山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6775号上诉人（原审被告）：太原市德恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：王某、李某1，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某2，住山西省兴县。委托诉讼代理人：董某，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：曹某，山西开杰律师事务所律师。上诉人太原市德恒房地产开发有限公司（以下简称“德恒公司”）因与被上诉人李某2、太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会（以下简称“上冶峪村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人德恒公司的委托诉讼代理人王某、李某1与被上诉人李某2及其委托诉讼代理人董某、被上诉人上冶峪村委会的委托诉讼代理人曹某，到庭接受了询问。本案现已审理终结。德恒公司上诉请求：1、依法撤销山西省太原市晋源区人民法院(2020)晋0110民初817号民事判决书。2、依法改判驳回被上诉人李某2的全部诉讼请求或依法改判由被上诉人太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会承担责任。3、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.本案依法不属于人民法院审理范围,被上诉人李某2的诉讼请求依法应当予以驳回。2.上诉人并非案涉《房屋买卖合同》的出卖人,不应承担房款返还责任,原审法院适用法律错误。李某2辩称，1.本案属于典型的房屋买卖合同纠纷，并非行政案件，广东省高院的会议纪要不适用山西省；2.应当由原审两被告共同承担还款的责任。上冶峪村委会辩称，1.案涉房屋买卖合同无效，属于人民法院审理范围；2.村委会不是房屋买卖合同的主体；3.上诉人应当承担还款责任。请求驳回上诉，维持原判。李某2向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告依照双方签订的《房屋买卖合同》返还原告购买房屋预付款232596元，并给付原告从2014年8月21日起至实际给付之日的逾期利息（按年利率6％计息）；2、依法判令二被告赔付原告因逾期交房产生的违约金125537元；3、诉讼费用及其它费用由二被告负担。一审法院认定事实：2010年9月25日，被告上冶峪村委会作为出卖人、被告德恒公司作为开发商、原告李某2作为买受人，三方签订房屋买卖合同一份，约定原告购买位于太原市××街第1幢3单元1402号房屋一套，房屋面积108．26平方米，房屋总金额445166元，付款方式为分期付款，该房屋在2012年12月30日前交付。原告分别于2010年9月25日向被告德恒公司交付房款133550元、2012年9月8日向被告德恒公司交付房款89034元，被告德恒公司均向原告出具了收据。2014年3月10日，原告与被告德恒公司签订补充协议书，约定原告在2014年3月10日后书面提出退房的，被告德恒公司同意在收到原告申请后的10日内将原告所缴纳的房款退还于原告；若原告愿意继续履行合同，双方同意1号楼开工时间暂定为2014年8月1日，被告德恒公司需将2012年12月31日到2014年3月31日根据合同约定标准核算的违约金折抵原告应缴纳的购房款；2014年8月1日前尚未开工建设，被告德恒公司同意全额退还原告已经缴纳的房款，2014年3月31日至2014年7月31日期间迟延交房的违约金按合同约定标准二倍补偿原告。2014年4月7日，被告德恒公司向原告出具收据一份，载明，“今收到李某2壹万零壹拾贰元（10012）世府苑1-3-1402房款（违约金）”，原告李某2并未实际交付10012元，该10012元系因迟延交房而折抵的原告李某2的购房款金额。另查明，2010年2月9日被告上冶峪村委会与被告德恒公司签订代建协议书一份，协议约定了被告上冶峪村委会委托被告德恒公司代为建设村民住宅小区等相关内容。2010年3月30日，被告上冶峪村委会向被告德恒公司出具“有关太原市晋源区金胜镇上冶峪村“世府苑”房地产寻找承销商及与其签署承销合同的委托”函，载明被告上冶峪村委会委托被告德恒公司为世府苑住宅小区寻找设计单位、承销商并签署合同。后涉案工程1#住宅楼项目因未办理规划审批手续且压占规划绿地而停工，被告上冶峪村委会与被告德恒公司因此事发生合同纠纷诉至法院，截至法庭辩论终结前，纠纷尚未处理完毕。截至法庭辩论终结前，原告未收到相关退款。一审法院认为，本案中原告与被告上冶峪村委会、德恒公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋项目，在截至法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”之规定，涉案房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告有权主张返还其已实际交付的房屋预付款222584元（133550元＋89034元）。关于房屋预付款的返还主体，根据原告提交的收据及庭审查明的事实，原告所交付房屋预付款222584元的收款主体为被告德恒公司，故被告德恒公司应向原告承担返还房屋预付款222584元的义务。关于原告的利息、违约金诉求，本案中，原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未尽到审核房屋出售方是否具有商品房预售许可证明等应尽的注意审慎义务，原告对此存在过错，故本院对原告主张的利息、违约金诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告太原市德恒房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告李某2一次性返还房屋预付款222584元；二、驳回原告李某2的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：德恒公司与上冶峪村委会之间存在诉讼。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，李某2与德恒公司、上冶峪村委会签订了房屋买卖合同，并支付了房屋预付款222584元，由于涉案房屋没有取得商品房预售许可证明，房屋买卖合同认定无效，对上述事实，各方均无异议，本院予以确认。关于本案是否属于人民法院审理范围的问题。本案是平等主体之间因合同关系引发的民事纠纷，属于人民法院的审理范围。德恒公司的主张和理由，不符合法律规定，本院不予以支持。关于是否由德恒公司返还房屋预付款的问题。本案中，德恒公司是签订合同的一方主体，其收取了房屋预付款，且无证据证明是受上冶峪村委会委托收取的，李某2也不认可是受上冶峪村委会指示的交付，故德恒公司应当返还房屋预付款。德恒公司的上诉请求和事实与理由，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。综上所述，太原市德恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6672元，由上诉人太原市德恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 米青山审判员 牛晓斌审判员 关文静二O二O年十二月二十八日法官助理 孙 斐书记员 骆 丹