新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初3081号 原告：蔡长青，男，1980年4月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：黄淑华，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街101号3区10栋。法定代表人：池东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告蔡长青与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蔡长青委托诉讼代理人黄淑华，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡长青提出诉讼请求：1．判令原被告之间签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；2．判令被告退还房屋成交款941,880元；3．判令被告退还押金2万元；4．判令被告支付利息372,011元（利息以年利率6%计算从2013年9月-2020年4月共计79个月）。事实与理由：2013年9月26日，原告就购买被告开发的位于新疆新东方国际汽配机电商城内的商铺，与被告签订了《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，协议约定，被告承诺三年内将开发的土地变更为商业用地，并办理房产手续，被告至今未能履行义务，为了维护原告合法权益，遂诉至法院。被告池嘉昊公司辩称，关于原告诉求确认合同无效，我们认为合同只是部分无效，签订合同时原告明知是仓储用地，合同本身是有效的，我方可以退还本金但不承担利息，原告自接受房屋之后使用并从中受益，原告主张的押金我方并未收取，新东方物业收取的押金与我方无关。经审理查明，2013年9月26日，被告池嘉昊公司（转让方、甲方）与原告蔡长青（受让方、乙方）签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定：“乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧（祥云东街101号），新疆新东方国际汽配机电商城内；XXXXXXXX，所在层：第负一层，建筑面积（暂定）共78.49平方米；属框架结构；转让单价为每平方米12,000元，总价款为941,800元，使用年限自2010年10月15日至2060年8月31日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因土地变性而产生的土地出让金差额部分（乙方承担人民币地下室一万元整，地上两万元整）。土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权。甲方应于2012年12月30日前向乙方交付订制的仓储用房；买受人按一次性付款方式按期付款；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；若甲方三年内未将此物业变更为商业用地，乙方有如下权利：（1）乙方要求退房，甲方向乙方退还该房成交额全部数额，并向乙方支付合同成立至乙方申请退款时的银行同期贷款利息；（2）乙方不退房，甲方向乙方提供该仓储用户土地证、房产证过户至乙方名下，交易费用由乙方承担。截止本案诉讼，被告池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》，土地用途为仓储用地。合同签订后，被告向原告交房。庭审中原告举证《收据》证明2013年5月28日至2013年12月4日原告已缴纳房款941,880元及购房押金2万元，其押金收据盖有“新疆新东方国际商贸城财务专用章”印鉴，被告认可收取房款941,880元，但认为收取押金费用2万元由物业服务公司收取与被告无关。上述事实有原告提供的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》、收据、当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。本院认为，本案争议焦点：一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，原告蔡长青与被告池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，被告池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在未取得商品房预售许可的情况下，规模预售仓储用房，与蔡长青签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、关于合同无效后返还购房款及赔偿损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告蔡长青与被告池嘉昊公司签订的合同无效，现原告要求被告返还购房款941,880元，符合法律规定，本院予以支持；本案中，被告池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，对合同的无效应承担主要过错责任；而买受人蔡长青对诉争房产是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证未尽审查义务，对合同无效应承担次要过错责任，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，蔡长青承担30%过错责任比例。关于原告要求被告支付利息372,011元的请求，计算方式是941,880元×6%÷12个月×79个月，参照中国人民银行贷款利率，按照双方过错责任，本院支持206,173.6元（941,880元×4.75%÷12个月×79个月×70%）。关于原告主张被告退还押金20,000元的请求，原告举证的收据非被告出具，被告亦不认可收取押金20,000元，故该项诉请在本案中本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定，判决如下：一、原告蔡长青与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2013年9月26日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；二、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告蔡长青退还房屋成交款941,880元；三、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告蔡长青支付利息206,173.6元；四、驳回原告蔡长青要求被告新疆池嘉昊物流有限公司返还押金20,000元的诉讼请求。上述被告新疆池嘉昊物流有限公司给付款项1,148,053.6元，应于本判决书生效之日起十五日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的1,333,891元，给付标的1,148,053.6元，应收案件受理费16,805.02元（原告已预交），由被告新疆池嘉昊物流有限公司负担86.07%即14,464.08元，由原告蔡长青负担13.93%，即2,340.94元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   王 丹人民 陪 审员   任桂霞人民 陪 审员   王惠新二 ○ 二 ○ 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   徐传龙