福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1151号 原告（反诉被告）：邵非非，男，1989年8月10日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：皮慧英、郑帅，福建宽达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈洲熠，男，1984年3月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑晓磊，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）邵非非与被告（反诉原告）陈洲熠租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。邵非非及其委托诉讼代理人皮慧英、郑帅、陈洲熠的委托诉讼代理人郑晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵非非向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的冷库租赁合同；2.被告赔偿原告板栗货款损失136486元；3.被告退还原告支付的租金13800元、押金2300元及水电费677元；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2019年10月23日，原被告双方达成协议，被告将位于福州市××工业区××路××号××房××楼钢结构的一间冷冻库房租给原告使用，租期自2019年11月1日至2020年5月1日止。原、被告双方约定由被告负责将冷库的室内温度调节到零至三度之间，同时合同约定未经甲方（即被告）许可乙方（即原告）不得随意设置冷库温度。合同签订后，原告向被告缴纳了冷库租金13800元及押金2300元，并依约缴纳租赁期间的水电费。在被告将冷库的温度表调节到零至三度后，原告即将新鲜板栗堆放进冷库内。后原告在使用该冷库期间，发现堆放在该冷库里的板栗冷冻结冰，并已发生质变，不能食用，遂要求被告前来处理该问题，后经原、被告共同对冷库的室内温度进行监测，结果发现冷库的温度并非如温度表显示的零至三度之间，而实际温度已低至零下十几度，由此可知，因被告未能按原告的要求准确调节冷库室温，致使冷库的温度偏低十几度之多，由于该巨大的室温误差导致原告储存在该冷库中的板栗无法达到保鲜效果，最终全部发生质变且已无法食用。2020年3月3日，原、被告双方共同前往冻库检测故障原因，经检测冻库室温仍为零下十几度，被告确认是由于探头设备损坏而造成温度表偏差，后被告虽对设备进行了维修，但原告存放的板栗均已彻底冻坏不能食用，维修冷库设备已经没有实质的意义了，被告的过错导致原告遭受了巨大的经济损失。因此，被告违反合同义务，已构成违约且给原告造成了巨大的经济损失，被告应向原告承担违约及赔偿责任。 被告陈洲熠辩称，本案的基本事实是，原告与被告之间签订的是租赁合同，而非保管合同，讼争冷库自租赁合同订立之日起管理的权利与责任已经移交给了原告，原告在冷库内存放物品的管理风险，均由原告自行承担。同时，被告在合同中明确约定了原告负有定期对冷库进行除霜的义务，也是为了保障冷库的使用不出现故障。基于上述事实，被告认为：一、讼争合同已经履行完毕，且原告仍然继续占据，要求返还租金、水电费与押金缺乏事实与法律的依据。被告认为，根据本案的在案证据，讼争合同已经于2020年5月1日期限届满，且原告自合同签订之日起至今一直都在使用和占据讼争冷库，应当依法支付租金和按照租金标准支付占据场地的费用。其使用期间尚且拖欠自2020年3月以来的水电费和2020年5月1日至今的场地占用费用，其缴纳的押金尚不足以抵扣。故其要求退还上述款项没有事实与法律的依据。二、原告主张被告存在过错，缺乏事实依据。依照讼争合同的约定，当冷库出现故障需要维修时，被告应该提供维修。但在2020年3月1日，原告声称冷库出现故障时，被告提出马上前去处理维修，却遭到了原告的拒绝。原告的行为应当被认定为豁免了被告的合同义务。结合讼争合同中“乙方义务”的约定，原告应当对冷库内部存放的货物自行承担风险。故本案中被告已经完全履行了合同所约定的义务，不存在过错。三、原告主张自己遭受损失且与被告的行为存在因果关系，缺乏事实依据。从本案的在案证据与合同设定的权利义务来看，原告在冷库中存放何种货物，多少货物，是否提取货物，如何管理货物，都与被告没有关系，被告既没有了解的渠道，也没有了解的必要。本案中讼争的货物入库时质量如何、数量多少，当前的货物质量如何、数量多少，入库货物与当前在库货物是否存在关联，本案的在案证据均无法证明。因此被告认为，本案中原告是否存在损失，该损失是否是在库期间产生的，是否是在库期间导致的，均没有证据证明，缺乏事实依据。四、冷库设备的损坏原因的证明责任在原告而非被告。依照讼争合同的约定，原告应当妥善维护冷库设备，如有损坏都应当赔偿。结合本案在案证据可知，原告掌管着冷库的钥匙，被告无法进入冷库内部且调教温度也无需进入冷库。而本案中出现的故障，当前最有可能的原因是冷库内部的温控探头损坏，由于冷库内部的管理职责在于原告，故本案中故障的产生原因的举证责任应当在原告而非被告。同时，被告提请法庭关注的是，根据原告的诉请，其在4个月的时间里，一颗板栗都没有卖掉，如此不正常的现象可见板栗本身早已存在质量问题，原告具备制造冷库设备故障转嫁损失的动机。 反诉原告陈洲熠向本院提出反诉请求：1.确认讼争《冷库租赁合同》于2020年4月14日解除；2.反诉被告立即腾空讼争冷库并归还给反诉原告；3.反诉被告向反诉原告按照讼争合同的租金标准按每月2300元向反诉原告支付场地占用费用，暂计至提起反诉之日为2300元；4.反诉被告向反诉原告支付退库时卫生清理费300元，占用期间的水电费以及占用期间水电公摊费用每月30元；5.反诉被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、评估鉴定费、调查取证费等等）。反诉的事实和理由：2019年10月23日，原被告双方达成协议，反诉原告（陈洲熠）将位于福州市××工业区××路××号××房××楼钢结构的一间冷冻库房租给反诉被告（邵非非）使用，租期自2019年11月1日至2020年5月1日止。合同还约定，退还库房时应当结清水电费与水电公摊费用，邵非非还应当支付冷库清理卫生费300元。2020年4月，邵非非以冷库冻坏其板栗为由，将陈洲熠诉至福州市仓山区人民法院，要求解除合同。2020年4月14日，陈洲熠收到诉讼材料，并未有异议，现以反诉的形式予以确认。2020年5月1日，因租期已到，陈洲熠通知邵非非搬离场所，同时因邵非非已经解除合同，其无权行使优先续租权，故陈洲熠不同意其继续租赁案设冷库，并给其3天时间将库房腾空归还，但邵非非予以拒绝。陈洲熠认为，讼争合同已经被邵非非解除，且履行期间也已经届满。邵非非已经无权行使优先续租权，其占用讼争冷库没有合法依据，应当腾空库房，交还陈洲熠。邵非非还应当承担其非法占用期间的占用费、水电费用以及退还库房时应缴纳的清理卫生费。 反诉被告邵非非辩称，邵非非与陈洲熠订立的房屋租赁合同合法有效，但在合同履行期内，陈洲熠未尽到合同义务并违约在先，其向邵非非所提供的冷冻库未能按合同约定将冷冻库温度固定在零度至零下两度之间，并最终导致邵非非存放在零库内的板栗全部被冻坏，且涉案合同中第七条第3项明确约定：“甲方需保证冷库满足乙方温度要求，当所租冷库出现故障需要维修时，甲方应安排乙方冷冻品换库存放”，但实际上在讼争冷库出现故障且温度偏差十多度之时，陈洲熠并未按照合同约定向邵非非提供能够正常存放的冷库用于存放板栗，最终导致了本案存放在冷库内的板栗全部冻烂。因陈洲熠的过错及其违约行为，导致邵非非遭受了巨大的经济损失，邵非非曾就板栗毁损后如何处理的事宜找到陈洲熠进行协商，但遭到陈洲熠的拒绝，无奈之下邵非非才将本案诉至法院，期间原、被告双方曾共同将讼争的冷冻库封存以固定证据，双方对此不持异议，如今本案仍在审理当中，尚未审结，而只有将板栗继续存放在冷库内才有利于查明本案的事实真相，且陈洲熠违约在先，板栗出现损失的过错系由陈洲熠引起，其应承担相应责任，故其诉求邵非非向其支付租金及腾空讼争冷冻库并无事实与法律依据，依法应当驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈洲熠对邵非非提交的冷库租赁合同、收款收据、吕某微信转账记录、吕某与陈洲熠微信聊天记录、视频真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。邵非非提交的吕某与板栗销售商魏某微信聊天记录、银行转账记录、锥栗发货清单、银行转账记录、微信转账记录、锥栗价格网络查询无法证明具体损失金额。证人吕某、张某、魏某的证言需结合全案进行分析认定。2.邵非非对陈洲熠提交的冷库租赁合同、陈洲熠与吕某微信对话、现场录像真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，邵非非与陈洲熠签订一份《冷库租赁合同》，合同约定：陈洲熠将位于福州市仓山区××工业区××路××号××房××楼钢结构的冷库1间（约20平方米，Ａ1冷库）出租给邵非非，租赁期限六个月，自2019年11月1日至2020年5月1日；邵非非一次性付给陈洲熠租金13800元；在合同签订之日起邵非非应付给陈洲熠冷库押金2300元，到期满时邵非非结清水电费，且对冷库无破坏，陈洲熠无息退还押金；陈洲熠负责冷库机器设备的保养、维护及使用，冷库保养和设备维修由陈洲熠负责（邵非非人为造成的损失由邵非非负责），陈洲熠需保证冷库满足邵非非温度要求，当所租冷库出现故障需要维修时，陈洲熠应安排邵非非冷冻品换库存放，且临时库需保证满足邵非非温度要求；邵非非必须保证按时交纳冷库的租赁费及水电费，电费按1.2元／度计收，水费按5元／吨计收；在承租期内，邵非非存在在冷库内的所有物品由邵非非自己保管看护，邵非非自行保管看护时如发生变质、腐烂、丢失、毁损等现象由邵非非负责；水电公摊每月30元；合同到期退库时陈洲熠收取邵非非清理冷库卫生费300元。合同签订后，陈洲熠将冷库交付邵非非使用，邵非非向陈洲熠支付了押金2300元、租金13800元、2019年11月至2020年2月期间的电费及水电公摊费677元。租赁期间，邵非非发现讼争冷库外的温度表与冷库内实际温度不符，存在较大偏差，邵非非与陈洲熠于2020年3月1日、3月3日进入讼争冷库查看情况。邵非非于2020年3月26日提起本案诉讼，陈洲熠于2020年4月14日收到本院送达的诉讼材料。2020年4月28日，本院组织邵非非及陈洲熠到讼争冷库现场勘查并随机抽取几袋板栗查看，随机抽取的板栗外观呈白色霉变状态，冷库内弥漫明显的发酵味道。庭审过程中，邵非非与陈洲熠确认邵非非于2019年11月1日要求陈洲熠将讼争冷库的温度设定为0-3度。诉讼过程中，邵非非申请对储存在讼争冷库内的板栗是否损坏、损坏时间、损坏程度、损坏原因进行鉴定，本院先后委托上海华碧检测技术有限公司、福建省产品质量检验研究院进行鉴定，两家单位均因无法鉴定而予以退件。 本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。邵非非租赁冷库系用于储存板栗，陈洲熠确认邵非非于2019年11月1日要求将讼争冷库的温度设定为0-3度，然在租赁过程中发生冷库温度表与冷库内实际温度不符，偏离邵非非指定温度的情况，虽因条件限制目前无法对板栗是否损坏、损坏时间、损坏程度、损坏原因进行鉴定，但结合板栗的储存对于温度有严格要求及现场勘查的情况可认定，因陈洲熠未完全履行保养维护冷库机器设备的合同义务，导致讼争冷库内储存的板栗异于常态。陈洲熠辩称板栗早已存在质量问题，邵非非具备制造冷库设备故障转嫁损失的动机，本院认为，陈洲熠关于邵非非制造冷库设备故障再以未知的诉讼风险博弈获取损失赔偿的抗辩有违常理，本院不予采纳。关于损失金额，首先，邵非非提交的转账记录时间为2019年9月至2020年1月期间，无相应的进货清单佐证，无法证明其购买的板栗均储存在讼争冷库；其次，讼争冷库的租赁期自2019年11月1日开始，邵非非在发现冷库温度存在偏差之前正常从冷库中取货销售，故无法认定其购买的板栗均储存在讼争冷库，但鉴于邵非非确因陈洲熠未完全履行合同义务产生损失，本院酌定陈洲熠赔偿邵非非50000元。邵非非诉请解除讼争租赁合同，陈洲熠反诉诉请确认讼争租赁合同于2020年4月14日解除，本院认为，陈洲熠于2020年4月14日收到邵非非要求解除合同的诉讼材料，陈洲熠对邵非非解除合同的行为表示认可，故讼争租赁合同已于2020年4月14日解除。合同解除后，当事人可要求恢复原状，故邵非非诉请陈洲熠退还押金2300元、陈洲熠反诉诉请邵非非腾空返还讼争冷库，本院予以支持。邵非非诉请陈洲熠退还租金、水电费，本院认为，该费用系邵非非使用讼争冷库实际产生的费用，故对于邵非非的该项诉请，本院不予支持。陈洲熠反诉诉请邵非非按每月2300元的标准支付自2020年5月2日起的占用费，本院认为，合同约定当所租冷库出现故障需要维修时，陈洲熠应安排邵非非冷冻品换库存放，但陈洲熠未另提供场地给邵非非用于存放，后因司法鉴定需要邵非非将板栗继续存放在讼争冷库中，本院于2020年10月30日告知邵非非因条件限制目前无法对板栗进行鉴定，故本院仅支持邵非非支付自2020年11月1日起的占用费及水电公摊费。陈洲熠反诉诉请邵非非支付退库的卫生清理费300元，符合合同约定，本院予以支持。陈洲熠反诉诉请邵非非支付占用期间的水电费，但其未能明确具体金额，该项诉请没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认邵非非与陈洲熠签订的《冷库租赁合同》于2020年4月14日解除； 二、邵非非于判决生效之日起十日内将福州市仓山区××工业区××路××号××房××楼钢结构的Ａ1冷库腾空返还陈洲熠； 三、陈洲熠于判决生效之日起十日内向邵非非赔偿损失50000元并退还押金2300元； 四、邵非非于判决生效之日起十日内按每月2300元的标准向陈洲熠支付自2020年11月1日起至腾空返还冷库之日止的占用费，按每月30元的标准向陈洲熠支付自2020年11月1日起至腾空返还冷库之日止的水电公摊费； 五、邵非非于判决生效之日起十日内向陈洲熠支付卫生清理费300元； 六、驳回邵非非的其他诉讼请求； 七、驳回陈洲熠的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3370元，由邵非非负担2209元，陈洲熠负担1161元；反诉案件受理费275元，由邵非非负担。陈洲熠应负担的本诉案件受理费及邵非非应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月三日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”