云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云3401民初1360号 原告：王贵仙，女，1977年7月13日生，藏族，住云南省迪庆藏族自治州香格里拉市。 委托诉讼代理人：冯晓虎，云南大济律师事务所律师。特别授权代理。 被告：莫日华，男，1984年1月19日生，壮族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：谷云华，云南梅里律师事务所律师。特别授权代理。 原告王贵仙诉被告莫日华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告王贵仙的委托诉讼代理人冯晓虎，被告莫日华的委托诉讼代理人谷云华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王贵仙向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同并支付自2020年7月1日至2020年12月1日的房租54,000.00元；2、判决被告向原告支付违约金人民币43,333.00元；3、判决由被告维修因漏水导致的房屋损坏部分；4、判决整栋楼房电路异常由被告维修；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为13年，每年7月1日前支付年租130,000.00。自签订合同后，被告从未按期支付房租，且多次不经过房东的同意高价转租。2020年9月前曾两次与被告面商，被告承诺履行并作出书面承诺。但过一段时问后被告依然不履行，经被告多次催要均无果。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》之第五条第一款、第二款、第八条第四款、第十一条、第十三条的内容，结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求，规范社会主义市场经济法治秩序，保障和维护原告的合法权益。 被告辩称：原告所述与事实不符，被告按期支付了2013年至2016年的房租，延缓2018年的房租也是争得原告同意的。今年是受新冠肺炎疫情的影响，酒店未能正常经营，后与原告协商约定将被告13年投入价值1,800,000.00的装修留给原告，但原告又后悔了。被告未高价转租，而是视情况转租的。2018年至今，酒店基本处于闲置的状态，起初向原告租赁的是毛坯房，后被告投资进行装修，现原告还要求维修，于法无据，希望驳回原告的诉讼请求。 原告王贵仙为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原、被告的身份证复印件，证实原、被告的身份信息及适格诉讼主体资格， 2、《房屋租赁合同》，证实2013年1月18日，原告将房屋租给被告，约定于每年7月支付房租，但被告至2020年11月都未付房租，已构成违约的事实。 被告向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》，证实原、被告系合法合同关系。 2、收条，证实被告提前支付了2016年-2017年租金的事实。 3、承诺书、聊天记录，证明：原、被告达成调解方案后，原告又后悔导致方案无法履行的事实。 4、客栈转租协议，证实原告所述被告高价转租的主张与事实不符。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:对原、被告提交的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，故本院予以认可；对被告提交的证据2、3、4，原告对证据的真实性无异议，三组证据来源合法，内容真实，故本院对这三组证据予以认可。 经审理查明：2013年1月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的房屋承租给被告经营酒店，合同约定房屋租赁期限为13年，每年7月1日前支付年租130,000.00元。合同签订后，被告自行装修了酒店并开始投入运营，2013年至2020年7月1日的房租已付清，但双方对2020年7月1日之后的租金发生争议，多次协商无果。期间，被告曾将酒店转租于第三方经营。 本院认为，合法的房屋租赁合同关系应当依法予以保护。第一、本案中，原告要求解除双方于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除合同，故本院予以确认解除原、被告之间的租赁合同关系；第二、被告是否需要支付违约金的问题。《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告交付了租赁房屋并由被告实际使用，被告也支付了2013年至2020年7月1日的房租，对此双方均无异议，但2020年7月1日至2020年12月1日的房租双方各执一词。原告主张被告未如期支付2020年7月1日至2020年12月1日的租金房租，构成违约，被告应承担违约责任。本院认为，被告已付清了2013年至2020年7月1日的租金，期间虽有迟延履行及转租的行为，但原告未及时追究法律责任，即推定默许了该行为的法律效力，至于2020年7月1日之后的租金，被告在庭审中承认未支付，原告后续租赁期内未交纳租金应认定属于违约行为。但原告在疫情期间，酒店确实无法开展经营，疫情与疫情防控措施应属于不可抗力，疫情影响承租人的合同目的已无法实现，其受影响期间的租金结算应参照不可抗力原则、公平原则处理。人民法院确定违约金数额,应根据案件的具体情形,以违约造成的实际损失为基础综合衡量合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益,当事人缔约地位强弱,是否适用格式合同或条款等综合因素,根据公平和诚实守信原则综合衡量,故原告要求被告支付违约金43,333.00元的诉讼请求，本院酌情支持违约金10,000.00元；第三，支付剩余租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”酒店于2020年7月1日之后仍处于被告的实际控制使用中，被告应该支付剩余租金，但从被告提交的《承诺书》可以推定，原告欲于2020年9月解除合同，原告也表明双方于2020年9月开始商量解决方案，承租人出现难以继续履行合同的特殊情况时，应当及时通知出租人，以便对方采取适当措施防止损失，被告尽到了通知义务，但因原、被告未能达成共识，才拖延至今也未能及时止损，双方就对此产生的损失均有过错责任，同时鉴于被告在疫情期间处于亏损状态，本院认定租期截止至2020年9月1日止，即2020年7月1日至2020年9月1日截止。故原告提出要求被告支付自2020年7月1日至2020年12月1日的房租54,000.00元的诉讼请求，本院支持自2020年7月1日至2020年9月1日截止的房租21,666.66元；第三、原告主张的维修费的问题。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定,原告需对被告在酒店漏水导致的房屋损坏及电路异常的主张承担举证责任，但被告仅有本人陈述，又无其他证据加以证明，故原告要求被告支付维修因漏水导致的房屋损坏部分及维修整栋楼房电路异常问题的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条、第二百二十七条，《民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告王贵仙与被告莫日华于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告莫日华于本判决生效之日起十五日内向原告王贵仙支付2020年7月1日至2020年9月1日截止的房租21,666.66元。 三、被告莫日华于本判决生效之日起十五日内向原告王贵仙支付违约金10,000.00元； 四、驳回原告王贵仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币884.00元，由被告莫日华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省迪庆藏族自治州中级人民法院。 审判员  钱晓鹏 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  和晓光