广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6993号原告（反诉被告）：广州市亿禧投资发展有限公司(原广州市亿禧房地产经营有限公司)，住所地广东省广州市白云区远景路14号202室，统一社会信用代码91440101MA59GWG515。法定代表人：王媛媛。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：温俊森，广东均桓律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司，住所地广东省南沙区南沙街港前大道湖韵大街6号1××号、2××号（自编102a），统一社会信用代码91440101MA5CBL3P8T。法定代表人：李日梅。委托诉讼代理人：张琦彬，广东正大方略律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市亿禧投资发展有限公司（下称“亿禧公司”）与被告（反诉原告）广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司（下称“美年公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。亿禧公司的委托诉讼代理人吴晓嘉、温俊森，美年公司的法定代表人李日梅及委托诉讼代理人张琦彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亿禧公司向本院提出诉讼请求：1.解除亿禧公司与美年公司于2018年8月15日签订的《商铺租赁协议书》；2.美年公司于本判决生效之日起三日内将广州市南沙区港前大道湖韵大街6号时代南湾园区自编102a、102c、201（房产证1××、2××）号商铺腾空交还给亿禧公司；3.亿禧公司无须向美年公司退还租赁保证金225344元、物业管理保证金37024.3元及水电周转金18512.15元；4.美年公司向亿禧公司支付自2019年7月16日起至实际交还商铺之日止的租金，租金按照合同约定的租金标准计算；5.美年公司向亿禧公司支付因逾期支付2019年1月16日至2019年3月15日、2019年7月16日至2019年9月15日期间的租金所产生的违约金（违约金以每月应缴租金112672元为本金，按年利率24%计算，从应缴之月上月25日计算至实际清偿之日止）；6.美年公司向亿禧公司支付自2019年3月16日至2019年9月15日止的物业管理费111072.9元，按每月18512.15元的标准计算;7.美年公司向亿禧公司支付因逾期支付2018年8月16日至2019年9月15日物业管理费所产生的违约金（违约金以每月应缴物业管理费18512.15元为本金，按年利率24%计算，除2018年8月16日至2018年9月15日期间的物业管理费的违约金从2018年8月16日起算外，其他期间的物业管理费均从应缴之月上月25日计算至实际清偿之日止）；8.美年公司向亿禧公司支付因本案而实际支付的律师费75217元；9.美年公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，亿禧公司与美年公司签订《商铺租赁协议书》，约定由美年公司承租亿禧公司位于广州市南沙区港前大道湖韵大街6号时代南湾园区自编102a、102c、201（房产证1××、2××)号商铺，美年公司不可撤销地承诺将涉案物业用于经营医疗门诊健康体检、办公，经营品牌为美年大健康。涉案物业的建筑面积为3702.43平方米，套内面积为2651.11平方米，经双方确认，以涉案物业的套内面积作为计算租金面积，以建筑面积作为计算物业管理费面积。《商铺租赁协议书》第四条第1款、第五条第1款及第六条第2、3款约定了租金、物业管理费标准及缴费期限。此外，《商铺租赁协议书》第十二条第14款还对违约责任进行了约定。事实上，在《商铺租赁协议书》签订之后，美年公司并未依约按时支付租金及物业管理费。2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金迟于2019年2月25日支付，2019年2月16日至2019年3月15日期间的租金迟于2019年3月1日支付，而2019年7月16日至2019年9月15日期间的租金至今仍未支付。2018年8月16日至2019年3月15日期间的物业管理费迟于2019年3月1日支付，而2019年3月16日至2019年9月15日期间的物业管理费至今仍未支付。此外，前述租金和物业管理费逾期付款所产生的违约金均未支付。为催讨尚欠的租金、物业管理费及违约金，亿禧公司已从2018年10月8日起每月向美年公司发出《交款通知单》，于2019年4月5日向美年公司发出《有关于按时缴交费用的通知函》，并委托广东均桓律师事务所于2019年8月20日寄发《律师函》。但美年公司却置之不理，仍未支付尚欠的款项。亿禧公司认为，美年公司拖欠款项的行为已构成违约，亿禧公司有权根据《租赁协议》第十二条第14款的约定单方面解除《租赁协议》，收回涉案物业重新出租，还有权不予退回美年公司所支付的租赁保证金、物业管理保证金及水电周转金，并要求美年公司支付尚欠的租金、物业管理费及相应的违约金、律师费。美年公司辩称：不同意亿禧公司的全部诉请，亿禧公司的起诉没有事实和法律依据。本案双方的《商铺租赁协议书》不能正常履行，过错在于亿禧公司，美年公司是受害者，美年公司认为亿禧公司的诉请应依法予以驳回。美年公司向本院提起反诉请求：1.确认美年公司与亿禧公司于2018年8月15日签订的《商铺租赁协议书》已于2019年7月16日解除；2.亿禧公司向美年公司退还租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元、已缴纳的三个月租金338016元以及已缴纳的物业管理费129585元，共计778481.5元；3.亿禧公司赔偿美年公司装修损失700000元；4.亿禧公司承担美年公司支付的律师费20000元；5.亿禧公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，亿禧公司与美年公司签订《商铺租赁协议书》，约定由美年公司承租亿禧公司位于广州市南沙区港前大道湖韵大街6号时代南湾园区自编102a、102c、201号商铺。《商铺租赁协议书》签订后，美年公司向亿禧公司缴纳了租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元以及水电周转金18512.15元，组织装修队伍进场装修。不料遭遇时代南湾业主抗议阻挠，业主在现场粘贴大幅标语反对美年公司入场。2019年2月春节以后，涉案物业的装修无奈实际停工，美年公司在支付管理费和三个月租金的同时，向亿禧公司反映并要求解决业主阻挠进场问题，于2019年3月16日由当地政府出面，组织亿禧公司、美年公司及业主代表召开沟通会，业主言辞激烈，态度坚决，认为涉案物业是时代地产承诺给业主配套使用的七星级会所，不允许美年公司这样的医疗体检机构入驻。后美年公司多次与亿禧公司、时代物业管理处、南沙街道办协调，均无法解决业主诉求。2019年5月15日，双方再次开会沟通，美年公司明确提出停止缴付租金、管理费，要求退还合同产生的所有款项，并制作了《会议纪要》发送给亿禧公司。美年公司同时申请当时多次参与交涉的王魏静、喻琰、欧小珍出庭作证，证明《商铺租赁协议书》签订后，因时代南湾业主阻挠反对，导致无法进场装修，数次沟通交涉无果，租赁目的不能实现，亿禧公司已同意解除合同、退还租金和保证金，只是因亿禧公司管理人员变动频繁，没有签订书面文件。2019年7月3日，美年公司向亿禧公司发出《停止支付租金告知书》，明确告知因入住业主的问题无法解决导致无法使用场地，停止缴付租金。2019年7月16日，美年公司向亿禧公司发出《诉求函》，明确双方解除《租赁合同》及租赁关系，退还所有款项，承担核定工程款1555324元的50%。美年公司租赁涉案物业，本为开办体检中心及办公使用，但因亿禧公司不能处理好与入住业主的关系，业主投诉、抗议、阻挠，导致美年公司无法正常装修使用涉案物业，合同无法履行的过错在于亿禧公司。美年公司万般无奈，于2019年7月16日向亿禧公司发出《诉求函》，明确双方解除《租赁合同》及租赁关系，应视为《商铺租赁协议书》已经解除，亿禧公司应退还美年公司已缴纳的各项保证金、租金和管理费等，并赔偿美年公司的损失。亿禧公司作为时代集团旗下公司，对其出租地产的状况是完全了解的，并有义务处理好与入住业主的关系。亿禧公司没有解决问题的诚意，在未积极处理好与业主关系的情况下，在双方协商期间不断发函催交租金，并恶人先告状，起诉美年公司，亿禧公司的请求没有事实和法律依据，应予驳回；同时，美年公司依法提起反诉，请予支持，以维护当事人合法权益，维护法律尊严。亿禧公司辩称：一、美年公司不具有单方面解除合同的权利，故美年公司要求确认《商铺租赁协议书》于2019年7月16日解除，显然缺乏事实、合同及法律依据。从约定解除权的角度分析,《商铺租赁协议书》中并不存在“当时代南湾业主提出反对意见时，美年公司有权解除合同”的约定，美年公司亦未明确其系依据涉案租赁协议的约定解除合同。据此，亿禧公司认为美年公司主张合同解除的事由并非来自合同约定，故其并不享有合同解除权。从法定解除权的角度分析，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，时代南湾业主反对美年公司承租涉案物业的事实并不构成租赁物业无法继续使用的情形，故美年公司以时代南湾业主的反对意见为由而主张涉案物业无法继续使用，显然缺乏事实及法律依据；依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，涉案物业属于时代宏泰公司所有，时代宏泰公司对其享有出租的权利，该权利不应受到小区业主的干扰，小区业主亦无权对此发表任何意见。美年公司现以小区业主反对为由而主张涉案物业无法使用，继而主张单方面解除涉案租赁协议，显然缺乏事实及法律依据。二、美年公司要求亿禧公司退回租赁保证金、物业管理费保证金、装修保证金、水电周转金、已缴纳的租金及物业管理费，显然缺乏事实、合同及法律依据。依据涉案租赁协议第十二条第14款的约定，美年公司出现逾期支付租金、物业管理费等违约行为时，亿禧公司有权单方解除合同，并不予退还租赁保证金、物业管理费保证金、水电周转金等各类保证金。基于美年公司已实际使用涉案物业并获取占有利益的事实，其要求亿禧公司退还其已缴纳的租金及物业管理费，显然缺乏法律依据。三、美年公司要求亿禧公司赔偿装修损失700000元、律师费20000元缺乏事实及法律依据。首先，如前所述，涉案租赁协议的解除系基于美年公司的违约行为，其应承担相应的法律后果，包括但不限于其投入的装修费用应由其自行承担损失，故美年公司对于上述费用的主张缺乏事实及法律依据；其次，美年公司对其主张的相关费用仅仅提供了部分发票，并未提供相关交易合同及付款凭证予以佐证，无法证明上述费用已实际发生以及费用产生的合理性；再者，美年公司未经亿禧公司同意，擅自扩大装饰装修范围，美年公司无权要求亿禧公司进行赔偿。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，美年公司未提供装修图纸和方案，亦未取得《装修许可证》，因急于装修开业，美年公司曾向亿禧公司出具《商户承诺函》，明确承诺其装修内容仅限于室内简单装修，不进行所有涉及结构改造、消防改造的施工。由此可知，美年公司在涉案物业进行的装修未取得亿禧公司许可，在亿禧公司对美年公司装修范围不知情的情况下，美年公司擅自进行加固工作、消防改造工作，对于未经亿禧公司同意的装饰装修费用，包括但不限于加固费用和消防改造费用，美年公司均无权要求亿禧公司进行赔偿，且美年公司负有对涉案物业恢复原状的义务；最后，即便美年公司所主张的费用系真实合理的，其也无权要求亿禧公司对该部分费用进行赔偿。1、对于未形成附合的装饰装修物，应由美年公司拆除，美年公司无权要求亿禧公司进行赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，空调设备等装饰装修物并未与房屋完全结合在一起，应当由美年公司负责拆除，且不得造成房屋毁损。故美年公司要求亿禧公司赔偿空调费用501324元缺乏法律依据。2、对于涉案物业内已形成附合的装饰装修物，美年公司同样无权要求亿禧公司予以赔偿。根据涉案租赁协议第十一条第4款的约定，涉案物业内已形成附合的装修物，美年公司无权要求亿禧公司进行赔偿。3、对于美年公司主张的设计费用134000元，该费用并非装饰装修费用，其主张亿禧公司进行赔偿缺乏法律依据。综上所述，恳请法院依法驳回美年公司的所有反诉请求。经审理查明：广州市亿禧房地产经营有限公司于2020年7月27日名称变更为广州市亿禧投资发展有限公司。广州市南沙区南沙街港前大道湖韵大街6号1××房和2××房的登记产权人为广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称时代公司）。亿禧公司的股东为广州市时代商业管理有限公司，广州市时代商业管理有限公司的股东为时代公司。2018年2月1日，亿禧公司（甲方、承租方）与时代公司（乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方将位于广州市南沙区港前大道韵大街6号103、1××、167、202、2××房物业出租给甲方使用，总建筑面积为12449.82平方米，租赁用途为经营，租赁期限自2018年2月1日至2027年1月31日止，租金为1244982元/年（含税）；乙方应于2018年2月1日前将本物业、钥匙及相关资质交付甲方，完成交付手续，文件包括但不限于物业权属证明文件、物业平面图、消防审批文件等；本合同租赁期限自乙方将租赁物业按本合同约定的条件交付甲方之日起算；在租赁期间内，甲方提前征得乙方书面同意后，可在租赁剩余期限内，将租赁物业部分或全部转租给他人；租赁期间内，甲方有权自行或允许第三方对租赁物业进行装修改造，乙方不得干涉，但甲方装修改造不应破坏租赁物业的主体结构；乙方知悉且同意，甲方有权将租赁物转租、分租、交换、出借或以授权、委托、联营、承包等方式许可第三方使用，并以上述方式收取收益，租赁期间可以超越本协议约定的租赁期间，乙方不得干预。2018年8月15日，亿禧公司（出租方、甲方）与美年公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方将广州市南沙区港前大道湖韵大街6号时代南湾园区自编102a、102c、201（房产证1××、2××）号商铺出租给乙方使用，乙方不可撤销地承诺将该物业用于经营医疗门诊健康体检、办公，经营品牌为美年大健康，建筑面积为3702.43平方米，套内面积为2651.11平方米，甲乙双方确认以套内面积为计算租金面积，以建筑面积作为计算物业管理费面积；租赁期限为8年，从2018年8月16日起至2026年8月15日止，交付日为2018年8月16日，甲方以交付时的现状交付给乙方使用，乙方需于交付日当天签署《收、验楼确认书》；从2018年8月16日起至2018年12月15日、2019年3月16日起至2019年7月15日止，共计244天为免租期；免租期内，乙方需支付除租金外的管理费、水电费和其他相关的费用；本协议签订当日，乙方应向甲方支付首期租金112672元，即2018年12月16日至2019年1月15日期间的租金；租赁期内，乙方按以下标准向甲方支付该物业的含税租金：2018年12月16日至2019年3月15日、2019年7月16日至2020年8月15日每月租金为112672元（42.5元/平方米，按套内面积计算）；；2020年8月16日至2021年8月15日每月租金为116052元（43.77元/平方米，按套内面积计算）；2021年8月16日至2022年8月15日每月租金为119534元（45.09元/平方米，按套内面积计算）；2022年8月16日至2023年8月15日每月租金为123120元（46.44元/平方米，按套内面积计算）；2023年8月16日至2024年8月15日每月租金为126813元（47.83元/平方米，按套内面积计算）；2024年8月16日至2025年8月15日每月租金为130618元（49.27元/平方米，按套内面积计算）；2025年8月16日至2026年8月15日每月租金为134536元（50.75元/平方米，按套内面积计算）；租赁保证金为225344元，由乙方于本合同签订当日向甲方支付，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内付清全部租金和其他费用，在乙方无拖欠租金等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭租赁保证金收据原件，甲方无息将租赁保证金退还给乙方；租赁期限内，若乙方有拖欠租金或者其他违约行为，甲方有权直接在租赁保证金中扣除乙方应承担的各项费用、违约金、赔偿金等款项；不论何种原因导致租赁保证金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第11款约定承担违约责任；水电周转金为18512.15元，由乙方于本协议签订当日向甲方或甲方聘请的物业管理公司支付，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内足额付清水电费等相关费用，在乙方无拖欠水电费等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭水电周转金收据原件，甲方或物业管理公司无息将水电周转金退还给乙方；租赁期限内，若乙方未及时足额支付水电费等相关费用或有其他违约行为，甲方或物业管理公司有权直接在水电周转金中直接扣除乙方应支付的水电费等费用以及违约金、赔偿金等款项，不论何种原因导致水电周转金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第9款约定承担违约责任；乙方在对该物业进行进场装修前，应提前通知甲方及物业管理公司，乙方应于进场装修当天向甲方或物业管理公司支付装修保证金30000元；乙方应于本协议签订当日向甲方或物业管理公司支付首月物业管理费18512.15元，租赁期内，除双方另有约定外，乙方须按以下标准向甲方或物业管理公司支付物业管理费，2018年8月16日至2026年8月15日每月物业管理费为18512.15元；乙方应于本协议签订之日向甲方或物业管理公司支付物业管理保证金37024.3元，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内足额付清物业管理等相关全部费用，在乙方无拖欠物业管理费等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭物业管理保证金收据原件，甲方或物业管理公司无息将管理费保证金退还给乙方；租赁期限内，若乙方未及时足额支付物业管理费等相关费用或有其他违约行为，则甲方或物业管理公司有权在物业管理保证金中直接扣除乙方依本协议应支付的物业费用等相关费用以及违约金、赔偿金等款项，无论何种原因导致物业管理保证金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第9款的约定承担违约责任；乙方应按本协议约定支付首月租金、首月管理费、租赁保证金、水电周转金、复原保证金、装修保证金、物业管理保证金等相关款项；除本协议另有约定外，乙方须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）主动向甲方（包括甲方指定的财务部门）支付下月的租金、违约金（如有）及其他应付的费用；除本协议另有约定外，乙方须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）主动向甲方或物业管理公司支付上月的水电费、下月的物业管理费、违约金（如有）及其他应付的费用；甲方保证交付1000千瓦用电负荷，乙方不应在该物业内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械；根据国家的有关规定，乙方应确保该物业每平方米负载不超过350kg/㎡。如乙方要求增加每平方米负载重量，需评估安全风险并提前向甲方提出申请，经甲方同意后（同意不免除乙方任何责任），由乙方对楼板进行加固，所产生的费用由乙方承担，甲方有权在现场监督施工，甲方提出整改要求的，乙方应当限期整改；如因加固楼板导致任何安全损失（包括但不限于给甲方或第三人造成的任何损失）或租赁物业所在楼宇受损或灭失的，由乙方承担由此产生的一切经济损失和法律责任，与甲方无关；租赁期间，乙方不应擅自改变该物业的结构，无论乙方因何种原因造成房屋或配套设备毁损的，甲方均有权要求乙方负责恢复原状（自然磨损除外）；乙方因在该物业内加装烟感温感、空调盘管风机等需要增容的，由乙方向甲方和物业管理公司书面申请，在甲方和物业管理公司同意增容的情况下，供电增容的手续由甲方或物业管理公司负责申办，因办理供电增容所需支出的全部费用（包括但不限于增容费）由乙方承担，乙方应于甲方或物业管理公司申办有关手续前向申办方支付所有相关费用；乙方对该物业进行内部装修时，不得更改该物业的主体结构，并应在装修前向甲方和物业管理公司提交装修设计图纸，取得物业管理公司和甲方书面同意后（乙方应承担的责任不因甲方及/或物业管理公司的同意而减轻或者免除，甲方及/或物业管理公司也无须因该等同意而承担任何责任）方可施工，需政府有关部门批准的，乙方应取得相关报建批准文件，因向政府部门报批而引起的一切费用均由乙方承担；在装修过程中，乙方及其委托的装修公司需遵守甲方或物业管理公司制定的装修管理制度；乙方装修完成后应通知甲方、物业管理公司，经甲方、物业管理公司验收合格，如需报该物业所在市公安消防部门进行消防验收、备案的，需经消防验收、备案合格并在3日内将相关证明资料副本交给甲方存档；完成上述甲方、物业管理公司、消防部门的验收、备案、存档后该物业装修部分方可投入使用；若乙方在未通过甲方、物业管理公司及消防验收、备案的情况下擅自使用该物业，由此引致的任何后果一概由乙方承担；如乙方对该物业进行内部装修、消防系统、空调系统及主电源系统的工程及安装电器、布设线路、布设管道等进行任何修改、改造、重做、维修、装置，乙方须聘用政府有关主管部门认可的单位，由此而产生的一切费用由乙方承担；装修方案经甲方同意后，乙方可在该物业内进行装修（甲方同意不免除乙方责任），如果因甲方违约导致本合同提前解除的，甲方按照本合同约定承担的违约金如不足以赔偿乙方装修折旧费用的，甲方在乙方提供装修折旧费用依据后还应承担相应赔偿责任，装修折价费用由双方协商，协商不一致的，以双方共同委托的具有专业资质的评估机构所出具的评估报告中确定的评估价值为准；乙方须按政府主管部门的要求在该物业内增设相应的消防器材，并保证该物业内消防及其他设施设备的完好状态及正确使用，保证该物业内消防通道的畅通，同时乙方应配合物业管理公司进行消防检查，若乙方的消防设施不符合相关法律法规的规定，物业管理公司有权要求乙方限期整改，乙方逾期不整改的，物业管理公司有权自行或委托第三人进行整改，由于整改所产生的一切费用由乙方承担；如因乙方设备辐射原因导致时代南湾项目范围内的业主或租户阻挠乙方正常营业超过3日的，乙方有权发函要求甲方处理，甲方7日内未处理完毕，且乙方仍不能正常营业的，乙方有权单方解除合同，甲乙双方互不负违约责任。十一、合同的变更和终止：4.经甲方同意，乙方可保留该物业内一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，不进行拆卸，乙方不可撤销地同意保留在该物业内未进行拆卸的物品均归甲方无偿取得，乙方不再要求甲方进行补偿；8.除本协议另有约定之外，租赁期满或本协议终止时，乙方应在租赁期满或解除本协议之日起3日内搬出其全部物件，此后，该物业内如仍有余物，甲方有权在不知会乙方的情况下清点和迁移该物业内的一切物品并发函通知乙方前来处理，通知发出后30天内乙方未前来处理的，则甲方有权对物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠交的租金、水电费、物业管理费、违约金等费用，以上费用仍不足抵偿乙方的应付费用的，甲方有权要求乙方支付仍欠付租金及其他费用。十二、违约责任：1.本协议任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，均构成违约；2.除本协议另有约定外，本协议任何一方违约的，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失包括但不限于本协议履行后守约方可以获得的利益以及守约方为获得赔偿而支出的一切费用（调查取证的费用、公证费、律师费、差旅费等）。违约方在履行义务或者采取补救措施后，守约方还有其他损失的，应当赔偿守约方的损失；3.除本协议另有约定外，在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本协议，甲方除双倍退还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金（如有）及管理保证金外，还须支付相当于乙方解除本协议当时标准二个月租金的违约金；除本协议另有约定外，在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，甲方和物业管理公司除有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理保证金外，乙方还需向甲方支付相当于乙方解除本协议当时标准二个月租金的违约金；4.如乙方经营有招致公安机关、司法机关以及其他行政部门警告、责令改正等行为的，甲方有权发函要求乙方限期整改，乙方逾期不整改的，甲方有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理，因乙方上述行为造成的一切后果均由乙方自行承担，概与甲方无关，如因乙方上述行为给甲方造成损失的，乙方还应向甲方承担赔偿责任；10.未经甲方、物业管理公司同意，擅自对该物业的主体工程、消防系统、空调系统、安装电器、布设线路、布设管道等进行任何装修、修改、改造、重做、维修、装置，或未聘请有资质的单位进行的，甲方有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理；11.乙方逾期支付应付款项，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、装修保证金、复原保证金、管理费保证金、水电费、租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠金额支付违约金直至乙方付清之日止，其中逾期在10天（含10天）内的，按每日1%的标准支付违约金；逾期超过10天未超过20天（含20天）的，全部按每日2%的标准支付违约金；逾期超过20天的，全部按每日3%的标准支付违约金；此外，乙方逾期支付租金、管理费超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方还有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理；12.租赁期届满后或者本协议提前终止后，乙方逾期不交还该物业的，甲方有权按本合同第十一条第8点约定处理。此外，甲方还有权按占用期内租金总额的100%向乙方收取违约金；14.在乙方违反本合同约定，甲方行使单方解除权的情况下，甲方有权即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠付之费用；抵扣后仍有不足的，乙方应按甲方及物业管理公司的要求结清；甲方及物业管理公司还有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理费保证金，并且乙方还需向甲方支付相当于甲方解除本协议当时二个月租金标准的违约金，仍不足以赔偿甲方因此遭受的损失（该损失应包括但不限于甲方因逾期返还而向该物业业主承担的物业占用费及违约金、向第三人承担的违约金、调查取证的费用、公证费、律师费、差旅费及其他必要费用）的，甲方还有权进行追偿。若甲乙双方达成协议解除或法院判定本协议解除的，在因甲方违约导致解除本协议的情况下，乙方应于30日内会同甲方对该物业内的物品进行清点确定并将该物业先行移交甲方，在因乙方违约导致解除本协议的情况下，乙方应于15天内会同甲方对该物业内的物品进行清点确定并将该物业先行移交甲方；若乙方未按上述约定时间清点物品或移交物业的，每逾期1天，应按照要求解除本协议当时标准月租金的10%向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权自行收回该物业、清点物品并处置，并以处置款优先抵付乙方在本协议中的债务，抵付顺序为：处置费用、违约金、水电费、应付租金、管理费等。亿禧公司于2018年8月16日将涉案物业交付给美年公司；美年公司于2018年10月15日向亿禧公司支付租赁保证金225344元和2018年12月16日至2019年1月15日的租金112672元；于2018年11月20日支付物业管理费保证金37024.3元、水电周转金18512.15元；于2019年2月25日支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金112672元；于2019年3月1日支付装修保证金30000元、2019年2月16日至2019年3月15日的租金112672元和2018年8月16日至2019年3月15日的物业管理费129585.05元。2018年10月8日至2019年6月1日，亿禧公司每月均向美年公司出具《交款通知单》；2019年4月5日，亿禧公司向美年公司出具《有关于按时缴交费用的通知函》，要求美年公司缴交其欠付的涉案物业商铺服务费和滞纳金；2019年8月20日，亿禧公司委托广东均桓律师事务所吴晓嘉律师向美年公司出具《律师函》，函告要求美年公司于2019年8月23日前支付涉案物业的租金、物业管理费及违约金，若美年公司不按以上时间履行义务，亿禧公司有权单方面解除《商铺租赁协议书》，并有权不予返还美年公司支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理费保证金等，该《律师函》于2019年8月21日被签收。美年公司在庭审中申请其原法定代表人王某和员工欧某、喻某出庭作证，并各自提供一份证人证言。三人在证人证言中陈述涉案租赁协议签订后，美年公司对涉案物业进行设计装修，购买部分设备；2019年2月春节前夕，时代南湾业主串联反对美年公司在时代南湾落户，在春节停工期间到涉案物业现场张贴反对标语，并投诉到南沙区卫生局等政府部门，导致春节后美年公司的装修未能复工。经过多方协商未果，时代方未能说服业主，双方协商退租方案，但未能达成一致。经质证，美年公司对上述三人证人证言的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为证人证言可信。亿禧公司则认为上述三人证人证言从性质上等同于美年公司的陈述，美年公司应提供证据证实。根据亿禧公司提交的涉案小区照片1张显示，涉案小区房屋楼顶拉有“坚决反对美年大健康体检中心污染小区镜湖”横幅一条。经质证，美年公司对该照片的真实性确认。根据美年公司提交的照片3张显示，墙壁上贴有“美丽南湾需要呵护，请不要沾污！”、“南湾需要生活配套，不需要体检中心！！！”、“滚出时代南湾”。经质证，亿禧公司对该3张照片的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为即便该证据真实，美年公司也不能据此认定涉案物业无法使用。首先，业主对房屋并不享有任何法定权利，并没有权利对涉案物业出租给谁发表意见；其次，美年公司基于租赁协议约定，已经享有法律保护的占有权，如业主侵犯了美年公司的占有权，美年公司应行使法律赋予权利维护自身利益，而不应当据此主张涉案物业无法使用。2019年3月6日，物业协会、美年公司、时代商业、业主代表等进行座谈沟通。业主认为涉案物业原规划为七星级酒店会所，美年公司的入住会导致污染，影响小区的安全，因此，业主反对美年公司的进驻。2019年5月15日，时代商业代表王磊与美年公司代表喻琰、王魏静就美年公司入驻问题进行沟通，时代商业表示因业主对此存在不同看法，建议往和平解约方向洽谈；美年公司表示：1.双方派人一同前往涉案物业现场进行封存；2.停止继续缴付租金、管理费等费用；3.美年公司发送相关文件清单至时代商业，双方就实际工程量进行核算；4.退还涉案租赁协议产生的所有款项，双方就实际产生的装修工程量费用各承担50%的损失。2019年7月3日，美年公司向亿禧公司出具《停止交付租金告知书》，载明：因美年公司在入场装修之时遭到小区业主反对，导致美年公司无法正常装修，由于亿禧公司无法解决上述问题导致美年公司无法使用场地，故美年公司出具本告知书。2019年7月10日，美年公司通过微信和邮件向亿禧公司送达上述告知书。美年公司于2019年7月16日向亿禧公司出具《诉求函》，载明：美年公司入场装修时遇到阻碍，入驻业主们认为亿禧公司承诺的小区规划的配套设施未能落实，频繁投诉，导致美年公司无法正常装修，延误工期。由于亿禧公司与入驻业主的问题无法解决导致美年公司无法使用场地。美年公司诉求如下：1、双方解除《租赁合同》及租赁关系。2、亿禧公司退还美年公司因租赁事宜已经支付的合同产生的所有款项共计778481.5元。3、美年公司已与各工程队核定工程量共计1555324元，根据现有情况，贵我双方各承担工程款的50%。双方确认亿禧公司于2019年7月22日向收到该函。经质证，亿禧公司确认该函的真实性，但亿禧公司认为该函仅为美年公司的单方意思表示。2019年9月18日，亿禧公司与广东均桓律师事务所签订《法律服务委托合同》，载明：亿禧公司委托广东均桓律师事务所代理参加本案诉讼。为此，亿禧公司支付律师费28054元。2019年10月18日，亿禧公司与广东均桓律师事务所签订《法律服务委托合同之补充协议》，载明：亿禧公司因美年公司提起反诉而向广东均桓律师事务所另行支付律师费。为此，亿禧公司支付律师费47163元。2019年10月9日，美年公司与广东正大方略律师事务所签订《民事法律事务合同书》，载明：美年公司委托广东正大方略律师事务所代理参加本案诉讼。为此，美年公司支付律师费20000元。诉讼中，美年公司向本院申请对涉案工程即涉案物业已完成装饰装修部分的市场价值进行鉴定评估，经本院摇珠确定广东信怡工程造价咨询有限公司（以下简称信怡公司）为本案鉴定机构。信怡公司为此出具了《工程造价鉴定意见书》，载明：涉案物业已完成的工程造价为1231481.58元，单列土建拆除工程为91377.96元，美年公司主张拆除一楼墙面木饰面、地砖、前台大理石，因原状图无标示故无法计算；单列加固工程为24820.51元，美年公司主张工程量无相关资料供计算。经质证，亿禧公司对鉴定意见书中部分项目存有异议，故亿禧公司、美年公司及信怡公司于2020年10月19日到涉案物业就前述有异议的项目进行现场测量。信怡公司于2020年10月23日出具《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》，载明：涉案物业已完成的工程造价为1180155元，其中装饰装修工程为43232.55元、建筑加固工程为263895.7元、空调通风工程为588893.58元（其中空调设备采购为257400元）、消防改造工程为190333.17元（其中放置式灭火器为1802.46元）、设计费（广东怡俊建设工程有限公司）为93800元。经质证，亿禧公司认为，一、涉案《商铺租赁协议书》系因美年公司的违约行为而解除，亿禧公司并不存在任何违约行为，涉案物业也不存在无法使用的情形，故美年公司要求亿禧公司赔偿其装修损失，缺乏法律依据。具体到本案，因美年公司存在逾期支付租金、物业管理费的违约行为，故亿禧公司已起诉请求解除涉案《商铺租赁协议书》，即涉案《商铺租赁协议书》系因美年公司的违约行为而解除。事实上，根据租赁合同司法解释第八条之规定，涉案物业并不存在无法使用的情形，亿禧公司并不存在任何违约行为，美年公司仅仅以业主反对为由，即主张其有权解除合同，显然是缺乏法律依据。亿禧公司认为，在涉案《商铺租赁协议书》因美年公司的违约行为而解除的情形下，作为违约方的美年公司，反而要求守约方亿禧公司赔偿其装修损失，显然缺乏法律依据。二、美年公司在未取得亿禧公司的书面同意（即《装修许可证》）下擅自进行装修，由此产生的装修费用，应当由美年公司自行负担。根据租赁合同司法解释第十三条之规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案中，根据涉案《商铺租赁协议书》第八条第1款的约定，“乙方对该物业进行内部装修时，不得更改该物业的主体结构，并应在装修前向甲方和物业管理公司提交装修设计图纸，取得物业管理公司和甲方书面同意后方可施工”，而事实上，美年公司在进行涉案物业的装修前,并未依约取得亿禧公司的书面同意，即未取得相应的《装修许可证》，亿禧公司也曾多次要求美年公司停止装修施工，美年公司对此却置若罔闻。据此，美年公司在未经亿禧公司同意的情形下所发生的装修费用，根据前述法律规定，应当由美年公司自行负担，其无权要求亿禧公司予以赔偿。三、涉案《工程造价鉴定意见书》所评估鉴定的系装饰装修的造价费用，而非装饰装修物的残值，故该《工程造价鉴定意见书》不应当成为美年公司的索赔依据。根据租赁合同司法解释第十条、第十一条之规定，在租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，应当由承租人拆除，承租人无权要求出租人对未附合的装修物进行赔偿。此外，对于形成附合装修物，如租赁合同因承租人违约而解除，承租人同样无权要求出租人赔偿附合装修物的损失。再者，无论出租人是否应当进行赔偿，其赔偿范围均仅限于装饰装修物的残值损失，而非装饰装修的造价费用。据此，因《工程造价鉴定意见书》系对涉案物业装饰装修的造价进行评估鉴定，而非对涉案物业装饰装修的残值进行鉴定，故该《工程造价鉴定意见书》不应当成为美年公司要求亿禧公司对其装饰装修损失进行赔偿的依据。四、美年公司以《工程造价鉴定意见书》中的工程造价鉴定意见为由，要求亿禧公司赔偿该部分费用，显然缺乏法律以及事实依据，具体如下：（一）关于涉案物业已完成的工程造价1231481.58元。1、装饰装修工程费用4495.43元。根据《工程造价鉴定意见书》第21页的记载，该部分费用包括防火桥架费用19430.2元、20559.36元、塑料管费用4965.87元。首先，对于防火桥架费用，防火桥架属于未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司进行拆除。其次，对于塑料管费用，在鉴定机构进场时，各方均发现涉案物业现场留存大量的塑料管，可见该塑料管并未实际用于涉案物业的装饰装修，故美年公司要求亿禧公司赔偿该部分费用，显然缺乏事实依据。2、加固工程费用263895.7元。首先，美年公司系在未经过亿禧公司的书面同意下，擅自开展的加固装修工程，故该部分费用应当由美年公司自行承担。其次，《商铺租赁协议书》因美年公司违约而解除，故美年公司无权要求亿禧公司赔偿该部分费用。再者，该评估鉴定出来的加固工程费用属于造价费用，而非该装饰装修物的残值，不应作为美年公司索赔的依据。最后，《商铺租赁协议书》第十一条第4款约定，“经甲方同意，乙方可保留该物业内一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，不进行拆卸，乙方不可撤销地同意保留在该物业内未进行拆卸的物品均归甲方无偿取得，乙方不再要求甲方进行补偿”。由此可知，根据双方的合意约定，对于形成附合的装修装饰物，美年公司同样无权要求亿禧公司进行赔偿。3、空调、通风工程费用602089.3元。首先，空调、通风工程属于未形成附合的装饰装修物，根据租赁合同司法解释第十条之规定，未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司负责拆除，其无权要求亿禧公司进行赔偿。其次，该空调、通风工程也是在未经亿禧公司的书面同意下进行的，美年公司无权要求亿禧公司进行赔偿。最后，空调器等设备的购买价格与该类设备的残值显然具有较大的差异性，美年公司要求按购买价格标准进行赔偿，显然也违反了租赁合同司法解释的相关规定。4、消防改造工程费用226741.15元。首先，美年公司的消防改造工程系在既未经过亿禧公司同意，也未经过消防部门同意的情形下进行的，故美年公司要求亿禧公司赔偿该部分工程费用，显然缺乏法律依据。其次，消防改造工程也属于未形成附合的装饰装修物，根据租赁合同司法解释第十条之规定，未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司负责拆除，其无权要求亿禧公司进行赔偿。最后，该评估鉴定出来的消防改造工程费用属于造价费用，而非该类装饰装修物的残值，不应作为美年公司索赔的依据。亿禧公司认为，美年公司在未经消防部门同意的情形下所进行的消防工程改造，显然是不具有任何价值可言，其要求亿禧公司赔偿该费用，显然缺乏事实及法律依据。5、设计费用93800元。关于美年公司主张的设计费用，该类费用显然不属于装饰装修物的范畴之内，美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，对于设计费用的金额，鉴定机构系直接依据美年公司所提供的发票金额，便对涉案的设计费用作出了司法鉴定。亿禧公司认为，鉴定机构在未能提供该费用的鉴定依据的情形下，直接以发票金额认定设计费用为93800元，显然缺乏公平、合理性。(二）单列供参考部分工程造价116198.47元。1、关于装饰装修工程费用91377.96元。首先，《工程造价鉴定意见书》第31页的页尾处，鉴定机构已作出说明，该合计金额仅供参考，即鉴定机构已将该部分费用单列为供参考部分，而未将该费用纳入涉案物业的工程造价鉴定价格1231481.58元中，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，根据《工程造价鉴定意见书》第31页“工程造价鉴定计算表”的记载，该部分费用91377.96元均为涉案物业的拆除费用、垃圾运输费用，并不存在实际的装饰装修物，也就不存在装饰装修物的残值问题，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。2、关于加固工程（二层）费用24820.51元。首先，《工程造价鉴定意见书》第32页的页尾处，鉴定机构已作出说明，该合计金额仅供参考，即鉴定机构已将该部分费用单列为供参考部分，而未将该费用纳入涉案物业的工程造价鉴定价格1231481.58元中，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，根据《工程造价鉴定意见书》第32页“工程造价鉴定计算表”中备注部分的记载，该类工程费用（如基础面凿除、打磨，铝合金格栅拆除及恢复等费用）均是美年公司单方主张的工程量，美年公司并未提供相应的鉴定计算依据，且美年公司主张的恢复费用，鉴定机构也备注在现场并没看到恢复施工行为，故该部分工程费用显然是缺乏真实性、合法性的。最后，设计费5000元，也只是美年公司的单方主张，缺乏设计费计算依据，且设计费也不属于装饰装修物的范畴内，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。美年公司对《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》无异议。就上述鉴定，美年公司缴纳了30453元鉴定费。2018年11月2日，美年公司向广州市时代商业管理有限公司出具《商户承诺函》，载明：美年公司申请于11月5日入场装修，装修内容仅限于室内装修，不进行所有涉及结构改造、消防改造的施工，所有涉及结构、消防改造的施工均由广州市时代商业管理有限公司审核出具明确的书面同意后进行。美年公司为证明其装修经过亿禧公司的同意，在庭审中提交了美年公司的王魏静与广州市时代商业管理有限公司员工彭润锋的微信聊天记录和2018年12月16日12:48:37王魏静向彭润锋发送的主题为20181214室内消防施工图的电子邮件，微信聊天记录载明：2018年11月2日，王魏静向彭润锋发送《商户承诺函》；2018年11月4日，王魏静询问：“明天能进场拆了？”彭润锋：“批复还没结束哦，我明早回去，王总您就让装修队去进材料准备呗，OK了我马上通知你。”2018年11月4日，彭润锋：“王总，我们流程走完了，同意了，我这边刚才也跟叶总直接沟通一下。”王魏静：“太好了。”彭润锋：“我今天把东西拿去盖章，入场他过来还要补签个资料贴现场的，同步可以准备进场了。”王魏静：“你通知他去物业办手续吧。”彭润锋：“嗯嗯，我已经跟他沟通了，不过就是王总，现在尤其消防那个图纸跟资质，还是得同步去催一下，其他的我早上也问了进度，口头回复图纸基本都没有问题了。”经质证，亿禧公司对该微信聊天记录和电子邮件的真实性、合法性和关联性不予确认，认为亿禧公司跟进涉案物业的员工已经更换，该聊天记录的真实性和合法性无法核实。美年公司未取得亿禧公司同意进行装修，未取得施工许可证。为此，亿禧公司提供南湾荟美年沟通群2018年12月16日的微信聊天记录。亿禧公司员工向王魏静和彭润锋告知：“王总，阿锋，南湾会所美年大健康店的装修已经多次强调要办完手续后开始施工。现场动到消防设施的原则上是要恢复。当前补救措施是要有临时消防应急预案，要有措施保证现场生产安全。目前时代邻里反映手续未办权全的情况下，至今还在进行装修施工。还请王总协调施工队停工，加紧办理相关装修手续，感谢。”“邻里说空调施工还在做。现场临时消防预案跟保障措施还请赶紧处理。感谢。”“空调施工也暂停吧。”“阿锋，现场消防设施都拆完了，还没有收到任何消防批文。”“临时消防方案也没提交，装修审批手续还没完善就已经开工干了这么多，手续完善之前不要施工不要拆除消防设施，都说了好多次了。”经质证，美年公司对上述微信群聊天记录的真实性予以确认，但认为微信聊天记录是2018年12月的，当时美年公司的装修已经停工几个月了。2019年2月18日，广州市公安消防支队南沙区大队向美年公司出具建设工程消防设计审核意见书，认为涉案物业工程消防设计合格。双方在庭审中确认双方未办理正式书面交接手续。2020年4月26日，本院组织双方及信怡公司到涉案物业现场，制作勘验笔录一份。在笔录中，本院组织各方进行现场勘验，亿禧公司要求美年公司交还涉案物业，以减少双方损失。美年公司则认为涉案物业已经被亿禧公司控制，涉案物业已经交接，亿禧公司不予确认。双方在笔录中确认涉案物业内有一些空调内机、消防设施和部分没有安装的风管，信怡公司确认上述未完成部分的装修物品不属于鉴定范畴。亿禧公司同意美年公司当日拿走上述物品并返还涉案物业，美年公司表示需要一周时间考虑。本院询问美年公司是否同意亿禧公司当日收回涉案物业，美年公司表示拒绝回答。2020年10月16日的庭审中，美年公司陈述称涉案物业内没有其存放的物品，涉案物业内的物品均为涉案物业量身定制，美年公司也无法再行使用拆除的物品，故美年公司无需搬离涉案物业内的物品，不存在交接的问题，不反对亿禧公司当日收回涉案物业；而亿禧公司表示同意当日收回涉案物业。双方在庭审中同意相互抵销各自应当承担的债务。美年公司主张亿禧公司主张的违约金标准过高，申请调整为未付款项的每日万分之二。本院认为，亿禧公司与美年公司签订的《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《商铺租赁协议书》的解除。涉案协议约定美年公司租赁涉案物业系用于经营医疗门诊健康体检、办公。双方当事人应当对美年公司的经营项目引发小区业主干涉而导致租赁合同无法继续履行的情形存在预期，涉案协议因此约定如因美年公司设备辐射原因导致时代南湾项目范围内的业主或租户阻挠美年公司正常营业超过3日的，美年公司有权发函要求亿禧公司处理，亿禧公司7日内未处理完毕，且美年公司仍不能正常营业的，美年公司有权单方解除合同，双方互不负违约责任。事实上，美年公司在装修过程中，涉案物业所在小区业主因担心美年公司经营项目污染小区环境，阻挠美年公司装修施工，反对美年公司进驻涉案物业经营，美年公司多次要求亿禧公司协调，但亿禧公司最终未能妥善处理业主的阻挠行为，故美年公司向亿禧公司发出《诉求函》，行使合同约定解除权，亿禧公司于2019年7月22日收到上述《诉求函》，故涉案协议已于2019年7月22日解除，美年公司主张涉案协议于2019年7月16日解除，依据不足，本院不予支持。同理，亿禧公司再行主张解除涉案协议的诉请，于法无据，本院不予支持。因涉案协议约定因业主阻挠导致美年公司解除涉案协议，双方互不负违约责任。亿禧公司应当向美年公司退还其收取的租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元，亿禧公司诉请没收上述费用，理据不足，本院不予支持。亿禧公司于2018年8月16日将涉案物业交付给美年公司使用，涉案协议于2019年7月22日解除，美年公司要求亿禧公司退还其使用期间的2018年12月16日至2019年3月15日的租金和物业管理费，理据不足，本院不予支持。在涉案协议解除前，美年公司应当按照协议约定的标准向亿禧公司支付租金，即美年公司应当向亿禧公司支付2019年7月16日至2019年7月22日的租金25442.06元。涉案协议解除后，美年公司应当及时将涉案物业返还给亿禧公司，但美年公司未提供证据证明其已返还涉案物业，在亿禧公司要求美年公司返还涉案物业的情况下，美年公司仍将物品遗留在涉案物业内，并对亿禧公司要求返还涉案物业的要求置之不理，亿禧公司于2020年10月16日收回涉案物业，故亿禧公司再行主张美年公司返还涉案物业的诉请，没有事实依据，本院不予支持。美年公司在上述期间占用涉案物业，对亿禧公司造成损失，故美年公司应当向亿禧公司支付涉案协议解除后至亿禧公司收回涉案物业期间的占用费。对于占用费的支付标准，鉴于亿禧公司提供的租赁物符合约定用途，涉案协议解除系因小区业主担心美年公司经营项目的污染故阻挠美年公司进驻，而亿禧公司未履行协助美年公司解决业主阻挠行为的义务所致，双方对于涉案协议的无法履行都存在责任，故本院酌情参照涉案协议约定租金的一半标准确定美年公司应支付上述期间的占用费。综上，美年公司应向亿禧公司支付2019年7月23日至2020年10月16日的占用费837570.78元。美年公司于2019年2月25日支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金112672元；于2019年3月1日支付2019年2月16日至2019年3月15日的租金112672元。涉案协议约定美年公司须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）向亿禧公司支付下月的租金。根据涉案协议约定，美年公司应于2018年12月25日前支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金，于2019年1月25日前支付2019年2月16日至2019年3月15日的租金，故美年公司应当向亿禧公司支付上述期间的逾期付款违约金，亿禧公司主张按照年息24%的标准计算违约金，该标准明显高于亿禧公司的损失，美年公司申请调整至每日未付金额的万分之二标准合理，本院予以准照。违约金的起算时间应当分别为2018年12月26日和2019年1月26日。因美年公司已经于2019年3月6日要求亿禧公司协调解决业主的阻挠，亿禧公司未能成功解决，故亿禧公司主张美年公司支付逾期支付2019年7月16日至2019年9月15日租金的违约金，理据不足，本院不予支持。综上，美年公司应当向亿禧公司支付迟延支付租金违约金2185.84元。因物业管理费最终系物业所有人或使用人向物业管理公司支付的物业服务的对价，美年公司占用涉案物业期间，应当参照涉案协议约定的标准支付物业管理费，亿禧公司主张美年公司支付2019年3月16日至2019年9月15日的物业管理费111072.9元，理据充分，本院予以支持。涉案协议约定美年公司须于签订涉案协议当日即2018年8月15日支付首月物业管理费，于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）向亿禧公司支付下个月的物业管理费。而美年公司于2019年3月1日支付2018年8月16日至2019年3月15日的物业管理费129585.05元。因美年公司已于2019年3月6日要求亿禧公司协调解决业主的阻挠，亿禧公司未能成功解决，故亿禧公司主张美年公司支付逾期支付2019年4月16日至2019年9月15日物业管理费的违约金，理据不足，本院不予支持。同理，2019年3月16日至2019年4月15日期间逾期支付物业管理费的违约金计算截止时间为2019年3月6日。美年公司应当向亿禧公司支付逾期支付2018年8月16日至2019年4月15日期间物业管理费的违约金，亿禧公司主张按照年息24%的标准计算违约金，该标准明显高于亿禧公司的损失，美年公司申请调整至每日未付金额的万分之二标准合理，本院予以准照。违约金的起算时间应当分别为2018年8月16日、2018年8月26日、2018年9月26日、2018年10月26日、2018年11月26日、2018年12月26日、2019年1月26日和2019年2月26日。综上，美年公司应当向亿禧公司支付迟延支付物业管理费的违约金3243.33元。关于美年公司主张的装饰装修损失。涉案协议第十一条第4点约定美年公司同意保留该物业内未进行拆除的物品均归亿禧公司无偿取得，美年公司不再要求亿禧公司进行补偿。上述约定系对可拆除物品的约定，故亿禧公司抗辩协议约定对固定在涉案物业内形成附合的装饰装修不予补偿的抗辩，本院不予采纳。涉案物业租赁前的状况并不能满足项目需求，因此涉案协议约定美年公司对涉案物业进行内部装修、消防系统、空调系统及主电源系统的工程及安装电器、布设线路、布设管道的条件。美年公司于2018年11月2日出具《商户承诺函》，申请于11月5日入场进行室内装修，不进行所有涉及结构改造、消防改造的施工。亿禧公司对接装修的人员彭润锋通过微信向美年公司的王魏静表示除消防外其他部分审批通过，图纸基本没有问题，由此可以证明除消防工程外的其他装修项目经过亿禧公司审核同意。亿禧公司在2018年12月16日的微信群聊中再次要求美年公司暂停消防装修，待取得亿禧公司的消防装修审批后再行施工，而美年公司于当日才将消防图纸发送给彭润锋，且消防部门于2019年2月18日才出具建设工程消防设计审核意见书，故美年公司主张其取得亿禧公司对消防工程装修审批的同意，本院不予采信。因案涉租赁物尚在装修期，装饰装修物尚未实际投入使用，故本院按照信怡公司的《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》中工程造价作为装饰装修物损失的依据。根据信怡公司出具的《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》，载明：涉案物业已完成的工程造价为1180155元，其中装饰装修工程为43232.55元、建筑加固工程为263895.7元、空调通风工程为588893.58元（其中空调设备采购257400元）、消防改造工程为190333.17元（其中放置式灭火器1802.46元）、设计费（广东怡俊建设工程有限公司）为93800元。其中空调设备和放置式灭火器均属于可以拆卸重复使用的装饰装修物，设计费并非装饰装修物。根据上述分析，本院认定《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》中经过亿禧公司同意装修且形成附合的装饰装修物为装饰装修工程、建筑加固工程、空调通风工程中除空调设备采购外的工程。上述经过亿禧公司同意装修且形成附合的装饰装修物工程造价为638621.83元（装饰装修工程43232.55元+建筑加固工程263895.7元+空调通风工程588893.58元－空调设备采购257400元）。涉案协议约定协议解除双方互不负违约责任，涉案协议解除不可归责于双方，根据公平原则，亿禧公司应当负担上述造价一半的金额。即亿禧公司应当向美年公司支付装修损失319310.92元。美年公司主张未经亿禧公司同意装修的部分、未形成附合的装饰装修损失以及非装饰装修物的损失，于法无据，本院不予支持。亿禧公司主张依据涉案协议第十二条第2点约定要求美年公司承担其律师费，但该条款适用条件为一方违约的情形，本案中，涉案协议的解除，双方互不负违约责任，故亿禧公司上述诉请，理据不足，本院不予支持。同理，美年公司主张亿禧公司负担其律师费的诉请，本院亦不予支持。双方当事人同意对双方互付的债权债务进行抵销。综上所述，亿禧公司应当向美年公司退还其收取的租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元，并支付装修损失319310.92元。美年公司应当向亿禧公司支付2019年7月16日至2019年7月22日的租金25442.06元、2019年7月23日至2020年10月16日的占用费837570.78元、迟延支付租金违约金2185.84元、2019年3月16日至2019年9月15日的物业管理费111072.9元、迟延支付物业管理费的违约金3243.33元。经过相互抵销上述债务后，美年公司应向亿禧公司支付349323.54元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市亿禧投资发展有限公司支付349323.54元；二、驳回广州市亿禧投资发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11269元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担7585元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担3684元；反诉受理费9143元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担3845元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担5298元；鉴定费30453元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担13891元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担16562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  朱立群二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  陈洁莹