广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6802号原告：广州市中启能源科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区广园东路金贵东街1号308房。法定代表人：刘东海，董事长。委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：何耀根，男，1959年9月7日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小凤，广东君厚律师事务所实习人员。原告广州市中启能源科技有限公司（以下简称中启公司）与被告何耀根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年9月18日公开开庭进行了独任审理。原告中启公司的委托诉讼代理人周志军，被告何耀根的委托诉讼代理人刘志才、何小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中启公司向本院提出诉讼请求：1.判令何耀根返还按金12万元，并从2020年3月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息；2.判令何耀根承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年，中启公司与何耀根签订了承租位于广州市黄埔区南岗沙步商业街第一栋第五间商铺的租赁合同，合同约定租期三年，从2019年6月1日至2022年5月31日，按金为120000元。合同签订后，中启公司于2019年5月8日向何耀根缴纳按金和租金。2020年1月发生新冠××，有关部门要求中启公司不得正常营业，中启公司多次与何耀根协商要求减免租金，但何耀根均予以拒绝。反而在2020年3月2日单方解除合同，要求中启公司清场，酿成纠纷，在派出所的协调下，中启公司撤场。至今，何耀根仍未返还按金给中启公司。中启公司不得已提起诉讼，望判如所请。被告何耀根辩称，中启公司承租涉案商铺后，在涉案商铺的地址上设立了中启公司沙步分公司，并将涉案商铺的二层与三层分别转租给张洪源、谢兰婷。中启公司在疫情开始后发现附近商铺有退租，可以以低价租到退租的商铺，则于2020年1月28日向何耀根发函，要求免交租金，并准备提前解除租赁合同及通知何耀根可提前招租。何耀根回应可以适当减免3000元，但中启公司不予回应，并在2月、3月1日、2日期间一直正常使用涉案商铺，却未向何耀根支付当月租金及水电等费用。经何耀根多次催告并发出《催告函》《告知书》后仍未按时履约，中启公司行为已构成实质性违约。同时，何耀根发现，中启公司已经与涉案商铺隔壁的103商铺业主达成一致，换租到隔壁，并且中启公司已经收取了张洪源、谢兰婷2人2020年2月的租金。2020年3月2日，何耀根要求中启公司清退房屋，结清欠款。后经双方协商一致，由中启公司店长韩沛明和何耀根签署了《确认书》，中启公司以押金抵扣所拖欠的租金、水电费和违约责任，何耀根不再追究中启公司的其他责任，互不拖欠。其后中启公司将其全部货物搬到隔壁103商铺，几日后重新开业。中启公司违反合同约定在前，依法应当承担违约责任，何耀根本可以按照合同约定不予退还其保证金。后经双方协商一致，互不拖欠，双方确认的合同变更及相关民事法律行为依法有效，应当彼此遵守。中启公司违反《确认书》的约定，起诉何耀根返还保证金无法律依据，请求法院依法驳回中启公司的全部诉讼请求。经审理查明，2019年，何耀根（出租方、甲方）与中启公司（承租方、乙方）签订《楼铺租用合同》，约定：甲方将其位于广州市黄埔区南岗沙步商业街第一栋第五间商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方作商业经营用途。本租赁标的物共计三层，商铺首层建筑面积为95平方米左右，二楼和三楼建筑面积约为320平方米，具体面积以租赁物现状为准。第二条约定：租赁期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。第三条约定：租金为60000元整/月，乙方在每月5日前以转账形式向甲方支付租金；签订本租赁合同时，乙方需先向甲方支付120000元按金（或保证金），合同期满时，在乙方结清各项应缴付费用后三个工作日内，由甲方如数无息退还给乙方。第六条约定：1.任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约。3.乙方在租赁期内，不得无故违约，如确实需要提前退租，应提前三个月向甲方提出，除要付清租赁期所产生的一切费用外，其按金（或保证金）不予退还乙方。5.乙方有如下情形之一的，甲方有权提前终止合同并收回商铺：（1）乙方未经甲方同意擅自将商铺转租，转让或转借给他人使用的；（3）乙方拖欠租金累计超过10天的。2019年5月8日，何耀根向中启公司开具了120000元的押金收据。中启公司承租涉案商铺后，将一楼用于经营手机店，二楼分租给案外人谢兰婷经营理发店，三楼分租给案外人张洪源经营美容店。2020年1月28日，中启公司向何耀根发出《商函》称：因受新型冠状病毒××影响，致使该司无法正常营业，按照《合同法》及相关规定，在该不可抗力期间，请求免租直至疫情完全可控、恢复正常营业之日。另提前通知何耀根，在其不同意减免租金的情况下，如果防控要求停业达到30日以上（含本数），中启公司要求提前协商解除房屋租赁合同，何耀根可提前进行招租。何耀根收到该函件后，双方未就减免租金事宜达成一致意见。2020年2月21日，何耀根向中启公司发出《催告函》，表明其同意减免2020年2月的租金3000元，但其认为中启公司在疫情期间仍然开业，故不同意全免租金，并认为中启公司逾期未交租金已构成违约，要求中启公司在收到该函件之日起三日内及时支付租金，否则视为违约并将终止合同。若期限届满后仍未履约，要求在2020年3月1日前及时清空商铺内所有物品，否则视为对物权的放弃，何耀根有自行处置权。2020年2月29日，何耀根向中启公司发出《告知函》，载明：因中启公司严重违约，其从2020年3月2日起正式收回租赁商铺。因中启公司未向何耀根支付2020年2月的租金，双方于2020年3月2日在涉案商铺发生纠纷。经派出所协调，中启公司涉案商铺的店长韩沛明与何耀根于当天签订《确认书》，载明：经双方友好协商，中启公司已将涉案商铺内所有物品清空完毕，商铺退还业主互不拖欠。经现场查看，店铺内墙体及天花装修结构完好，特此确认。双方均提交该《确认书》，中启公司提交的《确认书》下方载明：“应房东强烈要求撤店，我方配合，现将该铺完整交还房东，特此证明。”中启公司确认该行文字是何耀根离开后，中启公司总部人员到场后，当时叫何耀根回来想一并解决水电费、押金等问题，但何耀根未返回，中启公司总部人员自行添加的文字。双方确认已于2020年3月2日交还涉案商铺。对于“互不拖欠”的具体含义，何耀根认为双方在当天已结清双方的债权债务，何耀根不再追究中启公司拖欠的租金、水电等费用，也不退还按金。中启公司则认为当天是强制清场，双方并未协商一致，该确认书只是就涉案场地交还的确认书，不涉及其他，涉案商铺的店长也无权就其他事情做出任何表态。中启公司还提交了微信聊天记录、视频和社区停业通知拟证实其因疫情应社区要求无法正常营业，仅派人值守至清场日，何耀根单方解除合同构成违约。中启公司涉案商铺的店长韩沛明与中启公司管理人员的微信聊天记录显示：韩沛明于2020年2月1日称：街道要求涉案商铺关门营业，10号再营业，韩沛明称不打算关门，其他店铺全关了，只剩涉案店铺未关门。2月中旬韩沛明称：1号到10号没开门，中途来两次，就用了两个小时发些线上货就走了，城管来阻挠。2月21日，韩沛明称：步步高旁边的旁边有个安踏关了，要不要试探下价格。3月1日，韩沛明称：房东把门锁上了，其现在想办法开门。涉案商铺所在的广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会于2020年2月1日发布《通知》称：为进一步做好新型冠状病毒防控工作，接上级部门通知要求，沙步社区范围内的商铺除民生必须用品销售店铺（士多店、粮油店、医药店及销售防控疫情相关用品等商店）外，其他店铺，如通讯等一律暂停营业至2020年2月10日。何耀根提交照片拟证实中启公司在2020年2月有正常营业。何耀根还提交中启公司沙步分公司的工商登记信息拟证实其从涉案商铺撤场后即搬到隔壁商铺继续经营，工商登记信息显示：中启公司沙步分公司核准日期为2020年4月20日，经营场所为广州市黄埔区黄埔东路2847号103房。中启公司确认其已全额收取谢兰婷和张洪源2020年2月的租金，其还主张已将押金退还给两人，并承诺在何耀根减免租金后，其将退还租金给谢兰婷和张洪源。另查，涉案商铺未办理产权证。广州市黄埔区南岗镇沙步村经济联合社（甲方）与区雄飞（乙方）于1991年9月18日在广州经济技术开发区律师事务所的见证下签订《土地有偿使用合同书》，约定：甲方决定将该村广深公路北侧，宝园（土名）地段开发商业网点，公开投标租赁，乙方租赁第一幢第五间120平方米，每平方米1600元，租赁期限自1991年9月18日至2041年9月18日；店铺建筑前后切齐，建筑高度不超于三层混合结构（按甲方所提供的图纸施工）。何耀根还提交《委托书》一份，载明：区雄飞为宝园（土名）地段开发的第一幢第五间之商铺，现委托何耀根办理一切租赁等事项。以上事实，有《楼铺租用合同》《商函》《催告函》《告知函》《确认书》、报警回执、收据、微信聊天记录、照片、视频、工商登记信息、《通知》《见证书》《委托书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，双方于2020年3月2日签订的《确认书》是双方真实意思表示，可视为双方对租赁事宜进行的概括清理，合法有效，双方应遵照履行。中启公司主张其涉案商铺的店长无权就保证金等事宜作出任何表态，本院认为，该店长代表中启公司与何耀根确认了场地交还，即便该店长未明确取得中启公司的授权，也构成表见代理，其行为的法律后果仍应由中启公司承担，故本院对其主张不予采信。涉案《确认书》中明确载明“经双方友好协商，中启公司已将涉案商铺内所有物品清空完毕，商铺退还业主互不拖欠”，根据文义解释可知“互不拖欠”的意思是双方互相不再追究责任，且双方在该确认书中达成的协议内容并未明显有违公平原则，故本院对中启公司违反《确认书》的约定要求何耀根退还按金即租赁保证金并要求其支付利息的请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告广州市中启能源科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2700元，全部由原告广州市中启能源科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二〇年十二月三十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣