福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初10465号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年12月1日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、戴思源，该支行职员。                               被告                       被告林玲，女，1978年3月15日出生，汉族，住闽侯县。             被告南安市港通房地产开发有限公司，住所地：南安市霞美镇滨江机械装备制造基地，统一社会信用代码：91350583559596837C。             法定代表人卓育生，该公司董事长兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原、被告签订的编号为35xxxx24《个人购房担保借款合同》；             2、判令被告林玲立即归还原告贷款本金426783.68元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利至2020年10月20日为17876.26元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             3、判决判令原告有权对被告林玲提供的借款抵押物（xxxx的商品房）拍卖、变卖所得价款优先受偿；             4、判令南安市港通房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             5、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告林玲、南安市港通房地产开发有限公司（以下简称南安市港通公司）均未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2016年1月13日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）林玲、保证人南安市港通公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为489000元，用于借款人购买位于xxxx；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；担保方式为阶段性保证担保加抵押；阶段性保证人南安市港通公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任；林玲以xxxx提供抵押担保。同年1月18日，双方到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第xxxx号《房屋预告登记证明》，证明事项为预购商品房抵押权预告登记。同年1月20日，原告发放贷款489000元给林玲，执行年利率4.9%。2020年1月20日起，林玲未能按合同约定按时足额还款，截至2020年10月20日，尚欠原告借款本金426783.68元及利息、罚息、复利17876.26元。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告依约发放贷款489000元给林玲，但林玲未能按合同约定按时足额还款，结欠借款本金426783.68元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，要求解除合同，并要求林玲偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用阶段性保证担保加抵押方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人南安市港通公司提供连带责任保证。此后，由被告林玲以其购买的xxxx房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告林玲到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利是预购商品房抵押权预告登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人林玲办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安市港通公司对林玲的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告林玲的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安市港通公司依约承担连带保证责任后,有权向林玲追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款                               裁判             主文                       一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告林玲、南安市港通房地产开发有限公司于2016年1月13日签订的编号为35xxxx624的《个人购房担保借款合同》；             二、被告林玲应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金426783.68元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年10月20日为17876.26元，自2020年10月21日至实际还款日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             三、被告南安市港通房地产开发有限公司对林玲的上述债务承担连带清偿责任；被告南安市港通房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向林玲追偿；             四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费7970元，减半收取为3985元，由被告林玲、南安市港通房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员   尤江岚                                                                            二〇二〇年十二月十八日                                                   书 记 员   吴桂菊