西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初21729号原告：贾子豪，男，1994年6月8日出生，汉族，住西安市曲江新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**晶，陕西维谨律师事务所律师。被告：陕西丰浩置业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：曾本东，职务不详。委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告贾子豪与被告陕西丰浩置业有限公司（以下简称丰浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵妍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾子豪的委托诉讼代理人杨**晶到庭参加了诉讼，被告丰浩公司的委托诉讼代理人齐文虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾子豪诉称，原告与被告于2018年2月1日签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以西、XXX路以南，XXX路以东的曲江·XX城X地块（X区）X幢X单元X层XXXXX号房，房屋总价款为1825467元。被告应于2019年6月30日前向原告交付已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房屋。合同签订后，原告于2018年2月1日向被告支付了首付款735467元，于2018年3月22日通过贷款向被告支付购房款1090000元，但被告未依约向原告交付房屋。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告支付逾期交付房屋的违约金66629.55元（暂计算至起诉之日，实际计算至实际交付之前一日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告丰浩公司辩称，一、丰浩公司是由于不可抗力情形造成的延期交房，依法应免予承担责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）附件十二（补充协议）第四条（商品房交付条件与交付手续）第4.3款约定，下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误或市政规划变更导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（日戒严等）、群众聚会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。本案中存在不可抗力情形，贾子豪依法应免于承担延期交房的违约责任：第一，XX城XX幢XX单元XX号房，属于规划设计方案中的曲江XX城X地块（X）区项目；根据中国建筑西北设计研究院有限公司关于曲江XX城项目的总平面图纸显示，曲江XX城X地块（X）区的小区出入口及消防通道均位于XXX路（地铁5号线XX寨~XX路区XX段所在）和市政规划XX号公路上；曲江XX城项目在规划设计之初和开始建设施工后，地铁5号线、8号线工程的先后相继在XXX路上的施工建设，XX城XX小区的次出入口和消防通道全部纳入地铁施工保护区，予以封堵、禁止通行。其次，根据西安市西安建设工程交易中心网上交易平台公布的市政工程中标公示信息，规划的市XX号路（即XXX南路东延伸段：XX路XX小区南侧出口）应于2017年1月施工、2017年8月竣工。但由于市XX号路至今未能完工，导致曲江XX城小区规划于市XX号路上的小区消防通道、出入口、幼儿园及其出入口均被其封堵、占用而无法建设、打通。第三，根据西安市政府2018年发布的通知，西安市在冬季采暖期严格实行“禁土令”，禁止丰浩公司在冬季采暖期间施工建设，导致丰浩公司开发建设的曲江•XX城X地块（X）区项目工程拖期。第四，原告所购买的曲江XX城X地块（X）区19#的涉案房屋，已完成了综合验收，工程质量合格。第五，根据西安市雁塔区人民法院前往西安市曲江新区管理委员会住房和城乡建设局了解的情况，曲江XX城B地块项目，因市政规划道路及地铁工程等占用、封堵小区出入口、消防通道的原因，造成了目前已竣工工程无法进行建设工程竣工验收备案。涉案房屋是因政府行为以及城市轨道交通、市政公路等市政工程的原因造成了工程拖期、已完工并验收合格的工程无法办理建设工程竣工验收备案，并且该等原因非丰浩公司所能控制和避免，属于合同明确的不可抗力情形，丰浩公司就此应免于承担违约责任。二、丰浩公司依约不承担逾期交付的违约责任。首先，根据商品房买卖合同附件十二（补充协议）第四条（商品房交付条件与交付手续）第4.2的约定，贾子豪应按时付清全部应付房款（包括面积补充差款）、专项维修资金、税费（契税、印花税、产权登记费等）、物业费、电视电话初装费（如有）等费用，以及其他资料提交、签署的配合义务。贾子豪未依约缴纳或者履行完毕的，丰浩公司依约无须承担任何违约责任。其次，根据丰浩公司了解情况，贾子豪目前并未履行完毕《商品房买卖合同》补充协议第四条（商品房交付条件与交付手续）第4.2款约定的各项义务。第三，《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第四条（商品房交付条件与交付手续）第4.3约定了市政工程以及政府行为导致项目工程拖期或逾期交房的，属于不可抗力，丰浩公司依约不承担违约责任。本案存在市XX路工程延误，以及政府采暖季防霾禁土令管制行为，造成工程拖期以及工程综合验收后无法进行建设工程竣工验收备案登记的不可抗力情形，丰浩公司据此依约不承担违约责任。本案中贾子豪目前未依约履行合同约定的相关税费缴纳等义务，结合本案存在的市政工程及政府行为的不可抗力情形，丰浩公司依约无须承担延期交房的违约责任。综上所述，驳回原告的诉请。经审理查明，2018年2月1日，出卖人丰浩公司与买受人贾子豪签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以西、XXX路以南，XXX路以东的曲江·XX城X地块（X区）X幢X单元X层XXXXX号房屋一套，房屋总价款为1825467元。该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。附件十二（补充协议）第四条（商品房交付条件与交付手续）约定，下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误或市政规划变更导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（日戒严等）、群众聚会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同签订当日，贾子豪向丰浩公司支付房屋首付款735467元。后原告通过银行按揭贷款的形式向丰浩公司支付了剩余合同价款1090000元。2019年5月30日、2019年10月22日、2019年12月27日，丰浩公司向贾子豪分别送达延期交房告知书。2020年3月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果报告》，载明：案涉房屋实测的建筑面积为146.84平方米。2020年4月29日，包括被告在内的建设单位、监理单位、施工单位、物业公司形成了案涉房屋的《住宅工程质量分户验收表（户内）》，验收结论为防水工程、采暖工程、给排水工程、电气工程等验收项目符合图纸设计及施工规范要求。被告与陕西浩悦物业管理有限公司在案涉房屋《商品住宅质量保证书》上加盖印章。被告亦出具了涉案房屋商品住宅使用说明书。截至法庭辩论终结，案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、POS机刷卡单、个人住房贷款合同、借款凭证、房产测绘成果报告、住宅工程质量分户验收表、商品住宅质量保证书、工程图纸、中标公示网页截图打印件、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，因被告提供的证据未能证明其因地铁5号线、8号线、市XX号路施工围挡及2018年禁土令导致其无法办理建设工程竣工验收备案证明文件，故对于被告的辩称意见，本院依法不予采信。对于被告所称的其不应向原告承担逾期交房违约金的原因系原告未履行房屋买卖合同约定的相关税费的缴纳等义务的辩称意见，因合同约定该项费用的支付时间是交房日前，一方面该约定不明确，另一方面被告亦未按照约定向原告交房，原告有先履行抗辩的权利，且被告向原告送达的交付通知书是在合同约定的交付时间的前一个月或者是在之后，被告明知其逾期交房，仍将该内容不及时向原告披露，被告构成违约，故本院依法不予采信原告所称的该辩称意见。合同签订后，原告依约履行了其合同义务，被告逾期交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。因交房之日存在主观认知会导致原告与被告对于交房日的认知不一致产生不确定性，故本院将违约金计算至法庭辩论终结之日即2020年11月19日，因此，原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，本院依法予以支持92733.72元（1825467元×508日×0.0001）。至于2020年11月20日之后的逾期交房违约金，原告可另循法律途径。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陕西丰浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾子豪支付逾期交房违约金92733.72元（2019年7月1日至2020年11月19日期间）。二、驳回原告贾子豪其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1466元，减半收取733元，由被告陕西丰浩置业有限公司承担。因原告贾子豪已预交，被告陕西丰浩置业有限公司并上述款项支付给原告贾子豪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员       赵    妍      二〇二〇 年十二月二十二日              书  记  员       蒋    甜 打印及校对：鲁蔓            年  月  日送达1