广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19390号原告（反诉被告）：广州市嘉福连锁超市有限公司，住所地广州市白云区丛云路1018号商业大楼B栋三楼。法定代表人：张曼。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖闽，广东合邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林文清，男，1968年10月14日出生，汉族，身份住址福建省连江县。委托诉讼代理人：汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱利，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告广州市嘉福连锁超市有限公司（反诉被告，以下简称原告嘉福超市）与被告林文清（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告嘉福超市的委托诉讼代理人杨文周、肖闽，被告林文清的委托诉讼代理人汤星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福超市向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我司支付拖欠的租金343705.3元、水电费26635.5元（滞纳金自拖欠之日起计至实际支付之日止，按每日千分之五暂计至2020年6月15日为111645元）；2、判令我司无需退还被告保证金130000元；3、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，我司与被告签订《租赁合同》，约定我司将位于广州市白云区丛云路1018号嘉福楼B栋二楼的场地租赁一部分给被告做经营场地使用，租赁期自2017年3月1日至2023年12月31日，2019年3月1日至2021年2月28日月租金为90750元，被告应于当月五日前支付当月租金。同时明确约定了，被告不按时交付租金及其他费用，每逾期一天，按应缴费用额的千分之五向我司交付滞纳金；拖欠租金及水电费达10天以上的，我司有权提前收回经营场地不退还保证金。被告承租涉案场地后，未经我司同意擅自将部分承租物业分租，且被告经常拖欠租金；2020年初疫情严重，我司减半收取被告2020年2月租金，但被告仍然拒绝依约缴纳租金及水电费，已构成严重违约。2020年5月18日被告将其分租的一楼150平方米的物业交还我司；2020年5月21日，被告将其分租的二楼酒店公寓550平方米交还给我司。本案诉讼后，被告于2020年8月3日向我司表示不再承租剩余物业，但至今仍拒绝前往办理交接手续，为减少损失，我司将二楼剩余物业715.5平方米对外招租，至今仍有364.5平方米的场地空余未能招租成功。综上，被告拒不支付租金及水电费的行为严重违约，且由于被告拒绝办理撤场交还物业的行为，严重损害我司合法权益，我司为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。针对被告林文清的反诉请求，原告嘉福公司辩称，我司不同意被告的反诉请求，一、被告一方面认为合同于2020年5月1日解除，同时又认为2020年5月之后，由于其交还的部分物业我司予以接收，与实际承租人达成承接租赁合同的情况，认为我司行为违反约定，其主张是自相矛盾的。实际情况是2010年5月1日之后，由于被告自身经营不善，长期拖欠租金，其陆续交还了已经租赁的或者已经转租的部分物业，维持次承租人的承租关系，也减轻被告的违约责任，故我司不得不承接其已经转租的合同。二、被告主张退还保证金13万元缺乏事实和法律依据，合同已约定被告拖欠租金以及违约转租等情况下我司可以没收保证金。本案由于被告单方解约行为已经造成根本违约，故我司应当没收保证金。三、被告主张的经济损失缺乏事实和法律依据。被告存在违约行为，且该损失是否存在没有任何证据予以证实。即便损失的存在，也应当由被告自行承担。四、被告请求免除2月、3月的租金和减半收取4月、5月的租金，缺乏事实与法律依据，2020年疫情确实存在，我司已经酌情减免了被告2月份半个月的租金，我司诉讼请求中已做减免，即便在被告违约的情况下，我司仍然同意减免该月半个月的租金。另，被告至今仍然拒绝办理相关的物业交接手续。综上，请求法庭依法驳回被告的反诉请求。被告林文清辩称，不同意原告诉讼请求，一、我向原告承租案涉场地的一楼及二楼，约定2019年3月1日至2021年2月28日的月租金为82500元，原告主张租金标准为90750元不符合合同约定。早于2019年我已将一楼铺面及二楼部分场地转租给案外人，原告对此知情且同意，长期以来均未提出任何异议，并配合租户办理各类经营证照，因此，原告对我将一楼铺面、二楼部分场地进行转租的事实是知情的，且以其实际行为对我的转租予以默认。二、自2020年5月开始，原告另行与案外人张金勃达成租赁协议并直接向其收取租金、水电等费用，原告“一屋二租”的行为已构成违约，我实际上已不享有租赁物业的使用权、收益权，无需向原告支付自2020年5月起的一楼铺面租金。我将收取的一楼铺面3、4月份租金共计4万元已交付给原告，原告于2020年4月26日向我出具收据，因此，我已向原告付清一楼铺面3、4月份的租金，并不存在拖欠。三、双方曾协商以和嘉公寓财产设施抵扣租金，而原告以实际行动接手和嘉公寓，应视为对合同进行了变更，公寓部分的租金也因原告接手公寓财产而抵扣完毕。2019年8月，我将二楼部分场地转租给湖北籍案外人用做和嘉公寓，投资者为印江辉（户籍湖北仙桃）。2020年1月，因新冠疫情爆发，印江辉被滞留湖北老家，因疫情防控措施，公寓客观上无法营业，印江辉自1月开始未支付任何租金，其提出将全部公寓设施折抵应付给我的租金。我与原告协商将公寓财产抵扣公寓部分租金，而原告未予否认，并以实际行为收回并另行出租公寓。2020年4月24日的《履约催告函》中也仅仅针对二楼鸿威游艺城欠付租金提出异议，并未对公寓租金提出异议。四、我受疫情或防控措施影响，应免除违约责任，滞纳金也应一并免除。对受疫情影响无法正常营业月份，租金按照相关规定应免除，即免除案涉场地2、3月份租金，并对4、5月份租金减半收取。五、我系基于疫情原因提出减免租金要求且双方处于协商过程中，即便是我违约，滞纳金本质上属于违约金，按照日5‰的标准支付违约金过高。六、原告未提交证据证明水电费已实际产生，更未经我确认，2020年2月至2020年4月，原告从未向我出示过任何单据，且疫情期间从常理上讲也不应产生相应水电费。原告隐瞒将部分案涉场地“转租”的事实，枉顾我支付部分租金及侵占我财产的事实，无视疫情造成的客观履行不能，应驳回其无理诉求。为此，我现提出如下反诉请求：1、判令确认原告与我于2017年3月1日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2、判令原告向我退回合同保证金13万元及利息（利息以保证金本金为基数，自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为1682.24元）；3、判令原告向我赔偿经济损失112000元；4、判令原告免除我2020年2、3月租金，并减半收取原告2020年4、5月租金；5、判令原告承担本案全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永泰丛云路1018号（嘉福楼B栋二楼）的场地租赁一部分（以下简称涉案物业）给乙方做经营场地使用，经营项目为鸿威游艺城，总面积1415.5平方米。其中一楼140平方米，二楼1119.5平方米，大厦公共面积分摊156平方米。租赁期共6年10个月，自2017年3月1日至2023年12月31日。乙方应在每月5号前支付当月租金，租金前两年不变，从第三年开始逐年递增10%，两年递增一次，即2017年3月1日至2019年2月28日，月租金75000元，2019年3月1日至2021年2月28日，月租金82500元，2021年3月1日至2023年2月28日，月租金90750元，2023年3月1日至2023年12月31日，月租金99825元。乙方交纳合同保证金130000元。水、电费用按当地政府部门规定的价格计算，目前电费为每度1.25元，水费为每吨6元。乙方未经甲方同意将经营场地全部或部分转租他人或乙方拖欠租金及水电费达10天以上，甲方有权提前收回经营场地不退还保证金。乙方不按时交付租金及其它费用，每逾期一天，按应缴费额的千分之五向甲方交付滞纳金；逾期超过15天，甲方有权作停水停电处理并收回经营场地；甲方如果同一位置同时租赁给第三方，乙方有权追究甲方赔偿经济损失等等。上述合同签订后，被告向原告支付保证金130000元，被告实际使用涉案物业并于广州市白云区永泰丛云路1018号B栋二楼注册成立广州市鸿威游艺有限公司（以下简称鸿威游艺公司）。2019年11月26日，鸿威游艺公司与案外人张金勃签订《租赁合同》，约定鸿威游艺公司将涉案物业首层部分场地（面积150平方米）出租给张金勃做经营场地使用，租期自2019年11月至2023年12月31日等等。2020年4月24日，原告向被告发出《履约催告函》，通知被告其自2020年2月开始欠缴租金及水电费，要求被告于4月28日前结清相关费用。2020年5月18日，原告收回涉案物业一楼部分场地的经营权并与案外人张金勃签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业首层部分场地（面积150平方米）出租给张金勃经营蜀八婆鸡虾煲，租期自2020年5月1日至2023年12月31日，计租起始时间为2020年5月1日等等。2020年5月21日，原告收回涉案物业二楼部分场地的经营权并与案外人徐国兴签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业二楼部分场地（面积550平方米）出租给徐国兴经营公寓，租期自2020年5月25日至2024年1月1日等等。2020年7月24日，原告收回涉案物业二楼部分场地的经营权并与案外人钟彪签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业二楼部分场地（面积351平方米）出租给钟彪经营餐饮，租期自2020年8月1日至2024年4月30日等等。另查，涉案物业位于白云区陈泰路××自××号，权属人为广州市白云山永泰实业公司，房屋所有权性质为集体。广州市白云区永泰实业公司出具《证明》，证实白云区陈泰路××自××号与丛云路1018号B栋是同一地址。广州市公安局白云区分局永平派出所于上述《证明》加注“情况属实”。再查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。庭审中，原告确认被告自2020年2月始未付租金，于同年4月26日支付3月部分租金40000元。被告陈述其2月已支付租金20000元但未提交证据予以证实。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、《租赁合同》。拟证实原告向广州市白云山永泰实业公司承租涉案物业，期限自2005年5月1日至2024年4月30日。2、收款收据、发票、2020年1月至2020年4月的水电抄表记录。拟证实原告已代缴包括涉案物业在内产生的水电费，被告欠付水电费26635.5元；3、发票。拟证实原告每月向广州市白云山永泰实业公司支付租金，2020年2月因疫情原因永泰实业公司给予原告2月免交租金的优惠，原告据此主张给予被告2月减免半个月租金的优惠；4、收款收据。拟证实被告一直按照原告出具的水电表读数结算水电费。该收据记载被告向原告支付涉案物业2020年1月租金82500元。被告向本院提交如下证据：1、一楼铺面照片、营业执照、微信聊天记录。拟证实原告对被告将一楼铺面转租给张金勃是知情的，张金勃曾向被告提出要求减免租金；2、关于回收鸿威游艺城游艺设备的情况说明。记载案外人向被告回收游艺设备，并于2020年5月1日将游艺设备从涉案物业搬离。被告据此主张已于2020年5月1日将游艺城经营场所交还给原告；3、公寓经营主体工商信息、公寓招牌招牌。拟证实二楼部分物业由案外人印江辉经营公寓，因疫情影响印江辉无法返穗继续经营，故原告已将二楼公寓于2020年5月转租给案外人。本院认为，原、被告于2017年3月1日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。本案中，被告自2020年2月始未向原告支付租金，仅于同年4月26日支付部分租金40000元，原告在向被告发出《履约催告函》后于同年5月18日、5月21日、7月24日以收回经营管理权的方式收回了大部分涉案物业，被告对此并无异议且陈述其于5月1日已清空自用场地。故原告自2020年5月18日起开始自行收回场地并向案外人出租，原、被告租赁合同已于2020年5月18日实际解除，被告要求确认合同于2020年5月1日解除无据，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告支付的保证金130000元予以返还，现原告要求没收保证金的诉请理据不足，本院不予支持。关于被告要求计付保证金利息的反诉请求，本院仅支持被告提起本案反诉之日即2020年9月7日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算实际清偿之日止的利息。关于原告诉请2020年2月至8月租金的问题。（一）因被告自2020年2月始未向原告支付租金，仅于4月26日支付部分租金40000元，故其应向原告支付2020年2月1日至合同解除之日，即2020年5月18日期间的租金，经计算上述期间的租金共计255403元（82500元/月×3个月+82500元/31天×18天-40000元）。对于原告主张自2020年3月始，租金应按照每月90750元的标准计算的意见，因合同已约定自2019年3月1日至2021年2月28日，月租金为82500元，此租金已计算10%的递增幅度，故本院对原告上述主张不予采纳。对于被告抗辩因新冠疫情应减免租金的意见，本院认为，被告承租涉案物业用于经营游艺城及转租给案外人用于经营餐饮、公寓，新冠疫情及疫情防控措施确会对其经营造成一定影响，涉案物业为集体物业，广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》亦提出积极推动中间承租人逐级落实免收租金的政策，倡导中间承租人全额免收1个月的租金，原告亦确认其已获得减免2月租金的优惠，故从公平合理、共担损失的角度出发，本院酌情认定原告应给予被告免交2020年2月租金的优惠，被告主张应免交2、3月租金及4、5月租金减半的意见，本院不予采纳。减免被告2月租金后，其还应向原告支付租金172903元。（二）2020年5月18日合同解除后，原告主张被告按照未交还场地面积支付租金至同年8月，实为向被告主张涉案物业的场地占用费。合同解除后，被告未与原告办理场地交接手续，其主张已于5月1日将游艺城场地交还原告，但未举证证实其已明确告知原告不再使用涉案物业，亦未举证证实原告知晓其于当日搬离，故原告诉请场地占用费有据。因原告已于5月18日、5月21日分别收回150平方米及550平方米的场地，剩余场地于7月24日才收回351平方米，综合涉案物业的面积、原告与案外人另行签订租赁合同所需时间，本院酌情认定被告以2020年5月以后未交还场地面积，即715.5平方米（1415.5平方米-150平方米-550平方米）所对应的租金标准向原告计付1个月的场地占用费，即41702元（715.5平方米÷1415.5平方米×82500元）。原告诉请场地占用费的超出部分是其未能积极收回涉案物业所导致空置损失，本院不予支持。被告主张2020年5月前的租金因其与原告协商用公寓财产抵扣租金完毕，但其并未提交证据予以证实，故本院对其已用公寓财产抵扣欠付租金的意见不予采纳。关于水电费。原告已提供水电抄表读数记录、垫付凭证等证据证实被告欠付水电费26635.5元，且被告此前按照原告提供的读数支付水电费亦未有异议，故本院对原告要求被告支付水电费26635.5元的诉讼请求予以支持。关于被告要求原告承担逾期支付租金及水电费的滞纳金。如前所述，新冠疫情对于被告经营涉案物业确有一定影响，被告在疫情发生之前未欠付相应费用，其自2020年2月1日起未如约支付租金及水电费事出有因，故本院对原告该项诉请不予支持。关于被告要求原告赔偿经济损失112000元的反诉请求。因被告未举证证实上述损失的实际发生及计算标准，其因承担举证不能的不利后果，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，广州市嘉福连锁超市有限公司向林文清退还保证金130000元及利息（利息以130000为本金，自2020年9月7日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，林文清向广州市嘉福连锁超市有限公司支付欠付租金172903元；三、自本判决生效之日起三日内，林文清向广州市嘉福连锁超市有限公司支付场地占用费41702元；四、自本判决生效之日起三日内，林文清向广州市嘉福连锁超市有限公司支付水电费26635.5元；五、驳回广州市嘉福连锁超市有限公司的其他诉讼请求；六、驳回林文清的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9920元，由广州市嘉福连锁超市有限公司负担6010元，林文清负担3910元；反诉受理费3715.12元，由林文清负担2533.12元，由广州市嘉福连锁超市有限公司负担1182元。由林文清负担的本诉受理费自本判决生效之日起三日内迳付广州市嘉福连锁超市有限公司，由广州市嘉福连锁超市有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付林文清。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十九日书记员 傅奎显