贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2662号原告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：张全芬，女，汉族，1975年9月18日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被告：刘秀红，女，汉族，1970年8月21日生，住所地重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘深豪，男，系刘秀红之子。被告：王荣全，男，汉族，1983年10月5日生，住所地贵州省桐梓县。原告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）与被告张全芬、刘秀红、王荣全商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢晓飞，被告张全芬、被告刘秀红委托诉讼代理人刘深豪、被告王荣全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区预售合同备案登记；3、确认原告退还被告购房款项为896802.5元（该金额系被告已交房款减去总房款10％违约金、案件受理费、拖欠利罚息、保全费、代理费后金额）4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第2项诉讼请求中的房号变更为18号，将上述第3项诉讼请求的退款金额变更为713999.17元。事实和理由：原被告双方于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其开发的位于贵阳市观山湖区房屋出售给被告，房款总价1530675元，首付770675元，余款760000元通过按揭方式支付。随后被告在中国银行股份有限公司贵阳市金阳支行贷款760000元，原告系该贷款的保证人，贷款发放之后，被告却未按照约定按时还款，随后中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中行贵州省分行）向法院起诉，法院判决原告承担保证责任，此后原告已代被告偿还借款本金、拖欠利罚息、案件受理费等共计480805元。依照双方约定，被告逾期付款导致原告承担担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，为维护原告合法权益，特诉至法院，望支持如前诉请。被告张全芬辩称，事实无异议，违约金过高。被告刘秀红辩称，与王荣全意见一致。被告王荣全辩称，我们买了6间门面，已经分割，案涉门面是被告张全芬的，退款同意全部退还给张全芬。本院经审理认定事实如下：2012年3月26日，以张全芬为买受人，刘秀红、王荣全为共有人与作为出卖人的新世界公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人向出卖人购买其开发的位于贵阳市观山湖区，总价款1530675元，首付770675元，余款760000元通过按揭方式支付；补充协议第4.3.5.1条约定，保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；补充协议第4.3.5.3条约定，若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金。上述合同签订后，被告等人向原告支付了首付款770675元，并由张全芬丈夫张绍勇作为借款人与中国银行股份有限公司贵阳市金阳支行签订个人商业用房贷款合同，向该行贷款76万元支付剩余房款，被告等人及配偶均作为抵押物共有人参与签署。对该按揭贷款，原告依据于2016年6月16日与中行贵州省分行签订的个人房屋贷款合作协议提供连带责任保证。上述《商品房买卖合同》办理了备案登记，预售合同登记号为Y0329xxx，所涉房屋办理了预告登记，不动产权证号Y1212xxx。后被告未按期偿还贷款本息，原告分别于2017年6月30日代偿77572.36元、于2017年9月20日代偿26138.41元、于2017年12月22日代偿26147.05元、于2017年12月25日代偿6.33元，于2018年6月28日被扣划保证金52945.51元，代偿款共计182809.7元。后中行贵州省分行向贵阳市南明区人民法院提起诉讼要求解除与张绍勇及被告等人签订的的借款合同并要求张绍勇及被告等人还本付息及支付律师代理费，同时要求原告承担连带保证责任。贵阳市南明区人民法院于2019年6月10日作出（2017）黔0102民初5494号民事判决书，判决解除双方贷款合同，张绍勇、张全芬于判决生效后五日内还本付息并利随本清，支付律师费27358元，王荣全、刘秀红及配偶在抵押物范围内对该债务承担连带责任，新世界公司承担连带清偿责任。案件受理费、保全费由被告等人及原告负担。上述判决生效后，中行贵州省分行于2019年7月19日向新世界公司发出《代偿通知书》，代偿金额包括拖欠本金405064.07元、拖欠利罚息35443.93元、案件受理费9546元、律师代理费27358元、保全费3393元，共计480805元。2019年12月11日，中行贵阳市金阳支行出具一份贷款结清通知书，载明借款人张绍勇购买的案涉房屋贷款已于2019年10月25日因起诉而全部强制提前结清。后原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。经查询，案涉房屋截止2020年12月10日，抵押登记已注销。另查明，三被告曾于2015年5月13日签订《共同共有物分割协议》，约定三方共同购买的案涉商铺归张全芬单独所有，同时庭审中王荣全、刘秀红均认可新世界公司就本案所退款项退还给张全芬个人。本院认为，对原告要求解除合同、注销合同备案登记及房屋预告登记等诉请，被告均无异议，本案争议的焦点系原告主张扣除的违约金是否过高。经核算，本案中原告应退还被告的款项为首付款770675元+按揭贷款760000元-代偿款182809.7元-生效判决执行款480805元=867060.3元，原告主张扣除的违约金153067.5元系按总房价的10%计算，并非合同约定标准，被告提出过高，根据本案实际情况，该违约金本院酌情支持5万元，则原告应退还被告的款项为817060.3元，根据三被告的共同意愿，该款项全额退还张全芬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告张全芬、刘秀红、王荣全于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告张全芬、刘秀红、王荣全于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳新世界房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续（预售合同登记号为Ｙ0329xxx）；三、被告张全芬、刘秀红、王荣全于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳新世界房地产有限公司办理位于贵阳市观山湖区房屋的预告登记注销手续（不动产权证号Ｙ1212xxx）；四、原告贵阳新世界房地产有限公司于上述注销手续办理完毕之日起五日内退还被告张全芬817060.3元；五、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由被告张全芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月二十一日书记员 任若男