湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1840号原告：周敦社，男，汉族，1956年12月1日出生，住址：湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：周志亮，男，汉族，1984年12月1日出生，住址：湖北省孝感市孝**。系原告周敦社之子。委托代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。委托诉讼代理人：王丽芬，湖北中伟律师事务所律师。代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。被告：周登建（又名周敦见），男，汉族，1947年8月10日出生，住址：湖北省孝感市孝**毛陈镇龙宫街**。现住：孝感市南大经济开发区。委托诉讼代理人：刘力臣，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。被告：周华斌（又名周华兵），男，汉族，1973年10月8日出生，，住孝感市孝南经济开发区被告：周**（又名周**强、周三强），男，汉族，1981年10月8日出生，，住孝感市孝南经济开发区原告周敦社与被告周登建、周华斌、周**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月30日、2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告周敦社的委托诉讼代理人周志亮、王丽芬、被告周登建及其委托诉讼代理人刘力臣、被告周华斌到庭参加了诉讼。被告周**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周敦社的诉讼请求:1.确认被告周登建卖给原告位于周楼村××层的房屋所有权及后厨房3间宅基地的使用权、前后出场的使用权及附设物的所有权归原告所有；2.确认原、被告于2014年4月15日签订的协议有效；3.判令本案诉讼费等其他相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告均为周楼村村民，2004年4月14日，在孝南区××镇周楼村民委员会的见证下，原告以35000元价格购买了被告周登建位于周楼村××房屋××栋，双方约定后厨房3间宅基地、前后出场及附设物都归原告所有。原告将35000元房款交付被告后，双方又签订买卖房屋附件协议，双方约定如十年内遇有拆迁，原告无条件给被告提供两间房屋宅基地，十年内如果没有拆迁，此证明无效。协议签订后，被告将房屋交给原告并在孝感市房地产管理局毛陈管理所办理了过户手续，原告缴纳了房地产综合服务费和契税。原告于2005年4月12日在孝南区国土资源局办理了集体土地建设用地使用证。2014年4月14日，被告眼看拆迁无望，找原告协商，请求原告拆迁之后给被告一套房屋。2014年4月15日，在周楼社区居委会人民调解委员会调解下及当时村委会书记周耀文见证下，原告又与被告三人签订协议书，双方约定：原告在房屋拆迁后，在周楼小区6+1楼区内给一套三楼115平方米住宅及18平方米车库（毛坯）给被告。为防止被告以谋取不正当利益违反约定，特向贵院申请确认该协议书的效力，被告周登建卖给原告位于周楼村××房屋及后厨房××宅基地、前后出场及附设物归原告所有。被告周登建辩称:1.被答辩人诉称的部分事实不实。其一，被答辩人诉称“原告将35000元房款交付被告”不是事实。被答辩人至今都没有向答辩人支付过房款。其二，被答辩人诉称“被告将房屋交给原告并在孝感市房地产管理局毛陈管理所办理了过户手续……办理了集体土地建设用地使用证”不是事实。答辩人从来没有与被答辩人在房管所办理过户手续，也没有办理过土地证。答辩人将另案提起诉讼，诉请撤销该土地证；2.被答辩人诉请确认房屋和宅基地归其所有，没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。主要理由有四：（一）宅基地是集体土地，所有权归集体所有，个人不可能享有宅基地的所有权，被答辩人诉请宅基地归其所有，没有任何法律依据；(二)根据土地管理法和国务院的有关规定，农村村民1户只能拥有1处宅基地，被答辩人已有1处宅基地，如果再确认其享有案涉宅基地，势必违反法律和国务院的规定，不具有合法性；(三)被答辩人办理的土地证是虚假的、无效的，被答辩人没有证据证明其享有案涉宅基地的使用权。在此情况下，即使案涉房屋买卖协议及其补充协议有效，被答辩人所享有的也只是债权，而不享有物权。并且作为集体土地的宅基地使用权，应由行政部门依法确认，人民法院不能直接确认；(四)假使案涉房屋买卖协议及其补充协议有效，按照《房屋买卖协议》第四条的约定，双方共同办理好房屋宅基地的有关证照、签约、付款后，房屋、宅基地、房前屋后的出场及附设物的所有权才归被答辩人。但直至现在，双方都没有共同办理过有关证照，也未再签约、被答辩人也未向答辩人付款。协议约定的被答辩人享有房屋和宅基地所有权的条件没有成就，被答辩人不应享有案涉房屋和宅基地的物权。3.答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖协议》及其补充协议无效，被答辩人的第二项诉讼请求依法应当予以驳回。主要理由有三：（一）被答辩人购买案涉房屋时，在周楼1组已有1处宅基地，根据土地管理法和国务院的有关规定，农村村民1户只能拥有1处宅基地，被答辩人不具有购买案涉房屋及其宅基地的主体资格;（二）案涉房屋系答辩人与子女因继承而形成的共有财产，答辩人个人无权处分;（三）案涉协议有一份《房屋买卖协议》和两份补充协议，而被答辩仅诉请确认第二份补充协议有效。《房屋买卖协议》是主协议，如前所述，《房屋买卖协议》无效，补充协议亦应无效。被告周华斌辩称:1.房屋买卖协议上我的签字是原告伪造的，那年我在上海没回，不是我本人签字；2.对于卖房的事情我不知情；3.办证的事情我也不知情，土地证我父亲从来没去办理过，可能系原告伪造；4.房屋买卖协议和补充协议均无效，原告不享有房屋拆迁的权益。被告周**在答辩期内未答辩，在举证期内未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告周敦社提供的证据三《收条》，本院认为，该证据具有真实性、关联性、合法性，应采信；2.原告周敦社提供的证据四《孝感市房地产交易管理所印发规定买卖契纸》；本院认为，该证据具有真实性、关联性、合法性，应采信；3.湖北崇新司法鉴定中心《司法鉴定意见书》，本院认为，该证据系被告周登建申请、本院依法委托有鉴定资质及资格的鉴定机构及人员做出的，被告周登建、周华斌没有提供足以推翻其结论的证据证明，该证据具有真实性、关联性、合法性，应采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均为原孝感市××镇周楼村民委员会村民。后被告周登建在孝感市××镇工作。1989年8月，被告周登建与其配偶龙改林在原孝感市××毛陈镇××组旧房改建2层房屋1栋（底层3间、二层二间及附属物）。2004年4月14日，原告周登社、案外人周志亮为乙方、被告周登建、周华斌为甲方签订了《房屋买卖协议》，该协议主要相关内容如下：“甲方为了支持乙方安居乐业，特将本人房屋（注.前述房屋）出售给乙方，特定如下协议：一、甲方现有砖混结构楼房一栋（底层3间楼上2间，后厨房3间宅基地出场及附设物）愿意出售给乙方；二、房屋（底层3间楼上2间。宅基地，前后出场及附设物）出售价经双方共同协商为叁万伍仟元整。一次性当面付清（甲方收款时必须另写收款依据给乙方）；三、甲乙双方共同办理房屋宅基地的有关证照。过户费由乙方承担。如办照单位需要原有房屋、宅基地等手续由甲方自己负责办理；四、甲乙双为共同办理好房屋宅基地的有关证照、签约、付款后，房屋、宅地、房前屋后的出场及附设物等的所有权归乙方；五、此协议壹式叁份（甲方乙方村委会各持一份），签字有效，双方共同遵守，如有违约，按国家合同法惩处。甲方：（签字）周敦见、周华斌（签名），乙方：（签字）周登社、周志亮（签名），孝感市××镇周楼村民委员会（盖章），公正人（签字）周波清（签名），2004年4月14日。”同日，原告周登社、案外人周志亮为乙方，被告周登建、周华斌为甲方签订了《买卖房屋附件协议》，该协议主要相关内容如下：“如在十年内遇有拆迁，乙方无条件给甲方提供两间房屋宅基地，十年内如果没有拆迁，此证明无效。特此证明，签字有效（有效期：2004年-2014年底），次证明一式两份，双方各持一份，2014年12月后无效。孝感市××镇周楼村民委员会（盖章），甲方（签字）周敦见、周华斌（签名），乙方（签字）周登社、周志亮（签名）”。2014年4月15日，原告周登社将35000元支付被告后，被告周登建、周华斌的家人出具了《收条》，内容为：“收条，今收到周登社购房款叁万伍仟元整，￥35000元，收款人周三强、杨四姑（签名）（注.周华斌前妻），证人代某（签名），2004.4.15”。2004年4月17日，原告周登社与被告周登建到孝感市房地产管理局毛陈管理所办理了《孝感市房地产交易管理所印发规定买卖契纸》，原告周登社在新房主栏签名、捺手印，被告周登建在原房主栏签名、捺手印。2004年的4月17日、19日，原告周登社在孝感市房地产管理局毛陈管理所办理了案涉房屋买卖的契税、服务费。2005年4月12日，原告周登社办理了案涉房屋的土地使用者为周登社的《集体土地建设用地使用证》。后被告将案涉房屋移交给原告周登社占有、使用。2014年4月15日，周华斌、周三强、周莉霞、周敦见作为甲方，周敦社作为乙方，毛陈镇周楼村民委员会人民调解委员会作为见证方签订《协议书》，该协议书的主要相关内容：“因甲方在2014年4月14日与乙方鉴（签）定之房屋买卖协议，其中附加协议约定（10年内如遇拆迁，乙方给两间房屋宅基地与甲方）之条约。经双方协商，乙方在房屋拆迁后，在周楼小区6+1楼区内给壹套3楼115平方米住宅、18平方米车库（毛坯），如需房屋办证由甲方交贰万元给开发商、乙方不负责手续费用。后续任何事宜无乙方无关…。甲方今后不得以任何理由向乙方提出任何补偿。双方签字，居委会见证后生效，单方违约，造成一切任何后果由违约方负责。甲方周华斌、周三强、周莉霞、周敦见（签名、捺手印），乙方周敦社（签名、捺手印），见证方周登发（签名）、毛陈镇周楼村民委员会人民调解委员会（盖章）。”后原、被告发生矛盾协商未果，原告周敦社便诉至本院。2020年7月30日，被告周登建向本院提出《司法鉴定申请书》。2020年9月23日，经本院委托，湖北崇新司法鉴定中心《司法鉴定意见书》鉴定意见：《孝感市房地产交易管理所印发规定买卖契纸》中，其“原房主”处“周敦见”签名字迹与样本字迹是同一人的笔迹。另查明，湖北省孝南经济开发周楼社区居民委员会出具的《证明》及孝感市孝南区公安分局毛陈派出所《常住人口登记卡》显示:2006年3月6日，被告周登建为非农业家庭户口；1992年10月31日签发户口登记记录，周登建之配偶为龙改林，其子为周华兵，后改名为周华斌，儿子周**强、女儿周丽霞，，居住在周楼村下周楼**1999年9月30日，龙改林去世。再查明，被告周登建于2020年10月29日向本院提起行政诉讼。又查明，案涉房屋因用地及拆迁需要，已于2020年10月20日拆除。本院认为，本案系合同纠纷。原告周登社、案外人周志亮、被告周登建、周华斌为同村村民于2004年4月14日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，本案涉案土地所有权当时××孝感市××镇周楼村民委员会村民所有；依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定，《房屋买卖协议》涉及土地的买卖内容及条款违法，无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”的规定，本案涉案土地使用权的争议，当事人应依法申请人民政府处理。被告将案涉房屋及附属设施卖给原告周敦社，原告周敦社支付了全部价款并实际占有、使用案涉房屋及附属设施，原告周敦社对案涉房屋及附属设施享有所有权。2014年4月15日，被告周登建、周华斌、周三强及案外人周莉霞作为甲方，原告周敦社作为乙方，毛陈镇周楼村民委员会人民调解委员会作为见证方签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效。被告周**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案应缺席判决。综上所述，原告周敦社的诉讼请求，本院部分支持；被告周登建、周华斌的辩论意见，本院部分采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周登建等人于2004年4月14日出卖给原告周敦社、位于原孝感市孝**毛陈镇周楼村**砖混结构楼房**（底层3间楼上2间及附设物）的所有权归原告周敦社所有；二、原告周敦社与被告周登建、周华斌、周**等人于2014年4月15日签订的《协议书》有效；三、驳回原告周敦社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由原告周敦社负担225元，被告周登建、周华斌、周**负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  刘 俊人民陪审员  费燕文二〇二〇年十二月十三日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解；协商不成的，由人民政府处。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。