黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8111民初1016号原告：阎庚花，女，汉族，1977年2月25日出生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：乔伟娜，黑龙江黑土地律师事务所律师。被告：谭代新，男，汉族，1970年1月17日出生，无职业，户籍地黑龙江省双城市，现住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：于欢，黑龙江佳鹏律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：姜红宇，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被告：黑龙江太平湖房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230102556140869Q，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区上海街******。法定代表人：孙衍罡，该公司经理。被告：黑龙江省滨辉建筑工程集团有限责任公司，统一社会信用代码9123010212674425XQ，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区乡政街****。法定代表人：王彦武，该公司董事长。原告阎庚花与被告谭代新、黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖公司）、黑龙江省滨辉建筑工程集团有限责任公司（以下简称滨辉建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年8月18日、11月19日公开开庭审理了此案。原告阎庚花及其委托诉讼代理人乔伟娜、被告谭代新的委托诉讼代理人于欢、李郁参加了第一次开庭审理。第二次开庭原告阎庚花及其委托诉讼代理人乔伟娜、被告谭代新的委托诉讼代理人于欢、姜红宇参加了诉讼。被告太平湖公司、滨辉建筑公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加上述两次开庭审理。本案现已审理终结。原告阎庚花向本院提出诉讼请求：1、不得执行哈尔滨市道里区闫家岗农场旅游小镇住宅三期7栋2单元503、504室。庭审中原告增加诉讼请求，要求确认上述房屋归原告所有；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月3日，绥化农垦法院下发了(2017)黑8105执247号执行裁定书，査封了原告位于黑龙江省哈尔滨市××家岗农场旅游小镇住宅××单元××、××室房屋。原告向黑龙江省绥北人民法院提出书面执行异议，2019年11月29日黑龙江省绥北人民法院作出(2019)黑8111号执异36号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为法院查封的房产虽然没办理产权登记，但该房产原告与开发商签订了买卖合同，交付了购房全款，且房产也已经交付使用，所有权应属于原告所有，绥化农垦法院执行原告的房产没有任何法律依据，故诉至法院。被告谭代新针对原告的诉讼请求辩称，一、被答辩人不享有涉案房屋产权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被答辩人购买涉案房屋，因未办理产权登记，不发生物权效力，被答辩人不享有涉案房屋产权。二、被答辩人对购买涉案房屋未进行过户登记存在过错，人民法院查封涉案房屋合法合规。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被答辩人对购买涉案房屋未进行过户登记存在过错。首先，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被答辩人认购涉案房屋，依照正常的交易习惯应当办理预告登记以防止出现本案争议，但被答人未进行预告登记，导致引起本案关于涉案房屋争议，被答辩人对此存在过错。其次，被答辩人早在几年前即认购涉案房屋并交纳购房款，但截止2017年人民法院对涉案房屋进行査封，历经几年时间，被答辩人在早已具备产权过户登记条件的前提下，迟迟不进行过户登记，导致发生本案争议，被答辩人对此存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院对涉案房屋进行查封，合法合规。三、被答人提起案外人执行异议不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同，(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被答辯人名下存在其它用于居住的房屋，无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项要求，其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，不能够排除执行，不应得到人民法院支持。综上所述，本案被答答辩人虽与开发商签订商品房买卖合同，未但进行产权登记且对此存在过错，不满足排除执行条件。现被答辩人请求人民法院确认案涉房屋归其所有，并解除对涉案房屋的查封，缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回被答人诉讼请求。被告太平湖公司、滨辉建筑公司未出庭参加诉讼也未提出书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，阎庚花与太平湖公司签订两份《认购书》，主要约定，阎庚花用抵帐的方式购买了太平湖公司开发的位于哈尔滨市××家岗农场旅游小镇住宅××期工程（闫家岗农场太平湖温泉小镇三期观湖洋房区）7号楼2单元503、504房屋；分别为建筑面积66.37平方米，价格340256.00元和建筑面积66.34平方米，价格347233.00元。同日，太平湖公司给阎庚花出具了两份收据，共计收款687489.00元。2015年7月1日，阎庚花向哈尔滨农垦泰尔物业有限公司和太平湖温泉小镇电视维护站缴纳了503室的装修保证金、有线电视工料费。2015年7月1日、2016年12月7日、2017年12月29日、2018年12月14日，阎庚花向哈尔滨农垦泰尔物业有限公司缴纳了503室上述几年的物业费、取暖费、电梯费。2015年12月7日，阎庚花向哈尔滨农垦泰尔物业有限公司和太平湖温泉小镇电视维护站缴纳了504室的装修保证金、有线电视工料费。2015年12月7日、2016年12月7日、2017年11月29日、2018年12月14日，阎庚花向哈尔滨农垦泰尔物业有限公司缴纳了504室上述几年的物业费、取暖费、电梯费。另查明，谭代新依据已经发生法律效力的（2017）黑81民终288号民事判决书，对太平湖公司、滨辉建筑公司申请执行。2017年11月3日，绥化农垦法院作出（2017）黑8105执247号执行裁定书，查封了涉案房屋。阎庚花提出执行异议，2019年11月29日绥北人民法院（2019年1月，原绥化农垦法院和北安农垦法院整合为绥北人民法院）作出（2019）黑8111执异36号裁定书，驳回了阎庚花异议请求。2019年8月5日，太平湖公司向黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心闫家岗分中心申请办理闫家岗农场旅游小镇住宅三期小高层7号楼首次登记证书。2019年9月18日，领取了首次登记证书，领证之日起，太平湖公司可以与业主一起来中心办理转移登记。本院认为，阎庚花与太平湖公司签订了《认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该买卖关系依法成立，并合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。本案中，阎庚花与太平湖公司2014年签订了涉案房产的《认购书》，2015年7月1日阎庚花向物业公司缴纳了涉案房产的各项物业费，法院2017年查封了涉案房产，自2019年9月18日，太平湖公司向不动产登记中心领取了首次登记证书，这之后业主才能办理转移登记。综上，阎庚花在法院查封之前已与太平湖公司签订买卖合同，交付了全部购房款，并一直使用、居住涉案房屋，没有办理房产过户登记非阎庚花自身原因，阎庚花无过错。故阎庚花享有足以排除强制执行的民事权益,阎庚花不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的问题。房屋办理过户登记手续后，买受人才能取得房屋所有权。因涉案房屋尚未办理所有权转移过户手续，对阎庚花要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。阎庚花与太平湖公司签订了《认购书》，并交付了购房款，阎庚花可以请求太平湖公司协助其到相关部门办理所有权转移登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：一、不得执行原告阎庚花购买的位于哈尔滨市闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程7号楼2单元503、504房屋；二、驳回原告阎庚花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10674.89元、由被告谭代新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  倪海军审判员  杨永宏审判员  张淑红二〇二〇年十二月十日书记员  武思博