重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终9476号上诉人（原审被告）：朱杰，男，1987年6月4日出生，汉族，住广西钦州市钦北区××街道××社区××村××号。委托诉讼代理人：王来香，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷姗，女，1989年9月18日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审第三人：重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥岩口方园小区4-4-12号，统一社会信用代码91500106MA5U6JFDXM。法定代表人:代约友，总经理。上诉人朱杰因与被上诉人雷姗、原审第三人重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司(以下简称志由经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初17527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱杰的委托诉讼代理人王来香，被上诉人雷姗的委托诉讼代理人黄太春到庭参加了诉讼，原审第三人志由经纪公司经本院电话通知未当庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱杰上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回雷姗的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由雷姗承担。事实及理由：1.朱杰与雷姗签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定继续履行合同，不得擅自变更或解除合同，一审法院判决确认解除合同于法无据，应予撤销。朱杰并未违约，解除合同的条件不成就。朱杰已按合同约定支付了定金，且已对案涉房屋进行了装修，并积极向银行申请贷款。合同并未明确约定付款期限，朱杰从未收到过雷姗发出的付款通知或解除合同通知。朱杰愿意继续履行合同。2.双方均有继续履行合同的意愿，一审法院判决解除合同不利于交易的稳定，也不利于维护双方当事人的利益。雷姗一审中请求解除合同，后又变更诉讼请求要求继续履行合同。双方在一审中虽对继续履行合同的方式存在分歧，但均有继续履行合同的意思表示，且朱杰已对案涉房屋进行装修，故不应解除合同。3.一审法院判决朱杰腾空房屋不符合法理也不合情理，应予撤销。合同解除条件不成就，朱杰不存在违约行为。朱杰已经实际装修了案涉房屋，若判决腾空房屋，则要遭受包括装修等费用的损失，势必加重双方矛盾。若腾空房屋，雷姗应赔偿相应损失。雷姗辩称，1.朱杰一直恶意拖延时间，且与中介串通，一直没有履行合同的诚意，让雷姗只能解除合同，且造成了雷姗严重的损失。2.在2020年9月法院通知即将判决时，朱杰给雷姗发函，要求雷姗立即履行合同，但朱杰只是假意履行，没有任何诚意，其发函是在自己已严重违约且一审法院已判决的情况下所发。3.至于朱杰所称已经装修赔偿损失的问题，是因为朱杰不愿意履行合同，其应该承担损失，且物业多次通知案涉房屋漏水，其装修也需要拆除。综上，请求驳回上诉，维持原判。志由经纪公司二审未陈述意见。雷姗向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除双方于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分；2.请求人民法院依法判令朱杰腾空并返还位于重庆市沙坪坝区××路××号××幢××房屋；3.请求人民法院依法判令朱杰支付房屋占用损失费，该损失以1100元／月的标准，从2018年8月11日支付至2019年7月10日止；4.请求人民法院依法判令朱杰支付因本案所产生的律师费30000元；5.诉讼费由朱杰承担。因朱杰在第一次庭审中表示愿意继续履行合同，2020年4月27日，雷姗将诉讼请求变更为：1.请求法院判令朱杰向雷姗支付房款540000元；2.请求法院判令朱杰支付雷姗逾期支付房款的违约金，该违约金以540000元为基数，从2019年3月15日起按照每日1‰计算至房款付清之日止。3.请求法院判令朱杰支付雷姗产生的律师费30000元；4.诉讼费用由朱杰承担。诉讼中，雷姗又将诉讼请求变更为：1.请求人民法院判令双方之间2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2020年6月5日解除；2.请求人民法院判令朱杰立即腾空并返还雷姗位于重庆市沙坪坝区××路××号××幢××房屋；3.请求人民法院判令朱杰赔偿雷姗违约金120000元；4.请求人民法院判令朱杰支付雷姗委托律师产生的律师费30000元；5.诉讼费用由朱杰承担。一审法院审理查明：2016年7月31日，雷姗（乙方）与重庆同景宏航置地有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区××组××号××幢××号房屋即涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.76平方米，套内建筑面积43.82平方米。2018年8月8日，雷姗（甲方）与朱杰（乙方）、第三人志由经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.76平方米，套内面积43.82平方米，房屋成交价总额为600000元。在签订本合同当日内，乙方向甲方支付定金60000元。甲乙双方在办理完结以上第2.1项手续时，3日内，甲方向乙方移交房屋，并结清该房的大修基金、水、电、气及物管费等费用。经甲乙双方协商，该房产权过户时，乙方上证的人，以乙方指定为准。甲乙双方有义务按时配合丙方办理交易相关手续，不得拖延，否则，由不配合或不按时一方承担由此造成的全部损失，办理相关手续时间以丙方通知为准。手写备注如下：1、甲方必须配合乙方指定第三方办理银行按揭及过户手续。2、甲方于2018年8月10日前，交房于乙方装修。3、如甲方违约，乙方又装修好该房屋，则甲方赔偿乙方装修费双倍即300000元。4、如乙方指定第三方客户办理按揭购房，则下证后过户当日乙方付清该房除定金外全部首付，剩余贷款由乙方贷款银行一次性支付到甲方账户。甲乙双方任何一方违约，导致本合同不能履行，由违约方按本合同房屋成交总价的3%承担丙方的中介服务费，若购房不成，属于甲方违约的，甲方应向乙方双倍退回所收定金，若首付款或总房款已付清的，则甲方全额退还乙方之前所交全部房款，并按本合同约定总房价的20%赔偿乙方。属于乙方违约的，甲方不退回所收定金，若乙方首付款或总房款已付清的，则甲方按本合同约定总房价的20%，从所收乙方全部房款中扣除，余下房款退回乙方。若乙方未按合同约定时间付款，应自本合同约定应付款限期届满次日起至实际付款之日，乙方按累计应付款的千分之一每日向甲方支付违约金。逾期超过30日，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。如需司法部门解决，应由违约方承担非违约方所产生的律师费、诉讼费用、公告费用、执行费用等。合同尾部，雷姗在甲方处签字捺印，朱杰在乙方处签字捺印，第三人志由经纪公司在丙方处盖章确认，朱云在经纪人处签字。合同签订当日，朱杰向雷姗支付了购房定金60000元。雷姗将涉案房屋交付被告使用，朱杰对房屋进行了装修。2019年1月3日，雷姗取得坐落于沙坪坝区××路××号××幢××房屋即涉案房屋的不动产权证，该房屋目前还设有银行抵押贷款。2019年5月6日，雷姗向第三人志由经纪公司邮寄了向被告发出的《合同履行催告函》，载明：因房屋交付朱杰使用至今已经八个多月，但仍旧未收到房款，要求朱杰在接到本函后5日内回复是否继续履行合同，如继续履行合同，在收到本函后30日内支付房款520000元并且办理过户手续。同日，雷姗亦向朱杰住所地广西钦州市钦北区××街道××社区××村××号邮寄了该《合同履行催告函》，根据物流信息显示邮件系由他人收，朱杰表示并未收到。2019年6月27日，雷姗（甲方）与重庆中钦国彦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派一名或两名律师为甲方因与朱杰房屋买卖合同纠纷一案在一审程序中提供法律服务，担任代理人。甲方向乙方支付律师服务费30000元。2019年4月2日，第三人志由经纪公司员工朱云向雷姗发送短信：“刚刚我联系了买家，说要清明节过了才回重庆，我把他电话给你，你也可以自己问哈，180××××1987朱老师。”2019年5月10日，朱云向雷姗发送短信：“雷老师，买方这边约你星期一过我们中介公司来谈房子交易的事情，你这边得行就回个话，谢谢。”2019年8月5日，朱云向雷姗发送短信：“雷老师，买方朱杰通知我，叫我通知你安排个时间来办房屋过户相关的手续，收到短信请回复，谢谢。”雷姗回复：“你好，朱老师，刚刚会议中，我这个星期都有时间。”朱云：“那好，我这边联系好买家，我通知你。”雷姗回复：“期间多次联系你们都不理，现在我起诉了，你们肯定也收到传票，现在要买也可以，要赔偿我损失，损失大家可以商量。”朱云：“雷老师，作为中介，我只是起到协调配合你们办理手续的事，至于你们要怎么协调，我觉得还是我告知下买家后，买家愿意来协商不，你看怎么样。”雷姗回复：“我通过了一下，申请了的。”2020年3月4日，朱云向雷姗发送微信短信：“雷老师，疫情现在也有好转马上我们也要复工了，你看房子的事情有没有必要协商，我已经问了买方，说可以协商，看你这边什么意见。”雷姗：“我一直有诚心和解，你们非要拖我时间。我的方案就是现在买房可以，必须给我把签合同后的按揭付了，还要付违约金。你们这样拖得越久我的损失越大……”。审理中，第三人志由经纪公司申请其员工朱云作为证人出庭作证，朱云作出如下陈述：证人是涉案房屋买卖的经办人。2019年上半年，雷姗在房产证下来之后就让朱杰办理相关过户手续，当时朱杰不在重庆，办不了过户手续，当时也通知了雷姗，雷姗要求朱杰尽快回来办理手续。第三人在收到雷姗发出的《合同履行催告函》后便立即通知了朱杰。2019年下半年，朱杰通知雷姗去办房屋过户手续，当时雷姗已经起诉朱杰了，雷姗要求朱杰按照起诉的条件来赔偿，朱杰不同意，就一直没有办理手续。朱云还述称在签订房屋买卖合同时朱杰说是帮亲戚买的涉案房屋，所以在合同约定“甲方必须配合乙方指定第三方办理银行按揭及过户手续”。另外，2020年5月14日，雷姗向该院提交了《要求尽快协调先办理手续的说明》，表示愿意配合朱杰办理按揭手续及过户手续。2020年6月5日，该院组织双方就此进行了调解，朱杰表示愿意继续履行合同，愿意在7个工作日内向雷姗支付100000元，但是朱杰现在经济很困难，希望给予六个月的履行期，朱杰在6个月内办理完毕房屋过户手续。雷姗表示不愿意给予朱杰六个月的履行期，因为雷姗已经产生了巨大损失。之后，朱杰又表示愿意在三个月内办理银行贷款手续，1.5个月内支付完首付款和办理过户。雷姗不同意此项调解意见，要求在14天内到银行面签办理按揭贷款手续。朱杰表示无法明确办理银行按揭手续的时间，也不能确定是自己还是第三人去办理按揭贷款手续。后由于双方对如何继续履行合同无法形成一致意见，雷姗当场表示由于朱杰没有履行的诚意，也不能够确定是否能够履行，不再坚持继续履行合同，要求解除双方的房屋买卖合同关系。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，双方于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》系原被告双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。雷姗的诉讼请求由多项构成，该院分别进行如下论述：关于判令双方的房屋买卖合同于2020年6月5日解除的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，甲乙双方有义务按时配合丙方办理交易相关手续。双方在签订《房屋买卖合同》时，雷姗尚未取得涉案房屋的房地产权证，雷姗取得房地产权证的时间为2019年1月3日。根据第三人志由经纪公司的经办人朱云的陈述，雷姗在取得了房地产权证后便通知了第三人可以前来办理产权过户手续，但因为朱杰不在重庆，办不了过户手续。2019年5月6日，雷姗向第三人志由经纪公司邮寄了《合同履行催告函》，要求朱杰继续履行合同，第三人也告知了朱杰。2019年下半年，在雷姗已经起诉后，朱杰通知雷姗去办理房屋过户手续，但由于雷姗要求朱杰赔偿违约金，双方未能协商一致。该院受理本案后，雷姗起诉时是要求解除双方的房屋买卖合同，由于朱杰抗辩表示愿意继续履行合同，雷姗遂变更诉讼请求要求继续履行合同。在2020年6月5日，法院组织双方进行调解时，雷姗表示愿意在14天内配合朱杰前往银行办理按揭贷款手续，但朱杰要求雷姗再给予6个月的履行期，且表示不能在14天内去办理银行按揭手续，也不能明确去银行办理按揭手续的主体是朱杰还是案外其他人，双方未能就如何继续履行合同达成一致意见。双方签订《房屋买卖合同》的目的是朱杰向雷姗购买房屋，雷姗收取购房款。朱杰目前只向雷姗支付了购房定金60000元，按照合同约定，朱杰后续还需要向银行申请按揭贷款，向雷姗支付首付款及办理过户等。虽然合同中并未明确约定双方前往银行办理按揭、过户等手续的具体时间，但雷姗在签订合同后便将涉案房屋交付朱杰使用，朱杰也已经装修入住，雷姗已经履行了主要的合同义务，在此情况下，朱杰作为买方，应当积极履行后续合同义务，将剩余购房款支付给雷姗。但根据前述系列履行经过来看，朱杰一直拖延履行合同义务，朱杰在雷姗已经取得房地产权证后以不在重庆为由不前来办理手续，在法院组织协调的过程中，仍然要求雷姗给予长达六个月的履行期限，还不能明确办理按揭贷款的时间及由谁去办理按揭贷款。朱杰虽然抗辩愿意继续履行合同，但已经超过了合理的履行期限，朱杰一直迟延履行的行为已经致使不能实现合同目的，朱杰构成根本违约，雷姗有权单方解除合同。雷姗在该院组织调解当日即2020年6月5日向朱杰提出要求解除合同，双方的房屋买卖合同关系便于2020年6月5日解除。对于雷姗的此项诉讼请求，该院予以支持。关于判令朱杰腾空并返还雷姗位于重庆市沙坪坝区××路××号××幢××房屋的诉讼请求。由于双方的房屋买卖合同关系已经于2020年6月5日解除，朱杰应当将涉案房屋返还给雷姗，对于雷姗的此项诉讼请求，该院予以支持。关于判令朱杰赔偿雷姗违约金120000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，“属于乙方违约的，甲方不退回所收定金，若乙方首付款或总房款已付清的，则甲方按本合同约定总房价的20%，从所收乙方全部房款中扣除，余下房款退回乙方。”本案中，朱杰只是向雷姗告交纳了购房定金60000元，首付款是在过户当日支付，可见，朱杰尚未付清首付款及总房款，该项违约金的付款条件尚未成就，雷姗无权据此条款向朱杰主张总房价款20%的违约金，雷姗的此项诉讼请求，该院不予支持。至于合同中约定的“属于乙方违约的，甲方不退回所收定金”，雷姗并未将定金不予退还给朱杰列为诉讼请求，朱杰也并未反诉要求雷姗退还定金，因此，本案中不予处理。关于判令朱杰支付雷姗委托律师产生的律师费30000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，“如需通过司法部门解决，应由违约方承担非违约方所发生的律师费用等。”由于朱杰违约，雷姗提起本案诉讼，朱杰应当承担雷姗产生的律师费用。为了证明其律师费用，雷姗只是举示了雷姗与律师事务所签订的《委托代理合同》，并未举示付款凭证、发票等证据佐证其已实际履行，雷姗仅凭合同本身无法证明雷姗确系实际产生了律师费30000元，雷姗应当承担举证不能的法律后果，对于此项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：“一、原告雷姗与被告朱杰于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2020年6月5日解除。二、限被告朱杰于本判决发生法律效力后十日内腾空并向原告雷姗返还重庆市沙坪坝区××路××号××幢××房屋。三、驳回原告雷姗的其余诉讼请求。”二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。朱杰二审中向本院举示两份催告函，证明朱杰还是想继续履行合同。雷姗质证称，认可收到过函件，雷姗也通过短信回复过朱杰，要求其准备钱款，但是朱杰没有回复，故上述证明达不到朱杰的证明目的，朱杰没有履行合同的诚意。二审查明，本院询问朱杰，既然朱杰称房款已经准备好了，是准备以什么方式支付？朱杰的诉讼代理人称，过户当天全款支付，办理过户需要中介公司配合。本院又询问朱杰有无相应依据证明有支付能力？其代理人称，不清楚。鉴于朱杰二审中明确表示愿意继续履行合同，且雷姗未提出反对意见，故本院给予双方一周时间就合同继续履行问题进行协商。现上述期限届满后，双方仍未协商一致。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是，雷姗有无权利解除案涉房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，雷姗已按合同约定将房屋交付给朱杰使用。雷姗在其取得房地产权证后，已向朱杰邮寄了《合同履行催告函》，要求朱杰在收到函件后5日内回复是否继续履行合同，如继续履行合同则应在收到函件后30日内支付剩余房款并办理过户手续。志由经纪公司也将上述内容告知了朱杰，但朱杰一直未有明确表示。在雷姗提起本案诉讼后，朱杰虽表示愿意继续履行合同，但仍要求雷姗给予长达六个月的履行期限，且不能确定办理按揭贷款的时间及由谁去办理按揭贷款。直至一审判决后，朱杰虽又向雷姗邮寄了催告函表示愿意继续履行合同，但其既未举证证明其已具备了履行能力，亦未在本院指定的期限内与雷姗就如何继续履行合同达成协议。因此，在朱杰迟延履行主要债务，且经雷姗反复催告朱杰仍未在合理期限内履行的情况下，一审认定朱杰构成根本违约，雷姗有权解除合同，并无不当。朱杰上诉还称，一审判令其返还案涉房屋会给其造成装修损失。朱杰在一审中未就此提起反诉，且即使存在装修损失亦非雷姗违约所致。综上，朱杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由朱杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年十二月二十九日书记员 陈 胜