青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初583号原告（反诉被告）：呼和浩特市大道健身服务有限公司，统一社会信用代码911501053289566554，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东影南路恒大名都楼综合楼****。法定代表人：刘轶杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳桂玲，该公司法务。被告（反诉原告）：西宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630105MA7527UL7N，住，住所地：青海省西宁市城**海湖大道****楼****/div>法定代表人：肖治宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：录利娃，该公司法务。被告：毛昊昊（公民身份号码：×××），男，汉族，1988年9月4日出生，国宏消防工程集团有限公司西宁分公司总经理，住西宁市。委托诉讼代理人：毛楚楚，西宁江楚建筑劳务有限公司总经理，住址同上，系毛昊昊之弟。原告（反诉被告）呼和浩特市大道健身服务有限公司（以下简称大道健身服务公司）诉被告（反诉原告）西宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）、被告毛昊昊房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大道健身服务公司的委托诉讼代理人岳桂玲，被告西宁碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人录利娃，被告毛昊昊的委托诉讼代理人毛楚楚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。大道健身服务公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告碧桂园房地产公司继续履行与原告于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》。二、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令毛昊昊继续履行原告与碧桂园房地产公司于2018年4月1日签订的编号为BGY-P4500001号《商铺租赁合同》；二、判令二被告共同减免因新冠疫情原因无法正常营业的两个月租金（2020年1月31日至3月31日）共计2.8万元及物业费；三、二被告共同赔偿原告经济损失共计548600元（自2020年4月1日至2020年6月30日经营损失24万元、员工工资15万元、租金138600元、物业费2万元。）四、上述损失计算至恢复正常营业时止；五、二被告共同配合安装水电表；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告就其位于西宁钻石郡22幢第101号建筑面积约700平方米的商铺出租给原告用于经营健身，为此，原告与被告经协商于2018年4月1日自愿签订了合同编号为BGY-P4500001《商铺租赁合同》，约定租赁期限五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止，租赁期内租金总额为772800元，约定半年一交，签订本合同时原告向被告一次性支付保证金10万元整，该《商铺租赁合同》还对退还保证金、装修、违约处理等进行了明确约定。合同签订后，原告按《商铺租赁合同》的约定全面履行了支付保证金、按期缴纳租金等的义务。原告在履行期间内于2019年12月4日收到一份书面《通知函》，内容称原告租赁使用的商铺已被被告出卖给第三方，因第三方重新装修营业所需，让原告在一个月内搬出清场，若未搬出影响其装修，第三方将按每日5000元收取原告的租赁费。该“通知函”没有任何署名，原告也未收到被告任何出卖此商铺的通知等。因原告在履行合同期间内，为了更好的经营健身房，策划经营广告、会员优惠活动，在经营前期付出的巨大的经营成本，在原告及其全体健身教练及员工的共同努力下，截止目前原告经营的健身房已达到713名会员，所有付出的巨额成本开始有回报时，却收到让原告搬出的“通知函”，无奈之下，原告多次找到被告了解此事并要求被告按《商铺租赁合同》继续履行其义务，无果。综上，原告认为，原被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，对原被告均应产生法律效力，故原、被告均应按照合同的约定全面履行合同确定的义务。但是，被告以将出租房屋出卖给第三方为由提出解除合同，不仅与合同约定不符构成了严重违约，而且于法不符。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”"、230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”的规定，被告以将出租房屋出卖给第三方为由提出解除合同更是没有法律依据。鉴于此，为维护原告的合法权益，维护诚信的市场经济秩序，原告特具状起诉，请求人民法院依法判如所请。碧桂园房地产公司辩称，1.我方已将房屋出售，所有权已发生变化；2.原告在签署合同时已放弃优先购买权，所以转让房屋时无需征询原告意见，我方不是继续履行合同的主体；3.房屋买受人对于房屋出租的事实知悉并无异议；4.原告存在擅自转租的情形，商铺经营主体发生改变，原告存在违约情形；5.减免租金国家无强制性政策，且房屋已经转让至新的受让人，应向房屋受让人主张；6.原告先违约，要求我方赔偿其损失无法律依据。且房屋已经转让；7．原告第4至6项诉求无法律依据。毛昊昊辩称，2019年12月4日要求原告搬出的《通知函》是我方所发，原因是原告擅自将房屋转租，根据《商铺租赁合同》6.5、6.1条原告必须以其自己名义办理工商营业执照，否则视为原告违约转租、分租。减免租金国家无强制性政策。原告主张的租金等费用与实际差距较大；原告第4至6项诉求没有法律依据。碧桂园房地产公司向本院提起反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：碧桂园房地产公司与大道健身服务公司于2018年5月2日签署合同编号为BGY-P4500001《商铺租赁合同》，合同约定：“大道健身服务公司租赁碧桂园房地产公司位于西宁钻石郡22幢第101号商铺，租期为2018年4月1日起至2023年3月31日止；用途为经营品牌为大道健身。由于大道健身服务公司在租赁商铺期间存在擅自将该商铺转租给他人使用的情形，商铺的经营主体发生改变，现商铺的实际经营管理者为“青海菲特威尔健身管理有限公司”，经营场所的“公共场所卫生许可证”上显示为“西宁市城**玖创健身工作室”，通过查询企业信息网可知，大道健身服务公司与青海菲特威尔健身管理有限公司以及西宁市城北区玖创健身工作室无任何关系。根据合同约定：大道健身服务公司有权使用涉案商铺且自主经营；大道健身服务公司必须以其自己名义办理工商营业执照，否则视为大道健身服务公司违约转租，分租。若大道健身服务公司“擅自将该商铺转租、分租给他人使用的，视为违约，碧桂园房地产公司有权解除《商铺租赁合同》”；其次，根据合同约定，“按照约定解除合同的，由碧桂园房地产公司或者授权的物业服务公司向大道健身服务公司发出解除合同的书面通知，自书面通知送达大道健身时生效”。碧桂园房地产公司已于2020年5月14日将解除合同的《告知函》通过EMS、微信、邮箱等三种方式对大道健身服务公司进行了送达。因此，在大道健身服务公司已构成违约的情形下，我公司为维护合法权益，提起反诉。大道健身服务公司对碧桂园房地产公司的反诉辩称，我公司认为本案是一个买卖不破租赁的法律关系，由于被告原因导致损失扩大，碧桂园房地产公司应根据诚实守信原则，让我公司进行经营，但对方不履行义务，反而找理由将投资巨大的大道健身服务公司赶走；其次，主体不适格。因为碧桂园房地产公司已将涉案商铺产权转让给毛昊昊，提出解除合同无法律依据；我公司住所地在呼和浩特市，为了碧桂园在西宁的发展，与本公司教练李玖伦进行内部合作，菲特威尔健身管理有限公司给大道健身服务公司提供支持，还提供各项服务，参与共同管理，达到共同发展，也是为了发展碧桂园小区业主健身事业，所以我公司不存在反诉状中提及的转租分租的情形；我方授权本公司教练、店长李玖伦经营涉案商铺，是因为大道健身服务公司多次办理营业执照，工商局不同意我公司使用大道健身字样，经我公司授权，李玖伦办理工商执照，一直挂于健身场所，对方自始都是知情的，包括在收取租金时从未提出过异议，现碧桂园房地产公司将商铺转让给毛昊昊后，因买卖不破租赁，对方无权解除合同。大道健身服务公司为证明其诉讼请求提交证据：1.《商铺租赁合同》，拟证实①大道健身服务公司租赁碧桂园公司位于西宁市城北区钻石郡22幢第101号商铺，于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，原告承租涉案商铺用于经营品牌为“大道健身”的健身中心，期限为五年，被告于合同签订后将商铺交于原告使用。②原告与被告碧桂园公司签订的合同合法有效，应受法律保护。③原告与被告碧桂园房地产公司存在租赁合同关系。2.收据、交款凭证，拟证实大道健身服务公司按照合同约定按期交纳押金、租赁费、物业费的事实。3.关于2020年3月11日李玖伦与碧桂园公司刘凯以及2020年4月16日李玖伦与毛昊昊的电话录音。原告认为该录音能证实碧桂园房地产公司拒绝收取大道健身服务公司租金等费用，阻挠原告正常营业，将商铺停水停电，导致原告自2020年1月20日至今正常营业以及毛昊昊强行要求原告搬出的事实。4.毛昊昊分别于2019年12月4日和2020年4月17日向大道健身公司发出的《通知》，拟证明碧桂园公司将商铺出售给毛昊昊，作为商铺购买人无权将原告限期搬离的事实。5.碧桂园房地产公司于2020年5月14日向大道健身公司发出的《告知函》。拟证明该函件是碧桂园房地产公司无故至函，无理要求原告解除合同，主体不适格的事实。6.大道健身公司于2020年5月15日向碧桂园房地产公司做出的《回复函》。拟证明大道健身公司不存在任何违约情况，碧桂园房地产公司无权与原告解除合同的事实；7.原告出具的证明、员工招聘登记表以及李玖伦身份证复印件。拟证明原告委派员工李玖伦负责商铺经营，有权处理所有事宜。8.青海菲特威尔健身管理有限公司（以下简称菲特威尔健身公司）出具的情况说明、营业执照。原告认为该组证据证明了为了碧桂园健身板块发展，与原告公司店长、教练李玖伦创办的菲特威尔健身公司进行了内部合作。9.会员统计表及民事起诉状。原告认为截止2020年3月15日，原告会员剩余未消费金额为821268元，私教会员剩余未消费金额为14380元，由于公司不能正常营业，公司会员起诉要求赔偿损失的事实。碧桂园房地产公司对大道健身服务公司提交的证据质证认为：对《商铺租赁合同》、收据、交款凭证无异议；对录音通话内容无异议，对真实性有异议，对证明方向不认可；证据《通知》与我公司无关；证据《告知函》和《回复函》，碧桂园房地产公司认为由于原告违约向被告发出告知函，对原告回复函的证明内容不认可。对大道健身服务公司出具的证明不认可，认为该证明是后补的，对员工招聘登记表不认可；对情况说明的三性不认可，营业执照的真实性认可，但证明目的不认可，认为原告存在规避其违约事实的嫌疑；对会员统计表的证明方向不予认可，因民事诉状的被告不是原告公司，是否真实立案有待查证。毛昊昊对大道健身服务公司提交的证据质证认为：对《商铺租赁合同》、收据、交款凭证无异议；不认可录音通话；对《告知函》的真实性无异议，但不认可证明方向；对回复函的内容和证明方向均不认可，认为原告确实存在违约行为；对大道健身服务公司通过要求以员工的名义办理营业执照的方式不认可，因为合同中约定了要求合同签订人以其自己名义办理营业执照；对《员工招聘登记表》的真实性不认可，认为没有相关证据印证；对情况说明不认可其证明力，认为说明人与原告无关联性；对会员统计表及民事起诉状均不认可。碧桂园房地产公司针对答辩意见及其反诉请求提交证据一致：1.《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，拟证明碧桂园房地产公司已于2019年8月27日将房屋出售，所有权发生变动，我方无继续履行合同的义务，也非履行合同的主体。2.碧桂园房地产公司于2019年8月20日向毛昊昊发出的《告知函》，拟证明我方已于2019年8月20日将带租约出售的事宜告知房屋新的受让人，其对此知悉无异议；3.毛昊昊于2019年12月4日向大道健身公司发出的《通知函》和碧桂园房地产公司于2020年5月14日向大道健身公司发出的《告知函》，拟证明《通知函》非碧桂园房地产公司所发，落款为毛昊昊。且要求其搬出清场的《通知函》实质为原告存在违约行为，新承租人依据《商铺租赁合同》7.3条解除《商铺租赁合同》的《通知函》，根据7.3条，自通知送达时，《商铺租赁合同》于2019年12月4日已解除；原告为变更诉求要求我司继续履行合同，我方于2020年5月14日再次依据商铺租赁合同7.3条发出解除租赁合同的告知函，要求解除租赁合同。4.现场营业照片、入会申请书、收据、企业信息公示报告，拟证明原告在租赁期间擅自转租商铺给他人使用，经营主体已发生变化，原告构成违约在前，且原告主张租金及物业费金额约为实际金额的3倍，其主观恶意较大，有违诚实信用原则。大道健身公司对碧桂园房地产公司提交的证据质证认为：对《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》的真实性无异议，对证明方向有异议，碧桂园房地产公司于2019年8月27日将涉案商铺出售给毛昊昊，在2019年10月22日及2020年3月30日仍然收取原告租金、物业费，该证据能证实碧桂园房地产公司在合同履行期间内买卖不破租赁，碧桂园房地产公司有义务告知买受人该涉案商铺租赁的事实，原告与买受人继续履行商铺租赁合同。对碧桂园房地产公司于2019年8月20日向毛昊昊发出的《告知函》不清楚，对关联性和真实性有异议，因为碧桂园房地产公司向毛昊昊履行告知义务时没有将出售的商铺与原告在合同履行期间内出售的情况告知毛昊昊，也未告知原告。对证据3的《通知函》和《告知函》的真实性无异议，但对证明方向有异议。我方已陈述不存在转租事实，不同意解除合同；对现场营业照片的真实性无异议，对来源有异议，是不合法的，非经原告同意的情况下拍摄的。该组证据能证实被告强行将原告经营的健身房上锁，擅自进入该场所；入会申请书是办理工商登记时工商局称不能有大道健身的字样，原告授权本公司店长李玖伦负责办理商铺的登记，注册了菲特威尔健身公司，并悬挂在原被告通用的场地，被告从一开始就是知情并认可的，包括收取租金也是经原告授权由李玖伦支付的，不存在转租的情况。而且菲特威尔健身公司法定代表人是李玖伦，印证原告陈述的我方授权教练经营公司，给我方提供帮助的事实。毛昊昊对碧桂园房地产公司提交的证据均无异议，予以认可。毛昊昊针对答辩意见提交证据与碧桂园房地产公司提交的碧桂园房地产公司于2019年8月20日向毛昊昊发出的《告知函》、毛昊昊于2019年12月4日向大道健身服务公司发出的《通知函》以及现场营业照片、入会申请书、收据、企业信息公示报告一致，拟证明内容一致。大道健身服务公司的质证意见也同碧桂园房地产公司提交证据的质证意见一致；碧桂园房地产公司对毛昊昊提交的证据均无异议。对原、被告不持异议的证据本院予以采信，对持有异议的证据本院结合当事人陈述及查明事实综合进行认定。经审理查明，碧桂园房地产公司与大道健身服务公司于2018年5月2日签署合同编号为BGY-P4500001《商铺租赁合同》，合同约定：“大道健身服务公司租赁碧桂园房地产公司位于西宁钻石郡22幢第101号商铺，租期为2018年4月1日起至2023年3月31日止；租赁物的使用用途为经营健身，经营品牌为大道健身。该商铺的租金自2018年10月1日起计算，租金按租金明细表计收。乙方在签订合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金100000元及预缴第一个租赁年度租金84000元，合同还对商铺装修、解除、甲乙双方权利义务及违约处理等进行约定。同时，大道健身服务公司出具放弃优先购买权声明，明确承诺放弃同等条件下优先购买该物业的权利。合同签订后，大道健身服务公司于2018年5月28日向碧桂园公司缴纳了保证金100000元以及自2018年10月1日至2019年3月31日的租金84000元，于2019年10月22日通过李玖伦掌上银行支付租金84000元，又于2020年3月30日向碧桂园房地产公司缴纳7350元。又查，2019年8月27日，碧桂园房地产公司与毛昊昊签订《商品房买卖合同》（合同编号XS01002019006758、房屋代码60593180），约定毛昊昊购买西宁碧桂园房地产公司开发的的位××区，规划用途为商业，实测建筑面积为2818.98平方米。2019年8月20日，碧桂园房地产公司向毛昊昊发出一份《告知函》，告知：“因我司于2018年5月2日与呼和浩特市大道健身服务有限公司签署合同编号：BGY-P4500001的《商铺租赁合同》，租期为：2018年10月1日至2023年3月31日，租期内租金总额为：772800元。现将此情况告知于您，请您对此情况带来的相关后果仔细评估及考量，如您对此无异议，烦请您按照双方约定的时间签署《商品房买卖合同》。”2019年12月4日，毛昊昊向大道健身服务公司发出《通知函》，告知：“西宁市城北区海湖大道15号西宁碧桂园22号楼15-39室商品房现已被我方买下，现我方准备将此楼重新装修营业，你方现经营的健身房也在我方装修范围内，所以特下此函，通知你方在一个月内（最晚时间为：2020年1月4日）将健身房区域腾出，方便我方施工队进场施工，若你方未能按照约定时间搬出，影响我方装修，我方将对你方以5000元/日进行收取房屋租赁费，”2020年春节前夕，毛昊昊将大道健身服务公司的大门上锁，同年4-5月，大道健身服务公司因毛昊昊锁门导致无法营业。再查，大道健身服务公司向法院提起要求碧桂园房地产公司继续履行合同之诉后，2020年5月14日，碧桂园房地产公司向大道健身服务公司发出《告知函》，告知：因大道健身服务公司在租赁碧桂园商铺期间存在擅自将该商铺转租给他人使用的情形，根据合同约定视为大道健身服务公司违约，碧桂园房地产公司有权解除《商铺租赁合同》（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）。且根据《商铺租赁合同》7.3条：“按照约定解除合同的，由我司或者我司授权的物业服务公司向贵公司发出解除合同的书面通知，自书面通知送达贵司时生效。”本院认为，大道健身服务公司与碧桂园房地产公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当严格履行合同。碧桂园房地产公司在租赁期间将涉案房屋卖给毛昊昊，并告知毛昊昊该涉案房屋的租赁情况，大道健身服务公司也表示放弃优先购买权，毛昊昊与碧桂园房地产公司之间形成的房屋买卖关系依法成立。因买卖不破租赁，毛昊昊与大道健身服务公司就涉案房屋的租赁合同继续有效，碧桂园房地产公司因不再是涉案房屋的所有权人，不应该承担因合同未履行的责任。本案因毛昊昊从碧桂园房地产公司购买涉案房屋后将该房屋大门上锁致大道健身服务公司无法正常营业而导致纠纷产生。本案的争议焦点是：一是大道健身服务公司是否有权要求二被告承担民事责任。大道健身服务公司认为因工商登记部门要求不能以大道健身字样登记工商注册手续，故由其公司教练李玖伦出面注册菲特威尔健身公司，并由菲特威尔健身公司负责具体的工作，双方是内部管理行为，并非转租行为；碧桂园房地产公司及毛昊昊均认为现商铺的实际经营管理者为“菲特威尔健身公司”，经营场所的“公共场所卫生许可证”上显示为“西宁市城**玖创健身工作室”，由于大道健身服务公司在租赁商铺期间存在擅自将该商铺转租给他人使用的情形，商铺的经营主体发生改变，大道健身服务公司存在违约行为。本院认为，以李玖伦为法定代表人的菲特威尔健身公司与大道健身服务公司是两个独立的企业法人，股东也不相同。无论是大道健身服务公司还是李玖伦虽认为菲特威尔健身公司是大道健身授权管理，双方是合作关系，但都无法提供双方是合作行为的合作协议，也并无相关证据证明其主张，由此可以认定菲特威尔健身公司是实际经营者。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”虽然大道健身服务公司的转租行为没有得到碧桂园房地产公司的认可，但大道健身服务公司以菲特威尔健身公司的名义在涉案房屋租赁期间经营健身场所的外观、经营状态、所用名称等处于开放模式，碧桂园房地产公司和毛昊昊明知合同中有禁止乙方转租的内容，但仍未向大道健身服务公司做出任何明示或通知，视为大道健身服务公司与菲特威尔健身公司的转租行为成立。由于大道健身服务公司具有转租行为，不再是合同的相对人，无权要求二被告继续履行合同，承担相应的民事责任。被告由此提出的答辩意见不予采纳。二是碧桂园房地产公司的反诉请求是否能够得到支持。由于案涉房屋所有权已发生变更，从“所有权变动不破租赁”一般原则来说，碧桂园房地产公司已不是涉案房屋的出租方，出租方应该是毛昊昊，碧桂园房地产公司无权向大道健身服务公司提出解除合同的主张，对碧桂园房地产公司由此提起的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回原告呼和浩特市大道健身服务有限公司大道健身服务公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告西宁碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。本案诉讼费用9566元，由原告原告呼和浩特市大道健身服务有限公司大道健身服务公司，反诉费用50元，由西宁碧桂园房地产开发有限公司负担。审判长 吕彩红人民陪审员 代素英人民陪审员 丁有花二〇二〇年十二月十一日书记员 刘 尧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。