辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5085号原告：大连弘润置业有限公司，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。委托诉讼代理人：邹曰康、刘兆彤，均系辽宁众雯成律师事务所律师。被告：徐婷婷，女，1982年12月10日生，满族。委托诉讼代理人：赵东梅，系辽宁融都律师事务所律师。原告大连弘润置业有限公司与被告徐婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连弘润置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月3日解除；2.请求判令被告支付原告欠付的租金385,308元及按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金72,141元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计算至11月30日）；3.请求判令被告支付原告欠付的电费79,558.1元，水费5,834元；4.请求判令被告支付原告欠付的公共事业保证金1,000元及按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金346元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计至11月30日）；5.请求判令被告支付违约金127,512元，并不予退还租赁保证金；6.请求判令被告支付场地恢复原状的费用（暂计为10,000元）；7.请求判令被告交还场地并按照日租金两倍的标准支付场地占用费22,176元（自2019年12月4日起计算至实际交还场地之日止，暂计至2019年12月11日）；8.请求判令被告支付律师费7,000元。事实与理由：2018年12月5日，原、被告签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》，双方约定由被告租赁原告位于大连市甘井子区商铺，租期自2019年3月1日至2024年2月28日，保底租金为2.8元/天/平方米。并约定每个季度最后一月的25日之前交付下个季度的租金但被告未按约支付租金，并欠付水电费和公共事业保证金。2019年12月3日解除了案涉租赁合同，但被告没有将欠费结清，并拒绝交还场地，原告提出本案诉讼，望支持原告诉讼请求。被告徐婷婷辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案中原告存在以欺诈的手段与被告缔结租赁合同，原告本身存在过错，被告不应支付租金。本院其他法官承办的该原告与其他被告的案件中，大部分商户均于2019年3月末与原告协商撤店事宜，证明原告的商业地产运营不善，所有商户都存在亏损状态。在这种情况下，2019年3月，原告还向被告承诺商场客流好，盈利，隐瞒事实情况，双方协商租赁事宜，并于2019年3月，原告与被告缔结租赁合同。原告的行为是典型的商业欺诈行为，隐瞒事实情况，从而使被告违背了自己的真实意思与原告缔结了租赁合同。在整个过程中，原告都存在过错，欺诈行为所致的合同行为，致使被告装修花费90余万元，遭受严重的损失，原告自身过错无权请求被告支付租金，被告保留提起诉讼权利。本案中，原告明知商场经营不善，所有商户赔钱，还与被告签订合同，放任损失扩大。二、原告无权要求被告承担违约金或扣除保证金的情况，并且违约金过高，不应支持。原告向贵院提交的证据目录及当庭陈述均为原被告协商解除合同，其他案件中也体现并非商户违约，这是客观事实的反映。主要是因为原告公司的运营团队经常更换，新来的管理团队对之前的进行否认，后来管理团队不执行之前的约定，致使原告方引起大规模的诉讼。无论如何，这是原告内部管理问题，不应涉及被告。三、原告作为商业地产的运营商，缺乏专业性，职业性，使整个商业模块陷于亏损，自身存在过错。四、原告在招商过程中，承诺引进知名的品牌，未兑现。五、原告无故更改商场名称，未经业户同意，对商业模式构成不良影响。六、原告提供的水电费，无实际用量证据，证据不足，不足以定案。七、原告无证据证明，被告占用原告的场地，所以不会产生恢复原状和占用的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、原告作为出租方（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》，约定：出租方合法拥有位于大连市甘井子区项目所有权，将该商场地上三层商铺（租赁面积为495平方米）经营自助餐饮，交付日暂定2018年12月30日，租期自2019年3月1日至2024年2月28日。其中装修期为71日，自交付日起算，即自2018年12月20日起至2019年2月28日止。开业时间暂定为2019年3月1日，最终以甲方书面通知为准。第一至第三个租赁年度的保底租金（包括物业管理费）标准为2.8元/天/平方米，租赁保证金为41,580元、装修保证金为20,000元。关于租金、保证金支付的时间等，在合同第5.5条约定：“租金按季计算。……乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。此外，乙方应在收到（或视为收到）交付通知之日起十（10）个工作日内向甲方预付计租日起至第一个完整自然季结束期间的保底租金（该租赁年度日租金标准*计租日起至第一个完整自然季的实际天数）。”第6.1条约定：“乙方应在本合同签订之日十个工作日内支付全额租赁保证金。乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。”“租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权：1）选择从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿或费用等；……3）指定乙方所缴纳欠缴费用的充抵顺序，抵扣顺序为违约金、赔偿金、公共事业费及其他代垫费用、物业管理费、租金。除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用，并不得要求甲方抵扣保证金而拒绝支付拖欠款项、赔偿或指定补缴款项的用途。”合同第十三条约定了双方的权利义务，其中第13.1.7条约定：“甲方有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。”第13.3.5条约定：“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。”该条字体为加粗字体。第十四条约定双方违约责任，其中第14.1.4条约定：“在任何情况下，甲方不需赔偿乙方的利润等经营性损失。”第14.2.1条约定：“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一（1‰）向甲方支付违约金。逾期超过十五（15）日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。”第14.2.6条约定实际损失包括但不限于租金损失、中介费、律师费等。第十五条合同的解除中约定：乙方违反第6.1.1条约定逾期支付租赁保证金超过五日；逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过三十日的等情形，甲方有权解除合同。甲方不履行合同约定的维修义务严重影响乙方正常使用该商铺，导致乙方无法实现合同目的；商铺被法院强制执行而被查封；甲方破产或丧失继续履行本合同能力的，乙方有权解除本合同。且甲方根据第15.1条约定解除合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还。乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金（按合同解除时前一个自然季乙方应付租金计算，装修期租金第一年度日保底租金标准计算）和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方根据第15.2条约定解除合同的，甲方应当退还乙方已付而尚未使用完毕的租金、物业管理费及经扣除相应费用的租赁保证金的余额部分，除此之外，甲方不再承担任何责任，同时乙方应于合同终止之日交还该商铺。合同十六条房屋的交还约定：除甲方书面确认同意保留的装饰装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状态（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用，要求甲方赔偿或补偿。同时甲方为使该商铺及设施设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项中直接扣除。乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按每日租金（按本合同第21.7条约定租金标准及本合同约定的日期计算方式确定）及物业管理费之和的二倍向甲方支付该商铺被占用期间的使用费，并承担本合同第6.3条所述的一切费用。被告未支付过租金，已支付租赁保证金41,580元和装修保证金20,000元。关于水电费，原告提供一组水表、电表照片和水电费通知单，拟证明水电费的数额。被告对该组证据不认可，称没有被告的签字。原告提供的水电费通知单上均为案外人签字。原告提供《解除租赁合同通知书》及照片一组拟证明原、被告间合同已于2019年12月3日解除。该份通知函出具日期为2019年12月1日，主要内容为原告向被告催缴2019年3月1日开始计算的租金385,308元、水费6,132元、电费79,558.1元，并要求被告于2019年12月8日前一次性付清上述欠付费用、支付违约金、返还保证金收据原件以及于2019年12月10日前按照《租赁合同》约定办理店铺之交还、迁出手续。原告称其解除合同通知是张贴方式向被告送达。原告称张贴解除合同通知时案涉商铺已经停业。原告自认原告已经在2020年4月30日将案涉商铺恢复至清水状态。被告称案涉商铺在2019年3月开始经营，经营了3个月，6月份的时候整个万科地产所有商铺都撤了，被告也就撤了。本院认为，原、被告间的合同合法有效，双方均应按约履行。现被告未按期支付租金构成违约，故原告于2019年12月3日发出《解除租赁合同通知函》通知被告解除合同符合合同约定。关于被告辩称原告在签订合同过程中存在欺诈以及商场运营不佳等违约行为。首先，被告作为完全民事行为能力的主体，在签订租赁合同用于经营前应当经过审慎的考虑，合同中被告也认可“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。”，故被告关于签订合同不是其真实意思表示的辩称，本院不予采纳；其次，关于广场名称的变更，根据合同约定原告有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。综上，原告以被告未按期交付租金为由解除合同符合合同及法律规定，案涉合同于2019年12月3日解除。被告应向原告支付2019年3月1日至2019年12月3日共计276天的租金382,536元（276天*495㎡*2.8元/㎡/天）。关于水电费，原告提供的水电费通知单上没有被告的签字，被告不认可原告主张的水电费数额，且原告也未能举证证明其提供的照片与案涉商铺的关联性，故原告关于水电费的诉讼请求，本院无法予以支持。关于原告主张自2019年12月4日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院认为，原告认可张贴解除合同通知时案涉商铺已经无人经营，被告称此前已经撤出案涉商铺，且原告自认已经将案涉商铺拆除，故原告关于案涉商铺占有使用费的主张，本院无法予以支持。关于原告主张解除合同违约金、逾期支付租金利息及律师费，虽然《租赁合同》中约定了解除合同的相关赔偿标准且有“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险”的条款，但本院认为，本案并非个案，因案涉广场经营情况不佳，多名案涉广场的租户撤场、欠付租金以致被诉，被告对于商场经营情况的答辩意见并非虚构，且被告所提交的证据虽不能直接证明原告同意免租，但可以证明双方因广场整体经营不佳确在租金等问题上进行过协商。考虑到被告所辩其为经营案涉商铺已投入大量装修成本，故在商场整体经营欠佳的情况下，其不支付租金等费用虽构成违约但仍按照合同约定承担较重的违约责任并不适宜，对于原告所主张的全部违约赔偿，本院调整为5,000元。同时被告已付租赁保证金和装修保证金共计61,580元可与相应欠付租金进行抵销，抵销后被告应该向原告支付租金320,956元（382,536元-61,580元）。关于原告主张的恢复原状费用虽有合同依据但并无充分证据证明款项实际发生，本院不予支持。关于原告主张公共事业保证金及违约金，因双方合同已解除，原告再行收取无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告大连弘润置业有限公司与被告徐婷婷签订的《大连万科生活广场房屋租赁合同》于2019年12月3日解除;二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告徐婷婷向原告大连弘润置业有限公司支付欠付租金320,956元及违约赔偿5,000元;如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币29,024元（原告已预交），由被告负担6,189元，由原告自行承担22,835元。公告费520元（原告已预交），由被告负担。被告负担的诉讼费及公告费共计6,709元于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  张晓青二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  王 健