广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39132号原告：广州汉宏物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道****。法定代表人：盛露，职务总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，女，该司职员，联系地址。被告：刘结云，女，1969年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州汉宏物业管理有限公司与被告刘结云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳红、廖红楼，被告刘结云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年9月1日至2017年11月17日物业管理服务费差额883.90元（每月按照建筑面积86.16平方米减去实用面积72.95平方米乘以1.4元=18.49元计算）以及拖欠上述物业管理费的滞纳金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按每天千分之一的标准，从逾期支付之日起至付清之日止）。事实与理由：2013年8月12日，原告与被告居住的华顺大厦当时的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限从2013年9月1日至2016年8月31日，物业管理服务费为1.4元/月/平方米（住宅）。合同到期后原告通过签署调查表的方式获得包括被告在内的华顺大厦大部分业主同意，继续履行原《物业服务合同》。原告在华顺大厦未聘请新的物业公司且征得大部分业主同意下继续对华顺大厦进行物业服务管理工作近一年多时间，华顺大厦业委会在上述期间内未提出异议，原《物业服务合同》的所有条款继续约束双方，当然也约束原告与被告，多份与本案相关的法律生效文书已经对本事实进行了确认。至2017年11月17日，原告不得不离开被告居住的华顺大厦。被告是华顺大厦1105的业主，该房屋建筑面积86.1656平方米。被告一直按实用面积72.9513平方米交纳物业管理服务费，故其每月少缴了13.2143平方米的物业管理服务费。按每两个月收取一次管理费计算，被告每两个月少交了34.96元管理费。即被告少交管理费的期间从2013年9月1日起至2017年11月17日止。被告从2013年9月1日起就故意隐瞒其房屋的建筑面积，导致原告少收取部分管理费，故其应按《物业服务合同》的约定，向原告支付相应的滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：（一）《物业服务合同》是原告与华顺大厦业主委员会签定，签定合同主体不是被告。在合同生效期间，原告一直按72.9513平方米收取被告的物业管理费用，收款单据证明原告认可被告房屋面积管理收费为72.9513平方，双方均己达成事实认定。现原告要求索取被告支付2013年9月1日至2017年11月的物业管理服务费883.90元及滞纳金不成立。（二）1.原告没有消防安全意识，把地下车库当作厨房使用，严重威胁业主的生命及财产安全；2.原告没信用、服务水平差，长期在大厦大堂的办公室内睡觉及吵闹，严重影响大厦容貌形象。业委会征得业主同意，决定在原告合同期满后重新招标选聘优质的企业管理，因此《物业服务合同》服务期届满后，双方没有续签新的服务合同。“同等条件下，原合同优先顺延”是原告个人行为，没有事实及法律依据。（三）原告提供的《调查表》只是代表部分业主对其服务的调查，即使该表格中业主的签名是真实的，也仅能代表部分业主续约的意向，并不能达成续约的效果。华顺大厦业主委员会没有与原告续签正式的物业服务合同。原告在合同期届满后拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，不断骚扰业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，业主有权拒绝支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。（四）刘洁芸是被告刘结云的笔名，与本案无关。经审理查明：2013年8月12日，原告（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。广州市越秀区豪贤路1号1105房，建筑面积86.1656平方米。另查明，原告曾因物业服务合同纠纷向本院起诉被告，请求判令被告支付2017年3月1日至2017年11月12日的物业管理服务费及滞纳金。本院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决：一、被告自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告支付从2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656平方米计）。二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书还查明了以下事实：原告于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区。原、被告均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院经审理后作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向原告发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏物业管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏物业公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：原告与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，原告继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与原告续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。原告2017年11月12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认原告有权收取截至该日的物业管理费用。因本案物业服务合同已经到期，业主对原告是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持原告要求支付滞纳金的请求。至于被告上诉认为原告管理服务差、损害业主利益等问题，如被告作为业主的利益受到损害可另行主张。被告关于物业管理费应以套内面积计价及该案超过诉讼时效等主张均不予采纳。遂判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，被告为证明其一直按72.9513平方米的面积为计算依据向原告支付物业管理费用，原告对此并无异议的事实，向本院提交了被告开具的物业管理服务费收据若干。原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，并称：其此前从未向原告追缴过物业管理服务费差额，原因是其在（2020）粤0104民初11906号案中才发现被告缴纳的物业管理服务费并非按照建筑面积计付。本院认为：已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，原告与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，原告有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，本院在此不再赘述。被告作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向原告继续支付物业管理费，故被告关于物业管理费应以套内面积计价的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付2013年9月1日至2017年2月28日物业管理服务费差额的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。考虑到原、被告双方一直按72.9513平方米的面积为计算依据收、交物业管理费用，原告并未提出异议，被告也并非恶意拖欠费用，故根据公平合理的原则，本院酌情被告应在原告提起本案诉讼之日起，向原告支付上述物业管理服务费差额的利息。对于利息的标准应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于2017年3月1日至2017年11月12日期间的物业管理服务费，因在（2020）粤01民终19092号案中已作处理，故原告的该部分诉讼请求应依法予以驳回。至于2017年11月13日至2017年11月17日期间的物业管理服务费，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州汉宏物业管理有限公司支付从2013年9月1日至2017年2月28日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656-72.9513=13.2143平方米计）。二、被告刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州汉宏物业管理有限公司支付上述物业管理服务费的利息（从2020年8月24日起计至实际支付上述物业管理服务费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刘结云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年十二月四日书记员  冯诗欣