山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初3962号 原告：淄博天惠物业有限公司，住所地沂源县南麻街道付家庄驻地，统一社会信用代码：9137032307966863511-1。 法定代表人：周宪红，经理。 委托诉讼代理人：毕玉林，山东隆祥律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李永菊，女，1976年8月15日出生,汉族，住沂源县，该公司员工，特别授权。 被告：左进照，男，1988年12月24日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：左效武，男，1965年11月15日出生，汉族，与被告系父子关系，特别授权。 原告淄博天惠物业有限公司与被告左进照物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博天惠物业有限公司委托诉讼代理人毕玉林、李永菊、被告左进照及其委托诉讼代理人左效武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博天惠物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2016年4月1日至2020年9月30日的物业管理服务费、代收水费、垃圾处理费等共计6814元。2、请求被告支付违约金17662.25元。3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告是付家庄园小区业主，原告是为付家庄园小区提供服务的物业服务企业。2015年9月25日，原告与业主签订物业管理服务协议书，按照合同约定收费标准(含电梯运行费)物业费按照基准层建筑面积1元/㎡收取，付家庄园6楼为基准层，每加减一层，加减0.01元/㎡。交费时间为每季度第一个月的10日前，逾期交费按照每天千分之三向原支付违约金。被告居住在四层，按0.98元/㎡收取。现被告拖欠物业费及代收水费、垃圾处理费用共计6814元。经多次向被告催要未果，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告左进照辩称：一、原告不能按照物业服务合同中签订的按照国家规定的物业三星级服务标准提供服务，违约在先。 物业未履行以下服务：以下均根据《淄博市住宅物业服务等级标准》： 1、根据标准中第一条第1条，物业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。我在拿到钥匙的时候，小区暖气，天然气，休闲娱乐，公用充电等均没有，而且就目前小区绿化及小品(如亭台楼阁、水池喷泉、公共座椅)等均不达标（有原告公司人员录音承认不达标，录音2分16秒，17分31秒处）。 2、根据标准中第一条第3.4条，客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其他时间设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理48小时内完成。小区目前还有多处损坏栏杆，井盖等均是破损未修复，且服务不是24小时提供（见图片7到图片16）。 3、根据标准中第一条第6条，实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。截止目前物业均没有公布过收支情况。 4、根据标准中第一条第7条，能提供3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。截止目前，便民服务没有，就是快递还是疫情后让放门口传达室门外的，但是也不管不顾，连个存放架子都没有（见图片22）。 5、根据标准中第一条第8条，每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。原告均没有组织过。 6、根据标准中第一条第9条，每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达100%，处理率达90%以上。原告均没沟通，要有这个沟通，也不会现在到了法院这里。 7、根据标准中第二条第1条，⑴制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。⑵每年第四季度制定下一年度维修养护计划。⑶小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。⑸楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。但业主从未见过物业公示的自己制定的各项制度办法，户外也未设置树立规章制度；也从未公示制定的下一年度维修养护计划；小区主入口也未设立平面示意图、路标、楼号、门户号等，至今均未设立（有录音承诺一周全部解决，但是未解决，见录音2小时02分35秒时间点），就是单元号还是我提过一次要求（见图4,5,6），就给贴了一个单元号；楼梯栏杆扶手等污渍明显，还有严重损毁（见图16），截止现在一直未维修。 8、根据标准中第二条第2条，⑩每月巡查1次路面、侧石、井盖等，?每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；?每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。设施应有的直接没有，其余不巡查解决（见图片7到图14）。 依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。 9、根据标准中第三条第1条，⑴院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。⑵公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。目前小区多处灯具脏乱差，且损毁严重（有照片），不亮，尤其下大雨之后，小区路灯全部熄灭，让业主上下班和生活极不方便，连儿童楼下玩耍都不能满足要求，截止今天都没有维修（见图34,35,36）。 10、根据标准中第三条第2条，⑴电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。⑵保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁（见视频2,3）没有巡查记录表，轿厢脏乱差。 11、根据标准中第三条第3条，不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。而事实是脏乱差，不修理，不更换（见图片7到图片15）。 12、根据标准中第三条第4条，⑵每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。⑶供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。在供热打压阶段，物业公司不积极推进打压检查滴漏问题，我都是自己找了好几遍才给开的水暖箱，自己开的阀门；且供热交换站内也没有值班、巡查；并且违规收取，取暖二次打压费用（从没见过收费授权书）。 13、根据标准中第三条第5条，安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作，门禁系统，周界防范系统每周巡视1次，保证系统工作正常。而事实门禁现在是摆设（见图17，视频4）。 14、根据标准中第四条第1条，人员要求配备对讲装置或必要的安全护卫器械，从没见过物业有对讲机等配置。 15、根据标准中第四条第2条，⑴建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（有录音承认不足，要改善，但是没改善）⑵保障值班电话畅通，接听及时。⑶各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。⑹保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。而目前就一个老人值班，其余全部不达标，门口脏乱差，道路不经业主同意随便开挖，并且不及时修复，长时间保持损坏状态，开挖的渣土和混凝土块，堆放乱七八糟，造成出入通行极不方便，安全隐患很大，据了解，最后是业主打了1××××电话投诉后，才督促完成的。 16、根据标准中第四条第3条，⑴制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。⑵每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。而实际却没有方案，频次不够，可以看监控。 17、根据标准中第四条第4条，⑴按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。⑹非机动车应定点停放。而事实是没有合理车位标识，没有非机动车划定停放点（见图26，30.31）。 18、根据标准中第五条第1条，⑵楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。⑶天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。⑷共用门每2月擦拭1次，目视干净；共用窗玻璃每年擦拭2次。⑸电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。而实际现状是脏乱差（见图27.28.29.视频1,2,3）。 19、根据标准中第五条第2条，⑴道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。⑵绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。⑶水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。⑷休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。⑸3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。⑹标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。⑺天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，雨季增加频次，无垃圾堆放，排水顺畅。⑻设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。而实际现状是脏乱差，特别公共卫生间，从我入住该小区到现在直接锁上了（见图37，视频5）。 20、根据标准中第五条第3条，⑴地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。⑵天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。⑶门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。而事实频率不达标，设施不干净（见图7—11，视频1，视频2，视频3）。 21、根据标准中第五条第4条，⑴应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。⑵建筑垃圾设置临时垃圾存放点，增设标识，围挡，集中存放，定期外运。⑶生活垃圾分类投放，有宣传、指导和监督。⑷垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。而事实呢，不仅做不到日产日清，特别疫情期间，堆放大量垃圾，还将垃圾箱放到业主的车位上（见图30.31.32.33）。 22、根据标准中第六条，根据住宅小区内绿化实际情况应做到：1.对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，及时浇灌冻水、返青水，保持观赏效果；2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；3.对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于10%，土地无明显裸露；4.适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；5.树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。此项很差，特别绿化，有的一楼业主自己种的草，长的很好，分界线对比明显（见图38—41视频6,7）。 二、物业代收垃圾处理费绑定物业费水费等一起缴纳，单独缴纳过，物业不收，物业只要允许可以单独缴纳，随时可以交。 三、水费问题，物业未尽到公示明确义务，违约在先，故近期没有缴纳。 根据沂源县自来水公司2018.1.1公布的收费标准，2018年调整后收费标准为3.45元/m³，据了解自来水公司对于小区是按照3.25元/m³（有录音证明，录音1:47:10秒开始），2018年调整前更低，但是物业一直按照4元/m³标准收取，按照签订的物业管理合同，物业需要在一个收费期结束后公示二次加压费用以及水的损耗情况，进行分摊后收取，而不是按照一个价格4元/m³收取，费用不明确，协商询问过，但是也没有进行公示，故近期没再缴费，物业拿出交给自来水公司的发票，以及所有的分摊明细进行公示后，会按照实际足额缴纳。 四、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误违约行为前，有权拒绝支付物业服务费。因员工不能适当的履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务前，答辩人有权利暂不支付物业服务费。 综上所述，1、物业管理服务协议应为双方合同，双方当事人应当各自履行各自义务，也就是物业公司必须向业主提供双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系物业公司违约在先，业主有权依据《合同法》行使抗辩权利，是对物业管理公司违法行为，依法行使违约救济权的合法行为。本人自2016年4月前物业费一直有缴纳[其中实际缴纳装修期间的垃圾运输费300元、电梯维护费450元（按协议书约定应该交400元）；预交了6个月的物业费用707元、公共能耗费100元（违规收取）；装修保证金2000元（均有收据）。当时在门卫缴纳上述费用时，问到缴费的有关问题，物业收费人员（女）答复说：电梯维护费不够，多收50元；预交的6个月的物业费用707元，从入住起开始计算。我实际入住时间是2016年4月14日（农历三月初八）]，但在原告一直未能完全履行物业服务且已对本人造成诸多不便，以及经济损失的情况下，本人不得已行使违约救济权，暂缓缴纳物业管理费。2、关于原告主张的代收水费和垃圾处理费问题：答辩人要求原告提供并公示自来水公司过往全部的详细费用以及损耗明细，以便确认费用收取的合理性，在确认无误后，答辩人会足额缴纳。对于垃圾处理费，因物业不单独收取，绑定收取，待其它费用确认无误后，会足额缴纳。3、关于原告主张的违约金问题：根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务前，答辩人有权利暂不支付物业服务费，且不用支付违约金；在原告正确履行物业服务义务后，可仅支付完全履约时间节点以后的物业服务费，未完全履约时间段物业费可根据实际服务内容按比例缴纳。4、诉讼费由原告承担。 2021年1月1日最新的《中华人民共和国民法典》即将开始实施，对于物业问题也有了更详尽的要求。综上所述，请求法院驳回原告的不合理诉求，作出公正的裁决。 本院经审理认定事实如下： 一、案涉小区及房产概况： 案涉小区位于沂源县城原北京路南侧，原济南路东侧，被告左进照系沂源县小区业主。案涉房屋面积为120.24平方米。涉案小区未成立业主大会并选举产生业主委员会。 二、物业服务合同的签订情况及内容： 2014年1月4日，山东鲁山置业有限公司与原告淄博天惠物业有限公司签订《付家庄园前期物业管理服务合同》；2015年9月25日，原告与业主签订涉案小区的《付家庄园物业管理服务协议书》。协议约定服务标准：参照《淄博市住宅物业服务等级标准》三星级执行；物业服务费执行《淄博市住宅物业服务等级标准》三星级标准，按建筑面积1.00元/平方米，被告居住四层楼，每平方米每月按照0.98元收费标准收取。合同约定付款方式为：每季度第一个月的前10日前交纳。 三、业主欠付物业服务费的期间及数额： 2015年9月25日，被告缴纳前期物业费707元，公共能耗费100元，装修垃圾处理费300元，装修电梯使用费450元，装修保证金2000元，上述费用系前期物业费用。 本次诉讼，原告主张2016年4月1日之后的物业费用。案涉被告房屋面积120.24平方米，每月支付物业费118元，自2016年4月1日至2020年9月30日，共计拖欠54个月的物业费6372元。垃圾清运费：自2016年4月1日至2020年9月30日，共计54个月，每月3元，共计拖欠162元。水费：自2019年10月1日至2020年6月30日期间，拖欠水费280元。违约金的计算方式，按照每日千分之三计算，每个季度开始日之前计算，自2016年4月11日计算到2020年9月20日18个季度，分别计算被告逾期支付物业费、水费、垃圾清运费违约金，共计17662.25元，诉讼中，原告自愿撤回对被告违约金诉求，诉称另行主张。 四、被告提出的抗辩理由概括为： 原告淄博天惠物业有限公司提供的物业服务标准达不到《物业服务协议》约定的服务质量标准，只享受了部分物业服务，水费未公示，因此被告未按约定支付上述费用。 上述事实，由原告提交的前期物业服务合同、催款函、发票、记录、被告提交的物业服务合同、前期物业缴费单据、U盘及双方当事人庭审陈述，在卷佐证。 本院认为，案涉小区开发商与原告签订的《付家庄园前期物业管理服务合同》、原告与被告签订的《付家庄园物业管理服务协议书》均合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告作为该小区的业主，应当按照该合同约定的收费标准支付物业费。 关于被告提出的“原告提供的物业服务标准达不到《物业服务协议》约定的服务质量标准，只享受了部分物业服务，水费未公示，因此被告不能按约定支付上述费用”的抗辩。本院认为，由于物业企业提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如果因为物业服务合同存在一般瑕疵为由而拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常用的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常用交纳物业费业主的利益。本案被告所举证据原告有异议，内容的真实性无法确认；假定该内容是真实的，也不能作为被告拒交物业费用、水费、垃圾清运费的依据，该内容不能证明原告的物业服务存在重大瑕疵，尚无法证明足以认定原告未履行物业服务合同主要义务的严重程度。故，对被告的抗辩主张，本院不予支持。 原告已经依约提供了物业服务，被告未按照约定支付相应物业服务费用、水费、垃圾处理费等，构成违约，其应当按约定履行支付物业服务费的义务。本次诉讼中，原告主张保留并自愿申请撤回要求被告支付违约金17662.25的诉讼请求，此系民事权利的自由处分，应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告左进照支付原告淄博天惠物业有限公司物业服务费6372元（自2016年4月1日至2020年9月30日止）； 二、被告左进照偿付原告淄博天惠物业有限公司垫付水费280元（自2019年10月1日至2020年6月30日止）； 三、被告左进照支付原告淄博天惠物业有限公司垃圾清运费162元（自2016年4月1日至2020年9月30日止）； 上述一、二、三项，于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由被告左进照负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  焦云鹏 二〇二〇年十二月六日 书记员  葛 霞