陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5677号原告：韩丽萍，女，汉族，1972年12月31日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：韩小平，男，汉族，1975年5月29日生，住秦都区内，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400562204064T。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鑫，系陕西权诚律师事务所律师。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400758842201G。法定代表人：许世坛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鑫，系陕西权诚律师事务所律师。原告韩丽萍、韩小平诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，二原告及被告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1-312号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失194000元，按第三年的随年递增计算；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。事实与理由：2013年1月5日原告与第三人世茂房产签订了编号为0427825的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心.新都汇的负一层1-312号商品房，该商品房建筑面积为65.77平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议书》、《（预）租赁合同书》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，无法正常使用商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。原告无奈诉至法院。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业某某）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业某某，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给答辩人，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业某某代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业某某，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业某某，答辩人、业某某、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、答辩人要求原告赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人以报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业某某，答辩人按照协议要求也交付给了业某某，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。三、原告在租期结束后，迟迟不来收房，被告将房屋交付给业某某，本质上也是一种提存行为，具有法律依据。四、本案的标的物为产权式商铺，这种商铺往往有别于普通的商铺。综上所述，被告已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，被告没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂房产辩称：本案是租赁合同关系，与世茂公司无关，其他认可志通公司答辩意见。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、房屋所有权证（未提交原件）、商品房买卖合同。证明原告为XX路XX号XX中心XX号商品房的产权人，但至今没有见到单独所有的商铺交付，不知房在何处。2、（预）租赁合同、三年银行流水。证明原告与咸阳志通公司签订的租赁合同第八条约定，本合同终止时，被告志通公司应按本合同附件所约定的交付标准“正常使用”后的房屋状态交还原告；银行流水证明未打租金，是以工资的方式支付原告。3、协议书、世茂商住区业主委员会关于二期商场移交存在问题的函、致咸阳志通投资有限管理公司的函（两份函未提交原件）。两个函证明咸阳世茂新都汇存在遗留问题，咸阳志通投资有限公司至今未解决，使业某某无法给业主正常交房。原告是商铺的产权人，依法享有对该商铺的各项权利，世茂业主委员会与志通公司的协商对该房屋有关事项达成协议，应该有业主的参与，而协议的当事方未有各业主，只是在协议最后让各业主签名，不符合法律规定，因此协议无效。4、世茂新都汇二期业主诉求、现场照片（均未提交原件）。证明原告希望就商铺问题得到解决经过大量努力，调解无果只能通过法律手段得到解决。5、发票。证明经原告举报后被告才开发票。被告志通公司质证认为：证据1、房屋所有权证，无原件，真实性无法认定；购房合同真实性认可，证明目的不予认可，按图纸可以找到位置。证据2、租赁合同真实性认可，证明目的不认可，志通已按合同约定向原告支付三年租金，志通公司按合同约定按照正常使用后的现状交给业某某。证据3、协议书，真实性认可，证明目的不予认可，被告认为协议是生效的，被告方的协议书原告签字了，表明原告认可协议内容，志通也盖章了，表明志通也认可，业某某也盖章了，证明三方均认可该协议。函真实性不予认可，证明目的不予确认，志通公司跟业某某签订承诺书确认只存在三户超期商户，而且对于商户的处理问题就应进行约定。没有原件，真实性无法确认，证明目的不予认可，这份函内容显示，业某某受二期业主委托从志通公司手中实际接受了涉案的房屋，并且原告代表业某某向志通公司主张移交后存在的问题，表明原告同意并认可业某某代其收房的事实，且业某某实际已经接受了包括原告在内的517户业主的商铺。证据4、诉求不符合证据的法定形式，不认可；照片不认可，什么时间找的也不能体现。证据5、增值税发票，不认可，志通公司不存在偷税漏税的情况。     第三人世茂房产质证认为：证据1、房屋所有权证，无原件，真实性无法认定。证据2、购房合同真实性认可，证明目的不予认可，按图纸可以找到位置。证据3、4、5与世茂无关。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下： 1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》。证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋；租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋；租赁期间的租赁标准；原、被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。 2、租赁合同到期公告。证明被告于2017年9月15日书面通知原告收房，履行了通知义务，被告于2017年9月16日通过报纸的方式将租赁合同到期的事实及房屋接收办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为，原告未收房屋所致的租金及损失不应由被告承担。3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表。证明原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务。面积确认表，证明原告已经从业某某处收房，进行签字，也同意将房屋委托业某某替其收房。 4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册。证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业某某负责。 5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票。证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函以及世茂广场商铺业主面积确认表，证明涉案商住区三分之二以上的业主已经从业某某处完成收房工作，并且进行了面积位置确认；证明涉案商住区三分之二以上的业主通过实际行动认可同意，业某某代表业主从被告处收房。因此被告有权将涉案商铺整体移交给商住区业某某。原告质证认为：证据1、真实性认可，证明目的认可1、4，不认可2、3项。证据2、不认可，没见过这个东西，不认可这种通知方式。证据3、协议书中二原告的字是原告签的字，但是原告手上的协议书业某某没有签字、盖章，说明并没有达成一致，不认可该协议的效力。花名册上的同意不认可，不是原告签的字。确认表上的字是原告签的，但是只是确认面积，不包含其他含义，并且被告没有向原告交付测绘报告，不认可交房方式。证据4、不认可，没见过，也不知情。证据5、不认可，没见过，也不知情，不认可由业某某向原告交房，被告应一对一向原告交房。证据6、不认可，没见过，也不知情，与业某某没有关系，不认可由业某某向原告交房，被告应一对一向原告交房。第三人世茂房产质证认为：认可志通公司的证据。第三人世茂房产当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举第1、2、5组证据、第3组证据中协议书及被告所举第1、2组证据、第3组证据中协议书、面积确认表来源合法，本院对其真实性予以确认。原告所举第3组证据中两份函及第4组证据，未提交原件，本院不予认定。被告所举第3组证据，对花名册不予认定；第4、5、6组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多，已进行诉讼的业主部分原告不认可在协议书、花名册、面积确认表中签字，故第4、5、6组证据不能证明其证明目的，对第4、5、6组证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，二原告与第三人世茂房产签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为 65.77平方米，用途为非住宅。二原告与被告志通公司又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米227元，第二年租赁费为每平方米453元，第三年租赁费为每平方米680元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月21日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。    本院认为：被告志通公司与二原告签订的“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明该条件具备。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告赔偿租金损失 194000元(按第三年随年递增计算)，但双方对租赁合同到期后的租金未约定，依法应按 “（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准。自2017年10月1日计算至庭审之日（2020年10月20日），金额为136621.41元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告韩丽萍、韩小平交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号商铺（房屋所有权证号：陕〈2016〉咸阳市不动产权第S0001111号、陕〈2016〉咸阳市不动产权第S0001111-1号）；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告韩丽萍、韩小平支付租赁费136621.41元；三、驳回原告韩丽萍、韩小平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，减半收取2090元（原告已预交），由原告韩丽萍、韩小平承担618元、被告咸阳志通投资管理有限公司承担1472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。      审  判  员    林丽丽  二○二○年十二月一日 书  记  员    刘  丹     1