文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18842号原告（反诉被告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。被告（反诉原告）：原告:北京泰美好健康管理股份有限公司，住所地北京市朝阳区鼓楼外大街19号一号楼一层，统一社会信用代码91110105678778334J。法定代表人:张志奇，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈哲，北京君泽君(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭玲玲，北京君泽君(天津)律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司（以下简称泰美好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大都会公司的委托诉讼代理人张林长、谢莹，被告（反诉原告）泰美好公司的委托诉讼代理人陈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大都会公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《租赁协议》于2020年4月27日24时予以解除；2、请求判令被告向原告支付热水费312.63元、公证费7000元、搬运费1000元，以上共计8312.63元；3、请求判令被告向原告支付场地占用费(场地占用费从2020年5月12日起计算至2020年6月23日为30100元，从2020年6月24日起以每日700元为基数计算至被告搬离遗留物品时止)；4、请求判令被告已经缴纳给原告10万履约保证金充作违约金不予退还;5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月30日，与被告签订租赁协议，约定:原告将重庆市渝中区邹容路68号重庆解放碑凯悦酒店HL401店铺面积约为265平方米的商铺租赁给被告使用，租期自2019年4月1日至2022年3月31日。租赁协议约定了承租费、收银系统数据接口管理费及对应的增值税等以及支付时间。 租赁协议还约定，被告应向原告缴纳10万元履约保证金。被告须保证每日均开门营业，不得以任何理由自行歇业，如需歇业，须提前征求原告同意。租赁协议11.1条约定，违约方严重违反租赁协议项下的任何义务，构成根本违约，守约方可要求违约方承担相当于履约保证金数额的违约金2020年1月底开始，新型冠状病毒肺炎疫情在全国蔓延，导致重庆市内相关行业和场所停工停产。2020年3月24日，重庆市商务委员会印发文件《关于全面恢复商贸服务业经营活动的通知》，通知全面取消与疫情风险等级不适应的管控措施，加快推进住宿、商场超市和购物中心等行业及场所复工复市被告自2020年3月25日起一直未恢复营业，原告依据租赁协议11条之约定，于2020年4月27日向被告寄送《解除租赁合同通知》，通知被告租赁协议于2020年4月27日24时解除，并要求其支付欠缴费用以及承担违约责任租赁协议解除后，被告一直未搬走承租商铺遗留物品。原告为防止损失进步扩大，向重庆市公证处申请对承租商铺内遗留物品进行公证清点、打包同时，产生了相应的公证费和搬运费。原告认为，根据双方签订的租赁协议，被告应依照租赁协议约定全面履行各项义务，但被告一直未按照我市相关部门和租赁协议约定恢复营业，已构成根本违约。原告根据租赁协议有权单方解除合同，并要求被告支付违约金。同时，原告为防止损失进一步扩大对承租商铺遗留物品进行公证清点、搬运产生的费用，应由被告承担。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向贵院起诉，请求判决如前所请。泰美好公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，依法应该全部予以驳回。1、被告收到原告送达的解除合同通知书后即向重庆市渝中区人民法院提起了诉讼，要求确认解除无效，合同继续履行，案号为（2020）渝0103民初18348号。该案件经过几次开庭后，尚未作出裁决，即本案原被告双方合同是否已解除的情况待定，因此，原告在本案中的诉请缺乏事实前提。2、在本案中，原告向法庭提交的证据2补充协议，约定原告与本案诉争场地的所有权人之间的承租期为2019年5月25日-2020年12月31日，已短于本案诉争事实所处期间。在原告无法证明其是适格出租人的情况下，其本案中的诉求缺乏事实及法律依据。3、原告的第一项诉请，依法应以通知被告的方式解除，而非起诉至法院作为一项独立的诉讼请求，同时，对于原告向被告发出的解除通知，被告已就此向法院提起诉讼，在尚未作出生效判决前，合同效力待定。对此，被告申请对本案中止审理，待另案作出生效裁决后再行恢复审理。4、原告向被告主张的热水费结合其证据涉及期间为2020年2月-4月，且其虽未主张但自行冲抵了被告向其超额预付的费用作为2020年2月-4月期间的电费，既然原告主张被告在上述期间没有使用租赁场地，则向被告主张上述期间的费用或自行抵扣费用缺乏事实依据。5、原告所主张的腾空场地所产生的相关费用，并非其所称避免损失扩大，而是原告在合同尚未解除的情况下，并且原告房屋所有权人租赁期间短于与被告租赁期间的情况下，出于自身商业利益最大化的角度，违法强行迫使被告无法继续履行原租赁合同。故此，相关的费用不应由被告承担。并且，被告保留就原告此行为向原告索赔的权利。6、原告其余诉求，基于被告存在违约行为这一前提，然而，该相关事实存续于疫情及其防控期间，被告没有完全按照合同履行的行为即受到疫情及其防控措施这一不可抗力的影响，同时也是在原告存在在先违约的情况下，行使先履行抗辩权的行为。根据最高院关于疫情期间相关司法解释及指导意见，被告的前述行为不应视为违约行为，既而原告以被告违约为由向被告主张违约责任，缺乏事实及法律依据。泰美好公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告重庆大都会东方广场有限公司向反诉原告北京泰美好健康管理股份有限公司返还履约保证金100000元、2020年2月租金及收银费22200元、2020年1月收入13494.29元;2、判决反诉被告重庆大都会东方广场有限公司向反诉原告北京泰美好健康管理股份有限公司支付违约金100000元;3、案件受理费等诉讼费用由反诉被告重庆大都会东方广场有限公司负担。事实和理由：反诉原告北京泰美好健康管理股份有限公司与反诉被告重庆大都会东方广场有限公司于2018年11月30日签订《租赁协议》，约定反诉原告承租反诉被告位于重庆解放碑凯悦酒店HL401店铺用于经营水疗中心。协议签订后，反诉被告多次出现违约行为:首先，反诉被告无法提供符合约定室温标准的场地，且经反诉原告多次通知后均未予以解决;其次，反诉被告在未依约通知反诉原告的情况下擅自停止酒店营业;最后，反诉被告于2020年4月27日向反诉原告发送《解除租赁合同通知》并拒绝反诉原告员工进入租赁场地同时擅自将反诉原告物品搬离租赁场所。综上所述，认为，反诉被告的上述违约行为给反诉原告造成了损失，应当承担相应的违约责任。故反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的全部反诉请求。大都会公司针对泰美好公司的反诉辩称，1、原告依照租赁协议的约定履行了相应的义务，同时原告也取得了重庆东广饭店有限公司的授权，将案涉单元租赁给被告，由于原告与重庆东广饭店有限公司是关联公司，由于审计需要，每一年的租赁期限都是当年，并不影响被告对承租单元的使用。2、由于被告的违约行为，导致合同无法继续履行，原告根据相关法律的规定解除了与被告的租赁协议。3、由于被告的违约行为，原告有权利对其缴纳的履约保证金10万元不予退还，并请求其支付相应的欠费，并承担相应的违约责任。4、大都会公司与泰美好公司之间的租赁合同已被大都会公司依法解除，泰美好公司请求大都会公司退还保证金及支付违约金无事实依据。5、泰美好公司请求返还2020年2月租金及收银费无事实依据。本院经审理认定事实如下：重庆东广饭店有限公司系重庆市渝中区邹容路68号房屋权利人。2019年5月24日，重庆东广饭店有限公司与大都会公司签订了《商铺租赁经营合同》，约定大都会公司承租渝中区邹容路68号四层房屋，承租期自2019年5月25日至2020年3月31日，后双方又于2020年1月20日签订了《补充协议》，将前述承租期变更为2019年5月25日至2020年12月31日止。2018年11月30日，大都会公司(甲方)与泰美好公司(乙方)签订《租赁协议》，约定租赁区域为SPA接待及理疗区域包括1号理疗房、2号理疗房、3号理疗房、4号理疗房、5号理疗房、6号理疗房、公共卫生间一间、员工办公室一间以及员工室总面积约计265平方米;租赁地址为重庆市渝中区邹容路68号重庆解放碑凯悦酒店HL401店铺;合同期间为2019年4月1日至2022年3月31日。乙方在本协议生效日起5日内向甲方支付100000元作为履约保证金，若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权在提前3天通知乙方的前提下从履约保证金中扣除该应付款。每月租赁费用以固定承租费与比例承租费之和计算，2019年4月1日至2020年3月31日期间，月固定承租费为20190.48元、固定承租费增值税为1009.52元、比例承租费为当月营业额×9.52%，比例承租费增值税为当月营业额×0.48%；2020年4月1日至2021年3月31日期间，月固定承租费为21452.38元、固定承租费增值税为1072.62元，比例承租费和比例承租费增值税计算方式不变;2019年4月1日至2019年4月30日为装修期，装修期内免收承租费，但若乙方在免租期内开业，则须按约支付承租费;乙方须于每月5号之前向甲方支付当月的租赁费及对应的增值税并于次月15日之前向甲方支付上月比例承租费及对应的增值税其中，合同第9.1条约定:“…e)甲方或酒店管理公司应向水疗中心提供持续的、有足够能力和不间断的设施，包括（但不限于）:冷热水、污水、电力、供暖、通风、空调（冬季需达到水疗中心客人适宜的温度-摄氏26度左右），上述设施如不能正常工作，应由酒店承担维修费用…”第9.2条约定:“……n)乙方须保证本协议项下的SPA经营区域于全年（除春节期间的三天法定假日），每日均开门营业，每日营业时间为早上10：00至晚上23：00，可以根据客户情况适时调整，不得以任何理由自行歇业，如需歇业，须提前征求甲方的书面同意……”第10条约定:“10.1任何一方不对因不可抗力而无法履行其在本协议项下之任何义务的情况承担责任，在该等情况下，受影响方应及时通知不受影响方，并尽全部合理努力克服不可抗力。10.2受影响方被免于履行任何义务长达连续90（九十）日的，则在该等履行或准时履行仍被免除的情况下，另一方可在之后的任何时候经书面通知受影响方后立即终止本协议。”第11条约定:“11.1以下情况下，守约方应在书面通知违约方后，如违约方三十天内不改正，则可以立即终止本协议，并可要求违约方承担相当于本协议前述第2.1条履约保证金数额的违约金……a)违约方无法在收到守约方通知后的十（10）日内支付本协议项下任何到期应付款项;b)违约方严重违约或严重违反其在本协以项下的任何其他义务，构成根本违约的;c)违约方发生破产事件。11.2以下情况下，甲方或酒店管理公司有权在书面通知乙方，要求在30天内改正，如果不改正，则立即终止本协议，并可要求乙方承担相当于本合同前述的履约保证金数额的违约金……a)若乙方未能支付任何到期应付费用，且乙方在收到甲方或酒店管理公司的相关书面催告通知后的三（3）日内未予全额付清该逾期费用的……”。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给泰美好公司使用，泰美好公司向大都会公司支付了履约保证金100000元，保底租金支付至2020年2月。2020年4月21日，大都会公司向泰美好公司作出《关于恢复营业及支付欠费事宜的通知函》，载明：2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，凡外省来渝返渝人员，持有渝康码(健康码)或健康证明的，不再进行隔离；重庆市商务委员会发文全面取消与疫情风险等级不相适应的管控措施，确保在3月底实现全面复工复业、复市复消;重庆解放碑凯悦酒店已于4月1日恢复正常营业，通知泰美好公司最迟在4月25日前恢复营业;泰美好公司未恢复营业状态已超过10天，已违反合同约定;通知泰美好公司在4月25日前支付欠缴的2020年4月份的承租费、商务费及其他费用。当日，泰美好公司收到该通知函。2020年4月23日，泰美好公司复函称:新冠肺炎疫情爆发后，酒店中途停业，属于不可抗力影响不是违约，大都会公司未按合同约定及时通知;大都会公司在合同履行过程中，始终未达到合同第9.1条第e款约定的空调温度标准（达不到适宜的温度26度），且至今未改正;综合考虑新冠肺炎疫情影响及大都会公司的违约情形，泰美好公司无法正常开门营业；泰美好公司对大都会公司的违约行为，保留依约解除合同即追究违约责任的权利；根据各方合作意愿以及共赢的考虑，泰美好公司及露露SPA一直在与大都会公司积极协商《租赁合同》变更事宜，请大都会公司在收到本函件3日内反馈明确意见，否则视为大都会公司拒绝变更。2020年4月27日，大都会公司向泰美好公司作出《解除租赁合同通知》，以泰美好公同在2020年4月21日收到《关于恢复营业及支付欠费事宜的通知函》至今，没有按合同约定及通知函按时缴纳承租费等各项费用、按时营业，故依照《租赁协议》第11.1条、第11.2条的约定通知《租赁赁协议》于2020年4月27日24:00解除。泰美好公司陈述于同月28日收到该通知。2020年5月5日，泰美好公司复函称:大都会公司违约在先，无权解除租赁协议，泰美好公司不认可《解除租赁合同通知》的效力;关于大都会公司主张的各项费用，泰美好公司同意大都会公司使用履约保证金进行抵扣……。2020年5月26日，重庆市公证处出具《公证书》，载明：经大都会公司申请，2020年5月11日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区邹容路68号重庆解放碑凯悦酒店四楼店铺现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点封存。大都会公司支付了公证费7000元及搬运费1000元。2020年5月28日，大都会公司高级总监jimmy向泰美好公司法定代表人张志奇通过电子邮件发送《关于取回遗留物品及支付相关费用的函》，内容为：贵我双方于2018年11月30日就贵方承租我司HL401号铺位及其设施(以下简称“铺位”)签署了《租赁协议》，承租期为2019年4月1日至2022年3月31日。由于贵司违约，未按《租赁协议》第9.2条第n项的约定及我司发出的《复工通知函》的要求按时恢复营业，已然构成对《租赁协议》的根本违约。我司按《租赁协议》第11.1条、第112条的约定于2020年4月27日向贵司发出《解除租赁合同通知》，《租赁协议》于2020年4月27日24:00解除。《租赁协议》已解除，但贵司仍有大量物品遗留在铺位内，考虑到贵司遗留物品可能涉及专业保管条件，为避免损失的进一步扩大，请贵司在2020年6月1日前取回遗留物品，否则我司将从2020年6月1日起，按每天700元的标准收取贵司遗留物品的场地使用费。我司在此郑重告知贵司，如因贵司对我司的前述提醒置若罔闻而未能及时取回上述遗留物品，以致上述物品出现任何价值减损，所有责任和损失将概由贵司自行承担!鉴于贵司遗留大量物品在铺位内，我司向重庆市公证处申请了公证，由重庆市公证处现场清点、打包遗留物品，并搬至其他铺位存放。另外，《租赁协议》因贵司违约以致提前解除，按照《租赁协议》第11条的约定，我司有权要求贵司支付违约金及赔偿我司由此产生的损失与各项费用。基于以上情况，贵我双方应签署和解协议，由贵司支付因贵司未及时搬走所有物品，我司因此申请公证清点、打包遗留物品产生的公证费人民币7，00元，搬运费人民币1，660元;以及向我司赔偿因贵方违约导致《租赁协议》提前解除产生的店铺空置期损失费人民币21，200元(暂计至2020年5月31日)，以上费用共计人民币29，860元，请贵司于2020年6月15日前全额支付予我司，以免扩大损失；并且我司有权没收贵司已缴纳的履约保证金人民币100，000元充作违约金。若贵司未如期全额支付以上各项费用，我司保留采取法律行动予以追讨之权利!另查明以下事实:1.2020年3月27日，大都会工作人员李朝琴告知泰美好公司涉案店铺店长蹇菲，酒店预计4月1日恢复营业；2020年4月1日，李朝琴告知蹇菲酒店已开始营业，要求蹇菲有复工消息及时告知；2020年4月2日，蹇菲回复称公司目前复工的日期没有确定，暂时不参加推广活动；2020年4月29日，蹇菲告知李朝琴其公司ispa已撤出重庆市场。2.2020年3月27日，大都会工作人员告知泰美好公司涉案店铺经理高玮酒店预计在4月1日营业，可以做防疫物资准备了。3.2020年2月1日，泰美好公司工作人员韩园元询问大都会公司高级总监jimmy其暂停营业直至酒店全开的事宜，大都会公司是否有讨论结果；jimmy回复称没有。2020年2月17日，韩园元告知jimmy其公司打算退出重庆市场，找了露露spa来接盘，并提出用不可抗力解除合同，酒店返还押金，公司无责任，其与酒店、露露签署三方协议；jimmy回复称对其建议会与老板和酒店沟通。4.2020年2月20日，jimmy回复泰美好公司法定代表人张志奇称不同意无条件提前终止合同，需按合同约定来处理。2020年3月24日，张志奇询问jimmy如果露露spa全面接手，其撤出可否不算违约，因为其可能经营不下去了。之后，2020年4月期间，张志奇与jimmy多次就露露接手事宜进行沟通，双方对泰美好公司是否承担违约责任等事宜未达成一致意见。2020年4月21日，jimmy告知张志奇若公司决定不恢复营业，建议按合同条款规定双方签订终止协议，但双方未就此达成一致意见。审理中，泰美好公司和大都会公司均确认涉案房屋现已由案外人经菅使用。大都会公司当庭陈述与案外人就案涉房屋签订租赁合同的时间是2020年5月15日，因包含免租期，实际计租时间为2020年8月1日，租赁期限为2020年6月1日至2023年7月31日。审理中，泰美好公司陈述，未授权蹇菲、韩园元就租赁合同履行状况作出意思表示;泰美好公司在收到通知后未恢复营业的原因是双方始终在沟通疫情期间的租赁协议变更相关事宜，且疫情之前涉案房屋内室温不符合合同约定标准。再查明，2020年1月24日，为防控爆发的新冠疫情，重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府采取了管控措施。2020年3月10日24时起，重庆市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。以上事实，有《重庆东广饭店有限公司商铺租赁经营合同》、《补充协议》、房地产权证、《租赁协议》、交铺表、收据、微信聊天截图、《关于恢复营业及支付欠费事宜的通知》、EMS签收详情、《解除租赁合同通知》、《关于取回遗留物品及支付相关费用的函》、公证书、重庆市增值税专用发票、转账凭证等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，大都会公司与泰美好公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现针对本案原告的诉请及被告的反诉请求作如下评析：一、关于大都会公司是否具有出租权的问题。法律并未规定房屋出租人必须是房屋产权人。大都会公司作为案涉房屋出租人在与泰美好公司签订合同后已将房屋交由泰美好公司控制经营，并无其他权利人直接针对泰美好公司租赁使用房屋向泰美好公司主张权利并排除泰美好公司的占有使用，故泰美好公司主张大都会公司对案涉房屋没有出租权不成立。二、关于案涉租赁合同解除时间的问题。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。大都会公司亦告知泰美好公司可以于2020年4月1日恢复营业，但泰美好公司未能恢复营业也未按约定缴纳房屋租金，大都会公司有权按照合同约定行使解除权。大都会公司于2020年4月28向泰美好公司送达了《解除租赁合同通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，本院予以确认。三、关于大都会公司主张将泰美好公司已经缴纳的10万元履约保证金充作违约金不予退还的诉讼请求，因泰美好公司的违约行为导致合同解除，理应承担违约责任，该请求符合合同约定，本院予以支持。对泰美好公司主张退还10万元履约保证金以及大都会公司向其支付10万元违约金的反诉请求本院不予支持。四、关于大都会公司主张泰美好公司支付热水费312.63元的诉讼请求，大都会公司并非收取该费用的权利主体，且其也未举示证据证明其代泰美好公司垫付了相关费用，故对该项诉讼请求本院不予支持。五、关于大都会公司主张泰美好公司支付公证费7000元、搬运费1000元以及支付场地占用费的诉讼请求，这些费用均属于因泰美好公司的违约行为而给大都会公司造成的损失，结合本案合同履行情况，本院认为前述泰美好公司已经缴纳的10万元履约保证金充作违约金足以弥补大都会公司的这些损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。六、关于泰美好公司主张大都会公司返还2020年2月租金及收银费22200元、2020年1月收入13494.29元的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司与被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司于2018年11月30日签订的《租赁协议》于2020年4月28日解除；二、被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司已经支付给原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司的100000元履约保证金充作违约金；三、驳回原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取1539元，由被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司负担1150元，原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司负担389元；反诉案件受理费减半收取2418元，由被告（反诉原告）北京泰美好健康管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月二十九日书记员  曹燎