山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5907号上诉人（原审被告）：刘某，住太原市。委托诉讼代理人：田某，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安逸物业集团有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：李某，山西达道律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人安逸物业集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人刘某及其委托诉讼代理人田某与被上诉人安逸物业集团有限公司的委托诉讼代理人李某，到庭接受了询问。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.请求贵院依法撤销太原市小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初3822号民事判决书,并且在查清事实的基础上依法改判或者发还重审。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》属于格式合同,其中部分格式条款更是加重了上诉人义务,限制了上诉人权利,违反法律规定,属于无效条款。2.被上诉人擅自提高物业收费,以1.2元/平米/月主张物业服务费用于法无据,不应得到支持。3.被上诉人未按照《物业服务协议》的约定履行合同义务,其诉请不应得到支持。4.对于上诉人在一审法院提出抗辩小区的公共收益抵减物业服务费的问题,一审法院认为上诉人在个案中予以抵扣不适当完全是错误的。5.仅有领秀长风悦秀园物业管理处的公章(该公章未注册),物业服务协议并未成立。安逸物业集团有限公司辩称，1.被上诉人与上诉人签订的前期物业就是物业服务协议，虽然是格式合同，但是并没有免除物业公司责任，加重业主责任，排除业主主要权利的条款。2.被上诉是根据太原市价格监督服务中心分布发的《太原市经营性服务收费登记表》确定的价格，进行的收费。3.被上诉人已经按照《协议》约定的物业管理服务质量提供了达标的物业服务，并不存在上诉人所述服务不达标的情况。4.上诉人称以小区的公共收益抵减物业服务费的主张，没有法律依据。5.被上诉人认可公司部门签订的合同，物业服务协议成立生效。安逸物业集团有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告2015年9月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业管理服务费13449．1元、电梯费4483．2元（共计17932．3元）；2．判令被告按第一项合计费用的30％标准支付违约金人民币5379．7元（第1、2项费用共计人民币23312元）；3．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告原名称为“山西安逸物业管理有限公司”，2015年9月9日变更为现名称。原告的经营范围包括物业管理、物业服务，被告系太原市领秀长风·悦秀园小区4栋5单元2001房业主，涉案房屋建筑面积175．12平方米。2013年9月1日，原告的下属单位山西安逸物业管理有限公司领秀长风悦秀园物业管理处（甲方）与被告（乙方）签订《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》一份，甲乙双方就提供前期物业管理服务事宜作了相关约定。合同主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理等相关费用，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理公司办理物业的物业管理移交手续。乙方须遵守本物业的物业管理制度和《临时规约》，依据本协议向甲方交纳物业管理费用。物业管理服务费用由乙方按年度预交，提前两个月预交下一年度物业管理费。住宅物业费按建筑面积收取，2014年9月1日起，按政府相关收费标准收取；电梯费按建筑面积收取：0．4元／平方米／月。合同还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，逾期达30日以上时甲方可停止向乙方提供所欠费用相关的物业服务或供给。合同还约定了其他权利义务。协议签订后，原告向涉诉的领秀长风·悦秀园小区提供物业服务至今。按照太原市价格监督服务中心确定的标准，涉案小区物业费标准为1．6元／平米／月，电梯费为0．4元／平米／月，原告实际按照1．2元／平米／月收取物业费。被告已向原告缴纳截至2015年8月31日的物业费，被告至今仍居住在该小区内。原告多次上门催缴物业费未果后诉来本院。一审法院认为，一、关于涉案《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》的效力问题。《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》中虽加盖的是领秀长风悦秀园管理处的公章，但该管理处是原告下属的单位，且实际提供物业管理服务的也是原告，故涉案的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》对原被告双方均具有法律约束力。被告抗辩原告作为小区物业公司没有经过法定程序选聘，因此协议无效的意见，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的相关规定，本案原告虽是涉案房屋的建设方选聘的物业服务单位，但建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，故物业服务企业是否经过招投标等方式选聘并不必然导致合同无效。故被告以原告选聘程序违法为由抗辩协议无效的意见，法律依据不足，本院不予采纳。涉案的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》虽是格式合同，但该协议内容并非均系如免除原告责任、加重被告责任或排除被告主要权利的条款，被告据此抗辩整个协议无效，法律依据不足，本院不予采纳。二、关于被告是否应缴纳物业管理费、电梯费的问题。按照太原市价格监督服务中心确定的标准，涉案小区物业费标准为1．6元／平米／月，电梯费为0．4元／平米／月，原告实际按照1．2元／平米／月收取物业费，并未违反规定，被告虽不认可原告的收费标准，但未能提供充分证据予以反驳。原告已实际为涉案住宅小区提供了物业服务，双方一直存在物业服务合同关系，被告作为业主应当缴纳物业费。按照协议约定的支付时间，原告现主张截至2020年12月31日的物业管理服务费13449．1元、电梯费4483．2元（共计17932．3元），本院予以支持。被告抗辩的消防竣工验收问题，即使涉案小区消防尚未竣工验收，但被告已实际入住了房屋，故本案情形并不符合我国《物业管理条例》所规定的无需支付物业费的情形。被告抗辩的小区的公共收益应抵减物业服务费的意见，本院认为，小区的公共收益归属全体业主所有，被告主张在个案中予以抵扣不适当，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告服务不达标因而不缴纳物业费的意见，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院认为，物业服务针对广大业主具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务将会陷入恶性循环，最终将损害到大多数业主的权利。被告作为业主，在认定原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，可请求原告继续履行、采取补救措施等，但依此拒交物业费，此行为并非合理选择。第三，关于原告主张的违约金。《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》约定“对未能按时足额交纳物业服务费用的业主，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金”，该约定标准过高，结合被告拖欠费用的时间、金额，参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院支持违约金2200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司物业管理费、电梯费共计17932．3元；二、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司违约金2200元；三、驳回原告安逸物业集团有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安逸物业集团有限公司物业服务存在瑕疵，物业服务费发生过调整。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，刘某与山西安逸物业管理有限公司领秀长风悦秀园物业管理处签订了《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》，关于协议成立生效及效力的问题，原审法院对此已作出明确详尽的阐述，本院不再赘述。关于格式合同中部分条款是否无效的问题。《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式的请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，涉案合同是由安逸物业集团有限公司提供的格式合同，刘某提到的物业费先缴及违约金的计算承担的条款，存在部分加重对方责任的情形，导致部分无效，但是，并不能因此导致免除刘某缴纳物业费和承担违约金的责任。关于物业费调整、抵扣及缴纳的问题，原审法院已作出了明确的阐述，符合法律的规定，并无不妥，本院不再重复。业主应当即时缴纳物业费，山西安逸物业管理有限公司应当按标准不断提高物业服务的质量，接受业主的批评建议，即时改善，共建和协小区。刘某的上诉请求事实理由，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 米青山审判员 牛晓斌审判员 关文静二O二O年十二月二十九日法官助理 孙 斐书记员 骆 丹