成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3858号 原告：李路，男，1984年4月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周建明，四川希航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜国庆，四川希航律师事务所律师。 被告：张亚平，男，1952年10月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：张小兵，女，1952年12月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：唐云飞，男，1962年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：孔梅，女，1961年6月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 第三人：清远北江实业(集团)股份有限公司，住所地广东省清远市新城区鹿鸣路五矿大厦。 法定代表人：邓亚旺，职务不祥。 原告李路与被告张亚平、张小兵、唐云飞、孔梅及第三人清远北江实业（集团）股份有限公司（以下简称“清远公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李路委托诉讼代理人杜国庆，张亚平、张小兵到庭参加了诉讼；唐云飞、孔梅及清远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李路向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认位于成都市双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋（原为白玉44幢）归李路所有；2.请求判令四被告协助将以上房产过户至李路名下；3.请求判令第一被告和第二被告向李路交付以上房屋，并支付违约金75000元；4.本案诉讼费和财产保全费由被告承担。诉讼中，李路增加了如下诉讼请求：请求贵院判令孔梅立即将位于成都市双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋从清远公司过户至本人名下并承担过户的全部应交税费（实际金额以成都市双流区税务局和双流区不动产登记中心实际收取的为准）。在本案审理过程中，李路撤回了前述第三项诉讼请求和增加的诉讼请求，并将上述第二项诉讼请求更改为，四被告及第三人清远公司协助办理案涉房屋不动产登记手续过户至李路名下。事实及理由：2003年3月25日，孔梅通过四川省嘉诚拍卖有限公司拍卖取得了位于成都市双流区机场路土桥段X号“明日苑”白玉X幢别墅，成交价为160000元。截至2003年4月1日，孔梅交付了全部购房款160000元。2004年4月10日，唐云飞、孔梅将该房屋出售给张亚平，协议约定“张亚平将房款给付后，出卖人将拍卖成交确认书、纳税凭证交付张亚平。”但至今未办理过户手续。2005年8月28日，张亚平、张小兵与李路签订房屋转让协议书，协议书约定“张亚平夫妻将明日苑白玉X幢别墅出售给李路，出售价格460000元，买受人在协议签订后10日内付清购房款，与此同时，出卖人将房屋的全部合法手续交给乙方（包括拍卖成交确认书、付房款发票及有关人员身份证、税票）。”2005年8月29日，张亚平夫妇出具收条确认收到李路全部购房款460000元并将房屋全部手续交给李路。该房屋时至李路起诉之日为止一直由李路占有使用并交付物业管理费用，但至今都未办理过户手续。故为维护李路的合法权益，特诉至法院。 张亚平辩称，1.案涉房屋系拍卖公司根据现状拍卖的瑕疵房产，所交易的房屋只有一张《成交确认书》，与手续完善的商品房或二手房交易所需要的材料完全不相符合。对案涉房屋交易的瑕疵，买受人是明知的，买受人在完全清楚所购买的房屋没有办理房产证和今后可能不能办理房产证也存在风险的情况下，自愿买受存在法律瑕疵的房产，其办证风险应当自行承担；2.案涉房屋使用土地存在法律瑕疵，虽然经过双流区人民政府多次协调，政府出资和开发商补缴了部分土地出让金，但时至今日，该土地分户手续仍然不完善，整个小区现在的住户依然不能正常办理房产登记和过户手续；3.我与买受人的《房屋买卖合同》虽然约定我负责协助办理房屋过户手续，但是这种约定与房地产登记过户所需要具备的手续合法性、资料完备性的法律要求不相符合，属于当事人的约定违背法律规定的情形，属于无效的约定。根据《合同法》相关规定，无效的合同自始不具备法律效力，也就根本谈不上违约的问题，李路起诉要求我承担违约金缺乏事实依据和法律依据；4.按照民事法律的一般原理，承担责任的前提是应当存在过错，在办理房产证这个问题上，所有的不能办理房产证的原因没有一条是由于我的过错而导致，我主观上就是想办也办不了，办不了房产证的原因在开发商与政府在土地问题上没能完善相关手续，并且直到现在也没有全部完善，起诉要求我承担违约责任也没有我到底过错在哪里的事实。 唐云飞、孔梅未到庭，也未提交答辩状。 本院经审理后认定事实如下：2003年3月25日，孔梅通过拍卖，购买了清远公司所有的明日苑别墅白玉X号（现为明日苑别墅X幢），房屋总价160000元。后孔梅作为原告起诉清远公司，请求“1.确认位于××街道××路××段××号××别墅××幢房为孔梅所有；2.判令清远公司于判决生效之日起三个工作日内配合孔梅到双流区房地产管理交易中心办理该房屋产权过户手续。”本院于2014年8月14日作出（2014）双流民初字第1297号民事判决，“一、位于双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋归原告孔梅所有；二、被告清远北江实业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告孔梅将位于双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋的产权过户到原告孔梅名下。” 2004年4月10日，唐云飞、孔梅（甲方）与张亚平（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定“兹有唐云飞、孔梅与张亚平经协商达成如下协议：一、甲方将位于机场路土桥段明日苑别墅X号转让给乙方。二、鉴于该房屋系甲方拍卖所得，甲方仅持有拍卖成交确认书及纳税凭证，故今后乙方办理房屋产权时，甲方须提供有效证件以及必要协助。三、乙方将购房款交甲方后，甲方即将拍卖成交确认书、纳税凭证交给乙方，双方交易即告完成。四、今后办理产权时之所有费用均由乙方自理。” 2005年8月28日，张亚平、张小兵（甲方）与李路（乙方）签订《房屋转让协议》。协议约定“根据国家有关法规，经甲乙双方友好协商就明日苑白玉44号楼转让事宜达成如下协议，共同遵照执行。一、甲方将自己的44号楼转让给乙方，转让价按购买价肆拾陆万元转让。二、乙方在本协议签字后十天内付清购房款，与此同时，甲方将购买44号楼的全部合法手续交给乙方，（其中包括拍卖成交确认书，付房款发票，交易税发票及有关人员身份证复印件）。三、甲乙双方共同到有关部门办理产权更名手续，所需费用由乙方承担。四、甲方协助办理更名手续时，并负责提供孔梅夫妇的身份证件，如需唐云夫妇本人到场协助请到。五、本协议未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。六、原张亚平与孔梅签订购房协议在乙方与孔梅办完更名和其他手续后自动无效。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经甲乙双方签字后生效。八、如单方违约，按5%付违约金给对方。”张亚平、张小兵于当日出具《收条》一张，载明“今收到李路付购明日苑白玉44号楼房款肆拾陆万元整。” 案涉房屋现由李路居住使用。 在诉讼中，张亚平、张小兵对李路主张的案件事实以及要求其协助办理案涉房屋的过户登记手续没有异议。 为了解案涉房屋是否具备办理不动产权证的条件，本院于2020年12月2日致函成都市双流区不动产登记中心核实相关情况。2020年12月3日，成都市双流区不动产登记中心回函载明“贵院于2015年6月30日将标的物位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××楼××号××栋××楼××号房屋分别司法过户至唐云福、孔梅名下（文号：（2015）双流执字第471-484号），但唐云福、孔梅至今未到我中心办理相关产权过户手续……若贵院依法处置上述房屋，我中心依据贵院协助执行通知书依法办理相关手续”。 以上事实，有当事人陈述、四川省嘉诚拍卖有限公司成效确认书、契税完税凭证、拍卖款收据、（2014）双流民初字第1297号生效民事判决书、《房屋转让协议书》、《房屋转让协议》、收条、收据等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，唐云飞、孔梅与张亚平签订的《房屋转让协议书》以及张亚平、张小兵与李路签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，因案涉房屋尚未过户登记至李路名下，故李路直接请求依法确认位于成都市双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋（原为白玉44幢）归李路所有的请求，不符合法律的规定，故本院在本案中不予支持。另外，签订合同时，房屋暂不具备办理办理权属证书的条件，结合庭审查明的事实，案涉房屋现已具备办理不动产权证的条件。孔梅通过拍卖，成功购买了案涉房屋，后唐云飞、孔梅将案涉房屋出售给张亚平，张亚平、张小兵又将房屋出售给李路。张亚平、张小兵作为案涉房屋买卖合同相对方，应当在办证过程中履行相应的协助义务；同时，因唐云飞、孔梅未及时到不动产权登记部门协助办理相关产权过户手续，导致案涉房屋至今仍登记在清远公司名下，故唐云飞、孔梅、清远公司也应当协助李路办理案涉房屋的不动产权证。综上，为减少诉累，化解纠纷，本院对李路主张张亚平、张小兵、唐云飞、孔梅、清远公司协助其办理过户手续的主张予以支持。另外，因唐云飞、孔梅未到庭应诉答辩，应承担不利的诉讼后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告张亚平、张小兵、唐云飞、孔梅及第三人清远北江实业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告李路到不动产权登记部门办理原告李路购买的位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××楼××号房屋的不动产权证书至原告李路名下； 二、驳回原告李路其他诉讼请求。 案件受理费4100元，保全费5000元，共计9100元，原告李路自愿全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 卫 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 陈思洁