黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2113号原告：王作龙，男，1990年9月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告王作龙与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王作龙及其委托诉讼代理人才艳书，被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王作龙向本院提起诉讼请求：1.撤销（2020）黑01执85号执行裁定书，确认王作龙与案涉房屋工程抵账人王某商品房买卖行为有效，确认宏兴公司给王作龙出具的商品房买卖《收据》有效；立即解除对王作龙购买的双城区灏丽新城小区16号楼4单元601室房屋的查封；2.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：案外人王某系双城区灏丽新城工程建筑商，在该工程建设过程中，王某将工程分包给聂明信后，聂明信又再次分包给王作龙。工程结束后，因宏兴公司无能力结算工程人工费，于是宏兴公司将灏丽新城开发的数栋房屋抵账给王某后，王某于2018年3月8日经与王某协商以220,000元价格将坐落于双城区灏丽新城小区16号楼4单元601室房屋(建筑面积86.28平方米)抵账给王作龙，于当日王某带王作龙到宏兴公司灏丽新城售楼处由宏兴公司直接给王作龙出具《收据》一张，郭富军在收据上签笔签名并盖上了“宏兴公司现金收讫”章及“宏兴公司丽新城项目部”公章，同时案外人王某也在收据上签字确认。实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案经实发公司申请，对王作龙购买的位于哈尔滨市双城区灏丽新城小区16号楼4单元601室房屋(建筑面积86.28平方米)进行查封，但王作龙认为查封是错误。理由如下:一、王作龙与王某工程抵账房屋是双方当事人真实意思表示，而宏兴公司拖欠案外人王某工程款也是事实，宏兴公司给王作龙自愿出具抵账收据并盖有宏兴公司现金收讫章及灏丽新城项目部公章，而且王作龙所取得的案涉抵账房屋也只是宏兴公司抵账给王某工程款人工费房屋中的一个，也就是说该抵账行为是合法有效的。二、宏兴公司给王作龙出具的工程抵账收据是2018年3月8日在先,而实发公司采取保全措施在后;三、王作龙抵账该房屋时宏兴公司承诺于2018年5月1日前入户，但由于宏兴公司种种原因及郭富军被刑事处罚导致工期拖延无法向王作龙等业主交付房屋，导致王作龙无法及时占有该房屋，没有办理进户手续，过错在宏兴公司及政府监管不利，王作龙无过错:四、宏兴公司开发建设的案涉房屋在2018年2月8日已依法取得《双城区商品房预售许可证》的相关审批手续，即已经过政府审查“批准公开预售”即可以正常合法买售，所以王作龙对该房产的产权证照手续曾多次到双城区房产住宅局沟通要求联机备案并出具机打发票等相关产权手续，但还是因种种客观原因政府无法为王作龙办理产权，也就是说王作龙未取得产权证也不是王作龙过错。因此王作龙认为，该房产虽未办理进户手续，但都是由于种种客观原因导致，不是王作龙过错，王作龙在买卖抵账行为在先的情况下享有排除实发公司查封执行的权利，完全具备取得该房屋所有权的权利，故查封该财产的行为是错误的。实发公司辩称，一、根据王作龙在起诉状中的自认，王作龙是因王某拖欠其工程款，王某用案涉房屋抵账给王作龙，足以证明王作龙在人民法院于2018年4月17日发布查封公告前没有与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，没有向宏兴公司交付购房款。二、王作龙提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，不能够排除强制执行。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王作龙为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、身份证、企业信息，拟证明：诉讼主体身份情况。证据二、《建设工程施工合同》《授权委托书》，拟证明：2016年6月28日，宏兴公司作为发包方将灏丽新城小区二期工程承包给哈尔滨市明禹建筑工程有限公司，合同就工程名称、地点、内容、承包范围、工期、形式等条款均作出具体约定，建筑工程承包人哈尔滨明禹建筑工程有限公司法定代表人冯志礼委托王某作为其代理人，负责以其名义签署、澄清、说明、补正、提交、撤回、修改承包工程标段施工投标文件、签订合同和处理相关事宜。证据三、《建设工程施工合同》二份，拟证明：第一份合同旨在证明2017年4月14日案外人王某代表建筑工程承包人将灏丽新城二期多层砖混局部框架结构工程发包给承包人聂明信，其中工程结算方式约定以房抵工程款的具体事实；第二份合同旨在证明2017年7月16日案外人聂明信作为建筑工程承包人将灏丽新城二期多层砖混局部框架结构工程再次承包给原告王作龙，其中工程结算方式同样约定以房抵工程款的具体事实。证据四、《以房屋顶债协议书》《收据》《证明》，拟证明：2018年3月8日，案外人王某作为建筑工程承包人欠王作龙工程款人工费22万元，按先期即上述双方签订的建设工程施工合同约定工程结算方式，将已实际取得工程抵账的位于灏丽新城16栋4单元601室（建筑面积86.28平方米）房屋再次抵账给王作龙并就收据出具及更名等均作出具体约定的事实；盖有宏兴公司灏丽新城项目部章、现金收讫章及郭富军签字的收据能够证实王作龙购买的案涉房屋系该公司顶账给王某工程款以市场价每平方米4180元计算，合计实际顶账款为22万元抵账给王作龙；王作龙是作为建筑工程承包人，因案外人即建筑工程承包人王某拖欠其工程款以房抵账形式支付，但只出收据待验收办理案涉购房合同的具体事实。证据五、《证明》《王某工程款和项目部确认单》，拟证明：案外人王某作为建筑工程承包人有权利转让、出卖案涉工程抵账房屋的具体事实；宏兴公司工程抵账给案外人王某的灏丽新城数栋工程抵账房屋中包括王作龙以抵账人工费取得的案涉房屋，并经宏兴公司项目部负责人刘志刚于2019年5月30日予以确认系工程抵账楼的具体事实。证据六、《建筑工程施工许可证》《双城区商品房预售许可证》，拟证明：宏兴公司开发建设的案涉房屋是于2016年6月29日依法取得建筑程施工许可证，于2018年2月8日依法取得商品房预售许可证，即能够证明宏兴公司已具备开发建设案涉房屋小区及对外预售等资质。证据七、（2020）黑01执异85号执行裁定书，拟证明：王作龙购买的灏丽新城16栋4单元601室工程抵账房被查封后，王作龙提出执行异议申请被法院裁定驳回的具体事实。证据八、《证明》，拟证明：王作龙所购买的房屋房源系工程抵账房，不能过户、未办理联机备案等相关手续不是王作龙自身过错。证据九、《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》，拟证明：王作龙在哈尔滨市不动产登记中心没有住宅类不动产登记即无房产的具体事实。证据十、照片三张，拟证明：王作龙已实际占有案涉房屋的具体事实。证据十一、（2018）黑01民初312号之一民事裁定书，拟证明：实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案中，实发公司查封案外人李季、田丰等38人房屋被解除，与本案王作龙提出执行异议之诉要求解除查封案涉房屋属类案。证据十二、证人王某证言，拟证明：王某作为承包人2018年4月17日实发公司提出执行查封案涉房屋前已经实际作为工程抵账楼取得所有权，与王作龙签订工程合同约定钱款交付方式就是以房抵债。证据十三、王某微信朋友圈截屏、建设监察限期改正指令书及收条、灏丽建筑工程项目中购买、投入基建材料相关票据（包括双城市龙信建筑材料有限公司出具结算单2张、东强金属销售单1张、东强金属销售结算单原件4张、施工塔吊用电费发票3张）、光碟一张，拟证明：王某率施工队于2017年6月24日开始进驻灏丽新城现场平地、修整、直至施工建设，哈尔滨市双城区住房和城乡建设局因王某拖欠灏丽新城二期13号、15号楼以及配套商服楼木工班组许久林等15名农民工工资，责令其“7日内解决”及王某履行指令给付农民工人工费；在2016年6月28日至2017年12月31日期间，案外人王某承建灏丽新城二期过程中与龙信建筑材料有限公司进行商混结算，与东强进行金属结算及施工过程中塔吊工作用电产生费用；王某于2017年7月1日开承建灏丽新城工程过程中实际现场指挥施工；王某、汪连朋系被告宏兴公司灏丽新城在建工程实际建筑承包人。证据十四、《授权委托书》，拟证明：2013年9月28日，宏兴公司法人李福会授权于郭富军就灏丽新城项目、全权代表该公司处理一切事宜，该公司及法人均予以承认的具体事实。证据十五、光碟一张，拟证明：王作龙作为建筑工程承包人承包建设灏丽新城二期工程于2017年6月29日进场进行施工，期间即2017年7月25日、7月27日、8月3日、9月8日带领工人现场施工。实发公司对王作龙提交证据的质证意见为：对证据一身份证、企业信息的真实性和证明问题均无异议。对证据二《建设工程施工合同》《授权委托书》真实性有异议，对其真实性无法核实，也不知道该合同是否实际履行，且该组证据与本案不具有关联性。但通过授权委托书授权内容，哈尔滨明禹建筑工程有限公司只是授权王某办理与施工投标文件相关事宜，没有授权王某可以代明禹公司签订以房抵债协议，并将明禹公司收到的抵账房屋另行出售他人等内容。对证据三《建设工程施工合同》2份的真实性有异议，因实发公司不是合同当事人，对其真实性无法核实，也不知道该合同是否实际履行，且该组证据与本案不具有关联性。因该两份合同的当事方均为自然人，违反了强制性规定，均为无效合同，但该两份合同均不能证明案涉房屋属于合同约定的抵账房屋。对证据四《以房屋顶债协议书》《收据》《证明》的真实性和证明问题均有异议。首先，以房屋顶债协议书发生于王某与王作龙之间，在签订协议时王作龙应要求王某出示其有权处分抵账房屋的证据，否则，对此明显过错应承担不利后果。其次，对该收据上加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该印章不认可。同时该收据金额显示为343,394元，而抵账金额为22万元，明显不符合常理。另外，该收据记载工程款内容与现金收讫章相矛盾。显然，该收据是虚假的、不真实的，且系违法出具。第三、该证明属证人证言，没有经办人签名，如欲证明案涉房屋存在以房抵工程款行为，应提供什么时间形成、抵账金额、交付时间等证据，而不是出具证明。且宏兴公司项目部因拖欠工程款与建筑单位及材料供应商之间存在纠纷与本案具有重大利害关系。因此该证明不能证明案涉房屋存在以房抵工程款的行为，但通过宏兴公司项目部在该证明中的自认，能够证明宏兴公司至今没有针对案涉房屋签订过书面商品房买卖合同。因此，本组证据不能证明王作龙欲证明的问题成立。对证据五《证明》《王某工程款和项目部确认单》的真实性和证明问题均有异议，首先王某工程款和项目部确认单没有形成日期，也没有宏兴公司与王某共同确认，该确认单不具有以房抵债协议的法律效力。特别是通过项目部代理人刘志刚的表述“2019年5月30日同王某对账，异议为王某说明的”能够证明，项目部与王某之间关于具体以那些套房屋抵债，在2019年5月30日之前没有确定。而项目部2020年10月9日出具的证明也仅是对以房抵债事宜进行说明，因此，本组证明不能证明案涉房屋，在2018年4月17日人民法院发布查封公告前，项目部与王某达成以案涉房屋抵工程款的协议，且王某有权转让案涉房屋。对证据六《建筑工程施工许可证》《预售许可证》的真实性和证明问题无异议。对证据七(2020)黑01执异85号执行裁定书的真实性和证明问题无异议。对证据八《证明》的真实性和证明问题均有异议。该证明形成于2020年10月11日，且项目部在本案中就连续为王作龙或王某出具了多个证明或说明，因项目部与王某存在工程款这一重大利益纠纷，因此项目部在本案中出具的证明或说明均不应被采信。而本案的客观事实是，王作龙是于2018年4月17日人民法院已经发布查封公告后购买查封房屋，其个人存在明显过错，因此，案涉房屋无法办理产权证是王作龙个人原因形成。对证据九《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该证据只能证明王作龙在哈尔滨市双城区没有查询到王作龙办理住宅类不动产登记，但不能证明与王作龙同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明王作龙及与王作龙同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记。对证据十照片的真实性和证明问题均有异议，因16号楼至今没有竣工，没有进户，王作龙如何进入案涉房屋装修，实发公司不清楚，但不论王作龙对案涉房屋是否装修，与不论照片记载的是否为案涉房屋的装修，其装修行为不能作为王作龙合法占有使用案涉房屋的证据。因此，本组证据不能证明王作龙于2018年4月17日人民法院查封案涉房屋前合法占有使用案涉房屋。对证据十一（2018）黑01民初312号之一民事裁定书的真实性无异议，对证明问题有异议，个案不同，证据不同，该裁定书不适用于本案，王作龙应通过举示证据来证明自己的主张成立。对证据十二证人王某证言有异议，王某出庭作证能够证实王作龙与王某之间是房屋买卖合同关系，也就是说是王某收取的王作龙的购房款，宏兴公司并未收取王作龙的购房款，也未与王作龙签订房屋买卖合同，王作龙也是通过证人王某取得的案涉房屋，并不是与宏兴公司签订的商品房买卖合同，宏兴公司也没有收王作龙的购房款。证人虽然说其在王作龙出售房屋，取得了宏兴公司的授权，但不能仅凭证人的证言来证实，应当通过宏兴公司与天宇公司签订的以房抵债协议来证实，否则无法证实王某出售房屋时具有合法转让案涉房屋的权利。对证据十三的真实性及证明问题及关联性有异议，如该组证据对应的施工内容存在，也仅仅能证明相关人员对证据内显示的内容进行施工，与本案执行异议纠纷不具有任何关联性。其余的证据的质证意见同对证据二质证意见。对证据十四的真实性及证明问题均有异议，宏兴公司、张某、郭富军、范国玉三股东投资人在2013年9月28日之后多次出具股东会议纪要和其他的授权文书，对该委托书内容进行修改，不能仅仅凭该委托书证明郭富军对灏丽新城项目行使的行为均合法有效，郭富军因一房多卖的行为涉嫌刑事犯罪被羁押也充分证明郭富军行为不能完全代表宏兴公司和张某等三人，有些行为是郭富军个人行为与宏兴公司无关。对证据十五的真实性及证明问题均有异议，该光盘仅仅能证明有人施工，无法证明王作龙的主张成立。本院认证意见为：王作龙举示的证据一、证据六、证据七、证据九、证据十一，因实发公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；王作龙举示的证据二中的《建设工程施工合同》，因该证据系宏兴公司与案外人签订的合同，在无其他证据佐证该证据真实性的情况下，本院不予确认；王作龙举示的证据二中的《授权委托书》、证据四中的《证明》、证据五、证据八、证据十四，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；王作龙举示的证据四中的《收据》，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对该证据予以确认；王作龙举示的证据三、证据四中的《以房屋顶债协议书》，因王作龙举示上述证据予证明其主张的以房屋顶工程款的事实主张，但其举示的证据未形成完整的证据链条，不能证明予证明的问题，本院对上述证据不予确认；对王作龙举示的证据十二，因证人王某与王作龙系同事关系，双方存在利害关系，在王作龙举示的证据不足以证明其事实主张的情况下，仅依据具有利害关系的证人证言不能证明予证明的问题，本院对该证据不予确认；王作龙举示的证据十、证据十三、证据十五，因未举示其他证据予以佐证，上述证据不能证明其予证明的问题，本院不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。王作龙对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本的真实性、关联性及合法性均有异议。首先实发公司作为独立法人无法证实宏兴公司股东会议纪要的真实性；其次即使灏丽新城项目部合伙人内部召开股东会议，对公章的有效与无效做出规定，但也只是对其内部合伙人及股东具有约束力，郭富军作为灏丽新城项目部负责人在相关手续上加盖公章符合表见代理的构成要件，实发公司以此主张所盖公章无效不具有合法性；同时因案涉房屋王作龙取得所有权的最初来源是以工程抵账方式取得，作为建筑工程承包人享有优先受偿权优于抵押权和其他债权，即王作龙在实发公司查封前已取得该工程抵账房屋所有权，所以该组证据与本案无关联性。对证据二《公告》及粘贴照片、《声明》的真实性、合法性及关联性均有异议。因案涉房屋系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先受偿权，且王作龙及建筑工程承包人承包项目及购房屋前从未看到过上述公告照片及声明即不具有真实性，即使看到也与王作龙取得的工程抵账房无关联性，因该房不是王作龙从售楼处购买，而是直接从建筑承包商手中取得。同时2017年12月10日声明所刊登的中桥信息因是个人私营企业以营利为目的自发建立的广告单，非当地政府及省、市级以上公开发行的报纸所刊登的声明即不具有合法性。对证据三查封公告及查封房产明细的真实性、合法性均有异议，实发公司为达到债权实现的目的，置宏兴公司灏丽新城项目部将案涉明细表中所载明的房屋已先期作为工程款抵账给建筑工程承包人的事实于不顾，未通过宏兴公司，私自制作查封房产明细并盖公章来申请中院进行查封，直接损害的是建筑工程承包人享有的工程款优先受偿权。对证据四张某证言的关联性有异议，因案涉房屋来源系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先权，房产的取得不是以销售方式取得，故该证言与本案无关联性。同时郭富军作为该工程实际负责人持有授权书为保证工程顺利进行对外以工程抵账方式将案涉房屋抵顶给建筑工程承包人，郭富军具有表见代理权，进而充分证明其用涉及房屋抵账给建筑工程承包人的行为具有合法性。同时因张某未出庭，无法对其质询，该证言不能佐证实发公司所主张的事实。对证据五双城区灏丽新城项目二期现场照片的真实性有异议，灏丽新城项目二期大部分数房屋早已实际投入使用，其中包括王作龙从建筑工程承包人以工程抵账房方式取得的房屋，且大部分房屋早已实际占用使用。对证据六《情况说明》的真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明是宏兴灏丽项目部出具不是原件，无法证明真实性，该证据阐述的是一房多卖情况与本案房源取得方式不一致，本案当事人作为建设工程承包人取得的房产是工程抵账从承包人姚宏杰手以工程款抵账房屋取得的所有权，该情况说明都是以买卖原因主张权利。而且本案当事人取得的房源本身不存在一房多卖情况。由于该情况说明不是原件，该证据不具有合法性。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因上述证据能够证明本案事实，本院对证据三、证据五予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：王作龙主张其系案涉小区的实际施工人，案外人王某将案涉小区部分工程转包给案外人聂明信，聂明信又将部分工程转包给王作龙，王某以工程款抵顶的方式取得双城区灏丽新城小区16号楼4单元601室房屋，王作龙亦以工程款抵顶的方式从王某处取得案涉房屋。宏兴公司为王作龙出具案涉房屋交款《收据》，《收据》记载日期为2018年3月8日，房款金额为343,394元，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章，宏兴公司与王**就案涉房屋未签订书面买卖合同。王作龙自认案涉房屋实际抵顶工程款22万元。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉房屋，王作龙作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异85号执行裁定书，裁定：驳回案外人王作龙的异议请求。王作龙不服该裁定，提起诉讼。另查明，哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年9月21日、10月13日为王作龙及妻子宋丹、儿子王崇赫出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理不动产登记；双城区房产住宅局于2020年9月21日、10月13日为王作龙及妻子宋丹、儿子王崇赫出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是王作龙是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。王作龙主张其为案涉小区的实际施工人，其与案外人聂明信签订案涉小区的施工合同，以工程款抵顶的方式取得案涉房屋的所有权。因王作龙虽举示王某与聂明信签订的《建设工程施工合同》，亦举示其与聂明信签订的《建设工程施工合同》，但其举示的证据不足以证明该两份施工合同实际履行的事实，亦不足以证明王作龙以工程款抵账的方式取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因王作龙及其家人名下无其他用于居住的房屋，王作龙主张享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，王作龙自认未与宏兴公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件未满足。其次，王作龙虽举示《收据》以证明其交付房款，但其交付房款的方式为工程款抵账，如上所阐述，在王作龙举示的证据不能证明其为案涉小区的实际施工人的情况下，依据《收据》尚不足以认定王作龙交付房款的条件已满足。据此，根据现有证据无法认定王作龙享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，王作龙的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王作龙的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告王作龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天