广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4689号原告:黄毅权，男，1981年3月15日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：区玉辉，男，该公司员工。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路****×××××××，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。原告黄毅权诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告鼎富公司、房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鼎富公司于2019年4月2日签订的《物业租赁合同》；2.判令被告鼎富公司返还原告已支付的租金200000元、支付逾期违约金（以200000元为基数，自2020年11月1日起按日万分之一计算，至实际支付完毕之日止）；3.判令被告鼎富公司与被告房天下公司向原告返还装修款30000元及支付逾期违约金（以30000元为本金，自2020年11月1日起按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；4.判令两被告承担本案诉讼费用及财产保全费。事实与理由：2019年4月2日，原告与被告鼎富公司签订了编号为鼎富（DF）ZXY0032号的《物业租赁合同》，并一次性支付了物业租赁使用费200000元及装修款30000元。根据该合同的约定，被告鼎富公司应在2020年10月31日前将位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎﹒龙庭国际广场】1栋1014单元的物业交付原告使用，否则须向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际支付之日止，以原告全部已付款的万分之一按日计算。2019年4月2日，原告向被告支付了全部租赁使用费200000元、装修款30000元，但被告未按合同约定时间交付物业。因该物业迟迟未能建成，2020年6月11日，原告与被告达成一致意见，被告同意于2020年10月31日前退还租赁使用费200000元、装修款30000元。被告鼎富公司辩称：1.原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。依据《物业租赁合同》第四条第一款约定，遭遇不可抗力可以延期交付物业。在案涉合同履行期间的疫情属于不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，这属于不可抗力，应当延期。同时根据合同第十二条第四款“每逾期一天按已收物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款”之约定，被告鼎富公司可以延期365天才交楼。本案中，原告单方提前要求解除合同，已违约，应向被告鼎富公司承担相应的违约责任。被告房天下公司辩称，30000元与200000元共同构成原告承租案涉房屋的总价款，根据合同相对性原则，30000元与200000元应由被告鼎富公司负责退还。被告鼎富公司与被告房天下公司存在委托收款关系，30000元的实际收款方是被告鼎富公司。2018年12月26日，被告鼎富公司出具一份《收款委托书》，确认客户支付的30000元服务费与物业租赁费共同构成物业总价款，被告鼎富公司委托被告房天下公司收取客户支付的30000元服务费。同日，鼎富公司将该《收款委托书》张贴在龙庭国际广场。鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场提供招租服务，在房天下公司提供服务后，房天下公司无需退还30000元。2018年11月19日，房天下公司与鼎富公司签订《招商代理合同》，约定鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场项目提供招租服务，双方合作模式为房天下公司向鼎富公司引荐客户，在客户承租案涉房屋使用权后，鼎富公司向房天下公司支付服务费和代理费。根据《招商代理合同》约定，鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》后，客户需向鼎富公司支付30000元定金，该30000元定金是物业总价款的一部分，同时，鼎富公司应向房天下公司支付30000元服务费，为简化程序，鼎富公司要求客户将应支付给鼎富公司的定金直接支付至房天下公司账户，房天下公司收讫客户30000元后，视为鼎富公司实际收取客户支付的定金。在客户与鼎富公司签订《物业服务合同》并支付前述30000元后，房天下公司的招商服务即告完成，如发生客户退房的情况，该30000元服务费将由鼎富公司退还，与房天下公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据3.专用款收据、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单，被告鼎富公司对其出具的收据的真实性予以确认，对其余证据未发表质证意见；被告房天下公司确认其出具的收据的真实性，其余证据的三性由法院认定。经审查，账户明细清单由银行提供，本院予以采信，鼎富公司和房天下公司出具的收据能与转账记录印证，本院予以采信。2.被告鼎富公司提交的证据：建设工程规划许可证、批前公示的通告，原告无法确认证据的真实性，被告房天下公司未对证据发表质证意见，经审查，建设工程规划许可证及两份通告由佛山市自然资源局及高明分局出具，本院予以采信。3．被告房天下公司提交的证据：证据3.（2019）粤0608民初4048号、4171号民事判决书，（2020）粤06民终2677号、3090号民事裁定书，原告认为与本案无关，被告鼎富公司没有对证据发表质证意见，经审查，本院确认该证据的真实性、合法性，但上述案件与本案案情无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年4月2日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订鼎富（DF）ZXY0032号《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎﹒龙庭国际广场】1栋1014单元（以下简称案涉房屋），物业的总建筑面积均为29.14平方米；乙方在签订本合同之前已清楚：该物业所在地块性质为集体建设用地，土地使用权系原承租人通过物业所在地农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市高明区×××××××民委员会西黎经济合作社承租取得后，甲方向原承租人受让土地租赁权取得；该物业的规划用途为城镇住宅用地，商服用地，文体娱乐用地；该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，在租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日；物业租金总额为200000元；甲方应当在2020年10月31日前将物业交付乙方使用；每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款。2019年3月21日，原告向被告房天下公司交付装修款30000元。2019年4月2日，原告向被告鼎富公司交付物业租赁费200000元。2020年6月11日，原告向被告鼎富公司提交《退款申请表》，被告鼎富公司同意向原告退款，退款金额为230000元，退款时间为2020年10月31日前。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《项目招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。2018年12月26日，鼎富公司向房天下公司出具《收款委托书》，鼎富公司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。2.2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕223号《关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》，案涉用地项目名称由“西黎龙庭国际广场项目”变更为“西黎凯汇大厦”。同日，佛山市自然资源局高明分局佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕224号《关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告》，案涉项目由四座独立建筑变更为一个单体建筑。3．西黎凯汇大厦建设项目于2020年9月17日取得《建设工程规划许可证》。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》何时解除的问题。原告于2020年6月11日向被告鼎富公司提交《退款申请表》，被告鼎富公司同意退款，双方已就《物业租赁合同》解除达成合意，本院确认《物业租赁合同》于2020年6月11日解除。关于被告鼎富公司的责任问题。《物业租赁合同》于2020年6月11日解除，被告鼎富公司应当向原告返还其收取的款项，且被告鼎富公司已承诺于2020年10月31日前退还230000元，原告诉请被告鼎富公司返还230000元，本院予以支持。被告鼎富公司未按约定退还款项，已造成原告损失，原告诉请被告鼎富公司从2020年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之一计算违约金，符合《物业租赁合同》的约定，且没有超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率，本院予以支持。关于房天下公司的责任问题。本院认为，原告交付30000元装修款给被告房天下公司是基于原告与被告鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。被告鼎富公司出具给被告房天下公司的《收款委托书》中亦声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，故原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。原告根据被告鼎富公司的指示向被告房天下公司交付30000元，原告支付该款项实质是向被告鼎富公司履行《物业租赁合同》的义务。其次，根据被告鼎富公司与被告房天下公司签订的《项目招商代理合同》，两被告为委托代理关系，被告房天下公司以被告鼎富公司的名义将案涉项目对外招商，促成被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司向被告房天下公司支付代理费的形式为被告房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即被告房天下公司以自己名义收取的案涉装修费30000元是基于被告鼎富公司的委托，被告房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，视为被告鼎富公司作为被代理人收取了该30000元。综上，根据合同相对性原则及被告鼎富公司、房天下公司的委托代理关系，向原告返还该30000元的义务主体应为被告鼎富公司，原告请求被告房天下公司与被告鼎富公司共同返还30000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告黄毅权与被告佛山市鼎富物业管理有限公司签订的合同编号为鼎富（DF）ZXY0032的《物业租赁合同》于2020年6月11日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄毅权退还230000元及支付违约金（以230000元为基数，自2020年11月1日起至实际还清之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告黄毅权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元，减半收取2379元，财产保全费1670元，合计4049元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担。原告黄毅权多预交的受理费4049元，由原告黄毅权在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担的4049元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍翠婷二〇二〇年十二月十四日法官助理 何保民书 记 员 蔡丹丹