广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3155号原告：斗门县井岸镇振兴手袋厂，注册号440********，经营场所斗门县****经营者：肖时成，男，1970年12月3日出生，汉族，公民身份号码432************，住广东省珠海市斗门区*********。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。被告：珠海市斗门区井岸镇南潮村经济合作联社，统一社会信用代码914************，住所地珠海市斗门区******。法定代表人：林有志，该联社主任。委托诉讼代理人：李勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂严，广东华杨律师事务所律师。原告斗门县井岸镇振兴手袋厂（以下简称振兴手袋厂）与被告珠海市斗门区井岸镇南潮村经济合作联社（以下简称南潮村经济联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万景发、被告委托诉讼代理人李勇、孙桂严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振兴手袋厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多收的租金39809元（47平方米×5.5元/平方米×154个月）、管理费2171.4元（47平方米×0.3元/平方米×154个月）；2.判令被告退回电费押金2000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从1999年开始租赁被告位于珠海市斗门区****厂房第四层的厂房，直到2013年12月，每月每平方米租金5.5元，管理费0.3元。2014年1月1日之后，又以斗门区****的名义继续租赁上述房产，但两家个体工商户的实际经营者均为黄某，租金亦升为每月每平方米7.5元。前段时间原告偶然发现同一栋楼其他楼层出租的面积为312平方米，比与原告约定的面积少。经原告实际测量，发现被告出租给原告的厂房实际面积只有309平方米，比租赁合同上约定的面积356平方米少了47平方米，原告因此多支付了租金和管理费。后原告曾与被告协商希望可以用多交的费用抵扣后期的租金，但双方未能达成一致，故起诉至法院，请求法院依法判决。原告振兴手袋厂围绕其诉讼请求向本院提交了租赁合同、缴交保证金收据、缴交租金收据、缴交管理费收据，后又向本院提交了一份珠海市斗门区井岸镇监督管理局井岸市场监督管理所出具的证明。被告南潮村经济联社辩称：一、关于原告的身份主体信息经查询，国家企业信用信息公示系统及珠海市市场监督管理局企业基本资料查询系统中，均查询不到振兴手袋厂的商事登记信息，无法确认原告的主体信息及经营、存续状态。另外，没有任何证据显示，振兴手袋厂的实际经营者为黄某。二、原告请求返还多收的租金39809元、管理费2171.4元，没有事实及法律依据。1、根据房地产权证（粤房地证字第C****号）登记，案涉4号厂房共5层，总建筑面积为1630.88平方米，原告承租的为第4层整层。原告主张案涉租赁物建筑面积为309平方米，比租赁合同上约定的面积356平方米小了47平方米，但没有提交任何证据予以证明。根据《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2、退一步讲，原告自1999年开始承租案涉厂房，原告自承租之日起则应知道案涉厂房的面积与约定不符，但从未提出异议。根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。自原告承租案涉厂房之日起至原告2020年9月起诉之日，原告主张返还的租金及管理费已超过三年诉讼时效及二十年的最长诉讼时效。综上，原告未提交任何证据证明案涉租赁物面积为309平方米，比租赁合同约定的面积356平方米少了47平方米的主张。即使实际建筑面积与约定不一致，原告的诉讼请求也已过法定诉讼时效。所以，原告主张返还多收的租金39809元、管理费2171.4元，没有事实和法律依据。三、原告请求退回电费押金2000元，已超过诉讼时效。电费押金作为承租人履行合同义务的担保，在未给出租人造成损失的情况下，应于合同期满或终止时退还。被告与黄某于2014年1月1日就案涉厂房租赁签订工业厂房租赁合同书，同时，案涉租赁合同关系已终止。退还押金的诉讼时效自案涉租赁合同终止时起算，至原告于2020年9月起诉之日，已超过法定诉讼时效。综上，原告未提供证据证明其主张，且诉讼请求已超过法定诉讼时效，请求法院依法予以全部驳回。被告南潮村经济联社为其辩称向本院提交了房地产权证（粤房地证字第C****号）、工业厂房租赁合同书予以证明。为查明本案事实，本院依法从本院（2020）粤0403民初2998号案件中调取了该案的民事起诉状、开庭笔录、不动产登记表、报建申请表、被告在该案中提交的房地产权证、农村集体资产公开交易结果情况表、井岸镇农村集体资产交易成交确认书、工业厂房租赁合同书、催缴租金通知书、（2019）粤0403民初1889号民事调解书及生效证明、关于不动产登记表等资料的意见、南潮村旧工业区4号厂房第3层租赁合同以及该案中的现场勘查笔录、房屋面积测量成果报告。经审查，上述证据均经开庭质证，原被告对上述证据的真实性均无异议，故本院均予以认可，但具体证明内容应以本院核定的为准。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月至2013年12月期间，原告振兴手袋厂租赁了被告南潮村经济联社位于斗门区****，合同约定租赁面积356平方米，租金每月每平方米5.5元，管理费每月每平方米0.3元。庭审中，原告称虽然其从1999年开始租赁涉案厂房，但由于之前交纳租金的收据未能找到，因此本案中主张多收的租金及管理费均是从2001年3月开始计算，至2013年12月，共计154个月。被告确认2001年3月至2013年12月的租金和管理费，原告均已支付，但至于原告具体何时开始租赁涉案厂房，由于时间久远，有关合同亦找不到，所以无法确认。在被告向原告出具的部分租金收据中，载明经手人为案外人黄某，但也有部分收据载明经手人为原告登记的经营者肖时成或其他人员。2014年1月1日，黄某与被告签订租赁合同，约定由黄某租用涉案同一厂房，租赁合同亦载明租赁物面积为356平方米，租金每平方米7.5元/月，管理费每平方米0.3元。2019年6月13日，本院曾立案受理本案被告起诉黄某拖欠租金一案，诉争标的亦是本案涉案同一层厂房租赁事宜，后该案经本院组织调解双方自愿达成了调解协议，由黄某分期支付拖欠本案被告2017年3月1日至2019年7月31日的租金。2020年9月7日，珠海市斗门区****就本案同一厂房租赁事宜向本院提起诉讼，请求被告返还2014年1月至2018年12月多收的租金和管理费，在该案中，根据被告提交的农村集体资产公开交易结果情况表、井岸镇农村集体资产交易成交确认书显示，2014年3月27日，珠海市斗门区****通过公开招标的方式竞得本案涉案厂房的租赁权，租赁物业面积356平方米，竞标单价为2670元/月，合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日，在该案中的庭审中，原被告均确认珠海市斗门区****后变更工商登记为珠海市斗门区****店，经营者为黄某。另在该案中，经本院委托广东省珠海工程勘察院测量，涉案物业第四层建筑面积（套内面积+分摊面积）为324.7877平方米，建基面积为318.24平方米。在本案审理过程中，原告称租金和管理费应以建基面积318.24平方米计算，被告则称应以建筑面积324.7877平方米计算。在测量前本院对该案双方所做的笔录中，作为该案原告经营者的黄某与被告代理人均称测量范围应按建筑面积测量，包括公摊面积。另查明：根据原告珠海市斗门区井岸镇市场监督管理局井岸市场监督管理所出具的证明显示，原告于2000年11月24日注册登记，没有查询到原告注销的记录。根据原告提交的被告向原告出具的租金收据，载明2001年3月15日至2001年12月15日的租金交纳人为“振兴手袋厂”，交纳时间为2002年7月31日，2002年10月29日和2003年1月13日。另被告亦出具收据载明于2000年7月31日收到“振兴手袋厂”交来的电费保证金2000元。再查明：庭审中，原告称其在2019年5月看到其它楼层的合同与其合同载明的面积不一致，才知道涉案合同载明的面积与实际面积不一致，并称后来被告向黄某主张拖欠租金的案件中，原告曾就厂房面积与被告交涉，但未果。被告则称当时调解时并未涉及厂房面积的问题，只是谈了分期付款。根据被告在本院（2020）粤0403民初2998号案件中提交的被告与案外人就同一厂房第三层厂房签订的租赁合同显示，载明第三层厂房面积为316.84平方米。针对本案争议焦点，本院评述如下：首先，关于原告登记注册成立时间为2000年11月24日，其是否有主体资格主张2000年3月至2000年11月多收的租金、管理费及电费押金的问题。本院认为，虽然原告登记注册日期为2000年11月24日，也即从2000年11月24日其才具有主体资格，但从被告向原告出具的收据来看，其实际支付相关费用的时间却系在其注册成立之后，且相关收据也载明交纳人为本案原告，在此情况下本院认为原告可以以自己的名义主张实际由其支付的2000年3月至2000年11月多收的租金和管理费。此外，虽然本案押金显示交纳的时间为2000年7月31日，但根据收据显示，该款项的交纳人也是本案原告，考虑到押金退还的时间是在双方合同到期或解除后，也即在2013年12月之后，此时原告已具备主体资格，退一步讲，即使该费用在原告注册成立前交纳，但在成立后也应由原告承继相关权利和义务，故本院确认原告主张涉案的电费押金亦有主体资格。其次，关于本案原告主张是否已过诉讼时效问题。第一、关于原告主张的2000年3月至2013年12月多收租金和管理费的诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效的期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，根据查明的事实，原告从2001年3月至2013年12月期间，一直租赁涉案厂房，中间一直按照约定的面积356平方米支付的租金和管理费，且从被告与黄某于2014年1月1日以及被告提交的招投标材料可见，载明的涉案厂房面积也为356平方米，另结合本案的其他证据，本院认为原告主张其一直不知道涉案厂房的面积没有356平方米，直到2019年5月因看到同一厂房其他楼层的租赁合同面积才知晓此事亦属合理，因此其诉讼时效应从此时计算，至起诉时并未超出三年的诉讼时效，也未超过二十年的最长诉讼时效。第二，关于原告主张的电费押金是否已过诉讼时效的问题，根据行业惯例，电费押金一般是双方合同届满后才成就退还条件，也即原告可于2014年1月1日后要求被告返还，另由于现有证据也未显示双方曾就押金的退还时间作出约定，在此情况下原告可于2014年1月1日之后随时主张退还该电费押金，不应适用三年的诉讼时效，而从2014年1月1日起算，截至原告起诉时也未过二十年的最长诉讼时效，故原告主张被告退还涉案电费押金，亦未超出诉讼时效。再次，关于本案租赁面积也即租金和管理费的计算应以建基面积还是建筑面积计算的问题。本院认为，由于双方未就该项事实进行约定，基于租赁行业的惯例及从公平的角度出发，本院认为应以建筑面积也即324.7877平方米作为计算的基数更为合理。最后，原告振兴手袋厂与被告南潮村经济联社就本案涉案厂房签订的租赁协议，系建立在双方真实意思的基础上，亦未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应遵循，原告按约定向被告支付了租金、管理费，被告也应按照双方约定提供符合约定标准的厂房给原告使用，但被告提供的厂房与双方约定的面积少了31.2123平方米（356平方米-324.7877平方米），构成违约，被告应当退还原告多收的租金26436.82元（31.2123平方米×5.5元/平方米×154个月）和多收的管理费1442.01元（31.2123平方米×0.3元/平方米×154个月），同时，现原被告的租赁协议已经届满，被告也无证据证明在履约过程中存在扣减原告交纳的电费押金的情形，故被告亦应当退还原告交纳的电费押金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：被告珠海市斗门区井岸镇南潮村经济合作联社于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告斗门县井岸镇振兴手袋厂多收的租金26436.82元、多收的管理费1442.01元和电费押金2000元，合计29878.83元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费900元，减半收取450元（原告斗门县井岸镇振兴手袋厂已预交），由原告斗门县井岸镇振兴手袋厂负担144元，被告珠海市斗门区井岸镇南潮村经济合作联社负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 梁昆鹏二〇二〇年十二月三十日法官助理 周宗丽书 记 员 杜伟娟附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。