天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初10503号原告：天津月星家居市场管理有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心215-35，统一社会信用代码91120112MA06CHBH3P。法定代表人：李国祥，总经理。委托诉讼代理人：张文霞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李灿，天津捍正律师事务所律师。被告：孙广栓，男，1961年3月30日出生，汉族，户籍地天津市红桥区，现住天津市红桥区。委托诉讼代理人：薛爱文，女，1962年3月26日，住天津市红桥区，现住天津市红桥区，系孙广栓之妻。委托诉讼代理人：张媛，天津至晟律师事务所律师。第三人：中誉达投资（天津）有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇津沽公路879号，统一社会信用代码91120112697449253A。法定代表人：柳朝华，董事长。委托诉讼代理人：代学号，天津捍正律师事务所律师。原告天津月星家居市场管理有限公司（以下简称“月星公司”）与被告孙广栓、第三人中誉达投资（天津）有限公司（以下简称“中誉达公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理并于2020年6月30日作出（2020）津0112民初1963号民事判决书。孙广栓不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院。该院于2020年10月10日作出（2020）津02民终3366号民事裁定书，裁定撤销（2020）津0112民初1963号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2020年11月5日重新立案，并依法适用普通程序公开开庭审理了本案。月星公司的委托诉讼代理人张文霞、李灿，孙广栓的委托诉讼代理人薛爱文、张媛，第三人中誉达公司的委托诉讼代理人代学号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月星公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告于2018年11月11日签订的《展位租赁合同》于2019年5月31日解除；2．依法判令被告立即给付原告2018年11月11日起至2019年5月31日欠付的综合费用176314.81元；3．依法判令被告给付原告自2019年6月1日起至2020年7月8日租赁展位的占用费，按照日528元标准计算，共110176元；4．判令被告向原告支付滞纳金20717.42元；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：月星公司、孙广栓及中誉达公司于2018年11月签署《展位租赁合同》，中誉达公司将享有出租权的位于天津市津南区××镇××广场××号××展位出租给孙广栓使用，中誉达公司委托月星公司负责催款及收取租金等相关费用。租赁期间自2018年11月11日起至2020年11月10日止，月综合费用为32573.10元，综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费。合同签订后月星公司按约定交付展位。后孙广栓提出退还Ｃ5-8028号展位，月星公司同意后，孙广栓于2019年6月1日将Ｃ5-8028号展位家具移至Ｃ5-8027号展位，同时，月综合费用变更为15842.40元，支付方式仍按季为一个结算期，先付后用，若逾期支付，除应补交综合费用外，还应向月星公司支付逾期付款滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款额的0.5%计算。孙广栓仅支付部分费用。后经月星公司多次催要仍未支付，月星公司呈讼。孙广栓辩称，同意第1项诉请，其他诉讼请求均不同意。1．合同出租方为中誉达公司，月星公司仅为管理人，其不具备诉讼主体资格。2．双方约定综合费用减半收取，月星公司主张的综合费用为全费，违反双方约定，且孙广栓已于2019年3月30日缩减一半展位面积。按照孙广栓计算，自2018年11月11日至2019年5月31日应交费用91,747.50元，已交各项费用40,839.20元，尚欠费用50,908.30元。3．不存在自2019年5月31日合同解除后占用展位未归还的情况，不应支付占用费。孙广栓于2019年5月31日归还展位后，双方就如何处置展位中的家具存在争议。孙广栓提出以货抵租或自行搬走，月星公司未明确表示同意，又以孙广栓未付清欠款为由留置家具，但双方就欠付综合费存在争议，致使如何处置展位中的家具陷入僵局。后，孙广栓多次与月星公司沟通如何处置家具，月星公司均表示要先解决综合费给付问题。直至2020年7月，孙广栓方搬走展位中的家具。至于占用费的标准，合同解除后，展位处已无销售人员和保管人员，应以租金为限。中誉达公司陈述意见，同意月星公司的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙广栓和中誉达公司对于月星公司提交的《展位租赁合同》、房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、通知书、回复函的真实性均无异议，月星公司、中誉达公司对孙广栓提交的代收款凭证、催款通知单、函告的真实性无异议，本院均予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证意见如下：1．月星公司提交的中誉达投资（天津）有限公司及天津汇丰达物业管理有限公司出具的授权书，可以证明月星公司有权代表二公司向承租人收取相关费用。2．月星公司提交的收据6张，孙广栓对其真实性无异议，可以证明证明孙广栓的交费情况。3．月星公司提交的退还展位承诺书，可以证明孙广栓于2020年7月8日腾空展位中的家具。4．孙广栓提交的租金给付情况一览表，系其单方制作，本院不予认定。5．孙广栓提交的月星广场3楼商户经营状态示意图及照片，对其待证事实缺乏证明力，与本案不具有关联性，本院不予认定。6．孙广栓提交的购电收据，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：中誉达公司取得了坐落于天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××号楼的建设工程规划许可证后，兴建了天津月星家居广场用于出租经营。2018年11月11日，中誉达公司（出租人）、月星公司（管理人）、孙广栓（承租人）签订《展位租赁合同》，约定，中誉达公司将其开发建设的天津月星家居广场Ｃ5-8027／8028展位出租给孙广栓用于经营定制好百年品牌家具，展位面积310.22平方米（含15%公共分摊面积），其中8028号展位面积为159.34平方米、8027号展位面积为150.88平方米。展位自2018年11月11日交付并计收综合费用，租赁期限至2020年11月10日止。综合费用包括展位租金、物业管理费（包含大物业费、小物业费）、商场运营管理费。孙广栓承租的展位的综合费用每月105元／平方米，月合计32573.10元。其中，展位费每月45元／平方米，月合计13959.90元；大物业管理费每月20元／平方米，月合计6204.40元；小物业管理费每月5元／平方米、商场运营管理费35元／平方米，月合计12408.80元。综合费用按季为一个结算周期，先付后用。孙广栓应当于本合同签订之日起5日内支付第一期的综合费用，第一期的综合费用自合同约定的交付日起算。以后每一期的综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如逾期支付，除应补交综合费用外，还应向月星公司支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按照应付款额的0.5%计算，自合同约定的付款期限届满之次日计算至实际付款之日止。综合费用中的展位租金交至中誉达公司账户，大物业管理费交至天津汇丰达物业管理有限公司账户，商场运营管理费及小物业管理费交纳至月星公司账户。中誉达公司全权委托月星公司对商场进行经营管理，代位行使合同约定的出租人的权利。合同还约定，协商一致，可以解除合同。在租赁期限内，如发生不可抗力不能使用租赁展位，致使展位租赁合同完全不能履行的，可以解除展位租赁合同；如发生不可抗力暂时阻碍展位租赁合同履行，根据不可抗力暂时阻碍履行的期限，相应延迟履行展位租赁合同的期限。发生不可抗力乙方应当及时通知对方，并应在合理的期限内提供有效证明。经证明，损失属于不可抗力所致，根据不可抗力对合同履行的影响程度，可以全部免除或者部分免除不可抗力一方的违约责任。合同签订后，出租物交付孙广栓。孙广栓于2018年8月3日交纳质保金10,000元；2018年9月4日交付装修押金5,000元，并于2019年5月13日转为运营管理费；2018年9月4日交纳运营费1,350.6元；2018年9月4日交纳大物业费12,408.8元；2019年1月22日交纳物业管理费1,000元；2019年5月29日交纳租金8,841.33元、运营管理费2,238.47元；合计40,839.20元。2019年2月，月星公司向孙广栓发出收缴通知书，写明1、2月的综合费用为44,699.44元。2019年3月20日，月星公司又向孙广栓发出催费通知书，写明2018年11月11日至2019年3月31日的综合费用为89,963.8元，经核算仍有75,204.4元未支付。此外，月星公司还于2019年6月出具一份通知书，写明孙广栓欠付2018年11月11日至2019年6月13日的综合费94,799.91元，但孙广栓表示其未收到。当事人均无法确认上述三份通知书中金额的计算方式。关于上述费用，中誉达公司、天津汇丰达物业管理有限公司分别为月星公司出具的授权书，授权其以自己的名义进行催收。诉讼过程中，月星公司与孙广栓均认可，孙广栓已将C5-8028号展位交付给月星公司。但是双方对交付时间存在争议。月星公司认可该展位交付时间为2019年5月31日，孙广栓抗辩于2019年3月30日交付，但未提交证据证实。孙广栓于2020年7月8日将C5-8027号展位腾空交付给月星公司，并向月星公司出具承诺书。关于C5-8027号展位于此日方交还的原因，孙广栓称其于2019年5月31日已将展位交还月星公司，但月星公司以其欠付综合费为由不同意其腾空展位内的家具，孙广栓于2019年11月14日函告月星公司，称其于2019年11月11日向月星公司提出清撤家具变卖，月星公司予以拒绝，并要求月星公司立即自行变卖家具或允许其自行清撤家具。月星公司则称，2019年7月双方第一次诉讼后，一直协商综合费的给付及展位腾空事宜，但一直未能达成一致意见，不存在月星公司以其欠付综合费为由不同意其搬走家具。针对2019年11月14日孙广栓的函告，月星公司于2019年11月16日回函称，孙广栓于2019年11月11日提出清澈家具或以货抵租，但经月星公司核算欠付综合费27余万元，展位内家具价值不足5万元，故不同意以货抵租，依据合同第九条第二款的约定，孙广栓需在交清欠付费用后方能搬走家具，否则月星公司有权留置展位内的家具，同时月星公司提出为避免扩大损失，建议与孙广栓协商将展位内家具移至双方认可的地方保管。月星公司称此后双方进行过一次协商，但未协商成。孙广栓则称，月星公司未提出过将家具移至它处进行保管，故未协商过。孙广栓、月星公司、中誉达公司均认可涉案租赁合同已于2019年5月31日解除；孙广栓认可其缴纳的10,000元服务质量保证金折抵综合管理费用，月星公司表示认可。另查明，月星公司曾于2019年7月5日在本院向孙广栓提起诉讼，要求解除涉案合同，支付综合费用、占用费及滞纳金。本院于2019年11月7日作出7504号民事裁定书，以主体不明确为由裁定驳回月星公司的起诉。诉讼过程中，关于综合费的滞纳金的计算方式，月星公司同意以欠付综合费为基数，自2019年6月1日起计算至2020年6月30日。关于占用费的滞纳金的计算方式，月星公司同意以每月欠付的占用费为基数，自2019年6月起每月1日起计算至2020年6月30日。本案的争议焦点为：月星公司主张孙广栓支付综合费用、占用费、滞纳金是否应当得到支持。本院认为，中誉达公司、孙广栓、月星公司所签订的《展位租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务。月星公司、孙广栓、中誉达公司均认可涉案租赁合同于2019年5月31日解除，各方就该问题协商一致，并不存在争议，故月星公司要求确认解除《展位租赁合同》的诉讼请求，应予支持。关于月星公司主张的综合费用一节。本院分析如下：1．月星公司于2019年3月20日发出的催费通知书中认可2018年11月11日至2019年3月31日的综合费用为89,963.8元，尚有75,204.4元未支付，这与该计费期间孙广栓的付款金额14,759.4元（2018年9月4日交纳1,350.6元、2018年9月4日交纳12,408.8元、2019年1月22日交纳1,000元）能够相互印证，故本院确认2018年11月11日至2019年3月31日的综合费用为89,963.8元，已付综合费用为14,759.4元，欠付综合费用为75,204.4元。2．至于截至2019年5月31日的综合费用，月星公司于2019年6月还出具一份通知书，认可2018年11月11日至2019年6月13日欠付的综合费为94,799.91元，虽然月星公司称该通知书未有孙广栓的签收手续，且合同已于2019年5月31日解除，但该通知书系月星公司在7504号案件中作为催款证据提交，属于月星公司对于己不利事实的认可，结合此计费期间的付款金额30,839.2元，2018年11月11日至2019年6月13日期间的综合费为125,639.11元。因上述金额既非按照合同约定的计算方式计算，也与孙广栓所述的综合费用减半收取不符，同时与2019年3月的催费通知书的金额也不能对应，双方又均无法说清具体的计算方式，故应以实际使用天数、平米数分摊每日每平方米的综合费用计算更为合理。结合C5-8028号展位已于2019年5月31日归还不应再计算综合费用情节，经本院核算2018年11月11日至2019年5月31日期间的产生综合费为121,696.59元{125,639.11元/【301.22平方米＊201天（2018年11月11日至2019年5月31日）＋150.88平方米＊13天（2019年6月1日至2019年6月13日）】＊301.22平方米＊201天}。孙广栓已交纳30,839.20元，尚欠综合费用90,857.39元，扣减10,000元保证金后，实际给付金额为80,857.39元。中誉达公司、天津汇丰达物业管理有限公司均授权月星公司催收款项，故孙广栓应向月星公司交纳截止至2019年5月31日的综合费用80,857.39元。关于月星公司主张的展位占用费。涉案合同已于2019年5月31日解除，孙广栓理应将涉案展位腾空交还月星公司，否则月星公司有权要求其支付展位占用费。孙广栓抗辩合同解除后，月星公司以其欠付综合费为由不同意其腾空展位中的家具，月星公司对此不予认可，孙广栓未能提交证据予以证明。2019年11月双方往来函件也仅能显示孙广栓于2019年11月11日提出过清撤家具或以货抵租，月星公司虽表示孙广栓在付清综合费前其有权行使留置权，但月星公司提出将展位内家具移至双方认可的地方保管以解决展位腾空事宜，表明月星公司尚未行使留置权。孙广栓收到月星公司的回函后怠于行使权利，未与月星公司协商，致使展位内家具于2020年7月8日方腾空，展位占用期间产生的占用费均应由孙广栓负担。但因合同已解除，孙广栓已不在此经营，不再享受月星公司提供的商场运营及物业管理服务，故占用费的计算标准应以租金为限。孙广栓应按照按月租金45元/平方米的标准向月星公司支付自2019年6月1日起至2020年7月8日的展位占用费，减去月星公司自愿让免疫情期间3个月的占用费后，经本院核算为69706.56元（150.88平方米＊10个月＊45元/月/平方米＋150.88平方米＊45元/月/平方米/30天＊8天）。关于月星公司主张的滞纳金。孙广栓未按照合同约定的时间、金额交纳综合费用，其行为构成违约，应当承担违约责任，月星公司关于综合费主张的滞纳金性质应为违约金。按照合同约定，滞纳金每日按逾期支付额的0.5%计算，月星公司自愿降低计算标准为中国人民银行同期同类人民币贷款利率（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，未超过相关计算标准，应予支持。月星公司同意自2019年6月1日起计算至2020年6月30日，应以欠付综合费80,857.39元为基数，经本院核算为4,798.12元。至于占用费的滞纳金，实际为其利息损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，月星公司同意按照每月欠付占用费的金额，自2019年6月起每月1日起计算至2020年6月30日，亦未超过相关计算标准，应予支持。此外，月星公司自愿让免2020年2月、3月、4月三个月的占用费。7月的占用费不应再计算滞纳金。经本院核算，孙广栓应向月星公司支付占用费的滞纳金1,819元。综上，孙广栓应支付月星公司滞纳金6,617.12元（4,798.12元＋1819元）。对月星公司提出的其他滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，月星公司要求解除合同，并支付合理的综合费用、占用费及滞纳金的诉讼请求，于法有据，予以支持；月星公司提出的其他诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、中誉达投资（天津）有限公司、孙广栓、天津月星家居市场管理有限公司于2018年11月11日签订的《展位租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告孙广栓于本判决生效之日起十日内给付原告天津月星家居市场管理有限公司截止至2019年5月31日的综合费用80,857.39元；三、被告孙广栓于本判决生效之日起十日内给付原告天津月星家居市场管理有限公司展位占用费69706.56元；四、被告孙广栓于本判决生效之日起十日内给付原告天津月星家居市场管理有限公司滞纳金6,617.12元；五、驳回原告天津月星家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。如被告孙广栓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,123元，由原告负担1,543元，由被告孙广栓负担3,580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 好审 判 员  王丽清人民陪审员  韩云凤二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。