新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新4002民初4484号 原告：韦锡川，男，1976年1月16日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：陈新，新疆任远律师事务所律师。原告：王花花，女，1978年5月6日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：韦锡川，系王花花丈夫。委托诉讼代理人：陈新，新疆任远律师事务所律师。被告：伊犁方圆房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市政府新区二路以东方圆丽景家园新建11号综合楼3层301号商铺。法定代表人：朱恒锋，该公司的总经理。委托诉讼代理人：张萍霞，新疆西创律师事务所律师。原告韦锡川、王花花与被告伊犁方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦锡川及其委托诉讼代理人陈新、原告王花花的委托诉讼代理人韦锡川、陈新，被告方圆公司的委托诉讼代理人张萍霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦锡川、王花花向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金56,800元（2019年6月30日起至2020年4月30日止逾期交房违约金24,400元；房屋未达到交付使用条件违约金8,000元；商铺临街××街公共道路未达到交付条件违约金24,400元）；2、判令被告向原告赔偿商铺因用途受限导致的预期利益损失160,000元（按年损失5000元，房屋使用至2052年，共32年，预期利益损失5000元×32年=160,000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月25日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于伊宁市××区商铺，原告分别于2018年4月25日将首付款500,000元（含订金10,000元）、2018年6月7日将贷款300,000元汇入被告账户，原告完全履行了购房款800,000元的付款义务。被告存在以下违约行为与事实：一是交付时间逾期。合同约定房屋交付期限为2019年6月30日，实际交房时间为2020年5月1日，共逾期305天。按《合同》第十一条约定，逾期超过90天以上，出卖方应按买受人已付房款总价日万分之一支付违约金，计算至实际交房之日止。二是交付条件违约。被告向原告交付的房屋与《合同》载明的交付条件不一致，原告购买商品房买卖合同目的不能完全实现。根据合同约定：交付房屋未达到交付使用条件时，出卖人应向买受人一次性支付房屋已付价款的1％违约金。同时，原告所处步行街至2020年5月份才基本完工，出卖方存在违约行为，出卖方应从合同约定最后交付期的第二天至实际交付之日止，按总价款的日万分之一向买受人支付违约金。因房屋达不到交付条件已成无法改变的事实，按照公平交易原则，出售人应向买受人赔偿商铺因用途受限导致预期既得利益损失。原告多次就上述事项向被告提出协商解决办法，被告均不予理会，维护原告的合法权益，故至法院，请求依法支持原告主张。原告韦锡川、王花花当庭变更第二项诉讼请求为，请求判令被告继续履行合同，安装烟道达到餐饮使用功能。被告方圆公司辩称，商品房买卖合同约定的交房时间为2019年6月30日，被告在2019年9月份通知交房，被告迟延通知交房时间仅为3个月。被告迟延交房的原因为不可抗力原因，由于2017年政府拆迁滞后没有按时完成拆迁工作，而该项目一期消防、暖气、给排水等管道建设，必须从3户未拆迁的房屋位置经过，直到2018年10月才与未拆迁户达成拆迁协议。合同约定的竣工日期2017年11月20日，应顺延至2018年10月，因此交房时间应当顺延一年，故被告在2020年6月之前交房不存在违约。合同约定的房屋用途仅为商业，无法确定原告购房目的为经营餐饮。且原告已将房屋出租给他人经营美容院。房屋符合约定的商业用途，不存在原告所述的用途受限导致的逾期利益损失。原告已办理交房手续，在交房时没有提出任何关于迟延交房或用途的问题，原告计算损失的标准也没有任何依据，被告已按约定完成交付义务，不应承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，原告韦锡川、王花花与被告方圆公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告韦锡川、王花花购买被告方圆公司开发的位于伊宁市××综合楼××号房屋，房屋总价款为800,000元，交房日期为2019年6月30日，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续。买受人在收到书面通知后10日内，办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十一条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按本合同第八条规定的期限和条件交付，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年6月30日上、下水达到正常使用条件；2019年6月30日前公共绿地及小区内非市政道路完工。出卖人在交付房屋时已经具备主合同第八条规定的交付条件，买受人单方认为房屋存在质量问题影响入住而拒绝接受房屋的应在主合同第八条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式的、有效的检验报告，若质量检验报告认定存在质量不合格，出卖人按照合同约定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的质量问题。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款。2020年4月30日涉案房屋交付并使用。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、收据、发票及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方应按照约定合同约定全面履行合同义务，合同中明确约定涉案房屋应于2019年6月30日前交付原告。因双方对涉案房屋交付时间产生争议，被告应承担举证责任，但被告未提供证据证明，则承担举证不利的后果，故涉案房屋交付时间确认以原告主张的2020年4月30日止为准。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，政府没有按时完成拆迁工作不属于不可抗力，故对被告认为逾期交房是因为政府没有按时完成拆迁工作造成的辩称本院不予支持。被告未按合同约定时间交房，已构成违约，应承担相应违约责任。关于逾期交房违约金数额的问题。双方在案涉《商品房买卖合同》约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。方圆公司认为双方约定的违约金标准过高，请求法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。原告也未举证证实，方圆公司逾期交房给其造成的具体损失。本院综合考虑合同履行情况、房屋市场价值、当事人的实际损失、当地房地产市场经营环境状态、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额为10,000元。关于原告主张涉案房屋未达到交付使用条件的问题。双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并未书面约定具体排烟道安装和水管道规格。原告也未举证证实双方就案涉房屋存在过排烟道安装及水管道安装具体规格的约定。原告虽提交家乡好优样广场业态图照片打印件证明涉案房屋应用于餐饮经营，但上述内容并不构成要约，宣传资料对于买受人应为要约邀请。且根据补充协议约定，买受人如认为房屋存在质量问题，应当提交检验报告，否则不存在影响买受人入住的质量问题，原告并未举证涉案房屋存在质量问题的检验报告，其也已办理入住使用手续。故本院对原告主张的未达到交房使用条件支付违约金及安装烟道的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于商铺临××街公共道路未达到交付条件的问题。原告向本院提交的照片打印件并未显示出具时间及地点，故无法判断出是否符合合同约定的公共服务及其他配套设施完工日期。原告应承担举证不能的法律后果。故本院对原告主张的商铺临××街公共道路未达到交付条件支付违约金24,400元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁方圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韦锡川、王花花支付逾期交房违约金10,000元；二、驳回原告韦锡川、王花花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取610元，由原告韦锡川、王花花负担585元，被告伊犁方圆房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 员 赵延青二〇二〇年十二月十五日书 记 员 李贝蓓