重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0154民初4862号原告：彭必学，男，1965年2月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李枝斌，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，重庆四方律师事务所律师。被告：张家明，男，1963年8月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：徐君，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。第三人：王月华，男，1949年8月15日出生，汉族，住重庆市开州区。原告彭必学诉被告张家明、第三人王月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序，分别于2020年8月18日、9月14日、9月27日公开开庭进行了审理，原告彭必学及其委托诉讼代理人李枝斌、被告张家明及其委托诉讼代理人徐君到庭参加诉讼。在审理过程中，原告彭必学申请追加王月华作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并通知第三人王月华参加诉讼。本案于2020年11月26日再次开庭审理，原告彭必学及其委托诉讼代理人李明，被告张家明到庭参加诉讼，第三人王月华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告彭必学向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告于2015年10月6日签订的《房屋买卖合同》有效，并要求被告办理房屋产权过户登记手续；2、要求被告退还原告缴纳的税款29000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月6日签订了《房屋买卖合同》，按照合同约定，被告张家明将位于重庆市开州区××街道××街××公寓××房屋一套出售给原告彭必学，房屋价款42万元，办理房屋产权证的期限以重庆市大帝大时代房地产开发商办证为准，办好后由被告张家明及时过户给原告彭必学，过户税费及费用由原告彭必学承担。合同签订后，原告彭必学支付了购房款，被告张家明出具了收据，被告张家明将房屋交付给原告彭必学居住至今。2015年12月15日，被告张家明提供的房屋登记信息显示已经办理房屋产权证，原告彭必学多次要求过户，被告张家明于2020年4月12日收取原告彭必学缴纳的税费29000元，并约定2020年6月份办理完毕，但至今尚未办理。关于涉案房屋的买卖过程，涉案房屋是被告张家明与第三人王月华以及张家贵三人共同承建大帝大时代房屋的消防工程，后来由于开发商没有工程款支付，就分别抵偿了三套房屋给张家明、王月华、张家贵，抵给第三人王月华的房屋为XXX公寓Ａ-11-5，抵偿后，王月华将该套房屋出卖给了原告彭必学，双方约定购房款金额为33万元，原告彭必学向王月华的妻子陶加琼转账10万元，支付了现金3万元，另外20万元为之前王月华向彭必学借款的20万元，该借款用于抵房款，共计33万元。原告彭必学购买该房后，在装修时，因王月华欠其他人的债务，该套房屋被法院查封，致使原告彭必学无法继续装修及购买，经第三人王月华与被告张家明商量，最终将原大帝房地产抵给张家明的XXX公寓Ａ-10-2的房屋出卖给原告彭必学。因原告彭必学在买王月华这套房子的时候支付了33万元给第三人王月华，后来装修的时候又产生了装修费用等损失9万元，合计第三人王月华应该退还原告彭必学42万元。后来经过被告张家明、原告彭必学以及第三人王月华三方协商，被告张家明将XXX公寓Ａ-10-2房屋卖给原告彭必学后，就由第三人王月华向被告张家明支付该套房屋的房款，但同时由于曾建华欠他人的借款，王月华作为曾建华的担保人被人民法院执行，执行的就是第三人王月华之前出售给原告彭必学的那套房子，所以最终经过第三人王月华、被告张家明与曾建华一起协商，就由曾建华向被告张家明出具30万元的借条，用于折抵本案的购房款，故涉案房屋的购房款就不需要再由原告彭必学支付，所以涉案房屋的房款已经支付完毕。现在涉案房屋已经具备办证条件，在五月份的时候被告张家明说让原告彭必学拿29000元去把房产证办下来，但是后来没有办下来，现在同一栋楼的其他房屋都办到了房产证，只有出售给原告彭必学的这套房子没有办到房产证，且至今被告张家明没有为原告彭必学办理产权证。原告彭必学为维护自身合法权益，现起诉至法院，请求法院支持原告彭必学的诉讼请求。原告彭必学向本院提交如下证据以支持其诉讼请求：1、原告彭必学身份证复印件、被告张家明户口证明，拟证明原告彭必学、被告张家明的身份信息；2、房屋买卖合同复印件，拟证明张家明将位于开县汉丰大时代XXX公寓楼10-2号房屋出售给彭必学的事实；3、收条两张复印件，拟证明张家明收到购房款42万元以及办理房产证的费用29000元的事实；4、2020年4月11日彭必学与张家明、王月华谈话录音资料及文字整理记录，拟证明张家明要求彭必学先垫29000元出来好去办房产手续，彭必学才支付的29000元，同时张家明在该次谈话中表示已经将涉案房屋交付给彭必学，张家明也出具了收条，在彭必学支付税费后将及时过户。录音中各方表示是王月华原来向彭必学借款20万元，之后王月华用自己的房子抵偿借款，但由于王月华给曾建华担保导致房子被查封，后张家明为了王月华就将自己的房子卖给彭必学，张家明收到了12万元，另外30万元由曾建华支付，并由王月华担保，张家明并未要求彭必学支付剩余的30万元。同时在该录音中王月华也陈述剩余的30万元购房款由曾建华向张家明出具了借条；5、冉某的证言，拟证明合同签订和履行的过程，2015年彭必学以33万元的价格向王月华购买位于XXX公寓11-7的房屋，彭必学装修过程中，因该房被法院查封，导致彭必学无法继续装修，因彭必学装修投入9万元，王月华应该退还彭必学42万元，因王月华与张家明合伙做生意，经协商，就由张家明将XXX公寓10-2的房屋以42万元的价格出售给彭必学，因为王月华在张家明投资的绿盾小额贷款公司股份中占50万元，张家明同意该购房款由王月华支付，当时王月华支付的12万元现金，其中有5万元系王月华向彭必学的借款，张家明就给彭必学出具了42万元的收据；6、土地房屋权属登记信息查询结果证明，拟证明涉案房屋的相关信息，涉案房屋信息没有证号；7、《重庆市商品房买卖合同》复印件，拟证明涉案房屋是通过张家明向大帝集团进行购买，合同上载明的登记和产权登记的时间都有清楚的规定，必须是商品房交付使用后60日内办理房屋产权证，且上面也附有收据，收款方式为抵款，用于冲抵张家明的工程款，与在场人冉某证言一致；8、借条复印件，拟证明王月华向彭必学借款5万元，从借条内容也可以看出在场人的证言是真实的；9、重庆市开州区规划和自然资源局证明，拟证明涉案房屋具备办证条件，且部分已经办理；10、房产证复印件两份，拟证明涉案房屋的相邻房屋已经办理了产权证；11、彭昌辉、雷经霞的承诺书，拟证明彭必学在购买王月华的房屋之前，王月华向彭必学借款20万元，且之后以该20万元抵作房款；12、重庆农村商业银行转账明细，证明彭必学支付王月华房款情况，其中在2015年10月6日，支付给王月华的老婆陶加琼，上面备注为房款10万；13、中国农业银行取款凭条及明细，拟证明彭必学支付王月华借款的来源系雷经霞的取款100000元，彭昌辉取款95000元；14、重庆汉丰湖物业管理有限公司两份证明，拟证明房屋装修的变化情况，彭必学本来买的XXX公寓11-5，装修保证金收据也是11-5，因后来该房被法院查封，故更换房屋到10-2，但是装修保证金收据上面没有变更；以及原来的11-6号房就是现在的11-5号房。15、装修登记记录及装修收据，拟证明涉案房屋装修登记情况，以及装修收据上房号为11-5；16、冉某关于彭必学与张家明房屋买卖合同补充意见，拟证明原、被告房屋买卖的事实，以及本来涉案房屋的剩余30万元购房款应该由王月华支付，因王月华为曾建华提供担保才导致王月华原来出售给彭必学的房屋被查封，后来经王月华、曾建华、张家明协商，由曾建华向张家明出具借条30万元的方式支付本应由王月华支付的购房款，故彭必学的购房款已经支付完毕；17、2020年8月22日彭必学与王月华当面的对话视频及整理的记录，拟证明彭必学原向王月华购买XXX公寓11-5的房屋，后因王月华给曾建华提供担保，彭必学在装修时该房屋被法院查封，王月华就与张家明协商将XXX公寓10-2的房屋以42万元的价格出售给彭必学，由王月华支付12万元，剩余30万元由曾建华向张家明出具借条，张家明给彭必学出具42万元收据的事实；18、结婚登记存根复印件，拟证明王月华与陶加琼系夫妻关系；19、土地房屋权属登记信息查询结果证明，拟证明涉案房屋的合同买受人是张家明；20、重庆市开州区中和镇黄鹰村村民委员会证明及常住人口登记卡复印件，拟证明彭昌辉与彭必学系父子关系，彭昌辉与雷经霞系夫妻关系；21、彭昌辉与雷经霞结婚登记资料及身份证复印件，拟证明彭昌辉与雷经霞系夫妻关系；22、彭必学与谭显琼结婚登记资料及身份证复印件，拟证明彭必学与谭显琼系夫妻关系；23、重庆汉丰湖物业管理有限公司说明，拟证明房号11-5与11-6是同一套房屋；24、照片，拟证明王月华出卖给彭必学房屋的现房号为11-5；25、重庆农村商业银行流水一张，拟证明彭昌辉向张家明转账5万元，该5万元就是彭必学出示的借条中的5万元，系王月华向彭必学借款5万元用于向张家明支付的购房款。被告张家明辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是真实的，但是原告彭必学只向被告张家明支付了购房款12万元，尚欠30万元没有支付。关于办理产权的问题，因为涉案房屋所在的楼盘整个大时代的税费包括被告张家明这套房子的税费都没有交完，所以暂时不具备办理过户登记的条件。涉案房屋目前还没有产权信息，只有房屋的备案信息。被告张家明确实收取了原告彭必学支付的用于办理产权证的29000元。针对原告彭必学的诉讼请求，对于合同的效力无异议，对办理房产过户，如果条件成就可以办理，对29000元的税款被告张家明愿意用于抵偿原告彭必学下欠的30万元房款，不同意退还。被告张家明向本院提交如下证据以支持其抗辩理由：借条及建设银行转账凭证，拟证明彭必学曾向张家明借款10万元的事实，双方是很好的朋友关系。第三人王月华未作陈述。另外，在审理中，原告彭必学申请人民法院依法调取了本院（2014）开法民初字第04309号以及（2017）渝0154执恢302号案件证据材料，本院依法调取了（2014）开法民初字第04309号案件中诉讼保全申请书、土地房屋权属登记信息查询结果证明、（2014）开法民初字第04309号民事裁定书、协助执行通知书，（2017）渝0154执恢302号案件中李燕英的申请书、结案通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张家明对原告彭必学举示的第1、2、第3组证据中29000元的收条、4、6、7组证据无异议；对第3组证据中42万元的收条真实性无异议，但是实际只收到12万元；对第5组证人证言，证人未到庭且证明内容与原告彭必学陈述相互矛盾故不予认可；对第8组证据关联性有异议；对第9到15组证据只能证明原告彭必学与第三人王月华的关系，不能证明原、被告之间的买卖事实；对第16组证人证言，证人未到庭，且不是证人真实意思表示；对17组证据，视频中是王月华本人无异议，但是视频中涉及的曾建华的款项与被告张家明无关，故不予认可；对第18到22组以及第24组证据真实性无异议，但对关联性有异议；对第23组证据有异议；对第25组证据有异议，认为无关联性。原告彭必学对被告张家明举示的借条及转账流水无异议，但对关联性有异议。对本院调取的（2014）开法民初字第04309号以及（2017）渝0154执恢302号案件证据材料，原告彭必学表示无异议，被告张家明对证据材料真实性无异议，关联性有异议。经审查，被告张家明对原告彭必学举示的第1、2组证据以及第3组证据中29000元的收条、第4、6、7组证据无异议，上列证据与本案具有关联性，本院予以确认；对第5、16组证据，该两组证据系证人证言，因证人冉某未到庭接受法庭的询问，不符合提供书面证人作出证言的条件，本院不予确认；对第9组证据，达不到原告的证明目的，本院不予确认；对第10组证据，与本案不具有关联性，本院不予确认；第11、12、13、14、15、17、18、19、20、21、23组证据以及本院调取的（2014）开法民初字第04309号以及（2017）渝0154执恢302号案件证据材料，上列证据形成证据锁链能够证明原告彭必学原向第三人王月华购买XXX公寓11-5号房屋，且该房屋购房款已经支付完毕，后因该房屋被查封，经第三人王月华、被告张家明协商，由被告张家明将涉案房屋出售给原告彭必学，并由被告张家明出具42万元购房款收据，以及原告彭必学支付被告张家明29000元办理房产证费用的事实，本院予以确认；对第22组证据，与本案没有关联性，本院不予确认；对第24组证据，达不到原告的证明目的，本院不予确认；第25组证据，与原告的第8组证据相互印证，能够证明第三人王月华向被告张家明支付的购房款中其中5万元系第三人王月华向原告彭必学的借款，本院予以确认。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下事实：原告彭必学（合同乙方）与被告张家明（合同甲方）签订落款时间为2015年10月6日的《房屋买卖合同》，合同约定：“一、买卖房屋坐落位置：开县汉丰大时代XXX公寓楼10-2。二、买卖房屋面积价格：该房屋建筑面积约98.8平方米，议定价共计42万元（大写：肆拾贰万圆整）。三、房屋及房屋交付方式：乙方一次性向甲方交齐房款42万元（大写：肆拾贰万圆整），甲方当时将房屋交付给乙方，甲方应将原买卖合同转交给乙方持有。五、房屋产权证的办理及费用：办理产权证的期限由重庆市大帝大时代房地产开发商（谢精华）办证为准，办好后由房主张家明及时过户于彭必学，过户税费及费用由乙方承担。六、出卖人的责任：甲方应对此出卖的房屋无任何瑕疵和问题，以签字时间为准。七、此合同一式三份，甲、乙双方各执一份，担保人一份。八、此合同系甲、乙双方充分自愿协商一致，是其真实意思表示，互不反悔。甲、乙双方签字生效。”被告张家明、原告彭必学在该合同上签字捺印，冉某、曾建华、第三人王月华作为在场人在该合同上签字。合同签订后，被告张家明将涉案房屋交付给原告彭必学，原告彭必学装修后居住至今。被告张家明出具收据一张，载明：“2015年10月6日，收XXX房款10-2号小写：420000.00。”2020年4月12日，被告张家明出具收条一张，载明：“收到彭必学现金：29000.00元（大写：贰万玖仟元正），此款是彭必学委托张家明去办理XXX10-2房屋办理第一次房产税费，此房屋协议内容有效，以大帝大时代办理为准，尽量在2020年6月份办理完毕，如遇特殊情况协商办理。哈尔滨银行卡6217××××4073，以转款到账为准。张家明。收款人：张家明2020.4.12”。另查明，2008年7月15日，被告张家明与重庆大帝集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定重庆大帝集团房地产开发有限公司将位于开县汉丰镇安康片区（中央商务区）A-10-2的房屋出售给张家明，合同约定价款为187720元，并约定属预售商品房的，自该合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。在该合同后所附的收据上载明：“2008年7月15日交款单位：张家明（开县19建司）收款方式：抵款人民币（大写）：壹拾捌万柒仟柒佰贰拾元¥187720收款事由：XXX10-2号房冲抵开县19建司工程款”。原告彭必学举示的土地房屋权属登记信息查询结果证明上显示：坐落于开县××街道××街××公寓××的房屋合同买受人为张家明，房屋建筑面积和套内面积均为98.8㎡，产权证号为空白。另查明，陶加琼与王月华系夫妻关系，彭昌辉与彭必学系父子关系，彭昌辉与雷经霞系夫妻关系。雷经霞于2014年10月30日通过中国农业银行取款100000元，彭昌辉于同日通过重庆农村商业银行取款95000元。原告彭必学于2015年10月16日通过重庆农村商业银行股份有限公司的账号6215××××4753向陶加琼转账100000元，该款备注为房款。彭昌辉于2015年12月29日通过重庆农村商业银行股份有限公司的账号6212××××4005向被告张家明的妻子陶家敏转款5万元，备注为房款。关于李燕英与被告曾建华、王月华民间借贷纠纷一案，李燕英于2015年1月8日申请对王月华位于开县××街道××街××公寓××号房屋予以保全，本院于2015年1月9日裁定查封王月华所有的开县××街道××街××号××幢××房屋一套，该民间借贷纠纷案件生效后，李燕英申请强制执行，因判决内容全部执行完毕，本院于2017年6月26日作出结案通知。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告彭必学与被告张家明作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同，各方当事人均应该按照合同约定履行自己的义务。关于合同真实签订时间的认定，原告彭必学表示真实签订合同的时间是在2015年12月29日，落款为2015年10月6日是因为原告彭必学当初与第三人王月华签订合同的时间是在2015年10月6日，被告张家明表示合同上的落款时间就是合同真实签订的时间，同时表示原告彭必学已经支付的12万元房款的支付时间是在合同签订后十几二十天，按照被告张家明陈述的时间2015年10月6日进行计算，该12万元房款支付的时间最迟应该是2015年11月初，但是根据原告彭必学举示的借条及转账流水（彭昌辉向陶家敏转账的5万元）以证明彭必学借款给王月华用于向张家明支付一部分购房款（即该12万元的其中5万元），上面载明的时间是2015年12月29日，故被告张家明的说法不能成立，本院综合认定该合同签订的真实时间是在2015年12月29日。综合原告的诉称和被告的辩称，本案的争议焦点为：原告彭必学是否尚欠30万元购房款未支付？原告彭必学主张涉案房屋的款项支付方式为：彭必学原向王月华购买房子，支付了购房款33万元，并进行装修产生了支出9万元，共计42万元，因涉案房屋被查封，后王月华、彭必学及张家明商量，彭必学另行购买张家明所有的涉案房屋，并且用之前的42万元冲抵该房屋的购房款，该房的购房款就由王月华和张家明进行具体结算，同时由于曾建华欠他人的借款，王月华作为曾建华的担保人被人民法院执行，所以最终经过王月华、曾建华、张家明达成一致意见，就由曾建华向张家明出具30万元的借条，彭必学不需要再另行向张家明支付购房款，故涉案房屋的购房款已经支付完毕。被告张家明辩称其仅收到原告彭必学支付的购房款12万元，目前仍下欠30万元。本院综合认定该房屋的购房款已经支付完毕，理由如下：1、双方在合同中明确约定购房款的支付方式为一次性支付，被告张家明也出具了收到42万元购房款的收条，且在原告彭必学付款后被告张家明也将涉案房屋交付给原告彭必学，原告彭必学装修入住至今；2、在双方签订的《房屋买卖合同》中第三人王月华作为在场人签字，在2020年4月11日彭必学、张家明与王月华协商过户事宜的录音中以及被告张家明出具办理房产证费用29000元的收条时张家明均未提起尚欠30万元购房款的事实，且在该次录音中张家明明确剩余30万元购房款已经转给了曾建华，并由王月华提供担保，同时在2020年8月22日王月华与彭必学的视频中，王月华再次明确由曾建华向张家明出具借条用于支付下欠的30万元购房款，彭必学已经将42万元购房款支付完毕的事实；3、通过本院调取的李燕英与王月华、曾建华民间借贷纠纷一案及执行一案相关材料，结合原告彭必学出示的彭昌辉、雷经霞的取款记录以及彭必学的转账记录，能够印证原告彭必学陈述其曾向王月华购房并用借款折抵购房款，以及王月华的房屋被人民法院查封的事实，在原、被告以及王月华三人录音中，张家明也再次明确其是因为帮王月华的忙才将房屋出售给彭必学；4、根据原告彭必学提供的5万元的借条（张家明作为证明人在借条上签字）以及彭昌辉向张家明的妻子陶家敏的5万元转账记录，能够印证涉案房屋的购房款实际由王月华与张家明进行具体结算；5、在审理中，被告张家明表示对剩余的购房款30万元多次向原告彭必学进行催收，但是并未出示任何证据。综合以上分析，结合双方签订合同及交付房屋后，原告彭必学一直居住在该房屋内的客观事实，如果原告彭必学仅仅支付了一少部分房款，而被告张家明却不催收剩余大部分购房款，且在2020年4月11日原、被告协商办证事宜由原告彭必学预先支付办证费用29000元时，被告张家明表示忘记了购房尾款事宜故仍未提及，被告张家明的行为显然不符合常理，同时，被告张家明辩称是因为原告彭必学承诺两个月付清，所以才先行出具收到购房款42万元的收据，该说法也显然与交易习惯及一般生活常识不符合，故本院结合涉案房屋确系被告张家明从重庆大帝集团房地产开发有限公司通过抵债得来的等事实，原告彭必学陈述的关于支付购房款的经过情况符合一般生活经验，综上所述，本院依法认定原、被告之间的购房款已经结算清楚，足以认定原告彭必学已经支付完毕全部购房款。至于被告张家明主张剩余30万元款项，应当按照被告张家明与曾建华以及第三人王月华之间的协议或者约定进行处理，属另一法律关系，被告张家明可以另案主张自己的权利。关于原告彭必学主张被告张家明办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，因目前涉案房屋并未办理初始登记，不具备办理过户的条件，故本院对其要求办理产权过户登记手续的诉讼请求不予支持。关于原告彭必学主张被告张家明退还缴纳的税款29000元的诉讼请求，结合上述分析，原告彭必学已经向被告张家明支付完毕购房款，且该29000元是原告彭必学交给被告张家明用以办理产权证的费用，因被告张家明并没有为原告彭必学办理产权证，故应退还给原告彭必学。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭必学与被告张家明签订的《房屋买卖合同》（落款时间为2015年10月6日）有效；二、被告张家明在本判决生效之日起十日内退还原告彭必学支付的产权证办理费用29000元；三、驳回原告彭必学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8036元，减半收取4018元，由被告张家明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年十二月十一日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺