北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初53755号原告：胡俊玲，女，1972年8月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：黄更生，北京楚石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈君玉，北京市中迈律师事务所律师。被告：杨东苗，女，1982年5月10日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托诉讼代理人：霍太茹，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红艳，北京安太律师事务所律师。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人：宋彦。原告胡俊玲（以下简称原告）起诉被告杨东苗（以下简称被告）、被告北京龙湖物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序（独任制审判），公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄更生，被告委托诉讼代理人霍太茹、张红艳到庭参加了诉讼，被告北京龙湖物业服务有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令原、被告及被告北京龙湖物业服务有限公司于2019年4月16日签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告支付自2020年4月25日起至2020年11月7日止的房屋租金33920元；3、判令被告支付违约金21200元；4、判令被告支付洗衣机折价款1000元，电冰箱折价款2000元，两张1．5米床及床垫折价款2000元，两把椅子折价款100元，折叠小床折价款100元，电视柜折价款200元，屏风折价款200元。事实和理由：2019年4月16日，原告（甲方）、被告（乙方）及被告北京龙湖物业服务有限公司（丙方/居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用的房屋坐落于北京市朝阳区东坝南区1106-692地块二类居住用地4#住宅楼x号房屋。租赁期限自2019年4月25日至2021年4月24日止，共计24个月。2020年3月30日，被告表示退房，原告同意退房，但是从原来说的5月初退房一直推到6月初退房，可是时至今日仍未退房也不支付房租。起诉后，双方一直没有协商一致解除合同，故原告将房租计算至法庭指定的三日交接时，即2020年11月7日。原告进入房间后发现了部分家具遗失，故提出上述诉讼请求，望判如所请。被告辩称，2020年3月30日，双方就涉案房屋的解除事宜已达成一致，均同意被告于2020年5月办理退租，随后因疫情影响，被告没有找到合适房源，于5月7日再次与原告沟通，退租时间推延至6月初，2020年6月初，被告与原告指定联系人交接了房屋；原告已将房屋租金交纳至2020年5月25日，其中4月25日至5月25日的房租已用押金抵扣。并且被告于6月初交接房屋，并不存在拖欠6月初至11月7日的房屋租金情况；双方就解除合同以及租金抵扣事宜已经达成一致，被告并不存在合同约定的应支付违约金的情形；关于洗衣机、电冰箱等的家具家电赔偿问题，没有合同依据，不同意赔偿。我认为原告存在虚假陈述及恶意诉讼的行为，其不诚信的行为应受到法律制裁。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告北京龙湖物业服务有限公司经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2019年4月16日，原告（甲方）、被告（乙方）及被告北京龙湖物业服务有限公司（丙方/居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用的房屋坐落于北京市朝阳区东坝南区1106-692地块二类居住用地4#住宅楼x号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2019年4月25日至2021年4月24日止，共计24个月。房屋租赁的首月租金为人民币5300元，两年无递增。乙方应于2019年4月15日一次性向甲方支付押金5300元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租。如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当日将押金退还承租人，不计利息。租金按年支付，乙方应在租金到期前15天向甲方支付下期租金。乙方应于2019年4月15日向甲方一次性支付第一笔租金63600元。甲方应于2019年4月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。附件一《关于房屋装饰、装修、家具、家电等附属设施清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气后视为交付。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋:1、不按约定支付租金达七日的；2、欠缴各项费用达单月租金额度的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的……。租赁期限内，乙方需提前退租的，因提前30日书面通知甲方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金。甲方未按照约定交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。丙方负责甲乙双方的租赁行为提供房源信息；对看房、洽谈及签订合同过程予以必要的协助；促成双方签订本合同的同时，有权按照合同约定及时足额收取居间服务费。丙方负责协助甲乙双方完成房屋交接等事宜，本合同生效后，丙方的居间工作即告完结。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给了被告，同时交付的还有合同附件一《关于房屋装饰、装修、家具、家电等附属设施清单》中列明的部分房屋设施设备。被告收到房屋后按照合同约定支付了2019年4月25日至2020年4月24日的房屋租金63600元及押金5300元。被告于审理中确认该房屋租赁后实际由案外人李某某居住使用。2020年3月30日，涉案房屋实际居住使用人李某某向原告发微信消息称：“陈哥，经过仔细考虑，确实现实情况我们明年无法再续租了。这个阶段小区没办法搬家，想跟您商量下能不能等到5月初我们搬走。现在找房也没法找，其他小区也看不了房。正好卡在这个阶段。”原告称：“没有问题，大家相遇也是缘分，你怎么方便怎么办，我这里尽量给你提供方便。”李某某称：“谢谢陈哥！我这也关注着情况，能找房尽快找房，咱们随时联系”。2020年5月7日、2020年5月8日，李某某再次向原告发微信消息称：“陈哥你好，想和您商量下房子的事，最近我这还没找到搬的地方，您看这样行不行，我住到6月初就搬一个月押金您收下，现在您找着下面的租户，我也赶紧找房，有什么事您直接根我说，这样我们都不耽误，您看呢？陈哥我现在手上处理点事稍后跟您联系。陈哥您方便语音吗”，原告于2020年5月8日回复称：“我有事不方便，你有事可以联系王某好了”。被告称在2020年6月初，大概在2020年6月2日，实际居住使用人李某某与被告北京龙湖物业服务有限公司工作人员王某进行了涉案房屋钥匙的交接，并向本院提交了时间为2020年11月5日的，李某某与案外人王某之间的电话录音，其中内容有：“李某某：……是这样，6月初的时候我把钥匙啊，就是，咱俩沟通完了之后，你让我放到那个门口，消防栓那里是么？王某：对，您走的时候说把钥匙放在消防栓里了，回头我给业主打电话，已经告诉业主了……”，原告对该电话录音真实性不予认可，认为无法核实通话双方的身份情况。原告称被告在2020年3月30日微信与其进行了解除合同及腾退事宜沟通后未办理交接腾退手续，亦未交纳下一年度租金，故于2020年7月7日向本院提交了起诉书，要求判令解除合同并要求被告支付违约金及至实际腾退搬离涉案房屋之日止的房屋租金或占有使用费。本院于2020年11月5日组织双方进行了庭前谈话，双方均确认未就涉案房屋内的家具、家电及其他附属设施设备进行交割核验。根据审理需要，本院要求双方于谈话后三日内自行办理交接腾退手续并签订交接清单，原、被告双方于2020年11月7日、2020年11月8日至涉案房屋查验了房屋，原告随即确认被告腾退时间应为2020年11月7日，另称涉案房屋内缺少了洗衣机、电冰箱、两张1．5米床及床垫、两把椅子、这对小床、电视柜、屏风，并根据估算价格向被告主张上述物品损失。被告称在2020年11月8日至涉案房屋查验前涉案房屋即已由原告另行出租给他人，并向本院提交了时间为2020年11月4日的与被告所称的新承租人之间的对话录音，内容有：“……李某某：我是上一家的租户，我想问一下，你是哪天搬进来的？因为我欠房主几天的房租，我想确认下之后，我给他补上，你大概是什么时间，我是6月初退的这个房子。租客：我是7月末吧，7月底……”。被告未能就其所述租客的身份信息进行说明或举证，原告对该对话录音的真实性、关联性均不予认可，称无法确认对话双方的主体身份。另被告对原告主张的缺失家具财产损害赔偿不予认可，称除了2张床以外，合同附件一的交接清单中并无上述物品，认为原告在房屋另行出租的情况下向被告主张上述损失无事实依据。本院认为，原告、被告及被告北京龙湖物业服务有限公司三方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。经当事人协商一致，可以解除合同。本案中，丙方系居间方，合同约定在本合同生效后，丙方的居间工作即告完结。故原、被告可单独自行协商解除本合同。双方在2020年3月30日的微信沟通可视为双方就合同解除事宜进行了沟通，原告对被告提出的合同解除并于5月初搬离的意思表示呈积极肯定态度，但双方未就合同解除的具体时间达成一致意见，根据合同第十条第二款之约定：乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按照月租金100%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金。故本院认为双方租赁合同解除时间应确认为2020年4月30日，被告作为承租人有义务支付自2020年4月25日至2020年4月30日的房屋租金。关于被告实际腾退搬离涉案房屋的时间问题，虽然被告称其于2020年6月2日即将房屋钥匙交回，但本院无法确认该时间系被告腾退搬离涉案房屋的时间，理由如下：1、原告不认可被告提交的电话录音真实性，即无法核实对话人员主体身份；2、即使对话双方系原告方与案外人王某，被告未提交原告同意由王某为其办理交接腾退手续的相关证据；3、即使原告授权王某为其办理交接腾退手续，但仅交还钥匙并不符合交接腾退手续的相关要求，不符合房屋租赁合同的交易习惯；4、虽然被告称原告已于2020年7月底将涉案房屋另行出租给他人，并向本院提交了录音证据，但因无法核实对方身份信息，即所提交证据不足以证明被告的主张，本院无法采信；5、被告于庭前谈话中确认未曾就涉案房屋内的家具家电、附属设备设施进行查验交割。综合上述理由，本院对被告实际完成腾退交割的时间确认为原告指称的2020年11月7日。房屋租赁合同无效或解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。本院确认房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，截至2020年11月7日，被告未进行交接腾退，继续占用涉案房屋，原告要求被告支付自2020年4月30日至2020年11月7日的比照租金标准的房屋占有使用费有事实与法律依据。经过核算，原告主张金额准确，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金一节，原告于审理中确认针对被告未及时交纳租金的违约行为，应按照合同第十条第三款约定支付违约金。根据审理查明情况，本案租赁合同于2020年4月30日解除，被告应支付自2020年4月25日至2020年4月30日的房屋租金，合同约定乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按照每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。考虑到本案合同已于2020年4月30日解除，原告同时主张了自2020年4月30日至实际腾退之日的占有使用费，且收取了被告押金，故本院对原告主张的违约金酌定为2000元。关于原告主张的室内家具财产损失问题，因未向本院提交相关证据，本院不予支持。当事人有接受法院合法传唤到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利和义务。被告北京龙湖物业服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利，本院可依据查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告胡俊玲与被告杨东苗、被告北京龙湖物业服务有限公司之间租赁合同于二〇二〇年四月三十日解除；二、被告杨东苗于本判决生效后十五日内向原告胡俊玲支付租金及房屋占有使用费三万三千九百二十元；三、被告杨东苗于本判决生效后十五日内向原告胡俊玲支付违约金二千元；四、驳回原告胡俊玲的其他诉讼请求。如被告杨东苗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由原告胡俊玲负担670元（已交纳）；被告杨东苗负担698元（原告胡俊玲已预交，被告杨东苗于本判决生效后七日内给付原告胡俊玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 兵