广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初2996号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：广东省云浮市市区******。负责人：易某平，该分行行长。委托诉讼代理人：刘嘉怡，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚刚，广东百誉律师事务所律师。被告：江家威，男，汉族，1995年5月10日出生，住广东省增城市********，公民身份号码：440************836。被告：江小波，男，汉族，1969年5月29日出生，住广东省增城市*************，公民身份号码：440************034。被告：云浮市华地投资有限公司，住所地：广东省云浮市市区*********（即蓝峡谷体育休闲会所处）。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）诉被告江家威、江小波、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法由审判员李鉴洪适用简易程序独任审理，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告建行云浮市分行的委托诉讼代理人刘嘉怡、被告华地公司的委托诉讼代理人康林君均到庭参加诉讼，被告江家威、江小波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷各方当事人：贷款人为原告建行云浮市分行，借款人、抵押人为被告江家威，保证人为被告江小波。二、借款合同签订时间：2016年12月19日，借贷各方签订编号为2016-1***0《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：借款本金为390000元；借款期限为240个月（即2016年12月23日起至2036年12月23日）；借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）20#1******03号房；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月22日归还本金金额为2552.33元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人江家威的坐落于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）20#1*******3号房；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年12月19日至2038年12月23日）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）、行使担保权利、自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。四、保证担保情况：（一）被告江小波作为保证人在上述《个人住房（商业用房）借款合同》的“保证人”一栏处签名捺印，为涉案借款提供连带责任保证，保证范围包括涉案债务的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权于担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；未约定保证期间；保证条款的效力独立于合同的其他条款；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或者法律规定宣布贷款提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。（二）2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》【编号：（2015）****5号】，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区***云******的经批准命名为“云浮印象·中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等）。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。甲方保证，与购房人签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。甲方不存在为筹集资金或其他原因，以购房人名义向乙方借取套取银行资金的情形。甲乙双方确认，一旦出现上述情形，不影响本协议的效力及甲方承诺承担保证责任。且乙方可以采取以下措施实现债权：2.无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。五、抵押登记情况：涉案房屋已于2019年5月10日办理权属证书，并于2019年11月8日办理正式的抵押权登记手续，原告已取得涉案房屋的《不动产登记证明》【证号：粤（2019）云浮云安不动产证明0*******6号】。六、用款情况：2016年12月23日，原告建行云浮市分行按约定将390000划入被告江家威的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：被告江家威归还了部分借款本息，从2019年12月23日开始逾期还款，起诉后没有归还过任何款项，截止至2020年7月22日，被告江家威尚欠本金352848.73元、利息9889.89元、罚息332.13元。八、需要说明的其他事项：（一）庭审中，原告明确逾期利率按照基准利率上下调0%后再上浮50%即按年利率7.35%计算。（二）2019年11月22日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，双方签订《委托代理协议》，原告已支付律师费3500元。（三）被告华地公司与被告江家威在商品房买卖合同中约定购买的涉案房屋为带装修房屋，实际以毛坯房交付，原告认为被告华地公司以毛坯房交付的行为导致房屋与抵押物原有价值存在巨大差额，被告华地公司应依据合作协议第九条第二款约定承担连带清偿责任；被告华地公司认为保证的范围是办理抵押权他项权证交原告保管之日止，之后不应承担保证责任。九、原告的诉讼请求：（一）判令解除原告与被告江家威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1****0）；（二）判令被告江家威向原告归还借款合同本金352848.73元、利息9889.89元及罚息332.13元（罚息、利息暂计至2020年7月22日，之后利息、罚息按合同的约定的利率及计息方式计算至还清日止）；（三）判令被告江家威向原告支付为实现债权而支出的律师费3500元；（四）判令被告云浮市华地投资有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；（五）判令原告对被告江家威提供的位于云浮市云安区***云******云浮印象.中式大院（一期）********03号房抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；（六）本案的一切诉讼费用均由三被告承担。十、被告的答辩意见：（一）被告华地公司辩称：涉案房屋已于2019年11月8日办理抵押权他项权证，根据楼宇抵押贷款合作协议第六条的约定，华地公司不再承担连带保证责任。（二）被告江家威、江小波未作答辩，亦未提交证据。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮分行已按约定为被告江家威提供贷款390000元，但被告江家威从2019年12月23日出现逾期还款，已构成违约，严重影响原告债权的实现，原告有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，解除与借款人的借贷关系并收回尚欠贷款本息。原告并未向被告发出通知贷款提前到期的书面通知，原告于2020年11月4日向本院提起诉讼，应视为其向被告宣布贷款提前到期，因此，原告请求被告江家威归还尚欠借款本金352848.73元及利息、罚息，合理合法，本院予以支持。对于利息、罚息的计算，截至2020年7月22日止尚欠利息9889.89元、罚息332.13元；从2020年7月23日起至还清日止，以尚欠本金352848.73元为基数，按照基准利率下调0%再上浮50%即按年利率7.35%计算，从该日起贷款本金已按逾期利率计收罚息，故不应重复计算罚息。关于律师费的承担问题。被告江家威在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，原告为实现债权而实际发生的律师费等，由其承担。本案中，原告支付了律师费3500元，有委托代理协议、律师费发票等予以证实，本院予以确认，故原告请求被告江家威承担律师费3500元，理由成立，本院予以支持。关于被告江小波是否需要对本案债务承担连带清偿责任的问题。被告江小波作为本案借款的保证人，在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定对被告江家威的涉案债务承担连带清偿责任，虽未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”本案债务于2020年11月4日被宣布提前到期，故涉案债务仍在保证期间内，原告请求被告江小波承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。此外，被告江小波对涉案债务的保证范围包括原告因实现债权而发生的律师费，故，原告请求被告江小波对本案律师费承担连带责任，合法合理，本院予以支持。被告江小波在承担上述保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》的有关规定，向被告江家威追偿。关于被告华地公司是否需对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司保证不存在为筹集资金或其它原因，以购房人名义向原告借款套取银行资金的情形，否则无论购房人是否已办妥房产证，原告均可按约定要求被告华地公司承担连带保证责任。本案中，原告主张被告华地公司与购房人订立带装修的购房合同，实际以毛坯房交付，导致房屋与抵押物原有价值存在巨大差额，被告华地公司应当按照上述约定承担连带清偿责任。对此，被告华地公司予以否认，抗辩称被告江家威已经缴纳了30%的首付款，在银行的贷款只有70%，因此房屋实际总价是远远超出贷款金额，不会损害原告的任何权益。在原告亦未能提供其他相关证据予以佐证的情况下，本案仅凭房屋由装修房变更为毛坯房的行为不能认定被告华地公司存在以购房人名义向原告借款套取银行资金的情形，故原告主张依据上述约定请求被告华地公司承担连带清偿责任，理由不成立，本院不予采纳。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋已办理了不动产权证，并于2019年11月8日办理了正式的抵押登记手续，权利证书亦已交给原告保管，故原告请求被告华地公司继续承担连带清偿责任，理由不成立，本院不予支持。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告江家威以其位于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）*******03号房为本案借款提供抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记，该抵押合法有效，本院予以确认，故原告建行云浮市分行请求对上述房屋享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。被告江家威、江小波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告江家威、江小波于2016年12月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1***0）。二、被告江家威应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金352848.73元及利息、罚息（计算方法：截截至2020年7月22日止尚欠利息9889.89元、罚息332.13元；从2020年7月23日起至还清日止，以尚欠本金352848.73元为基数，按照基准利率下调0%再上浮50%即按年利率7.35%计算）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告江家威应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师费3500元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、被告江小波在上述第二、第三判项的所确定的给付义务范围内对涉案债务承担连带清偿责任。四、原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行对被告江家威位于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）******03号房【不动产权证号：粤（2019）云浮云安不动产权第0******0号】在上述第二、三项判决确定的给付义务范围内享有优先受偿权。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3399.28元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由被告江家威、江小波共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  李鉴洪二〇二〇年十二月三十日书记员  陈安琪附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。