大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6989号原告：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号，统一社会信用代码：91210231311580807L。法定代表人：王娜，副总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：兰桂杰，女，1963年5月9日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司与被告兰桂杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司的委托诉讼代理人郝珈玮、曲妍到庭参加了诉讼，被告兰桂杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费2250.54元；2.被告支付逾期交费违约金675.27元（暂计至2019年12月31日）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系知心园项目物业服务企业，被告系知心园项目业主，其购买的房屋面积125.03平方米，原告与开发建设单位签订前期物业服务合同，约定住宅二层及以上物业费为1元/月/平方米，按季度缴纳，应于每季度首月10日前交纳当季度物业服务费，未按期缴纳，按应交金额的日千分之三支付违约金。被告自2018年7月1日起未再交纳下期物业服务费用，故诉至法院。被告兰桂杰提交书面答辩意见辩称，因原告不履行义务在先，故被告拒交物业费有理；原告违反了合同义务，被告没有违约，因此不同意交纳违约金；本案因原告过错而起，所以诉讼费应由原告承担。因此原告的诉讼请求无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，知心园业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（乙方）签订《知心园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方向知心园小区业主提供物业管理服务，乙方提供物业服务包括共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位，共用设施设备的卫生清洁，生活垃圾的收集、清运及雨、雪、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆交通及停放安全秩序维护，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不含业主、物业使用人的人身保障和家庭账产保管责任，房屋装饰装修管理服务，物业档案资料管理。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，甲乙双方约定的物业服务费用标准，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方承担。物业服务费收费标准为住宅二层及以上1元/月/平方米。物业服务费按季度交纳，业主应于每季度首月10日前向乙方交纳当季度物业服务费用，如未按期缴费，除应如数缴纳服务费外，按应交金额的日3‰支付违约金。本合同有效期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止。后，原告（乙方）与知心园业主委员会（甲方）签订了一份《知心园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方向知心园小区业主提供物业管理服务，乙方提供物业服务包括共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用部位，共用设施设备的卫生清洁，生活垃圾的收集、清运及雨、雪、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆交通及停放安全秩序维护，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不含业主、物业使用人的人身保障和家庭账产保管责任，房屋装饰装修管理服务，物业档案资料管理。本物业管理区域的物业服务费实行包干制，甲乙双方约定的物业服务费用标准，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方承担。物业服务费收费标准为住宅二层及以上1元/月/平方米。物业服务费按季度交纳，业主应于每季度首月10日前向乙方交纳当季度物业服务费用，如未按期缴费，除应如数缴纳服务费外，按应交金额的日3‰支付违约金。本合同有效期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积125.03平方米，该房屋产权人系被告。被告未交纳该房屋2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费2250.54元（125.03平方米×1元/平方米/月×18个月）。另查，2016年11月16日，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司名称变更为亿达物业管理有限公司大连分公司；2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司名称变更为亿达物业服务集团有限公司大连分公司。上述事实，有原告提交的起诉状、《知心园物业服务合同》、入住通知书、交房资料及物业领取清单、楼宇交接书、变更登记核准通知书及原告当庭陈述笔录在案为凭，且经本院的审查，应予以采信。本院认为，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与知心园业主委员会、原告与知心园业主委员会签订的《知心园物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠自2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费2250.54元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的抗辩，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰桂杰于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费2250.54元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十二月九日书记员  陈 阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。