山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2020）晋0110民初2059号原告：王琳，男，1950年4月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郝竹青，山西正泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦琦，山西正泽律师事务所实习律师。被告：江国樑，男，1945年6月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张丹玲，女，1955年2月7日出生，汉族，系江国樑妻子，住太原市。被告：张丹玲，女，1955年2月7日出生，汉族，住太原市。原告王琳与被告江国樑、张丹玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琳及其委托诉讼代理人王梦琦、郝竹青，被告江国樑，张丹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理被告名下位于××街的住房[不动产权证号为并房权字第XX**]过户手续；2.讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2003年10月31日，原告与被告江国樑签订了一份《购房协议书》。协议约定：被告江国樑同意将西峪东街15号5楼302号住房((并房权字第XX**动产证登记房屋坐落为西峪东街南公司宿舍区7楼1单元)一套、使用积为60平方米售给原告；原告一次性付予被告江国樑售房款70000元，被告江国樑同时交付原告全套房屋钥匙；办理房产证过户手续所需费用由原告与被告江国樑双方平均分担，被告江国樑应提供办理房产过户的一切资料，并协助原告将房产过户手续圆满完成。2003年10月31日被告江国樑收到原告一次性付给购房款70000元。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告江国樑将房屋交付原告居住使用，但双方至今未办理涉案房屋的产权变更登记。原被告签订的《购房协议书》经太原市晋源区人民法院、太原市中级人民法院、山西省高级人民法院审理均认定协议有效。原告认为《购房协议书》为合法有效的合同，合同双方应当全面履行各自的合同义务，被告拒不配合原告办理房屋过户手续，其行为构成违约，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告江国樑辩称，2003年10月，被告江国樑因急用钱，正好原告要买案涉的的位××街的的位××街住房，于是被告江国樑背着妻子被告张丹玲（原告知情）私下和原告签订一份协议，但房产证没给原告，因在妻子被告张丹玲手上，没敢要。当时双方讲好：“过户一事，等条件具备时再办”。被告张丹玲知道此事后坚决反对，不同意卖房，无奈只好去找原告协商退房一事，但未达成一致。当时家中房子一直空着，二被告之间不合，长期分居很少沟通，因此卖房一事没和她说。当时被告江国樑经常在外地，被告张丹玲回了娘家。卖房一事被告江国樑和原告约定好口径一致，就说租房，租金250元。家中物品有一部分没拿，还和原告签了份字据。被告江国樑认为，一、案涉房屋不具备买卖条件。根据《太原市已购公有住房上市出售管理规定》第五条第一款：“未补足房价款的公房不得上市出售。”该房为单位的办产权公房，单位拥有51%的产权，个人仅有49%的份额，签订协议时未经共有人（单位及妻子张丹玲）书面同意，协议无法生效。二买卖协议是2003年签订的，早已失效（超过办证期）。根据《房管条例》第八条规定，办过户期限为30天，而协议早已失效，但法院仍判有效，此乃违背了有关规定。被告张丹玲辩称，对原告提出的协助过户诉求，不能答应，具体理由如下：一、该房违背交易原则，所签协议无效。1.违背了国家强制性的法律规定，该房系单位福利房，无资质不能买卖。2.该房为夫妻共同财产，单方无权出售。被告江国樑未经被告张丹玲同意就把房子转让给他人，作为共有人有权维护婚内的合法权益。3.原告王琳恶意隐瞒，欺骗被告张丹玲，明知故犯，其行为侵害了被告张丹玲的合法权益。4.所签协议缺少共有人及单位书面同意签字捺印之要件，且未进行登记公证。就是这样一份完全不合法、原本就无效的协议，法院竟判有效，且还顺着这个错误一直延续下去，层层维持。本案的审理不抓核心，避重就轻，有意庇护，如此办案没有公正可言。二、原告王琳隐瞒了事实。2003年10月，原告王琳与被告江国樑恶意串通，共同瞒着被告张丹玲私下签了一份《购房协议》，当时被告张丹玲全然不知，一周后被告张丹玲听到消息后立即去找原告王琳落实，他却矢口否认，谎称自己是租下的，对此，被告张丹玲信以为真，一年后才得知并非是租而是买下了，此时被告张丹玲已失去了撤销权，之后又和原告王琳交涉退房一事长达二年，无果。之所以三年后才起诉，是因为王琳当时不说实话，拖延时间赖着不走，耽误了三年，就因王琳的一句谎言从此注定了被告张丹玲17年的艰难维权。王琳曾说：“1、四年后才起诉是因为房涨价反悔了；2、卖房时被告张丹玲知情；3、家里东西全部搬走”，这与事实不符。被告张丹玲只有这一套住房，从没想过要卖房，让他退房早在2004就提出，跟涨价无关，更不存在反悔。三、本案根本不存在什么“善意取得”。原告王琳明知共有人不同意还要执意买下，事后遂恶意隐瞒，麻痹被告张丹玲，导致被告张丹玲没能及时行使撤销权，真相大白后仍拒不退房。四、此前法院判决驳回被告张丹玲的诉讼请求是错误的，应与更正。被告张丹玲多年来状告王琳之所以败诉，是各级法院的误判，人民法院应查明事实，公正判决，而非层层顺应，随声附和，紧步后尘，明知有错也不予纠正。五、被告张丹玲身患重病，这些年一直在外借住，花费很大，很是困难。请求法院人性化办案，理解一下当事人的苦衷，公正办案的同时也考虑当事人这些年为讨公道所承受的精神打击和经济损失，审慎判案，保障被告张丹玲的基本生活。希望法院能够本着有错必纠的原则，打破以往通通维持原判的惯例。经审理查明，2003年10月31日，江国樑（作为甲方）与王琳（作为乙方）签订一份《购房协议书》，主要内容为：一、江国樑同意将位于××街，使用面积为60平方米的住房售给王琳。二、王琳一次性支付江国樑售房款70000元，江国樑同时交付王琳全套房屋钥匙。三、2003年10月31日前的房屋费用（水、电、暖、电话费、闭路电视）等费用由江国樑负担，2003年11月1日后有王琳负担。四、办理房产证过户手续所需费用由双方平均分担，江国樑应提供办理房产过户的一切资料，并协助王琳将房产过户手续圆满完成，如江国樑原因使王琳无法办理房产过户，王琳有权不退还房屋。……七、2003年10月31日江国樑收到王琳一次性给付的购房款70000元。合同签订后，王琳支付了购房款，江国樑将房屋交付王琳使用，但双方未办理涉案房屋的产权变更登记。2007年，张丹玲以江国樑未经其同意，擅自将房子售与王琳，而且购房协议书也没有其的签字为由诉至本院，要求撤销王琳与江国樑签订的购房协议，王琳立即将涉案房屋归还张丹玲。太原市晋源区人民法院认为，张丹玲未提交证据证明王琳与江国樑签订购房协议书是在隐瞒张丹玲的情况下签订的，而且张丹玲不具备当事人的身份，其请求权不能成立，同时，关于张丹玲主张的撤销权，因张丹玲起诉时已超过一年的时限，故驳回了张丹玲的诉讼请求。张丹玲不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院以张丹玲行使撤销权超过一年的期限为由驳回张丹玲的上诉，维持太原市晋源区人民法院的判决。张丹玲不服太原市中级人民法院判决书，又向山西省高级人民法院申请了再审。山西省高级人民法院认为，申请人的再审申请不符合相关法律规定，裁定驳回了张丹玲的再审申请。2016年，江国樑认为涉案房屋系“小产权房”，不能进行买卖，王琳与江国樑关于涉案房屋签订的房屋买卖协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，再次诉至本院，要求确认协议无效。太原市晋源区人民法院经审理认为，涉案房屋系江国樑购得太化集团供销铁运公司公房，因房屋属于不动产，而且有太原市房地产管理局颁发的太原市房产所有权证，并非原告所述的“小产权房”。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王琳与江国樑签订的关于转让涉案房屋的购房协议书自协议成立时生效。故判决驳回江国樑的全部诉讼请求。后江国樑不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院以王琳与江国樑签订《购房协议》系当事人真实意思表示，且《购房协议》双方已履行付款、交付义务十三年之久，同时，《购房协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形；再则，已生效判决已对《购房协议》的效力作出有效认定为由，判决驳回上诉，维持原判。另查明，案涉房屋系江国樑于1995年购买的太化集团供销铁运公司公房，房产房产证号为并房权字第XX**国樑拥有涉案房屋49%的产权。涉案房屋现登记在江国樑名下，由原告王琳居住使用。认定证据有庭审笔录，原告王琳提交的《购房协议书》、（2007）晋源民初字第416号民事判决书、（2008）并民终字第507号民事判决书、（2010）晋民申字第27号民事裁定书、（2016）晋0110民初1256号民事判决书、（2017）晋01民终681号民事判决书，被告江国樑及被告张丹玲共同提交的房产证。本院认为，本案的争议焦点有二：一、案涉《购房协议书》是否有效的问题。二、被告应否协助原告办理过户的问题。关于焦点一。根据在2007年至2017年间，被告江国樑及被告张丹玲在法院诉讼后形成的生效判决确认，案涉《购房协议书》系有效协议，二被告虽称已生效判决系错误认定，但二被告应通过其他方式解决。关于焦点二。根据查明事实，被告江国樑仅拥有涉案房屋49%的产权，并未取得诉争房屋的全部产权，其无权代替他人处分权利，故关于原告要求被告协助办理产权转让的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王琳的全部诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告王琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 杜志立二〇二〇年十二月三十日法官助理 魏 超书记员 尹霞霞