北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12936号原告（反诉被告）：北京市天坛公园商店，住所地北京市东城区天坛公园内。法定代表人：赵晨曦，经理。委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜继宝，北京市开创律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京郗真鑫盒科技发展有限公司，住所地北京市东城区马家堡路1号10层1011室。法定代表人：李栋，总经理。被告：付高荣，男，1963年3月29日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：张建华，男，1985年7月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。三被告的委托诉讼代理人：徐晓恒，北京创博律师事务所律师。原告北京市天坛公园商店（以下简称天坛商店）与被告北京郗真鑫盒科技发展有限公司（以下简称郗真鑫盒公司）、付高荣、张建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，本案的被告郗真鑫盒公司对原告天坛商店提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告天坛商店的委托诉讼代理人郝强、姜继宝，被告郗真鑫盒公司、付高荣和张建华的委托诉讼代理人徐晓恒及付高荣本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天坛商店向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即支付拖欠原告的租金287.7万元；2、判令三被告按照每日1000元的标准，支付自2019年7月15日至实际付清租金之日的违约金；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：北京添天睿科技发展有限公司成立于2018年2月27日，工商登记为自然人独资，投资人张建华。2020年1月6日，新增股东付高荣。2020年6月19日，北京添天睿科技发展有限公司名称变更为北京郗真鑫盒科技发展有限公司，股东和公司法定代表人变更为李栋一人。张建华是付高荣的女婿。2019年1月1日，付高荣、张建华以北京添天睿科技发展有限公司名义与北京天坛商店签订《租赁合同》约定，北京添天睿科技发展有限公司以年租金411万元承租北京天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期一年，2019年1月1日至2019年12月31日止，租金交付约定为2019年2月15日前付年租金30%，即123.3万元；2019年7月15日前支付年租金40%，即164.4万元；2019年10月15日前交付年租金30%，即123.3万元。同时，双方约定延期支付租金的，为每延期一日违约金为1000元。付高荣、张建华是涉案商亭的实际经营者，经营该商亭多年。租赁合同到期终止后，被告交回回音壁区域商亭，被告尚欠租金287.7万元未付，双方就此协商未果。为维护原告的合法利益，故原告诉至法院，诉如所请。被告郗真鑫盒公司辩称：不同意原告的诉讼请求。郗真鑫盒公司不存在拒付租金的情况，郗真鑫盒公司2018年预交2019年的租金165万元，2019年又交纳租金123.3万元。原告天坛商店与被告郗真鑫盒公司履行2019年租赁合同过程中，因天坛商店擅自决定要求郗真鑫盒公司停业和停售老三样“烤肠、肉肠、方便面”，造成原告重大经济损失。天坛商店承诺在结算2019年租金时一并考虑郗真鑫盒公司的损失。老三样是郗真鑫盒公司的主要经营收入来源，由于天坛商店与郗真鑫盒公司处于不对等地位，天坛商店以口头通知的方式让原告停止经营，不给任何协商途径，造成郗真鑫盒公司经营亏损和重大损失。为维护郗真鑫盒公司的合法利益，郗真鑫盒公司针对天坛商店提出反诉请求：1、天坛商店赔偿郗真鑫盒公司经济损失321万元；2、反诉案件受理费由天坛商店承担。被告付高荣、张建华辩称：不同意天坛商店的诉讼请求。2019年付高荣不是公司股东，不存在资金混同的情况。张建华仅仅是公司的法定表人，也不存在资金混同的情况。天坛商店起诉付高荣、张建华没有依据。针对郗真鑫盒公司提出的反诉请求，天坛商店辩称：不同意郗真鑫盒公司的反诉请求。根据双方租赁合同约定，天坛商店有权要求郗真鑫盒公司禁卖部分商品，没有赔偿对方所谓损失的义务。郗真鑫盒公司和天坛商店都是首都经济活动的参与者，应该有大局意识，提升首都著名景区的消费环境，维护食品和人民健康。关于所谓禁售老三样，这是北京市文旅部门的相关要求，且在双方约定的经营范围中老三样占比微乎其微，故郗真鑫盒公司的反诉请求没有事实和法律依据。经审理本院认定事实如下：北京添天睿科技发展有限公司于2018年2月27日成立，为自然人独资企业，股东张建华出资100万元。2020年6月19日，北京添天睿科技发展有限公司的股东变更李栋，股东张建华和付高荣均退出。同日，北京添天睿科技发展有限公司名称变更为北京郗真鑫盒科技发展有限公司。2019年1月1日，天坛商店（甲方）与北京添天睿科技发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》。该合同约定，甲方向乙方提供坐落于天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭（以下简称“商亭”）出租给乙方使用。乙方租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止1年，租赁金额411万元。乙方于2019年2月15日前交纳全年租金的30%即123.30万元；2019年7月15日前交纳全年租金的40%，即164.40万元；2019年10月15日前交纳剩余租金123.30万元。第五条，甲方的权利。1、有权对乙方所经营的商品进行检查，甲方在管理中可采取必要的手段和措施；2、有权对乙方所经营的商品进行检查，对乙方出售甲方禁卖和假冒伪劣商品及损害消费者利益的行为进行管理教育或处罚，并报告有关部门处理；3、有权要求乙方更换违纪的从业人员；4、乙方因本合同第四条1、2、3款而被终止合同，甲方有权不退乙方租金；5、乙方因经营不善无力继续经营、亏损等原因提出终止合同，甲方有权不退乙方租金。甲方的义务。1、严格执行《北京市实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》及有关法律和上级规定：2、维护乙方正常经营的合法权益，为乙方正常的经营活动提供方便；3、督促乙方在经营场所显著位置悬挂《营业执照》，并标明真实姓名和标记。乙方的权利。1、有权在工商行政管理部门核准的经营范围内依合同约定进行合法的自主经营；2、有权要求甲方提供合同规定范围内的经营条件；3、由于甲方违反合同规定给乙方造成损失，乙方有权要求甲方赔偿；4、因为不可抗拒的自然因素而终止合同，甲乙双方均不负对方任何经济责任，乙方已预付的租金，甲方不予退还；因上级指令因素而终止合同，乙方有权向甲方提出退还合同规定的租赁期内所剩余时间的乙方已付给甲方的租金，退还办法按月租金计算（乙方实际使用时间不足一个月的按一个月计算）。乙方义务。1、严格执行《北京市实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》及有关规定；2、自觉遵守甲方的各项规章制度，维护甲方的权利及信誉；3、不出售假冒伪劣及甲方禁卖的商品，不“鹿托”经营，讲究信誉，维护消费者的权益；4、不擅自将使用的场所和设施分租、转租、转借以及其他形式转让，爱护经营场所及设施，损害公共设施应照价赔偿。使用期满完好归还使用场所和设施；5、严格按《营业执照》范围经营，在经营场所显著位置悬挂《营业执照》，并标明真实姓名；6、自觉按甲方规定标准和要求交纳租金和工商管理费。乙方应严格执行国家有关税法规定，自觉按期缴纳税金，如有违反责任自负；7、因为不可抗拒的自然因素或上级指令因素需终止合同时，乙方必须无条件地按甲方规定的时间和要求，停止经营并撤走全部商品及从业人员。同时，双方签订《租赁合同之附加协议》，内容为，乙方须向甲方支付质保金1万元。质保金在合作期满合同解除后，扣除乙方应承担的费用以及乙方应承担的违约及赔偿责任款外，剩余部分如数返还乙方。乙方应自觉按照双方约定标准和期限交纳租金。乙方延期向甲方支付租赁费，则每延期一日须向甲方支付违约金1000元。租赁期满乙方按终止日期，按时交还所使用房屋给甲方，每延期一日需支付违约金1000元。该附加协议与原合同具有同等的法律效力。天坛商店（甲方）与北京添天睿科技发展有限公司（乙方）办理房屋交接手续，乙方于2020年1月3日将回音壁区域商业房屋腾空，双方确认房屋内已经无乙方物品，房屋结构完好，交由甲方管理。2019年11月7日，付高荣曾向天坛商店申请，申请天坛商店回收所有物品，申请天坛商店考虑要求其停业及停售老三样造成的损失。另查，2015年1月1日，天坛商店（甲方）与北京尚玛可商贸有限公司签订《租赁合同》。根据合同约定，甲方将坐落于天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，出租给乙方使用。租赁期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日。年租金为411万元。租金交纳时间为每年1月10日，如不交纳，按乙方擅自解除合同处理，甲方将另行出租。2014年1月1日，天坛商店与北京尚玛可商贸有限公司签订《租赁合同》。该合同约定，租赁天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。年租金112万元。2015年1月1日，天坛商店与北京尚玛可商贸有限公司签订《租赁合同》。该合同约定，租赁天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。年租金380万元。其中2014年12月31日前预付2015年租金38万元。2016年1月1日，天坛商店与北京尚玛可商贸有限公司签订《租赁合同》。该合同约定，租赁天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。租金261万元。2016年6月30日前交纳全年租金的20%，12月31日前交租剩余租金。2016年12月1日，双方签订《租赁合同之附加协议》约定，在2016年原租金的基础上，租赁金额再增加165万元，与原合同具有同等的法律效力。2017年1月1日，天坛商店与北京尚玛可商贸有限公司签订《租赁合同》。该合同约定，租赁天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期自2017年1月1日至2017年12月31日。年租金251万元。2017年6月30日前交纳全年租金的50%，11月30日前交纳剩余租金。2017年12月1日，双方又签订租赁合同约定，2017年在原年租金的基础上，租赁金额增加165万元整。上交天坛商店质保金15万元整。此合同为原合同的补充部分，与原合同具有同等的法律效力。2018年1月1日，天坛商店与北京添天睿科技发展有限公司签订《租赁合同》。该合同约定，租赁天坛公园回音壁西侧的回音壁商亭，租期自2018年1月1日至2018年12月31日。年租金246万元。2017年6月30日前交纳全年租金的50%，11月30日前交纳剩余租金。庭审中，郗真鑫盒公司持肉肠、烤肠、方便面等送货单称，因为天坛商店要求停售老三样，给郗真鑫盒公司造成损失，其中烤肠损失90万元，肉肠损失120万元，方便面损失107万元，停电损失4万元，共计321万元。对此，天坛商店持北京市文化创意产业发展服务有限公司2020年9月份针对天坛公园回音壁商亭的《投标文件》称，首先对送货单序号混乱的情况，真实性不认可，即便送货单真实，但2018年与2019年情况也不一样不能说明实际销售额，应当通过公司的银行流水、账单来综合反映亏损；同样经营业态项目，涉案商亭在疫情严重影响的2020年，商亭南北段租金482万元，远远高于原来的年租金411万元，所以郗真鑫盒公司不存在亏损。天坛商店还称，2014年，北京尚玛可商贸有限公司中标后，天坛商店与北京尚玛可商贸有限公司于2015年1月1日签订涉案商亭的《租赁合同》，租期自2015年1月1日至2019年12月31日止共计五年期，年租金411万元。在该合同履行过程中，双方又签署了六份租期一年的合同，自2014年至2019年底，但需要交纳的租金总数一致，只是为了账目处理，把五年期合同改为六年期合同，六年期合同总额与五年期合同总额差60多万元，该差额为双方协商待减项，实际自2015年1月1日起租。对此，郗真鑫盒公司称，天坛商店所称的五年期合同总额与六年期合同总额也不一致，北京尚玛可商贸有限公司与郗真鑫盒公司均为独立法人，北京尚玛可商贸有限公司与天坛商店之间五年期的合同与郗真鑫盒公司无关，郗真鑫盒公司的前身北京添天睿科技发展有限公司与天坛商店自2018年才开始签订合同，其中2018年所签租赁合同约定租金246万元，2019年签订租赁合同约定租金411万元，北京添天睿科技发展有限公司2018年实际交纳租金411万元，2019年实际交纳租金123.3万元，共计534.3万元；其中2018年交纳411万元租金具体情况为，2017年12月21日支付100万元（由付高荣转账给天坛商店），2017年12月26日支付80万元（付高荣转账给天坛商店），2018年6月25日支付55万元（付高荣转账给天坛商店），2018年7月27日支付53万元（张建华取现存入天坛商店账户），2018年11月15日支付70万元（张建华取现存入天坛商店账户），2018年12月12日支付53万元（取现给天坛商店出纳），以上共计411万元，其中246万元属于2018年租金，165万元是预交2019年租金，加上2019年交纳的123.3万元，2019年租金共计交纳288.3万元。天坛商店称，根据合同约定天坛商店有权要求停售禁卖品，双方合同中没有明确哪些是禁卖品，合同履行过中要围绕上级要求，所以天坛商店根据市领导的要求提出下架老三样并无不当；而且对方的销售范围，除了老三样，还有工艺品、饰品、纪念品、饮品及古装照相等。郗真鑫盒公司称，老三样已经销售几十年，不是伪劣商品，天坛商店要求下架老三样是对市领导要求的错误理解，其他公园依然在售老三样；天坛商店认可郗真鑫盒公司所称2018年所付租金总数额411万元，但其中2017年12月21日支付100万元（由付高荣转账给天坛商店）和2017年12月26日支付80万元（由付高荣转账给天坛商店）是支付的2017年的租金，北京添天睿科技发展有限公司成立于2018年2月27日，支付该两笔钱款时该公司还未成立，双方合同显示签订于2018年1月1日系倒签合同。郗真鑫盒公司和付高荣称，认可北京添天睿科技发展有限公司成立时间，双方合同确实倒签，但是2017年12月21日支付100万元（由付高荣转账给天坛商店），2017年12月26日支付80万元（付高荣转账给天坛商店）是预付的2018年预成立新公司的租金。本院认为：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据本院查明事实，天坛公园商店与北京添天睿科技发展有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。北京添天睿科技发展有限公司的名称变更为郗真鑫盒公司，故上述租赁合同中北京添天睿科技发展有限公司的权利义务由郗真鑫盒公司承担。双方于2019年所签租赁合同约定租金411万元，2018年所签租赁合同约定租金246万元。郗真鑫盒公司2018年共计交纳租金411万元，多出约定租金的部分即165万元为预交2019年租金，加上2019年所交租金123.3万元，共计交纳2019年租金288.3万元。经计算，郗真鑫盒公司尚欠2019年度租金122.7万元。关于天坛商店所称，郗真鑫盒公司所主张的2018年所交租金411万元中第一笔2017年12月21日付高荣代支付100万元和第二笔2017年12月26日付高荣代支付80万元系支付的2017年度租金，因代付款人付高荣对此不认可，且付高荣坚持认为代支付的是2018年的租金，又因郗真鑫盒公司与2017年所签租赁合同的主体北京尚玛可商贸有限公司并非同一公司，故本院对天坛公园商店的意见不予采信。若北京尚玛可商贸有限公司与天坛公园商店之间租赁合同约定的租金未全部支付，应当另案解决。关于天坛公司商店所主张的利息损失，双方合同约定最后一笔123.3万元应于2019年10月15日支付，逾期按照日1000元为标准支付违约金，郗真鑫盒公司逾期支付上述款项，应当承担违约责任，但因郗真鑫盒公司因停售老三样问题未解决才未交纳租金，并非恶意，且上述违约金标准过高，本院对违约金予以酌定。关于郗真鑫盒公司所主张的停售老三样损失321万元的诉讼请求，老三样是公园里店铺销售的常规食品，天坛公园商店停售老三样会给郗真鑫盒公司造成损失，但天坛公园商店并非无故擅自停售，郗真鑫盒公司作为盈利法人，也应当承担经营风险，综上考虑，本院对损失数额予以酌定，反诉案件的受理费酌定由天坛公园商店多负担。关于郗真鑫盒公司要求赔偿停电损失一节，因证据不足，本院不予支持。关于天坛公园商店要求付高荣、张建华承担连带责任的诉讼请求，因该二人已非郗真鑫盒公司的股东或法人，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京市天坛公园商店支付剩余租金122.70万元；二、被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司于本判决生效后十日内按照日200元为标准向原告（反诉被告）北京市天坛公园商店支付自2019年10月16日起至实际付清剩余租金122.70万元之日止的违约金；三、原告（反诉被告）北京市天坛公园商店于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司支付停售老三样损失10万元；四、驳回原告（反诉被告）北京市天坛公园商店的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14908元，由原告（反诉被告）北京市天坛公园商店负担8578元（已交纳），由被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司负担6330元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费16240元，由被告（反诉原告）北京郗真鑫盒科技发展有限公司负担1.6万元（于本判决生效后七日内交纳），由原告（反诉被告）北京市天坛公园商店负担240元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年十二月二十八日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤