广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13389号原告：东莞市桥头欧特美装饰材料城，住所：广东省东莞市×××××××（田头角段）1号。经营者：潘泉水。委托诉讼代理人：张艳艳，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告：张联三，男，汉族，1984年11月15日出生，住福建省南安市××××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××958。原告东莞市桥头欧特美装饰材料城诉被告张联三租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳艳及被告张联三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年3月5日至2017年5月30日期间的占用使用费6192元、分摊基本电费286.67元、支付管理费670.8元；2.判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年6月30日期间的占有使用费21600元、分摊基本电费1000元、支付管理费2340元；3.判令被告赔偿原告损失800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月5日签订租赁合同，约定被告租用原告205、206号90平方米店铺经营石材，租期每月2160元，每月分摊基本电费100元、管理费234元。2017年3月5日至2017年5月30日装修期未收租金。2018年8月28日，被告以案涉租赁物未取得建设工程规划许可证属违建为由诉至贵院，请求判决确决租赁合同无效、返还押金4320元、赔偿装修损失、石材损失等，贵院经审理后作出(2018)粤1973民初16499号民事判决，判决确认租赁合同无效、返还押金4320元、赔偿装修损失19550元、石材损失22336元，原告不服提出上诉，东莞市中级人民法院经审理后作出(2019)粤19民终9661号民事判决，驳回上诉，维持原判。因案涉租赁合同被判决确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告有权要求被告参照合同约定的标准支付房屋，与有使用费、电费、管理费并赔偿损失。具体项目如下：（一）2017年3月5日至2017年5月30日合同约定的装修免租期，因合同被确认无效被告需支付占有使用费2160元/30天×86天=6192元、分摊基本电费100元/30天×86天=286.67元、支付管理费234元/30天×86天=670.8元，小计7149.47元。（二）(2018)粤1973民初16499号案，被告于2018年8月28日起诉后自2018年9月1日开始就没有再支付租金，也未将205、206号店铺返延给原告，且店铺里一直放置着被告物品，原告无法将店铺出租。因此，应由被告支付2018年9月1日至2019年6月30日期间的占有使用费2160元／月×10个月=21600元、分摊基本电费100元／月×10个月=1000元、支付管理费234元／月×10个月=2340元，小24940元。（三）被告在占有使用店铺期间，将店铺的墙壁拆做门洞，原告为恢复原状支付费用800元，被告应予以赔偿。以上三项合计32889.47元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告答辩称，2017年3月5日至5月30日是免租期，我方不同意支付租金给原告，电费、管理费也不同意支付。因为在2017年3月5日至5月30日我有支付管理费。2018年9月1日至2019年6月30日，原告已经将店铺转让给另一个人，我于2019年9月5日交房租的时候就说不再租店铺。我是2018年9月5日前就将店铺腾空了，2018年7月5日前店铺的钥匙已经给原告拿走了。损失费我不同意支付，门洞是因为隔壁的店铺也是我租的，故我开了一个门洞。退场时，因为原告当时叫我把店铺的门洞封起来，我封好了门洞才退场的。经审理查明，2017年3月5日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市欧特美装饰材料城区205、206号商铺租出给乙方使用。合同约定的租赁期为3年，即2017年3月5日起至2020年2月30日止。每月租金为2160元，2017年3月5日至2017年5月30日乙方享有免缴租金的优惠。市场开业前为装修期，乙方不必支付所租商铺的租金，但仍须支付其他乙方实际发生的所有费用（例如水、电费等）。乙方须于每月五号前向物业管理公司缴纳当月管理费及公共水电费等。管理费每月2.6元/平方米等。在交铺之日，乙方须交付等额于一个月管理费，即234元的款项作为管理费等，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告交付案涉的商铺给张联三进行了装修，张联三于2017年6月开始支付房租。后双方在租赁期间发生纠纷，2018年8月29日，被告起诉至本院，提出确认案涉合同无效、原告退还押金4320元，并赔偿装修损失49500元、电机损失5710元、石材损失22336元等诉讼请求。本院作出（2018）粤1973民初16499号民事判决书，确认张联三与东莞市桥头欧特美装饰材料城于2017年3月5日签订的租赁合同无效。东莞市桥头欧特美装饰材料城返还张联三押金4320元，赔偿张联三装修损失19550元并赔偿张联三石材损失22336元。上述判决内容经东莞市中级人民法院作出的（2019）粤19民终9661号民事判决予以维持，并于2019年11月11日发生法律效力。原告主张双方发生纠纷之后被告一直没有腾空租赁房屋，商铺内还放置了其物品，直至上述判决确认合同无效被告才将物品清空，故要求被告支付2018年9月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费，被告主张于2018年9月5日口头通知原告不再承租并腾空租赁房屋。再查明，（2018）粤1973民初16499号案件在审理过程中，就租赁房屋的装修价值进行了评估鉴定。原告提交了该案件的评估报告书，主张该案的鉴定机构于2019年3月7日进行了实地勘查根据勘察照片显示租赁店铺中还堆放着被告物品，被告仅确认墙面上的装修物为其所有。经审查，除装饰装修物品外，勘验照片的部分地面上放置了建筑材料等物品。原告主张被告没有支付2017年3月5日至5月30日及2018年9月1日至2019年6月30日期间的电费及管理费，并主张被告实际每月分担电费100元。被告则认为电费按照实际用电情况计算，其已经将2017年3月5日至5月30日电费、管理费支付给原告，至于2018年9月1日之后的上述费用，其无需支付。被告提供了微信转账凭证，显示被告于2017年6月9日向案外人黄伟鹏支付了9861元，被告主张黄伟鹏为原告公司职员，支付的金额中包含2017年5月的水电费、管理费及案外店铺（207-210）的租金、水电费及管理费等。被告还提交了信用卡对账单打印件，显示其于2017年4月10日向原告转账支付了3000元和6461元，于2017年5月10日向原告转账支付了7178元。被告主张上述金额中包含了案涉2017年3月、4月的水电费和管理费及案外店铺（207-210）的租金。原告对此不予确认。原告主张被告在占有使用租赁店铺期间，将206店铺的墙壁拆做门洞，被告没有恢复原状，原告为恢复原状支付费用800元，被告应予以赔偿。原告还提供了收款收据证明其为修补门洞向案外人支付了800元维修费，被告对上述费用不予确认。被告提供了录像，证明其已经将门洞封住。录像显示门洞为用两块板封住，与周围的墙面颜色并不一致。庭审中，其承认加了一个米黄色的石膏板予以恢复，并没有恢复原状。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告之前签订的案涉租赁合同被生效判决确认无效，双方亦无异议，本院亦予以确认。本案争议的焦点为:一、被告是否需要向原告支付诉请期间的房屋占用使用费及相应的电费、管理费，金额如何确定；二、被告是否需要赔偿原告损失。关于争议焦点一。关于2017年3月5日至5月30日期间的房屋占有使用费。因案涉合同无效，故合同中关于免租期的约定亦无效。但从双方签订的合同内容来看，免租期是原告根据约定的承租期间及需要装修等因素给予的租金减免优惠。在实际承租期间，被告亦进行了装修，被告并没有因免租期而获利，符合签订合同时约定的租金减免的情形。且合同约定的租赁期为三年，而被告亦承租了一年多的时间，因双方发生另案的纠纷导致没有继续租赁房屋，没有证据显示被告恶意享有免租期的租金优惠。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的条文精神，房屋租赁合同无效，但是仍应当根据租赁合同约定的租金标准计付占有使用费，故在被告没有明显恶意的情形下，参照合同约定免除上述期间的房屋占有使用费符合双方在签订合同时的意愿，也不悖于公平原则。综上，原告要求被告支付上述期间的房屋占有使用费，本院不予支持。至于上述期间的电费、管理费。上述费用发生在租赁初期，被告在其后的租赁期间有按照约定向被告支付房租等费用，从常理而言，被告如拖欠上述费用，原告可以在其后被告交纳的费用中予以扣除或者进行催缴，原告不予扣除或催缴管理费、电费与常理不符。而被告亦提供了金融机构出具的电子对账单打印件，显示被告有在上述期间向被告支付过款项，结合本院上述论述，本院认为从盖然性而言，被告拖欠上述期间的管理费、电费的可能性较低，原告也没有提供证据证明实际发生电费的金额，故原告要求被告支付上述期间的管理费670.8元，分摊基本电费286.67元，本院不予支持。关于2018年9月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费。2018年8月29日，被告因与原告的纠纷起诉至法院，原告诉请的上述期间在另案（2018）粤1973民初16499号案件处理期间。被告没有提供证据证明其腾空租赁房屋的时间，故被告主张已经于2018年9月5日前腾空租赁房屋的主张，本院不予采信。但根据（2018）粤1973民初16499号案件鉴定过程中，鉴定机构于2019年3月7日实地勘查的照片显示，勘查时租赁房屋已经没有处于经营状态，仅有少数的建筑材料放置在地面上。原告主张该物品为被告所有，被告并不予确认。本院认为，勘查照片显示租赁的房屋基本处于空置的状态，故勘验结束后原告客观上可以收回该房屋。即便地面上存在的物品为被告所有，但并未严重到原告无法收回房屋的程度。结合被告已经于2018年8月29日起诉原告要求确认合同无效等事实，本院认定，截至勘验之日，被告已经履行了腾房的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告仅需支付2018年9月1日2019年3月6日期间的房屋占有使用费及管理费。同时，参照被告支付租金的时间为每月10日前，被告需支付占有使用费及管理费的期间大致为六个月，故被告需支付的占有使用费的金额为12960元（6月×2160元/月）、管理费为1404元（6月×234元/月）。至于电费，原告没有提供证据证明上述期间实际发生的电费金额，本院对其主张不予支持。对于争议焦点二。被告确认其在租赁期间在租赁房屋的墙壁上开了门洞，其提供的视频显示修补后的门洞并未达到与周围墙壁颜色一致的状态，庭审中，被告亦确认该事实，故原告关于修补门洞的主张，本院予以确认。原告亦提供了收款收据证明其为修补门洞支付了800元，故在没有相反证据的情况下，本院对原告的主张予以采信，被告应当赔偿原告上述损失800元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，缺席判决如下：一、被告张联三应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市桥头欧特美装饰材料城支付2018年9月1日2019年3月6日期间的房屋占有使用费12960元及管理费1404元；二、被告张联三应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市桥头欧特美装饰材料城赔偿损失800元；三、驳回原告东莞市桥头欧特美装饰材料城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费311元，由原告东莞市桥头欧特美装饰材料城承担175元，被告张联三承担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 李 冰二〇二〇年十二月十八日书记员 杨苑芸张常兰附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。