北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19988号原告：北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司，住所地北京市大兴区长子营镇企融路1号。法定代表人：陈强，经理。委托诉讼代理人：邢雷，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京永民康医药技术有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路39号1幢S-3号。法定代表人：宁松强，总经理。委托诉讼代理人：高殿民，北京市普贤律师事务所律师。被告：宁松强，男，1977年10月17日出生，汉族，北京永民康医药技术有限公司经理，住北京市密云区。原告北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司（以下简称艺苑广厦公司）与被告北京永民康医药技术有限公司（以下简称永民康公司）、被告宁松强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艺苑广厦公司的委托诉讼代理人邢雷，被告永民康公司的委托诉讼代理人高殿民及法定代表人宁松强、被告宁松强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艺苑广厦公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2018年2月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判决永民康公司和宁松强立即将承租房屋（位于黄村二小东侧黄村西大街88号，面积168平方米）腾空交还艺苑广厦公司并连带支付自2019年7月28日起至将承租房屋腾空交还之日止的租金（占有使用费）（按每年551880元标准计算）；3.判决永民康公司和宁松强连带支付自2019年2月26日起至付清全部租金之日止的滞纳金（以欠付金额为基数，按日3%计算）；4.判决永民康公司和宁松强连带支付自2019年2月26日起至将承租房屋腾空交还之日止的物业费（按每年5644.8元计算）、供暖费（按每供暖季7056元计算）、水费（按每年6000元计算），自2018年2月26日起至将承租房屋腾空交还之日止的电费（按有关部门收费标准计算）；5.诉讼费由永民康公司和宁松强承担。事实和理由：艺苑广厦公司与永民康公司于2018年2月22日签订了《房屋租赁合同》，出租房屋位于黄村西大街88号（面积168平方米）。《房屋租赁合同》约定：每年租金为551880元，第一年租金为半年付，第二年、第三年租金为年付，水费6000元，物业费每年5644.8元，供暖费每供暖季7056元。合同签字生效后即2018年2月26日前付租金275940元，2018年8月26日前支付275940元，以后每年2月26日前支付下一年度租金551880元，逾期一日交2%滞纳金。2019年7月28日至今的租金永民康公司一直未付，《房屋租赁合同》第六条明确规定“乙方拖欠房租一个月以上，甲方有权解除合同”。宁松强系永民康公司唯一股东，依据合同法第63条规定，宁松强应承担连带责任。艺苑广厦公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。永民康公司和宁松强辩称，同意解除合同。永民康公司由于经营出现问题，确实欠缴部分租金，但是艺苑广厦公司未经其公司同意在2019年4月就把租赁的房屋锁门了，导致永民康公司无法正常经营，导致永民康公司损失，艺苑广厦公司也存在违约行为，造成永民康公司损失，应当在租金中予以折抵，不提出反诉。艺苑广厦公司诉请的违约金过分高于实际损失，请求法庭予以酌减。其他费用水电费、租金应该计算到艺苑广厦公司锁门之前。本院经审理认定的事实如下：艺苑广厦公司系位于大兴县黄村镇西大街南侧的所有权人。2018年2月22日，艺苑广厦公司（甲方）与永民康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于黄村西大街88号。租赁期限自2018年2月26日起至2021年2月25日止，每年租金为551880元，第一年租金为半年付，第二年、第三年租金为年付，水费6000元，物业费5644.8元，供暖费7056元。合同签字生效后即2018年2月26日前乙方交给甲方当年前半年租金275940元，2018年8月26日前乙方交给甲方当年后半年租金275940元，以后每年2月26日前支付下一年度租金551880元，逾期一日交2%滞纳金。艺苑广厦公司称永民康公司交付租金至2019年7月27日。永民康公司称因其公司未按时支付租金，2019年4月艺苑广厦公司将涉案房屋的门锁上。2019年9月份支付一笔租金后，艺苑广厦公司开门了，后又于2019年11月份将涉案房屋的门锁上。艺苑广厦公司对此不予认可，称系永民康公司自己将门锁上。艺苑广厦公司对永民康公司何时不经营不清楚。永民康公司未将涉案房屋腾退返还给艺苑广厦公司。艺苑广厦公司在起诉前亦未向永民康公司主张返还涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。艺苑广厦公司与永民康公司之间签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。永民康公司未按时交纳租金，艺苑广厦公司提出解除合同，本院予以支持。本院确定以起诉材料送达永民康公司之日为解除时间的日期，即2020年10月14日。合同解除后，永民康公司应将涉案房屋腾退返还给艺苑广厦公司。故对艺苑广厦公司要求永民康公司腾退返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。永民康公司未缴纳2019年7月27日之后的租金，永民康公司称其于2019年11月份因艺苑广厦公司锁门，故其公司不再经营，亦未将涉案房屋内的物品搬离。艺苑广厦公司对此不予认可，称系永民康公司自己锁门。双方均未提交充分证据证明各自的主张。艺苑广厦公司不清楚永民康公司何时不经营，故本院采信永民康公司的主张，其公司于2019年11月份不经营了。艺苑广厦公司作为出租方，在永民康公司拖欠租金的情况下应及时提出解除合同，收回房屋，防止损失扩大。永民康公司不营业长达一年多时间，双方互不沟通协调租赁事宜，均存在过错。考虑到永民康公司尚有物品未搬离，实际占用了涉案房屋，故对2019年11月以后的租金，本院依法予以酌减。故永民康公司应支付艺苑广厦公司2019年7月28日至实际腾退之日止的租金或房屋占有使用费（2019年7月28日至2019年11月30日，按照月租金45990元计算；2019年12月1日至实际腾退之日止，按照月租金15000元计算）。对超出部分，本院不予支持。关于滞纳金。合同中约定每逾期一日需要交纳日3%的滞纳金，因该约定的滞纳金过高，本院依法予以调整。截止到2020年10月14日，永民康公司共拖欠租金341460元。本院依法酌情支持永民康公司支付滞纳金（以341460元为基数，按照年利率15.4%计算，自2020年10月15日至实际付清之日止）。对超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费、水费、供暖费、电费的诉讼请求。因艺苑广厦公司未提交证据证明具体的电费、水费数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。水电费可待双方办理房屋交接手续时予以核算。永民康公司未提交证据证明其公司交纳了2019年2月26日至2019年11月30日期间的物业费、供暖费，故对艺苑广厦公司要求永民康公司支付2019年2月26日至2019年11月30日期间的物业费、供暖费的诉讼请求，本院予以支持。2019年12月以后永民康公司并未实际使用涉案房屋，故对艺苑广厦公司要求永民康公司支付该期间的物业费、暖气费的诉讼请求，本院不予支持。关于宁松强承担连带责任问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。永民康公司系自然人独资公司，宁松强未提交证据证明永民康公司的财产独立于宁松强财产，故对艺苑广厦公司要求宁松强承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司与北京永民康医药技术有限公司于2018年2月22日期间的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村西大街88号房屋腾退返还给北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司；三、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于本判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司租金及房屋占有使用费（2019年7月28日至2019年11月30日，按照月租金45990元计算；2019年12月1日至实际腾退之日止，按照月租金15000元计算）；四、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于本判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司滞纳金（以341460元为基数，按照年利率15.4%计算，自2020年10月15日至实际付清之日止）；五、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于本判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司2019年2月26日至2019年11月30日期间的物业费4233.6元、供暖费1999元；六、驳回北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4659元，由北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司负担2329元（已交纳），由北京永民康医药技术有限公司和宁松强负担2330元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹