安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初212号 原告：安徽省九华盆景文化有限公司，住所地安徽省池州市青阳县，统一社会信用代码91341723MA2N8U7017。 法定代表人：唐建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴晋玲，安徽铜池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王康，安徽铜池律师事务所实习律师。 被告：吴月明，男，1966年3月4日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告：万国正，男，1962年12月18日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：姜云习，男，1964年12月20日出生，汉族，住安徽省池州市九华山风景区。 被告：吴秀英，女，1966年5月25日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告：青阳县鑫盟花卉苗木有限公司，住所地安徽省池州市青阳县，统一社会信用代码91341723MA2NB7XP5Y。 法定代表人：吴秀英。 第三人：王正德，男，1969年11月11日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告安徽省九华盆景文化有限公司（简称九华盆景）与被告吴月明、万国正、吴秀英、青阳县鑫盟花卉苗木有限公司（简称鑫盟花卉）、第三人王正德租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九华盆景的委托诉讼代理人戴晋玲、王康，被告吴月明、被告万国正及其委托诉讼代理人姜云习、被告吴秀英、被告鑫盟花卉的法定代表人吴秀英、第三人王正德到庭参加诉讼。因王正德与本案有利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。 九华盆景向本院提出诉讼请求：1、判令吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉向九华盆景返还位于青阳县庙××镇××栋××平方米房屋（简称美术馆）和14亩土地以及一栋600平方米钢架玻璃温室（简称温室）等租赁物，2、判令吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉支付所欠租金124260元以及占用土地、美术馆、温室费用105000元（租金计算至2019年7月1日，土地、美术馆、温室占用费用从2019年7月2日计算至2020年1月2日，并顺延至吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉实际返还之日止），3、本案诉讼费用由吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉承担。 事实与理由：2017年3月5日，吴月明与九华盆景洽谈达成合意，九华盆景将位于青阳县庙××镇××栋××室租给吴月明，约定14亩土地和600平方米的温室租金为每年50000元，两年一交付，570平方米的美术馆租金为每年80000元，一年一交付。2017年3月7日，吴月明以汇款方式向九华盆景打了179000元租金（尚欠1000元），其缴纳租金的时限为温室与14亩土地2017年3月5日至2019年3月4日两年整100000元租金，美术馆2017年3月5日至2018年3月4日一整年79000元，美术馆租金尚欠1000元。第一轮租期到期后，吴月明未再缴纳任何租金，九华盆景多次向吴月明催讨租金无果。2019年5月7日，九华盆景向吴月明发出《租金催缴通知书》，通知吴月明接到通知书后15日内交清所欠租金，办理好租金缴纳手续，收到《租金催缴通知书》后，吴月明仍不缴纳所欠租金。2019年7月1日，九华盆景向吴月明发出《搬迁通知书》，并说明与吴月明终止一切租赁手续，至此九华盆景与吴月明的租赁关系解除。2019年7月29日，在庙前镇司法所调解下，吴月明说明其是代表鑫盟花卉租赁九华盆景的温室、土地以及美术馆，公司成立前，吴月明、万国正、吴秀英为个人合伙，后为该公司股东，因此，九华盆景有权要求吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉返还位于青阳县庙××镇××栋××室××亩土地以及一栋570平方米美术馆，并支付所欠租金及相应占有租赁物使用费。为此，特诉至法院，望判如所请。 吴月明辩称，九华盆景所述不属实，当时吴月明与王正德谈租赁事宜时候，租赁的标的是位于青阳县庙××镇××栋××室，但是租金当时并没有明确，吴月明对王正德说的是租金应该以合同为准，大概在租赁后一个月，吴月明又去找王正德要求签订合同，王正德说合同已经在办公室，回头拿给吴月明，再过几个月之后，吴月明又去找王正德签订合同，王正德说租赁合同不能签订了，因为盆景园另有发展，之后王正德、万国正、吴秀英等人都去了吴月明家，王正德向吴月明催讨租金，吴月明对其说在商谈租赁时候，说好的先把围墙围起来，费用在租金中抵扣，而王正德再次表示不能再出租，盆景园另有发展，所以后来就一直不敢对盆景园进行进一步开发。因为没有签订书面合同，导致不能对租赁物进一步开发，还丧失了合作的机会，之后王正德带几个人到鑫盟花卉要求搬走，吴月明对王正德说是因为其不签订书面合同，导致不敢发展，也不敢缴纳租金，所以说其让搬走，没有合理的理由，而且王正德还说从纠纷发生开始（大概前年三月份），租赁物就不收租金了。 万国正辩称，同吴月明答辩意见，另在2017年商谈租赁时候，王正德说，先让打一部分钱作为订金。首先是合同租赁的金额没有约定或者约定不明，在2017年3月5日，吴月明交付订金179000元，至今未收到收据，约定租赁期限是10年，并且约定由被告方建设围墙，围墙费用抵扣租金，等到以后双方再签订合同，时隔几个月后，王正德以租赁物另有他用，主动提出中止合同，当时基于对王正德信任，被告方先后投入了2792600元，购置了加工设备，对地面广场进行硬化增高，当时王正德承诺让被告方列出清单，并予以赔偿。九华盆景不是适格诉讼主体，无证据证明诉讼的租赁物是九华盆景所有或管理使用，租赁物无产权证书，租赁合同口头约定无效，不受法律保护，因为租赁物未取得建设工程规划许可证。吴月明、万国正、吴秀英也不是适格被告，从目前诉讼的事实与理由看，没有办法确定九华盆景是与吴月明，还是与吴月明、万国正、吴秀英共同口头约定，也没有办法分清楚九华盆景与鑫盟花卉是否是合同关系，九华盆景认为吴月明、万国正、吴秀英是合伙关系，是确认之诉，而本案是给付之诉，请求法院依法驳回九华盆景的起诉。 吴秀英、鑫盟花卉辩称，同意吴月明、万国正答辩意见，另补充如下，签订合同时，王正德说租赁物有房产证，但后来有一次铜陵来了几个人说房子是他们的。鑫盟花卉之所以没有发展，是因为王正德以及所代表的九华盆景翻来覆去，一会儿要拍卖，一会儿又不让租，导致公司没有办法发展，之后被告方得知租赁物没有房产证。至于九华盆景陈诉的催租事情，吴秀英不清楚，也没有看见书面东西。因为公司不能发展，导致投入很多费用，都没有办法收回。 王正德辩称，2009年12月，王正德受青阳县园林绿化有限责任公司委派担任九华盆景项目经理至今，王正德所有行为都是代表九华盆景的履行职务行为，造成一切后果九华盆景承担。另补充如下，吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉的答辩很多不属实，九华盆景与吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉关于租赁事宜，王正德与万国正之前就认识，而且王正德代表九华盆景在2012年就将九华盆景的大棚、土地租赁给万国正，合同期限为5年，到2017年3月份结束，关于此事，双方还就租金事宜发生纠纷并经调解，经调解双方的合同在2016年1月31日终止，所以王正德与万国正之前就认识，基于此关系，在租赁期限到期后，万国正对王正德说，另外找了合伙人，希望能继续承租，之后王正德就接触到了吴月明，吴月明对王正德说其是鑫盟花卉的法人，万国正与其是合伙关系，所以有什么事情就与其接触，之后双方就租赁事宜进行了协商，被告方陈述其是用于发展黄精产业，王正德向九华盆景汇报后，也同意与被告方进行租赁事宜，之后经过双方的协商，被告方希望租期为10年，九华盆景对此不认可，经过双方协商，双方确认租赁期限为5年。因为万国正之前租赁的土地大棚租金为100000元一年，后经过调解，金额为50000元一年，所以王正德就说土地、大棚的租金继续按照50000元/年出租，对于美术馆王正德代表九华盆景之前出租给别人的金额为100000元/年，被告方陈述太高，经过双方协商，定为80000元/年，所以本案所涉的租赁关系一年租金为130000元，对于租金的给付方式经过双方协商，土地、大棚为两年一支付，美术馆一年一支付，所以吴月明在2017年3月7日向九华盆景账户支付了179000元作为土地大棚2017年3月5日至2019年3月4日的租金100000元以及美术馆2017年3月5日至2018年3月4日的租金79000元（尚欠租金1000元）。在租赁事宜谈好后，吴月明以个人账户向九华盆景账户汇款179000元，剩余1000元其表示待九华盆景出具收条后，再行支付，王正德对此表示同意，并且告知被告方合同以及收条已经草拟好了，并放在王正德公司办公室，之后被告方就开始进行基建，为了保障更好发展，双方协商将围墙围起来，当时双方确实谈到了围墙费用由被告方先行支付，之后凭票报销，或者抵扣之后的租金。关于租赁合同事情，被告方确实要求过签订合同事情，在2018年8月初，王正德与被告方几人在一起商谈时候，告知了被告方，九华盆景希望将盆景园转让事情，但在双方租赁关系期间，九华盆景从未干涉过被告方生产，被告方之后也将重心转向了在贵池生产黄精酒，盆景园作为其一个后方基地。在向被告方表达了转让的事情后，告知其可以购买或者与人合伙商谈购买事宜，之后被告方也确实找了几个人谈过转让盆景园的事情，但并未成功，并且被告方所找的人也并未与王正德见面。在这之后，2019年2月份，王正德代表九华盆景向被告方表达缴纳租金的事情，被告方当时就表示合同都没有签订，怎么缴纳租金，并且关于收条事情，王正德曾经将收条交给被告方，但被告方过几天又将收条归还，其告知收条上应注明订金，王正德当时就表示179000元是支付的租金，如果是订金怎么可能不是整数。之后关于租金，双方又在青阳进行协商，当时双方就合同是继续履行还是终止进行了商谈，被告方当时就表示希望终止合同，但是其投入的费用需要得到补偿，并且列了一个2790000多元的清单，并且在庙前司法所进行多次调解，九华盆景向司法所表达补偿120300元的意思，被告方对此不同意，双方之后就一直处于纠纷中。关于租金催缴和搬迁的事情，因为被告方一直未缴纳租金，所以在2019年5月7日杨田镇的一个饭店中，王正德将租金催缴的通知书交给吴月明，万国正当时也在，收到通知书后，吴月明、万国正表示回去协商一下，并且拒绝让其签字收到通知书的要求，在2019年7月1日，在青阳县九莲停车场，王正德将搬迁通知书送给吴月明，万国正、吴秀英当时也在场，当时被告方表示无所谓，在2019年7月10号左右，王正德带了几个人去鑫盟花卉告知搬迁事宜，当时被告方就对此表现比较反抗，之后王正德与其他几人就走了，并且带的几个人都是九华盆景的工作人员，其中就包括九华盆景法人。关于租赁物房产证的事情，九华盆景所管理的盆景园是有国家审批手续的正规项目，所建设的盆景园也是项目中的配套设施，但该处不动产没有房产证并非是九华盆景原因，因为九华盆景已经合法取得了该处项目的建设审批手续，九华盆景系该处不动产的合法管理人员，系正当权利人。 本院经审理，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、九华盆景是否系本案所涉租赁合同关系当事人。在本案庭审中，吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉对九华盆景的诉讼主体资格提出异议，其认为订立租赁合同关系的相对当事人为王正德，在进行租赁时，是由王正德与其接触的，所以认为本案所涉租赁合同是与王正德所达成的，同时也无证据证明本案所涉租赁物是九华盆景所有或管理使用，租赁物无产权证书，而王正德辩称其在2009年12月受青阳县园林绿化有限责任公司委派担任九华盆景项目经理至今，所有行为都是代表九华盆景的履行职务行为，造成一切后果由九华盆景承担。对九华盆景是否系本案所涉租赁合同关系当事人，结合本案审理、当事人陈述及提供证据，可以证明青阳县园林绿化有限责任公司系青阳县林业局下属企业，并投资设立九华盆景，九华盆景与青阳县庙前镇人民政府签订投资协议书，由九华盆景在青阳县庙前镇投资六泉生态农业观光园项目，本案中所涉盆景园内土地、温室、美术馆等租赁物为九华盆景依法建设或为合法权利人，在本案租赁关系中，吴月明支付租金的汇款账户为九华盆景公司账户，并结合王正德的答辩意见，可以认定九华盆景系本案中所涉租赁合同关系租赁物的合法权利人，且为本案所涉租赁合同关系出租人，王正德系代表九华盆景所为的职务行为，对吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉的辩解，本院不予认定。二、本案所涉租赁合同关系承租人身份问题。九华盆景在本案审理中，认为与其达成租赁合同的是吴月明，而吴月明在庙前司法所调解时，其说明是代表鑫盟花卉租赁的温室、土地以及美术馆，鑫盟花卉成立前，吴月明、万国正、吴秀英为个人合伙，后为鑫盟花卉股东，所以其有权要求吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉返还租赁物，并要求支付所欠租金及相应占有租赁物使用费；而吴月明辩称其系代表鑫盟花卉签订的租赁合同，其作为鑫盟花卉当时的法定代表人，是代表鑫盟花卉所为的职务行为，且万国正、吴秀英、鑫盟花卉均认可吴月明系代表鑫盟花卉所达成的租赁关系。结合本案审理、当事人陈述及提供证据，鑫盟花卉成立日期为2017年1月16日，吴月明为时任公司法定代表人，万国正为鑫盟花卉公司股东，鑫盟花卉经营范围为花卉苗木培植与销售，中药材育苗、黄精种植、收购、加工、销售，吴月明作为鑫盟花卉时任法定代表人，辩称其代表鑫盟花卉进行租赁具有真实性、合理性，结合本案审理，本院认定本案所涉租赁关系的承租人为鑫盟花卉，其公司与九华盆景达成租赁合同关系，吴月明、万国正、吴秀英不具有本案所涉租赁合同关系当事人身份。三、本案所涉租赁合同关系年租金金额。本案审理过程中，吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉辩称对吴月明向九华盆景汇款的179000元并不是支付的土地、温室2017年3月5日至2019年3月4日间的租金100000元租金以及美术馆2017年3月5日至2018年3月4日间的租金79000元（尚欠1000元），但结合本案审理及吴月明在庙前镇司法所调解笔录中所认可的事实，对九华盆景主张的双方租赁合同关系土地、温室年租金为50000元、美术馆年租金为80000元的主张，本院予以认定；虽吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉提出异议，但其并未提供相反证据证明其辩解，对其辩解，本院不予认定。四、被告方是否收到九华盆景催交租金以及搬迁通知。结合本案审理及当事人陈述，被告方当事人虽不认可收到九华盆景在本案中提交的租金催交通知书及搬迁通知书，但在庭审中均认可王正德向其催讨过租金以及要求其搬迁的事实，并结合吴月明在庙前镇司法所调解笔录中所认可的事实，本院认定王正德代表九华盆景向被告方催讨过租金以及在催讨无果的情形下，要求与被告方终止双方租赁关系并要求被告方搬迁的事实。 根据上述认定的证据和双方当事人陈述的事实，经审理查明：2017年3月5日，吴月明代表鑫盟花卉与九华盆景达成合意，约定九华盆景将位于青阳县庙××镇××栋××室出租给鑫盟花卉，约定土地和温室租金为每年50000元，两年一交付，美术馆租金为每年80000元，一年一交付。2017年3月7日，吴月明以汇款方式向九华盆景汇入179000元租金，作为土地与温室2017年3月5日至2019年3月4日间的租金100000及美术馆2017年3月5日至2018年3月4日间租金79000元（尚欠1000元）。现九华盆景以租金交付期限到期后，其向对方催讨租金，但被告方未依约交付租金，在九华盆景向被告方发出租金催交通知书后，被告方仍未履行交付租金义务，遂向被告方发送搬迁通知书，表明终止双方的租赁合同关系，并要求被告方限期搬迁，但被告方至今未履行搬迁义务为由，诉至法院，请求判令：1、吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉向九华盆景返还位于青阳县庙前镇六泉口一栋美术馆和土地、温室等租赁物，2、吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉支付所欠租金124260元以及占用土地、美术馆、温室费用105000元（租金计算至2019年7月1日，土地、美术馆、温室占用费用从2019年7月2日计算至2020年1月2日，并顺延至吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉实际返还之日止），3、本案诉讼费用由吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉承担。 本院认为，九华盆景与鑫盟花卉达成租赁合同关系，由鑫盟花卉租赁九华盆景作为权利人的租赁物，系双方当事人真实意思表示，合法、有效。鑫盟花卉承租后，在租期到期后，并未依约继续支付之后租期租金，在九华盆景催讨后，仍未履行支付租金义务，显属违约，应承担民事责任；鑫盟花卉在九华盆景通知期限内未支付租金后，九华盆景又告知终止租赁合同关系并限期搬迁，符合法律规定。虽吴月明、万国正、吴秀英、鑫盟花卉辩称系九华盆景要将盆景园出卖且不愿再出租，但其并未提供证据证明，同时结合本案审理，本案是由于承租方未按时支付租金，且在出租方催交租金后仍不履行义务导致租赁合同关系的终止，依照法律规定，承租方负有返还租赁物的义务，则对九华盆景请求判令鑫盟花卉返还位于青阳县庙××镇××室的诉讼请求，本院予以支持。对九华盆景请求判令鑫盟花卉支付拖欠租金的诉讼请求，因鑫盟花卉未支付2019年3月5日至2019年7月1日间的土地、温室租金及2018年3月5日至2019年7月1日间的美术馆租金，依据双方租金标准，对九华盆景在庭审中确认并要求鑫盟花卉支付尚欠租金120000元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。对九华盆景请求判令鑫盟花卉支付占用费的诉讼请求，因双方租赁合同关系终止后，鑫盟花卉并未按时搬迁，九华盆景该项诉讼请求符合法律规定，对九华盆景在庭审中确认的并请求判令鑫盟花卉支付至2020年1月2日止的占用费65000元及按原租金标准计算占用费直至返还租赁物之日止的诉讼请求，本院予以支持。对九华盆景对吴月明、万国正、吴秀英的诉讼请求，因吴月明、万国正、吴秀英非本案所涉租赁合同关系当事人，则对九华盆景该项诉讼请求，本院不予支持。对被告方在本案庭审中辩称的其因九华盆景的违约行为导致其投入巨资装修造成损失的辩解，依据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，同时本案中被告方并未提供证据证明九华盆景有违约行为，也未提供证据证明其装饰装修价值，对被告方的该项辩解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告青阳县鑫盟花卉苗木有限公司于本判决生效后十日内返还原告安徽省九华盆景文化有限公司位于安徽省池州市青阳县庙××镇××泉口的570平方米美术馆一栋、土地14亩及600平方米钢架玻璃温室一栋； 二、被告青阳县鑫盟花卉苗木有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽省九华盆景文化有限公司所欠租金120000元，于本判决生效后十日内给付原告安徽省九华盆景文化有限公司占用费65000元（计算至2020年1月2日，此后占用费按570平方米美术馆一栋80000元/年、土地14亩及600平方米钢架玻璃温室一栋50000元/年标准计算占用费，直至租赁物返还之日止）； 三、驳回原告安徽省九华盆景文化有限公司对被告吴月明、万国正、吴秀英的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4740元，减半收取2370元，由青阳县鑫盟花卉苗木有限公司负担2000元，安徽省九华盆景文化有限公司负担370元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  邵然 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  宁凯 附：本案适用相关法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。