广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24306号原告（反诉被告）：广州市钱大妈农产品有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1601-1603号广州创投小镇科技及时尚集聚区自编A区69（1）、69（3）首层。法定代表人：冯冀生，职务董事长。委托诉讼代理人：孔令文、莫伟同，均为北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州摩购电子商务有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编24号。法定代表人：金谦，职务经理。委托诉讼代理人：邓勇、戴志媚，均为上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市钱大妈农产品有限公司（以下简称“钱大妈公司”）诉被告广州摩购电子商务有限公司（以下简称“摩购公司”）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒙刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱大妈公司的委托诉讼代理人孔令文、被告摩购公司的委托诉讼代理人邓勇、戴志媚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱大妈公司诉称并反诉辩称：2020年4月10日,原告与被告签订《租赁意向协议》，约定原告拟租赁位于广州市海珠区广州大道南1601-1603号10栋房屋，租赁标准、租赁期限及免租期等，同时约定双方于2020年4月24日到广州TIT创意园与被告签订《房屋租赁合同》，若被告拒绝签订房屋租赁合同的，无权返还已收取的定金，不负任何法律责任，原告拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求返还已收取的定金，等。当日，原告向被告支付定金150000元，同时原告负责洽谈签约的职员多次与被告公司负责洽谈的职员进行沟通，但在2020年4月26日，在原告公司催促情况下，被告向原告发送了租赁协议PDF版本，但原告发现租赁协议与意向协议在租金约定等不一致，2020年4月29日、4月30日，原告应约前往与被告商谈租赁合同条款事宜，原告要求在签署租赁合同时被告能提供其与业主的租赁合同、物业产权证明及业主同意被告转租的相关文件，但被告仅提供了部分打满马赛克、无法辨别合同主体的租赁合同，至今仍未提供完整业主同意其出租的转租证明。由于租赁合同约定的免租期为“2020年5月1日至5月10日”，而双方至2020年5月9日仍未签订租赁合同，原告希望免租期进行相应调整，但被告明确拒绝，故该租赁合同至今仍未签订，原告要求被告退回定金150000元，但被拒绝。由于被告未能在2020年4月24日前向原告提供双方确认的正式租赁合同文本，最终因被告未能提供文件及双方对免租期产生争议而未能签订正式租赁合同，责任在于被告，故不同意被告的反诉请求。现起诉请求判令：1.被告向原告返还定金300000元及利息（利息以300000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付律师费20000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告摩购公司辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。理由有：一、《租赁意向协议》签订后，被告为落实和签署《租赁合同》，已履行了必要的租赁前的工作，包括有序搬离、与原告盘点及交接租赁物业内的资产等；二、原告多次单方将双方协商确定好的合同要求重新修改，被告多次作出退让，但原告就是不签《场地使用协议书》；三、原告将本该在正式协议签署后才可以进行和处置的事项，作为签署《场地使用协议书》的前提条件，实际是变相拒绝签订《场地使用协议书》，无权要求返还租赁意向金；四、原告认为的导致未能达成租赁合同的原因是有两点，一是我方没有提供转租证明，二是免租期，两个理由均不成立。原告拒绝签订正式租赁合同及拒绝承租涉案物业的行为，导致涉案物业一直空置，使被告遭受涉案物业两个月空置期的租金和管理费损失。故反诉请求判令：1.原告赔偿被告经济损失1078978.6元及利息（利息以1078978.6元，自提起反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.原告承担本案反诉讼费。经审理查明：2020年4月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁意向协议》，约定乙方拟租赁甲方坐落于广州市海珠区广州大道南1601-1603号10栋的房屋，租赁房屋建筑面积为5353.3平方米；租金标准134元/㎡，每年递增6%；租赁期限为2020年5月1日至2023年11月30日，免租期10天；乙方同意签订本合同之日起1工作日内支付定金150000元，作为甲、乙方双方当事人订立房屋租赁合同的担保，双方签订房屋租赁合同后，乙方支付的定金转为押金；甲、乙双方商定于2020年4月24日前到广州TIT创意园与甲方签订《房屋租赁合同》，在预订期限内，甲方拒绝签订房屋租赁合同的无偿返还已收取乙方的定金，不负任何法律责任；乙方拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲乙双方签订正式的房屋租赁合同，实际的租赁房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准，等内容。当日，原告通过交通银行向被告转账150000元，并附加信息：“租赁意向金”，被告确认收到上述款项。对于该款项性质，原告主张按照《租赁意向协议》约定为定金，被告认为属于租赁意向金，而不属于定金。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋与原告办公地址同属一个园区，均分别由原、被告双方各自向广州华南国际名车展览中心租赁。被告称涉案房屋属其承租并用于办公，后因想更换经营地址，于2020年2月在网上发布将案涉房屋全部进行转租的信息，原告表示在看到转租消息后与被告洽谈房屋租赁事宜，在原、被告双方签订《租赁意向协议》后，因在提供正式合同文本、涉案房屋产权证明、业主同意转租证明、原租赁合同及免租期等问题上存在争议，一直磋商至2020年5月9日未能达成一致意见，原告向被告追讨已付款项未果，遂成本讼。原被告均主张未能签署正式《房屋租赁合同》的责任在于对方，并各自提交负责洽谈租赁事宜的员工的微信聊天记录等作为证据，原、被告双方当庭对微信聊天记录进行核对，并确认其真实性。根据微信聊天记录显示，基本协商过程如下：2020年4月26日下午15时被告微信昵称为“xxxx”的员工给原告微信昵称为“xxx”的员工发送租赁协议，“xxx”在微信群内对上述协议中租金递增比例提出异议，并认为与意向协议约定不符，同时对其他条件提出协商意见。2020年4月28日，“xxx”通过微信向被告员工提出需要补充产权证明、转租证明及被告跟物业签订的租赁合同（关键部分打马赛克等），后被告微信名为“xx”的员工在微信群内发出原租赁合同中租赁期限部分，由于部分打马赛克，只能显示从2019年起至2023年，具体到期日期无法显示。2020年4月30日，“xxx”表示“今天我们是带着诚意过来签约的，合同条款已经确认了，但是转租给我们，只要你们提供跟园区的签约合同（可以抹掉金额，但要有合同租赁期限），你始终不肯提供，这样，我们无法确认租赁权，也无法保障自己的权益。如果你这边无法提供，我们无法盖章”，对此“xxxx”回复“那现在咱们都提供啦，合同今天也约好啦”“吴小姐过去啦”，但双方当日未签约。双方因提供原出租方同意转租证明等问题继续协商至2020年5月9日，当日双方公司员工进行面谈，又因免租期问题未能达成一致，原告主张要求顺延10天作为免租期，被告主张由于公司已于2020年4月28日搬离涉案房屋，无法按照意向协议约定起租日为2020年5月1日履行是原告的原因造成，只同意延长免租期至2020年5月15日。由此，双方确定无法就租赁问题达成一致意见。此外，被告提供公司内部群聊天记录作为证据，主张在2020年4月10日与原告签订意向协议后着手办理案涉地址，并实际在2020年4月28日搬离。另查，2019年4月19日，广州华南国际名车展览中心（出租方）与被告（承租方）签订《广州创投小镇场地使用协议书》，约定广州华南国际名车展览中心出租涉案房屋给被告，租赁期限为2019年4月19日至2023年11月30日止，被告不得将租赁场地擅自分租或转租给第三方使用。被告称业主方已经同意其转租，并草拟原、被告与业主三方补充协议，但最终未签订。2020年7月31日，广州华南国际名车展览有限公司与被告签订《关于终止物业租赁合同的协议》，约定提前解除双方签订的场地使用协议书，由被告使用已支付给广州华南国际名车展览有限公司的3个月租赁费用的保证金1284792元抵扣2020年5月、6月、7月的欠租费用，抵扣后仍欠费376987元于2020年8月19日前支付，被告在2020年8月14日前交还该物业。另外，原告提供《民事委托代理合同》和诉讼代理费发票等作为证据，拟证明原告为此支付了律师费20000元。本院认为：本案为原、被告双方在房屋租赁合同订立过程中引起的纠纷，故本案案由应定为缔约过失责任纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案的焦点问题在于原、被告双方在订立正式房屋租赁合同中是否存在未遵守诚实信用原则的行为。对于此焦点问题，本院评析如下：首先，双方在租赁意向协议中约定于2020年4月24日前签订《房屋租赁合同》，但上述时间未能签订房屋租赁合同后，双方仍继续就租赁事宜进行磋商，视为同意对签订正式房屋租赁合同时间的变更；其次，在租赁意向协议中约定“实际的租赁房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准”，意味着双方在签订租赁意向协议时对租赁价格等合同主要条款并未达成一致，而根据双方的协商过程反映，租金递增比例及免租期间确属双方协商的重点，双方并不存在假借订立合同，恶意进行磋商的行为；再次，由于涉案房屋属于转租情况，故原告要求被告提供产权证明、原租赁合同及业主同意转租证明均属于规避商业风险的正常要求，被告在协商过程中也逐步对上述文件进行披露和解释，均没有违反诚实信用的行为；最后，在2020年5月9日双方进行最后的协商过程中，双方仅就免租期间未能达成一致意见，也是双方意思自治的体现，导致最终未能签订正式的房屋租赁合同不能归咎于任何一方。故原、被告双方均不存在违反诚实信用原则的行为。关于未能签订正式租赁合同的法律后果。双方在租赁意向协议中对未能签订正式租赁合同后果进行了约定，即被告拒绝签订房屋租赁合同的无偿返还已收取原告的定金，不负任何法律责任，原告拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求被告返还已收取的定金，属双方真实意思表示，双方应予以遵守。现原告要求被告返还已收取的150000元，符合双方约定，本院予以支持，至于原告还主张的双倍返还定金、相应利息及律师费的诉讼请求，由于未能签订正式合同的责任不能单方归咎于被告，双方也无相关的约定，故本院予以驳回。关于被告反诉原告赔偿经济损失的问题，被告主张的经济损失为相当于2个月的租金损失，由于被告在与原告签订正式合同前自行搬离涉案房屋，在2020年5月9日确定与原告不能签订正式房屋租赁合同后，又于2020年7月31日自行解除与原出租方的租赁关系，上述行为均属于被告方的经营行为，由此产生的商业风险和损失，应自行承担，故对被告的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告广州摩购电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市钱大妈农产品有限公司退还款项150000元；二、驳回原告广州市钱大妈农产品有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州摩购电子商务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6100元，由原告钱大妈公司负担3240.6元，被告摩购公司负担2859.4元；反诉受理费7255.4元，由被告摩购公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蒙刚二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘姗钟燕琴