广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初21223号原告：区燕凤，女，1952年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：区珠仔，男，1957年1月3日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：区燕珍，女，1952年11月8日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：区燕凤，系其姐姐。被告：徐妃宏，男，1961年1月19日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：李月由，女，1955年5月23日出生，香港特别行政区居民，内地住址广州市海珠区新港西路142号大院10号202房。第三人：徐少敏，男，1973年3月13日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，现于广东省工人医院住院就医。原告区燕凤、区珠仔、区燕珍与被告徐妃宏、李月由以及第三人徐少敏物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告区燕凤（同时作为区燕珍的委托诉讼代理人）、区珠仔与被告李月由到庭参加诉讼，被告徐妃宏及第三人徐少敏没有到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李月由、徐妃宏返还非法出租广州市海珠区新港西路142号大院16号202房的所有租金收益的百分之三十共计70000元；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：陈裕春与丈夫区锡生前生育了三原告，区锡于1959年去世，此后陈裕春与徐明活同居生育了第三人徐少敏，陈裕春及徐明活分别于2002年、2013年去世。后徐少敏经鉴定为××二级，不具备完全的民事行为能力。2013年9月，徐妃宏在三原告不知情的情况下，由海珠区新港西街道及穗华社区居委会协助，成为徐少敏的监护人，并串通被告李月由将广州市海珠区新港西路142号大院16号202房非法出租并占有租赁所得，而该房屋系陈裕春的遗产，由三原告及第三人共同所有。三原告经与两被告联系以及向街道、居委反映均无果后向人民法院提起继承权诉讼，经法院判决确认三原告对该房屋享有所有权。此后，原告持该判决前往海珠区新港街司法所，请求协助收回房屋，亦未能如愿，遂诉至法院。被告徐妃宏向本院提交书面答辩状辩称，1.我方与李月由于2013年4月27日签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2013年5月1日至2018年4月31日，每月租金为1200元，李月由支付租金至2018年1月，至于李月由再转租我方并不知情，故涉案房屋租金应当按照我方实际收取的每月1200元计算；2.原告诉请2013年9月至2018年5月的租金大部分已超过三年的诉讼时效，自2016年9月31日起的租金受诉讼时效保护；3.根据原告提交的继承权纠纷民事判决书显示，涉案房屋70%的产权份额归徐少敏所有，故三原告仅能主张每月360元的租金，自2016年9月31日至2018年1月的租金共计5760元；4.我方收取的租金全部为徐少敏购买药物，并无私用；5.我方自2018年1月后就再无收取租金，极有可能由李月由向原告支付了租金，若如此则原告应当返还该阶段收取租金的70%，应当直接予以抵扣。被告李月由辩称，不同意原告的诉讼请求，我与徐少敏以及他父母都是街坊旧识，徐少敏父母去世后街坊找到我，将涉案房屋出租给我，徐少敏本人还有徐妃宏作为他的监护人在合同上签字，我将房屋租金交给徐妃宏，并在承租后进行装修再出租，我与三原告之间没有关系，实际上是他们与徐妃宏之间的争议，即便应当返还相关租金，也应向徐妃宏主张，与我方无关。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对涉案事实认定如下：广州市国土局房管局于1999年5月24日核发的穗房地证字第**《房地产证》载明广州市海珠区新港西路142号大院16号202房的权属人为陈裕春，建筑面积为40.04平方米。广州市海珠区人民法院于2018年3月8日就区燕凤、区珠仔起诉徐少敏、区燕珍法定继承纠纷一案作出（2017）粤0105民初5367号《民事判决书》，载明徐少敏法定代理人为徐妃宏，查明广州市海珠区新港西路142号大院16号202房是陈裕春于1999年向单位购买的房屋，登记在陈裕春名下；陈裕春与丈夫区锡生前生育了区燕凤、区珠仔、区燕珍共3个子女，区锡于1959年去世，陈裕春与徐明活生育了徐少敏；陈裕春于2002年9月15日去世，徐明活于2013年4月26日去世；陈裕春生前没有立下遗嘱，陈裕春的父母均先于其去世等，认为徐明活是陈裕春丧偶之后的再婚丈夫，由于广州市海珠区新港西路142号大院16号202房是陈裕春与徐明活再婚期间购买的，故该房屋属于陈裕春与徐明活的夫妻共同财产，各占1/2产权份额，由于该案原告主张继承陈裕春的遗产，故只处理属于陈裕春的1/2产权份额部份等，最终判决区燕凤、区珠仔、徐少敏、区燕珍共同继承广州市海珠区新港西路142号大院16号202房其中属于陈裕春的1/2产权房屋，继承后，四人各占该房屋1/10产权份额。该判决已于2018年3月29日发生法律效力。2013年4月27日，甲方徐少敏、徐妃宏（徐少敏的法定代表人）与乙方李月由签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区新港西路142号大院16号202房出租给乙方，租期自2013年5月1日至2018年4月31日，每月租金1200元交付至徐妃宏账户等。被告李月由就其支付租金提交了向徐妃宏银行汇款及微信转账记录。此后李月由分别与案外人签订两份《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给案外人，其中第一份租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日，月租金3200元，第二份租赁期限自2017年8月20日至2018年8月19日，月租金2600元。三原告表示上述房屋此前由第三人徐少敏及其父母居住，原告于2016年3月去探望徐少敏时才发现房屋被改装出租，经向居委会了解才得知在徐少敏父亲徐明活去世后，徐妃宏就将徐少敏带去湛江居住，并将房屋非法出租，此后至2015年由于徐少敏××发，徐妃宏将徐少敏带回广州，由居委会协调将徐少敏送至广东省工人医院住院治疗至今。被告李月由表示其居住在涉案房屋附近的广州市海珠区新港西路142号大院10号202房并提交了房产证，涉案房屋此前由徐少敏及其父母居住，在其与徐妃宏、徐少敏签订上述租赁合同后，徐妃宏就将徐少敏带回老家，此后就不再清楚。广东省工人医院于2019年10月4日出具的《医学诊断证明书》载明患者徐少敏医学诊断为偏执型精神分裂症，于2015年8月17日入院至今在该院住院治疗，建议继续住院治疗等。经本院向广州市海珠区人民政府新港街道办事处（以下简称新港街道）调查，被告徐妃宏于2013年9月10日作为监护人出具一份《遗失声明》，载明“我是徐少敏的堂哥徐妃宏，由于徐少敏患有精神残疾三级，在广州无法独立生活自理，现在由我带回乡下照顾，由于在收拾物件时遗失了残疾证，现申请补领徐少敏的残疾证，本人愿意做徐少敏的监护人”等；广州市海珠区新港街穗华社区居民委员会备案的《残疾人证改证、换证、加急、遗失补办、注销等申请表》载明姓名为徐少敏，申请类别“变更：由监护人穗华社区改为监护人徐妃宏；遗失补办：遗失时间2013年3月”等，经广州市海珠区新港街道残疾人联合会同意补办，广州市海珠区残疾人联合会（以下简称海珠区残联）、广州市残疾人联合会均加盖印章。海珠区残联与新港街道于2018年7月10日召开徐少敏信访案现场答复会，根据该答复会会议记录记载，与会人员包括海珠区残联、新港街道工作人员，上访人区燕凤、区珠仔、江志强，以及已电话通知徐少敏原监护人徐妃宏但未到会，海珠区残联工作人员表示“你们主要诉求残疾人证上监护人的问题，7月1日起，证的版本改为联系人，只是帮残疾人办业务、及时联系上帮忙办事的”“现在是换证阶段，将以前的监护人改为现在的联系人”“当时是推举监护人，因徐妃宏拒绝放弃监护权未受理，现在是推荐联系人，麻烦重新写一个”等。根据中国残疾人联合会于2019年1月11日签发的残疾人证，徐少敏为精神残疾人，残疾等级二级，联系人区燕凤。本院认为：原告区燕珍及被告李月由是香港特别行政区居民，本案为涉港物权保护纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，本案所涉不动产在我国内地，故应适用我国内地法律作为准据法。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。根据发生法律效力的（2017）粤0105民初5367号民事判决，三原告共同继承广州市海珠区新港西路142号大院16号202房其中属于陈裕春的1/2产权房屋，继承后，三原告各占该房屋1/10产权份额，故三原告是该房屋的共有人，有权为保护其物权提起本案诉讼。三原告主张两被告非法出租上述房屋损害其物权，对此本院认为，根据查明事实可见，被告徐妃宏以徐少敏“法定代表人”的身份与被告李月由签署了《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告李月由，此后被告李月由在租赁期内又将房屋转租给案外人。而第三人徐少敏作为精神残疾人，从广州市海珠区新港街穗华社区居民委员会备案的《残疾人证改证、换证、加急、遗失补办、注销等申请表》以及生效的（2017）粤0105民初5367号民事判决所载，被告徐妃宏此前系作为徐少敏的监护人、法定代理人，徐妃宏亦是基于该身份代徐少敏与李月由签订了租赁合同，即徐妃宏本人并未对涉案房屋进行出租，至于徐少敏是否有权未经三原告同意出租涉案房屋则是另一法律关系，且三原告也未就此在本案中提出主张及诉请，故本院对此不予评析。与此同时，涉案房屋此前一直由徐少敏居住，李月由是其相邻街坊，在徐少敏母亲及父亲相继去世后向徐少敏及其监护人徐妃宏承租空置的该房屋主观上亦无恶意，至于其承租后的转租行为亦是基于在前的租赁合同。综上，三原告主张两被告非法出租涉案房屋缺乏依据，但考虑到徐少敏为精神残疾人，而涉案房屋出租的租金由被告徐妃宏实际收取管理，徐妃宏亦表示确认按照三原告占有涉案房屋产权份额分配租金，故徐妃宏应将向李月由收取的租金的3/10共计21600元（1200*60*3/10）支付给三原告。至于徐妃宏所称李月由未支付自2018年1月之后的租金，但李月由所提交的证据显示其于2018年3月至5月期间还有通过微信向徐妃宏转账三次每次1200元，况且若李月由确实未付最后几月租金，也应当由徐少敏及徐妃宏依据租赁合同向李月由主张。关于徐妃宏的诉讼时效抗辩，鉴于涉案房屋此前一直由徐少敏居住，现有证据并不足以证实三原告在2016年5月21日之前即知晓涉案房屋出租事实，且三原告此后也就涉案纠纷所涉事宜多次通过继承权诉讼、向街道居委会以及残疾人联合会等途径寻求救济，故被告徐妃宏主张三原告起诉超出诉讼时效缺乏依据，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十九条、第三十九条、第九十五条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十三条、第三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐妃宏应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还广州市海珠区新港西路142号大院16号202房自2013年5月1日至2018年4月30日期间的租金21600元给原告区燕凤、区珠仔、区燕珍；二、驳回原告区燕凤、区珠仔、区燕珍的其余诉讼请求。本案受理费1550元，由原告区燕凤、区珠仔、区燕珍负担1072元，被告徐妃宏负担478元。如不服本判决，原告区燕凤、区珠仔，被告徐妃宏及第三人徐少敏可在判决书送达之日起十五日内，原告区燕珍及被告李月由可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 咏人民陪审员 周 萍人民陪审员 韦志阮二〇二〇年十二月十六日法官助理蔡泳书书记员李锐