北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9298号原告：北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司，住所地北京市海淀区西小口路66号中关村东升科技园C-8号楼208室。法定代表人：达栓栓，男，1983年6月18日出生，汉族，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉梅，北京广进律师事务所律师。被告：北京万道禾餐饮管理有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福水城广场四层4F-C-08号。法定代表人：姜海涛，总经理。委托诉讼代理人：赵晓东，北京市京都律师事务所律师。原告北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司（以下简称中盛公司）与被告北京万道禾餐饮管理有限责任公司（以下简称万道禾公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。中盛公司的法定代表人达栓栓和委托诉讼代理人王玉梅，万道禾公司的委托诉讼代理人赵晓东参加了诉讼。本案现已审理终结。中盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》于2020年1月8日解除，合同效力同意由法院认定；2.判令被告返还原告剩余租金166500元及利息(以166500元为基数按照年利率6%计算利息，自2020年1月8日起计算至实际给付之日止)；3.判令被告返还原告保证金412500元及利息(以412500元为基数按照年利率6％计算利息，自2020年1月8日起计算至实际给付之日止)；4.判令被告支付原告两个档口（稻田捞鱼、阿甘锅盔）应承担的管理费、公摊照明费、收银系统费共计17493元；5.判决被告支付原告两个档口（回味烧烤、京味大面筋）应承担的保洁费和公摊照明费16400元；6.判令被告赔偿原告各项损失（详见附件）共计676358.32元；以上共计：1289251.32元；7.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月2日，原、被告经协商签订《租赁合同》，合同约定甲方（即本案的被告）将位于北京市昌平区北七家镇郑各庄村水城广场四层美食城广场(实际使用面积1000平方米，其中包含15个档口办公室、库房)出租给乙方(即本案的原告)：租赁期限自2019年8月15日至2023年8月14日止，付款方式押三付三，即押三个月租金412500元为保证金，付三个月(季度)租金412500元为一个缴款期；在原告交齐租赁和押金的三个工作日内被告将标的(房屋)交付给原告使用，若被告未能在规定日期内将标的交付给原告，逾期两个工作日，原告有权书面通知被告终止合同，被告应退还原告已经支付的保证金，同时约定，被告在保证租金金额在每个月在13000元之上，原告无条件接收原有商户6家以内，并保证原商户合同2年起不收取进场费。合同签订后，原告依约定于2019年7月8日将三个月的租金及三个月租金金额的保证金支付给被告，被告于2019年8月2日将9个档口交付给原告，并要求剩余6个档口由其自行负责。由于被告保留的6个档口中仅有一户进行经营，原告提出由其进行招商，但被告拒绝，中间由于出现下水道自燃、打开入场通道晚及甲方网红街施工严重影响到原告的招商经营等诸多问题，在原告给付被告20000元的就餐卡之后，双方于2019年10月15日签订《补充协议》，约定租赁时间为2019年10月15日起至2023年10月14日止，对于被告招租的6个档口，被告应将其中3个档口在美食城开业之际将其一并开业，在网红街开业后，被告应将已签约完毕的6个档口统一交由原告进行管理并进行后续款项的收取，第一年度租金的交付，在网红街开业前，原告按照12个档口缴纳，即12万元/月，所有档口同意归原告后，按照15个档口向被告缴纳，即15万元/月。美食街于2019年10月12日开业，网红街于2019年12月21日开业，被告均未按照约定将6个档口交付给原告，2019年12月23日，原告将一份催促被告履约的《函告》递交到被告处，被告拒收，同年12月26日原告法定代表人将该份《函告》以手机微信的方式发送给被告法定代表人，之后二人进行约谈，但被告仍不履行约定，由于被告的违约行为严重影响了原告的经营，给原告造成巨大的经营损失，现在原告无奈，只能向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。万道禾公司辩称：不同意原告诉讼请求。不存在违约行为，不同意解除合同。被告要求继续履行合同。如果解除合同也是原告要赔偿违约金情况下可以考虑。万道禾公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令被反诉人支付拖欠的租金37.5万元；3.判令被反诉人支付违约金36万元；4、判令被反诉人给付餐饮IC卡中剩余款15万元。以上共计88.5万元；5.本案的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2019年7月2日，反诉人与被反诉人经协商签订的《租赁合同》，合同约定被反诉人承租位于北京市昌平区北七家镇郑各庄村水城广场四层美食广场，租赁期限自2019年8月15日至2023年8月14日止。事后经双方协商另行签订了《补充协议》以明确双方的权利及义务。合同签订后反诉人依约全面的履行了合同义务，交付了租赁场地，被反诉人也予以接收，并于2019年10月12日开业。现依据合同规定，被反诉人应缴纳下期租金，但其无故寻找各种理由拒不缴纳，无奈之下，反诉人依法向贵院提起反诉，请依法判决。中盛公司对反诉辩称：不同意被告反诉请求。我方同意解除，但是解除时间2020年1月8日，我方送达的解除通知被告已经收到。我方实际2020年1月7日已经腾退交还，租金远超使用时间。我方没有违约，是被告违约导致无法经营才提出解除。我方认可充值卡有费用，但不是被告所述数额，我方同意退还90997.14元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：万道禾公司（甲方，出租方）与中盛公司（乙方，承租方）于2019年签订《租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的物业标地位置位于北京市昌平区北七家镇郑各庄村水城广场四层美食广场，实际使用面积为1000平方米，其中包含15个档口，乙方办公室，库房。租赁期限为4年，2019年8月15日至2023年8月14日，年度租金1650000元，押三付三即押三个月保证金付三个月租金。第十五条，甲方保证租金金额在每个月13000元金额以上乙方无条件接受原有商户六家商户以内，保证原商户合同2年起不收取进场费。合同还约定了其他权利义务。中盛公司已向万道禾公司支付3个月房租和押金共计825000元。后双方签订了《补偿协议》，约定：美食城租赁期为2019年10月15日起至2023年10月14日止。3.对原合同中约定归甲方招租的6个档口，甲方应将其中3各档口在美食城开业之际将其一并开业。同时，网红街开业后，甲方应将已签约完毕的6个档口统一交给乙方进行管理并进行后续款项收取。合同期第一年度：在甲方网红街开业前，乙方按12个档口向甲方交纳租金，即12万元/月。所有档口统一归乙方后，乙方按15个档口向甲方缴纳租金15万元/月。经法庭询问，双方当庭确认美食城于2019年10月12日开业，网红街于2019年12月21日开业。后双方因档口管理产生争议，2019年12月23日，中盛公司向万道禾公司出具《函告》，陈述：根据贵司与我司签订的租赁合同及补充协议，约束甲方在网红街开业后，甲方应将已签约的6个档口统一交由乙方进行管理并进行后款项的收取。现贵司（甲方）已于2019年12月21日网红街正式开业，但尚未按照合同约定将6个档口交于我方管理以及款项收取，故发此函，望贵司按照合同履约交付。后其通过微信方式将该《函告》发给了万道禾公司的姜海涛。2020年1月6日，中盛公司向万道禾公司出具《解除合同通知书》，陈述：我方与贵公司于2019年7月2日签订《租赁合同》约定，贵公司将位于北京市昌平区北七家镇郑各庄村水坡广场四层美食广场(实际使用面积1000平方其中包含15个档口、办公室、库房)出租给我方使用，并约定在我方交齐租赁和押金的三个工作日内贵公司将标的(房屋)交付给我方使用。若贵公司未能在规定日期内将标的交付给我方，逾期两个工作日，我方有权书面通知贵公司终止合同贵公司应退还我方已经支付的保证金，后于2019年10月15日签订《补充协议》约定对于贵公司招租的6个档口，贵公司应将其中3个档口在美食城开业之际将其一并开业。在网红街开业后，贵公司应将已签约完毕的6个档口统一交由我方进行管理并进行后续放项的收取。美食城和网红街均已开业，贵公司仍末将6个档口交付给我方使用。现我方依照合同约定特向贵公司通知以下事项1、我方解除与贵公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.贵方应在收到本函3日内退还我方剩余租金163500元；3.贵方应在收到本函3日内退还我方保证金412500元；4.贵方应在收到本3日内支付我方2各档口应承担的管理费、公照明费、收银系统费共计12800元；5.贵方应在收到本函3日内支付我方2个档口（回味烧烤、京味大面筋）的保洁和公摊照明费用2个月12000元以上共计600800元；6.合同解除时间为：2020年1月8日。万道禾公司陈述其已于1月6日收到《解除合同通知书》，但不同意合同解除。双方确认中盛公司已于2020年1月7日撤场。万道禾公司认可目前仍有中盛公司的沙发两个、打印机一台、摇椅一个、办公桌1个留在涉案房屋内，同意中盛公司拉走。万道禾公司和中盛公司确认餐饮消费者IC卡剩余款项金额为90997.14元，双方均同意上述款项由万道禾公司退还消费者，该款项由中盛公司的押金中进行扣除。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，中盛公司与万道禾公司签订的《租赁合同》和《补充协议》的涉案房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租赁合同》和《补偿协议》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，中盛公司未尽到审慎审查的义务，万道禾公司未尽到交付适合租赁物的义务，双方存在同等的过错。基于公平原则，对于中盛公司已经利用租赁物的期间，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。中盛公司主张退还押金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。中盛公司主张退还多支付房租，中盛公司主张其仅占有使用9个档口，万道禾公司主张中盛公司占有使用12个档口，但未提交相关证据证明其已完成了移交手续，故中盛公司主张退还租赁费用的合理部分162823元，本院予以支持。中盛公司主张两个档口（稻田捞鱼、阿甘锅盔）应承担的管理费、公摊照明费、收银系统费的诉讼请求，因其陈述该两个档口应由万道禾公司交由中盛公司管理，但一直未予交付，本院认为中盛公司未实际占有使用该区域，未实际支付该区域的档口租赁费用，亦未提交证据证明因该两个档口未缴纳上述费用而多增加的实际支出，故证据不足，本院不予支持。中盛公司主张两个档口（回味烧烤、京味大面筋）应承担的保洁费和公照明费的诉讼请求，因其陈述该两个档口不在其租赁范围内，但借用其该区域的公共照明和保洁，本院认为中盛公司该项主张不足以证明因两个档口借用保洁和照明使其遭受了损失，故证据不足，本院不予支持。中盛公司主张的各项损失的诉讼请求，因万道禾公司确认部分设施设备仍在涉案房屋内且同意退还，本院对此不持异议，对中盛公司主张其他损失，证据不足，本院不予支持。中盛公司主张利息损失的诉讼请求，本院依法确认以押金和剩余租金共计575323元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月8日起至实际付清之日止的利息损失予以支持。万道禾公司主张退还餐饮IC卡剩余款项，因双方均同意上述款项由万道禾公司退还消费者，为保护消费者权益和双方后续经营的正常需要，本院对此不持异议，故该款项应有中盛公司退还万道禾公司。万道禾公司其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京万道禾餐饮管理有限责任公司与北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司签订的《租赁合同》和《补偿协议》无效。二、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司房租162823元和押金412500元，共计575323元。三、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司利息损失（以575323元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月8日起至实际付清之日止）。四、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内退还北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司沙发两个、打印机一台、摇椅一个、办公桌1个。五、北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司于本判决生效后7日内给付北京万道禾餐饮管理有限责任公司餐饮IC卡费用90997.14元。六、驳回北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京万道禾餐饮管理有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费16403元，由北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司负担9036元，已交纳；由北京万道禾餐饮管理有限责任公司负担7367元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费12650元，由北京万道禾餐饮管理有限责任公司负担11349元，已交纳；由北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司负担1301元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  梁 宁人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  徐 萌