某某通过中信银行石家庄裕华东路支行（账号62×××14）向张永刚（账号：62×××92）转款775000元。 原告吴某某主张吴某向张永刚转款650000元系代吴某某向张永刚支付案涉房款，并提交2019年5月10日签订的借条一张，该借条载明：借款人张永刚，身份证号1323311979××××××××，出借人吴某，身份证号1301211984××××××××，借款金额人民币300000元，借款期限2019年5月10日至2019年6月10日止，利率为3%，利息9000元，借款用途用于偿还宁波银行信用贷款。并附有同日吴某（账号62×××76）向张永刚（账号62×××16）转款300000元的网上银行电子回单。2020年1月8日吴某出具的证明，载明吴某于2019年9月27日代吴某某向张永刚支付人民币755000元购滨河小区24-2-501房款，其中人民币650000元汇入张永刚中国银行，卡号62×××77，人民币105000元是张永刚欠吴某款充抵房款。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据相关法律规定，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款的合同。本案中，原告与被告及张永刚签订了《房屋买卖（置换）合同书》，双方仅约定了价款方面内容，对办理所有权转移等事项未作约定，从双方约定的“该房产如高于1850000元出售，高出部分归甲方所有”的事项看，不符合房屋买卖合同的法律规定。原告主张因与案外人吴某存在借贷关系，由吴某向张永刚支付部分房款，根据其提供的证据不能证实其已经履行完毕付款义务。故，原告提出被告协助办理房屋过户手续的请求依据不足，对其请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费20100元，由原告吴某某负担。 本院二审期间，上诉人吴某某申请证人吴某出庭作证，证明其与张永刚、吴某某均认识且存在债权债务关系，张永刚曾向其借款30万元（已还19.5万元，剩余10.5万元替吴某某抵充了房款），其曾向吴某某借款67万元，在吴某某购买张永刚房子时其向张永刚转了两笔款，一笔55万元、一笔10万元。经二审查明事实：被上诉人杨某庭审时称，签订房屋买卖合同之前涉案房产做过三次抵押，当时卖房子就是为了还清债务，欠银行、小额贷款公司的钱都还清了，是其去办理的解押；另外，有人在石家庄市桥西区人民法院曾起诉张永刚还款，后来法院驳回了其诉求，关于涉案房产是否被人民法院查封不清楚。庭后，经本院向石家庄市自然资源和规划局核实情况：1、根据《石家庄市不动产抵押权登记申请审核表》内容显示2019年9月27日准予注销登记的不动产抵押权：抵押人为张永刚、杨某，抵押权人为石家庄邦信小额贷款有限公司，抵押财产为桥西区滨河小区颐安苑24-2-501，被担保债权数额（最高债权数额）为90万元，并由加盖石家庄邦信小额贷款有限公司公章的《不动产抵押权消灭证明》佐证；2、中国光大银行股份有限公司石家庄分行（抵押权人）于2019年12月27日向石家庄市不动产登记中心出具的《贷款清偿证明》载明“抵押人张永刚、杨某所担保的债务共计83万元已清偿完毕，特申请注销033084265号他项权证”；3、涉案房屋抵押信息：（1）抵押权人吴某，债权数额为300000元，债务履行期限为2019年5月10日起2019年6月9日止，登记时间为2019年5月13日；（2）抵押权人吴某某，债权数额为1600000元，债务履行期限为2019年9月27日起2020年3月30日止，登记时间为2019年9月29日；4、涉案房屋查封信息：查封机关为石家庄市桥西区人民法院，查封文号为（2020）冀0104民初649号，查封起止时间为2020年1月20日起2023年1月19日止，登记时间为2020年1月20日。经与石家庄市桥西区人民法院核实，（2020）冀0104民初649号案件系民间借贷纠纷（被告为张永刚、杨某；诉讼标的为27万元左右），该案已经裁定驳回原告的起诉，经该案原告申请桥西区法院查封了涉案房屋，但现在可以解封。原审查明的其他情况属实。 本院认为，2019年9月27日上诉人吴某某（乙方）与张永刚、被上诉人杨某（甲方）、石家庄鹏泽房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同书》，约定甲方自愿将坐落在桥西区滨河小区颐安苑24-2-501的房屋出售给乙方，房屋成交总价款1700000元，乙方于2019年9月27日向甲方交付购房款人民币650000元，2019年10月8日前付房款170000元，剩余780000元于买房者银行贷款通过审批后乙方为甲方偿还光大银行。后，吴某某于2019年9月27日通过吴某账户向张永刚转款650000元、2019年10月8日吴某某向张永刚转款150000元、2019年10月10日吴某某向张永刚转款20000元、2019年12月10日吴某某向张永刚转款775000元，张永刚于2019年12月16日死亡。案涉房屋为张永刚、杨某共同所有。以上事实有签订房屋买卖合同的当事人吴某某、杨某的陈述、证人吴某的证言、转账记录等佐证，应予认定。另外，经本院核实，张永刚、杨某分别于2019年9月27日、2019年12月27日前向抵押权人偿还了贷款、并注销了抵押登记，上述事实与杨某庭审陈述基本一致。因张永刚突然去世、且其部分法定继承人不予配合，房屋买卖合同无法继续履行，形成本案诉讼。 关于涉案房屋买卖合同的效力，签订房屋买卖合同的当事人吴某某、杨某均予以认可，张永刚的父母经法院依法传唤拒不到庭，亦未出具书面答辩意见，应视为其放弃相关诉讼权利，综合本案查明的事实，涉案房屋买卖合同虽有“该房产如高于1850000元出售，高出部分归甲方所有”的约定事项，但考虑吴某某作为房产中介公司工作人员对此约定做出了合理解释，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，故应认定为有效合同。吴某某与张永刚、杨某签订房屋买卖合同的目的即为转移涉案房屋的所有权，在合同履行过程中因张永刚突然去世、其部分法定继承人不予配合，现吴某某要求四被上诉人配合其办理涉案房屋的过户手续，应予支持为宜。 综上所述，吴某某的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1851号民事判决； 二、确认2019年9月27日上诉人吴某某与张永刚、被上诉人杨某、石家庄鹏泽房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同书》合法有效； 三、被上诉人杨某、张某、张秀某、张栓辰于本判决生效之日起十五日内协助上诉人吴某某办理石家庄市桥西区滨河小区颐安苑24-2-501号房屋的过户手续。 一审案件受理费20100元、二审案件受理费20100元，均由杨某、张某、张秀某、张栓辰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 梁 阔 书 记 员 郄张雨