河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3915号原告：焦作市和家物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区和平中街**和平街市场管委会院内。法定代表人：张春喜，执行董事。委托诉讼代理人：张超超，该公司员工。委托诉讼代理人：卫子怡，该公司员工。被告：陈树山，男，1952年2月19日出生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。原告焦作市和家物业管理有限公司（以下简称和家物业公司）与被告陈树山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张超超、卫子怡，被告陈树山及委托诉讼代理人姜巧巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年1月-9月的物业费49500元（按66000元/年计算），直至房屋腾空、交付之日止的物业费（计算标准同上）；2.判令被告支付违约金27000元（从2020年1月1日起至9月30日按每日100元计算），以及直至被告清偿全部物业费、违约金之日止的违约金（计算标准同上）；3.判令被告支付原告2020年1月1日-10月19日的水电费16066元，以及直至房屋腾空、交付之日止所产生的水电费用；4本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月1日原、被告签订《物业管理合同》约定：原告为被告租赁的和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋提供物业管理服务；合同期限1年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理费66000元/年，按月结算；逾期按100元/天支付违约金，拖欠15天，合同自动解除。合同履行完毕后，因被告仍在使用租赁房屋，原告继续为被告提供物业服务、并垫付水电等费用。因被告拖欠上述费用，拒不支付。原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈树山辩称，原、被告之间的物业管理合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，合同到期未再续约，且2019年12月27日焦作市和家商贸有限公司以张贴通知的方式告知陈树山，解除了双方之间的《房屋租赁合同》，陈树山未再续租、也未再使用和平街市场内大房兴隆服装城区78号房产，综上被告陈树山不应承担2020年度所产生的物业费、违约金、及水电费，焦作市和家物业管理有限公司向被告陈树山主张2020年1月份之后的物业管理费用没有事实和法律依据。应当驳回原告诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院总结本案的争议焦点为：1.原、被告签订的合同解除后被告是否还在继续使用租赁房屋；2.原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，是否应予支持。原告和家物业公司为证明自己的主张，在庭审过程中，向本院提交以下证据：1.物业管理合同一份。证明原、被告双方在2019年1月至2019年12月存在物业管理合同关系，合同到期后，因被告陈树山拒不腾房、交付原告，仍然占有使用至今，原告继续为被告所租赁房屋提供物业服务，所产生的物业费及原告代被告垫付的水电费、服务费仍应按原合同标准和实际发生数额由被告陈树山承担；2.陈树山（兴隆服装城）2020年欠费明细表一张，和家物业收费单据10张。证明2020年1月至2020年10月被告陈树山占用涉案房屋产生的物业费共计55000元（每月5500元），原告代其垫付的水电费、服务费共计16066元，以上费用被告应向原告支付和返还。被告陈树山对原告和家物业公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但该证据中明确显示2019年1月1日至2019年12月31日之间被告与原告存在物业管理服务合同关系，与原告现诉求无关联性；对证据2真实性及证明指向均不认可，首先该单据是原告自己制作盖章的收费单据，且按照以前的物业管理服务合同，物业费每月一缴，被告至开庭前从未收到该组单据，其次原告直接认定78号房产直接使用人为被告，无事实及法律依据。被告陈树山为证明自己的主张，在庭审过程中，向本院提交以下证据：1.被告陈树山与原告焦作市和家物业管理有限公司签署的《物业管理合同》一份（共2页）,证明2019年1月1日至2019年12月31日双方之间存在物业管理合同关系，物业管理费用为每年66000元；2.和家物业收费单据10张,证明被告陈树山在物业合同期限内按时足额向原告缴纳了相应的物业管理费，不存在拖欠费用的问题；3.焦作市和佳商贸有限公司的《通知》一份（复印件）,证明2019年12月27日（即物业管理合同到期的前第三天）焦作市和佳商贸有限公司以张贴通知的方式告知陈树山，双方之间的《房屋租赁合同》到期不再续约，陈树山也未再续租和平街市场内大房兴隆服装城区78号房产，至今也未和原告签署任何后续的物业管理合同，因此焦作市和家物业管理有限公司向被告陈树山主张2020年1月份之后的物业管理费用没有事实和法律依据。原告和家物业公司对被告陈树山提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1.2.3的真实性均无异议，被告并未在接到通知后将所租赁房屋交付给原告，仍然继续占有使用至今，原告诉求物业费、水电费、服务费于法有据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2系原告单方制作且没有其他证据予以佐证，被告对其真实性有异议，不能证明其为被告垫付水电费的具体金额，本院不予采信；被告提交的证据1-3，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：河南中安建设工程有限公司（以下简称中安建设公司）系焦作市和平街市场的产权单位。中安建设公司向焦作市和佳商贸有限公司（以下简称和佳商贸公司）出具委托书，将和平街市场内全部商铺委托由和佳商贸公司代为出租、管理、签订租赁合同、收取租金，因委托所发生的所有债权债务，均由中安建设公司承担。和佳商贸公司于2019年1月1日与陈树山签订《租赁合同》，被告陈树山租赁和佳商贸公司市场内大房兴隆服装城区78号房屋。同日，中安建设公司另一全资子公司原告和家物业公司，与陈树山签订《物业管理合同》，合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日止。约定和家物业公司根据陈树山租赁房屋所处的位置、房间数量、面积、层数等不同条件进行物业管理服务费的收取，年共计66000元。物业管理服务费按月结算，乙方（被告陈树山）应在每月的5日前付清当月的费用。水、电费用的交纳，乙方用水用电，房间安装有水表、电表的，按表计量，房间没有安装水、电表的，按市场规定的标准计量；单价执行市场规定的统一定价。水、电费每两个月结算一次，实行单月交费，交费时间为每个月单月的5日前。关于违约责任，乙方不按规定交纳物业管理服务费和水电费用，每拖延一天，甲方（原告）按100元/天收取违约金；乙方逾期超过15天，视为自动解除合同。发生争议，双方协商解决；协商不成，由解放区人民法院管辖。合同签订后，陈树山按照合同约定交纳了涉案房屋的物业费和水、电费。2019年12月27日，和佳商贸公司制作了内容为：“陈树山：我公司与你签订的《房屋租赁合同》租赁期限将于2019年12月31日届满。因你经常逾期交纳租赁费和物业管理费，经我公司研究决定该房屋租期届满后予以收回。现我公司提前向你告知，请你务必于2020年1月1日腾空并交付租赁房屋，否则我公司将按合同约定执行”的通知，并在陈树山所租赁房屋处进行了张贴，后于2019年12月30日又以短信通知的形式将通知的内容向陈树山进行了告知，但至今陈树山未将所租赁的房屋返还给中安建设公司。原告与被告签订的《物业服务合同》期限届满后，双方未再续约。因被告未将案涉房产返还给中安建设公司，被告对外转租的部分商户仍在上述市场经营，原告继续为被告提供了物业服务，并代缴水费和电费，据此形成纠纷，原告诉至本院。另查明，河南中安建设工程有限公司诉被告陈树山房屋租赁合同纠纷，本院审理后，于2020年12月28日作出（2020）豫0802民初3916号判决，判决：一、陈树山于本判决生效之日起三十日内将焦作市和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋（即该市场西北角三层楼房的二、三层全部房屋）内的物品清空后，将房屋返还给河南中安建设工程有限公司；二、陈树山于本判决生效之日起三十日内，按照6400元/月的标准，向河南中安建设工程有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（支付时，应扣除两个月的房屋占用费12800元，及8000元押金，共计20800元）；三、陈树山于本判决生效之日起三十日内，向河南中安建设工程有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以76800元为基数，自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、驳回河南中安建设工程有限公司的其他诉讼请求。又查明，涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有合同权利，承担合同义务。关于和家物业公司提出的要求陈树山支付2020年1月1日之后的涉案房屋的物业费的诉讼请求，因双方的《物业服务合同》及陈树山与中安建设公司签订的《房屋租赁合同》约定的期限届满后，陈树山并未积极履行将涉案房屋腾空并交还的义务，原告继续为被告陈树山提供物业服务，故和家物业公司的该诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但鉴于涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间，对于此部分的开放空间，和家物业公司完全可以直接予以收回并进行支配、对外出租，从而减少自身的损失，而和家物业公司却怠于采取相应的措施，故本院综合考虑该部分开放空间的面积、所在位置等因素，对和家物业公司所主张的物业费按照550元/月的标准予以减少，即陈树山应按照4950元/月的标准，向和家物业公司支付涉案房屋自2020年1月1日起至实际交还之日止的物业费。同时，考虑到今年新冠肺炎疫情的冲击和影响，本院对陈树山的上述应付物业费，酌情减少两个月费用，即9900元。关于和家物业公司所主张的要求陈树山以年租金66000元为基数，按照每日100元的标准计算和支付违约金的诉讼主张。原、被告双方《物业服务合同》中对相应违约金有约定，即“乙方不按规定交纳物业管理服务费和水电费用，每拖延一天，甲方按100元/天收取违约金；乙方逾期超过15天，视为自动解除合同”，但该违约金约定过高，根据本案的实际情况。在综合考虑陈树山已依法承担赔偿和家物业公司损失的责任、涉案房屋的租赁情况、和家物业公司未及时起诉以避免和减少自身损失等各方面因素的情况下，本院认为相应违约金的计算标准，应以59400元（4950元×12月）为基数，按照和家物业公司提起本案诉讼的2020年10月时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算为宜。原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付2020年1月1日至案涉房产腾空、交付之日止产生的水电费的诉讼请求。原告提交的证据，系其单方制作，未提交其它证据予以佐证，不足以证明上述期间水电费的具体数额，应承担举证不能的法律后果。故原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈树山于本判决生效之日起三十日内，按照4950元/月的标准，向原告焦作市和家物业管理有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的物业费（支付时，应扣除两个月的物业费9900元）；二、被告陈树山于本判决生效之日起三十日内，向原告焦作市和家物业管理有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以59400元为基数，自2020年1月1日起至被告清偿全部物业费之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；三、驳回原告焦作市和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1058元，由被告陈树山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 李 艳二〇二〇年十二月三十日书记员 赵方圆