福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3686号 原告（反诉被告）：翁腾，男，1993年11月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何月云，女，1970年11月24日出生，汉族，住福建省福清市，系原告母亲。 委托诉讼代理人：庄华，福建谨而信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王丽宏，女，1968年6月11日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王宇亮、吴华金，福建国富律师事务所律师。 第三人：福建方亿房地产代理有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼45层11室。 法定代表人：赵博伟，董事长。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 原告（反诉被告）翁腾与被告（反诉原告）王丽宏、第三人福建方亿房产代理有限公司（以下简称方亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁腾的委托诉讼代理人何月云、庄华、被告（反诉原告）王丽宏及其委托诉讼代理人王宇亮、第三人方亿公司的委托诉讼代理人郑燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁腾向本院提出诉讼请求：1.解除原告翁腾与被告王丽宏于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.被告王丽宏立即向原告翁腾支付违约金300000元；3.第三人方亿公司立即将其代管的购房履约保证金150000元直接支付给原告翁腾，该款支付后可以抵扣被告王丽宏应支付给原告的违约金；4.第三人方亿公司立即退还原告翁腾所有的闽（2017）福州市不动产权第0××7号不动产权证；5.被告王丽宏立即赔偿原告翁腾为实现权利而支付的律师费26000元；6.被告王丽宏承担本案案件受理费、公告费等全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第5项诉讼请求为：被告王丽宏立即赔偿原告翁腾为实现权利而支付的律师费32000元。事实和理由：2020年3月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：被告向原告购买坐落于仓山区××街道××路××号××＃楼××复式单元房屋。同日，原、被告双方及第三人方亿公司还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》各一份。以上合同对讼争房屋的基本情况、各方的权利义务及违约责任等内容进行了详细约定。《房屋买卖合同》第七条第（二）项约定：被告承诺在2020年4月30日备齐按揭首付款……被告应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户办理交易资金银行托管手续。据此，被告应当依约及时支付购房款，并办理相关手续，但被告逾期未履行以上义务，已构成违约。《房屋买卖合同》第十一条约定：（一）……自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；（二）甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金300000元，并承担守约方应支付或已支付的居间服务费；（三）违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等，甲乙双方另有约定的除外。据此，针对被告的违约行为，原告委托律师于2020年6月5日向被告发送（2020）闽谨律函第074号《律师函》，要求被告履行《房屋买卖合同》第七条第（二）项约定的合同义务，若被告收到律师函之日超过10日仍未履行合同义务，则原告有权解除合同，双方合同于被告收到律师函第11日解除。被告于2020年6月7日收到上述《律师函》，但至今拒不履行合同义务。因被告的严重违约行为导致合同解除，原告为维护自身合法权益，委托律师支付了律师费26000元。根据以上事实及合同约定，原告认为，讼争《房屋买卖合同》及其《补充协议》已于2020年6月18日解除，被告应当向原告支付违约金300000元。由于第三人按照《房屋买卖合同》第十条第（二）项代管了被告支付的履约保证金150000元，对此，第三人应将该款直接支付给原告，该款支付后可以抵扣被告王丽宏应支付给原告的违约金。第三人还应退还其收取的原告翁腾所有的闽（2017）福州市不动产权第0××7号不动产权证。被告作为违约方，应当赔偿原告为实现权利而支付的律师费。 被告王丽宏辩称，一、翁腾和方亿公司在合同签订和履行过均存在严重违约情形，具体如下：1、根据《房屋买卖合同》第二条承诺与保证“（一）、甲方保证该房产符合国家及福州市房产上市交易的法律及政策”约定，翁腾隐瞒讼争房屋在签订合同之时是群租房性质的情况，已经构成违约。王丽宏经调查令取得《福州市仓山区上渡街道办事处出具的讼争房屋属于“群租房”的说明及房屋的整改情况》，证实上渡街道办事处于2020年4月20日向该户下达《限期整改通知书》，该户在15天内整改完毕，而三方于2020年3月24日签订上述合同之时，讼争房屋还是群租房性质的房屋，根据《福州市人民政府办公厅关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》“群租房性质房屋，不得交易，不得过户，必须整改到位”的规定，显然讼争房屋在未经整改之前不得交易不得过户，翁腾隐瞒讼争房屋是群租房将不得交易不得过户的群租房出售给王丽宏，已构成严重违约。2、根据《房屋买卖合同》第二条承诺与保证“（一）甲方对该房产现状负全责”和第十五条补充协议“二、签订本合同时，上述房产处于部分出租状态，待上述房产交接时甲方协助乙方与原租户重新签订租赁合同，租金及押金归乙方收取”，可见讼争房屋在签订合同之时是装修完好的且处于出租的状态，然而由于整改需要，翁腾将讼争房屋隔断全部拆除，讼争房屋已是一片狼藉（从《福州市仓山区上渡街道办事处出具的讼争房屋属于“群租房”的说明及房屋的整改情况》中现场照片已证实），据此，翁腾在合同签订后对讼争房屋的整改已改变合同签订之时讼争房屋的现状，讼争房屋已没有租户继续承租了，按照上述合同条款约定，翁腾也构成违约。3、方亿公司在签订合同之时没有及时安排王丽宏入室查看讼争房屋状况（王丽宏与黄家裕微信聊天记录），也没有尽到中介如实报告讼争房屋是群租房性质，根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，以及《福州市人民政府办公厅关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》“房产中介不得为群租房提供服务”的规定，翁腾和方亿公司已构成违约，应当承担相应民事责任。二、由于翁腾和方亿公司存在上述严重违约行为，王丽宏要求解除上述合同。王丽宏购房是投资目的，方亿公司的介绍讼争房屋时建议用收取的房屋月租金来支付购房按揭贷款，现在讼争房屋进行整改将隔断全部拆除，已经没有承租户，且还需投入大量资金重新进行装修，即使有租客所收取房租也不足以支付按揭贷款，显然王丽宏投资购房的目的在上述合同中已是无法实现，而且王丽宏是在发现讼争房屋属于群租房，即立刻发函向翁腾及方亿公司提出解除合同的要求，是符合《合同法》第九十三条规定，也是符合三方签订的《房屋买卖合同》第十一条规定，该条款也明确约定了违约金及律师费用承担。三、翁腾主张王丽宏支付违约金300000元及律师费没有事实和法律依据。王丽宏作为普通购房者，在方亿公司作为专业房产中介公司没有如实告知讼争房屋是群租房不能交易、不能过户等政策规定的义务，而翁腾有意隐瞒讼争房屋是群租房的事实，企图将讼争房屋群租房整改和重新装修的经济损失等风险转嫁给王丽宏，翁腾和方亿公司互相勾结隐瞒真相与王丽宏签订上述合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第69条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为”规定，翁腾和方亿公司明显具有欺诈，本案中翁腾违约且具有欺诈，现在翁腾主张王丽宏支付违约金没有事实和法律依据。 第三人方亿公司述称，一、买方王丽宏在本宗房产买卖交易中存在违约行为，系买卖双方的原因导致合同解除。由于履约保证金与违约金相互独立，因此买卖双方翁腾、王丽宏均无权要求方亿公司直接退还履约保证金150000元。买方王丽宏在2020年3月24日签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》之前，已经亲自实地看房，并完全知晓房产现状及租赁状态，并在其得知188㎡的房产价格仅2560000元时（每平方米单价仅13500元）非常满意，立即同意买下房产，签署本宗交易系王丽宏的真实意思表示。因此，根据《房屋买卖合同》对此均作出了明确的约定：第二条（二）中对购买权的声明“乙方（王丽宏）已亲自实地看房”；第三条“家具家电包括：……床六张”；第十五条补充协议第二项“签订合同时，上述房产处于部分出租状态，待上述房产交接时甲方协助乙方与原租户重新签约租赁合同，租金及押金归乙方收取”。可见，王丽宏对于房产现状当时是明知的。而王丽宏提交的其与我司工作人员黄家裕的微信聊天内容中，2020年4月24日16:58王丽宏发送的“至今为止都不让入户”，是在其与翁腾已发生纠纷时为诉讼做准备而发送的，我司工作人员对此聊天内容并未作回应。二、本案中，卖方翁腾、买方王丽宏均无权要求方亿公司直接退还履约保证金150000元，应当从中先予扣留其尚未支付的居间服务费76800元、房屋交易服务费8000元，合计84800元。剩余部分方亿公司同意根据法庭判决予以退还。三方共同签署的《居间服务合同》、《交易服务合同》约定，买卖双方应于《房屋买卖合同》成立时向方亿公司支付居间服务费及房屋交易服务费；另根据《交易服务合同》第四条第（三）项：“房屋买卖合同及本合同解除的，甲方在退回该房屋权属资料前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予以支付，乙方在退回购房保证金前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予以支付”。由于本案中买卖双方的违约行为导致合同解除，鉴此，方亿公司有权从履约保证金中先予扣留84800元，剩余部分方亿公司同意依据法庭判决予以退还，并根据法庭判决将不动产权证权属资料退还翁腾一方。三、方亿公司促成本宗房产交易，从未违反法律法规及政策要求，讼争房产亦不属于限制交易的房产，王丽宏认为方亿公司在居间服务过错中存在重大瑕疵，缺乏证据支持。首先，讼争房促成买卖交易的时间是2020年3月24日，而福州市人民政府办公厅《关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》的发布时间是在2020年3月25日。即，方亿公司促成交易是在政府对群租房整改之前，方亿公司对于促成房产买卖交易主观上并无过错。并且，该《通知》仅就群租房进行整治，并未限制群租房交易。其次，福建省住房和城乡建设厅发布《关于开展2020年整治住房租赁中介机构乱象工作》的通知，颁布于2020年6月18日，且该《通知》是针对中介机构整治对象是“从事住房租赁中介活动的房地产经纪机构”；第二条“重点整治项目”（二）：“通过中介机构成交的住房租赁交易合同”。而本案中，方亿公司促成的是房产买卖，而非房产租赁，不属于该《通知》的整治范围。因此，尽管王丽宏多次向台江区房管局投诉，台江区房管局到方亿公司了解情况之后均未对方亿公司的行为进行处罚。原告诉请被告支付违约金300000元，违约金是买卖双方之间约定的，方亿公司没有在买卖合同上签字，该项诉请针对方亿公司的部分应当驳回。因此，由于讼争房产不属于市场上限制交易的房产，买卖双方签订合同都是出自真实意思表示，且讼争房产目前早已整治完毕，完全符合政策规定，具备交易条件。 反诉原告王丽宏向本院提出反诉请求：1.反诉被告翁腾承担反诉原告王丽宏本案律师费13000元；2.反诉被告承担本案的反诉费用。反诉的事实和理由：2020年3月24日，王丽宏在方亿公司业务人员殷勤地推荐下，在没有见到卖方翁腾和入室查看所购房屋的情况下，王丽宏与翁腾的代理人和方亿公司就位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。上述合同签订后，王丽宏依约向方亿公司转账150000元履约保证金。后，王丽宏发现讼争房屋属于群租房，是限制产权过户的房产。翁腾与方亿公司售房前以各种理由推拒王丽宏查看讼争房屋、隐瞒讼争房屋真实情况的行为致使王丽宏在存在重大误解的情况下签订了《房屋买卖合同》。翁腾与方亿公司的行为违反诚实信用原则，违反《房屋买卖合同》第二条第一款“甲方保证该房产符合国家级福州市房地产上市交易的法律及政策....甲方保证该房屋属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”的约定。翁腾作为合同的违约方提起诉讼,而根据《房屋买卖合同》第二条第三款“甲乙双方违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约”、第十一条第三款“违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费...”故，翁腾应承担王丽宏为应对诉讼而聘请律师发生的律师费13000元及本案反诉费。 反诉被告翁腾辩称，王丽宏自身存在严重违约行为，应当承担违约责任，翁腾无任何违约行为，王丽宏无权要求其承担任何违约责任。王丽宏诉请翁腾支付本案律师费13000元无事实及法律依据，依法应予驳回。一、王丽宏不存在重大误解，翁腾与方亿公司不存在隐瞒事实的情况，各方签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应当全面履行合同义务。（一）王丽宏主张其在签订《房屋买卖合同》等合同时存在重大误解，但其提交的证据不能证明其签订合同时处于危困状态、缺乏判断能力等情形的状况下，更不能证实翁腾、方亿公司利用了该情形，故其该项主张不能成立。根据本案在案证据确认的事实，依照法律规定，应当认定：王丽宏系完全民事行为能力人，对自己的行为具有完全的判断能力；双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，王丽宏、翁腾、方亿公司各方均应当全面履行合同义务。（二）根据各方签订合同的相关约定，可以确认翁腾与方亿公司不存在隐瞒事实的情况。1.《房屋买卖合同》第二条第（二）项约定：乙方对购买权的声明：乙方已亲自实地看房，对上述房产现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。2.《居间服务合同》第二条约定：丙方（方亿公司）已提供如下居间服务：……（三）协助乙方实地查看该房屋以及周围环境。王丽宏不认可以上合同约定的内容与事实，但未能提交充分反驳证据，故其关于“翁腾及方亿公司未如实告知该房屋为群租房性质房屋，也未安排王丽宏入室查看所购买房屋情况……存在隐瞒事实”的主张，不能成立。（三）翁腾无任何违约行为，王丽宏无权要求其承担任何违约责任。《房屋买卖合同》第十一条第（三）项约定：违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等。本案中，翁腾已经依约履行了房屋买卖合同的所有义务，无任何违约行为，王丽宏无权要求解除合同，也无权要求翁腾承担任何违约责任。显然，王丽宏存在多处虚假陈述，恳请法院依法予以纠正、处罚，其主张翁腾应向其支付本案律师费13000元无事实及法律依据，依法应予驳回。二、王丽宏不享有约定或者法定解除权，且自身存在严重违约行为，应当承担违约责任，本案中应当驳回其全部诉讼请求。1.王丽宏不享有解除权，其诉请应予驳回；2.王丽宏自身严重违约，应当承担违约责任，翁腾本诉部分已起诉维护自己合法权益。三、退一万步说，即便法院认定翁腾存在违约行为，翁腾也不应当承担王丽宏主张权利费用的责任。王丽宏在本案中并不存在损失，且王丽宏存在违约在先以及为自己的利益恶意投诉讼争房屋不正当地促成其所主张的合同解除条件的情形，明显王丽宏存在过错，翁腾不应当承担王丽宏主张权利费用的责任。 第三人方亿公司述称，反诉与方亿公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王丽宏对翁腾提交的房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、交易服务合同、收证收据、闽（2017）福州市不动产权第0××7号不动产权证、（2020）闽谨律函第074号《律师函》、ＥＭＳ邮件签收面单及签收记录、方亿公司出具的《说明》、提前归还贷款／终止授信额度及解除抵押申请书、顺丰速运面单及签收记录、回复函、违约通知函、委托代理合同、网银转账电子回单、律师费发票、建行个人活期账户交易明细、何月云的居民身份证、确认函、建行个人活期账户交易明细真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但其中6000元的律师代理费发票与本案无关。2.翁腾及方亿公司对王丽宏提交的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、收款收据、解除合同通知函、回复函、代理合同、律师费发票、福州市仓山区上渡街道办事处出具的案涉房屋属于“群租房”的说明及房屋的整改情况、福州市台江区住房保障和房产管理局作出的回复意见真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。方亿公司对王丽宏与黄家裕微信聊天记录真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。王丽宏提交的限期整改通知书经上渡街道办事处确认属实，本院对该证据的真实性予以确认。王丽宏提交的福州市人民政府办公厅《关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》经核实属实，本院予以确认。王丽宏提交的疾病证明书、服用药品说明书无法证明其在签订合同时因病理反应精神恍惚导致对所签订的合同存在重大误解。王丽宏提交的诉求详情（诉求时间2020年4月15日）无法证明翁腾及方亿公司隐瞒讼争房屋是群租房。王丽宏提交的2020年6月20日海峡都市报报道的整治对象是从事住房租赁活动的中介机构，与本案无关。王丽宏未提交房屋现状照片原件核对，本院不予认定。3.王丽宏对方亿公司提交的福州市人民政府办公厅《关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。方亿公司提交的福建省住房和城乡建设厅发布《关于开展2020年整治住房租赁中介机构乱象工作》的通知系关于住房租赁中介机构的整治，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：翁腾与案外人何月云系母子关系。2019年2月12日，翁腾委托何月云办理福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋的出售、解押、过户等相关手续。2020年3月24日,王丽宏与翁腾的代理人何月云签订一份《房屋买卖合同》，约定翁腾将福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋出售给王丽宏，房屋面积188.56平方米。合同第二条约定：（一）翁腾保证该房产符合国家及福州市房产上市交易的法律及政策，有权出售该房产，保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；（二）王丽宏已亲自实地看房，对上述房产限制及疑虑询问过翁腾，在明确翁腾所告知的事项后自愿签订本合同；（三）任何一方未按约定履行本合同，违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。第三条约定：房屋成交价2560000元，该价格包含房屋的房价款、房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（包括空调六台、热水器四台、冰箱四台、洗衣机三台、床六张）。第五条约定：房屋存在抵押，翁腾应在2020年4月1日前向抵押权人申请还款，房屋已出租，租赁关系在房屋所有权过户后继续存在。第七条约定：王丽宏承诺在2020年4月30日前备齐按揭首付款，双方应在交易服务人收到房屋评估报告且王丽宏首付款备齐后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，王丽宏应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户办理交易资金托管手续。第八条约定：翁腾在交接前应维护该房屋、家具家电以及附属配套设施并保持看房时的现状，并在交接时移交给王丽宏。第九条约定：翁腾保证以合同约定的房屋状态，按时交接给王丽宏。第十条约定：王丽宏应在本合同签订当日支付购房履约保证金150000元，存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管，该购房保证金作为房屋交接保证金，待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有交接手续全部交接完毕，五个工作日内由交易服务人（该购房保证金优先抵扣居间、交易服务费）代王丽宏结算支付给翁腾。第十一条约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；（二）任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金300000元，并承担守约方应支付或已支付的居间服务费；（三）违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。第十五条补充协议约定：一、本次交易房产成交价格为翁腾实收售房款2560000元，房产在交易过程中产生的双方应支付的税费、居间服务费及交易服务费等所有费用均由王丽宏承担；二、签订合同时，房产处于部分出租状态，待房产交接时翁腾协助王丽宏与原租户重新签订租赁合同，租金及押金归王丽宏收取；四、签订合同时房产仍处于抵押状态，王丽宏同意于王丽宏贷款审批通过且翁腾原贷款银行通知可还款之日二个工作日内，将购买房产的首付款及差额款解冻1360000元并支付给翁腾用于房产解押还款手续。同日，王丽宏、翁腾与案外人黄孙瑜、黄家裕签订一份《居间服务合同》，约定经黄孙瑜、黄家裕提供居间服务，王丽宏与翁腾就福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋签订了《房屋买卖合同》。王丽宏、翁腾与方亿公司另签订了一份《交易服务合同》，约定方亿公司为王丽宏、翁腾提供房屋交易服务，合同第三条约定：《房屋买卖合同》及本合同解除时，翁腾在退回房屋权属材料前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予支付，王丽宏在退回购房保证金前应付但尚未支付的居间服务、交易服务费应予支付。 王丽宏于合同签订当日向方亿公司支付了购房保证金150000元，何月云将讼争房屋的《不动产权权证》交由方亿公司保管。2020年3月31日，方亿公司后期经办会同翁腾方前往招商银行福州东门支行办理提前还款申请。 2020年4月20日，福州市仓山区人民政府上渡街道办事处作出《限期整改通知书》粘贴于讼争房屋门上，内容为：“紫薇园3号楼502室：仓山区上渡街道紫薇园3号楼502室房屋存在群租现象，初步认定为‘群租房’，现责令你户立即整改，恢复房屋原使用功能，严禁挪为他用。请你户接到本通知书15日内立即整改到位，逾期未整改的，我街将依据相关规定协调相关部门对该房屋实施断水、断电、限制产权等措施”。《限期整改通知书》下发后，讼争房屋已于15日内整改完毕，改变房屋结构的隔断已拆除到位。 2020年4月26日，王丽宏委托福建国富律师事务所王宇亮律师向翁腾、方亿公司发出《解除、、通知函》，认为翁腾、方亿公司在签订合同前未如实告知讼争房屋为群租房性质房屋，存在隐瞒事实导致与王丽宏需要购买的正常性质房屋需求严重不符，王丽宏在签订合同时存在重大误解，且方亿公司作为中介方在提供居间服务中存在重大瑕疵，因此王丽宏行使合同解除权，正式通知解除与翁腾、方亿公司签订的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同，方亿公司应退还王丽宏150000元履约保证金。2020年4月29日，方亿公司向王丽宏发出《回复函》，载明王丽宏已知该房屋现状且已亲自实地看房并仍自愿购买房屋；《居间服务合同》中的居间方黄家裕、黄孙瑜已取得房地产经纪行业相关资格证书；要求王丽宏在收到回复函后三个工作日内主动联系方亿公司工作人员并备齐首付款及配合卖方至相关银行办理交易资金托管和商业按揭贷款申请手续，否则将追究违约责任。2020年5月9日，方亿公司向王丽宏发出《违约通知函》，要求王丽宏在收到违约通知函后三个工作日内主动联系方亿公司工作人员并备齐首付款及配合卖方至相关银行办理交易资金托管和商业按揭贷款申请手续，否则将追究违约责任。 2020年6月5日，翁腾委托福建谨而信律师事务所庄华律师按王丽宏的户籍地址及合同约定地址分别向王丽宏发出一份《律师函》，要求王丽宏在收到律师函之日起24小时内按照《房屋买卖合同》第七条第（二）项的约定履行付款及办理相关手续义务，若王丽宏自收到律师函之日起超过10日仍未履行的，翁腾有权解除《房屋买卖合同》及其补充协议，《房屋买卖合同》及其补充协议于王丽宏收到律师函之日起第11日解除。邮寄户籍地址的函件于2020年6月6日由本人签收，邮寄至合同约定地址的函件于2020年6月7日由本人签收。 另查明，翁腾委托福建谨而信律师事务所庄华律师代发律师函，支付律师代理费3000元，委托福建谨而信律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费23000元。王丽宏委托福建国富律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费13000元。 本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。何月云以翁腾代理人名义与王丽宏签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，翁腾及王丽宏应按照约定履行合同义务。翁腾及王丽宏均要求解除《房屋买卖合同》，即双方均无继续履行房产交易的意向，故对于翁腾诉请的解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。翁腾诉请解除补充协议，但该补充协议即是《房屋买卖合同》的组成部分，属同一份合同。王丽宏主张其签订合同前未入室查看房屋，之后才发现讼争房屋属于群租房，本院认为，首先，购买房产是公民日常生活中的重大交易行为，直接影响买受人的生活质量，买受人应慎之又慎，王丽宏在购买讼争房屋时未实际进入讼争房屋查看即签订合同，有违常理；其次，《房屋买卖合同》中写明了讼争房屋内包含的具体家具家电数量及房屋处于出租状态；再次，王丽宏称其在签订合同由于病理反应存在精神恍惚，对所签订的合同存在重大误解，但王丽宏提交的证据不足以证明存在该情况，故本院对王丽宏的该项主张不予采信。讼争房屋虽被认定为群租房，但并未被限制产权过户，且已整改完毕。翁腾主张王丽宏为自己的利益恶意投诉，不正当地促成讼争房屋被有关部门要求整改，但翁腾提交的证据不足以证明该主张，故本院不予采信。翁腾诉请王丽宏支付违约金300000元及律师费32000元，本院认为，王丽宏未按合同约定备齐首付款及配合办理商业按揭贷款手续，确存在违约行为，但《房屋买卖合同》约定翁腾在房屋交接前应保持看房时的现状，以合同约定的房屋状态移交给王丽宏，然讼争房屋因被认定为群租房而进行整改，整改后的房屋已与合同约定的房屋状态不符，翁腾亦存在违约行为，故对于翁腾的该项诉请，本院不予支持。对于翁腾要求方亿公司将代管的履约保证金150000元支付给翁腾抵扣王丽宏的违约金，本院亦不予支持。翁腾诉请方亿公司退还讼争房屋的不动产权证，本院予以支持。王丽宏反诉诉请翁腾支付律师费，如前所述，王丽宏亦存在违约行为，故对于王丽宏的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除何月云代翁腾与王丽宏于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》； 二、福建方亿房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还翁腾闽（2017）福州市不动产权第0××7号不动产权证； 三、驳回翁腾的其他诉讼请求； 四、驳回王丽宏的反诉请求。 本诉案件受理费27280元，由翁腾负担；反诉案件受理费62.5元，由王丽宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月十七日 书记员  林彦琪 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。