广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11184号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地：广州市天河区体育西横街**。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：吴志英，系该公司员工。委托诉讼代理人：周吉虹，系该公司员工。被告：陈勇安，男，1963年11月27日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）诉被告陈勇安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告越秀物业公司的委托诉讼代理人周吉虹到庭参加诉讼，被告陈勇安经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年1月1日至2020年5月31日的物业管理费8632.38元（按照3.1元/平方米/月的标准，以建筑面积146.56平方米计算）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日为7579.69元，违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2.判令被告立即向原告支付2018年8月2日至2020年3月31日期间的公共电费分摊为406.65元；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回了上述第2项诉讼请求，并变更上述第1项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费（每月物业管理费454.33元）共2725.98元及滞纳金（以当月应付的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2013年8月19日，原告（原名为广州城建开发物业有限公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。合同主要条款包括：第三条约定“1.本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅3.10元/平方米/月的收费标准向甲方或物业使用人收取；除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；……4.业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金”；第七条约定“本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签定的物业合同生效时自动终止”。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。但是自2019年1月1日至今，被告一直拖欠涉讼房屋的物业管理费。原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。涉案《前期物业管理服务协议》已成立生效，对双方具有约束力。被告系诉讼房屋的业主，其未能按时向原告支付物业管理费，严重违反了合同约定和《物业管理条例》第四十一条以及《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，严重损害了原告的合法权益。被告已构成违约，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付拖欠的物业管理费及违约金。综上所述，根据我国《民事诉讼法》《合同法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈勇安无到庭及作出答辩。越秀物业公司围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：越秀物业公司原名称为广州城建开发物业有限公司，于2017年6月22日变更为现名称。位于广州市番禺区桥南街南城路××号××栋××的房屋（以下简称涉讼房屋）原登记权属人为陈勇安，建筑面积为147.8559平方米。2012年，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与越秀物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对可逸江畔花园提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理及其所属物业的共用部位、公用设备设施；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及雨、污水管道的疏通；公共绿化景观的养护和管理；车辆停放（进出）管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅为3.10元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务资金；业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金；本合同期限3年，自2012年7月15日起至2015年7月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘物业管理企业的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定为止。2013年8月19日，陈勇安作为甲方与越秀物业公司作为乙方共同签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议载明甲方所购涉讼房屋建筑面积为146.56平方米，合同约定：甲乙双方就对涉讼房屋前期物业管理服务达成协议，物业管理服务内容包括综合管理服务、物业共用部位和共同设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等；物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅3.10元/平方米/月的收费标准向甲方或物业使用人收取；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金，交付后尚未入住的业主，业主也应自物业交付之日起全额交纳物业服务资金；业主或物业物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金；甲方转让物业时，须缴清转让之前需缴纳的物业管理服务资金等所有相关费用；等等。2015年7月25日，陈勇安签署了《业主收楼物品移交清单》，确认接收涉讼房屋。2020年6月28日，越秀物业公司提起本案纠纷。因本院以其它方式无法与陈勇安取得联系，故本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见陈勇安与本院联系。庭审中，越秀物业公司称其司自2012年7月15日起入驻可逸江畔花园小区提供服务至今，涉讼房屋的物业管理费为3.1元/平方米/月，按《前期物业管理服务协议》约定房屋建筑面积146.56平方米，则陈勇安每月需缴纳物业管理费454.33元，陈勇安自2015年7月25日接收涉讼房屋以来一直到2018年10月31日均正常缴纳费用，2018年11月1日开始欠缴费用至今，其司通过多种方式追讨费用，但陈勇安至今仍未缴纳费用；涉讼房屋现登记在李建芳名下，其司与李建芳协商后，李建芳同意缴纳2019年7月起的物业管理费及期间的公摊费用，故主张陈勇安需缴纳2019年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费。另查明，李建芳与陈勇安存在房屋买卖合同纠纷案件，陈勇安对李建芳负有相关债务，因陈勇安无履行债务，李建芳申请强制执行，在执行案件中，本院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉讼房屋进行拍卖、变卖，在《拍卖公告》《拍卖公告（第二次拍卖）》中均特别提醒“买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”；后因涉讼房屋无人竞买，李建芳申请以物抵债。本院于2019年7月4日作出（2018）粤0113执3528号之二《执行裁定书》，裁定将原属于陈勇安名下的涉讼房屋作价3808768元交付李建芳抵偿债务1702356.11元，该房屋的所有权（或其他权利）自裁定书送达李建芳时起转移。2020年6月4日，涉讼房屋变更登记至李建芳名下。本院认为：越秀物业公司与陈勇安就涉讼房屋签订的《前期物业管理服务协议》主体适格，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。越秀物业公司对涉讼小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，陈勇安作为涉讼房屋的业主，在实际享受了越秀物业公司提供的物业管理服务的同时，应当支付相应对价。越秀物业公司主张要求陈勇安支付涉讼房屋2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2725.98元（454.33元/月×6个月），陈勇安未举证证明其已交纳上述费用，故对于越秀物业公司该诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于拖欠物业服务费的滞纳金（即违约金）问题。因陈勇安迟延向越秀物业公司支付物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》的约定，陈勇安应向越秀物业公司支付违约金。根据协议约定“在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金”，即每月的物业管理费最迟应于当月最后一日支付。故，陈勇安应向越秀物业公司支付的违约金以每月物业管理费454.33元为本金，每日按3‰的标准，从次月1日起分别计算至实际清偿之日止，违约金总额以本金为限。陈勇安经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈勇安应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付自2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费共计2725.98元及违约金（违约金以每月物业管理费454.33元为本金，每日按3‰的标准，从次月1日起分别计算至实际清偿之日止，违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其余诉讼请求。如被告陈勇安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈勇安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐倩雯