辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1303民初1510号原告（反诉被告）：王海波，男，1972年11月8日出生，汉族，个体业者，住朝阳市双塔区。委托代理人：常俊杰，朝阳市双塔区明理法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姜威，男，1972年4月30日出生，蒙古族，个体业者，住朝阳市龙城区。委托代理人：赵建合，朝阳市龙城区新华法律服务所法律工作者。第三人：朝阳五一七房地产代理有限公司，住所地朝阳市双塔区长江路三段银鑫花园62号东数第1户。法定代表人：张春艳，总经理。委托代理人：滕跃，男，公司职员。原告王海波（反诉被告）与被告姜威（反诉原告）、第三人朝阳五一七房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人常俊杰、被告（反诉原告）姜威及其委托代理人赵建合、反诉第三人朝阳五一七房地产代理有限公司委托代理人滕跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告向原告返还房屋并向原告支付违约金46600元、房租36000元、代理费5000.00元，合计87600.00元；2.诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为继续履行合同，由被告给付所欠房款18万元，支付违约金46600元、代理费5000.00元。事实和理由：2014年10月16日，我与姜威经辽宁517不动产百安居加盟店（即第三人门店）介绍签订了《房屋买卖合同》，约定将我所有的位于长江花园13号楼1单元703室的房屋出售给姜威，房款共计23.3万元，姜威支付4.5万元首付款，剩余18.8万元以贷款形式一次性给付我。2014年10月27日，本诉被告向本诉原告出具了欠条，记明欠本诉原告房款18万元。后因其他原因该房屋未能办理贷款，姜威将该房屋装修入住但未向我支付尾款。我于2020年8月2日向姜威邮寄法律事务函，书面告知姜威要求其于2020年8月10日前履行合同内容，交纳剩余房款，否则解除合同等，现姜威未履行其义务，故诉至人民法院。本诉被告（反诉原告）姜威辩称：本诉被告不存在违约行为，在中介形成的房屋买卖合同中有明确约定，我交首付款及定金，余款以贷款方式交纳，我个人征信没有问题，由于本诉原告不配合我办理网签备案等购房手续，该贷款现在没有办理，本诉原告存在违约行为，不同意本诉原告的诉讼请求。本诉被告保留解除合同的权利。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告继续履行合同，为反诉原告办理贷款（网签）手续；2.责令反诉被告承担合同违约的违约金46600元和代理费5000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：王海波所述签订《房屋买卖合同》属实，我向王海波交付了4.5万元首付款，双方约定余款以贷款方式支付。后因王海波未向我提供贷款所需手续，未协助我办理网签备案手续，故无法办理贷款，违约责任在于王海波或第三人中介公司，故要求王海波立即履行合同并承担违约责任。反诉被告（本诉原告）辩称：我已按照合同约定协助反诉原告在开发商处办理了更名及其他手续的变更，反诉原告已领取钥匙，并且装修居住所购房屋6年时间。网签备案应由反诉原告自行办理，我没有义务也不能代替反诉原告办理网签备案。根据双方合同约定，第三人中介公司收取中介服务费，服务内容包含促成双方达成合同、协助双方办理过户、协助房屋交接等，现第三人未履行义务，应承担相应的赔偿责任。我不同意反诉原告的诉讼请求。第三人朝阳五一七房地产代理有限公司（以下简称五一七公司）述称：原、被告通过我公司签订房屋买卖合同的情况属实，我公司提供的是信息咨询服务，我公司已派工作人员协助双方办理手续，尽到了合同义务，我公司并无过错。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，王海波、姜威与第三人签订房屋买卖合同书，约定甲方即王海波将坐落于龙城区长江花园小区13号楼1单元703室房屋出售给乙方姜威，乙方在签订本合同当日向甲方支付1万元定金，剩余首付款3.5万元于2014年10月18日前交付给甲方，余款18.8万元做贷款，以贷款形式一次性付清给甲方，放款时间以银行时间为准。丙方（即第三人）的中介服务内容为：提供中介信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交换。本合同违约责任部分约定：1.乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算；2.甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。该合同另有约定：1.甲方必须在开发公司给钥匙的同时，给乙方取钥匙，否则属于违约；2.乙方如因个人原因做不了贷款，必须由现金方式给付甲方，否则属于违约。2014年10月27日。王海波协助姜威在开发商处办理了购房款收据更名手续，开发商为姜威出具了收款收据，姜威于当日向王海波出具欠条一份，内容为：今欠王海波人民币壹拾捌万元整（180000元），此款系本人购长江花园13#-1-703室房屋余款，待贷款到户，此条自动作废。欠款人：姜威。姜威在取得该收款收据后自行在开发商处领取钥匙、装修入住。后因开发公司的原因，该房屋至今无法签订购房合同，亦不能网签备案以办理银行贷款，故姜威未向王海波支付剩余房款。姜威代理人于2020年8月2日向姜威邮寄法律事务函，书面告知姜威于2020年8月10日前履行合同，交付剩余房款，否则依约定解除合同，定金不退，将房屋恢复原状。姜威未对此作出回应。上述查明的事实，有原、被告的当庭陈述、房屋买卖合同书、朝阳鹏博实业有限公司为姜威出具的房款收款收据、姜威向王海波出具的欠条、朝阳明理法律服务所法律事务函、中国邮政的快递面单等证据载卷佐证，经本院审查，当事人对真实性无异议，予以采信。原、被告均提供代理费的收款收据，证明为处理此纠纷，双方均聘请委托代理人，各支出代理费5000元。双方均认为代理费应由对方承担。第三人五一七公司称案涉房屋的网签备案手续应由开发公司出具购房合同到房产局备案，以买受人即本诉被告的名义进行网签。本诉被告称案涉房屋被抵押，但未提供证据证明，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示,不违反法律规定,依法成立并生效,对合同当事人具有约束力。本诉原告原诉讼请求为解除合同，但基于反诉原告的请求、本诉被告多年居住的实际情况等原因，其改变诉讼请求要求履行合同虽在第一次法庭调查结束后，但该主张与反诉原告要求继续履行合同以完成购买房屋行为的请求一致，为节约诉讼成本，本院同意其改变诉讼请求继续审理。现双方当事人均同意继续履行房屋买卖合同，本诉被告应向本诉原告支付所欠的购房款。双方当事人约定的支付剩余房款的条件现因案外人的原因不能成就，责任不属于任何一方，故双方均不存在违约行为。本诉被告已实际占有案涉房屋6年余，本诉原告曾催要房款并宽限了付款日期，该行为合理，本诉被告以非自己的原因不能办理购房贷款为由推脱付款的抗辩理由不成立，且不符合诚实信用原则，故其应及时支付所欠房款。反诉原告知道不能办理贷款的原因不在反诉被告，且明知在房产开发公司办理了购房人变更手续后，应由自己办理购房合同及网签备案等手续，仍要求反诉被告办理相关手续无依据，本院不予支持。因原、被告双方均不存在违约行为，故各自主张的要求对方支付违约金及因诉讼发生的代理费的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本诉被告姜威于本判决生效后十五日内向本诉原告王海波支付所欠购房款18万元；二、驳回本诉原告其他诉讼请求。三、驳回反诉原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，由本诉被告姜威负担；反诉案件受理费1090元，减半收取545元，由反诉原告姜威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  孙国鹏二〇二〇年十二月十七日法官助理杨彤书记员乔英宇