湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0625民初1491号原告（反诉被告）：谷城好宜佳建材家居销售有限公司。住所地：谷城县城关镇银城大道18号。法定代表人：骆长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：童玉荣，该公司经理。委托诉讼代理人：任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。被告（反诉原告）：余桃菊，女，汉族，1982年3月11日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：詹晓康，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告，以下简称谷城好宜佳公司）与被告（反诉原告）余桃菊租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司的委托诉讼代理人童玉荣、任学锋、被告余桃菊及其委托诉讼代理人詹晓康到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告谷城好宜佳公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金和管理费60283元及滞纳金、违约金6752元，滞纳金自2017年8月6日起按每日2‰计算至清偿之日止；2、判令被告承担案件受理费。事实及理由：2014年5月1日，被告余桃菊与原告签订了《租赁合同》，约定乙方余桃菊承租原告位于谷城××城大道××正××商厦内××区××号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，每月租金3376元、物业管理费3376元。乙方须于每月25日前将下月的租金、物业管理费、电费等费用一并缴纳给甲方。2016年6月，余桃菊承租1楼铺位，租金及管理费3522元。如乙方未能及时缴清，甲方可按未交金额每日2‰向乙方收取滞纳金。合同期满后，双方未续签合同，被告按原合同继续缴纳资金及物业管理费。截止至2017年8月30日，被告拖欠铺位租金及管理费共计60283元。现原告诉至本院，望判如所请。被告余桃菊辩称：1、双方与签订了一份免租协议，其中的150平米在2014年5月1日到2016年4月30日免租金。2、被告在2015年2月15日向原告的负责人张峻峰支付了15000元租金，2016年2月7日被告垫付了原告的2000元宣传车费用，该费用应当充给2016年3月份的房租。2015年11月24日，原告提供集中收款的方式收取了曹先兵的3000元货款，该费用应当抵付房租。3、结合原告提交的欠收明细表。2014年-2015年的租金按照合同约定在未免租的情况下，租金应当为6752元。4、雷士一楼的租金多计算了一个月。5、2017年1月17日到2017年2月24日被告承租的房屋大门被锁无法正常经营，锁门期间的房租应当扣免。6、在租赁合同签订后被告向原告支付15000元的保证金，该费用应当抵付租金，多余部分应当返还。7、2017年4月24日被告向原告支付了3000元的装修保证金，该费用也应当抵扣房租。8、基于原告方的违约行为而导致被告方无法正常运营。因此原告方主张的违约金和滞纳金不予以支持。根据合同法第34条之规定，先履行合同的一方不符合合同约定，后履行合同法拒绝履行。被告余桃菊在答辩的同时提起反诉，反诉请求为：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失83602.66元。2、一切诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由，反诉原告租赁反诉被告的铺位，在经营期间，因反诉被告经营状况恶化，未能向商铺产权人缴纳租金，导致2017年1月17日商厦大门被锁，反诉原告无法正常经营，停业时间长达38天。反诉原告认为，反诉被告出租商铺，基本义务就是保证商户使用商铺正常营业，但反诉被告未能尽到该基本义务，因反诉被告的原因导致反诉原告中止营业，给反诉原告造成了巨大损失，该损失理应由反诉被告承担。原告谷城好宜佳公司针对被告余桃菊的反诉答辩称，1、对于反诉原告说关门38天不符合事实，因为当时处于过年春节期间正常停业。2、包括反诉原告在内的承租户欠付反诉被告的违约金和租金。3、反诉被告不是实施锁门行为的人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月1日，原告谷城好宜佳公司（甲方）与被告余桃菊（乙方）经协商一致签订《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于谷城县城关镇银城大道18号的B区B-12号铺位出租给乙方使用，铺位计租面积422平方米，乙方在承租铺位经营“雷士照明”及“友邦吊顶”品牌专卖。合同第二条约定：租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日止，乙方进场装修时间为2014年3月15日，如乙方未能按合同约定的时间入场装修，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，对场地另行安排，并追究乙方违约责任。合同第四条租金、质保金、其他费用及付款方式约定为：1、租金，乙方按计租面积422平方米，月租金及月物业管理费均按每平方米8元计算，共计6572元。租金按月支付（每月按30天计算），乙方须以每月25日前将下月租金、上月电费等费用一并缴纳给甲方。如乙方未能按时缴清，甲方可按未交金额每日2‰，向乙方收取滞纳金，如超过十日仍未交清，则视为乙方单方违约；2、质保金，乙方于签订本合同时向甲方缴纳质保金15000元，租赁期间乙方不得将质保金抵偿租金及其他应付款项。本合同终止时甲方退还乙方50%质保金；一年后，乙方所售商品无质量纠纷或其他相关经济责任，甲方全额无息将质保金退还乙方等；3、电费，乙方进场后，按月向甲方支付所用电费等。合同第七条其他约定事项约定为：1、好宜佳店铺内装修效果，甲方要求乙方按不低于700元/㎡标准进行店面装修；2、本合同到期或因故终止后，乙方均不得拆除所有规定的装修物品，如地板砖、吊顶、装饰隔墙、灯具等，不得向甲方要求任何补偿等；6、合同期内，双方均不得单方解除合同。如乙方要求提前解约，须在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面申请，经甲方批准30天后，乙方办理财务结算，方可撤场等。合同第八条违约责任约定为：1、若甲方单方违约，赔偿乙方一个月租金的违约金，并无息退还合同未履行期间的预交租金；2、若乙方单方违约，甲方有权解除合同及对场地另行安排外，还有权对乙方处以一个月租金6752元作为违约金，且乙方须补交甲方在开业时段内的免租租金，并暂为乙方保存商品。如乙方未能在三日内交清违约金，甲方有权对乙方商品进行处理等。租赁合同签订后，被告进场装修店铺并经营，并支付定金5000元。原告按照合同约定，自2014年5月1日起免收被告租金3个月，实际从2014年8月开始，每月按照6752元向原告计收租金及物业管理费，从2017年3月起，被告因转铺位，每月按照6300元向原告计收租金及物业管理费。被告在租赁商铺期间，从2016年8月，再次租赁原告一楼的商铺，月租金3522元。截至2017年8月，被告余桃菊先后向原告谷城好宜佳公司交纳租金34笔，共计183749元。在合同履行期间，被告屡次拖欠租金，原告于2017年7月15日，原告向被告送达解除租赁合同既返还商铺通知书，通知书载明“一、依法解除《商铺租赁合同》。二、请贵商户（被告）务必在收到本通知书的7日内，向我公司支付拖欠的2015年租金35000元，2017年5-7月租金2220元，合计共拖欠我公司商铺租金57620元。贵商户还应支付拖欠租金的逾期利息及滞纳金617元。三、保证金按原租赁合同的第四条第二项处理。四、请贵商户在收到本书面通知后15日内搬出标的商铺，撤出属于贵商户的物品，并将房屋及附属设备、设施归还我公司等。”现原告诉至本院。2014年5月1日，原告谷城好宜佳公司与被告余桃菊在签订《租赁合同》的同时，又签订了一份租赁合同，合同主要内容除计租面积和质保金外与上一份合同无异，但在合同的尾部注明“协商免租期为两年，2014.5.1-2016.4.30”。2017年的1月17日至2月24日（时处农历2016年的腊月二十至2017年的正月二十八），原告谷城好宜佳公司营运的商铺，因与他人之间的经济纠纷被强制关门停业。在此期间，承租原告商铺的被告未营业。2005年7月6日，襄阳市好宜佳家具销售有限公司成立。2014年1月16日，襄阳市好宜佳家具销售有限公司在谷城设立本案原告谷城好宜佳公司。2014年7月27日，湖北正洪房地产开发有限责任公司（甲方）与襄阳市好宜佳家具销售有限公司（乙方）在协商一致的基础上签订一份《正洪杰座商铺租赁合同》。该合同主要约定：乙方租赁甲方坐落于谷城县城关镇银城大道18号正洪杰座1至3层商铺面积约14500平方米；租赁期限20年（自2014年6月1日至2034年5月30日）；甲方房屋交付日期为2013年9月1日；该房屋开业时间为2014年3月1日前等。合同签订后，襄阳市好宜佳家具销售有限公司未进行实际管理、运营，交由本案原告谷城好宜佳公司实际经营管理。2017年9月29日，湖北正洪房地产开发有限责任公司与襄阳市好宜佳家具销售有限公司签订解除合同协议，双方一致同意于2017年8月6日解除双方于2014年7月27日签订的《正洪杰座商铺租赁合同》及其他权利义务关系。本院认为：本案系一起租赁合同纠纷。首先，针对原告谷城好宜佳公司与被告余桃菊的本诉，有以下争议焦点：一、被告在答辩中陈述，与原告签订的免租协议问题。本院认为，在免租协议上有原告当时的负责人签字及其公司盖章，且协议中注明应当缴纳的质保金数额5000元与被告实际缴纳的质保金的数额5000元一致，上述内容可以相互印证，足以认定免租协议真实存在。但是计算的数额及时间，本院认为，免租协议载明只免去两年租金，并未免去两年的物业管理费，且原告在租赁合同中已载明免去被告2014年的5、6、7三个月的租赁费用，故本院认定免租金额为，150平方米，每平方米8元，21个月，计款25200元。二、对于被告辩称原告在诉状中自认被告向其缴纳质保金15000元，应当从租金总额中予以扣减。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案在庭审中，原告明确表示不认可其收到被告的质保金15000元，仅收到被告的5000元质保金，故原告在诉状中陈述被告向其缴纳质保金15000元的事实不构成自认，被告仍需举证证实，否则应当承担举证不能的后果。三、对于被告辩称在2015年2月15日向原告的负责人张峻峰支付了15000元租金，应当予以扣减的意见。本院认为，原告支付该款的数额较大，被告缴纳后在两年多的时间不去向原告的财务报单销账行为，与日常生活经验不符；第二不能排除被告与张峻峰之间的其他经济往来，故不足以认定被告的该支付款项为店铺租金。原告谷城好宜佳公司与被告余桃菊在签订商铺租赁合同后，被告未完全履行合同义务，2017年7月15日，原告向被告送达解除租赁合同暨返还商铺通知书后，双方已解除租赁合同，并腾退商铺。现原告要求被告余桃菊支付商铺租金违约金合理部分的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持，但对于原告要求被告支付租金的计算，因本院计算的数额高于原告诉请的数额，故原告要求被告支付租金以原告诉请为据60283元。关于原告要求被告支付违约金、滞纳金的问题。本案被告自2016年8月起未依约向原告交纳租金及物业管理费，构成违约。本案中，原、被告双方关于违约责任的约定符合法律规定，原告要求被告支付违约金6752元符合法律规定。但原告还要求被告支付滞纳金，因原告主张的滞纳金计算标准过高，且起始时间繁琐，本院酌情从2017年8月6日起计算，按照年利率15.4%计算。被告关于其垫付了原告的2000元宣传车费用、原告提供集中收款的方式收取了曹先兵的3000元货款及支付了3000元的装修保证金，应当抵付房租；租金应当为6752元；雷士一楼的租金多计算了一个月的答辩意见，均已核实并处理。被告关于基于原告方的违约行为而导致被告方无法正常运营，因此原告方主张的违约金和滞纳金不予以支持及根据合同法第34条之规定，先履行合同的一方不符合合同约定，后履行合同一方拒绝履行的答辩意见，不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，本院不予采纳。被告关于2017年1月17日到2017年2月24日被告承租的房屋大门被锁无法正常经营，锁门期间的房租应当扣免为反诉，应当在反诉中处理。其次，针对被告余桃菊与原告谷城好宜佳公司的反诉。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，被告承租经营的商铺被锁，造成损失，原告应当赔偿损失。至于损失的确定，本院认为，在原告出租商铺被锁大门期间，为我国传统春节，应当扣除春节长假的时间，故被告利润计算按照30日计算，利润率按照20%计算损失为22668元。至于被告还主张的工资损失，仅有被告提交的明细，没有相关的证据予以印证，且该支出因计算在被告的利润之外，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十五条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）余桃菊于本判决生效之日起十日内向原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告）给付商铺租金35083元（已扣减25200元）、违约金6752元及滞纳金（以35083元为基数，从2017年8月6日起按照年利率15.4%的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）余桃菊赔偿损失22668元；四、驳回被告（反诉原告）余桃菊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元及反诉费945元，合计2421元，由原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司负担1210元，被告余桃菊负担1211元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费2421元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡保荣人民陪审员  尹伟才人民陪审员  毕春燕二〇二〇年十二月二十日书 记 员  甘文杰