广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初1462号 原告：黄吉喜，男，壮族，1990年5月3日出生，户籍住址广西龙州县，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈诚，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程丽蓉，广西南望律师事务所律师。 被告：张绮桦，女，1979年1月26日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 原告黄吉喜与被告张绮桦租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法于2020年11月30日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人程丽蓉到庭参加了诉讼。被告张绮桦经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄吉喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还原告房屋还原费用20000元；2、判令被告向原告退还原告押金8400 2 元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月7日，原告因办公需要，与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于南宁市青秀区房屋租赁给原告，租赁期间三年，自2016年2月18日起至2019年2月17日止，每月租金4200元，租金按季度支付，押金8400元。原告签订合同后支付季度租金12600元和押金8400元给被告。2017年7月23日，因房屋砖墙拆卸的问题，原告与被告签订一份《协议书》，协议约定由原告还原房间用途，并存入2万元作为押金，房屋还原后将押金退还。2017年9月27日，被告与案外人陈志超签订《房屋买卖及居间合约》，被告将前述房屋出售给陈志超，约定陈志超连同现有租约一起购入。2018年12月23日，因被告与案外人对于租金及押金如何交接未达成一致意见，原告遂搬离房屋并将钥匙交给物业。至此，原告与被告的房屋租赁合同解除，但被告未退还原告的上述押金。为此原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告张绮桦未作答辩。 原告黄吉喜向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、房屋租赁合同，证明被告将其名下位于南宁市青秀区房屋租赁给原告，租赁期间三年，自2016年2月18日起至2019年2月17日止，每月租金4200元，租金按照季度支付，押金8400元，合同签订当日原告将3个 3 月租金12600元及押金8400元打入被告银行账户；证据2、收据，证明被告收到原告支付的房屋租金；证据3、协议书，证明原告存入2万元作为还原房屋的押金；证据4、（2019）桂01民初200号民事判决书，证明房屋租赁合同已经于2018年12月23日解除，原告向案外人支付房屋修复费用15421.43元，原告与被告之间因押金返还产生的纠纷，可以依照双方约定另案处理。 被告张绮桦未发表质证意见，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张绮桦未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利。对原告提交的证据及前述所主张的事实，本院予以确认。 本院查明： 2016年2月17日，张绮桦与黄吉喜签订《房屋租赁合同》，约定张绮桦将其名下位于南宁市青秀区房屋租赁给黄吉喜作为办公使用，租赁期限为三年，自2016年2月18日起至2019年2月17日止，每月租金为4200元，租金按季度支付，应于每季度到期前五日支付，另支付8400元作为押金。 2017年7月23日，黄吉喜与张绮桦的代理人易妙玲签订一份《协议书》，确认黄吉喜未经张绮桦同意，擅自将房屋一面砖墙拆卸，黄吉喜同意将房间还原，并存入2万元作为还原房间用途，其中2400元作为罚金没收，剩余17600元待还原房屋并验收合格之 4 后予以返还。 2017年9月27日，陈志超与张绮桦、案外人格凌公司签订《房屋买卖及居间合约》，约定张绮桦将其名下位于南宁市青秀区房屋出售给陈志超，该房屋备注“带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约”，另约定卖方交付该物业予买方使用日期为“卖方收齐全部楼款当天”。2017年12月18日，陈志超支付首期款后取得上述房屋不动产权证书。2018年6月4日，陈志超通过银行按揭向张绮桦支付了剩余房款。 2018年5月18日，黄吉喜向张绮桦支付了2018年6月至8月一个季度的租金合计12600元。2018年12月23日，黄吉喜搬出租赁房屋并将钥匙交给了物业。黄吉喜截止搬离房屋时，尚欠物业费、水电费合计2201.7元未缴纳，该费用已由陈志超缴纳。另，陈志超为修复房屋花费15421.43元。 以上事实为南宁市中级法院于2020年5月20日作出的（2019）桂01民初200号民事判决书所确认，该判决书判决：一、陈志超与黄吉喜之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月23日解除；二、黄吉喜向陈志超支付房屋租金16800元；三、黄吉喜向陈志超支付拖欠的物业、水电费合计2201.7元；四、黄吉喜向陈志超支付房屋修复费用15421.43元；五、驳回陈志超的其他诉讼请求。该判决书现已生效。黄吉喜已向陈志超履行了前述判决内容。 5 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案被告张绮桦系香港特别行政区居民，香港特别行政区与中国内地适用不同法律，故其法律冲突问题应准用我国内地涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案中，原、被告双方之间的纠纷因租赁合同而起，且未约定适用的法律，故应当适用“履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。双方履行租赁合同主要义务的主要地点是广西壮族自治区南宁市，且租赁房屋亦坐落在广西壮族自治区南宁市，故与涉案合同有最密切联系的法律应为内地法律，故本案适用内地法律进行审理。 关于本案的处理。张绮桦与黄吉喜之间应当成立租赁合同法律关系，由于张绮桦与案外人陈志超签订《房屋买卖及居间合约》将案涉租赁房屋带租约出卖给陈志超，应继而由陈志超成为出租人与黄吉喜之间成立租赁合同法律关系。因陈志超与黄吉喜的租赁合同已于2018年12月23日解除，且黄吉喜已就修补拆除的砖墙所产生的房屋修复费用补偿给陈志超，则黄吉喜因租房而交付的押金8400元及房屋修复的押金应当予以退还，但由于陈志超与张绮桦之间的《房屋买卖及居间合约》并未就房屋租约具体如何交接（特 6 别是租金及押金的交割处置）作出约定，亦无证据显示双方已另行达成约定并已告知黄吉喜，且黄吉喜的租房押金8400元及房屋修复押金均系交付给张绮桦，故应由张绮桦承担退还前述押金给黄吉喜的相应责任。至于房屋修复的押金数额，因《协议书》中明确载明双方协商同意从2万元押金中扣除2400元作为罚款，余下部分押金17600元在修复后归还，故本院仅就退还17600元部分押金予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张绮桦应向原告黄吉喜退还房屋还原押金17600元； 二、被告张绮桦应向原告黄吉喜退还房屋租赁押金8400元； 三、驳回原告黄吉喜的其他诉讼请求。 本案案件受理费510元，公告费260元，两项合计770元，由被告张绮桦负担。 如不服本判决，被告张绮桦可在本判决书送达之日起三十日内，原告黄吉喜可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银 7 行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 覃 斯 审判员 覃若鹏 审判员 姚 娟 二〇二〇年十二月三日 书记员 何晓婷