贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15845号原告：陈某，女，1959年3月25日出生，汉族，住址：贵州省凯里市。委托诉讼代理人(特别授权)：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张小玉，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯运大道35号，统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代表人：齐琦，职务：董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张先荣，河南栗城律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，职务：总经理。原告陈某诉被告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称“凯里东南村镇银行”）、第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王树元、张小玉、被告委托诉讼代理人张先荣到庭参加了诉讼，第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。陈某向本院提出诉讼请求：1、请求撤销凯里市（2019）黔2601执行7号裁定，并不得查封、执行原告名下位于凯里经济开发区房屋。2、请求确认凯里经济开发区房屋属于原告所有；房屋总价款801660.00元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月10日，凯里市人民法院（2020）黔2601执异67号对原告执行异议一案作出民事裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告有足予排除法院执行原告名下位于凯里经济开发区房屋（以下称案涉房屋）的权利。原告合法取得案涉房屋，依法有权排除法院查封、执行。凯里市人民法院于2019年2月19日，作出查封原告案涉房屋的（2019）黔2601执行7号裁定前，原告于2013年8月8日就与第三人贵州大地联创房地产开发有限公司签订合法、有效的书面房屋买卖合同，且根据合同的约定，原告已经全额支付完购房款，同时于2018年8月20日缴纳“三通费用”3485元，并于同年12月3日缴纳物业服务费及办理装修出入证，但是由于香山别苑三期房屋至今未能房屋产权证。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此外《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上的规定结合原告合同取得案涉房屋的事实，原告的情形有权排除法院的查封、执行。原告作为买受人依法享有案涉房屋的所有权。根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与大地公司签订《商品房认购协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且协议书约定的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉房屋虽然未登记在原告名下，但依据《物权法》第15条规定：“当事人之间订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产未办理登记，不影响合同的效力，即该条规定确立了物权变动的原因行为与物权变动的区分原则，明确区分了合同效力与物权效为，且案涉房屋未能办理登记，是因香山别苑三期房屋至今未能办理竣工验收备案手续所致，原告不存在任何过错。综上所述，原告合法占有案涉房屋，并依法享有对案涉房屋的物权期待权，进而有权要求法院不得查封、执行案涉房屋，并确认案涉房屋所有权属于原告，据此诉之法院，请法院判如所请。原告陈某提交的证据有：1、身份证复印件、企业信息，证明原告及第三人的主体资格。2、裁定书，证明执行异议被驳回的事实。3、认购协议、银行流水、收款收据、证明，证明原、被告双方签订认购协议，且原告已经全款支付了购房款的事实。4、收款收据、业主入住资料，证明原告已经合法占有涉案房屋的事实。被告凯里东南村镇银行口头辩称：案涉房屋村镇银行享有抵押物权，对享有担保物权人民法院对案外人执行异议的案件应当予以排除，原告方的事实情况并不符合司法解释第二十八条、第二十九条的规定原告方与大地公司没有签订正式的书面买卖合同，原告提交的证据也能看出原告并没有真实的支付全部或者过半的价款，原告并不符合法律规定。不动产所有权的转移以不动产登记为准，目前为止案涉房屋仍然登记在大地公司名下，并没有转移到原告名下，应驳回原告的诉讼请求。被告凯里东南村镇银行提交的证有：1、贵州省凯里市（2018）黔2601民初6897号民事调解书、抵押权证复印件，证明村镇银行享有抵押物权的事实。经审理本院确认以下案件事实：2013年8月8日原告与第三人大地联创公司协商一致共同签订了《商品房认购协议书》，双方约定，由原告购买大地联创公司开发的凯里市开发区开元大道西北侧香山别苑7栋2单元101室房屋，建筑面积267.22㎡，房屋总价款为801660.00元，在2013年8月8日前支付50%首付款即401660.00元。2013年12月30日前支付房款50%即40万元。合同签订后，原告分别于2013年4月15日交纳定金10万元，同年5月14日交纳房款15万元，同年7月1日交纳购房款15万元，同年8月8日交纳购房款1660.00元，同年11月30日交纳购房款10万元，2014年1月4日交纳购房款10万元，同年4月20日交纳购房款10万元，同年8月1日交纳购房款10万元，共计全额缴纳购房款801660.00元。并由大地联创公司出具收据和证明认可。原告与第三人大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，2018年8月20日原告交纳了水电燃气开户费，同年12月3日交纳了2013年9月1日至2019年8月31日止物业服务费18438.00元，2018年12月3日原告居住管理使用该房屋。2019年2月19日根据被告东南村镇银行的申请要求对大地联创公司借款纠纷进行强制执行，本院依法作出（2019）黔2601执7号执行裁定书，查封所有的位于凯里经济开发区房屋（包含原告7栋2单元101号房屋），查封期限为三年，原告不服向本院提出执行异议，请求解除对该房的查封。2020年7月10日本院作出（2020）黔2601执异67号执行裁定书，认定原告提供的银行凭证和收据不能证明收款人系大地联创公司，也不能证明支付价款超过合同约定总价款的50%，原告的异议请求缺乏事实和法律依据不能排除执行，驳回原告的异议请求。原告不服向本院提出案外人异议之诉。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原告与第三人大地联创公司经过协商，签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，该协议书约定的权利义务，应视为规范性合同的内容之一，应合法有效。共同签订的《商品房买卖合同》，也系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，亦应合法有效，双方应全面履行合同义务。原告依约全额缴纳了购房款，第三人依约交付了房屋，视为双方履行了合同义务。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，原告购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，并已全额支付了购房款，且已实际居住，取得了合法财产权，符合法律规定的条件，原告主张理由正当，予以支持。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行原告陈某位于贵州省凯里经济开发区房屋。二、原告陈某对位于贵州省凯里经济开发区房屋享有权利。案件受理费11817.00元，由被告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  龙施忠人民陪审员  李精伯人民陪审员  李吉斌二〇二〇年十二月三日书 记 员  张家玲