安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0225民初6422号 原告：束忠琴，女，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：王爱华，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士旭，北京中银（合肥）律师事务所律师（实习）。 被告：无为县鑫建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇。 法定代表人：夏永彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 原告束忠琴与被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告束忠琴及其委托诉讼代理人王爱华、赵士旭和被告鑫建房地产公司委托诉讼代理人胡明、钱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 束忠琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金143712元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月27日，原告向被告预交购买凌风山庄X幢Y号商铺购房款384000元，被告仅向原告开具收款收据，未开具真实购房发票。此后，原、被告双方已于2011年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的X幢Y号商铺，购房总金额为384000元。按照《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴.……；⑵.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款日万分之一点五（该比率应不少于第⑴项中的比率）的违约金”。但被告直至2020年7月1日才向原告交付房屋，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，应当承担逾期交房违约责任，向原告支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。 鑫建房地产公司辩称，原告的诉求不能够成立,被告没有逾期交房，不承担违约责任。理由是：双方在2020年7月1日对房屋交付问题达成了协议，协议书第六条就房屋买卖等一切事项规定无其他争议，协议第四条规定该房2020年7月1日视为交付，为了原告办理房产证，实际这个房屋不具备交付条件，为了原告办理房产证才交付，我们双方自愿达成谅解协议，现原告起诉，违背诚实信用原则；2.《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，按照第一种方式处理，第八条规定的特殊情况为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，现在原告所购买的商品房一直作为通道在使用，不具备交付条件，这也是一种不可抗力，在客观上不能交付，现在签订协议载明视为交付，是为了原告办证。3.原告多次出具承诺书，承诺该房屋作为临时同通道方便居民出行，待米芾广场项目全部竣工后使用。故被告方没有违约，依法驳回原告诉讼请求。 根据当事人的陈述及证据的认定，本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，原告向被告预交购买凌风山庄C4幢C109号商铺购房款384000元，被告向原告开具了一张收款收据。后原、被告双方已于2011年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的X幢Y号商铺，购房总金额为384000元。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴.……；⑵.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款日万分之一点五（该比率应不少于第⑴项中的比率）的违约金”。2020年8月19日，双方签订了一份《协议书》，其约定:1.双方确认，X、Z幢Y号门面房系乙方（束忠琴）购买，产权属于乙方；2.该房由于凌风山庄开发时为方便X、Z楼居民出入，故使用该房作为临时出入口（南面窗台下墙暂不封闭）；3.甲方（鑫建房地产公司）以租赁形式承租该房，至2020年7月1日起每年支付乙方租金5000元，房租一年一付，在次年的6月底前付清，租期为到该房周邻人员出入人员得到解决止；4.该房至2020年7月1日起视为甲方已经交付乙方，乙方可申办房产证，甲方给予必要帮助；5.待该房周邻人员出入受限问题解决好，甲方负责封砌南面墙；6.双方无其他争议；该《协议书》尾部签署日期为2020年7月1日。2020年8月28日，原告办理了该房屋不动产权证书。2020年9月10日，束忠琴和本案案外人杨少武以支付逾期违约金和撤销2020年7月1日的《协议书》为请求诉至本院，在该案中，本院以杨少武非本案当事人被（2020）皖0225民初4580号民事裁定书裁定驳回。 另查明，原告所购买的X幢Y号商铺房屋竣工时间为2007年1月1日。针对该房屋情况，经本院现场核实拍照，该房屋建现状为居民临时通道使用。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》复印件、《协议书》复印件、不动产权证书复印件等证据在卷证明，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。双方应本着诚实信用原则，全面的享受各自权利、履行各自义务。本案中，原告已经支付房款384000元，履行了支付房屋对价义务，同时原告享有获得合同约定房屋交付的权利。与此相对应,被告则负有交付符合合同约定的房屋义务以及享有收取房屋价款的权利。现被告收取了房款，但按照2020年8月19日的《协议书》可知，被告交付房屋视为日期为2020年7月1日，其未能按约定期限交付房屋，实属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房应当支付自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款日万分之一点五的违约金，故被告应当向原告支付违约金为143596.8元（384000元×1.5÷10000×2943天）。对于被告辩称涉案商品房一直作为通道在使用，不具备交付条件，在客观上不能交付，这也是一种不可抗力。本院认为，法律上的不可抗力是指双方在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害等，本案中涉案商品房一直作为通道在使用，不具备交付条件，显然不属于不可抗力的范畴，对此主张不予采信。对于被告还辩称双方在2020年7月1日对房屋交付问题达成了协议，协议书第六条就房屋买卖等一切事项规定无其他争议，协议第四条规定该房2020年7月1日视为交付，为了原告办理房产证，实际这个房屋不具备交付条件，我们双方自愿达成谅解协议，现原告起诉，违背诚实信用原则。本院认为，在该《协议书》中，双方并未涉及涉案房屋交付期限的变更或就此达成谅解，如该《协议书》第四条是对交付行为的约定；从整个《协议书》内容来看，是对涉案房屋用益物权的约定，即对案涉房屋使用权和租赁权的约定，并没有对涉案房屋所有权交付期限进行约定，被告认为涉案房屋一直在作为通道使用，但房屋如何使用或其使用性质，并不影响涉案房屋所有权按照约定的期限进行交付，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对被告此项辩解也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告束忠琴逾期交房违约金143596.8元； 二、驳回原告束忠琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3174元，减半收取计1587元，由被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱启明 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  丁江涛 附件：本案判决引用的法条文原文 1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。