贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4556号原告：焦正俊，男，1973年9月15日出生，白族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：李颢丹，女，1978年12月20日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈建新，贵州行泰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李昱，贵州行泰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳美的新时代房地产发展有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层1号。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：谢海林，贵州元朗律师事务所律师，特别代理。原告焦正俊、李颢丹与被告贵阳美的新时代房地产发展有限公司（以下简称美的房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦正俊、李颢丹及其委托诉讼代理人陈建新、李昱，被告美的房产公司之委托诉讼代理人刘明、谢海林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦正俊、李颢丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所附《分层分户平面图》将原告所购房屋卫生间旁的阳台进行整改后再交房；2.判令被告赔偿原告所受损失72735.7元；3.判令被告支付原告延迟交房违约金56770.69元（暂计算至2020年3月31日），自2020年3月31日起至原告实际收房之日止期间的违约金每日按原告已付房款万分之一计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区；商品房建筑面积205.62平方米；套内建筑面积180.49平方米；商品房价格按照套内建筑面积计算，每平方米9361.21元，总价款1689604元；付款方式银行按揭，原告在签订《商品房买卖合同》时付房款509604元，余款1180000元通过银行贷款支付；被告应于2017年4月30日前将符合《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的房屋交付原告，逾期交房每日按原告已付房款万分之一支付违约金。《补充协议》约定“原合同约定的阳台数量及形式以商品房房屋平面图为准”，而《商品房房屋平面图》红线载明原告所购房屋一层有两个阳台，二层有两个阳台。2019年5月，接被告通知验房时，原告发现所购房屋二层其中一个阳台修成了露台，与合同约定不符，遂与被告协商，要求整改后交房，经多次沟通，被告称该房屋系按规划图纸进行施工，拒不整改，致使原告不能收房。被告应当按照约定全面履行义务，进行整改交房。被告客观上存在欺诈行，为了促进销售，误导消费者，在其宣传资料和合同重要组成部分《商品房房屋平面图》中明确标注原告所购买的房屋一层由两个阳台，二层有两个阳台，且按照阳台算一半面积的测算规则，向原告收取了该阳台面积一半（3.6×1.3÷2＝2.34平方米）的购房费用（9361.21×2.34＝21905.23元）；结果上导致了原告购房目的未能全面实现，给原告造成了损失。诉争阳台问题系功能差异而非面积差异，被告应就其欺诈行为对原告进行赔偿，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，具体赔偿项目和金额为原告依合同目的将争议阳台实现其“阳台”功能需要进行盖顶，盖顶费用（3.6×1.3×1500＝7020元）（若由被告按合同约定整改，此项可扣减）、欺诈赔偿（9361.21×2.34×3＝65715.7元）。被告自身行为导致不能按期交房，应当按约定承担逾期交房违约责任，并自行承担约定交房与实际交房期间的物业费用。综上所述，为维护原告的合法权益，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，诉请如前。诉讼中，原告表示对事实理由中的关于要求被告承担约定交房至实际交房期间的物业费，另案进行主张。被告美的房产公司辩称，1.不存在整改的情形。原告主张的案涉阳台处于顶层，系被告根据规划图进行修建，案涉区域标注为露台，现状符合规划要求，被告不能按照原告诉请对该阳台进行超规划加盖板处理。2.被告在2019年4月23日向原告发出收房通知，被告并不存在逾期交房的情形，原告未收房系其所认为平台问题，系其主观造成，与被告无关，原告主张逾期交房违约金不应得到支持。3.本案不论阳台、露台和面积是否发生变更，被告都不存在违约，房屋涉及规范中，对阳台和露台（平台）并没有进行外观区别说明，其主要区别体现在是否应当计入房屋面积。双方在合同中约定面积的处理方案，原告提出的事实及理由缺乏依据，涉案阳台应该适用合同中约定的面积差异来处理，在房屋办理产权转移登记时进行处理。4.在被告交付阳台符合房屋规划设计的情况下，原告主张案涉阳台损失赔偿缺乏事实及法律依据，且本案是商品房买卖纠纷，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定。故请法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月，原告焦正俊作为买受人、原告李颢丹作为共有人，与作为出卖人的被告美的房产公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市花溪区屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：第三条约定买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），该商品房规划用途为住宅，建筑面积为205.62平方米，套内面积180.49平方米。第七条约定按照套内建筑面积计算，每平方米单价9361.21元，房屋总价为1689604元；出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是贵州天地通科技有限公司。第十一条约定出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件，1.该商品房已取得建筑工程仅供合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书；5.见补充协议相关约定；第十三条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十四条约定买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验时，买受人对包括“天面渗水、地漏，墙面、厨房、卫生间地面渗漏……”等缺陷提出异议的，由出卖人自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。第十五条约定该商品房交付时，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照补充协议相关约定处理。第十六条约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。该《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图及位置图，其中《房屋分层分户平面图》（载明测量日期为2017年3月29日、测绘公司为贵州天地通科技有限公司，注明预测绘），显示原告所购买的该商品房所在楼层为七层（含跃层），分别为七层（建筑面积129.83平方米，含2个阳台、跃层（建筑面积75.79平方米，含2个阳台），案涉争议阳台（长3.6米、宽1.3米）位于跃层。附件十二为《补充协议》，该协议第四条约定1.出卖人与买受人确认，商品房的交付条件为商品房经竣工验收合格，取得竣工验收合格报告，如原合同约定其他交付条件的，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务；2.买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为其质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼，如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改、修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。第六条约定原合同约定的阳台数量及形式以商品房买卖平面图为准，买受人同意出面人可对该商品房阳台数量、形式、外立面，进行规划、设计变更，无需另行征得买受人同意或者通知买受人。因规划、设计变更造成商品房建筑面积与预测建筑面积差异的，双方同意按照双方关于面积差异处理的约定进行处理。第十条约定本项目所有宣传资料、广告等金为要约邀请，不构允诺、说明和保证，有关交楼标准，已约定在原合同及本协议，不存在遗漏。第十一条买受人应当按照出卖人《交/收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续。2017年5月20日，原告向被告支付了定金10000元；2017年5月23日，原告向被告支付了房屋首付款499604元；此后，通过按揭贷款方式向被告支付了尾款1180000元，实际支付完毕全部购房款1689604元。被告于2019年4月23日向原告邮寄送达了《收楼通知书》，载明“您所购买的美的国宾府贵阳花溪国宾府B81栋701商品房经验收合格，现已具备合同约定的交付条件，请您根据本通知书附件至相关规定指引携带所需资料及款项，于2019年4月30日至2019年5月30日，前往我司办理相关交付手续”。原告认可收到《收楼通知书》，并陈述在收到该通知书后立即进行了查验房屋，因发现4个阳台中的一个阳台修成了露台，当时就提出整改要求并明确整改后才收楼。此后，原被告双方无法达成一致意见，原告遂诉至本院。庭审中，1.原告提交了案涉争议阳台的照片，该照片显示现状与被告向本院出具的《情况说明》第5项“对原告主张的平台问题，现状此区域部分为屋顶挑檐屋面，平台顶上有部分盖板，但并非全盖”的陈述相一致。2.被告提交了加盖有“2017年3月23日贵阳市城乡规划局方案审批专用章”的《B79-B82#楼八层平面图》、提交了2019年4月30日由贵州天地通科技有限公司出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，上述平面图、报告中所附《房屋分层分户平面图》均显示，与原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十二中《房屋分层分户平面图》中有关案涉争议阳台（长3.6米、宽1.3米）的相对应位置均标明为露台（长3.6米、宽1.3米）。3.被告在向本院出具的《情况说明》中表示，案涉争议阳台套内一半面积已计入房屋套内面积，按照合同约定的价格，计入房屋总价。并表示已收到类似原告反映阳台情况的业主有8户，被告提出的方案为在办理房屋产权时对已经计入房屋计价面积的阳台，如确属于不应计价范围内的平台，根据合同约定的房屋面积差异进行处理。4.原告陈述导致未收房，仅因案涉争议阳台，无其他原因。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、备案登记表、收款收据、借款凭证、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、B79-B82#楼八层平面图、房屋分层分户平面图、照片等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有约束力。结合庭审情况，整理本案争议焦点为：1.被告应否按照《商品房买卖合同》所附《分层分户平面图》对案涉争议阳台进行整改。2.被告应否向原告支付延迟交房违约金或对原告进行赔偿。关于焦点一。为此，应当先对阳台和露台进行定义进行了解。从现有的规范性文件来看，并无具体法律规定，但可以查询到在《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013，该规范系住房城乡建设部于2013年12月19日公布的国家标准，可以作为认定案涉争议阳台是否符合阳台的规范或者应为露台。从该规范2.0.22条将阳台定义为“附设于建筑外墙，设有栏杆或挡板，可供人活动的室外空间”、2.0.28条将露台定义为“设置在屋面、首层地面或雨蓬上的供人活动的由围护设施的平台”。其中对于露台的条文说明中明确，露台的四个条件为一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。关于面积的结算，该规定3.0.21条明确在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积。该规定3.0.27条明确露台不应计算建筑面积。从规范的上述相关定义来看，阳台与露台的主要区别有两个方面，一为是否计算建筑面积，即阳台计算面积而露台不计算面积，二为是否有盖，即露台无盖而阳台有盖（或阳台本身在主体结构内）。结合上述规范，从原告提供的案涉照片和被告的陈述来看，案涉争议阳台位于顶楼跃层屋面，此区域为“屋顶挑檐屋面，平台顶上有部分盖板，但并非全盖”，并不符合阳台的规范，虽有部分盖板，但其性质仍为露台。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所附《分层分户平面图》显示该区域为阳台，现实际交付为露台，该交付于双方在合同中约定不符，故被告已经构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定承担违约责任，现原告同时主张要求被告继续履行即进行整改后交付，并要求赔偿相应的损失。对于进行整改后交付的问题，从被告提供的加盖有“2017年3月23日贵阳市城乡规划局方案审批专用章”的《B79-B82#楼八层平面图》来看，案涉争议区域规划属于露台，若要求被告进行整改，其需要重新报批规划将露台修改为阳台，其是否能够获得批准具有不确定性且涉及到的履行成本过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之外的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，原告要求被告对案涉区域进行整改属于履行费用过高的情形，因此，本院对原告要求被告进行整改后再交房的主张，本院不予支持，但原告可以据此要求承担赔偿损失，具体在下一个争议焦点进行分析。关于焦点二。针对逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定被告应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房，而原告不得以瑕疵或一般质量问题、交楼标准有差异或存在质量问题拒绝收楼，同时亦有被告履行保修责任，进行整改、修补或其他合理方式解决的相关约定，结合原告陈述除案涉争议阳台之外并无其他未收房的原因及被告实际于2019年4月23日向原告邮寄送达了《收楼通知书》等情况来看，原被告双方对于交/收房的约定对双方具有约束力，被告已在约定的交房时间之前向原告发出收楼通知，而原告仅以案涉争议阳台为由拒绝收房，不符合双方关于交/收房的约定，故对原告要求被告支付延迟交房违约金的主张，本院不予支持。针对赔偿损失。从焦点一分析可知，被告未按照合同约定履行交付案涉争议阳台已经构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担赔偿损失的责任，并依根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于应违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的应违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务由欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”之规定确定赔偿金额，本案中双方对是否采用《中华人民共和国消费者权益保护法》确定赔偿金额产生争议。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”之规定，本案中所涉为买卖标的为使用用途为住宅的商品房，其并非属于该法第二条中规定的为生活消费购买、使用的商品，故不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》来确定赔偿金额。本案中，被告在签订《商品房买卖合同》之前已明知经贵阳市城乡规划局审批的《B79-B82#楼八层平面图》对案涉区域规划为露台，但仍在《商品房买卖合同》所附《分层分户平面图》中标注为阳台，使购房人构成误解，并实际按照阳台计算面积规则计入房屋套内面积计价收取了购房费用，且在包括原告在内的多户购房者进行情况反映后，未能妥善处理争议，引发部分购房者未能如期收房，实际给购房者造成了损失，根据被告上述行为及本案实际情况，本院酌情依照案涉争议区域面积的一半乘以房屋单价的双倍确定赔偿金额，即被告应赔偿原告的损失为43810.46元（长3.6米×宽1.3米÷2×9361.21元/平方米×2），对原告超出部分的主张，本院不予支持。对被告关于未构成违约的辩称，本院不予采纳。需要说明的是，本院虽判决被告对原告进行了损失的赔偿，但被告仍应按相关规定，退回实际将争议区域作为阳台收取的购房费用，鉴于原告在本案中未进行主张，且被告实际收取的费用无法确定，在本案中不予以处理，原、被告可协商按照双方关于面积差异的约定在办理产权证时进行处理，原告亦可另案进行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳美的新时代房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告焦正俊、李颢丹损失43810.46元；二、驳回原告焦正俊、李颢丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2890元，由原告焦正俊、李颢丹承担1995元，由被告贵阳美的新时代房地产发展有限公司承担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年十二月一日书记员  杨杰