安徽省东至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1721民初2193号 原告（反诉被告）：深圳嘉佰利营销策划有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道罗岗社区企岭北路深特变科技园1栋1-302。统一社会信用代码：91440300MA5ENAED7R。 法定代表人：王明,执行董事。 委托诉讼代理人：程雪楼，东至县洋湖镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陶益英，女，汉族，1983年6月9日出生，住安徽省东至县，该公司员工。 被告（反诉原告）：国晟农产品物流股份有限公司，住所地：安徽省池州市东至县尧渡镇查桥村。统一社会信用代码：91341700MA2N0P5B12。 法定代表人：杨龙英，董事长。 委托诉讼代理人：姜之新，安徽持优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李相文，男，汉族，1968年1月26日出生，住安徽省宁国市，该公司员工。 原告深圳嘉佰利营销策划有限公司（以下简称嘉佰利公司）与被告国晟农产品物流股份有限公司（以下简称国晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，在审理过程中，被告国晟公司提出反诉，本院予以合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉佰利公司的委托诉讼代理人程雪楼、陶益英，被告国晟公司的委托诉讼代理人姜之新、李相文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉佰利公司诉称，2018年12月9日，原、被告双方签订了《中粮·东至国际农产品交易中心项目2018-2020年度整合销售代理服务合同》（以下简称整合代理合同），合同约定被告将位于东至县火车站站前区《中粮·东至国际农产品交易中心项目》的所有商品房委托原告独家代理销售与招商。合同签订后，原告按委托合同约定积极投入营销策划准备工作，并依约投入大量营销筹备资金。根据双方委托合同约定，被告承诺在2019年8月左右拿到该项目《商品房预售许可证》。合同约定期限到期后，原告因开展营销业务需要多次催促被告按时提供案涉项目《商品房预售许可证》，可被告直至2020年1月22日才办理了该项目的《商品房预售许可证》。因被告未依约办理预售许可证期间导致原告无法正常开展代理销售业务，前期收取项目客户意向性定金无法落位，多数退还，原告损失惨重。2020年至今被告工地未复工复产，经常断水断电，导致合同约定商品房未能如期竣工交验，客户无法到现场查看现房，也造成原告销售工作受到严重影响。2020年7月16日，被告与安徽天金农业科技有限公司签订收购意向书，将该公司股权全部转让，也必将导致原告与被告所签订的销售代理服务合同的目的无法实现。由于被告前期投入的各项直接经济损失达3766743元整，同时给原告造成较大的可得利益损失。根据原被告所订立的委托合同第八条10.1、10.2、10.3、10.5款约定，被告应当赔偿原告前期所有付出的2倍费用损失并应退还原告提前预付的50万元保证金，同时有权提出单方解除合同。综上，由于被告违反诚信原则，严重违反整合代理合同约定，给原告造成巨大损失。为维护自身合法权益，现起诉，请求判令：1、请求法院判令被告赔偿原告投入的双倍损失总计人民币7533486元；2、判令被告立即归还预交的保证金50万元；3、依法解除原、被告签订的整合代理合同；4、依法判令本案的诉讼费用及保全费由被告承担。 被告国晟公司辩称，一、国晟公司与嘉佰利公司签署的整合代理合同，即将于2020年12月8日期限届满自动终止，国晟公司根本不存在违约。原告在合同即将终止时起诉解除合同，不符合合同约定的解除条件，违背了诚实诉讼原则，缺乏事实和法律依据。1、案涉合同签订于2018年12月9日，合同约定案涉合同的代理期为2年，即将于2020年12月8日期限届满自动终止。嘉佰利公司占用国晟公司大量房款及借支款不愿归还，企图通过诉讼方式，要求国晟公司与其冲抵侵占的售房款、借款等，违背诚实诉讼原则，依法不应支持；2、国晟公司于2020年1月22日取得案涉房屋销售许可证，是在合同约定和法律规定的合理期限内，时间靠后取得是因嘉佰利公司在国晟公司申办销售许可证时不能提供合同约定的代理资质，也未影响嘉佰利公司开展代理业务。国晟公司不存在根本违约，嘉佰利公司要求国晟公司赔偿损失，没有事实和法律依据；3、嘉佰利公司以经常断水断电，未按时竣工交验，客户无法正常看房，影响其销售为由，要求解除合同，赔偿其双倍损失，缺乏事实和法律依据。首先，国晟公司并无经常断水断电的事实，直到现在也没有断水断电。其次，国晟公司与客户所签订的投资协议未约定具体的交房时间，网签备案时间是2026年，所有投资协议都是嘉佰利公司代理销售签订，对此嘉佰利公司是明知的。再次，案涉一期工程已经封顶，二期正常施工。受新冠疫情影响，直到4-5月份政府才允许复工复产，嘉佰利公司侵占国晟公司大量销售房款和借支款迟迟不归还，给复工复产造成严重影响；4、嘉佰利公司以国晟公司转让股权为由，要求解除合同赔偿双倍损失，缺乏事实和法律依据。国晟公司是否转让股权并不影响双方已经签订的案涉合同效力及合同目的实现，且合同也未约定国晟公司在合同期限内不得转让股权。国晟公司与安徽天金公司签订的仅是收购意向书，并未实际履行，故，国晟公司不存在根本违约；5、案涉合同并未约定支付佣金的具体时间，而实际上国晟公司已经支付了嘉佰利公司大量佣金。在合同履行过程中，嘉佰利公司以发放工资、支付佣金提成及其他开支为由从国晟公司借支277.9万元，并占用国晟公司售房款378.7364万元未归还，已经远远超过嘉佰利公司应得的佣金。 二、嘉佰利公司诉请国晟公司赔偿其双倍损失7533486元，缺乏事实和法律依据。1、嘉佰利公司未提供合法有效的证据证明其已经实际投入3766743元，其提供的证据四均是单方内部制作，未取得国晟公司认可，证据形式不符合法律规定，内容也与本案无关；2、嘉佰利公司要求国晟公司赔偿其投入的双倍损失，违背合同的明确约定，缺乏合同约定。根据案涉合同约定，嘉佰利公司为销售需要支付的全部费用均由自己承担，国晟公司仅有依据合同约定向其支付佣金的义务，其他费用均与国晟公司无关；3、本案系合同纠纷，嘉佰利公司依法代理销售案涉房屋，国晟公司依据嘉佰利公司实际销售金额和合同约定的标准支付佣金。嘉佰利公司未向国晟公司支付过定金，依法不适用定金法则进行双倍赔偿。 三、嘉佰利公司诉请国晟公司退还其预交的合同保证金50万元，缺乏事实和法律依据。1、从时间上看，根据合同约定，嘉佰利公司应该在合同签订后3日内向国晟公司缴纳销售业绩保证金30万元，招商中心交付使用后，再支付20万元。本案中，合同签订于2018年12月9日，而嘉佰利公司的30万元保证金是在2018年12月14日汇款，其余20万元是在合同签订之前的2018年10月23日。该两笔汇款均不符合合同约定的业绩保证金支付时间；2、从收支主体上看。案涉合同当事人是国晟公司和嘉佰利公司，而案涉两笔汇款均不是嘉佰利公司所汇，而是案外人高林所汇。虽嘉佰利公司诉称其是嘉佰利公司的会计，但却不能证明高林与嘉佰利公司建立了劳动关系。同时，高林称两笔汇款是嘉佰利公司委托其支付的保证金，但未提供证据证明，也未在汇款单上注明，事后也未得到国晟公司确认。特别是20万元汇款并非支付给国晟公司，故与本案无关；3、嘉佰利公司的业绩保证金也不符合合同约定的退还条件。如果法院将上述两笔汇款认定为嘉佰利公司支付的业绩保证金，依约也不符合退还条件。根据合同约定，嘉佰利公司应该在接到国晟公司可销售房源后3个月内销售可销售面积的60%，保证金才符合退还条件。结合本案，嘉佰利公司从2019年1月开始至今，加上二期房源，仅占一期取得销售许可证可销售面积的52.25%。故，不具备退还条件。 四、嘉佰利公司占用国晟公司售房款378.7364万元及借支款301.9万元，合计680.6364万元，其应得佣金仅为85.8823万元。相比，嘉佰利公司占用国晟公司的售房款及借支款，已超过其应得佣金594.7541万元，应当归还，其拒不归还已构成违约，国晟公司的反诉请求具有事实和法律依据。1、国晟公司反诉嘉佰利公司尚占用售房款380.7364万元变更为378.7364万元；2、国晟公司已经支付嘉佰利公司佣金24万元，另嘉佰利公司以发放工资、支付佣金提成及其他开支为由，向国晟公司借支277.9万元，合计301.9万元；3、根据当庭查明的事实，嘉佰利公司代收房款935.7364万元，国晟公司直接收售房款2499.5575万元，嘉佰利合计代理销售房屋3435.2939万元（含以房抵工程款），根据合同约定的2.5%佣金标准，嘉佰利公司应得佣金为85.8823万元。嘉佰利公司主张按8%标准结算佣金缺乏事实和法律依据，根据2019年8月15日双方签订的《关于东至项目销售方式节点补充协议》第二条之约定，嘉佰利公司必须在每月16日向国晟公司缴纳800万元销售现金，方可按8%标准结算佣金。鉴于嘉佰利公司没有按照该条约定完成销售任务，故佣金结算标准仍按2.5%计算。同时，嘉佰利公司主张按照投资协议总金额为基数计算佣金违背了合同约定，缺乏事实和法律依据。根据合同约定，销售代理必须同时满足以下两个条件：（1）委托期内，嘉佰利公司协助购房者与国晟公司签订商品房买卖合同；（2）该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或者按揭贷款全部到账。鉴于案涉客户有的仅仅交了1万元或2万元定金，其他购房款尚未支付或者尚未完全支付，嘉佰利公司实际代理销售的金额仅为3435.2939万元，故双方结算佣金的基数应为国晟公司实际收到的销售金额3435.2939万元，购房户尚未支付的购房款不能结算佣金。 被告国晟公司反诉称，2018年12月9日，国晟公司与嘉佰利公司签订整合代理合同。约定，国晟公司将其开发的案涉项目房屋委托给嘉佰利公司整合代理销售，双方还就代理项目基本概况、委托服务内容、合作期限、代理佣金及结算、双方权利与义务、不可抗力等进行了约定。合同签订后，国晟公司依约将案涉项目房屋交给嘉佰利公司销售，经核算，截止2020年9月底，嘉佰利公司共销售房屋9876.19㎡（占可销售面积的52.25%）、180套、总价款3384.2万元，但仅交付房款3003.5万元，尚有380.7万元未交付。嘉佰利公司应得佣金84.605万元，国晟公司已结付24万元，另嘉佰利公司向国晟公司借支277.9万元，已经超额支取217.295万元，虽经多次催要未果。综上，嘉佰利公司拒不交付售房款及超额支取佣金的行为，违反了合同约定和法律规定，客观上给国晟公司造成了资金占用损失，并严重影响了案涉项目的施工进度及复工复产等。现反诉，请求判令1、反诉被告归还反诉原告售房款378.7万元及借支款217.295万元，合计595.995万元，并自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至款清时止；2、本案反诉费用由反诉被告承担。 嘉佰利公司针对国晟公司的反诉答辩称：1、关于国晟公司诉嘉佰利公司归还售房款378.7万元及借支款217.295万元及利息损失问题。嘉佰利公司直接代收售房款为935.7364万元，扣除嘉佰利公司直接返还客户程龙、檀向明、周根结、张志红购房退款64.59万元，再减去嘉佰利公司已经转给国晟公司520万元，实际至今嘉佰利公司尚欠售房款为351.1464万元。嘉佰利公司佣金约为449万余元及相关费用一直未予结算，除转账国晟公司520万元外，嘉佰利公司剩余暂借款项均出具书面借条，后期和佣金一并结算。国晟公司反诉嘉佰利公司至今共欠借款500余万元根本不属实，存在虚增诉讼请求，与客观事实严重不符。2、国晟公司存在严重违约，其主张反诉嘉佰利公司支付利息请求没有事实和法律依据。嘉佰利公司与国晟公司因代理销售产生部分暂借款，但国晟公司存在严重违约导致嘉佰利公司代理无法正常开展，且双方借支款也没有约定利息，况且国晟公司至今尚欠嘉佰利公司大部分佣金一直未结算，故国晟公司主张利息的反诉请求依法不应当得到支持。3、嘉佰利公司的佣金结算比例应当按照约定8%予以结算，并应从暂借款中予以结算，佣金结算后嘉佰利公司出具及法定代表人出具的借条应当予以返还。国晟公司应当支付嘉佰利公司代理佣金可得利益损失449万元，佣金结算比例应该为8%。国晟公司在2019年9月20日按该标准结算过一笔24万元并已经支付给嘉佰利公司，该佣金约定8%的计算变更协议条款已经实际履行并生效，国晟公司仍主张按2.5%的抗辩意见不能成立。4、嘉佰利公司暂借所有销售房款均经过国晟公司同意并不存在私自占用。嘉佰利公司出具所有借条均属代理期间国晟公司授权委托收取的客户购房投资款，除此之外国晟公司没有另行向嘉佰利公司支付任何款项。所有暂借款均经过国晟公司签字予以同意，嘉佰利公司不存在私自占用，也不存在影响复工复产。 嘉佰利公司为证明本诉诉称事实及反诉答辩意见，提供并陈述了如下证据材料： 1、原告营业执照、法定代表人证明及身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 2、被告企业网上公开登记信息，证明被告诉讼主体资格； 3、中粮·东至国际农产品交易中心项目2018-2020年度整合销售代理服务合同复印件，证明1、被告委托原告代理销售房屋事宜，由被告提供房源等，合同约定被告在2019年8月底向原告交付房屋预售许可证，后被告违约未按约定提供房屋预售许可证；2、按合同约定被告应支付原告双倍损失；3、原告有权单方解除合同。 4、原告开展营销策划、广告招商等损失（2019年1月1日至2020年7月31日人员基本工资、福利、佣金提成、营销广告费用、营销活动礼品、营销交通损失、营销办公费用）凭据复印件，证明原告开展营销策划、广告招商等前期实际投入损失为3766743元。 5、原告月、周会议纪要、广告效果评估表、短信发布情况、策划活动、发放礼品清单、考勤表、广告宣传单复印件，证明原告已经履行了合同义务对被告进行了广告推广。 6、被告工地从2020年1月至今未复工复产照片及微信记录，证明被告工地未及时开工导致无法及时交验现房，客户无法到现场查看商品房，导致销售工作无法进行，被告存在事实违约行为。 7、被告收取原告代理合同保证金凭证，证明原告按合同约定向被告预交了合同保证金50万元。 8、收购意向书，证明被告已与第三方签订本合同项目股权转让收购意向书，必将导致原告与被告代理合同目的无法实现。 9、嘉佰利公司代收935.7364万元明细表，证明原告共计直接代收款为935.7364万元，其余款项均直接由被告收取。 10、嘉佰利公司转给凤巢公司（国晟公司）520万元明细及情况说明，证明原告从已经收取935.7364万元房款中转给被告520万元。 11、嘉佰利公司退款给程龙、张志红、檀向明、周结根购房款64.59万元明细及转载记录，证明原告在收取935.7364万元房款中退还客户64.59万元，实际留存仅为351.1464万元，且原告均向被告出具了书面借条（含返还客户房款），其中原告应得佣金均未结算。 12、2019年6月13日协议书，证明原告前期代收935.7364万元是经过被告协议授权代为收取的。 13、2019年7月17日补充协议，证明从2019年7月17日双方协议确定原告代理佣金结算比例调整为8%。 14、2019年8月18日补充协议书，证明2019年8月15日经协议原告可以收取客户每户不得高于2000元的定金直接用于开展代理销售业务。 15、国晟公司出具嘉佰利公司共收款及转款情况说明，证明经被告方确认，原告总共收取购房款大约930余万元，其中已经转给被告520万元，情况属实。佣金及相关费用尚未结算有待结算后再完善手续。留有部分原告均按要求出具暂借条。 16、嘉佰利公司提供佣金结算单，证明原告与被告曾初步拟定结算方案，不含违约金损失和应返还保证金50万元，原告应得佣金449.7712万元 17、佣金结算清单，证明2019年7月17日后佣金计算比例为8%。 18、证人证言，证明原告已经向被告支付保证金50万元。 国晟公司为证明本诉答辩意见及反诉的起诉事实，提供并陈述如下证据。 1、整合销售代理服务合同，证明原、被告双方存在合法有效的房屋销售代理服务合同关系，并就代理项目基本情况、委托服务内容、合作期限、代理佣金及结算、权利与义务、不可抗力等进行了约定。 2、销售许可证，证明被告的房屋可销售面积为18899.06㎡，共计305套。 3、投资协议及收据（存根联），证明截止2020年9月底，原告共代理销售房屋9876.19㎡（占可销售面积的52.25%）、180套、销售金额3384.2万元，原告仅交被告房款3003.5万元，尚有380.7万元未交付，已经构成违约。 4、佣金支付付款凭证及借支单，证明按照原告总销售房屋金额3384.2万元，按2.5%计算佣金为84.605万元，现已结算佣金24万元，原告从被告处借支277.9万元，被告已经超额支取佣金217.295万元，应当返还。 5、银行统一回单查询7张及借款支付委托书3张，证明被告证据4中，原告2020年1月13日、1月14日、2019年11月28日向被告出具的借款支付委托书和2019年10月16日、12月16日、2020年1月21日、2019年10月13日向被告出具的借条，分别借款55120元、86169元、79507元、10万元、91107元、122253元、15万元，合计684156元，用于支付人工工资、佣金及其他费用开支，均是被告以自己的现钱履行的，原告并未拿出自己的现钱实际投入工人工资、佣金及其他费用开支。 6、收条2张、收据3张及银行转账凭证，证明原告收到被告股东凤巢市场投资有限公司80份投资协议及收据用于收取前期购房款935.7364万元，现80份投资协议在原告处未返还被告，并在80份收据外私自收取被告三人房款15万元，该三人找到被告退款，被告已收回原告出具的收条，并退还15万元，应从原告转交的520万元房款中扣除。 7、会议纪要及企业信用信息公示报告。证明1、原告2019年6月18日会议上承诺与设计单位沟通变图纸、与房管局沟通测绘事宜，直到2019年12月底都没有办好，直接影响了销售许可证的办理。2、2020年8月7日原告因签订案涉合同销售房屋设立的东至分公司已经注销，构成违约。 8、会议纪要及销售方案。证明1、原、被告2019年10月12日达成的会议纪要确认，2019年8月15日以前销售佣金按2.5%计算，2019年7月17日补充协议第三条关于调整佣金标准已被实际取消、修改。2、根据原、被告2020年5月14日达成的销售方案，5-8#号楼原告必须从即日起第一个月收取房租款300万元、第二个月400万元、第三个月600万元、第四个月及以后均为600万元，如完成以上目标，被告给予原告总租金总价8%的佣金，鉴于原告均未完成目标，故双方同意按实收房款2.5%计算。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2018年12月9日，国晟公司（甲方）与嘉佰利公司（乙方）签订整合销售代理合同，约定：甲方委托乙方销售位于安徽省东至县火车站站前区中粮·东至国际农产品交易中心项目（后期项目名称改变不影响本合同的履行）。项目概况：商业街、农产品交易市场、农产品冷链物流园。一、代理项目基本情况。代理销售范围：整合项目代理销售（独家代理）。三、合作期限：2年，即自2018年12月9日至2020年12月8日。四、代理佣金及结算。4.1代理成功的条件，销售代理成功应同时满足以下两个条件：1.委托期内，乙方协助购房者与甲方成功签订商品房买卖合同；2该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭款全部到账。如购买者首付交齐、贷款资料齐全，购房者符合贷款条件，银行未放款者，至购房者交付日20个工作日后未放款，甲方同样视为乙方成功销售，甲方支付乙方佣金。4.2佣金结算标准：甲方给予乙方代理佣金按销售总额2.5%结算给乙方佣金；甲方员工购买（计入）、关系户购买（计入）、老带新客户成交购买（计入）、甲方抵扣的工程款商铺（计入）乙方成功销售考核业绩，甲方同样给予乙方约定佣金提成。4.4.2代理佣金结算时间为空白，即双方未明确约定结算时间。4.6保证金：合同签订后3日内乙方缴纳30万元，招商营销中心交付使用，再支付20万元。销售业绩退还保证金为：乙方接到甲方可销售后3个月销售可销售面积的60%，保证金甲方需全额无条件退还于乙方。八、违约责任。10.1甲乙双方任何一方违反本合同约定，即违约。另一方有权书面通知对方予以纠正。违约方未能及时纠正的，另一方有权单方面解除合同，违约方承担由此造成的一切损失或约定损失；10.2如甲方或其它事项欲提前解除本合同，甲方赔付乙方前期所有付出的2倍费用。10.5甲方必须保证该项目的合法性与规定时间里可以销售约定以下2条：（1）甲方承诺在2019年8月左右拿到销售许可证。（2）甲方承诺乙方在2019年1月份可以销售。十一、其他约定。15.1如需对本合同及其附件做任何修改或者补充，须由双方另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同有不一致的，以补充协议为准。 合同签订后，嘉佰利公司开始进场进行营销策划工作。2019年7月17日，国晟公司（甲方）与嘉佰利公司（乙方）签订整合代理合同补充协议，约定：一、销售代理合同服务合同第六条第五款内容变为：前期客户缴纳的所有费用乙方不得擅自收取，由甲方统一收取，即涉及到甲方产品销售款项及财务内容均由甲方管理。如发现乙方有收款行为，甲方有权终止合同，不予结算佣金；二、原合同佣金2.5%调整为8%，所有销售活动费用由乙方承担，甲方按照实际收款每200万元结算一次佣金。2019年8月15日，双方又签订《关于东至项目销售方式节点补充协议》第二条：乙方（嘉佰利公司）承诺每月16日截止缴纳甲方（国晟公司）销售现金800万元以上为基数。乙方承诺在每套或每户不得收取大于2000元/户的定金，严禁超出收取；（乙方收取的团购金必须支付到甲方指定账户，甲方收取团购金及时返还给乙方），乙方在三日内落实好各投资户协议，并落实好各投资户支付投资本金，甲方支付8%的佣金服务费。如果乙方一个月不能完成销售现金800万元，甲方不给予乙方结算佣金，延续下个月至销售1600万元现金。2019年10月12日会议纪要第6项：2019年8月15日以前，国晟公司没有收取团购金，嘉佰利公司收取的团购金与国晟公司无关；2019年8月15日以前销售佣金按2.5%计算；第7项：2000元的定金，售楼部暂时以欠条方式支付，在后期佣金里加以扣除。2019年9月20日，嘉佰利公司就2019年9月17日至2019年9月19日三天销售收入总额3004640元申请佣金结算，国晟公司按8%计算佣金，总计24万元，其中12万元冲抵公司往来款，另12万元支付至嘉佰利公司法定代表人王明个人账户。2020年5月14日，双方就5-8#楼商铺公寓销售方案达成一致协议，第2条约定，甲方（国晟公司）同意按上述方案执行，房屋基础单价另行核定。乙方（嘉佰利公司）承诺，即日起，一个月不得低于实际房租款300万元/月，第二个月400万元/月，第三个月600万元/月，第四个月及以后均为600万元/月。乙方完成以上目标，甲方给予乙方总租金总价的8%佣金结款。如乙方达不到以上目标，甲乙双方同意按第一个实收房租款100万元的8%计算佣金。第二个月及以后均未完成目标，甲乙双方同意按实收房屋款2.5%计算佣金。 庭审中，双方均认可嘉佰利公司代国晟公司收取客户购房款共计935.7364万元，国晟公司收到嘉佰利公司售房款转账520万元，国晟公司在收到转款之后，又替嘉佰利公司退还客户王友胜、胡国林、柳盛华投资款各5万元，共计15万元。嘉佰利公司在代收的935.7364万元中，分别退客户程龙、张志红、檀向明、周结根购房款合计64.59万元，同时将代为收取的部分售房款以欠条的方式向国晟公司出具，在后期佣金里扣除。在此之外，嘉佰利公司又另外向国晟公司借款用于公司开支。 另查明，案涉项目分A、B、C、D四个区域，总建筑面积为86891.67㎡。A、C区规划为地上城市公共广场，地下为（农产品）批发市场，B区（即1#精品展示楼及配套服务楼、2#精品展示楼及配套服务楼）规划为商业、办公、旅馆业，D区（即5-10#楼）规划为（农产品）批发市场。其中规划为（农产品）批发市场的区域全部由国晟公司自持，自持时间为综合验收（房产部门验收备案）之日起5年以上。国晟公司于2020年1月22日取得B区商品房预售许可证，总计305套，总面积18899.06㎡。截至目前，前期四个区域均已开工建设，其中B区已封顶外墙施工完成。由于资金短缺，整个项目处于停工状态。 还查明，嘉佰利公司委托案外人高林通过手机银行分别于2018年10月23日向杨龙凤建行账号转款20万元，于2018年12月14日向国晟公司安徽东至农村商业银行账号转款30万元。 再查明，被告国晟公司于2016年9月21日成立，股东为凤巢市场投资有限公司、安徽瑞滢建设装饰工程有限公司。法定代表人于2020年3月11日由韩长贵变更为杨龙英。杨龙凤系韩长贵妻子。 上述事实有原告企业营业执照、被告企业网上公开登记信息、整合销售代理服务合同、银行转账记录、销售许可证、会议纪要，补充协议、银行统一回单查询、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，国晟公司将其开发的中粮·东至国际农产品交易中心项目委托给嘉佰利公司进行销售，签订整合销售代理服务合同及相关补充协议，双方系房屋委托代理销售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 关于本诉部分。第一、关于嘉佰利公司要求国晟公司赔偿其投入的双倍损失问题。经查，双方签订的整合代理合同书中10.3约定“甲方未能按合同约定的时间支付乙方佣金，达七个工作日，乙方有权单方面解除合同，同时甲方赔付乙方前期所有付出的2倍费用”，但合同书4.4.1、4.4.2、4.4.3为空白文档，双方就佣金给付方式、结算时间、支付方式均未做约定，且在后面的补充协议中也约定不一；另，2019年7月17日的补充协议第三项约定“原合同佣金2.5%调整为8%，所有销售活动费用由乙方承担”。嘉佰利公司主张的损失为人员工资、福利、广告费用、营销活动礼品、交通费用和办公费用损失，上述费用是为开展正常营销活动的投入，该投入在提高的佣金中可以得到回报。由于原被告双方尚未对佣金进行结算，故对嘉佰利公司的该项诉求，本院不予支持。 第二、关于保证金的争议。首先，关于20万元是不是保证金的争议？国晟公司抗辩嘉佰利公司委托案外人高林于2018年10月23日转账给杨龙凤的20万元不是保证金而是项目的居间费，但未提供证据予以证实。从收款人来看，该20万元的收款人杨龙凤系国晟公司原法定代表人韩长贵的妻子；从转款数额来看，整合代理合同约定保证金为50万元。嘉佰利公司委托高林分两次转款共计50万元，且国晟公司在嘉佰利公司2018年12月14日转款30万元后没有要求再继续转款，应视为50万元保证金已经全部支付到位。故对国晟公司的该项抗辩，本院不予采信。其次，关于保证金是否应退还问题。国晟公司认为嘉佰利公司销售的面积仅占可销售面积的52.25%，没有达到退还的条件，不予退还。经查，由于国晟公司未按合同约定的时间取得预售许可证，另资金链断裂等原因，后期项目均处于停工或未建状态，导致原告不能开展正常的营销业务，客观上影响了销售业绩。故，关于嘉佰利公司要求国晟公司退还50万元保证金的诉求，本院予以支持。 第三、关于合同解除的争议。案涉合同约定整合销售代理期为二年，即2018年12月9日至2020年12月8日。至判决时止，案涉合同履行期限已经届满，没有解除的必要，是否延长期限继续履行，由双方自行协议。故对嘉佰利公司主张解除合同的诉求本院不予支持。 关于反诉部分。第一、关于国晟公司要求嘉佰利公司返还占用的售房款问题。首先，关于占用售房款的数额问题。庭审中双方一致认可嘉佰利公司共代为收取售房款为935.7364万元，其中，嘉佰利公司已经转给国晟公司520万元，另国晟公司替嘉佰利公司退还客户王友胜、胡国林、柳盛华购房款共计15万元。嘉佰利公司退还客户程龙、檀向明、周根结、张志红房款共计64.59万元。至此，嘉佰利公司尚占用国晟公司售房款366.1464万元。双方签订的整合代理合同书6.5约定“乙方可以前期收取客户的团购优惠金”，但是2019年7月17日的补充协议第一条“前期客户缴纳的所有费用乙方不得擅自收取，由甲方统一收取”，以及2019年8月15日的协议第二条“乙方收取的团购金必须支付到甲方指定账户”，均对该项约定作了变更。故而嘉佰利公司已无权收取任何费用，其收取的费用应返还给国晟公司。其次，关于国晟公司要求嘉佰利公司自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至款清时止的诉求，符合法律规定，本院予以支持。 第二、关于国晟公司要求嘉佰利公司归还借支款及利息的问题。双方在合同履行过程中形成的借支款，由于未约定还款时间，且双方的佣金尚未结算，借支款待佣金结算之时可以扣除。故对国晟公司的该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告国晟农产品物流股份有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告深圳嘉佰利营销策划有限公司保证金50万元； 二、反诉被告深圳嘉佰利营销策划有限公司于本判决生效之日起三十日内归还反诉原告国晟农产品物流股份有限公司售房款366.1464万元及利息（自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至款清时止）； 三、驳回原告深圳嘉佰利营销策划有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告国晟农产品物流股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费121694元，由原告深圳嘉佰利营销策划有限公司负担68034元，由被告国晟农产品物流股份有限公司负担53660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判长  高贵伟 审判员  何继华 审判员  叶宏开 二〇二〇年十二月三十日 法官助理黄莉莉 书记员檀娜