广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初7161号原告：吴少伟，男，汉族，1964年7月20日出生，户籍地广东省珠海市香洲区，公民身份号码。被告：王爽，女，汉族，1982年12月15日出生，户籍地黑龙江省富锦市，公民身份号码。委托诉讼代理人：王**，男，1984年5月2日出生，香港特别行政区永久性居民，香港身份证号码，系王爽弟弟。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司珠海分行，营业场所珠海市，统一社会信用代码。负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：邸长君，广东玉成律师事务所律师。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，经营场所地址深圳市福田区，统一社会信用代码。法定代表人：孙某。原告吴少伟与被告王爽、交通银行股份有限公司珠海分行（以下简称交通银行珠海分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法追加中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财险公司）为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴少伟、被告王爽的委托诉讼代理人王任辉、王**及被告交通银行珠海分行的委托诉讼代理人邸长君到庭参加诉讼。第三人平安保险公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴少伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告王爽、被告交通银行珠海分行以及第三人中国平安财产保险股份有限公司协助原告吴少伟办理王爽名下珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房过户至吴少伟名下的手续；2.诉讼费用、保全费等由被告王爽负担。事实和理由：珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房（以下简称案涉房产）登记在被告王爽名下。案涉房产上设有三个抵押登记，第一抵押登记权人为交通银行，贷款额为333万元，第二抵押权人为平安银行（宅E贷）177万元，第三抵押权人为刮立军80万元。被告王爽因与第三人平安保险公司存在债务纠纷被起诉，平安保险公司申请诉讼保全查封了案涉房产。被告王爽因无力偿还债务，意欲出让案涉房产。2020年5月20日，被告王爽（卖方、甲方）与原告吴少伟（买方、乙方）、刮立军（丙方）、向光灯（丁方）签订《购房及购房款项支付协议书》，约定被告王爽以总房价款550万元的价格将案涉房产转让给吴少伟，并由原告吴少伟代王爽现行向第三人平安保险公司账号支付定金177万元，刮立军配合原告、被告王爽办理解除三押抵押登记，各付各税等。合同签订后，原告吴少伟已按协议书约定的账户支付购房款1600470.14元，另向被告王爽本人的工行账号支付169529.86元，被告王爽与原告也办理了案涉房产的交接手续。买卖双方还约定待第三人平安保险公司收款后向法院申请解封时一并到珠海市*******办理买卖房产的过户递件手续。2020年5月25日上午，原告吴少伟按约定时间到不动产登记中心等候，但不见被告郑爽到场，经电话联系，被告郑爽称在外地，就这两天，没事就过去。原告收到微信后，认为被告有意拖延办理过户手续，之后被告向原告明确表示悔约。原告无奈之下提起诉讼，恳请法院依法支持。原告吴少伟提交以下证据：1.《购房及购房款项支付协议书》；2.《委托书划款书》；3.《转账凭证》；4.《转账凭证》；5.被告身份证复印件；6.不动产权证书；7.《珠海市不动产权登记申请书》（四）、《授权委托书》、《他项权利终止说明》、《不动产登记证明》；8.与王爽的微信聊天记录截图。被告王爽辩称，一、签订《购房及购房款支付协议书》并非被告王爽的真实意思表示，系迫于原告压力下做出的未被真实意愿的行为；被告王爽因资金周转困难欲出售案涉房屋，被告王爽与原告经朋友及刮立军介绍相识，协商出售案涉房屋前后时间长达一年多，在洽谈过程中，一直商讨的房屋购买价格为不低于580万，因商业经营需要，被告王爽曾在刮立军处借款几十万元用于周转，并做了抵押登记，但原告抓住被告王爽资金周转困难的困境及现状，竭力压价，并与刮立军施压被告王爽，以起诉拍卖案涉房屋价格更低为压力要求被告王爽以550万元的价格出售，迫于前述情况，被告王爽作出了违背真实意愿的行为。另外，案涉房屋地处繁华地段，550万元的购买价格大大低于市场价，经过核算，更是无法偿还全部案涉房屋所欠银行贷款及个人借款等债务本息，与被告王爽初衷不符，不符合常理。因此，被告王爽认为，上述《购房及购房款支付协议书》的签订并非出于被告王爽的真实意思表示，为无效或可撤销协议。二、虽然《购房及购房款支付协议书》的签订并非出于被告王爽的真实意思表示，但基于原告支付了一部分款项，被告王爽愿意偿还原告所支付的款项，并支付符合法律规定及合理的利息。被告王爽请求法院查明事实，依法处理，为了维护被告王爽的合法权益不受侵犯，请依法驳回原告的相关诉讼请求。被告王爽未提交证据。被告交通银行辩称，一、被告交通银行不应列为本案被告。被告是指侵犯原告利益，需要追究其民事责任的当事人。原告是与被告王爽等人签订的《购房及购房款项支付协议书》，根据合同相对性原则，被告王爽没有履行合同约定，损害了原告的利益，原告应向被告王爽等人主张权利。而被告交通银行并未侵犯原告任何利益，依法不应列为本案被告。二、被告交通银行对案涉房产享有抵押权。2016年6月，原告与被告交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款345万用于购买珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房。被告交通银行于当月发放了该笔贷款。合同签订后，被告交通银行已依约履行了发放贷款的义务。被告交通银行与被告王爽签订的《个人房产抵押贷款合同》是合同各方的真实意思表示，合法有效，各方应自觉遵守。被告王爽与被告交通银行办理了抵押登记手续，原告取得了《不动产登记证明》[粤（2016）珠海市不动产证明第0xx2号]。还款期限内，被告王爽多次未能按时履行还款付息义务。被告交通银行多次向被告王爽以多种方式进行催收，但催收无果。被告交通银行委托广东玉成律师事务所代理提起诉讼。已于2020年6月9日由本院受理，案号为（2020）粤0402民初7318号。综上，原告起诉被告交通银行作为被告，属于主体不适格，且上述贷款尚未结清，被告交通银行依法享有案涉房屋的抵押权，请求依法驳回原告对被告交通银行的起诉。被告交通银行为证明其辩称提交如下证据：1.个人房产抵押贷款合同；2.交通银行（珠海）分行借款凭证；3.不动产登记证明；4.交通银行（珠海分行）欠款明细表；5.受理案件通知书。第三人平安保险公司提交书面答辩意见称，一、被告王爽因与第三人存在保证保险业务，故将其名下珠海市香洲区xx公寓xx栋xx房（房地产权证号：粤（20**）珠海市不动产权第0xx0号）的房产为第三人设立抵押权，并进行抵押登记。二、被告王爽未依约向出借人还款，第三人依约为其代偿后取得追偿权。第三人在诉被告王爽、珠海市香洲区吉大盛汇鑫装饰装修行保证保险合同纠纷一案[案号：（2019）粤0402民初11738号]中，依法向本院申请查封上述房产。三、2020年5月20日，被告王爽委托原告吴少伟为其向第三人偿还全部款项，其与第三人的债权债务了结。四、第三人在上述债务了结后，已向本院递交解除查封申请书，以解除被告王爽名下珠海市香洲区xx公寓xx栋xx房，现该房产已解除查封。并向被告王爽交付了《不动产登记证明》[(2018)珠海市不动产证明第0xx3号]、《他项权利终止说明》和授权委托书等用于撤销抵押权的全部材料，并协助进行网上预约。综上，第三人所有义务均以履行完毕，现与本案无任何利害关系，不应作为第三人参加诉讼。第三人平安保险公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于珠海市香洲区xx（xx公寓）****（以下简称案涉房产）登记产权人为被告王爽。珠海市xx年7月16日出具的《珠海回不动产登记情况查询结果》显示，案涉房产上存在两个抵押登记及两个查封，分别为：抵押权人为交通银行股份有限公司珠海分行的抵押登记，债务履行期限为2016年6月10日至2046年6月10日；抵押权人为中国平安银行保险股份有限公司的抵押登记，债务履行期限为2018年5月22日至2026年8月30日；本院（2020）粤0402民初7318号案件的查封，申请人为交通银行股份有限公司珠海分行，限制时间为2020年7月10日至2023年7月9日；本院(2020)粤0402财保46号，申请人为本案原告吴少伟，限制时间为2020年5月26日自2023年5月25日。2020年6月23日的《不动产抵押（按揭）登记表》显示，案涉房产2018年12月29日登记刮立军享有的抵押权，债权数额为800000元，履债期限为2018年12月29日至2019年12月28日。2020年5月20日，被告王爽（卖方、甲方）与原告吴少伟（买方、乙方）、刮立军（卖方债权人、丙方）、向光灯（丁方）签订《购房及购房款项支付协议书》。协议约定，由于甲方受疫情影响生意经营困难，资金周转困难导致前述房产欠款无法及时偿还[其中交通银行按揭（为第一受益人）333万元，平安银行（宅E贷）（为第二受益人）177万元，丙方（为第三受益人）三押债权80万元，均以实际结算金额为准]。合同第一条约定，甲方愿意以550万元（各付个税）总价将名下珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房，乙方愿意以550万元（各付个税）购买甲方名下案涉房产；乙方在签订本协议后即支付购房首付款177万元，用于归还甲方名下平安银行欠款，第二受益人的抵押权益转给予乙方，由乙方享有第二受益人权利。合同约定具体支付如下：1.其中1600470.14元款项由乙方账户直接打入平安银行（宅E贷）扣款账户；2.其中169529.86元由乙方账户转入王爽名下账户；3.在乙方支付前述177万款项前，卖方房产抵押登记第三顺位权利人刮立军即丙方及丁方同意将本次交易房产证原件移交给乙方；6.本此交易中刮立军带押（三押）过户，过户到原告吴少伟名下后出新房产证，乙方从购房款中受甲方委托代甲方支付归还刮立军欠款指定向光灯收款账户；转款时乙方丙方一并到房产登记中心解除三押（房屋总价550万减平安银行减交通银行）剩余金额转给向光灯，另乙方吴少伟愿意再借款20万元给王爽转款专用于甲方归还刮立军欠款20万元，收款账号为向光灯名下账户。合同第三条约定，购房尾款＿万元由乙方直接转入交通银行按揭333万账户；待交通银行欠款还款成功并交通银行解除抵押登记后，本协议款项全部支付完毕后即视为乙方已全部支付了购房款，并视为甲方已全部收到购房款，同时，刮立军即丙方须无条件配合甲方、乙方办理解除三押抵押登记手续，然后，甲方须无条件配合乙方另行签订房产买卖合同并进行办理交税过户（备注：各付各税）等所有前述房产产权过户手续，直到全部产权变更过户手续办理完毕时止。同日，被告王爽（卖方、甲方）与原告吴少伟（买方、乙方）签订《委托书划款书》，约定，在本此购房交易中，甲方委托乙方从购房款中购房款中代还以下房屋欠款：1.交通银行按揭：333万元，用户名：暂收结算款项-待划转款项，账号：4xx9，开户行：交行珠海分行吉大支行；2.平安银行（宅E贷）：177万元，用户名：中国平安财产保险股份有限公司，账户（对公账户）：6xx4，开户行：平安银行深圳时代金融支行：（人民币1600470.14元）；3.三押，账户6xx5，户名：向光灯，开户行：中信银行珠海分行。同日，原告吴少伟通过微信向第三人中国平安财产保险股份有限公司名下尾号0104账号转账1600470.14元、向被告王爽名下5154账号转账169529.86元。第三人平安财险公司出具《他项权利终止说明》及《授权委托书》，委托被告王爽办理注销登记。原告主张催促继续履行合同，但被告王爽未继续履行合同。被告王爽抗辩，签订《购房及购房款支付协议书》洽谈过程中，一直商讨的房屋购买价格为不低于580万元，但原告抓住被告王爽资金周转困境及现状，竭力压价，并与刮立军协通施压被告王爽，被告王爽迫于前述情况做出了违背真实意愿的行为。本案审理过程中，原告主张向刮立军转账支付了60万元，支付当天刮立军申请注销了抵押登记，为证明其主张原告提交了银行转账记录。庭审中，原告陈述在向刮立军支付60万元时没有经过被告王爽同意。被告王爽抗辩，没有授权原告代为偿还刮立军的借款，而且刮立军至今没有与被告王爽办理结清借款的法律手续，没有将借条原件交给被告。被告交通银行珠海分行庭审中陈述，暂计至2020年5月14日被告王爽未偿还的本息合计3240693.67元。原告庭审中明确表示愿意代被告王爽偿还交通银行珠海分行的债务，交通银行珠海分行的委托诉讼代理人庭审中表示是一般代理，但从银行的通常做法是可以的。原告为证明其具有支付能力，向本院提交了中国银行证券股份有限公司珠海吉大路证券营业部出具的《证券资产鉴定书》，显示原告在该营业部托管的净资产余额7979220.8元。本院认为，案涉《购房及购房款项支付协议书》系被告王爽在经济周转处于困难的情况下，急于偿还债务的情况下与原告协商签订，协议约定的成交价格550万元（22289.77元/㎡）与被告王爽所述的最低价格580万元（23505.57元/㎡），价格略有降价，符合情理。且被告王爽在协议中签名，并向原告出具了《委托划款书》，表明其确认协议中的内容，故案涉《购房及购房款项支付协议书》为双方的真意意识表示，系有效合同，各方应恪守诚信，依约履行。被告抗辩原告抓住被告王爽资金周转困境及现状，竭力压价，并与刮立军协通施压被告王爽，被告王爽迫于前述情况做出了违背真实意愿的行为，理据不足，本院不予采信。关于原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求。根据案涉《购房及购房款项支付协议书》约定，案涉房产的交易步骤为：由原告代被告王爽偿还平安银行、交通银行贷款并涂销抵押，带刮立军的三押过户并取得新的产权证，吴少伟向刮立军代王爽偿还房屋总价减平安银行、交通银行的剩余金额欠款后解除三押。合同签订当天，原告依合同约定向平安财险公司转账1600470.14元、向被告王爽转账169529.86元，平安财险公司向王爽出具了他项权利终止说明及授权委托书，委托王爽代为申请解除案涉房产的抵押登记。但王爽收到款项及委托后，并没有解除平安银行的抵押登记，继续履行合同，构成违约。原告已按合同约定向刮立军支付了60万元款项，刮立军已涂销抵押权，并且原告同意由其代偿王爽欠交通银行的贷款，在其代偿交通的抵押贷款后，已按合同约定足额支付了购房款，故原告请求继续履行合同，被告王爽协助办理过户，事实和法律依据充分。但案涉房产上目前尚存在平安财险公司的抵押登记以及交通银行珠海分行的抵押登记和查封，故应在上述抵押涂销及查封解除后，方可进行过户登记。关于平安财险公司的抵押，原告已代被告王爽清偿了债务，故第三人平安财险及被告王爽应协助涂销房产上的抵押权登记。关于交通银行珠海分行的抵押登记和查封。原告主张代被告王爽偿还贷款，符合双方合同的约定，且不侵害抵押权人交通银行的利益，关于代偿的金额，合同中约定为333万元，但交通银行陈述2020年5月14日被告王爽未偿还的本息合计324069.3.67元，且因本案纠纷发生还贷的本息仍在继续的产生，故实际的还贷金额以涂销交通银行珠海分行的抵押权需支付的金额为准。如支出金额最终超过原告应付的购房款，原告可另行再向被告王爽主张。在原告代被告王爽清偿交通银行珠海分行的贷款后，交通银行珠海分行、王爽应涂销抵押及申请解除查封，待抵押涂销及查封解除后，王爽应协助将案涉房产变更登记至原告名下。关于王爽欠刮立军的欠款，合同约定了原告代还的金额为房屋总价550万减平安银行减交通银行剩余金额，以及原告吴少伟借款20万元给王爽归还刮立军欠款。虽然偿还刮立军的欠款履行的时间应在交通银行珠海分行抵押权涂销并过户之后，但本案中因王爽违约，原告无法自行代为清偿交通银行珠海分行的债务并涂销抵押权，故原告在与刮立军协商后，将60万元转给刮立军，刮立军涂销抵押权。虽然变更了履行顺序，但不违反法律规定，且原告向刮立军支付的金额符合合同中的约定[40万元购房款（550万-177万-333万）+20万元借款]，未对被告王爽的权益产生影响。而被告王爽关于刮立军至今没有与被告王爽办理结清借款的法律手续，没有将借条原件交给被告王爽的抗辩，系原告与刮立军债权债务关系需处理的问题，不影响本案中原告以购房款代王爽偿还刮立军债务的行为效力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人中国平安财产保险股份有限公司、被告王爽于本判决发生法律效力之日起十五日内涂销珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房的抵押权（登记编号：dxx8）；二、原告吴少伟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告交通银行股份有限公司珠海分行支付被告王爽购买珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房尚欠被告交通银行股份有限公司珠海分行的贷款欠款；三、被告交通银行股份有限公司珠海分行于原告吴少伟代被告王爽清偿贷款后的十五日内涂销对位于珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房的抵押权（登记编号：dxx2）；四、在上述第一项、第三项抵押权涂销后的十日内，被告王爽协助原告吴少伟将位于珠海市香洲区xx（xx公寓）xx栋xx房过户至原告吴少伟名下。案件受理费50300元，由被告王爽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  胡艳霞二〇二〇年十一月三十日书 记 员  卓嘉聪范青玲