江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终2032号上诉人（原审被告）：吴小明，男，1973年1月18日出生，汉族，住瑞昌市。委托诉讼代理人：吴振华，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：瑞昌市大华物业服务有限公司，住所地：瑞昌市杨林湖大道南侧，统一社会信用代码：913604817814748063。法定代表人：蔡琳琳，公司经理。委托诉讼代理人：朱中海，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。上诉人吴小明因与被上诉人瑞昌市大华物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2020）赣0481民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小明上诉请求：1、依法撤销瑞昌市人民法院（2020）赣0481民初851号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提交的大唐家园安置区物业管理委任合同是复印件，不能作为定案依据。本案中桂林街道大塘村民委员会既不是建设单位又不是业主委员会，更不是拆迁安置单位，因此大塘村委员会与被上诉人签订的合同对上诉人没有约束力。被上诉人对小区卫生等未尽到其应履行的义务。被上诉人没有提供任何期满后继续履行合同的依据。一审判决上诉人承担70%的物业费无事实和法律依据。被上诉人没有提供任何部门委托其收取卫生费的凭证，一审判决承担卫生费明显错误。一审将24栋1单元501室刘菊花名下的房屋也判决由上诉人承担物业费，显然没有查明事实。瑞昌市大华物业服务有限公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞昌市大华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业管理费、垃圾处理费等共计7925元（2017年1月至2019年12月），并支付违约金1306元，合计9231元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：大唐家园小区是瑞昌市人民政府对瑞昌市桂林办事处大塘村几个村民小组村民整体拆迁安置的小区。在业主入住前期，瑞昌市桂林街道办事处指定大塘村民委员会代表被拆迁安置的业主对外选聘物业公司为小区提供前期物业服务。2013年12月20日，通过有关组织与群众代表投票选聘，大塘村民委员会将大唐家园安置小区委托瑞昌市大华物业服务有限公司实行物业管理，双方订立了《大唐家园安置区物业管理委托合同》，委托管理期限为4年，自2013年12月20日至2017年12月19日，合同约定了委托管理事项，物业服务质量等级标准，物业服务的期限、物业服务费用收取的标准，以及双方的权利与义务及违约责任的承担。合同第十九条约定：经大唐新区建设领导小组会议决定，同意减免大唐家园安置区过渡时期（五年）物业管理费，实行“前两年全免，后三年减半”。减免的物业费用由政府与物业公司解决，另外50%由物业公司从业主或物业使用人中收取。物业费用标准约定为住宅房屋多层安置房，按建筑面积每月每平米0.35元，小高层或高层电梯房，按建筑面积每月每平米1元由物业公司向业主或物业使用人收取（不含二次供水，二次供水据实分摊），非住宅房屋车库或柴房由物业公司按建筑面积每月每平方米0.2元，门面房按建筑面积每月每平方米1元，向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告进驻了大唐家园安置住宅小区，并对小区物业实施了管理服务。被告于2013年12月领取了16-504号房及24-501号房，2015年2月领取了4-1702、4-1703、8-402号三套房屋，并交纳了24-501号房屋2016年其应交纳的物业管理费用。合同期满后，大塘村委会没有与原告续订合同，小区也没有成立业主委员会，但原告一直继续管理着大唐家园安置小区的物业工作。因业主拖欠了大量的物业管理费，且收取不上来，原告在管理上也确实存在一些对小区损坏设施维修、维护不到位情况。因被告吴小明认为自己的空置房不用交物业费，装修居住的房屋因物业公司没有履行好小区管理和维护的义务，自2016年后就一直不肯交纳后期物业费。原告无奈，只得诉至法院，依法提出前述诉讼请求。一审法院认为，大唐家园小区是政府投资兴建的安置小区，瑞昌市桂林街道办事处作为政府部门指定大塘村民委员会代表本村被安置的村民，通过公开选聘，委托瑞昌市大华物业服务有限公司对大唐家园小区实行物业管理，双方签订的《大唐家园安置区物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告已经按照合同约定及相关规定为被告提供了物业服务，被告应按合同规定及时向原告交纳物业服务费。合同到期后，双方未续订合同，但原告仍按原合同约定提供了物业服务，业主确实在自愿的情况下享受了物业服务，双方形成事实物业服务状态，故双方未达成新的合意前，仍应按照原合同内容确认权利义务关系，故原告要求被告支付2017年1月至2019年12月的物业费，一审予以支持。因双方在合同中未约定支付物业费用的期限，原告要求被告支付逾期付款违约金依据不足，一审不予支持。《大唐家园安置区物业管理委托合同》第十九条第3项所指的“空置房”，是指政府没有分配出去的安置房，权属还是属于政府的房屋，并不是指拆迁户分得的没有装修的安置房屋。被告认为自己未装修入住的房屋，不需要交纳物业管理费用，没有事实和法律依据。但考虑被告为拆迁安置户，空置房产较多，物业管理费负担较重，加上空置房屋与装修入住房屋所花费的物业服务成本也有区别，酌定被告空置房屋交纳百分之七十的物业费用。被告认为原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费用的理由，被告以原告未完全尽到小区管理和维护义务等理由而拒交物业管理费的意见，一审不予支持。根据原告提交的台帐记录及被告的答辩内容，一审核定被告在大唐家园小区共五套房屋，2015年2月28日交付三套电梯房，4-1702面积为82.54平方米，4-1703面积为82.54平方米，8-402面积为82.54平方米，2013年12月份交付二套楼梯房，16-504面积为111.17平方米，24-501面积为111.24平方米，2014年装修入住24-501室，其余四套为空置房。被告三套电梯房自2017年3月1日（前两年是免交）至2019年12月30日应交的物业管理费计算为1683.82元【（82.54平米+82.54平米+82.54平米）×1元/平米/月×34个月×20%】，被告二套楼梯房自2016年1月1日（前两年免交）至2019年12月31日四年应交的物业管理费计算为1775.01元【（111.17平米×0.35元/平米/月×36个月×20%+111.17平米×0.35元/平米/月×12个月×70%）+（111.24平米×0.35元/平米/月×36个月×50%+111.24平米×0.35元/平米/月×12个月）】，扣减被告已交纳24-501号房2016年一年应交的物业管理费233.6元（111.24平米×0.35元/平米/月×12个月×50%），被告还应交纳物业管理费3225.23元，另加上原告代收的2017-2019年的卫生费72元（2元/月×36个月），被告共应交纳物业管理费用及垃圾处理费合计3297.23元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告吴小明于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业服务费、垃圾处理费合计3297.23元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴小明负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一审判决已从本案大唐家园小区实际情况、物业管理现状事实、证据及法律适用等方面综合认定上诉人应当缴纳物业管理费。一审结合上诉人的实际情况，酌定其应缴纳的物业费等费用并无不当。综上，吴小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴小明负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十二月十四日书记员  王 康