重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初22131号原告：重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道顺义路16号，统一社会信用代码91500112733974144F。法定代表人：刘贵成，总经理。委托诉讼代理人：钱丹涓，重庆圣世律师事务所律师。被告：胡建，男，1980年10月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，重庆远博律师事务所律师。被告：梅霞，女，1981年3月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，重庆远博律师事务所律师。原告重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司（以下简称丹尼尔公司）与被告胡建、梅霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告丹尼尔公司的法定代表人刘贵成及委托诉讼代理人钱丹涓，被告梅霞及胡建和梅霞的共同委托诉讼代理人唐云文、陈博，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹尼尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认丹尼尔公司与胡建、梅霞2019年6月22日签订的《厂房租赁协议》于2020年8月8日正式解除；2.胡建、梅霞立即从租赁房屋空港新城重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司2号厂房搬离；诉讼费由胡建、梅霞承担。事实及理由：胡建、梅霞明知所租赁的厂房很可能在租赁期内被政府拆迁的情况下，仍于2019年6月22日与丹尼尔公司协商一致，自愿签订《厂房租赁协议》，约定丹尼尔公司将空港新城重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司2号厂房斜角部分楼下和楼上共计约340平方米出租给胡建、梅霞使用，期限2019年6月22日起至2024年6月22日止，季度租金21000元，另交保证金14000元，每季度支付一次，如超期未付，丹尼尔公司有权解除合同，另保证金不退。胡建、梅霞应在2020年6月12日支付下一季度租金，但无故拖欠达一月余，故丹尼尔公司有权解除合同。丹尼尔公司已于2020年8月7日向胡建、梅霞邮寄了《解除协议告知函》，要求胡建、梅霞2020年8月9日前搬离。被告胡建、梅霞答辩称，双方的合同并没有解除，胡建、梅霞一直积极主动支付租金，是丹尼尔公司未到胡建、梅霞处收取租金，每当胡建、梅霞提出交租金时，丹尼尔公司总是推脱不予收取；丹尼尔公司于2020年1月13日签订了房屋征收协议，已经丧失了继续收取租金的权利，但还是收取了胡建、梅霞2020年第一、二季度的租金，故胡建、梅霞不存在违约；丹尼尔公司没有提前告知胡建、梅霞拆迁一事，胡建、梅霞需要重新找厂房，需要丹尼尔公司赔钱之后再搬迁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《关于仙桃睦邻路片区（四期）棚户改造项目立项的批复》《重庆市渝北区人民政府关于仙桃睦邻路片区（四期）棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》《国有土地上房屋货币征收协议》《国有土地上房屋征收补偿费用明细》、微信聊天记录、《厂房租赁协议》《修理厂转让合同》、解除协议告知函及邮单、关于解除协议告知函的回复、照片等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对睦邻路片区棚户改造项目机器设备评估明细表，系打印件，无签字、无盖章，被告称从未见过，真实性无法核实，本院不予采信；2.对丹尼尔公司与案外人签订的《厂房租赁协议》，真实性无法核实，本院不予采信。经审理查明：2019年6月22日，以丹尼尔公司为出租方（甲方）、胡建、梅霞为承租方（乙方），签订《厂房租赁协议》一份，主要约定：甲方自愿将空港新城丹尼尔公司2号厂房斜角部分楼下和楼上共计340平方米租给乙方，租赁时间从2019年6月22日起至2024年6月22日止，租金为每季度21000元，合同期内租金不变，签约后即付一季度租金21000元，另交保证金14000元（租赁期满后退还保证金，不计息），租金需提前10天支付，如超期未付，甲方有权解除合同，乙方无条件搬走，保证金不退；五、如本厂房要被开发拆迁，乙方不得享受开发拆迁补贴费，必须按规定开发拆迁时间内搬走；六、乙方不能擅自更改房屋结构和损坏房屋，经营需要装修，纯属乙方行为，甲方不予补偿，退租时需还原房屋结构；注：房租收现金。此前，胡建还与案涉房屋的前租赁人签订了《修理厂转让合同》，转让承接了顺义路16号2幢1/2-1众聚汽修厂，建筑面积340平方米，约定转让费94800元。胡建、梅霞在租赁房屋注册了重庆聚德宝汽车维修服务有限公司。2020年1月13日，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会（甲方）与丹尼尔公司（乙方）签订《国有土地上房屋货币征收协议》，主要约定：乙方房屋坐落位于渝北区双龙湖街道顺义路16号2幢1/2-1（被征收房屋编号A10-1），建筑面积1090.14平方米，被征收房屋的补偿、奖励、补助等费用共计9495460元；本协议签订时，乙方将被征收房屋的房地产权证，建设、用地及规划手续等其他相关要件移交甲方。附有《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》载明：已经权属登记建筑，标准6780，数量545.07，金额3695575；已经权属登记建筑，标准6680，数量545.07，金额3641068；旧房拆迁补助费，标准40，数量545.07，金额21803；旧房拆迁补助费，标准40，数量545.07，金额21803；提前签约奖励，标准21803，数量60，金额1308180，货币补偿补助费，标准7336643，数量0.05，金额366832；提前搬迁特别奖励费，标准7336643，数量0.06，金额440199。胡建、梅霞通过微信转账、现金支付、银行转账等方式向丹尼尔公司支付了至2020年6月22日的租金。2020年5月23日，丹尼尔公司法定代表人刘贵成给梅霞发微信：现拆迁已开始谈了，给你说一下，你做好准备。并约了到厂里面谈。2020年7月16日，刘贵成给梅霞发微信：你们汽修厂房租上月就该交了，已过期。梅霞回复：刘老板，你不是说我们这个位置要拆迁，你又不告诉我们好久拆迁，如何拆迁，希望你能够明确告知，另外，麻烦你给我们说清楚房租怎么交，交到什么时候，你之前一直说找我们谈拆迁，又什么都不给我说清楚，也没提房租费的事情，既然现在说到房租费的事情，那就麻烦你找个时间，我们沟通一下，该交房租我们继续交起走就是。刘贵成回复：已到你修理厂来见你三次了，都没有谈好。2020年7月22日，刘贵成给梅霞发微信：我今天上午过来谈你们修理厂搬迁之事，你是否愿再谈。梅霞回复：今天上午不在，麻烦你改个时间。2020年7月24日，刘贵成给梅霞发微信：房租都过期近一个月了，找你又不在，因拆迁办要我公司交房，到水厂办理停水，到电业局办理好变压器销户，望你们准备好。梅霞回复：我们该交房租交房租，你也不说到底是房租继续交还是直接拆，你喊交房租了，你不提前约我。刘贵成说：我几次约你，你都不回复，也不在修理厂等我当面谈，光回几个字不实际。梅霞回复：房租费我是早就给你准备好了，你好久过来谈一下，房租交到好久，我好把房租费交给你。2020年7月30日，刘贵成给梅霞发微信：我今天要到公司来，希你在汽修厂我们见面谈。梅霞回复：可以。中午刘贵成给梅霞发微信：约好的不知你为什么没来。梅霞回复：你约具体时间没有，提前说没有，我下午两点之后会一直在。最好提前一天约时间，我也不可能一天二十四小时都在修理厂等到你来。2020年8月8日，丹尼尔公司向胡建、梅霞送达了《解除协议告知书》，载明：贵方本应在2020年6月12日支付下一季度租金，无故拖欠长达一月有余，我司有权解除协议，要求贵方限期搬离。此外，因旧城改造需要，2019年贵方在明知所租赁厂房可能会在租赁期内被政府依法拆迁的情况下，仍自愿与我司签订租赁协议，并在协议第五条明确约定，如因厂房拆迁，贵方自愿在规定时间内无条件搬离，并不享受拆迁补贴，该约定说明贵方对于所租赁厂房在租赁期内被拆迁已经有足够的心理预期准备，现拆迁工作来临，拆迁办按照规定要求我司于2020年8月10日之前腾空厂房，便于拆迁工作的顺利进行，我司为配合拆迁办工作，此前一直以友好态度主动与贵方就此事进行沟通、协商，并愿意按照政府对贵方及其设备评估值给予一定补偿，但贵方多次拒绝与我司进行沟通，并在未按约缴纳租金的情况下继续占有厂房，特发函要求：1.立即解除双方2019年6月22日签订的《厂房租赁协议》；2.在收到本函后于2020年8月9日前搬离该租赁厂房，并恢复原状。2020年8月9日，胡建、梅霞向丹尼尔公司送达了《关于解除协议告知函的回复》，载明：一、2020年5月23日贵司突然告知我方房屋即将拆迁，要求我方做好撤离准备，此前贵司隐瞒了房屋即将被拆迁的事实，我方在知晓房屋被拆迁的事实后双方对协议的履行发生了争议，但我方仍准备了房租用于履行合同，而贵司却不愿接收，方才造成了房租没有实际交付；二、贵司在签订合同时故意向我方隐瞒房屋即将被拆迁的事实，并恶意添加剥夺我方作为租赁户享受拆迁补偿权利的条款，如果我方知晓房屋被拆迁的情况，绝不会跟贵司签订5年的租赁合同，更不会投入巨额资金用于装修房屋。胡建、梅霞在租赁房屋经营至今。另查明，2018年8月13日，渝北区人民政府作出《关于仙桃睦邻路片区（四期）棚户区改造项目立项的批复》，主要载明：重庆空港新城开发建设有限公司，你单位《关于仙桃睦邻路片区（四期）棚户改造立项的请示》收悉，现批复如下：该项目为国有土地上棚户区改造，计划于2018年9月开工，工期22个月。请据此开展相关前期工作。2020年4月，渝北区人民政府作出《重庆市渝北区人民政府关于仙桃睦邻路片区（四期）棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》，载明征收签约期限2020年5月6日至2020年7月4日。庭审中，胡建、梅霞主张，因租赁房屋即将拆迁，即使开着门也没有生意做；2019年10月左右才得知租赁房屋要拆迁；2020年5月23日，丹尼尔公司告诉了胡建、梅霞拆迁一事，但一直只告诉准备搬，也没说什么时候搬，故一直没搬；丹尼尔公司未告知租金要交到什么时候，故没有办法交，也因为丹尼尔公司要求交租金，胡建、梅霞有理由认为可以继续经营；双方面谈时没有谈搬迁时间也没有谈租金；租赁合同至今没有解除。丹尼尔公司主张，很早之前就在传要拆迁了，但在2020年1月13日签订了征收协议后才确定要拆迁；《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》上载明的款项已经得到，但是还有其他的补充协议没有签，其他款项应赔多少还不明确，要房屋交付给拆迁办后才后续签协议；面谈时已经口头告知胡建、梅霞需在2020年8月搬离，胡建、梅霞就谈拆迁补偿费，没谈拢；在微信中要求胡建、梅霞交一个季度的租金，如果搬走了多收的租金是可以退的；丹尼尔公司要求解除合同是因为政府拆迁，是不可抗力因素，且丹尼尔公司在签订合同时无任何过错，胡建、梅霞没有对租赁房屋的性质、前景以及合同条款进行必要的审查，应自行承担不利后果；丹尼尔公司仅是将案涉房屋的产权证移交给拆迁办，不代表权利转移，丹尼尔公司现在仍是案涉房屋的所有权人，有权解除合同、要求胡建、梅霞搬离。本院认为：原、被告签订的《厂房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。胡建、梅霞主张丹尼尔公司在签订合同时隐瞒了租赁房屋即将拆迁的事实。首先，胡建、梅霞作为承租人，对其租赁房屋的状况、是否符合自身租赁的需要等均应尽到审慎义务，应当自行了解相关情况，且案涉房屋是否涉及拆迁系胡建、梅霞可以自行查询了解到的内容。其次，丹尼尔公司在2020年1月13日才签订《国有土地上房屋货币征收协议》，胡建、梅霞主张丹尼尔公司早就知道拆迁时间并无证据佐证。再次，双方在《厂房租赁协议》中约定“如本厂房要被开发拆迁，乙方不得享受开发拆迁补贴费”，可见，双方在签订合同时均预见了案涉房屋可能被拆迁的情况。故胡建、梅霞主张其签订合同时对租赁房屋即将拆迁不知情、丹尼尔公司故意隐瞒即将拆迁的主张不予采信。关于合同的解除。2020年6月23日至2020年9月22日期间的租金，胡建、梅霞应于2020年6月13日前支付。首先，即使按照胡建、梅霞主张的丹尼尔公司仅告知其因拆迁需要搬离，没有告知具体搬离时间，双方就拆迁补偿在进行磋商，但租赁合同尚未解除，胡建、梅霞仍在继续租赁使用案涉房屋，丹尼尔公司也多次催收租金，故胡建、梅霞应该按合同约定按季度支付租金。其次，胡建、梅霞称准备好了租金是丹尼尔公司拒绝收取。虽然合同约定租金现金支付，但胡建、梅霞实际已通过微信转账、银行转账等方式支付过租金，可再通过该方式支付租金，其称丹尼尔公司拒收租金的主张不能成立。故胡建、梅霞存在逾期支付租金的违约行为，丹尼尔公司按照合同约定具有合同解除权，加之案涉房屋被拆迁，合同无法继续履行，丹尼尔公司亦据此具有解除权。2020年8月8日，丹尼尔公司向胡建、梅霞送达了《解除协议告知书》，双方签订的《厂房租赁协议》于2020年8月8日解除。租赁合同解除后，胡建、梅霞应向丹尼尔公司返还租赁房屋，故丹尼尔公司要求胡建、梅霞从空港新城重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司2号厂房搬离的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司与胡建、梅霞签订的《厂房租赁协议》于2020年8月8日解除；二、被告胡建、梅霞在本判决生效后立即搬离空港新城重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司2号厂房。案件受理费6207.9元减半收取3103.95元，由被告胡建、梅霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年十二月一日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁