广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23912号原告：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：张永，原告公司员工。委托诉讼代理人：曹安，原告公司员工。被告：陈正英，女，1995年3月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县，原告广州市溢晖房地产开发有限公司诉被告陈正英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告广州市溢晖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张永到庭参加诉讼。被告陈正英下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州市溢晖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《租赁合同》于2019年6月30日解除；2、判令被告向原告支付从2019年5月1日起至2019年6月30日止的租金26585.06元[每月12659.55元×2个月+税费(每月12659.55元×2个月×5%）]及因逾期支付上述租金所产生的违约金（以所欠租金为本金，按每日1‰计算，从2019年5月1日起至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付从2019年5月1日起至2019年6月30日止的物业管理费10948.54元[每月5164.41元+税费(每月5164.41元×2个月×6%）]及因逾期支付上述物业管理费所产生的违约金（以所欠物业管理费为本金，按每日1‰计算，从2019年5月1日起至实际付清之日止）；4、判令被告向原告支付从2019年5月1日起至2019年6月30日止的三方接口技术支持费848元[每月400元+税费(每月400元×2个月×5%）]及因逾期支付上述三方接口技术支持费所产生的违约金（以所欠三方接口技术支持费为本金，按每日1‰计算，从2019年5月1日起至实际付清之日止）；5、判令被告向原告支付从2019年3月1日起至2019年5月31日止的电费3730元，水费1205.2元及因逾期支付上述水电费所产生的违约金（以所欠水电费为本金，按每日1‰计算，从2019年5月1日起至实际付清之日止）；6、判令被告向原告支付合同解除违约金53471.88元（三个月租金和三个月物业管理费之和）；7、判令被告向原告支付逾期返还涉案房屋的占用费（从2019年7月1日起至实际交还之日止，按每日每平方米27.56元×68.43平方米计算）；8、判令被告将涉案房屋恢复至毛坯后向原告交还；9、判令被告立即办理广州市海珠区叠景路168号510号房屋为注册地址的工商注销手续，并向原告支付违约金（从2019年8月1日起至实际办理注销完毕之日止，按每日每平方米27.56元×68.43平方米计算）；10、判令原告没收被告租赁保证金60232.39元、公用事业保证金3421.5元、三方接口保证金5000元、物业装修押金10000元；11、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月20日，原、被告双方就被告租赁原告位于广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场五层L5-10号房屋签订《租赁合同》，合同约定：被告承租涉案房屋用于乌叶品牌水吧/茶业态经营；租赁期限自房屋交付日起3年；被告应于每月月底前向原告支付下个月涉案房屋租金、物业管理费和POS机技术支持费，及于每月月底前向原告支付上月提成租金超出保底租金的部分（如有）；并约定了双方其他权利义务及违约责任等。原告于2018年12月28日向被告交付涉案房屋，被告于2019年1月27日开业经营。合同履行期间，被告经营不善，屡次拖欠原告租金及物业管理用等费用，并在未获得原告同意的情况下，擅自于2019年5月29日起停止营业。综上所述，被告欠费和擅自停业行为已违反双方《租赁合同》第10.4条和12.2条之约定，构成根本违约，且严重损害了原告的合法权益。被告陈正英没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2012年4月9日，广州市规划局出具《建设工程规划许可证》（穗规建证[2012]536号），载明：建设单位为广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司；建设项目名称为商业、办公楼工程3幢（自编嘉和商业城南区）；建设位置为海珠区广州大道南西侧、新厚德园艺公司对面地段；建设规模为3幢，总建筑面积181647.7平方米，其中,地上26层（部分5、25层）119243.4平方米、地下3层62404.3平方米;等。2013年5月28日，广州市人民政府向广州市溢晟房地产开发有限公司和原告作出《广州市人民政府关于合生广场（扩展）命名的批复》（穗府地名[2013]90号），主要内容为：关于海珠区和丰大厦东侧、叠景路南侧、翠馨华庭西侧地段在建的商业办公楼命名申请收悉；根据《广州市地名管理条例》等规定，经审核，现批准将上述地段基底面积12972.2平方米，规划总建筑面积181647.7平方米，地上26层（部分5、25层）、地下3层的3幢商业办公楼作为合生广场的扩展命名;等。2013年6月20日，广州市公安局海珠区分局向广州市溢晟房地产开发有限公司和原告作出《申请门牌××穗公海门编[2013]124），主要内容为：你于2013年6月12日申请位于叠景路（穗规建证[2012]536号）的门牌，经我局审批，同意编列为叠景路156号至170号（双号），共有8个门牌；等。2018年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；4.8本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；10.4若乙方需于本合同19.5条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业；乙方每年擅自停止营业连续三天或累计超过五天的，视为乙方擅自解除本合同，须按本合同12.6条承担违约责任；12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同；届时乙方应付的违约金为其已付的租赁保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用，以及相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；12.6乙方单方解除本合同的，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）被称为“合生广场（南区）”（以下称“商场”）的F5层L5-10号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为68.43平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“乌叶品牌水吧/茶业态”之用途，该房屋的商铺名称是乌叶；20.1该房屋的租赁期为自交付日起3年的时间，即2018年12月28日至2021年12月27日；20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年12月28日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠:2018年12月28日至2019年2月26日期间的保底租金为12659.55元；2019年2月27日至2019年12月27日的月保底租金为12659.55元；2019年12月28日至2020年12月27日的月保底租金为13292.53元；2020年12月28日至2021年12月27日的月保底租金为13956.98元；21.1.3乙方应于2019年1月27日前向甲方付清2018年12月28日至2019年2月28日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金57364.18元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米75.47元计算，每月的物业管理费为5164.41元；乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2019年1月27日至2019年2月28日的物业管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为3421.5元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米27.56元的标准支付逾期占用期间的占用费；21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为400元/月/台，每个月的三方接口技术支持费总计为400元；三方接口保证金为5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；21.9乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米人民币27.56元的违约金；等。合同附件三物业收费标准：电费1元/度，按计量表读取数字收取，由业主代收代付；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代收代付；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方：陈正英，地址二：广州市海珠区广州大道南逸景翠园御景轩g座1702；等。2018年12月28日，被告签署《进场确认书》及《收铺文件交接表》。2019年6月28日，原告按合同约定的地址广州市海珠区广州大道南逸景翠园御景轩g座1702房向被告发出《关于解除的公函》，载明：被告至今未能根据合同约定支付相关租金、物业管理费、三方接口技术支持费、水电费等，经原告多次催促至今未果，现正式函告被告：双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年6月30日解除，并要求被告承担相应违约责任。上述邮件于2019年6月29日已妥投，显示他人收。据报告生成时间为2020年7月10日的企业信用信息公示报告显示，广州市海珠区诗芮饮品店的投资人为被告，类型为个人独资企业，住所为广州市海珠区叠景路168号510号。另查，据2016年3月1日施行的《广东省商事登记条例》第18条规定：“多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所”。诉讼中，原告表示：被告缴纳了租赁保证金60232.39元、公用事业保证金3421.5元、三方接口保证金5000元、物业装修押金10000元给原告；被告将涉案房屋用于经营水吧、奶茶等；被告依约缴纳原告主张期间前的租金、物业管理费、技术支持费、水电费；被告之前缴纳的租金、物管费、技术支持费时也是带税费，原告开具发票，所以原告主张的租金、物管费、技术支持费带税费；被告自行停业，没有办理交接手续，场内留有其物品，故原告没有收回涉案房屋；原告联系被告，被告称其经营困难，表示无法按时支付租金；原告向被告提供了一台POS机，可连接原告的收银系统，需要原告给被告提供一定的技术支持，原告没有被告签收POS机的记录，此前被告一直向原告提交技术支持费；被告是个体户，工商系统中查不到被告的工商登记情况，如果不办理营业执照是不能经营的。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、水电表明细，2、被告开具水电费的发票,载明：2019年3月电费1288元，水费345.84元；2019年4月电费1238元，水费366.8元；2019年5月电费1204元，水费492.56元；以上电费合计为3730元，水费合计为1205.2元。证据1-2拟证明被告应交水电费金额。3、被告支付租金、管理费、技术支持费的转账记录及收款单；拟证明被告曾向原告支付相关费用。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于合同解除问题。根据合同约定，被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同。原告表示被告从2019年5月1日起未缴纳租金、管理费等费用，被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。本院对原告的该主张予以采信。原告因被告逾期支付租金、管理费等费用，于2019年6月28日按照合同约定的地址向被告发出《关于解除的公函》，要求于2019年6月30日解除租赁合同，上述函件于2019年6月29日送达被告，故原告要求确认《租赁合同》于2019年6月30日解除的诉讼请求合法有理，本院予以支持。关于租金问题。被告于2018年12月28日收铺。原告主张被告支付2019年5月1日至2019年6月30日期间欠缴的租金合法有理，本院予以支持，但租金标准需以合同约定的按每月12659.55元计。原告超过该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业管理费问题。原告主张被告支付2019年5月1日至2019年6月30日期间欠缴的物业管理费合法有理，本院予以支持，但每月物业管理费需以合同约定的5164.41元计付。原告超过该部分物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于三方接口技术支持费问题。原告主张其为被告提供了POS机，而被告此前亦向原告支付400元三方接口技术支持费，故被告应向原告支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的三方接口技术支持费，按每月400元计。超过该部分三方接口技术支持费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于水电费问题。原告提交了其缴纳水电费的发票和被告使用水电量的明细表予以证明，且水电费的标准在合同中已明确约定，故原告要求被告支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的电费3730元，水费1205.2元有理，本院予以支持。关于占用费问题。被告在合同解除后负有及时交还租赁物的义务。原告主张因被告在涉案房屋留有物品，故其一直未收回房屋。被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。因此被告在2019年6月30日合同解除后仍应支付涉案房屋的占用费。但原告作为出租人，在被告存在长期拖欠租金和管理费、原告也发函要求解除合同的情况下，应及时收回房屋，避免损失扩大，否则对扩大的损失，无权要求被告负担。由于原告发出《关于解除的公函》并主张双方合同于2019年6月30日解除，本院酌情认定两个月时间作为原告收回房屋、另行招租的合理时间，被告应向原告支付2019年7月1日至2019年8月31日期间的占用费，对原告主张的超出部分不予支持。关于占用费的标准问题，由于被告并未实际使用涉案房屋，且原告怠于收回房屋，本院认定占用费以双方合同约定的月保底租金12659.55元为宜。关于保证金问题。根据合同约定，被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同；被告已付的租赁保证金及被告已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时被告还须支付给原告相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金。本案因被告违约导致合同解除，按合同约定，租赁保证金不予退还。因此，原告要求没收合同约定的租赁保证金57364.18元合法有理，本院予以支持。超过该部分的租赁保证金的诉请，本院不予支持。由于合同并未明确不予退还的其他费用内容，且公用事业费保证金、装修押金、三方接口保证金并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，原告要求没收公用事业保证金3421.5元、装修押金10000元、三方接口保证金5000元的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请被告支付解除合同的违约金53471.88元及逾期支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、水电费的违约金，同时又主张没收租赁保证金60232.39元不予退还，根据合同约定，该租赁保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案中原告的实际损失，基于公平原则，本案宜只没收合同约定的租赁保证金57364.18元为妥，对原告主张的上述违约金及超出本院支持部分的租赁保证金均不予支持。关于办理工商注销手续及违约金问题。原告要求被告办理涉案房屋为注册地址的工商注销手续，该诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。原告要求被告支付逾期办理工商注销手续的违约金，但未举证证实被告未办理涉案房屋为注册地址的工商注销手续对其造成任何损失，且根据相关规定，多个商事主体可以共用同一地址登记为住所，故原告要求被告支付该违约金理据不足，本院不予支持。关于房屋交还问题。按照合同约定，被告应在搬离涉案房屋时，将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用。原告要求被告将涉案房屋恢复成毛坯状态的诉讼请求符合上述合同约定，本院予以支持。本案纠纷因被告违约引起，故本案受理费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市溢晖房地产开发有限公司与被告陈正英签订的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告陈正英在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金（每月12659.55元）；三、被告陈正英在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费(每月5164.41元）；四、被告陈正英在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的三方接口技术支持费（每月400元）；五、被告陈正英在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的电费3730元，水费1205.2元；六、被告陈正英在本判决生效之日起十日内向原告广州市溢晖房地产开发有限公司支付占用费（从2019年7月1日至2019年8月31日止，按每月12659.55元计算）；七、被告陈正英在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场（南区）F5层L5-10号房屋恢复成毛坯状态并交还给原告广州市溢晖房地产开发有限公司；八、原告广州市溢晖房地产开发有限公司不予退回被告陈正英缴纳的租赁保证金57364.18元；九、驳回原告广州市溢晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19452元，由被告陈正英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十二日书记员  于悦姗何国卫