广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20000号原告：阳年桃，女，1975年2月9日出生，汉族，身份证住址湖南省冷水江市禾青镇供销社，公民身份号码432××××××××××××801。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被告：中山市×山商贸有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区××××××××办公室，统一社会信用代码914×××××××××××033U。诉讼代表人：广东卓正律师事务所，该公司破产管理人。管理人负责人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉慈，广东卓正律师事务所实习律师。第三人：邹培光，男，1954年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区×××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××71X。原告阳年桃与被告中山市×山商贸有限公司（以下简称园山商贸公司）与破产有关的纠纷一案，本院立案受理后，依法追加邹培光作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳年桃委托诉讼代理人谢君钰，被告园山商贸公司管理人负责人周志鑫、委托诉讼代理人张丹丹、胡婉慈，第三人邹培光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳年桃向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房权属登记，持需由被告提供的资料到产权登记机关备案，价值22330元；2.被告向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以22330元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2010年7月1日起计算至被告持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年5月10日为10574.51元）。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2009年7月3日签订《商品房买卖合同》（该商品房坐落于：中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房）,合同约定被告应当在2010年7月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，并在交付使用后365日内，即于2008年10月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权证，如因被告责任，原告不能再规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告至今仍未办理好原告的不动产权属证书。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告如上诉求。原告阳年桃对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.收据及广东省商品房买卖合同（林海丽）；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.债权不予确认通知书；5.房产转让协议及收据。被告园山商贸公司辩称：原告是没有提供向被告购买车房的付款凭证的，管理人以2020年6月23日曾向原告发出通知，要求原告补证，但管理人到目前为止也未收到该付款凭证，且据审计机构的初稿显示，这三个车房是阳年桃购买的，且是存在欠款的，该三个车房是没有支付过任何款项，基于上述原因，我方并不同意为原告办理三个车房提供办证手续。管理人曾向邹培光询问，邹培光是确认原告有支付了三个车房的款项，其表示“办理备案更名后未有及时办理收据更名”。被告园山商贸公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：中山市自然资源局作出的复函。第三人邹培光述称：案涉车房的前业主林海丽已向园山商贸公司支付全部车房款，我方对原告的诉讼请求没有异议。由于被告在开发案涉小区后没有再重新开盘，财务人员经常不在被告处办公，只是偶尔才上班，以及业主不是一次性支付全部车房款，而是分期付款，所以财务账册中未能完整反映案涉车房款的支付情况。另外，由于小区规划的变更，原来的车库改造成车房，当时对业主支付车房的费用并没有完整的记载。第三人邹培光未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：1.2005年6月20日，园山商贸公司（出卖人）与林海丽（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定园山商贸公司将中山市火炬开发区×××××（C）幢底层52号、53号、54号车房出售给林海丽，总金额65603元；首期付款10000元，余款2年内付清；合同还约定了其他事项。2009年6月30日，邹培光向阳年桃出具“收据”，主要内容：兹收到东庭濠园C幢一层C52、C53、C54车房合同一本（业主持）、收据三张（￥65603元）；业主林海丽。2009年7月3日，阳年桃（买受人）与园山商贸公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房；该商品房作为现房，已具备《商品房销售管理办法》规定的现售条件，已领取商品房产权权属证明书，证号为2005-0585；该商品房的用途为车房（住宅），建筑面积为10.81平方米，总金额为22330元，于2009年6月30日一次性付清车房款；出卖人应当在2009年7月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经综合验收合同，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定了其他事项，由阳年桃签名、园山商贸公司盖章确认。园山商贸公司已于2009年8月25日将案涉车房登记备案至阳年桃名下。案涉车房上无抵押、查封。2.阳年桃称其已以现金形式向前业主林海丽支付车房款，并提交“房产转让协议书”及收据2份。房产转让协议书”落款时间为2009年3月16日，反映甲方郭成山、林海丽将中山市火炬开发区××××××××第52号、53号、54号单车房以74800元的价格转让乙方易荣成、阳年桃；甲方在转让上述转让标的物时，有义务将甲方与房产公司签订的“房屋购销合同”一并转交给乙方，并协助乙方办理标的物产权变更手续。郭成山、林海丽在甲方，易荣成在乙方落款处签名确认。收据反映易荣成于2009年2月28日、2009年3月16日分别向郭成山支付车房款30000元、44800元。阳年桃称其与易荣成为夫妻关系。园山商贸公司以上述转让协议书及收据由原告与案外人签订形成为由不确认其真实性、关联性、合法性。3.因园山商贸公司账面资产明显小于负债，不能清偿到期债务，且经人民法院强制执行无法清偿债务，明显缺乏清偿能力，案外人叶小青、高宝珍向中山市中级人民法院提出对园山商贸公司申请破产清算，中山市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）粤20破申5号民事裁定：受理叶小青、高宝珍对园山商贸公司提出的破产清算申请。2018年6月14日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20破4号决定书，指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司的管理人。目前，破产清算程序仍在进行之中。阳年桃于2020年6月9日向园山商贸公司管理人申报债权，请求：1.园山商贸公司立即为其办理涉案车房的权属登记，持需由园山商贸公司提供的资料到产权登记机关备案；2.支付逾期办证违约金11659.93元。园山商贸公司管理人以阳年桃提交的收据为邹培光收件收据、非案涉房产的付款凭证为由要求其在收到该通知书之日起七日内提交付清房款的证据，逾期或未能提交，管理人将不予确认其申报的债权，并解除双方的房屋买卖合同关系、收回车房。经查，管理人接管园山商贸公司后，曾向中山市自然资源局申请协助办理涉案小区相关车房的过户手续，但被告知需要完成核税相关手续，管理人在向税务部门申请核税时，被告知园山商贸公司拖欠部分土地增值税、营业税等，无法开具相关发票，故涉案车房目前无法办理过户登记手续至阳年桃名下。中山市××××××××山商贸公司管理人作出复函（中山自然资函[2019]23号），指出：根据广东省中山市中级人民法院(2017)粤20破4号，法院指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司管理人，可由管理人代为申请办理东庭濠园项目商品房首次登记以及转移登记手续。依据不动产登记有关规定，房地产开发企业在房屋建成后应当提交建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等相关资料向中山市自然资源局申请商品房首次登记，办理首次登记后方可由开发企业及购房人共同向中山市自然资源局申请转移登记。经查，园山商贸公司开发建设位于火炬开发区东庭濠园一期项目，坐落为孙文东路濠头段3号东庭濠园E1E2幢，C1、C2、C3幢，B1B2B3B4幢，D1、D2、D3幢，A1、A2幢已办理了商品房首次登记，买卖双方可进入转移登记程序。东庭濠园二期项目尚未办理首次登记，故目前暂不具备转移登记条件。坐落为火炬开发区孙文东路783号东庭濠园3幢2号车房、5号车房、15号车房、22号车房、28号车房，火炬开发区孙文东路濠头段3号东庭濠园D幢9号车房、27车房已办理不动产权证登记到买受人名下。为解决东庭濠园办证问题，维护购房者合法权益，中山市×××××××园山商贸公司尽快完善相关手续，加快为业主办理不动产权证。阳年桃于庭审中同意自行负担办理过户手续的税费，但庭后提交书面意见称经委托诉讼代理人与阳年桃本人确认，因本案车房过户纠纷已进入诉讼程序，阳年桃已付出包括律师费在内的较大成本，故不同意维持于债权申报阶段向管理人提出的同意承担全部税费的方案，仅同意支付应由其个人承担的办证费用。本院认为：本案为与破产有关的纠纷。阳年桃与园山商贸公司签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。虽阳年桃未提交直接向园山商贸公司支付车房款的相关凭证，但阳年桃提交的相关证据反映其已向前业主支付车房款，并已与园山商贸公司签订车房买卖合同、实际占有使用涉案车房，涉案车房也已于2009年8月25日办理登记备案至阳年桃名下，阳年桃提交的证据材料与双方确认的事实可相互印证，其权利应受到法律保护。即使园山商贸公司内部财务账目记录不规范不完整，未反映案涉车房款的收取情况，园山商贸公司以此作为不协助阳年桃办理案涉车房过户登记手续的辩解事由缺乏法律依据。目前涉案车房不存在查封、抵押等情形，根据中山市自然资源局的复函，涉案车库目前已可进入转移登记程序，园山商贸公司管理人应协助阳年桃办理过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，园山商贸公司理应继续履行与阳年桃签订的中山市商品房买卖合同，协助阳年桃办理过户登记手续。另外，阳年桃撤销关于同意负担应由园山商贸公司负担的过户税费的意思表示，不属于恶意，也未给园山商贸公司造成损失，本院予以采纳，故买卖双方应分别负担各自应负担的税费。综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市×山商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告阳年桃办理坐落于中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区×××××××××××××××54号车房）的过户登记手续；在办理过户登记手续过程中所产生的税费，由原告阳年桃与被告中山市×山商贸有限公司分别负担各自应负担的税费。案件受理费538元（原告阳年桃已预交623元），由被告中山市×山商贸有限公司负担。被告中山市×山商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告阳年桃。本院依原告书面申请退还案件受理费85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陶亚端人民陪审员  戴映雪人民陪审员  翁帮清二〇二〇年十二月十八日书 记 员  陈摇珠黄雪仪