安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初10540号 原告：徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区E4#楼07，统一社会信用代码91340200779068219Q。 负责人：芮晶，行长。 委托诉讼代理人：邢艳。 委托诉讼代理人：何联波。 被告：吴立伟，男，汉族，1976年9月9日出生，住安徽省芜湖市。 被告：侯卿，女，汉族，1979年8月19日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：盛晟，男，汉族，1987年7月18日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：芜湖联盛置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路199号海螺商务楼侧面南二楼，组织机构代码79641400-5。 法定代表人：吴建超，董事长。 委托诉讼代理人：许马飞，安徽兴皖律师事务所律师。 原告徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行诉被告吴立伟、侯卿、盛晟、芜湖联盛置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行（以下简称“徽商银行人民路支行”）的委托诉讼代理人邢艳、被告吴立伟、侯卿、盛晟、芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称“联盛置业”）的委托诉讼代理人许马飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽商银行人民路支行向本院提出诉讼请求：1、被告吴立伟、侯卿、盛晟归还原告借款本金102867.91元、利息（含罚息、复利）8289.35元及自2020年10月12日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按合同约定计算）；2、被告联盛置业对被告吴立伟、侯卿、盛晟的前述债务向原告承担连带清偿责任；3、原告有权以被告吴立伟、侯卿、盛晟提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿前述债权。 事实和理由：2011年12月8日,原告与被告吴立伟、侯卿、盛晟签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》,合同约定:借款金额29万元整，期限120个月,自2011年12月8日至2021年12月8日；借款月利率为7.05‰,即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%,贷款发放后,遇中国人民银行调整贷款基准利率的,按调整后的贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率,调整日自次年1月1日起调整;还款方式为等额本息还款法,还款日为每月15日;以所购位于芜湖市××区××号房屋作为本合同项下债务的抵押担保，担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用;合同还约定:如果本合同项下债务到期或者原告根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期,被告未按时足额履行,或者被告违反本合同的其他约定,原告有权行使抵押权；被告未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求被告清偿借款本息及相关费用。 2011年12月8日，原告与被告联盛置业签订了《个人借款保证合同》，约定被告联盛置业自愿为被告吴立伟、侯卿、盛晟的上述债务提供连带责任保证，保证范围为本金29万及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）。 上述合同签订后，原告与被告吴立伟、侯卿、盛晟于2012年4月17日向芜湖市房地产登记管理处办理了预购商品房芜湖市××区××号抵押权预告登记。2012年5月15日，原告向被告吴立伟、侯卿、盛晟发放了借款29万元。借款发放后,被告未按约定偿还借款本息。截止2020年10月11日,被告吴立伟、侯卿、盛晟尚欠原告借款本金102867.91元、利息（含罚息、复利）8289.35元。 被告吴立伟辩称，2011年12月我与另两位业主共同购买了联盛商业广场A区4A26号房产，作为购房合同的附属合同，和联盛置业签订了四年分8期的返租合同，约定分8期每半年1期由联盛置业付我方房租。联盛置业在支付了5期后，拖欠余下3期租金45000元至今未付。原告是联盛置业发售时的指定合作银行，联盛置业在原告处对于每个购房合同存有相应的保证金，我们要求由原告从联盛置业的银行保证金中扣划我方房贷余额，或由原告先行在保证金中扣划联盛置业拖欠我方房租，余下房贷再由我方支付。 被告侯卿辩称，对借款买房事实无异议，但当时办理房屋按揭贷款及还贷之事均由我前夫吴立伟和被告盛晟负责，我不知情。该房办理了抵押登记，即便认定我应承担责任，也应优先处置抵押房屋清偿债务，不足部分由各被告补足。 被告盛晟辩称，对原告诉请无异议，房产证上我是50%产权，我只付应当承担的部分。 被告联盛置业辩称，原告与被告联盛置业签订的是附条件的阶段性担保合同，现解除条件已成就，且原告放弃抵押物优先受偿权，联盛置业的担保责任已免除。原告要求联盛置业承担担保责任无事实和法律依据，请驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据并在庭审中出示，本院经审理认定事实与原告陈述一致。另查明，（1）原告与联盛置业签订的保证合同中约定被告联盛置业承担阶段性连带责任保证。（2）被告吴立伟、侯卿在原告处贷款时系夫妻关系，被告盛晟系吴立伟同事，用于抵押的镜湖区××区××号房屋被告吴立伟、侯卿各占25%，盛晟占50%，该房屋至今未办理抵押登记手续。 本院认为：原、被告签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、《个人借款保证合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依照合同约定履行了出借款项的义务，被告吴立伟、侯卿、盛晟作为借款人未按约履行还款义务，构成违约，应当承担相应违约责任，其应偿还所欠借款本金、利息，并按照合同约定标准计算支付逾期罚息及复利。被告吴立伟、侯卿、盛晟以其位于镜湖区××区××号房屋向原告提供抵押担保，但仅办理了预告抵押登记，根据物权法定原则，预告抵押登记并非抵押权，原告据此主张对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。被告联盛置业作为保证人，对本案贷款承担阶段性连带保证责任，在债权人未取得抵押权的情形下，联盛置业对本案债务应承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、被告吴立伟、侯卿、盛晟于本判决生效之日起十日内共同偿还原告徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行借款本金102867.91元、利息（含罚息、复利）8289.35元，并支付自2020年10月12日起至实际清偿之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息及复利； 二、被告芜湖联盛置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告吴立伟、侯卿、盛晟追偿； 三、驳回原告徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1362元，由被告吴立伟、侯卿、盛晟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪丽 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  于典 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。