河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初62号原告（执行案外人）：王华彬，男，汉族，1980年12月22日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：王之琳，河南强正律师事务所律师。被告（申请执行人）：牛爱云，女，汉族，1975年6月17日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：翟留营，男，汉族，1978年11月18日出生，住漯河市郾城区，系牛爱云丈夫。第三人（被执行人）：漯河市天泰建设开发有限公司，住所地：漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑**楼。法定代表人：林景艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：董一帆，河南九九律师事务所律师。原告王华彬与被告牛爱云、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰建设开发公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王华彬的委托诉讼代理人王之琳、被告牛爱云及其委托诉讼代理人翟留营到庭参加诉讼。第三人天泰建设开发公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王华彬向本院提出诉讼请求：1、不得执行天泰建设开发公司开发的位于漯河市××路北段××天××大厦××号房屋;2、确认位于漯河市××路北段××天××大厦××号房屋系王华彬所出资购买并享有权利；3、本案诉讼费由牛爱云与天泰建设开发公司承担。事实和理由：2013年8月31日，王华彬与天泰建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购买漯河市郾城区井冈山路天泰大厦13单元1306号房产，并全款支付购房款233757元及维修基金、燃气开户费等7175元。截止目前王华彬占有使用该房产已近6年之久。2017年5月25日河南省高级人民法院对牛爱云与天泰公司民间借贷纠纷一案，作出（2015）豫法民二终字第335号民事判决书，判决天泰建设开发公司支付牛爱云借款999.944679万元及利息。2017年8月21日漯河市中级人民法院作出（2017）豫11执43号执行裁定书，对漯河市郾城区井冈山路天泰大厦13单元1306号房产予以查封。2020年8月6日漯河市中级人民法院依据（2017）豫11执43号裁定书作出继续查封该房屋的公告。王华彬对执行标的提出书面异议，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执异95号执行裁定，驳回王华彬的异议。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王华彬在查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付了全部价款，且已实际使用近6年之久，涉案房产虽未办理房屋登记手续，但王华彬为该房产的实际所有人，人民法院依法不应予以查封。牛爱云辩称，1、漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执异95号执行裁定符合法律规定，应予支持。2、根据漯河市房管局文件漯房（2013）102号文规定，自2013年6月1日起非网签合同作废。漯河中院于2014年8月15日保全查封了天泰大厦的房产。2014年8月15日起天泰大厦被查封房产网签合同已无法办理。王华彬的手写合同是无效的。3、涉案1306号房屋是王华彬与天泰建设开发公司签署的以房抵债商品房合同，不是真实的买卖合同关系，王华彬、李东祥都不是涉案房屋的权利人。王华彬的收据多次涂改，合同日期、房款与收据上的日期、款项不符，系编造的假手续。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”天泰大厦五证齐全，可以为业主开发票、办理网签备案手续（附证据：业主发票、网签备案合同），但王华彬与天泰公司签订的1306号房，在早于法院查封前长达两年多的时间内，既未开具不动产发票，又未在售房合同约定的期限在房管局登记备案申请预告登记，涉案房屋不发生物权权属变动，其产权仍属天泰建设开发公司。王华彬执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于建筑公司与天泰建设开发公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，目的在于建筑公司与天泰建设开发公司之间的债权而非单纯的房屋买卖。双方之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了牛爱云与天泰建设开发公司之间债权债务的合法权利救济途径，故不能认定王华彬依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却牛爱云申请强制执行。王华彬对以房抵债的真实性应提交：施工合同，竣工决算报告，以房抵债协议，施工方开具的建筑安装发票，天泰建设开发公司开具的不动产发票、李东祥与建筑公司之间的关系等证据。4、天泰建设开发公司在其非法吸收公众存款刑事案件中，非法处置法院首查封的房产，兑付给其受害人张金国、张秋会、李松辉（徐晓敏）并与他们恶意串通，故意编造查封日期前的合同、收据，让受害人出具谅解书，为其减轻罪行，给执行设置障碍。案外人的执行异议申请均已被驳回，详见（2018）豫11执异37号、35号、38号裁定书。天泰公司有造假先例，涉嫌虚假诉讼，不能仅凭早已作废的手写合同、收据就能阻却执行。5、牛爱云在2014年8月15日申请查封了天泰大厦114套，在牛爱云不知情的情况下，执行时发现查封房产变成了34套，经律师询问，贵院解释说这34套房产足够偿还债务，足以证明34查封房产没有任何异议。6、最高人民法院（2017）最高法民申1769号裁判要旨。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上，王华彬与天泰建设开发公司不是真实的房屋买卖关系，以房抵债未经登记不发生权属变动，不能排除法院对执行标的的强制执行，依法驳回王华彬诉讼请求。天泰建设开发公司提交书面陈述意见称，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及司法判例，购房者已支付全部或者大部分购房款，并已实际交付的，可排除其他人的执行。王华彬是涉案不动产的实际所有权人，故应排除牛爱云的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。王华彬为支持其诉讼请求，向本院提交以下三组证据：一、（2020）豫11执异95号民事裁定书一份、邮政邮寄单一份，用以证明王华彬提起执行异议诉讼符合民诉法时效等规定，漯河市中级人民法院依法作出查封扣押涉案房产的首次日期为2017年8月21日。二、《商品房买卖合同》（时间2013年8月31日）一份、收据（时间2012年4月19日、2013年8月31日）两份、银行取款凭条（时间2013年8月16日）一份、焦某,4收条（时间2013年8月16日）一份，并申请证人焦某,4出庭作证，用以证明王华彬前妻孙晓丽通过中介工作人员焦某,4购买涉案房屋，涉案房屋系天泰建设开发公司折抵李东祥工程款的房产，当时房屋所有人为张光普。王华彬夫妇于2013年8月16日支付天泰大厦1306室及1401室购房定金合计2万元，1401室系王华彬亲戚购买，与本案无关，焦某,4出具收条。王华彬支付下余全部房款后，2013年8月31日，中介带着王华彬到天泰建设开发公司将张光普房款收据更改为王华彬的名字且加盖公章，同时王华彬缴纳维修基金4675元、燃气开户费2500元合计7175元，天泰建设开发公司出具收据。之后天泰建设开发公司与王华彬签订《商品房买卖合同》，该合同载明，王华彬购买漯河市郾城区井冈山路天泰大厦13单元1306号房产，并支付了全部房款233757元及对应的维修基金等。王华彬与天泰建设开发公司的合同系真实意思表示且双方均已履行合同所约定的义务，且不违反法律、行政法规的规定，《商品房买卖合同》合法有效。王华彬与天泰建设开发公司的合同签订在本院查封裁定之前的3、4年。三、不动产登记信息查询情况表一份、漯河市东顺物业管理有限公司证明一份、漯河市东顺物业管理有限公司天泰大厦前期物业服务协议一份、1306王华彬用户水费查询清单一份，用以证明涉案房产系王华彬唯一住房，无其他房产，涉案房产2014年交付王华彬，王华彬入住并使用至今，水电正常使用，物业费正常缴纳。牛爱云质证称，一、首次查封日期不是2017年8月21日，而是2014年8月15日；二、商品房买卖合同是手写的，根据漯房[2013]102号文件规定，至2013年6月1日起，手写合同作废；三、两份收据是有多次涂改而来，收据上的名字李东祥、王华彬、张光普都不是涉案房屋的权利人，房屋的权利人是天泰建设开发公司；四、银行取款凭条与本案无关，对证人证言不予认可；五、不动产登记信息表查询应该是以家庭为单位；六、东顺物业与天泰建设开发公司是关联企业，对其出具证据的效力不予认可；七、王华彬水表清单，显示开户用水是在2014年8月，缴费日期是2014日11月3日，晚于查封日期。牛爱云向本院提交以下四组证据：一、漯河中院（2014）漯民四初字第13-1号协助执行通知书及附页、清单一份，系对案涉房屋查封的依据；二、漯河市住房保障和房屋管理局文件（漯房[2013]102号）一份，用以证明2013年6月份后，商品房买卖合同手写作废；三、最高院以房抵债裁判案例一份，用以证明最高院认为以物抵债不能阻却强制执行；四、商品房买卖合同（编号：411100201707110019）一份、河南增值税普通发票一份，用以证明天泰大厦可以开发票办理网签备案手续。王华彬质证称，关于第一组证据，协助执行的日期是2014年8月15日，晚于王华彬签订房屋买卖合同及实际入住的时间；关于第二组证据，行政管理并不直接对抗物权的转移；关于第三组证据，我国不是判例法国家，且涉案的案情并不一致，不能直接适用，该案件也不是指导性案例；关于第四组证据，该证据是复印件，与本案无关，不予认可。对双方无争议的事实，本院认定如下：牛爱云诉天泰建设开发公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月15日保全查封包括案涉房屋在内的天泰建设开发公司名下房产，于2015年3月2日作出（2014）漯民四初字第13号民事判决，判决主文内容为，一、天泰建设开发公司于判决生效后十日内支付牛爱云借款人民币1207.08万元及利息；二、驳回牛爱云的其他诉讼请求。判决后牛爱云、天泰建设开发公司均提起上诉，河南省高级人民法院经审理于2017年5月25日作出（2015）豫法民二终字第335号民事判决，判决主文内容为，一、撤销本院（2014）漯民四初字第13号民事判决第二项，即：“驳回牛爱云的其他诉讼请求”；二、变更本院（2014）漯民四初字第13号民事判决第一项为：漯河市天泰建设开发有限公司于判决生效后十日内支付牛爱云借款999.944679万元及利息；三、驳回牛爱云的其他诉讼请求。根据牛爱云的申请，本院于2017年8月21日作出（2017）豫11执43号执行裁定书，裁定冻结天泰公司银行存款2000万元或查封、扣押、扣留、提取、变卖、拍卖（评估）其同等价值的财产。2017年9月5日本院作出（2017）豫11执43号之一协助执行通知书，继续查封包括案涉房屋在内的34套房屋所有权。2020年8月11日，王华彬对执行位于漯河市××路北段××天××大厦××号案涉房屋提出书面异议，本院于2020年8月14日作出（2020）豫11执异95号执行裁定，认为案涉房屋登记在天泰建设开发公司名下，本院在执行过程中根据牛爱云的申请对登记在天泰建设开发公司名下的房屋进行查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定驳回王华彬的异议请求。王华彬不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。对各方有争议的事实，本院在本院认为部分围绕本案诉请综合作出认定。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定，通过民事法律行为取得不动产物权必须进行登记，本案查封房产并未过户登记至王华彬名下，本案又不存在通过非民事法律行为取得所有权的情形，更不存在因登记错误等形成的事实所有权问题，故王华彬诉称其为案涉房屋实际所有人的主张不能成立。关于王华彬是否享有所有权之外的其他足以排除本案执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定亦可作为执行异议之诉的参照裁判依据。即王华彬本案中提出的执行异议必须同时符合上述四项规定条件，方可认定为享有排除本案执行的民事权益。第一，王华彬虽提供了与天泰建设开发公司签订的《商品房买卖合同》，但依据其提供的天泰建设开发公司收款收据、焦某,4收条等证据材料，且王华彬亦陈述认可其通过李东祥的以房抵债行为并经由张光普辗转获得移转受让案涉房产所有权的民事权利，这一系列的债权债务转让、以房抵债等合同行为，牛爱云对其真实性不予认可，王华彬并未提供工程款债权真实有效的证据，亦未提供李东祥与张光普、张光普与王华彬之间转让合同权利的书面合同等证据，相关权利义务人亦未到庭作证，对其真实性无法确定。且即便属实，按照司法实务中的主流观点，以房抵债协议以消灭金钱债务为首要目的，本身依然是一种债权权利的处分行为，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议仅为普通债权，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不具有物权优先性，故而不能对抗判决债权人的执行查封权益。第二，依据王华彬举证，本案以房抵债的债权人为李东祥，王华彬主张经由李东祥、张光普获得移转受让案涉房产所有权的民事权利，既属多手的未登记房产转让，且未进一步举证其向李东祥或张光普支付了相应对价，而无偿取得移转受让案涉房产所有权的合同权利人，并不属上述司法解释规定的享有排除执行权利的买受人。综上所述，王华彬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告王华彬的诉讼请求。案件受理费4806.35元，由原告王华彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 左 昊审判员 李 刚审判员 王路明二〇二〇年十二月二十四日法官助理翟相杰书记员应亚峰