广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29421号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914×××××××××××011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：庞永华，男，1982年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××912。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告庞永华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年11月24日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸、被告庞永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2018年5月至2019年2月期间的物业管理费1352.32元；2.被告向两原告支付2014年12月8日至2016年12月4日期间所欠公摊水费148.05元及2014年12月8日至2018年12月31日期间所欠的公摊电费1021.84元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为位于佛山市××××××××××的劲嘉·金棕榈园提供物业服务。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是涉讼金棕榈园业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告庞永华辩称：2017年至2018年4月期间的物业管理费，被告是通过现金缴费的，原告也开具了收据给被告。2018年5月之后两原告直接从被告的银行卡扣款，前两个月的物业费被告确定两原告已经代扣了，因为被告曾到银行打印流水，有看到过，但之后被告也不清楚两原告有否直接扣款，扣款的银行卡没有短信提示功能。被告授权原告直接扣款的银行卡大概是工商银行的卡，但具体是哪一张卡被告已经忘记了。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依法调取了涉讼物业不动产登记信息、(2020)粤0605民初336号生效民事判决书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉讼物业位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，物业类型为高层住宅，建筑面积为84.53平方米,登记权利人为被告庞永华,2016年×月15日办理权属登记。彩生活公司系涉讼物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与涉讼小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.6元;物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理维护、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明，涉讼小区于2017年9月召开业主大会，业主表决同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区××××民服务所于2017年10月18日公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。涉讼小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出涉讼小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，确认前期物业服务合同于2018年1月9日解除,彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出涉讼小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：涉讼小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。2019年2月26日《金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要》记载：“彩生活公司退场和千秋物业公司配合小区业委会完成物业交接工作可同时进行，三方协商定于2019年3月1日早上8：00进行交接”；小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续等”。本院认为，涉案《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院生效执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为涉讼小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。原告主张被告支付2018年5月至2019年2月期间的物业管理费1352.32元，经核算未超出其可主张的范围，本院予以支持。被告辩称其已支付上述期间的部分物业管理费，因未提供有效证据予以证实，本院不予采信。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：庞永华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1352.32元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计25元（两原告已预交），由庞永华负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  邱文华二〇二〇年十二月一日书记员  黎小敏书记员  何炀楷