上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39032号原告：朱荣庆，男，1971年8月26日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：周恋，上海市丁孙黄律师师事务所律师。委托诉讼代理人：韩育平，上海市丁孙黄律师师事务所律师。被告：上海申旺实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：鲍国旺,总经理。委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。原告朱荣庆与被告上海申旺实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周恋，被告委托诉讼代理人侯晓恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失人民币(币种下同)60,667元，偿付违约金18,200元，共计78,867元；2、被告退还原告押金2万元；3、被告向原告返还2020年2月租金18,000元。事实与理由：2018年5月31日,原、被告签订《房屋租赁合同》,被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告用于经营,租赁期限为3年,自2018年7月1日至2021年6月30日,年租金26万元,租赁期间任何一方违反本合同的规定,须向守约方支付年租金的50%作为违约金。原告向被告支付的租赁押金2万元，广告费和进场费2万元。在合同履行过程中，被告承诺原告租金予以优惠,因此原告实际支付第一年租金216,600元,第二年租金216,000元。2020年5月13日原告突然收到被告的书面通知,要求原告必须于2020年7月1日之前清场并返还租赁场地。为此原告多次与被告沟通，但被告表示无法继续履行租赁合同。2020年6月，原告发函要求被告赔偿违约金，并数次与被告的法定代表人协商，被告始终以各种理由拒绝。2020年7月，原告搬离上述场所。2020年初，由于发生新冠疫情，租赁房屋所在的建材市场在2020年2月均未开放，导致原告在2月无法进入市场，因此被告应当退还该月租金。现为维护原告利益，向法院提起诉讼。被告辩称：原告租赁的房屋没有产权证，也无建设规划许可证，双方签订的租赁合同无效。被告向当地村委会租赁XX路XX弄后开设建材市场。因原告与被告的股东系福建老乡，被告出于对原告的照顾，因此租金在合同约定的标准基础上予以优惠。原告在合同履行过程中擅自搭建违章建筑80平方米，被政府相关部门检查时发现，XX镇政府向被告开具了限期搬离拆除通知书。被告先后向原告多次送达该通知书以及要求搬离的告知书。原告在租赁涉案房屋的同时，占用被告的104室、107室仓库，时间长达一年半。每间仓库的年租金为10万元，因此原告应当支付仓库的占用费30万元。在原告搬离涉案房屋前，原、被告进行了协商，被告同意免除该30万元的仓库占用费，租赁押金不再退还。原告同意该方案后于2020年7月搬离涉案房屋。另外，由于被告已给予原告优惠的租金，因此不应再减免2020年2月的租金。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2018年5月31日，被告上海申旺实业有限公司作为出租方(甲方)，原告朱荣庆作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方清楚知道甲方所有的房屋为无法定权属证书的房屋，并自愿要求使用该房屋，且承诺将诚信履行本协议，不得以该房屋为无产权证为由拒绝履行协议义务；该房屋用途为新型环保装潢材料展示、销售，商务办公，创业软化。租赁期为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日；每季度租金65,000元，年租金26万元，每6个月支付一次；签订合同时乙方支付押金2万元，合同期满时甲方扣除有关费用，无息退还乙方。合同对于违约责任等亦作了约定。经原、被告协商，被告同意给予原告租金优惠。因此在签订合同的同日，原告向被告支付了2018年7月1日至2019年6月30日全年租金216,600元，租赁押金2万元，进场费1万元，广告费1万元。合同签订后，双方按约履行上述合同。涉案房屋所在场所由被告开设建材市场。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为216,000元，由原告于2019年下半年支付108,000元，于2019年12月23日支付5万元，于2020年1月1日支付58,000元。2020年4月3日，XX镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组向被告发出《责令限期搬离拆除通知书》，内容为：上海申旺实业有限公司在XX路XXX弄XXX号未经规划审批，擅自建筑(扩建、翻建)房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，属于违法建筑。责令于2020年4月5日前自行清退人员、搬离物资并拆除违法建筑。2020年5月13日，被告向原告发出通知，内容是：建材市场消防隐患一直处于高位，环境脏乱差，存在违法经营、违法居住等情形。另由于公司(即被告)经营不善，严重亏损，经股东会决议：关闭市场停止经营。各商户所付押金6月1日市场办公室统一退还。定于2020年7月1日之前所有商户全部清场。2020年7月，原告搬离涉案房屋。原告曾多次与被告协商要求被告赔偿，但未果。现原告以诉称理由诉至本院。另查，涉案房屋无产权登记，亦无建设规划许可等相关权属证明。庭审中，被告表示双方签订的租赁合同无效。原告则表示即使合同无效，亦不变更诉讼请求。另原告表示其主张的损失60,667元和违约金18,200元，损失60,667元包含了广告费和进场费的三分之一(合同期三年，已履行两年，剩余一年未履行)计6,667元，营业损失54,000元(参照每月租金18,000元金额计算三个月的营业损失)。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、租金、押金、进场费和广告费收据，微信截屏、被告发给原告的通知，被告提供的责令限期搬离拆除通知书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房屋无产权登记、无建设规划许可等能证明建筑物合法性的文件，无法确认涉案房屋是合法建筑，再结合被告提供的责令限期搬离拆除通知书可以证明，涉案房屋不具有合法性。因此，原、被告签订的租赁合同应当无效。由于合同无效，被告收取的租赁押金应当退还原告。关于进场费和广告费，由被告一次性向原告收取了2万元，本院结合原告实际使用涉案房屋的时间，确认被告应退还6,667元。关于原告主张的营业损失54,000元，缺乏事实依据和法律依据，且对于涉案房屋不具有产证和规划许可证的情况，原告是明知的，对于合同无效，原、被告具有同等责任，故原告主张的营业损失赔偿，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因合同无效，原告此项请求不再具有合同依据，本院同样不予支持。关于原告以新冠疫情影响其经营为由要求被告退还2020年2月的租金(使用费)，本院认为，被告在涉案房屋所在场所开设建材市场，因新冠疫情，该建材市场的经营必然受到影响，且上海市自2020年1月24日起启动公共卫生事件一级响应措施，因此被告作为该建材市场的经营方和管理方，在2020年2月期间的房屋使用费不能按正常的经营状态计算。而原告在2020年1月之前已支付了2019年7月至2020年6月的全部使用费，因此现原告要求减免2020年2月期间的使用费，具有一定合理性，本院酌情确定由被告退还9,000元的使用费。被告关于双方已就赔偿事宜达成一致意见的陈述，缺乏相关证据，本院不予采信。另，被告表示原告占用其仓库而应支付仓库使用费的答辩意见，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告朱荣庆与被告上海申旺实业有限公司于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海申旺实业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱荣庆广告费、进场费合计6,667元；三、被告上海申旺实业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱荣庆租赁押金2万元；四、被告上海申旺实业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱荣庆房屋使用费9,000元；五、驳回原告朱荣庆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,637.34元，减半收取计1,318.67元，由原告朱荣庆负担923.07元，被告上海申旺实业有限公司负担395.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十二月十一日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。