山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0202民初7698号 原告：青岛市房产经营公司，住所地青岛市市**安徽路**，统一社会信用代码：91370200163570470A。 法定代表人：于功汉，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，山东百佳信律师事务所律师。 被告：青岛华壹氏大药房连锁有限公司，住所地青岛市市**中山路****。统一社会信用代码：91370202733520273C。 法定代表人：姚文鸣，职务董事长。 委托诉讼代理人：金群，山东重诺（西海岸）律师事务所律师。 原告青岛市房产经营公司（以下简称“房产公司”）与被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司（以下简称“华壹氏大药房”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行审理。原告房产公司的委托诉讼代理人刘曰刚、王凯，被告华壹氏大药房的委托诉讼代理人金群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年7月至本案判决生效之日的房租（计算至2020年6月，24个月，欠租1027152元）；2、判令被告支付原告自2018年7月至本案判决生效之日欠租的违约金（按照第1项计算至2020年6月欠租总额的10%计算，违约金102715.2元）；3、判令本案案件受理费由被告承担。后房产公司增加诉讼请求：1、判令解除双方关于青岛市市南区中山路33号房屋租赁关系，并责令被告限期腾空房屋并移交给原告。事实与理由：青岛市市南区中山路33号房屋为原告青岛市房产经营公司依法管理并收取租金的国有直管非住宅房屋，建筑面积2007.45㎡。由被告华壹氏大药房承租该房屋。原告曾因被告拖欠青岛市市南区中山路33号房屋房租，以房屋租赁合同纠纷诉至青岛市市南区人民法院（案号：（2014）南民初字第10892号），该案判令被告给付原告2011年1月份至2015年10月份房租1726933.2元及违约金172693.32元，租金标准为每月42798元，违约金为每月租金额的10%。该案判决后，被告上诉至青岛市中级人民法院（案号：（2016）鲁02民终9159号），青岛中院判决：驳回上诉，维持原判。判决后，原、被告双方于2017年5月23日达成《执行和解协议书》，协议第一条约定：1、在2017年5月31日前，乙方（被告）向甲方（原告）一次性支付2011年1月至2016年7月房屋租金，共计2112115.2元。2、在2017年7月31日前，向甲方一次性支付2016年8月至2017年7月房屋租金，共计513576元。租金标准为每月42798元。以上租金，被告已向原告支付完毕，被告认可此租金标准。此后，被告又向青岛中院提出申诉，青岛中院做出(2019)鲁02民监61号《不予再审通知书》，决定不对该案提起再审。被告向原告交纳房屋租金至2018年6月后，至今再未向原告交纳租金。期间，原告多次向被告催要，被告仍未交纳，已经给原告造成了巨大损失。《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第18条规定，“承租人须按月缴租，对拖欠租金者，房产出租单位按月加收月租额百分之十的违约金。”鉴于被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为确保国有资产不流失，特向贵院起诉，请求依法判如所请。增加诉讼请求的事实与理由：被告自开始承租涉案房屋至今，一直拒不向原告交纳房租，原告只能通过人民法院民事诉讼程序、强制执行程序要求被告交纳房租。原告曾于2014年8月10日向法院起诉要求被告交纳房租，贵院经审理判令被告给付原告租金。被告向原告交纳房屋租金至2018年6月后，至今又拒绝向原告交纳租金。原告只能再次通过民事诉讼程序要求被告交纳租金，这次被告拖欠房租时间已二年多，租金数额巨大，构成根本违约，给原告经营的国有资产造成严重损失。被告在承租原告中山路33号房屋期间，未经原告同意，在2012年9月10日与青岛泰霖酒店管理有限公司签订《委托管理协议书》，由被告提供其承租的中山路33号房屋，泰霖公司提供品牌和经营管理进行酒店的经营合作，现该房屋的大部分房间仍由泰霖公司所运营的青岛泰锦商务酒店有限公司经营7天连锁酒店使用，同时，被告又将剩余房屋出租给其他业户使用。根据相关法律法规，直管国有房产严禁转租或者变相转租使用，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告有权解除与被告的房屋租赁关系、收回房屋。 华壹氏大药房辩称，一、首先阐明一点，被告是因为与原告在收取房租的依据上产生分歧，才导致本案发生。二、被告是通过公开市场拍卖，支付对价后获得本案公房使用权，并非通过国家无偿分配取得。三、本案收取房租不应依据青政发（2003）32号文，仍应按照（1996）185号文执行。1、（1996）185号文系涉案房屋拍卖要约的重要组成部分。涉案房屋中山路33号是青岛市直属非住宅公有房屋。2009年7月，涉案房屋的承租人中信银行青岛市分行征得房屋管理人房产经营公司的同意，将公房使用权进行公开拍卖。拍卖时该公房按照（1996）青政发185号文的固定金额向青岛市政府缴纳租金，而此时公房可以出租按照市场价格收取房租，出租收益远远高于185号文规定的租金。由于公房租金存在政府规定和市场定价的“剪刀差”，使得公房使用权有了相应价值。正是在上述前提下，涉案公房使用权评估定价300万元，经公开拍卖，由华壹氏大药房最终取得。由此可见，正是（1996）185号文的施行，使得涉案房屋的公房使用权有了300万元的价值，故（1996）185号文系拍卖要约的组成部分。2、涉案房屋公房使用权拍卖成交后，任何人无权修改要约。2011年12月，华壹氏大药房成功竞买涉案房屋的公房使用权。青岛市政府于2013年6月下发（2013）青政发32号文，大幅提高公房租金，与公房的市场出租收益相差无几，消灭了“剪刀差”。按照这份文件，公房使用权分文不值，也没有人会去购买公房使用权。（1996）185号文与（2013）32号文均是直接影响拍卖价格的基础文件，是公房使用权交易价格的重要组成部分。而华壹氏大药房仅需遵守拍卖成交时的要约185号文，无需遵守拍卖成交后的32号文。否则，就会造成房屋拍卖成交后，拍卖要约一直在变动的情形（如将来政府会多次修订公房租金），这显然是违背合同法的规定。四、原告主张的2020年上半年房屋租金金额有误。依据今年二月份青岛市政府发布的《关于应对新冠××疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》第十条之规定，免收2020年第一季度房租，减半收取第二季度房租。原告主张的2020年1-6月份租金应根据政府文件进行调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、房产公司曾以中信实业银行股份有限公司青岛分公司（以下简称“中信银行青岛分行”）、华壹氏大药房为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求支付2011年1月份至2015年10月份的租金及违约金，本院（2014）南民初字第10892号民事判决书判决华壹氏大药房支付相应租金及违约金，后华壹氏大药房对判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，（2016）鲁02民终9159号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。 本院（2014）南民初字第10892号民事判决书查明，青岛市市南区中山路33号系国有直营非住宅房屋，建筑面积2007.45平方米，由房产公司负责经营管理，华壹氏大药房通过本院执行程序向中信银行青岛分行支付3000000元，涉案房屋使用权过户给华壹氏大药房，自2011年1月1日之后的租金由华壹氏大药房直接支付给房产公司；2016年2月24日，本院对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋在经营7天连锁酒店及其他公司办公，华壹氏大药房称其均与该五家公司签订房屋租赁合同；该判决认为房产公司与华壹氏大药房成立房屋租赁法律关系，自2013年7月起，依据《关于调整国有直营非住宅房屋租金标准的通知》（青政字[2013]32号）文件涉案房屋租金标准为每月21.32元/平方米，涉案房屋月租金为42798元。 2、华壹氏大药房已向房产公司支付租金至2018年6月，自2018年7月起未再付租金。 3、房产公司于2020年10月21日向各直管公房承租单位发出《关于应对新冠××疫情租金减免有关事项的通知》，载明其积极响应政府号召，履行国有企业应有的社会责任和担当，对承租直管公房用于经营的个体工商户和小微企业，在免收今年第一季度房屋租金，减半收取第二季度房屋租金基础上，再将减半收取房租期限延长至2020年12月31日，涉及转租、分租房产的，承租单位需承诺将减免租金全部落实到最终承租方。 华壹氏大药房承诺会将减免租金全部落实到最终承租方。 4、华壹氏大药房属于注册登记的小微企业。 本院认为，本院（2014）南民初字第10892号生效民事判决书已确认原、被告双方成立房屋租赁法律关系，被告应及时向原告交纳房屋租金。关于租金标准，本院（2014）南民初字第10892号生效民事判决书已确认自2013年7月1日起按照42798元/月的标准交纳租金，被告按此标准已支付至2018年6月的租金，因此，应判令被告按照42798元/月的标准支付自2018年7月1日至2019年12月31日的租金770364元。 关于2020年1月1日至2020年12月31日的租金，因新冠××疫情影响，原告向各直管公房承租单位发出通知，对小微企业免收今年第一季度房屋租金并减半收取至2020年12月31日的租金，被告作为小微企业，符合原告减免租金的条件，被告亦承诺将减免租金落实到最终承租方，因此，2020年1月1日至3月31日期间的租金，应免除被告的交纳义务；对于2020年4月1日至12月31日期间的租金，被告应按照21399元/月的标准支付，共计192591元。 被告至今未支付上述期间的房屋租金，应承担10%的违约金，即96295.5元。 关于2021年1月1日起至判决生效之日的租金，被告应按照42798元/月的标准支付。 关于原告要求解除双方房屋租赁关系的诉讼请求，被告系通过拍卖支付相应价款后取得涉案房屋使用权，其取得涉案房屋承租权的过程具有特殊性，双方未就房屋租赁关系解除事宜达成一致，故对该项诉讼请求，本院不予处理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市房产经营公司2018年7月1日至2019年12月31日的租金770364元； 二、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市房产经营公司2020年1月1日至2020年12月31日的租金192591元； 三、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市房产经营公司违约金96295.5元； 四、驳回原告青岛市房产经营公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14969元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 王  峰 人民陪审员 刘 玉 英 人民陪审员 徐  鹏 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员 杨贾美慧