广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27736号原告：黄茵茵，女，1957年11月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州邦盈置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区解放中路306号306自编301I房。法定代表人：梁锦威，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林博晓，广东循理律师事务所实习人员。原告黄茵茵与被告广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人陈旺、杨添，被告委托诉讼代理人林俊贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄茵茵向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告已支付的50000元服务费及利息（利息以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告在佛山丽铂公馆销售现场看房时，现场人员告知由被告为毛坯房提供包括精装修、拎包入住和包租等管家服务，每套房产收取服务费50000元。原告在2016年9月10日购买了恒福丽铂公馆2座22单元29层2901号房，建筑面积约56平方米。原告向被告支付了服务费5万元，但原告在2017年7月29日验收房屋时，发现交付房屋为毛坯房。2019年6月13日，原告向被告发函要求退还50000元。被告与案外人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司签订合同，承诺的管家服务相近，且以广告形式公布，收费也符合市场通常价格。原告有理由相信被告做出的承诺。被告实际收取原告服务费50000元，双方之间成立事实上的服务合同。现被告未能履行所承诺的服务，已构成违约，应承担赔偿责任。被告邦盈公司答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，与本案同类案件关于恒福丽博楼盘可查一审判决158份，均认定精装修的广告并非虚假广告；第二，原告作为完全民事行为能力人，其明确知晓自己购买的是毛坯房，而非精装修。经过看房选房明确知晓自己购买的房屋并非精装修，恒福丽铂的精装修广告只针对第一套，生效判决均认定恒福丽博对精装修及毛坯房有明确区分，因此，三水市监局及佛山中院均未认定该广告是虚假广告。第三，原告对被告提供团购服务，原告自愿缴纳团购费，接受服务，上述128份生效判决对上述事实予以认定，且佛山中院生效判决均驳回购房者要求被告退回团购费的诉讼请求。另外补充一点，原告的诉讼请求是基于原告与佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）签订了商品房买卖合同之后，并且在附件6中约定了范围装修为毛坯房标准，之后反悔才提起的诉讼。而原告购买房屋的相对方是恒福公司，原告所提供的精装修的广告实际也是恒福公司确定的没有提出异议的广告语。而原告不向恒福公司提出反悔异议，而向被告提起本案诉讼，本末倒置，向被告提出主张没有事实和法律依据。经审理查明，2016年9月1日，被告向原告出具一份《广州邦盈置业有限公司收款收据》（编号：0002238）：“付款方：黄茵茵，2-2901，收款项目：其他服务费，收款金额：人民币伍万元￥50000元，POS机”。2016年9月10日，原告与案外人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201609100xxxxx），约定由原告向该公司购买恒福丽铂公馆2座1单元29层2901号（以下简称涉案房屋），预测建筑面积为56.02平方米，套内建筑面积42.67平方米，房价款按照套内建筑面积计算，总价款为330000元。原、被告均确认《商品房买卖合同（预售）》约定的交付状态是毛胚。原告主张购房时销售人员宣传由被告提供精装修、拎包入住、包租等服务，所以原告才会支付50000元服务费。为此，原告提交了《恒福丽铂公馆》广告宣传海报两份以及销售现场广告宣传板照片一份，载有“广佛投资收租王超8.8%回报率”“购房零压力，日供仅需38元”“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（31.18㎡）对应即签即收月租金为1700元、一房一厅（35.36㎡）对应即签即收月租金为1900元、两房一厅（55.8㎡）对应即签即收月租金为2300元，而发展商则注明为恒福公司。2017年12月22日，佛山市三水区市场监督管理局做出《行政处理告知书》（编号：（三）市监处告字[2017]9-46号），对投诉人黄茵茵等44名投诉的恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，相关告知内容包括:关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话,诱使大量购房者落入陷阱”的问题。该局经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售,自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括:1、于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用:该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2、于2016年4月28日与邦盈公司签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售!28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传,宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实：1、恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售,其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万㎡，配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17㎡，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司(以下简称曼思顿公司)签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”(公寓项目)的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”“1万㎡园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。3、恒福公司在销售座落在佛山市三水区西南街道三达路10号的“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房者签订的《商品房买卖合同》(预售)使用的合同版本为住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本。恒福公司在办理“恒福丽铂公馆”项目商品房的《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》(编号:三房预字第××号、三房预字第××号)时向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准有两种。一种为“毛坯”发售，一种是“精装”发售，不同的房源其装饰装修及相关设备标准的约定内容不同，具体见恒福公司与购房者签订的《商品房买卖合同》(预售)中“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”条款。恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，按照《关于规范商品房销售信息公示的通知》[2010]2号文规定，在楼盘销售现场设置的公示栏内向购房者公开展示《购买预售商品房指南》《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》(编号:三房预字第××号、三房预字第××号)及向三水区国土城建和水务局(住建)报备的装修标准等信息。其中：在《购买预售商品房指南》第三点“合同签约时注意事项”中明确标明“购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时均应认真阅读合同条款。售楼人的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据”等内容；其向三水区国土城建和水务局(住建)报备的装修标准均向购房者明示。恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房人签订的《商品房买卖合同》(预售)一式5份为正式合同，包含装修标准等附件，共计35页，由恒福公司和购房人双方签字确认，并报住建部门进行备案。而投诉人所提交的投诉件中所含的《商品房买卖合同》(预售)不含装修标准等附件,共计20页，是便于购房者购房前期办理银行贷款征信、缴税审核等用途，未经恒福公司与购房者正式签署，不具法律效力。综合上述事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第(五)项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定,该局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响,并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈中介公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第(一)项的规定，该局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。还查明，2016年4月28日，恒福公司(甲方)与邦盈公司(乙方)签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，约定:就佛山市三水区恒福丽铂公馆项目，甲方同意乙方在合作期间开展联动团购房产活动,合作期限由2016年5月1日至2016年8月31日止，合同保护期为30天，如有乙方客户在此保护期内成交,均计入乙方之销售业绩。其中团购方式及工作内容约定：3.1甲方同意乙方为该项目的联动团购房产推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以联动团购方式进行销售推广。甲方与乙方不是委托关系，仅为甲方同意乙方及其组织的中介方开展团购活动而已。3.2甲方同意，乙方可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费。甲方只同意乙方及其组织的中介方在该项目开展团购房产活动，乙方及中介单位收取的团购服务费均与甲方无关,该团购服务费不是购房款,也不冲抵购房款。3.4合作期间，非参加乙方及中介方组织的团购房产活动的客户，不能按团购价格购买乙方及中介方组织的团购房产。第四条甲乙双方各自义务中乙方义务约定：1、乙方利用其自有渠道及联合二手中介渠道向任何人介绍该项目的联动团购房产活动，乙方通过自有网络平台和相关线上、线下资源等，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的团购房产活动。4、合作期内,乙方负责客户的组织统筹,并负责支付二手中介服务费，平台联动中心服务费。客户往来该项目的车辆租赁费、午（晚）餐费，宣传推广人员及销售人员工资佣金、补贴等成本费用。邦盈公司支付了往来看房客户的租车费、餐费等，亦向广州房专家信息科技有限公司、广东合富房地产置业有限公司支付佣金代理费等。再查明，邦盈公司的经营范围为：房地产估价，房地产开发经营，房地产中介服务，房地产咨询服务，自有房地产经营活动，代办公证手续服务，公证业务咨询服务，商品房收楼验房服务。本院认为，因原告黄茵茵系香港特别行政区居民，故本案为涉港民事纠纷，参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案为服务合同，涉案房屋在佛山市，故本院适用与合同履行最密切地即中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。关于黄茵茵主张的服务费退还问题。黄茵茵基于购房需要而向邦盈公司支付了“服务费”，双方形成事实的无名合同关系。现黄茵茵以邦盈公司未能兑现其承诺的精装修、拎包入住和包租等管家服务为由，主张邦盈公司应退还服务费50000元，但是黄茵茵未能提供任何证据证实邦盈公司向其承诺为涉案房屋提供精装修、拎包入住和包租等服务，包括黄茵茵所提交的广告宣传单上也并未注明由邦盈公司提供上述服务。相反，黄茵茵在缴纳“服务费”后，确实与恒福公司签订了《商品房买卖合同(预售)》。根据恒福公司与邦盈公司签订的《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，邦盈公司在2016年5月1日至2016年8月31日期间（保护期为截止日后30天）获得恒福公司以联动团购方式对外推广、促成涉案楼盘交易的授权，而且上述合作合同也未有如黄茵茵所述有详尽的管家服务的约定。综上，黄茵茵未能就其的诉讼请求予以充分的举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对黄茵茵提出的邦盈公司应向其返还服务费50000元的诉请不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄茵茵的全部诉讼请求。案件受理费人民币1050元，由原告黄茵茵负担。如不服本判决，原告黄茵茵可在判决书送达之日起三十日内，被告广州邦盈置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  朱少梅人民陪审员  周 萍二〇二〇年十二月二十一日法官助理刘嘉琳书记员李锐审判长方卓迪人民陪审员何洁玉人民陪审员朱少梅二〇二〇年十月二十二日书记员刘嘉琳