重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初3935号原告：石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇民族路**，统一社会信用代码91500240678695686P。法定代表人：冉晓蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭璞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：江潇潇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆中舜投资有限公司，，住所地重庆市石柱土家自治县南宾工业园区统一社会信用代码9150024069657241XC。法定代表人：洪育林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司（以下简称“建龙物业公司”）与被告重庆中舜投资有限公司（以下简称“中舜投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日第一次公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司的委托诉讼代理人彭璞到庭参加诉讼，被告中舜投资公司的委托诉讼代理人刘星宇到庭参加诉讼。后因建龙物业公司申请司法鉴定，鉴定意见出具后本院于2020年11月16日第二次公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司的委托诉讼代理人江潇潇到庭参加诉讼，被告中舜投资公司的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付12号厂房的修建成本20万元；2.请求判合被告支付原告资金占用损失（以20万元为基数，按照年利率6%从2018年5月9日起计算至付清之日止）；3.本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由原告租赁被告位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾工业园区面积约为3500平方米的空地并签订了《场地租赁合同》，约定租赁期限为2014年5月13日至2016年5月12日，租金150000.00元/年。由于该空地上无房屋，原告在其上修建厂房，并花费费用。原、被告合同到期后，被告起诉原告支付租金及归还厂房，原告最终在2018年5月9日将厂房交付给被告，但被告未支付原告修建厂房的费用。原告催告支付后无果。无奈诉至本院，请求支持原告全部请求。中舜投资公司辩称，原告的主张缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。理由：1.根据租赁合同约定，相关修建成本应由原告自行承担，原、被告在签订12号厂房租赁合同时，已经考虑原告需要进行一定投入的实际情况，签订的租金价格远低于厂房的市场租金水平；2.原告租赁12号厂房后进行转租，转租价格超过10元/平方米，转租时间长达4年零5个月，已通过转租收取租金近170万元，租金差超过80万元，已经取得了成本和回报；3.12号厂房出租给原告时并不完全是空地，而是已经完成框架结构的建设，原告起诉状上的陈述与事实不符；4.原告主张的费用金额20万元缺乏证据证明，依法不应得到支持；5.被告无需支付原告所诉费用，更无需支付资金占用成本，原告的投入是为盈利，其已经通过转租收回投入成本，不存在占用损失；6.关于鉴定意见，被告不认可鉴定意见的合法性。原告主张的修建成本20万元，鉴定的修建成本高达495039.96元，超出原告主张金额的两倍，因此鉴定意见缺乏客观性，不应作为本案认定事实的依据；鉴定意见的部分金额应当剔除：一是确定性意见中的税金应当扣除；二是供选择意见中道路铺垫不在租赁合同范围内，也无证据证明是原告实施；三是供选择意见中绿色地坪漆无证据证明是原告实施。本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）就石柱县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的12号厂区场地签订《场地租赁合同》，约定：12号厂区场地面积为3500.00平方米，租赁物为空地，未通水、电、通讯及道路，乙方需自行完善，所产生的费用自行承担，租赁期限为2年，从2014年5月13日起至2016年5月12日止，租金为150000.00元/年，第二年每平方米增加1.00元/月，甲方特别申明：鉴于政府相关部门已将所租赁厂房的土地纳入了征收范围，但尚未明确征收时间，因此甲方不能提供所租赁厂房相关产权证明，乙方承诺若在租赁期间发生政府对土地及厂房征收，所投入的包括且不限于装修以及经营损失等不得向甲方要求补偿或赔偿，且不得以租赁物未取得相关的合法的产权证明而主张合同无效，进而要求赔偿或补偿。合同到期后，原、被告双方未签订新的书面租赁合同，原告仍使用该租赁物。被告于2016年10月11日发函要求原告于2016年10月31日搬离12号厂区场地，双方仍未达成续租的一致意见。被告于2016年11月30日向本院提起诉讼，要求原告返还12号厂房等。本院判决后，原告向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2018年2月6日作出（2017）渝04民终908号民事判决书，该判决认定12号厂房现状为一层框架结构房屋，但因原、被告双方在该案中对12号厂房修建主体有争议，且双方在该案中举示的证据不能形成证据优势，12号厂房修建主体处于真伪不明状态，因举证责任由本案被告承担，故该院认定双方就12号场地实质形成的是土地使用权租赁。关于12号厂房是否取得建设工程规划许可的问题，由于该问题直接影响12号厂房租赁合同效力问题，被告在该案中提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但《建设用地规划许可证》显示的土地面积为115477.00平方米，《建设工程规划许可证》批准建设面积为54765.6平方米，被告在该案中未提供《建设工程规划许可证》的附图，导致该院无法确定12号厂房是否在许可范围内，该院认定12号厂房未能取得《建设工程规划许可证》。关于租赁物的腾退问题，该院认为12号场地上已修建了一层楼的厂房，且本案原告明确表示不予拆除，根据“房随地走”的原则，12号场地上的厂房随土地一并返还给本案被告，并载明“建龙公司可另案主张权利”。该院判决本案原告在（2017）渝04民终908号民事判决书生效后三十日内搬离12号厂区场地，并将12号厂区场地及附属建筑物归还给本案被告。后被告申请强制执行，原告于2018年5月9日将12号厂房及附属建筑物交还给被告。本案中，被告提交了其修建12号厂房的模板工程、混凝土工程、钢筋工程等建设基础材料，结合双方签订的《场地租赁合同》“甲方特别申明”中约定的“政府相关部门已将所租赁厂房的土地纳入征收范围……甲方不能提供所租赁厂房相关产权证明”及“乙方承诺”中约定的“若在租赁期间发生政府对土地及厂房征收”，能够证实现状为一层框架结构的12号厂房的主体工程为被告2011年实施，被告租赁给原告时已为一层框架结构厂房，但被告在本案中亦未提供证据证明12号厂房是否取得了《建设工程规划许可证》，且根据原、被告在《场地租赁合同》中“甲方特别申明”和“乙方承诺”推断，被告未取得12号厂房的合法手续的可能性较大，故本院亦认定12号厂房未取得《建设工程规划许可证》。2019年11月25日，原告申请对12号厂房除框架结构以外的修建费用进行鉴定。本院委托了重庆一凡工程造价咨询有限公司对12号厂房除主体框架以外的其余部分（具体包括厂房的渣土回填、石子垫层、混凝土灌注、墙体、水电、卷帘门、12号厂房周围道路铺设）的建修成本（按2014年建修成本计算）及现存价值（折旧，按2018年5月计算）进行评估。重庆一凡工程造价咨询有限公司于2020年5月7日到现场进行勘验并制作了现场勘验记录，原告对渣土回填、楼顶找平、防水、水电管挖沟及回填的材料及安装、挖机、铲车平场有异议，其余无异议；被告对直行楼梯、道路碎石垫层不认可，绿色地坪漆需原告提供证据证明，其余认可。2020年10月10日，重庆一凡工程造价咨询有限公司出具重一凡价鉴（2020）004号《工程造价鉴定意见书》。第六条“鉴定分析”载明道路碎石垫层、绿色地坪漆为供选择性意见。第七条“鉴定意见”为：石柱县南宾工业园区12号厂房除主体框架以外的其余部分的建修成本（按2014年建修成本计算）造价鉴定确定性意见金额为495039.96元，供选择性意见金额为85673.69元；现存价值（折旧，按2018年5月计算）造价鉴定确定性意见金额为204316.49元，供选择性意见金额为35359.87元。第八条“附注”：1.固定资产折旧年限为10年，固定资产残值比例为5%计算。2.本次鉴定的造价包函税金，按2014年建修成本计算为16324.21元，按现存价值计算为6737.45元，是否采信，由法院根据实际情况选用。3.安全文明施工费已包含在本次鉴定中，按2014年建修成本计算为15593.45元，按现存价值计算为6435.84元，是否采信，由法院根据实际情况选用。4.现场勘验记录中渣土回填、挖机铲车平场两项，已无法核实原租赁时现场实际情况是否与《建设用地规划许可证》之附图一致；；地面水电管线开挖回填材料及安装现场已覆土现场无法开挖确认工程量。上述内容的工程造价无法鉴别，此部分费用未包含在本次鉴定中。5.现场勘验记录中直行楼梯工程量、二层楼顶（层顶）找平层、防水层被告不予认可，且未包含在委托鉴定范围内，此部分费用未包含在本次鉴定中。本次鉴定原告支付鉴定费9592.00元。经质证，原告认可该鉴定意见的三性，但认为应按2014年确定性意见加上供选择性意见共计580713.65元计算，并当庭增加诉讼请求，第一项诉讼请求由原来的“请求判令被告向原告支付12号厂房的修建成本20万元”增加为“请求判令被告向原告支付12号厂房的修建成本580713.65元”，但因原告在收到本院补交案件受理费通知书后七日内未补交，本院已裁定按自动撤回增加的诉讼请求处理。被告不认可该鉴定意见的合法性，经本院当庭释明后，被告未在本院限定的期限内提交鉴定人出庭作证申请书。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《场地租赁合同》的效力如何？二、被告是否应当支付原告在12号厂房装饰装修的费用？费用如何认定？三、原告主张的资金占用损失如何计算？现分别评析如下：关于焦点一：被告于2011年修建了案涉12号厂房一层框架结构，并于2014年3月13日与原告签订《场地租赁合同》，被告修建12号厂房主体在前，出租给原告在后，出租时12号厂房即有建筑物而并非空地，且被告至今没有证据证明其取得了12号厂房的《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同应属无效合同。关于焦点二：虽然原、被告在《场地租赁合同》中约定“本租赁物为空地，未通水、电、通讯及道路，乙方需自行完善，所产生的费用自行承担”，但经本院查明12号厂房租赁时不是空地，而是一层框架结构房屋，因该房屋未取得《建设工程规划许可证》而导致该合同无效，本条约定即为无效约定，故本院对被告辩称根据合同约定关于建修成本应由原告承担的理由不予支持；并且，根据上述约定，能够证明原告对12号厂房的装饰装修经过了被告准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合和未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。本案12号厂房及其附属设施已于2018年5月9日通过本院强制执行交还给被告，视为被告同意利用原告在12号厂房的装饰装修物，故被告应当向原告支付折旧后的对价。经鉴定，原告2014年租赁12号厂房后装饰装修的费用按2018年5月交付被告时折旧的价值为：确定性意见金额为204316.49元，供选择性意见金额为35359.87元。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，因原告未提交供选择性意见金额所对应的道路碎石垫层、室内绿色地坪漆为其实施，故本院对供选择性意见金额不予支持。关于被告要求扣除鉴定的建修成本中税金的主张，纳税是国家强制性规定，是每个公民和市场主体应尽的法定义务，虽然原告未提交发生费用的相关发票，但原告对12号厂房进行装饰装修是事实，按照国家税法的相关规定，本院推定原告已纳税，即使原告未纳税，也是国家税务部门进行追缴的问题，故本院对被告的此项主张不予支持。综上，经鉴定，原告在12号厂房确定性的建修成本折旧后的金额为204316.49元，但因原告增加诉讼请求后未交纳增加部分诉讼请求的案件受理费，本院已按原告撤回增加部分的诉讼请求处理，仍按原告原主张的20万元予以支持。关于焦点三：原告将12号厂房交付被告后，被告应当支付原告装饰装修成本的折价费用而未支付，应当从交付的次日即2018年5月10日起计算资金占用损失。因原告提起诉讼时间为2019年8月28日，在新的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）施行之前，仍可参照原《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定的年利率6%计算资金占用损失，故本院对原告主张的利率予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆中舜投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司装饰装修折旧费20万元及资金占用损失（以20万元为基数，从2018年5月10日起按年利率6%计算至付清之日止）；驳回原告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300.00元，由被告重庆中舜投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  罗 成人民陪审员  黎永清人民陪审员  隆文英二〇二〇年十二月九日书 记 员  张全玉