河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12630号原告（反诉被告）：荆奎，男，1971年2月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李志豪，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤朋，河南铭树律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆桂平，女，1969年7月31日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李新矿，河南正方圆律师事务所律师。原告（反诉被告）荆奎与被告（反诉原告）荆桂平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告荆奎的委托诉讼代理人李志豪，被告荆桂平及其委托诉讼代理人李新矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金935864.8元及违约金129600.41元（其中以467932.4元为基数按照日千分之一的标准自2020年1月15日计算至2020年4月29日为49132.91元，以367932.4元为基数按照日千分之一的标准自2020年4月30日计算至2020年6月30日为22443.88元，以935864.8元为基数按照日千分之一的标准自2020年7月1日暂计至起诉之日为58023.62元，并继续计算违约金直至实际支付完毕为止）；2.判令被告支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175770元、违约金（自2020年7月1日按照每日千分之一的标准计算至实际支付完毕为止）及律师费用4万元；3.本案诉讼费用由被告负担。开庭审理过程中，原告增加诉讼请求：请求解除案涉合同。事实与理由：2014年12月31日，原、被告就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，原告将位于兴华南街路东黄岗寺兴华街小区6号楼出租给被告，面积为3255平方米；双方在合同中明确约定了租金每半年支付一次，并对每次缴纳租金、物业管理费的数额及期限进行了明确规定。在合同履行初期，被告按时交纳了合同约定的租金及物业管理费，但是自2016年下半年就开始拖欠物业管理费未付，并且不按时交纳租金，甚至后来长期拖欠2020年度的租金不支付。经原告多次催要，被告仅于2020年1月14日支付10万元、2020年4月30日支付10万元，剩余租金至今仍未支付；截止目前为止，被告仍拖欠到期租金935864.8元及2016年7月1日之后的物业管理费未支付。由于被告逾期未足额缴纳租金及物业管理费，根据合同约定应当承担每日千分之二标准的违约金，鉴于合同约定的违约金过高，原告自愿调整为每日千分之一的违约金，同时根据合同约定，本案律师费用应当由被告承担。原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告荆桂平辩称，1.原告违约在先，且违约行为至今仍在持续；2.被告不存在着违约行为；3.关于物业费，原告缺乏事实及法律依据；4.关于原告提出的解除案涉房屋的租赁合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，实属滥用解除权，不应支持。反诉原告荆桂平向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人返还多收的房租240239元，并支付该资金的占用费48797元（按年6％计算至2020年11月30日，以后计至多收的房租全部返还之日止），合计289036元；2.判令被反诉人承担涉案房屋修缮费用55000元；3.判令被反诉人赔偿因提供的房屋缺乏合法手续导致反诉人被相关部门处罚支出的费用60000元；4.判令被反诉人因疫情应减免两个月的房屋租金189310元，以上各项共计593346元。事实和理由：2014年12月31日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》。约定被反诉人将兴华南街路东黄岗寺兴华街小区6号楼商业用房1至3层共3255平方米租给反诉人经营使用，并约定了其他条款。房屋交付后，反诉人将该房屋转租给了郑州家风酒店管理有限公司经营。2020年之前反诉人一直按照约定支付租金。但经营中，反诉人发现被反诉人提供的房屋面积与约定的3255平方米不符，少了162平方米。对此反诉人多次与被反诉人协商，其随后在《房屋租赁合同》的最后添加了待房管局认定后按实际面积重新计算房租的内容。但被反诉人对此一直没有确定。导致反诉人按照3255平方米的基数多交房租240239元。租赁期间，房屋多次出现屋顶漏水，反诉人均通知被反诉人予以修缮，但被反诉人置之不理。反诉人只得自行修缮，为此支付费用55000元。被反诉人提供的房屋没有必要的合法手续，导致使用中多次被相关部门罚款，合计60000元。2020年因众所周知的疫情原因，反诉人经营困难，被反诉人作为房屋出租人应当根据国家政策予以减免两个月的房屋租金189310元，各项共计593346元。恳请人民法院查明事实，判如所请。反诉被告荆奎辩称，1.本案系违约之诉，原告按照合同约定将房屋以当时的现状交付给被告，不存在违约行为，被告的反诉是基于其他法律关系，与本诉不是同一种法律关系，不具有因果关系，应当驳回反诉；2.双方在补充协议中已经明确约定“待房管局、村里认定发证后按实际面积重新计算”，房管部门测量后颁发的证据系房屋面积唯一准确的证明，其他机构出具的测量结果不能代替房产证上登记的面积。双方在合同中已经注明了每期需缴纳的费用且在补充协议中写明了多退少补的前置条件，被告对于房屋面积的争议应当待房产证下发后重新计算；3.涉案房屋并非期房，合同签订前被告已经对房屋多次进行了全方面的考察，合同约定是现状交付，被告所称的漏水是在其装修使用后出现的，属于人为因素导致的，根据合同第七条第四款之规定水电等设备损坏时应由被告自行承担修复义务，被告的要求没有事实及法律依据，同时也已经超过诉讼时效；4.双方在合同中明确约定了是以房屋现状进行出租，被告为了盈利需求再办理哪些手续与原告无关，涉案房屋系黄岗村村拆迁补偿分配的房屋，被告系该村村民，对房屋的性质具备哪些手续是非常清楚的，被告要求原告承担因其经营被相关部门收取的罚金，无事实及法律依据；5.现有法律并未有规定要求个人减免两个月租金，原告已经足额向黄岗寺村委会支付了租金，被告的违约造成原告无故垫付，违反公平原则。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告荆奎作为甲方与被告荆桂平作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于兴华南街路东黄岗寺兴华街小区6号楼商业用房以现状租赁给乙方使用，租赁1-3层，建筑面积3255平方米，租赁期限16年，自2015年1月1日至2030年12月31日止，租金第一年1054620元，以后按照约定递增率予以增加，合同签订后3个工作日内交半年租金，以后每半年交一次，每期届满前30日交下一次租金；物业管理费（公共部位的秩序维护费、保洁费、公共设施设备维修维护费等）：1元/平方/月；履约保证金26万元，在生效期间不予退还并不能作为应交租金、物业管理费及水电通讯网络等抵扣。合同期满不续约或者合同解除的情况下，乙方须书面提出申请，在结清了租金、违约金等一切费用后，无息退还。装修期为半年，不收取租金，乙方根据经营需要，在不损坏房屋主体结构的前提下，自费进行布置及装修，包括室内及室外铺地坪、水电设施等。违约责任：乙方逾期未足额缴纳租金和水电费、物业费的，每逾期一天，乙方应承担拖欠金额千分之二的违约金，逾期超过30日的，甲方有权要求乙方停止经营、解除本合同。如一方违约，导致另一方诉讼的，非违约方因诉讼聘请律师支付的合理律师费由违约方承担。合同下方，手写补充协议：因甲乙双方对现有3255平方米存在争议，经甲乙双方协商确定待房管局、村里认定发证后，按实际面积重新计算房租，以上缴纳部分多退少补。免装修期一年，按村里安排合同前后各半年给予免交。原、被告在合同上签名。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告于2014年12月31日向原告转账支付80万元，系付履约保证金26万元及2015年度半年租金527310元及部分物业费12690元。2015年12月31日，被告转账支付553680元，系支付2016年度上半年租金527310元及2015年度欠付物业费26370元。2016年11月22日，被告因未经消防安全检查被郑州市二七区公安消防大队作出行政处罚3万元。2018年8月4日，被告再次被处罚3万元。2020年1月14日，被告向原告转账10万元，于2020年4月30日转账10万元。截止原告起诉前，被告尚欠原告2020年度租金935864.8元及2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175770元未予支付。原告诉至本院，要求解除合同，清偿欠付租金并支付违约金、律师费。另查明，原告于2015年1月1日起从郑州市二七区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会承租包括案涉房屋在内的23112.44平方米的商业用房，租赁期16年。2020年8月30日，原告与河南铭树律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，委托该所李志豪、王坤朋律师代理本案诉讼，并支付代理费40000元。反诉原告荆桂平庭审中申请对案涉房屋的面积进行司法鉴定，本院经审查认为，本案合同中有“待房管局、村里认定发证后，按实际面积重新计算房租”的明确约定，且房屋管理部门发放的产权证书系物权法保护的最具公信力的面积认定，如此时经司法鉴定所做的结论与日后的不动产权证书载明面积不一致，势必形成新的诉讼，浪费司法资源，故不予受理。反诉原告荆桂平于2020年12月7日向本院提交撤诉申请。以上事实，有《房屋租赁合同》、转款凭证、聊天记录、撤诉申请及当事人陈述等证据在卷，并予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、被告荆桂平拒付租金是否属于行使不安抗辩权，原告荆奎是否有权解除双方之间的租赁合同；二、被告荆桂平是否应当承担违约责任。关于焦点一，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行职务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告从郑州市二七区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会承租案涉房屋后转租给被告荆桂平，未对房屋面积进行有效测量，被告因自测房屋面积与合同约定不符后与原告补充协议，但该约定对面积认定发证存在显失公平，以及受新冠肺炎疫情影响，在投资经营遭受重大损失的风险的情形下中止支付租金，是其行使不安抗辩权的表现，该行为并无不当，故原告以被告迟延给付租金为由主张合同解除，缺乏相关依据。且根据《九民会议纪要》第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案合同期限为16年，被告承租房屋用于酒店经营，投入大量人、财、物，且一直守约支付了5年的房租，基于前述原因拖延给付租金，应属违约情形轻微，不宜直接判令解除合同。故对原告请求解除案涉合同的诉请，本院依法不予支持。关于焦点二，虽然被告延付租金理由正当，但应就合同约定的瑕疵进行积极协商或通过诉讼等途径予以解决，并积极清偿欠付租金，故原告要求被告支付2020年度欠付租金935864.8元请求，于法有据。另，被告主张依据《郑州市关于应对新型冠状病毒肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》规定享受“两免三减”，但原告系自然人不符合规定中的出租单位，被告亦未提供证据证明房屋所有权人向原告进行了减免，故对被告的主张，本院不予支持。同时，基于延付租金事实及公平原则，本院认为荆桂平未按合同约定的时间支付租金，应当支付相应的违约金即滞纳金。因约定的滞纳金标准过高，本院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自逾期之日起至清偿完毕之日止。关于原告主张的2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175770元及违约金，被告辩称双方既未签订物业服务协议，原告亦未举证证明向被告提供了服务内容，但被告已实际缴纳了2015年及2016年上半年的物业费，且原告与郑州市二七区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民委员会签订的合同中对物业费约定标准一致，故依据公平原则及生活经验，被告应当向原告支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费175770元。关于物业费的违约金，本院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年7月1日起至清偿完毕之日止。关于原告主张的律师费40000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告荆桂平于本判决生效之日起十日内支付原告荆奎自2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金935864.8元，并以367932.4元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年1月15日起至2020年6月30日，以567932.4元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年7月1日起至实际清偿完毕之日止；二、被告荆桂平于本判决生效之日起十日内向原告荆奎支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费175770元，并以175770元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算自2020年7月1日起至实际清偿之日止的违约金，并支付律师费40000元；三、驳回原告荆奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16331元，由原告荆奎负担1652元，由被告荆桂平负担14679元；反诉案件受理费9733元，减半收取4866.5元，由被告荆桂平负担，剩余48665元退回被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年十二月三十一日法官助理顾百灵书记员张永泽