江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1504号原告：杨仁海，男，汉族，1989年7月26日出生，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐江天，江西镜衡律师事务所律师。被告：南昌金昌利房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。法定代表人：万银妹，公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉民，江西帝衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：方振宇，公司员工。原告杨仁海与被告南昌金昌利房地产开发有限公司（以下简称：金昌利公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月30日向本院起诉。本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，由审判员宋赣平担任审判长、人民陪审员万国莲、郑礼芬组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨仁海的委托诉讼代理人章思开、徐江天，被告金昌利公司的委托诉讼代理人吴玉民、方振宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨仁海向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除杨仁海与金昌利公司签订的编号ＱＳ1810200057《南昌市商品房买卖合同》；2.请求法院判令金昌利公司返还杨仁海购房款525028元；3.请求法院判令金昌利公司向杨仁海支付违约金5250.28元及逾期利息280515.68元（利息按日利率0.1%自付款之日计算至付清之日止，280515.68元按日利率0.1%自付款之日暂计算至2020年5月13日）；4.本案诉讼费全部由金昌利公司承担。事实与理由：2018年10月20日，杨仁海与金昌利公司签订编号ＱＳ1810200057《南昌市商品房买卖合同》，约定：“1、杨仁海向金昌利公司购买坐落于南昌市青山湖区房屋；2、该商品房总价款为525028元；杨仁海于2018年10月20日前支付首期房价款325028元，余款200000元向银行办理商业贷款；3、金昌利公司应当在2020年1月8日前向杨仁海交付该商品房；4、金昌利公司逾期未交付商品房超过90日，杨仁海有权解除合同；杨仁海解除合同的，应当书面通知金昌利公司。金昌利公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还杨仁海已支付全部房款（含已付贷款部分），并自杨仁海付款之日起，按0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，金昌利公司按照全部房价款的1%向杨仁海支付违约金”等相关内容。合同签订后，杨仁海按约定支付了首期房价款325028元及办理了商业贷款。但金昌利公司却未按合同约定交付时间2020年1月8日向杨仁海交付该商品房。时至今日，金昌利公司已逾期超过合同约定的交房期限90日，金昌利公司一直未向杨仁海履行交付该商品房。杨仁海多次通知金昌利公司要求交付房屋，均未果。2020年4月22日，杨仁海向金昌利公司发出了《律师函》，要求协商解除《南昌市商品房买卖合同》，金昌利公司于2020年4月23日签收确认，但至今也未回复杨仁海。综上所述，杨仁海为保护自己的合法权益，维护法律的严肃性，特依据相关民事法律诉至贵院，请求贵院查明事实，依法公正处理。金昌利公司辩称：1.本案是市政用水设施安装延误导致金昌利公司延期交付房屋，依据合同附件36页关于房屋交付的补充约定（4）项：市政配套设施延误导致工程延期或延期交房的，出卖人（金昌利公司）据实延期，不承担违约责任，出卖人不构成违约。根据金昌利公司提供的《工程竣工验收报告》，2019年11月1日，诉争小区已经完成了施工、勘察、监理、设计和建设单位五方主体工程竣工检验，验收结论为：验评合格。金昌利公司本可以在合同约定的2020年1月8日前交付房屋的，但因自来水公司一直未将市政用水工程完成，导致涉案小区不具备交付条件，金昌利公司也不可能办理《建设工程竣工验收备案表》。2019年1月18日，金昌利公司就与南昌市自来水工程有限责任公司青云谱安装分公司签订了《建设工程施工合同》，2020年6月工程竣工验收合格。在涉案房屋用水设施完成后，金昌利公司履行了通知交房的义务。在房屋通水后，2020年5月21日，金昌利公司向杨仁海邮寄《商品房交付通知书》，杨仁海当庭也承认其知道金昌利公司邮寄交付通知书的事实；2.本案是因2020年的新冠××疫情导致市政用水工程等长时间无法施工，涉案小区市政用水设施无法交付使用，进而影响金昌利公司交付房屋的时间。这种不可预见的疫情，给整个社会各行各业造成了严重的影响，用水设施安装工程本身就是劳动密集型施工，不可能按照杨仁海诉称的省政府下发复工复产文件规定时间进行。在自来水安装公司交付用水设施后，金昌利公司就尽其可能加赶工程竣工验收。2020年7月，涉案小区已经取得《建设工程竣工验收备案表》和《房屋面积实测报告》，已经符合合同约定的交付条件。综上所述，本案杨仁海主张金昌利公司延期交付房屋构成违约，无事实依据；延期交付房屋是因新冠疫情影响，导致市政用水配套工程无法按时及时施工，自来水公司进而延期向金昌利公司交付用水设施。依据《商品房买卖合同》约定，金昌利公司因市政配套设施、新冠疫情影响延期交付房屋，不构成违约，故请求驳回杨仁海全部诉讼请求。杨仁海为支持其诉讼主张，提交以下证据予以证明：证据一：杨仁海身份信息、金昌利公司企业信息，证明目的：证明杨仁海、金昌利公司诉讼主体适格。证据二：南昌市商品房买卖合同，证明目的：1、证明杨仁海向金昌利公司购买坐落于南昌市青山湖区房屋的事实；2、证明该商品房总价款为人民币525028元，杨仁海于2018年10月20日前支付首期房价款人民币325028元，余款人民币200000元向银行办理商业贷款的事实；3、证明金昌利公司应当在2020年1月8日前向杨仁海交付该商品房的事实；4、证明金昌利公司应于交房时间向杨仁海交付房屋及供水、排水配套设施，并于城市公共供水、排水网管连接及使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准的事实；5、证明交房时供电应纳入城市供电网络并正式供电、燃气、电话通讯、网络等线路铺设到户的事实；6、证明金昌利公司逾期未交付商品房超过90日，杨仁海有权解除合同；杨仁海解除合同的，应当书面通知金昌利公司。金昌利公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还杨仁海已支付全部房款（含已付贷款部分），并自杨仁海付款之日起，按0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，金昌利公司按照全部房价款的1%向杨仁海支付违约金等相关事实。证据三：收款收据、银联ｐｏｓ单、商业银行按揭贷款客户表，证明目的：1、杨仁海于2018年10月5日向金昌利公司支付购房款20000元，2018年10月20日向金昌利公司支付购房款305028元，在2018年10月20日前按约定向金昌利公司支付了首期房价款共计325028元的事实；2、证明杨仁海按约定因该商品房办理银行商业贷款200000元，银行于2019年1月8日向金昌利公司支付购房款200000元的事实。证据四：律师函、ＥＭＳ邮寄回单联、ＥＭＳ快递送达查询，证明目的：1、证明2020年4月22日，杨仁海向金昌利公司发出了《律师函》，要求解除《南昌市商品房买卖合同》的事实；2、证明金昌利公司于2020年4月23日确认签收杨仁海《律师函》的事实。证据五、江西省人民政府关于加强疫情科学防控推进全省企业复工复产的通知、南昌高新区企业复工复产批复，证明目的：证明在2020年2月10日之后，就可以进行生产复工。金昌利公司对上述证据的质证意见为：对证据一的三性无异议。对证据二的真实性合法性无异议，对其关联性及证明目的的3、4、5、6存在异议，认为按照合同约定，金昌利公司应在2020年1月8日前向杨仁海交付商品房，但合同第三十六页第九条款3、4项有补充约定：法定××或其他重大流行性××及非出卖人原因的市政配套设施安装延误导致工程及交房延期的，金昌利公司不承担逾期交房的违约责任，故杨仁海依据合同约定是没有合同解除权的。对证据三的三性及证明目的无异议。对证据四的真实性合法性无异议，但对其证明目的有异议，因为依据合同约定，杨仁海不享有合同解除权，故杨仁海向金昌利公司邮发的律师函没有事实及法律依据。对证据四真实性及合法性无异议，对其证明目的有异议，复工复产的通知没有明确哪天可以复工复产，该通知也不能代表涉案新利珑庭小区的南昌市自来水工程有限责任公司青云谱安装公司就能复产；对复工复产批复的真实性、合法性均存在异议，其是复印件，其次该证据与本案无关。金昌利公司为支持其诉讼主张，提交以下证据予以证明：证据一：1、南昌市商品房买卖合同；2、建设工程施工合同；3、中国建设银行网上银行电子回执3张；4、市政管网通水通知单；5、工程竣工验收报告。证明目的：新利珑庭小区市政水管网工程于2020年4月27日完工，于2020年6月验收合格。金昌利公司因市政用水配套设施导致交付房屋延期，不构成违约，杨仁海无合同解除权。证据二：1、商品房交付通知书；2、EMS邮寄单。证明目的：在房屋具备交付条件后，2020年5月21日，金昌利公司已通知杨仁海办理交房手续。证据三：1、江西省住宅工程质量保证书；2、南昌市建设工程消防验收意见书；3、南昌市《建筑工程使用说明书》；3、南昌市建设工程档案专项验收意见书；4、南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书；5、房屋建筑面积测绘成果报告。证明：杨仁海所购房屋完全具备交付条件。杨仁海对上述证据的质证意见为：对证据一的商品房买卖合同真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议，对建设工程施工合同三性均有异议，建设工程合同中载明的是水表入户工程，并不是市政水管网安装工程，仅是小区内部的，故金昌利公司陈述不构成违约情形，是不对的；建设工程施工合同中，对开工竣工的日期并没有约定，故对其三性存在异议；对证据一中网上银行电子回执真实性合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议，这是金昌利公司的商业行为与本案无关；对证据一中市政管网通水通知单三性均有异议，该证据仅为复印件，假如说通知单是真实的，可以反映出该小区通水时间是2020年7月28日，依据商品房买卖合同第十条的约定，供水、供电等均需安装入户，侧面可以印证说在2020年7月28日之前金昌利公司并不具备交房条件；对证据一中的工程竣工验收单真实性合法性由法庭确认，对其关联性及证明目的有异议，工程验收是金昌利公司方内部的验收，即使验收了也只代表内部验收工程质量合格，政府验收是否合格并不清楚，也就是说其并不具备规定的交付使用商品房的条件。对证据二真实性合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该房屋根本不具备交房条件，故该交付通知单并无实质的意义。对证据三中的江西省住宅工程质量保证书三性均有异议，其一，证据中单位盖章处没有金昌利公司的公章，没有任何法律效力；其二，该保证书的落款时间是2020年7月17日，而《南昌市商品房买卖合同》约定的交房时间是2020年1月8日，更加证明金昌利公司未按《南昌市商品房买卖合同》第四章第九条的规定履行，严重违约。对南昌市建设工程消防验收意见书关联性和证明目的有异议，该证据是对建设工程消防验收综合评定，且意见书内容明确了本次验收不含内部装修，但根据买卖合同第26页约定交付的商品房应为装修好的房屋，所以该证据无法证明金昌利公司符合买卖合同的约定条件，金昌利公司未能提供包括内外装修的消防验收文件，至今都达不到交付条件。对证据三中建设使用说明书，没有金昌利公司及施工单位的盖章，不具有任何法律效力，且该说明书落款时间是2020年7月，而《南昌市商品房买卖合同》约定的交房时间是2020年1月8日，显然金昌利公司严重违约。对证据三中的南昌市建设工程档案专项验收意见书真实性由法院核定，但该证据显示时间为2020年6月19日与买卖合同约定的交付时间逾期5个月10天，金昌利公司严重违约。对证据三中南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书真实性、合法性由法院核实，但该证据是在2020年7月27日才申请竣工验收，反而证明金昌利公司逾期违约的行为。对证据三中房屋建筑面积测绘成果报告真实性、合法性由法院核实，对关联性和证明目的有异议，测绘报告显示是在2020年8月28日完成，证明金昌利公司严重违约。经审查，本院对上述证据认证如下：杨仁海提供的所有证据因金昌利公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以采信；金昌利公司提供的证据经本院核实均为真实、合法，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，杨仁海与金昌利公司签订编号ＱＳ1810200057《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：杨仁海向金昌利公司购买坐落于南昌市青山湖区房屋；该商品房总价款为人民币525028元；杨仁海于2018年10月20日前支付首期房价款人民币325028元，余款人民币200000元向银行办理商业贷款；金昌利公司应当在2020年1月8日前向杨仁海交付该商品房。合同还约定：第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1、该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告）；第十条（一）基础设施设备：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，上述所需达到的条件均限于本期交房范围内，如因小区规划红线外的大配套或设施经营单位等原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约；第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年1月8日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，双方确认即使出卖人未发出交付通知书，买受人也应按上述约定自行按前述约定时间和地点（项目物业服务中心）办理交付手续，出卖人应予以交付。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件十一补充协议中第七条关于公共配套、项目分期、市政基础设施和其他设施的补充约定：5、如因小区规划红线外的市政基础大配套或设施经营单位等非出卖人原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约。第九条关于房屋交付的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的。5、（特别补充条款）为避免争议，明确双方对本合同第十二条的理解和适用，双方一致同意：本合同主条款第十二条关于出卖人承担逾期交付违约责任的前提条件……依据法律规定，出卖人在房屋交付时所交付本合同项下房屋所在的楼栋未经竣工验收或竣工验收不合格，不具备建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、房屋使用说明书。如出卖人在交付本合同项下房屋时，已竣工验收合格、具备建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、房屋使用说明书，即使房屋交付时，买受人认为房屋本身或装修标准、装修品质、环境、设备存在不符合约定的情形，适用于双方应在完成交付后，按照法律和合同约定处理，如买受人以前述理由拒绝交付的，双方的争议性质属于房屋质量争议（纠纷）或法律规定的其他争议（纠纷），需按国家法律规定协商处理，但均不适用本合同第十二条约定的逾期交付责任等条款。合同签订后，杨仁海按时交付了购房款325028元及办理了200000元的银行贷款，履行了付款义务。2019年1月18日，金昌利公司与南昌市自来水公司青云谱安装分公司签订了（新利珑庭）户表安装工程，并于2019年1月25日，交付了首款615800元，于2019年4月12日，按进度交付了第二笔款821060元。2019年11月1日，（新利珑庭）公寓（酒店）及商业-32＃楼工程竣工验收完毕。2020年4月21日，杨仁海向金昌利公司发律师函，主要内容为：因金昌利公司逾期交房超90日要求协商解除签订的《南昌市商品房买卖合同》。2020年4月27日自来水入户安装完毕，金昌利公司按合同向南昌市自来水公司青云谱安装分公司付清剩余尾款615800元。2020年5月14日，金昌利公司取得消防验收意见书，2020年5月21日，金昌利公司向杨仁海发商品房交付通知书，杨仁海拒收。2020年6月19日，金昌利公司取得南昌市建设工程档案专项验收意见书。2020年7月17日，取得工程质量保证书。2020年7月28日，金昌利公司取得江西洪城水业股份有限公司开具的市政管网通水通知单，内容为：工程名称：金昌利房地产（新利珑庭），地址：南昌市，开工时间：2019年4月，验收时间：2020年6月。当日金昌利公司取得南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书。2020年8月18日取得房屋建筑面积测绘报告。另查明，2020年7月28日江西洪城水业股份有限公司开具的市政管网通水通知单显示：水表入户开工时间为2019年4月，验收时间为2020年6月，本院向金昌利公司释明提供验收具体时间的证据，金昌利公司不能举证，本院按2020年6月1日起算。本院认为：根据双方合同第十条第一项第一款：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的供水水质符合国家规定的饮用水卫生标准，上述所需达到的条件均限于本期交房范围内；如因小区规划红线外的大配套或设施经营单位等原因导致相关设施无法按时开通的，不视为出卖人违约。”根据补充协议第九条第一项对逾期交房的不可抗力免责事由第四款：“非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的”。自来水公司属于供水设施经营单位，而户表安装工程属于市政配套设施安装，涉案水表入户验收是在2020年6月1日，也就是说此时水表已安装完毕可以交付使用，在此之前不能交房，不属于金昌利公司的责任。从2020年6月2日之后，至2020年8月18日金昌利公司达到交房条件止，计算中金昌利公司的逾期交房的时间。据此，金昌利公司逾期时间并未达到90天，金昌利公司承担一般违约责任，本院对杨仁海解除合同，并支付总价款1%违约金的诉讼不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告南昌金昌利房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内，向原告杨仁海支付违约金4095.22元（自2020年6月2日起至2020年8月18日止，以525028元为基数按照日万分之一计算违约金）；二、驳回原告杨仁海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11908元（杨仁海支付5954元，金昌利公司支付5954元），由被告南昌金昌利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  宋赣平人民陪审员  邓金林人民陪审员  郑礼芬二〇二〇年十二月十七日法官助理张晨蕾书记员丁文涛