广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初29938号原告（反诉被告）：孙庆玲，女，1972年10月15日出生，汉族，身份证住址湖北县。委托诉讼代理人：唐海红，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：管小丹，女，1974年10月7日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：廖翠莹，广东佰仕杰律师事务所律师。原告孙庆玲诉被告管小丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙庆玲及其委托诉讼代理人唐海红，被告管小丹及其委托诉讼代理人廖翠莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年6月11日签订的《租赁协议》；2、被告支付自2020年2月起至实际搬离涉案房屋之日止的租金（按每月35000元的标准计算）。事实和理由：2016年9月开始，被告租赁原告位于广州市越秀区广州xxxx（xx）富一层XX区xx-xx商铺，2018年6月11日，双方又续签了《租赁协议》。2020年1月30日，本来是被告付款缴纳2月租金之日，但被告未按约支付。2020年春节过后，考虑到今年疫情影响，原告与被告协商，愿意减免5000元租金，但被告却要求减免2、3月租金全免，4、5月租金减半收取。因原告购铺的银行贷款并未因疫情有任何的减免，故原告无法接受被告的要求，双方未予谈妥。2020年3月3日，根据政府相关部门的复工安排，涉讼商场开门营业，市场恢复经营。被告虽于2020年3月16日微信告知原告“由于今年的疫情严重，我就不做了”，但至今被告均未搬离商铺内的东西，也未支付租金，其行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、关于合同解除问题。我方同意解除《租赁协议》，我方于2020年3月7日提出不租的意思表示，且原告当天已进行换锁并贴出“本店出租”告示时已解除。店铺内的货物被原告无理扣押，被告不能自由支配店铺和货物，致使被告不能对租赁物行使使用、收益的权利，涉案店铺不再具备出租条件，双方之间的租赁关系因原告违反合同法第216条出租人基本义务的行为被打破。二、关于应付租金。基于上述内容，租赁协议已于2020年3月7日解除，租金应当计算至3月7日止，且原告应返还押金70000元。因疫情原因，涉案店铺位于地下商场，空气不流通，2月整月xxxx商场都为响应政府抗疫要求全部停业，符合不可抗力的条件，即使3月3日开门也只是开部分出入口供通行，但不是开业，实际至今涉案店铺所在区域的店铺均是关闭状态，据xxxx商场的公众号告示，向商场承租的店铺3月租金全免，4、5月租金减半，因此被告认为疫情严峻，响应国家抗疫要求停业的情况下2月至3月7日的租金被告无需支付。退一步说，即使租金不能全部免除，但执行政府抗疫要求停业既是租户的义务也是房东的责任，由此造成的损失，根据公平原则双方均应共同分担，商场从1月至今均未正常营业，又因原告换锁致使被告无法进入店铺内处理物品，也不知货物受损或失窃情况，无法拿回服装样板、账薄等物品，多月内无法与客户洽谈，造成了巨大的损失，据此，被告反诉请求：原告返还押金70000元。就被告的反诉请求，原告辩称：我方认为本案完全是基于被告违约导致，根据原被告签订的租赁合同第3条，租赁押金不退，因此被告提出返还押金没有合法依据，其反诉请求应予驳回。经审理查明：2009年10月26日，原告（乙方）与案外人广州xx公共设施有限公司（甲方）签订《广州xxxx（xx）商铺经营使用权转让合同》，其中约定：乙方购得商铺经营使用权的商铺位置为广州市站前路/站南路地下广州xxxx富一层D区xx-xx商铺，商铺的建筑面积为54.8平方米；商铺仅限于经营品项为女装的服装商品，未经甲方书面同意，乙方不得改变经营的商品的品项或种类；乙方所购买商铺经营使用权期限为37年2个月，自2009年10月26日至2046年12月31日等。2016年9月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，其中约定：甲方将位于广州xxxx一层D区xx-xx商铺租赁给乙方使用，租赁时间为2016年10月1日起至2018年8月31日止；乙方向甲方支付首月租金31000元及租赁押金xx000元等。2018年6月11日，原告（甲方）与被告（乙方）就租赁上述房屋又签订《租赁协议》，其中约定：甲方将位于广州xxxx富一层D区xx-xx商铺租赁给乙方使用，租赁时间为2018年9月1日起至2020年8月31日止；乙方向甲方支付首月租金35000元及租赁抵押70000元，共计105000元，租金和租赁押金以外的一切费用由乙方自行缴纳；乙方须于每月30日前交纳下一月租金，追期五日未交纳的，甲方有权单面解除合同，租赁押金不退；合同期内甲乙双方无故不得单方终止合同；合同期满后，乙方有意继续经营的须提前一个月向甲方作出说明，乙方在同等条件下享有优先承租权；乙方必须符合商场经营物品，不得私自转租，否则甲方有权收回并且押金不给退回；等。被告于2018年8月29日向原告支付2018年9月租金35000元及补押金8000元。原告确认被告共支付租赁押金70000元，被告支付租金至2020年1月31日止。2020年10月29日，原被告签署《确认书》，载明：经越秀区人民法院主持，孙庆玲、管小丹就广州xxxxD区xx-xx店铺于2020年10月29日15:00办理交接完毕，管小丹在店铺内遗留的物品视为废弃物，孙庆玲有权进行任何处置，孙庆玲、管小丹双方确认无误。庭审中，原告称：根据租赁协议的约定，被告本应预交下月租金，被告迟延支付2020年2月起至今的租金，我方有权解除合同。关于对租金减免的协商问题。原告称：被告于2020年2月1日提出2月租金全免，我方没有同意；被告又于2020年3月5日提出2、3月租金全免，4、5月减半，我方同意2月份的租金减5000元，其他不减免，被告不同意，后被告一直没有支付租金。被告称：确认我方于2020年2月1日提出2月租金全免，原告没有同意；被告是在2020年3月7日与原告的微信中提起2、3月租金全免，4、5月减半。确认原告同意2月的租金减5000元，其他不减免，我方没有同意，故于3月7日通过微信向原告提出搬走，不再续租。关于换锁问题。原告称：由管理处于2020年3月7日自行更换，我方没有授意其更换，因为原被告对涉案商铺有争议，管理处基于商场安全考虑，由原被告谈妥之后再开锁。被告称：原告于2020年3月7日换锁，我方因疫情被困温州，我请亲戚于该日前往涉讼商铺搬离货物时，无法入内，我方于2020年4月27日再次请求管理处开门，但管理处回复称原告不同意，故管理处是基于原告的意思决定是否开锁的，原告对商铺有完全的管理权。原被告分别就其主张，向本院提交了双方之间的微信聊天记录，其中载明：2020年3月7日：原告：“……你这样要求没有办法答应，我也是疫情的受害者……”，被告：“既然你不同意我的协商，那就按你的意思不租了，好，那我就搬走”，原告：“拉走你也要把欠的租金付了才可以拉呀，租赁合同上清楚的写着呢”，原告：“你把写着你管小丹的免租证明批文拿过来”，被告：“疫情期间要交租的批文，你也拿过来，最起码我还有二个月的押金在你那里”、“你有什么样的损失呀，这样的困难的特殊时期，大家都要共度难关”；2020年3月16日：原告：“你约的15号见面，昨天我没有联系你，你回来广州没有”，被告：“你好，老板娘，由于今年的疫情的严重性，我就不做了”，原告：“你把2-3月的租金付了，把店里的东西搬走”、“合同没有到期，押金不抵租金”、“你欠我租金不付，我肯定贴出租”，被告：“老板娘，2月份商场不能正常营业，3月已经被你贴上出租了，你赶我走，你得退我2个月押金”，原告：“我们走法律程序”；2020年8月25日：被告：“你好，老板娘，法院已经通知我撤场了，你是今天还是明天有空过来交接一下撤场手续”，原告：“联系律师”、“让对方做好撤场对面协议，把管理处的费用交情”，被告：“孙小姐，今天我们律师打了两个电话与你的律师沟通交接事宜，也在你们的要求下与管理处的李虎进行了沟通，他表示只要业主通知他即可配合，我们双方今天已经在庭上确认租赁解除，庭后三天内完成交接……明天下午4点我们会到涉案商铺现场进行交接事宜，否则拖延交接产生的全部责任由你方自行承担”……原告：“请你交清管理处的费用，我们星期五上午去办理离场”，被告：“孙小姐，管理费是业主向管理处缴纳，应该由你交给管理处，然后法院认定，哪些应该我承担，我就会支付给你”，原告：“你的东西在里面，你一直在使用，应该你付”；2020年8月26日：原告：“我们已经约好了管理处李虎明天上午10点半到管理处解决，请你明天准时过来商谈”，被告：“搬运工电话号码180××××9553”，原告：“你要过来签字办手续呀”、“我已经在管理处等你了……交清管理费才可以搬东西，请你过来一下”，被告：“应该由你先交给管理处管理费……”，原告：“……李总也在，你还是过来办理离场手续吧，毕竟你们签的有进场协议”……被告：“该说的已经说了，我配合交接，有搬运工随时清场，管理费的问题由法院判决，该我承担的，我就承担”，原告：“那你也要过来交接呀，搬运工有你签字盖章授权的书面文件吗？”，被告：“双方往来微信聊天记录就是证据，我愿意配合交接，也亲自到过现场想交接，现在也安排人员配合交接清场，现在特别声明：我愿意按法院要求交接商铺，由于商铺长期被锁，里面物品已发霉，我放弃商铺内物品，现已通知搬运工随时搬离，管理费及租金事宜由法院裁判，该承担的就承担”，原告：“我还在这里等”、“你已经打搬运工的电话问过了，他并没有收到你的任何授权书来搬运东西”，被告：“我们这个市场清场不用任何授权，只要档主同意开锁就可以清场”。本案审理过程中，本院于2020年11月2日前往涉讼场地向广州融智公共设施投资有限公司（以下简称“融智公司”）进行调查询问，该司工作人员任秋明称：融智公司既是涉讼场地的物管公司，也是投资商；大概在3月至4月初，具体日期记不清楚了，因根据我方与业主签订的《商铺买卖合同》约定，一旦业主与承租人发生纠纷，商场有对商铺进行临时歇业的权利和义务，所以我司就对涉讼商铺换锁，并以电话通知业主和承租人，自行协商后再来开档；2020年8月28日之前业主和承租人没有过来办理交接，直至10月29日才来办理交接；不存在不交物管费我司就不给开门的事实，原告此前没有要求过我司协助其开门让被告搬离物品，被告也没有要求我司开门取回商铺内的物品；我司换锁后，需原被告双方现场确认，如果仅是被告来到现场要求我方开门是不行的，我司需经过业主同意方可开门，因为其是产权人。本院认为，根据原被告的诉辩意见及本案已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及租金应否减免的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对被告正常使用涉讼房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，因原被告就疫情期间租金减免问题未能协商一致，被告遂于2020年3月7日向原告提出“既然你不同意我的协商，那就按你的意思不租了，那我就搬走”，原告答复被告需付清租金才能搬走并自认已在涉讼商铺张贴“本店出租”。后原被告在协商清空商铺时，被告于2020年8月26日明确告知原告“我放弃商铺内物品”，自此，原告作为涉案商铺的产权人，其可自行收回商铺或采取其他合法形式及时止损以避免损失扩大，故本院认定原被告之间的租赁合同于2020年8月26日解除。对于原告要求判令解除租赁合同的诉请，本院不再调处。即使原告在止损过程中产生相关费用，其亦可另循法律途径向被告主张，而非在本院释明后仍未办理交接手续，且直至2020年10月29日才以被告再次书面放弃涉案房屋内全部物品的所有权的形式完成交接。对于2020年2月1日起至2020年3月7日期间的租金，原告诉请被告支付，合法合理，本院予以支持。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间按原租金标准的50%即17500元/月计付，2020年5月1日至2020年8月26日按合同约定的原租金标准计付。综合本案案情及本院向融智公司的调查询问情况可见，原被告均未完全尽到及时止损的审慎注意义务，故双方对于造成涉案商铺2020年3月8日起至2020年8月26日期间的租金损失均存在过错。但鉴于涉案商铺由管理处换锁，且搬离涉案房屋内的物品亦需取得原告的同意，本院结合双方当事人的过错，酌情认定被告应向原告支付2020年3月8日起至2020年8月26日时间段内应付租金的40%。对于2020年8月27日之后的租金，是原告没有及时收回涉案房屋所致，其再要求被告支付租金或占用费没有依据，本院不予支持。综上，计得被告2020年2月1日至2020年3月7日应付租金为21451.61元（17500元+17500元÷31日×7日），2020年3月8日至2020年8月26日期间应付租金66161.29元【17500元÷31日×24日+17500元+(〈35000元×3个月+35000元÷31日×26日〉)】×40%。关于租赁押金，如前所述，被告单方提前解除合同，已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，被告提前解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁押金的违约责任。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还原告，而原告有50%的租赁押金35000元未退还，被告有权主张抵销，被告还需向原告支付租金52612.90元(应付租金21451.61元+66161.29元–应退押金35000元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告管小丹向原告孙庆玲支付租金52612.90元；二、驳回原告孙庆玲的其他诉讼请求；三、驳回被告管小丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1725元，由原告孙庆玲负担765元，被告管小丹负担960元；反诉受理费减半收取775元，由原告孙庆玲及被告管小丹各负担387.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月十六日书记员 梁菁菁