文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28320号原告：周正韬，男，汉族，1994年3月10日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘洋，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。原告：朱祉屹，男，汉族，1991年7月19日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘洋，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。被告：重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝**同辉路**，统一社会信用代码91500113565613605P。法定代表人：黄秀虹，经理。委托诉讼代理人：付道静，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓春霞，系该公司员工。原告周正韬、朱祉屹与被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司（以下简称玉豪龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周正韬、朱祉屹的共同委托诉讼代理人杨广露，被告玉豪龙公司的委托诉讼代理人付道静、邓春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周正韬、朱祉屹向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因烟道改造造成房屋可利用空间减少的损失96650.9元（房屋价款的5%）；2.判令被告对房屋烟道进行维修整改，恢复烟道排烟功能；3.判令被告赔偿原告接房之日至烟道实际整改完毕期间的租金损失（损失金额以最终鉴定意见为准）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月29日,原告与被告签订重庆市商品房买卖合同，被告将位于渝北区仙桃街道同济路(临)15号附45号房屋出售给原告，总成交价1933018元。2017年5月23日案涉房屋工程竣工。现原告发现该房屋的烟道尺寸与施工规划备案的图纸要求不一致，实际尺寸比规划的尺寸大幅扩大，同时未按照合同约定预留烟道口，无法进行排烟。后经原告了解，系被告在房屋竣工后，2018年5月未经原告允许，擅自对房屋烟道进行了变更，依据合同第十五条的约定被告“应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。”据此，被告擅自增大烟道导致烟道无法排烟的事实，违反了合同约定，侵害了原告的房屋权益，导致原告房屋的可利用空间减少，给原告造成了损失，故依据合同法及相关法律规定，诉至贵院。被告玉豪龙公司辩称，被告对烟道进行改造是有利于业主使用的，且烟道的位置在商铺的天花板上，可使用可租赁的建筑面积及套内面积与实测报告相比并未发生变化，被告认为原告的诉请没有依据。被告提供的房屋满足合同及规范要求，交付的房屋具备排烟功能，现在不能排烟是因为39号业主私自拆除自有烟道，造成包括原告在内的业主不能排烟，与被告无关，被告不需承担责任。原告的房屋租赁受市场因素影响，不存在租金损失。经审理查明，2017年4月29日，周正韬、朱祉屹作为乙方（买方），玉豪龙公司作为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定商品房项目暂定名为：鹏润·悦秀上东一期。本商品房坐落为重庆市渝北区仙桃街道同济路（临）15号附45，建筑面积56.91平方米，套内面积51.16平方米，总成交价1933018元，采用按揭方式付款。上述合同载明：第七条，属预售商品房的，甲方应当在2017年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。第八条，1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）本商品房已取得重庆市建筑工程竣工验收备案登记证并达到两书所规定的相关要求，乙方不得以本商品房质量为由拒绝接房。第十五条，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。悦秀上东一期商业交房标准显示烟道：预留烟道口。2017年5月23日，工程名称悦秀上东一期一标段1-3#楼，A-C、G栋商业、车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年4月27日，周正韬、朱祉屹办理不动产权证书，其中显示该房屋位于重庆市渝北区仙桃街道同辉路18号附45号，建筑面积为56.94平方米，套内面积51.16平方米。周正韬、朱祉屹举示的风管安装示意图显示，案涉房屋烟道大小为250mm×250mm。2018年1月29日，玉豪龙公司与重庆华商消防工程有限公司签订悦秀上东项目一期（2#地块）消防工程施工合同补充协议，载明：由于一期商业排放油烟需整改，双方在原有施工范围的基础上增加工程，按设计施工图完成一期油烟系统整改工作。此次烟道整改后，案涉房屋烟道尺寸为1250mm×400mm。2019年4月20日，重庆市荣基物业服务有限公司向案外人卢忠政、王永兰发出违规整改通知书，载明：您位于鹏润·悦秀上东A同辉路18号附39号房的装修工程以下所列项目违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、建设部令（2002）第110号、重庆市282号令、鹏润·悦秀上东《业主临时管理规约》的相关规定。请立即停工，并于2019年4月27日前完成整改工程。需整改项目为私自撤除烟道。2019年4月29日，在物业办公室召开了同辉路18号附39号烟道整改协调会议。2019年7月4日，重庆市荣基物业管理有限公司向重庆市渝北区房管局致函：悦秀上东同辉路18号附39号商铺，私自拆除经过该户的公共排烟管道，造成前端几个商铺不能正常排烟，物业发现后立即发出限期整改恢复通知，并于2019年4月29日召集开发单位、社区人员、同辉路18号附39号业主及物业就此事进行协商沟通，该户业主坚决要求按原烟道大小恢复，而开发单位认为必须按整改设计施工才能满足排烟需要，因此未达成一致意见，至今拆除的烟道一直未能恢复。2020年1月9日，重庆市荣基物业管理有限公司向玉豪龙公司发出关于悦秀上东一期同辉路18号37-53号商铺烟道无法排烟的情况说明，载明：贵司所开发的鹏润悦秀上东一期自2017年6月竣工交付使用后，随着项目临街商业陆续启用，由于大量商户选择经营餐饮业，原油烟管道出现排烟不畅等问题，引发经营户向政府部门进行大量投诉。基于此，贵司对悦秀上东一期商业烟道进行了整改，将烟道横截面积扩大以保证烟道油烟的正常排放。整改工作从2018年3月启动，我物业公司通过短信平台对236户商铺业主发送了整改通知短信，随后即实施整改，持续到2018年10月。2019年4月，物业接到同辉路18号附40号商铺业主反映商铺烟道已被拆，经物业工程人员上门查看，发现是由于同辉路18号附39号商铺业主卢忠政私自拆除了其商铺内的烟道，由于该商铺是烟道排烟末端，37-53号商铺的所有油烟排放，经过39号商铺内的烟道井排放出去，故39号商铺业主的行为导致包括该商铺业主在内的16户商铺无法正常排烟。物业与39号商铺业主联系，但业主以整改后烟道过大影响使用为由拒绝恢复，物业通知开发并上报社区，经渝北区仙桃街道、区住建委等各职能部门多次协调沟通，39号商铺业主仍坚持要求开发商给予63万元高额赔偿，未能达到一致。贵司2019年12月重新调整的烟道整改方案，在征求了37-53号中除39号商铺业主外其他业主的同意后，2020年1月3日开始实施整改方案时，遭到39号商铺业主持刀暴力阻拦而停工。现同辉路18号附37-53号商铺的烟道排烟功能仍无法正常使用，给已在经营的商铺造成困扰。2020年1月15日，仙桃街道办事处开展关于鹏润悦秀上东一期商铺烟道整改推进会，形成调解备忘录，载明……卢忠政与鹏润地产关于烟道纠纷事宜，经仙桃街道办事处、仙桃派出所调解，形成如下调解意见：一、鹏润地产优化烟道设计方案、尽量占用最小面积，将对业主的影响降到最低；二、鹏润地产处理好烟道检修相关事宜，卢忠政要积极配合；三、关于烟道占用的赔偿事宜，卢忠政提出修建隔墙，隔离烟道占用区域，然后对不能使用的面积，按其购买价格进行计算。同时，赔偿不能使用期间的租金损失等，以上共计730749.95元。鹏润地产表示需要向上级集团进行汇报，待上级集团批准后再具体协商调解协议事宜；四、鹏润地产与卢忠政应积极解决本次烟道纠纷，避免引起群体性事件。庭审中，周正韬、朱祉屹陈述于2017年5月接房并办理了产权证，但是房屋一直空置。玉豪龙公司陈述，周正韬、朱祉屹已付清房款，2018年5月开始整改，整改完毕是可以正常使用，但是因为39号商铺业主擅自拆除自己门市内的烟道，导致烟道无法使用。39号是公共烟道的汇集点。但我方同意整改烟道，因为整改需要一些时间，我方愿意每户补偿20000元，希望法院依法判决。上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、不动产权证书复印件、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、风管安装示意图、消防工程施工合同补充协议、违规整改通知书、业务联系函、关于悦秀上东一期同辉路18号37-53号商铺烟道无法排烟的情况说明、调解备忘录等在案为证，足以认定。本院认为，原告周正韬、朱祉屹与被告玉豪龙公司签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。原告陈述于2017年5月接房，后于2018年4月27日办理了不动产权证，被告于2018年1月29日委托重庆华商消防工程有限公司在2018年5月进行第一次整改，现烟道已经整改至现有尺寸大小，可以推断出原、被告双方对第一次整改烟道事宜协商一致，对于因整改烟道占用的空间原告是明知的，责任不在被告。现原告请求被告赔偿因烟道改造造成房屋可利用空间减少的损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告提出的租金损失，虽然玉豪龙公司有改造烟道的行为，但并不影响原告对房屋的利用，故对其房屋租金损失本院不予支持。对于原告要求被告对房屋烟道进行维修整改、恢复烟道排烟功能的诉讼请求。如前所述，案涉房屋烟道已经经过第一次整改，无法正常使用与案外人拆除烟道有关。现被告自愿整改烟道，并每户补偿20000元，为减少当事人的诉累，化解双方矛盾，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内对原告周正韬、朱祉屹所有的位于重庆市渝北区仙桃街道同辉路18号附45号房屋的烟道进行整改，恢复烟道排烟功能；二、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后五日内补偿原告周正韬、朱祉屹20000元；三、驳回原告周正韬、朱祉屹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2216.25元，减半收取1108.13元，由被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司负担200元，由原告周正韬、朱祉屹负担908.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陶 立二〇二〇年十二月二十八日法官助理  马 瑞书 记 员  叶小丫