云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1913号原告：于涛，男，1983年8月6日出生，汉族，住址河北省邢台市巨鹿县。委托代理人（特别授权代理）：和兆麟，云南新秀律师事务所律师。被告：刘燕飞，女，1978年11月16日生，汉族，住址上海市宝山区。委托代理人（特别授权代理）：招小明，广东富來之正律师事务所律师。原告于涛诉被告刘燕飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，在案件审理过程中，被告刘燕飞提起反诉，本院于2020年10月21日依法予以受理，并依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭对本、反诉两案进行了合并审理。在庭审中，反诉原告刘燕飞申请对国庆期间的经营损失及恢复至经营状态的费用进行司法鉴定，本院予以准许后，反诉原告刘燕飞于2020年11月24日以“经反诉原告慎重考虑后，反诉案件另案解决”为由向本院申请撤回反诉，本院依法裁定予以准许。并再次于2020年11月30日公开开庭进行了审理，被告刘燕飞当庭申请撤回对国庆期间的经营损失及恢复至经营状态费用的鉴定。原告于涛及其委托代理人和兆麟，被告刘燕飞及其委托代理人招小明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于涛向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判决免责解除《如园客栈租赁合同》；2、请求法院判决被告支付原告疫情期间原告的房屋租金损失、水电费损失共计52822元；3、请求退还原告合同押金50000元；4、请求法院判决原告因对租赁物进行装修、现因合同解除而归被告所得的装修折旧后的价值5万元；以上三项诉讼请求金额合计：152822元。5、判决本案诉讼费用由被告承担。原告在第二次庭审中变更诉讼请求为：将第二项诉讼请求变更为请求免除3个月的租金，即547.9元／天的标准乘以90天为49311元。放弃水电费的诉请。事实与理由：2016年9月14日原被告签订了《如园客栈租赁合同》，由原告承租了被告位于云南省丽江市古城区房屋，用来进行客栈民宿经营。自2020年1月23日爆发新冠状病毒疫情以来，自1月25日丽江束河古镇停止对外营业，直至7月14日丽江重新开放对外旅行团旅游，共计172天期间，原告经营的客栈几乎颗粒无收，没有任何经营收入。2020年9月15日被告通知原告三天内搬出该客栈，原被告解除该租赁合同。根据合同解除的法律后果，被告理应退还原告5万元押金，但被告拒绝退还。因疫情客栈被关闭期间的房屋、水电损失，根据《如园客栈租赁合同》第八条第2项的约定：如遇战争、地震等不可抗力原因，给甲乙双方造成的经济损失由双方共同承担。根据《如园客栈租赁合同》的约定及事后原被告的口头约定，客栈2019-2020年期间每年的租金是20万元，折合每天的租金合547.9元，因此客栈被关闭期间的租金损失为547.9元乘以172天（2020年1月25日至2020年7月14日共计172天）等于94238.8元；2020年1月至8月期间，被告支出的水电费共计11405.91元，以上两项共计105644.71元。请求法院判决被告支付原告一半，即52822.35元。原告在租赁该客栈后，对客栈的隔音、厨房、防腐木、室外休息棚等进行翻新和改造，共计花费人民币75030元。现因合同解除，上述装修成果归被告所有，因此原告请求对上述装修成果折旧后，被告返还原告装修成果的余值5万元。被告刘燕飞辩称：一、双方的合同没有解除。1、法律规定解除合同三种类型是：（1）法定解除；（2）约定解除；（3）协商解除。2、双方的合同现在没有继续履行，是因为原告拒付租金不愿意继续履行的情况造成；3、由于原告不愿意继续履行，为避免原告损失扩大，我才同意先收回物业。4、如果协商解除，不可能就是收回物业一项内容；5、按照双方合同约定，合同到期押金将于租赁期满且出租房屋和附属设施在良好状态下交还乙方，这么重要的事宜如果是协商解除怎么会没有涉及呢？6、我在2019年9月22日的《告知函》中，明确告诉他是原告单方违约，并要求原告支付违约金50万。从这份《告知函》也说明合同没有解除。二、引起纠纷的原因由于原告2020年9月15日到期，拒不交付2021年的房租引起，原告拒绝交付房租三天后我方才发出告知函，被告要求原告三天内搬走私人物品并交还客栈，否则被告按合同的约定，追究原告造成的全部经济损失。并不像原告在诉状所说的2020年9月15日通知原告三天搬出客栈解除合同等等。目前双方仍未解除合同，被告于2020年9月22日再发出告知函，由于原告既不交租金，也不返还客栈，被告向原告主张了按照合同第六条第四款支付50万的违约金，同时也主张产生诉讼全部费用及律师费由原告承担。三、关于原告主张返还押金一事，原被告合同第五条的第一款明确规定，该押金将于租赁期满且出租房屋和附属设备在良好的状态下交还给原告，故原告提出返还押金没有事实、理由和法律依据，希望法院不予采纳。四、原告提出因为疫情期间要求被告赔偿疫情造成的损失。简直是无中生有，关于疫情中央尚未定为不可抗力，何况原告一直交房租到2020年9月14日前从未向被告提出过任何异议。被告在疫情期间减免了原告五万元的房租，也见被告的行为是一种善意的补偿。五、双方合同第六条权利与义务第2点明确写明乙方在租期间的改造与装饰的费用由乙方承担，因此原告要求返还装修50%的折旧费更没有事实和理由。上述原告的诉求完全没有事实依据和法律依据，应该全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告于涛向本院提交了如下证据：证据一：1：《如园客栈租赁合同》、《押金收条》，拟证明①租赁合同的目的是客栈经营；②约定了不可抗力损失的承担方式。2：《丽江束河古镇景区暂停接待游客的通知》，拟证明合同履行期间发生疫情影响至客栈无法经营。3：《酒店收款信息》，拟证明疫情至2-8月客栈经营收入仅为2540元，合同履行过程中发生的不可抗力导致与合同签订时的情势发生重大变更，致合同目的不能实现。4：水电费交费记录，拟证明1月25日至7月14日期间的水电费合计11406元，加上房租，客栈经营处于严重亏损状态。5：《微信截图》、《收回客栈协议》，拟证明被告通知原告解除合同，原告同意。证据二：6：房屋装修、材料、工时费收据，拟证明原告为修缮租赁物，以达到适合出租的目的，将租赁物修缮共花去人民币10万元。证据三：7：如园客栈照片，拟证明客栈回收后可正常经营。第一次庭审中，当庭提交《证明》及《土地使用产权证》，证明房屋是合法享有承租权。第二次庭审中当庭提交一份微信聊天记录，证明在束河客栈交流圈，2020年7月15日刘燕飞发布客栈转让的信息，客栈招租信息在合同到期前就已经发出去了，被告早就想终止合同后转租院子，且租金是比原租金贵5万元，因此，我们拟证明被告认为合同并未解除，只是为了扣押我们的押金的一个说辞。经审查，证据1被告质证认可真实性、合法性与本案的关联性，故本院予以确认并作为认定案件事实的依据。证据2被告质证认为没有原件，说明不了疫情属于不可抗力，该证据虽未有原件，但本院对其真实性、合法性予以确认，证明力综合全案予以评判。证据3被告质证认为原告仅提供了携程的收款记录，没有提供微信、支付宝等收款记录，不能证明原告颗粒无收。支付现金的客人不从线上下单，可能只提供了一部分的收入，故本院对该组证据的证明力结合其他证据予以评判。证据4被告质证认为被告后续的水电费并未交纳，存在欠费并产生有违约金的情况，在庭审中，原告放弃了水电费的主张，故本院对该组证据不予确认。证据5被告质证认为合同并没有解除，相关手续没有办理交接，只收回了钥匙，马桶浴缸是原告拆除的，合同约定客栈收回时，相关设备要良好。被告口头同意原告改建，费用由原告承担，故本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明力综合其他证据予以评判。证据6被告质证认为合同约定租赁期间的修建改建需要被告同意，费用由对方承担，且上述收据非正规发票，不予认可。庭审中，经本院释明后，被告对其主张的装修费事项不申请鉴定，故本院对该组证据不予采信。证据7被告质证认为只是客栈外面照片，客栈里面的照片没有拍摄，客栈不符合经营需要。因该组证据未能全面反映客栈现状，故本院不予采信。当庭提交《证明》及《土地使用产权证》被告质证认可其真实性、合法性与本案的关联性，故本院予以确认并作为认定案件事实的依据。当庭提交的微信聊天记录被告质证认可真实性，对关联性不予确认，故本院确认其真实性，证明力综合全案予以评判。被告刘燕飞向本院提交如下证据：证据1：身份证复印件，拟证明刘燕飞的身份证明。证据2：身份证复印件，拟证明于涛的身份证明。证据3：《如园客栈租赁合同》，拟证明原告与被告之间的客栈租赁合同。证据4：《告知函》，拟证明客栈9月15日逾期告知函。证据5：U盘，拟证明VR拍摄，交付前和交付后对比，客栈遭破坏，房间马桶浴缸等硬件被拆除，水池不能蓄水，公用休息区破落积水等等。合同明确约定期满归还附属设施要良好的客栈。证据6：修复造价清单，拟证明筑艺堂设计工程（云南）有限公司对束河如园客栈的造价清单。证据7：《无法经营证表》，拟证明诉讼期含黄金周及装修期内无法经营造成的损失计算方式（参考原告经营期间携程网站的非节假日售价）。证据8：《告知函》，拟证明客栈9月22日逾期告知函。证据9：《水电缴费凭证》，拟证明9月21日收回客栈，水电未清，原告迟迟未缴，被告反复去核查，水费欠费4月有余，缴完水电费用后截图微信告知原告，也至今未果。证据10：《告知函》，拟证明9月22日告知函明确告知被反诉人承担全部诉讼费及律师费。证据11：《微信截图》，拟证明逾期交付，水电欠费微信聊天记录。证据12：《客栈收款收据》，拟证明9月21收回客栈，补签合同六（权利义务2）中，甲方同意乙方改造和装修部分设施。第一次庭审中当庭提交律师费发票，拟证明被告聘请律师花费的律师费用，由原告承担。第二次庭审中当庭提交一份聊天记录，拟证明原告帮我转租或转让客栈。庭审后，被告要本院提交了《离婚登记审查表》、《申明书》、《自愿离婚协议书》。经审查：证据1、2原告质证认可，本院予以确认。证据3原告质证认可真实性、合法性，对拟证明事实不认可，但该组证据系双方真实意思表示，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。证据4原告质证认可真实性、合法性与关联性，对证明事实不认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，证明力综合全案予以评判。证据5原告质证认可真实性、合法性认可，对拟证明的事实不认可，故本院确认该组证据的真实和合法性。证据6组原告质证不予认可，庭审中被告放弃了对经营损失的鉴定，故本院对该组证据不予确认。证据7组原告质证不予认可，该组证据系被告单方制作，且庭审中被告放弃了对经营损失的鉴定，故本院不予采信。证据8原告质证认为只是被告单方向原告提出的告知函，并未得到原告的同意，因此就违约金和律师费、诉讼费等问题，并未达成合意，本院对该组证据的真实性予以确认，证明力综合其他证据综合认证。证据9原告质证予以认可，故本院予以确认并作为认定案件事实的依据。证据10原告质证不予认可，本院对其真实性予以确认，证明力结合其他证据综合认证。证据11原告质证认为合同已经解除，客栈已经交还给被告，故本院确认该组证据的真实性与合法性，证明力结合其他证据综合认证。证据12原告质证认为被告于9月21日收回如园客栈钥匙，刘燕飞同意调整换智能马桶，对房屋的隔音、厨房升级改造、室外雨棚均得到了刘燕飞本人的同意，原告不应承担赔偿责任。故本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明力综合全案予以评判。对当庭提交的律师费发票原告质证认为无法证实该笔律师费实际产生，由败诉方承担律师费没有法律依据。故本院确认该组证据的真实性、合法性，因被告撤回要求支付律师费的反诉，故对该组证据在本案中不予审查。当庭提交的聊天记录原告质证认为原告有解除合同的意愿，被告也有解除合同的意愿，故本院对该组证据综合全案予以评判。被告向要本院提交的《离婚登记审查表》、《申明书》、《自愿离婚协议书》原告质证予以认可，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。根据被告刘燕飞的申请，本院对房屋现状进行了现场勘验并制作了场勘验笔录。经审查：本院经现场勘验所作的勘验笔录，程序合法，内容真实，本院予以确认，但在该《勘验笔录》中本院已告知此次现场勘验只对客栈现状进行勘验，不做为评估鉴定的依据，评估鉴定需以鉴定机构现场勘验结果为准。根据当事人的当庭陈述和有效证据的认定，本院确认如下法律事实：2013年9月29日，被告刘燕飞、案外人陈平与房屋所有权人和润红、和顺芳等人签订了《房屋租赁合同》，约定由被告刘燕飞、案外人陈平共同承租房屋所有权人和润红、和顺芳等人位于白沙乡龙泉行政村街尾村（居委会证明中载明的房屋为云南省丽江市古城区束河街道街尾村90号房屋）用于客栈经营和商铺经营使用，租赁期限为18年。该合同还对租金及租金交纳期限、权利义务等事项进行了约定。在客栈经营过程中，被告刘燕飞、案外人陈平于2016年4月25日协议离婚，双方在《离婚协议》中约定上述客栈的经营使用权归被告刘燕飞。2016年9月15日，被告刘燕飞作为合同甲方，原告于涛作为合同乙方，经协商一致，共同签订了一份《如园客栈租赁合同》，约定将白沙乡龙泉行政村街尾村房屋转租给原告于涛作为客栈经营使用。该合同第3条约定“租赁期限为7年，自2016年9月15日起至2023年9月14日止，前五年租金每年为：250000元（大写：贰拾伍万元人民币），五年共计：1250000元（大写：壹佰贰拾伍万元人民币）最后两年房屋租金为30万一年，共计60万（大写：陆拾万元人民币），后两年付款方式，最好两年一次性付清，若无法执行可协商一年一付。此房屋的房屋押金为：50000元（伍万元人民币）。合同期内，甲方不得要求乙方递增租金。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还”。第4条约定“支付方式为：2016年9月15日，乙方向甲方缴纳三年（2016年9月15日至2019年9月15日）租金750000元及房屋押金50000元，共计800000元。三年租赁费用及押金分两次支付：①2016年9月15日，乙方向甲方支付500000元；②2017年1月20日，乙方向甲方支付300000元；2019年9月15日乙方向甲方支付250000元；2020年9月15日乙方向甲方支付250000元；③2020年9月16日至2023年9月15日，乙方向甲方支付600000元。协商可一年一付。”第5条约定：1、乙方向甲方支付房屋租赁金和押金50000元，该押金将于租赁期满且出租房屋和附属设施在良好状态下交还给乙方。2、乙方在租赁期内所产生的各项税金和费用均由乙方承担，并且按期缴纳，否则，出现的一切后果均由乙方承担。合同第6.4条约定“在合同期内，甲方不得转让或收回，乙方无权擅自转租该房屋的权利，如有一方违约，须支付对方违约金500000元”。合同还对房屋的坐落及面积、权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告刘燕飞将客栈交付原告于涛经营使用。原告于涛也按约定向被告支付了租金，其中2019年租金应为250000元，经双方协商后，被告刘燕飞同意减免租金50000元，原告实际向被告支付租金200000元。按照合同约定，原告于涛应当于2020年9月15日向被告刘燕飞支付租金250000元，但原告未按照约定向被告支付，经被告刘燕飞于2020年9月15日通过微信向原告发送主要内容为“于涛先生，合同约定，你租本人的客栈于2020年9月15日必须交付250000元人民币。今天你已违约，现要求你三天内将你私人物品搬离，并交还客栈。否则本人依照合同约定，追究你对本人造成的全部经济损失。望三思而行，避免造成更大的经济损失”的《告知函》，该《告知函》送达原告于涛后，原告于涛于9月21日将客栈大门钥匙交付给被告刘燕飞，双方签订了一份协议，该协议载明“9月21日刘燕飞收漫随丽江（原如园）客栈门匙（收回客栈）。1、房屋设施所有房间没有马桶，全部拆除（承租期间我刘燕飞同意调换智能马桶），马桶因无处安置，后放置在我门面中，门面出租后，门面中全部清除。2、承租期间，承租人改造升级房屋隔音，厨房改造，本人都同意（室外雨棚也同意改造）；3、收客栈检查，水电未付（等账单）、电费双方拍照留证，其他设施双方无异议。承租人于涛，出租人刘燕飞。”同年9月22日，被告刘燕飞再次通过微信向原告发送主要内容为“于涛先生，你好，关于你未到期单方中止履约一事。按照租赁合同第六条第4款约定如一方违约需支付伍拾万违约金。贵方是否同意？请回复，如协商不成我将寻求法律途径解决。届时你将承担全部诉讼费用及律师费，告知函是本合同不可分割的一部分，望贵方三思而行”的《告知函》。此后，原告于涛要求被告刘燕飞退还房屋押金，经催要无果后，原告遂诉至本院，要求解除双方之间的合同并退还押金，减免疫情期间租金以及赔偿装修折旧损失等。而被告刘燕飞则认为双方签订的合同没有解除，系原告拒付租金不愿意继续履行合同，其在本案中提起反诉，此后又撤回了反诉。经被告刘燕飞申请，本院对客栈现状进行了勘验，在现场勘验过程中，本院已告知此次现场勘验只对客栈现状进行勘验，不做为评估鉴定的依据，评估鉴定需以鉴定机构现场勘验结果为准。本院认为，原告于涛与被告刘燕飞于2016年9月15日签订的《如园客栈租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的主要争议焦点为：1、双方签订的《如园客栈租赁合同》是否已经解除的问题；2、原告向被告支付的押金能不能退还的问题；3、原告主张扣减疫情期间的租金能否得到支持的问题；4、原告要求被告向其支付客栈房屋装修折旧价值5万元的诉讼请求能否得到支持的问题。关于第1个争议焦点。本案中，按照《如园客栈租赁合同》第4条之约定，原告于涛应当于2020年9月15日向被告刘燕飞支付租金250000元，原告于涛未按合同约定的时间向被告支付租金，已构成违约。因被告刘燕飞在本案中撤回了要求原告承担违约责任的反诉，故对原告的违约行为不在本案中处理。根据原告于涛与被告刘燕飞于2020年9月21日签订的协议载明“9月21日刘燕飞收漫随丽江（原如园）客栈门匙（收回客栈）。……收客栈检查，水电未付（等账单）、电费双方拍照留证，其他设施双方无异议”之内容，被告刘燕飞已于2020年9月21日将案涉客栈收回，亦即双方签订的《如园客栈租赁合同》已于2020年9月21日实际解除。故本院对原告要求无责解除《如园客栈租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于第2个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，原告向被告支付了押金5万元，按照合同第5.1条约定：“乙方向甲方支付房屋租赁金和押金50000元，该押金将于租赁期满且出租房屋和附属设施在良好状态下交还给乙方”，现合同已实际解除，被告刘燕飞撤回要求原告赔偿损失，承担违约责任等反诉，且在第二次庭审中，被告刘燕飞申请撤回对恢复至正常经营状态的鉴定，故本院视为被告刘燕飞在本案中不要求原告于涛承担责任（被告刘燕飞撤回反诉时明确表示相关责任另案解决），被告刘燕飞应当向原告于涛退还其已支付的押金50000元。关于第3个争议焦点。因新型冠状病毒疫情系不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，结合丽江疫情实际情况和古城区相关部门的倡议及原告经营范围，可减免3个月租金，但本案中，原告在交纳2019年房屋租金时，经双方协商后，被告刘燕飞已同意减免了原告租金50000元，故对原告要求被告减免三个月租金即547.9元/天的标准乘以90天为49311元的诉讼请求不予支持。关于第4个焦点。根据原、被告双方于2020年9月21日签订的协议“承租期间，承租人改造升级房屋隔音，厨房改造，本人都同意（室外雨棚也同意改造）”之内容，被告刘燕飞同意原告于涛对升级房屋隔音，厨房改造和室外雨棚进行改造装修，因双方在《如园客栈租赁合同》中未对合同解除后装修部分如何处理进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，本案中，因原告于涛未按合同约定向被告刘燕飞支付租金，导致被告刘燕飞与其解除合同，庭审中，被告刘燕飞对原告的装修费用不予认可，经本院释明后，原告亦不申请对装修折旧损失进行鉴定，被告刘燕飞也不愿意继续利用装修成果，故本院对原告于涛要求被告刘燕飞向其支付客栈房屋装修折旧价值5万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘燕飞于本判决生效之日起十五日内向原告于涛退还押金人民币50000元；二、驳回原告于涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费3356元，减半收取为1678元，由原告于涛承担1129元，由被告刘燕飞承担549元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年十二月十八日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】