湖北省武汉市硚口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0104民初3596号 原告：刘某某。 被告：武汉华通置业发展有限公司。 被告：武汉市硚口区清泉洗浴有限责任公司。 原告刘某某与被告武汉华通置业发展有限公司（以下简称华通公司）、武汉市硚口区清泉洗浴有限责任公司（以下简称清泉洗浴公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人魏某某、刘某某；被告华通公司的委托诉讼代理人张某；被告清泉洗浴公司的法定代表人田某某和委托诉讼代理人张某、方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2019年11月30日签订的《房屋拆迁补偿协议书》中关于原告建设房屋部分的补偿协议无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告原系武汉市硚口区清泉浴池旅社总店（以下简称清泉浴池旅社总店）汉水分店的职工。1999年，国家鼓励企业让职工集资建设房屋，解决职工的住房紧张问题。当时清泉浴池二楼年久失修、顶层漏水，基于上述原因，原告与清泉浴池旅社总店签订《关于某某浴池加层验收使用说明》及《某某浴池二楼平台加层验收合格后分成情况说明》，约定原告新建某某浴池三楼，一切资金由原告负担，如遇拆迁由原告与清泉浴池旅社总店一起向有关拆迁部门进行房屋拆迁损失赔偿。1999年5月7日，原告向武汉市硚口区利济街城市管理办公室交纳建房管理费1万元。后某某浴池纳入拆迁范围。2019年11月30日，两被告签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定华通公司给予清泉洗浴公司补偿款26500868元。原告认为，原告投资建设的房屋系作为原告的福利房所建，建成后一直由原告居住并出租，故原告是该房屋的权利人，华通公司就浴池总面积与清泉洗浴公司签订拆迁补偿协议，构成无权处分，且补偿标准远低于周边类似房屋市场价格，存在恶意串通，还违反了法律的强制性规定，故该协议应属无效。 被告华通公司辩称：1.案涉房屋位于“长江食品厂旧城改造拆迁项目”内，华通公司系拆迁实施单位，按照该项目的《补偿安置调整方案》，补偿对象为被拆迁房屋的所有权人及公有房屋承租人，案涉房屋所有权人为清泉洗浴公司，故华通公司与清泉洗浴公司经过洽谈后签订了《房屋拆迁补偿协议书》，补偿标准并未低于《补偿安置调整方案》，也不存在恶意串通损害原告利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形；2.案涉房屋登记权利人为清泉洗浴公司，原告与清泉洗浴公司之间的协议并不产生物权变动的效力，搭建的无证部分按“房随地走”的原则应归清泉洗浴公司所有，原告对案涉房屋并不享有所有权，无权向华通公司主张拆迁补偿，华通公司与清泉洗浴公司签订协议不存在补偿对象错误问题；3.原告与清泉洗浴公司之间签订的协议属双方对拆迁利益分配的内部约定，对华通公司不具有约束力，华通公司对该约定不知情，属于善意第三人，且《房屋拆迁补偿协议书》已经履行完毕。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 被告清泉洗浴公司辩称：1.案涉房屋的《房屋拆迁补偿协议书》系经过多个部门沟通协调后签订，属双方自愿协商签订，补偿金额经过了评估公司的评估，符合拆迁补偿政策，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害他人利益的情形，合法有效且已履行完毕，不存在法律规定的无效情形；2.被拆迁人是指房屋的所有人，原告并非房屋所有人，不是拆迁补偿的适格主体，无权向拆迁人主张补偿款；3.原告与清泉浴池旅社总店签订的协议违反了行政法规的强制性规定，应属无效合同。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月20日，清泉浴池旅社总店（甲方）与刘某某（乙方）签订《协议书》，内容为：“硚口区某某浴池位于某某巷某#-某#，占地面积244平方米，由于失修，造成顶层严重漏水，为了解决漏水问题，甲乙双方协商，采取维修措施如下：一、甲方同意乙方在顶层平台上加层的维修方案，投资由乙方承担；二、关于建筑施工的一切手续，由乙方自行办理；三、关于邻里纠纷，由乙方自行解决；四、乙方必须按建筑规程施工，如发生工程事故，乙方承担法律责任；五、工程竣工后，必须通过甲方验收，合格后乙方才能使用；六、乙方投资承建的房屋面积，完工验收同意之日起，乙方可享受五年后以三七开的原则，三成归总店，七成归乙方使用。”1999年7月15日，清泉浴池旅社总店出具《关于某某浴池加层验收使用说明》，内容为：“经总店集体研究决定将某某巷某-某#某某浴池二楼平台上加层新建三楼，新建中的一切资金由刘某某自负，总店只出地皮，现三楼已新建完工，设计中有四间大房、一间小房以及直接通道走廊共计面积195.51平方米。为了加强对房屋的管理，总店于1999年7月15日对房屋进行验收，验收合格交付投资者刘某某使用，使用日期定为五年，从1999年7月15日至2004年6月15日，五年使用期满后，总店和投资者刘某某进行分成，总店使用权30%，投资者使用权70%。投资者在使用期间必须确保房屋的完整，如房屋出现问题，由刘某某负全部责任，总的来讲要保证整栋楼的安全。”刘某某在《说明》上签名并注明“本人同意以上三七分成”。同时，清泉浴池旅社总店（甲方）与刘某某（乙方）签订《某某浴池二楼平台加层验收合格后分成情况说明》，内容为：“一、按平面图分为四大房、一小间、楼梯、走道，总面积为195.51平方米（使面），按协议中条款分成，总店为第四大间和一小间，面积为57.42平方米，投资者刘某某为第一大间、第二大间、第三大间、楼梯、走道，面积为138.09平方米。二、三楼加层总面积为195.51平方米，无论是办理了产权证和未办理产权证之间，国家需要拆迁，对房屋进行赔偿损失费，如果是在五年内，投资者刘某某有权与拆迁部门进行协调，一切赔偿资金归投资者所有，五年以后拆迁，由总店与投资者刘某某一道向有关拆迁部门进行房屋拆迁损失赔偿费。赔偿后的金额按三七开分，总店30%，投资者刘某某70%。”清泉浴池旅社总店系全民所有制企业，清泉洗浴公司系该企业改制后于2002年11月成立。2004年，武汉市硚口区某某巷某-某号房屋登记至清泉洗浴公司名下，权属证书载明房屋为三层，其中一层建筑面积274.6平方米，二层建筑面积132.61平方米，均为商业服务用房，三层未登记产权。 另查明，华通公司于2010年3月23日取得武土资规拆许字（某某某）第某某号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为硚口区某某大道与某某路交汇处，案涉房屋在拆迁范围内。武汉国佳房地产资产评估有限公司对案涉房屋2018年3月6日的价值进行了评估，估价结果为：一层单价49000元/平方米、二层单价44100元/平方米、三层单价10105元/平方米。2019年3月，案涉房屋被拆除。2019年11月30日，华通公司（甲方）与清泉洗浴公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书（货币）》，约定：“一、甲方拆迁范围内乙方所有的位于某某巷某-某号一层、二层、三层房屋，建筑面积407.21平方米，其中商业用房407.21平方米。经甲方认定，应给予相应补偿的未经登记房屋建筑面积337.83平方米。二、乙方选择按货币补偿方式予以补偿。三、甲方应支付给乙方的拆迁补偿、补助及奖励等费用如下：1、被拆迁房屋价值补偿，经武汉国佳房地产资产评估有限公司评估，并经双方认可，甲方对乙方被拆迁房屋价值按以下单价计算补偿：商业、仓储用房为49000元/平方米、44100元/平方米、10105元/平方米、300元/平方米，计算：274.6×49000+132.61×44100=19303501元；2、未经登记建筑补偿2242898元，计算：243.51×90%×10105+94.32×300；……4、装饰装修补偿，经双方协商或经公司评估，装饰装修补偿单价为500元/平方米，计算：（274.6+132.61）×500+243.51×500=325360元；5、附属设施补偿，小计：2400元；6、房屋搬迁补偿费2000元；7、临时安置补偿费48804元；……14、其他：（1）停产停业损失费：21518103×5%=1075905元；（2）根据《关于清泉浴池公司维稳事项的会议纪要》，给予清泉浴池350万元补偿。以上1-14项总计为26500868元。”2020年1月16日，华通公司向清泉洗浴公司支付了26500868元。 本院认为，华通公司在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得案涉房屋所在区域的《房屋拆迁许可证》，故案涉项目的拆迁仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理。依据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。刘某某与清泉浴池旅社总店签订的相关协议仅约定了搭建房屋的使用权及拆迁补偿的分配，并未约定搭建房屋的产权归属，该约定并不发生物权变动的效力。案涉房屋登记的所有权人为清泉洗浴公司，故华通公司与清泉洗浴公司就案涉房屋及房屋上添附的建筑物签订《房屋拆迁补偿协议书》并无不当，亦不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。刘某某提供的证据并不足以证明协议约定的补偿标准低于周边房屋市场价格，也不足以证明华通公司与清泉洗浴公司之间存在恶意串通，损害刘某某利益的行为，故对于刘某某要求确认华通公司与清泉洗浴公司签订《房屋拆迁补偿协议书》中关于刘某某建设房屋部分的协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下： 驳回原告刘某某全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘某某负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。 审判员 谢 磊 二〇二〇年十二月十一日 书记员 陈为安