河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2281号 上诉人（原审被告）：张秀娟，女，1990年8月5日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北思洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常桂英，女，1975年8月13日出生，汉族，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：张润奎，张家口经济开发区新时代法律服务所法律工作者。 上诉人张秀娟因与被上诉人常桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀娟上诉请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1476号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定张秀娟转让给常桂英的四间房屋系违章建筑物，张秀娟与常桂英签订的房屋转让协议属无效协议，这一认定缺乏依据，是错误的认定。张秀娟与常桂英于2017年12月23日签订的房屋转让协议是有效的。该协议格式及内容条款均是由常桂英事先起草好的，协议签订时也是双方在自愿、平等、公平的基础上签订的，不存在任何欺诈胁迫的情形，是双方的真实意思表示，是有效协议。一审法院认为张秀娟向村委会交纳房基地费后未经其他任何审批手续即自建房屋属于违建，对此张秀娟认为这样的认定属于主观臆断，缺乏依据。对于房屋是否属于违建应当由有关行政机关去认定，人民法院不具有认定违章建筑物的职权。本案中张秀娟并未接到任何行政机关所下发的关于所转让房屋被认定为违建的通知，一审判决在审理查明部分引用的2017年张家口经济开发区国土资源局对案外人乔雅彬作出的张经开国土罚字（2017）第142号行政处罚决定书，以及2019年7月23日张家口经济开发区沈家屯镇人民政府向乔雅彬下发的（经沈催字2019第002号违法建设限期拆除催告通知书），这两份文书均是行政机关对案外人乔雅彬所作出，而不是针对张秀娟所下发的，而且文书中的内容也不涉及张秀娟转让给常桂英的四间房屋，所以一审法院引用的上述文书与上诉卖给常桂英的四间房屋没关系，与本案审理无关，一审法院将此证据作为本案定案依据使用更是错误的。二、一审判决张秀娟返还常桂英购房款42万元，这一判决是错误的。张秀娟认为本案所涉及的转让协议并未违反法律的强制性规定，协议有效，张秀娟在交易过程中也不存在过错。一审判决认定常桂英在买房时未尽到谨慎的注意义务，自身存在过错。常桂英购房后一直对该房屋占有和使用，也获得了利益，而且常桂英在购房后不久自行拆除了一间房屋，现四间房屋已经不存在，房屋建设材料也均被常桂英出售，所得钱款也由常桂英占有，给张秀娟带来了巨大损失，在此情形下一审法院却不考虑张秀娟的损失问题以及常桂英存在过错的事实，反而判决张秀娟全额返还购房款是不公平的。三、一审法院对案件事实中房屋转让协议签订的具体时间认定错误。常桂英在起诉书中称双方在2018年12月23日签订了《房屋转让协议》，事实上张秀娟与常桂英是在2017年12月23日签订的协议，张秀娟在一审庭审答辩时也说的2017年12月23日签订的协议，对此签订协议的时间常桂英在一审庭审中也予以认可，但是一审判决中在审理查明的部分又将协议签订日期认定为2018年12月23日，实属错误，与事实不符。请二审法院对此问题进行纠正。 常桂英答辩称，张秀娟的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 常桂英向一审法院起诉请求：请求确认常桂英、张秀娟双方于2018年12月23日所签订的《房屋转让协议》无效，并判令张秀娟退还购房款420000元，本案诉讼费用由张秀娟承担。在一审庭审中，常桂英增加一项诉讼请求，请求判令张秀娟赔偿常桂英装修损失117234元，请求张秀娟偿付常桂英占款利息25012元（以年利率6%计算）。 一审法院认定事实：张秀娟系张家口经济开发区村民，2017年5月10日张秀娟向腰站堡村委会交纳房基地费48000元后出资建房四间。2018年12月23日，张秀娟作为卖方（甲方）与常桂英作为买方（乙方）签订了《房屋转让协议》，协议第二条约定“甲方将此房产，共四间房（坐落于方向，南北21米，东西13.68米，左临乔玉兰家，右临韩宁地）以420000元的价格卖给乙方。”协议第四条“如果该房屋需要过户改名，甲方应无条件配合乙方过户改名，不得推脱。”协议签订后，常桂英付清了购房款，张秀娟交付了房屋。常桂英购买该房屋后，对上述房屋进行了装修，经常桂英申请，一审法院委托张家口信德房地产资产评估有限公司对其房屋的装修投入的价值进行了评估，评估公司采用成本法，在评估基准日2019年8月3日的评估值为117234元。在该评估报告中，就涉及的装修投入中部分材料评估公司未就残值进行评估，经一审法院征求常桂英意见，常桂英也未就残值申请评估。2017年12月7日张家口经济开发区国土资源局对案外人乔雅彬作出的张经开国土罚字［2017］第142号行政处罚决定书一份，认定其擅自占用沈家屯镇腰站堡村南集体建设用地内建房违反法律规定，决定“1、退还非法占用的土地；2、拆除非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状”。在该处罚决定生效后，张家口经开区沈家屯镇人民政府于2019年7月23日向乔雅彬下发了违法建设限期拆除催告通知书［经沈催字（2019）第002号］，限其在五个工作日内自行将违法建设部分拆除，恢复建筑物原状。因乔雅彬未自行拆除，2019年9月上述房屋因属违建被沈家屯镇政府强行拆除。所拆除的房屋系常桂英、张秀娟所买卖的房屋。 一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但订立的合同不得违反法律的强制性规定，否则，合同无效。本案中，张秀娟向村委会交纳房基地费后未经其他任何审批手续即自建房屋，其所建房屋明显不具备合法产权属违建。常桂英、张秀娟所买卖的标的物因系违章建筑，属不可交易物，故双方签订的《房屋转让协议》属无效协议。依法律规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，就本案而言，因该违章房屋是先建成再出售，常桂英对上述房屋被拆除并不存在过错，该拆除后查果应由张秀娟承担，故张秀娟因该合同取得的420000元价款应当返还给常桂英，常桂英将该涉案土地返还张秀娟。张秀娟就涉案房屋灭失给自己造成的损失，可依据相关法律规定，向相关利害关系人主张自己的权益。常桂英在买房时未尽到谨慎的注意义务，故其自身亦存在过错。因常桂英申请所做鉴定结果系对其投入装修的全部成本价值，而所拆除的物品尚有残值，因常桂英无证据证实拆除物品的残值，致使无法确定装修投入的实际价值，常桂英应承担举证不能的法律后果，故对于常桂英要求张秀娟赔偿损失的诉讼请求不予支持。常桂英可确定其实际损失后依常桂英、张秀娟过错程度另行主张自己的权益。因常桂英自身存在过错，故对其要求张秀娟给付占用资金期间的利息损失的诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、常桂英与张秀娟签订的《房屋转让协议》无效；二、张秀娟于判决生效后十日内返还常桂英购房款420000元；常桂英于判决生效后十日内将所涉土地“南北21米，东西13.68米”的使用权返还张秀娟。三、驳回常桂英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张秀娟主张签订合同的时间为2017年12月23日，常桂英无异议，本院予以确认双方签订合同的时间为2017年12月23日。一审法院依职权调取的张家口经济开发区自然资源和规划局于2017年12月7日向案外人乔雅彬送达的《行政处罚决定书》载明：“……拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复原状”，可证明张秀娟向常桂英转让的案涉房屋系违章建筑，属于不可交易物，常桂兰与张秀娟签订的《房屋转让协议》因违反了法律法规强制性规定而无效，张秀娟主张合同有效的理由不能成立。因本案所涉及的房屋转让协议无效的原因，系因案涉房屋属于违章建筑不可交易而无效，常桂英对该房屋系违章建筑的事实并无过错，张秀娟因该协议取得的房屋价款应予全部返还，故一审判决张秀娟对常桂英返还全部购房款符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。张秀娟提交的加盖张家口经济开发区委会公章的房基地费可以证实案涉房屋所占土地实属农村集体所有的土地性质，除该证据外其未提交其他证据证实其已经办理案涉土地使用权的合法审批手续。依据上述法律规定，张秀娟未取得案涉土地的合法使用权，张秀娟亦未对返还土地使用权提出反诉，一审法院判令常桂兰返还张秀娟土地使用权于法无据，本院予以纠正。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，签订合同时，常桂英的户籍属于城市居民，常桂英在买卖农村房屋时本身就具有过错，故对其买房后的装修损失应由其自行承担。 综上所述，张秀娟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1476号民事判决第一、三项； 二、变更河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1476号民事判决第二项为：张秀娟于本判决生效后十日内返还常桂英购房款420000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费7600元，由上诉人张秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年十二月七日 书记员  耿晓虹