福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初2898号 原告:曾献烽，男，1984年7月10日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告:张梅英，女，1959年6月5日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告:莆田市亿华假日大酒店有限公司，住所地福建省莆田市高新技术产业园区轻工业园内，统一社会信用代码91350300705163811J。 法定代表人：武智伟，总经理。 委托诉讼代理人：白建永，福建壶兰律师事务所执业律师。 原告曾献烽与被告张梅英、莆田市亿华假日大酒店有限公司（以下简称亿华酒店）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾献烽、被告亿华酒店的委托诉讼代理人白建永到庭参加诉讼，被告张梅英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾献烽向本院提出诉讼请求:1.判令张梅英、亿华酒店立即向曾献烽支付押金24000元；2.判令张梅英、亿华酒店立即向曾献烽退还租金18810元；3.本案诉讼费由张梅英、亿华酒店承担。事实与理由:2016年3月18日，张梅英未告知其已抵押房屋，曾献烽与张梅英签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：曾献烽租赁张梅英所有的位于莆田市高新技术产业园（涵江区国欢镇塘海街8号）两坎店面（即亿华酒店的店面），合同租赁期限自2016年3月18日至2021年3月17日止，租赁期限内：自2016年3月18日至2017年3月17日止，每年租金为48000元；自2017年3月18日至2019年3月17日止，每年租金为54000元；自2019年3月18日至2021年3月17日止，每年租金为59400元；租金按半年支付，租赁押金为12000元；发生纠纷由涵江区人民法院管辖等。合同签订后，曾献烽向亿华酒店支付押金12000元，之后按约支付租金。2020年3月26日，曾献烽向亿华酒店支付当年上半年租金29700元，而亿华酒店所有的位于莆田市高新技术产业园产业因未履行生效裁决书于2020年5月25日被拍卖，所有权转移给莆田市鹏发投资管理有限公司（以下简称鹏发公司），现鹏发公司不允许曾献烽租赁、使用，导致租赁合同无法履行。根据《房屋租赁合同》第七条约定，合同履行期内若因张梅英、亿华酒店原因需提前终止合同，张梅英、亿华酒店应双倍返还租赁押金即24000元，并退还5月25日至9月18日期间剩余租金18810元。 张梅英辩称，其系亿华酒店监事，其在《房屋租赁合同》上签字是履行职务行为，系受亿华酒店指派，代表亿华酒店与曾献烽签订的。曾献烽承租的租赁物是亿华酒店的产业，租金也是由亿华酒店收取的，本案与张梅英无关，应驳回对张梅英的诉讼请求。 亿华酒店辩称，1.张梅英系亿华酒店监事，张梅英与曾献烽签订《房屋租赁合同》是在履行职务行为，签订合同时，租赁物的所有权人是亿华酒店，租金也由亿华酒店收取，本案与张梅英无关。2.《房屋租赁合同》签订后，租赁物才设定抵押权以及被法院查封，因此租赁物虽经法院拍卖变更了所有权人，但并不影响《房屋租赁合同》的效力，鹏发公司应当遵循“买卖不破租赁”的原则，继续履行该《房屋租赁合同》，如果鹏发公司不允许曾献烽租赁、使用，曾献烽应向鹏发公司要求继续履行合同，而非由亿华公司承担责任。亿华酒店从未告知曾献烽要提前终止合同，不符合双方约定的双倍返还租赁押金条件，故曾献烽主张亿华酒店向其返还双倍租赁押金缺乏依据。同时，曾献烽提起诉讼的行为可以证明系其自身原因导致租赁合同提前终止，亿华酒店可不返还曾献烽已交纳的租金及押金。3.曾献烽主张亿华酒店和张梅英应退还其租金18810元缺乏依据，应予驳回，本案《房屋租赁合同》应继续履行，曾献烽没有任何依据要求亿华酒店退还租金。根据“买卖不破租赁”原则鹏发公司不允许曾献烽使用租赁物是违反法律规定的，是侵权行为，曾献烽应要求鹏发公司继续履行合同而并非要亿华酒店退还租金。综上所述，请依法驳回曾献烽的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的案涉《房屋租赁合同》中的出租人主体认定问题，本院认定如下： 曾献烽主张,他不清楚自己承租的是亿华酒店产业，与其签订合同的系张梅英、收取租房押金的张梅英的儿子武智伟，故合同相对人是张梅英，其应当承担还款责任。曾献烽为证明其主张，提供了《房屋租赁合同》、《收条》、微信转账记录各一份。 张梅英认为，其系亿华酒店监事，系受亿华酒店指派代表亿华酒店与曾献烽签订《房屋租赁合同》，曾献烽承租的租赁物是亿华酒店的产业，租金也是由亿华酒店收取的，本案与张梅英无关，应驳回对张梅英的诉讼请求。 亿华酒店认为，张梅英系亿华酒店监事，张梅英与曾献烽签订《房屋租赁合同》是在履行职务行为，签订合同时，租赁物的所有权人是亿华酒店，租金也由亿华酒店收取，本案与张梅英无关。 本院认为,张梅英、亿华酒店对《房屋租赁合同》、《收条》、微信转账的真实性、关联性、合法性无异议，2016年3月18日，张梅英与曾献烽签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁甲方位于莆田市高新技术产业园（涵江区国欢镇塘海街8号）两坎店面，款项汇入甲方指定的开户名为武智伟的银行账户，同日，武智伟收取曾献烽租房押金，并以亿华假日大酒店便签纸出具《收条》一张交武智伟收执，该《收条》载明“兹收曾献烽涵江亿华酒店两坎店面租房押金壹万贰仟元正（￥12000）”。张梅英主张其系亿华酒店监事，签订案涉《房屋租赁合同》系履行职务行为，亿华酒店亦对张梅英的代理行为进行追认；且合同签订当日，亿华酒店法定代表人武智伟便收取租房押金，并以带有亿华酒店标识的便签纸向曾献烽出具收条，且收条已明确该款项系亿华酒店两坎店面租房押金，故本案房屋租赁关系相对人系亿华酒店。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2016年3月18日，曾献烽（承租方、合同乙方）因经营手机卖场需要，向亿华酒店（出租方、合同甲方）租赁坐落于莆田市高新技术产业园（国欢镇塘海街8号）两坎店面，曾献烽与时任亿华酒店监事张梅英签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2016年3月18日起至2021年3月17日止，租赁期内自2016年3月18日至2021年3月17日止；租赁期限内，自2016年3月18日至2017年3月17日止，每年租金为48000元，自2017年3月18日至2019年3月17日止，每年租金为54000元，自2019年3月18日至2021年3月17日止，每年租金为59400元；租金按半年支付，每半年支付一次；租赁押金为12000元；合同履行期内若因甲方原因需提前终止合同，甲方应双倍返还乙方租赁押金；合同期满，乙方须保证租赁房屋内设施完好交还甲方，若有损坏，乙方须负责维修完好，物业经甲方验收无误后，甲方无息退还乙方押金12000元。同日，曾献烽向亿华酒店交纳租房押金12000元，由亿华酒店法定代表人武智伟出具《收条》一张交曾献烽收执。2020年3月26日，曾献烽向亿华酒店支付2020年3月18日至同年9月17日间的房租29700元。 另查明,2016年6月16日案涉亿华酒店所有的位于莆田市××工业园内的房地产在不动产中心进行抵押登记［闽（2016）莆田市不动产证明第ＨＪ04632号］，抵押期限：2016年6月3日至2019年6月3日。2019年2月22日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03执229号执行裁定书，查封亿华酒店名下位于莆田市涵江区××工业园内的房地产。2020年5月23日，上述房地产经网络司法拍卖，鹏发公司竞得上述房地产。2020年5月25日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03执229号之二执行裁定书，裁定被执行人亿华酒店名下位于莆田市涵江区××工业园内的房地产归买受人鹏发公司所有。2020年5月26日，鹏发公司取得上述房地产所有权。因租赁物所有权人发生变更，曾献烽主张返还押金及剩余租金未果,遂于2020年7月15日向本院提起诉讼。因张梅英、亿华酒店下落不明，本院依法向张梅英、亿华酒店公告送达开庭传票等诉讼文书，曾献烽支付公告费260元。 本院认为,曾献烽与亿华酒店之间的租赁合同关系，有双方签订的《房屋租赁合同》、收条、转账记录及曾献烽、亿华酒店的庭审陈述为凭，该租赁合同关系合法有效，可予以认定。案涉租赁物分别于2016年6月16日设立抵押权、于2019年2月22日被查封，均在案涉《房屋租赁合同》签订后，原租赁关系不受影响。在亿华酒店与曾献烽履行合同的过程中，因为鹏发公司取得了租赁房屋的所有权,与曾献烽存在租赁合同关系的主体已经发生了变化,亿华酒店即丧失了出租人的地位。曾献烽向亿华酒店交纳房屋租金至2020年9月17日,但自2020年5月26日起鹏发公司为租赁房屋的所有权人,亿华酒店收取曾献烽该期间的租金没有事实及法律依据,构成不当得利,故曾献烽要求亿华酒店退还该期间租金的请求，本院予以支持。曾献烽与亿华酒店约定自2019年3月18日起至2021年3月17日止每年租金59400元,亿华酒店应返还曾献烽自2020年5月26日至2020年9月17日的租金18552.33元（59400元/365天×114天）。因亿华酒店已经不具有房屋出租人地位,其收取曾献烽的保证金缺乏事实依据,且亿华酒店也没有提交证据证明曾献烽在履行合同期间存在违约行为,故曾献烽要求亿华酒店退还保证金的主张依法成立,应予支持。鹏发公司于2020年5月26日取得了案涉租赁房屋的所有权，但不影响租赁合同的效力，曾献烽可向鹏发公司主张继续履行合同，故曾献烽关于亿华酒店提前终止合同，应当双倍返还租赁押金的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、莆田市亿华假日大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内返还给曾献烽自2020年5月26日起至2020年9月17日止的房屋租金18552.33元； 二、莆田市亿华假日大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内返还给曾献烽房屋租赁押金12000元; 三、莆田市亿华假日大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给曾献烽公告费260元； 四、驳回曾献烽其他的诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元，由曾献烽负担300元，由莆田市亿华假日大酒店有限公司负担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  钟晓珍 人民陪审员  郑锦萍 人民陪审员  王志铭 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  李 欣 书 记 员  蔡雅婷 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。