江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初449号原告：宝应县某教育集团。法定代表人：顾某某，校长。委托诉讼代理人：朱晓涛，江苏宝宇律师事务所律师。被告：柏某某，男，1991年9月19日出生，汉族，经常居住地宝应县。被告：徐某，女，1989年2月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：王锐，安徽益友律师事务所律师。原告宝应县某教育集团（以下简称职教集团）与被告柏某某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法先适用简易程序，后依法组成合议庭，并分别于2020年4月9日、2020年8月6日、2020年11月3日三次公开开庭进行了审理。原告职教集团委托诉讼代理人朱晓涛、被告柏某某三次开庭均到庭参加诉讼，被告徐某委托诉讼代理人杨应才2020年4月9日到庭参加了诉讼，被告徐某委托诉讼代理人王锐2020年8月6日、2020年11月3日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告职教集团向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付拖欠的房屋租金136125元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原告与被告柏某某、徐某签订了《房屋租赁合同》。依照合同约定，原告将叶挺路画川高中南大门西侧二间面积共约40平方米的门市房租赁给徐某经营使用；租期三年，自2015年10月16日至2018年10月15日，年租金10.8万元。因该房屋原承租人朱俊与被告徐某协商，将其中东边一间由朱俊继续承租。在征得原告同意下，原告、徐某、朱俊订立了一份《三方补充协议》，将由徐某承租的门市房东边一间交由朱俊承租，该间房租金即54000元由朱俊交给原告。与此同时，原告依照与柏某某的合同约定，将叶挺路画川高中南门西侧西第一间门市房租赁给柏某某经营使用；租期三年，自2015年10月16日至2018年10月15日，年租金51000元。原告与二被告的合同分别订立后，被告徐某与西边一间承租人柏某某拆了中间间隔，共同经营宝应县瑞可爷爷蛋糕房。二被告在签订合同时系恋爱关系，承租期间二人于2017年8月8日登记结婚。承租期于2018年10月15日届满，二被告于2018年11月2日办理了离婚登记。原告收取租金情况：2016年6月1日徐某交付租金69000元；2018年9月13日，柏某某将租金30000元转账至原告经办人赵可泽银行卡上，原告后开具了租金收据，收到徐某租金30000元，二份租赁合同共计收到租金99000元。2019年2月2日，原告分别起诉了徐某和柏某某，那时二被告均未将期满的承租房交还。在原告与徐某的纠纷案件中。双方协商达成调解协议，法院制作了（2019）苏1023民初1076号民事调解书。2019年3月3日，徐某将其自己承租的和柏某某合同项下承租的共二间房屋一并交还给了原告。交还前该二间房屋除了有徐某账务的锁之外还有被加了一把锁，徐某声称不是其锁的。徐某合同期内租金3*5.4=16.2万元，扣除已收到的99000元，欠63000元。双方约定了分期付款。对于徐某在承租期内因调剂房屋而产生的费用补偿36000元，徐某愿意算给柏某某。因为柏某某转账的30000元算原告给了徐某。实际原告与二被告在2018年8月2日，进行过结算。第一年二被告应付租金5.1+5.4=10.5万元；2016年6月1日徐某交付租金69000元，原告应补偿徐某36000元，合计105000元；第一年租金算是二份合同均交了。结算时，原告追索第二年租金，柏某某因此书写了一份还款计划书，承诺二间房屋年租金105000元，于2018年8月31日前缴纳50000元、2018年9月30日前缴纳30000元、2018年10月31日前缴纳25000元。此后，柏某某于2018年9月13日转账给原告经办人30000元。除此之外，再无交款。原告于2019年2月2日起诉柏某某的纠纷，经二次开庭，柏某某声称合同上的签名不是其本人所签，其也不是中标人。后经了解，柏某某承租是因为原中标人中标后消极放弃，柏某某是该标段的第二顺位人，所以才取得承租权。在签订合同时，二被告一同来原告处签订合同的，原告经办人并未注意到柏某某的合同是柏某某本人所签，还是由徐某所代签，其二人但是系恋爱关系。但无论实际情况如何，二间房屋是二被告共同承租经营，柏某某还书面承诺了第二年租金分期付款计划，实质上是认可其承租人身份的。为明确责任，原告撤回了2019年2月2日的起诉。现原告再次诉至法院，请求判如诉请。被告柏某某辩称：被告柏某某房屋租赁合同并不是本人签字，房屋中标者也不是本人。被告柏某某对第二年的房款计划承诺书是替徐某代写的，在审理中已提交了相应的证据证明，签字与承诺还款计划书与本人没有任何关系。对原告提交的合同书，还有三方协议书提出笔迹鉴定。被告徐某辩称：1、徐某经中标后，取得原告租赁房屋，并于2015年10月16日双方签订了一份租赁合同，租赁期限为三年，三年租金为108000元。可是原告未能按合同约定交付房屋给被告徐某使用，因为原承租人不肯腾让该房屋，后原告同被告徐某磋商，并将租赁的其中一间房屋租赁给原承租人，并由案外人朱俊向原告缴纳租金。但是原告同被告徐某在交付房屋期间也造成了被告徐某的间接损失，但原告在诉状中陈述给被告徐某补充3.6万元是无中生有的，并不是事实，没有补偿。2、原告交付出租房给被告徐某只有一间房屋，该出租房都是原告在交付前已作了简易装修，并安装了玻璃大门，徐某在承租期间未将房屋进行改造，连一块砖都没有动过。3、被告徐某从原告签订租赁合同原约定年租金为10.8万元，让一间给案外人朱俊后，被告徐某承租的年租金应该是5.4万元，三年租金为162000元，被告徐某已向原告给付租金99000元，原告也是认可的，尚欠租金是63000元，原告对被告徐某尚欠63000元租金并于2019年2月2日向法院提起诉讼，经开庭审理双方并达成调解协议，被告徐某并已按调解书（2019）苏1023民初1076号履行了部分还款义务，已给付了3万元。到期2020年12月31日前再给付33000元，被告徐某已履行全部还款义务。至于原告在诉状中陈述原告撤回了2019年2月2日的起诉是无中生有的，与事实不符。4、原告向法庭提交的三方协议是无中生有的，被告徐某从未签订过三方协议，请求法庭在查明事实的基础上驳回原告对被告徐某的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告职教集团提交了房屋租赁合同、三方补充协议、本院（2019）苏1023民初1076号民事调解书、还款计划书、收据、结婚登记、离婚登记及离婚协议书、个体工商户工商资料查询表、照片两张、非税收入缴款书、企业住所使用证明、说明、开标记录、招标文件等；被告柏某某提交了开庭笔录、贷款签名、聊天记录；被告徐某提交了（2019）苏1023民初1076号民事调解书、转账记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在审理查明中予以论证并认定。另为查明案件事实，本院依法委托南京师范大学司法鉴定中心对2015年10月16日的《房屋租赁合同》、《三方补充协议》中“柏某某”的签名字迹进行了司法鉴定。经鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具了南师大司鉴中心〔2020〕文鉴字第157号司法鉴定意见书，该份证据已经原、被告双方质证，本院对其依法予以认定。经审理查明：一、案涉房屋租赁合同签订情况。1、2015年10月16日，原告职教集团作为甲方，被告徐某作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将坐落于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间，面积共约40平方米的房屋租赁给徐某经营使用；经营范围限定为食品；招租期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止，年租金108000元；租金第一次缴纳的时间，在签订本合同时交齐第一年租金；第二次缴纳时间为2016年10月1日前一次性缴清第二年度的租金；第三次租金缴纳时间为2017年10月1日前一次性缴清第三年度的租金；合同终止前半个月，乙方应做好搬离准备，租赁期满次日，徐某必须无条件交还所租赁的房屋，对自己添置的或装修的未形成附合的可移动设施设备（如空调、桌椅等）可搬走；不得拆除装修时已形成附合的装修设施，该部分无偿交于甲方，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状，到期未搬走的物品，视为乙方自动放弃，甲方有权进行处置或作为垃圾处理；违约责任为若乙方不按期足额缴纳租金、水电费及门面保洁、治安等所有公共费用，逾期达一个月的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，对逾期的租金按日万分之四缴纳滞纳金，累计计算，直到交清为止，在租赁期间，不得将甲方的门市房转让、转租；否则，甲方有权解除合同，收回房屋，由此产生的不利后果均由乙方承担，经济损失由乙方双倍赔付甲方等。被告徐某在该合同承租人落款处签名。宝应县叶挺路画川高中南大门西侧位置处共有三间房屋，徐某签订合同所租赁二间房屋，系位于三间房屋东侧及中间的二间。该二间出租房屋的原承租人系朱俊，其与被告徐某协商，要求其中东边一间由朱俊继续承租。在征得原告同意下，2015年10月16日，职教集团、徐某、朱俊共同订立了《三方补充协议》一份。协议内容约定，三方一致同意将徐某所承租的二间房屋东第一间，面积约20平方米，转让给朱俊承租使用；该间房屋年租金54000元，由朱俊直接按合同约定交给原告职教集团；经营范围限定为文化用品。其余协议内容同徐某签订的房屋租赁合同。2、审理中，原告职教集团提供了，2015年10月16日职教集团作为甲方，柏某某作为合同乙方，双方之间的《房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告将坐落于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋，面积共约20平方米租赁给柏某某经营使用；经营范围限定为食品；招租期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止，年租金51000元。其余合同内容同徐某签订的房屋租赁合同。同时，原告职教集团还提供了，2015年10月16日柏某某作为合同甲方，徐某作为乙方，职教集团作为丙方，三方之间的《三方补充协议》一份。内容约定，三方一致同意将柏某某所承租的画川高中南大门西侧西第一间房屋，面积约20平方米，转让给徐某承租使用；该间房屋年租金51000元，由徐某直接按合同约定交给原告职教集团；经营范围限定为食品。其余协议内容同徐某签订的上述房屋租赁合同。审理中，被告柏某某对案涉载有其签名的2015年10月16日的《房屋租赁合同》、《三方补充协议》提出异议，认为非其本人签名。后经本院委托，南京师范大学司法鉴定中心出具了南师大司鉴中心〔2020〕文鉴字第157号司法鉴定意见书，鉴定意见为《房屋租赁合同》第四页承租人处“柏某某”签名字迹与柏某某字迹样本不是同一人书写；倾向认为《房屋租赁合同》第四页承租人处“柏某某”签名字迹与提供的徐某字迹样本为同一人书写；《三方补充协议》第4页落款处“柏某某”签名字迹与提供的柏某某字迹样本不是同一人书写；倾向认为《三方补充协议》第4页落款处“柏某某”签名字迹与提供的徐某字迹样本为同一人书写。二、案涉房屋租赁合同履行情况。1、上述合同及三方协议订立后，被告徐某将其承租的画川高中南大门西侧房屋中间门市房屋与以柏某某名义租赁的西第一间房屋拆除了中间间隔，经营宝应县瑞可爷爷蛋糕房。宝应县瑞可爷爷蛋糕房为个体工商户，经营者为徐某，开业时间2015年10月19日，注销时间2019年11月21日。案涉西侧第一间、中间房屋，合计共两间房屋的承租期均于2018年10月15日届满。期满后，被告柏某某、徐某未将租赁房屋交还原告。2、案涉租赁房屋租金交付情况：2016年6月1日徐某交付租金69000元，原告的收据中备注了2015-2016；2018年9月13日，柏某某通过农商行将房租款30000元转账至原告经办人赵可泽银行卡中，后原告开具了徐某名义的租金收据，收到徐某租金30000元，执收单位存根联备注2017.10.16-2018.10.15。以上收款职教集团共收到租金99000元。三、被告柏某某、徐某之间情况。1、被告柏某某、徐某于2017年8月8日登记结婚。2、柏某某、徐某于2018年11月2日办理了离婚登记。四、案涉租赁房屋诉讼情况。1、2019年2月2日，原告分别向本院起诉了徐某和柏某某，原告诉徐某的房屋租赁合同纠纷案件案号为（2019）苏1023民初1076号；原告诉柏某某的房屋租赁合同纠纷案件案号为（2019）苏1023民初1077号。此时，二被告均未将租赁期满的案涉承租房交还。2、（2019）苏1023民初1076号房屋租赁纠纷案件中。经本院主持调解，双方达成调解协议，徐某于2019年3月3日前腾让出位于叶挺路画川高中南大门西侧三间门市房第二间面积约20平方米的门市并返还给原告职教集团（已腾让）；被告徐某对所欠原告职教集团租金63000元表示承诺，并分别定于2019年12月31日前给付原告30000元；于2020年12月31日前给付原告33000元，本院据此制作了民事调解书。3、（2019）苏1023民初1077号房屋租赁纠纷案件中，原告提起申请，认为因柏某某提出双方房屋租赁合同上的柏某某签名不是其所签，而客观上该房屋也确实由其与徐某单独或共冋经营蛋糕房，柏某某与徐某二人在该房屋租赁期间也曾是夫妻关系，为进一步明确承租人，主张申请人的合法权益，申请人暂时撤回对柏某某的起诉，容后再提起诉讼。本院于2019年12月28日作出裁定，准许原告在该案中撤诉。4、2019年3月3日，徐某将其自己承租的叶挺路画川高中南大门西侧三间门市房第二间和柏某某合同项下承租的西侧第一间房屋，共二间房屋一并交还给了原告。五、其它事项。1、在案涉徐某签订的《房屋租赁合同》及《三方补充协议》的履行中，因徐某房屋租赁存在变更问题，原告自认其同意补偿徐某相关安装门等的损失36000元。2、2019年12月30日，徐某通过转账汇款给原告30000元。3、2018年8月2日，被告柏某某向原告出具还款计划书一份。内容载明：“本人因经营困难，未能及时缴纳职教集团位于画川高中南门西侧承租经营的门市房房租，现本人承诺如下：本人将按下列时间进行缴款，2018年8月31日前缴纳人民币伍万元整；2018年9月30日前缴纳人民币叁万元整；2018年10月31日前缴纳人民币贰万伍仟元整。承诺人：柏某某189××××****，身份证，宝应县安民路2支巷**，2018.8.2”。4、职教集团对位于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间原博雅文具招标时，要求投标人需携带营业执照或个人身份证原件及复印件。3、职教集团对位于宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋原左零右食门市房招租时，要求投标人需携带营业执照或个人身份证原件及复印件。4、柏某某对参与投标宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋原左零右食门市房的事实认可，但陈述流标后，其对后续合同签订不知情。因原、被告之间对案涉房屋租赁合同的租金存在纠纷，多次解决未果，遂产生本诉。本院认为，案涉房屋租赁合同分为两部分，一为宝应县叶挺路画川高中南大门西侧二间的中间一间房屋，租金为年租金54000元；另外一部分为宝应县叶挺路画川高中南大门西侧西第一间房屋，租金亦为年租金51000元。两间房屋的面积均为20平方米左右，合计40约平方米。被告徐某辩称其仅租赁一间，租金为54000元，明显与招标文件中载明的出租房屋的位置、面积、报价等事项不合，亦与徐某实际参与签订的两份合同载明的租金及面积不符。故案涉实际租赁的房屋为西侧三间房屋中的中间一间及西侧一间，合计两间，租金合计为年租金105000元。依据审理查明的事实，两间门市房屋的承租人为被告徐某，被告徐某承租房屋，按理应及时结清租金，其长期拖延，应承担本案民事责任。审理中查明，三年租金合计为315000元〔（51000+54000）×3〕，被告徐某已实际缴纳了2015-2016租金69000元，已实际缴纳了2017.10.16-2018.10.15的租金30000元，其后又依据（2019）苏1023民初1076号调解书，已调解中间的一间租赁房屋纠纷调解协议拟结清租金63000元，再扣除原告自认补偿被告徐某的损失36000元，实际至合同期满之日，被告徐某尚欠原告职教集团案涉房屋租赁纠纷租金117000元，再加上合同期满之日至实际交还案涉西侧第一间房屋之日，被告徐某应给付未及时交还的房屋占用费计51000÷365×135日＝18863元，合计被告徐某还应支付为解决西侧第一间房屋尚欠的租金（含房屋占用费）135863元。被告柏某某非案涉西侧第一间合同的签名人，亦非西侧第一间房屋租赁合同的当事人。但案涉中间一间及西侧一间房屋合同的履行中，被告柏某某于2018年8月2日以自己的名义，向原告出具还款计划书一份，承诺在2018年8月、9月、10月缴纳租金合计105000元，属于债务加入。结合房屋租赁合同租金（51000元+54000元）约定情况，实际被告柏某某是对一个年度含中间一间房屋及西侧第一间房屋租金所进行承诺，结合被告徐某在2018年度的付款、职教集团及徐某双方对中间一间租赁房屋的协议调解解决，被告柏某某实际应对西侧一间房屋租金51000元承担付款责任。被告柏某某辩称该还款协议，其系为徐某做出的承诺，应与其无关的意见，与事实不符，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告徐某于本判决生效之日起十日内支付原告宝应县某教育集团房屋租金（含房屋占用费）135863元；二、被告柏某某对本判决第一项中租金（含房屋占用费）给付义务承担51000元的共同还款义务；三、驳回原告宝应县某教育集团本案其它诉讼请求。本案受理费3022元，鉴定费6060元，由原告宝应县某教育集团负担鉴定费6060元，由被告徐某负担诉讼费3022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费3022元，扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长 周 健人民陪审员 徐 坚人民陪审员 俞宝林二〇二〇年十二月十一日书 记 员 江 悦