广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初13883号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区石壁街屏山二村碧桂园东苑环翠路**第**商铺。负责人：王延超，职务总经理。委托诉讼代理人：袁娟飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈炎儿，女，该公司员工。被告：潘土荣，男，1962年5月16日出生，汉族，住广东省茂名市**。碧桂园生活服务集团股份有限公司番禺分公司（以下简称碧桂园物业番禺分公司）与潘土荣物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园物业番禺分公司的委托诉讼代理人陈炎儿到庭参加诉讼，潘土荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业番禺分公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年8月至2020年4月的物业管理服务费5238.18元；2.被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业管理服务费之日止的违约金（暂计至2020年5月7日的违约金为7296.31元。）；3被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告所购买位于沙湾碧桂园XX湾X街X座703的商品房于2009年10月28日已办妥物业移交手续。根据《前期物业服务合同》约定，原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元及花园面积以每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告支付物业管理服务费，如被告逾期支付物业管理服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业管理服务费0.5%的违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业管理服务费。被告从2018年8月起至2020年5月止，共拖欠物业管理服务费5238.18元，按所拖欠物业管理服务费每日千分之五暂计算至2020年5月7日的违约金为7296.31元。被告的违约行为对整个小区的正常物业管理造成了严重的影响。为了维护原告的合法权益，保障小区物业管理服务工作的正常运行，原告依法向法院起诉，请判如所请。潘土荣无答辩，亦未在举证期间提交证据。碧桂园物业番禺分公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据碧桂园物业番禺分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.涉讼位于番禺区××路××街××703房屋，建筑面积实为98.63平方米，套内面积为80.63平方米，权属人为潘土荣。2.广州碧桂园物业发展有限公司（甲方、出售方）与潘土荣（乙方、认购方）签订《广州碧桂园沙湾认购书》，约定由乙方向甲方认购涉讼房屋，建筑面积为98.4平方米，套内面积为80.89平方米；等等。潘土荣于2009年10月16日签署《顺德碧桂园收楼费用确认表》，并于2009年10月28日签署《业主入住登记表》、《顺德碧桂园物业及资料移交书》、《验收交接表》及代缴费用委托书等文件。3.广州碧桂园物业发展有限公司（甲方、开发公司）与广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司（乙方、物业服务公司）分别签订《前期物业服务合同》（合同编号为D001-2、D002-1），约定由乙方对沙湾碧桂园一期、二期提供前期物业管理服务，物业类型为住宅及其他物业、住宅/车位及其他物业，座落位置为广州市番禺××××村，建筑面积分别为53996.88㎡和253296㎡，备注沙湾碧桂园二期项目包括苑区包括XX湾；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修与管理，共用设施、设备的维护、运行和管理，公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护和管理，公共娱乐、文化设施的维护和管理，公共绿化与园艺小品的维护和管理，公共环境卫生的管理，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、公共安全防范事项的协助管理，社区文化工作的管理，管理与本物业相关的工程图纸、竣工图纸验收资料和甲方、其他物业使用人档案等；甲方或其他单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和收费由双方另行商定；乙方按房屋建筑面积每月每平方米2.0～2.5元、花园面积每月每平方米0.5元的标准收取住宅的物业管理服务费，甲方和其他业主或物业使用人应在公历15日前履行交纳物业管理服务费的义务；逾期缴纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方缴纳所拖欠物业管理服务费0.5％违约金；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，等等。4.碧桂园物业番禺分公司提供的证据《欠费明细》显示，潘土荣2018年8月至2020年4月期间所欠的物业管理服务费为5238.18元（含2次临时服务费-维修，共60元），并产生违约金7296.31元。5.碧桂园物业番禺分公司主张曾多次通过微信、上门、电话、张贴通知单等方式向潘土荣催缴物业管理服务费，为此提供了欠费催缴通知单、现场照片、电话微信记录、邮件回单等予以证明。6.2019年5月13日，广东碧桂园物业服务有限公司变更为碧桂园智慧物业服务股份有限公司；2020年4月3日，碧桂园智慧物业服务股份有限公司变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司，广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司为其分公司。2020年5月7日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司番禺分公司变更为碧桂园物业番禺分公司。诉讼中，碧桂园物业番禺分公司主张其于2008年进驻小区，并与开发商签订前期物业服务合同；潘土荣于2009年10月28日接收涉讼房屋，碧桂园物业番禺分公司向业主提供了物业公共设备设施的日常运作以及维护、物业公共区域的清洁卫生服务、安保服务等服务，并产生办公费用、固定资产的结构费用，公用水电费用，法定税费等费用；碧桂园物业番禺分公司主张按合同约定，物业管理服务费每月每平米2.5元，涉讼房屋建筑面积98.63平方米，即物业管理服务费每月246.58元，潘土荣自2018年8月起拖欠费用。本院认为，广州碧桂园物业发展有限公司作为涉讼小区的建设单位与碧桂园物业番禺分公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，潘土荣作为涉讼小区的业主，上述《前期物业服务合同》对其亦具有法律约束力。潘土荣作为涉讼房屋的业主，实际享受了碧桂园物业番禺分公司提供的物业服务，应当向碧桂园物业番禺分公司支付物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，房屋建筑面积每月每平方米2.5元，故涉讼房屋每月所产生的物业管理服务费应为246.58元（2.5元/平方米×98.63平方米），潘土荣应向碧桂园物业番禺分公司支付拖欠自2018年8月至2020年4月的物业管理服务费5178.18元（246.58元/月×21个月），现碧桂园物业番禺分公司主张潘土荣欠缴上述期间的物业管理服务费，而潘土荣未举证证明其交纳物业管理服务费的情况，应承担举证不能的不利后果。故就碧桂园物业番禺分公司请求潘土荣支付上述费用，合理有据。本院予以支持，对于碧桂园物业番禺分公司请求的超出部分，即2次临时服务费，碧桂园物业番禺分公司除提交其自行制作的《欠费明细》表外并未提供证据予以佐证，该部分请求缺乏依据，故本院不予支持。至于碧桂园物业番禺分公司主张的违约金问题，根据《前期物业服务合同》约定，物业管理服务费缴纳时间为每月15日，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一天需向碧桂园物业番禺分公司交纳所拖欠物业管理服务费的0.5％作为违约金。故潘土荣应当向碧桂园物业番禺分公司支付2018年8月至2020年4月期间逾期缴纳物业管理服务费的违约金，每月违约金应以当月欠缴的物业管理服务费246.58元为本金，按照每日0.5％的标准，自当月16日起各计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限。潘土荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、抗辩、举证及质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、潘土荣应于本判决发生法律效力之日起五日内碧桂园生活服务集团股份有限公司番禺分公司支付番禺区沙湾镇XX路XX湾X街X号703房屋2018年8月至2020年4月期间的物业管理服务费5178.18元及违约金（每月违约金应以当月欠缴的物业管理服务费246.58元为本金，按照每日0.5％的标准，自当月16日起各计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限）；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57元，由潘土荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十二月四日书记员  杜嘉华