河北省馆陶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0433民初1338号 原告（反诉被告）：张建璞，男，1985年5月12日出生，汉族，住馆陶县。 委托诉讼代理人：何丽辉，女，1986年1月10日出生，汉族，住馆陶县，系原告张建璞的妻子。 委托诉讼代理人：周建军，河北青袍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：馆陶县恒安房地产开发有限公司，住所地馆陶县城魏征路147号。 法定代表人：李岐栓，该公司经理。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1970年5月18日出生，汉族，该公司职工。 委托诉讼代理人：闫海亮，男，1973年12月1日出生，汉族，该公司职工。 原告张建璞与被告馆陶县恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月25日立案后，被告恒安公司在答辩期内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开合并进行了审理。原告张建璞的委托诉讼代理人何丽辉、周建军，被告恒安公司的委托诉讼代理人王海霞、闫海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建璞向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并向不动产登记机构提供办理房屋登记所需资料，协助原告办理A4-1-13号门市房的房屋登记权属证书。2.要求被告支付自2014年9月8日起至今的利息损失200000元及至办理A4-1-13号门市房的房屋登记权属证书完毕之日止，以1250152元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告的利息损失。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，原告在被告处购买A4-1-13号门市房一套，双方签订了商品房买卖合同，约定房屋面积为294.14元，单价6800元/平方米，付款方式为2014年2月27日交付房款1000152元，剩余100万元贷款需15日内办理完毕。还约定出卖人应当在2014年6月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。同日，双方签署补充协议，约定买受人自签署本合同之日起30日内，办理完毕银行按揭贷款手续。原告依约履行了合同义务，但被告违约至今不能为原告办理房屋登记权属证书，应当赔偿原告的损失。为此，要求判如诉请。 被告恒安公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告张建璞支付剩余购房款800000元，自2014年6月1日起以800000元为基数每日按照万分之二计算至2020年5月31日的违约金350400元及计算至实际付清全部购房款之日的违约金。2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月1日，反诉原、被告签订了商品房买卖合同，约定该房产面积为294.14平方米，每平方6800元，总金额2000152元。原告交首付款1000152元，剩余款项需在15日内办理完贷款审批，后又于2015年4月22日追加首付100000元，4月23日追加首付100000元。合同还约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，如合同继续履行买受人应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，双方还签订了补充协议，约定买受人自签署本合同之日起30日内未办理完毕银行按揭贷款手续，视为逾期付款。后反诉原告按照约定向反诉被告交付了房屋，但剩余房款反诉被告至今未支付。为此，要求法院支持反诉请求。 原告张建璞对被告恒安公司的反诉辩称，1.剩余房款为750000元，不是800000元，并且该剩余房款已经超过诉讼时效；2.未支付剩余房款的原因是反诉人具有先履行合同义务，在合同付款方式未变更的情况下不得要求继续履行支付房款的义务。3.办理房产证是开发企业必须履行的义务，而反诉人6年多仍未办理产权证书，买受人提起诉讼符合法律规定，应当依法驳回反诉人的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张向法庭提交了双方签订的商品房买卖合同和交款收据6张，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。原告还提交了银行流水17页，证明其符合办理按揭的条件，被告提出该流水中未加盖银行印章，且是否符合贷款条件应当由银行审核，对其证明目的不予确认。被告为反驳原告的主张向法庭提交了商品房买卖合同，被告认为该合同第六条付款方式及期限第3项手写的部分与原告提交的合同有差异，原告的合同中该部分为“2014年2月27日交付房款1000152元整，差额100万元整，贷款需在15日内办理完毕”，被告提交的合同该部分为“2014年2月27日交付房款1000152元整，差额1000000元整，贷款需在15日内办理完审批，2015年4月23日追加首付100000元整，2015年4月22日追加首付100000元整，差额贷款800000元整”，原告认可追加首付房款200000元的事实，“贷款需在15日内办理完毕”与“贷款需在15日内办理完审批”差异不大，是否在15日内办理完毕或需在15日内办理完审批，还取决于贷款银行对按揭贷款的审查，另外该合同附件四对此作出了补充规定，故本院对该证据予以确认。被告还提交了金陶郦都物业管理公司和永旺物业管理公司出具的证明、物业费凭证，原告提出这些费用都是租房户缴纳的，未对该证据的真实性提出异议，本院予以确认。被告还申请证人刘某、武某出庭作证，原告提出证人均为被告公司职工，但对催款及未交房款锁门的事实无异议，故本院予以确认。被告在庭后提交了房地产开发企业资质证书、河北省固定资产投资项目核准证、国有出让土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工备案证明书。原告认为被告提交的上述证据均为复印件，且商品房预售许可证记载的建筑面积与建筑工程施工许可证和工程竣工备案记载的不一致，不予认可。经审查，因商品房预售许可证记载的建筑面积与建筑工程施工许可证和工程竣工备案记载的面积范围不一致，故而产生差异，本院对上述证据予以确认。 为查明事实，本院依法对中国建设银行馆陶支行贷款负责人李静进行了调查询问，并提取了该行关于张建璞申请贷款的信息截屏。李静证明被告恒安公司向银行提交了金陶郦都整体楼盘的商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等，符合办理贷款条件。张建璞于2014年5月29日向建行申请贷款1000000元，但因为张建璞提交的相关资料不足以证明其具备相应的还贷能力，没有审批通过。2015年4月29日再次申请贷款800000元，但因为2015年和2016年邯郸市包括馆陶县在内非法融资的情况比较严重，省建行停办了商业门面房按揭贷款，所以没有审批下来。原告认为建行贷款负责人李静所述不是真实情况，被告恒安公司对该调查情况无异议，本院对其陈述的部分事实予以确认。另本院向馆陶县不动产登记局调取了金陶郦都住宅小区业主最早完成不动产登记的日期，馆陶县不动产登记局提供的登记信息显示，该住宅小区A1号楼2单元12中户的冀（2019）馆陶县不动产权第0000956号登记时间为2019年12月27日。 经审理查明，原告张建璞在被告恒安公司购买金陶郦都小区第A4幢1单元13号门市，建筑面积为294.14平米，每平米6800元，并于2014年2月27日交付房款1000152元。2014年5月1日，双方签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定剩余房款项需15日内办理完毕贷款手续。该合同附件四对按揭付款的补充规定为“1、买受人自签署本合同之日起15日内，应向出卖人提交齐全的贷款银行规定的办理按揭贷款所需证件和文件，并按银行的要求办理按揭贷款手续，出卖人协助办理手续。2、买受人自签署本合同之日起30日内，办理完毕银行按揭贷款手续，如超期限办理的，视逾期付款，按本合同第七条处理”。商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期付款30日内的，按应付款的日万分之一计收违约金，超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人支付自应付期限第二日至实际全额支付房款日止以应付款的日万分之二计算违约金，买受人按揭贷款买房的，未按期办理按揭贷款手续，出卖人有权解除合同，买受人未按合同约定的时间办理按揭手续视同买受人逾期付款。合同约定房产的交付日为2014年6月8日，合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，出卖人按已付购房款的0.1%支付违约金。原告张建璞于2014年2月27日交付首付款1000152元，双方按照合同约定的2014年6月8日交付了房屋。原告张建璞于2014年5月29日向建行馆陶支行申请贷款1000000元，未能通过审批。原告于2015年4月21日和4月23日分别交首付款100000元，2015年4月29日原告再次向建行馆陶支行申请贷款800000元，也未审批下来。2014年5月26日，被告收取原告贷款保证金50000元。后因交付房款和办理房产证事宜双方发生争议，被告恒安公司曾派工作人员向原告催收剩余房款无果，后被告将该房屋上锁。 另查明，被告恒安公司于2015年9月22日办理了馆陶县金陶郦都项目商品房预售许可证，2016年3月10日取得工程竣工验收备案证书。馆陶县不动产登记局提供的登记信息显示，该住宅小区最先取得不动产权证书的登记时间为2019年12月27日。 为解决双方矛盾和问题，本院多次做双方的工作，被告恒安公司同意先垫付房款为原告办理房产证书，然后原告持房产证抵押给银行办理抵押贷款，双方互不追究违约责任，但原告明确表示拒绝。 本院认为，第一、2014年5月1日，原告张建璞与被告恒安公司签订的商品房买卖合同，且原告在签订合同前支付了部分房款，应认定为双方的真实意思表示，由于被告恒安公司尚未取得商品房预售许可证，故该合同效力待定。被告恒安公司于2015年9月22日办理了馆陶县金陶郦都项目商品房预售许可证，满足了生效要件，故本院认为该商品房买卖合同合法有效，当事人应当共同遵守。第二、原告要求被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并向不动产登记机构提供办理房屋登记所需资料，协助原告办理A4-1-13号门市房的房屋登记权属证书,本院予以支持。第三、商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方交房日为2014年6月8日，被告应于2014年9月8日前备齐相关资料并提交给产权登记机关，且应当满足其他办理产权登记的条件。而被告恒安公司于2015年9月22日才取得金陶郦都项目商品房预售许可证、2016年3月10日取得工程竣工验收备案证书，根据馆陶县不动产登记局提供的登记信息，该住宅小区最先进行不动产权证书登记的时间为2019年12月27日，本院将2019年12月27日推定为被告方满足金陶郦都住宅小区不动产登记条件的日期。因被告作为房地产开发企业具备办理产权证书的条件晚于约定的期间，故被告应承担逾期办理产权登记的违约责任。买卖合同约定以已付房款的0.1%支付违约金，原告认为该合同为被告提交的格式合同，且按已付房款的0.1%支付违约金是事先印刷好的，与约定购房人逾期付款违约金日万分之二不对等，显失公平，原告请求被告以已交房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告的利息损失，本院酌定被告以全国银行间同业拆借中心2020年9月发布的一年期贷款市场利率3.85%计算，支付原告自2014年9月8日至2015年9月22日（被告取得了商品房预售许可证之日，亦为满足贷款条件之日）的利息损失。交付全额房款和金陶郦都住宅小区满足不动产登记条件为办理房屋产权证书必备条件，二者缺一不可，因原告未履行交付下余房款（或按揭贷款）的义务，被告开发的金陶郦都住宅小区不具备不动产登记条件，在此期间原告与被告均存在违约行为，故本院支持原告请求被告支付自2015年9月23日至2019年12月27日（推定被告开发的金陶郦都住宅小区满足办理不动产登记条件之日）以上述标准计算利息损失数额的1/2，2019年12月27日后的利息损失本院不予支持。原告张建璞共交付首付款1200152元，被告收取原告的50000元贷款保证金应计入房款，故原告的付款金额为1250152元，未付金额为750000元。第四、原告认为被告反诉其支付房款的请求已过诉讼时效，但合同约定以按揭贷款方式付款，实质为分期付款方式，且双方产生争议至今，故原告主张应付房款超过诉讼时效本院不予采信，原告有义务支付下欠房款。故对被告反诉原告支付下欠房款的反诉请求本院予以支持，但反诉数额有误，未付房款数额为750000元。第五、商品房买卖合同约定的付款方式为按揭贷款，并补充约定在合同签订后30日内办理完毕，原告张建璞于2014年5月29日向建行馆陶支行申请贷款1000000元，2015年4月29日原告再次向建行馆陶支行申请贷款800000元，此时被告尚未取得商品房预售许可证，不具备办理按揭贷款的条件，因双方未协商变更付款方式，故原告张建璞在被告未取得商品房预售许可证期间不负付款责任。被告恒安公司自2015年9月22日取得了商品房预售许可证后，应当具备了办理按揭贷款的条件，原告有义务及时办理按揭贷款，被告应予协助，此日后张建璞应负逾期付款的违约责任。合同约定买受人支付自应付款期限第二日至实际全额支付房款日止以应付款的日万分之二计算违约金，原告提出该约定违约金数额过高，与约定买受人应负担的违约金比例严重不符，且为被告提供的格式合同所确定，被告未加以解释和说明。本院认为双方承担违约金或赔偿利息损失的比例应当大致对等，合同约定买受人支付自应付款期限第二日至实际全额支付房款日止以应付款的日万分之二计算违约金无效，故支持自2015年9月22日至房款付清日止按全国银行间同业拆借中心2020年9月发布的一年期贷款市场利率3.85%以未付房款为基数计算的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告馆陶县恒安房地产开发有限公司自收到原告张建璞房款750000元之日起十日内协助原告张建璞办理馆陶县金陶郦都A4-1-13号门市房的房屋登记权属证书。 二、被告馆陶县恒安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建璞利息损失158831.82元。 三、反诉被告张建璞于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告馆陶县恒安房地产开发有限公司购房款750000元，如办理按揭抵押贷款的，反诉被告张建璞按上述期限办理，反诉原告馆陶县恒安房地产开发有限公司应予以协助。 四、反诉被告张建璞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告馆陶县恒安房地产开发有限公司逾期付款违约金135471.88元及自2020年6月1日至购房款付清日止按全国银行间同业拆借中心2020年9月发布的一年期贷款市场利率3.85%以未付房款750000元为基数计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告馆陶县恒安房地产开发有限公司负担。反诉费7577元，由反诉原告馆陶县恒安房地产开发有限公司负担2361元，反诉被告张建璞负担5216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  何金峰 二〇二〇年十二月十日 书记员  宁延艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应担承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。