苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2314号 原告：汪彧，男，1989年6月11日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 原告：沈陈洁，女，1988年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路3068号4号楼1017室。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。 法定代表人：林礼钦，执行董事。 原告汪彧、沈陈洁与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，后本院依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼。因本案尚有部分案件事实未查清，本案转为普通程序独任审理，于2020年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告汪彧、沈陈洁的委托诉讼代理人李国亮到庭参加全部庭审，被告禾发公司的委托诉讼代理人周宁、吴莉莉分别到庭参加第一次和第二次庭审，第三人中城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪彧、沈陈洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金242647.52元（按购房款4302261元每日万分之三的标准，自2019年7月1日计算至2020年1月4日）以及利息（以242647.52元为基数，按年利率6%，自本案立案之日起计算至实际付清款项之日止）。2、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2018年1月27日通过广告介绍至被告位于苏州市××区××号的“贤雅居”售楼处看房，在被告工作人员的鼓动下，原告于当日交定金5万元，并签署了“泰禾华发·姑苏院子”的《“贤雅居”认购协议书》，并于同年2月28日和被告签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同×××)一份，合同约定原告购买的商品房用途为“住宅”，属“钢筋混凝土”结构，公安门牌号为××贤雅居×幢×室”，面积共130.33平方米，层高为2.9米，全装修房，总价款为4302261元，交付是2019年6月30日前，最早不得早于2018年12月30日；逾期交房的违约责任是超过60日的，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同还约定了其他条款。原告在2018年1月27日签署认购书后，于同年2月28日交付了3万元信息费和1242261元的首付款，同年3月17日又向被告交付86万元首付款，同年3月30日向中国建设银行苏州相城支行贷款215万元，该款于同年4月12日到被告指定账户，至此，原告将所有房款4302261元全部支付完毕。然，被告在2019年6月30日的最后交房日期前并没有将房屋交付给原告，直至2020年1月4日才通过案外人中城建设有限责任公司通知原告要将房屋交付。原告认为，因被告的违约行为，导致原告的房屋迟延交付了半年有余，给原告造成了极大的不便和巨大的经济损失，被告应当承担违约责任。 被告禾发公司辩称，1、双方以签订装修协议的形式将交房时间变更为2019年12月31日，逾期交房违约金变更为100元/天，因此本案逾期交房的时间应从2020年1月1日起算。被告于2019年12月27日通知原告于2020年1月4日收房，因此2020年1月4日应视为房屋已经交付。迟延交房的时间应为3天。2、本案所涉项目由于不可预见的原因以及政府的行政要求，导致工期比预计的迟延。3、原告主张的日万分之三的违约金过高，原告没有任何证据证明其所受到的直接损失。因此请求法庭在查明事实基础上依法判决。 第三人中城公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据原告提交的苏州市商品房买卖合同、正式收据、发票联三份、个人贷款支付凭证、贤雅居装修改造验收通知书，禾发公司提交的建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告、停工情况及通知、贤雅居装修改造协议、房屋交接书、贤雅居装修改造协议、贤雅居装修改造验收通知书及签收记录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 汪彧、沈陈洁于2018年3月8日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：汪彧、沈陈洁以4302261元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路*号贤雅居*幢*室的全装修商品房（建筑面积130.33平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给汪彧、沈陈洁，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（汪彧、沈陈洁）向甲方（禾发公司）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。嗣后，汪彧、沈陈洁向禾发公司支付了全部购房款，最终房款4301271元。 2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-×号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。 2019年12月30日，中城公司向汪彧、沈陈洁发送收房通知，通知其于2020年1月4日办理验收手续；2020年4月12日，汪彧、沈陈洁与中城建设公司签署《房屋交接书》。汪彧、沈陈洁在《房屋交接书》中注明“收房时仍有房屋问题未整改完成、交付的房屋为直楼梯，但样板房为转角楼梯、4月12日由中城公司交付房屋”。 另查明：在汪彧、沈陈洁与禾发公司签订《商品房买卖合同》之后，中城公司（乙方）与汪彧、沈陈洁（甲方）订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工，并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居**幢**室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；汪彧、沈陈洁在该委托书中签字，但委托书受托人及具体房屋地址处留白。 再查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，禾发公司认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；然汪彧、沈陈洁则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向汪彧、沈陈洁交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然而，改造协议系中城公司与汪彧、沈陈洁订立，并无证据证明该改造协议系对禾发公司向汪彧、沈陈洁交付房屋时间及逾期交房违约责任的变更，相反该改造协议明确中城公司系代汪彧、沈陈洁自开发商处收房后再行装修改造，故本院难以认定该改造协议系禾发公司与汪彧、沈陈洁就交房时间及逾期交房责任达成的变更合意，对禾发公司该抗辩意见难以采信。 关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。 关于违约金的认定。汪彧、沈陈洁主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑汪彧、沈陈洁的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为最终购房款4301271元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，汪彧、沈陈洁要求计算违约金至禾发公司通知收房的2020年1月4日，并无不当，本院予以认定。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋188日，应支付违约金129382.23元（4301271元*1.6/10000*188）。关于汪彧、沈陈洁起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪彧、沈陈洁支付逾期交房违约金129382.23元； 二、驳回原告汪彧、沈陈洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4940元，由原告汪彧、沈陈洁负担2306元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担2634元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告汪彧、沈陈洁履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  朱静佳