北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7866号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司员工。被告：刘海燕，女，1968年5月16日出生，汉族，×××办事处员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翁以炤（刘海燕之夫）。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告刘海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司的委托诉讼代理人张英娜，被告刘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘海燕向原告支付丰台区×××室自2009年8月5日起至2019年3月30日期间的物业费26989元，照明费1026元，垃圾费301元；2.判令被告给付违约金28316元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年8月31日，原告与北京地杰房地产开发有限责任公司（现更名为北京地杰昌盛置业投资有限公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对位于北京市丰台区×××号院静馨嘉苑项目进行物业管理。合同签订后，原告即开始对该小区依法进行物业管理服务并一直向被告提供物业服务至2019年4月9日。2003年8月6日，被告与原告签订《业主签约页》等相关材料并入住了该小区内其购买的房屋（建筑面积123.29平方米）。入住后，被告积极履行交纳物业费及相关费用的义务，但自2009年8月5日开始拖欠物业费、照明费和垃圾费，至2019年3月30日拖欠原告费用合计28316元。原告多次催要无果，故起诉至法院，望判如所请。被告刘海燕辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，地杰物业公司无权要求被告支付2018年7月31日之后的物业费，因为2018年7月31日之后原告的物业服务已经结束。其次，对于2018年7月31日之前的物业费，被告的房屋存在漏水情况，被告认为应当在房屋维修好之后再交纳物业费，双方对此也曾有过口头约定；再次，原告提供的物业服务不达标，小区楼顶的公共平台被占用，多次与原告沟通均没有解决，楼道通风机采光不好，电梯有损坏，卫生及安保均不到位。此外，原告在楼顶上建违建，小区业委会已经起诉，并且原告称反复催缴物业费的陈述不属实，没人进行过催缴。本院经审理认定事实如下：位于北京市丰台区×××号房屋建筑面积123.29平方米，房屋产权人为刘海燕。刘海燕自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2009年8月6日，自2009年8月7日起未交纳相关费用。2002年8月31日，原告地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为刘海燕房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，被告所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在原告公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知原告2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求原告和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。庭审中，被告刘海燕向本院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵且存在房屋漏水的问题，并要求以此作为减免物业费的依据。本案诉讼过程中，本院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。上述事实，有《前期物业管理委托合同》《业主签约页》、业主大会现场照片、《物业交接通知函》、立案通知书、撤诉申请、物业交接协议书、小区照片、调查笔录及双方当事人的陈述等证据，在案予以佐证。本院认为：北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故本院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求刘海燕给付2018年8月1日之后的物业费。关于被告辩称原告在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据本院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此本院认为被告的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，本院对其答辩意见不予采信。另被告辩称因涉案房屋漏水要求减免物业费，但双方对漏水原因存有争议，因房屋漏水的形成有多种原因，在漏水原因尚未明确的情形下，仅凭房屋漏水的事实并不当然构成减免物业费的理由，故对被告的该项意见本院实难采纳。双方如就房屋漏水问题存在争议，可另行解决。关于地杰物业要求被告给付公共照明费、垃圾费的诉讼请求，被告予以认可，本院不持异议；关于地杰物业公司要求刘海燕给付滞纳金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，且双方对房屋漏水维修事项存在争议，故刘海燕并非无故拒交物业费，本院对地杰物业公司要求交纳滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、刘海燕于本判决生效之日起七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇〇九年八月七日至二〇一八年七月三十一日的物业费25119.36元、照明费970.8元、垃圾费269.5元；二、驳回原告北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费608元，由原告北京地杰物业管理有限公司负担42元（已交纳），被告刘海燕负担566元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二〇年十二月十四日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰