贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9022号原告：林玉芬，女，1952年3月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜横（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：陈楠，北京市炜横（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房[花果园社区]。法定代表人：宋红波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。原告林玉芬与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）及贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告林玉芬及其委托诉讼代理人郭庆、陈楠，被告众横城公司的委托诉讼代理人左为东到庭参加了诉讼，被告麒鑫公司和被告伟庭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玉芬向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告团购费30000元及支付资金占用费（以30000元为基数，从2017年8月30日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。2.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：被告麒鑫公司系贵阳市花溪区麒鑫商业广场楼盘项目的开发商，被告众横城公司、伟庭公司系被告麒鑫公司委托销售该楼盘的销售单位。2017年8月30日，原告基于购买该楼盘房屋的目的，按照被告麒鑫公司的销售策略和流程，向被告麒鑫公司缴纳房款51606元，向被告众横城公司缴纳购房款的团购费30000元。后因被告麒鑫公司的自身原因，该楼房在销售时未办理商品房预售许可证，原告遂联系三被告要求退还房款及购房团购费，被告麒鑫公司退还原告购房款后迟迟不予退还购房团购费，三被告以各种理由推诿拒绝返还原告购房团购费。原告认为，三被告虽属于不同主体，但被告众横城公司、伟庭公司系被告麒鑫公司委托销售房屋，被告麒鑫公司明知其销售楼盘无预售许可证仍然委托销售公司进行销售，实属销售欺诈行为。二被告销售公司收取团购费系受被告麒鑫公司委托的销售行为，故销售公司产生的委托后果应由委托人承担，故麒鑫公司应依法承担共同退还团购费的责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫公司未答辩。被告众横城公司辩称，原告与被告麒鑫公司签订购房协议后，退房情况我方不清楚，在购房时虽然没有预售许可证，从2019年6月份就取得了预售许可证，所以在该情况无效的状态得到了改变，原告陈述的理由都是不成立的，我方认为主合同是商品房买卖合同，从合同是居间服务协议，我方认为从证据看该房没有退，且原告享受了该优惠，原告在取得优惠的情况，再要求退还团购费是不公平，所以我方不退换该团购费；我方的行为是代理行为，如果有法律后果应当由委托方承担，被告麒鑫公司将销售委托给被告伟庭公司，并授权被告伟庭公司转委托权，被告伟庭公司转委托我方为新时代的独家销售方销售佣金等三部分组成，团购费属于房价部分，不管是否解除合同和退团购费不应由我方承担，所以应当驳回原告的诉讼请求；因被告麒鑫公司是总委托方，已经退房的案件中被告麒鑫公司答应退团购费。被告伟庭公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫公司（甲方）与被告伟庭公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，伟庭公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：对团购费的分配，伟庭公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；麒鑫房开公司陈述未对购房人所购买的案涉房屋给予任何优惠。2017年8月30日，原告林玉芬与被告众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B1-5064，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代?麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告林玉芬向被告众横城公司支付B1-5064号商品房30000元团购费，被告众横城公司出具收据，注明“收到林玉芬B1-5064交来团购费叁万元整”。同日，原告林玉芬在《B1栋5楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B1-5064，面积7.68平方米，单价为26557元/平方米，总价203958元，签约后单价为13229.95元/平方米，签约后总价101606元，2017年8月30日付41606元，2018年5月30日付50000元”。同日，原告林玉芬与被告麒鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-906号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢5层5064号房，建筑面积共7.68平方米，商品房单价为每平方米13229.95元，总金额101606元。买受人2017年8月19日支付定金10000元整，2017年8月30日补足总房款50%首期房款51606元整，2018年5月30日付清尾款50000元整办理分期付款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。2019年3月19日，被告麒鑫公司出具《承诺书》承诺“对于需要退房业主，我公司承诺自收到业主退房申请三个月内退还房款，涉及团购费由我公司协调督促确保收取团购费公司退还团购费”。庭审中，原告陈述已办理退房并收到退房款。另查明：案涉房屋销售时被告麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。诉讼过程中，原告向本院对众横城公司提出财产保全申请，本院经审查于2020年7月21日作出（2020）黔0111民初9022号民事裁定，查封、扣押、冻结了被告众横城公司名下价值30000元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《众横城居间服务协议》《B1栋5楼客户签约确认单》《商品房买卖合同》、收据、《承诺书》、商品房预售许可证、民事裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫公司委托被告伟庭公司独家销售，被告伟庭公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭公司系麒鑫公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，伟庭公司又将麒鑫公司委托其独家销售的案涉楼盘委托众横城公司进行销售，双方对于销售提成服务费进行了约定，因此众横城公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与伟庭公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，结合麒鑫公司陈述并未在伟庭公司进行售房的过程中因原告支付团购费给予任何购房款的优惠，因此原告并未实际享受购房优惠，且已退房退款，根据合同相对性原则，该款项应由众横城公司予以返还。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费30000元及支付从2017年8月30日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫公司及被告伟庭公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年8月30日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林玉芬团购费30000元及支付资金占用费（自2017年8月30日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告林玉芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，保全费320元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月十七日书 记 员  余 可