安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0104民初8847号 原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L。 法定代表人：徐伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：查曼，安徽同川律师事务所溪律师。 被告：胡红娜，女，1983年2月13日出生，汉族，住合肥市蜀山区黄山路588号大溪地现代城90幢701室，公民身份号码340822198302130027。 原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）与被告胡红娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司委托诉讼代理人查曼到庭参加诉讼、被告胡红娜经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百协物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费8928元，截至2020年4月的公共能耗费757元，共计9685元；2.被告支付逾期违约金（以欠付的物业服务费及能耗费为基数，从逾期之日起，按照每日千分之三的标准计算至款清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。当庭变更诉讼请求第一项为：被告支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费8928元，截至2020年4月期间的公共能耗费741.02元，共计9669.02元。事实与理由：2006年10月，大溪地现代城小区建设单位合肥百协置业有限公司依法选聘原告为该小区提供前期物业管理服务，并与原告签订《前期物业服务合同》，合同中对物业服务范围、服务费用、物业的经营管理等内容都作了明确约定。由于大溪地现代城小区业主委员会成立后一直未与原告另行签订《物业服务合同》，也未另行选定其他物业服务公司，因此，原告一直持续为小区提供物业服务至今。2015年7月18日，被告正式办理房屋交接手续，成为大溪地现代城小区90幢701室的业主，入住该小区，并与原告签署《前期物业管理服务协议》，该协议与《前期物业服务合同》内容一致，并对部分内容进行了细化，其中，协议明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务，高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准，由被告向原告支付物业服务费，物业服务费的交纳时间是每半年交纳一次，每次为第一个月的上旬；能耗费按照分摊计量，半年结算，多退少补。协议还约定了，如被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每千分之三的违约金。原告自被选聘为案涉小区的物业服务公司后，一直依约履行相应物业服务义务，但是被告作为该小区的业主，在享受了相关物业服务的同时，却自2016年1月1日就未依约缴纳物业服务费，且拒绝缴纳应承担的公共能耗费。为此，原告多次上门及电话催缴，仍拒绝缴纳。无奈之下，原告委托律师事务所于2018年4月10日通过邮寄及上门张贴的方式向被告送达《律师函》以限期催缴所欠费用，但没有结果，原告又先后于2018年8月、2019年4月向合肥市蜀山区井岗镇十里庙社居委、合肥市蜀山区井岗镇政府申请组织调解，但两级调解均未能使双方达成一致调解意见，至今，被告仍未缴纳上述所欠费用。故原告诉至法院，望判如所请。 被告胡红娜未作答辩，亦未提供证据。 百协物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的被告身份证复印件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《收费许可证》、《服务价格登记证》、业主资料物品交付确认表、交房流转表、报告、关于大溪地小区服务纠纷二级调解情况的说明、合肥市蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费有关问题的复函》、公共能耗费汇总表，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2006年10月26日，合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年7月18日，百协物业公司（甲方）与胡红娜（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费、公共能耗费、房屋装修建筑垃圾清运费收费标准（最终按物价局批复、公布的收费标准执行）1、高层住宅按建筑面积每月每平米1.2元；6、收房时按每平方米3元交纳房屋装修建筑垃圾清运费。二、乙方交纳费用时间：乙方（使用人）应每半年交纳一次物业服务费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为大溪地77栋物业服务中心。三、因乙方原因空置的房屋按相关规定必须全额缴纳物业服务费用。六、乙方逾期未交纳物业管理服务费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收违约金… 2011年10月13日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准，其中高层住宅综合服务费为1.2元/平方米/月。 位于合肥市蜀山区黄山路588号大溪地现代城六期90幢701室产权人为胡红娜，该房屋系高层住宅，建筑面积137.77平方米。胡红娜未交纳2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费8928元及2015年8月至2020年4月期间的公共能耗费741.02元。 另查明，2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，称：1、大溪地小区物业收费一直未实行“一费制”，原因是该小区已成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定物业收费标准，凭新签订的物业服务合同到我局办理物业收费“一费制”备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订实行“一费制”新物业服务合同，因此不能在我局办理物业“一费制”备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。 本院认为，百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费，现胡红娜拖欠2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费8928元（137.77㎡×1.2元/㎡/月×54个月），百协物业公司要求其支付，本院应予支持。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，本院对百协物业公司主张的2015年8月至2020年4月期间的公共能耗费741.02元予以支持。关于违约金部分，从本院审理的该小区物业服务合同案件中部分业主提供的证据看，百协物业公司的物业服务仍有待进一步完善，故本院对百协物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡红娜于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费8928元；2015年8月至2020年4月期间的公共能耗费741.02元，共计9669.02元； 二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告胡红娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周 红 人民陪审员  刘晓春 人民陪审员  陈家芝 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  吴安华 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。