湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6009号原告：武汉信泰欣酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华路-287号2栋401。法定代表人：田世杰，总经理。委托诉讼代理人：魏文俊，湖北广众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈章亮，湖北广众律师事务所律师。被告：武汉市江汉区久藏烧肉店，经营场所武汉市江汉区新华路287号2栋101（新华路213号）。经营者：刘良，男，1989年8月28日出生，汉族，住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：林颖，湖北昊楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：任淑萍，湖北昊楚律师事务所律师。原告武汉信泰欣酒店管理有限公司（以下简称信泰欣公司）与被告武汉市江汉区久藏烧肉店（以下简称久藏烧肉店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告信泰欣公司委托诉讼代理人魏文俊、被告久藏烧肉店委托诉讼代理人林颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信泰欣公司向本院提出诉讼请求：1.判令久藏烧肉店向信泰欣公司支付房屋占用费156693元（暂计算自2020年1月23日至2020年7月1日止，按占用面积113平方米，同地段租金260元/平方米/月计算）及2020年7月2日起至2020年8月25日止的房屋占用费；2.本案诉讼费用由久藏烧肉店承担。事实与理由：2020年1月4日，信泰欣公司通过淘宝网司法拍卖平台竞得位于武汉市江汉区新华路-287号2栋101室的房产（即久藏烧肉店经营所在地）。1月9日，武汉市中级人民法院下达（2019）鄂01执988号之一《执行裁定书》，裁定自该裁定书送达之日起该房产所有权转移至信泰欣公司名下。1月22日，武汉市不动产登记局江汉分局签收《执行裁定书》后，信泰欣公司取得案涉房产所有权。因疫情原因，信泰欣公司于2020年4月26日取得《武汉市不动产所有权证》。自信泰欣公司取得该房屋产权至今，久藏烧肉店一直非法占用信泰欣公司的房产面积113平方米并持续经营。同年5月9日，信泰欣公司因经营需要在久藏烧肉店占有的房屋处张贴《公告》，载明“请占用我公司房产的单位和个人在本公告之日起，7个工作日内自行腾退房屋，逾期不腾退所产生的法律后果由你们全部承担”，但久藏烧肉店置之不理。为维护合法权益，信泰欣公司诉至法院，请求判如所请。久藏烧肉店辩称，久藏烧肉店占用相关面积做餐饮经营属实，前阶段是合法承租原房主的房屋。信泰欣公司取得房产证后，双方于2020年8月26日签订了新的租赁协议。对于之前的租金，因原租赁合同期于2021年5月31日到期，原租赁费用是月150元每平方米计算，信泰欣公司要求支付的占用费标准过高，不是正常的市场价格。其次，因疫情原因，餐饮服务行业于5月后才恢复经营，根据国家有关政策，应给予3到6个月的租金扶持期。第三，信泰欣公司要求支付占用费的时间应从其取得房产证的时间开始计算。本院查明，2020年6月5日，武汉信泰置业有限公司名称变更为武汉信泰欣酒店管理有限公司，即本案原告。2020年1月4日10时至1月5日10时，武汉市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台对马建斌名下位于武汉市江汉区新华路-287号2栋101室等房产进行拍卖，信泰欣公司作为竞买人于2020年1月5日竞买到该房产。同年1月9日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01执988号之一《执行裁定书》，裁定上述房产自本裁定送达之日起转移至买受人信泰欣公司名下。1月22日，武汉市不动产登记局江汉分局签收该裁定。4月26日，信泰欣公司办理了案涉房屋的《不动产权证书》。另查明，信泰欣公司在竞买该房产前，由马建斌出租后几经转租，最终由武汉中英实业有限公司将该房产的一部分出租给久藏烧肉店经营使用。信泰欣公司竞得房产后，于2020年5月9日在久藏烧肉店张贴《公告》，要求久藏烧肉店于公告发出之日起七个工作日内自行腾退，逾期不腾退所产生的法律后果由久藏烧肉店全部承担。久藏烧肉店未按期腾退，也未与信泰欣公司重新建立租赁关系。同年7月6日，信泰欣公司将久藏烧肉店墙面砸穿，并将餐具、桌椅毁损，致久藏烧肉店停止经营。同年8月26日，信泰欣公司与久藏烧肉店重新签订租赁合同（合同约定第一年的租金标准为210元/平方米/月）后，久藏烧肉店恢复经营。庭审中，信泰欣公司主张按同地段租金标准260元/平方米/月计算案涉房屋的租金，久藏烧肉店不予认可。久藏烧肉店主张按原合同租金和物业费合计157.24元/平方米/月计算租金，信泰欣公司不予认可。因此，信泰欣公司对案涉房屋的租金标准提出书面鉴定申请，本院依法委托武汉东正房地产评估事务有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。鉴定机构于2020年11月27日以“武汉由于疫情原因，市场对商业房地产的价格变动较大，现有市场公开价格只能说明现在时间的市场行为，而不能依惯例，有依可循的进行倒推性的追溯性评估”为由，将此案作退案处理。嗣后，信泰欣公司未申请重新鉴定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，武汉市中级人民法院于2020年1月22日将（2019）鄂01执988号之一《执行裁定书》送达至武汉市不动产登记局江汉分局，故武汉市江汉区新华路-287号2栋101室房屋权属转移至信泰欣公司名下，信泰欣公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其主张自2020年1月23日起计算房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。久藏烧肉店辩称应从信泰欣公司取得房产证时开始计算的抗辩理由，本院不予采纳。信泰欣公司于2020年7月6日将案涉房屋及其财产毁损，直到8月26日双方重新订立租赁合同后久藏烧肉店才恢复经营，久藏烧肉店抗辩房屋占有使用费应计算至2020年7月6日止，信泰欣公司陈述已对久藏烧肉店停业期间的经营损失进行了赔偿，未提供证据证实。因此，本院采纳久藏烧肉店关于房屋占有使用费计算至7月6日止的抗辩意见。对于2020年1月23日至2020年7月6日期间的房屋占有使用费，久藏烧肉店主张按原合同的租金标准缴纳，信泰欣公司不同意，且不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定。信泰欣公司主张参照其他房屋的租金标准，久藏烧肉店也不予认可。本院对该期间房屋占用费的标准委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构无法评估予以退案。本院认为，关于该期间的房屋占有使用费，本院结合信泰欣公司取得案涉房屋权属前久藏烧肉店主张的租金和物业费的标准合计为157.24元/平方米/月，2020年8月26日双方重新签订租赁合同的租金标准为210元/平方米/月等情况，酌情确定房屋占用费的标准为183.62元/平方米/月[（157.24+210）÷2]。由于疫情等不可抗力因素影响，政府先后出台支持中小微企业和个体工商户发展的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。信泰欣公司并非国有企业，亦应参照相关政策给予相应的减免优惠。针对案涉房屋系信泰欣公司拍卖取得，且取得房产后即发生疫情的实际，依照公平原则，本院酌情减免2个月的房屋占用费。综上，鉴于久藏烧肉店对信泰欣公司主张的案涉房屋的面积113平方米无异议，故久藏烧肉店应向信泰欣公司支付2020年1月23日至2020年7月6日的房屋占有使用费71930元[（5-2）×183.62×113+183.62×113÷30×14]。综上，信泰欣公司要求久藏烧肉店支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告武汉市江汉区久藏烧肉店于本判决生效之日起十日内向原告武汉信泰欣酒店管理有限公司支付房屋占有使用费71930元；二、驳回原告武汉信泰欣酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3433元，由原告武汉信泰欣酒店管理有限公司负担1857元，被告武汉市江汉区久藏烧肉店负担1576元（此款原告武汉信泰欣酒店管理有限公司已垫付，被告武汉市江汉区小饕粉面馆随同上述判决款项一并支付给原告武汉信泰欣酒店管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇二〇年十二月二十五日法官助理杨静书记员杨静