湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初305号原告（反诉被告）：陕西建投实业有限责任公司湖北分公司，住所地武汉市洪山区团结大道1026号爱家国际华城二期2栋1单元4层1室。负责人：胡凯，经理。委托诉讼代理人：孙瑾乐，湖北珞珈律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙宗耀，男，1993年10月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：刘伟、陈阳，湖北山河律师事务所律师。原告陕西建投实业有限责任公司湖北分公司（下称建投公司）与被告孙宗耀，孙宗耀反诉建投公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月6日立案后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投公司的负责人胡凯及其委托诉讼代理人孙瑾乐、被告孙宗耀的委托诉讼代理人刘伟、陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除建投公司与孙宗耀之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令孙宗耀立即向建投公司腾退租赁物业即位于武汉市江汉区民权路特1号的长江大厦一楼门面；3.判令孙宗耀支付租赁物业租金1035000.01元；4.判令孙宗耀支付因欠付租金的违约金958333.25元（暂计至2019年8月10日，应计至孙宗耀履行判决书确定的全部义务之日止；5.判决建投公司不予退还孙宗耀所支付的租赁保证金50000元；6.本案的诉讼费由孙宗耀承担。之后，建投公司变更诉讼请求：1.判令孙宗耀立即向建投公司腾退租赁物业即位于武汉市江汉区民权路特1号的长江大厦一楼门面；2.判令孙宗耀支付租赁物业租金1150000元（自2017年7月1日计至2019年12月31日，共30个月）；3.判令孙宗耀支付房屋占有使用费191666.65元（按38333.33元/月为标准，自2020年1月1日暂计算至2020年6月1日，应计至孙宗耀实际腾退租赁物业之日止）；4.判令孙宗耀支付因欠付租金的违约金958333.25元（按照38333.33元/月为标准，自2017年7月10日暂计至2019年8月10日，应计至孙宗耀履行判决书确定的全部义务之日止）；5.判决建投公司不予退还孙宗耀所支付的租赁保证金50000元；6.本案诉讼费用由孙宗耀承担。事实和理由：建投公司与孙宗耀于2016年12月24日签订了《房屋租赁协议》，约定建投公司将位于武汉市江汉区民权路××大厦××楼的门面出租给孙宗耀商用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，月租金38333.33元，根据约定孙宗耀应在2017年1月1日前支付首笔半年期租金，后续应在每半年开始后的10日之前支付该半年期的租金。协议签订后，建投公司依约将租赁物业交付孙宗耀使用，但孙宗耀仅支付了首笔半年期租金230000元及租赁保证金50000元。孙宗耀欠付租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁协议》第八条第一款的约定，建投公司有权解除协议、不予退还租赁保证金并收取违约金（按照房屋日租金的1倍乘以欠付天数计算），现建投公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，望判为所请。被告孙宗耀辩称，1.建投公司未提供对涉案房产享有出租权利的相关证据，不能证明建投公司有权出租涉案房产；2.建投公司违约在先，无权行使单方解除权，孙宗耀对建投公司要求支付租金及违约金的诉求享有抗辩权；3.《房屋租赁协议》的实际租期至今未满三年，建投公司无权要求孙宗耀腾退房产；4.建投公司应于租赁期满退还孙宗耀支付的保证金。孙宗耀反诉称，反诉请求：1.判令建投公司向孙宗耀支付逾期交房违约金228109元（从2017年1月1日计算至2017年7月1日，逾期交房181日）；2.判令建投公司承担孙宗耀的装修及相关经济损失165296元（从2017年1月1日计算至2017年7月1日，共计181日）；3.判令建投公司向孙宗耀返还租赁保证金50000元；4.判令建投公司承担全部诉讼费用。事实和理由：孙宗耀与建投公司的合同签订后，孙宗耀支付了半年租金230000元及保证金50000元。但建投公司未按约定交付房屋，租赁房屋须办理相关证照，但至今建投公司没有出具房屋产权证。租赁后，发现房屋面积没有480.58平方米，且无水电，导致孙宗耀无法使用房屋，造成损失。至今未购买房屋财产险，请求支持反诉请求。对反诉，建投公司辩称，建投公司已经履行房屋租赁协议约定的全部义务，不存在违约行为。建投公司按约定于2017年1月1日将房屋现状交付孙宗耀，孙宗耀按合同约定自行负责装修及改造。并且协议2条载明租赁日期不得以装修的原因推迟，另孙宗耀已从2017年至今实际占有使用房屋近4年，超过合同约定的3年期限，其无权主张装修改造补偿，孙宗耀作为违约方无权要求退还租赁保证金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋租赁协议》《建行专用回单》2张、有关《快餐店工商信息》、有关《函》《快递记录单》《照片》《消费清单》《商品房订购合同》、有关建投的《工商信息》及批复、清单、《房屋租赁安全协议》《增值税发票》《工程报价单》《建行支出交易明细》、有关《施工结算单》《长江大厦情况汇报》《聊天记录》、疫情的《有关扶持政策》《建投工商信息》，原、被告陈述等，本院组织了有关当事人进行质证，有关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，建投公司与孙宗耀经友好协商，就位于武汉市江汉区民权路特1号的长江大厦一楼480.58平方米门面房屋的租赁事项达成如下协议：房产及用途，建投公司将上述房屋出租给孙宗耀作为商用。孙宗耀确认在签署本合同之前己了解并接受该项房产的全部现有状况，孙宗耀应自行取得在该项房产内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或批准时的不利后果或损失。租赁期限为3年，计36个月，自2017年1月1日至2019年12月31日。租赁日期确定后，双方不得以装修、移机、搬迁等任何理由推迟起租日期。免租期为3个月，即2017年1月1日-2017年3月31日。租金及费用，房产租赁价格及增值税具体：38333.33元/月，总价460000元/年，租赁总价包括租赁价格和租赁增值税金，租赁增值税金暂定为租赁价格的5%。租金支付方式：承租人应于2017年1月1日之前以银行转账方式向出租人支付完首笔租金（含增值税），并在后续每半年开始后的10日之前支付完毕该期的房屋租金（含增值税）直至本合同项下租赁期限届满为止。税收及费用：租赁期间发生的物业管理费、水电费、空调费、室内清洁费、通讯费、供暖费由承租人负担。因承租人不按时缴纳上述费用而产生的滞纳金和所造成的一切后果由承租人承担。出租人和承租人按国家法律法规规定各自缴纳相关税款。租赁保证金：承租人应向出租人支付50000元作为本协议租赁保证金。承租人应于2017年1月1日之前以银行转账方式向出租人支付完毕全部租赁保证金。在本协议有效期内该租赁保证金由出租人保管。租赁期满或本协议非因承租人原因终止后，如承租人根据本协议约定及时将房屋交还出租人，结清全部租金及费用且房产及附属设施、设备均处于完好状态，则出租人应在收回房产后5个工作日内将租赁保证金无息退还承租人，承租人应在收回租赁保证金后5个工作日内向出租人开具有效收款凭证。若承租人单方提出解除合同或提前终止合同，则出租人不予退还前述租赁保证金。承租人在租赁期间可对房屋在不改变主体结构及用途的情况下，进行必耍的装修和改造。有关费用由承租人自行承担。承租人在办理入住手续或申请进行房屋装修时，应按物业管理相关规定，办理审批或备案手续。承租人对于建筑结构、消防设施的改造、装修方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复，并经出租人书面同意后，方可实施。承租人应确保其装修工程不会对房屋和建筑结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用。因装修而产生的损失、索赔或第三方民事责任，由承租人承担。租赁期间内，房屋的各种设备、设施发生故障或损坏，由承租人承担维修义务及相应的费用。租赁期满或协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房产进行的装修、改造或添附归出租人所有，且承租人无权就前述装修、改造或自行增加的附属物等要求出租人补偿，也不得实施拆割前述装修、添附物等有损房屋使用价值的行为。承租人交还时无需将房屋恢复原状，但应当保持房屋及附属设施、设备的正常使用状态,返还时，应经出租人验收认可，并相互结清各自应当承担的费用后，方可办理退租手续。交还房屋前，承租人应清理全部自用物品，完成房屋的清洁。租赁期届满或本协议终止后5个工作日承租人仍遗留在房屋的物品视为放弃，出租人有权自行处理房屋内的遗留物品。续租：承租人如需续租.须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，出租人将根据承租人在租期内的表现，书面回函确认是否给予承租人参加新一轮招租的资格。转租：在租赁期间内，承租人在事先征得出租人书面同意的前提下可以转租给其它第三方，但在任何情况下，均不得将房产整体转租，且转租的租赁期不应超过承租人对该项房产的租赁期限。承租人的权利和义务：承租人有权按本协议的约定在允许范围内进行室内装修；承租人有权自己聘请他人对房产自用部位设备进行合法的维修和保养。承租人必须保证合法经营，如因承租人过错致使出租人被处罚或承担其他责任的，承租人应赔偿出租人的全部损失。承租人与物业公司另行签订物业管理协议。承租人租赁期间不得改变房屋用途，未经出租人同意不得将房屋部分转租。承租人应自行开通水电，办理本协议备案登记。承租人应于租赁期满或本协议终止后5个工作日内，将房屋及附属设施、设备交还出租人。出租人权利：出租人依法有权将房屋出租给承租人，并有权根据本协议约定向承租人收取租金；出租人依法有权在租赁期间按照国家规定行使收益权和处置权。出租人义务：出租人应根据本协议约定及时向承租人交付房屋。出租人应保证是房屋的合法产权所有人或根据有关法律有权将该房屋出租给承租人使用；出租人应负责购买该租赁房屋的财产险，但该房屋内部归承租人所有的财产险除外。违约责任：承租人不按时缴纳租金的，除欠缴的租金外，出租人有权按日向承租人收取滞纳金，滞纳金的计算方法为欠缴租金的房屋的日租金的1倍*欠缴租金天数。承租人欠缴租金超过30日的，出租人有权：1.解除本协议；2.收回房屋并要求承租人支付欠缴的租金以及按照上述标准计算的违约金；3.赔偿其他实际损失；4.不予退还已收取的租赁保证金。租赁期满或本协议终止后，承祖人对房屋所属的设备设施不得随意拆、撤、转移；承租人对自行添加的设备、设施在不损害房屋价值或完整性的前提下可以拆、撤、转移，违反上述约定造成损失的，承租人应按实际损失金额承担赔偿责任。租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的计算方式为迟延交还的房屋的日租金的1倍*迟延天数。免责条款，不可抗力：因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，本协议双方互不承担责任。不可抗力应被理解为包含和包括不可预见和超出双方合理控制范围并阻碍了本协议项下全部或部分义务的实施的任何（实际存在的或是合法的）政府的法令或条例或法规、自然现象（例如地震、洪水、火灾、爆乱、战争、海难、货物禁运或其它原因）；因国家政策需要、市政建设拆除或改造己租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，出租人不对承租人因此而承受的任何损失（包括但不限于承租人重新寻找出租房期间的经营损失、搬迁费用、装修费用等）进行补偿，但出租人需在知悉上述情况况后5个工作日内以邮件、传真等形式通知承租人。因上述原因而终止协议的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补,在结清全部租金及其他费用后，出租人向承租人退还租赁保证金。协议经双方签字或盖章后生效。为了证明诉讼请求成立，庭审中，建投公司提交了《房屋租赁协议》。证明：双方于2016年12月24日签订了《房屋租赁协议》，约定建投公司将位于民权路××大厦××楼的门面出租给孙宗耀商用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，月租金38333.33元。还提交《建行客户专用回单》2份，该回单载明，2016年12月26日，孙宗耀通过建行向建投公司转款50000元、230000元。证明：孙宗耀仅支付了租赁保证金50000元、首期租金230000元的事实。还提交孙宗耀在承租物业内所开办的《武汉市江汉区耀瑞快餐店》的工商登记信息和餐饮行政许可信息。证明：建投公司已经提供了相关资料，孙宗耀在承租物业内开办餐饮店的事实。并办理了餐饮行政许可，达到了其承租目的。还提交证据《函》一份，该函载明，建投公司向孙宗耀发函件，说明签订合同至2019年12月31日止，年租金460000元，孙宗耀仅支付了230000元租金，构成违约。建投公司已经起诉，且不会续约，如继续使用，对未来腾退时其损失不予负责。请考虑法律责任，避免造成更大损失。还提交发送《函》的快递单，证明：建投公司于2019年11月22日向孙宗耀发函催告要求孙宗耀腾退并承担违约责任。还提交孙宗耀门店《照片》《消费清单》，证明，截至2020年7月30日，孙宗耀仍占有建投公司物业未予以腾退。对建投公司的上述证据，孙宗耀认为，《房屋租赁协议》真实性无异议。但不能仅凭协议证明建投公司是权利人，建投公司是无权处分。甚至开庭都没有取得房产权利人的授权或许可。按《合同法》第五十一条规定，该协议属于无效合同。如果建投公司能证明自己是权利人，应该通知原权利人作为第三人参加诉讼，否则，孙宗耀有可能被收取双份租金，请求建投公司将权利人通知到庭，请求法庭查清该事实。该《合同》存在附卷，但建投公司未提供，如果该合同最终被认定为有效合同，该合同约定交房时间为2017年1月1日，但建投公司并未提供证据证明其在约定时间内向孙宗耀交房。该租赁协议同时约定房屋面积为480.58平米，而建投公司向孙宗耀交付的房屋仅为220平米左右，该《合同》权利义务完全不对等，我方认为《合同》中关于违约金的条款属于格式条款，因为合同中违约责任仅约定孙宗耀逾期交付租金的违约责任，却并未约定建投公司逾期交房的违约责任，孙宗耀认为合同双方地位平等，权利义务应当对等，该条款要么被认定为无效条款，要么在建投公司存在逾期交房的情况下，孙宗耀有权参照该条款追究建投公司逾期交房的违约责任。对《建行客户专用回单》2份的真实性无异议，正好可以证明我方交付了租金及缴纳了保证金。对《工商登记信息》真实性无异议，证明目的有异议，是孙宗耀为经营做准备，有租房合同，个人身份证就可以办理营业执照，不能证明孙宗耀在该时间段在经营，也无法达到交付的目的。对《函》，没有收到。对《照片》《消费清单》可以证明我方是合法占有，根据实际情况，租赁合同有效的情况下，租赁合同期限未到期。庭审中，孙宗耀提交了：《房屋租赁协议》,该协议载明内容与建投公司提交的协议一致。还提交了《房屋租赁安全协议》，该协议载明，双方就房屋安全管理事项达成协议，约定了出租人、承租人的相应权利义务及违约责任，在交接单上签字视为完成承租房屋交接工作等。还提交《建行客户专用回单》，其内容与建投公司提交的回单一致。上述3证据证明，孙宗耀按约定按时向建投公司支付了房屋租金230000元及50000元租赁保证金。建投公司未按约定的租赁开始时间向孙宗耀交付房屋，孙宗耀也未收到有关产权证明文件及有关房屋保险凭证。还提交《湖北增值税电子普通发票》，该发票载明，购买方孙宗耀，销售方国网湖北省电力有限公司武汉供电公司，供电电费、供电农网维护费3345.79元。证明，涉案房屋的电系孙宗耀所安装，建投公司未向孙宗耀提供符合可用于正常用途的房屋，延误了孙宗耀的经营，使孙宗耀无法正常装修开业，造成了严重的经济损失。还提交《工程报价单》，该单载明，孙宗耀与南洋酒店用品商行签订《订购合同》，订购厨房排烟及设备壹批金额353400元。还提交《建设银行个人账户支出交易明细》，该明细载明，2017年10月1日，交易金额50000元、80000元、5000元、5000元、20000元、100000元等。还提交《项目施工结算单》，该单载明，餐饮基础装修，武汉市江汉区民权路“光头卤”，面积238平方米，泥工、木作、水电、油做部分、定制项、家具、道具、配合序工、空调等，工程直接费657646元、管理税金65764.6元，总费用723411元。还提交2018年6月23日、7月7日等《建行交易明细》，该交易明细载明，孙宗耀向陈某交易金额50000元、100000元等金额。上述4份证据共同证明孙宗耀为租赁房屋所购支付1000000元的装修及房屋用品的费用。建投公司迟迟未能履行合同主要义务向孙宗耀交付租赁房屋，造成孙宗耀无法及时对租赁房屋进行装修，这给孙宗耀的经营造成较大损失，该损失部分应当减免或冲抵建投公司应当缴纳的租金。建投公司延期交房，孙宗耀的年租期应当从交房之日起顺延。证明租赁房屋实际使用面积不符合合同约定的480.58平方米，租赁房屋测量面积为238平方米（实际扣除占用消防通道的10余平方米面积，仅为220平方米）建投公司构成违约，建投公司无权以480.58平方米的面积要求孙宗耀支付房屋租金。还提交《长江大厦情况汇报》，该证据载明，2019年11月14日，建投公司向其总公司汇报，长江大厦一楼门面租给快餐“光头卤”，租户2017年1月中旬进场施工，由于物业公司索要高昂物业费，不予提供水电，导致装修暂停，承租人动用自己人脉，申报水电专用管路，另外，装修期间消防大队又将面积一部分留作长江大厦的消防通道，使得实际承租远低于合同所载面积，至2017年10月才开始正常经营。而至2018年3月，长江大厦墙体外立面进行整体改造，整栋大楼变成了施工现场，导致租户门店进出困难，经营大受影响。2018年6月，由于第七届军运会2019年10月在汉举行，江汉区工作专班要求沿街店铺整治招牌拆除重建等，直接影响了店铺正常经营，承租人反映2017年底至今从未正常经营超过1个月，不断的工程施工打围，扰乱经营，暂停营业实属无奈。承租人认为，正常使用期间可以支付租金，但在外力干扰无法正常经营期间，资产所有人应承担相应责任，不应支付租金。门面招牌至今未恢复，无法正常营业。承租人认可租金为：2017年10月1日至2018年9月31日，减去已经支付的半年租金230000元，承租人再支付230000元。建投公司盖章，时间2019年11月14日。还提交《微信记录》一张，该记录载明，孙宗耀父亲与张经理交流：时间2019年11月20日，张经理摸情况；出示《情况汇报》；公司没有同意。该二份证据证明，建投公司在明知房屋面积存在严重缩水且因各种原因导致孙宗耀一直未能正常经营的情况下，还依然按照《房屋租赁协议》的内容向孙宗耀提出诉讼，其行为明显违反诚实信用原则。还提交《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》政策问答（国企从2月1日起免3个月减6个月）、《市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1、2号）、《湖北省人民政府关于进一步强化新冠××疫情防控的通告》《湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部关于加强城市社区、小区封闭管理工作的通知》等政府通告、文件13份。证明，孙宗耀经营的小吃店属于一般意义的商店，作为公共场所，期间一直处于“禁营”状态；居民小区在期间一直处于封闭式管理，店员无法到店工作，客户亦不可能到店消费。还提交《建投公司总公司工商信息》，证明建投公司最终是中央汇金公司属国资控股企业，按照政策孙宗耀有权享受“减3免6”政策扶持，证明建投公司增加的诉讼请求不能成立。对孙宗耀提供的上述证据，建投公司认为，对《房屋租赁协议》《房屋租赁安全协议》《建行客户回单》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，双方签订租赁协议明确约定双方以现状交付，该合同签订前房屋原用于银行的营业网点，不具备餐饮的条件。孙宗耀在认可该情形后自愿与建投公司达成现状交付的协议，同时协议也约定交付后的装修改造由孙宗耀承担，且房屋租赁期限不因装修改造发生变化，故孙宗耀的证明目的不能达到；对《增值税发票》《工程报价单》及《结算单》《建行明细》的关联性不认可，该证据与本案无关，真实性请法庭核实，也不能达到证明目的，按照双方租赁协议约定，改造和装修由孙宗耀自行承担，且孙宗耀至2017年1月1日至今已经实际占有使用房屋约4年时间，远远超过合同约定的三年期限，其无权主张任何补偿或赔偿。租赁合同约定的出租面积480.58平米是建筑面积，可以与孙宗耀证据10房屋订购合同约定的建筑面积印证，房屋使用面积小于建筑面积是常识。房屋租赁协议约定的租金计价方式是综合计价不是按面积计价，孙宗耀接手房屋现状交付即认可房屋的建筑面积即实际使用面积，无权以此为由减少或免除租金；对《长江大厦情况汇报》《微信记录》真实性不认可，该份情况汇报出自孙宗耀之父与建投公司员工的聊天记录，该文件系建投公司内部流程文件，仅代表张经理的个人意见，即张经理向公司汇报该事项，公司的答复是不同意，故该文件不是建投公司的意思表示，不能达到孙宗耀的证明目的；对有关新冠××疫情防护的通告、文件的真实性无异议，关联性有异议，1.政策性文件是不能作为司法审判的依据；2.孙宗耀的违约行为发生在疫情之前。根据合同法117条规定，孙宗耀不能以此免责；对《建投工商信息》认为，可知中国建银公司是建投公司的实际控制人，且双方是行政的隶属关系，证明了建投公司受中国建银委托经营管理出租案涉房屋的真实性合理性。孙宗耀反诉证据：《房屋租赁协议》《房屋租赁安全协议》《建行客户专用回单》，证明；孙宗耀按照《房屋租赁协议》约定按时向建投公司支付了房屋租金230000元及50000元租赁保证金。证明《房屋租赁协议》约定的房屋面积为480.58平方米。建投公司未按照《房屋租赁协议》第二条约定的租赁期限开始时间为2017年1月1日，第七条第二款出租人义务中第1条约定及时向孙宗耀交付房屋。《房屋租赁安全协议书》第二条交接明确约定孙宗耀与建投公司双方在交接房屋时，双方在交接单上签字确认，才视为双方完成承租房屋的交接工作。建投公司并未举证证明2017年1月1日完成交接。证明《房屋租赁协议》第七条第二款第2条约定建投公司应当保证其对涉案房屋具有合法产权或有权将该房屋出租给孙宗耀使用。协议同时约定有3个月免租期，但建投公司起诉时也要求孙宗耀支付3个月免租期的租金。证明《房屋租赁协议》第七条第二款第3项约定建投公司义务中约定建投公司应当为租赁房屋购买财产险，但至今建投公司未向孙宗耀出示购买保险的凭证。还提交《增值税发票》《工程报价单》《建行个人交易明细》《项目施工结算单》，证明目的同本诉中的证明目的，用电、装修投资1000000元是孙宗耀投资，建投公司对损失承担责任。房屋面积仅为238平方米，与合同不一致。还提交《长江大厦情况汇报》《与员工张军微信聊天记录》，证明目的同本诉中意见。对孙宗耀的上述反诉证据，建投公司认为，基本意见同本诉一致。补充意见：1.房屋于2017年1月1日交付；2.为房屋购买保险是合同附随义务，孙宗耀不能以附随义务对抗缴纳租金的义务，并且孙宗耀已经持续使用房屋近4年时间已经达到其目的；3.关于孙宗耀缴纳电费改装水电、装修等均为合同约定的孙宗耀的义务，其履行合同义务产生的费用并非损失，不应由建投公司承担；4.孙宗耀提供的《长江大厦情况汇报》即使双方就争议存在协商，根据证据规则的规定不能作为证据使用；5.孙宗耀对长江大厦情况汇报的部分内容认可不符合常理，且该文件上所述2017年进场装修是客观事实。建投公司补充证据，《商品房订购合同》《建投公司总公司与建行资产交接清单》《资产委托管理合同》，证明其房屋产权出租的合法性。庭审中，孙宗耀申请对门面装修价值鉴定，经本院对必要性进行审查，未予准许。庭审中，建投公司述，租赁房屋交接时有清单，但是没有证据。上述证据经质证认证后本院依法予以采信。本院认为，原告建投公司与被告孙宗耀属房屋租赁合同纠纷。武汉市江汉区民权路特1号的长江大厦一楼480.58平方米门面房屋原属武汉市建行信托系统资产，后经国家资产管理部门划转，委托建投公司管理该房屋。2016年12月24日，建投公司与孙宗耀签订《房屋租赁协议》，该协议约定，建投公司将上述门面房屋租赁给孙宗耀作为商用。孙宗耀确认在签署本合同之前己了解并接受该项房产的全部现有状况，孙宗耀应自行取得在该项房产内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或批准时的不利后果或损失。租赁期限为3年，计36个月，自2017年1月1日至2019年12月31日。租赁日期确定后，双方不得以装修、移机、搬迁等任何理由推迟起租日期。免租期为3个月，即2017年1月1日-2017年3月31日。租金及费用，房产租赁价格38333.33元/月，总价460000元/年，租赁总价包括租赁价格和租赁增值税金。租金支付方式：承租人应于2017年1月1日之前以银行转账方式向出租人支付完首笔租金，并在后续每半年开始后的10日之前支付完毕该期的房屋租金（含增值税）直至本合同项下租赁期限届满为止。租赁期满或协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房产进行的装修、改造或添附归出租人所有，且承租人无权就前述装修、改造或自行增加的附属物等要求出租人补偿，也不得实施拆割前述装修、添附物等有损房屋使用价值的行为。承租人交还时无需将房屋恢复原状，但应当保持房屋及附属设施、设备的正常使用状态,返还时，应经出租人验收认可，并相互结清各自应当承担的费用后，方可办理退租手续。双方约定，免责条款，不可抗力：因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，本协议双方互不承担责任。不可抗力应被理解为包含和包括不可预见和超出双方合理控制范围并阻碍了本协议项下全部或部分义务的实施的任何（实际存在的或是合法的）政府的法令或条例或法规、自然现象（例如地震、洪水、火灾、爆乱、战争、海难、货物禁运或其它原因）；因国家政策需要、市政建设拆除或改造己租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，出租人不对承租人因此而承受的任何损失（包括但不限于承租人重新寻找出租房期间的经营损失、搬迁费用、装修费用等）进行补偿，但出租人需在知悉上述情况后5个工作日内以邮件、传真等形式通知承租人。因上述原因而终止协议的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补,在结清全部租金及其他费用后，出租人向承租人退还租赁保证金。从本案查明的事实看出，协议签订后，孙宗耀支付了半年的租金230000元及50000元保证金，履行了合同开始的义务。《长江大厦情况汇报》，虽是建投公司向其总公司汇报材料，但是，客观上反映出，孙宗耀承租房屋后，在2017年4月至9月确实存在因供电问题而不能正常营业。法律规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。法律规定的“应当”属强制性规定，建投公司在租赁期间没有保持租赁物符合约定的用途应承担相应民事责任，此期间的租金应依法减去，因此，协议的履行期应顺延6个月。租赁期顺延6个月（至2020年6月）期满后，孙宗耀应腾退房屋交还建投公司管理使用。双方协议约定，不可抗力包含：超出双方合理控制范围并阻碍了本协议项下全部或部分义务的实施的任何（实际存在的或是合法的）政府的法令或条例或法规、自然现象。众所周知武汉市发生的新冠××疫情属不可抗力事件，建投公司属国有控股公司，应按政府规定，给予孙宗耀“免3减6”的待遇，减少个体户因新冠××疫情带来的损失。因此，建投公司请求判决孙宗耀腾退讼争房屋的诉讼请求符合事实法律规定本院予以支持；孙宗耀因停电等因素抗辩不交租金理由成立，不承担违约责任。故建投公司请求判决孙宗耀支付租金1150000元中应减去不能供电不能正常营业6个月租金（230000元），租赁期满前后，即2020年7月1日之前后的租金和占用费应适用“免3减6，计230000元”，总计租赁期42个月，减去3个月免租期，减去6个月未供电期，共计33个月，计1035000元，再减去“免3减6”（计230000元）应付805000元，已支付230000元，575000元由孙宗耀支付给建投公司，占用费从2020年7月1日起参照租金标准计算，支付至腾退日止。建投公司其他诉讼请求因不符合事实与法律规定，本院不予支持，保证金50000元，建投公司按约定返还孙宗耀。孙宗耀的其他抗辩及反诉理由，所依据的事实不是协议合同的主要内容，不构成违约责任。因此，孙宗耀的其他抗辩和反诉因与事实法律相悖，不能成立，本院不予支持。综上所述，原告建投公司与被告孙宗耀的纠纷属房屋租赁合同纠纷。建投公司的部分诉讼请求符合事实法律规定，本院依法予以支持。孙宗耀的部分抗辩和反诉不符合事实法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下:一、被告（反诉原告）孙宗耀于本判决生效之日起30日内腾空武汉市江汉区民权路特1号长江大厦一楼门面房屋，交还原告（反诉被告）陕西建投实业有限责任公司湖北分公司管理使用；二、被告（反诉原告）孙宗耀于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）陕西建投实业有限责任公司湖北分公司支付2017年10月至2020年6月的房屋租金575000元；三、被告（反诉原告）孙宗耀于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）陕西建投实业有限责任公司湖北分公司支付房屋占用费（以38333.33元/月标准计算，从2020年7月起至房屋腾退日止）；四、原告（反诉被告）陕西建投实业有限责任公司于本判决生效之日起30日内返还被告孙宗耀保证金50000元；五、驳回原告（反诉被告）陕西建投实业有限责任公司湖北分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）孙宗耀的其他反诉请求。案件受理费，本诉11370元、反诉费3976元，计14346元，由原告陕西建投实业有限责任公司湖北分公司负担4346元，被告孙宗耀负担10000元（原、被告本、反诉费已预付，被告孙宗耀应付部分随同上述应付款一并支付原告建投公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱少柏二〇二〇年十二月二十一日书记员  鲁 克