广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初21700号原告（反诉被告）：陈焯强，男，1974年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师（委托诉讼代理期限截至2020年11月4日）。委托诉讼代理人：林挺，广东智洋律师事务所律师（委托诉讼代理期限截从2020年11月5日起）。委托诉讼代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州君华地产置业有限公司，地址广州市白云区恒骏街****。法定代表人：于初成。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：冯巧容，女，系该公司职员（委托诉讼代理期限截至2020年11月4日）。委托诉讼代理人：赖京慧，女，系该公司职员（委托诉讼代理期限从2020年11月5日起）。原告陈焯强（反诉被告，以下简称原告）与被告广州君华地产置业有限公司（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告陈焯强及其委托诉讼代理人朱海波、林挺、寿宇，被告广州君华地产置业有限公司的委托诉讼代理人曾朝阳、赖京慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈焯强向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与我的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2.被告免除我因新型冠状病毒引起的不可抗力疫情期间（2020年2月至2020年5月）的全部租金；3.被告因情势变更原因减少我所承租商铺租金至每月16000元（从2020年6月起至2023年8月31日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告于2019年8月30日签订《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，约定被告将广州市白云区广州大道北1618号之十五101物业出租给我使用，租赁期限自2019年10月1日起至2023年8月31日止。2020年1月，新型冠状病毒引起的不可抗力××疫情导致我承租的商铺无法经营，经我再三恳请，被告才勉强减免了二月份的租金，但在整个疫情期间，犹如杯水车薪。我一直与被告沟通，告知其实际经营困难，要求被告与我协商调整租金事宜，然而被告对我的合理请求置之不理，甚至在2020年5月24日将我合法承租的店铺上锁并断电，综上，被告的行为已经严重损害了我的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告广州君华地产置业有限公司的反诉，原告陈焯强辩称，（一）被告要求解除双方签订的租赁合同没有依据，从合同签订以来，我一直都按约定及时向被告支付租金，被告是没有事实理由去单方解除。（二）双方已经签订了租赁合同，被告又要求我支付2020年5月、6月一直到办理交接为止的租金也没有依据。自2020年1月新型冠状病毒引起的不可抗力疫情发生以来，我一直主动发函与被告协商，期望被告考虑到因疫情原因遭受到的巨大损失，适当减免和调整相应租金，但被告从未以任何书面形式函复我租金减免和调整事宜，虽我的经营状况陷入严重困难，但还是能够在凑齐租金以后立即向被告支付了3月份、4月份的租金。被告在完全不和我沟通的情况下，5月6日擅自将租赁商铺断电并上锁，至今没有恢复供电，被告擅自采用暴力手段使得我完全无法使用租赁物还诉请主张我支付5月、6月租金的行为毫无依据。（三）因2020年5月6日后，我就再也没有使用过租赁物，而且没有使用租赁物是因被告的原因造成的，被告刚才也承认了他们断电和锁门的事实，该系列行为都导致我完全无法使用租赁物。故在我无法使用租赁物的基础上，既然我没有违约，相应被告主张我支付滞纳金和违约金也没有依据。被告广州君华地产置业有限公司辩称，按照双方签订的租赁合同约定，租赁商铺自2019年10月1日开始计算租金，但原告拒绝支付5月份后的租金，并要求我司降低租金，我司认为被告的要求严重违反了合同约定。而且我司认为原告所要求的降低租金理由不当，疫情开始的时候，政府限制人员的自由流动，那个时候有一定的合理性。后续政府已经完全放开，人员都是流动的。广州市目前的疫情很轻了，所以原告的降租理由不充分，请求驳回原告的诉讼请求。另外，鉴于原告欠付自2020年5月后的租金，故现反诉请求：1.解除我司与原告签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2.原告支付2020年5月至9月的场地占用费共计230919元（其中2020年5月至8月期间的场地占用费按每月租金的两倍计算，2020年9月的场地占用费按月租金计算）；3.原告向我司交还租赁房屋；4.原告承担租金应付未付滞纳金22977元；5.原告支付违约金45954元；6.原告承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区（辖区范围内）房（以下简称涉案房屋）是被告名下的房产。2019年8月30日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，建筑面积49.95平方米，使用面积47.38平方米；租赁期限：自本合同第三条第2款中指定的合同期，共计4年；用途：乙方租赁甲方之物业只限于以“IEF爱衣服”为店名经营服装零售项目；乙方承诺，租赁本物业时，按月支付租金。租金标准（不含物业管理费、及耗用的水、电费等）。合同期2019年9月1日至2019年9月30日装修期，2019年10月1日至2020年8月31日22977元/月，2020年9月1日至2021年8月31日24126元/月……；租赁期从2019年9月1日起至2023年8月31日止，租金合计含税总额1165431元，不含税总金额1109934.2857元；在签订本合同前，乙方应向甲方支付商铺保证金，保证金金额为相当于首年两个月的商铺租金，合计45954元。此保证金在合同到期后乙方按照本合同约定交还本物业、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项，办理完毕工商变更或注销手续及履行完毕其他合同义务后无息退还乙方；租赁期间，非本合同规定的免责情况，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金、赔偿金及其他费用或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中直接扣除；乙方必须按每月5日前向甲方缴纳当月租金。如乙方无故拖欠租金，从当月第六日起，甲方有权向乙方每天按实欠租金的千分之一加收滞纳金，逾期十五天将视作乙方违约；有下列情形之一的，守约的一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金标准的两倍支付违约金，如该项违约金不足以赔偿对方损失的，还应支付违约金与损失的差额部分……5.乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他费用累计超过十五日的……甲方依据上述情形单方解除协议的，甲方应书面通知乙方迁离并交回租赁房屋。甲方书面通知乙方，乙方拒不签收的，甲方可将书面通知贴在租赁房屋墙面，并视为甲方已向乙方送达书面通知；如果其中一方没有按约定和法律规定而提前终止合同，违约方应向另一方支付两个月租金的违约金，甲方损失如超过违约金，甲方有权要求其承担剩余年限每年一个月租金作为赔偿；如本物业因不可抗力导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方等。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金45954元。原告接收涉案商铺后，装修了涉案商铺用于经营“爱衣服”服装店，并依约向被告支付了2020年1月前的每月租金。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，被告向原告发出《申请书》，提出因新冠疫情影响，希望在疫情影响期间（2020年1月25日至2020年2月29日）申请租金减免。后被告免除了原告2020年2月的租金。2020年3月18日，原告向被告支付2020年3月份的租金22977元。2020年4月29日，原告向被告提交《降租申请函》，提出因新冠疫情导致店铺经营惨淡，按现在的实际经营状况，显然无法继续维持下去，现申请2020年5月1日至2023年8月31日每月租金及管理费的合计数降至18000元整。被告收到上述申请后，未同意原告的申请，并要求原告继续依约支付租金，但原告未缴纳。2020年5月6日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为，因原告至今未支付2020年4月的租金，且经多次催收无果，原告的行为已构成根本违约，现通知自发出本通知之日起即解除《租赁合同》，终止双方的租赁关系，请原告在2020年5月7日前付清2020年4月欠付租金、滞纳金、违约金，如逾期交还商铺，则按当期租金的150%支付场地占用费等。次日，原告向被告发出《关于申请减免租金的请求》，提出受新冠疫情的影响，其所承租的商铺基本处于经营停滞状态，虽近期疫情情况有所缓解，但境外输入型病例的增多也导致涉案商铺仍陷入经营困难，巨大的亏损以致其经营项目难以为继，申请将每月租金减至16000元，以便其能继续经营。如贵司对上述请求不予采纳，为不影响重新招租，其会在5月31日前将所承租商铺腾退给贵司，其交付的租赁保证金作为2020年4月、5月的商铺租金。2020年5月9日，原告向被告支付2020年4月的租金22977元。2020年5月24日，原告再次向被告发出《减免租金申请函》，主要内容为：因新冠疫情导致涉案商铺严重亏损，希望能够减少涉案商铺租金，继续履行合同义务，但贵司却在疫情期间对涉案商铺停电上锁，导致无法正常使用商铺，直至我方缴纳了四月份的商铺租金，才继续让我使用商铺，贵司单方采取强制手段强迫我方缴付租金，实属不妥。希望贵司能与我方重新达成协议，继续履行商铺租赁合同：一、由于不可抗力疫情原因，2020年3月、4月租金望贵司减半收取我方租金，原我方缴交的2020年3月份和4月份多交的部分租金用于抵扣2020年5月和6月份的部分租金。二、望贵方考虑到疫情影响的严重性和持续性，从2020年5月1日至合同期满，由原合同约定的每月租金22977元调整为16000元；三根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。据此，由于不可抗力疫情导致我方不能履行合同的，贵司应当部分或者全部免除我方责任，贵司对我门面采取上锁的方式有违法律规定和诚实信用原则。综上，望贵司严守契约精神，与我方协商解决疫情期间商铺租金合同的调整问题，我方也期望和贵司共克时艰，长期合作，互利共赢。诉讼中，双方均确认，涉案商铺属临街商铺。原告表示，新冠疫情后，其大概于2020年3月底至4月初左右重新开门营业。被告曾以其欠付租金为由多次将涉案商铺门上锁，并对涉案商铺采取了停电措施，且自2020年5月24日起涉案商铺一直处于断电状态。被告确认其曾于2020年5月1日上午因原告欠付租金而暂停了涉案商铺的电，当天下午就恢复了供电。2020年5月底因原告仍欠付租金，故对涉案商铺进行了上锁，同时还对涉案商铺采取了停电措施。但上锁后两三天就开了锁，此后未再上锁，停电后一直未恢复供电。另在本院于2020年6月12日组织双方到庭调解的过程中，原告陈述涉案商铺已开锁。此外，被告表示除涉案商铺外，其还有多间自有出租物业，疫情期间，其他出租物业均统一按免除2月租金给予了优惠，对于2020年3月后的租金，均未再有减免，但实在有支付困难的租户，同意延迟支付租金的时间。另查，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年9月17日，原告向被告支付2020年9月的租金24126元，被告对涉案商铺恢复供电，原告开始继续在涉案商铺正常经营，并每月继续按合同约定向被告支付租金。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为承租人，负有向被告支付租金的义务，现原告以新冠疫情引起不可抗力为由要求免除2020年2月至2020年5月期间的租金。对此，因被告确认实际已免除了原告2020年2月的租金，且被告实际亦未收取原告该月的租金，该月的租金已实际免除，本院不再处理。对于2020年3月至5月的租金，虽新冠疫情的发生属于不可抗力，但因原告使用涉案商铺用于经营衣服销售，且广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组已于2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，各行业也陆续复工复产，新冠疫情的发生并未导致涉案商铺作为租赁物客观上无法使用，因新冠××采取的防控措施也未导致涉案商铺在上述期间无法使用涉案商铺，现原告以新冠××引起的不可抗力为由要求免除2020年3月至5月的租金缺乏理据，本院不予支持。对于原告主张因情势变更原因减少涉案商铺自2020年6月至2023年8月31日的租金问题。情势变更的成立至少需要符合以下要素：（1）客观上有情势变更的事实。即须发生合同赖以成立的环境或基础发生重大异常变动致使合同的法律基础丧失。（2）主观上当事人不可能预见且无法消除影响。（3）结果上合同的继续履行将显失公平，双方当事人的利益将严重失衡。新冠疫情的爆发虽不可预见，但从我国对新冠疫情防控的情况看，我国对新冠疫情的防控取得了良好的成效，各行业经济虽有受到影响，但整体经济形势已逐渐向好，尤其原告经营的服装销售行业已可正常经营，故新冠疫情的发生并未导致涉案租赁合同履行赖以成立的环境发生重大异常变动，未有无法消除影响的事实，原告关于继续履行显失公平的意见亦缺乏依据。综上，原告要求因情势变更原因减少自2020年6月至2023年8月期间的租金缺乏依据，本院不予支持。关于被告以原告拖欠租金构成根本违约为由要求解除双方就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》和及《广州市房屋租赁合同》的问题。从涉案租赁合同的整体履行情况看，原告在新冠疫情爆发前，无违约支付租金的情况，由此表明，原告并无主观拖欠租金的恶意。新冠疫情发生后，确实对包括原告经营的服装销售在内的行业有一定影响，原告因其向被告提出的减租申请未通过而未支付租金，结合原告于2020年9月为继续履行合同而主动支付了当月租金，且在被告对涉案商铺恢复供电后每月均有依约支付租金的情况，原告逾期支付2020年5月至8月租金的行为并未导致涉案租赁合同目的无法实现，故被告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》依据不足，本院不予支持。因被告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》的诉请本院未予支持，故被告要求原告交回涉案商铺缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告的第一项诉讼请求仅为要求双方的租赁合同继续履行，无具体的履行内容，且本院对被告关于解除合同的主张未予支持，此即意味着双方的租赁合同继续履行，故本院对原告的上述诉讼请求不再判项中明确。关于被告要求原告支付2020年5月至9月期间的场地占用费问题。因前述认定被告主张解除合同的诉请不予支持，故被告主张按合同关于合同解除后占用商铺期间按租金的200%标准支付场地占用费的意见亦缺乏依据，本院不予支持。被告主张的上述期间的费用应为租金，现原告抗辩因2020年5月24日至9月16日期间，上述期间涉案商铺已被上锁和停止供电，其未实际使用涉案商铺，故不应支付上述期间的租金。对此，一方面，被告已经免除了新冠疫情期间2020年2月的租金，虽新冠疫情对涉案商铺的后续经营仍有一定影响，但因租金的数额在租赁合同中已进行明确约定，对于合同履行期间租金的减免属于变更合同约定，需要双方另行达成一致的合意，在无法与被告达成一致合意的情况下，原告仍应按合同约定的标准向被告支付租金，支付后仍认为因新冠疫情应当减免的，可通过与被告协商迟延支付或诉讼等合法途径维护其权益，但原告在被告未与被告达成一致合意的情况下，通过拒绝向被告支付租金的方式主张其权益，此行为亦构成对被告权益的侵犯，被告由此才对涉案商铺采取了上锁和停电措施，故原告对导致涉案商铺被上锁和停电的状况有一定的过错。另一方面，对被告而言，原告虽有欠付租金的行为，但如前所述，原告并非无故拖欠租金，且即使存在拖欠租金的情况下，被告亦可通过诉讼方式主张维护其合法权益，被告将涉案商铺上锁和停电，直接导致原告无法使用涉案商铺，该上锁和停电的行为欠妥。综上，考虑到原告和被告双方均对2020年5月24日至9月16日期间的上锁和停电状况存在错过，本院酌定原告按合同约定租金标准的50%向被告支付上述期间的租金。结合租赁合同关于2020年8月31日前的租金按22977元/月计算，2020年9月1日始的租金按24126元/月计算的约定，经核算，2020年5月1日至2020年5月23日的租金为17615.7元，2020年5月24日至2020年5月31日期间的租金为3063.6元，2020年6月1日至2020年8月31日的租金共计34465.5元，2020年9月1日至2020年9月16日期间的租金共计为6433.6元，2020年9月17日至2020年9月30日期间的租金为11258.8元，由此，原告应被告支付的2020年9月的租金应为17692.4元，现原告已向被告支付2020年9月的整月租金24126元，故原告实际多支付了2020年9月租金6433.6元，原告无需再向被告支付2020年9月的租金，且多支付的款项可抵扣前述认定的原告欠付被告的租金。综上，原告应向被告支付2020年5月至2020年8月31日期间的租金共计为（17615.7+3063.6+34465.5）-6433.6=48711.2元。故被告要求原告支付2020年5月至2020年8月31日期间的租金共计48711.2元有据，本院予以支持。驳回被告主张多出上述数额的诉请。关于被告要求原告支付逾期支付租金滞纳金22977元的问题。虽原告存在逾期支付租金的行为，但因该逾期支付租金的期间为新冠疫情期间，且原告在新冠疫情发生前未存在欠付租金的情况，由此表明原告无主观欠付租金的恶意，考虑到新冠疫情的发生确实对商业经营的客流量有一定的影响，原告并非无故拖欠租金，故本院酌情认定原告无需向被告支付滞纳金，被告要求原告支付逾期支付租金滞纳金本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金45954元的问题。根据被告的陈述，被告主张的该项违约金为合同解除违约金。因被告主张解除合同的理由不成立，本院被告要求原告支付解除合同违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，原告陈焯强向被告广州君华地产置业有限公司支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的租金共计48711.2元；二、驳回原告陈焯强的全部诉讼请求；三、驳回被告广州君华地产置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10500元，由原告陈焯强负担；反诉受理费2899元，由原告陈焯强负担509元，被告广州君华地产置业有限公司负担2390元。由原告陈焯强负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月十四日书记员  陈玉梅