北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43286号原告：北京王矛国际教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路3号院4号楼二层F2-015.法定代表人：王奕。原告：北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园15号楼2层0201内019.法定代表人：王奕，经理。上述二原告的委托诉讼代理人：马振轩，北京市两高律师事务所律师。被告：北京天阳亲子教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路3号院4号楼220。法定代表人：张红敏，总经理。委托诉讼代理人：李佩霞，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓明，男，1988年10月5日出生，汉族，该公司招商总监，住北京市朝阳区。原告北京王矛国际教育咨询有限公司、原告北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司（以下分称王矛公司、王矛公司常营分公司，合称二原告）与被告北京天阳亲子教育科技有限公司（以下被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王奕及其委托诉讼代理人马振轩、被告的委托诉讼代理人李佩霞、邓晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认二原告与被告签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》已于2020年1月28日解除；2．请求判令被告退还原告二2020年1月28日至2020年5月20日期间的房屋租金170844．35元、房租押金91523．75元、履约保证金45761．88元、储值型消费卡押金30000元；3．判令被告承担本案律师费20000元。事实与理由：原告与被告双方于2018年4月8日就位于北京市朝阳区鑫兆佳园X号楼二层天阳亲子广场X签订租赁合同，由于2020年年初至今新冠疫情肆虐，已构成不可抗力致使原、被告签订的租赁合同无法实现合同目的，合同无法履行。原告向被告发出《解除租赁协议通知书》要求被告在解除合同的五日内一次性退还原告剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金，但被告一直没有退还，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告答辩称：认为原告提出合同解除的时间点疫情在当时没有达到合同可以解除的程度，我们当时也和原告做了沟通，不同意原告的诉讼请求。现在我们同意解除合同，我们认为合同解除的时间是4月13日，原告向我们发送了解除租赁协议通知书。鉴于现在房屋还没有交接，确实收到了房租押金91523．75元、履约保证金45761．88元、储值型消费卡押金30000元，抵扣房屋租金之后不应该在退还原告钱了。从4月14日开始起算占用费，占用费是租金的1．5倍。合同解除需要满足几个条件，一是把会员问题处理掉，二是把注册公司迁址，三是把房屋恢复原状，把里面的东西搬走。原告租金交至2020年5月19日，关于2020年4月14日至2020年5月19日的租金55666．5元以及2020年4月14日至2020年8月5日期间的占用费257269．5元，要求原告补齐，上述款项和应退还原告的款项可以相互折抵。同时，考虑到项目整体的安全因素，商铺拆除由被告后续同意进行，关于商铺拆除的费用预估应在10000元左右，应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，王矛公司（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定原告承租北京市朝阳区鑫兆佳园X号楼二层天阳亲子广场X（以下简称涉案房屋），租期从2018年4月10日至2025年7月4日，年租金549142．5元，每2年递增8%，每季度支付一次租金，4月10日，被告将涉案房屋交付给原告。原告租金交至2020年5月19日。2019年4月1日，被告（甲方、出租方）与王矛公司（乙方、承租方）、王矛公司常营分公司（丙方、新承租方）签订《主体变更协议》，约定自2018年4月1日起，《租赁协议》的承租方由王矛公司变更为王矛公司常营分公司，经营用途不变，在前述《租赁协议》中以及在合同实际履行过程中中王矛公司相关的全部权利义务和责任，均转归王矛公司常营分公司享有、行使和承担，王矛公司应对王矛公司常营分公司履行《租赁协议》承担连带保证责任。2020年4月13日，原告向被告发送《解除租赁协议通知书》，内容为“因疫情防控政府发布了相关管控措施，要求物业及培训机构在疫情期间停止经营，因为我司租用贵司的房屋是用于线下的钢琴培训，政府下发的通知导致我公司无法正常经营，租用贵司房屋的目的无法实现，该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力…我司决定解除本协议，请贵司收到房屋之日起五日内一次性退还我司剩余房屋租金、房租押金、履约保证金、储值型消费卡押金。”2020年4月15日，被告向原告发送《关于的回复》，表示对原告提出的以不可抗力为由解除合同不予认同，疫情影响尚未达到致使合同目的无法实现之程度。2020年8月5日，原、被告签订《撤场验收单》，原告于当日搬离房屋。经询，原告称疫情期间涉案房屋一直没有开门经营，被告称确实没有营业，但是原告的工作人员可以进入涉案房屋。另询，被告虽认为原告违约，但不主张原告支付违约金，认为原告应支付合同解除后至实际搬离房屋期间段的房屋占用费，该项费用与原告剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金可以相互抵扣，所以不退还原告主张的上述费用。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，受疫情及防控措施影响，导致房屋租赁合同履行受到影响的情况客观存在。但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但双方签订的系长达七年期的租赁合同，二原告要求解除合同时房屋承租还未满两年，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，二原告没有权利单方解除合同，故二原告主张2020年1月28日合同解除本院难以认同，现本案中，二原告主张解除合同，被告庭审中亦表示同意，本院不持异议，关于合同解除的时间，被告于2020年4月13日收到二原告发送的解约函，虽二原告不享有单方解除权，但庭审中被告亦认可4月13日合同解除，故本院确认合同解除的时间为2020年4月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二原告主张被告退还履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的诉讼请求，二原告已经搬离涉案房屋，根据涉案合同的约定，被告应该退还原告上述费用。关于二原告主张被告支付上述履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告主张被告退还2020年1月28日至2020年5月20日期间租金一项，结合二原告、被告所提交的证据，二原告的租金实际支付至5月19日，本院对二原告主张的期间予以调整。因王矛公司常营分公司承租房屋用于钢琴培训，自2020年1月26日起因新冠疫情的影响，线下培训无法正常营业，对王矛公司常营分公司正常使用涉案房屋确实造成了影响，本案中，结合本案的实际情况，根据公平原则对王矛公司常营分公司在2020年1月28日至2020年5月19日期间应交纳的租金数额予以酌减，具体数额本院根据王矛公司常营分公司对房屋的使用情况等因素酌情予以确定。关于被告提出的租金和房屋占用费一项，因双方合同确认于2020年4月13日解除，王矛公司常营分公司于2020年8月5日与被告办理房屋交接手续，撤场完毕。原告租金交至2020年5月19日，故王矛公司常营分公司应该向被告支付5月20日至8月5日该期间的房屋占用费，具体数额本院参照双方合同约定、王矛公司常营分公司对涉案房屋的使用情况酌情予以确定。被告当庭表示不单独反诉该笔费用，同意在应该向王矛公司常营分公司退还的费用中予以抵扣，本院对此不持异议。关于被告主张的商铺拆除费用，因还未实际发生，故本院不予支持。关于二原告主张的律师费一项，于法无据，本院不予支持。关于合同主体，因二原告和被告于2019年4月1日签订了《主体变更协议》，故本案中，本院认定的租赁协议的权利义务相对方为王矛公司常营分公司与被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，判决如下：一、原告北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司和被告北京天阳亲子教育科技有限公司的房屋租赁合同关系于二〇二〇年四月十三日解除；二、被告北京天阳亲子教育科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司履约保证金、储值型消费卡押金、房租押金、租金共计十二万一千五百二十五元；三、驳回原告北京王矛国际教育咨询有限公司、原告北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告北京王矛国际教育咨询有限公司、原告北京王矛国际教育咨询有限公司常营分公司负担5430元（已交纳），由被告北京天阳亲子教育科技有限公司负担1120元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十二月三十日书记员  赵帛妍