广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初304号原告（执行案外人）：广州市万晖房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市经济技术开发区×××××××2号二楼自编14号，统一社会信用代码：914×××××××××××327W。法定代表人：陈文德，职务：总经理。委托代理人：周睿，广东启兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：四会市腾鑫小额贷款有限公司，住所地：广东省四会市×××××××××××座，统一社会信用代码：914××××××××××××494。法定代表人：莫某1。委托代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。第三人（被执行人）：欧阳英娇，女，1980年9月10日出生，汉族，住址：广东省四会市×××××××××××65号，公民身份号码：441××××××××××××846。第三人（被执行人）：广东李冠成房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县××××××××××××××××××北面3-5卡，统一社会信用代码：914×××××××××××985A。法定代表人：李某1。第三人（被执行人）：李某1，男，1975年1月10日出生，汉族，住址：广东省普宁市××××××××××之5，公民身份号码：440××××××××××××51X。第三人（被执行人）：黄洪贤，男，1974年9月18日出生，汉族，住址：广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××072。第三人（被执行人）：邵子荣，男，1968年4月22日出生，汉族，住址：广东省四会市×××××××××××××××××61×，公民身份号码：142××××××××××××317。第三人（被执行人）：陆铭坚，男，1970年10月20日出生，汉族，住址：广东省佛山市禅城区××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××012。第三人（被执行人）：陈建梅，女，1975年9月6日出生，汉族，住址：广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××043。第三人（被执行人）：黄国贤，男，1973年11月17日出生，汉族，住址：广东省四会市×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××036。原告广州市万晖房地产开发有限公司（以下简称万晖房地产公司）与被告四会市腾鑫小额贷款有限公司（以下简称腾鑫贷款公司）、第三人欧阳英娇、广东李冠成房地产开发有限公司（以下简称李冠成房地产公司）、李某1、黄洪贤、邵子荣、陆铭坚、陈建梅、黄国贤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告万晖房地产公司的委托代理人周睿，被告腾鑫贷款公司的委托代理人禤青，第三人黄洪贤、陈建梅到庭参加诉讼。第三人欧阳英娇、李冠成房地产公司、李某1、邵子荣、陆铭坚、黄国贤经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。诉讼中，因突发公共卫生事件新型冠状病毒疫情，本院作出（2020）粤1284民初304号民事裁定，对本案中止审理。本案现已审理终结。原告万晖房地产公司向本院提出诉讼请求：不得执行广州市天河区×××××××××××。事实和理由：四会法院于2019年10月18日作出的（2019）粤1284执异80号《执行裁定书》，驳回了我司停止(2019)粤1284执420号协助执行通知书及民事裁定书的执行等异议请求。但该裁定书存在明显错误，请四会法院予以纠正。一、该裁定书第一个驳回理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”而四会法院判断我司并未符合应予支持的四个条件。但该司法解释明确指出文件的适用范围为“登记在被执行人名下的不动产”。而本案讼争房产并未“登记”在被执行人欧阳英娇名下。因此应当适用《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定。而根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。”因此，涉案房屋的预售合同已解除，预告登记也已失效，贵院应当对涉案房屋予以解封。二、该裁定书提出的第二个驳回理由为：依照《最高人民法院的通知》第二十六条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所有确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；”据此四会法院认为广州仲裁委员会作出(2017)穗仲案字第2207号《裁决书》与上述规定不符。但(2017)穗仲案字第2207号案并非“确权”纠纷，而是商品房买卖合同纠纷。从裁决书的结果来看也是解除合同，并非确定权属。因此上述司法解释并不适用于本案。三、涉案房屋为我司开发建设，产权的初始登记也在我司名下。依据涉案房屋的《产权情况表》显示，涉案房屋已办理大确权，登记在我司名下。而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见涉案房屋并非欧阳英娇所有，而是我司的财产，不应作为四会法院的查封标的。综上所述，(2019)粤1284执异80号《执行裁定书》所持的驳回理由错误，四会法院不得执行我司名下的广州市天河区×××××××××××。被告腾鑫贷款公司辩称：一、原告对案涉房产提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的法定条件。理由是：1、原告无权推断预告登记失效，更无权从中获益。2、广州市×××××××查询结果显示：欧阳英娇是案涉房产的唯一权利人。3、答辩人申请法院裁定查封案涉房产之前，原告并未合法占有该房产。二、原告认为(2017)穗仲案字第2207号案件“并非‘确权’纠纷”，就可以不审查案涉房产的权属问题，原告这项主张违背事实、违背法律精神。本案存在关键的事实有：(1)案涉房产买方欧阳英娇已经办理预购、预抵押登记，答辩人申请查封时，不动产档案不存在“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”的相关记录，也不存在足以排除欧阳英娇权利的其他记录；(2)案涉房产已经抵押给中国工商银行股份有限公司广州天河支行，工商行已经接受该物业抵押、发放贷款给业主欧阳英娇，原告已经收齐案涉房产的房价款，原告事实上认可欧阳英娇拥有不动产权；(3)房产的占有权已经交付给欧阳英娇；(4)广州仲裁委员会受理(2017)穗仲案字第2207号案件之前，案涉房产已被答辩人申请四会法院裁定查封保全；（5）原告已接受欧阳英娇的代为办理不动产权登记的委托、收齐代付费用和代理酬金，原告负有为欧阳英娇办理产权证的义务。（2019）粤1284执异80号《执行裁定书》适用《最高人民法院印发的通知》第二十六条规定是正确的。三、起诉状主张：答辩人申请法院查封保全时，案涉房产的产权仍然在原告名下，严重违背事实和常理。一、欧阳英娇在2013年11月7日交清全部房价款，原告接受欧阳英娇的委托代办不动产登记、全额收取代付款项和代理本金时，案涉房产产权就不再属于原告。二、答辩人申请查封时，审理法院裁定财产保全的主要证据之一，是广州市×××××××签发的查询结果，记明原告已经出售案涉房产，预购人、预抵押人是欧阳英娇。综上所述，原告对本案的起诉，缺乏事实、法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人黄洪贤述称：在足够抵押物的情况下，为什么要拿别人的抵押物来抵押？别人没有抵押的情况下，为什么要拿别人的房产？李冠成房地产公司抵押物足够的情况下，为什么要执行别人的？第三人陈建梅述称：答辩人对原被告的执行都有异议。答辩人不同意被告查封欧阳英娇的房产，也不同意原告从中获利。原告与欧阳英娇无关，为什么要抵押欧阳英娇的房产？原告不能就此从中获利。第三人李冠成房地产公司、李某1、邵子荣、陆铭坚、黄国贤、欧阳英娇没有提交应诉意见。经审理查明：2013年10月15日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的第三人欧阳英娇签订合同编号：201310156739的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定欧阳英娇向原告购买座落于广东省广州市××××××××××××商品房（即广东省广州市天河区×××××××××××），购房总金额为5067764元，付款方式为合同网上签订之日支付2537764元，余款2530000元须于2013年10月15日前申请银行按揭付款；欧阳英娇委托原告办理预购商品房预告登记，原告应当在合同网上签订之日起30日内为欧阳英娇办妥预购商品房预告登记；原告应当在2013年11月30日前将房屋交给欧阳英娇使用；原告应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日向房地产登记机构为欧阳英娇办妥产权登记，并将以欧阳英娇为产权人的房地产权证交付欧阳英娇；合同网上签订日期为2013年10月15日。之后，原告先后在2013年10月15日、10月21日、11月7日向欧阳英娇开出了金额分别为2537764元、2530000元的房款销售发票及1725元代收其它费用收据，欧阳英娇向原告支付了首期房款2537764元。2013年10月31日，欧阳英娇与原告、工商银行天河支行签订了《个人购房借款/担保合同》，办理按揭贷款2530000元，2013年11月1日取得贷款2530000元。2013年11月30日，欧阳英娇办理涉案房屋的收楼手续。2014年3月24日，欧阳英娇与工商银行天河支行办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。2014年6月18日，被告腾鑫贷款公司与欧阳英娇签订一份合同编号为：腾鑫（2014）借字第080号的《借款合同》，约定：欧阳英娇向腾鑫贷款公司借款4000000元，期限从2014年6月18日起至2014年12月17日讫，年利率为14.4%，以月为一期，按期还息，到期还款，借款用途为购买饲料原料。当日，双方还签订了一份合同编号为：腾鑫（2014）抵字第080号的《抵押合同》，约定：欧阳英娇提供座落于广东省广州市天河区×××××××××××【广州商品买卖合同（预售）编号：201310156739】作为抵押；同时腾鑫贷款公司还与李冠成房地产公司签订一份合同编号为腾鑫（2014）抵字第078-3号的《抵押合同》，约定：李冠成房地产公司提供位于广东省封开县江口镇封川东塘土地【国有土地使用证号：封府国用（2014）第0173号】作为抵押。此外，腾鑫贷款公司与被告李冠成公司签署一份合同编号为腾鑫（2014）保字第080号的《保证合同》，保证方式为连带保证，期间为主债务履行期届满之日起2年。第三人李某1、黄洪贤、邵子荣、陆铭坚、陈建梅、黄国贤分别与腾鑫贷款公司签订编号分别为：腾鑫（2014）个保字第080-1号、080-2号、080-3号、080-4号、080-5号、080-6号的《个人担保保证书（自然人担保）》，保证方式为连带保证，期间为主债务履行期届满之日起2年。2014年6月23日，腾鑫贷款公司以银行转账方式将上述款项支付给欧阳英娇。由于欧阳英娇未向工商银行天河支行归还借款本金及利息。2015年6月17日，广东省广州市天河区法院受理了工商银行天河支行诉原告、欧阳英娇借款合同纠纷案后，判决解除工商银行天河支行与欧阳英娇的《借款担保合同》，欧阳英娇应归还工商银行天河支行借款2364168.43元及利息，原告对上述借款本金及利息等承担连带清偿责任。2016年9月26日，工商银行天河支行出具《代偿证明》，证实已收到原告代偿欧阳英娇涉案房屋的贷款本息等合计2691311.84元。2016年10月18日腾鑫贷款公司向本院提起诉讼。在诉讼过程中，本院向广州市×××××××申请信息公开，该中心答复：睿峰大厦1501房（天河区海乐路12号1501房），预售人广州市万晖房地产开发有限公司，预购人欧阳英娇。2014年3月24日，以14预登01328792号办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司广州天河支行。经查，暂无睿峰大厦1501房（天河区海乐路12号1501房）的有效查封信息。信息核查时间为2016年7月4日。本院因此作出(2016)粤1284民初2086号民事裁定书，对欧阳英娇座落于广东省广州市天河区×××××××××××予以查封。2018年9月12日本院作出(2016)粤1284民初2086号民事判决书，判决欧阳英娇于本判决生效之日起15日内偿还借款400万元及利息123.2万元给腾鑫贷款公司；腾鑫贷款公司对李冠成房地产公司所有的位于广东省封开县江口镇封川东塘土地在上述判项内享有优先受偿权；李冠成房地产公司、李某1、黄洪贤、邵子荣、陆铭坚、陈建梅、黄国贤在上述判项内对腾鑫贷款公司承担连带清偿责任。在腾鑫贷款公司申请本院执行上述判项确定的给付义务中，2019年2月12日本院以（2019）粤1284执420号立案执行，2019年10月12日，原告向本院提出执行异议，请求本院停止（2019）粤1284执420号协助执行通知书及民事裁定书的执行，解除广州市天河区×××××××××××的查封措施。10月18日，本院作出（2019）粤1284执异80号执行裁定，驳回原告的异议请求，10月23日对已查封的欧阳英娇座落于广东省广州市天河区×××××××××××依法作出（2019）粤1284执420-1号裁定按流拍底价5284240元以物抵债将所有权转移予腾鑫贷款公司，同日发出（2019）粤1284执420-1号《协助执行通知书》，由广州市规划和自然资源局协助办理申请人为腾鑫贷款公司的对欧阳英娇座落于广东省广州市天河区×××××××××××所有权的产权过户登记手续。现广东省广州市天河区×××××××××××的不动产权利人为腾鑫贷款公司，不动产权证编号为粤（2019）广州市不动产权第02019095号。又查明：2017年4月7日，原告将与欧阳英娇的商品房买卖合同纠纷提交中国广州仲裁委员会申请仲裁。同年9月15日，中国广州仲裁委员会裁决：原告与欧阳英娇签订的《广州市商品房买卖合同》于2017年1月3日解除；欧阳英娇配合原告办理《广州市商品房买卖合同》的注销备案登记手续；欧阳英娇腾空广州市天河区×××××××××××并退还给原告；欧阳英娇向原告支付代偿银行贷款2691311.84元……以上事实，由原告提交的《执行异议起诉状》、证据；被告腾鑫贷款公司提交的《答辩状》、证据；本院制作的《开庭笔录》等为证证实，予以认定。本院认为，本案为执行异议之诉纠纷。首先，第三人欧阳英娇与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同签订后，欧阳英娇向原告支付了首期购房款2537764元，获得预购人资格，在取得工商银行天河支行的按揭贷款2530000元完成支付座落于广东省广州市天河区×××××××××××全部购房价款后于2013年11月30日办理涉案房屋的收楼手续。上述的民事行为表明，欧阳英娇是广东省广州市天河区×××××××××××不动产权利人。之后，2014年6月18日欧阳英娇自愿将上述房产作为抵押向被告腾鑫贷款公司借款4000000元，该借款纠纷发生后在诉讼中本院依法采取保全措施，将涉案权利人欧阳英娇上述房产予以查封，正确而合法。依据本院作出的生效的(2016)粤1284民初2086民事判决，在民事诉讼的执行阶段，本院对涉案房产依照程序规定以物抵债将所有权转移予腾鑫贷款公司，现房产的不动产权证的权利人已合法登记为腾鑫贷款公司，以上事实在未经法定程序予以改变之前现不可逆转。其次，原告将涉案房产出卖给欧阳英娇，因2013年10月与工商银行天河支行、欧阳英娇签订的《个人购房借款/担保合同》获得涉案房产抵押保证，于2016年9月26日向工商银行天河支行代偿欧阳英娇的贷款本息2691311.84元从而取得对欧阳英娇的追偿权，也就是原告依法行使向欧阳英娇主张债权的时间应自2016年9月26日始。原告于2017年9月15日经中国广州仲裁委员会裁决获得于2017年1月3日解除与欧阳英娇签订的《广州市商品房买卖合同》，并享有对欧阳英娇代偿银行贷款债权2691311.84元。由于原告对欧阳英娇涉案房产并没有办理抵押物登记，依法不能对抗第三人。故虽然中国广州仲裁委员会裁决：欧阳英娇配合原告办理《广州市商品房买卖合同》的注销备案登记手续；腾空广州市天河区×××××××××××并退还给原告。原告并不享有对涉案房产的优先受偿权。仲裁裁决解除原告与欧阳英娇的《广州市商品房买卖合同》，但判项“腾空广州市天河区×××××××××××并退还给原告”的效力并不能延伸至本院对欧阳英娇债务诉讼的审理与执行。最后，关于房产的登记问题。据广州市×××××××××××年7月4日对涉案房产的信息核查显示：睿峰大厦1501房（天河区海乐路12号1501房）的预售人为广州市万晖房地产开发有限公司即原告，预购人为欧阳英娇，2014年3月24日以14预登01328792号办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司广州天河支行，经查，暂无睿峰大厦1501房（天河区海乐路王2号1501房）的有效查封信息。原告认为该涉案房产初始登记在原告名下，欧阳英娇购买作预告登记，因双方买卖合同解除及购买人未按法定期间登记，预告登记失效，房产仍为原告所有。对于登记的效力，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条文中的“但法律另有规定的除外”文意，按照物权法第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，对此《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”，因此，本院经过对欧阳英娇债务诉讼审理，确定欧阳英娇为涉案房产的权利人，对房产依法处置，符合上述法律规定的物权的创设，与物权登记效力不矛盾。综上所述，原告提出的涉案房产作为本院查封标的不当，请求不得执行广东省广州市天河区×××××××××××的诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条的规定，判决如下：驳回原告广州市万晖房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费47274元，由原告广州市万晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 赵    建    红人民陪审员 徐    肇    勋人民陪审员 陆洁红十二月二十四日书 记 员 范    婉    婷