湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7182号 原告（反诉被告）：张肖霞，×××。 委托诉讼代理人：厉伟明，湖南韬略律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592。 法定代表人：范菲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周岚，系公司员工。 原告（反诉被告）张肖霞诉被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称“香江商贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，原告（反诉被告）张肖霞及其委托诉讼代理人厉伟明，被告（反诉原告）香江商贸公司的委托诉讼代理人周岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张肖霞向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2018年3月29日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:×××)；2、请求依法判令被告返还房款首期费用720852元，电商团购费126300元，并支付2018年3月29日至实际退还之日止的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原告在被告处购买被告开发的位于开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期4号交易中心2层2494号铺。后被告告知原告可以参加相关团购活动，并声称：“现在交团购费用即可以抵扣以后后期房款”，2017年6月30日，原告在被告工作人员的指引下在原告的售楼部通过POS机支付了126300元团购金。 2018年3月29日，原告与被告签订了被告提供的《商品房买卖合同》，该格式合同就主要条款及相关权利义务进行了约定，但该格式合同中含有排除购房人主要权利和加重购房人主要义务的条款，且存在免除被告责任的条款，明显极不公平。在该合同签订后，原告履行了《商品房买卖合同》约定的首付款义务，并按被告的要求提交了相关的贷款所需资料，前往被告指定合作银行办理贷款手续，但贷款未通过。在办理贷款前，原告已经告知被告工作人员自身家庭收入及工作情况，被告工作人员一直诱导原告称只要原告办理离婚手续，贷款便能通过，原告听从了被告工作人员的意见，但银行仍不接受办理贷款。 直至2019年，原告通过多方了解得知，由于银行与被告存在诸多问题，已于2018年年底暂停了与被告的贷款合作。原告还通过其他业主得知，被告曾通知过其他业主，因被告及政府、银行相关政策的原因，银行已经不再接受面签。对该情况被告并未告知原告，也未通知被告继续办理贷款，亦未告知原告如何办理贷款、何时办理贷款、何时交房、何时办理不动产权证。由此可知，原被告签订的合同已经实际暂停履行两年，在两年时间内，被告未正式告知原告履行合同的情况，也没有就合同继续履行与原告进行协商。同时被告开发出售的商铺在经营上存在诸多问题，实际已经处于空置状态，完全背离了被告在出售商铺时的承诺，严重违反合同的约定，致使合同目的不能实现。对此原告已经委托代理律师通过律师函的方式向被告提出了解除合同的要求，被告未在期限内答复原告。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）香江商贸公司辩称：1、原、被告在平等自愿前提下签订商品房买卖合同，被告已经通知原告提交贷款资料，依约履行合同义务，原告因个人征信及流水不足导致未能成功办理到贷款，其不具备解除合同的权利；2、被告并未收到原告诉状中提到的在被告售楼部通过POS机支付的团购金；3、被告从未通知原告无法办理面签，实际上2017年至2020年仍有大批业主按合同约定申请了贷款；4、被告仅承担出售商铺的义务，不对出售商铺后的经营状况进行承诺，合同目的完全可以实现，只要原告按照合同约定自筹资金。 被告（反诉原告）香江商贸公司向本院提出反诉请求：1、请求判令张肖霞立即向香江商贸公司支付房屋尾款700000元；2、请求判令张肖霞承担逾期付款的违约金（自2018年6月29日起至实际给付之日止，以700000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年8月29日为277200元）；3、本诉及反诉的诉讼费均由张肖霞承担。事实与理由：张肖霞与香江商贸公司《长沙市商品房买卖合同》，由张肖霞购买开福区兴联路669号第一期4号交易中心2层2494号房屋，建筑面积99.14平方米，合同总价为1420852元，首付720852元，剩余70万元向银行申请按揭贷款。张肖霞按合同约定支付了首付款720852元，但因张肖霞配偶征信、流水不足等问题导致贷款手续未办理成功。此后，张肖霞没有根据合同约定以自有资金支付剩余房款。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条第2款第（三）约定：因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，逾期十五日，买受人按照本合同第七条约定承担违约责任；第七条第（2）款约定逾期超过一百二十日的出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。综上所述，张肖霞不按合同约定支付购房款，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定和相关法律法规规定。为此，特提起反诉，请求依法判决。 原告（反诉被告）反诉辩称，1、涉案房款的支付方式为银行按揭支付，截至目前，银行及香江商贸公司并未通过任何书面方式告知原告贷款无法通过，贷款无法办理的原因是被告未履行合同约定的协助义务；2、香江商贸公司称张肖霞无法办理贷款原因是因张肖霞配偶银行流水征信不足，不符合客观事实。当时是原告配偶胥应龙在被告处订购了商铺，因胥应龙银行流水存在不足，香江商贸公司工作人员为了促成交易建议胥应龙与原告办理离婚手续，以张肖霞名义与香江商贸公司签订商品房买卖合同，而张肖霞本人的银行流水及征信不存在任何问题，故被告明显是推卸责任。综上，香江商贸公司反诉要求继续履行合同、支付购房款不符合合同约定，也无法律依据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、付款凭证、税费票据、发票、长沙市住建委网站备案截图、通知函、律师函、照片、情况说明、房产信息查询证明、商贸城客户网签信息表、销售业务变更申请及审批单、银行按揭办理须知、交通银行和浦发银行官网个人商业用房贷款介绍、个人住房抵押贷款业务合作协议、2017年部分收款台账及交通银行房款明细、对账单等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2018年3月29日，张肖霞（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：×××）以及补充协议一份，合同约定：1、张肖霞购买的商品房座落于开福区兴联路669号第一期4号交易中心[幢]/[单元]2[层]2494号房屋，规划用途为商用；2、该房屋建筑面积99.14㎡，其中套内建筑面积81㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.14㎡；3、该商品房单价为14331.77元/㎡，总房价1420852元；4、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计720852元，剩余房款700000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议；5、买受人逾期付款的违约责任：按逾期的时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过一百二十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。 补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任……。 同日，张肖霞（甲方）与乙方长沙高岭商贸城有限公司签订一份委托经营管理合同，约定将其购买的位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期-4号交易中心2494号商品房委托给乙方经营管理。 2017年6月30日，天津凯润汇科技有限公司向张肖霞出具了收据，注明胥应龙交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”126300元。 2017年6月30日、7月28日、12月26日张肖霞向香江商贸公司分别支付了购房款80000元、20000元、50000元、30000元、531138元、9714元，以上共计720852元，香江商贸公司于2018年3月29日向张肖霞出具了购房发票，该发票载明张肖霞向香江商贸公司支付购房款720852元。 2020年4月13日，张肖霞委托湖南韬略律师事务所向香江商贸公司发出律师函，称：由于原被告双方签订的《商品房买卖合同》已存在履行障碍，无法达到双方签订合同的目的，根据相关法律规定，结合《商品房买卖合同》处于“僵尸合同”的状况，正式通知香江商贸公司要求解除合同，同时要求返还购房款及相关费用。并要求香江商贸公司在接收此函后于3日内答复张肖霞。香江商贸公司于2020年4月22日收到该律师函。 庭审中，原告称贷款未办理是基于以下原因：首先开发商在2017年底至2018年年初已经与银行停止合作，需要签订新的合作协议，因此许多客户未办理好贷款；其次，由于开发商与业主存在纠纷，导致开发商信誉出现问题，由于业主在签订贷款合同同时开发商会签订保证回购条款，保证再业主无法及时还贷的情况下，首先由开发商将贷款全部还清再由开发商向业主追讨；最后，备案合同未进行备案，银行要求业主先面签，签订按揭合同，原告面签后开发商未提供备案合同，没有备案合同银行不发放贷款。因此原告未成功办理贷款。 被告称合同并非未备案，只是备案未完成，根据备案流程应当先进行网签，原告提供的商品房买卖合同是已经经过网签的合同，合同上有网签合同编号，需原告与贷款银行签订贷款合同后拿原件至不动产登记中心录入贷款合同编号等信息才能完成备案。被告还提交了银行按揭办理须知、交通银行及浦发银行官网的个人商业用房贷款介绍、交通银行和浦发银行的个人住房抵押贷款业务合作协议、2017年部分收款台账及交通银行放款明细、2018年和2020年部分交通银行明细对账单等证据证明香江商贸公司与交通银行及浦发银行长期合作，且商业用房贷款申请条件为公开信息，与张肖霞同期购买房产的业主已经顺利办理贷款手续。由于胥应龙不符合申请条件，原告张肖霞亦未按要求提供资料，故张肖霞贷款未办理系自身原因。 由于银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。 一、本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，张肖霞采用银行按揭的方式支付剩余房款，现张肖霞没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且张肖霞提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，其行为已经明确表示不再支付剩余房款，双方已经形成合同僵局。从原告张肖霞变更房屋权利人，办理离婚登记以获得贷款的行为来看，张肖霞确无力以自有资金支付购房尾款，可以认定原告张肖霞逾期支付尾款不存在恶意，被告要求继续履行合同，有强迫交易之嫌，有违诚实信用原则，且双方均无法实现合同目的，对双方均不利。在此情况下，应当允许违约方通过诉讼的方式解除合同，此时，并不是赋予违约方单方面解除合同的权利，而只是解决合同僵局的一种方式，故不能因解除合同而减少或免除原告的违约责任。同时，本诉的受理费应由违约方承担，否则，有违诚信原则。综上，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持；对被告提出的继续履行合同的反诉请求，不予支持。 二、解除合同后的法律后果。商品房买卖合同解除后，因合同取得的财产应当返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方承担违约责任。香江商贸公司收到张肖霞购房款720852元，应当予以返还。张肖霞未取得商品房，无返还房屋的义务，但应当协助被告办理解除房屋买卖的相关行政管理措施。香江商贸公司没有收取团购费74300元等其他费用，故香江商贸公司没有向张肖霞返还的义务，张肖霞应当另行主张权益。 三、关于违约责任。依据商品房买卖合同的约定，原告张肖霞应当履行按期支付购房尾款的义务，如未能办理银行按揭，应以自有资金支付。办理银行按揭是原告张肖霞的义务，被告仅予以协助，故不论是什么原因未能办理银行按揭，其主要责任均应由原告张肖霞承担。原告张肖霞应承担违约责任。 本案原告张肖霞购买涉案房屋系商铺，是一种投资行为，张肖霞应当具有投资风险意识。故对于违约金的认定，本院参照商品房买卖合同第七条关于买受人逾期付款，出卖人解除合同的约定，及类案同判原则，酌情确定张肖霞承担总价款20%的违约金，即张肖霞应当向香江商贸公司支付284170.4元（1420852×20%）的违约金。对于香江商贸公司的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张肖霞与被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:×××)； 二、被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）张肖霞返还购房款等款项720852元； 三、原告（反诉被告）张肖霞于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金284170.4元； 四、驳回原告（反诉被告）张肖霞的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费13110元，因适用简易程序减半收取6555元，由原告（反诉被告）张肖霞承担；反诉受理费6786元，由被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司承担3393元，原告（反诉被告）张肖霞承担3393元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  佘志明 二〇二〇年十二月三十日 代理书记员  龙妙红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚