广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9416号原告：陈结芳，女，1932年3月29日出生，汉族，住广东省广州市开发区。委托诉讼代理人：郑光争，广东强邦律师事务所律师。被告：佘英培，男，1949年8月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧，广东保信律师事务所律师。第三人：林键金，男，1961年10月13日出生，汉族，住广东省广州市开发区。原告陈结芳与被告佘英培、第三人林键金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈结芳的委托诉讼代理人郑光争，被告佘英培的委托诉讼代理人李鸣明到庭参加诉讼。第三人林键金经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈结芳向本院提出诉讼请求：1.判令佘英培与林伯善签署的《立卖房屋契约》无效，返还广州市黄埔区黄陂乡华侨村××号宅基地房屋给陈结芳；2.判令佘英培承担本案诉讼费用。陈结芳庭后撤回要求返还广州市黄埔区黄陂乡华侨村××号宅基地房屋的诉讼请求。事实与理由：陈结芳与林伯善（已故）于1954年8月结婚，系夫妻关系。佘英培与林伯善未经陈结芳同意，私自签订房屋转让协议，将位于广州市黄埔区黄陂乡华侨村××号宅基地房屋（以下简称涉案房屋）转让给佘英培。根据《婚姻法》规定，涉案房屋系陈结芳与林伯善夫妻在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，夫妻双方任何一方对夫妻共同财产特别是大额共同财产的处置，必须征得另一方的同意。佘英培未征得陈结芳同意与林伯善私自订立房屋转让协议的行为，侵犯了陈结芳的合法利益，该房屋买卖行为无效。另外，佘英培在购买涉案房屋时，已拥有多套宅基地房屋（如华侨西街三巷6号、华侨西街三巷18号、华侨东街五巷9号），根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。佘英培的行为违反了该法律的强制性规定，所签订的买卖协议当属无效。综上，陈结芳特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告佘英培辩称，一、陈结芳的主张已超过诉讼时效。在订立《立卖房屋契约》前，陈结芳全家一直在涉案房屋居住，其全家是直至订立《立卖房屋契约》时才搬迁，故陈结芳知道或应当知道权利受到损害的日期为该协议签订的日期即1988年7月7日。但陈结芳现在才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，亦超过《民法通则》第一百三十七条规定的20年的最长诉讼时效，应予驳回。二、《立卖房屋契约》合法有效。1.《立卖房屋契约》签订的时间是1988年7月7日，根据法不溯及既往的基本法律原则，该契约的法律效力应首先适用该契约成立时的法律规定予以评价，陈结芳主张的《土地管理法》（2019年修订）、《合同法》（1999年施行）、《婚姻法》（2001年修订）、《物权法》（2007年施行）于本案中不适用。根据《土地管理法》（1988年修订）第二条第四款的规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”从上述规定得知，《土地管理法》（1988年修订）并未明确禁止集体所有的土地使用权对外流转，而上述规定是在1999年修订的《土地管理法》中予以删除。佘英培与林伯善订立的《立卖房屋契约》没有违反当时的法律规定，不属于《民法通则》（1987年施行）第五十八条所规定的民事法律行为无效的情形。此外，双方签订《立卖房屋契约》后，广州市白云区萝岗镇华沙村民委员会以及华侨村民小组组长亦于该契约上盖章、签字作证，该契约更有广州市萝岗区司法办公室依法进行真实性及合法性的见证。故双方就涉案房屋的交易行为已穷尽当时可以采取的一切法律程序，《立卖房屋契约》完全符合当时的法律规定，应予保护。2.即便用本案法庭辩论终结前施行的法律法规对《立卖房屋契约》的法律效力进行评价，该契约也是合法有效的。农村宅基地上房屋可以进行有条件的转让，本集体经济组织成员自始不受限制。佘英培与林伯善并非单纯的宅基地使用权转让，而是宅基地使用权连同房屋一并转让，且佘英培为涉案房屋所在的农村集体经济组织成员，因此，《立卖房屋契约》完全符合现时的法律规定，为有效合同。3.“一户一宅”是直至1999年修订《土地管理法》后才第一次予以明确规定，而涉案房屋交易是在1988年，无论佘英培是否存在一户多宅，均不属于《立卖房屋契约》无效的法定理由。《土地管理法》（2019年修订）第六十二条第一款虽然规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，但该规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。此外，陈结芳主张佘英培拥有多处宅基地的说法也未提供任何证据证实。三、佘英培为涉案房屋的所有权人。1.由于涉案房屋的交易行为发生在《物权法》施行前，且当时的《婚姻法》也未对夫妻共同财产的处分作出明确规定，因此，所有权变动原则应适用《民法通则》（1987年施行）予以评价，即不动产发生所有权变动只需要具备双方合意及房屋交付两个条件，而无须办理产权变更登记手续。林伯善在该契约签订后举家搬离涉案房屋并将涉案房屋及其权属证书一同交付给佘英培的行为，同时考虑佘英培已付清全部购房款、使用涉案房屋三十二年及户籍所在地为涉案房屋地址的系列事实，足以认定涉案房屋的所有权已发生转移。2.由于林伯善已死亡，本案不能通过陈结芳的主观陈述予以判断其对涉案房屋出让一事是否知情，因此，本案应结合客观事实及日常逻辑对其是否知情进行判断。事实上，除林伯善在《立卖房屋契约》签字外，还有代表林伯善一家的林键金（陈结芳与林伯善第三子）签字，足以印证涉案房屋的出让决定是其家庭内部协商一致的结果。佘英培在涉案房屋持续居住使用已有三十二年，在陈结芳与佘英培都处于同一居住地的情况下，陈结芳对此不可能不知情。3.陈结芳在本案中主张其不同意或不知情的理由根本不是合同无效的法定事由。四、陈结芳的主张严重违背诚实信用原则。佘英培与林伯善订立《立卖房屋契约》后，佘英培一家于涉案房屋居住数十年，佘英培儿女亦于涉案房屋里长大成人，涉案房屋对于佘英培而言，是一间具备民俗感情的“祖屋”。陈结芳在得知涉案房屋属于拆迁补偿的范围之内时，严重歪曲事实，违背诚实信用原则，请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：林伯善于1984年11月22日取得穗郊字第228809号《农村（墟镇）宅基地使用证》，宅基地座落于黄陂乡华侨村××号，建筑面积217.75平方米，结构为砖木结构。陈结芳、佘英培均只提交该《农村（墟镇）宅基地使用证》的复印件，陈结芳主张其找不到原件，佘英培称因涉案房屋纳入旧城改造范围其已将原件提交给有关部门。林伯善与陈结芳系夫妻关系，两人共育有林键金等6名子女。林伯善已于2019年2月8日死亡。陈结芳主张其与林伯善于1954年8月结婚，但结婚证已遗失。1988年7月7日，林伯善、林键金共同作为卖主与佘英培作为买主签订《立卖房屋契约》，约定：我们有一幢房屋座落在广州市郊黄陂乡华侨生产队，房屋共有十间泥砖木结构，房屋面积217.75平方，中间有一幅公用墙同余贤光连接，前面走廊二间，楼棚客厅中间有天井冲凉房，后有猪舍、厕所等都卖断给力康公司职工佘英培所有。凡属房屋结构和房屋使用证一概卖断，价值15000元。房屋东至余贤光连接、西至郑如兴、南是路（有一眼水井）、北是晒场，双方同意愿买愿卖，房屋价钱一齐交清，没有拖欠。从1988年7月7日起房屋全部属佘英培。林伯善、林键金、佘英培均在契约上签名、捺印。原广州市白云区罗岗镇华沙村民委员会在该契约上加盖印章作为见证，时任该华侨村民小组组长亦在该契约上签名见证，该契约还在当时的广州市罗岗区司法办公室办理了见证。2018年6月1日，陈结芳向佘英培发出《律师函》，认为林伯善未经其同意私下处分夫妻共同财产，《立卖房屋契约》为无效合同，要求佘英培交还房屋，但未提供妥投证明。佘英培否认收到该函件。双方确认佘英培已向林伯善支付15000元对价，涉案房屋在《立卖房屋契约》签订一周内已交付给佘英培。涉案房屋交付给佘英培前，林伯善、陈结芳均居住在涉案房屋。佘英培辩称因当时司法所工作人员告知其见证书等同于权属证书，故一直未去办新证。2010年9月16日，佘英培听说可以办新证，便向广州市萝岗区联和街华沙社区华侨经济合作社提出书面办证申请，广州市萝岗区联和街华沙社区华侨经济合作社盖章予以同意。佘英培陈述因政策原因未办理新证。陈结芳确认在1988年就知晓涉案房屋已卖给佘英培，一直有提出异议，只是未提起诉讼，但未提交证据证明。陈结芳还主张佘英培名下有多套宅基地房屋，但未提交证据证实，佘英培对此予以否认。2020年7月27日，佘英培与广州新侨房地产有限公司就涉案房屋签订《被拆迁房屋交房确认书》。涉案房屋现已被拆除。另查，佘英培是广州市黄埔区联和街华沙社区华侨经济合作社社员，涉案房屋位于该合作社辖区内。以上事实，有居民死亡医学证明（推断）书、户口本、证明、《农村（墟镇）宅基地使用证》《立卖房屋契约》《见证书》、律师函、申请报告、《被拆迁房屋交房确认书》、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，林键金经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。本案争议焦点为涉案《立卖房屋契约》的合同效力。首先，林伯善与陈结芳系夫妻关系，双方在《立卖房屋契约》签订前一直居住在涉案房屋，在《立卖房屋契约》签订后才搬出涉案房屋，陈结芳作为与林伯善具有密切联系的家庭成员在搬离原有居住房屋时势必会关心原有房屋的处置问题。陈结芳主张林伯善出卖涉案房屋未经其同意，但其在1988年知晓该事实后却在长达30年的时间内未提出书面异议，明显不符合常理。且《立卖房屋契约》上不仅有林伯善的签名，还有其他家庭成员的签名，故本院对陈结芳认为林伯善未经其同意私自出卖涉案房屋的主张不予采信。其次，陈结芳主张佘英培名下有多套宅基地房屋，但未提交证据证实，佘英培对此亦予以否认，应由陈结芳承担举证不能的法律后果，故本院对陈结芳的该项主张不予采信。且佘英培通过向林伯善购买宅基地房屋的行为属于继受取得，而非初始分配，不受“一户一宅”的限制。因佘英培属于广州市黄埔区联和街华沙社区华侨经济合作社社员，其与林伯善签订的《立卖房屋契约》，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。综上，陈结芳主张《立卖房屋契约》无效的理由均不成立，本院依法驳回其全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈结芳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈结芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  罗伟红人民陪审员  赵永忠二〇二〇年十二月二日法官助理彭逸婷书记员王汝欣