福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5878号 原告：北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区建新镇淮安路1号金辉淮安半岛5期泊郡9号楼一层。 负责人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：施艺龙、王国栋，福建海山律师事务所律师。 被告：柯重武，男，1982年9月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告:朱晓燕,女，1982年9月3日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市仓山区。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司与被告柯重武、朱晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司委托诉讼代理人王国栋及被告柯重武、朱晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付截止至2020年3月所拖欠的物业服务费2983.47元、公摊水电费2835元，以及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二支付违约金，自两被告欠费次月的1日起逐月计算至两被告实际付清之日止；2.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2011年10月13日与福州融辉房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，为两被告所在的福州市仓山区浦上大道410号金辉天鹅湾小区提供物业管理服务，两被告于2014年2月验收并入住本小区34号楼1706单元房屋。根据《前期物业服务合同》第一条约定：“本合同所涉及的物业情况，物业名称：金辉·天鹅湾”；第五条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月·平方米……”；第十条约定:“物业费按月进行缴纳，业主应在每月30日前缴纳”；第十七条约定：“业主应按规定…属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊…”。原告从签约至今一直为两被告小区提供物业服务。根据合同约定，两被告每月应向原告缴纳物业服务费142.07元，公摊水电费按实分摊。两被告从2015年1月至今拖欠公摊水电费2835元，自2018年7月起，拖欠原告物业服务费2983.47元，合计5818.47元。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”。两被告逾期交费时，原告有权参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求两被告支付逾期付款违约金，即从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二违约金。自两被告欠费次月的1日起逐月计算至两被告实际付清之日止，暂计至2020年4月1日为181.1元，合计为5999.6元。 两被告辩称，原被告之间物业服务合同依法成立，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。《福州市前期物业服务合同》第十七条规定：“······公共水电费用单独按实业主分摊，具体分摊办法按户数分摊，物业服务其他每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电公摊详细情况”。原告应当立即公布天鹅湾小区共用部分的使用和收益情况并退还所有经营收益（包括出租广告位、出租公共用房或物业用房租金等收入）。原告主张的违约金没有法律依据，应当予以驳回。因原告未按照约定全面履行自己的义务，构成根本违约，被告无需承担原告提出的所有费用。 经审理查明，2011年10月13日，物业建设单位福建融辉房地产开发有限公司与物业服务企业重庆金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（现名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司）签订《福州市前期物业服务合同》，约定：福建融辉房地产开发有限公司选聘重庆金辉锦江物业服务有限公司福州分公司对金辉·天鹅湾提供前期物业服务事宜，物业服务费为高层住宅1.5元/月.平方米，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日履行交纳义务，合同期为自签订之日起至业主委员会依法与选聘物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同生效时终止。《福州市前期物业服务合同》未约定违约责任。两被告系福州市仓山区浦上大道410号金辉·天鹅湾34座1706单元的业主(面积94.71平方米)。被告在2018年7月1日至2020年3月31日期间未交纳物业费。原告已就两被告拖欠的2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，通过向两被告邮寄《物业欠费催缴函》、发送短信的方式催缴两次以上并予以公告。以上事实有业主登记表、管理底册、《福州市前期物业服务合同》、事实管理证明、物业服务费催款通知书、快递全程单、面单、欠费明细、小区公告栏照片、短信截图、支付宝实名认证截图予以佐证。 本院认为，原告与物业建设单位签订《福州市前期物业服务合同》，原告作为物业服务单位向被告提供物业服务,原、两被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系。两被告自2018年7月1日至2020年3月31日期间未向原告交纳物业费，已构成违约，原告有权向两被告催讨欠缴的物业费。两被告应交纳的物业费为：2018年7月1日至2020年3月31日期间，以1.5元/月.平方米的标准交纳计2983.37元（1.5元/月.平方米×21个月×94.71平方米）。原告要求两被告支付水电公摊费2835元，但原告提供的现有证据无法证实其已代为交纳该公摊费以及该费用的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金，原告援引《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》主张逾期付款违约金，但该司法解释适用合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况，而《福州市前期物业服务合同》未约定违约责任，而非约定违约责任但未明确违约金标准，故原告据此主张逾期付款违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。两被告辩称因原告未按照约定全面履行义务，构成根本违约，被告无需承担原告提出的所有费用，对此，因两被告提交的证据未能予以证明，应承担举证不利的法律后果，本院对该辩称不予采纳。另外，关于两被告主张原告应当立即公布金辉天鹅湾小区共用部分的使用和收益情况并退还所有经营收益（包括出租广告位、出租公共用房或物业用房租金等收入），与本案非属同一法律关系，两被告可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告柯重武、朱晓燕于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司支付物业服务费2983.37元； 二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司负担13元，被告柯重武、朱晓燕负担12元。（柯重武、朱晓燕负担的受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。） 本判决为终审判决。 审 判 员 刘文玲 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 宋一旻 书 记 员 林 萍 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。