福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初1934号 原告：泉州市新天商业管理有限公司，住福建省泉州市鲤城区江南街道锦美社区笋江路55号3楼3-1。 法定代表人：杨江鸿。 委托诉讼代理人：林丽琴、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：廖球明，男，1984年12月9日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告泉州市新天商业管理有限公司（下简称新天公司）与被告廖球明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新天公司的委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼，被告廖球明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新天公司向本院提出诉讼请求：1.确认新天公司与廖球明签订的《商铺租赁合同》及其附件《物业管理服务协议》于2020年1月22日解除；2.廖球明向新天公司补交2017年12月31日至2018年12月30日期间所减免的租金21192元；3.廖球明立即向新天公司支付自2020年1月1日至2020年1月22日期间租金8392.12元及物业管理费3266元及消杀费用164.83元，合计11822.95元，及自2020年1月23日起至2020年3月20日期间的房屋占有使用费22124.68元（按每日381.46元计算）及物业服务费8535.86元（按每日147.17元计算）；4.廖球明向新天公司支付2018年3月20日起至2020年5月31日期间迟延履行违约金13922.35元及自2020年5月31日起以63675.49元为基数，按每日千分之一的标准向新天公司支付迟延履行违约金至实际支付之日止；5.新天公司有权没收履约保证金21192元；6.本案全部诉讼费由廖球明承担。事实及理由：2017年9月6日，廖球明向新天公司承租位于泉州市鲤城区××路××号××广场购物中心××层××号商铺（以下简称“案涉商铺”），与新天公司签订《商铺租赁合同》约定，廖球明承租案涉商铺用于经营“服饰童装”；租赁面积为88.3平方米，租赁期限自2017年12月31日起至2022年12月30日止，进场日为2017年10月1日，开业日期为2017年12月31日；自开业日起计收租金及物业费。其中，2017年12月31日至2019年12月30日期间每月租金为10596元，首期租金自2017年12月31日计算至2018年3月31日，租金为26784.33元；同时，为扶持廖球明经营，新天公司同意2017年12月31日至2018年12月30日期间租金为105960元。另租赁合同约定，每月物业费为4415元。租金及物业费支付期限为每三个完整的自然月为一个交租期缴纳，廖球明应于每个交租期最后一个月的20日前向新天公司一次性足额支付下个交租期租金。廖球明逾期支付租金、物业费等费用的，每延迟一日，应当向新天公司支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金。廖球明延迟缴纳租金等应付费用超过3次的，新天公司有权要求解除租赁合同，廖球明延迟支付物业服务费超过15日的，新天公司有权解除物业服务合同。如因廖球明原因导致租赁合同解除的，新天公司有权没收履约保证金及质量保证金，且如因廖球明原因导致租赁合同提前终止（包括廖球明违约导致新天公司解除租赁合同的情形），则廖球明应在租赁合同终止之日起7日内补交减免的全部租金。新天公司已依约向廖球明交付商铺，但廖球明自2019年12月20日起拖欠租金及物业费。期间，新天公司多次发函催告廖球明缴纳相关费用，但廖球明均未予以理会。廖球明延迟支付相关款项的行为，已严重违反双方约定，损害新天公司权益。 廖球明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在泉州市鲤城区××新区××路××楼（“新天城市广场”）的房屋不动产权人为新宇（泉州）置业有限公司。2016年4月10日，新宇（泉州）置业有限公司与新天公司签订《新天城市广场租赁合同》一份，约定新宇（泉州）置业有限公司将其所有的“新天城市广场”（即前述房屋），建筑面积约138755平方米（包括案涉商铺在内）出租给新天公司使用，新天公司在租赁期间可转租，期限自2016年4月15日起至2036年4月14日止，新天公司除有权出租该商业广场外，还对包括该商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理。 2017年9月13日，新天公司（甲方）和廖球明（乙方）签订一份《新天城市广场商铺租赁合同》（含《新天城市广场物业管理服务协议》等附件），约定乙方向甲方租赁案涉商铺，建筑面积88.3平方米，租赁用途为经营服饰童鞋；租赁期限自2017年12月31日至2020年12月30日；合同签署当日，乙方应向甲方支付21192元作为履约保证金及1万元作为销售商品或提供服务的质量保证金；本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方将履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还；本合同终止且甲方确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；租金起始标准为120元／平方米／月，起始月租金为10596元，2017年12月31至2019年12月30日，月租金10596元，2019年12月31日至2020年12月30日租金标准在起始月基础上递增8%，月租金11443.68元；首期租金为计租日起至第4个月最后一日期间的租金，之后按每3个完整的自然月为一个交租期，应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期租金应于合同签订当日支付，租金期间为2017年12月31日至2018年3月31日，应交租金26784.33元；为扶持乙方经营，2017年12月31日至2018年12月30日乙方需支付租金105960元（即减免2个月租金21192元）；物业服务费收费标准为50元／㎡，每月物业服务费4415元，交付时间租金交付时间一致；首期物业服务费应于合同签订当日支付，收费期间为2017年12月31日至2018年3月31日，应交13392.17元；乙方延迟交纳合同项下租金、保证金或物业服务费等，每延迟一日应向甲方支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金；乙方延迟交纳合同项下租金、保证金或物业服务费等应付费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、保证金或服务费等其他应付费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除本合同，并由乙方承担合同终止的违约责任；双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止之日起7日内补交减免的全部租金；双方确认，因租赁期限届满双方未续约或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按合同终止时的月租金标准、物业服务费标准向甲方支付房屋占用费及物业服务费等；无论任何原因，如乙方自交还期届满之日起10日后，仍未按合同约定将房屋交还的，甲方有权直接将其遗留在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的转移费用、存放费用及因此造成的损失由其自行承担，甲方不承担任何赔偿或补偿责任；双方确认发送通知的有效地址为：甲方地址“泉州市鲤城区××路××段××广场××，乙方地址“宁化县曹坊乡罗溪村小际里6号”（收件人廖球明）；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。合同还就双方的其他权利义务作出约定。 2017年11月30日，新天公司（甲方）与廖球明（乙方）签订《新天城市广场购物中心商户统一消杀服务协议书》一份，约定新天城市广场购物中心所有商户及公共区域统一由甲方委托第三方专业消杀公司进行消杀；乙方参与统一消杀服务，乙方店铺面积88.3㎡，每月消杀费用41.15元，三个月消杀费用为132.45元，乙方应在每次缴纳物业服务费时缴纳消杀费用；乙方在甲方购物中心经营期内，本协议长期有效。 合同签订后，新天公司于2017年10月15日向廖球明交付案涉商铺。廖球明亦向新天公司缴交履约保证金21192元、质量保证金1万元，及相应的租金、物业服务费、消杀费等费用至2019年12月31日。之后廖球明未再按约向新天公司纳租金、物业服务费等款项。 2019年12月30日，新天公司按合同约定地址向廖球明邮寄一份《关于要求支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任的函》（特快专递投递记录显示2020年1月2日拒收），内容：“……贵方应于2019年12月20日前向我方一次性足额支付下一个交费期(即2020年1月1日至2020年3月31日)的租金及物业管理费。……贵方上述行为已经构成了违约……特致函如下：贵方必须于收到本函件起三日内，如数向我方付清所拖欠的租金、物业管理费、延迟履行违约金等相关费用合计48042.45元”。 2020年1月18日，新天公司按合同约定地址向廖球明邮寄一份《解除合同通知书》（特快专递投递记录显示2020年1月20日拒收），内容：“……二、截止本函发送之日，您已拖欠我司租金4958.93元，物业管理费1913.17元，消杀费用19.13元，且逾期支付天数已超过24日。……因您逾期支付租金及管理费的行为已经构成严重违约……正式通知您如下：1、自本通知送达之日起您与我司签订的《新天城市广场商铺租赁合同》及《新天城市广场物业管理服务协议》正式解除。2、我司将没收您的履约保证金21192元，质量保证金10000元。3、请您立即向我司支付租金4958.93元，管理费1913.17元，消杀费用19.13元，逾期支付租金违约金119.01元，逾期支付管理费违约金45.92元。4、请您收到本函之日起七日内，立即将商铺腾空至房屋交付时的毛坯状态，并向我司支付腾空期间的房屋占有使用费。如您逾期腾空房屋的，我司将按照上述结算的月租金标准的两倍及月物业费标准的两倍向您收取房屋占有使用费。5、如您逾期腾空房屋超过10日的，我司将直接把遗留物品及设备转移至他处，并要求您承担一切腾房费用。” 2020年2月10日，新天公司向廖球明邮寄一份《催告函》（特快专递投递记录显示2020年2月12日拒收），内容：“……二、您因拖欠上述商铺租金及物业管理费等费用一事，我司已于2020年1月13日向您发送《解除合同通知书》，通知您支付欠缴费用7056.16元并腾空房屋，现双方的租赁合同及物业协议均已终止，但您始终未履行上述事项。…您已逾期腾房达2日…再次函告如下：请您收到本函之日起三日内，立即将商铺腾空至房屋交付时的毛坯状态，并向我司支付上述欠缴费用7056.16元。如您逾期腾空、恢复房屋超过5日的，我司将不再另行通知，直接进入该房屋自行进行腾空，并将房屋恢复至毛坯状态，届时我司将直接把该房屋内可移动、可拆卸的遗留物品及设备转移至他处，物品因此产生的损害、灭失风险及恢复房屋的费用由您自行承担。” 因廖球明未向新天缴交相应租金、物业服务费等款项，也未向新天公司交还案涉商铺。新天公司经向廖球明催讨未果，遂于2020年6月12日起诉至本院。 另查明，2020年3月10日，新天公司与案外人黄美妹签订一份《新天城市广场商铺租赁合同》，约定将案涉商铺出租经黄美妹经营，租期3年，起始租金120元/㎡，租金每两年递增一次。该合同签订后，新天公司已将案涉商铺交付黄美妹使用。 又查，2020年6月12日对应的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。 本院认为，新天公司与廖球明签订的《新天城市广场商铺租赁合同》（含《新天城市广场物业管理服务协议》等附件），系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中约定了终止合同的条款，即租赁期间，廖球明对应缴租金、物业服务费等“应付费用超过30日”的，新天公司有权单方解除合同。由于廖球明自2019年12月20日起就未按约支付租金、物业管理费等，至2020年1月20日已超过30日，新天公司于2020年1月18日、2020年2月10日通过向廖球明邮寄《解除合同通知书》、《催告函》的方式行使单方解除权，其中邮寄《解除合同通知书》时间虽在2020年1月20日之前，但在之后又于2020年2月17日向廖球明送达《催告函》（2020年2月10日交邮，依合同约定于之后第7日视为送达），而《催告函》重申了解除合同的意思，并要求廖球明缴交应付费用、腾空商铺交还等，新天公司该解除合同的行为符合双方的合同约定和法律规定，其行使单方解除权的时间应认定为2020年2月17日。因没有证据显示廖球明对新天公司的单方解除行为提出异议，故新天公司请求确认其与廖球明之间的案涉租赁合同已解除的主张，予以支持，但解除时间应认定为2020年2月17日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于廖球明未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任。新天公司要求廖球明支付合同解除前尚欠的相应租金、物业管理费、消杀费用等款项（计48天）及承担相应违约责任的主张，依据充分，其中：租金为18310元（11443.68元÷30×48）、物业服务费为7064元（4415元÷30×48）、消杀费用66元（41.15元÷30×48），共计25440元；根据合同中结算和清理条款约定，如因廖球明违约而提前终止合同的，新天公司有权没收履约保证金（21192元），同时还约定，廖球明应在合同终止之日起7日内补交减免的全部租金[21192元(10596元×2)]，以及对未按时缴交的应付租金、物业管理费等款项每延期1日按1‰的标准计算违约金，综合考虑廖球明的违约行为及新天公司的实际损失情况，案涉合同关于违约金的约定过分高于新天公司的实际损失，应予以相应调低，对新天公司要求没收履约保证金21192元、补交减免的租金21192元的请求，本院予以支持，但对前述拖欠的租金、物业管理费等款项(共计25374元）计算逾期付款违约金的标准调整为从逾期交付之日2019年12月21日起按2020年6月12日对应的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算。案涉合同解除后，廖球明就缺乏了继续占用案涉商铺的合同依据，但廖球明却仍占用案涉商铺至2020年3月10日，共计22天，故在合同解除后，新天公司有权要求廖球明参照原租金、物业服务费标准支付此期间的占用费、物业服务费，该费用为10867元（11443.68元÷30×22＋4415元÷30×22），对此，新天公司主张的款项数额在前述核定范围内的予以支持，超过部分缺乏依据，不予支持；新天公司对前述占用费、物业服务费仍要求按每日1‰的标准计算违约金，缺乏依据，不予支持。案涉合同解除后，新天公司就缺乏继续占有廖球明缴交的质量保证金1万元的合同依据，且没有证据显示廖球明在经营中存在合同约定的质量等问题而应扣除该质量保证金的情形，故在案涉合同解除后，新天公司应退还廖球明该1万元。综上，对新天公司的诉讼请求，予以部分支持。廖球明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认泉州市新天商业管理有限公司与廖球明之间的《新天城市广场商铺租赁合同》（含《新天城市广场物业管理服务协议》等附件）于2020年2月17日解除； 二、廖球明应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市新天商业管理有限公司拖欠的租金、物业管理费、消杀费共计25440元及相应违约金（以25374元为本金，自2019年12月21日起按年利率3.85%计算至实际付款之日止）; 三、廖球明应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市新天商业管理有限公司房屋占用费、物业服务费共计10867元； 四、廖球明应于本判决生效之日起十日内向泉州市新天商业管理有限公司补交租金21192元； 五、泉州市新天商业管理有限公司无需退还廖球明已缴交的履约保证金21192元； 六、泉州市新天商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还廖球明已缴交的质量保证金10000元； 七、驳回泉州市新天商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1740元，由廖球明负担1540元，由泉州市新天商业管理有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  庄燕茹 人民陪审员  陈志雄 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  李 岚 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…… （二）合同解除； 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。 前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。