山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1392民初286号 原告（反诉被告）：马学礼，男，1977年9月29日生，汉族，住济南市天桥区。 被告（反诉原告）：杨大峰，男，1975年10月20日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（临沂）律师事务所律师。 原告（反诉被告）马学礼与被告（反诉原告）杨大峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月2日、8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马学礼、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马学礼向本院提出诉讼请求：１、依法判令撤销或解除双方签订的租赁合同并赔偿因漏雨给原告造成的产品经济损失10.1万元；2、判令被告返还租赁费144800元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2019年1月30日签订租赁协议，租赁被告位于临沂经济技术开发区××街道××路××房，租赁期限自2019年2月10日始至2022年2月9日止，原告已向被告支付租金144800元，汇入被告会计刘欢在农行临西支行的账号×××15。因被告在签订合同时隐瞒了租赁房屋漏雨不能维修的重大事项，致使原告租赁后，不能进行生产正常经营，并且导致大部分原材料和产品因漏雨被腐蚀。另该房屋漏雨并不是原告使用过程中由原告造成的漏雨，而是原告租赁之前已经漏雨，而被告却隐瞒了这一重大瑕疵。原告通过微信和电话多次要求维修，但被告同意维修却迟迟不予维修，实际维修不好。至2019年7月25日因漏雨造成原告损失76444元，8月2日一场大雨直接损失2.3万元。鉴于原告隐瞒房屋漏雨不能修好的重大瑕疵，原告于2019年8月11日书面通知被告解除租赁合同返还租赁费，但被告知悉系解除租赁合同，拒绝签收邮政特快专递。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求，判令被告承担责任，并赔偿因房屋漏雨给原告造成的损失10.1万元。 被告杨大峰辩称，1、原告所诉不属实，涉案房屋为现状出租，其结构为排架式的长条形厂房，空间简洁敞亮，不会有隐藏和遮掩，马学礼所称隐瞒欺诈没有依据，双方签订协议时，所约定的出租价格明显偏低，合同中约定租赁期间出现漏雨等情形由马学礼承担，故原告诉求不成立。其拒绝履行合同的真实背景是未办理消防手续多次被消防部门责令停产，故原告不履行合同。2、即便房屋有漏雨现象，马学礼有减损的义务，即便由杨大峰维修的义务，根据房屋租赁合同司法解释第201条的规定，应由马学礼先行维修，维修费用由杨大峰承担。3、其所提供的漏雨照片等证据不具有真实性，无证据保全及损失价值的鉴定，故其诉请没有依据。 反诉原告杨大峰向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告双方签订房屋租赁协议；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费12066元、电费22951元及利息；3、判令由反诉被告承担违约责任，向反诉原告赔偿因其违约造成的房屋出租损失24132元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2019年2月与反诉原告签订了房屋租赁协议，租赁期限3年，约定每年2月10日之前支付租赁费。但反诉被告未能按照约定支付第二年度租金，并通过诉讼拒绝履行协议。反诉被告应当对其违约行为承担责任，并应当向反诉原告赔偿因其违约造成的出租损失（因反诉原告另行招租需要较长的时间，暂按两个月计算租金损失12066元×2个月，协议约定的违约金不足以赔偿反诉原告的租金损失），反诉被告还应当支付第二年实际已占用的房屋租金（暂按一个月计算）。另反诉被告欠反诉原告电费22951元没有结清。反诉原告因此提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告马学礼辩称，一、同意解除合同。二、被告要求支付租金及违约金，没有事实和法律依据。原告于2019年2月19日（正月17日）告知被告搬家，并声明要求被告一定把房屋漏雨修好，被告短信回复因下雪当天下午来人运料，20日开始维修。但自原告搬进后房屋即开始漏雨，一直到搬出漏雨尚未修好，致使原告生产材料及成品被淋湿不能使用销售。原告多次告知被告尽快将房屋进行维修，但被告承诺维修却维修不能或敷衍维修。被告隐瞒房屋漏雪漏雨维修不好这一重大瑕疵，致使我方搬进后无法仓储和生产，租赁目的无法达到。为此原告自2019年7月就多次电话被告因房屋漏雨造成损失严重，要求解除合同，被告却迟迟不予答复。原告于2019年7月通过顺丰快递向被告邮寄解除合同通知书，被告拒付。2019年8月11日原告再次向被告邮寄解除合同通知书，被告拒收，邮件退回，至此原告已履行了合同解除通知义务，不存在违约。我方在通知被告解除租赁合同后一周内即2019年8月21日前搬离搬出，并电话告知了被告。三、实际欠电费14803元，并非对方提出的22951元，电费我方不同意支付，因对方隐瞒厂房有漏雨瑕疵造成我方重大损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年1月30日，杨大峰（甲方）与马学礼（乙方）签订《租赁协议》一份，协议约定，乙方承租甲方拥有的临沂经济技术开发区梅家埠街道干梅路北与东外环东交汇处厂区内北两个车间面积为1695.4㎡，单价为6元/㎡/月，另有办公室6间面积为190㎡，单价为10元/㎡/月，用途为加工仓储。租赁期限自2019年2月10日起至2022年2月9日，共计叁年。年租金144800元，租金支付日期为每年2月10日，支付方式为电汇支付。如乙方违约延期支付租金超出1月后按当年租金10％收取违约金，如甲方违反此协议相关约定，当年租金10％赔偿给乙方。如乙方租赁到期，乙方所承建所有设施无偿归甲方所有，乙方在租赁期间出现车间漏雨、毁坏、改造等均由乙方承担。此合同签订之日起，甲方应在10天内，完善厂房使用条件，须具备水、电、厂房等达到与乙方沟通协商使用的条件。双方均在协议中签字确认。 协议签订后，马学礼于2019年2月19日以短信形式告知杨大峰两个厂房还漏雨，并要求杨大峰保证在其搬入租赁房屋后不能再漏雨，杨大峰回复“好”，其后马学礼多次通知杨大峰租赁房屋存在漏雨情况，杨大峰承诺修理并组织修理后仍未修好。2019年3月至7月，马学礼多次以短信形式通知杨大峰房屋漏雨并告知其因房屋漏雨已造成的损失情况，杨大峰未予回复。2020年8月9日，马学礼制作《解除租赁合同通知书》，通知书载明了解除租赁合同的原因及房屋漏水造成的损失情况，并通知1、解除合同；2、自收到本通知之日始七日内退还我方支付的租金人民币144800元；3、办理租赁房屋返还交接。逾期，视为房屋已交接，所有责任你方全部承担。2020年8月15日，马学礼以EMS形式向杨大峰发出上述通知书，并在快递单上明确备注文件名称，后快递退回，改退批条中载明退回原因为收件人拒收。后马学礼搬离涉案房屋，双方就租金返还、损失赔偿及电费等事宜发生争议，遂诉至本院。 庭审中，马学礼提交视频及照片一宗，证明涉案房屋存在严重漏雨的情形，并提交书面损失统计表一宗，主张因涉案房屋漏雨漏水造成其损失金额为101000元。庭审中，马学礼申请对漏雨造成的损失价值进行评估，本院委托临沂市海琳价格评估有限公司对评估事项进行评估，评估机构于2020年7月3日向本院出具退卷说明，说明载明：经我司现场勘验，原告方保留的原材料和产品已打垛存放，且损失数量不全，部分雨淋严重的原材料及产品原告方因搬迁等原因已处理，无现场可以核对。因该案所涉及原材料及产品受雨淋湿的详细准确数量无法统计核对，故我司将该案退卷处理。 杨大峰提交电费收据一宗，其中2019年5月21日至2019年9月26日电费金额为14803元，2019年9月26日至2019年11月22日电费金额为8148元。马学礼对2019年9月26日前的电费金额认可，对其后电费不予认可，并主张其搬离涉案房屋时已将电表拆除。 本院认为,根据庭审调查，可以认定马学礼、杨大峰之间存在租赁合同关系。马学礼主张涉案房屋存在漏雨漏水的情况，要求解除合同、返还租金并赔偿损失。杨大峰对此不予认可，主张马学礼未在约定期限内交纳租金，要求解除合同、支付租金并支付占用费。故本案的争议焦点为：一、马学礼是否具有合同解除权及《合同解除通知书》的效力；二、杨大峰是否应当向马学礼返还租金、赔偿损失及具体金额；三、马学礼是否应当向杨大峰支付电费、占用费及出租损失。 对于焦点一，通过庭审调查，根据马学礼提交的短信、照片及视频资料，可以直观的看出涉案房屋确存在漏雨漏水的情况。根据租赁协议约定，出租方应当完善厂房使用条件，达到与承租方沟通协商使用的条件。本案中，马学礼在搬入涉案房屋前虽已知道涉案房屋存在漏雨的情况，但其就该情况告知杨大峰，要求杨大峰给予维修修缮并达到不再漏雨漏水的使用条件，杨大峰同意并组织人员给予维修，但未能修好，其后房屋仍出现多次漏雨漏水的情况，可以认定杨大峰交付的租赁房屋未能达到双方协商使用的条件，其存在违约。马学礼承租涉案房屋用于纸品加工，涉案房屋存在严重漏雨漏水造成存放纸品损失，不能实现合同目的，符合法定解除的要件，马学礼有权要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。马学礼作为有解除权的一方以书面形式通知杨大峰，杨大峰在明知该文件系解除合同通知书的情况下而拒收该通知，而不是已诉讼或仲裁方式提出异议，其拒收的行为并不影响合同解除通知的效力，即双方签订的租赁协议书于2019年8月15日解除。 对于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同于2019年8月15日解除，但应当预留搬离的合理期限，结合马学礼认可2019年9月26日前的电费抄表信息，故租金酌定计算至2019年9月26日为宜，即94417.53元，杨大峰应向马学礼返还租金50382.47元。对于马学礼要求杨大峰赔偿因房屋漏雨楼水造成的损失101000元，其仅提交整理的损失明细及照片视频资料予以证明，均系单方证据，马学礼委托评估机构对损失价值进行鉴定，但因无法核实数量作退卷处理，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，马学礼应当承担举证不能的不利后果，故对马学礼要求杨大峰赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对于焦点三，杨大峰提交电费收据一宗，主张马学礼尚欠其电费22951元（2019年9月21日收据金额为14803元，2019年11月22日收据金额为8148元），马学礼对2019年9月26日抄表时产生的电费金额14803元予以认可，应当予以支付并应自欠付之日起计算利息。对于2019年11月22日收据，马学礼不予认可，且该收据中并无马学礼方的确认，对该收据的真实性、关联性均无法核实，故对杨大峰要求马学礼支付该部分电费的诉讼请求，本院不予支持。杨大峰主张马学礼逾期未付租赁费构成违约，要求解除合同并支付房屋占用费及房屋出租损失。对此本院认为，杨大峰系涉案合同的违约方，且租赁合同于2019年8月15日解除，合同解除后无需继续支付租金，故马学礼不再支付租金并不构成违约，杨大峰的上述主张无法律及事实依据，本院不予支持。 综上，马学礼的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。杨大峰的反诉请求，部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告杨大峰于本判决生效后十日内返还原告马学礼租金50382.47元； 二、反诉被告马学礼于本判决生效后十日内向反诉原告杨大峰偿付电费14803元及利息（利息自2019年9月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告马学礼其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨大峰其他反诉请求。 如应当给付金钱一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4987元，由原告马学礼负担3927元，由被告杨大峰负担1060元；反诉受理费640元，由反诉原告杨大峰负担555元，由反诉被告马学礼负担85元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  袁堂进 人民陪审员  朱爱红 二〇二〇年十二月二十七日 书 记 员  刘 琳