广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7740号原告：王永岗，男，汉族，1981年9月3日出生，河南省太康县人，住太康县********前官庄，公民身份号码412************995。委托诉讼代理人：王志勇，广东深鹏律师事务所律师。被告：惠州新达宏业房地产有限公司，住所地惠东县********************。法定代表人：余某1。被告：张建新，男，汉族，1968年10月16日出生，广东省大埔县人，住大埔县******上坪，公民身份号码441************918。原告王永岗与被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告王永岗及委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼，被告惠州新达宏业房地产有限公司、被告张建新经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永岗向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告返还购房款60000元及利息（以60000元为基数，按年利率24%自2017年9月1日起计算至实际付清之日止）。2、依法判决二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订了一份《红树家园合作建房协议书》。根据《红树家园合作建房协议书》，原告购买被告准备开发建设的房地产一套，该房地产位于惠东县***********。原告选定的是C栋13层03户型，框架结构为毛坯房，建筑面积为78.04平方米，使用年限为70年。购房总价款为210708元，在签订《红树家园合作建房协议书》的当天，原告向被告支付首期购房款10万元。被告从签订《红树家园合作建房协议书》之日起20个月内完工并交付使用。签订《红树家园合作建房协议书》后，原告按约定向被告支付了首期购房款10万元，而被告却没有开发建设约定的房地产。经原告多次催要，被告只退还原告购房款35000元，下欠65000元未退还。后来被告提出他们要在惠东县十里银滩开发房地产，价格给原告优惠，每平方米2300元，未退还的65000元可以作为在十里银滩的购房款。原告见索要下欠的65000元购房款很困难就同意了他们的意见。这样，2019年7月1日就由被告二出具了一份收到原告惠东县十里银滩房款65000元的借据。不久，被告又向原告提出惠东县十里银滩房价底层每平方米2600元起步，每上一层加50元。原告不同意，让被告退款，被告只退款5000元，下欠60000元至今拒不退还。原告认为，被告无正当理由只退还部分购房款，下欠的购房款60000元拒不退还应依法承担责任。为维护自己的合法权利，现特向法院提起诉讼，请立案受理并依法及时裁决为盼。被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新未作答辩，未提交证据。原告王永岗向本院提交了以下证据：1.原告身份证，证明原告的主体适格；2.营业执照及身份证，证明被告的主体适格；3.合作建房协议书；4.转账及聊天记录；5.深圳农村商业银行单位活期对账单；6.借据照片。根据原告的陈述及提交的证据，本院查明事实如下：被告惠州新达宏业房地产有限公司系经注册登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产经纪、房地产开发、物业管理等。2017年9月1日，原告（乙方、合作方）、被告惠州新达宏业房地产有限公司（甲方、统建方），双方签订了一份《红树家园合作建房协议书》，协议书第一条约定甲方全权负责位于惠州市惠东县************块空地，占地面积约3818平方米。第二条约定由甲方开发建设的红树家园用地，属原居民宅基地。甲方在上述土地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构。第三条约定乙方宣读C栋13层03户型框架结构为毛坯房屋，建筑面积为78.04平方米。第四条约定乙方应交纳合作建房款为210708元。第五条约定乙方在签订本合同当天向甲方指定银行账户支付合作建房款100000元，楼房建至九层后乙方向甲方指定银行账户支付合作建房款68566元，楼房交楼当天支付合作建房款42141元……原告在合同乙方处签名加捺手印，被告惠州新达宏业房地产有限公司在甲方处加盖指模，法定代表人余某1签名，被告张建新在甲方下方处签名书写身份证号码并加盖指模。2019年6月30日，原告通过微信向被告张建新（微信号wxid-1mmne2n9drh512）追讨已支付的合作建房款，被告张建新回复总退款35000元，还欠65000元。原告提交的《借据》照片，内容显示“本人张建新收到王永岗惠东县十里银滩房款人民币陆万伍仟圆正，小写￥65000元。争取尽快一年内完清。收款人张建新2019年7月1日。”庭审中，原告陈述：合作建房协议的土地没有证件，原告是购买房子，原告的100000元是向余某1转账45000元、向张建新转账35000元、向张建新的朋友转账20000元。被告张建新与余某1系合伙建房。被告张建新写好《借据》，要求原告将合作建房协议原件交回，原告没给，被告张建新就让原告拍照《借据》。被告一共向原告退还款项40000元，其余的没有再退还。原告对欠余款项经追讨未果，于2019年11月22日诉至本院，提出上述诉讼中的诉讼请求。本院认为，虽然双方签订的合同名为《红树家园合作建房协议书》，但从合同内容却是将案涉房屋C栋13层03户这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋，且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖，应认定为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《红树家园合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告与被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新签订的《红树家园合作建房协议书》应为无效合同。关于被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新应否向原告连带返还购房款及利息的问题。被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新在《红树家园合作建房协议书》甲方处签名、盖章，是合同的相对方。《红树家园合作建房协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新返还购房款，理由充分，本院予以支持。根据原告提交的微信聊天记录，被告张建新在2019年6月30日确认尚欠原告购房款65000元，原告自认被告在此之后返还了5000元，即尚欠的金额计为60000元。综上，原告诉请被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新连带返还购房款60000元，理由充分，予以支持。关于利息的诉请。双方并未对购房款的返还约定支付利息，且原告未签订合同时未尽审慎义务，对合同无效也存在相应的过错，原告诉请从2017年9月1日起按年利率24%计付欠款利息，理由不足，不予支持。被告方经原告追讨，未及时返还原告购房款，属占用原告资金，应支付原告资金占用期间的利息损失。对此，本院予以支持的利息诉请为从原告起诉主张权利之日即2019年11月22日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新于本判决生效之日起七日内返还购房款60000元及从2019年11月22日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告王永岗；二、驳回原告王永岗的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，公告费560元，合计1860元；由被告惠州新达宏业房地产有限公司、张建新连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  林彩贻人民陪审员  方银斌二〇二〇年十二月十四日法官 助理  杨良志书 记 员  陈威权