山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3631号 上诉人（原审被告）：刘颖，女，1988年1月10日出生，汉族，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：张鑫，山东年轮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘盟，男，1989年9月1日出生，汉族，住邹平市。 被上诉人（原审原告）：贾韦韦，女，1989年10月11日出生，汉族，住邹平市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红星，山东励志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滨州市世纪君安房地产经纪有限公司，住所地滨州市滨城区黄河四路金茂国际19层，统一社会信用代码：91371602MA3MHEBR46。 法定代表人：王营，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李群，山东民杰律师事务所律师。 原审被告：付桂芹，女，1944年11月9日出生，汉族，居民，住河北省承德市兴隆县。 上诉人刘颖因与被上诉人刘盟、贾韦韦、滨州市世纪君安房地产经纪有限公司（以下简称君安公司）、原审被告付桂芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘颖上诉请求：1.撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初2671号民事判决第二、三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、刘颖在本案房屋买卖的过程中系代理行为，代理的后果应当对被代理人发生效力。1.刘颖与付桂芹是母女关系，一审中刘盟、贾韦伟提交的证据4也可看出系付桂芹委托女儿刘颖代为出售涉案房屋，且一审庭审中付桂芹的代理人也说明了交易中的详细情况：“中介公司有多处违规情况，导致刘颖感觉上当受骗，告知付桂芹后，付桂芹决定不再由世纪君安房地产公司交易该房”，故刘颖完在房屋交易中的行为全是在付桂芹的授权范围内行使代理权。2.一审判决既已认定付桂芹系违约行为，又依据《民法总则》第一百六十七条规定，认定刘颖代理事项违法与被代理人承担连带责任，明显相互矛盾。付桂芹即便在未解除前一个房屋买卖合同的前提下将涉案房屋另卖他人，至多算是违约行为，谈不上违法，而刘颖向中介公司索要房产证及通知刘盟、贾韦韦《房屋买卖合同》无法履行，也是在付桂芹的授意范围内，其行为谈不上违法，更谈不上违反法律强制性规定，故一审依据《民法总则》第一百六十七条规定判决刘颖承担连带责任属适用法律错误。二、一审法院判决双倍返还定金过高，审理时未综合考虑本案实际情况。本案中2020年5月12日双方签订《房屋买卖合同》，至2020年5月19日刘颖为及时减少对方损失而电话告知刘盟、贾韦韦涉案房屋已不能出售，时间仅有一周，按照合同法违约责任以补偿为主、惩罚为辅的原则，应当综合考虑付桂芹的违约行为给被上诉人造成的经济损失，以及中介公司的违规行为对合同履行造成的影响，从而酌情确定本案的违约金数额。综上所述，请二审法院依据《民法总则》一百六十一条、一百六十二条规定予以改判。 刘盟、贾韦韦辩称，一审判决刘颖承担连带责任事实清楚，证据确凿，适用法律正确。刘颖明知《房屋买卖合同》存在，房子已经卖给刘盟、贾韦韦，仍因一己私利积极实施参与欺骗、强制手段方式，将房产证原件拿回，并另将涉案房产转卖他人，其所实施行为极不诚信，多处违法，违法民法总则、违反民法通则，违反合同法，都是确凿的违法行为，一审判决认定合法有据。双倍返还定金是对刘颖最低的违约制裁，刘盟、贾韦韦没有追究刘颖总房款20%的违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 君安公司辩称，同意刘盟、贾韦韦答辩意见。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。君安公司与刘颖、付桂芹及刘盟、贾韦韦之间为居间合同，且三方当事人已经签订房屋买卖合同，君安公司的合同义务已经履行完毕，君安公司既不存在任何重大过错，也不存在任何违约行为，本案房屋买卖合同无法继续履行与君安公司无关。刘颖在上诉状中自述在房屋买卖合同签订后，其在刘盟、贾韦韦支付首付款前，将涉案房产证从君安公司处要走，后又将涉案房屋另行出售并办理过户登记手续。刘颖及付桂芹的违约行为，是导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。根据合同约定及法律规定，刘盟、贾韦韦的合理损失，应当由刘颖及付桂芹承担。另外，君安公司不是收受定金的一方当事人，只是代为保管，在二审判决书生效后，君安公司愿意将代为保管的50000元定金予以返还。综上，刘颖的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 付桂芹未作陈述。 刘盟、贾韦韦向一审法院起诉请求：1.判令付桂芹、刘颖、君安公司双倍返还定金，即付桂芹、刘颖、君安公司返还刘盟、贾韦韦100000元；2.付桂芹、刘颖、君安公司赔偿刘盟、贾韦韦律师费6000元、交通费1000元、保全保险费2000元；3.本案诉讼费用、保全费由付桂芹、刘颖、君安公司承担。 一审法院认定事实：2020年5月12日，刘盟、贾韦韦（买受人、乙方）与付桂芹（出卖人、甲方）、君安公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方出售其位于邹平市城南新区××号楼××室房××方，该房屋为付桂芹单独所有，成交价格为1560000元，乙方于签订合同当日将定金50000元付给甲方（暂由丙方保管作为房屋交接押金），后期双方顺利办理完房屋交接当日有丙方转交给甲方，同时甲方将房屋产权证原件交由丙方保管，后期用于办理房屋产权转移登记等相关手续。剩余首付款510000元乙方于2020年6月25日前付给甲方（甲乙双方同意暂由丙方保管，后期双方办理房屋抵押手续当日有丙方转交甲方），最后一批房款1000000元待过户后由银行直接打给甲方。甲乙双方约定于2020年7月15日前到银行办理贷款预约审批，于2020年7月30日前办理房屋产权转移登记手续。合同第八条第3款约定：甲、乙双方在签订本合同后，如一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同总房价款千分之三的违约金，或者总房价款的百分之二十的违约金，或者适用定金罚则（若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退），由守约方选择适用违约责任的承担方式，并赔偿守约方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、保全保管费用、交通费、房屋差价损失等）。付桂芹之女刘颖、刘盟、贾韦韦在上述合同上签字按印，君安公司在合同丙方处加盖单位印章。合同签订当日，刘盟、贾韦韦支付了定金50000元，该款项现由君安公司保管。2020年5月15日，付桂芹将涉案房屋房产证自君安公司处取走。2020年5月19日，刘颖与刘盟、贾韦韦分别电话协商买卖涉案房屋事宜，刘颖陈述因君安公司的原因，涉案房屋已不能出售于刘盟、贾韦韦，庭审中（2020年7月28日），付桂芹陈述涉案争议房屋已经出售与他人且办理产权变更登记一个月左右，涉案《房屋买卖合同》已无法继续履行，致使刘盟、贾韦韦起诉，要求付桂芹、刘颖、君安公司承担相应法律责任。为处理诉讼相关事宜，刘盟、贾韦韦支付律师费6000元，保险服务保费300元、预交案件受理费1240元、保全费1120元。 另查明，付桂芹委托其女刘颖处理涉案房屋买卖事宜。2020年5月14日、5月20日，刘颖分别与君安公司工作人员李凤洁通话协商涉案房屋买卖事宜，均协商未果。庭审中刘盟、贾韦韦与付桂芹、君安公司均同意解除上述《房屋买卖合同》。 一审法院认为，刘盟、贾韦韦作为买方，付桂芹作为卖方，君安公司作为中介，三方共同签订的《房屋买卖合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应自觉遵守履行。付桂芹在签订《房屋买卖合同》后，在合同未依法解除的情形下，将涉案房屋另行卖与他人，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。刘颖系付桂芹之女，其作为付桂芹委托代理人处理付桂芹涉案房屋的买卖事宜，理应依法处理相应的委托事务，根据刘盟、贾韦韦的举证及刘颖提交的通话录音、庭审陈述，刘颖明知涉案《房屋买卖合同》并未依法解除，而参与实施了向君安公司索要房屋产权证及通知刘盟、贾韦韦《房屋买卖合同》已无法履行，最终导致涉案房屋出售与他人，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”刘盟、贾韦韦要求刘颖与付桂芹连带承担相应违约责任的诉讼请求，合法有据，予以支持。同时，刘盟、贾韦韦及付桂芹、君安公司均同意解除涉案《房屋买卖合同》，符合法律规定，予以支持。 关于君安公司是否应当承担违约责任的问题，付桂芹、刘颖称导致合同无法履行的原因是君安公司存在违规行为，但君安公司对此不予认可，根据刘盟、贾韦韦与刘颖提交的证据，并不足以证实君安公司存在违约行为，且该违约行为直接导致了涉案《房屋买卖合同》无法继续履行。根据刘颖提供的其与刘盟、贾韦韦的通话录音，刘盟、贾韦韦在通话中仍表示愿继续购买付桂芹的涉案房屋，但付桂芹、刘颖将涉案房屋另卖与他人是导致合同无法继续履行的根本原因，君安公司将涉案房屋房产证交于付桂芹并不必然导致《房屋买卖合同》无法履行，故刘盟、贾韦韦、刘颖、付桂芹要求君安公司在本案中承担违约责任，不予支持。 关于刘盟、贾韦韦主张的诉讼请求是否合理的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第八条第3款约定：甲、乙双方在签订本合同后，如一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同总房价款千分之三的违约金，或者总房价款的百分之二十的违约金，或者适用定金罚则（若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退），由守约方选择适用违约责任的承担方式，并赔偿守约方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、保全保管费用、交通费、房屋差价损失等）。上述约定条款并未违反法律的强制性规定，现付桂芹违约，理应依据上述合同约定向贾韦韦、刘盟双倍返还定金100000元，君安公司仅是定金的保管方，庭审中君安公司亦同意返还刘盟、贾韦韦代管的50000元定金，付桂芹、刘颖主张双倍返还定金的义务由君安公司承担不予支持。对于刘盟、贾韦韦要求付桂芹支付律师费、保全保险费的主张符合合同约定，予以支持，根据刘盟、贾韦韦提交的相应发票信息，支持刘盟、贾韦韦请求中的律师费6000元、保险服务保费300元；对刘盟、贾韦韦主张的交通费，其未提交相应证据证明，不予支持。 综上所述，刘盟、贾韦韦的部分诉讼请求，合法有据，予以支持；涉案《房屋买卖合同》双方均同意解除，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五之规定，判决：一、解除刘盟、贾韦韦与付桂芹、滨州市世纪君安房地产经纪有限公司于2020年5月12日签订的《房屋买卖合同》；二、付桂芹于本判决生效之日起十日内支付刘盟、贾韦韦定金100000元（其中50000元由定金保管方滨州市世纪君安房地产经纪有限公司返还）、律师费6000元、保险服务保费300元，共计106300元；三、刘颖对上述付桂芹的还款承担连带责任；四、驳回刘盟、贾韦韦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1240元，保全费1120元，合计2360元，由刘盟、贾韦韦负担30元，付桂芹、刘颖负担2330元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事违法行为是指违反民事法律行为，损害他人民事权利的行为，具有社会危害性。违反合同行为是指合同当事人没有合法事由不履行或不完全履行合同义务的行为，属于民事违法行为。本案中，刘颖作为付桂芹的代理人，在明知涉案合同未依法解除的情形下，将涉案房屋另行卖与他人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，属于民事违法行为。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定判决刘颖与付桂芹承担连带责任，并无不当。关于双倍返还定金数额是否过高问题。经审查，付桂芹作为违约方，一审法院按照合同约定判决付桂芹双倍返还定金数额并无不当。综上所述，刘颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2480元，由上诉人刘颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 张艺伟 书 记 员 战亚玲