江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初1097号原告：吉安市贸易广场物业服务有限公司，住所地吉安市青原区坪田东路66号，统一社会信用代码9136080361293068XA。法定代表人：肖宏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。被告：邓国平，男，1979年6月16日出生，汉族。被告：陈春（系被告邓国平妻子），女，1981年2月5日出生，汉族。原告吉安市贸易广场物业服务有限公司（以下简称贸易广场物业公司）与被告邓国平、陈春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告贸易广场物业公司的委托诉讼代理人胡晓芬、被告邓国平到庭参加诉讼，被告陈春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贸易广场物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即将租赁房屋归还给原告；2.请求依法判令被告立即向原告支付从2019年4月16日起至2020年1月15日期间的房屋租金143206.2元及从应付租金之日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金（以欠缴租金为基数，按照月息两分计算，暂计算至2020年6月15日为29118.6元）；3.请求判令被告立即向原告支付从2020年1月16日起至租赁房屋归还原告之日止的房屋占用费（按租赁15911.8元／月标准计算，暂计算至2020年6月15日为79559元）及从2020年1月16日至实际归还租赁房屋之日止的逾期付款违约金（以房屋占用费为基数，按月息2分计算，暂计算至2020年6月15日为7650.36元）；4.请求依法判令被告立即向原告支付自2019年4月16日至租赁房屋归还原告之日止的物业管理费（按1193.39／月计算，暂计算至2020年6月15日为16707.46元）及从起诉之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（以欠缴物业管理费总额为基数，按年利率6%计算）；5.请求判令被告支付履约保证金10万元归属原告所有；6.本案诉讼费、保全费、保单费、律师费由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，原告与被告邓国平签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于贸易广场豪德银座八楼795.59㎡的房屋租赁给被告邓国平用于公司办公；租赁期限自2016年3月16日至2020年10月31日，2016年6月16日开始计收租金，前三个月装修期不予收取租金；租金15911.8元／月，物业管理费1193.39元／月；租金按月支付，先付后使用，签订合同后3个工作日支付租期内第一个计租时段租金，以后每一个计租时段的租金在该计租时段前3日内一次性付清；若逾期支付租金，每逾期一日，按欠缴租金的3%支付违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，被告邓国平除应缴清欠款租金及违约金外，还应按本合同约定的当年租金的100%支付违约金。后原告依约将房屋交付被告经营使用，但被告自2019年4月开始不支付租金及相关费用，2020年1月，原、被告口头约定解除房屋租赁合同关系，但至今被告均未向原告交还房屋及支付租金等其他相关费用，原告无奈，因此诉至法院。2020年7月14日，原告向本院申请诉前财产保全，交纳申请费1920元。被告邓国平辩称，我向原告租赁豪德银座8楼房屋是事实，租赁期限也是约定2020年1月到期，2020年1月15日，房屋就已交还给原告，但不是我交接的，是别人帮我交接的；2019年4月16日至2020年1月15日的房屋租金143,206.2元，我认可，这个是要付给原告方；违约金我不认可，我没有违约，1月15号已经搬出去了，不存在逾期违约金，我们花了100万装修房屋，我们都没有要里面的装修，就不应该计算逾期付款违约金，也不应计算占用费，所以第二、三项诉请不应该支持；物业管理费应该从2019年6月15日计算到2020年1月15日；我不承担诉讼费、保全费、保单费、律师费。陈春未作答辩，也未提交书面的答辩意见。原告贸易广场物业公司为其诉请，向本院提交了如下证据：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，证明原告的主体资格；2.吉安贸易广场开发有限公司与原告及原告与被告分别签订的《房屋租赁合同》各1份、两被告的婚姻登记信息1份、（2017）赣0803民初327号《民事判决书》1份、《和解协议》1份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，原告按约将房屋交付给了被告，被告多次违约且原告主张的诉请有判决及调解的依据；3.委托代理合同、律师费发票、付款凭证、保单费发票各1份，证明原告为维权因此花费了律师费等费用。经庭审质证，被告邓国平对原告的证据1无异议，对其他证据不予质证，但认为由于朋友胡辉开公司需要，其代替胡辉向原告租赁房屋签订租赁合同，并且其已经按本院（2017）赣0803民初327号《民事判决书》和《和解协议》履行了，钱是胡辉给的；同时辩称对签订《房屋租赁合同》与拖欠租金的事实，其妻子陈春并不知情，其签订和解协议时提供的授权委托书上委托人签名是其本人代妻子签名的。因被告未向本院提交证据，被告陈春也未到庭质证，本院认为，原告证据2中的《和解协议》并非原、被告签订的，而是吉安贸易广场开发有限公司与被告邓国平签订的，当时邓国平提供的是虚假授权委托书，邓国平无权代理妻子陈春认可和解协议的内容。因此原告不能据此认定因本案房屋租赁合同而产生的债务，为被告邓国平与陈春夫妻共同债务；本院（2017）赣0803民初327号《民事判决书》，是在《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》施行前作出的，所以该判决也不能作为本案所涉债务是两被告夫妻共同债务的依据；对原告其他证据的真实性、合法性予以采信并在卷佐证。经审理查明，2016年3月15日，被告邓国平（乙方）与原告贸易广场物业公司豪德星城管理处（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：“甲、乙双方就乙方租用甲方房屋的有关事宜经友好协商达成如下租赁合同：第一条租赁房屋基本情况：乙方承租经营的房屋为甲方拥有合法产权的，位于江西省吉安市青原区贸易广场豪德银座八楼部分面积（以测绘报告为准）；第二条租赁用途和经营主体说明。1.乙方承租本房屋作商业经营，经营项目为公司办公……第三条租赁期限和免租事项说明。1.本合同租赁期限为四年7个月15日，2016年3月15日签订合同，期限为自2016年3月16日起到2020年10月31日；2.租赁期限内免租期为乙方装修期3个月，免租期甲方不收取乙方租金。装修免租期过后为计租期，计租期乙方按本合同约定向甲方支付租金。为确保计租日期计算的一致性，甲、乙双方约定计租期为2016年6月16日至租赁期限届满……第四条租金标准及租金支付说明。1.租金标准为豪德银座八楼为20元／㎡／月，物业管理费用为1.5元／㎡／月，电梯运行电费按实际使用后按月包干；2.租金标准在租期内保持不变；3.八楼面积795.59㎡，每月租金15911.8元、物业管理费1193.39元（八楼面积除807室83.12㎡及812室172.67㎡）；4.以先交租金后使用为基本原则，计租期内按照每月支付租金的方式，乙方在签约后3个工作日内向甲方一次性支付计租期内第一个计租时段的租金，以后每一个计租时段的租金在该计租时段开始前3日内一次性付清，即每月月底最后3天内支付下月租金；5.乙方逾期支付租金的，每逾期1天，按欠缴金额的3%向甲方支付滞纳金；逾期30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方除应缴清欠缴租金及滞纳金外，还应按本合同约定的当年租金的100%支付违约金；第五条保证金及其他的费用承担。1.乙方在签订本合同的同时向甲方一次性交纳20万元作为履约保证金，后经双方协商后，一致同意将保证金改为交纳10万元整，合同到期后如果不续租则本保证金无息退还……”合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但是被告装修完房屋后多次不按约履行支付租金、物业费等义务。原告无奈，于2017年3月14日向本院起诉，本院于2017年8月7日作出（2017）赣0803民初327号民事判决：一、被告邓国平、陈春向原告贸易广场物业公司支付从2016年6月16日至2017年7月30日的房屋租金214809.3元及违约金50000元；二、被告邓国平、陈春向原告贸易广场物业公司支付合同履约保证金100000元及逾期付款利息（按年利率6%从2016年3月16日起计算至实际付清之日止）；三、被告邓国平、陈春向原告贸易广场物业公司支付物业管理费19690.9元、电费3000元及逾期付款利息（以19690.9元、3000元为本金按年利率6%从2017年3月14日起计算至实际付清之日止）。判决生效后，被告邓国平已经履行。后由于被告又拖欠2017年10月16日至2019年4月15日的租金及物业费，2019年3月20日，吉安贸易广场开发有限公司与被告邓国平签订了和解协议，被告邓国平兑现了双方和解协议的内容，支付了租金、物业费、履约保证金、诉讼费用等453,423.42元。但2019年4月16日以后的房屋租金及物业费等费用，被告仍未支付，也未按双方解除房屋租赁合同的口头约定，将租赁房屋腾退交还给原告，原告因此再次向本院起诉。另查明，案外人吉安贸易广场开发有限公司与原告贸易广场物业公司于2016年2月29日，签订《房屋租赁合同》约定，原告贸易广场物业公司承租经营吉安贸易广场开发有限公司位于贸易广场豪德银座房屋八楼部分面积，租赁期5年，自2016年3月1日至2021年2月28日；原告可将租赁房屋转租第三方经营，但不得擅自更改租赁房屋用途；该合同的其他内容与原告和被告邓国平签订的《房屋租赁合同》一致。2020年1月，原告与被告邓国平口头约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告方自认至2020年1月15日《房屋租赁合同》解除。但被告也未向本院提交证据证明已将房屋归还原告，或与原告办理了交房手续。本案诉讼期间，被告邓国平于2020年11月16日向原告支付了现金30000元。经核算，涉案房屋从2019年4月16日至2020年1月15日期间的房屋租金为143,206.2元（20元/㎡/月×795.59㎡×9个月），物业管理费为10,740.46元（1.5元/㎡/月×795.59㎡×9个月）。本院认为，根据原告贸易广场物业公司与案外人吉安贸易广场开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，原告承租青原大道贸易广场豪德银座八楼部分面积的房屋后，有权将租赁房屋转租第三方经营。故原告依该合同约定将租赁房屋转租给被告邓国平，并与被告邓国平签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应该按约定诚实履行合同义务，原告将房屋交付给被告邓国平占有、使用，被告邓国平作为次承租人应按约定支付租金、物业管理费，否则应承担违约责任。因此，原告要求被告邓国平支付从2019年4月16日至2020年1月15日期间的房屋租金143,206.2元、物业管理费10,740.46元的诉讼请求，本院予以支持；虽然《房屋租赁合同》第四条第五项约定，逾期支付租金的，每逾期1天，按欠缴金额的3%向甲方支付滞纳金，逾期30天，出租人有权单方解除本合同，承租人除应缴清欠缴租金及滞纳金外，还应按合同约定的当年租金的100%支付违约金。现原告主张对逾期支付的租金按月利率2%计算违约金，被告辩称明显过高，有违公平原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该《房屋租赁合同》约定的滞纳金、违约金合计约136%，明显超过法律规定。由于原告未举证证明被告逾期支付租金给其造成损失的大小，故对被告逾期支付2019年4月16日至2020年1月15日期间房屋租金的违约金，本院酌定按月利率1%计算，所以2019年4月16日至2020年1月15日止的违约金合计为7,160.29元[其中：2019年4月16日至5月15日为159.12元（15911.8×1%）、2019年5月16日至6月15日为318.23元（15911.8×2×1%）、2019年6月16日至7月15日为477.35元（15911.8×3×1%）、2019年7月16日至8月15日为636.47元（15911.8×4×1%）、2019年8月16日至9月15日为795.59元（15911.8×5×1%）、2019年9月16日至10月15日为954.71元（15911.8×6×1%）、2019年10月16日至11月15日为1,113.82元（15911.8×7×1%）、2019年11月16日至12月15日为1,272.94元（15911.8×8×1%）、2019年12月16日至2020年1月15日为1,432.06元（15911.8×9×1%）]，自2020年1月16日起至被告付清之日止的违约金，以实际欠付租金数额为基数按月利率1%计算，超过核定部分的违约金，本院不予支持；2020年1月16日以后，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，被告应当支付的是逾期腾房的房屋占有使用费，双方并未约定支付时间及逾期支付的违约责任，故原告主张房屋占有使用费的逾期付款违约金按月利率两分计算的诉讼请求，本院不予支持。由于原、被告双方均认可《房屋租赁合同》已于2020年1月15日解除，但被告邓国平没有提供证据证明其已经将租赁房屋退还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，原告请求被告邓国平腾退租赁房屋并自2020年1月16日起至实际腾退房屋之日止，参照合同约定的租金标准（15,911.8元/月）支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；因为原、被告签订的《房屋租赁合同》没有约定物业管理费的支付时间及逾期支付的违约责任，所以原告主张被告承担逾期支付2019年4月16日至2020年1月15日期间物业费10,740.46元，按年利率6%计算违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；2020年1月16日始双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，该合同对原、被告双方已无约束力，原告再依该合同约定要求被告支付物业管理费无事实依据，且原告不是物业管理费的收取主体，物业管理费应当依物业服务合同的约定收取，故原告要求被告按每月1,193.39元支付2020年1月16日以后的物业管理费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定的履约保证金，目的是保证合同的履行，具有合同法规定的定金性质。根据我国《合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告已经选择要求被告承担违约金，就不能再选择定金条款，且《房屋租赁合同》第五条约定合同到期后，如果不续租则保证金无息退还。所以原告主张履约保证金10万元归其所有的诉讼请求，本院不予支持。该10万元保证金可以抵充被告所欠租金。《房屋租赁合同》并没有约定违约方应当承担对方当事人的律师费等费用，被告逾期支付租金已经承担违约金；原告申请财产保全，依法提供担保，可以原告自己的财产提供担保，而不是必须向保险公司支付保单费而由保险公司来提供担保，因此原告要求被告承担律师费、保单费的诉讼请求，本院不予支持。虽然被告邓国平、陈春是夫妻，但因被告陈春没有在《房屋租赁合同》上签字，也未事后追认，原告也未举证证明被告邓国平租用本案所涉房屋是两被告夫妻共同经营或共同生活所用，也未举证证明其租用房屋的收益用于家庭共同生活开支。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”所以对原告要求被告陈春对本案债务承担共同支付责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告贸易广场物业公司要求被告邓国平腾退租赁房屋、支付2019年4月16日至2020年1月15日期间的房屋租金为143,206.2元、物业管理费10,740.46元，承担逾期支付租金的违约金（至2020年1月15日止为7,160.29元，2020年1月16日起至被告付清之日止，以实际欠付租金数额为基数按月利率1%计算）的诉请，本院予以支持；原告要求被告邓国平支付从2020年1月16日起至被告实际腾退房屋之日止，按每月15,911.8元的标准计算逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；驳回原告要求被告支付自2020年1月16日以后的物业管理费及逾期支付物业管理费违约金、2020年1月16日以后逾期腾房占有使用费的违约金的诉讼请求；驳回原告要求确认履约保证金100,000元归其所有的诉讼请求；驳回原告要求被告承担保单费、律师费等费用的诉讼请求；驳回原告要求被告陈春对本案债务承担共同支付责任的诉讼请求。被告邓国平支付的履约保证金100,000元及2020年11月16日向原告支付了现金30,000元，应当抵充房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邓国平在本判决生效之日起十日内腾退其租赁的贸易广场豪德银座八楼房屋，归还给原告吉安市贸易广场物业服务有限公司；二、被告邓国平所欠原告吉安市贸易广场物业服务有限公司2019年4月16日至2020年1月15日期间的房屋租金143,206.2元及逾期付款违约金（至2020年1月15日止为7,160.29元，2020年1月16日起至被告付清之日止，以实际欠付租金数额为基数按月利率1%计算），抵充履约保证金100,000元和诉讼期间支付的30,000元现金后，余额由被告邓国平在本判决生效之日起十日内支付给原告;三、被告邓国平在本判决生效之日起十日内向原告吉安市贸易广场物业服务有限公司支付逾期腾房占有使用费（从2020年1月16日起至被告实际腾退房屋之日止，按每月15,911.8元的标准计算）；四、被告邓国平在本判决生效之日起十日内向原告吉安市贸易广场物业服务有限公司支付2019年4月16日至2020年1月15日期间的物业管理费10,740.46元；五、驳回原告吉安市贸易广场物业服务有限公司要求确认履约保证金10万元归其所有的诉讼请求；六、驳回原告吉安市贸易广场物业服务有限公司要求被告陈春对本案债务承担共同支付责任的诉讼请求；七、驳回原告吉安市贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,990元，财产保全申请费1,920元，合计8,910元，由原告吉安市贸易广场物业服务有限公司负担2,000元，被告邓国平负担6,910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 欧阳根金人民陪审员 晏 雪 琴人民陪审员 王 世 平二〇二〇年十二月十八日法官助理刘春梅书记员张钰附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为二年。