广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1269号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司,营业场所：广东省翁源县×××××××××××翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇傑，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司经理。委托诉讼代理人：罗杰，男，该公司经理。被告：杨秀六，男，1977年1月10日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××××××××。被告：杨永花，女，1953年出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××××××××。系被告四杨秀六的母亲。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司(以下简称德馨物业公司)与被告杨秀六、杨永花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人刘学求、罗杰，被告杨秀六到庭参加了诉讼，被告杨永花经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付2017年7月至2020年7月所欠物业服务费6150.51元，滞纳金3559.15元，合计9709.66元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登费、公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县××××××服务企业，被告是翁江新城物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）9709.66元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告杨秀六、杨永花书面答辩称，不同意原告德馨物业公司所有诉讼请求，具体答辩理由如下：物业服务合同无效且德馨物业未提供明确的物业服务，德馨物业无权主张物业服务费；即使认可德馨物业有实际提供物业服务，但德馨物业不仅违法强行进驻服务，在涉案小区业主委员会选聘合法物业后，依然强行服务坚决不退出，恳请法院不予支持德馨物业按照1.5元/平方收取物业费的诉求。如被认定按照1.5元/平方收取则答辩人的权利跟被答辩人的义务不能对等，不符合公平原则。假使答辩人向被答辩人缴纳了相应的1.5元/平方物业费的义务，但却没有得到对等的享受服务的权利，无法行之有效的监督,被答辩人的水平亦无业主委员会代表答辩人监督其运作。被答辩人服务的质量究竟如何，需要可量化服务质量指标和价格的对等。被答辩人违法强行服务，且无法举证其服务水平高于或者持平一般水准，如若支持德馨物业按1.5元/平方收取恐有悖于法理上的公平公正。其次，物业服务费收费标准、以及服务质量标准仍存在巨大争议，更不应支持滞纳金诉求，即使支持，也请求人民法院予以调低滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告德馨物业向法庭提交了下列证据：1.欠费明细表，拟证明被告欠物业费情况;2.催缴通知书图片、催缴欠费公告，拟证明原告已经书面形式进行催缴管理费；3.关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，拟证明原告在小区的管理合法性；4.前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订服务协议；5.前期物业管理服务协议，拟证明开发商与被告就物业服务费支付等问题达成协议；6.被告身份证复印件，拟证明被告身份。对原告提交的证据，被告杨秀六质证意见如下：对证据1、证据2、证据6无异议；对证据3有异议，认为其未委托原告作为物业管理人；对证据4有异议，认为该合同不合法；证据5真实性无异议，但认为该合同其不是与原告签订的，而是与翁江物业签订的。被告杨永花对原告提供的证据未发表质证意见。被告杨秀六、杨永花围绕其答辩意见，未提供任何证据。对于原告德馨物业公司提交的证据，本院认定如下：证据1、证据2、证据6被告杨秀六无异议，被告杨永花未发表质证意见，本院予以确认；对证据3，证据3虽有相关单位的盖章确认，但不能证明原告所要证明的事实“原告在小区的管理合法性”；证据4、证据5符合证据的形式要件，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县×××××××××××，由翁江房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告杨秀六、杨永花系小区5栋1405房的业主。2013年3月25日，被告杨秀六、杨永花（乙方）与开发商（甲方）签订《翁江新城前期物业管理服务协议》，协议约定：“建筑面积109.67平方米…第四条自乙方办理收房手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准（最终以县物价部门批准收费标准为最终收费标准）向甲方委托的物业管理企业交纳。（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；车库、车位每个月30元，杂物间每个每月15元…（四）乙方交纳费用时间：每月7号前…第七条违约责任（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或者其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的5‰按日交纳滞纳金。”。2017年7月1日，原告德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，选聘原告对翁江新城小区实施前期物业管理服务事宜，原告并将该合同分别于2017年9月12日、2019年9月11日向翁源县住房和城乡规划建设局进行了登记备案。另查明，2013年3月29日，开发商翁源县翁江房地产开发有限公司与翁源县翁江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘翁源县翁江物业服务有限公司对小区实施前期物业管理服务事宜。翁源县翁江物业服务有限公司于2017年6月申请撤出对翁江新城小区物业的管理。2017年7月1日，开发商翁源县翁江房地产开发有限公司与被告德馨物业翁源分公司签订《前期物业服务合同》，由原告对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条第一款业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……第四款物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号（每次缴费的具体时间）前交纳。再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁源县翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。被告杨秀六、杨永花在翁江新城5栋1405房的房屋面积为110.82平方米，其自2017年7月起至2020年7月的物业管理费未缴纳。在法庭审理过程中，因原、被告不同意调解，无法进行调解。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于被告应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告为被告提供了服务，被告亦实际上接受了原告提供的物业服务，且被告拖欠原告的物业管理费已经原告书面催收，其仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费。被告现以“原告未提供明确的物业服务、物业服务质量差”等予以抗辩，但未提供相应的证据予以证明，对此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告提交的证据不足以证明其不交物业管理费的抗辩事实。被告称按照1.5元/平方米收取物业费应该调低的问题，因被告没有提供证据证明原告提供的物业服务水平未达到1.5元/平方米的标准,亦无证据证明原告按该标准收取物业费超出了物业管理收费的相关规定，故本院对被告的抗辩，不予采纳。综上，原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告的住房面积为110.82平方米，故被告应向原告交纳的物业管理费为6150.51元（110.82平方米×1.5元/平方米/月×37个月）。二、关于原告诉请被告支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，加之原、被告双方针对德馨物业是否应当撤场存在较大争议，目前权责不明，被告并非无故拒绝缴纳物业管理费,故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，原告的事诉讼请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨秀六、杨永花应于本判决生效之日起五日内支付物业管理费6150.51元给原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司负担10元，被告杨秀六、杨永花负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈卫平二〇二〇年十二月十五日书记员  梁 瑜