中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书  （2020）鲁1602民初3080号 原告：滨州市环海工贸有限公司，住所地滨州市滨城区黄河三路**王府井步行街，统一社会信用代码913716026954346218。 诉讼代表人：山东一衡律师事务所，系滨州市环海工贸有限公司管理人。 负责人：苏献忠，山东一衡律师事务所主任。 委托诉讼代理人：马桂光，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏梦飞，山东一衡律师事务所律师。 被告：滨州豪德贸易广场开发有限公司，住，住所地滨州市渤海五路以东黄河十一路与黄河十二路之间一社会信用代码913716026954192102。 法定代表人：李立强，公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：邱士凯，山东莫同律师事务所律师。 被告：苏梅华，男，1964年4月28日出生，汉族，住滨州市。 被告：滨州市滨城区诚信缘家纺店，住，住所地滨州市黄河十二路渤海二路滨州豪德贸易广场1街**营者苏镇镇。 被告：苏镇镇，男，1987年9月20日出生，汉族，住滨州市。 原告滨州市环海工贸有限公司（以下简称：环海工贸公司）与被告滨州豪德贸易广场开发有限公司（以下简称：豪德开发公司）、苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店、苏镇镇返还原物、财产损害赔偿、商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，因证据核实及关联破产案件等原因，本案于2020年7月13日中止诉讼。阻却事由消除以后，于2020年12月3日恢复诉讼。原告环海工贸公司委托诉讼代理人魏梦飞，被告豪德开发公司委托诉讼代理人邱士凯到庭参加诉讼，被告苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店、苏镇镇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环海工贸公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店将非法占用位于滨州市××路××号××广场××号楼××号××号××号××号房屋返还原告环海工贸公司；2.被告滨州市滨城区诚信缘家纺店支付2015年7月20日至2020年5月20日涉案房屋占用费123650元（暂时按照合同约定租金每月1600元计算，自2017年7月20日开始，每年递增25%），后续房屋占用费以相同方法支付至实际返还房屋之日止；3.被告苏梅华、苏镇镇、豪德开发公司对上述费用承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告苏梅华、苏镇镇、豪德开发公司、滨州市滨城区诚信缘家纺店承担。 事实和理由：2015年7月8日，被告滨州市滨城区诚信缘家纺店私自占用了位于滨州市××路××广场××街××号××号××号××号商铺，用于经营布匹，存放货物。原告诉讼代表人滨州市环海工贸有限公司管理人于2019年12月2日向被告滨州市滨城区诚信缘家纺店发出（2019）滨环海工贸破管字第6-2号归还财产的通知书，但被告至今仍拒绝返还涉案房屋。经管理人查明，2015年7月8日，被告苏梅华同被告豪德开发公司签订《滨州豪德贸易广场开发有限公司商铺、办公室场所租赁协议》，约定由豪德开发公司将涉案滨州市豪德贸易广场东3街2号、6号、8号、10号商铺出租给被告苏梅华用于经营布匹，租赁期限自2015年7月20日至2021年7月19日止，每套每月租金400元，全年租金4800元，第二年租金不变，第三年递增25%，第四、五、六年租金随行就市。被告苏镇镇系被告滨州市滨城区诚信缘家纺店经营者，依法应当对被告滨州市滨城区诚信缘家纺店债务承担连带清偿责任。因被告豪德贸易公司未经允许将涉案房屋私自出租给被告苏梅华，并由滨州市滨城区诚信缘家纺店非法占用至今，给原告造成损失，因此应当承担侵权责任。为维护环海工贸公司及全体债权人的合法权益诉于法院，请求依法公正裁决。 被告豪德贸易公司辩称，原告环海工贸公司所诉案涉房产的权利人非环海工贸公司，其无权向本案的任何被告主张任何权利。2015年7月22日，豪德贸易公司与案外人陈旭东签订房屋买卖合同，将包括涉案房屋在内的房屋出卖给陈旭东。买卖合同特别约定，所有房款和中介费未交清之前，房屋所有权归甲方所有。根据《合同法》第一百三十四条之规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。也就是陈旭东签订的房屋买卖合同是保留所有权的买卖合同，现陈旭东尚未结清购房款，所有权并未发生移转，权利人仍为豪德贸易公司，而环海工贸公司无权就涉案房屋主张任何权利。环海工贸公司作为案件原告主体不适格，应当依法驳回其起诉。2018年12月3日，豪德开发公司与陈旭东就案涉房屋再次签订补充协议，确认豪德开发公司应办理不动产证至陈旭东或环海工贸公司名下。根据《合同法》第六十四条之规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或债务履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。所以，环海工贸公司获得房产权利的合同依据实为豪德开发公司与陈旭东签订买卖合同中向三人履行的约定。然而，同时根据该补充协议第二条，双方再次确认了陈旭东截止本次庭审时尚欠豪德开发公司购房款本金9787754元及相应利息违约金。而陈旭东在履行买卖合同过程中，存在严重的根本性的违约行为，根据合同权利义务一致性、平等性原则，即便不考虑保留所有权买卖的因素，也不应支持陈旭东在严重根本违约情况下再享有将房产登记至环海工贸公司名下的权利。买卖合同中特别约定，陈旭东在未结清房款前，具有维护豪德开发公司与第三方签订租赁合同的义务。所以，案涉房屋登记于环海工贸公司名下，但并不因此认定其系房屋所有权人。涉案房屋可能确实登记在环海工贸公司名下，这是任何与本案无关第三人判断涉案房屋所有时的登记标准，是对外标准。但是回到豪德开发公司与陈旭东签订保留所有权的合同视角，豪德开发公司、陈旭东、环海工贸公司之间判断所有权时，则须以该保留约定为准，为对内标准。综上，本案环海工贸公司为侵权责任纠纷，通过实际情况来看，环海工贸公司案涉房产的适格权利人，无权提起任何侵权之诉。请求法庭依法驳回环海工贸公司的起诉。 被告苏梅华、滨州市滨城区诚信缘家纺店、苏镇镇在本案审理期间未作答辩。。 经审理查明，2015年7月22日，陈旭东与原告豪德开发公司签订商品房及大卖场买卖合同，约定豪德开发公司将其开发建设的滨州豪德贸易广场1001栋大楼约11147.58平方米房屋（包含大楼周边11套商铺）出卖给陈旭东。1001栋大楼总面积约11147.58平米方，含1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场（面积1058.87平方米）及剩余11套独立商铺（东三街2、6、8、10号商铺，一街43、45、49、51、53、55、57号商铺），销售金额4835597元；含二楼编号为1001-201号的大卖场，面积为1629.75平方米，二楼编号为1001-202号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含三楼编号为1001-301号大卖场，面积为1629.75平方米，三楼编号为1001-302号大卖场，面积为1563.49平方米。销售金额9899044元；含四楼编号为1001-401号大卖场，面积为1633.75平方米，编号为1001-402号大卖场，面积为1567.48平方米。销售金额9923813元。全部1001栋大卖场和独立商铺销售总额为34557498元，自合同签订之日起三日内支付1000000元作为定金，卖方收到定金后按照约定的顺序由卖方为买方办理1001栋四楼大卖场的正式买卖合同，卖方收到四楼大卖场的全部房款后，按上述方式依次办理三楼大卖场、二楼大卖场、一楼大卖场的房产证及土地证。1001栋所有房款含中介费未交清之前，房屋所有权仍归甲方所有，空闲场地买方可以先行使用，卖方物业公司与第三方之前签订的租赁合同有效，买方必须维护至有效期满。所有房款含中介费交清后，房屋产权归买方，卖方物业公司与第三方签订的租赁合同仍然有效，买方必须继续维护至有效期满，期间发生的租金归买方所有等。 2018年12月3日，豪德开发公司与陈旭东协商签订商品房及大卖场买卖合同补充协议，确定对双方原先订立合同的部分内容事项进行变更。补充协议约定，卖方与买方于2015年7月22日签订了《商品房及大卖场买卖合同》，约定由乙方以总计34557498元的价格购买卖方豪德贸易广场内1001栋大楼一楼大卖场及11套独立商铺、二楼大卖场、三楼大卖场、四楼大卖场等房屋，双方签订商品房及大卖场买卖合同后，买方向卖方已总计支付购房价款13950000元，卖方已将原合同列明房屋中除××栋××楼××号、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号之外的其他房屋按照买方的要求办理不动产权证至买方指定滨州环海工贸有限公司名下，经买卖双方友好协商，就买方支付购房款及其他相关事宜达成本补充协议，双方同意，就商品房及大卖场买卖合同中的××栋××楼××号、202号、1001栋109号、110号、112号、113号、114号、115号、116号未交付房屋，双方解除买卖关系，卖方不再交付买方。未交付房屋的总价款为10819744元；卖方为买方办理不动产权证的房屋（即商品房及大卖场买卖合同中除上述未交付房屋外的其他房屋）的总价款23737754元，买方已支付13950000，尚有9787754元尾款逾期未支付，卖方已完成房屋交付义务。双方同意买方应于2019年10月30日前付清上述逾期未支付的尾款。如买方在2019年10月30日前仍未全额付清上述逾期尾款的，买方应支付上述逾期尾款总额10%的违约金，以补偿2019年10月30日前逾期付款期间卖方的利息损失，并自2019年10月30日起，按照仍未付清金额的每日万分之五的标准赔偿卖方的持续利息损失。同时买方应承担卖方为追索款项所产生的额外成本，包括但不限于调查费、差旅费、律师费、诉讼费、保全担保费等一切与追索款项相关的支出等。 另查明，豪德开发公司向陈旭东销售的豪德贸易广场房屋中，包括1001栋一楼编号为1001-125号的大卖场及11套独立商铺（包含东三街2、6、8、10号4套商铺和一街43、45、49、51、53、55、577套商铺，商铺总计11套），三楼编号为1001-301号、1001-302号的大卖场，四楼编号为1001-401号、1001-402号的大卖场，豪德开发公司在2015年12月份前均已向陈旭东及其指定的环海工贸公司交付，但1001栋东三街2、6、8、10号4套商铺因为此前已经对外出租而未向陈旭东或其指定的环海工贸公司交付。经豪德开发公司协助，环海工贸公司于2015年12月25日取得了上述全部房屋的房屋所有权属登记证书。 2015年7月8日，豪德开发公司与苏梅华签订租赁协议，约定豪德开发公司将豪德贸易广场1001栋东三街2号、6号、8号、10号商铺出租给苏梅华，租赁期限为5年，自2015年7月20日至2021年7月19日，租金每套每月400元，每套每年4800元，4套每年租金19200元，第二年的租金保持不变，第三年租金在第一年基础上递增25%，第四、五、六年的租金随行就市。此后，苏梅华依房屋租赁协议取得对涉案房屋的占有，随即，苏梅华将承租房屋交由其儿子作为经营者的滨州市滨城区诚信缘家纺店经营使用，滨州市滨城区诚信缘家纺店自2015年7月起占有使用涉案房屋，一直持续至今。 还查明，豪德贸易广场1001栋一楼东三街2号、6号、8号、10号商铺，即为房屋所有权证登记记载的位于滨州市××路××号××广场××号楼××号××号××号××号房屋。 本院认为，环海工贸公司通过商品房买卖合同指定履行受领取得对涉案房屋的返还请求权，并经协助办理转移登记取得房屋所有权登记，依法对房屋享有完整所有权。豪德开发公司在其与陈旭东签订商品房买卖合同之前，即已经与苏梅华订立房屋租赁协议，将房屋出租给苏梅华。豪德开发公司与苏梅华订立履行租赁合同的行为发生在前，并未违反豪德开发公司与陈旭东发后订立的合同，并未侵害陈旭东及事后通过转移登记取得房屋的环海工贸公司的所有权。况且，房屋买受人陈旭东在订立的商品房买卖合同中，对已经出租的房屋约定，买方维持至有效期届满。所以买方陈旭东及其指定加入合同取得合同买方权利而受让取得所有权的环海工贸公司不应超出原合同的约定主张权利。但豪德开发公司依房屋租赁合同取得或应得的租金收益，应当依买卖合同约定给付买方陈卫东或环海工贸公司。环海工贸公司作为房屋的所有权人，有权要求房屋的实际占有人返还房屋，该项请求，本院予以支持。关于豪德开发公司主张环海公司不享有房屋所有权及豪德开发公司在买卖合同约定保留房屋所有权，因而享有房屋所有权的抗辩观点，本院审查认为，涉案豪德贸易广场1001栋101号、102号、103号、104号商铺属于房屋类不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力--。就涉案房屋面言，环海工贸公司通过受让取得房屋权属登记，从而取得房屋所有权。豪德开发公司作为商品房买卖合同的出卖人一方，主张保留出卖的房屋所有权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。豪德开发公司主张保留所有权的意见，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告滨州市滨城区诚信缘家纺店于2021年7月19日房屋租赁合同约定租赁期限届满后五日内返还原告滨州市环海工贸有限公司位于滨州市××路××号××广场××号楼××号××号××号××号房屋（大卖场）； 二、被告滨州豪德贸易广场开发有限公司返还原告滨州市环海工贸有限公司因房屋出租取得或应得的租金收益134400元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 三、驳回原告滨州市环海工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2774元，减半收取计1387元，由被告滨州豪德贸易广场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  刘忠诚 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  张 英