苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5471号 原告（反诉被告）：苏州文康企业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。 法定代表人：牛有飞，执行董事。 委托诉讼代理人：汪萌之，江苏悦孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪希烨，江苏悦孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金才国际文化交流（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场2楼。 法定代表人：邹莹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张广彩，江苏稼禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭亚楠，江苏稼禾律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）与被告（反诉原告）金才国际文化交流（苏州）有限公司（以下简称金才公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月11日公开开庭审理。文康公司的委托诉讼代理人汪希烨、汪萌之及金才公司的委托诉讼代理人彭亚楠到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告文康公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还其承租的位于苏州市××区××商务广场××楼1080平方米的房屋。2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费178296.9元（暂计算至2020年6月29日，实际计算至腾退之日止）。3、请求依法判令被告支付逾期付款违约金44666元（按照971元/天的双倍标准，从2020年7月1日计算至2020年7月24日）。4、请求依法判令被告自2020年7月24日起按照每日1942元的标准向原告支付房屋占用使用费至被告实际搬离之日止。5、请求依法判令被告承担本案律师费12000元及本案诉讼费。由于原告已于2020年10月16日将案涉房屋收回并置于自身控制之下，故申请撤回上述第1、3项诉讼请求，并将上述第2项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费187346.25元（按6.5元/平方米/月自2018年4月1日起计算至2020年10月16日止）；将上述第4项诉讼请求变更为：请求依法判令被告自2020年8月1日起按照每日1942元的标准向原告支付房屋占用使用费至2020年10月16日止，共计149534元。其余诉请不变。事实及理由：2018年4月4日，原、被告双方签订《桐泾商务广场租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市××区××商务广场××楼1080平方米(含公摊面积)房屋出租给被告。同时，该合同对租期、租金支付、物业费用支付等权利义务及违约责任均作出了明确约定。同年7月24日，双方签订《补充协议》和附件：《租金支付周期表》，对原合同做出了相应调整，并再次明确了每一期租金的支付时间和金额。上述合同签订后，被告却一再拖延支付合同所约定的物业服务费用。原告曾多次发函催要，但被告以种种理由加以推诿。被告本应于2020年7月1日支付的第六期租金也未能按期支付。对于上述欠款，原告曾通过微信等方式向被告进行催讨，然被告仍未支付相应款项。基于被告的上述违约行为，原告于2020年7月22日委托律师向被告寄发《律师函》一份，通知解除双方之间的房屋租赁合同关系。原告认为，被告拒绝支付物业服务费和拖延支付租金的行为均属于违约行为，并且，其拖延支付租金已经超过15天，根据合同第五条第二款的相关约定，原告单方解除合同的条件已经成就，原告享有解除权，并要求被告承担违约责任。原告为了维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告金才公司辩称，1、原、被告双方的租赁合同关系客观存在。合同履行期间，由于原告的物业周边环境较差，很难吸引培训学生到场进行培训和考试，与被告的服务品牌不相适应，原告也没有进行整改。2、被告自租赁案涉房屋以来，没有享受到来自原告的物业服务。被告既没有与原告签订物业管理合同，也没有与原告合作的物业公司签订物业合同。原告既然未提供物业服务，被告也就没有义务向原告支付物业服务费。被告租赁的房屋属于独立区间，根本不需要物业服务，所以至今也没有产生过因物业服务而应该支付的物业服务费用。3、由于被告从事的行业是教育培训，所以在疫情期间无法开展任何业务，客观上也没有产生任何的收益。在此情形下，被告没有实际欠付租赁费用和物业服务费。4、案涉房屋于2020年6月中旬就已被原告实际控制，故该时间应视为被告已经将案涉房屋返还给原告。关于律师费，如果双方有合同约定，并且实际发生结算关系，同意依照合同约定处理。 反诉原告金才公司向本院提出如下诉讼请求：一、要求反诉被告向反诉原告退还保证金64800元；二、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2018年4月4日，反诉原告与反诉被告签订《桐泾商务广场租赁合同》，约定反诉被告将位于苏州市××区××商务广场××楼商业部分房屋出租给反诉原告，双方同时就租赁期限、租金及支付方式、保证金、其他相关费用等内容进行了约定。其中，双方约定反诉原告应向反诉被告支付履约保证金为64800元，该保证金应由反诉被告在租赁期满后10天内无息全额退还给反诉原告。现双方签订的房屋租赁合同已经解除，反诉原告也已交还房屋，反诉被告应将上述保证金全额退还给反诉原告。 反诉被告文康公司辩称，1、反诉原告实际交纳的租赁保证金系56700元，并非64800元。按照双方签订的《桐泾商务广场租赁合同》第5.2条约定，在反诉原告逾期缴纳租金15天的情况下，反诉被告有权提前解除合同，收回房屋，并不再退还履约保证金。2、《桐泾商务广场租赁合同》第4.4条约定了履约保证金是在结清全部费用、办妥工商登记地址变更手续，并由反诉被告确认后十天内如期退还。现在反诉原告的工商登记地址仍在案涉房屋内，相关费用也未结清，所以履约保证金的返还条件尚未成就，反诉被告不同意将保证金在本案中处理，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场房屋的产权人系苏州市友联实业有限公司（以下简称友联公司），土地用途为商业。2018年1月9日，友联公司与文康公司签订《桐泾商务广场租赁合同》，约定友联公司将苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分房屋12797平方米（含公摊面积）出租给文康公司，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，文康公司可就该房屋进行对外招商。2018年2月1日至2019年1月31日的租金为1625000元，2019年2月1日至2020年1月31日的租金为3250000元，2020年2月1日至2021年1月31日的租金为6500000元……。 2018年4月4日，文康公司（甲方）与金才公司（乙方）签订编号为（2018）桐泾商业字第02号《桐泾商务广场租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定甲方将桐泾商务广场二楼商业部分房屋1080平方米（含公摊面积）出租给乙方用于经营教育培训业务，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日。租金为30元/平方米/月，按照1080平方米计算租金，每两年递增5%。租金先付后用，每6个月为一个付款周期，乙方必须在每个付款周期前30天付清下期租金。该合同第4.4条约定，（1）乙方应向甲方支付相当于两个月租金的履约保证金共计64800元，如因乙方未履行协议而产生的滞纳金、违约金或其他费用，甲方均可在履约保证金中抵扣，并可要求乙方在5天内补足履约保证金，乙方不得将履约保证金抵扣租金。（2）合同期满乙方依约履行其义务，交清全部费用并按时将该房屋恢复至正常状态交还甲方。在租赁期满乙方结清全部费用，且在5天内完成向工商局办理地址变更手续，由甲方确认后10天内无息全额退还履约保证金。该合同第4.5条约定，（1）租赁期内在该房屋使用面积范围内的水、电、煤气、通信及物业费用由乙方自行承担，并由乙方与甲方委托的物业管理公司另行签订物业管理服务协议，价格暂定为7元/平方米/月，物业费与租金支付时间同步，由甲方代为向乙方收取。该合同第5.2.1条约定，在下列情况下，甲方有权提前解除合同，收回该房屋，并且不再退还履约保证金，同时有权要求乙方补偿经济损失：（1）乙方未能按期足额交纳租金并逾期15天。该合同第7.3条约定，逾期归还房屋的赔偿，乙方应于租赁期满之日，提前解除或终止合同后，将该房屋交还甲方。如乙方逾期未归还，则逾期返还租赁物期间按照每逾期一天应向甲方支付日租金二倍的金额计算逾期占有费。该合同第9.3条约定，甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向该房屋所在地人民法院提请诉讼解决，违约方承担包含律师费在内的全部费用。 2018年7月24日，文康公司（甲方）与金才公司（乙方）就案涉租赁合同签订《补充协议》，约定：1、甲方同意，在整个租赁期间内结算租金时，租赁物的面积都按照945平方米进行结算，此面积已经包含公摊面积，在整个租赁期间将不再调整。乙方按照调整面积及时交付租金等费用（调整后的租金支付周期表附后）。2、双方确认租赁期限自2018年4月1日至2026年1月31日止，但租金计取时间从2018年6月1日开始计算，此前的使用视为免租期。乙方不得再就免租期等方面的内容提出其他要求并严格按合同附件《租金支付周期表》确定的时间节点金额及时足额支付租金。3、除补充协议另有约定的除外，双方租赁关系期间的权利、义务、责任等均按原合同执行。《租金支付周期表》列明，金才公司应于2020年7月1日前支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元。 2020年7月10日，因金才公司逾期未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，文康公司的财务人员周夏莺向金才公司的法定代表人邹莹发送微信催交租金：“邹老师，拖欠的费用快点交，前面已经催过你们啦，我们也很困难，快扛不住了。” 2020年7月22日，文康公司委托江苏悦孚律师事务所律师汪希烨向金才公司寄送《律师函》，该律师函称因金才公司已逾期长达20多天未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元，且金才公司一直以种种理由推脱，尚有178296.9元物业费未支付，金才公司因此已构成违约。文康公司依据案涉租赁合同第五条第二款和第七条第一款之约定，解除金才公司与文康公司签订的案涉租赁合同及相关补充协议。金才公司的法定代表人邹莹于2020年7月24日签收该《律师函》。文康公司与金才公司确认案涉租赁合同及相关补充协议已于2020年7月24日解除。 文康公司向本院提交其委托的律师汪萌之于2020年10月13日至案涉房屋内与金才公司法定代表人邹莹交涉返还房屋事宜的现场视频。该视频显示，案涉房屋于2020年10月13日仍被金才公司占有使用，并未返还给文康公司。 另查明：金才公司实际向文康公司交纳的履约保证金系56700元，金才公司及文康公司对此均予以确认。文康公司委托江苏悦孚律师事务所律师汪萌之、汪希烨代理其提起本案诉讼，为此向江苏悦孚律师事务所支付了12000元律师费。 还查明：由于文康公司未向桐泾商务广场的物业管理方苏州万基置合物业管理有限公司（以下简称万基公司）支付自2018年2月1日以来的物业费，且文康公司有意向与万基公司、友联公司协商将其承租的区域由其自行进行物业管理等事宜，故友联公司与万基公司、文康公司于2020年6月19日签订《关于苏州文康企业管理有限公司过渡性管理桐泾商务广场附属北广场、自行管理承租商业区域内部的备忘录》。该备忘录约定，对于文康公司承租商业区域面积12056.33平方米自2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业费，原约定的单价为9.95元/平方米/月。现基于友好合作、同创商业区繁华的目标，万基置合公司可以给予一定的扶持，同意按6.5元/平方米/月的综合性优惠单价结算未付服务费。万基公司对于文康公司结欠其截至2020年6月30日期间的物业费合计2234398.2元约定了分四期付款，文康公司已按照约定的付款时间向万基公司支付了相应的物业费。 审理过程中，文康公司陈述，1、由于金才公司称其品牌以及建立的考试中心能够大大提升整个大楼租赁业务的形象及知名度，故文康公司出租给金才公司的租金标准远低于市场水平，也低于文康公司向友联公司承租的租金标准，属于亏本出租。例如文康公司从友联公司处承租案涉房屋的租金成本于2020年期间系42.328元/平米/月，而文康公司出租给金才公司的租金于2020年8月1日至2021年1月31日期间系31.5元/平米/月。后来金才公司所称的考试中心并未建立，且金才公司拖欠租金导致租赁合同提前解除，文康公司的合同目的未能实现，且文康公司一直贴钱将案涉房屋出租给金才公司，为此给文康公司造成严重亏损，故我方对于合同解除后的房屋占有使用费坚持按照租金的两倍计算，这样能对于文康公司在合同解除前存在的租金差额亏损通过房屋占有使用费予以一定的弥补。2、文康公司与万基公司最初约定的物业费单价是9.95元/平方米/月，但文康公司在与金才公司签订的案涉租赁合同中约定的物业费系7元/平方米/月，此系文康公司给予金才公司的优惠价，差额部分由文康公司补贴，文康公司对于物业费也是亏本的。后来因为整个租赁大楼没有交物业服务费，文康公司与万基公司于2020年6月19日达成备忘录，约定将所欠的物业费按照6.5元/平方米/月结算，且文康公司自行承担2020年6月30日之后的部分后期物业服务。3、2020年6月份以来，文康公司看到金才公司一直处于停止经营的状态，担心被告会欠缴租金，便提醒其法定代表人邹莹交纳租金，但邹莹置若罔闻。2020年7月22日，文康公司委托律师发函解除与金才公司之间的租赁合同后，邹莹与文康公司协商，希望文康公司将保证金返还，但拒绝支付拖欠的物业费，也拒绝与文康公司办理相应交房手续。2020年9月，邹莹将案涉房屋内的空调等值钱物品搬出案涉房屋，文康公司要求其办理交房手续，以便文康公司继续对外出租减少损失，邹莹再次拒绝。2020年10月13日，文康公司再次委托律师到案涉房屋与邹莹交涉，要求其尽快交房，但邹莹仍拒绝交房。2020年10月14日，邹莹未经文康公司同意，擅自将案涉房屋内的空调等贵重物品转让给案外人张翔宇，并将房屋钥匙也交给了张翔宇，我方在其后明确表示不同意张翔宇租赁案涉房屋。经与张翔宇交涉，文康公司支付了张翔宇前期付给邹莹的相关费用后，才于2020年10月16日从张翔宇手中拿到了涉案租赁物的钥匙，至此才收回涉案房屋。 本院认为，文康公司与金才公司签订的案涉租赁合同及相应的补充协议依法成立有效，双方均应按约履行。根据案涉租赁合同第5.2.1条约定，因承租人未能按期足额交纳租金并逾期超过15天，出租人有权提前解除合同，且不退还履约保证金。由于金才公司逾期未向文康公司支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金178605元已超过15天，文康公司因此有权提前解除合同，且解除合同的原因在于金才公司违约。后文康公司于2020年7月22日向金才公司寄送律师函要求解除合同，故双方之间签订的案涉租赁合同及相关补充协议已于金才公司收函之日即2020年7月24日解除。基于上述事实，文康公司有权没收金才公司交付的保证金56700元，金才公司不得要求返还。 对于文康公司主张的物业服务费187346.25元（按6.5元/平方米/月自2018年4月1日起计算至2020年10月16日止），本院认为，案涉租赁合同约定的物业费标准为7元/平方米/月，现因万基公司向文康公司实际收取的2020年6月30日前的物业费为6.5元/平方米/月，文康公司因此要求金才公司也按照该标准支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业费符合事实及双方的合同约定，本院予以支持。对于2020年7月1日至金才公司返还案涉房屋之日的物业费，虽然案涉房屋自2020年7月1日开始由文康自行进行物业管理，但文康公司要求参照6.5元/平方米/月计算并无不当，本院予以支持。对于金才公司返还案涉房屋的时间，金才公司辩称系2020年6月份返还，但未提供证据予以佐证。根据文康公司提供的其于2020年10月13日录制的视频可见，文才公司至少于2020年10月13日尚未返还案涉房屋。现文康公司自认其已于2020年10月16日收回案涉房屋，本院予以采信。综上，金才公司应按6.5元/平方米/月的标准，向文康公司支付2018年4月1日至2020年10月16日期间的物业费。经计算，该期间的物业费为187551元[（945平方米×30个月×6.5元/平方米/月）+（945平方米×16天×6.5元/平方米/月÷30天）]，文康公司仅主张187346.25元，本院予以确认。 对于文康公司主张的2020年8月1日至2020年10月16日期间的房屋占有使用费149534元，本院认为，虽然案涉租赁合同第7.3条约定，乙方逾期未归还房屋的，则逾期返还租赁物期间按照每逾期一天应向甲方支付日租金二倍的金额计算逾期占有使用费，但房屋占有使用费仍应结合金才公司逾期返还房屋给文康公司造成的实际损失予以综合认定。鉴于在2020年8月1日至2020年10月16日期间，文康公司与金才公司约定的租金单价为31.5元/平米/月（178605元÷6个月÷945平方米），但文康公司于该时段从友联公司处承租案涉房屋的成本价为42.328元/平米/月（6500000元÷12个月÷12979平方米），此系文康公司因金才公司逾期返还房屋给其造成的实际损失，故本院酌情认定房屋占有使用费按照42.328元/平米/月计算为101333元[（42.328元/平米/月×2个月×945平方米）+（42.328元/平米/月÷30天×16天×945平方米）]。 对于文康公司主张的律师费12000元，根据案涉租赁合同第9.3条约定，甲方双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向该房屋所在地人民法院提请诉讼解决，违约方承担包含律师费在内的全部费用。金才公司作为违约方，应承担文康公司提起本案诉讼产生的律师费12000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）金才国际文化交流（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）苏州文康企业管理有限公司支付物业费187346.25元、房屋占有使用费101333元、律师费12000元，合计300679.25元； 二、驳回原告（反诉被告）苏州文康企业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）金才国际文化交流（苏州）有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6533元，减半收取3267元，由原告（反诉被告）苏州文康企业管理有限公司负担451元，被告（反诉原告）金才国际文化交流（苏州）有限公司负担2816元，并于本判决生效之日起10日内直接交付给原告（反诉被告）苏州文康企业管理有限公司。反诉案件受理费710元，由被告（反诉原告）金才国际文化交流（苏州）有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年十二月十二日 书记员  杨 昀