广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3385号 原告：莫柳梅，女，壮族，1981年11月27日出生，住广西扶绥县。公民身份号码 452128198111272521。 原告：李荣志，男，壮族，1981年2月13日出生，住广西扶绥县。公民身份号码 452128198102136018。 两原告的共同委托诉讼代理人：李伟，广西进安律师事务所执业律师。 被告：广西宏源置业投资有限公司，住所地广西扶绥县扶绥大道1号宏源大景城商住小区满天星庄园13号楼3单元1楼。统一社会信用代码91451421672498673W。 法定代表人：余海鸿，执行董事。 委托诉讼代理人：余立，男，1987年5月6日出生，汉族，该公司副总经理，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：唐晓毅，男，1986年5月29日出生，汉族，该公司策划经理，住广西全州县。 原告莫柳梅、李荣志诉被告广西宏源置业投资有限公司（以下简称宏源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开 2 庭进行了审理。原告莫柳梅、李荣志的共同委托诉讼代理人李伟，被告宏源公司的委托诉讼代理人余立、唐晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫柳梅、李荣志向本院提出诉讼请求：1．判令解除莫柳梅、李荣志与宏源公司签订的《商品房买卖合同（现售）》；2．判令宏源公司返还莫柳梅、李荣志已交付的房屋首付款94418元及支付利息（利息以94418元为基数，按照年利率4.9%计算，从2018年1月12日起计至还清之日止）；3．判令宏源公司返还莫柳梅、李荣志已交付的杂物间房款10000元，并支付资金占用利息（利息以10000元为基数，按年利率6%，从2017年12月13日起计至还清之日止）；4．判令宏源公司向莫柳梅、李荣志支付违约金4524元及利息；5．判令宏源公司赔偿莫柳梅、李荣志已支付的购房契税6477.7元。事实和理由：2018年3月19日，莫柳梅、李荣志与宏源公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定莫柳梅、李荣志购买宏源公司位于扶绥县，房价为452418元。后莫柳梅、李荣志按合同约定向宏源公司支付了购房款94418元及杂物间房款10000元，并支付了商品房契税6477.7元，但宏源公司并未按约向莫柳梅、李荣志交付房屋，且因宏源公司的过错导致莫柳梅、李荣志无法贷款。莫柳梅、李荣志认为，双方签订《商品房买卖合同（现售）》合法有效，莫柳梅、李荣志依约支付了购房首付款，但宏源公司未能在约定的期限内为莫柳梅、李荣志向贷款机构办理贷款手续，也未交付房屋，已构成根本违约，理应承担相应违约责任。为维护莫柳梅、李荣志的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持其诉讼请求。 宏源公司辩称，1．宏源公司同意解除涉案《商品房买卖合同》，但莫柳梅、李荣志主张按4.9%计付首付房款利息没有依据，合同约定逾期超过90天交房的才按已付房款3.5%计付利息。同时， 3 宏源公司在合同约定交房时间到期时，已向莫柳梅、李荣志明确表示目前无法交房，此时莫柳梅、李荣志可提出申请解除合同并要求退款，而莫柳梅、李荣志至今才提出，因此，占用首付房款产生利息的主要责任在于莫柳梅、李荣志。2．双方签订的内部认购协议书仅作为意向，并未正式签署合同，且认购协议书中明确了莫柳梅、李荣志告如果不认购，我方无息退还莫柳梅、李荣志1万元，因此，应遵守认购协议书中的约定，莫柳梅、李荣志关于按年利率6%支付杂物间房款占用利息的主张，不符合事实。3．购房契税是莫柳梅、李荣志提前预交，依据税务法律的规定，如果双方解除涉案合同，莫柳梅、李荣志可依交税发票向税务机关办理退税，并且只有莫柳梅、李荣志本人才能申请办理退税，因此，莫柳梅、李荣志主张宏源公司赔偿已付购房契税，理由不成立。 本院经审理认定的事实如下：2018年3月19日，莫柳梅、李荣志（买受人）与宏源公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》。合同约定，莫柳梅、李荣志购买宏源公司位于扶绥县，总价款452418元；买受人采取商业贷款方式付款；买受人应当于2018年2月28日前支付首期房价款94418元，占全部房价款的20%；余款358000元申请贷款支付。合同第十二条约定，“出卖人应当自2018年11月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定逾期交付责任为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1．按照逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”。在合同签订前，莫柳梅、李荣志分别于2017年12月12日、12月26日、2018年1月12日交付了房屋首付款20000元、73440元、978元，合计94 4 418元。2018年4月13日，莫柳梅、李荣志向税务部门缴纳房屋买卖契税6477.70元。后因无法办理贷款手续，宏源公司也未向买受人交付房屋，已远远超过合同约定的交付房屋期限。为此，莫柳梅、李荣志向法院提起诉讼。庭审中，莫柳梅、李荣志及宏源公司均同意解除商品房买卖合同。 另查明，2017年12月11日，莫柳梅、李荣志与宏源公司签订了一份《［宏源?大景城］内部认购协议书》，约定：“莫柳梅、李荣志内部认购宏源公司位于扶绥县，建筑面积为11.71平方米，总价为10000元；在签订《［宏源?大景城］内部认购协议书》时，莫柳梅、李荣志应向宏源公司交付定金10000元。”。同时，莫柳梅、李荣志内部认购协议书签署备注“因紫百合庄园13号楼在进行规划整改及相关报备，本人同意认购该房源后签订合同时间顺延，具体签订合同时间以宏源公司通知为准”。认购协议书签订后，莫柳梅、李荣志于2017年12月12日支付了该杂物房款项10000元。但至今双方未就该杂物房签订买卖合同，宏源公司亦未将该杂物房交付给莫柳梅、李荣志。 以上事实有当事人提交的《［宏源?大景城］内部认购协议书》、《商品房买卖合同（现售）》、收据、发票及庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告莫柳梅、李荣志与被告宏源公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，由于被告宏源公司的原因，不能按约为原告莫柳梅、李荣志办理银行按揭贷款，亦未能按时交付房屋，且双方同意解除合同。因此，原告莫柳梅、李荣志要求解除其与被告宏源公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，本院予以支持。双方争议的是解除合同应否支付退款的利息问题。《商品房买卖合同（现售）》第十三条第一款第二项约定“…买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”故对原告莫柳梅、李荣志请求支付购房款部分的退款利息，予以支持， 5 利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付。对原告莫柳梅、李荣志请求支付杂物房房款部分的退款利息的请求，因双方签订的《内部认购协议书》约定及原告莫柳梅、李荣志签署备注，均无退还购房款支付利息的约定，因此，对该项诉请不予支持。关于违约金，因被告宏源公司的原因，才导致双方无法履行商品房买卖合同，依合同约定，被告宏源公司应按照全部房价款的1%支付违约金，因此，对原告莫柳梅、李荣志主张的违约金4524元，予以支持；但原告莫柳梅、李荣志主张违约金利息，无法律依据，不予以支持。对于原告莫柳梅、李荣志主张的赔偿契税的请求，现有证据表明该款系为了完善房屋买卖交易手续向行政部门缴纳的费用，并非被告宏源公司收取，其可向行政部门申请退还该费用，故对该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告莫柳梅、李荣志与被告广西宏源置业投资有限公司于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同（现售）》； 二、被告广西宏源置业投资有限公司于本案判决生效之日起十日内返还原告莫柳梅、李荣志支付的房屋首付款94418元及支付利息（利息计算：以94418元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2018年1月12日起计至付清之日止）； 三、被告广西宏源置业投资有限公司于本案判决生效之日起十日内返还原告莫柳梅、李荣志支付的杂物房购房款10000元； 四、被告广西宏源置业投资有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告莫柳梅、李荣志支付违约金4524元； 五、驳回原告莫柳梅、李荣志的其他诉讼请求。 6 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1304元，由被告广西宏源置业投资有限公司负担1304元，并由被告广西宏源置业投资有限公司直接退付给原告莫柳梅、李荣志已预交的案件受理费1304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 潘扬标 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 兰 燕 书 记 员 何慧清 7 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 8 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。