山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6009号原告（反诉被告）：青岛艺华绣品有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区鹤山路1号，统一社会信用代码：91370282163952698J。法定代表人：栾克志，总经理。委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娴，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦建丽，女，1970年4月11日出生，汉族，住山东省昌乐县。委托诉讼代理人：王守福，山东海政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。原告青岛艺华绣品有限公司（以下简称艺华公司）与被告秦建丽及反诉原告秦建丽与反诉被告艺华公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告艺华公司之委托诉讼代理人王佳明、陈娴、被告秦建丽之委托诉讼代理人王守福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告艺华公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》于2019年12月22日解除，并判令被告立即腾出房屋；2、判令被告支付欠付租赁费及利息940000元，及以577500元为基数，自2019年12月14日起至实际付清之日止，按日千分之三计算的滞纳金，以及违约金577500元；3、被告支付自2020年10月1日起至实际腾出租赁房屋之日止，按照合同约定年租金标准计算的房屋占有使用费；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月1日，原被告签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定由被告租赁原告所有的位于即墨市经济开发区的部分土地及房屋进行商业或生产经营，租赁期限为20年，自2014年10月1日起至2034年9月30日止。租赁合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，但对于合同约定租金，被告却一直拖延支付。被告的行为，严重违反了合同约定，原告依法通知被告解除双方之间所签订的租赁合同。为维护合法权益，原告具状起诉，望判如所请。被告辩称，被告2014年承租涉案房屋经营酒店，租赁期间原告严重违反合同约定，严重违反法律规定，干扰、破坏了被告的生产经营，其违约、违法行为包括：（1）2016年非法侵占酒店大堂的早餐厅，不顾被告的强烈反对，强行建起墙壁并增设单独出入的房门，将早餐厅作为独立单位霸占至今；（2）2018年8月至2019年8月利用被告所聘酒店负责人与原告法定代表人同村的便利，将酒店一年多的营业收入拒为己有；（3）酒店三楼除会议室外有33间客房，被告花巨资对该33间客房进行装修并购置、安装了空调器，原告2019年初突然强行侵占该33间客房，并打通墙壁建设连廊与其南楼相连接，将33间客房连同装修工程、空调器等设备设施占用至今；（4）从2014年承租开始，在整个合同履行过程中，不管何种原因只要被告稍微逾期给付租金，原告就立马给酒店断水、断电，导致酒店已入住客人无奈退房，拟入住客人闻风而走；（5）2019年11月1日，原告强行锁上被告的酒店大门，致使酒店彻底停业至今；（6）随意拆除被告酒店的门市牌等。被告认为：一、原告上述行为是对被告的严重违约，根据《合同法》有关“后履行抗辩权”的规定，被告可以拒付租金；二、从合同约定看，租金系按房屋面积计算，原告侵占被告一楼早餐厅、三楼33间客房等，却仍然按合同约定的5500平方米向被告计收租金错误，扣减这些面积后，被告实际上不但不欠原告租金，相反已经超付；三、根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行“主要债务”经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方才可以解除合同。被告没有迟延履行“主要债务”，原告也没有催告，故其解除合同不合法；四、即使仍按5500平方米计算租金，被告也没有欠付原告诉请的数额；五、被告的租金已给付至2019年11月1日，而原告恰恰在2019年11月1日强行锁上酒店大门，致使合同中止履行，被告没有给付中止履行期间租金的义务，原告诉请这期间的租金于法相悖。总而言之，原告的诉讼请求依法应当驳回。被告秦建丽向本院提出反诉请求：1、确认原告解除合同行为无效；2、原告赔偿被告经营等损失人民币10万元；3、反诉案件受理费由原告负担。事实与理由：与被告秦建丽答辩意见一致，被告另申请法院对其具体损失进行司法鉴定。原告针对被告的反诉答辩称，被告没有按照合同约定向原告支付租金，其违约事实清楚，原告根据合同约定及合同法规定，要求解除合同符合合同约定及法律规定，被告要求确认原告的解除合同行为无效，请求不能成立。被告要求原告赔偿其经营损失，无事实及法律依据，被告在反诉状中所称均无证据证明，另外，对于被告所称的一楼早餐厅及三楼部分客房的问题，系经过原被告双方协商后予以调整，对于这一事实被告也向原告出具欠款证明，而出具欠款证明时被告从未提出任何不同意见，因此，其现在称原告侵占一楼早餐厅及三楼部分客房的说法不成立，所以，请求依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2014年4月1日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定被告秦建丽承租原告艺华公司位于青岛市即墨区经济开发区鹤山路1号厂房，房屋建筑面积为5500平方米。合同第3.1条约定，该房屋租赁期限为20年，自2014年10月1日始至2034年9月30日止；第4.1条约定，2014年10月1日至2017年9月30日，每年租金为人民币100元/平方米/年，合计每年租金为人民币550000元。2017年10月1日至2020年9月30日，每年租金为人民币105元/平方米/年，合计每年租金为人民币577500元。2020年10月1日至2024年9月30日，每年租金为人民币110.25元/平方米/年，合计每年租金为人民币606375元。合同第4.2.1条约定，租金按年度预付，首期租金在本合同签订后十日内支付，以后每个租赁年度开始前1个月内付清。合同第8.4条约定，乙方应按本合同约定及时向甲方支付房租，每逾期一日，乙方应按本合同年度租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过三个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方除向甲方支付100万元的违约金外，还应赔偿由此给甲方造成的全部损失。2019年11月24日，被告向原告出具《证明》一份，该证明内容为：今欠栾克志2019年10月1号至2020年9月30号房租肆拾伍万元整。2019年11月26日，被告向原告出具《证明》一份，该证明内容为：原先欠（100万-60万）肆拾万元，加上这肆拾万利息壹拾陆万整，已还贰拾贰万整，余欠叁拾肆万元整，加上前三年房租利息壹拾伍万整，合计欠款肆拾玖万元整，计算如下100万-60万+16万-22万+15万=49万。该两份证明写于同一张纸上下两部分，承诺还款日期均为2019年12月14日。纸张最下方载：欠款数目总计为94万元整，本欠款在约定时间2019.12.14一次付清，帐目正确，落款人为乔培龙，落款时间为2019.11.26。2019年12月22日，被告向原告邮寄了《解除租赁合同通知书》，因被告长期外出，无法投递。对有争议的证据及事实本院认定如下：1、对于原告提交的证据二欠款明细中2019年11月24日的《证明》，原告称欠付租金45万元，系扣减由原告占有使用的三楼租赁面积后的租金数额，被告称扣减原告占有使用的租赁面积后，原告实际应收租金为367500元。本院认为，对于原告占有使用的实际租赁面积，由于原告认可双方就一楼餐厅及三楼协商由原告使用，结合现场勘查的情况，被告实际占用的面积应为3500平方米，按年租金105元/平方米，欠付租金为367500元。2、对于原告提交的证据二欠款明细中2019年11月26日的《证明》，被告提交了协议书复印件一份，拟证明该欠款明细中的40万元系双方另一合同关系当中的费用。本院认为，2019年11月26日《证明》中的49万元欠款，其中有15万元被告明确载明系前三年房租利息，对于其余34万元欠款的性质，被告提交的协议书复印件不足以证明双方尚且存在其他合同关系，故不足以证明该34万元欠款并非房屋租赁款项。退一步讲，被告将该34万元欠款与15万元房屋租赁利息款一并向原告出具欠条，系当事人在民事行为活动中对自身权利的处置，被告以此抗辩，拒绝偿还，不利于减少诉争以及节约司法资源，故对被告该项辩称，本院不予采纳。3、对于被告提交的证据一至证据三，均系特定时间段中的照片打印件，不足以反映出整个租赁过程的实际情况，本院不予采信。在诉讼中，本院依据被告申请到现场进行了勘察，结合原、被告提交的证据，认为被告申请对一楼大堂早餐厅和三楼33间客房的经营损失、装修和空调等设施（空调已不存在）已没有必要进行，故对被告的鉴定申请，本院依法不予准许。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订《房屋及场地租赁合同》，不违背有关法律规定，合同合法有效，双方均应当自觉履行。原告按合同约定将涉案房屋土地交付被告后，被告应当按合同约定支付租赁款，逾期付款应当承担原告的利息损失。因被告违约，原告要求解除双方的租赁合同，本院予以支持，因被告未在2019年12月22日收到原告的解除通知，应以2020年7月6日即被告收到原告的起诉状之日，视为双方解除租赁合同。原告提交的2019年11月24日、26日的《证明》，系双方对截至2020年9月30日之前，被告尚欠租赁费用的对账。本院认为，截至2020年9月30日前，被告实际应支付的房屋租赁费及利息应为857500元［940000元-（450000元-367500元）］。原告主张的以577500元为基数计算的滞纳金应计算至实际付清之日，欠付的租赁费为367500元（2019年10月1日至2020年9月30日），且约定于2019年12月14日支付，应自2019年12月15日起计，同时由于双方约定的滞纳金过高，应按一年期贷款市场报价利率四倍支付滞纳金。合同解除后，被告未及时搬离涉案房屋，应当向原告支付其占有使用房屋期间产生的租赁费，数额以合同约定的年度租赁费标准计算。被告反诉无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2020年7月6日解除。二、被告秦建丽于本判决生效后十日内支付原告青岛艺华绣品有限公司房屋租赁费及利息857500元。三、被告秦建丽向原告青岛艺华绣品有限公司支付以367500元为基数、按一年期贷款市场报价利率四倍自2019年12月15日至实际付清之日的滞纳金。四、被告秦建丽于本判决生效后三十日内将承租的房屋交付给原告青岛艺华绣品有限公司。五、被告秦建丽以合同约定的租金标准向原告青岛艺华绣品有限公司支付房屋占有使用费，自2020年10月1日起计算至实际搬离房屋之日止。六、驳回原告青岛艺华绣品有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告秦建丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费18458元，由原告青岛艺华绣品有限公司负担10430元，被告秦建丽负担8028元。反诉费1150元，由被告秦建丽负担。原告青岛艺华绣品有限公司已预交人民币18458元，本院退回8028元。被告秦建丽应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币8028元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  周学成审判员  邵珊珊审判员  刘平平二〇二〇年十二月十五日书记员  宫宇津附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。