北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36932号原告：北京城建物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路62号法定代表人：罗守志，董事长。委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙**，北京市致宏律师事务所律师。被告：李巧曼，女，1976年7月9日出生，汉族，住北京市通州区永顺镇枫露皇苑。委托诉讼代理人：高明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓓操，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京城建物业管理有限责任公司（以下简称城建物业）与被告李巧曼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告城建物业的委托诉讼代理人黄诠胜、孙**，被告李巧曼委托诉讼代理人高明、李蓓操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建物业向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令李巧曼向城建物业支付自2016年12月20日至2019年3月19日期间的物业费34155元以及以每期物业费6831元为基数按照每日千分之二的违约金13.66元（1.第一期从2016年12月20日起到给付之日止；2.第二期从2017年3月20日起到给付之日止；3.第三期从2017年9月20日起到给付之日止；4.第四期从2018年3月20日起到给付之日止；5.第五期从2018年9月30日起到给付之日止）；二、诉讼费由李巧曼负担。事实和理由：李巧曼所在小区业主成立了业主委员会，城建物业与业主委员会之间于2016年8月29日签署了《物业服务合同》，该合同约定物业费每月每平方米5元，半年提前预交的方式支付，逾期支付按每日千分之二支付违约金等规定。合同签订后，城建物业为李巧曼在该小区房屋提供了服务，可李巧曼却不支付物业费。无奈，城建物业诉至法院，请求判如所请。李巧曼辩称，原被告无物业服务合同，双方没有合同权利义务基础，被告不是合同相对人，无权向被告主张物业费；根据法院判决认定里程物业是本案小区的物业公司，自1994年-2018年10月一直在该小区为全体业主服务，原告没有诉讼主体资格；被告自购房以来已经将全部物业费交付给里程物业公司，物业费已经交付至2019年7月，被告完成交付物业费义务，原告无权向被告主张；原告至今未与前期物业公司里程物业进行物业档案交接，并不具备提供物业服务的资格及条件；原告仅仅与业主委员会签订过相关合同，但从未与被告及业主签订物业服务合同，对于原被告之前是否有权利义务双方从未约定；原告进驻小区是通过违法方式强行入住，原告与业委会相关人员多次围堵小区出入口，强行推倒小区围墙强行入住该小区，上述事实在焦王庄派出所有里程物业多次报警记录，同时业委会相关人员焦王庄派出所多次处罚；起诉书原告称仅为提供服务，不能向被告收取物业费；原告应提交经备案的收费依据及标准及原告物业资质等相关证明材料，根据被告与里程物业交费的票据，前期物业公司为每平米2元，原告主张的物业费没有事实和法律依据。根据物业管理条例第十一条第四项，选聘物业服务企业由业主共同决定，第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会，第十二条有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主表决通过才可以作出更换物业公司的决议，原告并未取得该决议，被告与里程物业签订物业服务合同，且原告未与里程物业交接，故原告无权对涉案小区进行服务，更无权收取物业费。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，北京市通州区枫露皇苑小区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与城建物业（乙方）签订了《枫露皇苑别墅物业服务合同》，双方约定甲方将通州区枫露皇苑别墅物业项目委托于乙方实行物业管理。物业服务期限为二年，自2016年9月6日起至2018年9月5日止。小区物业管理服务费实行包干制。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积按半年度交纳，具体标准为别墅5元/月/平方米，商业及会所（暂定）5元/月/平方米。物业服务费用缴费时间为预收，每半年收取一次，业主于每半年服务期开始之日起15日内缴纳物业服务费。首次半年物业服务费缴纳时间为首个半年物业服务期开始之日起的3个月期满时的15日内（即首次收费的缓收期为3个月）。本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费用按本合同约定的标准交纳。业主违反本合同约定的，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业费，应当从逾期之日起按应交费用千分之二的违约金。本合同自签字之日起生效。此外，合同还对双方当事人其他权利义务条款进行了约定。另查一，李巧曼系北京市通州区枫露苑的业主，涉案房屋建筑面积为227.7平方米。另查二，2016年8月19日，枫露皇苑小区2016年第一次业主大会临时会议会议决议通过以下事项：1.以94票赞成，对应建筑物专有部分面积24768.94平方米，占建筑物总面积的50%以上，业主人数94人，占业主总人数50%以上，通过选聘北京城建物业管理有限责任公司（一级资质）为枫露皇苑小区物业服务企业；2.以94票赞成，对应建筑物专有部分面积24768.94平方米，占建筑物总面积的50%以上，业主人数94人，占业主总人数50%以上，通过枫露皇苑小区物业服务管理事项、服务标准、收费方案（采用包干制，物业服务费每月5元/㎡，业主按其拥有物业的专有部分建筑面积交纳）。另查二，2017年6月19日，北京市通州区住房和城乡建设委员会出具办理结果通知书，对城建物业申请就枫露皇苑别墅小区物业服务合同备案申请予以备案。另查三，2016年10月18日，业委会向通州区永顺镇人民政府出具告知函，内容为：“经依法召开的枫露皇苑小区2016年度第一次业主大会临时会议选举，北京城建物业管理有限责任公司（一级物业管理资质）被选聘为枫露皇苑小区物业服务企业。2016年8月29日，北京市通州区枫露皇苑小区业主委员会与北京市城建物业管理服务有限责任公司签订了物业服务合同。2016年10月16日，北京城建物业管理有限责任公司已正式进驻枫露皇苑小区提供物业服务。根据国务院《物业管理条例》之规定，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。为此，本业主委员会现将上述情况告知贵单位。今后，如涉及与枫露皇苑小区物业服务相关之事宜，请贵单位与北京城建物业管理有限责任公司联系，该物业服务企业的在物业服务工作中需要贵单位支持的，烦请给予支持。”另查四，2016年11月，业委会将北京里程物业管理服务中心（以下简称里程物业）、赵立红作为二被告以排除妨害纠纷一案诉至本院，请求：1、二被告移交物业服务用房和配电室等物业共用部位、共用设施设备，共用部位、共用设施是指物业服务用房（在小区一区甲一号的西侧）、配电室及水房、泵房、北门的岗亭；2、二被告移交物业管理资料，物业管理资料是指小区污水雨水管线图、竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、设施设备的安装使用和保养维护资料、物业质量保修文件及物业使用说明文件、自来水安装协议、燃气安装协议、垃圾清运协议、光纤入户图、视频监控材料及业主交费及欠费明细、违法违建的相关材料、物业管理所必须的其他资料；3、二被告退出通州区枫露皇苑小区物业服务区域，即退出小区四至范围；4、诉讼费由二被告承担。本院经审理认为：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，里程物业称1996年左右开始至今一直是其为小区提供物业服务，并提交了《通知》、《枫露皇苑小区垃圾运输协议》等证据，业委会亦要求其移交物业共用部位、共用设施设备，移交物业管理资料，综合以上情况，本院认为足以认定里程物业为涉案小区提供前期物业服务。里程物业辩称业委会和业主大会成立过程不合法，但其未提交充分证据，且里程物业认可其名下无涉案小区内的房屋，亦未在该小区内租赁房屋，其工作人员已撤出该小区，只有一些物品没有搬走，故本院认为为了小区的和谐稳定，为了保护众多业主的合法权益，只要业委会合法成立且目前尚未被撤销，业委会就有权按照法定程序、议事规则通过召开会议选聘本小区的物业服务公司。既然业委会选聘了城建物业为本小区的物业服务公司，且里程物业在该小区既无房屋亦未租赁房屋，故不论物业服务用房等是否存在、是否有合法产权，里程物业均应全面退出该小区，配合业委会做好物业交接工作。综上所述，于2018年6月29日作出（2016）京0112民初44239号民事判决，判决如下：一、北京里程物业管理服务中心将污水雨水管线网图、自来水安装协议、燃气安装协议、垃圾清运协议、光纤入户图、视频监控材料及业主交费及欠费明细、违法违建的相关材料等物业管理资料交给北京市通州区枫露皇苑小区业主委员会，于本判决生效之日起十日内执行清；二、北京里程物业管理服务中心从北京市通州区枫露皇苑小区腾退，于本判决生效之日起十日内执行清；三、驳回北京市通州区枫露皇苑小区业主委员会的其他诉讼请求。后里程物业不服判决，提起上诉。二审法院经审理作出（2018）京03民终11214号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查五，业委会于2020年12月8日出具《证明》一份，内容为：北京城建物业管理有限责任公司经本小区业主大会选聘，为本小区物业服务企业并服务至今。庭审中，李巧曼主张里程物业系小区合法的前期物业服务企业，里程物业对小区内的查封房屋及土地具有看管权利义务，对小区行使物业管理职责，协助办理小区违建事宜，负责小区物业服务及相关部门协调问题，配合小中河臭水工程。李巧曼于2015年7月1日与里程物业签订《物业服务合同》，物业费收费标准为2元每月每平方米，李巧曼按照该标准向里程物业支付物业费至2019年7月1日。上述事实，有城建物业提供的《物业服务合同》、办理结果通知书、（2016）京0112民初44239号民事判决书、（2018）京03民终11214号民事判决书、业委会证明、房产证复印件，李巧曼提供的《进场施工通知书》、北京市通州区人民法院（2010）通执字第3479-1号协助执行通知书、北京潞州水务有限公司通知、北京市通州燃气发展中心通知、通城管函字【2014】117号关于协助确认枫露皇苑小区部分业主违法建设情况的函、北京市通州区水务局责令限期改正通知书通水监责字【2018】第16号、里程物业出具的物业费收据、李巧曼与里程物业签订的《物业服务合同》以及到庭当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。关于双方是否存在物业服务合同关系一节，本案中，城建物业虽然未与李巧曼签订物业服务合同，但是根据城建物业提供的《物业服务合同》、办理结果通知书、业委会出具的证明可知，城建物业确实为涉案小区提供了物业服务，李巧曼虽主张城建物业并未向涉案小区提供物业服务，但未提供充分有效的证据予以反驳，故本院对李巧曼抗辩双方不存在物业服务合同关系的意见不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”从本案审理情况看，在2016年11月业委会即以排除妨害纠纷为由将里程物业起诉至本院，里程物业在应诉中并未配合业委会做好物业交接工作，故虽里程物业未能与城建物业进行正常的交接，但这并不能成为业主拒绝向城建物业交纳物业费的理由。根据业委会出具的证明，城建物业于2016年10月16日正式进驻小区提供物业服务，现城建物业主张物业费期间自2016年12月20日起算，本院对此不持异议。考虑本案中，城建物业未举证证明将物业公司变更及新的收费标准向业主进行告知，故本院认为李巧曼应将里程物业与城建物业物业费差价部分向城建物业交纳，对于李巧曼已向里程物业交纳的物业费，城建物业可另行与里程物业进行解决。对于城建物业主张违约金的诉讼请求，因李巧曼并非恶意拖欠物业费，故本院对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李巧曼给付原告北京城建物业管理有限责任公司2016年12月20日至2019年3月19日期间的物业费18443.7元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京城建物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，由原告北京城建物业管理有限责任公司负担196元（已交纳），由被告李巧曼负担131元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘佳旭