黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5993号上诉人（一审被告）：哈尔滨市大洋工贸有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区河鼓街68号临江花园B栋101室。法定代表人：王海鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王建业，男，1951年2月2日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王松波，男，1973年6月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：商振涛，男，1974年3月16日出生，汉族，黑龙江量子律师事务所主任，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈振宇，黑龙江量子律师事务所律师。一审第三人：辛乐民，男，1963年1月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。一审第三人：辛玉民，男，1966年2月15日出生，汉族，哈尔滨市迪康电梯有限公司股东，住哈尔滨市道里区。一审第三人：哈尔滨市迪康电梯有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西铁街2号。法定代表人：郝春胜，该公司董事长。上诉人哈尔滨市大洋工贸有限责任公司（以下简称大洋公司）因与被上诉人王松波，一审第三人商振涛、辛乐民、辛玉民、哈尔滨市迪康电梯有限公司（以下简称迪康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。大洋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判王松波与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效，及王松波与商振涛房屋买卖补充协议无效。事实和理由：一、姜某违背约定，擅自将法人名章交付他人，致使他人伪造合同，给大洋公司造成巨大损失。二、王松波与大洋公司签订的《房屋买卖合同》系虚假无效的。三、一审法院没有查清王松波所述购房款是如何交付的，交付给谁等细节。四、商振涛的付款情况也没有查明，其与王松波转让过程的真实性无法证明，二者之间的协议存在时间差异，系为了骗取大洋公司的房产，所以上述协议均为伪造。五、本案涉及刑事犯罪，大洋公司曾到公安机关报案，但没立案，但此时情况已经发生改变，故本案应当移送公安处理。补充上诉意见：一、本案共涉及51户房屋的销售，而其中有48户都是以现金方式交付购房款，明显不符常理。由于交易数额较高，不论是从交易便捷还是交易安全的角度，购房者通常会选择以银行卡方式支付购房款。本案中，50万元以上购房者15户，100万元以上16户，其中最大额度达到844万元和966万元，而购房者不约而同地选择了以大额现金的方式支付购房款，占全部购房比例的91%。本案所涉购房款的交付集中于2005年11月，11月5日一天收款金额就达到790余万元，11月7日达到1800余万元，11月9日达到1500余万元，三天累计4000万元。迪康公司在短期内收取如此巨额的现金，安全方面是如何保障的，为何要用现金交易这种极为不便的方式收取售楼款。在十几年的诉讼中，均无法官问及，至今无人作出合理解释。二、据大洋公司了解，共有15名买受人与迪康公司的实际控制人辛玉民和辛乐民存在亲朋关系。具体为：郝春胜（迪康公司法定代表人）、韩某（辛玉民外甥）、吴某（辛玉民司机）、刘某1（辛玉民助理）、刘某2、韩某、邓某、王松波、胡某、李某、申某、杨某、宋某均为辛玉民好友、赵某（辛玉民的大舅哥）。其中辛玉民的外甥韩某（其母下岗工人）年仅22岁，刚刚毕业，明显不具备购买能力，但一次交付现金844,048元。三、在48名自然人买受人中，仅有2人曾出庭说明情况不符常理。48名买受人中，付款最少的是几十万元，付款最多的达数百万元。作为一名自然人，在2005年时就支付如此不菲的一笔支出，其更应该关注案件的进展和结果,很难让人相信真实支付了购房款。四、一旦迪康公司与买受人串通，虚构房屋买卖事实，则大洋公司将直接失去对房屋的所有权。本案中，迪康公司收到购房款的认可，直接被视为大洋公司的自认，并据此认定购房款已经全部付清，存在真实的房屋买卖事实。多数一审判决还进一步认为，即便迪康公司没有将购房款支付给大洋公司，也应由大洋公司向迪康公司主张权利，不能在本案中对抗购房者。如果仅基于迪康公司的自认，就使大洋公司失去对抗第三人的权利，那么，一旦迪康公司与第三人恶意串通，则大洋公司的命运将完全掌握在他人手中,可以通过房屋买卖合同，将大洋公司名下房产直接过户至第三人名下，大洋公司仅能取得对迪康公司的债权。而迪康公司无任何资产，大洋公司的债权必将落空。五、迪康公司于2013年起诉请求大洋公司按照联合建设合同结算，同时解除大洋公司与辛乐民签订的接楼工程合作建设合同。迪康公司要借助法院判决，固定其与大洋公司之间的债务关系，进一步印证了前述论断。符合贵院在二审判决中“作为法定义务人的迪康公司完全可以主动履行给付大洋工贸公司约定款项的义务，也能够实现依法提存的消极司法补救措施，而其以民事诉讼的方式请求人民法院判令自身履行给付义务，违背我国权利人依赖法律制度追求诉讼利益的基本原则”的论述。六、人民法院可适用民间借贷纠纷中对于大额现金交付的裁判规则，核查本案所涉8000余万元购房款是否已经实际交付。从2007年至2020年的诸多判决，没有一份查清8000余万元购房款的支付过程。认定存在购房款交付的依据，仅仅是原告方代理人当庭一句简单陈述，以及加盖大洋工贸公司财务收讫章的收据和迪康公司的认可。《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》中，对于大额现金支付案件的审理规则表述为“在借贷金额巨大时，无论是出借人还是借款人，一般都会对资金交付持较为谨慎的态度。对于大额借贷，人民法院通常应当对借款合同、借据、银行资金往来交付证据、企业会计资料等综合审查认定。对出借人主张通过现金方式支付的大额借贷，在出借人无法提供借据等债权凭证之外的其他证据证明借款已经实际支付的情况下，则应当进一步审查出借人的经济状况、借款人与出借人的关系、交易习惯等相关事实，从而判断当事人的主张是否成立。此外，借贷金额与当事人之间的亲疏关系、当事人的经济能力以及借款来源和用途等相关事实均有不同程度的牵连，查清借贷金额本身不仅是正确审理民间借贷案件借款本金的需要，也是进一步结合其他事实认定借贷关系是否真实发生的必要一环。款项交付事实的查清，一般应当包括交付方式、交付时间、交付地点、交付人和接受交付人的情况等多方面内容。通常小额借贷的支付方式，当事人更愿意选择现金交易，而大额借贷的现金交易还是较为少见。在司法实践中，出借人对于难以证明实际交付的借款，往往主张系以现金方式交易从而逃避举证证明款项已经实际交付的事实，对此应当谨慎对待。对于出借人主张以现金交付的借款，则应当对交付时间、交付地点、交付人和接受交付人等交付细节进一步予以审查确认，从而力求查明款项交付的事实”。恳请法院能够基于前述裁判规则，核查本案购房款的交付过程。七、本案除以上存在虚假诉讼嫌疑之外，还存在联合建设合同、房屋买卖合同上所加盖大洋工贸公司公章虚假、辛玉民在诉讼中承认系由个人出售房屋、案涉部分购房款转给了案外人龙马房地产公司和中兆亿通公司、本案所出售房屋均价相差近千元差价等诸多情况，请一并予以甄别。2018年9月26日，最高人民法院、最高人民检察院公布《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》，进一步规范虚假诉讼入刑的相关规定，故在审理民事、商事案件中，应按照指导意见的相关规定，排除虚假诉讼。王松波辩称：大洋工贸公司与迪康公司是合作联建的法律关系，迪康公司依据约定，以大洋工贸公司的名义销售案涉房屋，法律后果应当由大洋工贸公司承担。案涉房屋是在大洋工贸公司的房产续建的工程，且大洋工贸公司联建的目的就是为了对外销售。该工程在建设过程中的审批、报建、验收等相关手续，在政府相关部门办理时，需要使用大洋工贸公司的印鉴。合作关系使用印鉴的民事法律行为，大洋工贸公司是认可的，否则该工程是不能完成的。因此大洋工贸公司应承担合作方就此实施民事行为的法律后果。大洋工贸公司与迪康公司的联建合同纠纷；涉嫌绑架等刑事问题；伪造印章等，均与商振涛的善意购买行为无关，应由大洋工贸公司另行主张权利，不应以此来对抗善意购房人。商振涛一直占有使用案涉房屋，能够证明案涉房屋买卖是真实的。商振涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。辛乐民、辛玉民、迪康公司均未提交书面陈述意见。王松波向一审法院起诉请求：判令大洋工贸公司履行合同，协助第三人商振涛办理《不动产权证书》一审法院认定事实：2005年11月7日，迪康公司以大洋公司名义与王松波签订房屋买卖合同，该合同中约定：大洋公司将位于中山路162-1号迪康大厦17层的房产（建筑面积：1055.06平方米）以4,747,770元的价格出售给王松波，大洋公司承诺于房屋交付90日内为王松波办理房地产住宅局颁发的独立《房屋所有权证》。该合同落款的出卖人处加盖有哈尔滨市大洋工贸有限公司的公章，买受人处有王松波的签名。2005年11月7日，迪康公司以大洋公司名义为王松波出具收到4747770元房款的收据一张，该收据上加盖有哈尔滨市大洋工贸有限公司的现金收讫章。2005年12月5日，原告、被告与第三人商振涛共同签订《房屋买卖补充协议》一份，该协议的主要内容为：原告与被告于2005年11月7日达成《房屋买卖合同》，约定被告将中山路162-1号迪康财富大厦17层的商服用房转让给原告，现原告、被告、第三人商振涛三方经协商就该买卖合同的履行达成补充协议：原告、被告双方同意将买卖合同转让的迪康财富大厦17层的房屋产权落到第三人商振涛名下，被告在买卖合同中的义务向商振涛履行，第三人商振涛享有《房产买卖合同》买受人的全部权利，可单独作为买受人向被告主张房屋交付、更名过户等权利，第三人商振涛同时承担买受人的义务。该协议落款的甲方处加盖有被告大洋公司的公章，乙方处有原告王松波的签名，丙方处有第三人商振涛的签名，落款日期为2005年12月5日。第三人商振涛占有和使用案涉房屋至今。2005年12月9日，大洋公司单位名称由“哈尔滨市大洋工贸有限公司”变更为“哈尔滨市大洋工贸有限责任公司”。另查明，大洋公司曾与迪康公司、辛乐民因位于哈尔滨市××区××号涉案办公楼的续建问题，先后签订过两份合同。其中，2005年4月，大洋公司与迪康公司签订《联合建设合同》一份，该合同主要内容为：迪康公司对哈尔滨市××区××号办公楼二期工程进行投资续建，大洋公司以土地作为合作投资，享有二期工程中总建筑面积的40%，迪康公司以二期工程作为投资，享有二期工程中总建筑面积的60%，具体分配方案待定。迪康公司负责办理续建部分的审批手续（不含土地手续），选择施工单位、监理公司、工程设计、施工安排、资金、开工、竣工时间及工程质量等事宜，大洋公司给迪康公司提供公章、财务章、土地使用许可证。协议同时约定，迪康公司负责续建房屋的销售及后期的物业管理，大洋公司应协助迪康公司办理产权证和土地证，提供必要的相关手续。2005年12月29日，大洋公司与辛乐民签订了《接楼工程合作建设工程合同》，该合同的主要内容为：大洋公司以接建楼土地地基、基础作为合作条件投入，享有接建部分总面积40%的所有权，辛乐民以接建工程所需全部资金作为投入，享有接建部分的60%的所有权。上述两份合同的效力问题以及诉争房产的销售问题已多次形成诉讼。其中，原告孙丽慧因与被告大洋公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求大洋公司协助孙丽慧办理房屋产权证，本院作出（2008）香民一初字第578号民事判决书，认定了孙丽慧与迪康公司以大洋公司名义签订房屋买卖合同的效力，判决支持了孙丽慧诉求。后大洋公司上诉，二审法院在（2008）哈民一终字第1747号民事判决书中认定的案件事实与本院一致，二审法院认定：“迪康公司与大洋公司为联建房屋合同双方，按照联建协议，大洋公司以其名下的土地及地上建筑物的底座作为出资资产，并以大洋公司的名义申请续建……房屋建成后，迪康公司用大洋公司提供的相关手续以大洋公司的名义办理了续建房产的房屋所有权证书。迪康公司依据协议分工，以大洋公司的名义与孙丽慧签订了房屋买卖合同，将争议房产出售给孙丽慧，孙丽慧依据合同约定交付了购房款，并实际占用诉争之房，经本院审查，该协议不违反法律强制性规定，因此，以大洋公司名义与孙丽慧签订的房屋买卖合同应是合法有效的……依据双方签订的协议，房屋建成后的销售工作由迪康公司负责，事实上也是迪康公司以大洋公司的名义出售诉争之房的，如出现部分交款不实，由此产生的亏空也应从迪康公司应得的份额中扣减，由迪康公司承担不利后果。另外，该纠纷是迪康公司与大洋公司之间联建应解决的问题，大洋公司不能以与迪康公司的纠纷对抗购房人”。故二审法院驳回上诉，维持原判。另有迪康公司因与大洋公司及辛乐民合同纠纷一案诉至本院，要求本院确认迪康公司与大洋公司签订的《联合建设合同》有效，判令迪康公司、大洋公司按照合同约定进行决算，并要求法院确认大洋公司与辛乐民签订的《接楼工程合作建设合同》未实际履行，依法解除。本院在（2013）香民一初字第100号判决书中确认了迪康公司与大洋公司签订的《联合建设合同》合法有效，判决迪康公司与大洋公司按该合同履行后的收益比例进行结算。后大洋公司不服该判决上诉，二审法院在（2014）哈民一民终字第320号民事裁定书中认定：“《联建合同》的效力，业经生效的香坊区人民法院（2008）香民一初字第574号民事判决书及本院（2008）哈民一终字第1746号民事判决书审查，上述判决依据该《联建合同》的约定，认定迪康公司以大洋公司名义与买受人之间的房屋买卖合同有效，判决大洋公司协助涉案房屋买受人办理房屋产权证照。故迪康公司再次请求法院确认其与大洋公司签订的《联建合同》效力，没有法律意义”。故裁定撤销一审民事判决书并驳回原审原告迪康公司的起诉。庭审中，迪康公司自认其没有与被告按照《联合建设合同》约定的分配比例进行决算，案涉房屋在迪康公司销售范围内，其基于《联合建设合同》约定，以大洋公司名义对外销售并收取原告的购房款。一审法院认为，大洋公司与迪康公司为联建房屋合同双方，按照联建协议约定，迪康公司负责续建房屋的销售。房屋建成后，迪康公司用大洋公司提供的相关手续以大洋公司的名义办理了续建房产的房屋所有权证书。本案中，迪康公司依据协议分工，以大洋公司的名义与王松波签订了房屋买卖合同，将案涉房产出售给王松波，王松波依据合同约定支付了购房款，并实际占有案涉房屋。经本院审查，该协议不违反法律强制性规定，因此，迪康公司以大洋公司的名义与王松波签订的房屋买卖合同应是合法有效的。王松波主张其与大洋公司形成了房屋买卖合同关系，大洋公司应协助原告办理房屋权属证明的诉讼请求，一审予以支持。关于王松波是否已支付了购房款的问题，王松波称其已支付了全部购房款，虽未能提供证据证明其现金支付情况，但迪康公司对此予以认可，且其以大洋公司名义开具了购房款全款收据，第三人商振涛在庭审中提交了中国建设银行黑龙江省分行个人贷款中心出具的情况说明，被告大洋公司对该证据的真实性无异议，亦能认定王松波为购买迪康财富大厦17层而贷款了300万元，此款项明确写明了用途，迪康公司在庭审中也承认了收到了该笔款项，故一审法院认定王松波已支付了全部购房款。关于大洋公司辩称的其没有与王松波签订《房屋买卖合同》且没收到购房款的问题，因迪康公司认可其依据与大洋公司的协议约定，以大洋公司名义出售案涉房屋的，如出现部分交款不实，由此产生的亏空也应从迪康公司应得的份额中扣减，由迪康公司承担不利后果，故对大洋公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于大洋公司辩称因王松波交款时间晚于合同约定时间导致合同无效的问题，大洋公司的抗辩理由并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对大洋公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于大洋公司辩称的《房屋买卖合同》上的公章和收据中的现金收讫章均系伪造的问题，房屋买卖合同及收据中虽没有经办人签字，但加盖大洋公司的印鉴，且亦无证据证明其只有一套印章，故以大洋公司为标准认定房屋买卖合同印章真伪，显失公平，且大洋公司公章管理产生的后果不应由房屋买受人王松波承担，对大洋公司的鉴定申请，本院不予准许。大洋公司所提出的公章及收讫章均系伪造的抗辩理由，不能用于对抗本案中的房屋买受人。关于本案应否移交公安机关处理的问题，案件审理中，大洋公司认为本案中王松波所提供的证据房屋买卖合同及收据中的章均系伪造，本案涉嫌刑事犯罪，故向一审提出申请，要求移送公安机关。但在本案审理中，依据原、被告及第三人提出的证据及庭审查明的事实，并未发现有与犯罪嫌疑有关的线索和材料，且哈尔滨市中级人民法院在（2008）哈民一终字第1747号民事判决书中查明：“王某于2006年1月1日，到哈尔滨市公安局经侦支队举报辛玉民等人涉嫌绑架、私刻公章、经济诈骗等犯罪，经侦支队侦查后认为举报不实，举报的犯罪事实不能成立，并于2007年6月18日作出不予立案决定，并已通知王某”。因此，在大洋公司不能提供充分的证据证明其主张成立，应认定本案中的王松波与大洋公司构成房屋买卖民事法律关系，本案不符合移送公安机关处理的条件。案件审理中，第三人商振涛提出独立的诉讼请求，要求将涉案房屋的产权直接更名过户至第三人名下。经查，原、被告与第三人商振涛共同签订的《房屋买卖补充协议》是三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故第三人商振涛请求被告将涉案房屋过户至第三人商振涛名下的诉讼请求，符合法律规定及三方约定，故一审法院对第三人商振涛的诉讼请求，予以支持。关于被告大洋公司的反诉请求，因被告大洋公司无正当理由未交纳反诉费用，故对被告大洋公司的反诉部分，一审法院不予审理。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：大洋公司于本判决生效之日起十日内，协助商振涛办理位于哈尔滨市××区××号××层房屋权属证明（以房产部门及相关部门的实测面积为准）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大洋公司举示证据郝春胜等人的《房屋买卖合同》。拟证明：上述人员的合同中的印章与王松波的明显不符。由此证明存在两套印章，本案可能设计虚假诉讼。王松波的质证意见为：对该份证据的真实性有异议，该份证据系复印件，无法证实真伪，且无论印章是否一致，均不影响大洋公司应当承担相应的法律责任。商振涛的质证意见为：与王松波一致，且该证据早已经形成，大洋公司一审未提交系怠于举证。本院认证意见认为：上述证据系复印件，真实性王松波与商振涛均有异议，且大洋公司未提供原件，本院对该份证据不予采信。商振涛举示证据《房屋租赁合同》一份。拟证明：商振涛已经案涉房屋租赁。王松波的质证意见为：对该份证据无异议。大洋公司的质证意见为：对该份证据的真实性关联性均有异议，该份合同系与案外人签订，无法证实真实性，即使是真实的，占有不代表所有，商振涛无权将案涉房屋租用。本院认证意见认为：上述证据系原件，虽然大洋公司对真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，对其真实性本院予以确认，上述证据与本案的关联性，本院将结合案件其他事实予以综合评判。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，迪康公司在本案诉讼和另案与大洋工贸公司的诉讼中陈述并提供证据证明，其与大洋工贸公司就案涉房屋的建设签订联合建设合同，约定由迪康公司对案涉房屋续建，并负责续建房屋的销售及后期的物业管理，大洋工贸公司协助迪康公司办理产权证和土地证，提供必要的相关手续的事实。虽然大洋工贸公司对该联合建设合同存有异议，但未提供证据证明或者确认该合同不成立或者无效的事实存在，迪康公司亦确认双方对该合同约定的内容未履行完毕，故一审判决关于迪康公司依据该合同，以大洋工贸公司的名义与商振涛签订了案涉房屋买卖合同，以及案涉房屋买卖合同有效的认定正确，本院予以确认。关于案涉房屋买卖合同购房款的交纳问题。迪康公司在本案诉讼中确认收到商振涛购房款，根据前述，在迪康公司具有销售案涉房屋的合同依据，且迪康公司与大洋工贸公司就联合建设合同未进行结算的情况下，商振涛如何交纳的购房款，迪康公司收取购房款的去向如何，均不损害大洋工贸公司的利益，对此大洋工贸公司应与迪康公司予以处理，不能以此对抗购房人的房屋买卖合同权利。关于案涉收据印章问题。大洋工贸公司提供的证据仅能证明该公司在2005年12月9日变更了企业名称，不能证明企业名称变更前使用的印章已经收回并销毁、及大洋工贸公司印章被伪造的事实存在。结合前述案涉房屋的销售情况，大洋工贸公司关于案涉购房款收据中加盖的印章系伪造的上诉主张证据不足。综上所述，大洋工贸公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市大洋工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩()二〇二〇年十二月十八日书记员 周小倩