宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初902号 原告：宁夏创业谷实业发展有限公司。 负责人：武某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某1，宁夏合天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某2，宁夏合天律师事务所律师。 被告：宁夏好乐美乳品有限公司。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：刘某3，宁夏法思成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石某。 原告宁夏创业谷实业发展有限公司（以下简称创业谷司）与被告宁夏好乐美乳品有限公司（以下简称好乐美乳司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，由于本院工作调整，于2020年7月6日更换承办法官，审理期限需重新计算，并依法适用简易程序进行审理。原告创业谷司的委托诉讼代理人刘某1、刘某2，被告好乐美乳司的委托诉讼代理人刘某3、石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创业谷司向本院提出诉讼请求并当庭变更为：1.判令被告向原告承担逾期支付约定款项违约金110875.8元；2.判令被告向原告支付因恢复厂房原状的维修费用32000元；3.判令被告向原告支付自2018年12月22日至2019年10月12日期间的逾期腾房占有使用费224028.9元；4.判令被告向原告支付2018年12月22日至2019年10月12日期间的逾期交房违约金81771元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月22日，被告就购买宁夏创业谷中小企业产生新城xx厂房（简称xx厂房）与原告签订《“创业谷项目”租售协议》，后原告按约向被告交付了7-2号厂房，但被告缴纳两年租金554379元后始终未按约定向原告支付定金及各期应付款，原告在多次催要无果的情况下，于2019年3月22日向被告送达《解除合同通知》，在原告再三催促下，被告于2019年8月15日将厂房交还原告但未按照合同约定将厂房恢复原状，原告于2019年9月1日委托第三方宁某建设工程有限公司对厂房进行维修恢复，该厂房于2019年10月12日维修完毕，经核算维修费用为32000元，原告于2019年10月17日向第三方宁某建设工程有限公司支付厂房维修费用32000元。由于被告长期不支付约定款项已构成严重违约，其在我公司按约行使合同解除权且多次催告的情况下才将未按合同约定恢复原状的xx厂房交还原告,给原告造成巨大损失。故原告提起诉讼。 好乐美乳司辩称，1.原告的诉请无事实依据，双方合同签订于2016年12月22日，此时被告控股公司好乐美牧业公司已经接受刑事调查，双方此时签订关于xx厂房房屋的合同实际未履行，被告既未占有也未对涉案房屋进行投资装修，原告的诉请不能成立。2.双方租售协议第7.2、12.2条有明确的止损条款约定，且司法机关对被告控股单位刑事调查并未影响到该房屋的实际使用，该房屋无法使用的情况是由原告方单方造成的与被告无关，故原告诉请不能成立。 根据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院经审理认定事实如下： 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。现综合审查认定如下：原告提交《“创业谷项目”租售协议》、《催款通知书》、（2017）宁01刑初54号刑事判决书、企业信用信息公示报告真实客观，能够证明本案基本事实，故本院予以采信；《维修委托协议》、《工程预算书》、《代维修项目确认单》、《工程量确认单》、《工程取费表》、《工程竣工验收单》、《银行回单凭证》及证明、厂房未恢复照片、业主装修手册、业主入住手册中出现“何某”签字，因何某于2016年10月17日被羁押，所以由其签名明显不属实，但证据均加盖好乐美乳司印章，证据之间可相互印证，并与王某庭后陈述基本相符，故上述证据本院予以采信；公证书（附《解除合同通知》）真实客观，但原告未按协议中被告预留地址进行邮寄，无法达到协议约定送达效力，且协议未约定委托人代收相关邮寄材料，也没有充分证据证实案外人王某已签收，故本院对上述证据在本案中不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年12月22日签订的《“创业谷项目”租售协议》（以下简称“协议”），约定租赁房屋为永宁县望远镇闽宁产业园宁夏创业谷·中小企业产业新城xx厂房，面积为1466.61平米，租赁期限为两年，自2016年12月22日至2018年12月21日，租金合计为554379元，被告应于合同签订当日一次性支付租金。被告承诺并确认在租赁期届满前购买租赁房屋，房屋总售价为4663820元，被告须于2017年3月20日前向原告支付定金930000元，并于同日支付首期预付款179441元；于2017年4月20日前支付二期预付款100万元；于2017年5月20日前支付三期预付款100万元；于2017年6月20日支付四期预付款100万元。款项支付后，双方签订商品房买卖合同，租赁合同关系变更为商品房买卖合同关系。已付租金扣除所涉税、费后的剩余金额可抵顶同数额购房款。另约定出现被告违约将导致原告行使租赁合同解除权，被告因购房款无法筹齐等情形，协议到期后租赁关系将终止并由原告收回房屋另售。被告同意租赁期满时被告未购买涉案房屋的情况下，房屋内的装修、装饰等由被告拆除并恢复原状或在原告同意接收的情况下所有权无偿归原告所有，……，被告在租赁期间投入的办公、生产等设施设备由被告在租赁合同终止的十日内搬离租赁房屋。《协议》10.3约定被告应按照本协议租金总额的20%的标准向原告支付违约金，同时甲方有权解除协议的16种情形，其中包括逾期10日内未支付本协议相关约定款项。《协议》12.1约定租赁期满前未能签订商品房买卖合同或本协议解除等，被告应于租赁期满或本协议终止后10日内将租赁房屋及各项设施设备以良好、适租得状态交还原告。12.2原告依据约定采取措施收回租赁房屋、拆除相关设施设备所产生的费用及责任以及给被告造成损失均由被告承担。12.3约定被告未按上述约定期限交还租赁房屋的，应自本协议期满当日或因解除等原因提前终止当日起至甲方收回租赁房屋之日止，按日向原告支付本协议租金总额万分之五的违约金并同时按本协议月租金标准计算的日租金标准按日向甲方承担逾期腾房占有使用费。 《协议》签订后，被告向原告支付了两年租金554379元，并于2016年12月27日盖章确认《业主入住手册》和《业主装修手册》，载明对涉案厂房进行装修施工，施工内容为开挖排水槽、污水池、蒸汽锅炉地基。2017年4月17日、2017年6月30日原告向被告送达《催款通知书》，均由案外人王某签收。2019年9月1日原告创业谷司与案外人宁某建设工程有限公司签订《维修委托协议》约定由案外人对涉案厂房进行回填、压光等施工，期限为30天，暂定价为32000元，最终工程价款以项目按实结算为准。案外人向原告出具工程预算书预算造价为32048.22元。2019年10月12日双方均盖章确认工程竣工并验收合格，确认《代维修项目确认单》及《工程量确认单》，确认总价为32000元。2019年10月17日原告向案外人公对公转账支付969760元，经案外人证明其中包含涉案厂房修复工程款32000元（叁万贰仟元整）。 另查明，被告好乐美乳司法定代表人何某于2016年10月17日被刑事拘留，案外人王某为被告法定代表人何某妻子，时任被告好乐美乳司监事一职。 本院认为，原、被告于2016年12月22日签订的《协议》,系当事人的真实意思表示,符合法律规定,形成合法有效的合同关系。合同签订后,原告已将涉案房屋交付被告，被告也按合同约定向原告支付了房屋租金，故此合同已实际履行。但《协议》同时约定支付购买房屋对价的条款，被告确认合同并明知其中条款，但未按合同约定向原告支付购房款，其行为构成违约,应承担违约责任，原告主张其支付逾期付款违约金110875.8元符合协议约定和法律规定，本院予以支持。租期内原告未主张提前解除合同，租赁期满后，被告未将涉案厂房恢复至装修前适租状态交还给原告，其行为构成违约，原告自行修复涉案厂房，向被告主张由此产生的费用32000元符合协议约定和法律规定，故本院予以支持。在原告向被告发送的《催款通知书》后，被告仍未支付剩余款项，按合同约定，被告存在违约行为，原告可在租赁期满即收回房屋另售，原告主张被告支付合同期满后至2019年8月15日实际交回之日止的逾期腾房占有使用费，但无充分证据证实在此期间涉案房屋由被告持续占有，且原告可就协议约定及时收回房屋，其未及时收回房屋造成损失，又主张被告房屋占有使用费，不应予以支持，故对原告主张的逾期腾房占有使用费和逾期交房违约金本院不予支持，对被告辩称原告存在扩大损失行为的意见予以采信。被告辩称没有实际使用涉案房屋，合同未实际履行，与本院认定的证据及案外人王某陈述不符，故对此意见本院不予采信。被告另辩称此案涉及刑事案件，因证据不足，故对此意见也不予采信。 综上所述,对原告的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁夏好乐美乳品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏创业谷实业发展有限公司支付逾期付款违约金110875.8元、恢复原状维修费32000元； 二、驳回原告宁夏创业谷实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9864元,减半收取计4932元，由宁夏好乐美乳品有限公司负担1579元，由宁夏创业谷实业发展有限公司负担3353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 翁 婧 二〇二〇年十二月一日 书记员 苏郝玲 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。