中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 山东省滨州市滨城区人民法院 民事判决书 （2020）鲁1602民初6号 原告：张金辉，男，1970年2月12日出生，汉族，个体工商户，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：刘芳军，山东芳军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。 被告：滨州市银星商务酒店有限公司，住所地滨州市黄河三路606号，统一社会信用代码913716027823144841。 法定代表人：赵佃青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：索琳，山东源城（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏京良，山东源城（滨州）律师事务所律师。 原告张金辉与被告滨州市银星商务酒店有限公司（以下简称银星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院审理过程中，经本院院长批准，延长审限六个月。张金辉及其委托诉讼代理人刘芳军、韩伟盛，银星公司的委托诉讼代理人索琳、魏京良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张金辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除张金辉与银星公司签订的房屋租赁合同；2.判令银星公司承担违约金1902500元（依据房屋租赁合同第11条第5款规定计算）；3.判令银星公司赔偿张金辉预期经营损失850000元；4.判令银星公司承担张金辉投资损失900000元；5.判令银星公司承担张金辉在（2018）鲁1602民初3999号案件中的诉讼费用16375.86元；6.判令银星公司承担张金辉聘请律师支出的代理费用100000元；7.诉讼费及财产保全等费用由银星公司负担。事实和理由：张金辉与银星公司在2012年5月1日签订了房屋租赁合同，约定由银星公司将其坐落在黄河三路604号营业楼登记大厅1间，二三、四楼客房80间，会议室2个，餐厅1个，后院停车场、锅炉房等出租给张金辉经营酒店使用，张金辉付出巨大的投入和努力，投资300多万元进行了装饰装修。因张金辉精心经营，酒店经营业绩良好，特别是2016年后营业收入200多万元，纯利润500000元左右，经营形势和前景较好，并建立了长期稳定的团购伙伴关系。张金辉的业务主要依托于会议团购及标准间使用，即二三楼渤海沿街部分。张金辉与银星公司在2016年3月9日又签订补充协议，将租赁期限延长至2022年6月30日。正当张金辉积极努力工作，逐步提高经营业绩之际，却于2019年4月收到了银星公司申请追加张金辉为第三人的诉讼（本身不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定），将张金辉的经营打乱，使其合同目的不能实现，虽经张金辉据理力争，但滨州市滨城区人民法院仍作出（2018）鲁1602民初3999号民事判决，判令银星公司和张金辉向李振国返还房屋，并由张金辉承担16375.86元诉讼费，现所涉坐落于滨州市××路××号××楼均整层，包括16个标准间加一个仓库）的房屋已交回，这些房屋是张金辉经营酒店的主要部分（标准间房屋），是获客的主要房间，这些房间被收回，给张金辉的主要业务、会议团购造成无法挽回的损失（其他剩余房间面积小、无法改造成双人间），使张金辉租赁和投资的目的不能实现，从而造成了巨大损失，银星公司也因此严重违反了双方的约定。 银星公司辩称，一、关于张金辉租赁房屋情况的表述。2012年5月1日，银星公司与张金辉签订的房屋租赁合同，租赁范围包括银星公司所有的位于滨州市滨城区××路××号自有房屋（内含一楼登记大厅、北楼、东楼2、3楼部分房间，四楼全部客房、会议室2两个、餐厅1个、后院停车场、锅炉房）以及银星公司承租姜钦敏的房屋（二三楼中的16个标准间及一个仓库），共计客房约80余间。房屋租赁费用每年650000元，配套使用费用230000元。2016年3月9日，双方签订的补充协议对租期和租赁价格、租赁范围重新进行了约定，租赁期间调整为2016年1月1日起至2022年6月30日，租赁费第一年550000元，第二年至合同到期日租赁费每年400000元，不足一年的按实际天数计算，并增加南面平房7间作为出租范围供张金辉免费使用。通过上述租赁合同可以明确，张金辉租赁银星公司的房屋包括银星公司自有房屋的北楼、东楼2、3楼以及锅炉房、院内平房及院落约3548平方米，院落1200平方米及其他水电暖设备，银星公司从姜钦敏处承租来的房屋约为585.2平方米。由此可以看出已退还的案外人被执行房屋在整个租赁合同中所占的比例极小，且剩余房间余约60余间，对宾馆经营影响甚小；二、张金辉对涉案租赁合同不享有解除权。首先，银星公司在房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为。涉案合同之所以存在租赁范围的减少是因为法院执法行为形成的客观情况，并非银星公司单方面违反合同约定收回房屋，并且对于案外人姜钦敏所属房屋存在抵押的情况银星公司不知情，同时我们认为对于不动产物权抵押双方都存有审查物权情况不明的过失责任，并非银星公司单方造成。其次，租赁范围的减少占整个租赁范围的面积比例较小，且目前涉案地的宾馆仍旧照常营业，房屋状态的瑕疵变化仅是合同履行过程中出现的意外事件，不影响合同目的的实现，不符合合同约定的解除条件和法律规定的解除条件；三、张金辉主张的违约金以及各类赔偿项目任何一项均不应当得到法律的支持。1.违约金请求权的基础应是合同相对方存在违约行为，但在本案中，银星公司依约履行合同义务，不存在违约行为，所以其要求该款项并不合法；2.预期经营损失与投资损失均为商业活动中的正常风险，畸高数额仅为张金辉臆想所得，仅因合同标的物的事实情况发生轻微变化便要求银星公司承担其商业风险于法无据，违反合同法中的诚实信用原则与公平原则。张金辉要求的违约金、预期经营损失以及投资损失之间相互矛盾，违反《中华人民共和国合同法》第113条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条、29条规定，不应得到支持。该案应当适用于《中华人民共和国合同法》第228条有关租赁物权力瑕疵方面的规定；3.对于（2018）鲁1602民初3999号案件的诉讼费承担系法院作出的划分判决，若有异议可采取另外的救济手段；在租赁合同中双方未对维权费用的承担作出约定，张金辉主张律师费既不合法也不合理；4.张金辉自2019年起至今未按时支付房屋租赁费用并且存在长期违约转租情形，其违约行为明显，银星公司已经对其违约事项在滨城区人民法院起诉立案，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第221条之规定，请求法院对两案合并审理，节省司法资源；5.张金辉作为原告诉讼主体存疑，主体适格与否有待查证。银星公司与张金辉之间虽签订租赁合同，但目前涉案房屋的使用人为滨州市滨城区佳汇商务酒店（以下简称佳汇酒店），经营者为崔晓丽，性质为个体工商户，因此张金辉作为原告诉讼主体不适格。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月1日，银星公司（甲方，出租方）与张金辉（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于滨州市黄河三路604号营业楼（包括现营业中的登记大厅及二三、四楼客房，会议室2个、餐厅1个，后院停车场、锅炉房等）出租给乙方作为宾馆酒店办公使用；租赁期限自2012年7月1日起至2020年6月30日止，共计8年；年租金为650000元，房屋附属及配套设施使用费为230000元，租金采取预交方式，每半年交纳一次，签订合同时缴纳50%房租费，待正式接管时一次性缴纳剩余50%房费，以后每半年提前一个月预交后半年租金；房屋附、配套设施使用费于签署本合同前一次交清；甲方除交纳房屋和土地的产权税外，其他经营税金、经营费用由乙方承担；甲方同意乙方更改店名和经营风格，同意乙方在不破坏主体结构的情况下进行装修改造，装修费用乙方承担，甲方协助乙方办理相关经营手续；双方协商一致可变更或终止合同；甲方提供的房屋不符合约定条件或有严重干扰乙方正常使用的情况时，乙方有权解除合同；乙方有下列行为之一（包括：1.未经甲方书面同意，私自转租转借该房屋，私自改变房屋用途；破坏房屋不及时修缮；利息该房屋存放或销售易燃易爆危险品，或进行违法活动；不及时向甲方交纳租金及相关费用）时，甲方有权解除合同，收回该房屋，同时乙方应向甲方支付年租金20%的违约金，违约金不够弥补甲方损失时，乙方还应继续赔偿至甲方完全弥补损失时为止。甲方逾期不能提供给乙方房屋时，甲方应向乙方支付违约金（逾期日租金的两倍）；乙方未及时向甲方交纳租金及其他费用时，每逾期一天，加收交纳额3%的滞纳金；由于甲方违反本合同约定，使乙方经营受到严重影响的，乙方可终止合同，甲方补偿乙方投资损失，退回合同期租金50%的违约金，赔偿乙方预期经营损失。合同签订后，张金辉与其妻崔晓丽将上述承租楼房用于经营佳汇酒店，并对承租房屋进行了装饰装修。 2015年5月1日，银星公司与张金辉就上述租赁房屋签订过补充协议，因当事人均未提交该协议，双方约定内容不明。2016年3月9日，银星公司与张金辉再次签订补充协议，对原合同作如下补充调整：1.租赁期限调整为2016年1月1日起至2022年6月30日止，为期6年6个月；2.租赁费调整为第一年550000元、自第二年起至合同到期日租赁费为每年400000元，不足一年按实际天数计算；3.原补充协议（2012年5月1日签订）作废；4.协议签订后，原三路店水、电费由甲方负责管理、收交，并改造水路、电路；电价、水价的收取按甲方实际支付单价计算；5.乙方经营期间若出现房屋漏水，由甲方负责维修；6.院内南平房7间，由乙方免费使用；7.原合同其他条款不变；8.本补充协议与原合同有抵触时以本协议为准，本协议与原合同具有相同法律效力。 因银星公司出租给张金辉的上述楼房的2、3层中的16间标准间及1间仓库原系案外人姜钦敏、宋荣芹所有并出租给银星公司，在银星公司与张金辉签订房屋租赁合同前，姜钦敏、宋荣芹已于2010年2月1日将包括上述16间标准间及1间仓库在内的房屋作为借款担保抵押给其债权人中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行（以下简称工行滨化支行），并于2010年2月9日办理了抵押登记。因姜钦敏、宋荣芹未按约定向工行滨化支行还款，工行滨化支行于2013年8月16日向本院提起诉讼，2014年1月20日，本院作出（2013）滨民三初字第352号民事判决，判决姜钦敏、宋荣芹归还工行滨化支行借款2162355.34元及利息，因姜钦敏、宋荣芹未履行该判决，工行滨化支行向本院申请强制执行，2017年9月28日，案外人李振国通过淘宝网司法拍卖程序以3243965元最高价竞买购得上述商铺，并办理了不动产所有权登记。2018年9月29日，李振国诉至本院，要求银星公司返还其购买的上述沿街商铺，支付房屋占用费并赔偿损失。诉讼过程中，银星公司申请追加张金辉为第三人参加诉讼。2019年5月9日，张金辉向银星公司邮寄送达通知一份，以银星公司与李振国发生物权保护纠纷案件，且银星公司追加其为第三人参加诉讼，使其产生不安抗辩为由，决定缓交2019年度的租金。2019年6月20日，本院作出（2018）鲁1602民初3999号民事判决，判决银星公司、张金辉于本判决生效后三十日内返还李振国位于滨州市××路××号××号楼××层××街商铺××{房屋产权证号为鲁（2017）滨州市不动产权第0015522号、（2017）滨州市不动产权第0015542号，国有土地使用证号为滨国用（2009）第8××7号，房屋坐落登记为：滨州市黄河三路608号银茂饮食服务有限公司红旗饭店15号楼606、608号和滨州市渤海六路中段，一楼一间，二三楼整层，包括16个标准间加一个仓库}；案件受理费34671.72元，由李振国负担1920元，银星公司负担16375.86元，张金辉负担16375.86元。2019年8月22日，银星公司、崔晓丽将以上判决返还的位于滨州市××路××号××号楼××层××街商铺全部交予李振国，三方并于同日在交接单中分别盖章、签名、捺印予以确认。 本案审理过程中，经张金辉申请，本院委托滨州铭泰资产评估事务所对张金辉租赁的案涉房屋装修价值进行评估，张金辉预交评估费40000元。该评估事务所于2020年12月21日作出滨铭专评报字（2020）第100号资产评估报告，报告载明评估基准日为2012年5月1日，评估结论：（一）被判令返还的房屋无争议范围部分装修评估价值为126769.60元，有争议范围部分装修评估价值为60180.46元；（二）其他租赁房屋无争议范围部分装修评估价值为1707822.84元，有争议范围部分装修评估价值为123755.91元。 本院认为，银星公司与张金辉签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。银星公司因案外人姜钦敏、宋荣芹的原因造成其出租给张金辉的16间客房及1间仓库在租赁期限届满前即被房屋所有权人收回，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，其应向张金辉承担违约责任。根据双方签订的房屋租赁合同第十一条第五项约定，张金辉要求解除与银星公司房屋租赁合同，本院依法予以支持。 对滨铭专评报字（2020）第100号资产评估报告中有争议的房屋装修评估价值60180.46元、123755.91元，银星公司经质证，以部分装修房屋系张金辉私自转租给他人使用或无装修的必要为由不予认可，但对装修的真实性并未提出异议。本院经审查，对该评估报告的真实性、合法性及证明效力予以确认，确认张金辉承租房屋中返还给李振国的16间客户和1间仓库在评估基准日的装修评估价值为186950.06元（126769.60+60180.46），其他租赁房屋在评估基准日的装修评估价值为1831578.75元（1707822.84+123755.91）；按合同约定的租赁期限2012年5月1日至2022年6月30日计算（共计3712日），以上两部分房屋在合同约定的租赁期限内每日折价分别为50.3637元和493.4210元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，银星公司应向张金辉赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，损失计算方法分别为：50.3637元×1043日（2019年8月22日至2022年6月30日）=52529.34元；493.4210元×（张金辉腾房之日至2022年6月30日的实际天数）；因双方签订的房屋租赁合同第十一条第五项同时约定了甲方违约时需向乙方赔偿损失和支付违约金，并且因违约金计算标准远超过张金辉的损失数额，依法应予以调整，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，确认银星公司应按照以上装饰装修残值损失的130%向张金辉支付违约金。 张金辉支出的司法评估费40000元是为查明案件事实所支出的必要、合理费用，应由银星公司负担。 对张金辉要求银星公司赔偿预期经营损失（利益）的诉讼请求，本院认为，因预期经营利润和亏损存在诸多主客观不确定因素，张金辉仅以其2017年、2018年与案外人达成的团购协议及合同作为证据向本院申请对其预期经营损失进行司法鉴定明显缺乏事实和法律依据，故本院未委托鉴定，因张金辉该项诉求证据不足，故本院不予支持。 对张金辉要求银星公司赔偿其在（2018）鲁1602民初3999号案件中所承担的诉讼费用16375.86元，本院认为，（2018）鲁1602民初3999号民事判决书中已确定上述费用由张金辉负担，张金辉要求银星公司承担上述费用无事实和法律依据，本院不予支持。 对张金辉要求银星公司承担其支出的律师代理费用100000元，因未举证证明其主张，且其与银星公司签订的合同中并未约定该费用由银星公司负担，故本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除张金辉与滨州市银星商务酒店有限公司于2012年5月1日签订的房屋租赁合同和2016年3月9日签订的补充协议；张金辉于本判决生效之日起三十日内将坐落于滨州市黄河三路604号的租赁房屋（包括后院停车场、锅炉房等）返还滨州市银星商务酒店有限公司； 二、滨州市银星商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向张金辉支付违约金｛违约金计算方法：【52529.34元+493.4210元×（张金辉腾房之日至2022年6月30日的实际天数】×130%｝； 三、驳回张金辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36951.01元，由张金辉负担32455.58元，滨州市银星商务酒店负担4495.43元；司法评估费40000元，由滨州市银星商务酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  吕建军 人民陪审员  薛现和 人民陪审员  于庆林 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  董汝汝