黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初1742号原告：哈尔滨华南城有限公司，住所地哈尔滨市道外区长江路**。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王身骄，女，1985年4月26日出生，汉族，该公司员工，住所，住所地哈尔滨市道外区div>委托诉讼代理人：张春雨，黑龙江承成律师事务所律师。被告：哈尔滨乐家装商贸有限公司，住所，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区隆顺街**div>法定代表人：吕春福，总经理。委托诉讼代理人：李遵国，黑龙江金马律师事务所律师。原告哈尔滨华南城有限公司（以下简称华南城公司）与被告哈尔滨乐家装商贸有限公司（以下简称乐家装公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张春雨、被告委托诉讼代理人李遵国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华南城公司向本院提出诉讼请求：1、判令于2019年9月19日解除华南城公司与乐家装公司于2017年4月19日签订的《哈尔滨华南城商铺租赁合同》；2、判令乐家装公司支付租金4077369.9元及延迟支付租金的违约金1356459.29元（该违约金暂计算至2020年1月14日），并自2020年1月14日起，以4077369.9元为基数，按日万分之五标准计算违约金至将租金实际支付完毕之日止；3、判令乐家装公司支付电费423000元，并以423000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准计算逾期付款违约金至实际支付之日止；4、判令乐家装公司立即腾空承租的哈尔滨华南城3号交易广场精品馆A座1至4层商铺；5、判令乐家装公司支付自2019年9月20日起至实际腾空占用承租的商铺之日的场地占用费692383.77元（该笔占用费暂计算至2020年1月14日，按一倍租金标准计算场地占用费至被告实际腾空承租商铺之日止）；6、判令乐家装公司注销其登记在哈尔滨华南城3号交易广场精品馆A座1至4层的营业执照；7、案件受理费由乐家装公司负担。事实和理由：2017年4月19日，华南城公司与乐家装公司签订《哈尔滨华南城商铺租赁合同》，约定华南城公司将哈尔滨华南城3号交易广场3号精品3号馆A座1-4层、租赁面积6万平方米商铺出租乐家装公司并提供物业服务，租赁期自2017年10月31日起至2023年10月31日止，租金的支付时间及金额为：租金标准为3元/平方米/月，承租方在每一年的最后一个月届满之前支付下一年度租金即第一期租金在2017年9月30日前支付，之后租金按12个自然月期满前最后一个月支付下一年度租金，以此类推，直至合同期满。乐家装公司租赁上述商铺后，截止华南城公司2019年9月19日发送合同终止通知书之日起，拖欠租金4077369.9元、电费42.32万元并产生延迟支付违约金，自2019年9月19日华南城公司向乐家装公司发送合同终止通知书至起诉之日止，乐家装公司仍占用华南城公司的场地未办理正常退铺手续，导致华南城公司经济损失并致该公司合同目的无法达成，按双方租赁合同约定，华南城公司可收取占用费，参照租金标准二倍，乐家装公司拖欠华南城公司场地占用费按租金标准收取场地占用费692384元，该笔场地占用费暂计算至2020年1月14日，并按一倍租金标准计算场地占用费至乐家装公司实际腾空承租商铺之日止。乐家装公司辩称，1、该公司已经支付保证金150万元及为华南城公司代付的费用155000元，该费用系华南城公司领导让乐家装公司代付的装修公司费用；2、签订租赁合同时所租赁的商铺华南城公司正在建设当中，华南城公司并未按合同约定于2017年7月31日将商铺交给乐家装公司装修，直到2017年11月初华南城公司才将商铺交给乐家装公司装修，错过了乐家装公司原定的装修和开业时间；3、本案在华南城公司发出合同解除函前，双方就已经终止了合同的履行。2018年12月，乐家装公司因华南城公司过错与该公司协商承租事宜，华南城公司强行将商场锁门，又因承租时华南城公司领导同意投入400万元广告宣传费用迟迟没有投入，导致乐家装公司经营的商业客流稀少，经营效益不佳，双方协商撤出承租的商铺时华南城公司担心乐家装公司将货物拉走撤出市场，影响华南城公司的招商业绩，强行将商场大门锁死，把乐家装公司近500万元货物封存在商场内，至今没有取回，并留有保安人员看守。华南城公司出租乐家装公司的商铺因没有建设及消防验收的合法手续，导致乐家装公司的商户不能办理营业执照无法正常经营，在乐家装公司装修商场期间，哈尔滨市消防部门曾经多次来过，有过停业整顿的通知，开始是给乐家装公司下达的通知，乐家装公司讲是承租华南城公司的商铺，可能是给华南城公司下达的处罚决定书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华南城公司举示的证据A1即租赁合同及附件，有双方签字盖章、内容不违反法律行政法规的强制性规定，能够证明该公司主张与乐家装公司签订租赁合同并约定相关事项的事实成立，乐家装公司虽认为涉案租赁房屋可能未取得相关许可证涉嫌合同无效，但华南城公司对此举示了证据A4即商品房预售许可证，该许可证系相关管理部门颁发，能够证明华南城公司依法建设的事实成立，故对该公司举示的证据A1、A4的证明效力本院予以采信。华南城公司举示的证据A2即催告函、合同解除通知书及邮寄凭证打印件，虽能够证明该公司以邮寄的方式向乐家装公司催收了相关款项并要求解除合同，但邮寄凭证载明的收件地址非案涉租赁物所在地址，可见此时乐家装公司已不在案涉房屋经营，且乐家装公司举示的证据B3、B4、B5相互印证，足以证实华南城公司于2018年年末径行封锁案涉商铺，双方已实际终止合同的事实，因此证据A2不能证实华南城公司主张双方于2019年9月19日解除租赁合同的事实，对该份证据的证明效力，本院不予采信；证据A3即营业执照副本，虽系有关部门颁发能够证明乐家装公司依法办理营业执照并以案涉租赁房屋为注册地址的事实成立，但该份证据不能证明华南城公司主张乐家装公司违约的事实成立，故对证A3的证明效力，本院亦不采信。乐家装公司举示的B1即收据，系华南城公司出具并加盖了财务专用章，能够证明乐家装公司主张交付保证金的事实成立；证据B2即银行汇款电子回单及原告工作人员与被告股东电话录音，银行汇款单载明的金额、收款人与原告工作人员电话录音中认可的金额、收款人名称相吻合，二者相互印证，能够证明乐家装公司主张代华南城公司代付装修公司款项的事实成立；证据B3即乐家装公司时任法定代表人与华南城公司工作人员微信聊天记录，聊天内容明确载明乐家装公司需经华南城公司审批后才能将案涉商铺中的货物运出的事实，华南城公司虽抗辩被告不能证明聊天对象为该公司员工，但该公司对此未举示有效的反驳证据予以证实；证据B4即照片，华南城公司对真实性无异议，但认为系乐家装公司系自主将货物放置案涉商铺而非该公司不同意乐家装公司拉走，然华南城公司该项质证意见与其庭审陈述相悖，对此华南城公司既未作出合进解释又未补强证据予以证实，现证据B3、B4相互印证，能够证实乐家装公司主张华南城公司于2018年12月末封锁案涉房屋，未经该公司允许乐家装公司不得将货物运出的事实成立；证据B5即证人庄某、田某及徐某证言，三位证人作为案涉商铺的装修方、乐家装公司时任法定代表人及合作方，了解案涉商铺入住、经营及搬离的相关时间等具体情况，且相互印证，能够证实乐家装公司主张实际入住时间、搬离时间及搬离原因的相关事实。综上，对乐家装公司举示的证据B1至B5的证明效力，本院予以采信。通过对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年4月19日，华南城公司（甲方）与乐家装公司（乙方）签订商铺租赁合同，约定华南城公司将精品3号馆A座一、二、三、四层，租赁面积为60000平方米的商铺出租乐家装公司用于家居建材行业，租期为6年即2017年10月31日至2023年10月31日，第一年至第三年租金为216万元/年、第四年为1080万元、第五年为1728万元、第六年为2160万元，租金按年支付，先付后用，乙方在每个年度的最后一个月届满之前一个月支付下一年度的租金即第一期租金在2017年9月30日前支付，之后的租金按12个自然月期满前最后一个月支付下一年度租金，以此类推，直至合同期满，租金不包含水电费及其他乙方应付的涉及该商铺的相关费用，乙方须按本合同约定租期内的水电费等其他应付费用，并于每月5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳上个月的水电费，水电费按甲方指定的物业管理公司核实的价格、按实际产生量由乙方承担。租赁商铺现仍处于建设之中，甲方在2017年7月31日前向乙方交付商铺，2017年7月31日至2017年10月31日为装修免租期，乙方承诺相应租赁区域将在2017年10月31日前开业，如因甲方原因导致延期交付的，甲方应另行通知交付时间，不视为甲方违约，租赁期限相应顺延；乙方逾期接收该商铺的，须承担逾期接收责任即租赁期限不变但从起租日起发生的租金等相关应付费用均由乙方承担，且不免除乙方未按期开门营业的责任，乙方逾期15日仍不接收的，属重大违约。租赁保证金共计400万元、分三次支付，乙方需于2017年3月1日前向甲方支付租赁保证金50万元、在进场装修前即2017年7月31日前支付150万元、2018年3月1日前支付200万元，租赁保证金在合同期满后退还乙方，除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项，若乙方存在单方面提前解除合同、以实际行为提前终止合同或放弃承租、乙方原因导致本合同无效、乙方根本或重大违约行为甲方根据本合同约定提前解除合同情形之一的，租赁保证金不予返还。如果乙方未按时付清租金或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的万分之五向甲方支付违约金，直至付清之日止；如乙方未按时付清水电费的，乙方应按哈尔滨市供水、供电部门确定的滞纳金直至付清之日止。同时，如乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对承租商铺采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止，由此造成的损失概由乙方承担。乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付租金及租赁保证金，有权收回该商铺并另行出租，双方亦约定了其他权利义务。合同签订后，乐家装公司于2017年5月10日、8月3日向华南城公司分两次共交付保证金150万元，华南城公司予以接收并出具了收据。华南城公司于同年10月15日向乐家装公司交付了案涉商铺，乐家装公司接收商铺后开始装修，并于同年12月末装修完毕，于12月31日在华南城公司提供的房屋移交查验表中签字确认。2018年12月末，华南城公司径行封锁案涉商铺，乐家装公司及其客户尚有物品及货物存放之中，对此乐家装公司主张因华南城公司承诺的400万元广告宣传费迟迟未予投入导致该公司客流稀少、经营效益不佳，双方于当月协商撤出商铺事宜，华南城公司担心该公司将货物拉走撤出商铺影响其招商业绩，故强行将案涉商铺大门锁死，但对此未举示证据予以证实，而华南城公司对其径行封锁商铺既未作出合理解释也未举示证据证实存在合理事由。2019年起，乐家装公司及其客户遇有必须取货情形需经华南城公司批准并解锁方能取走。同年9月6日，华南城公司向乐家装公司邮寄催告函，催告乐家装公司于同年9月16日前交纳租金、物业费及水电费未果，又于同年9月19日向乐家装公司邮寄合同解除通知函，通知该公司解除租赁合同、扣留全部保证金并载明华南城公司有权处分留在商铺内的全部物品，同时主张违约金等。本院认为，华南城公司与乐家装公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，不存在法定的无效事由，为有效合同，均应依约履行，但华南城公司在乐家装公司未交付首期租金的情况下自愿向该公司交付案涉商铺，且在第二期租金交付期到来时亦未向乐家装公司主张支付租金，也未依照双方租赁合同约定及时行使解除权，可见华南城公司以实际行为改变了合同约定的租金交付方式，因此该公司以乐家装公司未按约定的时间交付租金为由诉请给付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，不予支持。华南城公司在合同约定的租赁期限内，于2018年12月末径行封锁商铺大门导致案涉商铺不能满足租赁物的使用性能，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的情形，故乐家装公司抗辩双方租赁合同已在华南城公司发出解除合同通知函之前已实际终止的主张，有事实及法律依据，因此华南城公司请求确认案涉租赁合同于2019年9月19日解除并诉请乐家装公司自次日给付场地占用费，不符合法律规定，不予支持；现乐家装公司虽有物品放置案涉商铺，但系华南城公司的封锁行为所致而非该公司恶意放置，故华南城公司诉请其腾空商铺，没有法律依据，亦不支持。虽因华南城的行为导致双方提前终止租赁合同，但乐家装公司作为承租方应依法交付其实际使用期间的租金，现双方办理租赁商铺移交手续表虽载明交接时间为2017年12月31日，但乐家装公司举示的证据证实该公司于2017年10月15日已实际接收了商铺，故应确认实际接收时间为商铺交付时间。双方虽约定自2017年10月31日起计算租金，但华南城公司实际交付案涉商铺的时间晚于双方约定时间，又因双方约定了3个月的装修免租期，故租金的起算日应在实际交付商铺之日起顺延3个月即自2018年1月15日起计算租金，至2018年12月31日双方实际终止合同日，共计11.5个月，乐家装公司需支付租金207万元（216万元*12个月*11.5个月），又因双方已实际终止了合同，故扣除该公司已交付的保证金150万元，尚需实际支付57万元；乐家装公司虽抗辩其代华南城公司垫付的装修费用应予扣减，但因该请求与本案非同一法律关系，不存在扣减事由，故对该公司上述抗辩，本院不予采纳。华南城公司诉请乐家装公司给付电费42.3万元及逾期违约金，双方合同中虽约定按实际产生量负担，但华南城公司未举示有效证据证明乐家装公司在使用商铺期间所用电量情况，因此该公司应承担举证不能的法律后果，故对其该项请求，不予支持；乐家装公司虽以案涉商铺所在地为住所办理了营业执照，但公司登记事项的变更非民事法律调整的范围，故华南城公司诉请乐家装公司注销公司登记的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共国合同法》第九十三四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力后，哈尔滨乐家装商贸有限公司立即给付哈尔滨华南城有限公司租金57万元；二、驳回哈尔滨华南城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52798元，华南城公司负担43298元，乐家装公司负担9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李艳丽审 判 员  吕 颖人民陪审员  邱文友二〇二〇年十二月三十日书 记 员  于春辉