文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初15945号原告：牛庆刚，男，1982年9月23日出生，汉族，无固定职业，住山东省费县。委托诉讼代理人：张静，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟映川，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告：李前行，男，1984年10月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：谷九芬，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宴地，重庆静航律师事务所律师。原告牛庆刚与被告李前行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛庆刚的委托诉讼代理人张静，被告李前行及其委托诉讼代理人谷九芬、刘宴地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛庆刚向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求判决被告立即向原告支付从2020年3月25日起至2020年7月24日止的房屋拖欠租金32000元及滞纳金，以及从2020年7月25日起至法院判决租赁合同解除之日的租金及滞纳金；3、请求判决被告立即向原告支付商场物业管理费及滞纳金（商场物业管理费从2020年3月25日起按每月2000元标准计算至合同解除之日止）；4、请求判决被告在结清欠缴的水电气费后将租赁房屋恢复原状并返还给原告，同时向原告支付房屋占有使用费（按每日900元的标准从合同解除之日起计算至被告将房屋交还原告之日止）；5、请求判决被告支付原告违约金20506元（未履行租赁期暂计为2020年8月25日-2021年11月24日）；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告牛庆刚将诉讼请求明确为：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；2、判令被告立即向原告支付从2020年3月25日起至2020月9月30日止的房屋租金50400元，并要求被告立即向原告支付从2020年3月25日起至欠付租金付清时止，以欠付租金为基数，按照每日0.4%的标准计算违约金；3、判令被告立即向原告支付商场物业管理费12000元及违约金，违约金从2020年3月25日起至欠付商场物业管理费付清时止，以欠付商场物业管理费为基数，按每日0.4%的标准计算；4、判令被告自行缴纳水电气费后腾空案涉房屋，将案涉房屋返还于原告，并向原告支付房屋占有使用费（按每月900元的标准，从合同解除之日起计算至被告将房屋交还于原告之日止）；5、判令被告支付原告提前解除合同的违约金19520元（未履行租赁期的租金总额114800元X10%+一个月免租期租金8000元）；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月26日，原告牛庆刚与被告李前行签订《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市沙坪坝区某路xx-x号负x层xx号商铺出租给被告，租期自2019年11月25日起至2021年11月24日止，租金为每月10000元，每年递增5%，按季度支付；同时，双方在合同中对商场物业管理费及其他费用的承担、双方权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。后经双方协商，一致同意租赁商铺变更为02号商铺，租金变更为每月8000元。原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告却仅在支付了第一季度租金后再未向原告支付租金。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李前行辩称，1、同意原、被告于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除。2、原告延期于2020年3月29日交付房屋，装修免租期15天应顺延，租金应当于2020年4月15日开始计算。案涉商铺所在的区域消防安全未通过相关部门检测验收，本身不具备租赁条件，且受疫情影响，案涉房屋无法正常营业，疫情形势稍微好转时，因位于地下室的案涉商铺所在地都是原告公司的广告，从大门外部无法识别被告的商铺，上述情况给我方经营收入造成了巨大影响，要求降低每月租金标准。3、原告未提供案涉商铺物管费的收据，且水电气费的收费标准高于国家规定，应明确相应的标准。4、被告于案涉租赁合同签订后，已按合同约定向原告支付了3个月的租金24000元、保证金24000元以及三个月的管理费6000元，合计支付54000元，被告没有违约行为，不应承担违约金，即使被告应当承担滞纳金和违约金，原告诉请也过高，请求法庭按照法律规定予以调低。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区某路xx-x号房屋,其用途为商业服务用房，建筑面积1845.52平方米,权利人为案外人重庆新华传媒有限公司。案外人重庆新华传媒有限公司沙坪坝书城将上述房屋中部分房屋出租给案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司，租期自2019年1月1日至2023年12月31日，并约定承租人可以转租、转让和分租。此后，案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司（出租方、甲方）与原告牛庆刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区某路xx-x号负x层的使用面积约410平方米租给乙方，租期自2019年11月1日至2023年10月31日，双方在合同中同样约定了承租方可以将上述场地进行全部或部分转租。原告牛庆刚取得租赁房屋后，将房屋用于经营“汤禾美美食汇”，并制作了《房屋平面位置图》，该图显示房屋中部为编号1－9的商铺区域，周围为辅助经营和公共区域。2019年11月26日，原告牛庆刚（甲方、出租方）牛庆刚与被告李前行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定以下事项：3、出租房屋基本情况：甲方将位于重庆市沙坪坝区某路xx-x号负x层房屋（详见附件一《房屋平面位置图》）出租给乙方经营使用，房屋使用面积约为8平方米。4、租赁期、开业日期和装修免租期：4.1.1、甲方向乙方出租房屋的期限为24个月，即自2019年11月25日起至2021年11月24日止（计租时间从2019年12月25日起）。4.2、乙方必须于2019年12月10日前完成装修工程并开业。乙方如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少七天书面告知甲方且须获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金仍须照常缴纳。4.3.1、自甲乙双方约定的交付日或乙方实际接收该房屋之日较早者起，乙方可享受至2019年12月24日的装修免租期，在租赁期内若因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应按合同租金标准补足装修免租期租金。5、房屋的交付：5.1、乙方须于2019年12月1日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续，并于接房后7天内进场装修，乙方如有特殊情况不能按时办理房屋交接手续，须提前至少七天书面告知甲方且经甲方书面同意，才可延期办理交接，否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同。5.2、甲方可以提前或延期交付房屋，甲方实际交付该房屋之日为房屋交付日期，乙方应于甲方通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知或约定的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算，计租日期和开业日期相应的提前或顺延。如因甲方原因推迟交付房屋，则甲方书面通知乙方，乙方同意给予甲方九十天的宽限期，甲方在宽限期内交付该房屋甲方不承担任何违约责任。甲方交付该房屋逾期超过九十日，则乙方有权解除本合同，甲方除不计利息退还乙方所交款项外不承担任何责任。5.3、甲方提前或延期交付房屋时，乙方未按甲方通知日期办理房屋交接手续且未作任何书面申请，如逾期超过七日的，视同乙方违约；如逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除本合同。5.4、房屋交接条件以交接时现状为准，甲方和乙方双方现场交接，房屋内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施。6、租金：6.1、该房屋的租金自装修免租期满后的次日起计租，租金支付方式为预交。6.2.1、从2019年12月24日起至2020年12月23日止，每月租金为人民币10000元，在本合同签订日，乙方须一次性全额缴纳装修免租期结束后的首期租金（即2019年12月25日起至2020年3月24日止）给甲方。6.2.2、甲方按季收取租金，其中首期租金按季收取在签订合同并支付保证金时一并支付。首期租金为人民币30000元，以后在每季度结束十五日前一次性付清下一季度租金。6.2.3、租金从第2年开始（含第2年）递增，每年递增5%（2020年12月24日至2021年12月23日，递增后月租金10500元）。7、商场管理费用及其他费用：7.2、商场物业管理费自甲乙双方约定交付房屋之日或实际接铺日（以二者比较早发生者为准）起按单铺面打包计算，即该房屋在租用期间每月合计商场物业管理费为人民币2000元，按季度同房租一起交付。7.5、物业管理费含空调使用费、公摊水、电费、商场管理费、消防管理费、排污处理费。7.7、乙方租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等按月抄表，乙方按实际用量每月支付相应的费用。9、保证金：9.1.1、乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金数额为人民币30000元（按三个月租金的标准计算）。9.1.2、租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还房屋，并办妥以该房屋办注册地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方。9.1.3、在甲方收回租赁区域时，可将保证金扣除应付甲方的费用和可能发生的乙方经营期间销售商品或服务质量问题的费用后，保证金将在租赁期限届满后无息退还乙方。9.1.4、在租赁期内，若因乙方原因导致本合同不能完全履行，则租赁保证金不予退还。12、房屋的交还：12.1、在租赁期满或本合同提前解除前交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态，使该房屋处于甲方交付房屋时状态。12.2、乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日租金900元支付房屋占用费，还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用。15、违约责任：15.1、在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、物管费，乙方并有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，另外甲方有权向乙方按本合同标准补足装修免租期租金及按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。15.3、若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。逾期十天仍未能全额缴纳费用，甲方有权单方面解除本合同，并保留追诉乙方违约责任和追讨乙方所欠费用的权利。15.9、本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致本合同提前解除，双方互不追究对方责任。但对于合同解除前双方的一切违约行为，守约方仍有权向违约方要求赔偿损失。但是，遭遇不可抗力或政府行为一方应当及时书面告知对方，并采取相应的补救措施，否则应当就扩大的损失承担赔偿责任。17、通知：17.1、本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址发出：重庆市沙坪坝区某路xx－x负x层。18、适用法律及争议解决方式：18.2、甲方和乙方双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依照法律规定向本合同履行地（即房屋所在地）法院提起诉讼，由此产生的诉讼费及律师代理费均由违约方承担。合同签订后，经双方协商一致同意将租赁商铺变更为02号商铺，租金变更为每月8000元。变更协议达成后，被告李前行向原告牛庆刚支付了保证金24000元，第一季度租金24000元，第一季度物管费为6000元，原告牛庆刚将重庆市沙坪坝区某路xx-x号负x层xx号商铺交付被告李前行，被告李前行装修后以“手打虾滑”作为招牌进行经营。此后，被告李前行未再交纳第二季度及以后的租金和商场物业管理费。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商场歇业、人员限制出行的情况。原、被告于审理中均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除。同日，原、被告办理了租赁商铺的交接手续，被告李前行已将案涉商铺交还于原告牛庆刚。审理中，原告牛庆刚称其于2019年11月26日将案涉商铺交付被告，双方是按日常交接习惯简易交付，没有证明其于2019年11月26日交付案涉商铺的依据。被告李前行辩称案涉商铺交付时间是2020年3月29日；被告享有15日免租期，租金应从2020年4月15日开始计算；因受疫情影响，2020年4月15日至2020年9月30日期间的房屋租金应减半收取即由8000元调低至4000元；原告无权打包一次性收取2000元/月的管理费，原被告对2000元/月的管理费的约定无效。因双方当事人分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告牛庆刚提供的不动产登记中心档案调查结果、《房屋租赁合同》3份、案涉商铺图片，被告李前行提供的案涉房屋照片、微信聊天记录、宣传单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告牛庆刚与被告李前行签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原告牛庆刚请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除，被告李前行对此无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告李前行已于2020年9月30日将其承租的位于重庆市沙坪坝区某路xx-x号负x层xx号商铺交还给原告牛庆刚，故原告请求被告返还房屋并支付房屋占有费的诉讼请求，本院不予支持。本案争议的焦点为：1、案涉房屋具体的交付时间即租金的起算时间；2、原告是否有权请求被告支付租金及逾期支付租金的违约金；3、原告是否有权请求被告支付物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金；4、原告是否有权请求被告支付因被告违约导致合同提前解除的违约金。一、关于案涉房屋具体的交付时间即租金的起算时间的问题原被告在合同中约定了原告可以提前或延期交房，实际交房之日为房屋交付日期，被告于原告通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，还约定了房屋交接条件以交接时现状为准，原被告双方现场交接。本案原告依据双方签订的房屋租赁合同主张合同权利，应当举证证明其向被告交付了案涉商铺以及交付的时间。原告称其于签订案涉租赁合同之日即2019年11月26日将案涉商铺交付被告，但原告没有证据证明。被告辩称原告实际交付商铺为2020年3月29日。鉴于原告未提供相应证据，故对其于2019年11月26日向被告交付案涉商铺的主张，本院不予采纳。关于商铺交付时间的争议，实际是原被告对商铺租金的起算时间有分歧。关于租金的起算时间问题。首先，原告未举示证据证明其按照合同约定时间交付了商铺。其次，按照合同约定，租金从装修免租期结束后开始计算，2019年11月25日至2019年12月24日期间为装修免租期，即使原告于2019年11月26日交付了房屋，租金也应当从装修免租期结束后即2019年12月25日开始计算。再次，原告出租的是商铺，并非独立的门面，商铺的正常使用依赖于商场开业。合同签订后，原告未按约定时间开业，实际开业时间是2020年3月29日。最后，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，从2020年1月24日到3月24日期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商场歇业、人员限制出行的情况，因此，即使原告按时交付了房屋，疫情期间也无法正常营业，原告也应当减免该期间的部分租金。综合本案的具体情况，本院认定案涉商铺应从2020年3月29日开始计算租金。被告辩称商铺有15日免租期，因此租金应从2020年4月15日开始计算。合同约定计租时间从2019年12月25日开始，本院已根据案件实际情况将计租时间确定为2020年3月29日开始，对被告提出顺延免租期的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于原告是否有权请求被告支付租金及逾期支付租金的违约金的问题原告认为被告仅支付了一季度的租金24000元，现请求判决被告立即向原告支付从2020年3月25日起至2020年9月30日止拖欠的商铺租金50400元。根据合同约定，被告每月应付商铺租金为8000元，租金应从2020年3月29日开始计算，现原被告均认可《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除，因此，被告应当向原告支付2020年3月29日至2020年9月30日期间的商铺租金，即8000元/月×6个月＋8000元/月÷30日×2日＝48533.33元。扣除被告已经支付的租金24000元，被告还应向原告支付租金24533.33元。被告提出，因受疫情影响，从2020年4月15日至2020年9月30日期间的房屋租金应减半。本院认为，受新冠肺炎疫情影响，重庆市从2020年1月24日至2020年3月24日期间采取了严格的防控措施，此后，社会生活逐渐恢复正常，经济形势明显好转。因此，被告提出从2020年4月15日至2020年9月30日期间的房屋租金应减半的理由不足，本院不予支持。据此，本院对原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求中未超过24533.33元的部分予以支持，超过部分不予主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据案涉租赁合同6.2.2条约定，被告应于每季度结束15日前一次性付清下一季度租金。但被告却仅支付了2020年3月29日至2020年6月28日的租金，未在2020年6月14日以前支付2020年6月29日至9月28日的租金24000元，也未在2020年9月14日以前支付2020年9月29日至9月30日的租金533.33元，构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。根据案涉租赁合同15.3条约定，若被告违约，未能在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。该条关于滞纳金的约定实质上是对被告逾期付款应当支付违约金的约定。被告于审理中辩称，双方约定的违约金过高，应予调低。本院认为，被告逾期支付租金仅给原告造成了资金占用损失，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，故对被告提出违约金过高，应予调低的抗辩意见予以支持。综上所述，被告李前行应向原告牛庆刚支付逾期支付租金的违约金，该违约金以逾期支付的租金为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。三、关于原告是否有权请求被告支付物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金的问题关于物业管理费问题。原告认为被告仅支付了一季度的商场物业管理费6000元，现请求判决被告向原告支付商场物业管理费12000元（2020年3月25日至2020年9月30日）。按照合同约定，被告应当在租用期间按每月2000元的标准支付商场物业管理费，商场物业管理费也应从2020年3月29日开始计算，现原被告均认可《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除，原告要求被告支付2020年9月30日以前的商场物业管理费，未超出合同约定。截止2020年9月30日被告应向原告支付商场物业管理费共计12133.33元（即2000元/月×6个月＋2000元/月÷30日×2日），扣除被告已经支付商场物业管理费6000元，被告还应向原告支付商场物业管理费6133.33元。据此，本院对原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求中未超过6133.33元的部分予以支持，超过部分不予主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据案涉租赁合同7.2条约定，商场物业管理费每月2000元按季度同房租一起交付。但被告却仅支付了2020年3月29日至2020年6月28日的商场物业管理费，未在2020年6月14日以前支付2020年6月29日至9月28日的商场物业管理费6000元，也未在2020年9月14日以前支付2020年9月29日至9月30日的商场物业管理费133.33元，构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。根据案涉租赁合同15.3条约定，若被告违约，未能在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。该条关于滞纳金的约定实质上是对被告逾期付款应当支付违约金的约定。被告于审理中辩称，双方约定的违约金过高，应予调低。本院认为，被告逾期支付物业管理费仅给原告造成了资金占用损失，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，故对被告提出违约金过高，应予调低的抗辩意见予以支持。综上所述，被告李前行应向原告牛庆刚支付逾期支付商场物业管理费的违约金，该违约金以逾期支付的商场物业管理费为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至物业管理费付清时止。被告李前行于审理中辩称，原告无权打包一次性收取2000元/月的管理费，原被告对2000元/月的管理费的约定无效。因被告未针对该抗辩提出充分的理由和依据，故本院不予采纳。四、关于原告是否有权请求被告支付因被告违约导致合同提前解除的违约金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据案涉租赁合同15.3条约定，若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全部缴纳费用，逾期十天仍未能全额缴纳费用，甲方有权单方面解除本合同，并追诉乙方违约责任。被告逾期向原告缴纳租金及物业管理费已超过十天，原告有权依照合同解除合同并追究被告的违约责任。根据案涉租赁合同15.1条约定，在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，另外甲方有权向乙方按本合同标准补足装修免租期租金及按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。本案租赁合同未履行期限为2020年10月1日至2021年11月24日。根据合同约定，第一年租金为8000元，第二年租金递增5%为8400元，未履行租赁期租金共计114335.48元（2020年10月1日至2020年12月23日：8000元/月X2个月+8000元/月÷31日×23日=21935.48；2020年12月24日至2021年11月24日：8400元/月X11个月=92400元），故违约金应为11433.55元（114335.48X10%）。原告主张违约金还应加上一个月的免租期租金8000元，被告辩称违约金过高，应予调低。本院认为，首先，原告主张按合同约定的未履行租赁期租金总额的10%作为违约金符合合同约定，且未明显超过其损失，本院予以支持；其次，原告逾期开业及新冠肺炎疫情均对被告经营造成影响，且上述违约金足以弥补原告损失，违约金不再予以额外增加一个月租金符合公平、合理原则。故认定被告应向原告支付违约金11433.55元。据此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求中未超过11433.55元的部分予以支持，超过部分不予主张。关于被告李前行提出案涉房屋消防未通过验收，原告违约在先的抗辩。即使案涉房屋未经消防验收或者消防验收不合格，该情形也并非《房屋租赁合同》中约定的违约情形，况且被告也已经实际使用了案涉房屋。因此，被告的该抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告牛庆刚与被告李前行签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；二、被告李前行在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付租金24533.33及逾期支付租金的违约金，该违约金以24000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月15日计算至付清为止；以533.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月15日计算至租金付清为止；三、被告李前行在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付商场物业管理费6133.33元及逾期支付商场物业管理费的违约金，该违约金以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月15日计算至付清为止；以133.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月15日计算至物业管理费付清为止；四、被告李前行在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付提前解除合同的违约金11433.55元；五、驳回原告牛庆刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取1398元（原告牛庆刚已预交），由原告牛庆刚负担699元，由被告李前行负担699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年十二月十四日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露