陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1002民初2707号 原告：闫绪国，男，1967年8月15日出生，汉族，住 商洛市商州区,身份证号：6XXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。 被告：商洛市长江实业有限责任公司，住所地商洛市商 州区名人街1-1号。 法定代表人：雷占卫，公司执行董事。 委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金新波，陕西弘达律师事务所律师。 原告闫绪国与被告商洛市长江实业有限责任公司(以下 简称长江公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10 月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。 原告闫绪国及其委托诉讼代理人杨志鹏、被告长江公司的委 托诉讼代理人南晓良、金新波到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 原告闫绪国向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的 《商品房买卖合同》无效；2.判决被告返还原告购房款230000元、暖气初装费5356元、天然气初装费2320元、契税3450元、大修基金6900元、物业费176.75元、有线电视初装费280元、装修垃圾清运费100元，共计248252元，并按照银行同期贷款利率标准，支付以上各项费用自2008年7月14日起至退还之日止的利息（按照同期银行贷款年利率7.74%计息，暂从2008年7月14日起计算至2020年7月14日止，利息为230790.78元）；3.判决被告给付原告一倍赔偿金248482.75元；4.判决被告支付原告装修损失88000元；5.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月12日，原告向被告交纳定金1万元，2008年7月14日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的天元时代公寓2单元9层901号二室二厅商品房一套出售给原告，面积为107.12平米，每平米价格为2147.13元。该房位于名人街的东段。2008年7月14日，原告通过银行转账向被告指定账户转款22万元，加上定金共计23万元，一次付清房款。2009年10月16日，原告按照合同约定向被告交付大修基金和契税等费用19382.75元。被告开发使用的土地期限只有50年，比国家规定的住宅用地使用年限70年少20年，原告付出同样的价钱比其他人购买的商品房少住20年，显失公平。原被告双方签订合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，为原告办理房屋产权证。自2010年起，原告和其他购房人不断向被告交涉办理房产证事宜，被告总是借口推脱。2016年10月，原告和其他购房人曾向相关主管部门查询后得知被告并没有取得房地产开发资质和许可，也没有取得土地使用权、规划许可证、施工许可证、销售许可证，涉案房屋不具备办理房屋产权证的条件。综上，被告不具有开发销售商品房的资质和条件，也没有取得开发建设、销售商品房的许可证，导致其与原告签订的商品房买卖合同无效。被告在销售商品房时，隐瞒了这些重要事实，因其过错造成合同无效，根据合同法第五十二条规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告应当返还已收取的购房款及利息，赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任。2017年3月至12月，数家购房户通过法律途径与被告达成了赔偿协议，原告和其他购房户向被告要求赔偿，遭到拒绝，故具状起诉。 被告长江公司辩称，原告诉称与客观事实不符，不能成 立。原告诉称被告没有取得房地产开发资质和许可，也没有 取得土地使用证、规划许可证、施工许可证等，涉案房屋不 具备办理房屋产权证条件，与客观事实不符。1997年11月 商洛地区食品公司(后更名为商洛市食品公司）就取得工农路开发土地使用权。2004年8月30日，被告长江公司与商洛市食品公司签订了联合开发建设《综合商场》楼房合同书，2007年7月20日，被告长江公司与商洛市食品公司、陕西嘉园置业有限公司签订了关于联合开发建设《综合商场楼房合同书》补充协议，2007年8月、9月、12月分别取得该宗地《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》。2020年11月3日商洛市人民政府发布了《关于商洛市食品综合大楼项目用地补缴土地出让金的批复》，批复如下：一、同意商洛市食品综合大楼项目划拨土地转成出让土地年限的起始时间以取得建设用地规划许可证的时间确定，即2007年12月14日。二、同意原商洛市食品公司公司综合大楼项目用地1886.9㎡的土地用途由商业用地调整为商业住宅用地，其中住宅用地面积为815.14㎡，年限七十年，自2007年12月14日计起，商业用地面积1071.76㎡，年限40年，自2007年12月14日计起。综上，被告长江公司与商洛市食品公司合作开发的房屋，所属土地经审批已变更为出让土地，使用年限已经变更为70年，且房屋开发建设取得了所需手续，被告出售给原告的房屋建设手续合法有效，具备办理房屋产权证书的条件，被告长江公司正在积极协调办理产权证书，原告诉称与客观事实不符不能成立。原告与被告长江公司签订的商品房买卖合同合法有效，不具有无效合同的法定情形。2004年8月30日，被告长江公司与商洛市食品公司签订了联合开发建设《综合商场楼房合同书》，由商洛市食品公司提供土地资源，被告长江公司筹措建设所需全部资金，关于建设项目竣工后的产权划分：建设项目竣工后整体楼房一层产权归甲方商洛市食品公司所有，界限为一层楼面层中心线为分割界限，其余的房产归乙方即被告长江公司所有，院内附属物归双方共同所有。通道双方共同使用(甲方土地使用权产权不变）。因开发建设实际需要，2007年7月20日，被告长江公司与商洛市食品公司、陕西嘉园置业有限公司签订了《关于联合开发建设综合商场楼房合同书补充协议》，协议：考虑到被告长江公司与陕西嘉园置业有限公司的实际控股股东相同，商洛市食品公司与被告长江公司同意将合同书第三条项目开发建设实施由被告长江公司变更为陕西嘉园置业有限公司，即商洛市食品公司提供开发建设的所需建设用地，被告长江公司筹集建设所需的全部资金，陕西嘉园置业有限公司负责开发建设的具体工作，包括成立相关机构、选择施工组织、协调公共关系、处理建设中的一切事务、确保施工等。其他内容按照原合同书继续执行。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第14条、第25条之规定，联合开发合同及协议内容中商洛市食品公司与被告长江公司、陕西嘉园置业有限公司之间的合同书补充协议中没有共担风险的约定，而是由被告长江公司按约定提供全部建设所需资金，取得分配固定数量房屋，故商洛市食品公司与被告长江公司签订的合同书，名为合作开发房地产合同，实为房屋买卖合同。被告长江公司通过提供建设所需全部资金，取得了商洛市食品公司土地上建设开发的商洛市食品综合大楼除一楼外的所有楼上房屋的所有权，被告长江公司作为该房屋所有权人，与原告签订商品房买卖合同，向原告出售通过投资开发建设的房屋现房，该商品房买卖合同合法有效，并且该合同已实际履行，原告已经入住使用12年之久。该商品房买卖合同不具有合同法第52条规定的合同无效情形，该房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力，原告的诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为双方签订的合同无效，要求赔偿各项损失的理由不能成立，被告长江公司不存在该解释第九条规定的情形。被告长江公司出售房屋时均为现房销售，并没有故意隐瞒无商品房预售许可证明及提供虚假商品房预售许可证明的事实，该房屋也不存在抵押或出卖给第三人的事实，或为拆迁安置房屋的事实。故原告依据该司法解释认为买卖合同无效据此要求赔偿各项损失的请求均不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人 进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据质询材料、反应信、公开信仅可证实原被告在履行合同期间发生相关争议，不能直接证明原告所述双方签订房屋买卖合同为无效合同，对双方就合同履行存有争议的事实予以确认。被告证据联合开发建设楼房合同书、联合开发建设楼房合同书补充协议、暂定资质证书，对其真实性予以确认。商洛市人民政府补缴土地出让金的批复、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，均客观、真实，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如 下：商洛市食品公司为全民所有制企业法人，该公司原通过 划拨持有位于工农路的3466.84㎡的国有土地使用权。2004年8月30日，商洛市食品公司（甲方）与本案被告长江公司（乙方）签订了《联合开发建设〈综合商场〉楼房合同书》，合同约定，甲乙双方就联合开发建设位于商洛市金泉路口土地（商洛市食品公司合法用地）建综合商场一事达成协议，协议约定由甲方商洛市食品公司提供土地资源，乙方长江公司筹集建设所需的全部资金。合同第二条约定项目申报以甲方名称申请，甲方提供办理手续中所需的各种资料，并协助乙方工作。合同第三条约定项目建设的实施工作由乙方长江公司具体组织。合同第四条约定了建设项目竣工后的产权划分：建设项目竣工后，整体楼房一层产权归甲方所有，界限为一层楼面层中心线为分割界限；其余的房产归乙方所有；院内附属物归双方共同所有；通道双方共同使用（甲方土地使用产权不变)。关于项目竣工后证件办理约定为甲方应协助乙方办理房产证，并提供相应手续和证件。该合同于2004年8月30日由甲乙双方签字并盖章。2007年7月20日，甲方商洛市食品公司与乙方商洛市长江实业有限责任公司、丙方陕西嘉园置业有限公司三方签订了《联合开发建设〈综合商场>楼房合同书补充协议》，该协议约定甲乙双方于2004年8月30日签订的联合开发建设《综合商场》楼房合同书继续有效，甲乙丙三方协商就有关开发建设问题签订补充协议。该补充协议第一条约定：根据实际开发建设需要，考虑到乙方、丙方的实际出资及控股股东相同，甲乙双方同意将原合同书中项目建设的实施工作由乙方变更为丙方。即甲方提供开发建设所需的建设用地、乙方筹集建设所需的全部资金、丙方负责开发建设的具体实施工作，包括成立相关机构、选择施工组织、协调公共关系、处理建设中的一切事务、确保安全施工等。该补充协议另约定竣工后的产权划分按原合同书执行，补充协议中未涉及的内容以合同书约定执行。经查，陕西嘉园置业有限公司在三方签订该补充协议时有陕西省建设厅颁发的陕建房暂（2006)150号房地产开发企业《暂定资质证书》。2007年12月14日，商洛市食品公司以用地单位的名义取得商洛市食品综合大楼的用地项目《建设用地规划许可证》(编号2007032)，2007年8月1日，商洛市食品公司作为建设单位取得商洛市食品综合大楼建设项目建设工程规划许可证(编号2007029)，2007年9月21日，商洛市食品公司作为建设单位，取得商洛市食品综合大楼工程项目的建设工程施工许可证（编号2007027号)。商洛市食品公司综合大楼建成后，商洛市食品公司与长江公司按联合开发建设合同的约定各自取得房屋。2008年7月11日被告长江公司作为出卖人与买受人原告闫绪国签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定第一条的项目建设依据对土地使用权编号一栏未填写，对地块的规划用途填写为商住，对土地使用年限明确载明为自2006年12月15日至2056年12月14日，并载明了出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名天元·时代公寓。合同第二条商品房销售依据载明买受人购买的商品房为现房，合同载明买受人所购商品房基本情况为2单元9层20901号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为107.12平方米，付款方式为买受人于2008年7月12日缴纳定金1万元整，于2008年7月14日前一次性付清全款23万元整(含定金)，合同约定了管道煤气在交接房屋时正常使用(开通费自理)、供暖设施在2009年冬季采暖期正常使用(开通费自理)、有限电视电话预留接口(开通费自理）。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同另约定了其他事项。原告于2008年7月14日向被告长江实业公司交付了全部购房款23万元。2009年，原告对其购买的该房屋进行了装修。2020年11月3日，商洛市人民政府发布了《关于商洛市食品综合大楼项目用地补缴土地出让金的批复》，批复如下：一、同意商洛市食品综合大楼项目划拨土地转成出让土地年限的起始时间以取得建设用地规划许可证的时间确定，即2007年12月14日。二、同意原商洛市食品公司综合大楼项目用地1886.9㎡的土地用途，由商业用地调整为商业住宅用地，其中住宅用地面积为815.14㎡，年限70年，自2007年12月14日计起，商业用地面积1071.76㎡，年限40年，自2007年12月14日计起。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为原被告之间签订的名为“商品房买卖合同”的性质及效力问题。根据查明的事实，案涉房屋为商洛市食品公司申请并取得各项审批手续后建成，被告长江公司与商洛市食品公司签订《联合开发建设〈综合商场>楼房合同书》、《联合开发建设〈综合商场》楼房合同书补充协议》，后一份补充协议对前一份合同书内容进行了变更，虽商洛市食品公司及长江公司均无商品房开发经营资质，但双方在后一份补充协议中约定将项目建设交由陕西嘉园置业有限公司这一具有房地产开发经营资质的企业实施，该合同依法有效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，被告长江公司与商洛市食品公司双方签订的名为联合开发合同，实为长江公司出资获得建成后部分房屋产权的以分配固定数量房屋为内容的合同，该合同应认定为房屋买卖合同。被告长江实业公司实际为食品公司综合商场楼房的买受人，其通过联合建房方式获得食品公司综合商场二层以上房产，后期该综合商场占用的土地已经于2020年11月3日办理了土地使用权出让金补缴手续，故长江公司按其与食品公司的联建合同有权处分其取得的相应房屋。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，本案系食品公司报批建设的综合大楼项目，食品公司的目的是获得建成后一层房屋的所有权以供自用而并非开发商品房，长江公司基于与食品公司联建合同而取得房屋后再行出卖的行为，实为普通的现房房屋买卖而非严格意义上的商品房预售买卖，长江公司与原告间为平等主体之间的普通房屋买卖关系，不适用《商品房买卖合同纠纷》关于商品房买卖的相关规定。综上，原被告之间签订的买卖合同实为普通的房屋买卖合同，亦属自愿处分自有财产的行为，不违反法律强制性规定，被告已将房屋交付原告居住使用十余年，合同已经实际履行，且现该房屋占用土地的使用权已变更为出让取得并已变更为70年使用权，不存在违法情形，也不符合合同法第52条应认定无效合同的情形，双方合同系在平等、自愿、协商一致的基础上形成，是双方的真实意思表示，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定合同无效的情形，根据合同法鼓励、保护交易的原则，该合同属于有效合同。被告是否能为原告办理所有权证，系合同的履行问题，与合同是否有效问题无关。综上，原告主张商品房买卖合同无效，依据不足，不予支持。原告主张的其他请求，亦无相应依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 驳回原告闫绪国的诉讼请求。 案件受理费11878元，由原告闫绪国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉 于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长 王 凯 人民陪审员 贾 护 人民陪审员 李高岐 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 杨 植 1