广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3762号原告：广东富港物业服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道1号5幢422-424房。负责人：李森林。委托诉讼代理人：司徒艺鹏，系该公司员工。被告：张祖龙，男，1987年10月13日出生，香港特别行政区居民，现住广东省开平市。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司（以下简称“富港开平分公司”）与被告张祖龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告富港开平分公司的委托诉讼代理人司徒艺鹏、被告张祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港开平分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年4月1日至2018年3月31日的住宅物业管理费1599.60元、2017年4月1日至2020年5月31日违约金（滞纳金）790.40元，以上共计2390元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告居住的“富港•天荟”小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业管理服务费用；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业供公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.6元/㎡缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；被告违反协议，不按约定收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五收取违约金。被告系“富港•天荟”小区15幢1302房的业主，该业主的房屋面积为83.33平方米，被告拖欠原告2017年4月1日至2018年3月31日的住宅物业管理费1599.60元、2017年4月1日至2020年5月31日违约金790.40元，以上共计2390元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定。被告张祖龙辩称，被告作为小区业主，理应缴纳物业管理费，但被告需要得到满意的物业服务，原告存在明显怠慢业主的行为。首先，服务协议明显偏向原告，没有明确理清原告未能完全履行职责和义务时所要承担的具体后果，但明确了业主的责任，有失公平原则，被告申请法院判定协议的有效性。然后，小区业主是和佛山三水一家物业公司签订的服务协议，未载明和原告的关系，原告也未就变更物业服务公司一事告知被告，原告是有义务告知被告的。原告入住小区4年，见证了物业公司的服务，小区大部分业主都对原告的服务表示不满，这不是业主要求高，而是有些很基本的服务原告都没有做，例如设备正常运行和环境卫生问题。经多次业主代表和物业代表沟通，问题还是没有得到妥善解决。故被告无需向原告支付其诉请的物业管理费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合证据的真实性、合法性和关联性予以综合分析认定，并在本院认定事实部分予以体现。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司系于2013年8月22日成立的有限责任公司分公司，于2016年3月15日经开平市工商行政管理局核准变更登记为原告富港开平分公司，属广东富港物业服务有限公司的分支机构，其经营范围为物业租赁、物业管理服务、组织商品展销、广告策划与制作、停车服务。被告向江门富港实业有限公司购买了位于开平市×××××××××××××××××××××，该房建筑面积为83.33平方米。2017年1月6日，被告与江门富港实业有限公司签订《房屋接收确认书》，确认接收上述物业。原告与被告分别于2015年4月6日、2017年1月6日签订《前期物业管理服务协议》，原告向本院提供2017年1月6日签订的《前期物业管理服务协议》约定“第四条物业管理服务费……一、业主须按《商品房买卖合同》约定的收楼时间之日向物业公司交纳物业管理服务费用。二、物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.6元/㎡缴纳。特别提示：收费标准为三年一定，以最新收费标准为准。除甲（原告）乙（被告）双方另有协商外，乙方每月的管理服务费用将按下列第2方式处理。……2、物业管理费每月预缴一次。乙方须在每月5号前向甲方缴纳。3、乙方交纳费用时，可通过银行转账或到管理处交纳现金。如在需缴纳费最后一天经甲方书面催收，仍未足额交纳物业服务及相关费用的，每逾期一日甲方按欠费总额的万分之五收取滞纳金。……第十条违约责任。一、甲方违反协议，为达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”原告在上述《前期物业管理服务协议》在“甲方签章”处盖章，被告在“乙方签章”处签名捺印。2018年10月25日，原告通过EMS快递方式向被告住址“广东省开平市新昌市×××××××”邮寄物业管理费催缴通知书，该快递单上填写了被告的联系电话“135×××××775”，并在内件品名填写了“物业管理费催缴通知书”。该邮件的当前状态显示“投递并签收，签收人：他人收七酷”。被告确认上述邮件上记载的电话和地址是其预留给原告的信息，但否认收到上述快递。原告向本院提供的《物业管理费催缴通知书》载明“尊敬的张祖龙业主：您好！阁下贵单元，从2017年4月至2018年9月所欠的住宅物业管理费2266.1元，住宅物业管理费滞纳金363.85元、公摊水电费89.4元、居民水费89.1元、总额共计人民币2808.45元。我司客服中心曾书面、电话等形式通知催缴，但阁下目前仍未履行缴款义务。……在此，再次敬请阁下于2018年11月10日前到我司客服中心交清上述欠款。……”原告在上述通知书上加盖了印章。庭审中，原、被告双方确认物业管理费的实际缴纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理费，被告仍拖欠2017年4月至2018年3月期间的物业管理费1599.60元未缴纳。被告称因原告在与其签订《前期物业管理服务协议》时未具备完整的物管体系，没有向业主提供完整的物业服务（清洁卫生、安全管理、便民措施没有达到业主的要求），到2020年疫情期间原告仍没有完整的物业服务，对业主乃至开平市民生命安全造成了一定的威胁，故拒绝支付上述时间段的物业管理费。同时，被告主张《前期物业管理服务协议》约定的违约金（滞纳金）标准过高，请求法院调低。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。因被告张祖龙系香港特别行政区居民，本案属涉港民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，原、被告双方没有协议选择涉案物业服务合同适用的法律，涉案《前期物业管理服务协议》的签订地、履行地均在中国内地，与本案有最密切联系的法律是内地法律，故本案应适用中国内地法律。原、被告双方在自愿、平等的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，内容并无违反法律、法规的效力性强制规定，故本院确认其合法有效，对双方均有法律约束力。该《前期物业管理服务协议》已载明双方当事人的权利和义务，未约定的事宜均遵守国家有关法律、法规和规章。被告主张该协议仅明确业主责任而未明确物管公司的违约责任属于显失公平，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付物业管理费；二、被告应否向原告支付违约金。关于第一个争议焦点。被告抗辩原告在与其签订《前期物业管理服务协议》时未具备完整的物管体系，没有向业主提供达到业主的要求的清洁卫生、安全管理、便民措施等物业服务。但原告是为涉案整个小区提供整体服务，个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，请求原告承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业费形式，将导致整个小区的物业服务无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的整体利益。而原告作为物业服务单位亦应充分听取业主的意见，不断完善小区物业服务，才能与业主更好地履行和维护双方之间的物业服务合同关系。鉴于原告已就其于2017年4月至2018年3月期间提供了物业服务进行了举证，而被告未能提供充足证据证明原告在上述期间所提供的物业服务不符合《前期物业管理服务协议》的约定并构成根本性违约，因此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告已于2018年10月25日通过邮寄方式进行书面催交，被告也确认该邮寄地址、联系电话均系其向原告提供，现邮件显示已妥投，且在被告收到原告的起诉状要求其缴纳物业管理费的情况下，被告答辩亦明确拒绝缴纳物业管理费。故本院依法认定原告已向被告书面催收2017年4月至2018年3月期间的物业管理费。现原告请求被告支付2017年4月至2018年3月期间的物业管理费1599.60元（1.6元/平方米/月×83.33平方米×12月），于法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。原告要求被告支付截止2020年5月31日的物业管理费违约金790.40元，双方在庭审中确认物业管理费的实际缴纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理费，现被告未依约缴纳物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”的约定，被告拖欠原告2017年4月至2018年3月期间的物业管理费的违约金应从各月的11日开始计算至2020年5月31日止。关于被告主张违约金标准过高应予以调整的问题。《前期物业管理服务协议》约定了逾期违约金按每天万分之五交纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合涉案合同的履行情况、原告的实际损失与被告的过错程度等因素考量，本院根据公平原则，酌定被告应按年利率6%计算违约金给原告。经核算，违约金应为260.80元（详见附表）。对原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张祖龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1599.60元和违约金260.80元给原告广东富港物业服务有限公司开平分公司；二、驳回原告广东富港物业服务有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告广东富港物业服务有限公司开平分公司负担11元、被告张祖龙负担39元。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司多预交的案件受理费39元，由本院予以退回；被告张祖龙应向本院补缴案件受理费39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 梁 丽 冰人民陪审员 司徒鹏振人民陪审员 李 少 杰二〇二〇年十二月三十日法官 助理 苏 铭 乐书 记 员 谭 晓 玲附表：违约金计算表物业费金额（元）（1.6×83.33）逾期天数（计至2020年5月31日）年利率违约金（元）2017年4月133.311466%25.462017年5月133.311166%24.792017年6月133.310856%24.112017年7月133.310556%23.442017年8月133.310246%22.752017年9月133.39936%22.062017年10月133.39636%21.392017年11月133.39326%20.712017年12月133.39026%20.042018年1月133.38716%19.352018年2月133.38406%18.662018年3月133.38126%18.04合计260.80