沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初12500号原告（反诉被告）：沈阳万安物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路1号(东机大厦310室)，统一社会信用代码：91210105583893444M。法定代表人：关常儒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：康娱，系北京大成(沈阳)律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳泰和房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街29号，统一社会信用代码：91210100742734871C。法定代表人：陈远新，系该公司经理。委托诉讼代理人：李立新，系辽宁宝铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔岩。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司诉被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员年芳芳担任审判长，与审判员李相儒，人民陪审员马睿组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司的委托诉讼代理人康娱，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李立新、崔岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万安物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告628116元，并支付逾期付款利息(自起诉之日起计算至实际支付之日止按日千分之一利率标准支付)；2、请求判令被告支付原告物业费63210.74元，并支付逾期付款利息(自起诉之日起计算至实际支付之日止按日千分之一利率标准支付)；3、请求判令被告支付电梯维修养护年检120672元；4、请求判令被告支付垃圾清运费3000元；5、请求判令本案诉讼费用，保全费用(包括保函费)、执行费用等由被告承担。被告沈阳泰和房地产开发有限公司辩称：请求法院依法驳回原告诉讼请求，原告所诉事实与客观事实不符。原告与被告于2012年4月26日签订《地环家园前期物业服务合同》，合同约定：第七条业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用；第三十一条本合同期限自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。地环家园于2018年10月成立业主委员会，并且进入新的物业服务公司，故原告于2018年10月就已经终止对该小区进行物业服务，物业服务时间的截止日为2018年10月，而不是2019年9月。原告在该小区的物业费，合同约定与实际约定不符，系阴阳合同。原告称根据本物业公司情况，物业费用必须在合同中体现1.5元才可以，故合同中写成了1.5元。原告与被告实际的服务费用约定多层1.2元；高层（含电梯费）为1.5元(1.2元+0.5元)。由于原告反悔针对收费标准产生争议，双方未履行合同标准收费。现原告2018年10月退出后，与新的物业公司交接不清，费用账目混乱，起诉事实不清，而且诉称时间为2012年10月至2019年9月，七年期间超过诉讼时效。原告与被告服务合同于2012年4月26日签订，但原告实际为被告服务时间自2013年5月1日至2018年10月止，故原告服务时间计算错误，原告计算服务费用金额有误。被告将房屋出卖后，并通告了办理入住的时间，业主自身原因不办理入住手续，此时的物业费应由业主自行交费，而原告却向被告索要，我方认为原告的做法于法无据。原告现有空置房屋数十套，原告认为空置房屋的物业费应按折后的50%收取。原告物业服务达不到1.2元的标准，物业小区绿化不好，脏乱差等种种不合格的现象，并导致小区业主不交物业费，故即使交物业费用应折后考虑交纳问题。原告作为小区的物业公司，本应承担电梯管理、绿化管理、消防、自来水等等一些事情，原告不管不问，多年来却由我方来管理，故被告认为原告服务不到位，被告应少交或不交服务费。因被告在为原告管理这些事项也投入了很多精力和资金。原告掌管着小区所有闲置房屋及车库的钥匙并擅自占用，原告擅自占用车库数个，并且不缴纳占用使用费，严重侵害了我方的合法权益。被告保留占用使用费的追偿权利，折抵物业服务费用。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，请求依法减或免交服务费用，驳回原告诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉原告沈阳泰和房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告给付擅自占用车库使用费、管理小区所支付的本应承担的电梯管理费、绿化管理、消防、自来水等等费用19.2万元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告沈阳万安物业有限公司辩称：原告没有私自占用车库、房屋的行为；原告已经行使了物业服务相关义务，包括电梯管理、维护、年检、园区绿化、对属于物业公司负责部分的自来水进行管理。原告履行了物业公司的全部义务，提供了物业管理服务，但被告一直拖欠原告物业费用，被告一直以资金紧张无法对账等原因拖欠物业费用，其提出的反诉行为仅为拖延诉讼程序，并非合法权益，2018年小区并未成立业主委员会，故请求法院予以驳回。《前期物业服务合同》目前仍然有效；被告与原告签订的《前期物业服务合同》第三十一条约定“本合同期限自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。业主委员会未与物业公司签署物业合同前，如原告仍在提供服务，本合同仍然有效”。原告截止2019年10月18日一直为案涉园区提供物业服务，不存在合同终止的情形。第四十条约定“原告承接物业时，被告应向原告移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条约定“被告(甲方)保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”。第三十条约定“原告已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的”原告不承担责任。第二十条约定“乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项”。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了《前期物业服务合同》、《中标通知书》、备案证明、物业缴费催告函、沈阳泰和房地产开发与沈阳万安物业往来账、商品房预售许可证、商品房销售面积（预测）报告书、协议书、业主委员会备案通知书、发票、园区现场照片等证据以及双方当事人陈述，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院经审查认定事实如下：被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司为地环家园住宅小区的开发企业，2011年10月17日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司取得位于沈阳市大东区住宅小区的商品房预售许可证。地环家园住宅小区共有车库62套、商业网点5套、建筑楼5座，其中1号楼、2号楼、3号楼均为高层，4号楼为多层，5号楼为办公楼，高层均有电梯，多层及办公楼无电梯。2012年4月26日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司中标被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司开发的沈阳“地环家园”小区前期物业服务项目。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司及招标代理人、行政主管部门向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司发出《中标通知书》，其中记载：沈阳万安物业有限公司：依据有关法律、法规和招标文件的规定，沈阳泰和房地产开发有限公司（招标人）对其在沈阳市大东区开发的沈阳“地环家园”前期物业服务项目（总建筑面积为32,291.26平方米，其中住宅27,867.20平方米、商业用房1,042.79平方米，车库1741.35平方米）采用公开招标方式选聘物业服务企业。于2012年4月11日召开了该项目的开评标会议，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确认你公司为本项目前期物业服务的中标人。中标的物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.50元、商业每月每平方米建筑面积元、其他每月每平方米建筑面积元。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人投标文件及《前期物业服务合同》中的相关条款执行。请接到本通知书后，于2012年5月11日前，派法定代表人或授权委托人到沈阳泰和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2012年4月26日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司（乙方）与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同-地环家园》，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对地环家园小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称：沈阳万安物业有限公司物业类型：有限公司坐落位置：沈阳市大东区建筑面积：32291.26㎡物业服务区域四至东至：规划路西至：望花南街南至：上园路北至：南卡门路第二章服务内容与质量第二条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三章服务费用第六条本物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米；办公楼：0.75元/月·平方米；商业网点：0.75元/月·平方米；车库：0.75元/月·平方米。第七条业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按（年/季度）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第四章物业的经营与管理第八条停车场收费分别采取以下方式：1.露天停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按照露天车位100元/个·月的标准提取停车管理服务费。第五条物业的承接验收第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第八章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按1‰的标准向乙方支付违约金。第二十八条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十九条甲方违反本合同第十五条约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十条以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第九章其他事项第三十一条本合同期限自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自自动终止，业主委员会未与物业公司签署物业合同前，如乙方仍在提供服务，本合同仍然有效。第三十二条如业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十三条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给新的物业公司或业主委员会；业主委员会尚未成立的，或移交给甲方或代管。原、被告双方在该物业服务合同落款处加盖公章。该业务服务合同在沈阳市大东区住宅小区管理办公室备案。合同签订后，原告于2012年10月1日进入地环家园小区进行物业服务。2012年4月12日，被告沈阳泰和房地产开发有限公司作出沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目生活垃圾清运补充承诺，内容为：沈阳泰和房地产开发有限公司（以下简称甲方）与沈阳万安物业有限公司（以下简称乙方）就新建“地环家园”前期物业服务合同第五章、第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交完整配套设施及其他资料。因甲方原因，小区垃圾贮存中转设施未完善，经甲乙双方协商决定，甲方将尽快按照《沈阳市城市市容和环境卫生管理条例》和《城镇环境卫生设施设置标准》执行并交付乙方。乙方未能正常使用垃圾贮存中转设施期间，所产生的生活垃圾清运事项及由此产生的一切后果由甲方承担。其他补充事项由双方协商确定。特此说明。2013年6月20日，案外人黄俊启因驾驶辽Ａ×××××车辆在大东区无排放手续拉运残土的行为被沈阳市城市管理行政执法局予以行政处罚：责令改正，并处以罚款叁仟元整。黄俊启为此支付罚款3000元。2012年11月3日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司出具情况说明一份，内容为：沈阳泰和房地产开发有限公司开发建设项目《地环家园小区》为照顾员工利益，经与沈阳万安物业有限公司友好协商，将该小区招投标项目服务金额1.5/㎡（不含电梯费价格）入住时收费亲情调整为高层住宅每平方米1.5/㎡，包含2人/电梯费，增加电梯使用部分由业主按照电梯运行服务费标准12元/月自行承担；多层住宅每平方米1.2元收取物业费，因此产生的负面影响由泰和房地产开发有限公司向业主做出解释。由此给万安物业有限公司造成的经营困难或亏损，将由沈阳泰和房地产开发有限公司承担或补偿，所有一切产生的问题由泰和房地产开发有限公司向业主做出解释。2013年4月12日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司（乙方）与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司（甲方）签订《地环家园小区电梯维修养护责任使用》，双方约定：为保证电梯的正常使用和安全运行，依照《电梯使用规定》及其他有关法律，遵守平等、公平和诚实信用的原则。经甲乙友好协商，就沈阳市大东区“地环家园小区”六部电梯的维修、养护责任，使用责任达成协议如下：一、甲方责任甲方为电梯所有权及电梯使用单位，应对电梯的使用安全负责，承担安全主体责任，自行管理电梯、制定电梯安全管理制度，依法办理电梯维修、养护、年度检验及法规的和安全技术规范规定的其他职责。二、乙方责任乙方每天正常的进行电梯日常的巡视工作，做好电梯运行记录、协助甲方及电梯日常维修、养护单位定期检验、监督维修及保养电梯单位的日常维修、养护工作，发现电梯存在事故隐患立即暂停使用并报电梯使用单位，采取相应措施，遇到火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发情况，迅速采取措施停止电梯运行及其他安全技术规范规定的职责。为了延长电梯使用寿命，降低故障率，保证乘客的人身安全，根据“地环家园小区”电梯性能和使用规范，甲、乙按以下要求正确使用电梯：9、如甲方同意业主使用电梯运送沙子、残土、水泥、红砖等粉尘材料，甲方承担此合同签订之日起至今全部的电梯维修、养护、年度检验、质量问题的投诉及法律等全部费用和经济责任、法律责任与物业公司无关。原、被告在该合同上加盖公章。当日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司向沈阳市大东区住宅小区管理办公室出具沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目电梯费补充承诺，内容为：沈阳“地环家园”住宅区项目电梯费按政府规定标准每人每月12元向业主收取，但经过测算，电梯费支出大于收入，处于亏损状态，故经过沈阳万安物业有限公司与沈阳泰和房地产开发有限公司协商决定，电梯费实际亏损部分全部由沈阳泰和房地产开发有限公司承担，补充方式由双方协商确定，补充期限至该园区业主委员会成立。特此说明。该补充承诺由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司加盖公章。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司当日作出《关于有偿使用电梯管理办法》。2013年4月18日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司在涉案园区内张贴通知，内容为：地环家园业主：根据业主强烈要求，为了解决广大业主在装修期间，搬运装饰材料所遇到的困难。经开发公司与电梯厂家协商，派专职人员看护电梯，业主（每周1-周5）到售楼处办理搬运材料申请，电梯看护人员收到申请后，在专职人员指导下，所运材料（沙子、水泥、残土等）必须装袋不得外露，做到轻拿轻放，否则不予使用；车辆不得与货品同时推进电梯吊箱内，违者罚款。目前该电梯试运行期间，所以其他时间暂停使用，谢谢配合，望多多谅解。2013年4月17日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司在涉案园区内张贴通知，内容为：地环家园业主：地环家园住宅小区已具备入住条件，现正在办理入住。到目前为止还有部分业主拖欠房款未交，不仅影响公司资金周转，同时也损害了已交齐房款业主的利益，为使该项目正常运转，尽早办理产权证等相关工作。请按以下要求到地环家园售楼处办理手续：一、凡在地环家园取得房权的业主限在本月30日前办理入住并补齐所欠房款。二、物业公司已进入园区开展正常服务业务，凡五月一日以后办理入住的一律从五月一日开始收取物业费。三、需要出售或转让的在本月二十三日之前公司负责帮助办理相关手续。五月一日以后仍不补交欠款也不办理入住的，公司不在给办理产权本案手续及更名。由此产生的税费等均由个人承担，希望广大业主积极支持和配合。四、办理入住需带本人身份证，购房协议，交款收据。2014年1月3日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司签订《协议书》，双方约定：经甲乙双方友好协商，乙方协助甲方办理地环家园小区自维电预付款业务，乙方在沈阳供电局预存自维电费肆万元整，名头系沈阳泰和房地产开发有限公司，待沈阳供电局将地环家园自维电系统调试完毕后正式启用，电费从零算起，甲方在自维电站正式启用后，应及时将自维电系统档案名头更改为沈阳万安物业公司，并移交给乙方，以便今后交费顺利。如果甲乙双方任何一方未按本协议执行或违约（例如电费计算日期、档案名头更改等）将赔偿对方全部电费肆万元的双倍八万元整。原、被告双方在该协议书落款处加盖公章。2014年3月6日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司向被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司发出催告函，内容为：我公司与贵公司在2014年1月份签订了地环家园小区（位于沈阳市大东区自维用电过户协议，我公司已先行在沈阳供电公司预交电费肆万元整，但贵公司至今尚未将地环家园小区自维用电手续过户到我公司，造成我公司2014年2月份自维用电费用无法入账（自维用电发票名头还是沈阳泰和房地产开发有限公司），望贵公司在接到本公司催告函之日起一周内及时办理地环家园小区自维用电过户手续，以免造成其他不良影响。2013年9月3日，原告因购买垃圾桶支付5850元；2013年12月10日，原告因购买安装监控设备支出39100元；2014年6月24日，原告因购买门禁控制器支出1050元。2014年11月13日，案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理所（甲方）与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司（乙方）签订《协议》一份，内容为：依据《沈阳市城市市容和环境卫生管理条例》第三十八条、第四十条及《沈阳市城市环境卫生设施配套建设规范》之规定，沈阳市大东区城市管理局征收管理所对你单位环卫设施进行验收，并协商达成如下协议。一、乙方在沈阳市大东区开发建设“地环家园”住宅项目，总建筑面积3.1万平方米，4栋单体楼，295户，2013年4月竣工交付使用。二、根据政府相关规定，新建小区环卫配套设施应与主体工程同时设计、施工，并在居民入住前建设完成。由于该项目前期规划时未预留建设环卫设施用地，导致居民入住后生活垃圾排放受到影响，经甲方提出申请，并结合园区实际情况，由乙方自行将垃圾清运至甲方提供的垃圾收集站。三、乙方向甲方缴纳垃圾托运壹拾万元。四、商业网点部分由辖区环卫负责收费管理。五、本协议经双方确认无异议后于2014年11月14日起正式生效。庭审中，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供通用记账凭证、发票等证据用以证明2013年5月29日至2015年6月8日期间，因电梯的使用、检验，地环家园小区园区内井盖、照明、消防配电箱、地下室管网、电力等设施、设备的维修支付共计支出194938.08元。2015年9月1日，原、被告双方签订《电梯变更协议》，内容为：经双方申请，沈阳市质量技术监督局回复，将地环家园6台电梯由沈阳泰和房地产开发有限公司变更为沈阳万安物业有限公司。自2015年9月1日起，该6台电梯交给沈阳万安物业有限公司管理，沈阳泰和房地产开发有限公司同时解除一切相关责任和义务。2016年至2020年1月29日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付电梯维护保养费用86400元及电梯年检费34272元。2017年6月2日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司出具《关于地环家园工程项目消防工程情况说明》，内容为：该项目始建于2008年，于2012年完工，2013年入住。目前消防验收手续正在积极办理之中。2019年1月17日，沈阳市大东区上园街道办事处向地环家园小区作出编号为上园18-02的业主委员会备案通知书，其中记载：沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定，现将有关事项告知如下：一、给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2018年10月25日，任期为5年。三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印章样式报我处备案。2019年9月25日，沈阳万安物业有限公司向沈阳泰和房地产开发有限公司寄递物业缴费催告函，其中记载：经沈阳万安物业有限公司通知并多次催缴，贵公司长期拖欠空置房物业费，由于以上物业费的拖欠，给物业公司日常运营带来了困难，同时也损害了广大业主的利益。一、欠空置房物业费时间：（2012.10.1日至2019.9.30日）二、欠费共计金额：628,116.00元。大写人民币金额：陆拾贰万捌仟壹佰壹拾陆元整。三、按照前期物业服务合同及《物权法》、《物业管理条例》、《新建住宅小区收费办法》贵公司拖欠沈阳万安物业有限公司空置房物业费每天按3‰收取滞纳金。在此，沈阳万安物业有限公司郑重提示沈阳泰和方地产开发有限公司于2019年9月30日前，将所拖欠的空置房物业费（共计金额：物业费金额：628,116.00元。大写人民币金额：陆拾贰万捌仟壹佰壹拾陆元整）以现金方式或房产顶账方式支付沈阳万安物业有限公司，如逾期未缴，将按照法律程序承办。望贵公司慎重考虑，尽快解决拖欠的物业费。此函一式贰份，沈阳万安物业有限公司、沈阳泰和房地产开发有限公司各执一份。2019年10月15日，沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司发出告知函，其中记载：沈阳地环家园住宅小区于2019年10月9日经公开招投标选聘地环家园住宅小区物业服务企业，由辽宁零壹云物业服务有限公司中标。地环家园第一届业主委员会按照公开招投标结果现与辽宁零壹云物业服务有限公司已签订物业服务合同，已按照公开招投标要求在有关部门进行备案。现通知贵公司在接到通知后于2019年10月18日前安排交接撤场。2019年10月18日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司撤离涉案园区。2020年10月23日，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司作出说明，内容为：沈阳万安物业有限公司于2012年10月24日经招投标服务于地环家园小区，办理新房入住代收沈阳泰和房地产开发有限公司水费、电费、煤气费三项缴费：住宅900元/户，非住宅600元/户，截止2013年10月22日代收费共计金额：219000元。庭审中，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司提供待泰和房地产补偿差额物业费明细表一张，其中记载30户居民按照每平方米1.2元收取物业费，与物业服务合同约定收费标准存在差额，故要求被告支付该30户居民物业费差额共计63210.74元。原告另提供入住通知单132份，用以证明上述业主在入住之前的物业费共计801116元应由被告承担，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司主张对于上述物业应按50%标准交纳物业费。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司同时主张因其应付被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司代收水、电、煤气费用219000元，故对于该部分费用从其诉讼请求中的物业费中予以扣除。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司多次以邮寄信函、电话通知等方式向被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司催要欠缴的物业费。因认为被告欠付物业费，故原告于2019年10月12日诉至我院。案件审理过程中，原告申请财产保全，并提供华安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单作为担保，原告为此支付保险服务费1256.23元。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同-地环家园》依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。关于本案所涉前期物业服务合同实际履行期限问题。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司主张涉案物业服务合同履行期限为自2012年10月1日起至2019年10月18日止，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司对此予以否认，主张原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司实际提供服务的时间为自2013年5月1日至2018年10月止。首先，根据原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2012年4月26日签订《前期物业服务合同-地环家园》的约定，涉案前期物业服务合同的有效期为自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。结合沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会于2019年10月15日向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司发出的告知函中“现通知贵公司在接到通知后于2019年10月18日前安排交接撤场”的记载内容以及原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司自认于2019年10月18日撤离涉案园区的事实，应认定《前期物业服务合同-地环家园》的实际履行期限为自2012年10月1日起至2019年10月18日止。其次，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于庭审中提供于2013年4月17日张贴的通知以及其于2013年11月13日与案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理所签订《协议》用以证明地环家园住宅小区于2013年4月竣工交付使用及正式办理入职手续、收取物业费时间为2013年5月1日。第一，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月17日张贴的通知系其单方自行制作，其内容为要求业主按时缴纳物业费，该证据因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司单方制作，并无原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司的确认，且在该通知中被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司自述“物业公司已进入园区开展正常服务业务”，由此可知原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司已于2013年4月17日前提供物业服务。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司依该通知主张原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司实际提供物业服务的时间为2013年5月1日系属证据不足且明显存在矛盾；第二，虽然在被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年11月13日与案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理签订《协议》中记载地环家园住宅小区于2013年4月竣工交付，但因该协议的内容为垃圾清运问题，并非竣工验收报告，无法证明地环家园住宅小区的实际竣工交付时间，且根据被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司庭审中自行提供的业主入住通知单记载，部分业主于2013年4月之间已经办理入住。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供的证据明显存在自相矛盾，故对于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司于2013年5月1日提供物业服务的主张，本院不予采信；最后，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供业主委员会备案通知书用以证明地环家园业主委员会于2018年10月25日成立，原告停止物业服务。《前期物业服务合同-地环家园》中约定本合同的终止时间为业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司以业主委员会成立时间主张涉案物业服务合同终止不符合双方约定，且无法定事由，故对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司于2018年10月停止物业服务的主张，因无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司是否应向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付物业费以及物业费数额问题。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司诉请中的物业费包含两个部分，一部分是地环家园小区4号楼全体业主自办理入住之日起截止至2019年9月30日期间的物业费差额，另一部分是地环家园小区部分房屋在业主办理入住前的物业费。第一，关于地环家园小区4号楼物业费差额问题。原、被告签订的《前期物业服务合同-地环家园》第三章第六条约定：本物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米。后被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2012年11月3日作出情况说明一份，其中自述将涉案小区招投标项目服务金额1.5/㎡（不含电梯费价格）调整为多层住宅按照每平方米1.2元收取物业费，并承诺由此给沈阳万安物业有限公司造成的经营困难或亏损，将由沈阳泰和房地产开发有限公司承担或补偿。故，因地环家园4号楼为多层住宅，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司单方面将该楼宇全体业主的物业费由每月每平方米1.5元的标准降低为每月每平方米1.2元的标准，对于由此给原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司造成的物业费损失差额，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应承担补偿责任，故对于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司主张的该部分物业费差额63210.74元，本院予以支持。第二，关于地环家园小区部分房屋在业主办理入住前的物业费承担问题。原、被告签订的《前期物业服务合同-地环家园》第七条约定：业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。根据该约定，结合原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司提供的由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司出具的入住通知单记载，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应承担向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付该部分房屋自原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司进驻地环家园小区直至房屋出售办理入住之前的物业费共计801116元。因原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司自认应扣除其应付被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司的代收水、电、煤气费用219000元，该主张系属原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司对自己权利的处分，本院予以支持，故对于该部分费用应从物业费中予以扣除,故被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付空置房物业费582116元。第三，关于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告提供的物业服务不达标准，未尽法定义务，应按照物业费70%的50%收取物业费的主张。首先，庭审中，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供民事判决书一份，用以证明生效的裁判文书认定因原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司提供的物业服务不达标，故物业费应按照70%收取。被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供的民事判决仅能证明原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司在对该案被告提供服务过程中未尽到合同义务，并不能证明原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司在履行《前期物业服务合同-地环家园》过程中存在严重瑕疵或未尽到合同约定的主要义务。且在原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司起诉地环家园小区业主的其他案件中，并未认定原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司提供的物业服务存在瑕疵。同时，因地环家园小区大多数业主均按照《前期物业服务合同-地环家园》约定的标准全额交纳物业费，物业服务系一种持续性、长期性的服务过程，无法以某一时间段的事实情况认定物业服务企业的全部物业服务行为，仅根据被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供的一份民事判决无法认定原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司在履行物业服务合同过程中存在未尽合同义务的行为；其次，因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司未提供证据证明其与原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司之间存在空置房按照50%交纳物业费的约定，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张无事实和法律依据，故对于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，本院不予采信，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应按照《前期物业服务合同-地环家园》约定的标准全额交纳物业费。第四，关于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司代收的水、电、煤气费为231300元一事。庭审中，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司仅提供自行制作的汇总表一份及明细表，但因该组证据系被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司自行制作，并无原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司的确认，且被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司并未提供其他证据予以佐证，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应承担举证不能的不利后果，故对于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，本院不予采信。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司支付物业费利息的主张。利息系法定孳息，是债务人逾期履行金钱给付义务时应承担的法律责任。原、被告签订的《前期物业服务合同-地环家园》第二十七条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按1‰的标准向乙方支付违约金。根据该约定，因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司欠付原告截止至2019年9月30日期间的物业费，且根据行业管理，物业费应先行交纳，现原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司按照日千分之一的标准支付自原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司起诉之日起至实际支付之日止的利息符合合同约定，故对于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司该项主张，本院予以采信。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司支付电梯维修养护费用及年检费120672元的问题。根据原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的《地环家园小区电梯维修养护责任使用》约定，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司为电梯所有权及电梯使用单位，应依法办理电梯维修、养护、年度检验，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司应承担的责任为每天进行正常的电梯日常的巡视工作，协助被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司及电梯日常维修、养护单位定期检验、监督维修及保养电梯单位的日常维修、养护工作。根据该约定，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应承担电梯维修养护费用及年检费。但根据原、被告双方于2015年9月1日签订的《电梯变更协议》记载，自2015年9月1日起，该6台电梯交给沈阳万安物业有限公司管理，沈阳泰和房地产开发有限公司同时解除一切相关责任和义务，故自2015年9月1日起电梯的维修养护及年检费用应由原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司自行承担。现原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担电梯维修养护费用及年检费无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司支付垃圾清运费3000元的问题。2012年4月12日，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司作出沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目生活垃圾清运补充承诺，承诺因其原因导致小区垃圾贮存中转设施未完善，在原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司未能正常使用垃圾贮存中转设施期间，所产生的生活垃圾清运事项及由此产生的一切后果由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担。本案中，因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司原因，地环家园小区垃圾贮存中转设施未完善，导致原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司雇佣的司机黄俊启在无排放手续拉运残土过程中被行政处罚3000元，对于由此给原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司造成的损失，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应承担赔偿责任，故对于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司的该项主张，本院予以支持。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司支付垫付的刷卡系统、监控、垃圾桶等费用46000元的问题。原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司提供发票用以证明其在为地环家园小区提供物业服务期间因购买垃圾桶、安装监控设备、门禁控制器等设施支出相关费用。根据原、被告签订的《前期物业服务合同-地环家园》约定，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司负责物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通以及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。根据该约定，购买垃圾桶、门禁控制器、监控设备系属原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司履行物业服务合同约定的义务，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司主张要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担上述费用无法律和事实依据，故对于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司该项主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司支付保险服务费1256.23元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保，因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司违约引起本案诉讼，原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司为此向保险公司交纳的保险服务费系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失，故该费用应由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担给付责任。关于原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司主张是否超过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，因《前期物业服务合同-地环家园》约定物业费应按年/季度缴纳，而被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司欠缴物业费用属连续行为，至原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司起诉时一直延续，因此，本案原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司要求被告支付物业费并未超过诉讼时效期间。关于反诉原告沈阳泰和房地产开发有限公司主张要求反诉被告沈阳万安物业有限公司给付垫付的电梯电费、检验费160874.08的问题。庭审中，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司提供通用记账凭证、发票等证据用以证明2013年5月28日至2015年6月8日期间，因电梯使用、检验等支出电费及检验费等共计支出160874.08元。根据原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司与被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的《地环家园小区电梯维修养护责任使用》约定，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司为电梯所有权及电梯使用单位，应对电梯的使用安全负责，承担安全主体责任，自行管理电梯、制定电梯安全管理制度，依法办理电梯维修、养护、年度检验及法规和安全技术规范规定的其他职责。因被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司系地环家园小区电梯的所有者及使用单位，故因使用电梯及电梯年检产生的费用，应由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司自行承担，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司承担上述费用无事实和法律依据，故对于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司要求被告支付维修园区管井、换井盖、维修园区照明设施及换件、维修消防配电箱及配件、维修地下室管网及地面、维修地下室电力设备及配件等费用支出11754元的问题。《前期物业服务合同》第十四条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条约定:甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。根据上述约定，被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司应按照《前期物业服务合同》约定履行向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司移交竣工总平面图、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料以及设施设备安装、使用、维护保养等技术资料，并保证移交的物业符合国家规定的验收标准。被告（反诉原告）提供的发票仅能证明其因维修、更换园区管井、井盖、园区照明设施及换件、消防配电箱及配件、地下室管网及地面、地下室电力设备及配件等设施、设备所支出的费用情况，但因其并未提供证据证明其在支出上述费用前已向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司移交相应的竣工验收资料，且上述设施、设备均已符合国家规定的验收标准，故因其向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司移交的设施、设备尚未竣工验收且符合国家规定的验收标准前提下，其因相关设施、设备的维修、更换所支出的费用应由其自行承担，其要求原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司承担上述费用无合同约定和法律规定，故对于被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付物业费582116元；二、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付物业费63210.74元；三、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付物业费利息（以582116元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算）；四、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付物业费利息（以63210.74元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算）；五、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付垃圾清运罚款3000元；六、被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司支付保险服务费1256.23元；七、驳回原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费14541元，由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担10296元，由原告（反诉被告）沈阳万安物业有限公司自行承担4245元。保全费1869元，由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司承担。反诉费2070元，由被告（反诉原告）沈阳泰和房地产开发有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  年芳芳审 判 员  李相儒人民陪审员  马 睿二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘 理