广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18603号原告（反诉被告）：广州轩园餐饮有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路188号三楼L1-301房。法定代表人：徐玉萍，总经理。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑伟，广东中大圣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州建南房产发展有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路敦仁里9号二楼自编201。法定代表人：郭滔滔，总经理。委托诉讼代理人：曹安，公司员工。委托诉讼代理人：张永，公司员工。原告广州轩园餐饮有限公司诉被告广州建南房产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周华、李剑伟，被告的委托诉讼代理人张永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》已于2020年4月13日解除；2、原告无需向被告交纳2020年2-3月商铺租金及物业管理费；3、被告返还原告租赁保证金81128元、公共事业费保证金12677元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年10月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区昌岗中路188号三楼L1-301号商铺租赁给原告经营“椰子鸡”火锅主题餐厅，租赁期至2024年7月9日，依约原告应于合同签订后五日内或房屋交付时一次性向被告支付租赁保证金162256元，合同终止后由被告无息返还原告该款。合同签订后，原告依约支付被告以上款项，并投入大量资金装修商铺及购买设施设备，随后开展经营。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，并陆续出台多项疫情防控措施，以最大限度地减少存在交叉感染风险的公众聚集活动及人员流动，因此导致原告经营的“椰子鸡”火锅主题餐厅几乎所有过年聚餐订单取消，之后餐厅几乎无人前来就餐。原告为减少损失，不得不将其为过年聚餐订单提前采购的大量食材全部拿到大街低价变卖，甚至推出买食材送口罩的促销活动都无人问津。原告投入巨资购买的年货食材不但不能折价处理，还要按员工正常工资的三倍支付其过年工资。年后，由于政府命令禁止各餐厅于疫情期间对外开放就餐，3月份政府虽然同意餐饮企业有条件对外零售食物，但原告经营的火锅店根本无法落实，导致原告自2020年2月起一直停业，最终导致资金链断裂，再无法承担高额的日常经营支出。2020年3月28日，原告为避免损失持续扩大，发函向被告提出解除合同，并已于同年4月12日将商铺交还给被告，被告于2020年4月13日回函确认同意解除合同，但不同意原告提出的补偿方案，要求原告按双方合同第12.6条约定承担违约责任，双方至今无法就合同解除后的处理方案达成共识，被告也因此不允许原告搬离滞留在商铺内的经营设备，拒绝退回原告已付的租赁保证金。鉴于新冠××疫情导致原告严重亏损无法继续经营，属双方签订合同时均无法预见及避免的不可抗力及情势变更事件，导致合同目的无法实现，双方对涉案合同解除均不存在过错，原告愿意以其已付租赁保证金的一半补偿给被告。原告因疫情停业期间也无法使用涉案商铺，依法无需支付被告该期间的商铺租金及物业管理费。被告辩称:一、对于原告认为《租赁合同》于2020年4月13日解除无异议，但原告系在合同解除后的2020年5月24日才将房屋交还给被告，按照租赁合同第21.7条约定，原告应向被告交付相应的房屋占用费。被告于2016年7月10日将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用，原告一直正常使用房屋进行经营活动。双方签订的租赁合同于2020年4月13日解除后，原告一直拖延至2020年5月24日才与被告办理了场地交付手续，此期间原告一直占有使用，自2020年4月14日至2020年5月24日期间的房屋占用费应由原告承担。二、原告诉请其无需向被告支付2020年2-3月租金及物业管理费无事实及法律依据，目前并无规定物业持有人须在疫情期间减免租金的明确法律规定。广东省政府2月6日发布的《关于应对新冠病毒××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第九条规定的“国有资产类经营用房对因受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，免收第一个月租金，减半收取第二、第三个月租金，鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金”。根据该规定可知，如果租赁物不是国有资产类经营用房，仅系鼓励减免租金，且根据物权保护原则，政府不能直接以行政决定或命令的方式要求其他物业持有人减免租金。三、原告要求被告返还租赁保证金81128元无事实和法律依据。根据合同第12.2条约定，原告逾期支付租金超过一个月的，其交付的租赁保证金不予退还。原告自2020年2月1日起未向被告交纳任何租金，系原告违约在先，根据合同约定，原告无权要求退回保证金。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金160980元（每月租金66156元）及违约金18254.65元，物业管理费51411元（每月管理费21128元）及违约金5829.92元，2020年2月-4月13日的宣传推广费2570元（每月1056元）及违约金29139元；2、原告向被告支付2019年12月1日至2020年5月24日期间的电费11297元及违约金1336.43元，线损费（即服务费）924元及违约金108.35元，2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费1721元及违约金256.01元；3、原告支付工商变更逾期违约金277453.05元（自租赁合同解除之日次日起算至被原告变更工商登记之日止，暂计算至6月15日，即2020年5月12日起至2020年6月15日，每日违约金为7927.23元）；4、原告支付房屋占用费325016.43元（每日占用费为9.38元/平方米*845.12平方米，即7927.23元每日，自2020年4月14日计算至2020年5月24日）；5、原告支付单方解除合同违约金523704元；6、被告没收原告已缴纳的租赁保证金；7、原告将案涉房屋恢复至毛坯状态；8、本诉、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月1日签订《租赁合同》，被告将涉案房屋出租给原告经营“椰子鸡”火锅主题餐厅，租赁期限自2016年10月1日至2024年7月9日，原告于2016年9月8日开始正常营业。但原告自2020年2月1日开始拒不按照合同约定交纳租金、物业管理费、水电费等，原告已构成违约。原告于2020年4月13日向被告发出《解除租赁合同通知书》单方解除租赁合同，双方于2020年5月24日办理了《场地返还确认交接书》，原告却拒绝支付拖欠的各项费用。原告辩称：不同意被告的反诉请求。一、原告不应支付2020年2-3月期间的租金及物业管理费。因本次疫情影响，原告根据政府相关防控措施要求自2020年1月27日起停业后再无复业，在2、3月期间均处于停业状态。根据合同法第117条及民法总则180条规定，本次疫情属于不可抗力时间，并因此导致原告在2-4月期间无法使用商铺，依法原告无需承担该期间的租金及物业管理费。原告不存在违约，被告要求原告承担违约责任于法无据。根据国新办于2020年5月19日针对“因疫情而无法开展经营、面临较大缴纳租金压力的餐饮等服务行业存在租金纠纷问题”召开新闻发布会时，最高院刘贵祥法官提及的裁判精神：疫情和疫情防控措施属于不可抗力，如承租方已完全确定不可能再交得起租金，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应允许当事人提出解除合同的请求，法院应当支持。因此，涉案合同已于2020年4月13日被告收悉《解除合同通知书》之日解除，原告属合法解除合同，不存在违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，原告因本次疫情导致资金周转困难，才无法依约按时交纳款项，依法无需承担逾期支付租金等款项的违约金。原告不应支付被告宣传推广费。根据合同第4.2.2条，第21.4条约定，宣传推广费是被告用于整个商场宣传推广的费用，按年收费。但本次疫情发生至合同解除，被告均无法提供相应的宣传推广服务，被告也无证据证实其已提供该项服务，故原告不应承担该费用。二、原告同意承担2020年1月及之前的水电费，请求用被告收取的租赁合同保证金来抵扣，对没有使用商铺期间的水电费不同意支付，包括违约金均不同意支付。涉案商铺不存在线损费，被告也无法举证该项费用的产生。原告已于2020年4月12日将房屋钥匙交给被告，是被告拒绝原告搬走物品；三、原告逾期未办理变更工商登记住所地的手续并不必然造成被告的损失，而被告也无法证实其损失。根据2016年3月1日施行的《广东省商事登记条例》第18条规定，是允许多个商事主体共同用同一地址登记为住所、经营场所的。鉴于被告要求原告承担的违约金暂计277453.05元明显过高，根据合同法第114条规定，由于被告不存在损失，因此原告不承担该违约金，如果法院认为原告需要承担，请求依法调低违约金标准。四、原告不同意承担房屋占用费。合同解除后，原告于2020年4月12日将商铺和钥匙交给被告，并提出搬走商铺设施物品，但被告明确拒绝原告搬离，并至2020年5月22日才允许原告搬离物品及配合办理交接手续，该费用均属被告单方原因造成的扩大损失，原告不应承担。五、原告是因为不可抗力及情势变更造成资金周转困难，无法经营下去而解除合同，不存在违约单方解除合同，原告不承担单方解除合同违约金，被告无权没收租赁保证金及公用事业费保证金。六、原告不同意将商铺恢复至毛坯状态。根据2020年4月13日的《解除合同通知书》，如被告在收到该函件后两日内未书面要求原告将商铺恢复至毛坯状态则视为被告同意保留商铺现状，而被告至双方办理商铺交接手续时均未予回应。且在办理交接手续时被告亦没有提出该要求，双方已办理完交接手续，被告已通过实际行为表明同意原告无需拆除商铺装修等不可移动物品。七、对于被告主张的各项巨额违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，原告不应承担违约金。如法院认为原告需要承担，违约金明显过高，请求法院调低。经审理查明：据房产证记载，海珠区昌岗中路184号190号301房的产权人为被告，房屋用途商业，建筑面积6083.36平方米，登记时间2014年11月10日。2016年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.2.2乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的宣传推广费，宣传推广费是指甲方用于整个商场宣传推广的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；12.6乙方单方解除本合同的，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区昌岗中路184号190号301房被称为“海珠.合生生活天地”的三层301号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为845.12平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“椰子鸡主题餐厅”品牌餐饮之用途；20.1该房屋的租赁期为自交付日起7年9个月零9天的时间，即2016年10月1日至2024年7月9日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期，装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；20.3双方暂约定该房屋交付日为2016年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金为固定租金，即只收取保底租金，无提成租金；2019年7月10日至2020年7月9日期间月租金为66156元；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金162256元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米25元核算，即该房屋每月的物业管理费为21128元；乙方应于其后每月1日前向甲方付清当月的物业管理费；21.4目前该房屋的宣传推广费按照租用面积每年每平方米15元计算，每年的宣传推广费为12677元，乙方应于2016年11月1日前向甲方支付请该房屋截至2017年7月9日的宣传推广费，并应于其后每一个完整租赁年度首月、与当期租金一并向甲方付清该租赁年度的宣传推广费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为25354元，公用事业费保证金为12677元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米9.38元的标准支付逾期占用期间的占用费；21.9乙方应于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米9.38元的违约金；等。合同附件三物业收费标准：电费0.9613元/度（含损耗费），按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.249元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；等。原告按照合同约定向被告交付了租赁保证金162256元、公用事业费保证金12677元。2016年7月10日，被告将涉案商铺交付给原告，原告用于经营椰子鸡主题餐厅。2019年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同电费补充协议》，约定：原租赁合同约定电费单价为0.9613元/度（含损耗费）修改为电费单价0.7502元/千瓦时，服务费0.06元/千瓦时；等。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月9日、2020年2月26日，广州市海珠区防控疫情市场和环境整治组先后发布《关于进一步强化餐饮服务单位疫情防控期间工作要求的通知》及《关于海珠区餐饮服务单位暂停堂食服务的通知》载明：即日起全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务；除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动；等。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。2020年4月8日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明：由于新冠××疫情严峻，广东省政府自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，并陆续出台多项疫情防控措施，我司椰子鸡主题餐厅因疫情灾难无法经营一段时间，最终导致资金链断裂，无力承担高额租金和日常经营支出并停业至今。鉴于本次疫情为双方签订合同时无法预见、无法避免的不可抗力事件，已造成我司合同目的无法实现，依法属情势变更情形，为免双方损失扩大，我司函告：1、自贵司收到本函之日起解除双方《租赁合同》，我司按合同约定在合同解除后一日内搬离商铺所有可移动物品；2、按合同约定我司有将承租商铺恢复至毛坯状态义务，但为避免拆除现有装修会导致贵司再次出租，如贵司在收到本函后二日内未书面要求我司将商铺恢复为毛坯状态，视为贵司同意保留承租商铺现有装修设施等不可移动物品留与后承租人使用；3、本解除合同实属天灾，我司愿将已付的租赁保证金中的两个月租金额予以补偿贵司，剩余的租赁合同保证金、装修押金及公用事业费保证金等款项收到本函后两日内无息返还我司。2020年4月10日，广州市疾病预防控制中心发布《广州市就餐场所复工复产新冠××疫情防控工作指引》，载明：对于防控分级为高风险地区，各类营业餐饮经营单位限制堂食服务，中风险区需严格按照广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引开展餐饮服务，经营单位可以开展堂食服务，对低风险地区，餐饮业可开发经营，等。2020年4月13日，被告向原告发出《复函》，载明：关于贵司《解除租赁合同通知书》我司已于2020年4月13日收悉，为降低租户的经营压力，经集团研究决定，我司对本项目运营的店铺的租金进行部分减免支持，已与贵司协商租金优惠方案，截至本函发出日，我司仍未收到贵司确认回复，就贵司解约诉求回复如下：1、不同意贵司提出解约方案，解约方案根据双方《租赁合同》12.6条执行，要求贵司承担相应违约责任；2、解约流程结束前，不同意搬离铺内物品。2020年5月22日，原告签署了《海珠.合生生活天地退铺验收表》。2020年5月24日，原告签署《场地返还确认书》，载明原告确认在场地内的自有物品在2020年5月24日均已搬离，双方已办理完毕场地交接手续，如承租场地内还有原告物品，视为原告遗弃物，可由被告自行处理。2020年7月13日，原告的工商登记地址由涉案房屋迁出。据2016年3月1日施行的《广东省商事登记条例》第18条规定：“多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所”。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、《解约费用清单》，载明电费：2019年12月为3743元、2020年1月为2469元，2020年2月为2139元，2020年3月为1041元，2020年4月为1033元，2020年5月1日-24日为872元；服务费（即被告反诉诉请的线损费）为2019年12月为299元、2020年1月为197元，2020年2月为180元，2020年3月为88元，2020年4月为87元，2020年5月1日-24日为73元；水费：2019年12月为929元、2020年1月为556元，2020年2月为236元。2、被告代垫水电费的发票。3、2018年11月9日海珠区发展和改革局发出的《海珠区发展和改革局关于一般工商业电价降价正常告知书》，载明：关于电价方面没有合同约定的，应立即停止超标准收费，约定并严格按照政府定价标准销售电价，对已经签订相关电价合同的转供电主体，需签订电费补充协议，明确电费单价，具体协议可明确电费单价是政府定价，相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。原告质证表示：证据1真实性、合法性、关联性无异议，但原告2月开始没有使用房屋，相应水电费不应支付，其已缴清2019年度的水电费；证据2真实性、合法性予以确认，关联性不确认，无法显示被告交纳的是涉案房屋所在商场楼层的水电费，无法显示房屋实际发生的水电费金额，与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性确认，对证明目的有异议，被告作为转供电主体应严格按照政府定价销售电价，不得超额收费，原告不应按照电费补充协议支付服务费，即被告反诉要求的线损费。诉讼中，原、被告确认：原告已向被告交纳租金、物业管理费、宣传推广费至2020年1月；宣传推广费每年12677元按月分摊交纳，每月为1056元；原告于2020年4月12日将房屋钥匙交回给被告；涉案商场为合生生活天地，原告于2020年1月27日开始停业没有经营。原告表示：此前有交过线损费，但自原告停业开始就没有使用房屋，留在房屋内的设备都是桌椅，水电都关闸了，电子招牌的电是由被告控制的，且被告提交的《场地返还确认书》中也并没有提出房屋内有电器。被告表示：诉请中的线损费指的是《租赁合同电费补充协议》里约定的服务费0.06元/千瓦时；其司于2020年4月12日收到钥匙后，一直要求原告履约，进行协商，请示领导，最终无法协商一致，所以在2020年5月才与原告办理交接手续；涉案房屋已经于2020年9月重新出租，故撤回其第七项要求原告将房屋恢复成毛坯状态的反诉请求；原告是做餐饮的，冰箱冷柜电子招牌都需要用电，故原告应向被告支付水电费。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。原告于2020年4月8日向被告发出《解除租赁合同书》要求解除租赁合同，被告于2020年4月13日向原告发出《复函》表示解约方案应按合同执行，要求原告承担违约责任，实质已经同意了原告解除合同的请求，只是对于合同解除后的责任分担与原告产生分歧。被告在本案中答辩亦同意双方之间的租赁合同于2020年4月13日解除，且双方确认原告已于2020年4月12日将房屋钥匙交回给被告，故原告要求确认涉案租赁合同于2020年4月13日解除的诉讼请求本院予以支持。关于租赁保证金及公共事业费保证金的问题。鉴于新冠××疫情对于餐饮行业确存在一定影响，原告提前解除合同并非故意违约，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，原告自愿以其已付租赁保证金的一半补偿给被告作为其承担提前解除合同的违约责任，只要求被告退回一半保证金即81128元合情合理，本院予以支持。原告并非故意拖延2020年2月起的租金不交，而是基于疫情爆发导致其经营困难的原因，亦向被告主动提出解除合同，故被告认为原告逾期交租的行为构成违约，被告反诉要求没收原告的租赁保证金理据不足，本院予以驳回。至于公共事业费保证金12677元并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，原告要求被告退回该保证金有理，本院予以支持。关于租金、物业管理费、宣传推广费的问题。被告反诉要求原告支付自2020年2月1日至2020年4月13日止的租金，原告则认为其没有使用房屋不应当承担租金。双方确认原告自2020年1月27日起已经停止经营。疫情期间导致客流急速下降，疫情防控措施致使原告经营的火锅类餐饮不适宜外卖，至2020年4月10日才可恢复堂食。从本案的实际情况、原告的经营困难以及被告作为出租人亦应共克时艰的角度出发，本院酌情判令原告从2020年2月1日至2020年4月13日止向被告按照租赁合同约定的月租金标准减半交纳租金共计80490元。关于物业管理费。至合同解除之前，原告仍应向被告交纳相应物业管理费用，故被告反诉要求原告支付2020年2月1日至2020年4月13日的物业管理费51411元（每月按21128元计算）有理，本院予以支持。关于宣传推广费。被告并未举证证实在2020年2月至4月13日期间其司举行了任何宣传推广活动，故被告要求原告支付该期间的宣传推广费2570元依据不足，本院不予支持。关于水电费、线损费、房屋占用费的问题。原告已于2020年4月12日交回钥匙给被告，被告在2020年4月13日发出的《复函》中称解约流程结束前不同意原告搬离铺内物品。即使当时双方对于解约的费用结清、违约责任等问题仍未理清，但原告交纳的保证金仍在被告处，被告亦无需拒绝原告搬离物品，导致双方于2020年5月才办理交接手续。故2020年4月13日之后产生的水电费、线损费、房屋占用费，均属于被告自行扩大的损失，应由被告自行承担。被告要求原告支付该日之后的水电费、线损费、房屋占用费无理，本院不予支持。根据被告提供的《解约费用清单》载明的电费、水费、线损费情况，原告应向被告支付如下费用：电费2019年12月为3743元、2020年1月为2469元，2020年2月为2139元，2020年3月为1041元，2020年4月1日至13日为447.6元（1033元÷30天×13天），以上合计9839.6元；水费：2019年12月为929元、2020年1月为556元，2020年2月为236元，以上合计1721元。被告反诉要求原告支付超出上述金额的水电费本院不予支持。对于线损费，被告明确即为《租赁合同电费补充协议》中约定的服务费0.06元/千瓦时。服务费用为上述补充协议明确约定，补充协议约定的电费单价加上服务费单价亦低于原租赁合同约定的电费单价标准，相关文件中也规定了转供电单位可与使用人签订补充协议约定电价，且原告也自认其此前向被告交过线损费，故原告认为不应当向被告交纳服务费的理据不足。故原告应向被告交纳如下服务费（线损费）：2019年12月为299元、2020年1月为197元，2020年2月为180元，2020年3月为88元，2020年4月1日至13日37.7元（87元÷30天×13天），以上合计801.7元。被告反诉要求原告支付超出上述金额的线损费本院不予支持。关于被告要求原告支付逾期办理工商注册地址变更违约金。被告并未举证证实未变更原告工商登记注册地对其造成任何损失，且根据相关规定，多个商事主体可以共用同一地址登记为住所，故被告反诉要求原告支付工商变更逾期违约金理据不足，本院不予支持。关于被告主张原告迟延支付租金、物业管理费、水电费、线损费的违约金以及原告单方解除合同违约金问题。本案中，原告并非故意拖延缴付相关费用，而是因为疫情影响、与被告协商解除合同的后续事宜未果导致。且本院已认定被告可没收原告一半的租赁保证金，故被告再要求原告支付上述各项违约金的理据不足，本院不予支持。被告表示房屋已经另行出租他人，故申请撤回其要求原告将房屋恢复成毛坯的诉讼请求，是被告自主权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州轩园餐饮有限公司与被告广州建南房产发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金81128元、公用事业费保证金12677元给原告；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金80490元、物业管理费51411元；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2019年12月1日至2020年4月13日的电费9839.6元、2019年12月1日至2020年2月29日的水费1721元、2019年12月1日至2020年4月13日的线损费（服务费）801.7元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1828元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费17230元，由原告负担2585元，被告负担14645元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二日书记员  李敬钊吴越鸣