广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初26164号原告：中山市缘创物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914**********451XW。法定代表人：吴湛强，总经理。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四瑞律师事务所律师。被告：李淑娟，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，公民身份号码410************544。原告中山市缘创物业管理有限公司（以下简称缘创公司）与被告李淑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告缘创公司委托诉讼代理人钟润谋到庭参加诉讼，被告李淑娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缘创公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7665.9元及违约金（违约金计算方法：以应付金额为基数，每日按1‰计算）。事实和理由：2016年3月26日，被告与开发商中山市创兴合利房地产有限公司（以下简称创兴合利公司）签订中山市商品房买卖合同，被告购买了中山市火炬开发区*******传盛东方名都花园1幢502房（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积118.46平方米。2018年5月5日，被告与原告签订传盛东方名都花园前期物业管理服务协议（以下简称物业协议），由原告对涉案房屋提供物业管理服务。当日，被告接收涉案房屋。根据物业协议第四条第一款约定，1、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；3、物业服务费收费标准均按商品房建筑面积计算，自商品房买卖合同按约定交付或视为交付之日起按上述标准收取；4、乙方应向甲方提供银行帐号，通过委托银行收款的形式，于每月十日前交纳当月物业服务费。物业协议第十条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要去乙方从逾期之日起按每天1‰支付惩罚性违约金，同时甲方为实现权利在2017年1月10日施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费及甲方为实现权利所支付的其他费用均由乙方承担。被告接收涉案房屋后，从2018年9月开始欠缴物业服务费。在此期间，原告曾多次向被告催缴相关费用，但被告至今未向原告缴纳物业管理费用等费用。原告为实现权利，委托广东四端律师事务所代理原告提起本次诉讼并已支付律师代理费人民币4000元。根据物业协议第十条第四款约定，原告依法实现权利所支付的律师费由被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，原告明确涉案房屋的建筑面积为119.05平方米。原告缘创公司向本院提交的证据主要有：1.中山市商品房买卖合同；2.房屋交接书；3.传盛东方名都前期物业服务协议；4.缴费通知书；5.快递单、律师函、快递查询截图；6.民事委托代理合同、发票；7.中山市不动产登记资料查询结果。被告李淑娟未到庭应诉，亦未提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：李淑娟是涉案房屋业主，建筑面积是119.05平方米。2018年5月5日，缘创公司（甲方）与李淑娟（乙方）签订物业协议，载明：物业名称：传盛东方名都1幢502房；类型：高层住宅；高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；物业服务费收费标准均按商品房建筑面积计算，自商品房买卖合同按约定交付或视为交付之日起按上述标准收取；乙方应向甲方提供银行账号，通过委托银行收款的形式，以每月十日前交纳当月物业服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天1‰支付惩罚性违约金，同时甲方为实现权利在2007年1月10日施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费及甲方为实现权利所支付的其他费用均由乙方承担。协议还约定了其他内容。签订物业协议当日，李淑娟在传盛东方名都房屋交接书（以下简称房屋交接书）上签名捺印，该房屋交接书载明：本人李淑娟是中山市火炬开发区*******传盛东方名都1幢502房的业主……本人经前往上述房屋现场实地查验，同意自本交接书签署之日按现状接收上述房屋，如上述房屋有任何需整改工程的，本人须于签署本交接书之日向物业服务中心提交房屋验收记录表，以便贵司能够按约定承担保修责任。2020年5月13日，缘创公司委托广东四端律师事务所向李淑娟寄发律师函，该律师函载明：请阁下自收到本函之日起5个工作日内向缘创公司支付2018年9月至2020年4月期间的物业服务费合计6666元、滞纳金1545.4元（注：实际金额以当天交纳数据为准，请及时与物业服务中心联系）。该函于2020年5月15日邮寄至李淑娟的户籍地址，于2020年5月27日退回。2020年7月14日，缘创公司（甲方）与广东四端律师事务所（乙方）签订民事委托代理合同，约定缘创公司委托广东四端律师事务所代理其与李淑娟物业服务合同纠纷的法律事务，律师费为4000元。2020年7月16日，广东四端律师事务所向缘创公司开具广东增值税专用发票。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。缘创公司和李淑娟签订的物业协议，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。缘创公司已依约向涉案房屋小区提供物业服务，李淑娟在房屋交接书上签名捺印确认按现状接收房屋，应依约向缘创公司支付物业服务费。李淑娟未支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。自2018年9月1日至2020年7月31日期间物业服务费7666.82元（2.8元×119.05平方米×23个月）,缘创公司诉请李淑娟支付物业服务费7665.9元的主张，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。根据物业协议约定，业主应于每月10日前缴纳当月物业服务费，如不能按时缴付，则每拖延一日的违约金按应缴金额的1‰计算。本院认为，该违约金的计算标准过分高于缘创公司实际损失，本院依法将其调整为：以每月实欠物业服务费金额为基数，从2018年9月11日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。关于律师费问题，缘创公司提供委托代理合同和律师费发票证明确因本案支付律师费4000元，缘创公司诉请由李淑娟负担该律师费的主张符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告李淑娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市缘创物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间物业服务费7665.9元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业服务费金额为基数，从2018年9月11日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、被告李淑娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市缘创物业管理有限公司支付律师费4000元；三、驳回原告中山市缘创物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元（原告中山市缘创物业管理有限公司已预交），由被告李淑娟负担（被告李淑娟于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山市缘创物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十二月一日书记员 程梓欣