广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初3308号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区大沙田建设路2号5栋3楼，统一社会信用代码91450100765823711Q。 法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：磨高尖，该公司员工。 委托诉讼代理人：巫树励，该公司员工。 被告：郭万芬，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍所在地南宁市兴宁区。 原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）诉被告郭万芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，因被告郭万芬下落不明，本案审理程序转为普通程序，并依法组成合议庭分别于2020年12月7日、2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告宝城物业公司的委托诉讼代理人巫树励到庭参加诉讼。被告郭万芬经本院公告送达传票传唤，逾期拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年9月16日至2020年11月14日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 -2- 原告宝城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4602元、违约金5157元（计算方式：按每日3‰计算，物业服务费计算以2018年3月1日-2020年4月23日各期所欠物业服务费），共计9759元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是昌泰水立方的物业服务公司。被告为南宁市龙岗大道8号昌泰水立方9栋1001号房的业主，其在接到开发商——南宁昌泰置业投资有限公司的房屋交房通知及电话通知后，于2017年3月26日到原告昌泰水立方管理处办理了业主入伙验收手续，并领取了房屋钥匙;同时，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律法规约定了双方的权利义务。物业服务费1.2元/月·平方米，生活垃圾处理费8元/户·月，每月20日前交纳当月相关物业服务费及委托代收等相关费用，未按约定时间交纳的从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。但由于被告的原因，从2018年3月起至2020年4月期间，被告一直没有按约定向原告缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、违约金等共计9759元。期间物业服务中心多次向业主催缴费用未果，被告构成违约。被告长期拖欠物业管理服务费用与其它费用的行为，己经严重影响了原告的正常运作，并严重影响到小区物业管理服务的进行。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郭万芬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，被告作为买受人与案外人南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称昌泰公司）作为出卖人签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），向案外人昌泰公司购买位于南宁市邕宁区（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积为147.49平方米。《买卖合同》第九条“交 -3- 付期限与交付条件”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格。第二十条“前期物业服务”约定：1、出卖人依法选聘的物业服务企业为:南宁市宝城物业管理有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为住宅物业1.2元/月·平方米（总建筑面积），由物业服务企业按照月收取。……4、买受人已经详细阅读和接受有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。附件六“合同补充协议”第八条约定：买受人同意接受出卖人通过合法程序聘请的物业公司对该小区的前期物业管理服务，并对物业服务内容和各项相关的收费约定已经充分理解和接受，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》中涉及买受人的相关约定。 2013年11月5日，案外人昌泰公司作为委托方与原告作为受托方签订《昌泰水立方前期物业服务合同》约定案外人昌泰公司选聘原告对昌泰水立方提供前期物业管理服务。 2013年11月15日，经申请，原告取得昌泰水立方小区的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，该表载明，市价格主管部门同意按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.2元/㎡。 2017年3月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《昌泰水立方前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）。第一条“双方的权利和义务”约定：乙方（被告）依据《服务协议》及时向甲方（原告）交纳物业管理服务费等费用。第四条“物业管理服务费用”约定：一、乙方交纳费用时间：每月20日前交纳清当月相关物业管理服务费及委托代收的费用。二、物业管理服务费收费标准为（按业主 -4- 享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：1、住宅收费标准：1.2元/月·平方米。第十条“违约责任”约定：乙方违反协议，不按《服务协议》约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费……甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。 2020年4月5日，原告向被告发出缴费通知，载明“2020年4月的物业费及相关费用的通知单已发放，请您在百忙中于本月底前抽空到物业办公室缴纳，逾期则按相关规定和双方约定每日加收应当缴纳费用的3‰的违约金。谢谢合作！备注：上个月少数个别业主由于忙的原因，未能按时缴费，请您按约定及时交清所有相关费用。” 2020年9月2日，原告以被告尚未支付物业服务费、违约金为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告郭万芬经本院依法送达传票传唤,逾期不到庭参加诉讼,视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 关于原告主张被告支付物业服务费有何事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告与被告签订的《服务协议》、案外人昌泰公司与被告签订的《商品房买卖合同》均属有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告已经按照合同约定接收房屋，应按照合同约定交纳物 -5- 业费。被告入住其购买的涉案房屋后，从2018年3月起，不缴纳物业服务费，违反双方合同约定，对于原告要求被告履行合同义务的诉请，本院予以支持。被告房屋的建筑面积为147.49平方米，每月应当交纳的物业费为176.99元/月（147.49平方米×1.2元/月·平方米）。被告自2018年3月起未交纳物业管理费，原告诉请2018年3月至2020年4月共计26个月的物业管理费，这26个月的物业管理费应当为4602元（176.99元/月×26月）。原告起诉主张被告支付物业管理费4602元，符合法律规定，本院予以支持。被告应支付原告物业管理费4602元。 关于原告主张被告支付违约金的问题。《服务协议》第九条约定业主不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金，该滞纳金实为违约金，因该违约金标准过高，本院酌定以物业费欠费总数的30%计算，即1380.6元（4602元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告郭万芬支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2018年3月至2020年4月共计26个月的物业管理费4602元； 二、被告郭万芬支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司违约金1380.6元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 -6- 案件受理费50元，公告费300元，共计350元（原告已预交），由被告郭万芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  申雨鑫 人民陪审员  黄小娟 人民陪审员  苏少瑛 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  李丽名 书 记 员  吕小圆