广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初625号原告：朱凤英，女，1975年7月9日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××945。委托诉讼代理人：张卿雅，广东韶泰律师事务所律师。被告：韶关市鼎信三江物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区××××××××××××××××。法定代表人：肖庆濂，该公司经理。委托诉讼代理人：郑丽莉，广东定海针律师事务所律师。原告朱凤英诉被告韶关市鼎信三江物业服务有限公司（以下简称鼎信三江物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱凤英的委托诉讼代理人张卿雅、被告鼎信三江物业公司委托诉讼代理人郑丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤英向本院提出诉讼请求：请求1、判令被告退还原告2019年部分物业费人民币1096元；2、判令被告退还原告2019年公用分摊水电费共计人民币183.72元；3、判令被告在服务质量整改之前物业费按70%进行收取；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月25日原告就购置了韶关市浈江区××××××××××××××××，入住后并没有签订任何物业服务合同。期间该小区的物业更换过不同的物业服务企业，后来由被告为原告物业提供物业管理服务了，但都没有签订任何合同。原告入住至今，截至2018年6月，原告均按时足额缴纳了物业管理费。但实际自2018年开始，被告物业公司就在服务质量方面出现大量问题，原告及其他业主多次反映都没有合理妥善解决。主要涉及以下问题：1、小区各栋电梯梯控和轿厢问题；小区电梯内饰装潢超标问题于2017年12月被特种设备监管部门责令整改，后被告在没有征得大多数业主的同意下私自拆除了小区全部12部电梯的内饰，使原本豪华的电梯一夜之间变成“毛坯房”，其后被告还发出公告称45天内完善内饰装潢安装。期限过后并没有进行任何装饰，后业主又多次反映该问题，均以在寻找内饰材料为由一再搁置，拖延电梯轿厢装潢，时至今日仍未完善轿厢内饰装潢。被告也没有征得大多数业主的同意的情况下私自拆除了电梯梯控。而小区豪华电梯带梯控原本就是三江紫园的亮点和该商品房的卖点，而今却被被告毁损殆尽，失去了本来的面目。2、收取高额公摊水费电费，但标准不公开不明确不清晰，未对收取公摊水费电费的位置区域、设施设备、用途等进行告知。例如：小区2019年一季度共产生公共区域用水1795吨，公共区域用电26724.84度电，按一季度90天计算平均每天20吨水、300度电的公摊水电和同等小区对比要高出好几倍。3、小区监控设施设备和各栋主要进出防盗门（包含负一层两端门和G层大堂玻璃门）绝大多数均已损坏，多次反映均未作进一步解释或修整，无法为业主安全出行提供保障，此事在业主中产生很坏的影响。小区主干道路、G层公用区域照明设施设备损坏不修整、灯光昏暗，存在很大视野盲区，严重影响业主安全出行造成安全隐患。4、治安管理、消防管理差，物业工作人员安全防范意识差，缺乏对外来人员登记检查等手续，对探访来访人员未与业主进行核实，有门禁也形同虚设，安保人员巡逻敷衍了事，提前签字或后补签字时有发生，对出现的问题不登记不反应，且巡逻时间间隔过长覆盖面小，无法保证小区业主安全。物业配套的可视对讲系统连基本功能无法提供，各栋和小区出入口或多或少存在功能缺陷或已处于瘫痪状态没有与门卫联系，来访沟通、报警等功能。5、被告蓄意招聘低工资人员，安保人员老龄化严重，且保洁工具随意放置影响小区业主出行且欠缺美观整洁。对开发商遗留房屋建筑问题，被告协助业主妥善解决方面效率不高，对公用设施设备的维修养护管理和运行服务不到位。并且还存在无理由扣押业主装修押金等情况。上述某些情况在2019年越发严重，原告及其他业主多次上门反映都没有成效。因此，原告及部分业主只好先缓交相应时间段的物业费，部分业主在2019年6月以书面形式向被告致函要求整改，但被告的回复避重就轻地找了一大堆理由推卸责任，并承诺会加强管理、增进服务。本着对被告的信任，原告于2019年6月1日缴纳了前期缓交的所有物业费及相关费用。但是问题并没有如被告说承诺的妥善解决，公摊水电费仍居高不下，小区电梯仍存在运行异响、桥厢晃动等安全隐患。原告只好继续缓交之后的物业费，后因想参选小区的业委会改选，2020年1月17日缴清了该年度所有物业费。但是被告却无视自己服务不到位的事实，不认可原告的延期缴费行为的合理性，不配合参选业委会候选人要求，开出了认定原告有无理由欠缴物业费的行为，导致原告无法参选。因被告未尽职履行合同义务，经业主多次反映仍未改进，从而引发了业主群体性拒交物业服务费现象，这充分证明被告的服务质量存在严重瑕疵，因此物业费应该相应的予以折扣，根据被告的服务质量原告主张被告应返还30%的物业费。而公摊水电费数额明显超高且被告不能提供代交的原始凭证和证明数量的真实性，原告不予认可，已收费用应予返还。为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请，做出合法公正判决。被告鼎信三江物业公司辩称：一、答辩人作为物业管理公司，已经全面履行了物业服务义务，服务质量良好，其称服务质量出现大量问题，经被答辩人反映没有合理妥善解决，与事实不符。1、电梯梯控和轿厢问题：现三江紫园所使用的12台珠海三洋TKJ系列电梯，出厂日期为2011年7月，由原开发商韶关市信合昌置业有限公司集中采购，因为当时国家特种设备质检总局没有出台相关的法规文件的强制要求，所以开发商为业主有更好体验，在该电梯轿厢内加装了大理石和木板装饰。但是2017年10月1日起国家开始实施了新的文件--《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》，文件要求：为了防止轿厢过重或者过轻，从而出现电梯下坠或者冲顶的安全隐患，使用期限5年内的电梯，需要做平衡系数测试，使用期限超过5年以上的电梯，需要125%负荷试验。2017年11月份，广东省特种设备检测研究院韶关检测院现场检验时，就发现三江紫园使用的12台电梯，轿厢都有不同程度的装修，而且对重块重量和数量也不一致，轿厢地板贴了瓷片，客梯轿壁也贴了瓷片，货梯轿壁加了木板，这些都改变了电梯平衡系数，有安全隐患。于是现场要求“拆除客梯轿厢轿壁瓷片、地板瓷片，货梯轿壁木板、地板瓷片”，需要重新做平衡测试，直到达到厂家允许设定值0.4-0.5之间为止。2017年12月6日，广东省特种设备检测研究院韶关检测院正式向开发商和电梯维保单位发出《特种设备检验意见通知书》，提出电梯轿厢有大理石和木板装修，改变了轿厢质量，属于改造范围，并在12月16日前将处理结果报送，并开出终止检验通知，若不遵守执行将停止所有电梯的使用。答辩人配合开发商和电梯公司根据要求对超重的电梯轿厢进行了改造，动工前5日就向全体业主公示，一个轿厢大概拆除了250KG的超重装修材料，拆除后电梯噪音减少，梯控失灵问题解决，载重人数恢复正常，乘坐三人就发出超载警铃的现象没有了，也达到韶关检测院的要求，电梯才得以正常使用，答辩人对小区的电梯根本不存在私自拆除的行为。被答辩人所称答辩人拖延轿厢装潢与事实不符，因为当年开发商采购的就是普通电梯，根据国家新执行的安全标准根本无法再进行豪华装修，小区豪华电梯梯控系亮点和卖点为开发商的作为，与答辩人无关，也与答辩人的服务质量无关。2、公摊水费电费问题：水电公摊是由物业代交代缴，全部是水电公司收取，每季度由财务核算出来并公开公示，有正式的发票。答辩人系2017年4月入驻三江紫园，所有的水电安装与答辩人无关，2019年有业主就公摊水电收费高向物业处反映，答辩人也马上安排工作人员对所有水电表查验，并未发现因人为多用或摞用公摊水电，经核查，水电公摊的费用也在合理范围，且根据季节有一定的波动。根据《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务。小区内共有部位，共有设备设施为小区内业主共有，物业公司负责服务。实质上是业主与供水供电部门之间发生关系，物业公司只是代为计收。物业公司是根据实际产生金额向业主分摊计收的，每一季度公摊水电费都有公示，具体明细发票都贴在公告栏里。且答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务合同》第十一条已经注明：公摊费用不属于物业管理服务费，收费标准执行政府规定。3、小区监控和进出防盗门问题：小区现有监控设备是开发商铺设的，系2012年的老式蜂窝式的设备，答辩人在2017年接手时就发现问题较多，该设备铺设的线路是老一代网线，常接触不稳定，主机控制台也不稳定，答辩人找来多家网络公司测试，均称需要全面改装高清光纤线路及控制总台和摄像头，但是所需资金较大，答辩人已经将该情况告知业委会，由业委会来讨论决定。答辩人只是服务人员，不是所有权人，只能在现有设备的基础上尽力维护，如有损坏尽力维修，尽力保证被答辩人在内的全体业主的利益，无权去整体更换监控设备，也根本不存在监控设施和防盗门绝大多数损坏的情形，答辩人拍摄的只是某些业主的偶尔为之，所以被答辩人竟然将监控设备和防盗门的问题归咎于答辩人实在是于法于理无据。4、关于治安、消防管理、安保人员的问题：首先对于答辩人反映的问题，被答辩人都认真进行了现场抽查和检查，对于个别保安人员不负责任的行为，均予以辞退和罚款，对答辩人的反映早已处理，其次小区的消防工作答辩人按照浈江区消防局的消防要求，对消防设备进行了系统的检修维保，并委托了专业的维保公司全年进行跟踪服务，出现故障委托该公司在规定时间内及时处理，消防器材逐步更新，也通过了消防检查，不存在答辩人所称情形，答辩人对公用设施的维护和管理尽职尽责，也得到大多数业主的一致好评。二、实际上，被答辩人长期拖欠物业费，今年1月到现在的物业费都欠缴，被答辩人起诉的目的就是想自己成立物业公司来取代答辩人，起诉之前被答辩人已经各种胡搅蛮缠，其所提出的所有问题政府部门都到过小区核查，相关政府部门均已回复和处理过了。补充答辩意见：一、除被答辩人陈述与事实不符之外，被答辩人诉求要求退还物业费和整改前按照70%缴纳物业费的诉求于理于法无据。被答辩人起诉状所陈述的事实与理由，包括所有的证据均系公共场所的问题，包括小区的维护和管理问题，而不属于业主个体利益问题，物业费的标准和收费是由物业公司统一与三江紫园业主委员会签订物业服务合同，全体小区292位业主均为统一收费标准，答辩人在物业管理公共区域内为全体业主服务，答辩人并没有侵犯到被答辩人个体利益，因此被答辩人无权对物业费进行下调和规定。二、被答辩人以个人名义起诉答辩人要求退还和下调物业费主体不适格。答辩人自2017年进入三江紫园小区后，一直努力服务好全体业主，被答辩人多次欠缴物业费，为了维护物业与业主之间的和谐关系，被答辩人主动上门补交物业费的，答辩人均没有按照物业服务合同收取滞纳金，这两年三江紫园小区电梯维护、电梯保险、监控维修、购买消防配件等答辩人垫付了40余万元，此前多次与业主委员会主任商讨，小区业委会均不同意动用物业维修基金，称让答辩人慢慢从收取的物业费中调配，因为业委会认为有部分业主没有入住，动用维修基金会对未入住的业主不公平，但是被答辩人在小区和业主群中多次鼓动其他业主拒绝缴纳物业费，导致答辩人长期入不敷出。实际上，被告公司物业费的收费标准还是执行浈江区物价局（2013）04号文的批准价格，7年来物价包括用工费用都涨了不少，但至今仍然还是在执行这个单价，没有上浮。答辩人一直兢兢业业，如有问题立即整改，得到了大多数业主的好评，本案被答辩人作为单个业主无权代表全体业主，来改变物业费的收费标准，答辩人并没有侵犯其私人房屋利益，其个人利益也没有受损，如被答辩人认为公共场所利益受损，应以业主委员会名义起诉答辩人。三、被答辩人诉称消防、电梯等均为答辩人负责，其理解有误。根据《物权法》第七十二条的规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。本案中，小区公共场所的电梯、消防、监控均属于业主，全体业主不单单享有权利，也应该承担义务，答辩人作为服务人员，只能维护和保养，如果被答辩人认为需要更换或者购买，需要你方业委会动用维修基金去更换，答辩人无权处理，被答辩人也不能将所有的义务转嫁到答辩人身上，答辩人至今已经垫付了40多万。根据《物权法》第七十九条的规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。那么被答辩人小区之业委会此前拒绝动用维修基金，导致小区的设施部分老旧，此责任与答辩人无关，答辩人已经尽到物业公司应有的义务。四、小区业委会目前由乐园镇人民政府和城南社区暂时管理，被答辩人不能成为业委会成员，系其不符合《广东省物业管理条例》第三章二十五条、和《韶关市小区住宅业主委员会备案手册》住宅小区业主委员会成员组成要求第五条之规定，与答辩人无关。乐园镇政府多次向被答辩人和其他四位被答辩人释明该情况，也予以了书面回复，答辩人也因为无法与业主委员会良好对接而苦恼，答辩人也希望小区可以尽快成立业委会，商讨答辩人为小区共有部分维修所垫付的资金解决问题，答辩人向政府出具的一切证明均依法依规，实事求是，不存在任何阻挠被答辩人进入业委会的情况。被答辩人无法进入业委会系其自身条件不达标，与答辩人无关。综上，被答辩人诉求退还物业费，和按照70%的物业费收取无任何事实和法律依据，其主体不适格，无权代表全体业主提出诉求，违反了物权法的规定，将不属于答辩人的义务转嫁给答辩人，违反了公平公正原则，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告朱凤英及其丈夫骆昌运系韶关市三江紫园商住小区××××××业主，被告鼎信三江物业公司是具有资质的物业服务公司。2017年3月27日，三江紫园业主委员会与被告签订了《物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日起至于2022年3月31日止。合同约定物业服务费用电梯楼住宅1.68元/㎡，共用部分、共用设施设备运行发生的水电费用等，应独立计算，根据实际消耗由被告向使用人分摊计收。此后，原告有向被告缴纳物业等费用。2020年3月30日，原告以被告服务质量方面出现大量问题、未尽职履行合同义务等为由起诉到本院，请求判如诉请。三江紫园业主委员会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案，三江紫园业主委员会与被告签订的《物业服务合同》亦已在该局备案。本案中，骆昌运向本院出具《声明书》，表示其放弃追究被告相关责任，不参加本案的诉讼。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告与三江紫园业主委员会签订《物业服务合同》后，已按《物业服务合同》约定为小区提供了物业服务。原告系小区物业的所有人，其作为物业服务受益方，应当按照《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费等相关费用。至于原告主张被告提供的物业服务不到位，并提供了照片等证据，但由于物业服务具有持续、不间断的特点，原告的证据不能如实、客观、全面反映物业服务过程的全貌，故原告提供的证据不足以证明其相应主张，其要求被告退还2019年部分物业费、公用分摊水电费及被告在服务质量整改之前物业费按70%进行收取，缺乏依据，本院不予支持。若原告认为涉案合同无效或应予撤销问题，属另一法律关系，原告可依据法律规定另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：驳回原告朱凤英的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  侯传良审 判 员  林天成人民陪审员  周洁瑜二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  钟 婷