黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0184民初2566号原告哈尔滨贵夫人皮草广场。住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区新阳路338号。负责人：于长江、刘颂，该个体工商户经营者。委托代理人王晓升，该公司员工。委托代理人李丹，黑龙江李丹律师事务所律师。被告刘国清，女，1967年1月11日生，汉族，个体，住黑龙江省五常市。被告沈忠云，女，1968年3月23日生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。委托代理人张红伟，男，1970年3月13日生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区（社区推荐）。第三人黑龙江省必先公司贸易有限公司.住所地黑龙江省哈尔滨市道里区恒祥家园1层1号。法定代表人宋要琳，职务经理。原告哈尔滨贵夫人皮草广场（以下简称贵夫人皮草）诉被告刘国清、沈忠云、第三人黑龙江省必先公司贸易有限公司（以下简称必先公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告贵夫人皮草的委托代理人王晓升、李丹，被告刘国清、被告沈忠云的委托代理人张红伟到庭参加了诉讼，第三人必先公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月19日，第三人必先公司代原告与二被告签订《房屋租赁合同》及《室内设备及装饰转让协议》，由原告实际租赁使用该房屋。该合同第一条约定，“本协议所出租的房屋为商服用房，位于黑龙江省××市××镇××街糖酒综合楼二层。具体为：刘国清名下的房产，产权证号：五房权证字第××号，对应建筑面积200平方米；2、刘国清名下的房产，产权证号：五房权东证字第00053488号，对应建筑面积125.28平方米；沈忠云名下的房产，产权证号：五房权证字第××号，对应建筑面积300平方米。上述三个房产证对应的商服房相邻，共用同一个们进出，甲方同意出租给乙方”。第二条约定，“租赁期5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日”。第六条约定，“租赁期间甲方应确保乙方合法使用所租赁的房屋，如因甲方原因所致房屋被法院查封或者出现因甲方原因影响乙方经营的情形，由甲方负责清除影响”。第九条约定，“1、违反本合同任何约定的均视为根本违约。2、甲乙双方违反本合同的任何约定，甲乙双方有权立即解除合同，如给对方造成其他损失的，据实赔偿”。2017年9月20日又签订了补充协议。2018年8月中旬，董秋野因与沈忠云对租赁房屋有争议，董秋野将房屋的门撬开占据房屋至今，事发后，原告立即通知二被告，让二被告及时解决纠纷，将租赁房屋交给原告使用，以免影响原告正常营业及造成损失。由于二被告违约未能将房屋交给原告使用，致使原告不能实现合同目的。上述事实，有五常市公安局【2018】100号不予行政处罚决定书确认。原告依据《房屋租赁合同》和《合同法》的规定，要求法院判令：一、解除与二被告于2015年8月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月20日签订的《口头协议》；二、二被告返还市内设备及装饰转让款20万元，押金1万元依照约定退还；三、二被告赔偿原告不能经营期间的经营损失暂计10万元、装修损失17.08万元；四、诉讼费由二被告承担。被告沈忠云辩称，我并没有和原告签订合同，是和必先公司签订的合同，起诉方是原告，我方和原告没有租赁关系和合同，因此原告主体资格不适合，无权起诉。二被告对出租房屋拥有无可置疑的产权，同必先公司公司签订房屋租赁合同后，原告已经经营使用了三年，如果因经营不善等原因要求解除合同，双方可以协商在原告原样返还房屋的基础上，商量解除合同；二被告在此纠纷中无过错。原告到9月份还在商量房费，后期一直未给我房费，认为原告与案外人董秋野之间有勾结，原告应该向董秋野等人主张权利。被告刘国清辩称，我并没有和原告签订合同，是和必先公司签订的合同，原告没有权利起诉我，关于损失的意见，我的意见和沈忠云一样。我们和原告签订合同是前三年一年一给房费，第三年到期后，原告没有给付我们房款，原告说2018年8月份房子被占了，我们在外地，具体情况不清楚，也和我们无关，到9月份还在商量房费，后期一直未给我房费。原告为证实其主张的事实，向法庭提供如下证据，并当庭举示：一、房屋租赁合同、档案查询证明、五房权证字第××号、第××号、五房权证东字第××号房屋所有权证书、室内设备及装饰转让协议书、沈忠云、刘国清身份证复印件及必先公司的企业信用信息公示报告。证明：2015年8月19日，第三人必先公司代原告与二被告签订《房屋租赁合同》及《室内设备及装饰转让协议书》，由原告实际租赁使用案涉房屋，年租金为20万，租赁期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。五常市房产住宅局档案室出具证明案涉房屋中的300平方米房屋所有权人是沈忠云。于泽是必先公司的法定代表人，同时也是原告公司在五常店的负责人。2、房屋租赁合同第六条10规定，“租赁期间，甲方应确保乙方合法使用所租赁的房屋，如因甲方原因所致房屋被法院查封或者出现因甲方原因影响乙方经营的情形，由甲方负责消除影响”；第九条约定，“1、违反本合同任何约定的均视为根本违约。2、甲乙双方违反本合同的任何约定，甲乙双方有权立即解除合同，如给对方造成其他损失的，据实赔偿”。3、室内设备及装饰转让协议款的50万元，实际就是变相提高的租金。上述证据经质证，二被告提出对企业信用信息报告不知情，对其他证据无异议。经合议庭评议，上述证据为证实房屋租赁合同的原始凭证及约定的合同解除情形、违约责任等方面的内容、证实二被告房屋产权的相关凭证及证明，对此二被告均无异议，应予采信；室内设备及装饰转让协议书，由刘国清与必先公司签订，内容为：刘国清将自有房屋面积325平方米，另300平方米也由刘国清租用，现转租给乙方，在转租合同签订时乙方承租之房已经带有相应的装饰及相关设施设备，就此，与乙方达成协议：乙方购买承租房屋总面积对应的装饰及相关设施设备，转让价格为50万元，乙方将转让费汇入刘国清指定账户。对以上内容二被告并无异议，应予采信。对于必先共公司的企业信用信息报告，系来源于国家企业信用信息公示系统，来源合法、客观真实，应予采信。另经本院询问被告该房屋现状，二被告承认案涉房屋被案外人董秋野以房屋产权为该人为由，自2018年8月份占用至今。对原、被告一致的陈述，本院予以采信。二、2017年9月20日补充协议、于涛的证明一份及身份证复印件、交通银行结算业务申请书（复印件）、账户交易明细及客户回单。证明：二被告认可原告承租案涉房屋的事实，因二被告对付款方式有争议，2017年9月20日，原、被告协商变更付款方式。于涛是原告公司的员工，受原告的指示于2015年9月29日汇给于泽50万元、2015年11月4日汇给宋要宇50万元，该二人转交给二被告2015年租金20万元、押金1万元、室内设备及装饰转让款50万元；2016年9月8日汇给刘国清20万元房租费；2017年10月10日汇给沈忠云96000元、刘国清10400元房租费。该组证据经质证，二被告提出异议：我们是和必先公司签订的合同，没有和原告有任何的合同联系，后续的手续都是和必先公司的手续，和原告没有任何关系。补充协议上的贵夫人的章是后盖的，我们不知情，签协议的时候没有盖章。经合议庭评议，原告所举上述证据，被告对其真实性并未提出异议，对其真实性应予采信；关于被告是与必先公司还是原告存在合同关系，应结合本案其他证据及事实综合予以认定；另经本庭询问被告谁是承租人，被告沈忠云称，与必先公司签的合同，使用人是贵夫人皮草，对原、被告一致的陈述应予采信。三、五常市公安局五公（巡礼）不罚决字（2018）1006号不予行政处罚决定书一份（打印）、照片两张、光盘一份。证明：2018年8月中旬，董秋野因与沈忠云对租赁房屋有争议，董秋野将租赁房屋的门撬开后，占据房屋至今，并将水暖件摆满室内，原告无法正常营业。沈忠云在报案时称：“自己承租给贵夫人皮草使用的房屋被董秋野撬开”。据此能够确认原告与二被告存在房屋租赁合同关系。事发后，原告立即通知二被告。沈忠云报警后，五常市公安局认定案涉房屋被董秋野撬开，并认为董秋野与沈忠云对房屋存在争议，二人房屋面积重叠，作出不予行政处罚决定书。照片显示水暖件在案涉房屋内堆放的事实；光盘除显示上述两张照片的相同内容外，还有通话录音九份（详见证据六）。上述证据经质证，被告刘国清称，对报案的事实和照片没有异议，办案的时候是和王总一起去的，王总说他是贵夫人皮草的。被告沈忠云称，公安局没有权利对房子的争议作出认定，我的房子是通过法院拍卖取得的，有产权证，产权明晰，和董秋野没有关系。上述证据经合议庭评议，原告所举上述证据，是为证实原告承租的案涉房屋，于2018年8月中旬被案外人董秋野因与被告沈忠云存在产权争议，将案涉房屋撬开并占用的事实，对此二被告未提出异议，故对上述证据应予采信。四、解除合同通知书两份、国内挂号信函及收据、EMS快递回执及妥投信息。证明：基于董秋野占有案涉房屋的事实一直持续，二被告未能将房屋交给原告使用，致使原告不能实现合同目的，2018年10月17日、2018年10月27日原告分两次通过邮寄的方式邮寄解除合同通知书，内容是原告依据《房屋租赁合同》第六条10和第九条1、2的约定即《合同法》第93、94条的规定，解除原、被告之间于2015年8月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月20日签订的《补充协议》；返还室内设备及装饰转让款20万元；押金1万元依照约定退还；赔偿原告不能经营期间的经营损失、装修损失及其他实际损失。二被告已经收到解除合同通知书。上述证据经质证，被告刘国清提出：接到过通知。我们没有过错，不同意解除合同；房费没得到，因为当时必先公司在租房子的时候，到房产调过档，确认了房屋面积，签合同的是必先公司，解除合同的是贵夫人皮草，没法答复。被告沈忠云提出：案涉房屋产权明确，必先公司或贵夫人和二被告签订合同，合理合法，受法律保护，在原告受损害时，原告应当合理的主张权利；如果要解除合同，必须先原样返还房屋，原告来和二被告纠缠是不合理的；原告称2018年8月份被强占，为何9月份还说要给房费，第二条就说被占用不合理。现在怀疑原告和第三人（董秋野）有串通，推卸责任，以此为由解除合同。当时和王总说不同意解除合同，我们没有过错，如果要解除合同，需要提前两个月提出申请。我们是和必先公司签订的合同，没有和原告有任何的合同联系，原告也谈不到解除合同。上述证据经合议庭评议认为，原告所举证据，是为证实原告曾向被告提出解除合同、要求赔偿损失的事实，对此二被告并无异议，应予采信；至于原告是否有权利主张解除合同，需根据本案其他证据、事实综合予以认定。五、原告公司员工王晓升于刘国清、沈忠云的微信聊天记录。证明：原告的员工于2017年10月17日通过微信告知刘国清、沈忠云解除合同通知，二被告均在微信中承认收到了书面的解除合同通知书。经质证，被告刘国清提出，微信聊天是2018年9月份的事，质证意见与上一个证据质证意见相同；被告沈忠云提出：原告8月中旬发现的撬门，9月份才让我们提供银行卡说要转让房费，如果要解除合同，必须先要原样返还房屋，质证意见同上一个证据的质证意见。上述证据经合议庭评议，原告所举该组证据，是为证实二被告收到了原告发出的解除合同的通知书，对此二被告并无异议，应予采信；关于是否能够解除合同，需结合其他证据、事实综合予以认定。六、原告员工王晓升于刘国清、沈忠云、董秋野的电话录音（媒体载体见原告提供的证据三光盘）。证明：1、与刘国清的电话录音（即通话录音三、九），证实第一，原告知道董秋野撬门占据案涉房屋后及时告诉刘国清，要求刘国清及时解决纠纷，原告可以恢复正常营业，并且刘国清知道自沈忠云取得房屋所有权证后，与董秋野之间对案涉房屋一直有纠纷。第二，刘国清承认收到了解除合同通知书，原告工作人员说解除合同后，要求刘国清配合把原告的东西拉回来时，刘国清表示同意并派人前往。2、与沈忠云的通话录音（即通话录音四、五、七、八），证实第一，原告知道董秋野撬门占据案涉房屋后，及时告诉沈忠云，要求沈忠云及时解决纠纷，原告可以恢复正常营业，并且沈忠云知道董秋野一直对案涉房屋主张权利；第二，沈忠云承认收到了解除合同通知书，当原告工作人员说解除合同后，要求沈忠云配合把原告的东西拉走时，沈忠云表示同意，同时同意返还兑店费，即室内设备及装饰转让款。3、与董秋野的电话录音（即通话录音一、二、六）证实董秋野因与二被告有纠纷，并且持有法院的判决，所以撬门进入并占据案涉房屋。上述证据经质证，被告刘国清提出：我们知道所租的房子在卖皮革，但是租的时候没说干什么，只是必先公司租赁。被告沈忠云提出，我们租赁合同是和必先公司签订的，现在原告使用与我们无关，那是原告和必先公司之间的事情，没有给我们书面通知。上述证据经合议庭评议，原告举该组证据，是为证实原告在案涉房屋被占后，已经将事情原由告知被告，对此二被告并无异议，应予采信。七、五常市人民法院（2016）黑0184民初52号判决书、哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3735号民事裁定书、黑龙江省收费公路同行费票据4张。证明：该份证据是2018年10月30日董秋野给原告工作人员的，可以证实自原告承租案涉房屋后，刘国清与董秋野对案涉房屋存在纠纷，并且刘国清知道沈忠云取得房屋所有权证后，与董秋野之间对案涉房屋一直有纠纷。该组证据经质证，被告刘国清提出：对证据的真实性无异议，当时去房产调档，该房屋产权是我和沈忠云所有，没有董秋野等三人的关系。被告沈忠云提出：房子不是董秋野的，是沈忠云的。上述证据经合议庭评议认为，原告举该组证据，是为证实案外人董秋野与被告刘国清对案涉房屋因产权问题发生过民事诉讼，存在纠纷，对此二被告并无异议，对原告提供的该证据应予采信。八、黑龙江广播电视台2016年、2017年、2018年广告代理协议及汇款凭证、广告发布合同及交通银行客户回单。证实：原告在黑龙江省电台和电视台为哈尔滨贵夫人皮草进行宣传每年花费大量的广告费，2016年的广告费用145万，2017年的广告费用234万，2018年的广告费用为10,108,710元，该费用属于原告的经营损失，原告要求二被告赔偿10万元，仅仅是象征性的赔偿，并不是原告的全部经营损失。该组证据经质证，二被告提出异议：与被告无关。该组证据经合议庭评议，原告所举的广告发布合同及广告费用等内容与原告欲证实的原告因租赁纠纷产生的实际经营损失之间无必然的因果关系，在无其他证据佐证的情况下，原告所举该组证据不能证明待证事实，不予采信。九、店面、室内装修合同及收据证明：2015年原告承租案涉房屋后花费装修费427000元，现二被告违约，应赔偿原告应解除合同后二年不能使用房屋的装修损失170800元。该组证据经质证，二被告提出异议：和我们无关，我们无过错，不承担任何责任。经合议庭评议，原告所举该组证据，为装修合同及收据，是为证实原告因承租被告房屋花费装修费用的情况，证据来源合法、客观真实，被告虽提出与被告无关，但并未提供相反的证据否认其真实性，应予采信。十、授权委托书及王晓升的身份证一份。证实：王晓升是原告公司的员工，他的言行可以代表贵夫人皮草。经质证，二被告提出异议：与我们无关。经合议庭评议，二被告对王晓升为原告单位工作人员并未提出异议，应予采信。十一、2018年11月30日五常市人民法院庭审笔录证明：二被告承认收到过解除合同的通知书，并且收到原告给付的室内设计和装修款50万元及2015年、2016年、2017年的租金。经质证，被告刘国清无异议，被告沈忠云对该事实无异议，但提出该50万元是打给刘国清的。经本庭询问，二被告共认：该装修款系被告刘国清收到，因为原告该房屋装修等费用均是刘国清支出。经合议庭评议，对原、被告无争议的事实，应予采信。十二、2019年3月7日哈尔滨市中级人民法院询问笔录。证实:第三人必先公司在原二审中对贵夫人皮草上诉状的上诉请求无异议，并承认宋要宇是代表贵夫人租的二被告的房屋，钱是贵夫人给的。经质证，被告沈忠云对该证据无异议，被告刘国清称未到场不知道。经合议庭评议，该证据为二审庭审笔录中第三人必先公司承认的部分事实，对此被告未提出异议，证据来源合法、客观真实，应予采信。被告刘国清为证实其主张的事实，向法庭提供如下证据，并当庭举示：2018年9月10日手机短信截图打印件一份，证实贵夫人皮草王总与刘国清同电话，索要银行账号转房租费的事情经过和时间。经质证，原告提出：对该份证据的真实性无异议，对其合法性和与案件的关联性有异议：除了刘国清本人的两条信息之外，并没有原告公司工作人员的任何回答，证明不了被告的主张，从该份证据的首部显示王总的字样，恰恰能够证明案涉房屋是原告承租的，否则没有理由给原告的员工发送账号信息；原告是听占据房子的人说是8月中旬被撬门的，原告及时通知了二被告，正因为上述问题没有解决，原告行使合同法的抗辩权，可以不支付租金。经合议庭评议，被告提供的该证据为短信的内容，体现为账号、户名，但没有是否履行的相关内容，故该证据与合同是否履行无必然的因果关系，不能证明案件事实，不予采信。被告沈忠云为证实其主张的事实，向法庭提供如下证据并当庭举示：一、沈忠云的房屋所有权证一份，黑（2016）五常市不动产权第0001609号，该不动产权证载明，房屋坐落：五常镇东方红街糖酒综合楼1栋2层14502283号，产权取得时间2015年5月27日，发证时间2016年6月12日。拟证实房屋所有权人的信息，产权明确，合理合法。经质证，原告对证据的真实性无异议，该房产沈忠云的取得，自认是经过法院拍卖得到的，但据董秋野说，是董秋野他们三个人共有的，不是被告拍卖而来的，办理房产证时，房产局已经告知该房屋有争议，导致董秋野等三人与二被告一直有诉讼纠纷；二被告对此情况是明知的，但没有将该情况告知原告。被告所举该证据，为房产部门颁发的房屋权属证明，对其真实性原告并无异议，对其真实性应予采信；被告以此证实，该案涉房屋产权明确，但不能仅以此证据证实该房没有产权纠纷，故对该证据的真实性应予采信，对证明的问题不予采信。二、租房合同一份，内容与原告提供的证据一中的“房屋租赁合同”一致，拟证实签订的合同是与必先公司签的。经质证，合同真实，但我方与被告所持有的合同并不完全一致，原告提交的合同上面有二被告的按印，第三条第三项有刘国清的付款账号，这两项被告的合同上没有，但是被告提交的合同上显示签订的日期是2015年8月19日，这个我们的合同上没有，时间是对的。经合议庭评议，被告提供的该证据与原告手中所持的合同基本内容相同，虽略有不同，原告表示认可，对该证据应予采信。三、沈忠云龙江银行账号短信打印件一份，拟证实九月份王忠与沈忠云通话，索要银行账号转房租费的事情经过和时间。经质证，原告提出异议：证据显示不了是谁和谁发的短信，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，除了信息内容外，并没有原告公司工作人员的任何回答，证明不了被告的主张；原告是听占据房子的人说是8月中旬被撬门的，原告及时通知了二被告，正因为上述问题没有解决，原告才行使合同法的抗辩权，可以不支付租金；若是被告认为是和必先公司签订的合同，就不应该向原告提供银行账号。经合议庭评议，原告所举该证据，为短信显示的银行账号，但证据本身并不能证实是否支付租金或证实合同是否实际履行，不能证明待证事实，不予采信。四、哈尔滨市中级人民法院（2015）哈行初字第121号行政裁定书一份、黑龙江省高级人民法院（2019）黑行终117号行政裁定书一份。拟证实：沈忠云的房屋产权明确，合理合法。经质证，原告对证据的真实性无异议，但提出：该两份证据，恰恰能够证明沈忠云明知案涉房产与案外人有争议，而未告知原告，存在过错。诉讼时间是2015年，虽然判决时间是2018年，在签订房屋租赁合同之前，沈忠云就已经知情；该两份证据可以证明沈忠云存在过错，违反了签订的租赁合同的第六条第十项的预定，被告应当承担赔偿责任。经合议庭评议，被告所举该组证据，内容为董秋野、赵香兰、李淑娟三人，因与沈忠云的产权存在争议，要求撤销五常市房产住宅局为沈忠云颁发的1501002148号房屋所有权证（案涉房屋），哈尔滨市中级人民法院经过审理，以原告诉请不属于行政诉讼受案范围为由，裁定驳回了董秋野等三人的起诉，后三人不服该裁定，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。从证据内容看，董秋野等三人因为产权争议，认为五常市房产住宅局为沈忠云颁发的房屋所有权证不合法，应予撤销，人民法院经过审理，认为董秋野等三人的诉请不属于人民法院行政诉讼受案范围，而裁定驳回起诉，属于程序上的审理，未对沈忠云的产权进行实体审查，亦未作出论断，故被告以此证据作为证实被告房屋产权，根据不足，不予采信；原告提出的该证据能证实董秋野等人与沈忠云有产权争议的事实，从该两份裁定的诉讼原由中已经明确列明，正是因为产权争议，才引发的诉讼，故该异议成立，应予采信。经审理查明，2015年8月19日，第三人必先公司贸易有限公司（乙方）与被告刘国清、沈忠云（甲方）签订《房屋租赁合同》及《室内设备及装饰转让协议》，由原告实际租赁使用该房屋。《房屋租赁合同》第一条约定，“本协议所出租的房屋为商服用房，位于黑龙江省××市××镇××街糖酒综合楼二层，具体为：刘国清名下的房产，产权证号：五房权证字第××号，对应建筑面积200平方米；2、刘国清名下的房产，产权证号：五房权东证字第00053488号，对应建筑面积125.28平方米；沈忠云名下的房产，原产权证号：五房权证字第××号，对应建筑面积300平方米，沈忠云后办理房屋所有权证一份，不动产权证号为：黑（2016）五常市不动产权第0001609号，该不动产权证载明，房屋坐落：五常镇东方红街糖酒综合楼1栋2层14502283号，产权取得时间2015年5月27日，发证时间2016年6月12日，上述三个房产证对应的商服房相邻，共用同一个们进出，甲方同意出租给乙方”；第二条约定，“租赁期5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日”；第六条3约定，甲方收乙方押金壹万元，乙方退房时，结清第五条所述所有费用，交还钥匙后，由甲方无息退还乙方押金一万元；第六条10约定，“租赁期间甲方应确保乙方合法使用所租赁的房屋，如因甲方原因所致房屋被法院查封或者出现因甲方原因影响乙方经营的情形，由甲方负责清除影响”；第九条约定，“1、违反本合同任何约定的均视为根本违约。2、甲乙双方违反本合同的任何约定，甲乙双方有权立即解除合同，如给对方造成其他损失的，据实赔偿”；当天，必先公司与刘国清签订《室内设备及装饰转让协议书》一份，确定被告房屋租赁的同时，将室内设备及装饰作价50万元，由乙方（必先公司）交付刘国清，后此款由原告经由必先公司交付给被告刘国清。上述《房屋租赁合同签订后》，原告开始实际承租、使用二被告的上述房屋。其间，2015年原告给付二被告2015年房租20万元，2016年9月8日汇给刘国清2016年房租费20万元；2017年9月20日，二被告与原告签订补充协议一份，协议内容为，在遵守2015年8月15日房屋租赁合同的基础上，对租金支付方式作出如下修改：原定的年租金20万元汇入刘国清账户，变更为10.4万元汇入刘国清账户，另9.6万元汇入沈忠云账户；后原告于2017年10月10日汇给沈忠云96000元、刘国清10400元2017年房租费。另查明：2015年原告经由必先公司给付二被告房租费20万元，2016年9月8日汇款给被告刘国清房租费20万元，原告交付的室内设备和装修款50万元，由被告刘国清收得，并未给付沈忠云；本案庭审中，被告沈忠云承认与第三人必先公司签订的房屋租赁合同，承租人是贵夫人皮草。2015年，案外人董秋野与赵香兰、李淑娟三人因与沈忠云对案涉房屋（原产权证号五房权证字第××号）存在产权争议，以五常市房产住宅局违法颁发房屋所有权证为由，向哈尔滨市中级人民法院提起行政诉讼，要求五常市房产住宅局撤销为沈忠云颁发的上述房屋所有权证。哈尔滨市中级人民法院于2018年10月10日以原告起诉不属于行政诉讼受案范围为由，下达（2015）哈行初字第121号行政裁定书，裁定驳回董秋野、赵香兰、李淑娟的起诉。后董秋野等三人不服该裁定，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2019年5月7日作出（2019）黑行终117号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。2018年8月中旬，案外人董秋野因与沈忠云对租赁房屋产权有争议，董秋野将房屋的门撬开占据房屋至今。事发后，经原告通知二被告，被告沈忠云向五常市公安局报案，报案时称“自己承租给贵夫人皮草使用的房屋被董秋野撬开”，五常市公安局经过侦查查明董秋野与沈忠云房屋存在争议，二人房屋面积重叠，认为董秋野违法事实不能成立，因此于2018年9月25日下达了五公（巡礼）不罚决字（2018）1006号不予行政处罚决定书。2018年10月，原告向二被告分别下达了《解除合同通知书》，该通知书中，原告提出：2018年8月中旬董秋野因与沈忠云对租赁房屋有争议，董秋野将租赁房屋的门撬开后占据房屋至今，事发后我公司立即通知你，让你及时解决纠纷，将租赁房屋交给我公司使用，以免影响我公司正常营业及造成损失，现董秋野占有租赁房屋事实持续两个多月，由于你方违约未能将房屋交给我公司使用，致使我公司不能实现合同目的，基于上述事实，特书面通知解除双方于2015年8月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月20日签订的《补充协议》，并要求返还室内设备及装饰转让款20万元，押金1万元依约定退还，赔偿不能经营的经济损失50万元及装休损失12万元及其他损失（数额确定后明确），二被告均已收到上述《解除合同通知书》。现原告诉至本院，以二被告违约未能将房屋交给原告使用，致使原告不能实现合同目的为由，依据《房屋租赁合同》和《合同法》的规定，要求法院判令：一、解除与二被告于2015年8月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月20日签订的《补充协议》；二、二被告返还市内设备及装饰转让款20万元，押金1万元依照约定退还；三、二被告赔偿原告不能经营期间的经营损失暂计10万元、装修损失17.08万元；四、诉讼费由二被告承担。本院认为，本案原告起诉被告，要求与被告解除房屋租赁合同，赔偿因被告违约造成原告的经济损失，结合本案案情，双方争议焦点为：第一，原、被告间是否存在房屋租赁合同关系；第二、被告是否有违约行为或构成违约；第三、原、被告间合同关系是否解除；第四、原告是否发生经济损失以及如何计算损失。第一，原、被告是否存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》规定，法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，二被告虽与第三人必先公司签订《房屋租赁合同》但租赁合同双方的主要义务，是租金的给付和承租房屋的使用。本案租金的给付均是由原告公司交付的被告，被告接受了租金，且也是一直由原告承租、使用被告提供的房屋，原、被告对另一方履行的合同义务均表示接受。以上事实从五常市公安局《不予行政处罚决定书》中沈忠云的自认、庭审中沈忠云的认可、二被告与原告签订的《补充协议》中均能得到证实，本案原告系案涉房屋的实际承租人，原、被告是房屋租赁合同的相对人。二、被告是否有违约行为或构成违约。根据我国合同法规定“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告的《房屋租赁合同》第六条10约定“租赁期间甲方应确保乙方合法使用所租赁的房屋，如因甲方原因所致房屋被法院查封或者出现因甲方原因影响乙方经营的情形，由甲方负责清除影响”。该房屋租赁合同履行期间，2018年8月中旬，案外人董秋野因与被告沈忠云有产权争议，将案涉房屋门撬开，并占用至今，致使原告无法营业。本案中，案涉房屋被占，系因案外人与被告沈忠云的产权纠纷引起，根据原、被告的房屋租赁合同约定，系因被告方的原因导致原告无法经营、继续履行合同，故清除该影响，系被告方的义务，被告没有履行该义务，构成了合同违约，应承担相应的违约责任；被告辩称，被告房屋产权明晰，原告应向案外人董秋野主张权利，故不应该承担违约责任；首先，被告房屋产权是否明确，是被告与案外人之间的法律关系，本案原告在租赁合同关系中享有的仅是使用权，提供房屋的使用权是被告的合同义务；另外，本案原告既不是案涉房屋的产权人，亦与侵占案涉房屋的案外人无法律上或合同上的权利、义务，故被告要求原告自行向侵占房屋的案外人主张排除妨碍，无事实和法律依据，其辩解主张不予支持。被告辩称，原告欲解除合同，需原样返还房屋，因原、被告之间存在的是房屋租赁关系，正常使用案涉房屋，系原告的合同权利，被告要求原告在解除合同时原样返还案涉房屋，既无合同约定，亦无法律根据，其辩解主张不予支持；被告若认为原告在使用房屋过程中有侵犯被告房屋财产权利的行为，可另行主张权利。第三、原、被告间的合同是否解除。根据我国合同法规定，当事人一方依照本法九十四条规定（当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依照该规定，原告在租赁房屋被占，不能履行合同时，已经向二被告发送了解除合同通知书，要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告均已经收到解除合同的通知，并未提出异议或就解除合同的效力进行诉讼或仲裁，该通知已经产生解除合同的效力，原、被告租赁合同已经解除，故原告现要求解除合同的请求不予支持。第四、原告要求的损失如何计算。原告与被告之间的房屋租赁合同签订之初，同时签订《室内设备及装饰转让协议书》一份，即将原告承租房屋的室内设备及装饰一并转让原告，由被告刘国清收取了原告转让款50万元，从被告提供房屋自带的设备及装饰物的性质看，与承租房屋有不可分性、一体性，该转让协议书系《房租租赁合同》的补充协议，该部分转让款系案涉房屋不可分割的组成部分，原告实际承租案涉房屋三年，剩余租赁期限尚未履行，原告主张将剩余年限的转让款退还原告，符合原、被告签订合同的真实目的，不违反诚实信用原则，具有事实依据，亦符合有关法律规定，应予支持；经过审理，原、被告共认，该部分转让款系被告刘国清单独收取，应由被告刘国清给付原告。原告主张被告给付不能经营期间的经济损失10万元，根据我国法律规定“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，本案中，原告举证证实了原告公司近年来广告、宣传等的投入、支出，但仅以此不能证实原告因不能履行合同实际发生的损失，故原告该项诉讼请求证据不足，不予支持；原告主张装修投入的损失17.08万元，虽提供装修合同及收据，但原告已经使用案涉房屋三年，装饰材料发生了损耗，原告所举证据并不能证实现在装饰扣除使用年限的剩余价值，故原告该项诉讼请求证据不足，不予支持；原告主张返还租赁房屋押金1万元，根据原、被告房屋租赁合同第六条3约定：“甲方收取乙方押金壹万元，乙方退房时，结清第五条（水、电、取暖、物业、租赁费等）所述所有费用，交还钥匙后，由甲方无息退还乙方押金壹万元”，根据该条约定，原、被告合同关系尚未解除，亦未进行清算，故该项请求不予支持，可在原、被告清算完毕后，另行主张。综上，原告通过第三人必先公司与二被告签订《房屋租赁合同》，并由原告与二被告签订《补充协议》，承租了二被告的房屋，约定了房屋租赁期间、房租的数额及给付方式，合同已经部分履行；在合同履行期间，案外人董秋野等因与被告沈忠云对案涉房屋存在产权争议，将案涉房屋占用至今，经原告通知被告要求排除妨碍未果，致使合同目的无法实现，被告未能将合同标的交付原告使用，已经构成违约，原告已经向被告下达了解除合同的通知，该合同已经解除；对原告合理并能确认的的经济损失应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘国清返还原告哈尔滨贵夫人皮草广场室内设备及装饰转让款200,000.00元，于判决书生效后立即给付；二、驳回原告哈尔滨贵夫人皮草广场其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000.00元由被告刘国清负担4,300.00元，于判决书生效后立即缴纳，原告自负2,700.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘少东人民陪审员  姜秀艳人民陪审员  吕井云二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  徐 璐