广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初27954号原告：邓小梅，女，1982年4月15日出生，汉族，住广西北海市海城区×××××××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：肖应华，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付尧，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号之八，统一社会信用代码91440606725460178M。法定代表人：李思远。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽娟，广东仲马律师事务所实习律师。原告邓小梅与被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司（以下简称土发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告邓小梅的委托诉讼代理人肖应华、付尧及被告土发公司的委托诉讼代理人梁惠敏、陈丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小梅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以房价款682277元、装修款368080元，总计1050357元为计算基数，自2020年3月31日起按每日万分之三的标准计算至房屋达到交付标准之日止，暂计至2020年10月1日的违约金为57979.71元）；2.被告代原告支付物业管理费（自2020年4月30日起计算至房屋达到交付标准之日止，暂计至2020年10月1日的物业管理费为1296.01元）及房屋达到交付标准之日起两年的物业管理费6183.74元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及相关合同附件，同日，原告与被告又签订了《委托装修合同》。《商品房买卖合同（预售）》第三条第3款约定原告购买被告开发的位于容桂街道办事处**********，第三条第4款约定预测建筑面积共92.02平方米，套内建筑面积74.97平方米，分摊共有建筑面积17.05平方米；第六条第2款约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9100.67元，总价款为682277元；第十一条第（一）款约定被告应当在2020年3月30日前向原告交付该商品房；第二十一条第（三）款约定物业管理费为每平方米2.8元/月。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第六条约定被告未按约定时间交房，逾期超过90日后，原告不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。《委托装修合同》第二条约定原告向被告支付的装修费为368080元，第五条第2款约定被告每逾期一天完成装修的，被告应按原告已付的装修费的万分之三向原告计付违约金。双方签订的认购书约定被告承诺优惠原告两年的物业管理费。现原告已经履行合同约定的付款义务，但被告承诺应于2020年3月30日前交付的房屋存在严重的质量缺陷，且噪音严重超标、达不到国家及合同约定的交房标准，被告应承担逾期交房的违约责任。被告土发公司辩称，一、被告不存在逾期交房的行为，无需承担逾期交房的违约责任，理由如下：（一）案涉房屋已于合同约定的交付日期前满足法定及《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定的交付条件，并已通知原告收楼，因此案涉房屋已于双方约定的交付日期即2020年3月30日视为完成交付，被告不存在逾期交楼的行为。1.《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定：“该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件……”被告于2019年10月17日取得了案涉房屋对应的建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉房屋于合同约定的收楼日期即2020年3月30日前已满足双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定的房屋交付的条件。同时，被告已于双方约定的收楼日期前书面通知原告收楼。2.《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第4款明确约定“该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准”，即双方就案涉房屋逾期交楼责任的界定同意依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第4款的约定执行。根据《补充协议》第五条第4款的约定“（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任……”原告未举证证明案涉房屋存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的质量问题，在此情况下，原告无权拒绝收楼，被告无需承担逾期交房的违约责任。3.《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付”，案涉房屋已于约定交付日期2020年3月30日前视为交付，故被告没有逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。因此，案涉房屋在双方约定的交付日期前符合双方约定的交付条件，案涉房屋不存在地基基础和主体结构质量问题，也不存在导致无法正常使用的质量问题，且被告已于双方约定的交付日期前通知原告收楼，故案涉房屋已于约定的交付日期即2020年3月30日前视为完成交付，被告没有逾期交楼，无需承担逾期交楼的违约责任。（二）原告所述的噪音问题是基于外部客观因素（广珠西线高速路通行车辆所产生的噪音）产生的，非因被告的原因产生，不属于商品房质量问题，且被告积极采取了一系列的防噪措施，履行了防噪义务。1.原告对案涉房屋所在的物业在广珠西线高速路西侧的事实情况是清楚知悉的，且被告对前述事实情况已向包括原告在内的每一位意向购买方履行了告知（提示）的义务。（1）2018年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。在双方签订《商品房买卖合同（预售）》时广珠西线高速已建成通车（2004年开始建设，2010年建成通车），即在双方签订合同时，案涉房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路的这一事实已客观存在。原告在购买案涉房屋前以及在购买案涉房屋时，案涉房屋所在的苑区***已经在建，由此可知，原告对案涉房屋所处的地理环境、与广珠西线高速路的间隔及高速路的噪音等实际情况是清楚知悉的。（2）被告已将案涉房屋所在的物业临近广珠西线高速路这一事实情况明确告知、提示了所有的意向购买方。具体的告知、提示情况包括但不限于①在售楼中心，被告摆放了海报明确告知“出卖人对项目周边情况公告如下：……项目西侧为广珠西线（高速公路）……”；②双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件《房屋情况告知书》中也明确“……商品房可能会受到噪音、灯光等因素的影响。该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等因素的影响”，且在《房屋情况告知书》的落款处均有原告的签名；③在销售时，***的工作人员也明确告知所有购房者（当然包括本案的原告）该项目临近广珠西线高速路。因此，原告在购买案涉房屋时对案涉房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路的事实情况已清楚知悉，在购房前，原告已亲身感受到了案涉房屋的环境（包括地理环境、声音环境），对于购买案涉房屋以及入住后因广珠西线高速路可能带来一定的交通噪音原告是可以预知且是应当能够预知的。在此情况下，原告仍自愿购买，可以反映原告自愿接受因案涉房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路所产生或可能产生的影响，故被告在销售案涉房屋时没有欺瞒的故意和行为，无需承担任何责任。2.被告已依法履行了防止噪音的义务。（1）原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未约定被告需履行防止噪音的义务，同时也未对道路交通噪音污染的相关事宜作出任何约定。（2）根据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规的规定，一个房地产开发项目，从定点、选址开始，一直到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得国有土地使用权证书，才可能到政府规划部门办理建设用地规划许可证，也才有可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。同时，城市规划属于环境规划的一部分，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对其有关环境方面的内容也予以批准。因此，房地产开发项目通过竣工验收的事实即表明开发商已全面履行了其依法承担的隔声、防噪义务。本案中，案涉房屋所在的物业已依法取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及通过了竣工验收，因此，被告已依法履行了防止噪音的义务。（3）对于因广珠西线高速路所产生的交通噪音，被告积极采取了一系列防止噪音的措施，包括但并不限于：聘请专家出具降噪方案；全部商品房均换成双层中空隔音玻璃（卫生间、厨房除外）；被告出资建设广珠西线高速路隔音屏；增加案涉房屋所在物业内的小区绿化种植密度。目前，在被告已经履行了防噪义务的情况下，基于社会责任感以及为全体业主营造更好的居住环境，被告仍在积极努力地寻求降噪的方法以及正在积极开展一系列的降噪升级改造措施。3.本案案涉房屋噪音的来源主要是广珠西线高速路的交通噪音，该噪音的产生并非被告因履行《商品房买卖合同（预售）》所产生的，且该交通噪音因社会经济发展、车流量增加，具有高度不确定性。要求被告对高度不确定性的交通噪音承担责任，是没有任何的法律依据的，且有悖情理，对被告极不公平。4.案涉房屋所在的物业的楼款也已充分考虑并体现了交通噪音等因素的影响。案涉房屋的销售价格对比同期其他楼盘的销售价格是偏低的，市场经济遵循的是等价交换的原则，原告最终选择在被告处购买商品房即表明了原告已经考虑了案涉物业所处的地理环境等相关因素的影响，因此原告的诉请是不合理、不合法、不公平的。二、原告诉请被告代为支付物业管理费没有事实与法律依据。1.如上所述，被告不存在逾期交房的行为，原告无权诉请被告代为支付物业管理费。2.就“代为支付物业管理费”事宜，被告与原告并未进行任何书面约定，且法律法规没有规定开发商（即被告）需代为支付业主（即原告）的物业管理费。3.《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项约定：“（1）若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费；同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人”。根据前述第（一）点的分析，案涉房屋已于合同约定的交付日期前符合法定及约定的交付条件，即案涉房屋已于2020年3月30日前视为交付，故自交付之日起，原告应承担案涉房屋的一切费用（包括物业管理费等）。综上所述，在被告已依法依规办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和竣工验收，以及尽自身的最大的努力积极采取了一系列防噪措施的情况下，仍判令被告承担逾期交房的违约责任，无疑是将国家、社会以及公民应当承担的环保义务及社会发展前进中产生的负面影响和代价的后果转嫁给被告，对被告是极不公平的，且是不合法、不合理的。因此，原告的全部诉请均没有事实与法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《*********噪音检测记录》复印件及《容桂*********问题清单》为原告单方制作，无法确认其真实性，本院不予采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月3日，被告取得容桂太澳高速以东建业路以北地块**、地块**的建设用地规划许可证。2017年10月至11月，被告取得容桂街道**********的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年9月7日，被告取得*****的商品房预售许可证。2018年11月2日，原被告签订《********认购书》，其中约定：“该单位成交价已享受以下优惠：……④新业主优惠两年管理费（不扣减楼价）……”2018年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以682277元向被告购买******商品房。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，基础设施设备中的供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络及公共服务和其他配套设施中的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房在约定期限内必须达到约定的交付使用条件。第十一条约定，被告应当在2020年3月30日前向原告交付案涉商品房。第十六条第一项约定，被告承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经有资质的检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同。第十六条第二项约定，商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。第十六条第三项约定，商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。第十六条第四项是关于室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的条款，但该条款所有可勾选处或留空处均未打勾、填写。该合同附件十一《补充协议》第五条约定，买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。第六条约定，逾期交付商品房的，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过已付房价款20%。被告同时向原告发出《房屋情况告知书》，载明：本项目的**********的使用性质为商业服务业设施用地、城市道路用地，该地块上已建成的销售中心、临建板房、中法艺术公园今后将被商业服务业设施、城市道路取代，另外靠近该地块的商品房可能会受到噪音、灯光等因素影响，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响；本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。原告邓小梅在《房屋情况告知书》的承诺人处签名捺印予以确认。同日，原、被告还签订了《委托装修合同》，约定原告委托被告对案涉商品房进行装修。该合同约定：原告应向被告支付装修费368080元；原告应于2020年3月30日前或被告通知的收楼之日（以两者中较早之日为准）办理收楼手续，同时将房屋交给被告装修；原告未在该约定期限办理收楼手续的，则被告于约定原告收楼期限届满次日进场装修，房屋视为已交付给原告；被告于案涉房屋交给被告装修之日起30天内完成房屋的装修装饰；原告自愿同意于前述约定的被告装修工期届满之日前往验收和接收该房屋的装修工程，被告无需再另行书面通知原告；除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则原告不得拒绝接收。原告拒绝接收或逾期接收的，均视为被告已移交该房屋的装修工程给原告。2019年4月4日，被告向广东****高速公路有限公司提交《关于广珠西线高速公路（容桂段）安装隔音屏的申请》，建议由被告出资在广珠西线高速公路容桂段（K32+450-K32+750）增设隔音屏。经广东广珠西线高速公路有限公司同意后，被告安装了该隔音屏。2019年8月29日，被告要求广东*******有限公司对***一号楼、七至十二号楼临城市道路的客厅、餐厅、阳台和卧室的玻璃，由原6mm蓝色吸热玻璃改为中空玻璃（6mm蓝色玻璃＋9mm空气＋6mm透明）。2019年9月16日，佛山市自然资源局出具《建（构）筑物工程规划条件核实意见》，认为经核实，******建设工程符合规划要求。2019年10月17日，案涉商品房所在工程通过竣工验收备案。2019年12月15日、2019年12月21日、2019年12月31日，有***业主代表与被告工作人员就***噪音问题开会协商，后两次会议有相关行政职能部门工作人员参与协商。2020年1月4日，被告委托佛山******就***项目噪声治理咨询项目进行技术咨询及委托测量。2020年1月9日，佛山******的人员进场进行音源采样。2020年3月24日，被告通过快递向原告寄出期楼收楼通知书，载明被告可于2020年3月30日向原告交付案涉商品房，物业费自2020年4月30日起计收。该邮件被拒收。2020年3月27日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局（以下简称顺德住建局）出具顺住建信复[2020]***号回复函。该函载明：就噪音问题，顺德住建局于2020年3月14日与被告沟通，提出以下工作要求：（1）佛*院正式复工后，被告督促佛*院15日内出具降噪方案；（2）要求被告承诺疫情期间不催业主收楼，正常通知业主，业主有收楼需求的（如入住、子女读书入户等），可以收楼；（3）被告尽快开展后续相关工作，妥善解决业主合理诉求，如有相关进展尽快向业主通报。就验收问题，双方应按合同约定履行，如有异议，建议自行协商或通过诉讼解决。就质量问题，根据工程技术资料反映，各分项、分部工程经参建责任主体验收合格。2020年4月22日，佛山市生态环境局顺德分局作出处理意见书，其中提到：“根据《顺德区生态环境保护规划（2011-2020）年》的声功能分区，广珠西线高速公路车道红线（用地范围）向外距离30米以内为4a类声环境功能区，超过30米距离区域则为2类声环境功能区。根据《声环境质量标准》（GB3096-2008），4a类声环境功能区的噪声排放限值为：昼间70dB，夜间55dB；2类声环境功能区的噪声排放限值为：昼间60dB，夜间50dB。”2020年6月28日，佛山市顺德区环境保护监测站出具监测报告。该报告载明：监测目的为“受佛山市生态环境局顺德分局执法一大队委托，佛山市顺德区环境保护监测站于2020年6月22日对******噪声敏感建筑物环境噪声进行监测，为环境管理提供依据。”监测点位均为客厅阳台西侧外1米，功能区类型为2类，主要声源为交通噪声，监测结果从71.3dB到76.8dB不等。2020年10月21日，广东省********有限公司出具《信访事项处理告知书》，该告知书载明：***小区在广珠城际项目取得环评批复并通车后开发建设，其建设单位（开发商）在开发建设过程中应对既有轨道交通的环境影响充分调研，并在小区建设的布局和技术设计上采取相应的合理措施减少相邻交通噪声对业主居住的影响。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。该合同已经对商品房交付条件、交付时间及交付手续进行了约定。2019年10月17日，案涉商品房所在工程通过竣工验收备案，案涉商品房已经符合交付条件，被告也已经于2020年3月24日向原告邮寄期楼收楼通知书，通知原告于2020年3月30日收楼。原告主张案涉商品房存在严重质量缺陷以及噪音严重超标，达不到国家以及合同约定的交付标准。对此，本院分析如下：一、《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。上述约定均非对于噪音问题的约定。而原告也未能举证证明商品房存在不符合上述约定的严重质量缺陷。虽然该合同第十六条第四项是关于室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的条款，但该条款所有可勾选处或留空处均未打勾、填写，故应视为原、被告对于该项所载明的情形并无约定。因此，对于原告主张商品房存在未达到合同约定的交付标准，本院不予采纳。二、案涉商品房的声环境由周围各种声音来源交织组成，并非被告可以完全控制的因素。而且声环境动态可变，随着城市化发展、人均车辆日益增多等因素，一般情况下城市内区域环境噪声水平呈上升趋势。在原、被告并无特殊约定的情况下，不宜将声环境认定为商品房质量合格的强制标准。因此，佛山市顺德区环境保护监测站作出的监测报告并不能作为认定案涉商品房存在严重质量缺陷的依据。三、案涉商品房预售之前，广珠西线高速公路已经建成存在。原告理应清楚***靠近高速公路的事实，且可以预见该高速公路车辆通行时产生噪声可能影响周边的居住环境。原告在购买房屋类价值较大、使用年限较长的商品时，自身亦负有审慎注意的义务，即理应对周边环境进行实际考察与亲身体验，从不同信息渠道了解比对相关数据，在谨慎考虑自身需求后再决定是否购买。原告在被告预售的商品房之中，对位置、朝向、楼层等方面进行了挑选。被告已经通过书面形式告知原告案涉商品房可能会受到噪音、灯光等因素影响，该商品房价格已充分考虑并体现该影响。原告可以根据该告知书的情况，结合自身居住目的考虑是否需要购买。原告在《房屋情况告知书》中签名确认已经知悉上述情况并自愿选择购买，并与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告既已作出购买案涉商品房的意思表示，则说明其理应可以预期入住后可能受到广珠西线高速公路车辆通行时产生噪声的影响且愿意承受。因此，不应以该预期情形现今确实发生，而认定案涉商品房存在严重质量缺陷。综上，对于原告主张被告未能按照约定时间于2020年3月30日前交付商品房的意见，本院不予采纳。原告诉请被告自2020年3月31日起支付逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。对于原告以被告逾期交房为由，主张被告代为支付2020年4月30日起至商品房达到交付标准之日止及之后两年的物业管理费，本院亦不予支持。需要说明的是，本案仅对原告以被告逾期交房为由提出的物业管理费承担问题作出审查认定。对于案涉商品房首两年物业管理费基于认购书应由谁承担的问题，与前者并非基于同一法律事实及同一法律关系，不属于本案审查范围，本案对此不作认定。另外，需要指出的是，被告作为房产开发商，在追求获取经济利益的同时，也应承担相应的社会责任。免受外来噪声干扰的室内环境是购房者的普遍追求，也是房屋价值的一个体现方面。在多户业主提出噪声问题并引起一定程度社会关注的情形下，希望被告也能继续寻求更多隔声减噪的专业方法，为业主营造更好的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告邓小梅的诉讼请求。案件受理费减半收取计718.25元（原告已预交），由原告邓小梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二〇年十二月二十五日书记员 谭子琪