贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2731民初1539号原告：石杨，男，布依族，1987年9月10日生，住贵州省长顺县。原告：罗红梅，女，布依族，1987年4年22日生，住贵州省长顺县。二原告共同委托诉讼代理人：李文琦，北京盈科（贵阳）律师事务所，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：赵远庆，北京盈科（贵阳）律师事务所，特别授权。被告：惠水碧桂园物业发展有限公司，统一社会信用代码：91522731MA6DKMC995，住所地：黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新区，法定代表人：欧阳腾平，系公司负责人。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，一般授权。第三人：中国农业银行股份有限公司惠水县支行，统一社会信用代码：915227312164805336，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县和平镇人民北路，负责人：郝斌，系该行行长。委托诉讼代理人：罗定贵，男，1986年2月20日生，布依族，住惠水县，特别授权。委托诉讼代理人：丁立宗，男，1964年7月23日生，汉族，住惠水县，特别授权。原告石杨、罗红梅与被告惠水碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）、第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行（以下简称农行惠水支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告石杨、罗红梅的委托诉讼代理人李文琦、赵远庆，被告碧桂园公司委托诉讼代理人简文亚，第三人农行惠水支行委托诉讼代理人丁立宗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石杨、罗红梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求判令被告返还原告首期购房款144255元，利息18031元（利息以144255元为基数按年利率6%计算，从2018年4月18日暂计算至2020年5月18日，要求支付至款项实际退还之日止。）；4、请求判令被告支付原告已经向第三人归还的按揭贷款本息88339.39元（按揭款本息暂计至2020年5月，最终以第三人于判决生效当月对账单为准）；5、判令被告向第三人归还原告就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等相关费用（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；6、判令被告向原告退还契税、维修基金、工本费、服务费共计11701.69元；7、本案诉讼费用由被告承担。原告石杨、罗红梅主张的事实和理由：被告系惠水碧桂园项目开发商，原告通过被告宣传广告了解到该项目，在参观该项目样板房后，因看中碧桂园项目整体的小区环境及案涉房屋“L型”阳台的户型优势，出于改善居住环境及住房使用功能需要，原被告双方于2018年4月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告通过贷款方式向被告购买惠水碧桂园怡景湾19号楼1-4-2号商品房，该房屋建筑面积143.69平方米，套内建筑面积107.94平方米，房屋总价款为684255元，首期房款为144255元。合同签订后，原告于2018年4月18日向被告支付了首期房款及房屋维修基金，余款按照约定原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，且贷款金额已向被告支付。按揭贷款办理后，原告按《个人购房担保借款合同》约定从2018年7月1日开始向第三人按月归还借款本金及利息。2019年12月底，被告通知原告收房，但未向原告提供符合交房条件的测绘报告、竣工验收备案表等资料。2020年4月1日，原告向惠水县方圆房产测绘有限公司申请调取测绘报告并到待交付的房屋内查看才发现实际交的房屋户型与《商品房买卖合同》中的户型平面图不一致，存在以下重大设计变更：1、厨房开门方向与户型图不符，变更后的开门方向较之前的设计造成极大的不便且无法更改；2、户型图纸中原为实墙的阳台，被告将其作为消防通道，以造成案涉房屋客厅与公共区域仅一道推拉玻璃相隔，任何人都可以通过消防通道进入整栋楼除一楼外的每家每户，存在着极大的安全隐患。另外，原被告双方约定是按套内面积购买，根据签订合同时图纸显示，现有阳台面积已全部已计算至套内面积中，因被告对房屋设计进行变更，现阳台已变为公共区域，实际交房面积与约定面积已形成面积差，且面积差绝对值已超过百分之三。但被告却告诉原告交付房屋面积与合同约定面积相符，不存在面积差。原告在发现上述问题后随即向被告发出解除合同通知，要求其在收到通知后30日内退还原告购房款并支付违约金，但被告收到通知收未向原告作出任何回应。在签订合同之前，原告正是因为看中该房屋的户型优势才订立案涉合同，以实现改善居住环境及房屋使用功能的合同目的，但实际交付的户型与合同约定及样板房相差甚远，其中阳台部分的变更不仅严重影响到使用功能，而且还造成极大的安全隐患，以至于造成原告合同目的不能实现，且直到现在，被告从未将该设计变更告知原告。另外，被告将原为建筑面积中的阳台变更为作为消防通道的公共区域，导致原告所购买房屋的实用面积减少，且面积差超过百分之三，从合同约定及法律规定，原告均享有单方解除权。基于以上事由，原告根据相关法律规定特诉至法院，请求人民法院依法判决支持原告的所有诉讼请求。被告碧桂园公司辩称，对原告起诉的首付款144255元及契税、维修基金、工本费、服务费共计11701.69元数额无异议，但不同意解除合同，原告主张的解除合同的条件不成就，合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，请驳回原告的全部诉讼请求。第三人农行惠水支行述称：第三人并非违约方，不同意解除合同。经审理查明，原被告双方于2018年4月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告通过贷款方式向被告购买惠水碧桂园怡景湾19号楼1-4-2号商品房，该房屋建筑面积143.69平方米，套内建筑面积107.94平方米，房屋总价款为684255元，首期房款为144255元。2018年4月18日，原告向被告支付购房首付款144255元（含2018年4月14日支付的10000元）及契税、维修基金、工本费、服务费共计11701.69元。2018年5月25日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为54万元，贷款金额已向被告支付。按揭贷款办理后，原告按《个人购房担保借款合同》约定从2018年7月1日开始向第三人按月归还借款本金及利息。2019年8月20日，惠水县方圆房产测绘有限公司出具测绘报告，原告向被告购买的房屋套内建筑面积107.94平方米，公摊面积为35.75平方米，该房屋建筑面积143.69平方米，该面积包含有原告购买房屋的两个阳台的面积。2019年12月，涉案房屋竣工验收合格，被告通知原告收房后发现实际交的房屋户型与《商品房买卖合同》中的户型平面图不一致，存在以下设计变更：1、厨房开门方向与户型图不符，变更后的开门方向较之前的设计存在左右颠倒；2、户型图纸中原为实墙的阳台，后因消防验收的需求，将其作为消防通道，并设置了消防隔热门，案涉房屋客厅、阳台与公共步梯及区域仅该消防隔热门分开，且该消防隔热门为不可封锁，即每个人都可以通过该消防隔热门进入原告的阳台及客厅，存在安全隐患。2019年12月，原告就上述问题向惠水县住房和城乡建设局进行信访反映，2020年1月10日，惠水县住房和城乡建设局前后四次到现场核实处理，并就关于碧桂园项目商品房买卖纠纷问题调查处理情况向县人民政府、县政法委、县信访局、县公安局指挥中心、县互联网舆情研究中心作出汇报，该汇报显示，涉案房屋紧邻配水配电室的防火门直接连接业主生活阳台及消防通道，对业主独立使用空间有一定影响，同时也存在防盗安全隐患，经惠水县消防支队相关人员到现场后，消防设计符合要求，业主在不影响消防安全的前提下，自行协商解决该问题。截止2020年5月，原告共计偿还第三人借款本金及利息共计88339.39元。上述事实，有原被告的陈述，商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、房屋测绘报告及平面图、竣工报告、收据、付款凭证、还款明细、惠水县住房和城乡建设局关于碧桂园项目商品房买卖纠纷问题调查处理情况汇报予以证实。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，系依法成立且生效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，原告按照约定支付了所有的购房款及相关契税等费用，已完全履行完合同义务，根据上述查明的案件事实，被告交付的房屋，首先存在设计变更未告知原告；其次，涉案房屋紧邻配水配电室的防火门直接连接原告的生活阳台及消防通道，对原告独立使用空间有一定影响，同时也存在防盗安全隐患，且从现场勘查情况来看，消防门为不可封死的门；最后，原告购买涉案房屋的目的为了生活居住。综上三点，本院认为，被告交付的房屋不符合约定，且已构成根本违约，应当认定原告购买涉案房屋的合同目的未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告违约致使原告合同目的不能实现，原告有权解除合同，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉请予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告据此要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因被告违约导致《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的解除，故原告因被告的违约产生的损失应由被告承担。同时，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（第三人）和买受人（原告）。综上，被告应将原告支付的首期购房款144255元、截止2020年5月原告共计偿还第三人借款本金及利息共计88339.39元。上述共计232594元。被告应当将收受的剩余购房贷款返还第三人，并赔偿原告因此所产生的损失。对于原告要求被告支付首付款利息的主张，因被告违约导致合同的解除，故本院酌情参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）的标准计算利息，以144255元为基数，从2018年4月18日开始计算至被告支付完所有首期购房款止。《商品房买卖合同》被解除后，被告收取原告支付的契税、维修基金、工本费、服务费共计11701.69元也应退还原告。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告石杨、罗红梅与被告惠水碧桂园物业发展有限公司就惠水碧桂园怡景湾19号楼1-4-2号商品房签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告石杨、罗红梅与第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行、被告惠水碧桂园物业发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于判决生效之日起三十日内向原告石杨、罗红梅支付首期购房款144255元、截止2020年5月1日原告石杨、罗红梅共计偿还第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行借款本金及利息共计88339.39元，上述共计232594元，同时支付利息（参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）的标准计算利息，以144255元为基数，从2018年4月18日开始计算至被告支付完所有首期购房款止）；四、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告石杨、罗红梅自2020年5月2日起至判决生效之日止已偿还给第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行的贷款本息（以第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；五、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于判决生效之日起三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行支付原告石杨、罗红梅自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以第三人中国农业银行股份有限公司惠水县支行于判决生效当日出具的明细清单为准）；六、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告石杨、罗红梅支付的契税、维修基金、工本费、服务费共计11701.69元；七、驳回原告石杨、罗红梅的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5234元，由被告惠水碧桂园物业发展有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  董胜军人民陪审员  王露条人民陪审员  韦华忠二〇二〇年十二月三十日法官助理吴绍春书记员王灿