北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30010号原告：北京鸿润汇通物流有限公司，住所地，北京市顺义区南法信镇金穗路2号院2层209-3。法定代表人：吴建平，总经理。委托代理人：刘越洋，北京普盈律师事务所律师。被告：韩海艳，女，1979年3月25日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：盛冲，北京盛冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：光莹，北京盛冲律师事务所实习律师。原告北京鸿润汇通物流有限公司（以下简称鸿润公司）诉被告韩海艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告鸿润公司委托诉讼代理人刘越洋，被告韩海艳委托诉讼代理人盛冲、光莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的仓库租赁协议无效；2.判令被告返还原告租金1700000元；3.判令被告赔偿经济损失930000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原告因经营需要与被告签订《仓库租赁合同》，转租了北京市通州区于家务镇九路通达钢结构公司院内的仓库、办公楼、宿舍9200平米，双方约定第一年租金为2686400元，租期为六年零一个月。截至2018年5月9日，原告已向被告支付租金170万元，并在承租地内进行了道路硬化、电路改造、消防改造等工作，以供日后经营所需。2018年6月22日，因涉案房屋位于政府规划的腾退范围，于家务村民委员会遂向原告发出《腾退告知书》，要求原告限期腾退，原告无奈于2018年7月搬离涉案房屋。另查，与涉案房屋腾退相关的测绘评估工作早在2017年7月就已完成，故被告韩海艳在明知涉案房屋即将被拆迁的情况下，仍然隐瞒事实真相与原告签订租赁合同，给原告造成了极大的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告韩海艳辩称：我认可双方签订的《仓库租赁协议》无效，但原告的第二、三、四项诉讼请求没有事实及法律依据，法院应驳回原告的诉讼请求。双方之间的租赁关系已经在2018年5月22日解除，且已经明确没有纠纷。《仓库租赁协议》无效，但并不意味着我要返还给原告租赁费170万元。原告主张的损失与被告无关，且部分证据与被告无关。原告主张我在明知涉案房屋即将拆迁的情况下，仍然隐瞒事实与其签订合同，恶意串通损害他人利益的主张，没有事实及法律依据。原告主张双方名为签订库房租赁协议，实际进行非法转租赚取差价，以合法形式掩盖非法母的主张毫无根据。张在保有权代表原告签署《库房租赁解除协议》，该协议已经对双方租赁过程中发生纠纷的最终处理结果，是双方的真是意思表示，不违法任何法律规定，应属合法有效。本院经审查认定事实如下：2003年8月22日，何全力与北京市通州区于家务乡于家务村村民委员会（以下简称村委会）签订的《土地租用合同》约定，“村委会将北京市通州区于家务村南口、市场以西村工业大院土地23亩租用给何全力建厂使用，租赁期限为二十年，自合同签订之日起即2003年6月22日起至2023年6月22日止”。2010年4月1日，陈金朝与何全力、何全友签订的《租赁合同》约定，“何全力、何全友将位于北京市通州区于家务乡于家务村南口20亩工业用地东西长134米、南北宽99.6米出租给陈金朝使用，何全力、何全友同意并保证陈金朝在承租的土地上可建加工生产车间、库房、办公室使用。租赁期限：一期：自2010年4月1日至2023年4月1日。二期：待何全力与于家务村委会合同到期并续签后，何全力、何全友再与陈金朝签订租赁合同15年，双方再协商租金。陈金朝不得擅自转租土地的全部使用权，如需转租全部时应征得何全力、何全友同意，陈金朝有权部分转租该地的使用权及陈金朝自建的建筑物。”合同签订后陈金朝在涉案土地上修建厂房等建筑物。2017年7月22日，陈金朝与韩海艳签订《仓库租赁协议》，约定陈金朝将坐落于北京市通州区于家务镇九路通达钢结构公司厂房、宿舍、办公楼出租给韩海艳使用，租期自2017年7月20日至2026年7月19日。2018年1月1日，韩海艳与鸿润公司签订《仓库租赁协议》，约定“韩海艳将坐落于北京市通州区于家务镇九路通达钢结构公司仓库、办公楼、宿舍（总面积9200平方米）有偿出租给鸿润公司使用，租期自2017年12月1日至2023年12月31日，2017年12月1日至2017年12月31日为免租期，即租金从2018年1月1日起开始核算。租金支付时间及方式：库房+办公楼+宿舍年租金：2018年1月1日至2019年12月31日期间每年租金为2686400元，租金增长方式为：每两年的租金在上一年的基础上递增长8%；付款方式：第一年即2018年押20万元支付一年租金，自合同签订之日起，鸿润公司预付给韩海艳押金20万元，2018年1月1日至12月31期间的租金2686400元，在2018年5月1日前全部结清。租赁期间若场地因国家或集体规划需要征收、拆迁，韩海艳接到通知后向鸿润公司发出书面通知（鸿润公司须三个月搬出厂房）合同终止双方均不承担违约责任。合同终止后因征地占用所获得的补偿归韩海艳所有。如果韩海艳接到通知后未以书面形式告之鸿润公司，因未通知给鸿润公司所造成的实际损失由韩海艳负责。”上述协议由鸿润公司委托张在保签署。鸿润公司出具《授权委托书》，载明委托事项为：代表委托人签署北京鸿润汇通物流有限公司与韩海艳的于家务村南工业大院租赁事项。合同签订后鸿润公司共支付韩海艳租金170万元、消防改造费用17750元。庭审中，经双方当事人确认，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。2018年5月22日，案外人何全力等人将车辆停靠在涉案房屋门前，阻碍进出。为妥善解决此事，同日陈金朝与韩海艳签订《库房租赁解除协议》，约定“双方达成一致解除本合同并15天内交回租赁物，原合同作废，原陈金朝、韩海艳签订的仓库租赁合同自今日起2018年5月22日解除，无房租及赔偿等任何纠纷。”同日韩海艳亦与鸿润公司签订《库房租赁解除协议》，约定“双方达成一致解除本合同并15天内交回租赁物，原合同作废，原陈金朝、韩海艳签订的仓库租赁合同自今日起2018年5月22日解除，无违约金无房租及赔偿等任何纠纷。”上述协议鸿润公司方由张在保代为签订，陈佰文亦在签订现场。陈金朝、陈佰文签订《仓库租赁协议》（落款时间为2018年3月28日，实际签约时间为2018年5月22日）约定，“陈金朝将坐落在北京市通州区于家务镇九路通达钢结构公司的仓库、办公楼、宿舍有偿出租给陈佰文使用，出租仓库的总面积为9200平方米，租期自2018年6月1日至2023年5月31日。租金支付时间和方式：库房+办公楼+宿舍年租金：2018年6月1日至2023年5月31日期间，每年租金为2014800元；免租期：2018年6月1日至2020年5月31日，免租期内每年交付陈金朝200000元；付款方式：免租期满后租金半年付，免租期内每年贰拾万元房租年付。租赁期间若场地因国家或集体规划需要征收、拆迁，陈金朝接到通知后向陈佰文发出书面通知（陈佰文须三个月搬出厂房）合同终止双方均不承担违约责任。合同终止后，因征地占用所获得的补偿归陈金朝所有”。2018年，陈佰文将韩海艳、陈金朝及鸿润公司诉至本院，要求确认2018年1月1日韩海艳与鸿润公司签订的《仓库租赁协议》及2018年3月28日陈金朝与陈佰文签订的《仓库租赁协议》无效及韩海艳、陈金朝返还已交付的租金并赔偿陈佰文经济损失，该案案号为（2018）京0112民初34543号，后陈佰文于2018年12月22日申请撤回起诉。2019年1月，陈佰文以租赁合同纠纷为由诉至本院，主张其为鸿润公司股东法定代表人陈玥竹之父、股东姚薇之配偶，并要求：“1.请求确认2018年1月1日韩海艳与鸿润公司签订的仓库租赁协议及2018年3月28日陈金朝与陈佰文签订的仓库租赁协议无效；2.判令二被告赔偿原告经济损失4772000元；3.要求二被告返还房屋租金228000元；4.本案诉讼费由二被告承担。”该案审理过程中，鸿润公司向本院提交《第三人意见书》，表示其同意陈佰文的所有陈述意见。经审理，本院做出（2019）京0112民初1266号民事判决书，判决：“一、被告陈金朝与韩海艳于2017年7月22日签订的《仓库租赁协议》、被告韩海艳与第三人北京鸿润汇通物流有限公司于2018年1月1日签订的《仓库租赁协议》、被告陈金朝与原告陈佰文于2018年5月22日签订的《仓库租赁协议》、被告陈金朝与韩海艳于2018年5月22日签订的《库房租赁解除协议》、被告韩海艳与第三人北京鸿润汇通物流有限公司于2018年5月22日签订的《库房租赁解除协议》无效；二、驳回原告陈佰文的其他诉讼请求。”判决后，陈佰文不服上诉至北京市第三中级人民法院。2019年6月28日，北京市第三中级人民法院做出（2019）京03民终6721号民事裁定书，裁定：“一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初1266号民事判决；二、本案发回北京市通州区人民法院重审。”该案发回重审后，陈佰文在审理过程中申请撤回起诉。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故2018年1月1日韩海艳与鸿润公司就涉案房屋签订的《仓库租赁协议》应属无效。关于鸿润公司要求韩海艳退还租金及赔偿损失的请求。韩海艳与鸿润公司签订了《库房租赁解除协议》，上述协议系由张在保代理鸿润公司签订，而鸿润公司曾委托张在保签署《仓库租赁协议》，且陈佰文作为鸿润公司的实际控制人亦在签署协议现场，故韩海艳有理由相信张在保具有代理权，张在保的代理行为有效。该协议系双方因租赁事宜发生纠纷后，对于纠纷如何解决达成的处理方案，具有自身的独立性，系双方当事人的真实意思表示，并无法律规定之无效或可撤销之情形，应属合法有效。双方虽在该协议中对于《库房租赁协议》效力存在错误认识，但并不影响《库房租赁解除协议》的效力。根据《库房租赁解除协议》的约定，“双方达成一致解除本合同并15天内交回租赁物，原合同作废，原陈金朝、韩海艳签订的仓库租赁合同自今日起2018年5月22日解除，无违约金无房租及赔偿等任何纠纷”，该条款已显示双方均已放弃向对方主张房租、违约金及赔偿的权利，故对于鸿润公司要求韩海艳退还租金、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京鸿润汇通物流有限公司与被告韩海艳于2018年1月1日签订的《仓库租赁协议》无效；二、驳回原告北京鸿润汇通物流有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13920元，由原告北京鸿润汇通物流有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 叶福勇二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨