江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初2691号原告：季阳，男，1981年9月15日出生，汉族，法定代表人，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，国浩律师（南京）律师事务所律师。被告：南京卧龙湖置业有限公司，统一社会信用代码91320117745398842F，住所地南京市溧水经济开发区。法定代表人：LICALVINSIYU，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟民，江苏同盛律师事务所律师。原告季阳诉被告南京卧龙湖置业有限公司（以下简称卧龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年7月3日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季阳及其委托诉讼代理人彭鹏、被告卧龙湖公司的委托诉讼代理人刘伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因未按约交付私密院子给原告造成的损失493549.5元（按总房款15%记取，最终以审计价格为准）；2.判令被告就房屋外立面、门头履行相应的改造责任；3.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：原告欲购买带院子的别墅。2017年底原告至被告售楼中心看房，被告提供了卧龙湖风情小镇紫楠园宣传单，宣传单标注预售别墅带有封闭的私家前后庭院，面积约73-206m2；被告现场展示的样板房也均有“封闭式后花园”，院落墙体为砖墙。原告阅看销售资料和样板房后形成购买意愿。2018年1月16日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告向原告预售溧水区经济开发区卧龙湖大道1-9号卧龙湖风情小镇紫楠园23幢105室，建筑面积243.03㎡，房款总价3290330元。合同附件4再次明确“有敞开的前院花园、私密的后院花园”。合同签订后，原告依约向被告支付房款。原告在收到被告交房通知，现场收房时发现，院落四周围挡不是砖墙，变为木栅栏，并被告知院子所在位置为公共绿地，不能作为院子独家封闭使用。包括原告在内的众多业主向规划、建房部门了解情况，被告知被告交付的围着木栅栏的所谓院子属于违法建筑。另，被告还存在其他违约情形，交付的房屋外立面与样板房不一致，实际收房各种颜色，五花八门；门头没有屋檐，导致上部窗檐排水直接排入门口；且联排房屋未进行独栋区分，户与户之间没有明显区分界限，严重影响小区品质和业主使用。综上，合同签订后，原告全面履行合同义务，而被告未依约交付配备院子、符合宣传材料的房屋，其行为已严重违反合同约定，给原告造成了巨大损失，应当承担违约责任。故原告起诉至法院。被告卧龙湖答辩称：原告起诉没有事实基础和法律依据，与本案起诉相同的诉讼请求、事实依据的（2020）苏0117民初762号民事判决书已经发生法律效力，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《商品房预售合同》，约定被告向原告预售溧水区经济开发区卧龙湖大道1-9号卧龙湖风情小镇紫楠园23幢105室房屋，建筑面积243.03㎡，房款总价3290330元。合同附件4其它项约定：“有敞开的前院花园、私密的后院花园”；合同其他约定中第八条约定：“如乙方所预购的房屋配有房屋周边的庭院、绿地或景观，乙方应按甲方明确围合的区域四至使用，但土地使用权不属于乙方，且不得私自更改、扩大。乙方私自更改、扩大的，甲方有权要求其恢复原状。甲方组织人力、无力恢复原状的费用由乙方承担，并要求乙方按房总房款的10%承担违约金。甲方为小区公共利益事项处理时有权对庭院四至做合理调整且无需承担任何责任，但应提前十天通知乙方。”第十条约定：“甲方提供的广告、市场推广售楼书、房型图案、模型以及其他宣传资料为甲方针对不特定对象所做的介绍宣，不构成对乙方的任何承诺，不作为本合同的组成部分，乙方无权根据上述各项宣传资料要求甲方承担相关责任和义务，上述各项宣传资料如与本合同的约定有冲突，应以本合同约定和经政府批准的规划、设计为准。”被告在宣传彩页中宣传“前后私家庭院，面积约66-71m2”“建筑面积、实用面积约243m2”“四室两厅三卫前院后花园”“建筑特点：两层别墅建筑，局部三层（公园景观）别墅。虽为连排别墅，但每户风格不同，前后高低错落有致，封闭的私家前院后园，加之绿化分割犹如独立别墅建筑。”被告供原告参观的样板房中，院子为砖混结构的墙体；涉案小区前两期交付的连排别墅的院落亦为砖混结构的墙体。原告收房后，发现被告交付的房屋后院为木栅栏围挡而成，认为不符合交付约定，遂拨打“12345”热线反映和举报。经溧水经济开发区城建市容办调查核实情况，答复“该木栅栏属于违法建设，目前已联系小区物业通知设置木栅栏的业主们，要求他们积极配合执法部门，按照相关规定对其依法处理”。南京市规划和自然资源局溧水分局答复：“经查卧龙湖小区紫楠园审定总平面图中没有具体标注住宅前后庭院，住宅小区建筑物占地外未经批准独用的土地为公共用地，因此其土地使用权归全体业主共有。”2020年3月18日，溧水区市场监督管理局对卧龙湖公司作出溧市监行罚字【2020】28号行政处罚决定书，认为卧龙湖公司在明知紫楠园项目住宅审定通过的规划方案无前后庭院，在取得《商品房预售许可证》后对外销售时，仍将含有前后庭院的房屋作为样板房向购房人展示，通过样板房、宣传单页等手段向购房人宣传“私家前后庭院”，对购房人造成误导，在交房紫楠园住宅时，将本属于业主共有的公共绿地进行分割，作为前后庭院交付购房人，其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，构成虚假宣传，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定，对卧龙湖公司的违法行为进行罚款30万元的行政处罚。卧龙湖公司不服该行政处罚决定，提起行政复议。2020年5月12日，溧水区人民政府作出【2020】溧行复字第6号行政复议决定书，认为卧龙湖公司未将业主共有部分进行销售，只是将业主共有部分的一部分区分作为私家庭院使用，应当认定卧龙湖公司实际交付了含有“前后私家庭院”的房屋；而卧龙湖公司展示样板房属于商业广告范畴，属于邀约要请，且双方商品房预售合同中并没有约定以样板房作为交付标准，因此样板房只是作为参考。故卧龙湖公司通过样板房和宣传单页所宣传的“前后私家庭院”以及商品房预售合同中确定的“有敞开的前院花园、私密的后院花园”，与其实际交付的前后私家庭院并无出入，具备一定事实基础，不构成虚假宣传。结合实践中其他开发商类似的宣传行为，可以认为卧龙湖公司使用的用语系行业内常见且被广泛接受的宣传用语。另卧龙湖公司在销售紫楠园项目房屋时，并未将私家庭院面积纳入房屋销售计价面积从而将私家庭院作为商品销售，可以认为消费者在购买过程中应当知晓案涉私家庭院不具有所有权属性，从而可以得出卧龙湖公司的宣传行为不会误导消费者。综上，紫楠园业主实际上确实取得了前后私家庭院，其作为消费者的权益并未受损，卧龙湖公司的宣传行为具备一定的事实基础，未误导消费者，不属于虚假宣传行为，据此决定：撤销南京市溧水区市场监督管理局作出的溧市监行字【2020】28号行政处罚决定书。另查明，被告按照设计院设计的图纸进行施工，实际交付给原告的房屋与样板房的门头不同、外立面亦不相同，但原、被告双方合同中并未对涉案房屋屋檐进行约定，被告提供给原告的宣传单页中，存在与原告房屋相同的外立面、门头图片。该房屋交付给原告前已通过相关部门竣工验收合格。再查明，2020年3月20日，本院立案受理原告尹巧玲、朱开栋与被告卧龙湖公司商品房预售合同纠纷一案，该案原告与本案原告诉讼请求及所依据的事实基本一致，本院于2020年7月17日作出（2020）苏0117民初762号民事判决书，目前该案判决书已生效。本案的争议焦点为：一、被告卧龙湖公司交付木栅栏围成的院落供原告使用，是否符合约定？原告主张的损失是否具有事实和法律依据？二、原告要求被告改造房屋外立面、门头的诉讼请求是否具有事实和法律依据？关于争议焦点一：本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告双方签订的合同附件4其它项约定：“有敞开的前院花园、私密的后院花园”，其中“私密”应当如何理解，从被告提供的样板房和前期交付的连排别墅院落看，其提供的系砖墙围挡的院落，交付给原告的房屋院落为木栅栏围挡而成，两者使用性能相当，如果说木栅栏围挡影响到私密，那么砖墙围挡实际上也未能达到私密标准；而结合双方签订的合同其他约定的第八条，“土地使用权不属于乙方”、“甲方为小区公共利益事项处理时有权对庭院四至做合理调整且无需承担任何责任”，因此，原告应当知晓案涉私家庭院不具有所有权属性，且被告对该庭院使用仍存在一定的支配权，故根据双方关于合同附件4的订立目的，应该是设备标准中具有前后庭院花园，而被告实际亦按照合同约定交付了前后庭院供原告使用。其履行合同符合双方约定。原、被告签订的《商品房预售合同》其他约定中，第十条约定：“甲方提供的广告、市场推广售楼书、房型图案、模型以及其他宣传资料为甲方针对不特定对象所做的介绍宣，不构成对乙方的任何承诺，不作为本合同的组成部分，乙方无权根据上述各项宣传资料要求甲方承担相关责任和义务，上述各项宣传资料如与本合同的约定有冲突，应以本合同约定和经政府批准的规划、设计为准。”因此，被告提供的广告、宣传资料及样板房等均不构成对原告的承诺。对于前后花园是否侵占公共用地及是否违法的问题，应由相关行政职能部门予以认定或者处罚，目前尚无证据证明原告对前后私家庭院的使用受到影响，或者相关权益受损，因此原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二：本院认为，双方合同未对房屋外立面、门头造型进行约定，而原告所举证据的宣传单页上，亦存在与原告房屋外立面、门头一致的图片宣传，应当视为原告对所得房屋可能的外立面、门头造型知情，故原告要求被告改造房屋外立面、门头的诉讼请求亦无事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告季阳的诉讼请求。本案案件受理费已减半收取4352元，由原告季阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱 莉