河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2613号 上诉人（原审原告）：刘海彦，男，1965年2月11日出生，汉族，农民，现住张家口市怀安县。 委托诉讼代理人：张旭凤，河北华研律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张家口市永盛房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区沙岭子镇沙岭子村主大街西50米。统一社会信用代码：911307005795655446。 法定代表人：邢桂和，总经理。 委托诉讼代理人：李慧，河北光正律师事务所律师。 上诉人刘海彦因与张家口市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘海彦的委托诉讼代理人张旭凤、被上诉人永盛公司的委托代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海彦上诉请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初693号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：2017年10月31日，刘海彦与永盛公司签订《万鑫家园房屋认购协议》，永盛公司收取刘海彦170000元房款后将近三年的时间内未能完善手续开工建设，超出房屋买卖的正常合理等待期限，其违约行为导致刘海彦签订购房合同的目的落空，不能实现合同目的，致使刘海彦无法另行购房也无法正常使用该笔购房款，给刘海彦造成了经济损失。一审法院判决解除《万鑫家园房屋认购协议》，但同时判决永盛公司从2020年5月29日起计算利息至款项还清。根据《合同法》规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”及《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审法院判决刘海彦与永盛公司解除合同，永盛公司应当承担因其无法履行合同义务给刘海彦造成的经济损失，刘海彦购买房屋时虽已知悉房屋尚未开工建设，但却不知晓将近三年的时间内未能完善手续开工建设，且刘海彦早在永盛公司应当交房时便主张退还房款。故永盛公司给刘海彦造成的经济损失应当从收取房款之日起计算的利息至还清款项为止。 永盛公司答辩称，被答辩人所述与事实不符，双方签订的系商品房认购协议，不同于商品房买卖合同，因此被答辩人不能因此要求答辩人交付房屋。答辩人没有违约行为，双方应当按照合同约定享受权利履行义务，合同没有关于支付利息的约定，因此请二审法院驳回刘海彦的上诉请求。 永盛公司上诉请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初693号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院在对证据的认定上违反了人民法院关于民事证据认定的相关规定，导致对于本案事实的认定不清不楚、不全面、不客观。一审庭审中，永盛公司向法庭提交了《河北省固定资产投资项目备案证》、《沙岭子村旧村改造工程(万鑫家园)总平面图》、《宣化县人民政府县长办公会议纪要(十五)第34号》、《宣化县人民政府建设用地批复出让函[2013]14号》、《河北省人民政府建设用地批复文件冀政转征函[2017]424号》、《沙岭子镇人民政府关于实施供应国有建设用地的函》、《征收土地协议书》、《张家口鑫正会计师事务所有限责任公司关于沙岭子镇沙岭子村村民旧房改造项目专项审计报告》共8份证据，予以证明永盛公司与刘海彦签订的《万鑫家园房屋认购协议》中所涉及的项目状况，具体的证明目的向一审法院提交的《证据目录》予以说明，同时在庭审中进行了详细阐述。而在该判决书中，一审法院既没有列举永盛公司所提交的证据，更没有对永盛公司所举证据依据法律的规定进行认定，公开判断的理由和结果，导致对本案事实认定不清，继而作出错误的判决。二、一审法院错误地认为该案的案由为房屋买卖合同纠纷，直接导致永盛公司与刘海彦权利义务的不同，人为造成永盛公司违约。一审法院认定该案的案由为房屋买卖合同纠纷，认为:2017年10月31日，永盛公司与刘海彦签订的《万鑫家园房屋认购协议》后，将近3年未开工建设，超出房屋买卖正常合理等待期限，其违约行为致使原告有理由相信被告无履约能力，不能实现合同目的。永盛公司认为，本案的案由应为商品房预约合同纠纷，《万鑫家园房屋认购协议》是为了将来签订《张家口市商品房买卖合同》而签订的协议，而不能以该协议请求交付房屋的主张，因此，也不存在一审法院认定的“超出房屋买卖正常合理等待期限”，且不说这个合理期限是多长，是不是一审法院认定的近3年的期限。一审法院将本案的案由认定为房屋买卖合同纠纷，那么将永盛公司与刘海彦签订《万鑫家园房屋认购协议》的合同目的作了彻底改变，将签订《万鑫家园房屋认购协议》是为了签订《张家口市商品房买卖合同》原本目的，改变成交付房屋，违背了永盛公司、刘海彦签订该协议的真实意思的表示，认定永盛公司违约，作出解除认购协议的错误判决。三、永盛公司与刘海彦签订的《万鑫家园房屋认购协议》所涉项目是万鑫家园小区的二期项目，由于行政区划的频繁变更导致该项目未开工建设，而不是永盛公司主观因素造成的。2012年7月23日，由《河北省发展和改革委员会》颁发的《河北省固定资产投资项目备案证》所涉项目包括万鑫家园的一期、二期，一期已竣工，包括由永盛公司投资建设的配套的幼儿园、卫生院均已投入使用。二期项目包括80户村民旧房改造，动迁安置补偿均已完毕，具体可见永盛公司提供的证据2019年7月19日，张家口鑫正会计师事务所有限责任公司作出的《张家口鑫正会计师事务所有限责任公司关于沙岭子镇沙岭子村村民旧房改造项目专项审计报告》。在二期项目准备开工建设中，原隶属于张家口宣化县的项目，由于区县合并，相关的审批手续须有宣化区审批，在此过程中，永盛公司所在辖区沙岭子镇又划归到张家口经济开发区，行政区划的频繁变更，致使该项目未能如期开工建设，永盛公司恳请二审法院查明事实，依法作出公正的裁决。 刘海彦答辩称，答辩意见同上诉意见，永盛公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉。 刘海彦向一审法院起诉请求：1、要求解除刘海彦、永盛公司签订的《万鑫家园认购协议》；2、要求永盛公司退还刘海彦购房款170000元,并支付占用购房款从交纳之日至归还之日按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息。 一审法院认定事实：2017年10月31日，刘海彦作为认购人与永盛公司张家口市永盛房地产开发有限公司营销中心签订《万鑫家园房屋认购协议》。协议约定“一、认购人在对本项目作了充分了解后，自愿定购位于张家口市宣化区住宅，施工编号为：10号楼4单元501室房屋。地上建筑面积约为110平方米，原单价为人民币6500元／㎡。折扣单价为人民币6300元／㎡。地下室建筑面积暂为待定，单价为700元／㎡。地下室概不优惠。地上房屋总价款约为693000元。二、认购人在签署本协议时以（现金、转账）的方式将定金10000元整，交付永盛公司。认购人在签署本协议后，应于2017年11月5日前须将地上部分房款200000元全部付清。三、认购人须根据本协议签订日期及时补齐购房款及缴纳各类国家法律规定和政府相关部门规定的款项，如认购人逾期未能交足购房款则属违约，永盛公司有权将本协议签订的该套房屋收回另售他人并扣除认购人10000元违约金，其余房款部分退回。四、根据国家银行和政府相关部门的规定办理贷款时，认购人在接到出卖人电话通知之日起3个工作日内到万鑫家园售楼中心补齐剩余房款、地下室房款等相关费用及贷款资料并签订《张家口市商品房买卖合同》。认购人如逾期未补齐认购金或未办理相关手续及签订《张家口市商品房买卖合同》，出卖人视为认购人自动放弃认购资格，认购金部分不予退还。所选房屋由出卖人另行处理……”该协议上加盖有张家口市永盛房地产开发有限公司营销中心财务专用章及刘海彦签字。2017年11月10日，刘海彦按照约定向永盛公司支付购房首付款170000元，同日永盛公司向刘海彦出具房款收据。截至开庭审理前，永盛公司未办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（销售）许可证》。 一审法院认为，刘海彦、永盛公司2017年10月31日所签订的《万鑫家园房屋认购协议》系双方真实意思表示，永盛公司除收取刘海彦10000元定金外，还收取刘海彦房款160000元，协议虽然约定仅为签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，但永盛公司在收取刘海彦部分房款将近三年的时间内未能完善手续开工建设，超出房屋买卖的正常合理等待期限，其违约行为致使刘海彦有理由相信永盛公司无履约能力，不能实现合同目的。故对刘海彦要求与永盛公司解除认购协议的诉讼请求予以支持，永盛公司应当返还刘海彦购房款共计170000元。对于刘海彦主张的占用房款期间的利息问题，一审法院认为在双方签订协议时刘海彦对永盛公司出售房屋时房屋尚未开工建设的情况是知悉的，在其等待交房的合理期待期限内主张利息不予支持，但对其主张权利后的利息应予以支持，即从2020年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项还清为止。判决：一、解除刘海彦与永盛公司2017年10月31日签订的《万鑫家园房屋认购协议》。二、永盛公司于判决生效之日起十日内向原告刘海彦返还购房款170000元，并以170000元为基数，从2020年5月29日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项还清为止。 本院二审期间，永盛公司提交2020年10月5日沙岭子镇政府向宣化区自然资源和规划局的请示，证明目的系目前土地状况和项目情况。刘海彦的质证意见为对真实性无异议，不能证实其目的，从内容看可以说明双方的认购协议已不能履行，合同目的不能实现。刘海彦未提供新的证据。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：永盛公司的提交的证据，系有关部门的请示，该证据不能证实案涉项目是否具备开工建设情况，对于该证据不予采信，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。刘海彦与永盛公司于2017年10月31日签订的《万鑫家园房屋认购协议》系合法有效合同，双方应按照合同约定履行权利义务，结合查明的事实，在达成认购协议后，永盛公司至今未能完善手续开工建设，超出房屋认购协议的正常合理期限，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，故一审法院认定双方认购协议予以解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方认购协议的合同性质，双方并未明确约定交房期限及违约责任条款，对于在购房屋交付合理期间，刘海彦应自担风险，故对于刘海彦主张自认购协议签订之日起计算占用房款期间的利息的理由不予支持。因双方认购协议已经实际履行不能，合同解除后永盛公司应当返还刘海彦购房款共计170000元，并从一审起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项还清为止。 综上所述，刘海彦、永盛公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费7400元，由刘海彦、张家口市永盛房地产开发有限公司各负担3700元。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  耿晓虹