广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13548号原告：广州市康烛医疗器械有限公司，住所地广州市花都区金谷北路******，统一社会信用代码91440101773305535X。法定代表人：高鑫源，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯智恒，广东海智律师事务所律师。被告：广州鸿刚电子科技有限公司，住所，住所地广州市花都区花东镇凤凰安置区五队社会信用代码914401145523830384。法定代表人：严燕容，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗颖，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。原告广州市康烛医疗器械有限公司（以下简称康烛公司）与被告广州鸿刚电子科技有限公司（以下简称鸿刚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告康烛公司的委托诉讼代理人冯智恒、被告鸿刚公司的委托诉讼代理人罗颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康烛公司向本院提出诉讼请求：1.判令康烛公司与鸿刚公司于2019年5月24日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令鸿刚公司向康烛公司退还保证金75000元；3.判令鸿刚公司退还康烛公司2月份租金25000元；4.本案诉讼费及其他费用由鸿刚公司承担。诉讼中，康烛公司增加两项诉讼请求为：1.要求鸿刚公司向康烛公司支付违约金75000元；2.判令鸿刚公司支付占有康烛公司保证金的利息1123元（以75000元为基数，自2019年5月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清利息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率暂计至2020年9月30日止）。事实和理由：2019年5月24日，康烛公司与鸿刚公司签订了《厂房租赁合同》，约定将位于广州市花都区xx（二楼）（下称“涉案物业”）出租给康烛公司，第一、二年的租金为25000元，并于每月5号前向鸿刚公司支付。康烛公司于同日向鸿刚公司支付了保证金75000元。涉案物业并未取得房产证。合同履行期间，虽双方约定在每月5号前付款，但实际上通常是鸿刚公司在统计水电后，将水电及租金费用总额一起发送给康烛公司，再由康烛公司转账给鸿刚公司财务。在2020年1月份，因春节及疫情爆发，鸿刚公司一直未与康烛公司沟通减租与否及付款事宜，而且，康烛公司忙于处理复工事宜和筹备抗疫所需的额温枪，并未正式营业，导致资金严重短缺，营业收入明显减少。直至2020年2月27日，康烛公司才接到鸿刚公司关于催交房租及解除租赁合同的通知，康烛公司于当日就支付了房租。涉案房屋并未取得房产证，康烛公司与鸿刚公司签订的《厂房租赁合同》无效，而且新冠××疫情，为不可抗力，其导致康烛公司资金严重短缺，营业收入明显减少，鸿刚公司应退还康烛公司保证金及租金，恳请贵院判如所请。被告鸿刚公司辩称，一、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。鸿刚公司合法承租广州市花都区凤凰经济发展公司的厂房。涉案厂房所占的土地是广州（新）白云机场及机场拆迁安置区项目划拨给凤凰村的建设用地，凤凰村建设厂房后以村属集体企业广州市花都区凤凰经济发展公司的名义对外进行租赁。2019年6月17日，广州市花都区凤凰经济发展公司出具《同意转租证明》，同意鸿刚公司转租给康烛公司。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。二、康烛公司在承租期间长期存在迟延交付租金的违约行为。因为康烛公司长期违约，鸿刚公司需要经常催促，合同履行不顺畅，根据租金支付情况显示可知，承租期间，康烛公司每月都会逾期支付租金，短则20天，长则两个月。康烛公司的违约行为严重影响鸿刚公司的正常经营。因鸿刚公司本身也是承租人，鸿刚公司每月都要按时支付租金给出租人，又因康烛公司承租期间经常不遵守鸿刚公司的管理规定，对鸿刚公司的管理造成极大困扰，无奈之下，鸿刚公司只能解除合同。三、鸿刚公司实际收到的押金为73500元，因康烛公司的违约行为导致解除合同，鸿刚公司有权根据合同约定没收康烛公司交纳的保证金。鸿刚公司为转租场地支付了中介费1万多元，鸿刚公司与康烛公司约定由康烛公司承担1500元，该1500元在保证金中扣除。鸿刚公司与康烛公司签订租赁合同后，康烛公司支付了73500元的保证金。《厂房租赁合同》第6条约定“乙方于每月5日前向甲方支付当月租金……逾期10天不交租，视为违约，甲方有权无条件解除合约，保证金不予退还。”因康烛公司的违约行为导致鸿刚公司解除合同，鸿刚公司根据合同约定没收康烛公司的保证金合理合法。四、新冠××疫情对涉案合同的影响不适用不可抗力。且不说康烛公司存在长期迟延交租的行为，康烛公司对鸿刚公司道德绑架，要求鸿刚公司免租，这不符合公平原则。疫情对康烛公司有影响，对鸿刚公司也影响巨大。鸿刚公司解除合同以来，涉案场地一直处于空租状态，鸿刚公司损失巨大。综上，康烛公司的主张没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回康烛公司的诉讼请求，维护康烛公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区xx（二楼），鸿刚公司法定代表人在2009年9月29日与广州市花都区凤凰经济发展公司签订厂房租赁合同取得涉案厂房的处分权。2019年5月24日，鸿刚公司（甲方）与康烛公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，对涉案租赁物的租赁事宜进行约定，租赁用途为工业、仓储、制造用途，承租期6年，由2019年6月11日至2025年6月10日止，本合同签字生效后，乙方即向甲方缴交一次性租赁保证金75000元，同时缴交一个月的租金25000元。2019年6月11日至2021年6月10日每月租金25000元。乙方于每月5号前向甲方支付当月租金。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，康烛公司向鸿刚公司支付了73500元保证金。康烛公司付清了2020年1月1日之前的租金。2020年3月7日，康烛公司搬离厂房。庭审中，双方一致确认康烛公司于2020年2月27日向鸿刚公司支付了2020年1月份、2月份的租金共5万元。诉讼中，双方关于保证金支付情况、康烛公司承租租赁物的用途各执一词。康烛公司陈述，其向鸿刚公司转账支付了73500元保证金，关于另外的1500元，康烛公司并未实际支付给鸿刚公司，而是双方协商由鸿刚公司支付中介费，该1500元是鸿刚公司代康烛公司向中介支付，实际就是1500元由鸿刚公司承担的意思，由中介向鸿刚公司收取。鸿刚公司认为，双方约定由鸿刚公司承担1500元中介费，故康烛公司仅支付了73500元，但其向康烛公司开具了75000元的收据，其从未表述过免除1500元的观点。关于康烛公司承租租赁物的用途，康烛公司认为其承租租赁物用于生产医疗器械，因遭受新冠××疫情影响，康烛公司请不到工人，也无法投入生产。鸿刚公司称其不清楚康烛公司使用的用途，因存在逾期交租的违约行为故其解除了合同。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等详细信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。现结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区xx（二楼）”办理《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，康烛公司与鸿刚公司签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。康烛公司请求确认《厂房租赁合同》无效，本院予以支持。合同无效，康烛公司要求鸿刚公司支付违约金75000元，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因《厂房租赁合同》无效，鸿刚公司应当将其收取的保证金予以返还，关于保证金的数额，依照双方的陈述及举证，康烛公司向鸿刚公司支付的保证金数额是73500元，双方存在争议的1500元并非康烛公司支付的保证金，故康烛公司主张返还73500元保证金，本院予以支持。鸿刚公司未向康烛公司返还保证金，导致康烛公司资金占用的损失，双方在签订合同时均未尽合理审查义务，故双方均对合同无效有过错，基于双方的过错程度，本院酌定保证金的利息从起诉之日起计算，故康烛公司主张鸿刚公司从起诉之日起向其支付保证金的利息，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故虽合同无效，康烛公司仍应当向鸿刚公司支付其占有使用期间的占有使用费，康烛公司在退场时已经按照双方签订的合同中约定的标准向鸿刚公司付清了占有使用费的情况下，康烛公司以遭受新冠××疫情影响为由要求减免租金缺乏依据，本院不予支持。综上，康烛公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市康烛医疗器械有限公司与被告广州鸿刚电子科技有限公司于2019年5月24日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告广州鸿刚电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市康烛医疗器械有限公司返还保证金73500元；三、被告广州鸿刚电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市康烛医疗器械有限公司支付保证金73500元的利息，利息从2020年8月26日计至付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告广州市康烛医疗器械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9522元，由原告广州市康烛医疗器械有限公司负担4844元，由被告广州鸿刚电子科技有限公司负担4678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵