福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初8419号 原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道松园社区笋岗东路3013号长虹大厦1913，统一社会信用代码9144030076636481XT。 法定代表人：丁秋玉，董事长。 委托诉讼代理人:蓝兴生、汤憬镕，福建诺佳律师事务所执业律师。 被告：汤兆辉，男，1975年7月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：廖冠兴、杨力翔，福建紫杉律师事务所执业律师。 原告深圳市馨居佳物业管理有限公司与被告汤兆辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市馨居佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤憬镕和被告汤兆辉的委托诉讼代理人廖冠兴、杨力翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳市馨居佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付物业费5293.5元、代为垫付的公摊电费330元，共计5623.5元；2.判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付从2019年8月31日起至款清之日止以5623.5元为本金按日万分之五计算的违约金，暂计至起诉之日为1494元；3.判令诉讼费由汤兆辉承担。诉讼过程中，深圳市馨居佳物业管理有限公司变更第1项诉讼请求为：判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付住宅物业费4873.5元、车库物业费420元、代为垫付的公摊电费330元，共计5623.5元。事实和理由：深圳市馨居佳物业管理有限公司于2014年7月15日起至2019年8月31日止系龙岩市新罗区欧洲世家小区的物业管理单位，汤兆辉系欧洲世家小区别墅E13号的业主。汤兆辉在物业服务合同期限内已经实际享受到深圳市馨居佳物业管理有限公司龙岩分公司按照合同约定提供的各项物业服务，其应交纳物业服务期间的物业费及公摊电费。汤兆辉E13号别墅产权面积为232.07m2，拖欠物业费及公摊电费的时间是14个月，即从2018年7月1日始至2019年8月31日止，欠缴住宅物业费4873.5元、车库物业费420元、代为垫付的公摊电费330元，共计5623.5元。根据《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第十六条的约定：汤兆辉逾期缴纳物业费应支付违约金。深圳市馨居佳物业管理有限公司龙岩分公司在撤离欧洲世家小区前已多次要求汤兆辉及时缴交，但汤兆辉置之不理，至今分文未付，综上，请求判如所请。 汤兆辉辩称：一、深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的落款时间为2014年7月15日的《欧洲世家住宅小区物业服务合同》和落款时间为2017年7月10日的《欧洲世家住宅小区物业服务合同补充协议》未经“双过半”业主同意，合同无效，相关约定对业主不具有约束力；深圳市馨居佳物业管理有限公司要求汤兆辉支付按多层住宅每月0.6元／ｍ2、别墅和商业物业每月1.5元／ｍ2的物业收费标准计算物业费和按日万分之五标准计算违约金等主张没有依据。二、深圳市馨居佳物业管理有限公司并未按《欧洲世家住宅小区物业服务合同》约定的服务内容和标准提供各项服务，其各项物业管理工作不到位，服务质量差，存在诸多问题，大部分业主对该物业公司服务很不满意。深圳市馨居佳物业管理有限公司的物业管理服务质量与其收费标准不匹配，应当降低收费标准；经过征求小区业主意见，普遍认为应按多层住宅每月0.3元／ｍ2、别墅和商业物业每月0.75元／ｍ2标准计收物业服务费。1.《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第四条约定：深圳市馨居佳物业管理有限公司须按《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中不同等级的具体物业服务事项和标准为小区提供物业管理服务，但是作为具有一级企业资质等级的深圳市馨居佳物业管理有限公司，其为小区提供的各项物业管理工作很不到位，服务质量差，如保洁工作做不好，垃圾打扫不干净，垃圾清运不及时，经常隔好几天等垃圾成堆发臭才运走；小区绿化、消毒等工作未做好，致使小区杂草丛生，蚊虫大量繁殖；小区路灯损坏严重，很少维修，截至深圳市××小区时，小区路灯几乎全部损毁；小区供水设备设施管护十分不到位，未及时、有效向小区业主委员会和相关部门反应小区水损问题，致使每季度户均公摊水损近40吨，大大超过许多业主自家用水量；小区的安保工作不到位，经常出现失窃等治安案件；安保人员和保洁人员太少等诸多问题；特别是《欧洲世家住宅小区物业服务合同》于2017年7月14日到期后，物业管理服务质量进一步下降，仅有零星几个保安和二名保洁员在岗，小区基本处于放空状态。2.深圳市馨居佳物业管理有限公司并未按《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第六条约定：制定物业服务方案和管理制度，编制物业服务年度计划，在醒目位置公示服务内容、标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施，加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交业主委员会，并在本小区的醒目位置公告。３.因超过80%的业主对深圳市馨居佳物业管理有限公司的服务很不满意，表示希望更换物业公司，所以新成立的业主委员会才组织业主进行表决，并经“双过半”业主同意，以招投标的形式，选聘了新的物业公司，深圳市馨居佳物业管理有限公司因此退出小区管理。４.经过征求小区业主意见，普遍对深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的物业服务不满意，认为物业服务收费标准过高，与物业公司提供的服务质量明显不对称，不同意该物业服务收费标准。三、深圳市馨居佳物业管理有限公司主张代为垫付的公摊电费没有公示，也无相关票据，无法证明深圳市馨居佳物业管理有限公司已经垫付及具体金额，该项主张不应予以支持。四、《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第十六条约定：业主支付违约金的前提条件是经书面催缴仍未按时足额支付物业服务费，深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的其单方制作的《物业管理收费通知单》，汤兆辉从未收到过，不能视为已对汤兆辉书面催收，深圳市馨居佳物业管理有限公司要求支付违约金没有事实和法律依据。五、深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的各项服务实在差，收费标准比此前物业公司高，服务质量却不如此前物业公司，甚至还利用小区的公共设备设施及场地私自进行营利活动，侵吞业主公共收益，广大业主十分气愤，才不愿缴交物业费，深圳市馨居佳物业管理有限公司不但不能要求支付违约金，还应当减半收取各项物业服务费，甚至还应当赔偿业主损失。综上，请求支持汤兆辉主张。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的《欧洲世家住宅小区物业服务合同》补充协议，虽汤兆辉提出异议，但未提供证据反驳，予以采信。深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的馨居佳物业（欧洲世家）物业管理收费通知单，虽汤兆辉提出异议，但未提供证据反驳，且其已确认通知单记载的期间物业费及公摊电费未缴纳，予以采信。深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的欧洲世家公摊电费分摊说明、向欧洲世家业主委员会提交的报告及欧洲世家公摊电费明细表，虽汤兆辉提出异议，但未提供证据反驳，予以采信。深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的关于2017年度物业管理服务工作考评工作调查意见函，汤兆辉提出异议，且该证据不符合证据格式要求，不予采信。深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的人员配置表，汤兆辉提出异议，系深圳市馨居佳物业管理有限公司单方制作，又未提供其他证据佐证，不予采信。汤兆辉提供的照片、e龙岩互动截图、受案回执、证明书、证明、光盘、微信截图、立案告知书、证人证言，虽深圳市馨居佳物业管理有限公司提出异议，但其提供的证据不足以反驳，且各证据间能相互佐证，符合证据高度盖然性标准要求，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月15日，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，合同约定：“1.物业服务期限为自2014年7月15日始至2017年7月14日止，服务标准为选择《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中不同等级的具体物业服务事项和标准（详见附件五）；2.物业服务费按照建筑面积计算（不含公共水电分摊费），多层住宅按0.6元／月／ｍ2计算，别墅按1.5元／月／ｍ2计算，物业服务费按月收取，业主应于每月1日前支付物业费；3.地下车位及封闭式车库车位按30元／个／月计算；4.深圳市馨居佳物业管理有限公司每12个月一次向全体业主公布委托经营场地及利用本物业共用部位、共用设施所得的收支情况；5.业主未按约定交纳物业服务费、车位使用费及停放服务费，经深圳市馨居佳物业管理有限公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴费用金额每日万分之五标准支付违约金；6.……”。2017年7月10日，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《补充协议》，协议约定：“1.根据《欧洲世家住宅小区物业服务合同》约定的物业服务期限于2017年7月14日到期，但第二届业主委员会尚未成立，双方同意在原合同的基础上顺延合同至第二届龙岩市新罗区××小区业主委员会成立选聘新的物业服务公司入驻止；2.物业服务标准和物业服务收费标准按照原合同执行，除本协议明确补充的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效；3.……”。2019年8月30日，龙岩市新罗区欧洲世家一二期小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司、福建闽厦物业管理有限公司签订《欧洲世家小区物业服务管理权交接协议书》，协议约定：“1.深圳市馨居佳物业管理有限公司于2019年8月31日18时起正式交接欧洲世家小区物业管理服务权给福建闽厦物业管理有限公司；2.2019年9月1日前小区总表公共电费由深圳市馨居佳物业管理有限公司向电业局缴清并向业主收取；3.……”。深圳市馨居佳物业管理有限公司自2014年7月15日始至2019年8月31日止为欧洲世家住宅小区提供物业服务。汤兆辉系欧洲世家二期Ｅ13别墅的所有权人，讼争Ｅ13房产面积为232.07ｍ2，-1层Ｅ13杂物间（车库）的面积为50.01ｍ2。汤兆辉至今尚欠深圳市馨居佳物业管理有限公司合同约定的自2018年7月1日始至2019年8月31日止的住宅物业费4873.47元、车库物业费420元。汤兆辉尚欠深圳市馨居佳物业管理有限公司代为垫付的自2018年7月1日始至2019年8月31日止的公摊电费330元。深圳市馨居佳物业管理有限公司为欧洲世家住宅小区提供物业服务期间，对小区管理存在不足、缺陷，导致其多次被投诉至ｅ龙岩平台，且小区发生入室盗窃、灯具及消防设施未及时修理等情况。 本院认为，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担不利的法律后果。汤兆辉主张上述协议未经全体业主“双过半”同意而无效，但其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。物业服务系连续性的行为，物业服务费及公摊电费系按月产生，诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起计算，汤兆辉主张部分物业费已超过诉讼时效，不予支持。业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。深圳市馨居佳物业管理有限公司已按照物业服务合同的约定提供服务,虽然服务存在不足，业主仍有按时缴纳相应物业服务费的义务。深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付尚欠物业服务费的诉请，理由正当，予以支持。但因深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的物业服务存在不足，其履行合同义务存在不符合合同约定的情况，结合深圳市馨居佳物业管理有限公司履行合同情况，本院依法酌定物业费按合同约定标准的70%缴纳，即汤兆辉应向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付住宅物业服务费为3411.43元（232.07m2×1.5元/月/m2×14个月×70%）、车库物业服务费为294元（30元/个/月×14个月×70%）。深圳市馨居佳物业管理有限公司为欧洲世家小区业主代缴公摊电费，并提供电费清单及分摊明细佐证，业主有按时交纳公摊电费的义务，深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付尚欠公摊电费330元的诉请，理由正当，予以支持。深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付逾期缴费违约金，但未提供证据证明其已按合同约定经过书面催缴，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、汤兆辉应于本判决生效之日起五日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2018年7月1日至2019年8月31日止的住宅物业服务费3411.43元、车库物业服务费294元和公摊电费330元（三项费用合计4035.43元）； 二、驳回深圳市馨居佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由深圳市馨居佳物业管理有限公司负担10元，汤兆辉负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 魏  国  才 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 邹海莉（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。