安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3213号 原告：蚌埠万特物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永平路58号。 法定代表人：郭平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉环，江苏海越律师事务所律师。 被告：曹太梅，女，1973年8月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告蚌埠万特物业服务有限公司（以下简称万特物业）与被告曹太梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万特物业的委托诉讼代理人丁玉环、被告曹太梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万特物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2012年12月6日至2020年4月30日期间物业服务费5048元（0.6元/月/平方米*94.7平方米*88.8月）；2.判令被告从逾期之日起每日按应缴费用百分之五的标准支付违约金，暂按200元计算；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年6月20日，安徽万特投资发展有限公司（以下简称万特公司）与万特物业签订了《物业管理服务合同》，合同约定由万特物业向安徽省蚌埠市淮上区永平街57号陶然北岸小区提供物业管理服务，万特物业提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向万特物业支付物业管理费。曹太梅是上述物业的业主，房号为16栋3单元501室，物业面积94.7平方米，按合同约定应当向万特物业缴纳物业服务费共计5048元，但曹太梅一直拒绝缴费。万特物业已按合同约定为曹太梅所在的小区提供了物业管理服务，且经万特物业催缴，曹太梅仍不履行自己的缴费义务，为维护原告合法权益，特向诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告曹太梅答辩称：1.楼栋单元门长期损坏，物业不修理，用透明胶粘上，防盗作用等同于没有；2.物业对小区绿化不打理、草地不修理，记者曾报道过此事，物业用除草剂造成小区绿化被破坏，对小区居民呼吸系统造成损害;3.物业使用维修基金有问题，物业经理承认假签字，模仿业主签字虚假报价套用公维基金；4.物业对公共收益账目不公开，十年间的收益账目不透明不公开,物业破坏绿化建造浴室、用公共资源建造饭店，由此获得的收益没有对业主公开；5.小区业主委员会十年成立不了，物业阻拦与报复，让业主委员会无法成立，业主无法维持自己权益；6.地下车库购买后，其车辆被撞，物业没有提供监控录像；7.十年间物业没有催促其交纳物业费用，从2012年开始，应该过了有效期；8.下雨时房屋渗水造成其家飘窗翘起、墙纸发霉，其去找物业，物业没有帮助协调；9.其要求用公共收益抵交物业费，认可诉讼时效期限内的物业费且要求打折。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：万特物业是蚌埠市淮上区陶然北岸小区物业管理人，曹太梅是该小区16栋3单元501室业主。万特公司为委托人（甲方），万特物业为受托人（乙方），双方签订《前期物业服务合同》，委托万特物业为陶然北岸小区提供前期物业服务，合同对物业管理委托事项、委托期限、服务内容与质量、服务费用等均作了约定。2011年12月6日万特物业（甲方）与曹太梅（乙方）签订了《物业服务各项费用收缴协议》，协议约定物业管理服务费每月标准为0.6元/平方米，曹太梅房屋产权面积为94.7平方米，每月应缴纳物业管理服务费56.82元，物业服务费应在接到交费通知后三日内缴清，对逾期未缴纳的，从逾期之日起按应交物业管理费的5%/日征收滞纳金。协议签订后，曹太梅物业服务费交至2012年12月5日，从2012年12月6日至2020年4月30日期间的物业服务费未交纳。上述事实有原告提交的《前期物业服务合同》、《物业服务各项费用收缴协议》及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，万特公司与万特物业签订的《前期物业管理合同》、万特物业与曹太梅签订的《物业服务各项费用收缴协议》均是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。在万特物业为陶然北岸小区提供相关物业服务后，曹太梅作为该小区业主，应依约及时交纳物业服务费。曹太梅抗辩称未享受到万特物业提供的物业服务，并例举了楼道单元门损坏、小区绿化被破坏、地下车库车辆被损、房屋渗水等问题，万特物业未及时解决与协调，结合庭审调查情况，万特物业确有服务不到位的情况，提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整个小区的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，上述问题属于合同履行瑕疵，曹太梅不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。曹太梅还抗辩万特物业套用小区公维基金、小区公共收益不公开、阻挠业委会成立等，因上述内容涉及小区全体业主利益，若曹太梅认为万特物业侵犯业主权益，可另案诉讼主张，本案不予处理。另，曹太梅关于物业费的诉讼时效抗辩，因万特物业提供的物业服务处于持续状态，且曹太梅未交物业费亦是连续拖欠，均未存在中断情况，案涉物业费应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算诉讼时效，对曹太梅此项抗辩本院不予采信。 万特物业主张曹太梅支付2012年12月6日至2020年4月30日期间物业服务费5048元，经核算，曹太梅应支付物业服务费为5045.62元（0.6元/月/平方米×94.7平方米×88.8月），本院综合考量，酌情扣减部分物业服务费，支持物业服务费4300元。关于万特物业主张违约金200元，考虑万特物业服务存在瑕疵且曹太梅并非恶意拖欠物业服务费，故对万特物业主张支付违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曹太梅于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠万特物业服务有限公司物业服务费4300元； 二、驳回原告蚌埠万特物业服务有限公司其他诉求请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹太梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  董雯 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理刘治国 书记员马啸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。