广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10932号原告：中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行，住所地：广东省惠州市仲恺高新区20号小区棕榈园（一期）第7栋1层33号。负责人：李晋川。委托诉讼代理人：陈晓慧，广东指针律师事务所律师。被告：严悠伟，男，汉族，1986年9月14日出生，公民身份号码：441××××××××××××119，住址：广东省惠州市惠城区××××××之一301房。被告：惠州市华轩置业有限公司，住址：广东省惠州市×××××××××。法定代表人：李某1。原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行与被告严悠伟、惠州市华轩置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2011年5月17日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告严悠伟，贷款人、预抵押权人原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行，保证人被告惠州市华轩置业有限公司。三、合同名称：《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：房按字惠州行仲恺高新区支行2011年020××××××××011一手贷0000213号）。四、借款金额、期限：借款金额为195000元，借款期限为360个月。五、还款方式：按月等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮1%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定的利率基础上加收40%确定。七、违约条款：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，还有权解除本合同，要求借款人赔偿因其违约个贷款人造成的损失；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间至抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市××××××××××××××××××××××［抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第1100041726号,登记时间：2011年6月3日］；3.担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。九、合同履行：2011年6月13日，原告与被告严悠伟签订《个人住房贷款借据》，约定借款当前执行月利率为6.233‰。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币195000元。十、被告欠款情况：截止至2020年4月13日，尚欠借款本金181862.53元、利息（含罚息、复利）37357.37元。十一、原告诉讼请求：1.立即解除原告和二被告于2011年5月17日签订的合同编号A：[房按]字[惠州]行[仲恺高新区]支行[2011]年[020××××××××011一手贷0000213]号《个人购房借款/担保合同》；2.被告一立即归还原告借款本金人民币181862.53元以及至清偿日止的利息、罚息、复利（暂计至2020年4月13日的利息、罚息、复利为37357.37元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计算至全部欠款清偿之日止),合计219219.90元；3.被告一偿还原告为追索该借款而支付的律师代理费人民币14961元；4.确认原告在上述债权范围内对被告一严悠伟抵押的位于惠州市××××××××××××××××××××××【商品房买卖合同（合同编号：惠州（2011）10000609）】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告二惠州市华轩置业有限公司对被告一严悠伟上述债务承担连带清偿责任；6.二被告承担本案的全部诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：原告提交的《委托代理合同》、《广东增值税普通发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费14961元。裁判理由和结果本院认为，原告与被告严悠伟之间的借款合同关系成立、有效，各方均应依约履行。被告严悠伟未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》，并请求被告严悠伟偿还所欠借款本金181862.53元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至暂计至2020年4月13日为37357.37元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师费14961元，并提交了《委托代理合同》、《广东增值税电子普通发票》予以证明，本院予以支持。双方约定，被告惠州市华轩置业有限公司保证期间至案涉房屋抵押权预告登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日止，现案涉房产已于2011年6月3日办理了抵押权预告登记，被告惠州市华轩置业有限公司的保证期间已届满，故，原告要求其对被告严悠伟的上述借款本息承担连带清偿责任，事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告严悠伟用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告严悠伟、惠州市华轩置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行与被告严悠伟、惠州市华轩置业有限公司于2011年5月17日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：房按字惠州行仲恺高新区支行2011年020××××××××011一手贷0000213号）；二、被告严悠伟应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行偿还借款本金人民币181862.53元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年4月13日为37357.37元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告严悠伟应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行支付律师代理费人民币14961元；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4913元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行负担200元，由被告严悠伟负担4713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十二月十日书记员  古杏蓓