广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35297号原告（反诉被告）：黄兴，男，1969年11月4日出生，汉族，身份证住址湖北省黄石市西塞山区。原告（反诉被告）：广州申田印刷有限公司，住所地广州市白云区太和镇草塘路6号A栋三楼北。法定代表人：王爱民。上述两原告共同委托诉讼代理人：廖忠安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎庆昌，男，1983年12月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告（反诉原告）：李碧如，女，1984年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：广州市俊兴塑料制品有限公司，住所地广州市白云区均禾街罗岗麦角岭北街7号。法定代表表人：黎庆昌。上述三被告共同委托诉讼代理人：梁凤琼，广东格林律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：许静纯，广东格林律师事务所律师。原告黄兴、广州申田印刷有限公司（反诉被告，以下简称原告黄兴、申田公司）与被告黎庆昌、李碧如（反诉原告，以下简称被告）、广州市俊兴塑料制品有限公司（以下简称俊兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申田公司的法定代表人王爱民及黄兴、申田公司的委托诉讼代理人廖忠安，被告黎庆昌、李碧如、俊兴公司的委托诉讼代理人梁凤琼、许静纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄兴、申田公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、三被告共同向原告退回租赁押金5万元；3、三被告共同向原告赔偿工厂装修、安装搬迁机器损失费93780元;（以上暂合计143780元）4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原告与黎庆昌签订《厂房租赁合同》，约定黎庆昌将位于广州市白云区均禾街罗岗村深塘口自编168号之三楼租给原告作为厂房；租赁期为3年自2019年3月1日起至2022年2月28日止；每月租金21000元，押金50000元，租金及水电费按月收取等。合同签订后，原告向被告支付了押金5万元及1个月的租金2万元。俊兴公司向原告分别出具了《收据》。此后，原告对厂房进行了装修改造，其中安装水电，搬运、安装机器等共花费85780元。此后原告支付租金至2019年5月31日，租金支付至李碧如的个人账户。2019年6月8日，原告经被告同意，将上述厂房转租给案外人谌咏，租期到2022年2月28日，厂房租金及水电费由案外人直接支付给被告。2019年10月17日，因案外人谌咏在厂房内违法生产假冒注册商标，被南京市公安局秦淮分局刑事拘留。2019年10月18日，案涉厂房被广州市公安局白云区分局均禾派出所查封。之后，被告以未支付租金为由，擅自将厂房门锁更换。经过原告多方奔走努力，2019年12月，案涉厂房得以解封。随后因租金支付问题，原告与被告、谌咏的妻子多次协商、沟通，最后由谌咏的妻子向被告结清了2019年12月31日前的租金及水电费。2019年12月31日，被告向原告出具了《告知书》，告知收回物业、没收原告的押金，双方租赁关系终止。原告于2020年1月11日从案涉厂房搬离，搬迁机器等共花费8000元。2020年1月13日，原告与案外人谌咏因租赁合同纠纷起诉至白云区人民法院，原告要求谌咏承担违约责任，赔偿原告押金损失5万元及装修损失，一审法院均不予支持，认为该损失应向被告追讨。审理过程中，经法院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询发现案涉厂房没有《建设工程规划许可证》及产权记录，案涉厂房属于违法建筑，故案涉《厂房租赁合同》应属无效，被告应向原告返还押金5万元。同时因被告出租的厂房属于违法建筑，并对原告隐瞒该事实，对租赁合同的成立存在过错，应当对原告的装修损失、搬迁费用予以赔偿。俊兴公司向原告出具了收据，李碧如是黎庆昌的配偶，同时也实际收取租金，因此，原告认为俊兴公司与李碧如是共同出租人，应当承担共同退款责任。原告与被告协商未果，故向法院提起诉讼，望判如所请。对被告黎庆昌、李碧如的反诉请求，原告黄兴、申田公司辩称，一、被告已实际收取2019年10月至12月的租金、水电费、垃圾费，再向原告主张2019年10月至12月的占有使用费、水电费、垃圾费没有事实和法律依据。2019年6月，案涉场地经被告同意转租给了案外人谌咏，此后由谌咏直接向被告支付租金。2019年10月17日，因谌咏造假，案涉场地被查封，直到2019年12月24日才解封。谌咏拖欠了2019年10月至12月的租金及水电费。但在2019年12月23日，由谌咏妻子黄美玲及其弟弟代谌咏向被告交清了拖欠的租金、水电费、垃圾费，被告还出具了《收据》，载明“今收到三楼租金、水电费2019年12月之前89800元已清”。因此，被告主张的租金、水电费、垃圾费已由实际承租人谌咏支付至2019年12月31日，被告再要求原告支付该期间的费用没有事实和法律依据。二、被告已于2019年12月31日收回案涉场地，此后原告没有占有使用，无需支付占有使用费。被告已于2019年12月31日收回案涉场地并向原告出具了《告知书》，且被告在厂房查封后就更换了门锁，之后一直由被告实际控制，现又要求原告支付收回物业后的占有使用费没有依据。三、被告厂房是违章建筑，无人承租与原告无关。被告俊兴公司、李碧如辩称，俊兴公司和李碧如并非本案适格的被告，厂房租赁合同显示合同的签约主体为黄兴、黎庆昌，这是两个自然人之间签署的租赁合同，俊兴公司及李碧如并没有在合同上签章署名，故并非该租赁合同的签约主体。从合同履行的一个情况来看，俊兴公司和李碧如也未参与到租赁行为当中，其中俊兴公司从未收取原告的租金或押金。另，申田公司作为原告起诉主体不适格。综上，李碧如和俊兴公司并非本案适格被告，原告对李碧如和俊兴公司的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告黎庆昌辩称，一、案涉《厂房租赁合同》签订时，原告已实地查看厂房现状并就厂房权属情况等进行了解，《厂房租赁合同》无效，原告本身存在过错，本案实际上是原告因其合作伙伴谌咏在厂内从事违反犯罪经营活动后，无法在租赁厂房内继续经营，为此假借租赁合同无效之名，故原告无权主张退还押金或赔偿。二、假若法院认为案涉租赁合同无效，我存有过错，我认为原告提供的证据未足以证实93780元损失的真实发生，依法应不予采纳。原告所主张的各项损失均没有合同依据，而且部分《收据》收款单位处大部分为空白，经办人处也没有签署全名，无法确认收款方的身份，更也无法确定《收据》的经办人与转账记录的收款人为同一主体。原告提供的转账记录均没有备注实际用途，无法证明原告与案外人的交易和案涉厂房的装饰装修存在关联。而且，仅凭转账记录及部分《收据》，根本就无法证明原告与案外人交易的真实存在。三、即便法庭认定原告发生损失，也仅需赔偿其因《厂房租赁合同》无效所导致的实际现值（残值）损失。原告未经我同意，擅自对案涉厂房进行装修、改建等产生的损失应由其自行承担。2020年2月29日原告搬离案涉厂房时，三楼厂房为空置状态，原告已将其装修搬空，可见这些装修并未形成附合物。原告将机器设备搬迁至案涉厂房所产生的相应费用不属于因《厂房租赁合同》无效造成的损失。原告支付的1年宽带费用是其实际占有使用案涉厂房期间的费用，原告于2020年2月29日搬离案涉厂房，其所缴纳的宽带费也即将到期，因此，该宽带费用应当由实际使用人即原告支付。四、原告承租房屋三楼厂房后，纵容其搭档在案涉厂房内生产假冒注册商标，导致厂房被白云区均禾派出所查封，在周边造成极其恶劣的影响，原一楼、二楼厂房承租人因此退租，案涉厂房在很长时间内无人敢承租，直至2020年9月中下旬，时间过去近一年，并在我大幅降租的情况下才得以租出，原告从事违法犯罪行为给我造成严重的经济损失；五、原告拖欠我2019年10月-2020年2月的租金未付，依法应予清偿。为此，黎庆昌、李碧如提出如下反诉请求：1、判令两原告向被告支付2019年10月至2020年2月的占有使用费105000元；2、判令两原告向被告支付2019年10月至2019年12月的水电费、垃圾费26801.5元；3、判令两原告共同向被告赔偿其承租厂房期间出现制假行为导致厂房长时间无人承租而造成的损失，暂酌定为30000元；4、本案的诉讼费由两原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日，黎庆昌（出租人、甲方）与黄兴（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区均禾街罗岗村深塘口自编168号之三楼（以下简称涉案厂房）出租给乙方使用，租期从2019年3月1日至2022年2月28日，每月租金21000元；合同签订时，乙方先交押金合计50000元，支付一个月租金21000元给甲方作为诚意金。租金及水电费按月收取（水费7元/吨，电费1.3元/度），垃圾费每月100元，由乙方在每月的5日前缴付，逾期缴交，视作属于违约等等。同日，俊兴公司向黄兴出具《收据》，载明今收到黄兴押金50000元及租金20000元。黄兴支付上述费用后实际使用涉案厂房，庭审中黎庆昌确认押金50000元已收取，现暂未退还。同年10月18日，广州市公安局白云区分局均禾派出所张贴《告示》，内容为：2019年10月17日21时许，在位于罗岗白莲中街26号发生假冒注册商标案件等。被告据此主张因涉案厂房发生假冒注册商标犯罪行为而给其造成长期无人租用的损失。同年12月31日，黎庆昌向黄兴、申田公司发出《告知书》，内容为“你方承租的广州市白云区××村白莲中街26号俊兴塑业3楼的厂房，因你方违约迟延支付租金，我方已于2019年12月31日收回该物业，双方租赁关系终止，你方所交押金50000元，我方予以没收，不再退回，特此告知”。被告陈述之所以出具该告知书是为配合原告向案外人谌咏主张相关权利，诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录、银行流水。拟证实李碧如实际收取原告租金并明知原告对涉案厂房进行装修。被告称李碧如收取的租金实际使用人是黎庆昌；2、收据。拟证实原告将涉案厂房转租给案外人谌咏，谌咏已向被告支付租金、水电费、垃圾费至2019年12月底。被告经核实已向本院确认黎庆均已代黎庆昌收取涉案厂房2019年10月至2019年12月的上述费用；3、支付宝转账记录。拟证实原告搬迁机器设备到涉案厂房花费18000元；4、支付凭证、交易明细证明及收据。记载原告于2019年2月21日至3月17日期间陆续向“李志飞”转账支付24600元，金盛五金店出具收据载明今收到广州申田印刷有限公司位于白云区××村俊兴塑业三楼的新厂装电材料费4600元及人工费20000元，经手人签名为“李志飞”；2019年2月25日微信转账给泥勇林6000元，原告陈述该费用是机器拆机、装机的费用；2019年2月23日、2月27日向“东兴白铁通风工程”转账支付7000元，原告陈述该费用用于安装轮转机排风管并提交该费用收款收据；2019年2月18日至3月17日期间陆续向“泥工开心快乐”转账支付9300元，原告陈述该费用用于涉案厂房开窗、砌厕所、搭雨棚的泥水工费并提交该费用的收据；2019年2月25日至3月15日期间陆续向“韩大江”、“美美”转账支付18000元，原告陈述该费用用于支付涉案厂房隔板材料及安装费并提交收据，经手人签名为“韩大江”；5、微信转账记录、收据、宽带业务受理表、路由器收据、收据。拟证实涉案厂房因安装监控花费1800元、安装宽带花费1080元，原告于2020年1月10日搬离涉案厂房花费搬运费8000元。被告对原告提交的装修相关证据不予认可，确认涉案厂房确有雨棚及隔板，并要求原告尽快拆除。被告为证实原告实际于2020年2月29日才搬离涉案厂房向本院提交微信聊天记录，该聊天记录显示黄兴于2020年2月29日向黎庆昌发送消息“黎总搬完了”、“三楼没有锁”、“钥匙到时全部还你”。原告于庭审中陈述其于2020年1月10日已搬离涉案厂房，并出示搬离现场的视频及照片。被告称其是陆续搬离，实际搬离时间是2月29日。另查明，本院于（2020）粤0111民初2189号黄兴、申田公司诉谌咏、黄美玲租赁合同纠纷一案中曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案厂房的报建情况，2020年2月19日，广州市规划和自然资源局复函本院称，涉案物业暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。原告黄兴于2020年10月20日向本院提出财产保全申请，要求对被告广州市俊兴塑料制品有限公司、李碧如、黎庆昌名下价值为143780元的财产采取保全措施。本院作出（2020）粤0111民初35297号民事裁定书，裁定查封、冻结被告广州市俊兴塑料制品有限公司、李碧如、黎庆昌名下价值为143780元的财产。原告为此预交保全费1239元。本院认为，黄兴作为承租人与黎庆昌签订厂房租赁合同，申田公司是涉案厂房的实际使用人且黎庆昌发出的《告知书》亦认可了申田公司的承租人地位，李碧如实际收取租金并就租赁事宜与黄兴进行沟通，俊兴公司于押金收据上盖章确认，故两原告是厂房租赁合同的承租人，三被告是该合同出租人，两原告与三被告之间存在租赁关系。因涉案厂房未取得合法报建手续，故涉案厂房租赁合同应为无效。原告要求对此予以确认的诉讼请求有据，本院予以支持。根据合同无效后相互返还的原则，被告已确认收取原告押金50000元，故原告诉请三被告退还押金50000元有据，本院予以支持。合同虽为无效，原告仍应向被告支付占用涉案厂房期间的场地占用费。根据黄兴与黎庆昌的聊天记录可知，黄兴于2020年2月29日告知黎庆昌其已搬完并可交还钥匙，故本院认定原告占有使用涉案厂房至2020年2月29日。鉴于原告已于2020年1月10日着手搬迁，考虑到涉案厂房的面积及原告的经营用途确有搬离相关设备的需要，故其相关设备及物品于2月29日才完全搬离亦具有合理性，故本院酌情认定原告应向被告支付场地占用费至2020年1月31日。因被告经核实确认其已收到2019年10月至12月的相关费用，故原告应参照合同约定的月租金及垃圾费标准向被告支付2020年1月1日至1月31日的场地占用费21100元。被告反诉请求场地占用费的超出部分及2019年10月至12月的水电费、垃圾费，本院均不予支持。关于原告的装修损失。签订合同的各方当事人对涉案房屋的状态均应负有审慎义务，故原、被告对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，本院酌定由原、被告各承担50%的责任。现被告已于庭审中确认涉案厂房存在雨棚及隔板，故本院对原告曾装修涉案厂房这一事实予以确认。对于装修损失的金额，原告已提供转账凭证及收据等证据，上述各项证据之间就原告支付装修款项的情况能够相互印证，且其中水电安装、轮转机排风管安装、开窗及砌厕所、隔板材料及安装项目均属于已形成附合的装饰装修物，故本院认定原告因装修涉案厂房的上述项目共计支出58900元，另有原告主张的搬迁到厂费用、机器拆机装机费用、监控安装费用、宽带安装费用及搬离费用，因上述项目不属于已形成附合装饰装修物的范畴及因合同无效而导致的原告的损失，故原告主张上述项目的费用不应计入原告的装修损失。鉴于原告已使用涉案房屋至2020年2月29日，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌定原告的装修损失为39231元，如前所述，该装修损失应由原、被告各承担一半，故被告应向原告赔偿装修损失19615.5元，原告主张被告赔偿损失的超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿因出现制假行为导致其损失30000元的反诉请求。因被告并未举证证实其该项损失的产生及数额，故本院对其该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黄兴与黎庆昌于2019年2月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司向黄兴、广州申田印刷有限公司退还押金50000元；三、自本判决生效之日起三日内，黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司向黄兴、广州申田印刷有限公司赔偿装修损失19615.5元；四、自本判决生效之日起三日内，黄兴、广州申田印刷有限公司向黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司支付场地占用费21100元；五、驳回黄兴、广州申田印刷有限公司的其他诉讼请求；六、驳回黎庆昌、李碧如的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1587.8元，由黄兴、广州申田印刷有限公司负担819元，黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司负担768.8元；反诉受理费1768元，由黎庆昌、李碧如负担1537元，黄兴、广州申田印刷有限公司负担231元。保全费1239元，由黄兴、广州申田印刷有限公司负担639元，黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司负担600元。由黎庆昌、李碧如、广州市俊兴塑料制品有限公司负担的本诉受理费、保全费于本判决生效之日起五日内迳付黄兴、广州申田印刷有限公司；由黄兴、广州申田印刷有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付黎庆昌、李碧如。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十八日书记员 傅奎显