文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0101民初13449号原告：谭秀清，女，汉族，1971年8月22日出生，住重庆市万州区。原告：牟亚林，男，汉族，1967年3月15日出生，住重庆市万州区。原告：谭佐琼，女，汉族，1967年1月2日出生，住重庆市万州区。原告：牟雪清，男，汉族，1973年12月15日出生，住重庆市万州区。原告：牟亚平，女，汉族，1964年11月1日出生，住重庆市万州区。五原告委托诉讼代理人：韩德禄、谭伟，重庆凯豪律师事务所律师。被告：北京中恒房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区A区康宝路245号，统一社会信用代码：91110228633665352N。法定代表人：张农，系董事长。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。被告：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区南滨大道1159号，统一社会信用代码91500101790703121D。法定代表人：刘毅，系总经理。委托诉讼代理人：张小龙，男，汉族，1973年12月1日出生，住重庆市万州区，系部门经理。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平诉被告北京中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（以下简称中恒万州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭秀清、牟亚林、牟雪清、牟亚平及委托诉讼代理人韩德禄，二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失880832.64元和物管费损失55052.04元，共计935884.68元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告陈述主张的损失是租金损失，是以每月24平方米计算，2018年9月5日至2020年8月19日共计23.5个月，故1561.76平方米×24元/月/平方米×23.5个月=880832.64元。事实和理由：2017年11月28日，五原告(乙方)与被告中恒万州分公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容有:“第三条，乙方所购商品房的基本情况。(一)本商品房坐落为万州区陈家坝街道玉澜路32号2-2。(四)本商品房建筑面积1561.76平方米;第四条，购房价款。总成交金额7907827元。建筑面积单价5063.41元/平方米。第十六条，商品质量、装饰、设备标准的约定。甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定(附件三)的标准达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理甲方限期整改，达到双方约定标准。第十八条，保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。合同附件《新建商品房屋质量保证书》载明“保修范围与保修期限。本商品房自竣工验收合格交付业主使用之起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下列部位或部件在保修期限内出现的质量免费承担保修责任屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限5年，保修正常完成时限1月内...中恒·江南天地1#楼、S3商业及B区地下车库已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年8月8日，万州区玉澜路32号2-2房屋办理了不动产转移登记，取得了不动产权登记证书，权利人为五原告。2019年5月8日，五原告与北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司（以下简称中工物管公司）签订了商业物业前期物业服务合同，合同约定物业服务费收取起算时间为2016年7月1日，物业管理费按产权建筑面积1.5元/平方米/月标准收取。五原告因被告逾期交房和房屋整改问题于2019年5月24日，将二被告起诉至万州区人民法院。2020年5月21日，万州区人民法院作出(2019)渝0101民初7795号民事判决书，判决认定二被告对房屋应承担瑕疵担保责任，应当对房屋进行修复，并赔偿违约损失。被告二于2020年8月19日才将房屋漏水问题完全解决，从2018年9月5日交房之日算起，共计714天。由于漏水问题长时间未得到解决，导致了五原告的损失，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。二被告辩称，本案构成重复起诉，原告在2019年5月20日起诉至本院，案由也是房屋买卖合同纠纷，诉讼请求为判令支付违约金，第二项是支付房屋渗漏整改损失。在审理中，原告将违约金金额变更成了880823.64元，与本案一致。万州区法院已经做出了（2019）渝0101民初7795号民事判决，该判决中支持了原告的第二项诉讼请求，驳回了原告的其他诉讼请求。现原告基于同一买卖合同、相同当事人、买卖标的物再次起诉，构成重复起诉。原告主张的物管损失没有事实和法律依据。物业管理服务与房屋质量没有任何关系，不因房屋存在质量问题就影响物业合同的履行。在上一案件生效后，二被告支付了损失，也组织施工单位进行了维修，虽然判决要求一个月内修复，但是因当时系雨季，构成不可抗力，推迟了维修，在2020年8月10日完成了维修。因原告原因，2020年8月19日才证实验收。原告诉称的租金损失不是客观损失，而是原告主观假设的损失。据被告了解，原告一直没有进行出租并不是因为漏水，而是原告内部没有达成一致意见，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2017年11月28日，五原告（乙方）与被告中恒万州分公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容有：“第三条，乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为万州区陈家坝街道玉澜路32号2-2。（四）本商品房建筑面积1561.76平方米；第四条，购房价款。（一）总成交金额7907827元。建筑面积单价5063.41元/平方米；...第八条，交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定。甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2.甲方限期整改，达到双方约定标准。第十八条，保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可以协助维修，维修费用由乙方承担。”合同附件三（建筑材料、设备安装标准说明）载明“交房标准以现状为准”。合同附件《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明“保修范围与保修期限。本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任：……屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限5年，保修正常完成时限1月内……”。中恒·江南天地1#楼、S3商业及B区地下车库已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年8月8日，万州区玉澜路32号2-2房屋办理了不动产转移登记，取得了不动产权登记证书，权利人为五原告。2018年9月5日，五原告向被告中恒万州分公司发出江南天地商业及库房接房问题报告，载明“我方及贵方工程部向欣、王云，中工物业陈林于2018年9月5日上午9：30到江南天地S2（笔误，应为S3）商业及库房1-3现场链接接房事宜。经现场查看，发现如下问题：一、库房1、库房2、库房3室内场堆满杂物，未清理；二、商业S2（笔误，应为S3）室内垃圾满地未清理，外墙窗缺1扇窗，部分窗扇无法打开，所有外门未见门锁；三、公共通道、公共门头、公共卫生间、公共楼梯被人占用；四、商业S2（笔误，应为S3）合同内公摊面积579.89㎡包含了一层电井、水井、风井，一层共用门厅及通道，一二层住宅共用楼梯，一层公用电梯，分摊不合理。以上问题恳请贵司组织相关部门及人员及时处理与协调，由此引起的一切责任我方概不负责。我方保留向贵司申诉相关权益的权利。”2018年9月27日，五原告向被告中恒万州分公司发出江南天地S3商业2及库房交房催告书，载明“我方于2017年11月28日签订的S3商业2及库房1-3购房合同，2017年11月28日已交齐首付款及相关费用。合同约定甲方应于2018年4月30日前，将商品房交付乙方使用。贵方通知我方于2018年9月5日上午9：30到江南天地S3商业2及库房1-3现场链接交房事宜，经现场踏看，根本不具备交房条件，主要问题如下：...四、变形缝多处漏水，有的漏水点直接用PVC管做成水槽，既不符合规范要求，又影响使用，要求按规范要求处理..以上问题我方于9月5日提交了书面报告，要求贵司安排人员及时处理。截至目前，排水、给水、门窗、漏水等整改工程还在施工，..”2018年12月13日，五原告再次向被告中恒万州分公司发出江南天地S3商业2及库房接房问题报告，载明“我方于2017年11月28日签订的S3商业2及库房1-3购房合同，...贵方通知我方于2018年9月5日上午9：30到江南天地S3商业2及库房1-3现场链接交房事宜，经现场踏看，根本不具备交房条件，主要问题如下：...四、变形缝多处漏水，有的漏水点直接用PVC管做成水槽，既不符合规范要求，又影响使用，要求按规范要求处理；...以上问题自2018年9月5日提出并经2018年9月27日催告后，至今第四条漏水问题未得到解决，现场还发现了新的漏水点。恳请贵公司组织相关部门及人员及时处理与协调，按合同约定应于2018年4月30日交房，由于漏水问题未能解决，严重影响我方接房。我方保留向贵司申诉及相关权益的权利”。上述三份接房问题报告及催告函上均有被告中恒万州分公司的工作人员签字确认。2019年3月21日，原被告签署房屋验收交接单，该交接单“遗留问题”处载明：“发现有漏水。楼梯间有违建，入户大门有改建。与竣工图不符。电梯不能运行。”双方交房未果。2019年5月8日，原告正式接收案涉房屋。2019年7月23日，在审理（2019）渝0101民初7795号一案中，经现场勘验，江南天地S3商业2面对长江右边伸缩缝处天花板有潮湿、渗水状况，并有积水偶尔滴落。伸缩缝处天花板设置有引流槽。引流槽里有少量积水。2019年5月20日五原告以商品房销售合同纠纷起诉本案二被告至本院，请求：1.判令被告支付违约金882513.49元；2.判令被告对原告房屋渗漏进行修复；3.诉讼费由被告承担。经本院审理，确认案涉房屋已于2018年9月5日视为交付，万州区玉澜路32号2-2（中恒·江南天地S3商业2）面对长江右边伸缩缝处天花板的确存在渗漏的情况，同时判决二被告于本判决生效后三十日内对万州区玉澜路32号2-2房屋面向长江右边伸缩缝处天花板漏水问题进行修复（被告中恒万州分公司以其管理的财产承担修复责任，不足以承担的，由被告中恒公司承担），并于本判决生效后十日内向五原告支付逾期交房违约金26095.83元（被告中恒万州分公司以其管理的财产承担责任，不足以承担的，由被告中恒公司承担）；驳回五原告的其他诉讼请求。（2019）渝0101民初7795号一案已生效。2020年8月10日，被告中恒万州分公司向原告发出《江南天地S3-2-2商业屋面伸缩缝渗水整改完成情况》，载明：江南天地S3-2-2商业屋靠2号楼一侧面伸缩缝渗水由施工单位进行整改完成，由于2020年6.7月份雨水特别多，对防水整改施工影响较大，经施工单位抢时间、抓进度，合理安排整改方案，已及时整改完成，经多次大雨、小雨后的观察，未发现商业屋面伸缩缝渗水情况，中恒万州分公司于2020年8月7日已通知S3-2-2业主商业屋面伸缩缝渗水已整改完成，满足使用要求。今日S3-2-2业主、建设单位会同物业单位完成现场实际验收工作。原告牟雪清在上述整改情况说明上注明：1.由于看现场时间为晴天，不能确定是否修复到位，需待雨天观察再交接。2.在靠后面小区处发现一处新漏水点，请开发商及时解决。被告中恒万州分公司代理人张小龙备注：1.与物业单位对伸缩缝进行多次雨后观察，未发现渗水情况。2.塑钢窗处出现的新漏水点将与物业单位及时查找原因，由责任单位或责任人进行整改。2020年8月19日，经原告牟雪清、被告中恒万州分公司张小龙、物业谭德千一致确认，经观察，无渗水情况。还查明，坐落于玉龙路江南天地818号S2-3商业用房建筑面积为434.88平方米，2016年7月13日签订《门面租赁合同》，约定：租赁期限为十年，自2016年10月13日至2026年10月13日，此门面三年内不涨价，第四、五年递增8%，五年后再议门面租金。该门面每年租金为12.5万元。每月每平米租金约24元。坐落于玉龙路江南天地818号S2-商业2、商业6商业用房建筑面积为231.81平方米，2016年6月20日签订《门面租赁合同》，约定：门面租期5年，2016年7月1日至2021年7月1日，第一年租金为8万元，其余租金根据当年市场价格随行就市面议。每月每平米租金约28.7元。坐落于重庆市万州区玉澜路21号2-1商业用房建筑面积为1240.89平方米，2017年2月14日签订《商业租赁合同》，约定门面租期8年，自2017年2月14日至2025年4月14日止，租金按总建筑面积计算，2017年至2022年每年每月按24元/平方米计算，五年后每年每月租金在上年租金的基础上按5%递增。另查明，2019年5月8日五原告与中工物业签订了《商业物业前期物业服务合同》，约定物业费收取起算时间是2016年7月1日，物业管理费按甲方所持有产权建筑面积1.5元/平方米/月标准收取。2019年5月8日，原告缴纳了2019年5月8日至2019年5月31日的物业费共计906.83元。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、原告在本案中请求二被告赔偿损失880832.64元是否与（2019）渝0101民初7795号中请求被告支付违约金882513.49元构成重复起诉；二、关于原告的经济损失如何确定及被告是否应当进行赔偿的问题。结合已查明的事实及当事人的诉、辩意见，本院评析如下：一、关于本案是否构成重复起诉的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉；（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在本案中，虽然本案与（2019）渝0101民初7795号当事人一致，主张的金额也比较接近，但是在（2019）渝0101民初7795号案中，原告主张的是被告因延期交房产生的违约责任及要求被告履行对原告房屋渗漏进行修复的义务，本案中原告主张的是自2018年9月5日交房后因渗漏造成的赔偿责任，原告主张的依据不同，原告的诉讼请求也不同。被告承担维修义务不影响其承担因渗漏水给原告造成损失的赔偿义务。故被告抗辩本案系重复起诉不成立，本院不予采信。二、关于被告是否应当对被告进行赔偿及原告的经济损失如何确定的问题。庭审查明，被告在2018年9月5日将房屋交付原告后，五原告多次向被告发函，要求对渗水部位进行整改，在2020年8月19日，经原、被告一致签字确认渗水整改工作完成。依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十八条“保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。..”约定，在原告自2018年9月5日开始反应房屋存在质量瑕疵时，被告应当履行保修义务，截止2020年8月19日，被告才消除原告所购房屋渗水情况，因上述行为影响了原告对房屋的正常使用，故现原告向二被告主张承担赔偿责任，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。关于原告损失的大小，案涉房屋系商业用房，原告提供了案涉房屋附近的部分商业用房租赁情况，原告主张参照附近商业用房的租金标准进行赔偿，也符合市场行情和交易习惯，但是本案考虑到涉案房屋位置、面积，酌情认定为每月每平米租金为20元，故本院确认原告的损失为2018年9月5日至2020年8月19日，共计23.5个月，损失为734027.2元（23.5个月×1561.76平方米×20元/月/平方米）。关于原告主张的物管费损失，在审理中，原告仅提交一次交费记录（906.83元），原告未提交证据证实其主张的费用实际发生，也未提交证据证明物管费损失与被告之间存在因果关系，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二第（五）项、第九十条之规定，判决如下：一、被告北京中恒房地产开发有限公司、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于本判决生效后十日内赔偿原告损失734027.2元；二、驳回原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13159元，因本案适用简易程序，减半收取6579.5元，由被告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、北京中恒房地产开发有限公司负担5160元。其余部分由原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担。案件受理费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘桃二〇二〇年十二月二十四日书记员  秦源