重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初18827号原告：杨晓江，男，1981年4月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：毛平，女，1970年8月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：赵霞，重庆市巴南区鱼洞法律服务所法律工作者。原告杨晓江与被告毛平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓江，被告毛平委托诉讼代理人赵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓江向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告毛平退还原告剩余租金12000元，押金2000元，合计14000元；3.判令被告赔偿原告经济损失700元。事实及理由：2020年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告杨晓江承租被告毛平租赁的位于重庆市巴南区鱼洞云篆山水公租房XX商铺（以下简称涉案房屋）其中的140平方米；租金为3000元/月，半年支付一次。合同签订后，原告杨晓江支付被告毛平租金1.8万元及押金2000元。租房一周后，被告毛平以原告杨晓江托管中心孩子太吵为由，让原告另行租房。半个月后，因学生家长投诉被告毛平麻将馆太吵，影响孩子学习，原告于6月20日与被告协商退租事宜，并于6月27日将孩子转移他处。原告杨晓江根据合同约定，于7月2日提前30日通知被告毛平退租，多次和被告协商未果。原告杨晓江特诉至法院望判如所请。被告毛平辩称，被告于2020年4月21日与重庆兆辉巴苑商业管理有限公司（以下简称巴苑公司）签订《租赁合同》，承租涉案房屋。经巴苑公司同意转租涉案房屋，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告杨晓江亲笔在合同上手书“乙方自行退出，不退租金”。合同签订后，原告杨晓江以麻将馆太吵、影响孩子学习为由，要求退租。而在签订合同时，原告杨晓江已知晓涉案房屋开设有麻将馆，因此相关责任应由原告自行负责。后原告杨晓江系自行退出租赁房屋，按照合同约定提前30日通知对方退租，不是解除合同的情形。被告毛平不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。请求驳回原告杨晓江的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月21日，被告毛平与巴苑公司签订《租赁合同》，约定被告承租位于重庆市巴南区鱼洞云锦路XX号商铺即涉案房屋；租赁期自2020年5月1日起至2021年7月31日止，免租优惠期自2021年5月1日起至2021年7月31日止；租金每月9130元，全部租金分两次付清，于合同签订之日付款41060元，于2020年7月31日前付清7万元；涉案房屋经营品种仅限于棋牌、茶坊；如被告需转变使用功能或转租，须经巴苑公司书面同意。2020年5月10日，被告毛平向巴苑公司书面申请将涉案房屋对外分租，巴苑公司经理罗清荣在申请上签字同意其转（分租）150平方米出去经营其他业态。2020年6月1日，原告杨晓江（乙方）与被告毛平（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋中的140平方米；租赁期自2020年6月1日至2022年5月31日；租金为3000元/月，半年支付一次；押金2000元，租赁期满或合同解除后，押金全额返还给乙方；合同解除包括经甲乙双方协商一致，可以解除合同，因不可抗力导致合同无法继续履行的合同自行解除，甲乙双方在符合情形下单方解除，其他法定的合同解除情形。双方在合同中的违约责任部分同时约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，被告应退还相应的租金。如果立即退房，造成乙方损失的，应赔偿乙方半年租金。乙方自行退出，不退租金”。其中“乙方自行退出，不退租金”为原告杨晓江应被告毛平要求手书添加。合同签订后，原告杨晓江已支付被告毛平租金1.8万元及保证金2000元，于2020年6月3日入驻。双方没有移交钥匙等物质的记录。在租赁房屋经营一段时间后，原告杨晓江以被告毛平在涉案房屋开设的麻将馆太吵、影响在其经营的托管中心学习的孩子为由，于2020年6月27日将孩子转移他处。2020年7月2日，原告杨晓江向被告毛平发送短信，告知被告根据合同约定，提前30日通知被告退租，请被告另寻租户。原告杨晓江开办托管中心的桌椅于7月2日、3日期间搬离涉案房屋。原告杨晓江所租赁部分涉案房屋至今处于关闭状态。后原告杨晓江向本院提出如上所诉。审理中，原告杨晓江称被告毛平在其租赁房屋期间未移交过钥匙。被告毛平称该部分房屋由原告杨晓江上锁，没有移交钥匙给被告。上述事实，结合原告杨晓江提交的《房屋租赁合同》、短信截屏，被告毛平提交的《租赁合同》、申请等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告毛平在将涉案房屋分租给原告杨晓江前已征得涉案房屋原出租人书面同意，其分租行为合法有效。但由于被告毛平与巴苑公司签订的《租赁合同》租期止于2021年7月31日，而原、被告签订的《房屋租赁合同》租期止于2022年5月31日，《房屋租赁合同》中超过《租赁合同》约定租期的部分，即2021年8月1日至2022年5月31日期间的租期无效。除此之外，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。虽然原、被告在《房屋租赁合同》中的合同解除部分，仅明确约定了协商解除合同、合同自行解除、单方解除合同等解除合同的情形，但也将其他法定的合同解除情形作为了合同解除情形的兜底。而双方在合同中的违约责任部分同时约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，被告应退还相应的租金。如果立即退房，造成乙方损失的，应赔偿乙方半年租金。乙方自行退出，不退租金”。该部分内容中，原、被告双方提前30日通知对方收房或退租并无需要承担违约责任的相应约定，而应属于不同于前面约定的另外一种通知解除合同且不承担违约责任的情形约定。原告杨晓江仅须在自行退房时才承担被告毛平不退租金的违约责任。原告杨晓江于2020年7月2日通过短信对被告毛平所作提前30日退租的意思表示，符合《房屋租赁合同》的约定。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在原告杨晓江短信通知退租之日起30日届满后的次日即2020年8月1日即已解除。故原告杨晓江有关解除《房屋租赁合同》的诉请不用再重复处理。《房屋租赁合同》解除后，被告毛平即应依约退还原告杨晓江的剩余租金1.2万元。同时根据合同约定，合同解除后，原告杨晓江向被告毛平缴纳的2000元押金应全额退还给原告。故原告杨晓江有关要求被告毛平退还租金及押金共计1.4万元的诉请，具有事实及法律依据，应予支持。对于原告杨晓江诉请被告毛平赔偿的损失700元，因其并无证据证明相关损失的实际产生，且系被告造成，故对于原告的此项诉请本院不予支持。综上所述，原告杨晓江的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毛平于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告杨晓江剩余租金及押金共计1.4万元；二、驳回原告杨晓江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取计613元，由被告毛平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 胡俊二〇二〇年十二月十八日法官助理 周玉书 记 员 杨景