广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40323号原告：梁冠威，男，1979年9月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：白峻、李甜甜，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。被告：梁卓均，男，1977年10月31日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：李淑娟，女，1949年11月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被告共同委托代理人：李秋萍，广东法制盛邦律师事务所律师。原告梁冠威诉被告梁卓均、李淑娟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁冠威的委托代理人白峻、李甜甜，被告梁卓均、李淑娟的共同委托代理人李秋萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁冠威诉称：原告系广州市天河区兴盛路9号之二2507房（以下简称“涉案房屋”）的房屋所有权人，于2009年10月10日取得涉案房屋《房地产权证》，对涉案房屋享有完整物权。两被告系母子关系，被告梁卓均是原告的表兄弟，被告李淑娟是原告的大姨。2010年，两被告向原告提出暂时借住涉案房屋的请求，原告考虑到双方之间的亲属关系，同意将涉案房屋交付给两被告无偿使用不超过三年。2010年1月，两被告正式搬入涉案房屋。三年期限届满后，原告多次要求两被告返还涉案房屋未果。两被告自2013年1月以来长期无权占有使用涉案房屋的行为给原告造成了严重的经济损失。原告现依据广州市住房和城乡建设局历年来发布的涉案房屋所在小区“保利心语花园”同期租金市场标准，以涉案房屋的建筑面积110.9平方米为基数，计算房屋占有使用费如下：2016年“保利心语花园”租金市场标准为70元/平方米/月，2017年“保利心语花园”租金市场标准为82元/平方米/月，2018年租金市场标准为83元/平方米/月，2019年“保利心语花园”租金市场标准暂未发布，故沿袭2018年标准；因此，2016年11月起暂计至2019年11月的房屋占有使用费为[（70元/平方米/月×110.9平方米×2个月）+（82元/平方米/月×110.9平方米×12个月）+（83元/平方米/月×110.9平方米×12个月）+（83元/平方米/月×110.9平方米×10个月]=327155元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，原告为维护自身合法权益，特提起本次诉讼，请求判令：1.两被告立即将广州市天河区兴盛路9号之二2507房腾空后返还原告；2.两被告向原告支付房屋占有使用费（自2016年11月起计算至实际返还之日止，参照广州市住房和城乡建设局发布的“保利心语花园”同期租金市场标准，以涉案房屋建筑面积110.9平方米为计算基数）；3.两被告共同承担本案诉讼费。被告梁卓均、李淑娟共同辩称：一、梁冠威自认其并非涉案房屋的权属人，无权对涉案房屋主张任何权益。梁冠威在2018年7月18日与李淑娟电话沟通联系时，已自认其并非涉案房屋实际产权人，其没有支付任何购房款，其仅为挂名而已，故梁冠威无权对涉案房屋主张任何权益。二、涉案房屋实际为李淑娟所有，李淑娟依法享有使用权，无需支付占有使用费。梁冠威确认李淑娟为涉案房屋的合法使用权人，并主动提出协助李淑娟与李兆其沟通将涉案房屋过户至李淑娟名下。故梁冠威无权要求李淑娟返还涉案房屋，也无权要求支付占有使用费。三、涉案房屋为李淑娟为家族企业打拼多年应分配的房产。李淑娟自1997年开始帮助其胞弟李兆其白手起家，打拼绿化工程事业，至今已超过20年，李兆其曾许诺李淑娟公司赚钱后有房子一起分，分房时为多留些现金给公司工程垫资，李兆其提出尽量多用银行贷款买房，因李淑娟在涉案房屋购房时已达退休年龄，不适合做长期贷款，其子梁卓均正在国外读书，也不方便办理购房手续，故当时商定分配给李淑娟的涉案房屋暂时借用梁冠威名义购买。四、梁卓均已没有在涉案房屋居住，梁冠威要求梁卓均搬离和支付使用费没有合法依据。梁卓均为方便照顾其父亲，早在2018年下旬搬至其父亲位于广州市荔湾区康王北路1013号502房，与其父亲同住。梁冠威起诉时也确认梁卓均的现居住地址为广州市荔湾区康王北路1013号502房，而非涉案房屋，故其要求梁卓均返还涉案房屋没有合理依据。因涉案房屋是李淑娟的合法财产，梁卓均作为李淑娟的儿子，其在2018年7月前为陪伴母亲而在内居住合情合理，梁冠威无权要求梁卓均支付占有使用费。经审理查明：涉案房屋的《房地产权证》（编号：粤房地权证穗字第**）载明：房地产权属人为梁冠威，规划用途：住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2009年10月10日，房屋地址为广州市天河区兴盛路9号之二2507房，建筑面积110.9平方米，套内建筑面积91.07平方米。2018年7月12日，案外人李兆其曾就合同纠纷一案向广州市荔湾区人民法院起诉梁卓均，案号为（2018）粤0103民初4987号，在该案中，梁卓均提出管辖权异议，自述其自2010年1月起一直居住在涉案房屋，并提交了保利物业发展股份有限公司广州心语花园物业服务中心的《证明》，载明从2010年1月起其在涉案房屋居住至今，请求将案件移送至广州市天河区人民法院审理，荔湾区人民法院遂将案件移送至本院审理，案号为（2019）粤0106民初22187号，后该案原告李兆其撤诉，并于2020年1月19日向本院提起（2020）粤0106民初2487号合同纠纷一案。在该案中，案外人李兆其提交了保利物业发展股份有限公司广州心语花园物业服务中心于2019年12月19日出具的《证明》，载明梁卓均从2010年1月起在涉案房屋居住至今。而梁卓均在该案中又提出管辖权异议，称其住所地为广州市荔湾区，应将案件移送至广州市荔湾区人民法院管辖，为此又提交了保利心语花园物业服务中心在上述《证明》上手写“经查以上证明内容与事实不符，2020.1.10”的证明材料，以及保利心语花园物业服务中心出具的《证明》，该《证明》载明梁卓均自2018年下旬不居住在涉案房屋。经审查，本院认为梁卓均在（2018）粤0103民初4987号、（2020）粤0106民初2487号两案中均提起管辖权异议，但提交的前后几份居住证明内容相互不一致，证明力不足，现梁卓均就管辖权问题反复提交证明内容相反的证据，存在滥用管辖权异议的情形，故在无充分反证的情况下，遂以（2020）粤0106民初2487号民事裁定书驳回了梁卓均在该案中提出的管辖权异议申请。在本案审理中，原告梁冠威提交了保利心语花园物业服务中心于2019年12月19日出具的《证明》，载明梁卓均从2010年1月起在涉案房屋居住至今。为此，梁卓均又提交了上述在（2020）粤0106民初2487号中曾提交过的两份《证明》材料。为此，本院于2020年12月11日派员前往保利心语花园物业服务中心及涉案房屋核实情况。该物业服务中心的工作人员称，上述几份《证明》均是该物业中心出具，所盖印章也均是真实的，因先是原告梁冠威作为业主要求保利物业中心出具《证明》后，两被告也到该中心反映情况认为给梁冠威出具的《证明》不符合实际情况，故要求该中心又出具新的《证明》。至于涉案房屋的实际居住情况，该工作人员称平时基本是一位女性老人家在居住，无法确定梁卓均是否在涉案房屋长期居住。同日，本院到涉案房屋现场张贴权利申报公告，逾期无人向本院申报权利。另，涉案房屋曾分别于2019年7月13日、2019年9月13日、2019年10月21日、2019年11月14日、2020年1月11日、2020年1月14日、2020年2月22日以“梁卓均”名义缴纳电费；于2019年4月16日、2019年6月4日、2019年8月8日、2019年10月13日、2019年12月17日、2020年2月23日以“梁卓均”名缴纳燃气费；又于2018年4月25日、2018年8月18日、2019年6月15日、2019年12月21日以“梁卓均”名缴纳水费。原告主张涉案房屋为其所有，借给两被告使用到期后两被告一直未予归还，为此提交了以下证据：1.《房地产权证》；2.梁卓均在另案中提交的《管辖权异议申请书》；3.2018年7月30日关于梁卓均的《证明》；4.（2018）粤0103民初4987号之一《民事裁定书》；5.李淑娟在另案提交的管辖权异议申请书；6.2018年7月30日关于李淑娟的《证明》；7.（2018）粤0103民初4986号之一《民事裁定书》；8.2016年广州市住房和城乡建设局发布的《广州市房屋租金参考价》；9.2017年广州市住房和城乡建设局发布的《广州市房屋租金参考价》；10.2018年广州市住房和城乡建设局发布的《广州市房屋租金参考价》；11.《商品房买卖合同》；12.《个人房产最高额抵押理财额度借款合同》；13.《购房发票》；14.《契税完税证》；15.2019年12月19日关于梁卓均的《证明》；16.2019年12月19日关于李淑娟的《证明》；17.（2018）粤0104民初37540号《民事判决书》；18.（2019）粤01民终14424号《民事判决书》；19.（2019）粤0104执33547号《结案通知书》；20.电费发票7张；21.燃气费发票6张；22.水费发票4张；23.管理费发票3张；24.视频光盘；25.银行流水；26.《广州市流动人员基本情况》；27.梁卓均在（2019）粤0106民初22187号案提交的《民事答辩状》；28.（2019）粤0106民初22187号案的《广州市天河区人民法院传票》；29.广州市天河区法院作出的（2020）粤0106民初2487号《民事裁定书》；30.广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民辖终872号《民事裁定书》；31.广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》。两被告主张涉案房屋实际所有权人为李淑娟，为此提交了以下证据：1.录音光盘；2.通讯录；3.家族关联企业资料；4.获奖资料；5.专业技术资格证、工卡、名片；6.保利物业中心2019年12月19日出具的证明；8.保利物业中心2019年12月17日出具的证明；9.龙源社区出具的证明；10.（2020）粤0104民初6905号《民事判决书》；11.（2020）粤01民终9965号《民事判决书》。在庭审中，被告李淑娟确认其尚在涉案房屋居住，目前未就涉案房屋所有权提起过诉讼。本院认为：本案系物权保护纠纷。不动产的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。而不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力。现原告提供的《房地产权证》显示其为涉案房屋的权属人，虽然两被告对此不予认可，称被告李淑娟才是涉案房屋的实际权属人，认为涉案房屋系李淑娟为家族企业打拼多年应分配的房产，但提供的证据不足以证明两被告与原告及案外人李兆其曾就涉案房屋的实际权属达成过明确的有效合意，至于上述人员之间的经济纠纷也应另循途径处理，故原告作为已经在不动产权管理部门登记的涉案房屋权属人要求占有房屋的被告返还涉案房屋，并无不妥，本院予以支持。至于被告梁卓均所提出的2018年下半年就不在涉案房屋居住的辩解。经查，被告梁卓均曾于（2018）粤0103民初4987号、（2020）粤0106民初2487号案件中均提出管辖权异议，提交的数份居住证明内容相互不一致，已经被本院认定为证明力不足，存在滥用管辖权异议的情形，现又在本案中提交了其中的两份《证明》材料并以此辩解其不在涉案房屋内居住，鉴于其曾在上述诉讼中就涉案房屋居住情况的举证有违诚实信用原则，真实性存疑，故对于被告梁卓均在本案中提交的关于其居住情况的证据，本院均不予采信；而据本院现场调查的情况来看，虽然保利心语花园物业服务中心并不确定梁卓均是否在涉案房屋居住，但原告在提交了该物业服务中心于2019年12月19日出具的《证明》基础上，还提交了被告梁卓均在2018年下半年后缴纳涉案房屋水电费、燃气费的发票，以及被告梁卓均于2019年9月9日在（2019）粤0106民初22187号案所提交的《答辩状》（其中梁卓均自述住址为涉案房屋）等证据，本院在（2020）粤0106民初2487号民事裁定书中亦认定以梁卓均在广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4987号案中的自认（自述其自2010年1月起一直居住在涉案房屋）作为依据驳回其管辖权异议。原告关于被告梁卓均的居住情况的主张有上述证据的印证，本院予以采信，故对被告梁卓均的辩解不予采信。综上，对于原告要求被告梁卓均、李淑娟腾空并返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于原告要求两被告支付房屋占有使用费的诉请。如前所述，原告为涉案房屋登记的权属人，现原告要求两被告支付自2016年11月起的房屋占有使用费并无不妥，应予支持。至于占有使用费的计算标准，现原告主张以广州市房地产租赁管理所公布的“广州市房屋租金参考价”中涉案房屋所在地段（本市天河区保利心语花园）居住用房对应的同期租金标准作为参考，本院予以采信，结合涉案房屋建筑面积为110.9平方米，并应计算至两被告腾空并搬离涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁卓均、李淑娟自本判决发生法律效力之日起60日内腾空广州市天河区兴盛路9号之二2507房，将房屋交付原告梁冠威。二、被告梁卓均、李淑娟自本判决发生法律效力之日起60日内向原告梁冠威支付广州市天河区兴盛路9号之二2507房的占有使用费［房屋建筑面积为110.9平方米，按照广州市房地产租赁管理所公布的“广州市房屋租金参考价”中上述房屋所在地段（本市天河区保利心语花园）居住用房对应的同期租金标准，自2016年11月起计至被告梁卓均、李淑娟搬离上述房屋之日止］。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6210元，由被告梁卓均、李淑娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  伍建红人民陪审员  吴利平二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  梁炎梅李愿