江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初6458号原告：邹荣霞，女，1975年11月27日生，汉族，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：张思哲，江苏新高的律师事务所律师。被告：南京秀厨餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路212号永昌大厦一楼。法定代表人：江还英。被告：胡昆仑，男，1983年3月5日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告邹荣霞与被告南京秀厨餐饮管理有限公司(以下简称秀厨公司)、胡昆仑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告邹荣霞及其委托诉讼代理人张思哲到庭参加诉讼。被告秀厨公司、胡昆仑经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。邹荣霞向本院提出诉讼请求：1.解除邹荣霞与秀厨公司之间的《商业房屋租赁合同》；2.秀厨公司退还邹荣霞已经支付的租金100000元、履约保证金16000元、物业服务费3000元、进场费20000元、装修费20000元，合计159000元，并赔偿利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准3.85%，自2020年6月1日计算至实际给付之日止）；3.秀厨公司承担邹荣霞为维护权利而支付的律师费8000元；4.秀厨公司赔偿邹荣霞3个月的店铺经济损失共计16093元（按照2019年南京城镇居民人均可支配收入64372元的标准计算）；5.秀厨公司赔偿邹荣霞2020年6月1日至同年9月1日3个月的租房损失5400元；6.秀厨公司赔偿邹荣霞案涉商铺转租中介费2000元；7.胡昆仑对秀厨公司的上述全部债务承担连带责任；8、本案的诉讼费由秀厨公司和胡昆仑承担。事实和理由：2020年5月6日，邹荣霞与秀厨公司签订《商业房屋租赁合同》，约定秀厨公司将位于江苏省南京市秦淮区（以下简称Ｐ1商铺）出租给邹荣霞用于奶茶店经营，租赁期限为2020年5月6日至2022年5月5日，租金每年100000元、履约保证金16000元、物业服务费3000元、一次性进场费20000元。此外，《商业房屋租赁合同》还约定，秀厨公司免费为邹荣霞办理营业执照和食品经营许可证，商铺在向邹荣霞交付前应当能够满足办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案需要，能够满足邹荣霞确定的租赁用途；秀厨公司应当于2020年6月1日向邹荣霞交付案涉商铺；若一方违约，违约方应当赔偿守约方遭受的损失，包括但不限于律师费、交通费等。《商业房屋租赁合同》签订后，邹荣霞向秀厨公司支付了案涉商铺一年的租金100000元、履约保证金16000元、物业服务费3000元、一次性进场费20000元，共计139000元。2020年5月19日，邹荣霞与秀厨公司签订《补充协议》，秀厨公司以装修费存在差价为由，要求邹荣霞补充差价20000元，邹荣霞也当场交付了此款。至此，邹荣霞已经向秀厨公司支付款项共计159000元。然而，邹荣霞在向南京市秦淮区行政审批局申请办理店招店牌过程中，被告知案渉商铺系违建，无法办理。邹荣霞在吃惊之余向秀厨公司的授权代表人汪新贵询问此事，汪新贵告知邹荣霞此事交由他处理，但是至今也没有准确答复。为此，2020年7月20日，邹荣霞再次询问案涉房屋所在地的南京市秦淮区人民政府洪武路街道办事处（以下简称洪武路办事处），被明确告知案渉房屋确系违建，且已经下发了《限期拆除告知书》。秀厨公司在签约时未告知邹荣霞案涉商铺系违建，致使邹荣霞承租后无法办理店招店牌及其他经营所需的行政审批手续，且现在案涉商铺已被行政机关要求限期拆除，故邹荣霞承租用于奶茶店经营的合同目的已经无法实现。秀厨公司的上述违约行为造成了邹荣霞经济损失：其一，邹荣霞自2020年6月1日后便无任何经济收入；其二，邹荣霞为履行合同，在南京承租住房用于生活居住，并按月支付租金；其三，邹荣霞长将其长时间无法办理店招店牌，并得知案商铺屋可能系违建的情况告知秀厨公司，秀厨公司的代表汪新贵让邹荣霞将商铺转租（最终未能转租成功），为此邹荣霞又支付了转租中介费2000元。邹荣霞提起诉讼，为此支付律师费8000元。秀厨公司属于一人有限责任公司，胡昆仑系秀厨公司唯一股东，应当对秀厨公司的债务承担连带责任。综上，请求判如所请。秀厨公司、胡昆仑均未答辩，亦未提交反驳证据。邹荣霞围绕诉讼请求依法提交了企业信用信息公示报告、《商业房屋租赁合同》、《补充协议》、账单详情截屏打印件、收据、营业执照、《店招店牌受理通知书》、《限期拆除告知书》照片打印件、《房屋租赁合同》、照片、《服务协议》、南京市统计局网站截图打印件、《法律事务委托代理合同》、发票等证据，陈述其承租的商铺为P1商铺，但秀厨公司的汪新贵以南京市秦淮区白下路273号建筑物东侧第一层的第M1商铺（以下简称M1商铺）的地址代为办理营业执照，并将有关P1商铺的《商业房屋租赁合同》原件的第一页收回，更换为有关M1商铺的合同第一页，而实际承租的仍为P1商铺，后被行政审批部门发现，卫生许可及店招店牌均无法办理。诉讼过程中，本院依法向洪武路办事处城市综合管理行政执法大队人员进行了调查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月6日，邹荣霞（承租人、乙方）未核实建筑的合法手续即与秀厨公司（出租人、甲方）就P1商铺签订《商业房屋租赁合同》一份。邹荣霞共支付房屋租金100000元、保证金16000元、物业费3000元，秀厨公司为此于2020年5月7日出具了相应金额的收据。2020年5月19日，邹荣霞（乙方）与秀厨公司（甲方）签订《补充协议》一份，并支付补差装修费20000元。2020年6月8日，邹荣霞取得字号为“南京市秦淮区邹荣霞饮品店”的个体营业执照，经营场所登记为“南京市秦淮区白下路273号一层M1”。此后，邹荣霞在申请办理门头时被洪武路办事处城市综合管理行政执法大队人员告知其店铺可能涉嫌违建。2020年8月19日，南京市规划和自然资源局向洪武路办事处复函，确认南京市秦淮区白下路273号伯利兹科技园B1幢东、西侧两处建筑物（东侧建筑不含已批门卫部分）属于违法建设。洪武路办事处为此分别向南京伯利兹科技发展有限公司（以下简称伯利兹公司）、江苏海事职业技术学院送达《限期拆除告知书》，要求拆除的建筑物含P1商铺。邹荣霞陈述承租的案涉房屋的装修仅贴了部分墙面瓷砖，尚未安装门，被秀厨公司用布进行围挡。现邹荣霞诉至本院，请求判如所请。邹荣霞委托江苏新高的律师事务所代理本案诉讼，为此支付律师费8000元。庭审中，邹荣霞陈述伯利兹公司曾表示愿意向商户垫付损失，但因自己提起了诉讼，该公司不愿垫付，故自己未从伯利兹公司取得任何补偿款或赔偿款。另查明，《商业房屋租赁合同》第一条载明：“租赁房屋所在建筑物坐落于中国江苏省南京市秦淮区，甲方向乙方出租的租赁房屋为位于该建筑物东侧第一层的第Ｐ1商铺。”第二条载明：“甲乙双方同意该商铺作为奶茶使用，面积13平方米……”。第三条载明：“（1）本合同租赁期限二年，自租赁房屋交付之日起计算（包含免租装修期），即自2020年5月6日起至2022年5月5日止。（注：租金起算时间以商场开业时间为准）；租赁房屋交付日与本合同第五条第2款约定的实际交付日不符的，租赁期限开始日期以本合同第五条第2款约定的实际交付日为准……”。第四条载明：“（1）租赁房屋的租金自本合同签订之日起计算。本合同约定的租金数额不包括乙方依据本合同应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。（2）租金支付时间①本合同签订后3日内，乙方向甲方支付从2020年5月6日起至2021年5月5日止的租金，共计100000元，履约保证金16000元。（租金起算以实际开业时间为准，若乙方单方解除合同，租金自合同签订之日起算。）……租赁房屋物业服务费按租赁每间计算，每年3000元……双方约定在双方签订合约后乙方需向甲方缴纳一次性进场费用共计20000元作为进场水电煤及外场结构装潢等共享环境建设（如有），此费用为一次性收费，除甲方根据合约约定存在实际违约行为外，任何情况下，甲方都无需退还此部分费用……”。合同第五条载明：“甲方应于2020年6月1日（具体以实际交付日期为准）向乙方交付租赁房屋（以下简称“交付日”）……甲乙双方应于约定的交付日前办理租赁房屋验收手续（具体日期以甲方提前十五日书面通知的日期为准），并签署租赁房屋交接验收确认书……房屋交接验收确认书签署当日为甲方实际向乙方交付租赁房屋之日（以下简称“实际交付日”）……租赁房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址……租赁房屋条件能够满足乙方确定的租赁房屋用途……”。第十条载明：“1.租赁房屋开业时间以书面通知为准。注：（租金起算时间以商场开业时间为准。）2.租赁房屋开业条件：……（2）乙方实际控制的以租赁房屋为注册地的经营实体（如有）已获得经营所需的全部经营主体及行业经营资质，包括但不限于营业执照、行业经营审批登记或备案文件、商标或专利注册文件或授权经营许可文件等……（4）乙方已经完成租赁房屋的装修，且已通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件提供给甲方备案。”第十五条载明：“违约责任……7.除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于停止租金、律师费、交通费、水电费等。”第二十一条载明：“其它……2、甲方免费为乙方办理营业执照和食品经营许可证，房租从该两证办理成功的当日开始，计算房租；如因乙方设备和资料以及其它乙方问题造成无法办理证照，与甲方无关，房租计算日从该美食城第一家开业的时间为准。（手写）3、房租从2020年7月1日计算房租。”合同附件为房屋交接验收确认书，邹荣霞签名确认，但确认书中的时间为空白。《补充协议》载明：“经甲乙双方协商，就白下路西边区域奶茶店的装修，达成以下协议：一、甲方按乙方于2020年5月19日发给甲方代表汪新贵微信（微信名：依旧）的效果图为标准装修；二、装修的内容：除广告字、菜单屏幕等广告公司制作的内容以及乙方经营所需要的设施设备外，都包含在装修范围内；三、装修价格：基于乙方已经向甲方交纳了两万元的进场费，乙方在签订合同的当日，一次被（补）充差价两万元。”又查明，秀厨公司成立于2019年8月8日，原为有限责任公司（自然人独资），原公司股东为胡昆仑。2020年7月28日，公司类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股），公司股东变更为胡昆仑、朱小月，法定代表人变更为杨**。2020年8月18日，公司法定代表人变更为江还英。再查明，邹荣霞提交的其与万月于2020年4月28日签订的《房屋租赁合同》，内容为：邹荣霞承租南京市百家湖巴黎城77幢102室作为住家使用，租赁期限为2020年5月5日至2021年5月4日止，每月租金1800元，租金半年一付，押金2050元。邹荣霞提交的收据显示，其于合同签订当日向万月支付了2020年5月5日至同年11月4日的租金合计12850元（含押金2050元）。还查明，2020年7月1日，邹荣霞（甲方）与南京市秦淮区铺铺旺商务信息咨询服务部（乙方）签订《服务协议》一份，约定乙方将甲方有关白下路273号奶茶门面转让的信息进行发布推广至成交为止，信息服务费为2000元。本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。案涉商铺未取得合法建筑手续，邹荣霞与秀厨公司为此签订的《商业房屋租赁合同》无效。现邹荣霞要求解除该份合同，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。秀厨公司作为出租方,应当提供合法建筑出租,而邹荣霞作为承租方也应当核实承租的建筑是否合法,故双方对于合同无效均存在过错,秀厨公司应承担70%的责任，邹荣霞承担30%的责任。案涉《商业房屋租赁合同》就商铺租金的起算时间有多个标准，而结合《补充协议》内容，秀厨公司作为出租方同时向邹荣霞收取了装修费，但装修并未完工，邹荣霞未实现其经营奶茶的合同目的，故邹荣霞无需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其要求退还已支付的租金100000元、履约保证金16000元、物业服务费3000元、进场费20000元，合法有据，本院予以支持。鉴于秀厨公司对案涉商铺进行了少量墙面贴瓷砖的装修，本院酌情认定邹荣霞承担800元的装修费损失，故秀厨公司应当退还邹荣霞装修费19200元。综合前述款项，秀厨公司应当退还邹荣霞款项合计158200元。关于利息损失，邹荣霞主张自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，于法不悖，本院予以支持。因《商业房屋租赁合同》无效,合同中有关律师费承担的条款亦无效,亦不存在可得利益，邹荣霞主张律师费及三个月的经济损失于法无据,本院不予支持。邹荣霞承租巴黎城77幢102室而支付的租金5400元，不能认定为其因案涉《商业房屋租赁合同》无效受到的损失，邹荣霞要求秀厨公司赔偿，于法无据，本院不予支持。邹荣霞明知案涉房屋涉嫌违法建筑，办理相关经营手续存在障碍，仍与他人签订关于商铺转让的《服务协议》并支付信息服务费2000元，系其对自身损失的扩大，其要求秀厨公司赔偿，本院不予支持。根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。案涉纠纷发生时，秀厨公司系一人公司，胡昆仑为其法定代表人及唯一的股东，胡昆仑未举证证明秀厨公司与其个人财产相互独立,故其应对秀厨公司的上述债务承担连带责任。秀厨公司、胡昆仑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳证据，视为自愿放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院》第三条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下:一、被告南京秀厨餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邹荣霞租金100000元、履约保证金16000元、物业服务费3000元、进场费20000元、装修费19200元，合计158200元，并支付利息（以158200元为基数，自2020年6月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告胡昆仑对被告南京秀厨餐饮管理有限公司的上述第一项给付义务承担连带责任；三、驳回原告邹荣霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元，由原告邹荣霞负担646元，被告南京秀厨餐饮管理有限公司、胡昆仑负担3484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  尹 江二〇二〇年十二月三十日见习书记员  顾梦琦