广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9938号原告：何某,男,1975年11月29日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区×××××××××××××,公民身份号码440××××××××××××719。被告：吴某，男，1971年2月23日出生，澳门居民，港澳证件号码XXXXX。原告何某诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序于2020年10月12日公开开庭审理了本案。原告何某到庭参加诉讼。被告吴某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付截止2020年4月10日欠原告水费、电费、管理费、租金共10643.38元及按合同规定从2020年3月8日起按3%计算到欠款清偿之日止；2.对于被告遗弃在出租物业中的物品原告无条件进行处置清理，在商铺未能收回使用前向被告继续收取租金、水电及管理费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月10日解除，要求被告腾退房屋给原告；2.要求被告自2020年3月起，按照3675元/月向被告支付占有使用费至被告将租赁物返还给原告之日止；3.要求被告支付水费28.96元、管理费5039.59元。事实与理由：涉案商铺坐落于中山市×××××乐新城16期11幢1座21卡，建筑面积110.73平方米。该商铺为原告及原告配偶黎定香共同所有。2018年4月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定了租期、租金费用及物业费、水电费承担事项，以及如租户拖欠租金累计达15天，则出租房可终止合同，收回物业。被告承租过程中，长期无故拖欠原告各项经营费用及租金。其中，被告自2019年12月份开始拖欠租金。原告于2020年2月22日向被告承租的涉案商铺发送解除房屋合同通知书，并通过微信方式向被告发送该通知书，及向三乡镇鹤湾派出所报警。2020年2月24日，经双方沟通达成谅解在缴清租金情况下继续按原合同履行。但被告自2020年3月份起未缴纳任何费用。经原告多次催讨，被告仍拒不履行付款义务。后于2020年4月10日，原告在当场通知被告，联合涉案商铺所在的雅居乐物业管家贺亚鹏、保安队、110报警备案并在警察到场共同见证的情况下，原告请具备开锁资质的开锁师傅对涉案商铺进行更换大门门锁，对商铺内的物品原封未动进行封存管理，并拍摄视频为证。后原告通知被告在清偿欠款下可取回商铺内物品。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告何某为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：1.商铺租赁合同、不动产权证；2.解除房屋租赁合同通知书；3.被告欠水费、电费、管理费证明材料；4.租金缴纳银行明细；5.双方沟通微信、电话记录；6.催收证明资料（照片）；7.收回换锁物业证明资料（照片及视频）；8.欠费清单。被告吴某经本院依法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或相关证据。本院经审理认定事实如下：原告何某与案外人黎定香系夫妻关系。涉案商铺位于中山市×××××乐新城16期11幢1座21卡，建筑面积为107.82平方米。该商铺权利人为原告何某及其配偶黎定香，共有情况为按份共有，各占份额1/2。2018年4月8日，原告何某（甲方即出租方）与被告吴某（乙方即承租方）签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：甲方向乙方出租涉案商铺，租期为5年，自2018年4月8日起至2023年4月7日止。月租金为3500元，次年4月租金在上年租金水平的原有基础上递增5%。乙方以转账方式向甲方指定账户（账号为622×××××××××××××017）支付租金，租金应于每月8日前支付。如乙方拖欠租金，则甲方有权向乙方每日按实欠租金的3%加收滞纳金。如乙方拖欠租金累计达15天的，乙方所交押金作为赔偿违约金。甲方将商铺交予乙方后，乙方的装修及修缮甲方概不负责，其经营情况亦与甲方无关。租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。商铺物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳，水电费亦由乙方自行缴纳。若乙方在甲方未违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为当年两月押金。甲乙双方在签订本合同的同时，乙方应即时向缴纳为当年两个月押金给出租房作为合同保证金，本合同作为押金交接凭证。该合同还载有其他事项。原、被告均在合同落款处签名确认。原告主张，被告承租涉案商铺后，多次拖欠原告租金、水费、物业管理费。被告于2020年过年前已没有在涉案商铺内继续经营。原告于2020年4月10日前往涉案商铺更换了门锁，故原告主张涉案《商铺租赁合同》于2020年4月10日解除。被告自2020年3月份开始拖欠租金，后于2020年6月3日向原告支付了14700元，于2020年7月17日支付了3675元，合共向原告支付了5个月的租金共计18375元。原告为被告垫付了水费及物业管理费，垫付至2020年12月份。原告向本院提交解除房屋租赁合同通知书、被告欠水费、电费、管理费证明材料、微信、电话记录、催收证明资料、欠费清单，拟证实其向被告催讨租金、物业管理费、水费，为被告垫付物业管理费、水费，以及要求收回涉案商铺的事实。经查，原告于2020年2月22日、3月22日向涉案商铺发出解除房屋租赁合同通知书，要求被告结清拖欠的租金、物业管理费、水费，并限期搬离涉案商铺。原告提交卡号为622×××××××××××××017的银行流水显示被告于2019年12月16日、2020年1月20日、2月25日分别向原告转账3675元。微信聊天记录内容：2020年2月25日，原告：“吴老板，今天收到2月租金3675元，欠的8个月的管理费和两期水费我已代缴纳，共计2485.27元。以此为准”，被告：“管理费您若交完，把管理处收据传给我，我让财务再请款给你”；2020年3月18日，原告：“吴某先生，按照我们签订的租铺合同，截止到月18日，请正常缴纳3月7日产生的当月租金3675元，到2020年3月18日累计我帮你缴纳拖欠水费合计三期19年11月10.86元，20年1月3.62元，20年3月3.62元，管理费拖欠合计十期19年7月到20年3月管理费2791.89元，合计应交欠费2809.99元。同时其他旧的及新产生的费用到相关部门按时交纳”；2020年3月22日，原告向被告发送其在涉案商铺手持解除房屋租赁合同通知书的照片；2020年4月14日，被告：“租金我们公司一定支付足够，等我们报案报备！吴总，下午好！门口开锁的录像收悉，且合同期未满！根据法律在租赁合同未满期间，业主在没有租方许可或法院文件之下待其他人士进入租方商铺，属刑事非法进入，可以提出控诉，若贵司遗失重要公司文件或金钱财务办公设备，可以增加业主多一个控诉。我们建议贵司先报案报备，然后决定是否付租金，贵司决定！至于疫情期间租金拖延支付，业主只能从民事追讨，疫情期间特别官司可以打。建议双方友好协商，若不行我们再提刑事责任追究。我们律师事务所会尽力协助”。微信聊天还载有其他追讨内容。原告提交的照片及视频显示其于2020年4月10日前往涉案商铺更换门锁，现场有民警及物业人员在场。原告提交的APP缴费截图、用户用水清单显示原告涉案商铺2019年9月16日至11月16日抄表的水费10.86元已缴费，2019年11月16日至2020年1月15日、2020年1月15日至3月17日、3月17日至5月15日、7月17日至9月16日抄表的水费各3.62元均已缴费，上述水费合共25.34元。原告提交的收款收据反映雅居乐雅生活服务股份有限公司已收取涉案商铺2019年7月至2020年2月份物业管理费及2019年7月至2020年2月22日违约金合共2470.79元，缴款人为原告配偶黎定香，收款收据出具日期为2020年2月22日。原告提交的历史账单反映其已缴纳涉案商铺2020年3月至2020年12月的物业管理费3211元（每月321.1元）。另查明：庭审中，原告主张涉案商铺一楼有电脑、办公桌、打印机等物品，二楼有上锁的玻璃门，原告没有打开进去，一、二层物品仍在店铺内。2020年12月1日，本院工作人员组织原告及雅居乐物业管家贺亚鹏前往涉案商铺清点相关物品。原告的钥匙无法打开涉案商铺大门门锁，后原告当场雇请开锁师傅将商铺门锁打开。大门打开后，原告确认一楼通往二楼处密码锁处于打开状态。期间，开锁师傅称此前有人找过他打开涉案商铺的门锁，该人称系涉案商铺业主。经清点，涉案商铺现存物品如下：一楼：广告牌、DELL牌显示器两台、NEC电话机一部、路由器及分流器各一部、电信牌调解器一部、饮水机一台、志高牌水壶一个、九阳牌电陶炉具一套，以及生活用品如杯子等小物件若干，楼梯底杂物间有油漆桶、袋子等装修用品，卫生间有热水器、马桶等；二楼：监控机及显示器各一部，以及蚊帐、衣物、被物等生活用品；商铺的吊灯、中央空调、大理石办公桌等装修成品均未搬离或拆除。诉讼过程中，原告称，其于2020年12月1日现场清点后已更换涉案商铺大门门锁，原告已实际控制该商铺。被告存放在涉案商铺内的物品，原告可以找个地方锁起来进行保管。原告主张其已支付涉案商铺管理费至2020年12月，故要求被告支付至2020年12月管理费5681.79元等。本院认为，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷。因涉案商铺位于广东省中山市，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地地法律”之规定，本院应适用内地法律解决本案纠纷。被告吴某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。原、被告双方于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定履行各自义务。《商铺租赁合同》约定被告应于每月8日向原告支付租金，如被告逾期支付租金累计达15日，则原告有权中止合同并收回涉案商铺。原告提交的银行流水及其向被告催讨涉案商铺租金、水费、物管费的相关证据均显示被告未按时支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张其于2020年4月10日更换了涉案商铺的门锁，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月10日解除。本院采信原告主张，认定涉案原、被告双方于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月10日解除。关于涉案商铺占有使用费的问题。因涉案《商铺租赁合同》已于2020年4月10日解除，故被告应将涉案商铺返还给原告。结合原告提交的照片、视频，及本院于2020年12月1日现场清点的情况，截至2020年12月1日前，被告仍占有使用涉案商铺，故其应向原告支付涉案商铺的占有使用费。原告主张，被告应自2020年3月起，按照3675元/月向其支付至返还租赁物之日止的占有使用费。原告确认被告于2020年6月3日向其支付了14700元，于2020年7月17日支付了3675元，合共向原告支付了5个月的占有使用费（租金）18375元。本院认为，原告确认其已于2020年12月1日实际控制了涉案商铺，相互抵扣被告已支付的上述款项后，被告还应向原告支付2020年8月9日起至2020年12月1日止的商铺占有使用费13720元[3675元/月×3个月＋3675元/月÷30天/月×22天]。关于涉案商铺的物业管理费及水费问题。结合原告提交的物业管理费及水费支付凭证，本院认定，被告尚拖欠涉案商铺2019年9月16日至2020年9月16日期间的水费25.34元（10.86元＋3.62元＋3.62元＋3.62元＋3.62元），拖欠涉案商铺2019年7月至2020年11月期间的物业管理费5650.69元（2470.79元＋3179.9元）。上述款项，因原告已向供水公司及物业管理公司垫付，被告应向原告予以偿付。关于2020年9月16日至同年12月1日期间的水费，原告未提交相关支付凭证予以证实，故原告要求被告支付涉案商铺该段期间的水费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告何某、被告吴某于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月10日解除；二、被告吴某应于本判决生效之日起三日内向原告何某支付2020年8月9日至2020年12月1日期间涉案商铺的占有使用费13720元；三、被告吴某应于本判决生效之日起三日内向原告何某偿付涉案商铺2019年9月16日至2020年9月16日期间的水费25.34元及2019年7月至2020年11月期间的物业管理费5650.69元；四、驳回原告何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（该款已由原告何某预缴），由被告吴某负担，并直接向原告何某支付。如不服本判决，原告何某可在本判决书送达之日起十五日内，被告吴某可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  章 枢人民陪审员  张 静二〇二〇年十二月十日书 记 员  李可任冯莹