河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初3200号原告：王凯，男，汉族，1977年6月30日出生，住安阳市北关区。被告:张燚垚,男，汉族，1995年8月10日出生，住安阳市。委托诉讼代理人：朱相海，安阳市关区中兴法律服务所法律工作者。原告王凯与被告张燚垚租赁合同纠纷一案，本院2020年3月6日立案后于2020年5月18日作出（2020）豫0505民初503号民事判决，原告不服提出上诉。安阳市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）豫05民终2965号民事裁定，撤销本院（2020）豫0505民初503号民事判决，发回本院重审。本院于2020年11月4日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告王凯、被告张燚垚的委托诉讼代理人朱相海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与被告签订的《转租合同》；2.判令被告向原告支付2019年11月24日之前的租赁费25万元，2019年11月24日之后至被告腾清并向原告交付租赁物期间的租赁费按《转租合同》约定标准支付（按每年租赁费10万元标准计算)；3.判令被告向原告支付违约金(自2017年6月1日起至付清全部租赁费之日止按银行同期同类贷款利率计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年5月20日，原告与被告签订《转租合同》约定，原告将位于殷都区郭王度东七方地(原机制砂厂)及地上建筑物租赁给乙方,租赁期限为2016年5月25日至2033年5月24日,租赁费每年10万元，每年5月底前缴纳租赁费，如到期不交原告有权终止合同。合同签订后，被告仅支付一年租赁费10万元，经多次催要拒不支付。被告张燚垚辩称，原告诉请不成立，双方签订租赁合同均系职务行为，王凯代表河南安德工程管理服务有限公司（以下简称安德公司），张燚垚代表安阳市红焰新型材料有限责任公司（以下简称红焰公司），原被告都是各单位股东之一。租赁费已给付至2019年年底，不存在拖欠问题。当事人围绕诉讼请求分别向本院举证。原告王凯举证了其与郭王度村委会租赁协议、转租合同及补充协议、安德公司出具的证明、郭王度村出具证明等证据；被告张燚垚举证了安德公司及红焰公司的工商企业信息、转租合同及补充协议、王凯出具的设备等资产价值10万元收据和租赁费10万元收据、2017年4月21日和2017年5月30日娄立志书写的租赁费5万元收到条以及2018年7月17日租赁费10万元收据、对娄立志手机银行转账合计62500元的转账记录、红焰公司证明、转账记录明细单等证据。另本案原审对娄立志（原安德公司股东现安德公司法定代表人）进行调查形成了笔录。以上证据经当庭质证，对无异议证据本院予以认证，对有异议证据本院将结合案件事实综合予以评判。根据质证情况，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年4月9日，安阳市殷都区北蒙街道办事处郭王度村民委员会（以下简称郭王度村委会）作为甲方与王凯作为乙方签订租赁协议约定，甲方将该村七方地（原葡萄园）供乙方使用，承包期限自2013年4月25日至2033年4月24日，期限20年，每年租赁费6万元，交款时间为每年4月底前，到期不交甲方有权终止合同。2016年5月20日，王凯作为甲方与张燚垚作为乙方签订转租合同约定，甲方将所租赁的郭王度村七方地（原机制砂厂）及地上建筑供乙方使用，承包期限2016年5月25日至2033年5月24日，乙方每年向甲方缴纳租赁费10万元，每年5月底前缴纳，如到期不交，甲方有权终止合同；当日，双方签订转租合同的补充协议约定，甲方将厂内的加油机、油罐（作价1万），粗、细沙共计500方（作价15000元）、变压器、配电室（作价75000元），供水设备一套归乙方，以上共计10万元整卖给乙方，双方签字后，乙方将10万元打入原告提供的账号后与转租合同同时生效。签订当日，原告收到被告2016年5月20日-2017年5月19日的租金10万元及机器设备款10万元，收据上载明，被告将该20万元款转入中行尾号为7328的银行卡，同时附有娄立志的电话。郭王度村委会对上述转租行为予以认可。2017年4月21日，娄立志作为经手人、王凯作为出纳，使用红焰公司的二联单出具收据一份，载明收到机制砂厂租赁费5万元，原告认可收到娄立志转交的该租赁费；同年5月30日，娄立志作为经手人使用红焰公司的二联单出具收据一份，载明收到红焰公司租赁费5万元，该款娄立志认可其以原告还欠其款未清账为由未给付原告；2018年7月17日，娄立志出具收据一张，载明收到红焰新型建材有限公司场地租赁费壹拾万元正（100000）。原告认可其与娄立志之间存在经济纠纷，并称未收到娄立志转交的该10万元，娄立志在原审中接受本院询问时未对该款是否收取明确表态，仅称除其2017年5月30日收取5万元外，还收到张燚垚多次转账共计6万余元，但该6万元不是张燚垚给付王凯的租金,是其帮张燚垚的父亲借款，张燚垚的父亲通过张燚垚向其转账还借款及利息。本次重审中，由于娄立志无法联系，对该10万元是否转交给原告，无法核实。被告举证的其与娄立志的转账记录显示，其在2018年8月31日至10月8日曾向娄立志转账62500元。另查明，1.安德公司成立于2013年1月16日，公司股东2人，分别为王凯与娄立志，王凯任公司法定代表人。2018年12月6日，公司性质变更为自然人独资，法定代表人变更为娄立志，王凯退出该公司。经本院原审对安德公司现任法定代表人娄立志调查，娄立志称转租合同及补充协议均系王凯个人行为，与安德公司无关，签订协议时其与王凯、张燚垚及张燚垚的父亲在场，张燚垚他们家开了个厂子，其个人与张燚垚及他们家开的厂子之间无租赁业务；收租金与王凯一起，王凯也让其帮助收租金，王凯、张燚垚都认可其帮忙收租金的事。2020年4月2日，安德公司出具证明称原告的转租补充协议行为与其无关，补充协议中物品均系王凯个人财产。2.红焰公司成立于2003年4月7日，公司住所地为殷都区七方地，法定代表人为皇甫秀花，张燚垚为该公司股东，该公司认可案涉转租协议签订时张燚垚代表该公司。3.经本院核实，案涉租赁土地归郭王度村委会集体所有，租赁时土地上建有部分建筑物，郭王度村委会证实该土地非农用地。4.经本院现场勘验，案涉土地位于安阳市邺城大道与××国道交叉口转盘向××米向北××米向西××北，现场悬挂红焰公司的牌匾，大门紧闭，院内无人，四周荒芜，院内建筑物情况无法获知，门口张贴有郭王度村委会对王凯的催缴租赁费公告；该土地周边及该土地往南直至邺城大道，均为固定建筑物和厂矿企业，无农业耕种的迹象。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，对案涉土地性质，郭王度村委会出具证明非农业用地，且从现场勘验来看，周边全部是固定建筑，故原告与郭王度村委会签订的租赁合同不违反法律强制性规定，且双方均未对该合同效力提出异议，该合同有效。原告在租赁期间经该村委会同意，将案涉土地转租给被告，双方签订的转租合同及补充协议均合法有效，双方均依照约定履行各自义务。双方对案涉土地被告已缴纳2016年5月20日-2017年5月19日的租金10万元以及2017年4月21日缴纳租赁费5万元无异议，争议焦点为2017年5月30日和2018年7月17日娄立志分别出具收据载明收到租赁费5万元和10万元，是否属于被告支付的租赁费，以及案涉租赁合同应否解除。关于娄立志出具收据收款15万元是否属于被告支付租赁费问题。案涉转租合同系王凯个人与张燚垚个人签订，合同上无安德公司、红焰公司印章，尽管红焰公司对被告承租行为予以追认，且王凯时任安德公司的法定代表人，案涉土地系郭王度村委会与王凯个人所签订，并经该村委会同意由王凯转租给被告，设备一并转让，签订合同时王凯也没有出具安德公司的委托手续，其在首次收取租金时也未加盖公司印章，王凯也未能举证其所签合同系代表公司所为，且其诉称部分租赁费由娄立志代为收取后转交其本人，安德公司后来也证实该转租行为与公司无关，因此不能认定王凯的行为代表安德公司；娄立志2017年5月30日收取被告租赁费5万元并认可因其与原告之间存在债务纠纷而未实际转付给原告，对2018年7月17日出具收据载明收取的10万元租赁费，尽管由于娄立志无法联系，本院无法核实该款是否已实际转付给原告，但在本院原审对其调查中，其未明确否认，也未对该收据提出异议，结合其认可曾于2017年4月21日和2017年5月30日两次代原告收取被告租赁费、王凯认可其4月21日的代收行为、王凯和娄立志曾共同作为安德公司股东等实际情况，被告有理由相信后两笔亦是娄立志代王凯收取的租赁费，鉴于娄立志认可2017年5月30日收取被告租赁费5万元，故其于2018年7月17日出具收据载明的10万元租赁费应视为其代被告收取。综上，被告在转租合同签订后，已实际支付租赁费累计30万元。对娄立志以其与原告存在经济纠纷为由未实际向原告交付的款项，原告可另案主张。关于被告是否拖欠租赁费以及原告能否以此为由诉求解除合同问题。转租合同约定，被告每年向原告缴纳租赁费10万元，每年5月底前缴纳，如到期不交，原告有权终止合同。从后续合同履行情况来看，合同签订当日原告即收取被告首年租金10万元，故视为在每年5月底前应缴纳下一年租金。该转租合同自2016年5月20日签订以来，被告已实际缴纳租赁费30万元，应视为其已交至2019年5月19日，自2019年6月1日开始，被告欠付租金已构成违约，原告依据合同约定可以请求终止或解除合同。依据法律规定，合同解除应通知到对方，原告未举证证明其在起诉前已履行解除合同的通知义务，本院酌定其在起诉之日即2019年11月12日视为履行通知义务，被告在本案诉讼期间未主动补充履行义务，视为持续违约，即日起转租合同应予解除。2019年5月20日至解除合同之日2019年11月12日共计176天，被告实际占用案涉土地，故仍应按照合同约定交纳此期间的租赁费10万元/360天x176天=48888.9元；自2019年11月13日起至实际将案涉租赁土地返还之日止，参照合同约定的租赁费10万元/年的标准，按实际占用时间，继续向原告王凯支付土地占用费损失。原告诉求支付租赁费的合理部分本院予以支持。合同解除后，应恢复到合同未签订前之状态，经本院口头释明，原告未明确向本院要求被告返还土地，且经本院释明后，被告也未就关于土地和地上建筑物等相互返还问题向本院提出明确要求，另鉴于案涉土地的现状，本院对此不再一并判决，双方可另案主张。原告诉求被告支付欠付租金的利息，鉴于合同未就违约责任作出明确约定，但由于被告违约给原告造成了资金利息损失，本院酌定以48888.9元为基数，自2019年11月13日起计算至实际清偿之日止，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称原告代表安德公司，被告代表红焰公司，原被告都是各单位股东之一，以及租赁费已经给付至2019年年底且已付清不存在拖欠等意见，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告王凯与被告张燚垚于2016年5月20日签订的《转租合同》自2019年11月12日起解除；二、被告张燚垚于本判决生效后十日内支付原告王凯2019年5月20日至2019年11月12日的租赁费48888.9元及利息，并参照合同约定的租赁费10万元/年标准，按实际占用时间，赔偿原告王凯自2019年11月13日起至案涉租赁土地实际返还之日止的土地占用费损失。上述租赁费的利息损失，以48888.9元为基数，自2019年11月13日起计算至实际清偿之日止，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告王凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，由原告王凯负担5000元，被告张燚垚负担2690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  李军林审判员  陈捷锋审判员  邵红梅二〇二〇年十二月二十五日书记员  张俊蓝