广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初11982号原告：广州银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市惠城区××××××××××及11号瑞嘉大厦1层05-08号、2层02-03号、3层01-05号。负责人：古波。委托诉讼代理人：罗利民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：廖雪丹，北京市盈科（惠州）律师事务所律师实习律师。被告：孙兰花，女，汉族，1985年10月18日出生，公民身份号码：360××××××××××××423，住址：江西省新余市渝水区×××××××××××××。被告：惠州市×××××××有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东投资大厦。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：彭小苑，该公司员工。原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告孙兰花、惠州市×××××××有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2018年7月17日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告孙兰花，贷款人、预抵押权人原告广州银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市×××××××有限公司。三、合同名称：《楼宇按揭贷款合同》［编号：广银惠按揭借字第（2018）0621号］。四、借款金额、期限：借款金额为940000元，借款期限为从贷款人实际发放该笔借款之日起计30年。五、还款方式：按月等额本息还款法。六、借款利率：浮动利率，按年调整，在中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%；借款人未按本合同约定期限归还借款本息的，贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的相应借款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。七、违约条款：借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期并行使抵押权。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至办妥抵押登记手续，并将商品房买卖合同及他项权利登记证正本交由贷款人保管之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州大亚湾澳头中兴六路209号太东财富港中心33栋14层03号房[预告不动产权明号：粤（2018）惠州市不动产权证明第4039915号，预售商品房抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第4109677号]；2.担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于拆讼费、律师费等）。九、合同履行：2018年9月28日，原告与被告孙兰花签订《借款凭证》，约定贷款月利率为4.9‰，借款期限自2018年9月28日至2048年9月28日。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币940000元。十、被告欠款情况：截止至2020年6月12日，尚欠借款本金921538.07元、利息（含罚息、复利）8139.57元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告孙兰花签订的《楼宇按揭贷款合同》（合同编号：广银惠按揭借字第[2018]0621号）；2.被告孙兰花偿还贷款本金921538.07元，利息（含罚息、复利）8139.57元，本息合计929677.64元【利息（含罚息、复利）暂计至2020年6月12日，此后的利息（含罚息、复利）按合同约定计至实际清偿之日】；3.确认原告广州银行股份有限公司惠州分行对被告孙兰花名下的位于惠州大亚湾澳头中兴六路209号太东财富港中心33栋14层03号房【预告不动产权证明号：粤（2018）惠州市不动产权第4039915号，预售商品房抵押权预告登记号：粤（2018）惠州市不动产证明第4109677号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；4.被告孙兰花承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用；5.被告惠州市×××××××有限公司对被告孙兰花的上述全部债务承担连带保证担保责任。十二、其他：依原告诉讼保全申请，本院于2020年9月18日作出（2020）粤1302民初11982号民事裁定书，裁定：查封被申请人孙兰花名下位于惠州大亚湾澳头中兴六路209号太东财富港中心33栋14层03号房【产权证号：粤（2018）惠州市不动产证明第4039915号，建筑面积：110.55㎡】的房产，查封价值以人民币929857.64元为限，查封期限为三年。十三、被告惠州市×××××××有限公司在庭审中辨称：虽被告二约定要承担阶段性连带保证责任，但因涉案房屋正在办理房产证中，为减少后期纠纷及司法资源，希望原告可以优先处置抵押房产，并愿意为不足部分进行代偿。裁判理由和结果本院认为，原告与被告孙兰花之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告孙兰花未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《楼宇按揭贷款合同》，并请求被告孙兰花偿还借款本金921538.07元及支付相应的利息（含罚息、复利）［暂计至2020年6月12日为8139.57元］，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市×××××××有限公司自愿为被告孙兰花的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告孙兰花的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告孙兰花用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告孙兰花经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告孙兰花于2018年7月17日签订的《楼宇按揭贷款合同》［编号：广银惠按揭借字第[2018]0621号］；二、被告孙兰花应于本判决生效之日起十日内向原告广州银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金921538.07元及支付利息（含罚息、复利）[暂计至2020年6月12日为8139.57元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；三、被告惠州市×××××××有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告广州银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13199元、保全费5000元，合计18199元（原告已预交），由原告广州银行股份有限公司惠州分行负担199元，由被告孙兰花、惠州市×××××××有限公司共同负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十二月十六日书记员  古杏蓓