上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22354号原告：郁醇，女，1987年4月9日出生，汉族，住上海市。被告：聂娟娟，女，1990年3月10日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：卫晨霏，上海胜杰律师事务所律师。原告郁醇与被告聂娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告郁醇、被告聂娟娟的委托诉讼代理人卫晨霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁醇向本院提出诉讼请求：1、要求聂娟娟支付逾期支付租金的违约金38,520元；2、要求聂娟娟支付郁醇代缴的水电煤费用802元。事实与理由：郁醇与聂娟娟于2019年10月订立《房屋租赁合同》一份，约定租金支付方式为押一付三。聂娟娟于2020年1月起开始迟延支付租金，考虑到新冠肺炎疫情影响，双方于2020年4月底协商确定自2020年4月25日起的租金支付方式更改为按月支付，但聂娟娟依然迟延支付租金，聂娟娟于2020年10月25日退租，以押金抵扣了2020年9月25日至2020年10月25日的租金，此外聂娟娟未支付2020年5月至2020年10月的水费、2020年9月至2020年10月的电费以及2020年7月至2020年10月的燃气费，前述水费、电费、燃气费由郁醇代为支付。关于逾期支付租金的违约金计算方式，按照合同约定，每逾期一日按照当期日租金的100%支付违约金，日租金为120元，具体计算方式详见提交给法院的附件1逾期违约金明细表。聂娟娟辩称，经其与郁醇及时沟通并获得郁醇的谅解后，郁醇同意聂娟娟迟延支付租金，况且郁醇当时也没有收取逾期付款违约金的意思表示，聂娟娟已经足额支付了2020年1月至2020年9月的租金，双方在2020年10月办理了退租手续，并确认以押金抵扣2020年10月的租金，聂娟娟逾期支付租金的行为并未给郁醇造成实际损失，聂娟娟系因为新冠肺炎疫情的不可抗力才逾期支付租金的，因此无需支付逾期付款违约金，即使需要支付，合同约定的违约金标准过高，希望法院酌情调整。对于郁醇代为支付的水、电、煤气费，聂娟娟同意支付。本院认定事实如下：系争房屋权利人为郁醇与案外人石某某。2019年10月22日，郁醇(出租方、甲方)与聂娟娟(乙方、承租方)就系争房屋订立《房屋租赁合同》，约定房屋类型居住，甲方应于2019年10月25日前向乙方交付该房屋；租赁期限自2019年10月25日至2020年10月24日；每月租金3,600元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前三日向甲方支付(先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的100%支付逾期违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3,600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间乙方须承担水费、电费、煤气费等费用；乙方应在租赁期限届满当日返还该房屋，结清相应费用；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过五日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金等等。合同订立后，郁醇将系争房屋交付聂娟娟使用，聂娟娟支付了押金3,600元。合同期内，聂娟娟于2019年10月22日支付了2019年10月25日至2020年1月24日期间的租金及押金合计13,900元(扣除水电费后的金额)；于2020年3月15日支付了租金5,000元，于2020年4月25日支付了租金5,800元，前述合计10,800元系2020年1月25日至2020年4月24日期间的租金；于2020年5月24日支付了2020年4月25日至2020年5月24日期间的租金3,600元；于2020年6月18日支付了2020年5月25日至2020年6月24日期间的租金3,600元；于2020年8月17日支付了2020年6月25日至2020年7月24日期间的租金3,600元；于2020年9月2日支付了2020年7月25日至2020年8月24日期间的租金3,600元；于2020年9月28日支付了2020年8月25日至2020年9月24日期间的租金2,155元(扣除了聂娟娟垫付的维修费用1,445元)，嗣后未再支付租金。2020年10月25日双方办理了系争房屋交接手续，聂娟娟以其支付的押金3,600元冲抵2020年9月25日至2020年10月25日期间应支付的租金。2020年11月的国网上海市电力公司电费账单显示2020年10月账款119.30元已收到。2020年10月的上海城投水务(集团)有限公司缴费通知单显示2020年10月缴付的345元水费我公司已收到。2020年8月的上海燃气有限公司燃气缴费通知单显示本月应付金额113元，2020年10月的上海燃气有限公司燃气缴费通知单显示本月应付金额115.50元。2020年10月26日，郁醇缴纳了系争房屋水费345元，电费119.30元及燃气费228.50元。审理中，郁醇提供了其与聂娟娟以及其丈夫孙正明与聂娟娟之间的微信聊天记录，以证明其就聂娟娟逾期支付租金行为多次进行催讨。聂娟娟对此表示2020年1月28日的微信聊天记录显示郁醇同意聂娟娟先支付一到两个月租金，因此自2020年1月25日起的租金按月支付。审理中，郁醇表示同意自2020年1月25日起的租金按月支付。本院认为，郁醇与聂娟娟订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租金以三个月为一期支付，聂娟娟应当提前三日支付下一期的租金(先付后用)，现双方均确认自2020年1月25日起的租金支付周期调整为按月支付，因此自2020年1月25日起，聂娟娟应当提前三日支付下一个月的租金，即2020年1月22日支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金，以此类推。结合双方的庭审陈述及微信往来内容反映，郁醇曾多次向聂娟娟催讨租金，聂娟娟提出的其未按期支付租金获得郁醇同意的辩称意见，与事实不符，本院难以采信。现聂娟娟逾期支付租金，应当根据合同约定支付违约金，但双方约定的违约金标准显著高于郁醇的实际损失，因此本院在尊重当事人约定的基础上，兼顾违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，结合违约天数、金额等合同履行实际情况以及郁醇的实际损失，酌情确定聂娟娟应当一次性支付逾期支付租金的违约金为2,000元。聂娟娟租赁系争房屋期间产生的水费、电费、燃气费，应当由聂娟娟支付，现郁醇已经代为支付，聂娟娟亦表示同意支付，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告聂娟娟应于本判决生效之日起十日内支付原告郁醇逾期支付租金的违约金2,000元；二、被告聂娟娟应于本判决生效之日起十日内支付原告郁醇代缴的水费、电费、煤气费合计802元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10元，由被告聂娟娟负担。本判决为终审判决。审判员 戴 燚二〇二〇年十二月二十八日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。