广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6618号 原告：柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区燎原路东段（59号），统一社会信用代码：91450200779100688Q。 法定代表人：孙凌世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 被告：杨家梅，女，1968年7月20日岀生，汉族，身份证住址：广西壮族自治区柳城县，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司（以下简称“燎原公司”）诉被告杨家梅租赁合同纠纷一案，本院2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告燎原公司的委托诉讼代理人陈莹莹，被告杨家梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告燎原公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方的租赁合同；2.依法判决被告立即返还占用的铺面给原告；3.依法判决被告立即支付租金18424元给原告；4.本案诉讼费由被告承担。 诉讼过程中，原告以合同已到期及案涉门面已被拆除为由，当庭撤回第1项、第2项诉讼请求。 事实和理由：2019年11月20日，原告与被告签订了燎原装饰材料市场铺面《租赁合同》，原告将燎原装饰材料市场F3区19、20号铺面租给被告经营门业批发零售业务，租金每月2873元，后调整为3053元，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日。在原告多次催交租金的情况下，被告于2020年6月30日向原告支付了2019年8月租金3053元。至2020年7月底止，参照原《租赁合同》租金价格，被告应向原告支付租金36636元。合同签订时，被告向原告支付了6000元的合同履约金，冲抵租金后，被告仍需向原告支付30636元。被告在起诉后2020年7月30日向原告缴纳了2019年9月至12月的租金合计12212元，现被告尚欠租金18424元。原告认为，被告已经违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，被告理应支付租金给原告。综上所述，原告诉讼请求事实清楚，证据充分。希望人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判决支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告杨家梅辩称，1、不同意原告的诉讼请求，因为门面已经被强行拆除，目前没有得到补偿。2、所有门面已经被强制拆除，没有存在占用。3、扣除押金，尚欠18424元-6000元（押金）=12424元，因为今年1月至4月是疫情期间，门面暂停营业了，今年4月底开门营业后几乎无人光顾，许多门面都有减一个月的租金，燎原建材市场也是一样。许多门面从今年2月开始都有减一个月租金，第二个月减一半租金，也希望原告能按照政策减免被告的租金。现在门面被拆迁了，存货多，被告的货物都卖不出去，被告也没有经济收入了。希望原告可以尽量减少被告的租金，请法官酌情考虑合理判决。因为疫情原因，被告要求减免疫情期间两个月的租金。因为村委与城管从今年4月份开始到市场张贴拆迁通知，影响到业主生意，要求对今年4至7月的租金减半收取。4、不同意承担诉讼费用，原告律师打了一次电话给被告，被告问是否同意协商，被告同意协商，但是之后原告律师没有联系被告就直接起诉被告了。 本院经审理认定事实如下： 柳州市鱼峰区鸡喇村内、燎原路侧约33226.97平方米土地系柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会（以下简称“鸡喇村委”）所有的集体土地。2011年8月30日，柳州市港鑫投资管理有限公司（以下简称“港鑫公司”）与鸡喇村委签订《联营协议》，约定鸡喇村委提供上述土地给港鑫公司兴办有关合法企业，由港鑫公司支付土地使用费，自主办企业并以租赁方式经营，联营期限自2011年8月1日起至2024年12月31日止。在联营期间，原告法定代表人孙凌世于2011年10月1日向港鑫公司租赁其中面积为22150平方米的部分土地用于经营燎原装饰材料市场，双方签订了《土地使用权租赁合同》，约定租赁期限从2011年10月1日至2019年12月31日止；2019年8月9日，双方续签了《土地使用权租赁合同》，约定租赁期限从2020年1月1日至2024年12月31日止。燎原装饰材料市场由原告出资建设。 2019年11月20日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于柳州市间出租给被告用于经营门面，建筑面积为72平方米。租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止，租金2873元／月。合同第二条约定：被告签订合同时须交租赁履约金6000元，履约金不能充抵租金，合同期满不续租时，被告交清所有费用即可退还（无息），被告逾期30天不交租金原告有权收回门面，履约金不退；第三条约定：原告有权要求被告按合同规定时间交纳各项费用，如有违约，原告有权提前终止合同、收回铺面、履约金不退。合同还对双方的其他权利义务亦作出了约定。 签订合同后被告按合同约定向原告交纳了履约金。原告于2020年7月30日向被告出具的《收款收据》载明被告交纳了2019年9月－12月租金12212元（3053元/月×4个月）。在2020年1月至2020年7月期间被告仍使用案涉铺面。现原告以被告不履行交纳租金义务为由提起本案诉讼。 另查明，2014年，因规划部门认定燎原装饰材料市场未取得建设工程规划许可等合法手续，属于违法建设，城管部门就对该市场进行了立案调查。2019年11月至2020年7月期间，城管部门和鸡喇村委多次通告市场业主配合政府拆迁工作，该市场已于2020年8月被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局依法拆除。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 原告在向港鑫公司租赁的土地上自行出资建设燎原装饰材料市场进行经营，未取得合法的建设手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告将违反了法律、行政法规的强制性规定的租赁物出租给被告，原、被告之间签订的《租赁合同》无效。租赁合同虽无效，但可参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。从原告出具的《收款收据》来看，虽被告按3053元/月的标准交纳2019年9月至12月租金，但原告不能举证证实双方已对租赁合同期满后的租金标准重新进行了约定，因此，对于原告在本案中主张按3053元/月的标准计算租金（实为场地占用费），本院不予采纳，应按合同约定的租金标准2873元/月计算。原告主张被告尚欠2020年1月至2020年7月期间（共7个月）的租金（实为场地占用费），本院予以确认。被告以受疫情与拆迁影响营业为由，要求原告免收租金或减半收取租金没有法律依据，本院不予采纳。但考虑在2020年初因新冠肺炎疫情防控以及在2020年上半年因案涉铺面即将要拆迁，被告的营业受到一定的影响，本院对原告诉请的2020年期间租金酌定支持80%，故被告应向原告支付2020年1月至2020年7月期间的场地占用费共计16089元（2873元/月×7个月×80%）。《租赁合同》无效，原告因合同取得的被告交纳的6000元履约金应予退还，但因被告欠缴场地占用费，原告主张以履约金抵扣所欠的场地占用费，本院予以准许，故被告应向原告交纳的场地占用费为10089元（即16089元－6000元）。原告在诉讼中撤回要求解除合同及返还铺面的诉请，系其自行处分自己的民事权利，本院予以确认。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司与被告杨家梅于2019年11月20日签订的《租赁合同》无效； 二、被告杨家梅于本判决生效之日起十日内向原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司支付场地占用费10089元； 三、驳回原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费261元（原告已向本院预交），减半收取130.5元，由原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司负担59元，被告杨家梅负担71.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月八日 书记员  吴 微 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。