湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初3429号原告：符海燕，男，1975年1月17日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：谭晓英，湖南湘军麓和律师事务所专职律师。被告：王光辉，男，1968年10月4日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：郭远茂，湖南道宽律师事务所专职律师。原告符海燕与被告王光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符海燕及其委托诉讼代理人谭晓英，被告王光辉及其委托诉讼代理人郭远茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符海燕向本院提出诉讼请求：1.判令王光辉向符海燕返还租金50000元及押金5000元；2.判令王光辉向符海燕支付门面营业补偿280000元；3.判令王光辉向符海燕支付门面装饰装修补偿款360000元；4.判令王光辉承担本案诉讼费用。在审理过程中，符海燕将第2、3项诉讼请求变更为：判令王光辉向符海燕支付门面营业补偿234736元；判令王光辉向符海燕支付门面装饰装修补偿款360000元及钢架棚补偿款6468元，共计366468元。事实与理由：2018年9月7日，符海燕与案外人黄江波签订了《商铺承租转让协议书》，约定黄江波将其承租的位于常德市××路××号店铺（店铺名称：鼎城区老聚香园柴火灶店）以支付78000元转让费的方式转让给符海燕，并约定转让后店铺内的装饰装修及设备均归符海燕所有，遇政府规划，国家征用拆迁店铺，与其有关的补偿全部归符海燕所有。同日，符海燕与王光辉签订了《房屋租赁合同》，约定王光辉将鼎城路866号四间三层门面（600多平方米）出租给符海燕经营。租赁时间为2018年9月7日至2027年4月31日，租期十年，年租金为60000元／年，于每年4月1日付清下年6万元。房屋在政府拆迁的情况下，所有的营业补偿和装修补偿归符海燕所有。合同签订后，符海燕因装修投入30万元。2019年4月1日，符海燕已支付下年租金60000元，扣除5、6月二个月，王光辉应向符海燕返还租金50000元及押金5000元。经营店铺不久，2019年6月15日，常德市鼎城区人民政府启动该地块拆迁项目，符海燕租赁的房屋在西站65亩储备地项目红线范围内。2019年6月27日，符海燕收到鼎城区政府相关部门的垒墙告示，租赁门面周围因垒起的围墙导致餐馆无法经营。根据相关政策及文件，符海燕经营餐馆应得到的经营损失补偿为280000元，其中一楼的经营损失为160000元（800元／平方×200平），二楼的经营损失为120000元（600元／平方×200平），装饰装修补偿为360000元。鼎城区征地拆迁安置指挥部已按拆迁标准将包括经营损失补偿和装饰装修补偿等在内的拆迁款近4000000元支付到位。王光辉拒不按照《房屋租赁合同》的约定支付经营损失补偿和装饰装修补偿，故符海燕起诉至法院。王光辉辩称，符海燕以原告身份起诉的主体资格不适格。王光辉不是房屋的拆迁主体，符海燕没有授权王光辉向拆迁部门主张权利，王光辉也无代为行使的权利。常德市人民政府、鼎城区人民政府及房屋、土地拆迁主管部门没有文件明确规定房屋承租方享有拆迁补偿的权利或者授权由出租方代为行使索赔的权利。涉案房屋在2014年政府张贴征收公告时就已经营，政府对王光辉的补偿并非由于符海燕一人经营所致。政府征收的标准远远低于市场标准，王光辉获得的拆迁补偿未包含符海燕的损失补偿，鼎城区自然资源管理局于2019年6月27日修建围墙影响了符海燕的经营损失，符海燕理应向该行政部门主张权利。涉案房屋一、二楼各为200平方米，分别按800元/平方、600元/平方，总额为280000元的补偿系王光辉的法定、固有权利。根据《中华人民共和国物权法》的规定，该补偿是对王光辉不动产房屋经营面积的补偿。该房在修建之后政府相关部门公布拆迁公告之前已用于经营超市，在出租给黄江波之前，王光辉本人投入近700000元用于装饰装修。政府的补偿也以公告时房屋合法经营为先决条件。即使符海燕投入装饰装修，也属于公告之后的抢栽、抢种、抢建行为，依法也不应得到补偿。符海燕向黄江波支付转让费78000元受让涉案房屋，这是黄江波与符海燕双方的行为，与王光辉无关，该转让费包含了可移动设备、家电等，其残值不菲，可重复利用，符海燕的实际损失不大，即使有损失，也是其个人的原因。现拆迁部门未将符海燕所谓的装饰装修款拔付给王光辉，符海燕以双方签订的《房屋租赁合同》中“在房屋政府拆迁的情况下，所有的营业补偿和装修补偿归符海燕所有”为由起诉要求王光辉支付280000元经营损失归符海燕所有是符海燕错误的理解，此理解违反了《中华人民共和国物权法》的规定，依法不应得到征收政策、法律的支持。符海燕实际占有和使用房屋至2020年9月底，符海燕拖欠租金5个月，共计25000元。符海燕要求支付装饰、装修款360000元无事实和法律依据。王光辉不应承担因《房屋租赁合同》终止而向符海燕支付门面转让费、租金等损失的补偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人无异议的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2015年5月1日，黄江波承租了王光辉所有的位于常德市鼎城区××路的房屋用于经营餐馆。2018年9月7日，符海燕与黄江波签订了《商铺承租转让协议书》。符海燕以转让费78000元的价格受让了该店铺。同日，王光辉（甲方）与符海燕（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将鼎城路866号四间三层门面出租给乙方经营。二、承租时间：2018年9月7日至2027年4月31日止，租期为十年，年租金六万一年。三、付款方式：每年4月1日付清下年6万元整……五、在房屋政府拆迁的情况下，所有的营业补偿和装修补偿归乙方所有。……七、乙方交甲方房屋押金伍仟元整。合同签订后，符海燕向王光辉交纳押金5000元，对一、二楼墙体进行刷白，修建钢架棚一个。符海燕承租后继续经营餐饮生意。2020年9月28日，王光辉与常德市鼎城区自然资源事务中心签订了《西站65亩储备地块建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》。王光辉获得地上附属设施、货币安置补偿及搬家过渡费等补偿共计3229963元，其中经营损失补偿234736元（一楼148.8㎡×800元／㎡、二楼144.62㎡×800元／㎡）,一、二、三楼房屋装饰、设施包干补偿费392787元（一楼218.215㎡×600元／㎡、二楼218.215㎡×600元／㎡、三楼218.215㎡×600元／㎡）、钢架棚补偿款6468元。王光辉应于2020年9月30日前搬迁完毕。2020年9月30日常德市鼎城区自然资源事务中心将补偿款3229963元支付到位。另查明，2019年4月，符海燕向王光辉支付了2019年5月至2020年4月的租金60000元。2019年6月27日，鼎城区国土资源储备中心修建的围墙导致符海燕的餐馆无法经营。2020年9月底符海燕将其设备搬离承租门面。本院认为，符海燕与王光辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于租金及押金问题。2020年9月28日，王光辉与常德市鼎城区自然资源事务中心签订了《西站65亩储备地块建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的搬迁时间是2020年9月30日前。在此之前，王光辉享有使用、收益权。鼎城区国土资源储备中心因拆迁修建围墙后导致符海燕的餐饮生意无法正常经营，并非原、被告违约所致，在此期间，符海燕确实占有、使用租赁房屋，故修建围墙之后租金酌定按约定租金的50%计算，符海燕应向王光辉支付自2019年5月起直至其搬离的租金为47500元（2019年5-6月按5000元/月计算，2019年7月至2020年9月按2500元/月计算）。因政府拆迁行为导致合同无法履行，符海燕无违约行为，故王光辉应将符海燕交纳的押金予以退还。故对符海燕要求王光辉返还租金的诉讼请求部分予以支持，对符海燕要求王光辉返还押金的诉讼请求予以支持。关于经营损失与装饰装修补偿款问题。本案系房屋租赁合同纠纷。在租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿对象。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停业停产损失的补偿。本案的补偿明细列明具体补偿项目包括拆迁房屋及地上附着物补偿、经营损失补偿、搬家费、过渡费等内容。这表明王光辉作为涉案房屋所有权人、被征收人，其所领取的补偿款包含了经营损失及装饰装修等费用。常德市鼎城区自然资源事务中心按600元/平方米标准对涉案房屋装饰、设施包干补偿，该包干补偿含房屋室内外所有装修装饰、附属设施和房前屋后树木，原、被双方约定的装修补偿系包干补偿的一部分，结合符海燕支付转让费及承租房屋后投入装修情况，本院酌定对装饰、设施包干补偿费用由符海燕享有50%，即196393.5元（392787元×50%），加上钢架棚的补偿6468元，共计202861.5元。故对符海燕要求王光辉支付装饰装修补偿款366468元（含钢架棚）的诉讼请求部分予以支持；双方虽约定所有的营业补偿归符海燕所有，但该营业补偿不能涵盖王光辉作为房屋所有权人应享有的因拆迁获得的全部经营损失补偿，结合符海燕的实际承租时间，参照常德市人民政府常政发【2019】5号政府文件中拆迁的经营损失补偿标准，持有有效营业执照并在《征收土地公告》发布时正在经营且经营时间在2年以下的，1级-4级商服区域补偿按220元/平方米标准计算，本院酌定符海燕的营业补偿按220元/平方米计算，即营业补偿为64552.4元（一楼148.8㎡×220元/㎡、二楼144.62㎡×220元/㎡），故对符海燕要求王光辉支付门面营业补偿234736元的诉讼请求部分予以支持。综上，对符海燕的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王光辉于本判决生效之日起三日内向符海燕返还租金12500元、押金5000元，共计17500元；二、王光辉于本判决生效之日起三日内向符海燕支付门面营业补偿款64552.4元、装修补偿款202861.5元，共计267413.9元；三、驳回符海燕的其他诉讼请求。如王光辉未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10750元，减半收取5375元，财产保全费4020元，共计9395元，由王光辉负担4790元，符海燕负担4605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  庄伏云二〇二〇年十二月二十一日法官助理汤亚伟书记员赵凡附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。