黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民再196号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：于廷宇，男，1980年4月5日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王宝琴，黑龙江方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽君，黑龙江方圆律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市动力区电塔街**。法定代表人：杨景校，董事长。委托诉讼代理人：赵振杰，男，1971年4月25日出生，汉族，该公司总经理，住哈尔滨市双城区。再审申请人于廷宇与被申请人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）房屋买卖合同纠纷一案，鸿脉公司向南岗区人民法院提起诉讼，南岗区人民法院于2017年12月21日作出（2017）黑0103民初6471号民事判决，于廷宇不服，向本院提起上诉，本院于2018年5月21日作出（2018）黑01民终2652号民事判决，维持一审判决，已经发生法律效力。于廷宇不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2019年7月3日作出（2019）黑民申514号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案。再审申请人于廷宇及其委托诉讼代理人王宝琴、王丽君，被申请人鸿脉公司委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于廷宇申请再审称：一、鸿脉公司不具有诉讼主体资格，从案涉合同签订、“五证”载明的权利人，购房收据载明内容等，案涉房屋权利人为黑龙江省地泰房地产开发有限公司（以下简称地泰公司）；二、案涉合同约定按揭贷款的付款方式从未变更；三、原审认定自其进户时即视为认可房款支付方式改变，并自入户时即给付房款利息属于事实认定和法律适用错误，于廷宇自2005年11月10日进户，原审认定自2005年9月21日给付房款利息错误。综上，请求驳回鸿脉公司诉讼请求。鸿脉公司辩称，其公司具有诉讼主体资格，其起诉要求购房人交付剩余购房款与案涉房屋办理产权证时间无任何关系。目前为止，已按法院生效判决交付尾款及利息的业主已达200余户，说明同一类型案件绝大部分业主是认可原审判决的。购房人实际占有使用房屋十余年，但只交纳了几万元购房款，使鸿脉公司受到了巨大的经济损失。鸿脉公司多次催款，购房人既不交付欠款也不同意解除合同，鸿脉公司的权益如何保障。本案支付购房款为购房人的主要义务，案涉商品房买卖合同约定房款以按揭贷款方式支付，可见支付贷款利息为购房人应承担的义务，因此购房人应承担给付购房尾款及利息的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。鸿脉公司向一审法院起诉请求：判令于廷宇支付拖欠的购房款110000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2005年9月21日起至给付之日止）。一审法院认定事实：2002年3月1日，鸿脉公司与地泰公司签订联建协议书，联合开发位于哈尔滨市××学府三道街的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2005年9月21日，鸿脉公司以地泰公司名义与于廷宇签订商品房买卖合同。合同约定：于廷宇购买鸿脉公司开发建设的鸿朗花园小区2栋3单元601号住宅，使用面积48.84平方米，房屋总价款161188元。房款以按揭贷款方式支付，首付款51188元，银行贷款110000元。2005年9月21日，于廷宇向鸿脉公司交纳房屋首付款51188元，银行贷款未能成功办理。现于廷宇尚欠房款110000元。一审法院认为，鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司实际建设及销售，鸿脉公司对以上四栋楼实际享有权利并承担义务，鸿脉公司诉讼主体适格。于廷宇于签订商品房买卖合同当日交纳了房屋首付款，按照法律规定，商品房买卖合同约定以银行贷款方式支付剩余购房款，贷款未能成功办理的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。现于廷宇实际入住多年，作为购买人并未行使合同解除的权利，应认定其继续履行商品房买卖合同的意思表示，于廷宇理应按照诚实信用原则将尚欠房屋尾款给付鸿脉公司。于廷宇在知晓房屋贷款不能办理后进户，自其进户时应视为已认可房款支付方式的改变，故于廷宇应自进户之日起给付鸿脉公司尚欠房款利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.于廷宇于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110000元；2.于廷宇于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110000元的利息（自2005年9月21日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。）3.驳回鸿脉公司其他诉讼请求。于廷宇不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回鸿脉公司的诉讼请求并依法改判。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：一、关于鸿脉公司是否具有本案诉讼主体资格问题。1.鸿脉公司与地泰公司签订联建协议，约定共同开发建设“鸿朗花园小区”，该联建协议系鸿脉公司与地泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方已按联建协议进行了履行，法院生效判决亦对此予以确认。2.于廷宇以鸿脉公司的工商档案记载其成立日期为2002年4月2日，而鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的签订日期是2002年3月1日为由，认为联建协议是伪造的。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定以及权利义务对等的法律原则，设立中公司享有有限法律人格，它可以从事一定范围的行为从而享有权利并承担义务，当公司成立后，设立中公司的债权债务则成为公司的债权债务。因此，鸿脉公司签订联建协议并不违反法律规定，于廷宇以此为由而主张鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议是伪造的无效合同依据不足。3.联建协议中对鸿脉公司与地泰公司联合开发建设“鸿朗花园小区”的具体事宜以及各方权利义务进行了明确约定，双方亦按协议约定履行。鸿脉公司以地泰公司的名义与于廷宇签订案涉商品房买卖合同，按照协议约定，鸿脉公司负责案涉房屋的销售并收取购房款。4.于廷宇将案涉房屋定金及首付款交予鸿脉公司，鸿脉公司为于廷宇出具了交款凭据，鸿脉公司是按照联建协议及商品房买卖合同的约定履行自己的义务，对于案涉剩余购房款，亦应按照约定由鸿脉公司主张权利。5.对于符合办理权属证书条件的业主，鸿脉公司承担了办理权属证书方面的相关义务，对于未交齐购房款的业主，鸿脉公司提起诉讼主张权利符合合同公平对等原则。综上，于廷宇提出鸿脉公司不具有本案诉讼主体资格的主张无事实和法律依据，不予支持。二、关于于廷宇未交纳剩余购房款是构成违约，还是行使其抗辩权；一审判决于廷宇自进户时给付鸿脉公司购房款利息是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付70%房价款，但并未约定贷款由鸿脉公司负责联系或者到鸿脉公司指定的银行办理贷款。虽然对不能办理贷款鸿脉公司存有责任，但于廷宇可以通过其他方式贷款继续履行合同，并要求鸿脉公司赔偿其额外支出费用，或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。于廷宇未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、办理不动产权属证书是不同性质的义务，于廷宇未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利，对此，以鸿脉公司未办理贷款及不动产权属证书构成违约提出抗辩，要求行使同时履行抗辩权显然依据不足，亦有悖公平、诚信原则，本院对此不予支持。由于于廷宇未支付剩余购房款的违约行为致使鸿脉公司亦遭受损失，一审判决于廷宇自进户时按同期银行贷款利率给付鸿脉公司购房款利息并无不当。三、关于于廷宇提出在其支付购房尾款的同时，卖方也有义务为其办理不动产权属证书问题。因于廷宇在本案中对办理权属登记问题未提出反诉，本案对此不予审理，双方可另行解决。综上所述，于廷宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。再审审理期间，本院组织双方当事人进行举证质证，根据于廷宇提交的相关物业费、包烧费、装修垃圾清洁费等结算票据认定其实际进户时间为2005年11月10日，再审认定其它事实与原审认定的事实一致。另查明，黑龙江省高级人民法院（2020）黑民再408号等已经发生法律效力的民事判决中，地泰公司认可鸿脉公司有权对外销售案涉房屋并收取售房款的事实。本院再审认为：一、关于鸿脉公司是否具有诉讼主体资格问题。鸿脉公司与地泰公司均为房地产开发企业，二公司于2002年3月1日签订《联建协议》，约定地泰公司负责鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼的建设用地规划、施工许可、前期配套等申报、审批及负担有关费用，鸿脉公司负责上述四栋楼房的建设、安装费用和商品房销售。尽管案涉商品房买卖合同系于廷宇与地泰公司签订，但鸿脉公司依据《联建协议》的约定，开发建设并建成鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，已经发生法律效力的判决亦确认案涉房屋销售及房款收取亦系鸿脉公司实际负责。在此情形下，鸿脉公司依法有权以自己名义提起本案诉讼。购房人关于鸿脉公司非本案适格主体的抗辩主张，本院不予支持。二、关于购房人应否给付剩余房款利息及利息如何计算问题。案涉商品房买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定情形，依法应认定合法有效。案涉合同签订后，购房人交纳首付款并已实际入住，按揭贷款虽未能办理，但购房人并未主张解除合同，购房人、鸿脉公司自应按照合同约定及法律规定履行各自义务。在鸿脉公司已依约交付房屋的情形下，购房人理应支付剩余房款。鉴于案涉商品房买卖合同并未将产权证书办理作为支付剩余房款之条件，且产权证照办理是否延期、是否应予赔偿等，其法律性质属于反诉范畴，需以明确方式单独提起，不能抗辩主张，故对购房人以鸿脉公司未提供权属登记手续而拒绝支付剩余房款的抗辩，本院不予支持。购房人未能按期给付剩余房款违反合同约定及法律规定，尽管案涉商品房买卖合同未对迟延给付房款应负何种违约责任作出明确约定，但购房人不支付剩余房款，鸿脉公司必然存在实际的利息损失，故原审判决购房人支付剩余房款利息有相应的事实及法律依据。鉴于购房人进户后即实际占有、使用房屋，享有房屋所有者权益，故原审判决购房人自进户之日起按照银行同期贷款利率标准（2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）给付利息亦无不当。但原审认定于廷宇自2005年9月21日签订合同之日即进户不当，本院予以纠正。于廷宇应自2005年11月10日进户之日起给付尚欠购房款的利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终2652号民事判决；二、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017)黑0103民初6471号民事判决主文第一项即于廷宇于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司尚欠购房款110000元；三、变更哈尔滨市南岗区人民法院（2017)黑0103民初6471号民事判决主文第二项为于廷宇于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司尚欠购房款110000元的利息（自2005年11月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计5000元，由于廷宇负担。本判决为终审判决。审判长  刘善全审判员  赵 鑫审判员  郭英禄（）二〇二〇年十二月三十日法官助理孙霁阳书记员杜欣雨