安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初1362号 原告：王转琴，女，1974年12月10日出生，汉族，潜山农商行职工，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程若梅，安徽上止正律师事务所律师。 被告：付卫星，男，1976年12月2日出生，汉族，居民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：孙彦，安徽安潜律师事务所律师。 第三人：严正龙，男，1972年2月6日出生，汉族，居民，户籍地安徽省潜山市，现住安徽省合肥市庐阳区。 原告王转琴与被告付卫星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，并依法追加严正龙为本案第三人，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告王转琴及其委托诉讼代理人程晨阳、被告付卫星及其委托诉讼代理人孙彦、第三人严正龙到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。2020年7月22日，原告王转琴向本院申请要求对涉案房屋进行鉴定，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对该房地产进行了鉴定评估。2020年11月17日，第二次进行了公开开庭进审理。原告王转琴及其委托诉讼代理人程晨阳、被告付卫星及其委托诉讼代理人孙彦、第三人严正龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王转琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令付卫星将位于安徽省潜山市梅文峰路2幢5号二层房屋及院落原物（按装修前状态）返还给王转琴；2、本案诉讼费用由付卫星承担。 事实与理由：王转琴与严正龙于1997年10月6日登记结婚，现系夫妻关系。自1997年11月18日一起居住在潜山市梅舒苑小区34幢4号。王转琴夫妇在潜山市梅文峰路2幢05号（原南湖小区）自建一幢两层房屋，房屋产权证号为潜山房权证潜梅城字第××号，证载建筑面积为197.7平方米，土地面积218.90平方米。该房屋的水电安装由付卫星承揽完成，该房屋土建完成并未进行内部装修，门窗也未安装，王转琴夫妇也未在此屋居住。2018年8月，作为集邮爱好者的王转琴在整理相关集邮册时发现房产证不见了，遂询问严正龙房产证去向，严正龙躲躲闪闪不肯回答，经王转琴不断反复追问，严正龙于2018年10月才说转让给付卫星，王转琴不信，遂到该房屋处查看，谁知付卫星夫妇已在此居住并拿出了一个金额为80万元的收条，坚称严正龙确实将房屋卖给了他，但不愿出具协议。王转琴要求付卫星出具协议并要求退房，双方遂发生纠纷。2020年，该房屋纳入棚改项目征收范围，王转琴向棚改指挥部提出了权利主张时，才从棚改指挥部处发现了当初严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》。王转琴请求指挥部予以协调未果，遂具状诉讼。 付卫星辩称，1、严正龙于2017年1月将涉案房屋转让给付卫星，且签订了协议书，该协议系双方真实的意思表示；2、上述房地产于2010年1月12日登记，其产权人及土地使用权人均为严正龙，没有共有人；3、严正龙出卖的房屋是毛坯房，门窗未安装；4、付卫星购买上述房屋是以合理的价格购买的；5、付卫星有理由相信严正龙出售的房地产不是夫妻共同共有；6、王转琴主张要求付卫星返还房屋不是其不知情，而可能是经不起利益的诱惑；7、涉案房屋买卖时，付卫星不清楚王转琴与第三人系夫妻关系，发生纠纷之后才得知；8、付卫星取得上述房产系善意；9、王转琴的请求不具体不明确；王转琴要求付卫星返还房屋是位于梅文峰路2幢05号，该房屋严正龙没有与付卫星签订房屋买卖合同，所以付卫星无法返还；王转琴要求付卫星返还房屋或赔偿损失，应当首先要主张法庭审查王转琴与付卫星之间签订的合同的效力，只有涉案合同无效的情况下才能主张返还；如果付卫星返还涉案房屋，那么严正龙与王转琴应共同返还购房款及赔偿付卫星损失。综上，请求法庭驳回王转琴的诉讼请求。 严正龙辩称，严正龙与付卫星原来是同事，且严正龙家的灯都是付卫星维修的，付卫星知道严正龙与王转琴是夫妻，后严正龙常年在合肥做生意。付卫星那时候要买房子，付卫星想买严正龙的房屋，严正龙当时资金周转困难，就把房屋卖给付卫星了。严正龙常住合肥，不知道潜山的房价，因当时资金困难，急需资金，就把房屋卖了，但一直没有跟王转琴说。 王转琴为支持自己的主张提供8组证据：证据1是其《身份证》复印件，证明其主体资格；证据2是王转琴与严正龙的《结婚证》复印件、《不动产登记信息查询结果证明》各1份，证明：1、王转琴于1997年10月6日与严正龙结婚；2、在夫妻关系存续期间，夫妻共同共有的位于梅文峰路2幢05室房产登记在严正龙名下；证据3是《房屋买卖协议书》、《收条》复印件各1份，证明严正龙在王转琴不知情的情况下与付卫星签订协议，将夫妻共同共有房屋以95万元的价格进行处分，严正龙向付卫星出具80万元的收条；证据4是《警情记录》1份，证明王转琴得知严正龙将其夫妻共同共有房屋无权处分后与付卫星发生纠纷，并报警处理；证据5是《房地产买卖协议》3份及交易价格对照表，证明无权处分的房地产价格远底于市场价；证据6是安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信房估字（2020）Ｈ-0748号《房地产评估报告》1份，证明该房地产交易的市场价值1256186元，房地产交易的价格明显低于市场价，实际付款数额更低；证据7是《房屋租赁合同》1份，证明付卫星占用无权处分的房地产造成王转琴房租损失109723.5元，该损失应由付卫星支付；证据8是《评估费发票》1份，证明王转琴为评估房地产价值支付评估费5000元，应由付卫星支付。 付卫星对王转琴提供的证据发表如下质证意见：证据1的三性无异议；证据2中的《结婚证》真实性无异议，对《不动产信息查询证明》真实性无异议，这份证明恰恰证明涉案房地产登记在严正龙名下，共有人一栏空白，付卫星与严正龙签订合同的时候，严正龙将房产证给付卫星，付卫星无过错；证据3的三性无异议，但对王转琴的举证目的有异议，该证据不能证明王转琴的主张；证据4的真实性无异议，但是这个纠纷发生的时间是2018年10月29日，这不能证明严正龙出卖房屋的时候，王转琴不知情；证据5与本案不具有关联性，王转琴收取的三份房地产的价格，都不是涉案房地产坐落的位置附近、周边，不具有对照性，没有可比性。证据6的合法性及关联性无异议，对其客观性有异议。评估报告遗漏了评估对象中的很多项目：其中有⑴铝合金门一扇没有计价；⑵二楼东面房间隔墙5.3×3=15.9没有计价；⑶后院墙上全封闭钢化棚没有计价；⑷一、二楼楼梯口包门头没有计价；⑸院内回填的沙土方没有计价；⑹二楼移门的实木双色套没有计价；⑺仅计算了门楼面砖价格，对门楼下是钢筋混泥土基础、门头系钢筋、水泥现浇的，没有计价。其次，该报告没有充分考虑周边及附近的行情与客观情况，针对评估鉴材质证时，付卫星提供了两份买卖协议，该两处房地产就在案涉房地产的旁边，同类同面积，价格为103万元左右。该评估报告不能作为定案依据，如果作为定案依据，请法庭注意，该评估价值1256186元，是包含超占125.6平方米在内的价值，超占125.6平方米约8万元，如果按113.2平方米评估，则为1176186元，所以该证据达不到王转琴的证明目的；证据7与本案没有关联性，对其合法性关联性也有异议；证据8合法性及关联性无异议，但是应当由王转琴承担。 严正龙对王转琴提供的证据无异议 付卫星为支持自己的主张提供8组证据：证据1是付卫星《身份证》复印件1份，证明其主体资格；证据2是《房屋买卖协议书》1份，证明：1、严正龙于2017年1月3日与付卫星签订房屋买卖协议书，约定将坐落在文峰路的房地产出卖给付卫星；2、房屋总价款为95万元，付款方式为签订合同书支付50万元，两证过户及买收方进入装修支付40万元，买收人入住后支付余款5万元；3、协议第十条约定出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷证据3是《收条》、《汇款凭证》，证明严正龙于2017年12月24日收到付卫星房款80万元；证据4是《房地产权证》及《土地使用权证》，证明：1、按照房屋买卖协议约定，第一次付款时严正龙将两证交付给付卫星；两证上房地产权和土地使用证权利人均是严正龙，有情况的栏目为空白；3、该房地产证登记时间为2010年1月12日；证据5是案涉房地产于2017年1月通过潜山鑫和房产中介挂在网上公开销售的价格，证据6是网上打印材料，该两组证据证明：1、涉案房地产于2017年1月通过潜山鑫和房地产中介挂网公开出卖价格95万元；2、处于同一区位段的通过宏发房地产出售的价格98万元；证据7是《房地产买卖协议》2份该协议中的房产与涉案房产在同一区位段，房型一致，其价格相当；证据8是王转琴《身份证复印件》、王转琴与严正龙的《结婚证复印件》、严正龙与付卫星的《微信记录》、《不动产权籍调查表》，证明有理由相信严正龙处分案涉不动产系其与王转琴共同意思表示，付卫星主观上是善意的、无过错。 王转琴对付卫星提供的证据发表如下质证意见：证据1的三性和证明目的均无异议；证据2、3在形式上的真实性无异议，但结合证据3上没有注明为房屋转让款，那么鉴于严正龙陈述资金紧张，不排除付卫星与严正龙串通，以房屋买卖为虚名，民间借贷为实质；证据4真实性无异议，但不能证明第一次付款时，严正龙就已经将两证交给了付卫星，土地使用权证上并没有共有栏目，房产证上尽管有共有栏，但没有填写，也没有注明无，因此不能证明该房屋系严正龙一人所有，更不能证明付卫星取得房地产系善意的。证据5是复印件且字体模糊，不能反映其证实性，王转琴从来没有将涉案房地产挂在网上；证据6的真实性有异议，是复印件需要核实；证据7是复印件，没有原件，真实性存在异议；证据8中的王转琴身份证、结婚证、不动产权真实性无异议，对微信记录没有提供原始载体，真实性请法庭核实，即使该微信记录真实，由于该微信记录发生时间在2017年7月15日，微信内容是转发王转琴身份证复印件及结婚证，这说明付卫星与严正龙签订房屋买卖协议的时候，王转琴不知情；付卫星明知该房产必须经过王转琴同意，仍然购买，在主观上存在恶意。 严正龙对付卫星提供的证据发表如下质证意见：对证据1-4无异议。在给付50万元之前并没有将房产证交给付卫星。严正龙是在付卫星支付50万元之后将两证交给付卫星的。对证据5、6、不认可，证据7是复印件也不认可；证据8是严正龙将王转琴身份证、结婚证给付卫星；严正龙因经常贷款，这些照片一直都存在手机上，付卫星要，严正龙就发给他了。房屋是严正龙瞒着王转琴出售的，当时严正龙也告诉过付卫星。 严正龙无证据提交。 经当事人举证、质证，本院对双方当事人对证据真实性无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，根据案件的实际情况综合分析，予以认定。 查明事实如下：王转琴与严正龙于1997年10月6日登记结婚，现仍系夫妻关系。双方自1997年11月18日在潜山市梅舒苑小区34幢4号居住生活。2006年，王转琴与严正龙在潜山市梅文峰路2幢05号（原南湖小区，即文峰路347号）自建一幢两层房屋，该房地产登记在严正龙名下，房地产权证号为潜梅城字第××号，证载建筑面积为197.7平方米；国有土地使用证为潜国有（2006）第1012030号，土地面积218.90平方米（其中出让面积为113.2平方米）。该房屋土建完成并未进行装修，门窗尚未安装， 严正龙与付卫星曾系同事关系。2007年，严正龙将该房屋的水电安装由付卫星承揽完成。2008年，严正龙到合肥从事经营钢材生意，后因生意不经济，尚欠有债务，需要资金。2017年1月4日，严正龙与付卫星签订《房屋买卖合同》，约定：严正龙将其坐落在文峰路一套独栋别墅房屋、建筑面积197.70平方米以95万元的价格出卖给付卫星，付卫星应予本合同签订之日向严正龙支付50万元，两证过户及付卫星进入装修后向严正龙支付40万元，付卫星入住后再支付余款5万元。合同签订后，付卫星于2017年1月4日向严正龙支付房款50万元，2017年1月27日，付卫星又向严正龙支付房款20万元。2017年8月，付卫星申请办理房地产过户手续，严正龙将王转琴的身份证及结婚证的照片转发给付卫星，付卫星领取《不动产权籍调查表》，但后未继续办理房地产过户。2017年12月24日，付卫星又向严正龙支付房款10万元。严正龙遂向付卫星出具“今收到付卫星房款捌拾万元整”的收条。 2018年8月，王转琴发现家里的文峰路处的房产证不见了，经询问严正龙，才知其坐落在文峰路房产出卖给付卫星。王转琴遂到该房处要求付卫星出具协议并要求退房，双方遂发生纠纷。2020年5月，王转琴在棚改指挥部处发现了严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》。王转琴请求指挥部予以协调未果，遂具状诉讼。 在审理中，王转琴申请对涉案房地产在2017年1月时的价值和付卫星对房屋装璜的价值的进行鉴定。经本院委托，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对该房地产及装璜等价值进行评估，其评估结论：1、潜山市梅文峰路2幢05号二层房屋（毛坯）及院落评估价值1256186元；2、潜山市梅文峰路2幢05号二层房屋的装璜评估价值181122元。但该评估报告中对该房屋有7项情况存在遗漏。 本院认为，本案争议焦点：1、严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、付卫星对涉案房地产是否为善意占用。 1、严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》是否有效。潜山市梅文峰路2幢05号（即文峰路347号）的房地产系王转琴与严正龙夫妻共有财产。2017年1月，严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》，严正龙将潜山市梅文峰路2幢05号二层房屋（毛坯）出卖付卫星，付卫星向严正龙支付房款。严正龙在处理该财产时未取得王转琴同意。该房地产尚未办理产权变更登记，应当认定该房屋买卖合同无效，严正龙与付卫星签订的《房屋买卖协议书》无效。 2、付卫星涉案房地产是否为善意占用。2017年1月，涉案房地产的市场价格，双方发生争议。经王转琴申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对该房地产进行评定，其市场价为1256186元。严正龙与付卫星在《房屋买卖协议书》中约定该房地产的价格为950000元，明显低于市场价格，该买卖行为有失公平。现付卫星仅向严正龙支付房款800000元，且未取得该房地产过户登记。付卫星便到该房地产进行装饰，并进行居住，不能认定付卫星是善意占有该房地产的行为。 综上所述，严正龙与付卫星之间的房屋买卖行为无效，付卫星对涉案房地产不能构成善意取得，王转琴主张付卫星返还涉案房地产的诉求，应予支持；严正龙应当返还付卫星购房款，同时，王转琴应当支付付卫星对该房地产的添附装璜的费用；王转琴已申请评估，经评估该价值181122元。付卫星提出该添附的装璜中有部分被遗漏未进行评估，对此遗漏部分添附装璜的费用应当另行主张。王转琴与严正龙现仍系夫妻关系，王转琴对严正龙返还付卫星的购房款承担连带责任；严正龙对王转琴支付付卫星对该房地产的添附装璜费用应承担连带责任。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十一条第一款第（二）、（五）项、第五十九条之规定，判决如下： 一、被告付卫星于本判决生效后三十日内返还原告王转琴的潜山市梅文峰路2幢05号（即文峰路347号）的房地产一幢； 二、原告王转琴于本判决生效后三十日内一次性给付被告付卫星装璜费用181122元，第三人严正龙对该款承担连带给付责任； 三、第三人严正龙于本判决生效后三十日内一次性返还被告付卫星支付的房款800000元，原告王转琴对该款承担连带给付责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，原告王转琴负担150元，被告付卫星、第三人严正龙共同负担150元；鉴定费5000元，原告王转琴负担2500元，被告付卫星负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  郭万流 审 判 员  储昭著 人民陪审员  陈晓斌 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  李 瑾 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利和义务。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。