广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10610号原告（反诉被告）：周泰立，男，1992年1月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李娟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路白马涌边1号108房。法定代表人：李赛琴。委托诉讼代理人：卓微芳，女，1981年10月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴奕，男，1974年6月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，该公司工作人员。被告：广东美喇健康管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街北环路83号E座211-215单元。法定代表人：邹节伟。原告周泰立与被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司（以下简称美喇尚愉悦公司）、广东美喇健康管理有限公司（以下简称健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周泰立的委托诉讼代理人李娟、宋嘉雯，被告美喇尚愉悦公司的委托诉讼代理人卓微芳、吴奕到庭参加诉讼。被告健康公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周泰立向本院提出诉讼请求：一、确认周泰立与美喇尚愉悦公司签订的位于广州市荔湾区西华路白马涌边15号401房、402房的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2020年6月1日解除；二、美喇尚愉悦公司支付拖欠的自2019年12月至2020年5月31日止的租金43451.37元及违约金（违约金自2019年12月6日实计至清偿之日，按每日千分之一计算，具体计算明细以附表为准）；三、美喇尚愉悦公司支付拖欠的自2019年11月至2020年5月31日止设备维护费50403.89元及违约金（违约金自2019年11月6日实计至清偿之日，按每日百分之一计算，具体计算明细以附表为准）；四、美喇尚愉悦公司缴纳的保证金24022.4元归周泰立所有；五、房屋内物品（主要指空调）归周泰立所有；六、健康公司对美喇尚愉悦公司的上述债务承担连带清偿责任；七、本案的诉讼费用由美喇尚愉悦公司、健康公司承担。事实和理由：我方将涉案房屋出租给美喇尚愉悦公司使用，但美喇尚愉悦公司自2019年底开始拖欠租金、设备维护费等费用。2020年5月我方向美喇尚愉悦公司发出催告及解除合同函，但美喇尚愉悦公司仍未付所拖欠的款项。依照合同约定，美喇尚愉悦公司应承担相应的违约责任。健康公司是美喇尚愉悦公司的独资股东，在不能证明自身财产独立于美喇尚愉悦公司的情况下，健康公司应对美喇尚愉悦公司的债务承担连带责任。美喇尚愉悦公司辩称，一、涉案房屋是老建筑，楼距非常紧密。2020年初因发生疫情，租赁物业无法做到完全隔离，达不到当时相关部门给出的防疫标准和要求，故我方响应号召主动在1月31日之前完全关闭了经营场所，并安排了撤离。我方在1月31日已向周泰立发了解约函，周泰立已明确收到，故双方合同的解除时间应为1月31日。在3月12日我方已向周泰立进行了场地交接，周泰立已接收场地并且不让我方将场地内的设备如空调、马桶等搬走。二、双方签订的合同约定每年6月递增租金，但周泰立在去办理合同备案时，擅自将租金的递增时间变更为每年1月，导致租金在次年提前增加，我方就此多缴纳了租金。我方向周泰立提出异议时，周泰立派人到店铺中阻挠顾客，干扰我方的经营，我方为了经营不得不暂时缴纳。多缴纳的租金应予退回。三、合同虽然约定了我方需按月缴纳设备维护费，但周泰立完全没有履行《设备维护及管理合同》约定的工作内容，我方请求退回设备维护费。四、设备维护费的违约金1%/日超出国家的允许范围，请求此项作废。五、我方对租金违约金标准计算没有异议，但我方不欠租，相反周泰立还需向我方返还多收取的租金。六、我方代周泰立支付了物业管理费，周泰立应予返还。七、我方没有违约，申请退还保证金和屋内的物品。八、诉讼费用应由周泰立承担。健康公司书面辩称，同意美喇尚愉悦公司的答辩意见。美喇尚愉悦公司与我方为两个独立的法人，我方无需承担连带责任。美喇尚愉悦公司向本院提出反诉请求：一、确认美喇尚愉悦公司与周泰立签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2020年2月1日解除；二、周泰立退回2018年1月至5月每月多收租金868元，退回2019年1月至5月每月多收租金331.05元，合计3231.7元；三、周泰立退回2017年6月至2019年10月已付设备维护费134788.03元；四、周泰立退回2017年6月至2019年11月共30个月代缴的物业管理费每月900.84元，共27025.2元；五、周泰立退回2018年6月至2019年7月代缴纳租赁税4524.45元。六、周泰立退回合同保证金24022.4元及利息（利息以59548元为本金，自2020年3月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至周泰立付清之日止）；七、周泰立退回我方电动智能马桶4个或照价赔偿；八、全部诉讼费用由周泰立承担。事实和理由与上述答辩意见一致。周泰立对美喇尚愉悦公司的反诉辩称，一、不同意美喇尚愉悦公司全部的反诉请求。1、就解除时间，我方认为应是2020年6月1日解除，理由已在本诉中陈述。美喇尚愉悦公司向我方发出解除函后并没有交还钥匙，我方是在发出解除函后于6月8日才收回房屋。二、双方一直履行的是备案租赁合同的租金价格，美喇尚愉悦公司没有提出异议，不存在多收的情况。三、我方按约定收取设备维护费用合法有效，不存在我方应退回的情况。四、美喇尚愉悦公司一直支付物管费并没有提出任何异议，物管费应由其负担。五、因美喇尚愉悦公司违约，按合同我方无需退回保证金及屋内物品。六、我方也代美喇尚愉悦公司缴纳了部分税费，双方缴纳的税费应互相抵扣。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区西华路白马涌边15号401房、402房是周泰立名下的房产。被告美喇尚愉悦公司（原名称为广州尚愉悦母婴护理服务有限公司）于2016年1月7日成立，为有限责任公司（法人独资），其股东为被告健康公司。2017年5月3日，广州尚愉悦母婴护理服务有限公司的名称变更为美喇尚愉悦公司，原董事和董事等均发生变更。2015年10月，周泰立（甲方）与广州尚愉悦母婴护理服务有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同（2014年版）》[以下简称《租赁合同》（2014年版）]和《补充协议》[以下简称《补充协议》]，约定如下：乙方向甲方承租涉案房屋，租赁期自2016年4月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为6305.88元、2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为6621.17元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为6952.22元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为7299.83元。《补充协议》第三条约定乙方承担水电费、物业管理费等费用；房屋租赁税费由乙方缴纳。2017年，周泰立（甲方）与美喇尚愉悦公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同（2016年版）》[以下简称《租赁合同》（2016年版）]和《租赁补充合同》[以下简称《补充合同》]，约定乙方向甲方承租涉案房屋，租赁期自2017年6月1日至2020年12月31日，其中2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为6305.88元、2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为6621.17元、2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为6952.22元、2020年6月1日至2020年12月31日的月租金为7299.83元。《补充合同》约定乙方每月5日前转账支付租金给甲方。2016年6月至2018年5月期间的租赁税费由乙方缴纳，2018年6月至2020年12月期间的税费由甲方缴纳。为保证合同的履行，乙方应向甲方支付保证金24022.4元，租赁期满或者合同解除七日内，保证金由甲方无条件不计利息全额退还给乙方，逾期一日按保证金金额的1%支付违约金。乙方逾期15天未缴纳租金或每月发生费用的，甲方有权解除合同。如乙方未能按合同约定如期缴纳租金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴租金千分之一的违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，没收乙方保证金，收回房屋并要求赔偿损失。乙方逾期不交租15天以上，经甲方通知乙方仍未交租或来协商，即视为同意终止合同，遗留品由甲方处理，乙方放弃所有权。2017年，周泰立（甲方）与美喇尚愉悦公司（乙方）签订《设备维护及管理合同》[以下简称《管理合同》]，约定甲方对水电、消防设备日常维护保养及突发故障维修等工作；乙方承担委托设备在维修协议期内的各种维修费用。2017年6月1日至2018年5月31日为每月1576.47元、2018年6月1日至2019年5月31日为每月6621.17元、2019年6月1日至2020年5月31日为每月6952.22元、2020年6月1日至2020年12月31日为每月7299.83元。乙方每月5日前转账支付该费用给甲方。如乙方不按时付款，从逾期之日起，每日按欠付金额的1%向甲方支付滞纳金。2017年10月17日，周泰立到房屋管理部门办理租赁合同的备案手续，备案证明中注明双方的租赁期限和租金为：期限为2016年1月1日至2020年12月31日。租金为:2016年4月1日至2016年12月31日的月租金为6005.60元、2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为6305.88元、2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为6621.17元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为6952.22元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为7299.83元。上述材料签订后，美喇尚愉悦公司按约定向周泰立支付了租赁保证金，周泰立将房屋交付给美喇尚愉悦公司使用。美喇尚愉悦公司向周泰立支付2018年、2019年的租金调租时间均为每年一月份。周泰立主张美喇尚愉悦公司支付租金至2019年11月、支付设备维护费至2019年10月；美喇尚愉悦公司主张缴纳了2017年6月至2019年11月的物业管理费27025.2元、2018年6月至2019年7月代付的租赁税4524.45元。2020年1月31日，美喇尚愉悦公司向周泰立发出《提前解除租赁合同通知函》，称公司因受新冠病毒××影响，无法继续经营，要求从2020年2月1日起提前解除所有租赁协议。同日，美喇尚愉悦公司工作人员将《提前解除租赁合同通知函》电子版通过微信发给周泰立的工作人员曾淋丽，曾淋丽表示美喇尚愉悦公司拖欠租金、税费、水电费等，属于违约，不能退保证金，应结清欠费才能考虑是否解除合同。美喇尚愉悦公司回应费用可以慢慢协商解决，要求先做房屋的清点。曾淋丽表示需结清费用才能搬东西。2020年3月至5月双方就是否能够取回房屋内的设备进行沟通协商。2020年5月12日，周泰立向美喇尚愉悦公司发出《租金等费用催告及解除合同函》，称若美喇尚愉悦公司在收到函件后五日内支付欠费，若逾期没有支付，则行使合同解除权。美喇尚愉悦公司在2020年5月26日收到该函件；2020年6月曾淋丽通过微信向美喇尚愉悦公司发出通知，称双方的合同在解除通知所记载的日期解除，遗留在房屋内的物品按合同约定不归美喇尚愉悦公司所有。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月24日，广州市商务局发布《广州市商业服务企业新常态下做好疫情防控工作的指引》，要求高风险地区的洗浴（沐足）中心暂停对外服务，中风险地区洗浴（沐足）中心暂停对外服务，低风险地区洗浴（沐足）中心顾客需佩戴口罩、营业时间严控入店人数等。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，周泰立与美喇尚愉悦公司签订的《租赁合同（2014年版）》、《补充协议》、《租赁合同（2016年版）》、《补充合同》、《管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于双方的租金是在每年一月份还是六月份调租的问题，根据工商登记记载，广州尚愉悦母婴护理服务有限公司名称变更为美喇尚愉悦公司，《租赁合同（2014年版）》约定租金的调整月是每年一月份，在公司名称变更后，虽然周泰立与美喇尚愉悦公司重新签订的《租赁合同（2016年版）》约定租金调整月是每年六月份，但在合同实际履行过程中，美喇尚愉悦公司均在2018年和2019年的一月份开始缴纳递增租金，这与《租赁合同（2014年版）》、双方的备案合同的约定均保持一致；且美喇尚愉悦公司未能提供证据证明就租金的递增缴纳问题提出异议及周泰立就租金缴纳问题对其经营进行干扰，故本院认定美喇尚愉悦公司在合同实际履行过程中同意按《租赁合同（2014年版）》约定的调租日期缴纳租金。因此，美喇尚愉悦公司不存在多缴纳租金的情形。美喇尚愉悦公司要求返还多缴纳租金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于是否支付设备维护费的问题，《管理合同》约定美喇尚愉悦公司需要每月缴纳设备维护费，美喇尚愉悦公司应当按该约定支付。美喇尚愉悦公司已经支付了多年的设备维护费，在没有提供证据证明周泰立没有进行设备维护导致日常水电或美喇尚愉悦公司的空调、房屋的消防等设备无法正常使用，导致其无法经营的情况下，美喇尚愉悦公司要求返还设备维护费的请求缺乏事实依据，本院不予支持。周泰立主张美喇尚愉悦公司在2019年12月开始拖欠租金、在2019年11月开始拖欠设备维护费，由于美喇尚愉悦公司未对此举证已经支付周泰立主张的欠款，本院对周泰立的主张予以采信，美喇尚愉悦公司的上述行为违反了《补充合同》的约定，构成违约，应承担相应的违约责任，因此周泰立要求其支付逾期支付租金、设备维护费的违约金符合合同规定。但合同约定的设备维护费违约金标准明显过高，本院予以调整。鉴于美喇尚愉悦公司同意按合同标准每日千分之一支付逾期支付租金的违约金，故设备维护费违约金可参照该标准调整。对于双方合同的解除时间问题，美喇尚愉悦公司租赁案涉房屋的目的是经营，由于美喇尚愉悦公司的经营范围类似于洗浴中心，需与服务对象近距离接触，属于疫情防控工作指引中人员密集的行业，政府的疫情防控措施导致其在2020年2月至4月期间无法营业，若要求美喇尚愉悦公司继续履行合同有失公平。因此美喇尚愉悦公司在2020年1月31日要求解除合同符合法律规定，本院予以准许，故双方合同的解除时间为2020年2月1日。但美喇尚愉悦公司在2019年12月已经开始欠租，其存在违约行为，因此周泰立要求保证金归其所有符合合同约定，本院予以支持。至于2020年2月2日至5月31日期间，双方在对是否应当解除合同及是否可以取回设备问题进行沟通，该期间美喇尚愉悦公司并无实际使用涉案物业经营，但由于美喇尚愉悦公司的违约行为导致合同被解除，故应支付该期间的房屋占有使用费和设备维护费，本院酌定该期间的房屋占有使用费参照《广州市房屋租赁合同（2016年版）》约定的租金标准按50%即3649.92元/月计算，设备维护费参照《管理合同》约定的标准按50%即3649.92元/月计算。对于合同解除后的逾期支付房屋使用费违约金、逾期支付设备维护费违约金，该请求没有合同依据，本院不予支持。对于物业管理费问题，双方重新签订的《补充合同》虽然没有约定由美喇尚愉悦公司缴纳物业管理费，但美喇尚愉悦公司一直向物业管理公司支付物业管理费，且没有提供证据证明其对缴纳物业管理费有异议，其以自身行为表明愿意按《补充协议》履行。因此，美喇尚愉悦公司要求返还物业管理费的请求，本院不予支持。对于租赁税问题，《补充合同》约定2018年6月至2020年12月期间的税费由周泰立缴纳，因此美喇尚愉悦公司要求周泰立退回租赁税4524.45元有合同依据，本院予以支持。对于房屋内的物品问题，因美喇尚愉悦公司在发出解除函之前存在拖欠租金、设备维护费等违约行为，且在2020年5月周泰立发出解除函之后也没有补交2020年1月31日前的欠租和设备维护费，根据《租赁合同（2016年版）》的约定，周泰立可以处理该设备，故美喇尚愉悦公司要求取回房屋内的空调等设备，本院不予支持。对于健康公司是否应当承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”。第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。美喇尚愉悦公司作为一人有限责任公司（法人独资），现其股东健康公司没有举证证明其财产独立于美喇尚愉悦公司，故其应对美喇尚愉悦公司在本案的债务依法承担连带责任。被告健康公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认周泰立与广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司就广州市荔湾区西华路白马涌边15号401房、402房在2017年签订的《广州市房屋租赁合同（2016年版）》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2020年2月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司向周泰立支付2019年12月至2020年2月1日期间的租金14503.78元及逾期缴纳租金违约金、2020年2月2日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费14473.82元[其中租金支付标准为：2019年12月为6952.22元、2020年1月至2020年2月1日期间为7551.56元（按每月7299.84元计算）；违约金支付标准为：违约金每月为一期，从欠租当月的6日开始计算至实际支付之日止，以当月欠租金额为本金，按每日千分之一计算，每期的违约金总额不得超过该月本金；房屋占有使用费以每月3649.92元计算为：2020年2月2日至2020年2月29日期间为3524.06元、2020年3月至5月期间各为3649.92元]。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司向周泰立支付2019年11月至2020年5月31日期间的设备维护费35929.82元及逾期缴纳2019年11月至2020年2月1日期间设备维护费违约金（其中设备维护费支付标准为：2019年11月、12月各为6952.22元、2020年1月至2020年2月1日期间为7551.56元（按每月7299.84元计算）；剩余的设备维护费按每月3649.92元计算为：2020年2月2日至2020年2月29日期间为3524.06元、2020年3月至5月期间各为3649.92元；违约金支付标准为：违约金每月为一期，从欠费当月的6日开始计算至实际支付之日止，以当月欠费金额为本金，按每日千分之一计算，每期的违约金总额不得超过该月本金）。四、广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司支付的租赁保证金24022.4元归周泰立所有。五、广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司遗留在广州市荔湾区西华路白马涌边15号401房、402房的空调、马桶等物品归周泰立所有。六、广东美喇健康管理有限公司对上述第二项、第三项判项内容承担连带责任。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，周泰立向广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司返还2018年6月至2019年7月期间代付的租赁税4524.45元。八、驳回周泰立的其他诉讼请求。九、驳回广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2033元，由周泰立负担1073元，广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司、广东美喇健康管理有限公司负担960元。反诉案件受理费2086元，由广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司负担2037元，周泰立负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月三十日书记员  宋嘉杰卢健华