四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1828号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜云平,男，生于1957年9月20日，汉族，住四川省华蓥市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张苍鑫，男，生于1987年5月10日，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人姜云平与上诉人张仓鑫房屋租赁合同纠纷一案，因不服四川省华蓥市人民法院(2020)川1681民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜云平上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判张仓鑫赔偿租金损失费2,3750元、违约金18,000元；2.一二审诉讼费由张仓鑫负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律不当。1.认定姜云平自愿解除合同不是事实，在是一审法官授权后才对外出租的；2.张仓鑫无权要求姜云平减租，在疫情期间各法院都有明确规定，不得以疫情为借口解除合同；3.姜云平在疫情期间，根据周边情况给张仓鑫减免了一个月租金；4.一审判决每年降低10%没有法律依据，加之疫情并非长达几年，应根据实情在判断；5.张仓鑫是由于自己不善经营和控制成本才导致生意差，与疫情关系不大；6.姜云平不存在影响张仓鑫正常经营的情况，到期门市也是按约定向其收取租金，是由于张仓鑫不交租金在前；7.根据合同法的规定，违约金是因为违约行为所产生，损失是因为违约行为造成的损失，两者不能混淆。二、一审审判程序不合法。1.姜云平在一审中多次要求质证，而法官不让他提问；2.根据一事一理的原则，不应把门市装修、品牌加盟等与违约无关的事项纳入审查；3.姜云平向一审法官提交了证人录音，但法官拒收；4.张仓鑫存在延期交租的事实未予认定。综上，请求判决另行转租差价损失2万元以及半个月租金损失3，750元及违约金18，000元。 张仓鑫辩称，请求驳回姜云平的上诉请求。1.不认可姜云平所说的只减今年一个月租金。今年大环境不好，姜云平现在的出租价格也是低于之前，而且同行情下都是减租百分二十左右。他隔壁的一个门市从13.5万减租到了9万，如果继续租赁后面也是这个价格继续租赁；2.因为门市到期，7月份他就将门市还给罗环英，罗环英以9万的价格出租给了他人。由于姜云平一直不答复，导致他无法加盟品牌并产生损失；3.一审提交的证据证明了姜云平轰赶顾客、收取顾客的钱，而且如果顾客不给钱给他，他就不让顾客拿东西走。 张仓鑫上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回姜云平的本诉请求并支持其反诉请求；2.一二审诉讼费由姜云平负担。事实和理由：1.一审判决并未考虑到新冠疫情给实体店造成的真正影响，张仓鑫受疫情原因导致其营业额骤降，已不能维护正常经营。故提前几个月多次给姜云平沟通，希望其相应国家号召，降租已共度难关。但多次与姜云平沟通未果的情况下，张仓鑫又无法与品牌公司续签加盟授权合同。综合各种原因，张仓鑫才提前提出终止租赁合同；2.姜云平起诉赔偿租金及违约金不合理。张仓鑫在一审中提供证据证明因疫情原因大多数房东相应国家号召，均主动减免一至两个月租金及降低余下合同租金普遍达20%以上。一审忽略姜云平至始至终未给他减免租金的情形；3.《门市出租合同》已经明确约定了违约责任及金额的计算方式，本案应按照合同约定计算违约金。 姜云平辩称，请求驳回张仓鑫的上诉请求。1.他出租的另外一个门市是13.5万是事实，但因为当时为了抢门市才提高了价格，那个门市实际价格是12万；2.他隔壁236号门市只减了六千租金，而且也只是疫情这一年；3张仓鑫说他去了门市闹事，张仓鑫因提供证据；4.另外他请求的是减免租金7，500元。 姜云平一审诉讼请求：1.判令解除《门市出租合同》；2.判令张仓鑫赔偿姜云平租金损失83,750元，并支付违约金18,000元；3.三、判令张仓鑫承担本案诉讼费。 张仓鑫一审反诉请求：一、判令解除《门市出租合同》，由姜云平退还张仓鑫押金10,000元；二、判令姜云平退还张仓鑫不正当所得40元、门市剩余电费142元及多日骚扰给张仓鑫正常经营造成的损失费21,000元，合计21,182元。 一审法院认定事实:2019年3月15日，姜云平（甲方）与张苍鑫（乙方）经共同协商签订《门市出租合同》，简要内容：1、甲方将自有门市（滨河东路238号）出租给乙方经商，年租金为90,000元，有效期为5年，从2019年9月1日起至2024年8月31日止；2、乙方在签合同时一次性付清当年房款，以后每年必须提前一月向甲方交清次年房租，并向甲方一次性交押金10,000元，合同期满甲方退还乙方全部押金；3、乙方在经营期间，所发生的一切费用自付，在此期间，甲方不得干涉乙方经营，不得收回门市，造成的后果视为违约；4、合同期内，甲乙双方务必共同遵守，否则按违约处理，违约金按年租金的20%支付。 同日，张苍鑫与案外人连忠义就滨河东路238号门市签订《门市转让协议》，简要内容：张苍鑫向连忠义支付转让金预付款15,000元，余款40,000元待张苍鑫与该门市产权人签订租赁合同后付清。40,000元包括剩余租期租金30,000元、合同押金10,000元。15,000元转让费为转让该门市现有所有硬件，包括收银电脑、打印机、全套监控设备、空调、所有灯具等。 张苍鑫同时租赁了与滨河东路238号门市相邻的案外人罗环英门市，张苍鑫将两门市租赁后，打通相连共同装修、使用。该门市张苍鑫已与罗环英于2020年7月29日协商解除租赁合同。 2019年6月22日，被告张苍鑫与案外人四川嘉伟皮具有限公司签订《金利来皮具S系列联营附加协议书》，简要内容：张苍鑫全年销售任务为700,000元，时间从2019年6月22日到2020年6月21日止。该联营协议一年一签，张苍鑫期满后未续签。 2020年5月13日，张仓鑫通过微信联系姜云平：“姜叔您好，以下是您要的数据：柏荳优品罗房东减免一个月零2000租金，另本年租金按三季度缴清；袋鼠皮具刘尧琼房东减免一个月零4000，另本年度租金按四期缴清；百货公司减免一个月租金，以上情况你可以去打听查实”姜云平于2020年7月29日回复：“张总你好！今年疫情给你优惠伍仟元整，其房租捌万伍仟请于7月31日之前付清，谢谢合作！”张仓鑫同日回复：“姜老板你好，我今年做满了，明年不做了，下月底我把门市交还给你。”姜云平回复：“那样你是有违约金的”。张仓鑫回复：“今年生意实在难做，我从开业到现在生意都很差，每年都坐等靠过年赚点钱，过年屯了很多货！疫情关了一个多月差不多两个月，影响太大了，每个月都亏本处理，我也不想闭店啊，是真运营成本太高了做不动了…” 2020年8月初，姜云平去被告租赁的门市催要租金，未经张仓鑫同意收取客户40元购物款。 2020年9月15日，姜云平与案外人周春梅签订《门市出租合同》，将案涉门市出租给周春梅，年租金70,000元，租期为2020年9月1日至2028年8月31日，合同期间不涨价、不递增。同日，周春梅银行转账支付姜云平第一年租金67,100元。 一审法院认为，一、关于《门市租赁合同》是否予以解除。张苍鑫于2020年7月29日微信告知姜云平解除后期的租赁合同，并拒绝支付下一年的到期租金，于2020年8月31日拆除门市所有装饰装修，原告姜云平不得已于2020年9月15日将案涉门市出租于案外人周春梅。本院认为，张苍鑫明确表示不再租赁姜云平的门市，姜云平也以自己的行为表示同意解除租赁合同。故，对张苍鑫反诉请求解除《门市租赁合同》，一审予以支持；二、关于合同解除的责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告依法签订的租赁合同，双方应严守合同约定，不得擅自解除。新冠疫情虽对张仓鑫产品销售有影响，但这种影响并没有达到使合同目的不能实现的程度，现疫情已得到有效控制，合同本可以继续履行，张仓鑫若认为租金过高，可向法院诉请变更合同租金约定，但不应在未经姜云平同意的情况下，擅自单方解除合同，拒绝支付到期租金，拆除全部装饰、装修，张仓鑫的行为已构成违约。但考虑到导致合同解除的原因中，姜云平也存在一定的过错：张仓鑫微信通知姜云平，要求姜云平按照本市其它门市一样给予被告减租、降租优惠，姜云平迟迟没有明确回复，导致张仓鑫未敢续签加盟品牌协议；在张仓鑫门市剩余租期内，违反租赁合同约定去被告经营场所吵闹，阻碍其正常经营。综上，一审法院认定导致合同解除，双方皆存在过错，一审法院认定姜云平与张仓鑫过错责任比为3:7；三、关于姜云平诉请的赔偿损失。因新冠疫情影响，姜云平同意第一、二年租期租金给予张仓鑫减租一个月，剩余三年租金不能降租。张仓鑫辩称，因疫情影响，华蓥市多数门市房东都给予租户剩余租期少则20%，多则43.5%的降租优惠，应按照门市租赁市场行情，剩余4年至少降租20%。一审法院认为，因新冠疫情影响，实体店客流量的确明显减少，销售额及利润显著下降，且疫情影响的时间跨度尚难以确定，出租方应给予租户一定比例的租金优惠，一审法院酌定剩余4年的租金在原合同约定基础上减租10%。即本院认定姜云平的租金损失为46,900元（90,000元×4×90%－67,100元－70,000元×3），张仓鑫应按责任比例赔偿原告32，830元。至于姜云平诉请的违约金18，000元，因已赔偿损失，不应重复计算。故，对姜云平诉请张仓鑫给付违约金18,000元，一审法院不予支持。四、关于张仓鑫的反诉请求。1、押金。姜云平庭审陈述，张仓鑫交付10,000元押金，是保证合同解除时姜云平付清水电费及赔偿租赁物可能的损坏。因水电费张仓鑫已付清，姜云平也未举证租赁物存在损坏现象。故，一审法院认定姜云平应予退还被告押金10,000元。2、收取的购物款。姜云平未经张仓鑫同意，在张仓鑫处收取客户购物款40元，该收取行为无法律依据，应予返还。3、剩余电费。经本院核实，显示剩余142元电费的电表，确为张仓鑫所有，现合同解除，姜云平应予退还张仓鑫。4、损失费。该项损失本院已在责任承担比例中酌情认定。故，此处不再重复计算。综上，姜云平应退还张仓鑫合计10,182元。本诉与反诉请求品迭后，张仓鑫告应赔偿姜云平租金损失22,648元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除张苍鑫与姜云平于2019年3月15日签订的《门市出租合同》；二、张苍鑫于本判决生效之日起七日内向姜云平支付租金损失22,648元；三、驳回姜云平的其他诉讼请求；四、驳回张苍鑫的其他诉讼请求。 案件受理费1，165元，由姜云平负担790元，由张苍鑫负担375元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审中，姜云平明确放弃上诉请求撤销四川省华蓥市人民法院(2020)川1681民初1123号民事判决第一项。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.《门市出租合同》解除后张仓鑫应承担责任的确定；2.张仓鑫诉请姜云平赔偿经营损失以及返还费用是否支持。 关于焦点一。张仓鑫在2020年5月开始多次与姜云平沟通关于租金减免的情况，7月29日明确作出退租的意思表示，姜云平亦作出回复，但双方并未对解除合同达成一致意见。在2020年9月18日姜云平在一审询问时申请变更诉讼请求，同意解除案涉《门市出租合同》。故应认定案涉《门市出租合同》已解除。根据《门市出租合同》第四条“合同期内，双方务必共同遵守，否则按违约处理，违约金按年租金的20%支付”的约定，一方违反合同约定应向另一方支付违约金，即18，000元。经审理查明，本案系张仓鑫单方解除合同，其解除行为存在违约，理应按照合同约定承担违约责任。姜云平诉请张仓鑫支付违约金18，000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。加之，因张仓鑫的解除行为导致案涉《门市出租合同》无法继续履行，姜云平无法根据《门市出租合同》获取租金。故对于姜云平诉请张仓鑫赔偿租金损失，本院予以支持。但姜云平在2020年9月15日中已自愿将案涉门市出租给案外人周春梅，其租金收益从出租时得到延续和保障。因此，张仓鑫应向姜云平赔偿从2020年9月1日至2020年9月15日的租金损失，损失标准按案涉《门市出租合同》约定的标准计算，共计3，750元。一审判决将违约行为按过错责任确定损害赔偿没有法律依据，本院予以纠正。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，张仓鑫交付押金以及姜云平占用的客户购货款、已支付电费理应退还。一审判决姜云平退还押金10，000元、占用购物40元款、电费142元并无不当，本院予以支持。对于张仓鑫诉请姜云平赔偿其营业损失21,000元，因未提供证据证明，本院不予支持。据此，姜云平、张仓鑫互负债务，应在本案中予以抵销。经抵销，张仓鑫应向姜云平支付11，568元。 综上所述，姜云平、张仓鑫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省华蓥市人民法院(2020)川1681民初1123号民事判决第一项； 二、撤销四川省华蓥市人民法院(2020)川1681民初1123号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、张仓鑫在本判决生效后十日内向姜云平支付11，568元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,165元，由姜云平负担790元，由张仓鑫负担375元。二审案件受理费3,085元，由姜云平负担2,335元，由张仓鑫负担750元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡 成 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二〇年十二月十日 法官助理  尹 庆 书 记 员  何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。