上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初57981号原告(反诉被告)：上海世纪联华超市闸北柳营有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：董刚，总经理。委托诉讼代理人：傅霞，上海市邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海盛饰汇实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吕素英，总经理。委托诉讼代理人：黄贤明，上海市大明律师事务所律师。上海世纪联华超市闸北柳营有限公司(以下简称世纪联华柳营公司)与上海盛饰汇实业有限公司(以下简称盛饰汇)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序。审理中，盛饰汇提起反诉，本院予以受理。本案于2020年5月18日进行了证据交换，于2020年8月19日、9月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅霞、被告委托诉讼代理人黄贤明到庭参加诉讼。经本院院长批准，依法延长审限3个月。本案现已审理终结。世纪联华柳营公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；2.盛饰汇按每月336,604元支付自2017年9月16日至2019年10月31日的租金7,792,166.88元；3.盛饰汇支付世纪联华柳营公司垫付的商业管理费217,164.10元；4.盛饰汇支付中央空调电费500,000元、中央空调维保费16,148元、中央空调维修费20,142元、空调风管清洗费35,037元、空气检测费4,800元、消防维保费18,000元、消防检测费9,600元、电梯监测费2,380元、电梯维修费10,267元、化粪池清理费4,000元；5.盛饰汇支付逾期支付租金的滞纳金1,319,374.2元(暂计至2019年10月25日，判令支付至判决生效之日止)；6.盛饰汇支付违约金2,019,624元；7.盛饰汇交还租赁房屋；8.盛饰汇按租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，自2019年12月1日起计算至实际交房之日止；9.本案诉讼费由盛饰汇承担。审理中，世纪联华柳营公司变更诉请6为要求没收保证金400,000元，盛饰汇再支付违约金2,019,624元；撤回诉请7；变更诉请8为要求盛饰汇按租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，自2019年12月1日起计算至2020年9月30日止；其余诉请不变。事实和理由：2010年12月20日，上海盛源房地产(集团)有限公司(以下简称盛源公司)与上海世纪联华超市发展有限公司(以下简称世纪联华超市)签订《物业租赁合同》，约定由世纪联华超市承租上海市柳营路XXX号地下一层、地上一层局部的建筑物用于开设世纪联华大卖场。2012年7月28日，盛源公司、世纪联华超市、上海元惠投资管理有限公司(以下简称元惠公司)与原告世纪联华柳营公司签订《关于变更合同当事人、开业计租日及租赁面积的补充协议》，将出租人变更为元惠公司，承租人变更为世纪联华柳营公司。2017年1月26日，世纪联华柳营公司与杭州宝佩科技有限公司(以下简称宝佩公司)签订《租赁合同》，约定宝佩公司承租上海市柳营路763、771、777、783、787、789号地下一层01、02房屋(以下简称系争房屋)开设布艺、灯具等装饰用品市场；租赁期限自2017年8月16日至2027年8月15日；宝佩公司按月支付租金，无故逾期未支付或未完全支付租金达30天的，世纪联华柳营公司可以提前终止合同，收回房屋并要求赔偿6个月租金标准的违约金。2017年3月10日，元惠公司与宝佩公司签订《物业使用协议》，元惠公司承认世纪联华柳营公司与宝佩公司《租赁合同》的有效性；同意宝佩公司完成本地公司企业登记后与新注册的关联公司另行签署《物业使用协议》。2017年3月22日，元惠公司、盛源公司与世纪联华柳营公司签订《补充协议》，约定元惠公司、盛源公司同意世纪联华柳营公司将地下一层物业转租给宝佩公司，世纪联华柳营公司对宝佩公司履行《物业使用协议》项下第三条第一、二款的支付义务承担连带责任。世纪联华柳营公司与宝佩公司又签订《补充协议》，约定了中央空调电费和设备维护费用的分摊与支付。2017年6月，宝佩公司股东姚建龙与他人在转租场地合资成立盛饰汇，并实际经营。世纪联华柳营公司与宝佩公司、盛饰汇签订《关于变更合同当事人的补充协议》，约定《租赁合同》的承租人自2017年8月1日起变更为盛饰汇。但嗣后盛饰汇拖欠租金不付，并经多次协商未果。2019年10月12日，世纪联华柳营公司书面通知盛饰汇，要求其于2019年10月25日前结清钱款，否则租赁合同于2019年10月31日终止。因盛饰汇仍未付款，遂涉诉。盛饰汇辩称，不同意合同解除，要求继续履行；盛饰汇确实未缴纳租金，但系争租赁合同目的系经营，只有所有小商户均能办出营业执照，世纪联华柳营公司才算交付了符合合同约定的房屋，现系争房屋无法办出消防许可及营业执照，相关政府机构不允许经营，故盛饰汇有权行使不安抗辩权，在上述问题解决之前不支付租金及房屋占有使用费；诉请3中，元惠公司收取商业管理费的性质未定，可能存在同一租赁物有两方收取租金的情况，且即使世纪联华柳营公司垫付了费用，系基于也是物业使用协议下的担保责任，与本案不是同一请求权基础；诉请4中的各项费用均基于宝佩公司签订的协议，是否应当支付，应追加宝佩公司作为本案当事人发表意见；因盛饰汇有权不支付租金，无违约行为，故无需承担滞纳金及违约金；因合同应继续履行，故无需返还房屋，即使判决返还，元惠公司对系争房屋实际掌控，影响盛饰汇返还。盛饰汇向本院提出反诉请求：1.世纪联华柳营公司赔偿因不履行或不完全履行合同约定给盛饰汇造成的损失11,725,478元；2.诉讼费由世纪联华柳营公司负担。反诉的事实和理由：系争房屋作为经营使用，但世纪联华柳营公司违约行为导致合同目的无法实现。首先，系争房屋地址无法办理营业执照，至今盛饰汇工商登记地址与实际承租地址不一致，对此世纪联华柳营公司有义务协助，但经多次要求世纪联华柳营公司置之不理。其次，世纪联华柳营公司存在占用疏散通道等违法行为，防火区未区分界限，导致盛饰汇办理消防证受限，无法开业经营，租赁合同目的无法实现。第三，因世纪联华柳营公司与元惠公司存在纠纷，盛饰汇使用系争房屋受到元惠公司的阻碍；盛饰汇的经营业态被有关部门责令整改，自2018年4月开始停水停电，无法正常经营。综上，世纪联华柳营公司应承担违约责任，赔偿损失，以盛饰汇出租给小租户的房屋租金4.9元/平方米/天与系争合同租金2.2元/平方米/天的差价乘以使用面积54,594.7平方米为基准，自计租日2017年8月16日计至2020年7月13日止。世纪联华柳营公司对盛饰汇的反诉辩称，办理营业执照是盛饰汇的义务。二次消防验收依约亦由盛饰汇自行负责，且其自认2018年10月22日已办出消防许可，故其之前未办出消防许可系自身责任。盛饰汇无法使用系争房屋不是世纪联华柳营公司所致，元惠公司采取了哪些措施，世纪联华柳营公司并不清楚。对盛饰汇的损失计算方式不予认可，世纪联华柳营公司亦从未同意盛饰汇转租系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年，世纪联华柳营公司(甲方)与宝佩公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，房屋用于开设布艺、灯具等装饰用品，出租面积5,949.7平方米；房屋交付日期2017年3月16日；自甲方交付该房屋之日起154天为乙方的装修宽免期，在此期间甲方不收租金、物业管理费；装修宽免期期满次日为乙方布艺装潢开业日；若甲方因故延期交房，或因甲方原因导致乙方无法如期完成装修、审批等而未能按时开业的，则根据延期天数相应推延乙方租赁起始日，乙方承诺不以任何名义及任何方式要求甲方补偿；租赁期限共10年，自乙方装修宽免期期满之日起计算；合同租赁期限自2017年8月16日至2027年8月15日；2017年8月16日至2020年8月15日日租金1.86元/天/平方米，月租金336,604元，年租金4,039,248元；2020年8月16日至2023年8月15日月租金353,435元；2023年8月16日至2026年8月15日月租金371,170元；2026年8月16日至2027年8月15日月租金389,737元；乙方每月25日前向甲方缴纳下月租金；就租赁房屋及本合同履行乙方应付的物业管理费已含在本条约定的保底租金中，乙方无需另付；乙方应于本合同签订之日起5日内向甲方支付首期履约保证金389,737元及商品质量保证金10,000元；乙方须在进场前向甲方预付5,000元作为公共事业费的保证金、100,000元作为装修保证金；甲方代收电费标准为1.3元/千瓦时，水费为5.4元/吨；甲方提供乙方在办理营业执照时所需的相关文件；乙方必须按照有关政府部门相关规定办理商铺经营所需营业执照等相关证照，并保证各类证件始终处于有效状态；一方有下列情形之一的，另一方可以提前终止合同、收回房屋并要求一方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金(在甲方违约的情形下，甲方同时应退还乙方已付各保证金、退还未履行租金等相关未实际发生和履行的各项费用)：……2.乙方擅自将房屋转租、转让或转借，或以其他方式转由他人经营的，但经甲方同意的除外；……5.乙方无故逾期未支付或未完全支付租金达30天的；……10.甲方无正当理由未按时交付符合合同约定要求的房屋，且逾期达到90日的；或因甲方原因导致乙方未在约定的开业日开业且延期达到30日的；或乙方开业后，因甲方原因无法正常经营累计超过30日的；……12.甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……；租赁合同如因期满或终止，乙方须在租赁合同终止后30日内将租赁场地内可移动财物全部搬离，交付甲方验收；逾期不搬的，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理，乙方不得提出异议，且乙方应承担甲方因处理乙方的物品所产生的所有费用；合同终止后，乙方应将房屋交还甲方验收，逾期交付该房屋的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照合同履行期间日租金的双倍支付占用费，且甲方无需征得乙方同意即有权采取包括但不限于中断该房屋的用水、用电、空调和其他服务设施的供应，并可强制关闭该房屋防盗卷闸等应急措施；乙方逾期交付租金及本合同中约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金；甲方保证乙方在本合同约定的租赁期限内合法独立使用租赁房屋并可正常持续经营；如甲方无故擅自解除本合同，或因甲方其他原因导致乙方无法按约承租或正常经营的，甲方应向乙方支付擅自解除合同之日起6个月保底租金总额的违约金，并退还乙方已付各保证金，退还乙方未履行租金等相关未实际发生和履行的各项费用和赔偿乙方所造成的实际损失，如有继续履约的条件，乙方仍有权要求甲方继续履行本合同；宝佩公司系代即将在租赁房屋内实际承租和经营的布艺装潢公司签署本房屋租赁合同，待布艺装潢公司工商注册登记完成后，宝佩公司将不再作为合同主体，乙方权利义务将全部由布艺装潢公司承继，甲方承诺积极配合办理布艺装潢公司工商设立的相关手续并提供相应文件。世纪联华柳营公司(甲方)与宝佩公司(乙方)签订《补充协议》，约定租赁期间甲方提供现有的地下一层至一层3部坡道电梯、1部货梯，供乙方独立使用，上述设备的保养、维修、监测等相关费用均由乙方承担；本年度3部坡道电梯的年维保费为17,460元、年监测费为750元；本年度1部货梯的年维保费为5,220元、年监测费为250元；本年度乙方按2017年10月1日至12月31日承担上述相应费用，乙方应于2017年9月30日前一次性向甲方支付上述全部费用(维修材料费按实际产生支付)；2018年1月1日起，上述设备仍由甲方指定维保单位，并由甲方与维保单位每年度签订维保合同(费用或有调整)，保养、维修、监测等相关费用均由乙方承担，相关费用按维保合同结算日期约定等，由乙方按期支付甲方；甲方提供地下一层的厕所及化粪池供乙方独立使用，清理、维护及产生的费用，由乙方承担，粪池年度清理费2,000元；甲方提供中央空调系统、消防设施设备供公共区域、乙方租赁区域共同使用，其每年度相关费用(包括但不限于空气检测费、风管清洗及维修、消防检测费、维保维修及材料费等)均由甲方承担40%、乙方承担60%；本年度空气检测费4,000元、风管清洗费31,315元，乙方分某承担2,400元、18,789元，结算方法参照电梯维保费；空调使用期间(每年6月1日至10月31日)，乙方承担中央空调电费每月40,000元；本年度消防检测费8,000元、消防维保费15,000元，乙方分某承担4,800元、9,000元，结算方法参照电梯维保费；以上所提费用条款，若维保合同费用调整，或涉及到国家和相关职能部门价格调整时，乙方须按调整后的价格承担费用，须在收到甲方付款通知后十日内支付；本补充协议是原租赁合同不可分割的一部分，与原租赁合同具有同等法律效力。2017年6月1日，盛饰汇注册成立，注册地址为上海市静安区柳营路763、771、777、783、787、789号101-38室。嗣后，世纪联华柳营公司、宝佩公司、盛饰汇签订《关于变更合同当事人的补充协议》，约定自2017年8月1日起，由盛饰汇享有和承担上述世纪联华柳营公司与宝佩公司签订《租赁合同》中宝佩公司的所有权利义务，成为该合同的承租方；截至2017年8月1日世纪联华柳营公司、宝佩公司对于该租赁合同项下的权利义务均已履行完毕，双方无任何未决争议；宝佩公司、盛饰汇同时承诺不得以转让日之前的事由向甲方提出任何要求而影响盛饰汇受让合同后的有效履行。盛饰汇遂从宝佩公司处接收了系争房屋。2018年1月18日，系争房屋所在商场盛源生活广场的物业服务处向世纪联华柳营公司发送紧急通知，载明百联集团与物业公司共同参加了由上海市静安区安全生产监督管理局召集的座谈会，会上对柳营路XXX号负一楼建材综合市场区域存在的问题提出整改要求：1.即日起停止地下一层区域小商户的装修与进货；2.立即清理除经营灯具、卫浴、布艺、橱柜及装饰用品业态以外的所有小商家；3.该建材市场的后续问题需等待区政府有关会议决策后视情况而定，但即使给予继续存在的决定，也必须在该市场全面符合并取得消防、安检等部门的合法手续后才能正式营业；4.如目前现场进一步存在危险品存放问题，区安监管理部门将进行法律规范内的顶格处罚；……基于政府部门以上要求，要求世纪联华柳营公司立即向盛饰汇传达会议精神；要求世纪联华柳营公司于2018年1月19日中午12点前负责搬离现场涉及涂料类化学品成分的商家的实物商品；自2018年1月19日上午7时起将暂停对地下一层小商家商品、装修车辆的放行；请世纪联华柳营公司立即着手落实安监局提出的第2项要求。2018年1月22日，世纪联华柳营公司向盛饰汇送达该紧急通知。2018年4月3日，上海市静安区市场监管局、区安监局、区公安消防支队、共和新路街道办事处、盛源生活广场、百联集团相关人员召开盛源生活广场整治工作推进会。会上，世纪联华超市表示已对地下一层停止招租、暂停装修，要求已入驻商户在相关证照齐全之前不得正式营业，但未明确业态调整方案和具体时间节点；区市场监管局、区公安消防支队、共和新路街道均明确生源生活广场地下一层存在违规经营行为及安全隐患，应尽早实现业态调整，消除安全隐患。针对下一阶段的整治工作，区安监局提出2018年4月底前完成地下一层清场方案制定工作，2018年5月底前完成地下一层的清场工作等。另查明：2019年12月，元惠公司曾将宝佩公司、盛饰汇公司、世纪联华柳营公司诉至本院，要求解除其与宝佩公司、盛饰汇公司之间的《物业使用协议》，宝佩公司支付自2019年7月15日至停止占用本案系争房屋之日止的商业管理费，盛饰汇公司、世纪联华柳营公司承担连带责任，案号为(2019)沪0106民初58480号。该案于2020年11月因元惠公司撤诉结案。审理中，双方当事人均认可宝佩公司为系争租赁合同向世纪联华柳营公司支付意向金400,000元。世纪联华柳营公司表示，宝佩公司并未支付合同约定的保证金，故上述款项作为系争合同项下的保证金。盛饰汇表示，不清楚宝佩公司支付的其他款项的情况。盛饰汇还表示，因世纪联华柳营公司拒绝办理消防验收，盛饰汇只能自行申请，按照有关部门进行多处整改后，于2018年10月22日通过了消防验收；但系争房屋仍然无法办理营业执照，且元惠公司及房屋产权人2019年11月要求其停止使用系争房屋，故系争房屋仍然无法正常使用。双方当事人有争议的事实和证据如下：1.就本诉第3项诉请中的商业管理费，世纪联华柳营公司提供了其与元惠公司、盛源公司之间的《补充协议》(复印件)、元惠公司与宝佩公司之间的《物业使用协议》(复印件)、其与元惠公司之间的3份公函。盛饰汇认为上述协议均由宝佩公司签订，其亦非公函相对方，故不清楚真实性。世纪联华柳营公司为此还提供了银行付款回单，显示其于2018年4月28日向元惠公司支付商业管理费217,164.1元。因盛饰汇将上述《物业使用协议》作为其反诉证据提供，故本院确认该证据真实性。该《物业使用协议》约定，元惠公司承认宝佩公司与世纪联华柳营公司租赁合同的有效性，使用面积5,949.7平方米；宝佩公司同意按0.2元/平方米/天向元惠公司支付商业管理费；宝佩公司应在进场前向元惠公司支付首期2017年3月15日至2017年7月26日的商业管理费159,451.96元；自2017年7月27日起每年1月15日前和7月15日前宝佩公司应支付之后6个月的商业管理费217,164.1元；自2018年7月27日起按照每3年递增5%的标准增长，即每6个月228,022.3元；宝佩公司同意支付340,000元作为物业使用保证金；宝佩公司同意元惠公司按现有条件向其转交物业并自行承担和完成消防、工商等各类审批和注册手续及费用，元惠公司负责提供房屋产权证明等相关材料；因宝佩公司转租面积之实际经营人的一切违法违规行为造成元惠公司损失，均由宝佩公司承担。2.就行使单方合同解除权，世纪联华柳营公司提供了2份通知。其中落款为2019年10月12日的通知载明，截至2019年10月盛饰汇拖欠租金达7,762,166.88元及代为垫付给元惠公司的商业管理费217,164.1元和设备维护等费用，已构成严重违约，现通知盛饰汇务必于2019年10月25日前支付所有拖欠的租金、垫付款和设备维护费等应付费用，逾期仍未全额支付或盛源公司、元惠公司不同意盛饰汇继续使用物业的，世纪联华柳营公司将于2019年10月31日提前终止合同，并依法追究盛饰汇违约责任。该函收件地址为本市柳营路XXX号地下一层盛饰汇，2019年10月15日显示送达。落款为2019年11月1日的通知载明，因截至今日仍未收到盛饰汇应付的拖欠费用，双方之间的租赁合同及补充协议已于2019年10月31日终止，请盛饰汇结清欠费、滞纳金和违约金，于2019年11月30日将租赁场地内可移动财物全部搬离，……否则将依法追究盛饰汇违约责任。该函收件地址同前一封函件，2019年10月31日显示送达。对此，盛饰汇表示均未收到过。因上述2份函件均有送达情况相佐证，本院对上述证据予以采纳。3.就本诉第4项诉请中的空调电费及设备维护费，世纪联华柳营公司提供若干付款通知单、付款申请单、银行付款回单。上述证据显示，2018年8月13日，世纪联华柳营公司向上海亿骋制冷设备有限公司(以下简称亿骋公司)支付空调维修费19,220元(中央空调系统开机维护及修理)；2018年底2019年初，世纪联华柳营公司向上海世纪联华超市发展有限公司(以下简称世纪联华超市)申请向亿骋公司支付“2018年柳营店中央空调维保”费用13,456元；2019年1月10日，世纪联华超市向亿骋公司支付451,646元；2019年8月9日世纪联华柳营公司向亿骋公司支付空调保养费2,450元；2018年11月底12月初，世纪联华柳营公司向世纪联华超市申请向上海泰影实业有限公司(以下简称泰影公司)支付“2018年柳营店风管清洗”费用27,080元；2018年12月6日，世纪联华超市向泰影公司支付151,383元；2019年7月底8月初，世纪联华柳营公司向世纪联华超市申请向上海裔易贸易有限公司(以下简称裔易公司)支付“2019年柳营店风管清洗”费用26,313元；2019年8月13日，世纪联华超市向裔易公司支付567,929元；2018年6月4日，世纪联华柳营公司向上海度标检测技术有限公司支付公共场所空气检测费4,000元；2019年7月2日，世纪联华柳营公司向上海聚星环境检测有限公司支付公共卫生检测费4,000元；2019年1月底，世纪联华柳营公司向世纪联华超市申请向上海志佳消防工程技术有限公司(工程部)(以下简称志佳公司)支付“2018年柳营店消防维保合同”费用9,570元；2019年3月7日，世纪联华超市向志佳公司支付251,725.7元；2018年6月5日、2019年4月30日，世纪联华柳营公司各向上海黎明消防检测有限公司支付消防检测费8,000元；2019年8月21日，世纪联华柳营公司向上海开麟电梯设备技术中心支付电梯限速校验费800元；2019年10月23日，世纪联华柳营公司向上海巨力电梯有限公司支付电梯修理费9,960.57元；2018年7月31日，世纪联华柳营公司向上海中业电梯有限公司支付电梯修理费590元；2018年10月15日，世纪联华柳营公司向上海伟达电梯有限公司支付电梯修理费4,697.22元。对此盛饰汇表示，上述证据看不出与本案的关联性；内部付款申请无与相关案外人签订的合同佐证，无法证明关联性，亦无法证明金额实际发生；相关项目系宝佩公司与世纪联华柳营公司约定，盛饰汇并不清楚，亦与其无关；盛饰汇未实际使用系争房屋，不应由其支付。4.针对因消防问题导致无法经营，盛饰汇提供一份消防监督检查记录复印件及3张照片。该检查记录载明检查时间2018年9月29日，内容为上海市静安区公安消防支队对柳营路XXX号世纪联华超市监督检查，发现存在占用疏散通道的违法行为，超市防火分区应与建材超市的防火分区分清界限，部分防火门的闭门器损坏，存在消防器材未保持完好有效的违法行为。世纪联华柳营公司对此表示该证据系复印件，并无该材料，且证据内容无法证明系争房屋无法使用；对照片的真实性不认可，无法确认照片形成时间，照片内容亦非消防通道部位。因上述证据真实性难以确认，且证据内容亦不足以证明系争房屋无法经营，故本院不予采纳。5.针对反诉中的损失依据，盛饰汇提供其与案外人方某某签订的《商位联营合同》复印件、盛饰汇向方某发出的催交租金告知函作为证据。上述合同载明，盛饰汇将柳营路XXX号上海盛饰汇建材商城B区39商位给予方某经营，经营项目限定为地板；合同期限自2017年7月22日至2019年8月21日；联营保底金每半年47,500元，半年缴付一次，每两年递增5%等。世纪联华柳营公司对此表示，上述证据系复印件，真实性不予认可；即使为真实，反而证明存在实际经营，且盛饰汇仅用系争房屋中一小部分面积的合同证明其损失，缺乏依据；盛饰汇违约在先，即使有经营损失，也应由其自行承担。6.盛饰汇主张自2018年4月起系争房屋开始停水停电，无法正常经营。世纪联华柳营公司表示不知情，据其了解，盛饰汇一直持续经营，并未因相关部门的整改要求而停止经营。盛饰汇就其上述主张并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予采纳。7.世纪联华柳营公司称，宝佩公司就系争租赁合同除400,000元外，未支付其他款项；盛饰汇或其指定案外人分某于2017年8月10日、2019年1月30日、2019年2月25日支付租金336,604元、500,000元、300,000元。盛饰汇表示不清楚租金支付情况。本院认为，因盛饰汇未提供证据证明有其他未计入的已付款项，故本院依照世纪联华柳营公司主张的付款情况进行确认。本院认为，世纪联华柳营公司与宝佩公司签订的《租赁合同》及其《补充协议》合法有效。通过《关于变更合同当事人的补充协议》，盛饰汇自2017年8月1日起取代宝佩公司成为上述《租赁合同》的承租人，《补充协议》的约定亦当然适用于盛饰汇。因此，盛饰汇理应恪守《租赁合同》及其《补充协议》，不应以相关协议系宝佩公司签订为由推卸应承担的合同义务。虽然元惠公司与宝佩公司之间就系争房屋签订了《物业使用协议》，但根据合同独立性原则，不影响依照《租赁合同》及其《补充协议》认定盛饰汇对世纪联华柳营公司的权利义务。一、世纪联华柳营公司不应承担违约赔偿责任首先，盛饰汇虽然未注册在系争房屋地址，但无证据证明系争房屋自始无法办理营业执照，对此盛饰汇应承担举证不能的法律后果。从《租赁合同》内容来看，世纪联华柳营公司在办理营业执照的过程中系提供协助，并非确保盛饰汇必然办出系争房屋地址的营业执照，即并非世纪联华柳营公司的合同义务。在此情况下，世纪联华超市对于盛饰汇的租客能否办理营业执照更不应承担责任。盛饰汇对系争房屋情况并非不了解，作为承租人，应当对系争房屋能否办出营业执照，能否满足未来经营需求进行充分了解，对此承租人应承担主要责任。其次，虽然盛饰汇直至2018年10月22日才通过消防验收，但无证据证明系因世纪联华柳营公司原因所致，《租赁合同》亦约定由承租人办理商铺经营所需营业执照等相关证照。盛饰汇在进行整改后即通过了消防验收，可见并非房屋本身性质导致无法办理。根据当事人陈述及政府部门会议纪要所反映的情况，盛饰汇在未通过消防验收的情况下早已实际对外招租及营业。最后，盛饰汇无证据证明系争房屋因停水停电无法使用，且其主张停水停电的时间节点系在有关部门责令整改之后，即使属实亦因其经营场地未取得消防许可、存在安全隐患等因素，并非世纪联华柳营公司所致。综上，世纪联华柳营公司不存在违约行为，故盛饰汇的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。二、盛饰汇应承担合同解除的法律后果盛饰汇应自2017年8月1日起履行《租赁合同》，而该合同自2017年8月16日才开始计租，《补充协议》中各项费用付款期限未到，故盛饰汇应付租金应自2017年8月16日起算，《补充协议》中约定的各项费用亦应全部由其承担。合同约定2017年8月16日至2020年8月15日月租为336,604元，故截至2019年10月31日共计应付租金8,928,767元。盛饰汇支付首月租金336,604元后，仅支付租金800,000元，且最后一次付款时间在2019年2月25日。《租赁合同》明确约定承租人无故逾期未支付或未完全支付租金达30天的，出租人可以提前解除合同，因此世纪联华柳营公司依约享有单方合同解除权。其在2019年10月12日的通知中进行了明确意思表示，并在2019年11月1日的通知中再次明确，解除合同的法律效力已发生。本院依法确认《租赁合同》及其《补充协议》于2019年10月31日解除。合同解除后，盛饰汇理应结清合同期内各项应付费用：1.租金。根据前文对于盛饰汇应付及已付租金的认定，其还应支付租金7,792,163元。世纪联华柳营公司主张7,792,162.88元于法不悖，本院依法予以支持。2.电梯监测、维修费。根据《补充协议》的约定，坡道电梯及货梯的检测费2017年度分某为750元、250元，之后年度维保费用调整的按调整后的费用支付。世纪联华柳营公司主张2018、2019年坡道电梯监测费分某为750元、780元，但2019年度上述监测费用无维保合同予以佐证，故仍应按750元计。收取电梯限速器监测费无合同依据，本院不予支持。世纪联华柳营公司主张2018、2019年货梯监测费各250元、200元，并无不当，本院予以支持。故盛饰汇共计应支付电梯监测费1,950元。电梯维修费应按实际产生支付，但现有证据不足以证明维修费用与盛饰汇所使用电梯的关联性，本院不予支持。3.粪池清理费。《补充协议》明确约定盛饰汇每年承担粪池清理费2,000元，现世纪联华柳营公司主张2018、2019两年的费用4,000元。虽然租赁合同于2019年10月31日已解除，但考虑到盛饰汇直至本案审理中仍一直占有使用系争房屋，本院对该诉请予以支持。4.空气检测费。世纪联华柳营公司主张2018、2019两年的费用各2,400元。《补充协议》明确约定2017年度空气检测费4,000元中由盛饰汇承担2,400元。世纪联华柳营公司提供的支付凭证对象及款项性质明确，足以证明2018、2019年度的空气检测费已实际产生，检测费金额亦与《补充协议》相符，故世纪联华柳营公司要求盛饰汇支付空气检测费4,800元，本院予以支持。5.中央空调风管清洗费、维保费、维修费、电费。《补充协议》约定，风管清洗费由承租人负担60%，2017年度承租人应支付18,789元，之后年度如有调整则按调整后的费用支付。世纪联华柳营公司主张2018年度盛饰汇支付风管清洗费18,789元、2019年度支付16,248元，未超过合同约定，本院予以支持。《补充协议》并未明确空调维保费金额，世纪联华超市对外支付凭证中无法看出与本案关联性，世纪联华柳营公司主张费用金额的依据系其向关联公司的付款申请，不足以证明空调维保费的真实性，故本院对该项诉请不予支持。中央空调维修费依约亦由承租人负担60%，但针对该项费用本院仅能确认2018年8月13日世纪联华柳营公司支付的19,220元，其余费用现有证据缺乏关联性，本院难以采纳。故盛饰汇应支付中央空调维修费11,532元。中央空调电费依《补充协议》为每年6月至10月承租人每月负担40,000元。现世纪联华柳营公司主张2017年8月16日至10月31日、2018年6月至10月、2019年6月至10月的电费，符合合同约定，本院依法确认盛饰汇应支付电费500,000元。6.消防检测费、维保费。《补充协议》明确约定消防检测费由承租人负担60%。世纪联华柳营公司提供的支付凭证对象及款项性质明确，足以证明2018、2019年度的消防检测费已实际产生，故世纪联华柳营公司要求盛饰汇支付消防检测费9,600元，本院予以支持。《补充协议》约定2017年度消防维保费15,000元中承租人负担9,000元。现世纪联华柳营公司主张2018、2019年度费用各9,000元，但根据其提供的证据“2018年柳营店消防维保合同”费用仅9,570元，故其仅有权向盛饰汇主张60%即5,742元。至于2019年度消防维保费用，鉴于2018年度费用已与《补充协议》约定标准相比有显著降低，在世纪联华柳营公司未提供合同等证据证明该年度维保费用情况下，本院就低支持5,742元。因合同解除后，盛饰汇一直占用使用房屋，世纪联华柳营公司有权主张房屋占有使用费，本院对该项诉请予以支持。因盛饰汇在履行《租赁合同》过程中存在迟延付款的违约行为，世纪联华柳营公司有权依约主张滞纳金。合同约定日万分之四的滞纳金标准尚属合理，世纪联华柳营公司的滞纳金计算方式正确，本院依法予以确认。故盛饰汇应支付截至2019年10月25日逾期支付租金的滞纳金1,319,374.2元，并以7,792,163元为基数按日万分之四的标准自2019年10月26日计至本判决生效之日止。系争《租赁合同》因盛饰汇违约而解除，合同约定守约方可要求违约方赔偿6个月租金的违约金，但未约定可以没收保证金。故合同项下保证金400,000元应用于抵扣盛饰汇的欠付费用。至于违约金金额，综合考虑盛饰汇的违约情形、世纪联华柳营公司与案外人解除租赁合同等因素，本院酌情调整为1,350,000元。至于世纪联华柳营公司主张商业管理费系基于其向元惠公司履行担保责任后向被担保人的追偿权，担保关系中的主合同为元惠公司与宝佩公司签订的《物业使用协议》，故与本案租赁纠纷系不同法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司与被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司就上海市静安区柳营路763、771、777、783、787、789号地下一层01、02房屋签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；二、被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司租金7,792,162.88元；三、被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司电梯监测费1,950元、粪池清理费4,000元、空气检测费4,800元、风管清洗费35,037元、中央空调维修费11,532元、中央空调电费500,000元、消防检测费9,600元、消防维保费11,484元；四、被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司房屋占有使用费3,366,040元(按每月336,604元的标准自2019年12月1日计至2020年9月30日)；五、被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司截至2019年10月25日的逾期支付租金的滞纳金1,319,374.2元，并以7,792,163元为基数按日万分之四的标准自2019年10月26日计至本判决生效之日止；六、被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司违约金1,350,000元，该款项与保证金400,000元抵扣后上海盛饰汇实业有限公司还应支付950,000元；七、驳回原告(反诉被告)上海世纪联华超市闸北柳营有限公司其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海盛饰汇实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费113,808元，由上海世纪联华超市闸北柳营有限公司负担11,380.8元，由上海盛饰汇实业有限公司负担102,427.2元；反诉案件受理费46,076元，由上海盛饰汇实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  陈 钰人民陪审员  刘 洪二〇二〇年十二月十一日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。……