黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1102民初1742号原告：黑河市水岸豪庭小区业主委员会，住所地黑河市通江路水岸豪庭小区。负责人：周彬，该委员会主任。委托诉讼代理人：郑茂兴，男，1968年11月10日出生，双晶硅镁有限公司行政文员，现住黑河市。被告：崔立伟，男，1978年10月19日出生，汉族，个体，现住黑河市。委托诉讼代理人：张丹丹，黑龙江庄妍律师事务所律师。原告黑河市水岸豪庭小区业主委员会（以下简称“水岸豪庭业委会”）与被告崔立伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水岸豪庭业委会的负责人周彬及委托诉讼代理人郑茂兴、被告崔立伟及委托诉讼代理人张丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水岸豪庭业委会向本院提出诉讼请求：1．诉求被告依法交纳2018年至2019年物业管理费和滞纳金12,361.12元，其中：2018年的物业管理费5,503元，物业管理费滞纳金1,747.21元（自2019年1月1日至2020年9月29日共635天，按万分之五计算），合计7,250.21元；2019年应交物业费4,503元，物业管理费滞纳金607.91元（自2020年1月1日至2020年9月29日共270天，按万分之五计算），合计5,110.91元，两年共计应缴纳物业管理费和滞纳金12,361.12元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：水岸豪庭小区于2018年开始小区的物业管理施行自治，由小区业委会行使小区物业管理的权利和义务，并负责收取每平方米0.35/月的物业管理费，及每年120元清雪垃圾运输费，被告在2018年至2019年的物业管理费经原告多次催要一直不予交纳，故诉至人民法院，请依法判令被告支付应交纳的小区物业管理费和滞纳金。崔立伟辩称，一、从法律上看，业委会不具备本案诉讼主体资格，主张物业费不符合我国法律规定，应驳回起诉。根据国务院《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业或其他管理人应当具备独立的法人资格，业委会并非具有独立法人资格的企业，其从事物业服务经营违反了《物业管理条例》第十九条关于业委会不得从事经营活动的规定，其行径以一般物业服务人的身份向个别业主主张物业服务费不能适用物业服务合同的法律规定。《物业管理条例》第十五条规定，业委会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。因此，从该规定来看，业主委员会的职责中也无收取物业费的职能。二、从事实上看，小区内不存在物业服务，业主无需支付物业费，故崔立伟不欠付业委会物业费。根据《黑河市城区物业分级管理规定》，水岸豪庭小区属于多层住宅中的三级住宅区，按照相关物业分级管理评定标准，应包含多项义务，如墙面和楼道的修复，并对破损墙面全部粉刷。但事实上，小区并不存在相关的物业服务，一直处于无物业管理的情况，因此业委会并没有实施物业服务行为，它的存在与物业服务没有任何关联，无权收取物业费。三、业委会未经业主大会选举产生，其主体不合法。该业委会未在市房管局等相关部门指导下，同时也未经业主代表通过书面征求小区业主的真实意见选举产生。根据国务院《物业管理条例》规定，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，本小区并未采取上述两种中的任何一种形式，业委会在房管局的备案材料均不真实，其中业主委员会主任、副主任及委员会委员的选票均系虚假伪造的，签名并不是本小区的业主本人，业主大会议事表决签字表中的签名也是伪造的，崔立伟作为业主，对此不知情，没有接到任何通知，因此，该业委会的主体资格完全不合法，进而对业主代表大会讨论、决定的业主自治方案不予认同。四、小区实行业主自治，由业委会代表全体业主行使小区的物业管理和服务，并不是双方真实的意思表示，小区业主对此不知情、不同意。其主张的收费标准无依据，收费起始时间无证据证实。本小区没有召开过业主大会，决定将物业管理工作委托给业委会全面负责。业委会也没有发出决议和公告，告知小区业主该小区的物业管理已正式开始由业主委会进行管理，也没有公布经业主大会表决通过，程序、内容均合法的物业管理费用缴纳标准和办法，没有在小区内进行公示并抄报街道办、房管局物管办、居委会。同时，相关业主与业主委会没有签订《自治协议书》，双方之间不存在物业服务合同，业主并没有同意接受业主委员会的统一协调管理，对自治管理的范围和义务没有相关约定。再有，业委会未提出真实有效的证据证实收费标准及收费起始时间。故双方之间不存在物业服务法律关系。综上所述，请贵院保护被告作为业主的切身权益，维护被告的合法利益，驳回原告的诉讼请求，以示法律的公平公正。本院经审理认定事实如下：1．崔立伟是水岸豪庭的业主，其在水岸豪庭共有8处房产，分别为14单元301（面积162.75平方米）、302（面积152.22平方米）、401（面积162.75平方米）、402（面积152.22平方米）、501（面积162.75平方米）、502（面积152.22平方米）、601（面积211.99平方米）、602（面积152.22平方米）。2018年7月28日，崔立伟缴纳物业费1,000元；2019年3月28日，崔立伟缴纳物业费2,000元。2.2018年5月28日，水岸豪庭业委会张贴决定，该决定载明：东方地产水岸豪庭小区业主委员会与绿洁物业有限公司服务合同已期满，水岸豪庭小区业主委员会在广泛征询业主意见基础上，2018年5月10日召开业主委员会会议研究决定，于2018年6月1日开始管理水岸豪庭小区物业，并提供物业服务，2018年5月31日前设计的水、电等一切费用均由前任物业（绿洁物业有限公司）负担。后水岸豪庭业委会对水岸豪庭小区进行日常物业管理，聘用人员实施保洁等工作，并收取物业费，物业费标准为按建筑面积收取0.35元/平方米/月，每年120元清雪垃圾运输费。2020年6月1日，水岸豪庭业委会将水岸豪庭小区物业委托于景泉物业公司，不再进行管理。3.2008年水岸豪庭小区选举产生业主委员会，由胡景山担任主任，常友、常玉辉、宋祥国、孙义臣、陈永林、周斌担任委员，于2008年4月7日在黑河市房产管理局物业管理站备案。2019年水岸豪庭小区重新选举业主委员会，由周彬担任主任，周立臣、王**担任副主任，邓乃武、付守吉、刘继红、孙湛、宋祥国、李景涛、张慧罡、咸丽艳担任委员，于2019年6月5日在黑河市房屋物业服务站备案。本院认为，2018年6月1日起水岸豪庭小区因与原物业公司服务合同到期，该小区决定实行物业自治，由水岸豪庭业委会为该小区业主提供物业服务，并张贴通知告知了该小区业主。虽然业主委员会存在一些不符合法律规定的情形，但在这种特殊条件下，自小区实行物业自治以来，业主委员会为该小区提供了物业服务，未收到水岸豪庭小区三分之二以上的业主共同口头或者书面通知其暂停物业服务，也未选定新的物业管理公司，且直至本案诉讼时，大部分业主均按已定的收费标准向水岸豪庭业委会交纳物业费，故应认定双方形成事实上的物业服务合同关系。崔立伟接受了业主委员会提供的物业服务，应该交纳物业服务费，故水岸豪庭业委会要求崔立伟交纳物业费的诉讼请求符合法律规定，应予支持；要求崔立伟向其支付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，因双方未约定，故不予支持。崔立伟的辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告崔立伟给付原告黑河市水岸豪庭小区业主委员会自2018年6月1日起至2019年12月31日止的物业费7,296.42元，于本判决生效之日起3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计69.93元，由原告黑河市水岸豪庭业委会有限公司负担44.93元，由被告崔立伟负担25元，与上款一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 杨 洋二〇二〇年十二月二十日书记员 王莹莹