河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3938号原告:魏振豪，男，1994年9月18日出生，汉族，住焦作市中站区。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷亚娜，河南苍穹律师事务所律师。被告:焦作市园林园实业有限公司，住所地：焦作市解放区林园路789号，法定代表人：赵大军，总经理。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告魏振豪与被告焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）商品房销售合同一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人殷亚娜，被告的委托诉讼代理人周向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏振豪向本院提出诉讼请求：1．判令被告焦作市园林园实业有限公司返还原告已支付的房屋首付款134000元，并支付利息,暂计5000元（以134000元为基数，按年利率6％计算，自2018年3月7日计算至被告实际清偿完毕之日止）；2．依法判令被告焦作市园林园实业有限公司承担已付房款一倍的惩罚性赔偿134000元；3．本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年，原告向被告缴付了134000元首期房款。被告向原告出具了收据一张。收据载明了房屋的成交价格和焦作市园林园实业有限公司的签章。原告购买的房屋位于焦作市解放区园林路××房，但今年，被告突然告知原告该房屋已经售卖给第三人。被告在房屋具备售卖条件后仍然不履行合同，一房二卖，构成违约，给原告造成损失。为了保障原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告园林园公司辩称，园林园公司与魏振豪并非真实买卖关系，实际为融资关系，魏振豪所认购的商铺实际面积约为200余平方米，双方签订的《商铺认购合同》上其认购的面积仅为38.62平方米，其认购的面积仅为商铺面积的约五分之一，如果真是买卖关系，没有人会只购买一部分，所以因为双方并非买卖关系，园林园公司并不存在一房数卖，无需支付惩罚性赔偿。此外，魏振豪起诉的利息没有法律依据。综上，被告无需支付惩罚性赔偿和利息。根据原、被告的诉辩意见，本院总结本案争议焦点为：1．原被告是否存在商品房买卖关系；2．原告的诉讼请求有无事实及法律依据，是否应予支持。原告魏振豪为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.商铺认购合同一份（12页），证明该商铺认购合同中的房屋为商品房，被告焦作市园林园实业有限公司与原告魏振豪达成交易确认，内容详细，明确记载了交易房号及价格，并且原被告双方签字盖章摁手印，则该商铺认购合同合法有效，双方系房屋买卖合同关系；2.收据一张，证明被告焦作市园林园实业有限公司已经收到原告交的首付房款134000元，原告已经按照商铺认购合同约定履行了付款义务；3.解放区人民法院（2019）豫0802执2490号执行裁定书一份，证明被告名下的房产（包括涉案房屋）已被查封，被告已不具备履行交房能力；4.录音两份（2020年3月23日），证明被告法定代表人赵大军自己承认涉案房屋均已被被告抵押；5.原告申请法院调取涉案房产的登记信息，查询告知书一份，证明被告已将原告购买的合同上约定的第1幢1层05号房出卖给冯琨，并办理了登记，被告与原告签订过商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，根据法律规定被告应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告焦作市园林园实业有限公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1.2真实性无异议，指向有异议，根据双方合同第二条，原告所认购商铺建筑面积为38.62平方米，但实际涉案商铺面积约为200余平方米，原告所认购的面积，仅为商铺面积的五分之一，如果真是买卖关系，没有人会只购买一部分，所以双方并非买卖关系，而是融资关系，故不应当支付惩罚性赔偿；对证据3真实性无异议，但该裁定书与本案没有关联性；对证据4录音三性均有异议，该录音为原告偷录，另一方当事人并不知情，且在原告所截取部分多为诱导性发问，根据该录音20份40秒赵大军陈述是原被告双方是融资关系，并非买卖关系；对证据5真实性无异议，指向有异议，双方认购合同，认购的商铺为1幢1层05号房，并不包含在查询告知书所涉及的房屋里面。被告焦作市园林园实业有限公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：照片5张，证明原告所认购的商铺实际情况，面积远不止38平方米，实际为200余平方米，进而证明双方并非真实买卖关系，实际为融资关系。原告魏振豪对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对5张照片真实性无异议，但指向有异议，该5张照片仅能反映，涉案房屋的现实状况，并不能反映双方之间的关系，双方实际关系应以签订的商铺认购合同为准，实数房屋买卖合同关系。本院对当事人提交的证据认定如下:关于原告提交的证据1-3，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信；证据4不能证明原告的证据指向，且被告对其真实性有异议，本院不予采信；证据5能够证明案涉房产现在预告登记在冯琨名下的事实，本院予以采信。关于被告提交的证据，原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月7日，原、被告双方签订《商铺认购合同》一份，约定认购房源为第1幢1层05号房；建筑面积为38.62㎡；总房款为266142元；付款方式为分期付款，签约当日一期款支付总房款的50%（134000元）；二期50%房款132142元，于2020年10月31日前付清。约定交付期限，出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给认购人使用：1.该商品房经验收合格。该合同第十条约定，甲方（被告）保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，若发生相关的产权纠纷或债权债务纠纷，概有甲方承担全部责任。2018年3月7日，原告向被告交付购房款134000元。被告向原告出具了加盖有被告财务专用章的收据。原、被告至今未签订后续正式的商品房买卖合同，双方形成纠纷，原告于2020年10月22日诉至本院。另查明，案涉1幢1层05号房产，在焦作市房管局登记的信息为解放区林园路789号园林美墅1号楼2单元1号，登记的买受人为冯琨，面积为187.52平方米。在本院（2020）豫0802民初2336号案件中，冯琨提交的《商品房买卖合同》显示，被告与冯琨于2019年9月16日签订上述合同，被告将案涉1幢2单元1-2层1号房出售给冯琨。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。原、被告于2018年3月7日签订的《商铺认购合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订的《商铺认购合同》名称虽为认购合同，但是该合同中约定了涉案房屋的位置、价款及房屋交付使用的条件、办理产权登记有关事宜及违约责任等商品房买卖合同的必备条款。故应认定原、被告双方之间签订的应为商品房买卖合同。原告依约交付了部分购房款，被告应按约定在房管部门办理备案登记。但通过庭审查明，案涉房产在房管部门预售登记在案外人冯琨名下，冯琨于2019年9月16日与被告签订的《商品房买卖合同》。原告签订的合同目的不能实现，故原告要求被告返还交付的购房款134000元的主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付购房款利息的诉讼请求。本院认为，因被告存在违约行为，应当支付占有购房款期间的利息。原告应从2018年3月7日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告提出要求被告赔偿134000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，在原告与被告签订商品房买卖合同后，被告又将案涉房产出卖给案外人冯琨，导致原告合同目的不能实现，原告要求被告按照已付房款的1倍即134000元赔偿原告损失的主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告园林园公司提出其与原告之间系融资关系，并非商品房买卖合同关系的主张。被告提交的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故被告园林园公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦作市园林园实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏振豪返还购房款134000元；二、被告焦作市园林园实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏振豪购房款的利息（利息以134000元为基数，从2018年3月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；三、被告焦作市园林园实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏振豪损失134000元；四、驳回原告魏振豪的其他诉讼请求。案件受理费2698元，由被告焦作市园林园实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 李 艳二〇二〇年十二月二十三日书记员 司艳利