广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初2251号原告：邓流彬，男，1982年9月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被告：巫冬陵，女，1969年5月15日出生，汉族，住广东省台山市。被告：谭艺彬，男，1996年5月16日出生，汉族，住广东省台山市。第三人：台山市嘉联房地产中介有限公司，地址：广东省台山市台城白石路97号地下3号铺，统一社会信用代码91440781576463729X。法定代表人：吴加球，系公司总经理。委托诉讼代理人：许沃万、李德龙，均系该公司员工。原告邓流彬与被告巫冬陵、谭艺彬，第三人台山市嘉联房地产中介有限公司（以下简称嘉联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓流彬，被告巫冬陵，第三人嘉联公司的委托诉讼代理人许沃万、李德龙到庭参加诉讼，被告谭艺彬经本院公告传唤，期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓流彬向本院提出诉讼请求：1.判决谭艺彬与巫冬陵返还邓流彬购房定金100000元及部分首付款100000元；2.判决谭艺彬与巫冬陵支付购房买卖违约金100000元；3.判决谭艺彬与巫冬陵支付物业费1480.27元；4.判决解除邓流彬与谭艺彬、巫冬陵签订的房地产买卖合同（编号：2003296）；5.判决二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月8日，邓流彬与巫冬陵（谭艺彬委托其母亲巫冬陵代理，有委托书）、嘉联地产签订房地产买卖合同（编号2003296），约定购买谭艺彬名下的位于台山市台城xxxxxxxxxxxx的房屋，该房屋总价值1000000元，各税费由买家承担；邓流彬支付定金100000元，首付款200000元给谭艺彬；剩余700000元向银行申请贷款；于2019年6月底前完成过户手续。签订合同后，邓流彬分二笔共向嘉联公司工作人员李德龙支付定金100000元。其中定金50000元已由嘉联公司支付给谭艺彬，余下定金50000元作为物业杂费保证金存留在嘉联公司。其后，因巫冬陵表示偿还银行贷款的压力，要求邓流彬提前支付首付款100000元。邓流彬于2019年2月27日在嘉联公司工作人员、巫冬陵的见证下，向谭艺彬的银行账户转账100000元。后邓流彬要求巫冬陵提供涉案房屋的钥匙。2019年5月3日，邓流彬发现人民法院张贴拍卖涉案房屋的公告，要求巫冬陵解决该事情。巫冬陵的叔叔替其偿还了债务后，人民法院撤回拍卖该房屋的执行措施。事后邓流彬多次催促巫冬陵尽快交易，但巫冬陵以谭艺彬在泰国工作为由一再推脱，只是让邓流彬夫妇先入住涉案房屋。事实上，当时谭艺彬、巫冬陵已无力偿还房贷本金480000元及装修贷款200000多元。邓流彬入住涉案房屋后多次添置家具、家电等近20000元。由于涉案房屋已拖欠一年多的物业管理费，邓流彬的妻子于2020年4月29日代为交纳物业管理费2980.27元（巫冬陵同意上述物业管理费在房费中予以抵扣，另外巫冬陵已返还了1500元的物业管理费给邓流彬）。同年5月14日，人民法院以谭艺彬拖欠案外人谭贺胜借款为由再次拍卖涉案房屋。谭艺彬及巫冬陵与邓流彬签订合同后，邓流彬已履行付款的义务，但谭艺彬及巫冬陵未依约履行义务，存在违约事实，严重损害邓流彬的利益，遂提起诉讼。在诉讼过程中，邓流彬于2020年5月20日申请追加嘉联公司为第三人，变更第四项诉讼请求为判决解除邓流彬、谭艺彬、巫冬陵及嘉联公司三方签订的房地产买卖合同（编号：2003296），及诉求嘉联公司退回其代为保管的定金50000元给邓流彬。被告巫冬陵答辩称，一、邓流彬明知巫冬陵将谭艺彬的房屋出售的行为系无权代理，其并不是不知情的善意买受人。2018年12月8日，邓流彬、巫冬陵及嘉联公司签署《房地产买卖合同》时，邓流彬称被告谭艺彬委托巫冬陵出卖涉案房产，有提供委托公证书，但谭艺彬公证的委托书中并没有委托授权出售涉案房产。邓流彬已经知道或应当知道巫冬陵系无权代理，且该合同、定金收据、部分首付款收据等并没有谭艺彬的签名及追认。二、邓流彬在签订涉案合同时未尽到审慎注意义务，对合同的履行存在一定的过错，且并未采取措施防止自身损失的进一步扩大，由此产生的损失应由邓流彬自行承担。2019年5月，在法院撤销第一次涉案房屋的拍卖后，邓流彬已经知道谭艺彬有房贷本金480000元、装修贷款200000多元，且谭艺彬一直不在国内的事实。但邓流彬仍然继续居住在涉案房屋并不断添置家具、家电等，因此邓流彬即便存在损失，也应自行承担，答辩人对此不应承担任何赔偿及违约责任。三、因巫冬陵存在无权代理的行为，涉案合同应属无效合同，巫冬陵无需承担违约责任，巫冬陵仅需向邓流彬返还定金50000元、部分首付款100000元。退一步来说，即便巫冬陵应承担违约责任，但邓流彬主张的违约金过高，涉案合同对违约责任已有明确约定，本案违约金应为20000元。四、关于物业费1480.27元。邓流彬已自认早于2019年2月要求巫冬陵提供涉案房产的钥匙；2019年5月已准备搬东西进该房产；2019年7月起陆续添置家具到涉案房屋；2020年1月15日起搬进涉案房屋居住。根据涉案合同的约定既物业催款通知书可知，拖欠的物业费是邓流彬搬进该物业的2019年5月起至2020年5月的期间，此前巫冬陵已结清涉案房屋的一切杂费，方将涉案房产交付给邓流彬使用的。因此，邓流彬主张要求巫冬陵支付物业费1480.27元没有任何事实与法律依据。综上，巫冬陵仅需返还定金50000元、部分首付款100000元及支付违约金20000元。邓流彬的其他诉讼请求没有任何的事实与法律依据，请求法院予以驳回。被告谭艺彬未作答辩。第三人嘉联公司答辩称，同意解除涉案合同，并退回50000元给邓流彬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：邓流彬提交的收据复印件5份、房地产买卖合同复印件1份、催款通知书复印件1份；巫冬陵提交的公证书复印件1份；本院依职权调查取得的谭艺彬出入境记录原件1份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月16日，谭艺彬到台山市公证处作出公证委托书，委托其母亲巫冬陵以其名义对位于台山市台城xxxxxxxxxxxxxx的房屋办理以下事项：一、代为向有关银行办理还清贷款与结束按揭贷款相关的手续，以及领取不动产他项权证；二、到不动产登记部门办理上述不动产的抵押登记注销手续，领取不动产产权证以及办理土地分割权证等有关事宜；三、办理上述不动产的退保手续；四、查询上述不动产的相关档案以及调出该档案；五、办理上述不动产的物业管理、水电、煤气、电话、有线（数字）电视、网络等过户以及变更的相关手续；六、向有关部门缴纳上述不动产的税金和支付一切正常费用。2018年12月8日，巫冬陵（以谭艺彬代理人的身份）作为合同甲方与邓流彬作为合同乙方、嘉联公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》（编号2003296）一份，约定乙方购买甲方位于台山市台城xxxxxxxxxxxxxx，交易价格为1000000元；在涉案房屋交接前所发生的费用，包括物业管理费、水电费、煤气费、有线（数字）电视费、可视电视费等费用（包括滞纳金）由甲方负责；乙方在签署本合同同时交付20000元定金给甲方，余下定金80000元于2018年12月20日前交付给甲方，均自动转为部分楼款；甲方应在收到定金后210日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭手续；在银行审批贷款后，乙方将首期楼款200000元转给甲方；在甲乙双方到房管局签署《广东省房地产买卖合同》后及银行办理此房屋的他项权证手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲方同意交付50000元予嘉联公司保管作为该房屋的杂费保证金；在签署本合同当天起，甲方放弃出售该房屋或由于其原因致使交易不成功的，应向乙方双倍返还所收定金，并按照总房款的百分之二支付违约金。签订合同当天，邓流彬支付定金20000元，后于2018年12月12日支付定金80000元，合共定金100000元给巫冬陵。该定金中的50000元现作为杂费保证金由嘉联公司保管。邓流彬又于2019年2月27日支付首期款100000元给巫冬陵。另查明，邓流彬支付涉案房屋2019年5月-2020年5月的物业服务费、2019年11月-2020年3月公共照明及电梯电费公摊共计2980.27元。其中，巫冬陵已向邓流彬返还1500元。庭审中，巫冬陵同意向邓流彬返还余款1480.27元（2980.27元-1500元）。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……”的规定，谭艺彬系涉案房屋的所有权人，其在2018年4月16日的公证委托书上并未授权巫冬陵代为出售涉案房屋。巫冬陵以谭艺彬的名义与邓流彬、嘉联公司签订的《房地产买卖合同》至今未被谭艺彬追认，则《房地产买卖合同》依法被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，邓流彬现请求巫冬陵退回已收取的定金50000元、房屋首付款100000元以及嘉联公司代为保管的定金50000元，理据充足，本院予以支持。至于邓流彬要求巫冬陵基于违约行为支付定金100000元的意见，巫冬陵明知其未无权出售涉案房屋仍与邓流彬、嘉联公司签订《房地产买卖合同》，导致合同最终无法履行，其行为存在过错。同时，邓流彬作为购房者，理应了解清楚涉案房屋的产权人，代理人的授权范围等事项，而公证委托书上已明确表明巫冬陵并无出售涉案房屋的权限。因此，本院认为邓流彬自身未尽到审慎的注意义务，其自身也存在过错。根据巫冬陵以及邓流彬的过错程度，本院酌情认定巫冬陵向邓流彬支付50000元。对于邓流彬诉求巫冬陵返还其垫付的物业费1480.27元的主张，巫冬陵对此无异议，本院予以认可。至于邓流彬诉求解除《房地产买卖合同》、要求谭艺彬承担共同返还责任以及要求巫冬陵支付的定金超出部分，无法律依据，本院不予支持。被告谭艺彬经本院公告传唤，期限届满无正当理由拒不参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法予以缺席判决。综上，为了保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邓流彬、被告巫冬陵与第三人台山市嘉联房地产中介有限公司于2018年12月8日签订的《房地产买卖合同》（编号2003296）无效；二、被告巫冬陵应在本判决生效之日起十五日内向原告邓流彬返还定金100000元、房屋首付款100000元、物业费1480.27元，合共201480.27元；三、第三人台山市嘉联房地产中介有限公司应在本判决生效之日起十五日内向原告邓流彬返还定金50000元；四、驳回原告邓流彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13813.32元（已由原告邓流彬预交），由原告邓流彬负担1050元，被告巫冬陵负担12763.32元。原告邓流彬多预交的一审案件受理费12763.32元，由本院予以退回。被告巫冬陵应向本院补缴案件受理费12763.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  劳霭谊人民陪审员  王慕怡人民陪审员  甄汝欢二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  余艳梨