福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽0122民初3265号 原告：福州信德安物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区华林路257号6层621室。 法定代表人：卢向奎，职务：总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：胡艳红，福建理争律师事务所执业律师。 被告：邹国金，男，1953年12月27日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州信德安物业管理有限公司（以下简称信德安物业公司）与被告邹国金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，因双方争议较大，转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告信德安物业公司的委托诉讼代理人魏思格、被告邹国金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 信德安物业公司向本院提出诉讼请求：判令邹国金支付2018年10月1日至2020年3月30日拖欠的物业服务费、水电公摊费等相关费用共计2788元，并按照每月应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。诉讼过程中，信德安物业公司变更诉讼请求为：判令邹国金支付2018年10月1日至2020年3月30日拖欠的物业服务费1902元、水电公摊费360元，合计2261.30元，并按照每月应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。事实与理由：信德安物业公司于2015年10月14日起至今与该业主签订《前期物业服务协议》为邹国金所拥有的福州市连江县琯头镇104国道西侧“观邸一号”住宅小区5#1607号房产提供物业服务；依据合同约定：物业管理服务费应于每月10日前缴纳，合同生效后，信德安物业公司依约向邹国金提供了完善的物业管理服务，邹国金应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但邹国金一直拒绝支付。信德安物业公司先后派人多次上门催收，邹国金仍然拒绝缴纳。截止2020年3月30日，邹国金共欠缴物业费、水电公摊费等相关费用共计2261.30元。邹国金拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害信德安物业公司利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护信德安物业公司的合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。 邹国金答辩称：邹国金是该房屋的业主，期间的物业费确实没交，但没交是有理由的：1.物业服务合同没有公开，公摊费没有明示。2012年信德安物业公司签订了前期物业合同，邹国金是在2015年入住小区，物业公司一直没有将合同予以公示，不知道物业签订合同的情况，物业费一直交到2018年，之后一直向物业公司反应前期合同已经过期了，物业公司继续进行物业管理需要新的合同及资料，但信德安物业公司什么资料都没有，邹国金有咨询过物业公摊费是0.9元一平方，数目应当要公布，具体怎么计算的，但从前期开始到现在物业公司都没有公示出来，而且没有正式的缴纳水电费的票据，对信德安物业公司主张的水电公摊费不予认可。2.物业管理混乱：垃圾没有及时清理；物业公司法人代表还用强硬的手段威胁业主缴纳物业费；小区广告收入没有公布包括电信设备收入、电梯广告的收入，这部分收入是属于业主的；小区消防设备从入住到现在已经7年多都没有水，到现在还未整改，消防人员来检查时使用假冒的照片逃避检查；物业一直阻扰业主成立业委会，第一次开庭回去后信德安物业公司还擅自更换物业主体。 本院经审理认定事实如下：2012年9月13日，连江县万泽房地产开发有限公司与信德安物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定：信德安物业公司为连江县琯头镇万泽观邸一号小区提供前期物业服务；物业服务费按建筑面积收取，高层住宅为0.9元/月/平方米；物业服务费按约进行交纳，业主应在每个月30日前物业公司通知缴费时间内履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季或年进行交纳；业主或物业使用人应按约定的标准缴纳物业服务管理费及公摊费的各项费用。对拖欠费用的，乙方有权按被拖欠金额收取每日千分之三的滞纳金；本合同为期四年，自观邸一号第一期交房之日起计算合同期限；本合同期限届满前六个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，信德安物业公司应在本合同期限届满后六个月内继续履行本合同，连江县万泽房地产开发有限公司或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。2015年10月14日,信德安物业公司与邹国金签订《前期物业服务协议》,约定：连江县万泽房地产开发有限公司选聘信德安物业公司对琯头镇万泽观邸一号小区提供前期物业服务，信德安物业公司与邹国金就5号楼1607室房屋交付使用后的物业管理服务达成一致协议，双方共同遵守。信德安物业公司提供的物业服务包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理;公共供电、供水、通讯、有限电视等设施设备的维护和管理;公共娱乐、文化设施的维修和管理，包括本物业内的景观及有关设备；公共卫生的管理包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运;交通与车辆停放秩序的管理；公共绿化维护和管理;公共秩序维护、公共安全防范事务的协助；每日进行公共楼梯保洁二次，每日清理日常生活垃圾二次；按有关规定定期清洗公共生活用水水池；物业档案资料管理等。带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取物业服务费，于每月10日前缴纳，以上收费标准不含公共水电费用，公共水电费用单独按实由全体业主或相关业主分担，逾期缴纳物业服务费用的按每月应缴费用的千分之三交纳滞纳金。合同签订后,信德安物业公司依约依约向邹国金提供物业管理服务。 另查明，邹国金系福建省连江县琯头镇琯福大道66号观邸一号5幢1607单元的业主，该单元房建筑面积为117.23㎡，按0.9元/月/㎡交纳物业服务费。邹国金拖欠信德安物业公司2018年10月1日起至2020年3月30日止物业服务费1899.13元（117.23㎡×0.9元/㎡×18个月）。信德安物业公司通过在观邸一号小区公告栏张贴物业服务费催缴通知单、两次向邹国金邮寄催缴通知单等方式催告邹国金交纳物业服务费用，但邹国金至今未缴纳。 诉讼过程中，本院依职权前往观邸一号小区勘察，并拍摄照片九张。 上述事实有双方当事人庭审陈述及信德安物业公司提供的身份证复印件、交房确认书、《前期物业服务协议》、《福州市前期物业服务合同》、快递面单、邮件交寄单（收据）、邮件查询单、照片、不动产档案信息，邹国提供的照片两张，本院依职权调取的照片九张所证实。经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。邹国金提供的微信聊天记录、其余照片、笔录无原始载体及原件核对，真实性无法确认，不予认可；其提供的缴费通知单无相关单位盖章且与本案无关，不予认可。 本院认为，虽然连江县万泽房地产开发有限公司与信德安物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》期限仅为四年，但信德安物业公司另外还与邹国金签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。信德安物业公司依约为邹国金提供物业服务，邹国金作为业主，应依约履行交纳物业服务费的合同义务。信德安物业公司主张邹国金支付自2018年10月1日起至2020年3月30日止的物业服务费，符合双方约定，依法可予支持，但信德安物业公司主张的金额有误，经本院核算应为1899.13元。根据《前期物业服务协议》的约定，公共水电费用单独按实由全体业主或相关业主分担，信德安物业公司主张邹国金交纳水电公摊费360元，但未提交缴纳水、电费的票据，其提供的历月电费明细，仅能证实该小区的用电量及总电费，无法证实电费由谁缴纳，且其亦无证据证明其中物业用电的具体情况，无法明确应当由业主分摊的电量及电费，故本院对该项诉请不予支持。信德安物业公司主张邹国金支付滞纳金，但根据邹国金提供的两张照片及本院勘察情况来看，信德安物业公司在卫生保洁、消防和安防设备设施的维护和管理、车辆停放管理等方面确实存在服务不到位的情形，一定程度上也造成了业主不愿意主动缴纳物业服务费，故本院对该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、邹国金在本判决生效之日起10日内支付福州信德安物业管理有限公司物业服务费1899.13元； 二、驳回福州信德安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州信德安物业管理有限公司负担8元、邹国金负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林清秀 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  滕 熔 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。