贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初7136号原告：成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司，营业场所：贵州省六盘水市钟山开发区红桥中路领翊国际五金建材商贸城1期1栋5楼9-11号，统一社会信用代码915202005993845727。负责人：周亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所专职律师，执业证号15202201411552927。被告：赵泽用，男，1972年4月16日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：黎花，女，1975年4月4日出生，汉族，住贵州省盘州市。二被告（赵泽用、黎花）的共同委托诉讼代理人：简勇，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所专职律师，执业证号15201201910099329。二被告（赵泽用、黎花）的共同委托诉讼代理人：朱志雄，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师，证号2301190911733。原告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称“成都物业公司”）与被告黎花、赵泽用物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司的委托诉讼代理人张佳，二被告（赵泽用、黎花）的共同委托诉讼代理人简勇、朱志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告向原告支付自2019年6月17日至2020年9月17日期间的物业管理费62182.2元（2072.74ｍ×2元／月×15个月）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年5月22日，贵州天翊房地产开发有限公司就其开发建设的位于盘县“天翊国际”项目与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该项目进行物业管理，合同对双方相关权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告便认真积极的履行合同义务，尽心尽职的对该项目进行日常管理及维护。2017年1月，被告赵泽用、黎花共同购买该项目商业部分1-4层（建筑面积2072.74ｍ），并与贵州天翊房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了原告为贵州天翊房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，物业服务费价格为2元／月／平方米，买受人必须每月定时缴纳物业管理费用。合同签订后，贵州天翊房地产开发有限公司按约将房屋交付给被告赵泽用、黎花，后二被告又将该房屋用于经营汽贸城使用。二被告使用该房屋至今，并未按照《前期物业服务合同》以及《商品房买卖合同》的约定按期向原告交纳物业费用。经原告向人民法院提起诉讼并经强制执行程序后，被告才支付了物业费用至2019年6月16日。此后至今，二被告仍继续拖欠原告物业费用，截止2020年9月16日，已连续累计欠缴原告15个月物业费共计62182.2元，经原告上门催交，二被告不予理睬，后原告又通过邮寄催收通知，但二被告却拒收，至今仍未缴纳欠付的物业费。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。二被告（黎花、赵泽用)辩称，本案诉讼首先应在查明如下事实的基础上，才能确定原告的诉讼请求是否有事实与法律依据，一是答辩人所购买的房屋是否在原告的物业服务区域范围内；二是原告对天翊国际小区提供物业服务具体的物业服务项目即具体物业服务工作的内容；三是在明确物业服务工作内容的基础上，应查明原告提供每一项服务事项是否符合物业服务合同的约定及法律的规定；四是在前述基础上确定原告是否按照服务范围、区域、事项、标准履行了物业服务义务，因物业服务义务属于先合同义务，在确定原告履行服务义务的基础上，才能进一步确定物业费是否应当支付以及答辩人是否享有先履行抗辩权。具体分述答辩如下：1、原告与房开公司签订的《前期物业服务合同》，明确将被告所购买的房屋范围排除在物业服务区域之外；从物业空间范围看，也可以确定被告所购买的房屋不在天翊国际小区的物业区域范围内，而是独立于小区之外，被告没有参与或者享有小区公共区域的权限，即被告所购买的房屋明显不在原告物业范围的区域范围。2014年5月22日，原告与房开公司签订《前期物业服务合同》对物业服务区域、范围进行了明确约定，合同第一条约定物业构成明细包括高层住宅、多层住宅、别墅、商业用房、工业用房、办公楼、车库、会所、学校、幼儿园，但并不包含被告所购买的房开公司的售楼部，且合同的第二十八条约定，售楼部的物业服务事项另行商定，明确将售楼部的物业服务排除在原告的物业服务区域外。且从被告购买的房屋的地域及空间范围来看，既不在天翊国际小区范围内，也没有享有小区公共区域的共用部分的权限。因此，无论从合同约定还是从物理空间看，被告购买的房屋均不属于原告物业服务的区域范围。2、即便合同约定原告系天翊国际小区的物业服务企业，但按照合同约定原告应提供的物业服务项目及工作内容包括共用部分及共用设施设备的运行、维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾收集、清运雨污管道、公共绿化等，但被告购买的房屋范围内，原告并无履行前述服务义务，即无论从合同约定来看，还是从实际履行情况看，原告均未向被告提供物业服务。首先，《前期物业服务合同》第二条约定，在物业服务的区域范围内，原告提供物业管理服务的内容包括共用部分及共用设施设备的运行、维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾收集、清运雨污管道、公共绿化等，其中共用部分包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、上下水管道、电梯、天线、落水管、服务区域道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库等，答辩人购买的房屋不在原告的区域范围内，与其他业主也无共用部分，即原告提供的物业服务工作内容系将答辩人购买的房屋排除在服务区域外。其次，被告购买的房屋本就不在小区范围内，且原告至今未向被告办理小区门禁卡，导致被告不可能享受到小区共用部分的物业服务成果，包括但不限于小区绿化及共用部分带来的业主待遇。再次，因被告的房屋被隔离在小区之外，房屋的供水、供电等三通基础物业服务内容均由被告自行解决，证明原告确实未向被告提供任何物业服务。最后，根据合同约定，花台、花池、地面清洁应当由原告进行种植和养护，但没有任何证据证明被告的花台、花池的种植养护及地面清洁系由原告完成，事实上，前述物业服务工作均系被告自行付费外聘物业人员进行处理。3、被告购买的房屋的外围及内部的物业均系由被告自行处理，原告未提供任何证据证明其向被告提供了任何物业服务，即使提供物业服务的也系为向被告索取物业服务费而制作的相关证据，该证据不能作为本案的定案依据，且原告提交的证据不能证明其向被告提供了物业服务及物业服务达到了合同约定的标。4、物业服务合同纠纷，合同的权利义务有履行的先后顺序，物业服务提供方系先履行义务的一方，只有在提供物业服务的主体的服务符合合同约定的范围、标准的基础上，业主才应当向其支付物业服务费，而原告提供的证据不能够证实其按照合同约定及法律规定的物业服务范围、内容、区域和标准履行了法律服务，因此，业主具有先履行抗辩权。因原告履行义务不符合合同约定，即使是物业服务区域内的业主也有权向原告拒绝支付物业服务费。基于以上4个方面，被告不在原告的物业服务区域，原告没有向被告提供过任何物业服务，且原告作为物业服务合同先履行义务的一方在其物业服务区域内提供的物业服务不符合合同约定的标准的情形下，业主有权拒绝支付物业费，因此，原告起诉被告支付物业费没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。5、根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，建筑物区分所有，而物业费的缴纳分户处理，被告购买了房屋1-4层，原告计算被告的物业费按照1户并按照建筑面积进行收取，但原告并未向被告的每一层的共用部分提供过任何物业服务，在没有提供服务的情况下，按照建筑面积要求被告支付物业费对被告明显不公平，系权利义务的明显不对等，被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，根据公平原则，即使认定被告购买的房屋属于原告物业服务的范围，也应当以被告购买的房屋的第一层的面积即占地面积作为物业服务费的计算基础。本院经审理认定事实：2014年5月22日，贵州天翊房地产开发有限公司就其开发建设的位于盘县“天翊国际”项目与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告对该项目进行物业管理。该合同约定了如下内容：物业名称天翊国际，类型有办公、住宅、商业，坐落位置两河新区50米大道，计入容积率总建筑面积173027.60平方米,总建筑面积206057.24平方米;物业管理服务包括以下内容:物业共用部位维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业按2.5元／月·平方米；业主应于房屋买卖（租赁）合同约定的该物业交付之日起交纳物业服务费，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；甲方（贵州天翊房地产开发有限公司）与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容；乙方（原告）与物业购买人签订物业管理服务协议。原告进驻后，为“天翊国际”项目提供了相关物业服务。2017年1月，被告赵泽用、黎花共同购买“天翊国际”项目中的商业部分1-4层（建筑面积2072.74m2），并与贵州天翊房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定了如下内容：出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业服务企业为成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.0/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；（收取物业服务费）按照年收取，买受人应当在每年的1月1日前缴费，按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月1日前缴费，按照季收取，买受人应当分别在每季度后10日内缴费；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，买受人必须每月定时缴纳物业管理费用。同时签订了《补充协议》增加约定：双方确认2017年5月30日为交房日，乙方（买受人）应在该交房日前七日做好交付手续的准备，如无迟延甲方（出卖人）不再另行通知接房；在小区业主委员会成立以前，乙方同意委托甲方为本小区选聘物业服务公司，并与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，乙方承诺遵守甲方拟定的临时管理规约，履行前期物业服务合同。合同签订后，贵州天翊房地产开发有限公司将前述商品房交付给被告赵泽用、黎花，后二被告又将该商品房用于经营汽车贸易，盘州市黔顺汽车贸易有限公司于2017年11月16日使用该商品房举行“黔顺汽贸”开业活动，作为其经营场所。2018年9月29日、2018年11月21日、2019年1月1日原告代收了“黔顺汽贸”所缴纳的电费。盘州市黔顺汽车贸易有限公司成立于2010年4月6日，被告赵泽用系该公司法定代表人，股东有李杰新，该公司成立时登记的住所地为贵州省六盘水市盘州市干沟桥。原告主张被告赵泽用、黎花支付2017年11月16日至2019年6月16日期间的物业服务费，贵州省六盘水市中级人民法院已作出（2019）黔02民终1776号民事判决书，该判决现已发生法律效力。上述事实，有当事人的陈述，有原告提供《前期物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、（2019）黔0222民初4476号民事判决书、（2019）黔02民终1776号民事判决书、部分照片，原告的基本信息情况，被告提供的《前期物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、案涉不动产图片、被告的基本信息等在卷佐证。本院认为，业主委员会或业主大会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，物业公司有权要求不动产权利人按物业服务合同约定的标准计付费用。如果业主对物业公司提供的服务质量有异议，应当另行主张，但不能成为拒付物业管理服务费的理由。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在物业服务合同生效期间，双方都应当遵循诚实信用原则，履行好各自的义务。根据《物业管理条例》第七条第五款规定，业主在物业管理活动中，需履行按照交纳物业服务费用的义务。业主不能仅因在一定时期内没有享受到服务，就拒付相应的物业费。作为物业公司，在收取业主交纳的物业管理服务费的同时，应当提供与其收费标准相符的服务内容，在管理与服务小区期间，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，诚信履行物业服务合同。原告与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及被告赵泽用、黎花与贵州天翊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系签约各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对签约各方当事人具有约束力，签约各方当事人应当依照合同约定履行相应义务。被告赵泽用、黎花主张天翊公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业管理委托合同》第二十八条约定“本区域内甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定”，而案涉物业原来就是甲方的售楼部，双方未对该部分物业服务相关事项另行商定，故案涉物业不属于原告的物业服务范围，且原告未向其提供物业服务，故其不应交纳物业服务费。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，上述条款表述的是“本区域内甲方自有办公区域及销售部”，现赵泽用、黎花已购买了该销售部物业，该物业不再属于甲方自有，故案涉物业不再属于另行商定的范围。此外，上述合同第十五条甲方权利义务第3项约定“与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容”，赵泽用、黎花与天翊公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条前期物业管理明确约定前期物业管理期间，赵泽用、黎花应向原告交纳物业服务费，且价格为2.0元/月·平方米（建筑面积）。综合上述情况，赵泽用、黎花依据该条款主张案涉物业不在原告的物业服务范围内的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。对赵泽用、黎花所主张原告未提供物业服务的抗辩理由，因二被告提供的证据不足以证实原告未提供物业服务，应承担举证不能的法律后果，故被告应向原告交纳物业管理费，即自2019年6月17日至2020年9月17日期间物业管理费62182.2元（2072.74×2元/月×15个月）的诉请，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《贵州省物业管理条例》第五十二条第二款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告赵泽用、黎花于本判决生效后十五日内一次性共同支付原告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司物业管理费62182.2元。如本判决书确定的义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677元，由被告赵泽用、黎花共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  秦中良二〇二〇年十二月十四日书记员  王运成