上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19122号原告：上海莲梦餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦工业园区。法定代表人：刘冲，执行董事。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：施问虎，男，1968年9月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周进华，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪俊，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海莲梦餐饮管理有限公司(下简称莲梦公司)诉被告施问虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告莲梦公司的委托诉讼代理人陈伟峰、被告施问虎的委托诉讼代理人汪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莲梦公司向本院提出诉讼请求如下：1.双方签订的《商铺租赁合同》于2020年10月9日解除；2.被告支付原告租金人民币281,250.01元(按每季度125,000元计算，日租金是1,388.89元，自2020年2月15日起计算至2020年9月8日止)；3.被告支付原告逾期付款违约金14,582.40元(按合同4.2条约定，日租金的5%支付违约金，违约金每日1,388.89元*0.05为69.44元，具体为：第一笔以69.44元/天为标准，自2020年2月11日计算至2020年7月10日共150天为10,416元；第二笔以69.44元/天为标准，自2020年5月11计算至2020年7月10共60天为4,166.40元)；4.被告支付原告提前解约违约金250,000元；5.被告支付原告欠付的物业费15,960元(从2020年1月15日起至2020年8月14日止，每月2,280元)；6.被告支付原告2020年1月至2020年4月的燃气费547.90元；7.被告支付原告2019年12月至2020年4月的水费1,567.50元；8.被告支付原告从2020年2月至2020年5月的电费5,869.47元；9.诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方于2019年5月16日签订的《商铺租赁合同》(下称“租赁合同”)约定：1.原告将坐落于上海市青浦区华青南路495-497、499-501、503单号1层出租给被告使用；2.租赁期限为9年，自2019年4月15日起至2027年12月31日止，装修免租期一个月；3.租赁房屋年租金为500,000元；4.租金每3个月支付一次,每3个月支付金额为125,000元，须于第三个月的25日前支付下一个季度租金，先付后用；5.逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金5%支付违约金，超出10天将视为被告违约，原告有权无条件解除合同，收回房屋使用权,并保留追溯拖欠租金、违约金的权利；6.在合同期内任何一方需提前终止合同的，必须提前六个月用书面形式通知对方，并支付违约金2,000,000元整；租赁期间,使用租赁房屋所发生的物业费、水、电、煤气、通讯、设备维修保养费等费用由被告承担,在日常经营过程中所产生的餐厨垃圾、卫生保洁等费用由被告承担。自2020年2月10日起，被告未支付相应租金,且在租期内发生的物业费、水、电、煤气等费用未全部缴纳，其行为属于违约，给原告带来巨大经济损失。2020年8月28日，原告向被告发函，要求被告在2020年9月8日之前修复涉案房屋，原告于2020年9月8日收回系争房屋，遂诉至法院作如上诉请。被告施问虎辩称，针对诉请1，被告在2020年4月3日口头通知原告解除合同，4月16日向原告发送解除通知，故合同在2020年4月16日解除。针对诉请2，被告支付租金到2020年2月14日，被告应在2020年1月25日支付2020年2月15日至5月14日的租金，但因过春节及疫情原因，被告与原告协商一致被告过完春节后支付。2020年3月初，被告员工发现涉案房屋大门上除被告上的锁外还有原告上锁，原告答复被告是被告未支付房租，原告的员工上锁。2020年5月28日，被告起诉原告至青浦法院，当时房屋仍有原告上锁。2020年8月20日被告联系原告要搬离，为了交接，被告人员开锁搬离物品，开锁搬离时有原告工作人员在场。2020年8月26日被告搬空物品，原告到现场查看，被告将房屋钥匙返还原告，原告表示房屋有损坏，不同意交接。被告没有实际使用房屋，不应当支付租金。2020年4月、6月，被告都联系过原告，因合同终止，被告要求搬离，但原告不接受，被告自2020年2月之后未使用过房屋，故不应支付租金。针对诉请3，不同意支付。2020年2月至5月的租金双方合意，原告同意被告延期支付，被告不存在违约。2020年5月之后的租金是因为原告上锁，被告无法使用，原告上锁的时间被告不清楚。针对诉请4，是因疫情的不可抗力致双方合同提前终止，根据合同规定，被告不应支付解约违约金。针对诉请5，2020年2月15日之后，被告未实际使用涉案房屋，仅同意支付从2020年1月15日至2020年2月15日的物业费，对物业费标准无异议。针对诉请6-8，水电燃气费同意支付。经开庭审理查明：上海市青浦区华青南路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号分别登记在案外人名下。2019年5月16日,莲梦公司(出租方、甲方)与施问虎(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》,约定：一、甲方将上海市青浦区华青南路495-497、499-501、503单号1层出租给乙方。二.1，乙方租赁该房屋作为经营餐饮店等使用。三.1,租期9年，自2019年4月15日起至2027年12月31日止，装修免租期一个月。四.1，该房屋年租金(不包括税费)总计500,000元，2019年4月16日至2021年12月31日，年租金500,000元，每三个月支付金额为125,000元。2、乙方每三个月支付一期租金，先付后用。乙方应于每季度第三个月25日前向甲方支付下一季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金5%支付违约金，超出10天视为乙方违约，承担违约责任。五.1，乙方应向甲方支付保证金100,000元，作为履行双方义务的保证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金即无息归还给乙方。2、租赁期间，使用该房屋所发生的物业费、水、电、煤气、通讯、设备维修保养等费用由乙方承担。六.1，双方同意在租赁期内，因不可抗力因素或者政府原因导致本合同无法继续履行的，双方互不承担责任。2，乙方逾期不支付租金累计超过10天的，视为乙方违约。甲方有权无条件解除合同，收回房屋使用权，并保留追溯拖欠租金、违约金的权利。七.1，在合同租期内任何一方需提前终止合同的，必须提前六个月用书面形式通知对方。如甲方提出提前终止合同的，应赔偿乙方所在场地上实际损失及搬场费等并支付违约金2,000,000元。如乙方提出提前终止合同的，在付清甲方至终止日的全部租金外，其投资的全部装修设施无偿归甲方所有，并支付违约金2,000,000元。八.1，乙方返还房屋应当(无损坏房屋主体结构)符合正常安全使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担和返还的费用。合同签订后，施问虎向莲梦公司支付保证金100,000元,接收房屋投入装修并经营餐饮。施问虎租金已支付至2020年2月14日，后续未再支付。2020年4月14日，施问虎与莲梦公司人员刘莲芝致电，施问虎：“我说你到底想怎么样？”刘莲芝回复：“不是我想怎么办，你按正常的情况下，合同签了按照合同去办，上次你过来跟我说，你2月份打我电话说你房租可能会推迟，后来我在劝你，后来你说有可能是不做了，但是你那个时候没有明确说不做。后来4月你3月二十几号还是4月过来，说你做了4月3号，你不做了。”施问虎：“我说我4月3号不做了，要不要给你一份书面的，你说不要了。”刘莲芝回复：“我没有说我不要了。”施问虎回复：“我有没有4月3号正式通知你，我说书面的东西，明天要么送，他说你不要了，不过要和股东商量一下。”刘莲芝回复：“我说了，现在股东不同意。”施问虎回复：“股东不同意是不是？”刘莲芝回复：“对，股东告诉我第一个按照合同去办，合同是当时起草的，你弄的，你问我为什么锁你的门，第一你房租没有交，但是找不到你，我肯定要锁门。”施问虎回复：“物业管理费我会交的好吗？”刘莲芝回复：“你的房租没有交，下面的负责人把你们锁了很正常，因为他要负责收房租的。”施问虎回复：“你的意思是一起按照合同作，现在我不做都不行，是不是这个意思。”刘莲芝回复：“股东就是这个意思了。”“合同违约金200万是你写的。”2020年4月15日，施问虎向莲梦公司致讼《关于提前解除租赁合同通知函》(下简称通知函)，内容为：在租赁期内，贵公司擅自将商铺上锁导致本人无法正常使用商铺，由于本店经营的是日式烧肉料理，在此次疫情期间遭遇了巨大损失，以致难以再继续经营下去。为此本人在2020年4月3日前就已正式口头告知贵公司退租事宜。现根据合同第六条第1款约定，这次新冠疫情这一不可抗力的发生，导致本人已无力再继续租用贵公司商铺而经营下去，双方签订的商铺租赁合同目的已无法实现，故本人书面形式再次通知贵司解除合同，并要求贵司立即将上述商铺解锁并通知本人前来将相应物品搬离。本人在贵公司处仍有10万押金，根据疫情期间给予租金减免等政策，本人实际不结欠贵公司租金，如贵公司继续将商铺加锁而不让本人搬离相关物品的，不仅属于贵公司违法行为，且对由此造成的商铺无法对外招租使用等损失扩大责任应由贵公司自己承担。莲梦公司收到施问虎上述通知函后，于2020年6月1日向施问虎致讼《律师函》，内容为：贵方逾期支付相关款项已构成违约，给莲梦公司造成经济损失，莲梦公司有权追究违约责任。疫情不属于不可抗力，贵方单方提出解除租赁合同不符合合同约定及法定条件。贵方若要解除租赁合同，应根据约定，提前6个月以书面形式通知莲梦公司，并承担相应违约责任。现向贵方要求如下：1、贵方应至迟于接函后十日内向莲梦公司付清拖欠的租金、电费、物业费、燃气费、水费、违约金等；2、贵方在履行完上述付款义务后，按约定向莲梦公司支付6个月房租的情况下，莲梦公司同意解除租赁合同，同时贵方应立即从租赁房屋腾退，并将房屋交付给莲梦公司；3、若贵方在前述期限内仍未履行上述义务的，莲梦公司将依法向人民法院诉讼追究贵方法律责任。施问虎已自认收到上述律师函。2020年6月4日，刘莲芝致电给施问虎：“你最开始不是要律师谈吗，后来我找了律师，律师不是给你打电话，你给你跟律师沟通，他不要你搬啊，怎么弄你听律师的吧。”施问虎回复：“是听你的律师还是听我的律师的。”刘莲芝回复：“你找你的律师，两方律师对接就可以了。不是发函给你了吗，看函以后就有了对接。”同日，施问虎回复刘莲芝：“那个我的律师函我也是收到了，收到的情况下，我能否这个几天尽快把里面的设备先给他腾空呢？”刘莲芝回复：“你先看合同上面再说。”施问虎回复：“你觉得我在合同上该处理的还是要处理的吗，我里面的设备你总要给我吧。”刘莲芝回复：“我叫律师发函给你了，你找律师对接了。”另查明，施问虎向本院起诉莲梦公司(起诉状落款日期为2020年5月28日)，要求判令：施问虎与莲梦公司签订的租赁合同自2020年4月3日解除；莲梦公司返还房屋内设备；莲梦公司返还保证金10万元，本院于2020年6月8日以(2020)沪0118诉前调4813号受理该案，后正式立为审理案号(2020)沪0118民初15886号，目前该案仍在审理中。本案审理中，莲梦公司表示：莲梦公司在2020年7月收到施问虎的起诉状，涉案房屋目前已经转租给案外人。以上事实，由当事人的陈述、上海市房地产权证、商铺租赁合同、通知函、邮寄凭证、通话记录、解除函、起诉状、传票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，莲梦公司主张：1、关于合同解除，施问虎在2019年11月4日支付了2019年12月15至2020年2月14日的租金，应于2020年1月20日或25日支付2020年2月15日至5月14日的租金，但施问虎逾期支付，莲梦公司享有解除权。根据上海市政府文件对企业复工要求，餐饮只要备案即可复工，施问虎可实现租赁目的。为此，莲梦公司提供了通知。施问虎对真实性无异议，但餐饮业不在列，无法达到证明目的。2、莲梦公司交付时房屋带装修，通过拆除前后对比照片，说明施问虎2020年8月18日至8月26日腾退时存在过错，对装修和设施进行暴力破坏、拆除，系严重违约，给莲梦公司造成严重损失。施问虎暴力拆除后，莲梦公司发函要求施问虎修复但未回应，莲梦公司自行找人修复装修花费24,000元。为此，莲梦公司提供了：交付房屋时的王保长装修情况(王保长抖音视频)、施问虎装修的照片(大众点评网)、施问虎暴力拆除房屋的现状照片(施问虎提供)、通知书、EMS快递单、施工合同、收据、转账凭证、刘冲账户明细。施问虎对真实性均无异议，王保长视频与本案无关，施问虎是正常拆除，拆除的主要是空调，需要破坏天花板，且天花板也是施问虎安装；拆除照片中只有四处损害，且较小，不存在暴力拆除导致严重损失。3、莲梦公司在4月15日收到施问虎电话后，告知莲梦公司员工不要有锁门行为，并将莲梦公司的锁拆除，拆除时间不清楚。4、合同约定施问虎提前终止要六个月书面告知莲梦公司，未约定免租期的租金作为违约金。合同履行一年而提前解除，莲梦公司产生免租期损失，合同约定施问虎装修设施(不可拆除部分)归莲梦公司，未同意过施问虎拆除，可移动物品施问虎可以搬离。合同约定违约金200万元，但莲梦公司综合考量免租期租金、恢复装修期间租金损失、空置期损失、恢复装修费用后，主张6个月租金作为违约金。施问虎主张：1、关于合同解除，施问虎已书面通知莲梦公司解除合同，因为疫情导致合同无法履行、经营餐饮合同目的无法实现，对此无证据证明，违约方也有解除权。2、施问虎在2020年3月准备复工时，发现莲梦公司对房屋上锁，导致施问虎无法使用和经营，施问虎不清楚上锁时间。2020年4月，施问虎到莲梦公司处告知莲梦公司，施问虎无法继续经营。施问虎多次要求搬离店铺内设备设施将房屋交还莲梦公司，但无果。3、施问虎在2020年5月8日要求莲梦公司开锁并录制视频。开锁后，施问虎员工拿了私人物品，后莲梦公司继续上锁。5月28日，施问虎起诉莲梦公司，5月29日将房屋钥匙寄还给莲梦公司经营的御轩酒楼，是挨着涉案房屋，当时寄送面单详情上写了一把钥匙，是双方协商一致，莲梦公司同意施问虎搬离，担心莲梦公司当面不接收钥匙，所以施问虎邮寄。钥匙显示在5月29日签收。当时邮寄是网上下单，只保留三个月的电子数据。6月5日，施问虎代理人与莲梦公司律师联系，要求搬离设备设施，但莲梦公司未回复。为此，施问虎提供了：快递物流信息、五段视频(2020年5月8日拍摄)、短信截屏。莲梦公司对物流信息真实性不认可，莲梦公司未收到钥匙，也无法证明寄送的是钥匙。御轩酒楼挨着涉案房屋，但物流信息显示是揽收，未显示送达信息；对5月8日视频真实性无异议，但施问虎未搬离，应承担相应损失。4、涉案房屋在2020年5月8日至8月26日均被上锁，8月20日施问虎经莲梦公司允许，施问虎找人开门腾退物品，并于8月26日通知莲梦公司收房并拍摄视频，将房屋恢复至租赁时的状态。为此，施问虎提供了：视频(2020年8月24日拍摄)、照片及视频(2020年8月25日拍摄)、照片(2019年4月拍摄)。莲梦公司对8月24日视频真实性无异议，但交付标准不符合约定；对8月25日照片视频真实性无异议，8月18日至8月26日，施问虎处理腾退，但腾退不符合合同约定，腾退前房屋在施问虎控制中；对2019年4月照片真实性不认可，是装修中的状态。5、合同提前终止不是施问虎导致，所以施问虎搬离自己物品。按合同约定，装修归施问虎，莲梦公司也同意施问虎拆除。租期9年，免租期仅1个月，不认可莲梦公司违约金的计算方式。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同系莲梦公司、施问虎的真实意思表示，于法无悖，双方均应恪守。关于合同解除，施问虎租金支付至2020年2月14日，后续未再支付。然，根据合同约定，施问虎应于2019年1月25日支付2020年2月15日至2020年5月14日的租金。施问虎主张双方已协商一致该期租金可延期支付，施问虎未就此予以举证，莲梦公司对此也予以否认，对施问虎单方作出的上述主张及陈述，本院难以采信。然，施问虎承租后经营餐饮，新冠肺炎疫情发生确系对施问虎使用房屋造成一定影响，双方理应协商解决租金标准及支付以共渡难关。而施问虎主张新冠肺炎疫情导致其经营餐饮的合同目的无法实现，但并未就此举证，故施问虎关于不可抗力免责、其有权主张解除合同的意见，本院难以采信。鉴于施问虎无法定及约定解除权，其向莲梦公司邮寄的通知函并不发生解除合同之效力。施问虎未按约支付，已构成违约，莲梦公司依约享有合同解除权，涉案合同于施问虎签收本案起诉状副本之日解除。合同解除后，莲梦公司有权依约向施问虎主张违约责任。关于系争的租金、物业费，施问虎主张莲梦公司在2020年3月将系争房屋上锁导致其之后已无法正常使用房屋，但并未就莲梦公司上锁的具体时间及持续时间进行举证。结合施问虎举证的录音对话，莲梦公司至迟在2020年4月15日已将涉案房屋上锁，而至2020年5月8日时仍对房屋上锁，此行为已对施问虎使用房屋产生障碍。施问虎表示在2020年5月29日将房屋钥匙返还给莲梦公司，但并未举证莲梦公司签收钥匙，且此时施问虎仍未搬离其物品，也并未表态放弃物品所有权，而是起诉莲梦公司返还设备，后施问虎又于2020年8月10日至2020年8月26日搬离物品，故施问虎主张不应支付2020年2月15日之后的租金和物业费，缺乏依据。鉴于施问虎2020年8月26日已腾退，莲梦公司理应及时接收房屋以免损失扩大。鉴于疫情影响，施问虎客观上在一定时间内无法正常使用涉案房屋，结合莲梦公司上锁行为、双方诉讼时间，本院综合考量双方损失情况、双方过错程度、合同履行情况、实际使用情况，基于公平合理原则，对租金和物业费酌情进行调整。对2020年2月15日至2020年8月26日的租金，本院酌情调整为10万元，对于莲梦公司主张的2020年8月26日之后的租金，本院不予支持。对于莲梦公司主张的逾期支付租金的滞纳金，本院不予支持。对于2020年1月15日至2020年8月14日物业费，本院结合租金调整的考量因素，酌情调整为8,000元。关于水电燃气费，施问虎同意支付，本院予以照准。关于解约违约金，涉案合同系施问虎违约导致解除，莲梦公司有权主张相应违约金。施问虎不认可莲梦公司主张的违约金计算方式，本院以莲梦公司实际损失为基础，参酌疫情影响因素、双方过错程度、合同履行情况、实际使用情况，基于公平合理原则，酌情调整为施问虎应支付莲梦公司解约违约金8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海莲梦餐饮管理有限公司与被告施问虎在2019年5月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月9日解除；二、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司租金10万元；三、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司物业费8,000元；四、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司水费1,567.50元；五、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司燃气费547.90元；六、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司电费5,869.47元；七、被告施问虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莲梦餐饮管理有限公司解约违约金8万元；八、原告上海莲梦餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,497.76元，减半收取计4,748.88元，由原告负担1,000元，被告负担3,748.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。