上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初17339号原告：曾风生，男，1973年3月10日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：李贺，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建召，北京德和衡(上海)律师事务所实习律师。被告：上海志创物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：颜志斌，总经理。委托诉讼代理人：徐森森，上海国瓴律师事务所律师。第三人：卢革胜，男，1966年8月4日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县旴江镇松仔山54号。原告曾风生与被告上海志创物流有限公司(以下简称志创公司)、第三人卢革胜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告曾风生的委托诉讼代理人李贺、刘建召，被告志创公司的委托诉讼代理人徐森森到庭参加诉讼，第三人卢革胜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告曾风生向本院提出诉讼请求：1.判令解除本院对权证号为广国用(2013)字第9175号的坐落于江西省广昌县旴江镇河东新区东侧土地(以下简称系争土地)的查封；2.案件诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告曾风生变更上述诉讼请求1为判令停止本院对上述系争土地的执行。事实和理由：原告与第三人于2018年4月18日签订了一份《土地转让协议书》，并于同日支付了首期款。根据法律规定，土地的使用权可以依法转让，上述协议书中虽然有注明私人土地不能交易的说明，但该说明是协议当事人对私人土地理解的偏差造成，其出发点是认为私人土地为集体土地和土地所有权不可直接交易，因上述协议的目标地块为招拍挂所得，属于国有建设用地，并不违反法律强制性禁止转让的规定，不属于《土地管理法》所禁止直接交易的划拨土地和农村集体土地，故该协议合法有效。2018年12月3日，原告委托赣州市海联建筑勘察设计规划院对系争地块进行了勘察、规划、测绘、设计等，应该视为对该地块已经合法占有。2019年11月至2020年2月，原告又对该地块进行了测量，并至广昌县城市管理局缴纳了城市建设设施配套费、城镇垃圾处理费、防空地下室易地建设费和城市占道费等，准备建设时发现被本院查封，遂向本院提出执行异议，后被裁定驳回，原告因不服提起本案诉讼。原告认为：1.原告与第三人签订的买卖合同合法有效，是真实意思表示，并且在本院查封之前；2.在本院查封之前，原告委托设计院进行了勘察、设计，应该视为合法占有该不动产；3.原告已按照合同约定支付了部分价款，余款206,600元(币种为人民币，下均同)原告可以按照本院要求交付执行；4.原告作为买受人在2018年办理付款、勘察设计占有后，等待勘察设计规划院设计成果交付直至2019年11月，而本院于2019年6月份查封了该地块，致无法办理过户登记，虽然原告在2020年2月份办理相关手续过程中才获知本院查封的事实，但该事实已客观存在，并不受买受人自身控制，应属于非买受人原因不能办理过户登记手续，上述情形均符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故诉至本院要求判如所请。被告志创公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与第三人买卖本案系争土地使用权的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对原告的主张不予认可，要求驳回原告的诉讼请求。第三人卢革胜未作陈述。经审理查明：本院在执行(2020)沪0107执1468号本案被告志创公司申请执行本案第三人卢革胜等运输合同纠纷一案过程中，本案原告曾风生向本院提出案外人执行异议，要求本院解除对系争土地的查封。本院以(2020)沪0107执异68号立案受理后，经审查于2020年6月15日作出关于驳回异议请求的(2020)沪0107执异68号执行裁定，本案原告曾风生因不服该裁定诉至本院。根据本院(2020)沪0107执异68号执行裁定书中所载：本案原告以其与本案第三人于2018年4月18日签订《土地转让协议书》，本案第三人将系争土地以2,106,600元转让给其，同日，其向本案第三人支付1,900,000元，余款约定以双方名义向有关主管部门申请建房，待房屋建成可以办理过户手续，且被执行人配合其办理土地使用权变更手续后再行支付，本院查封的系争土地系本案第三人以有偿的方式转让给其，转让协议是合法有效的，因政策原因该土地至今未变更执其名下等为由提出案外人执行异议，并提供如下证据：1.本案原告与本案第三人于2018年4月18日签订的《土地转让协议书》，2.中国农业银行股份有限公司广昌支行于2018年4月18日出具的《个人结算业务申请书》；本案被告志创公司陈述称，不同意本案原告的异议请求，并认为，本案原告所提异议不符合法律规定，本案原告明知系争土地不能办理过户，且未提供向规划管理部门申报建房的手续材料，故本案原告与本案第三人签订的《土地转让协议》无效，本案原告没有合法占有系争土地，系自身原因未办理过户登记；本案第三人陈述称，同意本案原告所提的异议请求，其与本案原告签订的《土地转让协议》是现实的，合同订立的时间与本案原告付款时间是吻合的，本案原告是在向有关管理部门申报建房时得知系争土地被本院查封。本院在审查本案原告曾风生提出案外人异议中查明：1.根据本院(2020)沪0107执1468号案卷材料，本案被告志创公司于2020年4月14日依据本院作出的(2019)沪0107民初12457号民事判决书向本院申请执行，要求本案第三人卢革胜及该案另一被执行人上海利丰国际物流有限公司支付运费、利息损失及迟延履行期间的加倍债务利息、案件受理费及公告费合计1,386,336.27元，本院以(2020)沪0107执1468号立案执行；2.根据江西省广昌县不动产登记中心于2020年4月28日出具的《不动产产权情况表》中记载，本案系争土地权利人为本案第三人卢革胜，权利登记时间为2013年6月21日，不动产权证书号为广国用(2013)字第9175号，土地用途为城镇住宅用地，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地使用权面积为351.10平方米，本院于2019年6月21日因(2019)沪0107民初12457号案正式查封，无有关房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录；3.本案原告与本案第三人于2018年4月18日签订的《土地转让协议书》第二条中载明：“因为国家政策规定私人土地不能直接交易，甲(即本案第三人)，乙(即本案原告)双方协议以甲方，乙方的名义办理建房手续，等建好别墅后，可以办理过户手续时，甲方必须无条件、无理由配合丙方办理过户手续，所有一切手续由乙方办理，甲方按合同约定协助办理”；4.在本院审查过程中，本案原告与本案第三人确认，双方在签订《土地转让协议》时均知道国家政策规定土地不能交易，但系争土地上至今还未建房。原告曾风生在提起本案诉讼及本案审理期间，除了向本院提交与上述其在提出案外人异议时所提交的相同证据材料外，还补充提交如下证据材料：1.上述本院(2020)沪0107执异68号执行裁定书，证明原告因本院查封本案系争土地提出执行异议；2.编号为广昌市(县)〔2019〕广国建批字第055号《建设用地批准书》一份，其中载明：用地单位为卢革胜，建设项目名称为住宅，批准用地机关为广昌县人民政府，批准用地面积为351.1平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为出让，土地用途为住宅，土地坐落为本案系争土地坐落地，批准的建设工期为自2020年5月至2022年5月，发证机关为广昌县自然资源局，发证日期为2019年11月18日；3.编号为地字第XXXXXXXXXXXXXXXX的《建设用地规划许可证》一份，其中载明：用地单位为卢革胜，用地项目名称为住宅，用地地址为本案系争土地坐落地，用地性质为居住用地，用地面积为351.1平方米，发证机关为广昌县自然资源局，发证日期为2020年5月16日；4.中国农业银行回单一份，其中载明：2018年4月18日，原告开设在该行银行卡号尾号为8103的账户内的1,900,000元被转账取款；5.中国农业银行收费客户回单一份，其中载明：2018年4月18日，该行因个人大额支付汇兑1,900,000元，以现金方式收取个人跨行转账汇款手续费50元；6.编号为XXXXXXX的《收据》一份，其中载明：入账日期为2018年12月3日，交款单位为曾风生，收款方式为微信转账，金额为23,800元，收款事由为河东新区30#地块勘察费、规划费、审图费、设计费，并加盖有“赣州市海联建筑勘察设计规划院技术服务章”字样的印章；7.微信转账记录截图两份，其中显示：2018年4月20日转账给微信名为“十月秋声”的用户8,000元，2019年11月22日扫二维码付款给微信名为“十月秋声”的用户7,600元；8.手写《收据》两份，内容分别为：“收到曾风生河东新区30#地块设计图纸费用，改图纸费用及审查图费、勘察费用、规划图纸用合计贰万贰仟陆佰元整(￥22600.00)。其中两笔费用通过微信收到(￥15600.00)，另一笔费用通过现金收到(￥7000.00)。收款人：刘兆声日期：2019.11.22”，“收到曾风生河东新区30#地块做日照分析报告共计肆仟伍佰元整(￥4500.00)，该费用通过微信转账。收款人：刘兆声日期：2020.3.13”；9.广昌县自然资源局于2019年11月20日开具的收费通知单一份，其中记载，交款单位为卢革胜，建设项目为住宅，收费项目为拔地定桩费和测量费，交款金额合计为5,169.93元；10.江西农商银行于2019年11月21日出具的《现金缴款单》一份，其中载明：收款户名为广昌县财政局，缴款人为卢革胜，款项来源为自然资源局行政审批股测量费、拔地定桩费，缴款金额为5,169.93元；11.广昌县不动产登记测绘队于2019年11月21日开具的《江西增值税普通发票》一份，其中载明：购买方为卢革胜，货物或应税劳务、服务名称为研发和技术服务、规划测量费、建筑服务、拔地定桩费，价税合计为5,169.93元，缴款方式为现金；12.广昌县行政服务中心于2020年2月21日开具的《交费通知书》一份，其中载明：申办人为卢革胜，收费项目为人防费、配套费、垃圾处理费、水土保持补偿费，合计金额为43,256.82元；13.广昌县建设局于2020年2月21日开具的《江西省政府非税收入票据(电子)》打印件一份，其中载明：交款人为卢革胜，项目名称为防空地下室易地建设费，金额为31,895.5元；14.《中国银行江西省财政非税收入缴款业务回单》一份，其中载明：缴款人为曾风生，金额为31,895.5元，交易日期为2020年2月21日，执收单位名称为广昌县建设局本级，备注：“人防费是490.7平方米*5%*1300元”；15.广昌县建设局于2020年2月21日开具的《江西省政府非税收入票据(电子)》打印件一份，其中载明：交款人为卢革胜，项目名称为城市基础设施配套费(县城、建制镇)，金额为8,419.58元；16.《中国银行江西省财政非税收入缴款业务回单》一份，其中载明：缴款人为曾风生，金额为8,419.58元，交易日期为2020年2月21日，执收单位名称为广昌县建设局本级，备注：“人防费是490.7平方米*5%*1300元”；17.微信账单截图一份，其中显示：2019年11月21日转账给微信名为“天道酬勤”的用户2,590元；18.广昌县城市管理局于2019年11月21日开具的《江西省政府非税收入票据(电子)》打印件一份，其中载明：交款人为卢革胜，项目名称为其他城市、县城市中心区内主次干道经营性占道收费，金额为2,590元；19.《中国银行江西省财政非税收入缴款业务回单》一份，其中载明：缴款人为曾风生，金额为351.1元，交易日期为2020年2月21日，执收单位名称为广昌县水土保持局，备注：“人防费是490.7平方米*5%*1300元”；20.广昌县城市管理局于2020年2月21日开具的《江西省政府非税收入票据(电子)》打印件一份，其中载明：交款人为卢革胜，项目名称为城镇垃圾处理费，金额为2,590.64元；21.《中国银行江西省财政非税收入缴款业务回单》一份，其中载明：缴款人为曾风生，金额为2,590.64元，交易日期为2020年2月21日，执收单位名称为广昌县城市管理局，备注：“人防费是490.7平方米*5%*1300元”；22.微信账单截图一份，其中显示：2019年11月21日两次转账给微信名为“润泉供水”的用户合计3,592元；23.编号为XXXXXXX的《收据》一份，其中载明：入账日期为2020年5月19日，交款单位为卢革胜，收款方式为扫码，金额为1,000元，收款事由为供水押金，并加盖有“江西省广昌润泉供水有限公司发票专用章”字样的印章；24.江西省广昌润泉供水有限公司于2020年5月19日开具的《江西增值税普通发票》一份，其中载明：购买方为卢革胜，货物或应税劳务、服务名称为建筑服务、工程款，价税合计为2,952元；25.手写《收条》一份，内容为：“今收到曾风生河东新区30号地整坪地块人民币(壹万陆仟正)(16000.00)，微信支付2019.11.26日今收人温齐章”；26.微信转账记录截图一份，其中显示：2019年11月26日微信转账16,000元已被领取；27.手写《收条》一份，内容为：“今收到曾风生河东新区30号地块2020年.3.22日做围网费合计人民币：8000.00元正(捌仟)今收人谢飞胜2020年6月10日”；28.微信转账记录截图一份，其中显示：6月10日微信转账8,000元已被领取；29.广昌县自然资源局于2020年6月28日出具注有“复印属实”字样，并加盖该局行政审批专用章的系争土地现场照片复印件一份，其中显示，广昌县自然资源局在系争土地范围内张挂落款时间为2018年11月7日的《卢革胜规划方案公示图》，其中载明：规划的建筑面积为626.58平方米、建筑高度为11.59米、建筑占地为160平方米、建筑层次为3+1层、用地面积为351.1平方米；经庭审质证，被告对上述原告补充提交证据1予以认可，并对除证据25、26、27、28外其他证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性均不予认可，并认为，上述证据中载明的时间均晚于本院查封时间，证明原告在本院查封前并未合法占有系争土地。在本案审理过程中，被告志创公司向本院提交本院于2020年6月12日作出的(2020)沪0107执1468号关于终结该案本次执行程序的执行裁定书，以证明本案第三人及上述该案另一被执行人未清偿该案债务。经庭审质证，原告对该证据予以认可。另，上述原告与第三人所签订的《土地转让协议书》中约定：“第一条转让土地基本情况1.土地座落位置：广昌县旴江镇河东新区东侧2.土地使用权面积：351.1平方米(叁佰伍拾壹点壹平方米)3.土地规划用途：其他普通商品住房用地4.土地使用期限：70年5.土地现状：空置6.国有土地使用证号：广国用(2013)字第9175号7.国有土地使用权出让合同号：XXXXXXXXXXXXXX.地号：XXXXXXXXXXXXX第二条土地价格及其他权利状况1.甲方所售土地价格人民币￥XXXXXXX.00元(贰佰壹拾万零陆仟陆佰元整)。2.因为国家政策规定私人土地不能直接交易，甲，乙双方协议以甲方，乙方的名义办理建房手续，等建好别墅后，可以办理过户手续时，甲方必须无条件，无理由配合丙方办理过户手续，所有一切手续由乙方办理，甲方按合同约定协助办理。3.转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方，丙方所有。……第三条付款方式1.在签订正式合同时，乙方付人民币壹佰玖拾万元陆仟陆佰元整(￥XXXXXXX元)给甲方，此后甲方提供所有关于该地块的一切资料及土地证给乙方，并允许乙方开始报建。2.余额贰拾万元整(￥200000.00元整)在甲方土地权属过户到乙方名下时，一次性付清。但最迟付清时间不超过2018年10月30日前，此后不影响甲方按有关条款配合办理权属过户给乙方应履行的义务。第四条违约责任1.甲方承诺土地权属过户给乙方取得该地块的土地权，房产权后，若因甲方原因未能过户给乙方取得该地块的土地权，房产权，甲方愿意返还乙方的全部地价款，并赔偿乙方所建房的所有经济损失。……3.甲方保证在交接时，该土地没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该土地转让前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的一切经济损失。……”在本院审理(2020)沪0107民初17340号原告卢宗明诉本案被告及第三人案外人执行异议之诉一案中，上述本案原告补充提交的证据29，也被该案原告卢宗明作为证据提交，而该案涉及的争议土地的不动产权证书号为广国用(2013)字第9174号。在本院于2020年11月11日组织原、被告双方进行证据交换过程中，原告本人到庭陈述称：其与第三人原本不认识，因其姐夫告诉其第三人有地在卖，才从广州回来与第三人签约；上述《土地转让协议书》中约定其应先期支付第三人的1,906,600元转让款已付清，其中的6,600元以现金方式支付，并在签约当日用于其与第三人及其他相关人员聚餐的餐费；协议书第二条中“甲，乙双方协议以甲方，乙方的名义办理建房手续……甲方必须无条件、无理由配合丙方办理过户手续……转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方，丙方所有”系打印错误，应为“甲，乙双方协议以甲方的名义办理建房手续……甲方必须无条件、无理由配合乙方办理过户手续……转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方所有”；剩余200,000元转让款必须等到过户后再支付。在同年11月18日的庭审过程中，原告的委托诉讼代理人又当庭表示原告现在愿意将上述余款交付本院执行。以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2020)沪0107执异68号执行裁定书和当事人或其委托诉讼代理人的庭审陈述等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于原告是否符合关于保护无过错不动产买受人物权期待权规定的情形，从而能够排除本院因被告申请执行第三人一案对本案系争土地使用权的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，根据上述查明的事实，首先，尽管原告提供的上述《土地转让协议书》中载明的签约时间早于本院查封系争土地使用权的时间，但因本案系争土地属国有建设用地，第三人以出让方式取得该系争土地的使用权，用途为城镇住宅用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条中“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、第三十九条中“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，自然人之间并不能单独转让国有土地使用权，且该协议书中也载明：“因为国家政策规定私人土地不能直接交易，甲，乙双方协议以甲方，乙方(应为甲方)的名义办理建房手续，等建好别墅后，可以办理过户手续时，甲方必须无条件，无理由配合丙方(应为乙方)办理过户手续，所有一切手续由乙方办理，甲方按合同约定协助办理。转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方，丙方(应为乙方)所有”，因此，该协议书当属附条件和期限的合同，即系争土地使用权的转让，须以系争土地上建成的房屋可依法办理过户登记为条件，且须与房屋所有权的转移一并进行，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条中“附生效条件的合同，自条件成就时生效”和第四十六条中“附生效期限的合同，自期限届至时生效”的规定，鉴于原告与第三人均确认本院查封时系争土地上尚未建房，由此，双方约定转让的条件既未成就，期限也未届至，故应认定该协议书在本院查封时尚未生效，该情形不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，由于原告的相关陈述及提供的相关证据材料，仍无法证明原告在本院查封前已合法占有系争土地，该情形也不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；再次，尽管原告提供其所称在本院查封前已向第三人支付1,900,000元转让款的银行转账凭证，并称另以现金支付6,600元，但因直至本院裁定驳回原告提出的案外人执行异议并依法向原告送达裁定书时，原告也未将余款200,000元交付本院执行，或表示愿将该余款交付本院执行，并在本案审理过程中曾表示不愿将该余款交付本院执行，该情形亦不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，原告与第三人明知自然人之间不能单独转让国有土地使用权，且双方在上述载明签约时间为2018年4月18日的《土地转让协议书》中也约定，系争土地使用权须与由原告出资在该土地上所建房屋的所有权一并转让，但因至本院于2019年6月21日查封时，该土地上还未建房，该情形仍不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。鉴于上述，原告的物权期待权不能排除本院因被告申请执行第三人一案而对本案系争土地使用权的执行，故原告要求本院停止对系争土地执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。第三人卢革胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告曾风生的全部诉讼请求。案件受理费人民币23,652元，由原告曾风生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华人民陪审员  杨宗才人民陪审员  蒋心红二〇二〇年十二月二日法官 助理  金静华书 记 员  金静华附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条【附期限的合同】当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。