文书内容辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初12890号原告：沈阳市和平区光明花园小区业主委员会，住所地沈阳市和平区和平南大街109号。法定代表人：韩伯奇，系主任。委托诉讼代理人：孔庆欣，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁亚楠，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：国网辽宁省电力有限公司，住所地沈阳市和平区宁波路18号，统一社会信用代码91210000701796881N。法定代表人：石玉东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李卓，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫琳，辽宁同泽律师事务所律师。原告沈阳市和平区光明花园小区业主委员会（以下简称“光明花园业委会”）诉被告国网辽宁省电力有限公司（以下简称“国网电力公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后该案转为普通程序审理，原告光明花园业委会的委托诉讼代理人孔庆欣、祁亚楠，被告国网电力公司的委托诉讼代理人李卓、闫琳均到庭参与诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告光明花园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决沈阳市和平区光明花园小区（以下简称“光明花园”）固有配套设施-水源热泵系统（水井+设备+负一层设备间及附属区域+公共区域管线）归光明花园全体业主共有；2.请求法院依法判决被告在转移所有权前履行维修、改造水源热泵系统（水井+设备+公共区域管线）的义务，并承担全部维修改造费用。在维修改造后，由原告，被告双方组成联合验收组进行验收，经双方确认达到验收标准后，由原告负责运维；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：沈阳市规划局于2000年4月颁发的《建设用地规划许可证》中明确标明，项目名称为“光明花园”。被告于2001年建成光明花园住宅小区，园区总建筑面积58974平方米，其中住宅面积46264平方米。光明花园商品房建设项目由东北电力房屋开发有限公司开发建设，于2001年竣工后，省公司将光明花园整体买入，然后转卖给员工，同时提供物业服务。其中：房改部分按900多元每平方米的标准向职工销售，超标准面积按商品房市场价6387元每平方米销售，即入住光明花园的业主每平方米建筑面积都是花钱买的。在18年前被告销售宣传、介绍光明花园概况时，明确提到光明花园配套设施包括“热水、集中空调、电梯等设施全方位入户”实际上，水源热泵系统的购置费用已经纳入了光明花园建设项目的整个成本中，即光明花园的建设单位已将地源热泵系统等设施的成本费用纳入房屋出售价格中，省公司财务没有光明花园地源热泵系统的独立账目。省公司在卖住房时，没有取消原有配套热水和空调功能的说明。光明花园水源热泵系统是小区固有配套设施，属于园区全体业主所有的属性没有变。根据项目投资并经核算后，建设成本为2200元/平方米，购买光明花园的业主事实上已缴纳购买公共设施的费用，即光明花园公共设施归全体业主共有的事实是成立的。在被告提供物业服务期间，对光明花园水源热泵系统疏于管理及维护，截至今日，该系统各项零件已废旧且大部分已停止运转。九台机组中，仅有六分之一台机组伴随着报警信息运行，其他皆无法正常启动。若不维修改造，系统无法正常运行。由此，水源热泵系统所有权转移前应完成维修改造，且维修改造费用应当由被告承担。综上所述，光明花园固有配套设施水源热泵系统（水井+设备+负一层设备间及附属区域+公共区域管线）设施是光明花园园区的固有配套设施，应当属于全体业主共有，且移交前的维修改造费用应当由被告承担。现原告为维护业主的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。第二次庭审中原告变更诉讼请求为1.请求法院依法判决沈阳市和平区光明花园小区（以下简称“光明花园”）固有配套设施-水源热泵系统（水井+设备+负一层设备间及附属区域+公共区域管线）归光明花园全体业主共有；2.诉讼费由被告承担。固有配套设施包括“9台水源热泵机组（照片中一个方块就是一台机组），每一台机组包括2套蒸发器、2套冷凝器、6台压缩机（其中包括控制回路）及配套管路。这套系统需要包括9眼水井，有4眼为取水井（提水井），有5眼是回灌井，用户的内循环是通过外循环的，有4台循环泵，直供系统、混水系统，上述均为空调的系统，还有热水系统”、“还有所有用户的终端，风机盘管每户5-6个。具体有相关图纸作参考”。被告国网电力公司在第一次庭审中辩称：1、案涉光明花园小区本身为房改房性质，水源热泵系统并不属于物权法及相关司法解释中所认定的共有设施，而是答辩人合法购买，所有权应归属于答辩人。在物权法及相关法律规定中，已经对建筑物共有设施进行了明确的列明。而案涉水源热泵系统并不属于共有设施，且在签订房屋买卖合同时并未约定将该设施出售给业主，其所有权应归属于答辩人。依据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，除法律行政法规规定的共有部分外，建筑物建筑区划内的以下部分，也应认定为物权法第六章所称的共有部分，其中第二款其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所及设施等。该规定已将设备具有独立所有权的排除在了业主共有的设施以外，而本案中水源热泵系统为答辩人合法采购的设备，所有权当然应归属于答辩人。2、水源热泵系统并非居民正常居住所必备的设施，应与其他共有设备有所区分，应明确其具有独立的产权。光明花园小区具备完善的供水供热等设施。而水源热泵系统并不属于小区正常使用所必备的设备，该设备为房屋开发建设时响应国家房改号召及为答辩人下属企业员工提供福利性待遇而采购的设备，房屋购买的价款均为建设房屋的成本价格，不存在为销售房屋而无偿增设价值数百万余元的水源热泵系统的可能。因此该设备为答辩人所有。3、案涉小区建设完成已近20年，答辩人对该设施已没有免费维修的义务。案涉水源热泵系统在签订购房合同时并未约定其归属，未对维修期限等进行约定。按照相关法律规定，即便该设施归属于被答辩人，答辩人已没有维修义务，应由被答辩人委托物业公司进行维修，费用应自行承担，且该设备已使用近20年，设备早已超过使用年限，如要求答辩人维修该设备将面临维修成本过高的问题，本身并不具备可能性。4、案涉小区为答辩人响应国家房改号召所整体购入，在20年的使用过程中，并未向业主收取过水源热泵系统的维护费及电费，如该设备判为业主所有，答辩人将保留向业主追偿所垫付的设备维护费及电费的诉权，案涉小区的房屋均出售给了本企业职工并未对社会不特定人出售。无论签订的是是否是商品房的买卖合同,并不影响该房屋是房改房的性质，对诉请中律师费没有法律依据。第二次庭审中，被告答辩意见：1、案涉水源热泵系统不属于涉案园区中的共有设施设备。该设备的所有权归属于答辩人。被答辩人主张没有事实和法律依据。根据《物权法》等相关发展规定，以及开发商与业主签订的房屋买卖合同约定的内容，案涉水源热泵系统并不在园区的共有设施范围内，事实上该套设备是由答辩人出资建设的，所有权应归属答辩人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当热定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。该规定已经将设备具有独立所有权的设备排除在了共有设施以外。故设备的所有权应该归属于答辩人。2、案涉园区为答辩人响应国家号召购入的公有住房。答辩人在长达近20年时间内未向园区业主收取过水源热泵系统的使用费、维修基金和电费，如该设备为业主共有设备，答辩人将保留向业主追偿垫付的使用费及电费的诉权。光明花园由答辩人下属东北电力房开开发有限公司开发建设，建设前未向国家政府的号召，已考虑到为本企业职工谋福利。为证明其诉讼请求，原告光明花园业委会提供证据材料如下第一组证据：宣传图册1份，证明内容：宣传图册“光明花园小区概况”中宣传该小区在设计规划中承诺24小时微机供水，采用环保型集中空调（冬季供暖、夏季供冷）。因此，案涉系统系建设单位对购房者的建设标准及交付标准所作出的承诺，就房屋及相关设施所作的说明和允诺属于合同内容，故案涉系统属于小区的配套公用设施。被告质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议。案涉光明花园小区所有住户房屋的销售均为答辩人对本单位职工提供的具有房改性质的房屋，不存在面向社会销售等情形。关于该花园的介绍仅为答辩人为本单位职工所提供的福利，并没有对案涉设施无偿交付给业主的意思表示。第二组证据：关于机关职工预购《光明花园》住宅的有关说明（以下简称“预购说明”）1份、收“光明花园”购房款的通知（以下简称“通知”）1份、定金收据1份（复印件）、房产证（原件审核已退回），证明内容：在预购说明第五条“凡是认购《光明花园》享受待遇的职工，均在机关审批住房申请后，再与我公司签订正式合同，同时交纳20000元定金，以便保证设计方案的有效性”，该条款说明采用环保型集中空调、集中供暖系包含在建房、交房条件中，且预先收取的20000元定金是为确保房屋设计方案的有效性，进而说明光明花园小区业主交付的购房款已经涵盖购置水源热泵系统的费用。即：光明花园的建设单位已将水源热泵系统等设施的成本费用纳入房屋出售价格中。被告质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，该组证据均为复印件，对真实性我方不予认可。针对该组证据，假设都是真实的，那么第一份房产证中能够证实案涉的房屋的性质是公房，并非原告所述的商品房。其他证据也不能够证实案涉水源热泵系统为业主共有。该组证据中，均是原告自己打印出来的，无公章予以确认。对商品房购销合同真实性没有异议，但该协议该合同虽名为商品房购销合同，但房屋面积仅为20平方米而购房协议中约定房改房的建筑面积为123.53平方米，能够证实案涉房屋本质为房改房而并非商品房，且该购销协议中并未对案涉水源热泵系统约定出售给业主，或约定为案涉房屋固有的公用设施且案涉房屋从购买价格来看，仅为开发建设的成本价双方并没有对案涉水源热泵系统交付于业主的意思表示，最后对于该购销协议约定的保修责任，实际计量单位为接收房屋后多少个月内由甲方承担保修责任，而本案中该设施据建成已经20年，我公司并没有履行保修责任的义务，所谓质保期已经经过。原告提交的预购说明因没有我单位的盖章予以确认，该份证据的真实性、合法性无法确认。关于通知为复印件，未有任何单位的盖章确认，也无法确认其真实性和合法性。收据虽为复印件，但其收据的性质仅为购房款的定金性质，与案涉的设备没有关联性。房产证的三性无异议。对原告的证明内容有异议，所缴纳的定金仅为业主同意光明花园整体的设计方案，不能证明原告所主张所缴纳20000元定金，即意味着购房款中包含上述的水源热泵系统，而事实上被告所购置该套系统花费数百万，而案涉房屋均为每平不足千元的房改房，能够看出被告将房屋销售给业主时不可能具有将案涉设施无偿转让给业主的意思表示。同时，该组证据能够证实案涉房屋为房改房，并非商品房。第三组证据：光明花园住宅空调、给排水系统室内装修做法及注意事项（以下简称“装修注意事项”）1份、装修注意事项的补充1份、案涉系统照片1份、视频1份，证明内容：根据照片及视频可以看出，案涉系统不可分割，该水源热泵系统系园区各个业主生活唯一的供水、供暖设施，理应属于房屋的组成部分，为日常生活所必需。在装修注意事项内容中，光明花园小区业主对住宅的装修均是按照开发商的要求，根据该系统的安装位置进行规划调整。据此，该水源热泵系统系光明花园小区的固有的配套公用设施。被告质证意见：三性及证明内容均有异议，首先，该证明材料的出具机关东北电力房屋开发有限公司现已注销。真实情况无法核实，也没有加盖该公司的公章。其次，对原告拟证明内容有异议，案涉光明花园小区是有独立的供水供热系统，该组证据不能证明水源热泵系统是园区唯一的供水供暖设施。依据原告所主张所谓提供热风冷风、热水等，本身并非房屋的必备公用设施，并且我方按照沈阳市人民政府的要求，将供水供热及物业服务移交给政府指定的沈阳汇鼎投资有限公司时，该单位明确表示案涉的水源热泵系统不属于政府三供一业（物业）移交范围内的设施。能够说明案涉的水源热泵系统并非原告所述系生活唯一的供水供热设施，否则该单位应当予以接收。第四组证据：设计图纸1份、建设项目通知书1份，证明内容：案涉系统在设计之初及备案均在开发商对房屋的规划范围内，再结合上述三组证据，案涉系统物理性质上的非独立性、不可分割性，功能性质上的公共性及非排他使用性，符合配套公用设施的本质属性。被告质证意见：真实没有异议。对该组证据的关联性及证明目的有异议。该组证据不能证明案涉系统物理性质上的非独立性和不可分割性。该设施为完全独立的系统与光明花园小区的供暖及供水等为两套系统。庭审中，原告提供光明花园水源热泵系统设备清单            序号              设备名称              型号规格              单位              数量              备注                  1              水源热泵机组              GHP1000、928kw              台              9                                 2              风盘循环泵              KQL200-400B、30KW              台              4                                 3              风盘补水泵              KQL250-200B、7.5W              台              2                                 4              生活热水循环泵              KQL80-100B、4KW              台              3                                 5              生活热水泵              KQL80-200、5.5KW              台              2                                 6              井水混水泵              KQL100-200、5.5KW              台              2                                 7              井水直供泵              KQL200-400、45KW              台              3                                 8              散热器循环泵              KQL200-400、30KW              台              2                                 9              散热器补水泵              KQL140-200、4KW              台              2                                 10              井用潜水泵              250QJ、55KW              台              4                                 11              取水井                             眼              4                                 12              回水井                             眼              5                                 13              电子水处理仪                             台              3                                 14              旋流除砂器              PTLDXL-400              台              1                                 15              除污器                             台              1                                 16              过滤器                             台              1                                 17              全自动软水器              FLECK5600              涛              1                                 18              热水箱              50m3              个              2                                 19              冷水箱              12m3              个              1                                 20              远传压力表              1MPa              块              6                                 21              电接点压力表              1MPa              块              6                                 22              压力表              1MPa              块              46                                 23              酒精温度计              100℃              个              40                                 24              压力式温度计              100℃              个              2                                 25              电力变压器              SCB9-1250/10              台              3                                 26              低压配电柜              GGD              面              25                                 27              低压控制柜              GCS              面              2                                 28              低压控制柜              WPS              面              5                     光明花园水源热泵系统阀门清单            序号              阀门安装部位              规格              数量              备注                  1              机组蒸发器              DN150              18                                 2              机组冷凝器              DN125              18                                 3              热水循环泵              DN125              6                                 4              生活热水泵              DN125              4                                 5              散热器循环泵              DN250              4                                 6              散热器补水泵              DN80              4                                 7              散热器供回水联箱              DN250              4              供、回水出入                  8                             DN400              2              排水                  9              大井供回水联箱              DN400              2              大井水出入                  10                             DN350              2              蒸发器出入                  11                             DN250              2              冷凝器出入                  12                             DN200              2              混水出入                  13                             DN200              2              联门                  14                             DN50              2              排水                  15              空调供回水联箱              DN350              2              机组出入                  16                             DN350              2              直供出入                  17                             DN250              2              园区出入                  18                             DN200              2              综合楼出入                  19                             DN50              2              排水                  20              风盘循环泵              DN250              8                                 21              风盘补水泵              DN80              4                                 22              井水直供泵              DN200              4                                 23              混水泵              DN150              4                                 24              1＃-8＃阀门              DN350              8                                 25              11＃-18＃阀门              DN350              8                                 26              10＃阀门              DN350              1                                 27              热水箱              DN250              4                                 28                             DN150              1                                 29                             DN100              1                                 30                             DN80              1                                 31                             DN50              1                                 32              电子水处理仪              DN350              3              风盘循环泵                  33                             DN250              3              散热器循环泵                  34                             DN250              2              热水循环泵                  35                             DN150              1              生活热水泵                  36              除污器              DN400              2              出入口门                  37                             DN250              1              旁路门                  38              过滤器              DN350              2              风盘循环泵                  39                             DN250              2              散热器循环泵                  40              冷水箱              DN50              2                                 41              阀门                             147              设备间                  42              止回阀                             42              设备间                  43              系统管线阀门                             306              立杠                  44              系统管线阀门                             92              地沟部分                  45                                            732                                 46              系统管线              DN108              2800              供冷、供热水管线      被告国网电力公司提供证据材料如下：1、国务院办公厅国办发（2016）45号文件、沈阳市人民政府办公厅，沈政办发（2016）第80号文件、我方与汇鼎投资有限公司签订的两供一业物业分离移交协议、关于国网辽宁省电力有限公司，实业分公司三供一业移交项目的情况说明。证明我公司按照国务院及沈阳市人民政府的要求向有关单位完成了两供一业的移交，而接收单位拒绝接收案涉水源热泵系统，能够说明该系统不在政府要求的三供一业移交范围之内，不属于共有设施。最后按照国务院的指导意见，从2009年起不允许国有企业对职工家属区的三供一业费用予以承担。原告质证意见：被告所提供的上述证据真实性无异议，但关联性有异议，其所提供的所有证据与本案没有关联性，本案解决的是案涉设备的权属问题，与如何处置没有关联性，也不能以接收单位没有接收该套系统来判断该套系统是否是归全体业主所有。政府相关文件也并非解决案涉系统权属问题的文件，所以与本案没有关联性。根据各方当事人提供的证据材料以及陈述和经本院审查确认的证据，就与本案相关的案件事实认定如下：1、2018年9月3日，和平区集贤街道办事处出具编号为52的“业主委员会备案通知书”，记载“沈阳市和平区光明花园小区业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市物业管理条例》的有关备案要求，给予你会备案”。2、东北电力房屋开发有限公司成立于1998年12月24日，类型为有限责任公司（国有控股），注册资本3000万元人民币，于2017年4月7日注销。原登记股东为辽宁省电力有限公司，国电辽宁节能环保开发有限公司、辽宁电力经济开发有限公司。辽宁电力实业有限公司成立于1999年7月16日，类型为有限责任公司（国有控股），注册资本1500万元，于2018年12月26日注销。原来登记股东为辽宁电力经济开发有限公司、国电辽宁节能环保开发有限公司、国网辽宁省电力有限公司。辽宁省电力有限公司于2013年6月25日更名为国网辽宁省电力有限公司。3、沈阳市城市建设档案馆记载：1999年8月3日，沈阳市房地产开发建设领导小组会议研究同意东北电力房屋开发有限公司建设“光明花园”建设项目。同月26日沈阳市计划委员会投资处便函即沈计投资便字第[1999-495]号记载“各有关单位：经研究，下达建设计划如下：东北电力房屋开发公司和平区和平南大街109号新建光明花园65000平方米，其中：住宅58500平方米，公建6500平方米，建设资金自筹解决。项目列市一九九九年房地产开发预备计划……此预备计划仅限于办理规划方案、设计，筹资等前期准备工作。待上述工作完成，列入正式建设计划后，方可办理各项开工手续”。2000年1月19日，东北电力房屋开发公司取得《建设项目设计卫生审查认可书》、《沈阳市公安局建筑工程消防设计审核意见书》。2000年4月6日，东北电力房屋开发有限公司取得沈规建附字00年0074号《建设工程规划许可证》通知书。光明花园住宅小区水源热泵中央空调系统工程的设计单位为辽宁现代建筑设计研究院，施工单位为沈阳维尔空调地热工程有限公司。沈阳市城市建设档案记载“设计说明”内容为“一、水源中央空调机房。1、本机房是光明花园小区采暖、空调及生活热水提供热源、冷源的场所，内设9台Ｇ×××××型水源中央空调机组，其中6台供小区风机盘管系统的冬季采暖和夏季空调。2台供小区散热器系统的冬季采暖。1台供小区生活热水，供小区散热器系统的机组与供小区生活热水机组也可互为备用。2.本机房的冷热媒参数……3.冷冻水、采暖系统采用双管闭式循环系统，冬季采暖与夏季空调在机房内利用阀门进行转换。4.采暖、冷冻水系统定压采用微机变频调速装置进行补水定压……6.阀门采用对夹式蝶阀……二、消防工程……三、给排水工程。1.给水系统的选择：生活冷热给水系统采用变频调速给水设备供水，冷热储水箱独立分开并设于地下室内……四、所有管道穿墙处均设钢管套管（室外地面下的套管为……防水套管），并在土建施工时配合土建将套管预埋在墙内。防水套管间辽90S104（II型）……六、本楼采用风机盘管系统采暖，因地上房间功能未定，故根据甲方要求房屋功能定准后，再做采暖设计”。东北电力房屋开发有限公司对“光明花园概况——智能化小区”的宣传为“……由东电物业部承担全封闭式管理……24小时微机供水，每户均设水、电、煤气、热水表（采用户外微机抄表）；采暖采用环保型集中空调（冬季供暖、夏季供热）……”。东北电力房屋开发有限公司简介记载“东北电力房屋开发公司成立于一九九二年，于一九九八年改制为东北电力房屋开发有限公司，原隶属于东北电力集团总公司（东北电业管理局），现隶属于辽宁电力有限公司……”。4、2016年6月11日，国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知（国办发[2016]45号），该指导意见记载“国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称‘三供一业’）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容……（一）工作目标：2016年开始，在全国全民推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区‘三供一业’分离移交，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区‘三供一业’承担相关费用……（三）明确责任主体。分离移交工作的责任主体是企业，移交企业和接收单位要根据‘三供一业’设备设施的现状，共同协商维修改造标准及组织实施方案等事项，签订分离移交协议，明确双方责任，确保工作有效衔接……”。同月24日，沈阳市人民政府办公厅关于印发驻沈央企分离移交“三供一业”工作方案的通知（沈政办发[2016]80号），该方案中记载“四、接受主体。按照驻沈央企‘三供一业’的接收主体应为国有企业或政府机构的要求，确定以下单位作为接收主体：（一）供电职能由辽宁省电力有限公司沈阳供电公司（以下简称沈阳供电公司）承担。（二）供热职能由沈阳城市公用集团有限公司（以下简称沈阳公用集团）等国有供暖公司承担。（三）供水职能由沈阳水务集团有限公司（以下简称沈阳水务集团）承担。（四）物业职能由沈阳汇鼎投资有限公司（以下简称沈阳汇鼎公司）、沈阳房地产置业担保集团有限公司（以下简称沈阳担保公司）承担……五、责任分工（一）市国有企业分离移交“三供一业”工作领导小组下设供电组、供暖组、供水组、物业组、资产组、维稳组等6个专门工作组，分别组织推进相关工作。（二）各有关单位具体责任分工如下：……（4）市房产局负责供暖组工作，制定供暖接收办法及维修改造费用标准，指导协调沈阳公用集团等国有供暖企业实施供暖接收工作。负责物业组工作，制定物业接收办法及维修改造费用标准，指导协调沈阳汇鼎公司和沈阳担保公司实施物业接收工作……14、沈阳汇鼎公司、沈阳担保公司在市房产局协调指导下，做好物业接收工作。六、资产处置。分离移交工作涉及的各类设备设施等国有资产，按照《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》（财企[2005]62号）等相关文件规定进行划转。项目改造建设所需土地，根据移交区域供水、供电、供暖、物业管理设施设备的实际需要由驻沈央企协调提供……”。2018年3月9日，被告（移交方、甲方）与案外人沈阳汇鼎投资有限公司（乙方、资产及运维接收方）签订《“两供一业”物业分离移交协议》，该协议第十条“本协议签订后，因移交小区的部分配套设施与甲方办公区共用、无法分割计算损耗和费用该部分配套设施的维修保养费用及发生的能耗费用均由甲方承担，与乙方无关”。移交小区基本情况明细中包含诉争光明花园（1至5号楼）。2019年1月23日，沈阳汇鼎投资有限公司向被告出具“关于《国网辽宁省电力有限公司实业分公司》‘三供一业’（物业）移交项目的情况说明”，该说明记载“国网辽宁省电力有限公司实业分公司：贵公司与我单位在2017年11月1日签署了《物业分离移交协议》。现就移交企业供热水、夏季制冷物业服务项目做如下说明：1、贵公司与我单位签署的《物业分离移交协议》及《“三供一业”物业管理资产无偿移交协议书》相关条款中，均未包含供热水及夏季制冷服务项目。2、上述服务项目功能属特有福利性、补贴性服务，维护及运营费用非常大，且设备均未实行分户、分表计量，收费标准无从确定，无法进行市场性经营，我单位不能接收……”。现原告以光明花园水源热泵系统、阀门是光明花园园区的固有配套设施，且购买光明花园的业主事实上已缴纳购买公共设施的费用为由来院主张确认水源热泵系统归光明花园全体业主共有。案件审理中，审判人员至实地查看，案涉争议设备间及水源热泵系统及其设备均位于沈阳市和平区和平南大街109号地下一层区域，部分设备陈旧，现由原告业委会成员现场维护，被告派有一人在地下一层值班。地下一层设备间内存放沈阳惠天热电公司于2018年设置的供暖设备一套，查看时，该供暖设备与水源热泵系统无联接。经询问，原、被告均称惠天热电供暖设备运行时使用被告水源热泵系统的管道向各业主供热。现该惠天热电公司供暖设备已经弃置不再使用。本院认为，本案案由为建筑物区分所有权纠纷，该纠纷是指业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷。其主要特征包括一、权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的主体集专有权人、共有权人团体管理、团体成员三种身份于一体；二、权利性质的一致性。建筑物区分所有权的专有权共有权和成员权不可分离；三、专有权的主导性，区分所有人拥有专有权是拥有共有权和成员权的前提。则根据《中华人民共和国物权法》第七十五条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十六条，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告系经沈阳市和平区集贤街道办事处备案的业委会，其在经业主同意的情况下有权为有关共有和共同管理权利的事项提起民事诉讼。针对案涉水源热泵系统的性质问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案所涉水源热泵机组、风盘循环泵、风盘补水泵生活热水循环泵、生活热水泵、井水混水泵、井水直供泵、散热器循环泵、散热器补水泵井用潜水泵、取水井、回水井、过滤器热水箱、冷水箱、低压配电柜、全自动软水器、过滤器及其配套阀门和管道系案涉建筑物的基础配套设施及附属设施、设备，地下一层设备间亦为建筑物的基础设备层或者设备间，故应属于全体业主共有。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认位于沈阳市和平区和平南大街109号负一层设备间、水源热泵系统及其附属设施设备（详见设备、阀门清单）属光明花园全体业主共有。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告国网辽宁省电力有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  张志福人民陪审员  周立影二〇二〇年十二月九日法官助理郭芳妍书记员徐溅月本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。