重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书  （2020）渝0106民初10664号 原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。 法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：汪茂琴，女，重庆大川集团房地产开发有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。 被告：吴永平，女，1986年9月11日出生，汉族，住重庆市江北区。 第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码915001069030070720R。 负责人：苏海涛，职务行长。 委托诉讼代理人：顾頠，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原告重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）与被告吴永平、第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称工行沙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员陈开德、何小兰组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人汪茂琴，第三人工行沙支行的委托诉讼代理人顾頠到庭参加诉讼。被告吴永平经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告大川公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2014年7月10日签订的合同编号为（CQ-57****0）的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告吴永平协助原告注销重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢14-4房屋的网络签约即网签合同（网络签约编号CQ-57***0）；3、请求判令被告吴永平协助原告注销重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢14-4预购商品房买卖合同备案登记（备案登记号为：103字第20140****0147号）；4、判令被告向原告支付违约金111082.4元（以购房款总555412元的20%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2014年7月10日，被告购买原告开发的位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢14-4房屋，并与原告签订了编号为CQ-57***20的《重庆市商品房买卖合同》，约定成交价为555412元，首付房款167412元，余额388000元以银行按揭的方式支付。根据原告的购房政策，被告可以分期付款的方式向原告支付购买该房屋的首付款。2014年7月10日，原、被告签订《分期付款协议》，约定被告在2015年12月30日前将剩余首付款80000元支付给原告。根据《分期付款协议》第三条第一款约定：“乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应当按照房款总额的20%向甲方支付违约金”。但被告至今仍未支付原告剩余首付款。特向人民法院起诉，望判如所请。 被告吴永平未作答辩。 第三人工行沙支行陈述，第三人作为该房屋借款的出借人，已向被告发放贷款，被告未按期足额支付本金和利息，按照重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初916号民事判决，被告应一次性偿还借款本金、利息、罚息、复利，而原告作为被告的担保人，应承担前述债务的连带清偿责任，现原告已于2020年12月16日向第三人支付了被告应还第三人的全部款项。对于原告的诉讼请求，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，原告取得位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢房屋的商品房预售许可证。 2014年7月10日，大川公司（甲方）与吴永平（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团*幢*号成套住宅，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2014）预字第（308）号。本商品房建筑面积84.86平方米，套内建筑面积67.39平方米，总成交金额为555412元。乙方在签订本合同时向甲方支付首期房款167412元，余额388000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。属预售商品房的，甲方应在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。 合同第十条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限至第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为重庆市江北区洋河一村*号*。 合同附件五之合同补充协议第二条约定，双方同意主合同第五条补充如下：（二）4.在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：4.1乙方承诺未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金时，视为乙方未付清房款，乙方应自扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向甲方（保证人）赔偿损失。4.2甲方有权单方解除主合同，收回该商品房，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方所交的全部款项优先用于冲抵甲方（保证人）的损失，冲抵后如有剩余的，甲方在乙方配合完善有关合同解除手续后7个工作日内退还给乙方。4.3甲方有权对该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。4.4甲方有权终止或不予办理以乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。该补充协议第十一条约定，其他约定：（一）关于通知的约定：乙方确认主合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，甲方按上述地址发出通知，即视为甲方已履行通知义务。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须从变更之日起五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。（四）乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方面解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方全部损失。同时乙方在此授予甲方代办解除主合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、抵押登记、产权登记等权限，甲方行使任意权单方解除合同的，乙方如不能到房管部门办理解除手续，甲方凭本授权条款即代为办理，无需乙方到场。甲方解除合同的，甲方自解除之日起360日内直接扣除乙方应支付给甲方的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭款占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、转移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房价款（无息）退还乙方。（五）本补充协议与主合同有冲突或不一致的部分，以本补充协议为准。 同日，大川公司（甲方）与吴永平（乙方）签订《分期付款协议》，该协议主要约定：一、乙方自愿购买甲方开发建设的大川滨水城**号房屋，并于2014年7月10日与甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），房款总额为人民币555412元。付款方式为第2种，即按揭贷款：按揭7成25年，应付首付款为167412元，贷款金额为388000元，贷款期限为300个月。截止至2014年7月10日，乙方已实际支付首付款7412元，尚欠首付款160000元。二、甲方同意乙方分两期支付尚欠款项：1.第一期支付时间及金额：乙方承诺于2015年3月31日前支付人民币80000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。2.第二期支付时间及金额：乙方承诺于2015年12月30日前支付80000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。三、违约责任：1.乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应当按照房款总额的20%向甲方支付违约金。2.乙方在未付清全部房款之前，甲方有权拒绝交房，甲方不承担购房合同约定的任何有关延期交房的违约责任，并且办理房屋权属证书的期限相应顺延。在购房合同约定的交房时间内，若乙方未付清全部房款甲方拒绝交房的，该房屋的风险从购房合同约定的交房日期开始转移给乙方，并由乙方承担该房屋产生的一切费用。……五、本协议作为甲乙双方签署的购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力，本协议与购房合同约定有冲突或不一致的部分，以本协议约定为准。 同日，吴永平向大川公司共支付了首付款7412元。此后，吴永平仅支付首付款80000元，还有首付款80000元至今未付。 同日，大川公司就涉案房屋办理了网络签约（合同编号/备案号：CQ-57**20、业务编号：103字第2014071****0825）。 2014年7月23日，吴永平（借款人）与工行沙支行（贷款人）、大川公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，工行沙支行向吴永平发放金额为388000元的个人一手住房购置贷款，用于购买位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢14-4的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押；借款人授权贷款人按一次性发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。大川公司为保证人，保证担保责任的范围为阶段性连带保证责任，大川公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，大川公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条。合同第五十四条未对保证人对到期的借款人的债务免除保证责任的条件进行明确约定。合同16.1条约定，借款人未按照约定偿还合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 合同签订后，工行沙支行按约定向吴永平发放了贷款。 2014年7月25日，重庆市江北不动产登记中心受理吴永平预购商品房登记（业务编号：103字第201407*****0147号）。 同日，吴永平取得涉案房屋重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（103字第201407****147号）。 2014年7月28日，涉案房屋设立预购商品房抵押权登记。 因吴永平未按时偿还银行按揭贷款，工行沙支行于2019年3月27日、2019年6月18日，在大川公司保证金账户中分别扣收了4663.82元、6980.78元，即大川公司代吴永平向银行偿还银行按揭贷款本息11644.6元。此后，吴永平仍未按约定偿还银行按揭贷款。 2020年1月9日，工行沙支行向本院起诉，要求吴永平偿还全部银行按揭贷款本息、支付律师费，大川公司承担连带清偿责任。本院经审理于2020年8月20日作出（2020）渝0106民初916号民事判决，一、吴永平于本判决发生法律效力之日起三日内偿还工行沙支行截止2019年11月17日的借款本金348504.82元及利息6320.99元，并支付自2019年11月18日起至借款本息清偿之日止的罚息、复利（罚息以尚欠借款本金为基数，复利以未按时支付的利息为基数，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上加收50%计算）。二、大川公司对吴永平的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回工行沙支行的其他诉讼请求。案件受理费6861.95元，公告费970元，合计7831.95元，由吴永平、大川公司负担。判决生效后，吴永平未履行生效法律文书确定的义务。 2020年1月3日，大川公司通过中国邮政向吴永平发出《催收函》。其主要内容为，吴永平购买大川公司开发的位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团2幢14-4的房屋，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《分期付款协议》，但吴永平未按《分期付款协议》约定支付剩余首付款80000元，根据约定，大川公司有权解除合同并要求吴永平支付房款总额的20%的违约金。另，因吴永平购买前述房屋向工行沙支行申请了按揭购房贷款，由于吴永平未按时偿还贷款，导致工行沙支行在大川公司保证金账户中扣划了11644.60元用于偿还吴永平的贷款，大川公司因此也有权解除合同，收回商品房。现向吴永平发此函，烦请吴永平收到本催收函后于2020年2月5日前将欠大川公司的全部款项支付给大川公司。此后，该邮件因拒收而被退回。 2020年5月15日，大川公司按照《重庆市商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的乙方通讯地址通过中国邮政向吴永平发出《解除通知函》。其主要内容为，因吴永平未按《分期付款协议》第二条约定在2015年12月30日前将购买该房屋的剩余购房首付款80000元整付与大川公司，根据《分期付款协议》第三条第一款约定：“乙方（吴永平）逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款3日的，甲方（大川公司）有权解除双方签署的购房合同，乙方应按照房款总额的20%向甲方支付违约金。”吴永平未付房款的行为已构成根本违约，大川公司可按前述约定解除合同，并要求吴永平按房款总额的20%向大川公司支付违约金，现大川公司特发函告知自吴永平收到本通知函之日起，视为双方签订编号为（CQ-57***0）的《商品房买卖合同》解除，望吴永平在收到本通知函后配合大川公司办理包括但不限于解除合同，返还房屋，注销网上签约、合同备案登记、预告登记等相关事宜。解除合同后大川公司将根据双方签订的《商品房买卖合同》直接扣除吴永平应支付给大川公司的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭款占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、辖移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房款（无息）退还吴永平。EMS物流信息显示，该函件于2020年5月21日因收件人不在指定地址被退回大川公司。 另查明，大川公司于2020年12月16日代吴永平向工行沙支行付清了吴永平拖欠工行沙支行的借款，金额共计407575.34元。 还查明，大川公司未向吴永平交房。 审理中，工行沙支行称，不知道涉案房屋上的抵押登记是否已经注销，但第三人已经收到原告代被告偿还的全部银行按揭贷款本息，第三人同意申请注销。即使没有注销，第三人对原告的诉讼请求没有异议，且第三人愿意尽快申请注销。 上述事实，有大川公司举示的重庆市商品房预售（预租）许可证、《重庆市商品房买卖合同》、《分期付款协议》、《个人购房借款/担保合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市不动产登记信息查询结果、（2020）渝0106民初916号民事判决书、《解除商品房买卖合同通知函》及EMS快递详情单、物流信息截图、不动产专用收据、《催收函》及EMS快递详情单、工商银行凭证以及当事人的陈述等证据在案证明，上述证据经到庭当事人当庭质证及本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，大川公司与吴永平签订的《重庆市商品房买卖合同》、合同附件之合同补充协议以及《分期付款协议》均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 本案中，合同附件五之合同补充协议约定，原被告双方同意主合同第五条补充如下：在《房地产权证》办理完毕前，乙方（被告吴永平）未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方（大川公司）承担了担保责任的，甲方享有以下权利：乙方承诺未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金时，视为乙方未付清房款，乙方应自扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向甲方（保证人）赔偿损失。甲方有权单方解除主合同，收回该商品房，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。但被告吴永平未按时偿还银行按揭贷款，工行沙支行于2019年3月27日、2019年6月18日，在大川公司保证金账户中分别扣收了4663.82元、6980.78元，大川公司代吴永平向银行偿还银行按揭贷款本息共计11644.6元。此后，吴永平仍未按约定偿还银行按揭贷款。工行沙支行于2020年1月9日向本院起诉，要求吴永平偿还全部银行按揭贷款本息、支付律师费，大川公司承担连带清偿责任。本院经审理于2020年8月20日作出（2020）渝0106民初916号民事判决，判决：一、吴永平于本判决发生法律效力之日起三日内偿还工行沙支行截止2019年11月17日的借款本金348504.82元及利息6320.99元，并支付自2019年11月18日起至借款本息清偿之日止的罚息、复利（罚息以尚欠借款本金为基数，复利以未按时支付的利息为基数，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上加收50%计算）。二、大川公司对吴永平的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回工行沙支行的其他诉讼请求。案件受理费6861.95元，公告费970元，合计7831.95元，由吴永平、大川公司负担。判决生效后，吴永平未履行生效法律文书确定的义务。但大川公司于2020年12月16日代吴永平向工行沙支行付清了吴永平拖欠工行沙支行的借款，金额共计407575.34元。可见，被告吴永平未按照约定偿还银行按揭贷款，导致大川公司的保证金被扣划，并导致大川公司代其偿还了银行全部按揭贷款，大川公司依照《重庆市商品房买卖合同》的约定有权解除合同。 另，《分期付款协议》约定，吴永平承诺于2015年3月30日前支付首付款80000元，于2015年12月30日前支付首付款80000元；吴永平逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向大川公司支付违约金，吴永平逾期付款3日的，大川公司有权解除双方签署的购房合同，吴永平应当按照房款总额的20%向大川公司支付违约金。现吴永平仍有首付款80000元未支付，且逾期付款超过3日，因此，大川公司依照《分期付款协议》的约定也有权解除合同。据此，对大川公司要求判决解除其与吴永平签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同解除的时间。2020年5月15日，大川公司按照《重庆市商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的乙方通讯地址通过中国邮政向吴永平发出《解除通知函》，主张解除合同。EMS物流信息显示，该函件于2020年5月21日因收件人不在指定地址被退回大川公司。按照合同附件五之合同补充协议约定，视为该通知已于2020年5月21日送达吴永平。因此，大川公司与吴永平签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月21日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《重庆市商品房买卖合同》解除后，大川公司已结清吴永平拖欠工行沙支行的银行贷款，故大川公司有权要求吴永平协助大川公司办理注销涉案合同网络签约、预购商品房买卖合同备案登记。涉案商品房买卖合同解除后，大川公司亦应当返还吴永平给付的购房款。 《分期付款协议》约定，被告逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向原告支付违约金，被告逾期付款超过3日的，原告有权解除双方签署的购房合同，被告应当按照房款总额的20%向原告支付违约金。现大川公司要求吴永平按购房款总额的20%向其支付违约金111082.40元（555412元×20%），本院予以支持。 被告吴永平经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告吴永平于2014年7月10日签订的合同编号为CQ-57***0的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月21日解除； 二、被告吴永平于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约手续（网络签约合同编号为CQ-57****20）。 三、被告吴永平于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1组团*幢*号预购商品房买卖合同备案登记（备案登记号为：103字第201407***0147号）； 四、被告吴永平于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告重庆大川集团房地产开发有限公司违约金111082.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9354.12元，公告费390元，共计9744.12元（原告已预交），由被告吴永平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  谢凤鸣 人民陪审员  何小兰 人民陪审员  陈开德 二〇二〇年十二月十八日 法官 助理  冯 举 书 记 员  黄 粲