湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初2020号原告：邹国安，男，1970年2月19日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市林语花都东区。委托诉讼代理人：程增强，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告：湖北大地集团有限公司，住所地湖北省随州市交通大道201号。法定代表人：朱大才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李锡斌，安陆市府城法律服务所法律工作者。原告邹国安与被告湖北大地集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邹国安及其委托诉讼代理人程增强，被告湖北大地集团有限公司委托诉讼代理人李锡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹国安向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理所购房屋6栋1单元703室不动产证；2、判决依据合同约定赔偿原告违约金40269.88元（按总房价2%支付违约金至合同履行完毕止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月20日，原告与被告子公司随州市大地置业有限公司签订《商品房买卖合同书》，合同编号AL13001890。合同约定，交房日期为2013年12月31日，合同期内双方按约定履行了交付手续。根据合同第十五条产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金。”多年来，原告多次与被告联系要求协助办理不动产证，且因此事向政府相关部门申请协助处理，但被告至今未履行合同义务，被告的行为严重违反合同约定的第十五条之规定，理应承担相应违约责任，请求法院支持原告诉讼请求。原告邹国安为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证、被告公司企业集团登记证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；证据二：商品房买卖合同复印件，拟证明：1、原、被告签订买卖合同的事实。2、根据合同第十五条第二款约定，原告无法取得产权证书，被告需支付违约金；证据三：不动产销售网络发票复印件，拟证明原告按照合同约定支付了购房款的事实；证据四：收据复印件，拟证明被告收取原告支付的代理办证费用15000元的事实；证据五：置业计划表复印件，拟证明原告提出办理产权证面积为96.82平方米，与合同约定面积一致，与被告答辩所称的阳光房无关；证据六：收据及承诺书复印件，拟证明原、被告在购买房屋时，双方约定可以自行搭建阳光房且被告认可的事实。被告湖北大地集团有限公司辩称，一、原告诉求无事实及法律依据。2013年6月20日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于安陆市××花都东区××单元××室房屋。原告按照合同约定支付房款，被告也按照合同约定交付了房屋。被告在规划部门对林语花都东区验收合格后将权属登记应由被告提供的资料已全部提交到权属登记机关备案，因此，被告已经完成合同第十五条关于产权登记的全部义务，且该小区大部分业主均已办理权属登记，故被告根本不存在违约。二、原告严重违约，给被告带来损失，现依法提出反诉。根据合同第十八条约定，原告购买房屋仅作为住宅使用，并不得擅自改变结构和用途，但原告购买房屋后，在没有向任何人申请，也没有在办理任何相关手续前提下，违法在楼顶公共部分建设了27平方米的阳光房，致使规划部门对林语花都东区验收时因超过规划面积罚款，并需要补缴配套费等相关费用才能通过验收。为此，被告多次与原告协商，要么拆除违规建设的阳光房，要么按照规划部门规定缴纳罚款及规费，但原告置若罔闻。后被告为了能顺利完成规划验收成就权属登记条件，不影响其他业主办理权属登记，代为缴纳罚款及配套费用，其中，原告超建面积，应承担38061.34元。但原告一直不履行给付义务，故提起反诉。被告湖北大地集团有限公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：营业执照复印件、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体资格；证据二：商品房买卖合同复印件，拟证明：1、原、被告签订买卖合同的事实。2、合同约定原告购买房屋后不得擅自改变商品房结构和用途的事实；证据三：案涉房屋现状图片复印件，拟证明原告违规建设的事实；证据四：规划条件报告书、核实一览表、规费清理明细表、清理手续补办审批表、缴款收据复印件，拟证明被告因原告违规建设代为支付罚款及缴纳相关费用的事实；证据五：2020年12月10日安陆市不动产登记中心证明复印件，拟证明其已经将原告办理产权登记相关资料提供给了权属登记部门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据质证有异议部分，本院作如下认证：原告对被告提交证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为根据合同约定，房屋顶层面积属于业主共同所有，不属于开发商所有。本院认为，被告提交该证据具有真实性，与本案关联，应予以采信。原告对被告提交证据三、四有异议，认为这两份证据与本案无关，且其诉求的办理登记产权面积并不包括顶层的阳光房面积。本院认为，原告诉讼办理产权登记是依据双方商品房买卖合同约定，并未涉及房屋顶层的阳光房，故本院对原告的质证意见予以采纳。原告对被告提交证据五有异议，认为该证据虽有安陆市不动产登记中心印章，但没有经办人签名，不符合证据形式，同时证据所反映的795套房屋是否包括原告的房屋在内，该证明中没有明确。本院认为，经本院向安陆市不动产登记中心核实，该证明具有真实性、合法性，本院予以采信。被告对原告提交证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其已经完成了办理备案登记手续，不存在违约情形。本院认为，被告提交证据五能够印证其质证异议，本院对被告的该项质证异议予以采纳。被告对原告提交证据五、六有异议，认为证据五不符合证据形式，证据六属于原告违规搭建阳光房。本院认为，依据原、被告之间的商品房买卖合同项下办理产权登记约定，双方应按照约定履行义务，房屋顶层阳光房建筑合法与否，属于另一法律关系，本案中不予评析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告与随州市大地置业有限公司签订合同编号为AL13001890号商品房买卖合同，原告购买位于安陆市经济开发区××花都东区××单元××室房屋，面积96.82平方米，房款287642元。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，原、被告按照约定付清房款，交付了房屋。另查明，随州市大地置业有限公司现变更为湖北大地集团有限公司。还查明，2020年12月10日，安陆市不动产登记中心出具证明，载明：现有湖北大地集团有限公司开发建设的林语花都东区共建设16栋795套房屋，湖北大地集团有限公司办理了房屋土地总登记，完善了分户办证相关手续，所建设住房及商铺具备办证条件。目前该小区正按照开发商和住户共同申请，其分户不动产证书已经基本办结。本院认为，随州市大地置业有限公司经权利部门变更登记为湖北大地集团有限公司，按照法律规定，随州市大地置业有限公司的权利义务应由湖北大地集团有限公司承继，故湖北大地集团有限公司是本案适格的被告主体。由此，在原、被告形成了商品房买卖合同关系，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。依据原告诉讼请求，其诉讼要求被告协助办理所购房屋6栋1单元703室不动产证，并要求被告赔偿未按期办理产权证书违约金40269.88元（按总房价2%支付违约金至合同履行完毕止），提出该请求的依据是案涉商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定。在该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”中，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是被告应按合同约定履行的义务。现安陆市不动产登记中心已证明被告完善了分户办证相关手续，故应当认定被告已经按照合同约定履行了义务，原告诉讼要求被告协助办理产权登记的条件已得到满足，由此，本院对原告第一项诉讼请求不予支持。在原告第二项诉讼请求中，其选择合同第十五条第二项作为其诉讼主张依据，但其未举证证明目前不能取得产权证书的责任在于被告，故对原告第二项诉讼请求亦不予支持。被告诉讼中主张原告在楼顶私自搭建27平方米的阳光房系违规建筑，并据此提出反诉请求要求原告赔偿损失38061.34元。因27平方米的阳光房系案涉商品房之外的建筑物，与本案商品房不属同一标的物，且该建筑物的合法与否属于另一法律关系，由此，本院对被告反诉不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告邹国安的诉讼请求。案件受理费807元，减半收取计403.5元，由原告邹国安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡柏松二〇二〇年十二月二十二日书记员  谈宏亮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。