太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2020）晋0108民初1461号   原告：王某，住太原市，公民身份证号×××。   委托诉讼代理人：亢某，山西明晟律师事务所律师。   被告：太原富润房地产开发有限公司。   法定代表人：相某，董事长。   委托诉讼代理人：时某，女，太原富润房地产开发有限公司法务，住太原市。   原告王某与被告太原富润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人亢某，被告太原富润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时某到庭参加了诉讼。本案经依法审理，现已审理终结。   王某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还已付房款1071201元，已付住房专项维修资金11198元；三、判令被告向原告支付第二项请求款项的利息（利率按退款日同期银行贷款基准利率计算，计息期间自原告实际支付之日计算至被告实际返还之日），截止到起诉之日（2020年6月29日）的利息为157649.93元；四、判令被告赔偿原告购买此房屋时与现在的购房差价74652元；五、判令被告向原告按每月1600元支付房屋租金，从2019年10月1日至被告完全履行二、三、四项诉讼请求为止；六、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的××区房屋出卖给原告，房屋转让价格为1071201元，房屋交付时间为2019年9月30日。后原告依约向被告支付了全部购房款及住宅专项维修资金11198元。临近交房，原告发现所购房屋的地面比紧邻的小东流公园低约1.6米，由于最近处距离公园仅3.4米，该房屋已形同地下室，十分压抑，其居住功能和价值均受到很大影响，然而这一重大缺陷及后果，被告并未在《不利因素公示内容》展示牌中体现，也未在售楼沙盘中展现，置业顾问亦从未告知，原告认为被告这一行为明显涉嫌欺诈。原告与被告协商未果后，于2019年11月诉至贵院。立案前调解期间，被告表示同意退房和支付利息；原告为减少诉讼，最终同意了被告的方案，并按被告要求提供了相关退房资料，然等待退款期间，被告于今年疫情期间电话告诉原告，之前的退房承诺全部作废，且未给出合理理由。现原告出于无奈，再次诉至贵院，恳请依法判决，以维护原告合法权益。   太原富润房地产开发有限公司辩称，1、本案不符合合同解除的条件，其不属于合同法规定的法定解除情形，也不属于合同约定的解除情形，原告已经向被告交纳全部房款，其中40万元办理银行按揭，被告于2019年9月30日向其交付房屋，并在房地局登记备案，本案合同已经完全履行完毕，故原告的第一项到第三项诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回；2、原告主张房屋存在缺陷，根据谁主张谁举证原则，原告应当提供相关资质的机构出局的鉴定意见，证明原告的主张；3、关于房屋差价，根据合同附件4第十四条约定，房产因市场而贬值或升值，均属商业范畴，任何一方不能解除或变更合同，且该诉讼请求关于差价的计算没有法律依据；4、原告作为完全民事行为能力人，在购房时选择涉案房屋，也应当是经过充分考虑的，一楼房屋单价最低，采光和潮湿度等居住条件也是众所周知的，应当在其考虑的范围之内；5、关于涉案房屋紧邻的小东流公园，对于原告或购房人来说，此为有利因素而非不利，原告当时购房也是考虑到这一有利因素，故无需在不利因素中进行公示。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月5日，被告（出卖人)太原富润房地产开发有限公司与原告王某（买受人)签订《商品房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于太原市××街房产一套；该商品房建筑面积124.42平方米；房子总价款1071201元；付款方式为银行按揭方式，买受人于2017年5月28日已交定金20000元(转为首付款)，于签订本合同时交纳房款671201元，余款400000元以银行按揭贷款形式支付；房屋交付期限：出卖人应当于2019年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项做了约定。同时，被告太原富润房地产开发有限公司向原告出具《关于富力天禧城A区项目规划、单体、非标户型不利因素公式内容》，以书面形式告知了原告所购房屋为非标户型以及购买该房屋存在的不利因素，原告所购房屋（A5#楼-1-102）存在的不利因素为：大堂可能会对北侧卧室、厨房采光与视线等存在影响；厨房燃气管入户；北侧有风井，风井高出室外地面约0.95m，位于北侧空调板下；南侧卧室下层为公建配电室、厨房下层为风机房，均有可能会产生振动、噪音等影响。《商品房屋买卖合同》签订后，原告如约支付了全部房款1071201元及住宅专项维修资金11198元。2019年9月30日，被告向原告交付房屋时，原告以所购房屋的地面低于南邻的小东流公园地面约1.6米，房屋离公园最近处距离仅3.4米，房屋形同地下室，十分压抑，居住功能和价值均受到很大影响，且这一重大缺陷及后果并未在不利因素公示内容中展示，也未在售楼沙盘中展示，被告这一行为属于欺诈为由拒绝接收房屋。   另查明，原告所购房产所在楼盘南面紧邻太原市××区，该公园占地面积8.4万余平方米，于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。   再查明，本院于2020年11月9日对涉案房产的环境情况进行了现场勘查，本案涉案房产坐北朝南，处于该楼盘的一层，为三室一厅结构。房屋南面正对着小东流公园的北端围墙，围墙上筑有栅栏，栅栏内为高约1.2米的灌木丛，公园地面高出房屋室外地面约1.35米。房屋两个卧室朝南，客厅南面为一处南向阳台，两个朝南卧室的窗户及南向阳台的视线受到公园北端围墙及灌木丛的遮挡，房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米。   本院认为，本案争议的焦点为：一、公园北围墙及上面栅栏、栅栏内灌木丛对涉案房屋正常居住是否存在重大影响。涉案房屋南面离公园北围墙最近距离约3.29米，公园地面高出房屋室外地面约1.35米，公园北围墙上建有栅栏，栅栏内种植有高约1.2米的灌木丛，而涉案房屋的全部采光来源于南向的两个卧室窗户及一个阳台，公园的上述构筑物及植物确实给房屋的光线、视线造成明显的阻挡，产生较严重的压抑感。房产作为一种投入资金大、使用时间长的商品，不利的居住因素将长期影响买受人的心理及精神健康，故应当认定上述不利因素对于原告正常居住存在重大影响。二、原、被告签订商品房买卖合同时，被告对该不利因素是否能够预见。根据新闻媒体的公开报道，太原市小东流公园于2017年3月启动建设，于2017年5月下旬公园整体地形已基本形成。而原、被告签订《商品房屋买卖合同》的时间为2017年9月5日，此时被告完全可以预见紧邻的公园可能对原告购买房屋存在的不利因素。三、被告在销售涉案商品房时，是否就紧邻公园的构筑物、设施、植物等对房屋光线、视线及居住感等瑕疵问题尽到了合理的提示义务。被告作为全国知名的房地产公司，在签订商品房买卖合同时，对所售房屋的基本情况比买受人有着更全面清楚的了解，如果所售商品房存在影响通风、采光、视线等影响居住的瑕疵时，应当以确保能够引起买受人注意的合理方式进行提示与说明。本案中，被告对原告所购房屋存在的不利因素公示中未载明紧邻的公园构筑物、设施、植被等对房屋居住可能存在的不利影响，即被告对该不利因素可能造成的影响未尽到合理的提示与说明，导致原告在选择购买该商品房时，对上述不利因素的影响予以忽视，产生错误判断而与被告签订了商品房买卖合同。四、双方签订的《商品房屋买卖合同》是否应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因被告未就公园对涉案房屋的居住存在的影响进行合理的提示与说明，被告提供的房屋的居住环境与《商品房屋买卖合同》中约定的房屋的居住环境不同，被告的违约行为致使原告签订《商品房屋买卖合同》的合同目的不能实现，原告请求解除合同应予支持。五、合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未接收房屋，不存在返还义务，被告已收取原告的购房款1071201元、住房专项维修资金11198元应返还原告，原告受到的损失为已支付购房款产生的利息，原告诉请被告应当按照银行贷款基准利率支付利息的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、解除原告王某与被告太原富润房地产开发有限公司于2017年9月5日签订的《商品房屋买卖合同》；   二、被告太原富润房地产开发有限公司返还原告王某已付购房款1071201元、住房专项维修资金11198元，共计1082399元，于本判决生效后十日内履行；   三、被告太原富润房地产开发有限公司陪偿原告王某已付购房款1071201元的损失（其中20000元从2017年5月28日起计算；651201元从2017年5月31日起计算；400000元从2017年6月14日起计算；均按中国人民银行同期贷款基准利率计息，均计算至购房款还清之日止），于本判决生效后十日内履行；   四、被告太原富润房地产开发有限公司陪偿原告王某已付住房专项维修基金11198元的损失（从2017年5月31日起计算至款项还清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计息），于本判决生效后十日内履行；   五、驳回原告王某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16857元，由被告太原富润房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判长 荣俏娣   人民陪审员 韩跃玲   人民陪审员 李月俊     二〇二〇年十二月二十九日   书记员 刘小燕