广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3955号原告：冼俭波，男，1986年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××052。委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东尚尧律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××803号丽日名都27座386房，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵某1。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区×××××××，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：简述，广东升禾律师事务所律师。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市×××××××××××××××，公民身份号码460××××××××××××612。原告冼俭波诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵某1、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴嘉玲，被告房天下公司的委托诉讼代理人简述到庭参加诉讼，被告鼎富公司、赵某1经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鼎富公司于2019年3月31日签订的物业租赁合同；2.被告鼎富公司返还原告已支付的租赁使用费172000元及利息（以172000元为本金，从2019年3月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告鼎富公司、房天下公司共同向原告返还30000元装修款及利息（以30000元为本金，从2019年3月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告赵某1对被告鼎富公司的2、3项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年3月31日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》，约定被告鼎富公司向原告出租位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块推广名为“西黎﹒龙庭国际广场”单元，租金总额为人民币172000元。租赁期限为20年，自鼎富公司向原告实际交付该物业之日起计算，在租赁期限届满后，鼎富公司同意该物业免租赁使用费给原告使用至2048年2月15日止。合同签订后，原告如约履行了付款义务，支付了物业租赁使用费172000元。被告鼎富公司出具了收款收据。原告向房天下公司支付了装修款30000元。截至原告起诉之日，鼎富公司未向原告交付案涉物业，且该工程项目至今尚未动工建造，鼎富公司已构成根本违约，根据合同法第九十四条规定，原告具有法定解除权。《物业租赁合同》第十二条第四款关于逾期超过365天原告才有权解除合同的约定为格式条款，属无效条款，排除了原告的主要权利。鼎富公司最初是以住宅用途包装案涉物业向原告出租，但鼎富公司擅自变更规划，将涉案物业由住宅变更为商场、酒店用途。案涉地块上的建筑物整体布局，楼宇之间的公共设施、绿化通道，楼层布局等均因鼎富公司擅自变更规划发生翻天覆地的变化，鼎富公司无法按照最初宣传用途、布局，无法按合同约定的交付标准交付物业给原告。原告依法提出解除合同。被告鼎富公司书面辩称，1.双方签订的《物业租赁合同》合法有效，请求驳回原告的全部诉讼请求。依据《物业租赁合同》第四条约定如因特殊原因甲方可以延期，包括遭遇不可抗力，乙方未按合同约定支付应付款项和因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误等情形，同时该合同第十二条第4款约定逾期交楼按已收取的物业租金每天万分之一支付违约金，逾期超过365天，原告才有权解除合同。本案中案涉物业至今未逾期交付超过365天，原告要求解除合同没有事实依据。在合同履行期间，因受疫情影响导致很多工作无法进行，交楼时间可适当延长。案涉合同为提高工作效率事先拟定好合同版本，该版本均是为了重复使用而预先拟定，不是为了限定对方权利。不能因为重复使用认定这个合同为格式合同，无效。合同第十三条第十款备注中已经给了原告特别约定的权利，但原告并没有提出，是对自身权利的处分。案涉《物业租赁合同》是双方真实意思的表示。2.原告以案涉物业设计变更要求解除合同，没有依据。鼎富公司虽然改变了物业的规划设计，但该变更主要是将原来规划设计的四栋独立的建筑的1-3栋底部连成一个整体，取消原来的4栋，原告租赁的物业未受到影响。3.原告单方提前解除合同，构成违约。4.赵某1并非合同当事人，未因涉案合同受益，原告请求赵某1承担责任无事实和法律依据。被告房天下公司辩称，30000元与172000元共同构成原告承租案涉房屋的总价款，根据合同相对性原则，30000元与172000元应由被告鼎富公司负责退还。被告鼎富公司与被告房天下公司存在委托收款关系，30000元的实际收款方是被告鼎富公司。2018年12月26日，被告鼎富公司出具一份《收款委托书》，确认客户支付的30000元服务费与物业租赁费共同构成物业总价款，被告鼎富公司委托被告房天下公司收取客户支付的30000元服务费。同日，鼎富公司将该《收款委托书》张贴在龙庭国际广场。鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场提供招租服务，在房天下公司提供服务后，房天下公司无需退还30000元。2018年11月19日，房天下公司与鼎富公司签订《招商代理合同》，约定鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场项目提供招租服务，双方合作模式为房天下公司向鼎富公司引荐客户，在客户承租案涉房屋使用权后，鼎富公司向房天下公司支付服务费和代理费。根据《招商代理合同》约定，鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》后，客户需向鼎富公司支付30000元定金，该30000元定金是物业总价款的一部分，同时，鼎富公司应向房天下公司支付30000元服务费，为简化程序，鼎富公司要求客户将应支付给鼎富公司的定金直接支付至房天下公司账户，房天下公司收讫客户30000元后，视为鼎富公司实际收取客户支付的定金。在客户与鼎富公司签订《物业租赁合同》并支付前述30000元后，房天下公司的招商服务即告完成，如发生客户退房的情况，该30000元服务费将由鼎富公司退还，与房天下公司无关。被告鼎富公司、赵某1经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告、被告房天下公司提供的证据来源真实，没有出现否定上述证据的因素，本院对原告、被告房天下公司提供的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月31日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎﹒龙庭国际广场】单元（以下简称案涉房屋），该物业的总建筑面积为29.14平方米；乙方在签订本合同之前已清楚：该物业所在地块性质为集体建设用地，土地使用权系原承租人通过物业所在地农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市高明区×××××××民委员会西黎经济合作社承租取得后，甲方向原承租人受让土地租赁权取得；该物业的规划用途为城镇住宅用地，商服用地，文体娱乐用地；该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，在租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日；该物业租金总额为172000元；甲方应当在2020年10月31日前将物业交付乙方使用；每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款。原告于2020年9月21日提起本案诉讼，于2020年11月10日变更诉讼请求，被告鼎富公司于2020年11月18日签收变更诉讼请求申请书。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。2018年12月26日，鼎富公司向房天下公司出具《收款委托书》，鼎富公司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。2.2019年4月28日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2019〕154号《关于西黎龙庭国际广场集体租赁住房项目总平面规划方案和建设用地规划许可批前公示的通告》，根据该规划方案，西黎龙庭国际广场为四座独立建筑，其中1座、2座为租赁住房，3座、4座为商业。3.西黎凯汇大厦建设项目于2020年9月17日取得《建设工程规划许可证》；至一审辩论终结时，该项目仍未取得建设工程施工许可证，仍未动工建设。4.被告鼎富公司为自然人独资的有限责任公司，被告赵某1为持股100%的股东及法定代表人。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》是否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被告鼎富公司没有按照约定在2020年10月31日前将案涉房屋交付给原告，且至一审辩论终结时案涉项目仍未动工，《物业租赁合同》达到上述法定的解除条件。被告鼎富公司辩称，根据《物业租赁合同》第十二条第4款“每逾期一天按已收物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款”之约定，原告无权请求解除合同。本院认为，《物业租赁合同》是被告鼎富公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，而在被告鼎富公司逾期交付案涉房屋超过365天后原告才能解除合同的约定属于排除原告主要权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。被告鼎富公司辩称受疫情影响导致交楼时间适当延长，但被告鼎富公司至今仍未取得建设工程施工许可证，被告鼎富公司并未提交证据证明疫情对其工程建设造成实质性影响，本院不予采纳。原告未提交证据证明在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2020年11月18日签收变更诉讼请求申请书，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2020年11月18日解除。关于被告鼎富公司返还的款项及利息问题。如前所述，《物业租赁合同》应予解除，被告鼎富公司应当返还其收取的款项。关于30000元装修款的返还责任问题。本院认为，原告交付30000元装修款给被告房天下公司是基于原告与被告鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。被告鼎富公司出具给被告房天下公司的《收款委托书》中亦声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，故原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。其次，根据被告鼎富公司与被告房天下公司签订的《项目招商代理合同》，两被告为委托代理关系，被告房天下公司以被告鼎富公司的名义将案涉项目对外招商，促成被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司向被告房天下公司支付代理费的形式为被告房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即被告房天下公司以自己名义收取的案涉装修费30000元是基于被告鼎富公司的委托，被告房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，视为被告鼎富公司作为被代理人收取了该30000元。综上，根据合同相对性原则及两被告之间的委托代理关系，向原告返还该30000元的义务主体应为被告鼎富公司，原告请求被告房天下公司返还该30000元，理据不足，本院不予支持。故被告鼎富公司应向原告返还租金172000元及装修费30000元。《物业租赁合同》于2020年11月18日解除，被告鼎富公司应自2020年11月18日起至实际清偿日止，以172000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息并以30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。原告诉请过高部分，本院不予支持。关于被告赵某1的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告赵某1为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，被告赵某1并未举证证明其个人财产独立于被告鼎富公司的财产，因此，被告赵某1应对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告冼俭波与被告佛山市鼎富物业管理有限公司在2019年3月31日签订的《物业租赁合同》于2020年11月18日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼俭波返还172000元及支付利息【以172000元为基数，从2020年11月18日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算】；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼俭波返还装修费30000元及利息【以30000元为基数，从2020年11月18日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算】；四、被告赵某1应对本判决第二、三项确定被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告冼俭波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4539元，减半收取2269.5元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担。原告冼俭波多预交的受理费2269.5元，由原告冼俭波在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担的受理费2269.5元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇二〇年十二月十日书记员  叶展玉