河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1731号 原告：王桂芬（执行案外人），女，汉族，1960年1月10日出生，住北京市西城区。 被告：索钧（申请执行人），男，汉族，1967年9月20日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务所，律师。 第三人（被执行人）：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王迪，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 原告王桂芬诉被告索钧、第三人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂芬，被告索钧委托诉讼代理人李秀生，第三人华银公司委托代理人周浇、王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂芬向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）冀0623执133号执行裁定书，解除对位于涞水县产的查封，并停止强制执行程序；2、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月12日，贵院在执行（2020）冀0623执133号执行裁定书时（申请执行人索钧，被执行人华银公司），查封了原告从第三人华银公司购买的位于涞水县房屋。然贵院对案涉房屋进行查封、冻结的行为明显存在错误，原告就（2020）冀0623执133号执行裁定书提出执行异议，贵院于2020年8月7日出具了（2020）冀0623执异39号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与华银公司于2016年7月4日签订了上述房产的商品房买卖合同，约定原告购买华银公司开发的位于涞水县房屋，房屋总价款为人民币1046440元，交房时间为2016年8月31日。合同签订后，原告依照双方之间的约定，及时向华银公司支付了购买房屋所应当支付的全部款项，华银公司亦向原告交付了案涉房屋，且经原告验收合格入住，但华银公司尚未能为原告办理案涉房屋的变更登记手续。原告认为，执行裁定书在事实认定及法律适用上均有错误。原告向华银公司购买了案涉房屋，并支付了案涉房屋的全部款项，华银公司也向原告交付了房屋，原告自房屋交付之日起一直居住至今，且原告对购买案涉房屋均不存在过错。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，贵院不得查封原告所有的案涉房屋。故为维护原告合法权益，诉请贵院支持原告诉求。 被告索钧辩称：1、原告诉求要求撤销（2020）冀0623执133号执行裁定书，该裁定书无法撤销；2、只能对金钱债权执行中标的物提出异议，不能说撤销裁定。 第三人华银公司确认原告所述相关事项属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的购房收据真实有效，本庭予以确认。对原告提交的商品房买卖合同，合同的相对方即本案第三人华银公司予以认可，故对该证据本院予以确认。原告提交的交纳契税收据，系原告为办理房屋登记手续支付的必要费用，结合提交的商品房买卖合同、购房收据能够证实原告购买华银公司位于涞水县产交纳全部房款，并交纳房屋契税，对该证据本庭予以确认。对原告提交的证据4-6，能够证实原告购房后至第三人履行交付房屋义务原告占有并使用案涉房屋至今。对唯一住房证明，本院予以确认。对原告提交的（2020）冀0623执异133号执行裁定书，系原告王桂芬提起执行异议之诉的依据，本院对其真实性予以确认。 根据当事人举证质证以及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与第三人华银公司于2016年7月4日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买华银公司开发的涞水县屋，面积103.7平方米，房屋总价款为人民币1046440元。后原告以转账方式支付购房款共计1046440元。2016年10月16日原告交纳房屋契税、公共维修基金、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费等费用，华银公司向原告交付房屋后，原告装修并入住所购房屋。涞水县不动产登记中心证明，原告王桂芬名下无房屋登记信息。 另查明，2020年3月12日，因申请执行人索钧与被执行人华银公司合同纠纷一案，涞水县人民法院作出（2020）冀0623执133号执行裁定书，裁定：“查封华银公司名下涞水县天鹅湖·金海岸生态休闲居住区ＧＹ18-2-1002房产一处（房权证号：宋各庄乡014721，面积103.7平方米），查封期限为三年。”后原告提出执行异议，并在本院作出驳回异议请求的裁定后，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点是原告王桂芬是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行判断，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案涉房屋查封前，原告与第三人就本案诉争的房屋签订了房屋买卖合同，原告在案涉房屋被查封前早已支付了全部购房款，在案涉房屋被查封前原告已经入住和实际控制房屋，对案涉房屋原告也已经向华银公司交纳契税、公共维修费、测绘费、产权代办费、产权登记费，未过户到原告名下，其不存在过错，故原告要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 这里需要进一步解释说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号），对购房者提出执行异议规定了两种情形，即第二十八条和第二十九条，两个条款明显区分了在金钱债权执行中，案涉房屋登记在普通被执行人（被执行人名下）和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种情形，即第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是房屋消费者物权期待权的保护条件，但是第二十八条和第二十九条应当是一般条款和特别条款的关系，即第二十九条更多考虑的是对施工人的劳动已经物化后的债权，基于生存权至上，而规定的实际施工人的优先受偿权仍滞后于消费者买房人的物权期待权。但是，如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。可见，购房者购买开发商名下商品房的，只要符合第二十八条和第二十九条任一条款规定，即应支持其执行异议诉请。 关于原告请求法院撤销（2020）冀0623执133号执行裁定书的请求，不是本案审理范围，本院不予支持。综上所述，在本院作出（2020）冀0623执133号执行裁定查封案涉房屋之前，原告与第三人签订了商品房买卖合同、交付了全部购房款、合法占有了案涉房屋，且对房屋未过户到其名下不存在过错，对案涉房屋享有实体权利，该权利能阻却被告基于与华银公司的金钱债权申请对案涉房屋的强制执行。王桂芬请求停止对案涉房屋的强制执行于法有据，本院予以支持。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、中止对执行标的物涞水县天鹅湖·金海岸生态休闲居住区ＧＹ18-2-1002号房屋的执行； 二、驳回原告王桂芬的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告王桂芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定西城支行），并将银行回单附在上诉材料中。逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  贺首成 审 判 员  徐 帅 人民陪审员  黄术云 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  娄冀川