四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4100号 上诉人（原审原告）：四川省南部县金瑞物业管理有限公司，住所地：四川省南部县滨江街道办事处东风路万达小区。 法定代表人：何晋平，经理。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张森，男，1980年8月18日出生，汉族，户籍地为四川省南部县，现住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邱中淳，四川中淳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会，住所地：四川省南部县蜀北大道万达·世纪金花小区二楼。 法定代表人：魏德双，主任。 委托诉讼代理人：邱中淳，四川中淳律师事务所律师。 上诉人四川省南部县金瑞物业管理有限公司（简称金瑞物业公司）因与被上诉人张森、南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金瑞物业公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人物业管理服务费2649元，并自2018年11月1日起至物业管理服务费实际付清之日止，以2649元为基数按日10‰支付上诉人违约金。事实与理由：1.一审判决部分事实认定不清。一审认定“被告提交证据显示负责值班的保安在值班室睡觉，负五楼存在大量垃圾未清运”，该认定与客观事实不符。被上诉人提供的照片不具有真实性、合法性和关联性。假设照片属实，也不能证明负五楼垃圾是上诉人在提供服务期间留存。2020年6月1日后是成都金房物业公司在提供物业服务，不排除是成都金房物业公司在提供服务期间留存。上诉人也从未收到一审认定的南部县房管局发出的《整改通知书》。2.一审适用法律不当，实体处理错误。被上诉人除应支付上诉人物业服务费本金外，还应依法承担违约责任。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，明显错误。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》明确约定被上诉人不按时缴纳物业费，上诉人有权要求被上诉人补缴并从逾期之日起按每日欠费总额的10‰的标准向被上诉人收取违约金。被上诉人未按时缴纳物业费，并与其他业主违法成立业主委员会，并作为其牟利的平台，向上诉人索取办公经费被拒后在小区违法发布《通知》，阻止业主缴纳物业费和车位管理费。被上诉人的行为严重违约，应当依法承担违约责任。 张森、业主委员会辩称，1.上诉人与被上诉人签订的物业合同是格式条款，是单方制定，没有与被上诉人协商一致，是开发商和物业公司强制要求被上诉人必须签订物业合同，才能够签订商品房买卖合同，合同的内容属于霸王条款，并且只约定了被上诉人的违约责任，没有约定上诉人的违约责任，2.上诉人在提供物业服务过程中，没有按照合同的约定提供物业服务。第一，从未向业主公布物业共有部分的收支情况，根据上诉人对共有部分的收益情况，至今上诉人欠全体业主数十万元，严重违反了业主公约；第二，相应的物业服务不到位。长达几年的楼幢垃圾没有清理，有房管部门的整改通知为证，房管部门向业主都送达了的，业主都是知情的。物业人员上班睡觉，没有尽到服务责任，没有实行24小时的值班制度，没有对来访人员进行登记，导致小区部分业主的物品丢失。3.作为第三人，业主委员会不存在违法违规的行为，业主委员会成立于2019年11月3日，根据法律规定，业主委员会享有重新选聘物业服务的权利，作为上诉人，只是提供前期的物业服务，业主委员会成立后，已经告知上诉人，要重新选聘物业，重新协商物业收费，在这种情况下，上诉人还预收2020年的物业服务费，业主委员会为了减少纠纷，防止业主上当受骗，在小区公告暂停缴纳物业费，并不违规，也是为了业主的利益，业主委员会不应承担责任。综上，上诉人没有按照合同约定履行自己的义务，严重损害了被上诉人的权利，被上诉人居于不安抗辩，暂时不缴纳物业费合情合理，上诉人损害被上诉人的利益，收取的水电费也不向相关部门缴纳，导致业主委员会代其缴纳，被上诉人居于不安抗辩权于法有据，请求二审法院维持原判。 金瑞物业公司向一审法院起诉请求：判令张森和业主委员会支付物业管理服务费2649元和自2018年11月1日至物业管理服务费付清之日止以2649元为基数按日利率10‰标准计算的违约金。 一审法院经审理认定事实如下：2014年2月11日，张森、案外人邓春花与案外人四川省南部县万达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：四川省南部县万达房地产开发有限公司将位于四川省南部县住房（面积为113.85平方米）出售给张森、邓春花，商品房交付日期为2015年8月30日前。2016年7月5日，张森（乙方）与金瑞物业公司四川省南部县金瑞物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方为乙方物业提供物业服务；物业服务交费标准为电梯住宅1.3元／平方米／月；甲方通知乙方收房的时间即开始计算收费，交房时先一次性缴纳一年的物业管理服务费，物业管理服务费按全年、半年缴纳，乙方缴纳费用时间为上次服务费到期前的15日至30日内；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为；楼道、电梯间每日清扫，无生活垃圾滞留，无积灰；小区公共区域每日清扫保洁，无明显垃圾留存，环境整洁，路面净，路沿净，垃圾桶净，定期消杀，除四害；实行二十小时值班制；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准，乙方就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的乙方有权要求甲方返还多收费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用和水、电等相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额的10‰的标准向乙方收取违约金，或采取其他措施催收欠款；因甲方同意低于本小区物业服务收费备案标准向业主收取物业管理服务费，乙方同意小区内所有公共部位、公共场所由甲方统一经营和管理，经营收入扣除合理成本费用之外若有赢利归甲方用于补贴物业管理服务费用的开支。之后，张森交纳了2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业费，未交纳2018年11月1日之后的物业费。2019年11月3日，南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会成立。之后，业委会与金瑞物业公司就是否续签物业服务合同以及调整物业费单价进行协商。2019年11月19日，业委会在万达·世纪金花小区张贴《通知》，内容为：“尊敬的万达·世纪金花全体业主：万达·世纪金花委员会在2019年11月3日宣布成立以后。万达·世纪金花的全体业主与前期金瑞物业有限公司解除了物业服务临时合同，至于2020年是哪家物业服务公司进入万达·世纪金花至今未确认，在新的物业服务公司进入世纪金花确认之后，再确认2020年新的物业服务收费标准。在合同没有签订之前，暂停缴纳一切物业服务费用（包括停车费用）。特此通知万达·世纪金花业主委员会2019年11月19日”2020年1月3日，业委会在万达·世纪金花小区张贴《紧急通知》，内容为：“各位业主：因万达·世纪金花小区业主委员会于2019年11月3日正式成立后与前期金瑞物业公司终止了所有服务合同。已通知了停止缴纳一切费用。凡交了2020年物业费的业主，尽快去找金瑞物业退款。因为现在业主委员会没有与任何一家物业服务公司签订服务合同。如果新的物业服务公司进入，定了新的收费标准，现交了2020年物业费的业主，如后续出现了任何状况，请自行负责。因业主委员会多次通知了各位业主，现再次通知，望各位业主慎重！特此通知。万达·世纪金花小区业委会2020年1月3日”因业委会与金瑞物业公司就续签物业服务合同未能协商一致，金瑞物业公司于2020年4月27日退出万达·世纪金花小区，终止了对该小区的物业服务。之后，成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司为万达·世纪金花小区提供物业服务。审理中，张森提交一张成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司出具的金额627元的收据，欲证明其向成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司履行了2020年1月1日至2020年5月31日的物业费。张森提交证据显示负责值班的保安在值班室睡觉，负五楼存在大量垃圾未清运。2020年7月2日，南部县房管局向金瑞物业公司发出《整改通知书》一份，内容为：“四川省南部县金瑞物业管理有限公司：你公司于2020年4月27日退出南部县万达世纪金花小区，但你公司在服务期间收取了住户的装修管理费和建渣清运费却未履行建渣清运责任，对此，我局要求你公司务必做好以下整改工作：1、限于7月12日前，做好世纪金花小区建渣清运工作（如你公司不执行本项整改要求，可按下一项整改要求执行。）；2、与世纪金花小区现物业服务企业做好建渣清运费用清算、交接工作，由现物业服务企业履行世纪金花小区建渣清运责任。如你公司拒不按本通知整改，我局将根据《四川省物业管理条例》相关规定报请县行政执法局对你公司予以处罚，同时，我局对你公司的失信行为计入物业服务企业信用档案。南部县房地产管理局2020年7月2日”金瑞物业公司于2020年8月20日左右花费2万余元对负五楼垃圾进行清运。2020年6月12日，业委会代金瑞物业公司交纳2020年4月产生水费272元。2020年3月23日，业委会代金瑞物业公司交纳2020年3月产生的电费14266.5元。2020年4月30日，业委会代金瑞物业公司交纳2020年4月产生的电费14644.07元。 一审法院认为，金瑞物业公司四川省南部县金瑞物业管理有限公司与张森签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。协议内容对双方均具有约束力，金瑞物业公司有义务向包括张森在内的万达·世纪金花小区全体业主提供符合《前期物业管理服务协议》内容的服务，张森在接受四川省南部县金瑞物业管理有限公司提供物业服务的同时，负有按合同约定支付物业费的义务。由于金瑞物业公司提供物业服务时存在保安值班时睡觉、负五楼大量垃圾未清运、张森的摩托车被盗等问题，张森以《中华人民共和国合同法》第六十八条规定拒绝支付物业费有一定的合理性，但考虑物业服务合同并非普通双务合同，金瑞物业公司收取物业费是整个小区正常运转的基本保障，张森拒交物业费将对金瑞物业公司向小区提供整体物业服务构成潜在威胁，继而损害其他业主合法权益，形成恶性循环，故张森拒交物业费不符合法律、司法解释关于业主在物业服务合同纠纷中抗辩权的规定，也不符合整个小区的整体利益，不应得到支持，故一审法院对金瑞物业公司要求张森支付所欠物业费本金的诉讼请求予以支持。由于四川省南部县万达房地产开发有限公司与张森签订《商品房买卖合同》中约定商品房交付的日期为2015年8月30日前，该日之后，张森所在幢其他业主陆续入住，金瑞物业公司也开始为该幢业主提供物业服务，而物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，而非对业主专有部分物业进行服务，张森在应当接房之日至实际接房之日期间享受了金瑞物业公司提供的对共用部位、共用设施设备的物业服务，则张森是否实际入住均应承担交纳物业费的义务，故一审法院对张森抗辩金瑞物业公司多收了2015年11月1日至2016年7月4日期间物业费的意见不予采纳。由于金瑞物业公司提供物业服务确实存在较大问题，虽然张森不应以此为由拒交物业费，但暂时不交物业费以促进物业服务公司及时改进服务质量尚属合理，则张森不应承担支付违约金的违约责任，故一审法院对金瑞物业公司要求张森支付违约金的诉讼请求不予支持。业委会成立后，金瑞物业公司是否继续为万达世纪金花小区提供物业服务以及即使继续提供物业服务物业费单价是否调整确实存在不确定性，张森暂时不交纳物业费和业委会通知全体业主暂时不（停止）交纳业委会成立之后的物业费并非完全不当，金瑞物业公司要求业主委员会业委会与张森共同承担支付物业费的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。业委会成立后，金瑞物业公司继续对案涉小区提供物业服务至2020年4月27日，故张森向成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司支付2020年1月1日至2020年4月27日的物业费，系履行对象错误，不能免除张森向金瑞物业公司履行该期间的物业费。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同自动终止的前提条件是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，故第三人称业委会成立后前期物业服务合同自动终止系对《物业管理条例》第二十六条的错误理解。业委会成立后，前期物业服务协议并未自动终止，实际上金瑞物业公司继续提供物业服务至2020年4月27日，故一审法院对业委会述称的业委会成立后由其完全自治管理案涉小区的意见不予采纳，业委会代金瑞物业公司支付的水、电费可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、张森于判决生效之日起十日内向金瑞物业公司四川省南部县金瑞物业管理有限公司支付物业费2649元；二、驳回四川省南部县金瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张森负担。 二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，金瑞物业公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》对被上诉人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，金瑞物业公司为案涉小区实际提供了物业服务，被上诉人作为业主接受了金瑞物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。根据审理查明的事实，金瑞物业公司在服务期间确实在小区卫生、安保、车辆管理等方面存在一定瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。被上诉人以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。据此，在履行该物业服务合同过程中，金瑞物业公司在加强与业主的沟通、改善物业服务质量与服务关系上尚有不完善之处，一审法院对金瑞物业公司主张的违约金不予支持正确。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川省南部县金瑞物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李 俊