河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0606民初4710号 原告：马光泽，男，满族，1988年3月31日出生，住保定市易县。 委托代理人：吕亚新，河北达公律师事务所律师。 原告：刘娜，女，汉族，1992年8月5日出生，住址同上。 委托代理人同上。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地：保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司经理。 委托代理人同上。 被告：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地：保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司经理。 委托代理人：侯俊杰，该公司职工。 委托代理人：张曼曼，该公司职工。 原告马光泽、刘娜与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、被告北京盈峰天佑房 2 地产开发有限公司保定分公司（以下简称北京盈峰天佑保定分公司）、追加被告保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马光泽、刘娜的共同委托代理人吕亚新，被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司及北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司的共同委托代理人宋金城、黄帅斌，被告保定盈峰天佑公司的委托代理人侯俊杰、张曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》无效；2、请求法院依法判令被告返还二原告房屋首付款261076元并支付利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年2月26日起计算至全部首付款还清之日止；3、本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：原告马光泽、刘娜系夫妻，2017年2月25日，二原告与被告北京盈峰天佑公司签订了《商品房订购协议书》，根据协议书约定，二原告购买北京盈峰天佑公司开发的位于保定市房屋，房屋建筑面积为95.36平方米，房屋销售单价为8820元／平方米，房屋总价款为841076元，二原告选择了银行按揭付款。二原告于合同签订当日交付了总房款的30%即261076元，首付款261076元通过ＰＯＳ机刷卡转入了被告北京盈峰天佑保定分公司账户中，但二原告购买的该房屋至今未取得房屋预售许可证，根据相关法律规定，二原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》属于无效协议。二原告多次向被告主张退还首付款，但被告一直推诿，为维护原告的合法权益，现诉至法院。后原告追加被告保定盈峰天佑公司为本案被告，并要求三被告承担连带返还购房款责任。 3 被告北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司共同答辩称，南湖春晓项目目前有十栋楼五证齐全，均登记在被告保定盈峰天佑公司名下，原告起诉的5号楼四证齐全。关于原告诉求第一项我方尊重法院判决认定。诉求第二项，二被告认为南湖春晓项目开发建设和销售主体经政府有关部门批准进行了实质性的变更，有关南湖春晓项目的房屋买卖合同纠纷权利义务应由被告保定盈峰天佑公司承担。 被告保定盈峰天佑公司辩称，不同意原告诉讼请求。答辩人并未与原告签署过《南湖春晓国际社区订购协议书》，双方之间不存在合同关系，且被告保定盈峰天佑公司也并未收取原告首付款。本案原告诉讼请求为确认合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。北京盈峰天佑公司作为该无效合同的收款人，应当由其承担返还义务。南湖春晓社区项目唯一、合法的主体为答辩人，且答辩人并未授权或者委托北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司对外实施任何销售行为。保定盈峰天佑公司与北京盈峰天佑公司是两个独立的法人主体，北京盈峰天佑公司的责任不应当由保定盈峰天佑公司承担。同时，贵院已受理并出具判决的2020冀0606民初2977号、2020冀0606民初2976号、2020冀0606民初2978号及2019冀06民终6440号与本案案件事实及内容基本一致，请求法院依法判决。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证实原告主体身份适格；2、被告企业公示信息报告，证实被告主体适格；3、结婚证复印件，证明二原告婚姻关系；4、《南湖春晓订购协议书》及交纳首付款转账凭证及收据，证实原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并收到了购房款。被告在建的南湖春晓5号楼至今未取得房屋预售许可证，因此双方签订的认购协议书无效。 4 被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司对以上证据的质证意见为，对于证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性均没有异议。 被告保定盈峰天佑公司对以上证据的质证意见为，对证据1、2、3真实性认可，证明目的不认可，保定盈峰天佑公司与原告无任何法律关系，不是本案适格被告；证据4真实性、关联性均不认可，与被告保定盈峰天佑公司无任何关联且合同主体为原告和被告北京盈峰天佑公司。 被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、南湖春晓项目的土地证复印件、建设用地规划许可证复印件（南湖春晓A区、南湖春晓B区）、建设工程规划许可证复印件（南湖春晓A区1#、2#、3#、7#、9#、10#、11#、12#楼、南湖春晓B区1#、2#楼）、建筑工程施工许可证复印件（南湖春晓A2#、A3#、A7#、A9#、A10#住宅楼）、商品房预售许可证复印件（南湖春晓A区1#、2#、3#、7#、9#、10#、11#、12#住宅楼、南湖春晓B区1#、2#住宅楼），证实五证目前均登记在被告保定盈峰天佑公司名下，从原告与被告北京盈峰天佑公司签订的协议形式上看与被告保定盈峰天佑公司没有关系，但从五证手续看原告购买的南湖春晓项目的房屋与被告保定盈峰天佑公司存在实质上的关联关系；2、河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复和关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复，证实南湖春晓项目的建设单位由最初的被告北京盈峰天佑公司经政府有关部门批准变更为被告保定盈峰天佑公司，项目的销售主体也应该随之变更为被告保定盈峰天佑公司；3、雍和佳苑小区重房户安置协议书，证实南湖春晓项目和政府签署的安置协议书是被告保定盈峰天佑公司签署，开发销售主体已经由被告北京盈峰天佑公司变成被告保定盈峰天佑公司。 5 二原告对以上证据的质证意见为，证据1为复印件，原告购买的是5号楼，证实该楼并没有预售许可证，订购协议书无效；证据2、3真实性无异议，被告保定盈峰天佑公司现在是该项目的权利义务的继受主体，应当承担连带责任。 被告保定盈峰天佑公司对以上证据的质证意见为，证据1真实性认可，同时也证明保定盈峰天佑公司是南湖春晓项目唯一合法的建设开发主体；证据2真实性认可，证明目的不认可，该批复及回复仅表明建设主体的变更，不包含原北京盈峰天佑公司项下全部权利义务的转移；证据3真实性认可，证明目的不认可，该协议形成于保定盈峰天佑公司取得项目地块之后，是南湖春晓项目土地对外挂牌出让的条件之一，与被告北京盈峰天佑公司主张并无关联。 经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以确认。 根据有效的证据和审理查明：原告马光泽、刘娜与被告北京盈峰天佑公司于2017年2月25日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，二原告购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款261076元，首付款刷卡转入了被告北京盈峰天佑保定分公司的银行账户，被告北京盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。2018年8月31日，河北保定经济开发区经济发展局作出经发局核字［2018］3号《河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复》，同意建设南湖春晓项目，项目建设单位为北京盈峰天佑公司，并就建设地点、建设内容、项目总投资及招标事项等内容作出了规定。2019年6月5日，河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》，同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由原北京盈峰天佑公司变更为保定盈峰天佑公司）。2020年5月21日，保定盈峰天佑公司与保定市住房和城乡建设局、保定市莲池区 6 人民政府签订《雍和佳苑小区重房户安置协议书》，就安置雍和佳苑小区重房户是保定盈峰天佑公司办理南湖春晓项目施工许可的前置条件等问题达成协议。 另查明，涉及南湖春晓项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中的用地、建设、销售方均为保定盈峰天佑公司。原告购买的上述房屋至今未取得房屋预售许可证书，被告也未将房屋实际交付于原告。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款261076元，故本院认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，二原告与被告北京盈峰天佑公司签订《南湖春晓国际社区订购协议书》，约定二原告向被告北京盈峰天佑公司购买保定市房屋，二原告向被告北京盈峰天佑保定分公司支付了首付款261076元，但被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证明，故二原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效，本院予以支持。对于二原告交付的首 7 付款261076元，应由合同相对方北京盈峰天佑公司，实际收款人北京盈峰天佑保定分公司，承接了南湖春晓项目的保定盈峰天佑公司三方共同承担还款责任。 二原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，二原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但二原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故二原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告马光泽、刘娜与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效； 二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告马光泽、刘娜购房首付款261076元； 三、驳回原告马光泽、刘娜其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5216元，简易程序减半收取2608元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司与保定盈峰天佑房地产开发有限公司共同承担。 8 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年十二月九日 书记员 韩晶晶