广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1265号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区××××××××××××××××××××。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司综合部副经理。委托诉讼代理人：黄桂莲，该公司半山豪苑物业主任。被告：袁丽平，女，1969年8月15日出生，汉族，住东莞市×××××××××××××××。公民身份证号码：442××××××××××××003。原告深圳市众佳好物业管理有限公司诉被告袁丽平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，先适用小额诉讼程序审理,后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王艺芳、黄桂莲到庭参加诉讼，被告袁丽平经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告应按照物业管理委托协议的约定向原告交纳15个月的物业管理费合计人民币9825元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年5月23日，原告与建设单位韶关市曲江区××××开发有限公司（以下简称甲方）签订《物业管理委托协议》，甲方委托原告对坐落在韶关市曲江区××××××“半山豪园”小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理备案。按该协议第一章第三条规定：“乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承当相应的责任。”第五章管理服务费用：物业管理服务费收费标准：（1）别墅物业服务费收取标准为：按建筑面积每平方米¥2元/月计收，二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量代为向业主收取水费，统一代交给供水公司。（2）费用缴纳时间：每月10日前缴纳。为此，被告作为小区业主所有房屋为别墅28墅20A，按建筑面积327.48㎡，每平方米按2元/月计收，每月应向原告交纳物业费655元，从2019年03月至2020年05月（共15个月），合计为9825元。经原告书面催交，被告无正当理由拒绝交纳及在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用，以致原告蒙受了经济损失，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定。原告为维护自身的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，恳请查明公断。被告袁丽平未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年5月23日，韶关市曲江区××××开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给原告管理，协议对合同期限、管理事项、收费标准等均进行了约定，其中协议第三章：“合同期限，本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”。第五章第一条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第三条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第四条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”第七章第五条：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。”2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。上述合同签订后，原告即对半山豪园小区进行物业服务，并依约对小区业主进行收费；2、2019年3月22日，韶关市曲江区××××开发有限公司书面通知原告：“贵我双方签订关于半山豪园小区的《物业管理委托合同》（以下简称委托合同）将于2019年4月30日到期，现我司正式通知贵公司，在委托合同到期后将双方物业管理委托合同自然终止，同时我司将半山豪园小区的地下停车场经营管理权收回，我司将不再与贵司续签该小区的物业委托合同。根据《物权法》、《广东省物业管理条例》等法律法规有关条款规定，将由主管部门及业主委员会重新选聘本小区物业服务公司。特此函告”。2019年4月30日，《物业管理委托协议》履行期限届满，因半山豪园小区没有成立业主委员会，也没有依法选定其他物业公司管理，原告仍是半山豪园小区的物业服务管理企业；3、2019年8月19日，半山豪园小区业主委员会成立，并于2019年11月2日致函原告：“半山豪园小区业主委员会已于2019年8月19日正式成立，根据半山豪园小区业主的意见、贵公司与开发公司的前期物业合同约定及业主委员会2019年10月30日全体会议的决议，半山豪园业主大会于2019年11月2日开始，结束与贵公司前期物业服务关系，自动终止原开发公司与贵公司签订的《物业管理委托协议》。自2019年11月2日起至2019年12月1日止，贵公司应按照《合同法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等的相关规定继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施；期间物业服务费将根据有关法律法规及业主大会决议进行支付；期间如因管理失职造成业主生活受到影响，物业设施损坏或中断物业服务的，贵公司应按规定进行纠正和赔偿。半山豪园小区业主委员会诚恳要求深圳市众佳好物业管理有限公司在2019年11月5日前派负责人与本业委会进行协商有关事宜，以期平稳过渡、顺利交接”。但至今，业主委员会仍未召开选聘物业的业主大会，半山豪园小区的物业仍由原告实际管理。4、被告是半山豪园小区别墅28墅20A业主，该别墅建筑面积327.48㎡，按每平方米2元/月计收，每月应向原告交纳物业费655元，被告从2019年03月开始拖欠物业管理费，至2020年05月共拖欠15个月物业管理费，共款9825元。原告多次催收未果，遂诉至本院，要求支持其诉请。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与韶关市曲江区××××开发有限公司签订的《物业管理委托协议》履行期限届满后，虽然开发公司在《物业管理委托协议》履行期限届满前通知原告，该《物业管理委托协议》到期后不再续签，委托关系自期限届满后终止；半山豪园小区业主委员会成立后，也向原告致函告之结束前期物业服务关系，但根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”的规定，物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开发企业和业主委员会决定，而应当由业主大会决定。由于该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后尚未成立，成立后也未召开业主大会选聘新的物业服务企业，小区物业仍由原告继续管理和服务，应视为《物业管理委托协议》的自动延续，原告与业主构成事实上的物业服务关系。另外，物业管理服务涉及的是全体小区业主公共利益，《物业管理委托协议》履行期限届满后，在没有新的物业服务企业进驻之前，原告即撤离半山豪园小区，将导致小区物业管理出现真空，给业主的生活和工作带来极大的不便和安全上的更大隐患。正因如此，被告所属半山豪园小区业主委员会成立后也于2019年11月2日致函原告，要求：“…应按照《合同法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等的相关规定继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施；期间物业服务费将根据有关法律法规及业主大会决议进行支付；期间如因管理失职造成业主生活受到影响，物业设施损坏或中断物业服务的，贵公司应按规定进行纠正和赔偿。…以期平稳过渡、顺利交接”。但至本案开庭之日止，业主委员会仍未召开选聘物业的业主大会，半山豪园小区的物业仍由原告实际管理。因此，原告在半山豪园小区业主没有另行选聘新的物业公司进驻前，留守并进行管理小区物业的行为，符合法律规定。依照《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告虽在《物业管理委托协议》履行期限届满后，没有公示或与业主协商物业费的收费标准，但被告的住房为别墅，建筑面积327.48㎡，按每平方米2元/月计收物业费，是按原协议的标准，该标准并经备案，现原告要求被告支付拖欠的2019年03月至2020年5月共15个月的物业费9825元，符合法律规定，本院依法予以支持；被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为被告自愿放弃举证、质证和抗辩的权利，由此带来对其不利的法律后果，依法由其承担，本案依法缺席判决。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告袁丽平应于本判决生效后七日内支付2019年3月至2020年5月共15个月的物业管理费9825元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费278.2元（原告已预交），公告费560元,共838.2元,由被告袁丽平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  肖绍雄人民陪审员  杨敏华人民陪审员  何日梅二〇二〇年十二月十一日书 记 员  林荣轩