广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10400号原告（反诉被告，以下简称原告）：唐坪萍，女，土家族，1993年3月1日出生，住所地为湖北省鹤峰县××××××××××××，公民身份号码为422××××××××××××342。委托诉讼代理人：郭长山，广东顺言顺律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：东莞市合财隆购物广场有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××嘉信豪苑嘉信商业广场1座101室。法定代表人：章水福，总经理。委托诉讼代理人：肖建凤，广东艾文律师事务所律师。原告唐坪萍诉被告东莞市合财隆购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用简易程序，后因案情复杂依法转为适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭长山，被告的委托诉讼代理人肖建凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐坪萍向本院诉请判令：1.依法确认被告违法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告返还原告押金人民币10000元、开业赞助费1000元、节日费1200元、入场费（装修折旧费）30000元；3.判决被告赔偿原告房屋装修损失98939元、招商中介费19000元；4.判决被告支付原告补偿金10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。合计170139元。事实与理由：原告与被告于2019年9月25日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告①号商铺经营奶茶饮品，租期从2019年10月18日至2022年10月17日（以商场开业日起算租期），租金5000元/月，押金10000元。合同签订后，原告向被告支付了押金、首月租金、入场费、开业费等费用计66200元，支付商铺装修费用计98939元。商场于2019年10月26日开业。因新型冠状病毒肺炎疫情爆发，原告从2020年1月中旬暂停营业至2020年4月1日，期间，原告就租金减免事宜与被告进行磋商，被告同意在原告从湖北回来后与房东一起协商。原告于2020年4月1日回到商铺，被告未经与原告协商，则于2020年4月2日以原告拖欠租金的理由向原告发出终止合同的通知，被告违法解除合同的行为造成原告直接经济损失，被告理应予以赔偿。另，原告收到东莞市第三人民法院（2020）粤1973执恢244号《限期搬迁告知书》，方知该商铺在被告出租时设定有权利负担，且被告在明知这一事实的情况下却隐瞒出租房屋权利现状的行为，违背诚实信用原则，致使原告订立合同的目的不能实现，造成原告预期利益损失，被告理应承担违约责任并根据对等原则予以赔偿。原告就解除合同、返还押金、赔偿损失等事宜多次与被告进行协商无果，为维护原告的合法权益，现依法起诉。被告东莞市合财隆购物广场有限公司针对本诉辩称，原告的诉请均没有事实和法律依据，本案中是原告在疫情之前就已经没有缴纳房租，是长期拖欠租金的原因才致使被告向原告发出终止合同的通知，原告的行为已经违反了商户租赁合同的约定，构成实质性违约，被告有权依法解除合同，且原告所主张的法院通知限期搬迁这一情形已经在原告搬离物品之前已经消除，法院已经明确告知可以继续租赁，这一情形是在原告违约之后才发生的，因此原告所主张的事实没有依据，其装修损失应由自行承担，请求驳回原告诉请。被告东莞市合财隆购物广场有限公司向本院反诉：1.原告支付2020年1月26日至5月27日的租金2万元及逾期利息（以2万元为本金按照年利率6%，自2020年5月28日计算至付清之日止）；2.被告无需返还原告押金10000元、开业赞助费1000元、节日费1200元、入场费（装修折旧费）30000元；3.本案诉讼费由原告负担。事实理由：原被告于2019年9月25日签订商铺租赁合同，约定被告将东莞市××××××嘉信豪苑商场①号商铺出租给原告作为经营奶茶小吃饮品，租赁期限为3年。从2019年10月18日至2022年10月17日止（以商场开业为准），每月租金5000元，租金按月缴交，原告应予每月1日前交清当月租金及上月水电费等费用。如超过三天未交清租金、水费等费用，被告有权禁止原告在本铺经营活动，超过五天未交清，被告有权单方面中止租赁合同，并按原告提前终止合同处理。自签订合同后，原告一直不按期交租金，每月租金需要多次催促。2020年12月租金、电费等被告多次催促之下于1月18日才缴清。2020年1月26日起的租金被告不断催促，原告以各种理由拒绝支付。根据合同第三条约定，鉴于原告已经逾期支付租金超过五天以上，被告于2020年4月2日向原告发送《关于贵商铺合同终止函件》系行使合法解除权的行为。案涉商铺被查封拍卖一事，被告在签订合同时并不知情，不存在明知故意隐瞒的情形。东莞市第三人民法院于2020年4月3日的（2020）粤1973执恢244号《限期搬迁告知书》是被告行使合法解除权后送达，且法院已在原告未结束经营前明确告知不用搬迁，可以继续承租并使用经营。但原告却以此为由认为订立合同目的不能实现。综上原告违反合同约定逾期交租金行为构成根本违约，被告有权行使合同解除权，反诉人应当支付租金及承担违约责任。原告唐坪萍针对反诉辩称，其同意支付2020年1月26日至4月28日的租金，其标准按约定计算，请求驳回被告的其他反诉请求，原告未按时交纳租金与疫情防控相关，并非恶意违约，应当免除原告的违约责任，被告也不能因此解除合同，且原告一直在与被告就租金交纳事宜进行协商，被告也允诺原告从疫区返回后继续协商，被告的合同目的仍然可以实现，从交易和疫情防控客观事实出发，原告的行为不应认定为违约，根据相关疫情期间的审判意见，被告在疫情期间对原告租赁合同解除属于违法解除，应当承担因此造成的原告损失。经审理查明，案外人谢造辉为案涉东莞市××××××嘉信豪苑商场106商铺（以下简称106号商铺）权属登记人，案外人韩丽娟承租上述106号商铺，并将该商铺转租给被告，由韩丽娟与被告法定代表人章水福签订租赁协议书。2019年9月25日，被告将其中的①号商铺转租给原告，原被告于当日签订《东莞市合隆百货商铺租赁合同》，约定由原告承租被告该商铺用于经营奶茶、小吃饮品，租期从2019年10月18日至2022年10月17日（以商场开业日起算租期），租金5000元/月，押金10000元；租金按月缴交，原告应在每月一日前缴清当月租金和上月水电费等费用，如超过三天未能缴清租金、水电等费用，被告有权禁止原告在本铺的经营活动，如超过五天未能缴清，被告有权单方终止合同，并按原告提前终止合同处理；合同尾部备注开业赞助费1000元，节日费1200元/年。该合同签订当日，原告向被告交纳“奶茶店装修折旧费30000元”、奶茶店押金1万元、节日费1200元、开业费1000元，以上均由被告开具收款收据。承租后，原告利用该商铺开办经营一奶茶饮品店。2020年2月18日开始，被告通过微信向原告催收租金，原告表示其因疫情被困在湖北无法开店，请求减免租金、水电费，被告则表示其上一手也在向其追讨租金，无法减免，双方协商无果。2020年4月1日，原告回到店铺。2020年4月2日，被告向原告发出一份《关于贵商铺合同终止函件》，内容为因原告经通知未按时交纳2020年2月、3月的租金、电费、管理费，故依照合同约定提起终止合同，请原告在收件后三个工作日内自行搬离店内物品并交纳相关费用，否则被告将在三个工作日内自行处理原告商品。原告在2020年4月7日回复称双方同意解除合同，约5月10号搬走，但被告应赔偿因解除合同给原告造成的约23万元损失。2020年4月28日，原告提出先不搬走物品但对商铺内物品拍照存证，并把商铺钥匙交还给被告的方案，被告则要求原告先交付拖欠的租金，交完租金才能搬走。2020年5月8日，被告再通知原告若执意撤场，请把拖欠的租金、水电、管理费用结清。2020年5月27日，原告完成撤场。原告现以被告违法解除案涉《商铺租赁合同》为由提起本案诉讼，被告反诉主张原告支付租金等。关于原告主张的房屋装修损失98939元。原告为此提交了其与东莞市方纳建筑设计工程有限公司签订的装修施工合同书、工程报价表及加盖有该公司财务专用章的收款收据，合同及报价表显示的过程项目包含拆除、泥水工程、水电安装过程和门头广告招牌制作、吧台广告招牌制作等，装修价款共计83590.9元；三张收款收据为连号收据，但载明的日期分别为2019年10月9日、10月17日和10月25日，显示该工程公司共收取原告工程款共计83590元。原告另提交其与东莞市印客广告装饰有限公司签订的《广告制作合同》及收款收据证明其支出广告制作费用15349元，该合同内容包含招牌地板、广告字、百叶门、广告画，收据显示该公司收取原告15349元。被告对上述付款事实不确认，主张该些证据不能证明实际支出的装修费用，且原告已支付装修折旧费3万元，可证明原告利用了该店铺原有装修。关于原告主张的入场费（装修折旧费）3万元，被告确认收到该款，但抗辩主张该款是指原告利用了该店铺已有的装修而支付的费用，不是原告主张的入场费。原告提交的相应收据载明为“收到奶茶店装修折旧费¥30000元”。关于原告主张的招商中介费19000元，原告提交了一份中国邮政储蓄银行电子回单为证，该回单显示的收款人为彭学云。原告未提供证据证明彭学云系被告方人员，被告对该收款行为不予确认，主张这是原告和中介公司的关系，被告对此不知情。另，案外人韩丽娟出具了一份情况说明，内容为2019年9月10日被告与其签订案涉商铺租赁合同，被告自2020年2月起未交付租金，经催促，被告告知实际承租人奶茶店（原告）、华为手机店没有交付租金的原因导致。以上事实，有案涉商铺租赁合同、收据、施工合同书、广告制作合同、限期搬迁告知书、微信聊天记录、租赁协议及韩丽娟公民身份证复印件、房地产权证及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁商铺已获得合法产权证，结合被告提交的由案外人韩丽娟与登记产权人谢造辉签订的租赁协议书，韩丽娟出具的相关情况说明，对被告与原告作为案涉商铺租赁合同的合法签约主体的事实，本院予以确认。案涉商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。现原被告双方均确认原告已于2020年5月27日实际撤场、搬离案涉商铺，且双方无继续履行该合同的意思表示，本院依法确认该商铺租赁合同已实际解除。关于合同解除的违约责任。原告自2020年2月开始拖欠租金未及时支付，被告于2020年4月2日以此为由向原告发出解除合同的通知，原告于微信中告知同意解除合同并告知将择日搬离是事实。众所周知，2020年1月底至4月期间正是新冠肺炎疫情严重肆虐的时期，原告老家系湖北，其在此期间因疫情原因无法返莞开店、营生亦是事实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，被告彼时以原告延误租金为由提出解除合同本不合法，原告可予以拒绝，但原告明确回复同意解除合同并实际撤场，故原告同意解除并撤场的行为应视为双方协商一致解除案涉租赁合同，原被告双方对构成案涉合同解除均无过错。关于原告的本诉主张。根据合同解除的处理原则，原告诉请被告返还已收取的押金1万元、开业赞助费1000元、节日费1200元及“装修折旧费”3万元，合理合法，本院予以支持；原告诉请被告赔偿招商中介费损失19000元，因原告无证据证明该款系由被告收取，双方签订的商铺租赁合同中亦无此项费用的相关约定，原告的此项诉请缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于装修损失，首先，根据前述认定，案涉合同为原被告双方协商一致解除，双方应各自承担各自的损失；其次，原告提交的证明其装修损失的证据中，装修施工合同中的广告牌制作项目与广告制作合同中的项目有重复，原告对此未予合理解释，鉴于此，在被告有异议及缺乏其他有效证据的情况下，收款收据不能当然认定为该些损失实际发生、原告已实际付款的凭证；再次，原告提供的“装修折旧费”3万元的收据中已明确该费用为装修折旧费，原告主张该款实为入场费，缺乏证据佐证，本院不予采信，对被告主张的原告利用原有装修的事实本院予以确认。综上，原告主张其发生装修损失98939元，证据不充分，本院不予采信。考虑到本院前述认定被告需退还该装修折旧费3万元已构成实际上分担原告装修损失的效果，对于原告诉请的被告赔偿装修损失的主张，本院不再予以支持。此外，原告还诉请被告支付补偿金1万元，该主张亦缺乏合同、事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于被告的支付租金主张。被告诉请原告支付2020年1月26日至5月27日的租金2万元及按年利率6%从2020年5月28日起计至付清之日止的利息。庭审中，原告表示同意按合同约定支付被告2020年1月26日至4月28日的租金，因案涉商铺钥匙在2020年4月28日起已由被告掌握。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调节；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定精神，考虑到该欠租期间正处疫情期间，原被告在微信中多次沟通减免租金事宜未果，综合本案情况，对被告的此项租金诉请，本院认定为以15000元为宜，即相当于原告确认的2020年1月26日至4月28日期间依照合同约定标准应付的租金；逾期付款利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月28日起计算至付清之日止。被告的其他反诉主张，本院在前述处理原告的本诉主张时已作认定，在此不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐坪萍与被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司签订的《东莞市合隆百货商铺租赁合同》已解除；二、限被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）唐坪萍押金10000元、开业赞助费1000元、节日费1200元及装修折旧费30000元；三、限原告（反诉被告）唐坪萍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司支付拖欠的租金15000元及该款逾期付款利息，利息从2020年5月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；四、驳回原告（反诉被告）唐坪萍的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3024.78元，由原告（反诉被告）唐坪萍负担2274.78元，被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司负担750元；反诉受理费678元，由原告（反诉被告）唐坪萍负担164元，被告（反诉原告）东莞市合财隆购物广场有限公司负担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  杨丽华审判员  龙 为审判员  白 琼二〇二〇年十一月二十日书记员  黄秀萍陈聪相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。