文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初2254号原告(反诉被告)：叶永华，男，1968年10月21日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告（反诉原告）：周承宣，男，1966年11月16日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告叶永华与被告周承宣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易诉讼程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序审理，依法由审判员兰洪学担任审判长，与审判员吕鑫、人民陪审员陶兴明组成合议庭共同负责案件审理，于2020年11月18日再次公开开庭进行审理。原告暨反诉被告叶永华和被告暨反诉原告周承宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永华向本院提出诉讼请求：1、判令周承宣给付叶永华房屋尾款6666元；2、判令周承宣给付叶永华垫付的土地出让金4726元；3、判令周承宣给付叶永华、刘容违约金10397元；4、本案诉讼费由周承宣承担。事实及理由：原、被告于2005年1月12日签订《搭建协议》，原告已经按照协议完全履行合同义务，被告已经领取涉案房屋产权证近两个月，拒不按照协议第五条的约定付清尾款6666元已经违约，根据协议第七条约定，应承担总金额69316元的15%的违约金10397元，叶永华还为周承宣垫付土地出让金4726元，为维护原告合法权益，特起诉至人民法院。被告周承宣辩称，已经支付叶永华购房款68500元，其中包括防盗门和水电上户费用1850元，但叶永华应证明已实际支付防盗门及水电上户费1850元，否则1850元仍属于购房款，按照合同约定叶永华应支付土地出让金及房屋过户费用，违约金由人民法院依法认定。反诉原告暨被告周承宣向本院提出反诉请求：1、判令叶永华支付周承宣办理位于铜梁区××街道办事处××路××号××单元5-2房屋产权证的费用5975.20元；2、判令叶永华支付周承宣违约金4000元。事实和理由：叶永华、周承宣于2005年1月12日约定房屋价款为69315.84元，防盗门、水电上户1850元，共计71165.84元，周承宣已经支付68500元房款，还应支付尾款2665.84元，根据约定，办理房产证费用由叶永华承担，周承宣支付办证费用5975.20元，经抵扣，叶永华还应支付周承宣3109.36元。反诉被告暨原告叶永华辩称，合同约定办证费用只有40元工本费，土地增值税是因为周承宣的房屋增值而产生，应由其自行承担；水电上户和防盗门费用合同单独有约定，不包括在购房款内；周承宣实际只支付了68200元购房款。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：叶永华提供的搭建协议、（2016）渝0151民初278号民事判决书、协助执行通知书、渝（2017）铜梁区不动产权第×××××××××号房地产权证复印件、拆迁安置协议书、土地划转申请书、收费通知单复印件、土地出让金发票复印件、铜府办发〔2011〕57号文件复印件、不动产申请审批表、铜国土房管文〔2018〕27号文件复印件、铜梁区第十七届人民政府第34次常务会议纪要以及周承宣提交的收据、集资建房合同书、（2020）铜梁区不动产权第×××××××××号房地产权证、税收完税证明、等证据材料以及双方当事人的陈述。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月12日，叶永华（组建单位、甲方）与周承宣（集资人、乙方）签订了《搭建协议》约定，甲方在铜梁县巴川镇长坡村五社刘蓉、王长明、沈祖芳还建地上集资建房，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、房屋地理位置该楼位于铜梁县金鹏工业园区巴中还建地……三、乙方按528元/㎡建房费用交与甲方进行集资建房，133㎡×528元/㎡=70224.00元人民币，总金额大写：柒万零贰佰贰拾肆元整，房屋产权属乙方所有，具体面积以房屋所有权证为准……四、甲方负责安好排水，给水梯间安好主管，其余给排水由乙方自己负责。水电下户的一户一表由集资户自行负责，厨卫生间的设施、设备由乙方负责，天然气下户费由乙方负责，乙方不负责其他任何费用……五、付款方式本协议签订时，乙方付给甲方应付建房费的14.2%，计人民币10000元（大写：壹万元整）；2005年1月27日内付足两万元，春节前付清总额的80%，交付乙方使用时，付足房屋总额的95%即66712.80元（大写：陆万陆仟柒佰壹拾贰元捌角元整），余款待甲方为乙方办理完房屋产权有关手续（领取房屋所有权证、土地使用证）时一次性付给甲方。如两证办证完毕通知乙方在15天内必须领取，超过规定视为违约（办理两证的费用由甲方负责）……七、违约责任甲、乙双方不得违反上述各项规定，若一方违约，由违约方付给守约方总金额的15%赔偿损失……签订合同后，周承宣分别于2005年1月1日支付500元、于2005年1月12日支付11000元、2005年1月21日支付9000元、2005年1月10日支付23100元、2005年2月2日支付8600元、3月11日支付2000元、3月20日支付2000元、4月10日支付2000元、4月18日支付8000元、5月3日支付2300元（包含水电下户、防盗门款1850元），共计支付给叶永华购房款68500（包含水电下户、防盗门款1850元）。2011年11月3日，铜梁区人民政府办公室发布了铜府办发[2011]57号关于进一步明确征地拆迁安置自建房办理房地产权证有关问题的通知，通知第三条第（二）款规定：包干代收配套费、规划许可执照费、质量监督费、劳动定额测定费等行政事业性收费，以具有相应测绘资质的机构实测的建筑面积28元/平方米结算，按协议规定，多退少补。2011年11月3日，铜梁区人民政府办公室发布了铜府办发[2011]57号关于进一步明确征地拆迁安置自建房办理房地产权证有关问题的通知，通知第三条第（二）款规定：包干代收配套费、规划许可执照费、质量监督费、劳动定额测定费等行政事业性收费，以具有相应测绘资质的机构实测的建筑面积28元/平方米结算，按协议规定，多退少补。重庆市铜梁区第十七届人民政府第34次常务会议纪要（摘自铜府纪要[2018]5号），同意区国土房管局关于李道远等28户125宗划拨土地使用权转变为出让土地使用权的建议意见，铜梁区××街道办事处××路××号××单元×-×房屋需要缴纳土地出让金4726元后，将占地面积为23.9平方米（建筑面积131.28平方米）的划拨土地使用权转变为出让土地使用权，土地用途为城镇住宅用地。叶永华于2018年7月4日缴纳土地出让金23858元，其中××街道办事处××路××号××单元×-×房屋的土地出让金为4726元。位于铜梁区××街道办事处××路××号××单元×-×房屋于2017年10月31日初始登记在沈祖芳、杨广伦、杨广忠、杨广平、杨广吉、杨旭名下，为按份共有，各占六分之一，权利性质为划拨，产权证号为渝2017铜梁区不动产权第×××××××××号。周承宣于2019年10月28日向本院起诉沈祖芳、杨广伦、杨广忠、杨广平、杨广吉、杨旭要求将上述房屋过户变更登记在周承宣名下，本院于2019年11月14日作出（2019）渝0151民初6255号民事判决支持了周承宣的诉讼请求，该判决生效后，周承宣于2020年1月7日向本院申请强制执行，经执行周承宣于2020年4月15日取得了位于铜梁区××街道办事处××路××号××单元×-×房屋的产权证（渝（2020）铜梁区不动产权第×××××××××号）。周承宣同日支付印花税和契税142.98元，、契税（国有土地使用权出让）141.78元，增值税地方教育费附加税、增值税教育附加税、市区城市维护建设税、财产转让所得个人所得税、销售不动产增值税4424.06元，房屋买卖契税1404.48元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案，叶永华与周承宣签订的《集资建房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，叶永华和周承宣应当按照协议履行自己的义务。关于叶永华要求周承宣给付房屋尾款6666元的诉讼请求。根据合同约定，该房屋总价为131.28㎡×528元/㎡=69315.84元，周承宣已支付购房款68500元（含包含水电下户、防盗门款1850元），合同约定余款在办理完房屋产权有关手续时一次性支付，水电下户、防盗门费用由购房者自行承担，现该房屋的产权证书已经办理在周承宣名下，达到支付房屋尾款的约定条件，故该请求本院予以支持周承宣支付叶永华房屋尾款2665.84元（69315.84元-68500元+1850元）。关于叶永华要求周承宣给付为办理周承宣房屋垫付的土地出让金4726元的诉讼请求。叶永华缴纳了周承宣该户的土地出让金4726元，但合同中并未对土地出让金明确约定，该土地出让金系政策性原因需要支付的必要费用，合同第四项第5条还约定“乙方（周承宣）不负责其它任何费用”，同时在铜梁区人民政府办公室发布了铜府办发[2011]57号关于进一步明确征地拆迁安置自建房办理房地产权证有关问题的通知中也没有规定，叶永华将该房屋卖给周承宣，有义务提供符合办证条件的完整土地权属，因土地性质转变支付的费用为其必要成本，故要求周承宣承担土地出让金没有法律依据，对该请求不予支持。关于叶永华要求周承宣给付违约金10397元的诉讼请求。叶永华没有提供证据证明周承宣在买房、办证过程中存在违约情况，且周承宣是通过诉讼申请强制执行的方式才成功办理产权证，故对该请求本院不予支持。关于周承宣反诉要求叶永华支付办理房屋产权证的税费共计5975.20元的请求。合同明确规定办证费用由叶永华负担，叶永华虽然辩称办证费用只包括工本费80元，并不包括交易产生的税费，该税费是因房屋增值产生的，应由周承宣自行承担。但合同明确约定办证费用由叶永华承担，且本案所涉房屋系政策性的还建房，无法初始登记在周承宣名下，需要初始登记在沈祖芳等人名下再转移登记在周承宣名下，转移登记的过程中必然产生相应的交易税费，周承宣最终也是通过诉讼申请本院强制执行才成功办理产权证，因此产生的税费应由叶永华承担，故对该请求本院依法支持5975.20元。关于周承宣反诉要求叶永华支付违约金4000元的请求。合同中虽未约定办理房产证的具体时间，但购房人周承宣通过诉讼在时隔十五年才办理了房产证，叶永华未能完全履行其作为出卖人的合同义务，确实存在违约情形。考虑到周承宣所购房屋的特殊性以及政策变化等不可抗力的因素，虽然叶永华存在违约行为但并未影响到周承宣对房屋权利的行使，为此本院酌情主张违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周承宣于本判决生效之日起五日内支付叶永华房屋尾款2665.84元。二、叶永华于本判决生效五日内支付周承宣过户费5975.20元、违约金1000元。三、驳回叶永华的其他诉讼请求。四、驳回周承宣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费226.58元由叶永华承担，反诉案件受理费50元，由周承宣承担。本判决为终审判决。审 判 长  兰洪学审 判 员  吕 鑫人民陪审员  陶兴明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李江鸿