河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初8977号 原告：秦皇岛华升实业有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区，统一社会信用代码：911。 法定代表人：张相臣，总经理。 委托诉讼代理人：吴建鹏，男，1976年4月16日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：郭敬，男，1985年2月5日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛华升实业有限公司（以下简称华升公司）与被告郭敬租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华升公司委托诉讼代理人吴建鹏、被告郭敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华升公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付拖欠租房租金人民币21000元整；二、原告要求被告解除终止租赁合同、腾空房屋、恢复原状；三、原告要求被告方承担本案诉讼费用。原告在诉讼过程中变更第一项诉讼请求为要求被告支付拖欠租房租金人民币4217元。事实与理由：被告从原告处租赁房屋，租赁期限为2019年10月14日至2020年10月14日止，租金每年为35000元整，被告已付租金14000元，尚欠租金21000元未付，原告要求被告偿还并承担本案诉讼费用。 被告郭敬辩称：一、被答辩人称答辩人欠付租金人民币21000元整。答辩人与被答辩人存在长期租赁关系。2019年8月28日双方口头拟定合同，2019年10月25日至2020年10月25日房屋租金为34000元整，答辩人于2019年8月29日交付现金10000元整，2019年9月28日通过转账交付10000元整，2019年12月27日转账4000元整，总计24000元整。二、答辩人于2017年10月至2018年10月承租上述房屋期间，房屋门前因政府修路行为，长期处于封闭状态，导致剩余租期内答辩人无法进行正常营业活动，根据相关法律规定，签订合同时，对承租期间无法预见到长期施工，门市房无法正常营业，如果按合同约定租金正常履行对答辩人来说显失公平，且在承租期间因被答辩人原因导致答辩人房屋长时间断电断水，同样导致答辩人无法正常经营。基于双方长期合作关系，2020年2月双方再次口头商定后，因引擎原因，且房屋门前一直未竣工，被答辩人答应答辩人减免租金10000元整，此后按照24000元/年的标准缴纳租金。三、在房屋租赁期间，答辩人于2020年8月13日接到被答辩人和闫国臣通知被答辩人于2020年8月15日和3544厂方解除房屋租赁合同，由闫国臣新公司接管，要求答辩人于2020年8月16日重启房租，答辩人已于2020年10月30日将房屋交还闫国臣。综上所述，被答辩人所述答辩人行为与事实不服，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、原告与被告签订的房屋租赁合同一份，租期2017年10月15日至2019年10月14日，租金35000元。2019年至2020年没有签订新的租赁合同，但被告一直使用租赁房屋。证据二、原告与3544公司签订的租赁合同复印件，租期是2016年8月1日至2021年7月31日。 被告郭敬对原告出示证据发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二，8月12日原告已经与3544解除了，8月13日将房屋转租给闫国臣。 被告郭敬为证明其主张提交如下证据：证据一、现金收条和转账记录截图复印件，证明我给原告2.4万元房租。证据二、交接单，闫国臣的工作人员收取了涉案房屋。证据三、证人袁某的证言。袁某与被告是邻居，是租赁商户，自2016年开始承租原告房屋经营面食店。过年疫情期间，原告的代理人吴建鹏口头答应减免3个月房租。证明目的：原告口头答应减免房租。 原告华升公司对被告提交证据发表如下质证意见：对证据一、钱收到了。证据二无异议。对证据三，代理人没答应减免房租，也没出具书面材料。代理人答应也没用，公司没有出具手续。 本院经审理查明：2016年6月15日，秦皇岛际华三五四四鞋业有限公司（甲方）与秦皇岛华升实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将坐落于秦皇岛市海港区，甲方生产区院内原车库5间平房（面积约240平米）租给乙方,租赁期限五年，租期从2016年8月1日起至2021年7月31日止。2017年10月18日，秦皇岛华升实业有限公司（甲方）与郭敬（乙方）签订房屋租赁合同，租赁场地位于秦皇岛市海港区，3544工厂北侧商铺1间。合同租期从2017年10月15日起至2019年10月14日止，期限为2年。第一年租金35000元，租金交纳方式一律实行上打租，租期到日前一个月一次性交清下年度的房屋租金，不准拖欠。（第二年房租按人民币37000元交纳）押金1000元（不计利息），房屋到期，结清水电费后，退还押金。出租方因特殊情况停止房屋出租时，须在一个月前通知承租方。承租方在租期届满前一个月是否续租必须通知出租方，续租者优先，并在合同到期前一个月一次性交清下年度租金。合同第八条约定因不可抗力原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，双方均不负法律责任。合同第十条约定如遇到国家政府征用拆迁店铺，有关补偿和赔偿归出租方所有，与承租方无关。按合同签订的时间实际使用天数核算租金，退回余租金给承租方。 另查，被告郭敬于2019年9月28日、12月27日以微信转账方式给吴建鹏分别转款10000元和4000元，并向吴建鹏交纳10000元现金，吴建鹏向被告郭敬出具收到上述款项收据。因双方租赁合同到期后，未签订书面租赁合同，双方对年租金35000元的标准予以认可，并一致同意扣除被告所交纳的押金1000元。 原告称，在2020年8月12日原告把海港区东港路476号甲方生产区院内原车库5间平房整体转租给闫国臣，收取至2022年11月29日租金18万元，闫国臣又向被告收取2020年8月14日之后的租金。原告明确被告租赁房屋期限为2019年10月15日起至2020年8月12日止，天数为303天，每天95.8元，共计29054元。亦认可收到被告方交付2019年至2020年期间租金24000元，同意将1000元水电费押金予以扣除。被告郭敬称，闫国臣向其收取过房租，但是其没有交纳，2020年10月29日其搬出涉案房屋，并与闫国臣交接，2020年11月1日郭敬将房屋钥匙交付王艳。 本院认为，民事行为应遵循诚实信用原则，对合法有效的合同应予履行，任何一方违反合同的约定，迟延履行或不履行合同约定的义务，应承担违约责任。原、被告对所租赁诉争房屋已于2019年10月14日到期，2019年10月14日之后未签订书面租赁合同，被告继续使用诉争房屋，分期向原告共计交纳24000元房租，原告接受且未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁合同。因双方租赁合同到期后，未签订书面租赁合同，双方对年租金35000元的标准予以认可，故本院认定诉争房屋租赁费用为35000元/年。2020年8月12日原告将诉争房屋另行转租给闫国臣，2020年8月12日之后，原告无权向被告主张诉争房屋的租金，故本院认定被告应向原告租赁费用为29054元（被告从2019年10月14日至2020年8月12日止实际使用诉争房屋，租赁天数为303天），扣除原告已支付的租金24000元及被告应退还原告的租房押金1000元，并结合被告在租赁诉争房屋期间，发生新冠疫情，被告提出原告口头答应减免房租，本院综合认定被告的经营情况，应对被告在疫情租赁期间予以适当减少租赁费用，故对原告主张被告支付拖欠租房租金4217元的诉讼请求，不予支持。因诉争房屋已由原告方于2020年8月12日转租，被告于2020年10月与闫国臣办理了交接，故原告要求被告解除终止租赁合同、腾空房屋、恢复原状诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告秦皇岛华升实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费163元，由原告秦皇岛华升实业有限公司负担，于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  郭安 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  徐楠