镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2370号原告：江苏子雨集团有限公司，住所地南京市栖霞区紫东路2-3号，统一社会信用代码：91320000551194040J。法定代表人：孟雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玉豪、魏力，江苏丰典律师事务所律师。被告：镇江市润州市场有限公司，住所地镇江市朱方路营房街288号，统一社会信用代码：9132111155467009X4。法定代表人：徐永安，该公司总经理。被告：徐永安，男，1959年9月出生，汉族，住镇江市。被告：润州区瀚鑫建材商行，住所地镇江市润州区岗子下路1号，统一社会信用代码：92321111MA1TBMJF97。经营者：徐永安，男，1959年9月出生，汉族，住镇江市。三被告共同委托诉讼代理人：耿志强，江苏甘露律师事务所律师。原告江苏子雨集团有限公司（以下简称：子雨公司）与被告镇江市润州市场有限公司（以下简称：润州市场公司）、徐永安、润州区瀚鑫建材商行（以下简称：瀚鑫商行）损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏力，三被告的共同委托诉讼代理人耿志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告润州市场公司、瀚鑫商行赔偿原告租金损失136800元（以1200元／月／室为标准，自2019年11月14日起至2020年5月14日止）；2.判令被告徐永安对被告润州市场公司、瀚鑫商行的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年8月7日，南京市栖霞区人民法院（以下简称：栖霞法院）作出（2016）苏0113民初5900号民事判决书，判令原告对抵押物即镇江恒隆胜房地产开发有限公司名下位于臻岳君庭24幢第3层3197室、3067室、3221室、3228室、3235室、臻岳君庭24幢第2层2113室、臻岳君庭28幢第负一层1142室、1143室、1145室、1146室、1147室、1148室、1149室、1150室、1151室、1191室、1221室、1222室、1138室房产，合计19套房产的处分享有优先受偿权。上述判决生效后，原告向栖霞法院申请强制执行，因案涉房屋两次流拍，原告申请对案涉房屋以保留价抵扣债务。2019年11月，原告至镇江市不动产交易中心完成案涉房产过户手续，成为涉案房屋的所有权人。现被告未经同意，擅自占有原告案涉房产，将其对外出租并收取租金，依法构成不当得利。原告多次向被告主张权利未果，故诉至本院。原告就其诉称提供如下证据材料：1.不动产权证书19份；2.光盘一张、谈话录音文字材料一份、平面图一组；3.臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议一份；4.臻岳君庭房屋出租价格截图一份；5.栖霞法院（2016）苏0113民初5900号民事判决书、（2019）苏0113执恢4号执行裁定书、协助执行通知书各一份。三被告辩称，2017年8月24日，臻岳君庭24幢商铺（亦称天桥建材家居市场）的业主代表与润州市场公司签订了委托经营管理协议，该协议期限至2020年8月31日。协议约定被告只收取10%的管理费，90%的经营收益归业主所有，并且分配方案需要经过业主代表的审定，被告不得擅自预付和结算。协议还约定对产权清晰的业主发放收益，对于产权不清晰的商铺及未签订商铺委托管理合同的业主暂时封存收益，待产权关系明确后按面积核算租金，方案需要符合广大业主的利益并经业主代表确认。根据上述协议约定的内容和实际情况，被告并未占有使用涉案房屋，出租收益不构成不当得利，亦不存在恢复原状返还给原告的情形。对于原告主张136800元的损失计算方式不予认同。三被告就其辩称提供如下证据材料：承包合同三份；天桥建材家居广场商铺委托经营管理协议三份；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：子雨公司与镇江恒隆胜房地产开发有限公司（以下简称：恒隆胜公司）追偿权纠纷一案，栖霞法院作出的（2016）苏0113民初5900号、（2016）苏0113民初5901号民事判决已发生法律效力。因恒隆胜公司未履行生效法律文书确实的义务，子雨公司向栖霞法院申请强制执行。在执行过程中，对抵押物（恒隆胜公司名下位于镇江市××室，臻岳君庭24幢第3层3067室、3197室、3221室、3228室、3235室，臻岳君庭地下室商业28幢第-1层1138室、1142室、1143室、1145室、1146室、1147室、1148室、1149室、1150室、1151室、1191室、1221室、1222室共十九套不动产）进行评估、拍卖。第一次拍卖价是3100000元，第二次拍卖价是2500000元，两次流拍后，子雨公司申请对上述十九套抵押物进行变卖。变卖流拍，保留价为2500000元。2019年7月12日，子雨公司向法院申请对上述十九套抵押物以保留价2500000元抵扣债务。2019年11月，上述十九套不动产权变更登记至子雨公司名下。臻岳君庭24幢商铺，亦称天桥建材家居市场。2017年8月24日，甲方臻岳君庭24幢商铺业主代表组、乙方润州市场公司、担保方徐永安共同签订臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议。甲方委托乙方办理协议期间商铺的招租、租后服务、租金收取、物业管理等事项，继续收取2015年10月1日至2016年8月31日所有商铺的未收租金。经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。2017年9月1日至2020年8月31日的商场收益按9:1的比例进行分成，即业主得90%，乙方得10%。2017年9月1日至2020年8月31日的商场收益按年度进行分配，分配步骤和要求：前期已经交纳过商管费（招商费）的业主，在业主个人与乙方签订商铺托管经营合同后，由乙方按该业主投资额（投资总值）的2%进行收益预付，分两次发放，每次预付该业主投资额（投资总值）的1%。担保方徐永安为乙方承担连带保证责任，保证范围为本合同项下乙方应当支付给甲方所有款项及违约金、延期利息、甲方为实现债权所支付的律师费以及乙方人员擅自挪用公司资金给甲方带来的一切经济损失等。审理中，被告提供了三份天桥建材家居广场商铺委托经营管理协议载明自2016年9月1日起至2020年8月31日止，市场给业主返点是每年按照投资总额的2%返还给业主，业主为甲方，润州市场公司为乙方。另根据被告提供的三份商场的经营户的承包合同显示，甲方均为经营户，乙方为瀚鑫商行。审理中，润州市场公司陈述其委托瀚鑫商行对商铺进行管理，润州市场公司的法定代表人及瀚鑫建材的经营者均是徐永安。润州市场公司与所有商铺的业主及房产证的所有人签订委托经营管理合同。润州市场公司再委托瀚鑫商行跟经营户签订商铺的出租合同。本院认为，子雨公司名下的涉案房产位于天桥建材家居市场内，2017年8月，润州市场公司进驻该市场，接受部分业主的委托进行经营管理。涉案的商铺属于产权式商铺，统一管理对外经营更利于发挥其价值，故虽原告与润州市场公司未签订委托经营管理合同，其与业主代表签订委托经营管理合同应对本案原告产生法律效力。现本院根据润州市场公司与其他业主签订的委托经营管理协议，酌情确定由润州市场公司按照投资总额的2%返还收益给原告。而涉案十九套房产价值，本院酌情按照栖霞法院第一次的拍卖价3100000元来计算较为合理，故一年收益为62000元，现原告主张2019年11月14日至2020年5月14日共计6个月的房屋租金损失，按此标准计算为31000元。另根据臻岳君庭24幢商铺委托经营管理授权协议，徐永安为润州市场公司承担连带责任保证，故原告要求徐永安对润州市场公司的上述赔偿责任承担连带给付责任，本院予以支持。瀚鑫商行是基于润州市场公司的委托从事商铺的对外出租经营，与原告之间没有直接的法律关系，不应对原告主张的损失承担责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市润州市场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏子雨集团有限公司31000元（自2019年11月14日起至2020年5月14日止）。二、被告徐永安对镇江市润州市场有限公司的上述赔款责任承担连带给付责任。三、驳回原告江苏子雨集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3036元，由原告江苏子雨集团有限公司负担2348元，被告镇江市润州市场有限公司负担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  戴 倩人民陪审员  徐雅君人民陪审员  史金花二〇二〇年十二月九日书 记 员  陈文娟