广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初1438号 原告（反诉被告）：全火英，女，1973年1月8日出生，汉族，住昭平县。 原告（反诉被告）：左衡，男，1997年4月19日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：全火英（即本案原告之一，原告左衡母亲）。 被告（反诉原告）：广西嘉亿房地产开发有限公司，统一社会信用代码:914503006697461704,住所广西桂林市七星区七星路**新天地******。 法定代表人：庞明坚。 被告（反诉原告）：广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司，统一社会信用代码：91451121561568069L,住,住所广西昭平县东宁中路**王大厦内）。 法定代表人：庞明坚。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘爱军，桂林市七星区诚泰法律事务所法律工作者。 原告（反诉被告）全火英、左衡与被告（反诉原告）广西 -2- 嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）、广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司（以下简称嘉亿昭平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）全火英亦即原告（反诉被告）左衡委托诉讼代理人，被告（反诉原告）广西嘉亿房地产开发有限公司(以下简称嘉亿公司)及广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司（以下简称嘉亿昭平公司）的委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全火英、左衡向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告（反诉原告）按合同约定退还购房款546494元及利息21859元（利息计算时间从2020年2月开始至还清之日止）并解除合同；2.本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2014年3月12日，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）昭平县地王大厦一个铺面，并与被告（反诉原告）签订了《盛世地王大厦商品房买卖合同》并按合同要求支付给被告（反诉原告）首付款607216元。后因原告（反诉被告）没能力按揭，向被告（反诉原告）申请退房，被告（反诉原告）同意依合同约定按首付款的90%退款，但以各种理由拒绝退还。2020年1月被告（反诉原告）将原告（反诉被告）购买的房子转卖或出租给他人，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）此行为视为同意原告（反诉被告）退房，因此，被告（反诉原告）需及时按合同约定退款给原告（反诉被告），并承担不按时退款给原告（反诉被告）造成的利息损失。 -3- 嘉亿公司、嘉亿昭平公司共同答辩称，1.2014年3月12日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告（反诉被告）在起诉状当中自认没有能力按揭，但未提供相应的证据证实，为此，原告（反诉被告）未履行合同第六条第二款合同义务，其行为构成违约；2.在本案起诉之前，原告（反诉被告）从未向被告（反诉原告）提出过解除合同要求，且在2018年1月27日向被告（反诉原告）表示自愿缴纳违约金并承诺办理银行按揭支付余款收回门面的申请，被告（反诉原告）表示同意，而原告（反诉被告）现又提起解除合同之诉，其反复无常、出尔反尔的行为有违背诚信原则。综上，原告（反诉被告）诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉原告（反诉被告）与反诉被告（反诉原告）继续履行2014年3月12日签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》。2.依法判令反诉被告（反诉原告）支付反诉原告（被告）购房款606000元、违约金165892.5元，合计：771892.5元。3.判令反诉被告（原告）承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月12日反诉原告与反诉被告签订了一份《盛世地王大厦商品房买卖合同》，合同第六条约定付款方式及期限:“买受人签署本《盛世地王大厦商品房买卖合同》的同时缴纳首期房款的50.05%,首期房款人民 -4- 币陆拾万柒千贰佰壹拾陆元整（607216元）。余款占总价款的49.95%陆拾万零陆仟元整（606000元），由买受人向银行贷款，按揭时间以出卖人通知时间为准，如买受人未按期办理手续的，按违约处理”。合同签订当日，反诉被告（原告）交纳了首付款607216元履行首期付款义务，但之后却不履行贷款义务及支付余款义务。2015年2月3日，反诉原告通知反诉被告（原告）办理按揭手续，但反诉被告（原告）却仍未前去办理。2016年5月12日，反诉原告（被告）再次发函给反诉被告（原告）催讨其尚欠购房款606000元以及未付请款项的后果，但反诉被告（原告）置之不理。2018年1月27日，反诉被告（原告）向反诉原告提出收门面申请，承诺自愿缴纳违约金30000元并在2018年春节前办理银行按揭手续，1月29日反诉原告（被告）表示同意后，反诉被告（原告）又反悔无下文。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定行使权利履行义务。反诉被告（原告）应履行支付余下购房款606000元的义务并依合同约定承担违约责任。为此，为维护反诉原告（被告）的合法权益特向人民法院提起反诉，请求人民法院予以所请。 反诉被告（原告）全火英、左衡答辩:反诉被告购房后,因不够钱没有能力按揭,找过反诉原告进行协商,反诉被告愿意依合同约定承担首付款的10%的违约金,要求退回余下90%的首付款,但一直没有得到对方的回复。反诉被告（原告）请求解除双 -5- 方合同,要求对方退款,同时自己愿意承担首付款的10%的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.被告（反诉原告）提交的证据2是2015年2月3日、2016年5月12日邮寄凭证及催函，虽原告（反诉被告）否认收到该组证据并否认邮寄凭证上的签字，但被告（反诉原告）是以邮政挂号函件方式按原告（反诉被告）提供的收件地址寄出，且已有人签收，应视为邮寄到达。原告（反诉被告）否认邮寄凭证上的签名系其亲笔所签，亦不能否定该邮件已经到达的事实，对该组证据本院予以确认；2.被告（反诉原告）提交的证据3是2018年1月27日《收门面申请》复印件。该申请内容为原告（反诉被告）全火英、左衡表示愿意交纳违约金30000元并承诺办理按揭支付余下购房款后收门面，被告（反诉原告）批示同意。但被告（反诉原告）未能提供证据原件。原告（反诉被告）则当庭否认曾有过申请收门面之事，否认曾经见过此申请书，称该申请书上的签名及指模均不是其所为。对该证据，被告（反诉原告）未能提供证据原件，亦无其他相关证据佐证，本院对其真实性、合法性和关联性不予确认;3.原告（反诉被告）提交的证据：①2019年6月30日左衡的普通高等学校毕业证，②2020年9月30日原告（反诉被告）全火英的离职证明，③户口簿，④结婚证。被告（反诉原告）认为与本案无关联，本院认为该组证据 -6- 可用于综合判断原告（反诉被告）经济能力及家庭状况，故本院予以确认。4.原告（反诉被告）提交的证据：2020年12月1日证人卢某、黄某出具的两个证明。被告（反诉原告）认为证人身份不明未到庭，且不是开具居住证明的有权单位，不予认可。本院认为，证人作证应依法提供证人身份信息并出庭作证，现原告（反诉被告）所举证明证人身份不明，且未申请其出庭作证，不符合证人证言的证据规则，本院对该证据不予确认。5.原告（反诉被告）提交2018年11月9日签订的《个人借款合同》、广西农村信用社借款借据（0007708）。被告（反诉原告）认为此证据可以证明全火英是有能力向银行贷款用于履行本案商品房买卖合同的。本院认为，该《个人借款合同》及借款借据系原告（反诉被告）丈夫左先钊与原告（反诉被告）全火英向金融机构借款之凭据，其中已载明借款用途为“用于偿还418703131973421合同项下借款人所欠债务”，贷款期限为2018年10月9日起至2021年9月24日。证明原告（反诉被告）家庭欠有较大数额债务的事实，本院对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，原告（反诉被告）全火英、左衡与被告（反诉原告）嘉亿昭平公司签订合同编号为“地王大厦合字第（商115）号”的《盛世地王大厦商品房买卖合同》。合同约定：被告（反诉原告）将盛世地王大厦商住楼第1层05号商铺出售给两原告（反诉被告），该商铺建筑面积43.56平方米，单价为每平方米27851.61元，总价款为1213216元。合同第六条约定， -7- 付款方式及期限为“银行按揭：买受人签署本《盛世地王大厦商品房买卖合同》的同时缴纳首期房款的50.05％，首期房款607216元。余款占总价款的49.95％，余款606000元，由买受人向银行贷款，按揭时间以出卖人通知时间为准，买受人未按期办理手续的，按违约处理。”合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中第2.⑶约定“由于买受人自身原因退房的，买受人应向出卖人提交《退房申请书》经出卖人同意后，并向出卖人支付已交房款总额10％的违约金，同时在7天内办理好合同解除手续”。合同还约定了交付期限、保修责任等相关条款。合同签订后，两原告（反诉被告）依据合同于当天向被告（反诉原告）缴纳了首期房款607216元，原告（反诉被告）全火英并于2014年4月10日向当地税务部门缴纳“个人房屋买卖（商铺）产权转移合同”契税、印花税37003.08元。此后，原告（反诉被告）以其无能力按揭余款606000元为由，未按合同约定办理向银行申请按揭贷款手续，并口头向被告（反诉原告）协商退房退款。因长期协商未果而起诉到本院。被告（反诉原告）分别于2015年2月3日、2016年5月12日通过邮政挂号信函方式向原告（反诉被告）邮寄了相关函件。两被告（反诉原告）认为买卖合同的签订是双方真实意思的表现，没有违反法律法规，合法有效，要求双方继续履行买卖合同并要求原告（反诉被告）承担相应的违约责任，故向本院提起反诉。 另查明，1.涉案商铺已由被告（反诉原告）嘉亿昭平公司转租给贺州市润福商业经营管理有限公司。2019年12月10日， -8- 贺州市润福商业经营管理有限公司与欧惠签订合同编号为2019018的《商铺租赁合同》，将包括涉案商铺在内的铺面租赁给欧惠经营；2.原告（反诉被告）左衡系原告（反诉被告）全火英儿子，于2019年6月大专毕业。原告（反诉被告）全火英曾在桂东大药房昭平一分店任营业员，于2020年9月30日离职。 本院认为,原告（反诉被告）全火英、左衡与被告（反诉原告）嘉亿昭平公司签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》第二条约定，涉案商品房系预售商品房，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷正确。原、被告在协商一致的情况下所签订的商品房预售合同，不违背法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人真实意思表示,合同合法有效。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交纳了前期房款607216元。按合同约定，原告（反诉被告）本应依约向银行申请贷款，办理按揭贷款手续交纳余款。但因原告（反诉被告）自觉无能力贷款，致合同履行受阻，当事人产生纠纷。对此，本院作如下评判： 一、原告（反诉被告）能否请求解除合同，要求被告（反诉原告）退回已交纳的购房款并支付利息？1.本案中，原告（反诉被告）在交纳前期购房款后，未按约定向银行申请贷款交纳余款。原告（反诉被告）自述原因为交纳前期房款后，已无能力贷款。故其在交纳前期房款约两三个月后即口头向被告（反诉原告）提出退款申请，但被告（反诉原告）不予理睬。 -9- 原告（反诉被告）的这一陈述，虽然被告（反诉原告）不予确认，但较为符合交易常理。众所周知，原告（反诉被告）在付出了六十多万元巨额款项后，自我感觉无力继续履行合同的情况下，不可能对此置之不理，放任自流。其必然会与合同相对方的当事人协商解决问题，至于原告（反诉被告）未按合同约定向被告（反诉原告）书面提出解除合同申请而进行口头交涉，综合原告（反诉被告）的个人社会阅历，文化学识等因素判断，亦属情有可原。故原告（反诉被告）关于其曾经与被告（反诉原告）进行过口头协商要求解除合同的陈述符合客观实际，本院予以确认。2.综合原告（反诉被告）家庭状况，收入来源等分析，原告（反诉被告）主张其无力按揭贷款交纳余款符合客观现实。原告（反诉被告）全火英在其2020年9月30日离职前一段时间内都是桂东大药房昭平一分店的营业员，其薪资收入有限。原告（反诉被告）左衡2019年6月始大专毕业，尚无稳定工作，无稳定收入。2018年10月9日，原告（反诉被告）全火英与其丈夫向银行贷款70万元，借款用途为“用于偿还418703131973421合同项下借款人所欠债务。”说明其家庭债务较重，其无能力按揭贷款交纳余款的主张成立。3.当事人签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》合同第七条第2.（3）约定：由于买受人自身原因退房的，买受人应向出卖人提交《退房申请书》经出卖人同意后，并向出卖人支付已交房款总额10%的违约金,同时在7天内办理好合同解除手续。该约定表明，因原告（反诉被告）自身的原因导致无法履行合同的，合同可以解除。 -10- 当事人这一约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。本案原告（反诉被告）在合同履行中，以自己的行为明确表示其不再履行合同主要债务。由于双方当事人协商不下，导致合同长时间处于僵局，若合同不能解除，对合同双方当事人都不利，合同目的也最终无法实现。综上，原告（反诉被告）请求解除合同编号为“地王大厦合字第（商115）号”的《盛世地王大厦商品房买卖合同》，由被告（反诉原告）退还购房款546494元，本院予以支持。导致本案合同解除，其违约责任在原告（反诉被告），原告（反诉被告）自愿承担相应违约责任，请求按合同第七条第2.（3）约定承担已交房款总额10%的违约金60721.6元（607216×10%），系其自行处分其民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。至于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付从2020年2月开始至还清之日止的利息21859元，因本案合同违约方系原告（反诉被告），其请求被告（反诉原告）支付利息无事实和法律根据，本院不予支持。 二、被告（反诉原告）的反诉请求应否得到支持？1.前述分析已经析明，本案涉案合同因原告（反诉被告）的违约行为，致使合同目的无法实现，合同应予解除，故反诉请求继续履行合同失去实际意义，本院不予支持。2.同上所述，本案因原告（反诉被告）之违约，合同已无继续履行的意义，故反诉原告（被告）请求反诉被告（原告）继续支付合同余款应不获本院支持。同时，前述评判已析明，原告（反诉被告）在签订合同 -11- 并交付前期房款后，即因自身无能力贷款而与被告（反诉原告）口头协商解除合同事宜。故被告（反诉原告）再请求原告（反诉被告）支付迟延履行违约金理由不成立。3.被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）于2018年1月27日提出收门面申请，承诺缴纳30000元并在2018年春节前办理银行按揭手续。原告（反诉被告）否认曾向被告（反诉原告）提过收门面申请，并否认该复印件上的签名及指模系其所为。本院认为，若该收门面申请存在，据其内容可理解为对合同条款的修改或补充。则如此重要文件，被告（反诉原告）未能举出原件证实，亦无其他相关证据加以佐证，属被告（反诉原告）举证不能，对其主张事实不予认定。以上说明，被告（反诉原告）反诉理由不成立，本院不予支持。 此外，被告（反诉原告）嘉亿昭平公司系嘉亿公司的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案属于被告（反诉原告）的民事责任由嘉亿公司承担。 综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求部分有理，部分无理；被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适 -12- 用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告全火英、左衡与被告广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司于2014年3月12日签订的合同编号为“地王大厦合字第（商115）号”的《盛世地王大厦商品房买卖合同》； 二、被告广西嘉亿房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告全火英、左衡退还购房款546494元； 三、驳回原告全火英、左衡的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西嘉亿房地产开发有限公司、广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司的反诉请求。 本诉案件受理费9484元(原告已经预交)，由原告全火英、左衡负担7587元，被告广西嘉亿房地产开发有限公司负担1897元；反诉案件受理费5759元［被告(反诉原告)已预交10467元］,由被告广西嘉亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长  李旺道 人民陪审员  何国胜 -13- 人民陪审员  蔡 文 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  刘砚紫