广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3604号原告：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：张海标，该公司员工。被告：刘华纳，男，1979年8月9日出生，汉族，住广东省茂名市电白区**************，公民身份号码440************41X。原告佛山市******物业管理有限公司（以下简称美居公司）与被告刘华纳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法小额诉讼程序审理。本案在审理过程中，因发现被告刘华纳下落不明，依法转为普通程序审理。本案公开开庭审理时，原告美居公司的委托诉讼代理人张海标到庭参加诉讼，被告刘华纳经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美居公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘华纳向美居公司支付2019年1月至2020年1月期间的物业服务费2455.7元、2018年12月至2019年12月的公摊电费138.7元；2.判令刘华纳支付因拖欠物业服务费产生的违约金1353.86元（以每月所欠物业服务费188.9元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准计算至实际缴清欠款之日止，暂计至2020年1月31日为1353.86元）；3.刘华纳承担本案诉讼费。事实和理由：美居公司于2008年4月成立，通过招投标对三水御江南国际社区提供前期物业管理服务，并在三水区国土城建和水务局、物价局进行了备案。刘华纳于2017年7月24日购买三水御江南国际社区二十区10座1303房，从2019年1月起拖欠物业服务费及公用分摊电费。根据双方签订的《御江南国际社区前期物业管理服务协议》第七条的约定，物业服务费优惠期为1.8元/平方米/月，2017年1月1日起按物业备案收费标准2.3元/平方米/月收取，公共水电费按政府规定分摊。刘华纳应于每月15日前按月交纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。刘华纳的案涉房屋建筑面积为82.14平方米，每月物业服务费为188.9元，故从2019年1月起至2020年1月止，刘华纳共拖欠物业服务费2455.7元。另外，刘华纳拖欠2018年12月至2019年12月的公共分摊电费138.7元。根据《三水御江南国际社区前期物业管理服务协议》第七条约定，刘华纳应以每月所欠物业服务费即188.9元为基数，从欠费次月1日起每逾期一日按3‰的标准向原告美居公司支付违约金，直至欠款实际缴清之日止。经计算，截止至2020年1月31日，刘华纳因欠费共产生违约金1353.86元。综上，美居公司提出本案诉讼，请法院依法判准所诉。刘华纳未作答辩，也未提供任何证据。美居公司在诉讼中提交了如下证据：1.美居公司营业执照复印件、刘华纳身份证复印件各1份，拟证明双方当事人的主体资格；2.物业管理企业收费备案登记表原件1份，拟证明美居公司收取物业服务费的依据及收费标准；3.《前期物业管理服务协议》原件1份，证明双方当事人签订了《前期物业管理服务协议》，明确了双方的权利义务及违约责任；4．业主信息表、不动产权证复印件各1份，证明刘华纳系案涉房屋的业主；5.发票原件1组，拟证明美居公司已向供电部门缴纳了2018年11月至2019年12月期间案涉小区的公共照明电费。本院对美居公司提交的证据认证如下：1.关于证据1中的美居公司营业执照复印件，与国家企业信用信息公示系统（官网）载明的企业信息核对无异，内容真实，故本院予以采信；2.关于证据2，内容真实，且经相关职能部门备案，故本院予以采信；3.关于证据3，协议落款处“甲方签章”一栏有刘华纳的签名，“乙方签章”一栏加盖美居公司的印章，且刘华纳未提出异议，故本院确认其真实性。经审查，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，本院予以采信；4.关于证据1中的刘华纳身份证和证据4，虽均为复印件，但该3份证据可以相互印证，结合证据3，本院确认其真实性，并确认刘华纳于2018年7月左右向原业主于琳琳购买案涉房屋，系案涉房屋的新业主；5.关于证据5，均为供电部门开具，加盖供电部门印章，载明购买人即缴费方为美居公司，故本院予以采信，并确认美居公司已向供电部门交纳案涉小区2018年12月至2019年12月期间的公用电费。根据采信的证据，并结合美居公司的陈述，本院认定如下事实：2018年7月左右，刘华纳向案外人于琳琳购买位于佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十座1303房屋，房屋建筑面积为82.14平方米。2018年7月24日，刘华纳办理了不动产权证。2018年8月24日，刘华纳在美居公司处填写了《业主信息表》，并与美居公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定，由美居公司为刘华纳的上述物业提供前期物业管理服务；物业服务费按房屋建筑面积计算；从2017年1月1日起，按三水区物价部门备案的2.3元/平方米/月收取物业服务费，公共水电费按政府规定另行分摊；被告刘华纳应于每月15日前按月交纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；本协议自双方签字之日起生效，至物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。《前期物业管理服务协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，美居公司为刘华纳提供了物业管理服务，但刘华纳未向原告美居公司支付2019年1月至2020年1月期间的物业服务费以及2018年12月至2019年12月期间的公摊电费138.7元。2011年12月6日，美居公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即御江南国际社区二十区）的物业收费在佛山市三水区国土城建和水务局进行了物业管理企业备案登记。物业管理企业备案登记表主要包括以下内容，物业管理区域：小区名称为御江南国际社区03地块（欣园），建筑面积为196845.42平方米，总户数为1666户；物业收费标准：高层住宅2.3元/平方米/月，车位2.3元/平方米/月，商铺10元/平方米/月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。美居公司与刘华纳签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因协议签订后，美居公司为刘华纳提供了物业管理服务，但刘华纳未依约支付物业服务费。根据协议约定，刘华纳每月应向美居公司支付物业服务费188.9元（2.3元/平方米/月×82.14平方米），故美居公司主张被告刘华纳支付2019年1月至2020年1月期间的物业服务费共2455.7元（188.9元/月×13个月），其主张具有事实和法律依据，本院予以支持。刘华纳未按期支付物业服务费，确实会造成美居公司利息损失，故美居公司主张刘华纳支付违约金合法合理，应予支持。美居公司主张违约金按日3‰的标准计算，虽然符合《前期物业管理服务协议》的约定，但该计算标准明显过高，故本院不予支持。经综合考虑目前的经济形势和本案实际，并参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定违约金按年利率5%计算。因此，违约金的具体计算方式为，以每月尚欠的物业服务费188.9元为基数，分别从欠费次月1日起，按年利率5%计至该笔物业服务费付清之日止。根据《前期物业管理服务协议》约定，公共水电费按政府规定由业主另行分摊，而且，美居公司已向供电部门交纳了小区公共区域的用电电费。故美居公司主张刘华纳支付2018年12月至2019年12月期间的公摊电费138.7元具有事实和合同依据，本院予以支持。刘华纳经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘华纳须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年1月至2020年1月期间的物业服务费共2455.7元及违约金（以每月尚欠的物业服务费188.9元为基数，分别从欠费次月1日起至该笔物业服务费付清之日止，按年利率5%计算）；二、被告刘华纳须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2018年12月至2019年12月期间的公摊电费138.7元；三、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告刘华纳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  甘 冠人民陪审员  邓世颖人民陪审员  卢燕明二〇二〇年十二月十九日书 记 员  陆柏曦