湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初4963号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲，总经理。委托诉讼代理人：吴蕊萍，湖南谛议律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金菊，湖南谛议律师事务所律师。被告：凌兴蕾，女，1981年12月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓海杰，男，1978年1月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系凌兴蕾丈夫。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（简称金世纪公司）与被告凌兴蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金世纪公司的委托诉讼代理人吴蕊萍及被告凌兴蕾的委托诉讼代理人邓海杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年1月1日至2020年7月31日的物业服务管理费10085元（扣除2020年4月21日至2020年5月21日）；2、被告按照每日万分之五支付逾期违约金至结清全部物业费止（以10085元为基数，暂计至2020年7月31日止，为10135元）。以上两项共计20220元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的米地亚家园B7栋404号的业主。原告与开发商湖南报业房地产发展有限责任公司（简称报业公司）于2012年签订《金米地亚家园物业服务协议》，被告按建筑面积1.15元/㎡向原告缴纳物业费。如被告逾期缴纳，根据合同第五条规定从逾期之日起向业主及物业使用人按每日应交物业服务费万分之五的标准向原告收取违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未按约向原告缴纳物业管理费，自2015年1月1日至2020年7月31日欠缴物业费10085元，违约金10135元。原告多次书面及上门催收未果，原告诉至法院，请求判如所请。被告凌兴蕾辩称：1、其并非无故恶意拖欠物业费，原告没有依约履行物业管理服务义务，被告未能享受到原告所提供的相应物业管理服务，原告并未多次书面及上门催缴物业费，仅在2020年7月通过电话催缴,请求判决被告免交其所居住的米地亚家园B7栋404房2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费；2、被告签署的入伙声明书日期为2015年3月1日，而非2015年1月1日；3、合同到期日为2019年12月31日，原告无权收取2020年的物业服务费；4、金世纪公司存在重大管理缺陷，违背了与报业公司签订的物业服务合同，存在严重的管理混乱，导致小区存在重大安全隐患，服务质量极差，消防安全设施损坏严重，金世纪公司不作为无法收取物业费，不是去改进自己的服务和提升业主满意度，而是采取起诉业主去获取物业费,导致小区业主与其矛盾升级。经审理查明：被告凌兴蕾购买了位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋，房屋面积为133.76平方米。2015年3月1日，凌兴蕾在入伙声明书签字。2014年1月14日、2017年9月1日，金世纪公司分别与报业公司签订《湖南报业文化城＊金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪公司为湖南报业文化城＊金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业管理费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业管理费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2014年9月1日起至业主委员会成立或报业公司提出合同终止时止。2017年3月6日，经长沙市望城区物价局批复，金·米地亚小区前期物业服务费收费标准为高层住宅1.48元／㎡·月。另查明，金世纪公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、公共设施的维修养护、垃圾清洁管理、安全保障管理等方面存在服务瑕疵。如小区门禁及监控系统长期不能正常使用，电梯设备未及时维修保养，消防设施破损缺失，环境卫生脏乱等。再查明，2019年12月28日，金世纪公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因突发新冠肺炎疫情，金世纪公司未及时退出小区，仍为案涉小区持续提供物业服务。长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区等出具说明称湖南报业文化城业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪公司解除了前期物业服务合同，但因新冠疫情影响，在区委、区政府、报业公司、金山桥街道、黄金社区、湖南报业文化城小区业主委员会的组织下，由金世纪公司延续物业服务至2020年4月20日。2020年5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、报业公司临时指派委托，由金世纪公司继续临时物业服务至同年7月31日。后在金山桥街道办事处指导下，社区组织临时选聘组进行合同谈判，选定广东宏德物业公司对小区进行应急服务管理，该公司于2020年8月1日正式接管小区物业管理服务。被告凌兴蕾在签订入伙声明书后未缴纳过物业服务费。上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、被告凌兴蕾的身份证复印件、物业管理服务协议、2012年、2014年、2017年物业服务合同，被告提供的入伙声明书、照片、整改通知书、视频照片、电视台视频、合同文件及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告与报业公司签订的物业服务合同，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。本院根据查明的事实，确认金世纪公司提供的物业服务确系存在瑕疵，对原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。经计算，被告应向金世纪公司支付自2015年3月1日起至2020年7月31日止（2020年扣除1个月）的物业管理费11403元（133.76平方米×1.48元/平方米/月×64个月×0.9,四舍五入取整），考虑到原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求为10085元，本院依法确认物业管理费为10085元，故对原告要求被告支付物业管理费10085元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称合同到期日为2019年12月31日，原告无权收取2020年的物业服务费，根据本院查明的事实及长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区出具的说明，金世纪公司在案涉小区业委会成立后虽未与业委会重新订立合同，其原拟于2020年1月退出案涉小区，后因客观原因在其主张的收费期间内持续为小区提供了物业服务，该小区业主也实际接受服务，故二者形成事实上物业服务合同关系，在此时段交纳物业费用的义务仍应由被告负担。对被告该项辩解意见，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期违约金，因原告提供的相关物业服务确实存在瑕疵，被告并非无故恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凌兴蕾于本判决生效后十日内向原告湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2015年3月1日起至2020年7月31日止（2020年扣除1个月）的物业管理费10085元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费268元，因适用简易程序减半收取134元，由原告湘潭金世纪物业发展有限公司负担68元，被告凌兴蕾负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  蒋晖二〇二〇年十二月二十五日代理书记员  刘婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。