上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16009号原告：胡宜昌，男，1980年11月12日生，汉族，户籍地安徽省淮南市。委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。被告：王朋朋，男，1989年8月13日生，汉族，户籍地安徽省。原告胡宜昌与被告王朋朋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中，因被告王朋朋下落不明，本院依法进行公告送达，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，继续适用简易程序审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱本清到庭参加诉讼，被告王朋朋经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡宜昌向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付租金，自2020年5月27日起至2020年6月10日止合计人民币9,862.5元；2、请求法院判令被告支付免租期损失人民币20,000元；3、请求法院判令没收被告保证金人民币20,000元；4、请求法院判令被告支付违约金，按租金六个月计算为人民币120,000元；5、请求法院判令被告支付律师费人民币6,000元。事实与理由：2019年11月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。约定由原告将位于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX层-4房屋(下称“系争房屋”)租赁给被告经营干洗店使用，每月租金为人民币20,000元，半年支付一次，押金人民币40,000元。租赁期限自2019年11月27日起至2022年3月31日止，免租期为2019年11月27日起至2019年12月26日止。另合同对违约责任、双方权利义务等均作出明确的约定。合同签订后，原告依据合同约定将系争房屋交付给被告使用。被告仅支付5个月租金和1个月押金，剩余1个月租金和押金被告承诺2020年5月20日前支付。付款期限届满被告迟迟未能支付，并向原告提出解除合同。2020年6月12日，原、被告签订《解约协议》，确认：合同2020年6月10日解除，被告将房屋归还原告，并结清所有水、电、物业费。对于违约金等其它费用双方未能协商一致，约定由法院依据合同约定确认。另原告起诉所产生的诉讼费、律师费等由败诉方承担。原、被告签订的解约协议，系双方真实意思表示。被告未依据合同约定履行支付义务，已构成违约，应向原告支付违约金，故诉至法院。被告王朋朋未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海嘉定新城建设产业发展有限公司(下称“新城公司”)是系争房屋的权利人。2019年4月1日，新城公司(甲方)与上海若蜜实业有限公司(下称“若蜜公司”)(乙方)签订物业租赁合同，约定：甲方将上海市嘉定区洪德路XXX号一层房屋出租给乙方，并出具转租证明，同意若蜜公司对商铺进行招商、管理、转租、相关事宜；委托日期从2019年4月1日至2022年3月31日止。2019年5月9日，若蜜公司(甲方)与胡宜昌(乙方)签订物业租赁合同，甲方将上海市嘉定区洪德路XXX号一层房屋出租给乙方，同样出具了转租证明，若蜜公司将该房屋交给胡宜昌进行招商、管理、转租、相关事宜。2019年11月27日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，甲方将系争房屋租借给乙方经营干洗店不做其它使用。租赁期限：2019年11月27日至2022年3月31日止。(免租期一个月2019年11月27日至2019年12月26日)。租赁期内甲、乙双方不得提前终止合同，否则将以违约处理。并恢复该房屋原样，保证金也不予退还，如甲方违约双倍退还押金。付款方式：每个月租金为人民币20,000元整，乙方首付陆个月租金，同时应加付贰个月的租金作为合同保证金，共计人民币160,000元整。(大写：壹拾陆万元整)。合同签订后乙方应立即付清以上所有款项。乙方必须提前一个月交付下季度租金，先付后用，付款日期为每年11月27日、5月27日，若乙方逾期交款，必须加倍缴纳租金，逾期租金=(天数×每天租金)×2；如逾期15天，甲方有权收回该房屋并另行出租，乙方应承担违约责任，同时甲方有权终止本合同，保证金不予退还。合同正常履行期满保证金不计息退还乙方。任何一方违约，需向对方支付六个月租金作为赔偿金。同日，被告出具承诺书：本人王朋朋今付胡宜昌房租及押金共计壹拾贰万元整，还欠胡宜昌租金一个月贰万元整，押金一个月贰万元整，本人承诺于2020年5月20号前付清房租及押金欠款。2020年6月12日，胡宜昌(甲方)与王朋朋(乙方)签订解约协议，约定：1、双方一致同意于2020年6月10日提前解除租赁合同，营业执照注销，终止双方的租赁关系，乙方恢复原状，当日把场地交还甲方；2、双方确认，至签约日租赁商铺内的水、电、物业费已经结清，租赁商铺内的物品已全部搬离，乙方未撤离的物品视为抛弃物，甲方可自行处置；3、就乙方提前解约的违约责任，甲方向嘉定区人民法院起诉，由法院裁决(由此产生的诉讼费、律师费由败诉方承担)。2020年6月15日，原告与上海同脉律师事务所签订律师聘用合同，原告委托上海同脉律师事务所律师向本院提起本案诉讼，原告应支付律师费6,000元。审理中，原告表示：没收保证金及违约金由法院依法调整。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《解约协议》均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告已经支付了5个月的租金10万元及押金2万元，双方确认于2020年6月10日解除合同，故被告仍需支付原告2020年5月27日至2020年6月10日租金，原告要求被告支付租金9,862.5元，本院予以支持。关于原告主张的不予返还保证金2万元，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告原因导致合同提前解除，确实给原告造成了损失，考虑被告的违约程度，及违约金兼具惩罚性及补偿性的特性，且原告已主张不予返还保证金故本院酌情确定被告需承担的违约金为2万元。关于免租期租金，免租期是基于双方合同能正常履行完毕而约定，现提前解约确实给原告造成了一定的损失，但与此同时，原告亦主张没收保证金及违约金以填补其损失，双方对免租期租金亦未有约定，故对于免租期租金本院不予支持。至于原告所主张的律师费符合约定且尚属合理，本院予以支持。审理中，被告经合法传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王朋朋应于本判决生效之日起十日内给付原告胡宜昌2020年5月27日至2020年6月10日租金9,862.5元；二、原告胡宜昌不予退还被告王朋朋支付的保证金2万元；三、被告王朋朋应于本判决生效之日起十日内向原告胡宜昌支付违约金2万元；四、被告王朋朋应于本判决生效之日起十日内向原告胡宜昌支付律师费6,000元；五、原告胡宜昌的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费3,818元，减半收取1,909元，由原告负担1,303元。由被告负担606元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二〇年十二月二十八日法官助理 康雅莉书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。