四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10317号 原告（反诉被告）：文强，男，1989年8月15日出生，汉族，住四川省威远县。 原告（反诉被告）：董春容，女，1990年2月19日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：文强（系董春容丈夫），住四川省威远县。 被告（反诉原告）：黄李利，女，1985年10月13日出生，住成都市高新区。 原告文强、董春容与被告黄李利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，被告黄李利于2020年10月19日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年10月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董春容的委托诉讼代理人即文强，黄李利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 文强、董春容向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、黄李利立即腾退返还房屋并将房屋恢复原样及按合同附件2返还房屋附属家电、家具（附属家电、家具等价值约20000元）；3、黄李利支付自2020年5月25日至实际返还房屋之日的房屋占用费，暂计7800元；4、黄李利支付违约金5200元（2600元／月×2）。庭审中，文强、董春容当庭放弃水电费以及物业费的诉讼请求。事实和理由：黄李利于2019年11月13日与文强、董春容签订《房屋租赁合同》，租住文强、董春容位于成都市高新区××路××号××栋××单元××楼××号部分房屋，合同生效日期为2019年11月25日，合同有效期一年。合同约定月租金为2600元，第三次租金支付日期应为2020年5月18日前，但被告一直拖欠不予支付。经催告及2020年5月30日报警经高新区新会展派出所出警上门处理后，黄李利仍未支付租金及搬离房屋，并当面明确表示不会支付接下来的租金、水电费、物业费等费用，也不会搬离房屋。文强、董春容为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。 黄李利辩称，文强、董春容欺诈隐瞒的行为致使租赁合同自始无效，在签订合同前隐瞒了案涉房屋系复式结构且改造成两间独立房屋的事实，并对案涉房屋的供电供水及燃气管道线等房屋相关重要部位进行了改装，致使该房屋本身存在重大安全使用隐患。我已于6月20日实际退出了案涉租赁房屋，家具和家电还在房屋内。文强将房屋设施进行了更改，导致我无法缴纳相应的水电费，文强提交的缴费通知书的费用包含楼上和楼下的费用。合同自始无效，我不存在违约情况。故文强的诉讼请求应予驳回。 同时，黄李利向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人与反诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令被反诉人返还已支付的2019年11月25日-2020年6月24日房屋租金15600元（2600元/月×6个月），退还房屋租金押金2600元，退还已预付的水电气及物业费1000元，赔偿直接经济损失8600元（房屋中介费2600元、搬迁及误工费6000元）；3、判令被反诉人按合同约定支付违约金5200元。事实和理由：2019年11月13日，双方签订了《房屋租赁合同》，由反诉人租赁被反诉人位于成都市高新区天华路77号3栋2层204号，建筑面积为138.81平方米。该合同签订前，被反诉人未就改变房屋原始结构且存在一房两租以及改建户内供电、供水、燃气管道线路等房屋重要相关信息进行告知，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。被反诉人在未经相关部门许可的情况下，私自改拆搭建房屋结构、户内水电管线以及燃气管道，增装户内水/电/燃气能耗计量器表，致使该房屋存在重大安全及使用隐患，不具备法定出租条件，对此造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《成都市房屋租赁管理办法》第十三、十四条规定，应由被反诉人赔偿。被反诉人为提高收益，在未取得相关部门许可的情况下，一房二租，不仅损害国家利益并且造成反诉人无法履行相关费用正常缴纳的义务和权利，根据《住宅内房屋装饰装修管理办法》110号令第六条，应当承担赔偿责任。因被反诉人严重侵害了反诉人的合法权益，故提出反诉。 针对黄李利的反诉诉讼请求，文强辩称，本案案涉房屋不属于法律规定的不能出租的情形，关于反诉人所称欺诈，希望反诉人用证据证明。案涉合同已经生效，反诉人也一直在使用案涉房屋，双方已经履行合同义务，不需要退还租金和押金。反诉人的搬迁和误工损失没有证据印证不应得到支持。如果反诉人主张合同无效，被反诉人不存在违约，没有违约责任，也不应当承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年11月13日，文强、董春容（甲方）与黄李利（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由黄李利承租位于成都市高新区天华路77号盛南领地3幢1单元2楼204号房间，建筑面积为138.81平方米，合同约定的租赁期为一年，自2019年11月25日起至2020年11月24日止。租金每月为2600元，第一期7800元为合同签订后十日内付清，第二期支付日期为2020年2月18日前，此后每三个月支付一次，第三次租金支付日期应为2020年5月18日前。押金为2600元，于签订合同当日支付。租赁期内产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担。《房屋租赁合同》第九条约定：双方协商一致，可以解除合同；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除本合同；乙方不按约定支付租金达十日，或累计欠缴各项费用相当于一个月房屋租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。 合同签订当天，黄李利在房屋附属设施清单上签字确认。在合同签订后，黄李利向文强、董春容支付了2600元押金，两期租金（2019年11月25日至2020年5月25日）共计15600元以及预付水电气费1000元。 2019年11月25日，黄李利到案涉房屋现场查看。 另查明，案涉房屋为上下层复式结构，房屋内有楼梯通往二楼，文强、董春容将一层的楼梯拆迁，将一层单独作为房屋对外出租给黄李利。租赁期间，双方就水电气的读数和交纳问题发生过多次交涉。2020年5月7日，文强向黄李利发手机短信通知给其两天时间搬走，黄李利表示拒绝。2020年5月9日，文强向黄李利发送EMS快递通知其继续履行合同并且结清水电气费及物业费，邮单详情显示该快件到达自提点，黄李利表示未收到过该邮件。2020年5月25日，文强在案涉租赁房屋房门外面张贴了解约通知书，要求与黄李利解除租赁合同，并要求黄李利三日内搬离案涉租赁房屋。2020年6月24日，董春容的哥哥到案涉租赁房屋要求黄李利搬离。庭审中，黄李利陈述其于2020年6月搬离案涉房屋，文强、董春容对是否搬离房屋不清楚。 上述事实有原、被告身份信息材料、《房屋租赁合同》、《房屋附属设施清单》、收据、安居客租房房源信息表、微信聊天记录、短信息、照片以及原、双方当事人当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。 关于双方签订的房屋租金合同的效力。首先，黄李利在签订合同前，对于案涉房屋周边同等地段同等户型的房屋租金应有了解，对于以本案月租金标准租赁的房屋面积应当有所认知；其次，黄李利作为承租人，虽签订合同之后才到案涉房屋进行现场考察，在入住后与出租人就房屋系复式结构、水电费和物业费缴费发生过争议，在租赁期限内缴纳两期租金实际居住的行为，表明其已经对房屋按照现状交付予以认可，对房屋的结构情况已充分了解，但从未向文强、董春容主张过合同无效。且黄李利未提交直接证实本案案涉租赁房屋不符合租赁条件及存在重大安全使用隐患的证据，应当承担举证不能的后果。故本院认为出租人已经履行了交付租赁物的义务；再次，案涉房屋双方均认可系上下两层的复式结构，出租人拆除了房内的楼梯，就该房屋整体而言仅改变了通往二楼的楼梯部分，并未影响到承租人租赁房屋的合同目的不能实现。综上，《房屋租赁合同》系黄李利与文强、董春容双方意思表示一致自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对黄李利要求判令合同无效及要求文强、董春容返还已经支付的房屋租金、赔偿直接经济损失及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于文强、董春容请求判令解除与黄李利签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。文强、董春容在庭审中明确表示是以2020年5月25日向黄李利所租赁房屋张贴《解约通知书》当天因黄李利违约而行使单方解除合同权，其依据是《房屋租赁合同》第九条第四款第二项“乙方欠缴各类费用相当于一个月租金”之规定，主张黄李利违约。在庭审中，文强、董春容自认案涉租赁房屋为合租房屋，在黄李利已经预付了1000元作为水电费、物业费预付款的情况下，文强、董春容并无证据证明黄李利所欠相关费用达到了一个月租金的数额，故其以2020年5月25日《解约通知书》主张解除合同没有事实和法律的依据。本案中，合同履行期内，黄李利在多次接到文强、董春容要求解除合同的通知后，均表示拒绝和反对，应当视为合同双方继续履行，但黄李利也未再按照合同约定继续交纳下一期房屋租金，该行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第九条第四款第一项“不按照约定支付租金达十日”的约定，针对此行为，文强、董春容有权提出解除双方所签订的《房屋租赁合同》。加之黄李利已明确表示其已经搬离了案涉房屋，双方建立租赁合同的基础已不存在，故案涉房屋租赁合同应予以解除，解除的时间应当以2020年9月25日本诉起诉状送达至黄李利时为准，本院对该诉讼请求予以支持。合同解除后，黄李利应当将案涉房屋以租赁时出租人的交付标准进行腾退返还。 关于文强、董春容要求黄李利支付2020年5月25日至开庭之日房屋占用费的诉讼请求。黄李利当庭表示其已经于6月搬离案涉房屋，但搬离时未通知文强、董春容。其作为承租人，在搬离案涉房屋时负有通知出租人的义务，承租人怠于行使通知义务，致使房屋闲置至今的损失，应当由承租人承担，本院黄李利应支付2020年5月25日至合同解除前（2020年9月25日）的房屋租金，即10400元（2600元×4个月），扣除黄李利已经缴纳的房屋押金2600元、预付款1000元后，还应当支付6800元。并按照房屋租金标准支付合同解除后至实际返还房屋止的房屋占用费。 文强、董春容所主张违约金的诉讼请求。本院认为，在合同履行期内，文强、董春容先因水电气费、物业费划分问题与黄李利发生分歧，后又在黄李利已支付租金的租赁期间内多次要求解除合同并要求黄李利搬离，本身存在一定过错，已经影响到双方履行合同的质量，虽然最终由黄李利违反合同约定未再次支付租金的情况下搬离案涉租赁房屋，但与文强、董春容多次要求其搬离的原因存在较大关系，故对违约金的诉讼请求不予支持。 关于黄李利反诉主张退还已支付的押金及预付款。本院已在前述内容中将黄李利交纳的押金和预付款作为房租进行了抵扣，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）文强、董春容与被告（反诉原告）黄李利签订的《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除； 二、被告（反诉原告）黄李利于本判决生效后十日内将位于成都市高新区天华路77号盛南领地3幢1单元2楼204号房间腾退并按照《房屋租赁合同》附件2的标准返还给原告（反诉被告）文强、董春容； 三、被告（反诉原告）黄李利于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）文强、董春容房屋租金6800元，并支付房屋占用费（以2600元/月为标准，从2020年9月25日起计算至黄李利履行上述第二项房屋交付之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）文强、董春容其他的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）黄李利的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费720元，由文强、董春容负担550元，黄李利负担170元；反诉案件受理费313元，由黄李利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月十四日 书记员  陈春梅