江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1323民初3696号 原告（案外人）：陈业花，女，1975年4月29日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：高锦旗，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈威，江苏八面锋律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：陆美林，女，1958年12月11日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：孙雷，泗阳县高渡法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：杨翠莲，女，1967年1月24日出生，住江苏省泗阳县。 第三人(被执行人)：刘须光，男，1969年7月17日出生，住江苏省泗阳县。 原告陈业花与被告陆美林、第三人杨翠莲、刘须光案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈业花及其委托诉讼代理人高锦旗、陈威，被告陆美林及其委托诉讼代理人孙雷，第三人刘须光到庭参加诉讼，第三人杨翠莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈业花向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于泗阳县的房屋；2.陆美林承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月18日，陈业花通过泗阳县中原房产中介有限公司（以下简称中原公司）与刘某1签订《房屋买卖合同》，双方约定：刘某1将案涉房屋通过一手更名的方式转让给陈业花，转让价款为422000元。后双方于2019年1月30日至开发商处办理了订购单变更手续。变更手续完成后，陈业花即于2019年2月20日实际使用该房屋，并居住至今。泗阳县人民法院作出（2017）苏1323执4538号裁定，查封案涉房屋。案涉房屋登记备案的实际所有人为刘某1，法院实际查封的是案外人财产。2020年5月18日，陈业花提出执行异议，泗阳县人民法院裁定驳回了陈业花的异议请求。陈业花认为，法院的上述执行行为侵犯了陈业花的合法权益，请求法院支持陈业花的诉讼请求。 陆美林辩称，案涉房屋于2017年被泗阳县人民法院查封，刘某1对此是清楚的，其将该房屋出售给陈业花，双方之间因此签订的《房屋买卖合同》是无效的。杨翠莲、刘须光二人系刘某1的父母，案涉房屋是其二人从开发商处购买，其二人与刘某2、开发商系恶意串通，转移被法院查封的财产。如陈业花的诉讼请求能得到支持，本案将涉嫌刑事犯罪，请求移送公安机关立案侦查。 杨翠莲未作陈述。 刘须光述称，案涉房屋是拆迁安置房，已经给刘某1了。 经审理查明，陆美林与杨翠莲、刘须光民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、杨翠莲、刘须光共欠陆美林101763元，杨翠莲、刘须光自2017年6月起，于每月28日前向陆美林还款3000元，直至还清款为止；二、杨翠莲、陆美林如有任一期未按期履行，则陆美林可就剩余款项一并申请强制执行，且杨翠莲、刘须光需向陆美林支付借款利息，利息以剩余款项为本金，自2017年4月25日起至还清款之日止，按年利率6%计算；……2017年5月18日，本院作出（2017）苏1323民初3176号民事调解书，确认上述协议符合法律规定。 2017年5月11日，本院作出（2017）苏1323民初3176号民事裁定：查封被申请人杨翠莲、刘须光所有的位于泗阳县（价值110000元部分），期限为三年。2017年5月15日，本院向泗阳县不动产登记中心（泗阳县房地产管理处）送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。 根据陆美林的申请，本院于2017年11月7日立案强制执行，案号为（2017）苏1323执4538号。在本案执行过程中，本院于2020年5月14日作出（2017）苏1323执4538号执行裁定：查封被执行人杨翠莲、刘须光所有的位于泗阳县的房产，查封期限为三年。 案外人陈业花对本案执行标的提出异议后，本院于2020年6月28日作出（2020）苏1323执异130号执行裁定：驳回陈业花的异议请求。陈业花不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，刘须光与泗阳和诚房地产开发有限公司（以下简称和诚公司）签订《商品房买卖合同》（无落款时间），双方约定：刘须光向和诚公司购买位于泗阳县众兴镇温州路西侧淮海路南侧的维也纳花苑第1幢第1单元301号房屋，建筑面积为115.86平方米，房款（含自行车库）总计390000元，于合同签订之日一次性付清。和诚公司应于2015年12月31日交付房屋。 刘某1与和诚公司签订落款日期为2015年1月7日的《商品房买卖合同》，双方约定：刘某1向和诚公司购买位于泗阳县众兴镇温州路西侧淮海路南侧的维也纳花苑第1幢第1单元301号房屋，建筑面积为115.86平方米，房款（含自行车库）总计390000元，买受人在合同签订当日付款316000元，余款74000元办理按揭贷款。 刘某1（甲方）与陈业花、于某（乙方）、中原公司（居间方）签订《房屋买卖合同》（无落款时间），双方主要约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，价款为422000元（包括车库、附属设施、财产、固定装修）。房屋附属设施包括洗衣机一只、餐桌二张，空调再议。乙方预付定金10000元，自合同签订之日起30日内乙方支付首付款（含定金）348000元，剩余房款74000元通过分期付款或者贷款方式支付。双方约定于2019年1月30日前办理产权合同更名手续。甲方承诺于2019年2月20日之前交房，并承诺于该日前无条件配合乙方到售楼处办理产权更名手续，甲方自愿放弃原合同中的一切权利，不得与开发商和乙方有任何争议。乙方承诺自本合同签订之日起三年内还清购房款，三年内，若贷款批下来，则乙方走贷款流程还款。居间方已明确告知乙方所购房屋目前无预售许可证，以后有可能办理不了产权证，乙方也认可该条件。 2019年1月18日，刘某1出具定金收条一张，该收条载明：收到于某购买维也纳花苑1栋301室房屋定金10000元。同日，陈业花向刘某1名下账户转账328000元。同日，刘某1出具收条一张，该收条载明：收到于某购买维也纳花苑1幢301室的购房款338000元，余款10000元待2019年2月20日交房当日再付给收款人刘某1。 2019年2月20日，和诚公司出具收据一张，该收据载明：客户名称系刘某1，电费5000元结清。 2019年2月25日，和诚公司出具收据一张，该收据载明：客户名称系刘某1，补交物业费200元。 2019年2月25日，刘某1出具收条一张，该收条载明：收到陈业花购买维也纳花苑1号楼1单元301室购房余款10000元。 2019年7月23日，和诚公司出具收据一张，该收据载明：客户名称1#301，电费534元。 2019年8月14日，和诚公司出具收据一张，该收据载明：客户名称1#301，物业费400元。 陈业花与和诚公司签订《订购单》，该订购单载明：定购人为陈业花，房屋坐落于泗阳县众兴镇温州路昆山路，房号为1#301，建筑面积115.86平方米，定购单价为每平方米3366元，房价总额为390000元，定金316000元，拟贷款74000元。上述定购单备注“原刘某1换为陈业花”。 2020年3月27日，本院向维也纳花苑小区售楼处负责人王洁进行了核实，其称：我们公司是2017年后接手这个楼盘，之前开发商与我们公司有债务纠纷，后来我们公司就接手这个楼盘，所以我们来的时候，刘须光与和诚公司订立的合同就有了，但是是之前公司出具的。对于刘某1与和诚公司订立的合同，也是在我们来之前就已经有了。只有办理了预售许可证，才能备案。因为1号楼还未办到预售许可证，所以这两份合同都是开发商出具的手工合同，在房管处没有备案。根据我们公司现在电脑里的记录显示，买受人缴款时间是2015年12月份，缴款人是刘须光，数额是316000元，但是纸质票据不在这边，需让我们会计找。如果找到我们提供给你们，我印象中有一份刘须光的票据，也有一份刘某1的票据。这个房子已经由刘某1变更给陈业花，他们之间的买卖是通过二手房中介办理的，他们把所有的手续办好后才来找我们，他们也已经实际交付，因为该套房子目前无法网签，所以我们也不同意出合同，只有等网签能办的情况下，他们将所有手续提供过来，刘须光本人认可，我们就可以出合同，目前我们这边手续全是刘须光。我们2017年来的时候，他们一家已经住进去了。房屋水电户头全是临时水电用户，房子无预售条件，就办不了水电户头。 2020年8月13日，相关部门向和诚公司颁发了泗房准预（2020）051号商品房预售许可证，准予预售的项目名称为维也纳花苑1幢楼等。 本院认为，民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。强制执行应以被执行人的责任财产为限，若讼争执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续执行，否则应当排除强制执行。就本案而言，本院分析如下：其一，本院作出的（2017）苏1323执4538号裁定对于和诚公司而言并未发生法律效力。就可以预查封的房屋而言，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”案涉房屋直至2020年8月13日才取得商品房预售许可证，本院于2017年5月11日裁定查封该房屋，并于2017年5月15日送达（2017）苏1323执4538号裁定书及协助执行通知书时，该房屋当时并不能办理房屋权属初始登记，也不能办理预售合同登记备案手续或者商品房预告登记，故本院要求泗阳县不动产登记中心（泗阳县房地产管理处）协助办理查封手续，并不符合上述规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院查封案涉房屋时，未向协助单位即和诚公司送达，故上述裁定书和协助执行通知书对和诚公司并不具有法律效力。其二，陈业花已作为买受人概括承受刘某1与和诚公司签订的《商品房买卖合同》中权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”针对案涉房屋买卖，刘须光、刘某1作为买受人先后与和诚公司签订了相应的《商品房买卖合同》，系刘须光将该合同的权利义务概括转移给刘某1。后刘某1又与陈业花签订《房屋买卖合同》，约定刘某1将案涉房屋再出售给陈业花，并至售楼处办理产权更名手续，也即系将上述《商品房买卖合同》中刘某1的权利义务再概括转移给陈业花。而陈业花与和诚公司针对案涉房屋签订的《订购单》，也备注“原刘某1换为陈业花”，也即和诚公司同意了将上述《商品房买卖合同》中刘某1的权利义务再概括转移给陈业花，陈业花已成为该《商品房买卖合同》的一方当事人即买受人。现有证据无法确定刘某1在与刘须光转让上述权利义务时，案涉房屋已经被查封。同时，和诚公司、陈业花并不知道案涉房屋被查封的事实，即本院作出的（2017）苏1323执4538号裁定对其二人并不发生法律效力，其二人对上述合同权利义务的转让符合法律规定。基于上述分析，陈业花已与和诚公司之间达成了买卖案涉房屋的一致意思表示，该房屋已由刘某1结清之前的水电、物业管理费，后由陈业花向和诚公司交纳了相关的电费、物业管理费，其已实际占有案涉房屋，其对案涉房屋享有民事权益。本院于2020年5月14日作出（2017）苏1323执4538号执行裁定，再次查封案涉房屋时，陈业花已成为该房屋的买受人，该房屋已非刘须光责任财产，刘须光对该房屋已不享有实体权益，故对该房屋应停止执行。因陈业花在购买案涉房屋时，该房屋尚未取得预售证，居间方中原公司也向其告知该事实，其对此也是明知的，其仍予以购买，对于本案的发生也具有一定的过错，其也应承担相应的法律责任，故结合本案实际由其承担本案诉讼费用。 依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行位于泗阳县的房屋。 案件受理费7630元，由陈业花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  李前康 人民陪审员  谷士凯 人民陪审员  葛少卿 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  朱 艳