黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2764号原告：王国朋，男，1973年2月10日出生，汉族，住大庆市让胡路区，被告：赵云峰，男，1977年1月17日出生，汉族，住大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：张学历，系黑龙江镜丰律师事务所律师。被告：邹忠伟，男，1980年6月20日出生，汉族，住大庆市龙凤区，被告：姜忠涛，男，1984年3月4日出生，汉族，住大庆市让胡路区，原告王国朋诉被告赵云峰、姜忠涛、邹忠伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理，依法由审判员李金霞，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告王国朋、被告赵云峰及其诉讼代理人张学历、姜忠涛、邹忠伟到庭参加诉讼。在2020年9月29日至2020年11月27日期间，经原、被告申请于庭下进行和解，但未和解成功。本案现已审理终结。原告王国朋向本院提出的诉讼请求：1.请求法院判令三被告履行房屋租赁合同缴纳本年度租金100，000元整或按合同约定搬走腾退房屋；2.请求法院判令三被告履行房屋租赁合同人员变更并给付履约保证方式及房屋安全使用保证措施或腾退房屋，赔偿战胜期间使用金和利息及赔偿，由被告违约未及时腾退耽误原告出租房屋的经济损失至房屋租出时止；3.请求判令三被告维修因过早停止供暖而冻坏通住二楼的自来水管线和备用管线及门面已损坏的玻璃；4.被告承担本案诉讼费。2020年12月1日，原告明确诉讼请求为：1.要求三被告给付房屋占用期间费用50，000元（6个月）；2.要求三被告承担诉讼费用；3.要求三被告腾退房屋。事实和理由：2017年3月15日，原告和三被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于大庆市××喇嘛××向荣村卫生所旁已建成二层毛坯楼房（建筑面积约1900平）出租给三被告用于经营餐厅使用，租期自2017年3月15日至2027年6月15日，三被告承租后于2017年3月15日、2018年3月25日、2019年6月8日，由三被告代表承租人邹忠伟分别缴纳了前三年的房屋租金。本年度租期是合同中约定的第四年租期，应于2020年5月31日前缴纳。由于三被告更换经营者代表及发生疫情等原因，被告赵云峰屡次要求降房租，原告多次拒绝，并给出了具体解决方案，被告代表赵云峰不同意。原告通知被告邹忠伟、姜忠涛，其二人称在掌上明珠案值楼经营中撤股，不便参与租金给付事宜。原告多次告知三被告及时按时按合同约定缴纳房租，被告赵云峰以疫情期间生意不好为由拒绝缴纳，并要求降低后两年租金。原告与被告无法达到共识，故诉至法院。被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰答辩称：1、对于原告主张的第一、二项诉讼请求，我方不予认可，本案不涉及给付房屋租金和解除合同的问题。根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原被告之间签订的租赁合同为无效合同，被告没有理由向原告支付房屋租金。2、对于原告主张的第三项诉讼请求于法无据，原告主张的系财产损害案由与本案审理的租赁合同案由不是同一法律关系，不应在本案中一并审理。而且未提供相关证据予以证实。3、本案的事实是2017年3月被告租赁房屋时并不知道涉案房屋没有取得规划许可证的事实，原告对被告说涉案房屋所有权人系原告，涉案房屋肯定能办下来房产证，并承诺尽快办理案涉的产权证书，对被告说我给你到镇上开具一个证明，你拿着证明就可以办理营业执照。但至今案涉房屋一直未取得建设工程规划许可证，也未能办理出产权证书，今年被告想要在营业执照上增加经营范围及增加人员但是因为涉案房屋没有产权证无法达到被告经营酒店的目的，后期被告想进行出兑酒店，也因案涉房屋没有产权证导致他人无法进行相信从而将酒店兑下来，被告无奈才无法继续承租房屋。所以导致租赁合同无效的后果，原告对此是有重大过错的。案涉诉讼并非被告不缴纳租金导致，而是原告无法提供产权证导致，原告不提供房产证影响了被告进行酒店经营的目的，租赁合同无效也影响了被告从事酒店租赁用途和合同的目的。4、根据合同法58条规定，合同无效后，原告应当返还财产或折价补偿，同时应当赔偿被告为经营酒店而前期投入的装修损失（包含材料费、人工费、设备费等费用）。根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告租赁房屋后对房屋进行了装修，经过了原告同意，共计花费费用902，300元。现因合同无效，原告应当赔偿装修损失。6、被告向原告支付了290，000元房屋租金，被告应该为原告出具正规的租房发票。7、被告提出反诉，请求确认租赁合同无效，同时请求原告赔偿被告房屋装修损失暂计为500，000元，具体数额以鉴定为主。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交房屋租赁合同复印件（与原件核对无异议，原件退回）一份、证明原件一份，欲证明我方和三被告于2017年3月15日签订了合同。证明一份，欲证明涉案房屋归原告所有，房产证正在办理中。经质证，被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，关于房屋租赁合同因原告为提交房屋产权证明不能证明涉案房屋系其所有，原告无权处分该房屋，原告与被告赵云峰签订的租赁合同为无效合同，合同无效后，合同内容对双方没有约束力，对于证明，喇嘛甸镇人民政府无权出具涉案房屋所属原告的证明，而证明中也显示只是产权证正在办理，并没有说明能够进行出租和处分，仅证明可以办理工商营业执照使用，出具产权证明的，应是不动产或房产局部门，不应是政府。根据三被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。2.原告提交收据复印件（与原件核对无异议，原件退回）两份，欲证明2018年3月25日被告交付了2018年6月15日至2019年6月15日之间的租金100，000元，2019年6月8日被告交付了2019年6月15日至2020年6月14日的租金100，000元，被告尚未交付第四年度2020年6月15日至2021年6月14日的租金。经质证，被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰对证据真实性及证明问题均没有异议。根据三被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年，原告购买一铁路职工房屋（约1000多平米），后来被水淹而无法居住。原告于2015年在该位置重建房屋（西邻向荣村卫生所，东邻向荣村村长马玉春的商服，北邻火车道，共占地约900平，其中部分占用喇嘛甸镇的临街国有土地和铁路国有土地），但因无合法审批手续至今未取得房屋权属证书。2017年3月15日，原告王国朋与被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方（原告）将其自建的位于喇嘛甸镇一道街向荣村卫生所旁二层毛坯楼房（建筑面积约1900平方米），出租给乙方（三被告）用于经营餐厅使用；二、租期：自2017年3月15日至2027年6月15日；三、签订房屋租赁合同时，乙方（三被告）向甲方交纳租赁定金人民币50，000元；四、房屋租赁金，第一年度租金为90，000元，第二、三、四年度每年租金100，000元，第五、六年度每年租金为120，000元，第七、八、九年度每年租金为150，000元；五、租金交纳方式和时间，……每一年度租金一次性交清，续交租金须在年度租期到达日期前15日至30日为限，缴纳下一年度租金；六、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，房屋租赁定金不予退还，……4、乙方不近期交纳租金；七乙方若对房屋进行装修、改动等，应征得甲方和市场管理部门的同意，费用由乙方承担，装修工程的产权属甲方，乙方在合同期内享有使用权；……九、因此楼房是国有土地建设，手续正在办理中，甲方只能在所在地提供房屋所有权证明给乙方办理营业执照，不能提供其他手续，乙方已知风险，责任自行承担，因此造成的后果、损失与甲方无关。房屋在合同签订日起十日之内提供所有权证明用于乙方办理营业执照，如不能按期提供退还全部租赁定金，合同解除。三被告于2018年3月25日交付2018年6月15日至2019年6月15日期间的租金100，000元，于2019年6月8日交付2019年6月15日至2020年6月14日的租金100，000元。第四年度2020年6月15日至2021年6月14日的租金，被告尚未交付，故原告诉讼至法院。庭审过程中，被告向本院提交反诉状，反诉原告赵云峰在本院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件审理费，也未向本院提出有合理依据减、缓、免申请，本院按反诉原告赵云峰撤回反诉部分的起诉处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案原告就其自建但未取得建设工程规划许可证的房屋与三被告签订的《房屋租赁合同》无效。但原告享有占有利益，被告已经按照约定的用途使用了房屋，应向原告支付占用期间的使用费，本院考虑合同的订立及履行等因素，原告要求参照合同约定的租金标准支付使用费50，000元（2020年6月15日至2020年12月15日）的诉讼请求应予以支持。对于原告要求三被告腾退房屋的诉讼请求，房屋租赁合同无效，承租人负有腾房的义务，故该诉讼请求予以支持。对于三被告庭审中提出反诉，请求确认租赁合同无效，同时要求原告赔偿被告房屋装修损失暂计为500，000元（具体数额以鉴定为准）的诉讼请求。因三被告在本院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，也未向本院提出有合理依据减、缓、免申请，本院按三被告自动撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、之规定，判决如下：一、被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰于本判决生效后十日内给付原告王国朋房屋使用费50，000元（2020年6月15日至2020年12月15日）；二、被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰于本判决生效后三十日内向原告王国朋腾退涉案房屋。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由被告姜忠涛、邹忠伟、赵云峰共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李金霞二〇二〇年十二月十一日书记员  李千慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。