湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1382民初3506号原告：曾国雄，男，1973年5月27日出生，汉族，住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：龚济舟，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李X，湖南宇能律师事务所律师。被告：湖南安泰恒胜房地产开发有限公司，住所地湖南省涟源市石马山镇牛车边居委会。法定代表人：吴侃，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭志仁，湖南真理律师事务所律师。第三人：周少勇，男，1974年8月14日出生，汉族，住涟源市蓝田办事处交通路市。原告曾国雄与被告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司（以下简称“被告”）、第三人周少勇商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾国雄及其委托诉讼代理人龚济舟、李X，被告的法定代表人吴侃及其委托诉讼代理人谭志仁，第三人周少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾国雄向本院提出诉讼请求：1、由被告履行《商品房买卖合同》，将涉案的两套房屋（合同房号为：涟源市御景花园0003幢1205房号、1304房号）交付给原告，并办理房屋不动产登记手续；2、由被告向原告交付逾期交房的违约金369075.12元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司的答辩要点：1、原告的陈述不符合客观事实；2、本案的基本事实是2015年12月9日原、被告签订了商品房买卖合同，在该合同中约定：签订合同后当日一次性支付全部房款，同时约定如未按合同支付房款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同后，买受人在5日内按照累计应付款的2%支付违约金。合同签订后，原告未履行义务。被告在2018年底恢复涉案项目的正常施工，原告向被告提出履行合同，因事隔多年，原告严重违约，未按涉案合同的履行，其诉讼请求缺乏基本的事实和条件，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人周少勇述称，2014年3月，其和曾国雄一起去承包“御景花园”的消防工程，被告因资金困难，向周少勇和曾国雄借钱，曾国雄出了50万元转给周少勇，周少勇出了50万元，共计100万元，通过周少勇转给了被告，被告向周少勇出具了借条，后来因整个项目停工，消防工程也没做了，周少勇和曾国雄多次要被告还款，至2015年12月，被告的法定代表人吴侃要周少勇和曾国雄拿房子抵债，2015年12月9日双方签订了《商品房买卖合同》，约定以借款本息抵扣相应的房款，第三人周少勇当时也选了两套，但房子还未交付。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2014年3月25日，原告曾国雄向第三人周少勇分别转账10万元、40万元，共计50万元，第三人周少勇收到原告曾国雄50万元后立即向被告的法定代表人吴侃的账户转账100万元，被告作为借款人向第三人周少勇出具内容为“今借到周少勇人民币壹佰万元（￥1000000）借款用途说明：月息2.5%按季付息时间一年”的借据，被告在该借据的借款人处盖章，吴侃在该借据的借款人处签字，同时，第三人周少勇在该借据上载明：“注，此壹佰万元为周少勇、曾国雄两人共同去御景花园做消防工程借给吴侃，两人各出资伍拾万元整”。2015年12月9日，原告曾国雄作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号为247的《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的丘号：03020005，幢号：0003，房号：1304，建筑面积：118.57㎡，成交金额：390688元，买受人于2015年12月9日一次性支付该商品房全部价款，如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。同时该合同约定出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，买受人因其自身原因未能按时付清房款等特殊原因的出卖人可以据实予以延期。出卖人除上述特殊原因外，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照月息1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。同日，原告曾国雄作为买受人与被告作为出卖人又签订了合同编号为248的《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的丘号：03020005，幢号：0003，房号：1205，建筑面积：118.57㎡，成交金额：387131元。另外，该合同约定的交付方式、违约责任等内容与双方签订的合同编号为247的《商品房买卖合同》的内容一致。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括如下：一、原、被告之间的民间借贷关系是否成立，如果成立，借款金额是多少。本院认为，借款合同系实践性合同，生效需具备两个条件，一是借贷双方之间就借款达成借款合意，二是贷款人向借款人交付借款。本案中，第三人周少勇在被告向其出具借款100万元的借据上载明其中50万元属于原告曾国雄出借，被告当时并未反对，视为原、被告双方具有借款合意；原告曾国雄通过第三人周少勇向被告的法定代表人吴侃转账50万元，原告向被告实际交付了借款金额。因此，原、被告双方之间的民间借贷关系成立。虽然被告对第三人周少勇转账100万元给其法定代表人吴侃的法律关系有异议，但是结合其向第三人周少勇出具借款100万元的借据，视为其对该转账行为的认可，可以认定该100万元系双方之间的借款。另外，虽然被告的法定代表人吴侃在庭审中陈述其已经偿还了该100万元的借款，但未提供还款的相关依据予以佐证，本院对其抗辩理由，不予采纳。综上，原、被告之间的借贷关系成立，借款金额为50万元。二、原、被告之间的民间借贷关系是否转化为以物抵债的商品房买卖合同关系。本院认为，被告向原告借款50万元，约定月利率为2.5%，借期一年，到期未偿还。原、被告双方于2015年12月9日签订了合同编号为247的《商品房买卖合同》及合同编号为248的《商品房买卖合同》，其成交金额分别390688元、387131元，共计777819元。截至2015年12月9日，被告尚欠原告借款本息为755833元（其中本金50万元，利息255833元：以借款本金50万元为基数按月利率2.5%从2014年3月25日计算至2015年12月9日）。被告在未提供其他证据证明其已经偿还借款的情况下，收回借据并与原告签订成交金额与借款本息相当的两份《商品房买卖合同》，并约定签订合同的当天全款付房款，且被告与第三人周少勇无其它经济往来的事实等进行综合分析，原、被告之间达成以物抵债的《商品房买卖合同》具有高度盖然性，应当视为原、被告之间的民间借贷关系已经转化为以物抵债的商品房买卖合同关系。判决理由与结果本院认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人要求交付的，如不存在恶意损害第三人合法权益等情形，人民依法应予支持。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》在借款到期之后，属于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，系双方当事人的真实意思表示，且不存在恶意损害第三人合法权益等情形，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受到保护，被告未按约定于2016年6月30日前向原告履行交付房屋义务，已构成违约。故对原告要求被告向其交付涟源市御景花园0003幢1205号房屋、1304号房屋并办理房屋不动产登记的诉讼请求，本院予以支持；二、关于原告要求被告支付逾期交房违约金369075.12元的诉讼请求，因原告尚有购房款21986元（777819元-755833元）未付清，且原告的购房款系由其出借的借款本金与利息折抵，已经包含了利息，再由被告承担违约金明显责任过重，不符合公平原则，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同》约定向原告曾国雄交付涟源市御景花园0003幢1205号房屋、1304号房屋，并协助原告曾国雄办理房屋不动产登记手续；二、驳回原告曾国雄的其他诉讼请求。本案受理费3418元，由原告曾国雄负担3338元，被告湖南安泰恒胜房地产开发有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员  易清二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘益代理书记员  梁琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。