北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18543号原告：张海涛，男，1972年12月11日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：吴义祥，男，1964年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王卓，北京本度律师事务所律师。原告张海涛与被告吴义祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海涛及其委托诉讼代理人王卓，被告吴义祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海涛向本院提出诉讼请求：吴义祥向张海涛支付逾期交付房屋违约金770180元（自2017年1月21日起至2018年2月14日止，每日按1985元计算）。事实和理由：原被告间房屋买卖合同纠纷一案，经北京市昌平区人民法院判决继续履行合同，现已执行完毕。基于原合同中被告恶意违约，给原告造成巨大经济损失，原告依法追究其违约责任。据购房合同约定最晚交房时间为2017年1月20日，被告实际交付房屋时间为2018年2月14日，按照合同约定房屋实际成交价格每日万分之五每日1985元计算。吴义祥辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法庭予以驳回。双方在签订合同之后履行义务期间，双方对合同内容再次进行了协商，没有一致的话双方仍应按原合同继续履行。被告不存在逾期交房，导致未如期交房的原因在原告。双方签订合同第4条明确过户前原告向被告支付2660000元，即原告应于2016年10月29日向被告支付第一笔款2660000元，当天双方又签订了补充协议，协议将过户的日期变更为2017年1月9日，针对合同的先履行义务乙方原告应于17年1月9日向被告支付2660000元，这是原告的先履行合同义务，如果原告未履行则被告有权履行不安抗辩权，但原告未向被告支付任何款项也未向存管机构提存款项。即便17年1月9日前双方对合同产生了异议，进行了商谈，但双方并未达成任何协议，那么就应按原合同履行。16年11月4日在被告没有任何违约的情况下原告提起了诉讼，对16年的17743号判决不予认可，我们会提起再审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月31日，吴义祥（甲方、出售方）与张海涛（乙方、买受方）经我爱我家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：吴义祥将其名下坐落于北京市昌平区401房屋（以下简称401房屋）出售给张海涛；房屋建筑面积为114．88平方米；该房屋未设定抵押；房屋成交价为3970000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元。关于房款支付方式，该合同第四条第（二）款约定，乙方采取公积金贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为1200000元；乙方分2次支付贷款以外的其他款项，第一次于过户前向甲方支付2660000元以资金存管方式划转，第二次为物业交接当日向甲方支付10000元以自行交接方式划转。关于贷款的其他约定，合同第五条第（一）款约定乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。关于房屋的交付，合同第七条约定甲方应在2017年1月20日前将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记，合同第九条第（一）款约定甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。关于违约条款，合同第十条第（四）款约定乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同：乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方或乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的；第（五）款约定除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同还约定了其他内容。后吴义祥与张海涛还签订有补充协议一份，该协议对过户当日是否查出涉案房屋原值的不同情况作了区分处理并约定最晚过户日期不得超过2017年1月9日。同日，吴义祥、张海涛与我爱我家公司及北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）分别签订《居间服务合同》及《履约服务合同》。《履约服务合同》第三条第2款约定因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款，在不影响甲方按约定时间取得购房款的情况下，甲方同意乙方变更为全款，全款支付需按行政管理机关要求进行资金监管或存管。签订上述合同后，张海涛向吴义祥支付了购房定金100000元。合同履行过程中，因张海涛公积金贷款审批未通过，其通过我爱我家公司工作人员向吴义祥表示希望将付款方式变更为商业贷款，吴义祥不同意变更；后张海涛提出以全款方式支付，但吴义祥提出签订全款协议时也需对房屋购买总价款进行重新协商并对张海涛购房资格提出异议；双方协商后未能达成一致。2016年10月17日，伟嘉安捷公司向吴义祥发出书面告知函，告知吴义祥关于张海涛希望变更付款方式为全款并定于2016年10月22日约见双方进行协商。2016年10月19日，吴义祥（甲方）与张海涛（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》一份。该补充协议第三条约定，根据合同约定，乙方申请的是公积金贷款，如果乙方在未经甲方同意的情况下，自行走商业贷款，由此造成甲方违约，乙方必须承担甲方违约而引起的一切经济损失；第四条第1款约定，《买卖合同》《履约服务合同》中涉及的甲乙相关的收付款违约责任均继续有效；第2款约定，因甲乙双方协商一致同意变更付款方式导致甲方迟延收到房屋购房款、迟延办理房屋转移登记手续等相关责任与丙方无关。2016年10月20日，涉案房屋买卖合同进行了网签备案，网签合同载明房屋成交价格为1650000元。关于10月19日补充协议签订的原因及过程，张海涛主张10月19日与吴义祥协商时本打算签订全款协议，后因房屋总价问题无法达成一致，只能先就网签问题签订补充协议，又因仍希望使用公积金贷款，故在补充协议中仍约定为走公积金贷款程序。吴义祥称10月19日的补充协议是为了明确张海涛不得在没有征得吴义祥同意的情况下擅自变更为商业贷款。我爱我家公司认可张海涛的陈述。关于解除合同的理由，吴义祥认为通过补充协议约定，双方最迟应于2017年1月9日完成过户，故张海涛最迟应在此日期前支付购房款，现张海涛未如约履行付款义务，存在根本违约，故要求解除合同；张海涛对此不予认可，认为无法支付购房款的原因在于吴义祥擅自要求变更房屋总价且对张海涛全款支付购房款的要求不予配合，系吴义祥违约在先。我爱我家公司认为涉案合同不存在因为张海涛贷款逾期导致合同解除的问题。2016年11月4日，张海涛诉至我院，诉讼请求为：1．判令被告401房屋交付给原告；2．判令被告协助原告办理401房屋产权过户手续；3．判令被告承担本案诉讼费。该案在审理过程中，2017年1月9日组织双方当事人谈话，张海涛表示随时以现金方式全款支付购房款，承办法官释明吴义祥是否愿意继续履行合同，吴义祥代理人称需要回去和本人沟通。2017年1月13日，吴义祥提起反诉，反诉诉讼请求为：1．判令解除张海涛与吴义祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令张海涛配合吴义祥办理撤销网签手续；3．判令张海涛按照合同约定成交总价款的20%向吴义祥承担违约责任，即7940000元；4．判令张海涛承担本案诉讼费用。2017年8月25日，我院作出（2016）京0114民初17743号民事判决书，认为张海涛在其公积金贷款无法获批的情况下，提出将公积金贷款变更为全款方式支付房款具备合同依据。但吴义祥提出在签订全款协议时对房屋价款重新协商并无合同依据，合同具备履行条件。故判决：“一、被告吴义祥继续履行与原告张海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效之日起七日内协助原告张海涛办理关于北京市昌平区401室房屋的产权转移登记手续；二、原告张海涛自北京市昌平区401室房屋登记至其名下当日支付被告吴义祥购房款387万元；三、被告吴义祥于北京市昌平区401室房屋所有权转移登记至原告张海涛名下之日起十日内将上述房屋交付给原告张海涛；四、驳回反诉原告吴义祥的全部反诉请求。”双方当事人均未提起上诉，该判决于2017年9月20日生效。2017年9月21日，吴义祥向张海涛发送短信，提出7日内走交易流程，尽快完成交易。张海涛未予回复，其称以为当时判决尚未生效，且双方已丧失自动履行的信任基础。2017年10月9日，张海涛申请强制执行，执行请求为：“1．请求吴义祥履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助办理401房屋产权转移登记手续；2．吴义祥于401房屋所有权转移登记至张海涛名下之日起十日内将该房屋交付给张海涛；3．吴义祥支付张海涛案件受理费19280元、保全费2500元。”2017年12月22日，张海涛办理了401房屋的不动产登记手续。对于交房时间，张海涛称2018年2月14日自己找开锁公司开的房门，吴义祥称涉案房屋钥匙一直在中介处，主张交房时间为2017年12月22日。张海涛称为了快速执行，在执行阶段未主张吴义祥承担迟延履行金，但称自己并未放弃相关权利。庭审中，吴义祥主张自己并未违约，同时主张若法院认定其违约，张海涛主张违约金标准过高，请求法院予以降低。张海涛称因吴义祥违逾期交付给其造成的损失包括房屋损失及居间服务费损失。并提交房屋租赁合同及房租转账凭证予以佐证。吴义祥不认可造成上述损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告在其公积金贷款无法获批的情况下，提出将公积金贷款变更为全款方式支付房款具备合同依据。被告提出在签订全款协议时对房屋价款重新协商并无合同依据，原告在被告提出变更房屋价款且双方无法协商达成一致的情况下，未于2017年1月9日前支付房款，不属于违约。在合同应当继续履行的情况下，被告于2017年1月13日提起反诉要求解除合同，系明确表示不再继续履行合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院以原告的损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素酌情认定被告应支付原告逾期交付房屋违约金52000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、吴义祥于本判决生效之日起七日内给付张海涛违约金52000元；二、驳回张海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，由吴义祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙豫萍人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  姚 倩