安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初9306号 原告：合肥海德物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市阜南西路168号。 法定代表人：程金忠，执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑静，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：范志轩，男，1967年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，居住地安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥海德物业管理有限责任公司与被告范志轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李勇，被告范志轩到庭参加诉讼。双方申请3个月和解期间。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的合肥古玩城负一层Ａ-162室《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》以及场地租赁合同；2.判令被告立即将合肥古玩城负一层Ａ-162室以及所租赁场地腾空并返还原告；3.判令被告支付房屋租金29000元（自2018年1月1日起算，按每月1000元计算，暂计算至2020年5月31日，此后按每月1000元标准顺延计算至房屋腾空并返还之日止）；4.依法判令被告支付原告场地租金6900元（自2018年7月1日起算，按每月300元计算，暂计算至2020年5月31日，此后按每月300元的标准顺延计算至场地腾空并返还之日止）；5.判令被告支付物业管理费9521元（自2018年7月1日起算，按每月3.8元／平方米，房屋建筑面积按71.59平方米计算，暂计算至2020年5月31日，此后按此标准顺延计算至场地腾空并返还之日止）；6.判令被告以9521元为基数，按照年利率24%为标准，自2020年6月10日起算，支付违约金至款清之日止；7.本案诉讼费及其他费用由被告承担。2020年9月29日，原告申请对第一项诉讼请求中的判令解除原被告双方所签订的《物业管理服务协议》和第五、六项诉讼请求撤回起诉。对此，本院口头裁定予以准予。事实和理由：2017年6月，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于合肥市政务区合肥××层××室的房屋出租给被告使用，房租费为每月1000元，租期为一年，自2017年7月1日至2018年6月30日，房租每半年支付一次，合同并就其他权利义务进行了约定。签订该租房合同的同时，双方签订了物业管理服务合同。自2018年7月1日开始，被告又租用原告位于负二层的一处场地，双方约定每月租金为300元。上述合同签订之后，原告将房屋、场地交付被告使用，被告支付了半年房租6000元、水电押金500元、租房押金2000元，此后至今被告未再支付其他任何费用。2019年12月，原告委托律师发函被告要求其支付拖欠的房租、物业费、水电费等相关费用，但被告接函后仍未支付任何费用。被告的行为严重损害了原告的合法权益，造成原告签订租房合同以及场地租赁合同的目的不能实现，且在原告委托律师进行费用催告后，被告仍未支付，而双方所签订房屋租赁合同也早已期限届满，故原告要求解除案涉房屋租赁合同、场地租赁合同并要求支付相关费用的请求符合法律规定（水电费用另案起诉解决，不在本案诉请之内），请予以支持。 被告辩称，1、律师函及时回复信函被原告法人拒收退回；2、被告要求原告赔偿因市场管理问题造成的经济损失；3、原告提到的租赁市场负二层地下车位，系无中生有；4、原告在房屋租赁合同和履行物业管理过程中存在的问题。综上，被告认为，被告对原告不存在任何法律责任，原告存在极其严重的管理问题，对其请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的房产证、情况说明、房屋租赁合同、律师函及邮寄签收凭证、照片、房地产测绘报告书，符合证据的三性，予以确认。原告举证的物业管理服务协议，被告质证否认其签名的真实性，因原告撤回了关于《物业管理服务协议》的相关诉讼请求，故不予以确认；物业收费通知单、古玩城其他业主与原告所签订的物业管理服务协议，因原告撤回了关于《物业管理服务协议》的相关诉讼请求，故不予以确认。被告举证的关于敦促及时履行赔偿责任的通知及邮寄退回凭证、民国石雕盈联进货凭证、石雕损毁图片三张、现在石雕损毁情况图片两张、车辆损毁修理清单两张、市场道路损毁图片两张，因与本案不具有关联性，故不予以确认；物业管理服务协议，因被告的签名非其本人所签，且与本案不具有关联性，故不予以确认；2019年10月19日至10月21日古玩市场南大门车辆进出监控凭证（图片三张），因无法确认其三性，故不予以确认；安徽天徽置业有限公司、合肥海德物业有限责任公司在房屋租赁合同和履行物业管理过程中存在的问题，因无法确认其三性，故不予以确认；市场南大门公共停车位被占图片、负一层的地摊交易市场被占用变成了饭店（五张）、负一层的楼梯口消防通道被占用隔成了门面（一张）、负二层的车库被隔成了门面和仓库的部分（五张）、三层的公摊面积被隔成了展示厅（三张）、房屋分户图三张，因与本案不具有关联性，故不予以确认；直接经济损失的部分银行行息计算，因系其单方制作，故不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出租方原告与承租方被告签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：房屋坐落东至路A-162；租赁期共一年，出租方从2017年7月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年6月30日收回；月租金1000元，已付半年6000元、水电500元，房屋押金2000元。对此，双方认可房租每半年支付一次；水电500元为押金。原告举证的房地产测绘报告书记载：A-162室的建筑面积为71.59平方米。合同约定的租赁期间于2018年6月30日届满后，被告继续使用承租的A-162。 2019年12月12日，原告委托律师向被告邮寄律师函，其中写明：贵方欠付租金24000元（截止2019年12月）、水电费以及物业管理费10658.2元（截止2019年9月30日）、仓库使用费3600元（截止2019年6月30日），上述合计欠费38258.2元，该款虽经原告多次催要至今未果，特此函告贵方于2019年12月20日前支付上述所欠款项。次日，该邮寄由他人代收，后交于被告。 原告举证的照片反映：被告在负二层一处场地存放物品。对此，被告质证称：该场地是经管理人员王强同意被告堆放杂物，不存在租赁关系。 安徽天徽置业有限公司系坐落于政务区天徽商业广场古玩城的房地产权利人。2020年5月20日，安徽天徽置业有限公司出具《情况说明》，明确：被告所承租的位于合肥市政务区的合肥××层××室的房产，系其授权原告依法对外进行出租，并由原告与承租人直接签订相关租赁合同，向承租人收取房租等相关费用。 2020年7月24日，被告收到本院向其送达的原告起诉状副本等诉讼材料。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告举证的《房屋租赁合同》、房产证和情况说明，可证明原告有权对合肥古玩城负一层A-162室予以出租，并收取相关费用，故可认定原被告之间对合肥古玩城负一层A-162室形成了租赁法律关系。原告诉请主张其与被告存有场地租赁合同，因其举证的照片无法予以证明，故不予以采信。被告抗辩要求原告赔偿因市场管理问题造成的经济损失，因其不属于本案审理范围，故本案不予以审理。对此，被告可依据其基础法律关系另行主张权利。 《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。合同租赁期间届满后，被告继续使用承租的A-162，原告并未提出异议，由此应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于租金之支付，系承租人应履行之义务。被告未能按约向原告支付2018年1月1日之后租金，原告委托律师向其发出律师函催收，被告仍未支付，故应认定原告可以解除合同。此外，双方于《房屋租赁合同》期间届满后形成了不定期租赁，对此双方均可随时解除合同。因此，原告诉请解除《房屋租赁合同》符合法律规定，应认定自被告于2020年7月24日收到原告起诉状副本时合同已解除。对此，被告应将租赁物A-162腾空返还于原告，并按照月1000元标准向原告支付2018年1月1日至租赁物A-162返还之日止的租金、占用费。 综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、《房屋租赁合同》于2020年7月24日解除； 二、范志轩于本判决生效之日起十日内将租赁物A-162腾空返还于合肥海德物业管理有限责任公司； 三、范志轩于本判决生效之日起十日内向合肥海德物业管理有限责任公司支付2018年1月1日至租赁物A-162返还之日止的租金、占用费（按照月1000元标准计付）； 四、驳回合肥海德物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费778元，减半收取计389元，由合肥海德物业管理有限责任公司负担86元，范志轩负担303元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  戴刚 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  姚元