广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2124号原告：林形毫，男，1971年10月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************61X。原告：林爱连，女，1974年11月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码441************623。共同委托诉讼代理人：陈振南，广东港惠律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张国栋，广东港惠律师事务所实习人员。被告：李伟石,男，1967年5月1日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************010。被告：温素云，女，1970年11月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县***********，公民身份号码442************025。原告林形毫、林爱连与被告李伟石、温素云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告林形毫、林爱莲委托诉讼代理人陈振南、张国栋到庭参加诉讼；第二次庭审，原告林形毫、林爱莲委托诉讼代理人陈振南到庭参加诉讼，两次庭审被告李伟石、温素云经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审结终结。原告林形毫、林爱连向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认两原告与两被告签订的《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》有效，并判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户至两原告名下；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年11月21日，经深汕特别合作区尚安法律信息咨询服务有限公司见证，原告与两被告在见证机构办公室签订房屋转让合同。合同约定，被告将位于惠东县吉隆镇河东新区登记所有权人为其本人的一栋4层自建楼房（房屋所有权证号：粤房字第1905653号）转让给原告，转让价款为人民币500000元。合同签订后，原告当天即向被告支付了购房款450000元，剩余50000元需要在房屋办理完过户手续并交付原告使用后再支付，但现被告不配合原告前往有关部门办理手续。原告认为，双方在平等自愿前提下签订房屋转让合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性、禁止性规定，未损害第三人合法权益，合同应当有效，双方应当遵守合同约定，履行合同义务。综上所述，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法确认合同有效，并判令被告继续履行合同。被告李伟石、温素云未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。两原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.两原告身份证，证明原告主体资格；2.两被告身份证，证明两被告主体资格；3.法律见证书，证明原告与两被告经见证机构签订房屋转让合同，合同约定转让房屋的情况和价款等内容；4.银行交易凭条，证明原告已向被告支付购房款610000元；5.《房屋转让合同补充协议》及转账凭证，证明本案房屋转让款实际为660000元及原告已支付了房屋剩余价款50000元的事实。对原告林形毫、林爱连的上述证据，被告李伟石、温素云未到庭发表质证意见，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告陈述及其提交证据对本案的事实认定如下：涉案房屋坐落于惠东县吉隆镇河东新区，房屋所有权证号为粤房地证字第1905653号，登记权利人为被告李伟石，于1995年6月30日登记，建基面积74.1平方米，房屋建筑面积为326.04平方米。原告林形毫与林爱连系夫妻关系，被告李伟石与温素云系夫妻关系。2019年11月21日，被告李伟石、温素云作为转让方（甲方）与原告林形豪（受让方、乙方）签订了一份《房屋转让合同》，合同条款摘录如下：第一条土地及地上建筑物基本情况1、甲方所有的房屋位于惠东县吉隆镇河东新区……所有权人为李伟石，基地面积74平方米，建筑面积为326.04平方米；2、该土地上已建有一栋4层的房屋，目前出租给他人居住，租赁期限到2020年2月29日为止；3、该房屋已于1995年6月30日办理房产登记手续，出具了《房屋所有权证》。第二条转让范围、价款及支付方式1、甲乙双方经协商一致，同意房屋的转让价款为人民币伍拾万元（￥500000元）；2、乙方应在本合同签订之日向甲方支付肆拾伍万（小写￥450000元），剩余五万元在甲方办理完所有交接手续，把该房屋交付乙方使用后支付给甲方……第三条房屋的交付及过户1、甲方应在收到乙方支付的全部款项后七日内协助乙方或其代理人到相关管理部门办理房产过户手续至乙方名下。由此产生的契税及相关费用由乙方承担；2、甲方应在合同约定的交付日（即2020年2月29日）后三日内将房屋及相关证件交付给乙方。交付前所产生的水、电、燃气、有线电视等各项费用由甲方承担，交付后所产生的水、电、燃气、有线电视等各项费用由乙方承担……第六条争议解决方式因本协议履行过程中发生争议的，甲乙双方因友好协商，协商不成的，任一方均可向惠东县人民法院提起诉讼。合同签订当日，原告林爱连向被告温素云名下尾号为3057的银行账户转账支付了400000元，连同于2019年11月18日原告已向被告温素云上述银行账户转账支付的50000元，原告方向被告温素云转账支付了450000元，并由被告温素云签名出具一张金额为450000元的《收据》交原告收执。同日，原告林形豪向被告温素云的上述银行账户又转账支付了160000元。2020年4月3日，就上述合同履行事宜，两原告作为甲、乙方，两被告作为丙、丁方，四方签订了一份《房屋转让合同补充协议》，协议载明：甲、乙、丙、丁自愿友好协商一致，就2019年11月21日签订的《房屋转让合同》的有关事宜，订立如下补充协议。本补充协议约定与上述《房屋转让合同》约定条款不一致的，以本协议约定为准。一、甲乙丙丁经协商一致，同意房屋的转让价款应为大写：人民币陆拾陆万元整（小写￥660000元）……二、丙方林形豪因对甲方李伟石的房屋有购买意向，经与甲方李伟石协商一致，受其的付款指示，丙方林形豪在2019年11月18日向甲方的妻子即乙方温素云的银行账户支付了房屋购买定金5万元；《房屋转让合同》签订当日即2019年11月21日，受甲方的付款指示，丙方林形豪委托其妻子即丁方林爱连向甲方李伟石的妻子即乙方温素云的银行账户分别支付了16万元、40万元。上述房屋购买定金及房屋转让价款共计61万元整，甲方和乙方承认均已收到。三、甲方和乙方于2020年2月29日向丙方交付了房屋，丙方于2020年3月8日对房屋开始进行了装修。现各方协商一致，甲方和乙方应在收到丙方和丁方支付的剩余房屋转让价款5万元后七天内协助丙方到有关部门办理房产过户手续至丙方名下……。同日，原告林形豪向被告李伟石名下尾号为2659的银行账户转账支付了房屋转让尾款50000元。诉讼期间，本院就涉案房屋有无查封、抵押登记情形以及能否办理过户手续的问题去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年7月8日作出的复函内容为：一、截至目前，李伟石名下位于惠东县吉隆镇河东新区的房屋（粤房地证字第1905653号）无抵押登记和查封登记。二、我局未查找到上述房屋对应土地的地籍档案信息。已取得房屋所有权属证书未办理土地登记的，根据《惠东县不动产登记历史遗留问题的处理意见》（惠东国土资〔2019〕83号）第二条，待完成土地确权和完善用地手续（补缴土地出让金）后方可办理转移登记”。《惠东县不动产登记历史遗留问题的处理意见》的第二条意见内容如下：（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记的：1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策，具体处理细则如下：（1）土地批准文书项下的土地使用权类型为划拨的：①当事人申请变更、继承等不动产登记的，按照划拨土地给予办理房地权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。②当事人申请转让、处置等不动产登记的，按照划拨土地办理，需先核发不动产权证书，办理房地权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记，再到土地管理部门直接办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金及相关税费后，给予办理转让、处置等不动产登记。司法裁决等特殊情形的，可由受让方办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金及相关税费后，直接为受让方办理房地权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记，土地使用权类型为出让。根据原告诉请，本院就上述复函及处理意见载明的办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金的问题询问原告，原告陈述现原、被告双方对该由何方去补缴土地出让金一事尚存争议，但若本案纠纷至执行阶段的话，原告同意由其先行垫付该笔费用。后本院又以受让方补缴土地出让金后，依照现房屋所处土地情况能否办理房屋过户手续的问题再次去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年8月6日作出的复函内容为：已取得房屋所有权属证书未办理土地登记的，房屋投影界线范围内的土地符合国有建设用地条件的，由土地管理部门上报县政府批准确定土地为国有建设用地，受让方办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金及相关税费后，可办理转移登记。鉴于此，建议你院提供李伟石位于惠东县吉隆镇河东新区的房屋四至坐标，到我局信息中心部门确认是否符合国有建设用地条件。2020年11月3日，惠东县*******又对上述复函内容作出补充回复如下：经核查，李伟石名下位于惠东县吉隆镇河东新区的房屋（粤房证字第1905653号）投影界线范围内的土地符合国有建设用地条件。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告李伟石将登记在其名下的涉案房屋转让给原告林形毫、林爱连，其配偶温素云对此亦无异议，双方签订了《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》，约定了具体的价款及履行期限，上述合同及协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》依法成立并有效，本院予以确认。关于被告方应否协助原告方办理涉案房屋过户手续的问题。双方签订上述合同及协议后，原告方履行了支付房屋转让款660000元的义务，根据双方约定，被告方应在原告款项付清后的7天内协助原告办理涉案房屋的过户手续，现被告方已向原告方交付了房屋，根据合同及协议约定尚应履行协助原告办理涉案房屋的过户手续。关于涉案房屋能否过户的问题，经本院去函不动产管理部门调查后，涉案房屋亦不存在抵押、查封等权利限制情形，虽该房屋所处土地因历史遗留原因未能办理土地使用权证，但依照该历史遗留问题处理意见载明“司法裁决等特殊情形的，可由受让方办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金及相关税费后，直接为受让方办理房地权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记，土地使用权类型为出让。”，原告经本院询问后亦同意由其先行负担上述补出让手续和缴交土地出让金的费用，且经不动产管理部门第二次复函核实，涉案房屋投影界线范围内的土地亦符合国有建设用地条件。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”及第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，涉案房屋未存在上述不允许转让的情形，现两原告就此诉请两被告协助办理房屋过户登记手续，理由充分，本院予以支持，但转让涉案房屋涉及的手续费、税费应由原告先行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林形毫、林爱连与被告李伟石、温素云于2019年11月21日签订的《房屋转让合同》，于2020年4月3日签订的《房屋转让合同补充协议》合法有效。二、被告李伟石、温素云应于本判决生效之日起7日内协助原告林形毫、林爱连办理位于惠东县吉隆镇河东新区的房屋（房屋所有权证号：粤房地证字第1905653号）的过户登记手续。案件受理费10400元（原告已预交），由被告李伟石、温素云共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波人民陪审员  邹建华人民陪审员  王惠超二〇二〇年十一月十五日法官 助理  曾梓峰书 记 员  林思锋