四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初1345号 原告（反诉被告）：雅安雅双投资有限公司，住所地四川省雅安市经济开发区，统一社会信用代码91511803094957611C。 法定代表人：邓宏斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡瑞，该公司员工。 委托诉讼代理人：李双玲，该公司员工。 被告（反诉原告）：四川省雅安市羌江机械有限责任公司，住所地四川省雅安市工业园区，统一社会信用代码91511803210951541U。 法定代表人：姜大富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：景玲，四川正量律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任世明，该公司董事长。 雅安雅双投资有限公司（下称雅双公司）与四川省雅安市羌江机械有限责任公司（下称羌江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人胡瑞、李双玲，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人景玲、任世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雅双公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告不定期租赁合同关系，并要求被告在解除不定期租赁合同关系后立即向原告腾退租赁物，退还房屋；2.判令被告向原告支付租金880000元，租金从2018年10月起算，以每月4万的标准计算，暂计算至2020年7月31日；其后的租金和占用使用费以每月4万的标准计算至实际腾退之日止；3.判令被告向原告支付资金占用利息17283.33元(资金占用利息的计算标准以欠款为基数，从2019年10月1日起至2020年7月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2020年8月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际付清全部租金及资金占用利息之日止；4.判令被告向原告支付违约金250万元；5.本案的诉讼费用（含诉讼费、保全费、鉴定费等）由被告承担。事实和理由：2019年4月10日，原、被告签订了《租赁标准厂房生产项目入园协议书》，协议约定原告将雅双工业园区第5、7幢部分厂房约5129.72㎡及7幢1号楼生产附楼865.23㎡提供给被告使用，被告在2018年10月正式入驻。双方约定租金为4万元/月。协议还约定被告租赁厂房应投资2500万元，同时应在协议签订后3个工作日缴纳3个月租金12万元作为保证金，任何一方违约应向对方支付总投资额10%的违约金。合同签订后，原告依约将雅双工业园区第5、7幢部分厂房约5129.72㎡及7幢1号楼生产附楼865.23㎡提供给被告使用，但被告在使用过程中未在合同约定期限内缴纳保证金，也未向原告支付房屋租金。经原告多次催缴被告拒不履行支付义务，被告已严重违约。因该合同未约定租赁期限，根据法律规定，原被告之间的租赁关系应视为不定期租赁关系，原告可以随时解除合同并要求被告支付租金及资金占用利息。 被告（反诉原告）羌江公司辩称，雅双公司的房屋是没有备案的，其消防设施、环保等一系列手续是没有的，案涉房屋是不能出租的。因雅双公司要求要把签订协议的时间提前写到2019年4月，所以该协议存在虚假行为，入园协议的签订时间不真实。协议没有对租金的支付时间，支付方式进行约定，协议里明确约定要签订租赁合同，所以入园协议不是租赁合同。协议还约定了雅双公司解除合同的条件，没有任何证据证明羌江公司违背了协议的约定。请求法院驳回雅双公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告羌江公司）反诉向本院提出诉讼请求：1.判令雅双公司按照入园时协商条件签订租期为5年的租赁合同;2.判令雅双公司结算并支付反诉人厂房改造工程垫支款543779元;3.判令雅双公司向羌江公司出具2020年4月至11月的电费发票;4.反诉案件受理费、评估费等由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月，雅双公司开发的雅双工业园区生产厂房毛坯完工，急于招商招租。雅双公司时任总经理赵勇、招商部经理汪建主动联系反诉人，承诺以优惠条件招租羌江公司入园。经反复协商达成协议：羌江公司入园整租雅双园区5号、7号厂房，由雅双公司对毛坯厂房进行完善改造（包括天然气安装、行车安装、地面从原有的4cm厚度增加到20cm、电力设施完善），租金每月每平方7元，每年递增5%，免租期8个月，租赁期限5年。口头协议基本形成后，雅双公司迟迟没有对羌江公司拟租用的厂房进行改造完善，市政府又要求雅双公司加快雅双园区企业的进场。2018年3月，雅双公司提出由羌江公司先行垫资改造，改造费以租金抵扣。雅双公司开始走内部流程报批。随后，羌江公司按照雅双公司的要求，开始购买材料组织施工完成改造。但因雅双公司重组、人员变动等因素一直未与羌江公司签订租赁协议，甚至有近一年时间无人处理雅双工业园的问题。羌江公司多次亲自到双流区雅双公司总部催促尽快结算垫资，签订协议兑现承诺，雅双公司拖到2020年7月才签订了日期为2019年4月10日的《租赁标准厂房生产项目入园协议书》，直到起诉也未签订租赁协议，导致羌江公司的垫支款至今未结算。 另外，也是因为雅双公司的原因，羌江公司2020年4月至今交纳的电费，雅双公司未为其开具发票，经经开区管委会二次组织协调并作出会议纪要，雅双公司仍然未遵照办理。 原告（反诉被告）雅双公司辩称，羌江公司的全部反诉请求没有事实和法律依据。羌江公司和雅双公司签订的入园协议书符合租赁合同要件，可视为租赁合同，双方应该按该合同履行，不存在再签订租赁合同的问题，同时羌江公司要求签订五年期的合同没有书面证据证明。厂房改造工程垫资款，应由羌江公司自行承担，原因是双方未就该改造工程垫资款达成书面协议，也未口头承诺或达成口头协议同意由雅双公司承担该垫资款，羌江公司根据其生产需要，自行改造产生的装修费用应当自行承担。电费发票应由电费的收款方电力公司出具，2020年4月以前的发票都是由电力公司出具的，羌江公司已收取并抵扣税款，羌江公司要求雅双公司出具发票没有法律和事实依据，请求法院驳回羌江公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：羌江公司原用地被征用后经相关部门协调，于2018年3月入驻雅双公司，雅双公司将其雅双工业园区第5、7幢部分厂房约5129.72㎡及7幢1号楼生产附楼865.23㎡提供给羌江公司使用。 2019年7月26日，雅双公司和羌江公司签订了《租赁标准厂房生产项目入园协议书》。协议约定：雅双公司将雅双工业园区第5、7幢部分厂房约5129.72㎡及7幢1号楼生产附楼865.23㎡提供给羌江公司使用。羌江公司租赁厂房应投资2500万元，同时应在协议签订后3个工作日内缴纳3个月租金12万元作为保证金，任何一方违约应向对方支付总投资额10%的违约金。羌江公司自2018年3月入驻至今未向雅双公司缴纳过保证金和租金。 上述事实有雅双公司提交的不动产权证书、《租赁标准厂房生产项目入园协议书》、羌江公司提交的微信聊天记录以及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁标准厂房生产项目入园协议书》不违反国家法律及行政法规的强制性规定合法有效，当事人双方应当依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”且羌江公司自2018年3月入驻至今未向雅双公司缴纳过保证金和租金，构成违约。故对雅双公司要求解除与羌江公司签订的《租赁标准厂房生产项目入园协议书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于雅双公司要求羌江公司在解除协议后立即腾退房屋的问题。由于雅双公司未在合理期限之前通知羌江公司，且考虑到羌江公司的实际经营情况，本院酌定羌江公司在解除协议后三个月内腾退租赁物。 关于租金起算时间及金额问题。对于羌江公司入驻后场地改造、设备安装等因素，雅双公司主张给予6个月免租期，即起租时间自2018年3月入驻6个月后的2018年10月1日，在羌江公司无相反证据的情况下，本院应予支持；双方在《租赁标准厂房生产项目入园协议书》中约定了3个月的租金12万元，即4万元/月。2018年10月1日至2020年7月31日，共计22个月，4万/月×22月=88万。 关于资金占用利息和违约金问题。虽然双方未明确约定租金支付期限，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，第一年的租金48万元应当于2019年10月1日支付。羌江公司既未在协议签订后3个工作日内缴纳保证金也未在一年期满后支付租金，已构成违约。虽然双方约定的违约金为总投资额的10%即250万元，但是明显超出了法律予以保护的范围，故对雅双公司要求羌江公司支付资金占用利息和违约金的诉讼请求，本院对不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的部分予以支持。即羌江公司应承担的逾期利息和违约金应当为，自2019年10月1日起至2020年7月31日止，以48万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；自2020年8月1日起至款清之日止以88万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。 关于羌江公司反诉雅双公司的诉讼请求问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”羌江公司无充分的证据证明自己的反诉请求，因此对其全部诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、雅安雅双投资有限公司与四川省雅安市羌江机械有限责任公司签订的《租赁标准厂房生产项目入园协议书》于2020年12月29日解除，四川省雅安市羌江机械有限责任公司在协议解除后三个月内腾退房屋，并退还给雅安雅双投资有限公司； 二、四川省雅安市羌江机械有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付雅安雅双投资有限公司2018年10月1日至2020年7月31日的租金880000元，2020年8月1日以后的租金以每月4万的标准计算至实际腾退之日止； 三、四川省雅安市羌江机械有限责任公司向雅安雅双投资有限公司支付自2019年10月1日起至2020年7月31日止以480000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的资金占用利息和违约金，并支付自2020年8月1日起至款清之日止以880000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的资金占用利息和违约金； 四、驳回雅安雅双投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回四川省雅安市羌江机械有限责任公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33978元，反诉受理费4619元，合计38597元，由四川省雅安市羌江机械有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  李为民 人民陪审员  鄢飞霞 人民陪审员  郑 庆 二〇二〇年十二月二十九日 书记 员代  欣 怡