湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5820号原告（反诉被告）：程莉君，女，1976年1月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邹杨，湖北大纲律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：马祥，湖北大纲律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：武汉万顺置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区鹦鹉大道27号。诉讼代表人：张红兵，系该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：熊添忆，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。原告（反诉被告）程莉君与被告（反诉原告）武汉万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）取回权纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，因案情疑难复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年11月3日作出裁定，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告（反诉原告）万顺公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）程莉君及其委托诉讼代理人邹杨、马祥，被告（反诉原告）万顺公司的委托诉讼代理人汤红菁、熊添忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程莉君向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于武汉市汉阳区×××房产不属于被告的破产财产；2、确认上述房产归原告所有，原告对上述房屋行使取回权，判令被告协助原告办理商品房返还、产权转移登记等取回手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月19日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，原告业已按合同向被告一次性支付了全部购房款138662元。原告于2010年10月办理了房屋产权证书。2018年9月17日，武汉市汉阳区人民法院裁定被告进入破产清算程序，并指定被告清算组作为被告破产清算的管理人，湖北瑞通天元律师事务所张红兵为管理人的负责人。被告管理人称原告坐落于武汉市汉阳区×××房产为被告的破产财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”破产取回是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故原告对案涉房产依法享有取回权。被告万顺公司辩称，1、原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《委托管理协议书》，依据合同法规定，应认定为无效。原告不具备取回诉争房屋的合同基础。2、原告提起诉讼的请求权基础错误。反诉原告万顺公司提出反诉请求，1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；2、判令反诉被告协助反诉原告将位于汉阳区×××房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记至反诉原告名下；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告程莉君在本案本诉中，诉请取回的位于汉阳区×××房屋（以下简称案涉房屋）是反诉原告万顺公司与程莉君签订《武汉市商品房买卖合同》约定买卖的房屋。2018年2月11日，武汉市汉阳区人民法院作出（2015）鄂汉阳刑初字第00812号生效刑事判决书认定，2003年万顺公司开发的万顺广场项目因资金链断裂成为烂尾楼；2005年起，万顺公司为筹集资金继续开发，借用合法经营形式，通过媒体向社会公开宣传，不以房产销售为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金，扰乱金融秩序，数额巨大。万顺公司及其法定代表人刘荣成的行为构成非法吸收公众存款罪，被判处以相应的刑罚。同时，该判决书还针对万顺公司非法吸收的资金，判决万顺公司以公安机关扣押的款项以及房产等财产变价款按比例发还给集资参与人，不足部分继续退赔。反诉被告程莉君作为集资参与人之一，其支付的案涉房屋购房款包含在非法吸收公众存款资金之中，在上述《刑事判决书》中已予以认定（详见判决书附件集资参与人名单）。反诉原告认为，万顺公司与程莉君签订《武汉市商品房买卖合同》，已被生效的刑事判决书认定为以合法形式掩盖非法目的，违反国家金融管理法律规定的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款的规定，程莉君根据上述《武汉市商品房买卖合同》约定的买卖行为，通过转移登记取得的案涉房屋国有建设用地使用权及房屋所有权应当返还给万顺公司，即办理相关转移登记返还手续。至于程莉君向万顺公司支付的购房款以及双方往来的相关款项，由于万顺公司已经进入破产程序，程莉君应当根据上述刑事判决书的判决，并依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定向万顺公司破产管理人申报债权。程莉君在本诉中诉请对案涉房屋行使取回权的事实与理由不能成立。为此，反诉原告依法向贵院提起反诉，望判如所请。反诉被告程莉君辩称，不管本案本诉还是反诉，万顺公司的理由就两点，一是根据生效刑事判决书可以认定万顺公司当年是不以销售房产为目的、非法吸收公众资金。二是根据生效刑事判决可以认定本诉原告是非法集资参与人，不是以买房为目的，而事实上这两点理由都不能成立。因为生效的刑事判决书认定万顺公司不以销售房产为目的是不成立的，认定万顺公司是否以此为目的，应该是万顺的客观行为，而不是自我举报犯罪，我们有一系列证据证明万顺公司当年是真心实意售卖商铺，本案原告当年也是真心实意购买涉案商铺，没有任何过错。并且依法办理了房地产两证，也就是说今天庭审提供的证据能推翻刑事判决的两个定性。原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《委托管理协议书》真实合法有效。原告拥有两证的事实记录证明商铺是原告的，不是万顺公司的，所以原告的全部诉请依法应当予以支持，被告的反诉缺乏事实和法律依据，应当全部驳回。原告（反诉被告）程莉君、被告（反诉原告）万顺公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，双方对证据的真实性均无异议，本院予以认定。对有异议的证据的证明目的，在本院意见中综合阐述。本院经审理认定事实如下：2005年起，为筹集资金继续开发万顺广场项目，被告（反诉原告）万顺公司以对外拆零销售万顺广场小商铺并返租回购为名，通过新闻媒体和户外广告向社会公众进行广泛宣传，吸引社会公众购买，并以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉铜锣湾时尚百货有限公司名义签订包租协议（委托租赁合同），约定按年以8%-10%左右支付固定回报，以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉世纪伟业投资担保有限公司的名义签订约定回购协议（担保协议）。本院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号刑事判决书认为，被告（反诉原告）万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金1.9亿余元，扰乱金融秩序，数额巨大，被告（反诉原告）万顺公司及其法定代表人刘荣成均构成非法吸收公众存款罪。判决：一、被告单位万顺公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币三十万元。二、被告人刘荣成犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币五万元。（缓刑考验期限从判决确定之日起计算。）三、公安机关先期扣押的武汉万顺置业有限公司款项分别按比例发还集资参与人；在案查封的被告单位万顺公司、被告人刘荣成的房产等财产变价后按比例发还集资参与人，不足部分责令被告单位及被告人继续退赔并按照同等原则分别发还（集资参与人名单详见武方正专审字[2013]第005号审计调查报告附件4商铺销售各层明细表中社会公众明细表名单）。原告（反诉被告）程莉君系集资参与人之一，合同金额为138662元。该刑事判决书已发生法律效力。另查明，原告（反诉被告）程莉君与被告（反诉原告）万顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买汉阳区×××，建筑面积9.07㎡，合同金额138662元，载明的合同签订时间为2009年3月19日。原告（反诉被告）程莉君付款138662元。该房产于2010年9月21日办理了房屋所有权证，权证号武房权证市字第××号；于2010年9月29日办理了土地使用权证，权证号阳国用（商2010）第7902号。又查明，2018年9月17日，本院作出(2018)鄂0105破申1-1号民事裁定书，裁定受理申请人广东振戎能源有限公司对被申请人万顺公司的破产清算申请。并于同日作出(2018)鄂0105破2号决定书，指定万顺公司清算组为管理人，湖北瑞通天元律师事务所张红兵为管理人的负责人。登记在原告（反诉被告）程莉君名下的汉阳区×××被列入破产财产。本院认为，本案的争议焦点在于原告（反诉被告）程莉君与被告（反诉原告）万顺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。本院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号生效刑事判决书已认定，被告（反诉原告）万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金，扰乱金融秩序。原告（反诉被告）程莉君提供的证据尚不能推翻生效刑事判决书对涉案行为的定性。《武汉市商品房买卖合同》实质是掩饰非法吸收公众资金的工具和形式，是典型的以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。因此，通过签订《武汉市商品房买卖合同》非法吸收公众资金的行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款的强制性规定，合同应认定为无效。综上，本案中，《武汉市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项的规定，合同无效。被告（反诉原告）万顺公司关于依法确认《武汉市商品房买卖合同》无效的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告（反诉被告）程莉君所取得的汉阳区×××房产应返还给被告（反诉原告）万顺公司。清算组依据破产程序将其列入破产财产并无不妥。对于被告（反诉原告）万顺公司要求原告（反诉被告）程莉君协助办理转移登记的诉讼请求，本院予以支持；对于原告（反诉被告）程莉君要求确认案涉财产不属于破产财产、确认房产归其所有并取回财产等诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告（反诉被告）程莉君的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）万顺公司的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程莉君与被告（反诉原告）武汉万顺置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、原告（反诉被告）程莉君于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）武汉万顺置业有限公司将位于汉阳区×××房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）武汉万顺置业有限公司名下；三、驳回原告（反诉被告）程莉君的诉讼请求。本案案件受理费3073元（原告已预交），反诉费1536.50元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）程莉君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董泽锋人民陪审员  李 静人民陪审员  林文娟二〇二〇年十二月二十六日法官助理吴兆君书记员李雨涵