北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63914号原告（反诉被告）：上海三阳开泰金融信息服务有限公司，住所地上海市浦东新区民冬路******。法定代表人：王一杰，经理。委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司，营业场所北京市朝阳区东三环南路58号6层608。负责人：杨冬翔，总经理。委托诉讼代理人：焦明，男，1991年8月15日出生，汉族，北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林珊红，女，1986年10月17日出生，汉族，北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司职员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司（以下简称三阳开泰公司）诉被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司（以下简称京翰太禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三阳开泰的委托诉讼代理人王峻岩，京翰太禾公司的委托诉讼代理人焦明、林珊红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三阳开泰向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与京翰太禾公司签订的租赁合同；2、判令京翰太禾公司支付免租期租金28734元；3、判令京翰太禾公司支付拖欠的租金299551.04元；4、判令京翰太禾公司支付违约金78659元。事实及理由：2019年2月20日，我方与京翰太禾公司签订租赁合同，由京翰太禾公司承租位于北京市朝阳区惠新东街紫光发展大厦B-1-303号房屋（以下简称涉案房屋），约定租期两年，年租金524393.68元，脑库创客（北京）商务管理有限公司（以下简称脑库创客公司）作为管理方，负责收房租和开发票。合同签订后，我方依约向京翰太禾公司交付涉案房屋，但京翰太禾公司未按时支付租金。截止起诉之日，京翰太禾公司仍然拖欠租金，现诉至法院，请求维护我方的合法权益。京翰太禾公司辩称，不同意三阳开泰公司的全部诉讼请求。一、因为新冠疫情这一不可抗力，双方签订的租赁合同已于2020年6月5日解除，我方不存在违约的情况。二、我方的租金支付到了2020年5月14日，于2020年6月5日腾房，因此只拖欠2020年5月15日至2020年6月4日20天的房租。三、从2020年1月26日开始，北京市教委、国务院教育督导委员会、教育部先后发文，明令禁止教育培训机构开展线下客场和集体活动，直至2020年6月5日三阳开泰公司将涉案房屋上锁，也一直没有恢复上课。我方是一家线下教育培训机构，本次疫情严重影响了我方的生产经营。2020年2月27日我方向三阳开泰公司邮寄了《不可抗力告知函》，遭到拒收。依据最高院关于疫情的相关指导意见，因疫情导致合同不能履行的，应当根据疫情及疫情防控措施的影响程度，部分或者全部免除责任，自2020年1月26日以后的租金，我方不应该负担。但是出于人道主义考虑，这部分租金我方愿与三阳开泰公司共同承担。四、疫情发生以后，三阳开泰公司并未表现出任何同情之意，置相关部门关于疫情系不可抗力、共克时艰、共担风险的规定于不顾，反而多次向我方索要房租，现在甚至将我方诉至法院。请求驳回三阳开泰公司的全部诉讼请求。京翰太禾公司提出反诉：1、确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月5日解除；2、判令三阳开泰公司退还履约保证金87398.95元；3、判令三阳开泰公司返还2020年1月26日至2020年5月14日期间已支付租金的50%即79018.5元。事实及理由：2019年2月20日，我方与三阳开泰公司签订《房屋租赁合同》，约定我方租赁涉案房屋，租期为两年，年租金524393.68元，租金支付方式为押二付六，合同签订后，我方向三阳开泰公司指定的管理房脑库创客公司支付了租金和履约保证金，租金已经支付至2020年5月14日。2020年初由于新冠疫情的发生，根据相关部门要求，我方作为教育培训机构无法开展线下培训，因疫情这一不可抗力导致合同目的无法实现，不能归责于我方，故我方要求三阳开泰公司退还我方疫情期间已付租金的一半并退还履约保证金。基于以上事实，请求法院支持我方的反诉请求。三阳开泰公司就反诉辩称，不同意京翰太禾公司的全部反诉请求。1、京翰太禾公司主张双方合同于2020年6月5日解除没有依据。京翰太禾公司陈述向我方发送了若干函件，但是我方均未收到，我方于2020年6月5日将涉案房屋上了锁，京翰太禾公司未经允许将锁砸开，该砸锁行为发生在京翰太禾公司发出的所有函件之后，这说明京翰太禾公司一直在占有使用涉案房屋，双方至今也未就涉案房屋做过交接。2、收到了京翰太禾公司支付的履约保证金87398.95元，但是不同意退还，根据合同约定，京翰太禾公司存在违约行为，该履约保证金我方应予扣除。3、关于租金，我方认为脑库创客公司代我方收取租金，京翰太禾公司的租金交至2020年5月14日，我方只知道京翰太禾公司租赁涉案房屋用于办公，具体什么用途不太清楚，京翰太禾公司现有证据无法证明疫情对其造成的影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月20日，出租方（甲方）三阳开泰公司、承租方（乙方）京翰太禾公司、联合出租管理方（丙方）脑库创客公司签订房屋租赁合同，内容如下：“甲乙双方经友好协商，甲方出租、乙方承租位于北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦B-1-303号房屋。依据房屋产权所有人吕新玲全权委托甲方管理出租该房屋和收益，同时甲方又授权脑库公司为联合出租管理方，负责收房租和开发票，现就该房屋租赁相关事宜达成了一致意见，特订立本合同，以资共同遵守。……第三条租赁期限3.1本合同项下租赁期限为2年，自2019年3月15日起至2021年3月14日止。……3.2、本合同约定，乙方对该租赁房屋的使用期为2019年2月25日至2021年3月14日止，其中：甲方承诺给乙方免租期为20天，自2019年2月25日起至2019年3月14日止。免租期内乙方无需支付租金，但需缴纳其他诸如水、电、燃气等相关费用，且双方应履行本合同项下各自权利义务。3.3如因甲方原因违约提前解除本合同，乙方不需支付免租期期间的租金。如因乙方原因违约提前解除本合同，乙方应向甲方补交已享受的免租期间的租金，租金标准为免租期结束后第一个计租月的租金。第四条租金标准和租金支付4.1租金：租赁期内，经双方协商一致，本合同项下的租金计收采取固定租金方式，即指在租赁年度的租金标准乘以租赁面积（即每天租金为6.5元*面积*365天=年租金）。此租金含物业服务费、取暖费、增值税普通发票，此租金不含水、电、燃气等费用。4.2租金标准：每天每平方米6.5元（大写：陆元伍角），即每年度租金524393.68元（大写五十二万四千三百九十三元六角八分）。4.3租金支付时间：租金支付按押2付6的方法执行（即押相当于2个月租金，交6个月租金）。合同签订后5日内乙方向甲方第一次交付租金为262196.84元（大写：二十六万二千一百九十六元八角四分）。……第六条履约保证金6.1本合同签署2个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币87398.95元（大写：八万七千三百九十八元九角五分），相当于2月固定租金标准的金额，作为乙方在本合同项下的履约保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文。6.2履约保证金的没收：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定导致甲方解除本合同的甲方可按照本合同约定没收乙方的履约保证金。6.3履约保证金的扣除：租赁期间，非本合同规定的免责情况，针对乙方应向甲方支付而到期未付的任何费用及违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除。……6.6、履约保证金的退还：上述履约保证金在租赁期满或本合同提前终止时，在乙方结清所有应付款（租金及水、电、燃气等费用）和乙方所注册公司迁出本房屋后的情况下，且在甲方收回房屋后3日内退还乙方，但不计利息。……第二十一条违约责任21.1双方约定，乙方租金逾期未交纳超过5个工作日，甲方有权解除合同，履约保证金逾期2个工作日未交纳（或补足），乙方应当向甲方支付相当于履约保证金15%的迟延履行违约金，本合同在乙方支付履约保证金后生效。……21.6租赁期内，如因乙方原因提前解除租赁合同的，应视为违约，乙方支付其实际年租赁总额的15%给甲方作为违约金。甲方不赔偿乙方的装修损失。本合同约定在合同生效后，违反本合同任意约定均视为违约，甲乙双方任何一方单方违约，违约方均应向守约方支付本合同约定年租金总额15%的违约金。”合同签订后，2019年2月25日，京翰太禾公司向脑库创客公司支付押金87398.95元，2019年2月27日支付涉案房屋和另一套房屋的租金共计491997.19元。脑库创客公司与京翰太禾公司签订补充协议书，约定若京翰太禾公司在租金缴纳日提前两个月交纳房租，则可享受相关优惠。京翰太禾公司于2019年7月19日支付房租266461.72元，于2020年4月7日支付房租105996.25元。经询，双方均认可京翰太禾公司的房租已经付至2020年5月14日。2020年2月25日，京翰太禾公司做出《不可抗力告知函》，该函件内容为受新冠疫情及相关部门疫情防控措施影响，京翰太禾公司无法如期履行合同的行为不应视为违约，京翰太禾公司根据租赁合同中脑库创客公司的通讯地址向脑库创客公司邮寄该函件，未签收被退回。2020年6月1日京翰太禾公司作出《房屋租赁合同解约函》要求解除合同办理交接，向脑库创客公司邮寄被退回。2020年6月4日，京翰太禾公司作出《房屋解约交接通知》，要求解除合同办理交接，向脑库创客公司邮寄被退回。京翰太禾公司提交短信记录，证明其工作人员向号码为“155XXXX****”发送短信两次，时间及内容如下：2020年6月1日：“您好，我司承租贵方位于北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦B-1-302号和303号，因受新型冠状病毒肺炎影响，时至今日仍未恢复正常经营，我们不得已向贵司提出终止《房屋租赁合同》的履行。请于2020年6月3日前联系我司，与我司办理房屋交接等相关手续，谢谢，解约函原件已通过快递发送给贵司，请注意查收。”2020年6月5日：“您好，我司承租贵方位于北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦B-1-302号和303号。我司已向贵司提出《房屋租赁合同的解约函》，但是贵司一直未回复我司，现我司已清空房屋。请贵司于2020年6月10日前联系我司，办理房屋交接等相关手续。书面通知会以快递形式发送给贵司，请注意查收。”经核对，该“155XXXX****”的手机号码与双方签订的租赁合同中三阳开泰公司及脑库创客公司中的通讯号码一致。关于京翰太禾公司何时腾退涉案房屋，京翰太禾公司未举证，但称2020年6月5日三阳开泰公司给涉案房屋上了锁，京翰太禾公司的物品还在涉案房屋中，于是将锁砸开并报警，并于当天搬离了涉案房屋。对此，三阳开泰公司认可其于2020年6月5日将涉案房屋上了锁，且知晓京翰太禾公司砸锁及报警的事情。另，2020年1月26日，北京市教委发布消息，为进一步有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。京翰太禾公司向本院提交网站打印件一份，该打印件显示涉案房屋的地址是京翰教育的亚运村校区证明其从事教育培训行业，受上述疫情及防控措施影响，疫情期间无法经营。三阳开泰公司对此不予认可。就涉案房屋目前的情况，京翰太禾公司表示早已搬离，不太清楚，三阳开泰公司表示涉案房屋一直处于空置状态，没有收房，也没有出租。关于水、电、燃气等相关涉房费用，各方均表示庭后自行交接，不要求本院处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，三阳开泰公司与京翰太禾公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，京翰太禾公司于2020年6月5日以短信形式向三阳开泰公司送达解约通知并搬离涉案房屋，三阳开泰公司亦认可2020年6月5日知道京翰太禾公司砸锁并报警的事情，双方租赁合同已于2020年6月5日解除。关于违约责任，京翰太禾公司承租涉案房屋用于开展线下教育培训，疫情期间采取的居家隔离、减少聚集等防控措施确会对教育培训行业产生影响，但双方租赁合同期限为2年，疫情及防控措施仅为阶段性影响，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，并不当然导致租赁合同目的无法实现，故京翰太禾公司提前解约依据不足，三阳开泰公司要求京翰太禾公司承担违约责任理由正当，应予支持。三阳开泰公司依据合同约定主张不退还履约保证金，且支付年租金15%作为违约金，京翰太禾公司认为违约金标准过高，且三阳开泰公司并未举证证明实际损失，本院以月租金43000元为标准酌情判处违约金。关于本诉，京翰太禾公司提前解约，根据租赁合同约定，应当补交免租期享受的租金优惠，本院对三阳开泰公司要求支付免租期租金优惠的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于拖欠的房租，虽京翰太禾公司未举证证明其于2020年6月5日搬离涉案房屋，但结合在案证据及双方陈述，三阳开泰公司在6月5日上了锁并且知道京翰太禾公司于当日报警，三阳开泰公司陈述后续未对涉案房屋进行查看、收取和管理，对涉案房屋一直空置的损失，三阳开泰公司应承担相应责任，现三阳开泰公司要求京翰太禾公司支付2020年5月15日至2020年12月10日期间的租金，本院难以支持，本院以合同解除之日2020年6月5日为限，判令京翰太禾公司支付相应期间租金，于反诉中一并处理。关于反诉，现租赁合同已经解除，京翰太禾公司要求退还履约保证金于法有据，本院予以支持。根据京翰太禾公司提交的网站证明，可以认定京翰太禾公司承租涉案房屋系用于开展教育培训，考虑疫情及防控措施对线下教育培训行业的影响，基于公平原则，本院酌情判处1月至5月期间的租金由双方共同分担，核算5月15日至6月5日的租金后酌情判处三阳开泰公司退还京翰太禾公司6.5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司与被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月五日解除。二、被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司免租期租金二万八千七百三十四元。三、被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司违约金四万三千元。四、原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司保证金八万七千三百九十八元九角五分。五、原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司房租六万五千元。六、驳回原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7200元，由原告（反诉被告）上海三阳开泰金融信息服务有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费7200元，由被告（反诉原告）北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  禹 雷二〇二〇年十二月二十二日法官助理  王泉丁书 记 员  王 磊