江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初6556号原告：陈德胜，男，汉族，1966年3月21日生，住南通市崇川区。原告：朱云利，女，汉族，1968年8月8日生，住南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴梦雅，江苏紫琅律师事务所律师。被告：王莉，女，汉族，1979年6月10日生，住南通市崇川区。被告：邵涵，男，汉族，1999年10月9日生，住南通市崇川区。两被告共同委托诉讼代理人：曹建平，江苏江花律师事务所律师。原告陈德胜、朱云利与被告王莉、邵涵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人廖福荣、吴梦雅，被告王莉及两被告共同委托诉讼代理人曹建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德胜、朱云利向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款118000元并支付违约金34200元（以2228000元为基数，自2020年8月13日起按每日万分之五计算至实际给付之日止，暂计算至2020年9月12日为34200元），合计人民币152200元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系母子关系。原、被告于2020年3月签订《房地产买卖居间合同》，原告将长航地中海7幢×室房产以2228000元的价格出售给被告。合同约定被告在合同签订时支付10000作为购房定金，由房产中介转交给原告，2020年3月23日办理产权过户手续，同时被告支付580000元给原告，若被告违约定金不予赔偿并按照房屋总价款的20%赔偿给原告。2020年3月23日，原告按照被告要求将案涉房屋过户至被告邵涵名下。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》中已经明确约定款清交房，被告也承诺在2020年4月28日前银行放款，但被告却反悔不再贷款买房。经房产中介协调，被告承诺在2020年7月10日前付清尾款1138000元，原告收到尾款后交房给被告，如若违约则每日以房屋总价款的百分之一作为违约金。后被告未能在2020年7月10日前按约付清尾款。2020年8月9日，原、被告协商确认被告拖欠原告房款1138000元、违约金130000元，合计1268000元，此款在2020年8月13日前付清，如若不能付清，则被告自2020年7月10日起每日以房屋总价款的百分之一支付违约金并承担所有的经济损失。但被告仅支付1150000元，余款118000元至今未支付。原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王莉、邵涵辩称，被告没有违约，案涉房屋的房款已经全部付清，即使被告存在逾期支付购房款的违约行为，被告多支付的29800元足以弥补原告的经济损失，请求法院对原告主张的违约金作出调整。故原告的诉请不能成立，请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有争议的证据：结婚证、房地产买卖合同、存量房买卖合同、付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提供了协议和承诺各一份，证明原、被告双方因案涉房屋买卖过程中的购房款支付等问题产生矛盾，双方就相关问题签订协议，被告方就房款及违约金支付问题对原告作出书面承诺。被告认可协议及承诺书上系由其本人签字。但主张该协议及承诺书文本系原告事先准备好的，被告是在受胁迫的情况下签订的，故该协议及承诺书应当是无效的。被告对于其主张的受胁迫签订协议及承诺书的事实未能举证证明，本院不予采信，即使该协议及承诺书的文本由原告事先准备，被告作为完全民事行为能力人在协议和承诺书上签字应当视为认可其中的内容。综上，本院对被告的抗辩不予采信，认可原告提供的协议及承诺书的真实性，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：原告陈德胜与原告朱云利系夫妻关系。原告（甲方）与被告王莉、邵涵（乙方）及港闸区易居房友中介服务部（丙方）签订有房地产买卖合同，原告将长航地中海花园7幢×室以2228000元的价格出售给两被告。合同3条为房款及产权交接方式的约定，其中第（1）条载明“本合同签订时乙方支付人民币一万元作为购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证”；第（2）条载明“甲乙双方定于2020年3月23日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币580000元给甲方，如因甲或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的20%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方”；第（3）条关于甲方交房时间和乙方付清余款的条款时间和余款金额均被杠除，但约定甲乙双方若逾期交房或付清余款，每逾期一天按总成交价的20%赔偿给对方，合同继续履行。合同第13条为甲乙双方另行协商的其它事项，该部分有手写内容，原、被告双方确认的内容是“款清交房”，其余内容因字迹模糊无法确认。2020年3月23日，两原告将案涉房屋过户至被告邵涵名下。2020年5月25日，原告陈德胜（甲方）与被告王莉（乙方）及港闸区易居房友中介服务部（见证方）签订协议，内容如下：今甲乙双方协商针对长航地中海7幢×室房屋买卖交接问题双方出现争议未能按时交房，经中介方协调双方达成协议如下：1.甲乙双方同意委托中介方将上述房屋在2020年7月10号之前出售，卖方所得房款必须在中介方，由中介方统一结算。卖房差价无论正负均属乙方。2.如在2020年7月10日前未能出售上述房屋，双方不能以任何理由推脱交接，乙方当日须付清甲方房屋尾款壹佰壹拾叁万捌仟元整（113.8万元整）。甲方给予交房。3.由于双方没有成功办理房屋交接，甲方急需用钱，自愿有偿向第三方借款，乙方自愿补贴，利息12800签订协议当日支付。4.如双方不能做到上述条款或单方面违约，或乙方未能在2020年7月10日付清房款，每延迟一天，以房屋总价款2228000元整的百分之一作为违约金（每天）……。原、被告于2020年5月完成交房。2020年8月9日，被告王莉出具承诺书给原告，承诺其儿子邵涵购买案涉房产欠陈德胜房款1138000元，于2020年8月13日前付清房款及违约金1268000元，8月7日及9日已付150000元房款，仍欠1118000元。如不能按期付清，愿意按照2020年5月25日签订的协议，自2020年7月10日起承担违约金。被告于签订房地产买卖合同时支付原告定金10000元、于2020年3月23日支付原告580000元、于2020年5月8日支付原告400000元、于2020年5月13日支付原告5000元、于2020年5月22日支付原告100000元、于2020年5月25日支付原告12800元、于2020年8月7日支付原告100000元、于2020年8月9日支付原告50000元、于2020年8月13日支付原告1000000元，被告共支付原告2257800元，超出合同价款29800元。本案的争议焦点在与：1.被告是否已经付清购房款？2.被告是否构成违约？如果被告构成违约如何确定违约金的数额？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的房地产买卖合同及协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于第一个争议焦点，原告主张被告因付款时间晚于双方约定而产生违约金，故依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定，被告逾期支付的款项应当优先认定为违约金，被告尚有118000元的购房款未支付。被告辩称其已付清购房款。本院认为，前述司法解释条款系规定债务人除主债务外还应支付利息和费用，在给付不足以清偿全部债务时，法院如何认定给付金额性质的问题。该条款中的利息与本案中的违约金法律性质不同，原告的主张适用法律错误，本院不予采纳，故应认定被告已付清购房款。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告虽然已经全额支付了购房款，但支付的时间晚于双方的约定，应当承担相应的违约责任。被告认为合同约定的违约金过高，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定违约金高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，原告的损失主要由资金占用的利息和实现债权的费用组成，综合被告实际付清房款的时间以及原告的实际损失等因素，本院将违约金调整为51300元，扣除被告支付给原告金额中高于合同价款的29800元，被告还需支付原告违约金21500元（51300元-29800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定,判决如下：一、被告王莉、邵涵于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告陈德胜、朱云利违约金21500元。二、驳回原告陈德胜、朱云利的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元（已减半），原告陈德胜、朱云利负担1115元，由被告王莉、邵涵负担557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3344元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年十二月二十八日法官助理 钱胤泽书 记 员 金 冰