河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12049号 上诉人（原审被告）：宋某柱，男，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：宋某宾，男，汉族，住石家庄市长安区，系宋某柱之子。 委托诉讼代理人：王骁勇，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某平，男，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：梁保国，河北庄铭律师事务所律师。 上诉人宋某柱因与被上诉人王某平所有权确认纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋某柱上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2．案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院应认定《宅基转让协议》有效，争议房屋的实际不动产的真实的权利人为上诉人，拆迁利益依法应由上诉人享有。1、本案争议房屋拆迁置换的利益应由不动产的真实的权利人享有。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，退一步讲，即使被上诉人提供了证据证明其是不动产登记的权利人，但是按照《中华人民共和国物权法》及物权法司法解释（一）的规定，不动产登记的权利人不一定是不动产的真实权利人，如果有证据证实上诉人为该争议不动产的真实权利人，则本案争议房屋拆迁置换的利益应当由不动产的真实权利人享有。2、上诉人有充分的证据证实上诉人系本案争议不动产的真实权利人，本案争议不动产拆迁置换的利益应当由上诉人享有。上诉人提交的《宅基转让协议》、《补偿安置协议书》与《城中村改造宅基地确认单》、四邻情况说明均充分证实上诉人系争议不动产的真实权利人。原审法院已经查明，上诉人与被上诉人于2005年9月11日签订的《宅基买卖合同》，系双方真实意思表示，上诉人已经按照上述《宅基转让协议》中的要求先被上诉人履行了给付转让款的义务，所转让的房屋及附属的宅基地也一直由上诉人居住使用并进行翻盖，该《宅基买卖合同》已履行完毕。需要特别指出的是，上述转让事实已经由石家庄市长安区西兆通镇西兆通村民委员会确认，并且在石家庄市长安区国土资源管理部门也可以查询到2015年该宅基地的变更材料，故该宅基地地上房屋的所有权及附属宅基地的使用权均应归上诉人所有，因该宅基地及地上房屋被拆迁取得的相关权利亦应归上诉人所有。3、上诉人与被上诉人均系同村村民，被上诉人要求确认《宅基地转让协议》无效，没有任何事实依据和法律依据，且违反诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的《宅基转让协议》不符合合同无效的法定条件。被上诉人认为“宅基地不得买卖”也明显是错误的。依据《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的，不予批准。依据1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市出售。”依据2004年12月2日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地”。因此，依据上述国家规定，宅基地房屋只是禁止城镇居民或其他集体经济组织的成员购买，而本案中上诉人与被上诉人是同一集体经济组织的成员，并未违反任何法律强制性规定，人民法院应当依法确认双方签订的《宅基地转让协议》有效。上诉人在争议宅基地上居住了近15年，并且对争议房屋进行了翻盖，15年来在被上诉人从未提出异议。现上诉人所住房屋因涉及拆迁，被上诉人为了参与分配拆迁利益，严重违反诚实信用原则，依法应当驳回被上诉人的全部诉求。二、原审法院适用已经被废止的规定认定上诉人存在过错，明显属于适用法律错误。原审法院适用《河北省农村宅基地管理规定》，认为上诉人未按上述规定办理变更登记手续，存在过错，因此本案诉争的宅基地所有权不能发送变更的法律效力，该认定是严重适用法律错误。《河北省农村宅基地管理办法》第二十四条规定，本办法自2002年7月1日起施行。1992年7月8日省人民政府发布的《河北省农村宅基地管理规定》和1998年1月1日省人民政府发布的《河北省农村宅基地管理规定修正案》同时废止。因此，《河北省农村宅基地管理规定》（1992年7月8日河北省人民政府发布）已经被《河北省农村宅基地管理办法》（2002年5月27日废止）。原审法院依据已经被废止的规定判决上诉人存在过错，明显适用法律错误，应当按照《物权法》及其司法解释一的规定进行判决。三、原审法院违反“同案必须同判，类案必须检索”的原则，作出的判决明显错误。2020年7月31日正式实施的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，类案检索范围一般包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。原审法院及河北省高级人民法院对于类似案件基本具有相同的判决结果，但本案中原审法院作出了与之前类案件全全不同的判决，严重违反了最高院要求“同案必须同判，类案必须检索”的原则，依法应当改判。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。 王某平答辩称，1．针对第一项事由，首先一审判决并未改变被答辩人地上房屋的补偿现状，地上房屋补偿仍归被答辩人所有。其次，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日其生效。”的规定，以及《物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《不动产登记暂行条例》第五条的规定，本案宅基地未进行变更登记，所以不发生权利人变更的法律效力，一审判决这样认定是正确的，所以宅基地的使用权人仍然是答辩人，所有的拆迁补偿利益也应为答辩人所有，而不是被答辩人上诉理由主张的由上诉人所有。至于《宅基地转让协议》效力问题，一审中答辩人作为原告并没有主张有效的诉请，一审法院没有做出判决效力的义务。对于被答辩人提出的其他是由均无法改变宅基地没有变更登记的事实，也无法否认答辩人享有拆迁利益的权利。2、针对第二项事由，上诉人指出一审法院是由废止的《河北省农村宅基地管理规定》并无实际意义，《物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《不动产登记暂行条例》第五条等有同样的规定，针对第一项答辩已经进行了详述，况且这些都是法律规定和国务院条例，其效力性更强，所以本项不再赘述。3、针对第三项事由，上诉人指出原审法院及河北省高级人民法院对于类似案件具有相同的判决结果，但是未提交相关的案例，其主张缺乏事实依据。答辩人提交河北省高级人民法院（2016）冀民再77号民事判决书，该案例与本案再基本事实、争议焦点、法律适用方面具有相似性，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，贵院应当按照该案例对本案作出相同的裁判结果，所以本案并未违反省高院的判决结果，而是严格遵循了河北省高院的裁判结果。综上，一审判决将相应的诉请归结为拆迁利益纠纷并进行分配是正确的，把本应依法由答辩人全部享有的拆迁利益，将其中50%分配给了被答辩人，已经将《宅基地转让协议》涉及的过错理由，综合折抵到拆迁利益分配里面了，该判决对上诉人并无不利，所以其上诉理由均不能成立，应依法予以驳回。 王某平向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的《宅基转让协议》无效；2、确认在正定县土地局登记于原告名下的宅基地使用权人为原告王某平；3、判令第二项中所述宅基地在西庄村城中村改造项目中所获得全部拆迁利益归原告所有；4、请求贵院依法判令被告宋某柱承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：双方无争议的事实：原告王某平与被告宋某柱均为西庄村村民，2005年9月11日，双方签订《宅基转让协议》，约定原告王某平将东邻宋丙申、西邻宋胜格的村西宅基地及现有房屋使用权永久转让与被告，宅基地房屋折价33,000元，被告将转让费一次性支付给原告，原告将原宅基地使用证交付被告。协议中的宅基地与被告提交的《宅基地确认单》中东至宋炳森、南至宋可行、西至宋胜格、北至道的宅基地以及《改造补偿安置协议》中青年街XX号的宅基地均为同一块，对此原、被告均无异议。原告认可在协议签订后收到了被告支付的转让费33,000元。被告购买争议宅基地后重新翻盖房屋并且一直居住至拆迁。2019年7月25日因房屋拆迁，被告以该宅基地及房屋所有权人的身份与石家庄市长安区西兆通镇西庄村股份经济合作社、石家庄燕达房地产开发有限公司签订了《改造补偿安置协议》，协议约定诉争的青年街XX号房屋拆迁后可取得的补偿利益包括：各项补偿费用共计239,375元、安置315平方米房屋及两个地下室、两个地下停车位，各项补偿费用已经发放至被告宋某柱。被告提交的宋某柱的户口本及身份证，证明被告的户籍在本案诉争宅基地。原告对户口本的真实性有异议，并称原告自原始取得涉案宅基地至今，原告的身份证、户口本上的户籍地址均为青年街XX号即涉案宅基地，从未做过任何变更。户籍和身份证仅仅是公民身份的证明，是公民落户的证据，与所落户籍地址房屋的所有权无关。故被告提交的其户口及身份证仅能证明其户口和身份证登记地址在诉争宅基地，不能以此作为确定宅基地所有权的依据。 一审法院认为，原、被告于2005年9月11日签订的《宅基转让协议》系双方真实意思表示。关于协议的效力，原告认为违反了《河北省农村宅基地管理规定》第四条“宅基地不得买卖”的规定，应认定无效。但根据双方签订的协议，转让的标的不仅有宅基地使用权，还有地上房屋。且双方在签订协议后，即完成了支付转让款和交付标的物，被告亦在该宅基地上重新翻盖房屋一直居住至2019年拆迁，只是未在县级人民政府土地管理部门办理变更登记手续。故从意思自治原则出发，不宜简单的依据该规定认定双方签订的《宅基转让协议》无效。根据原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》、《正定县宅基地使用证登记表》、《宅基地使用证》、《集体土地建设用地使用证》，均显示截至目前，争议宅基地仍登记在原告名下。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权作为一种不动产物权，其权利归属应当以依法登记为准。根据《河北省农村宅基地管理规定》第五条，农村居民据民因买卖、交换、继承、赠予房屋，以及因规划等原因调整宅基地，判发生电基地使用权变更的，必须在三十日内向县级人民政府土地管理部门办理变更登记手续，换发《集体土地建设用地使用证》。本案原、被告在签订转让协议并履行完毕后，未按上述规定办理变更登记手续，并换发《集体土地建设用地使用证》，故本案诉争的宅基地所有权不能发生变更的法律效力。在此过程中原、被告双方均有过错。被告在签订协议后即向原告支付了转让款33000元，且已实际占有使用多年，并翻盖了地上房屋。因此，对于拆迁利益的分配，应当综合全案考虑、兼顾公平原则。现争议房屋已被拆迁，相应的诉讼请求均归结为拆迁利益。原告已经收取了被告相应的转让款，获得了转让利益。因此，与诉争的地上房屋有关的房屋补偿款、过渡费、奖励等各项补偿费应归宋某柱所有，与宅基地有关的楼房和地下室、车位安置，双方各分得拆迁安置房屋面积等的50%较妥，亦符合本案实际，体现了公平原则。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《河北省农村宅基地管理规定》第四条、第五条规定，一审判决：一、原石家庄市长安区的拆迁安置房屋面积及所配备的两个地下储藏室和两个地下停车位，由原告王某平、被告宋某柱各分得50%；其他拆迁补偿、过渡费、奖励等费用均归被告宋某柱所有。二、驳回原告王某平的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告王某平负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方均应依此合同的约定确定自己的权利，履行自己的义务。本案中，上诉人宋某柱与被上诉人王某平于2005年9月11日签订的房屋买卖契约，系双方真实意思表示，且系同一集体经济组织成员，于法不悖，应为有效合同。王某平已将房屋交付宋某柱，宋某柱亦依约将33,000元房款支付并居住至今。根据房地一体原则，宋某柱取得房屋所有权的同时已合法占有该宅基地。经一、二审查明，非因宋某柱自身原因导致诉争宅基地未过户登记在宋某柱名下，且宋某柱已通过与王某平的买卖合同合法占用、使用及收益。在一定意义上而言，卖方在该买卖协议中的合同权利即为出卖给买方的房屋及土地使用权的对价，买方享有买受人房屋及转让土地使用权等财产所对应的拆迁补偿利益，符合法律规定的权利义务相一致原则，卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿利益。因此宋某柱因其购买房屋及受让土地使用权而与开发商签订的《拆迁协议补偿安置协议书》合法有效。王某平主张诉争标的物的拆迁利益于法无据，本院不予支持。 综上所述，宋某柱的上诉理由依据充分，其请求应予维持。原判认定事实不当，应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4834号民事判决； 二、驳回被上诉人王某平的诉讼请求。 一、二审案件受理费共计160元，由被上诉人王某平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月三十日 书记员  马潇媛