贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初4588号原告：贵州纳川商业管理有限公司，住所地贵州省清镇市青龙办倾国倾城2栋负1层3号，统一社会信用代码：91520181356354280D。法定代表人：龚端惠。委托诉讼代理人：令狐昌勇、施茗苪，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨森，男，1973年3月4日生，仡佬族，住贵州省。委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告贵州纳川商业管理有限公司（以下简称纳川公司）诉被告杨森租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告纳川公司的委托诉讼代理人令狐昌勇、施茗苪，被告杨森及其委托诉讼代理人刘国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳川公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告所签订的清镇建材综合体商铺租赁合同（编号第NC-L(B3)005号），被告立即向原告返还合同所涉商铺；二、判令被告立即向原告支付租赁B3区负1层17号商铺的店铺自2017年9月1日起至2020年6月30日的租金317345.33元，2020年6月30日至2020年8月31日以9626元/月计算租金，2020年9月1日起以11229元/月计算租金至被告将店铺交还给原告之日止；三、判令被告立即向原告支付未付租金的违约金，以月利率2%计算至租金付清之日止（暂计算至2020年6月30日为28648.32元）；四、判令被告立即向原告支付因聘请律师追索欠付租金所产生的律师服务费5000元；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月26日，原、被告签署《清镇建材综合体商铺租赁合同》（编号第NC-L(B3)005号），约定原告将B3区负1层17号商铺租赁给被告使用，免租期为交房之日起18个月，租金为第一年租金为0元/月，第二年度租金为8023元/月，第三年度租金为9626元/月，第四年度租金11229元/月，并约定若被告未按时交租金，除补交租金外，每逾期一天，应按应付款项总额的1%向甲方支付违约金，且若被告拖欠租金及其他费用达1个月（含）以上的，被告已享有的市场培育期以及装修期予以取消，被告须按解除合同当年双方约定的实际标准租金向原告补交市场培育期及装修期已减免的租金。但被告从未向原告支付租金，迄今已拖欠租金317345.33元（暂计算至2020年6月30日）。原告经多次催要无果，被告违约应当承担违约责任，因被告的违约行为原告聘请律师代位追索，所产生的律师服务费、诉讼费等应当由被告承担。被告杨森辩称：第一，该商场开业时间是2019年4月28日，房屋的租期起算时间应该从2019年4月28日开始计算。因为该商场的门面卖给相关的买受人，由于房屋未验收通过，房开公司与买受人达成了延期交房协议，其交房时间为2019年3月30日，从达成的协议看出，房屋在2019年3月30日前是无法通过营销验收的。第二，该商场被告所租赁的门面，是商场的综合体，其开业时间要所有商户一起开业，而不能某一家单独开业，商场开业时间为2019年4月28日，在开业前由于原告的原因造成，导致的损失应当由原告自行承担。第三，2020年1月因为疫情商场停业，原告应当对房租进行减免，减免三个月的房租比较适合。第四，根据租赁合同第一项的约定，以房屋产权编号及面积为准，面积多退少补，房租是以产权证面积进行缴纳的，原告方至今未向被告方提供过房产证及测绘部门提供的房屋面积，所以造成房屋缴纳的租金无法确认，责任在于原告。第五，该商场长期漏水，经营极度不正常，出租人承诺完成商场相关设施，但该商场的部分电梯至今未安装，一部分已安装的处于停运状态。由于原告方的行为导致经营受损，所以相当的房租也应该适当的减少，实际上该商场并未达到缴纳租金的条件。综上所述，应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，纳川公司（甲方）与杨森（乙方）签订《清镇建材综合体商铺租赁合同》[编号第NC-L（B3）005号]，约定双方就甲方将位于清镇市建材综合体商铺租赁给乙方事宜签订本合同；铺位编号B3区负1层17号，面积234.21平方米，租赁标的的最终编号及面积以产权处核定的房屋产权编号及面积为准，面积差异部分，多退少补；第1年度及第2年度1-6月的租金免交，第2年度7-12月的租金为8023元/月，第3年度的租金为9626元/月，第4年度的租金为11229元/月，第5年度的租金为12832元/月；乙方用于经营的品牌为欧派木门；起租日2016年11月1日（暂定），实际时间以交房为准；租赁期为交房之日起开始计算的5年；采取先交租金后使用商铺的方式，每3个月支付一次租金，乙方应在每次支付周期结束前15个工作日（法定节假日须提前）内，向甲方交付下一期租金；乙方须于本合同签订当日向甲方缴纳保证金24000元（按第二年的租金标准计算，收取3个月的房租为保证金）；乙方未按本合同条款的规定，按时足额支付租金及其他费用的，除补交租金外，每逾期1天，按应付款项总额的1%向甲方支付滞纳金；租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，强行收回租赁房屋并不退还保证金，乙方已享有的市场培育期以及装修期予以取消，乙方须按解除合同当年双方约定的实际标准租金向甲方补交市场培育期以及装修期已减免的租金，并承担由此给甲方和第三方造成的其他经济损失：……（4）拖欠租金及其他费用达1个月（含）以上的；甲方因经营需要等原因解除本合同，提前收回该房屋的，须全额退回乙方保证金和乙方实际已交但未使用期间的租金。合同签订后，杨森向纳川公司支付保证金24000元。2017年9月1日，纳川公司与杨森签订《进场补充协议》，约定交房日起为2017年9月1日。同日，杨森向贵州倾城物业管理有限责任公司申请装修许可，该公司向杨森出具《装修许可证》，同意其对自用（租赁）的B3-负1-17号物业进行室内装修施工，施工起止时间为2017年9月1日至2017年12月1日。2019年，“清镇益华房开”发放传单，对外告知中环国际建材城首届家装博览会开业，并有各种优惠，活动时间2019年4月10日-4月28日。2020年5月，纳川公司向杨森送达《租金催缴告知书》，要求杨森交纳2017年9月1日至2020年5月13日期间的租金163650元。纳川公司委托贵州贵达律师事务所指派律师为本案提供法律服务，2020年9月7日，贵州贵达律师事务所向纳川公司出具律师费发票，确认收到杨森等4件案件的律师费共计20000元。另查明，2017年8月1日，清镇市建设局在两份《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》上签章，分别确认已对验收合格的B9栋、B10栋予以备案。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提供的第NC-L（B3）005号《清镇建材综合体商铺租赁合同》《进场补充协议》、装修申请表、装修许可证、《租金催缴告知书》及照片、竣工验收备案表、律师费发票，被告提供的照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，纳川公司与杨森签订的《清镇建材综合体商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，纳川公司于2017年9月1日向杨森提供了约定商铺，履行了合同约定。合同租期依约应从2017年9月1日开始计算。此后，杨森在享有18个月（截至2019年2月28日）的免租期后，从2019年3月1日起未依约交纳租金，属违约行为。经纳川公司催告后，杨森仍未履行租金支付义务，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，纳川公司要求解除上述合同的诉讼请求于法有据予以支持。上述《清镇建材综合体商铺租赁合同》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，杨森应按合同约定承担向纳川公司返还案涉商铺，并支付从2019年3月1日起计算至案涉商铺返还之日止的租金的民事责任。关于该租金的具体计算，依据合同约定，从2019年3月1日起至2019年8月31日止的租金应按8023元/月计算，共计48138元。从2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金应按9626元/月计算，加之在此期间适逢新冠疫情这一不可抗力，应当对此期间即2020年1月至4月共3个月的租金予以减免，故此期间的应付租金总额为86634元。综上，在扣除杨森已支付的保证金24000元后，从2019年3月1日起至2020年8月31日止的应付租金总额为110772元。至于从2020年9月1日起至商铺返还之日止的租金亦应依约按照11229元/月计算。关于纳川公司要求杨森支付违约金的诉讼请求，因杨森虽应从2019年3月1日起支付租金，但并未支付。在此情况下，纳川公司未及时主张权利，导致损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，纳川公司的此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。关于纳川公司要求杨森承担其支出的律师服务费的诉讼请求，应此费用并非纳川公司主张权利所必须支出的费用，故缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于纳川公司认为租金应从2017年9月1日起算的诉讼主张，因双方在合同中已经明确约定了共计18个月的免租期，而双方虽约定在杨森违约的情况下，需支付市场培育期以及装修期的租金，但并未就市场培育期以及装修期的具体时间段予以明确，故本院认为免租期与市场培育期以及装修期是两个不同的期间，从2019年3月1日起计算租金并无不当，纳川公司的上项诉讼主张缺乏事实依据、证据支撑，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州纳川商业管理有限公司与被告杨森于2016年10月26日签订的编号第NC-L（B3）005号《清镇建材综合体商铺租赁合同》；二、被告杨森于本判决生效之日起三十日内向原告贵州纳川商业管理有限公司返还其租赁的清镇市建材综合体B3区负1-17号商铺；三、被告杨森于本判决生效之日起十五日内向原告贵州纳川商业管理有限公司支付计算至2020年8月31日止的租金110772元；四、被告杨森于本判决生效之日起十五日内按11229元/月的标准，向原告贵州纳川商业管理有限公司支付从2020年9月1日起计算至至商铺返还之日止的租金；五、驳回原告贵州纳川商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6564元，减半收取3282元，由被告杨森承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年十二月十八日书记员  聂 璇