安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初25号 原告（反诉被告）：合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江路**3村****，统一社会信用代码91340100791898629R。 法定代表人：李安新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，该公司员工。 被告（反诉原告）：安徽省潜山路桥房地产开发有限公司，住，住所地安徽省潜山市综合经济开发区潜阳大道**一社会信用代码913408247690001066。 法定代表人：许斌霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:蒋作明，安徽皖激扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人:聂惠芳，安徽皖激扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司（以下简称君臣公司）与被告（反诉原告）安徽省潜山路桥房地产开发有限公司（以下简称路桥公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君臣公司的委托诉讼代理人邢梅、陈洁，被告（反诉原告）路桥公司的委托诉讼代理人蒋作明到庭参加诉讼。2020年9月24日,本院第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）君臣公司的法定代表人李安新及委托诉讼代理人邢梅、陈洁，被告（反诉原告）路桥公司的委托诉讼代理人蒋作明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君臣公司向本院提出诉讼请求：1、判令路桥公司向君臣公司支付代理销售佣金及溢价分成1516205元及滞纳金959000元，合计2475205元（滞纳金暂计算至2019年12月18日，之后的滞纳金以1516205元为基数按日万分之五计算至款项付清之日止）；2、本案的诉讼费、保全费由路桥公司负担。 事实和理由：2014年10月21日，君臣公司与路桥公司签订《物业代理销售合同》，路桥公司委托君臣公司独家代理销售锦绣潜阳项目，委托销售产权住宅套数约282套，产权商铺约62套（以商品房许可证批准的建筑套数为准，不含还迁房）。合同约定：案涉项目的销售周期为君臣公司进场之日起14个月或者该项目整体销售率达90%止；并就房屋的销售价格、代理销售佣金及解散方式、双方的权利及义务、违约责任等进行了约定。该合同合法有效，双方应当按照合同履行。合同签订后，君臣公司的锦绣潜阳项目部于2014年12月筹备开放、入场蓄客，该项目于2015年1月24日开盘（锦绣潜阳1﹟、2﹟、3﹟楼商品房预售许可证下发的次日），在2015年2月13日签订认购协议212户，销售率达到75%，远远超过合同约定的销售率。在销售期限内，无论是住宅、商铺、还是路桥公司增加销售的车位均达到了合同约定的销售率。根据合同约定，佣金的提取为当月结算上月的全部佣金。路桥公司一直未按照合同约定支付佣金及溢价分成，君臣公司遂具状诉讼。 路桥公司辩称：一、君臣公司未能按期完成销售目标任务，未能完成路桥公司委托的事项，未履行合同义务。因开发经营“锦绣潜阳”商住小区销售需要，双方于2014年10月21日签订了《物业代理销售合同》，合同约定，路桥公司将“锦绣潜阳”项目的全部物业销售工作委托给君臣公司，委托事项包括销售整体策划、项目推广、销售、签约、交房、收集客户资料及办理产权登记资料并移交给路桥公司等全案代理工作；委托销售期限为君臣公司组建的团队进场之日起14个月或该项目整体销售率90%止；路桥公司按君臣公司实际代理销售的房款的一定比例支付代理佣金、并支付溢价分成款；购房户签订正式合同、完成首付购房款后视为君臣公司完成该户代理销售行为；下个月结算上个月的全部佣金，下季度结算并支付上季度的溢价分成款；佣金和溢价以君臣公司的实际销售额为结算依据。合同签订后，君臣公司于2014年12月进场开展工作，项目于2015年1月24日开盘销售。由于君臣公司缺乏行之有效的整体营销策划和执行方案，至今仍有近三分之一的物业未能销售。开盘首月虽实现了部分住宅主体部分预订，但在2015年3月至11月才陆续签订《商品房买卖合同》及收到首付款，但同属委托销售的物业中的商铺房、车库、车位，君臣公司既无销售方案也无开展有效销售工作。截止委托合同届满之日，锦绣潜阳项目中268套住宅主体部分销售243套（其中路桥公司自行销售31套），62套商铺销售了12套；405套车库和车位销售了10套，项目整体销售率为36.05%。自2015年5月起项目销售工作处于停顿状态。从2016年4月份起，路桥公司不得不自行组织力量开展尾盘房及车位销售工作。君臣公司除留下一、二名临聘人员外撤回了主要销售人员，停止了销售代理工作。至2016年11月，君臣公司在未向路桥公司提交代理销售资料、客户资料的情况下不辞而别，且删除了电脑中全部销售信息，给路桥公司后期向客户交房、结算、建立客户档案等工作造成极大的危害。二、君臣公司的诉讼请求已超过诉讼时效。委托销售期限内，君臣公司代理销售的住宅主体部分预订于2015年1月，正式签约于2015年3月至11月；车位签约于2015年7月至2016年3月。路桥公司最后一次向君臣公司支付佣金款的时间是2016年10月，此后，君臣公司未向路桥公司主张代理销售佣金或溢价分成款，按照合同约定，君臣公司于2020年1月向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。三、君臣公司的请求无事实依据，其请求不应成立。1、路桥公司委托君臣公司代理销售锦绣潜阳项目所用物业，并非仅委托销售住宅和商铺，车库、车位也是该销售项目之列。2、君臣公司在销售周期内未能完成销售任务，路桥公司有权拒付其销售佣金及分成款。至2016年2月15日销售周期届满日，项目整体销售率38.77%，远底于合同约定的销售率。3、滞纳金请求无合同依据。路桥公司应当按君臣公司的实际销售的合同总价的一定比例向君臣公司支付佣金及溢价分成款，约定了支付期限，但未约定逾期支付的违约责任。4、非君臣公司实际销售的物业，君臣公司无权要求支付佣金及溢价款。《合同》第五条第6项约定：甲方自行销售或委托第三方销售仍计入乙方业绩，仅指在计算整体销售率时视为乙方完成率，该条款下文仍规定按实际销售额给乙方提取佣金及分成，故路桥公司自行销售的房产及抵付工程款的房产，君臣公司无权享受佣金和溢价款。同时，路桥公司在审理中提起反诉，其反诉请求：依法判令君臣公司向路桥公司支付违约金500000元。事实和理由：2014年10月21日，路桥公司与君臣公司签订《物业代理销售合同》，合同约定：任何一方违约不履行本合同约定的义务或履行义务不符合合同约定的，均视为违约，违约方应向守约方支付违约500000元，因违约行为给对方造成损失超过违约金的，应另行赔偿损失。合同签订后，截止委托合同届满之日(2016年2月14日)，锦绣潜阳项目中268套住宅主体部分销售250套（其中路桥公司自行销售31套），62套商铺销售了23套；405套车库和车位销售了12套，项目整体销售率38.77%。因君臣公司未能在合同约定的期限内完成销售目标，致使路桥公司大量物业资产未能实现销售，路桥公司委托销售的目的及投资收益均未能实现，利息损失巨大，君臣公司已构成违约，应当承担违约责任。 君臣公司辩称，路桥公司的诉讼请求没有事实及法律依据：1、案涉销售周期为自售楼部建设成立，君臣公司进场14个月或该项目总体销售率达到90%，这是并列关系，只要达到一个即可，不能两个混合计算，根据双方签订的合同中的规定，在房地产销售委托行业中只要业主方提供销售证件及确定销售商品房底价的前提下，代理销售方才可对外销售，按照路桥公司的理论，其一直未取得许可证或价格，要求君臣公司承担责任，是违背市场或法律规定。关于销售率的考核，应当分类计算，物业代理合同第四条第三款明确了考核率；同时，合同中的第一条合作内容的约定，路桥公司委托君臣公司产权住宅282套、产权商铺62套，其具体套数是商品房预售许可证批准的为准，不含还迁房。双方签订的合同中不包括车位，同时，君臣公司代理路桥公司与业主签订的车位使用权的转让，是用益物权的转让，本质是租赁，而非所有权转移，双方对此并未约定，根据合同法第六十一条的规定，君臣公司认为对车位佣金的计算应当参照双方签订的合同，根据双方签订合同及行业惯例，对于销售率的计算，应当分类分别计算，路桥公司将所有包括车位在内的所有物业均作为销售率，对君臣公司进行考核，明显与合同约定不符。根据合同中的第六条也是分类分别计算的约定，所以路桥公司的计算方式明显与事实不符，与惯例不符；根据君臣公司提供的费用结算申请（附锦绣潜阳统计表），从该表可以看出，从2015年1月24日开盘至2016年2月13日，君臣公司就已经完成销售住宅212套，早就已经达到合同约定。同时根据合同第7条第三款约定，如果君臣公司未达到销售率，路桥公司有权委托其他销售公司销售，但是自君臣公司入场至离场，路桥公司从未提出终止合同。事实上，路桥公司在2015年9月30日确认商铺价格，路桥公司行为充分证明认可按照90%的销售率进行销售；从第一次开庭至今，路桥公司一直在混淆14个月的销售周期与90%销售率的概念，在滚动式销售中，用以计算最终的销售期，路桥公司一直将整体销售率作为合同与君臣公司计算佣金的行为明显错误；根据合同对佣金的计算方式及时间都已经说明，君臣公司按约向路桥公司申请结算，路桥公司仅以回笼款等进行结算，但是对佣金不进行对账及结算。根据君臣公司的代理销售情况，该案中第一个月定金等收款是21536000元，应结算的提取是344576元，但是路桥公司仅支付君臣公司150000元，明显违约。在合同的履行过程中，君臣公司要求路桥公司对账并支付佣金，路桥公司最后一笔付款是2015年8月，2016年11月以房抵款，但房产未办理过户，君臣公司多次要求路桥公司过户，其一直未办理，君臣公司对此会另行诉讼。 君臣公司为支持自已的主张提供9组证据：证据1是《企业信用信息公示报告》，证明主体适格；证据2是《物业代理销售合同》，证明双方于2014年10月21日签订的，合同对房屋的销售价格、代理销售佣金及结算方式、双方的权利及义务、违约责任等进行了约定；证据3是《锦绣潜阳价格表》、《商铺底价表》、《锦绣潜阳车位价格表》、《人防车位销售价格》、《可售住宅确认》，证明君臣公司代理出售的房产及车位的底价；证据4是《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明锦绣潜阳1#、2#、3#楼《商品房预售许可证》的下发时间为2015年1月23日，4#、5#、6#、楼商品房预售许可证的下发时间为2015年2月12日；证据5是《锦绣潜阳住宅、商业销售情况一览表》（2016年12月31日、2017年8月31日），证明君臣公司按照合同约定将案涉房屋进行了出售，对于房产出售的价格及款项的回收等情况，双方进行了核对并确认；证据6是《收款对账表》（2015.4.1）、《2015.4.7工作联系函》、《佣金结算对账表》（2015.5.5）、《工作联系函》（2015.4.25.）、《商铺营销报告》（2015.9.29聂贤斌签收），证明君臣公司按照协议约定履行了自己的合同义务，要求路桥公司按照协议支付佣金，但是路桥公司收到联系函后并未按照合同约定进行结算及支付佣金；证据7是《费用结算申请》（2015.7.9包含附件销售明细表：含认购明细）、《领条》、2015.2.13君臣公司向路桥公司《申请支付销售提成的申请》，证明路桥公司一直未按照合同的约定支付佣金；证据8是《锦绣潜阳销售报告》（2015.10.23聂贤斌签收）、《关于潜水河畔和锦绣潜阳尾盘销售推广方案》（2016.12.1聂贤斌签收）、《部分商品房买卖合同》、《缴费财物清单》及《交房手续确认单》，证明君臣公司完全履行合同的义务；证据9是《商品房买卖合同》2份、《收据》、《缴费财物清单》、《交房手续确认单》，证明路桥公司以锦绣潜阳2幢2单元601室、9幢1单元1801室两套房产抵君臣公司销售服务费，抵款1735294元，其中9幢1单元1801室房产未办理过户手续。 路桥公司对君臣公司提供的证据发表如下质证意见：证据1的三性无异议。证据2的三性及举证目的无异议，但合同约定的内容不能证明君臣公司的主张。证据3中的《锦绣潜阳价格表》所附的7张的三性及举证目有异议，对本组其他证据无异议，这7张《锦绣潜阳价格表》是君臣公司单方面制作或伪造的，未得到路桥公司确认，封面与内容不符，不能作为认定“溢价”销售的依据。路桥公司确认的价格表上应有路桥公司单位签字或盖章（与商铺房、车位的价格表确认方式相同），并非君臣公司提供的这7张表格，该价格表存君臣公司处，君臣公司应当提供而未提供。“销售优惠政策说明”中规定的最高优惠2.2万元对应的价格表是公开销售的公开价格表，并非指向非公开的底价表，该优惠标准执行时须经路桥公司与君臣公司共同确定。因并非所有客户均可享受最高额优惠，例如其中对“老带新”客户、一次性付款客户、开发公司老总批条优惠等（合计一万元），须根据实际情况由路桥公司决定，君臣公司将底价表计算的房款均减去2.2万元作为销售底价主张“溢价款”，是错误的。“商铺价格表”形式要件完整。价格表分底价表与公开销售的价格表两种，与通常销售惯例相同。但，其中93－106号商铺是应还迁给开发区的禁止销售的物业，君臣公司将错误地列入价格表中并错卖，导致路桥公司向开发区承担了巨额赔偿费用。君臣公司提交《车位价格表》并主张车位代理销售的佣金，说明车位属君臣公司代理销售的范围，车位套数应列入计算销售率的应售物业之中。证据4无异议。证据5的该四份表格的合法性、关联性无异议，对客观性和举证目的有异议。车位总数统计错误。A、B、C三区车位数，2016年12月31日一览表中为61、65、289，总数为415个；2017年8月31日一览表中的数字为62、66、271，总数为399个。上述数据错误，A、B、C三区正确车位数是62、66、277，总计405个。按君臣公司提供的销售一览表记录的销售日期统计，委托销售周期内（2015年1月1日－2016年3月31日）销售情况为：268套住宅销售250套，62套商铺销售23套，405个车位销售12个，综合销售率为38.77%；一览表中回款数包括非君臣公司销售的物业和以房抵工程款的统计数，签约时间及收款数额应以路桥公司开具的收据或发票为准。且实际收到的回笼款不等于君臣公司代理销售的实际销售额，不能证明系君臣公司实际销售，不能证明君臣公司的诉讼请求成立。证据6的三性和举证目的均有异议。2015年4月和5月的两份对账表，路桥公司财务人员仅确认回笼款数字正确，未确认销售签约时间、销售主体、溢价及佣金数额等内容。君臣公司于2015年4月7日的《工作联系函》中承认，至2015年4月，完成签约比例仅46.9%，低于君臣公司承诺的销售预期，君臣公司无权主张足额销售佣金。证据7的两份《费用结算申请》的合法性、关联性无异议，对客观性及举证目的有异议，君臣公司2015年2月仅完成部分住宅房主体部分的预订购（认购）工作，未签约、未收到首付款，不符合结算佣金的条件。2015年7月，仅完成部分住宅房主体的签约工作，未达到合同约定的销售比例，路桥公司给予一部分佣金，符合合同约定，并不违约。对附件中的“不应计算君臣公司销售佣金的31户名单”无异议，对其余材料不予确认。合同履行期间，对非君臣公司实际销售的房地产不计算君臣公司的佣金，双方的认识是一致的。证据8的合法性、关联性无异议，对客观性及举证目的有异议，《锦绣潜阳销售报告》中对销售日期及销售率的描述不客观，不符合实际，不符合合同约定。《潜水河畔及锦绣潜阳尾盘推广方案》虽打印署名为“君臣地产”，不能证明系君臣公司所为，且所谓的方案内容仅为要求公司做二条横幅广告，谈不上推广方案，不能证明君臣公司履行了代理销售义务。部分商品房买卖合同及交房记录上无君臣公司参与的任何记录，不能证明系君臣公司所为，不能证明君臣公司履行了合同义务；证据9无异议。 路桥公司为支持自已的主张提供8组证据：证据1是《潜山经济开发区彭岭小区国有建设用地使用权公开出让及安置房建设竞买人必须遵守履行的技术文件》，证明路桥公司以拍卖竞买方式取得的“锦绣潜阳”小区（原名“彭岭小区”）商住房开发项目，出让方已完成规划和建筑设计，总建筑面积93309.21m2，其中车库建筑面积为19542.94m2，车库是该项目的规划建设内容之一，可销售的物业中包含车库车位；开发区回购230套单元房、144间门面房、6个车位，回购的门面房中包含C号楼C20－C26，D号楼D32－D38，君臣公司将该14个门面房错卖。证据2是《潜山彭岭小区规划设计方案》，证明“锦绣潜阳”小区（原名“彭岭小区”）住宅区规划设计住宅房**，门面房206间，住，住宅区机动车停车位399个，0个/户，其中计容车库车位66个；商业区规划设计车位共96个，0.8个/户；车库是该项目的规划建设内容之一，可销售的物业中包含车库车位共405个。证据3是《销售备案表》，证明“锦绣潜阳”小区住宅房、商业房销售备案价不包括车位，车位单独销售，车位数应计入销售范围。证据4是《锦绣潜阳住宅房销售价格表》，证明锦绣潜阳项目住宅房公开销售的价格表。应给予客户销售价格优惠的，以此价格表为依据优惠。证据5是《关于提请加快销售进度、有序推进销售工作的联系函》和《电子邮件》、君臣公司的《回函》，证明君臣公司销售工作进展迟缓，无合适的营销方案，未委派足够的专业人员，路桥公司书面提示君臣公司纠正。君臣公司未能履行合同约定的义务；车库车位是委托销售的内容之一。证据6是《关于提请修正销售计划、加快销售工作的联系函》及君臣公司的《回函》，证明2015年10月，因君臣公司的销售进度仍无明显改善，销售周期即将届满，路桥公司再次书面督促君臣公司加快销售进度。君臣公司未能履行合同约定的义务。证据7是《锦绣潜阳建筑工程款抵房款明细表》，证明君臣公司未能代理销售的17套商品房，路桥公司于君臣公司代理销售期满后用于抵付建筑工程款，抵付工程款总额为12775950元，该部分商品房君臣公司无权主张销售佣金。证据8是《锦绣潜阳项目开发商自行销售及优惠统计表》及《商品房销售限额优惠审批表》，证明锦绣潜阳项目商品房，由路桥公司自行销售了49户，该49户非君臣实际销售的售房款，君臣公司无权主张销售佣金。 君臣公司对路桥公司提供的证据发表质证意见：证据1的真实性合法性无异议，对证明目的有异议，可销售物业前提是可销售，但是路桥公司提供的材料反映不出其所规划的建筑都可销售，不具有关联性。证据2质证意见与证据1相同。证据3的真实性合法性无异议，但与路桥公司的证明目的没有关联性，且锦绣潜阳的车位均为人防车位，无法销售。证据4是路桥公司单方制作，其未提供交给君臣公司，该证据三性均有异议。证据5没有原件，账是后加的，因为字是复印的，其真实性有异议。证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，双方销售不存在问题，君臣公司已经按照约定完成了销售义务；同时，为路桥公司节省了高额的广告费用。证据7的真实性有异议，案涉抵款房屋均由双方签订的合同的第五条第六款约定，在合同履行期间内，路桥公司不得自行销售房屋或委托第三方销售，即使自行销售或委托销售的，仍然计入君臣公司的业绩，享有提成；对证据8的三性均有异议，优惠审批表真实存在，该审批表系君臣公司给予客户优惠的正常审批手续，其均为君臣公司销售代理的，并非是路桥公司自行销售的。 经当事人举证、质证，本院对双方当事人对证据真实性无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，根据案件的实际情况综合分析，予以认定。 现查明事实如下：2014年10月21日，路桥公司与君臣公司签订一份《物业代理销售合同》，约定：甲方（路桥公司）同意委托乙方（君臣公司）独家代理销售锦绣潜阳项目，该项目位于潜山县交汇处。委托销售产权住宅套数约为282套，产权商铺套数约为62套（以商品房预售许可证批准的建筑套数为准，不含还迁房）。销售周期为乙方项目组团队进场之日14个月或该项目整体销售率达90%止。销售价格在项目开盘前一个月确定每套房屋销售底价，乙方根据项目销售或市场状况并经甲方认可，可以高出销售底价的价格进行销售，高出部分即溢价。代理销售佣金及结算方式为甲方同意按乙方代理销售项目住宅以合同总价的1.4%提取作为乙方的代理佣金，佣金计算公式：销售底价的总房价×1.4%；商铺以合同总价的2.0%提取作为乙方的代理佣金，佣金计算公式：销售底价的总房价×2.0%；住宅、商铺的溢价部分，按甲方80%、乙方20%比例进行分成，乙方所得溢价计算公式：（合同总价-底价总价）×20%（溢价部分乙方不再提取佣金）。销售率考核标准以购房户签订认购协议、完成支付定金（依照财务出具的收据），视为乙方完成的销售业绩，计算佣金。自售楼部建设完成且具备开发接待功能的十日之内乙方进场，乙方项目团队进场之日起14个月内，住，住宅完成可销售房源不低于90%业完成可销售房源不低于80%。乙方销售产权住宅房提成佣金情况，合同期限内，乙方完成销售率60%以下，按实际销售额的1.3%提取销售佣金；完成销售率60%以上、不到80%的，按实际销售额的1.1.35%提取销售佣金；完成销售率85%以上、不到90%的，按实际销售额的1.4%提取销售佣金；完成销售率90%以上，按实际销售额的1.6%提取销售佣金；乙方销售产权商铺房提出佣金情况，在合同期限内，完成销售率60%以下，按实际销售额的1.4%提取销售佣金；完成销售率,60%以上、不到70%的，按实际销售额的1.6%提取销售佣金；完成销售率,70%以上、不到80%的，按实际销售额的1.7%提取销售佣金；完成销售率80%以上、不到85%的，按实际销售额的1.8%提取销售佣金；完成销售率85%以上、不到90%的，按实际销售额的1.9%提取销售佣金；完成销售率90%以上，按实际销售额的2.3%提取销售佣金。在本合同履行期间，甲方不得自行销售房屋或委托第三方对本项目进行销售工作，即使甲方自行销售或委托任何第三方销售的仍计入乙方业绩，并按照实际销售额给乙方提取佣金及分成（乙方违约或不能按期完成销售任务的除外）。同时，又约定：本合同履行期间，任何一方不履行本合同约定的义务或履行义务不符合合同约定的，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币500000元，因违约给对方造成的损失超过违约金的，应当另行赔偿损失；如甲方没有按本合同约定的时间支付代理费，在7个工作日内协商未果的前提下，乙方有权终止服务，并向甲方追索应付费用，甲方应按欠款数额的日万分之五向乙方支付滞纳金，且欠款拖欠不得超过三个月。 合同签订后，君臣公司于2014年12月15日进入锦绣潜阳项目部，开始筹备开放、入场蓄客，该项目于2015年1月24日开盘。锦绣潜阳项目的产权住宅房268套，2016年2月15日前，君臣公司已销售218套住宅房，路桥公司已销售31套住宅房，共计249套，销售率达93%。该住宅房销售金额142567729元，该住房销售底价140984797元，溢价1582932元。下剩19套住宅房，君臣公司于2017年3月29日前销售结束，该19套住宅房销售金额14891173元，该住房销售底价14641751元，溢价249422元。产权住宅房销售总价款157458902元（249套销售价款142567729元+19套销售价款14891173元），总销售底价155626548元（249套销售底价款140984797元+19套销售底价款14641751元），总溢价1832354元（249套溢价1582932元+19套溢价249422元）。2015年9月30日，路桥公司确定了锦绣潜阳项目的商业用房62套的销售价和销售底价，君臣公司对该商业用房进行销售。2016年2月15日前，君臣公司销售商业用房12套，其销售金额4967016元，销售底价4816328元，溢价150688元,销售率达20%。2016年2月15日至2016年11月30日，君臣公司销售商业用房48套，其销售金额19988464元，销售底价19421674元，溢价566790元。2016年11月30日至2017年3月9日，君臣公司又销售商业用房2套，其销售金额954485元，销售底价894447元，溢价60038元。产权商业房销售总价款25909965元（12套销售价款4967016元+48套销售底价款19988464元+2套销售价款954485元），总销售底价25132449元（12套销售底价款4816328元+48套销售底价款19421674元+2套销售底价款894447元），总溢价777516元（12套溢价150688元+48套溢价566790元+2套溢价60038元）。锦绣潜阳项目车位为98个，君臣公司共销售车位17个，销售率18%；按照底价销售，总销售金额1012000元，无溢价。在结算时，路桥公司以君臣公司在整体销售中未达到预期效果，双方发生争议，君臣公司遂具状诉讼。 又查，2015年1月8日、5月15日和8月12日，路桥公司分别支付君臣公司销售服务费用80000元、100000元和220000元，共计400000元。2016年2月6日和6月8日，路桥公司分别支付君臣公司销售服务费用100000元和100000元，共计200000元。2016年3月11日，路桥公司将其锦绣潜阳项目的住宅房9幢1单元1801室房地产以874443元抵付君臣公司销售服务费用874443元。2016年11月3日，君臣公司将其销售服务费用37942元抵付了路桥公司办证费用37942元。2017年1月20日，路桥公司将其锦绣潜阳项目的住宅房2幢2单元601室房地产以802099元抵付君臣公司销售服务费用802099元。2017年1月22日，君臣公司将其销售服务费用20810元抵付了路桥公司办证费用20810元。现路桥公司已支付君臣公司销售服务费用2335294元。 本院认为，路桥公司与君臣公司签订的《物业代理销售合同》是双方真实意思的表示，并符合法律规定，应当合法有效。本案争议焦点有三个方面：1、《物业代理销售合同》中约定委托君臣公司代理销售锦绣潜阳项目具体事项范围；2、该委托合同何时终止；3、君臣公司在销售锦绣潜阳项目的产权住宅房、产权商铺房及车位的销售佣金提成比例如何确定。 1、《物业代理销售合同》中约定委托君臣公司代理销售锦绣潜阳项目具体事项范围。该合同对合作内容作出约定，路桥公司委托君臣公司独家代理销售锦绣潜阳项目，该代理项目位于潜山县交汇处。委托销售产权住宅套数约为282套，产权商铺套数约为62套。合同中，均未涉及对车位等其他事宜代理行为的约定，故该合同的内容仅是委托销售产权住宅房和产权商铺房。 2、该委托合同何时终止。《物业代理销售合同》中对销售周期作出约定，本合同签订后，自售楼部建设完成，君臣公司进场之日14个月或该项目整体销售率达90%止即自售楼部建设完成且具备开发接待功能的十日之内乙方进场，乙方项目团队进场之日起14个月内，住，住宅完成可销售房源不低于90%业完成可销售房源不低于80%。君臣公司于2014年12月15日进场，到2016年2月15日，销售周期14个月已满，路桥公司与君臣公司未立即终止合同，但又未进行重新订立新委托销售合同。君臣公司仍继续销售产权住宅房和商业用房，路桥公司对君臣公司销售行为也接受，双方应当参照《物业代理销售合同》履行委托代理销售合同，直至该项目产权住宅房和商业用房销售结束。 3、君臣公司在销售锦绣潜阳项目的产权住宅房、产权商铺房及车位的销售佣金提成比例如何确定。 君臣公司自2014年12月15日进场，到2016年2月15日完成产权住宅房销售218套，路桥公司销售产权住宅房31套。按照合同约定，路桥公司不得自行销售房屋或委托第三方对本项目进行销售工作，即使路桥公司自行销售或委托任何第三方销售的仍计入君臣公司业绩，并按照实际销售额给君臣公司提取佣金及分成，故君臣公司销售产权住宅房249套（218套+31套），销售率达到90%以上，君臣公司应当按照实际销售额的1.6%提取佣金。君臣公司后期销售产权住宅房19套，仍按该标准提取销售佣金。 对于产权商铺房的销售，路桥公司于2015年9月30日确定销售价格，2016年2月15日完成产权商铺房的销售12套，销售率19.35%。按照《物业代理销售合同》的规定，在合同期限内，完成销售率60%以下，按实际销售额的1.4%提取销售佣金。君臣公司应当按照实际销售额的1.4%提取佣金。后君臣公司又继续销售产权商铺房50套，仍应按该实际销售额的1.4%提取销售佣金。 对于车位的销售佣金的提取，君臣公司与路桥公司在《物业代理销售合同》未作约定，因车位系产权住宅房配套辅助设施，可以参照《物业代理销售合同》中的产权住宅销售率，提取销售佣金。合同期限内，乙方完成销售率60%以下，按实际销售额的1.3%提取销售佣金，车位销售佣金按实际销售额的1.3%提取。君臣公司主张产权商铺房按1.9%和车位按1.6%的实际销售额提取销售佣金的诉求，不予采纳。 综上所述，君臣公司在锦绣潜阳项目中产权住宅房总销售底价155626548元，君臣公司应当得到销售提成佣金款2490024.77元（155626548元×1.6%）；该产权住宅房总溢价1832354元，君臣公司应分得到溢价款366470.80元（1832354元×20%）；产权商业房销售总销售底价25132449元，君臣公司应当得到销售提成佣金款351854.29元（25132449元×1.4%）；总溢价777516元，君臣公司应分得到产权商业房溢价款155503.20元（777516元×20%）；君臣公司车位销售总底价销售额1012000元，无溢价，应当得到车位销售提成佣金款13156元（1012000元×1.3%）；君臣公司分得佣金和溢价款共计3377009.06元（产权住宅房佣金2490024.77元+产权住宅房溢价款366470.80元+产权商业房佣金351854.29元+产权商业房溢价款155503.20元+13156元）；路桥公司已支付君臣公司销售服务费用2335294元应当从中扣除，下剩为1041715.06元。君臣公司与路桥公司对佣金和溢价款均未进行结算，君臣公司主张要求路桥公司支付滞纳金的诉求，不予支持；路桥公司主张君臣公司支付违约金的诉求，依据不足，也不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽省潜山路桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告（反诉被告）合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司佣金和溢价款1041715.06元； 二、驳回原告（反诉被告）合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）安徽省潜山路桥房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26602元，反诉受理费8800元，保全费5000元，共计40402元，原告合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司负担17002元，被告安徽省潜山路桥房地产开发有限公司负担23400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  孔剑平 审 判 员  郭万流 人民陪审员  张志斌 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  李 瑾 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。