黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2052号原告：王政权，男，1979年12月30日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告王政权与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王政权、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王政权向本院提起诉讼请求：1.停止强制执行双城区灏丽新城小区16号楼4单元202室房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认双城灏丽新城小区16号楼4单元202室房屋归王政权所有；3.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司、郭富军承担。事实和理由：2017年12月1日，王政权与宏兴公司签订商品房买卖合同，并同日缴纳369,278元,购买了由宏兴公司开发并销售的双城区灏丽新城小区16号楼4单元202室房屋，该房产系全款购买,属于个人财产。由于实发公司与宏兴公司的经济纠纷，该房产于2018年4月17日被实发公司申请查封，并作出（2018）黑01民初312号民事裁定书。王政权对此次查封提出书面异议，（2020）黑01执异104号执行裁定书裁定驳回王政权的异议请求。王政权认为，王政权与宏兴公司签订的商品房买卖合同合法有效，签订的时间为2017年12月1日，并于当日交付房款；该房产是王政权本人用于家庭居住的唯一一套房产;王政权已经向宏兴公司支付了全部的购房款;实发公司申请查封此房产的时间是在王政权签订商品房买卖合同，购买该房产之后;宏兴公司所谓的该商品房买卖合同印章有假，以及所谓的已经发布公告的表述证据不足;实发公司与宏兴公司涉嫌恶意串通损害王政权的合法权益。实发公司辩称，一、人民法院应当认定王政权是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。王政权提出执行异议申请时自认其是从郭富军处购买的案涉房屋，也是依据该客观事实及相关证据驳回了王政权的异议请求。而王政权在收到执行裁定书后，却在其起诉状中陈述是从宏兴公司购买的案涉房屋，根据我国民事诉讼禁止反言原则，人民法院应当认定王政权是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。王政权没有证据证明其曾与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明其向宏兴公司支付了购房款。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王政权为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、《商品房买卖合同》《收据》，拟证明：王政权在宏兴公司购房置了双城区灏丽新城小区16号楼4单元202室房屋，交易价格为369,278元，合同签订时间2017年12月1日，王政权购买该房产于查封之前。证据二、《授权委托书》，拟证明：郭富军为宏兴公司及法定代表人李福会全权委托处理双城区灏丽新城项目的负责人，郭富军销售灏丽新城房产的行为合法有效。证据三、《不动产登记中心查询结果证明》《查询证明》，拟证明：王政权及妻子范庆微名下没有其他房产及不动产，案涉房屋为王政权夫妻购置的唯一住房。证据四、（2020）黑01执异104号执行裁定书，拟证明：王政权申请执行异议被驳回，依法提起执行异议之诉。证据五、无房证明,拟证明：王政权没房产。证据六、证人王某证言，拟证明：王政权购买案涉房屋的过程。证据七、《借记卡账户历史明细清单》，拟证明：2017年12月18日，王政权取款258,000元交付购房款。实发公司对王政权提交证据的质证意见为：对证据一《哈尔滨市商品房买卖合同书》《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同、收据加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，根据收据内记载“更名”的内容，该收据应当是先出具给王某，后更名给王政权，并非直接出具给王政权。第四，虽然收据加盖有现金收讫章，但与收据上记载的“更名”内容相矛盾，能够证明宏兴公司没有收到现金，显然该收据是虚假的、不真实的。第四，因王政权应当是2017年12月1日之后从王某处购买的案涉房屋，显然该买卖合同载明于2017年12月1日签订于灏丽新城售楼处，是虚假的不真实的。第五，收据内记载的姚宏杰工程款也与商品房买卖合同约定一次性全额支付购房款相矛盾。基于此，王政权出示的商品房买卖合同与收据相互矛盾，且有悖常理，更与王政权在提出异议时陈述从郭富军处购买房屋和其起诉状中陈述从宏兴公司购买房屋相矛盾，但不论王政权出现几种陈述，都否认不了王政权没有与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款足额交付给宏兴公司的客观事实。对证据二《授权委托书》的真实性及证明问题均有异议，因实发公司不是本组证据的当事人，无法核实其真实性。因宏兴公司和张某、范国玉、郭富军三位股东及投资人在2013年9月28日之后曾出具多份文件，对2013年9月28日授权委托书的内容进行了修改和补充，应当结合2013年9月28日之后的文件内容，特别是灏丽新城项目部粘贴在售楼处玻璃上的公告，来综合认定郭富军的行为是否能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人，还是郭富军无权代理的个人行为，而不应仅依据2013年9月28日的授权委托书就认定郭富军的所有行为都能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人。对证据三《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该两份证明只能证明王政权在哈尔滨市双城区没有查询到王政权办理住宅类不动产登记，但不能证明与王政权同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明王政权及与王政权同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记。对证据四（2020）黑01执异104号执行裁定书的真实性无异议，对王政权的证明问题无异议，但通过该执行裁定书第一页最后一段载明“案外人王政权称，其于2017年12月1日从郭富军处购买双城区灏丽新城小区16号楼4单元202室房产，缴纳购房款369,278元。该房产其已全款购买”，根据民事诉讼禁止反言原则，能够证明，王政权是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是其在起诉状中虚假陈述的从宏兴公司购买的案涉房屋。对证据五的质证意见同证据三。对证据六证人王某证言的真实性和证明问题均有异议，如王某证言真实，则王某证言与王政权出示的收据上记载“姚洪杰工程款”相矛盾，通过证言内容及王政权出示的证据能够证实，王政权是从王某处购买的案涉房屋，并不是从宏兴公司处购买房屋。对证据七《借记卡账户历史明细清单》的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明取款事实，不能证明用于此款交付购房款的事实。本院认证意见为：王政权举示的证据一，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对证据一予以确认；王政权举示的证据二，因系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对该证据不予确认；王政权举示的证据三、证据四、证据五、证据七，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；王政权举示的证据六，因证人王某证言内容与王政权举示的证据《收据》相互印证，本院对该证据予以确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：依据（2018）黑01民初312号裁定书于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。王政权对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是其内部约定，对外不具有约束力，公章未经合法备案手续，无法确认其真实性。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，2017年5月10日的公告照片时间无法确定，中桥信息报只是广告信息报，不是国家二类报纸，公告的时间是在王政权与宏兴公司签订商品房买卖合同之后，对王政权没有约束力。对证据三的真实性无异议、关联性及合法性有异议，王政权与宏兴公司已签订商品房买卖合同并支付房款，成为产权所有权人，该公告属错误查封。对证据四有异议，证人未到庭，不应采信该证据。对证据五的真实性有异议，现场照片无法确定拍照时间并不能证实是否交工。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，证据是宏兴公司对事实的陈述，仍然需要其他书证相关司法文书进行佐证，不能用其进行认定客观事实。对郭富军的情况说明并无相关法律的生效判决，不具有真实性。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因上述证据能够证明本案事实，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：王政权与宏兴公司签订《商品房买卖合同》约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区16号楼4单元202室房屋出售于王政权，房屋面积为86.28平方米，房款为369,278元,合同记载签订日期为2017年12月1日。宏兴公司为王政权出具案涉房屋交款《收据》，《收据》交款单位处将“王某”更改为“王政权”，记载日期为2017年12月1日，备注“姚洪杰工程款”，加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。2017年12月18日，王政权取款258,000元。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉房屋，王政权作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异104号执行裁定书，裁定：驳回案外人王政权的异议请求。王政权不服该裁定，提起诉讼。另查明，哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年9月16日、10月19日为王政权及其妻子范庆微、儿子王**翰出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。双城区房产住宅局于2020年9月16日、10月19日为王政权及其妻子范庆微、儿子王**翰出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是王政权是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王政权主张其作为商品房消费者享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，王政权举示的《商品房买卖合同》中记载合同签订日期为2017年12月1日，王政权主张其自证人王某处购买案涉房屋，王政权提交的同为2017年12月1日宏兴公司出具的购房款《收据》中将交款单位“王某”更改为“王政权”，但王政权提交的予证明其交付购房款的取款明细记载的取款时间为2017年12月8日。依据以上查清事实，王政权主张的取款交付购房款的时间在其与宏兴公司签订《商品房买卖合同》及宏兴公司为其出具购房款《收据》所记载的日期之后，即依据现有证据不能认定案涉《商品房买卖合同》及《收据》所记载日期的真实性，现无法认定案涉房屋书面买卖合同的具体签订时间。其次，王政权举示宏兴公司于2017年12月1日出具的《收据》及王政权于2017年12月8日取款258,000元的银行账户明细，主张以取款的258,000元交付购房款，以现金形式支付剩余购房款。因案涉房屋购房款为369,278元,王政权主张以现金支付剩余购房款，应对剩余购房款的现金来源等事实予以举证，但王政权未举示初步证据证明交付剩余购房款的资金来源，亦未举示证据证明其日常保有相应金额现金的客观事实。且王政权主张已交付全部购房款，应进一步举示证据证明交付的事实，王政权作为购房人仅提供宏兴公司出具的《收据》及在《收据》日期之后的取款记录，尚不足以认定王政权交付购房款的条件已满足。据此，根据现有证据无法认定王政权享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，王政权的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王政权的诉讼请求。案件受理费6,839.17元，由原告王政权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天