江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3814号原告：陆银河，男，1943年8月7日生，住所地江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：朱中庆，江苏大直（无锡）律师事务所律师。被告：高雅，女，1985年10月28日生，住所地江苏省盐城市亭湖区。被告：桂琳（系高雅之夫），男，1985年9月29日生，住所地江苏省盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：杨帆，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：盐城市六六房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市庆中小区1幢112室。法定代表人：董玉平,该公司董事长。原告陆银河与被告高雅、桂琳、盐城市六六房产经纪有限公司（以下简称六六房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序由审判员何海军独任审判，并于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告陆银河及其委托诉讼代理人朱中庆，被告高雅、桂琳的委托诉讼代理人杨帆，被告六六房产公司的法定代表人董玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆银河向本院提出诉讼请求：一、解除原告与三被告于2020年5月11日签订的《房地产经纪转让合同》；二、判令被告高雅、桂琳归还预付房款40万元及定金9万元，合计49万元；三、判令被告六六房产公司退还购房履约保证金1万元；四、判令被告高雅、桂琳支付合同违约金18.6万元；四、判令三被告互负连带责任。事实和理由：2020年5月11日，原告陆银河与三被告订立《房地产经纪转让合同》一份。合同签订后，原告陆银河向被告高雅、桂琳付款49万元，向被告六六房产公司交付履约保证金1万元，被告高雅、桂琳向原告交付房屋。嗣后，原告陆银河与三被告至房产交易中心办理过户手续，发现案涉房屋车库无产权证书，无法过户。被告六六房产公司提议以办理公证的方式替代过户手续。后因公证机关拒绝办理公证，原告陆银河提出若不能办理登记手续，则应解除合同。2020年7月24日，被告高雅、桂琳父母要求原告迁出案涉房屋。次日,双方在被告六六房产公司的斡旋之下，就解除合同一事进行了协商,但未能达成一致意见，请求法院支持原告诉讼请求。被告高雅、桂琳共同辩称：1、两被告同意诉讼请求，但两被告从未告知原告和六六房产公司该车库有产权证，原告借此解除合同应承担违约责任；2、原告诉状称房屋及车库均有产权证的说法有误，被告认为该条款有产权证是针对房屋，而非车库。只因被告六六房产公司提供的合同不够严谨导致。原、被告双方在合同签订当日又签订了房地产买卖契约，载明案涉车库为无产权车库；3、车库仅为案涉房屋的附属部分，其产权有无并不影响合同签订和履行。另，双方在过户当天，原告曾提到在案涉房屋居住不适，原告以车库无产权证为由，要求解除合同系托词；4、原告支付的购房款及定金49万元。金额无误，但被六六房产公司扣下2万元作为履约保证金，该部分应由被告六六房产公司返还；5、因原告不履行合同义务且在案涉房屋中居住长达2个半月，另在搬离案涉房屋时造成木地板房门的损坏，两被告因此产生了相应损失，两被告保留追究的权利。综上请求法庭综合考虑答辩意见、作出裁判。被告六六房产公司辩称：1、我公司的业务员彭某、赵某曾在合同签订前带领原告陆银河及其胞弟看房。当时，彭某问桂琳的父亲车库有无产权证，其称只有票据没有产权证。后双方签订了房地产转让合同。公司工作人员带领双方至房产中心办理过户手续，发现车库无产权证，无法办理过户手续，陆银河提出要求公证，公证机关拒绝办理此项业务；2、2020年7月24日，原告陆银河拨打110报警，110到场后要求其离场，被告高雅、桂琳父母收回了房屋；3、不同意原告的诉讼请求。案涉合同是有效的，车库是否有产权证不影响合同的履行。本院经审理认定事实如下：2020年5月11日，桂琳、高雅（委托人、卖方、甲方）与陆银河（委托人、买方、乙方）、六六房产公司（受托人、经纪方、丙方）签订一份编号为LLFC6-2050-08的房地产经纪合同（转让）。该合同约定：（1）、房产所有权人：桂琳，共有人：高雅；（2）、房屋坐落：万方名城·悦心园某室；（3）、房屋建筑面积为：76.84㎡，车库面积：8㎡（产权证有）；（4）、土地使用权证号：（2012）苏612270号，土地用途及使用性质：出让；（5）、房屋售价：玖拾叁万元整（小写：930000元）；（6）、委托事项：甲方委托丙方出售以上房屋并协助办理产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房屋并协助办理不动产权证、房屋交付等相关事宜；（7）、房款的支付方式：根据房地产买卖契约中的房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付；（8）、其他约定：乙方全款支付房款；（9）、房屋的过户及交付：甲乙双方约定2020年6月26日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理业务，甲方应当在乙方领取不动产权证书领取托管资金或者双方约定时间腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付房屋，甲方结清与房屋相关的水、电、。气、有线电视、物管等费用；（10）、丙方完成本合同约定的委托及待办事项，甲方、乙方分别按照房地产售房款的1%支付佣金，具体数额为9300元；（11）、违约责任：丙方有下列情形之一应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲方、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他重大过失影响甲、乙方交易的；甲、乙方有下列情形之一应当承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定的时间和文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或者与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约方，选择按标的额的20%作为违约金（计人民币壹拾捌万陆仟元整）分别支付给守约方，违约方给守约方造成其他的经济损失，由守约方按照法律、法规有关规定追偿。同日，高雅、桂琳（卖方、甲方）与陆银河（买方、乙方）签订一份房地产买卖契约。该契约约定：（1）、甲方房屋产权基本情况、内容和价款：见《盐城市房地产经纪合同（转让）》LLFC6-2050-08号第二条。本契约约定的房产人民币玖拾叁万元整是双方唯一的真实交易价格。（2）、房款支付方式：甲乙双方签订合同时，乙方支付购房定金玖万元整给甲方，甲、乙双方约定在2020年6月26日前到房产交易中心办理资金托管和乙方需要办理的房屋贷款申请手续；（3）、无产权车库面积的说明：甲方的车库面积以乙方实际看房为准，车库面积无论多少，均不另计价，交房时无条件交于乙方；（4）、甲方保证房屋所有权人已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事项，如房屋所有权人不认可或者不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方壹拾万元整，同时甲方承担中介服务费；（5）、违约责任：1、本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何乙方不得擅自变更或者解除，若乙方毁约，则不得向甲方和中介方索取定金；若甲方毁约，则应在毁约之日起三日内将乙方所交定金玖万元退还给乙方，并赔偿违约金壹拾万元整，若甲乙双方共同约定解除合同，则中介方所收取定金视为已经收取的佣金不予退回；2、乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之叁支付违约金，逾期支付房款超过60天，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后三日内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付违约金拾万元整，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之叁支付违约金；（6）甲、乙双方自愿协商好，甲方自愿将房屋提前交给乙方居住使用，于2020年5月15日之前，当日交房的同时，乙方自愿支付购房款肆拾万元整，以转账方式。同时，甲方将房屋暂交给乙方居住。同日，陆银河向桂琳名下中国工商银行账户转款40万元。桂琳向其出具一份收条，载明：“收到陆银河购买万方名城·悦心园某室款肆拾万元整（400000）。”同时,陆银河向桂琳、高雅支付9万元作为购房定金，桂琳、高雅出具收条。另，陆银河与桂琳、高雅分别向六六房产公司支付履约保证金1万元、2万元，该款的交付亦有收条在卷佐证。上述手续履行完毕后，六六房产公司带领原、被告双方至不动产交易中心办理变更登记手续，因案涉房产附属车库不具有独立产权证，无法办理该车库的过户手续，双方协商未果。2020年7月24日，因陆银河未能支付尾款，桂琳、高雅收回案涉房屋，双方就解除合同事宜未能达成一致意见，原告遂诉至法院。上述事实，有当事人陈述、房地产经纪合同、房地产买卖契约、收条、房屋产权证书等证据证明。经庭审双方质证，本院经审核予以确认。本院认为，一、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，当事人就该房屋的交易，订立了两份房屋买卖合同。其中《房地产经纪合同（转让）》中载明：“车库面积：8㎡（产权证有）”，《房地产买卖契约》则约定：“四、关于面积差异的约定：（2）无产权车库面积的说明：甲方的车库面积以乙方实际看房为准，车库面积无论多少，均不另计价，交房时无条件交于乙方”。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人双方都应慎签协议、诚信履行。房屋的基本情况、内容和价款对于订立合同有较大影响，亦是房屋买卖合同中最为重要的条款之一，当事人在订立合同时应格外关注。且案涉《房地产经纪合同（转让）》中的“车库面积”一项，系当事人手工填写、勾选，应推定为双方在订立合同时言明，案涉房屋车库有独立产权证明。而《房产买卖契约》中面积差异约定，系由中介方在合同中印制的可以重复使用的条款，应认定为该条款是预先拟定，针对个案情况的一种概括性声明，而不能视为买方或中介方对于房屋车库的真实概况作出的详尽阐述。另外，本案买卖的标的物系房屋，出卖人桂琳、高雅的主要义务为交付房屋，车库在其中仅占据较小的份额，被告的上述行为应视为合同履行的瑕疵。现当事人就合同的解除达成一致意见，被告预先收取的房屋价款及定金应当予以退回。至于违约金，原告未提供相关证据证实因合同解除给其造成了损失。依据以上分析，本院予以酌情调整为2万元。二、房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，即对于房屋权属状况等与订约有关的重要事项，应当积极调查并据实报告。本案中，被告六六房产公司作为中介机构违反忠实、勤勉义务，对于房屋是否有独立产权车库这一事实未能如实向买方通报，对于合同的解除存在一定的过错，其收取的服务费用应当予以退还。三、至于原告提出的三被告互负连带责任的诉请。从连带责任的法理来看，只有在法律明确规定或当事人明确约定的情况下才承担连带责任。在本案所涉场合，并不存在连带因素，因此，原告要求三名被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告陆银河的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告陆银河与被告桂琳、高雅，被告盐城市六六房产经纪有限公司于2020年5月11日签订的《房地产经纪合同（转让）》合同。二、被告桂琳、高雅应于本判决生效之日起十日内向原告陆银河退还预付房款40万元及定金9万元，合计49万元。三、被告盐城市六六房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆银河退还购房履约保证金1万元。四、被告桂琳、高雅应于本判决生效之日起十日内向原告陆银河支付合同违约金2万元。五、驳回原告陆银河其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，依法减半收取5330元，由原告陆银河负担1710元，被告桂琳、高雅负担3620元。被告桂琳、高雅应于本判决生效之日起十日内一并将该款支付给原告陆银河。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该法院按自动撤回上诉处理。审 判 员 何海军二〇二〇年十二月二十八日法官助理 潘慧雯书 记 员 陈 陶附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。