广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初5417号 原告：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**，统一社会信用代码：91450100747990452A。 法定代表人：陈国金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：艾员妃，广西圆非律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓和，广西圆非律师事务所律师。 被告：黄后彪。 委托诉讼代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。 第三人：徐玉杰。 委托诉讼代理人：彭臣概，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱丽丽，广西天狮灵动律师事务所律师。 原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司与被告黄后彪、第三人徐玉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。本案转入普通程序后，本院依法组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人艾员妃、黄晓和，被告黄后彪及其委托诉讼代理人韦雅扬，第三人徐玉杰的委托诉讼代理人彭臣概、邱丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2015年4月30日所签订的位于广西蒙山县的《商品房买卖合同》于2019年11月15日解除；2.被告立即将位于广西蒙山县腾退返还给原告，并恢复至原告交付时的状态；若被告未将该商铺恢复至原告交付时的状态，原告有权自行恢复原状，相关费用由被告承担；3.被告立即配合原告办理商品房预售合同备案登记注销手续，相关手续费等费用由被告承担；4.被告向原告支付违约金人民币94302元（628680元×15%）；5.被告赔偿原告租金损失人民币76815.51元（29.97元／㎡／月×48.36㎡×53个月＝76815.51元，即以平均租金：29.97元／㎡／月为标准，从交房的次日2016年2月17日起计算至返还商铺之日止，现暂计至2020年7月17日租金为76815.51元）；6.本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等费用由被告承担。 原告的事实与理由：原告与被告于2015年4月30日签订《商品房买卖合同》，原告将位于广西蒙山县出售给被告。合同约定被告须在2015年5月31日前付清商铺总价款628680元，如果被告逾期超过30日后未付清上述款项的，原告有权解除合同，并要求被告支付应付款的15%违约金。《商品房买卖合同》于2015年5月18日在房管部门办理了商品房预售合同备案登记手续。原告已于2016年2月16日将商铺交付给被告使用，被告已将商铺出租。 由于被告未按《商品房买卖合同》约定向原告支付房款，原告于2019年1月24日通过邮政快递向被告寄送《关于催付购铺款的通知》，但邮件因被告自身原因未能送达。原告又于2019年2月19日在广西法治日报上向被告公告送达了上述催款通知书。但被告至今没有任何回应，亦未支付任何房款，已构成根本违约。 原告于2019年11月14日在广西法治日报上向被告公告送达《解除合同通知书》，公告载明：自公告次日起正式解除原被告于2015年4月30日签订的五份《商品房买卖合同》。 综上所述，原告认为，被告的行为已构成根本违约，严重影响原告的生产经营，造成原告产生租金损失等重大损失，原告已向被告公告送达《解除合同通知书》，根据《商品房买卖合同》约定以及相关法律法规之规定，现特向法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉请。 被告辩称，请求驳回原告的全部诉请。双方签订商品房买卖合同是事实，但是在实际履行过程中，被告已支付全部五套房子的购房款2798770元，并交纳了税费170629.9元。并且被告与原告及第三人达成了协议，将被告应缴纳的购房款转由第三人承担支付。被告已于2016年6月3日分两次向原告支付了5间商铺总价款的部分款项2798770元，因被告父亲与徐玉杰存在债权债务关系，故该款系徐玉杰还款后由被告用于支付5间商铺购铺款。实际上被告并无任何违约行为，被告并未收到对方任何的所谓解除合同通知。之前被告在对方所谓的送达解除合同通知时电话并未变更，可以联系，但未见任何电话联系，不存在送达不能的情况，因此其所谓的送达解除通知不合法。被告并无违约情形，不应解除合同，即使要承担违约金，违约金的约定也过高。 第三人陈述称，1.原告已于2016年2月16日交房，其主张2019年11月15日合同已经解除，原告的解除权已经超过了法律规定的解除权行使期间，原告的解除权已经消灭；2.依照三方协议约定，剩余购房款由第三人徐玉杰承担；3.原告的第二至六项诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回；4.原告并未按照合同约定的送达方式向买受人也就是本案被告发出解除合同通知，在此种情况下，不符合原、被告双方关于解除合同的约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，载明被告的地址为柳州市柳北区，约定被告购买原告建设的位于广西蒙山县（以下简称37号商铺）；该商品房属框架结构，建筑面积共48.36平方米，单价为13000元每平方米，总金额为628680元；被告应当在2015年5月31日前付清合同总价款。合同第七条约定，被告如未按合同规定的时间付款，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。同日，双方还签订了《合同补充协议》，协议第十二条约定双方在合同履行过程中主要采取电话或书面通知的方式进行联络；被告电话及通讯地址以《合同》中所留为准，任何一方变更电话或通讯地址的，应在变更之日起七日内以书面形式通知对方，因联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担；双方按所留的通讯地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送，邮件收据、邮戳等邮寄凭证均可视为对方已接到书面通知的证据；为便于被告及时得到原告的通知，原告在发送变更地址、交房等通知时可采取在蒙山电视台发布公告的方式，原告在蒙山县电视台上发布公告的，视为已向被告送达通知。 2015年5月18日，被告向蒙山县房地产管理所申请商品房备案登记，蒙山县房地产管理所已受理。2016年2月16日，原告将37号商铺交付给被告使用，交付时商铺还属于毛坯房。被告已将37号商铺出租给他人。 2016年5月30日，原告向广西远卓建设有限公司发送《委托函》，载明被告认购了原告一期27号、36号、37号、38号、47号共5间商铺，但尚未支付任何房款。原告委托广西远卓建设有限公司借款2798770元给徐玉杰，用于被告向原告支付上述五间商铺的购房首付款。广西远卓建设有限公司分别于2016年6月3日、2016年7月5日分八笔向徐玉杰的银行账户转款合计2798770元。 2016年6月3日，徐玉杰分三次向被告的银行账户转账共计2798770元。同日，被告向原告分两次转款合计2798770元。 2017年5月16日，原告、被告与徐玉杰三方签订《协议书》，确认被告购买的一期27号、36号、37号、38号、47号共5间商铺并未实际支付有购买价款给原告，并约定被告应当支付的购买5间商铺的总价款5593770元由徐玉杰在2017年12月31日前代被告向原告全额支付；为使被告能及时将上述商铺进行出租，原告同意向被告出具购铺发票（仅用于租户办理营业执照用）并为被告办理上述商铺的产权证，但购铺证明、发票、产权证的办理并非是原告收到了被告或徐玉杰交付上述商铺价款的凭证；由于被告及徐玉杰并未实际支付购铺款，被告同意上述商铺的交付时间顺延至被告签收商铺钥匙的2016年2月16日。 《协议书》约定的付款期限届满后，由于原告一直未收到被告或第三人徐玉杰支付的购铺款，原告于2019年1月24日通过邮政特快专递向被告及徐玉杰发送《关于催付购铺款的通知》，要求被告及徐玉杰于2019年1月31日前付清。其中，邮寄给被告的邮件的地址及电话均与《商品房买卖合同》中被告所留的地址及电话一致。邮寄给被告的邮件的投递状态为退回，原因是“逾期未领”。2019年2月19日，原告在广西法治日报上刊登《催款通知书》，载明原告因按照被告在合同预留的地址及联系方式无法送达催款通知，故登报公告再次通知被告于2019年2月29日前一次性付清购铺款。 2019年11月14日，原告在广西法治日报上刊登《解除合同通知书》，载明被告及代付人徐玉杰并未按合同和协议约定向原告支付任何购铺款项，通过合同预留的地址及联系方式无法送达任何通知，原告也向被告公告送达催款通知；鉴于被告未有任何回应，已构成根本违约，故公告通知被告自公告次日起正式解除双方于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》。 庭审过程中，原告明确不要求第三人徐玉杰承担相关责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《协议书》均依法成立并生效，各方当事人均应当全面履行自己的义务。原告已经履行向被告交付商铺的义务，被告亦应当履行按约定向原告支付购铺款的义务。当事人协商一致，可以变更合同。《商品房买卖合同》中约定被告应当于2015年5月31日前向原告一次性付清购铺款，但在《协议书》中，经双方协商一致，变更为2017年12月31日前付清全部购铺款，不违反法律规定，应当认定有效，故被告应当在2017年12月31日前向原告付清全部购铺款。但被告未按约定向原告付清购铺款，原告根据双方约定的送达地址向被告发送《关于催付购铺款的通知》，邮件因被告的原因未送达成功，此时原告将催款通知书登报公告，合法有效。但是，被告仍未履行付款义务，故根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同。原告于2019年11月14日登报公告《解除合同通知书》，载明于公告次日起正式解除双方于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》，故双方合同解除的时间为2019年11月15日。因此，原告主张确认双方2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月15日解除有事实和法律依据，本院予以支持。 被告及第三人均称，被告已于2016年6月3日分两次向原告支付了5间商铺总价款的部分款项2798770元，因被告父亲与徐玉杰存在债权债务关系，故该款系徐玉杰还款后由被告用于支付5间商铺购铺款。对此本院认为，首先，被告及徐玉杰均未提供证据证明双方之间债权债务关系的存在，即使存在也与本案无关；其次，根据本案查明的事实，被告付给原告的2798770元来源于徐玉杰，徐玉杰付给被告的2798770元来源于广西远卓建设有限公司，广西远卓建设有限公司付给徐玉杰的款项又是基于原告的委托，而原告并未认可该2798770元是被告支付的购铺款；再次，原告、被告与徐玉杰三方之后于2017年5月16日签订《协议书》，已经明确确认被告应支付的购铺款均未实际支付。因此，本院认定被告并未实际支付购铺款，被告的辩解不能成立。 根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年11月15日解除，现原告主张要求被告将37号商铺腾退返还给原告，恢复至交付时的毛坯房状态，合法有据；原告还要求被告配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并承担相关手续费用，符合法律规定，本院予以支持。 被告逾期未向原告支付购铺款，依法应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。本院认为，该约定系当事人真实的意思表示，不违反法律规定。被告主张违约金过高，对此应承担举证责任。考虑到原告已于2016年2月16日将商铺交付给被告，被告亦已将商铺出租获取收益，但在付款期限届满后经原告催告仍未支付购铺款，违约情形持续的时间较长等因素，本院认为合同约定的违约金并不过分高于因被告违约造成原告的损失。因此，被告应当向原告支付违约金94302元（628680元×15%）。由于原告已将商铺出售并交付给被告，被告出租商铺取得的租金并不属于原告的损失，而且原告因被告未履行付款义务造成的损失已经在其主张的违约金中得到充分补偿，故对于原告主张被告向其赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司与被告黄后彪于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月15日解除； 二、被告黄后彪于本判决生效之日起十日内将位于广西蒙山县的状态交付给原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司； 三、被告黄后彪于本判决生效之日起十日内配合原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司办理广西蒙山县的商品房预售合同备案登记注销手续； 四、被告黄后彪于本判决生效之日起十日内向原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司支付违约金94302元； 五、驳回原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11798元，由被告黄后彪负担10665元，原告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担1133元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  何基政 人民陪审员  王富辉 人民陪审员  陈秋桦 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  黄玮蔚 书 记 员  杨雨帆