广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4620号原告：刘长荣，男，1977年8月6日出生，汉族，住广西桂平市××××××××××，公民身份号码452××××××××××××。委托诉讼代理人：方洪达，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫素莹，广东佛明律师事务所律师助理。被告：佛山市天富房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××。法定代表人：梁某1。原告刘长荣与被告佛山市天富房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告刘长荣的委托诉讼代理人方洪达、莫素莹到庭参加诉讼，被告佛山市天富房地产有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就荷城新天地广场首层自编××××铺位签订的《租赁合同书》；2.被告返还租赁保证金83127元、预缴首月租金41563.5元、预缴首月管理费7936.5元、预缴管理服务保证金15873元、预缴水电周转金4761.9元，共计153261.9元；3.被告立即向原告支付违约金99000元（租赁保证金83127元加预缴管理服务保证金15873元）；4.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告于2018年10月23日向被告支付首月租金41563.5元、首月管理费7936.5元、水电周转金4761.9元、管理服务保证金15873元、租赁保证金83127元，合计153261.9元。双方签订《租赁合同书》，约定被告同意将位于广东省佛山市高明区×××××××××××荷城新天地广场首层自编××××号铺位租给原告作为商业经营使用，经营范围为家居饰品，具体品牌为名创优品。该商铺建筑面积为317.46平方米，套内面积为180平方米，租赁期为2019年5月1日至2024年4月30日。合同约定被告应于2019年5月1日向原告交付商铺，但被告违反合同约定，至今未向原告交付商铺，被告商场尚未经营，经原告多次催告后未在合理期限内履行合同义务，致使原告签订合同的目的无法实现。由于被告严重违约，原告有权依法解除合同和主张违约金。根据《租赁合同书》中关于原告承担违约责任的约定及对等原则，以及《租赁合同书》第9.4款的约定，原告支付的保证金应属于定金性质，被告严重违约导致合同解除，原告可参照定金罚则的原则计算违约金。被告佛山市天富房地产有限公司没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。原告刘长荣围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，诉讼中未出现否定原告举证的身份证、企业信息查询、租赁合同书、收款收据、银行交易明细的真实性、合法性、关联性的情况，本院对原告举证的上述证据予以采信。本院经审理查明事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定如下（摘录）：1.被告同意将位于广东省佛山市高明区×××××××××××荷城新天地广场首层自编××××号铺位租给原告作为商业经营使用，该商铺的建筑面积317.46平方米、套内建筑面积180平方米。2.租赁期限为60个月，从2019年5月1日起至2024年4月30日止，被告将于2019年5月1日前发出《交付使用通知书》通知原告办理收铺手续，原告在收到通知后五日内前往被告指定地点办理收铺手续，逾期15日未办理的，视为原告已办收铺手续；装修期为2019年5月1日起至2019年6月30日止，期间免收租金，但装修期间产生的费用由原告自行负担。3.项目开始营业时间初定为2019年5月1日，若因综合原因未能按时开始营业，被告有权适当合理顺延该日期，合同租赁期限及相关时间均同步顺延。4.租赁期第1、2年的月租金为41563.5元，第3年的月租金为44533.5元，第4年的月租金为47681.7元，第5年的月租金为51018.79元。5.原告于签订合同时向被告支付相当于首年2个月租金的金额即83127元作为租赁保证金，并预交首月租金41563.5元。6.原告承租商铺的物业服务费为每月7936.5元，原告应于签订合同时向被告交纳两个月的物业服务费15873元作为物业服务保证金。7.被告在《交付使用及进场装修通知书》确定的交付日期计起3个月内仍不能将商铺交付的，原告有权解除合同，原告的解除合同通知到达被告时合同解除，如因此解除合同的，被告应返还原告承租保证金并支付违约金。2018年10月23日，被告分别出具收款收据确认收到原告××××铺的租赁保证金83127元、管理服务保证金15873元、水电周转金4761.9元、首月租金41563.5元、首月管理费7936.5元。被告至今未将合同约定的商铺交付给原告使用。被告于2020年11月10日签收本案起诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》是其真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于案涉《租赁合同书》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，涉案合同约定被告应于2019年5月1日前向原告发出《交付使用通知书》通知原告办理收铺手续，但被告未能按照合同约定日期交付房屋，至今逾期已达两年多，构成迟延履行主要债务，导致原告合同目的不能实现，原告有权解除合同。对原告要求解除《租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告解除合同的通知到达被告之日双方合同解除，原告起诉前未向被告提出解除合同，被告于2020年11月10日签收本案起诉状副本，故双方的《租赁合同书》于2020年11月10日解除。关于原告要求被告返还已付费用的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还因该合同取得的财产，合法有据，本院予以支持。故被告应向原告返还依据案涉《租赁合同书》收取的××××铺的租赁保证金、管理服务保证金、水电周转金、首月租金及首月管理费共153261.9元。关于原告诉求被告支付违约金99000元的问题。案涉合同因被告违约导致解除，但双方未约定被告应承担何种违约责任。结合被告收取原告相关费用给原告造成利息损失的事实，对原告诉求被告支付的违约金本院调整为按照资金占用利息计算，即以原告向被告支付的153261.9元为本金，自2018年10月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但违约金数额以不超出原告请求的99000元为限。原告诉求超出本院核定部分，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘长荣与被告佛山市天富房地产有限公司签订的《租赁合同书》（广东省佛山市高明区×××××××××××荷城新天地广场首层自编××××铺）于2020年11月10日解除；二、被告佛山市天富房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘长荣返还广东省佛山市高明区×××××××××××荷城新天地广场首层自编××××铺的租赁保证金、管理服务保证金、水电周转金、首月租金及首月管理费共153261.9元；三、被告佛山市天富房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘长荣支付违约金[违约金以153261.9元为本金，自2018年10月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（违约金总额以不超99000元为限）]；四、驳回原告刘长荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29488元，减半收取14744元（原告已预交），由被告佛山市天富房地产有限公司负担。原告多预交的受理费14744元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费14744元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二〇年十二月十六日书记员  林玲欣