文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19569号原告（反诉被告）：广州千里智汇产业运营管理有限公司，住所地广州市海珠区瑞宝村瑞宝一社工业区南区11号二楼之一，统一社会信用代码：91440101MA5CJXM19L。法定代表人：赵勤，总经理。委托诉讼代理人：廖伟明，广东国知律师事务所律师。被告（反诉原告）：常德君，女，1952年6月30日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：胡洋，黑龙江天地人和律师事务所律师。被告：陶涛，男，1973年4月17日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区，原告广州千里智汇产业运营管理有限公司诉被告常德君、陶涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖伟明、被告常德君的委托诉讼代理人胡洋、被告陶涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2020年5月6日解除；2、被告立即腾退租赁房屋交还原告；3、涉案物业内的固定装修、装饰物、水电消防设施等不可拆卸的财产无偿归原告所有；4、被告已交纳的履约保证金、管理费押金、装修押金212698元归属原告所有，原告无需向被告退还；5、被告向原告支付拖欠的租金、物业费、水电公摊费及其违约金，自拖欠之日起计算至实际腾退房屋之日止（详见下表）；6、被告支付原告因诉讼产生的律师费用15000元；7、本案诉讼费、保全费、鉴定评估费由被告承担。            序号              计费（收费）期间              收费项目              金额（元）                  1              2020年2月至5月19日              租金              289216.97                  2              2019年11月15日至2020年5月19日              管理费              29648.53                  3              2019年12月至2020年5月19日              公摊电费              988.68                  4              2019年12月至2020年5月19日              公摊水费              149.41                  5              2020年2月1日至5月19日              租金违约金              1446.08                  6              2019年11月15日至2020年5月19日              管理费违约金              150.66      事实和理由：两被告因合作经营需要，以被告常德君的名义与原告于2019年10月15日签订了编号为B栋1层108单元的《租赁合同》，约定由原告向被告出租位于广州市海珠区“海珠智汇科技园”瑞兴街2-10号（B栋l层108）单元（以下简称涉案物业），租赁期限为2019年10月15日至2024年10月14日，该合同就租金、物业管理费、水电费等费用标准、缴费时间以及房屋交付标准等内容进行了明确约定。合同签订后，原告依约于2019年10月28日向被告交付涉案物业，被告陶涛接收并于2019年10月28日签署了《交楼（铺）确认表》、《商户进场声明》、《委托银行自动转账缴费授权书》、《紧急联络记录表》。在合同履行过程中，被告陆续出现拖欠各项费用的行为，具体表现为：自2019年11月开始拖欠物业管理费，自2020年2月开始拖欠租金，原告多次通过送达《催款通知书》、《催费停供水电通知函》以及微信、短信催告的方式向被告催收上述欠款，但被告始终以各种理由搪塞拒绝。鉴于被告的行为已经构成违约，原告遂于2020年5月6日向被告送达《解除合同通知函》，正式通知解除双方签订的《租赁合同》，并再次就欠费等问题进行催讨。但时至起诉之日，被告依然拖欠各项应缴费用。因两被告系合作经营关系，被告常德君以自己名义与原告订立合同，被告陶涛使用涉案物业并实际开展商业行为，两被告共同履行租赁合同，系合同中的相对方，应当共同承担上述对原告的相关责任。被告常德君辩称，两被告是雇佣关系，不应将陶涛列为被告，同意解除《租赁合同》、交还涉案物业，事实上原告于2020年4月29日已停水停电，造成被告无法履行合同，合同事实上解除的时间是2020年4月29日；原告第3、4、5项诉讼请求的前提是被告违约，但事实上是原告违约。原告违约事实详见反诉的事实和理由。被告常德君向本院提出反诉请求：一、1、原告返还被告常德君所交的租赁款项及装修抵押金等合计297133元，具体为：①首月租金79601；②履约保证金193362元；③三个月管理费14502元；④装修押金9668元；2、原告赔偿被告常德君装修费、人工费用、物品损失及其它各项损失，具体为：①设计装修损失是457600元；②燃气初装费26000元、燃气预交费500元、供电供水6500元、供水电卡押金100元、清洁费100元，合计33200元；③陶涛工资90000元；④其他员工的工资李玉华5600、周松柏6000、李金萍2860、王翔2650，合计17110元；⑤房租损失：李春凤房屋26400元、戴萍房屋24000元、梁慧玲房屋70000元，以上合计120400元；⑥安装在租赁房屋内附着于房屋不可拆卸的物品合计120690元；⑦房屋内可以移动、拆卸的物品合计24896元；3、原告承担因被告常德君提起本诉讼而聘请律师所支出的费用38000元；二、原告承担本案诉讼、保全等费用。事实和理由：一、原告未按承诺向常德君提供达到常德君经营目的的房屋。常德君租赁该房屋预经营明火木碳烧烤餐饮店，原告招商人员明确表示只有常德君租赁的B区域可使用明火木碳，双方签订租赁合同时，因租赁合同文本是原告提供的格式文本，原告招商人员称无法将该区域可以使用明火木碳的承诺写到合同中，同时称该区域可以使用明火木碳是所有租户都知道的，且已有租户按明火木碳装修，故无需另行约定。常德君相信原告的承诺并按原告要求在装修前将装修设计、装修方案、装修所用物品、经营名称、经营范围特点上报给原告，经原告批准后，常德君按原告的承诺予以进场装修购置明火木碳烧烤炉具并予以安装完毕。但在2020年4月常德君办理经营手续过程中，环保部门明确表示该区域不得使用明火木碳。原告是以租赁房屋为经营项目的公司，在经营过程中应知道其经营的内容、范围存在的禁止性规定，原告在明知其租赁的房屋不得使用明火木碳的情况下隐瞒实事，虚假承诺常德君可以使用，骗取常德君签订租赁合同、收取常德君交纳的房屋租赁费、管理费、装修保证金等。由于原告的欺诈行为导致常德君经营目的不能实现，造成常德君投入损失原告应予赔偿。二、原告不按宣传规划设计施工，严重损害常德君利益。原告在常德君租赁房屋对面新建两层停车场，严重阻碍常德君经营场所的广告宣传。常德君在租赁该房屋之前询问原告招商人员该房屋区域是否还有其他建筑，招商人员明确表示，因该工程是旧房改造项目，只是观状完善，没有其他建筑，改造后与该项目宣传图片一致，只是在地面划线停车。常德君所租赁房屋单价比相邻的、对面有立交桥墩阻碍视线的房屋每平方米多出100多元，常德君之所以选择高价格房屋，就是因为对面公路行使的车辆及行人可以清晰的看到店面。现原告在没有规划审批手续的情况下善自建设双层停车场，与其出租房屋时宣传和承诺完全不一致，导致常德君租赁该房屋的宣传效果丧失。原告此行为是一种欺诈行为，先以租赁房屋前无障碍物广告宣传效果好为由收取高额租金，后又建设停车场另行收费增加收入，原告行为己构成严重违约。三、原告未按合同约定期限、条件交付房屋。合同签订时，原告招商人员告知在不影响原告改造施工的前提下常德君可提前进场装修，在原告改造工程完工前不计算装修期。常德君于2019年11月15日进场，此时原告对该租赁项目改造施工尚未完工（正在对地面、消防、天然气等施工）。2020年4月5日，常德君拟开始试营业时原告对该租赁房屋的改造工程尚有部分门窗、排污管线未完工，因此原告从未找过常德君签署物业交付确认函。试营业期间，因该房屋未接排污管线无法设立洗手间，给顾客造成极大的不方便，直接影响经营。原告在未达到房屋交付标准亦未达到租赁起始日起算约定条件的情况下，多次函告常德君，要求常德君方交纳房屋使用费，并多次给常德君租赁的房屋停电。2020年5月11日原告强制停水、停电、收回房屋、强制扣留了常德君投入的装修物品及所有营业设备，并强制解除与常德君签订的租赁合同。另外，原告对该项目改造工程至今未取得消防验收合格许可证的法定使用证明。原告的行为己构成严重的违约和侵权。被告陶涛辩称，答辩意见与被告常德君一致。两被告是雇佣关系。原告反诉辩称，不同意被告常德君的全部反诉请求，请求驳回：1、涉案物业已经取得了集体土地房产证，属于合法建筑，而且经过消防合格验收，租赁合同合法有效，不存在租赁合同无效而返还财产的情形；2、被告常德君关于装修费等费用没有事实法律依据，也没有证据证明其损失的真实性、合法性，应当承担举证不利的后果；3、律师费没有法律依据。经审理查明：2019年9月17日，原告（甲方、出租方）与被告常德君（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：（第一、二条）甲方出租给乙方广州市海珠区“海珠智汇科技园”瑞兴街2-10号（B栋1层108）单元，面积322.27平方米；乙方在签署本合同时，已经对物业的权属状况、建设、结构、配套等进行了全面、充分地了解并无异议，同意按照现状接收物业；乙方在该址进行经营的一切行政审批、许可手续，均由乙方自行负责办理并承担一切相关费用；甲方只提供办理证照资料，甲方不承担办理证照一切责任；（第三条）租赁期为2019年10月15日至2024年10月14日止；实际租赁起始日从甲方实际交付租赁物业之日（以双方签署物业交付确认函为准）算起；甲方实际交付租赁物业之日起给予75天的装修期，从2019年10月l5日开始计算装修期；（第四条）2019年10月15日至2020年1月15日装修优惠期总租金39801元、2020年1月15日至2020年10月14日的月租金79601元；2020年10月15日开始，每年以上一年度第一个月应收租金为基数，递增5%；乙方承租该单元租金从2019年10月15日开始计收，乙方应于每月的20号前缴下一月的租金；乙方承租该房屋每月应支付的物业管理费为4834元；租赁期内，乙方应于每月20日前向甲方管理部门或指定物业管理公司缴纳下一月租金及物业管理费；水电费：按租用范围内实际用水、电量，按物业收费标准收取；公用部分水电费：根据物业管理部门经核算分摊乙方的用水电量，按园区收费标准计收，按实际用量分摊；（第五条）乙方在本合同签订当天需向甲方缴纳租赁首月的租金79601元，并缴纳履约保证金193362元，三个月管理费14502元；（第六条）乙方对物业进行装修的，需向甲方提供详细装修方案，经甲方审核并同意；（第十条）1、因甲方原因，导致乙方连续30日无法正常使用物业，经催告后，甲方未能改正的，乙方有权提前解除合同，甲方应无息退还履约保证金给乙方；2、乙方逾期缴交租金、物业管理费及其他应缴之费用，须按所欠全部费用总额每天5‰的标准向甲方支付违约金；如逾期缴交任何应缴之费用超过1O天，甲方有权立即停止乙方的水、电供应，直至乙方结清全部款项为止，且由此产生的一切损失和责任均由乙方自行承担；如逾期缴交任何应缴之费用超过15天，甲方有权提前解除合同，没收履约保证金，并向乙方追收拖欠费用和违约金；5、合同期满终止或因乙方违约的原因导致合同解除时，甲方无需补偿乙方装修、装饰物等费用，乙方承租场地内的固定装修、装饰物、水电消防设施等不可拆卸的财产无偿归甲方所有，但属于乙方所有且可以单独移走而不影响建筑物价值的财产、物品、设备等，乙方可搬走；等。2019年9月17日，原告向被告常德君出具租金79601元、租赁保证金193362元、物业费保证金9668元、物业管理费4834元的发票。2019年10月28日，被告陶涛签署接收涉案物业的文书，并提交了《装修（施工）申请表》。2019年11月1日，原告向被告常德君出具装修押金9668元的收据、公共清洁费150元、水电卡押金100元。2020年3月25日、4月10日，原告向被告常德君分别出具电费及服务费1000元的发票。2020年4月14日，被告常德君取得了海珠区瑞宝瑞兴街6号101及102房、餐饮（225.59平方米）的《住所（经营场所）场地使用证明》。2020年4月28、29日，原告工作人员向被告陶涛发送手机短信：“……常德君……物业服务中心已于4月22日通过EMS快递寄发一份《关于B108相关事宜》给您，内容是要求贵商铺于4月26日缴清欠费，服务中心截止至今还没有收到您的欠款，按照通知函及租赁合同条款约定，于2020年4月29日上午11:00时停止对贵商铺的供水、供电服务”；等。被告陶涛于2020年4月29日回复：“按合同约定，我不欠任何费用，如果下午2点钟不给我送电，我会找相关部门讨取”。2020年5月6日，原告以快递方式向被告常德君发出《解除合同通知函》，通知：因未支付租金、管理费、水电费（2020年1-4月水电公摊费用：710.61元，《海珠智汇科技园租户交款通知书》中列明的收费时间为2019年12月1日至2020年4月30日的公摊电费、水费分别为654.36元、56.25元），《租赁合同》于该函发出之日正式解除；被告常德君于2020年5月11日前腾退房屋。该邮件于2020年5月8日签收。2020年5月7日，原告工作人员向被告陶涛发送手机短信：“……常德君……物业服务中心已于2020年5月7日通过EMS快递寄发一份《B108解除合同通知函》……贵方须于2020年5月11日前腾退商铺”；等。2020年5月11日，原告工作人员又向被告陶涛发送上述内容的手机短信。被告陶涛回复：“……我方同意解除双方签订的《租赁合同》并于2020年5月11交回租赁房屋，请于接收。另请贵公司退还我方交纳的全部费用297133元并赔偿我方各项损失合计人民币150万元”。原告因本案纠纷委托广东国知律师事务所进行诉讼，并支付律师费15000元。被告常德君因本案纠纷委托黑龙江天地人和律师事务所进行诉讼，双方的《法律事务委托合同》约定应支付律师服务费38000元。本案于2020年9月1日开庭审理。庭审中，原告表示：涉案物业的权属人为广州市海珠区瑞宝街瑞宝第一经济合作社，是合作社将整个园区出租给原告；涉案物业房产证上显示的面积为275.84平方米，但合同约定租赁面积是322.27平方米，合同约定的面积包含了公摊面积，所以比房产证面积要大。两被告表示：两被告只知道建筑面积和合同约定的一致，322.27㎡，不知道套内面积。对于涉案物业交付前的状态，被告常德君表示：房屋连间隔墙都没有，纯毛坯，没有门没有窗，是一个空架子。对于涉案物业返还问题，被告常德君表示：事实上房屋已经返还，钥匙在5月10日左右交给物业一个姓胡的经理。原告表示：涉案物业并没有交接；涉案物业目前因为涉及到诉讼，原告也没有另行处置；涉案物业在两被告有钥匙的时候加了一把锁，原告也加了一把锁；在两被告认为有争议的时候两被告就锁了，原告在两被告走了之后六月份也加锁了。原、被告确认：涉案物业内仍有可移动物品。原告还表示：同意进行交接。两被告表示：被告现在不知道现场如何，不好表达意见，被告从东北过来购买设备是用于投资开店的，这些设备被告无法自用；况且被告也不会因为为了利用这些物品而再开一个饭店；既然这些物品交给被告没有任何作用，所以我方要求对方照价赔偿；被告要转移可移动物品，被对方阻拦。因原告同意交接，故本院向两被告释明风险，两被告仍未明确表示收回可移动物品。对于涉案物业装修造价问题，两被告表示：因为要求对方赔偿的是被告的装修损失，而不是要求对方折价对装修进行购买，被告的损失就是实际装修设计与施工过程中的花销，所以对被告的装修损失不需要鉴定。原告表示：不要求鉴定。对于“明火”问题，被告常德君表示：1、陶涛与原告周经理的电话说得很清楚，政府不允许适用明火；2、场地使用证至今无法办理，就是因为不允许使用明火；政府来检查的时候和被告说不能使用木炭，当时没有询问依据。原告表示：就代理人所知，现在园区里面有另外一家韩国烧烤做成了，做了一个吸烟的装置，通过了环保部门的验收；本案也许就是对方没有按照环保部门的要求进行整改；现在园区还有一户烧烤就和被告隔着一条街，也是用木炭的。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、权属人为广州市海珠区瑞宝街瑞宝村第一经济合作社（以下简称瑞宝一社）、地址为瑞宝一社瑞兴工业区5号、建筑面积为275.84平方米的《广州市集体土地房产证》；2、广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所盖章确认的《海珠智汇科技园建筑地址关系对应表》，该表中注明：瑞宝瑞兴街6号对应瑞宝一社瑞兴工业区5号；3、照片，拟证明承租人采取极端手段诋毁出租人、烧炭滋事、破坏变压室等；4、视频，拟证明涉案物业仅做了简单装修，增砌了几条罗马柱等；5、原告（承租方）与瑞宝一社（出租方）就广州市海珠区瑞宝街瑞宝一社瑞星工业区（29394平方米）、北区新区（35502平方米）分别签订的《租赁合同》、《租赁合同-北区新区》，约定租赁期限自2019年9月1日至2034年8月31日；等。两被告表示：证据1、2，整栋建筑有几千平方米，租赁合同已经300多平方，建筑面积271平方米是不可能的；证据3，被告没有破坏变电室，更没有烧炭；证据4，被告对房屋进行了精装修，并非砌了几个柱子而已；证据5由法院判断，被告不清楚。被告常德君为证明其主张，还提交了以下证据：1、宣传单；2、录音，拟证明“明火”问题；3、案外人出具的证明；4、被告陶涛与案外人签订的《室内装饰工程设计合同》（31000元）、《室内装饰工程施工合同》（333000元）、施工内容变更签证以及案外人出具的收款单据；5、广州燃气集团有限公司向被告常德君出具的瑞兴街6号101（B栋1层08）的“物联网表预交气费”500元的收款凭证、被告常德君向上述公司支付安装费26000元的交款单；6、两被告之间的《工资协议》、交通银行的银行流水；7、“烟火明火烤肉”与王翔等人的《劳动合同》；8、陶涛与李春凤等签订的《房屋租赁合同》、支付费用单据等；9、（安装在涉案物业不可拆卸物品的）采购、安装单据；10、视频，拟证明原告阻止被告常德君搬运物品；11、（涉案物业内可移动物品的）采购票据。原告表示：证据1、2、3真实性、合法性、关联性不予确认；证据4、不确认该合同内容工程价款的真实性，对于该合同费用的票据以及施工内容变更签证的关联性不予认可；证据5、关联性不予确认；证据6、真实性、合法性、关联性不予确认，交通银行的银行流水，无法确认是员工的工资；证据7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性不予确认。被告陶涛对被告常德君提交的证据无异议。经本院释明合同效力的风险后，原、被告仍坚持其诉讼请求及答辩意见。庭审后，原告于2020年11月20日到本院表示：2020年9月3日，原告开锁进入并将涉案物业收回；撤回第2、3项诉讼请求；原告主张的租金、管理费及水电费计算到2020年9月3日；原告在2020年5月15日在涉案物业加了锁，一个星期后拆了锁。本院认为，原告与被告常德君通过签订《租赁合同》建立起租赁关系，上述合同中与原告提交的《广州市集体土地房产证》对应的房屋的租赁约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》中的涉案物业还有部分超出了上述产权证范围，原、被告均未提交超出部分的合法产权凭证或建设工程规划许可证，则根据《最高人民法院》的第二条规定，超出部分的租赁322.27-275.84=46.43平方米（占涉案物业的14%）对应的租赁合同应为无效。虽然上述合同部分无效，但从原、被告的陈述可见，该情况并不导致原、被告之间的租赁合同无法履行。对于合同无法正常履行，被告常德君另行提出三点抗辩，本院的意见是：一、被告常德君并未提出证据证明或合理说明是何人、依据什么作出“不能使用明火”的要求，故被告常德君的该抗辩，本院不予采纳；二、原告是经批准后加建停车场，且停车位的增加有利于增加客流量，现有证据及两被告的陈述不足以认定原告加建停车场已影响到被告常德君的经营或合同的正常履行，故本院对被告常德君关于停车场的抗辩不予采纳；三、根据合同约定，被告常德君对“物业的权属状况、建设、结构、配套等进行了全面、充分地了解并无异议”还同意“按照现状接收物业”，则应自行承担不利后果，且其在接收物业后又对涉案物业进行了装修、还自称“试营业”，则其再以“原告未按合同约定期限、条件交付房屋”抗辩原告违约，显然无理，本院亦不予采纳。被告常德君承租涉案物业后，在有履行条件的情况下未能及时支付租金、管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告以此解除合法有效部分的租赁合同，合法有理，本院予以采纳。原告诉讼前向被告常德君发出的解除合同通知已经发生法律效力，本院予以确认。两被告主张解除合同的具体时间是2020年4月29日，但此时原告仅是催缴欠款，且从被告陶涛当天的短息回复内容可见，被告常德君也并无交还房屋或终止合同的意思表示，故本院对两被告的上述主张不予采纳。另一方面，虽然上述解除合同的通知于2020年5月8日才送达到被告常德君处，但从原、被告之间的短信可见被告常德君至迟于2020年5月7日已知晓上述通知内容，而被告常德君在本案中也认可原告主张的解除合同的时间，则可以推定被告常德君于2020年5月6日已知晓解除合同通知的内容，故合同解除的时间应以此时为准。本案中，原、被告对于涉案物业返还的时间存在争议，本院的意见是：从原告发出的《解除合同通知函》以及双方的往来信息可见，双方对于2020年5月11日交接涉案物业并无异议，只是涉案物业内尚有物品未处理且双方费用未结算完毕，使得双方在此时未能完成交接手续，在此情况下，原告在2020年5月15日自行对涉案物业上锁，应视为可以实际控制涉案物业，故交接的时间应以此时为准。被告常德君作为涉案物业实际使用人应承担使用期间的租金及管理费，故本院对原告要求被告常德君按合同约定的标准支付2020年5月15日之前的租金、管理费的诉讼请求予以支持；超出部分，不予支持。被告常德君要求退还已支付的使用期间的租金、管理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告常德君使用期间的公摊水电费也应由其自行承担，但原告曾主张于2020年4月底停水、停电，可见其有限制使用水、电的能力，则公摊水电费计至此时为宜，即计费时间及金额应以原告于2020年5月6日发出的交费通知中记录的2019年12月1日至2020年4月30日的公摊水电费710.61元为准，故本院对原告主张被告常德君支付该部分公摊水电费的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。根据合同约定，原告还可以没收保证金，但因部分合同无效，故应按比例没收，其余履约保证金应予返还。按照前述比例，原告没收的履约保证金为193362×86%=166291元；应退回的履约保证金为27071元。原告在本案中主张的解除合同的违约责任对应的为履约保证金，物业费保证金、装修押金、水电卡押金与前述责任并无对应关系，故被告常德君要求原告予以返还的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。本案仅是被告常德君未支付租金等费用引起的解除合同责任，原告既主张没收保证金又主张违约金，有失公平，故在原告已没收保证金的情况下，本院对原告主张的违约金不予支持。前述无效部分的合同对应的物业返还、支付使用费及管理费等费用的责任与解除合同的责任相同，本院不再赘述。原告主张被告陶涛是实际承租人，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告陶涛对被告常德君的债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告常德君作为违约方要求原告赔偿工人工资、工人房屋租金、清洁费损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告常德君主张的燃气预交费、供电供水费用应自行与收款部门结算，其在本案中要求原告赔偿，依据不足，本院不予支持。原告允许涉案物业内可移动物品由被告常德君收回，被告常德君怠于收回物品应自行承担责任，其要求原告赔偿该部分物品的折价后的损失，依据不足，本院不予支持。因被告常德君违约，根据合同约定涉案物业内不可拆卸物品应归原告所有，故被告常德君要求赔偿该部分损失及装修损失的诉讼请求，本院亦不予支持。原、被告要求对方支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。涉案物业已完成交付，则原告撤回第2、3项诉讼请求并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州千里智汇产业运营管理有限公司与被告常德君签订的《租赁合同》中的275.84平方米物业的租赁合同关系已于2020年5月6日解除；二、被告常德君在本判决生效之日起10日内，按每月79601的标准向原告支付2020年2月15日-5月14日的租金，按每月4834元的标准向原告支付2019年11月15日-2020年5月14日的管理费；三、被告常德君在本判决生效之日起10日内向原告支付公摊水费56.25元、公摊电费654.36元；四、被告常德君支付的履约保证金166291元归原告所有；五、原告在本判决生效之日起10日内向被告常德君返还履约保证金27071元、物业费保证金9668元、装修押金9668元、水电卡押金100元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告常德君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9293元，由原告负担1937元、被告常德君负担7356元；反诉费7795元，由原告负担302元、被告常德君负担7493元。上述本诉受理费和反诉受理费已由原告和被告常德君预交，双方均同意由对方在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十二月七日书记员  吴越鸣