北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初9698号原告（反诉被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：焦娜，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢若峥，北京金诚同达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李春安，男，1970年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）与被告（反诉原告）李春安商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春安，被告创誉公司的委托诉讼代理人焦娜、卢若峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）创誉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令李春安立即向创誉公司支付逾期付款违约金人民币200700元(以180万元为基数,每日按万分之五的标准计算,自2019年10月9日起计算,计至实际付款之日即2020年5月18日止);2、本案的诉讼费由李春安承但。事实与理由：创誉公司与李春安于2016年10月30日签订了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(下简称“预售合同”),约定李春安购买房山区5#商业楼1层140室房屋(下简称“该房屋”)。根据预售合同附件五第E项之约定,剩余房款人民币180万元,以按揭方式付款；同时,根据预售合同附件八补充协议第1条第(1)款及第(2)款之相关约定,买受人应在附件五约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续(即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内,以下同)。如附件五约定的全部首期款付款期限届满时,该商品房所在楼栋尚未竣工备案的,则,买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣备验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的,不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的,则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款,否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；并且,根据预售合同附件八补充协议第3条第(1)款之约定,买受人逾期支付购房款(包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形)或其他任何应付款项(包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用),每逾期一日,买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间。逾期超过30日的,出卖人有权单方面解除本合同,并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的,每逾期一日,买受人仍应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,直至买受人付清应付款项之日止。该房屋所在楼栋竣备验收备案表已于2019年9月24日取得。李春安应于2019年10月8日前办妥贷款机构按揭放款手续或在前述期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款。经创誉公司多次电话、书面催告后,李春安于2020年5月18日支付逾期应付之购房款(不含面积补差)人民币180万元。根据预售合同之约定,该笔逾期应付款共产生逾期付款违约金人民币200700元(以人民币180万元为基数,每日按万分之五的标准计算,自2019年10月9日起计算至实际付款之日即2020年5月18日止)。综上,要求李春安立即支付逾期付款违约金人民币200700元,请求人民法院判如创誉公司所请。被告（反诉原告）李春安答辩并反诉称：一、创誉公司违背诚实信用原则，采用欺骗手段，误导李春安签署预售合同。合同中有关违约、验收及收房等单方面加重李春安责任，严重损害李春安利益，排除李春安主要权利，免除限制创誉公司自身责任的条款，应认定为显失公平的格式条款，当依法予以撤销。1.合同说明第1条最后一句：“本合同（编号Y1970008）文本为商业、办公等非住宅类预售合同的示范文本”。李春安通过查询北京住建委官方网站以及电话咨询房山区住建委，确认北京市只有《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市自住房型商品房预售合同》三种示范合同文本，并不存在创誉公司所说的“商业、办公类等非住宅类预售合同示范文本”。该预售合同文本与《北京市商品房预售合同》示范文本在违约条款部分存在重大偏差，主要体现在对违约责任、验房、收房有关条款进行了大量修改，其所有修改条款均作了免除出卖方（创誉公司）责任、加重买受方责任、限制买受方主要权利的约定，故原告提供的编号Y1970008预售合同根本就不是其所宣称的“商业、办公等非住宅类预售合同示范文本”。该行为违背了《合同法》第六条、《民法通则》第四条的诚实信用原则，有悖于《合同法》第四十二条第二款的规定。李春安与创誉公司签署合同是自愿行为，但并非真实意思的表达。在签署合同时，李春安提出了违约赔偿等条款的不对等、不公平问题，创誉公司销售代表回答这是“北京市的制式合同，全北京项目都是统一的”。李春安并非房地产交易的专业人士，不可能对有关国家和地方的示范合同全面了解，创誉公司更是利用合同双方当事人的信息不对称地位，称其事先拟定的“预售合同”是示范合同文本，为其格式条款的违法事实提供注脚和背书，其行为已经违背诚实信用原则，采用欺骗手段，误导买受人签署该制式合同。2.与北京市预售房示范合同相比，增加了大量事先拟订好的，且不能协商、显失公平的条款。李春安在签合同时，向销售人员指出合同中有关违约、验收和交房条款的不对等、不公平问题，并要求按照合同说明第3条、第5条对预售合同中的不对等条款进行修改补充，但销售人员答复其不是创誉公司的员工，只是代理销售创誉公司的房屋，并指出这是制式合同，无权修改。按照“预售合同”说明第6条，“本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除”。但有关选择的内容，没有一项是双方当事人现场经过协商确定的，都是事先勾选好，直接打印出来的，且涉及买受人合法权益的内容都被创誉公司量身定制的条款做了限制，而将其自身利益做了最大化的约定。由此可以认定，创誉公司提供的预售合同不但存在商业欺诈，而且是单方面加重买受方责任，严重损害买受方利益的格式（制式）合同，其有关不对等、不公平条款更是彻头彻尾的格式条款。3.格式条款没有尽到解释说明义务，相反举提示之名，行隐瞒之实。“示范合同”的违约条款及验收交付强调公平、对等及合理性，明确延期交房违约金赔偿比率不低于延期付款违约金赔偿比率，而“格式合同”第十四条第2款，出卖人延期交房的违约金为已付房款的万分之一/日，且1%封顶；而附件八（补充协议）第3条第（1）款，买受人延期付款违约金规定为未支付房款的万分之五/日，且不封顶；合同附件八第六条第3款，关于房屋验收交付及尾款支付的格式约定，明显限制了李春安在房屋存在质量缺陷情况下的救济权利，约定即便房屋存在质量问题也必须收房并支付尾款，加重李春安责任并对其主要权利进行限制，上述有关格式条款违反《合同法》第五条的规定；也没有按合同法第三十九条的规定对其上述格式条款予以说明。相反，不在“预售合同”第十一条逾期付款责任第2款中进行明确提示（仅对第2款标识下划线以示提示），而是将其列入附件八补充协议第3条进行约定。这样做的目的只有一个：即证明对其格式条款做了特别标识，但其行为本身是在刻意回避《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的违法事实，更谈不上其对格式条款予以说明。4.《北京市商品房预售合同》示范文本第二十八条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。创誉公司大量修改示范合同文本，还宣称其提供的制式合同为商业、办公等非住宅预售合同示范文本。既然创誉公司宣称其合同为示范合同文本，就应当执行示范文本第二十八条的规定，但创誉公司反其道而行之，不仅删除了示范合同文本第二十八条的规定，而且单方面增加了附件八补充协议，其有关违约、验收、房屋交付等内容直接与《北京市商品房预售合同》示范文本第二十八条规定相抵触。5.依据《条文理解与适用》（上册）对诚实信用原则特点的理解与适用第二条：“诚实信用原则的适用具有强制性”。诚实信用原则作为民法的基本原则，本身属于民法的规范。既是指导民事立法的原则和精神，也是指导人们行使权利和义务的重要规则，同时也是掌握在法官手里的平衡法。这三方面因素决定了诚实信用原则在适用上的强制性，这一原则理应贯穿在整个民事活动中。反观创誉公司的行为，从签署合同环节开始，到房屋建设，再到房屋验收交付，处处违背诚实信用原则，这充分体现了创誉公司对法律法规以及公序良俗的漠视。综上，预售合同（编号Y1970008）中第十四条第2款、附件八（补充协议）中第3条第（1）款和第六条第3款等格式条款为有悖于国家相关法律、法规的霸王条款，更违背社会公序良俗，依据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第六条、第九条、第十条、条文释义第八条及《北京市商品房预售合同》示范合同文本第二十八条等规定，应判定无效。二、房屋质量不符合国家相关规范标准，存在严重质量缺陷，并存在不按图纸要求进行施工，不满足合同约定的违约行为。“创誉公司”通知李春安于2019年10月9日收房，李春安按规定时间到达“创誉公司”营销部，准备收房并支付尾款。在收房前查验时，发现以下主要质量问题及不符合合同约定的交房条件：1.预留供电负荷不满足国家规范。根据合同法第六十二条第一款：质量要求不明确时，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。李春安所购5号楼140餐饮商铺配电箱电源为220V单项电，开关整定电流为40A，计算最大用电功率只有8.8KW。该配置既达不到配电箱标称的10KW额定功率，更不满足2016年住建部颁布的《商店建筑电气设计规范》JGJ392-2016表3.4.2规定的最低用电标准（商业街餐饮商铺负荷为100-250W/㎡）；也不满足2014年国家能源局颁布的《城市居住区供配电设施建设规范》DL/T5700-2014第4.2.3条的规定（设备容量不明确时，居住区商业类建筑用电负荷按100-150W/m2进行估算）。综合以上国家标准，即使按规范下限，该房125.22㎡的建筑面积，其供电负荷也应≮12.5kW，但供电缺口达29.6%【（12.5-8.8）/12.5=0.296】，显然无法作为商业及餐饮功能正常使用。2.未按照合同附件六第8、（3）款约定配置“给水表、电表各一个”，该房现为多户共用一个电表，无法实现商业用电峰谷电价计量；3.未按照合同第十三、1条（5）、（6）款约定，敷设电话、通信和有线电视线路到户；上述第2、3条的合同约定，在“电气设计说明、图例及弱电系统图”中已经有明确说明，但在交付的房屋中根本不满足图纸的要求，可以认定没有按图纸进行施工，直接违反了“预售合同”第十七条第（一）款的约定。三、李春安依法行使不安抗辩权。在房屋验收存在严重质量问题影响正常使用的情况下，李春安拒绝支付尾款，属于依法正当行使不安抗辩权，也依法享有《消费者权益保护法》第十条的保护。合同法第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。按照“预售合同”约定，只要满足第十二条交付条件（二）的1、2款，李春安即应当按照第十六条交接手续（二）的格式条款无条件收房，即使房屋质量存在争议时，李春安有义务先付清购房款。但李春安在发现所购商铺预留电负荷不能满足正常商业（餐饮）需求时，向创誉公司提交了有32位业主签名的业主申诉书，也在5号楼沟通群里与项目经理进行过沟通，但始终没有做任何书面承诺和答复；更没有按照合同约定和图纸要求“按出租单元以户单位设置电表”，没有敷设电话、通信和有线电视线路到户，因此李春安认为创誉公司已经丧失商业信誉，对其履约能力表示怀疑，不相信其能按照国家或行业标准整改房屋质量缺陷，故没有支付购房尾款，而是将尾款活期存在银行账户内，准备随时支付。后来事实也证明了李春安的疑虑。李春安从2020年5月18日付清房款至今，创誉公司仍没有对不满足合同约定的事项进行任何完善及整改。故此李春安认为创誉公司在利用其不合法的格式条款，滥用优先抗辩权，其行为更违反《民法通则》第七条“禁止权力滥用原则”。任何权利的范围如果过于膨胀，其性质即会发生恶化。从一定角度讲，范围恶性膨胀的权利的行使，较之不履行义务的行为给他人权利造成的损害更大。抗辩权是一项（私力）救济权，如果允许一方随意行使抗辩权，不仅违背抗辩权的立法宗旨，而且将会造成他人权利随意被侵害的恶果。因此，有必要对抗辩权的行使给予一定的限制，以平衡双方当事人的利益，体现法的善良与公正。在此，我请问创誉公司代理人，假设你定购了一件价值几百万的大宗商品，在接收前验收过程中，发现其存在严重质量问题和瑕疵，影响正常使用，你要求出卖方进行整改，至少满足国家规定的最低标准、图纸要求及合同约定，等质量达到正常使用需求时，再接收并支付尾款。这时卖方说，你必须付清尾款，我才能给你整改。作为消费者，您会选择怎么做？是拿起法律武器维护自己的合法权益呢？还是迫于出卖方的霸王条款，向其付清尾款，等它后期整改完善？作为法官，您是支持消费者的合法权益呢？还是按照格式条款的约定，判令消费者付清尾款，让出卖方再进行后期整改？创誉公司现在最大的底气是房子已经“通过验收备案”，买受人必须依据制式合同的有关格式条款付清尾款，至于房子的质量问题，没有达到合同约定的交付条件等等问题，都可以留到以后慢慢解决。事实上，在李春安5月18日付清全部房款的情况下，至今创誉公司没有就电负荷达不到使用需求的问题与李春安做任何沟通，也没有采取任何措施进行整改完善，连最基本的电话、通信线路都没有入户。整个商业区内道路多处塌陷，坑坑洼洼，埋地排水管道在取得验收备案不到1年的时间里多次跑冒漏水，开发商不时将路面挖开维修，整个小区的环境脏、乱、差，用“惨不忍睹”来形容一点都不为过。这就是创誉公司合同约定的先付清全款收房，后期整改完善。在此我想请问创誉公司代理人，你认为通过验收备案的房子质量合格的吗？假设你作为一个潜在的客户，你会购买这样的房子吗？创誉公司凭借多处有失公平原则的“格式合同”，就可以凌驾于国家法律、法规之上吗？创誉公司不执行合同中约定的多个应解决完善的质量问题，而只依据有悖平等原则的霸王条款，行使自己的所谓权利，而对于应当承担的义务却只字不提。即使广大业主多次反映，要求答复并解决，依然采取漠然处之的态度。这样的房地产开发公司不但缺乏社会责任感，而且国家法律、法规意识淡漠，既影响总公司合景泰富（上市公司）的整体形象，又失去了广大业主的理解和信任，双方关系僵化，几近水火不容，其后果是有可能激化社会矛盾，导致整个商业区无法正常经营，进而对房山区的经济造成一定的影响。《合同法》第三十九、四十和四十一条对格式条款的制定与提供做了原则性规定，其目的就是为了防止制式合同中“霸王条款”的涉入，保护处于劣势地位的相对人的利益，使合同双方当事人的关系处于基本平衡的状态，从而符合契约自由和公平合理的原则。但合同法的这一立法目的显然在很大程度上还没有实现。我们可以看到，制式合同在显示其巨大的生命力的同时，也暴露了其让人担忧的缺陷—“霸王条款”横行。其根本原因就是在我国现行合同法框架内，提供制式合同的一方订入“霸王条款”的收益总会大于成本，所以在“利益最大化”本性的驱使下，他没有理由不把“霸王条款”写入制式合同。为了抑制或是防止这一行为的发生，最好的办法就是提高做出此行为选择的机会成本。法律工作者作为维护正义的保护伞，应当依法保护处于劣势地位的相对人的利益，筑好维护社会公平正义的最后一道防线。反观创誉公司，不按设计图纸的要求配置设施，不按国家规范标准配电交付房屋，也不按合同约定对应有的设施进行补充完善，却片面地依据制式合同中有悖于法律规定的格式条款来主张自己的权利。请问创誉公司代理人，贵公司制式合同的不公平格式条款，除了是买受人自愿签署、没有违反法律法规的强制性规定（有待商榷）之外，有哪一条能得到法律的支持？在创誉公司看来，只要自己认为不违反法律、法规强制性规定的，都可利用自身的优势和垄断地位，以不公平格式条款形式写在合同里，在极尽所能减轻自身责任的同时，最大限度地损害买受人的合法权益，合同法的公平原则、诚实信用原则、不公平格式条款的解释说明义务、国家规范标准以及国家倡导的公序良俗都可以统统不予遵守。如果这样一个公司的有悖于法律基本原则的格式条款能得到支持，那只能说是司法的悲哀！如果创誉公司的所作所为受到默许或支持，它将更加有恃无恐，置对方当事人的合法权益于不顾，会进一步扰乱社会秩序、对社会造成更大的不稳定因素，更是违背了合同法制定的宗旨和要义。综上答辩，创誉公司要求李春安支付20.07万元逾期付款违约金的主张缺乏法理支持，请求法院依法予以驳回。李春安向本院提出反诉请求：一、依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）第十四条第2款中“因出卖人逾期交房仅按每日万分之一承担违约金且1%封顶”条款法定无效；二、依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）附件八补充协议第3条第（1）款中“因买受人延期未支付购房尾款按每日万分之五承担违约金且不封顶”条款法定无效；三、依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）附件八补充协议第6条第（3）款中“无论出卖人是否达到合同约定的交房条件，买受人任何异议不视为其拒绝收房的抗辩理由”条款法定无效；四、创誉公司违反《城市居住区供配电设施建设规范》第4.2.3条规定的国家标准，应按照100-150W/㎡的商业类建筑用电标准进行改造；五、创誉公司违反合同附件六装饰和设备标准的约定第8条第（3）款“一户一电表”的约定，应按照合同约定整改，并按政府规定电价合理收费；六、创誉公司应赔偿因房屋质量不合格所造成的重大违约经济损失19.649万元。七、创誉公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年10月30日，李春安和创誉公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008），约定李春安购买由创誉公司承建并取得预售许可证的位于北京市房山区5号商业楼140室，房屋用途为餐饮，建筑面积125.22平米，房屋总价366.1126万元，预付181.2655万元，验收交房后支付剩余房款180万元（原合同价款为361.2655万元，另付面积补差款48471元），交房时间为2018年9月30日。李春安基于对创誉公司的信赖，于2016年10月30日双方签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008，简称“《预售合同》”）及其相关附件。然而，李春安的反诉请求第一、二、三项中涉及的该《预售合同》第十四条第2款及其附件八补充协议第3条第（1）款和第6条第（3）款明显属于格式条款，而创誉公司并没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，却是单方面免除、减轻或者限制创誉公司责任，且加重李春安作为买受人责任，排除买受人主要权利。尤其是在该合同签订过程中，创誉公司并没有履行且严重违反我国《合同法》第三十九条明确规定的“采取合理的方式提请我方注意”并“予以说明”的法定义务。依据我国《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”以及最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第九、十条的明确规定，前述格式条款属于法定无效，望贵院依法支持我方的该反诉请求。同时，创誉公司构成重大违约。既没有按合同约定期限2018年9月30日前交房，也没有按《预售合同》第十七条第（一）款约定“该商品房质量符合国家规范、标准和施工图设计文件的要求”，更没有按照双方合同明确约定的“一户一电表”交付房屋，造成李春安房屋既无法正常使用也无法对外正常租赁经营或使用，给李春安造成重大经济损失19.649万元，创誉公司必须依法承担赔偿责任。特提起反诉请求，望贵院依法支持。创誉公司针对李春安反诉辩称：一、案涉商品房预售合同系双方的真实意思表示，已经被北京市房山区人民法院（以下简称“房山法院”）作出的（2020）京0111民初654号判决书认定为合法有效。李春安反复强调的格式文本与本案无关，亦没有法律效力。1.案涉合同已经被（2020）京0111民初654号判决书认定为合法有效，双方应严格遵守。双方于2016年10月30日签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008，以下简称“合同”），约定李春安购买房山区5#商业楼1层140室房屋（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋用途为商业。该合同已经被（2020）京0111民初654号判决书（见我方证据12）认定为合法有效，双方应严格遵守。之后，李春安就该案向二中院提起了再审申请，其理由与本案极为类似。2020年10月29日，二中院以裁定形式（（2020）京02民申528号）驳回了李春安的再审申请，并明确认定：“再审申请人与被申请人所签涉案预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任等对合同权利义务有重大影响的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。双方在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。......现李春安持上述主张申请再审，但其提交的证据不足以支持其主张，其申请再审诉求及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决正确，李春安的再审理由不成立。”因此，二中院已通过裁定形式明确认定案涉合同合法有效且李春安提出的各项理由均不成立。2.与案涉合同类似的、属于同一小区的数份合同也已经被二中院及房山法院的以判决形式明确认定为合法、有效。王东庆等30个案外人曾就案涉小区非市政道路、公共停车场、绿地的问题向房山法院提起诉讼，房山法院已作出生效判决，驳回了全体原告的诉讼请求，并明确认定：双方在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。后来，部分业主就该判决向二中院提起上诉和再审，结果均为驳回上诉、维持原判。判决内容见创誉公司提交的（2019）京0111民初17379号民事判决书及（2020）京02民终4388号民事判决书。3.李春安反复强调的商品房预售合同范本与本案无关，亦没有法律效力。案涉合同系双方真实意思表示，且合法有效，各方应严格按照合同约定履行义务，主张权利。李春安反复强调的合同范本与本案不存在任何关联，亦没有法律效力。李春安关于合同应被撤销的主张明显缺乏依据，不应被支持。由上述数份生效一审、二审、再审判决（裁定）可知，案涉合同系合同签署方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、李春安关于合同存在格式条款、合同应被认定为无效的主张明显缺乏依据，不应被支持。贵院应当遵循同案同判的精神，参照（2020）京0111民初654号判决书、（2020）京02民申528号裁定及数件与本案类似的案件的判决，认定案涉合同合法有效。如前所述，案涉合同系签署方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，李春安关于合同存在格式条款、合同无效的主张明显有违数份已经生效的判决确定的内容，不应被支持。房山法院和二中院已经对数起与本案相同的纠纷作出过生效判决。在前述数份判决作出以后，相关判决已经发生法律效力且当事人已经服判息诉。依照最高人民法院和北京市高级人民法院明确要求，相同类型案件应当同案同判，以维护司法公信力。本案的处理应与此前生效的判决保持一致，案涉合同应认定为合法有效，以统一裁判尺度。最高人民法院2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》引言部分强调：“民商事审判工作要树立正确的审判理念。注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则；注意树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权”；以及《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》第八条，最高人民法院印发的《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》第十五条，北京市高级人民法院发布的关于规范民事案件自由裁量权行使保障裁判尺度统一的工作意见（试行）》第八条，北京市高级人民法院发布的《关于规范民事案件自由裁量权行使保障裁判尺度统一的工作意见（试行）》第三十四条的规定，本案的处理应遵循案涉楼盘内已经生效的判决，应将案涉合同认定为合法有效，以确保同案同判，统一裁判尺度。三、案涉房屋在交付给李春安之时，已经满足了合同约定的与交付有关的所有条件，不存在任何质量问题，因此，李春安提出的供电问题并不存在。李春安提出的在5#楼140号商铺门口增设硬化甬道、整修小区道路及排水系统的主张均缺乏事实和法律依据，不应被支持。而且，李春安在接收房屋时，亦以签署《房屋交接单》的方式签字确认案涉房屋符合合同约定的交付条件及标准。1.案涉房屋在交付给李春安之时，已经满足了合同约定的与交付有关的所有条件，不存在任何质量问题，李春安提出的供电问题并不存在。双方签订的合同的第二页“特别提示”部分明确约定：“您购买的该商品房规划用途为商业，所占用范围内的土地（地类）用途为商业...”合同第五页第三条亦载明“该商品房的用途为商业...”创誉公司从未承诺房屋的用途或者交付标准为餐饮。创誉公司提交的证据足以证明，创誉公司已严格按照合同约定的标准交付了房屋，不存在任何违约行为。2015年2月9日，北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司针对案涉5#楼在内的7项建筑物出具《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，其中，电气部分明确载明：“...原设计单位已对意见书提出的问题进行了修改，经对修改后的设计文件进行复审，施工图设计文件审查合格。”2019年8月30日，北京新兴环宇信息科技有限公司出具了关于案涉5#楼的《房屋面积测算技术报告书》（编号：1101400）。2019年9月6日，北京市房山区规划和自然资源委员会出具《建设工程规划核验意见》（编号：2019规自（房）竣字0051号），该文件载明：“……5#商业楼已竣工，经核验，符合批准内容……”。2019年9月24日，案涉房屋取得了北京市房山区住房和城乡建设委员会出具的《工程竣工验收备案表》（备案编号：0447房竣2019（建）0041号），案涉5#楼已完成了竣工验收备案。因此，案涉房屋在交付给李春安之时，已经满足了合同约定的与交付有关的所有条件，不存在任何质量问题，李春安提出的供电问题并不存在。案涉小区用电相关的问题均由广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称“宁骏物业北分”）负责，电费也是由宁骏物业北分直接向业主收取，与创誉公司没有任何关联。如果李春安希望在案涉房屋开展餐饮业的经营活动，可联系案涉小区的物业服务公司宁骏物业北分，询问电表扩容的可能性及改造费用等事项。此外，关于李春安反复强调的“一户一表”问题，李春安提交的反诉证据10“多户智能计量电表用电情况截图”第1页和第2页清晰地显示，案涉小区的房屋虽然不是每一户有单独的电表，但是，完全可以实现一户一表的功能。因此，现有的电表设计方式并未给李春安造成任何损失。2.李春安以签署《房屋交接单》的方式确认案涉房屋符合合同规定的交付条件及标准，已查阅规划验收批准文件等资料，并同意按现状接收该房屋。2019年10月8日-11日，创誉公司对案涉房屋所在楼盘的5#楼进行了集中交付；并向李春安寄出了《收楼通知书》，要求李春安在2019年10月10日办理收房手续。但李春安在2019年10月份尚未足额支付案涉房屋的购房款，因此，李春安直到2020年5月18日才签署《房屋交接单》，《房屋交接单》中明确约定：业主与创誉公司确认案涉房屋符合《北京市商品房预售合同》及其补充协议规定的交房条件及标准，已查阅规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。业主同意按现状接收该商品房，对房屋设计、层高等均无异议。由此可见，李春安在办理案涉房屋收房手续时，已明确确认案涉房屋符合《北京市商品房预售合同》及其补充协议规定的交房条件及标准，并同意按现状接收该商品房，对房屋设计、层高等均无异议并自愿接收案涉房屋。3.创誉公司不认可李春安当庭补充提交的图纸的真实性，相关图纸无法证明案涉房屋未按照合同约定进行施工，更无法证明创誉公司有违约行为。首先，李春安提交的“与销售人员聊天记录”中的当事人的身份无法确认，亦无法证明证据6是创誉公司提供。第二，该图纸只注明了“北京中天元工程设计责任有限公司”，工程名称编号显示不全，整幅图纸中未提及任何与创誉公司有关的内容，更没有任何信息显示该图纸为案涉小区施工时参照的图纸。第三，该图纸中的《电气设计说明》仅为设计单位对特定项目的设计说明，并不具有强制力和约束力。因此，该图纸上的日期以及基于该日期的主张均不应被采纳。创誉公司提交的证据足以说明，案涉商品房的电气部分的设计及施工均已通过竣工验收，符合国家和行业标准，不存在任何质量问题。特别指出，创誉公司提交的证据5的第二页明确载明：“审查意见详见《北京市建筑工程施工图设计文件审查意见书》电气专业部分。原设计单位已对意见书提出的问题进行了修改，经对修改后的设计文件进行复审，施工图设计文件审查合格。”该证据足以说明，案涉房屋的电气专业部分不存在任何问题。至于李春安提交的证据25和证据26，均非案涉房屋所述楼栋的图纸，与本案没有任何关联。因此，李春安提出的“交付的房屋不满足图纸要求”、“没有按图纸施工”的主张明显缺乏依据，不应被支持。4.李春安提出的关于在5#楼140号商铺门口增设硬化甬道、整修小区道路及排水系统的主张均缺乏事实和法律依据，不应被支持。如前所述，案涉房屋满足合同约定的全部交付条件，不存在任何质量问题，李春安提出了增设硬化甬道等主张，但并未提供任何证据证明这些行为的必要性，亦未证明其具备向创誉公司提出此等主张的请求权基础，因此，应认定其主张明显缺乏事实和法律依据，不应被支持。四、案涉房屋无法出租也与创誉公司无关。创誉公司在履行合同的过程中不存在任何瑕疵。李春安通过签署《房屋交接单》的方式确认案涉房屋符合合同规定的交付条件及标准后，又提出创誉公司赔偿其经济损失19.649万元的主张，明显有违诚实信用原则，且明显缺乏事实和法律依据，其主张不应被支持。1.案涉房屋不存在任何质量问题，其无法出租也与创誉公司无关。案涉房屋符合设计规范要求，并通过了北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划验收，且通过了竣工验收备案，不存在质量问题，未给李春安造成任何损失。李春安在收房时已确认案涉房屋符合预售合同规定的交房条件及标准，并同意按现状接收该商品房，对房屋设计、层高等均无异议。事实上，案涉房屋所在项目作为新建商业楼盘，案涉房屋所在项目总户数约1500户，商业氛围的不断成熟与孵化需要一定时间和过程。目前，案涉项目房屋已陆续出租使用。经创誉公司多次催告，李春安于2020年5月18日才支付完毕合同项下约定之购房款并办理了案涉房屋的收房手续、签署了《房屋交接单》，随后李春安对案涉房屋进行了装修，现案涉房屋仍正在装修中。李春安因个人原因逾期支付购房款而延期收房，并因装修等原因无法出租，此等不利后果应由其个人承担，与创誉公司无关。但李春安主张创誉公司违约且应向其赔偿19.649万元的经济损失，并未提供任何能证明其遭受损失的证据，明显缺乏事实和法律上的依据。因此，其诉讼请求不应被支持。2.创誉公司在履行合同的过程中不存在任何瑕疵。李春安通过签署《房屋交接单》的方式认可案涉房屋符合合同规定的交付条件及标准后，又要求创誉公司赔偿所谓的“租金损失”，明显有违诚实信用原则，且明显缺乏事实和法律依据，其主张不应被支持。案涉房屋的《商品房预售合同》为双方真实有效的意思表示，李春安在签订合同和签署《房屋交接单》时并未提出异议。创誉公司在实际履行时不存在任何瑕疵。然而，李春安在履行合同的过程中，存在诸多违约行为。李春安不仅未按时缴纳房款（该违约行为已被（2020）京0111民初654号判决书明确认定），更在本案中颠覆其表态，提出多项异议性主张，明显有违诚实信用原则，其主张应予全部驳回。五、李春安主张创誉公司履约能力存在问题并主张其在依法行使不安抗辩权，但并未提供任何证据予以证明。其主张明显缺乏合理依据，应予驳回李春安。主张本案适用《合同法》第六十八条的规定，并主张由于“创誉公司已经丧失商业信誉，对其履约能力表示怀疑...”进而主张其未能及时支付尾款是在依法行使不安抗辩权。事实上，李春安因个人原因逾期支付购房款，经创誉公司多次催告后，才于2020年5月18日支付完合同项下约定之购房款。李春安曾以“房屋不满足国家规范、不符合交房标准、没有按合同安装一户一表、不是动力电、无法满足商业餐饮使用要求”等不符合事实、缺乏合同及法律依据的且与本案相同的事实和理由向北京市房山区人民法院提起诉讼（案号：（2020）京0111民初654号）就损失主张逾期交房违约金，法院未予采信。法院经依法审理认为在李春安未付清全部购房款的情况下，创誉公司有权相应顺延交房时间，并依法驳回了本案李春安的诉讼请求。如前所述，李春安随后就该案向二中院提起了再审申请，其理由与本案极为类似。2020年10月29日，二中院以裁定形式（（2020）京02民申528号）驳回了李春安的再审申请。因此，上述判决及裁定已经明确认定李春安逾期支付房款构成违约，足以说明案涉房屋的交易过程中并不存在创誉公司履约困难、李春安依法行使不安抗辩权的情况。因此，其主张明显缺乏依据，应予驳回。综上，创誉公司认为李春安各项主张均缺乏事实和法律依据，明显违背诚实信用原则，其主张均不应被支持。故恳请法院依法驳回李春安的全部主张，并支持创誉公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，创誉公司（出卖人）与李春安（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称《预售合同》），约定李春安购买创誉公司开发的位于北京市房山区5#商业楼1层140号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为3612655元。《预售合同》说明部分载明：1、《北京市商品房预售合同示范文本》由北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订,本合同文本为商业、办公等非住宅类预售合同的示范文本。……3、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后,未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。4、签订商品房预售合同前,买受人应当仔细阅读合同条款,应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。5、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容,根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议,也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。6、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除……。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向按揭银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五（附件五付款方式及期限的约定，轻松银行按揭方式付款：A、第一笔房款：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付人民币361266元；B、第二笔房款：买受人应于2016年11月30日之前向出卖人支付人民币361266元；C、第三笔房款：买受人应于2016年12月20日之前向出卖人支付人民币361266元；D、第四笔房款：买受人应于2017年04月20日之前向出卖人支付人民币728857元；E、剩余房款人民币180万元，以按揭方式付款）第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、朝向；2、×；3、×；4、×；5、×。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且本合同备案注销完毕之日起90日内退还买受人已付房款，并按照退款日中国人民银行公布的人民币活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房的，则因设计变更导致该商品房面积发生的变化，不适用本合同第十五条，买受人同意按照设计变更后测绘部门实测的套内建筑面积及本合同约定的计价方式，与出卖人据实结算房价款。第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照本合同附件八补充协议的第3条的约定处理（该约定加有下划线标注）。（附件八补充协议第3条约定：（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。（2）如出卖人在买受人未付清全部购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用）的情况下交付该商品房予买受人，并不视为出卖人放弃其依据本合同及本补充协议所享有的任何权利。（3）即使有本合同第六条、本合同附件五的约定，买受人均应于本合同第十二条约定的交房期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）前付清全部购房款（包括贷款机构将按揭款全部划入出卖人指定账号内）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），否则视为买受人逾期付款，并按本合同第十六条第（四）款第2项及本条第（1）、（2）款的相关约定执行。）第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意出卖人可在前述约定的该商品房交付期限届满日前提前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）……；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月30日达到使用条件；（3）……；（4）燃气：×；（5）……；（6）……；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担；2、其他设施：……。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件（该约定加有下划线标注）。第十四条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1……；2、因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%（该约定加有下划线标注）。第十六条交接手续约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）按照本合同附件八补充协议的第6条第（3）款的约定处理（该约定加有下划线标注）。（附件八补充协议的第6条第（3）款约定：买受人应在出卖人通知的交房日期内，或买受人实际付清全部购房款和应付款当日（如买受人在出卖人通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续。买受人在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交付条件，而买受人认为该商品房存在本合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或该商品房不符合本合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房）。（三）……。（四）……。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、……。2、……。3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）若出卖人交付的商品房的装饰装修、设备材料标准与附件六约定不一致，但交付标准与附件六约定标准相比价位同等且其质量不低于附件六约定标准的，视为出卖人交付的商品房装饰、设备符合附件六的约定。若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件六约定标准并存在质量问题的，由出卖人按附件六的标准进行整改，出卖人可以使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人要求其他补偿，买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任（该约定加有下划线标注）。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（附件六装饰和设备标准的约定：适用于长阳合景领峰三期东区5#商业楼。1.外墙：石材、质感涂料；2.外墙保温材料：挤塑聚苯板；3.门窗：（1）外窗型材：断桥铝合金；4.套内部分（1）地面：水泥砂浆地面，（2）墙面：刮腻子，（3）顶棚：刮腻子；5.卫生间（公共部分）：（1）地面：防滑地砖，（2）墙面：墙砖，（3）顶棚：石膏板，（4）洁具：国产品牌；6.楼梯间、电梯厅（公共部分）：（1）地面：地砖（2）墙面：涂料，（3）顶棚：涂料，（4）楼梯扶手：钢管或木质；7.电梯品牌名称：日立或同品质其它品牌；8.其它：（1）安全系统——公共区域设有闭路监控系统，（2）燃气设备——燃气入户，设燃气卡表，（3）水电设备——给水表、电表各一个，每户预留强电箱，（4）采暖方式——小区集中供暖，暖气片供热。注：1.不同户型的局部产品款式、尺寸、品牌可能存在差异，以实际交付为准。2.若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，买受人同意出卖人以同等品质材料、设备替代）。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第二十七条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八：《补充协议》还作出如下约定：1、按揭贷款方式付款（含商业贷款、组合贷款及其他贷款方式，以下同），由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人、买受人应按以下约定执行：（1）……买受人应在附件五约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续。如附件五约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则，买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。（2）买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。……6、（1）……。（2）……。（3）买受人应在出卖人通知的交房日期内，或买受人实际付清全部购房款和应付款当日（如买受人在出卖人通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续。买受人在办理该商品楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交付条件，而买受人认为该商品房存在本合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或该商品房不符合本合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房。（4）……。（5）买卖双方共同确认，买受人未于本合同第十二条约定的交付期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）办理收楼手续，出卖人发出催收楼通知书的，仍视同出卖人已于本合同第十二条约定的交房期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房。（6）该商品房符合本合同约定交付条件后，买受人逾期未办理房屋交付手续，或买受人原因造成该商品房未能按期交付的，自出卖人通知的收楼日期或本合同第十二条约定的交房期限（即使出卖人未向买受人发出书面收楼通知的）届满日（以较早日期计算）起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付本合同约定该商品房总价的万分之一作为违约金。……16、本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以交寄的日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。……25、出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不构成合同内容，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不构成合同内容，对出卖人没有约束力。出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准。样板房（如有）质量、设备、装修风格及装修效果仅供参考，不作为该商品房实际交付标准，该商品房质量、装饰、设备标准具体以本合同附件六之约定为准。买受人承诺，出卖人有权按实际情况以同等品质之建筑材料及设备代替本合同附件六所约定之各项，且买受人不能以此为由拒绝收楼等相关内容。《预售合同》及附件、补充协议对双方其他权利义务同时进行了约定。《预售合同》及附件、补充协议签订后，李春安向创誉公司支付了首期购房款1812655元。2019年8月30日，北京新兴环宇信息科技有限公司出具了涉案楼栋的《房屋面积测算技术报告书》。2019年9月6日，涉案房屋所在项目取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2019年9月24日，涉案房屋所在项目取得了《工程竣工验收备案表》。2019年10月10日，创誉公司通知李春安前往收房；但李春安未前往收房。2019年11月11日，李春安曾以商品房预售合同纠纷为案由，以创誉公司为被告向本院提起诉讼，李春安的提出诉讼请求：1.判令创誉公司支付逾期交房违约金（以房价款的日万分之一计算，自2018年10月1日至实际交房之日）；2.诉讼费由创誉公司承担。诉讼中，李春安表示因房屋不满足国家规范、不符合交房标准、没有按合同安装一户一表、不是动力电、无法满足商业餐饮使用要求，故未收房、未交纳剩余房款。同时，李春安提交谈话视频、微信聊天记录用以证明因创誉公司逾期交房给自己造成的损失，创誉公司对李春安的陈述和主张均不予认可。本院经审理认为，李春安与创誉公司所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任等对合同权利义务有重大影响的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现李春安与创誉公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。按照预售合同约定的房屋总价款而言，现李春安尚有180万元购房款未付，创誉公司有权相应顺延交房时间，故李春安要求创誉公司支付逾期交房违约金的请求，理由不成立，本院不予支持。遂于2020年4月27日作出了（2020）京0111民初654号民事判决书，判决驳回李春安的诉讼请求。李春安对（2020）京0111民初654号民事判决书曾向北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）申请再审，二中院经审查认为原审法院判决正确，李春安再审理由不成立。遂于2020年10月29日作出了（2020）京02民申528号民事裁定书，裁定：驳回李春安的再审申请。2019年12月3日，创誉公司以邮寄方式向李春安送达落款时间为2019年11月26日的《交纳房款催告函》，但《交纳房款催告函》于2019年12月5日被拒收，于2019年12月7退回。《交纳房款催告函》载明：按照买卖合同之约定，您应在买卖合同约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续（即您应保证全部贷款金额在前述期限内划入我司指定账户内，以下同）。如买卖合同约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则您应在我司取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥按揭贷款放款手续。如您逾期办妥按揭贷款申请手续或逾期办妥按揭贷款放款手续的，则您应当在买卖合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款。我司已于2019年9月24日取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表，您依约应于2019年9月24日起15日内办妥按揭贷款放款手续。我司曾多次通知您依照买卖合同之约定按时办妥按揭贷款放款手续、积极履行付款义务，但您至今仍未付清房款。根据买卖合同之约定，如您逾期支付购房款……，每逾期一日，您应按应付未付金额的万分之五……向我司支付违约金，且我司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间；逾期超过30日的，我司有权单方面解除本合同，合同一旦解除，您将需承担总房款20%的违约金、配合我司办妥合同解除手续并承担相应费用。如我司选择不解除合同的，则每逾期一日，您仍应按应付未付款金额万分之五的标准承担违约金，直至您付清应付款项之日止。在此，我司现以书面形式再次郑重通知您：请您务必按照买卖合同之约定积极履行付款义务，请您于本函发出后七日内亲临【合景领峰】售楼处（联系电话：153XXXXXXXX）提交办理按揭贷款手续所需的全部资料、签署相关文件并办妥按揭贷款放款手续或以刷卡或汇款方式一次性支付剩余购房款。否则，我司有权依照买卖合同之约定将该商品房的交房时间顺延，我司不再另行通知，且我司不因前述交房时间顺延事宜而承担任何违约责任。同时，我司将依据买卖合同约定执行，通过法律途径维护我司的权利（包括但不限于要求您承担逾期付款违约责任等），请您予以重视，望您依约尽快履行应尽付款义务。本函件自发送之日即视为已送达。【备注：本函不构成我司对办妥按揭贷款申请手续时间、办妥按揭贷款放款手续时间以及付款时间的变更，该商品房所涉之办妥按揭贷款申请手续时间、办妥按揭贷款放款手续时间及付款时间仍以双方签订的买卖合同之约定为准。】2020年5月18日李春安向创誉公司支付了剩余房款180万元；同日创誉公司与李春安办理了房屋交接手续，并签署了《房屋交接单》；该交接单载明：……业主与北京创誉房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）确认该房屋符合《北京市商品房预售合同》及其补充协议规定的交付条件及标准，已查阅规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。业主同意按现状接收该商品房，对房屋设计、层高等均无异议，并确认自即日或《领峰商业中心收楼通知书》规定的该房屋交付之日（两者以时间较早者为准）起该房屋交付给业主。……说明：1、……；2、业主在验收该房屋时，请在开发商及/广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称“宁骏物业”）员工陪同下详细检查，如该房屋设备设施有任何缺陷，业主应详列于《房屋交验表》中，以便相关单位尽快处理。3、本房屋交接单一式三份，业主、开发商、物业公司各执一份等相关内容。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，首先，创誉公司与李春安所签《预售合同》虽然属于制式合同，但合同中对双方权利义务有重大影响的条款均有下划线予以标注，足以引起合同当事人的注意，且在李春安对相关条款提出异议时，创誉公司委托销售的人员明确表示相关条款不能更改后，李春安仍然签订《预售合同》；换言之，创誉公司已采取了合理的方式提请李春安注意免除或者限制其责任的条款，故创誉公司与李春安在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。其次，因双方约定李春安应在2017年4月20日前付清全部首期款；又因双方约定在全部首期款付款期限届满时，涉案房屋所在楼栋尚未竣工备案的，则李春安应在创誉公司取得涉案房屋所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；再因2019年8月30日，涉案楼栋取得《房屋面积测算技术报告书》，2019年9月24日，涉案房屋所在项目取得了《工程竣工验收备案表》，以及（2020）京0111民初654号民事判决书确认创誉公司于2019年10月10日，通知李春安前往收房；故李春安最迟应于2019年10月25日前支付创誉公司剩余房款180万元，未给付应依据合同约定承担相应的违约责任。第三，因创誉公司未在合同约定的时间即2018年9月30日前交付涉案房屋，故在创誉公司未通知李春安涉案房屋已具备合同约定的交付条件的情况下，李春安是无法知晓涉案房屋已在2019年9月24日取得《工程竣工验收备案表》；故创誉公司要求李春安自2019年10月9日起依约支付违约金，与法相悖，本院难以支持。第四，因《北京市商品房预售合同》示范文本并非是强制性法律规范，且在说明部分明确载明有：……双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。……出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容,根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议,也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除；又因创誉公司与李春安所签《预售合同》虽然属于制式合同，但合同中对双方权利义务有重大影响的条款均有下划线予以标注，足以引起合同当事人的注意，且在李春安对相关条款提出异议时，创誉公司委托销售的人员明确表示相关条款不能更改，换言之，创誉公司已采取了合理的方式提请李春安注意免除或者限制其责任的条款，李春安仍然签订的《预售合同》应视为李春安同意接受相关条款的约束，再有李春安也曾以双方签订的《预售合同》为依据，要求创誉公司承担逾期交房的违约责任；故李春安的第一项答辩意见本院难以采纳，其反诉的第一、二、三项请求本院难以支持。第五，李春安辩解房屋质量不符合国家相关规范标准，存在严重质量缺陷，并存在不按图纸要求进行施工，不满足合同约定，并据此行使不安抗辩权拒绝支付剩余房款的意见，因涉案房屋已经相关行政主管部门竣工验收，换言之涉案房屋的质量是符合相关国家规范标准，又因双方在合同中约定：创誉公司承诺与涉案房屋正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：市政基础设施：【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月30日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：李春安同意不因此拒绝收楼，并同意由创誉公司采取其他方式保证李春安之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由李春安承担，且双方还在附件八中约定：李春安应在创誉公司通知的交房日期内，或李春安实际付清全部购房款和应付款当日（如李春安在创誉公司通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对涉案房屋办妥收楼手续。李春安在办理涉案房屋收楼手续时，涉案房屋已达到本合同约定的交付条件，而李春安认为涉案房屋存在合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或涉案房屋不符合合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为李春安可拒绝收楼的抗辩理由。李春安应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回创誉公司，经创誉公司确认后，由创誉公司按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若李春安拒绝收楼的，视为创誉公司已按照本合同的约定向李春安交付了涉案房屋，再因李春安提供的证据不足以证实创誉公司交付的涉案房屋构成违约，给其造成实质性损害；故李春安第二、三项答辩意见与双方约定相悖，本院难以采纳，其反诉的第四、五、六项请求本院难以支持。第六，因（2020）京0111民初654号民事判决书已对李春安反诉创誉公司未按合同约定在2018年9月30日前交付涉案房屋构成违约一节作出处理，故依据一事不再理的原则，本案对此不应再进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条规定，判决如下：一、李春安于本判决生效后十日内给付北京创誉房地产开发有限公司自2019年10月26日起至2020年5月17日止的逾期付款违约金184500元；二、驳北京创誉房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回李春安的全部反诉请求。本诉案件受理费2155元，由北京创誉房地产开发有限公司负担160元（已交纳），由李春安负担1995元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2115元，由李春安负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  娄淑菊人民陪审员  曹红妹二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  丛 丹书 记 员  安 双