北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23568号原告：北京远大腾阳物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区大成路21号四层210室。法定代表人：何成玉，执行董事。委托诉讼代理人：赵晶，北京市华城律师事务所律师。被告：北京汇聚万车汽车销售有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇赵辛店919-2号D栋1层33门。法定代表人：冯杰，经理。被告兼被告北京汇聚万车汽车销售有限公司的委托诉讼代理人：李长胜，男，1986年5月8日出生，汉族，北京汇聚万车汽车销售有限公司职工，住北京市丰台区。原告北京远大腾阳物业管理有限责任公司（以下简称远大腾阳公司）与被告北京汇聚万车汽车销售有限公司（以下简称汇聚万车公司）、李长胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大腾阳公司的委托诉讼代理人赵晶，被告兼被告汇聚万车公司的委托诉讼代理人李长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》，并向原告腾退位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的租赁房屋；2.判令二被告向原告支付自2020年6月1日至实际腾退之日止的房屋租金或占有使用费（按年租金67.98万计算）；3.判令二被告向原告支付违约金，自2020年6月2日起至实际腾退之日止，日违约金按年租金67.98万元的1%计算；4.判令二被告向原告支付欠付的水费、燃气费、供暖费共计87746元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定由被告承租位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋，租赁期为10年，即从2017年6月1日起至2027年5月31日止。租金第一年至第三年每年618000元；第四年至第六年每年679800元；第七年至第九年每年747780元；第十年每年822558元。租金采用预付，第一年按季支付，后续每半年支付一次，付款时间为每年的5月1日和11月1日。合同约定如被告逾期支付租金，逾期十日内，日违约金为年租金的1%，逾期超过十日，则日违约金为年租金的2%，逾期一个月未支付租金则视为被告单方终止合同，原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约定交付房屋并向被告收取租金，但被告未按合同约定履行付款义务，2020年5月1日应支付的租金被告逾期至今仍未支付，被告的行为已构成违约。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告汇聚万车公司、李长胜辩称，不同意解除合同，我方愿意继续履行合同，今年因为疫情，北京市下文免租金两个半月，故不同意支付全部未支付的租金，我方未违约，不同意支付违约金，对水费、燃气费、供暖费的欠付金额不予认可，原告存在乱收费的情况，暖气片不热，我装了中央空调，已经跟村里说过不需要供暖，供暖费金额过高，且无法开具发票。汇聚万车的法定代表人是冯杰，与李长胜有亲属关系，李长胜负责帮助冯杰打理公司，房租都是由冯杰个人账户转出，李长胜不是实际控制人，李长胜不应该承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，远大腾阳公司自北京紫金盟投资管理中心处承租位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋，建筑面积742平方米。2017年4月30日，远大腾阳公司（出租人、甲方）与汇聚万车公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实守信、公平互利原则，就本合同租赁房屋事宜经友好协商达成一致意见如下：一、租赁物概述本合同租赁房屋位于赵辛店商业街2号楼一层29-34号门（460平米）、二层32-35号门（282平米），建筑面积742平方米。二、租赁用途2.1乙方向甲方承诺，乙方租赁该房屋作为合法经营的场地，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变该房屋用途；2.2乙方不得在租赁房屋内存放对周围环境和房产及其附属设备有腐蚀、污染和破坏的有毒有害、易燃易爆物品和危险品。三、租赁期限租赁期为10年。从2017年6月1日至2027年5月31日止。四、租金、土地使用税房产税、水电费等费用及支付方式4.1租金每平米每天2.28元。每三年递增10%。（即：2017年6月1日-2020年5月31日每年租金为618000元（陆拾壹万捌仟元整）；2020年6月1日-2023年5月31日每年租金为679800元（陆拾柒万玖仟捌佰元整）；2023年6月1日-2026年5月31日每年租金为747780元（柒拾肆万柒仟柒佰捌拾元整）；2026年6月1日-2027年5月31日年租金为822558元（捌拾贰万贰仟伍佰伍拾捌元整）。为支持乙方发展，本合同签订后甲方同意给予乙方一个月的免租期，即自2017年5月1日起至2017年5月31日止期间免收租金。租金采用预付方式，2017年6月1日-2018年5月31日按季度付。2018年6月1日后每6个月支付一次，付款日期提前一个月为每年5月1日，11月1日。4.2土地使用税（费）房产税由乙方交纳，具体收费标准按国家规定执行；4.3水、电费用按月交，第一个月以电表、水表度数为标准核算缴纳；以后每月参照第一个月的标准先行预交，待确定后按实际使用数额多退少补。4.4乙方应交付30000元（叁万元整）房屋押金。合同期满后给予退还。五、甲方的权利和义务5.1甲方按合同的约定交付房屋；5.2甲方有权按合同的约定向乙方收取租金及水、电等费用；5.3在租赁期间，甲方保证乙方拥有该房屋的使用权；5.4乙方利用承租房屋进行非法活动，商业诈骗，损害公共利益的，甲方有权随时终止合同，收回租赁标的。5.5乙方因正常生产活动与当地发生矛盾，如：道路、排水等，由甲方协助解决。5.6甲方承诺合同签订之日水、电、燃气全部正常使用。六、乙方的权利和义务6.1在租赁期间，乙方有权按合同约定用途自主使用该房屋，不得擅自转租。6.2在租赁期内，乙方必须合法开展生产经营活动，并依法承担法律法规所规定的各项义务；6.3在租赁期间，乙方应合理使用、善意保管该房屋，不得从事破坏性生产经营；6.4乙方应按时向甲方交纳租金及水、电费、卫生费等费用，并负责租赁区内的环境卫生，治安消防、门前三包及垃圾清理；6.5在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，乙方应将房屋以清洁良好的状态交给甲方。6.6广告牌由甲方统一规范，进行安装，费用由乙方承担。6.7乙方同意：租赁期间如遇房屋内设备设施损坏，由乙方自行负责维修或更换，并自行负担修理，更换等相关费用。……八、乙方的投资行为8.1乙方需要对所租房屋进行装修，应征得甲方的同意，并不得对所承租的房屋结构改装，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担，并且甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。8.2乙方征得甲方同意对租赁房屋进行装修，合同由于甲方原因终止时，甲方应给乙方适当补偿；合同由于乙方原因终止甲方不予以任何补偿；合同由于正常履行完毕而终止，乙方投资使该房屋价值增加的部分无偿归甲方所有。九、违约责任9.1甲、乙双方任何一方违反本合同的约定，给另一方造成损失的，应按实际损失进行赔偿。9.2未经甲方书面同意，乙方不得擅自改动房屋结构，不得改变房屋用途，不得转租他人；否则，甲方有权终止本合同，乙方应按本条第一款约定承担赔偿责任，并应向甲方支付违约金，违约金计算标准为年租金的30%。押金不予退还。9.3如乙方在租赁期满前主动提出解除合同，已付租金不退，并应向甲方支付违约金，计算标准为年租金的30%。9.4如乙方未按时缴纳租金，逾期十日以内，每日应按年租金总额的百分之一交纳违约金；超过十日，每日应按年租金总额的百分之二交纳违约金；逾期一个月未交租金，视为乙方单方终止合同，甲方有权收回本合同的租赁物，乙方对租赁物的任何投资甲方不予以赔偿；甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金，并有权要求乙方按本条第三款向甲方支付违约金。押金不予退还。十、合同的解除10.1本合同一经签订，即具有法律约束力，非经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除；10.2在租赁期内如遇国家法律、政策调整，或遇国家征地、拆迁、乡村集体规划开发等情形，本协议自行终止。房屋主体拆迁款归甲方所有，屋内装修按第三方评估报告价格归乙方所有。10.3遇不可抗力因素致使本合同不能履行的，无条件解除本合同，双方结清租金、互不赔偿；10.4本合同到期后自行终止。如遇继续合作，乙方需在合同到期日60天前向甲方提出，如续租，需另行签订合同。同等条件时，乙方有优先权。10.5本合同终止、解除，乙方须在终止日后的10日内，将租赁标的退还甲方。如乙方逾期不搬迁，每逾期一日，按当日租金的3倍赔偿甲方。”同日，远大腾阳公司（甲方、出租方）与汇聚万车公司（乙方、承租方）签订《补充协议书》，约定：“鉴于甲乙双方于2017年签订《房屋租赁合同》，现就合同中未尽事宜，经双方友好协商，达成以下补充协议：一、甲方现无法提供出租北京市丰台区赵辛店村商业街2号楼的消防证。二、乙方对出租房屋的现状已全面了解，并承诺如因甲方未提供消防证而导致无法办理营业执照，甲方不承担任何法律责任。三、租赁期间如出现乙方因无消防证被相关部门停工或停业等情况，甲方应按照停工或停业的实际时间对乙方的租金进行相应减免，因停工或停业造成的其他损失，由乙方自行承担。四、乙方不得以甲方暂未提供消防证等原因，以各种理由向甲方主张违约或赔偿责任。五、本协议为原租赁合同不可分割的组成部分，与原租赁合同具有同等的法律效力。除本协议作出修改的条款之外，原合同的其余部分继续有效。本协议与原合同相互冲突之处，以本协议为准。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。”2017年4月30日，汇聚万车公司向远大腾阳公司交纳了房屋押金30000元。后，远大腾阳公司将诉争房屋交付给汇聚万车公司使用，汇聚万车公司对诉争房屋进行了装修改造。双方均认可汇聚万车公司已向远大腾阳公司支付2017年6月1日至2020年5月31日的房屋租金，2020年6月1日至今的房屋租金未交纳。庭审中，远大腾阳公司提交应交款明细、欠费一览表，证明汇聚万车公司欠付其水费4660元、燃气费2943元、供暖费80143元，共计金额为87746元，汇聚万车公司对水费、燃气费欠付金额不予认可，称供暖费未交纳的原因系远大腾阳公司收费标准不合理、温度不达标；提交其与李长胜签订的《声明》一份，载明：“二、李长胜作为汇聚万车公司的实际控制人，代汇聚万车公司向远大腾阳公司支付租赁房屋的房屋租金。李长胜向收款账号支付的款项，视为汇聚万车公司向远大腾阳公司支付的房屋租金。”远大腾阳公司据此证明李长胜系汇聚万车公司的实际控制人，应与汇聚万车公司共同承担责任，汇聚万车公司、李长胜对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可；提交记账凭证、收据、银行客户回单，证明李长胜实际交纳水费、燃气费及供暖费，系汇聚万车公司的实际控制人，汇聚万车公司、李长胜对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可。诉讼中，本院对诉争房屋是否经规划许可进行核实，远大腾阳公司提交2020年11月9日北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会出具的证明一份，载明：远大腾阳公司承租的诉争房屋面积共计742平方米，房屋、土地产权归赵辛店村民委员会集体所有；提交2016年7月21日赵辛店村委会及长辛店镇政府盖章的证明，载明：位于北京市丰台区长辛店镇赵辛店村919号京周路西侧（919-1、919-2），建筑面积8000平米，长辛店镇赵辛店村北岗洼59号，建筑面积2000平米，整体结构为地上两层，以上两处房屋产权属于北京市丰台区赵辛店村民委员会所有。该建筑作为出租商业用房，此房屋不属于违法建设，不在拆迁冻结范围内。同意以北京紫金盟投资管理中心名义对外出租。本案审理过程中，经本院现场勘验，涉案房屋系二层建筑，汇聚万车公司在此经营，供暖正常。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，远大腾阳公司与汇聚万车公司于2017年4月30日签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，远大腾阳公司将涉案房屋交付给汇聚万车公司使用，因远大腾阳公司未提供涉案房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》属无效合同。现远大腾阳公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现远大腾阳公司要求汇聚万车公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现远大腾阳公司要求汇聚万车公司按照年租金679800元的标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。远大腾阳公司提供的证据能够证明汇聚万车公司欠付的水费、燃气费、供暖费金额，且本院现场勘验涉案房屋供暖正常，故远大腾阳公司要求汇聚万车公司支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。远大腾阳公司主张的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。远大腾阳公司要求李长胜承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京远大腾阳物业管理有限责任公司与北京汇聚万车汽车销售有限公司于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》无效；二、北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效后六个月内将位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋腾退，将该房屋交付北京远大腾阳物业管理有限责任公司；三、北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效后六个月内向北京远大腾阳物业管理有限责任公司支付自2020年6月1日始至上述房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照年租金679800元的标准计算）；四、北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效后十日内向北京远大腾阳物业管理有限责任公司支付水费4660元、燃气费2943元、供暖费80143元；五、驳回北京远大腾阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元，由北京汇聚万车汽车销售有限公司负担（北京远大腾阳物业管理有限责任公司已交纳，北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效后七日内给付北京远大腾阳物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭丽丽二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 博