贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初5077号原告：陈明康，男，1946年9月19日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：李旭（原告陈明康女婿），男，1972年10月24日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，系一般授权。被告：李策生，男，1961年10月10日生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市余杭区。原告陈明康与被告李策生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈明康及其委托代理人李旭到庭参加诉讼，被告李策生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明康向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告房屋租赁租金计算到2020年11月30日共计23031元（其中房屋租赁费20900元、物管费2131元，自愿放弃水电费1200元的诉讼请求）。2.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并收回房屋。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月7日，原、被告签订了《房房屋租赁合同》，原告将位于金沙县黎明花园东区5单元25楼2号房按年租金18800元租赁给被告使用，租期至2019年11月7日满期。2019年10月8日被告口头向原告表达续租，租期几个月不定，满期结算租金和物管费。原告出于同情和理解被告，考虑到一个外省赫赫有名的杭州华龄集团有限公司的一个职工来到金沙上班也不容易，答应被告续租满期再收取租金。被告将金沙县黎明花园东区5单元25楼2号房上锁使用至今，也未提出退租和归还钥匙。截止今天又一年多，折合房租20900元、欠物管费2131元。期间原告多次打电话通知被告催收房租和收缴钥匙，被告均以新冠疫情结束后、5月份、下个月等为借口推脱没有缴纳房租，到6月份直接电话不接，房门紧闭，人影不见!原告为了自身财产安全曾报小区物管和报警处理，准备破门开锁，被警察以被告没有违反强制性规定不能非法进入他人住宅为由予以制止。被告2020年续租且实实在在的使用该房屋已一年多，口头多次答应给钱，就是不照面不兑现，被告开头说过完年拿，再说疫情过后拿，又说端阳过后拿，一次哄一次，一天推一天，现在甚至电话都不接了。原告为收回房屋使用权、钥匙和房租，但又无法联系被告，望法院秉公判决被告偿还原告房屋租赁租金和物管费。综上所述，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告李策生未做答辩。原告陈明康为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同一份。拟证明被告从2018年11月7日向原告租赁房屋并使用至今的事实，并约定了房租费标准、物管费及水电费的缴纳方式，到期续租等事宜的相关约定。2.房屋产权置换安置协议书一份。拟证明原告出租给被告的房屋系政府拆迁安置的还房。3.原告陈明康与被告李策生的短信记录截屏5页及电话通话时间截屏2页。拟证明被告与原告租房的事实且被告至今仍在租赁原告房屋至今和拖欠原告租金的事实。4.薛海与被告李策生的微信聊天记录7页。拟证明原告与被告多次沟通告知其交还房屋钥匙无果，被告认可拖欠原告租金的数额及被告让原告去找公司解决租金的事实。5.贵州金丽旅游投资有限公司信访文件（金旅投信复（2020）1号文件）一份。拟证明原告去找到被告所属公司后，公司给予的答复是需要原告走司法程序解决被告李策生拖欠的房屋租金，明确由被告李策生自己承担的事实。6.物业费交费单。拟证明原告陈明康欠交物业费14个月共计1751元的情况。被告李策生未向本院提交证据。本院对证据的认定情况，原告举证1、3、4、5、6号证据，被告李策生未到庭质证，视为其自动放弃质证的权利，上述证据客观真实，相互印证，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，原告陈明康（甲方）与被告李策生（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告陈明康将其位于金沙县黎明花园东区5单元25楼2号房屋出租给被告李策生居住使用。合同主要内容载明：“一、租房从2018年11月7日起至2019年11月7日止。二、年租金18800元，缴租一年支付一次，人民币（大写）壹万捌仟捌佰元（￥18800元），押金2000元，押金在租赁合同结束后甲方应立即退还给乙方。三、约定事项：1.乙方租赁期间，水费、电费、物业费及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负责。租赁结束时，乙方须交清欠费。3.乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议终止。5.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后应15天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。6.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若其中一方强行终止合同，须向另一方支付房租年租金的20%违约金。甲方签章（出租方）：陈明康（签字捺印）电话：138××××8244，乙方签章（承租方）：李策生（签字捺印）电话：159××××8577”。同时查明，涉案房屋2019年11月7日之前的房租及水电费被告李策生已付清。2019年11月7日之后的房租及水电费被告李策生一直没有支付，水电费交到2020年10月份左右。贵州世纪宏洋物业管理有限公司黎明小区办公室出具《2019年11月1日至2020年12月31日交费》载明涉案房屋建筑面积为125.1㎡，物业费收费标准为每月每平方米1元，即每月125.1元，涉案房屋自2019年11月1日开始欠交物业费。另查明，贵州金丽旅游投资有限公司金旅投信[2020]1号文件主要内容载明：经调查核实，金沙县黎明花园东区五单元二十五楼2号房原《房屋租赁合同》系杭州华龄集团有限公司职工李策生以私人名义与陈明康签订，根据合同相对性原理，承担法律责任的主体是李策生，与贵州华龄大健康产业发展有限公司无关；在与华龄集团有关工作人员无法取得联系的情况下，无法确认相关事实，亦无法处理此事，建议通过司法程序处理。又查明，原告陈明康及其亲属与被告李策生通过短信及微信聊天，被告李策生认可租赁原告陈明康房屋超期及欠房租及电费的事实，并承诺公司（杭州华龄集团）在2020年9月内尽快解决。但经原告及其亲属向被告李策生索要公司授权其签订租赁合同的委托书及付款承诺函等资料，被告李策生却一直未予提供。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满是支付。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，涉案《房屋租赁合同》系被告李策生与原告陈明康签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。合同约定的租赁期为2018年11月7日至2019年11月6日，租赁期间届满后，被告李策生继续使用租赁房屋，原告陈明康亦无异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据合同相对性原则，被告李策生自2019年11月7日起继续使用租赁房屋至今未按合同约定向原告陈明康支付房租及交纳物业费，已构成违约，故原告陈明康诉请被告李策生支付其房屋租金及物业费至2020年11月30日的主张，有事实法律依据，本院予以支持。合同约定房屋年租金为18800元，日租金为51.5元。从2019年11月7日至2020年11月30日期间的租金计算为18800元+52.5元×24天=20060元；物业费从2019年11月1日至2020年11月30日欠付13个月，每月125.1元，计算为125.1元×13个月=1626.3元，故原告陈明康主张的房屋租金20900元、物管费2131元，其超出部分本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一份明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期后，被告李策生继续使用租赁房屋，原告陈明康不持异议，视为该合同为继续有效的不定期合同。在合同履行过程中，经原告多次催告，被告李策生一直未按合同约定支付原告陈明康房租及承担物业费构成违约，原告陈明康依法享有合同解除权。原告陈明康于2020年11月30日当庭主张解除该合同，被告李策生未到庭诉讼，视为其自动放弃相关诉讼权利，涉案《房屋租赁合同》应确认于2020年11月30日解除，故原告陈明康诉请解除《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》确认解除，被告李策生理应将涉案房屋腾退交还原告陈明康管理，故原告陈明康诉请被告李策生返还其房屋于法有据，本院予以支持。被告李策生承担责任后，如果有证据证明存在其他责任主体，可另行主张追偿权。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李策生于本判决生效之日起十日内支付原告陈明康房租20060元、物业费1626.3元，合计21686.30元。二、确认原、被告于2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除。三、被告李策生于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾退交还原告陈明康，逾期则原告陈明康自行收回房屋，后果由被告李策生自负。四、驳回原告陈明康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180元，由被告李策生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  姚杰二〇二〇年十二月二十二日书记员  胡鹏