北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4397号原告：中期集团有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外光华路14号1幢01层36号。法定代表人：姜新，董事长。委托诉讼代理人：刘*，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。被告：天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司，住所地天津市开发区第一大街79号泰达MSD-C区四层403号。法定代表人：胡学文，经理。委托诉讼代理人：陈泺同。被告：北京加勒比金钻餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外光华路14号1幢3层2-201室。法定代表人：胡建茹。原告中期集团有限公司（以下简称中期集团公司）与被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司、北京加勒比金钻餐饮管理有限公司（以下一并提及时简称二被告，单独提及时分别称天津加勒比公司、北京加勒比公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任公开开庭进行了审理。中期集团公司之委托诉讼代理人刘*，天津加勒比公司之委托诉讼代理人陈泺同到庭参加了诉讼。北京加勒比公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中期集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中期集团公司与二被告签订的《中期大厦租赁合同》；2.判令二被告支付中期集团公司自2018年3月1日起至合同解除之日止的租金（暂算至2019年9月30日租金为907.6万元）；3.判令二被告支付中期集团公司拖欠电费37.9464万元；4.判令二被告赔偿中期集团公司迟延支付租金违约金（按日万分之五标准，以50.4万元为基数，计算自2017年10月9日起至2018年10月22日止；以30.4万元为基数，计算自2018年10月30日起至2018年11月1日止；以0.4万元为基数，计算自2018年11月2日起至实际支付之日止。按日万分之五标准，以100.8万元为基数，计算自2018年3月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2018年5月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2018年7月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2018年9月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2018年11月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年1月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年3月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年5月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年7月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年9月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2019年11月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2020年1月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2020年3月1日起至实际支付之日止；以100.8万元为基数，计算自2020年5月1日起至实际支付之日止）。事实和理由：2017年9月16日，二被告与中期集团公司签订《中期大厦租赁合同》，约定二被告共同承租中期集团公司所有的中期大厦A座3层房屋，建筑面积2400平方米，租赁期限自2017年9月16日起至2022年9月15日止，月租金50.4万元。合同生效后，中期集团公司依约将房屋交付二被告使用，二被告对房屋进行了装修，并开业经营。二被告于2017年9月12日向中期集团公司支付了保证金50.4万元、装修保证金1万元；2017年9月21日支付了首月租金50.4万元；2018年10月23日支付了20万元、2018年11月2日支付了30万元。之后，虽经中期集团公司多次催缴，但二被告再未支付任何费用。截至2019年9月30日，二被告已欠付租金907.2万元。2019年1月20日，二被告在未告知中期集团公司且未清空房屋内物品的情况下自行停业，人员全部撤离。中期集团公司多方联系，均无法联系到二被告。至此，二被告的行为严重违反了合同约定，使中期集团公司遭受了重大损失。为维护中期集团公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。天津加勒比公司辩称，不同意中期集团公司的全部诉讼请求。天津加勒比公司与中期集团公司签订租赁合同，系因北京加勒比公司还未成立，天津加勒比公司帮助其与中期集团公司签订的，并且借钱给北京加勒比公司租赁房屋。北京加勒比公司与中期集团公司签订合同后，天津加勒比公司与中期集团公司签订的租赁合同应该失效。北京加勒比公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋租赁合同签订情况2017年9月16日，中期集团公司作为出租方，天津加勒比公司作为承租方，就北京市朝阳区建国门外光华路*号*栋A座3层单元（以下就称涉案房屋）租赁事宜，签订《中期大厦租赁合同》约定：租赁期为60个月，自2017年9月16日起至2022年9月15日止，其中，2017年9月16日至2017年12月30日为装修期。月租金为50.4万元，支付方式为每两个月为一个支付周期，首期租金应于签订合同后15个工作日内支付，每期租金应于前一期租金到期日前10个工作日内支付。保证金为50.4万元。出租方有权在租赁期内的任何时间以保证金抵扣承租方应付款项和/或出租方因承租方违约而遭受之直接或间接损失。承租方若有违约，出租方有权书面警告承租方，告知承租方改正，若承租方拒不改正或中途擅自退租的，出租方有权没收承租方的保证金并要求解除合同，解除合同的通知到达承租方时合同解除。出租方仍有其他损失的，承租方还应继续负责赔偿。承租方逾期未足额支付租金、物业服务费或任何其它款项超过付款日15天的，出租方有权解除合同。承租方逾期支付合同项下的任何款项的，应自该款项应付之日起每逾期一天按照逾期付款金额的0.05%向出租方支付违约金，直到全额付清之日止。承租方逾期支付全额租金和/或任何其他款项超过15天的，出租方可立即终止本合同；超过30天，出租方有权在居委会、物业或其他第三方的监督下，清点房屋内的物品并封存房屋，直至承租方支付相关租金及违约金之日止。出租方有权将该房屋出租给他人，同时出租方可委托相关机构对承租方房屋内等价值的物品进行拍卖、变卖、折价后的金额冲抵租金及违约金，如有剩余将返回承租方，同时将封存的其他物品一并返还承租方。如承租方的所有物品处理后仍不足支付租金及违约金的，由承租方在接到出租方通知后三日内补足。承租方支付的款项按照下列顺序使用：支付任何逾期款项的违约金；付清逾期款项；支付合同项下其他到期应付之款项。如在租赁期届满前，除非合同另有约定，承租方未经出租方事先书面同意中途擅自退租的，出租方除有权没收承租方的保证金外，承租方还应向出租方支付违约金，违约金应为根据承租方实际退租之日至合同约定到期日之间的天数乘以日租金计算的金额。若支付的违约金不足以抵付出租方因承租方违约提前终止本合同而发生的损失（包括但不限于该房屋空置期间的租金损失、出租方为引进新租户而支付给中介公司的代理费、出租方给予新租房免租期和/或装修期的租金损失等）的，承租方还应负责赔偿。双方同意各自承担与本合同有关的律师费。2018年1月底，中期集团公司作为出租方，北京加勒比公司作为承租方，就称涉案房屋租赁事宜，签订《中期大厦租赁合同》。该份租赁合同与《中期大厦租赁合同》内容一致。2018年1月30日，天津加勒比公司向中期集团公司提交《消防、安全管理责任书》，承诺对承租区域的消防、安全负责，接受中期集团公司安全检查、监督、管理工作。二、关于相关费用支付情况2017年9月12日，天津加勒比公司向中期集团公司支付保证金50.4万元、装修保证金1万元；2017年9月21日，胡建军向中期集团公司支付租金50.4万元；2018年10月23日，北京加勒比公司向中期集团公司支付2018年2月租金20万元；2018年11月2日，北京加勒比公司向中期集团公司支付2018年2月租金30万元。2018年9月25日、2018年10月15日、2018年10月24日、2018年11月16日，中期集团公司多次向天津加勒比公司发送《催缴函》，要求天津加勒比公司支付2018年2月16日至2018年11月15日期间的费用。三、关于涉案房屋交付情况中期集团公司表示，2017年9月16日，其将涉案房屋交付给天津加勒比公司；天津加勒比公司对此不予认可，表示其系帮助北京加勒比公司租赁涉案房屋，代为办理了租赁手续、交付押金等事宜，并未使用。四、关于涉案房屋使用情况，涉案房屋交付、装修后，用于经营餐厅。天津加勒比公司表示涉案房屋由北京加勒比公司使用。天津加勒比公司曾于2018年3月10日向中期集团公司提交工作联系单，联系涉案房屋三层防火门安装事宜。2018年6月15日，北京加勒比公司法定代表人胡建军向中期集团公司出具授权委托书两份，委托李*、燕*办理物业相关事务。天津加勒比公司表示燕国庆系受其公司股东委托、参与北京加勒比公司筹办工作人员。中期集团公司提交的“大厦各个配电室抄表明细”表显示，李*作为天津加勒比公司员工，多次在该明细表中签字确认。该明细表另显示，2018年6月30日至2018年12月30日期间，涉案房屋尚欠电费347794.8元，其中，2018年12月30日涉案房屋各层电表抄表底数分别为4269、1933、23070、17707、1520。2019年4月1日抄表底数分别为5091、2198、24705、21729、1789。电价为1.2元/度。2018年8月13日、2018年9月26日，中期集团公司两次发函联系天津加勒比公司餐厨垃圾收运、油烟管道清洗等事宜，上述函件由天津加勒比公司员工李*签收。2019年1月底，涉案房屋的实际使用单位未经中期集团公司同意、亦未通知中期集团公司，即自行关闭餐厅。2019年2月初，中期集团公司发现涉案房屋关门停业后，曾与二被告相关人员联系，但联系内容无法核实，此后便未能联系到二被告。涉案房屋内遗留北京加勒比公司部分物品，直至本案开庭之日。期间，涉案房屋曾有人民法院执行等相关部门人员前来核实上述物品。2020年1月7日，中期集团公司以房屋租赁合同纠纷为由，将二被告诉至本院。因二被告未按时应诉，本院经中期集团公司申请于2020年6月4日向二被告公告送达了相关诉讼材料，并定于2020年8月19日开庭。2020年8月10日，天津加勒比公司至本院领取相关诉讼材料。另查，北京加勒比公司于2018年1月25日设立，性质为自然人独资，原股东、法定代表人、经理胡建军持有公司100%股份，后于2019年1月21日退出。胡*原持有天津加勒比公司90%股份，其于2018年12月20日退出；并于2012年10月16日至2018年12月20日期间，担任天津加勒比公司的法定代表人，后自2018年12月20日起担任监事一职。截至本案开庭之日，北京加勒比公司因30起案件，被列为被执行人。该公司工商档案另显示，北京加勒比公司注册地所在房屋的所有权人为中期集团公司，中期集团公司于2017年12月1日向北京市市场监督管理局出具营业场所证明，载明其同意将该地址提供给北京加勒比公司使用。本院认为，中期集团公司与二被告就涉案房屋先后签订两份房屋租赁合同，内容均不违反法律、法规的强制性规定，均属有效。但因中期集团公司与天津加勒比公司签署的合同成立在先，且中期集团公司亦将涉案房屋交付天津加勒比公司，在此情况下，无论北京加勒比公司成立后涉案房屋实际由谁使用，中期集团公司履行的均为其与天津加勒比公司之间签署的房屋租赁合同。因此，以涉案房屋为标的物形成的房屋租赁合同关系之主体，应为中期集团公司与天津加勒比公司。天津加勒比公司作为承租人，应按约履行租赁合同约定的各项义务。天津加勒比公司虽主张其代北京加勒比公司签署租赁合同，但未提交相应证据；且在北京加勒比公司与中期集团公司签署租赁合同前后，其均未与中期集团公司解除或者变更双方之间签订的房屋租赁合同。在此情况下，就中期集团公司所主张的各项诉讼请求，本院分项论述如下：关于解除合同一节。天津加勒比公司作为承租方，未按时向中期集团公司支付租金，构成根本违约，故中期集团公司有权解除合同。因本案诉讼材料于2020年8月3日已向天津加勒比公司送达，故双方的合同应于该日解除。至于中期集团公司与北京加勒比公司签署的租赁合同，本院认为，债务加入又称并存的债务承担，是指原债务人并不脱离原债务关系，而由第三人加入到原存的债务关系中来，与原债务人共同承担对债权人的债务。本案中，北京加勒比公司曾实际使用涉案房屋，亦向中期集团公司支付部分租金，并以其名义就涉案房屋物业等相关事项与中期集团公司进行交涉。北京加勒比公司的上述行为表明，北京加勒比公司已经作为债务加入人加入到中期集团公司与天津加勒比公司签订的房屋租赁合同当中，中期集团公司、天津加勒比公司对北京加勒比公司合同义务人的身份也予以认可。北京加勒比公司部分地履行了承租人的义务，享受了承租人的权利，构成民法上的债务加入。因此，中期集团公司与北京加勒比公司签署的租赁合同应视为北京加勒比公司就债务加入事项的约定。现因中期集团公司与天津加勒比公司签订的、作为主债务的房屋租赁合同已经解除，中期集团公司与北京加勒比公司签署的租赁合同亦应随之解除。解除时间以中期集团公司与天津加勒比公司之间的租赁合同解除时间（2020年8月3日）为准。关于房屋租金一节。租赁合同虽于2020年8月3日解除，但天津加勒比公司应否支付此期间之前的全部租金，对此，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，天津加勒比公司自2018年2月即开始欠付租金，后于2019年1月底搬离涉案房屋，其虽未明确告知中期集团公司不再继续履行租赁合同，但中期集团公司作为理性人，亦应根据上述状况形成合理期待，并做好相应的减损措施。如任由房屋继续空置，不仅将使双方当事人利益受损，且会造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损情况出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的房屋租赁合同合法有效，但也应当解除，而非置涉案合同长期处于僵局状态。中期集团公司在天津加勒比公司根本违约后，未于合理期间内行使合同解除权，其应自负合理期间届满后产生的相应损失。本院综合天津加勒比公司欠付/给付租金时间、搬离涉案房屋实际及合同关于租期、承租方擅自退租之法律后果等相关约定，酌情确定2019年2月1日起四个月内，中期集团公司应行使合同解除权，亦即天津加勒比公司应支付2019年5月31日之前的房屋租金。中期集团公司未及时行使合同解除权，产生相应损失，应由其自行承担。关于迟延支付租金违约金一节。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，租赁合同对逾期支付租金的违约责任虽有约定，但该标准畸高，如按该标准确定违约金数额，将会导致双方权利义务严重失衡。因此，本院综合全案案情，结合合同的实际履行情况、天津加勒比公司的过错程度、中期集团公司的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额为70万元。根据双方约定，天津加勒比公司支付的保证金应先行抵扣违约金，故本院据此确定保证金50.4万元予以抵扣违约金，抵扣后，本院仅在判决主文中载明天津加勒比公司赔偿中期集团公司保证金抵扣不足部分的违约金19.6万元。关于拖欠电费一节。现有证据足以证明天津加勒比公司欠付电费37.9464万元，故对于中期集团公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于北京加勒比公司应否承担责任一节。本院认为，如上所述，北京加勒比公司使用涉案房屋、给付租金等行为，构成债务加入，故其应与天津加勒比公司连带承担给付中期集团公司欠付租金、赔偿违约金的义务。北京加勒比公司经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告中期集团有限公司与被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司于二〇一七年九月十六日签订的《中期大厦租赁合同》、与被告北京加勒比金钻餐饮管理有限公司于二〇一八年一月签订的《中期大厦租赁合同》均于二〇二〇年八月三日解除；二、被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中期集团有限公司租金七百五十六万元；三、被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告中期集团有限公司迟延给付租金违约金十九万六千元；四、被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中期集团有限公司欠付电费三十七万九千四百六十四元；五、被告北京加勒比金钻餐饮管理有限公司对被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司上述第二、三、四项给付义务承担连带责任；六、驳回原告中期集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88505元，由原告中期集团有限公司负担23705元（已交纳），由被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司、北京加勒比金钻餐饮管理有限公司负担64800元（原告中期集团有限公司已预交，被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司、北京加勒比金钻餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中期集团有限公司）。保全费5000元，由被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司、北京加勒比金钻餐饮管理有限公司负担（原告中期集团有限公司已预交，被告天津市开发区加勒比餐饮管理有限公司、北京加勒比金钻餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中期集团有限公司）。公告费560元，由被告北京加勒比金钻餐饮管理有限公司负担（原告中期集团有限公司已预交，被告北京加勒比金钻餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中期集团有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十二月二十七日书记员  段超