广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初29440号原告：佛山市顺德区大良德良物业管理公司，住所地广东省佛山市顺德区大良县前路16号。法定代表人：萧燕芳。委托诉讼代理人：张璐，广东中信顺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思颖，广东中信顺成律师事务所律师。被告：李培钊，男，1945年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司与被告李培钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭思颖，被告的委托诉讼代理人李劭荣、关婉霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方的租赁合同于2020年4月30日解除，被告应即时退出佛山市顺德区四楼的房屋（以下简称涉案房屋）；2.原告没收被告的履约保证金350元；3.被告向原告支付租金、占用费（自2018年5月起计算至被告清场之日止，暂计至2020年9月的租金、占用费为5795.65元，2020年5月后的费用为占用费）及逾期利息（自2018年5月起以实际拖欠占用费逐月计算至被告清场之日止，暂计至2020年9月30日的利息为5691.73元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月28日，双方签订了一份《租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期自2017年5月1日至2020年4月30日，租金为199.85元/月，并向原告支付履约保证金350元。签约后，原告依约交付涉案房屋给被告使用，被告却自2018年5月起拒付租金。《租赁合同》于2020年4月30日到期，被告至今仍拒不支付租金和退出涉案房屋。根据《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期应向原告支付逾期利息，逾期超30日仍未付清的，原告有权解除合同并回收涉案房屋，没收履约保证金等。被告辩称，涉案房屋是被告的工作单位分配给被告的福利房，被告已在该房居住几十年。2000年后，被告的单位结业，便分配涉案房屋供被告长期居住。2010年，原告诱导被告签订租赁合同及要求被告交纳租金，而被告的工作单位的其他几十户职工均居住在该小区却未与原告签订租赁合同及支付租金。《租赁合同》约定涉案房屋主体结构出现问题由原告负责维修。被告已支付2018年5月之前的租金，因涉案房屋在2016年后多处漏水，存在安全隐患，被告不断通知原告处理，其一直不作为，被告已白交两年的租金却不能居住，便于2018年5月告知原告暂不支付租金。被告停止支付租金后，原告才派人过来勘查和拍照，其也承认涉案房屋有安全隐患不适合居住，却仍要求被告继续支付租金。被告的工作单位是顺德二轻属下的一间厂，单位出资兴建涉案房屋后分配给包括被告在内的职工，原告完全没有权利收回涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权属人是佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局。佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局于2020年9月29日出具一份证明，确认涉案房屋自2002年起委托原告处理相关管理、租赁事务：包括以原告名义对外签订租赁合同、收取租金、到期收回物业、以原告名义处理因租赁问题所产生的相关争议（包括诉讼、仲裁等）。2017年4月28日，原、被告签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：原告将涉案房屋租给被告使用；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金按月计收，租金为199.85元/月。被告应于每月5号前支付租金；本合同签订当日，被告应向原告支付履约保证金350元，该履约保证金不作被告扣抵租金使用；本合同期满或依照合同约定或依法予以终止时，被告无违约行为并向原告及相关部门缴清所有应付费用及完善相关手续，于房屋清理完毕，且房屋及所属设施经原告确认完好并交回原告的十个工作日内，被告凭保证金收据原件办理保证金无息退还手续。被告在本合同项下应付未付的费用，原告有权在履约保证金中相应扣除；双方确认原告于2017年5月1日将涉案房屋交予被告使用；被告应依约合理使用及妥善管理涉案房屋及其附属设施、设备，不得进行破坏、损毁。租赁期间，房屋主体结构的维修责任及费用由原告承担，除主体结构以外的房屋维修、保养责任及费用由被告承担。因被告管理使用不善造成房屋及其附属设施、设备损坏的，由被告承担相应的维修费用，造成原告损失的，被告应予全额赔偿；本合同期满，一切装修及改造增加的附属物产权无偿归原告所有，被告不得拆除，不得转让或变卖，也无权要求原告予以补偿或赔偿；本合同租赁期满，如被告需要继续租用涉案房屋，应提前3个月书面告知原告，原告同意继续租赁且被告符合租赁条件的，则由双方签订新的租赁合同，按相关规定办理租赁事宜；被告逾期未足额支付租金的，按所延迟支付金额的2%每日向原告支付逾期利息；逾期超过30天仍未付清的，原告有权解除本合同并无偿收回涉案房屋及追缴被告所拖欠的租金及逾期利息，履约保证金予以没收。《租赁合同》签订后，被告向原告交纳了履约保证金350元。被告方于2018年5月9日致电原告，称2017年6月向原告反映涉案房屋有七八处漏水，因原告一直未回复，2018年1月又反映漏水情况，原告已经派人来拍照，但至今仍未派人来处理。因此，被告准备不交租，等原告修葺完善后再交租金。被告方于2019年6月11日再次致电原告，要求原告进行维修，并表示不能居住就不交租。根据原告提交的现场照片（加盖了原告的公章）显示，涉案房屋的天台长满了杂草，隔热层大部分已经损坏。2020年5月12日，原告向被告送达了一份通知，通知租赁期限截至2020年4月30日。近期，经巡查发现，涉案房屋日久失修，天面隔热层损坏，杂草丛生，存在一定安全隐患。现租赁合同已届满，为保障你的人身安全，原告不再与被告续租，现正式通知被告于2020年5月18日前完成搬迁工作，交还物业给原告，并缴清相关费用。逾期不搬，物业内的物件视为被告放弃，由原告处理，由此产生的一切经济和法律责任由被告承担。被告在庭审中称，因涉案房屋存在安全问题，在2017年5月-6月就没有居住，但钥匙仍由被告持有。原告在庭审中称，原告只是涉案房屋的业主，不是该房屋其他楼层的业主。涉案房屋因天台年久失修而漏水，漏水的具体时间不确定。因天台属于涉案房屋各楼层的全部业主的共有部分，应由全部业主协商维修，至今未能协调维修。本院认为，《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按约履行自己的义务。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《租赁合同》于2020年4月30日到期，被告未将涉案房屋清空返还给原告，原告也未及时提出异议，根据上述规定，《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，《租赁合同》应于原告发出通知明确表示不再与被告续租之日（即2020年5月12日）解除，原告请求确认《租赁合同》于2020年4月30日解除的主张没有依据，本院不予支持。因《租赁合同》已解除，原告据此请求被告返还涉案房屋的主张合法有据，本院应予支持。关于涉案房屋漏水的时间问题。根据被告2018年5月9日的电话录音显示，被告在电话中称2017年6月向原告反映涉案房屋有七八处漏水，本院据此确认涉案房屋于2017年6月漏水，涉案房屋于该月起不符合约定的用途。关于原告的责任问题。在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是原告的基本义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”根据上述规定及《租赁合同》中关于房屋主体结构的维修责任及费用由原告承担的约定可知，涉案房屋的维修义务在原告，被告因涉案房屋漏水要求原告维修，原告却一直未履行维修义务，原告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因原告存在违约行为，故其请求没收履约保证金350元的主张没有依据，本院不予支持。关于被告的责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告拒不履行维修义务后，被告未采取措施防止损失扩大，根据上述规定，被告在本案中也有一定的责任。关于租金和占有使用费问题。（一）根据被告的电话录音显示，被告在电话中称2017年6月向原告反映涉案房屋有七八处漏水，因原告一直未回复，2018年1月又反映漏水情况，原告已经派人来拍照，但至今仍未派人来处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，结合被告多次要求原告维修的事实，本院依法认定2017年6月至2018年5月系被告给予原告的合理维修期。因上述期间涉案房屋不符合约定的用途，被告的承租目的不能实现，故被告无需支付该期间的租金。（二）2018年6月起至2020年5月12日的租金及至涉案房屋返还之日止的占有使用费，应由双方按责任分担。根据本案的实际情况，本院酌定原、被告对上述期间的租金、占有使用费各承担50%的责任。因每月租金金额和占有使用费金额完全相同，为便于表述，以下统一简称为租金。2018年6月至2020年12月的租金合计6195.35元（199.85元/月×31个月），扣减被告的履约保证金350元和2017年6月至2018年4月已支付的租金后，被告仍需向原告支付租金549.35元（6195.35元×50%-350元-199.85元/月×11个月）。因原告存在违约行为，故其请求被告支付租金和占有使用费的逾期利息的主张没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司与被告李培钊于2017年4月28日签订的《租赁合同》于2020年5月12日解除；二、被告李培钊应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区的房屋返还给原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司；三、被告李培钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司支付占有使用费（计算方法：截至2020年12月的占有使用费549.35元；从2021年1月1日起至返还上述房屋之日止的占有使用费，按99.93元/月计算）；四、驳回原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司已预交），由原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司负担20元，被告李培钊负担5元。本判决为终审判决。审判员  蒋竞雄二〇二〇年十二月二十五日书记员  冯秋莹