湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初715号原告彭光栋，男，1979年9月4日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人陈涛，湖北天泓律师事务所律师（特别授权）。被告熊杜顺，男，1988年9月29日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告杜慧玲，女，1962年7月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人舒必成，湖北人从众律师事务所律师（一般授权）。第三人熊杜帆，女，1986年9月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告彭光栋诉被告熊杜顺、杜慧玲、第三人熊杜帆合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾庆伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭光栋及其委托代理人陈涛，被告杜慧玲及其委托代理人舒必成，第三人熊杜帆到庭参加诉讼。被告熊杜顺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭光栋向本院提出的诉讼请求：一、判令被告返还原告已付购房款、添附部分折价款282500元；二、判令被告返还原告购房贷款利息69295.4元（计算时间为2016年8月26日起至2020年1月7日止），并以30万为本金，按年利率6.68%，计算至被告向原告返还已付购房款及添附部分折价款之日止；三、判令被告赔偿原告依赖利益损失50000元；四、本案诉讼费用由被告承担。费用清单：购房款145000元、钢板活动房定制加工费91500元；房屋装修费46000元。后变更第一项、第三项诉讼请求为：判令被告返还原告已付购房款、添附部分折价款300000元；判令被告赔偿原告依赖利益损失500000元。事实与理由：被告杜慧玲与熊保华系夫妻关系，1986年9月27日生育长女熊杜帆，1988年9月29日生育长子熊杜顺。1922年，经批准被告杜慧玲和熊保华在位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的宅基地上建有房屋一栋，该房屋土地使用权证号为环集建大兴字*号(土地使用者熊保华),建房许可证号为武农(居)建*号(户主熊保华)。2010年4月12日，熊保华去世。2016年12月17日，被告杜慧玲向被告熊杜顺出具《房屋授权委托书》一份，委托被告熊杜顺全权处置位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号房屋相关的所有事宜，受托人熊杜顺在代理权限内签署的一切相关文件杜慧玲均承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人杜慧玲享有和承担。2016年12月27日，原告彭光栋与被告熊杜顺签订《房屋转让协议》,约定被告熊杜顺将自己的合法所有位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的房屋出售给原告，该房屋占地范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转账。转让价格为145000元，付款方式为分次付清。被告熊杜顺承诺其对该转让房屋拥有完全的所有权，转让该房屋不存在法律上的障碍。保证该房屋不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由被告熊杜顺承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由被告熊杜顺承担。今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，拆迁所有补偿均由原告彭光栋所有。协议还对办证等事项进行了约定。《房屋转让协议》经原告彭光栋，被告熊杜顺签字、捺印，经武汉市黄陂区前川街大兴村村民委员会盖章及村支部书记和证明人签字。《协议》签订后，原告依约向被告熊杜顺支付该房屋转让款项共计145000元，并在房屋交付后对该房屋进行修缮，花费装修费46000元，钢构屋面、屋顶、板墙工程款91500元，共计282500元。此后，原告迁居至大兴村，但未变更户籍。2019年因相关政策调整，政府拟对该房屋进行有偿拆迁。因房屋拆迁之故，被告及其亲属多次找到原告，声称《房屋转让协议》无效，要求收回房屋，分割拆迁款项。直至2019年8月13日，因原、被告就拆迁款项问题无法达成合意，第三人熊杜帆以原告彭光栋不属于武汉市黄陂区前川街大兴村村民，无权使用大兴村宅基地为由，将彭光栋及其熊杜顺、杜慧玲起诉至法院，请求确认双方签订的《房屋转让协议》无效。2019年10月31日，武汉市黄陂区人民法院作出判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效。原告认为，原、被告之间的《房屋转让协议》因违反国家强制性规定为无效合同，合同无效后，该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应折价补偿且被告熊杜顺及被告杜慧玲作为出卖人，在出卖该房屋时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国禁止流转范围，却在出卖数年后，因房屋拆迁增值之故，要求原告返还房屋的行为，违背诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任。故被告除应向原告返还其因该《协议》所得的财产外，亦应赔偿原告的信赖利息损失，现诉至贵院，望判如所请。被告杜慧玲辩称：一、驳回原告主张的添附部分折价款137500元的全部诉讼请求。1、原告未能提供相应的加工合同及加工费票据、装修合同及装修发票或相应的合法鉴定等证据，其主张的添附部分折价款137500元（包含钢板活动房定制加工费和房屋装修费）完全是其主观估测，明显过分虚高，实际价值所剩无几。2、添附物是否该折价补偿应根据添附物是否搬离拆除区别对待，不应盲目折价，原告对不能拆除或搬离而需要折价补偿的应一一举证列举，以证明折价补偿的必要性，否则不应折价补偿。如添附物品系可移动或可拆除，原告应自行搬离或拆除（但不得破坏房屋），不应计算在添附物折价款之内。3、添附物折价应考虑原告长期在案涉房屋居住而使用添附物致使添附物折旧，从而导致添附物的实际价值已远远降低。4、添附物折价款的承担应根据导致合同无效的过错大小而有比例的承担。《房屋转让协议书》被认定无效，原告存在重大过错，故对于添附物折价款损失的赔偿，原告应承担与其过错相应的责任。二、驳回原告主张的购房贷款利息68295.4元的全部请求。1、《房屋转让协议书》只约定房款分三次付清，并没有提到原告的购房款系贷款，实际上房款是两次付清，一次45000元，一次100000元，可见房款不论从合同约定还是实际支付来看都不是贷款而来。若真是贷款，那也是原告自己的与答辩人无关的选择，应自己承担该部分。2、原告从2016年12月占有、使用、居住案涉房屋至今，已三年有余，造成答辩人租金损失72000元有余（房屋租金2000元/月）。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》在针对应支付利息问题上，因原告使用案涉房屋三年有余，产生房屋使用费或租金损失72000元有余，该笔费用或者损失可与占有资金一方理论上应当支付的资金占用费相互抵销，故答辩人只须返还原告已支付的145000元的购房款，不应支付原告所谓的利息。三、驳回原告主张的信赖利益损失50000元的请求。1、答辩人与原告对于签订农村房屋买卖合同上均存在过错。2、答辩人在签订房屋转让协议时并不知道出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止的范围，系无心之失。主张合同无效的一方不为答辩人和被告熊杜顺，该案第三人才为确认合同无效一方，所以答辩人并未违反诚实信用原则，不应承担主要责任，而原告在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应承担主要责任，原告请求信赖利益的损失不应被支持。第三人熊杜帆述称：我无任何意见。经审理查明：被告杜慧玲与熊保华系夫妻关系，1986年9月27日生育长女熊杜帆，1988年9月29日生育子熊杜顺。1992年，经批准被告杜慧玲和熊保华在位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的宅基地上建有房屋一栋，该房屋土地使用权证号为环集建大兴字第*号（土地使用者熊保华），建房许可证号为武农（居）建*号（户主熊保华）。2010年4月12日，熊保华去世。2016年12月17日，被告杜慧玲向被告熊杜顺出具《房屋授权委托书》一份，委托熊杜顺全权处置位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的房屋相关的所有事宜，代为与买方签订《房屋买卖合同》，代收房款以及办理交房等相关事宜，杜慧玲承担在处置前述房屋过程中发生的一切费用，熊杜顺在代理权限内签署的一切相关文件杜慧玲均承认，由此在法律上产生的权利义务均由杜慧玲享有和承担。2016年12月17日，被告熊杜顺（甲方、转让方）与彭光栋（乙方、受让方）签订《房屋转让协议书》一份。该协议约定：甲方将自己合法所有的位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的一套房屋（该房屋为两层砖混楼房，房屋用地面积为60平方米包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、水井以及其他附属设施）；该房地产权类型为国土使用证，武汉市村镇农（居）民建房许可证；房屋的《国有土地使用证》号为环集建大兴字第*号，武汉市村镇农（居）民建房许可证号为武农（居）建*号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证该房屋不受他人合法追索；房屋转让价格为145000元；付款方式为分二次付款，乙方前期付甲方45000元，第二次付100000元，房屋交付时付清。协议书还对办证等事项进行了约定。案涉房屋的村支部书记和证明人在该协议书上签字，该协议书上加盖有案涉房屋的村委会公章。2016年12月17日、2017年1月19日，被告熊杜顺分别收取告彭光栋房款45000元、100000元，计145000元。随后，被告熊杜顺将该房屋交付给彭光栋。2019年8月13日，原告为此案诉讼到本院。本院作出（2019）鄂0116民初4807号民事判决书，确认2016年12月17日熊杜顺与彭光栋签订《房屋转让协议书》无效。2020年1月15日，原告彭光栋诉至本院，并提出前述诉讼请求。诉讼中，本院根据原告彭光栋的申请依法对案涉房屋进行测量和评估。湖北江南房地产资产评估有限公司接受本院委托作出评估，结论为：估价对象的价值时点2020年10月9日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的市场价值为：1、现有房屋及添加部分的市场价值为294593元；2、原有房屋的市场价值为154715元。为此，原告彭光栋支付测量费和评估费合计7500元。本院认为：合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有不要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。熊杜顺与彭光栋2016年12月17日签订《房屋转让协议书》被确认为无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。熊杜顺作为出卖人在出卖房屋时明知所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，后又主张合同无效，故其应承担合同无效主要的民事责任。彭光栋作为城镇居民，其在大量的宣传教育中，也应当知晓所购买的房屋为法律禁止的范围，故其应承担本案次要的民事责任。故彭光栋支付的购房款应当由145000元被告熊杜顺、杜慧玲返还，原告彭光栋主张的利息损失和杜慧玲抗辩的房屋租金损失，应由双方各自承担。该房屋经评估为：现有房屋及添加部分的市场价值为294593元；2、原有房屋的市场价值为154715元。该评估机构系双方当事人选定的，由本院依法委托，且具备评估资质，评估程序合法，结果公正，本院予以采纳。则可以断定原告彭光栋添加部分的市场价值为139878元（294593元－154715元），与原告主张的数额相近，该部分已经附和于出卖人所有的房屋，无法识别与分离，即使能够分离，分离后添附部分的使用价值会造成极大的贬值，故被告熊杜顺、杜慧玲依法给与原告彭光栋补偿139878元。关于原有房屋升值部分9715元（154715元－145000元），按照过错程度补偿，即由被告熊杜顺、杜慧玲补偿原告彭光栋损失6800.5元（9715元×70%）。关于原告彭光栋主张的信赖利益损失50万元。原告彭光栋主张的系因土地升值或拆迁、补偿所获利益，该利益并未发生或者出现该情形，但该房屋自然升值部分，本院已经处理，其他利益损失无证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告熊杜顺、杜慧玲返还原告彭光栋购房款145000元；二、由被告熊杜顺、杜慧玲赔偿原告彭光栋损失146678.5元；三、由原告彭光栋返还被告熊杜顺、杜慧玲位于武汉市黄陂区前川街大兴村熊木桥*号的房屋一套；四、驳回原告彭光栋的其他诉讼请求。前述款项于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3620元，测量费和评估费7500元，合计11120元，由被告熊杜顺、杜慧玲负担7784元，原告彭光栋负担3336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曾庆伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈 婷