四川省盐亭县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川0723行初9号 原告汤振驰，男，1957年10月21日出生，汉族，住四川省盐亭县。 原告孙晓琼，女，1961年7月15日出生，民族、住址同上，系原告汤振驰之妻）。 上列两原告共同的特别授权委托代理人陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。 被告盐亭县自然资源局。住所地：盐亭县行政服务中心1楼。 法定代表人陈忠耀，系该局局长。 委托代理人何竞东，四川川北律师事务所律师。 第三人李仕春，女，1966年3月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 第三人易明金，男，1966年7月16日出生，民族、住址同上，系第三人李仕春之夫）。 第三人易彬，男，1986年10月17日出生，民族、住址同上，系第三人李仕春、易明金之子）。 上列三名第三人共同委托代理人蔡**，四川川北律师事务所律师。 原告汤振驰、孙晓琼诉被告盐亭县自然资源局及第三人李仕春、易明金、易彬房屋所有权登记纠纷一案。本院于2020年6月17日立案后，向被告盐亭县自然资源局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员及书记员通知书、行政机关负责人出庭通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告汤振驰、孙晓琼及其特别授权委托代理人陈忠敏、被告盐亭县自然资源局负责人党组成员、副局长杨桂伟及其委托代理人何竞东、第三人李仕春、易明金及其委托代理人蔡**和第三人易彬的委托代理人蔡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤振驰、孙晓琼诉称，2009年3月6日，原告与原四川慧达房地产开发有限责任公司（以下简称：四川慧达房产公司）签订了《商品房买卖合同》，以105万元的价格取得了原四川慧达房产公司开发建设的位于盐亭县××镇××街××期××层××房，并依法办理了产权登记。2009年6月15日，四川慧达房产公司将“汇乐苑二期”一、二楼间按建筑施工图由南至北4号门面规划设计为楼梯间的建筑以商业用房的价值出售给第三人李仕春所有，被告下属的房屋登记机构给上列第三人办理了产权登记。2015年6月15日，四川慧达房产公司工商变更登记为四川显兴房地产开发有限责任公司（以下简称：显兴房产公司）。原告取得买受房产后，因无楼梯通道无法使用买受房产，因此向盐亭法院提起民事诉讼，后盐亭法院作出（2016）川0723民初1456号民事判决书，判决显兴房产公司与第三人李仕春签订的《商品房买卖合同》中有关将建筑施工图纸设计为楼梯通道的部分买卖无效。后李仕春上诉，被二审法院驳回。为此，上列第三人基于该部分合同享有的权利消灭，基于此权利取得该部分房屋的所有权消灭。随后，原告再次向盐亭法院起诉要求第三人李仕春返还占用的专属通道，恢复原状。但盐亭法院以李仕春已办理产权登记，不能直接以民事诉讼方式要求返还为由，作出（2019）川0723民初945号民事判决书，判决驳回原告的请求。由此可见，被告下属的登记机构对上列第三人上述房屋办理登记的行为属违法。原告多次要求被告下属的登记机关履行法定职责，撤销对第三人上述有关房屋的登记，但被告以各种理由推脱。2019年11月7日，原告以快递方式向被告下属的不动产登记中心递交申请及相关资料，再次要求被告依法撤销对第三人上述房屋的登记，但被告至今仍未履行其法定职责。经查，盐亭县不动产登记中心系被告下属履行不动产登记的职能部门。为此，为了维护原告的合法权益，特请求人民法院依法判决：1.确认被告对“汇乐苑”二期一、二楼间按建筑施工图由南至北4号门面设计为楼梯间的房产登记行为违法，并判决依法撤销其登记；2.本案诉讼费由被告承担。 原告汤振驰、孙晓琼在法定期限内向本院提交以下证据、依据，并在庭审中出示： 第一组证据：原、被告、第三人的身份信息。拟证明：原、被告及第三人主体资格适格。 第二组证据：《申请书》、《邮件交寄单》、《邮政速递查询单》。拟证明:1.原告以邮政快递方式向被告递交了《申请书》及相关资料，要求被告注销第三人相关房产证；2.被告已收到《申请书》和相关资料。 第三组证据：《公证书》（附商品房买卖合同）、《塑钢窗、彩钢卷帘门承包协议》、（2009）盐证字第162号《公证书》、原告汤振驰所有的盐房权证县房监字第0××6号《房屋所有权证》、原告孙晓琼所有的盐房权证县房监字第0××1号《房屋所有权证》、原告汤振驰持有的盐国用（2015）第000398号《国有土地使用证》、原告汤振驰所有的（2019）盐亭县不动产权第0××8号《不动产权证》、原告孙晓琼所有的（2019）盐亭县不动产权第0××7号《不动产权证》。拟证明：1.2009年3月6日、3月9日原告与四川慧达房产公司分别签订《商品房买卖合同》，取得“汇乐苑”二期第二层商业用房及一楼到二楼的梯间通道和产权，并经盐亭县公证处公证；2.盐亭县人民政府对原告上述所有的房产办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2019年3月4日，原告进行了不动产换证登记；3.原告是一楼到二楼楼梯通道的产权人和利害关系人，具有本案诉讼主体资格。 第四组证据：四川慧达房产公司与第三人李仕春签订的《商品房买卖合同》、第三人李仕春所有的盐房权证县房监字第0××1号《房屋所有权证》、第三人易明金所有的盐房权证县房监字第0××2号《房产屋所有权证》。拟证明：1.四川慧达房产公司在2009年3月6日与原告签订合同后，于同年6月15日将原告已取得的一、二楼楼梯通道以门面形式卖给第三人李仕春、易明金，被告给第三人办理的《房屋所有权证》中包括了上述楼梯间；2.被告和第三人的行为损害了原告的合法权益，作为本案的被告和第三人主体资格适格。 第五组证据：盐亭县城镇建设勘测设计所对四川慧达房产公司开发建设的“汇乐苑”二期所作出的《设计方案》、建筑施工图、盐亭法院（2016）川0723民初1456号民事判决书。拟证明：1.本案争议的楼梯通道规划设计和施工图均为一、二楼间的楼梯通道；2.民事判决书已认定第三人与四川慧达房产公司关于诉争的楼梯通道买卖无效；3.被告将争议的楼梯通道登记给了第三人，程序违法，没有竣工验收报告和消防验收报告以及被两级法院认定案涉楼梯通道的买卖无效的登记错误，应予撤销。 第六组证据：盐亭法院（2019）川0723民初945号民事判决书。拟证明：原告对诉争的楼梯通道在已办理产权登记的情况下，不能直接以民事诉讼方式维权，应当以行政诉讼方式维权。2019年10月，原告以书面的形式向被告申请撤销案涉楼梯通道的登记； 上列第五组和第六组证据同时还证明：原告提起民事诉讼的行为符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称：《房屋登记案件规定》）第八条的规定，没有超过行政诉讼的起诉期限。 第七组证据：四川慧达房产公司《变更登记情况》。拟证明：四川慧达房产公司于2010年3月24日已更名为显兴房产公司。 第八组证据：盐亭法院（2020）川0723行初2号行政裁定书及《释明》。拟证明本案的起诉不是重复起诉，不否认本案的证据与事实有相同部分，但诉讼的请求和事实理由完全不一样。本案是行政登记行为，前案是行政注销产权证行为。本案原告与案涉楼梯通道是直接利害关系人，具有诉讼主体的资格，两级法院作出的判决不能达到买卖合同的目的，原告取得的《商品房买卖合同》明确约定楼梯通道作为原告使用的专属楼梯。 被告盐亭县自然资源局辩称，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《行政诉讼法司法解释》第六十五条的规定和（2016）川0723民初1456号民事判决书的内容：2016年12月12日公开开庭审理并载明第三人李仕春以100万元的价格取得了“汇乐苑”二期第一层建筑面积530平方米的商业用房，并办理了产权登记等，则原告在2016年12月12日已经知道第三人李仕春对案涉房屋进行产权登记的行政行为的具体内容。但是截止至2020年1月3日，原告才向人民法院提起行政诉讼，已经长达3年多时间，远远超过了《行政诉讼法》第四十六条关于起诉期限的规定。为此，请求人民法院裁定驳回原告起诉。庭审中，被告补充发表答辩意见辩称：1.原告已经提起过一次行政诉讼，撤回起诉后无正当理由无法再行起诉，这一次的诉讼理由和请求没有新的变化，应当裁定驳回起诉。2.盐亭法院第二次作出的民事判决书中认定原告应当按照其他途径来解决产权登记的问题，充分说明原告主张的诉讼方向存在问题，应当按照《行政诉讼法》的规定撤销行政行为，而采取民事诉讼的方式来解决，证明原告主张权利的方式错误。3.被告在给第三人办理产权登记所适用的法律法规正确，不存在在房屋登记时作出的行政行为违法。其原因是房屋登记时间在前，纠纷在后，被告并不知道四川慧达房产公司与第三人之间签订的《商品房买卖合同》部分无效。所以，原告请求确认被告房屋登记的行政行为违法错误。4.《房屋所有权证》按照原告诉讼的理由，民事判决书中并没有确认《商品房买卖合同》全部无效，只是楼梯通道部分无效，若是全部撤销了，那其他有效的部分如何处理，撤销后也是退还给开发商，不会退还给原告。假如第三人取得的房屋登记被撤销，则如何来保护第三人的合法权益。原告和第三人应当权衡利益，商品房和住房的性质不完全一样。 被告盐亭县自然资源局在法定期限内向本院提交了下列证据、依据，并在庭审中出示： 第一组证据：《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件。拟证明：被诉行政机关主体资格适格； 第二组证据：1.（2016）川0723民初1456号《民事判决书》。拟证明：原告在2016年12月12日就知道被告给第三人办理了房屋产权登记，即被告做出了行政登记的行政行为；2.（2017）川07民终2975号《民事判决书》。拟证明：原告和第三人涉及超过民事诉讼时效的问题，绵阳市中级人民法院以第三人在原一审过程中没有以民事案件已超过诉讼时效作为抗辩的理由为由维持了一审判决。为此，民事诉讼的时效超过，行政案件的起诉期限6个月显然也超过；3.（2020）川0723行初2号《行政裁定书》。拟证明：原告曾经向盐亭法院提起行政诉讼，后又撤回起诉并裁定，原告再次起诉该行政案件，属于再行提起行政诉讼的情形，应当裁定驳回原告的起诉；4.（2019）川0723民初945号《民事判决书》。拟证明：原告不应提起民事诉讼，应当提起行政诉讼，不能引起行政诉讼起诉期限的延长、中段。 第三组证据：《房产所有权登记申请表》、《税收通用完税证》两份、身份证复印件、《共有关系约定书》、《委托书》、《商品房买卖合同》、《建设项目选址意见书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《企业投资项目备案通知书》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《房屋权属交验证件清单》、盐国用（2006）第0××1号《国有土地使用证》、《盐亭县房管所所有权登记审批表》。拟证明：第三人李仕春等人于2011年5月19日向盐亭县房产管理所申请产权登记，经形式审查，其申请资料齐全，符合法定条件，程序合法。为此，盐亭县房产管理所进行了房屋所有权登记审批。 第三人李仕春、易明金、易彬述称，同意被告的答辩意见。1.原告在本案中主体不适格，本案第三人产权明析并经依法登记，受法律保护。因此，第三人的产权未直接侵害原告的产权，双方无利害关系。即使案涉门面属于楼梯通道，因楼梯属于通道建筑物区分所有权的共有部分，属于包含原告以及第三人在内整栋7层房屋业主共同共有，应当由全体业主共同管理。为此，本案适格原告应当为案涉整栋房屋的全体业主。2.本案第三人与开发商签订了《商品房买卖合同》，支付了相应的房款，办理了产权登记，第三人在历经法院做出相关法律文书后才得知开发商将楼梯通道出售给第三人的事实。为此，第三人在本案中不具有任何过错，案涉楼梯通道系第三人善意取得。因此，根据《房屋登记案件规定》第十一条的规定，登记的房屋已被第三人善意取得，人民法院不得撤销登记行为。3.不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理相邻关系。本案中，关于楼梯通道的问题，双方应当共同协商处理。若原告一再坚持诉讼，那么第三人也会就原告将其住宅改为商业的行为另案处理。综上，请求人民法院驳回原告的起诉。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告盐亭县自然资源局出示的证据发表以下质证意见： 一、原告对第一组、第二组证据的三性无异议，但不能达到被告的证明目的，正好证实案涉的楼梯通道买卖合同无效。1.（2017）川07民终2975号民事判决书载明案涉房屋没有经过竣工验收，没有验收报告，而是在业主上访时办理的《房屋所有权证》。另外，该判决书认定了不允许第三人乱搭乱建，不能对原有的设计进行擅自修改，若修改必须上报。证明被告为第三人办理的房屋登记程序违法。2.（2020）川0723行初2号行政裁定书是基于人民法院的《释明》，因原告的主张是注销案涉《房屋所有权证》，依据的法律是《城市房屋权属登记管理办法》，该办法确实被废除了，不属于重复起诉行为。同时，根据盐亭法院（2019）川0723民初946号民事判决书中阐明案涉的楼梯通道已办理了产权登记，不能通过民事诉讼进行解决，这时原告才知道应当通过行政诉讼的方式进行解决。2019年10月，原告书面要求被告撤销案涉房屋登记行为。为此，原告的起诉未超过起诉期限。 二、原告对第三组证据的真实性无异议，但对其中的审批表、房屋买卖合同的合法性提出异议，不能达到被告的证明目的，正好证明被告登记的程序违法，没有房屋竣工验收报告，也没有施工图，只能证明施工建设的工程项目合法，不能证明办理产权的登记行为合法。办理产权证必须进行竣工验收和消防验收，被告提供的两份民事判决书证明第三人取得楼梯通道的买卖行为无效。 第三人对被告盐亭县自然资源出示的证据发表以下质证意见： 第三人对被告所举的三组证据的三性均无异议。 被告盐亭县自然资源局对原告出示的证据综合发表以下质证意见： 一、原告认为起诉期限是行政诉讼时效错误，行政案件谈不上时效问题。 二、被告没有说原告重复起诉，被告认为原告是再行起诉，应当予以纠正。 三、原告认为2019年盐亭法院作出的民事判决是在主张权利，起诉期限中断，但无法作为行政诉讼起诉期限中断的认定，应当按照《行政诉讼法》的规定提出保护权利，证明行政登记行为的合法性。 四、关于起诉期限的规定问题。《房屋登记案件规定》第八条的规定，前提条件是已经向人民法院提起诉讼的情形。原告认为在主张民事权利所以时效中断，不影响起诉期限的计算。法律规定因不可抗力或者当事人自身以外的原因，则视为延迟，但障碍消除后6个月内必须提起行政诉讼。原告起诉期限的超过不能归于其他客观原因，只要提起一次行政诉讼，没有正当理由就不得再行提起行政诉讼，是客观、不可抗力或是其他自身原因以外的原因造成。为此，原告的理由不正当。《行政诉讼法》第四十六条是知道或者应当知道的6个月内计算起诉期限。本案不是审理第三人办理产权证是否有效或者无效的问题，没有竣工报告和竣工验收，与办理产权证有无关系，是适用法律的问题。第三人办理产权证的时间发生在2009年，被告在登记时适用《房屋登记办法》，该办法明确规定了提交资料的名称，没有原告提出的需要提供施工图纸等一系列的材料。即使在办证时缺乏相应的材料，也是盐亭县人民政府当时为了维护社会稳定和化解矛盾，以及处于当时的社会环境。同时，规划的楼梯通道卖出去了，原告是承包商，说明原告在安装卷面门时对第三人房屋的现状是清楚的，其他的问题不属于本案审理的范畴。 第三人李仕春、易明金、易彬对原告出示的证据发表以下质证意见： 一、第三人对第一组证据原告的主体资格有异议，与第三人办理的产权证没有关联性。 二、第三人对第二组证据的三性不认可，系原告单方面做出的申请，与本案无关联性。 三、第三人对第三组证据《公证书》（附商品房买卖合同）和《商品房买卖合同》的关联性有异议，《塑钢窗、彩钢卷帘门承包协议》，第五条明确载明开发商向原告出售的房屋，原告必须将1楼中间部位作为楼梯门面。首先，协议形成的时间是2009年3月，证明原告在2009年3月已明知案涉房屋1楼作为门面，原告在当时就知道该事实。其次，该楼梯通道现以登记在第三人名下，根据物权公示原则，原告没有权利干涉。同时，第三人对原告提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》、《不动产权证》的关联性有异议，仅能证明原告是第2层房屋的业主。若案涉房屋属于楼梯，也是属于整幢楼全体业主共有，原告单方起诉，其主体资格不适格； 四、第三人对第四组、第六组、第七组证据的三性均无异议。 五、第三人对第五组证据《设计方案》和《建筑施工图》的关联性有异议，两份《民事判决书》的三性无异议，证明第三人在本案中属于受害者所取得的房屋系善意取得。根据相关法律规定，人民法院不应当撤销其登记。同时，根据先民后行相关司法解释的规定，民事争议原告已经在2018年4月12日解决完毕，从此时起12个月内原告就应当提起行政诉讼。为此，原告提起本案行政诉讼显然超过了法定的起诉期限。 本院对上述证据认证如下：1.本院对被告提供的第三组证据中涉及案涉楼梯通道（“汇乐苑”二期Ａ幢第一层9号房屋）形成的《房产所有权登记申请表》、《税收通用完税证》、《共有关系约定书》、《委托书》、《商品房买卖合同》、《盐亭县房管所所有权登记审批表》和原告提供的第四组证据中四川慧达房产公司与第三人李仕李签订《商品房买卖合同》中涉及案涉楼梯通道的买卖关系、第三人李仕春所有的盐房权证县房监字第0××1号《房屋所有权证》、第三人易明金所有的盐房权证县房监字第0××2号《房屋所有权证》的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。2.本院对被告和原告提供的其余证据的真实性、合法性、关系性予以认可。 经审理查明：被告系2019年3月盐亭县国土资源局和其他职务职能相同的行政机关被撤销后，新组建的行政机关，盐亭县机构编制委员会办公室于2019年3月27日向被告颁发了《统一社会信用代码证书》，机构性质为机关。盐亭县不动产登记中心于2018年7月4日成立，登记机关为盐亭县事业单位登记管理局，系被告下属的事业单位。盐亭县不动产登记中心成立后，盐亭县房产管理所将房屋登记等职能职责移交给盐亭县不动产登记中心负责登记。盐亭县不动产登记中心的宗旨和业务范围为：负责做好全县的土地、房屋登记受理经办工作，负责全县森林资源产权登记经办、林地登记经办等工作，负责不动产统一登记信息基础平台建设和管理，做好数据的整理、备份、依法对外查询工作。盐亭县不动产登记中心成立前，盐亭县房地产管理所负责办理全县房屋管理、登记等工作。 四川慧达房产公司于2008年1月成立，经行政机关核准登记为具备法人资格的有限公司，主要经营房地产开发。1991年10月10日，四川慧达房产公司被四川省建设厅批准从事房地产开发经营业务，法定代表人为江会，注册资本为802万元，资质等级为三级。2003年8月4日，四川慧达房产公司取得位于盐亭县××镇××街××盐国用第00605号《国有土地使用证》，土地使用权面积为3000平方米。四川慧达房产公司取得土地使用权后，进行房地产开发经营。2006年9月6日，盐亭县发展改革和经济管理局向四川慧达房产公司出具了备案号为51072330609060019《企业投资项目备案通知书》，准予备案。项目名称为“汇乐苑”二期房地产开发项目，总投资为350万元，建设内容为商住房，建设规模为建筑面积70000平方米。2007年3月31日，经有关职能部门现场踏勘，同意在现选位置修建“汇乐苑”二期，四川慧达房产公司取得了《建设项目选址意见书》。同时，四川慧达房产公司办理了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。2007年5月1日，“汇乐苑”二期Ａ幢商住房开工建设，建筑层数地上为6＋1层，主体建筑结构底二框、砖混。2008年3月，四川慧达房产公司取得（盐）房预售证第35号《商品房预售许可证》。2009年5月30日，“汇乐苑”二期Ａ幢建设工程项目竣工。该商住楼按照规划、设计，第一层一共有12间房屋，其中：11间房屋为商业用房，另一间房屋位于第一层由北至南9号（由南至北4号）、设计图第5轴线至第6轴线之间、宽度2600ｍｍ、—进深120—1200—3900—1500—4200—120，被结构设计总说明图册、建设工程施工图册（建筑施工底层平面图、二层平面图）建筑设计规划布局为楼梯通道，系第二层商业用房上、下楼通行的专属楼梯通道。第一层12间房屋预测建筑面积一共为530平方米，第二层房屋为商业用房，预测建筑面积一共为530平方米。第三至七层为住房。 四川慧达房产公司在开发建设“汇乐苑”一期房地产项目期间，原告汤振驰承包了塑钢窗、卷帘门、文同桥栏杆等工程项目。2008年11月29日，四川慧达房产公司尚欠原告汤振驰承包款45万元。经双方协商，四川慧达房产公司将“汇乐苑”二期A幢第二层全部商业用房以105万元的价格卖给原告汤振驰，原告汤振驰扣除尚欠45万元后，余款60万元，由原告汤振驰一次性支付给四川慧达房产公司。2009年3月6日，四川慧达房产公司与原告汤振驰签订了《商品房买卖合同》，双方按照前述约定，原告汤振驰取得了“汇乐苑”二期A幢第二层全部商业用房，预测建筑面积一共530平方米，套内建筑面积一共520平方米。按套内建筑面积计算，商品房总价款为105万元。同时，四川慧达房产公司又与原告汤振驰签订了《塑钢窗、彩钢卷帘门承包协议》，四川慧达房产公司将“汇乐苑”二期A幢（靠县医院住宅3号楼）塑钢窗、彩钢卷帘门制作、安装、材料、人工承包给原告汤振驰施工建设。主要约定：因四川慧达房产公司二楼（即“汇乐苑”二期A幢）卖给汤振驰给予了很大优惠，“汇乐苑”二期A幢的塑钢窗、彩钢卷帘门等按10万元的总承包款承包，不足部分由汤振驰自行负责。四川慧达公司卖给汤振驰二楼的房屋，四川慧达房产公司须将一楼中间部位的一间做楼梯门面交与汤振驰，汤振驰不再另行付款。该楼梯门面宽度按设计图楼梯两轴线外边宽度为准，楼梯门面属汤振驰所有，由汤振驰自行修建，楼梯两边墙体砌筑由四川慧达房产公司承担。10万元承包款，四川慧达房产公司已于2008年12月20日全部付清，不再有任何经济纠纷。四川慧达房产公司必须保证卖与汤振驰的房屋无任何债务纠纷，如有债务纠纷全部由四川慧达房产公司承担一切后果等经济、民事责任。四川慧达房产公司在甲方处加盖印章，法定代表人处江会签名、加盖个人印章；原告汤振驰在乙方处签名、加盖指印。合同、协议签订后，四川慧达房产公司和原告汤振驰持《商品房买卖合同》、《塑钢窗、彩钢卷帘门承包协议》在四川省盐亭县公证处要求对《商品房买卖合同》进行公证。2009年3月16日，四川省盐亭县公证处作出（2009）盐证字第162号《公证书》，主要载明：双方签订《商品房买卖合同》意思表示真实，符合法律规定。附：《塑钢窗、彩钢卷帘门承包协议》。 2013年6月5日，两原告将取得的“汇乐苑”二期Ａ幢第二层全部商业用房在盐亭县房产管理所申请办理房屋产权初始登记，盐亭县房产管理所登记后，向两原告颁发了盐房权证县房监字第0××6号和00028646—1号《房屋所有权证》，载明规划用途为商业，建筑面积为509.15平方米。2015年4月8日，原告汤振驰向盐亭县原国土资源局申请办理土地使用权登记，盐亭县原国土资源局经登记后，向原告汤振驰颁发了盐国用（2015）第0××8号《国有土地使用证》，载明地类（用途）为商业，使用权类型为出让，使用权面积为72.74平方米。2019年3月4日，两原告将原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》在盐亭县不动产登记中心进行了统一换证登记，盐亭县不动产登记中心向原告孙晓琼、汤振驰分别颁发了川（2019）盐亭县不动产权第0××7号、第0××8号《不动产权证书》。 2009年6月15日，第三人李仕春购买“汇乐苑”二期A幢一层全部商业用房，并以买受人的名义与四川慧达房产公司以出卖人的名义签订了《商品房买卖合同》，主要约定：该商品房为第一层全部商业用房，朝向为坐西向东，预测建筑面积一共为530平方米，总价款为人民币100万元。四川慧达房产公司在出卖人处加盖印章，法定代表人处江会签名、加盖个人印章、捺指印；第三人李仕春在买受人处签名、捺指印。第三人李仕春购买的商业用房中，包括案涉的楼梯通道。同日，四川慧达房产公司将案涉楼梯通道即“汇乐苑”二期A幢第一层9号重新与第三人李仕春、易明金、易彬签订《商品房买卖合同》，主要约定：四川慧达房产公司将“汇乐苑”二期A幢第一层9号商业用房销售给李仕春、易明金、易彬，该商业用房朝向为坐西向东，净高为3.5米，预测建筑面积34.97平方米，套内建筑面积33.97平方米。按照建筑面积计算，该商业用房单价为每平方米1694元，总价款为59239元。四川慧达房产公司在出卖人处加盖印章，法定代表人处加盖江会个人印章；第三人李仕春、易明金、易彬在买受人处签名、捺指印。 2011年5月19日，第三人易彬以权利人的名义、第三人李仕春、易明金以共有人的名义，持两份《商品房买卖合同》、《国契税完税证》、《房产测绘平面图》、四川慧达房产公司委托李泽余办理房屋产权证《委托书》、四川慧达房产公司法定代表人江会和受托人李泽余以及第三人身份证复印件、四川慧达房产公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、第三人签订的《共有关系约定书》、四川慧达房产公司取得的《国有土地使用证》、《建设项目选址意见书》、《企业投资项目备案通知书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《盐亭县房管所所有权登记申请表》将购买的“汇乐苑”二期Ａ幢第一层商业用房在盐亭县房产管理所申请办理房屋产权初始登记。盐亭县房产管理所除8号商业用房未登记外，其余1号至12号11间商业用房（包括9号楼梯通道作为商业用房）分别登记后，于2011年6月27日向第三人易彬分别颁发了每间商业用房的《房屋所有权证》，同时分别向第三人李仕春、易明金颁发了每间商业用房共有的《房屋所有权证》。其中，规划、设计为楼梯通道的房屋座落为“汇乐苑”二期Ａ幢一楼9号，第三人提供的《盐亭县房管所所有权登记申请表》，载明：建筑面积为34.98平方米，第三人李仕春、易明金作为共有人，各占有的份额分别为30%，第三人和受托人李泽余于2011年5月23日在确认栏签字对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，并承担相应的法律责任。2011年5月19日至6月24日，盐亭县房产管理所在《盐亭县房管所所有权登记审批表》初审意见栏签批“同意受理”，初审人签名；在复审意见栏签批“可予登记”，复审人签名；审批意见栏签批“同意登记”，审批人签名。2011年6月24日，盐亭县房产管理所分别向第三人易彬、李仕春、易明金颁发了房屋坐落为云溪镇北街“汇乐苑”二期Ａ幢一楼9号盐房权证县房监字第0××1号、0××1号、0××2号《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》附有《房产测绘分户平面图》，明确显示：未登记的8号和已登记的9号两间房屋相邻，系比较规范的长方形。但相邻的共墙曲窄，导致第8号房屋前半部分宽，后半部分窄；第9号房屋前半部分窄，后半部分宽，明显可见9号房屋完全符合一楼到二楼规划、设计和施工建设的案涉楼梯通道。 2010年3月，四川慧达房产公司经行政机关核准登记后变更为显兴房产公司，具有房地产开发经营资质三级，法定代表人分别为江会、胥晓龙。2015年6月15日，显兴房产公司的法定代表人经行政机关核准登记后变更为江婉。 2016年5月16日，原告发现原四川慧达房产公司将规划、设计为一楼到二楼通行的楼梯通道作为商业用房销售给了第三人作为商业用房使用，并办理了产权登记，导致原告购买的二楼商业用房无法使用，系相互勾结、恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。为此，原告将显兴房产公司和第三人李仕春作为被告，向本院提起民事诉讼，要求确认显兴房产公司与李仕春于2009年6月15日签订的《商品房买卖合同》中关于“汇乐苑”二期一楼由北向南第9号门面有关楼梯部分的买卖行为无效，并由李仕春返还占用的楼梯通道面积等。2017年4月10日，本院经审理后作出（2016）川0723民初1456号民事判决书。“本院认为”部分载明：显兴房产公司开发建设“汇东苑”二期房产项目工程，自行委托相关部门对“汇乐苑”二期房产工程设计制作了结构设计总说明图册、建设工程施工图册，明知一、二楼间按建筑设计规划布局设计有楼梯，便于二楼以上房屋买受人使用，故意隐瞒该规划设计事实，将楼梯通道以商品房价值出售给李仕春所有，并办理产权过户登记手续，其行为损害了合同以外第三人的合法权益，导致汤振驰买受房屋的目的无法实现，显兴房产公司与李仕春将一、二楼间按规划设计为楼梯通道的买卖行为无效，显兴房产公司与李仕春应按建筑施工设计楼梯间的部分恢复原状并按建筑施工图纸设计返还楼梯通道。汤振驰请求返还占用的楼梯间及完善通道设施以及主张显兴房产公司的缔约过失责任等不属于本案的审理范围。判决：显兴房产公司（原四川慧达房产公司）与李仕春签订的《商品房买卖合同》中有关将建筑施工图设计为楼梯通道的部分以商品房价格出售部分无效等。本院判决后第三人李仕春不服，向绵阳市中级人民法院提出上诉。2018年4月12日，绵阳市中级人民法院经审理后作出（2017）川07民终2975号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年4月19日，原告鉴于本院作出的（2016）川0723民初1456号民事判决书已发生法律效力，第三人还将买卖关系被确认无效的案涉楼梯通道继续作为商业用房强行租赁给他人从事经营，再次将显兴房产公司和第三人李仕春作为被告，向本院提起排除妨害的民事诉讼，要求李仕春立即返还占用原告一楼上二楼的专属通道，并恢复通道原状。2019年5月22日，本院经审理后作出（2019）川0723民初945号民事判决书，“本院认为”部分载明：《物权法》第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。施工图设计为楼梯位置已被四川慧达房产公司作为商品房卖给了李仕春，产权已经登记在李仕春及家人名下，李仕春及家人就取得了诉争之房的物权，按照法律规定就享有排他性的占有、使用的权利。现原告基于李仕春和四川慧达房产公司签订的合同部分无效直接请求人民法院判令李仕春返还诉争之房给原告作专属通道、恢复原状的诉请，与法相悖，不应得到支持。判决：驳回原告汤振驰、孙晓琼的诉讼请求。 2019年10月26日，原告依据本院先后作出的民事判决，向盐亭县不动产登记中心提出书面《申请书》，要求注销李仕春“汇乐苑”二期一、二楼间按建筑施工图由南至北4号门面设计为楼梯间的房屋登记为商业用房的房产登记，并以邮件方式于2019年11月7日邮寄给了盐亭县不动产登记中心，但盐亭县不动产登记中心收到《申请书》后未作答复。2020年1月3日，两原告将盐亭县自然资源局作为被告，同时将李仕春、易明金、易彬作为第三人向本院提起行政诉讼，要求盐亭县自然资源局下属的盐亭县不动产登记中心履行法定职责，注销李仕春“汇乐苑”二期一、二楼间按建筑施工图由南至北4号门面设计为楼梯间的房产登记。2020年1月6日，本院立案受理后依法公开开庭进行了审理。诉讼中，依据两原告提出的诉讼请求和被诉行政机关盐亭县自然资源局发表的答辩意见，本院于2020年6月17日依法向原告作出释明，明确告知两原告提出的诉讼请求不能达到两原告起诉主张权利的目的，应当对案涉楼梯通道房屋登记的行政行为主张权利。本院释明后，两原告向本院提出撤诉申请，表示另行提起行政诉讼。同日，本院作出（2020）川0723行初2号行政裁定书，裁定：准许原告汤振驰、孙晓琼撤回起诉。两原告遂提起本案行政诉讼。 本院认为，提起行政诉讼是法律赋予公民、法人和其他组织保护其合法权益的重要途径，人民法院应当认真履行审判职责，符合法定起诉条件的，应当依法立案，切实保护公民、法人和其他组织的诉权。人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳，对行政行为是否合法进行审查。本案系房屋登记行政行为引发的行政诉讼。根据《房屋登记案件规定》第一条的规定，原告对房屋登记机构的房屋登记行为不服，提起的行政诉讼，人民法院应当依法受理。为此，原告的主体资格适格。我国在不动产登记中心设立之前，依据《城市房地产管理法》第七条、第六十条的规定，盐亭县房产管理所和盐亭县原国土资源局负责全县的房产管理、土地管理工作，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。盐亭县不动产登记中心设立后，盐亭县房产管理所和盐亭县原国土资源局分别将房屋所有权登记、土地使用权登记、发证等职能、职责移交给了盐亭县不动产登记中心。同时，盐亭县原国土资源局和其他职能、职责相同的行政机关被撤销后，新组建了被告盐亭县自然资源局，而盐亭县不动产登记中心系被告盐亭县自然资源局下属的事业单位，授权从事全县不动产权统一登记、发证等职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款“行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。”、第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，被告盐亭县自然资源局主体资格适格。根据《房屋登记案件规定》第六条的规定，第三人系房屋登记簿上载明的权利人，与本案房屋登记存在利害关系。为此，第三人的主体资格适格。根据本案查明的事实，审查的焦点有四点，一是本案中原告提起的行政诉讼是否属于再行起诉的行为；二是原告的起诉是否超过法定的起诉期限；三是第三人能否购买案涉的楼梯通道；四是被告对第三人取得的案涉楼梯通道以商业用房性质进行登记的行政行为是否违法、是否应予撤销？ 一、关于本案中原告提起的行政诉讼是否属于再行起诉的行为的问题。“一事不再理”是行政诉讼中的重要原则。同一法律关系的行政行为正处在诉讼之中，或者已经生效的判决、裁定对该法律关系争议事项已经做出处理，当事人不得重复起诉。从本案查明的事实看，两原告于2019年10月26日依据本院先后作出的民事判决，向盐亭县不动产登记中心提出书面《申请书》，要求注销第三人取得案涉楼梯通道的房产登记，在盐亭县不动产登记中心未作出答复的情况下，向本院提起行政诉讼，认为被告行政不作为，其法律关系是要求被告履行注销房屋所有权证的法定职责。而本案的法律关系是确认房屋登记的行政行为违法，并要求予以撤销，显然两原告先后分别提起的行政诉讼案件的主张不同，法律关系不同，且本院在两原告第一次起诉行政案件诉讼中经依法释明撤回起诉后，原告以不同的主张和不同的法律关系再行提起的行政诉讼，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：”、“（六）项”“重复起诉的；”第（七）项“撤回起诉后无正当理由再行起诉的；”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十条“人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予立案。”的情形，足以证明两原告撤回起诉后，有正当理由即依据本院的释明，以不同的诉讼请求和法律关系再行提起行政诉讼。为此，被告认为原告提起的行政诉讼属于再行起诉的行为，应裁定驳回两原告起诉的主张不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告的起诉是否超过法定的起诉期限问题。2016年5月16日，原四川慧达房产公司擅自改变规划、设计，将案涉楼梯通道销售给第三人作为商业用房使用，并办理了房屋登记，导致原告购买的二楼商业用房无法使用，向本院提起确认合同无效民事诉讼。由此可见，原告从2016年5月16日起已经知道盐亭县房产管理所对案涉楼梯通道进行产权登记的行为侵害了自己的权利。本院被依法确认无效后，原告又于2019年4月19日再次向本院提起排除妨害民事诉讼，要求第三人李仕春返还案涉的楼梯通道，并恢复通道原状。2019年5月22日，本院依据《物权法》第十六条的规定和依法释明的方式，告诉原告应解决不动产登记等问题，作出驳回诉讼请求的判决。根据《房屋登记案件规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继续等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，从2016年5月16日起至2019年5月22日期间，属于原告就案涉楼梯通道的房屋登记行为，已依法先行解决案涉楼梯通道买卖关系的民事争议，该民事争议处理期间依法不应计算在行政诉讼起诉期限内。由此可见，原告提起行政诉讼的起诉期限应当从2019年5月23日起开始计算。根据《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”、第四十七条第一款“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十六条“公民、法人或者其他组织依照行政诉讼法第四十七条第一款的规定，对行政机关不履行法定职责提起诉讼的，应当在行政机关履行法定职责期限届满之日起六十日内提出。”的规定，原告于2019年10月26日向盐亭县不动产登记中心提出要求注销第三人李仕春取得案涉楼梯通道房产证的申请，依法主张权利，但盐亭县不动产登记中心在2019年11月7日接到申请之日起两个月内未履行其法定职责。故原告于2020年1月3日以被告不履行法定职责为由向本院提起行政诉讼未超过法定的起诉期限。 三、关于第三人能否购买案楼梯通道的问题。“汇乐苑”二期A幢第一层由北至南9号房屋，已被结构设计总说明图册、建设工程施工图册（建筑施工底层平面图、二层平面图）建筑设计规划布局为楼梯通道。且该楼梯属于原告在使用第二层商业用房时上、下楼通行的必经通道，系第二层商业用房的专属楼梯通道，事实清楚，证据确凿、充分，本院予以认定。楼梯是建筑物中的主要交通空间，是安全疏散的重要通道，也是相关人员上楼、下楼的重要通道。楼梯间防火和上、下楼通行以及疏散等能力的大小，直接影响着相关人员上、下楼通行和生命安全。楼梯通道系建筑物中的共有部份，归相关联的业主共同共有。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”、《城市房地产管理法》第三十八条第一款“下列房地产，不得转让；”、第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”的规定，案涉楼梯通道属于相关联业主的共有财产，不能买卖。第三人在购买“汇乐苑”二期A幢第一层全部商业用房时，明知9号房屋为案涉楼梯通道，仍然与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》建立买卖关系，该买卖行为已被本院（2016）川0723民初1456号民事判决书判决无效，且已发生法律效力，由此证明第三人依法不能购买案涉楼梯通道。 四、关于被告对第三人取得的案涉楼梯通道以商业用房性质进行登记的行政行为是否违法、是否应予撤销的问题。根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”的规定，盐亭县房产管理所在第三人申请办理“汇乐苑”二期A幢第一层商业用房所有权登记时依法具有对房屋所有权登记发证的职权。从“汇乐苑”二期A幢房屋布局看，房屋总层数为7层，第三人购买了第一层，两原告购买了第二层，均属于商业用房，第三层至第七层均为住宅房屋。从第三人购买第一层商业用房布局看，第一层一共为12间门面房屋，除第8号门面房屋未办理房屋所有权证外，包括案涉楼梯通道在内的其余11间房屋均办理了房屋所有权证，而9号门面房屋为案涉楼梯通道。从房产测绘分户平面图看，未登记的8号和已登记的9号两间房屋相邻，系比较规范的长方形，但相邻的共墙曲窄，导致第8号房屋前半部分宽，后半部分窄；9号房屋前半部分窄，后半部分宽，明显可见9号房屋完全符合一楼到二楼被规划、设计和施工建设的案涉楼梯通道。虽然房地产开发企业擅自改变案涉楼梯通道的规划、设计和用途，将规划、设计的案涉楼梯通道作为商业用房变卖给第三人，并签订违法、无效的《商品房买卖合同》，同时采取欺骗的方式故意隐瞒案涉楼梯通道的客观事实，但是盐亭县房产管理所作为当时商品房的管理和登记机构，应当按照当时适用的于2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十条、第十八条、第十九条第一款的相关规定，对第一层商业用房（非住房）以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；应当查验申请登记材料，并就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；对申请登记的房屋需要进一步证明的，要求申请人补充材料；办理房屋所有权初始登记的，应当实地查看整幢楼房房屋的分布现状和对房屋的规划、设计、用途、权属关系等情况。同时，应当结合《房产测绘分户平面图》的建筑结构分析、判断是否规划、设计有楼梯通道，特别是多层房屋所在的第一层房屋应当具备有楼梯通道的自然特性。为此，盐亭县房产管理所作为当时的房屋登记机构在对第三人申请登记的案涉楼梯通道时未尽慎重审查义务，其登记行为违法。根据《房屋登记案件规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继续等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”、第十一条第一款“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”的规定，案涉楼梯通道的基础买卖法律关系已被本院生效民事判决无效，房屋登记机构应当撤销案涉楼梯通道的房屋登记。为此，被告对第三人取得的案涉楼梯通道以商业用房性质进行登记的行政行为违法，应当依法予以撤销，两原告在本案中提出的诉讼请求成立，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，为了保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条、第十一条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认被告盐亭县自然资源局于2011年6月24日对位于盐亭县××镇××街“汇乐苑”二期Ａ幢一楼9号楼梯通道房屋登记给第三人易彬、李仕春、易明金的房屋登记行政行为违法； 二、撤销盐亭县自然资源局于2011年6月24日登记的盐房权证县房监字第0××1号、第0××1号、第0××2号房屋所有权证。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，案件受理费50元，由被告盐亭县自然资源局负担（此款，限被告盐亭县自然资源局在本院判决生效后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  何文标 人民陪审员  赵 胜 人民陪审员  肖洪娟 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  侯晓凤