广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10424号上诉人（原审原告）：东莞市万科物业服务有限公司，住所为广东省东莞市莞城区×××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××506K。法定代表人：帅瑜，总经理。委托诉讼代理人：丁佩怡，广东乾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗华玲，女，汉族，1968年12月25日出生，居民身份证住址为广东省东莞市××××××××，公民身份号码为430××××××××××××。委托诉讼代理人：王剑清，广东羊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凤英，广东羊城律师事务所辅助人员。上诉人东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人罗华玲物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告万科公司向原审法院提出诉讼，诉讼请求：1.罗华玲向万科公司支付2018年3月至2019年9月期间的物业服务费12653.05元及违约金1739.79元（违约金以日万分之五从当月26日起计算至付清之日止，暂计至2019年9月30日，违约金以本金为限）；2.一审诉讼费用由罗华玲承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗华玲应于判决发生法律效力之日起三日内向万科公司支付2018年3月1日至2019年9月30日期间的物业服务费具体为8857.14元；二、驳回万科公司的其他诉讼请求。本案一审受理费159.82元，由万科公司负担61.47元，罗华玲负担98.35元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6178号民事判决。万科公司不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由罗华玲负担。事实与理由：一审判决万科公司减收30%的物业服务费及罗华玲无需支付滞纳金，属于认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。一、根据《民诉法解释》第91条的规定，万科公司已经完成了举证责任，罗华玲行使同时履行抗辩权，欲阻却万科公司请求权的行使，属于权利限制，罗华玲应当对抗辩权的要件事实负举证责任。一审法官加重万科公司的举证责任，依职权分配举证责任，是适用法律错误，应当予以纠正。罗华玲拒交物业服务费的主要原因是其房屋内墙面漏水，而该问题的归因为其与开发商的买卖合同纠纷，房屋保修的事宜与本案无关联，不构成罗华玲拒交物业服务费的正当理由。二、万科公司为涉诉小区提供了物业管理服务，物业服务费主要是公共性服务收费，由物业管理区域清洁费用、绿化养护费用等多方面费用构成，物业服务费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的，否则物业服务关系会产生不稳定、不确定的情况，而且修复的确需要一定的时间，罗华玲不应以履约过程中的瑕疵问题拒交物业服务费。罗华玲提交的证据存在道听途说、断章取义的情况，万科公司对案涉小区提供的物业服务可能会有瑕疵，但已符合标准，不存在严重质量问题。履行服务前后也及时通过业主微信、小区公告栏提供物业服务的相关告示，因物业服务具有公共性、持续性、无形性等特点，不宜以单个业主的主观感受或单个项目的短期瑕疵来认定物业服务企业是否完全履行了服务义务。综上，呈请二审法院依法支持万科公司的诉讼请求，判令罗华玲足额支付物业服务费及逾期支付的滞纳金等。罗华玲答辩称：一、原审法院审理本案，先是简单程序，后转为普通程序，经过两次庭审，进行了细致的证据审查和事实调查，故在案件事实的认定方面是正确无误的。在查清事实的基础上，原审法院判决罗华玲交纳部分物业服务费，对此，罗华玲持保留意见，没有上诉，服从判决。二、万科公司的上诉理由含糊不清，没有明确指出一审判决在认定事实和适用法律方面是否存在错误，该上诉理由不能成立。三、本案中，案涉房屋因存在严重质量问题导致罗华玲没有收楼，属于尚未交给物业买受人的物业，按照《物业管理条例》第四十一条规定，万科公司应当向开发商去主张物业服务费，罗华玲没有交费的义务。其次，在房屋维修事情上，万科公司不作为。按《物业管理条例》第二条规定，对房屋进行维修、养护是物业公司最本质的义务和工作，本案中，罗华玲与开发商于2018年2月28日签订的前期物业服务合同第十四条的规定，业主与开发商因施工质量引起的纠纷，物业公司要配合开发商做好解释工作，但万科物业并未做到。根据合同第五条规定，单个业主可以委托物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务。双方之间的短信微信往来可以证明，万科公司催交管理费，这实质上是委托，将维修的事情托付给物业公司解决，但万科公司始终不作为，逃避自己应尽的义务。日常管理上，万科公司存在许多过错，不负责任，并非其所说的服务瑕疵，而是管理服务根本不到位。否则不会有大多数业主拒交管理费，产生很多诉讼。本院经阅卷和庭审调查，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。万科公司为罗华玲所有的案涉房屋所在小区提供了物业服务，万科公司现主张罗华玲拖欠2018年3月至2019年9月物业服务费12653.05元。万科公司主张案涉房屋每月的物业服务费为665.95元，低于根据《前期物业服务合同》关于物业服务费收费标准的约定及案涉房屋的建筑面积计算的结果，原审法院认定案涉上述期间的物业服务费为665.95元/月是有事实依据的。罗华玲未提交证据证实已经缴纳该物业服务费，依法应承担举证不能的后果。罗华玲应向万科公司交纳2018年3月至2019年9月期间的物业服务费665.95元×19个月=12653.05元。罗华玲主张万科公司提供的物业服务存在瑕疵，从其提交证据来看，罗华玲是主张万科公司存在案涉房屋漏水、有人在房屋内大小便、抛杂物和小区河道安全存在隐患及卫生问题、小区业主养家禽、道路坑洼、小区经常停水停电煤气管道爆裂、物业管家发的工作服务报告中的照片存在重复利用的情形。本院认为，首先，案涉房屋属于罗华玲所有，其在房屋内发现的问题，并非全部为物业公司提供物业服务的范围及物业公司提供物业服务所导致；其次，小区停水停电煤气管道爆裂，从罗华玲提供的证据来看，大部分是市政管道的问题所导致，小部分为物业公司进行的预防性维修或水管破裂的维修，煤气管道则属于“麻涌兴华燃气公司”的维修，该部分的问题并不能显示为物业服务的瑕疵；最后，本院认为，罗华玲的其他主张可以认为万科公司在提供物业服务时存在瑕疵，但该服务瑕疵并非万科公司故意或重大过失造成，相对于万科公司向整个小区所提供的物业服务并不属于重大的过失，因此，原审法院认定万科公司提供的服务项目、服务质量与约定标准存在一定差距及罗华玲应交纳的物业服务费应当依法减收缺乏依据，本院予以纠正；罗华玲应向万科公司支付2018年3月至2019年9月期间的物业服务费12653.05元。万科公司又主张拖欠物业服务费的违约金。如前所述，万科公司提供的物业服务存在瑕疵，导致双方的关系紧张，罗华玲因而拒交物业服务费也是事出有因，故本院对万科公司该主张不予支持。综上，万科公司的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6178号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6178号民事判决第一项为：罗华玲应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市万科物业服务有限公司支付2018年3月至2019年9月期间的物业服务费12653.05元；三、驳回东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费159.82元，由东莞市万科物业服务有限公司负担19.32元，罗华玲负担140.5元。本案二审案件受理费159.82元，东莞市万科物业服务有限公司负担19.32元，罗华玲负担140.5元。东莞市万科物业服务有限公司已预交上述一、二审诉讼费，各方同意由败诉方向胜诉方迳付诉讼费，故罗华玲应于本判决生效之日起三日内向东莞市万科物业服务有限公司支付一、二审诉讼费共计281元，本院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁艳君赵盈