黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7817号上诉人（原审原告）:王巍，男，1987年6月1日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:孙英伟，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被上诉人（原审被告）:黑龙江汇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区泰山路95号哈尔滨软件园小区B—1—1栋1层3号门市。法定代表人:单云峰，总经理。委托诉讼代理人:杨瑜博，女，1984年4月28日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:牛凯，黑龙江新时达律师事务所律师。上诉人王巍因与被上诉人黑龙江汇龙房地产开发有限责任公司（以下简称汇龙房地产公司）车位使用权转让纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初14706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王巍的委托诉讼代理人孙英伟，汇龙房地产公司的委托诉讼代理人杨瑜博、牛凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巍上诉请求：撤销一审判决，支持王巍的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定驳回王巍的诉讼请求属事实认定不清,适用法律错误。1.汇龙房地产公司所建地下车位用地在建设用地规划许可证所载用地面积56088.04平方米之内，但汇龙房地产公司建造地下车位并没有交纳相应土地出让金，且地下车位的总建筑面积为44933.13平方米，地下车位数量为819个，实际车位数为937个，多出118个地下车位。其中人防建筑面积为15734.80平方米，占比为35%;停车场建筑面积为29198.33平方米，占比为65%。以上车位总建筑面积均不在建设用地规划许可证批准的建设规模203698平方米之内。因此，汇龙房地产公司地下车位的建造不在合法审批范围之内。2.汇龙房地产公司销售车位属于固定建筑物范畴，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定应办理产权证书,汇龙房地产公司地下车位没有取得产权证书而销售的行为违法。3.汇龙房地产公司建造地下停车位作为小区配套设施的一部分，其建造费用显然已包含在小区整体建造成本之内。因此，汇龙房地产公司无权二次出卖该建筑物，否则就属于“重复销售”。4.汇龙房地产公司出卖地下车位使用权70年的行为违反国家法律的强制性规定。汇龙房地产公司的上述行为具备《中华人民共和国合同法》第五十二条一、三、五项的法律规定,《车位认购合同》依法应认定无效。5.王巍对地下车位涉及的人防车位是不享有所有权，仅有管理或以出租方式的收益权，人防性质的车位销售即违法。二、一审法院审判程序违法。一审庭审前，王巍提出申请调取证据，一审法院既不依王巍申请调取相关证据，也不对王巍申请给予答复，剥夺王巍的合法诉权。汇龙房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王巍与汇龙房地产公司签订车位认购合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，案涉车位已交付多年，王巍正常使用多年，双方合同权利义务实际全部履行完毕，该合同合法有效。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，汇龙房地产公司作为小区的开发建设方，有权对小区内规划的地下车位的归属、使用以协议方式进行处分。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，无论案涉车位是否在人防范围内，开发建设方作为该小区及人防工程的投资人，其通过转让使用权方式收益均不违反法律规定。王巍主张案涉车位不在规划范围内，未进行任何举证，汇龙房地产公司出售的车位均在规划范围内。故王巍与汇龙房地产公司之间签订的车位认购合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情况，该合同应认定合法有效。2.关于王巍提出的办理产权证的问题，根据双方合同可以明确看出，双方转让的是车位使用权，汇龙房地产公司并无办理车位产权证的义务，汇龙房地产公司在车位销售过程中也没有类似承诺，王巍主张的该事实未举示相关证据予以证明。是否办理产权证及能否办理产权证并不是双方订立合同的本意，也不对王巍合法占有使用车位产生任何影响。其能否办理产权与车位使用权能否转让之间并不存在必然的联系，不影响双方合同的效力。3.王巍诉称汇龙房地产公司并未举证车库的建设成本与商品房建设成本是分开的。首先，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼法基本原则，汇龙房地产公司无义务举示所谓的成本分开的证据。其次，车库作为独立的的功能区域，当然有其建设成本，作为常识性问题，汇龙房地产公司无需举证，且商品房建设成本、车库的建设成本分开与否对案涉车位合同的合法性及汇龙房地产公司转让车位的合法性均无任何影响。且根据《最高人民法院司法观点集成(新编版)?民事卷I》第391页173号观点可知，成本问题并不影响汇龙房地产公司销售车位的合法性。4.现行法律有租赁合同期限不得超过20年的规定，但案涉合同双方真实意思表示并非是租赁，与租赁关系“承租人在承租期间无权对租赁物处分，且合同到期应返还租赁物”的基本特征相比，双方签订的车位认购合同明确约定王巍可根据自身意愿将车位自由转让，且双方将车位使用权期限设置为与小区整体土地使用权同期的基本内容，王巍与汇龙房地产公司签订的车位认购合同与租赁合同本质有明显的区别，不具有类比性，故不应受到租赁合同最长租赁期限的限制。现哈尔滨地区地下车位的处分普遍比照同样方式执行，从合同法维护交易稳定性的立法本意出发，从尊重、保护双方真实意思表示出发，均应认定双方合同合法有效。王巍向一审法院起诉请求：1.确认王巍、汇龙房地产公司签订的车位认购合同无效；2.判令汇龙房地产公司返还车位款195,000元。一审法院认定事实：2014年4月25日，王巍与汇龙房地产公司签订《柒零捌零?城仕公馆车位认购合同》。合同约定，王巍受让汇龙房地产公司开发的柒零捌零?城仕公馆车位号为G-021的车位一个，价格为195,000元。付款方式为分期付款，车位使用权期限至2081年3月15日。合同签订后，汇龙房地产公司将车位交付王巍，王巍依约付款，现已全部交纳完毕。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉车位认购合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。现合同签订后，双方已依约履行，王巍举示的证据不能证明该合同的签订存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形。王巍主张案涉车位在公摊面积中，应由全体业主共有。而主张小区车位归小区全体业主共同所有，应由全体业主或代表全体业主的业主委员会主张权益，业主个人不具有主体资格。且依案涉小区建设规划平面图及该小区房屋测算面积报告，也不能认定案涉地下停车场计入了小区的公共建筑面积。故王巍要求确认合同无效并返还车位款的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决:驳回王巍的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，车位认购合同是王巍与汇龙房地产公司在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示。该合同效力取决于是否违反法律法规的强制性规定或者国家利益、社会公共利益。关于一审程序是否违法问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”王巍虽然在一审中提交“调取证据申请书”，但一审法院可以根据案件事实裁量是否予以准许。故王巍主张一审程序违法剥夺合法诉权的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉合同性质问题。合同虽名为车位认购合同，但从合同内容看，该合同仅系对车位使用权的让渡，而非买卖合同关系，亦非租赁合同关系，应当认定为使用权转让性质。关于汇龙房地产公司建造地下车位是否在合法审批范围内的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”案涉小区的建设用地规划许可证所载用地面积56088.04平方米系指地上规划面积，汇龙房地产公司一审举示的土地使用权证书证明其已经交纳相应的土地出让金。案涉车位系非人防车位，但不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，按照当时哈尔滨规定汇龙房地产公司不需要交纳该地下车位部分的土地出让金。而规划面积中划拨土地是用于廉租房配套设施建设，并不包括地下车位部分。汇龙房地产公司一审举示的建设规划总平面图及地下平面图可以证明地下车位已经规划部门审批同意建设，故王巍主张汇龙房地产公司建造地下车位不在合法审批范围内没有事实依据，本院不予支持。关于案涉车位建造费用是否包含在小区整体建造成本之内的问题。汇龙房地产公司举示的前述规划图纸载明地下车位公摊面积为零，同时其在一审举示的经哈尔滨市房产住宅局备案的《房屋测算面积报告》所附说明中亦明确地下共有建筑面积构成没有地下车位面积，故可以认定案涉地下车位占用面积并未计入公摊面积销售给业主，现也没有证据证实汇龙房地产公司将其建造成本以其他方式实际计入开发成本并相应分摊到商品房的出售价格中，故汇龙房地产公司作为案涉车位的投资者有权以转让使用权的方式获得收益。关于案涉合同约定的使用年限问题。地下车位使用年限根据地上建筑物用途决定，住宅配套的地下车位使用权通常为70年。故双方约定使用车位使用权期限为70年并不违反法律法规的强制性规定。因此，本案不存在违反法律法规的强制性规定或者国家利益、社会公共利益从而导致合同归于无效的情形，王巍请求确认合同无效并返还车位款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由王巍负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月三十日法官助理白恩奇书记员周小倩