黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初3035号原告：齐齐哈尔尚品物业有限公司，住所地龙沙区鹤乡新城尚品27号楼。法定代表人：宋彩云，该公司经理。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙江**天律师事务所律师。被告：祝龙，男，1981年11月8日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。原告齐齐哈尔尚品物业有限公司（以下简称尚品物业）与被告祝龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚品物业的委托诉讼代理人宋敏芹、被告祝龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。尚品物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付所欠物业费用10,157.00元及滞纳金10,990.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年8月购得龙沙区新城尚品26号楼1单元701室房屋，建筑面积115.07平方米，系齐齐哈尔市新城尚品小区业主，于2016年办理了入住手续，并于当年与被告签订了《新城尚品业主指南》承诺书。2017年4月13日签订了一份齐齐哈尔市物业服务合同，约定服务费用高层每月每平方米1.2元，另加电梯费用，并约定业主每年1月1日起交纳物业服务费，业主应当在6月份时按照年缴纳物业服务费用，如不按时交纳，原告有权要求其业主补齐，并从逾期之日，每日按照交款的费用收取千分之三滞纳金。被告2015年开始欠物业费用合计10,157.00元，经原告多次索要，被告拒绝支付，故诉至法院，望法院给予公判。祝龙辩称，被告不是不交，是拒绝缴纳涨价的0.3元部分，涨价的部分没有经过业主同意。当时签订的合同是0.9元，原告服务不到位，堵塞消防通道、没有监控、垃圾桶不清理、没有绿化、外来车辆随意进入、车库车位进水，即使这样被告也同意交物业费，但物业不收钱。由于被告与原告之间关于跑水赔偿问题没有解决，被告才不缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：1.齐齐哈尔市物业服务合同4份（2017年4月13日）（2018年）（2019年）（2020年）。证明原告作为物业公司与本辖区的业主委员会于2017年、2018年、2019年、2020年分别签订了物业服务合同，该合同中明确约定高层住宅物业服务费用是1.2元/平方米，并且约定了逾期缴纳物业费应按千分之三收取滞纳金；2.高层电梯费收取及装修管理的协议、新城尚品业主指南承诺书。证明被告作为原告物业公司辖区的业主在办理该房产入户时与原告物业公司签订的协议；3.新城尚品业主指南、齐齐哈尔市房产管理局齐房发（2013）75号文件。证明原告收取的各项服务费用是经批准的，并不是乱收费；4.原告单位为黑龙江省十佳物业管理示范项目和原告管理小区被评为黑龙江省物业管理示范住宅小区。证明原告所辖区的物业服务被评为黑龙江省示范住宅小区，能进一步佐证原告没有违反物业合同的相关规定，物业公司只是对辖区的公共空间进行维修养护，公共空间的环境卫生，和相关秩序进行管理。被告质证认为，1.被告跟物业公司签订的合同与物业公司跟业主委员会签订的合同约定的价钱不一致；2.原告确实是管理被告所在小区；3.原告是乱收费，得按与被告的约定收费；4.被告不认同被告为十佳物业，物业服务有很多不到位。本院认为，证据1为小区业主委员会与物业服务公司签订的服务合同，本院对该证据予以采信。被告对原告系其小区物业服务单位没有异议，对证据2本院予以采信。证据3能够证实原告的收费经过相关部分批准，对该证据本院予以采信。证据4能证实原告为该小区提供物业服务，对该证据予以采信。对被告提交的新城尚品业主指南，原告没有异议，本院对该证据予以采信。对被告提交的赔偿协议一份、照片5张，证明物业施工跑水给被告赔偿，没有按要求支付赔偿款。原告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告提供的几组照片来拒绝缴纳物业费没有事实依据，而原告作为物业服务公司只是对公共空间进行物业服务。本院认为，该财产损害被告可另行主张权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系齐齐哈尔市龙沙区新城尚品26号楼1单元701室房屋的产权人，该房屋建筑面积115.07平方米，被告于2012年购买并办理入住手续。该小区建设之初就由原告提供物业服务。该小区业主指南中对物业收费标准载明，住宅每平米每月0.90元，考虑小区尚未完善，至2013年底住宅物业费下浮20%，即按照每平米每月0.72元收取，2014年以后恢复正常收费标准。2017年4月13日新城尚品小区业主委员会与原告签订物业服务合同，合同约定了原告物业管理区域、收费标准即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.90元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，电梯费基础费为25.00元/月，每层递增2.00元/月。合同约定物业费缴纳方式为，物业费按年缴纳，业主应在6月份前履行缴纳义务，并且约定了逾期缴纳物业费应按千分之三收取滞纳金，此次合同期限为2017年1月1日至2017年12月30日。2018年1月20日新城尚品小区业主委员会与原告签订物业服务合同，合同约定了原告物业管理区域、收费标准即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.90元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，电梯费基础费为25.00元/月，每层递增2.00元/月。合同约定物业费缴纳方式为，物业费按年缴纳，业主应在6月份前履行缴纳义务，并且约定了逾期缴纳物业费应按千分之三收取滞纳金，此次合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日。合同期满后，双方无异议，期满自动续期、顺延。2020年齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处赵园社区居委会与原告签订物业服务合同，合同约定了原告物业管理区域、收费标准即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.90元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，电梯费基础费为25.00元/月，每层递增2.00元/月。合同约定物业费缴纳方式为，物业费按年缴纳，业主应在1-3月份前履行缴纳义务，并且约定了逾期缴纳物业费应按千分之一收取滞纳金，此次合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日。另查明，被告入户后一直按照每平米每月0.72元的标准缴纳物业费（包括电梯费444.00元/年）至2014年末，2015开始拖欠物业费。本院认为，被告作为小区业主，享受了物业服务，应当按照物业合同约定缴纳物业费。原告公司与其服务小区业主委员会签订物业服务合同，对该小区业主产生约束力，被告以未签订物业服务合同，其并非合同当事人提出抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。原告主张该小区业主委员会成立及表决程序违法，未提交相关证据，对该抗辩，本院不予采纳。原告主张按千分之一收取滞纳金，被告不同意支付，本院认为原告主张的违约金过高，因原告与业主委员会签订合同中约定的物业费缴纳时间存在差异，且原告未能提交证据证实经书面催缴相关费用并给予合理宽限期限，本院按每年年末作为违约金计算起点，酌情计算如下：2015年拖欠1,438.00元产生的违约金，从2016年1月1日，按照年利率6%计算到2019年8月20日，即1,438.00元×6%÷365天×1327天=313.68元。2016年拖欠1,438.00元产生的违约金，从2017年1月1日，按照年利率6%计算到2019年8月20日，即1,438.00元×6%÷365天×961天=227.16元。2017年拖欠1,578.00元产生的违约金，从2018年1月1日，按照年利率6%计算到2019年8月20日，即1,578.00元×6%÷365天×596天=154.60元。2018年拖欠2,101.00元产生的违约金，从2019年1月1日，按照年利率6%计算到2019年8月20日，即2,101.00元×6%÷365天×260天=89.80元。从2019年8月20日到2020年8月30日的违约金，按照银行报价利率3.85%计算，即（1438.00元+1438.00元+1578.00元+2,101.00元）×3.85%÷365天×376天=259.98元。2019年拖欠2101.00元产生的违约金，从2020年1月1日，按照年利率3.85%计算到2020年8月30日，即2101.00元×3.85%÷365天×260天=57.62元。以上违约金合计1102.84元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告祝龙支付原告齐齐哈尔尚品物业有限公司拖欠的截止至2020年8月物业费10157.00元。二、被告张文柱支付原告齐齐哈尔尚品物业有限公司违约金1102.84元。案件受理130.90元，减半收取计65.45元，由被告祝龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 李 强二〇二〇年十二月十一日书记员 顾哲旭