黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2095号原告：李斌，男，1980年5月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江鼎通律师事务所律师。委托诉讼代理人：才超，黑龙江鼎通律师事务所律师。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告李斌与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李斌的委托诉讼代理人才超、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李斌向本院提起诉讼请求：1.停止强制执行双城区灏丽新城小区16号楼3单元401室房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认双城灏丽新城小区16号楼3单元401室房屋归李斌所有；3.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司、郭富军承担。事实和理由：2017年12月9日，李斌与宏兴公司签订《商品房买卖合同》，并于同日交纳购房款360,650元，购买了由宏兴公司开发并销售的双城区灏丽新城小区16号楼3单元401室房屋，该房产系全款购买，属于个人财产。由于实发公司与宏兴公司的经济纠纷，该房产于2018年4月17日，被实发公司申请查封。李斌虽提起执行异议，但是（2020）黑01执异116号执行裁定书驳回李斌的异议请求。李斌认为，李斌与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，签订的时间为2017年12月9日，并于当日交付房款；该房产是李斌本人用于家庭唯一一套房产；李斌已向宏兴公司支付了全部的购房款；实发公司申请查封此房产的时间是在李斌签订《商品房买卖合同》，购买该房产之后；宏兴公司所谓该《商品房买卖合同》印章有假，以经发布公告的表述证据不足；实发公司与宏兴公司恶意串通损害李斌的合法权益。实发公司辩称，一、人民法院应当认定李斌是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。李斌在提出执行异议申请时自认其是从郭富军处购买的案涉房屋，也是依据该客观事实及相关证据驳回了李斌的异议请求。而李斌在收到执行裁定书后，却在其起诉状中陈述是从宏兴公司购买的案涉房屋，根据我国民事诉讼禁止反言原则，人民法院应当认定李斌是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。二、李斌没有证据证明其曾与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明其向宏兴公司支付了购房款。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李斌为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一（2020）黑01执异116号执行裁定书，拟证明：李斌的执行异议申请被驳回，李斌有权依法提起执行异议之诉。证据二、《楼某》《农业银行转账凭证》，拟证明：2017年12月9日，李斌与案外人王某签订楼某，双方约定王某将灏丽新城小区16号楼3单元401室出卖给李斌，价格为276,000元。2017年12月17日，李斌妻子张营将全部房款转入王某指定的其亲戚刘凤英的账户内。证据三、《商品房买卖合同书》《收据》，拟证明：2017年12月9日，为办理更名手续，李斌与宏兴公司签订商品房买卖合同书，宏兴公司在合同上加盖了宏兴公司灏丽新城项目部的公章，郭富军在合同上签字，同时，将原来开给王某的收据更名后交给李斌，该收据上加盖了宏兴公司现金收讫章。该证据可以证明，李斌在案涉房屋被查封前已经与宏兴公司签订了房屋买卖合同。证据四、（2018）黑01民初312号民事判决书，拟证明：（2018）黑01民初312号案件经审理查明，2014年2月20日，宏兴公司向张某、郭富军出具授权委托书，其内容为：“我公司就开发建设双城市灏丽新城项目一事，现授权委托张某、郭富军全权管理宏兴公司办理灏丽新城项目的开发建设、经营管理和对外销售等相关事宜。本委托再委托他人无效。”“授权委托人”处加盖宏兴公司公章、李福会名章；“被委托人”处张某签字、郭富军签字。该份证据可以证明，郭富军有权代表宏兴公司对外销售房屋，收受购房款。其在商品房买卖合同书以及收据上签字盖章的行为属于有权代理，应当视为宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。证据五、《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》、结婚证，拟证明：李斌及家人除本案案涉的房屋外并无其他房产。证据六、证人王某证言，拟证明：李斌购房的过程。实发公司对李斌提交证据的质证意见为：对证据一（2020）黑01执异116号执行裁定书的真实性无异议，对李斌的证明问题无异议，但通过该执行裁定书第一页最后一段载明“案外人李斌称，其于2017年12月9日从郭富军处购买双城区灏丽新城小区16号楼3单元401室房产，缴纳购房款276,000元。该房产其已全款购买”，根据民事诉讼禁止反言原则，能够证明，李斌是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是其在起诉状中虚假陈述的从宏兴公司购买的案涉房屋，且李斌足额交纳了购买款276,000元，并不是其在起诉状中虚假陈述的360,650元。对证据二《楼某》的真实性及证明问题有异议，如该楼某是真实的，李斌是于2017年12月9日从王某处购买的案涉房屋，不是从宏兴公司购买案涉房屋；《农业银行转账凭证》记载是2017年12月17日由张营账户向刘凤英账户转账276,000元，从时间及当事人姓名上看，与王某与李斌的房屋买卖没有关联性,也无法证明李斌将此276,000元交付给宏兴公司,如因该楼某产生纠纷应当由李斌与王某另案解决，而不是在本案中解决。对证据三《商品房买卖合同书》《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同、收据加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，对该买卖合同载明于2017年12月9日签，实发公司对此记载的真实性有异议，且没有表明该买卖合同的签订地点。第四，根据收据内记载内容该收据应当是先出具给王某，后更名给李斌，并非直接出具给李斌。第五，收据虽然加盖有现金收讫章，但又明显与收据上记载的“收款方式为工程”的内容相矛盾。而王某不可能也不会于2017年12月9日当日将该收据更名给李斌，而宏兴公司也不会于当日重新签订李斌出示的商品房买卖合同。第六，商品房买卖合同的单价为276,000元，而《收据》的金额为360,650元，二者如都是2017年12月9日出具，也明显不真实、不客观。基于此，李斌出示的商品房买卖合同与收据相互矛盾，且有悖常理，更与李斌在提出异议时陈述从郭富军处购买房屋和其起诉状中陈述从宏兴公司购买房屋相矛盾，但不论李斌出现几种陈述，都否认不了李斌没有与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款足额交付给宏兴公司的客观事实。对证据四（2018）黑01民初312号民事判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议。虽然该判决书查明宏兴公司曾授权张某、郭富军，但宏兴公司不是仅授权郭富军一人，是授权张某、郭富军两人，在灏丽新城项目实际运营过程中，张某、郭富军、范国玉三位合伙人和投资人，也曾对如何销售灏丽新城项目房屋进行了详细约定，并将三人的决定向施工单位和广大购买人进行了合理公告和声明。因此，该判决仅是依据该案件情况查明了部分案件事实，结合郭富军涉嫌诈骗被羁押的客观事实，也足以证明郭富军超越了授权范围，因此，仅凭该判决查明的部分案件事实，不足以证明郭富军有权代理宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。对证据五《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该两份证明只能证明李斌在哈尔滨市双城区没有查询到李斌办理住宅类不动产登记，但不能证明与李斌同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明李斌及与李斌同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记。对证据六证人王某证言的真实性、证明问题均有异议，如王某所述证言是真实的，王某的证言与李斌出示的收据记载有姚宏杰字样相矛盾，且该证内容能够证实李斌是从王某处购买的案涉房屋，并不是从宏兴公司处购买房屋。本院认证意见为：李斌举示的证据一、证据二中的《农业银行转账凭证》、证据四、证据五，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；李斌举示的证据二中的《楼某》、证据三，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对上述证据予以确认；李斌举示的证据六，因证人王某证言内容与李斌举示的证据《收据》相互印证，本院对该证据予以确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。李斌对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本的真实性有异议，李斌并未参加股东会，无法确认该股东会议纪要的真实性，更无法确认公章样本是否与纪要第三项记载的唯一合法公章是同一印章；实发公司不是灏丽新城项目的股东，但该股东会纪要上却加盖了实发公司的公章，此盖章行为不符合常理，因此该证据的真实性存疑。同时对股东会议纪要的合法性有异议，合同是否有效取决于是否符合法律规定的条件，而不取决于股东会的决议，股东会的决议仅对公司股东内部发生效力，对李斌不发生效力。对证据二《公告》及照片的真实性、合法性及证明问题有异议，李斌从未见到过该公告，无法确认真实性；该公告的内容随意规定合同无效的条件，违反法律的规定；照片仅能够证明在灏丽新城售楼处的门上张贴过公告，但无法证明张贴的时间以及持续的时间。对中桥信息上的《声明》的合法性有异议，中桥信息不属于国家批准发行的报纸，在国家新闻出版署的查询系统中无法查询到，中桥信息最多属于市面上分发的传单，无法起到公告的作用。对证据三2018年4月17日查封公告及查封房产明细无异议对证据四2018年5月2日张某证言，因张某本人未到庭，无法确认该证言的真实性，证言中所描述的郭富军私刻公章的情况没有任何证据能够证明，根据法院所查明的事实可以证实，郭富军是受宏兴公司的授权出售房屋，其对外签订买卖合同、收取房款、销售房屋是有权处分，至于郭富军的行为是否违反与其他合伙人之间的约定与李斌无关。对证据五2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，该份证据仅能够证实案涉小区的部分工程不符合居住条件，不能证明全部房屋均没有交付。对证据六《情况说明》，因该证据真实性无法确定，对其合法性有异议，法人出具证明应盖章及出具人签字、法人签字，该证据没有签字，不符合法律规定。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因李斌对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：李斌与宏兴公司签订《商品房买卖合同》约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区16号楼3单元401室房屋出售于李斌，房屋面积为86.28平方米，房款为276,000元,合同记载签订日期为2017年12月9日。宏兴公司为李斌出具案涉房屋交款收据，收据交款单位处将“王某”更改为“李斌”，收据记载日期为2017年12月9日，房款为360,650元,收款事由记载“姚宏杰”，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。李斌与王某签订《楼某》，该合同约定王某将案涉房屋出售于李斌，房屋价款为276,000元,合同记载签订日期为2017年12月9日。2017年12月17日，李斌妻子张营向案外人刘凤英转款276,000元。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉灏丽新城小区15栋1单元401室房屋，李斌作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异116号执行裁定书，裁定：驳回案外人李斌的异议请求。李斌不服该裁定，提起诉讼。另查明，哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年9月18日为李斌出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。双城区房产住宅局于2020年9月18日、10月16日为李斌及其妻子张营、子女李卓燃出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是李斌是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李斌主张其作为商品房消费者享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，李斌举示的与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》中记载合同签订日期为2017年12月9日，李斌主张其自证人王某处购买案涉房屋，举示与证人王某签订的《楼某》中记载合同签订日期亦为2017年12月9日，李斌提交的同为2017年12月9日宏兴公司出具的购房款《收据》中将交款单位“王某”更改为“李斌”，但李斌提交的予证明其交付购房款的银行转款凭证的时间为2017年12月17日，且收款人为案外人刘凤英，非其主张的房屋出卖人王某。依据以上查清事实，李斌主张的转账交付购房款的时间在其与宏兴公司签订《商品房买卖合同》、宏兴公司为其出具购房款《收据》及与证人王某签订《楼某》所记载的日期之后，即依据现有证据不能认定案涉《商品房买卖合同》《收据》所记载日期的真实性，现无法认定案涉房屋书面买卖合同的具体签订时间。其次，李斌举示宏兴公司于2017年12月9日出具的《收据》及李斌于2017年12月17日的银行转款凭证，主张已交付购房款，但该转款凭证记载的转入户名为刘凤英，李斌虽主张将房款转入刘凤英账户系受王某指示，王某在庭审中亦陈述刘凤英系其亲属，但李斌未进一步举示证据证明刘凤英与王某之间的亲属关系的事实主张，即李斌未进一步举示证据证明其交付房款的事实，李斌作为购房人仅提供宏兴公司出具的《收据》及在《收据》日期之后的向案外人刘凤英转款的银行转款凭证，尚不足以认定李斌交付购房款的条件已满足。据此，根据现有证据无法认定李斌享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，李斌的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回李斌的诉讼请求。案件受理费6,709.75元，由原告李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天