河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3068号原告（执行案外人）:高俊峰，男，汉族，1957年11月1日出生，住河南省南阳市宛城区。原告（执行案外人）:金文梅，女，汉族，1960年2月24日出生，住河南省南阳市宛城区。二原告委托代理人高伟，河南梅溪师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）:周庆国，男，汉族，1957年7月15日出生，住南阳市。委托代理人：梁殿武，河南昊宏律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）:王志超，男，汉族，1973年3月2日出生，住南阳市宛城区。第三人（被执行人）:樊叶青，女，汉族，1972年6月20日出生，住南阳市宛城区。原告高俊峰、金文梅诉被告周庆国、第三人王志超、樊叶青案外人执行异议之诉纠纷一案，原告向法院提起诉讼，本院立案受理后，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年9月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高俊峰、金文梅及其委托代理人高伟，被告周庆国及其委托代理人梁殿武、第三人樊叶青到庭参加了诉讼，第三人王志超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高俊峰、金文梅诉称，2014年3月13日，原告高俊峰、金文梅从第三人王志超、樊叶青处购得该房产，并签订了《房屋买卖协议》，购房款45万元也全部交齐，有银行转账记录、取款记录及收据为证，并且已经实际入住，有物业费、垃圾费和燃气费的交费收据，因双方协议约定：于2016年学生毕业被告王志超、樊叶青搬出，原告高俊峰、金文梅才可入住，原告高俊峰、金文梅入住后王志超、樊叶青协助办理变更手续，原告高俊峰、金文梅2016年7月入住后，立即去办理变更手续，因房管局与不动产登记中心正在办理交接手续，无法办理变更登记。被告周庆国与第三人王志超、樊叶青民间借贷纠纷向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中向宛城区人民法院申请财产保全，随后法院作出了（2016）豫1302民初3961号民事裁定书对该房产进行了查封。原告高俊峰、金文梅得知此情况后立即向南阳市宛城区人民法院提出了执行异议之诉，但法院驳回了原告的异议申请。原告高俊峰、金文梅与被告王志超、樊叶青签订《房屋买卖协议》时间早于被告周庆国与第三人王志超、樊叶青发生民间借贷的时间，而且上述房屋未办理过户非买受人自身原因造成的，同时上述房屋原告高俊峰、金文梅装修入住后，已合法占有，被告周庆国无权申请查封并执行。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令终止对南阳市宛城区校场路园林局家属院1号楼3单元301室（房产证号为：宛房权证字第××号）房产的执行。本案诉讼费由被告承担。被告周庆国辩称，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回其诉讼请求。原告当庭叙述的没有办理涉案房产变更手续的理由和诉状上写的明显不一样，这说明原告就没有申请办理变更手续，理由互相矛盾。第三人樊叶青辩称，原告说的是事实，确实是房屋买卖，房子确实卖给了原告，当时先交的定金。7月份卖过了以后当时配合他们去房管局进行办理过户，但因政策原因没有办理过户。因此，被告周庆国不应该执行这个房产。原告高俊峰、金文梅为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组、原告的身份证复印件。证实原告主体身份适格。第二组、执行立案登记表、民事裁定书、协助执行通知书。证实该涉案房产被法院依法查封。第三组、执行裁定书。证实该案案外人已申请过执行异议，被法院裁定驳回。第四组、房屋买卖合同。证实原、被告于2014年3月13日签订房屋买卖合同,约定签订合同之日支付30万元，甲方于2016年学生毕业搬出，乙方才可入住，所以双方协商该房屋优惠30%即45万元。第五组、原告的户口本复印件。证实原告与高源、高鑫的近亲属关系。第六组、信用卡交易明细、农村信用社的取款证明、收据。证实原告已经全额支付了购房款45万元，信用卡转账27万元，2015年4月21日取30000元，2015年11月1日取款10000元，2015年11月8日取款7万元，2016年8月11日取款40000元，与王志超、樊叶青出具的收条时间一致。第七组、垃圾费收据、燃气费收据物业费、水费缴费凭证、联通公司宽带业务受理单。证实原告已经实际入住并占有该房产，宽带业务受理单的时间为2016年7月13日，缴纳水费是从2016年8月份交的，交垃圾费的时间为2016年9月6日，均早于法院查封的时间。第八组、民事调解书。证实原告向法院起诉要求被告协助办理过户手续，因该房产被查封无法办理。被告周庆国对原告高俊峰、金文梅提交的证据质证意见为：第一、二、三组证据：没有异议。第四组证据：1、协议真实性有异议。2、按照协议约定的这个房屋的价格是455000元不是45万元。第五组证据：没有异议。第六组证据：1、信用卡交易明细上不能证明支付给第三人27万元，也不能证明27万元是原告支付。2、金文梅、高俊峰以为其他支付的钱不能认为就是高俊峰、金文梅的钱。3、原告意图是从这些存折上的钱说明是支付给第三人了，这和我们现在的民间支付方式的习惯不符合，没有证据证明这些钱进入到第三人账户了。4、这些数额加到一起也不能全额支付房款。第七组证据：上面显示均是第三人王志超的姓名，即便显示是原告的姓名也不能证明房子已经交付给原告了。第八组证据：可以证明这个房子被查封无法办理，同时也证明这个民事调解书反映出原告和第三人制造了一起虚假诉讼，双方已经知道这个房子被查封了，双方隐瞒了这个事实，不然法院是不会同意在调解书中出现2018年6月5日前办理房屋过户手续。第三人樊叶青对原告高俊峰、金文梅提交的证据质证意见为：第一、二、三、组证据：没有异议。第四组证据：双方互相约定的买卖，455000元，5千元一般都忽略不计了。第五、六组证据：没有异议。第七组证据：房产不过户水电费出来还是我们的。第八组证据：不过户的原因是国家成立不动产局说要出不动产证要等等，然后就造成一系列不和谐的原因。被告周庆国为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组、南阳市政府2016年8月18日关于在市中心城区实施不动产统一登记的公告。证明南阳市实施不动产的时间是在8月19日开始，原告和第三人说7月份入住后立即去办理登记手续因为房管局和不动产局正在办理交接手续，无法办理过户手续这个说法是不能成立的。第二组、2020年8月22日谈话录音一份（29分48秒），3分20秒止4分30秒第三人承认和原告说房子查封了不能过户。证明原告和第三人所说是因房管局和不动产局办理交接手续无法办理手续这个理由是不成立的。原告高俊峰、金文梅对被告周庆国提交的证据质证意见为：第一组证据：证明方向有异议，只能证实在市中心城区实施不动产登记，上面并未具体说房管局和不动产登记中心的交接时间。第二组证据：首先录音关键的地方，上面备注此处有几个字听不清楚，后面写的是孩子上完高中后房子交付给人家，恰好与高俊峰与樊叶青签订的合同相吻合。该录音与本案并不具有关联了，该录音是周庆国与樊叶青之间借款还款的事实。并不能证明高俊峰与樊叶青签订的合同是虚假的。该录音也未说到购房协议的事宜，该录音并不能证明未办理过户是高俊峰造成的。该录音材料的第三页还显示周庆国使用威胁的言语说你不还我们打持久战，故该录音与本案无关。第三人樊叶青对被告周庆国提交的证据质证意见为：第一组证据：正好在我们买卖房子期间造成的没有过户。第二组证据：断断续续的中间他自己也说了听不清，开始他钱也没有给我完，房子这边查封这边卖，你们看着弄吧。我借45万还60万元他还不愿意。钱我接住了是的，我卖给他了，对方当时已经交了一年租金，等我孩子上完高中以后房子卖给他，他们也入住了，问过不动产局以后就往后拖了。后面说的一大堆说的就是借钱这个事，别的都没有什么事。第三人王志超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为放弃举证、质证、辩论等法定权利。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告、第三人举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：本院在审理周庆国与樊叶青民间借贷纠纷一案过程中，因周庆国申请财产保全，本院于2016年9月27日作出（2016）豫1302民初3961号民事裁定书，并于2016年9月28日作出协助执行通知书，查封了樊叶青位于校场路××段南侧（房产证号为：宛房权证字第××号）的房产一套。2017年12月6日，本院作出（2016）豫1302民初3961号民事判决书，判决：一、被告樊叶青、王志超于本判决书生效后十日内偿还原告周庆国借款295480元及利息（利息自2015年2月20日起按月利率15‰计付至款付清之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。后樊叶青、王志超不服该民事判决，提起上诉。2018年3月29日，南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终1378号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决书生效后，樊叶青、王志超未按期履行判决书确定的义务。2018年5月14日，周庆国向本院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执1179号。后高俊峰、金文梅对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年5月26日作出（2020）豫1302执异100号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十六条第二款之规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的对查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人高俊峰、金文梅购买涉案房产后，消极不行使过户登记权利。案外人对案涉房产未办理过户登记自身存在过错。另外，本院查封案涉房产在先，本院作出（2018）豫1302民初3562号民事调解书在查封之后，因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十六条第二款之规定，裁定：驳回案外人高俊峰、金文梅的异议请求。案外人高俊峰、金文梅不服该裁定，遂诉至本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年3月13日，王志超、樊叶青作为甲方（出卖人）与高俊峰、金文梅作为乙方（买受人）签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：“……一、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于校场路园林家属院，位于第1号楼3单元第三层西户，建筑面积104平方米，以房屋所有权证、土地使用权证的面积为准。二、房屋价值和装修价值为大写陆拾伍（万元）小写65.00（万元）。三、双方充分协商，乙方应于签订本合同之日起向甲方支付部分房款大写叁拾（万元）小写30（万元），将于2016年学生毕业甲方搬出，乙方才可入住，将剩余款项交付清。四、由于2016年乙方方可入住该房屋，乙方又提前两年交付定金，所以双方协商到2016年该房屋将以大幅度优惠30％给乙方，并且地上储藏室免费给与。五、甲乙双方签订合同之日起，将该房屋的产权证书、土地使用证书一并交给乙方，甲方在此期间不得再次转让。等乙方入住后甲方协助乙方办理变更手续，由此所产生的费用由乙方承担。……”协议签订后，高俊峰、金文梅提供的银行转账记录显示其女儿高源于2014年3月13日转账270000元（收款人不详），金文梅于2015年4月21日取款30000元，于2015年11月1日取款10000元，高俊峰于2015年11月8日取款6万元，金文梅于2015年11月8日取款1万元，高俊峰于2016年8月11日取款22000元，金文梅于2016年8月11日取款18000元。王志超、樊叶青于2014年3月13日出具收条一份，内容为“今收到房款叁拾万元（27万汇款和3万现金）”。王志超、樊叶青于2015年4月21日出具收条一份，内容为“今收到房款现金叁万元”。王志超、樊叶青于2015年11月8日出具收条一份，内容为“今收到房款现金8万元”。王志超、樊叶青于2016年8月11日出具收条一份，内容为“今收到房款4万元现金”。同时，高俊峰、金文梅提交的2016年9月6日至2017年4月9日的园林家属院管理费收据显示的交费人均是王志超。原告提交的2016年9月8日、2016年11月18日、2017年7月8日的南阳华润燃气有限公司燃气费收据，注明用气地址为南阳市园林处（校场路）1-3-3西室，用户名为王志超。原告提交的2016年8月25日、2016年9月22日、2016年10月22日水费缴费凭证，注明用户地址为园林处北楼，用户名称为王志超，客户确认栏有高俊峰签字。原告提交的2016年7月13日联通公司宽带业务受理单，注明装机地址为南阳市宛城区校场路园林家属院1号楼3单元3楼西户，代理人签字栏为高鑫，客户名称为南草，2016年7月13日、2017年7月14日的发票注明，客户名称为南草。又查明，2018年5月17日，本院作出（2018）豫1302民初3562号民事调解书，调解书内容为：被告王志超、樊叶青于2018年6月5日前协助原告高俊峰、金文梅办理宛城区东关办事处校场路××段南侧1幢3单元301室（房产证号：宛市房权证字第××号）房产相关过户事宜。2019年9月5日，本院作出（2018）豫1302执1179号执行裁定：续行查封被执行人樊叶青位于校场路××段南侧（房产证号为：宛房权证字第××号）的房产一处。本院认为，本案的争议焦点在于原告高俊峰、金文梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，首先，虽然原告高俊峰、金文梅与第三人王志超、樊叶青在法院查封前，于2014年3月13日签订了《房屋买卖协议》，但在约定房屋总价款650000元的前提下，因约定2016年学生毕业，王志超、樊叶青搬出，高俊峰、金文梅才可入住，给予高俊峰、金文梅总房款30%的价格优惠，实收房款450000元，并免费给与地上储藏室，明显与常理不符，也不符合正常的房产交易习惯。其次，原告主张其按合同交纳了合同约定的全部房款450000元，但其提交的270000元的转账记录无法确认收款人信息；其余的180000元房款以现金形式分三次交付，且有其中的30000元没有相关依据，原告高俊峰、金文梅在有第三人王志超、樊叶青银行账户的前提下，仍然以现金付款，明显不符合常理，也无法确定王志超、樊叶青是否实际收到房款。虽然王志超、樊叶青出具了收据证明收到了房款450000元，而案涉房屋按合同约定优惠后的总价款为455000元，与实际金额相比少付了5000元，明显与常理不符。因此，现有证据无法证实在法院查封前高俊峰、金文梅支付了全部房款。再次，原告提供的垃圾费收据、燃气费收据物业费、水费缴费凭证，显示的户主信息均为王志超，并非原告高俊峰、金文梅，其也没有提供原始支付凭证相佐证，故现有证据无法证明原告在法院查封之前已合法占有案涉房屋；最后，原告高俊峰、金文梅从第三人王志超、樊叶青处购买案涉房屋后，明知案涉房屋登记在第三人名下，一直未办理过户登记手续，原告也未提交其在涉案房屋查封前积极行使权利的相关证据，因此，应当认定原告对案涉房产未办理过户登记自身存在过错。而本院作出的（2018）豫1302民初3652号民事调解书在本院查封案涉房产之后，对本案不产生约束力。综上，原告高俊峰、金文梅对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对南阳市宛城区校场路园林局家属院1号楼3单元301室（房产证号为：宛房权证字第××号）房产执行的诉讼请求，缺乏依据，本院不应支持，应依法驳回原告高俊峰、金文梅的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,判决如下:驳回原告高俊峰、金文梅的诉讼请求。案件诉讼费8050元，由原告高俊峰、金文梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁心然审 判 员  郑少强人民陪审员  石长青二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  黄俊铭