北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初632号原告（执行案外人）：金学，男，1959年6月15日出生，满族。被告（申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托诉讼代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托诉讼代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。第三人（被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼1层101室。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，联合创意（北京）科技发展有限公司员工。第三人：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，经理、执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，卓兴立海（北京）科技发展有限公司法务。委托诉讼代理人：束建华，北京市君泽君律师事务所律师。原告金学与被告北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、第三人联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、第三人卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金学、被告罗德物业公司之委托诉讼代理人包亚南、第三人联合创意公司之委托诉讼代理人王明威、第三人卓兴立海公司之委托诉讼代理人董璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金学向本院提出诉讼请求：1.终止强制腾退原告合法租赁房屋（原33号地块C座8018号）（以下简称涉案房屋）；2.要求卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月2日，原告收到北京市第二中级人民法院送达的（2020）京02执异386号执行裁定书，该裁定书缺乏事实与法律依据。1.被告所申请执行的财产是2007年11月22日原告与第三人联合创意公司签订的《物业认租协议》约定的认租房屋。按照租赁合同约定，原告承租了C座8018号房屋（以下简称涉案房屋），并一次性支付了认租房屋约定租期的全部租金422293元。2.被告对属于原告租赁期内房屋的申请执行是错误的，被告无权对上述财产申请执行，其行为没有法律依据。北京市第二中级人民法院在(2018)京02执972号一案的执行过程中，联合创意公司名下8号院1号楼-1至8层101房地产（以下简称执行标的）已在京东网拍平台竞价成交，但竞买公告上标注无租赁，这是不符合客观事实的。租赁情况作为拍卖房地产的权利瑕疵，是直接影响成交价格与拍卖结果的关键要素，且执行标的存在租赁的情况并非原告个案，而是有着一百多户承租业主，几十份法院生效判决，时间跨度长达十几年，法院不能主观选择性的对此视而不见。3.执行裁定书驳回原告作为利害关系人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定以及《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告合法有效的租赁法律关系应受到法律的保护，请法院尊重客观事实，切实履行司法为民，公正司法，真正能够让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。被告罗德物业公司辩称：1.原告提起案外人执行异议之诉，没有事实及法律依据，应予以驳回。执行标的已经完成所有权转移。2020年7月22日北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执972号之一《执行裁定书》，根据该生效法律文书，北京第二中级人民法院于2020年7月13日在京东司法拍卖网络平台对执行标的进行了司法变卖，7月16日买受人卓兴立海公司以最高价拍得。执行标的的所有权自2020年7月22日已转移至卓兴立海公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，本案执行标的现已完成所有权转移，执行标的执行终结，案外人已无权提起异议，应予以驳回。2.原告对执行标的并不享有足以排除执行的民事权益，应判决驳回其诉讼请求。北京经济技术开发区投资促进局于2017年11月8日向联合创意公司发出《关于禁止擅自出租厂房、办公楼的通知》，表明涉案土地“属于工业用地，仅限于总部办公及数据交互系统生产研发、运营结算业务项目建设，未经开发区管委会同意，不得改变房屋用途”。因此执行标的是不得出租、出售的，原告提交的《物业认租协议》违反政府部门的规定，应属无效合同，原告的诉讼请求应予驳回。即使该协议有效，根据《物业认租协议》第一条第1项约定“乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利”，自愿向甲方支付认租订金。因此该协议仅是意向协议，原告与联合创意公司并未换签正式的《房屋租赁协议》，原告对执行标的并不享有承租的权利。本案法院查封执行标的的时间是2018年12月3日，此时原告并没有占有使用执行标的，并且《物业认租协议》因违反国家强制性规定，是无效合同。据此，法院应驳回原告的诉讼请求。本案中，执行标的自始至终未能完成验收，不具备占有使用的条件，多份人民法院生效判决书记载，“现联合创意公司称不具备交付房屋的条件，合同无法继续履行”。联合创意公司从未将执行标的交付给原告，不存在租赁事实。根据法院及评估公司的现场勘查，本案执行标的并未完工且无任何业主或租户在内办公，拍卖公告中已明确执行标的现状为“空置”，《房地产评估报告》中也载明执行标的室内仍为毛坯，使用状况为空置。因此原告并未占有或使用执行标的，不享有足以排除强制执行的民事权益。2020年11月4日，法院组织各方当事人前往执行标的现场勘查，执行标的整体仍为空置状态，室内为毛坯。原告主张的房间内有极其简易的物品，基本不具备居住或储物条件，房间内未通水，部分房间内的椅子完全相同并且状态全新。执行标的各房间安装同样的吸顶灯且均未拆除塑料包装，全部房间的电灯开关全新未拆除覆膜。执行标的整体用电量不超过10度，如按原告主张其在2017年即搬入，则该用电量完全不合常理。此外关于水电费的缴纳情况，多名当事人的说法均不一致。执行标的公共区域物品杂乱且严重积灰，并非长时间居住使用的状态。根据现场勘查，执行标的整体及各房间的情况均无实际使用的迹象，可确认原告自始没有占有使用执行标的，而是拍卖后在近期为了诉讼，统一放置零星物品简单布置，执行标的上并不存在租赁使用的事实。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，原告提交的《物业认租协议》是无效的合同，本案执行标的上不存在租赁事实，原告对执行标的并不享有足以排除执行的民事权益，因此原告的诉讼请求应予驳回。3.原告恶意提出执行异议之诉，应承担相应的法律责任。在原告的执行异议申请已被驳回的情况下，再次依据相同的材料提起执行异议之诉，通过法律程序妨害法院对本案执行标的的执行。并且在执行异议审理的过程中，多个案外人已在2020年8月13日的案外人执行异议庭审中承认是在2020年7月末领到的房屋钥匙，并于笔录上确认签字。部分当事人却在2020年11月4日的勘查现场，矢口否认自己在先前案件中对执行标的未能交付以及2020年7月领到房间钥匙的陈述，而与其他原告统一口径，其恶意串通的目的明显是为了妨害执行。本次提起案外人执行异议之诉的多名原告中，起诉状采用统一模板。其中张文辉、牟燕、杨素云、张晓凤、于世良起诉状中有关驳回其执行异议申请的《执行裁定书》的案号均为（2020）京02执异360号，明显是通过恶意诉讼，以妨害案件执行。本案执行标的于2020年7月16日变卖成交，联合创意公司在变卖成交后给多名案外人发放钥匙，组织案外人恶意阻止法院执行，并煽动案外人恶意提起执行异议申请、执行异议之诉。此外法院的《谈话笔录》记载，法院曾要求联合创意公司在2020年10月27日前提交与小业主的认租协议，联合创意公司至今未能提供，因此《物业认租协议书》的真实性无法确认，案外人有虚假诉讼的可能。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条，对于原告明知其并未占有、使用执行标的，对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，而恶意提起执行异议申请、执行异议之诉，扰乱司法程序的行为，我司将依法对其行为给我司造成的损失追究法律责任。第三人联合创意公司述称：1.我公司与原告签订的合同是真实有效的。2.原告提供的支付租金的发票或收据是真实有效的。3.执行标的被拍卖后，卓兴立海公司竞买成功是客观事实。4.根据买卖不破租赁的原则，我公司和原告之间存在租赁关系，卓兴立海公司应该承担继续履行合同的义务。5.关于拍卖公告中记载“无租赁”的情况，我公司的委托代理律师在执行标的拍卖之前给执行法官打过电话，明确告知执行标的存在租赁的情况。6.关于卓兴立海公司提出的以租代售问题，我公司认为属于正常的商业活动，不是诈骗。综上，我公司总体上认可原告的诉讼请求。第三人卓兴立海公司述称：1.原告与联合创意公司签订的认租协议因违法而无效。北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房产的土地出让合同、建设工程施工许可证、房产证均明确显示执行标的所占用的土地为工业性质用地，专用于建设森菲克斯研究中心。在明知该项目土地性质、用途、建设规划绝不可能用于办公出租、公寓居住且该研发中心尚在施工建设未竣工、未通水通电的情况下，联合创意公司（原森菲克斯公司）与案外人签订20年、30年、40年甚至直至土地使用期限届满2056年为止的《物业认租协议》，以极便宜的价格，让案外人一次性缴纳全部租赁期限的租金，这本身就是一种诈骗行为。案外人表面上签的是《物业认租协议》，但在联合创意公司的欺骗下却认为实质上签订的是房屋预售合同，故认为是自己是小业主。联合创意公司与小业主的《物业认租协议》名为租赁合同，实质上双方自认为是买卖合同，合同名实不副，双方之间是通谋虚伪意思表示。北京经济技术开发区投资促进局在2017年11月8日曾向联合创意公司发出《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》，特别声明荣京西街八号院属于工业用地，仅用于总部办公及数据交互系统生产研发、营运结算业务项目建设。未经开发区管委会同意，不得变更用途，并警告联合创意公司，立即停止变更项目用途和土地性质的违约违法行为，否则将保留采取法律手段的权利。这个通知证明主管部门对违法性的确认。根据《民法总则》第一百四十六条，《物业认租协议》的效力要以双方真实意思来判断是否有效。基于房屋土地的性质，这样的房屋买卖显然是无效的。2.法院拍卖公告对执行标的的描述并无不妥。执行标的所涉房屋本为空置，不存在租户占有使用的事实。拍卖平台挂出来的评估报告显示，2019年4月19日现场勘察时，“估价对象处于空置状态，且尚有部分零星工程未完成，部分装修、设施等需要进行修复”。一拍、二拍、变卖公告对执行标的的描述均为空置，卓兴立海公司购买前实地勘验亦为空置，只是在2020年7月20日才开始出现案外人进入的情况，案外人对涉案房屋并没有一直占有使用，实际上涉案房屋没有水电，未完工验收，也不具备交付案外人使用的条件。案外人是在涉案房屋变卖成交后，在联合创意公司的欺骗（交房、发钥匙）利用下，才来到涉案房屋，起到了帮助联合创意公司抗拒执行的作用。联合创意公司违约后，很多受骗签订认租协议的案外人与联合创意公司解除了租赁合同。法院并不掌握谁与联合创意公司或森菲克斯公司签订了合同，哪些已解除哪些未解除。作为被执行人的联合创意公司在整个评估现场勘查、一拍、二拍、变卖过程中均全程参与，也并未向法院提供任何合同。至今法院要求其提供合同其也没有提供，存在明显的利用群众抗拒执行的恶意。因此，法院在涉案房屋拍卖时，对执行标的描述为“无租赁”并无不妥。原告相关诉讼请求无事实和法律依据。3.原告要求卓兴立海公司继续履行合同或撤拍均无法律依据。案外人主张联合创意公司以租代售，要求保护购房者的物权期待权，排除强制执行，基于前述分析，从民法典的相关规定判断，房屋买卖合同是无效的，其并不享有物权期待权，不能排除执行，法院也没有理由撤拍。4.法院在2020年7月23日以后不应受理案外人的执行异议。第三人于2020年7月15日支付200676952元竞买京东网（2018）京02执972号执行案件中变卖的涉案房产，2020年7月16日，执行标的《网络竞价成交确认书》挂网，确认我公司竞买成功。2020年7月23日，我公司与北京市第二中级人民法院签署《司法变卖成交确认书》，并于同日取得（2018）京02执972号之一《执行裁定书》（以下简称“确权裁定”），案外人提起执行异议时，执行行为已经终结，法院不应再受理。根据相关法律和司法解释的规定，并且参考相关案例，当执行标的由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行终结之前。这里的“执行标的执行终结”，是指人民法院完成处分执行标的所需履行的法定手续，即案涉财产归第三人所有的裁定送达时即完成财产权属转移。本案中，案外人向法院提出执行异议是在我公司取得执行标的产权之后，法院应予驳回。但法院已经受理并且进行了审查，我公司虽多次反映，但法院坚持审理，我公司也很无奈。对于案外人执行异议之诉，还请法院尽快做出审理。5.法院受理的案外人执行异议之诉没有按照规定收取诉讼费。本案中，法院按件收取案件受理费，每件可能才几十块钱，但是却基于案外人异议和案外人执行异议之诉不给第三人发协执，不让第三人办理产权过户，严重损害了第三人的合法利益。案外人执行异议之诉诉讼费的标准为财产案件标准，依据是《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第十八条、《最高人民法院关于安徽省高级人民法院的答复》。目前北京法院也有众多案外人执行异议之诉是按照执行标的来收费的判例，我们要求法院按照规定办理。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称）。2013年8月31日，金学与北京森菲克斯科技开发有限公司（以下简称森菲克斯公司）签订《MINI派物业认租协议书》，约定：金学认租森菲克斯公司开发建设的研发中心物业，物业坐落于33号地块C座8018，租金为422293元，认租期限为20年，自房屋交付之日起开始起算，认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日（即该物业现土地使用权期满之日），该顺延期间免收租金；租赁期满，金学可以选择按国家规定补交相应土地出让金等费用继续无偿使用物业，也可选择放弃认租物业使用权，将认租物业退还森菲克斯公司；森菲克斯公司应于2013年10月31日将认租物业完成至本协议约定的条件，交付金学使用。2013年8月31日，森菲克斯公司向金学出具收据，载明：今收到金学交来C8018租金422293元。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向金学交付涉案房屋。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由本院执行，本院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向本院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，本院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，本院查封联合创意公司名下8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以人民币200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，本院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，本院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出8号院1号楼-1至8层101房地产。金学以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认金学与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制金学腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。本院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异386号执行裁定书，裁定驳回金学的异议请求，并于2020年8月28日向金学送达上述裁定。金学不服该裁定，于2020年9月11日以邮寄的方式向本院提起本案诉讼。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。金学与联合创意公司签订《MINI派物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向金学交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，金学主张其从联合创意公司接收涉案房屋钥匙的时间为2017年7月，当时涉案房屋没有装修好，系毛坯状态，没有达到合同约定的标准。其自行将房屋换锁，占有涉案房屋，涉案房屋内已经通电，但没有通水和供暖。但金学未向本院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但是不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据原告起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定,概因租赁权在本质上属于债权,本无对抗物权和其他债权的优先效力,但是法律之所以对租赁权作特别保护,赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，金学与联合创意公司签订的《MINI派物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，金学未向本院提交充分证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，本院难以认定金学在本院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、本院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案原告在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋；二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括原告在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和原告主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是原告，均不能向本院提交双方进行交接的相关证据，故原告关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，本院难以认定。三、执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而涉案房屋内不通水、暖，故本院不能认定原告对涉案房屋进行了实际使用，更不能认定其在本院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因原告提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故本院对其要求终止强制腾退原告合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。金学主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。综上所述，金学的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告金学的诉讼请求。案件受理费70元，由原告金学负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十二月二十二日法官助理  徐维眷书 记 员  张 雯