济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初12342号原告：新郎希努尔集团股份有限公司，住所地山东省诸城市。法定代表人:王某，董事长。委托诉讼代理人：温明伟，山东贝特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，男，新郎希努尔集团股份有限公司员工。被告：济南昆仲商贸有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701025970178596。法定代表人:于某某，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某某，男，济南昆仲商贸有限公司员工。原告新郎希努尔集团股份有限公司（以下简称新郎希努尔公司）与被告济南昆仲商贸有限公司（以下简称昆仲商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新郎希努尔公司的委托诉讼代理人温明伟、张某，被告昆仲商贸公司的委托诉讼代理人汪运现、何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郎希努尔公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:某某某某某某某某某某某某某某某)及补充协议；2.诉讼费等合理费用由昆仲商贸公司承担。事实与理由：新郎希努尔公司与昆仲商贸公司于2012年6月签订《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:某某某某某某某某某某某某某某某)，建立租赁关系，由昆仲商贸公司租赁新郎希努尔公司的济南希努尔大厦经营使用，并于2015年2月5日就合同履行过程中产生的相关问题进行沟通磋商，形成补充协议，特别就昆仲商贸公司应向新郎希努尔公司支付的租赁费、物业费、设备使用费的数额及具体时间作了进一步确认，双方均无异议，并承诺本着互谅互让、互惠互利的原则共同遵守。合同生效后，新郎希努尔公司将大厦交付昆仲商贸公司正常经营使用，但昆仲商贸公司迟迟未按双方约定支付租赁费、物业管理费及设备使用费，虽经新郎希努尔公司多次催要，昆仲商贸公司仍拒绝支付。昆仲商贸公司辩称，一、根据合同约定，物业管理及设备维护由昆仲商贸公司自行实施，既然新郎希努尔公司没有提供相应物业管理及设备维护服务工作，因此昆仲商贸公司不应支付新郎希努尔公司物业管理费、设备维护费。2012年6月，双方签订的《济南希努尔大厦租赁合同》（合同编号：某某某某某某某某某某某某某某某）约定的租赁房屋位于济南市泉城路77号珍珠泉大厦二期扩建工程，总建筑面积约42147平方米，因该房屋系未完工并长期闲置的烂尾楼，由昆仲商贸公司垫资并进行了后续工程施工，昆仲商贸公司为此支付工程款及装修费约1亿多元，但双方目前仍未进行工程结算。2012年6月12日，双方又签订了《合作协议书》，由昆仲商贸公司对涉案房屋实施安装、装饰工程施工，并就相关费用结算及租金冲抵进行约定。2012年8月22日，双方签订了《补充协议》，就大厦的物业管理及各项设备的日常维护交由昆仲商贸公司自行负责实施。2015年2月5日，双方又签订《补充协议》，共同确认租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，共计租期15年。根据双方签订的租赁合同及补充协议，房屋的附属设施及维护由新郎希努尔公司承担，但新郎希努尔公司并未履行相应义务。根据合同第六条中的第5条及2012年8月22日《补充协议》第一条约定，新郎希努尔公司将大厦的物业管理及设备的正常维护交由昆仲商贸公司自行管理和维护。虽然租赁合同约定了相应的物业管理费及档期设备的维护费，但是新郎希努尔公司并没有提供相应的物业管理服务，也没有进行任何的设备维护服务，因此新郎希努尔公司没有履行该服务，不应当收取物业管理费及设备维护费，否则也有违公平原则。况且，自租赁合同签订后至本次起诉之日新郎希努尔公司也没有向昆仲公司主张过该项费用，对此新郎希努尔公司事实上也予以默许和认可。此外，新郎希努尔公司的此项主张也超过了法律规定的诉讼时效规定。二、昆仲商贸公司因新冠肺炎疫情原因影响较大，根据相关政策规定新郎希努尔公司应相应减免租金，就租金减免问题双方还没有达成一致意见。首先，根据2015年2月5日的《补充协议》第二条也明确，前期整个大厦的装修、安装施工均由昆仲商贸公司实施并垫资，双方约定就前期的装修施工费用可以折抵租金，然后双方进行实际结算，多退少补，就相关设备在工程结算并抵顶完毕后方归新郎希努尔公司所有，由于没有结算，相应设备还归昆仲商贸公司所有，何谈收取设备维护费问题。就工程款计算问题，虽经昆仲商贸公司多次催促，然而新郎希努尔公司以各种理由拖延，至今双方也未进行工程结算。因此，在未结算完毕工程款之前，很难确定昆仲商贸公司是否还实际欠付新郎希努尔公司租金。其次，昆仲商贸公司系从事房屋出租及物业管理服务的民营企业，受新冠肺炎疫情影响损失严重。昆仲商贸公司于2019年12月31日向新郎希努尔公司预付了2020年1月份的房租167万元，然而2020年1月下旬新冠肺炎疫情爆发后，政府部门硬性要求泉城路的商家进行防疫歇业从1月25日到3月25日，造成承租的房屋无法进行实际经营。对此，昆仲商贸公司电话告知了新郎希努尔公司，并于2020年3月份先后多次向新郎希努尔公司发函告知情况，并提出减免租金的请求，共克难关。根据国务院及山东省和济南市相关部门出台的政策规定，以及最高人民法院出台的司法解释，疫情属于不可抗力，要求出租方与承租方共同承担因疫情造成的损失并相应减免租金，在减免两个月租金基础上延续至2020年12月31日减半收取租金。由于昆仲商贸公司与新郎希努尔公司就租金减免事宜未达成一致意见，造成租金支付金额问题难以确定，双方因此产生争议。再次，根据2015年2月5日的《补充协议》第四条约定，每满5年减免一个月租金。连同2013年1月6日昆仲商贸公司预付的500万元租金，也够3个多月的租金。加上昆仲商贸公司于2019年12月31日向新郎希努尔公司预付的2020年1月份的房租167万元，即便按照疫情免交2个租金来算的话，相当于昆仲商贸公司2020年的租金已交了7个多月的租金。如果按照政策规定，在减免两个月租金基础上延续至2020年12月31日减半收取租金的话，新郎希努尔公司还应再减免4.5个月的租金，这样2020年昆仲商贸公司就不应再向新郎希努尔公司支付租金。最后，根据2015年《补充协议》第三条，租金支付时间“乙方支付租金七个工作日前，甲方应向乙方开具符合税务要求的正规发票，否则乙方有权迟延支付当期租金，直至乙方收到发票为止。”因此，在新郎希努尔公司未开具租金发票之前，昆仲商贸公司也有权迟延支付当期租金。因此，就2020年房租问题，双方存在一定分歧，因新冠肺炎疫情原因影响较大，根据相关政策规定新郎希努尔公司应相应减免租金，就租金减免问题双方还没有达成一致意见，因事出有因，故不能说明昆仲商贸公司故意拖欠房租。三、根据客观实际情况，房屋租赁合同也不宜解除，否则会引起连锁反映，造成更多不必要的纠纷，社会影响也太大。目前昆仲商贸公司承租的房屋，包括昆仲商贸公司在内承租或转租的房屋承租商户有40余家，如果法院判决双方解除《房屋租赁合同》及补充协议，则会引起连锁反应，导致转租合同解除及租约纠纷，形成一系列各种纠纷，容易造成社会不稳定因素。而承租的房屋位于泉城路核心区，容易引起社会及省级党政机关极大关注。此外，根据最高人民法院的相关通知精神，在疫情期间，为共克时艰，因房屋租赁产生的纠纷也不宜轻易解除双方签订的合同，能继续履行的尽量继续履行。昆仲商贸公司认为，只要双方就因疫情造成的租金减免事宜达成一致意见，昆仲商贸公司会支付后续房屋租金，请新郎希努尔公司予以放心。综上，昆仲商贸公司不存在违约情形，双方签订的租赁合同及补充协议不能解除，请求法院依法驳回新郎希努尔公司对昆仲商贸公司的全部诉讼请求。另外，根据昆仲商贸公司统计数据，从2012年8月1日至2019年12月31日昆仲商贸公司已支付租金合计8867万元，并非没有向新郎希努尔公司支付租金，即便双方就房屋装饰、装修、工程施工没有结算，没有进行相应的租金折抵，在此之情况下，昆仲商贸公司仍然向新郎希努尔公司支付了8867万元的租金，并且租金也支付至2020年7月份，如果租金减免，在2020年一整年昆仲商贸公司也不欠租金。本院经审理认定事实如下：2012年6月12日，新郎希努尔公司与昆仲商贸公司签订《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:某某某某某某某某某某某某某某某)，由昆仲商贸公司承租新郎希努尔公司所有的济南希努尔大厦经营使用，大厦建筑面积42147平方米；租赁期限15年，自2013年1月1日至2018年12月31日；昆仲商贸公司应支付的费用包括租金、物业管理费、设备使用费。2015年2月5日，新郎希努尔公司（甲方）与昆仲商贸公司（乙方）签订《济南大厦房屋租赁补充协议》。第一条：双方一致确认，房屋租赁合同的租赁期限明确为自2014年1月1日（起租日）至2028年12月31日，共计租期15年。第二条：从2012年6月20日至2013年12月31日为甲方给予乙方的安装、装修施工时间，期间免收房屋租赁费；租金从2014年1月1日开始计算，自2014年1月1日至2015年6月30日期间乙方应交租赁费、物业管理费、设备使用费共计3000万元（该费用以实际决算数据为准，以下相同。乙方须提供相关费用清单以供双方决算），该费用由乙方已投入的达到使用条件之前的全部设备、设施（详见2012年6月12日甲乙双方签署的《合作协议书》第二条明细，但不含乙方为经营所需投入的设备、设施等，亦不包括房屋装修工程款）投入进行抵顶、互不拖欠。抵顶完毕后，上述全部设备、设施归甲方所有。第三条：自2015年7月1日开始，租赁费由乙方以现金或者转账形式直接支付给甲方，不再用设备设施投入及工程费用抵顶；2015年7月1日前支付2015年7月1日至12月31日的租赁费1000万元，以后于每年的1月1日前支付当年上半年度租赁费，每年7月1日前支付当年下半年度租赁费；乙方支付租金7个工作日前，甲方向乙方开具符合税务要求的正规发票，否则乙方有权延迟支付当期租金，直至乙方收到发票为止。补充协议详细列明了自2014年至2028年每年应交纳的各项费用数额，其中每年应交纳的物业管理费为500万元，设备使用费为100万元。自2016年至2020年6月30日，昆仲商贸公司应支付物业管理费和设备使用费共计2700万元，昆仲商贸公司明确表示不再支付该两项费用。本院认为，新郎希努尔公司与昆仲商贸公司签订的《济南希努尔大厦租赁合同》和《济南大厦房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同和协议，双方当事人均应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。租赁合同和补充协议中明确约定了昆仲商贸公司向新郎希努尔公司支付的费用中包括物业管理费和设备使用费，自2016起，昆仲商贸公司开始拖欠上述两项费用，并于庭审中明确表示不同意支付上述两项费用，故新郎希努尔公司要求解除租赁合同及补充协议，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项规定，判决如下：解除原告新郎希努尔集团股份有限公司与被告济南昆仲商贸有限公司签订的《济南希努尔大厦租赁合同》(合同编号:某某某某某某某某某某某某某某某)和2015年2月5日签订的《济南大厦房屋租赁补充协议》。案件受理费100元，由被告济南昆仲商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇二〇年十二月十二日书记员 孙左兰