福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3352号 原告：福建省凯景实业发展有限公司，住所地福清市渔溪镇渔溪村凯景国际成17号2层206店面，统一社会信用代码91350181717354308X。 法定代表人：林秉仕，总经理。 委托诉讼代理人：陈盛，公司员工。 委托诉讼代理人：黄灵敏，公司员工。 被告：林道杰，男，1991年09月11日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市西门元洪路建行福清市分行大厦，统一社会信用代码91350181854911692H。 法定代表人：刘必辉，副行长。 委托诉讼代理人：俞曦葳，公司员工。 委托诉讼代理人：陈范，公司员工。 原告福建省凯景实业发展有限公司与被告林道杰、第三人中国建设银行股份有限公司福清分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄灵敏、第三人的委托代理人俞曦葳、陈范到庭参加诉讼。被告林道杰经公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福建省凯景实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的编号为20XXXX34的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令被告向原告支付解除合同违约金；（计算标准：每逾期一日被告应按垫付款万分之五向原告支付违约金）；3.判令被告支付原告已代垫的借款本息，并在被告已交纳的房款中直接扣除；4.判令被告配合原告办理上述商品房买卖合同备案解除手续及房屋预告登记注销手续，及承担因办理上述手续产生的所有费用；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年9月5日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于福清市××镇××幢××层××单元房产签订了《商品房买卖合同》及其附件。根据买卖合同约定，该商品房购房总价为674388元，被告向原告支付首付款274388元，剩余房款40万元由被告以向中国建设银行股份有限公司福清分行申请办理按揭贷款的方式向原告支付。原告、被告、第三人于2017年9月19日签署了编号为2017年建闽东福个房借字1576457号的《个人住房借款合同》，根据借款合同约定，借款发放后，被告需按月向建行福清分行偿还借款本息，原告作为担保人为其提供阶段性担保。第三人按期将40万元贷款发放至原告账户，但贷款发放后，被告未按约定还款，截止2020年9月28日，原告已代被告垫付贷款本息共计129691.1元。经原告催告，被告至今未偿还原告垫付的款项。根据商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第二条第5点的约定，若被告不能按期偿付银行按揭贷款本息，即开始欠付贷款本息等费用的情况，导致原告承担担保责任的，被告应于原告发出还款通知之日起七日内向原告偿还全部垫付款（包括但不限于本金、罚息、滞纳金等）及其同期银行贷款利息，每逾期一日被告应按垫付款万分之五向原告方支付违约金，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告还有权要求被告赔偿原告为实现债权而支付的一切费用。原告有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，同时有权向被告追偿垫付借款本息，且被告应按合同约定支付逾期付款违约金23537.96元（暂计至2020年4月30日，计算标准：每逾期一日被告应按垫付款万分之五向原告支付违约金）。原告按合同约定行使解除权的，被告应当履行协助解除义务，并承担所有的费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及律师费等。 被告林道杰未作答辩,也未举证、质证。 第三人中国建设银行股份有限公司福清分行述称：对原告所述代被告垫付贷款本息的事实无异议，要求原、被告在案涉合同解除之前一次性结清银行贷款。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了举证、质证。原告提交了《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同》、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行单位客户专用回单、个人贷款还款凭证、《逾期付款违约金计算表》、催款函、EMS邮件全程跟踪查询单及第三人提交的个人贷款余额明细表、中国建设银行个人贷款对账单等证据，上述证据，具有真实性、合法性与关联性，本院予以认定并在卷佐证。据本案现有证据，本院认定原告所诉的事实属实。另查明：原告于2017年12月20日、2018年3月27日、2018年3月28日、2018年4月28日、2018年5月30日、2018年6月28日、2018年9月28日、2018年12月14日、2018年12月28日、2019年3月20日、2019年3月28日、2019年6月24日、2019年6月28日、2019年9月30日、2019年12月30日、2020年3月30日、2020年6月28日、2020年9月28日分别为被告向第三人支付逾期贷款本息3,845.58元、11,276.05元、3,876.18元、3,801.11元、3,792.04元、3,785.28元、11,366.19元、7,510.3元、3,754.58元、7,453.36元、3,733.24元、7,397.98元、3,716.37元、11,037.45元、10,960.63元、10,876.92元、10,796.9元、10,710.94元，合计129,691.1元。截止至2020年12月1日，林道杰尚欠建行福清分行贷款本金320,000.08元、利息2,776.07元、罚息30.31元，合计322,806.46元。案涉房屋至今未办理交付手续。 本院认为，本案三方当事人之间存在两种法律关系，一是原告与被告之间的买卖合同关系，二是原告、被告、第三人之间的借款合同关系。原告是《买卖合同》的出卖人也是《借款合同》的保证人，其基于上述二重身份混同而起诉。因被告以按揭贷款方式购房，而原告为被告的按揭贷款承担阶段性保证责任，故原告与被告双方在合同补充协议中约定若买受人逾期不归还银行贷款本息，出卖人有权解除合同及其附件。上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实的意思表示，为合法有效。原告主张解除《买卖合同》及其附件，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因被告连续多期未偿还贷款本息，导致原告承担连带责任代偿银行按揭贷款，原告要求被告归还代垫款129,691.1元并依合同约定，逾期按垫付款日万分之五向原告支付违约金，本院予以支持。合同解除后，原告本应退还被告已支付的购房款674,388元，被告应偿还的原告代垫款129,691.1元及违约金可直接从应退还的购房款中抵扣，第三人要求在案涉合同解除之前一次性结清的银行贷款也可直接从应退还的购房款中抵扣。原告要求被告协助办理登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续并承担相关费用是合理的，本院予以支持。被告经本院公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除原告福建省凯景实业发展有限公司与被告林道杰签订的合同编号为20170340034的《商品房买卖合同》及其附件； 二、林道杰于本判决生效之日起十日内支付福建省凯景实业发展有限公司代垫款129,691.1元及违约金，违约金按代垫款日万分之五分别自代垫之日起计算至还清款项之日止，上述款项直接从原告应退还被告的购房款中抵扣； 三、林道杰于本判决生效之日起十日内配合原告福建省凯景实业发展有限公司办理福清市××镇××幢××层××单元房屋的预告登记及合同备案登记注销手续,并承担由此产生的费用； 四、在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记的注销手续后三日内，原告福建省凯景实业发展有限公司应将剩余购房款退还被告林道杰。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,544元,由林道杰负担（限本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈红华 二〇二〇年十二月三日 法官助理 张一芳 书 记 员 林 慧