河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初4121号 原告：周开秀，女，1970年10月7日出生，汉族，户籍所在地：四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。 被告：香河经纬房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。 委托诉讼代理人：陈琳，该公司员工。 原告周开秀与被告香河经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周开秀及其委托诉讼代理人李硕、被告经纬房地产公司的委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周开秀向本院提出诉讼请求：1.解除周开秀与香河经纬房地产开发有限公司于2019年3月18日签订的《商品房买卖合同》；2.判令香河经纬房地产开发有限公司向周开秀返还已付购房款187272元，并赔偿周开秀的利息损失（利息损失以187272元为基数，按照年利率6%计算，自立案之日起至该187272元购房款清偿完毕之日止）。事实和理由：原告周开秀与被告经纬房地产公司于2019年3月18日订立了《商品房买卖合同》，购买“智慧中心2#楼”1单元2217号房屋，并于2019年9月6日办理了网签备案登记，备案登记的合同号XJ20190905004。该合同履行过程中，周开秀分多笔总计支付房款152272元（含3.5万元电商费）。以上房款经纬房地产公司并未开具发票或收据。因办理贷款的原因，该合同未能及时履行，经纬房地产公司未经周开秀同意，单方将该2217号房屋售予他人，导致房屋买卖合同最终无法履行。后经过双方协商一致解除了2217号房屋的买卖合同，并于2020年3月11日签订了新的《商品房买卖合同》，约定由周开秀购买“智慧中心5#楼”2单元2507号房屋。房屋建筑面积68.43平米，单价7659.16元/㎡，房屋总价款544645元。双方商定周开秀在2217房屋合同中的已付款117272元（其余3.5万元电商费已经退回）直接等额抵作2507房款，至此周开秀总计支付了购房款187272元。经纬房地产公司仅出具了部分房款的收据，并且将预付房款单方记作“定金”，导致双方发生纠纷，房屋买卖合同未能继续履行。后双方协商一致解除2507号房屋的买卖合同，经纬房地产公司承诺退还全部已付购房款，但迟迟未能兑现。因此诉至法院，望查明事实支持诉讼请求。 香河经纬房地产开发有限公司辩称，一、双方未在2020年3月11日签订购房合同，原告主张解除的合同自始不存在。原、被告双方曾于2019年3月18日签署购房合同，约定原告购买被告开发的智慧中心项目2号楼1单元2217室房屋。合同履行过程中，被告依法向原告出具收款收据，原告在“事实与理由”中的相关陈述与事实不符，即便原告所述为事实，未足额开票或收据的行为也仅仅是合同履行过程中的小瑕疵，而非合同解除之情形，若因这类合同履行瑕疵主张解除合同，将不利于行业交易的稳定性。因此原告所主张解除的购房合同自始不存在，不存在解除的前提条件，且原、被告双方合法有效的购房合同没有法定或约定解除的情形，也不应被解除，故请求法院驳回原告的第一项诉请。二、双方合同继续履行，原告无权向被告主张退款及利息、损失。原告自2019年3月18日与被告签署购房合同至今，共向被告支付房款人民币117234元，而非187727元。如上述，原、被告双方不存在应当解除的合同关系，双方的合同应该继续履行。即便购房合同被解除，原告所主张的利息起算时间、年利率、交通费损失等，也缺乏法律及事实依据，被告不予认可。请法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。三、原告拒不配合办理房贷手续，有违双方约定，被告保留反诉或另行起算的权利。根据双方签署《商品房买卖合同》第六条的约定，买受人（原告）以贷款方式付款，贷款金额为13万元，根据双方签署的《补充协议》第八条第4、6款的约定，被告有权向原告主张相应的违约金（日万分之二），或主张解除合同的同时要求原告支付总房款10%的解约违约金。被告多次催促原告办理银行贷款，均被原告以种种理由拒绝，根据原告对被告签署的《按揭承诺书》，原告承诺“如因个人征信问题导致按揭手续无法办理，则自愿选择其他付款方式，积极配合开发商办理购房手续，促成交易，不以按揭手续无法办理等原因要求退房”。原告提起诉讼中止解除合同实际上是为了掩盖自身资信问题无法办理银行贷款并促成交易的事实，其行为有违其作出的承诺，有违诚信原则。因为原告迟迟不办理房贷手续，导致贷款金额迟迟无法到账，对被告造成经济损失，被告保留提起反诉或另行起诉的权利。综上，原、被告间不存在得以解除的购房合同，双方业已签署的合同应当继续履行，原告所主张的退还房款及利息各项损失均缺乏依据。原告因个人原因无法办理按揭手续，却以发票收据等合同履行瑕疵作为解约依据实属牵强附会，缺乏事实与法律依据，有违诚实信用原则，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护房地产交易的稳定性。 被告提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付解除合同违约金共计人民币26623.4元；2.请求责令被反诉人限期配合反诉人办理涉案房屋的撤销网签手续；3.请求判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2019年3月18日，反诉人与被反诉人签署《商品房买卖合同》并办理了网签手续。合同约定被反诉人购买了由反诉人开发的“智慧中心2楼”第2幢1单元2217层房屋。房屋总价为人民币266234元；被反诉人应于2019年3月18日之前支付房款136234元，剩余130000元房款通过向银行（贷款机构）申请贷款支付。根据双方签署的《补充协议》第八条第2、3、5款的约定，被反诉人应及时办理贷款手续。但经反诉人多次催促，被反诉人拒不办理贷款手续。根据《补充协议》第八条第4、6款的约定，反诉人有权单方解除买卖合同及补充协议，并向被反诉人收取商品房总价款10%的违约金，即人民币26623.4元。反诉人于2019年8月11日向被反诉人发送《解除合同通知书》但被反诉人一直拒不配合办理撤销网签手续，导致反诉人无法正常销售涉案房屋。为维护反诉人的合法权益、减少反诉人的经济损失，特提起反诉，请求法院支持反诉人的诉请。 原告反诉辩称，同意反诉请求，但违约金数额过高，可以协商。 本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并于2019年9月6日办理了网签备案登记。根据合同约定，原告购买被告开发的“智慧中心2#楼”第2幢1单元2217号房屋，房屋总价为人民币266234元，原告贷款方式付款：应当于2019年3月18日前支付首付房价款136234元，剩余130000元房款通过向银行（贷款机构）申请贷款支付。关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。《补充协议》关于付款方式补充约定，如买受人未按约履行贷款手续，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金，逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，买受人应向出卖人承担商品房总价款10%的违约金。原告通过银行转账方式共计向被告支付117272元，向冯卫波转账70000元，被告为原告开具收据，数额共计127272元。后因原告逾期向银行办理完毕贷款手续，2019年8月11日，被告向原告送达《解除合同通知书》，告知原告2019年双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，及被告有权按约定追究原告违约责任，并有权收回该商品房另行处置。后原告通过被告工作人员要求退还已付购房款，但被告至今未予退还。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、银行转账记录、收款收据、《解除合同通知书》、微信聊天记录予以证明，本院予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告于2019年3月18日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，原告未按照约定办理银行贷款、交付涉案房屋购房余款，被告依约向原告送达《解除合同通知书》，原告认可，故上述《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除。原告诉请解除双方于2019年3月18日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），本院予以支持。原告要求被告返还已付购房款187272元，被告认可收到原告房款共计117234元。本院认为，根据原告转账记录及被告为原告出具收款收据，被告共计收取原告购房款127272元，双方合同解除后，被告理应将此款退还原告。不足款项，原告未提交证据证明系被告收取，被告不应当承担返还责任，原告可向款项支付相对人另行主张权利。原告要求被告赔偿利息损失，符合情理，本院结合案情确认，原告利息以127272元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付，时间自立案之日即2020年9月23日起至款项清偿完毕之日止。被告反诉要求原告支付解除合同违约金26623.4元，符合双方合同约定，本院予以支持。被告要求原告限期配合其办理涉案房屋的撤销网签手续，于法有据，本院予以支持，原告应于本判决生效后30日内配合被告到相关部门办理涉案房屋撤销网签的相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告周开秀与被告香河经纬房地产开发有限公司于2019年3月18日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）。 二、被告香河经纬房地产开发有限公司返还原告周开秀购房款127272元及利息（利息以127272元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，时间自2020年9月23日起至款项清偿完毕之日止）。于判决生效后五日内履行。 三、原告周开秀向被告香河经纬房地产开发有限公司支付违约金26623.4元。于判决生效后五日内履行。 四、原告周开秀于判决生效后30日内配合被告香河经纬房地产开发有限公司办理撤销“智慧中心2#楼”第2幢1单元2217号房屋网签的相关手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2130.3元，由被告香河经纬房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费减半收取282.79元，由原告周开秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王 红