广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0224民初277号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司，住所地：仁化县×××××盛世铭庭B3商业综合**商铺。法定代表人：黄*强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马*芬，广东维群律师事务所律师。被告：邓*年，男，汉族，1992年11月30日出生，住仁化县×××××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司（以下简称“盛世铭庭物业公司”）与被告邓*年物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。因本案需以另案审理为依据，本院于2020年9月1日裁定中止审理，于2020年12月15日恢复审理。原告盛世铭庭物业公司的委托诉讼代理人马*芬到庭参加诉讼,被告邓*年经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世铭庭物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理费2613元；二、判令被告支付原告违约金，以上述物业管理费2613元为本金，从2018年7月起算至2019年12月，以24%年利率计算，2613元×18个月×24%÷12=940元；三、本案诉讼费由被告负担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为，判令被告支付原告物业费3774元，增加1161元（2020年1月-8月31日期间的物业服务费），变更第二项诉讼请求为：判令被告支付违约金1962元。事实和理由：被告于2017年10月1日与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称“鹏苑公司”）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由鹏苑公司为被告居住使用的仁化县××××××××××××××××提供物业管理服务，建筑面积共111.68平方米。被告按建筑面积1.3元／平方米的标准向鹏苑公司缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向鹏苑公司支付违约金。合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告盛世铭庭物业公司与鹏苑公司以及涉案房屋开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司三方经协商一致，签订《确认书》，约定由盛世铭庭物业公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，盛世铭庭物业公司依法向仁化县**局办理了相关的备案手续。其后，由盛世铭庭物业公司向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是被告从2018年7月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。原告为维护其合法权益，依据相关法律规定，向法院提起诉讼，要求判如所请。被告未提出书面答辩意见，亦未提交证据。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3、前期物业管理服务协议，证明2018年7月1日起由盛世铭庭物业公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；4、确认书，证明2018年7月1日起由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让了原告；5、《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》，证明原告自2018年7月1日起为包括被告在内地盛世铭庭小区业主提供了物业管理服务的事实；6、《前期物业管理服务协议》4份，证明原告自2018年7月1日起为包括被告在内的盛世铭庭小区业主提供了物业管理服务的事实；7、关于更换物业公司的公示，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理前以公示的形式告知了全体业主的事实；8、收据、物业欠费明细，证明被告自2018年7月1日起欠缴物业费的事实。被告未提出异议，本院对原告提交的证据予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓顺年购得仁化县××××××××××××××，建筑面积为111.68平方米。2017年10月1日，被告邓*年与鹏苑公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由鹏苑公司为邓*年提供前期物业管理服务，物业收费标准为1.3元/平方米，缴费时间为每月10日前，如未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，鹏苑公司有权从逾期之日起每日加收所欠金额3‰的违约金。另查明，仁化县澳锦房地产开发有限公司作为甲方与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司作为乙方、原告盛世铭庭物业公司作为丙方于2018年7月1日签订《确认书》。约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县××××××物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起继承乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。……”仁化县澳锦房地产开发有限公司、南雄市鹏苑物业服务有限责任公司、原告盛世铭庭物业公司分别在甲方、乙方、丙方处加盖公章。再查明，被告邓*年已向南雄市鹏苑物业服务有限责任公司交纳2018年1月31日至2018年6月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点是：原、被告之间是否已形成物业服务合同管理关系。本案中,澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭物业公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭物业公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭物业公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责,只能由开发商进行选聘,单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业，故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭物业公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭物业公司的协议对全体业主具有约束力。本案被告虽没有与原告签订《前期物业服务管理合同》，但事实被告已接受了原告提供的物业服务，双方之间已形成了事实上的物业服务合同关系，故原告要求支付2018年7月至2020年8月期间的物业服务费3774元（1.3元/平方米×111.68平方米×26个月）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于违约金，依照《前期物业管理服务协议》的约定，违约金从逾期缴费之日起每日加收所欠金额3‰，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率24%，本院予以确认，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2018年8月1日起以实欠物业管理费为基数，按年利率24%逐月计算至2020年8月31日。被告邓*年经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院可依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、限被告邓*年于本判决生效之日起七日内向仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司缴纳2018年7月至2020年8月的物业管理费3774元及其违约金（违约金以实欠物业管理费为本金，从2018年8月1日起按年利率24%逐月计至2020年8月31日止）。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），公告费260元，合计310元，由被告邓*年负担。此款由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  何丽萍人民陪审员  聂建有人民陪审员  何志军二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  袁雪梅