天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初4089号原告：穆某，女，1981年1月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王某某（夫妻关系），男，1980年8月10日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：天津市建瓴置业有限公司，住所地天津市红桥区西青道**平达写字楼第**房间。送达地址：天津市河西区紫金山路73号。法定代表人：闫吉华，总经理。委托诉讼代理人：王学军，天津允诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤跃。原告穆某诉被告天津市建瓴置业有限公司（以下简称：建瓴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案，依法适用简易程序，于2020年10月21日进行证据交换，2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告穆某委托诉讼代理人王某某，被告建瓴置业公司委托诉讼代理人王学军、尤跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆某向本院提出诉讼请求：1、要求被告遵守《合同法》《消费者权益保护法》及相关法律法规，遵循“先验房，再收房”的合法程序，依法依规履行购房合同及交房手续。2、要求被告赔偿因被告违规的交房程序，导致延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并且承担原告在此期间租房产生的费用10000元，共计人民币80326.46元。3、本案全部诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年6月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告以4182240元购买被告公司开发的位于红桥区××庄××街的室，合同约定被告于2020年4月30日将符合标准的房屋交付给原告，如延迟交房，原告有权向被告追究已付款利息，直至商品房实际交付之日止，利率按银行同期贷款利率计算。2020年4月30日至2020年8月31日间，原告多次采取到被告售楼处，及通过电话询问等方式，要求被告按照正规的方式办理收房手续，均遭到被告的拒绝。被告拒绝原告“先看房、验房，再签字缴费”的收房手续被告要求原告必须先在收房确认单上签字，然后缴纳物业费、垃圾清运费、水电费等费用后才允许原告去看房。原告认为被告的行为严重违反了《合同法》《消费者权益保护法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。“先验房，后收房”是有法律依据的，被告不让原告“先看房验房”,就要求原告签字验收的行为属于典型的霸王条款，属于违规行为。原告认为因为被告的违规，导致原告至今延迟收房123天，因此导致的损失应由被告全部承担。增加事实理由：开发商以预缴1年物业费5728元和垃圾清运费2393元为前提，否则不让原告看房验房。被告建瓴置业公司辩称：首先我们请求法庭依法驳回原告的全部诉讼。请求理由如下一、原被告双方签订了天津市商品房买卖合同原告购买了房。按照双方签订的合同约定，商品房竣工经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后2020年4月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用，这是我们之间签订的合同中的约定。然后我们公司2020年3月19日取得了该项目的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2020年4月25日向原告邮寄送达了入住通知书明确告知入住手续的时间、流程及注意事项等内容。上次开庭时原告也拿着该内容，我们已经送达了，原告对入住通知书的内容是明知的，但原告始终未办理房屋入住手续因此我公司又在2020年7月20日向原告再次邮寄送达了入住催告函，督促原告办理房屋入住手续，这个函件原告拒收我们后面提交的证据上证明。后来我们又通过短信即当时合同中预留的手机号短信进行了告知。但截止目前原告仍未办理手续及接收房屋。原告提出的先看房验房，再签字交费的要求不符合双方所签订合同约定，我公司不能接受。第二在双方签订的补充合同中第五款对房屋交付流程有明确的约定。我公司对全体购房客户均严格按合同约定履行。事实上在我公司的房屋交付流程中是有双方对房屋进行查勘验收这一环节。而且这一环节我公司也对原告进行过告知和解释，这个环节我们在证据中也有体现。因此原告所述的先在收房确认单上签字是不属实的。第三点，原告在没有实际接收房屋及进行任何验收的情况下，便多次编造房屋质量等问题对我公司进行反复投诉。为此我公司也多次对原告及相关部门进行了回复与说明。原告的这种不诚信及任意抹黑的行为，已经侵害了我公司的合法权益同时也给公司的正常经营造成了困扰，面对原告的恶意举报投诉行为我公司只能是严格按照双方签订的合同协议履行，我们才能维护好自身的权益。第四点针对刚才原告所补充的物业费收取及垃圾清运费收取的事情。物业费的收取和垃圾清运费的收取是物业公司的手续，并不是我公司收取。原告享受物业服务或者物业企业提供服务，那么他们之间应该是否交费，是原告和物业公司的之间的问题，因为物业公司跟我们公司不是一个公司，都是独立法人。综上所述我公司已经履行了合同约定义务，房屋至今不能交付的原因是原告未按合同约定办理入住手续所致，因此我们请求法院驳回原告不合理的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交：证据一、房屋买卖合同复印件，证明与被告存在房屋买卖合同关系。证据二、原告到售楼处的录音及电话（3份）光盘（1个），证明工作人员姓王是开发商工作人员，开发商要求不签字不交物业费、垃圾清运费，不允许原告看房验房，属于程序上违规交房，导致我延迟收房。补充提交证据：网上打印天津市红桥区市场监督管理局处罚认定书，处罚开发商委托的文化公司象玺文化传媒有限公司，2019年3月开发商被红桥区市场监督管理局行政处罚，因为开发商虚假宣传被罚款20万元。补充提交证据：租房协议一份，证明现居住在西青，马巍系原告委托诉讼代理人的同事，2020年5月开始租住，后又续租，没有新签订合同。红桥区海源道系原告父亲名下房屋，原告代理人名下没有房屋。被告质证意见为：对原告提交证据一无异议；对证据二录音证据无法核实，两位工作人员杨某某、王某是我公司的工作人员，但是他这个录音是否是这俩人员的，现在无法确定而且根据录音文件可剪接性和编辑性，所以说对真实性无法确认。假定第一份证据是真实，这录音证据里明确提出王某陈述，只负责登记，然后代收水电费是代收，所有收据、水电费、最后水卡电卡给原告，第一份录音证据不认可。第二份的录音证据首先真实性也不认可，而且关联性也不认可，这是和物业的交谈。第三份录音证据，真实性无法考证也不予认可，证据只是提到了入住催告函告知原告，不能证明原告的诉讼请求及证明目的。关于行政处罚决定书更不予认可，不是我们公司的。此证据从三性上都不认可，跟被告无关。原告提交的房屋租赁合同真实性不予认可，庭审中原告所有送达地址均是红桥区××道房屋，租房也应有相应付款记录，原告均没有提供。被告提交证据一、天津市商品房买卖合同，证明是原被告双方权利义务关系以及房屋交付流程的约定。证据二、天津市建设工程竣工验收备案书，证明被告开发的房屋经过验收质量合格的事实。证据三、天津市新建住宅商品房准许交付使用证证明被告交付的房屋手续齐全，符合约定的事实。证据四、入住通知书及送达手续证明被告按约定通知原告办理入住手续，入住时间符合约定原告已经收到的事实。证据五、入住催告函及送达手续证明原告未按期办理入住，被告进行催告，原告拒收。及被告通过短信告知的事实。证据六、天津市新建商品住宅使用说明书，证明被告交付的房屋符合约定手续齐全的事实。证据七、天津市新建商品住宅质量保证书，证明被告交付的房屋符合约定，手续齐全的事实。证据八、投诉回复与说明材料，证明原告在未接收房屋的情况下，恶意虚假投诉被告向有关部门进行说明及相关部门未支持原告请求的事实。证据九、入住办理相关的流转单证明被告在办理入住手续时合理合约并在手续中是具备双方进行房屋查勘验收环节的事实。原告质证意见为：对被告提交证据一、二、三、四、五均无异议。对证据六与证据七签发日期有异议，说明书2020年5月没有具体日期只有月份，另一份日期在2020年4月30日以后。证据八是原告反映的，但不是恶意举报。证据九之前没有见过该证据，该证据违规不合理。违反建设部及合同法规定。本院依据证据规则、合同法及最高人民法院相关司法解释，依法确认原告提交证据一及被告所提交之证据的真实性、合法性及有效性予以确认。原告提交证据二系原告擅自录音，且系原告与被告及涉诉房屋的物业公司人员在如何办理收房、验房产生矛盾后沟通交流时的录音，无法证明原告的证明目的，原告的证明目的本院不予确认。原告补充提交证据网上打印天津市红桥区市场监督管理局处罚认定书，确与被告无关，本院不予分析。补充提交证据租房协议一份，与本案无关，本院不予分析。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：2019年6月18日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，载明：原告购买被告开发的坐落天津市红桥区××路××庄××街××房屋一套，面积119.65平方米，价格4182240元，被告于2020年4月30日前商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后交付原告，同时约定，如遇不可抗力，不能履行合同的按予以延期方式处理。附件六：补充合同第五条第一项载明：原被告约定办理领取钥匙手续时，须业主本人持房屋入住通知、购房发票、身份证明原件和复印件，委托他人办理的，委托人还须携带有效的书面授权委托书、业主本人及委托人身份证明原件和复印件，并按照《入住流转单》和相关单位或部门的要求缴纳相关费用（包括但不限于物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费、供暖费、预付水电费等）。原告在合同文本签字并加盖个人印章，被告加盖房屋销售合同专用章。嗣后原、被告依约履行合同。2019年12月6日天津市红桥区住房和建设委员会向被告发放天津市建设工程竣工验收备案书。2020年3月19日天津市红桥区行政审批局向被告发放天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2020年4月25日被告通过EMS向原告邮寄送达入住通知书，原告在收件人签收一栏签名并签有身份证号码。2020年7月20日被告再次通过EMS向原告邮寄送达入住催告函，原告拒收。现原告诉至本院，请求：1、要求被告遵守《合同法》《消费者权益保护法》及相关法律法规，遵循“先验房，再收房”的合法程序，依法依规履行购房合同及交房手续。2、要求被告赔偿因被告违规的交房程序，导致延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并且承担原告在此期间租房产生的费用10000元，共计人民币80326.46元。3、本案全部诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告表示合同未按期履行，在2009年12月份起原告包括业主代表多次与被告沟通协商，房屋的交付、公摊面积等问题，要求被告按照正常的交付手续履行合同。原告与被告多次沟通，要求先看房、验房后再缴费签字，均遭到被告的拒绝。被告以预交一年物业费及每平米20元的垃圾清运费、暖气费、水电费、装修保证金未缴纳拒绝原告本人收房、看房。住宅质量保证书和住宅使用说明书制度第七条规定，房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续并对住宅设备设施的正常运行签字认可。合同法第157条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验，没有约定检验期限的应当及时检验，不对标的物进行检验，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期限内通知出卖人是拒绝还是接受标的物，无论标的物品质如何，不经验收所有权和风险都转至买受人，对买受人是极不公平，先验房后收房有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。2020年4月25日被告曾邮寄送达过验房通知，与被告打电话沟通，也去过涉诉房屋现场，与被告销售中心人员交流，当时针对验房，人防车位，被告要求交费，我没有缴纳，没有解决。曾拨打市政府热线反映问题，2020年5月18日由红桥区住建委调解，在该项目楼盘处进行现场问答会，红桥住建委两名工作人员参加，原告及代理人均参加，当时针对垃圾费、人防车位费，房屋实测面积等问题对被告进行询问，被告与我们没有达成协议。2020年6月，我再次多次拨打热线反映上述问题，2020年7月17日，原告代理人到被告售楼处办理入住手续。被告在入住通知书上注明原告的物业计费日期为2020年4月30日，被告的手续是先在入住通知书上签字，缴纳水、电、费后到物业缴纳一年物业管理费及垃圾清运费，方可去领钥匙看房。我在入住通知书的回执上要注明第一我未验房，第二我对入住标准有疑问，答应我就在上面签字，我就办理这个手续，被告拒绝。2020年7月17日我到物业，物业也说必须先交垃圾清运费，预缴一年物业费方可拿钥匙去看房。2020年7月23日再次与被告工作人员王某的通话，也没有达成一致。2020年8月28日，市住建委就是协调了一下，就说先让我看房验房，然后再办理手续。刚开始被告是同意，后来又电话通知不行，还得按原来的程序，之后我立案。被告则认为，证据九为目前房地产企业普遍的行业惯例，都是这么做，而且办理入住流程也是合理严谨的，首先核验业主身份以及业主授权手续，第二项签署协议收费，办理入住时，跟物业公司签署物业合同，跟自来水、供暖的签合同，不签合同怎么享受供水、供暖，因为水、电费是我们预存在它的水卡和电卡里头的。如果不交纳水费、电费的情况下，水卡、电卡肯定不能给。原告拿不到电卡、水卡，怎么进行房屋验收，验收水、电是最重要的环节。第三项流程就是领取这些卡、领取钥匙。第四个流程，领到钥匙、电卡、水卡，工作人员就陪同去验收，入户查验，查验房子到底哪出问题，有个表，如果有问题双方都签字的。原告不按流程走，现在几乎所有的开发商都是这么一个严谨的流程。通过被告提交的证据，已经完全能够证明房屋是经过权威部门验收，而且质量合格。按合同的约定，合理交付房屋原告不收，是不合理不合法的。而且纵观原告的诉讼请求均没有相应的事实和法律上的依据，只凭原告个人理解，而且其他的业主都是这么办理的。按这个流程办理入住，对所有业主一视同仁，现在很多业主都已装修完入住了。庭审中经本院释明，原告诉请1应系确认合同有效，继续履行合同。审理中，本院在证据交换阶段及庭审阶段均向原告释明，是否与被告约定时间看房、验房。原告均表示不要求，要求法院裁判。本院认为，本案的争点为：原告诉请的事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告与被告均应按照约定全面履行自己的义务。现原告诉请继续履行合同，被告答辩驳回原告全部诉请，被告在事实陈述中亦主张原告可在缴纳相关费用后验房入住，应系履行合同的本意，故原告诉请被告继续履行《天津市商品房买卖合同》本院予以支持。依据原、被告提交之证据，被告开发建设的包含涉诉房屋内的商品房已竣工并经相关管理部门验收合格，且被告也已履行通知原告验收房屋的义务。原告针对被告设定的看房与验房程序产生异议，即对被告向原告收取煤、水、电费，装修押金及预交一年的物业费不予认可。被告辩称此系行业内惯例，预售商品房管理部门验收合格后购房人均系此看房、验房程序。本院依据生活经验法则，确认被告此行业惯例的合理性。且煤、水、电费，被告陈述已在相关的煤水电表内，系被告代原告预交纳，原告应予交纳。装修押金系被告为涉诉房屋所在楼宇的卫生及安全考量，亦属被告行业惯例。预交一年的物业费亦应属被告行业惯例。原告因自身对被告行业惯例的异议而拒绝向被告缴纳相关费用，导致原告无法勘验涉诉房屋，系原告主观意志的体现，非被告行为造成，故原告诉请延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并承担原告在此期间租房产生的费用10000元，于法无据，本院不予支持。应当指出，原告基于自身的社会认知启动公力救济，但未虑及社会管理乃系社会行为规则及个人规范的统筹，行业惯例亦系社会管理的延伸，所涉之人应当遵守执行，以利社会各业按序发展。望原告息诉止争，与被告耐心协商解决，尽早进住涉诉房屋，实现安居乐业。被告亦应积极配合原告看房、验房，实现商品房买卖合同的最终目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告穆某与被告天津市建瓴置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告穆某的其他诉讼请求。案件受理费1808元，减半收取904元，由原告穆某负担800元，被告天津市建瓴置业有限公司负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志文二〇二〇年十二月一日书记员  张 倩附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。