四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6054号 原告：罗小红，男，1975年4月11日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：邹琼，四川法奥律师事务所律师。 原告：伍容，女，1977年8月16日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：邹琼，四川法奥律师事务所律师。 被告：成都金阳华英达置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：曾宪佩。 被告：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地：重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号。 负责人：苏海涛。 委托诉讼代理人：况颖，系公司员工。 第三人：成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢12层1210号。 法定代表人：李清鑫。 委托诉讼代理人：尹滢，系公司员工。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地：重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。 负责人：郭继平，总经理。 原告罗小红、伍容与被告成都金阳华英达置业有限公司（以下简称：金阳华英达）、中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称：工行沙坪坝支行）及第三人成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司（以下简称：嘉熙投行）、中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称：华融资产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。罗小红、伍容的委托诉讼代理人邹琼，嘉熙投行的委托诉讼代理人尹滢到庭参加了诉讼，金阳华英达、工行沙坪坝支行及华融资产经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 罗小红、伍容向本院提出诉讼请求：1.金阳华英达、工行沙坪坝支行办理注销位于成都市青羊区××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号房屋的抵押登记手续；2.在金阳华英达、工行沙坪坝支行注销该房屋抵押登记后，金阳华英达协助罗小红、伍容办理上述房屋的房屋所有权转移登记手续；3.本案诉讼费由金阳华英达、工行沙坪坝支行承担；4.金阳华英达为与罗小红、伍容签订的《商品房买卖合同》办理登记备案手续。庭审中，罗小红、伍容撤回了第4项诉讼请求。事实与理由：2018年3月13日，罗小红、伍容与金阳华英达签订《四川省商品房买卖合同》（以下简称：《商品房买卖合同》），购买了成都市青羊区××路××号××商品房，分别为：①×幢×层×号，建筑面积41.69平方米，房款287661元，装修款331145元；②×幢×层×号，建筑面积50.15平方米，房款341020元，装修款356325元；③×幢×层×号，建筑面积54.66平方米，房款371688元，装修款388639元；上述三套商品房成交总价2076478元。罗小红、伍容通过ＰＯＳ机一次性向嘉熙投行支付了全部购房款。2018年7月中旬，金阳华英达向罗小红、伍容交付了房屋。2019年6月27日，金阳华英达向罗小红、伍容送达了上述房款发票复印件。随后，金阳华英达通过邮寄的方式向罗小红、伍容送达了《同意成都金阳华英达置业有限公司所有的青羊区培华路399号5栋1-6层商业进行销售的函》（以下简称：《同意销售函》），该函加盖了工行沙坪坝支行的公章，出具时间为2018年1月29日。根据《商品房买卖合同》第二十六条约定：买卖双方同意自该商品房交付使用之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税费后起第365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但至今，金阳华英达、工行沙坪坝支行仍未办理该房抵押注销手续，致使罗小红、伍容购买的房屋无法完成过户。综上，为了维护罗小红、伍容的合法权益，请求人民法院判如所请。 金阳华英达未到庭作答辩。 工行沙坪坝支行未到庭作答辩，但庭前向本院邮寄了书面答辩状，其答辩意见为：该行已于2020年3月30日将贷款债权转移给华融资产。 嘉熙投行述称：对罗小红、伍容的起诉无意见。 华融资产未到庭作答辩，但庭前向本院邮寄了书面答辩状，其答辩意见为：请求法院驳回罗小红、伍容要求办理注销案涉房屋抵押登记手续的诉讼请求。华融资产于2020年4月8日与工行沙坪坝支行签订《债权转让协议》，受让了工行沙坪坝支行的债权，依法承继工行沙坪坝支行对案涉房屋的抵押权；工行沙坪坝支行出具同意销售函，系同意抵押人金阳华英达对抵押财产进行转让，并非放弃抵押权，根据《中华人民共和国民法典》第406条关于“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，物权具有追及效力，在抵押人将抵押物转让他人的情况下，抵押权人可以向受让人主张抵押权，故即便买受人取得抵押财产所有权，抵押权人仍然可以根据抵押权的追及效力，向受让人主张权利，罗小红、伍容在购买案涉房屋时即知晓存在最高额抵押登记的事实，其应当自行承担该后果，在债务人未清偿全部债务的情况下，罗小红、伍容主张注销抵押登记于法无据。 经审理查明：2011年4月12日，成都市城乡房产管理局向金阳华英达发放《商品房预售许可证》，许可金阳华英达对外销售青羊区培华路399号5栋住宅、公寓。 罗小红、伍容提交了《同意销售函》复印件一份，内容为：2018年1月29日，工行沙坪坝支行向金阳华英达发函，金阳华英达所有的位于成都市青羊区培华路399号5栋1-6层商铺已于2015年12月21日办理了抵押登记，于2017年1月18日办理了变更登记，并取得不动产登记证明，即该笔抵押为最高额抵押，抵押人为金阳华英达，抵押权人为工行沙坪坝支行，抵押登记机构为成都市房屋产权登记中心，债务履行期限从2015年12月15日起至2022年12月31日止。该行知晓并同意金阳华英达对案涉房屋进行销售。 2018年3月13日，金阳华英达（出卖人）与罗小红、伍容（买受人）签订三份《商品房买卖合同》，主要内容分别为：①买受人向出卖人购买位于青羊区培华路399号×幢×层×号房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为工行沙坪坝支行，抵押登记日期为2015年12月15日，债务履行期限为7年；该商品房单价为每平方米10366.16元，总价款287661元；买受人采取一次性付款。②买受人向出卖人购买位于青羊区培华路399号×幢×层×号房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为工行沙坪坝支行，抵押登记日期为2015年12月15日，债务履行期限为7年；该商品房单价为每平方米10216.3元，总价款341020元；买受人采取一次性付款。③买受人向出卖人购买位于青羊区培华路399号×幢×层×号房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为工行沙坪坝支行，抵押登记日期为2015年12月15日，债务履行期限为7年；该商品房单价为每平方米10216.82元，总价款371688元；买受人采取一次性付款。 三份合同均约定出卖人在2018年7月15日前向买受人交付该商品房，买卖双方同意自该商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权所需资料及税费后起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 同日，罗小红、伍容还就案涉房屋装修与成都那美装饰工程有限公司签订了三份《房屋装修协议》，约定工程包干费分别为331145元、356325元、388639元。 2018年3月10日，罗小红通过POS机刷卡向嘉熙投行支付了300000元（包括×-×-×定金100000元、×-×-×定金100000元及×-×-×定金100000元），嘉熙投行向罗小红出具《收据》三份。2018年3月13日，罗小红通过POS机向嘉熙投行支付了1746592元，嘉熙投行向罗小红、伍容出具《收据》，载明：收到罗小红、伍容1746592元，收款事由为“×-×-×，×-×-×，×-×-×剩余29886元抵扣三个房子的三个”，该《收据》上加盖嘉熙投行财务专用章。 2019年6月27日，金阳华英达向罗小红、伍容开具×栋×号、×栋×号、×栋×号房屋的三份增值税发票，金额分别为341020元、371688元、287661元。 2019年10月24日，金阳华英达出具《证明》一份，载明：在销售成都市青羊区培华路金阳·易诚国际5栋1-6层房源前，已取得抵押权银行-工行沙坪坝支行书面出具的“同意金阳华英达所有的青羊区培华路399号5栋1-6层商业进行销售的函”。因该函件原件遗失，金阳华英达证明向业主提供的《同意销售函》复印件为抵押权银行真实出具，复印件内容与原件内容一致。 2020年9月3日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01执异291号执行裁定书，该裁定书查明：2019年12月3日，重庆市国信公证处出具（2019）渝国证字第20493号《执行证书》，载明工行沙坪坝支行对金阳华英达等享有债权、抵押权、质权等。依据该执行证书可以申请执行标的：贷款本金269805141.57元及利息、罚息等，并对位于案涉房屋享有优先受偿权等。该执行证书还认定工行沙坪坝支行与金阳华英达签订了抵押合同，并办理了抵押登记，抵押期限自2015年12月15日至2022年12月31日。之后，该院依工行沙坪坝支行的申请对案涉房屋进行了查封。2019年10月16日，金阳华英达出具《房屋交付证明》，证明案涉房屋于2018年7月交付所有买受人。在该案审查过程中，罗小红、伍容举示了工行沙坪坝支行于2018年1月29日向金阳华英达出具的《同意销售函》（复印件），内容为工行沙坪坝支行知晓并同意金阳华英达对抵押给该行的房屋进行销售的通知函；2020年6月20日，工行沙坪坝支行向该院提交了该行于2018年1月29日向金阳华英达出具的《同意金阳华英达所有的青羊区培华路399号5栋1-6层商业进行销售的函》（复印件），该函前面内容与罗小红、伍容举示的《同意销售函》一致，但结尾处多了以下内容：购房人必需将购房款直接支付至金阳华英达在工商银行重庆三峡广场支行开立的账户（账号为：3100××××5980）中用于归还对应重庆华英达商业管理有限公司的贷款。该判决认定：根据罗小红、伍容及工行沙坪坝支行举示的证据以及各自的主张，可以证明工行沙坪坝支行于2018年1月29日向金阳华英达出具了同意销售函，同意金阳华英达对包括案涉房屋在内的位于青羊区培华路399号5栋1-6层进行销售。即便双方提交的同意销售函均为复印件，但仍可以认定抵押权人工行沙坪坝支行同意抵押人金阳华英达将其抵押的包括本案案涉房屋对外销售的事实。罗小红、伍容在该院查封前签订了《商品房买卖合同》，付清房屋价款并占有案涉房屋，其提出的执行异议符合法律规定，据此裁定中止对案涉房屋的执行。上述执行裁定书已经发生法律效力。 根据罗小红、伍容提交的《房屋信息摘要3》（查询时间为2020年12月15日），案涉房屋于2018年7月26日设立了抵押权，抵押权人为工行沙坪坝支行，债务人为重庆华英达商业管理有限公司。2020年6月19日设立了本案的诉讼保全查封，该查封目前为首查封；2020年10月21日设立了（2020）渝0108执2557、2574号案件执行查封，该查封为轮候查封；之后，另有其他案件的轮候查封。 另：1.罗小红、伍容提交了手机照片（打印件）、业主冯敏【本院受理的（2020）川0105民初2950号案件原告】及郭吉出具的《情况说明》、金阳华英达工作人员照片打印件（罗小红、伍容称此人为张晓晓），其中，冯敏在（2020）川0105民初2950号案件中已出示手机照片原始载体。罗小红、伍容拟以上述证据证明，2019年6月29日上午，在武侯区××街道金阳不夜城的接待中心，金阳华英达工作人员张晓晓向业主冯敏出示了同意销售函的照片，冯敏从张晓晓的手机上拍摄了由工行沙坪坝支行加盖公章的同意销售函，当时还有其他业主在场。 2.罗小红、伍容还提交了2019年督办小组组织开发商、嘉熙投行及业主（3楼）协调会会议纪要及会议签到表，会议纪要载明“会议时间为2019年8月2日，会议主要形成意见：开发商于下周三（2019年8月7日）为三楼业主出具关于解押资金筹集计划的安排及时间节点，解押时间最后期限为8月底以前（2019年8月底以前）；开发商提供银行同意函复印件并加盖其公司公章；开发商与银行协调为三楼业主出具同意现售许可证的同意函”。会议签到表上有业主范立立、李红等人、开发商代表胡晓东、代理销售方代表尹滢、苏坡街道、住建部门、政法委代表签名。罗小红、伍容拟以上述证据证明青羊区政法委、街道办、信访办召开协调会，督办该案，并形成会议纪要，罗小红、伍容要求开发商提供同意函并加盖公章。 以上事实有当事人身份信息、《商品房预售许可证》（复印件）、《房屋认购合同》（复印件）、《商品房买卖合同》《房屋装修协议》《收据》、中国银联POS单、增值税发票、《同意销售函》（复印件）、《证明》、（2020）渝01执异291号执行裁定书、《房屋信息摘要3》、手机照片（打印件）、业主冯敏【本院受理的（2020）川0105民初2950号案件原告】及郭吉出具的《情况说明》、金阳华英达工作人员照片打印件（罗小红、伍容主张为张晓晓）、2019年督办小组组织开发商、嘉熙投行及业主（3楼）协调会会议纪要及会议签到表等证据及当事人陈述在案为证。 审理中，华融资产向本院邮寄了一份《债权转让协议》复印件及公告该协议的报纸，协议主要内容为：本协议中工行沙坪坝支行转让给华融资产的债权为债务人重庆华英达商业管理有限公司所欠不良贷款本金及相应利息。本协议项下债权的转让价款和支付方式按工商银行重庆市分行与华融资产依据2020年3月30日签订的《资产转让协议》执行。罗小红、伍容对该份《债权转让协议》质证认为，认可该协议真实性，但仅表明债权转让，并未进行抵押权变更登记，且该协议仅约束工行沙坪坝支行与华融资产，不能对抗购房业主，对该证据的关联性不予认可。 本院认为，根据《商品房买卖合同》《收据》、中国银联POS单及增值税发票等证据，罗小红、伍容与金阳华英达之间成立房屋买卖合同关系，该合同未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。 （一）关于注销抵押权登记。首先，根据罗小红、伍容提交的《同意销售函》，工行沙坪坝支行在罗小红、伍容购买案涉房屋前，已知晓并同意金阳华英达对案涉房屋进行销售。虽然罗小红、伍容仅能提交《同意销售函》的复印件，但该函系由工行沙坪坝支行向金阳华英达出具，作为原件的持有方，金阳华英达在其出具的《证明》中对前述复印件的来源和真实性亦明确予以确认。同时，根据已经发生法律效力的（2020）渝01执异291号执行裁定书，亦认定工行沙坪坝支行同意金阳华英达对外销售案涉房屋。据此，可以认定在向罗小红、伍容出售案涉房屋前，金阳华英达已取得抵押权人工行沙坪坝支行的同意。 其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，工行沙坪坝支行同意金阳华英达销售案涉房屋，实质就是放弃对房屋的抵押权而追求抵押物的价款转让金，故案涉房屋出售后，工行沙坪坝支行不再享有案涉房屋的抵押权，其不能以金阳华英达未偿还债务的行为对抗罗小红、伍容要求履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，应当协助罗小红、伍容办理案涉房屋的注销抵押的登记手续。 再者，虽然华融资产提出，其已经受让了工行沙坪坝支行的全部债权，且根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押权人可以向受让人主张抵押权。对此本院认为，第一，华融资产未到庭，其与工行沙坪坝支行之间的债权转让情况无法核实；第二，即便债权转让确已完成，且真实、合法、有效，但根据《房屋信息摘要3》，案涉房屋登记的抵押权人仍为工行沙坪坝支行，依照《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，仍应由工行沙坪坝支行协助办理注销登记手续；第三，《中华人民共和国民法典》尚未实施,华融资产主张本案适用尚未实施的法律规定亦缺乏依据。据此，华融资产的上述抗辩主张不能成立，本院不予支持。 综上，罗小红、伍容前述注销案涉房屋的抵押登记的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 （二）关于办理房屋所有权转移登记。根据前述查明的事实，罗小红、伍容已经履行了案涉房屋买卖合同约定的义务，其有权主张金阳华英达按约履行协助过户义务。而前述抵押登记注销后，案涉房屋办理过户手续的阻却因素亦告消除，金阳华英达应当按照约定协助罗小红、伍容办理案涉房屋所有权转移登记手续，故本院对罗小红、伍容的该项诉请予以支持。 综上，罗小红、伍容的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、成都金阳华英达置业有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行于本判决生效之日起十日内办理注销成都市青羊区培华路399号×栋×层×号、×栋×层×号、×栋×层×号房屋的抵押登记手续； 二、成都金阳华英达置业有限公司于前述第一项抵押登记注销后十日内协助罗小红、伍容将成都市青羊区培华路399号×栋×层×号、×栋×层×号、×栋×层×号房屋的不动产权过户登记至罗小红、伍容名下。 案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由成都金阳华英达置业有限公司及中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  袁丽雅 人民陪审员  陈永琳 人民陪审员  蔡秀云 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  杨一帆 书 记 员  童 宇