吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初4660号原告：石凤云，女，1950年1月1日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：张学会，吉林季美律师事务所律师。被告：左保祥，男，1972年12月29日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：王曦，吉林吉盈律师事务所律师。被告：刘桂芬，女，1962年9月10日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：伊红杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵英莉，吉林丁凤礼律师事务所律师。第三人：孙丽莹，女，1983年4月9日出生，汉族，住吉林市。第三人：潘志平，男，1984年3月11日出生，汉族，住吉林市。第三人：吉林市青城房地产经纪有限公司，住所地吉林市。法定代表人：杜粮，经理。原告石凤云与被告左保祥、刘桂芬，第三人孙丽莹、潘志平、吉林市青城房地产经纪有限公司（以下简称“青城公司”）物权确认纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石凤云及其委托诉讼代理人张学会，被告左保祥及其委托诉讼代理人王曦，被告刘桂芬的委托诉讼代理人伊红杰、赵英莉，第三人孙丽莹到庭参加诉讼。第三人潘志平、青城公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石凤云向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落于吉林市XX区XX路XX号楼XX单元XX层XX号房屋的所有权归石凤云所有；2.请求确认左保祥与刘桂芬于2020年11月5日签订的《吉林市存量房买卖合同》无效；3.请求判令刘桂芬、左保祥协助将坐落于吉林市XX区XX路XX号楼XX单元XX层XX号房屋不动产产权人变更登记至石凤云名下，并将案涉房屋交付给石凤云；4.请求判令左保祥、刘桂芬承担木案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年3月28日，石凤云就坐落于吉林市XX区XX路XX号楼XX单元XX层XX号，建筑面积131.82平方米的房屋（以下称案涉房屋）与原房屋所有权人杨**霞签订《房屋买卖合同》，合同约定杨**霞以人民币92万元的价格将案涉房屋转让给石凤云，石凤云向杨**霞支付了全部购房款。杨**霞于最后一笔付款当日为石凤云出具了委托办理案涉房屋买卖、更名等所有事项的委托书，并经吉林市江城公证处公证。2019年10月，案涉房屋的涉税期限届满，石凤云欲办理更名过户手续，同时因本人长期不在吉林市居住拟将案涉房屋出让，基于此种情况，左保祥夫妇规劝将案涉房屋暂登记在左保祥名下，以方便日后石凤云在外地时由左保祥代为办理房屋转让手续，为此，石凤云采纳了左保祥夫妇的建议，并将案涉房屋所有权人于2019年11月1日变更登记至左保祥名下。2020年11月石凤云从外地回到吉林后发现案涉房屋门锁被更换，无奈到公安机关报案并同时询问左保祥，左保祥称已将案涉房屋转让，并将房内石凤云的物品搬出，此后便不再与石凤云联络，既不交付卖房款，也不向石凤云说明房屋转让的具体情况。经查询，左保祥于2020年11月5日以人民币30万元的超低价格将案涉房屋出让给了刘桂芬，现争议房屋登记的所有权人为刘桂芬。综上，石凤云认为，石凤云是案涉房屋实际所有权人，左保祥无权处分案涉房屋，且依据《物权法》第一百零六条之规定，刘桂芬以超低价格购买案涉房屋明显存在恶意，并非善意取得，石凤云有权追回，故依法提起诉讼，请求法院判如所请。左保祥辩称，1.答辩人与被答辩人系姨甥关系，被答辩人是答辩人的亲二姨，被答辩人对答辩人及家人的生活一直照顾有加；2.涉案房屋为2019年10月底，被答辩人亲口说将该房屋送给答辩人，并一同与答辩人去房产中心办理的房屋过户手续，将该房产登记在答辩人名下，至此完成赠与的房产公示与交付；3.2019年11月20日，答辩人左保祥因为心梗住院支架手术，在答辩人出院后的一天被答辩人要求答辩人在本案的“代售房屋委托书”上签字，当时基于对被答辩人的信任以及习惯性听二姨的话，答辩人在其上签署姓名；4.答辩人在联系中介后，中介联系的买家，此前与第二被告并不认识，也不存在与其恶意串通的情形。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。刘桂芬辩称，1.刘桂芬购买该房屋通过房屋中介，并支付合理购房款812000元；2.该房屋经过国家登记机关合法变更，现产权人为刘桂芬，该房屋刘桂芬购买属于善意取得，并无过错，请求驳回原告诉讼请求。孙丽莹述称，我是通过中介知道这个房源，签订协议时我拿着我爱人的身份证去的，刘桂芬在外地，且是晚上，左保祥也去了，拿着身份证和房产证，有一天左保祥突然要求更名，给钱没有给充足时间，因为刘桂芬年龄较大，不会用手机银行，柜面转账有手续费，我就帮忙用我的账户转账给左保祥，在中介当天给了1万元定金，剩余款都转账的，我就是帮忙。潘志平、青城公司未作陈述，亦未向本院提供证据。经审理查明：2017年3月28日，石凤云就坐落于吉林市XX区XX路XX号楼XX单元XX层XX号建筑面积131.82平方米的房屋（以下称案涉房屋）与原房屋所有权人杨**霞签订《房屋买卖合同》，合同约定杨**霞以人民币92万元的价格将案涉房屋转让给石凤云，石凤云分三次向杨**霞支付了全部购房款。2019年11月1日，石凤云将案涉房屋登记在左保祥名下，不动产权证书号为：吉（XX）吉林市不动产权第0XX8号。2019年12月1日，石凤云给左保祥出具授权委托书，内容为：位于XX号楼，XX单元XX号房屋，产权人石凤云，因石凤云不在本地久居，故房产证更名为左保祥，以委托左保祥代为买卖此房屋事宜，余无任何事宜权利。特此授权委托，此委托书具有法律效力。委托人：石凤云，受托人：左保祥，2019年12月1日。2020年3月，石凤云将案涉房屋不动产权证书及房屋钥匙收回。2020年8月13日、10月13日，石凤云与左保祥协商将案涉房屋不动产证书所有权人更回至石凤云名下，左保祥同意更名，但以身份证被其前妻拿走为由未能办理。2020年10月25日，孙丽莹以潘志平（买受方）委托代理人身份与左保祥（出卖方）、青城公司（委托居间方）就案涉房屋签订房屋买卖居间协议，约定房屋转让价格为人民币812000元，买受方向出卖方支付1万元作为履行合同的定金。潘志平与孙丽莹系夫妻关系。当日，孙丽莹交付定金1万元，左保祥出具定金收据。2020年11月4日，左保祥补办案涉房屋不动产权证，不动产权证书号为：吉（XX）吉林市不动产权第0XX9号。登记的所有权人为左保祥。2020年11月5日，孙丽莹通过其工商银行622XX336账户向左保祥支付房款802000元，左保祥出具收条，载明：今收到刘桂芬（刘桂芬名下孙丽莹）购XX号楼XX单元XX层XX号住房全款，买卖成交、无争议，总房款：定金1万元、尾款802000元，左保祥，2020年11月5日。同日，左保祥与刘桂芬就案涉房屋签订《吉林市存量房买卖合同》，合同约定的成交价为30万元。孙丽莹缴纳税款合计42024.45元。当日将案涉房屋登记在刘桂芬名下，不动产权证号为：吉（XX）吉林市不动产权第0XX5号。庭审中，孙丽莹主张其受刘桂芬妹妹委托，为刘桂芬购买案涉房屋，2020年10月25日，其以丈夫潘志平（买受方）名义与左保祥（出卖方）、青城公司（委托居间方）签订房屋买卖居间协议，案涉房屋实际买受人为刘桂芬。本院认为：一、石凤云委托左保祥代卖房屋并将房屋登记在左保祥名下，双方之间形成债的关系。本案中石凤云与左保祥的基础事实为委托关系，房屋登记在左保祥名下亦是双方履行委托合同之需，左保祥如存在不当履行委托合同之情事，石凤云仅能向其主张合同项下之债权（如主张左保祥协助将房屋所有权人更名至石凤云名下或要求左保祥承担违约责任），故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求本院不能支持。此外，左保祥主张案涉房屋系石凤云赠与本院不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案，石凤云以左保祥与刘桂芬恶意串通损害其利益为由请求确认房屋买卖合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，石凤云应提供证据证明案涉房屋买卖合同的当事人签订合同时存在恶意串通且损害其利益的情形或存在其他法定无效的情形，在石凤云提供的证据不足以证明的情况下，其主张左保祥与刘桂芬签订的房屋买卖合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、刘桂芬善意取得物权之事由阻却了石凤云主张房屋所有权的请求。本案中，刘桂芬基于对案涉房屋登记之公示公信力，与登记名义人左保祥订立契约并支付合理对价（孙丽莹代为付款812000元），且已办理过户登记，交易过程完全符合善意取得构成要件，进而取得物权。至于石凤云解除对左保祥的委托系双方内部合同关系，不具有对抗外部的效力，且石凤云未提供证据证明买受人对此知情。石凤云主张刘桂芬以30万元的超低价格购买，存在恶意。经查30万元非双方真实交易价格，而是合同当事人为避税而在房屋买卖合同中将房屋价款降低，不影响左保祥转移房屋产权对价812000元。综此，石凤云再行向刘桂芬主张物权已无法律依据。于此同时，石凤云与左保祥之间仅为债权关系，基于物权优于债权的原理，也使其向刘桂芬主张物权及向左保祥、刘桂芬主张协助办理更名的请求变为不能。其仅能基于与左保祥的内部合同关系另行主张违约责任等进行救济。综上，石凤云的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回石凤云的诉讼请求。诉讼费11900元（案件受理费6900元、保全费5000元），均由石凤云负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 常 静二〇二〇年十二月二十五日书记员 张笑男