湖北省监利市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂1023民初1275号原告：潘经波，男，1985年7月23日出生，汉族，个体经营，住湖北省监利市。原告：吴杏，女，1988年7月18日出生，汉族，个体经营，住湖北省监利市。系潘经波之妻。上列俩原告委托诉讼代理人：郭王飞、李华刚，湖北荆楚律师事务所律师。特别授权。被告：荆州市恒福兴达房地产开发有限公司，住所地，湖北省监利市红城乡赵夏村**银湖城**。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈晨，该公司员工。特别授权。原告潘经波、吴杏诉被告荆州市恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福兴达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂影响较大，本案转为普通程序依法组成合议庭于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘经波、吴杏向本院提出诉讼请求：１.判令被告向原告支付逾期交房违约金68131元（暂计算至2020年1月7日），自2020年1月8日起至原告交房之日止的违约金以387110元为基数按日利率万分之8计算；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.2017年8月27日，原、被告签订了备案号为201708270044的商品房预售合同，约定被告将监利县红城乡江城路恒福新里程3幢2202号商品房出售给原告，总价款为387110元。预售合同第十一条约定被告应当自2019年5月31日前向原告交付该商品房，且交付的商品房要符合本合同第九条、第十条约定的交房条件（即商品房要取得建设工程竣工验收证明文件和房屋测绘报告、基础设施设备和公共服务及其他配套设施要达到使用标准）。预售合同第十二条约定若被告逾期交房超过120日的，原告可以选择解除合同，或者要求被告继续履行合同的同时，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之8的违约金。2.原告现已按合同约定按时交付购房款（原告向被告支付首付款117110元，贷款270000元），已履行完支付购房款的合同义务，但被告却未按时将符合交房条件的房屋交付给原告。被告不履行合同义务，损害了原告的期待利益，使原告的购房目的不能按期实现，经济上已受到很大损失。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，望判如所请。恒福兴达公司辩称，1.原告诉请违约金没有事实和法律依据，被告已经按照合同约定履行了通知交房义务。2.通知原告收房时，已经达到了交房条件，延迟办理工程竣工验收备案文件是由于政府部门机构改革和新冠××疫情的影响，属于不可抗力。3.如果认定被告违约，合同约定的违约金计算标准过高，应当根据实际情况予以调整。请求依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据一《商品房买卖合同（预售）》复印件、证据二购房款收据、银行贷款资料复印件、证据三《监利县房地产市场监察责令改正通知书》复印件、证据四谈话录音光盘及谈话录音文本等相关证据；被告提交了证据一收楼通知书及邮寄快递单复印件、证据二竣工验收报告复印件、证据三工程竣工验收备案表、证据四测绘报告等相关证据。本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的证据一、二没有异议；对证据三有异议，认为该证据系复印件，没有原件，不能达到原告要证明被告未将验收合格的商品房交付给原告的证明目的；对证据四有异议，认为录音应当提供原始载体，录音内容不完整，谈话人员与本案无关。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告提交的证据不能证明被告按照合同约定履行了交房义务，相反，该证据反证在合同约定的交房时间尚不具备交房条件。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《监利县房地产市场监察责令改正通知书》，该证据材料系复印件，原告不能准确说明其合法来源，不符合证据的形式要件，不能作为认定案件事实的依据，对该证据不予采信。原告提交的谈话录音光盘及谈话录音文本，原告未当庭出示谈话录音的原始载体，且该谈话录音中的当事人不是本案当事人，与本案无关，对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同登记备案号为201708270044。合同约定，被告将监利县红城乡江城路恒福新里程3幢2202号商品房出售给原告，总价款为387110元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定了相关设施设备交付条件（基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到使用标准）。合同第十一条约定了交付时间和手续：1.出卖人应当自2019年5月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；3.查验房屋，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同第十二条约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，按照逾期时间分别处理，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之8的违约金。合同附件十一补充协议第十五条约定，不可抗力的因素分为自然因素和社会因素，社会因素如战争、政府行为（如办证行为滞后、政府市政配套设施未到位）、社会异常事件；因前述不可抗力因素造成交房期限延误的或者无法在约定期限内达到交房条件的，出卖人可相应顺延交房期限或视为符合约定的交房条件。合同签订后，原告已按合同约定按时交付给被告购房款387110元（其中支付首付款117110元，贷款270000元）。被告于2019年5月15日向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年5月31日来物业管理公司办理收楼手续。原告收到被告邮寄的收楼通知书后，未到物业公司办理收楼手续，案涉房产至今未予交付。2020年7月7日原告以被告交房不符合交房条件为由向本院提起诉讼，并提出如前诉求。同时查明，被告开发的“恒福新里程”工程项目于2019年6月1日完成了工程竣工验收，取得《建筑工程竣工验收报告》。监利县住房和城乡建设局对案涉竣工验收备案文件（包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、质量监督机构出具的质量监督报告、规划部门出具的规划条件核实证明、消防部门对单位工程出具的消防验收意见或验收备案凭证、墙改验收、档案验收认可文件、网上申报和依法应当提供的其他有关文件资料）于2020年4月21日收讫，并于2020年4月23日审批通过了备案申请予以备案。2020年4月11日，被告委托监利县精诚房屋测绘站对其开发的“恒福新里程”项目房产进行测绘，监利县精诚房屋测绘站于2020年5月20日出具《房产测绘报告》。另查明，2020年新冠××疫情发生后，根据国家统一部署，监利县新冠××疫情防控指挥部发布第一号通告，监利县于2020年1月24日“封城”；发布第二十四号通告，监利县于2020年3月31日部分解禁。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告虽然在合同约定的时间向原告送达了收房通知，但在合同约定的交房时间，被告未按合同约定的房产交付条件取得工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，房产交付条件尚未成就，被告应承担逾期交房的违约责任。被告抗辩称，延迟办理工程竣工验收备案文件是由于政府部门机构改革和新冠××疫情的影响，属于不可抗力。但被告未提交相关证据证明其向有关政府主管部门申报材料的时间，不能证实相关政府部门进行审核验收存在延误。同时，合同约定的交房时间为2019年5月31日，按照合同约定的交房条件，被告应当在此时间之前取得《工程竣工验收备案证明文件》、《房产测绘报告》等文件，根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》可以看出，被告在2019年6月1日才完成工程竣工验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，在合同约定的交房时间，被告尚未向政府主管部门申报办理工程竣工验收备案证明文件所需的相关材料，故被告在合同约定的交房时间未取得工程竣工验收备案证明等文件不能规责于政府机构改革。2020年发生的新冠××疫情属于不可抗力，但被告逾期交房的违约行为发生在新冠××疫情发生前，故被告在合同约定的交房时间未取得工程竣工验收备案证明等文件亦不能规责于2020年发生的新冠××疫情。被告有关不可抗力的抗辩事由不能成立。有关违约责任的承担问题，原告未提供被告逾期交房给其造成损失的相关证据，无法核定给其造成的具体损失。根据审理查明的情况，被告在2019年6月1日取得了《建筑工程竣工验收报告》，具备了向政府主管部门申办相关证明文件的条件，并于2020年4月23日通过了政府主管部门审批备案，于2020年5月20日取得了《房产测绘报告》，房产交付条件已成就，原告购房目的亦可实现。同时，政府机构改革及2020年发生的新冠××疫情对被告延迟办理工程竣工验收备案证明等文件在客观上会造成一定的影响。综上，兼顾合同实际履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益，可酌情将合同约定的按购房款总额日万分之八的违约金计算方式调整为按购房款总额日万分之一的标准计算；违约期间从合同约定的交房时间次日即2019年6月1日起计算至交房条件成就之日即2020年5月20日止，共计354天，期间，2020年新冠××疫情发生后，国家采取了严格的管控措施，社会生活处于停滞状态，对被告违约期间的延长会造成实质性的影响，故监利县从2020年1月24日封城至2020年3月31日部分解封期间的时间共计68天应从违约期间中予以扣除，即被告违约天数计算为286天。为此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、荆州市恒福兴达房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付潘经波、吴杏违约金11071元（387110元×日万分之1×286天）。二、驳回潘经波、吴杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2499元，由潘经波、吴杏负担2422元，荆州市恒福兴达房地产开发有限公司负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  付爱民人民陪审员  胡贤志人民陪审员  刘飞林二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  郭 恋