广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8723号原告：李晶晶，男，1981年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈圣红，男，1980年5月9日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：秦乐璋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈淼，国信信扬律师事务所实习人员。原告李晶晶与被告陈圣红租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李晶晶，被告陈圣红及其委托诉讼代理人秦乐璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晶晶向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告将位于广州市番禺区石壁街石洲中路XX号XX房腾空并交还予原告管业；3.被告支付拖欠的租金（2019年8月1日至2020年1月31日期间每月拖欠的租金240元，2020年2月1日至2020年7月31日每月拖欠租金3240元，从2020年8月1日起至今每月拖欠租金3500元，租金暂计到2020年5月31日为14400元）及逾期支付租金的滞纳金（以每月约定的租金为本金，自当月6日起按每日10%计至付清之日止）；4.被告支付解除合同的违约金50000元；5.被告支付水电费、物管费，截止至2020年5月12日为7480.58元；6.被告支付换锁费2000元；7.被告赔偿装修折旧费45833元；8.被告赔偿解约空档期12960元（4个月租金）。事实和理由：原告与被告于2016年4月24日签订租赁合同，原告将广州市番禺区石壁街石洲中路XX号XX房出租给被告，约定租赁期从2016年8月1日至2022年7月31日。合同约定承租期间被告按月向原告交纳房租，每月5日前应付清当月的房租；承租期间被告应及时向物业管理处缴交水电管理费等相关费用。但自2019年8月1日起，被告开始出现违约行为，付租不足，约定应付3240元/月，实际只付3000元/月；被告在2020年2月开始未付房租及物业水电费用，已构成违约事实。原告原本出于善意，已考虑免除2020年2月、3月的租金，但被告仍坚持拒付2019年8月至2020年1月的不足额部分的租金、2020年4月和5月的全部租金及在租赁期间的物业费。因此原告决定，如果被告坚持违约，将不予免除2020年2月和3月的租金，并已书面告知被告。但被告仍不理睬原告催收，坚持拒付租金。被告违约事实如下：1.2019年8月1日至2020年7月31日期间月租金为3240元/月，而被告从2019年8月1日至2020年1月31日每月仅支付3000元，6个月共拖欠房租1440元；2.被告自2020年2月1日至2020年5月5日未支付任何房租，合计拖欠4个月房租共12960元；3.截至2020年5月12日，被告承租涉讼房屋期间共拖欠物业费、水电费、公共设施分摊费用等共4643.97元，并引致违约金2836.61元，合计7480.58元。因此，原告可向被告追索以下金额：1.合同约定违约金50000元；2.合同约定迟交房租滞纳金74196元（算至2020年5月12日）；3.拖欠的房租14400元（算至2020年5月）；4.拖欠的物业管理费用7480.58元（截至2020年5月12日）；5.换锁费（换指纹锁锁体成本+人工费用）2000元因被告已对涉讼房屋换锁，原告并无钥匙，2000元是市面上低价指纹密码锁的费用水平；6.装修费折旧45833元，《租赁合同》约定，原告将涉讼房屋交给被告，按被告需求由被告装修及使用，并支付装修费用。原告付出的装修费成本合计110000元，因被告违约，合同约定6年租期共72个月，至原告2020年5月依法行使合同约定的甲方权利，被告共利用了租赁房屋42个月，尚余30个月装修折旧费用未能分摊到租赁成本，需追究被告责任，按比例计算为110000*30/72=45833元；7.原告财产损失费用（待被告交出涉讼房屋钥匙后清点）；8.原告解约后再出租，存在空档期，按惯例—般是损失3到6个月租金和物业费用，此处按4个月估算，应索赔金额3240*4=12960元。被告的行为严重违背了租赁合同约定，严重损害了原告的合法利益，因此原告特诉至法院。被告陈圣红辩称，一、涉讼合同原约定租赁房屋的租金自2019年8月1日至2020年7月31日每月租金由3000元递增至3240元。但在涉讼合同履行期间，被告就自身经营困难的情况，向原告请求2019年8月1日至2020年7月31日期间每月的租金继续按3000元进行收取。因原告知悉该情况，也表示理解，因此，经双方协商一致，2019年8月1日至2020年7月31日期间每月的租金继续按3000元计付。虽然当时双方基于相互信任，上述补充协商的结果仅通过口头确认，而未通过书面形式进行确认。但事实上，自2019年8月1日起双方均根据上述口头补充协议继续履行涉讼合同，即被告向原告每月支付3000元租金，原告收到后亦未提出异议，更未曾向被告要求按3240元支付每月租金。直至2020年1月28日，被告因受疫情重创，在经营严重亏损的情况向原告提出希望解除涉讼合同后，原告才提出要求被告自2019年8月1日起按3240元支付每月租金。退一步，如果被告一直违反合同约定未足额支付租金的话，原告完全可以催告被告按约履行合同，甚至要求解除合同，原告并无合理理由解释其为何在2020年1月28日前从未向被告提出按3240元支付每月租金。被告认为，双方经协商一致达成的上述口头补充协议是原涉讼合同不可分割的组成部分，与原涉讼合同具有同等的法律效力，且补充的内容与原涉讼合同有相互冲突时，应以补充内容为准。同时，双方事实上已按该口头补充协议实际履行。因此，原告要求被告自2019年8月1日起按3240元支付每月租金是违反双方补充约定的，2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金应按上述口头补充协议约定的继续按每月3000元进行计算。二、受新型冠状病毒疫情影响，涉讼房屋所在的维多利亚公寓位于广州南站附近，以旅客作为主要消费群体，疫情爆发后广大人民群众以居家防疫方式为主，导致维多利亚公寓的消费人群骤减，正常经营行为严重受到疫情防控措施的影响，该公寓甚至在2020年2月1日发出《暂停营业》的公告。由于疫情直接导致被告没有能力继续承租涉讼房屋进行经营，因此，被告一直与原告进行协商，提出希望提前结束租赁期，原告也可以继续寻求有能力承租的承租人，这样也更有利于双方。对此，原告提出减免被告2020年2、3月租金让被告继续维持经营。由于当时双方暂时无法协商达成一致，故被告只好接受原告减免2020年2、3月租金的建议，继续努力经营。被告认为，原告已同意免除被告2020年2月份、3月份的租金，因为该同意免除租金的行为属于债务免除，原告一旦向被告作出该意思表示，立即产生债务消灭的法律效果。因此，原告无权再向被告主张2020年2月份、3月份的租金，被告亦无需支付涉讼房屋2020年2月份、3月份的租金。三、无论是基于双方协商一致解除涉讼合同，还是基于原告在被告未按合同约定支付租金并符合解除合同的情形下解除合同，对因此扩大的损失不得要求赔偿，原告均无权就自2020年4月份起的租金、违约金要求被告进行支付或赔偿。虽然原告减免了被告2020年2、3月租金，但事实上，由于疫情的影响过大，已经远远超出了被告继续经营能承受的范围，故4月初被告再次因无力继续履行涉讼合同向原告要求解除合同。当时双方通过电话协商，原告是同意解除涉讼合同的，即双方均确认不再履行涉讼合同，但原告称没有时间办理交接手续，故交接手续一直无法办理。2020年5月4日，原告突然通过微信要求被告支付4月租金。但自双方达成解除合意后，被告已没有继续使用租赁房屋。由于双方协商一致解除涉讼合同，所以被告自2020年4月起无需向原告支付租金。退一步而言，涉讼合同约定被告需在每月5日前缴纳当月的租金，如被告未能按时缴纳，原告每天按月租金的10%扣罚滞纳金；如被告超过规定时间30天仍未缴纳租金，甲方可单方终止本合同。故直到2020年5月5日，被告已未按合同约定支付4月租金超过30天，且已向原告表示无力再继续履行涉讼合同。根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告应及时采取合理措施，以避免或防止损失扩大，但原告在符合解除合同的情形下明知被告已无力继续履行涉讼合同却仍未解除合同，对因此扩大的损失不得要求赔偿，原告均无权就自2020年4月份起的租金、违约金要求被告进行支付或赔偿。四、涉讼合同已于2020年4月经原、被告双方协商一致解除，且涉讼房屋腾空并归还给原告，故被告不存在违约责任。自双方达成解除合意后，原告称没有时间办理交接手续，故交接手续一直无法办理。但被告已经腾空、没有继续使用涉讼房屋。经被告再三要求原告办理交接无果的情况下，被告只得于2020年7月18日将涉讼房屋的钥匙直接邮寄给原告。由于系原告个人行为导致租赁房屋无法在解除合同后及时完成交接，因此造成的损失应由原告自行承担。因此，被告认为原告主张的诉讼请求1、2已完成，而原告主张的诉讼请求4、8均无事实依据。五、原告既不是物业管理费、水电费的收款方，也没有代被告实际缴纳其所主张物业管理费、水电费及违约金，因此，原告无权向被告主张物业管理费、水电费及相关违约金。此外，物业方出具的管理费、水电费清单存在计算错误的问题，被告已就物业管理费、水电费及违约金问题与物业方积极协商沟通，且双方就免除违约金一事已达成一致意见。待被告与物业方协商一致后，被告会自行向物业方支付管理费、水电费。六、原告主张的换锁费并无事实依据。原告并未提供任何证据证明：1.原告是否有换锁；2.原告在何时进行换锁；3.原告是因被告拒绝归还钥匙导致其需要换锁；4.换锁的费用。因此，被告认为原告该主张并无事实依据。七、原告主张被告赔偿装修折旧费并无事实依据及法律依据。装修折旧费应当存在于使用装修期间，从被告停止使用涉讼房屋之日起，被告就无需承担装修折旧费。而且根据涉讼合同约定“合同终止或解除，所有乙方投入设备、设施除被子，毛巾外归甲方所有。所有入墙入地的固定装修和水电设施、设备归甲方所有”故装修折旧费应由原告自行承担。而在被告使用涉讼房屋期间的装修折旧费已在每月租金中包含，故被告亦无需再支付装修折旧费。八、原告主张被告赔偿解约空档期12960元并无事实依据及法律依据。涉讼合同已于2020年4月经原被告双方协商一致解除，故双方均无需承担违约责任，而且双方在合同中亦未约定解约空档期的赔偿，同时，亦无相关法律规定，故该主张无法律依据。退一步，即便被告需要承担违约责任，根据违约金的性质，应该已包含原告在解约空档期的损失，原告不应重复主张。九、涉讼合同约定的违约金过高，应当由法院酌情调整降低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，根据上文所述，被告认为原告的损失仅产生于解约空档期，而且解约空档期根据原告主张为12960元，由此可见，涉讼合同约定5万元的违约金超过了造成的损失30%，明显过高。因此，违约金应当由法院酌情调整降低。综上所述，被告认为原告的诉讼请求均无事实依据、无法律依据，故请求法院依法作出判决，驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区石壁街石洲中路XX号XX房（以下简称涉讼房屋）为李晶晶与黄小丽共同共有，建筑面积为46.14平方米。2.2016年4月24日，李晶晶作为出租方（甲方）与陈圣红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期为6年，自2016年8月1日至2022年7月31日止；本合同签订当天，乙方即向甲方支付3000元作为合同履约保证金，合同期满乙方付清各项费用并将租赁地方归还甲方管理之日起3天内，甲方将保证金全额无息退回乙方；租金为每月3000元，自2018年8月1日起每年递增8%，即2016年8月1日至2019年7月31日为3000元/月，2019年8月1日至2020年7月31日为3240元/月，2020年8月1日至2021年7月31日为3500元/月…；2016年5月1日至2016年7月31日为免租期，租金从2016年8月1日开始计收；租赁期间，乙方用水、用电所产生的费用、电话安装费及电话费、上网费、以及管理费由乙方支付；乙方需在每月5日前缴纳当月租金，如未按时缴纳，甲方每天按月租金10%扣罚滞纳金，如乙方超过规定时间30天仍未缴纳租金，甲方可单方终止合同，并有权要求乙方立刻搬离，及采取停水、停电等措施，同时收回涉讼房屋，并扣除押金；如乙方未能遵守本合同约定，在租赁合同未满时单方面解除合同，甲方不予退回押金，并且乙方在甲方所投资的动产及不动产，不给予任何补偿，并赔偿甲方5万元违约金；等等。3.2020年1月27日，陈圣红成立的广州红影酒店有限公司向李晶晶出具《致业主的一封信》，载明2020年1月起，受××疫情的持续爆发影响，全国各地前后启动重大公共卫生事件一级响应，娱乐场所、景点、影院等商家全部封闭，恢复时间待定，导致公寓、酒店行业经营困难，故申请免付2月、3月租金，4月租金根据疫情情况再协商。4.2020年1月28日，李晶晶向陈圣红发送微信消息“陈生你好，现在疫情严重，我可以同意免除2、3月租金，支持你们度过难关。但19年8月至今，你们仍旧是付3000租，没按合同约定付，麻烦补足半年差额计1200”。5.2020年4月5日，李晶晶向陈圣红发送微信消息，告知陈圣红2020年4月起将不再免租。6.2020年6月4日，李晶晶提起本案诉讼，要求解除《租赁合同》，陈圣红支付拖欠的租金等。7.2020年7月20日，陈圣红将涉讼房屋的钥匙通过邮寄的方式交还予李晶晶，李晶晶于次日签收。庭审过程中，李晶晶与陈圣红均确认以下事实：1.签订《租赁合同》后，陈圣红向李晶晶支付合同履约保证金3000元；2.2019年8月1日至2020年1月31日期间，陈圣红每月向李晶晶转账支付租金3000元；3.李晶晶收到陈圣红寄回的涉讼房屋的钥匙。李晶晶称陈圣红于2019年7月前一直依约足额支付租金，按照《租赁合同》的约定，2019年8月起租金递增为3240元，但陈圣红仍按每月3000元的标准向其支付涉讼房屋2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金，故该期间共欠租1440元。2020年1月27日，陈圣红向其提出要求免除2020年2月、3月的租金，其表示同意，但前提是补足上述期间的欠租，但陈圣红拒不支付，并以经营困难为由要求解除《租赁合同》，但因其已同意免除2020年2月、3月的租金，故其明确表示不同意解除。2020年5月其再次向陈圣红催缴租金时，陈圣红表示《租赁合同》已于2020年1月28日解除，但其认为陈圣红构成违约，并无解除合同的权利。2020年5月13日，因陈圣红恶意违约，其为促使陈圣红支付租金而通知物业停水停电，但陈圣红未就此与其进行任何协商，故其不清楚何时恢复水电。另，前期的物业管理费、水电费等均由陈圣红自行向物业公司支付，2017年物业公司通知陈圣红支付污水处理费，但陈圣红以《租赁合同》未约定该费用为由拒绝支付，且陈圣红自2016年10月2日开始拖欠公摊公共照明电费、公摊水泵电费、公摊电梯电费、公摊公共设施设备电费、公摊电费，自2018年1月1日开始拖欠自用的水电费，2019年5月1日开始拖欠公摊线损电费、公摊线损水费，2020年1月1日开始拖欠物业管理费，截止至2020年5月12日，陈圣红共拖欠上述费用共计7480.58元，该款项陈圣红应向其支付，为此，李晶晶向本院提交了两份《缴款通知单》予以证明。陈圣红则称，《租赁合同》履行期间，其因经营困难已与李晶晶达成口头协议，约定2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金不递增，仍为每月3000元，且其亦以3000元/月的租金标准向李晶晶支付了涉讼房屋2019年8月至2020年1月的租金，李晶晶对此并未提出任何异议，侧面可印证双方确已达成口头协议。受疫情的严重影响，涉讼物业所在大厦被迫暂停营业，其已陷入经营困难的局面，因此其于2020年1月28日向李晶晶提出解除合同，李晶晶为继续履行合同，同意免除2020年2月、3月的租金，因李晶晶不同意解除合同，其只能接受免租条件并继续经营。2020年2月12日，石壁街道的张警官要求其停业，至2020年3月中上旬其才开始陆续开业，其后确因经营困难，故其又于2020年4月5日于微信及电话中再次向李晶晶提出解除合同，且李晶晶亦确认收到其发出解除合同的通知，故《租赁合同》已于2020年4月5日解除。其后其一直通知李晶晶办理交接手续，但李晶晶一直拒绝，直至其将涉讼房屋的钥匙邮寄予李晶晶。至于拖欠的水电费、物管费等相关费用，《租赁合同》仅约定水电费由其承担，但无需承担公摊费用，其司曾与物业公司进行沟通，但一直无果，2020年5月31日前的相关费用其会自行解决。为证明上述陈述，陈圣红向本院提交了与张警官的微信聊天记录截图、暂停营业通知等予以证明。本院认为，李晶晶与陈圣红签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。陈圣红承租涉讼房屋用于对外经营酒店住宿，租赁期限自2016年8月1日至2022年7月31日止，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。而陈圣红经营的非生活必要的酒店住宿，必然受到严重影响。因陈圣红与李晶晶之间为长期性房屋租赁合同，在此情形下，陈圣红可向李晶晶提出减免租金，但不必然导致其因此可获得法定解除合同的权利。陈圣红多次向李晶晶要求解除《租赁合同》，并以拒绝支付租金等自身实际行为明确表示不再继续履行《租赁合同》，故陈圣红已构成根本违约，李晶晶有权解除《租赁合同》，并要求陈圣红承担相应的违约责任。虽陈圣红主张其于2020年4月5日向李晶晶发出解除合同的通知，故《租赁合同》已于2020年4月5日解除，但在李晶晶无违约行为的情况下，陈圣红并无单方解除合同的权利，故其发出的解除通知并未产生合同解除的效力，故就该主张，本院不予采信。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现李晶晶提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为李晶晶的起诉状等材料首次送达陈圣红之日，而陈圣红首次签收李晶晶提交的起诉状等材料之日为2020年7月7日，故《租赁合同》自2020年7月7日起解除。《租赁合同》约定，陈圣红在合同期限未满时单方解除合同，则需赔偿李晶晶5万元的违约金。但考虑到陈圣红前期履行合同的诚信度尚属良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，故应当适当减轻陈圣红的违约责任，结合本案实际情形，本院酌情认定陈圣红应向李晶晶支付解除合同违约金35000元。就李晶晶要求陈圣红支付拖欠租金的诉请。《租赁合同》解除后，陈圣红作为承租人，理应负有向出租人李晶晶返还涉讼房屋的义务。另李晶晶早于2020年6月4日即已提起本案诉讼要求解除《租赁合同》，而陈圣红在收到本院送达的诉讼材料后于2020年7月20日向李晶晶邮寄涉讼房屋的钥匙，李晶晶亦于2020年7月21日签收了钥匙，故李晶晶收到钥匙后已可自行收回涉讼房屋，但其怠于收回房屋，该扩大的损失应由其自行承担，故陈圣红应向李晶晶支付涉讼房屋的租金至2020年7月21日。因此，陈圣红拖欠的租金应分为以下四个时段：一、2019年8月1日至2020年1月31日期间。依据《租赁合同》的约定，涉讼房屋2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金标准为3240元/月，陈圣红主张其已就该期间的租金标准仍为3000元/月与李晶晶达成口头协议，但对此陈圣红并无提供证据予以证明，且李晶晶对此亦不确认，故就陈圣红该主张，本院不予采信，因此涉讼房屋2019年8月1日至2020年1月31日的租金共19440元（3240元/月×6个月），现陈圣红仅支付了18000元（3000元/月×6个月），故仍应向李晶晶支付该期间拖欠的租金1440元。二、2020年2月1日至2020年3月31日期间。2020年1月27日，陈圣红向李晶晶提出要求免付2020年2月、3月的租金，如上所述，因××疫情爆发，陈圣红所经营的酒店自是受到严重影响。在此情形下，陈圣红向李晶晶提出免除租金具有合理性，且李晶晶亦于2020年1月28日通过微信向陈圣红表示同意免除该期间的租金，因此李晶晶与陈圣红已就变更《租赁合同》的约定，即免除2020年2月、3月的租金达成合意，因此，陈圣红无需向李晶晶支付涉讼房屋2020年2月、3月的租金。三、2020年4月1日至2020年5月12日期间。因李晶晶已免除涉讼房屋2020年2月、3月的租金，并明确2020年4月起不再免除租金，而陈圣红亦于庭审中表示其自2020年3月中上旬开始陆续开业经营，故该期间陈圣红应按照《租赁合同》约定的租金标准向李晶晶支付租金，因此，陈圣红应向李晶晶支付该期间的租金共计4494.19元（3240元+3240元÷31天×12天）；四、2020年5月13日至2020年7月21日期间。李晶晶于庭审中称为促使陈圣红支付拖欠的租金，其于2020年5月13日通知物业对涉讼房屋进行停水停电，后因陈圣红未就此与其进行任何协商，故其不清楚涉讼房屋何时恢复水电。因此，在此期间涉讼房屋处于停水停电状态，虽然《租赁合同》约定在陈圣红逾期支付租金超过30天的情况下李晶晶可采取停水、停电等措施，但该期间涉讼房屋无法正常使用，故本院酌情认定陈圣红应向李晶晶支付涉讼房屋于该期间50%的租金，因此陈圣红向李晶晶支付的该期间的租金应为7420.65元（3240元÷31天×40天+3240元）。综上，陈圣红应向李晶晶支付拖欠的租金共计13354.84元（1440元+4494.19元+7420.65元）。至于逾期支付租金的滞纳金，鉴于本院已支持陈圣红向李晶晶支付合同解除违约金，该违约金足以弥补李晶晶的损失，故就李晶晶要求陈圣红支付逾期支付租金的滞纳金的诉请，本院不予支持。另就陈圣红已向李晶晶支付的合同履约保证金3000元，同理，该款项应向陈圣红返还，故陈圣红支付的合同履约保证金3000元可予以抵扣陈圣红拖欠的租金，经抵扣后，陈圣红仍应向李晶晶支付拖欠的租金10354.84元（13354.84元-3000元）。就李晶晶要求陈圣红支付截止至2020年5月12日的水电费、物管费7480.58元的诉请，本案中，李晶晶仅向本院提交了截止至2020年5月12日的《缴款通知单》两份予以证明，陈圣红欠缴的上述费用，但并未举证证明其确已代陈圣红垫付上述费用，故就该诉请，本院不予支持。就李晶晶要求陈圣红支付换锁费2000元的诉请。李晶晶称，因陈圣红已对涉讼房屋换锁，其并无钥匙，故其要求陈圣红以市面上低价指纹密码锁的费用水平向其支付换锁费2000元。然李晶晶于庭审中已确认收到陈圣红寄回的涉讼房屋的钥匙，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。就李晶晶要求陈圣红赔偿装修折旧费的诉请，该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就李晶晶要求陈圣红赔偿解约空档期租金损失12960元的诉请。《租赁合同》中并未就该损失进行约定，且如上所述，本院已支持陈圣红向李晶晶支付合同解除违约金，该违约金足以弥补李晶晶的损失，故就该诉请，本院亦不予支持。另就李晶晶要求陈圣红交还涉讼房屋予其管业的诉请，因陈圣红已将涉讼房屋的钥匙交还予李晶晶，故李晶晶可自行收回涉讼房屋，故就该诉请，无需本院进行处理。综上，本院对李晶晶的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李晶晶与陈圣红于2016年4月24日签订的《租赁合同》已于2020年7月7日解除；二、陈圣红应于本判决发生法律效力之日起十日内向李晶晶支付拖欠的租金10354.84元（已抵扣合同履约保证金3000元）；三、陈圣红应于本判决发生法律效力之日起十日内向李晶晶支付合同解除违约金35000元；四、驳回李晶晶的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4617元，由李晶晶负担3583元，陈圣红负担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月一日书记员  凌绮珊