福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3613号 原告：高萍，女，1987年10月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘侹杰、陈大勇，福建融成律师事务所律师。 被告：福建鸿博房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金达路136号2号楼二层。 法定代表人：尤玉仙，董事长。 委托诉讼代理人：张玮翔、高静伟，公司员工。 原告高萍与被告福建鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告高萍的委托诉讼代理人刘侹杰、被告鸿博公司的委托诉讼代理人张玮翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高萍向本院提出诉讼请求：1.鸿博公司按高萍已付购房款5539051元以每日0.001%的标准支付自2017年9月21日起至高萍取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（至起诉之日已累计达47912.79元）；2.鸿博公司立即按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付高萍，协助高萍办理房屋产权登记手续；3.鸿博公司承担本案的诉讼费和财产保全费。诉讼过程中，高萍变更第2项诉讼请求为：鸿博公司将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付高萍，协助高萍办理房屋产权登记手续。事实和理由：2014年4月29日，高萍向鸿博公司购买位于福州市仓山区的房产，房产用途为住宅，面积190.78平方米，总价款为5539051元。为此，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交付的违约责任，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，高萍交付了全部的购房款，鸿博公司迟延至2016年9月20日交付房产，在交房后365日内没有按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，也没有向高萍交付办理权属登记需由鸿博公司提供的资料，使高萍至今不能取得房屋权属证书。高萍认为，鸿博公司逾期交房和逾期办理产权证，已构成违约，应向高萍承担违约责任。 被告鸿博公司辩称，一、本案造成逾期交房的责任不在鸿博公司，系福州市地铁一号线施工单位占用讼争商品房的施工现场导致，依据公众利益优先原则以及双方之间的合同约定，不应当由鸿博公司承担违约赔偿责任。1、2009年12月25日，鸿博集团有限公司通过公开挂牌拍卖的方式竞买得福州市仓山区临江街道观井、观海路北侧，南江滨路南侧宗地2009-31地块。2010年4月18日鸿博集团公司在福州市设立鸿博公司用于上述地块的开发建设。在建设开发过程中，因福州市地铁一号线建设，出于公共利益优先原则考虑，自2011年12月公司开发的鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块部门现场无条件被地铁建设单位占用，作为地铁施工作业场地。造成该地块房地产项目开发整体停滞。原计划福州市地铁一号线完工期限为2014年底，但实际建设过程中因地铁一号线路段的土地、房屋征收以及管线建设的延误，导致工期实际延期到2016年底，延误两年之久。延期占用期间，地铁建设单位分别2015年8月11日和2016年3月7日致函鸿博公司，告知将于2016年8月份方可退出占用的场地。鸿博公司在地铁公司占用期间，采取局部交叉作业的方式，克服障碍，完成该讼争商品房建设，但交房必须经消防验收合格，故在经福州市公安消防支队验收合格且具备发放消防验收合格意见书的同时，鸿博公司即向高萍发出交房通知书，履行交房义务。故造成交房延期的过错责任不在于鸿博公司。因地铁一号线建设延期两年时间（原计划于2014年底通车，实际于2017年1月6日通车），该时间应当计入鸿博公司顺延交房的时间范围。2、高萍与鸿博公司双方签订的商品房买卖合同及其补充合同相关附件，就逾期交房的责任双方之间有特别约定。《合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定：第5款：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：之第（2）:因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的。（6）其他不可抗力因素导致的情形。鸿博公司在上述事项发生时（包含属不可抗力的暴雨20天），均依据合同约定发函至高萍，充分履行告知义务。故依据双方的合同约定，鸿博公司不承担逾期交房的违约责任。二、本案商品房逾期办证的违约责任不在鸿博公司，系该讼争商品房区域部分业主违章、违法搭建，造成整体规划验收暂缓，导致整个项目均无法办理产权总登，责任不应当由鸿博公司承担。1、福州市城乡规划局榕规（2017）核字第00143号文件、福州市国土资源局榕土核验（2017）096号文件，均说明产权登记无法办理根本原因是讼争商品房项目区域内C#楼103、402、502、602、1202、2002单元业主在交接房产至办证期间，违反临时管理约定，私自违章搭建，造成规划验收后续手续暂缓，无法办理产权总登，属于系非鸿博公司原因造成该商品房不能办理产权登记手续的情形。2、鸿博公司与高萍签订的《合同补充协议》第7条关于办理产权登记手续的补充约定第5款：由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。3、鸿博公司与高萍签订的《临时管理规约》：第二章物业的使用：第十七条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途；拆除住宅承重结构墙、损坏共用的设施设备，在外墙上拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌；2、占用或损坏物业共用部位、共同设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备，5、违章搭建，在庭院、平台、屋顶、露台或其他场地搭建建筑物、构建物。故鸿博公司已经履行了对业主不得违章搭建的告知义务，且在发现部分业主违章搭建时，不仅自行前往违章搭建的业主家里告知违章搭建影响产权总登记，必须恢复原状，还通过物业管理单位、仓山区城市综合执法局前往违章搭建的业主家告知必须拆除违法建筑，已经充分履行告知义务和采取必要的措施，就其他业主的违章搭建所造成办证不能的责任不应当由鸿博公司承担。该办证不能的根本原因非鸿博公司造成，依据双方合同约定鸿博公司不承担赔偿责任。综上，鸿博公司逾期交房根本原因系市政地铁建设占用鸿博公司施工场地所导致，亦影响了后续办证的手续问题，逾期办证系讼争商品房区域其他业主违章搭建导致规划验收后续手续暂缓，无法办理产权总登。其责任不在于鸿博公司，依据双方之间的合同约定，鸿博公司不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.鸿博公司对高萍提交的办理交房手续通知书真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。2.鸿博公司提交告业主通知书（鸿博地产[2015]）、关于福州市轨道交通1号线工程仍需使用鸿博公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函（榕地铁总函[2015]142号）、关于福州市轨道交通1号线工程需继续使用鸿博公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函（榕地铁总函[2016]37号）、编号103882XXXX的EMS快递面单、编号1080997XXXX的EMS快递面单欲证明已通知高萍因地铁原因造成房屋延期交付，该证据与本案争议焦点无关。3.本院依职权调取了(2019)闽0104民初1614号民事判决书，高萍、鸿博公司对该判决书真实性均无异议，该判决书可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，高萍作为买受人与出卖人鸿博公司签订《商品房买卖合同》，约定：高萍购买由鸿博公司开发建设的坐落于福州市仓山区临江街道南江滨西大道南侧、观海路北侧江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）C#楼1403复式单元，建筑面积190.78平方米，每平方米单价为29033.71元，购房总价款5539051元；出卖人应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。同日，双方签订合同附件六补充协议，约定：由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任；补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律效力，如与合同正文冲突，以补充协议为准等。 合同签订后，高萍向鸿博公司支付了全部购房款5539051元。2016年8月31日，鸿博公司出具《办理交房手续通知书》，告知交房时间安排在2016年9月1日至2016年9月20日，请业主接到通知后在约定日期内办理交房手续等。庭审过程中，高萍确认其于2016年9月20日接收了讼争商品房。 2017年3月27日，鸿博公司向鸿博•梅岭观海业主出具告知函，告知：经物业公司巡查，发现部分业主存在擅自在镂空位置浇捣水泥板等行为，违反装修手册等规定，亦破坏了该项目规划，该项目尚未办理规划验收，部分业主的上述违规装修行为将可能导致项目无法通过规划验收，致使产权初始总登记无法办理，届时将严重影响到所有业主分户产权的办理，若存在上述类似违规装修行为，请立即进行整改并恢复原状，否则，由此产生的一切责任自行承担等。后，鸿博公司在违建业主入户门上张贴了该告知函。讼争商品房所在项目物业管理部门亦向违建业主先后发出违规整改通知单。福州市仓山区城市综合执法局也对业主发出责令限期改正通知书。 2017年10月27日，福州市城乡规划局向鸿博公司出具《建设项目规划核实情况意见书》，告知：审核同意鸿博公司在福州市仓山区××路南侧建设的江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）通过规划条件核实，但备注前述项目中Ｃ＃楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理规划验收后续手续。 2017年11月24日，福州市国土资源局向鸿博公司出具《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》，告知：同意通过鸿博公司位于仓山南××路××观井观海路北侧地块“江城锦绣”项目（除以下备注单元外，备注：Ｃ＃楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违建，予以滞留，暂缓办理后续相关手续）土地核验。 本院曾就前述福州市城乡规划局、福州市国土资源局所出具意见书中备注部分的文义理解向福州市自然资源和规划局发函征询。福州市自然资源和规划局函复：前述两局所出具意见书中备注部分系指对该项目整体先行通过规划条件核实及土体核验，对涉及违建的单元予以滞留，暂缓办理后续手续。 2018年，福州市城乡规划局向福州市仓山区城市综合执法局发出《关于商请拆除“江城锦绣”（梅岭观海）项目小区业主违法建设的函》。2018年12月11日，福州市城乡规划局会同福州市仓山区城市综合执法局、鸿博公司于“梅岭观海”工地现场召开“梅岭观海”项目违法建设拆除协调会，提出“梅岭观海”项目6户单元业主私自封闭采光井、在采光井增加构件、拆除采光井隔墙的违建部分需依法予以拆除，12月底前拆除到位；该项目6户单元业主违法建设未拆除前，“梅岭观海”项目的有关审批暂停等。2019年3月6日，福州市城乡建设局向驻市城乡建设局纪检组出具《关于江城锦绣商务住宅项目验收问题核实情况的报告》，意见建议部分载有：因“江城锦绣商务住宅项目”建设单位存在未取得建设工程规划核实意见，组织竣工验收的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定……以及《福建省实施办法》第六十六条规定……，鉴于该局目前尚未办理该项目竣工验收备案手续，建议由具有规划行政职能的部门或城管部门责令建设单位重新组织验收，并予以行政处罚。后，鸿博公司于2019年的3月5日、3月28日、3月29日相继向福州市政府、福州市城乡建设局、福州市行政服务中心递交报告，请求尽快办理江城锦绣商务住宅项目产权登记，并于2019年4月3日向福州市城乡建设局出具承诺函，陈述鸿博公司联合物业公司、城管部门多次劝阻，但江城锦绣商务住宅项目的违建业主仍拒不接受整改，现其承诺，将积极配合市城管委等部门开展C#楼103、402、502、602、1202、2002单元的违章搭建拆除工作，在市城管委出具执法意见之前，鸿博公司愿意承担不对上述六户办理产权的相应责任。 本院曾就鸿博公司所提出因讼争商品房所在项目部分业主违建，致其就整体项目向福州市行政服务中心建委窗口递交工程竣工验收备案表时被不予受理的真实性向福州市城乡建设局发函核实。福州市城乡建设局函复：鸿博公司于2018年7月30日向该局申请该项目竣工验收备案，当天该局即审查并出具《缺件告知单》，告知缺件材料为1.勘察、设计、施工、监理单位出具的质量合格文件；2.规划工程许可证正副本、附件及规划核实意见书；3.防空地下室竣工验收认可文件；4.福州市建设项目档案审查意见书；5.建设工程质量保修书；6.经责任主体盖章确认的住宅分户验收资料汇总表；2019年4月4日鸿博公司补齐各项缺件材料，该局即（当日）办结该项目竣工验收备案事项（依市规划局意见，备注暂缓违章部分后续手续）。 福州市城乡建设局函复鸿博公司第一次申请竣工验收备案所缺材料中，福州市城市建设档案馆于2019年2月1日出具审查意见书，确认鸿博公司建设的江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）——A#、B#、C#、D#、观井E#、ABCD楼裙房部分、观海椭圆裙房部分工程档案资料基本符合规范，剩余缺件材料于福州市城市建设档案馆出具审查意见书前已办结。 另查明，2019年5月23日，福州市不动产登记和交易中心向鸿博公司出具《首次登记通知书》，告知：鸿博公司所申请仓山区临江街道南江滨西大道26号（原南江滨西大道南侧，观海路北侧）江城锦绣园[江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）]B#、C#、D#楼的房屋首次登记已通过，但备注前述项目中C#楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续。 本院认为，高萍与鸿博公司所签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。高萍于2016年9月20日接收讼争商品房，至2017年9月20日已交付使用满365日，而讼争商品房所在楼宇于2019年5月23日才通过首次登记，鸿博公司未提交证据证明已向高萍发出办证通知，鸿博公司已构成逾期办证违约。讼争商品房所在楼宇产权总登获得通过后，各商品房分户产权办理的义务主要在于各买受人，高萍于庭审时陈述知悉讼争商品房所在楼宇产权总登已获通过，应视为鸿博公司办理所有权初始预登记及配合交付材料的义务已履行，故本院认定逾期办证违约的截止日期为本案庭审之日即2020年10月14日。 又，讼争商品房所在项目存在部分业主违章搭建，鸿博公司后续申请竣工验收备案时，在第一次申请所告知缺件材料于2019年2月1日已齐备的情况下，因福州市城乡规划局就违建部分商请各单位协调拆除，有关审批暂停，致备案事项于2019年4月4日才办结，该期间（共计63天）属非因鸿博公司原因导致的迟延，应予以扣除。现高萍诉请逾期办证违约区间自2017年9月21日起算，则鸿博公司违约1057天（2017年9月21日至2020年10月14日为1120天，扣除63天），鸿博公司应按合同第十四条约定，以已付购房款5539051元为基数，按每日0.001%标准支付逾期办证违约金58547.8元（5539051元×0.001%×1057天）。福州市城乡规划局、福州市国土资源局、福州市不动产登记和交易中心所出具检查核验及总登通知文件中，所备注“C#楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续”，系就备注之具体单元手续予以滞留暂缓办理，非影响讼争商品房所在全部项目，现本案商品房非上述所备注存在违章建设之单元，鸿博公司据此抗辩因买受人违约致办证逾期，其可免责，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建鸿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高萍支付逾期办证的违约金58547.8元； 二、驳回原告高萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，由被告福建鸿博房地产开发有限公司负担。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”