广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7258号原告（反诉被告）：葛慈美，男，1964年12月23日出生，汉族，住所地福建省建瓯市，委托代理人：庞保乐，系广东顶匠律师事务所律师。委托代理人：冯家连，系广东顶匠律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：梁伙，男，1946年3月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：曹伟钊，系广东达方律师事务所律师。本院受理原告葛慈美（反诉被告，以下统称为原告）诉被告梁伙（反诉原告，以下统称为被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。葛慈美及其委托代理人庞保乐，梁伙及其委托代理人曹伟钊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告退还押金28800元；3、判令被告立即向原告赔偿损失86843元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告愿意将广州市海珠区红卫新村富文东五巷7号，24个单间，6个一房一厅房屋（下称“涉案房屋”）租赁给原告作为出租管理使用，租期从2018年至2027年，原告始租当月应付被告押金28800元，月租金14400元，合同期内，被告不得借故单方面终止合同，否则按违约处理等。同日，被告与原告补充签订协议约定：有纠纷房子所问题全有房东负责等。2018年8月7日，原告向被告支付租房押金28800元。押金支付后，原告便开始购买涉案房屋的装修材料以及雇佣工人进行装修，款项共计86843元（其中：材料款53421元、工人款33422元）。在装修过程中，原告才知道涉案房屋原是被告与案外人欧汉英的夫妻共同财产，广州市海珠区人民法院于2008年4月30日(2008)海民一初字第469号《民事判决书》判决：准许被告与案外人欧汉英离婚；2010年3月30日以(2008)海民三初字第3466号《民事判决书》判决：涉案房屋的首层（包括夹层）及第二层面积部分归案外人欧汉英使用，涉案房屋三层以上的其余面积部分归被告使用以及以(2012)穗海民三初字第1859号《民事判决书》判决确认：被告将涉案房屋的首层（包括夹层）及第二层面积部分归案外人欧汉英使用管理。也就是说，被告向原告出租涉案房屋的首层（包括夹层）及第二层面积部分属于无权处分，且事后也没有得到权利人欧汉英的追认，而原告与被告签订合同约定所承租的房屋是整栋楼层，因此，原告与被告签订合同的目的根本不能实现。原告与被告签订的合同是双方真实意思表示，内容真实、合法、有效，双方应当严格按照约定履行自己的义务。原告己依约向被告支付押金，并进行相关装修，但因被告无权出租涉及涉案房屋部分面积，且又无法得到权利人追认，最终导致合同目的根本不能实现。针对被告的反诉请求，答辩如下：一、原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方间的租赁合同合法有效，应受法律保护，双方均应诚信地履行合同约定的义务。被告所交付的租赁房屋权属有争议，致使原告签订租赁合同的目的不能实现，原告有权解除房屋租赁合同，且无需承担支付租金等义务。案外人欧汉英确实曾与原告就其有权属的16套房间达成过租赁合意，并于2018年9月5日签订《房屋租赁合同》，但该合同因被告不同意，原告已于2018年10月19日与欧汉英解除上述租赁合同。原告自2018年9月初发现案涉房屋存在权属争议后，立即停止对案涉房屋进行装修、使用，并与被告及欧汉英协商解决，后三方无法达成一致意见，原告便于免租期内向被告提出解除协议。二、被告交付涉案租赁房屋时并无有价值的物品，被告主张原告拆走涉案租赁房屋内的财产无事实依据。三、被告主张的余泥垃圾清运费无事实依据。四、原告同意拆除并搬走被告所要求的9台空调和14台热水器，但被告仍需承担原告投入的上述设备损失。综上所述，被告要求原告支付租金及赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，应依法驳回被告的上述诉讼请求。被告辩称及反诉称：1、同意解除赁合同，但合同的解除并非是因为被告的原因所导致，是因为原告拒不交纳租金，按照合同约定而解除。2、租赁押金中，有14000元因为原告违约拒不交纳租金，所以按照合同约定应当由被告予以没收，剩余14800元可以退还给原告。3、原告的所谓装修等损失，未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除并搬走，对此被告已提出反诉诉请。因为是原告违约导致合同解除，若被告同意利用已形成附合在被告有权出租的案涉房屋楼层面积部分所包含的单元（包括单间及一房一厅）的装饰装修物，被告应在利用价值范围内予以适当补偿，故此，原告的装修装饰残值，应当委托专业机构进行残值评估，而不是按照被告所提出的价值。原告与被告于2018年8月3日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于“广州市海珠区红卫新村富文东五巷7号房屋”的24个单间和6个一房一厅。案涉房屋共有6层，这些单元在房屋中的楼层情况分别为：在首层、夹层、第5、第6层各有6个单间（合共24个单间）；在第2层有4个一房一厅，在第4层有2个一房一厅（合共6个一房一厅）。故此，原告所承租的面积，并不如其在起诉状中所陈述的，是承租房屋的整栋楼层。在合同签订前和签订时，由于原告要求被告给予一定的免租期，及因为承租房屋内的原承租人并未全部搬走，所以在《房屋租赁合同》里，尚未写上出租的起止月和日。双方经过协商，原告在2018年8月1日先支付了租金押金2万元，在2018年8月7日又支付了租金押金8800元，被告从2018年8月7日起，给予40天的免租期。被告在2018年8月7日将房屋交付予原告使用。但自2018年9月开始，原告突然向被告称，由于承租的房屋有权属争议，所以拒绝向被告支付租金。被告承认，在所出租房屋的出租经营管理权上，的确是与案外人欧汉英存在争议，但经过广州市海珠区人民法院(2013)穗海法执字第2794号执行案件的执行和协调，被告已将广州市海珠区红卫新村富文东五巷7号房屋的首层（包括夹层）及第二层面积部分的出租经营管理权，交还予案外人欧汉英，并且，原告也于2018年9月5日，与案外人欧汉英就广州市海珠区红卫新村富文东五巷7号房屋的首层（包括夹层）及第二层面积中所包含的单元（包括单间及一房一厅）的租赁事宜，签订了租赁合同。故此，原告对于案涉房屋的承租及使用等，均已不存在障碍。但原告却拒绝向被告交纳被告有权出租的案涉房屋楼层面积部分所包含的单元（包括单间及一房一厅）的租金，虽经被告多次与原告进行磋商、协调，但原告仍然拒绝支付。此外，原告的所谓对承租房屋装修装饰及添置电器，是并未得到被告的同意，而且，原告还将被告置放于房屋内的大床28张、衣柜、桌台等家具、物品全部拆走，倒放在房屋外的余泥垃圾，也要被告花钱雇人运走。原告的行为，导致被告蒙受了严重的经济损失，被告要求原告予以赔偿，及将在出租房屋内的9台空调和14台热水器，由原告拆除并搬走。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。虽然被告因为缺乏首层（包括夹层）及第二层面积的出租经营管理权的处分权或代理权，会使《房屋租赁合同》中包含在首层（包括夹层）及第二层面积的单元（包括单间及一房一厅）出租条款不能生效，但并不影响案涉房屋其他楼层面积部分单元（包括单间及一房一厅）出租条款的有效性。被告有权就该部分面积的出租，向原告收取租金。从本案的实际情况来看，原告对于首层（包括夹层）及第二层面积所包含的单元（包括单间及一房一厅）的承租已不存在障碍，相关的使用面积、租金等，均能作出明确的区分，不影响原告向被告交纳相应承租楼层内单元的租金。现原告不予交纳多个月的租金，还拆走租赁房屋内的财产，已构成违约，理应向被告支付租金及承担相应的违约赔偿责任。故反诉请求：1、判令原告按照每月租金7000元的标准，向被告支付2018年10月至2019年4月的租金合计49000元，及因逾期支付租金而产生的利息（以欠付的租金总额为本金，从2019年5月起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，算至实际付清租金之日止）：2、依法判令原告向被告赔偿经济损失33500元（包括大床28张、衣柜、桌台等损失共33000元，余泥垃圾清运费500元）；3、依法判令原告拆除并搬走在被告所出租的房屋第四层、第五层、第六层内的9台空调和14台热水器；4、本案本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告撤回了第二项反诉请求。经审理查明：原告葛慈美（承租乙方）与被告梁伙（出租甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方愿意将红卫新村富文东五巷7号，24个单间，6个一房一厅房屋租赁给乙方作为出租管理使用；2、租期从2018年至2027年；3、乙方始租当月应付甲方押金28800元，该月租金14400元；。6、租赁期满后，一切的装修和室内设备不得拆除和损坏，包括门、窗、水、电等设备。乙方交清一切费用后，无条件将房屋交回甲方，甲方把押金退回乙方。如果乙方提前终止协议，乙方缴纳的押金和租金甲方不给予退回。但乙方投资在房屋内的各项设备可拆走，或者经双方协商，甲方可折旧帮乙方购买；7、合同期内，甲方不得借故单方面终止合同，否则按违约处理；等。2018年8月3日，原被告双方签订了《合同补充条款》，约定：对第6点补充：乙方投资在房屋内的各项设备可拆走，各项设备仅包括乙方投资安装的空调、热水器；有纠纷房子的问题全有房东负责；等。另查，位于红卫新村富文东五巷7号房屋的农村（墟镇）宅基地使用证载明：使用人为被告梁伙，建筑种类为框架，层数为4.5层等。另查，本院于2013年1月23日作出（2012）穗海民三初字第1859号民事判决书，判决：梁伙在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区红卫新村富文东五巷7号房屋的首层（包括夹层）及第二层面积部分交给欧汉英管理。本院在强制执行上述判决的过程中，于2018年9月5日将案外人欧汉英享有使用权的涉案房屋首层（包括夹层）及第二层面积部分交付给了案外人欧汉英。同日，原告葛慈美与欧汉英签订了《房屋租赁合同》，约定欧汉英将海珠区红卫新村富文东五巷7号首层、夹层、二层共十四间房屋租赁给原告作为出租管理使用，期限自2018年10月1日至2027年9月30日止，月租金为7000元；补充：二楼西套一房一厅房东自己使用，另外，水电费按照国家标准收费付给原告；等。诉讼中，原被告双方确认以下事实：涉案宅基地房屋共有6层，其中首层（包括夹层）及第二层面积部分共计16间房屋（首层、夹层各6个单间，二层四个一房一厅）归案外人欧汉英使用，三层以上的其余面积部分归被告梁伙使用。原告与被告签订的租赁合同中约定原告承租的是首层6个单间、夹层6个单间、二层4个一房一厅、四层2个一房一厅，5层、6层各6个单间。原告于2018年8月1日缴纳了定金20000元，于2018年8月7日补交了押金8800元。双方约定了40天的免租期。原告未支付过租金。被告于2018年8月20日将房屋交付给原告。诉讼中，本院通知案外人欧汉英到院问话，欧汉英表示其与葛慈美签订租赁合同后，其占有的房屋部分原告葛慈美没有再进行装修，其有自己找人装修，原告葛慈美对此表示确认。欧汉英与葛慈美均确认双方的租赁合同于2018年10月19解除。另外，原告表示：在签订租赁合同时不清楚有两个使用权人，其承租的房屋并非整栋房屋，被告自用第三层全部及第四层2个一房一厅，除此之外，均由原告承租。原告装修至2018年9月5日，因为法院派人过去封房子，告知有部分房屋的使用权属于欧汉英，此时原告才知道房屋使用权人有两人。我方因此暂时停止部分施工，之后一直与欧汉英协商，在法院的主持下，9月5日在法院和欧汉荚签订了租赁合同。之后我方恢复施工，但是由于被告与欧汉英都主张要把租金交给他们，无法协调，在9月底彻底停工，从2018年9月30日开始就没有使用场地了。2018年10月后涉案房屋的情况不清楚。被告表示：原告所承租的房间包括案外人欧汉英使用的部分。补充条款的第七条是因为原告得知我方与欧汉英有纠纷，要求我方在原告保存的合同上添加的。原告一直没有与被告办理交接手续，被告在2019年4月30日自行将房屋收回，并于2019年5月份将涉案房屋重新出租。被告一直认为整栋房屋是自己的，所有在将整栋房屋出租给原告时并未告诉案外人欧汉英。涉案房屋4.5层之外的部分为被告梁伙加建的，没有报建审批手续。再查，诉讼中，因原被告双方对涉案房屋的装修费用存在争议，故本院依法委托了广州城略工程管理有限公司对涉案房屋的装修及残值进行了鉴定，该公司于2020年7月24日出具了工程造价鉴（2019）粤0105委鉴字第201号鉴定意见书（残值鉴定的基准日为2019年2月26日），鉴定结果为：1、涉案房屋装修鉴定项目三-五楼的费用鉴定为52752.2元；2、涉案房屋装修鉴定项目一-二层（含夹层）的费用为27864.63元；3、涉案房屋装修鉴定项目争议的费用鉴定为1970.08元（三楼-五楼）。原被告对该鉴定意见均有异议，但双方确认上述鉴定意见书中的三-五楼的装修费用实际为涉案房屋原告承租的4-6楼的费用。另外，原告为上述鉴定支付了鉴定费6342.15元。原告为证明其主张还提供了以下证据：《确认函》、《短信聊天截图》、《送货单》、《收据》、《民事委托合同》、《发票》等。被告提供了以下证据：《收据》、执行问话笔录等。本院认为：根据原被告双方提交的证据及陈述可知，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中约定了原告承租海珠区红卫新村富文东五巷7号房屋的24个单间及6个一房一厅，但其中首层（包括夹层）及第二层面积部分共计16间房屋归案外人欧汉英占有使用，案外人欧汉英之后并未对原被告签订的租赁合同予以追认，被告梁伙出租属于案外人欧汉英占有的面积部分为无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故涉案租赁合同中涉及欧汉英占有的房屋面积部分无效。另外，被告确认涉案房屋4.5层以上的房屋均为其自行加建，并无报建审批手续，故涉案租赁合同中涉及4.5层以上的房屋面积部分无效。涉案租赁合同中涉及梁伙占有的合法房屋面积应为有效，对于该部分约定，原被告双方均应按照租赁合同恪守履行。关于合同解除的问题。原告主张与被告签订租赁合同所承租的房屋是整栋楼层，而事实上有部分房屋使用权属于案外人所有，故原告与被告签订合同的目的不能实现，故要求解除租赁合同。被告确认在将整栋房屋出租给原告时并未告诉案外人欧汉英，并主张原告在与欧汉英签订租赁合同后可以实现合同目的。但被告并无举证证明原被告对于涉案租赁合同的后续履行协商一致。故本院对原告上述主张予以采信，原告主张解除与被告签订的租赁合同，理据充分，本院予以支持。原告并未举证证明曾向被告主张过解除合同，故本院认定本案诉讼材料送达给被告之日即2019年3月25日为双方租赁合同的解除之日。关于退还押金的问题。如前所述，被告在未经得案外人欧汉英同意的情况下，将案外人占有的房屋部分出租给原告，且并无证据显示原告对此知情，故被告对租赁合同的解除存在过错，原告要求被告退还租赁保证金28800元的请求合理，本院予以支持。关于租金及利息的问题。本案中，被告主张其于2019年4月30日自行收回涉案房屋，原告对此虽不予确认，但并未举证证明其交还房屋给被告的时间，故本院对被告上述主张予以采信。故被告要求原告支付自2018年10月至2019年4月30日的租金，本院予以支持。但上述租金中2019年3月25日之后的租金及合同无效部分对应的房屋面积的租金应为房屋占用使用费。关于租金标准的问题，鉴于原告承租被告的房屋与原告承租案外人欧汉英的房屋数量一致且原被告签订的租金合同中约定的月租金为14400元，结合原告与欧汉英签订的租赁合同中约定的每月7000元的租金标准，被告现主张按照7000元每月的标准支付租金及房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。综上，原告应当支付自2018年10月1日至2019年4月30日的租金及房屋占有使用费共计49000元给被告。因原被告双方在租赁合同中并未约定租金的支付时间及利息的计算标准，故被告主张原告支付逾期支付租金的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于赔偿损失的问题，诉讼中，本院依法委托了广州城略工程管理有限公司对涉案房屋装修费用及残值进行了鉴定，原被告虽然对鉴定结果表示异议，但均未举证证明，故本院对鉴定结论予以采信。原被告双方确认鉴定意见书中载明的三-五楼的装修费用实际为涉案房屋原告承租的4-6楼的费用，同时被告表示其已将涉案房屋重新出租，故被告应当支付该房屋部分的装修费用52752.2元给原告。对于三-五楼争议的费用1970.08元，因原被告均未充分举证证明其支付了该项费用，故本院酌情认定由原被告各负担985.04元。关于首层（含夹层）、二层的装修费的问题，因案外人欧汉英到院表示其在2018年9月5日后有对其占有房屋部分进行装修，原告对此也予以确认，且上述鉴定意见书中鉴定残值的基准日为2019年2月26日，故鉴定意见书中记载的首层（含夹层）、二层的装修费应包含了案外人欧汉英自己装修的费用，同时原告与欧汉英对于欧汉英占有的房屋部分亦签订了租赁合同，故关于首层（含夹层）、二层的装修费的问题，本案不予调处，原告可另寻法律途径解决。综上，原告要求被告赔偿其装修损失53737.24元的请求，本院予以支持，对原告主张的超出部分，本院不予支持。另外，被告反诉要求原告拆除并搬走涉案房屋4-6层的9台空调及14台热水器，原告对此表示同意，故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。原告在拆除及搬走过程中，被告应当给予必要协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告葛慈美与被告梁伙签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除。二、被告梁伙在本判决生效之日起15日内，退还租赁押金28800元给原告葛慈美。三、被告梁伙在本判决生效之日起15日内，支付装修费损失53737.24元给原告葛慈美。四、原告葛慈美在本判决生效之日起15日内，支付2018年10月1日至2019年4月30日的租金及房屋占有使用费49000元给被告梁伙。五、原告葛慈美在本判决生效之日起15日内，拆除并搬走涉案房屋4-6层的9台空调及14台热水器。六、驳回原告其他的诉讼请求。七、驳回被告其他的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2613元，由原告负担748元，被告负担1865元。反诉受理费513元，由原告负担。鉴定费6342.15元由原告负担2215.15元，被告负担4127元，被告在本判决生效之日起15日内将其应负担的鉴定费4127元支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭 海二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  林意林招景敏