北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27496号原告：太平五洲（北京）科技有限公司，住所北京市通州区。法定代表人：王瑞红，总经理。委托诉讼代理人：郭壮，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：暴宁宁，北京市安博律师事务所律师。被告：北京知水文化产业发展有限公司，住所北京市朝阳区定福庄西里2号9幢2层212。法定代表人：刘清宇，总经理。委托诉讼代理人：刘工，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，北京市华鹏律师事务所律师。原告太平五洲（北京）科技有限公司（以下简称原告）与被告北京知水文化产业发展有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。原告的法定代表人王瑞红、委托诉讼代理人郭壮、暴宁宁，被告的委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除；2.依法判令被告向原告支付违约金5654627.5元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过广东某投资公司承租北京某厂位于通州区台湖镇某街X院土地及地上建筑物（简称“租赁标的”），2018年7月5日原被告双方签订《土地及地上建筑物租赁合同》及其附件，将租赁标的转租给被告，双方约定年租金为11169000元，租金支付方式为半年支付一次，租期12年，免租期30日。协议签订后，在被告未依约全额支付首期租金的情况下，基于被告的承诺，原告仍然将租赁标的交付给被告雇佣人员，被告接受租赁标的后不仅在租赁标的场地内堆放大量钢材，三次进行规划设计并出具方案，联系投资方来园区参观，有访客记录为证，并且租期内的水电费和污水处理费均由被告缴纳。由于被告无力支付房租，与原告商议将租金转为投资款进行投资，双方于2019年2月19日签订《合作协议》，原告担心投资项目无法落地，因此在《合作协议》中特别约定，如果60天没有合作成功的，被告应按照《土地及地上建筑物租赁合同》继续履行合同，最终投资项目失败，被告超过60日未支付剩余房租，原告随发函催款，但被告却完全不顾事实，指出原告未依约交付租赁物，并且拒绝支付房租。原告依据《土地及地上建筑物租赁合同》之约定，被告逾期15日未支付购房款的，原告有权解除协议，在被告未依约支付剩余购房款的情况下，原告发函解除涉案协议，完全符合约定，依法应予支持。按照合同约定，合同解除后，被告应当15日内退场，如果逾期的，应按照两倍租金支付占用费，解除函发出后，被告的电脑设备还存留在办公室内，构成逾期退场。双方在协议中约定了违约方要承担12个月房租的违约金，被告在收到解除函至今未支付任何费用，因此其根本违约的行为已经成就，应承担相应的违约责任。综上，请贵院查明本案事实，正确适用法律，望判如所请。被告辩称：我方同意原告主张双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除的诉讼请求，不同意原告主张违约金的诉讼请求，我方不存在违约行为。原被告双方签订协议后，我方如约履行合同义务，按期向原告足额支付租金、保证金、押金及其他费用，后双方签订合作协议，我方也如约向原告支付了合作协议约定的费用，依照合作协议双方展开合作，就相关学校租赁及开办事宜进行合作，但后期原告与学校相关方串通严重损害了我方利益，该案件我方已另行起诉原告及相关方，正在审理当中，所以我方不存在任何违约行为。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原告（乙方）与案外人广东某投资公司（甲方）签订《土地及地上建筑物租赁协议》，协议约定原告从案外人广东某投资公司处承租了位于北京市通州区台湖镇的北京某厂40亩土地及地上建筑物。2018年7月5日，原告（出租方、乙方）与被告（承租方、甲方）签订《土地及地上建筑物租赁合同》，主要约定：乙方承租标的位置位于北京市通州区台湖镇某街X号北京某厂场内40亩土地的地上建筑物（院落正常使用）（以下简称租赁标的物），租赁标的物的建筑面积为17000平方米，乙方作为合法经营用途。租赁期限及免租期：租赁期为12年，自租赁开始日期2018年7月5日起至2030年6月10日止。免租期30天，自2018年7月6日起至2018年8月5日止为免租期（装修期），该免租期内乙方只需支付电费、通讯费等使用费而无需支付租金。甲方应于2018年7月5日以前将租赁标的物按甲乙双方协商状况交于乙方使用。租金：租赁标的物每年租金为11169000元，此价格不包括房屋租赁税费（发票），押金为两个月租金1861500元。租金支付方式为半年付，即乙方按每六个月支付一次，乙方应在本合同签订之期起3日内交齐首期租金。以后各期租金应于每付款月起租日30天前支付下一期租金。每年递增3%，从第2年开始递增。乙方应在本协议签订当日，支付100万元作为履约保证金。本合同签订之日起，甲乙双方不得借故解除合同，因上述规定解除或因其他一方的原因解除合同，违约金应支付守约方12个月房租作为违约金。2018年7月20日，原被告双方签订《补充协议》，主要约定了加建、增建问题。随后原被告双方签订《确认书》，主要内容：首期租金为2018年8月6日至2019年1月5日共计5个月租金。确认首期5个月租金4653750元，押金1861500元和履约保证金100万元，三项合计7515250元。双方确认上述合计款项最晚付款期限为2018年8月31日。截止本确认书签署之日，乙方已按双方签订《租赁合同》及本确认书重新明确的有关约定履行了全部当期应履行的协议义务，如约按期向甲方支付了全部履约保证金、押金及首期租金。《确认书》还约定了其他内容。2018年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议》，主要约定：甲乙双方于2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁协议》，甲方拟将租赁地出租于北京某教育公司（下称承租方）用作民办国际学校之用途。乙方以甲方于2018年12月5日须支付5584500元房租款作为投资，共同与甲方合作开发运营国际学校合作项目（下称本项目）。甲方无须再向乙方支付租赁地2019年1月5日至2019年7月4日的房租。自2019年7月5日起至2030年6月10日的房租，甲乙双方此项目正式达成合作之后，甲方承担每期73%的房租，乙方承担每期27%的房租。租金收益：扣除自2019年7月5日起至2030年6月10日甲方须向乙方支付的房租、税金等所有成本后的本项目27%的净利润分配至乙方。特别约定：自2018年12月5日起45日内，甲乙双方与北京某教育公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁协议》的约定继续履行协议，甲方向乙方支付2019年1月5日至2019年7月4日的房租5584500元，并支付年利率10%的利息，无需支付违约金。本协议为2018年12月1日起至本项目合作终止。协议还约定了其他内容。2019年2月19日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《合作协议》，主要约定：甲乙双方于2018年12月18日就关于将租赁地出租于北京某教育公司（下称：承租方）一事签订《合作协议》，约定双方收益分红及相关特别约定。根据《合作协议》“鉴于”第三条的约定，乙方以2018年12月5日应收甲方的房租款5584500元作为投资，享有本项目27%的项目收益。经双方友好协商如下新的合作协议：甲乙双方解除于2018年12月18日签订的《合作协议》，甲方应按照合同约定，退还乙方的投资款5584500元，及按照约定年利率10%，从2018年12月5日起至2019年2月18日的利息，共计5699250元。乙方从原占比项目27%降至占比项目15%，根据原《合作协议》乙方投资计算方式，乙方须投资金额3102500元。特别约定自2019年2月19日起60日内甲乙双方与北京某教育公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订《土地及地上建筑物租赁合同》的约定，继续履行协议甲方须退还乙方的投资款。即2019年1月5日至2019年7月4日的剩余房租3102500元，并支付年利率10%利息，无须支付违约金。2019年4月19日，原告向被告发出一份《关于立即支付第二期租金的催款函》，其中载明：截至2019年4月19日止，届满60日未能与北京某教育公司达成合作，贵司应根据《土地及地上物租赁合同》约定立即向我方支付第二期租金（2019年1月5日至7月4日）的剩余房租款3102500元；同时，《合作协议》第七条特别约定的10%利息51000元，共计应支付3153500元。贵司应在届满60日之后，根据《土地及地上建筑物租赁合同》立即支付第二期剩余租金。根据《土地及地上物租赁合同》第九条9.3.5约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期应按日向甲方缴纳滞纳金（滞纳金=每拖欠一天为月租金的5‰），逾期十五日仍未支付房租视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并追究乙方的违约责任。2019年4月26日，就原告发送的《关于立即支付第二期租金的催款函》，被告向原告出具一份《回复函》，被告在该《回复函》中指出被告在合同履行过程中存在双方租赁合同约定面积与实际面积不一致，原告未依据协议约定交付完整租赁标的物，未配合办理工商注册手续等问题，并督促原告尽快与被告协商解决上述问题。2019年5月6日，原告向被告发出一份《关于房屋腾退与租赁合同的终止函》，主要内容为：根据《土地及地上建筑物租赁合同》约定，贵司第二期租金支付义务早已到期，但至今未支付。我司已于2019年4月23日向贵司发出《关于立即支付第二期租金的催款函》，贵司至今未予支付欠付租金。我司根据《土地及地上建筑物租赁合同》之约定，解除贵我双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》，解除时间点为贵司收到本函时。贵司应腾退租赁标的物、清空所有相关物品并将租赁标的物返还我司。如果合同解除后未立即腾退的，应从合同解除第二天起支付房屋占用费。2019年5月6日，原告（甲方、出租方）与案外人北京某-1教育咨询公司（乙方、承租方）签订《土地及地上建筑物租赁协议》，主要约定：甲方同意将位于北京市通州区台湖镇的北京某厂园区的70亩土地及地上建筑物的相关使用权租赁给乙方（具体详见附件一、租赁方位图），作为开办学校用途使用。双方共同确认土地面积合计为15723平方米，双方按照15723平方米作为结算租金的相关依据。租赁期限：自2019年5月6日起至2030年6月30日止。租金：第一年，租金标准为每平方米每日2.1元；以后每两年租金在上年度租金基础上递增5%。协议还约定了其他内容。2019年5月14日，被告向原告出具一份《回复函》，主要内容为：贵司无权解除贵我双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》。我司已在贵我双方签订上述租赁合同后履行了承租人的义务及责任，但贵司在合同的履行中存在诸多问题，尤其是有关租赁物法律状态及实际交付等方面存在与法律法规要求不符及合同约定不符之处，致使我司在行使承租权利时受到很大阻碍和困扰。庭审中，关于租金交纳情况，被告称2018年7月3日至2019年2月21日，被告分多次转账给原告共计10112000元，其中，2018年7月3日，支付100万元；2018年7月5日，支付300万元；2018年8月2日，支付100万元；2018年8月2日，原告支付北京某科技公司（以下简称科技公司）公司100万元，用于代付被告应支付的房租，后科技公司向原告支付了该100万元；2018年8月31日，支付515250元；2018年11月12日，被告向北京某资产公司（以下简称资产公司）支付100万元，该笔100万元系原告指示被告向资产公司所支付；2019年2月3日，支付70万元；2019年2月21日，支付1896750元。对于被告主张的上述租金支付情况，原告称2018年7月3日，收到100万元，但我方认为是保证金；2018年7月5日，收到300万元；2018年8月2日，收到100万元；2018年8月2日，收到科技公司代付的100万元；2018年8月31日，收到515250元，但我方认为系押金；被告主张的2018年11月12日支付我方100万元，不予认可；2019年2月3日，收到70万元；2019年2月21日，收到1896750元。庭审中，关于原告主张的违约金5654627.5元的具体构成，原告称该数额具体构成为：1.欠付租金4033250元，计算过程：930750元（一个月免租期）+3102500元（截止到2019年7月4日的租金）；2.滞纳金：1275127.5元，计算过程：930750×0.005=4653.75元，从2018年12月5日起算至2019年9月5日（提反诉之日），共计274天；3.扣减押金及保证金：1515250元，已支付押金515250元，保证金100万元。4.损失计算：3793127.5元，计算过程：1+2-3=4033250+1275127.5-1515250；5.违约金总额：5654627.5元（增加诉求2654627.5元），计算过程：4+2个月租金=3793127.5+1861500。上述事实，有《土地及地上建筑物租赁合同》、房屋所有权证、交通银行电子回单、《补充协议》、《确认书》、《合作协议》、《关于立即支付第二期租金的催款函》、《回复函》、《关于房屋腾退与租赁合同的终止函》、《土地及地上建筑物租赁协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。现原告主张确认双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除，被告表示同意，本院对此不持异议。本院认为，本案争议的焦点问题为原被告双方《土地及地上建筑物租赁合同》解除的原因及被告是否存在根本违约行为，本院具体分析如下：第一，结合原被告双方租赁协议及合作协议签订情况看，原被告双方于2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》，后双方分别于2018年12月18日和2019年2月19日签订了两份《合作协议》，原被告双方在2019年2月19日签订的《合作协议》中约定“自2019年2月19日起60日内甲乙双方与北京某教育公司未达成合作，甲方按照2018年7月5日签订的《土地及地上建筑物租赁合同》的约定，继续履行协议甲方须退还乙方的投资款。”从上述租赁合同及合作协议签订的时间看，自2018年7月5日原被告双方签订《土地及地上建筑物租赁合同》至2019年4月19日之前，双方一直在就涉案租赁土地及地上物的租赁及合作问题进行沟通协调。第二，2019年5月6日，原告与案外人北京某-1教育咨询公司签订了《土地及地上建筑物租赁协议》，原被告双方于2019年2月19日签订的《合作协议》约定的双方与北京某教育公司未达成合作的最后时间节点即2019年4月19日距离该租赁协议签订时间仅有不足20天的时间，在原被告双方《土地及地上建筑物租赁合同》应否解除以及是否解除状态尚未确定的情形下，原告即于2019年5月6日与案外人北京某-1教育咨询公司签订了《土地及地上建筑物租赁合同》，无法认定系被告单方行为导致双方之间的《土地及地上建筑物租赁合同》无法继续履行或合同目的无法实现。第三，从原被告双方之间的《土地及地上建筑物租赁协议》及后续的两份《合作协议》约定的内容以及被告交纳租金及其他费用的情况看，被告已向原告按照约定履行了《确认书》中的7515250元、2019年2月19日《合作协议》中的70万元及1896750元的款项给付义务。结合上述分析，本院无法认定被告对于原被告双方之间《土地及地上建筑物租赁合同》的解除存在根本违约行为，同时，亦无法认定系因被告单方违约行为导致双方《土地及地上建筑物租赁合同》解除。关于原告主张违约金5654627.5元的诉讼请求，对此本院认为，结合原告主张的该数额的具体构成，因原被告双方签订的《确认书》对首期租金、押金及保证金数额及支付问题进行了明确约定，结合双方认可的《土地及地上建筑物租赁合同》解除时间，可以认定2019年1月6日至2019年5月5日期间的租金系原告的实际损失，被告理应予以承担。原被告双方签订的《土地及地上建筑物租赁合同》中约定的一个月免租期系双方为达成租赁合同协商一致的结果，且在无法认定被告单方违约导致合同解除的情形下，原告主张被告给付一个月免租期租金的主张，无合同及法律依据，本院不予支持。原告主张的其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持。结合原被告双方《确认书》的约定，本院对于被告所主张的押金数额为1861500元，保证金数额为100万元的意见，依法予以采纳。被告已支付的押金及保证金，结合本案案情本案中不宜一并处理，可另行解决。原告主张押金数额为515250元，依据不足，本院不予采纳。被告主张2018年11月12日，被告受原告指示向案外人资产公司支付100万元，原告不予认可，故该笔款项本案亦不宜一并处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告太平五洲（北京）科技有限公司与被告北京知水文化产业发展有限公司之间的《土地及地上建筑物租赁合同》于2019年5月7日解除；二、被告北京知水文化产业发展有限公司给付原告太平五洲（北京）科技有限公司2019年1月6日至2019年5月5日期间的租金2126250元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告太平五洲（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51382元，由原告太平五洲（北京）科技有限公司负担27572元（已交纳）；由被告北京知水文化产业发展有限公司负担23810元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告太平五洲（北京）科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年十二月三十日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽-14--13-