北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26549号原告：北京海懿宝贝儿童健身有限公司，住所地北京市通州区临河里1号楼2层206。法定代表人：秦菲，董事长。委托诉讼代理人：田牧青，男，1991年5月2日出生，汉族，北京海懿宝贝儿童健身有限公司人事经理。被告：北京君合百年房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区小街二队村民委员会。法定代表人：余威，董事长。委托诉讼代理人：余健，北京君合百年房地产开发有限公司法务合约经理。第三人：北京市西定福园艺有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇西定福庄村村委会北500米。法定代表人：赵海，总经理。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。第三人：北京和伋置业有限公司，住所地北京市通州区临河里1号楼7层1单元707。法定代表人：赵玉仓，经理。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。原告北京海懿宝贝儿童健身有限公司（以下简称海懿公司）诉被告北京君合百年房地产开发有限公司（以下简称君合公司），第三人北京市西定福园艺有限公司（以下简称西定福公司）、北京和伋置业有限公司（以下简称和伋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海懿公司的法定代表人秦菲及其委托诉讼代理人田牧青，被告君合公司的委托诉讼代理人余健，第三人西定福公司、和伋公司的共同委托诉讼代理人周玉纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海懿公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告房屋租赁保证金80000元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告于2020年9月21日通知原告，原被告双方于2019年1月签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋产权变更，让原告尽快与新产权方（西定福公司）的代理公司（和伋公司）办理房屋租赁合同的换签事宜。被告并未退还原告在《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）签订时交付的保证金80000元，原告多次与被告交涉，被告说把保证金给了新产权方及代理公司，但是经过与新产权方沟通，他们并没有收到该款项。被告君合公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告从未要求原告换签或者解除合同。第二，原告并未要求解除双方签订的房屋租赁合同，也未返还房屋，不具备退还保证金的条件。原、被告双方签订的合同第7条约定，该保证金应当于合同正常履行完毕原告退还租赁房屋并双方交接无误后，方能进行退还。合同第7.6条约定，如果出租人将房屋所有权连同合同权利义务一并转让新出租人，承租人仅可向新出租人主张返还保证金。第三，涉案合同事实上没有解除或者宣布无效，仍在继续旅行中。第四，现行法律规定租赁物所有权变更不影响租赁关系。第三人西定福公司、和伋公司述称，原告所述的事实理由与实际一致，对于原告的诉讼请求，我们认为被告收取了原告的保证金，被告应退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，于长海（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定于长海承租坐落于北京市通州区临河里1号楼2层206号房屋（以下简称206号房屋），租赁期3年，自2019年1月16日至2022年1月15日止。7.1、乙方应于本合同签订当日向甲方支付该房屋租赁保证金（以下简称为“保证金”），保证金为人民币8万元。甲方有权在租赁期间持有该保证金，作为乙方全面履行其在本合同项下一切义务的担保，若乙方违反本合同任何条款，甲方均有权没收该保证金。7.4、租赁合同终止后，在下列条件全部成就后，乙方才能向甲方要求返还保证金全额或甲方根据本合同约定扣除保证金后的余额……7.6、不论合同中其他约定如何，如果甲方在租赁期届满前将该房屋所有权连同本合同下权利和义务转让予其他方（下称“新甲方”），乙方在此明确同意甲方有权将保证金在按照本合同约定做出扣除（如有）后的剩余部分转交予新甲方。在此情况下，乙方应放弃要求甲方返还保证金的所有主张，而仅可向新甲方提出该等主张。合同还约定了其他内容。2018年12月，董菁菁向被告交纳定金20000元。租赁合同签订当日，于长海向被告交纳保证金60000元，于长海与被告签订《房屋移交确认书》，就206号房屋办理了交接手续。2019年4月19日，原、被告及于长海签订《权利义务转让协议》，约定将租赁合同的承租人变更为原告，租赁合同的其他条款维持原约定不变。原告向被告交纳租金至2020年3月31日。2020年4月10日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执210号之一执行裁定书，裁定：一、位于北京市通州区临河里1号的376套商业用途房地产（详见清单）的所有权及相应的土地使用权归买受人西定福公司所有。上述房产所有权及相应的土地使用权自本裁定书送达买受人西定福公司起转移。二、买受人西定福公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记。现206号房屋已经过户至西定福公司名下。2020年9月25日，原告与西定福公司的受托人和伋公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租206号房屋，2020年4月1日起租金由原告向和伋公司支付。庭审中，原、被告均认可被告收到原告交纳的保证金80000元。被告君合公司与西定福公司均认可被告君合公司未将上述保证金转交第三人西定福公司。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据本案查明的事实，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。在原、被告之间的租赁合同履行期间，206号房屋经法院依法拍卖，所有权人由被告君合公司变更为第三人西定福公司，因此，原、被告之间的租赁合同从事实上和法律上已经无法继续履行，合同已经终止。保证金具有保障合同顺利履行的性质，现原、被告之间租赁合同已经终止，被告无权继续占有原告交纳的保证金。被告既没有将保证金退还原告，又没有将保证金转交第三人西定福公司，显属不当。现原告要求被告退还保证金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告辩称原告并未要求解除双方签订的房屋租赁合同，也未返还房屋，不具备退还保证金的条件。原、被告双方签订的合同第7条约定，该保证金应当于合同正常履行完毕原告退还租赁房屋并双方交接无误后，方能进行退还。如前所述，被告君合公司因其他案件导致其名下的376套商业用途房地产（包括本案的206号房屋）被拍卖，其已丧失房屋的所有权，根本不存在继续按照租赁合同第7条约定正常履行完毕再退还保证金的可能性。租赁合同7.6条款的约定仅规定原告海懿公司同意被告君合公司转交给新甲方保证金，在被告既不退还保证金给原告，又不转交保证金给新甲方的情况下，原告当然有权起诉要求退还保证金。被告辩称涉案合同事实上没有解除或者宣布无效，仍在继续履行中，这与事实明显不符，本院不予采信。被告辩称现行法律规定租赁物所有权变更不影响租赁关系。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了“买卖不破租赁”的原则。该原则的涵义是指在租赁物所有权发生变更后，买受人不能以其成为租赁物新的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。该规定是为了保护承租人的合法权益。被告的辩解意见错误理解了法律，被告已经不是206号房屋的所有权人，当然无权继续和原告海懿公司维持租赁合同关系。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：被告北京君合百年房地产开发有限公司退还原告北京海懿宝贝儿童健身有限公司房屋租赁保证金80000元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告北京君合百年房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙之智二〇二〇年十二月二十八日书记员  齐 茜