北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初15360号原告：刘晓源，男，1996年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨文国，北京市京师律师事务所律师。被告：苏敏，女，1968年11月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许天怡，北京市滕之信律师事务所律师。被告：康颖，女，1966年8月4日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：游兴红，男，1959年12月5日出生，汉族，住北京市昌平区。原告刘晓源与被告苏敏、康颖，第三人游兴红案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘晓源的委托诉讼代理人杨文国，被告苏敏的委托诉讼代理人张福东、许天怡，第三人游兴红到庭参加了诉讼。被告康颖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓源向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于北京市昌平区×××房屋（×××）的执行，并解除查封；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：刘晓源系肖太凯之子。2014年游兴红、康颖夫妻二人向肖太凯借款500万元，用于公司经营周转。后二人无力还款，经肖太凯多次催要，仍未予以偿还。经协商，二人同意将游兴红、游斯彬所有的，位于北京市昌平区×××房屋出售给刘晓源，将之前借款500万元转为购房款，并对房屋实际进行了交付。由于当时该房屋还没有办理房屋产权证，为了尽快完成过户手续，刘晓源一方于2017年12月26日协助办理了房产证，并承担了相关办证费用。2017年12月29日，肖太凯以游兴红代理人的身份与紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）签订了《财产委托管理服务合同》，将房屋委托给该公司全权管理并代理出租。实际上，租金由肖太凯、刘晓源一方直接收取。在刘晓源一方的不断催促下，2018年1月17日游兴红、游斯彬与刘晓源签订了《存量房屋买卖合同》并办理了网签备案，将房屋出卖给刘晓源，刘晓源一方为此承担了契税，增值税等过户费用。苏敏诉游兴红、康颖、北京诺诗康瀛基因技术股份有限公司（以下简称诺诗康瀛公司）一案，经苏敏申请，法院于2018年1月25日作出（2018）京0114财保25号民事裁定书，2018年1月29日以（2018）京0114执保94号立案执行，于2018年2月5日对位于北京市昌平区×××房屋进行了查封。原告认为，涉案房屋已经由原告购买并占有使用，原告所享有的实体权利足以排除执行，为维护原告合法权益，故起诉。苏敏辩称，不同意原告的诉讼请求，昌平法院在苏敏诉游兴红等人一案中查封本案争议的房产是合法的，所以原告无权要求停止执行及查封行为。对原告自述的借款事实不认可，之前关于这个案件的相关执行异议诉讼中对款项的性质已经说清楚了，当时是肖太凯向诺诗康瀛公司入资。游兴红述称，同意原告的诉讼请求，这笔款项不是借款，房子已经在本案诉讼之前确实和肖太凯办过过户手续，办变更时由于时间上的误差没有办成，实际上房子已经交给了本案原告。查封之前已经做好了所有的变更手续，查封当天去做变更手续时被告知已经被查封。康颖未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：刘晓源出示游兴红出具的落款日期为2014年3月20日的借条一张，载明今向肖太凯借款伍佰万元整，短期用于经营周转，之后尽快归还欠款。对此，游兴红表示借条系其于2017年11月7日出具，出具借条是为了房子办过户方便。肖太凯于2014年3月25日向游兴红转账3000000元，于2014年5月4日向康颖转账2000000元。游兴红认可上述转账记录真实性，但表示款项的用途不是借款，是公司入资款。2017年12月29日，游兴红出具业主授权委托书，委托肖太凯为其代理人，代为办理房屋出租等相关事宜。同日，肖太凯代理委托方（甲方）游兴红与受托方（乙方）紫梧桐公司签订《财产委托管理服务合同》，就昌平区×××房屋出租委托代理进行了约定，其中甲方收取租金的指定账户为肖太凯，开户行中国工商银行北京支行，账号×××；第一年度合同期限自2017年12月30日至2019年2月12日，租金7800元/月；第二年度合同期限自2019年2月13日至2020年2月27日，租金8000元/月；第三年度合同期限自2020年2月28日至2021年3月13日，租金8200元/月。2017年12月31日紫梧桐公司向肖太凯转账23193元、7800元。2018年11月12日紫梧桐公司向肖太凯转账23193元，2019年2月27日紫梧桐公司向肖太凯转账23793元，2019年5月27日紫梧桐公司向肖太凯转账21419元，2019年8月27日、2019年11月27日紫梧桐公司向肖太凯转账23793元，2020年3月26日、2020年6月15日、2020年9月14日紫梧桐公司向肖太凯各转账24393元。2018年1月17日，游兴红基于落款日期为2014年3月20日向肖太凯出具的借条与刘晓源签订存量房网上签约合同；同日，出卖人游兴红、出卖人共有人游斯彬与买受人刘晓源签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为昌平区×××，房屋成交价格120万元，该房屋未设定抵押，买受人不申办抵押贷款；合同中未就房屋交付、权属转移登记日期及付款期限进行明确约定。2018年1月29日，肖太凯为涉案房屋交纳了契税、印花税等税费。税务机关出具了纳税人为刘晓源的税收完税证明。另查，苏敏基于2014年12月29日苏敏与游兴红签订的《协议书》对游兴红、康颖、诺诗康瀛公司提起诉讼。苏敏向本院申请诉前财产保全，本院于2018年1月25日作出（2018）京0114财保25号民事裁定书，裁定冻结游兴红、康颖、诺诗康瀛公司银行存款300万元或查封、扣押相应价值的其他财产。2018年1月29日，本院以（2018）京0114执保94号立案执行，在保全执行过程中，本院依据（2018）京0114财保25号民事裁定书于2018年2月5日查封了涉案房产。刘晓源就此向本院提出书面异议，对涉案房产主张权利，本院受理后于2019年5月7日作出（2019）京0114执异132号执行裁定书，裁定驳回案外人刘晓源的异议请求。2018年12月21日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终8838号民事判决书，认定苏敏向诺诗康瀛公司入资300万元，游兴红与苏敏签订协议书，同意在公司未能按约定上市时向苏敏退还入资款及利息，该协议不违反法律法规的强制性规定，故判令游兴红向苏敏退还入资款并支付相应的利息。再查，京（2017）昌不动产权第0074295号不动产权证书显示房屋坐落昌平区×××，权利人游兴红、游斯彬，共有情况游斯彬50%、游兴红50%。庭审中，肖太凯出庭作证，其陈述游兴红同意出卖涉案房屋给刘晓源，相关税费由肖太凯承担；现涉案房屋已经出租一年多，租金打到肖太凯卡上，实际是刘晓源的；房屋买卖已办理网签备案；肖太凯转给游兴红的500万元系借款，肖太凯做公司监事是因为游兴红、康颖把钱打到肖太凯账上，肖太凯将钱转到公司账上，由肖太凯代游兴红、康颖持股。又查，2016年2月2日，北京诺诗康瀛基因技术股份有限公司召开股东会，同意肖太凯对公司出资200万元，持有公司3.91%的股份。上述事实有借条、银行转账记录、不动产权证书、财产委托管理服务合同、存量房签约查询、存量房屋买卖合同、发票、（2018）京0114财保25号民事裁定书、（2018）京0114执保94号执行裁定书、（2019）京0114执异132号执行裁定书、证人证言及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案中，刘晓源主张其与游兴红签订房屋买卖合同后，游兴红与肖太凯之间的民间借贷法律关系即转变为游兴红与刘晓源之间的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同签订的时间早于苏敏提起诉讼的时间；游兴红已向刘晓源交付房屋，由刘晓源对外出租；刘晓源已经支付完毕购房款，且已经在办理房屋过户登记手续，游兴红对此表示认可，故其对该房屋享有的权利能够排除强制执行。对此本院认为，首先，从案外人执行异议之诉设立的初衷来看，案外人主张排除强制执行，其主张的权利依据一般应为物权、用益物权等权利。此外，对于具有物权性质的权利，在具备了一定条件之后，也可以优先于申请执行人的债权得到保护。本案中，刘晓源主张游兴红系以涉案房屋折抵肖太凯向游兴红、康颖出借的款项，刘晓源虽提供肖太凯向游兴红、康颖转账的凭证，游兴红也出具借条对此予以确认，但游兴红在庭审中陈述肖太凯2014年所转款项为入资款，肖太凯本人出庭陈述游兴红、康颖曾向肖太凯转账，后肖太凯将款项用于对诺诗康瀛公司出资，诺诗康瀛公司的工商登记信息显示2016年肖太凯对诺诗康瀛公司出资200万，故肖太凯与游兴红、康颖之间用房屋所折抵的债权数额不明确，该债权也未经有效的司法确认，真实性待定；即使肖太凯与游兴红、康颖之间的债权债务关系真实，但在刘晓源与游兴红签署的存量房买卖合同并未约定过户时间，房款支付时间，至本院对涉案房屋采取查封措施时尚未办理完毕过户手续，刘晓源、游兴红签订合同的目的系为抵销游兴红、康颖所欠债务，以实现肖太凯对游兴红、康颖的债权，刘晓源与游兴红并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。故在上述情形下，刘晓源所享有的权利性质应系基于合同履行而产生的债权，并不享有物权及物权期待权，与苏敏对游兴红所享有的金钱债权相比，并不享有优先权，故刘晓源提出执行异议的依据不足，本院不予支持。对于刘晓源在法庭辩论终结后向本院提交的鉴定报告、裁判文书，本院认为与本案待证事实无直接关联性，故本院对此不再组织质证。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘晓源的诉讼请求。案件受理费70元，由刘晓源负担，已交纳。公告费（以实际票据为准），由刘晓源负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李红霞人民陪审员  韩淑娟人民陪审员  付 勇二〇二〇年十二月七日法官 助理  朱志磊书 记 员  王 欣