广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5645号原告：吴开华，男，汉族，英德市人，住广东省英德市××××××委会吴屋组，公民身份号码：441×××××××********。被告：英德市金地辉煌房地产开发有限公司，所在地：英德市×××××××××××××××。法定代表人：全自观，经理。委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。原告吴开华诉被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年10月14日立案受理。依法由审判员陈镜科适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴开华、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司的委托代理人易忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年1月1日起按日139元(即购房款790083元按日万分之一点七六)至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计至2020年10月14日止(288天)为40032元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年12月29日在英德市富域城售楼部签订合同编号为201××××××××××643的《商品房买卖合同(预售)》并由英德市住房和城乡建设局备案。合同约定原告向被告购买位于英德市××××××××××××路北辉煌·富域城14号商住楼902号房的预售商品房，总价款为人民币790083元。签订合同前原告支付首期款项320083元，余款470000元向英德市××信用合作联社办理了年利率6.37%的按揭贷款向被告支付，至此原告已履行完成合同约定的交款义务。合同第十一条第一项约定，被告应当在2019年12月31日前按合同第九条约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”向原告交付该商品房。但迄今起诉之日，被告仍不能向原告提供任何房屋验收合格可以交房的证明文件，无法依约向原告交房。原告认为，被告没有在合同约定的2019年12月31日前将符合交付条件的房产交付给原告使用，存在逾期交房的违约行为，依约应向原告承担违约责任。双方虽在合同第十二条(2)约定逾期交房的被告应承担按日向原告支付已交付房价款万分之0.2违约金，但该条款是被告提供的格式条款，且被告逾期交房造成原告的损失相当于原告按揭贷款年利率6.37%(即日万分之一点七六)的利息，因此该约定的违约金明显低于逾期交房给原告造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告请求将逾期交房违约金增加为已支付购房款790083元按日万分之一点七六计算(即购房款790083元×0.176‰/日=139元/日)。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判准原告诉讼请求。被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司辩称：合同是合法有效的，因为疫情造成验收工作在今年五月份才开展，于2020年6月28日才通过分户验收。目前综合验收尚未完成，确实存在迟延交付房屋的事实。原告主张的违约金应按合同约定计算。经审理查明：2018年12月29日原告吴开华与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于英德市×××××××、金子山一号路北辉煌·富域城14号商住楼902号房屋，建筑面积125.41平方米，房屋总价790083元。合同第七条约定“原告于2018年12月29日前支付首期房价款320083元，剩余房款470000元办理贷款支付”。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金”。签订合同后，原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款，但涉案房屋目前尚未完成综合验收，无法交付房屋。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了合同价款，被告本应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定在2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告使用。但是，被告未能按合同约定的时间将商品房交付给原告使用，至今尚未完成综合验收，被告的行为已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。被告抗辩称逾期交房是因受新冠肺炎疫情的重大影响以致无法开展验收工作，但广东省重大突发公共卫生事件以及响应系于2020年1月23日启动的，系在约定的交付房屋时间之后发生，被告以此免除责任属理由不充分，其抗辩主张不成立，本院不予采纳。关于逾期交付房屋违约金。本案中，被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司未按合同约定在2019年12月31日前交付房屋，存在逾期交楼的事实，理应承担违约责任。原告认为合同约定逾期交楼违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整至按已付房款的日万分之一点七六计算。对此,本院认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司未按约定时间交付房屋，导致原告吴开华利益受损。鉴于英德市金地辉煌房地产开发有限公司违约时间较长，逾期交付房屋对原告生活居住影响较大，综合多种因素，基于此情形本院依法酌情将逾期交付房屋违约金调整为一年期贷款市场报价利率即按已付房款的年利率3.85%计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司向原告吴开华支付逾期交房违约金【该违约金以总房价款790083元为基数，从2020年1月1日起按年利率3.85%计至实际交付房屋之日止】，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400.4元，由被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈镜科二〇二〇年十二月二十四日书记员  林育栋附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。