广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30101号原告（反诉被告）：钟伟武，男，1992年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：潘梓航、罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：林福江，男，1981年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。原告钟伟武诉被告林福江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟伟武及其委托诉讼代理人潘梓航、罗月薇，被告的委托诉讼代理人陆社炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已付的2020年2月及3月的租金28000元（每月14000元）；2、判令被告向原告退还预付2020年4、5月份租金28000元（每月14000元）。事实与理由：原告于2016年10月向被告承租广州市越秀区xxx盛贤旧货交易市场XXX、XXX号商铺并签订《商铺租赁合同》。后租赁到期后，双方续签合同，约定续租一年，租赁期限至2020年9月30日届满，双方一直按合同履行。2020年1月，因新冠××疫情导致整体商场停业，直到2020年3月25日才可重新开业迎客，但即使在3月25日可以重新开业后，整体客流也大幅减少，导致原告方收入骤减。原告于2020年3月底向被告提出解除合同，交还商铺，而原告实际上也己在2020年4月11日向被告交回了所承租的商铺，被告己经实际接收。原被告双方在协商过程中，被告曾在微信中承诺，“市场如出台减免租金的政策，我也按政策给你们折算减免”、“到时市场怎么减免，我就给你怎么减免”。被告在微信聊天中多次承诺会按政府市场优惠政策给原告，根据原告的证据3、6及被告提供的证据可看出市场减免政策是免除2、3月的租金，4、5月的租金打七折，因此被告应向原告退还已经收取的2、3月租金；根据双方于2020年3月29日微信聊天记录显示，被告提出将收取的押金抵扣4、5月的租金，经被告的同意，将保证金转为2020年4、5月份的预付租金，因此原告已经预付了2020年4、5月份的租金，因此根据相关政策，被告应当退还未使用期间剩余的租金。被告辩称：1、原告单方面解约，其缴纳的保证金应不予退还。2、原告要求被告退还2020年2、3月的租金，没有事实及法律依据。疫情并没有导致原告不能履行合同，且原告主张因不可抗力不能履行合同，但却没有履行通知和证明义务，根据盛贤市场的优惠政策，原告已经支付的2020年2、3月的租金是不予退还的，只能顺延两个月，现原告要求退租，我方不予退还租金。原告在未与我方协商一致的情况下，单独提出解除合同，其行为已构成违约，其要求我方承担全部损失，其诉请有违公平、诚实信用的原则，依法应予驳回。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告赔偿2020年4月1日至9月30日的租金损失（按照每月14000元计算）以及逾期支付上述租金的违约金（以每月应付未付的租金为基数，从应付租金的次日起计至实际支付租金之日止，按照每日1%的标准计算）。反诉的事实和理由：原告单方解约的行为不能减免其违约责任，且原告解除合同后，被告至今无法将涉讼商铺出租出去。根据合同法的相关规定，原告在租赁期限内单方解约的行为构成违约，其有履行合同的能力却拒绝履行，造成被告的租金损失，为维护被告的合法权益，故提出上述反诉请求。就被告的反诉，原告答辩称：1、原告提前告知被告需交还商铺，双方已对此达成一致，原告于2020年4月11日将涉案商铺清场后在微信中发送现场照片给被告，被告在微信中对此也表示同意，涉案商铺是一个开放区域，无需上锁。关于柜台，原告并没有上锁，无需交接钥匙。2、被告在2020年4月11日收回商铺后，已实际对外交租，表明其已实际占有该商铺，对商铺使用，对于其自行出租的事实，被告在其提供反诉状第2页第1、2行进行确认。3、被告无法将涉案商铺重新出租，属于被告的经营风险，应自行承担，即使被告无法出租，被告同样可以自行使用该房屋，不存在损失，导致商铺违约无法出租使用是被告自行导致。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：盛贤旧货交易市场XXX、XXX档，乙方租用期限为一年，自2016年10月1日至2017年9月30日止；合同签订后，原告向甲方交纳保证金22000元等。之后，双方续签《商铺租赁合同》，其中约定：成贤旧货交易市场XXX、XXX档，乙方租用期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止；乙方每月租赁费用14000元，乙方于每月5号前缴纳，否则，每拖欠一天，则按应缴款项的1%向甲方支付违约金；合同签订后，乙方向甲方交纳保证金28000元，合同期满，如未续签合同，乙方应缴款项清算完结并迁出，保证金以不计算方式退还乙方，甲方在限期内收到乙方足额保证金后，本合同生效；如乙方违反下列其中任何一项规定者，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，所有装修设备和货物均由甲方所有，押金不予退还，而乙方所拖欠的租金及费用仍需缴纳，如乙方原因造成甲方或第三方信誉、经济损失的，甲方有权没收乙方所有物品、商品，其价值足以弥补甲方或第二者损失：1、1至5号为交租期，拖欠租金10日以上等。原告已向被告支付押金28000元，被告也已将涉案商铺交付原告使用，被告确认原告已按合同约定向其支付截至2020年3月止的租金。诉讼中，原告称：我方已于2020年4月11日清空涉讼商铺，并通过微信发送现场照片给被告的妻子；由于涉案商铺属于开放区域，没有上锁，柜子也没有上锁；我方第二项诉请的依据是原被告已达成押金转为2020年4、5月租金的合意，故我方只需向被告支付租金至2020年4月11日，从4月12日起至5月31日止的租金，我方没有使用商铺，被告应退还给我方。被告称：我方是向广州市越秀区盛贤旧货市场承租涉案商铺的；确认收到原告发送的其清空涉讼商铺的照片，但我方已明确告知原告需按合同约定处理；原告未将柜子的锁匙交还给我方；我方不同意押金转为2020年4、5月的租金；商场给予我方的政策是已付的2020年2、3月租金是不退的，只能顺延两个月，2020年4、5月的租金打七折。原告主张其已与被告达成将押金转为2020年4、5月的租金的合意，提交了其与被告妻子陈坚慧的微信聊天记录（其中载明：2020年3月29日：原告：“……你把押金退给我，到时候就算有减租或免租，我之前2、3月交的不用退给我，然后你档口另外出租”，被告妻子：“……这两个月你们继续做，我这边也开始招租，什么时候招到租开始做，余下的押金按天计算下来给你，市场如出台减免政策，我也按政策给你们折算减免”，原告：“可以按照你说的那样，我们贴出租，租金在我的押金里面扣，然后市场到时候出减免的政策退给我钱”，被告妻子：“好，我就跟着市场的优惠政策”，原告：“我现在相当于交了2、3、4、5月的档租，如果市场现在有减免的政策，完全按照市场的政策退给我是吧”、“我现在说的是完全按你的意思说的，我只是想确定一下，别到时候大家有不必要的麻烦”，被告妻子：“简单点说，就是市场减多少给我，我就减多少给你”，原告：“好。出租的名字和号码写多少呢”，被告妻子：“还是写我的，陈小姐”。4月2日：原告：“市场2、3月免租，4、5月7折”，被告妻子：“我问了，现在市场是延长2个月的时间给我们”，原告：“那这样相当于你也是免两个月，我们按月交的都是直接免收2、3月租金”……被告妻子：“这么撤下去也没用，按照市场给我的优惠，我也给你延长两个月你做，其他的我也爱莫能助了”。4月11日：原告：“现在因为疫情我做不下去了，我要退租了，现在我档口已经腾空了，你过来收一下，押金退给我”，被告妻子：“这样我们就按合同走吧”）。被告质证称：对其真实性合法性无异议，被告在微信记录中表达的意思有两点，一是不同意原告提前退租，若被告提前退租则按合同约定处理，二是如原告不提前解约，被告将把盛贤市场给自己的优惠给原告，现原告提前解约，原告不享受优惠政策。本案审理过程中，本院于2020年11月2日前往涉案场地所在的广州市盛贤旧货市场进行调查询问，该市场工作人员李东林称：疫情期间，我司给予的租金减免政策为：对于向盛贤旧货市场直接承租的租户，我司给予2、3月租金全免、只需每月支付管理费300元，4月租金七折，5月租金五折，4、5月的管理费全免，因为4月的经营状况不理想，所以5月租金就调低了；关于已付2、3月租金的，市场租赁合同均是到9月30日届满，其中与市场续签合同的，我方免除其10、11月全部租金，若不与市场续签合同的，做到9月30日，已付的2、3月的租金及押金全部退回，若没有做到9月30日合同期满，属提前退档，已付的2、3月租金、押金无法退回，因为预付的租金，市场都给予了8.5折优惠，属承租方自行违反约定。本院认为，根据已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及被告的租金损失应否赔偿的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对原告正常使用涉讼房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告于2020年4月11日通过微信告知被告其已腾空涉案商铺并要求被告退还押金，被告答复称“按合同走吧”，由此可见，原被告双方已以其实际行为达成了提前解除合同的合意，且被告亦确认收到原告腾空涉案商铺的照片，本院对原告已交付商铺的事实予以采信，涉诉合同于4月11日实际解除。原告主张其已就押金转为2020年4、5月的租金与被告达成一致意见，被告对此不予认可，且原告提交的现有证据并不足以证明其主张，故原告仍应向被告支付2020年4月1日起至2020年4月11日止的租金。原告单方提前解除合同，已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担被没收50%租赁押金的违约责任。故对原告主张被告向其退还2020年4、5月租金的诉请，本院不予支持。对于已付的2、3月租金，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2、3、4月期间按原租金标准的50%即7000元/月计付。现原告已预付2020年2、3月的租金，被告应按前述标准退还给原告。计得原告应付2020年4月1日至4月11日期间的租金为7000元÷30日×11日=2567元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。鉴于被告对4月租金也提出了反诉，在本案中暂不便于与被告应退还给原告的押金及租金余额作抵扣，原、被告双方可在款项相互交接时再作抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林福江向原告钟伟武退还租赁押金14000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林福江向原告钟伟武退还租金14000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告钟伟武向被告林福江支付2020年4月1日起至2020年4月11日止的租金2567元；四、驳回原告钟伟武的其他诉讼请求；五、驳回被告林福江的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取600元，由原告钟伟武及被告林福江各负担300元；反诉受理费减半收取950元，由原告钟伟武负担29元，被告林福江负担921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月七日书记员 冯诗欣