广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初15371号原告：中山市广弘物业服务有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××。法定代表人：黄树灿，职务总经理。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：谢国辉，男，1972年10月1日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：肖丽芳，女，被告妻子。原告中山市广弘物业服务有限公司与被告谢国辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王彦敏，被告谢国辉及委托诉讼代理人肖丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2010年11月至2010年12月的物业服务费309.6元（每月154.8元，共拖欠2个月）、2012年9月至2012年12月物业管理费619.2元（每月154.8元，共拖欠4个月）、2014年1月至2018年8月物业管理费8668.8（每月154.8元，共拖欠56个月）。二、判令被告向原告支付违约金（从2013年7月10日起，以实际拖欠物业管理费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为11582.14元）。事实和理由：被告是中山阜沙镇埠港西路阜丰豪庭20栋1102房的业主，原告与被告2010年5月25日签订的前期物业管理服务协议约定，原告负责该小区的物业管理服务，物业管理费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用，物业费1.35元/平方米/月，逾期缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三计付违约金。被告分别拖欠原告2010年11月至2010年12月、2012年9月至2012年12月、2014年1月至2018年8月的物业管理费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉讼，望予支持。被告答辩称：一、被告欠交的物业管理费非持续状态，其中2010年11月至2010年12月、2012年9月至2012年12月已超过诉讼时效。二、被告于2010年5月份收楼装修入住后，发现屋顶漏水严重，向原告说明情况，但原告未处理，被告遂拒交物业管理费，此后，被告于2014、2018年分别花费6800元、4000元请人维修无果，最终向住建局投诉，开发商于2019年7月才派专业人员维修好，所以原告未履行对屋顶的公共区域修缮义务，违反了物业协议约定，导致被告合同目的难以实现，被告有权拒缴物业管理费。三、物业管理费明显过高，未经相关物价部门核定，收取不合法，没有提供相关发票。四、违约金利率超过法律规定，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：被告是中山市××××××××××××××××××××××的所有权人，该房屋建筑面积为114.67平方米。被告与原告签订的前期物业管理服务协议约定，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止，原告为业主提供物业管理，物业管理服务主要内容包括：1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；2.每周巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；3.共用设施设备维修养护；4.协助维护公共秩序；5.保洁服务；6.绿化养护管理等。管理物业管理服务收费标准为4楼以下1.2元/平方米/月，4楼以上（含4楼）1.35元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月，室内小车位25元/个/月，室内摩托车位5元/个/月，被告应按月交纳物业管理费用，每月10日前以现金或银行代缴方式支付，被告不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金。被告提交照片反映了墙面裂缝及部分污渍问题，短信记录截图、微信聊天记录截图、受理告知书及意见书，被告拟证明其曾请求原告维修屋顶未果，最后向中山市住房和城乡建设局反映问题，最终协调解决。微信支付转账电子凭证、收据及房屋交接表，被告拟证明其为维修屋顶花费了6800元、4000元。原告质证对被告提交的证据不予确认。庭审中，被告称涉案房产已于2018年8月份出售，案外人已于2018年8月份入住并交纳物业管理费，2018年10月份办理了过户手续。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告主张原告诉求已超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，物业服务合同约定原告提供物业服务期间按月收取物业管理费，庭审中，被告称涉案房产于2018年8月份已出售，案外人已于2018年8月份入住并交纳物业管理费，则双方债权债务最后一期的履行期限为2018年8月31日，故诉讼时间期间应从2018年9月1日开始起算三年，即至2021年9月1日届满，故原告诉求并未超过诉讼时效，被告该意见无理据，本院不予采纳。被告主张其收楼后房屋一直漏水，导致其不能实现合同目的，原告一直未处理屋漏水问题，被告因此拒交物业管理费。被告收楼后房屋出现漏水问题，应属商品房买卖合同纠纷范畴，与本案属不同法律关系，被告对此遭受的损失应循其他合法途径解决，因此该意见并非被告拒交物业管理费的合法理由。被告主张物业管理费的收费标准，未经相关物价部门核定，收取不合法。中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局联合制定的《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》第三条规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3.00元/平方米.月，无电梯2.05元/平方米.月......”，原告与被告签订的前期物业服务协议约定，物业管理费收费标准为4楼以下1.2元/平方米/月，4楼以上（含4楼）1.35元/平方米/月，该标准未超过上述指导价标准，故本院被告该意见不予采纳。关于原告主张的物业管理费，被告称涉案房产于2018年8月份已出售，前期物业管理服务协议约定，被告转让、赠与或以其他方式转移物业之所有权时，应先缴清转让之前的物业管理费及其他应缴费用，故即使被告已经将该房产转让给他人，也应向原告缴纳转让房产前欠交的物业管理费。中山市不动产登记资料查询结果显示中山市××××××××××××××20×××××房的建筑面积为114.67㎡，故原告诉请的物业管理费（2010年11月至2010年12月、2012年9月至2012年12月、2014年1月至2018年8月），具体核算为：114.67㎡×1.35元/㎡/月=154.8元/月，154.8元/月×（2个月+4个月+56个月）=9597.6元，故原告该诉求合理，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告逾期支付物业管理费，确给原告造成资金占用损失，理应赔偿损失，原告调整违约按月利率2%计算，该标准仍然过高，有违公平原则，本院酌定违约金按年利率15.4%计算，原告要求违约金自2013年7月10日起算，前期物业管理服务协议约定每月10日前缴纳当月物业管理费，故违约金应从每月11日起算，原告放弃2010年11月11日至2010年12月31日及2012年9月11日至2012年12月31日期间的违约金是原告自有权利处分，本院予以支持，但原告并未主张被告在2013年1月至2013年12月31日期间欠交物业管理费，故原告主张违约金自2013年7月份开始计算无理据，本院不予支持，违约金以每月应缴物业管理费金额按实际拖欠时间分段核定，从2014年1月11日起算至2018年8月31日核算为3170元（1.35元/㎡/月×114.67㎡×（56+55+......+1）个月×15.4%÷12个月），2018年9月1日至2020年9月30日为2781元（8668.8元×15.4%÷12个月×25个月），故2014年1月11日至2020年9月30日的违约金为5951元，原告主张超出核算部分，本院不予支持，后续2020年10月1日至实际清偿之日止的违约金应按9597.6元为基数，按年利率15.4%计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告谢国辉于本判决生效之日向原告中山市广弘物业服务有限公司支付物业管理费9597.6元及违约金（违约金截止2020年9月30日为5951元；自2020年10月1日起至清偿完毕之日止，以9597.6元为基数，按年利率15.4%计算）；二、驳回原告中山市广弘物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元（已由原告预交），由被告谢国辉负担，并直接支付给原告中山市广弘物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄宏图二〇二〇年十二月十四日书记员  巫斯霞冯艺柱