四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初1316号 原告：徐思军，男，1972年8月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：胡太华，四川修为律师事务所律师。 被告：四川省华昌建筑工程有限公司，住所地：四川省仪陇县新政镇望云路，统一社会信用代码：9151132475662127XF。 法定代表人：曹建国。 委托诉讼代理人：吴强成，男，1975年11月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：四川宇乐房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市仪陇县新政镇世纪明珠17幢2单元603号，统一社会信用代码：915113246991644970。 法定代表人：王国平。 第三人：重庆广天金属制品有限责任公司，住所地：重庆市璧山区健龙镇睦佳村一组，统一社会信用代码：91500227774874879J。 法定代表人：刘锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖栋，重庆乾乙律师事务所律师。 第三人：姜凤歧，男，1990年6月4日出生，汉族，住黑龙江省绥滨县。 委托诉讼代理人：廖栋，重庆乾乙律师事务所律师。 第三人：李晓红，女，汉族，1973年9月10日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：胡太华，四川修为律师事务所律师。 原告徐思军与被告四川省华昌建筑工程有限公司（以下简称“华昌建司”）、被告四川宇乐房地产开发有限公司（以下简称“宇乐房产公司”），第三人重庆广天金属制品有限责任公司（以下简称“重庆广天公司”）、第三人姜凤歧案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐思军及其委托诉讼代理人胡太华，被告华昌建司的委托诉讼代理人吴强成，第三人重庆广天公司、姜凤歧的共同委托诉讼代理人廖栋到庭参加诉讼。被告宇乐房产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。庭审后，案外人李晓红以其与原告徐思军为夫妻关系，共同签字购买了案涉争议房屋为由，申请参加本案诉讼，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼，并再次公开开庭进行了审理。原告徐思军及其与第三人李晓红的委托诉讼代理人胡太华、第三人重庆广天公司、姜凤歧的共同委托诉讼代理人廖栋到庭参加诉讼。被告华昌建司、被告宇乐房产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐思军向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认位于仪陇县××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋归原告所有，并确认不得拍卖执行该房产，同时解除对该房产的查封；2.请求法院判令被告承担本案所涉费用。事实和理由：2014年6月29日，第三人重庆广天公司与被告宇乐房产公司签订合同，由第三人重庆广天公司为被告宇乐房产公司开发的房产加工制造并安装门窗等金属制品。2015年9月29日，双方变更了工程量，并对已完工的工程量办理了结算，其工程总价为3852104元，扣除已支付款项后宇乐房产公司尚欠重庆广天公司1747447元。因无力支付欠款，双方约定由被告宇乐房产公司以房抵债并由重庆广天公司指定人员代持房屋。案涉峰景豪庭小区5幢2单元10层6号房以331531元的价格抵至重庆广天公司职工姜凤歧（即本案第三人）名下。宇乐房产公司与姜凤歧签订了《商品房预购协议》，并将该房屋交由重庆广天公司使用。2015年12月，重庆广天公司将案涉房屋以原价九折卖给了原告，并签订了买卖合同，原告支付了购房款26万元，下欠38000元领证后支付。原告购买房屋后对房屋进行了装修，现已使用多年。2018年被告华昌建司起诉被告宇乐房产公司支付工程款，并申请将案涉房屋予以查封，现该案已进入执行阶段。在执行过程中，原告才知道案涉房屋系将被拍卖房之列。原告已提出执行异议，但法院驳回了异议。为维护自身合法权益，原告特具状法院，请求法院依法判准原告的诉讼请求。 被告华昌建司辩称：案涉房屋初始登记在宇乐房产公司名下，查封该房是合法有效的；原告与第三人重庆广天公司的房屋转卖协议书不是合法有效的合同，且购房目的是抵债，不是用以居住；无法核实原告是否实际支付了购房款，本案不符合最高人民法院的执行异议和复议规定第29条中的情形，希望法院驳回原告的诉讼请求。 被告宇乐房产公司未作答辩。 第三人重庆广天公司、姜凤歧共同述称：原告起诉的事实客观真实。一、因宇乐房产公司无力支付重庆广天公司工程款，双方达成了以房抵债协议，重庆广天公司的员工姜凤歧代表重庆广天公司与宇乐房产公司签订了购房合同，该房屋的合法权益应当由重庆广天公司享有；三、重庆广天公司在2015年12月4日与原告签订了房屋转让协议，将房屋转让给了原告，原告支付了购房款，且已经装修入住，都是客观事实；四、被告宇乐房产公司也是承认以房抵债的事实，相应的房屋买卖合同、转让合同均是依法签订，不违反法律规定，合法有效，应当予以保护；综上，案涉房屋在人民法院查封之前，已经签订了合法有效的合同，且原告已经支付了购房款并实际占有该房屋，重庆广天公司也已经通过抵账的方式结清了购房款，故该房屋的实际权利人并非宇乐房产公司，而是本案原告，故应当依法解除案涉房屋的查封。 第三人李晓红述称：我要求与原告共同享有案涉房屋，因为是夫妻共同购买。 本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，第三人重庆广天公司与被告宇乐房产公司签订合同，由第三人重庆广天公司为被告宇乐房产公司开发的房产加工制造并安装门窗等金属制品。2015年9月29日，双方变更了工程量，并对已完工的工程量办理了结算，其工程总价为3852104元，扣除已支付款项后宇乐房产公司尚欠重庆广天公司1747447元。因无力支付欠款，双方约定由被告宇乐房产公司将案涉房屋即峰景豪庭小区5幢2单元10层6号房以331531元的价格抵债并由重庆广天公司指定人员姜凤歧代持房屋。2015年9月29日，第三人姜凤歧与被告宇乐房产公司签订《商品房预约协议》。 2015年12月4日，原告徐思军、第三人李晓红（二人系夫妻关系）与第三人重庆广天公司签订《房屋转卖协议书》，约定重庆广天公司将四川省仪陇县××路××号××小区××幢××单元××层××号房以298000的价格转卖给原告徐思军。原告已支付购房款260000元，重庆广天公司也将案涉房屋交付给原告，因未办理产权，原告下差38000元购房款未付。原告现已装修该房屋。 2018年，被告华昌建司起诉要求被告宇乐房产公司支付下欠工程款，本院依据其申请将案涉房屋予以查封。后本院在执行该案过程中，原告才知道案涉房屋系将被拍卖房之列，后原告及第三人李晓红已提出执行异议，但被本院裁定驳回异议。 本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律、司法解释规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。 在案涉房屋被查封之前，被告宇乐房产公司与第三人重庆广天公司就达成了抵债协议，结清了房款，第三人姜凤歧作为重庆广天公司的代表与被告宇乐房产公司签订了商品房预约协议，而且本案原告、第三人李晓红也在案涉房屋被查封之前与第三人重庆广天公司（房屋实际持有人）达成买卖房屋的合意且签订书面买卖合同，交纳了大部分购房款，并对房屋进行了装修，合法占有了该房屋，对于剩余购房款38000元，双方口头约定在办理房产证后付清。经本院庭后核实，原告及家人现在居住的房屋系上世纪90年代修建，套内面积只有44.22㎡，原告家人有四人，两个儿子均已二十多岁，仍挤在一间屋的上下铺，目前该房屋已出现房体开裂、墙面渗水情况，该房屋一边紧邻的房屋已经自然垮塌，原告、第三人李晓红购买该房屋确系用于家人居住。虽然原告从第三人处购买案涉房屋后一直未办理产权，但未办理产权的原因不能归结于原告夫妇自身，而且原告及其家人目前的居住环境已经不能满足其正常家庭生活，故本院认定原告对案涉房屋享有排除强制执行的权益。 原告与第三人之间建立的是买卖合同关系，原告依据合同仅享有办理物权登记的请求权，而非直接享有案涉房屋的所有权，原告可就案涉房屋的所有权归属问题另案主张，本院不宜在本案中处理案涉房屋的产权归属。 对于原告解除查封的诉讼请求，查封系本院在审理华昌建司与宇乐房产公司建设工程施工合同纠纷一案中所作出的保全行为，原告可在本案判决生效后依法向本院申请解除查封，故本院在本案中对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、对位于四川省仪陇县××路××号××幢××单元××层××号的房屋不得执行； 二、驳回原告徐思军的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由被告四川宇乐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  李友军 审判员  罗 毅 审判员  漆家明 二〇二〇年十二月七日 书记员  陈姿引