广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0502民初4350号 原告：蔡快英，女，1939年12月5日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：卢鹏，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智荣，男，汉族，1970年7月24日出生，住广西北海市海城区，系原告蔡快英的儿子。 被告：李珊芸，女，1972年8月30日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区，现住北海市海城区，系原告蔡快英的女儿。 委托诉讼代理人：杨家聪，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎经伟，广西谦行律师事务所律师。 原告蔡快英诉被告李珊芸租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡快英的委托诉讼代理人卢鹏、李智荣，被告李珊芸及其委托诉讼代理人杨家聪、黎经伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡快英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2004年6月至2017年12月31日尚欠的房屋租金欠款108000元；2、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日房屋占用费198000元；3、判令被告向原告返还借款100000元。事实和理由：1967年，原告蔡快英与李有贵结婚，婚后于1967年12月12日生育长子李智伟（于2011年5月19日因病死亡），于1970年7月24日生育次子李智荣（在家族中又名李智旭），于1972年8月30日生育女儿李珊芸（即本案被告）。2003年，由蔡快英与次子李智荣共同出资在位于北海市海城区地上修建房屋，并以李有贵为所有人、蔡快英为共有人办理了产权证。2004年6月，李珊芸为经营洗衣店与蔡快英协商租赁该房屋一楼门面房（面积100.83㎡，含湿洗间和晾衣间27.13㎡），以及三楼晒衣场（面积47.32㎡），双方未签订书面租赁协议，口头约定每月收取租金2500元。此后，李珊芸一直在案涉房屋内经营洗衣店义务，并按双方口头约定的租金标准，陆续向蔡快英支付了部分租金299500元。2014年，李珊芸向蔡快英借款10万元用于购买个人房产，该欠款至今未还。2017年7月1日，蔡快英丈夫李有贵因病去世，去世前未订立遗嘱，第一顺位继承人为蔡快英、李智荣、李珊芸。各继承人目前虽未实际析产，但能够确定因继承发生后各当事人在涉案房产中的份额为蔡快英占六分之四，李智荣占六分之一，李珊芸占六分之一。李有贵去世后，蔡快英要求李珊芸将历年来拖欠的租金予以补齐，并要求李珊芸按照同地段商铺租金平均水平交纳相应租金，但李珊芸对蔡快英的请求始终不予回应。自2018年1月，蔡快英正式要求解除与李珊芸的房屋租赁关系，交还租赁铺面，但李珊芸拒不交还，强占案涉商铺经营至2020年3月31日才清场退出。2019年10月10日，李珊芸向蔡快英出具欠款计算单，单方确认从2004年租赁之日起至2019年10月10日，应交铺租457000元，已交租金299500元，购房借款100000元，原告尚欠被告257500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告蔡快英认为，蔡快英与被告李珊芸之间虽未签订书面租赁合同，但存在事实上的租赁关系，应视为不定期租赁，租赁期从2004年6月起至2017年12月31日止，每月租金应按照双方口头约定并实际履行的2500元计算，租赁期为163个月，应付租金为407500元，扣除原告已付299500元，李珊芸尚拖欠蔡快英租金108000元。此外，2018年1月至2020年3月31日共计27个月，因李珊芸在租赁期结束后强占案涉房产经营，应按照同地段市场租金平均价格8800元/月，占用费共计为237600元，因李珊芸作为涉案房产继承人之一拥有六分之一的份额占39600元应予扣除，故其应向蔡快英支付27个月的房屋占用费共计198000元(237600元-39600元=198000元）。为维护蔡快英的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请判如所请。 被告李珊芸辩称，一、答辩人认可与原告蔡快英、李有贵曾经存在租赁合同关系，但是对租赁起止时间、租金标准、是否尚欠租金等事实不予认可。（1）关于租赁起止时间，租赁合同起于2004年7月，终于2017年7月，李有贵去世后涉案房屋产权发生改变，答辩人对涉案房屋房租享有继承份额；（2）关于租金标准，租期延续了十几年，但每个时段的租金均不相同。2004年7月至2008年9月，共50个月，租金1400元/月，该段租金合计68600元；2008年9月至2011年4月，共31个月，租金1500元/月，该段租金合计46500元；2011年4月至2014年4月，共36个月，租金2000元/月，该段租金合计72000元；2014年4月至2016年5月，共25个月，租金2500元/月，该段租金合计62500元。上述租金是原被告进行结算计算出来的，原告手上也有记账的账本。2016年5月至2017年7月，共13个月，租金2500元/月，该段租金合计32500元。原告蔡快英及李有贵与被告李珊芸租赁期间租金总计282000元；（3）关于是否尚欠租金，原告在起诉状中自认，被告共计向其支付299500元，另加上2020年春节期间被告支付给原告2万元，被告共支付给原告319500元，扣减被告应付租金282000元，两者差额37500元，因此被告不存在拖欠原告租金的问题；二、原告要求被告支付2018年1月1日至2020年3月31日房屋占用费198000元没有事实及法律依据。李有贵于2017年7月1日去世后，没有订立遗嘱，被告通过法定继承已经成为房屋的所有权人之一，对涉案房屋享有占有和使用权，且被告实际占有使用的房屋面积没有超过房屋总面积的六分之一，因此被告不需要向原告支付所谓的房屋占用费。此外，对原告按照同地段市场租金8800元/月计算租金不予认可，对原告起诉状中扣除六分之一份额租金的计算方式也不认可，李有贵的抚育金等都应该一并处理；三、对于借款10万元，被告认可，但是根据上述答辩意见，被告多支付的租金37500元、李有贵的医药费3410元、蔡快英的医药费2175.92元等均应从中扣减。原告提供的证据证明，涉案房屋现已出租，租金被告也有份，也应相应扣减；四、关于租金标准、租金支付情况，租赁合同关系的前因后果，除了李有贵，只有原告蔡快英本人清楚，因此只有原告到庭才能查明事实。根据民事诉讼法相关规定，法院应通知其出庭。原告诉称被告拖欠租金的事情，原告本人没有说过此事，是李智荣的授意行为。而且，李智荣自涉案房屋建成至今，全家居住在涉案房屋，同样需要支付房屋占用费；五、原告起诉状中主张李智荣占有涉案房屋六分之一份额，本案除了涉及租赁合同关系、民间借贷关系，还涉及继承问题，法院审理应该对被继承人的遗产、债权债务等一并审理，故申请追加李智荣为本案当事人参加诉讼。如本案不对李有贵遗产进行审理，应当驳回原告起诉，由原告另行就单一法律关系进行起诉。 经审理查明：李有贵与蔡快英是夫妻关系，生育李智伟、李智荣和李珊芸三人。李有贵于2017年7月1日死亡。北海市的房屋所有权人为李有贵，共有人为蔡快英【房屋所有权证书：北房权证（2004）字第000621**、北房（2004）共字第××号，土地使用权证号：北国用（2005）第××号】。自2004年6月起，李有贵、蔡快英将上述房屋一楼铺面出租给李珊芸经营干洗店，双方没有签订书面的租赁合同或协议，也没有约定月租金标准、租赁期限等，仅是口头约定2004年7月起计算租金。庭审中，李珊芸自认自2004年7月至2020年3月，其占有使用涉案房屋一楼铺面用于经营干洗店。根据原告提供的证据显示，目前涉案房屋一楼铺面出租给他人经营石磨肠粉，月租金7200元/月。 在诉讼过程中，对于被告质疑本案诉讼是否是原告蔡快英本人的真实意思表示及只有原告本人知晓租赁合同权利义务具体履行情况问题，本院于2020年11月13日到北海市向蔡快英本人进行询问。蔡快英述称，针对涉案房屋析产问题，其本人及通过北部湾社区工作人员多次电联被告，但被告均置之不理。为顺利解决租赁合同及继承析产问题特提起本案诉讼。对于涉案房屋租金标准，因原被告双方是母女关系，为了支持李珊芸做生意维持生计，同意将涉案房屋一楼铺面出租给李珊芸商用，但双方从未以书面或口头形式协商过租金标准。蔡快英承认，自租赁开始至今，被告李珊芸不定期以现金方式支付租金，承租前几年不定期支付1500元／月，之后不定期支付2000元／月、2500元／月，确认总共支付租金299500元，2020年春节支付20000元。2018年开始，涉案房屋的继承人因析产问题产生分歧，蔡快英不愿再出租涉案房屋给李珊芸，但李珊芸占有使用涉案房屋至2020年3月底。 另查明，李珊芸曾向蔡快英借款10万元。 现原告蔡快英主张，租赁期内租金应分两段计算，2004年6月-2017年12月的租金应按双方口头约定的2500元/月支付，租赁期163个月，租金合计407500元，扣除原告已付租金299500元，李珊芸尚欠租金108000元。2018年1月-2020年3月的租金，因李珊芸强行占用涉案房屋经营，应按照同地段市场租金平均价格8800元/月支付，租赁期27个月，租金合计237600元，扣除李珊芸占有涉案房屋六分之一份额39600元，尚欠租金198000元。被告李珊芸则认为，租赁期延续十几年，但每个时段的租金均不相同。2004年7月至2008年9月，共50个月，租金1400元/月，该段租金合计68600元；2008年9月至2011年4月，共31个月，租金1500元/月，该段租金合计46500元；2011年4月至2014年4月，共36个月，租金2000元/月，该段租金合计72000元；2014年4月至2016年5月，共25个月，租金2500元/月，该段租金合计62500元。上述租金是原被告进行结算计算出来的，原告手上也有记账的账本。2016年5月至2017年7月，共13个月，租金2500元/月，该段租金合计32500元。原告蔡快英及李有贵与被告李珊芸租赁期间租金总计282000元，被告已付租金319500元，两者差额37500元，因此被告不存在拖欠原告租金的问题。此外，李珊芸还主张，李有贵于2017年7月1日去世后，没有订立遗嘱，被告通过法定继承已经成为房屋的所有权人之一，对涉案房屋享有占有和使用权，因此原告主张的2018年1月1日至2020年3月31日房屋占用费198000元没有事实及法律依据。双方以致涉诉。 本院认为，针对涉案房屋租赁问题，虽然原告蔡快英与被告李珊芸之间没有签订书面的租赁合同或协议，但双方均确认存在事实上的租赁合同关系，本院予以确认。 关于涉案房屋租金标准，原被告争议较大，但均没有提供充分的证据证实各自的主张。本院认为，首先，本案原被告为母女关系，成立租赁合同关系之初主要基于亲情，支持家庭成员经营生意维持生计，因此租金标准应有别于一般的商用房屋租金。结合蔡快英在询问中自认李珊芸不定期支付租金1500元、2000元、2500元不等，与李珊芸主张的不同时间段租金不同的陈述基本一致。综合全案事实，原被告租赁合同关系具有持续性，但自2018年开始，双方因房屋析产发生家庭矛盾，原告本人不同意再出租涉案房屋给李珊芸。换言之，家庭矛盾发生后，租赁合同的目的不再纯粹为了亲情，而是要综合考虑商铺租赁的市场价值和增加租金收入等实际利益，故从维护交易安全稳定及兼顾公平合理原则，本院认为，涉案房屋租金应按2018年前后不同时间段分开计付，2004年7月至2017年12月的租金应从租赁合同实际履行情况兼顾亲情安排确定，2018年1月至2020年3月的租金则应兼顾同地段市场价格酌定，具体如下：2004年7月至2008年9月，共51个月，租金1400元/月，租金合计71400元；2008年10月至2011年4月，共31个月，租金1500元/月，租金合计46500元；2011年5月至2014年4月，共36个月，租金2000元/月，租金合计72000元；2014年5月至2017年12月，共44个月，租金2500元/月，租金合计110000元。以上租金合计299900元。2018年1月至2020年3月，共27个月，考虑涉案房屋为一线商铺，同时鼓励家庭成员和睦相处，本院参考目前涉案房屋租金标准酌定该段租金为5760元/月（7200元/月×80%），租金合计为155520元。租赁期租金共计455420元，已付租金319500元，尚欠租金135920元。在本案诉讼时，被继承人李有贵的遗产尚未析产，因此关于原被告是否享有继承份额及是否抵扣租金等问题，本案均不予处理。此外，对于被告拖欠原告借款10万元，双方均无异议，为避免当事人诉累和浪费司法资源，本院一并处理，由被告李珊芸归还借款10万元给蔡快英。 关于本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，涉案房屋租赁合同自2004年7月一直履行至2020年3月，李珊芸不定期支付租金至2020年初，双方正式解除租赁关系的时间是2020年3月，原告于2020年9月3日起诉本案，并不存在原告怠于行使追索租金的情况，故本案未过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告李珊芸支付2018年1月至2020年3月房屋租金135920元给原告蔡快英； 二、被告李珊芸返还借款100000元给原告蔡快英； 三、驳回原告蔡快英的其他诉讼请求。 案件受理费7390元，减半收取3695元，由原告蔡快英承担2147元，被告李珊芸承担1548元（该费用原告已向本院预交，被告李珊芸在履行上述支付义务时一并返还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7390元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴伟燕 二〇二〇年十二月一日 书记员  符志鸪