云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1690号上诉人（原审原告）：李德，男，1978年4月28日生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：郭文丽，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张顺元，女，1964年4月25日生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：程宏娇，系被上诉人之女，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李德因与被上诉人张顺元房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。上诉人在起诉前已经通过电话的方式多次想与被上诉人协商解除租赁合同，但被上诉人均避而不谈，上诉人因为疫情的影响无法继续在大理，以微信的方式和寄送律师函的方式向被上诉人告知想要解除合同，由于被告一直不愿协商解除合同，原告无奈才向法院起诉要求解除合同。2.《租赁合同》约定解除条件还有第八条违约金和违约责任中“若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金贰万元”，上诉人在一审中已经明确表示，愿意承担违约责任解除合同，按照《租赁合同》，约定解除条件已经成就，上诉人要求解除《租赁合同》的诉讼请求应当得到支持。3.根据双方签订合同的时间与疫情爆发的时间段可以看出，上诉人刚精心装修完商铺，尚未使用就爆发疫情，装修增加商铺价值的最终目的也无法实现，但被上诉人是商铺的所有权人，装修的受益方仍然是被上诉人。上诉人主张被上诉人对装修进行适当补偿的诉讼请求也应当得到支持。上诉人不是仅因为疫情这一单一原因影响无法经营，还因为2020年上诉人家中爆发洪涝灾害，无力到大理进行经营，租赁合同的目的无法实现。张顺元辩称，一审判决公平合理，最大限度的平衡了双方的利益。在双方没有协商一致的情况下，给予了上诉人两个月租金减免的认定。被上诉人对这个认定是持有异议的。但是在代理人的动员下放弃了上诉，被上诉人的善意，应该得到上诉人的理解和回应。上诉人陈述的合同已经终止履行，并且在2020年5月份搬离，不是事实。真是情况是，上诉人因疫情影响，暂停经营活动，但截至目前没有对案涉租赁物进行任何形式的移交。双方租赁关系目前处在持续状态。考虑到租期即将届满，上诉人的上诉请求已经丧失实际意义。被上诉人希望上诉人认清楚目前的形式，不要再缠诉。李德向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告剩余房租124583.33元（自2020年1月10日起至2020年1月25日的房租，按月租10833.33元除以30天乘以15天计算，共计15天的房租）；3.判令被告退还租房押金2000元；4.判令被告支付原告装修损失18886元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于大理古城玉洱路附82号铺面两间租给乙方做合法经营使用，于本合同生效之日将该房屋交付乙方使用；租期从2020年1月10日起至2021年1月10日止；该房屋所属租期内的租金为130000元；在签署本合同时，乙方向甲方一次性交纳所有房租及租房押金2000元，合计132000元，不按规定缴纳房租的视为违约。合同期满或终止，乙方若无违约，在交清租金、水电费等相关费用后，甲方即可无息退还乙方押金；乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋：（1）擅自转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动；（2）逾期交纳租金；（3）乙方违反相关法律法规；（4）乙方不可使用该出租范围以外甲方的其他场地；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮甲方概不负责；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付租金130000元及押金2000元。次日，被告将租赁房屋交付给原告。2020年1月10日，原告（甲方）与案外人许在伟签订《装修合同》，约定甲方委托乙方对甲方属下需装修的店内装饰进行设计及施工；装修工程款为18886元；完成期限：2020年1月19日至2020年1月25日止，共计15天。一审庭审中，双方均认可每月的租金以10833.33元计算。另查明，2020年3月9日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区恢复接待游客的通知》，载明：“大理古城景区于2020年3月10日12:00起，面向疫情防控低风险地区开放。”一审法院认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行，不得擅自变更或解除合同。本案中，合同签订后，原告按约向被告支付了租金及押金，被告按约向原告交付了房屋。双方在《房屋租赁合同》中约定的解除条件为：“乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋：（1）擅自转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动；（2）逾期交纳租金；（3）乙方违反相关法律法规；（4）乙方不可使用该出租范围以外甲方的其他场地。”双方在履行的过程中，上述解除条件并未成就，原告也未与被告协商一致解除双方签订的合同，其提交的证据也不足以证明其实际搬离了租赁房屋。另，原告的经营在疫情发生后确实存在受疫情防控措施影响的情形，但在国家出台各项有力防控措施后，各行业已陆续恢复经营，大理古城景区于2020年3月10日就恢复了开放，且被告将房屋出租原告需保障的是房屋能否进行经营，这是发挥房屋的使用功能，而能否营利涉及到管理、市场等因素，本次疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了原告开店的消费市场，造成营利目的可能无法实现。房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的是不一样的。结合本次疫情在大理的持续时间、合同的履行情况、本次疫情对合同目的的影响程度，本次新冠肺炎疫情并未导致原告与被告签订的租赁合同的合同目的不能实现，所以对原告要求解除合同的诉请不予支持。同时，鉴于原告在经营过程中确实存在受疫情防控措施影响的情形，酌定减免原告两个月的租金21666.66元（10833.33元×2），以弥补承租人的损失。对原告根据解除合同提出的退还租房押金、支付装修损失的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条规定，判决：一、由被告张顺元于本判决生效之日起十日内返还原告李德租金21666.66元；二、驳回原告李德的其他诉讼请求。案件受理费3209元，减半收取1604.50元，由原告李德负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据A1EMS国内标准快递存单原件一份；A2EMS网上邮件记录查询复印件一份；A3律师函打印件一份。欲证明上诉人于起诉前多次与被上诉人联系协商解除合同，被上诉人收到函件后未积极与上诉人联系，导致上诉人无奈起诉，上诉人已于搬离承租房屋后通过书面通知形式告知被上诉人。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不属于二审新证据，对证据“三性”均不认可，律师函没有签章，一审已查明，在2020年5月16日后上诉人在案涉铺面还有经营活动。本院认为，上诉人提交的律师函形式要件不合法，并且，书面告知解除合同的意向并非解除合同的合意，对上诉人提交的证据不予采信。对一审认定的事实，除上诉人认为一审遗漏认定其已经在2020年5月15日全面搬离案涉铺面，并将案涉铺面全面移交给被上诉人，并书面告知了被上诉人外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议。本院认为，上诉人的异议被上诉人不予认可，上诉人未提交证据证实其异议主张，上诉人的异议不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人在《房屋租赁合同》签订后，均如约履行了合同义务。李德主张解除合同，其应当提交合法有效的证据证实双方已经达成解除合同的合意，或履行合同过程中出现的情况符合法定解除的情形。本案中，李德与张顺元双方并未就合同解除事宜达成一致意见。对于本案合同是否符合法定解除情形问题。李德承租房屋，张顺元亦交付了房屋，新冠病毒疫情的确对李德的经营活动造成影响，但这并不妨碍其管理、使用租赁铺面，并且，根据李德在起诉状中的陈述，其于2020年4月份与张顺元商谈退租事宜，而此前，根据《大理古城景区恢复接待游客的通告》，大理古城景区于2020年3月10日12:00起，已经面向疫情防控低风险地区开放。本案并不存在因不可抗力导致合同目的不能实现问题，本案合同不符合法定解除情形。李德主张依照本案《房屋租赁合同》第八条约定的“若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金二万元”，其可以单方解除合同仅需承担违约金，结合本案情况，现双方租赁合同即将届满，依照此约定解除合同有失公平，故对该主张，不予采纳。故李德关于解除与张顺云签订的《房屋租赁合同》的上诉请求，本院不予支持。一审根据双方合同约定的租赁期限，结合新冠病毒疫情给李德经营活动造成的影响，确定减免两个月的租金并无不当。因本案合同未解除，李德关于返还房租以及押金的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。李德关于张顺云支付装修损失的上诉请求亦无法律依据，不予支持。综上所述，李德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2776元，由上诉人李德负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十九日书记员  李裕昌