海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2020）琼9006民初2754号   原告：海南千弘血液技术有限公司，住所地：海口市滨海大道81号南洋大厦801室。   法定代表人：庄海英，该公司总经理。   被告：海南川裕农业开发有限公司，住所地：万宁市大茂镇长星管区坡顶坡。   法定代表人：卓训熙，该公司董事长。   第三人：解洪涛，男，1958年10月1日出生，汉族，身份证号码：XXX，原住海南省海口市，现下落不明。   第三人：陈谷静，女，1971年2月14日出生，汉族，身份证号码：XXX，原住上海市杨浦区，现下落不明。   本院于2020年9月22日立案受理原告海南千弘血液技术有限公司（以下简称“千弘公司”）诉被告海南川裕农业开发有限公司（以下简称“川裕公司”）、第三人解洪涛和陈谷静建设用地使用权转让合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告千弘公司法定代表人庄海英到庭参加诉讼，被告川裕公司、第三人解洪涛和陈谷静经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告千弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于万宁市万州大道东侧海南川裕农业开发有限公司小区内自西向东的公用车道2.3164亩土地【国有土地使用权证总证号为万国用(2004)第(101053)号（以下简称101053号证），四至为：东至原告A地块，南至原告C地块，西至万州大道，北至原告B地块，具体坐标点详见测绘图】办理不动产权证至原告名下；（合同价值296254元）   2、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2005年11月11日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告将其位于万宁市万州大道东侧的国有土地使用权证为101053号证面积为12.、27亩的国有土地转让给原告，转让价款为人民币1569259元。签订合同后，原告依约将土地转让款支付给被告，被告也积极将配合该土地使用权过户登记到原告名下。然后《土地使用权转让合同》中的土地包含一块公共道路，当时除了原告使用，还有案外人肖亚五使用，属于公共道路，就没有办理到原告名下。现在原告和肖亚五合作，整合开发房地产项目，就不存在公共道路妨害他人出行的情形，但被告公司无法联系，因此不能办理过户手续，因此起诉。   原告因为本案纠纷曾于2020年1月10日向万宁市人民法院起诉，案号为（2020）琼9006民初210号，但因当时没有涉案道路的坐标定位，法院无法作出明确的具体土地过户事宜，原告就撤回起诉后，搜集本案未办证道路的坐标位置，后又起诉。在这次起诉过程中，又追加了第三人解洪涛和陈谷静，主要原因如下：   2005年11月11日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，当时原告的股东为第三人解洪涛和陈谷静，但是在2011年，原告现在的法定代表人庄海英和其父亲庄辉宗以1800万元购买了第三人解洪涛和谷丽春在原告公司的全部股权，包括18亩土地，这18亩土地里包括2005年原、被告签订的《土地使用权转让合同》12.27亩土地和本来就在原告名下的约6亩土地。另外需要说明的是，庄海英和庄辉宗在办理股权变更登记的时候，股权转让协议记载的股权转让费是450万元，是因为原告一直以来的注册资本是450万元，为了方便工商变更登记的需要，但实际转让款是1800万元。款项支付的方式为直接转账第三人解洪涛700万元，通过案外人张大雄支付1100万元。说明一点，之所以通过案外人张大雄支付1100万元，是因为，本来是张大雄等四人要购买第三人解洪涛和陈谷静的股权，价款为1800万元，前期付款600万，后期如果不能支付就没收该600万元，但张大雄等人支付完600万后无力支付，便找到庄辉宗，由庄辉宗接手，其中张大雄等人支付的600万元由庄辉宗和庄海英直接退还给张大雄等人，后又约定500万元通过张大雄支付。庄海英和庄辉宗支付完毕1800万元后，便办理了股权变更登记，成为了原告公司的现任股东。   之所以起诉第三人，主要是为了查明案件事实，也是防止第三人有不法行为需要承担责任。因为在原告前一次起诉中，原告没有将2011年股权变更的事情在诉讼过程中陈述，法官告诉原告因被告找不到，且被告还有债务未履行，案件事实不好查明，不能排除虚假诉讼的嫌疑。原告认为，2005年的转让合同是有效的，有合同和完税证明为凭，原告现在拿不出全部的转让款支付凭证，是因为原告之前的股东才有这些材料，原告现在的股东没有这些材料，但是本案土地转让合同中的绝大多数土地都已经办理了过户登记，只是本案土地是道路没有办理过户，被告完成了主要合同义务，应认定已经支付完毕了全部款项。原告现在的股东进行的股权转让，实际就是花1800万元买了18亩土地，这个价格在2011年是高于市场价的，不可能存在虚假诉讼，转移资产。退一万步来说，就算是原告之前的股东没有支付完毕全部转让款，但是不影响合同的有效。原告现在的股东为了开发涉案土地，在支付过1800万元股权转让款后，又出资63万元完成了涉案土地的清表，又代被告缴纳了482404.08元的执行款，就是为了项目开发的顺利进行。现在原告转让来的土地只有这条道路没有办理的原告名下，纯粹是因为当时道路是公用的，当时的开发理念是将本案的土地分割成一块块出售，但现在项目推进朝整合开发进行，需要将该道路办理到原告名下。   原告项目设计方案早已作出，但因被告找不到，原告之前的股东又不配合，导致道路的产权证不能办理到原告名下。原告认为原、被告的转让合同有效，法院应对解洪涛等人调查取证，查明事实，保护原告的合法权益，应当将未办证的道路办到原告名下。   因此，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望贵院依法判决支持原告的诉求。   被告川裕公司、第三人解洪涛和陈谷静未提交书面答辩。   原告千弘公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：证据1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份信息证据2、被告企业营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的基本信息。证据3、解洪涛、陈谷静身份证，证明解洪涛、陈谷静的基本信息。证据4、庄辉宗身份证，证明庄辉宗的基本信息。证据5、101053号证，证明被告原为101053号证的土地使用权人。证据6、土地使用权转让合同，证据7、补充合同，证据6和证据7共同证明2005年11月11日，原、被告已经签订了合法的土地转让合同，约定被告将其101053号证中的12.27亩土地以1569259元转让给原告；2005年11月23日签订补充协议，约定原告代被告缴纳相关税费，并在应付土地款中扣除。证据8、证明书，证明原告已付清该宗地所有转让款，并缴交全部税费。证据9、万国用（2005）第101318号《土地使用权证》，证据10、万国用（2005）第101319号《土地使用权证》，证据11、万国用（2005）第101320号《土地使用权证》，证据12、万国用（2005）第101321号《土地使用权证》，证据9至证据12共同证明被告将转让合同中6636.5平方米的土地使用权变过户登记到原告名下，尚余2.3164亩未过户。证据13、土地现状图及说明，证明未过户的土地当时是公共道路，不具备开发的可能性，因此没有办理过户。证据14、股权转让协议书，证据15、合同转让协议书，证据16、协议书，证据17、股权转让协议书，证据14至证据17共同证明2011年6月15日，原告原股东解洪涛、陈谷静作价1800万元与刘大强、祁甫宁签订股权转让协议书；因刘大强、祁甫宁无力支付全部转让款，二人于2011年7月12日与张大雄、吴挺亮签订合同转让协议书，将50%的股份出让给张大雄、吴挺亮；2011年8月20日，因刘大强、祁甫宁、张大雄、吴挺平在支付600万转让款后，无力支付剩余1200万元，四人与庄辉宗签订协议，将原股权转让合同乙方变更为庄辉宗，由庄辉宗支付转让款1800万元；2011年9月15日，解洪涛、陈谷静与庄辉宗、庄海英签订新的股权转让合同，将原告的股东变更至庄辉宗和庄海英名下。证据18、农业银行转账单1张，证据19、建设银行转账单2张，证据20、建设银行转账单3张，证据21、收据，证据22、收条，证据23、建设银行转账单2张，证据18至证据23共同证明2011年8月20日庄海英转账500万元给张大雄，该笔款项由张大雄转交给解洪涛，解洪涛于2011年8月21日向原告出具证明。2011年9月13日，庄辉宗两次各转300万元共600万元给张大雄，用作返还张大雄等人已经支付给解洪涛的600万元。2011年9月16日，庄辉宗分两次转让200万元和380万元共580万元给解洪涛、庄海英转100万元给解洪涛，作为剩余股权转让款。2011年9月1日，庄辉宗又支付给祁甫宁20万元。综上，庄海英、庄辉宗一共支付1780万元给解洪涛，支付20万元，共计1800万元。张大雄在收到刘大强、祁甫宁、张大雄、吴挺平前期支付的600万后，于2011年9月15日转账给吴挺平300万元，转账给刘大强280万元，又让庄辉宗支付给祁甫宁20万元。证据24、核准变更登记通知书，证明在庄辉宗、庄海英缴交全部股权转让款（1800万元）后，原告股东进行了股权变更登记，将股东变更到庄辉宗、庄海英名下。证据25、万国用（2005）第101004号《土地使用权证》，证据26、万国用（2005）第101005号《土地使用权证》，证据27、万国用（2005）第101078号《土地使用权证》，证据28、万国用（2005）第101079号《土地使用权证》，证据29、说明，证据30、合作开发协议书，证据25至证据30共同证明原告为万国用（2005）第101004号土地使用权证、万国用（2005）第101005号土地使用权证土地使用权人；肖亚五为万国用（2005）第101078号土地使用权证、万国用（2005）第101079号土地使用权证土地使用权人。现原告与肖亚五已经达成土地开发合作协议，被告万国用（2004）第101053号土地使用权证中的公共道路问题已经不存在，可以整合开发利用，具备办证的条件。证据31、海南省国土环境资源厅基准地价标准，证明2011年之前最新的基准地价为：万宁市万城镇万州大道北段为94.67万元。原告现股东接手该土地时转入价格高于该价格。证据32、测绘图，证明未办证道路的具体坐标点，以及该道路在原、被告签订的土地转让合同内。   被告川裕公司、第三人解洪涛和陈谷静未提交证据质证意见。   被告川裕公司、第三人解洪涛和陈谷静未提交证据。   本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据内容真实、形式合法，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认，可以作为认定本案事实的依据。   经审理查明：2005年11月11日，川裕公司与千弘公司签订《土地使用权转让合同》，载明川裕公司将101053号证中的12.27亩土地以1569259元的价格出让给千弘公司；合同以双方授权代表签名生效，若有违约情形违约方承担违约金5万元；12.27亩土地的坐标点（以海南海口独立坐标系测绘）为：J16（X：81561.585、Y：202766.849）、J17（X：81583.305、Y：202764.051）、J9（X：81578.902、Y：202728.991）、J10（X：81508.292、Y：202730.156）、J6（X：81507.415、Y：202724.661）、J7（X：81519.593、Y：202724.445）、J19（X：81519.604、Y：202720.148）、J20（X：81576.756、Y：202719.278）、J21（X：81567.929、Y：202651.230）、J22（X：81576.110、Y：202652.111）、J23（X：81583.829、Y：202711.612）、J24（X：81605.535、Y：202708.031）、J26（X：81612.566、Y：202763.290）、J27（X：81616.440、Y：202792.554）、J28（X：81618.746、Y：202807.938）、J29（X：81615.154、Y：202878.886）、J30（X：81590.871、Y：202880.269）、J31（X：81590.348、Y：202881.284）、J32（X：81592.253、Y：202906.655）、J33（X：81559.758、Y：202910.283）、J34（X：81555.596、Y：202883.629）、J35（X：81586.093、Y：202882.073）、J36（X：81587.723、Y：202832.949）、J37（X：81581.730、Y：202814.102）、J38（X：81568.331、Y：202815.936）、J16（X：81561.585、Y：202766.849）。2005年11月23日，川裕公司与千弘公司签订《补充合同》，约定由千弘公司代川裕公司缴纳《土地使用权转让合同》中由川裕公司应缴的相关税费，该笔款项从千弘公司应付土地转让款中扣除。2006年3月7日，万宁市城东税务所向万宁市地税局出具《证明书》，载明《土地使用权转让合同》中12.27亩土地转让的相关税费99305.39元已经全部由千弘公司缴纳完毕。2005年12月31日，《土地使用权转让合同》中载明的地块办理了万国用（2005）第101318号《土地使用权证》、万国用（2005）第101319号《土地使用权证》、万国用（2005）第101320号《土地使用权证》、万国用（2005）第101321号《土地使用权证》四个土地使用权证，土地使用面积共计6636.5平方米，土地使用权人为千弘公司，记事部分载明该宗地为川裕公司转让。2005年12月31日101053号证分割办理上述产权证后，尚余2.3164亩部分未从101053号证中分离办证至千弘公司名下，未分离办证部分的现状为水泥路，坐标点（以海南海口独立坐标系测绘）为：J1（X：81576.111、Y：202652.110）、J2（X：81583.830、Y：202711.612）、J3（X：81590.875、Y：202763.717）、J4（X：81594.382、Y：202789.577）、J5（X：81597.114、Y：202828.566）、J6（X：81595.632、Y：202863.721）、J7（X：81594.692、Y：202880.052）、J8（X：81590.874、Y：202880.270）、J9（X：81590.351、Y：202881.285）、J10（X：81588.413、Y：202881.955）、J11（X：81590.012、Y：202835.036）、J12（X：81590.241、Y：202828.094）、J13（X：81590.400、Y：202817.183）、J14（X：81590.124、Y：202812.995）、J15（X：81589.297、Y：202804.849）、J16（X：81584.141、Y：202755.424）、J17（X：81580.686、Y：202728.961）、J18（X：81579.334、Y：202719.238）、J19（X：81576.758、Y：202719.277）、J20（X：81567.930、Y：202651.229）、J1（X：81576.111、Y：202652.110）。   千弘公司股东原为解洪涛、陈谷静。2011年6月5日，解洪涛、陈谷静与刘大强、祁甫宁签订《股权转让协议书》，约定千弘公司的股权转让事宜，后因资金原因未能实际履行。2011年7月12日，刘大强、祁甫宁与张大雄、吴挺亮签订《合同转让协议书》，就上述《股权转让协议书》达成合作意向及约定，后因资金原因未能实际履行。2011年8月20日，刘大强、祁甫宁、张大雄、吴挺平与庄辉宗签订《协议书》，刘大强、祁甫宁、张大雄、吴挺平退出《股权转让协议书》，变更为庄辉宗享有和承担《股权转让协议书》的权利和义务。2011年9月15日，解洪涛、陈谷静与庄海英、庄辉宗签订《股权转让协议书》，协议载明解洪涛、陈谷静以450万元的千弘公司注册资本金额转让千弘公司的股权及现有资产，现有资产主要包括约18亩的土地使用权，已办证的面积为9543.5平方米，共有6块（其中四块为2005年12月31日从川裕公司转让变更登记得来），未办证的面积约3.4亩，已付清土地转让款及交易税费，按现状转让；协议签订后，庄海英、庄辉宗按照合同约定及解洪涛、陈谷静要求，实际支付转让款1800万。2011年9月20日，千弘公司股东变更登记为庄海英、庄辉宗。   涉案土地为道路，主要使用人为千弘公司和肖亚五。2020年1月20日，千弘公司和肖亚五签订《合作开发协议书》，双方约定合作开发两者分别所有的土地。   另，千弘公司称出资63万元完成了涉案土地的清表，又代川裕公司缴纳了482404.08元的执行款，执行款方面与本院执行卷宗记载相符，本院予以确认；土地清表费用未有证据予以证明，本院对其不作确认。   本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点为：原告各项诉讼请求有无事实和法律依据，审查重点为在原告未能提供《土地使用权转让合同》的土地转让款支付凭证的情况下，是否能够将涉案土地过户登记在原告名下。原、被告于2005年签订《土地使用权转让合同》，因被告以及当时与被告签订协议的原告代表解洪涛、陈谷静未能到庭，加之被告尚有未履行完毕的执行案件，本院全面审查《土地使用权转让合同》是否有效。   地价款方面。《土地使用权转让合同》转让土地面积为12.27亩，转让价款为1569259元，合191.84元/平方米，根据原万宁市国土环境资源局的土地估价报告备案表显示，2005年涉案土地属三级住宅用地，基准地价为180元/平方米。原、被告的转让地价高于当时的基准地价，地价款方面不存在恶意串通损害他人利益的情形。   款项支付方面。付款凭证是最直接的证明原告付款的证据，在原告不能提供该证据的情形下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院对原告提交的全部证据全面综合审查。首先，万宁市城东税务所向万宁市地税局出具《证明书》称原告已经交付税款99305.39元。根据《补充合同》的约定，该笔税费可用以冲抵《土地使用权转让合同》的土地转让款，表明原告已经存在支付土地转让款的行为。其次，《土地使用权转让合同》转让土地面积为12.27亩，已经办理产权变更登记9.9548亩，占比81.12%，而未办证部分使用现状为公共道路，不具备开发使用的实际价值，涉案地块在2005年不与其他地块一并办证较为合理。再次，原告在2011年变更股东，原告诉称在第三人向庄海英、庄辉宗移交企业材料时未移交相关支付凭证，综合涉案地块绝大部分已办证，原告在无需保留原始付款凭证的情况下即为土地证登记的使用权人，以及涉案道路使用情况当时无需办证的客观情形，原告的诉称较为合理。最后，本院在审查本案时，通过查阅被告在本院的执行案件，查明执行案卷有登记记载的，2005年前后，原告代被告支付482404.08元执行款以及原告代被告与案件申请执行人和解但未列明具体和解支付金额的情形，可综合认定原告为被告偿还部分债务进行了实际出资。为审慎查明涉案地块是否达到过户法定条件，涉案地价款为296254元，原告称其为推进开发建设需要，若在执行案件申请执行人向法院主张债务时，原告自愿在296254元的范围承担支付责任，本院予以照准。   原、被告的签订《土地使用权转让合同》属于当事人真实意思表示，经审查不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，合同合法有效。现涉案道路两侧土地进行整合开发，原告诉请将涉案土地办理登记到其名下，根据《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告未为原告办理相关土地过户的，应当承担继续履行的责任，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   被告海南川裕农业开发有限公司自本判决生效之日起七日内将万国用(2004)第(101053)号《土地使用权证》中公共道路2.3164亩土地协助办理产权变更登记到原告海南千弘血液技术有限公司名下。【坐标点（以海南海口独立坐标系测绘）为：J1（X：81576.111、Y：202652.110）、J2（X：81583.830、Y：202711.612）、J3（X：81590.875、Y：202763.717）、J4（X：81594.382、Y：202789.577）、J5（X：81597.114、Y：202828.566）、J6（X：81595.632、Y：202863.721）、J7（X：81594.692、Y：202880.052）、J8（X：81590.874、Y：202880.270）、J9（X：81590.351、Y：202881.285）、J10（X：81588.413、Y：202881.955）、J11（X：81590.012、Y：202835.036）、J12（X：81590.241、Y：202828.094）、J13（X：81590.400、Y：202817.183）、J14（X：81590.124、Y：202812.995）、J15（X：81589.297、Y：202804.849）、J16（X：81584.141、Y：202755.424）、J17（X：81580.686、Y：202728.961）、J18（X：81579.334、Y：202719.238）、J19（X：81576.758、Y：202719.277）、J20（X：81567.930、Y：202651.229）、J1（X：81576.111、Y：202652.110）】   本案案件受理费5744元，由被告海南川裕农业开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 周立魁   人民陪审员 陈 蓝   人民陪审员 陈雄德      二〇二〇年十二月十八日   书记员 蔡慧芳   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。