江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初11238号 原告：戴键强，男，1982年10月9日生，汉族，住丹阳市。 原告：束晓霞，女，1983年3月21日生，汉族，住丹阳市。 委托诉讼代理人：曹月华，江苏金正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏辉，江苏金正平律师事务所律师。 被告：丹阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：丹阳市丹凤南路**，统一社会信用代码91321181055217493X。 法定代表人：刘森峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：潘兴源，该公司员工。 委托诉讼代理人：贾根甫，该公司员工。 被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码913211810618953705，，住所地：丹阳市云阳镇华南路** 法定代表人：孙海涛。 委托诉讼代理人：郑可君，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丁丁，该公司员工。 被告：潘央红，女，1980年1月26日生，汉族，住丹阳市，户籍地：浙江省天台县。 委托诉讼代理人：景菊祥，江苏言竹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓旭伟，江苏言竹律师事务所律师。 被告：褚智国，男，1977年11月6日生，汉族，住丹阳市，户籍地：浙江省天台县。 委托诉讼代理人：景菊祥，江苏言竹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓旭伟，江苏言竹律师事务所律师。 原告戴键强、束晓霞与被告丹阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司丹阳分公司（以下简称“物业分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案，在审理过程中原告申请追加潘央红、褚智国为本案被告，本院予以准许。依法适用简易程序于2019年12月31日公开开庭进行了审理，因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告戴键强及其委托诉讼代理人曹月华、刘宏辉、被告碧桂园公司委托诉讼代理人潘兴源、被告物业分公司委托诉讼代理人谢丁丁、被告褚智国及其被告潘央红、褚智国的委托诉讼代理人景菊祥、邓旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴键强、束晓霞提出诉讼请求：1、判令被告立即对原告卫生间天花板漏水进行维修；2、判令被告赔偿因房屋漏水造成的房租损失45600元、物业费5837元（截止2019年年底共29个月）、误工费3000元，共计54437元，维修期间的实际经济损失另行计算；3、被告承担诉讼费用。在审理过程中，原告明确诉讼请求如下：1、被告碧桂园公司对原告卫生间及天花板进行维修，被告物业分公司在物业服务合同范围内承担维修义务。2、被告碧桂园公司赔偿因房屋漏水造成的房屋损失45600元、物业费5837元、误工费3000元，合计54437元。3、被告潘央红、褚智国配合被告碧桂园公司、被告物业分公司对原告房屋的卫生间进行维修。事实和理由：原告与被告碧桂园公司于2014年11月29日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的丹阳市碧桂园天誉苑22幢二单元2806室精装修的房屋，该被告于2016年1月19日向原告交付房屋。2017年6月，原告发现次卧卫生间漏水，原告向物业分公司报修，7月，被告碧桂园公司派人采用注浆方式进行第一次维修。同年11月13日，该卫生间同一位置再次漏水，原告又向物业分公司报修，后被告碧桂园公司对被告潘央红、褚智国2906室的卫生间重新施工完毕。2019年1月27日，原告的次卧卫生间又开始漏水，原告再一次进行报修。因被告管理层变更及被告潘央红、褚智国向被告碧桂园公司提出的要求过高，致使维修一直处于停止状态。自原告购买天誉苑22幢二单元2806室房产至今，频繁维修，致使原告无法入住，也无法出租，给原告造成极大的经济损失。 被告碧桂园公司辩称，一、案涉房屋已经达到房屋的交付条件，原告诉称的质量问题已经超过合同约定的质保期，原告在2016年1月19日已经办理收房手续，案涉房屋的质保期应该从该日计算，即便原告所述的质量问题存在，但因涉及的问题质保期是两年，超过质保期，本被告不承担任何责任。本被告在质保期内已经积极履行合同义务，没有违约行为。二、原告每次报修后被告都及时进行检查及修复，本被告已经进行两次维修，尤其是第二次维修对原告楼上业主（天誉苑22幢2单元2906室）的次卧卫生间防水重新施工，测试后已经没有漏水情况，证明楼上防水已经没有问题。原告所述的2019年1月27日漏水，根据常识判断属于楼上水源，原告损失都是原告造成的，并非是被告没有提供合格的房屋所致。由于原告楼上业主拒绝物业工作人员进一步检查，导致原告房屋的漏水情况一直存在。三、原告主张的房租、物业费损失没有事实和法律依据，原告并没有充分证据证明该损失客观存在且与本案有关。维修行为是在2906室业主家进行，不影响原告房屋的使用及出租，且漏水问题只出现在次卧卫生间，案涉房屋有两个卫生间，不存在整个房屋无法入住和出租的情况，原告的租金计算方式也不明确。原告请求的物业费不合理，且本被告之前已经对原告进行了物业费补偿，由原告签字确认。四、关于误工费，本被告在第二次维修中给予原告补偿，原告已签字确认，并不再提及有关误工费的要求。 被告物业分公司辩称，物业公司对业主的房屋没有发生侵权行为，本被告不应当承担赔偿责任。房屋漏水原因无法确定。物业公司作为物业服务单位已经履行义务，在得到原告的报修后，积极维修，与楼上楼下业主沟通，避免了损失的扩大。根据业主与物业公司签订的物业协议，以及物业与房产公司签订的前期物业合同，物业公司对业主的损失不应当承担赔偿责任。综上，物业公司已经履行职责，原告要求本被告赔偿因为房屋漏水造成的经济损失缺乏法律依据，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。 被告潘央红、褚智国辩称，一、原告诉状所述部分不真实，本案案由为房屋买卖合同，与本被告无关；二、本被告和原告购买的均为精装修房屋，本被告2016年3月9日收房，同年7月入住，原告未对房屋进行装修，只是添置简单的家具，故原告家漏水与本被告无关；三、2018年5月，被告方对原告的卫生间重新做防水施工，本被告一直积极配合。原告申请追加本被告缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告对本被告的诉讼请求。 经本院审理认定事实如下：原告戴键强、束晓霞系夫妻关系。2014年11月29日，两原告与被告碧桂园公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天誉苑22幢2806号房产，建筑面积为134.2平方米，总价款为742600元，其中住宅质量保证书中约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修期限为5年，电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年。被告碧桂园公司于2016年1月19日向原告交付精装修的房屋。2017年7月3日，原告发现次卧卫生间漏水，向物业分公司报修，当月，被告碧桂园公司派人采用注浆方式进行第一次维修。同年8月5日，由施工方江苏顺通建设集团有限公司赔偿原告因渗漏造成吸顶灯的损失400元。2018年年初，原告发现次卧卫生间同一位置再次漏水，原告又向物业分公司报修，2018年10月，被告碧桂园公司对被告潘央红、褚智国位于2906室的次卧卫生间防水工程重新进行施工，此后卫生间不漏水。同年11月16日，原告戴键强与被告项目部经办人、物业分公司经办人签订协议，载明因22幢2单元2806室卫生间漏水造成集成吊顶生锈、卫生间损坏等问题，经项目部与业主协商补偿业主物业费1000元，卫生间质保期内的问题由项目部负责。2019年1月27日，原告的次卧卫生间又开始漏水，原告再一次进行报修，但被告方一直未能进行维修。 在审理过程中，原告申请对卫生间漏水原因、维修方案及维修费用进行鉴定。本院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，鉴定人员于2020年6月23日至24日赴现场对2806室、2906室次卧卫生间进行检测，6月23日上午开始检测时发现2806室次卧卫生间天花板中电线管位于分线盒处的管口有滴水现象，在2906室卫生间进行一系列的进水、排水、蓄水试验，该电线管逐渐停止滴水，24日上午未再发现滴水现象，直至2020年9月10日2806室未再发现漏水的情况。2020年9月11日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司将上述鉴定事项作退案处理，原告交纳的鉴定费用扣除11500元检测费后予以退还。 以上事实，由原告提供的证据、被告提供的证据、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，质量不符合约定的，应当按照当事人约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、减少价款或者报酬等违约责任。被告碧桂园公司于2016年1月19日向原告交付天誉苑22幢2806号房产，原告于2017年6月发现次卧卫生间漏水，原告向物业分公司报修后，被告碧桂园公司已两次派人进行维修，但2019年1月卫生间第3次漏水，案涉房屋在质保期内第一次漏水后，经两次维修后一直未能修复。在审理过程中，原告申请对漏水原因进行鉴定，鉴定人员现场检测后虽然尚未发现具体的漏水原因，但已发现2806室次卧卫生间天花板中电线管位于分线盒处的管口有滴水现象，该现象说明漏水的水源来自次卧卫生间天花板。由于案涉房屋为精装修，2906室的所有人并未对卫生间进行装修，因此，应当认定被告碧桂园公司向原告交付的房屋存在漏水的质量问题。自2019年1月漏水以来，被告并未进行修复，在本案鉴定过程中未再发现漏水，具有一定的偶然性，漏水的隐患并未消除，因此，对原告要求被告碧桂园公司对次卧卫生间及天花板进行修复的诉讼请求，依法予以支持，被告物业分公司以及被告潘央红、禇智国应当对修复过程予以配合。原告要求被告赔偿因房屋漏水造成的房租损失45600元、物业费5837元、误工费3000元，共计54437元。由于案涉房屋在交付后一年多时间后即发生次卧卫生间漏水，虽然被告碧桂园公司两次维修，但均未能修复，自2017年6月起影响原告的正常居住使用，在客观上造成原告的经济损失，但由于案涉房屋有两个卫生间，因此，案涉房产未必完全不能居住使用，故酌情认定被告碧桂园公司应赔偿原告2017年6月至2020年12月的各项损失21000元（6000元/年），扣除被告已赔偿的1400元，尚应赔偿原告损失19600元，原告主张的误工费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告碧桂园公司主张房屋已过质保期，缺乏事实依据，故对此不予采信。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告丹阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后20日内对原告戴键强、束晓霞位于天誉苑22幢二单元2806室的次卧卫生间漏水及该卫生间的天花板进行修复，被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司丹阳分公司、被告潘央红、禇智国在修复过程中予以配合； 二、被告丹阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告戴键强、束晓霞经济损失19600元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1160元，鉴定费11500元，共计12660元，由原告负担500元，由被告丹阳碧桂园房地产开发有限公司负担12160元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汤春迩 人民陪审员  汤朝海 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  吴丹阳