重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初6225号原告：陈攀，男，1991年10月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。原告：朱鸿丽，女，1991年1月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：重庆曜阳置业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金川大道**，统一社会信用代码91500224574826450K。法定代表人：胡保才，执行董事。委托诉讼代理人：陈万明，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华山，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告陈攀、朱鸿丽与被告重庆曜阳置业有限公司（以下简称曜阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月24日，2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告陈攀、朱鸿丽的委托诉讼代理人杨道明，被告曜阳公司的委托诉讼代理人刘华山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈攀、朱鸿丽向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金35112元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2020年5月30日，但被告于2020年10月12日交房，被告行为已构成违约，违约天数134天。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。曜阳公司辩称，延迟交房是受新冠疫情影响，系不可抗力，被告不存在违约行为，不应支付违约金。如果人民法院认定被告违约，双方约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。鉴定费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，曜阳公司（甲方）与陈攀、朱鸿丽（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买的房屋位于重庆市铜梁区××街道××路××号（××××）×号楼×-×-×，总成交价655093元，付款方式为按揭付款即乙方签署商品房买卖合同，向甲方支付首付款人民币265093元，剩余房款人民币390000元由乙方通过办理银行按揭支付，交房时间为2020年5月30日前。合同还约定逾期交房的违约责任，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金。合同签订后，陈攀、朱鸿丽按约支付房款。曜阳公司已收取了房款655093元。2020年10月12日，曜阳公司向陈攀、朱鸿丽交付了案涉房屋。2020年10月26日，陈攀、朱鸿丽起诉来院。另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布了《关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知》(渝肺炎组发[2020]2号)，决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件1级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。因疫情影响，案涉房屋所在工地的消防施工单位重庆天鼎消防安装工程有限责任公司向曜阳公司出具了工期延误105天的说明函。案涉房屋所在工地的建筑施工单位贵州仓达建筑有限公司向曜阳公司出具了因疫情影响致使工程于2020年9月24日取得建设工程竣工备案登记证的工作联系函。曜阳公司于2020年2月21日向陈攀、朱鸿丽邮寄了延期接房通知书，邮件查询显示已于2020年2月22日由他人代收。再查明，曜阳公司庭审中举示了铜梁部分房屋在房天下及58同城网上租赁价格查询截图，但陈攀、朱鸿丽不认可。曜阳公司向本院申请对案涉房屋同类型同地段的市场租金进行司法鉴定，本院同意后依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行相关鉴定。2020年12月23日，该公司作出宏岭房估咨【2020】074号报告书，估价咨询结果为月租金（建面）：2080元/月。曜阳公司支付鉴定费3000元。上述事实，有原、被告的陈述，重庆市商品房买卖合同、关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知、市政府新闻、重庆天鼎消防安装工程有限责任公司情况说明函、消防工程进度表、消防备案检查告知单、消防设计备案表、贵州仓达建筑有限公司工作联系函、备案登记证、快递签收证明、邮政查询详单、房天下查询截图、58同城查询截图、报告书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：曜阳公司是否应当支付违约金及违约金是否过高。针对上述争议焦点，本院评析如下：关于是否支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”。根据上述法律条款可以看出，即使符合不可抗力的情形，并非一概免除责任。新冠肺炎疫情及疫情防控措施在一定时期内确会对人们生产生活产生影响，尤其在公共卫生事件一级应急响应时间内，但并非直接导致民事义务全部不能履行。重庆市公共卫生事件应急响应级别调整为二级时，各行各业已陆续开始复工复产。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，疫情防控对建筑施工的影响已逐渐消除。陈攀、朱鸿丽与曜阳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间为2020年5月30日前，实际交房时间为2020年10月12日，逾期交房天数134天，虽然疫情对交房时间有一定的影响，但并不能推定逾期134天均系疫情原因导致。曜阳公司主张适用不可抗力全部免责，但其并未举示充分证据证明其因受疫情影响导致民事义务全部不能履行，故对其主张全部免责的意见，本院不予采纳。但是，客观上，建筑行业在疫情发生初期停工停产导致无法施工，本院酌情认定60天为受疫情影响导致不能履行合同义务的期间。本案逾期交房天数为134天，扣除60天后，仍然逾期74天，曜阳公司的行为已构成违约，故其应当支付违约金。关于违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。关于逾期交房给买房人造成的损失，本院认为，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在数额上与逾期交房给其造成的损失相当。本案中，双方约定逾期交房违约金为日万分之四，以已付金额为基数计算每月约7861元，根据评估结果每月2080元，违约金金额明显高于实际损失，故曜阳公司请求调低违约金的意见，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，经评估同地段同类型房屋月租金2080元，本院根据实际情况酌情支持违约金6578元（2080×12÷365×74×130%）。关于曜阳公司请求原告支付鉴定费的意见，因主张违约金过高的举证责任在曜阳公司，该鉴定系其履行举证责任的必要成本，故对该意见，本院不予采纳。综上，陈攀、朱鸿丽的主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆曜阳置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈攀、朱鸿丽逾期交房违约金6578元；二、驳回原告陈攀、朱鸿丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677.8元，减半收取338.9元，由原告陈攀、朱鸿丽负担313.9元，由被告重庆曜阳置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李明星二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘妤婷