广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30479号原告（反诉被告）：张彩娟，女，1980年12月28日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托代理人：刘缅文，广东流溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗南路**112。法定代表人：朱宝婷，总经理。委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：郭晓华，广东旭瑞律师事务所实习律师。张彩娟与广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称聚富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，聚富公司在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张彩娟及其委托代理人刘缅文，聚富公司的委托代理人陈伟杰、郭晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张彩娟称：2018年9月，我方基于聚富公司“产权清晰，可以办理营业执照”的承诺与聚富公司签订地王广场商铺租赁合同，约定承租位于广州市白云区××广场二层2F-02/2F-03A商铺，建筑面积752平方米，用于经营音乐酒馆。合同签订后，我方依约向聚富公司交纳了保证金120320元，开始投入装修及经营，并按约定向聚富公司支付租金等费用。期间因开发票等经营需要，我方多次就产权和营业执照问题询问聚富公司，但聚富公司一直声称可以办理，正在办理。2019年7月12日，我方向广州市规划和自然资源局申请信息公开，查询××广场建设规划许可情况。规划局于2019年8月2日明确答复未查到建设工程规划许可证信息，我方才得知承租的商铺并未取得建设工程规划许可，属违法建筑，根本无法办理营业执照。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同属于无效合同。聚富公司明知涉案商铺系违建，仍隐瞒真实情况，存在明显恶意和重大过错，导致我方未能办理营业许可，经营受到巨大影响，蒙受巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚富公司应当退还保证金120320元，并赔偿装修、不可移动设施设备损失2575266元及可移动部分的搬迁运杂费63322元。为维护我方的合法权益，请求法院判令：一、确认《××广场商铺租赁合同》无效；二、聚富公司向张彩娟退还已支付的保证金110880元；三、聚富公司向张彩娟赔偿合同无效导致的装修损失为868426元、其他不可移动设施设备损失1706840元及可移动部分损失904600元，共计人民币3479866元；四、本案诉讼费、保全费由聚富公司承担。对于聚富公司的反诉请求，我方的意见如下：对于第一项反诉请求，我方同意支付2019年8月份的占用费55440元，但不同意支付2019年9月份的占用费。我方于8月份得知涉案物业无规划的情况后就已经停止营业了。2019年9月，聚富公司已经将店内的设施设备或者一些装修的东西已经开始拆除了，实际上我方9月份并未占用涉案商铺了。对于第二项反诉请求，我方同意支付2019年7月份的水费462元和电费16134元。2019年8月份我方停止营业，从聚富公司提交2019年8月份的水费为0可以得知，所以我方不同意支付2019年8月份的电费。对于第三项反诉请求，我方不同意支付。合同无效，合同约定的逾期支付费用的违约条款也应该是无效的。对恢复原状的费用、店铺装饰装修评估费用、本案诉讼费，我方均不同意支付，因为对方出租的物业为违建且无规划，聚富公司为本案过错方，应承担相应的责任。聚富公司称：我司与张彩娟于2019年3月7日签订××广场租赁合同，由张彩娟承租广州市白云区××广场）二楼2F-02/2F-03A商铺。按照租赁合同第四条第二款，张彩娟应于每月5日前向我司交纳当月租金和上月水电费。张彩娟尚欠2019年8月至10月租金113097.6元、2019年7月至8月电费20474元、2019年7月水费462元。按租赁合同约定，逾期滞纳金按每天5%计算。张彩娟恶意违约，给我司造成极大损失，请求法院判令：一、张彩娟支付聚富公司2019年8月占用费55440元、9月的占用费55440元，合计人民币110880元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以55440元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止；以55440元为基数从2019年9月6日起计算至2020年1月7日止）；二、请求判令张彩娟支付聚富公司2019年7月的水费462元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以462元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止），2019年7月电费16134元、8月的电费4340元，合计20474元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以16134元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止；以4340元为基数从2019年9月6日起计算至2020年1月7日止）；三、请求判令张彩娟支付店铺装饰装修评估费用15000元；四、请求判令张彩娟支付店铺恢复原状的费用人民币11000元；（以上四项暂计至2019年12月17日共计为159966.25元）；五、请求判令张彩娟承担本案全部诉讼费用。对于张彩娟的诉讼请求，我司意见如下：一、涉案租赁场地产权权属清晰，场地没有正式的房产证是基于历史遗留问题。在与我司签署合同时，张彩娟已清晰该租赁建筑的瑕疵，并不存在我司隐瞒欺骗张彩娟的事实。首先我司享有涉案租赁场地的使用权和租赁权。涉案租赁场地位于广州市白云区×××号，该土地为南×村所有，原先是周×泉与该村签订土地租赁合同租下该场地，后广州市××企业管理咨询有限公司承租了该土地建成××商贸城，后我司接手商贸城更改为××广场。由于历史遗留问题，我司没有该产权的正式房产证，但其产权权属明确，由广州市白云区××村民委员会出具的产权具结书可知，该商场并没有产权纠纷，并且由2007年6月25日广州市国土资源和房屋管理局白云区分局作出的土地违法案件行政处罚决定书也已经通过了以罚代证的方式确定我司是享有涉案租赁场地的租赁经营权。其次，张彩娟对于涉案租赁场地的产权瑕疵是知情的。2018年9月9日张彩娟跟我司签订了××广场商铺租赁合同，随后因租赁场地面积发生变化，双方于2019年3月7日重新签订××广场租赁合同。签署上述合同时，我司已明确告知张彩娟该租赁场地的产权瑕疵，同时双方2019年3月7日签订的租赁合同第一条第一款也明确约定签订本合同代表乙方已充分了解该物业的状况及产权瑕疵，并按现状交付乙方使用，说明我司并不存在一个欺骗行为。张彩娟对商铺的情况显然是知情的。最后，涉案租赁场地无法办理营业执照是由于不可抗力因素导致的，且属于暂时性。我司在接手××广场后，为了能让其吸引更多的顾客，投入巨额资金，对其内部进行一个装修，对其整体进行了升级改造。后来因行政部门调控问题，工商行政部门停止了对新开的餐饮企业办理营业执照的工作。由于该政策因素，新开的餐饮企业在2019年1月17日到2019年12月之间暂时无法办理营业执照，但是其他行业均是可以办理的，在2019年12月后也已恢复了办理餐饮业的营业执照。事实上，整个白云区的同类商场都受该政策的影响。上述情况是属于政府行为，是我司不可预见的因素，应属于不可抗力，并不能归当事人。二、张彩娟主张我司应向其赔偿合同无效导致的装修费用、不可移动设施设备损失及可移动部分的事实和理由均不成立。首先，张彩娟拖欠租金、水电费存在过错在先，我司已向其出具了违约收回铺位告知函，将涉案租赁场地收回，以避免自身产生进一步的损失。由于张彩娟未能按期向我司支付租金及水电费用，我司为避免产生进一步的损失，已于2019年9月19日向张彩娟出具违约收回铺位告知函，要求张彩娟应于2019年9月25日前自行清理铺位内的相关物品，将店铺恢复原状。未交回铺位给我司或不办理铺位交接手续，或未将店铺恢复原状的，我司将继续计收租金等相关费用，逾期不清除的场内物品视为张彩娟的遗弃物。我司有权进行处置，且由此产生的物品保管费、搬迁费等费用均由张彩娟承担。其次，张彩娟自身对涉案合同的无效也需承担相应的责任。虽然租赁合同被认定为无效合同，但是我司在签署租赁合同前已明确告知张彩娟该产权瑕疵，张彩娟对此是知情的，张彩娟在明知该物业瑕疵以及风险的情况下仍然同我司签订此合同，张彩娟自身对合同无效也存在过错，因此其应当对自身的损失承担相应的责任。而且，张彩娟已经占有、使用该场地进行了装修，本身也进行了经营，故不应当存在装修损失。最后，即使我司需要向张彩娟承担一定的赔偿责任，我司也已经通过优惠租金的方式向张彩娟进行了补偿，优惠金额共计是124186元，该金额已足以弥补张彩娟的损失。在2019年3月7日，由于涉案租赁场地的产权瑕疵问题，我司跟张彩娟签订了合同补偿协议，约定我司同意将双方于2019年3月7日签订租赁合同中所约定的租金，从2019年1月到2019年5月30日给予张彩娟6.8折优惠作为张彩娟一次性补偿和支持，张彩娟不得再追究我司任何赔偿或者其他法律责任。这说明张彩娟对我司对其损失的弥补方案是同意的。事实上，自2019年1月份到7月份，我司均是按照优惠后的租金计37699元向张彩娟收回租金，优惠金额共计124186元，该金额是足以弥补张彩娟的损失。综上所述，张彩娟的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明：2018年9月9日，张彩娟（乙方，下同）与聚富公司（甲方，下同）签订××广场商铺租赁合同。合同约定，甲方将位于广州市白云区×××广场二层2F-02/2F-03A铺出租给乙方使用，商铺建筑面积752平方米，实用面积512平方米；租赁期限从2018年9月29日至2023年9月28日，其中2018年9月29日至2020年9月28日期间每月租金60160元；租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前交纳当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者，每天加收应缴款项5%的滞纳金；乙方在签订本合同之日，应向甲方交纳保证金120320元及第一个月租金60160元。上述租赁合同签订后，聚富公司将涉案毛坯商铺交给张彩娟使用，张彩娟向聚富公司交纳了保证金110880元，并对涉案商铺进行了装修。2019年3月7日，张彩娟与聚富公司重新签订××广场租赁合同，合同约定的建筑面积变更为693平方米，使用面积变更为471平方米，2018年9月29日至2020年9月28日的租金变更为55440元，押金数额变更为110880元，其余内容与2018年9月9日的商铺租赁合同基本一致。同日，双方还签订了补充协议。协议约定，因工商部门相关政策问题导致部分商户暂时未能办理营业执照，故聚富公司同意2019年1月1日至2019年5月30日期间的租金按6.8折优惠计算，作为给予张彩娟的一次性补偿和支持，张彩娟不再追究聚富公司的任何赔偿或其他法律责任。2019年9月2日，张彩娟向本院提起本案诉讼。2019年9月20日，聚富公司向张彩娟发出违约收回铺位告知函，以张彩娟未按时交纳2019年8月至9月租金及水电费为由，要求张彩娟于2019年9月25日前自行清理铺位内的相关物品，将店铺恢复原状。因张彩娟未主动搬离涉案商铺，聚富公司于2019年9月底擅自将涉案商铺的物品搬走并清空商铺，张彩娟发现后于2019年9月29日报警。之后，聚富公司又将涉案商铺出租给第三方经营使用。2020年10月，聚富公司向张彩娟返还了部分物品。现张彩娟已将返还的物品予以转卖清理。另查，涉案租赁合同约定2019年8月、9月的租金标准为55440元/月。涉案商铺2019年7月的水费为462元，2019年7月、8月的电费分别为16134元、4340元。涉案建筑物位于广州市白云区×××号，该建筑物未办理建设工程规划许可证。双方先后单方自行委托评估公司对张彩娟的损失进行评估，但评估金额相差巨大。聚富公司因委托评估支付了评估费用18000元。经本院委托，广东××价格评估有限公司对涉案商铺的装修装饰、设施设备费用损失进行评估。该司于2020年9月8日出具评估报告书，评估结论为：涉案商铺的装修装饰、设施设备（包括可搬动和不可搬动等全部）费用损失评估总额为2930280元，其中不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失为1901136元，可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失为1029144元。评估报告书出具后，聚富公司向张彩娟返还了部分物品且该部分物品已被张彩娟转卖清理，故广东××价格评估有限公司于2020年11月16日对涉案装修装饰及设施设备评估结论进行了更正。更正结论对上述已返还的物品视为完好（明显被损坏有缺陷或不能使用的除外）并根据张彩娟陈述的规格型号在评估金额中予以扣减。最终评估结论为：涉案商铺的装修装饰、设施设备（包括可搬动和不可搬动等全部）费用损失评估总额为2456781元，其中不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失为1746964元，可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失为709817元。张彩娟为此支付了评估费43100元。以上事实，有租赁合同、立案申请回执、告知书、聊天记录、照片、评估报告书、清单、收据、报警回执、补充协议、产权具结书、规划图纸、土地租赁合同、消防设计审核意见书、消防验收意见书、消防安全检查合格证、说明、处罚决定书、罚款收据、许可证、营业执照、交付确认书、预先核名通知书、告知函、通知、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，涉案建筑物未办理建设工程规划许可证，张彩娟与聚富公司就涉案建筑物内的商铺所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚富公司应向张彩娟退还租赁合同保证金110880元并赔偿因此所受到的损失。聚富公司明知涉案物业缺乏合法的用地规划及建设手续，但仍予以出租，张彩娟作为商事活动的经营者，其未对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理谨慎的审查义务，双方对合同无效均具有过错。从评估报告书可见，张彩娟的损失分为二大部分，一部分是不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失1746964元，另一部分是可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失709817元。对于不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因双方对合同无效均具有过错，该部分损失应由双方平均分担，故聚富公司应赔偿张彩娟不可搬动的装修装饰、设施设备损失873482元（1746964元÷2）。对于可移动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失，聚富公司擅自进入张彩娟承租的商铺并将商铺内的物品搬走清空，导致部分物品损毁灭失，由此造成的损失应由聚富公司全部承担，故聚富公司应赔偿张彩娟可搬动的物品损失709817元。综上，聚富公司应向张彩娟赔偿共1583299元（873482元＋709817元）。对于2019年7月份的水费462元、电费16134元以及2019年8月的占有使用费55440元，张彩娟同意支付，本院予以采纳。对于2019年9月的占有使用费，结合聚富公司于2019年9月中旬向张彩娟发函要求张彩娟于2019年9月25日自行清空商铺和之后强行清空涉案商铺以及张彩娟于2019年9月29日报警的事实，可见在聚富公司强行清空涉案商铺前张彩娟仍占有使用涉案商铺，故本院认定双方的租赁关系于2019年9月29日终止，张彩娟应支付2019年9月1日至9月29日期间的占有使用费53592元（55440元÷30天×29天）。同理，对于2019年8月的电费4340元，张彩娟亦应当支付。张彩娟未按期交纳上述费用，事实上造成聚富公司的资金占用损失，聚富公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期滞纳金合理合法，本院予以采纳。结合聚富公司的反诉请求并参照涉案租赁合同的约定，2019年8月的占有使用费应以55440元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年9月的占有使用费应以53592元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日。2019年7月的水费应以462元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年7月的电费应以16134元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年8月的电费应以4340元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日。对于聚富公司单方自行委托评估公司进行评估所产生的评估费，该评估报告书是聚富公司单方自行委托评估公司进行的评估，评估材料也是由其自行提供，故本院对该评估报告不予认可，由此所产生的评估费亦应由聚富公司自行承担，故本院对聚富公司主张的评估费不予支持。对于聚富公司主张的商铺恢复原状的费用，聚富公司未举证证实其因恢复涉案商铺原状而产生实际费用损失，且现涉案商铺已由第三方经营使用，故本院对该费用亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认张彩娟与广州市聚富商业经营管理有限公司签订的××广场商铺租赁合同无效；二、自本判决生效之日起七日内，广州市聚富商业经营管理有限公司返还张彩娟保证金110880元；三、自本判决生效之日起七日内，广州市聚富商业经营管理有限公司赔偿张彩娟损失共1583299元；四、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年8月和9月的占有使用费共109032元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以55440元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；以53592元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日）；五、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年7月的水费462元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以462元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日）；六、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年7月和8月的电费共20474元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以16134元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；以4340元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日）；七、驳回张彩娟的其他诉讼请求。八、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31692元，由张彩娟负担14436元，广州市聚富商业经营管理有限公司负担17256元；反诉费1750元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担285元，张彩娟负担1465元；保全费5000元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担；评估费43100元，由张彩娟负担21550元，广州市聚富商业经营管理有限公司负担21550元（广州市聚富商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳受理费17256元、保全费5000元，并迳付张彩娟评估费21550元；广州市聚富商业经营管理有限公司预交的反诉费本院无须退回，张彩娟于本判决生效之日起十日内迳付广州市聚富商业经营管理有限公司1465元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  刘秀娟人民陪审员  卢丽芳二〇二〇年十二月三日书 记 员  麦逸纯李丹