云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3009号上诉人（原审被告）：胡建鑫，男，1996年9月27日出生，汉族，云南省永善县人，农村居民，住云南省永善县。委托代理人：秋月，云南红云（昭阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：永善县住房和城乡建设局（以下简称“永善住建局”）。住所地：云南省永善县溪洛渡镇校园路**。法定代表人：肖逢勇，系该局局长。委托代理人：谢立省，云南宏通律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭鉴霄，云南宏通律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。上诉人胡建鑫因与被上诉人永善县住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2020）云0625民初402号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，合议庭决定不开庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人胡建鑫上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人自2017年12月1日至2019年9月29日存在租赁关系，系证据不足，事实认定错误，理由如下：一、从证据上看，上诉人于2017年11月30日合同期满后，并没有继续使用租赁物。被上诉人诉称2017年11月30日租赁期届满后，上诉人仍然继续使用租赁物，但是所提交的用于证明上诉人2017年11月30日继续占用商铺的关键证据，如《催缴租金通知》《催缴送达回证》《补缴租金通知》《拒收经过说明》《商铺照片》《物业出具的情况说明及退房清单》等，法院均不予采信，只认定了2016年11月12日上诉人与刘福才、周明坤等租户联名向被上诉人请示要求降低租金的事实，但被上诉人提交的《减租请示》系被上诉人自己向永善县政府提出的“减租”请示，该请示上诉人根本不知情，也从未向被上诉人提出过减少租金的请求。被上诉人并没有证据证明2017年11月30日以后上诉人继续使用、控制租赁物，反而，通过上诉人申请出庭的两名证人所作的陈述，证实当时商铺已经腾空，此时人民法院应作出有利于被告的认定。应该承担举证不能的后果。二、从事实及常理出发，2017年租赁期届满后，2017年11月30日以后上诉人并未向被上诉人提出续租申请，反而是多次口头告知不再续租。到2019年补签租赁合同时却又只补签了2017年度的商铺租赁合同，这严重有违常理。另外，上诉人系商铺的承租人，实际使用人系上诉人和亲哥胡强，2017年11月胡强工作关系变动调离永善县，上诉人又尚在新疆参与援疆工作，没有继续使用租赁物的可能性。综上所述，一审法院作出的在2017年12月1日至2019年6月13日期间，上诉人一直使用案涉商铺的认定错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人永善县住房和城乡建设局作了二审服判的书面答辩。被上诉人永善县住房和城乡建设局的一审诉讼请求是：1.依法判决胡建鑫向永善县住房和城乡建设局支付2017年12月1日至2020年1月30日的商铺租金47304元，并按合同约定向永善县住房和城乡建设局支付违约金47304×0.2=9460元，合计56764元；2.判决解除永善县住房和城乡建设局、胡建鑫2019年7月12日补签的《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》并将所租赁房屋交还永善县住房和城乡建设局；3.本案诉讼费由胡建鑫承担。一审法院经审理确认的法律事实是：2015年12月1日，永善住建局与胡建鑫签订了《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》，合同约定永善县住房和城乡建设局将坐落于永善县民欣苑小区商铺（门牌3-4〉号，建筑面积126.35平方米）租赁给胡建鑫使用；租赁期限为一年，即从2015年12月1日至2016年11月30日，租金为27216元/年，租赁期满，乙方需继续承租的，应在期满三十日前提前向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同签订后，永善县住房和城乡建设局将房屋交付给了胡建鑫使用。合同履行过程中，因该商铺位于城郊结合部的新建小区，人流量小，经营亏损。为此，胡建鑫于2016年11月12日与刘福才、周明坤等租房户联名向永善县住房和城乡建设局请示要求降低租金，否则不再继续承租商铺。永善县住房和城乡建设局收到胡建鑫提交的请示后，未及时作出答复。2017年9月29日，永善县人民政府作出《关于调整民欣苑保障房小区商业配套设施租金的批复》（永政复【2017】47号），同意将胡建鑫承租的商铺租金调整为每月每平方米14.4元。该批复未送达告知胡建鑫。2019年7月12日胡建鑫与永善住建局补签了2016年12月1日至2017年11月30日的《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》。合同约定永善住建局将坐落于永善县民欣苑小区商铺（〈门牌3-4〉号，建筑面积126.35平方米）租赁给胡建鑫使用；租赁期限为一年，即从2016年12月1日至2017年11月30日，租金为21833元/年，租赁期满，乙方需继续承租的，应在期满三十日前提前向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。2019年7月14日胡建鑫补交了2016年12月1日至2017年11月30日的租金21833元。永善住建局自认胡建鑫哥哥胡强于2019年6月13日代胡建鑫办理了退房手续，其委托的物业管理公司永善县兰花物业管理公司民欣苑项目部2019年6月13日收到胡建鑫交还水卡一张、房门钥匙2把，水表用量、电表度数均已结清，房屋、门窗均无损害。永善县住房和城乡建设局认为胡建鑫一直继续占用租赁永善县住房和城乡建设局商铺，未交纳2017年12月1日至2020年1月30日的租金，诉至一审法院。另查明，2019年4月9日永善县住房和城乡建设局、永善县发展和改革局、永善县财政局联合向永善县人民政府请示批准民欣苑小区商铺租金从2018年1月1日至2020年12月31日统一按照9元/平方米收缴，但永善县人民政府未予批准。一审法院认为，永善住建局与胡建鑫于2015年12月1日签订的房屋租赁合同，是双方协商一致的结果，合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，即2016年11月12日，胡建鑫向永善县住房和城乡建设局书面请示要求降低租金，否则不再继续承租该商铺。胡建鑫虽然对其承租的商铺是否续租提出了新的条件，但在永善住建局未给予明确答复的情况下，胡建鑫仍在继续使用其承租的商铺，2019年7月12日胡建鑫与永善住建局补签了2016年12月1日至2017年11月30日的《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》。2019年7月14日胡建鑫补交了2016年12月1日至2017年11月30日的租金。因此永善住建局与胡建鑫签订了新的租赁合同，合同约定：租赁期限为一年，即从2016年12月1日至2017年11月30日，租金为21833元/年，租赁期满，乙方需继续承租的，应在期满三十日前提前向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租赁期届满后，胡建鑫未提供证据证明向永善住建局提出不再租赁，也未提供证据证明与永善住建局办理了退房手续，交还了房屋钥匙，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，不能证明的应当承担举证不能的法律后果。因此商铺仍然处于胡建鑫的控制状态，胡建鑫继续使用该商铺。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，双方仍存在租赁合同关系，租赁期限为不定期。永善住建局自认胡建鑫于2019年6月13日办理了退房手续，交还水卡和房门钥匙，结清了水费、电费。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。因此永善住建局与胡建鑫的不定期租赁合同关系到2019年6月13日自行解除。不定期租赁时间为2017年12月1日至2019年6月13日，共计18个月零13天。租金按永善县人民政府于2017年9月29日批复每月每平米14.4元计算，即126.35平方米×14.4元/平方米·月×18个月+126.35平方米×14.4元/平方米·月/30天×13天=33538.00元。关于永善县住房和城乡建设局主张的违约金问题，因永善住建局对胡建鑫提出了新的条件未给予明确答复，对永善县人民政府作出同意将胡建鑫承租的商铺租金调整为每月每平方米14.40元的批复未送达告知胡建鑫。由于导致胡建鑫未缴纳租金和续签合同系由永善县住房和城乡建设局的行为引起，且双方对此发生了争议，故胡建鑫不存在违约。因此，对永善县住房和城乡建设局主张的违约金不予支持。对胡建鑫认为已于2017年11月30日前将商铺腾空并将钥匙、电费卡交还给了永善住建局，已完成了退租事宜，解除了租赁关系，不存在不定期租赁合同关系的观点，胡建鑫未提供证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决：一、由胡建鑫支付永善县住房和城乡建设局商铺租金33538.00元，限判决生效后三十日内履行。二、驳回永善县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。案件受理费1220.00元，由永善县住房和城乡建设局承担488.00元，胡建鑫承担732.00元。在二审中，上诉人胡建鑫认为2017年11月30日起就没有继续使用房屋，对一审判决不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对一审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，上诉人胡建鑫与永善住建局签订《永善县民欣苑小区商铺租赁合同》，永善县民欣苑小区商铺（门牌3-4）号，租赁期限为一年，2016年11月30日租赁期届满后，胡建鑫继续占有该房，直至2019年6月13日胡建鑫的哥哥胡强代胡建鑫办理退房手续，并向永善县兰花物业管理公司民欣苑项目部交还水卡一张、房门钥匙2把，水表用量、电表度数均已结清，房屋、门窗均无损害。在此期间，胡建鑫虽提出降低房租，在未获允诺的情况下仍然占有，经与永善住建局协商并于2019年7月12日按永善县人民政府作出的（永政复【2017】47号）《关于调整民欣苑保障房小区商业配套设施租金的批复》，将胡建鑫承租的商铺租金调整为每月每平方米14.40元。补签了2016年12月1日至2017年11月30日期间的房屋租赁合同，胡建鑫补交了该合同项下的租金21833.00元，对2017年11月30日以后胡建鑫占有该房如何处理事宜并未协商一致。胡建鑫主张租赁房屋自2017年11月30日已腾空，并未使用，但并未及时退还房门钥匙，办理退还手续，致永善住建局不能另行处置该房，即使胡建鑫未实际使用造成房屋闲置也应由其自行承担责任，一审法院参照双方补签的合同计算由胡建鑫给付租金，符合法律规定。故一审判决正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638.00元，由胡建鑫负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  马 娜审判员  宋明涛二〇二〇年十二月十八日书记员  祖维灿