黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5759号上诉人（一审被告、反诉原告）：张春浩，男，1990年4月15日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：徐娅，女，1962年12月6日出生，汉族，哈尔滨轮胎厂退休，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：王绍美，黑龙江合心律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区金香北路2号会展城上城一期6号楼二层09室。法定代表人：孙杨，总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。上诉人张春浩因与被上诉人黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司（以下简称新松公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张春浩委托诉讼代理人徐娅、王绍美，被上诉人新松公司委托诉讼代理人霍永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春浩上诉请求：撤销一审判决，驳回新松国内公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定的事实不清、证据不足、适用法律错误。新松公司未向张春浩送达解除通知，新松公司举示的签收证明为机打的本人收，并未提供张春浩签字的送达回单，不能证明张春浩已经收到解约通知，合同仍处于生效状态，应当继续履行。一审判决认定符合约定的合同解除条件并解除合同错误。二、《合同法》规定的违约金为补偿性违约金，而非惩罚性违约金。根据《合同法》解释二第29条规定，新松公司存在损失应为利息损失，且新松公司也存在过错，银行贷款利率年利率仅为5%左右，按照月利率2%支付违约金明显高于新松公司损失的30%，且张春浩还要给付合同总价款20%的解约违约金155,947.40元，张春浩的违约责任明显过重，新松公司却获得巨大的利益，违反公平原则，应当予以减少，按照新松公司的实际损失利息进行赔偿。根据《合同法》第39条、第40条规定，惩罚性违约金条款属于私人之间的惩罚，我国法律虽未禁止，但绝非意味着完全放任，该违约金只有在双方平等自愿的条件下才可适用，双方当事人间并非平等主体，签订的商品房买卖合同属于格式条款，张春浩必须接受合同的全部条款，否则无法购房，双方交涉能力相差悬殊。张春浩接受高额赔偿性及高额惩罚性违约金条款并非自愿，合同书的签字也不是出于内心真实意思表示，而是被迫接受。合同总价款20%违约金属于格式条款，免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属无效条款。该合同约定出卖人逾期办理权属证书，仅按已付房价款的同期活期存款利率支付利息。也可证明免除己方责任，加重对方责任。张春浩2017年购房，如今房价已大幅上涨，解除合同，另行出卖房屋，可获得更高的利益。三、新松公司举示的民事委托代理合同中，律师费的金额为空白，主张的数额19,628元高于本地平均水平，其律师费的主张不应支持。新松公司辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律是正确的，应予维持。一、关于证据的认定的问题，一审法院已经在判决中和庭审中对证据的真实性、合法性、关联性，及证据的效力做了论述和认定。二、关于违约金过高的问题。张春浩在一、二审，没有提供证据证明是被迫签订合同，证明了其是知悉合同条款的，所以也不存在对合同理解有误或者格式条款。合同中多达五处签字，张春浩是在多次签字确认的基础上签订了案涉合同，进一步印证了真实自愿的签署行为。然后关于律师费在一审中已经作出论述。新松公司向一审法院起诉请求：1.解除新松公司与张春浩签订的商品房买卖合同；2.张春浩协助新松公司办理商品房买卖合同撤销登记备案的相关手续；3.张春浩向新松公司返还房屋；4.张春浩返还新松公司被划扣的保证金54,665.47元；5.张春浩给付自2018年5月18日至2018年12月5日（合计202天）以代付款金额16,963.84为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；6.张春浩给付自2018年8月23日至2018年12月5日（合计105天）以代付款金额10,223.27元为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；7.张春浩给付自2018年10月25日至2018年12月5日（合计42天）以代付款金额6798.32元为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；8.张春浩给付自2019年2月15日至2019年12月16日（合计305天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额10,266.65元为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日至代付款项实际清偿之日止的违约金；9.张春浩给付自2019年4月17日至2019年12月16日（合计244天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以10,210.70元为基数，并按照按照月利率2%标准给付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；10.张春浩给付自2019年8月14日至2019年12月16日（合计123天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额10,264.13元为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；11.张春浩给付自2019年11月21日至2019年12月16日（合计26天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额13,663.66为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日至代付款项实际清偿之日止的违约金；12.张春浩给付以代付款项10,259.73元为基数，自2020年3月13日至款项实际付清之日止，按照月利率2%标准计算的违约金；13.张春浩给付解除合同违约金155,947.40元（以总房款779,737元的20%计算）；14.张春浩支付新松公司律师费19,628元张春浩向一审法院反诉请求：新松公司支付逾期交房违约金14,035.27元一审法院认定事实：2016年5月5日，浦发银行哈分行与新松公司签订上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书约定：浦发银行哈分行同意对新松公司开发的会展城上城三期项目商品房的购房人提供个人购房按揭贷款，贷款最高限额为6亿元，按揭额度有效使用期限自2016年2月29日起至2020年2月29日止，期满未使用的额度经浦发银行哈分行同意后可以展期；新松公司同意自个人购房借款合同签订之日起至购房人（借款人）取得产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交给浦发银行哈分行收执之日止，对购房人（借款人）所欠浦发银行哈分行的全部借款本息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在浦发银行哈分行开立保证金专户，按照按揭贷款余额的2%存入保证金账户并承担质押担保责任；当借款人不能按期还本付息时，由新松公司代为偿还，浦发银行哈分行有权直接从保证金账户直接划扣。2016年6月3日，新松公司与张春浩签订商品房买卖合同（编号：GF2000-0171）及附件约定：张春浩购买新松公司开发的位于香坊会展城上城三期13号楼1单元8层5号房屋，单价为779,737元，并约定张春浩于签订合同当日向新松公司交付首付款159,737元，余款620,000元由张春浩向银行办理贷款支付给新松公司，具体事宜见附件四。附件四即《合同补充协议》约定：新松公司担保期间，若因张春浩拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张春浩应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金；张春浩超过上述期限未能向新松公司返还全部代偿款项，新松公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取张春浩总房款20%的违约金；由此给新松公司造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由张春浩承担；双方通知的方式：用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准；用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达，新松公司发出通知后，如果7日内没有收到张春浩明确的答复，视为默认新松公司意见。该商品房买卖合同还约定，新松公司应在2017年12月31日前向张春浩交付经验收合格的商品房，如逾期超过90日张春浩要求继续履行合同的，新松公司从合同约定的最后交付期限的第二天到实际交付之日止，按日向张春浩支付已交付房屋价款万分之一的违约金。后张春浩与浦发银行哈分行签订个人购房担保借款合同（编号：65092016101746130301）约定：张春浩向浦发银行哈分行借款620,000元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2016年6月28日起至2046年6月28日止，共计30年，每期还款日为每月15日。个人购房担保借款合同签订后，浦发银行哈分行向张春浩发放了购房贷款620,000元。2018年7月20日，新松公司向张春浩交付涉案房屋，并向张春浩支付了逾期交房违约金14,815元。同时，新松公司代收了张春浩办理房屋所有权证应缴纳的契税11,696元及房屋维修基金4604元。因张春浩未能按期偿还浦发银行哈分行购房贷款，新松公司分8次代其向浦发银行哈分行代偿购房贷款本金、利息、罚息，具体代偿期限及金额如下：1.2018年5月18日代偿本金、逾期利息及罚息共计：16,963.84元；2.2018年8月23日代偿本金、逾期利息及罚息共计：10,223.27元；3.2018年10月25日代偿本金、逾期利息及罚息共计：6798.32元；4.2019年2月15日代偿本金、逾期利息及罚息共计：10,266.65元；5.2019年4月17日代偿10,210.70元；6.2019年8月14日代偿10,264.13元；7.2019年11月21日代偿13,664.66元；8.2020年3月13日代偿10,259.73元。上述代偿款项合计：88,651.30元。新松公司承认张春浩于2018年12月5日给付其于2018年5月18日代张春浩偿还的款项16,963.84元、于2018年8月23日代偿的款项10,223.27元及2018年10月25日代偿的款项6798.32元，共计33,985.43元。现张春浩尚欠新松公司代偿款项54,665.87元未给付。2018年7月25日，新松公司向张春浩预留的地址发出催款通知，该邮件投递信息显示：2018年7月28日投递签收，签收人为本人。一审法院认为，新松公司与浦发银行哈分行签订的浦发银行商品房按揭合作协议书、新松公司与张春浩签订的商品房买卖合同、张春浩与浦发银行哈分行签订的购房担保借款合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张春浩向浦发银行哈分行贷款620,000元用于购买新松公司开发建设的房屋，在该房屋办理产权登记前，由新松公司为张春浩的贷款承担阶段性连带责任保证。按新松公司与张春浩的约定，在新松公司担保期间，若因张春浩拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张春浩应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金，超过30日未返还上述全部款项及支付违约金，新松公司有权单方解除商品房买卖合同。新松公司在张春浩的贷款出现逾期后，已代其向浦发银行哈分行偿还8期贷款、逾期利息及罚息，并已向与张春浩在商品房买卖合同中约定的预留送达地址邮寄送达了催款通知，张春浩仍未返还新松公司代偿款项，该行为符合双方约定的合同解除条件，双方签订的商品房买卖合同应当解除，张春浩应在商品房买卖合同解除的同时协助新松公司办理撤销该合同登记备案的相关手续并向新松公司返还房屋。故新松公司要求解除与张春浩签订的商品房买卖合同，并要求其协助新松公司办理商品房买卖合同撤销登记备案相关手续及返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。按照商品房买卖合同中附件四的约定，张春浩应当返还新松公司代付款项并按照每日5‰支付代偿款项的逾期付款违约金，并按照房屋总价款的20%向新松公司支付解除房屋买卖合同的违约金。本案中，新松公司要求张春浩给付代付款项的违约金系弥补因张春浩逾期返还新松公司代付款项而给新松公司造成的经济损失，而新松公司要求张春浩按照房屋总价款的20%支付的违约金系因张春浩违约造成双方房屋买卖合同解除而产生的惩罚性违约金，二者性质不同，可以分别主张。张春浩尚欠新松公司代偿款54,665.87元，故新松公司要求张春浩给付欠款54,665.47元的诉讼请求，予以支持。新松松公司自2018年5月18日起至2018年10月25日期间代张春浩向浦发银行哈分行偿还贷款33,985.43元，双方虽确认上述款项张春浩已经给付新松公司，但张春浩并未举证证明上述款项的偿还时间。现新松公司承认张春浩于2018年12月5日偿还上述款项，对此予以确认。故新松公司要求张春浩按照月利率2%的标准支付自2018年5月18日起开始计算的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。新松公司要求张春浩按照房屋总价款20%支付解除合同违约金155,947.40元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。张春浩关于追偿违约金与解除合同违约金不能同时主张的抗辩主张及两项违约金计算标准过高的抗辩主张，依据不足，不予采纳。新松公司与张春浩在商品房买卖合同中约定，由于合同解除给新松公司造成的包含律师费在内的损失应当由张春浩承担。新松公司举示民事诉讼委托代理合同及律师费发票证明其已就本案纠纷产生上述律师费，故新松公司要求张春浩给付律师费19,628元的诉讼请求，予以支持。张春浩关于不应给付过高律师费的抗辩主张，依据不足，不予采纳。因新松公司已向张春浩支付逾期交房违约金14,815元，故张春浩要求新松公司给付逾期交房违约金14,035.27元的反诉请求，不予支持。新松公司与张春浩解除商品房买卖合同后，应当及时与浦发银行哈分行结清张春浩尚未偿还的全部贷款，并将张春浩已向浦发银行哈分行偿还的贷款、张春浩已向新松公司缴纳的购房首付款、预缴的房屋契税及住房维修基金等费用返还给张春浩。判决：一、解除新松公司与张春浩于2016年6月3日签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）；二、张春浩于本判决生效之日起六十日内协助新松公司办理本判决上述第一项中商品房买卖合同撤销登记备案的相关手续；三、张春浩于本判决生效之日起六十日内将坐落于哈尔滨市香坊长江路与禧龙大街交汇处向东600米路南会展城上城三期B24地块13号楼8层5号房屋返还新松公司；四、张春浩于本判决生效之日起六十日内给付新松公司代偿款项54,665.47元；五、张春浩于本判决生效之日起六十日内给付新松公司逾期付款违约金（以16,963.84元为基数，自2018年5月18日起至2018年12月15日止，按月利率2%计算，为2284.46元；以10,223.27元为基数，自2018年8月23日起至2018年12月5日止，按月利率2%计算，为715.63元；以6798.32元为基数，自2018年10月25日起至2018年12月5日止，按月利率2%计算，为190.35元；以10,266.65元为基数，自2019年2月15日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,210.70元为基数，自2019年4月17日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,264.13元为基数，自2019年8月14日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以13,663.66元为基数，自2019年11月21日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,259.73元为基数，按月利率2%计算，自2020年3月13日起至欠款实际给付之日止）；六、张春浩于本判决生效之日起六十日内给付新松公司合同解除违约金155,947.40元；七、张春浩于本判决生效之日起六十日内给付新松公司律师费19,628元；八、驳回张春浩的全部反诉请求。二审中，张春浩举示：浦发银行的交易流水一份。拟证明：2020年3月28日至2020年9月15日，就案涉房屋张春浩一直偿还银行贷款，包括已经一审判决解除合同之后的贷款。张春浩在新松公司处购共计购买了四套房屋，还款的时候必须四套房屋一起还。新松公司质证意见：真实性无法核实，即使这份证据是真实的，但是银行交易流水是张春浩与浦发银行之间应当按照合同履行的付款的行为，与本案代偿之后的追偿提诉讼没有关联性。新松公司举示：浦发银行特种转账贷方传票一份。拟证明：在一审判决后，本次开庭前，张春浩又发生了新的银行还款逾期行为。张春浩持续违约，在发生诉讼之后，仍然未能按期还贷款。张春浩质证意见：证据上仅能显示是有张春浩的名字，但无法证实是哪一套房屋。张春浩的四套房屋是捆绑一起还款的，无法分割。不能视为张春浩还在故意违约，双方已经到法院诉讼解除案涉房屋买卖合同。张春浩再还贷款，可能损失扩大。新松公司主张解除合同违约金，又收张春浩购房款，所以张春浩不是故意违约，也不是持续违约。本院认证意见：上诉证据证明的内容均不在本案诉讼的追偿款发生的期间，与本案诉讼不具有关联性，故对双方当事人提交的上述证据均不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同效力的认定正确，本院予以确认。案涉合同履行中，因张春浩未及时偿还案涉房屋的银行按揭贷款，造成贷款银行扣划新松公司保证金，即新松公司代张春浩偿还银行贷款的事实存在，故张春浩在履行案涉合同中存在违约行为的事实存在。新松公司向张春浩邮寄违约通知符合合同约定，结合在新松公司邮寄通知后，张春浩向新松公司支付了部分新松公司代偿的银行贷款，及张春浩至今仍有部分代偿的银行贷款未偿还的事实，张春浩上诉主张未收到违约通知的依据不足，新松公司主张解除案涉合同的合同和法律依据充分，一审判决对此确认正确。关于本案违约金的确认问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金应以违约造成的实际损失未标准，本案诉讼中，在新松公司主张的代偿银行贷款利息系借贷法律关系产生的违约责任，且为实际发生的损失。张春浩未能按合同约定履行合同义务，造成案涉合同的解除，系因房屋买卖合同法律关系违约产生的惩罚性违约金，且双方在案涉合同中对此进行了约定，故张春浩关于违约责任过重的上诉主张事实和法律依据不足，一审判决对此确认正确。新松公司在本案中主张的律师费为实际支出，双方在合同中对此予以约定，张春浩亦未提供证据证明律师费的收取标准等违反法律规定，故其该项上诉请求依据不足。综上所述，张春浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人张春浩负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十二月十八日书记员  周小倩