湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1839号原告：周敦社，男，汉族，1956年12月1日出生，住址：湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：周志亮，男，汉族，1984年12月1日出生，住址：湖北省孝感市孝南经济开发区。系原告周敦社之子。委托代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。委托诉讼代理人：王丽芬，湖北中伟律师事务所律师。代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。被告：周志国，男，汉族，1976年5月9日出生，住址：湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：唐得朝，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：叶汉英，女，汉族，1977年6月6日出生，住址：湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：钟海云、唐瑞，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为应诉；代为承认、放弃、变更诉求；代为反诉、上诉；代为调查取证；代为签收法律文书。原告周敦社与被告周志国、叶汉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告周敦社的委托诉讼代理人周志亮、王丽芬、被告周志国的委托诉讼代理人唐得朝、被告叶汉英及其委托诉讼代理人钟海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周敦社的诉讼请求:1.确认原、被告于2012年7月18日签订的协议书有效；2.判令被告继续履行合同，向原告交付房屋、办理过户登记手续；3.判令本案诉讼费等其他相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告均为周楼社区居民，2012年7月18日双方协商一致，被告同意将其在周楼村周楼下湾自建的房屋以每平米3100元卖给原告，房款按南大开发区实量面积计算，一次付清。在湖北孝南经济开发区周楼社区居民委员会以及本村村民周某、周少平、周进明见证下，原、被告双方就该房屋买卖签订了协议书，公证人在该协议书上签字，社区居民委员会加盖公章。2012年8月11日原告向被告交付房款443300元，被告周志国向原告出具了收条，并在协议书上附注：经开发区实量面积壹佰肆拾叁平方米，每平方卖叁仟壹佰元整，甲方（被告）实收人民币肆拾肆万叁仟叁佰元整，原、被告双方签字确认。因被告签订合同后，被告不将房屋交付原告，不办理过户登记手续，致原告合法权益得不到保护，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的上列诉讼请求。被告周志国辩称:1.原、被告签订的房屋买卖协议违反了土地法第六十二条、第六十三条、第二条、物权法第一百五十五条、合同法第五十二条之规定，且原告在本集体经济组织有多处宅基地，应认定原被告签订的协议无效；2.涉案房屋于2004年由本案两被告共同出资建造，属于夫妻关系存续期间共同共有，涉案房屋没有办理任何产权登记和相关手续，依照法律规定不可能办理过户登记手续；3.涉案房屋一直由两被告管理、使用、占有至今，原告在时隔八年之久主张权利，原告起诉超过诉讼时效；4.2012年8日11日由被告周志国签订的收条是由本案原告打印完后让被告周志国在收条上签名，该收条签名后原告并没有支付购房款，被告也没有收到购房款；5.2012年7日18日原、被告签订协议时，本案被告叶汉英不在现场，也没有在协议上签字；6.从协议书上看，是漏洞百出，双方约定的面积、价款均与实际发生的成交款不一致，且按照协议约定，协议签订后支付购房款，两者支付时间相隔二十多天，其所发生的事实不真实。综上，请求法院驳回原告诉请。被告叶汉英辩称:1.原告周敦社诉称的大部分内容与事实严重不符，签订的《协议书》不是双方真实意思表示；2.被告周志国未经被告叶汉英同意擅自出售夫妻共同所有的房屋，且原告周敦社不构成善意取锝，该房屋买卖合同无效；3.原告周敦社的起诉已超过诉讼时效，请法庭驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告周敦社提供的证据三《协议书》、证据四《收条》，本院认为，该证据具有真实性、关联性、合法性，应采信；2.原告周敦社提供的证据六、证据七《借款合同》、《借条》复印件若干，本院认为，该证据能证明与本案相关的事实，具有真实性、关联性、合法性，应采信；3.证人周某的证言，本院认为，证人周某的部分证言与原告周敦社提供的证据三、证据六、证据七相互佐证，形成证据链，证人周某的部分证言具有真实性、关联性、合法性，应采信；4.原告周敦社提供的证据九《证明》，本院认为，该证据系证人证言，证人未到庭作证，该证据不具有合法性，不应采信；5.原告周敦社提供的证据十《欠条》，本院认为，该证据系被告周志国出具案外人的凭证，与本案无关，不具有关联性，不应采信；6.被告叶汉英提供的证据三《欠条》，本院认为，该欠条系被告周志国于2016年7月19日向被告周汉英出具的，与本案无关，该证据不具有关联性，不应采信；7.被告叶汉英提供的证据五《民事诉状》等若干复印件，本院认为，该证据系本院另一案件的诉讼材料，与本案无关，该证据不具有关联性，不应采信；8.被告叶汉英提供的证据七，本院认为，该证据能证明案涉房屋的现状，具有真实性、关联性、合法性，应采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均为原××经济开发区周楼社区居民委员会村民。2001年12月18日，被告周志国、叶汉英登记结婚。2004年，被告周志国、叶汉英在原××经济开发区周楼社区居民委员会下周楼建设案涉房屋1栋，该房屋未办理相关建设审批手续。2011年9月3日至2012年7月8日，被告周志国先后向原告周敦社及案外人周某借款，没有偿还。2012年7月18日,原告周登社作为乙方、被告周志国作为甲方签订了《协议书》，该协议书的主要相关内容：“甲方由于发展的需要，愿将面积为176平方米的房屋出售给乙方，经协商，达成以下协议：一、甲方房屋位于周楼村（下周楼号）面积176平方米＜南大开发区实量面积＞不包括所有附设物。二、价格：经双方协商，按南大开发区实量面积，每平方米叁仟壹佰元买断。三、付款方法：此协议签字后，乙方一次付清房屋金额，合计人民币：伍拾肆万伍仟陆佰元整。￥：545600元。四、本协议签字后，甲乙双方共同遵守，如有违约，依法追究其法律责任。公证人：周某、周少平、周进明（签名），社区：湖北孝南经济开发区周楼社区居民委员会（公章），甲方：周志国（签名、手印），周汉英(签名)，乙方：周敦社（签名、手印），2012年7月18日。”2012年8月11日，周某在《协议书》代书“附注：经开发区实量面积壹佰肆拾叁平方米，每平方卖叁仟壹佰元整，甲方实收人民币肆拾肆万叁仟元整。”周敦社签名按手印、周志国签名在《协议书》上确认。同日，被告周志国向原告周敦社出具《收条》，内容为“收条，今收到周敦社购房款（周楼小区，下周楼周志国房屋，实购面积壹佰肆拾叁平方米，每平方米卖价叁仟壹佰元整）合计人民币肆拾肆万叁仟元整（443000元）。收款人：周志国（签名、手印），2012年8月11日”。2012年10月9日，被告周志国、叶汉英办理了离婚登记。后原、被告因案涉房屋发生纠纷协商未果，原告周敦社便诉至本院。2020年8月1日，被告叶汉英向本院提出《笔迹鉴定申请书》。2020年10月25日，经本院委托，湖北崇新司法鉴定中心《司法鉴定意见书》鉴定意见：标称日期“2012年7月18日”的《协议书》中，落款“甲方:”处“叶汉英”签名字迹与供比对的叶汉英样本字迹不是同一人的所写。被告叶汉英支付鉴定费1500元。案涉房屋一直由被告周志国、叶汉英占有、使用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2004年，被告周志国、叶汉英在原××经济开发区周楼社区居民委员会下周楼建设的案涉房屋1栋，系两被告在夫妻存续期间共同承建的房屋，属两被告共同共有的财产。2012年7月18日，原告周登社、被告周志国签订的《协议书》名为房屋买卖实为以房抵债，是对被告周志国、叶汉英共同共有的财产进行处分，湖北崇新司法鉴定中心《司法鉴定意见书》鉴定意见表明，被告叶汉英并未在《协议书》上签名同意，现在也不同意《协议书》所涉及的案涉房屋的买卖；故，原告周登社、被告周志国签订的《协议书》违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，且原告周登社没有取得案涉房屋,《协议书》违法、无效；原告周登社的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。被告周志国、叶汉英的辩论意见，本院部分采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条条之规定，判决如下：驳回原告周敦社的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7950元、鉴定费1500元共计9450元，由原告周敦社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  关新云人民陪审员  左文华二〇二〇年十二月十三日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。