广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3371号上诉人（一审被告）：珠海依云房地产有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区*********************，统一社会信用代码：914************602。法定代表人：张宾，执行董事。委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韩竞，女，1977年3月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区******2******。公民身份号码：230************646。法定代理人：韩佩玉，男，1943年7月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区***94********，公民身份号码：230************611，系韩竞的父亲。委托诉讼代理人：王平原，广东东方泽律师事务所律师。上诉人珠海依云房地产有限公司（以下简称依云公司）因与被上诉人韩竞商品房预约合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2020)粤0403民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。依云公司的上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回韩竞的起诉；2.韩竞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、韩竞主体不适格，应当裁定驳回其起诉。韩竞在本案中提交的起诉状等诉讼文书非韩竞本人所签，均由其父亲韩佩玉代为签署，不能证明本案的诉讼活动是韩竞本人的真实意思表示，故本案并非由韩竞本人提起的诉讼，依法应当视为韩竞韩竞未向人民法院提起诉讼。韩竞虽持有残疾证，但根据依云公司提交销售现场监控视频所反映的房屋买卖交易情况可以看出，韩竞的沟通交往行为较常人无异，单凭当面对话无法判断其存在《中国残疾人实用评定标准》载明的适应行为水平中度缺陷等情形。另，在韩竞未经法定程序被判决认定为限制民事行为能力人或无民事行为能力人的前提下，应当由韩竞本人行使相应的诉讼权利，其父亲韩佩玉在本案中以法定代理人名义代为起诉属于主体不适格。故，依据《中华人民法共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条之规定，应当裁定驳回韩竞的起诉。二、依云公司没收购房定金合法有据，应当得到支持。一审判决认定《商品房买卖认购书》（以下简称《认购书》）合法有效是正确且适当的。在此前提下，即便双方已将首期款支付时间变更为2019年5月8日，韩竞也负有在同一时间内签署《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款申请手续的义务。在2019年5月6日发出的逾期签约通知书中，依云公司已经明确着重提示韩竞逾期签约行为可能导致的法律后果，并给予其一定的宽限履行时间。无论是在法定还是约定的范围内，依云公司均已履行了解除合同前所必要的催告通知义务。韩竞在明知2019年5月9日为最后签约日期的情况下，仍然选择拒绝签订书面购房合同并向银行办理按揭手续，依云公司当然有权根据《认购书》第四条第3款之约定，解除双方所签《认购书》，同时没收韩竞交纳的5万元定金。韩竞在本案中的违约行为显而易见，其应承担的违约责任不能因为依云公司在2019年5月8日后未进行二次书面催告而予免除。一审判决对该问题的说理不符合双方的立约本意，也不利于规范房地产市场交易秩序。韩竞辩称，一审判决有充分的事实和法律依据，认定事实清楚，适用法律正确，依云公司的上诉请求无基本的事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。一、一审判决除认定依云公司支付韩竞占用购房款项期间利息从将案涉房屋售予他人之日即2019年10月4日（实际应从2019年3月24日依云公司实际占用韩竞购房款项之日起计算利息）起计算外，认定依云公司返还韩竞购房款并支付占用期间利息，认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。根据双方证据及一审庭审查明的事实，2019年5月8日依云公司与韩竞签订《商品房买卖认购书》时，韩竞向依云公司支付首期款，依云公司认可并收取，双方约定的首期款支付时间已变更为2019年5月8日，双方应于当日签订《商品房买卖合同》。但依云公司未与韩竞签订《商品房买卖合同》，且于2019年5月20日单方违法解除合同，并于2019年10月4日将案涉房屋售予他人。一审法院认定依云公司应退还韩竞所支付的购房款项并支付占用期间利息，完全正确。关于占用期间利息支付起算时间，应从依云公司实际收取占用韩竞购房款时起算，即从2019年3月24日和2019年5月8日起分段计算。一审法院认定从依云公司将案涉房屋售予他人之日即2019年10月4日起计算，认定错误。对此错误认定，韩竞本欲提起上诉。但出于节约司法资源避免讼累，以及诉讼前及一审庭审中依云公司一直主张其为国企，无法随意支付任何款项，多次许诺法院判决即服判支付等因素考虑，同时为了避免上诉拖长诉期，减少依云公司需支付的利息损失，及时有效化解纠纷，且出于对依云公司的信任，韩竞放弃了上诉。但以国企自诩的依云公司竞违背诚实信用原则，在骗取韩竞过了上诉期后，其在上诉期最后一日提起上诉。为此，韩竞请求二审法院纠正一审法院关于利息支付期间的错误认定，改判依云公司从实际收取韩竞购房款之日起支付利息，以示惩戒。二、依云公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，依法不应支持。1.依云公司“被上诉人主体不适格”的上诉理由不能成立。韩竞提交的智力叁级残疾的《中华人民共和国残疾人证》，是国家法定部门指定机构评定后依法核发的，具有直接的法律证明力，法院可直接据此依法确认韩竞系智力叁级残疾人，监护人即法定代理人为其父亲韩佩玉的事实，该确认属于诉讼过程中对事实的确认，无需经过特定的认定程序。本案起诉状由韩竞及其法定代理人共同签署，向法院提起诉讼，符合法律规定。2.依云公司“上诉人没收购房定金合法有据”的上诉理由不能成立。如前所述，2019年5月8日依云公司与韩竞签订《商品房买卖认购书》时，韩竞向依云公司支付首期款，依云公司认可并收取，双方约定的首期款支付时间已变更为2019年5月8日，双方应于当日签订《商品房买卖合同》。但依云公司未与韩竞签订《商品房买卖合同》，且于2019年5月20日单方违法解除合同，并于2019年10月4日将案涉房屋售予他人，依云公司应退还韩竞所支付的购房款项。依云公司认为因韩竞原因致使合同解除，但其提交的证据不能证明2019年5月8日双方签订《商品房买卖认购书》当日未签订《商品房买卖合同》系韩竞拒绝签订，即韩竞构成违约。一审法院据此认定依云公司要求没收定金缺乏依据，不予支持，有充分的事实和法律依据，是正确且适当的。韩竞向一审法院起诉请求：1.依云公司返还韩竞购房款项456493.5元；2.依云公司按照年贷款利率6%支付占用期间的利息至购房款项清偿之日，从2019年3月24日暂计至2019年11月7日为14069.81元。以上合计470563.31元；3.依云公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月24日，韩竞及其父亲韩佩玉一同至依云公司售楼部看房。同日，韩竞作为买方与作为卖方的依云公司签订《商品房买卖认购书》，约定：买方认购卖方开发的楼盘位于珠海市斗门区白蕉镇招商依云华府项目3栋201号房，暂测建筑面积103.75平方米，套内面积78.67平方米；房产原总价1481976元，买方选择一次性付款，总折扣率98.9999%，成交总价1467156元；买方须于2019年3月31日前付清全部楼款（含定金）1467156元，并签署《商品房买卖合同》。卖方已向买方出示双方将签订的正式《商品房买卖合同》文本及其他补充协议，买方已看过并理解上述文本及补充协议，且无异议；买方在签订此认购书时须支付购房定金，本认购书生效后，若买方提出退房，买方已付购房定金不予退回；买方向卖方支付的购房定金为购楼款项的一部分，买方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款并同时签署《商品房买卖合同》、办理银行按揭手续。若未在约定的时间签署购房合同和付清约定款项，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，买方已交卖方的购房定金不予退回。韩竞于2019年3月24日在上述认购书上签字，依云公司未签章，但依云公司当庭确认该认购书。2019年3月24日，韩竞的妹妹韩超代韩竞向依云公司支付定金50000元。依云公司向韩竞出具收款收据，确认收取韩竞支付的案涉房屋定金50000元。2019年3月24日，韩竞签署承诺书，承诺：本人非常清楚并明确知悉珠海市现行住房限购限贷政策及其实施细则；本人完全符合现行珠海市购房条件；本人为购房提供的所有资料均为真实、合法、有效。若因本人达不到购房条件或其他本人原因造成购房不成，由此造成的一切后果和责任由本人承担。2019年5月6日，依云公司向韩竞发送逾期签约通知书，告知韩竞应于2019年3月31日前与依云公司签订认购该单位的《商品房买卖合同》，但至今一直未与依云公司签署买卖合同，通知韩竞于2019年5月9日前到依云公司处签署买卖合同，否则解除《商品房买卖认购书》，定金50000元将不予退还。韩竞称收到该邮件。2019年5月8日，韩竞及其父亲韩佩玉一同至依云公司处。同日，韩竞作为买方与作为卖方的依云公司签订《商品房买卖认购书》，约定：买方认购卖方开发的楼盘位于珠海市斗门区白蕉镇招商依云华府项目3栋201号房，暂测建筑面积103.75平方米，套内面积78.67平方米；房产原总价1481976元，买方选择商业贷款付款，总折扣率98.9999%，成交总价1467156元；买方选择七成银行按揭付款，须于2019年3月31日前向卖方支付首期款（含定金）447156元，并签署《商品房买卖合同》，买方应于签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续（买方办结银行按揭贷款申请手续是指1.向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；2.按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件；3.缴清全部费用，包括但不限于维修基金、律师服务费、公证费等）。卖方已向买方出示双方将签订的正式《商品房买卖合同》文本及其他补充协议，买方已看过并理解上述文本及补充协议，且无异议；买方在签订此认购书时须支付购房定金，本认购书生效后，若买方提出退房，买方已付购房定金不予退回；买方向卖方支付的购房定金为购楼款项的一部分，买方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款并同时签署《商品房买卖合同》、办理银行按揭手续。若未在约定的时间签署购房合同和付清约定款项，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，买方已交卖方的购房定金不予退回（第四条第3款）；买方申请的贷款成数以银行最终审批结果为准，如银行批准的贷款额低于买方申请的贷款额，该差额部分买方须在七天内一次性付清给卖方，若买方的贷款申请非因卖方的原因最终未获得银行接纳的，买方应在接到银行通知后七天内向卖方一次性交清房款并重新签署《商品房买卖合同》，逾期按认购书第四条第3款约定处理。韩竞、依云公司均在上述认购书上签字及签章。2019年5月8日11时58分与13时16分，韩竞父亲韩佩玉分别向韩竞转账100000元与341130.29元。同日16时54分与16时55分，韩竞自己在依云公司售楼部的财务室通过刷银行卡向依云公司支付397156元与9337.5元。2019年5月20日，依云公司向韩竞发送解除《商品房买卖认购书》通知书，称韩竞应于2019年3月31日前与依云公司签订《商品房买卖合同》，但韩竞至今未办理，依云公司根据《商品房买卖认购书》第四条第3款的约定解除与韩竞签订的《商品房买卖认购书》，收回房屋重新销售，并将不予退还韩竞所交的定金50000元。韩竞称已收到该通知书。2019年10月4日，依云公司将案涉房屋售予他人，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定房价款为1467156元，房屋已办理预告登记。另查明，韩竞系智力残疾人，残疾等级三级，监护人为韩佩玉，残疾人证号为230************64653。一审法院认为，关于案涉《商品房买卖认购书》效力问题。韩竞为三级智力残疾人，根据《中国残疾人实用评定标准》的意见，智力残疾分为四级，其中三级智力残疾为中度智力水平，IQ（智商）范围为35-49，适应行为水平为中度缺陷，故韩竞在生活自理、阅读和计算、与人交往、法律常识等方面应当存在相应的缺陷。但是，韩竞的监护人即其父亲韩佩玉在韩竞签订两份案涉《商品房买卖认购书》当天均陪同韩竞一起至依云公司售楼部，韩竞的妹妹代韩竞支付购房定金50000元，韩佩玉向韩竞转账441130.29元后韩竞即向依云公司转账支付房屋首期款余款397156元及其他费用9337.5元。所以，即使韩竞在智力上存在缺陷，其监护人没有在《商品房买卖认购书》上签字，但其监护人已经通过代替韩竞履行《商品房买卖认购书》约定的首期款支付义务追认《商品房买卖认购书》的效力。韩竞主张其属于无民事行为能力人，但其提交的证据不足以证明其主张。所以，一审法院认定韩竞、依云公司签订的《商品房买卖认购书》是合法有效的，双方均应按照约定行使权利履行义务。韩竞要求确认《商品房买卖认购书》无效的理据不足，一审法院不予支持。根据2019年5月8日签订的《商品房买卖认购书》约定，韩竞应于2019年3月31日前支付首期款，同时签署《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，但韩竞实际于2019年5月8日支付该首期款，依云公司认可，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的约定，双方约定的首期款支付时间已变更为2019年5月8日，所以韩竞、依云公司应于2019年5月8日签订《商品房买卖合同》。但是，韩竞、依云公司没有签订《商品房买卖合同》，且依云公司于2019年10月4日将案涉房屋售予他人，《商品房买卖认购书》的合同目的已不能实现，故韩竞、依云公司签订的《商品房买卖认购书》实际已于2019年10月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，依云公司应当向韩竞退还所支付的购房款项456493.5元（50000元+397156元+9337.5元）。依云公司认为因韩竞不同意签订《商品房买卖合同》致使合同解除，但依云公司提交的证据不能证明其在2019年5月8日双方签订《商品房买卖认购书》后向韩竞提出过签订《商品房买卖合同》而韩竞拒绝签订，韩竞未签订《商品房买卖合同》不构成违约。所以依云公司要求没收韩竞的定金50000元，缺乏理据，一审法院不予支持。关于利息问题。韩竞要求依云公司按年利率6%支付从2019年3月24日占用购房款项至实际清偿之日止的利息，由于依云公司2019年10月4日将案涉房屋售予他人，《商品房买卖认购书》自此已实际解除，依云公司应当在出售案涉房屋后及时将收取的购房款项456493.5元返还韩竞，依云公司至今没有返还，韩竞有权要求依云公司支付占用购房款项期间所产生的利息，该利息应当以456493.5元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以年利率6%为限），从2019年10月4日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、依云公司于判决生效之日起七日内向韩竞返还购房款共计456493.5元；二、依云公司于判决生效之日起七日内向韩竞支付利息【以456493.5元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以年利率6%为限），从2019年10月4日计至实际清偿之日止】；三、驳回韩竞的其他诉讼请求。一审案件受理费4107元，由依云公司负担。二审期间，双方均未提交证据。本院于2020年12月7日通知韩竞本人出庭参加法庭调查，韩竞陈述一审起诉状落款处签名确由其父亲韩佩玉代签，但其知晓其父亲和委托诉讼代理人进行本案诉讼的全部过程，其认可其父亲和委托诉讼代理人所进行的诉讼活动，这均是其真实意思表示。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，关于韩竞是否有原告主体资格的问题。虽韩竞一审时主张其为无民事行为能力人，但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条“申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出”的规定，韩竞未提供证据证明其已经过法定程序被认定为无民事行为能力，因此一审法院对其该主张不予采纳，并无不当。本院于2020年12月7日通知韩竞本人出庭参加法庭调查，韩竞陈述一审起诉状落款处签名确由其父亲韩佩玉代签，但其知晓其父亲和委托诉讼代理人进行本案诉讼的全部过程，且认可其父亲和委托诉讼代理人所进行的诉讼活动，因此应认定本案诉讼活动均为韩竞真实意思表示，依云公司以一审起诉状非韩竞本人签名，系其父亲韩佩玉代为起诉为由主张驳回韩竞的起诉，理据不足，本院不予支持。虽然依云公司与韩竞于2019年3月24日签订《商品房认购书》，约定韩竞须于2019年3月31日前付清全部楼款（含定金）1467156元，并签署商品房买卖合同，但因韩竞未依约履行，双方于2019年5月8日重新签订《商品房买卖认购书》，在该协议中双方已变更付款方式，故双方的权利义务应以该认购书为准。该认购书约定韩竞须于2019年3月31日前向卖方支付首期款447156元，并签署《商品房买卖合同》，买方应于签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续，但双方签订该认购书的时间为2019年5月8日，因此该条款约定2019年3月31日签署商品房买卖合同并办结银行按揭贷款申请手续，明显不符合客观实际，韩竞不应受此约束。虽然韩竞在2019年5月8日当天支付首付款，但双方当天并未签订商品房买卖合同，依云公司也没有相应证据证明双方就签署商品房买卖合同和办理银行按揭贷款申请手续的时间有明确约定，且依云公司没有证据证明其在2019年5月20日向韩竞发送解除《商品房买卖认购书》通知书之前，向韩竞催告签署商品房买卖合同和办结贷款申请手续，因此依云公司2019年5月20日发出解除通知时，其并不享有法定或约定的解除权，该解除通知不发生合同解除的效力。根据双方在本案中提供的证据，涉案认购书实际于依云公司2019年10月4日将涉案房屋于售予他人时实际解除，该解除非因韩竞的违约造成，故依云公司主张应没收韩竞的定金50000元，理据不足，不应予以支持。一审法院认定依云公司向韩竞退还购房款项456493.50元，并无不当，本院予以维持。关于利息，虽然韩竞二审辩称依云公司应支付的利息应从其收款之日起计算，但韩竞对一审判决未提出上诉，应视为服判，本院对其该辩称不予采纳。因认购书于2019年10月4日解除，依云公司即负有向韩竞返还购房款的义务，其未予返还，理应支付占用期间的利息，故一审法院判令依云公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年10月4日起至付清之日止的利息，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人依云公司上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费8214元，由上诉人珠海依云房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月九日书记员  程 敏