山西省原平市人民法院民事判决书（2020）晋0981民初159号原告(反诉被告）：武某，男，1972年12月30日出生，汉族，原平市人。原告（反诉被告）：郭某，男，1962年4月12日出生，汉族，原平市人。原告（反诉被告）：陈某1，男，1972年2月3日出生，汉族，原平市人。三原告共同的委托诉讼代理人：刘某，山西晋荣律师事务所律师。被告：原平市云江大润发商贸有限公司。住所地：原平市体育南路。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈某2，该公司董事长。被告：陈某2，男，1972年2月16日出生，汉族，浙江省瑞安市人。被告（反诉原告）：韩某，男，1971年8月1日出生，汉族，浙江省瑞安市人，现住原平市。委托诉讼代理人：秦某，北京市华泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，北京市华泰（太原）律师事务所律师。第三人：原平市永恒房地产开发有限公司。住所地：原平市。法定代表人：田某。原告武某、郭某、陈某1诉被告原平市云江大润发商贸有限公司、陈某2、韩某合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依原告武某、郭某、陈某1的申请追加原平市永恒房地产开发有限公司为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武某、郭某、陈某1的委托诉讼代理人刘某，被告韩某的委托诉讼代理人秦某、孙某到庭参加诉讼。被告原平市云江大润发商贸有限公司、被告陈某2、第三人原平市永恒房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武某、郭某、陈某1向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即从原平市青年街怡都华郡地下商城云江大润发超市三区搬出并交付原告。2、判令三被告支付占用属于原告的原平市青年街怡都华郡地下商城云江大润发超市三区的费用110万元人民币（费用按每月10万元人民币计算，从2019年2月2日开始到2020年1月2日止）。3、三被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2019年2月2日，原告和三被告以及原平市永恒房地产开发有限公司、陈某3签订《协议书》，约定：原平市青年街怡都华郡地下商城云江大润发超市三区的使用、收益、占有、转让、拆迁补偿等权利由原平市永恒房地产开发有限公司转让给原告，如果原告使用该三区，被告（现在实际占有使用该三区）收到原告通知90日内搬迁。原告于2019年9月2日以手机短信和书面的形式通知被告，让被告在2019年12月2日之前搬迁并支付所欠租金。被告在收到原告的通知后拒不搬迁也不支付占用费用。原告为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼，请判决。韩某辩称，一、原告的主体资格不适。1.原告不是本案**房所有权人，我方有证据，三区房属于原平市永恒房地产公司。2.不动产的转让、消灭、转移，经依法登记产生效力，未登记不发生效力，原告主张的三区房未登记在原告名下；3.谁主张谁举证，原告没有充分的证据证明三区房的所有权归原告。二、原告起诉请求的租金缺乏法律依据和证据，理由有三点：1.本案为租赁合同纠纷，原、被告之间没有书面租赁合同，口头租赁也没有；2.原告起诉的三区房没有产权证，三区房原告没有权租赁；3.原告的所谓的三区房租赁每月10万元无依据。三、原告起诉依据的协议，原告违约在先，所以原告的主张不能成立，理由有三:1.协议当时在原平市检察院的组织下，为了释放本案三原告，写的协议书，该协议是附条件的协议，是原告现将一、二区过给被告，被告才能将三区给原告，至今原告未将一、二区过给被告韩某，所以被告不给原告三区。这在协议第二、四条有约定。2.给原告腾空三区，还要本案第三人永恒房地产公司同意，但是第三人未到场；3.在本案中，被告韩某不承担任何民事责任，因为被告韩某没有过错，被告韩某在本案中已经完全履行了本协议的义务，已经给三名原告写了谅解书，将三名原告从监狱救出来，但是救出来之后，三原告未按协议办事。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原平市云江大润发商贸有限公司、陈某2、原平市永恒房地产开发有限公司未作答辩。韩某反诉请求：1.判令三反诉被告立即将原平市青年街怡都华郡地下商城云江大润发超市一区、二区过户给反诉原告。2.判令三反诉被告承担过户相关的费用。3.本诉及反诉的诉讼费、鉴定费、律师费等相关费用由三反诉被告承担。事实和理由：2018年，三反诉被告与陈某3、原平市永恒房地产开发有限公司共同胁迫反诉人签订了一系列的不公平协议，将反诉原告出资2400万元购买的原平市怡都华郡地下商城大润发超市的一区、二区（简称：超市一区、二区）竟然备案给本案的三反诉被告，后三反诉被告因此事以强迫交易罪被立案并起诉到原平市检察院，陈某3因非法拘禁罪被追究刑事责任。三反诉被告多次主动找到反诉原告想要通过弥补给反诉原告造成损失的方式请求谅解，反诉原告为拿回本属于自己的超市一区、二区的备案权和所有权，为挽回自己的损失，遂在原平市检察院的主持下，于2019年2月2日达成《协议书》。《协议书》中第二条约定，“本协议签订后，该一区、二区房屋所有的使用、收益、占有、转让、拆迁补偿等所有权利一并转让给甲方”。第四条约定：“乙方配合丁方同意3月10日前去房管局解除原平怡都华郡地下商城云江大润发超市一区、二区的备案合同（合同编号：YP18000117、YP18000118），如乙方、丁方不配合甲方去房管局解除超市一区、二区，丁方将一区、二区过户给甲方”。第七条约定“在甲方、乙方、丁方履行了第四条协议后，甲方就其所提起的强迫交易一案对丁方予以谅解，并出具《谅解书》”。《协议》约定在3月10日之前，但是直到起诉时，原备案在三反诉被告名下的超市一区、二区，至今未备案至反诉原告名下，仍在三反诉被告名下，致使一区、二区至今未能过户给反诉原告。并且，反诉原告都已按照约定为三反诉被告出具了《谅解书》，履行了《协议》中约定的主要义务，使三反诉被告免去牢狱之灾。而三反诉被告至今未履行协议中的主要义务，属于先违约方。因此，反诉原告请求法院判令三反诉被告立即将超市一区、二区备案并过户给反诉原告，因三反诉被告的过错所产生的过户相关的费用也应由三反诉被告承担。综上，为维护反诉原告的合法权益，请求法院判如所请。武某、郭某、陈某1辩称，1.反诉原告要求本诉原告将大润发超市一、二区过户给反诉原告，过给反诉原告的同时，应当同时将大润发超市三区给本案原告腾出，将所欠的租金如数给付本诉原告；2.2019年2月2日，原、被告及陈某3签订的协议书,原平市永恒房地产开发公司作为协议书的一方，没有在协议书上签字。原平市永恒房地产开发公司作为云江大润发超市第一、二、三区的原所有权人，直到现在没有对该协议发表任何意见，说明该协议书为效力待定合同，本合同需要原平市永恒房地产开发公司确认后才能生效。反诉原告的反诉请求不能成立的，依法应予驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月2日，原告武某、郭某、陈某1为丁方，被告原平市云江大润发商贸有限公司、陈某2、韩某为甲方，案外人陈某3为丙方签订协议书一份。该协议中载明的乙方为本案第三人原平市永恒房地产开发有限公司。该协议载明：“一、乙方同意甲方购买怡都华郡地下商城云江大润发超市一区（建筑面积2943.94平方米，房产所有权证号，土地使用权证号原土让书(2012)5号)、二区(建筑面积4280.30平方米，房产所有权证号，土地使用权证号原土让书（2012)5号)。甲方应向乙方支付购房款2400万元(其中包括按乙方要求给陈某3150万元现金，250万元购物卡共计400万元抵购房款，现甲方已将应付的购买乙方上述一区、二区房屋的款项2400万元全部付清。二、乙方同意将怡都华郡地下商城云江大润发超市三区（房产信息：位置原平市体育南路西侧、青年路北侧，建筑面积2910.58平方米，房产所有权证号，土地使用权证号原土让书（2012）5号)，应支付的购房款用以抵付乙方欠丁方的借款1000万元。乙方保证原平市怡都华郡地下商城云江大润发超市该一、二、三区的房屋无任何担保、抵押等权利瑕疵，本协议签订前该房屋的所有债务全部由乙方承担，与甲方、丁方无关。本协议签订后、该一区、二区房屋所有的使用、收益、占有、转让、拆迁补偿等所有权利一并转让给甲方，该三区房屋所有的使用、收益、占有、转让、拆迁补偿等所有权利一并转让给丁方。丁方三区如自用，甲方在收到丁方通知后90天内搬迁，甲方、丁方在二区、三区的消防通道；如丁方将出租给甲方另签租赁协议，（租期/元年一签，年租金为/元）。同等条件下，甲方有优先三区的续租权与购买权。三、丁方将所得利息人民币228万元退还给甲方指定账户。1.指定账户：公司名称：原平市云江大润发商贸有限公司公户账号：×××，开户行：中国农业银行股份有限公司原平支行。2.指定账户：叶有富【公司股东】开户账号：×××，开户行：中国宏业银行瑞安支行。3.指定账户：韩某，开户账号：×××，开户行：中国农业银行股份有限公司仪征真州行。四、乙方配合丁方同意2019年3月10日前去房管局解除原平怡都华郡地下商城云江大润发超市一区，二区的备案合同（合同编号YP18000117、YP18000118），如丁方、乙方不配合甲方去房管局解除原平恰都华都地下商城云江大润发超市的一区、二区，丁方将一区、二区过户给甲方，乙方将丁方之前支付的办理云江大润发超市一区、二区房管局备案的配套费147.7718万元退还给丁方。并且同时甲方与乙方按照前述的原平怡都华郡地下商城云江大润发超市一区、二区购房总价为2400万元整，乙方同意2019年3月10日前重新签订房屋买卖合同(房屋买卖合同的买受人可以是甲方，也可以是甲方中的陈某2、韩某）并将新签前合同到房管局备案。五、丙方通过检察院向丁方归还2018年1月的转账款350万元。六、本协议生效后，甲、乙、丙、丁四方之前签订的所有合同与协议全部解除，四方之前的债权债务关系全部处理完毕，不再有任何纠纷。七、在甲方、乙方、丁方履行了第四条协以后，甲方就其提起的强迫交易一案对丁方予以谅解，并出具《谅解书》。八、本协议在履行过程中发生的争议，由四方当事人协商解决，协商不成四方均可向原平市人民法院提起诉讼。九、本协议自四方签字捺印（盖章）之日且丁方将已强追交易所得利息人民币228万元退还甲方指定到账后生效，一式九份，乙、丙方各执一份，甲、丁方各执叁价，检察院一份，具有同等法律效力。”协议书尾部，甲方处被告陈某2、韩某签字捺印，丙方处陈某3的代理人陈洋签字捺印，丁方处原告武某、陈某1及郭某的代理人赵巧花签字捺印。乙方处未签字、盖章。2019年2月3日，原告郭某的妻子赵巧花分别给协议指定的韩某账户汇款280000元、叶有富账户汇款1000000元、原平市云江大润发商贸有限公司公户账号汇款1000000元，共计2280000元。本案在审理过程中，本院依法询问原平市永恒房地产开发有限公司的法定代表人田某，田某称对该协议书的内容不知情。本院认为,依法成立的合同受法律保护。2019年2月2日，原告武某、郭某、陈某1与被告原平市云江大润发商贸有限公司、陈某2、韩某及案外人陈某3签订的协议书第九条约定：“本协议自四方签字捺印（盖章）之日且丁方将已强追交易所得利息人民币228万元退还甲方指定到账后生效”。本案原告已按协议约定将228万元汇入被告原平市云江大润发商贸有限公司、陈某2、韩某指定的账户，但该协议书载明的乙方“原平市永恒房地产开发有限公司”即本案的第三人并未在协议书中签字捺印、盖章。审理过程中，经本院询问原平市永恒房地产开发有限公司的法定代表人田某，田某称对该协议不知情。故该签订协议后，作为协议载明的乙方“原平市永恒房地产开发有限公司”即本案的第三人原平市永恒房地产开发有限公司并未对该协议追认。故该协议自始没有成立。未成立的协议自始没有法律效力。原告诉讼请求的依据是该份协议书，但该协议书并未成立，故原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告韩某的反诉请求也是基于该协议书，故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：驳回原告武某、郭某、陈某1的诉讼请求。驳回反诉原告韩某的诉讼请求。案件受理费14700元，由原告武某、郭某、陈某1负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告韩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判长 宋晓刚审判员 李慧芳审判员 赵 丽 二〇二〇年十二月八日书记员 武冠东