广西壮族自治区梧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂04执复52号 申请复议人（案外人）：谭均寿，男，1962年2月16日出生，汉族，住广西岑溪市，现住梧州市。 申请执行人：梁建波，男，1970年12月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被执行人：梧州市京梧房地产开发总公司（以下简称：京梧公司）。住所：广西梧州市长洲区新兴二路119号京梧东苑1号楼地层。统一社会信用代码：91450405199128430B。 法定代表人：陈朝新，该公司经理。 申请复议人谭均寿不服长洲区人民法院（2020）桂0405执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，该案现已审查终结。 执行法院查明，案外人谭均寿曾于2018年2月25日对该院查封登记在京梧公司名下的604房不服，提出书面异议，该院于2018年3月27日作出了（2018）桂0405执异10号执行裁定书，该执行裁定书主要载明，谭均寿自2007年购房之日起至房屋被查封之日止，在长达十年的时间里，既没有对所购房屋办理过户也没有对所购房屋实际使用，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定驳回谭均寿的执行异议请求。 案外人谭均寿提出异议称其于2007年9月10日与京梧公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2007东苑4-1-604）购买604房，一次性付清了全部购房款282277元，办理了契税缴纳等手续。谭均寿于2007年9月10日办理了收房手续并长期居住，604房权属清晰，故请求解除对604房的查封，不得执行604房并撤销（2020）桂0405执229号文书。 申请执行人梁建波答辩称，1、法院（2020）桂0405执229号执行裁定书是依照法定程序作出的，没有违反法律规定，是维护梁建波合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为；2、谭均寿的主张缺乏事实和法律依据，谭均寿提出其在2007年9月10日购买了604房，付清了购房款，并长期居住在该商品房是没有事实依据的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，本案案外人谭均寿的情况并不符合法律规定的排除执行的条件。综上，请法院驳回案外人的异议请求。 执行法院认为，案外人谭均寿对该院执行涉案604房已经提过执行异议，该院已经依法作出（2018）桂0405执异10号执行裁定书，裁定驳回谭均寿的执行异议请求，该执行裁定书已经生效，即该院依法有权处置604房，故案外人谭均寿本次执行异议没有事实和法律依据，该院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人谭均寿的异议请求。 谭均寿不服，向本院申请复议称：（一）原审法院作出裁定时适用第225条是错误的，应该适用第227条的法律规定处理本案。《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”这是对“当事人、利害关系人”对执行异议的规定。而第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这是对“案外人”执行异议的规定。本案中，复议申请人谭均寿作为该案的案外人，对执行标的提出书面异议，因此原审法院作出执行异议裁定时，应适用民诉法第227条的法律规定审查，而不是按第225条的规定对复议申请人的执行异议进行审查。 （二）本案中梁建波的执行依据为（2020）桂0405执229号执行裁定书，梁建波依据执行裁定查房涉案房屋的时间为2020年，而复议申请人谭均寿购买梧州市年，查封时间于复议申请人购买房子之后。 （三）原审法院于2018年3月27日作出（2018）桂0405执异10号裁定书确认复议申请人谭均寿支付了购房款。原审法院于2018年3月27日作出（2018）桂0405执异10号裁定认为，谭均寿虽与京梧公司签订有购房合同，交了购房款，但自2007年购房之日起至房屋被查封之日止，在长达十年的时间里，既没有对所购房屋办理过户，也没有对所购房屋实际使用。坐落于梧州市今仍然登记在被执行人京梧公司名下，造成该后果的责任应由谭均寿承担。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定如下：驳回谭均寿的执行异议请求。根据该裁定可知，裁定确认复议申请人支付购房款。 （四）复议申请人购买涉案房子是“用于居住”，而非用于投资。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《若干问题规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款，且价款超过合同的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。（房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的无权期待权以排除执行的效力。） 根据本条，在执行异议中构成房屋消费者物权期待权的保护条件有：据以执行的债权种类为金钱债权，异议指向标的物必须是房地产经营者开发的商品房，保护的对象为消费者，消费者交付了50％的购房款。异议满足以上四个条件者，可以排除对标的物的执行。 其中，关于本条第三项规定的，所购商品房系“用于居住”如何理解的问题，根据最高人民法院执行局局长刘贵祥大法官、江必新大法官主编、最高人民法院执行局编著的《＜最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定＞理解与适用》一书的理解，只要具有居住功能的，即应该视为用于居住的房屋。对于是否用于居住，《若干问题规定》的制定者是以商品房是否具有居住功能来进行判断，而不是以购买者有没有装修入住、有没有办理过户登记手续来进行判断。（装修入住、办理过户登记手续等行为表明的是购房者已经入住，实际上占有房屋。占有房屋的情况下，购房者排除执行异议的权利已经有其他条款进行规范）。因此只要购房者所购的房屋具有居住功能，且在被执行房屋所在地名下无其他能够用于居住的房屋，即可满足《若干问题规定》第二十九条第三项规定的条件。本案复议申请人购买的商品房具有居住功能，且复议申请人在梧州市没有其他可供于居住的房屋，满足本条第三项规定的条件，应该认定复议申请人购买该涉案房屋是用于居住的。 另从复议申请人买房子到现在没有将房屋出卖，而且到最近有钱装修后即对房屋进行装修，这两点也可以看出复议申请人购买涉案房子不是用于投资地产。既然不是用于投资，那么用来做什么？肯定是居住。复议申请人没有交物业费，是复议申请人与物业公司的关系，物业公司未叫复议申请人交物业费是物业公司处分自身权利的体现，法律并无限制，通过复议申请人未交物业推定复议申请人购买涉案房屋不是用于居住亦有悖常理。 综上，复议申请人谭均寿认为其请求符合《若干问题规定》第二十九条的规定，复议申请人的权利能够排除对涉案房屋的执行。 本院查明：因余动云向长洲区法院申请执行其与第三人京梧公司商品房买卖合同纠纷一案，长洲区法院于2017年10月17日对登记在京梧公司名下的梧州市新兴二路119－12号京梧东苑第4幢1单元604房进行查封。案外人谭均寿曾于2018年2月25日对长洲区法院查封京梧公司名下的604房提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。该院于2018年3月27日作出了（2018）桂0405执异10号执行裁定书，裁定驳回谭均寿的执行异议请求。2018年4月23日，谭均寿向该院提起执行异议之诉主张权属，要求排除对涉案房屋的执行，2018年8月24日长洲区法院作出（2018）桂0405民初654号民事判决，认为谭均寿要求停止对登记在京梧公司名下梧州市新兴二路119－12号京梧东苑第4幢1单元604房的执行，并解除上述房屋的查封，依据不足，判决驳回原告谭均寿的诉讼请求。后谭均寿不服，上诉至本院，本院于2019年4月19日作出（2019）桂04民终97号民事判决，认为谭均寿关于解除涉案房屋查封的主张，理据不足，判决驳回上诉，维持原判。 本院查明的其他事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，关于谭均寿对登记在京梧公司名下梧州市新兴二路119－12号京梧东苑第4幢1单元604房是否具有排除执行条件，已经经过长洲区法院审理并作出（2018）桂0405民初654号民事判决和本院审理并作出（2019）桂04民终97号民事判决认定，生效判决已明确谭均寿对上述房产不具有排除执行权利。故执行法院依据生效判决对涉案房屋采取执行措施合法有据，谭均寿再次就登记在京梧公司名下梧州市新兴二路119－12号京梧东苑第4幢1单元604房提出执行异议是重复异议。谭均寿就其支付购房款事实、涉案房屋是否属“用于居住”等针对生效判决提出不同的看法，属于实体处理范畴，在本案不作审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条:“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”之规定，执行法院对谭均寿就同一标的提出异议请求在立案后发现属重复异议，不符合受理条件的，应裁定驳回申请，但执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定驳回案外人谭均寿的异议请求，显属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第一款第（二）项规定，裁定如下： 一、撤销长洲区人民法院（2020）桂0405执异36号执行裁定； 二、驳回谭均寿的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 罗宗炳 审 判 员 龙 跃 审 判 员 莫志祥 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 颜桂南 书 记 员 莫春梅