北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12932号原告（反诉被告）：耿一鸣，女，1989年2月25日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李羚莹，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣欣，北京市京哲律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张炜，男，1976年5月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴琼，北京市海问律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋睿鹏，北京市海问律师事务所实习律师。原告（反诉被告）耿一鸣诉被告张炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耿一鸣的委托诉讼代理人李羚莹、王欣欣与被告（反诉原告）张炜的委托诉讼代理人吴琼、蒋睿鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿一鸣向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月21日解除；2、判令被告向原告支付逾期返还房屋的违约金，先自被告的25000元中扣除，不足部分另行支付（自2020年7月26日起至被告搬离房屋之日止，以每日1000月的标准计算，截至2020年8月5日，暂计为11000元）；3、判令被告向原告赔偿提前退租的违约金25000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年7月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区朝阳门内大街×××号房屋，租期自2019年7月24日至2022年7月23日。第一年租金为300000元，第二年租金为312000元，第三年租金为324000元。租金支付方式为押一付六。2020年7月10日，被告应支付租金156000元。合同约定，被告逾期10日支付租金的，原告有权解除合同。2020年7月21日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除合同，并要求被告于五日内搬离承租房屋。合同约定，被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按日1000元的标准，向原告支付违约金。被告实际于2020年10月3日将房屋交还原告。被告在双方合同解除之前，就已经另租别出房屋，被告的行为属于在租赁期内提前退租，应按照合同约定承担提前退租的违约金25000元。综上，为维护原告的合法权利，特此起诉，望判如所请。被告张炜答辩称：原告的各项诉讼请求均不能成立，被告不存在任何违约行为。双方合同于2019年7月6日签订，约定的合同租期为3年。被告承租该房屋系为了方便孩子上学。因孩子是幼儿园同学的原因，被告与原告的母亲（以下简称耿太）相识。在得知被告租房一事后，耿太主动联系被告的妻子，并安排物业公司协调把该房屋租给了被告。原告对于被告自始至终希望长期承租该房屋是完全知情，但在被告承租该房屋仅九个月后，原告就向中介公司挂牌准备交易该房屋。疫情期间，中介人员曾多次带人前来看房，给被告造成了巨大的影响，但被告对此也给予了充分的配合。2020年6月16日，被告通过询问看房的买家得知其购房系为了自住，不打算继续出租该房屋。2020年6月17日，原告通知被告与该买家约定在2020年6月18日签订房屋买卖合同。被告询问原告租赁合同是否能够继续履行一事，原告未给被告明确的答复。鉴于房屋出租、出售事宜均由耿太处理，被告的妻子即与耿太进行友好协商。2020年7月9日，耿太向被告的妻子介绍虽然房屋未能成功出售，但因原告结婚需要自住，希望被告能够在2020年年底前将该房屋交还原告，在此基础上经被告的妻子与耿太友好协商，双方达成一致意见：1、被告开始另行租房，并在房屋找好以后尽快通知耿太搬出该房屋的时间；2、租金支付方式变更为每两个月支付一次，根据被告实际腾房时间多退少补。3、因原告提前解除合同，原告按照合同约定承担相应责任。2020年7月10日，按照上述安排，被告向原告支付了两个月的房屋租金。2020年7月15日，原告委托物业公司的工作人员向被告发出《房屋租赁补充协议》，因该补充协议的内容与之前耿太与被告太太协商的内容不相符，被告要求该工作人员根据事实情况修改补充协议。2020年7月17日，原告向被告发出《告知函》，要求被告按照原合同约定履行支付6个月租金的义务。被告随即回函，将此前双方沟通协商过程解释与原告，并提出了解决方案。原告收到被告的回函以后，未予回复。2020年7月21日，原告向被告发出了《告知函》及《律师函》，通知被告要求解除房屋租赁合同。2020年7月22日，被告与原告的委托人进行了面谈，根据双方面谈的结果，被告向原告发出了由被告方起草的租赁合同补充协议，但原告未予接受。结合上述事实，被告认为根据被告妻子与原告母亲之间达成的一致安排，被告于2020年7月10日向原告支付了两个月的房屋租金，被告不存在未按合同约定全额支付房屋租金的违约行为。即使不考虑双方已经达成的一致安排，原告之前出售房屋的行为以及需要提前收回房屋自用的表示，构成了合同履行的不安因素，在原告未确定排除上述不安因素以前，被告行使合同履行不安抗辩权将租金支付方式由半年一付变更为两个月一付的行为符合法律规定，不构成违约。张炜提起反诉：1、确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月3日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还押金人民币25000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金、补偿金共计人民币52000元；4、案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2020年7月28日，鉴于反诉被告已经明确表示并以其行为不再履行租赁合同，反诉原告向反诉被告发出《租赁合同解除通知》，要求于2020年10月3日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求反诉被告按照合同约定退还押金并赔偿损失。2020年10月3日，反诉原告已解除租赁合同并从出租房屋搬出、交还钥匙，同时还和物业人员核对了水、电、气表数并通知了反诉被告，并于10月9日结清了上述费用。关于2020年9月24日至2020年10月3日期间的房屋租金，反诉原告认为应该从反诉被告应赔偿反诉原告一个月租金数额的赔偿金中扣除。反诉被告的违约行为给反诉原告造成的损失应该包括搬家费，另行承租房屋的中介费、租金差额，家具无法使用造成的损失等，上述损失金额合计已经远超过两个月租金数额，反诉原告现按照两个月租金数额标准主张，理应得到法院支持。原告耿一鸣就反诉答辩称：不同意全部反诉请求。原告从未委托耿太代表其与被告商议房屋出租事宜，耿太与被告妻子的协商行为也不构成表见代理，且协商中双方亦未达成一致意见。原告了解情况后，亦未对耿太的协商行为予以追认，并明确表示不予追认。综上，被告主张的将支付租金方式变更为两月一付没有事实和法律依据。被告未按合同约定支付租金，原告已于2020年7月21日通知解除了合同，被告关于2020年10月3日解除合同的主张不成立。被告违约后应依照约定承担违约责任，原告无需退还押金，也无需承担其他任何违约责任。被告主张的各项损失与原告无关，应该予以驳回。根据被告与案外人签订的房屋租赁合同约定的起租日期为2020年9月15日可知，被告在2020年7月10日前就已经无意继续履行与原告之间的房屋租赁合同。故被告违约的事实清楚明确，请求法院驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于北京市东城区朝阳门内大街×××号房屋出租与乙方，租期自2019年7月24日至2022年7月23日，租金标准为第一年房屋租金300000元，第二年312000元，第三年324000元。租金支付方式为押一付六，合同押金25000元，2020年7月10日，乙方需向甲方支付半年租金共计156000元。甲方应保证该房屋在乙方承租之前未租与他人，并保证承租期内乙方的使用权益。由于转让或抵押造成乙方无法继续使用，乙方可单方面解除合同，甲方须向乙方支付月租金100%的违约金。在乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。租赁期内，由于甲方经营或法律原因，需提前收回该房屋的，经乙方同意，除退还乙方已预付的房屋租金，对给乙方造成的装修损失给予一定补偿，应提前60日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金。租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋墙体及地面拆改部分恢复原状或者赔偿损失。甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方按每日1000元作为违约金，支付给守约方任何一方未履行合同规定的条款，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由违约方承担。合同签订后，原告依约将诉争房屋交付被告使用，被告亦正常向原告支付合同押金及房屋租金。房屋租金正常支付至2020年7月23日。按照合同约定，被告需在2020年7月10日向被告支付自2020年7月24日起之后半年的房屋租金共计156000元。2020年5月份，原告将房屋挂牌出售，并要求被告对其出售房屋委托的中介公司带客户看房一事给予配合。被告对原告上述要求给予了必要的配合，但就房屋出售后房屋租赁合同是否能够继续履行一事向原告提出了异议。在被告与原告就上述异议进行沟通未取得结果以后，被告的妻子转而与耿太沟通此事。在二人沟通后，被告在2020年7月10日向原告支付了两个月的房屋租金。原告通过委托人在2020年7月15日向被告发出了《房屋租赁补充协议》，该补充协议约定租金支付方式变更为季付，双方租赁合同最迟于2020年12月31日前解除，被告需于该日以前将诉争房屋腾空后交还原告，并按照被告的实际使用情况结算房屋租金，水、电、气等费用，租金多退少补，如有其他欠费从押金中抵扣，原告免收被告提前退租的违约金。被告认为该补充协议内容与事实不符，明确拒绝了该协议。2020年7月17日，原告向被告发出《告知函》，内容为鉴于双方未签订任何新的合同或补充协议，请被告按照原合同规定，于2020年7月20日前支付尚未支付的4个月的房屋租金。同日被告发函回复原告，函件中被告认为因原告的母亲已经明确表示即使房屋未能成功出售原告也需要提前收回房屋作为结婚使用，故在以上基础上，被告的太太与原告的母亲达成以下共识：第一、被告重新找房，找房后尽快通知原告的母亲确定搬出时间；第二、被告在此期间每两个月支付一次房租，房租据实结算；第三、按照原告提前解约的合同约定进行处理。回函中，被告在还向原告提出了解决双方争议的两种方案，方案一为双方合同继续履行的方案，方案二为合同提前解除的方案。2020年7月21日，原告发出《告知函》和《律师函》正式向被告提出解除双方租赁合同，限被告于2020年7月26日前搬离诉争房屋，并要求被告承担相应的违约责任。2020年7月22日，被告发出律师函表示不同意原告律师函中表达的意见，认为原告单方解除合同没有法律和合同依据，已构成违约行为，且有悖于诚信原则，并重申了被告在2020年7月17日回函中提出的两种争议解决方案。2020年7月22日，被告及被告委托的律师与之前曾代表原告与被告拟定房屋租赁合同的案外人王**以及自称原告男朋友的沈姓男子进行了面谈，双方仅就房屋租赁合同的签约过程，耿太是否有权代表原告等问题交换了意见，但未能取得任何一致意见，双方均坚持己方的观点。后于2020年7月24日，被告按照双方面谈的建议向原告发出《房屋租赁合同之补充协议》续租版和退租版。原告于上述协议发出当日即回复被告“我方意见已经很清楚了，如果有不明白的地方可以参考律师函。提出的补充方案全不接受。”2020年7月28日，被告向原告发出《租赁合同解除通知》，要求于2020年10月3日解除原租赁合同，原告退还被告全部房屋押金，原告以月租金200%的标准向被告支付违约补偿金。2020年9月24日至2020年10月3日期间的房屋租金按照天数计算后从补偿金中扣除。2020年10月3日，被告将诉争房屋交还原告，并于2020年10月9日结清了房屋的各项费用。被告为证明其所受损失，向本院提交了《搬家合同》和《公寓租赁合同》，原告对于该证据的真实性和关联性均不予认可。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告通过委托人在2020年7月15日向被告发出了《房屋租赁补充协议》，在该补充协议中原告亦承认系基于客观情况发生了重大变化，双方就合同变更一事进行协商。无论原告在该补充协议中指的发生重大变化的客观情况为何，原、被告双方就合同变更一事进行磋商确为事实情况。被告基于双方均有意愿就合同变更一事进行协商的信任，且协商的内容涉及到了租金支付方式的变更，被告基于此延迟或者未足额支付房屋租金的行为不构成违约。原告应将不再就变更合同一事与被告进行协商明确通知被告后，给予被告补交房屋租金时间上合理的延展，经过催告被告在合理期限内仍未付款的，原告有权依据合同法的规定，行使法定的解除权。原告此时仍依照双方合同的约定行使约定解除权的，缺乏法律依据。故原告虽在2020年7月17日以告知函的形式通知被告需按照双方原租赁合同的约定补交房屋租金，并于2020年7月21日通知被告因被告逾期未及时补交房屋租金，原告按照合同约定解除合同，原告该解约通知不发生法律效力。关于被告向原告发出的解除合同的通知的效力问题，被告认为原告因已经明确表示并以其行为表明不再按期履行原租赁合同，故被告有权依据合同法第九十四条第（二）款的规定解除租赁合同。原告要求与被告解除合同系因双方无法就合同变更达成一致意见，而被告又拒绝按照原合同约定向原告交纳房屋租金。而被告拒绝补交房屋租金的理由为一、耿太已经代表原告与被告达成了合同的变更；二、被告每两个月支付一次租金的行为系行使不安抗辩权。而被告上述两点理由，本院认为均不成立。根据现有证据显示，耿太无权代表原告与被告就合同变更一事进行协商，被告也没有足够的理由认为耿太的行为构成了对原告的表见代理。同时，被告主张的其行使不安抗辩权的各种理由亦缺乏足够的证据支持。被告拒绝补交房屋租金的理由不成立，则被告应交租金却未交租金，原告据此向被告发出解除合同的通知，该通知虽为无效，但被告以此作为解除合同的依据亦不能成立。原、被告双方发出的解约通知均无效。但在案件审理期间，双方均已明确表示合同已经无法继续履行，且原、被告双方已于2020年10月3日办理了房屋交接手续，原告已经收回了诉争房屋，故本院依法确认双方之间的合同于2020年10月3日解除。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院认为双方当事人对于合同的解除均有过错，且双方之违约程度相当，故因合同解除给双方造成的损失双方各自承担，互不进行赔偿。被告应向原告支付2020年9月24日至2020年10月3日期间的房屋租金8667元。原告应将房屋租金25000元退还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）耿一鸣与被告张炜（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月3日解除；二、被告张炜（反诉原告）于本判决生效后3日内向原告耿一鸣（反诉被告）支付房屋租金8667元；三、原告耿一鸣（反诉被告）于本判决生效后3日内向被告（反诉原告）张炜退还房屋押金25000元；四、驳回原告（反诉被告）耿一鸣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张炜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，原、被告各负担2990元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2990元，由原、被告各负担1495元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  陈 新二〇二〇年十二月十七日法官助理  杨 闻法官助理  王建文书 记 员  陈 朝