重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初5644号原告：重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处物流园5号1幢，统一社会信用代码91500224MA5U8EDP2T。法定代表人：黄晓琴，董事长。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告：杜亮，男，1993年12月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：张宏伟，重庆朝曈律师事务所律师。原告重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司（以下简称好美家公司）与被告杜亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告好美家公司的委托诉讼代理人谭定阳，被告杜亮的委托诉讼代理人张宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告好美家公司向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1、判令被告立即向原告支付2020年9月22日至2021年9月21日的商铺租金及管理费共计30744.80元，并从2020年9月3日起按月利率2%支付资金占用利息至该款付清之日止。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告将位于重庆市铜梁区((街道办事处物流园区的星艺佳铜梁商场(楼((号、(((号展位295.20平方米出租给被告使用，租金为48元/平方米∕月，租期三年（2018年1月1日至2020年12月31日）。原告于2018年9月22日交付房屋给被告使用，租期顺延至2021年9月21日。2019年，原告又将一楼A012展位186.3平方米出租给被告使用。根据租赁合同约定，被告应于2020年9月2日前支付2020年9月22日至2021年9月21日的商铺租金及管理费，但被告至今尚欠租金及管理费30744.80元（租金40996.80元+管理费34668元-已交40000元-活动费抵扣4920元）。现因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告杜亮辩称，租用案涉铺位使用至今属实，对租金及管理费的计算方式无异议。被告未交租金系因为原告违约在先。原告未按合同约定由第三方红星星艺佳参与商场的统一经营管理，且原告从2020年8月开始就没有提供相关物业人员参与整个商场的管理和维护，商场目前处于无人管理的状态。故原告未严格按照合同约定履行合同义务，其收取租金的条件不成熟。若法院主张原告请求，杜亮在签约时向原告支付的质保金3万元可抵扣租金等费用。另原告负责人曾承诺今年初因新冠疫情可以减免2个月租金，因疫情之间的租金已经交纳，故应抵扣本次租金。关于资金占用利息，双方并无合同约定，被告无需支付。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，原告好美家公司与被告杜亮签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，出租方及管理方为好美家公司，承租方为杜亮，该合同主要约定：第1条展位位置及编号1.1租赁给承租方的展位编号为(((((，位于(楼（以下简称展位）。第2条计租面积2.1……经核算，该展位计租面积为295.2平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）……第4条租金和管理费4.1承租方应于每一付款周期向宜居好美家支付展位租金和管理费。4.2租金单价为48元∕平方米∕月，承租方应付的首期租金为85017.60元，末期租金为85017.60元，期间每一期租金均为85017.60元。4.3管理费单价为6元∕平方米∕月，承租方应付的首期管理费为21254.40/元，末期管理费为21254.40元，期间每一期管理费均为21254.40元。4.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前20日前支付下一期租金和管理费。第5条租赁期限和付款周期5.1租赁期和服务期均自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共计3年（以正式开业时间为准）。5.2租金的起算时间为2018年01月01日（以正式开业时间为准）。管理费的起算时间为2020年01月01日（合同第三年收取物管费）。5.3租金和管理费的付款周期为12个月……第6条保证金6.1承租方应于本合同签订当日向宜居好美家支付保证金，其中：质量保证金30000元；装修工程保证金10000元。6.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，宜居好美家按以下第种方式向承租方返还质量保证金：（1）自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额;(2)自本合同终止之日起满三年后一次性返还;（3）承租方对外承诺商品质保期为（>3）年，自本合同终止之日起满前述（>3）年后一次性返还。……第14.2本商场由红星星艺佳全程参与统一经营、管理。合同签订后，被告向原告支付了质保金30000元，原告于2018年9月22日（商场开业）将商铺交付给被告使用至今。案涉商铺所在商场名为红星美凯龙星艺佳铜梁商场。2019年7月16日，原、被告再次签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告将一楼展位编号为A012的商铺出租给被告，计租面积为186.3平方米。租金单价为48元∕平方米∕月，承租方应付的首期租金为53654.40元，末期租金为53654.40元，期间每一期租金均为53654.40元。管理费单价为6元∕平方米∕月，承租方应付的首期管理费为13413.60元，末期管理费为13413.60元，期间每一期管理费均为13413.60元。租赁期和服务期均自2019年9月22日起至2021年9月21日止。管理费的起算时间为2020年9月22日（合同第二年收取物管费）。承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前20日前支付下一期租金和管理费。该合同约定的其他事项与双方于2017年7月15日所签的第一份租赁合同基本一致。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用至今。庭审中，原告对被告辩称其不支付租金的理由均不予认可。原告述称其司与红星星艺佳属合作关系，商场品名也是星艺佳的牌子，其司按照星艺佳的经营模式对商场进行统一管理。整个商场至今仍在其司管理下，不存在无人管理的状态。原告陈述租金虽约定为48元∕平方米∕月，但实际系按半价24元∕平方米∕月计租。原告综合考虑各种优惠因素后，只向被告收取案涉3个商铺拖欠的租金及管理费共计30744.80元，对被告还要求因新冠疫情减免2个月租金的意见不予认可。上述事实，有原、被告的陈述、《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》等在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》合法有效，受法律保护，原告也实际将商铺交与被告杜亮使用至今，故杜亮有向原告支付商铺租金的义务。根据双方合同约定，A018、A020号商铺租期为3年，从2018年1月1日至2020年12月31日，以正式开业时间为准起租。原告实际于2018年9月22日（商场开业）将商铺交付给被告使用，故租期起止日期相应顺延。第三年租金及管理费（2020.9.22-2021.9.21）的支付时间根据合同约定应于2020年9月2日前支付。A012号商铺第二年（2020.9.22-2021.9.21）的租金按约也应于2020年9月2日前支付。杜亮逾期未付款的行为已构成违约，故本院对原告要求其支付租金与管理费以及支付资金占用利息的请求予以支持。因杜亮对未付租金及管理费共计30744.80元并无异议，本院予以确认。关于资金占用利息，因双方在合同中并未约定逾期支付租金及管理费的违约金（资金占用利息）如何计算，故原告要求按月利率2%计算没有事实及法律依据，本院予以主张被告从2020年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款付清之日止。关于被告辩称案涉商场没有按合同约定由第三方星艺佳公司参与统一经营管理，有违合同约定的意见，本院认为，根据合同约定，原告系商场的直接管理者，星艺佳公司仅系“参与”经营管理，而原告与星艺佳公司存在合作关系，案涉商场也系使用星艺佳的牌子，故星艺佳公司已有“参与”商场行为，被告以星艺佳公司未参与商场经营管理为由而拒付租金缺乏事实依据。关于被告辩称案涉商场从2020年8月开始原告就没有提供相关物业人员参与整个商场的管理和维护，其不应支付租金的意见，因被告仅提供了几张照片（显示商场无人值班看守），证据明显欠充分，鉴于商场目前仍在开业经营，本院对被告的该意见不予采信。关于被告辩称其支付的质保金3万元可抵扣租金的意见，根据双方合同约定，质保金有3种返还情形，虽然未约定按那种情形返还，但3种情形均明确为双方租赁合同终止后予以返还。现租赁合同尚在履行中，明显未达到质保金返还条件，故不存在抵扣情形。关于被告辩称因受新冠疫情影响应减免2个月租金继而抵扣本次租金的意见，本院认为，原告诉求中实际已就租金给予被告较多减免，已充分考虑了疫情影响因素，故本院对该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告杜亮于本判决生效后三日内支付原告重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司拖欠的商铺租金及管理费（2020.9.22-2021.9.21）共计30744.80元，并从2020年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至该款付清之日止。二、驳回原告重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284.31元（已减半），财产保全费327.45元，共计611.76元，由被告杜亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  杨 建二〇二〇年十二月二十四日法官助理  谢 东书 记 员  胡立欢