镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初1986号原告（反诉被告）：南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码：91321111690273187T，营业场所：镇江市润州区林隐路8号亚东朴园小区GJ-3综合楼。负责人：贾俊辉，该分公司经理。委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：殷莉，女，汉族，1977年3月16日出生，住镇江市。委托诉讼代理人：朱寒峰，江苏中坚汇律师事务所律师。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司与被告（反诉原告）殷莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张琳玲，被告（反诉原告）殷莉及其委托诉讼代理人朱寒峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令殷莉支付2016年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费10392.95元、公摊水电费1962.31元，合计12355.26元；2、本案的诉讼费用由被告殷莉承担。事实与理由：殷莉系朴园上观22幢1005室业主，房屋建筑面积为121.13㎡，物业服务费计收标准为1.43元/㎡/月，公摊水电费计收标准为0.27元/㎡/月。原告作为物业服务企业按约提供了物业服务，但被告欠缴上述期间的物业服务费和公摊水电费至今未付，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）殷莉辩称，对于物业服务费和公摊水电费的计算方法和金额无异议。房屋于2012年12月31日交付，被告（反诉原告）装修后于2015年年底发现存在漏水情况，向建设单位主张维修责任未果。嗣后，建设单位以超过质保期拒绝维修，被告（反诉原告）多次要求物业公司履行房屋漏水的维修义务，物业公司均未实际采取措施。物业公司在提供物业管理服务过程中存在多方面瑕疵：未对小区车辆停放进行合理引导导致小区车辆停放秩序混乱；道路路灯照明昏暗影响出行；停车场内墙体脱落严重无人维护保养；物业区域收支明细未进行公示。故提起反诉：1、南京亚东物业管理有限公司镇江分公司对被告（反诉原告）的房屋漏水部位进行维修；2、南京亚东物业管理有限公司镇江分公司公示共用物业区域的收支明细；3、反诉费用由南京亚东物业管理有限公司镇江分公司承担。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司对反诉辩称，本案系物业服务合同纠纷，房屋质量问题不论是房屋的专有部位还是共有部位瑕疵，物业公司均非维修主体，被告（反诉原告）殷莉以此抗辩拒交物业服务费从而拖延诉讼进程不符合法律规定。被告（反诉原告）殷莉应当另案向相关责任主体提起诉讼，在另案诉讼中对维修部位、渗水原因、维修方案及造价提出鉴定申请。原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司不同意在本案中启动鉴定程序。本院经审理认定事实如下：2012年12月15日，江苏镇江亚东置业有限公司与南京亚东物业管理有限公司镇江分公司签订《朴园上观前期物业服务合同》，合同主要内容：1、物业公司为朴园上观公寓提供前期物业管理服务，包括对物业公共部位的维修养护和管理，物业共用设施设备的运行和维修养护，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范和消防等事项的协助管理等。物业服务收费实行包干制，物业共用部位，公共设施设备中、大修和更新改造费用不含在包干制费用中。高层公寓和小高层物业服务费为1.7元/㎡/月（其中包括属于代收代交范围的公共水电费0.27元），代收代交的公共能耗费用由物业企业单独列账，定期公示，年终多退少补。业主应按物业交付之日起次月交纳物业管理服务费，物业服务费由业主每半年预交一次（于每年六月、十二月月底前分别预交下半年、次年上半年的物业服务费）。2、物业区域内属于全体业主的共有部位等由开发商统一委托物业公司经营，其收入由物业公司提取相应的管理费和弥补物业服务费用的不足，结余部分纳入专项维修基金。物业公司应当及时向业主、物业使用人通告物业区域内有关物业服务工作的重大事项，接受开发商、业主、物业使用人的监督和及时处理有关意见和投诉；编制物业服务方案和工作计划，并认真落实，定期向业主、物业使用人公布收支情况。3、合同期限自2013年1月1日起，至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业管理企业订立物业服务合同生效时止。庭审中，殷莉提供了照片若干张以证明该小区存在车辆停放管理混乱、停车场涂料剥落无人维护等问题。以上事实，有前期物业服务合同、照片等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：江苏镇江亚东置业有限公司与南京亚东物业管理有限公司镇江分公司签订的《朴园上观前期物业服务合同》,合法有效，对业主具有约束力。殷莉2016年1月1日至2020年12月31日期间应当交纳的物业服务费为12355.26元（1.7元/㎡/月×121.13㎡×60个月，含公摊水电费1962.31元）。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系殷莉的主要义务，殷莉拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。综合考虑到南京亚东物业管理有限公司镇江分公司在提供物业服务中存在的瑕疵，本院酌情支持物业服务费11100元（含公摊水电费1962.31元）。殷莉反诉南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，要求该公司对房屋漏水部位履行维修义务，本院认为，本案讼争房屋出现渗水漏水问题，在5年质保期内由开发商承担维修义务；若属于住宅共用部位、公用设施设备范畴，已过质保期但符合维修基金使用规定的，由维修基金进行维修。南京亚东物业管理有限公司镇江分公司作为物业服务企业，对殷莉房屋的中、大修和更换仅负有协调处置的义务。殷莉房屋渗水原因不明，到底是共用部位的施工质量问题，抑或是长期使用中的日常损耗，还是业主的不当改造行为导致的，需要通过鉴定来明确，但可以肯定的是，该渗水漏水问题并非物业公司不履行服务管理义务导致，物业公司对此无直接的维修义务。根据2019年3月1日起施行的《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会、相关业主均为维修资金使用的申请人，申请人向维修资金管理部门提出申请并提交相关材料，由维修资金管理部门按照法定程序办理，对组织现场勘查后确认属于维修资金使用范围的核准、拨付维修资金，故殷莉户可以在物业公司的协调配合下向维修资金管理部门进行申请。至于要求物业公司公示共用物业区域的收支明细，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，殷莉在内的全体业主有权要求物业公司公布和查阅共有部分的使用和收益情况，南京亚东物业管理有限公司镇江分公司应当按照物业管理服务协议中约定的内容，公布小区公共收益账目及收支明细并允许殷莉查阅相关的财务账册和原始凭证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）殷莉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司支付物业服务费11100元（物业服务费起止期间为2016年1月1日起至2020年12月31日止，含公摊水电费1962.31元）。二、原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司于本判决生效之日起三十日内按照物业管理服务协议中约定的内容，公布小区公共收益账目及收支明细并允许殷莉查阅相关的财务账册和原始凭证。三、驳回被告（反诉原告）殷莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费108元，由被告（反诉原告）殷莉负担（此款南京亚东物业管理有限公司镇江分公司已预付，殷莉应于本判决生效之日起十日内将该费用连同上述款项一并给付）；反诉案件受理费减半收取计40元，由原告（反诉被告）南京亚东物业管理有限公司镇江分公司负担（该款殷莉已预付，南京亚东物业管理有限公司镇江分公司于本判决生效之日起十日内将该费用给付殷莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  何莉婷人民陪审员  史曙光人民陪审员  徐秋华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  魏涛涛