江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初999号原告（反诉被告）：吴宏清，男，1950年11月11日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：殷巨强，扬州经济技术开发区兴业法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴广德，男，1981年4月5日出生，系原告吴宏清儿子。被告（反诉原告）：许香珍，女，1965年6月10日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：乔玉进，男，1965年9月30日出生，系被告许香珍的丈夫。委托诉讼代理人：冯海龙，扬州市广陵区东南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯宇，扬州市广陵区东南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）吴宏清与被告（反诉原告）许香珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法由审判员吕士杰适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理；因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月23日、2020年11月17日公开开庭进行了审理。被告许香珍在第三次庭审前撤回对乔玉进的委托；原告（反诉被告）吴宏清及其委托诉讼代理人殷巨强、吴广德，被告（反诉原告）许香珍（第一次庭审）及其委托诉讼代理人乔玉进（第二次庭审）、冯海龙、冯宇（第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴宏清向本院提出本诉诉讼请求：1、判决被告无条件归还八里度假村浴室锅炉房、恢复浴池房原状，拆除其在浴室门外自建廊房；2、被告承担自2020年6月16日起场地租金200元/日至恢复原状为止，承担霸占锅炉房、拆除浴池房造成的浴室无法经营损失2000/日至恢复原状为止；3、判决被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告（反诉被告）吴宏清撤回对场地租金的主张，增加要求被告支付房屋占用费（自2020年6月16日起按年租金10万元标准计算至实际交还房屋时止）。事实和理由：本人于2014年6月16日与被告签定《租房协议》，将名下八里度假村浴室1061.91平方米房屋[扬房权证开（集）字第××号]租给被告，租金10万元/年，租期6年，至2020年6月15日止。2020年租房协议到期，本人决定不予续租，被告在租期没结束前未经本人同意，拆除浴室一楼浴池房改建成休闲房，并在浴室门前自建一排廊房，本人在此前多次要求被告将浴室恢复原状，被其拒绝，直到租期结束仍然拒绝恢复，并继续霸占浴室锅炉房，拒不交出钥匙。被告在浴室门前自建一排廊房封堵了除大门外其余出口和窗户，并侵占了本人约50余平方米场地，造成200元/日的场地租金损失。八里度假村浴室以普浴为主要业务，锅炉房、浴池是开展业务的最基础设施，没有锅炉和浴池就无法营业，也无法对外出租，导致2000元/日的营业损失。根据《合同法》第123条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。综上，被告在未经原告同意的情况下，改建浴室拒绝恢复原状，并强占锅炉房导致本人无法正常经营，对本人造成了巨大的经济损失，根据上述事实和理由，请法院支持本人诉讼请求。被告（反诉原告）许香珍辩称：协议是之前承包浴室的延续，早在2009年5月20日双方曾订立一份三年期协议，后订立口头协议，2013年6月15日。在上述期间，浴室浴池出现损坏，双方约定各半出资重建新浴池，并由我垫付资金382200元。2011年，因锅炉漏水，双方约定各半出资建设锅炉房，但原告至今仍欠我30500元。后双方因多种原因产生矛盾，2018年双方又因水箱损坏事宜发生矛盾，我垫付了45000元水箱款，原告未给付，我要求原告赔偿因水箱损坏造成的营业损失。2020年，因疫情影响，损失严重，原告亦未按照有关政策减免房租。合同期满后，我要求交接，但对方拒绝。被告（反诉原告）许香珍反诉称：1、判令反诉被告履行口头协议，承担因建筑和装修、添置更换经营设备等给反诉人所造成的经济损失422600元；2、判令反诉被告依法免除反诉人上半年3个月房屋租金25000元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2009年5月20日签订了3年期的租房协议，2012年6月15日至2014年6月16日未签订书面协议，2014年4月16日签订6年期租房协议。上述两份协议第7条前段约定本协议终止之日双方不得以其投入结息给对方，未将出租人应当履行租赁物的维修义务等常识性条款载入协议中，造成双方当事人在履约期间的权利义务不明而引发争议。反诉人于2011年8月下旬因锅炉预热器漏水通知反诉被告履行维修义务，但反诉被告与反诉人商量由反诉人代购价值51000元浴暖专用锅炉一台。反诉人于2011年12月23日购买了锅炉一台，安装时因进出口宽度不够，锅炉无法进出，反诉被告仍以经济困难为由要求反诉人垫付50000元工程款在浴室西北侧新建砖混结构4间计80.6平方米的锅炉房。此后，反诉被告仅在2012年度减免租金25000元，仍造成反诉人经济损失76000元。反诉人于2015年5月通知反诉被告维修已使用15年以上的男浴池，反诉被告同意拆除旧浴池，并要求反诉人垫付143600元建浴池房，垫付32000元建男浴池2个，另对该室内进行装饰装潢维修，由此给反诉人造成经济损失175600元。2018年3月，反诉人通知反诉被告更换用了20年之久的3个水箱，反诉被告拒绝，后反诉被告委托朋友张仍祥调解，最终由反诉人垫付45000元更换了上述水箱，该款项应由反诉被告承担。反诉被告于2017年7月将反诉人代购代建的上述财产与其所有出租物一并交江苏慧宇评估公司评估，说明反诉被告知情并同意上述争议财产和设备归反诉人所有。另外，反诉被告于2020年6月16日以年租金16万元的条件将浴室出租给叶旭阳经营，目前正在装修阶段。原告（反诉被告）吴宏清辩称：一、被答辩人要求答辩人履行口头协议承担因建设和装修、添置更换经营设备等给被告造成经济损失422600元，没有事实和法律依据。1、双方不存在口头协议，相关诉求均为被告自行臆想得出。2、双方于2014年6月16日签署的协议中约定，被告应在承租期间“自主经营、自负盈亏”、“被告应确保房屋及其附属经营设施处于适用和安全的状态”；被告在承租期间的维修、维护等行为完全是其经营活动，其花费为其经营成本，且其编造的“经营成本”为近期刚虚开的收据、清单。3、锅炉房和锅炉全部是原告出资建设和购买安装，原告拥有合法产权；被告封堵的浴池是被告拆除了原告原职工宿舍，此宿舍的房屋是原告的合法建筑，被告在经营期间为了经营需要拆除原来两个浴池，改建成现浴池，根据协议约定，现浴池的产权应归原告所有。4、双方的协议开始于2014年6月16日，在此之前被告无权对原告的浴室及周边产权进行任何形式的改动。5、被告在第二次庭审中自认“所涉及要求拆除的相关设施设备并不是在被告签订的合同期内建”。二、被答辩人要求“判令原告依法免除被告上半年房屋租金25000元”，我国现行法律没有规定原告应该免除其租金，被告提供的文件是指导性文件，本案不受其文件规定的调整。三、关于被答辩人反诉状所说的代付、代建款，假如成立，应属于债权、债务关系，与本案无任何关联，被答辩人应另案起诉。综上，请法院依法驳回被告的所有反诉请求。原告（反诉被告）吴宏清为支持其诉讼请求，反驳对方反诉请求，提供证据：出租房屋的所有权证1份、租房协议书1份、设施清单1份、告知书1份、微信截图1份、照片4张、销货清单、收条、补贴领取承诺书各1份、授信档案1份、营业执照1份、个人独资企业变更核准通知书1份、授权委托书1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、编号为40××46号房产证1份、民事调解书1份、房地产买卖契约1份、委托书1份、宿舍改建申请1份、发货清单1份、混凝土送货单1份、垃圾清运费收据1份、混凝土水泥收据1份、银行取款回单1份、收条1份、编号为11××73号房产证1份、正合锅炉收据1份、改建申请1份。被告许香珍提供证据：书面协议2份、催交通知书1份、照片17张、发改投资规（2020）734号文件、产品合格证1份、收条1份、销货清单9份、收据1份、证明2份、反诉人自制清单2份。本院经审理查明：2014年6月16日，吴宏清与许香珍签订《租房协议》1份，约定吴宏清将位于开发区租赁给许香珍经营，租期6年，自2014年6月16日起至2020年6月15日止，租金每年10万元。协议第四条约定：原告必须提供营业执照、卫生许可证、公共场所安全合格证、锅炉安全许可证等一切证件给被告……年检由原告办理，费用由被告承担。协议第七条约定：本协议终止日双方不得以其投入结算给对方……。合同履行期间，许香珍经吴宏清同意改建了浴池。许香珍未经吴宏清同意，亦未经行政部门审批，自行建设廊房一排。许香珍认为锅炉房及锅炉由双方出资建设、安装，吴宏清认为锅炉房及锅炉由其自建、购买并安装。对于房屋到期交付问题，许香珍陈述于已于2020年6月16日经由派出所将钥匙交还给吴宏清；吴宏清陈述，许香珍报警，警察到了后，许香珍将钥匙挂在门上，其担心东西受损，遂让度假村员工将钥匙保管起来。此前，许香珍将其在经营期间由其开建的进入浴池的门进行了封堵。关于锅炉房是否交付问题，许香珍认为，锅炉房仍在原处，没有交付。许香珍要求疫情期间租金3个月；吴宏清出具书面意见，同意免租金1.5个月。上述事实，由吴宏清、许香珍提供的证据及双方当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同约定，至2020年6月15日双方租赁期限届满。吴宏清主张归还浴室锅炉房，因吴宏清已收到浴室钥匙，锅炉房系浴室的组成部分，虽然双方针对锅炉房的交付未有交接行为和明确意思表示。但是许香珍在交出钥匙后并未实际占用锅炉房，故本院视为锅炉房已随浴室主体一并交付给了吴宏清。现吴宏清再行主张归还锅炉房，无事实根据，本院不予支持。吴宏清要求恢复浴池房原状，因许香珍的改建行为系经由其许可所为，故本院不予支持吴宏清该项诉求。吴宏清要求许香珍拆除浴室门外廊房，该廊房系许香珍未经吴宏清许可所建，且未经行政部门审批，系违法建筑，许香珍应予拆除，本院支持吴宏清该项诉求。吴宏清主张营业损失和房屋占用费，因许香珍已于合同到期第二日交还房屋，故本院不予支持。许香珍要求吴宏清赔偿经济损失422600元，其陈述的搭建、装修、购置行为，其中装修为经营所需，双方未约定出租人于合同到期时补偿装修费用；搭建未经吴宏清许可且未经行政审批；购置设备无证据予以证明；故本院不予支持许香珍该项反诉请求。许香珍要求因疫情因素，免除2020年上半年其中3个月房屋租金25000元，吴宏清同意免除1.5个月的房屋租金；本院认为，因疫情造成许香珍经营损失，吴宏清自愿减免租金12500元（1.5个月租金），分担损失，本院予以确认。许香珍已向吴宏清付清承租期间的租金，吴宏清应向许香珍返还应减免的租金12500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许香珍于本判决生效之日起十日内拆除由其所建的浴室门外廊房；二、原告（反诉被告）吴宏清于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）许香珍返还租金12500元；三、驳回原告（反诉被告）吴宏清其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许香珍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，由吴宏清负担80元，由许香珍负担50元；反诉案件受理费4007元，由许香珍负担（吴宏清已垫付本诉案件受理费130元，许香珍已垫付反诉案件受理费4007元，吴宏清向许香珍返还租金时扣减应由许香珍负担的受理费50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕士杰人民陪审员  夏 群人民陪审员  魏 华二〇二〇年十二月一日书 记 员  华 蕊