广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27512号原告：刘桂真，女，1957年2月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：刘桂萍，女，1962年2月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，两原告共同委托诉讼代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。被告：刘兴烈，男，1959年2月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈菁菁，广东广信君达律师事务所律师。被告：郑育春，男，1983年3月10日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区，第三人：刘爱玲，女，1954年11月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，第三人：刘淑妍，女，1982年9月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，两第三人共同委托诉讼代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。原告刘桂真、刘桂萍诉被告刘兴烈、郑育春，第三人刘爱玲、刘淑妍物权保护纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂真、刘桂萍及其委托诉讼代理人梁伟杰（也是第三人刘爱玲、刘淑妍的委托诉讼代理人）,被告刘兴烈及其委托诉讼代理人陈菁菁，被告郑育春，第三人刘爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂真、刘桂萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘兴烈分别向两原告支付从2017年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（2017年9月1日至2020年1月8日期间的房屋占用费参照房管部门公布的广州市同地段同类型房屋租金参考价的标准÷3×2计算，从2020年1月9日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费按被告刘兴烈出租给被告郑育春的租金标准每月1600元÷3×2计算）；2、判令两被告从判决之日起15日内将涉案房屋交还给原告刘桂真使用；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告与被告刘兴烈、案外人刘兴雄通过继承方式取得广州市海珠区赤岗东一街7号102房的产权，两原告和被告刘兴烈分别占十分之一产权，刘兴雄占十分之七的产权。之后按上述产权比例将涉案房屋分割为独立使用的两部分，一部分占涉案房屋十分之七面积（以下简称“南房”），由刘兴雄使用；另一部分占涉案房屋十分之三面积（以下简称“北房”），一直由被告刘兴烈占用。多年来，被告刘兴烈未经两原告同意，擅自将北房对外出租，所得租金全部据为己有。被告刘兴烈的行为已严重损害两原告的合法权益。另外，据两原告了解，被告刘兴烈于2019年11月8日与被告郑育春签订北房的《租赁合同》，租期五年，房屋租金每月为1600元。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，被告刘兴烈仅占涉案房屋十分之一的产权，未经两原告同意将北房擅自出租给被告郑育春，两被告签订的租赁合同应当认定无效。并且，原告刘桂真现住处面临拆迁，原告刘桂真没有其他居所，因此请求法院判令两被告自本判决生效之日起15天内将北房交还给原告刘桂真使用。被告刘兴烈辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。不同意第三人在没有任何继承手续证明的情况下作为本案第三人，没有适格诉讼地位。两被告签订的合同合法有效，两原告无权要求两被告返还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，被告刘兴烈作为北房的实际管理人，向被告郑育春出租的行为是在对共有财产管理过程中行使使用权、收益权。两原告适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定是错误的，共有财产出租不是对该财产进行处分。被告刘兴烈出租的不是涉案房屋，只是对其自己实际管理的北房进行出租。两原告认为其享有的10%份额全部落在北房里，是对《中华人民共和国物权法》第九十四条规定的理解错误。两原告想将北房平均分三份，两原告份额达到三分之二而推导出两被告未经其同意签订的合同无效的错误结论。被告刘兴烈作为北房的实际管理人有权使用、管理房屋，在各共有人对涉案房屋进行实物分割、重大装修、使用管理时已经知情，两原告没有提出异议，也没有要求共同出资装修和行使其他权利，多年来一直由刘兴雄使用南房，由被告刘兴烈使用管理北房。刘兴雄主持分割房屋时，各共有人均知情且没有异议。涉案房屋分割后，一直由被告刘兴烈自主出资对房屋进行修缮、管理、维护，因此被告刘兴烈作为共有人之一，出租行为是对房屋进行使用、管理。被告刘兴烈无需向两原告支付2017年9月1日至2020年1月8日期间的房屋使用费。被告刘兴烈作为涉案房屋产权人之一，对房屋享有使用、管理权，且北房经80%共有人同意分割的，由被告刘兴烈掌管钥匙进行管理，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，对共有财产的管理既是权利也是义务，被告刘兴烈享有对北房的权利，没有禁止他人享有权利和承担义务，被告刘兴烈使用房屋无需支付使用费。在两原告依法承担北房装修维护费及承诺不骚扰租户正常使用北房的前提下，同意按两原告占10%份额的比例支付从2020年1月9日起的租金，但两原告获得的租金应优先冲抵北房的装修费、维护费。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条的规定，两原告应按份分担房屋修缮、管理费用。共有房屋使用管理应遵守法律规定，被告刘兴烈合法使用管理房屋，与被告郑育春的租赁合同合法有效，且没有违反法律强制性规定，两原告无权要求收回房屋。被告郑育春辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。租赁合同是通过中介签订的合同，合法有效。被告郑育春每月按时支付租金给被告刘兴烈，与两原告没有合同关系。第三人刘爱玲、刘淑妍述称：同意两原告的全部诉讼请求。被告刘兴烈擅自霸占使用北房，没有经过两原告及两第三人的同意，与被告郑育春签订的租赁合同无效。经审理查明：案外人刘道添诉刘兴烈、刘兴雄、刘桂真、刘桂萍法定继承纠纷一案[案号：（2007）海民一初字第868号]民事判决书查明如下事实：刘道添是被继承人曾梅英的配偶，刘兴烈、刘兴雄、刘桂真、刘桂萍是刘道添和被继承人所生育的子女；位于广州市海珠区赤岗东一街7号102房是刘道添和被继承人的共同财产，该房屋以刘道添的名义领取房产证。该案于2007年9月20日作出判决，判决如下：被继承人曾梅英遗下的位于广州市海珠区赤岗东一街7号102房1/2份额由刘道添和刘兴烈、刘兴雄、刘桂真、刘桂萍分别继承1/10份额（即继承后，刘道添占有上述房屋6/10份额；刘兴烈、刘兴雄、刘桂真、刘桂萍各占有上述房屋1/10份额）。2007年4月19日，刘道添立下《遗嘱》，内容为将涉案房屋其依法所占份额和应继承份额全部留由儿子刘兴雄一人继承，与其他人无涉。广州市海珠区公证处作出(2007)穗海证民字第2242号《遗嘱公证书》，对上述《遗嘱》进行公证。据粤（2020）广州市不动产权第03400744号不动产权证书记载，海珠区新港中路赤岗东一街7号102房的权利人为两原告、被告刘兴烈及刘兴雄，其中两原告、被告刘兴烈各占1/10份额，刘兴雄占7/10份额；房屋性质为房改房；用途为住宅；房屋所有权取得方式为裁定、判决、仲裁；建筑面积64.5751平方米；等。刘兴雄与第三人刘爱玲于1982年1月29日登记结婚，生育了第三人刘淑妍。2017年6月25日，刘兴雄死亡。2019年11月8日，被告刘兴烈（出租方、甲方）与被告郑育春（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于广州市赤岗东一街7号102房北面房；甲方同意乙方代甲方将该房屋租赁给第三方，并由乙方收取租押金；租赁期限自2020年1月9日至2026年1月8日止，月净租金1600元；等。2019年11月8日，被告刘兴烈（出租人、甲方）与被告郑育春（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有坐落在广州市赤岗东一街7号102房北面的房屋出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2020年1月9日至2026年1月8日止，月租金1600元；等。据广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价记载：2017年赤岗东路楼梯楼租金参考价为34/平方米·月；2018年赤岗东路楼梯楼租金参考价为37/平方米·月；2019年赤岗东路楼梯楼租金参考价为40/平方米·月。诉讼中，原、被告确认：确认分割后刘兴雄与被告刘兴烈使用的房屋是独立的；对刘兴雄使用南房没有异议；现南房由第三人在使用；涉案房屋所在区域在赤岗东，为楼梯房。两被告确认被告郑育春依约向被告刘兴烈缴纳租金。两原告表示：继承后没有对涉案房屋进行分割，刘兴雄与被告刘兴烈自行约定刘兴雄使用南房、被告刘兴烈使用北房，分割时两原告不清楚；被告刘兴烈一直认为涉案房屋归其一人所有，在没有办理继承时就要求占有涉案房屋，后刘兴雄履行自己权利后进行了分割，两原告对此不清楚；因为两原告有房子居住，所以没有向被告刘兴烈提出使用房屋的要求，以前与被告刘兴烈协商房屋租金分配时，但被被告刘兴烈回绝了；没有出资对涉案房屋进行间隔；根据诉讼时效的规定，从2017年9月1日起主张权利；北房面积较小，大概17、18平方米，只能整体去使用北房。被告刘兴烈表示：涉案房屋原是被告刘兴烈分配的宿舍，由被告刘兴烈出资购买，登记在刘道添的名下，一直以来被告刘兴烈一家三口与父母居住在涉案房屋，父母住在原来的大房及部分客厅，被告刘兴烈一家三口住在小房间;2014年在刘兴雄主导下分割了房屋，由刘兴雄使用南房，北房由被告刘兴烈使用，当时刘兴雄称已经与两原告说过；北房现出租给被告郑育春，出租前由被告刘兴烈使用；两原告没有向被告刘兴烈要求过使用北房，直到2020年6、7月才提出；被告刘兴烈为出入方便在北房开了一道大门，包括对北房重新做了厨房、厕所、排水、排污等，由被告刘兴烈掌管钥匙进行管理，装修大约花费4万元；整个涉案房屋没有分割清楚，被告刘兴烈与两原告均可以使用涉案房屋；北房建筑面积大概是16、17平方米左右。两第三人表示：南房面积大概是45、46平方米左右。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”粤（2020）广州市不动产权第03400744号不动产权证书载明两原告和被告刘兴烈各占广州市海珠区赤岗东一街7号102房1/10份额，刘兴雄占7/10份额。但各共有人并未就涉案房屋进行析产处理，各共有人具体对涉案房屋的哪部分享有权利存在不确定性，两原告依据其对涉案房屋各占的1/10份额要求被告刘兴烈向其各支付北房三分之一的占用费依据不足，本院不予采纳。两原告要求两被告将北房交还给原告刘桂真使用。从各方当事人的陈述可知，被告刘兴烈在继承开始前就居住在北房，在继承诉讼后仍继续使用、管理北房。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”被告刘兴烈作为涉案房屋的共有人及管理人，有权与被告郑育春签订租赁合同。两被告签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，两原告主张合同无效依据不足，本院不予采纳。原告刘桂真仅占涉案房屋1/10份额，两原告要求两被告将北房交还给原告刘桂真的诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘桂真、刘桂萍的全部诉讼请求。本案受理费178元，由原告刘桂真、刘桂萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月四日书记员  于悦姗何国卫