广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36353号原告：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街**。法定代表人：刘顺强，职务：董事长。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。被告：广州市广福物业管理有限公司，，住所地广州市越秀区麓景路**广福（国际）商贸城****市场地址：麓景路6号首层至三层广州广福（国际）商贸城）。法定代表人：万琼，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所。原告广州市登峰实业集团有限公司与被告广州市广福物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张欣、林超俭，被告委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的广州市越秀区麓景路6号首层至三层2020年2月1日至2020年9月30日的租金共计2762923.2元（每月租金345365.4元）及逾期缴纳违约金（以当月拖欠的租金为基数，按日以千分之一为标准，自每月11号开始计算至缴清租金之日。事实和理由：原告是广州市越秀区麓景路**首层**物业产权人，被告是涉案物业承租人。原、被告于2010年3月28日签订《租赁合同书》，于2010年8月30日签订《补充协议（之一）》对租期、租金标准、租金缴纳期限、违约责任等作出了详细约定。根据《租赁合同书》第四条约定，被告应于当月租期的10天前缴纳当月租金，先交租后使用。被告自2020年2月1日起拖欠租金，经原告多次催缴，被告仍未缴纳。原告认为原、被告双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，原告已依约交付涉案物业给被告，被告亦应及时足额缴纳租金、水电费。被告拒不缴纳租金、水电费已构成违约，原告有权要求被告缴纳并承担相应违约责任。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，对双方租赁关系我方认可，但对原告要求支付2020年8月1日之前的租金，我方不同意。自2020年1月底发生的疫情，我方认为属于不可抗力，且最高人民法院及相关防疫部门也就疫情构成不可抗力作了解释和意见，双方租赁合同第十条第2款，第十一条第1款也就发生不可抗力之后的解决办法进行约定，该约定应当在不可抗力期间合同的履行进行相应的调整和变更。案涉租赁物业位于小北麓景路，外国人在广州最集中的区域，且该物业所经营的广福商贸城也是外贸市场，故此在2020年3、4月份之后，政府陆续要求复工复产的背景下，就该区域仍然进行严格化管理，不给予复工复产，导致被告2020年2月至7月一直无法恢复市场经营，在此期间，被告也多次向原告发函要求减免租金，同时也向政府相关部门发函、信访要求尽快同意复工复市，并协调期间租金的减免事宜。直至2020年7月29日登峰街道办事处才向包括被告在内的附近几家商贸城出具书面答复函，同意被告在案涉物业复工复产。原告确认政府同意复工复产在2020年6月28日收到通知。即便按照原告主张的时间点看，从2020年2月1日至6月28日期间，政府不同意复市的，故这期间的被告的合同目的是无法实现的，故应当依照法律、合同约定调整免除这期间的租金。经审理查明，据粤房地权证穗字第**房地产权证记载，越秀区麓景路6号101房房地产权属人为广州市登峰实业集团有限公司，建筑面积1317.69平方米。据粤房地权权证穗字第**地产权证记载，越秀区麓景路6号201房房地产权属人为广州市登峰实业集团有限公司，建筑面积2104.58平方米。据粤房地权证权证穗字第**产权证记载，越秀区麓景路6号301房房地产权属人为广州市登峰实业集团有限公司，建筑面积2104.58平方米。2010年3月28日，原告（出租方、甲方）于被告（承租人、乙方）签订《租赁合同书》约定，双方同意将属甲方所有的“峻峰大厦”商业性质的物业租赁给乙方经营。甲方租赁给乙方经营的“峻峰大厦”物业位于广州市麓景路6号，租赁范围是峻峰大厦首层和二层、三层物业，总建筑面积5500平方米。（其中，首层面积1442平方米；二层面积2029平方米；三层面积2029平方米。以房产证记载或者房屋测绘所测绘面积为准。）物业性质：用于商业性质的经营项目使用。甲方按“峻峰大厦”1-3层整体租赁给乙方经营，乙方按照第四条第（一）款的要求交纳房产租赁费、设备租赁费、物业管理费总额（下称租赁总额）给甲方。乙方承租后进行独立的经营管理，自行办理消防、环保、卫生经营牌照等手续。租赁期共15年6个月，从2010年3月28日起至2025年9月27日止。甲方按本合同正式租赁面积为5450平方米，每月每平方米以53元计，每月合共租赁总额为288850元。上述租赁物业的租赁面积以房产证记载或者房屋测绘所测绘面积为准确定后，甲、乙双方签订补充协议确认，如发生多收或少收租赁总额的，则多除少补。乙方应于签订合同后三个工作日内，交付首期第一个月应付租赁总额；第二期缴交租赁总额按每月一期交纳，交纳时间定于每月租期的10日前，先交租后使用，如此类推至合同期满。租赁总额的递增：从第三年起每两年在上一年的租赁总额的基础上递增5%至合同期满。合同定金一般不能抵偿租赁总额。乙方在租赁期内按时每月10号前向甲方交纳当月租赁总额。在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定的租赁总额，每逾期一天，则应按欠费金额支付千分之一滞纳金。超过90天不交租赁总额，乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除或终止本合同。合同生效后，即具有法律约束力，除本合同的约定外任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，应双方协商一致达成书面协议。在租赁期内，如遇到不可抗力或是国家征用所租赁的场地物业，使合同不能完全履行或无法履行时，经过双方协商，可以变更或解除合同。如果是遇到不可抗力造成甲乙双方损失的，由甲乙双方各自承担。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。租赁期内，如有未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力等。2010年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议（之一）》约定，甲、乙双方根据2010年3月28日签订的租赁合同书规定，现就“峻峰大厦”1-3层商业租赁面积变更问题，经双方友好协商，同意以补充协议形式，确定变更后的租赁面积，共同遵守执行。一、经广州市穗规验证【2010】641号及附件1的建筑功能指标规划验收核定，“峻峰大厦”1-3层商业建筑面积为5361平方米。而《租赁合同书》的租赁面积为5450平方米，比核定面积多出89平方米。现需按验收核定的建筑面积：5361平方米作为租赁面积。本补充协议（之一）与租赁合同书有不同之处，以本补充协议（之一）为准等。2020年1月9日，被告分别向原告转账支付86277.9元、100000元、100000元、7270元，备注为“*经营租赁*麓景路6号峻峰大厦1-3楼租金”。同日，被告向原告转账支付51817.5元，备注为“*企业管理服务*麓景路6号峻峰大厦1-3楼管理费”。原、被告双方均认可被告已足额缴纳2020年1月份的租金。被告向本院提交了数份《申请书》、《报告》、《请示》、《信访函》等，证明在疫情发生后被告多次与原告沟通要求减免租金、要求登峰街道办尽快复工复市等。原告发表质证意见称对寄送给原告的《申请书》真实性确认，关联性不确认，原告已经答复股东代表大会表决不同意减免租金，且案涉物业包括银行、临街商铺、酒店均正常营业，被告要求减免租金不合理。对寄送给其他单位的申请文件，原告不知情，三性无法确认，从该类文件可看出，复工复产是有条件的，被告没能说明为何直到2020年6月24日才获得复工复市的审核通过。2020年7月29日，广州市越秀区人民政府登峰街道办事处（以下简称“登峰街道办”）向万琼等发出《关于万琼等人反映事项的答复》载明，你们于2020年7月1日来我街反映请求登峰实业集团公司减免广福国际等四家商贸城，未能复工复产期间的全部租金及管理费等问题的信访事项已收悉。现将情况回复如下：一、关于协调登峰实业有限公司减免租金及管理费的问题。2020年4月9日登峰实业有限公司组织召开了股东代表大会审议表决租金减免方案，表决结果不同意减免租金及延长租期。经与登峰公司沟通，他们表示：1、暂无组织股东再次讨论租金减免事宜的计划。2、通过诉讼解决租金问题。鉴于此，我街建议询法律途径解决。二、关于要求尽快回复登峰地区的商贸城复工复产问题。广福商贸城等提出复工复产申请，其中广福商贸城和金山象商贸城6月24日已通过街道初评和区里复评，已可以复工复市等。法院询问原告诉请的2020年2月1日至9月30日期间，案涉物业的开业情况。原告表示：涉案物业共三层，首层有临街商铺，被告出租给包括广发银行、广州农商银行在内的租户，疫情期间未受到影响正常开业。三楼是酒店，也未被禁止营业。一楼及二楼有商贸市场，在2020年6月24日以后是正常营业，之前的营业情况不清楚，但根据政府的文件我方也认为受影响。被告没有举证证明，直到2020年5月份仍不允许他复工复市，因为被告复市先申请，街道初评，区复评，故被告直到2020年6月24日才通过需要考虑被告何时申请，以及是否达到防疫允许复工复市的标准。一楼的临街门面政府没有禁止经营，被告也没有举证其他门面及三楼有受影响。被告表示：案涉物业我方承租后以广福商贸城为市场主体经营，商贸城一二楼作为档口，三楼作为旅业客房。疫情期间，除了一楼两家银行未关门，其他包括三楼旅业均不允许经营。我方提交的证据2可以证明，我方向相关部门及原告多次发函，但政府最后给予的文件同意我方2020年6月24日复市。证据3也证明原被告及相关部门多次开会，明确暂时不能复市，被告积极努力向各个部门申请复工复产。商贸城是个整体，政府针对整个商贸城禁止复工。原告提供2020年9月23日的现场照片，证明案涉场地已正常经营。被告对该照片发表质证意见称真实性予以认可，该照片反映的是2020年9月23日的情况，我方确认在2020年7月29日收到登峰街道办事处的同意被告商贸城复市答复后，对该商贸城进行复市，但由于疫情并未消除且政府对外国人的出入境管理依旧未解除，导致被告以外贸为市场的基本没有生意和收入。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》及《补充协议（之一）》，出自双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据双方租赁合同约定，被告按照第四条第（一）款的要求交纳房产租赁费、设备租赁费、物业管理费总额（下称租赁总额）给原告。2020年1月9日被告向原告转账支付租金、管理费总额为345365.4元，与原告起诉的每月“租金”标准相吻合，且被告并未对原告诉请的租金标准提出异议，故本院认定原告起诉的每月“租金”标准345365.4元为双方租赁合同约定的房产租赁费、设备租赁费、物业管理费总额。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上导致被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，属于不可抗力情形，不属于正常的商业风险。依据登峰街道办出具的《关于万琼等人反映事项的答复》显示，案涉场地在2020年6月24日已通过街道初评和区里复评，已可以复工复市。故被告抗辩直至2020年7月案涉场地一直无法恢复市场经营本院不予认可。原告自认在2020年6月28日才通知业主该物业可以复工复市。本院据此认定案涉场地在2020年6月底已经达到复工复市的经营使用条件。但疫情原因客观上导致案涉房屋无法完全正常经营使用，在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平，应当适当减免。综合涉案场地实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定广福商贸城停工停市期间（2020年2月至2020年6月）按原房产租赁费、设备租赁费、物业管理费总额标准的30%计付，即按103609.62元/月计。此后疫情已缓解，被告应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务，故2020年7月至2020年9月期间被告应按照345365.4元/月的租金标准计付租金。由于疫情影响，双方未能就减租事宜协商一致，故被告没有按时支付2020年2月以后的租金属事出有因，不属于恶意拖欠租金，故原告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告广州市广福物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2020年2月1日至2020年9月30日的房产租赁费、设备租赁费、物业管理费总额支付给原告广州市登峰实业集团有限公司（其中2020年2月1日至2020年6月30日期间标准为103609.62元/月，2020年7月1日至2020年9月30日的标准按照345365.4元/月计算）；二、驳回原告广州市登峰实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取10761元，由被告广州市广福物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二〇年十二月三十日书记员  张 敏