山西省保德县人民法院民事判决书（2020）晋0931民初715号原告王某1，男，汉族，1975年10月1日出生，保德县人，公民身份号码：×××，现住保德县。委托代理人王某2，男，汉族，1977年12月1日出生，保德县人，公民身份号码：×××，系王某1弟弟。原告韩某1，男，汉族，1986年10月3日出生，保德县人，公民身份号码：×××，现住保德县。委托代理人韩某2，男，汉族，1953年3月16日出生，保德县人，公民身份号码：×××，系韩某1父亲。二原告共同委托代理人陈某，保德县东关镇法律服务所法律工作者。被告王某3，女，汉族，1990年9月13日出生，保德县人，现住忻州市，公民身份号码：×××。系被告王某4妻子。被告袁某，男，汉族，1985年1月20日出生，保德县人，公民身份号码：×××，现住保德县。被告王某4，男，汉族，1987年9月26日出生，公民身份号码：×××，现住忻州市，保德县道路运输管理所职工。原告王某1、韩某1与被告王某3、袁某、王某4房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告王某1委托代理人王某2，原告韩某1委托代理人韩某2，二原告共同委托代理人陈某，被告王某4到庭参加了诉讼。被告王某3、袁某经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、依法判令被告立即腾退返还占用原告的房屋；3、依法判令被告支付拖欠原告从2019年6月10日起计算至2020年6月9日止的租赁费170000元。4、请求依法判令被告支付原告从2020年6月10日起至被告实际返还房屋期间的房屋占有使用费；5、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。庭审时增加诉讼请求：请求依法判令被告支付原告垫付的2018年度暖气费9013元。事实和理由：原告与被告王某3于2016年6月10日订立了《租赁合同》，双方约定将位于保德县同舟广场南面莲花商务6层租与被告，建筑面积900平米，租金每年133000元，租期从2016年6月10日起至2019年6月9日止，租期3年，租金以现金形式每年支付1次，提前3个月支付。签订合同的是被告王某3，但实际经营使用人是袁某和王某4，主要是袁某给原告缴纳房租和交涉相关的事宜，合同签订后，被告开一健身房使用至今，租期届满后，被告和原告口头协商，继续租用，房租议定为每年170000元，经多次催要，被告既不支付房租，也不腾房，仍旧占用。以上事实，有原告与被告签订的《租赁合同》为证。原告认为，原被告之间原有合同已履行期满，又重新达成口头协议，被告继续占用租赁房屋己1年多，因疫情期间的房租以相关法律、司法解释为依据，依法裁量。故原告提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告王某4辩称：被告和王某3是夫妻，跟袁某合伙开设健身房，袁某负责跟房东协商房租租赁的事情，被告负责健身房的经营管理，原打算王某3一直负责经营，后因为怀孕，就一直由被告照应，名称叫保德县聚点健身俱乐部。2016年6月10日，王某1、韩某1作为出租方，王某3作为承租方，双方签订租赁合同，二原告将其位于莲花商务6层的房屋建筑面积900平米租给被告，双方约定每年租金13.3万元，租期是从2016年6月10日至2019年6月9日，合同约定租赁期间的水电费、物业费、取暖费由承租方负担，租期内的租金都已付清，到期后，被告跟王某1父亲协商续租的问题，王某1父亲表示“现在商量不成，你们其白用着”。被告委托袁某和原告方协商续租的问题，袁某跟原告方协商的时候，袁某给被告打电话对方要涨房租，被告跟袁某说尽量跟对方商量，现在买卖不好做，具体商量结果被告不清楚。去年腊月，被告跟原告方说先支付10万房租，剩下的如何支付也没有具体说，去年腊月二十几号，健身房停止营业，具体原因是承诺的10万房租没有给交，对方要求停业。后来赶上疫情就一直没有开。去年9月到10月之间，被告和袁某又在健身房投资20万左右，用于店面翻新和设备更换，准备继续经营。赶上疫情，因为种种原因一直没有开。没有签订新的合同，房租按照原合同执行。如果被告不能继续经营，再转租出去，还可以利用这些设施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告王某4对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告王某4未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，原告王某1、韩某1与忻州国力房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,购买该公司开发的位于保德县府前街的莲花商务写字楼，第2号区D栋号房，房屋代码为3-6层，建筑面积3835.218平方米，每平方米4980元，建设工程规划许可证号为1422222010-11号，施工许可证号为保建2010-50号，商品房预售许可证号为2011晋保房001号。2016年6月10日，被告王某4、袁某因合伙开设健身房需要，由被告王某4妻子王某3作为承租方（合同乙方）与原告王某1、韩某1（出租方，合同甲方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将其所有的位于保德县东关镇同舟广场南面莲花商务写字楼六层，建筑面积900平米的房屋租给乙方，房租租期三年，自2016年6月10日起至2019年6月9日止，每年租金为133000元，每年支付一次。水电费由乙方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳。租赁期间的水电、物业、取暖费由承租方负担。被告承租原告房屋后，经改造用于开设保德县聚点健身俱乐部，租期内的租金已全部付清。租赁到期后，被告与原告协商续租的问题，后经协商租金确定为每年170000元，被告承诺2019年腊月先付100000元，但未给付。原告垫付所承租房屋2018年的采暖费9013元。本院认为,原告将其已取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方签订的租赁合同合法有效。对原告要求解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“由下列情形之一的,当事人可以解除合同:…(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…”及第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”的规定,被告尚欠原告2019年6月10日至2020年6月9日期间的租金，经原告多次催要后仍未支付租金，被告已以自己的行为表明不履行主要债务即支付租金,致使原告不能实现合同目的,原告依法享有法定解除权。现原告要求解除双方之间的《租赁合同》,有事实和法律依据,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,故原告有权要求被告腾退返还租赁房屋,并支付原告实际返还房屋期间的房屋占有使用费。关于原告主张的租金问题。根据庭审时原、被告双方的陈述，结合原告所提供证据，可证实双方就房租到期后，续租期间的租金确定为每年170000元，本案中,根据查明事实,在案涉《租赁合同》履行过程中,受新冠肺炎疫情影响,被告承租案涉房屋经营的健身俱乐部存在停业的情形,被告存在营业收入明显减少的情形，致使资金周转困难，根据公平原则,考虑政府就新冠肺炎疫情采取的防控措施、当事人履约的实际情况,结合本地服务业受新冠肺炎疫情影响的程度及复工复产情况，原告主张的续租期间的租金可适当酌减33%，被告应向原告支付欠付租金113333元。对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，因续租期间届满后，被告仍实际占有原告房屋，故参照双方约定的租金标准，被告应支付原告从2020年6月10日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费。原告代被告垫付2018年度的采暖费9013元，根据合同约定，该费用应由被告负担。被告王某3、袁某经本院合法传唤未到庭应诉,视为放弃相应的诉讼权利。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告王某1、韩某1与被告王某3于2016年6月10日签订的《租赁合同》。二、被告王某3、袁某、王某4于本判决生效之日起十日内向原告王某1、韩某1腾退返还占用原告的位于保德县东关镇府前街莲花商务写字楼六层的房屋。三、被告王某3、袁某、王某4于本判决生效之日起十日内向原告王某1、韩某1支付租金113333元，并按照14166元/月的标准，支付原告王某1、韩某1从2020年6月10日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费。四、被告王某3、袁某、王某4于本判决生效之日起十日内向原告王某1、韩某1支付2018年度采暖费9013元。五、驳回原告王某1、韩某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，由原告王某1、韩某1负担1228元，被告王某3、袁某、王某4负担2652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 康晓宇人民陪审员 王富昌人民陪审员 鲁 霞二〇二〇年十二月十八日书 记 员 赵新宇