山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终2010号上诉人(原审原告)：李成龙，住大同市。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马秀，住大同市。委托诉讼代理人：马文娟，系被告女儿，住大同市。原审第三人(第三人)：大同市祥宏房地产开发有限公司。法定代表人：杨爱国。原审第三人(第三人)：杨爱国，住大同市。原审第三人(第三人)：杨利军，住大同市。上诉人李成龙因与被上诉人马秀、原审第三人大同市祥宏房地产开发有限公司、杨爱国、杨利军申请执行人执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李成龙的委托诉讼代理人宋军霞，被上诉人马秀的委托诉讼代理人马文娟到庭参加诉讼，原审第三人大同市祥宏房地产开发有限公司、杨爱国、杨利军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。李成龙上诉请求：1、请求二审人民法院依法查明案件事实,撤销一审判决,依法改判为继续执行位于大同市××区宏洋美第9号楼1单元1904号房屋或发回重审;2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案基本事实如下,涉案房屋即大同市平城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋于2014年6月10日已被法院查封,本案被上诉人主张涉案房屋于2013年6月20日以分期付款的方式向案外人大同市宏洋房地产开发有限公司(以下简称宏洋房地产公司)购买了该房屋，签署《宏洋美第认购意向书》,而涉案房屋的商品房预售许可证取得时间系2016年5月3日,故《宏洋美第认购意向书》无效,且该房屋的付款时间、收据,证明资金来源的证据的真实性、合法性、关联性上诉人均不予认可。2016年9月6日,被上诉人和案外人宏洋房地产公司签署的《宏洋美第认购书》及被上诉人举证证明交纳物业管理费收据、房屋维修基金收据、装修收据、代收电、暖气费收据等证明交房时间是2019年9月份,均系被法院查封之后,《宏洋美第认购书》当归无效。二、一审判决认定的事实错误，导致适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋系在查封之后占有,显然不符合该条第(二)项之规定,据此认为上诉人所举证据不足以证明其主张,驳回上诉人的一审诉讼请求明显错误,被上诉人马秀对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第(一)项的规定判决准予执行大同市平城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋。马秀辩称，房屋是由答辩人全资购买，法院查封是在2014年6月10日，2013年已经支付完毕房款，后来重新更改合同是因为增加了面积补的差价，从2016年9月6日装修房屋一直居住到现在，而且答辩人名下只有这一套房产。第三人大同市祥宏房地产开发有限公司、杨爱国、杨利军未到庭也未提交书面意见。李成龙向一审法院起诉请求：要求继续执行位于大同市××区宏洋美第9号楼1单元1904号的案涉房屋。一审法院认定事实：李成龙诉杨爱国、杨利军、大同市祥宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案审理中，一审法院于2014年6月10日查封了大同市平城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋，并于2015年1月5日作出（2014）城民初字第1374号民事判决书，判决杨爱国、杨利军在判决生效后十日内归还李成龙借款4000000元、利息157333.32元，大同市祥宏房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费37280元、保全费5000元，共计42280元，由李成龙负担1733元，杨爱国、杨利军、大同市祥宏房地产开发有限公司负担40547元。该案进入执行阶段以后，2019年7月9日，案外人马秀提出执行异议，一审法院于2019年8月16日作出（2019）晋0213执异83号执行裁定书，裁定中止对大同市城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋的执行。法定期限内，李成龙向一审法院提起执行异议之诉。2013年6月20日，被告马秀（乙方）与大同市宏洋房地产开发有限公司（甲方）签订《宏洋美第认购意向书》，约定乙方购买甲方位于××区宏洋美第项目9号楼1单元19层1904号住宅，建筑面积119.85平方米，单价3890元／平方米，合计房款466217元；甲方拟定于2015年6月30日交房；分期付款可享受1％的优惠，折后总房款461555元；乙方于2013年6月20日向甲方指定地点付清房款的70％即323089元，剩余30％于2014年6月30日付清即138466元。2016年9月6日，买卖双方就上述房屋重新签订《宏洋美第认购协议书》，建筑面积变更为123.31平方米，单价变更为3851.11元／平方米，分期付款优惠后房款变更为474880元，并于当日交付房屋。2013年6月16日，马秀交付定金20000元，首次认购意向书签订当日即2013年6月20日交付首付款303089元，2014年6月3日交付房屋余款138466元，2016年9月6日，马秀补交增加面积部分房款13325元。一审法院认为，本案系申请人执行异议之诉。本案争议的主要焦点为：被告马秀对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告马秀提供与大同市宏洋房地产开发有限公司于2013年6月20日及2016年9月6日签订的认购协议书，两份协议针对的是同一套房屋，即本案诉争房屋，2016年的认购协议只是因为房屋面积变更对价款作了相应调整，且2013年6月20日前即交付首付款323089元，故诉争房屋认购时间应认定为2013年6月20日，被告马秀于2014年6月3日交付房款138466元，合计共交付房款461555元，已按照合同约定交付全部房款。被告马秀与案外人大同市宏洋房地产开发有限公司签订的房屋认购协议合法有效，认购协议签订于法院查封房屋之前，并在协议中对房屋基本情况、价款、付款方式和交付时间等事项进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。结合被告马秀已全额交付房款且已合法占有该房的事实，被告马秀享有足以排除执行的民事权益。原告李成龙所举证据不足以证明其主张，故对原告要求执行诉争房屋的诉求，一审法院不予支持。判决：驳回原告李成龙的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对无异议的事实本院予以确认。关于马秀是否享有排除强制执行权益的问题。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是马秀是否对诉争房屋享有足以排除李成龙申请执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中所涉大同市平城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋因李成龙诉杨爱国、杨利军、大同市祥宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案由大同市平城区人民法院于2014年6月10日查封，在执行过程中马秀提出了书面异议，马秀所提供的认购协议和首付款收款收据记载的时间均为2013年6月20日，提交的大同市房屋交易权属登记管理中心查询信息表明马秀在大同市没有房屋登记交易信息，在房屋查封前已签订认购协议并交纳了相应购房款，所交纳价款超过合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审认定马秀对诉争房屋享有能够排除执行的实体权益正确，李成龙主张准许执行诉争房屋的诉讼主张不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以确认。综上所述，李成龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李成龙负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 张丽娟审判员 张 文二〇二〇年十二月十六日书记员 常 佳