河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初1484号 原告：王建新，男，1976年4月3日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 原告：高玉玲，女，1978年7月10日生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：李志刚，河北本信律师事务所律师。 被告：李晶，女，1956年7月29日生，汉族，住吉林省吉林市永吉县。 被告：李星翰，男，1985年9月5日生，汉族，住唐山市。 原告王建新、高玉玲与被告李晶、李星翰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建新及二原告共同委托诉讼代理人李志刚、被告李星翰到庭参加诉讼，被告李晶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王建新、高玉玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告于2017年10月1日和被告李晶投资成立的唐山市路南约翰管家公寓签订的《租赁托管服务合同》；2.二被告连带将出租屋腾退给原告，并退还管理服务费9732元；3.二被告连带退还原告交纳的装修款32800元；4.二被告连带按照合同约定，支付2020年3月份房屋租金923.78元；5.二被告连带按照合同约定，补齐2019年4月1日至2020年5月30日所拖欠原告的部分房屋租金2855.4元；6.二被告连带按照每月1231.7元给付原告自2020年6月至被告将租赁物交还之日的租金，暂时计算至2020年12月为8621.9元；7.二被告连带按照合同约定赔付原告违约金5542.68元；8.要求二被告连带给付自2019年10月8日至2021年3月31日的物业费876元（每月物业费48.67元＊18个月＝876元）；9.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：唐山市路南约翰管家公寓系被告李晶投资成立的，后变更名称为唐山市路南约翰科博尔酒店管理咨询服务部，该企业于2019年9月16日被注销。2017年10月1日，原告作为出租方和承租方唐山市路南约翰管家公寓签订了一份《租赁托管服务合同》，原告依约将自己所有的位于唐山市平方米）交付出租给该企业用于酒店经营及租赁业务，并依约给承租方交纳了三年的管理服务费9732元。合同约定租赁期限自原告交付该租赁物半年后开始计算（交付后半年属于装修期），租金每月最后一天支付次月租金，年租金数额第一、第二、第三年分别为总房款加装修款之和的5%、6%和8%。合同约定承租方如果拖欠房租连续三个月以上，原告有权解除此合同，收回出租屋，违约方需赔付另一方上一年年租金的5%作为赔偿。 自2018年4月至2020年2月，承租方并未履行第二年年租金，每月只向原告支付房租763元，虽经原告多催促，承租方至今仍不予支付，2020年3月至今未支付房租，承租方的行为已经构成严重违约。承租方企业工商登记系被告李晶投资，但该企业的实际经营管理收益者和实际履行《租赁托管服务合同》均为被告李星翰，包括和原告签订本案的《租赁托管服务合同》，收取原告的管理服务费和装修费，给原告支付租金以及和原告谈判本案争议的解决方案，都是被告亲自为之。鉴于该企业已经被注销，对原告所负的上述合同之债应由被告李晶和被告李星翰连带承担。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请法院依法判令：1.解除原告于2017年10月1日和被告李晶投资成立的唐山市路南约翰管家公寓签订的《租赁托管服务合同》；2.二被告连带将出租屋腾退给原告，并退还管理服务费9732元；3.二被告连带退还原告交纳的装修款32800元；4.二被告连带按照合同约定，支付2020年3月份房屋租金923.78元；5.二被告连带按照合同约定，补齐2019年4月1日至2020年2月所拖欠原告的部分房屋租金1768.53元，以上欠款总计50766.99元；6.二被告连带按照每月1231.7元给付原告自2020年4月至被告将租赁物交还之日的租金，暂时计算至2020年7月为4926.80元；7.二被告连带按照合同约定赔付原告违约金5542.68元，以上合计：55693.79元；8.诉讼费用由二被告承担。 原告当庭将第5项诉讼请求变更为二被告连带按照合同约定，补齐2019年4月1日至2020年5月30日所拖欠原告的部分房屋租金2855.4元；将第6项诉讼请求变更为二被告连带按照每月1231.7元给付原告自2020年6月至被告将租赁物交还之日的租金，暂时计算至2020年12月为8621.9元；并增加诉讼请求：要求二被告连带给付自2019年10月8日至2021年3月31日的物业费876元（每月物业费48.67元*18个月=876元）。 李晶未提出答辩意见。 李星翰辩称，同意解除合同，从2020年1月份开始没有完全履行是因为发生疫情，疫情属于不可抗力因素。我认可按照合同的规定返还装修款的30%，受疫情影响，应适当减免租金。关于物业费在我使用期间是应该我承担的，但是应由我向物业公司直接交纳。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原告王建新、高玉玲系夫妻关系。2017年10月1日，原告王建新（出租方，甲方）与唐山市路南约翰管家公寓（承租方，乙方）签订《租赁托管服务合同》。原告王建新将其与高玉玲共同购买的位于唐山市曹妃甸区用于酒店经营及租赁业务。该房屋的面积为32.44平方米，购房款为151955元。上述合同约定乙方从甲方将钥匙交于乙方当日开始，之后半年内为装修期，租赁费在装修期之后开始计算。房屋租赁期共3年，装修期间乙方不承担租金，不计入租赁期。租金付款时间：每月最后一天支付次月租金款。甲方将该房屋3年的经营管理权全权委托给乙方，甲方须向乙方支付3年的管理服务费，支付标准为32.44平米＊300元＝9732元。关于租金及支付期限和方式，双方约定第一年（2018年4月1日至2019年4月1日）的租金为（总房款＋装修款）＊5%，第二年（2019年4月1日至2020年4月1日）的租金为（总房款＋装修款）＊6%，第三年（2020年4月1日至2021年4月1日）的租金为（总房款＋装修款）＊8%。关于合同解除与终止条款，双方约定乙方拖欠房租连续3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲乙双方协商一致，在合同履行过程中，因自身原因导致合同无法正常履行，违约方须赔付另一方上一年年租金的50%作为赔偿。 2017年2月28日，原告王建新向唐山市路南约翰管家公寓交纳管理费9732元。2017年3月26日，原告王建新向唐山市路南约翰管家公寓交纳装修款32800元。 唐山市路南约翰管家公寓为个人独资企业，投资人为被告李晶。后唐山市路南约翰管家公寓更名为唐山市路南约翰科博尔酒店管理咨询服务部，该企业已于2019年9月16日注销，注销原因为投资人决议解散。唐山市路南约翰管家公寓与原告签订《租赁托管服务合同》后，原告的房屋实际由被告李星翰作为法定代表人经营的唐山沃噻酒店有限公司使用并以该公司和被告李星翰的名义向原告支付租金，其按照每月763元的标准，给付原告自2018年4月至2020年2月的租金共计17549元。被告李星翰又于2020年8月31日、2020年9月30日分别向原告支付763元。 被告按合同约定应向原告支付2018年4月1日至2020年3月31日的租金20232元（763元/月*12个月+923元/月*12个月），被告实际支付金额为17549元，尚欠2683元未付。 被告按合同约定应向原告支付2020年4月1日至2020年12月31日的租金11085.3元（1231.7元/月*9个月），被告实际支付金额为1526元（763元/月*2个月），尚欠9559.3元未付。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。唐山市路南约翰管家公寓与原告签订的《租赁托管服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，唐山市路南约翰管家公寓更名为唐山市路南约翰科博尔酒店管理咨询服务部，现唐山市路南约翰科博尔酒店管理咨询服务部已注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭”的规定，原告有权向投资人李晶主张权利。唐山市路南约翰管家公寓与原告签订合同后，原告的房屋实际由李星翰作为法定代表人经营的唐山沃噻酒店有限公司使用，并由唐山沃噻酒店有限公司及李星翰向原告支付租金，被告李星翰在庭审中亦自愿承担涉案合同义务，属于其自认行为，其自认行为亦不违反法律规定，故被告李星翰对被告李晶所负的债务应承担连带责任。 因被告已实际拖欠房租连续3个月以上，达到涉案合同约定的解除条件，故原告有权主张解除合同，本院认定涉案合同应于本判决作出之日予以解除。涉案合同解除后，原告有权主张被告返还剩余租期的管理费1081元（9732元/36个月*4个月）。原告主张的被告应付租金数额以本院核定的12242.3元为准，因被告存在违约行为，故原告有权依合同约定主张违约金，原告诉请的违约金数额以本院核定的5542.65元（184755元*6%*50%）为准。原告提出被告应全额返还装修款32800元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于被告李星翰答辩主张应按合同约定返还装修款30%的意见，予以支持。因原告诉请的物业费用，并未实际发生，故本案不予涉及。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王建新与唐山市路南约翰管家公寓签订的《租赁托管服务合同》于2020年12月29日解除。 二、被告李晶于本判决生效后五日内向原告王建新、高玉玲返还管理服务费1081元、装修款9840元。 三、被告李晶于本判决生效后五日内向原告王建新、高玉玲支付租金12242.3元。 四、被告李晶于本判决生效后五日内向原告王建新、高玉玲支付违约金5542.65元。 五、被告李星翰对上述债务承担连带清偿责任。 六、驳回原告王建新、高玉玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1242元，减半收取计621元，由原告王建新、高玉玲负担362元，被告李晶、李星翰负担259元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 李印贺 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 边晓凤 书 记 员 梁宝茹