安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初4029号 原告(反诉被告)：凤阳县经济发展投资有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县政务新区惠政路西侧，统一社会信用代码91341126783080130Q。 法定代表人：程晓辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:孙广超，安徽凤明律师事务所律师。 委托诉讼代理人:梁潇，安徽凤明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱汉军，男，1975年4月6日出生，汉族，初中文化，自由职业，户籍地安徽省凤阳县，现住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：林冲，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守浩，安徽环滁律师事务所律师。 原告(反诉被告)凤阳县经济发展投资有限公司（以下简称经投公司）与被告(反诉原告)朱汉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。经投公司的委托诉讼代理人孙广超、梁潇、朱汉军及其委托诉讼代理人林冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经投公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除朱汉军与经投公司签订的《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》二份及《凤阳县中都西苑中都西苑门面房租赁合同书》一份，并返还经投公司位于凤阳县间;中都西苑26号楼862、864、866、868、870、872号房屋六间;中都西苑二区32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862号房屋九间。二、依法判令朱汉军支付经投公司房屋租赁费701850元（租赁费自上述三份合同签订之日分别暂计至2020年9月20日、9月28日，此后房屋租赁费一直计算至朱汉军实际返还上述房屋之日止）及利息（利息自2016年3月11日起，以欠付的房屋租赁费为基数，分段按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款实际付清之日止）。事实和理由：朱汉军因生产经营需要，于2016年2月25日与经投公司签订了《凤阳县中都西苑中都西苑门面房租赁合同书》。合同约定：第一条，甲方将自有的坐落在凤阳县府城镇中都西苑26号楼862、864、866、868、870、872六间共418.10平方米出租给乙方……，第二条，租赁期共60个月，甲方从2016年2月28日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年2月27日收回，第三条，经公开拍租，甲乙双方约定60个月租金为60万元，租金年付，一年一次，首次租金支付在拍租成交后10个工作日内交纳给甲方，先付租金后使用，以后每年3月1日到3月10日为缴纳租金日期，每年租金为12万元，合同第七条同时约定了经投公司可以终止合同，收回房屋的情形。双方签订合同当日，经投公司依约向朱汉军交付了案涉房屋862-872号。2016年6月23日，朱汉军因扩大经营需要，再次从经投公司处租赁凤阳县府城镇中都西苑二区二号楼897-907号房屋与846-862号房屋，并签订两份《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》，二份合同分别约定，897-907号房屋60个月租金为37.2万元，846-862号房屋60个月租金为28.9万元，二份合同对897-907号房屋与846-862号房屋租赁期均约定为：自2016年6月20日-2021年6月19日，除第一年租金以外，之后的租金缴纳日期为每年的6月20日至6月19日。合同签订后，朱汉军向经投公司支付了保证金15.5万元与案涉21间房屋租金25.5万元，余款至今未付。综上所述，经投公司认为，朱汉军拒不支付房屋租赁费的行为违反法律规定，特提起诉讼。 朱汉军辩称，一、案涉租赁房屋不满足交付条件，无法满足答辩人“商住要求、经营性使用”的合同目的。2016年6月23日，朱汉军与经投公司签订的《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》第一条均明确约定了租赁房屋质量：符合商住要求，经营性使用。但合同签订后朱汉军发现案涉两份合同的租赁房屋根本未开通水电，且门前道路行人无法通行，水、电、路没有达到三通。朱汉军多次找经投公司要求解决，一直未有结果，朱汉军无法使用租赁房屋，经投公司未将上述租赁的26号楼6间、2号楼6间、32号楼9间房屋交付朱汉军。朱汉军为了减少损失，将案涉两份合同部分租赁房屋开通了水电，并自行将2号楼、32号楼门前垃圾进行清理、门口道路进行整修，共花去20余万元，其中部分房屋勉强可以使用。二、合同签订后，经投公司未能向朱汉军提供房屋租赁合同和房产证复印件，导致朱汉军无法办理营业执照，无法满足朱汉军经营性使用的合同目的。三、朱汉军租赁的房屋因不符合合同约定的“商住要求、经营性使用”条件，无法交付使用，朱汉军无奈自行出资，对案涉租赁房屋进行整修，其中32号楼9间房屋自2020年3月11日新冠××疫情后才可以正常使用，2号楼6间房屋虽经朱汉军整修，但实际也只能使用4间，朱汉军是自2018年才开通了水，于2018年10月20日才开始使用，26号楼6间也是从2019年10月20日才可以使用。即使朱汉军应该支付经投公司租赁费，也不应该自合同签订之日起支付，而是应该从涉案房屋实际可以使用时计算，并且需要扣除疫情期间三个月房租。 朱汉军向本院提出反诉请求：1.解除双方于2016年6月23日签订的两份《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》；2.判令经投公司返还朱汉军府城镇中都西苑二区2号楼897、899、901、903、905、907房屋租金7.44万元及32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862房屋租金5.78万元；3.本案本诉与反诉费用全部由经投公司承担。事实和理由，2016年6月23日，朱汉军与经投公司签订了两份《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》，该两份合同分别约定：甲方将府城镇中都西苑的二区2号楼897、899、901、903、905、907房屋，32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862房屋租赁给乙方，房屋质量：符合商住要求，经营性使用。租赁期为60个月，自2016年6月20日至2021年6月19日止，每年租金标准分别为7.44万元及5.78万元。合同签订后，朱汉军向经投公司缴纳了案涉两份合同租赁房屋的年租金共计13.22万元。《商品房销售管理办法》第7条规定：商品房现售，应当符合以下条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。根据双方签订的房屋租赁合同约定:符合“商住要求、经营性使用”标准，朱汉军租赁涉案商铺从事经营性使用，租赁的房屋应该满足供水、供电、道路等基础设施完善才具备交付条件。合同签订后朱汉军发现，案涉两份合同的租赁房屋根本未开通水电，楼上卫生间管道漏水，造成一楼地面都是排泄物；且租赁房屋门前道路行人无法通行，水、电、路没有达到三通，因此涉案房屋没有达到交付条件，不符合租赁合同约定的“商住要求、经营性使用”条件。所以经投公司一直没有将涉案租赁房屋交付朱汉军，朱汉军就此事多次找经投公司要求处理，经投公司至今未提交开通供水、供电的凭证。朱汉军缴纳了房屋租金，为减少损失，将案涉两份合同部分房屋开通了水电，并自行将2号楼、32号楼门前垃圾进行清理、门口道路进行整修，共花去20余万元。经投公司一直未向朱汉军提供房屋租赁合同和房产证复印件，导致朱汉军无法办理营业执照，未满足朱汉军经营性使用的合同目的。综上，为维护朱汉军的合法权益，请求判如所请。 经投公司反诉辩称，一、同意解除合同，但朱汉军应当支付房屋租赁费合计701850元及相应利息。二、朱汉军反诉状所述与事实不符，要求返还租金没有事实与法律依据：首先，本案系房租租赁合同纠纷，双方系租赁关系，不应适用《商品房销售管理办法》中的规定；其次，合同约定的房屋质量，案涉房屋主体结构的质量问题符合商住要求，经营使用。朱汉军提到的房屋水电开通问题，在拍卖《特别说明》中已经做出了明确约定，由朱汉军自费解决，以房产现状交付。朱汉军租赁的中都西苑2号楼与32号楼15间房屋，九略公司在组织拍卖活动前，于2016年5月31日发布了案涉房屋《拍卖公告》、《特别说明》与《拍卖规则及竞买注意事项》。《拍卖公告》中明确了标的物的所在地，并向投标者公开展示标的物，以供投标者更好的查验标的物，了解标的物质量、结构与地理位置。《特别说明》中第七条、第八条约定，朱汉军同意案涉房屋的交付（水、电、楼梯自费解决）均以房产现状交付，实物以现状为准，与出租人直接交割标的物。《拍卖规则及竞买注意事项》第九条明确朱汉军应在公告规定的咨询展示期内，详细了解拍卖标的物品的情况，一旦进入拍卖会场，即表明已完全了解情况，并愿意承担一切责任。朱汉军于2016年6月12日在《竞买承诺书》上签字确认，《竞买承诺书》第一条与第三条约定，朱汉军接受本次《拍卖公告》、《特别说明》与《拍卖规则及竞买注意事项》的约束，经查验该标的的有关资料、现状后，已确认该标的的范围界定明确，清楚了解质量状况，并愿意履行文件中相关条款规定。因此，经投公司向朱汉军交付的房屋符合合同约定。最后，朱汉军于2016年6月12日缴纳了案涉房屋保证金12万元，该保证金在双方签订租赁合同后，已用于抵扣部分租金，朱汉军又分别在2017年5月2日缴纳租金12万元、2019年9月23日缴纳房屋租金2万元，即使朱汉军对案涉房屋的约定存在疑问，也应当在缴纳房租前提出异议，但其并未提出，其缴纳房租的行为应当视为履行案涉合同义务的行为，因此，案涉房屋租赁合同双方均已实际履行。朱汉军从经投公司处租赁的大部分房屋，已经转租给他人经营使用，并办理了营业执照。综上，朱汉军的反诉请求没有事实和法律依据，应当驳回其第二项、第三项反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合其他证据予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月4日，经投公司委托安徽九略拍卖有限公司发出《拍卖（租）公告》，定于2016年2月17日下午15:00举行拍卖会，公告载明：2号拍卖标的为中都南苑、西苑（一区、二区）商铺五年租赁期，共50个标的。朱汉军通过此次竞拍，拍得中都西苑26号楼862、864、866、868、870、872号六间门面房的租赁权。2016年2月25日，朱汉军作为承租方（乙方）与出租方经投公司（甲方）签订《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》一份，约定甲方将自有的坐落在凤阳县府城镇中都西苑26号楼862、864、866、868、870、872号六间共418.1平方米出租给乙方，房屋质量：符合商住要求，经营性使用。租赁期限：租赁期共60个月，甲方从2016年2月28日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年2月27日收回。租金和交纳期限、税费和交纳方式：经公开拍租，甲乙双方约定60个月租金为60万元，租金年付，一年一次，首次租金支付在拍租成交后10个工作日内交纳给甲方，先支付租金后使用，以后每年的3月1日到3月10日为缴纳租金日期，每年租金为12万元。2016年3月4日，朱汉军向经投公司支付租金11.5万元。 2016年5月31日，经投公司、凤阳县中都城乡建设有限公司委托安徽九略拍卖有限公司，发出《拍卖公告》定于2016年6月13日下午15:00举行拍卖会，公告载明：“2号拍卖标的为中都西苑（二区、三区）门面房五年租赁权，共28个标的。特别说明关于2、3、4号标的载明：7、2号标的门面房的交付（水、电、楼梯自费解决）均以房产现状交付，拍租成交后，承租人不得以任何理由向委托方和拍卖人提出本次拍租规定以外的要求。8、实物以现状为准，委托方与承租人直接交割标的物。……以上拍卖标的均视为买受人按现状自愿竞买，标的成交后的一切事宜均由买受人自行负责。”2016年6月12日，朱汉军签署《竞买承诺书》，载明：“我愿意申请竞买2016年6月13日拍卖的12个标的，已收到并认真、仔细阅读过本次拍卖活动的公告、拍卖规则及竞买注意事项、特别说明等材料。本人经过对拍卖标的的现状审慎调查后，认为标的描述及揭示的风险与实地状况和权利状况与本人的独立判断基本一致，完全知悉并接受标的的所有真伪、瑕疵、缺陷及由此造成的一切风险损失及逾期利益的不获得。……并承诺保证接受本次《拍卖公告》、《拍卖规则及竞买注意事项》及《特别说明》的约束。……经查验该标的的有关资料、现状后，已确认该标的的范围界定明确，清楚了解质量状况，清楚并愿意履行文件中相关条款规定。”朱汉军通过此次竞拍，拍得府城镇中都西苑二区2号楼897、899、901、903、905、907号六间门面房和府城镇中都西苑二区32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862号九间门面房的租赁权。 2016年6月23日，承租方朱汉军（乙方）与出租方经投公司（甲方）签订《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》两份，一份合同约定：甲方将自有的坐落在凤阳县府城镇中都西苑的二区2号楼897、899、901、903、905、907号共/平方米出租给乙方，双方约定60个月租金为37.2万元，每年租金为7.44万元。另一份合同约定：甲方将自有的坐落在凤阳县府城镇中都西苑的二区32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862号共/平方米出租给乙方，双方约定60个月租金为28.9万元，每年租金为5.78万元。两份合同均约定：房屋质量：符合商住要求，经营性使用。租赁期限：租赁期共60个月，甲方从2016年6月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年6月19日收回。租金和交纳方式：租金年付，一年一次，首次租金支付在拍租成交后10个工作日内交纳给甲方，先支付租金后使用，以后每年的6月20日到6月19日为缴纳租金日期。2017年4月27日，朱汉军向经投公司支付租金12万元。2019年9月23日，朱汉军向经投公司支付租金2万元。 另查明，朱汉军已向经投公司支付保证金15.5万元。该保证金已作为租金从涉案房屋的租金中予以扣除。朱汉军已在中都西苑26号楼862号租赁房屋中经营凤阳县府城镇雅运香辣小菜馆，中都西苑二区32号楼852、854、856、858、860号房屋由张如连经营凤阳县府城心连心超市。 本院认为，经投公司与朱汉军之间通过拍租的形式建立房屋租赁合同关系,拍租过程中的要约、承诺为双方合同组成部分,该合同系当事人真实意思表示。经投公司与朱汉军签订的三份《租赁合同》亦不违反法律规定,该三份合同合法有效,当事人均应信守。 朱汉军关于涉案房屋不满足“商住要求，经营性使用”条件，无法交付使用的抗辩，虽然合同上载有“符合商住要求、经营性使用”字样，但该用语并非规范表述方式，结合涉案房屋的实际，该表述符合一般认知，并不构成欺诈或重大误解。根据拍卖规则及竞买注意事项约定，竞买人应在公告规定的咨询展示期内，详细了解拍卖标的物品情况，一旦进入拍卖会现场，即表明已完全了解情况，并愿意承担一切责任。拍卖（租）会特别说明也约定，门面房的交付（水、电、楼梯自费解决）均以房产现状交付，实物以现状为准，委托方与承租人直接交割标的物，以上拍卖标的均视为买受人按现状自愿竞买，标的成交后的一切事宜均由买受人自行负责。朱汉军也签署了《竞买承诺书》，承诺接受《拍卖公告》、《拍卖规则及竞买注意事项》及《特别说明》的约束，且朱汉军已经支付了保证金及部分租金也未提出异议，涉案部分房产朱汉军也已实际经营。故朱汉军上述辩称理由不能成立，涉案标的房产的现状以及因此对朱汉军造成的不利后果，均应由朱汉军自负。 现朱汉军未依约履行支付租金义务，其应当承担违约责任。朱汉军承租至今，仅支付了部分房租，其迟延履行合同主要义务，导致合同目的不能实现，经经投公司催要，朱汉军仍未在规定时间内缴纳租金，其行为构成根本违约，经投公司主张解除双方签订的租赁合同，朱汉军在反诉请求中也主张解除合同，关于解除涉案的租赁合同，双方意见一致，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人朱汉军因承租而取得的租赁物应予以返还，并支付剩余租金。关于朱汉军欠付的房屋租金，①中都西苑26号楼，自2016年2月28日--2020年9月27日，计4年零7个月，每月租金1万元，合计55万元；②中都西苑二区2号楼，自2016年6月20日--2020年9月19日，计4年零3个月，每月租金6200元，合计31.62万元；③中都西苑二区32号楼，自2016年6月20日--2020年9月19日，计4年零3个月，每月租金4816.7元，合计24.565万元。上述三项租金合计111.185万元，扣除朱汉军已付租金41万元，下欠租金70.185万元。之后的租金①中都西苑26号楼六间房屋按照328.77元/天自2020年9月28日起计算至实际交付涉案房屋之日；②中都西苑二区2号楼六间房屋按照203.84元/天自2020年9月20日起计算至实际交付涉案房屋之日；③中都西苑二区32号楼九间房屋按照158.36元/天自2020年9月20日起计算至实际交付涉案房屋之日。关于经投公司主张的利息，双方在合同中未约定，于法无据，本院不予支持。 朱汉军反诉中关于返还部分已付租金的主张，基于上述事实本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)凤阳县经济发展投资有限公司与被告(反诉原告)朱汉军于2016年2月25日签订的《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》、2016年6月23日签订的两份《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》； 二、被告(反诉原告)朱汉军于本判决生效后四十日内返还原告(反诉被告)凤阳县经济发展投资有限公司府城镇中都西苑26号楼862、864、866、868、870、872号房屋六间、府城镇中都西苑二区2号楼897、899、901、903、905、907号房屋六间、府城镇中都西苑二区32号楼846、848、850、852、854、856、858、860、862号房屋九间； 三、被告(反诉原告)朱汉军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）凤阳县经济发展投资有限公司房屋租金701850元，之后的租金①府城镇中都西苑26号楼六间房屋按照328.77元/天自2020年9月28日起计算至实际交付房屋之日；②府城镇中都西苑二区2号楼六间房屋按照203.84元/天自2020年9月20日起计算至实际交付房屋之日；③府城镇中都西苑二区32号楼九间房屋按照158.36元/天自2020年9月20日起计算至实际交付房屋之日； 四、驳回原告（反诉被告）凤阳县经济发展投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)朱汉军的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10819元，减半收取计5410元，由本诉被告（反诉原告）朱汉军负担，反诉案件受理费1472元，减半收取计736元，由反诉原告（本诉被告）朱汉军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  易正秋 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理侯兴欣 书记员张雪娇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。