四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2559号 原告：邻水县宏阳物业服务有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇中街27号2单元2层2号。统一社会信用代码91511623MA62B0DM27。 法定代表人：何小红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李文友，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：周瑶，四川欣锐律师事务所律师。 被告：陈越春，男，1984年4月3日出生，汉族，住四川省邻水县经开区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈中德，男，1953年10月26日出生，汉族，初中文化，农村居民，住四川省邻水县经开区,系陈越春之父。 委托诉讼代理人：许少林，邻水县旭升法律服务所法律工作者。 原告邻水县宏阳物业服务有限公司（以下简称宏阳物业公司）与被告陈越春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后,依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告宏阳物业公司的委托诉讼代理人李文友、周瑶，被告陈越春的委托诉讼代理人陈中德、许少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告立即支付从2017年4月1日起至2020年10月31日期间所欠的物业服务费共计3080.52元及逾期付款的利息（其中2017年4月1日起至2018年3月31日期间的利息从2018年4月1日起以物业服务费本金859.68元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中银公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的利息从2019年4月1日起以物业服务费本金859.68元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年10月31日期间利息从2020年11月1日起以物业服务费本金1361.16元为基数，按照同期银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止）；2.依法判决被告向原告立即连带支付从2017年4月1日起至2020年10月31日期间逾期付款的违约金（其中2017年4月1日起至2018年3月31日期间的违约金从2018年4月1日起以物业服务费本金868.44元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的违约金从2019年4月1日起以物业服务费本金859.68元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年10月31日期间违约金从2020年11月1日起以物业服务费本金1361.16元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止）；3.本案案件受理费、公告费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告购买位于四川邻水县经开区××路××号××单元××号××住房一套。原告按照与“中科天下一家”小区业主委员会签订的《物业管理合同》为该小区提供了物业服务，但是，被告无故拒绝缴纳从2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费。综上所述，原告与小区业主委员会签订的《物业管理合同》对被告具有约束力，被告拒绝缴纳物业费的行为实属违约行为，给原告造成了一定的经济损失。现原告特诉至法院，望判如所请。 被告陈越春辩称，1.原告所诉事实不具有真实性；原告按照与“中科天下第一家”小区业主委员会签订的《物业管理合同》为小区提供物业服务的事实失去真实性。中科天下第一家是后期物业管理，业主委员会未经法定程序产生，未经业主及业主代表选举产生，不是业主真实意思表示的结果，业主委员会招聘物业服务企业未征询业主大会的意见，未经半数的业主且占总数过半的业主同意，即双过半同意。违反法律法规的民主议事程序。我国《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。天下第一家的业主委员会，是个别人擅做主张，私自成立。违背《物业管理条例》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。所以，诉称事实不具有真实性。请求人民法院，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定审查涉案《物业管理合同》合法性。2.涉案《物业管理合同》至始无效；中科天下一家是后期物业管理，原是开发商所请物业管理公司进行的管理，依照法定程序选举了物业管理委员会，后来，原告进驻中科天下一家，未经业主选聘。按照《物业管理条例》第二条规定:本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。我国《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”业主委员会未经合法程序选举产生，其《物业管理合同》对业主不具有约束力。3.涉案的物业管理服务未尽职责，存在诸多管理瑕疵物业管理是进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。小区的监控绝大部分损坏，后门经常不关闭，危及业主财产安全，确实经常失盗现象;小区路灯损坏电线裸露危及人身安全;小区内活动场所的乒乓台损坏未修复、小区杂物乱堆乱放、电线私拉乱接、楼道乱停乱放摩托车、自行车、电动车无人管理:小区正大门的装饰被损坏未进行维修、维护管理失职，严重影响小区形象。与物业服务的收费一点不相匹配。涉案物业收费违背政府的指导价且徇私舞弊行为没有比较就没得鉴别。开发商前期物业管理中，对装修垃圾每户每平方收2.00元，开发商物管最后定价物业管理电梯房每平方1.20元，步梯房每平方0.7元业主未通过;可原告现在对装修垃圾每户收500元，对电梯房收每户每平房1.40元，对平房每户每平方收0.8元，严重违背政府的指导价，也违背广安市物业收费标准规定。在收费中，看人情徇私舞弊，虚开票据，票据开价多，实际收费少，蒙骗其他业主，以达营利为目的。综上，原告所诉事实不具有真实性，涉案《物业管理合同》自始无效，物业管理服务未尽职责，存在管理瑕疵和安全隐患，物业收费违背政府的指导价其有徇私舞弊行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告宏阳物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2017年3月24日，中科天下一家业主委员会（甲方）与原告宏阳物业公司（乙方）就选聘宏阳物业公司为中科天下一家小区提供物业管理服务签订《物业管理合同》，双方对物业管理区域基本情况、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中委托管理服务期限自2017年3月24日起至2022年3月23日止。该《合同》第十六条物业服务费约定，1.物业服务费由乙方按住宅电梯房7楼以下（含7楼）1.00元/平方米，8楼以上（含8楼）1.4元/平方米。步梯房0.80元/平方米。商业门市2.5元/平方米﹒月向业主（或交费义务人）按年(年、季、月）收取。第三十条约定，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 2013年1月24日，被告陈越春购买位于四川邻水县经开区××路××号中科天下一家15单元7-1号（建筑面积89.55平方米）商品住房一套。2017年4月1日至今，被告陈越春累计拖欠2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3008.88元（89.55平方米×0.8元／平方米／月×42个月）。 以上事实，有原告宏阳物业公司向本院提交的原告营业执照副本复印件，法定代表人身份证明及身份证复印件，原告物业管理资质，被告陈越春户籍信息，《房屋交易与产权信息查询单》，邻水县鼎屏镇三合社区居委会于2020年11月26日出具的证明一份及照片八张，中科天下业主委员会成员名单，《物业管理合同》，物业费催费通知单两份、欠费清单，部分《电梯／扶梯维保合同》两份及电梯维保发票五张，部分《电梯维保记录》，部分《值班记录》，部分《外来人员、车辆登记记录》，部分《包裹存放记录》，部分《巡检记录》，部分物业服务日常照片，“中科天下一家”业主群聊天记录截屏三张，《2017年-2020年物业为邻水中科天下一家小区垫支及维护明细清单》。被告陈越春提交的陈越春身份证、广安市物业收费指导价以及原告宏阳物业公司委托诉讼代理人李文友、周瑶，被告陈越春的委托诉讼代理人陈中德、许少林的当庭陈述予以证实。被告提交的人民调解协议书，收款收据，收据两张和现金出纳簿一页，业主名单，民事起诉状，现场照片二十张、证人廖某等人的证实不能达到被告的证明目的，不予采信。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。原告宏阳物业公司的物业服务权限来源于与中科天下一家业主委员会签订的《物业管理合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告宏阳物业公司作为中科天下一家小区业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告陈越春作为中科天下一家小区业主，该合同对其具有约束力。被告陈越春主张中科天下一家小区业主委员会系非法成立，其与物业服务企业签订的《物业管理合同》不能约束被告的理由没有事实根据，不予采信。原、被告各自均应按合同约定全面履行各自的义务。被告辩称未与原告签订合同的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告宏阳物业公司提交的相关证据能够证明对“中科天下一家”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、小区保洁、绿化养护等日常管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，被告陈越春经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告实际提供了物业服务，现请求被告陈越春支付物业服务费，于法有据，应予支持。具体金额以原告宏阳物业公司至起诉时止已产生的物业服务费3,008.88元确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张逾期付款违约金每日按应付费用的千分之三标准计算明显过高，本院认为逾期付款的违约金从欠费的次月1日起按一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算为宜。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，原告已提供证据证明其已提供物业服务，仅在服务的某些环节、个别区域存在一般瑕疵，不构成根本违约，故不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方政府有关部分应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人应向有关行政部门申请解决。原告虽然对物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有瑕疵，但业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，以实现合同目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。鉴于物业服务对象庞杂，业主认知水平、诉求差异等客观实际，原告作为物业服务的提供者应增强服务意识、提高服务质量、积极回应业主需求，强化与业主沟通，增强物业管理透明度，减少物业服务企业与业主，以及业主之间的误解、纷争。同时，业主也应对物业服务提供者体现出一定的理解与宽容，以共同营造干净、有序、和谐、融洽的居住环境与氛围，实现物业服务企业与业主共赢。 综上所述，原告宏阳物业公司请求被告陈越春支付2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3008.88元及逾期付款的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告陈越春支付原告邻水县宏阳物业服务有限公司2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3,008.88元及逾期付款的违约金（其中：2017年4月1日起至2018年3月31日期间的违约金从2018年4月1日起以物业服务费本金859.68元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的违约金从2019年4月1日起以物业服务费本金859.68元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年9月30日期间违约金从2020年10月1日起以物业服务费本金1,289.52为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止）； 二、驳回原告邻水县宏阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决生效之日起即日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈越春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蔡建华 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  肖红梅