四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初3837号 原告(反诉被告)：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区宝轮镇上街龙凤餐厅**。 统一社会信用代码：91510802749626670J。 负责人：陈代勇，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李六奎、男，系该公司法务部主任。 委托诉讼代理人：柯绍江，四川君盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广元市自然资源局利州区分局，住所地四川省广元市利州区文化路**。 统一社会信用代码：11510700008454509D。 负责人：李诚，系该分局局长。 委托诉讼代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋超，四川新伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司（以下简称龙乡苑广元分公司）与被告（反诉原告）广元市自然资源局利州区分局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。龙乡苑广元分公司委托诉讼代理人李六奎、柯绍江，广元市自然资源局利州区分局委托诉讼代理人殷勇、蒋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙乡苑广元分公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告向原告支付拆迁安置费15778915.24元（其中商业门面一间）、其他还建费用2000000元，共计17778915.24元；2、责令被告支付资金占用费用6035941.72元；3、本案诉讼费、评估、鉴定费等由被告承担。 事实及理由：2009年9月10日，原告通过被告广元市自然资源局利州区分局（原广元市国土资源局利州区分局）的招拍挂程序，分别以141万元、63万元摘牌获得编号为“广利区供（挂）字200914号及200915号地块”（以下简称宗地）的国有建设用地使用权。2009年9月17日与被告签订了合同编号为2009-037、2009-038的《国有建设用地使用权出让合同》，并全部缴纳了土地出让金。但被告未拆先挂，其未对宗地上房屋予以拆迁安置，在明知该宗地不是“净地”的情形下仍予以出让，其行为违反了相关法律、法规的规定，也违反了双方签订的出让合同第六条约定：“出让人同意在2009年11月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到宗地外‘六通’，宗地内‘场平’”。被告未以“净地”向原告交付宗地。为加快宝轮镇城市建设，原告摘得宗地前一边要求被告拆迁宗地上的房屋，一边在有关领导指示下与宗地上的住户商谈拆迁、安置还房事宜。从2008年4月至2010年10月，原告先后与宗地上48户居民签订《拆迁房屋产权调换协议》，拆迁住宅面积4701.03平方米，截止2011年12月，代为被告将宗地内的房屋拆迁完毕并妥善进行了还房安置，两期所涉38家拆迁户，共还房48户，拆迁住宅还房面积为5111.56平方米（另门面还房37平方米）。所有拆迁户于2013年12月前全部入住。 多年来，原告一直要求被告清算和支付代被告承担的拆迁安置、还建房费用，被告直至2014年12月26日才向原告作出《关于重庆市龙乡苑房地产公司广元分公司有关项目用地问题的复函》，该复函第二条明确表示“……我局拟处理意见：一是你公司向区住建局申报，及时办理完超容积率建设手续；二是在你公司办理完超容积率建设审批手续后，我局将会同区住建局区政府审议，按照棚户区改造相关政策，安置换房部分不计容积率；三是各算各账原则，对你公司负责拆迁成本费用以及还建房费用进行清算、审计，同时对超容积率建设部分应缴纳的土地出让金，按政策、程序进行评估并报批后，按照‘收支两条线’的规定执行”。双方经多次协商无法达成一致意见，给原告造成巨大经济损失，原告认为应参照2013年6月宝轮镇政府为安置拆迁户采购宝徕华城小区住宅单价3029元/平方米计算，被告应支付拆迁安置费15778915.24元（其中商业门面37平方米按市场价值每平方米8000元计算为296000元）、其他还建费用200万元及其资金占用费6035941.72元。原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）广元市自然资源局利州区分局辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。原告认为被告没有交付净地，应承担征地拆迁安置工作的时间节点是2009年11月6日，诉讼时效期间至2011年11月5日届满，原告应当在2011年11月5日前主张权利。即使从原告完成拆迁工作的时间2010年11月25日开始计算，诉讼时效也应至2012年11月24日届满。因此，无论按照哪个时间计算，原告均未在诉讼时效内主张权利，已丧失胜诉权。二、案涉地块的拆迁安置义务应当由原告自行完成，被告无承担拆迁安置费用的义务。首先，从《引资开发宝轮上街协议书》第五条约定可知，拆迁补偿方案由原告进行制定，拆迁资金由原告进行筹措，拆迁部门由原告进行委托，协议内容均表明案涉宗地的拆迁安置义务应由原告自行完成。其次，2003年5月19日《关于宝轮上街拆迁改造有关问题的会议纪要》已明确开发商落实拆迁补偿费用，可以看出拆迁安置费用由原告自行负责。其三，宗地出让前公布的《挂牌出让须知》第三条第（十一）项和第十条明确告知：案涉地块上的地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，在提交竞买申请前可到现场踏勘出让地块。原告在参与竞拍前就知道案涉地块并非“净地”出让，对地块上的房屋由竞得人自行负责拆迁安置的义务是明知的，参与竞拍就是对挂牌文件资料的认可。其四，不能单独分割招商引资协议、挂牌文件资料和土地出让合同之间的联系，挂牌文件资料已明确拍卖的宗地属于宝轮镇棚户区改造用地，原告也是基于招商引资协议参与了该棚户区改造项目。案涉土地于2009年8月12日挂牌出让，而原告于2008年4月前就已经在实施拆迁工作。《挂牌出让须知》也告知竞得人须向原告支付其在该宗地上的前期投入费用，说明拆迁安置费用是独立于土地出让金之外的，应由竞得人另行支付，原告作为竞得人应当承担地块上的拆迁安置义务。三、土地出让合同约定的宗地内“场平”不能推断拆迁安置义务属于被告。国有土地出让合同是范本类的合同，原告从出让合同得出宗地内场平属于交付条件，但场平之前的拆迁安置由谁负责合同无明确约定，不能仅凭该条文推论属于被告义务。应结合挂牌出让须知的内容综合认定拆迁安置义务的责任方。四、原告对复函“各算各账”原则理解错误，不能认定被告应当承担拆迁安置义务。首先，复函解决的是原告开发“宝徕华城”一期项目超容积率建设的问题，并无由被告承担拆迁安置义务的内容表述，原告推定拆迁义务属于被告无事实依据。其次，复函第二项内容再次明确了挂牌出让须知中的“地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置”内容。其三，“各算各账”原则指的是因按照棚户区改造的相关政策，安置还房部分不计容积率，因此要对原告安置还房的相关费用进行核算，从而计算出应计入原告超容积率建设的面积，再就超建面积确定原告应补交的土地出让金数额，而不是原告理解的拆迁安置成本与超容积率应补交的土地出让金进行扣减或抵销。五、被告承担拆迁安置义务显然不符合其签订招商协议及合同的真实意思表示。土地出让合同约定的两宗土地出让金的总金额为204万元，而原告主张的拆迁安置成本总额为1700万元，拆迁成本由政府负责明显不符合常理，无论从常情还是常理上解读，拆迁安置义务由被告承担显然是错误的。六、政策性文件不能作为裁判本案的依据。七、原告应按评估报告向被告补交土地出让金978.86万元，供地会审会议纪是政府部门内部文件，不具有对外效力，原告不能以该文件中的数额推定补交土地出让金的最终数额。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 被告（反诉原告）广元市自然资源局利州区分局向本院提出反诉请求：1、判令龙乡苑广元分公司依法向广元市自然资源局利州区分局支付欠缴的超容积率土地出让金9788600元；2、本案诉讼费由龙乡苑广元分公司承担。 事实和理由：2009年8月12日，广元市自然资源局利州区分局通过挂牌出让的方式出让宗地编号为广利区供（挂）字200914号地块，龙乡苑广元分公司以141万元的出让价格竟得该地块，双方于2009年9月17日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地面积为7699.16平方米，建筑总面积为11548.74平方米，建筑容积率不高于1.5。龙乡苑广元分公司于2010年3月19日办理了广利区国用（2010）第103号土地使用权证，证载面积为7699.16平方米。龙乡苑广元分公司将该宗土地规划开发“宝徕华城”一期项目，但未按合同约定条件利用土地。经核实，龙乡苑广元分公司在该宗土地上的开发建设超过合同约定的容积率，超过约定建筑面积（住宅）41628.50平方米。经广元市利州区土地及矿产资源管理委员会会议纪要审定，龙乡苑广元分公司应补缴土地出让金978.86万元。根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”以及原国土资源部有关规定，特向人民法院提起诉讼。 原告（反诉被告）龙乡苑广元分公司针对反诉辩称，一、广元市自然资源局利州区分局认为补交出让金的依据是《广利府阅【2020】14号会议纪要》，龙乡苑广元分公司认为以此确定的时间违反相关规定与客观事实不符，补交土地出让金的时间应当以2011年3月16日反诉原告发给龙乡苑广元分公司交纳容积率价款单为依据确认。二、反诉被告认为广元市自然资源局利州区分局现在才提起追缴时间已长达10年，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院一并认定如下： 2009年8月11日，广元市自然资源局利州区分局（原广元市国土资源局利州区分局）决定挂牌出让位于广元市利州区××镇花园社区两地块的国有建设用地使用权。2009年8月12日，广元市自然资源局利州区分局作出《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，内容载明：三、出让地块的基本情况及规划指标要求：地块一：（一）地块编号：广利区供（挂）字200914号；（二）地块位置：广元市利州区××镇花园社区；（三）地块范围：东临食品站，西临花园社区徐家巷居民小组，南临花园社区徐家巷居民小组，北临重庆龙乡苑房地产开发有限公司；（四）出让面积：7699.16平方米（净用地）；（五）土地用途:商住用地（棚户区改造）；（六）规划容积率：≤1.5；（九）土地开发程度：宗地外‘六通’，宗地内‘场平’；（十一）地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，在竞得人缴清全部土地成交价款，并完成拆迁后办理《国有土地使用证》；（十二）竞得人须向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司支付其在该宗土地上前期投入费用159.23万元。十、注意事项：（九）挂牌成交价即为挂掉成交地块的总地价款，包括土地取得成本、出让成本、国家收益（不含交易服务费和契税）。……地块二：（一）地块编号：广利区供（挂）字200915号；（三）地块范围：东临花园社区，西临花园社区，南临花园社区，北临重庆龙乡苑房地产开发有限公司；出让面积：3266.22平方米（净用地）；……（其余条款与地块一的要求一致）。 2009年9月10日，龙乡苑广元分公司通过招拍挂程序，以141万元、63万元的价格分别竞得编号为“广利区供（挂）字200914号及200915号地块”的国有建设用地使用权。 2009年9月17日，龙乡苑广元分公司与广元市自然资源局利州区分局签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为2009-037、2009年-308。编号2009-037合同约定：第四条、本合同项下出让宗地编号为广利区供（挂）字200914号，出让宗地面积为7699.16平方米；出让宗地坐落于广元市利州区××镇花园社区；出让宗地平面界址为东临食品站，南临花园社区徐家巷居民小组，西临花园社区徐家巷居民小组，北临重庆龙乡苑房地产开发有限公司。第五条、出让宗地的用途为其他商服用地面积0.153983公顷，其他普通商品住房用地面积0.615933公顷。第六条、出让人同意在2009年11月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到宗地外‘六通’，宗地内‘场平’。第八条、宗地的国有建设用地使用权出让价款为141万元，每平方米183.13元。第十三条、受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3），其中：主体建筑物性质商业、居住，建筑总面积11548.74平方米，建筑容积率不高于1.50；……。 编号2009-038合同项下出让宗地编号为广利区供（挂）字200915号，出让宗地面积为3266.22平方米；出让宗地坐落于广元市利州区××镇花园社区；出让宗地平面界址为东临花园社区，南临花园社区，西临花园社区，北临重庆龙乡苑房地产开发有限公司。宗地的国有建设用地使用权出让价款为63万元，每平方米192.88元。其余合同主要内容与前述合同一致。 2009年10月19日，龙乡苑广元分公司按出让合同约定缴清了土地出让价款141万元、63万元。2010年3月19日龙乡苑广元分公司对两块宗地块办理了国有土地使用权证：【广利区国用（2010）第1××3号】，证载使用权面积为7699.16平方米；【广利区国用（2010）第104号】，证载使用权面积为3266.22平方米。 2010年3月25日，四川华夏土地咨询评估有限公司作出《土地估价报告》，对龙乡苑广元分公司宝轮社区1宗7699.16平方米国有土地使用权增加容积率补缴出让金价格进行了评估，估价结果：由容积率1.80调整为6.80拟缴纳的土地出让金为304.89万元。 2010年8月6日，广元市利州区土地供地会审领导小组召开了2010年第四次供地会审会议，并形成会议纪要，该纪要通过了龙乡苑广元公司对该宗地增加容积率补缴土地出让金事项，其结果为：土地位置：广元市利州区××镇花园社区；面积7699.16平方米；原容积率1.8；拟供地容积率6.8；原容积率市场价194.02万元；改变后新容积率市场价498.91万元；拟供地价格（增加容积率应缴纳土地出让金）：（498.91-194.02）×80%＝243.912万元。备注：2010年4月1日，经区六届人民政府第48次常务会议原则同意其调整容积率。根据广府发（2008）38号文件精神，可按改变容积率后市场价与原容积率市场价差价下调20%补缴土地出让金。 2011年3月16日，广元市自然资源局利州区分局向龙乡苑广元分公司发出《缴纳超容积率价款通知单》，内容载明：你公司于2009年9月10日依法竞得位于广元市利州区××镇花园社区的国有建设用地使用权，地块编号为广利区供（挂）字第200914、15号，用途为商业、住宅，面积分别为3266.22㎡、7699.16㎡，容积率为1.5，成交价款分别为63万元、141万元。你公司在建设过程中实际规划容积率为6.8.现请你公司在接到本通知后，立即到我局依法办理超容积率补缴土地出让金事宜，否则我局将暂停办该项目后期所有土地手续。 2014年12月3日，广元市利州区城乡规划建设和住房保障局向广元市国土资源局利州区分局发出《关于宝徕华城一期项目超建建筑面积补交土地出让金的函》，载明：重庆龙乡苑房产公司广元分公司开发建设的“宝徕华城一期”项目建设用地国有土地使用证证号为“广利区国用（2010）第103号”，土地使用权面积为7699.16平方米。2010年6月9日规划办证建筑面积52401平方米，又于2011年11月14日规划补证建筑面积6267.62平方米，规划办证建筑面积总计为58668.62平方米。该项目规划设计方案经区规委会审批通过，审批总建筑面积为58182.22平方米，根据区六届人民政府第48次常务会议纪要，同意容积率调整为6.8，现该项目已竣工，竣工测绘建筑面积为58668.62平方米（含地上建筑面积53177.24平方米，其中住宅建筑面积53108.39平方米，社区服务建筑面积68.85平方米，地下室建筑面积5491.38平方米），竣工容积率6.90。现函请按有关文件精神计算并收取超建建筑面积部分的土地出让金。 之后，龙乡苑广元分公司向广元市国土资源局利州区分局反映关于食品厂土地、“宝徕华城一期”工程容积率、5.1亩边角地等问题，广元市国土资源局利州分局于2014年12月6日作出《关于重庆市龙乡苑房地产公司广元分公司有关项目用地问题的复函》，该复函针对“宝徕华城一期”工程容积率问题意见为：2009年9月10日，你公司竞得位于宝轮镇花园社区2宗旧城棚户区改造建设用地使用权，面积分别为3266.22平方米、7699.16平方米，用途为商服兼城镇混合住宅，成交价款分别为63万元、141万元。上述土地挂牌出让须知第三条第十一项明确约定“地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，在竞得人缴清全部土地成交价款，并完成拆迁后办理《国有土地使用证》”，同时，在十三项中还对你公司前期投入问题作了约定。该2宗地被你公司用于宝徕华城项目建设，宝徕华城一期工程占地11.5亩容积率问题经区常务会议研究决定，将重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司位于××镇××街××.5亩土地原1.8调整为6.8，但并未对超容积率部分土地出让金给予意见。鉴于该项目属棚户区改造，现楼盘已建成、拆迁户已入住，已属遗留问题的现状，我局拟处理意见：一是你公司应向区住建局申报，及时办理完超容积率建设审批手续；二是在你公司办理完超容积率建设审批手续后，我局将会同区住建局报区政府审议，按照棚户区改造相关政策，安置换房部分不计容积率；三是各算各账原则，对你公司负责拆迁成本费用以及还建房费用进行清算、审计，同时对超容积率建设部分应缴的土地出让金，按政策、程序进行评估并报批后，按照‘收支两条线’的规定执行。 2020年6月23日，广元市自然资源局利州区分局依据住建局《关于宝徕华城一期项目超建建筑面积补交土地出让金的函》对宝徕华城一期项目规划核实面积进行详细说明并作出《关于宝徕华城一期规划核实的补充说明》：龙乡苑广元分公司开发建设的宝徕华城一期项目建设用地国有土地使用证证号为“广利区国有（2010）第103号”，用地面积7699.16平方米，项目竣工总面积58668.62平方米，其中地上建筑面积53177.24平方米（住宅面积53108.39平方米，社区服务面积68.85平方米），地下建筑面积5491.38平方米。土地出让合同的容积率为不高于1.5，超过约定建筑面积（住宅）41628.5平方米。 2020年7月7日，四川嘉汇土地估价事务所有限责任公司对本案宗地调整容积率后需补缴的土地出让价款进行了估价，其中容积率从1.5调整到6.17的估价期日为2010年6月9日，应补缴地价款814.11万元；容积率从6.17调整到6.91的估价期日为2011年11月14日，应补偿地价款164.75万元，共计应补缴978.86万元。同时备注：根据《国土资源部办公厅关于发布的通知》（国土资厅发[2018]4号）文件，在评估已出让土地补缴地价款的，用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。 同时查明，从2008年4月至2010年11月，原告龙乡苑广元分公司先后与宗地上48户居民签订《拆迁房屋产权调换协议》，拆迁住宅面积4701.03平方米（含一间门面面积37平方米）。截止2011年12月，龙乡苑广元分公司将宗地内的房屋拆迁完毕并妥善进行了还房安置，两期所涉38家拆迁户，共还房48户，拆迁住宅还房面积为5111.56平方米（含门面还房37平方米）。所有拆迁户于2013年12月前全部入住。庭审中龙乡苑广元分公司主张在拆迁还房安置过程中，已支付拆迁安置费15778915.24元（其中商业门面一间）、其他还建费用2000000元，共计17778915.24元。 2017年6月1日，龙乡苑广元分公司向宝轮镇人民政府作出《关于结算拆迁还房补偿款的报告》，请求政府组织有关部门清算，尽快向其付清拆迁还房补偿款。 2017年6月5日，宝轮镇人民政府向广元市利州区人民政府作出《关于解决宝徕华城一期工程超容积率问题的报告》，建议对宝徕华城一期工程项目参照区改造政策，安置还房部分不计容积率，按照各算各账原则，对龙乡苑广元分公司负责拆迁成本费用及还建房费用进行清算、审计，同时对超容积率建设部分应缴纳的土地出让金，按政策、程序进行评估并报批后，按照“收支两条线”的规定执行。该报告最终未经广元市利州区人民政府同意。 另查明，2008年11月25日，广元市人民政府作出广府发[2008]38号《关于贯彻汶川地震灾后恢复重建土地政策的实施意见》，该文件确定：……五、根据国家灾后重建土地政策有关精神，凡涉及划拨土地转出让、划拨土地转让、出让土地续期、改变土地用途、增加容积率等应补缴土地出让金以及新供房地产项目用地的，在进行宗地地价评估时，按评估规范，参考同一区域内地震前市场价平均价格进行修正，分别在该文件发出后的2009年底前下调30%，2010年底前下调20%，之后评估地价参考的市场价逐步恢复到震前水平。六、上述政策意见在国家确定的恢复重建期内（2010年底前）有效，从2011年起停止执行。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉宗地在拆迁安置过程中产生的征地拆迁费用由谁承担。二、案涉宗地容积率调整后应补缴的土地出让价款如何确认。 关于争议焦点一。龙乡苑广元分公司通过招拍挂程序取得案涉广利区供（挂）字200914号、广利区供（挂）字200915号两块宗地后，与广元市自然资源局利州区分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。同时，《国有建设用地使用权出让合同》是宗地出让人与竞得人依据《成交确认书》签订，而《成交确认书》是依据《挂牌公告》《挂牌出让须知》及所附出让资料发出的要约邀请所作出的承诺，因此，《挂牌公告》《挂牌出让须知》作为《成交确认书》的组成部分,与《成交确认书》具有同等法律效力,其内容均属于合同条款,对双方当事人同样具有约束力。本案中对宗地的交付条件即“宗地外‘六通’，宗地内‘场平’”如何理解，龙乡苑广元分公司支付的拆迁安置费由谁承担，应依据《国有建设用地使用权出让合同》并结合《挂牌出让须知》《成交确认书》的约定来综合认定。 案涉《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在交付土地时该宗地场地平整应达到：宗地外‘六通’，宗地内‘场平’”，该“场平”是否指原告所诉的宗地应“净地”交付，即宗地上的拆迁安置应由出让人来完成。首先，《挂牌出让须知》中约定：“三、出让地块的基本情况及规划指标要求：（九）土地开发程度：宗地外‘六通’，宗地内‘场平’；（十一）地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，在竞得人缴清全部土地成交价款，并完成拆迁后办理《国有土地使用证》；（十二）竞得人须向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司支付其在该宗土地上前期投入费用159.23万元”。从上述约定内容来看，龙乡苑广元分公司在竞买土地之前已经在该宗地上进行了前期投入，其知道该宗地上的建筑物状况为尚未拆迁安置完成，而且《挂牌出让须知》明确约定地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，如其他竞得人竞拍了该宗地须向龙乡苑广元分公司支付其前期投入，可以看出，如其他竞得人竞得土地后也不会由政府负责拆迁安置，仍然需竞得人自行承担龙乡苑广元分公司的前期投入，该约定的意思表示清楚，也是对土地交付条件达到“场平”的解释及确认。因此，该宗地在竞拍时土地开发程度要达到“场平”并非是指应由出让方负责拆迁安置完成的净地。 其次，《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付条件与《挂牌出让须知》约定的土地开发程度内容一致，均是要达到“宗地外‘六通’，宗地内‘场平’”，虽然在《国有建设用地使用权出让合同》中未明确约定地面房屋由谁负责拆迁安置，但并不能以此作出与《挂牌出让须知》约定内容不同的理解。而且，龙乡苑广元分公司从竞拍土地开始至签订土地成交确认书、签订出让合同、交付土地时，一直对该宗地的现状情况全面了解且未提出异议，也没有因为对拆迁安置义务约定不明、拆迁费用承担责任不明而要求广元市自然资源局利州区分局必须先完成土地拆迁安置才接收宗地，因此，在《国有建设用地使用权出让合同》对土地交付条件的约定，双方的真实意思表示仍然应视为尚需拆迁安置的现状土地。 再次，《挂牌出让须知》注明的宗地挂牌成交价包括土地取得成本、出让成本、国家收益（不含交易服务费和契税），取得成本通常包含土地补偿费、青苗补偿费、拆迁安置补偿费等。本案中，龙乡苑广元分公司竞拍取得的两块宗地面积分别为7699.16平方米、3266.22平方米，竞拍后支付的土地出让价款分别为141万元、63万元，按龙乡苑主张的拆迁安置费用来看高达1700万元，其金额远远高于龙乡苑支付的土地出让价款，可见龙乡苑广元分公司支付的土地出让价款中并不包含土地取得成本，这与《挂牌出让须知》中约定的“地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置”相吻合。 第四，2003年宝轮镇人民政府与龙乡苑公司签订《引资开发宝轮上街协议书》，由龙乡苑公司投资开发建设宝轮镇上街旧城改造，经双方协议约定并经利州区人民政府会议纪要确认，上街旧城改造过程中的房屋拆迁安置由龙乡苑公司负责，龙乡苑公司也实际承担了相应的安置补偿费。本案所涉的两块宗地虽不涉及旧城改造，属于商业开发用地，按国务院相关部门文件要求，在土地挂牌出让前应完成安置补偿、做到净地出让，但龙乡苑公司在宝轮镇从上街旧城改造到本案两块宗地的开发具有延续性，而且广元市自然资源局利州区分局挂牌出让的宗地为尚未拆迁的地块，龙乡苑广元分公司在竞拍前也清楚该事实，并进行了前期投入。而且龙乡苑广元分公司在具体支付拆迁费用时，也并未要求广元市自然资源局利州区分局确定标准、项目，签字确认应支付费用，不符合代垫拆迁费用的通常习惯。因此，本案的客观事实也能反映案涉宗地的拆迁安置应由龙乡苑广元分公司承担。 最后，龙乡苑广元分公司认为其先行支付拆迁安置相关费用后，广元市自然资源局利州区分局认可该费用与龙乡苑广元分公司应补缴的超容积率土地出让金按“各算各账、收支两条线”的规定执行。龙乡苑广元分公司对此依据的是广元市国土资源局利州分局于2014年12月6日作出的《关于重庆市龙乡苑房地产公司广元分公司有关项目用地问题的复函》，从该复函内容来看，主要针对的是龙乡苑广元分公司反映的食品厂土地、“宝徕华城一期”工程容积率及5.1亩边角地等问题进行的回复，虽然该复函中广元市自然资源局利州区分局针对“宝徕华城一期”工程容积率问题作出的拟处理意见有“各算各账原则，对你公司负责拆迁成本费用以及还建房费用进行清算、审计，同时对超容积率建设部分应缴的土地出让金，按政策、程序进行评估并报批后，按照‘收支两条线’的规定执行”等内容，但该处理意见作出前首先明确了《挂牌出让须知》第三条第（十一）、（十二）项的内容，即“地面房屋由竞得人自行负责拆迁安置，竞得人须向龙乡苑广元分公司支付其在该宗土地上前期投入费用”，并未确认拆迁安置需由政府负责完成，而且该处理意见仅是广元市自然资源局利州区分局的“拟处理意见”，还需报批审议，并非最终结论。事实上该复函的处理意见无证据显示已经利州区人民政府同意。同时，龙乡苑广元分公司针对拆迁安置费用及补缴超容积率土地出让金的问题多次通过宝轮镇人民政府向利州区人民政府提出报告，但均未经利州区人民政府批准同意。因此，龙乡苑依据该复函认为宗地的拆迁安置费由广元市自然资源局利州区分局负责的理由不能成立。 综上理由，龙乡苑广元分公司主张广元市自然资源局利州区分局支付拆迁安置费及资金占用费的诉讼请求，不符合双方合同约定及客观实际，其请求本院不予支持。 关于争议焦点二。本案涉及容积率调整的事实有：一是出让合同中约定的容积率为1.5；二是2010年8月6日广元市利州区土地供地会审领导小组会议纪要确认的容积率从1.8调整到6.8，应补缴土地出让金243.912万元；三是2014年12月3日广元市利州区城乡规划建设和住房保障局《关于宝徕华城一期项目超建建筑面积补交土地出让金的函》及2020年6月23日广元市自然资源局利州区分局《关于宝徕华城一期规划核实的补充说明》中确认的竣工容积率为6.91。 首先，对于2010年8月6日广元市利州区土地供地会审领导小组会议纪要确认的容积率从1.8调整到6.8，应补缴土地出让金243.912万元的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，变更规划条件的行政职能单位为城乡规划主管部门。本案中原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的建筑物容积率系广元市利州区城乡规划建设和住房保障局依法定职权确定，该主管部门经利州区人民政府常务会议同意后，对案涉宗地的容积率从1.8调整到6.8，并为龙乡苑广元分公司办理了规划许可证。广元市自然资源局利州区分局根据调整后的容积率向龙乡苑广元分公司发出《缴纳超容积率价款通知单》，要求龙乡苑广元分公司按实际规划容积率6.8办理超容积率补缴土地出让金事宜。由于该次容积率的调整系规划主管部门对《国有建设用地使用权出让合同》中约定容积率的变更，因此，该调整内容对双方具有法律约束力，双方均应遵照执行。 同时，广元市利州区土地供地会审领导小组依据评估机构对超建部分容积率的估价结论，并按照广元市人民政府相关文件精神，会审确定龙乡苑广元分公司按改变容积率后市场价与原容积率市场价差价下调20%补缴土地出让金243.912万元。由于该次补缴金额的确认是国家对地震灾后重建土地特殊时期的政策措施，其目的是为了促进灾后国民经济和各项社会事业尽快恢复发展。从广元市国土资源局利州分局作出的《关于重庆市龙乡苑房地产公司广元分公司有关项目用地问题的复函》以及龙乡苑广元分公司通过宝轮镇政府向利州区政府的报告来看，广元市自然资源局利州区分局和龙乡苑广元分公司对应补缴的土地出让金金额并不持异议，而龙乡苑广元分公司也是在积极履行自己灾后建设义务，其应当享受国家特殊时期的相关政策。广元市自然资源局利州区分局认为广元市人民政府相关文件已从2011年底停止执行，龙乡苑广元分公司因一直未按通知补缴土地出让金，故不应再享受该政策优惠。因龙乡苑广元分公司在主观上具有补交土地出让金的意愿，其一直未缴纳的原因是认为可以按“各算各账、收支两条线”的规定执行。故，广元市自然资源局利州区分局依据四川嘉汇土地估价事务所有限责任公司2020年7月作出的评估报告，重新确定该次调整应补缴的超容积率土地出让金，对龙乡苑广元分公司有失公允，龙乡苑广元公公司对容积率从1.8调整到6.8应补缴的土地出让金金额应按243.912万元予以确认。 其次，对于出让合同中约定容积率1.5与广元市利州区土地供地会审领导小组已确认的容积率1.8，以及调整后容积率6.8至竣工容积率6.91之间的超建土地出让金问题，由于竣工容积率经广元市自然资源局利州区分局于2020年6月23日对宝徕华城一期项目规划核实面积，确认为6.91（建筑面积53177.24平方米÷用地面积7699.16平方米），本院予以确认。因前述金额243.912万元中未计算这两部分的超容积率土地出让金，而出让合同约定的容积率和竣工容积率分别为1.5、6.91属实，故龙乡苑广元分公司对这两部分未计算的超建土地出让金理应缴纳。同时，由于这两部分容积率是因漏算或重新核实进行的确认，不宜因确认的时间先后来作出不同的土地出让金计算标准，因此，龙乡苑广元分公司仍应按前述灾后重建的相关政策补缴这两部分土地出让金并支付利息。经计算，1.5-1.8应补缴土地出让金146347.20元，6.8-6.91应补缴土地出让金53660.64元。 上述应补缴的土地出让金合计2639127.84元，鉴于龙乡苑广元分公司在广元市自然资源局利州区分局于2011年3月16日发出缴款通知后至今未缴纳土地出让金属实，且龙乡苑广元分公司抗辩“各算各账、收支两条线”的理由本院未予采信，故龙乡苑广元分公司应从2011年3月17日起按2020年全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至出让金付清时止。 对于双方相互认为本诉及反诉请求已经超过诉讼时效的问题，因龙乡苑广元分公司通过《关于重庆市龙乡苑房地产公司广元分公司有关项目用地问题的复函》以及龙乡苑广元分公司通过宝轮镇政府向利州区政府的报告等证据显示，其一直就拆迁安置费、补缴出让金等问题向利州区政府、广元市自然资源局利州区分局反映，因此双方的主张并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司自本判决生效之日起二十日内向广元市自然资源局利州区分局支付应补缴的土地出让金2639127.84元，并承担逾期支付的资金利息（以本金2639127.84为基数自2011年3月17日起按2020年全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至出让金付清时止）； 二、驳回重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司的诉讼请求； 三、驳回广元市自然资源局利州区分局其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160874元，由重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司负担；反诉费40160.00元，由重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司负担10827.00元，由广元市自然资源局利州区分局负担29333.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  向 军 人民陪审员  王治平 人民陪审员  刘 蓉 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  李 玥