呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4189号   上诉人（原审原告、反诉被告）：包白拉，男，公司职员，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：罗辰，内蒙古蒙信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李明华，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯富春，男，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：于志丹，内蒙古瀛可赛恩律师事务所律师。   上诉人包白拉因与被上诉人侯富春房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区（2020）内0105民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人包白拉的委托诉讼代理人罗辰，被上诉人侯富春的委托诉讼代理人于志丹，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   包白拉上诉请求：一、撤销一审判决;二、改判确认包白拉与侯富春签署的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同(续)》于2020年6月17日解除;三、判令侯富春返还包白拉房屋租赁押金7.7万元;四、判令侯富春返还包白拉家具使用费2.5万元;五、诉讼费用由侯富春承担。事实与理由：双方于2018年4月2日签订了《租赁房屋合同》。2019年3月26日,双方又签订了《租赁房屋合同(续)》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,合同当事人均可以要求解除合同,不论是否为违约方。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第48条:“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”更是以会议纪要的形式对该问题进行了明确,即在长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,形成合同僵局的情况下,允许双方包括违约方解除合同。本案,根据双方合同约定,包白拉应当在2020年3月1日之前付清2020年4月15日至2021年4月14日的租金104万元，但因受新冠疫情影响无力支付高额租金,就是在这种情形下,仍然筹措了10万元房租,但侯富春咄咄逼人甚至发律师函以起诉为要挟意图迫使包白拉缴纳房租,包白拉实在无奈于2020年5月8日向侯富春发送了《退租通知》,告知于2020年6月15日退租,并且包白拉确实在2020年6月17日彻底搬离了租赁房屋。如果按照一审判决逻辑,包白拉还得继续履行租赁协议,包白拉已经搬离了还要支付租金,显失公平。并且在租赁期内,侯富春蛮横粗暴,而且还存在一系列违约行为,如:出租房屋未能通过消防验收、疫情期间涨房租、不给包白拉租赁房屋配置中央空调、不与物业协商为包白拉配置停车位、通过监控系统监控包白拉经营、骚扰辱骂包白拉员工等一系列行为,这些恶劣行径已经严重伤害了包白拉的感情和合法权益。综上，应当确认双方签署的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同(续)》于2020年6月17日已经解除。在合同解除后,侯富春应返还上诉人租赁押金7.7万元。同时,包白拉已支付侯富春3年家具使用费9万元,实际使用2年2个月,侯富春应退还包白拉家具使用费2.5万元。   侯富春辩称，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方在自愿诚信的原则下签订的合同，合同并未违反相关法律、法规，并不存在无效情况。因此包白拉应该按照合同约定继续履行合同及缴纳租金的义务。包白拉要想解除合同只能通过约定解除和法定解除。由于双方签订租赁合同，合同满三年租期后才能解除，合同明确约定合同未到期前，双方不得以任何理由解除合同，故不能解除合同。其次，双方所述房屋的用途是商业经营，但商业经营并不一定会导致盈利。包白拉所称受疫情影响，生意不好做，虽然受疫情影响，但是其与商业盈利并非因果关系，且包白拉提出解除合同是在政策允许开门营业的时期，包白拉的生意能经营，且至今仍正常运转，双方的租赁合同关系事实依旧存在，不存在合同约定解除和法定解除的事由。因此双方应继续履行合同，包白拉应履行缴纳租金的义务。   包白拉向一审法院起诉请求：1、确认双方签署的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》解除；2、侯富春返还包白拉房屋租赁押金7.7万元；3、侯富春返还包白拉家具使用费2.5万元；4、诉讼费用由侯富春承担。   侯富春向一审法院反诉请求：1、判令包白拉将涉案租赁的房屋恢复原状，如无法恢复原状则折价赔偿侯富春经济损失。2、判令被包白拉承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2018年4月2日,包白拉（承租人、乙方）与侯富春（出租人、甲方）签订《租赁房屋合同》，合同约定：甲方同意将位于××区、02、O8、O9、l0号共5套的房屋及其设施（包括家具和电器），在良好及可租赁的状态下租给乙方为办公使用，出租房屋的建筑面积总计为683平方米。租赁期为叁年，自2018年4月15日至2021年4月14日止。租金及押金：1、双方谈定的租金为详见本合同附件。2、为确保租出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应向甲方交纳人民币十五万元作为保证金。当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下其因交纳的所有费用后，甲方应将保证金金额无息退还给乙方。3、乙方交纳房租约定：详见本合同附件。租赁期间房屋取暖费由甲方承担，物业费由甲方承担。其他费用约定水电费由乙方承担，公告区域打扫卫生工资分摊，制冷费（不含电费）由甲方承担。关于违约处理：自签约之日起，甲乙双方均不得以任何理由解除合同，必须合同期满。合同落款乙方处盖有包白拉的签名捺印，甲方处有侯富春签字。合同附件（一）载明：1、租金：683㎡×2.2/㎡/天×365天=54844.9元。1#房间（东南角、含家具），每年另外加收3万元，收取3年计9万元一次性在签订本合同之日付清。2、押金：每套房3万，合计15万元，签订合同时付清此款。3、2018年4月15日至2020年4月14日，两年内租金不变，即2.2/㎡/天×365天。从2020年4月15日起，双方约定每年租金递增0.1元/㎡/天，递增至2.5/㎡/天停止，不再增加。每年度的第十一个月前一次性付次年的租金。4、双方约定退租日期为次年的农历正月初十。5、公共区域的水电费用由各家租户分摊。6、本合同即为收据，双方约定该租金不含税。租赁房屋合同（续）载明：经甲乙双方友好协商，将辛艳民租赁的博尔顿广场B座12层O4、O5、06、O7号4套房在2019年3月底辛艳民方退租后由乙方承租，合同条款仍依据甲乙双方在2018年4月2日签订的合同为主（含合同附件一）。租金为560㎡×2.2/㎡/天×365天=45万元。以上四套房不收取租赁保证金，不含税。其他未尽事宜由甲乙双方协商解决，租赁期从2019年4月15日的计起，双方约定下一年度的租金在2020年3月1日前付清一次性（共9套房子）。合同落款乙方处有包白拉的签名，甲方处有侯富春的签名。合同签订后，侯富春将租赁房屋交付给包白拉。侯福春于2020年4月1日向包白拉支付房屋租金10万元。2020年5月8日，包白拉向被告侯富春发出退租通知。   一审法院认为，包白拉与侯富春签订的《租赁房屋合同》、合同附件（一）、租赁房屋合同（续）均系双方真实意思表示，且内容不违反法律的规定，合法有效。关于包白拉诉请租赁合同解除及返还房屋租赁押金及房屋家具使用费的问题，合同签订后，侯富春将案涉房屋交给包白拉使用。包白拉诉称因疫情影响导致无法继续承租，故要求解除合同。首先，根据合同约定自签约之日起，甲乙双方均不得以任何理由解除合同，必须合同期满。其次，包白拉承租侯富春所属房屋的用途是商业经营，但商业经营并不一定导致盈利，虽受疫情影响但与其商业盈利非因果关系，且双方的租赁合同关系事实依旧存在，不存在合同约定解除或法定解除的事由，双方应继续履行合同。故对于包白拉要求解除双方签订的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》及返还房屋租赁押金7.7万元、家具使用费2.5万元等诉讼请求，一审法院不予支持。侯富春要求将涉案租赁的房屋恢复原状，如无法恢复原状则折价赔偿反诉人经济损失的请求，该诉讼请求不明确，且无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告包白拉的诉讼请求；二、驳回反诉原告侯富春的反诉请求。本诉案件受理费1220元（本诉原告已预交），由本诉原告包白拉负担；反诉费50元（反诉原告已预交），由反诉原告侯富春负担。   本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。   本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否应予以解除。   针对争议焦点，本案中，包白拉主张不能支付租金、继续履行合同系受新冠疫情的影响。而新冠疫情为双方当事人订立及履行合同时不可能预见的客观情况，且疫情对宏观市场环境的影响、对承租方包白拉日常经营业务的影响，及因疫情原因致使包白拉不能正常履行租赁合同对本案出租方侯富春造成的损害亦为双方当事人不能避免、不能克服，承租人包白拉不能支付租金并非恶意。包白拉已于2020年6月15日搬离租赁房屋，租赁房屋闲置已有半年时间，双方目前形成了合同僵局。因疫情对经济活动的影响尚未消除，市场环境尚未恢复至疫情开始前的状态，若维持目前合同履行的现状至履行期满，对承租人包白拉显失公平。故基于以上分析，本院判决双方之间的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》自本判决作出之日起解除。   关于包白拉提出的侯富春返还其房屋租赁押金诉讼请求。因《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》自本判决作出之日起解除，按照双方对房屋租金的约定，2020年4月15之至解除之日，房租金额已超包白拉2020年4月1日支付的10万元，及已缴15万元押金的总和，故对其请求退还7.7万元押金的诉讼请求不予支持。   关于包白拉提出的侯富春返还家具使用费的诉讼请求。二审中，对于形成于2018年4月2日的《合同附件（一）》载明的“1#房间（东南角、含家具），每年另外加收3万元，收取3年计9万元”，侯富春解释为：《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》约定租赁9间房中包含“1#房间”，每年另外加收的3万元系因房屋地理位置好收取的使用费及家具费用；包白拉解释为：“1#房间”包含在双方约定的“01”号房间内，该3万元仅为家具使用费。故双方对该每年3万元并非房租，且该3万元属家具使用费的陈述一致。故本院认定该3万元为不包含在房租内的家具使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》自本判决作出之日起解除，故侯富春应返还包白拉自2020年12月22日至2021年4月15日的家具使用费9452元（计算过程300000元÷365天×115天）。   综上所述，一审对涉案房屋租赁合同继续履行的判决不当，本院改判解除双方之间的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》，并支持包白拉请求侯富春返还家具使用费9452元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4497号民事判决第二项，即“驳回反诉原告侯富春的反诉请求”；   二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4497号民事判决第一项，即“驳回本诉原告包白拉的诉讼请求”；   三、侯富春与包白拉签署的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》自本判决作出之日起解除；   四、侯富春返还包白拉家具使用费9452元；   五、驳回包白拉的其他诉讼请求。   一审本诉案件受理费1220元（包白拉已预交），由包白拉负担1007元，由侯富春负担213元；一审反诉案件受理费50元（侯富春已预交），由侯富春负担；二审案件受理费2340元（包白拉已预交），由包白拉负担2023元，由侯富春负担317元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十二月二十二日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱