北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3295号原告：北京国丰汉富房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区榆西一街1号院4号楼6层601-25号。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：余水生，福建贵先律师事务所律师。被告：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安，执行董事。委托诉讼代理人：王冰，北京盛通绿色家园房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：王晓頔，北京衍胜律师事务所律师。原告北京国丰汉富房地产经纪有限公司（以下简称国丰汉富公司）与被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称盛通公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国丰汉富公司的法定代表人张超及委托诉讼代理人余水生，被告盛通公司的委托诉讼代理人王冰、王晓頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国丰汉富公司向本院提出诉讼请求：1．判令盛通公司向国丰汉富公司支付销售佣金100万元；2．判令盛通公司自2017年12月1日起，以100万元为基数，按每日万分之三支付滞纳金至实际付清销售佣金之日止；3．判令盛通公司承担本案诉讼费、律师费等全部费用。事实和理由：2017年11月1日，国丰汉富公司与盛通公司签订《销售代理合同书》，约定由国丰汉富公司为盛通公司销售其所开发的35项（以下简称为“本项目”）。合同约定原告负责被告已销售但未签约的部分房源的签约、回款等后续工作。具体房源如下：1．二期共计1套，总价款540万，被告按总价款1%向原告支付佣金；2．本项目共计8套，总销售额8220万元，被告按总价款1．5%向原告支付佣金。以上房源销售佣金总计128．7万元，优惠后为100万元整，自签约之日起一个月内由被告支付给原告。截止原告起诉之日，被告未向原告支付销售佣金，虽经原告多次催告，被告拒不支付佣金。为维护自身的合法权益，现诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。盛通公司辩称：不同意国丰汉富公司的诉讼请求。一、对涉案合同真实性不认可，《销售代理合同》系国丰汉富公司伪造，双方之间不存在合同关系。2016年3月1日至2018年的上半年，盛通公司一直与北京祥和七彩房地产经纪有限公司（以下简称“第三方经纪公司”）合作销售涉诉楼盘，国丰汉富公司法定代表人张超原系该第三方经纪公司销售人员。盛通公司作为开发商，因协助客户办理网签需要经常授权第三方经纪公司销售人员使用公章，张超以其职务之便，私用公章、伪造合同。国丰汉富公司所提交的合同和盛通公司与第三方经纪公司签订的合同高度雷同，格式、条款均一致，明显系由国丰汉富公司伪造。二、张超系第三方经纪公司的销售人员，其行为系职务行为，履行的义务基于盛通公司与第三方经纪公司之间合同项下的合同义务，盛通公司不应支付任何款项。根据盛通公司与第三方经纪公司签订的合同，双方自2016年3月1日开始合作，合同终止后，乙方对职责范围内未尽事宜还应负责相关善后处理工作直至全面履行完毕为止。根据盛通公司提交的《销售机构和销售人员情况表》可以看出，2017年7月12日，张超仍是第三方经纪公司的销售人员，其行为系职务行为，履行的义务为基于盛通公司与第三方经纪公司之间合同项下的合同义务，与国丰汉富公司无关，盛通公司不应向国丰汉富公司支付任何款项。三、国丰汉富公司承认涉案合同中所列房屋均非其销售，其主张的是原告履行了跟进合同所列房屋回款所应获得的佣金，然而案涉房屋的回款早在原告公司设立之前完成，与国丰汉富公司无关，国丰汉富公司亦未提交任何其与回款有关或其为盛通公司提供销售代理服务的证据。国丰汉富公司成立后四天便与盛通公司签订独家代理销售合同，不符合常理，依据该合同约定，国丰汉富公司系涉35项房屋项目的独家销售，然而国丰汉富公司却未提交任何证据证明其完成了任何销售任务。国丰汉富公司作为房屋销售经纪公司，也并未就涉案合同约定的项目向管理部门备案；即便双方有交易合意，也应有要约或者书面往来，其并未提交证据证明为盛通公司提供了服务。四、国丰汉富公司代理人当庭主张涉案合同系盛通公司为补偿张超团队所签，缺乏事实与法律依据，盛通公司与第三方经纪公司之间存在合同关系，张超团队并非法律主体，仅是第三方经纪公司下设的团队，盛通公司与张超团队之间没有权利义务关系。即便该团队存在，其履行的也是第三方经纪公司与盛通公司之间签订的合同项下的义务，盛通公司已经支付该公司相应对价，即便张超团队主张权利，也应向该第三方经纪公司主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，国丰汉富公司与盛通公司签订《销售代理合同书》（以下简称《销售代理合同》），合同约定，盛通公司（甲方）委托国丰汉富公司（乙方）独家现场代理销售盛通公司开发建设的35项，位于北京市通州区宋庄镇，项目可售建筑面积为10313．19平方米。第三条“协议期限”约定，协议期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，合同终止且未续签的，对于乙方在本合同有效期内工作职责范围内的未尽事宜，乙方还应负责相关善后处理工作至全面履行完毕为止。第五条“甲方权利义务”约定，甲方指定专人（王冰）作为甲方代表负责本项目的营销管理工作，专人的行为视为代表甲方的行为。第七条“销售代理乙方工作费用及收取方式”约定，乙方的销售代理工作费用包括销售代理佣金。计算方式为按项目中每一物业销售的有效签约（即已完成网签的）金额（该物业销售总价）的1．3%计算甲方支付乙方的销售代理佣金。乙方还需负责甲方已销售但未签约的二期部分房源签约、回款等一切相关工作，甲方已销售但未签约的二期房源共计1套，总销售额540万元，此类房源甲方按总价款的1%作为标准，向乙方支付代理服务费。上述已销售但未签约的二期房源买受人姓名为孙某，房号为二期61号，户型G3。现有甲方已销售但未签约的（属于乙方代理销售项目第三期）房源共计8套，总销售额8220万元。对于该等房源，乙方负责完成此部分房源的签约、回款等后续相关工作。此类房源甲方按总价款的1．5%作为标准，向乙方支付代理服务费。上述所述甲方已销售但未签约的三期房源包括17号、8号、25号、23号、31号、15号、21号、12号。上述代理佣金总计128．7万元整，优惠后甲方支付乙方代理佣金100万元整，自签约之日起一个月内支付给乙方。第九条“违约责任”约定，甲方逾期支付乙方相关工作费用，每延迟一天，须按逾期应付款的万分之三的比例支付滞纳金。该合同还约定了其他权利义务。落款处分别加盖印有“北京盛通绿色家园房地产开发有限公司”“北京国丰汉富房地产经纪有限公司”的印章。盛通公司对合同的真实性不予认可，称上述合同系国丰汉富公司冒用盛通公司公章伪造而成，但对此未提供相关证据。为证明涉案项目的实际销售代理商，盛通公司提交其与案外人北京祥和七彩房地产经纪有限公司（以下简称“祥和七彩公司”）的《销售代理合同书》作为证据，该合同约定盛通公司（甲方）委托祥和七彩公司（乙方）独家现场代理销售盛通公司开发建设的三期1-36号楼房项目，位于北京市通州区宋庄镇，项目可售建筑面积为约11000平方米。第三条“协议期限”约定为自2016年3月1日起至2017年2月28日止，合同终止且未续签的，对于乙方在本合同有效期内完成的销售成交的未尽事宜，乙方还应负责相关善后处理工作至全面履行完毕为止。该合同还约定了其他权利义务。盛通公司称其与祥和七彩公司签订的《销售代理合同书》中祥和七彩公司代理销售的房屋推广名为东某墅，实际与天鸿某墅、盛通某园是同一项目。盛通公司还提交了《销售机构和销售人员情况表（委托销售）》（以下简称：《销售人员情况表》）载明，“开发企业名称：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司；委托销售房地产经纪公司：北京祥和七彩房地产经纪有限公司；销售负责人：罗伟；预售证号/产权证号：京房权证通股字第XXXX号；委托销售商品房范围对应楼栋号：通州区；销售人员情况：张超，胸牌号码：京建销19760……”《销售人员情况表》上盖有“北京盛通绿色家园房地产开发有限公司”“北京祥和七彩房地产经纪有限公司”“北京市商品房销售机构注册备案专用章”的印章，登记日期为2017年7月12日。国丰汉富公司认可其法定代表人张超曾为祥和七彩公司的员工，称2017年3月双方劳动关系终止。但对此未提交证据。为证明销售代理情况，国丰汉富公司提交项目交款通知单、收据、转账记录、项目自愿认购单、天鸿某墅确认书等作为证据。收据日期为2016年9月8日、2016年11月8日、2016年11月9日。盛通公司对此不予认可，称回款发生在国丰汉富公司成立之前。2017年11月14日，2018年2月12日，王冰账户向张超账户分笔转账共计15万元。盛通公司不认可该笔金额系佣金，称系王冰因个人关系对张超的借款。盛通公司提交《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF807368），上载通州区草寺01房屋出卖人为北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，买受人为付某，销售人员为王乔燕，销售人员编号为京建销43395，合同签订日期为2019年4月18日。盛通公司表示国丰汉富公司证据中付款人孙某因购房资格问题与案外人付某协议由付跃买受该房屋。盛通公司称国丰汉富公司提交《销售代理合同》中房号为17、23、25、31、12号房屋是合作方天鸿公司内部购买的，没有经过代理销售，8号房屋是七彩公司销售的，15、21号房屋是给公司债权人抵债了。国丰汉富公司认可上述房屋并非由其销售，称其是负责回款后期服务工作，2017年3月至合同签订前，张超及其团队已负责涉诉项目的实际销售工作，其主张的佣金是对2017年3月至2017年11月张超团队负责销售的补偿和此后销售服务的对价。另查，国丰汉富公司成立于2017年10月27日。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。盛通公司不认可国丰汉富公司提交的《销售代理合同》的真实性，称系冒用盛通公司公章签订，但对此未提交证据予以证实。国丰汉富公司主张盛通公司根据《销售代理合同》约定支付佣金并承担滞纳金，庭审中自认未实际销售《销售代理合同》中约定的房源，虽称完成了后期服务工作，但未提供证据证明实际完成相关房源的签约、回款等后续相关工作。故国丰汉富公司的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京国丰汉富房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6900元，由北京国丰汉富房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二〇年十二月三十日书记员  李璠-2--1-