广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初804号 原告：楼定清，男，1982年1月25日，汉族，住广西昭平县。 原告：陈碧云，女，1985年7月7日出生，汉族，住广州市从化区。 二原告共同委托诉讼代理人：黄奕农，广西昭盛事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋淑文，广西昭盛事务所实习律师。 被告：广西昭平县怡园房地产开发有限公司，住所广西昭平县昭平镇西宁中路。 法定代表人：姚森，经理。 委托诉讼代理人：谢乐，广西昭州律师事务所律师。 原告楼定清、陈碧云与被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告楼定清及二原告共同委托诉讼代理人黄奕农，被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢乐到庭 -2- 参加诉 讼。本案现已审理终结。 楼定清、陈碧云向本院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》关系，被告配合两原告办理商品房登记备案涂销手续。二、判令被告向两原告退回购房款603090元、契税款8616元、专项物业维修资金款9904元、登记费80元、保险费5092元。三、判令被告向两原告支付占用购房资金的利息60541元（分别以123090元、480000元为基数，两项的利息均计算至被告实际退款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中的贷款市场报价利率计算。其中123090元的利息自2018年3月5日起计，480000元的利息自2018年4月27日起计，现两项利息暂计至2020年5月15日，分别为13041元、47500元，合计为60541元）。四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月6日，两原告作为买受人，与作为出卖人的被告就商品房预售事宜签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:201803010002,下称买卖合同）。买卖合同主要约定，两原告购买被告开发的昭平县怡园新城2#楼一单元1001号商品房，预测建筑面积工165.06平方米，其中套内建筑面积141.34平方米，分摊共有建筑面积23.72平方米。商品房单价为每平方米3653.76元，总价款为603090元，两原告以首付款加银行商业贷款的方式支付房屋价款。被告应当自2019年6月30日前向两 -3- 原告交付商品房。买卖合同还对其他事项作了约定。又根据买卖合同第十四条“规划变更”第（一）项的约定，“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。两原告根据合同约定，向被告交付了购房款603090元以及被告代收的契税款8616元、专项物业维修基金款9904元、登记费80元、保险费5092元。买卖合同于2018年3月20日在昭平县房地产管理所登记备案。2019年8月10日，被告通知两原告接受房屋。但两原告在验房时，发现被告交付的房屋存在以下情形：1.非法擅自变更建筑的主要出入口以及工程空间环境控制的立面飘窗造型风格、色彩等，导致公共步梯和电梯开口方向改变、楼道转角变小、公共通道面积减少等，且未通知原告；2.宅间路宽不足2.5米；3．预售房屋面积误差比绝对值超过3%，且买卖双方未达成签署补充协议；4.单元门入户通道和门宽不符合规范和消防要求；5.入户门开关受阻，门展过窄，不能正常搬运家具家电物品等，出入通行非常不便。因房屋存在以上种种诸多严重问题且无法整改，两原告拒绝接收房屋。原告与其他业主多次向政府相关部门投诉和信访，但上述房屋问题根本无法解决或整改。2020年3月1日，两原告向被告发出《退房通知函》，要求办理退房手续但遭拒。两原告认为，买卖合同是签约 -4- 双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应遵守。被告擅自变更规划条件，向两原告交付不合格、不能正常使用的房屋，被告的行为构成违约，依法应承担相应法律责任。被告的行为违反买卖合同的第十三条、第十四条、第十五条和第十六条等相关规定，两原告的诉请有事实和法律依据。 广西昭平县怡园房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议是真实意思表示，已生效具有法律效力。二、一层内部消防通道直接从疏散楼梯直通室外是经过昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队批准的，不存在擅自变更规划的行为，此行为也不属于《商品房买卖合同（预售）》第十四条的规划变更范围，无须书面通知原告。怡园新城项目是按照有关部门的设计和批复进行施工建设，没有存在任何违规和违法行为。《商品房销售管理办法》第二十四条规定,出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。三、《商品房买卖合同（预售）》附件房屋平面图，签订时原告已知悉并认可。被告按照房屋平面图进行施工，怡园新城1#、2#楼户型不存在原告所述对飘窗、空调机位置进行过变更设计。四、对商品房实测面积是经过有资质的机构测算的，对出现面积差异部分，是正常现象。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条规定实测面积据实结算。签订 -5- 合同是双方的真实意思表示,应按照合同条款履行，不存在被告追求利益最大化的事实。也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。五、原告提出单元入门通道和门宽不符合规范和消防要求无事实依据。怡园新城项目已经通过了工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收、专项验收均为合格备案和建设工程竣工验收消防备案受理通过，已达到交房条件。如不符合有关规范，有关部门也不会验收合格。六、被告的商品房不存在房屋主体结构不合格、房屋严重质量问题、过分迟延交付房屋等行为。综上所述，商品房是按照房屋平面图施工，被告不存在违约或者根本违约的行为，原告诉请解除合同没有事实和法律依据。履行合同不会导致原告的房屋正常使用，能够实现合同目的，为了维护交易的稳定性，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据4《昭平县住房和城乡建设局关于周俊江、杨锋等反映怡园新城各项信访事项处理意见书》（昭住建访复字〔2019〕12号），本院对该证据的真实性予以认定，对原告拟证明的内容要结合其他证据的综合认定。证据5《退房通知函》，可以证明本案原告等人曾共同向被告送达要求解除合同的通知，本院对该证据的真实性予以认定，至于合同能否自通知到达对方时解除， -6- 则要考量是否符合解除的条件，对此，待查明事实并结合其他证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月6日，原、被告双方签订合同编号为201803010002的《商品房买卖合同（预售)》。双方约定：被告将昭平县怡园新城2#楼一单元1001号房预售给原告，预测建筑面积165.06平方米，房屋单价为每平方米3653.76元，总价款为603090元。另外，双方还就商品房交付条件、交付时间手续、面积差异处理、规划、设计变更、商品房质量等进行约定。2018年3月5日，原告向被告支付了房屋首付款123090元，其他代收费用23692元（契税8616元，维修基金9904元，登记费80元，保险费5092元)。2018年4月23日原告向广西昭平农村商业银行股份有限公司申请贷款480000元购房，2018年4月27日该按揭贷款发放并由被告（受托支付方，同时为贷款收款人）收取。 被告在建筑过程中取得了昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队书面同意，对怡园新城1#、2#楼一层消防通道等进行了变更。涉案房屋实测建筑面积为163.02平方米。从《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》内容显示，怡园新城2#楼已于2019年7月31日竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设等五个单位的竣工验收意见均为合格。2019年8月20日，原告按被告《收房通知书》要求对所购商品房进行实地察看，发现涉案房屋存在诸多问题，当即拒绝接收房屋。周俊江、杨锋等怡园新城小区部分业主向昭平县住房和 -7- 城乡建设局反映情况，请求核查。该局于2019年10月12日作出《昭平县住房和城乡建设局关于周俊江、杨锋等反映怡园新城各项信访事项处理意见书》，对反映怡园新城各项信访事项作出答复。2020年3月1日，部分业主（含原告）向被告送达《退房通知函》，要求解除买卖合同未果，之后原告遂向本院提起诉讼。 本院组织当事人就涉案的商品房进行现场勘查，查明：涉案商品房入户大门正对面有一幅承重墙体，两者之间直线距离为95cm。该承重墙宽为82cm，与大门母门基本并行。其中承重墙体与大门（分子母门）子门边（靠大门框）的距离为105cm；打开子门后，子门扇页与承重墙体距离为72cm。打开母门后，母门扇页外侧边与承重墙体距离为20cm。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告请求解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据？二、如果解除合同，原告各项请求是否合理有据？ 原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 一、原告请求解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据。原告主张解除买卖合同主要原因之一是入户大门被承重墙体阻挡，开门受阻，门展过窄。根据国家建筑规范有关规定，住户大门外为走廊，走廊与公共部位通道宽度应符合一定标准。根据现场勘查结果来看，商品房入户大门与承重墙体正对面，直线距离为95cm。因此该商品房入户大门与承重墙体之间的距离 -8- 不符合国家建筑规范（GB50386-2005）第5.2.1条规定走廊和公共部位通道净宽不应小于1.2m的要求。虽然原告买卖合同附有房屋平面户型图，但原告难以根据房屋平面户型图查看出存在有瑕疵。在签订合同时被告也未告知原告该商品房大门处存在该情形。被告认可存在这种情形未告知原告的事实，但认为存在该情形不是设计变更造成，而是商品房设计时就是这种情形。在被告通知原告交房验房时，原告才发现该情形而不同意接收并提出退房。本院认为，走廊和公共部位通道净宽不足的情形，一是违反了上述建筑规范的有关规定。二是严重影响人员通行和疏散安全。三是影响使用功能，一方面对该住户搬运家具等物品会造成一定的影响，另一方面大门正对着承重墙体，两者之间距离较近，会给住户产生一种压抑感，在一定程度上影响房屋的使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，被告的违约行为，致使原告不能实现合同“安居”的目的。原告请求解除买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。另外，关于原告提出房屋面积差异的问题。经查，双方签订的合同约定预测商品房建筑面积为165.06平方米，建筑后实测建筑面积为163.02平方米，建筑面积误差比绝对值为1.2%。原告主张建筑面积误差比超出3%，无事实依据，本院不予采信。关于原告提出被告非法擅自变更建筑的主要出入口等问题。经查，被告确实对涉案怡园新城1#、2#楼一层消防通道等进行变更，但是经昭平县住房和城乡建设局、昭平县公安消防大队书面同意。因此原告提 -9- 出被告是非法擅自变更的理据不足，本院不予采信。至于合同解除时间，虽然诉前原告已送达被告退房通知函，但涉及是否符合解除条件的认定问题，因此应以本判决生效之日确定为解除合同的时间。 二、原告各项请求是否合理有据。对此，本院评析如下： ㈠关于原告请求办理涂销手续问题。涉案商品房虽已办理商品房登记备案手续，但在解除买卖合同后需要办理涂销手续，则涉及《个人购（建）房担保借款合同》的担保借款的相关问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案虽然涉及个人购（建）房担保借款合同，但担保权人（银行）作为有独立请求权第三人未提出诉讼请求，按照上述法律规定，本院仅处理商品房买卖合同（预售）纠纷。因涉及担保借款合同尚未解除，暂不能办理有关商品房登记备案涂销手续，因此，对原告该项请求本院不予支持。原告可以另寻合法途径予以解决。 ㈡关于返还购房款和其他费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原 -10- 状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除的效力,包含恢复原状或者采取其他补救措施的效力，已履行的合同解除后,合同自订立时起失去法律效力,由此产生的直接财产处理后果是恢复原状,因合同自始失去效力,故当事人受领的给付失去法律依据,应该返还给付人,原物有利息或孳息的，应当将利息或孳息一并返还。因此,原告与被告在合同解除后,因该合同取得的财产，应相互返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款也规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，原告请求被告返还购房款应作如下处理：一是请求购房总款中的首付款123090元，理据充分，应予支持。二是请求返还购房总款中按揭贷款部分480000元，虽然该款项已办妥并汇入被告专用账户，但因原告尚未还清该借款，借款合同亦未解除。本案诉讼中原告也未请求解除《个人购（建）房担保借款合同》，且借款合同中的担保权人（银行）未参加本案诉讼，对原告该请求，本院不宜处理。因此，对原告请求返还按揭贷款部分购房款的请求，本院在本案中不予支持。当事人可另寻合法途径解决。至于返还其他费用中契税款8616元、专项物业维修资金9904元、登记费80元等，这些款项属于因买卖合同中支出与商品房买卖有关联的相关费用，既然买卖合同解除，该费用也应予以返还，对原告该请求本院予以支持。而其他费用中保险费5092元，属于因《个人购（建）房担保借款合同》支出的相关 -11- 费用，因担保借款合同合同尚未解除，原告请求返还无事实依据，对此本院不予支持。原告尚未接收涉案房屋，因而不存在返还的问题。 ㈢关于是否应支付利息的问题。原告请求支付利息实际是其购房款603090元（不含其他费用）被占用的利息损失。买卖合同解除是因被告导致的，因此原告请求被告支付购房款中合理部分被占用期间的利息损失，应予支持。其中请求购房款中按揭贷款部分（480000元）的利息，如前所述，因该款项尚未处理，无从谈论利息问题，对此本院不予支持。对原告请求被告以123090元（首付款）为基数，自2018年3月6日起计，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日后至清偿之日止的利率按照全国银行间同业拆借中的贷款市场报价利率计算，该项请求计算合理，符合有关法律规定，应予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告楼定清、陈碧云与被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司向原告楼定清、陈碧云返还购房款（首付款）123090元、契税款8616元、专项物业维修资金9904元、登记费80元； -12- 三、被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司向原告楼定清、陈碧云支付占用购房款（首付款）123090元的利息（利息以123090元为基数，从2018年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；从2019年8月20日至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、驳回原告楼定清、陈碧云的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10673元，由被告广西昭平县怡园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 审 判 员  李旺道 人民陪审员  吴和生 -13- 二〇二〇年十二月九日 法官 助理      谢心雨 书记员彭兴栋 陈炜