天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初5056号原告：陈国玺，男，1977年2月5日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：程杰，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓可，天津津海律师事务所律师。被告：天津融盛惠普资产管理有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇佳园里新里1号楼1门603号。法定代表人：李勇，职务经理。被告：李勇，男，1985年4月1日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。原告陈国玺与被告天津融盛惠普资产管理有限公司（以下简称融盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国玺的委托诉讼代理人程杰、赵晓可，被告融盛公司的法定代表人李勇，被告李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国玺向本院提出诉讼请求：1.判令被告李勇于判决生效后十五日内腾空房屋并归还，结清水电费、物业费以及燃气费等各项费用；2.判令被告李勇支付占有使用房屋的房屋使用费自2020年5月1日起至实际腾房之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，原、被告于2018年9月30日签订了《房屋使用合同》，该合同第一条约定,原告将位于天津市红桥区××号路××道××号××楼××平方米交给被告使用，由被告向原告支付使用费。该合同第二条约定，使用期3年，自2018年11月1日至2021年10月31日，被告将该房屋用于教育教学经营。该合同第三条约定,每年的房屋使用费为26万元，即每半年为13万元，付款方式为半年付，被告应于每年11月1日和5月1日前向原告支付。现被告拖欠原告2020年5月1日至2020年10月底的房屋使用费13万元，多次协商未果。在合同履行期间,涉案房屋的使用费一直是由被告李勇向原告支付,因此实质上是被告李勇借用被告一的名义与原告签订了合同,但实际使用人及合同的当事人都为被告李勇,故原告要求二被告承担连带责任。融盛公司、李勇辩称，不同意原告的诉讼请求。李勇租用原告的房屋，使用期间正常支付租金，在疫情期间国家相应政策可以给与租赁人一些优惠与补偿，当时原告不答应按照政策优惠。另，原告与天津市红桥区教育技术装备管理中心有其他纠纷，2019年8月该中心通知我让我腾房，说租赁标的物属于违章建筑，但我房屋租金交纳至2020年4月30日，我找原告协商该事宜并要求其退租，原告一直推脱不解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原坐落天津市红桥区丁字沽XX大道XX间（建筑面积1325.01平方米）的产权人为天津市红桥区人民政府，使用人为天津市红桥区教育教学设备站，2011年4月7日天津市红桥区教育教学设备站更名为天津市红桥区教育技术装备管理中心。2010年10月10日天津市红桥区教育教学设备站（甲方）与天津市井河公馆酒楼（乙方）签订《教学设备站项目租赁协议》，约定：甲方将红桥区XXX的教育教学设备站和其附属办公用房及小院租给乙方投资改建经营设施，并自主经营，甲方将该载体租给乙方，由乙方投资改建，建筑面积约2700平方米的经营楼房，甲方拥有该地块新建载体的产权，乙方拥有该地块新建载体15年的承租期。2011年3月11日天津市规划局红桥区规划分局下发建设工程规划许可证，载明类型为临时建筑。2018年9月30日，天津市井河公馆酒楼的经营者陈国玺（甲方）与融盛公司（乙方）签订《房屋使用合同》，约定：甲方将坐落天津市红桥区××号路××道××号××楼××平方米房屋交给乙方使用，由乙方向甲方支付使用费，使用期3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止，使用费每年26万元，乙方须每半年向甲方支付房屋使用费，乙方须于租期内的11月1日和5月1日前向甲方支付半年的房屋使用费13万元，乙方使用期间水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方经营教育教学而产生的费用由乙方负担，使用结束时，乙方须交清所有欠费，不得将欠债转移给甲方。融盛公司签订《房屋使用合同》后，涉诉房屋由李勇经营天津国思教育咨询有限公司，使用费由李勇个人支付，已支付2020年4月30日前全部租金。截至法庭辩论终结，案涉房屋未经主管部门批准延长使用期限，亦未取得所有权证。庭审中，原告称被告截至法庭辩论结束不欠缴水电费、涉诉房屋无物业费，对于其他费用是否欠缴及欠缴数额不清楚。本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，红桥区丁字沽XXX号房屋为临时建筑，天津市红桥区教育教学设备站与天津市井河公馆酒楼签订的《教学设备站项目租赁协议》租赁期限已超过临时建筑的使用期限，超过部分即自2013年3月11日起租赁协议无效。原告与融盛公司签订的《房屋使用合同》期限晚于2013年3月11日，此时原告对涉诉房屋不享有合法使用权，故该合同亦为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，且原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。融盛公司并未实际使用涉诉房屋，而是由李勇实际经营并交纳使用费，故李勇作为涉诉房屋的实际使用人应将案涉房屋腾交原告并交纳费用。考虑2020年上半年新冠肺炎疫情及涉案房屋用于教育、营业收入明显减少的经营性质，双方应合理分担损失，故本院酌情减免李勇占有使用费。减免后，李勇应当按每年13万元标准支付2020年5月1日至10月31日的房屋占有使用费65000元，按每年26万元标准支付2020年11月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费。原告主张被告结清水电费、物业费以及燃气费等各项费用，但未能陈述具体欠费情况，本院不予支持。原告要求二被告承担连带给付使用费的责任，无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告李勇将坐落天津市红桥区丁字沽X号路X号二楼450平方米房屋腾交原告陈国玺；二、被告李勇于本判决生效之日起三十日内向原告陈国玺支付2020年5月1日至2020年10月31日的房屋占有使用费65000元；三、被告李勇于腾空上述房屋后五日内按每年26万元标准向原告陈国玺支付自2020年11月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告陈国玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5758元，减半收取2879元，由被告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  徐婷二〇二〇年十二月四日法官助理范洁书记员赵爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。