云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1980号原告：李明俊，男，生于1968年12月2日，汉族，高中文化，河南省莱阳市人，无业，现住云南省普洱市思茅区。原告：贾彩琴，女，生于1957年9月25日，汉族，小学文化，河南省内乡县人，个体户，现住云南省普洱市思茅区。二原告共同委托诉讼代理人：李晋楠，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：罗莲花，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王寿文，男，生于1939年2月2日，汉族，小学文化，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王滨（系王寿文之子），男，生于1975年1月13日，汉族，初中文化，云南省普洱市思茅区人，农民，现住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告：王海，男，生于1978年2月27日，汉族，大学文化，云南省普洱市思茅区人，教师，现住云南省普洱市思茅区。被告：王滨，男，生于1975年1月13日，汉族，初中文化，云南省普洱市思茅区人，农民，现住云南省普洱市思茅区。被告：王垭力，女，生于1969年2月5日，汉族，大专文化，云南省普洱市思茅区人，个体户，现住云南省普洱市思茅区。被告：王萍，女，生于1972年5月9日，汉族，高中文化，云南省普洱市思茅区人，执业药师，现住云南省普洱市思茅区。原告李明俊、贾彩琴与被告王寿文、王海、王滨、王垭力、王萍买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告李明俊、贾彩琴及其委托诉讼代理人李晋楠、被告王海、王滨（兼为被告王寿文的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被告王垭力、王萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告李明俊、贾彩琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除或者终止原告与被告王寿文、王海于2010年4月10日签订的《购房协议书》；2.请求依法判令被告王寿文、王海返还原告购房款630000元，并由被告王寿文、王海支付原告自2010年12月20日起至630000元购房款清偿完毕之日止的资金占用利息（按年利率6%计算）及原告加盖房屋的建设款120000元、房屋装修款200000元、违约金180000元；3.请求判令被告王寿文、王海向原告支付以（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》下的房屋面积为准乘以2010年4月10日至2020年1月21日期间思茅区城区内每平方米商品房均价增值部分计算的房屋增值赔偿款（详见司法鉴定意见书）；4.请求依法判令被告王滨、王垭力、王萍与被告王寿文、王海对原告承担连带或共同赔款责任；5.请求依法判令由被告承担本案诉讼费、保全费以及购买保单费。事实和理由：张耀琼曾用名为张耀琴，现已去世，其生前与被告王寿文系夫妻关系。被告王滨、王海、王垭力、王萍系张耀琼和被告王寿文共同生育的子女。2004年11月，张耀琼、被告王寿文共同取得坐落于思茅区平方米思翠集用（2004）字第00146号《集体土地使用证》。2008年2月21日，张耀琼取得坐落于思茅区北侧普洱市房权证普房字第××号《房屋所有权证》，被告王寿文、王海为共有权人。2010年4月10日，张耀琼、被告王寿文、被告王海与二原告共同签订了《购房协议书》，将上述毛坯房以600000元价格出售给二原告，张耀琼、被告王寿文、被告王海将《集体土地使用证》《房屋所有权证》原件交由二原告持有。二原告使用上述房屋过程中花费200000元对房屋进行了装修，并投资120000元加盖了第四层钢混结构房屋，该房屋及土地由原告居住使用至2020年3月24日。原房屋所有权证及土地证记载坐落为思茅区技校北侧1幢，现已变更为普洱市思茅区茶城大道1号130幢1单元101室。2012年6月26日，张耀琼去世，被告王寿文、王海、王滨、王垭力、王萍明知2010年4月10日张耀琼、王寿文、王海已将房屋和宅基地出售并交付给原告，仍恶意串通后于2018年9月3日共同到普洱市天则公证处对被告王滨单独继承张耀琼的遗产事宜和对被告王寿文、王海、王垭力、王萍共同签订的《放弃继承权声明书》进行了公证，普洱市天则公证处出具了编号为（2018）云普天则证字第2662号《公证书》。2018年11月，被告王滨以本案房屋的所有权证以及土地使用证遗失为由，向普洱市不动产登记中心提交了补发申请，并提供了普洱市天则公证处出具的《公证书》。2018年12月26日，被告王寿文、王滨向普洱市不动产登记中心提交了《不动产登记申请书》《家庭协议》《赠予协议》《共有人证明》及其他相应证明材料，申请将本案房屋的宅基地使用权人以及房屋的所有权人登记为被告王滨。普洱市不动产登记中心审查后受理了该申请，并于2019年3月19日为被告王滨办理了云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》。被告王滨于2019年4月16日向思茅区人民法院提起了（2019）云0802民初1179号民事诉讼，请求判令原告向其返还云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》所涉宅基地及房屋。法院审理后，判决由原告于判决生效之日起30日内向被告王滨返还上述宅基地及房屋。原告不服该判决，向普洱市中级人民法院提起上诉，普洱市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）云08民终1141号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告向被告返还案涉宅基地及房屋，必然会对原告造成严重损失，势必导致《购房协议书》无法继续履行，也必然造成原告对该房屋正常居住和使用的目的落空。被告的行为构成严重违约，其应赔偿原告相应损失。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告王寿文、王海、王滨、王垭力、王萍共同向本院提交了书面答辩状，共同辩称，1.2010年4月10日，二原告与张耀琼、王寿文、王海签订《购房协议书》前，被告已多次告知原告该房产不能过户，但原告仍坚持购买，原告多次表示国家对宅基地的政策以后会改变，可以过户，到时候配合办理过户手续即可。卖方经不住原告多次游说，遂将案涉房屋以600000元价格卖给了二原告，并签订了《购房协议书》。该房产于2010年4月10日签订协议当日就交付给了二原告，之后卖方到司法局了解到集体土地不能买卖，也告知了原告，原告表示知晓，让卖方对外称房屋是二原告租赁的，若村上问起，就拿假的租赁合同应付。二原告明知该土地属集体土地不能买卖，将协议无效的责任推卸给卖方，其要求支付180000元违约金的诉讼请求于法无据。2.二原告从2010年4月10日起就占有、使用该房产并通过出租房屋获得租金收益，其获得利益至今已10多年，因此，原告要求支付2010年12月20日起至600000元购房款清偿之日止的资金占用利息于法无据。关于二原告要求返还其购房款630000元的诉请，原告支付的购房款为600000元，并非630000元，本着公平原则，600000元款项应扣除2010年4月10日至2019年12月31日普洱市中级人民法院作出（2019）云08民终1141号民事判决之日期间的租金收入（包括原告使用、居住的房间也应按市场租金计算后进行抵扣），如果双方就这段时间的租金不能达成一致意见，可以申请向有关部门调取相关证据或申请鉴定机构进行鉴定。3.二原告陈述该房为毛坯房并非事实。双方签订《购房协议书》并交付房屋前，该房的一楼、二楼的楼梯瓷砖、扶手已经装修完毕，并已出租给租户使用，三楼的水电、门、仿瓷、卫生间都已经装修好，地砖没有装修。上述事实有住本小区的邻居黄双福可以证实。事实上原告仅装修了地砖，原告称其花费了200000元对该房屋进行装修，但其并未提交相关证据。即使原告确实装修了一部分，那也是其为了使该房实现更大价值，使自己获得更大利益，而且房屋的装修已经使用了十多年，原告当初投入的装修费用其早已收回，装修价值经十多年的使用已折旧完。因此，原告主张的200000元装修款不应支持。4.二原告加盖的第四层房屋违反了相关法律法规，属违章建筑，其主张的120000元建设款于法无据。5.双方签订的《购房协议书》经生效判决确认为无效合同，双方当事人应各负其责。原告依该无效合同取得了10多年的违法收益，占有使用期间也已违法享受了该房屋增值部分。原告提出其居住、使用房屋的目的落空，需另行购置房产的理由不成立，对于原告主张的房屋增值赔偿款不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人的具体举证、质证情况本院在卷佐证。对于原告李明俊、贾彩琴与被告王寿文、王滨提交的证据，本院认证如下：一、原告李明俊、贾彩琴提交的证据：1.《购房协议书》一份、《集体土地使用证》一份、《房屋所有权证》一份、《房屋共有权证》三份、《收条》一份、房屋现状照片一份。该组证据具有真实性、合法性、关联性，能证明2004年11月，张耀琼与被告王寿文共同取得坐落于思茅区平方米的集体土地使用权，2008年2月21日，张耀琼取得地上房屋的所有权，被告王寿文、王海为共有权人，2010年4月10日，二原告与张耀琼、被告王寿文、被告王海签订了《购房协议书》，约定由二原告购买该房屋，此后，二原告于2010年12月20日前支付清了购房款600000元的事实，本院予以确认。2.（2019）云0802民初1179号《民事判决书》一份、（2019）云08民终1141号《民事判决书》一份、（2020）云0802行初49号《行政裁定书》一份。该组证据具有真实性、合法性、关联性，能证明原、被告签订的《购房协议书》经生效判决确定为无效合同，生效判决判令二原告向被告王滨返还案涉宅基地及房屋的事实，本院予以确认。3.《执行通知书》一份、《限期腾房通知书》一份。该组证据具有真实性、合法性、关联性，能证明判决生效后，因二原告未按期返还宅基地及房屋，被告王滨申请执行后，法院要求二原告限期腾房的事实，本院予以确认。二、被告王寿文、王滨提交的证据：黄双福出庭的证言。该证人证言属孤证，并无其他证据加以佐证，不能反映房屋真实装修情况，本院不予确认。经审理，本院查明以下法律事实：张耀琼（曾用名张耀琴）、被告王寿文夫妇系普洱市思茅区思茅镇平原村民委员会第一小组的村民，共同生育子女王垭力、王萍、王滨、王海。2004年11月，张耀琼、被告王寿文取得坐落于思茅区平方米集体土地的《集体土地使用证》，证号为思翠集用（2004）字第00146号。2008年2月，张耀琼、被告王寿文、被告王海取得上述土地上所建房屋的《房屋所有权证》，所有权证号为普房字第××号，登记为三层房屋，共有权证号分别为普房共字第××号、20××25号、20××26号。原告李明俊、贾彩琴于2010年4月10日与张耀琼、被告王寿文、被告王海签订了《购房协议书》，张耀琼与被告王寿文、王海为甲方，原告李明俊、贾彩琴为乙方，双方约定：由乙方购买甲方上述房屋，购房价款为580000元，甲、乙双方签字后乙方向甲方一次性预付400000元，剩余180000元乙方于2010年12月20日前付清；甲方必须保证所出售房屋的产权明确，无争议和纠纷；甲方售房后必须配合乙方办理房屋产权过户手续，直到产权变更为乙方止，过户手续等一切费用由乙方承担；甲乙双方自签订本协议之日起任何一方不得违约，并应严格按约定履行，若甲方在乙方未付清所有房款前将该房出售给第三人或变更房价，视为违约，应退还乙方所交房款并支付该房总价款50%的违约金；乙方从购房之日起若不按本协议约定日期支付房款和信守协议视为违约，甲方不退还房款并向乙方收取房屋总价款50%的违约金，即从预付款400000元中扣除290000元后本协议无效，余款退还乙方。协议履行过程中，双方约定将购房款变更为600000元，二原告按约定于2010年12月20日前支付清了600000元购房款。由于原告李明俊、贾彩琴并非思茅区思茅镇平原村民委员会的集体经济组织成员，该宅基地、房屋未能办理过户，张耀琼、王寿文、王海遂将《房屋所有权证》及《集体土地使用证》交由二原告持有。2010年，二原告接收房屋后对房屋进行了部分装修使用，在未经相关部门审批的情况下加盖了第四层房屋。2012年6月26日，张耀琼去世。2018年9月3日，被告王寿文、王垭力、王萍、王海到普洱市天则公证处申请对放弃张耀琼遗产继承权事宜进行了公证。同时，被告王滨亦申请对继承张耀琼的遗产事宜进行了公证。2018年11月，被告王滨以上述房屋的所有权证及土地使用证遗失为由，向普洱市不动产登记中心申请了证书补发。2018年12月26日，被告王滨、王寿文申请将该房产办理到了被告王滨名下，产权证为云（2019）普洱市不动产权第××号。被告王滨于2019年4月16日向本院提起民事诉讼，请求判令原告李明俊、贾彩琴向其归还云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》所涉宅基地及房屋。本院审理后，认为上述《购房协议书》违反行政法规的强制性规定，应属无效，本院于2019年9月29日作出（2019）云0802民初1179号民事判决，判决由原告李明俊、贾彩琴于判决生效之日起30日内向被告王滨归还上述宅基地及房屋。原告李明俊、贾彩琴不服该判决，向普洱市中级人民法院提起上诉。普洱市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）云08民终1141号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，被告王滨已对该案申请了强制执行。本院认为，本案系生效判决确认由原告李明俊、贾彩琴向物权登记权利人即被告王滨返还案涉宅基地、房屋后，原告李明俊、贾彩琴据此主张相关权利而引发的纠纷。本案的争议焦点是：1.案涉《购房协议书》是否存在解除或者终止的问题；2.原告李明俊、贾彩琴向被告王滨返还案涉宅基地及房屋后，原告李明俊、贾彩琴是否有权主张返还购房款、资金占用利息、加盖房屋的建设款、房屋装修款、违约金、房屋增值部分赔偿款的问题。围绕该争议焦点，本院从以下几方面进行评判。关于案涉《购房协议书》效力如何认定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。”本案中，原告李明俊、贾彩琴与张耀琼、被告王寿文、王海于2010年4月10日签订《购房协议书》时，原告李明俊、贾彩琴并不具备思茅镇平原村民委员会集体经济组织成员身份，双方签订的《购房协议书》因违反了法律法规的强制性规定，已被生效判决确认为无效合同，因此，现该《购房协议书》已不存在解除或终止的问题，二原告主张解除或终止该合同的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”案涉《购房协议书》中虽约定了违约责任承担方式，但该违约金条款性质上并不属于合同解决争议条款，因此，合同被认定无效后，合同中的违约条款亦无效，原告主张的违约金于法无据，本院亦不予支持。关于二原告主张的购房款返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《购房协议书》被认定为无效合同后，买方应向卖方返还房屋，卖方则需要向买方返还购房价款。针对房屋返还问题，所有权人王滨已申请法院进行了强制执行，现作为购房协议中的卖方，被告王寿文、王海应向原告返还购房款。关于返还购房款的数额问题，诉讼过程中，被告仅认可收到600000元购房款，否认原告所主张的其余30000元，由于原告未提交其支付30000元款项的相关证据，故本院将被告王寿文、王海应向原告返还的购房款确认为600000元。关于二原告主张的损失赔偿问题。合同被认定无效后，有过错一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失。本案中，对于买方来讲，其损失主要是资金占用损失、房屋增值部分损失、装修损失、加盖第四层房屋的损失。关于买卖双方责任的划分，买卖双方理应知道农村宅基地不得出售或者转让给同一集体经济组织以外的人，双方对合同无效均存在过错，被告王寿文、王海作为出卖方，在房屋出卖多年后私下对房屋产权进行转移，导致变更之后的产权人向二原告主张权利，违反了诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任，综合考虑双方过错情节，本院确认由二原告承担百分之四十过错责任，由被告王寿文、王海承担百分之六十过错责任。关于二原告主张的资金占用利息，被告王寿文、王海长期使用原告的资金，确实会给原告造成资金占用费损失，但原告主张按年利率6%计算资金占用损失于法无据，本院参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率及同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，其中自房款付清之日即2010年12月20日起至2019年8月19日止的资金占用费参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率进行计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止的资金占用费按同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率进行计算，由被告王寿文、王海承担百分之六十支付责任。关于原告加盖第四层房屋的损失，由于原告在建盖前并未进行相关行政审批，故其所实施的扩建行为并不构成合法建造，不受法律保护，且被告王滨亦明确表示不进行使用，故该损失本院不予支持。关于原告主张的装修款，因其未提交充分的证据对买卖双方分别装修的部分进行区分，其亦未提交进行装修的相关书面证据，故本院亦不予支持。关于原告主张的房屋增值赔偿款，原告向被告购买的房屋属于农村宅基地上建盖的房屋，交付至今已多年，确实会存在相关增值，但原告主张按商品房每平米的增值标准进行鉴定以确定增值价值不符合法律规定，因此，本院对增值赔偿款的诉求在本案中不进行处理，原告可依法确定相关标准后另行主张。原告提出的装修残值鉴定申请、第四层房屋现存价值鉴定申请及按商品房每平米的增值标准进行鉴定的申请，本院依法不予准许。关于被告王滨、王垭力、王萍是否承担责任的问题。被告王滨作为该房产的继承人，现该房产已登记为其单独所有，其理应和被告王寿文、王海共同承担向二原告返还购房款及支付资金占用费的义务。二原告并未提交证据证明被告王垭力、王萍继承了张耀琼的遗产，因此，原告主张被告王垭力、王萍承担责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告王寿文、王海、王滨于本判决生效之日起二十日内共同向原告李明俊、贾彩琴返还购房款600000元，并共同向原告李明俊、贾彩琴承担百分之六十资金占用费（资金占用费计算方式为：2010年12月20日起至2019年8月19日止参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计算，2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率计算，由被告王寿文、王海、王滨共同承担百分之六十）；二、驳回原告李明俊、贾彩琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由原告李明俊、贾彩琴负担6682元，由被告王寿文、王海、王滨负担8018元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  高 俊人民陪审员  陈晓云二〇二〇年十二月二十三日法官助理查方艳书记员白文琳