贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16532号原告：贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会，住所地贵州省贵阳市云岩区威清路28号。负责人：侯贵清，职务主任。被告：龙兴年，女，1963年2月10日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会（以下简称“建和欣苑业委会”）与被告龙兴年物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建和欣苑业委会负责人侯贵清，被告龙兴年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建和欣苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交物业费4536元，补交水费2805元（水费标准：实际用水2.82元／吨，二次加压费0.18元／吨，垃圾处理费即卫生费2元／人／月），合计7341元（期间从2018年1月1日至2020年12月或判决生效之月止）；2.根据小区《业主大会公约》，判令被告承担693.72元的同期贷款利息（期间从2018年1月1日至2020年12月31日止或判决生效之月止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：位于贵阳市云岩区（原贵阳市人民检察院经济适用房），房改后，每套住房属于私人所有。2012年12月建和欣苑小区成立业主委员会，报贵阳市住房与城乡建设局备案。根据贵州省物业管理条例的相关规定，自2013年1月1日起，业主委员会对小区自行管理。2017年6月27日，在云岩区服务中心、瑞北居委会的指导下，建和欣苑业主委员会进行了换届，产生了新一届的业主委员会。根据法律规定，已报云岩区住房和城乡建设局备案，建和欣苑业委会属于民法总则规定的其他合法组织，建和欣苑公共物业采取业主自治管理，由业主委员会统一收取物业管理服务费，代贵阳市北控水务集团云岩分公司代收代付水费。每户按照0.8元／㎡收取物业费，被告拖欠多年物业费和水费，原告于2017年12月依法向贵阳市云岩区人民法院起诉，2018年3月，法院作出一审判决，2018年9月，贵阳市中级人民法院作出二审判决，判决被告败诉。原告于2019年3月申请强制执行，已执结。2019年5月，贵州省高级人民法院依法驳回其再审申请。被告自2018年1月起又拒交物业费和水费，原告采取电话、信息、书面公告等方式进行催交，被告不予理睬，拒绝交纳。被告享受了物业服务，使用了自来水，理应交纳费用，其行为影响了其他业主的利益，故原告诉至法院，请求如前诉请。被告龙兴年辩称，1.原、被告不存在物业服务合同关系，原告实行物业管理不符合法律规定。原告主张双方存在物业管理关系，应当提交物业服务合同予以证明，但原告未予举证。事实上，原告并未与包括被告在内的任何业主签订过物业服务合同，被告曾经提出要求原告签订物业服务合同，但原告拒绝，随心所欲实行物业服务管理，其行为不应受到法律保护。2.原告以存在事实上的物业服务关系为由，要求被告支付物业服务费请求于法无据。原告没有与被告签订物业服务合同，即便绝大多数人因不知情或者碍于情面交费，也不能据此认定双方存在合法的物业服务关系。3.原告自行管理小区存在诸多问题，所称的物业服务项目被告并没有完全享受，原告要求被告全额补交物业费不公平、不合理、不合法。原告管理的小区消防不到位，曾在31楼失过火，小区根本没有正规的消防人员，也没有持证上岗的配备人员在配电房工作，消防报警系统没有，一旦发生消防隐患，后果不能想象，原告的管理不规范，没有将公众生命利益放在首位。原告的管理未尽到职责，服务不到位，原告不作为在先，将门铃可视拆除，发放水果购物卡也未享受过，未享受相应的服务，被告交物业费就没意义。水费无异议，被告同意交纳，但是被告去业委会交水费的时候，原告工作人员告知我们如果要交水费就要将物业费一起交，否则就不收，原告不收水费，与被告无关，利息是原告不收费产生的，被告不应承担。被告家水费的收费标准不明确，并非恶意拖欠，只有原告提供优质的服务，被告才会交费，原、被告应签订书面的物业服务合同。今年7月，被告带着孙女散步，有摩托车开到小区，被告提出小区老年人多、小孩也多，侯贵清在后面，双方发生争执，第二天居委会在被告门上贴通知要求配合卫生管理，被告反馈给社区，社区书记称原告的做法不合法。同时，小区系高层建筑，只有1个保安和2个保洁，无法服务小区，之前成立了物管公司，物业费是交给公司的，但是侯贵清把公司注销，把物业费交至侯贵清个人账户，原告管理不合法，业委会换届不合法。经审理查明，原告系位于贵阳市云岩区的业主委员会，被告系该小区2单元24楼3号房（建筑面积157.43平方米）业主。2010年底，建和欣苑小区交付使用，由物业公司管理至2012年12月底，2012年11月，该小区选举成立建和欣苑业委会,并依法向贵阳市住房和城乡建设局进行了备案。2013年1月，建和欣苑业委会开始为该小区提供物业服务，收费标准为0.8元／㎡／月，一月一交。因该小区未实现水表“一户一表”，原告按月以小区总水表载明吨数向水务公司交费，再按照每户分水表上的计数吨位向每户收取水费，此外，因该小区系高层建筑，为保证正常用水，该小区自行安装了加压设备，以实现自来水二次加压。2018年，因被告拖欠物业费和水费，原告向本院提起诉讼，本院于2018年3月21日作出（2018）黔0103民初61号民事判决书，认定原告在环境卫生服务、公共设施设备的维护、消防安全及公共秩序维护等方面存在瑕疵，物业费应按80%收取，由此判决被告龙兴年支付2014年8月1日至2017年12月31日期间的物业费及水费。后原、被告双方均不服判决，向贵阳市中级人民法院提出上诉，该院于2018年9月5日作出（2018）黔01民终5299号民事判决书，认定原告有权要求业主按照合同约定或者法律规定支付物业管理费，物业服务费不应给予折扣处理，因原告未明确水费组成，由此判决被告向原告全额支付2014年8月1日至2017年12月31日期间的物业费及对应水费。后被告不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院于2019年8月13日作出（2019）黔民申2397号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。另查明，2018年7月10日，建和欣苑业主大会和业主委员会通过《建和欣苑小区业主管理规约》，约定物业管理费按0.8元/㎡收取，对故意拖欠物业费一年以上业主，经三次通知仍拒绝交纳的，将依法向人民法院起诉并追缴利息、律师费、诉讼费和其拖欠的物管费和水费。被告该户登记常住人口为4人。庭审中，原告向本院提交2018年1月至2020年11月期间每月的水费发票、水务公司通告、《二单元3号房水费卫生费公摊电费代收表（2018年1月-2020年11月）》及水泵房照片各一份，其中发票载明“用户名：贵阳市人民检察院，用水类别：总表生活用水，2018年4月至2018年12月期间，水费单价1.82元，污水处理费单价1元；2019年1月至2020年11月，水费单价1.77元（未含税），污水处理费单价1元，垃圾费单价233元”，水务公司通告载明“居民用水2.82元/吨，垃圾处理费按2元/人/月收取”，《代收表》载明被告户水表分表数据为“2018年1月上月底数1349，本月底数1371……2020年11月本月底数2208”，拟证明原告诉请的水费依据及构成，被告对欠付的事实认可，但认为原告向被告收取的水费多于原告向水务公司实际交纳的水费，卫生费（垃圾处理费）应按常住人口4人，对二次加压的事实认可，但对收费标准不认可，只认可2.82元/吨的水费标准。此外，被告向本院提交照片若干，拟证实原告没有配备维修管理人员、消防控制室值守人员、安全责任管理人员等专业技术人员，小区健身器材被损坏、门铃被强行拆除、未提供生活照明灯，外墙雨水渗透室内造成瓷粉脱落，原告购买给业主的购物卡和水果未发放给被告，拟证明原告提供的物业服务不合格，被告未享受到物业服务，原告对此不予认可。被告另提交《营业执照》《税务登记证》《组织机构代码证》《物业公司管理规约》《发票》《通讯机电用电协议书》《通信业务接入合同》《画架广告设置合同》《用电协议》《信息化联播网合作合同书》等，拟证明该规约中约定物业管理公司对小区进行管理，物业公司实际进行了管理，被告亦向物业公司交纳了物业费，原告表示之前确系公司管理，现公司已经注销。被告再提交《通知》《建和欣苑业主委员会换届选举筹备组公告》《关于书面征求业主意见的公告》《建和欣苑业主委员会换届选举筹备组关于组织选举中有关问题的说明》等选举材料，拟证实居委会违法选举，原告表示选举合法。本院认为，合法的物业服务合同依法受法律保护。首先，关于合同效力的认定。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”、第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”及《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”之规定，原、被告双方虽未签订书面的物业服务合同，但原告成立至今一直自行对该小区进行管理，客观上向业主提供了物业管理服务，被告亦实际交纳了部分物业费，应认定被告接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，故原、被告双方物业服务合同成立且生效。其次，关于具体费用的认定。其一，关于物业费的认定，原、被告双方对收费标准不持异议，且已有生效判决作出认定，本院理应参照执行，2018年1月1日至2020年11月30日共计35个月，被告应交纳的物业服务费为：4408.04元（计算公式：157.43㎡×0.8/㎡/月×35月），超出部分，不予支持。其二，关于水费的认定。原告已实际代被告向水务公司交纳水费，被告理应向原告支付其应承担的部分，具体为：1.水费按2.82元/吨自2018年1月起计算至2020年11月止为2422.38元（计算公式：（2208吨-1349吨）×2.82元/吨）；2.二次加压费，双方均认可二次加压的事实，本院酌情参照贵阳市同类型同地段小区收费标准，按0.18元/吨予以支持，应为154.62元（（计算公式：（2208吨-1349吨）×0.18元/吨））；3.卫生费，其实质为垃圾处理费，有水务公司公告为据，应按被告户常住人口4人计算，为280元（计算公式：4人×2元/人/月×35月），上述水费共计2857元，超出部分，不予支持。其三，关于利息的认定，被告迟延支付物业费系因原告提供的物业服务存在瑕疵，仍需改善，故对项诉请，本院不予支持。最后，关于被告辩称意见的认定。其一，关于业委会选举是否合法及侯贵清个人问题，并不影响原告作为物业服务合同关系一方主体资格的认定，与本案涉及法律关系无关，被告可另案主张权利；其二，关于原告提供的消防、安保、电梯等物业服务存在的问题，由于小区内业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费，否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。对此，被告针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督业委会履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，方能实现良好的小区公共秩序。若原告所提供的物业服务确存在质量瑕疵，被告亦可另案向原告主张违约责任，造成被告损失的，被告可向原告主张赔偿，但被告不得以此为由拒交全部或部分物业服务费，因此，对被告的辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙兴年于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会2018年1月1日至2020年11月30日期间的物业费4408.04元、水费2857元，共计7265.04元；二、驳回原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙兴年承担。本判决为终审判决。审判员  廖雨濛二〇二〇年十二月三十日书记员  雷济兰