广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20918号原告（反诉被告）：信巍，男，1980年10月13日出生，汉族，身份证登记住址辽宁省锦州市凌河区，联系地址广州市白云区。委托诉讼代理人：杨亮，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妃仪，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。被告（反诉被告）：梁瑞娴，女，1964年11月18日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张广超，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告信巍与被告梁瑞娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告信巍及其委托诉讼代理人杨亮、吴妃仪，被告梁瑞娴的委托诉讼代理人张广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2020年4月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款228万元并支付资金占用利息（自2020年4月2日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还房款之日止）；3.判令被告向原告支付因违约而导致合同解除的违约金456000元；4.被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：被告于2020年3月13日向原告借款30万元，因无法偿还，遂提出将自己名下一套房产优惠出售给原告，30万元借款转为购房款。于是，原被告于2020年4月2日签订《房屋买卖合同》（原告为乙方、被告为甲方），约定：甲方将广州市海珠区顺意一街xx号20xx房出售给乙方，总价格为228万元；乙方支付30万首付款后，甲方开始办理有关过户手续；乙方在2020年12月31日之前付清全部房款；甲方承诺在原告支付30万首付款后的3日内立即解除案涉房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制；合同生效后，任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者迟延履行义务达30天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金。合同签订后，原告于2020年4月2日支付2万元，于同年4月8日支付98万元，于同年4月20日支付98万元，被告出具收齐房款的收据。2020年5月20日，原告发现被告在签订合同后，于2020年4月27日将房产抵押给案外人黄某潮，原告立即通知被告涂销抵押并配合原告办理过户手续。2020年5月20日，双方前往不动产交易中心办理网签，发现涉案房屋因存在抵押登记而被系统锁定，由于被告未偿还借款，抵押权人不同意解除锁定，因此当天未能办理网签。原告再次通知被告立即解决该问题，双方约定同年5月22日前往办理相关手续，但当天被告未到场。之后原告多次催促被告履行过户义务，被告均以其无法偿还案外人借款、无法办理涂销抵押登记为由拒绝配合网签及过户。原告认为，原告已支付全部房款，有权要求被告配合办理网签及过户手续。被告在与原告签订房屋买卖合同后仍将房屋抵押给案外人，拒绝配合办理相关手续违反合同约定，且其已明确表示不履行合同义务，已构成违约。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告没有购房资格，无正当理由要求解除合同。尽管双方签订的《房屋买卖合同》约定乙方支付30万首付款后，甲方开始办理过户手续，但在签订合同时，原告明知自己无购房资格，仍与被告签订合同，存在明显过错。在原告取得购房资格前，涉案房产不可能转移登记到原告名下，该条款无法履行。之后，原被告补充约定，“因买方社保期限特殊情况，双方友好协商，本房产更名日期订于2021年12月31日前”，被告履行期限尚未届满，原告称被告拒绝配合办理过户手续的行为构成违约，与事实不符。被告并未明确表示不履行合同义务，相反在2020年5月20日积极履行义务与原告到房产交易中心办理过户手续，但因原告无购房资格的原因导致无法办理。因此，是原告无正当理由要求解除合同。二、原告要求被告支付违约金违反合同约定。被告得知原告无购房资格后，双方约定房产更名日期为2021年12月31日前，此款作为《房屋买卖合同》的附件，对双方均有约束力。且根据合同约定，该房屋总价格为228万元，但原告举证的银行流水显示其仅支付了221万，未完全履行付款义务。涉案房屋仍在被告名下，被告作为物权人有权处分房屋以保障自身合法权益，原告无正当理由要求中止履行并解除合同已构成违约，按照合同约定，原告应向被告支付442000元违约金。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金442000元；2.判令原告承担反诉费用。事实和理由：一、原告未按合同约定足额支付购房款，尚余7万元未支付，且以被告不配合过户为由中止履行并单方解除合同提起诉讼。根据《合同法》第一百零八条的规定，原告单方解除合同的行为表明其不再履行7万元房款的支付义务，构成预期违约，应承担相应违约责任。二、原告存在合同约定的违约行为，应向被告支付违约金442000元。原告在知晓自己无购房资格后，与被告在《房屋买卖合同》的附件中约定房产更名日期延至2021年12月31日前，被告履行过户义务的期限尚未届满。被告积极履行过户义务，在5月20日配合原告到房管部门办理过户手续，但是由于原告不具备购房资格而无法办理。原告以被告不配合过户为由单方解除合同，根据《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定，应向被告按实际付款的20%支付违约金。原告对被告的反诉答辩称，被告反诉请求没有事实和法律依据。一、原告要求解除合同的依据是合同目的无法实现。被告在出售房屋后将房产进行抵押，其目前被案外人黄某潮起诉，且房产也被查封，说明被告无法清偿债务，涉案房产不可能过户，原告有理由认为合同目的无法实现。二、原告已付清全部房款，被告已出具收齐全部房款的收据，原告义务已完成。即使7万元不是以现金支付，也是经过被告认可的方式来抵偿房款的，否则被告不会出具收齐全部房款的收据。即使认定7万元未支付，原告也已支付绝大部分房款，不影响被告收取房款的合同目的实现。三、被告已同意将房产过户给原告指定的其他人，原告社保年限不符合购房资格不影响被告履行过户义务，且目前情况是被告根本无法清偿债务、解除抵押及办理过户，合同无法履行的原因与原告无关。四、被告违反合同约定，没有在规定时间内解除房屋上的抵押，且涉案房屋已被轮候查封，被告已无法履行过户义务，构成违约。经审理查明，2020年3月12日，被告向原告发送微信称：“信总，救急借30帮忙缓解一下儿子在国外的费用，大概最快1个月，最迟6月还连本带利。利息现在中行是3%，假如我房产证放你那的话就4%，不放的话就5%，你看一下如何”。原告回复“没问题”。同年3月13日，原告向被告转账支付30万元。2020年4月2日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将海珠区顺意一街xx号20xx房转卖给乙方，该房屋建筑面积61.19平方米，总价格228万元；乙方30万首付房款后，甲方开始办理有关过户手续；过户之后，余款由乙方采用二手房按揭贷款的形式支付完毕；甲方承诺在乙方支付30万元的首付款后的3日内，立即解除上述房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制；合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者延迟履行义务达30天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金等。当日，原告向被告转账付款2元。双方在该合同上注明“已收30万元整13/3，已收2万元整2/4，合计已收32万元整，更名后再付98万元，2020年12月31日前付齐余款98万元”。签订上述合同后，双方发现原告不具备在广州市限购区域内购买住房的资格，于是在该合同第十一条下方空白处手写添加如下内容：“因买方社保期限特殊情况，双方友好协议，本房产更名日期订于2021年12月31日前，如双方悔约不卖，悔约方赔偿买方人民币捌拾捌万元给买方信先生！”2020年4月8日，原告向被告转账支付房款98万元。当日，被告出具《收据》，载明收到原告首批购房款130万元，尾款于2020年12月31日前支付98万元，海珠区顺意一街xx号20xx房合计房款共228万元整。2020年4月20日，原告向被告转账及微信付款共91万元。同日，被告出具《收据》，载明现收到原告房款尾数98万元，共收房款228万元，全款已收齐。原被告均确认，该次付款实际支付为91万元。原告称，差额7万元是原告应被告要求提前付款的资金成本，被告要求原告提前付款，原告称借钱需要支付利息，被告同意该利息由被告承担，因此开具了全额收据。被告称，确认差额7万元是原告借钱提前付款的资金成本，但成本应由原告个人承担，被告开具全额收据是因为原告堵住被告门口。原告对堵门口一事予以否认。2020年5月16日，原被告之间进行电话通话，通话过程中被告提出要原告先签解除合同的协议，再把涉案房屋转卖他人；原告提出被告在未告知原告的情况下将涉案房屋抵押给他人，被告称是其丈夫办理的抵押，被告不知道具体时间。同年5月18日，被告向原告发送微信称，据被告所知，抵押那边的财务公司25号就要到期了，过了25号房子就会被拿出来拍卖，法院会拿房子出来评估，评估拍卖的价格再打六折，原告和财务公司各一半就没有多少了，劝说原告先把涉案房屋出手，让新买家把房子解押等。之后双方又电话协商，但最终未能协商一致，原告报警。2020年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）在派出所内签订《谅解协议》，约定：2020年5月22日上午9点，双方带齐所有手续证件，到房产交易中心共同办理所购房屋产权交易过户手续；乙方同意授权甲方全权代理办理房屋产权交易所有事项，包括签署过户时所需所有的法律文书，以及收款，付款等事项；备注：2020年5月20日去网签。2020年5月20日，原告及其朋友（原告所称的其指定的具有购房资格的人）、被告共同到交易中心拟办理涉案房屋过户手续，但未办理成功。原告称原因是该房屋存在抵押登记。被告则称是原告仍不具备购房资格，并称被告未明确同意将房产过户给原告指定的第三人。另查明，据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年8月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区顺意一街xx号20xx房登记所有权人为被告，房屋建筑面积61.1937平方米，规划用途为住宅；该房屋他项权利摘要部分记载，该房屋登记有抵押权，权利人黄某潮，权利部位全部，设定及登记日期为2020年4月27日，债权数额为100万元；因原告申请财产保全，本院于2020年6月15日发出协助执行通知书及民事裁定书查封该业；2020年7月21日，广州市海珠区人民法院发出（2020）粤0105民初22505号民事裁定书及（2020）粤0105执保1308号协助执行通知书对该房屋进行轮候查封。被告称，广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22505号案是就被告向他人借款而被起诉，案件总标的为85万元。本院限期要求被告提交该案起诉状副本，但被告未提交。经查，该案原告为黄某潮，被告为梁瑞娴，案由为民间借贷纠纷，立案标的为902000元，目前案件仍在审理中。关于合同是否解除，被告表示如果原告承担相应违约金则被告同意解除，如原告不愿意承担违约金，可以继续履行合同。本院询问被告有无继续履行房屋买卖合同能力的担保？被告称，暂无。此外，原被告共同确认，双方签订《房屋买卖合同》时涉案房屋并不存在抵押，因为合同是双方在网上下载的版本，其中就有涂销抵押这一条，实际上当时是不需要涂销抵押的。本院认为，原被告自愿签订《房屋买卖合同》，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。虽然合同约定房产更名即涉案房屋办理所有权转移登记的时间为2021年12月31日前，目前尚未至履行期限，但是被告在与原告签订《房屋买卖合同》后将该房屋作为向案外人黄某潮借款的担保办理了抵押登记，又被黄某潮以民间借贷纠纷起诉至广州市海珠区人民法院，涉案房屋也被广州市海珠区人民法院轮候查封，该情况属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项债务人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，原告有权行使不安抗辩权中止履行。再根据该法第六十九条的规定，债务人一方不能在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。而被告至今未能提供任何担保，原告因此主张解除合同于法有据。关于被告提出的原告不具备购房资格及尚有7万元房款未支付从而构成违约的相关答辩及反诉。原告虽然目前不具备在广州市限购区域内购买住房的资格，但由于购房资格可通过取得广州市户籍或社保达到一定年限等方式获得，并不必然导致合同不能履行，且原被告对此已协商一致达成补充协议，即于2021年12月31日前办理涉案房屋所有权转移登记手续，故被告以此为由主张原告违约依据不足。至于双方争议的原告未实际支付的房款7万元，被告确认该款是原告提前支付房款的资金成本，也自愿出具《收据》载明全部房款已收齐，证明被告当时同意以少收取7万元作为原告提前支付其余全部房款的对价，原告并不因此构成违约。故被告主张原告违约及无故单方解除合同理由不成立，对其反诉本院不予支持。但鉴于原告实际付款为221万元，双方合同解除后被告亦应按照原告实际付款金额进行返还，对于超出部分不予支持。关于违约责任，涉案《房屋买卖合同》约定，任何一方违反自己一方的义务或承诺，或者延迟履行义务达30天的，由责任方按实际付款的20%支付违约金。被告明知已与原告签订了《房屋买卖合同》将涉案房屋转让给原告，且已实际收取221万元购房款，在此情况下还将该房屋为抵押物向案外人借款，既有违诚信也存在明显过错，根据上述合同约定，被告应按原告支付违约金442000元（实际付款221万元×20%）。原告诉讼请求的资金占用利息属其损失范围，鉴于本案已判决被告向原告支付上述违约金，违约金数额足以弥补原告主张的利息损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告信巍与被告梁瑞娴于2020年4月2日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告梁瑞娴在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告信巍返还购房款221万元；三、被告梁瑞娴在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告信巍支付违约金442000元；四、被告梁瑞娴在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告信巍支付本案财产保全申请费5000元；五、驳回原告信巍的其他诉讼请求；六、驳回被告梁瑞娴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28810元，由原告信巍负担1040元，被告梁瑞娴负担27770元；反诉受理费3965元，由被告梁瑞娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杜轶群人民陪审员  李惠容人民陪审员  郭正尧二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  梁 涛冯诗欣