四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初4290号 原告：罗宇，女，1970年4月24日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：谢红霞，四川谦亨律师事务所律师（一般代理）。 被告：凉山鑫光投资有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：苏玉川，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李迅，女，（特别授权）。 被告：凉山农村商业银行股份有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：刘杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，女，（特别授权）。 原告罗宇与被告凉山鑫光投资有限公司（以下简称鑫光公司）、凉山农村商业银行股份有限公司（以下简称凉山农商行）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗宇及其托诉讼代理人谢红霞、被告鑫光公司的委托诉讼代理人李迅、被告凉山农商行的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫光公司继续履行合同为原告办理西昌市西城片区长安东路XXX商铺的国有土地使用证过户手续，并按合同约定承担全部税费；2.判令被告凉山农商行协助办理西昌市西城片区长安东路XXXX号商铺的国有土地使用证过户手续；3.判令二被告赔偿原告的经济损失（自2014年9月6日起，以购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至过户之日止）；4.本案诉讼费、律师费由二被告承担。诉讼过程中，原告将其第一项、第二项诉讼请求中的土地使用证过户手续变更为不动产权过户手续。事实和理由：2014年9月5日，原告与被告鑫光公司达成了商铺买卖协议，并于当日支付了5000000元定金。次日，原告与被告鑫光公司签订了书面的《商铺买卖合同》，约定原告购买被告鑫光公司位于西昌市西城片区××路××号××层××号××商铺房屋，房屋总价款26305800元（含涉及的一切税费）。合同签订后，原告即将《商铺买卖合同》及相关资料提交给了被告凉山农商行，申请贷款10000000元用于支付剩余购房款。随后，原告从该商铺原承租人处了解到实际租金收益情况与被告鑫光公司经办人之前陈述相距甚远，双方为此发生争议。经多次协调，双方同意按每平方米70000元确定房屋总价款，并于2014年11月18日签订协议将原合同约定房屋总价款26305800元变更为21663600元。2014年12月15日，被告鑫光公司将商铺房产证过户至原告名下。2015年2月13日，被告凉山农商行办理房屋抵押登记后向原告发放贷款10000000元。原告共计向被告转款26305800元，被告退还了4642200元，原告购房款已全部支付完毕。原告接收商铺并对外出租，收取的租金用于归还被告凉山农商行贷款本息。原告要求被告鑫光公司将商铺国有土地使用权证过户至原告名下，但被告告知该商铺土地使用权证为整栋建筑的大证，正与国土部门协调分户办证事宜。此后，被告凉山农商行与被告鑫光公司因借款抵押纠纷产生诉讼，包括原告所购商铺在内的整栋建筑土地使用权证被法院冻结，原告也才得知被告鑫光公司与被告凉山农商行等金融机构自2014年10月14日起先后办理了抵押登记。原、被告签订的《商铺买卖合同》合法有效，原告已经支付完毕房屋转让价款并实际占用使用房屋多年。原告取得房屋产权证后，被告鑫光公司有义务继续履行合同，将商铺国有土地使用权证过户至原告名下。同时，被告凉山农商行对原告与被告鑫光公司签订的《商铺买卖合同》完全知晓和同意，并在原告取得房产证后又以该商铺作为抵押物向原告发放贷款10000000元用于支付购房款，被告凉山农商行有义务协助办理原告所购商铺的国有土地使用权证过户手续。目前，原告所购商铺整栋建筑的土地使用权分户办证工作正在办理中，其他银行均认可其土地抵押权与房屋抵押权相一致，不涉及原告所购商铺，但被告凉山农商行以其享有整栋建筑土地使用权证的抵押优先权为由不予协助。《商铺买卖合同》明确约定被告鑫光公司在收到定金后应当办理该商铺过户手续和被告鑫光公司保证案涉房屋不存在任何的抵押权，原告也是基于被告鑫光公司的保证，且原告与被告鑫光公司签订《商铺买卖合同》时该房屋未设定抵押权。被告鑫光公司在原告与其第二次签订《商铺买卖合同》时对案涉土地设定了抵押权，抵押权经原告于2020年10月28日到西昌市自然资源局核实该宗土地并未设定抵押权，具备过户条件，且原告已全额支付了房屋转让款，案涉房屋也办理了产权登记，被告鑫光公司应当办理不动产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，针对建筑物及构筑物的转让，该宗建筑物使用权一并给予处分，原告主张办理过户手续符合法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条也规定应当为购买人办理土地使用权变更所有权变更登记手续，原告主张有事实依据和法律依据。被告凉山农商行在本案中存在过错，其主张的抵押权不属于善意取得。作为专业的金融机构在办理贷款担保审查时应对房屋销售情况进行详细的调查了解，且被告凉山农商行就案涉的土地事先设定了抵押权，就案涉房屋存在权利瑕疵，无法办理土地过户手续的情况下仍与原告签订关于抵押的个人住房借款合同，存在明知的过错。就本案的时间而言，原告与被告鑫光公司签订房屋买卖合同时间在前，且原告于9月5日就已缴纳了定金，被告凉山农商行对此应进行审查。被告凉山农商行实质上对于原告购买案涉房屋从始至终都是清楚的，且还向原告发放了10000000元的房屋抵押贷款，被告凉山农商行并非善意取得案涉房屋的抵押权。案涉合同明确约定了过户义务，被告鑫光公司依法应当承担违约责任，且被告凉山农商行也存在过错，因此二被告应共同赔偿原告的相关经济损失。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告鑫光公司辩称，因历史原因导致案涉房屋的土地使用权未办理，针对原告要求被告鑫光公司承担全部税费的诉讼请求，被告鑫光公司愿意根据案涉合同的约定承担相应责任。被告鑫光公司不应赔偿原告的经济损失。原告当时清楚案涉房屋涉及的土地是大证，被告鑫光公司愿意配合原告办理过户手续。原告一直在使用案涉房屋，未产生损失。 被告凉山农商行辩称，本案与其无关，其不是适格被告。针对原告的第二项诉讼请求，不具备过户条件。原告于2015年1月26日用案涉房产证作抵押在被告凉山农商行处办理了10000000元的按揭贷款，截至2020年10月28日贷款余额为3621413.21元。在原告未结清贷款本息也不提供相应抵押担保的情况下，办理过户手续不符合合同约定，上述贷款存在极大风险，被告凉山农商行不履行任何协助义务。从法律上看，解除抵押权并办理过户手续也不符合《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，土地使用证设立抵押权的时间是2014年10月14日，抵押权是中融国际信托有限公司，后转让给被告凉山农商行，四川省高级人民法院（2016）川民初76号民事判决书确认被告凉山农商行对土地使用权享有抵押权。2015年5月13日，原告将案涉房屋办理抵押贷款，没有任何法律规定土地使用权和房屋所有权必须整体抵押，同时根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，2014年10月14日被告凉山农商行已取得土地使用权的抵押权，对该土地使用权对应的房屋也享有抵押权。被告凉山农商行无任何过错。原告与被告鑫光公司签署最终买卖合同的时间是2014年11月18日，原告明知土地已抵押给了中融国际信托有限公司（以下简称中融公司）但依然购买了该处房产，自身存在过错。被告凉山农商行发放10000000元抵押贷款系综合考虑原告提供的各种还款来源、收入证明、明细等，依法合规。针对原告的第三项诉讼请求，原告至今未办理过户手续不是被告凉山农商行造成的，原告没有任何证据证明其损失，即使有损失也不是被告凉山农商行的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同书、房屋登记信息、付款凭证、民事判决书，二被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据“三性”均予以确认；2.原告提交的《个人住房借款合同》发生在原告与被告凉山农商行之间，被告凉山农商行亦作为己方证据提交，被告鑫光公司表示不清楚，本院对其证据“三性”予以确认；3.被告凉山农商行提交的《抵押承诺书》，被告鑫光公司表示不清楚，原告虽然提出异议，但原告明确表示不申请进行鉴定，在原告未提交足以反驳的证据的情况下，本院对其真实性予以确认；4.被告凉山农商行提交的房屋他项权证、借款借据，被告鑫光公司表示不清楚，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认；5.被告凉山农商行提交的贷款明细单，根据质证意见和本案相关事实，本院对该明细单载明的贷款金额及贷款余额予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日，被告鑫光公司与原告签订了《商铺买卖合同书》，双方约定被告鑫光公司将其位于西昌市长安东路25号星光商业广场Ｂ区××层××号××商铺转让给原告。2014年11月18日，被告鑫光公司与原告重新签订了《商铺买卖合同书》，其中约定：1.原告受让被告鑫光公司位于西昌市长安东路25号星光商业广场Ｂ区××层××号××商铺〔房屋产权证号为西房权证西昌字第0××0号，土地使用权证号为凉国用（2014）第3号〕，商铺产权面积309.48平方米；2.商铺转让总价格为21663600元，该价格包括商铺买卖所涉及的一切税费，原告在支付上述价款后不再承担任何费用；3.原告已于2014年9月6日将定金5000000元汇至被告鑫光公司的指定账户，该定金可抵作购商铺的价款；4.原告交付定金后，被告鑫光公司保证办理完备该商铺权属登记过户手续，商铺过户后，原告保证在两个月内付清商铺余款。合同签订后，原告支付了相应价款并于2014年12月15日办理了该商铺的房屋产权登记。 2013年9月27日，中融国际信托有限公司与被告鑫光公司签订了《土地抵押合同》，载明：为保障中融国际信托有限公司与会理县溢壕矿业开发有限公司签订的《信托贷款合同》项下权利的实现，被告鑫光公司自愿以四川省西昌市长安东路25号〔土地使用权编号为凉国用（2014）第3号〕的国有土地使用权为中融公司设定抵押担保。合同签订后，双方办理了抵押登记，并于2014年10月14日取得凉山州国土局核发的他项权证号为凉他项2014第1××7号的他项权证。根据四川省高级人民法院（2016）川民初76号民事判决书判项第五项内容，本案被告凉山农商行对被告鑫光公司提供的位于四川省西昌市长安东路25号编号为凉国用（2014）第3号的国有土地使用权享有抵押权，并对其变价款享有优先受偿权。 2015年2月13日，原告作为借款人和抵押人，被告凉山农商行作为贷款人，双方签订了《个人住房借款合同》，其中约定：1.原告向被告凉山农商行借款10000000元以购买位于西昌市长安东路25号Ｂ区××层××号的房产；2.借款期限120个月，自2015年2月13日起至2025年2月12日止；3.借款月利率7.1750‰；4.原告以上述房产作为抵押。合同签订后，被告凉山农商行按照合同约定履行了放款义务，并于同日与原告办理了房屋抵押登记。 另查明，本案庭审后，原告和二被告针对案涉房屋于2020年12月25日到西昌市不动产登记中心办理了不动产权变更手续。 本院认为，鉴于原告和二被告已针对案涉房屋办理了不动产权变更手续，原告关于办理不动产权过户手续的诉讼目的已实现，该部分诉讼请求已无实际意义，本院对其不予支持。关于原告要求二被告赔偿经济损失（自2014年9月6日起，以购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至过户之日止）和承担律师费的诉讼请求，因原告未提交合法、有效的证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，本院对上述诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告罗宇的全部诉讼请求。 案件受理费2000元，减半收取计1000元，由原告罗宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 但 颖 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 马青青 附1：本案证据目录 一、原告罗宇提交证据和证明目的如下： 1.商品房买卖合同书两份、房屋登记信息一份，证明原告与被告凉山鑫光投资有限公司签订了房屋买卖合同且房屋所有权已转移登记至原告名下，已办理了产权登记，合同明确约定了税费由被告凉山鑫光投资有限公司承担，应当履行过户手续； 2.付款凭证六张，证明原告已全额支付了房屋转让款，被告凉山鑫光投资有限公司应履行过户手续； 3.《个人住房借款合同》、民事判决书各一份，证明被告凉山农村商业银行股份有限公司已明确知晓该房屋已设定抵押权，存在过错，其有义务协助办理土地过户手续。 二、被告凉山鑫光投资有限公司未提交证据。 三、被告凉山农村商业银行股份有限公司提交证据和证明目的如下： 《抵押承诺书》一份、《个人住房借款合同》一份、房屋他项权证一份、借款借据一张、贷款明细单一张，证明原告的诉求不具备过户条件。 附2：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。