河北省邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初1205号 原告：翟艳梅，女，1978年6月20日出生，汉族，自由职业，现住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：李建辉，河北同欣律师事务所律师，执业证号11305200110913473。 被告：河北必拓房地产开发有限公司，住所地邢台市襄都区卫生街**观塘雅居**楼**，统一社会信用代码91130500571309618J。 法定代表人：苏卫东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍建彪，河北国途律师事务所律师，执业证号11305201710252220。 委托诉讼代理人：王小光，男，1989年9月4日出生，汉族，现住邢台市襄都区，系河北必拓房地产开发有限公司员工，电话17692969767。 原告翟艳梅与被告河北必拓房地产开发有限公司（以下简称必拓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟艳梅及其委托诉讼代理人李建辉与被告河北必拓房地产开发有限公司委托诉讼代理人霍建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告装修押金2000元；2、判令被告依法承担原告装修损失125842.68元、营业损失24157.32元。事实与理由：2017年6月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》和《物业管理合同》，约定由原告租赁坐落于邢台市桥东区开元路与卫生街交口东北角开元生活广场D座四层401西南局部商铺，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日。租金为28.2元/月/㎡，一次性交纳半年租金76140元（2017年8月1日-2018年1月31日）等约定内容，同日原告与被告宜居物业公司签订物业服务合同。签订后，原告投入巨额资金对该商铺进行装修。协议履行中，被告无法提供约定空调、电梯等设施的正常使用，并且多次因出租屋漏水导致原告无法经营和正常使用该租赁物，加之因被告未能办理出租物消防验收手续的原因，导致原告投入巨额资金，却长期不能经营，多次找被告协商。被告多次承诺赔偿因此造成的损失，并解决租赁物漏水等严重影响合同履行和恢复原状的问题，但被告根本不予落实。2019年4月，被告以原告所谓拖欠租金为由，强行停电并封门，将原告人员驱离租赁商铺。为维护自身的合法权益，故原告翟艳梅向襄都区人民法院提起民事诉讼，恳请贵院作出支持原告诉请的裁判。 被告河北必拓房地产开发有限公司辩称，依据双方签订的房屋租赁合同第五条第六款合同期满或解除后乙方所添置的可移动部分乙方有自由处分权，但应予十日内清理完室内外所有的物品，否则视为乙方抛弃物，甲方有权做自由处置，其他不可移动部分如固定的装饰装修等保持现状并符合正常使用状态无条件归甲方所有，本案双方的合同已经解除，原告也曾于2019年5月27日及此后几次在未偿还全部租金的情况下强行将其全部搬离，原告诉请的租赁物业装修损失无事实和法律依据，其诉求的经营损失也非合同约定可以预见到的无法律依据，综上请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其坐落于邢台市襄都区开元路与卫生街交口东北角开元生活广场D座四层401西南局部共计450平方米租赁给原告进行经营使用，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，租金为28.2元/平方米/月，租金的支付方式为上交租金，原告于每次租金交付日到期前按照本合同约定租金价格及总额一次性向被告交六个月的租金；合同期满或解除后，该房屋内原告所添置的可移动部分（如设备、家具、饰品等）原告有自由处置权，但应于十日内清理完室内外所有物品，否则视为原告抛弃物被告有权做任何处置，其他不可移动部分（如固定的装饰、装修、承租房屋附属设施、设备等）保持现状并符合正常使用的状态，无条件归被告所有；原告进场装修前，应当向被告交纳装修保证金2000-20000元，装修完毕，经被告验收，未违反上述规定的，一个月内被告无息退还给原告；租赁期间，被告负责非原告原因造成的房屋主体结构、屋面防水、公用设备设施的维修和费用，因被告未及时维修造成损失的，由被告负责赔偿由此给原告造成的损失；房屋租赁期间，原告逾期15日未足额交纳合同约定应当由原告交纳的各项费用，经被告催告在指定期限内仍不足额交纳的，被告有权解除合同，收回该房屋；房屋租赁期间，被告违反本合同约定，不承担维护义务，造成房屋主体结构出现问题，失去使用功能，使原告无法使用该房屋的，原告有权解除合同，造成原告损失的，由被告负责赔偿。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告依据约定向被告交纳了装修保证金2000元后对租赁物进行了装修，成立了红舞鞋艺术学校开元校区。原告向被告交纳租金至2018年1月31日。2018年2月18日，原告所承租的区域因中央空调漏水导致室内地板被泡，被告曾与原告协商减免租金，但双方协商未果后，原告自行更换地板。2018年8月5日，因下雨导致房屋漏水，造成室内木地板、墙面乳胶漆装修损失，因双方协商未果，原、被告对本次的漏水损失均未进行修复。因原告自2018年2月1日起未向被告交纳租赁费，被告于2019年4月22日将租赁房屋进行封锁，并于2019年8月22日将原告起诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同解除，并要求原告返还租赁物，支付拖欠的租赁费228420元及违约金。本院于2020年2月14日作出（2019）冀0502民初2098号民事判决书，针对第一次中央空调漏水问题，减免了翟艳梅3个月的租金，针对第二次因下雨漏水问题，减免了翟艳梅2个月的租金，以及因消防改造问题减免了翟艳梅15日租金，最后判决解除双方签订的房屋租赁合同，由翟艳梅向必拓公司给付租赁费117171元及支付逾期付款违约金。现该判决已生效，被告必拓公司已申请执行，在执行过程中，原告翟艳梅又以租赁期间漏水造成其装修损失、经营损失等起诉被告，形成本诉。在诉讼中，原告申请对租赁商铺的装修损失及停业损失进行鉴定，法院委托河北嘉德资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年10月22日，作出退案情况说明函，理由为原告未提供税务报表及装修损失无详细清单，故无法对评估对象及评估范围进行确定，导致评估项目无法进行，将材料退回。后原告又补充鉴定申请，请求对租赁商铺因第一次漏水造成室内200平方米木地板与第二次漏水造成室内450平方米木地板、790平方米墙面乳胶漆、防腐木地板装修损失，及因消防改造造成原告室内对开套装门等装修损失进行鉴定；对停业损失进行鉴定。本院司辅办依据原告的申请又委托河北卓勤工程咨询有限公司对原告所主张的损失进行鉴定，该公司依据被告提供的房产平面图与原告提供的装修施工合同、清单、图纸补充说明等，于2020年12月10日作出为冀卓咨（2020）第239号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：1、装修残值损失为107927.74元；2、第一次漏雨造成（复合）木地板损失为17914.94元，共计125842.68元。其中装修项目中，石膏板隔断造价为35440.59元、顶部喷黑油漆造价为6238.44元、墙面刮腻子刷乳胶漆造价为19662.47元、阳台防腐木地板造价为12141.5元、复合地板造价为30898.66元、收银台石板造价为484.47元。被告代理人在本院第一次询问笔录中认可原告翟艳梅搬离时遗留的有木地板、隔断、小吧台、粉刷过的墙面，新租户现进行了重新装修，将地板拆了重新铺设的地胶、隔板也拆了。之后，法院与原被告双方到诉争房屋现场进行勘验，现房屋已由被告重新租赁给文化传媒公司经营小孩室内游戏，新租户对房屋重新进行了装修，表面显示原告装修的阳台防腐木、屋顶的黑漆还在，室内的地板上重新铺上了地胶，其他地方已看不到原告的装修痕迹了。鉴定前，法院组织双方对鉴定材料进行质证，原告对被告提供的房产证、房屋平面图等均无异议，被告对原告提交的证据均不认可。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告应按约定向被告履行支付租金的义务，被告应保障租赁物在租赁期内符合约定的用途及履行租赁物的维修义务。但在合同履行过程中，原告未按约定支付租金；在租赁物出现漏水，致使原告装修物损坏并影响正常使用时，被告未采取合理的方式为原告解决，双方产生纠纷，致使合同解除，因此双方均存在一定违约行为。本案争议焦点为原告主张的装修损失及营业损失是否应得到支持。关于装修损失，被告辩称按合同约定，合同解除后，房屋内不可移动部分保持现状并符合正常使用的状态，无条件归被告所有。但因在合同履行中双方均存在违约行为，导致合同未到期时解除，依据约定装修残值均归被告所有显失公平，本院认为剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应根据各自的过错承担相应的责任，较为适宜。因此对被告的此抗辩意见不予采纳，应按照各自的过错承担相应的责任。依据双方的证据无法认定各自过错的大小，依据公平原则，由双方各自承担50%的责任。对河北卓勤工程咨询有限公司所作的鉴定意见书认定的装修损失及第一次漏水造成的复合木地板损失，因在原告起诉时，诉争房屋已由新的承租户重新装修，只保留了由原告装修的阳台防腐木及室内屋顶的黑漆，被告认可原告遗留的装饰装修物为木地板、隔断、小吧台、粉刷过的墙面，对其他装修损失，仅依据原告单方提供的装修合同、装修造价表等，不足以证明其装修的项目内容及花费。虽然鉴定机构在装修物大部分都已不存在的情况下，只是依据原、被告提供的鉴定材料作出的鉴定意见书，虽然存在一定瑕疵，但考虑本案实际情况，在原告搬离后，被告又将房屋承租给他人，并且新租户在继续利用原告遗留的装修物，对此被告是受益方，因此本院对被告认可及法院勘验现场所看到的装饰装修物范围内参照鉴定意见书的价格对其装修残值进行认定。鉴定意见书认定石膏板隔断造价为35440.59元、顶部喷黑油漆造价为6238.44元、墙面刮腻子刷乳胶漆造价为19662.47元、阳台防腐木地板12141.5元、复合地板造价为30898.66元、收银台石板造价为484.47元，共计104866.13元。原被告双方约定的租赁期限为三年，共1095天，剩余期限为2019年4月23日至2020年7月31日，共465天，装饰装修残值损失为44043.77元（465天/1095天×104866.13元），由被告承担50%，即22022元。对第一次漏水造成的复合地板损失，被告对于2018年2月18日曾因中央空调漏水造成原告地板受损的事实予以认可，依据约定租赁期间非因原告原因造成屋面防水的维修和费用及因被告未及时维修造成原告损失的，由被告负责赔偿由此给原告造成的损失。因此对原告自行更换的地板损失应由被告进行赔偿。但双方对受损面积意见不一致，双方对其主张的面积均未提供直接证据予以证明，并且双方曾协商以减免租金来弥补原告的修复损失，本院在审理原告拖欠租金案件中，已针对第一次漏水减免了原告3个月的租金，即38070元，因此在本案中综合考虑由被告承担按鉴定意见认定的第一次漏水造成的复合地板损失17914.94元50%的责任，即8957元。对原告主张的装修保证金2000元，因在被告起诉的租赁费案件中，被告对装修保证金的质证意见为翟艳梅未提反诉，双方可调解，从租金中扣除，如调解不成本案不应处理。由此可说明，被告未退还原告装修保证金，依据原告提供的保证金收据，真实有效，被告河北必拓房地产开发有限公司应依约定退还给原告。对被告代理人在庭后于2020年12月22日向法庭提交的有关事实问题的回复，均与之前陈述不一致，本院不予采信。对原告因鉴定花费的5000元，由原被告双方各承担一半，即由被告向原告支付2500元。对原告主张的营业损失，原告未提供证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告河北必拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翟艳梅退还装修保证金2000元。 二、被告河北必拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翟艳梅支付装修残值、漏水造成地板损失、鉴定费，共计33479元。 三、驳回原告翟艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3340元，减半收取计1670元，由原告翟艳梅负担1286元，由被告河北必拓房地产开发有限公司负担384元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李森