河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3755号原告：王海涛，男，汉族，1990年4月29日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师。特别授权。被告：万九龙，男，汉族，1964年4月13日出生，住河南省伊川县。原告王海涛诉被告万九龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海涛的委托诉讼代理人石会升到庭参加了诉讼，被告万九龙经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决立即解除原告与被告于2020年8月18日签订的《房屋买卖协议》；二、请求判决被告返还原告购房款88万元；三、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原告有意在伊川县城买房子。2020年8月9日，通过网上搜索查找房产信息，发现网上有一套位于伊川县××城北路西侧，独家小院的一套房屋正在出售，出售价格92万元。原告遂按照上面的电话与出卖人取得联系。后被告万九龙带原告看了房子。原告觉得满意，即与万九龙约定购买该房屋。双方约定价格90万元。原告交付10000元定金。后原告听说，该房屋存在争议，被法院查封。遂询问万九龙，万九龙才告知因与案外人武桃枝、赵红娃债务纠纷，出售给原告的土地及房屋被汝州市法院查封，正在执行。万九龙称可以去法院把房屋解封。但前提是把房款交给法院，法院结案才能解封。后原告和被告万九龙一起到法院和汝州法院执行局同志见面。法院同意该方案。于2020年8月17日，原告直接向汝州法院账户转款306780元，当日又给申请执行人赵红娃转款54874元（通过赵红娃女儿赵蒙蒙的银行账户转入）；将468346元房款通过被告女儿万乔艳的账户转给被告。另外又按照被告要求，将4万元房款转给被告的债权人张照国。汝州法院于2020年8月20日结案，并解封涉案房屋。2020年8月18日，原告和万九龙补签《房屋买卖协议》，约定转让价格90万元，被告配合原告办理过户手续。被告万九龙给原告出具收条一张。因涉案土地及房屋只有土地证没有房产证，亦没有不动产登记证书，不具备过户条件，导致原被告双方暂时未能办理过户手续。原告询问被告有无其他债务纠纷，被告说没有。但原告后来发现，因被告涉诉，涉案房屋及土地于2020年9月17日又被伊川县法院查封，查封期限三年。自2020年9月17日至2023年9月16日。因此，被告隐瞒真实情况，明知涉诉房屋被查封，仍然采用欺诈手段，与原告签订房屋买卖协议。且因涉诉涉案土地及房屋被法院查封，导致原告合同目的无法实现。原告依法诉请法院，请求依法判令，支持原告诉求。被告未到庭，亦未庭前提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院依法提交以下证据：一、《房屋买卖协议》；二、收条一份；三、土地使用证正本及规划局证明各一份；四、《供水服务合同》一份；五、法院财产保全裁定书、查封公告、协助执行通知书；六、银行转账凭证；七、房屋出售信息两份。被告未提交证据。对本案事实，本院认定如下：被告持有伊政国用（2016）第08-236号国有土地证，位置位于伊川县××镇××北路西侧，使用权面积145㎡，在该土地上建有三层的房屋一套。2020年8月，原告看到被告在网上发布的该房产出售信息与被告联系，双方约定原告以900000元的价格购买被告该房屋。2020年8月14日，原告向被告交付定金10000元，被告向原告告知，因与案外人武桃枝、赵红娃分别存在两起纠纷，该房屋的涉案土地已被河南省汝州市人民法院执行查封。被告又与原告协商，由原告直接将购房款交付相应债权人，两起执行案件结案后，便可以依法解除查封。原告同意后，与被告到河南省汝州市人民法院执行局协调沟通。原告应被告的要求，于2020年8月17日向河南省汝州市人民法院账户转款306780元，向被告执行案件的申请人赵红娃账户转款54874元，向被告的债权人张照国账户转款40000元，上述三笔转款共计401654元。河南省汝州市人民法院于2020年8月20日就赵红娃一案作出（2020）豫0482执恢495号结案通知书；就武桃枝一案于2020年8月29日作出（2020）豫0482执恢496号结案通知书。后该涉案土地解除查封。2020年8月18日，原、被告签订《房屋买卖协议》，载明：“甲方：万九龙，乙方：王海涛。按照平等、公平、公正原则，经甲乙双方充分协商后，一致同意签订以下房屋买卖协议：一、房屋座落：甲乙双方买卖房屋座落在伊川县××城北路西侧，地号为伊政国用（2016）第**，图号为11.90-30.60，用途为住宅。二、四至面积：该房屋东邻周粉霞，西邻郑胡成，南至路，北至水路，东西宽10米，南北长14.5米，面积145平方米，该房屋原房主(甲方)与四邻对上述房屋至座落及使用面积均无争议。三、房屋价格：经甲乙双方商定，该房屋价格为玖拾(90.0000)万元，土使用权随房屋使用权一并转让。四、付款方式：乙方在签订协议时，一次性付给甲方房款玖拾(90.0000)万元。五、其他事项：乙方在房款交清本协议签订后，甲方将房腾空交乙方，并协助乙方办理该房屋土地过户手续，过户费由乙方承担。六、双方责任：甲乙双方不得违约，如一方违约承担房价30%的违约金。该房屋买卖协议签订之日前，房屋及土地使用证所发生的社会纠纷及经济责任由甲方承担。协议签订之日后，房屋及该土地使用证所发生的社会矛盾及经济纠纷由乙方承担，与甲方无关。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。八、本协议自甲乙双方签订之日起生效。甲方：万九龙，乙方：王海涛，签订日期：2020年8月18日。”同日，原告应被告要求将剩余房款468346元转入被告女儿万乔艳的账户，被告向原告出具证明一份，载明：“证明，今收到王海涛购房款捌拾捌万元（88.0000万），余欠贰万元。万九龙。2020年8月18日。”因被告与案外人范西坤存在纠纷，案外人范西坤向本院提起诉讼并申请财产保全，本院依范西坤的申请，于2019年9月9日作出（2019）豫0329民初3116号民事裁定，裁定对万九龙位于伊川县××城北路西侧，证号为伊政国用（2016）第08-236号的土地予以查封，查封期间允许使用，但不得办理过户、转让、变卖、抵押等手续。后本院对范西坤与万九龙民间借贷纠纷一案作出（2019）豫0329民初3116号民事判决。判决生效后，万九龙仍未履行判决书确定的还款义务，本院依据申请执行人范西坤申请，2019年9月11日，本院查封被告名下该涉案土地，查封期限自2019年9月11日至2022年9月10日。2020年8月17日，本院依法作出（2020）豫0329执2109号之一执行裁定书，裁定依法对万九龙名下价值195600元的财产予以冻结、划拨。2020年9月23日，本院作出查封公告，对被告位于伊川县××城北路西侧国有土地使用证（证号：08-236）及地面附着物予以查封，查封期限：自2020年9月17日至2023年9月16日。原告得知该情况后，以无法实现合同目的要求解除《房屋买卖协议》并退还房款为由，诉讼来院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2020年8月18日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，有效成立。原告已按照双方协议约定向被告支付房款880000元，被告亦出具证明对该事实予以确认，故被告应按照双方协议约定履行相应合同义务。但被告的土地使用权已于2019年1月23日被河南省汝州市人民法院、于2019年9月11日被本院查封，根据相关法律规定，查封地上建筑物的效力及于地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外的规定，故对被告土地使用权的查封及于地上的建筑物及本案原告所买受的涉案房屋。被告在合同订立过程中向原告隐瞒涉案土地被查封的事实，在合同履行过程中亦未及时解决涉案土地被查封的事宜，现涉案房屋仍处于查封状态，导致原告能够办理产权转移登记手续的时间不能确定，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。现原告诉求解除原、被告于2020年8月18日所签订《房屋买卖协议》，并要求被告退还已付房款880000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王海涛与被告万九龙于2020年8月18日签订的《房屋买卖协议》。二、被告万九龙于本判决生效之日起十日内向原告王海涛返还购房款880000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，减半收取6300元，由被告万九龙负担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 宇二〇二〇年十二月十七日书记员 闫一丹