湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初3441号原告（反诉被告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生、李超超，湖南博大律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永发，男，1970年6月28日出生，汉族，住祁阳县，现住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋小英，湖南济人律师事务所律师。原告（反诉被告）唐建秋与被告王永发（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐建秋及其委托诉讼代理人蒋冬生、李超超、被告王永发（反诉原告）及其委托诉讼代理人蒋小英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐建秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款31万元，并自2016年7月21日起至所欠购房款全部清偿时止按年利率10%支付利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月21日，原被告签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）xx号房，总价款425000元，签订合同时付115000元，剩余购房款以银行按揭支付。合同约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。2019年6月14日被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款31万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息。被告已入住所购房屋，原告已为被告办理了不动产权证。被告未按约定支付购房款和承担利息，为此，特诉至法院，请求法院依法处理。被告王永发辩称，1、本案合同总价款应按实际建筑面积127.93平方米、单价2931.04元计算为374968元收取，被告应在合同总价基础上减少支付50032元。合同约定xx房面积为145平方米，而不动产权证上房屋实际建筑面积只有127.93平方米。应当据实计算。被告未支付购房剩余款项是原告的违约、违法行为所致。被告与原告双方约定购房剩余款项以公积金贷款方式支付，但公积金贷款必须提供不动产权证及购房发票。因唐建秋等违规建房，导致被告2019年6月14日才拿到xx房的不动产权证。因原告唐建秋等使用阴阳合同偷逃国家税款，将被告所购买的xx房的合同总价编造为211084元，给被告的购房发票到2019年5月15日才开出来，并且开具的金额只有211084元，致使被告不能按照合同约定的总金额425000元申请住房公积金贷款。2、2019年6月14日，原告交付被告不动产证之前，被告没有任何违约行为，因此在2019年6月14日之前，被告不承担支付利息的违约责任。2019年6月14日之后，被告虽然可以办理住房公积金贷款，也仅能办理不超过购房发票金额211084元的贷款，且因被告在写给原告欠条上有10日的期限，因此应当在2019年6月24日之后再计算利息。年利率1分是在原告唐建秋以不给不动产权证的要挟下被迫写下的，因此欠款的利息应当按公积金贷款的3.25%计算，计算利息的基数按21万元计算而不是按31万元计算，另10万元应在扣减50032元的基础上不计算利息，因为是原告的原因造成被告不能依合同标的进行公积金贷款。由被告承担的利息仅为1万余元（211084×3.25%×1.5年=10290元）。3、被告王永发与唐建秋约定的由被告承担的是办证契税与一切相关费用，而非唐建秋在起诉状中所说“办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担”，本案xx房交易契税4260元被告已经于2019年5月15日缴纳，费用仅有不动产权证工本费80元，被告也于2017年3月8日预交了水电开户、办证费用15000元。2019年5月15日被答辩人唐建秋哄骗被告妻子何小翠为其代缴了本应由原告承担的销售不动产增值税14200元、财产转让所得的个人所得税2840元、增值税教育附加213元、增值税地方教育附加142元、城市维护建设税355元共计17750元，这些税根据税法之规定应由唐建秋等房屋出卖方承担，并且合同中未约定这个税由被告承担。另外，2017年3月16日被告在装修时向唐建秋交纳了2000元装修押金，至今未退。因此，被答辩人还应退还被告34670元（15000+2000+17750-80），此款也可以充抵购房款。4、原告应承担迟延办理不动产权证的违约责任给被告造成的损失30003元。原告因自身建房违规直到2019年6月14日才办出xx房的不动产权证，参照商品房买卖合同司法解释第18条之规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，已付购房款按149670元计算（115000+34670），逾期贷款利率为6.975%（4.65%×1.5），违约期间从2016年7月31日计算至2019年6月14日，迟延办理不动产权证给被告造成的损失为30003元，该损失应由原告承担。被告王永发（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告合同总价款按实际建筑面积127.93平方米、单价2931.04元计算为374968元收取，比合同总价减少50032元；2、判令反诉被告退还反诉原告代交水电开户和办证税、费34670元；3、判令反诉被告承担迟延办理不动产权证的违约责任，因此给反诉原告造成的损失30003元由反诉被告承担；4、判令反诉被告依法为原告开具以购房合同标的总金额相符的购房发票；5、因诉讼产生的所有费用均由反诉被告承担，事实与理由同本诉辩称理由。原告（反诉被告）唐建秋辩称，1、原、被告签订房屋买卖合同约定的房屋计价方式是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定合法有效。原、被告签订的《金秋花园2期龙腾大厦项目合同书》第二条约定，原告出售的房屋面积与房产部门颁证面积不符的，依原告出售面积为准，按照原告出售的面积计算，该商品房单位为每平方米3199.6元，总价款为463942元。房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同条款合法有效。2、被告交纳的水电开户费、办证税、费是被告依法履行的合同义务。房屋买卖合同第四条约定，“甲方负责为乙方办理自来水开户、居民用电开户及其他配套设施，费用由乙方承担。电梯安装为品牌电梯，电梯运行时产生的费用由龙腾大厦全体业主承担。甲方负责为乙方代为办房屋产权证及国土使用证，但办证时应缴纳的契税及其他一切费用均由乙方承担，如乙方拒交或拖延缴纳相关税费，影响办证，甲方概不负责”。上述合同条款明确约定了水电开户费、办理不动产权证书所缴纳的契税和其他一切费用均由被答辩人承担，既是合同当事人的真实意思表示，亦符合房屋买卖交易过程中税费负担的交易习惯。3、答辩人没有违约行为，被答辩人没有履行合同义务已经构成违约。（1）被答辩人在购房款未付清的情况下已接收房屋并入住。答辩人已经完成了房屋买卖合同约定的交付义务。被答辩人没有承担相关费用导致答辩人的房屋没有办理房屋产权证及土地使用权证的责任完全在于被答辩人。合同约定办证时，购房方应当将全部按揭资料交给答辩人，现没有任何证据证实本案的被答辩人将办证、按揭资料在约定的时间内交给了答辩人。（2）因被答辩人拖欠答辩人购房款未付，被答辩人领取不动产证时，与答辩人协商约定由被答辩人出具欠条并注明逾期利息。被答辩人称是答辩人强迫其写下欠条，缺乏客观证据证实，且不符合正常逻辑。4、被答辩人没有按照合同约定将剩余的购房款支付给答辩人，在客观上占用了答辩人的资金，给答辩人造成了经济损失，应当承担资金占用利息。5、少开销售发票是答辩人与被答辩人双方共同协商一致的结果，若被答辩人不同意少开销售发票，在被答辩人补缴相应的税款和交纳相关费用后，答辩人同意为被答辩人补开发票。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据2：金秋花园Ⅱ期[龙腾大厦]项目合同书，拟证实：原被告签订金秋花园二期项目合同书，约定被告购买原告房屋总价款为425000元人民币，签订合同时支付115000元，剩余31万元以银行按揭支付；房屋面积与房产部门颁证面积不符的，按照出售面积计算；被告应当在签署合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，逾期不交的由被告承担相应的责任；原告为被告办理自来水开户的、居民用电开户及其他配套设施费用由被告承担，办理房屋产权证和国土使用证应缴纳的契税及其他一切费用由被告承担。被告对该证据的真实性无异议，对其关联性和部分条款的合法性有异议，认为原告明知是自建房，在合同中标注为商品房，唐建秋的行为构成欺诈；房屋买卖合同中约定的面积均大于实际面积，应当据实计算。合同约定自签订10日内递交办理公积金贷款的资料，但作为办理公积金贷款的最重要的资料不动产所有权证与房屋销售发票，原告直到2019年4月30日才办出，原告未履行先履行的义务，原告收取的水电开户费应当退还。对该证据的真实性本院予以采信。2、对原告提供的证据4：欠条。拟证实：2019年6月14日经原被告结算，被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款31万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息。被告对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议。认为是原告通知被告领取不动产权证时逼迫被告写下的，不具有合法性，欠条中未约定利息，说明没有利息。对该证据的真实性本院予以采信。3、对被告提供证据2：不动产权证，拟证实原告于2019年5月30日才为被告办出不动产权证，同年6月14日才交付给被告，该房系自建房，二手房，房屋建筑面积仅127.93平方米，原告有违规行为的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为因被告没有按购房合同支付原告剩余的购房款，交纳办理不动产证所需的证和费用及相关资料，导致被告的房屋不动产证迟迟没有办理，其原因在被告，对该证据的真实性本院予以采信。4、对被告提供证据3：收据四张，拟证实：被告于2017年3月8日向原告支付水电开户、办证费用15000元的事实及于2017年3月16日向原告交装修押金2000元和首付款及物业费的事实，原告至今未退还装修押金给被告。原告对该证据的真实性合法性无异议，证明目的有异议，就税费的承担问题，房屋买卖合同已经约定的十分明确，上述费用全部由被告承担，原告无须退还被告任何费用，对该证据的真实性本院予以采信。5、对被告提供证据4：完税凭证两份及商品住房发票一张，拟证实被告于2019年5月15日缴纳契税4260元，并为被告代交销售不动产增值税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税共计17750元，原告将两份发票均拿走；仅为被告开具出金额为211084元的购房发票。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为办理不动产证交纳的一切费用由被告承担是合同约定的，开具购房发票是原、被告协商的结果，被告对此是认可的，对该证据的真实性本院予以采信。6、对被告提供证据5：收据及2018年12月18日合同书，拟证明原告于2019年5月15日后又开出金额为233335元的收据，并倒签日期为2018年12月18日，意图帮助被告贷出与合同金额基本相符的住房公积金贷款的事实，说明原告明知自己少开发票会导致被告贷不出与合同金额相符的住房公积金贷款，会造成被告迟延交付购房款及给被告造成损失的事实。原告对其中增值税普通发票真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，税款申报不仅依据原、被告签订合同，还要依据房地产估价报表，被告对此是明知认可的，对增值税普通发票的真实性本院予以采信；原告认为被告提供的合同上面唐建秋的签名不是唐建秋本人所签，笔迹对不上，这份合同来源不明，后面两份合同是被告方为了贷款需要，要求售楼部代签的，唐建秋和柏金秀都不知情，原告质证理由充分，对该证据本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年7月21日，原告（甲方）唐建秋与被告王永发（乙方）签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定乙方购买甲方金秋花园2期（龙腾大厦）xx号房，面积145平方米，单价每平方米2931.04元，总价款425000元，并约定签订合同时交付总房款的25%，即付115000元，剩余房款310000元以银行按揭方式支付，乙方应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，乙方逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定甲方为乙方办理水电开户，费用由乙方承担，甲方为乙方代办房屋产权证及国土使用证，办证的契税及其他一切费用均由乙方承担，如乙方拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，甲方概不负责。合同签订后，被告向原告支付购房首付款115000元，剩余310000元被告向原告出具了欠条。2017年3月8日向原告支付水电开户、办证费用15000元，2017年3月16日向原告交装修押金2000元，2019年5月15日，被告缴纳契税4260元，缴纳销售不动产增值税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税共计17750元，2019年5月30日，原告为被告办理了不动产权证。2019年6月14日被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款31万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息，同日，原告将诉争房不动产权证交付给被告。另查明，永州市中级人民法院（2020）湘11民终622号、623号、624号生效民事判决书认定如下事实：唐建秋、柏金秀、胡必德共同建设龙腾大厦2期因超面积违规建设，被相关单位作出违规处理，并补交了相应的土地出让金，胡必德、柏金秀公证授权委托唐建秋办理该建设项目所需的城建规划等手续及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等事项，2018年11月19日该项目才取得不动产权证书，唐建秋所建房屋存在违规问题是导致签约业主不能及时办理银行按揭的主要原因。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争执焦点为：1、被告是否应当支付原告下欠的310000元购房款及其利息；2、房屋总价款是否应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少50032元；3、原告是否应当退还被告水电开户和办证税、费34670元，承担被告损失30003元。关于焦点1，本院认为，2016年7月21日双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。在原告交付房屋后，被告下欠310000元购房款未付，双方对于欠款事实都予以认可，导致原告实际存在利息损失，故对原告要求被告支付下欠购房款310000元并承担利息损失，本院予以支持。因原告所建房屋存在建设违规情况，是导致银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该项目才取得不动产权证书。根据合同约定，被告缴纳购房款及办证所需税费为先履行合同一方，因被告未先履行义务，原告2019年5月30日才为被告办理了不动产权证，考虑双方的过错责任，故对2016年7月21日至2018年11月19日被告应承担的购房欠款利息，考虑双方的过错责任，由双方当事人各承担一半，又因原、被告双方交易房屋尾款支付选择的是住房公积金贷款，被告2019年6月14日出具欠条前下欠原告尾款的利率，只能按住房公积金贷款利率3.25%予以计算，即：2016年7月21日至2018年11月19日由被告应承担的购房欠款310000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向原告支付利息，2018年11月20日至2019年6月14日由被告应承担的购房欠款310000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%向原告支付利息，又因被告2019年6月14日出具的欠条约定一个月还清，否则按年利率一分计算利息，故对2019年6月14日之后的购房款利息，则应由被告按2019年6月14日出具的欠条约定的10%的年利率予以计算并支付给原告。关于焦点2，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理，本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，因此，对于被告反诉要求房屋总价款应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少50032元的主张本院不予支持。关于焦点3，本院认为，被告主张原告存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订的合同时的出卖人是原告唐建秋，而非房地产开发公司，对此被告是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故原告出售房屋的行为不存在欺诈情形，双方在合同中明确约定由原告代被告办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由被告承担，故对于被告要求退还水电开户和办证税、费34670元的反诉主张，本院不予支持。被告交纳装修押金2000元，原告应予返还。关于焦点4，本院认为，因原告所建房屋存在建设违规情况，导致被告银行按揭不能及时办理，对此原告已在资金占用利息方面承担了一半的过错责任，对被告因此造成的损失已进行了弥补，故对被告的这一主张本院不予支持。被告反诉要求原告开具以购房合同标的总金额相符的购房发票，原告同意在被告交清购房款后开具，被告这一反诉请求理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王永发在本判决书生效之日起十五日内给付原告唐建秋购房欠款310000元，自2016年7月21日至2018年11月19日以310000元为基数，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向原告支付利息，自2018年11月20日至2019年6月14日以310000元为基数，按住房公积金贷款利率3.25%的年利率向原告支付利息，自2019年6月15日起至310000元还清时止按年利率10%向原告唐建秋支付利息。二、原告唐建秋返还被告王永发装修押金2000元，该款在被告王永发给付原告唐建秋上述购房欠款及利息时予以扣除；三、原告唐建秋在被告王永发付清购房欠款及利息后十五日内，为被告王永发开具与购房合同标的总金额相符的购房发票；四、驳回反诉原告王永发其他诉讼请求。案件本诉受理费2975元，反诉受理费1297元，合计4272元，由原告唐建秋承担2136元，被告王永发承担2136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 于杨宁二〇二〇年十二月十七日法官助理 唐银玲书 记 员 罗 倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。