文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初382号原告：重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道419号，统一社会信用代码91500224MA5U43QY7H。负责人：付娜，经理。委托诉讼代理人：周晓玲（特别授权），北京市隆安（重庆）律师事务所律师。被告：聂朝彬，男，1967年1月11日出生，汉族。原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司（以下简称：“茂然铜梁分公司”）与被告聂朝彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂然铜梁分公司委托诉讼代理人周晓玲、被告聂朝彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂然铜梁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年9月29日签订的位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道×号××项目×号商业××号附××号-×××号商铺的《租赁合同》，并判令被告立即腾空该商铺交还原告；2、判令被告向原告支付自2018年2月至双方租赁合同解除之日止的租金。3、判令被告自租赁合同解除之日起，被告按租赁合同解除前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋交还原告之日止；4、被告向原告支付滞纳金，以被告拖欠的租金为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金至付清租金之日止；5、被告向原告支付违约金214425.14元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原、被告双方签订《租赁合同》约定，原告将位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道×号××项目×号商业××号附××号-×××号商铺（建筑面积为1103.01m2），租赁给被告经营餐饮，经营品牌为吉布鲁（星格林）。合同约定了租赁期限、租金计价方式、租金支付时间、违约责任等。自2018年2月起，被告未依据合同约定的时间向原告交纳租金，此行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特提出如上请求。被告聂朝彬辩称，租金以合同实际计算为准。因原告没有按约开通直通电梯和扶梯，且房屋漏水也对我餐厅造成了损失，故要求减免8个月租金。我方不同意解除合同，合同还可以继续履行。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：房屋产权证、租赁合同、授权委托书、交房确认书等证据材料以及当事人的陈述。被告提供的2019年《收款收据》租金登记汇总情况、铜梁印象收款收据，无原告盖章确认，且原告不予认可，无法核实其真实性，本院依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日重庆市铜梁区茂田印象置业有限公司委托重庆茂然商业管理有限公司管理铜梁印象项目的所有商铺，并自2016年1月1日起交付给重庆茂然商业管理有限公司以自己名义对外出租和进行商业管理。2016年9月29日，原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司（甲方）与被告聂朝彬（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：“第一条1.1‘租赁物业’系指本合同项下甲方出租给乙方独立使用的位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道××项目×号商业区，房号为×××附××号至×××号。1.2‘移交日’系指本合同约定的时间或者甲乙双方书面确认的移交时间，若确遇工程或验收原因造成移交时间变化的，以甲方书面确定的‘移交日’为准。1.3‘租约年’系指自移交之日起的第一个月至以后的连续十二个月为第一个租约年，此后的每十二个月为下一个租约年。1.4‘租约期限’系指自移交之日起6个租约年的期间。1.5‘装修免租期’系指‘移交日’之日至本合同约定的用作乙方装修及试营业的时间，该期间乙方不需要承担租金，应向物业管理方支付管理费。超出本合同约定的‘装修免租期’乙方仍然继续装修的，超出期间不属于‘装修免租期’，乙方需向甲方支付该期间的房屋租金，并承担相应责任……第二条2.1物业位置：甲方将位于铜梁区东城街道办事处龙城大道茂田·铜梁印象项目2号商业区第二层，房号为505附91号至106号物业租赁给乙方；2.2租赁物业建筑面积：1103.01平方米；2.3租赁物业建筑面积：现状交付……第三条3.1租赁期间：2016年10月1日至2022年9月30日。3.2租金：2016年10月1日至2017年9月30日，租金单价：7.5元/月/m2，租金：99270.90元；2017年10月1日至2018年9月30日，租金单价：30元/月/m2，租金：397083.60元；2018年10月1日至2019年9月30日，租金单价：32.40元/月/m2，租金：428850.29元；2019年10月1日至2020年9月30日，租金单价：32.40元/月/m2，租金：428850.29元；2020年10月1日至2021年9月30日，租金单价：34.99元/月/m2，租金：463131.84元；2021年10月1日至2022年9月30日，租金单价：34.99元/月/m2，租金：463131.84元。注：因‘移交日’调整的，‘计租期限’及租金收取作相应调整。3.3租金支付：3.3.1实行先支付租金后使用的原则。3.3.2签订合同壹日内（注：第13条约定需要交付首期租金后合同方才生效），预支付2016年10月1日至2017年9月30日租金99270.90元。3.3.3其余租金按每三个月为一期支付一次租金，每期结束前15日内支付下一期租金。第二次租金支付时间为：2017年9月30日前15日内支付2017年10月1日至2017年12月31日租金99270.90元，交纳方式一次类推。3.4移交日：租赁物业“移交日”【暂定】为2016年10月1日（以甲方交房通知所确定的时间为准），乙方应按时接房，如乙方申请提前接房的，移交日按乙方实际接房日起算；如乙方超过甲方交房通知的时间接房或不接房的，以甲方交房通知所确定的时间为移交日……第四条履约保证金：4.1乙方同意于签订本合同时向甲方交纳100000元作为履行本合同所有约定的保证金。4.2在本合同约定内容全面履行完毕后，履约保证金全额退还乙方（履约保证金不计利息），若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还……第九条违约责任……9.2乙方违约责任……9.2.4乙方违反本合同第3.3条约定，未按时交纳租金的，每逾期一日应按照应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日（含）以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时租金标准计算），作为违约金支付甲方，且乙方放弃依照合同法的相关规定要求人民法院降低违约金的权利……9.2.11以上违约金乙方需在7个工作日内支付给甲方。逾期未进行支付的，甲方可继续追讨并保留追究法律责任的权利……第十三条合同生效：13.1乙方交纳履约保证金、首期租金及合同签章完成后生效。”重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司在甲方处盖章，聂朝彬在乙方处签字并捺印。同日原、被告双方签订了补充协议，约定：“……4、甲方在乙方租赁区域内接入250千万电量，于2016年11月10日前施工完毕；乙方租赁区域内的自动升降直梯，于2016年12月25日前正常运行。”重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司在甲方处盖章，聂朝彬在乙方处签字并捺印。2016年10月8日原告将上述房屋交付被告聂朝彬使用，被告在交房确认书上签字确认。该确认书载明“现双方确认：租赁物业已移交承租人，交付时间为2016年10月8日，租赁合同第三条租赁期限、计租期限、租金支付时间（第一次除外）均顺延一个星期（七天）的时间。”另查明，自2018年2月之后被告交纳了2019年2月8日至2019年9月7日的所有租金250162.67元（428850.29元/年÷12个月×7个月）以及2019年9月8日至2019年10月7日的租金20000元，之后被告未再交纳租金。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为此该合同系依法成立，应具有法律效力。原、被告均应按照合同履行各自的义务。根据合同约定，应按每三个月为一期，在每期结束前15日内支付下一期租金，而被告未按期交纳2018年2月8日至2019年2月7日租金、2019年10月8日至今的租金以及未足额交纳2019年9月8日至2019年10月7日的租金，其行为已经构成了严重违约。为此原告要求解除租赁关系的请求，符合法律规定，本院依法予以主张。关于解除日期，因无证据证明原告向被告发出了解除通知书，为此本院以本案诉状送达被告时间作为解除日期，但因本案系邮寄送达，信息反馈不全，为此本院依法将开庭日期确定为解除之日，即2020年6月18日作为租赁合同解除之日。在合同解除之后，被告应当将所租房屋腾空返还给原告。关于原告要求被告支付自2018年2月至双方租赁合同解除之日止的租金的请求，经查明，被告交纳了2019年2月8日至2019年9月7日的全部租金以及2019年9月8日至2019年10月7日的租金20000元，其余租金均未交纳。经核实，被告从2018年2月8日至2020年6月18日应交纳的租金为992397.14元｛2018年2月8日至2018年10月7日租金264722.40元（397083.60元/年÷12个月×8个月）+2018年10月8日至2019年10月7日租金428850.29元+2019年10月8日至2020年6月7日租金285900.19元（428850.29元/年÷12个月×8个月）+2020年6月8日至2020年6月18日租金12924.26元（428850.29元/年÷365天×11天）｝。而被告支付了2019年2月8日至2019年9月7日的所有租金250162.67元（428850.29元/年÷12个月×7个月）以及2019年9月8日至2019年10月7日的租金20000元，扣除后被告还需支付租金722234.47元。考虑到今年新冠肺炎疫情的情况，本院酌情予以减免一个半月即2020年1月8日至2020年2月22日的租金53606.28（35737.52元+35737.52元÷2），本院依法主张租金668628.19元。关于原告要求被告自租赁合同解除之日起，按租赁合同解除前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋交还原告之日止的请求，符合合同约定，也于法有据，本院依法予以支持。因合同解除日期为2020年6月，而此时的租金为35737.52元/月，为此本院依法主张被告应支付从2020年6月19日起至交付房屋之日止按月租金35737.52元计算的房屋占有使用费。关于原告要求被告支付以被告欠付租金为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止的资金占用损失的请求，符合法律规定，为此本院依法主张以被告欠付租金686496.95元为基数，从2020年1月14日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。关于原告请求被告支付违约金214425.14元的请求，根据其合同约定，结合涉案商铺2016年10月7日至2017年10月7日的租金99270.9元远低于涉案商铺后续的租金的事实，根据常理可以推论，被告在第一年获得了相当大幅度的租金优惠，而原告给予优惠的前提是被告按照租赁期限租赁房屋并按期交纳租金，给原告带来预期的利益。而被告在租赁三年多后长期拖欠租金不负，有违诚实信用原则，导致原告可期待利益的损失。同时因本案所涉商铺较多，原告在解除合同后还需另行寻租，寻租难度较大，可能存在租金损失。根据双方的租赁合同明确约定，被告因租金违约需按逾期时租金标准计算支付六个月的租金作为违约金，合情合法，本院予以支持。因合同解除时间为2020年6月，此时的年租金为428850.29元，为此关于原告要求支付违约金214425.14元的请求，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称因原告没有按约开通直通电梯和扶梯，且房屋漏水也对餐厅造成了损失，故要求减免8个月租金的意见，首先其未提供相关证据予以证明。其次原告若存在违约情形，给被告带来损失，其可以另案提出相应请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司与被告聂朝彬签订的《租赁合同》于2020年6月18日解除。二、被告聂朝彬于本判决生效之日起十日内将位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道××号附××号至×××号的商铺腾空并交还原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司。三、被告聂朝彬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司租金686496.95元，并支付以686496.95元为基数，从2020年1月14日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。四、被告聂朝彬于本判决生效之日起十日内支付从2020年6月19日起至涉案商铺交付原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司之日止按月租金35737.52元计算的房屋占有使用费。五、被告聂朝彬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司违约金214425.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12036元，减半交纳6018元，由被告聂朝彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴宇二〇二〇年十二月二十八日法官助理 谢东书 记 员 曹毅