北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4479号原告：于飞，男，1980年12月28日出生，汉族，户籍所在地及现住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨冬冬（于飞之妻），女，住北京市海淀区。被告：李军军，女，1973年4月24日出生，户籍所在地北京市西城区，现住址北京市海淀区。原告于飞诉被告李军军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于飞及其委托诉讼代理人杨冬冬，被告李军军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于飞向本院提出诉讼请求：1、判令于2019年8月23日解除与李军军的租赁合同；2、判令李军军支付2019年1月15日至2019年8月23日租金447125元，违约金153300元（年租金的20%）；3、判令李军军承担本案诉讼费。事实与理由：我与李军军于2016年3月8日签订房屋租赁合同，约定李军军租住于飞房屋用于儿童教育，合同期限为2015年7月15日至2020年7月14日，年租金为766500元，李军军应于2018年年底交纳2019年1月15日至7月14日的房租，李军军未交纳，并且停业锁门，因当时为年底，不好出租，李军军于5月底将东西搬出，我于2019年8月23日将房屋出租，李军军给我造成了损失，故诉至法院。李军军辩称，我于2018年12月31日通过微信形式向于飞告知我不再承租房屋，同意解除合同，且已办理完公司注销。我认为双方于2019年1月14日合同已解除，我房租也是交纳到2019年1月14日。双方通过微信方式做了交接。我不同意交纳2019年1月15日至2019年8月23日租金，违约金不同意支付，我认为我已经用已支付的5万元押金作为违约金。我搬走了之后，原告也用涉诉房屋做了一些事情，所以我不同意支付空租期的租金。本院经审理查明如下事实：2016年3月8日，于飞（出租方，甲方）与李军军（承租方，乙方）签订《房屋使用合同》，约定：甲方将海淀区建西苑北里x号楼x层x号房屋租给乙方经营儿童教育使用，建筑面积750平方米，年使用费766500元，以上租金不含税费；甲方自2015年7月15日起将房屋交给乙方使用，至2020年7月14日收回；在使用期内，房屋使用费第一年每季度交付一次，交付金额为191625元，每次提前10日交付；第一次付款日为2015年6月15日，第二年起每半年交付一次，交付金额为383250元，第二年起分别在每年的7月5号和1月5号交房租，其余各期付款日依此类推；双方正式签订合同前，乙方向甲方交纳50000元合同履行保证金，合同期满，并如约履行，退还其保证金（不计利息），合同保证金不得抵充房屋使用费及其他违约费用；乙方须在每月5日前向甲方交纳其它消耗费用和管理费用，有计量装置的，按其发生数字交纳，无计量装置的按照双方约定，超出甲方提供的容量需书面征得甲方同意办理增容，同时支付增容费用；使用期满或合同解除后，乙方必须按时搬出全部物件，如自使用期满或合同解除之日起三日后仍有余物，视同乙方放弃所有权，由甲方处理，一切损失由乙方自负；同时乙方应交纳一个月占用房屋的使用费，并赔偿由此给甲方造成的经济损失；乙方必须在办齐营业执照及相关手续后方可经营，若乙方逾期未补充完整经营手续遭受行政处罚甚至责令其停产停业的，甲方可单方面解除本合同，对于给甲方造成经营损失应由乙方负责赔偿；乙方逾期向甲方支付房屋使用费及水、电等相关费用，每逾期一日按应交款项的5%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期10日未交付应交费用视同乙方无力承租单方解除合同，除支付违约金外，还须交纳一个月占用房屋的使用费，并扣除合同履行保证金作为违约赔偿；在租赁期内，甲乙双方任何一方不履行本合同时，违约方须向对方支付100%合同保证金，作为违约赔偿；收费标准：商业用电1.3元/度，……水费按工商业用水9元/吨……；合同签订生效后，甲乙双方不得擅自变更合同内容，如一方确有特殊原因变更合同内容时应按照违约条款（依据第6条第3款规定办理）终止合同，重新签订。该合同签订后，李军军与案外人共同在此开办儿童教育公司。现双方均认可涉诉房屋租金交至2019年1月14日，李军军于2019年5月29日将其留在涉诉房屋中的物品拉走，李军军交纳的5万元保证金未退还。于飞提交其与李军军2019年1月14日、5月27日的微信聊天记录，证明李军军于2019年1月14日通知其不再履行合同，而其则强烈表示要求李军军继续履行合同，并告知李军军因已届至春节期间，李军军未提前三个月书面告知，其会到法院起诉李军军；在2019年5月27日，于飞微信通知李军军将物品拉走；2019年5月29日，李军军将物品搬离承租房屋。故于飞认为李军军应继续支付房租至2019年5月底。李军军对上述证据真实性认可，亦认可将物品自涉诉房屋内搬离的时间，但不认可证据的证明目的。李军军提交其与受于飞委托管理涉诉房屋的于照峰的微信聊天记录，证明其于2018年12月31日通知于照峰，将不再承租涉诉房屋；2019年1月2日再次给于照峰发微信、1月14日给于飞发微信，均通知要搬走，并在1月14日在涉诉房屋门口张贴通告，通知儿童教育公司不再经营，并将该通告以微信照片形式发给于飞，同时明确告知于飞不再履行合同，同时函告于飞“防盗门及房子内部一切设备物品你有权自行处理，前后防盗门的钥匙我会让老师跟您联系交接”；李军军提交2019年2月25日，其与于飞的微信聊天记录，当日其向于飞询问何时可以去涉诉房屋搬东西，但于飞未明确回答具体日期，证明并非是自己不搬东西，而是于飞不让其搬东西，该微信内容包括：李军军：于老板，那天跟于大哥联系过了，他说不让我们搬东西，让我们跟您说一下，我想问一下我们什么时候能把东西拉走，您给我一个明确时间；于飞：你确定不租了吗？如果不租，我准备登广告对外出租，但期间的空租期租金你们承担；李军军：早就跟您确认过了也发了告示，跟教委工商都报告过了，我们关了，不租了，另外我们不能承担空租期的租金；李军军提交其与王子征的微信聊天，证明其委托王子征到涉诉房屋搬东西时，房屋内有装修工人（微信内容仅写有工人）；李军军提交其与昵称“松鼠唱反调”的微信聊天，证明李军军在搬离后未再向该跆拳道教练收取跆拳道训练班的租金；提交照片证明该跆拳道训练班在涉诉房屋内开班训练；转账截图，证明2019年1月29日其将1月费电费1253元转账给于照峰，因为水电费是查表后交纳，证明水电费没有拖欠。对李军军提交的上述证据，于飞质证称，其仅委托于照峰收取水电费，涉及合同的问题都是自己决定；对其与李军军的微信聊天，其认可真实性，但自己并没有不让李军军搬走物品，具体的记不清楚了，在2019年5月之前，其未通知李军军将物品搬出；对李军军与其他人的聊天记录，与自己无关，自己亦未将涉诉房屋出租给他人开办跆拳道训练班。诉讼中，于飞称其于2019年8月23日再次出租涉诉房屋，故合同应于2019年8月23日解除，李军军欠付2019年1月31日至8月23日的水电费，故李军军所交50000元保证金不再退还，但水电费其亦不再主张；其所主张的违约金是李军军迟延支付房屋租金的违约金，已调整为按年租金20%的标准主张。李军军称合同应于2019年1月15日解除，此前的房屋租金及水电费均已付清，未拖欠；自己已付的50000元保证金用以支付提前解除合同的违约金。于飞庭后提交其与第三人签订的《房屋使用合同》，约定，于飞自2019年5月23日起将涉诉房屋交给第三方使用，给予承租人三个月装修期。李军军明确表示放弃质证权利。本院认为，李军军与于飞签订的《房屋使用合同》为双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行义务，享受权利。本案中双方约定：若李军军逾期10日未交付应交费用视同李军军无力承租单方解除合同，故在李军军2019年1月5日至2019年1月14日未交纳下一期房屋租金时，合同约定的解除条件已生效。故双方合同解除时间为2019年1月15日。合同解除后，未履行的不再履行，已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李军军在2019年1月14日搬离涉诉房屋时屋中留有物品，其虽告知出租人于飞涉诉房屋“防盗门及房子内部一切设备物品你有权自行处理”，但其后又询问于飞何时可以去拉东西，表示李军军并未放弃对涉诉房屋内自己物品的权利，此后其又没有继续要求搬出物品；故此对于2019年5月29日李军军将物品搬出前的房屋使用费应当承担。但在2019年2月25日，李军军已明确询问于飞其何时可以将物品搬出，但于飞并未给予明确答复，而是直到2019年5月27日才通知李军军搬走物品，应属于飞扩大了损失。鉴于于飞于2019年5月23日已将涉诉房屋交与一下承租人使用，因此对于2019年1月15日至2019年5月22日的房屋使用费，应由于飞与李军军各负担一半。因于飞于2019年5月23日已将涉诉房屋交付下一承租人使用，故其给予下一个承租人的三个月免租期为合同双方的约定，并非李军军违约行为带来的必然损失，故对这期间的房屋使用费，于飞主张李军军承担，本院不予支持。因双方未对房屋使用费进行约定，故本院参照双方约定的房屋租金。对于违约金一节，双方约定，承租人乙方单方解除合同，除支付违约金外，还须交纳一个月占用房屋的使用费，并扣除合同履行保证金作为违约赔偿。考虑涉诉房屋租赁合同系因承租人李军军拒绝履行而提前解除，此时距双方约定的合同期限届满尚余18个月，使出租人原本依据合同可期望得到的租金无法按时取得，造成一定的损失，故李军军应当承担违约责任。但双方约定的上述违约金过高，本院予以调整为一个月租金标准。对于50000元保证金一节，因李军军已于2019年1月14日实际搬出涉诉房屋，故对于飞以李军军欠付水电费为由扣除50000元保证金的陈述，本院不予采信，该50000元保证金用以抵扣上述李军军应当承担的支付房屋租金、房屋使用费及违约金，不足部分由李军军继续承担给付责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认于飞与李军军于2016年3月8日签订的《房屋使用合同》于2019年1月15日解除；二、李军军于本判决生效后十五日内向于飞支付2019年1月15日至2019年5月22日的房屋使用费共计十三万六千二百六十六元六角七分；三、李军军于本判决生效后十五日内向于飞支付违约金六万三千八百七十五元（扣除已支付的押金五万元，余款于本判决生效后十五日内支付）；四、驳回于飞其他诉讼请求。如果李军军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百零二元（已由于飞预交），由于飞负担三千二百六十八元，已交纳；由李军军负担一千六百三十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 侯 镜二〇二〇年十二月二十九日书记员 池晓瑞