江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初2858号原告：包觉芬，女，1962年4月19日，汉族，住苏州市。原告：徐华春，男，1960年4月8日，汉族，住苏州市。被告：徐州苏宁易购销售有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路139号。法定代表人：朱翔。委托诉讼代理人：秦奋，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。原告包觉芬、徐华春与被告徐州苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后,依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告包觉芬、徐华春、被告徐州苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人秦奋、魏贤英到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告包觉芬、徐华春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付按照合同约定应于2020年1月10日和4月10日支付的租金计104.975万元；2、判令被告按照合同第十条第一款规定，向原告支付年度租金三倍作为违约金计629.65万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告曾于2001年9月5日就位于徐州市整层的房屋签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议，租期结束以后又于2011年9月7日就原合同相关条款变更事宜续签了补充协议，并且约定补充协议与原合同均具有同等法律效力。双方同意续租10年，租期自2011年11月6日起至2021年11月5日止，被告按季支付租金，支付日期为1月10日、4月10日、7月10日、10月10日。租金每满三年在前一租赁年度租金标准的基础上递增8%，分别为200万元、216万元、233.28万元、251.94万元。2017年2月份，按照被告的要求，为维持店面持续经营和双方长久合作，原告从2017年5月6日至2021年11月5日共54个月份降低租金，合计降租达105.99万元。2019年10月10日，被告没有按照合同约定支付租金，经过原告多次催讨，至2020年1月10日才予支付。2020年1月10日、4月10日，被告又没有支付租金，经过催讨无果，一共拖欠租金计104.975万元。被告不但拒绝支付，甚至一再提出要求降租，明确表示不然就闭店停租。按照合同第九条第一款的约定“乙方迟延交纳租金超过三十日。即视为违约，按本合同第十条第一款办理”和合同第十条第一款约定“租赁期间，双方必须信守合同，在任何一方明确表明或者以自己的行为表明单方终止合同时，需向对方偿付年度租金的三倍作为违约金并就对方因此造成的损失进行赔偿”。被告延付租金的行为已经构成违约和以自己的行为表明单方终止合同，故原告可以要求按照合同第十条第一款的标准即年度租金的三倍计算违约金。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。被告徐州苏宁易购销售有限公司辩称，原告诉被告支付租金及赔偿违约金没有事实及法律依据，原告应免除被告2个月的租金，被告不应支付原告违约金。根据法律规定，若发生符合不可抗力的构成要件不构成违约，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新办疫情案件的民事规定的指导意见（二）第六条第二款的规定，根据疫情情况，自2020年1月24日至2020年4月，被告没有恢复至正常工作经营状态。根据以上客观情况，自2020年2月起，被告多次与原告协商减免2个月的租金，双方一直处于协商状态，对于2020年1月10日应付的款项，被告已支付1个月的租金，2020年4月10日应付的租金，被告已经支付，被告一直在持续履行租赁合同。由于受疫情影响，普遍的公司业绩都在下滑，被告自2001年开始承租涉案房屋，至今已有近20年，一直履约很好，由于此次疫情的影响，被告损失很大，希望原告及法院考虑实际情况给予减免2个月的租金。根据合同第九条、第十条第一款的约定，也是指终止或者解除的情形。本案的情形不符合上述约定，本案合同所在的时期比较特殊，一是被告未提出提前解约，二是被告迟延支付租金系因协商减免，并未恶意拖欠，不存在违约的情形，所以不应当承担责任。退一步讲，即使法院认为须承担违约责任，也最多支付迟延履行的利息，原告主张的违约金也明显过高，不应得到支持。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议、房屋租赁协议、租赁房屋交付标准及补充约定，证实原告于2004年9月3日与原房主陈国强签订房屋买卖协议，购买其名下的涉案房产，因该房产此前由徐州华纳房地产发展有限公司出租给本案被告，而该租赁合同尚在履行过程中，故双方在签订买卖协议时，徐州华纳房地产发展有限公司与物业公司作为合同相对方一并在合同上签字按印；2、不动产权证书4份，涉案房屋是整个商场一层，而产权处登记时分成4份；3、补充协议，2011年9月7日原告包觉芬与被告签订的，仅约定了原合同期满续租10年以及每年租赁费用，其余权利、义务按原合同执行；4、关于降低徐州苏宁云商欧洲商城店租赁费用的函，是被告向原告要求降低租金，原告于2017年2月28日给被告的回函，对后续租金均降低10%；5、房屋租金催缴函6份及回执，因被告拖欠租金，原告向其发函催缴。被告质证认为，对证据１、2、3、4的真实性均无异议，但不能证明原告的证明目的；对证据5的真实性无异议，对于2020年之后的函，该组证据能够证明双方之间对如何继续履行租赁合同进行了积极的协商，被告并不存在违约情形。对于2020年之前的函，与本案没有关联性。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、涉案房屋开设的苏宁公司2019年及2020年门面利润明细表，证明被告在疫情期间遭受了比较大的经营损失；2、被告发给原告的协商租金的函2份，证明被告和原告一直在积极协商并且始终在履行合同，被告不存在违约情形。原告质证认为，对被告提供的证据1真实性无法确认，而且也与本案无关；对证据2的函，原告没有正式收到，而是对方的业务经理通过微信发了照片给原告看过，这份证据也与本案无关。经审理查明，2004年9月3日，案外人陈国强、聂平、杨惠杰将其所有的坐落于本市XXXXXXXX房产出售给本案原告，双方为此签订了房屋买卖协议，原开发商徐州华纳房地产发展有限公司、物业公司徐州华涛物业管理有限公司均在该协议上签字捺印。因2001年9月5日，徐州华纳房地产发展有限公司与本案被告签订有房屋租赁合同，将涉案房产出租给被告，租赁期限自2001年9月5日起至2011年11月5日止。故原告在签订上述买卖协议时，亦承诺无条件接受现承租人即被告承租协议项下有关房屋产权人的所有权益与应尽义务。上述租赁合同到期后，2011年9月7日，原告包觉芬与被告签订补充协议一份，双方同意续租10年，租期自2011年11月6日起至2021年11月5日止，被告按季支付租金，支付日期为1月10日、4月10日、7月10日、10月10日；租金每满三年在前一租赁年度租金标准的基础上递增8%，分别为200万元、216万元、233.28万元、251.94万元。2017年2月28日，原告向被告发出“关于降低徐州苏宁云商欧洲商场租赁费用的函”，同意从2017年5月6日至2021年11月5日降低租金，其中2017年11月至2020年11月期间的租金标准为209.95万元/年。后因被告拖延支付租金，原告亦多次向被告去函催讨。2019年12月17日，原告收到被告支付的2019年11月6日至2020年5月5日的租金52.4875万元。后因疫情原因，被告亦多次向原告发函，要求减免2020年1月25日至2020年3月24日期间计2个月的租金。2020年5月15日，被告支付原告1个月的租金17.495万元。原告未表示同意减免租金，并起诉来院。此后，被告于2020年7月3日支付原告47.239万元的租金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。另根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因疫情引发的租赁合同纠纷，对双方均产生不利影响，应同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。原被告双方对此亦应彼此理解，共渡难关。关于原告主张被告拖欠的租金数额，原告庭审中明确为自2020年2月6日至2020年8月5日期间应付租金，按年租金209.95万元计算计104.975万元。此后被告分别于2020年5月15日支付17.495万元、2020年7月3日支付47.239万元，故被告仍拖欠原告该期间租金40.241万元。综合考虑疫情影响及风险的分担，本院对被告抗辩提出减免2个月租金的请求，酌情扣减1个月的租金计17.495万元，故被告仍应支付原告租金22.746万元。关于原告主张被告支付违约金的请求。考虑到疫情对双方合同履行的影响，以及被告因此也多次向原告去函，就减免租金进行积极协商，同时被告也在随后支付部分租金，原告也实际收取并认可。而合同条款中的约定，应视为适用于终止或者解除合同的情形，而本案原被告在诉讼中均表达了继续履行合同的意愿。故，由被告适当承担违约责任，更利于双方化解矛盾，继续合作。综合以上因素，本院酌定由被告自2020年2月6日起，以拖欠租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息作为违约赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告徐州苏宁易购销售有限公司支付原告包觉芬、徐华春2020年2月6日至2020年8月5日期间的租金22.746万元及利息（以22.746万元为基数，自2020年2月6日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费63224元，由被告徐州苏宁易购销售有限公司负担，于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟人民陪审员  拾玉玲人民陪审员  姜 文二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  杨 琳