云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2923民初1896号原告：祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组。住所地：祥云县米甸镇米甸街。负责人：熊赵春，男，1964年9月23日，汉族，住祥云县，系该小组组长。委托诉讼代理人：张成国，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范佳鸿，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘德华，男，1964年11月21日生，汉族，祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。被告：杨如维，男，1971年8月12日生，汉族，祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。被告：高扬昌，男，1970年6月22日生，汉族，祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。三被告委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组（以下简称“邑中村”）与被告刘德华、杨如维、高扬昌租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，于2020年10月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邑中村的负责人及委托诉讼代理人张成国、范佳鸿，被告刘德华、杨如维、高扬昌及其共同委托诉讼代理人罗珍国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令三被告立即返还承租的土地并交付土地上的建筑物（应交付的建筑物部分为：1.现位于祥姚路北侧××计划生育服务站南侧停车场××市场土地上建盖的全部二层钢结构房屋；2.建盖于大牲畜交易市场南侧的全部钢结构房屋；3.建盖于大牲畜交易市场内东侧的全部彩钢瓦顶平房）；二、判令三被告支付拖欠的租金11400元；三、判令三被告支付自2020年9月1日起至实际返还土地之日止按市场租金每年30万元为基数计算的租金；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年3月25日，原告与被告刘德华签订《场地租赁合同》，约定将原告名下位于原米甸计划生育服务站停车场和大牲畜市场的土地出租给被告刘德华经营，租赁期限自1998年3月1日起至2008年8月底，共十年零6个月。合同还约定了甲乙双方的权利义务、租金等事项。合同签订同日原、被告向祥云县公证处申请公证，祥云县公证处出具了（98）祥证字第1022号公证书。该合同签订后，被告刘德华与被告杨如维、高杨昌合伙投资租赁的土地。2000年6月14日，经三被告申请，原、被告签订了《〈场地租赁合同〉补充协议》，将合同期限变更为1998年3月1日至2020年8月底，共计22年零6个月，其他条款按原合同执行，同时对该补充协议进行了公证，祥云县公证处出具了（2000）祥证字第2774号公证书。上述合同协议履行期间，被告在承租的土地上建盖了部分永久性建筑物和临时性建筑物，同时欠付租金11400元。因双方约定的合同期限即将届满，原告于2020年8月10日向被告刘德华送达《场地租赁合同终止通知书》，要求按合同约定的事项于2020年9月5日返还租赁土地，但被告刘德华拒绝签收通知。原告于2020年8月24日原告召开村民代表大会，决定要求被告归还租赁土地。同日，原告再次向被告送达《场地租赁合同终止通知书》，被告刘德华仍拒绝签收通知并表示不愿返还土地。2020年9月5日原告再次召开村民代表会议，决定通过法律程序解决原、被告之间的租赁合同关系。综上，原被告双方签订的合同已到期终止，被告拒不返还租赁物的行为，违反了法律规定，已严重侵害了原告的合法权益，特起诉至人民法院，请依法受理并公正裁判。被告刘德华、杨如维、高扬昌辩称，答辩人租赁土地当时，两块土地系空地，且坑坑洼洼、低矮不平，矮于公路路面不低于80公分。租赁后，答辩人花费近2万元将地块进行填高、平整。1999年,借祥姚公路通车之际，答辩人投资近13万元在商贸市场用地上建盖了砖木结构、石棉瓦顶的13间平房。2000年6月24日，答辩人面临土地开发投资过大、短期难以收回成本困难,经与邑中小组协商后签订了《补充协议》，把祥姚路下南面六间平房约200平方米交还小组管理，将租赁期限延长至2020年8月底。2010年，答辩人在大牲畜市场南面西头建盖了钢结构二层、彩钢瓦顶、建筑面积约200平方米的房屋一栋，答辩人在大牲畜市场建设工程上耗资70多万元，大牲畜市场上其余平房为租户陆续搭建，耗资近60万元。2015年祥姚公路改造成柏油路后,因前述平房存在漏雨等危房问题,同时也影响市容市貌，镇政府建议答辩人进行改造以提高集镇的形象，为配合好政府招商引资的发展工作，答辩人根据米甸镇人民政府、米甸社区村民委员会的《通知》要求，拆除了原有平房，顺势将地块填高后在商贸市场用地南面、东面、西面建盖了钢结构二层、彩钢瓦顶、建筑面积约3000平方米的房屋一栋，在该栋房屋北面建盖了砖木结构一层、瓦顶、建筑面积约200平方米的房屋一栋，在商贸市场用地改建工程上耗资400多万元。同期，答辩人在大牲畜市场东面建盖了砖木结构一层、彩钢瓦顶、建筑面积约240平方米的房屋一排，耗资近10万元，大牲畜市场上其余平房为租户陆续搭建。2016年初,工程完工后，答辩人将建盖房屋出租给商户进行经营。土地租赁至今，答辩人一直按年向邑中小组交付着租金，其中2000年度租金已由杨如维向时任组长邱守信交付，但邱守信没有上账。2004年，邑中小组向刘德华催收2000年度的租金，刘德华在没有核实的情况下误写了《承包集体企业用地下欠承包款交款计划》，后来，邑中小组又提到2000年度租金,答辩人在邱守信过世无法对证的情况下,曾向村委会会计刘正贵交付该笔租金，但邑中小组却通知刘正贵不准收取。《场地租赁合同》期限届满后,答辩人因市场开发投资过大,至今大部分成本尚未收回，故找组长商议续期等事宜,组长曾答复待开会后给答辩人回复。哪知,没过几天,邑中小组便向人民法院提起了诉讼。经了解,该案起诉至人民法院并没有召开过会议,仅仅只是邑中小组撇开作风正派、办事公正的党员，纠集了十数号人开会,所谓的签到表系纠集人以不签字就不给分红或由纠集人代签等恐吓、舞弊方式形成。综上所述,《场地租赁合同》明确约定答辩人享有优先承租的权利,合同到期后同等条件下答辩人有续租的权利,邑中小组直接要求答辩人返还承租土地不能当然成立。土地上的建筑物属答辩人享有权属的合法财产,邑中小组在未对答辩人进行折价补偿的情形下要求答辩人无偿交付显然不能成立。至于因误会产生的所谓欠付租金,不能归责于答辩人，答辩人不存在违约行为，由此,答辩人恳请人民法院依法驳回邑中小组的诉讼请求。经审理查明：1998年3月25日，原告（甲方）与被告刘德华（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：原告将其名下位于原米甸计划生育服务站停车场和米甸计划生育服务站北侧的大牲畜市场的集体土地两块，出租给被告刘德华经营，租赁用途为商业开发经营和管理大牲畜市场，租赁期限自1998年3月1日起至2008年8月底（共计10年零6个月），每年租金76000元（其中前6个月免租金），其中停车场用地四至为东至克昌公路、南至新公路边、西至本社界线、北至计划生育服务站，大牲畜市场面积3.43亩；经上级有关部门批准，乙方可在商贸市场用地上建盖商业铺面（永久性建筑物）和其它临时性建筑物；合同期届满时，甲方继续出租的，乙方在同等条件下有优先承租权，乙方不再承租的，必须在期满之日起五日内将场地完整交归甲方，乙方建盖的建筑物，属于商业铺面等永久性建筑物的，乙方不得拆走、毁损，全部无偿交归甲方，属于临时性建筑物的，乙方自行拆走，甲方需要的，折价处理给甲方。合同还约定了甲乙双方的权利义务等事项。合同签订后经公证机关进行了公证。该合同签订后，被告刘德华与被告杨如维、高杨昌合伙投资经营案涉的地块。2000年6月14日，原告与三被告签订了《〈场地租赁合同〉补充协议》，约定将合同期限变更为1998年3月1日至2020年8月底，共计22年零6个月，其他条款按原合同执行，补充协议签订后经公证机关进行了公证。2009年6月11日，原告与被告刘德华签订《〈大牲畜市场租赁合同〉补充协议》，允许被告在该市场内建盖部分临时建筑物，承包费每年增加400元。上述《场地租赁合同》及其补充协议签订后，被告对场地进行了平整，于1999年开始在商贸市场用地上建盖了部分砖木结构、石棉瓦顶平房，2010年在大牲畜市场南侧建盖了部分钢结构、彩钢瓦顶房屋（现由“精雕家具城”租用，精雕家具城自行在西头和北头修建了部分临时简易棚），其中部分为两层（两层建筑面积共计约830㎡），部分为一层（建筑面积约243㎡），共计约1073㎡。2015年，被告将商贸市场部分原有平房拆除，在商贸市场用地南面、东面、西面建盖了钢结构、彩钢瓦顶两层房屋一栋（建筑面积约2896㎡）,并在该栋房屋北面建盖了砖木结构瓦顶平房约214㎡。同期,被告在大牲畜市场东面建盖了砖木结构、彩钢瓦顶平房约196㎡。被告建盖上述房屋后，出租给商户进行经营。审理中，被告陈述可收取年租金约20万元。上述合同协议履行期间，经2004年4月核查，被告欠付2000年度的租金7600元，被告刘德华出具了《承包集体企业用地下欠承包款交款计划》，计划于2004年4月30日前交给集体。之后，双方对该款是否已交产生争议，被告未如期交付。合同期限即将届满前，被告欲补交该款时遭原告拒收。2020年8月10日，原告向被告刘德华送达《场地租赁合同终止通知书》，要求被告于2020年9月5日返还租赁土地。2020年8月24日，原告召集村民代表、党员代表和组委成员召开会议，决议按照合同约定收回案涉场地，并经多数村民“同意签字”。但被告刘德华拒绝签收通知。同日，原告再次向被告送达《场地租赁合同终止通知书》，被告刘德华仍拒绝签收通知并表示不愿返还土地。2020年9月5日，原告再次召开村民代表会议，决定通过法律程序解决原、被告之间的租赁合同关系，并于2020年9月14日诉至本院。上述事实，有当事人陈述和《场地租赁合同》《〈场地租赁合同〉补充协议》《〈大牲畜市场租赁合同〉补充协议》、会议决议及签到表、现场照片、现场平面图等证据证实。本院认为：原、被告双方签订的《场地租赁合同》及其补充协议，系双方当事人自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，系有效合同，对双方当事人具有约束力。双方签订的补充协议明确约定租赁期限为1998年3月1日至2020年8月底，现双方约定的租赁期限已经届满，双方合同权利义务已经终止，被告应当返还租赁场地。双方签订的《场地租赁合同》约定“合同期届满的处理：1.甲方继续出租的，乙方在同等条件下由优先承租权；2.乙方不再承租的，必须在期满之日起五日内将场地完整交归甲方，乙方建盖的建筑物，属于商业铺面等永久性建筑物的，乙方不得拆走、毁损，全部无偿交归甲方，属于临时性建筑物的，乙方自行拆走，甲方需要的，折价处理给甲方”，该约定实际明确了两个方面的内容，一是合同期届满后，承租方应交回土地，承租方案涉土地上建盖的用于商业经营的建筑物应全部无偿归出租方所有，二是出租方继续对外出租时，承租方在同等条件下享有优先承租权。现因合同期限届满，且原告方明确表示收回土地、房屋后将自行经营，故原告要求被告交回案涉土地以及相关地上建筑物的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。如果原告收回土地、房屋后又继续整体对外发包或出租（包含将两块场地分开对外整体发包或出租的情形）时，被告仍享有优先权。被告方在原停车场商贸市场土地上建盖的砖木结构瓦顶平房约214㎡，原告不要求交付，被告可以在交付土地期限内自行拆除。关于原告主张的欠付租金问题，被告刘德华出具的《承包集体企业用地下欠承包款交款计划》明确载明欠付2000年度的租金7600元的事实，且被告未能提交证据证明该部分租金确以交付，故原告要求被告支付尚欠租金11400元的诉讼请求，本院予以部分支持。双方于2004年对账核查时，未提及被告还欠付2001年半年租金3800元的事实，故原告主张的其余欠付租金，无有效证据证明，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2020年9月1日起至实际返还土地之日止的租金问题。因被告在租赁期限届满后未如期返还租赁物，属于违约行为，给原告造成损失，应承担相应的赔偿责任。原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于租金损失问题，原告要求按照每年30万元计算的主张，未提交有效证据予以证明，可以参照被告在审理中自认的每年20万元予以计算。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘德华、杨如维、高扬昌于本判决生效之日起10日内，将其承租的位于祥姚公路北侧、原米甸计划生育服务站南侧的集体土地一块（原四至为东至克昌公路、南至新公路边、西至本社界线、北至计划生育服务站）和原米甸计划生育服务站北侧的集体土地一块（大牲畜市场，面积约3.43亩）返还原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组；二、被告刘德华、杨如维、高扬昌于本判决生效之日起10日内，将建盖于本判决第一项确定的集体土地上用于商业经营的建筑物交付给原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组（具体建筑物为：1.建盖于祥姚路北侧××计划生育服务站南侧停车场××市场土地上建盖的全部二层钢结构房屋，建筑面积约2896㎡；2.建盖于原米甸计划生育服务站北侧的集体土地上大牲畜交易市场内南侧的全部钢结构房屋（现“精雕家具城”用房），建筑面积约1073㎡；3.建盖于原米甸计划生育服务站北侧的集体土地上大牲畜交易市场内东侧的全部彩钢瓦顶平房，建筑面积约196㎡）；三、被告刘德华、杨如维、高扬昌于本判决生效之日起10日内支付原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组尚欠租金7600元；四、被告刘德华、杨如维、高扬昌于本判决生效之日起10日内，赔偿原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组自2020年9月1日起至本判决第一项、第二项确定的土地、房屋实际交付之日止按照20万元/年为标准计算的租金损失；五、驳回原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告祥云县米甸镇米甸社区村民委员会邑中村民小组负担100元，被告刘德华、杨如维、高扬昌负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  李福荣二〇二〇年十二月二日书记员  蒋丽艳