广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2111号原告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区××××××法定代表人：兰毅，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋华，该公司员工。被告：张金华，男，1984年12月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区原告韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称：顺宏公司）与被告张金华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺宏公司的委托诉讼代理人李秋华到庭参加了诉讼。被告张金华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺宏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号为3066109309)。2、判令被告立即向原告偿还债务65695.36元(其中包括因原告承担连带保证责任代被告偿还的贷款利息50091.36元、案件受理费7144元、保全费2570元、执行费5890元)。3、判令被告向原告立即支付解除《商品房买卖合同》违约金121418.8元(按总房价款的20%计算)。4、判令被告于《商品房买卖合同》解除之日配合原告到韶关市××××××办理注销《商品房买卖合同》备案手续、到韶关市×××××××办理注销韶关碧桂园凤凰山XX号商品房预告登记手续。5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月14日，原告与被告签订了编号为130×××××309的《商品房买卖合同》及附件、附录(下简称“买卖合同”)，约定由被告购买原告开发的位于韶关市×××××××××××××的韶关碧桂园凤凰山XX号商品房一套(下简称“该商品房”)。该商品房的总房价款为人民币607094元，根据买卖合同附件四《补充协议书》第二条的约定，由被告按银行按揭分期付款方式支付购房款。2014年1月24日，中国工商银行股份有限公司韶关分行(以下简称“工行”)与被告(借款人)、原告(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工行借款40万元，借款用途为购买该商品房，借款期限为30年。借款担保采用“阶段性保证担保+抵押”的方式，由被告以所购该商品房设定抵押，原告自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以工行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告的借款承担连带保证责任。工行依约放款后，因被告不能履行《个人购房借款/担保合同》，工行将原告、被告共同起诉至浈江区人民法院，要求解除《个人购房借款/担保合同》及偿还债务，该案案号为(2019)粤0204民初918号。(2019)粤0204民初918号民事判决书生效后，被告不履行判决书载明的义务，导致原告按照(2020)粤0204执829号执行通知书的规定，于2020年5月27日代被告向工行偿还借款本金374838.35元及利息50091.36元、案件受理费7144元、保全费2570元、执行费5890元，上述各项代付款项共计440533.71元。根据原告与被告签订的买卖合同附件四补充协议书第二十六条第2款的约定，原告为被告承担保证责任后，有权选择解除买卖合同，原告解除合同的，原告代被告向银行支付的本金视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务。同时被告应按该商品房总房价款的20%支付违约金给原告。原告已向韶关市××××××办理买卖合同备案手续，及向韶关市×××××××办理该商品房预告登记手续，因此买卖合同解除之日，被告应立即配合原告到韶关市××××××办理注销买卖合同备案手续、到韶关市×××××××办理注销该商品房预告登记手续。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定及双方合同约定，特诉至法院。被告张金华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”），约定由被告购买原告开发的位于韶关市×××××××××××××的韶关碧桂园凤凰山XX号商品房一套（下简称“该商品房”）。该商品房的总房价款为人民币607094元，根据买卖合同第六条的约定，由被告按银行按揭分期付款方式支付购房款。2014年1月24日，中国工商银行股份有限公司韶关分行(以下简称“工行”)与被告(借款人)、原告(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工行借款40万元，借款用途为购买该商品房，借款期限为30年。借款担保采用“阶段性保证担保+抵押”的方式，由被告以所购该商品房设定抵押，原告自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以工行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告的借款承担连带保证责任。工行依约放款后，因被告不能履行《个人购房借款/担保合同》，工行于2019年4月19日以本案原告顺宏公司和本案被告张金华为共同被告向本院提起诉讼，以被告张金华拖欠按揭贷款本息共计389590.05元为由要求其偿还贷款;原告顺宏公司应对该借款承担连带清偿责任。本院于2019年12月6日作出(2019)粤0204民初918号《民事判决书》，判决：被告张金华于本判决生效之日起五日内偿还中国工商银行股份有限公司韶关分行借款本金374838.35元及利息；被告（本案原告）韶关市顺宏房地产开发有限公司对张金华的上述债务承担连带清偿责任，并在承担后有权向张金华追偿。诉讼费、保全费共计9714元由被告张金华、被告（本案原告）韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。判决生效后，原告韶关市顺宏房地产开发有限公司于2020年5月27日向工行代被告张金华支付欠款本金374838.35元、利息50091.36元、案件受理费7144元、保全费2570元、执行费5890元，上述各项代付款项共计440533.71元。为此，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告支付原告已向工行和法院支出的利息、案件受理费、保全费、执行费共计65695.36元；被告支付违约金121418.8元；被告配合原告于《商品房买卖合同》解除之日办理合同注销及商品房预告登记解除手续。另查明，原、被告双方所签的《商品房买卖合同》附件四补充协议书第二十六条第2项约定，若贷款人未就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》：出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%支付违约金给出卖人。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。被告张金华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见，本院依据原告所提交的证据及本案庭审查明的事实作出相应的判决。根据原告提交的《商品房买卖合同》及附件、（2019）粤0204民初918号《民事判决书》、（2020）粤0204执829号《执行通知书》、广东省人民法院案款收据等证据证实，因被告张金华未履行向工行偿还借款的义务，导致工行向法院提起诉讼，原告因此而代被告张金华向工行偿还借款本金374838.35元、利息50091.36元、案件受理费7144元、保全费2570元、执行费5890元，上述各项代付款项共计440533.71元。原、被告作为《商品房买卖合同》的双方当事人，应当按照合同的约定，严格诚实履行各自的合同义务。被告因未能履行向银行偿还按揭贷款的义务，原告据此依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二十六条的约定，要求与被告张金华解除《商品房买卖合同》，理由充分，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”以及，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十六条第2项和第二十八条、第二十九条的约定，原、被告双方解除《商品房买卖合同》后，原告代被告张金华向银行支付的贷款本金374838.35元视为被告尚欠原告的房屋价款，原告为此支付的利息及案件受理费、保全费、执行费共计65695.36元视为被告张金华欠原告的债务。故原告主张被告偿还债务65695.36元，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，因被告张金华违约，根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二十六条第2项的约定，被告除应偿还原告的上述款项之外，原告还有权要求被告支付商品房总房价款的20%即121418.8元作为违约金。故对于原告主张被告支付违约金121418.8元，本院予以支持。合同解除后，房屋退归原告，张金华应当协助原告办理注销商品房预告登记、合同备案登记。被告已交的购房款，为减少当事人诉累,避免事实清楚部分重复起诉,该款在扣除原告已支出的银行贷款及其他费用后，应当退还被告。本案房屋总价款为607094元，原告共为被告张金华垫付440533.71元，被告应承担违约金为121418.8元，抵扣后即607094元-440533.71元-121418.8元=45141.49元，原告应退还被告45141.49元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、解除原告韶关市顺宏房地产开发有限公司与被告张金华于2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张金华应于本判决生效之日起三十日内配合原告到韶关市××××××办理注销《商品房买卖合同》备案手续、到韶关市×××××××办理注销韶关碧桂园凤凰山XX号商品房预告登记手续；三、被告张金华协助履行上述第二项义务后五天内，原告韶关市顺宏房地产开发有限公司应退还被告张金华购房款45141.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费11742元，由被告张金华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全审 判 员  罗方灵人民陪审员  盛江琴二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  邓发英书 记 员  刘 娟