河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2608号 上诉人（原审原告）：张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司，住所地张家口市桥西区明德北大街西山底小区3号楼。 法定代表人：陈伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘伟科，河北环都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安洪利，男，1958年3月16日出生，回族，住张家口经济开发区。 上诉人张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人安洪利房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 恒达公司上诉请求：撤销经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1156号民事判决，改判解除双方签订的房屋买卖合同，并支持恒达公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定的安洪利入住并办理相关手续的内容均是在其自行陈述的基础上，没有其他证据佐证，故该项认定内容不具有事实依据，与实际情况不符。安洪利入住案涉房屋时，施工单位并未向恒达公司交工和交付钥匙，安洪利也未能提供恒达公司向业主发放的入住通知书等文件，其除了交付5000元定金及收取了恒达公司发出的催缴费通知外，并没有继续交纳任何的费用，包括业主应当交纳的公共维修资金、契税等。安洪利一直称其将房款与徐志福抵顶了部分材料款和支付了现金，并以此主张支付了全部购房款。对此，恒达公司并不认可，安洪利入住案涉房屋并未经过恒达公司，系通过不正当途径占有，占有期间恒达公司也并不知情。安洪利并未能履行任何义务，拒不付款，一审法院应当对此予以认定，但只字未提，显然认定事实错误，请二审法院予以纠正。在恒达公司与安洪利之间的物权纠纷案件中，生效判决对安洪利主张的货款抵顶购房款的事实均认定不成立，确认了恒达公司享有所有权。因此，案涉房屋的物权并未发生转移，一审法院认定安洪利具有居住权利与生效判决确认的事实严重不符，侵害了恒达公司的财产权利。本案中对争议房屋安洪利没有履行任何的义务，严重违约并持续多年，且在之前的诉讼中亦表示不予付款，这已经给恒达公司造成了一定的经济损失，符合合同法中迟延履行债务致使合同目的不能实现的情形，恒达公司有权解除合同。请二审法院支持恒达公司的上诉请求，纠正一审错误判决。 安洪利答辩称，案涉房屋是在其入住前已经竣工，并且入住时的入住率达到50-60%，房屋钥匙也是从恒达公司的物业部门领取，所以恒达公司称安洪利入住时房屋并未竣工且钥匙也来源不明的说法不能成立。在没有办理入住的情况下，完全不能对水电、燃气等进行办理，所以恒达公司所述的并未开具业主入住证明等内容也是不符合实际的。安洪利支付购房款是通过与徐志福的工程款进行抵顶，并且安洪利支付了部分现金，已经完成了付款义务。安洪利与恒达公司并未签订书面合同，恒达公司要求解除合同的主张不能成立，在安洪利完成了抵顶之后多次找恒达公司的有关人员进行交涉办理手续的问题，但均给出答复是在其与建筑商结算工程款之后对房款予以扣除，再行办理手续。但始终未能予以办理，恒达公司一直在欺骗安洪利。之前所有诉讼对恒达公司的主张均没有支持，所以其不论以何种理由均改变不了房屋已经归安洪利的事实，同时也因为恒达公司的多年不作为，不给办理手续，给安洪利也造成了经济损失，要求其对此承担相应的责任。 恒达公司向一审法院起诉请求：解除其与安洪利的房屋买卖合同；安洪利交还位于张家口经济开发区房屋并立刻搬出；并支付占用房屋损失费用113000元。 一审法院认定事实：2007年10月16日，恒达公司依法取得位于张宣公路西侧、纬二路南侧的居住用地及商业金融用地，后立项为府街庭院小区进行开发建设，并于2008年1月14日取得了《商品房预售许可证》，工程项目于2009年12月竣工验收。京西公司承揽该小区17号楼的建筑施工，徐志福任该施工项目的负责人，安洪利为徐志福工地供应穿线管材料。2009年8月10日，安洪利向恒达公司缴纳了购房定金款5000元，同日恒达公司向安洪利发出房款补缴通知单。安洪利入住该房屋至今。2009年12月15日徐志福（甲方）与安洪利（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：“1、甲方欠乙方的材料款共计120000元，乙方愿意以府街庭院17＃楼1单元103室和甲方的工程款相互过账。楼房的地上面积73.96㎡，单价1600元，合计人民币320000元。2、320000减去120000，剩余200000元，乙方再交甲方70000元，此房就归乙方所有。剩余的130000元待2010年，甲方开工后所需要的材料，乙方必须按照张家口的市场最低价给甲方送货。3、双方必须按照合同，共同遵守合同条款。如甲方所需的材料乙方不能按时到位，乙方必须付给甲方剩余的欠款。4、乙方先交甲方现金70000元后，待25号竣工验收完工后，甲方负责给乙方办理楼房的钥匙等相关所有手续”。2012年4月16日徐志福签署《委托付款书》一份，载明：“今有府街庭院17号楼一单元103室，房价为547000元整，人民币大写（伍拾肆万柒仟元整）由我单位工程款中扣除，特此委托。委托人：京西建设集团第十九项目部徐志福”。2016年8月23日，恒达公司向一审法院提起诉讼，请求判令安洪利立即从侵占的位于张家口经济开发区房屋中搬出，并将房屋返还恒达公司；安洪利支付房屋占用费用65000元。一审法院作出（2016）冀0791民初1118号判决书，驳回了恒达公司的诉讼请求。恒达公司不服判决提起上诉，张家口市中级人民法院经审理，于2017年8月4日作出（2017）冀07民终1653号民事裁定，裁定发回重审。经审理，一审法院作出（2017）冀0791民初1530号民事判决书，判决驳回恒达公司的全部诉讼请求。恒达公司仍不服提起上诉，经审理，张家口市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）冀07民终1693号判决书，判决“一、撤销张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初1530号民事判决书；二、确认张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司对位于张家口经济开发区具有所有权；三、驳回张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”。一审法院认为，恒达公司与安洪利之间对本案所涉房屋的相关权利义务，已经生效法律文书（2018）冀07民终1693号民事判决作出认定，该判决确认安洪利与恒达公司之间缴纳5000元购房款和出具补缴房贷通知单的行为，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，恒达公司对案涉房屋具有所有权。安洪利在双方形成事实上的房屋买卖合同关系后装修入住该房屋至今，并且入住后恒达公司出具业主登记证明，办理了煤气、水电等手续，故恒达公司对安洪利入住房屋是知情的，该房屋买卖合同已经部分履行，合同履行项下剩余房款恒达公司未能收取。恒达公司起诉主张解除房屋买卖合同，判令安洪利向其交还房屋并立即搬出，安洪利支付占用房屋损失费112000元的诉讼请求，因安洪利在案涉房屋居住已达十年之久，依据房屋买卖合同享有的居住使用等权利应予保护，恒达公司基于房屋买卖合同享有的相关权利也可以通过履行合同实现，合同不存在法定解除情形，恒达公司的上述诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。判决：驳回张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，安洪利向恒达公司交付购房定金5000元，恒达公司亦出具剩余房款的催收通知，一审法院认定双方系房屋买卖合同关系，恒达公司、安洪利对此均未提出异议，本院予以确认。恒达公司要求解除其与安洪利之间的房屋买卖合同，应当举证证明安洪利存在违约行为，双方的合同符合法律规定的解除条件。结合本案事实，双方并未订立书面的房屋买卖合同，不存在约定解除合同的事实基础，恒达公司要求解除合同的主张应当以具有《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件作为前提。安洪利取得案涉房屋，系通过与徐志福就货款进行的抵顶。徐志福作为案涉房屋项目工程实际施工的人员，以恒达公司应付的工程款与其拖欠的安洪利的材料款进行了抵顶，安洪利与徐志福签订抵顶协议，并对双方所抵顶款项数额予以确定，此后徐志福又向恒达公司出具委托付款材料，载明对案涉房屋的购房款，由恒达公司在应付的工程款中予以扣除。恒达公司虽然对上述抵顶行为提出异议，但在其就案涉房屋工程与河北京西建设集团有限公司的建设施工合同纠纷案件中，恒达公司将上述抵顶证据予以出示，并要求以该房屋的购房款与工程款进行抵顶，虽在生效判决中对抵顶行为并未予以确认，但能够说明恒达公司对于徐志福以案涉房屋与安洪利进行抵顶的事实知晓，且认可。恒达公司主张其对抵顶事实一直不予认可的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持。基于此，安洪利已经通过与徐志福的抵顶行为完成了交付购房款的义务，虽上述抵顶行为并未得到生效文书的确认，但安洪利在此过程中对工程款争议的事实并不知晓，应当认定为善意相对方，恒达公司认为抵顶尚未实际发生的主张不能对抗安洪利。故恒达公司主张安洪利迟延交付购房款已经根本违约符合法定解除合同条件的上诉理由不能成立，一审法院未予支持并无不当。恒达公司要求安洪利返还房屋及承担占用期间损失的主张均系合同解除所产生的法律后果，因其与安洪利之间的合同并未符合解除条件，故恒达公司的其他诉讼请求不具有事实依据，一审法院未予支持符合法律规定。 综上所述，张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2560元，由张家口市恒达交通房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 田 佳