河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初4198号 原告：冯光辉，男，汉族，1984年10月3日出生，住保定市满城区。 委托诉讼代理人：雷珊，河北方圆律师事务所律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人:徐忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住保定市莲池区南大园乡西马池村。 法定代表人:刘华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 被告：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯俊杰，该公司员工。 原告冯光辉与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑）、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下 2 简称盈峰天佑保定分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案涉开发小区建设单位已经变更为保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑），依照法律规定，本院依法追加保定盈峰天佑为本案被告。原告的委托诉讼代理人雷珊，被告北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司的诉讼代理人宋金城，被告保定盈峰天佑的诉讼代理人侯俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：一、原告与被告北京盈峰天佑于2017年2月28日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称订购协议），购买位于保定市房屋，原告于当日刷卡交付首付款356514元。首付款转入了被告盈峰天佑保定分公司的银行账户，被告北京盈峰天佑向原告开具了首付款的收据。订购协议约定，剩余房款原告以银行按揭或者公积金贷款的方式向被告支付。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。原告于2020年7月28日向法院递交诉讼材料起诉，本案所涉房屋取得预售许可证书时间晚于起诉时间，故双方签订的订购协议应认定为无效。莲池区法院（2020）冀0606民初3805号判决书已经就同类案件作出订购协议无效的判决。订购协议约定交房日期2017年12月31日前，至今未能交房。三、保定市南湖春晓国际社区项目建设单位已经由北京盈峰天佑变更为保定盈峰 3 天佑，保定盈峰天佑应继续承担合同的权利义务。孙肖肖与保定盈峰天佑签订的商品房订购协议书，是2020年9月22日到保定盈峰天佑换签。协议书证实南湖春晓项目已经由保定盈峰天佑全部承接。协议书换签前孙肖肖的首付款也是交到盈峰天佑保定分公司，首付款收据由北京盈峰天佑出具。原告多次与被告北京盈峰天佑及其保定分公司协商退款事宜，均被拒绝。为了维护原告的合法权益，诉至法院。请求：一、依法确认原告与被告北京盈峰天佑签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑及其保定分公司返还首付款356514元并支付利息（自2017年2月28日起按照银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止）；三、本案诉讼费用由被告北京盈峰天佑及其保定分公司承担。 被告北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司辩称：一、对于原告的身份信息、案涉房屋的订购协议书、莲池区人民法院的判决书、首付款收据无异议。二、案涉房屋的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、施工许可证已经齐全。起诉时间应以被告收到起诉材料的时间为准，被告收到起诉材料时已经五证齐全。莲池区法院（2020）冀0606民初3805号判决书是商品房预售许可证取得之前的判决，与本案关联性不大。南湖春晓项目是保定市人民政府确定的负有安置义务的解遗项目。经政府部门批准，建设主体已经变更为保定盈峰天佑。按照合同法规定，应由保定盈峰天佑承担订购协议的权利义务。原告对被告北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司的起诉应依法驳回。三、原告签署订购协议书时，对订购房屋 4 五证不全的事实是知晓的。我公司不认可原告支付首付款利息的诉讼请求，该请求超过了诉讼时效。 被告保定盈峰天佑辩称：一、案涉房屋订购协议的签订主体为北京盈峰天佑公司。我公司与原告之间不存在合同关系，也没有向原告收取任何购房款项。二、雍和佳苑小区重房户安置，是我公司通过招、拍、挂取得南湖春晓项目地块附带的保障房安置建设，不能证明我公司对于南湖春晓项目进行了承接。应政府维护社会稳定的要求，我公司对订购协议前期的一些行为进行了追认，对同意更换协议的购房者进行了换签。关于房屋订购首付款的承接，我公司与北京盈峰天佑没有达成一致，实际是我公司承担损失。莲池区人民法院的（2020）冀0606民初3805号民事判决书，所诉主体为北京盈峰天佑公司。该案为本案之前的诉讼，现在案涉房屋已经取得预售许可证。三、南湖春晓项目建设主体发生了变更，并非权利义务的变更。房屋订购协议是由北京盈峰天佑公司签署，就应当由北京盈峰天佑公司承担合同义务。四、原告签署房屋订购协议时，对所购房屋五证不全的事实是清楚的，对于合同的不能履行存在过错。不应当支持首付款利息的请求。 经审理查明：原告与被告北京盈峰天佑于2017年2月28日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，当日将首付款356514元转入盈峰天佑保定分公司账户，北京盈峰天佑向原告出具了首付款收据。订购协议约定的内容有：交房日期2017年12月31日前，如遇不可抗力因素如自然灾害或政府影响，导致本合同不能按期履行，出卖人 5 和买受人双方均不负违约责任；买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，出卖人保证该房屋在换签制式合同之前合法取得。 2020年7月28日原告以北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司为被告向本院起诉，请求确认原告与被告北京盈峰天佑签订的订购协议无效，被告返还首付款并支付利息。2020年9月7日保定市行政审批局为南湖春晓A区10#住宅楼发放了商品房预售许可证。被告至今未将房屋交付原告。 2018年12月24日北京盈峰天佑召开股东会决议，将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑，项目建设其他内容不变。2019年5月28日北京盈峰天佑向保定经济开发区经济发展局提出申请，请求将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑，项目建设其他内容不变。2019年6月5日，保定经济开发区经济发展局回复北京盈峰天佑：原则同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑），并要求北京盈峰天佑做到，“你公司必须积极配合审批局，抓紧时间完善手续，变更完成后全部资料复印、加盖公章，送我局存档。建设单位变更后出现任何问题，由你单位自行承担。” 本院认为：原告冯光辉与被告北京盈峰天佑签订的房屋订购协议书，约定了订购房屋的面积、位置、价款、销售方式、交付日期，违约责任等权利义务。原告支付了首付款。原告和被告北京盈峰天佑在协议书上签字或盖章。该协议依法成立。最高人民法院《关于审理商 6 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告北京盈峰天佑签订的订购协议符合上述法律规定，该协议应为商品房预售合同。 商品房买卖司法解释第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。原告2020年7月28日以北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司为被告向本院起诉，2020年9月7日保定市行政审批局为南湖春晓A区10#住宅楼发放了商品房预售许可证。案涉房屋预售许可证书的取得时间晚于起诉日期。原告确认《南湖春晓国际社区订购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 北京盈峰天佑与原告签订了订购协议，出具了首付款收据，进行了南湖春晓国际社区的前期建设工作。北京盈峰天佑是订购协议的履行主体。原告将首付款转入盈峰天佑保定分公司账户，该公司接收了原告的首付款。盈峰天佑保定分公司也是订购协议的履行主体。经北京盈峰天佑申请，政府部门批准，南湖春晓国际社区建设单位已经变更为保定盈峰天佑。保定盈峰天佑享有建设单位的权利，也负有订购房屋建设、竣工验收、交付、修缮，违约责任承担等义务。保定盈峰天佑和北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司一起成为订购协议的履行 7 主体。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。订购协议被确认无效。依照该条规定，北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司、保定盈峰天佑应该共同向原告返还首付款356514元，三公司对首付款的返还负有连带责任。 订购协议第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，…”。原告在签订订购协议时，明知预购房屋未取得商品房预售许可证明，仍与被告北京盈峰天佑订立协议。原告对于协议无效存在过错。根据合同法第五十八条规定，原告应当承担相应责任。原告要求被告支付首付款利息的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告冯光辉与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效； 二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司，于本判决生效后七日内共同返还原告冯光辉购房首付款人民币356514元； 驳回原告冯光辉的其他诉讼请求。 8 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6648元，减半收取3324元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司各承担1108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  濮惠来 二〇二〇年十二月十四日 书记员  姜 璐