上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6805号原告：上海咏信建筑科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：潘经高，该公司总经理。委托诉讼代理人：戎周幸枝。委托诉讼代理人：黄新德，上海卓君律师事务所律师。被告：深圳市飞创通达科技有限公司，住所地深圳市。法定代表人：谭伟良，该公司执行董事。原告上海咏信建筑科技有限公司(以下简称咏信公司)诉被告深圳市飞创通达科技有限公司(以下简称飞创公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海咏信建筑科技有限公司之委托诉讼代理人黄新德到庭参加了诉讼。被告深圳市飞创通达科技有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告上海咏信建筑科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还押金97,050元；3、判令被告支付违约金91,050元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年11月25日签订了房屋租赁合同，被告将位于杨浦区国通路XXX号中航天盛广场20层A室，面积约240平方租赁给原告使用，租期自2019年12月1日起至2020年11月30日止。原告共支付了三个月租金的押金、三个月物业费的押金、一个月电费押金共计97,050元，其中租金押金和物业费押金共计91,050元为房屋租赁保证金。如果被告违约，被告应双倍返还保证金。原告按合同履行相关义务，然而至2020年3月2日，产权方上海天筑盛科技有限公司通知原告，被告因拖欠产权方一百多万房租未付，被告与产权方的合同已于2020年3月10日解除，并出具了发给被告的律师函，被告已无出租权，同时产权方向原告发放了书面催费函，要求原告交付2020年3月11日至后期的各项费用，否则将强制清场。原告及时与被告公司负责人微信联系，但是被告公司人员不予理睬，原告于是向产权方交付了各项费用。原告认为，被告行为违反了合同法相关规定及房屋租赁合同之约定，给原告造成了不能正常营业的经济损失，故原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼作如上诉请。被告深圳市飞创通达科技有限公司未到庭应诉答辩。经审理查明，2019年11月25日，飞创公司(出租方、甲方)和咏信公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》约定：1.1、租赁房屋座落位置及名称：上海市杨浦区国通路XXX号中航天盛广场。1.2、租赁房屋的楼层及房号：20层A室。1.3租用面积：240平方米。2.1、租赁期限：自2019年12月1日起至2020年11月30日止，共计1年。2.2、免租期：自2019年12月1日至2019年12月7日。免租期内乙方无需承担租金，但是应当承担物业管理费，以及该房屋发生的水电燃气热力能源费、空调费等除租金以外的一切费用。3.1.1、租金按照租赁房屋的租用面积收取，在租赁期内为每天每平方米人民币3.5元，合计月租金为25,550元。3.1.3、本合同签订后3个工作日内乙方需向甲方支付1个月房屋租金，即2019年12月8日至2020年1月7日期间的房屋租金25,550元。3.2.3、乙方应每个月缴纳一次物业管理费，应于每个缴费月份15日前支付下个自然月的物业管理费。物业管理费按照租赁房屋的租用面积计收，为每月每平米20元，合计每月物业管理费4,800元。3.2.4、本合同签订后3个工作日内乙方需向甲方支付免租期及1个月的物业管理费，即2019年12月1日至2020年1月7日的物业管理费5,904.66元。3.3.2、乙方在签订本合同3个工作日内向甲方缴纳1个月电费押金6,000元。甲方应于15个工作日内向乙方开具收款收据。3.4.1、乙方同意本合同签订后3个工作日内向甲方支付相当于3个月租金、3个月物业费合计91,050元，作为乙方租赁房屋的租赁保证金。3.4.4、若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，乙方所交纳的保证金不予退还；若甲方提前解除合同，甲方应向乙方双倍返还保证金。9.4、甲方违反本合同约定提前收回房屋/解除合同的，应向乙方双倍返还保证金。2019年11月20日，原告转账被告25,550元，备注用途：房屋租赁保证金。2019年11月27日，原告转账被告1,02,954.66元，备注用途：房屋租赁押金及房租、物业费。审理中原告陈述该2019年11月27日转账金额102,954.66元包含：2个月租金的保证金51,100元、三个月物业费的保证金14,400元、电费押金6,000元、2019年12月的租金25,550元及2019年12月物业费5,904.66元。上述合计支付保证金及电费押金97,050元。2019年11月27日，被告向原告出具缴费通知单，列明2020年1月8日至2020年1月31日期间的租金、物业费及电费合计23,947.40元。该款，原告于2019年12月14日转账被告13,947.40元，于2019年12月16日转账被告6,000元，于2019年12月18日转账被告4,000元。2019年12月25日，被告向原告出具缴费通知单，列明2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金、物业费及电费合计30,702.93元。该款，原告于2020年1月15日转账被告30,702.93元。2020年1月9日，被告向原告出具缴费通知单，列明2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、物业费及电费合计30,551.01元。该款，原告于2020年2月23日转账被告30,551元。2020年3月6日，案外人上海天筑盛科技有限公司(系争房屋产权人)，向被告发律师函：被告未按合同约定向我司支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金及滞纳金……为了避免损失进一步扩大，维护贵司和天筑科技的合法权益，本律师郑重函告如下：一、贵司与上海天筑盛科技有限公司于2018年10月10日签订《中航天盛广场房屋租赁合同》于2020年3月10日终止；二、请贵司务必于2020年3月10日前全额支付拖欠的租金和滞纳金共计1,628,150.28元；三、请贵司务必于2020年3月10日前支付合同终止的违约金2,411,585.4元；四、请贵司务必于2020年3月10日前按照《中航天盛广场房屋租赁合同》的约定办理房屋返还手续；五、如贵司未按本函通知行事，由此造成的不利后果均由贵司自行承担，亦不排除通过法律途径维护自身合法权益。2020年3月23日，案外人中航物业管理有限公司上海杨浦分公司天盛广场物业服务中心向原告发《致上海咏信建筑科技有限公司催费函》：深圳飞创通达科技有限公司已于2020年3月10日与天盛广场业主方终止房屋租赁合同。根据《天盛广场物业管理委托合同》规定，贵司需要支付物业服务中心2020年3月11日-4月30日期间的物业管理费，物业服务中心于2020年3月19日已发送关于贵司2020年3-4月份物管费的收费通知书，并且贵司潘先生已确认签收。由于贵司拖欠物管费已影响天盛广场物业服务中心的正常工作开展。烦请贵司于2020年3月25日前缴清2020年3-4月份物管费的费用5,663.92元，如逾期缴费将会暂停室内照明和空调的供应，暂停公共区域物业服务(封闭男女洗手间、茶水间、暂停公共区域照明、空调及新风)直至费用缴纳完毕。同月，上海天筑盛科技有限公司向原告出具《通知》：贵司向深圳市飞创通达科技有限公司承租的位于上海市杨浦区国通路XXX号[20-A]单元房屋为飞创公司从我司承租后转租给贵司。现因飞创公司逾期支付租金等严重违约行为，我司已于2020年3月10日与飞创公司终止了租赁合同，并要求飞创公司于2020年3月10日前返还租赁房屋，为此，特通知贵司：一、自2020年3月10日起，深圳市飞创通达科技有限公司非该租赁房屋的承租方，其无权再向贵司转租该房屋。贵司在未与我司直接签署租赁合同的情况下，贵司亦无权继续使用该租赁房屋，否则贵司会产生对我司的侵权并需要承担相应侵权责任。二、我司非常欢迎贵司向我司承租租赁房屋，我司将为您提供更为优质的租赁服务。若贵司未能在2020年3月31日前与我司就租赁房屋达成一致签署租赁合同，鉴于本通知第一条阐述的理由，我司将于2020年3月31日采取强制收房措施，望贵司提前将房屋内物品清空。否则因强制收房造成的任何损失我司无义务承担，由贵司自行负责。2020年4月28日，原告与上海天筑盛科技有限公司签署《天盛广场房屋租赁合同》，约定：租赁房屋：上海市杨浦区国通路XXX号1幢20层20B单元，面积151.93平米。租期：自2020年5月1日至2021年11月30日止。租金每月26,059.48元，物业费每月3,038.60元。租赁保证金：78,190.77元。租金优惠期：2020年5月1日至2020年7月31日。租金优惠期间月租金按标准月租金的21.38%收取。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、缴费通知单、银行凭证、律师函、物业催费函、天筑公司通知、天盛广场租赁合同及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。根据系争房屋产权方上海天筑盛科技有限公司向被告发出的律师函以及其向原告发出的通知，因被告逾期未支付产权方租金，产权方提前收回房屋，属于被告违约导致合同无法履行，原告诉请主张系争合同解除，本院予以支持，解除时间为起诉状副本送达之日。合同约定因被告原因提前解除合同或收回房屋的，被告应向原告双倍返还保证金。现原告按约支付租金、物业费等各项费用，但因被告原因导致合同解除，故原告主张被告退还押金97,050元及支付违约金91,050元之诉请，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证、陈述、辩论等权利，由此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海咏信建筑科技有限公司与被告深圳市飞创通达科技有限公司于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月12日解除；二、被告深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海咏信建筑科技有限公司租赁保证金91,050元及电费押金6,000元；三、被告深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海咏信建筑科技有限公司违约金91,050元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,031元，公告费560元，由被告深圳市飞创通达科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 吴剑行书 记 员 姜玲莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。