广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8051号原告：李贵华，男，1985年11月3日出生，汉族，住广东省惠东县************，公民身份号码441************019。原告：李贵军，男，1989年5月16日出生，汉族，住广东省惠东县*********************，公民身份号码441************019。共同委托诉讼代理人：王胜，广东允升律师事务所律师。被告：杨观英，女，1956年11月27日出生，汉族，住广东省惠东县**********，公民身份号码442************028。委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。原告李贵华、李贵军与被告杨观英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李贵华及李贵军共同委托诉讼代理人王胜、被告杨观英委托诉讼代理人钟石光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贵华、李贵军向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决确认原、被告双方签订的两份《土地使用权转让协议书》合法有效；二、请求法院判令被告为两原告办理土地使用权过户登记。事实和理由：2020年9月29日，被告将位于吉隆镇棺材坳望水龙地段自然资源编号NOD44488124235、粤（2020）惠东县不动产权第0041190号占地面积1089.98平方米和位于吉隆镇棺坳望水龙地段自然资源编号NOD44488124239、粤（2020）惠东县不动产权第0041193号占地面积1313.45平方米的两块工业用地转让给两原告使用，转让价款分别为348000元和420000元。签订合同后两原告即支付了首期转让款180000元和200000元，即共支付了380000元首期款给被告。现两原告为了确保与被告签订的二份《土地使用权转让协议书》合法有效，特向贵院提起确认之诉，请求贵院依法判决。被告杨观英答辩称：原告起诉状所称为事实，但被告这边系因为自然资源局限制的原因而未能办理过户手续。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明两原告的主体资格；2.被告身份证，证明被告的主体资格；3.转让协议书，证明交易发生的事实；4.收据，证明被告已经收取原告款项的事实；5.不动产权证书，证明双方约定转让土地使用权合法有效的事实。被告杨观英对原告提交的上述证据无异议，亦未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：涉案两宗土地使用权均坐落于惠东县吉隆镇棺材坳望水龙地段【不动产权证（明）号：粤（2020）惠东县不动产权第0041190号，面积1089.98㎡】、【不动产权证（明）号：粤（2020）惠东县不动产权第0041193号，面积1313.45㎡】，土地使用权人均为被告杨观英，权利类型为国有建设用地使用权。2020年9月29日，原告李贵华、李贵军共同作为受让方（乙方）与被告杨观英（转让方、甲方）签订了两份《土地使用权转让协议书》，合同约定被告杨观英将其名下的上述土地使用权转让给两原告，其中土地面积为1089.98㎡、证号为粤（2020）惠东县不动产权第0041190号的土地使用权的转让价款为348000元，土地面积为1313.45㎡、证号为粤（2020）惠东县不动产权第0041193号的土地使用权转让价款为420000元。两份协议载明的土地使用权转让总价款为768000元，双方同时在两份协议中约定在签订协议后由乙方向甲方支付共380000元，余款388000元待甲方办理好过户登记后一次性付清，双方并于协议中约定被告应负责完成办理涉案两宗土地使用权的过户登记手续。此后，因上述土地使用权未能办理过户手续，两原告诉至本院，提出上述诉讼请求。涉案的两份《土地使用权转让协议书》签订后，被告杨观英于2020年9月29日签名出具两份《收款收据》给两原告，《收款收据》分别载明被告收到两原告交付的首期土地使用权转让款180000元及200000元。庭审中，原告陈述上述款项系通过转账支付，庭审结束后，两原告向本院提交一份《情况说明》，陈述2020年9月29日的款项系现金支付，为证实交付情况，已在庭审结束后从被告处拿回上述款项并通过银行转账支付至被告的账户。诉讼期间，应原告申请，本院就涉案土地使用权有无查封、抵押等情形及能否办理过户手续的问题去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年11月24日作出的复函内容如下：一、登记在杨观英名下的两宗国有建设用地使用权，证号分别为：宗地一，粤（2020）惠东县不动产权第0041190号，用途为工业用地，使用权类型为出让，面积1089.98平方米；宗地二，粤（2020）惠东县不动产权第0041193号，用途为工业用地，使用权类型为出让，面积1313.45平方米。经查，上述宗地目前均无查封、无抵押登记情况。二、上述两宗地均由惠东县吉隆宜丰鞋料厂分割转让所得。根据相关规定，对法院或仲裁裁决需协助执行办理转让手续的土地，不再要求完成报建手续以及土地完成开发投资总额的25%以上，但应先取得《规划控制图则》或规划设计要点。若出具的《规划控制图则》或规划设计要点中的用途、容积率等规划条件与《国有土地使用证》证载用途和原规划条件不一致的，受让方需按相关规定办理用地手续。在不动产交易前，应先申请不动产权籍调查，待权籍调查完成后，按照有关规定，符合不动产交易和登记的，可依法依规给予办理。另查明，在上述惠东县自然资源局复函的同时，该局吉隆自然资源所出具一份《情况说明》，载明上述宗地【粤（2020）惠东县不动产权第0041193号】地上搭建临时简易房。经向双方核实，确认上述简易房系被告交付两原告使用后由两原告自行搭建的简易房。经向两原告释明，其确认如在协助过户过程中不动产部门有要求需拆除才可以办理过户登记，予以配合拆除。本院认为，本案为建设用地使用权纠纷，被告杨观英将其名下的两宗国有建设用地使用权转让给两原告，双方签订了两份《土地使用权转让协议书》并约定了具体的价款及履行方式，该协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案两份《土地使用权转让协议书》依法成立并有效，本院予以确认。两原告在签订协议书后，履行了支付两宗土地使用权首期转让款即180000元及200000元的义务，根据双方约定，被告杨观英应负责完成涉案土地使用权的过户登记手续，经本院向不动产管理部门去函调查，复函内容未确认涉案两宗土地使用权亦存在依法不能办理过户登记的情况，两原告就此向本院提起诉讼主张被告履行该项义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现两宗涉案土地使用权仍登记在被告杨观英名下，两原告就此诉请被告杨观英继续履行协助办理涉案土地使用权的过户登记手续，依法有据，予以支持。至于上述土地使用权能否办理转移登记、何时过户到原告名下，属于不动产登记机构的职权范围，由不动产登记机构依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李贵华、李贵军于2020年9月29日与被告杨观英签订的两份《土地使用权转让协议书》合法有效。二、被告杨观英应于本判决生效之日起7日内协助原告李贵华、李贵军办理位于惠东县吉隆镇棺材坳望水龙地段的两宗国有建设用地使用权【宗地一：粤（2020）惠东县不动产权第0041190号，用途为工业用地，使用权类型为出让，面积1089.98平方米；宗地二，粤（2020）惠东县不动产权第0041193号，用途为工业用地，使用权类型为出让，面积1313.45平方米】的过户手续。案件受理费5740元（已减半收取，原告预交），由原告李贵华、李贵军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十二月二十四日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋