陕西省铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书                 （2020）陕0204民初2904号                                                                                                                            原告:王建英，男，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：李青梅，女，汉族，住铜川市新区，系王建英之妻。   委托诉讼代理人：许瑛，广东融聚律师事务所律师。   被告：陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：王伟军，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高耀光，陕西摩达律师事务所律师。   原告王建英与被告陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）不当得利纠纷一案，本院2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告王建英的委托诉讼代理人李青梅、许瑛，被告鑫华源公司的委托诉讼代理人张强星、高耀光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王建英向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告其他费用2820元及利息334元、更名费2300元及利息518元；二、被告支付原告代收大修基金占用期间的利息1106元，共计7078元。事实和理由：2015年6月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第十条规定：商品房相关设施设备，水、电、暖由被告办理承担相关费用，燃气、电话、有线电视、宽带由原告自行办理开通手续。2016年6月19日，被告向原告交接房屋时，捆绑式强行代收原告大修基金10369元，违规收取（燃气初装费）其他费用2820元。西安市物发[2007]318号明确规定：各房地产开发经营企业按照市物发[2007]291号文件，自主确定商品房销售价格“一价清”时，必须将工程建设中已代垫支付的天然气安装工料费、有线电视安装工料费等一并计入销售价格，价外不再收取与商品房建设工程相关的任何费用。2011年12月，西安市政府明文规定：开发商、物业服务企业不得代收维修资金。原告认为，被告身为开发商，明知政府规定开发商对专项维修资金不得代收和实行商品房价格一价清制度，却还在签订《商品房买卖合同》并交付房屋时，违规强行收取原告的专项维修资金和商品房价格以外的“其他费用”，全小区近1500户，收取的资金数额达近二千万元之巨，且将这笔费用存放在自己的账上无息使用三年多，按照2016年各大银行公司贷款利率7.38%计算，二千万三年贷款，仅银行利息要支付442万元。被告利用违规收取的费用作为企业的流动资金，为自己赚取利润，属于不当得利，被告除返还不当得利外，还应当支付占用原告资金期间的银行同期贷款利息。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告鑫华源公司辩称，原告要求被告返还其他费用2820元及利息334元，更名费2300元及利息510元无事实和法律依据。原告王建英购买的7幢1单元10502号房屋系团购房，并非对外销售的商品房，房屋价格等前期诸多问题均由团购单位铜川市规划局与被告协商，因前期销售价格均价仅为2700元/㎡，未计入燃气费、电视初装费，收取该费用问题，新区管委会于2016年7月7日召集市住建局、市城市管理局、市物价局、市监察局、市国土局、市规划局、新区建设局、信访局、三名业主代表及山水雅庭小区开发单位、物业公司召开协调会，同意被告与团购单位协商，被告与团购单位协商一致后，收取燃气费、电视初装费等费用，符合双方合同约定，原告要求返还无事实和法律依据。   原告本不享有团购资格，为购买王某某7幢1单元10502号房屋，向被告提出申请，被告本无义务配合原告进行更名，且更名需要解除与王某某签订的《商品房买卖合同》，与原告重新签订合同，后原被告协商一致，被告明确告知原告更名需交纳2300元费用，原告亦于2015年3月26日向被告交纳2300元更名费，符合双方合同附件十一第十一条规定“……房屋买卖代理费由买受人承担。”因此被告收取更名费2300元，有事实和法律依据亦符合公平原则。现原告要求被告返还，有悖于诚实信用原则。原告交纳上述费用并未受损，反而获益，原告通过更名的方式购买团购房，单价2600元/㎡，远低于被告对外销售商品房单价3400元-3600元/㎡，被告作为房地产开发企业，以营利为目的，团购房以成本价销售，收取的其他费用是因为燃气费、电视初装费等未计入成本，并非违规收费。原告以更名方式买受的房屋至少获利13万元至16万元。   原告因工作繁忙委托物业公司代办大修基金缴纳，双方形成委托合同法律关系，受托人已将原告委托代缴的大修基金缴纳到专用帐户，不存在不当得利，原告要求被告支付占用期间的利息，不应支持。原告自愿于2015年3月26日交纳更名费2300元，被告为原告办理了更名手续，2016年6月19日交纳其他费用2820元，现要求返还有悖诚实信用原则，且超过诉讼时效，依法应予以驳回。   原告王建英提交了收款收据三份、专项维修资金专用收据一份、《陕西省物价局关于商品房价格实行一价清政策相关问题的批复》陕价费函[2016]8号、《陕西省住宅专项维修基金管理办法》、关于转发《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》的通知陕发改价格[2019]1051号、网络下载三秦都市报2010年7月8日报道《西安物价局：商品房销售须按“一价清”规定执行》，证明被告未按陕西省关于商品房销售一价清的政策执行，收取的燃气费、弱电费应交给燃气公司、供电公司，被告未转交，大修基金是被告收取了不该收的钱，就是不当得利，不当得利不适用诉讼时效的规定。   被告鑫华源公司对原告提交的收款收据二份、专项维修资金专用收据一份真实性无异议，证明目的有异议。认为《陕西省物价局关于商品房价格实行一价清政策相关问题的批复》陕价费函[2016]8号、《陕西省住宅专项维修基金管理办法》、关于转发《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》的通知陕发改价格[2019]1051号均无公章，真实性无法核实，证明目的不予认可。其他费用、更名费是原告自愿交纳的，被告收取有事实和法律依据，不构成不当得利；原告因更名取得巨大利益，现要求返还有悖诚实信用原则。大修基金原告因工作繁忙委托物业公司代办，已交至维修基金专户，双方系委托合同关系，不构成不当得利。原告提交的规定颁布在双方合同签订之后，没有溯及力，且均为地方政府的规定，效力位阶不及行政法规。   被告鑫华源公司提交了以下证据：1、商品房团购协议、王建英《商品房买卖合同》、2016年7月8日铜川市新区建设局《关于董义信访事项答复意见书》、2016年7月29日铜川市委办公室《关于山水雅庭小区各类问题的投诉回复》，证明原告所购买的房屋系单位团购房，购买单价为2600元/㎡，而非被告正常对外销售的商品房。被告对外销售的商品房均价为3400元-3600元/㎡，房屋价格等前期诸多问题均由团购单位铜川市规划局与被告协商，燃气费、电视初装费因未计入前期销售价格，被告与团购单位协商一致后，才收取燃气费、电视初装费等费用，原告要求返还其他费用2820元及利息334元无事实和法律依据。2、《变更申请》、《变更确认单》、他人《商品房买卖合同》二份，证明原告本不享有团购资格，其购买团购单位员工转让的房屋申请被告办理更名手续，被告本无义务配合原告更名，且会产生相应费用支出，原告通过更名以团购价购买房屋，比市场价购买至少获得13万元至16万元利益，原被告协商一致，原告自愿交纳更名费2300元，是双方真实意思表示，现要求返还有悖于诚实信用原则，亦不符合公平原则。3、《申请》，证明原告因工作繁忙，自愿申请物业公司代为办理大修基金缴纳等事宜，双方形成委托代理关系，原告要求支付代收大修基金占用期间的利息1106元与本案并非同一法律关系。   原告王建英对被告提交的王建英《商品房买卖合同》真实性认可，不认可证明目的，其他证据认为与本案无关联性，且均系复印件，真实性无法核实。被告鑫华源公司提交的2016年7月8日铜川市新区建设局《关于董义信访事项答复意见书》系复印件、2016年7月29日铜川市委办公室《关于山水雅庭小区各类问题的投诉回复》系网络下载，其他证据均为原件，被告提交证据的真实性予以确认。原告提交的收款收据三份、专项维修资金专用收据真实性予以确认。   经审理查明，2012年12月30日，鑫华源公司（甲方）与铜川市规划局（乙方）签订《商品房团购协议》，约定铜川市规划局团购鑫华源公司开发建设的山水雅庭小区6、7号两栋高层住宅楼，总户数144户，每户一个地下车位。协议第二条约定“本协议是乙方组织本单位职工向甲方团购房屋时，由甲方与乙方签订用以明确此次团购活动中甲乙双方的权责的事宜。本协议是甲乙双方在本次团购行为中履行责任义务的主协议，甲方与乙方职工签署的《商品房买卖合同》仅作为办理购房按揭贷款手续和房屋产权证的依据。”2015年3月26日王某某书面申请“申请将购买山水雅庭×#×××××的商品房变更到（转让）王建英名下。并承担由此可能产生的房产争议及经济纠纷的全部责任。”同日，王某某与王建英签订《变更确认单》，王建英向鑫华源公司交纳更名费2300元，2015年3月30日鑫华源公司与王建英签订《商品房买卖合同（预售）》，约定该商品房单价为每平方米人民币2600元。鑫华源公司为王建英办理了更名手续。2016年6月19日王建英交纳其他费用（天然气初装费、弱电（有线电视）费）2820元。同日,王建英交纳契税6419元、大修基金10369元、产权代办费344元，合计17132元，鑫华源公司出具收款收据。2018年9月4日出具陕西省住宅专项维修资金专用收据。2016年7月8日新区建设局铜新建发[2016]122号《关于董义信访事项答复意见书》答复“……7月7日下午，管委会丁勇副书记、刘万学副主任召集市住建局、市城市管理局、市物价局、市监察局、市国土局、市规划局、新区建设局、信访局、3名业主代表及山水雅庭小区开发单位、物业公司召开了协调会，就信访反映事项进行了沟通、协商，现答复如下：一、关于收费问题（一）燃气材料费、弱电费。《陕西省商品房销售明码标价规定>实施细则》第十一条规定：‘商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设用费，均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。’您所购房屋属单位团购房(商品房),房屋价格等前期诸多问题均由团购单位与开发单位协商，团购业主未参与，就开发单位以销售价格中未计入燃气、电视初装费为由，要另行收取燃气、弱电费问题，会议明确由团购单位与开发建设单位进一步沟通，协商解决。”2016年7月18日铜川市委办公室在网络回复《关于新区山水雅庭小区各类问题的投诉》“……二、关于收费问题：（一）燃气材料费、弱电费，根据《陕西省商品房销售明码标价规定>实施细则》规定，商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设用费，均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。山水雅庭小区商品房销售价格有面向社会个人的市场价格和团购协议价格两种，面向社会个人销售的房屋价格中包含燃气材料费和弱电（有线电视）费，不存在另行收费问题。团购房价格是由团购单位与开发建设单位协商，团购协议价格较面向社会个人销售的市场价格有一定的折扣优惠。开发建设单位以团购房销售价格中未计入燃气、有线电视材料费为由，要另行收取燃气、弱电（有线电视）材料费，应由团购单位与开发建设单位进一步沟通，协商解决。”2017年5月王建英入住该房屋至今。   另查明,鑫华源公司签订的合同编号为××××××××××××《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房单价为每平方米3300元；鑫华源公司签订的合同编号为××××××××××××《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房单价为每平方米3563元。   上述事实，有当事人陈述、收款收据、专项维修资金专用收据、《商品房团购协议》、《变更申请》、《变更确认单》、《商品房买卖合同》、铜川市新区建设局《关于董义信访事项答复意见书》、铜川市委办公室《关于山水雅庭小区各类问题的投诉回复》、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，铜川市规划局与鑫华源公司协商一致签订的《商品房团购协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方约定由铜川市规划局向鑫华源公司提供购房职工名单，王建英不在该名单内。2015年3月26日王建英与王某某协商一致，经鑫华源公司同意，受让王某某团购的房山水雅庭小区×幢×单元×××室，王建英与鑫华源公司签订《商品房买卖合同》就需要鑫华源公司解除与王某某签订的《商品房买卖合同》，更换交款票据等变更手续，王建英交纳了2300元更名费，2015年3月30日鑫华源公司与王建英签订《《商品房买卖合同（预售）》，为王建英办理了更名，王建英与鑫华源公司形成《商品房买卖合同》法律关系，双方的履约行为符合公平原则；且王建英因更名由非团购人员享受团购房价，不仅未因此受到损失，反而以明显低于市场价格获得合同利益，鑫华源公司收取更名费并不符合不当得利的构成要件。   鑫华源公司面向社会个人销售的商品房不存在另行收费问题，团购房价格由团购单位与鑫华源公司协商。王建英本不享有团购资格，通过受让他人团购房屋以团购价购买商品房，应受《商品房团购协议》的约束，团购单位未对鑫华源公司收取燃气、有线电视材料费提出异议，王建英交纳的其他费用2820元，是履行《商品房团购协议》团购价的约定，不符合不当得利损益变动之因果关系，王建英以不当得利主张返还不予支持。   交纳大修基金是购房者履行《商品房买卖合同》的附随义务，王建英不论是委托开发商或者物业公司还是开发商或者物业公司代收代缴大修基金，王建英支付了大修基金就已经履行了缴纳义务，开发商或者物业公司未按规定交纳，由此产生的风险由开发商或者物业公司承担，王建英不承担任何风险。王建英要求鑫华源公司支付收取大修基金未及时交至专户期间占用的利息没有事实和法律依据，不予支持。   王建英2015年3月26日交纳更名费，2017年3月26日诉讼时效届满；2016年6月19日交纳其他费用、大修基金，《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日起施行，该部分适用三年诉讼时效的规定，至2019年6月19日诉讼时效届满，西安市雁塔区人民法院移送本案案号为（2020）陕0113民初1015号，王建英未提交证据证明其在诉讼时效届满前主张权利，鑫华源公司抗辩王建英超过诉讼时效的理由成立。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回王建英的诉讼请求。   受理费50元减半收取25元由王建英负担。。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。               审判员  张梅               二〇二〇年十二月十日                            书记员  杨笑        1