杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0111民初6258号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司，统一社会信用代码：91330100074337810G，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路****.诉讼代表人：翟凯杰。委托诉讼代理人：徐丹，浙江卓特律师事务所律师。被告：熊丽萍，女，汉族，1983年1月18日出生，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：汤思佳，北京京大（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敏奎，北京京大（杭州）律师事务所实习律师。原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司（以下简称：九龙仓公司）与被告熊丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理，依法适用简易程序，由审判员韩亚子独任审理，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人徐丹、被告熊丽萍的委托诉讼代理人汤思佳、孙敏奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓公司院提起诉讼要求：1、判令被告给付原告物业服务费44955.30元、能耗费5705.70元、车位管理费4200元，违约金53504.81元（自上述费用应交之日起按千分之二计算，暂计算至2020年12月31日，要求支付至实际清偿之日），合计人民币108365.81元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系雍景山城鸿溪苑28号104室业主，房屋为多层住宅，建筑面积288.19平方米，E92、E93车位由被告使用。原、被告签订《雍景山城前期物业管理服务协议》，约定由原告为雍景山城提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.74元，多层住宅每月每平方米4元，物业服务费按年向原告预交，在每年第一季度第一个月内缴纳当年度物业服务费。物业服务管理费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元/平方米，车位管理费每个每月60元，如果业主不按约缴纳，原告有权按每逾期一日加收应缴费费用的2‰作为违约金。原告已按约依法履行了相关义务，但经屡次催缴，被告至今尚拖欠原告2017年10月1日至2020年12月31日的物业服务费44955.30元、2017年10月1日至2020年6月30日能耗费5705.70元、2018年2月1日至2020年12月31日期间的车位管理费4200元，违约金53504.81元，共计108365.81元。故提起诉讼，要求支持诉请。审理中，原告变更能耗费的诉请标的为：3387.30元，并申请撤回违约金的诉请。被告熊丽萍答辩称，1、因被告未从开发商处领取钥匙，未实际交收房屋，物业费无须缴纳；2、对原告诉请的物业费的价格因按照双方约定的物价部分的批复表或备案表确定，对原告主张的4元/月不认可；3、原告未举证小区能耗分摊明细、单价及张贴，并被告未交房及实际入住，故被告不应承担。经审理本院认定事实如下：2017年8月29日，被告熊丽萍与案外人富汇房地产开发（富阳）有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告向富汇房地产开发（富阳）有限公司购买杭州市富阳区××街道××号××号房屋；建筑面积为288.19平方米；总房价为4106419元及本物业自交付之日起的次月起物业管理费由业主或物业使用人缴纳等事项。同时，被告熊丽萍与原告九龙仓公司签订《雍景山城前期物业管理服务协议》一份，约定：被告熊丽萍委托九龙仓公司对雍景山城实行物业管理；前期物业管理服务费实行包干制；物业管理服务费标准由被告按其拥有物业的建筑面积（以房产证登记的建筑面积为准）交纳、按房屋交付时当地物价部门的最终批复为准；物业服务管理费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元／平方米.月计；物业管理服务费：首期物业管理服务费从开发建设单位与业主签订《商品房买卖合同》中约定的交付通知日期后的次日起计收，并预收12个月；停车场车位使用权由被告购置，被告应按停车场车位60元／个.月的标准向原告交纳停车管理服务费及被告应按时交纳物业管理服务费和其他费用，如未交纳物业管理服务费和其他费用，原告将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费、其他费用及滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之二等事项。2018年1月10日，被告熊丽萍与案外人富汇房地产开发（富阳）有限公司签订《九龙仓.雍景山城地下停车位使用权转让协议》一份，约定富汇房地产开发（富阳）有限公司向被告转让《九龙仓.雍景山城》地下停车位（使用权）贰个，车位编号为：【鸿溪苑】【E92.E93】等事项。2017年8月，被告熊丽萍在富汇房地产开发（富阳）有限公司出具的《交付确认书》上签字，确认：“本人已收到交付确认书（即交付通知书），并确认其相关内容。本人确认在房屋及车位（若有）满足交付条件（即银行放款后）7天内前来九龙仓.雍景山售楼处办理交付手续。”。2014年3月17日，无锡九龙仓物业管理有限公司与案外人富汇房地产开发（富阳）有限公司签订《物业服务合同（前期）备案表》一份，约定雍景山城住宅一期（万通路58号）的物业管理收费标准为多层住宅物业服务费5元/月.平方米等事项。富阳市住房和城乡建设局在备案机关处盖章确认。2020年7月14日，原告通过快递方式邮寄关于催讨案涉款项的律师函给被告熊丽萍，熊丽萍于2020年8月4日签收该快递。另查明，被告熊丽萍于2017年8月29日付清案涉房屋全部房款。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，因此在双方之间存在物业服务合同关系。从原告提交的《交付确认书》及被告付清房款的时间，可确认案涉房屋已经在2017年8月29日后的7天（即2017年9月5日）就满足了交付条件，并应由被告前去九龙仓.雍景山售楼处办理交付手续，但因被告自身原因未办理交付，则未办理交房手续的不利后果应由被告自行承担。故对于被告抗辩房屋未交付，不应承担物业管理服务费及车位管理服务费的意见，本院不予采信。根据原告提交的《物业服务合同（前期）备案表》及合同中关于车位管理费的约定，本院对原告主张的自2017年11月1日起至2020年10月30日止的物业服务费、车位管理费的诉请，予以支持。关于能耗费，本院对原告提交的雍景山城公共能耗分摊公示载明的能耗分摊情况及公示的事实予以认定，结合原、被告的合同约定，本院对原告变更后主张截止2020年10月30日被告实际分摊到的能耗费3387.30元的请求，予以支持。关于违约金，原告在审理中撤回对该部分的诉请，本院认为系原告自行处分民事权利的行为，予以准许。综上，原告变更后的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：熊丽萍支付无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司物业管理服务费44955.30元、车位管理费4200元、能耗费3387.30元，合计52542.60元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1114元（预收2467元），减半收取557元，由熊丽萍负担。无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；熊丽萍于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  韩亚子二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴翰佩2