西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初9474号原告：西安链家宝业房地产经纪有限公司,住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：周颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王思琪，女，1992年3月18日出生，汉族，该公司法务，住陕西省西安市高新区。被告：西安翔美商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：王敏锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永，男，1977年1月17日出生，汉族，住西安市长安区。原告西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告西安翔美商业运营管理有限公司（以下简称翔美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家公司之委托诉讼代理人王利琴、王思琪，被告翔美公司发法定代表人王敏锐及委托诉讼代理人王永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告2017年8月11日签署的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付3个月租金作为违约金80780.90元；3、判令被告向原告赔偿损失187143.74元； 3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月11日与被告签署《房屋租赁合同》，原告向被告承租西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX号商铺（以下简称⑥号商铺），年租金为293082.6元（含税）（租金每年递增5%），租赁期限为5年，自2017年8月11日至2022年9月30日止，2019年1月23日，被告与⑥号商铺业主李玉侠发生纠纷，李玉侠将被告诉至法院。2019年11月26日，被告与李玉侠纠纷判决生效，被告与李玉侠签署的《商铺租赁合同》于2019年4月15日解除，不再享有⑥号商铺的租赁权，导致原告被告签署的合同无法履行。故被告应向原告支付3个月的租金作为违约金80780.9元。因合同无法继续履行，原告为继续经营，与⑥号商铺业主李玉侠于2020年4月29日签订了《商铺租赁合同》，年租金为310200元(不含税，租金每年递增5%)，从而导致原告租金上涨，并多承担税费金额，增加了原告的运营成本，给原告造成了重大损失。综上，因被告违约行为导致合同无法继续履行，给原告造成损失，应当承担违约责任并赔偿损失。被告翔美公司辩称，原告在2019年7月1日至2019年11月30日止，一直拖欠水费，且原告在2019年10月1日后一直未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交付房屋使用费及物业费。后经多次催缴，仍只缴付至2019年11月20日。根据合同第五项第2条规定，乙方（原告）未按约定时间付清租金及物业费、水、电费等费用超过十个自然日，甲方（被告）或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即缴付，乙方在接到逾期缴费书10日内仍未交付，则甲方有权解除本租约，并视作乙方单方面终止本租约。合同第三项第二部分第5条，甲、乙双方约定乙方每半年的租金及物业费需提前一个月一次性预付。而原告在约定的时间前未支付房屋使用费及物业费，违反了合同约定，视作原告单方面终止合同。故此，原告严重违反了合同约定，造成了双方合同无法正常履行，应判决驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX号商铺租赁给乙方，租赁面积235㎡，房屋用途为办公，租期五年，自2017年8月11日起至2022年9月30日止；装修期自2017年8月11日至2017年9月30日止，甲方在此期间免收租金及物业费，租金每平方米每月103.93元，年租金293082.6元，第一年物业费按每平方米每月5.18元，年合计为7303.8元；租金及物业费从第二年起每年在前一年的价格基础上递增5%；为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金及物业费的同时向甲方交纳保证金24423.55元。合同第七条出租方的权利、义务及违约责任中第5条约定，因甲方原因导致合同无效，甲方应退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及其他已支付的各项费用，并赔偿乙方三个月的租赁费用作为补偿金。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将租金交纳至2019年11月20日，并交纳押金24423.55元。涉案西安市莲湖区大寨路1号8幢1单元10101室商铺系被告从案外人李玉侠处承租，建筑面积1200㎡，租赁期限12年，自2016年3月20日至2028年3月19日。被告承租后将该商铺分割为十间，其中⑥号商铺由原告承租使用。后被告与案外人在合同履行过程中产生纠纷，案外人将被告诉至本院，本院经审理后于2019年6月14日作出（2019）陕0104民初1326号民事判决书，判决李玉侠与翔美公司签订的租赁合同于2019年4月15日解除、判决生效起三十日内，翔美公司与链家公司共同向李玉侠腾交涉案⑥号商铺。该案宣判后，被告上诉至西安市中级人民法院，2019年11月26日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终10786号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年11月18日。被告向原告发出《通知函》，载明：原告自2019年10月1日至2019年11月20日房屋使用费为44878.27元，物业服务费为2028.83元，拖欠至今，应于2019年11月20日前缴清。原告认可双方合同已于2019年4月15日解除，鉴于原告使用涉案房屋，被告发函后，原告支付了占用使用费及水费。庭审中，双方均认可租金支付至2019年11月20日。庭后原告出具情况说明，表示同意将押金24423.55元折抵占用使用费。另查，2020年4月29日，原告与房东李玉侠就涉案房屋签订租赁合同，租期为2019年12月27日至2024年12月26日，免租期30日，租金自2020年1月27日开始计算。庭审中被告认可2020年6月25日向房东李玉侠腾交房屋，支付了一部分占用使用费，该案正在执行中。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，合同签订后，原告依约向被告交纳租金；因涉案房屋系被告自案外人李玉侠处承租，后双方产生纠纷，经法院审理后，认定被告与李玉侠之间的租赁合同于2019年4月15日解除，故被告丧失转租权，导致原、被告之间的合同目的无法实现，现原告主张双方《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除，于法有据，本院予以支持；依据被告与李玉侠租赁纠纷案件的认定，原、被告之间的转租合同有效，现原告依据合同中约定因被告原因导致合同无效，应赔偿3个月租金作为违约金，无事实依据；但原、被告之间合同解除系被告违约导致，被告应承担违约责任，结合双方合同履行的实际情况，酌定违约金为26927元。关于原告主张因另行签订合同，导致租金、税费上涨，要求被告赔偿损失187143.74元，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百一十六条,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、原告西安链家宝业房地产经纪有限公司与被告西安翔美商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司支付原告西安链家宝业房地产经纪有限公司违约金26927元；三、驳回原告西安链家宝业房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费20033元（原告已预交），由原告西安链家宝业房地产经纪有限公司负担2862元、被告西安翔美商业运营管理有限公司负担17171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      成根平                          审    判    员      倪晓盈             审    判    员      高  红                           二Ｏ二Ｏ年十二月二十四日 书    记    员      狄鸣柔 1