北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88890号原告（反诉被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会。法定代表人：祁乐，社长。委托诉讼代理人：胡永刚，男，1976年8月13日出生，汉族，小武基村委会干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华隆凯商贸有限公司，住所地北京市丰台区周庄子99号。法定代表人：杨友力，总经理。委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。被告：施成伟，男，1980年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王伯辉，北京市易行律师事务所律师。第三人：北京武基忠盛园文化产业有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大武基甲1号。法定代表人：王保泉，总经理。委托诉讼代理人：王长新，男，1976年2月23日出生，汉族，北京武基忠盛园文化产业有限公司物业部经理，住北京市朝阳区。第三人：杨炳蕊，女，1976年8月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（下称小武基村委会）与被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司（下称华隆凯公司）、施成伟（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审判，并追加北京武基忠盛园文化产业有限公司（下称忠盛园公司）、杨炳蕊（下称姓名）为第三人，公开开庭进行了审理。小武基村委会的委托诉讼代理人胡永刚、沈立群，华隆凯公司的委托诉讼代理人宫殿安，施成伟及其委托诉讼代理人王伯辉，忠盛园公司的委托诉讼代理人王长新，杨炳蕊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。小武基村委会向本院提出诉讼请求：1.判令华隆凯公司、施成伟支付2017年8月5日至2020年1月14日止期间租金及占有使用费，按照《租赁合同》约定的租金标准；2.判令华隆凯公司赔偿拆除原有租赁物给我方造成的损失420000元。事实与理由：北京武基祥和商贸有限公司（下称武基祥和公司）系我方出资设立，已于2018年2月注销，未尽的债权债务均由我方承担。2016年9月5日，武基祥和公司与华隆凯公司签订《租赁合同》，将位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村X号小武基文化产业园场地及建筑（下称涉案场地）出租给华隆凯公司，租期自2016年9月5日起至2030年4月30日止，合同期内前3年租金为每年11388000元，月租金949000元。华隆凯公司缴纳8000000元租金后，剩余租金一直未缴纳。2017年8月22日，华隆凯公司发函要求解除《租赁合同》。合同履行过程中，华隆凯公司又将涉案场地出租给施成伟。2017年9月3日，武基祥和公司向施成伟发函要求其腾退，经协商，施成伟表示愿意承租涉案场地，双方于2017年9月5日签订《协议》，但施成伟缴纳500000元保证金后，以与华隆凯公司存在纠纷为由一直没有缴纳租金。2019年9月11日，因拖欠涉案场地产权人北京大洋绿都园林绿化服务中心（下称大洋绿都服务中心）的租金，产权人向我方发送《解除合同通知书》，解除了双方之间的租赁合同并收回了房屋。另，在承租涉案场地过程中，华隆凯公司擅自拆除了我方建设的21间门脸房，给我方造成了相关经济损失。为了维护自身合法权益，我方起诉至法院。华隆凯公司辩称：小武基村委会不是适格原告，武基祥和公司享有的债权已经不存在。我公司也不同意按照《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，出租人负有义务为承租人办理消防验收等手续，但是武基祥和公司没有实际履行该些承诺，致使涉案场地和房屋无法对外出租，且因欠缺建设工程规划审批手续，《租赁合同》应为无效，租赁标准应当适当降低。关于拆除21间玻璃房的损失，该些房屋违法占道，小武基村委会要求武基祥和公司过来拆除的，与我公司没有关系，不同意赔偿。华隆凯公司反诉称：因涉案房屋无法办理营业执照和消防手续，我公司不得不转租给施成伟使用，武基祥和公司不予配合我公司出具转租证明和办理工商登记，施成伟以此为由拒付房租。后经查实涉案房屋没有相关的建设规划审批手续，故我方提出反诉如下：1.确认我公司与武基祥和公司于2016年9月5日签订的《租赁合同》无效；2.判令小武基村委会向我方退还办理消防费用1200000元；3.判令小武基村委会赔偿我方装修损失共计5536323.16元；4.判令小武基村委会返还保证金2000000元。施成伟辩称：小武基村委会要求我和华隆凯公司支付占有使用费没有事实和法律依据，其只能要求忠盛园公司支付。武基祥和公司和华隆凯公司之间的《租赁合同》已于2017年7月31日解除，忠盛园公司和武基祥和公司之间建立了租赁关系，涉案房屋和场地也实际有忠盛园公司占有、使用，忠盛园公司曾多次以自己的名义向武基祥和公司支付租金。武基祥和公司注销后，小武基村委会发函告知了忠盛园公司，承认忠盛园公司和武基祥和公司已经建立租赁关系。忠盛园公司述称：我公司对于本案并不知情，也没有实际占有使用过涉案场地，与本案没有关系。杨炳蕊述称：另案已有北京市高级人民法院出具的再审裁定书，认定了施成伟是涉案场地的实际使用人。我与施成伟之间并不存在合作关系，只是受其委托管理市场中的保洁和员工食堂事项，本案所涉的相关费用与我没有关系。小武基村委会针对华隆凯公司的反诉辩称：涉案场地上的房屋有合法的产权证明，双方之间的《租赁合同》是有效的。涉案房屋内部装修均是由武基祥和公司完成的，华隆凯公司并未进行过实际装修，由于华隆凯公司拖欠租金构成了违约，导致合同解除，相关损失应当自行承担，保证金不同意退还。办理消防（二次消防）的费用是应华隆凯公司经营所需，应当由其自行承担，我方不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武基祥和公司于2009年1月5日登记设立，性质系有限责任公司（法人独资），股东为小武基村委会，该公司已于2018年2月28日注销。2016年6月，武基祥和公司与华隆凯公司签订《租赁合同》，约定由华隆凯公司承租涉案场地（使用面积院内硬化10877平方米，建筑面积24000平方米），主要用于商业经营；租赁期限自2016年9月5日起至2030年4月30日止；第一年至第三年，年租金为11388000元，租金按季度支付，华隆凯公司于合同生效后向武基祥和公司交纳保证金2000000元；租赁期限届满或合同解除后，武基祥和公司无息退还华隆凯公司；华隆凯公司在租赁期限内，可将房屋转给他人进行合法经营。2017年5月28日，施成伟与华隆凯公司签订《小武基文化生活广场合作确认单》，约定华隆凯公司将涉案房屋出租给施成伟用于经营家居、家具，经营面积24000平米；租金为每天每平米2.1元。另查，涉案场地原系北京市朝阳区十八里店乡小武基经济合作社（下称小武基经济合作社）、武基祥和公司自大洋绿都服务中心承租所得，双方于2014年10月14日签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，约定：甲方将涉案场地及建筑（院内硬化10877平方米、建筑面积23643平方米）出租给小武基经济合作社和武基祥和公司；租期为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止。施成伟曾于2018年以房屋租赁合同纠纷为由将华隆凯公司（被告）、小武基村委会（第三人）诉至本院，要求解除《小武基文化生活广场合作确认单》、判令华隆凯公司支付履约保证金、定金、赔偿金等。本院审理后作出（201X）京0105民初XXXXX号民事判决书，认为无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故施成伟与华隆凯公司就此订立的房屋租赁合同无效，判决：华隆凯公司向施成伟返还履约保证金1500000元、定金1500000元、施成伟将涉案场地返还给华隆凯公司并支付自2017年6月18日起至实际返还房屋之日止按照每日50400元计算的房屋占有使用费。施成伟不服该判决并上诉至北京市第三中级人民法院，该院审理后认为施成伟提供的证据不足以证明武基祥和公司与华隆凯公司之间的租赁合同已经终止，故施成伟的上诉主张缺乏事实和法律依据，该院出具（201X）京0X民终XXXXX号民事判决书，维持了原一审判决的效力。施成伟仍不服并向北京市高级人民法院提起再审，该院审理后作出（202X）京民申XXX号民事裁定书，驳回了施成伟的再审申请。各方均认可涉案场地于2020年1月14日返还给了大洋绿都服务中心。华隆凯公司称小武基村委会曾经在另案审理过程中认可涉案场地自2019年9月21日开始由小武基村委会实际控制。小武基村委会称2019年9月12日其与大洋绿都服务中心的租赁合同解除后，因华隆凯公司的租户（“途虎养车”商户）一直拒绝腾退，导致大洋绿都服务中心一直不接收租赁标的，直到2020年1月14日。小武基村委会、华隆凯公司均认可华隆凯公司已向武基祥和公司支付保证金2000000元、办理消防手续的费用1200000元和2016年9月5日至2017年8月4日期间的租金8000000元。此后，华隆凯公司未再支付租金。庭审中，小武基村委会提交北京市朝阳区公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》《回执函》《证明》等材料，欲证明经华隆凯公司委托，武基祥和公司已经办理了消防审批手续并拿到了消防审批确认书。华隆凯公司不认可上述证据的证明目的。小武基村委会提交《房屋交付书》《电路施工合同》《土建施工合同》《玻璃隔断施工合同》《空调施工合同》《钢结构施工合同》《明细分类账》、商户营业执照复印件等，欲证明涉案场地在租赁给华隆凯公司的时候房屋设施齐全，处于正常经营状态，空调也是安装好的，华隆凯公司的多家商户也以涉案房屋为注册地址取得了营业执照。华隆凯公司不认可上述证据的证明目的。华隆凯公司提交《施工承包合同》《投标总价》、装修前后对比照片、装修后的现场视频，欲证明己方承租涉案场地后斥资5536323.16元进行了装修，合同无效后小武基村委会应当就此进行赔偿。小武基村委会对上述证据的真实性、证明目的均不认可，称《施工承包合同》并没有明确项目的具体地点，没有签订日期和负责人签字，报价单也没有写明时间，最重要的是并没有付款凭证，不能证明实际付款及施工。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，并无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，武基祥和公司与华隆凯公司就涉案房屋订立的房屋租赁合同应属无效，关于华隆凯公司的相关反诉请求，本院予以支持。合同无效后，武基祥和公司应当将收取的保证金予以返还。关于华隆凯公司支付的办理消防费用，虽然小武基村委会举证证明武基祥和公司接受委托已经实际采取行动并取得了消防验收合格意见书，但考虑到双方之间的租赁合同并未顺利履行到租期届满，华隆凯公司的此项投入并未获得预期的使用期间，就此，武基祥和公司应当适当进行赔偿，具体数额由本院参照已经履行的合同期间、双方的过错程度等酌定。关于装修损失，华隆凯公司并未提交充分、有效的证据证明实际数额的发生，考虑到其为经营所需确会进行一定程度的装修、改造，合同无效后租赁物的提前返还必然会给其造成一定的经济损失，武基祥和公司作为出租人应当就此进行赔偿，具体数额由本院结合租赁物的面积、现有证据、双方的过错程度等酌定。关于租金及房屋占有使用费：第一，华隆凯公司承租涉案场地后进行了转租，另案生效判决已经判令后手承租人施成伟按照租赁合同约定的租金标准向华隆凯公司支付至实际返还涉案房屋之日的占有使用费，故武基祥和公司要求华隆凯公司按照租赁合同约定的租金标准支付租金及占有使用费并无不妥，本院应予支持；第二，关于占有使用费的截至时点，小武基村委会认可武基祥和公司和涉案房屋产权人即大洋绿都服务中心的租赁合同已于2019年9月12日解除，自此以后，小武基村委会已经丧失了转租及收取占有使用费的权利基础，故其仅能向华隆凯公司主张自2017年8月5日至2019年9月11日期间的占有使用费；第三，考虑到租赁合同的相对性及上述已有判决，本院不宜再判决施成伟向武基祥和公司支付占有使用费，关于小武基村委会的相关诉讼请求，本院不予支持。关于拆除原有租赁物的损失，华隆凯公司认可小武基村委会所述的门脸房21间在其承租期内被拆除，其虽称是小武基村委会因房屋违法占道要求武基祥和公司实际拆除的，但就此未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。出租人负有妥善保管租赁物的义务，对于门脸房21间被拆除给出租人造成的损失，华隆凯公司理应赔偿，具体数额由本院参考房屋建设成本、折旧因素等酌定。武基祥和公司已于2018年2月28日注销，此后其已不再具有诉讼主体资格。作为唯一的投资人，小武基村委会就武基祥和公司未尽的债权债务代为主张并无不妥。本案中，武基祥和公司所涉的上述权利、义务均应由小武基村委会承受。需要指出的是，本案系基于武基祥和公司和华隆凯公司之间订立的租赁合同关系引发的纠纷，根据租赁合同的相对性，华隆凯公司和施成伟之间的租赁关系、施成伟和忠盛园公司之间的法律关系均与本案不属同一法律关系。各方之间如有其它争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京武基祥和商贸有限公司与被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司于二○一六年六月签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会按照年租金11388000元的标准支付二○一七年八月五日至二年○一九年九月十一日期间的房屋占有使用费；三、被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会赔偿拆除房屋损失200000元；四、原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司返还保证金2000000元；五、原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司赔偿办理消防费用损失672000元；六、原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司赔偿装修损失560000元；七、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会负担5320元（已交纳），由被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司负担2280元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费36477元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会负担10943元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京华隆凯商贸有限公司负担25534元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十二月十一日法官助理  李国龙书 记 员  穆静茹