黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2438号上诉人（原审原告）：曹林琳，男，1985年4月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：黄小雨，黑龙江百湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛志勇，黑龙江百湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆隆源房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区东湖金融大厦西侧商服1门。法定代表人：宋海英，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙胜林，黑龙江中胜律师事务所律师。上诉人曹林琳因与被上诉人大庆隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市红岗区人民法院（2020）黑0605民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曹林琳上诉请求：一、撤销（2020）黑0605民初202号民事判决，依法改判：1.解除上诉人与被上诉人签订的《银湖馨苑认购书》；2.被上诉人返还上诉人已付购房款80,000元及80,000元赔偿。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2013年3月28日，双方签订《银湖馨苑认购书》后，上诉人先后向被上诉人支付购房款共计80,000元，被上诉人于2014年5月向上诉人交付房屋并办理了入住手续，但迟迟未与上诉人签订正式的商品房买卖合同。上诉人多次催问方知被上诉人证件不齐，不具备销售资格，更无法与上诉人签订商品房买卖合同，办理相关贷款及房产手续，强行办理只会扩大上诉人的损失。双方当事人虽未签订正式的商品房买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十六条、三十七条的规定，结合上诉人已按约定支付部分购房款，同时被上诉人已将房屋交付上诉人的事实，双方已在事实上形成商品房买卖合同的法律关系。由此，一审法院仅依据合同法第九十四条之规定，认定双方不满足解除合同的条件，系适用法律错误，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。由于被上诉人尚未取得商品房预售许可证，应认定双方所形成商品房买卖法律关系无效。二、上诉人不认可“会签单”。该“会签单”仅是对政府会议内容的一种记载，并非执行依据。据了解，目前被上诉人仅为已付全部购房款的业主办理房屋产权证，上诉人无经济条件可一次性付清全款，导致被上诉人无法按照约定为其办理按揭贷款，也无法为其办理房屋产权证。因被上诉人一直无法提供可依约办理贷款的有效证据，一审法院未了解实际情况做出相关认定，系事实认定不清楚。本合同在履约过程中发生了重大变化，上诉人有权拒绝购房并要求违约方承担赔偿责任。上诉人所购买房屋为一手房，五证齐全是被上诉人的基本义务，“会签单”不能在法律上取代商品房预售许可证。被上诉人已违反法律和约定，就无道理强迫守约方继续履约。综上，上诉人与被上诉人形成事实上的商品房买卖合同法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，由于被上诉人尚未取得商品房预售许可证，应认定双方所形成的商品房买卖法律关系无效，故要求被上诉人返回已付购房款及利息，并根据该解释第九条的规定，支付已付房款一倍的赔偿责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人辨称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一是从民事法律基本原则上看，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，上诉人已占有使用案涉房屋多年，其购买商品房的使用目的早已实现，反而是被上诉人一直没有取得剩余的购房款。在此情况下，上诉人要求解除合同的主张，明显有违公平正义和诚实信用的基本原则。二是从维护社会和经济秩序上看，结合本案的客观事实，本案上诉人在仅交付部分购房款的情况下，已入住案涉房产多年，而在该房产目前能陆续办理产权手续的情况下，不仅不配合被上诉人签订合同和办理产权证，反而要求解除合同，有违公序良俗的社会公德及和谐稳定的社会秩序。三是从法律法规的相关内容上看，上诉人要求解除认购书，不仅超过法律规定解除权一年的除斥期间，而且自民事法律行为发生之日起也过了《民法总则》要求的五年最长期限，解除权早已消灭，依法也不应予以支持。2019年9月，政府的规划部门、国土部门和房产部门等联合出具会签单，案涉房产已能够签订商品房买卖合同和办理产权证。被上诉人在上诉人立案起诉前取得了商品房许可的相关证明材料，不存在解除或无效的法定情形。综上，本案不存在上诉人在上诉状中所述无法签订商品房买卖合同和办理产权证的情况，现案涉房产已能够办理房屋产权证，应依法驳回上诉，维持原判。原告曹林琳向一审法院起诉请求：1、要求判令解除原、被告签订的银湖馨苑认购书；2.判令被告返还原告已付购房款80，000元及利息，利息暂计29，617.891元（利息从2013年3月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至生效法律文书确定的给付之日，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担赔偿原告80,000元的赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2013年3月28日签订银湖馨苑认购书一份，双方约定原告认购由被告开发建设的位于大庆市红岗区银湖馨苑温馨家园B12-4-602室楼房一套。当日原告向被告交付购房款80，000元。被告向原告交付房屋，原告亦在使用案涉房屋。目前房屋所有权证未予办理。关于五证问题，被告当庭陈述部分楼房五证齐全，五证不全的房屋以会签单代替。另查，双方尚未签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的案涉认购书应否被解除。原、被告双方签订的是认购书，虽然认购书只是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，其法律性质属于预约合同，是不能强制实际履行的合同，但是因为原告已按约定交纳了相应的房款，其后被告也已实际交付房屋，依据该履行情况，能认定双方已履行了房屋买卖合同中房款的交纳、合同标的物房屋的交付等主要合同内容，因此即使双方没有订立书面的商品房买卖合同，双方在事实上也构成了买卖房屋合同关系。双方应遵循诚实守信原则，按照约定或者法律规定履行合同义务。现原告认为被告在其购买房屋后迟迟未予办理产权手续，其后得知被告五证不全，故起诉要求解除合同。因双方对合同的解除并无约定，因此只能依据法律规定。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现原告主张解除合同的理由并非上述法定解除合同的事由，且就一审法院调查情况而言，目前被告已经陆续开始办理房屋权属证书，合同目的并非当然不能实现。从维护交易安全、稳定，鼓励交易的角度出发，结合实际履行的现实情况，原、被告双方应该继续履行该合同，因此对原告要求解除合同并返还原告已支付购房款80，000元及利息的请求不予支持。关于原告主张被告赔偿其80，000元的赔偿责任，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条的规定，承担已支付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。该条规定是指合同无效或者被撤销、解除的情形下，本案如前所述，合同应继续履行，因此不适用该条规定。原告的诉讼请求于法无据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告曹林琳的诉讼请求。案件受理费2046.18元，由原告曹林琳负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了电话录音光盘1张（当庭播放手机录音）。欲证明，因案涉房屋目前正处于查封状态，经向农业银行与市公积金两个单位的客服咨询，无论在商业银行还是公积金贷款，案涉房屋均不能办理尾款贷款。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议。无法确定通话双方的主体身份，而且通话的内容与本案无关联性。此外，各个银行的相关政策也不一致。更重要的是，目前经过各方的协调，业主在隆源公司完善相应的手续后，该公司也可以先为业主办理房屋产权证。现在已有很多业主办理了房屋产权证。本院对该证据的真实性不予采信。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，双方当事人签订的案涉认购书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，故该认购书合法有效。因案涉认购书签订以后，上诉人交纳了部分房款，被上诉人交付了房屋，上诉人亦已占有使用案涉房屋多年，故可以认定双方房屋买卖合同成立并生效。又因在上诉人提起本案之诉前，案涉房屋已具备办理产权登记的条件，故在上诉人未提交证据证明其与被上诉人就解除案涉认购书达成一致或案涉认购书符合法定解除条件，亦未提交证据证明被上诉人在签订案涉认购书中存在欺诈行为，且其上诉理由明显不属于法定解除情形的情况下，其要求解除案涉认购书、返还已付购房款80,000元及80,000元赔偿的请求于法无据，本院不予支持。各方当事人应以最有利于合同目的实现的方式行使权利，才能真正最大化维护自己的利益。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人曹林琳负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二〇年十二月二十五日法官助理姜雅文书记员桂博文附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；