北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14225号原告（反诉被告）：北京浠旺体育发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕街******，统一社会信用代码91110105MA01J98H6F。法定代表人：刘斌，执行董事。委托诉讼代理人：周全，北京直方律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京跳跳堂体育文化发展有限公司，住所，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕街******社会信用代码91110113MA01GEC26X。法定代表人：曲世奇，经理。被告：曲世奇，男，1981年5月25日出生，汉族，户籍所在地内蒙古兴安盟乌兰浩特市，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司（以下简称浠旺公司）与被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司（以下简称跳跳堂公司）、被告曲世奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浠旺公司法定代表人刘斌及委托诉讼代理人周全、被告兼被告（反诉原告）跳跳堂公司法定代表人曲世奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浠旺公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与跳跳堂公司之间的《场馆租赁合同》于2020年4月11日解除；2.判令跳跳堂公司返还原告租赁押金232869元；3.判令跳跳堂公司返还原告租金人民币34623元；4.判令跳跳堂公司支付违约金232869元；5.判令跳跳堂公司赔偿因拆除场地对原告造成的损失6万元；6.被告曲世奇对第2-5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月27日，原告与跳跳堂公司签署《场馆租赁合同》约定，跳跳堂公司将位于北京市后沙峪镇×街×号×馆，面积为580平方米的场地租赁给原告使用；租赁用途为从事壁球运动为主的经营活动；租赁期限自2019年9月27日起至2023年10月31日止，免租期2个月即自2019年9月28日起至2019年11月28日。租金为4.4元/天，物业费为3万元一年，租金支付方式为押三付一。原告于2019年9月27日向被告曲世奇账户支付2019年12月房租、物业费、电费及三个月押金共计317492元。2019年12月25日，原告向被告曲世奇账户支付2020年1月房租、物业费、电费共计84623元。跳跳堂公司于2019年12月25日出具收据两张。原告又于2020年1月24日向被告曲世奇账户内支付34628元。跳跳堂公司房屋系承租北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司（以下简称久悦公司）房屋后，再租赁给原告，由于跳跳堂公司自2019年12月起就未缴纳房租，久悦公司已于2020年4月11日起解除与跳跳堂公司的场馆租赁合同。现跳跳堂公司已经没有履行合同的能力，故原告要求自2020年4月11日起解除原告与跳跳堂公司之间的《场馆租赁合同》。2020年1月28日，北京市体育局下发《北京市体育局关于进一步加强公共体育场馆和体育运动项目经营单位疫情防控工作的通知》[京体产业字（2020）3号]根据通知要求体育运动项目经营单位暂停组织各类聚集性健身活动，包括各类体育培训、健身辅导、团体操课等活动。2020年1月26日，跳跳堂公司也在场馆门口张贴了《跳跳堂蹦床公园暂时闭店通知》，通知内容说明响应政府及物业号召，场馆于2020年1月26日暂时闭店。受此影响，原告也于2020年1月26日暂时闭店。因受政策原因导致合同无法继续履行，应当属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，原告自2020年1月26日起无法使用场馆，跳跳堂公司应当免除自2020年1月26日起至2020年4月11日的租金。跳跳堂公司应当返还自2020年1月26日起无法使用场地的租金33725元。由于久悦公司与跳跳堂公司解除场馆租赁合同，导致原告与跳跳堂公司之间的《场馆租赁合同》无法继续履行，跳跳堂公司已经构成根本违约，致使原告无法按照北京市体育局下发文件时间正常营业，给原告造成了损失，根据《场馆租赁合同》的约定，跳跳堂公司应当向原告支付违约金232869元。被告曲世奇是跳跳堂公司的法定代表人、股东，其在《场馆租赁合同》的签名紧随在跳跳堂公司盖章之后出现，但本案涉案款项实际支付时均打入了被告曲世奇的个人账户而非跳跳堂公司的公司账户，该情形实为以跳跳堂公司名义签署合同，而款项实际进入股东个人账户，应当认定为债务的混同，被告曲世奇个人应与跳跳堂公司对本案的债务承担连带责任。且在2020年10月29日，跳跳堂公司因与久悦公司解除合同，开始拆除、移出其在久悦公司场馆内的设施，拆除工程产生严重的噪音、粉尘和化学味道，严重影响原告营业，给原告造成损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告跳跳堂公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。合同解除同意但是解除时间不认可，我方认为解除时间应该是2020年6月30日。我方认为我方没有违约，不同意退还押金。不同意返还租金，2020年2月份，浠旺体育的刘斌给我打过来三万元，但是实际上应该是8万三千多，但是后续的房租一直没有给我，后来就是因为疫情原因，浠旺体育欠付我方房租，不是我方欠付对方房租，违约金不同意，我方没有违约。我方在拆除场地的时候，我方与出租方已经沟通过，约定的就是白天施工，且拆除肯定是会有粉尘的，且拆除是出租方的杨靖与刘斌沟通过的才拆除的，刘斌是知情且同意的，2020年10月28日开始拆除的，2020年11月7日停的，因为拆除需要专业工人拆除，拆除期间是早上六点进场干活，晚上八点结束拆除，在规定时间内撤场的，拆除的事宜是与刘斌沟通过的，是经过允许的。拆除的时候没有恶意拆除浠旺体育的地胶，但是有粉尘是存在的，但我方不是故意的，且拆除的部分与浠旺体育的部分地胶是有重合的，拆除肯定是会有损伤，且粉尘是无法避免的。被告曲世奇辩称，我只是公司的法人，与我个人无关，我个人的财产与公司财产没有混同，我不同意与公司承担连带责任。反诉原告跳跳堂公司向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告支付反诉原告自2020年2月1日至2020年6月30日的租金及物业费、电费合计388492元；2.请求反诉被告支付反诉原告自2020年2月1日至今的房租滞纳金79505.94元；3.请求确认双方间的《场地租赁合同》于2020年6月30日解除；4.请求反诉被告承担反诉费用。事实与理由：原被告双方于2019年9月27日签订《场地租赁合同》租赁期从2019年9月27日到2023年10月31日止。被告承租的面积为580平方米，约定租金支付方式为押三付一。租赁合同签署后，双方按照合同的约定办理了交付手续，被告顺利入住经营。但是，被告自2020年2月开始拖欠租金，经原告多次催告，被告仍然没有支付。反诉被告浠旺公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。我方认为在合同履行中，在2020年1月底因疫情原因，北京市体育局发布相应政策，要求暂停相应的各类体育活动，我方是壁球训练场馆受到该政策的影响，场馆暂停使用一直到2020年4月29日北京市体育局发放相关文件可以暂时开放室内的相关项目，故我方认为自疫情开始至2020年4月29日期间的租金，受政策影响应当予以免除。自2020年4月20日至2020年6月30日期间，由于跳跳堂公司与房东之间的合同处于解除状态，跳跳堂公司失去了对场地的合法占有，我方不应当向其支付租金，在跳跳堂公司与久悦公司之间的纠纷过程中，整个场馆一直处于关闭状态，我方也无法使用该场地，我方实际营业时间直到2020年7月初才开始正式营业，我方与跳跳堂公司之间的租赁合同，合同目的无法实现。我方于2020年4月30日向跳跳堂公司发送了告知函的复函，要求于2020年4月30日解除合同，基于以上三点，不同意支付2020年4月20日至2020年6月30日期间的租金。我方认为解除时间应该是以解除通知的时间为准，是2020年4月11日。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对浠旺公司提交的《场馆租赁合同》、解除合同通知函、闭店通知、收据与转账凭证、照片及视频及跳跳堂公司提交的告知函、（2020）京0113民初10523号民事调解书以及本院的勘验笔录、勘验照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月，久悦公司与跳跳堂公司签订《场馆租赁合同》，约定跳跳堂公司租赁久悦公司房屋。2019年9月27日，跳跳堂公司（甲方）与浠旺公司（乙方）签订《场馆租赁合同》，将跳跳堂公司自久悦公司所租赁场馆中一部分租赁给浠旺公司，双方约定：租赁期限为2019年9月27日起至2023年10月31日止，提供免租期2个月（自2019年9月28日至2019年11月28日）；租金为4.4元/天，物业费为3万元/年，租金每2个合同年递增一次，本合同项下的租金和物业费支付方式为押三付一，乙方须提前7个工作日向甲方一次性足额支付下期租金和物业费；若乙方拖欠租金及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之一支付滞纳金；在本合同有效期间，除双方另有约定外，押金不予冲抵乙方租金或其他未付款项；因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已缴纳的租金等费用甲方无须退还归甲方所有，乙方缴纳的押金亦归甲方所有无须退还；甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于三个月固定租金的违约金；合同还约定了其他权利义务。双方认可每月租金为84623元，包括了租金、物业费、电费。合同签订后，浠旺公司按照合同约定支付了押金232869元及租金。浠旺公司在2020年1月20日因春节闭馆。2020年1月24日，浠旺公司给付跳跳堂公司租金34623元。后受疫情影响，各类体育培训暂停举办。2020年4月11日，因跳跳堂公司未付租金，久悦公司向跳跳堂公司发出解除合同通知函。2020年4月27日，跳跳堂公司向浠旺公司发出告知函，要求浠旺公司支付租金及滞纳金。2020年4月29日，浠旺公司向跳跳堂公司发出关于告知函的复函，内容为：……贵司与久悦公司签署租赁合同后，将其中部分场地转租给我司，我司经向久悦公司了解得知，贵司自2019年12月起至今未向久悦公司支付租金，但我司已经向贵司支付租金至2020年1月，并支付了2020年2月的部分租金，久悦公司于2020年4月11日及2020年4月23日向贵司发出解除合同通知。……我司也于2020年1月26日暂时闭店，至今尚未恢复营业。基于上述事实，我司认为贵司已经违反《场馆租赁合同》，贵司现今并非租赁场地的合法拥有者，无权进行租赁，贵司构成根本违约，我司特告知贵司《场馆租赁合同》于2020年4月11日解除，贵司无权索要2020年4月11日之后的租金。根据北京市体育局的通知，以及北京市顺义区人民政府发出的通知导致租赁场馆于2020年1月26日起关闭，我司认为由于新型冠状病毒肺炎疫情原因导致场馆关闭属于《场馆租赁合同》有关不可抗力的约定，已经影响到我司的基本权益，导致了合同不能履行依法应当免除责任，故自2020年1月26日起至2020年4月11日的租金应当予以免除……。跳跳堂公司于2020年4月30日收到该复函。因久悦公司将跳跳堂公司与浠旺公司共同出入大门封闭，浠旺公司只能从安全门出入。后在7月上旬试开放营业。久悦公司将跳跳堂公司起诉至本院，浠旺公司也提起本案诉讼。2020年7月，浠旺公司与久悦公司就涉诉场地签订租赁意向书，自2020年8月1日起就涉诉场地开始向久悦公司支付租金、履行与久悦公司之间的租赁合同。2020年10月15日，在本院调解下，久悦公司与跳跳堂公司达成调解协议，本院出具（2020）京0113民初10523号民事调解书，调解协议内容为：一、原告北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司与被告北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇一九年一月十四日签订的《场馆租赁合同》于二〇二〇年六月三十日解除；二、被告北京跳跳堂体育文化发展有限公司所支付的押金折抵被告北京跳跳堂体育文化发展有限公司应向原告北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司支付的包括但不限于租金、占有使用费、违约金等全部费用；三、被告北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇二〇年十一月七日前将涉诉场地（除北京浠旺体育发展有限公司使用部分）腾退给原告北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司……。2020年10月28日至11月7日间，跳跳堂公司进行拆除作业，在此期间产生大量粉尘、噪音，因浠旺公司场地与跳跳堂公司场地之间无遮挡，故无法开展培训工作，跳跳堂公司进行电焊切割作业将浠旺公司所铺部分地胶损坏。本院认为，浠旺公司与跳跳堂公司签订的《场馆租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。因跳跳堂公司未付久悦公司租金，久悦公司已经向跳跳堂公司发出解除通知，故浠旺公司有理由相信跳跳堂公司有丧失或者可能丧失履行能力的情形，浠旺公司享有不安抗辩权，中止向跳跳堂公司支付租金。且跳跳堂公司并未恢复履行能力，其与久悦公司之间的纠纷导致跳跳堂公司与浠旺公司之间的合同目的无法实现，故跳跳堂公司构成根本违约，浠旺公司享有解除权，双方合同解除日期为跳跳堂公司收到浠旺公司发出的复函之日即2020年4月30日。跳跳堂公司应当向浠旺公司退还押金。合同解除后，浠旺公司应当将涉诉租赁场地返还跳跳堂公司，但因跳跳堂公司与久悦公司约定跳跳堂公司于2020年11月7日前将涉诉场地腾退，且浠旺公司基于继续经营需要，在跳跳堂公司撤出后要继续在此经营，故于2020年8月1日起开始履行与久悦公司之间的租赁合同，应当视为浠旺公司于2020年7月底前将涉诉场地进行了腾退，故跳跳堂公司要求浠旺公司支付截止至2020年6月30日的租金及占有使用费有事实及法律依据，但因跳跳堂公司与久悦公司之间的纠纷造成大门封闭，且在此期间受新冠疫情影响，各类体育培训活动被要求暂停，因新冠疫情属于不可抗力，双方受疫情影响较大，故本院依据公平原则对2020年2月1日至2020年6月30日期间的应付租金予以调整，浠旺公司已支付租金相应予以扣除。因浠旺公司享有不安抗辩权，跳跳堂公司要求浠旺公司给付滞纳金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。因跳跳堂公司构成违约，应当向浠旺公司支付违约金，跳跳堂公司要求对违约金进行调整，本院根据本案实际情况、浠旺公司实际损失情况等对违约金予以调整。跳跳堂公司在腾退拆除期间确对浠旺公司使用涉诉场地造成妨碍，且拆除过程造成部分地胶毁损，本院依据双方陈述和实际情况对跳跳堂公司应当向浠旺公司支付的该部分赔偿予以确定。浠旺公司并未提交充分的证据证明曲世奇作为公司法定代表人及股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，故其要求曲世奇对公司债务承担连带责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司与被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇一九年九月二十七日签订的《场馆租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司返还原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司押金二十三万二千八百六十九元，于本判决生效后七日内执行；三、被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司给付原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司违约金一万元，于本判决生效后七日内执行；四、被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司赔偿原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司因拆除造成的损失二万三千元，于本判决生效后七日内执行；五、原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司给付被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司租金及占有使用费共计十七万六千九百三十四元五角，于本判决生效后七日内执行；六、驳回原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千七百零二元，由原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司负担二千零五十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司负担二千六百四十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千一百六十元，由被告（反诉原告）北京跳跳堂体育文化发展有限公司负担二千二百四十一元（已交纳），由原告（反诉被告）北京浠旺体育发展有限公司负担一千九百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇二〇年十二月二十九日书记员  朱珊珊