山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2020）晋0110民初2196号原告：山西北辰当代置业有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：只某，山西晋杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿某，山西晋杰律师事务所律师。被告：侯某，户籍所在地山西省繁峙县。被告：范某，户籍所在地山西省定襄县。原告山西北辰当代置业有限公司（以下简称原告当代公司）与被告侯某、被告范某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人只某、耿某到庭参加诉讼。被告侯某、被告范某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告立即腾空位于太原市××区当代MOMA沿湖城项目房屋并交付原告；3、判令二被告协助原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；4、判令二被告向原告支付代偿款本息13609.65元，逾期还款代偿违约金暂计612.43元(以原告代偿的款项为基数，按照日万分之五的标准暂计至2020年9月30日，剩余违约金还应以欠付代偿款为基数，按照日万分之五的标准支付至实际清偿之日止)以及解除《商品房买卖合同》的违约金80746.8元，以上三项暂共计94968.88元；5、本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2017年11月3日,原告与二被告签订《商品房买卖合同》，二被告购买原告开发的位于太原市××区当代MOMA沿湖城项目房屋，房屋总价807468元，二被告采取首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，其中首付款167468元，剩余640000元以贷款方式支付，原告为二被告的银行按揭贷款提供阶段性连带保证责任。根据《商品房买卖合同》的约定，如被告未按约定向贷款银行还款连续三期，导致原告承担保证责任，则被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方面解除合同，被告须向原告支付总房款10%的违约金。如上述违约金不足以弥补原告损失(包括但不限于房屋差价、税费、应支付的销售佣金、律师费等)，违约金以原告损失为准。2017年7月13日,原告、二被告及中国建设银行股份有限公司山西省分行(下称建设银行)签订了《个人住房借款合同》，二被告向建设银行贷款640000元用于购买涉案房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。因被告逾期还款，建设银行从2020年7月3日开始从原告账户扣款，截止2020年9月30日，已累计扣款13609.65元，用于偿还被告的银行贷款本息。经原告多次催要，二被告至今仍未偿还，原告诉至法院。二被告均未到庭，未提交答辩意见及证据。根据有效证据及代理人陈述，本院经审理认定事实如下：2017年11月3日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记。合同约定二被告向原告购买其开发销售的当代MOMA沿湖城房屋，房屋建筑面积约102.22平方米，单价7899.32元/平方米，总价807468元；二被告于2017年6月30日付清首期购房款167498元（已付定金充抵房款），剩余房款共计640000元，由二被告以办理银行按揭贷款的方式支付；如二被告未按约定向贷款银行还款连续三期，导致原告承担保证责任，则二被告需在原告发出缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际赔偿之日止，按原告偿还金额每日万分之五的标准向原告支付违约金；如果二被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方解除商品房买卖合同，且二被告须向原告支付该商品房总房款10%的违约金；双方解除合同后，如商品房买卖合同已办理了备案登记，二被告须在合同解除之日起15日内，提供办理注销《商品房买卖合同》手续所需全部资料，并配合原告到房产管理局办理相关签字注销手续；如因被告个人原因导致注销手续未能在约定之日办理的，将从次日之日起按日向原告支付总房款万分之二的违约金，直至办理完毕注销合同手续之日止。2017年6月13日，原告与建设银行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定建设银行对符合条件的购房人购买原告开发建设并依法销售的坐落于太原市南中环街当代MOMA沿湖城整体项目的住房发放个人住房贷款，原告为全部购房人提供最高额10亿元，每一单笔贷款不超过所购住房价款80%，最长贷款期限30年的住房抵押贷款。2017年7月13日，二被告（借款人、抵押人）与建设银行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告贷款640000元用于购置当代MOMA沿湖城房屋；贷款期限360个月，即从2017年7月13日起到2047年7月13日止；保证人在合同项下提供连带责任保证；贷款人将款项一次性划入原告交通银行账户；借款人还款方法为等额本金，每月归还本金1777.78元，采用浮动利率计息，自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率调整，利息逐期结算还清。签订上述合同后，建设银行向原告支付约定购房款，二被告开始向银行偿还贷款，但在还款过程中，二被告存在未能按时足额偿还贷款的情形，特别是自2020年起，二被告基本不能按照约定偿还贷款，为此建设银行多次向原告下发履行保证责任通知书，要求原告履行担保责任，经查实，原告于2020年7月3日向建设银行支付代偿款本息13609.65元。2020年9月27日，原告通过EMS向二被告邮寄缴款通知书，要求二被告在收到该通知书之日起7日内偿还代偿款13609.65元，并支付逾期偿还违约金，如到期仍未支付，原告将解除买卖合同，追究二被告违约责任，并要求赔偿损失。2020年9月29日，送达该通知书。二被告至今未履行还款义务，亦未向原告偿还代偿款。另，案涉房屋于2019年10月30日建成并具备交付条件，二被告至今未办理收房手续。本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。本案中，案涉各方签订的《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》，均系合同方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同自签订时起成立并生效，双方均因按照合同约定履行各自义务。现二被告多期未按约定向贷款银行还款，导致原告承担保证责任，且在原告就此向其催缴后，二被告至今仍未还款，亦未偿还原告代偿款，按照双方合同约定，原告有权要求解除合同，二被告应积极配合原告办理解除合同的相关手续，并协助原告办理案涉房屋网签备案登记的撤销手续。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案合同解除后，二被告应向原告返还案涉代偿款13609.65元，原告应向二被告返还已收到的购房款807468元。鉴于案涉房屋二被告并未实际收房，本案房屋一直处于原告管理、持有状态，合同解除后，原告已无需向二被告交房，故案涉房屋不存在返还基础，原告关于要求被告腾房的诉请不予支持。二被告未能按期偿还银行按揭贷款，且实际造成原告代偿部分贷款，行为存在过错，构成违约，其应承担相应违约责任，按照双方对此的约定，二被告须向原告支付该商品房总房款10%的违约金，即80746.8元（807468元×10%），该约定符合法律规定，本院予以支持；但就原告关于逾期偿还代偿款，二被告应承担违约金的诉求，本院认为，二被告已按合同总价款承担10%的违约金，该计算基础既包含被告按约支付部分，也包括违约部分，其已就未能按约还款的行为承担了相应的违约责任，不宜就代偿款再次承担逾期违约金，原告该诉请不予支持。二被告无故未到庭参与诉讼，本院视为其放弃相关权利，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告山西北辰当代置业有限公司与被告侯某、被告范某签订的《商品房买卖合同》，被告侯某、被告范某应配合原告山西北辰当代置业有限公司到相关部门办理网签备案登记撤销手续；二、原告山西北辰当代置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告侯某、被告范某购房款807468元；三、被告侯某、被告范某于本判决生效之日起十日内偿还原告山西北辰当代置业有限公司代偿款本息13609.65元，及支付违约金80746.8元；四、驳回原告山西北辰当代置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174元，减半收取计1087元，由被告侯某、被告范某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王 亮 二〇二〇年十二月三十日法官助理 薛海霞书记员 温 婧