黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2143号原告：王杨，女，1986年5月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。第三人：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。第三人：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告王杨与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、第三人双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王杨、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。第三人宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王杨向本院提起诉讼请求：1.确认灏丽新城小区16号楼3单元402室房屋属王杨所有；2.终止案涉房屋的执行；3.本案诉讼费由实发公司承担。事实和理由：实发公司与宏兴公司、郭富军因借贷纠纷一案，法院对王杨购买的案涉房屋决定拍卖，王杨对此提出异议，（2020）黑01执异111号执行裁定书裁定驳回王杨的异议请求。王杨认为，一、执行裁定程序违法，王杨在向执行法院提起执行举出多份证据，足以证明案涉房屋属于王杨的房屋，不应执行。依据法律规定，执行法院应当组织对王杨执行异议听证，执行法院不执行听证，继续作出裁定驳回王杨的请求，该裁定因违法不具有法律效力。二、王杨有充足的证据证明案涉房屋属于王杨所有。2018年3月26日，王杨通过骏腾房屋中介与宏兴公司、郭富军以27万元的购买案涉房屋，建筑面积86.28平方米。王杨将购房款258,840交给郭富军，郭富军收到购房款后给王杨出具了购房收据，上面有宏兴公司现金收讫章，郭富军也在收据上签名。王杨合法购买案涉房屋，交清购房款，依法享有房屋产权。三、王杨是案涉房屋的合法权利人，拥有法定物权，请求确认案涉房屋属王杨所有。王杨的财产权不应被侵害，案涉房屋属王杨所有，不应属宏兴公司、郭富军的财产。实发公司辩称，一、人民法院应当认定王杨是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。王杨提出执行异议申请时自认其是从郭富军处购买的案涉房屋，也是依据该客观事实及相关证据驳回了王杨的异议请求。而王杨在收到执行裁定书后，却在其起诉状中陈述是通过骏腾中介从宏兴公司、郭富军处购买的案涉房屋，根据我国民事诉讼禁止反言原则，人民法院应当认定王杨是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。二、王杨没有证据证明其曾与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明其向宏兴公司支付了购房款。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王杨为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明：王杨、宏兴公司于2018年3月6日签订灏丽新城16号楼3单元402室房屋买卖合同约定金额为258,840元，实际付款金额为27万元整（包含中价费）。证据二、《收据》，拟证明：宏兴公司收到王杨现金258,840元整。证据三、《授权委托书》，拟证明：2013年9月28日，宏兴公司出具授权委托书，授权郭富军就灏丽新城项目全权代表宏兴公司处理一切事宜。证据四、《双城区商品房预售许可证》，拟证明：王杨购买房屋前宏兴公司已获得了商品房预售许可。证据五、《哈尔滨市双城区房产住宅局通知书》，拟证明：王杨购买房屋时宏兴公司商品房预售许可还未被双城区房产住宅局收回（收回日期为2018年5月15日）。证据六、收入证明，拟证明：王杨所在的单位黑龙江盛龙实业有限公司给王杨发奖金25万元，王杨用奖金购房。证据七、照片四张，拟证明：王杨已占有案涉房屋并装修。实发公司对王杨提交证据的质证意见为：对证据一《商品房买卖合同书》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，依据买卖合同约定售房单价为3000元/平方米建筑面积，明显低于灏丽新城对外公开销售价格4280元，也足以证明案涉房屋不是宏兴公司直接出售给王杨，否则也不符合房地产开发企业销售商品房的常理和交易习惯。第四，该买卖合同虽然载明于2018年3月6日签订于灏丽新城售楼处，但实发公司对此记载的真实性有异议。因该记载与（2020）黑01执异111号执行裁定第一页最后一段载明的“案外人王杨称，其于2018年3月6日从郭富军处购买双城区灏丽新城小区16号楼3单元602室房产，缴纳购房款258,840元。该房产其已全款购买”，相矛盾，也与王杨在起诉状中称其是通过骏腾中介购买案涉房屋相矛盾。且案涉房屋如果是宏兴公司销售给王杨，宏兴公司作为开发企业不会通过骏腾中介，王杨也不应支付中介费用。因此，依据王杨在执行异议申请审理时的自认和其在起诉状中的自认，该商品房买卖合同记载于2018年3月6日签订于灏丽新城售楼处是虚假的，不真实的。对证据二《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该收据上加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该收据不认可。其次，虽然收据加盖有现金收讫章，但该收据内仅有郭富军一人经手，既不符合财务收款需要双人的惯例，也与宏兴公司在售楼处粘贴的公告和刊登在报纸上声明的收款流程不符。第三，王杨在其起诉状中已经自认其将购房款258,840元交给郭富军，而不是交给宏兴公司。第四，对于本案购买房屋，王杨主张其全额现金支付，因此，王杨不能仅凭收据证明其支付了购房款，还应当提供取现证据来证明其主张成立。基于此，王杨出示的证据二与证据三有悖常理，更与王杨在执行局提出异议时陈述从郭富军处购买房屋和其起诉状中陈述通过骏腾中介购买房屋相矛盾，但都否认不了王杨没有与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款足额交付给宏兴公司的客观事实。根据该收据显示购房单价为3000元，与宏兴公司售楼处公布公示的购房单价4280元具有明显的差距，明显与客观事实不符。对证据三《授权委托书》的真实性及证明问题均有异议，因实发公司不是本组证据的当事人，无法核实其真实性，因宏兴公司和张某、范国玉、郭富军三位股东及投资人在2013年9月28日之后曾出具多份文件，对2013年9月28日授权委托书的内容进行了修改和补充，应当结合2013年9月28日之后的文件内容，特别是灏丽新城项目部粘贴在售楼处玻璃上的公告，来综合认定张某的行为是否能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人，还是张某无权代理的个人行为，而不应仅依据2013年9月28日的授权委托书就认定张某的所有行为都能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人。对证据四《双城区商品房预售许可证》的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明宏兴公司可以预售许可证载明的房屋及许可证获得的时间，但不能证明王杨购买案涉房屋的时间。对证据五《双城区房产住宅局通知书》的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明宏兴公司“灏丽新城二期”小区项目预售许可证被双城区房产住宅局收回的时间，但不能证明王杨购买案涉房屋的时间。对证据六奖金证明的真实性、证明问题均有异议，该证据属于证人证言内容，应当有相关人员签字不符合形式要件，证明内显示奖金额度是25万元，应提供银行流水证明奖金客观存在，仅仅提供证明无法证明内容客观存在。对证据七照片四张的真实性和证明问题均有异议，不论该照片是否显示为案涉房屋的装修，如王杨欲证明案涉房屋是其合法占有使用，应提交合法入住手续，否则王杨的主张不能成立。本院认证意见为：王杨举示的证据一、证据二，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对上述证据予以确认；王杨举示的证据三，因该证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对该证据不予确认；王杨举示的证据四、证据五，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；王杨举示的证据六、证据七，因王杨未举示其他证据予以佐证上述证据予证明的问题，本院对上述证据不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：2018年4月17日公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。王杨对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一的合法性、真实性、关联性均有异议，所谓的股东会议纪要是约束会议纪要当事人的材料，对外不产生约束力。对证据二的合法性、真实性、关联性均有异议，实发公司所提供材料为宏兴公司的分支机构，但是依据法律规定，分支机构应该依法进行登记，但该分支机构并未在相关部门依法登记，项目部章也没有在工商部门备案，因此不能证明其合法性、真实性。关于公告合法性、关联性、真实性均有异议，该公告是宏兴公司分支单方面制作的，不能证明公告时间，也不能证明对外发布公告的时间，内部制作的公告对王杨不产生约束力。报纸声明程序合法性有异议，正常公司发布声明应在国家二类报纸上进行公告，这是一份宣传单不是报纸。对证据三公告的时间为2018年4月17日，在此之前王杨购房交款时间已经结束，并签订购房合同以及收款票据。对证据四因证人未庭作证，不予质证。对证据五照片并非王杨购买房屋照片，王杨购买房屋已经竣工，已经具备交付使用。对证据六《情况说明》的合法性、真实性、关联性均有异议，因为该证据为复印件，而且公章不是特别清楚，只是一个项目部的一个情况说明，无公司法人签字，无公司相关人员签字，且王杨无法对公章真假进行审查，王杨购买房屋的时间是3月6日，而且当时所有的证明都没有出现。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因上述证据能够证明本案客观事实，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：王杨与宏兴公司签订《商品房买卖合同》约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区16号楼3单元402室房屋出售于王杨，房款为258,840元,签订日期为2018年3月6日。宏兴公司为王杨出具案涉房屋交款《收据》，《收据》记载日期为2018年3月6日，房屋面积为86.28平方米，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉灏丽新城小区16号楼3单元402室房屋，王杨作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异111号执行裁定书，裁定：驳回案外人王杨的异议请求。王杨不服该裁定，提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是王杨是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王杨主张其作为商品房消费者向案涉房屋的开发企业即宏兴公司购买商品房，王杨主张享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，王杨举示的《商品房买卖合同》中虽记载合同签订日期为2018年3月6日，但仅依据《商品房买卖合同》尚不足以认定在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件已满足。其次，王杨举示《收据》主张以现金形式支付房屋的全部价款，并举示王杨所在单位黑龙江盛龙实业有限公司出具的《证明》，以证明公司向其发放2017年年度奖金25万元。但王杨未进一步举示公司向其发放奖金的佐证证据如公司发放奖金的财务记账凭证等证据，以证明交付房款的资金来源。且依据该《证明》记载，王杨工作职务为档案室专员，其2017年年度奖金即为25万元，而王杨主张25万元奖金均以现金形式发放，王杨关于奖金数额及发放形式的主张均不符合常理。王杨作为购房人仅提供宏兴公司出具的《收据》及无其他证据予以佐证的《证明》，尚不足以认定王杨交付房款的条件已满足。最后，在该《收据》不能证明王杨交付房款事实的前提下，王杨以该《收据》记载日期证明《商品房买卖合同》签订日期的主张亦不能成立。据此，根据现有证据无法认定王杨享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，王杨的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王杨的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告王杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天