广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17388号原告：东莞市永诚房地产中介服务有限公司，住所地：东莞市××××××××××××。法定代表人：李志锋，总经理。委托诉讼代理人：杨丽丽，广东固翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨碧珊，广东固翰律师事务所实习律师。被告：罗海涛，男，1970年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区×××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。被告：杨辉明，男，1986年1月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告东莞市永诚房地产中介服务有限公司（以下简称“永诚地产公司”）诉被告罗海涛、杨辉明居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永诚地产公司的委托诉讼代理人杨丽丽、被告罗海涛、被告杨辉明均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永诚地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗海涛支付原告佣金40000元及违约金（以40000元为本金，从2019年10月11日起开始按每日1%计算直至还清之日止，暂计算至2020年5月8日为40000元），被告杨辉明对上述佣金承担连带责任；2.被告罗海涛承担原告支付的律师费8000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告罗海涛辩称，详见答辩状。被告杨辉明辩称，1.这个买卖还是合同期间，尚未解除；2.我通过其他中介签到这个房屋买卖合同，并没有与原告签订过任何佣金协议，合同上都没有提到佣金，当时也说清楚我的佣金是支付给常平的中介，原告这边的佣金是业主承担的；3.中介合同一般都没有承担连带责任的条款，我觉得这个条款不合理；4.我支付5万元定金后又支付了1万多给常平的中介，我没有追究任何人的责任，现在原告还来起诉我，没有依据。经审理查明，2019年10月10日，罗海涛作为卖方、杨辉明作为买方、永诚地产公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产买卖居间合同》，主要约定：案涉房屋交易价格为178万元；鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，已经提供了居间服务，履行了居间关系的义务，因此买卖双方在签署本合同当日应向经纪方支付居间报酬（佣金），即使本合同被中止、撤销、变更、终止、撤销、解除或因其它原因未继续履行的，也须向经纪方支付约定数额的居间报酬（佣金，见《佣金承诺书》或转让价款的百分之三），且买卖双方互相承诺对居间报酬（佣金）的支付负连带责任。若一方违约导致本合同没有继续履行，则守约方应付的佣金可以由违约方承担。任何一方逾期支付的，须从违约日起每逾期一天按居间报酬（佣金）的总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。合同三方任何一方追究违约方的违约责任，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由违约方承担。等。上述约定内容，未采取加粗加黑的方式进行特别提示。杨辉明认为其中的“且买卖双方互相承诺对居间报酬（佣金）的支付负连带责任”条款不合理。2019年10月10日当天，罗海涛与永诚地产公司签订了一份《佣金承诺书》，主要内容为，罗海涛承诺于签订《房屋买卖居间合同》当天向永诚地产公司支付服务佣金40000元，如逾期支付的，则按每日1%计付滞纳金至付清之日止。另查，2019年10月10日当天，罗海涛、杨辉明、永诚地产公司具体跟进案涉房屋交易的员工张二清，三方还另签订了一份《补充协议》，对上述《房地产买卖居间合同》进行了补充约定，约定卖方实收172万元，卖方配合买方高评贷款，等。另查，2019年10月10日当天，罗海涛、永诚地产公司具体跟进案涉房屋交易的员工张二清，两人签订了一份《补充协议》，对上述《佣金承诺书》进行了补充约定，约定卖方在收齐全部楼款后当日支付经纪方中介费40000元整。上述《房地产买卖居间合同》、《佣金承诺书》上加盖有永诚地产公司的印章，上述两份《补充协议》只有永诚地产公司员工张二清的签名、无永诚地产公司的盖章。永诚地产公司确认《房地产买卖居间合同》、《佣金承诺书》上的公司印章是在公司总部提前盖章后再由分店批量领取使用的，分店处无印章加盖。永诚地产公司认为上述两份《补充协议》上无其公司盖章，故不能代表其公司。罗海涛对此不予认可，并举证了罗海涛与永诚地产公司原员工甘丞君、谢常辉、张二清的微信聊天记录，显示甘丞君、谢常辉、张二清确认与罗海涛签订《补充协议》的事实并确认《补充协议》没有加盖公司公章也同样具有法律效力。永诚地产公司确认甘丞君、谢常辉、张二清曾是其公司员工，但对聊天中反映的“《补充协议》没有加盖公司公章也同样具有法律效力”的说法不予认可。2020年7月21日，永诚地产公司向本院提起本案诉讼。永诚地产公司主张因本案诉讼聘请律师，对此举证了一份民事案件委托合同，但未举证相应的律师费发票，确认该律师费尚未实际支付。另查，至本案一审辩论终结之日，罗海涛、杨辉明尚未履行完毕《房地产买卖居间合同》，罗海涛尚未收齐出售案涉房屋的全部楼款。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《佣金承诺书》、民事案件委托合同、两份《补充协议》、微信聊天记录等，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点在于：永诚地产公司与罗海涛之间关于佣金的约定是适用《佣金承诺书》的约定，还是适用《补充协议》的约定？本案中，《佣金承诺书》、《补充协议》均系2019年10月10日当天签订，其中，罗海涛与永诚地产公司具体跟进案涉房屋交易的员工张二清签订的《补充协议》，对罗海涛与永诚地产公司签订的《佣金承诺书》的内容进行了重大变更，将佣金40000元的支付时间、条件进行了改变，由《佣金承诺书》约定的《房地产买卖居间合同》签订当天立即支付，变更为了罗海涛收齐全部楼款后当日支付。承上，从内容分析，《补充协议》是对《佣金承诺书》的变更。永诚地产公司主张该《补充协议》系其原员工张二清私自签订、不能代表其公司意思表示。对此，本院认为，张二清与罗海涛签订案涉《补充协议》时，是永诚地产公司的员工，且系具体跟进案涉房屋交易的员工，其签订《补充协议》系其职权范围内的职务行为；另，从罗海涛与永诚地产公司的原员工甘丞君、谢常辉、张二清的微信聊天记录内容，显示了永诚地产公司的分店员工普遍存在与客户签订《补充协议》等且没有加盖公司公章的行为，可看出永诚地产公司在内部管理上的不规范。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定，张二清签订的《补充协议》对永诚地产公司产生约束力。按照该《补充协议》的约定，罗海涛支付给永诚地产公司佣金40000元的条件是收齐全部楼款，现该条件尚未成就，故永诚地产公司要求罗海涛支付该佣金及违约金、律师费，要求杨辉明与罗海涛承担连带责任，均于法无据，本院均予以驳回。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市永诚房地产中介服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1000元，原告已预交，由原告东莞市永诚房地产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  韦枝展二〇二〇年十二月十九日书记员  李碧玉附：相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。