山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2020）晋0110民初2202号原告：山西万国商业广场开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：武某，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，山西德为律师事务所律师。被告：中国移动通信集团有限公司山西分公司。负责人：魏某。委托诉讼代理人：雷某，北京德恒（太原）律师事务所律师。原告山西万国商业广场开发有限公司诉被告中国移动通信集团有限公司山西分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法由审判员王华如适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告山西万国商业广场开发有限公司的委托诉讼代理人武某、赵某到庭参加诉讼。2020年12月12日，本案进行第二次公开开庭审理，原告山西万国商业广场开发有限公司的委托诉讼代理人赵某、被告中国移动通信集团有限公司山西分公司的委托诉讼代理人雷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西万国商业广场开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告购房款373527.8元，逾期付款违约金107463.95元(包括以1494111.2元为基数，按每日万分之三，从2019年5月1日计算至2019年8月15日的违约金47960.97元；以373527.8元为基数，按每日万分之三，从2019年5月1日计算至2020年10月12日的违约金59502.98元)，律师费16667元，共计497658.75元；2.被告支付原告以373527.8元为基数，自2020年10月13日起至判决确定的履行期届满之日止按每日万分之三计算的逾期付款违约金；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月6日，原、被告就被告购买原告开发的的位××区的五套商品房事宜签订了《房地产买卖合同》。2019年3月27日，原、被告就上述五套商品房中的其中一套，即康兴路17号3幢1层商业(服务网点)1001房屋签订《保利梧桐语商品房认购书》，被告认购该房屋，并于当日向原告支付该房屋总价50%的购房款(包含50000元定金)，原告向被告开具收款收据。此后，原、被告就该房屋网签了合同编号为20190013672的《商品房买卖合同》，并向房地产部门备案，双方均应按照网签合同享有和履行合同权利及义务，合同约定：被告购买该房屋总价3735278元，剩余房款(1867639元)被告于2019年4月30日一次性付清。被告逾期付款在60日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，合同解除的，被告按累计应付款3%向原告支付违约金。合同继续履行的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约通知被告收房，被告因自身原因延迟至2019年8月已接收房屋并进场装修。2019年8月15日，已逾期三个多月后，被告以银行转账方式向原告支付包含该房屋购房款1494111.2元在内的共五套房屋40%的购房款共计7336862.8元。就该房屋，被告尚欠原告购房款373527.8元已逾期一年多未予支付，期间原告多次向被告催要无果。被告逾期付款已构成违约，还应支付原告违约金，并承担原告追索欠款的律师费等费用。现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告中国移动通信集团有限公司山西分公司辩称，1.被告认为其没有违约，该案之所以没付款，是因为原告未按合同约定向被告开具合同约定的购房款增值税发票。双方在2019年3月曾经签订一份《房地产买卖合同》，该合同有详细的约定，被告未付款是由于税票的原因；2.原告主张的律师费没有法律和合同约定的依据，《商品房买卖合同》附件4约定，律师费等其他费用的主张仅针对按揭付款，本案的付款方式是分期付款，不适用该条款；3.本案中签订的两份合同同时并行有效，根据该案件的实际履行情况，双方无论是交房还是付款，这些实质义务的履行均是按照2019年3月签订的《房地产买卖合同》。该合同约定付款方式为签订合同后付50%，双方签订网签备案的《商品房买卖合同》次日起5日内，双方办妥验房、交房等手续后20日内付40%，原告开具100%的发票后付10%，至今虽然原告已交房，但实际并未办理相关手续，被告已经支付了第二次付款的40%，并未违约。而原告向被告开具发票的日期是2019年11月21日，即使存在违约行为，也应仅就剩余的10%从交付发票日起算；4.在本案中，原告违约在先，根据2019年3月签订的《房地产买卖合同》约定，交房时间为签订合同后5日内，后双方签订的《商品房买卖合同》约定的是交房时间为2018年6月30日，而实际双方2019年才形成买卖关系，该合同约定是一种制式约定，实际2019年3月签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方也一直按该合同履行；5.被告未付款是因为原告违约在先，因为原告一直未按期交付房屋，实际应当向被告支付逾期交房的违约金。经审理查明，2019年3月4日，原告山西万国商业广场开发有限公司与被告中国移动通信集团有限公司山西分公司签订《房地产买卖合同》，该合同约定，原告自愿将坐落在太原市××区保利梧桐语底商3-1001、1002、1003、1004、2001号商业的房地产（房屋建筑面积700平方米）（均已取得预售许可证并完成竣工验收）出售给被告（原告另赠送被告156.25平方米供被告使用，商铺总面积为856.25平方米）。该商品房不含税单价为每平方米23820.98元，该商品房含税总金额18342157元，增值税率10%。并约定，原、被告双方签订合同后，被告向原告支付该商品房总价款的50%后，原告在10个工作日内与被告签订网签备案的《商品房买卖合同》；签订网签备案的《商品房买卖合同》次日起5日内，双方办妥验房、交房等手续后20日内向原告支付该商品房总价款的40%；原告向被告提供房屋总价100%增值税专用发票后，被告在20个工作日内向原告支付该商品房总价款的10%。原告在被告支付合同款项前，应按被告的要求向被告开具符合国家法律法规和标准的增值税专用发票，原告承诺其开具发票的形式与内容均合法、有效、完整、准确。如原告不开具或开具发票不合格的，被告有权迟延支付款项直至原告开具合格票据之日，且被告不承担任何违约责任，但原告的各项合同义务仍应按合同约定履行。被告不按合同规定支付房屋价款每延期一日，按成交价款总额的万分之一向原告支付违约金，逾期超过十五日，原告有权解除本合同，还应按照成交价总额的万分之十向原告支付违约金，给原告造成损失的，还应承担相应的赔偿责任。原、被告双方还就双方的其他权利、义务进行了约定。2019年3月27日，原、被告双方签订《保利梧桐语商品房认购书》，约定被告认购原告所开发的位于保利梧桐语项目3号楼商业1001号房，该房屋交付时为毛坯状态。该商品房的用途为商业，建筑面积共117.17平方米。被告应自签订该认购书当日，向原告支付认购定金50000元。该认购书签订后，被告支付原告定金50000元，并支付首期购房款1817639元，共计1867639元。后，原、被告双方就案涉房屋又签订《商品房买卖合同》（合同编号为20190013672），约定，被告购买原告开发的位于太原市××区房屋，单价为每平方米31879.13元，房款总金额为3735278元。付款方式为一次性付款，被告于2019年3月27日已交纳50%房款1867639元（含定金），剩余房款于2019年4月30日前一次性付清。如未按合同规定时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的百分之三向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定，原告应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付被告使用，逾期不超过60日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的百分之三向被告支付违约金，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房款万分之三的违约金。该合同附件四中关于银行按揭付款方式还约定，如被告的按揭申请未获银行最终审批同意的，被告应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期，逾期在60天以内的，从贷款审批终了第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付未付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过60天或者因被告原因确实无法付清剩余房款，原告有权要求解除合同，并要求被告按房款总价的百分之十向原告支付违约金，因此给原告造成的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费等损失）均由被告承担。合同还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。2019年8月15日，被告以银行转账的方式支付原告共计五套房屋40%的购房款共计7336862.8元，其中包括案涉房屋40%的购房款1494111.2元。现案涉房屋尚余10%的购房款373527.8元未付。另查明，2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署下发《关于深化增值税改革有关政策的公告》，载明，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。该公告自2019年4月1日起执行。2019年8月30日，原告向被告出具了就案涉房屋共计3735278元的增值税专用发票，该增值税专用发票上记载的税率为9%。该发票被告业已领取。认定证据有庭审笔录、原告山西万国商业广场开发有限公司提交的《房地产买卖合同》、《保利梧桐语商品房认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据、工商银行转账电子回单、装修服务费及装修保证金票据、增值税专用发票、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、太原市商品房买卖合同打印登记表。本院认为，本案中，原、被告双方所签订《房地产买卖合同》、《保利梧桐语商品房认购书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应严格履行。就案涉位于太原市××区房屋，原、被告双方所签订《商品房买卖合同》中约定，房屋总价款为3735278元，现被告共计已支付该房款的90%，尚余10%即373527.8元未付，被告理应向原告支付。关于被告称原告未按合同约定向其开具增值税发票的抗辩意见，因双方签订《房地产买卖合同》的时间为2019年3月4日，当时合同所约定的增值税税率10%符合相关法律规定，但被告于2019年3月27日付首期购房款1867639元，又于2019年8月15日付40%的购房款后，原告于2019年8月30日向其开具了增值税发票（税率为9%），该发票的开具时间不违反双方约定，而增值税税率已于2019年4月1日起进行调整，该税率调整系政府行为，且原、被告双方在最后形成的《商品房买卖合同》中约定的是固定的房屋总价款，并未约定税率调整对房屋价款的影响，因此，被告仍应按照《商品房买卖合同》所约定的购房价款履行。故关于原告要求被告支付剩余购房款373527.8的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金。原告所主张逾期付款违约金包括两部分，第一部分为以40%的购房款1494111.2元为基数，从《商品房买卖合同》所约定付款时间的次日2019年5月1日起至实际付款日2019年8月15日止，按照日万分之三的标准计算。经查，上述《商品房买卖合同》落款处并未签有日期，而该合同在房地局打印的时间为2019年4月7日，原告称双方签订该合同的时间为2019年4月7日之后，被告称双方签订该合同的时间为2019年6月；而同时，该《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年6月30日。可知，该《商品房买卖合同》系原、被告双方就案涉买卖房屋的行为为完善手续而补签，原、被告双方均未按照该合同的约定时间交房或者付款，结合被告实际付款的日期、数额及收房等情况可以认定，原、被告双方就交房及付款时间履行的均是双方于2019年3月27日所签订的《房地产买卖合同》，该合同约定，原、被告双方签订合同后，被告向原告支付该商品房总价款的50%后，原告在10个工作日内与被告签订网签备案的《商品房买卖合同》；签订网签备案的《商品房买卖合同》次日起5日内，双方办妥验房、交房等手续后20日内向原告支付该商品房总价款的40%；原告向被告提供房屋总价100%增值税专用发票后，被告在20个工作日内向原告支付该商品房总价款的10%。按照上述约定，被告向原告支付房屋总价款40%的期限为“双方办妥验房、交房等手续后20日内”。现被告确已收房，而原、被告双方对收房的具体时间均不能明确，原告的表述为2019年8月，被告的表述为2019年7月底8月初，但根据双方的表述，可以认定被告确系在收房后20日内（2019年8月15日）支付了40%的购房款项，未违反合同约定，在原告未能举证证明其曾通知被告收房而被告因自身原因导致收房延迟的情况下，原告未能证明被告违约，故其主张的该部分逾期付款违约金，本院不予支持。原告所主张第二部分逾期付款违约金为以10%的购房款373527.8元为基数，从《商品房买卖合同》所约定付款时间的次日2019年5月1日起至判决确定的给付之日止按照日万分之三的标准计算。根据前述认定，被告向原告支付房屋总价款10%的期限为“原告向被告提供房屋总价100%增值税专用发票后20个工作日内”。原告于2019年8月30日向被告出具了购房款总额的增值专用税发票，故本院予以支持原告以未付款373527.8元为基数，从2019年9月28日起其至本判决确认的给付之日止按照日万分之三计算的逾期付款违约金。关于律师费。原、被告所签订合同中对于律师费均未有约定，现原告根据《商品房买卖合同》附件四中关于银行按揭付款方式项下的相关约定主张律师费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、在本判决确认之日起十五日内，被告中国移动通信集团有限公司山西分公司一次性支付原告山西万国商业广场开发有限公司购房款373527.8元及逾期付款违约金（以373527.8元为基数，自2019年9月28日起至本判决确认的给付之日止按照日万分之三计算）；二、驳回原告山西万国商业广场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8765元减半收取4382.5元，由原告山西万国商业广场开发有限公司负担737.9元，由被告中国移动通信集团有限公司山西分公司负担3644.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王华如二〇二〇年十二月二十四日法官助理 薄艳琴书记员 郝 蓓