福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初3170号 原告:龚锡亮，男，汉族，1984年8月23日出生，住建瓯市。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芳萍，福建元天和律师事务所实习律师。 被告:陈朝阳，男，汉族，1994年11月17日出生，住建瓯市。 委托诉讼代理人：王志红，女，汉族，1968年10月15日出生，住建瓯市，系陈朝阳母亲。 原告龚锡亮与被告陈朝阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚锡亮的委托诉讼代理人蔡白露、被告陈朝阳的委托诉讼代理人王志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚锡亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除龚锡亮与陈朝阳于2019年12月20日签订的《协议书》。2.判令陈朝阳向龚锡亮退还购房款61万元，并以该款为基数按日万分之七计算至款项还清之日止的违约金（从2020年3月29日起暂计算至2020年10月28日的违约金为89670元）。3.判令陈朝阳承担本案产生的律师8000元。4.判令陈朝阳支付本案保全费、案件受理费等诉讼费用。事实与理由：龚锡亮与陈朝阳双方就陈朝阳坐落于建瓯市xxxx4＃楼XXX房（二层）15％房产份额（房屋产权证号:瓯房权证字第0××6号）达成转让合意，口头约定房价转让款61万元。双方于2019年12月20日就此房屋签订《协议书》，协议约定龚锡亮支付60万元购买该房产15％的产权份额，并于本协议签订当日一次性付清，陈朝阳应于2020年3月28日前将房屋15％的产权份额过户至龚锡亮名下双方还就违约责任以及其他事项进行约定。协议签订后，龚锡亮实际支付了61万的购房款，但陈朝阳却迟迟未履行协议约定，还清该房屋银行贷款将房产15％的产权份额变更过户至龚锡亮名下。后龚锡亮得知陈朝阳名下的该房产因涉及其他财产纠纷已被南平市延平区人民法院采取保全措施，并依法挂淘宝网拍卖，2020年11月14日该房产由案外人通过拍卖方式竟的鉴于此情，陈朝阳客观上已无法履行《协议书》约定的内容将房屋15％的产权份额过户至龚锡亮名下，故龚锡亮与陈朝阳之间的合同无法履行，合同目的无法实现，双方签署的《协议书》应予以解除。因陈朝阳自身原因导致该协议无法继续履行陈朝阳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按协议书第五条之约定，陈朝阳无法在规定的时间内办理过户，以购房款为基数按日万分之七支付违约金给龚锡亮。同时，陈朝阳应退还龚锡亮已支付的购房款61万元。 陈朝阳辩称，一、针对龚锡亮提出61万元购房款予以否认。二、龚锡亮与陈朝阳不存在单独61万元借款而是161万元借款。三、龚锡亮与陈朝阳之间不存在房产交易关系，龚锡亮的买卖合同只是龚锡亮之前说为了让龚锡亮买个安心而制作的程序上的材料，不存在实质房产交易关系，实际是资金借用关系。四、为了让龚锡亮安心已将建瓯市宏业佳园4＃楼一楼店面99%的股份过户至龚锡亮名下，要解决以上问题，龚锡亮应先先返还这99%股份，之后再考虑161万元借款的诉求。 本案经审理认定事实如下： 龚锡亮与陈朝阳于2019年12月20日签订的《协议书》一份，协议主要内容：陈朝阳将坐落于建瓯市宏业家园4＃楼201房（二层）（房屋产权证号:瓯房权证字第2××6号）的15％房产份额资转让给龚锡亮，转让总价款为陆拾万元整。该转让款龚锡亮于本协议当日一次付清。陈朝阳需在2020年3月28日到期时清偿完毕原银行贷款后将房产证取出，共同到不动产登记部门将上述已转让给龚锡亮的15%房产份额变更登记至龚锡亮名下，过户费由龚锡亮负担。违约责任中约定若陈朝阳未在约定时间或其原因致无法在约定时间办理产权份额变更过户登记，则从逾期之日以60万元为基数，按日万分之七向龚锡亮支付违约金赔偿责任，至变更过户为止。并约定因违约，通过诉讼维权，产生的包括但不限于诉讼费、律师费等由违约方承担。协议尚约定其他事项。协议签订后，龚锡亮于2019年12月20日至22日通过银行转账的方式，共向陈朝阳转账610000元。 另查明,案涉房产建瓯市XXXX4＃楼XXX房（二层）房屋所有权证书记载：房屋所有权人陈朝阳，单独所有，登记时间为2013年9月26日，房屋产权证号瓯房权证字第0××6号。上述案涉房产被南平市延平区人民法院采取保全措施并依法在淘宝网拍卖，并于2020年10月14日被案外人通过拍卖方式竞得。 再查明，2020年9月17日，龚锡亮向本院申请对陈朝阳所有的案涉房产中15%的产权份额进行诉前财产保全。本院于2020年9月17日作出（2020）闽0783财保54号民事裁定书查封上述案涉房产相关份额，龚锡亮因此支出保全费3520元。 本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。龚锡亮与陈朝阳之间的房屋买卖行为是当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,房屋买卖行为合法有效,本院予以认定。陈朝阳辩解其于龚锡亮系存在民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，但未提供证据予以证明，对于该辩解不予采纳。龚锡亮已依约履行交付转让价款的义务，陈朝阳因案涉房屋已被依法处置，致使该房屋买卖合同目的无法实现,故对龚锡亮要求解除与陈朝阳之间的房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。双方合同解除后已经履行的部分可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状。房屋买卖合同解除后,龚锡亮已支付的转让款可要求陈朝阳予以返还,故龚锡亮要求陈朝阳返还购房款610000元符合法律规定，予以支持。关于违约金。因龚锡亮与陈朝阳签订协议书约定对陈朝阳未在约定时间或其他原因致无法在约定时间办理产权份额变更过户登记，则从逾期之日以600000元为基数，按日万分之七向龚锡亮支付违约金赔偿责任，故对龚锡亮请求以610000元为基数按日万分之七计算至款项还清之日止的违约金的诉讼请求，仅支持以600000元为基数按日万分之七计算至款项还清之日止的违约金，对出超出部分，不予支持。关于龚锡亮支出的律师费，该费用系龚锡亮的实际支出，且双方协议约定律师费由违约方承担，故龚锡亮主张陈朝阳承担龚锡亮支付的律师费8000元，予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下: 一、解除龚锡亮与陈朝阳于2019年12月20日签订的《协议书》。 二、陈朝阳应于本判决生效之日起十日内向龚锡亮返还购房款610000元并支付以600000元为基数按日万分之七计算自2020年3月28日起至款项清偿之日止的违约金。 三、陈朝阳应于本判决生效之日起十日内支付龚锡亮律师费8000元。 四、驳回龚锡亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决的指定的期限履行给付义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10876元,减半收取5438元由陈朝阳负担、保全费3520元由陈朝阳负担，应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  范晓璐 二〇二〇年十二月十一日 书记员  陈丽萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 窗体顶端 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 窗体顶端 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 窗体顶端 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 窗体顶端 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 窗体顶端 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。