河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2712号 上诉人（原审原告）：聂召敏，女，1984年5月17日出生，汉族，现住邢台市沙河市。 委托诉讼代理人：孙志强，河北哲轩律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李国敬，男，1983年6月11日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：孙志强，河北哲轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北瀚业房地产开发有限公司。住所地：邢台市桥东区新华南路与龙泉大街交叉口南行150米。 法定代表人：李合江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石军，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：边剑辉，河北世纪联合（赞皇）律师事务所律师。 上诉人聂召敏、李国敬因与被上诉人河北瀚业房地产开发有限公司（以下简称瀚业房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂召敏及其委托诉讼代理人孙志强、被上诉人瀚业房地产公司的法定代表人李合江及委托诉讼代理人石军、边剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂召敏、李国敬上诉请求：（一）撤销一审判决，改判被上诉人与二上诉人解除商品房买卖合同的通知依法不成立，不具备解除合同的法律效力，并判令被上诉人继续履行2008年11月19日与二上诉人订立的商品房买卖合同。（二）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人不存在违约行为，且被上诉人与上诉人解除商品房买卖合同不符合法定和约定的解除合同实体条件，一审判决认定上诉人存在违约行为，且符合合同约定的解除条件是错误的。（二）被上诉人与二上诉人解除商品房买卖合同不符合解除合同的法定条件。商品房买卖合同是被上诉人与二上诉人签订的。二上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同一年前已经离婚，且已经告知被上诉人的销售人员。被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同之前也负有审查义务，且商品房买卖合同上约定的二上诉人的地址明显不同。上诉人聂召敏属于合同约定的买受人，上诉人李国敬不过是共有人。被上诉人销售人员只是与上诉人李国敬进行沟通，并没有与上诉人聂召敏进行沟通，且销售人员从被上诉人处早已经离职，不能代表被上诉人。被上诉人两次邮寄的邮件并未按照合同约定地址送达给上诉人聂召敏，上诉人聂召敏也从未收到过邮政人员的电话通知。上诉人李国敬也从未告诉过上诉人聂召敏。因此，被上诉人解除商品房买卖合同不符合法定条件。（三）二上诉人早在2015年就与被上诉人签订房屋买卖合同，并交纳了30%的首期购房款14万余元。邢台市乃至全国的房价主要是在2016年、2017年上涨幅度较大，2018年以后房价并未上涨甚至有下降的趋势。也就是说，房价上涨的增值利益是在签订正式商品房买卖合同之前。被上诉人以上诉人逾期付款为由，要求上诉人支付较大数额的房屋增值利益，是在牟取巨额不当利益，损害了上诉人的合法权益，对上诉人是极不公平的。 瀚业房地产公司辩称，（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人上诉请求，维持原判；（二）本案符合法定和合同约定解除条件；（三）房价的上涨或下降与本案无关，本案完全是上诉人毫无诚信，一而再，再而三的违约拖延，解除房屋买卖合同合理合法，对上诉人是极其公平的，法律不保护不诚信的人，上诉人应为自己的行为承担不利后果。 聂召敏、李国敬向一审法院起诉请求：（一）依法判决确认被告与二原告解除商品房买卖合同的通知依法不成立，不具备解除合同的法律效力，并判令被告继续履行2018年11月19日与二原告签订的商品房买卖合同；（二）本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人为原告聂召敏，共有人为原告李国敬，购买被告开发的位于桥东区片区项目（瀚业紫御澜湾工程）一期2号楼18层1单元1801室房产，预测建筑面积108.64平方米，每平方米4094.38元，总价款444813元，以公积金贷款方式付款，原告于2018年11月30日前支付首期房款144813元，余款300000元向住房公积金管理中心申请贷款支付。合同签订当日，原告缴清购房首付款144813元。后因原告聂召敏不符合办理公积金贷款条件，经被告与原告李国敬协商，于2018年12月25日由公积金贷款改为商业贷款，《商品房买卖合同》标注：“余款300000元向银行（贷款机构）申请贷款支付”。至今，原告未办理贷款、未支付剩余房款。合同履行过程中，被告多次向原告催要剩余房款。于2019年4月27日向二原告送达《催告函》，函告二被告在2019年5月3日前办理商业贷款手续或补缴剩余房款，因原告拒收送达专递而未办理贷款或补缴房款。2019年5月10日，被告在邢台日报刊登上述《公告函》。因原告仍未办理贷款亦未补缴剩余房款，被告于2019年7月9日通过特快专递方式向二原告送达《解除合同通知书》，于2019年7月12日在邢台日报刊登《解除合同公告函》，函告解除与二原告签订的《商品房买卖合同》。二原告认为被告解除《商品房买卖合同》的行为不符合法律规定的条件和程序，诉至一审法院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，合同各方应依约履行各自义务。原告延迟支付剩余购房款已构成违约，且《商品房买卖合同》第八条约定：“逾期超过150日后，出卖人有权解除合同。”原告逾期付款超过150日，已达到合同解除条件，被告按照合同约定地址进行了送达，同时在报刊上进行公告，符合法律及合同约定的解除条件和程序。原告称《公告函》、《解除合同通知书》、《解除合同公告函》仅按照原告李国敬的地址送达，不发生法律效力；但是因原告聂召敏、李国敬以夫妻名义签署《商品房买卖合同》，并在合同上列明买受人与共有人身份，其二人对案涉房产共同享有所有权，且合同履行过程中原告并未告知被告已离婚的事实，被告在送达时按照合同约定已注明原告聂召敏、李国敬的联系电话，送达程序合法，故对原告上述辩解不予认可。原告诉求无事实和法律依据，其诉讼不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告聂召敏、李国敬诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告聂召敏、李国敬负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案根据上诉人李国敬与瀚业房地产公司置业顾问李尘聊天记录以及庭审双方陈述可知李国敬对公积金贷款转为商业贷款是知情且接受的。在公积金贷款转为商业贷款后，双方对交款的起止时间未再重新约定，故仍应按《商品房买卖合同》约定的时间履行。退一步，即便按聂召敏、李国敬主张的从办理商业贷款的时间（2018年12月25日）起算，其二人亦未在2019年5月25日以前办理商业贷款或交付剩余购房款，该行为违反了涉案《商品房买卖合同》第八条第一款第2项之规定构成违约。与此同时，瀚业房地产公司在履行商品房买卖合同过程中除采用微信方式多次向李国敬催要剩余购房款外，还于2019年4月27日向聂召敏、李国敬送达《催告函》，通知其二人于2019年5月3日前尽快办理商业贷款手续或补缴剩余购房款。当该《催告函》因聂召敏、李国敬拒收被退回后，瀚业房地产公司又于2019年5月10日采取登报方式通知聂召敏、李国敬自公告之日起三十日内尽快办理贷款手续或补缴剩余购房款，但直到2019年7月9日瀚业房地产公司向聂召敏、李国敬送达解除合同通知书之日，聂召敏、李国敬仍未办理商业贷款或补缴剩余购房款。因此，在本案商品房买卖合同履行过程中，聂召敏、李国敬迟延支付剩余购房款，经催告后在合理期限内仍未支付的情况下，瀚业房地产公司有权解除《商品房买卖合同》。聂召敏、李国敬于2017年8月17日离婚，该时间早于其签订《瀚业﹒紫御澜湾认购协议》及《商品房买卖合同》的时间，其二人作为完全行为能力人应知晓离婚可能对共同购房产生的影响，但其二人并未在签订上述协议和合同时把离婚情况告知瀚业房地产公司及其工作人员，且在之后瀚业房地产公司置业顾问与李国敬微信联系交款事宜时，李国敬亦是以“媳妇”字眼称呼聂召敏。瀚业房地产公司通过特快专递向聂召敏、李国敬送达《催告函》《解除合同通知书》的送达地址及联系方式均系其二人在《瀚业﹒紫御澜湾认购协议》上留存的送达地址及联系方式。聂召敏、李国敬虽然办理了离婚手续，但二人购房意愿是共同的，本案亦不存在瀚业房地产公司单独联系李国敬，李国敬隐瞒事实侵害聂召敏利益的情况。综上，瀚业房地产公司已尽到善意出卖人的义务，其送达的《催告函》《解除合同通知书》方式并无不当。瀚业房地产公司对其工作人员从公司离职后仍与李国敬联系支付剩余购房款事宜所做的解释说明符合常理，且该离职的工作人员亦未代表公司做出超出合同约定的承诺，影响了聂召敏、李国敬的购房利益。聂召敏、李国敬没有证据证明涉案纠纷发生系由于邢台市及全国房价的上涨，瀚业房地产公司为牟取巨额不当利益所致。 综上所述，上诉人聂召敏、李国敬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人聂召敏、李国敬负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  王 兵 审判员  解宝成 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  尹 乐