广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6761号原告：广州市益俊经贸有限公司，住所地广州市越秀区北京路XX5号首层、三楼后座。法定代表人：杨浩标，职务经理。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝思静，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：徐虹，女，该所职员，通讯地址。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，该所职员，通讯地址。原告广州市益俊经贸有限公司与被告广州市越秀区第一房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟旭娜，被告的委托诉讼代理人徐虹、吴卓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对承租的广州市越秀区北京路XX5号地下前部25平方米部分房屋享有永久使用权，且不需要再行支付租金；2.依法判令被告向原告返还使用费人民币100万元及利息；3.依法判令被告向原告返还承租期内原告出资的加建、重建造价费，以法院指定的评估公司作出的评估报告为准；4.依法判令被告补偿原告多年以来对涉案物业：广州市越秀区北京路XX5号首层、二楼后座、二三四楼房屋进行的投资、维护、升级、内部装饰装修整饰，令涉案物业价值得到提升的增值差额，由初始用途为住宅，混合结构的危房，面积仅为268.71平方米，加建重建为现在的四层商业用途，面积为524.32平方米，参照被告获益情况，向原告折价补偿，以法院指定的评估公司作出的评估报告为准；5.依法判令被告返还原告为承租涉案物业支付的原租户异地安置产生的使用费91万元，安置地建造工程费69322.9元、代替涉案物业原承租户应付的租金1914.2元（1999年12月）代替相邻物业的原承租户应付租金34106.8元（2001年2月至2016年4月）等一系列的额外支出费用，共1015343.9元及利息。事实和理由：90年代，原告向被告前身广州市越秀区房产公司延安房管站（以下简称“延安房管站”）承租广州市北京路XX5号地下前部25平方米商铺，当时除原告承租的25平方米外，其余的均是住宅性质，还有其他的住户，由于广州市北京路XX5号整栋房屋属于危房，严重破坏损毁，延安房管站与原告协商以合作经营模式重建北京路XX5号整栋房屋。原告出资改建，且对25平方米外的其他住户作出补偿或安置。于1999年8月18日，原告与延安房管站签订《协议书》，约定：北京路XX5号地下前部25平方米部分一次性给付使用费人民币100万元，原告获得永久使用权，有权一直租赁涉案物业；延安房管站同意由原告承租广州市越秀区北京路XX5号房屋，按广州市房管局直管公房租金规定缴纳租金。1999年8月24日，广州市越秀区房屋鉴定所出具《房屋安全鉴定书》【越房鉴字（1999）第559号】，评定涉案物业为“严重损坏房”，建议修建损坏部位及构建，对于损坏严重部分建议按城规改建。对此，原告对涉案物业进行修建，修建费用约人民币80万元,并在甲方的监督下，负责任地完成了修建的工作。同时，由于原告对涉案物业的原有住户进行了妥善安置，并支付了安置补偿费、安置地房屋重建费91万元，安置地建造工程费69322.9元、代替涉案物业原住户应付租金1914.2元（1999年12月）。后来，涉案物业修建完成后，还继续提供安置房屋给原住户，并代替相邻物业的原住户应付租金34106.8元（2001年2月至2016年4月）。案涉物业由初始用途为住宅，混合结构的危房，面积仅为268.71平方米，原告加建重建为四层商业用途，钢筋混凝土结构的完好房，面积524.32平方米。另原告又于2000年对案涉房屋因经营需要进行室内外装修，耗资约150万元，并按广州市消防相关条例增加了消防设施、变电房（投入约40万元）的建造。截止起诉之日，原告对涉案物业一直出资进行维护、修建，并按规定建造增加了消防设施、变电房、空调房等等适宜商业用途的建造投入。综上，在当年政府稀缺资金的时期，原告对涉案物业已投入巨多，多年来的付出已经远远高于购买同时期同路段的物业，据历史遗留等等原因看，也不属于单纯的普通的外来承租人。一直以来，原告与延安房管站及被告均是依照合作经营模式履行，原告亦因为相信被告将信守承诺，就己经支付了一次性的使用费而让其一直经营，并且本着作为商家的良心尽责维护涉案物业。而被告却无理向法院提出要求解除租赁合同，要求原告腾退房屋，经法院审理后，已作出解除原被告租赁关系的判决，但原被告对解除租赁关系的相关事宜并未达成一致。根据我国《合同法》九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；己形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”；第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”就本案而言，原告对本是危楼的住宅投入了诸多投资，投入费用是对租赁物进行改善和增设所花费的，且又经过被告的同意，让案涉物业现在的价值节节升高，其目的是增加租赁物的使用价值，故为有益费用。而本次解除租赁关系的主要原因是被告提出而引起的，因此，原告有权要求被告对建造、维修及装修等投入及物业的增值部分作相应的折价补偿。被告解除租赁关系而又不作出相应补偿的行为侵害原告的合法权益，严重扰乱社会经济秩序。为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：1、原告主张的100万元，实际上是原告当年取得涉案房屋承租权的对价。原告在支付了100万元款项后，原越华房管站已将涉案房屋出租给原告，即原告取得了涉案房屋的承租权，并以低于市场价租金实际租用该房屋多年。为取得承租权而支付对价是双方的真实意思表示，属于双方自愿实施的民事法律行为并已完成。因此，在已取得了承租权的情况下，原告要求被告退回这笔款项缺乏法律依据。2、对于原告提出支付100万元价款是获得房屋长期使用权的问题，原告没有提供相关的证据证明这个主张。原告与被告之间并无这方面的协议，原告提供的发票没有任何字眼说明这是长期使用权的价款，况且原告支付100万元后与原越华房管站及我所签订租赁合同，合同也明确约定了租赁期限，试问如果原告认为当年支付的价款是可以长期使用的，为何原告多年来从未对租赁合同中的租赁期限提出质疑呢？因此足以证明，原告清楚明白当年支付的100万元价款仅是获取公房承租权的对价，并非长期使用权。3、原告在取得承租权后与原越华房管站、我所一直存在租赁关系，自然要受租赁合同和相关租赁法规约束，被告作为出租人自然也可以依照租赁合同和租赁法规合法解除与原告的租赁关系收回房屋。这个解除租赁关系的行为与当年原告支付价款取得租权的行为是两个法律关系，当年的民事行为己经完成结束。4、原告提出的改建、装修补偿及异地安置费用补偿：我所认为为原告是针对自己实际经营需求对该房屋进行无偿投资改建和装修及原该房屋承租人搬迁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。双方并没有针对装饰装修物补偿约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原告提出的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定是断章取义，解释应该是：“租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此原告提出的维修及装修折价补偿及搬迁补偿费是没有事实和法律依据支持的。综上所述，原告起诉我所的所有诉讼请求是没有事实和法律依据的，请法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据原告提供的1998年3月6日的穗房地证字第××号《房地产证》记载：越秀区北京路XX5号的权属人为广州市房地产管理局，混合结构3层，用途为住宅，总建筑面积268.71平方米。1999年8月18日，原告（乙方）与延安房管站（甲方）签订了《协议书》，其中约定：一、甲方将北京路XX5号地下前部25平方米租赁给乙方使用，乙方一次性付给甲方有偿使用费1000000元整。二、乙方承租的北京路XX5号房屋，按广州市房管局直管公房租金规定缴纳租金。三、甲方允许乙方承租上述房屋后转租或间隔档位使用；等。2012年7月1日，被告（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中约定为：甲方同意将坐落在越秀区北京路XX5号首层部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积131.62平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额94120.80元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；等。同上日期，被告（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中约定为：甲方同意将坐落在越秀区北京路XX5号2楼后座部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积52.09平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额10730.50元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；等。同上日期，被告（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中约定为：甲方同意将坐落在越秀区北京路XX5号二、三、四部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积301.81平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额28863元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；等。2017年5月25日，被告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区北京路XX5号二楼后座房屋的不定期租赁合同关系；二、被告（即本案原告）立即腾空广州市越秀区北京路XX5号二楼后座房屋并返还给原告（即本案被告）。本院于2018年3月27日作出（2017）粤0104民初10970号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市益俊经贸有限公司之间关于广州市越秀区北京路XX5号二楼后座房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市益俊经贸有限公司将广州市越秀区北京路XX5号二楼后座房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终11730号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，被告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区北京路XX5号首层房屋的不定期租赁合同关系；二、被告（即本案原告）立即腾空广州市越秀区北京路XX5号首层房屋并返还给原告（即本案被告）。本院于2018年3月27日作出（2017）粤0104民初10971号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市益俊经贸有限公司之间关于广州市越秀区北京路XX5号首层房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市银企经贸有限公司将广州市越秀区北京路XX5号首层房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终11731号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，被告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区北京路XX5号二、三、四楼房屋的不定期租赁合同关系；二、被告（即本案原告）立即腾空广州市越秀区北京路XX5号二、三、四楼房屋并返还给原告（即本案被告）。本院于2018年3月27日作出（2017）粤0104民初10972号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市益俊经贸有限公司之间关于广州市越秀区北京路XX5号二、三、四楼房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市银企经贸有限公司将广州市越秀区北京路XX5号二、三、四楼房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终11732号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院经摇珠确定由广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该公司于2020年8月5日作出业评资字[2020]第1201号《资产评估报告》，其中内容为：广州市越秀区北京路XX5号4层建筑，建筑面积485.52平方米房屋，在评估基准日2019年2月2日的市场价值为1092400元。另查明：1999年8月24日，广州市越秀区房屋鉴定事务所作出越房鉴字（1999）第0559号《房屋安全鉴定书》，其中内容为：房屋地址北京路XX3-XX5号；申请单位越秀区银座羊城时装精品商场；鉴定日期1999-08-23；使用人越秀区银座羊城时装精品商场；三、鉴定意见。综合上述检查情况分析，越秀区北京路XX3-XX5号房屋，暂未发现有因地基基础不均匀沉降而引起的损坏迹象，房屋使用至今已几十年，由于超龄使用，加上长期缺乏有效的维修养护，致使部分建筑材料及构件的老化和损坏己日趋严重，南侧承重墙沿墙边严重漏水，致使该部位墙体长期受潮发霉，瓦面大面积漏水，瓦片严重风化退溶且破碎零乱，木基层檩条和桷板枯废霉烂，白蚁蛀蚀现象严重，承载力明显减弱；另外，前座骑楼外轴柱边排水管驳接口漏水严重，并顺着骑楼外柱饰面贴石严重渗漏，饰面贴石稳定性不足，存在安全隐患。依照国家建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“严重损坏房”。四、处理意见（仅供参考）1、迅速修建前座损坏部位及构件，确保行人安全。2、经常维修养护房屋构件，以利延长房屋使用寿命。3、由于后座损坏较严重，一般性维修己无价值，建议按城规改建；等。2000年1月10日，广州市越秀区房屋鉴定事务所作出越房鉴字（2000）第C00033号《房屋安全鉴定书》，其中内容为：房屋地址北京路XX5号；申请单位广州市益俊经贸有限公司；鉴定日期2000-01-06；三、鉴定意见。根据上述检查情况分析，越秀区北京路XX5号房屋，暂未发现有因地基基础不均匀沉降而引起的损坏迹象，承重构件保持完好，暂未发现有因承载力不足而引起的损坏现象，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“完好房”。房屋按现状可装修使用，但在装修期间，应注意安全。四、处理意见（仅供参考）1、在装修期间不得损坏房屋承重构件，不得随意拆除或改变房屋的承重体系。2、待装修工程完毕后，要求重新鉴定；等。2000年9月1日，广州市城市规划局越秀区分局发出2000穗城规（越）饰字第编号192号《建设工程规划许可证》，其中内容为：建设单位为延安房管站；建设项目名称为商场装修1宗；建设位置为北京路XXX号、XX3号、XX5号；建设规模为首层535平方米。2003年2月21日，广州市越秀区房地产租赁管理所颁发了《房屋租赁证》，其中记载：北京路XX5号二、三楼前座及二、三四楼，出租人为被告，承租人为原告，有效期从2003年1月1日至2003年5月31日。被告为证明其张，提交了广州市越秀银座（羊城）时装精品商场（乙方）与延安房管站（甲方）于1999年8月23日签订了《协议书》（复印件），其中约定：乙方租用甲方辖内的北京路XX3号、XX5号房屋，由于年久严重破烂，现由乙方无偿投资进行修建，经双方协商，签定本协议：一、乙方负责办理该屋修建的一切报批手续，按审批图纸施工保证施工的质量和安全。二、修建部位住户的居住问题，由乙方负责作好妥善安置。三、施工期间甲方对工程进行监理，乙方要接受甲方对工程的监管，对四邻房屋的影响及安全要及时做好工作。四、修建期间，乙方按原租金于15号前向甲方缴纳，竣工后新增面积产权归甲方所有，甲方按新结构新面积计算租金向乙方收缴；等。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：一、关于原告请求确认其对承租的广州市越秀区北京路XX5号地下前部25平方米部分房屋享有永久使用权，由其继续使用，且不需要再行支付租金的问题，因生效法律文书已判决原告将广州市越秀区北京路XX5号首层房屋交还给被告，故原告请求确认其对广州市越秀区北京路XX5号地下前部25平方米部分房屋享有永久使用权本院不予支持。二、关于原告要求被告返还有偿使用费1000000元及利息的问题，原告与被告1999年8月18日自愿签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告为了获得涉案房屋的使用权自愿向被告支付有偿使用费，被告收取该有偿使用费并没有违反法律、行政法规的强制性规定，而且原告向被告支付该有偿使用费并没有约定原告获得涉案房屋的永久使用权，现涉案房屋的租赁期限届满后，被告要求收回房屋，而原告据此要求被告退回有偿使用费及利息本院不予支持。三、关于原告要求被告返还承租期内原告出资的加建、重建造价费、补偿原告多年以来对涉案物业进行的投资、维护、升级、内部装饰装修整饰，令涉案物业价值得到提升的增值差额的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，对于原告的该项诉请，本院不予支持。四、关于原告要求被告返还其为承租涉案物业支付的原租户异地安置产生的使用费，安置地建造工程费、代替涉案物业原承租户应付的租金、代替相邻物业的原承租户应付租金及利息的问题，上述费用是原告获得承租权而支付的必要费用，该合同已履行完毕，现原告再要求被告支付上述费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，判决如下：驳回原告广州市益俊经贸有限公司的诉讼请求。本案受理费22923元，评估费10416元，由原告广州市益俊经贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  王美红人民陪审员  关丽间二〇二〇年十二月三日书 记 员  戴 鹏