湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0922民初1200号原告：中国工商银行股份有限公司大悟支行。住所地:湖北省大悟县城关镇发展大道108号。统一社会信用代码：91420922773926198B。负责人：胡彬，该支行行长。委托诉讼代理人：张勇，该支行副行长。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：陈祖平，该支行员工。代理权限：一般代理。被告：付友杰，曾用名付银三，男，1974年12月12日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住湖北省大悟县。被告：张玲，女，1978年7月8日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，原住湖北省大悟县城关镇沿河西路48号16栋1-12，现住湖北省大悟县。被告：大悟县海源房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道6号。统一社会信用代码：91420922764123932R。法定代表人：金申方，该公司总经理。委托诉讼代理人：乐军，该公司副经理。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：辜东亚，该公司员工。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司大悟支行（以下简称中国工行大悟支行）与被告付友杰、被告张玲、被告大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称大悟海源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理。依法由审判员张超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工行大悟支行的委托诉讼代理人陈祖平、被告付友杰、被告张玲、被告大悟海源房地产公司的委托诉讼代理人乐军、辜东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工行大悟支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告付友杰立即偿还所欠原告贷款本金334260.60元，利息、罚息63534.32元（截止2020年7月21日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；2.判令被告继续履行协助登记义务、设立抵押权，从而原告对本案抵押物取得优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿原告的贷款本息及实现债权发生的费用；3.判令被告大悟海源房地产公司对被告付友杰的上述债务承担连带保证责任；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2014年10月31日，原告与被告付友杰签订编号A：〔一手贷〕字〔孝感〕行〔大悟〕支行〔2014〕年〔1000193〕号《个人购房借款/担保合同》，约定原告为被告付友杰发放个人购置住房贷款36万元，期限20年（240个月），自2014年10月31日至2034年10月31日。以被告付友杰所购的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”4栋2单元602号房地产为本笔融资提供抵押担保。原告于2014年10月31日依约向被告付友杰发放贷款36万元。原告与被告大悟海源房地产公司分别于2014年10月8日、12月31日签订《担保函》及编号A：〔一手贷〕字〔孝感〕行〔大悟〕支行〔2014〕年〔1000193〕号《个人购房借款/担保合同》，约定被告大悟海源房地产公司为本笔贷款提供阶段性连带责任保证。鉴于被告付友杰及共同申请人张玲未依约履行归还贷款本息的义务，被告大悟海源房地产公司也未依约履行担保责任，现依法提起诉讼，请求判如所请。为支持其诉讼主张，原告中国工行大悟支行向本院提交了如下证据：一、大悟县海源房地产开发有限公司股东会决议。主要内容：大悟海源房地产公司同意在中国工行大悟支行为借款人提供阶段性担保。主要证明大悟海源房地产公司经内部程序同意在中国工行大悟支行为借款人提供阶段性连带担保责任。二、编号A：〔一手贷〕字〔孝感〕行〔大悟〕支行〔2014〕年〔1000193〕号《个人购房借款/担保合同》。主要证明中国工行大悟支行与付友杰存在合法有效的借款合同关系，原告有权按照借款合同的约定要求付友杰偿还借款本息及实现债权的费用；付友杰以其所有的位于大悟县城关镇泉水路云顶山庄4栋2单元602号房屋为其在中国工行大悟支行的借款提供抵押担保。三、中国工商银行借款凭证。主要证明中国工行大悟支行已履行合同义务。四、中国工商银行贷款入款凭证。主要证明中国工行大悟支行已履行合同义务。五、客户贷款借据历史明细查询。主要证明截止2020年4月30日，付友杰贷款本金余额334260.60元，应付利息58056.55元。六、担保函。主要证明大悟海源房地产公司应按合同约定履行阶段性连带保证责任。七、公告催收通知书。主要证明付友杰在中国工行大悟支行的贷款已到期，应履行还款义务。八、致担保人贷款公告催收通知。主要证明大悟海源房地产公司应按约定履行阶段性连带保证责任。九、编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》。主要证明付友杰与大悟海源房地产公司商品房买卖关系真实有效。十、付友杰的居民身份证、户口簿、贷款申请表、谈话记录、客户须知、抵押物处置声明。主要证明中国工行大悟支行与付友杰贷款的手续真实有效。被告付友杰口头辩称，抵押担保的房产手续不齐全，没有房产证、土地使用证，房管局没有登记。付友杰无钥匙，不能居住，故停止还贷。希望与原告中国工行大悟支行调解，协商解决。被告付友杰未向本院提交证据材料。被告张玲口头辩称，抵押担保的房产手续不齐全，没有房产证、土地使用证，房管局没有登记。付友杰无钥匙，不能居住，故停止还贷。希望与原告中国工行大悟支行调解，协商解决。因买此房，已与被告付友杰离婚。当时开发商说支付工程款，后来也没有给付。被告张玲未向本院提交证据材料。被告大悟海源房地产公司口头辩称，云顶山庄项目是方红伟实际开发，是县政府指定挂靠大悟海源房地产公司的，该项目有合法手续的只有1、2号楼，原告中国工行大悟支行起诉要求的第4栋楼没有合法规划手续，不具备银行按揭条件，是原告中国工行大悟支行违法办理的贷款，应该由原告自行承担责任。大悟海源房地产公司对涉案房产办理按揭贷款完全不知情，云顶山庄项目的建设施工、销售全部由方红伟负责，原告提供的贷款合同未取得大悟海源房地产公司的授权，公司也从未担保过，贷款也没有到公司基本账户，故大悟海源房地产公司不承担任何责任。被告大悟海源房地产公司未向本院提交证据材料。庭审中，当事人对对方所举证据发表质证意见如下：被告付友杰、张玲表示对原告中国工行大悟支行提交的证据一、四、六、七、八不清楚；对二、三、九无异议；对证据五有异议，认为是方红伟用付友杰的身份证办的工行银行卡，银行卡没有到过付友杰手中，贷款一直是方红伟在还；对证据十中的中国工商银行个人住房贷款申请表有异议，认为申请表上不是付友杰、张玲本人的签名，对其他的无异议。被告大悟海源房地产公司对原告所举证据三、五无异议；对证据一有异议，认为股东会决议是复印件，原件只对1、2号楼合法有效，抵押担保的房产属于4号楼，4号楼是无证建设，不具备银行按揭贷款的条件，原告是违规操作；对证据二有异议，认为是复印件，不可信，公司作为担保人，却没有法人签字；对证据四有异议，认为中国工行大悟支行发放的贷款不是到大悟海源房地产公司的基本账户，而是直接到大悟海源房地产公司云顶山庄项目部的专用账户，该账户是项目经理用项目部的公章开设的账户，大悟海源房地产公司对此不知情；对证据六有异议，认为是复印件，且所盖公章是大悟海源房地产公司云顶山庄项目部，该项目部不是民事主体，无担保资格，担保无效；对证据七、八，表示不知情，没有见过；对证据九有异议，认为合同是复印件，且盖的是大悟海源房地产公司云顶山庄项目部的印章；对证据十，表示不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告中国工行大悟支行证据一，被告付友杰、张玲表示不清楚，被告大悟海源房地产公司提出异议，但没有提交证据反驳，经核对与原件无异，故予以确认；证据二，被告付友杰、张玲无异议，被告大悟海源房地产公司有异议，但经核对与原件无异，原件上加盖有法人、法定代表人印章，结合购房合同和借款担保合同，可以认定商品房买卖合同关系的事实，以及原告与被告付友杰、张玲存在借款合同关系，被告付友杰以位于大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”4栋2单元602号房屋为其在原告处借款提供抵押担保，同时被告大悟海源房地产公司对被告付友杰的借款承担保证责任；被告对原告所举证据三无异议；被告付友杰、张玲对证据四表示不清楚，被告大悟海源房地产公司有异议，但未提交足以反驳的相反证据予以证实，故应予认定其证明目的；被告大悟海源房地产公司对证据五无异议，被告付友杰、张玲有异议，但付友杰、张玲未提交证据予以证实，故对其证明目的予以认定；被告付友杰、张玲对证据六表示不清楚，被告大悟海源房地产公司有异议，但担保函、个人贷款核保书上均加盖有法人、法定代表人印章，且与原件核对无异，应予以认定；三被告均表示对证据七、八不知情，但原告的催收公告合法，应予以认定；被告付友杰、张玲对证据九无异议，被告大悟海源房地产公司有异议，但经核对与原件无异，付友杰亦承认与大悟海源房地产公司云顶山庄项目部商品房买卖的事实，本院应对此予以认定；被告大悟海源房地产公司对证据十表示不清楚，被告付友杰、张玲对其中的个人住房贷款申请表有异议，但付友杰、张玲与原告已于2014年10月31日签订了个人购房借款合同，付友杰、张玲与原告之间的借贷法律关系成立，故对付友杰、张玲的异议不予采信。通过对上述证据的分析与认定，结合庭审调查，本案的基本事实是：2014年8月4日，大悟海源房地产公司云顶山庄项目部与付友杰、张玲签订商品房买卖合同，付友杰、张玲购买了大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”4栋2单元602号房屋，价值515100元，约定合同签订当日交清首付款155100元，剩余360000元办理银行按揭。2014年10月31日，中国工行大悟支行作为贷款人，付友杰、张玲作为借款人，大悟海源房地产公司作为保证人，三方签订编号A：〔一手贷〕字〔孝感〕行〔大悟〕支行〔2014〕年〔1000193〕号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款种类与金额为个人购置住房贷款360000元，期限20年，贷款年基准利率6.55%，采取按月等额本息还款法还款，贷款担保方式为抵押担保。抵押物为大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”4栋2单元602号面积202平方米的房屋；合同还约定保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；抵押物未办理抵押物登记，付友杰、张玲未取得抵押物权属证书，保证人保证责任不能免除。上述《个人购房借款/担保合同》签订前的2014年10月8日，大悟海源房地产公司作为保证人向中国工行大悟支行发《担保函》进行了阶段性担保承诺，内容为大悟海源房地产公司承诺：从《个人购房借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交有关之日止对借款人付友杰的债务承担阶段性保证责任。2014年10月31日，中国工行大悟支行依约发放了贷款36万元。2020年5月1日，中国工行大悟支行向付友杰、张玲发出公告催收通知，内容为付友杰、张玲未依合同约定还款累计达36期，已构成违约，宣布付友杰、张玲在中国工行大悟支行未到期的融资全部提前到期等内容；2020年5月1日，中国工行大悟支行向大悟海源房地产公司发出公告催收通知，要求其履行担保责任。本院认为，债务应当清偿。本案中，原告中国工行大悟支行与被告付友杰、张玲之间签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，该合同是当事人的真实意思表示，该合同除抵押部分的条款因未进行抵押物登记未生效外，其余部分为合法有效合同，对当事人具有法律约束力。因付友杰、张玲未按时还款，已构成违约，中国工行大悟支行可以解除合同，付友杰、张玲应当承担向中国工行大悟支行清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；又因设定抵押的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”4栋2单元602号房屋作为抵押物没有进行抵押物登记，抵押合同不生效，中国工行大悟支行要求对付友杰、张玲提供的抵押物享有优先受偿权的主张，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，大悟海源房地产公司应当对付友杰、张玲的借款承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第四十一条规定，判决如下：一、被告付友杰、张玲于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大悟支行借款本金人民币334260.60元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣），被告大悟县海源房地产开发有限责任公司对上述借款及利息承担连带清偿责任；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司大悟支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6314元，减半收取，由被告付友杰、张玲、大悟县海源房地产开发有限责任公司负担3157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  张超二〇二〇年十二月三日法官助理刘俊华书记员刘俊华