宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3205号 上诉人（原审原告）：马某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘某（系马某之妻），住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审原告）：刘某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：宁夏金佰利商务经营管理有限公司。 法定代表人：沈某。 委托诉讼代理人：李某。 被上诉人（原审被告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司。 法定代表人：倪某，该公司董事长。 上诉人马某、刘某因与被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人刘某（暨上诉人马某的委托诉讼代理人）、被上诉人金佰利公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被上诉人龙马公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马某、刘某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人的其他各项诉讼请求（解除涉案房屋租赁协议及补充协议；金佰利公司恢复涉案商铺原状、返还商铺；龙马公司承担金佰利公司拖欠2018年欠付租金32675元及利息的连带清偿责任）；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，理由如下：第一，金佰利公司已无能力继续履行涉案合同，一审判决对此未作认定，遗漏本案基本事实。金佰利公司已明确表示不再按期支付租金，其已丧失继续获得经营收入的能力，且已申请破产清算。第二，一审判决未适用最高人民法院相关司法解释，导致龙马公司的保证责任被免除，该结果对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款，龙马公司为金佰利公司2018年欠付租金提供保证尚在两年的责任期限内，应当对上诉人承担相应的连带清偿责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金佰利公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人龙马公司未作答辩。 原审原告马某、刘某向一审法院起诉请求:1.请依法判令解除与被告金佰利公司2013年9月14日签订的《房屋租赁协议》及2016年3月27日签订的《房屋租赁补充协议》；2.请依法判令被告金佰利公司立即向原告返还位于“龙马·鼓楼广场”地下负一层2-059商铺；3.请依法判令被告金佰利公司向原告立即支付其拖欠的房屋租金114025元，同时判令被告按照219元/月/平方米的标准支付商铺占有使用费至商铺实际返还之日止；4.请依法判令被告金佰利公司向原告支付违约金34207.5元；5.请依法判令龙马公司承担连带支付的保证责任；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月20日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的的位××区商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。2013年9月14日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市××区商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后双方又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为17.56平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为34824元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为40628元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为46433元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金，2018年度欠付32675元，2019年度欠付40675元，2020年度欠付40675元，共计114025元。被告未按约支付，故原告诉至法院。另查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。 一审法院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，法院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该项诉讼请求法院亦不予支持。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，未按时支付租金，自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠原告租金为114025元未付，对原告要求被告金佰利公司支付拖欠租金114025元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，现双方合同尚在履行，但被告逾期支付租金已构成违约，故被告应向原告支付欠付租金73350元按照年利率6%计算的自2018年4月1日至2019年8月20日的违约金，以及欠付租金114025元按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月21日至实际付款之日止的违约金。就原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利2018年欠付租金提供担保，因上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。但在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求法院不予支持。被告金佰利公司、龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于判决生效之日起七日内支付原告马某、刘某租赁费114025元，并支付欠付租金73350元按照年利率6%计算的自2018年4月1日至2019年8月20日的违约金，以及欠付租金114025元按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月21日至实际付款之日止的违约金；二、驳回原告马某、刘某的其他诉讼请求。案件受理费1632元，由原告马某、刘某负担377元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担1255元。 本院二审期间，上诉人提交缴费证明一份，证明目的：现在的租户已经向金佰利公司缴纳了三年的租金（2017、2018、2019年），2020年正在经营，租金还没收取。金佰利公司质证称：不予认可，赛格数码城是整体运营的，现在下面的次承租商户198户与我们业主505户的商铺并非一一对应，上诉人提供的证据不能证实D-059号是上诉人的商铺。经审查，该证据不能达到上诉人的证明目的。 二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租，被上诉人为整体运营需要将全部商铺另出租他人，在双方租赁合同租期尚未届满的情况下，如本案租赁合同解除，在其他商铺租赁合同未解除的情况下，就涉案商铺面积的分割会影响到其他业主及次承租人的利益，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能性。一审法院考虑到上述情节及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的有关精神，判决驳回上诉人相关诉讼请求并无不当。关于龙马公司是否承担连带清偿责任的问题。龙马公司出具承诺，同意对金佰利公司2018年欠付租金提供担保，但未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，应为连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”在法律规定的上述六个月保证期间内，上诉人未要求龙马公司承担保证责任，龙马公司的保证责任依法免除，一审判决驳回上诉人要求龙马公司承担连带责任的诉讼请求正确。被上诉人龙马公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，上诉人马某、刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马某、刘某负担。 本判决为终审判决。 审判员  马云 二〇二〇年十二月二日 书记员  陈鑫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。