黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初2638号原告：马秀敏，女，1978年1月10日出生，汉族，住安达市。被告：安达市冠豪大酒店，住所地安达市北横街润达清华园S4商服1-6号门。经营者：李文浦，男，1978年2月4日出生，汉族，现住安达市，职务经理。委托诉讼代理人：杨中复，黑龙江龙锦律师事务所律师。原告马秀敏与被告安达市冠豪大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告马秀敏，被告安达市冠豪大酒店及其委托诉讼代理人杨中复到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马秀敏向本院提出诉讼请求:1、要求解除房屋租赁合同，判令被告返还占用归属原告的安达市北横六道街润达清华园S4栋5号1-3层商服楼房，同时禁止被告阻止妨害原告开发使用；2、请求判令被告支付商服占用费用，按租赁合同存续期间付费标准，即年租金117，806.00元，平均每日租金322.75元标准计算自2020年10月1日至实际给付之日止，并按中国人民银行同业拆借中心同期同类贷款报价利率支付利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告之间自冠豪大酒店成立之初就建立了租赁关系，登记于原告名下的商服租赁给被告使用，被告以年租金117,860.00元的标准向原告支付租金。双方约定租金每年10月1日之前由被告向原告支付。由于被告迟延履行租金支付义务，严重影响了原告的合法权益。原告向被告发出解除合同的通知，被告在法定期限内未提出异议。原合同解除后，被告在法定代表人李文浦的主张下仍然占用原告的楼房，阻止原告进行装修利用，被告的行为严重侵犯原告的合法权益。故诉至法院。被告安达市冠豪大酒店辩称，一、安达市冠豪大酒店与马秀敏之间存在有效的书面租赁合同，租赁期限自2014年10月1日起至2024年10月1日止。2014年9月23日，冠豪酒店的负责人李文浦与黑龙江省润达房地产开发有限公司(以下简称润达房地产公司)签订了商服租赁合同，润达房地产公司将其开发建设的润达清华园建筑面积4011.66平方米的S4商服整体出租给李文浦，租赁用途是用于酒店经营。李文浦、李文忠(是本案原告前夫，双方于2019年5月15日协议离婚)及其他两位股东四人合伙，共同用该租赁房屋承办了安达市冠豪大酒店。经营一年后，由于酒店效益可观，四位股东于2015年将所租赁的4011.66平米的商服共同购买，其中就包括原告主张的面积为472.6平方米的房屋。在原租赁合同第三款中明确约定“租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，该第三方即成为本合同的甲方”依据买卖不破租赁的原则，该租赁合同对于现在租赁关系的双方仍然有效，租赁期限自2024年10月1日。二、租金的给付时间不是每年的10月1日，是按酒店盈余扣除每位股东应还房款之后，统一分配的，无固定日期。该房屋买卖关系是发生在冠豪酒店成立之后，股东们是合伙经营在先，共同购买房屋在后，对于2015年之后产生的租金，股东们每年是在用酒店经营效益且扣除每人需要偿还的购房贷款之后，不定期的将房屋租金集体进行结算，结算日期是不固定的，原告诉称的租金给付的时间为每年的10月1日的说法是扭曲事实的。三、马秀敏不具备法定解除权，其以安达市冠豪大酒店迟延履行给付租金为由，发出的《房屋租赁合同解除通知书》不具有法律效力。不产生法定的租赁合同解除的法律效果。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定了房屋出租人单方解除房屋租货合同的八种事由:(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅且自转让、转值他人或指自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计六个月以上的；(5)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；(6)租用承租房屋进行违法活动的；(7)故意损坏承租房屋的；(8)法律、法规规定其他可以收回的。在马秀敏尚未统一结付房屋租金的情况下，马秀敏以承租人迟延支付租金为由，发出解除房屋租赁合同的通知行为不具备法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有单方解除房屋租赁合同的权利。本案出租人不具备单方解除合同的法定事由。四、马秀敏于2020年6月18日向安达市冠豪大酒店发出了合同解除通知，而于2020年8月25日又给安达市冠豪大酒店出具了收到冠豪酒店李文浦润达清华园S4-5号商服至2020年9月30日的58，903.00元的房屋租金收据，从其不具备法定解除条件情况下发出解除合同通知后又继续收取租金的行为，其对租赁关系继续存在是认可的。五、马秀敏欠安达市冠豪大酒店已经到期的债权18万元，安达市冠豪大酒店主张抵消，且已经通知马秀敏。因李文浦作为冠豪酒店的实际负责人，每月都要代被答辩人偿还房屋贷款，马秀敏尚欠安达市冠豪大酒店包括房屋贷款贷款在内的已到期债务共计18万元，马秀敏在收取2020年9月30日止的租金后，李文浦与其沟通关于下年度租金给付事宜时，李文浦提出扣除原告欠款一次性给付原告两年的租金的给付方式，马秀敏不同意偿还欠款，还在超出股东间分红约定比例的情况下，要求一次性支付其50万元房租及酒店分红款项，该要求违反合伙协议及租赁合同关于租金的规定，且与酒店的实际利润值并不相符，严重损害其他股东的利益。股东间对于原告无理的损害其他人利益的要求没能达成一致意见。本案也正是在原告无理要求被拒绝之后的情况下才发生的，该事实表明，并非安达市冠豪大酒店恶意拖欠房租，而是马秀敏拒绝对到期债权相互抵销。原告方无权单方解除合同。马秀敏尚欠安达市冠豪大酒店欠款18万余元，用以抵消2020年10月1日起的租金。由于马秀敏方发出解除合同通知后，又提出了索要超出酒店分红比例要求的损害其他股东利益的行为，并且对其欠付安达市冠豪大酒店每月还贷款金额的欠物有丧失履行租赁合同义务的情形，致使安达市冠豪大酒店基于不安抗辩权而没有继续支付租金。综上所述，本案当事人双方不是简单的房屋租赁关系，而是基于合伙关系产生的共同经营关系，是利益共同体，安达市冠豪大酒店按股东间约定的租金数额及一直以来的经营收益结算来支付租金及分配盈余的方式，不构成合同违约，更不属于法定的合同解除情形，恳请法院查清事实后，驳回原告的诉讼请求，维护守约人的合法权益。本院认定事实如下：马秀敏与李文忠原系夫妻关系。李文浦、李文忠、李金成、张国军四人成立安达市冠豪大酒店。李文浦为经营者。2014年9月23日，李文浦（乙方）与黑龙江润达房地产开发有限公司（甲方）签订商服租赁合同用于经营安达市冠豪大酒店。合同约定，甲方将自有坐落在润达清华园S4商服（1-6门），建筑面积4011.66平方米租给乙方经营饭店使用。租赁期限10年，自2014年10月1日至2024年10月1日。第一年租金0元（2014.10.1-2015.10.1），第2年至第5年租金700，000.00元（2015.10.1-2019.10.1），第6年至第10年租金1，000,000.00元（2019.10.1-2024.10.1）。合同还约定其他事项。安达市冠豪大酒店经营一年后，四人协商购买了润达清华园S4商服（1-6门），其中S4商服5号（472.60平方米）、6号（1621.74平方米）归李文忠、马秀敏所有。2015年9月21日，李文浦签字同意终止了与黑龙江润达房地产开发有限公司商服租赁合同。四人约定确定租金数额的方式是按合同约定第6年至第10年租金1，000,000.00元为基数除以4011.66平方米再乘以四人商服的平方米数，马秀敏的租金为117,806.00元（100万÷4011.66×472.60）。2020年6月18日，马秀敏以书面形式通知李文浦、李文忠、李金成、张国军四人要求解除租赁合同，返还租赁物。该通知于2020年6月19日以邮政快递形式送达。2020年8月25日，安达市冠豪大酒店给付马秀敏2020年4月1日-2020年9月30日租金58，903.00元。另查，2019年5月15日，马秀敏与李文忠登记离婚，双方协议，润达清华园S4商服5号（472.60平方米）所有权归马秀敏所有。本院认为，本案争议的焦点是，一、是否解除双方商服租赁合同；二、被告应否支付占用期间的商服租金。安达市冠豪大酒店与黑龙江润达房地产开发有限公司签订商服租赁合同终止后，李文浦、李文忠、李金成、张国军四人没有与安达市冠豪大酒店签订书面商服租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。原合同租赁期限对马秀敏没有法律约束力，马秀敏可以随时主张解除合同，但应当给予安达市冠豪大酒店适当的宽限期，以便其作出相应的安排，宽限期间安达市冠豪大酒店应给付马秀敏租赁费用。故安达市冠豪大酒店辩称买卖不破租赁的反驳主张不能成立。对于安达市冠豪大酒店主张与马秀敏债权债务关系，与本案系两个法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、解除马秀敏与安达市冠豪大酒店商服租赁合同；二、安达市冠豪大酒店于本判决生效后20日内将润达清华园S4商服5号（472.60平方米）腾出，交给马秀敏；三、安达市冠豪大酒店给付马秀敏租赁费33，888.00元（自2020年10月1日起至2021年1月15日止，计105天，按每天322.75元标准计算）；四、驳回马秀敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,329.00元，由安达市冠豪大酒店负担324.00元，马秀敏负担1005.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  赵红雨二〇二〇年十二月二十七日书记员  季 楠