云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2926民初1342号原告（反诉被告）：颜希华，男，1973年12月1日生，彝族，云南省南涧县人，农民，住南涧县，现住南涧县。委托代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：周崇武，男，1971年12月12日生，汉族，云南省南涧县人，医生，住南涧县。委托代理人：周惠，云南昂拓律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告颜希华（反诉被告，以下统称“原告”）诉被告周崇武（反诉原告，以下统称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，被告于2020年11月10日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，将本诉与反诉合并于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告颜希华及其委托代理人杨煜剑、被告周崇武及其委托代理人周惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原被告于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》，并顺延租期，顺延的租赁期限以被告采取断水、断电方式导致的实际天数进行顺延；二、判令被告承担因被告采取断水、断电导致原告无法正常经营造成的损失15000元；三、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原被告于2017年10月1日在自愿、平等的基础上签订了《房屋租赁协议》，由原告作为承租人承租被告所有的位于南涧县房屋，用于餐饮经营。《房屋租赁协议》明确约定，由原告承租被告沿街房屋用于餐饮经营，租赁期限为5年，即自2017年10月1日起至2022年10月1日止，租金为每年80000元，于每年的10月1日前付清。双方还约定了其他的权利义务。在签订《房屋租赁协议》前，为了能够与被告达成协议，原告已支付10000元订金，订金的内容也明确租赁期限是5年。协议签订后，原告已将剩余的年租金70000元支付给被告。由于租赁房屋的用途为餐饮经营，原告用《房屋租赁协议》等经营场所相关证明，依法办理了《营业执照》和《食品经营许可证》，并开始从事餐饮经营活动。在经营过程中，原告依约依法于每年的10月1日前向被告支付约定的房屋租金。2020年10月1日之前，原告为了履行支付2020年10月1日至2021年10月1日的房屋租金，于2020年9月3日及9月16日分别找到被告将房屋租金80000元支付给被告，但被告收取后又将80000元退还给原告。原告无法支付租金，只好通过短信的方式告知被告，自己已将房屋租金准备好，请被告接收，但被告收到短信后置之不理。被告于2020年10月22日开始采取断水、断电的方式阻碍原告正常的餐饮经营活动，导致原告无法经营。为了能够保证其正常经营，原告已向公安机关报警，但公安机关认为属于经济纠纷，不予立案处理。因被告断水、断电致使原告无法正常经营，使被告产生了较大的经济损失，原告迫于无奈，在已经了解到被告不愿继续履行合同的情形下，向有关机司法机关进行咨询。原告为了将租金支付给被告，还分别到南涧县公证处和大理州公证处进行公证提存，但因公证人无法落实被告的身份信息，无法进行有效提存。综上，因被告具有擅自断水、断电的行为及不履行收取租金的约定义务，已出现了原告无法正常使用租赁物的情形。被告的行为严重违反《房屋租赁协议》约定内容,为能保证原告的合法权益，原告只能向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告答辩并反诉称：被告不同意再将自己的房屋出租给原告，要求解除与原告签订的《房屋租赁协议》，具体理由如下：一、被告因工作等情况发生变化，现已不具备继续出租该房屋的条件。原被告于2017年10月1日签订《房屋租赁协议》，且暂定租赁期限5年是事实，但正是考虑到具体租赁期限的确定问题，双方才约定租金一年一付，并非一次性付清5年的房租，并且现被告确实因工作情况发生变化需用该房屋，为此，被告曾于2020年5月就告知原告要收回房屋自己经营，让原告另找房屋，但原告不但不予理睬，还扬言房屋“产权”是他的。后被告也多次向原告言明，原告是坚决不会再继续将房屋出租给原告，同时，在原告向被告交付下一年租金时被告明确拒收，用自己的实际行动证明被告确实不愿再继续出租该房屋给原告。二、原告与被告之间，在履行双方签订的租赁合同期间产生了不可调和的矛盾，致使被告身心疲惫，不愿意继续将房屋出租给原告。其一，被告的房屋状况为商住一体共四层，被告出租给原告的是一层铺面，二、三、四层被告自家居住生活，太阳能热水一至四层均能共同使用，被告及家庭成员辛苦一天回到家，要洗个澡根本没有热水，致使被告一家一年四季都需要到碱坝洗澡，给被告一家带来了极大的困扰。被告及家属三年来曾无数次找过原告，要求其不要过度使用热水，但原告对被告的合理要求置之不理。其二，原告不按要求选择正确的油烟排放方式，导致被告家二至四层遭到油烟的严重侵袭。南涧的天气热是众所周知的，但被告家因为遭到原告家油烟一年四季的严重侵袭，根本无法开窗，窗户上随时落了一层厚厚的油烟，致使被告的生活质量受到严重影响。其三，原告不爱护租赁房屋内的财物，且卫生极差。在原告承租期间，租赁房屋内的后门、卫生间门、瓷砖、地砖已经受到严重损坏，特别是原告家卫生条件极差，看见就觉得“反胃”，后门进去恶臭。其四，原告每天早上6点左右开始合电烧水，发出极大的噪音嗡嗡嗡的响，并且味道难闻。其五，原告有时烧煤，产生一大股臭味，甚至一天24小时都能闻到。综上所述，原告的各种行为已经严重影响到了被告一家的生活质量及身心健康，为此，被告不会再将房屋继续租赁给原告使用，鉴于此，提出如下反诉：一、判令解除原被告于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》，并判令原告将所承租的房屋恢复原状（修复损坏的门、窗、地砖、墙体等）后交还给被告；二、判令被告按219.18元/天支付自2020年10月1日起至法院判决解除《房屋租赁协议》之日止的房租；三、本诉及反诉的诉讼费均由被告承担。原告针对反诉答辩称：一、被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，支持原告的本诉请求，具体理由为，原被告于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》是在自愿、平等的基础上签订的，客观、真实、合法，应当依法受到法律保护，不具备约定解除和法定的解除条件，不应当解除。双方签订的《房屋租赁协议》，从租赁用途上来说就是用于餐饮经营，合同中也予以明确。《房屋租赁协议》中还明确了租赁期限、租赁价款及支付方式等租赁合同主要实质性内容，租赁期限明确为5年，租金每年80000元。被告在本诉答辩中提出解除合同的理由均不成立，因为《房屋租赁协议》中非常明确该租赁房屋的用途就是用于餐饮经营，餐饮经营则必然会产生油烟、必然需要在早上烧水作经营前的准备，在一定情况下必然使用煤这一燃料。关于一年四季没有热水，与原告租用的房屋没有任何关联。原告使用的热水均在经营的店铺里通过各种方式自烧自用，并未使用被告的热水。关于油烟排放问题，原告在租赁房屋用于餐饮经营之前，就已经多次去南涧县的几家饭店进行了解，在开始经营之前原告按被告的要求处理油烟排放问题，油烟并未向上排放，而是依据被告的要求向下排放，排放的油烟所形成的油用盆进行盛放后统一进行集中处理。关于不爱护租赁房屋的财物及卫生极差的问题，在租赁期限内，任何的房屋设施设备均在使用过程中，即使有损坏和损害，则均属正常,在合同履行完毕之后，原告作为出租人是有义务将租赁房屋中的设备进行维修和修复后交还给被告，在没有履行完毕之前，被告提出的抗辩观点不成立。关于卫生环境问题，原告一直在积极地进行环境卫生的维护，否则也无法给就餐人员一个良好的就餐环境。在从事餐饮经营过程中，卫生环境主管部门在检查过程中，也未对卫生问题进行过任何的行政管理处罚。原告认为餐饮的环境卫生与租赁关系之间并没有法律上的因果关系，若是餐饮经营中卫生环境不合格，则应当由环境卫生主管部门依据行政管理规范进行法律评价和调整。关于原告每天早上6点左右就开始合电烧水及烧煤的问题，原告作为承租人承租被告的房屋就是用于餐饮经营，原告在早上6点烧水是经营餐饮必须的一项准备工作，合情合理，在特殊情形下，使用煤这一燃物也系正常范围。在双方履行的3年期限中，被告并未提出以上理由和观点，为何现在才提出，其目的就是找出各种无理取闹的理由来解除合同。被告作为出租人出租的房屋就是用于餐饮经营，则应当对餐饮经营过程中必然产生的客观行为具有一定的容忍义务。上述理由实质上就是为“被告因工作原因等情况发生变化、现已不具备继续出租房屋的条件”作为一个铺垫，但是“工作原因等情况发生变化”也并非属于解除合同的一个约定条件，更不可能成为法定的解除条件。若“工作原因”能够成为法定的解除事由，则法律就起不到保护私权利的效果。对于被告还提出“设置租金支付方式为一年一付”就是考虑到租赁期限的确定问题，此抗辩观点依法不成立,因合同已明确了合同的租赁期限为5年，是双方经过约定确定不变的，既然签订了5年的租赁期限，作为出租人就应当依法履行完毕，除承租人违约导致合同不能履行及租赁期间发生了不可抗力的情形。原告在本案中并不具有任何合同约定的违约情形，且积极履行合同，而对被告不诚信行为应当作出否定性评价，应当对被告随意解除合同的行为即时制止。《民法典》将于2021年1月1日实施，民事法律中的“诚信原则”在《民法典》中已上升到诚信原则的高度，在法律规定及司法实践中，“买卖还不破租赁”，则怎么能随意解除合同?据原告了解，被告急于解除合同的原因是因为需要将铺面收回，然后另行招租及自行使用从事与医疗卫生有关的经营项目。原告认为即便需要使用，也应当在合同履行完毕后进行，原告的承租行为应当依法受到法律保护。因此，本案的房屋租赁合同并没有达到约定的解除条件和法定的解除条件，应当继续履行，不应当解除。合同到期解除后，被告要求原告对承租房屋中的门、窗、地砖、墙体进行修复是合理、合法的，但目前不具备解除合同的条件，则不应当修复。二、原告认为涉案合同应当依法履行，则被告的第二项反诉请求依法不成立。综上所述，被告的反诉请求于法无据，不应当支持，为维护原告的承租权，请求驳回被告的全部反诉请求，支持原告的本诉请求。原被告双方围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院经综合审查认证如下：1.原告提供的《营业执照》《食品经营许可证》，来源合法，内容真实，能证明原告根据《房屋租赁协议》约定的房屋用途使用房屋的事实，予以确认；2.原告提供的照片、短信截屏打印件，来源合法，内容真实，能证明原告向被告支付房屋租金，被告拒收，原告曾向南涧县公证处、大理州公证处申请人公证提存的事实，予以确认：3.原告提供的光碟（附视听证据说明），来源合法，内容真实，能证明被告拒收房屋租金的事实，予以确认；4.原告提供的彩色照片打印件，来源合法，内容真实，能证明被告擅自断水断电，导致原告铺面里的蔬菜损坏、鱼死亡的事实，予以确认；5.被告提供的证据《房屋租赁协议》，无法证明被告主张的原告违反第四条中的第5、6项约定内容，故对被告主张的证明方向不予确认；6.被告提供的现场照片，来源合法，内容真实，能证明原告在餐饮经营过程中产生的油烟污染了被告居住使用房屋窗户的事实，予以确认。根据当事人陈述和以上确认的证据，本院认定如下法律事实：被告自建有商住一体房屋一栋，共四层，一层为临街铺面，二、三、四层被告自家居住使用。原被告于2017年10月1日签订《房屋租赁协议》，约定，一、被告将一层临街铺面出租给原告使用，原告在对租用房屋装修改造时，必须征得被告同意，内装潢不能破坏房屋原有结构，不能进行破坏性装修，外装潢要符合建设局城市管理部门的要求，不能影响市貌，装修装潢费用全部由原告承担，合同到期，原告要确保已装修房屋状况完好，完整的交给被告；二、租赁期限定为5年，即自2017年10月1日起至2022年10月1日止，若被告有意继续向社会公开招租，在同等条件下，可以优先租给原告；三、租金确定为每年80000元，10月1日前一次性付清；四、其他约定事项。1.在合同期内，原告经营不善，不可将铺面擅自转让他人，只能由被告另租，且已付租金不予退还，2.被告不得从事娱乐、健身等经营活动，不得从事黄、毒、赌等违法经营活动，必须依法经营，就是经营餐饮；3.被告应贴地板砖、内墙漆及卫生间装潢完整交付原告，4.鉴于双方的相互信任，被告不收取履约保证金，5.原告不得因为经营活动而破坏门店的环境卫生，要确保门店的清洁，6.原告经营活动产生的噪音不能影响被告，确保双方和平共处，7.原告承租期内的水电费及城市管理费等，由原告承担，而且要按月洁清，合同到期时，必须交清一切费用；五、违约责任。本合同经双方签字后生效，双方都必须履行合同约定，任何一方若违背或不履行上述约定的任何一款，受害一方都可以终止合同，并承担相应的经济责任。1.被告在合同期内无故终止合同，转租他人，要向原告赔偿未满租期的租金；2.原告不按时交纳租金，逾期一个月，不论什么情况，被告都可以要求原告终止合同，并由原告向被告赔偿未满期租金；3.原告在经营中违背或不履行其他约定事项的任何一项或者一款，被告有权终止合同，并由原告向被告赔偿未满租期的全部租金；4.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。在签订《房屋租赁协议》之前，原告向被告支付订金10000元，被告方在出具给原告的收条上写明“租期五年，租金每年捌万元，违约订金不还”。协议签订后，原告支付了房屋租金70000元。后原告根据协议对铺面进行装修改造，并依法办理了《营业执照》《食品经营许可证》，开始从事餐饮经营活动。2020年9月3日、9月16日，原告两次向被告交纳2020年10月1日至2021年10月1日的房屋租金，被告拒收，并告知原告到2020年10月1日将收回房屋，不再出租，让原告另找房屋，原告认为还在租期内，被告无权收回房屋，便不予理会，于是被告在2020年10月22日晚对出租房屋采取断水断电措施，致使原告在2020年10月23日至28日无法经营，因被告断水断电造成原告储存的蔬菜损坏，所养的鱼死亡，为此，原告向南涧县公安局城镇派出所报案，公安出警后认为属民事纠纷，不予立案，让原告向法院起诉解决。原告于2020年10月28日向本院递交诉状的同时，向立案工作人员反映被告采取断水断电方式阻碍其经营，立案庭工作人员通知被告应诉时让被告恢复水电，被告于2020年10月28日恢复水电后，原告开始经营。另，原告在餐饮经营过程中产生的油烟污染了被告居住使用的房屋窗户，二层比三、四层稍重；2020年5月份，被告曾与原告交涉过原告过度使用太阳能热水问题。本院认为：原被告双方在自愿、平等的基础上签订的《房屋租赁协议》，属双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，系有效合同，应受法律保护，合同各方当事人均应按诚实信用原则履行。双方约定租赁期限为5年，现还在租赁期限内，被告工作情况发生变化不是合同解除的法定或约定条件，被告所称的油烟污染问题，在双方签订《房屋租赁协议》之前和《房屋租赁协议》中，已经明确约定房屋的用途只能用于餐饮经营，被告应当预见餐饮经营必然会产生油烟，就算原告油烟排放有问题，但协议中已经约定“原告在装修改造铺面时必须征得被告同意”，故即使油烟排放有问题也不是原告的责任，再者油烟无论如何排放，在餐饮经营中产生油烟也是必然的，且原告已经经营了三年，故被告不能以此为理由解除合同。至于餐饮的环境卫生，原告在经营过程中从未被环境卫生主管部门进行过处罚，再者其与租赁关系之间也没有法律上的因果关系，原告在早上6点烧水或使用煤这一燃物也属餐饮经营正常行为，破坏门、窗、地砖、墙体等问题，协议中已约定了租期满后由原告修复，而且原告也愿意修复。综上，《房屋租赁协议》并未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，也无约定解除条件，故被告要求解除合同的理由不成立，《房屋租赁协议》应继续履行，但原告有义务将油烟排放对被告造成的影响尽可能的降到最低，适度使用太阳能热水。因被告擅自断水断电致原告不能正常经营5天，故原告租期应顺延5天。对原告关于要求被告赔偿断水断电造成的损失15000元的诉请，虽然损失客观存在，但原告未能提交证据证明其损失数额，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）颜希华与被告（反诉原告）周崇武于2017年10月1日签订的《房屋租赁协议》继续履行，并顺延租期5天。二、驳回原告（反诉被告）颜希华要求被告（反诉原告）周崇武赔偿损失15000元的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）周崇武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费176元,减半收取88元，由原告（反诉被告）颜希华负担38元（已交纳），被告（反诉原告）周崇武负担50元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）周崇武负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  周宜丽二〇二〇年十二月十八日书记员  鲁泽生