北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初14388号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临****。法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：林丽，北京市中银律师事务所律师。被告：北京黄金假日旅行社有限公司，住所地，住所地北京市西城区阜外大街**万通新世界广场**iv>法定代表人：钱宇，男，1957年9月26日出生，汉族，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小琳，女，1959年10月18日出生，汉族，该公司员工。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）与被告北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称黄金假日公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通鼎安公司委托诉讼代理人林丽、被告黄金假日公司法定代表人钱宇、委托诉讼代理人王小琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万通鼎安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月1日至2020年1月31日期间的物业费119520.98元以及滞纳金，滞纳金自每月第八日起（含当日）按各月欠费数额日千分之一的标准支付至实际付清之日（暂计算至2020年1月30日为34396.78元）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是北京市西城区万通新世界广场的物业服务企业，被告是万通新世界广场写字楼XX室的业主。该单元建筑面积为229.72平方米，应缴物业服务费标准为28.25元/平方米/月。2003年5月1日至2018年3月31日期间的物业服务费，原告均是通过诉讼方式催收。现被告仍恶意拖欠物业服务费。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告黄金假日公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。具体理由如下：1、自2009年1月1日起，北京万通新世界广场没有业委会或业主本人与原告签订过物业服务合同，原告主张的滞纳金没有合同依据，被告不存在原告所谓的恶意拖欠物业服务费的事实。2、原告以2006年原告与业委会签订的物业服务合同为依据要求被告支付物业费，没有依据，因为该合同已经终止。双方如需续签该合同，应在期限届满前3个月双方提出书面意见。3、原告提交的（2018）京0102民初35786号判决书、（2019）京02民终236号判决书都是非法证据，法院不应该作为判决依据。4、原告自2010年至今，利用不公正判决再北京市万通新世界广场强迫交易已长达25年；5、原告利用1996年与被告签订的《万通新世界广场管理维修公约》和“06年《物业管理服务合同》”进行价格欺诈并在本案庭审中虚假陈述，请求法院依法查明事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月，黄金假日公司与北京万通房地产有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买了万通新世界广场写字楼XX室，建筑面积为155.04平方米。1996年7月，黄金假日公司与万通鼎安公司签订《管理维修公约》，约定管理费是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付广场正常运转及其因管理和日常维护广场而花费的费用。从房屋交付业主或使用人之日起，业主或使用人需于每月一日或之前付清当月的管理费，管理费数额为写字楼3.5美元/平方米建筑面积/月，业主或使用人应按本公约的规定按期如数向管理公司缴付管理费用及其他费用，如逾期交纳除另有规定外，管理公司将向业主或使用人加收滞纳金，逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的百分之零点一的滞纳金。本公约经管理公司及业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。除非管理公司以不少于两个月的事先书面通知终止或修改本公约或执行本公约第二章第4条有关规定，否则本公约的有限期限直至该广场办公楼的使用年限终止之日。第二章第4条规定，广场业主有权召开业主大会，讨论决定与该土地及广场的房地产权属相关的重大事项，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的权益。业主委员会有权就广场的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对广场的管理工作，并有权委托发展商或业主委员会代表根据万通新世界广场《物业管理委托合同》与管理公司交涉、商讨管理公司对广场的管理职责范围、合同期满后管理期限的延续等问题。其后，万通鼎安公司为万通新世界广场提供物业服务。2005年11月30日，万通新世界广场业主委员会（以下简称万通业主委员会）成立，同年12月23日经北京市西城区居住小区管理办公室批准同意备案。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，即自2006年1月1日起至2008年12月31日止，合同规定委托管理期限期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在合同期满前三个月前向双方提出书面意见；万通新世界广场写字楼管理费标准为人民币28.25元/月/建筑平方米；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《管理维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金。2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，主要内容为，根据2007年8月15日万通业主委员会会议决议，就授权业主委员会代表全体业主签署《物业管理服务合同》和增选一名业主委员会委员的事项，采用书面征询意见方式组织召开业主大会。2008年7月28日，本院在审理万通新世界广场写字楼业主王小琳与万通业主委员会撤销权纠纷一案后作出（2008）西民初字第2249号民事判决，撤销了万通业主委员会于2007年9月18日作出的《万通新世界广场业主大会决议》。万通业主委员会不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2008）一中民终字第15226号民事判决书驳回上诉，维持原判。2010年12月6日，北京万通广场房地产有限公司（甲方）与黄金假日公司（乙方）签订《补充协议》，内容为“鉴于甲乙双方于1995年8月23日签署了《北京外销商品房预售契约》（以下简称原合同）乙方购买甲方开发的万通新世界广场XX单元（以下简称该物业），现将该物业实测建筑面积、楼款核算等事宜，甲乙双方达成如下一致：1、甲乙双方最终确认该物业建筑面积为229.72平方米。3、根据面积实测数据，乙方所购房屋面积较合同面积155.04㎡增大71.58㎡（已扣除2％的公差）……7、本协议是原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致地方，以本协议为准。8、本协议自双方盖章之日起生效”。黄金假日公司在该协议上盖章，其法定代表人钱宇在代表人处签字。庭审中，黄金假日公司认可已办理了万通新世界广场写字楼A座XX室房屋（以下简称涉案房屋）的房产证，登记建筑面积为229.72平方米。2011年，黄金假日公司将万通鼎安公司、万通业主委员会诉至本院，要求确认万通鼎安公司、万通业主委员会于2006年5月29日签订的《物业管理服务合同》尚未发生法律效力。本院审理后作出（2011）西民初字第24276号民事判决，驳回黄金假日公司的诉讼请求。黄金假日公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2012）一中民终字第03231号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服二审判决，北京市高级人民法院于2013年5月20日以（2013）高民申字第01804号民事裁定书驳回了黄金假日公司的再审申请。2012年6月25日，万通鼎安公司致函万通业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业管理服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业管理服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向万通鼎安公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。2011年、2014年、2016年、2018年，万通鼎安公司曾以黄金假日公司欠缴涉案房屋物业费为由多次将黄金假日公司诉至本院，本院审理后分别作出（2011）西民初字第13704号民事判决书、（2014）西民初字第06649号民事判决书、（2016）京0102民初10031号民事判决书、（2018）京0102民初35786号民事判决书，支持了万通鼎安公司所主张的2003年5月1日至2011年4月30日、2011年5月1日至2014年1月31日、2014年2月1日至2016年3月31日、2016年8月1日起至2018年3月31日期间相应物业费及滞纳金的诉讼请求。黄金假日公司不服（2011）西民初字第13704号民事判决提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2013）一中民终字第3900号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服二审判决提出申诉，北京市高级人民法院以（2014）高民申字第00939号民事裁定书裁定驳回黄金假日公司的再审申请。黄金假日公司不服（2014）西民初字第06649号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2015）二中民终字第08162号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服（2016）京0102民初10031号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2016）京02民终7872号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服（2018）京0102民初35786号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终236号民事判决书驳回上诉，维持原判。另查，万通鼎安公司在涉诉期间为黄金假日公司涉案房屋提供了物业服务。本案审理期间，黄金假日公司于2020年3月1日至2020年8月31日又向万通鼎安公司支付了10850元物业费。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司就万通新世界广场签订了《物业管理服务合同》，合同对物业服务费的标准及滞纳金均进行了约定，该合同对涉案房屋业主黄金假日公司具有约束力。黄金假日公司在本案中主张《物业管理服务合同》已经终止，早已丧失合同效力。黄金假日公司就《物业管理服务合同》效力问题，在2011年曾对此提起过诉讼，生效判决已驳回了黄金假日公司确认《物业管理服务合同》尚未发生法律效力的请求。业主大会2007年9月18日作出的决议，虽被生效法律文书撤销，但生效法律文书并未否定《物业管理服务合同》的合同效力。同时，万通鼎安公司与万通业主委员会在2012年曾就《物业管理服务合同》届满后的合同履行情况进行沟通，最终双方确认万通鼎安公司继续按照《物业管理服务合同》约定履行权利与义务。因此，本院对黄金假日公司针对《物业管理服务合同》效力所提出的抗辩意见，本院不予采纳。黄金假日公司享受了万通鼎安公司提供的物业服务，就应按合同约定支付相应的物业服务费用。黄金假日公司虽然对涉案房屋面积、物业费收费标准及滞纳金均提出异议，但生效民事判决书，已对上述问题作出明确认定，现黄金假日公司未能提供充分证据推翻此前生效判决的认定，故本院对黄金假日公司的异议不予支持。万通鼎安公司公司的上述诉讼请求符合此前生效判决所确定的标准，本院予以支持。万通鼎安公司要求黄金假日公司按照《物业管理服务合同》约定的每平方米每月28.25元的标准，给付建筑面积为229.72平方米的涉案房屋自2018年7月1日至2020年1月31日期间的物业服务费及滞纳金，有事实与法律依据，本院予以支持。鉴于黄金假日公司在本案审理期间支付万通鼎安公司物业费10850元，故本院将此项费用从原告主张的物业费金额中扣除，因物业费金额变化导致滞纳金数额的变化，本院对此予以相应调整。对于滞纳金的数额，本院认为合同约定标准过高，本院予以酌减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、被告北京黄金假日旅行社有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司自2018年7月1日起至2020年1月31日止的物业费共计108670.98元。二、被告北京黄金假日旅行社有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司滞纳金5000元。三、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告北京黄金假日旅行社公司有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3378元（已由北京万通鼎安国际物业服务有限公司预交），由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担883元，由北京黄金假日旅行社有限公司负担2495元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  郭莹莹