河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12214号 上诉人（原审被告）：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦春辉、郭丽霞，该公司法务。 上诉人（原审第三人）：河北正定农村商业银行股份有限公司，住所地石家庄市正定县恒山西路108号。 法定代表人：郝会斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝伟丽，北京驰为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，男，1970年10月出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：徐建美，河北冀人律师事务所律师。 上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司、河北正定农村商业银行股份有限公司因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄润鑫房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定片面，判决结果错误。1、上诉人虽逾期交房，但根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房的，双方可另行协商。房屋已备案至被上诉人名下，被上诉人已实际享有房屋所有权，不存在一审认定的购房目的未实现显失公平的情况，合同可以继续履行，不应解除。2、被上诉人要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，即负有将没有权利限制的房屋返还给上诉人的义务，而房屋作为被上诉人的个人财产因被上诉人个人债务已被其他法院查封，被上诉人客观上无法返还，被上诉人在明知这种情况仍要求解除合同，有违诚实信用原则。如解除会出现上诉人退还房款但无法收回房屋的情况，会对上诉人造成损失，显失公平。二、借款纠纷与房屋买卖合同纠纷是两种法律关系，一审将二者混为一谈有失偏颇。上诉人出借40万元给被上诉人，借款用途合理合法，被上诉人借款用途能否实现，不在上诉人考虑范围，无法律规定让出借人对借款人的借款用途能否实现承担责任，一审判令上诉人承担被上诉人40万元借款违约金，加重了上诉人责任，属于将已生效借款纠纷判决内容推翻。三、一审对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条理解错误。《解释》第二十五条规定由房产出卖人将直接从银行取得的本金和利息返还银行，不是直接认定二者直接存在借款关系，是认为没有必要教条地认定由出卖人返还给买受人，再由买受人返还给债权人，该规定没有免除被上诉人还款义务，根据合同相对性原则，被上诉人仍是借款合同的债务人，由于商品房贷款担保合同的特殊性，被上诉人授权第三人直接将借款转入上诉人账户，但法院仅依据资金流向就判令上诉人对第三人偿还贷款本息，直接免除被上诉人还款责任，加重了上诉人责任。 张某辩称：一、润鑫公司逾期交房长达两年，答辩人有权解除合同。润鑫公司认可自己存在逾期交房的违约情形，只是称因《商品房买卖合同》中约定逾期交房的，双方可另行协商，便否定答辩人享有合同解除权。该约定中答辩人没有放弃合同解除权，合同约定交房时间2018年12月31日，润鑫公司逾期交房，2019年9月17日答辩人第一次起诉要求解除房屋买卖合同，润鑫公司当时称可以交房，答辩人撤诉。2020年6月润鑫公司仍未能交房，答辩人再次起诉要求解除合同。上述事实证明润鑫公司已经严重违约且交房无望，一审判决解除合同，事实清楚。二、房屋虽备案至答辩人名下，但答辩人未办理房屋所有权登记，答辩人不享有房屋所有权，答辩人享有的只是合同权利，是依据合同约定日后要求取得房屋所有权的权利。三、房屋不存在本案之外第三方当事人的查封，据答辩人了解，首封是本案诉讼中答辩人申请进行的查封，轮候查封是润鑫公司申请的查封，故只要本案双方依法履行生效判决，不存在无法收回房屋的可能性。四、40万元借款违约金和银行贷款利息是同一个概念，均是由润鑫公司不能按期交房导致答辩人支付的实际经济损失，且40万元借款的出借人是润鑫公司，现润鑫公司违约不能交房，不能让答辩人向润鑫公司支付违约金又拿不到房，而润鑫公司既不交房又拿着借款违约金，如此便失去公正。一审尊重事实，判决润鑫公司承担40万元的借款违约金和银行贷款利息，公平公正。 河北正定农村商业银行股份有限公司上诉请求：撤销原判第五项，改判为：石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向河北正定农村商业银行股份有限公司返还张某借款合同项下剩余贷款本息；张某对上述贷款本息承担连带清偿责任；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审对法律规定的理解有失偏颇，而且“本院认为”部分所认定的内容与所查明的事实有不一致之处，从而导致判决内容出现错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。此条款并无免除借款人还款责任之义，仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，并非突破合同相对性原则对借款人义务进行转移、变更，从而免除借款人的还款责任。银行放款时要对借款人资质及能力进行审核，如果引用此条款而免除借款人的还款责任，实际上就成为未经债权人同意的强制债务转移，此时强制将债务转移给缺乏清偿能力的出卖人，必然会损害银行作为债权人的利益，也违背《合同法》关于债务转移的相关规定，甚至可能为房地产开发公司与借款人之间恶意串通、共同骗取银行贷款提供途径。因此，该条款规定只是将整个还款途径进行了简化，即出卖人可通过直接向银行返还购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负的债务，这有利于发挥诉讼资源解决纠纷的功能，减少当事人诉累，这是该条款的本义和初衷。其次，在我行与张某签订的《个人购房担保借款合同》中第十八条约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行其在本合同项下的承诺保证义务和责任。因此，即使借款合同因张某与润鑫房地产公司之间的纠纷被解除，张某作为借款合同中的借款人，仍应履行还款责任。最后，一审判决“本院认为”部分所认定的内容与所查明的事实自相矛盾。一审判决第5页查明的事实为：2018年1月23日第三人向原告发放贷款24万元、26万元，合计50万元。原告分别向第三人出具了24万元、26万元的《借款收据》。同日原告将上述贷款共计50万元支付给被告。而在第8页“本院认为”部分却认定为：因原告在第三人处按揭贷款直接转入被告账户，资金的流动应当遵循来回一致原则，故购房担保借款合同解除后，原告未偿还的按揭贷款本息应当由被告返还给第三人。本案中，我行不是将贷款直接转入被告账户，而是贷款发放给张某后，张某再支付给被告，因而依据所谓资金的流动应当遵循来回一致原则，应由被告将贷款返还给张某，再由张某将贷款偿还给我行。 张某辩称：一审的审理范围应紧紧围绕答辩人的诉讼请求进行，而答辩人应否向正定商业银行偿还剩余银行贷款，由于答辩人在诉讼请求中没有提及，而作为权利人的正定商业银行也没有依法提起诉讼请求，故一审没有对答辩人是否应当偿还正定商业银行剩余银行贷款进行处理是正确的。 张某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189及2018011016073104199），被告协助原告撤销房屋备案登记；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974、13702018328956号）；3.判令被告返还原告已付首付款52.87万元及利息至实际支付完毕之日止（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付利息，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息，截至2020年3月3日利息暂计为5.84万元）；4.判令被告返还原告已付银行按揭本金及利息共计14.41万，并由被告向第三人承担剩余银行贷款本息的还款责任；5.判令被告返还原告支付的房屋优惠服务费10万元；6.判令被告赔偿因违约给原告造成的实际损失直至被告实际履行完毕之日止（截至2020年3月3日暂计13.8666万元）；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。 一审查明的事实：2017年9月26日，被告向原告出具两份《公寓优惠审批单》，原告购买被告开发的Ａ1-2026号、Ａ1-2027号公寓，总房款分别为491400元、537300元，首付款分别为251400元、277300元。2017年10月20日，原告分别向被告支付了上述两笔首付款，被告出具了《收款收据》。2018年1月10日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189），约定原告购买被告开发的位于长安区118号滹太商贸城Ａ馆01单元2026号房产，房屋总价款为491400元。合同第三章第七条第（三）约定：“买受人采取下列第3种方式付款，3.贷款方式，付款买受人应当于2018年01月10日前支付首期房价款251400元，余款240000元向正定农商行，申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，2.双方另行协商，同时买受人有权向出卖人提出交付方案，出卖人对该方案确认并认可后，确定交付期限。”同日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073104199），约定原告购买被告开发的位于长安区118号滹太商贸城Ａ馆01单元2027号房产，房屋总价款为537300元。合同第三章第七条第（三）约定：“买受人采取下列第3种方式付款，3.贷款方式付款，买受人应当于2018年01月10日前支付首期房价款277300元，余款260000元向正定农商行，申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，2.双方另行协商，同时买受人有权向出卖人提出交付方案，出卖人对该方案确认并认可后，确定交付期限。”上述两份合同均于2018年1月17日在房管部门进行了备案登记。2018年1月23日，原告（借款人）、被告（保证人）与第三人（贷款人）签署《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974），该合同约定借款金额为贰拾肆万圆整，借款用于购买位于长安区的房屋。同日，原告（借款人）、被告（保证人）与第三人（贷款人）签署《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328956），该合同约定借款金额为贰拾陆万圆整，借款用于购买位于长安区的房屋。上述两份合同均约定借款期限自2018年1月23日起至2028年1月22日止，共计120（个）月，执行月利率为5.716667‰，保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。2018年1月23日，第三人向原告发放贷款24万元、26万元，合计50万元。原告分别向第三人出具了24万元、26万元的《借款收据》。同日，原告将上述贷款共计50万元支付给被告。自2018年2月23日至2019年10月24日，原告共计向第三人偿还银行按揭贷款本息共计121163元。另查明，原告为购买涉案房产，曾向被告借款400000元，用于支付案涉两套房产的首付款。借款逾期后，被告起诉原告偿还借款。2019年11月12日石家庄市中级人民法院做出（2019）冀01民终12137号民事判决书，终审判定原告向被告偿还借款本金400000元并承担违约金。违约金按年利率24%计算，其中20万元自2018年6月30日起至偿清之日止；另20万元自2018年12月31日起至偿清之日止。原告曾于2019年9月17日向本院起诉被告，要求解除案涉两份《石家庄市商品房买卖合同》，返还已付全部购房款及利息并支付违约金。庭审过程中，被告称“现在涉案房屋没有装修完毕，主体已经完工，正在装修，未达到交付条件，是因为我公司资金短缺造成的”。原告于2019年12月27日申请撤回起诉，本院于2019年12月27日作出（2019）冀0102民初10231号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。被告案涉项目截止本案庭审之日，仍处于停工状态。以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》（二份）、公寓优惠审批单（二张）、收款收据（二份）、中国农业银行个人账户明细、贷款账户交易明细、《借款协议书》（二份）、借据（二份）、（2019）冀01民终12137号民事判决书、《个人购房担保借款合同（一手房）》（二份）、借款借据（二份），河北省农村信用社业务凭证、进账单，现场照片（七张）等证据，法院调取的民事起诉状、审理笔录、撤诉申请书、民事裁定书以及庭审笔录在卷佐证。被告对上述证据的真实性无异议。第三人未到庭，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。经核对相关证据原件，对上述证据的真实性予以确认。对于有争议的证据和事实认定如下：原告提交的《Ｙｏｕ＋公馆购房优惠服务说明书》（二份）、收据（二份）、ｐｏｓ签购单（二份），拟证明原告向被告指定账户汇款10万元，该款项具有房屋预付款性质，被告应当退回款项。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议。被告未提交反证，故对上述证据的真实性、合法性予以采信。因原告上述款项系向案外人石家庄合博房产经纪有限公司（以下简称合博公司）支付，且由合博公司出具收据，故对上述证据的关联性不予采信。 一审法院认为，原、被告签订的两份《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。被告作为涉案房产的出卖人，依约按时交房系其基本的合同义务，但被告未按照约定时间交付房产，已构成违约。依据合同约定双方应另行协商，确定交付期限，但原告经过两次起诉主张权利后，被告至今不能确定交付期限。鉴于涉案项目仍处于停工状态，致使原告的购房目的无法实现，若继续履行合同对原告显失公平。原告主张解除涉案的两份商品房买卖合同的诉请，理据充分，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，原告主张被告协助撤销合同备案登记，并返还已付购房款528700元，于法有据，应予支持。因合同解除系被告违约所致，被告应当承担违约责任。原告主张被告承担已付购房款的银行贷款利率以及为购买涉案房产向被告借款而产生的违约金损失，明显过高，应予调整。因已付购房款528700元中有400000元系原告向被告的借款，合同解除后，致使原告的借款目的无法实现，故被告应当赔偿原告因借款而产生的违约金损失。对于剩余款项128700元按照银行贷款利率支付利息损失为宜。原告借款400000元产生的违约金损失，截至2020年3月3日暂计为138666元，予以确认。以剩余款项128700元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，2019年8月20日之后按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，予以确认。商品房买卖合同被解除后，因此而签订的个人购房担保借款合同的目的亦无法实现，原告要求解除涉案的两份购房担保借款合同，于法有据，予以支持。因原告在第三人处按揭贷款直接转入被告账户，资金的流动应当遵循来回一致原则，且该笔按揭贷款的实际受益人亦为被告，故购房担保借款合同解除后，原告已偿还的按揭贷款本息应当由被告返还给原告，未偿还的按揭贷款本息应当直接由被告返还给第三人，故原告主张被告偿还已付的贷款本息，并由被告向第三人偿还剩余贷款本息，于法有据，应予支持。截至2019年10月24日，已偿还贷款本息共计121163元，证据充分，予以确认；对于超出部分的诉请，原告未提交相应证据，可另行主张权利。关于服务费问题，原告提交的现有证据无法证明与被告具有关联性，故不予支持。判决：一、解除原告张某与被告石家庄润鑫房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189、2018011016073104199），被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤销上述两份合同的备案登记手续。二、解除原告张某、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司、第三人河北正定农村商业银行股份有限公司签订的两份《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974、13702018328956号）。三、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内返还原告张某购房款528700元，并赔偿利息损失(利息损失以128700元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)、借款违约金损失138666元（暂计至2020年3月3日，后续违约金损失以400000元为基数，按照年利率24%计算，自2020年3月4日起至实际付清之日止）。四、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某已付贷款本金、利息合计121163元。五、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人河北正定农村商业银行股份有限公司偿还原告张某自本判决生效之日起剩余的贷款本息。六、驳回原告张某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13499元、保全费5000元，原告张某负担2813元，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司负担16312元。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同具有约束力，当事人应按约履行各自的义务。本案中，2018年1月10日被上诉人张某与上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司应当于2018年12月31日前向被上诉人张某交付房屋，上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司未能如期交房，构成违约。现上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司仍未交房且也无法确定交房时间，说明《商品房买卖合同（预售）》的目的已经无法实现。基此，被上诉人张某主张解除《商品房买卖合同（预售）》，于理相合，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，在确认《商品房买卖合同（预售）》已解除的情况下，被上诉人张某与上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司、河北正定农村商业银行股份有限公司2018年1月23日签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》的合同目的也就无从实现。基此，被上诉人张某要求解除《个人购房担保借款合同（一手房）》，于法有据，亦应支持。根据《解释》第二十五条第一款规定，上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司有权作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，但不影响或限制被上诉人张某依照《解释》第二十四条规定对《个人购房担保借款合同（一手房）》行使解除权。基于上述认定，一审判令上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司返还给被上诉人张某已付贷款本金及利息以及向上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司偿还被上诉人张某剩余的贷款本息，符合《解释》第二十五条第二款规定的精神。被上诉人张某从上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司处借款40万元用于支付本案的购房首付款，在因上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司的原因导致《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，该40万元借款产生的违约金损失，一审判令由上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司支付给被上诉人张某，基本公平，体现了在因上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司违约致《商品房买卖合同（预售）》目的不能实现的情况下，避免被上诉人张某既买不到房屋还要向上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司支付因买房而借款产生的违约金损失，亦能平衡被上诉人张某与上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司的利益。本案中，在法律关系上，根据合同的相对性，被上诉人张某是借款人，上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司是出借人。上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司一审的诉讼地位是第三人，其未对被上诉人张某提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司与被上诉人张某之间责任应当如何承担，不属于本案二审的审理范围。如有争议，可以协商或另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26998元，上诉人石家庄润鑫房地产开发有限公司负担13499元，上诉人河北正定农村商业银行股份有限公司负担13499元。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张伟绪