黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7001号上诉人（原审原告）：黄智军，男，1958年9月9日出生，汉族，黑龙江省食品药品稽查局科员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：付立丽，黑龙江启虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵卫华，女，1967年8月2日出生，汉族，黑龙江省地质局测绘队退休工人，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：陈龙，男，1988年12月5日出生，汉族，哈尔滨农信村镇银行股份有限公司客户经理，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李博雅，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕亚琴，女，1937年6月6日出生，汉族，哈尔滨市南岗区结核病防治所退休干部，住哈尔滨市南岗区。上诉人黄智军因与被上诉人赵卫华、陈龙、毕亚琴房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初16592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄智军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.一审中黄智军举示的415000元房款收条系赵卫华和陈大光真实的意思表示，其真实性应予确认。一审中黄智军出具的三份收条，证实陈大光收到购房款38万元，赵卫华收到购房款3.5万元，共计415000元。上述三份书证能够证实黄智军给付房款的事实，且赵卫华、陈龙、毕亚琴未提出任何相反的证据抗辩黄智军主张的待证事实，因此对该证据真实性应予确认。2.黄智军用以证明支付50万元购房款已经给付陈大光、赵卫华的事实应予确认。售房购房协议书第七条约定，2015年10月9日黄智军向陈大光、赵卫华交付购房款70万元，其中包含保险公司理财20万元。且该协议书签订日期也是2015年的10月9日，也就是说售房购房协议书签订当日，陈大光、赵卫华已经确认收到购房款，在该协议书的最后一页标注的收到人民币53.5万元及平安理财20万元，进一步说明黄智军已经给付73.5万元购房款的事实。3.黄智军购买案涉房屋配套车位的行为是真实有效的。售房购房协议书第五条约定，本协议所指的房屋的附属事项含地下车位一并转让给黄智军，且赵卫华2015年9月24日的收条明确房价包括车位款，因此能够确认黄智军与陈大光、赵卫华的购房协议中包含案涉车位。上述事实同时能够确认购房款含车位，黄智军已向陈大光、赵卫华全额给付。因此，黄智军作为买受人已经按照合同约定全面履行自己的义务，由于陈大光生前案涉房屋无法办理不动产登记，才导致黄智军不能变更该房屋所有权人。现陈大光去世，赵卫华、陈龙、毕亚琴无论是案涉房屋的共同所有人还是法定继承人，均应继续履行合同义务，协助黄智军办理房屋变更登记，以及在其义务范围内承担偿还剩余贷款的义务。综上，一审判决极大损害了黄智军的合法权益，明显违反了实事求是和公平的原则。赵卫华辩称：同意黄智军的上诉，对黄智军上诉没有异议。黄智军在陈大光生前的时候就已经付完全款了，房子已经归黄智军所有了，黄智军已经住了很久了，从2015年黄智军就开始装修入住了。陈大光去世之前1月份，赵卫华与陈大光一起去办的房照，陈大光说办完房照了，过完年就给黄智军办过户，结果陈大光就出意外了。陈龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回黄智军的全部上诉请求。1.黄智军一审提供的收条上陈大光、赵卫华的签字是否为本人所签？在什么情况下签订？因一审赵卫华未出庭，陈大光已去世，无法核实，黄智军也没有提供其他证据予以佐证支付了收条上的购房款415000元。黄智军主张给付现金，但未提供现金的合法来源无法认定。2.黄智军无法证实向陈大光、赵卫华给付了50万元的购房款及价值20万元的平安理财凭证，因双方签订的合同下方收到人民币53.5万元处，无陈大光、赵卫华的签字，不能确认收到该款项，且黄智军亦未提供转账记录及现金的合法来源。关于20万元理财，黄智军未提供证据证明合法持有20万元平安理财的相关证据，及将该理财项目转让给陈大光、赵卫华的相关证据，无法确认陈大光、赵卫华收到了该理财款。因黄智军举示的证据缺乏关联性，故无法证实已给付购房款。3.关于车位问题。因合同中未约定车位的具体位置，无法证实黄智军与陈大光、赵卫华对本案诉争车位的买卖达成一致，且合同中不包含车位款，黄智军未提供证据证明给付车位款，其主张车位使用权归黄智军所有，无事实及法律依据。毕亚琴未出庭亦未提交书面答辩意见。黄智军向一审法院起诉请求：1.判令黑2019哈尔滨市不动产权第0030859号坐落于哈尔滨市××大道××单元××号房屋归黄智军所有；2.判令坐落于哈尔滨市××大道××小区车位Ｋ13Ｂ00509使用权归黄智军；3.判令赵卫华、陈龙、毕亚琴协助黄智军办理案涉房屋不动产登记证；4.判令赵卫华清偿案涉房屋公积金剩余贷款本金185029.90元，毕亚琴、陈龙在其继承陈大光遗产范围内承担连带清偿责任。一审法院认定事实：陈大光与赵卫华系夫妻关系。2015年10月9日，黄智军与陈大光、赵卫华签订售房购房协议书，约定：陈大光、赵卫华自愿将哈尔滨市道里区群力新城省公务员小区E区1号楼2单元26楼2号使用面积84平方米的房屋出售给黄智军，房屋总价款915000元，黄智军应于2015年9月24日支付定金35000元，该定金在后续房款中充抵房款，协议签订当日即2015年10月9日交给陈大光、赵卫华房款700000元（含200000元保险公司的理财），剩余房款180000元在2015年11月20日前支付给陈大光、赵卫华。该协议特别说明：本房屋为经济适用房，现在为三联单。2019年1月29日，陈大光取得哈尔滨市道里区群力第二大道688号E1栋1单元26层2号房屋即案涉房屋的不动产权证书，产权证号：（2019）哈尔滨市不动产权第0030859号。2019年2月11日，陈大光因病去世。一审法院认为，陈大光、赵卫华与黄智军于2015年10月9日签订的售房购房协议书，因陈龙、毕亚琴未对陈大光的签字提出异议，一审法院予以认可。该协议所涉房产虽为经济适用房，按照相关政策5年内不允许买卖，陈大光、赵卫华出卖该房产虽然违反相关政策，但并不违反效力性强制规定，并不导致协议无效，一审法院对该协议书的有效性予以认可。协议有效，但黄智军举示的用以证明其支付415000元房款的收条没有其他证据相佐证，黄智军主张给付现金，但未能提供现金的合理来源，现陈大光已去世，一审法院对收条的真实性不予确认。同时，黄智军用以证明支付500000元房款的协议内容未经陈大光、赵卫华签字确认，黄智军主张该500000元系给付现金亦不能证明款项的支付过程。因此，黄智军提供的证据不足以证明其向陈大光、赵卫华支付了购房款，在此情况下，黄智军请求确认案涉房屋归其所有并请求陈大光的继承人履行协助更名的义务，不符合法律规定，一审法院不予支持。同时，因黄智军并非案涉房产的所有权人，其亦无权请求赵卫华偿还剩余的贷款，同样也无权要求陈龙、毕亚琴在继承遗产范围内承担偿还责任。至于黄智军主张的车位，因陈大光、赵卫华在协议中并未约定车位的具体位置，无法确定陈大光、赵卫华与黄智军就哈尔滨市××大道××小区车位Ｋ13Ｂ00509达成了一致，而且，黄智军亦未提供充分有效证据证明其支付了车位款，一审法院对黄智军主张案涉车位归其所有的诉请不予支持。判决：驳回原告黄智军的诉讼请求。本院二审期间，黄智军举示证据如下：证据一、房屋出售档案。意在证明：2015年10月，黄智军为了购买案涉房屋，将其原位于道里区河润街95号2单元1层3号的房屋出售，价款是52万余元，用于购买案涉房屋。证据二、平安理财的手机截屏。意在证明：黄智军于2015年7月3日购买了平安理财产品，在理财收益未到期的情况下，先将理财凭证交给了陈大光。证据三、证人刘某出庭出具证言。意在证明：结合证据一能够印证黄智军购买房屋的资金来源，以及出售和顺街房屋的时间，与黄智军交付案涉房屋的购房款的时间是相吻合的，能够证实其中一部分购房款的合理来源，黄智军有能力购买这个房屋，并且将购房款已经全额给付给赵卫华与陈大光。赵卫华质证意见：对黄智军举示的证据均无异议。陈龙质证意见：对证据一的真实性不清楚，该不动产证后附买卖协议，根本无法看清任何字迹，无法确定双方买卖合同的真实性，也无法认定案外人向黄智军给付了购房款及黄智军将该购房款用于购买案涉房屋。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无法体现平安理财项目款项金额为215525元，存续期限为2015年7月7日至2016年年6月16日，在案涉买卖行为发生时，该理财项目未生效，与黄智军所述的理财项目不具有关联性。对证据三证人证言的真实性不清楚，关联性有异议。证人所述与2015年10月9日签订的收条的数额不相符。赵卫华、陈龙、毕亚琴未举示新证据。本院认证意见：赵卫华对黄智军举示的证据均无异议，黄智军举示的证据与一审举示的证据能够形成证据链条，能够证明其待证事实，故本院对黄智军举示的证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：陈龙为陈大光儿子、赵卫华继子，毕亚琴为陈大光母亲。陈龙、毕亚琴均不与陈大光、赵卫华共同居住生活。2015年9月24日，赵卫华出具收条，载明：今收到黄智军购买省检察院分给陈大光群力省公务员小区E区住房1号楼2单位26楼2门住房定金叁万伍仟元整交给陈大光爱人赵卫华（总房价包括车位壹个共计玖拾壹万伍仟元）。2015年10月9日，陈大光、赵卫华与黄智军签订售房购房协议书，约定所有关于本协议所指房屋的附属事项及相关费用均包含于购房款总价内，含地下车位一并转让给黄智军，双方就此问题不再另行协议。陈大光、赵卫华有义务无条件辅助黄智军办理产权归属等相关手续。同时，陈大光在案涉售房购房协议书上载明：收到人民币伍拾叁万伍仟元、平安理财凭证贰拾万。2015年11月19日，陈大光出具收条载明：今收到“黄志军”房款壹拾捌万元。2015年11月29日，陈大光出具收条载明：今收到“黄志军”房款贰拾万元整。黄智军于2015年占有使用案涉房屋及车位。案涉房屋为陈大光用其住房公积金贷款购买，现有剩余贷款185029.90元未偿还。本院认为，一审法院认定陈大光、赵卫华与黄智军于2015年10月9日签订的售房购房协议书有效正确，本院予以确认。通过黄智军与赵卫华的陈述以及黄智军举示的证据，能够证明黄智军于2015年9月24日给付陈大光、赵卫华35000元定金，2015年10月9日双方签订售房购房协议书，黄智军给付陈大光、赵卫华人民币500000元及200000元理财凭证，2015年11月19日，黄智军给付陈大光、赵卫华180000元，2015年11月29日，陈大光就200000元元理财凭证出具收条一张。黄智军共给付陈大光、赵卫华915000元，与双方约定的合同价款及约定的给付时间相一致。黄智军按合同约定给付全部价款，陈大光、赵卫华亦按合同约定将案涉房屋及车位交付黄智军占有使用。一审判决对黄智军给付陈大光、赵卫华购房款的事实未予认定不当，本院予以纠正。关于黄智军的诉讼请求分述如下。关于黄智军要求其享有K13B00509号车位使用权问题。首先，案涉购房协议约定购房款总价内含地下车位一并转让给黄智军，2015年9月24日赵卫华出具的收条中亦写明总房价包括车位壹个。其次，购房协议中没有标明车位具体位置，根据当事人陈述，案涉小区房屋与车位均为捆绑式，陈大光在购买案涉房屋时对应固定的车位，且黄智军已经使用K13B00509号车位多年，购房协议中的车位应为K13B00509号车位。再次，案涉小区业主对车位均没有所有权，陈大光、赵卫华对案涉车位只享有使用权，购房协议中约定的转让车位实为转让车位使用权。因此，黄智军享有案涉车位的使用权，黄智军该项请求应予支持。关于黄智军要求赵卫华清偿案涉房屋公积金剩余贷款本金185029.90元，毕亚琴、陈龙在其继承陈大光遗产范围内承担连带清偿责任问题。陈大光、赵卫华在收到黄智军购房款后，除了交付房屋及车位，还应将房屋贷款及时清结。现案涉房产已经转移占有5年多，仍然拖欠公积金贷款，对此，陈大光、赵卫华应当承担偿还责任，因陈大光已去世，应由赵卫华承担还款责任，陈龙、毕亚琴作为陈大光的继承人，在未表示放弃继承陈大光遗产的情形下，亦应在继承陈大光遗产范围内承担剩余贷款的还款责任。关于黄智军要求赵卫华、陈龙、毕亚琴协助其办理案涉房屋不动产转移登记手续问题。案涉协议书约定陈大光、赵卫华有义务无条件辅助黄智军办理产权归属等相关手续。陈大光取得案涉房屋的不动产权证书后，本应及时更名至黄智军名下，陈大光因突发疾病去世，未能办理案涉房屋的不动产变更登记手续，现赵卫华同意协助黄智军办理案涉房屋的不动产变更登记手续，本院应予准许。陈龙、毕亚琴均不与陈大光、赵卫华共同居住生活，对陈大光、赵卫华出售案涉房屋等相关事宜不知晓。但是作为陈大光的继承人，有义务协助黄智军办理案涉房屋的不动产登记手续。故待案涉房屋公积金贷款结清后，赵卫华、陈龙、毕亚琴应协助黄智军办理案涉房屋不动产变更登记手续，黄智军的该项请求本院亦应支持。关于黄智军要求案涉房屋归其所有问题。买卖合同既具有发生债权债务关系的效力，也具有移转所有权的效力，只不过权利移转效力的发生，还必须以交付或者登记为要件。此为买卖合同与所有权移转的特殊性。买卖合同只要满足成立要件和生效要件，买卖合同就不仅具有法律约束力，而且还可产生相应的履行效力即发生债权债务关系的效力。黄智军要求案涉房屋归其所有系属于物权范畴，与本案不属于同一法律关系。因此，黄智军的该项请求不成立，本院不予支持。综上所述，黄智军的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初16592号民事判决；二、坐落于哈尔滨市道里区群力第二大道新城小区车位K13B00509使用权归黄智军；三、赵卫华于本判决生效之日起十日内清偿哈尔滨市道里区群力第二大道688号E1栋2单元26层2号房屋公积金剩余贷款185029.90元，毕亚琴、陈龙在其继承陈大光遗产范围内承担连带清偿责任。四、赵卫华、陈龙、毕亚琴于本判决第三项完成后十日内协助黄智军办理哈尔滨市道里区群力第二大道688号E1栋2单元26层2号房屋不动产转移登记手续；五、驳回黄智军其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费8470元，由赵卫华负担；保全费5000元由黄智军负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十二月十六日法官助理张智慧书记员周小倩