黑龙江省哈尔滨市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑01行初253号原告胡宝珍，女，1939年5月8日出生，汉族，无业，住哈尔滨市阿城区。委托代理人曹红天（胡宝珍之子），男，1969年4月5日出生，汉族，无业，住哈尔滨市阿城区。被告哈尔滨市阿城区人民政府，住所地哈尔滨市阿城区上京大道**。法定代表人杨桂榕，区长。行政负责人赵凯，副区长。委托代理人付饶，哈尔滨市阿城区人民政府房屋征收服务中心副主任。委托代理人关文影，黑龙江恒普律师事务所律师。原告胡宝珍不服被告哈尔滨市阿城区人民政府作出的哈阿政补字[2019]24号房屋征收补偿决定，于2020年8月21日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。原告胡宝珍委托代理人曹红天，被告哈尔滨市阿城区人民政府（以下简称阿城区政府）行政负责人赵凯及委托代理人付饶、关文影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿城区政府于2019年12月4日作出的哈阿政补字[2019]24号房屋征收补偿决定（以下简称24号补偿决定），主要内容为曹毅（已死亡）、胡宝珍二人系夫妻关系，曹毅、胡宝珍夫妻二人名下的三处房屋均位于该项目征收范围的一个院落内。曹毅名下的两处房屋，房屋喷号分别是X2、X2-1,房屋系砖木结构，房屋用途住宅，产权证号分别为205388、205386,建筑面积分别是128平方米、120平方米。胡宝珍名下的房屋，房屋喷号X2-2,房屋系砖木结构，房屋用途住宅，产权证号205775,建筑面积20.25平方米。经黑龙江坤锐房地产估价有限公司评估，被征收人的三处房屋评估单价3180元／平方米，登记在曹毅名下128平方米、120平方米两处房屋评估价分别为407040元、381600元。胡宝珍20.25平方米房屋，评估价64395元。房屋附属物：2个菜窖；2个电机井；1个厕所。曹毅生前以此房设立了哈尔滨市阿城红天冷面加工厂（以下简称红天冷面厂），但未实际从事经营。作出如下补偿决定：一、被征收人胡宝珍如选择货币补偿，登记在曹毅名下128平方米、120平方米两处房屋分别补偿407040元、381600元。登记在胡宝珍名下20.25平方米房屋补偿64395元。房屋附属物：2个菜窖补偿4800元；2个电机井补偿4000元；1个砖厕所补偿1000元。被征收人胡宝珍如选择房屋产权调换，则按照《房屋征收补偿方案》的规定予以安置。房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费自胡宝珍交房之日起，按照《房屋征收补偿方案》规定的标准予以补偿。二、被征收人胡宝珍应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理房屋征收与补偿手续，并将该房屋腾空交至区征收办。原告胡宝珍诉称，请求撤销阿城区政府作出的24号补偿决定。事实和理由：2020年3月26日，胡宝珍收到阿城区政府于2019年12月4日作出的24号补偿决定。阿城区政府作出的涉案行政行为认定事实有误、适用法律错误，应予以撤销。一、胡宝珍收到该征收补偿决定书后，从阿城区政府网站获悉，阿城区政府于2019年5月28日作出的哈阿政发〔2019〕7号《哈尔滨市阿城区人民政府房屋征收决定》中并未明确表述阿城区环城西路项目所涉及地段的范围，也没有征收范围图。另外，胡宝珍又从哈尔滨市阿城区人民政府房屋征收办公室（以下简称阿城区征收办）索要了一本《环城西路棚改项目征收补偿安置手册》，该手册中的《环城西路棚改项目房屋征收补偿方案》第二项征收范围明确表述为“环城西路、规划路、坡地围合区域（详见征收范围图）”。环城西路和规划路在现实生活中不存在。而且所谓的“征收范围图”也和“皇帝的新装”一样，胡宝珍无法窥见一斑。24号补偿决定中所涉及的3套房屋均位于哈尔滨市阿城区阿什河街和平村三组(产权证号分别为205388、205386、205775)，西侧为金溪路，北侧为仁和路。故这3套房屋不应当在所谓的阿城区环城西路棚户区改造项目征收范围内。二、24号补偿决定中所涉及的3套房屋所占土地性质也不是国有土地而是集体土地。阿城区政府也未曾出示过任何有效的土地征收审批文件。故依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收这3套房屋并给予补偿错误。胡宝珍为了维护自己的合法权益，依法提起行政诉讼，请支持胡宝珍的诉讼请求。胡宝珍向本院提交了以下证据：证据A1.阿城区政府房屋征收决定（哈阿政发〔2019〕1号）,证明胡宝珍名下的房屋不在该征收范围内。证据A2.房屋所有权证（产权证号：20××88**），证明胡宝珍为涉案被征收房屋所有权人。证据A3.2020年5月28日土地登记档案查询结果，证明阿什河街和平村三组村民孙伟到哈尔滨市国土资源局查询，案涉土地的权属性质属于集体土地。证据A4.营业执照、2016-2019年度个体年度报告书、电费交款凭证，证明胡宝珍房屋是经营使用的住宅。证据A5.照片一张，证明房屋被拆除情况。证据A6.曹毅死亡证明、2020年9月8日阿城区公安局城北派出所出具的证明、曹毅继承人出具的房产继承说明，证明胡宝珍主体适格，胡宝珍四名子女有继承权。证据A7.低压三相动力电用电合同、动力电箱照片、围墙照片，证明红天冷面厂动力电、围墙20米未被评估。证据A8.红天冷面厂机器设备照片，证明红天冷面厂在被拆除的房屋内有机器设备，一直在经营，生产时被强拆。证据A9.卖货收据，证明红天冷面厂始终在经营。证据A10.房屋照片，证明胡宝珍家房屋被非法强拆。证据A11.基本注册信息查询单，证明红天冷面厂从2009年到现在每年都通过年审。证据A12.哈尔滨市工商行政管理局阿城分局城北工商所出具的证明，证明案涉房屋是经营用房。被告阿城区政府辩称，阿城区政府作出24号补偿决定符合法律规定，程序合法，请求驳回胡宝珍的全部诉讼请求。一、胡宝珍案涉房屋坐落土地性质已转为国有建设用地，阿城区政府适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定正确。根据黑龙江省人民政府2010年4月20日黑龙江省人民政府建设用地审批件黑政土（2010)55号《关于哈尔滨市阿城区二〇一〇年度第四批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》，胡宝珍案涉房屋所坐落的土地由集体土地转为国有土地，具备征收的土地性质，阿城区政府可根据城市建设需要对该块土地进行依法征收，该征收行为符合法律规定。且阿城区政府依法公开选定评估机构对胡宝珍的房屋进行价格评估，评估程序合法，结果公正，并对上述评估结果进行公布。因此，阿城区政府在作出24号补偿决定时，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》正确，征收程序合法，依法应当予以维持。二、阿城区政府依法公开选定评估机构，依据评估机构出具的评估报告对胡宝珍的房屋及相关附属物作出征收决定，程序合法，结果公正。本次征收部门哈尔滨市阿城区政府房屋征收服务中心依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定······”的规定，通过公开协商选定的方式，选定黑龙江坤锐房地产估价有限公司为评估机构，对胡宝珍在征收范围内的房屋进行评估，其中胡宝珍名下产权证号205775号房屋，评估单价为3080元／平方米，评估竞价为62370元；曹毅名下产权证号200386、205388号房屋，评估单价为3180元／平方米，评估竞价分别为381600元、407040元。评估结果公布、送达后，胡宝珍未在法定期限内申请复核评估。该评估报告合法有效，可作为阿城区政府对胡宝珍进行征收补偿的依据。三、胡宝珍被征收三处房屋属于阿城区环城西路棚户区改造征收范围。正如胡宝珍所述，三处房屋位于金溪路东侧、仁和路南侧、建成区西侧、马家沟北侧。根据征收范围图，该地块的位置完全包含在环城西路棚改项目范围（环城西路、规划路、坡地围合区域地段）内。胡宝珍认为三处房屋非环城西路棚户区改造征收范围，属理解错误。阿城区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿包括：(一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿······”《哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，以及合法有效的评估报告依法对胡宝珍作出征收补偿决定符合法律规定。综上所述，阿城区政府作出的24号补偿决定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，胡宝珍的诉讼请求应予驳回。阿城区政府向本院提交了以下证据：证据B1.黑龙江省人民政府建设用地审批件黑政土〔2010〕55号关于哈尔滨市阿城区二〇一〇年度第四批次城市建设农用地转用和土地征收的批复,证明案涉被征收土地根据土地总体规划已于2010年4月20日批转为国有建设用地。证据B2.环城西路棚改项目房屋征收补偿方案,证明对胡宝珍所作的房屋征收补偿决定符合该项目的征收补偿方案。证据B3.环城西路棚改项目征收范围图及情况说明,证明胡宝珍三处房屋均坐落在环城西路棚改项目征收范围内，属于本项目征收范围。证据B4.房地产估价报告黑坤锐估字〔2019〕第0803号房屋征收分户评估报告、送达回证、送达照片，证明案涉房屋被征收时依法评估了该房屋的价值，征收补偿决定书所作补偿合理合法。证据B5.关于对环城西路棚改项目房地产价格评估机构选定的申请（附关于参选哈尔滨市阿城区环城西路棚改项目房地产估价机构的通知）、环城西路棚改项目评估单位资质审核登记表、环城西路棚改项目评估机构审核名单、环城西路棚改项目评估机构营业执照、关于组织被征收人协商选定评估机构的通知及照片、情况说明、参会居民编号及签到表、参会人员签到表、评估单位抽签编号确定表、抽取成员确定表、评估单位抽签结果确定表、房屋征收评估委托协议书，证明案涉项目依照法定程序选定评估机构。证据B6.胡宝珍家照片，证明征收时胡宝珍家没有经营状态，照片仅显示居住使用。证据B7.2019年8月16日通告及照片，证明对胡宝珍家违法建筑强拆之前，政府作出通告。证据B8.征收补偿安置协议、非经营性收据两张、哈尔滨市阿城区阿什河街道办事处和平村委会出具的情况说明一份、阿城区2010年城市第四批次被征地农民养老保险缴纳说明一份，证明案涉集体土地2010年4月30日已被征收为建设用地，并于2010年5月28日给付了土地出让金。证据B9.2019年5月19日通知一份、2019年6月27日黑龙江省农村信用社情况说明一份、微信聊天记录一份，证明经过抽签选定三家评估机构备选，但仅有黑龙江坤锐房地产估价有限公司按照通知内容预存了五万元保证金，所以选定黑龙江坤锐房地产估价有限公司作为该项目评估机构。证据B10.秦立东补偿协议三份，证明秦立东原住宅房屋48平方米，给予产权调换房屋系松纺小区28号楼1层15号门58.62平方米住宅房屋一套。证据B11.孙明补偿协议两份，证明孙明原住宅房屋99平方米，给予产权调换房屋系80及90平方米住宅房屋各一套，超出面积部分按照每平方3800元找差价。证据B12.地籍档案，证明胡宝珍房屋占地使用情况，批准使用225平方米，房屋建筑占地128平方米。经庭审质证，胡宝珍对证据B1真实性无异议，证明问题有异议。黑政土〔2010〕55号审批件是黑龙江省人民政府2010年4月28日审批，不是阿城区政府所称2010年4月20日批转为国有建设用地。阿城区政府不能证明案涉土地于2010年4月20日已被征收。1.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕8号）第十九条，严禁闲置土地，农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；2.《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》（国土资发〔2004〕237号）第十四条，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿方案的，有关批准文件自动失效。上述法规规定了证据B1已经失效，不具有证据效力。对证据B2真实性无异议，证明问题有异议。该补偿方案是阿城区政府2019年5月20日作出，恰恰证明了阿城区政府是在9年零22天才做出补偿方案，该方案违法违规，即违反了国发〔2004〕28号决定和国土资发〔2004〕237号意见的规定，不具有合法性，更不具备证据效力，同时该证据证实给予胡宝珍的补偿决定违法，如合法补偿，阿城区政府也应按经营使用房屋给予胡宝珍补偿。证据B3情况说明是阿城区政府下设的办公室出具的情况说明，不具有证据效力，同时胡宝珍提交的阿城区政府在征收土地时所划定的位置图本项目周边环境示意图中显示胡宝珍的房屋不在征收范围内。证据B4、证据B5违法，不具有证据效力。首先，阿城区政府选定评估机构时未通知胡宝珍，报告做出后亦未给胡宝珍送达，亦未有送达回证及送达照片。阿城区政府的行为、程序均违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。而且选择评估机构程序也违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。哈尔滨市阿城区舍利街道松纺社区居民委员会于2019年6月10出具的情况说明中只有7户居民选择了案涉评估机构，所以阿城区政府委托案涉评估机构程序违法，该证据不能作为证据使用。对证据B6真实性无异议，拍照不全，只拍了生活区，没拍生产区。对证据B7中的照片没有异议，对通告有异议，没收到过通告。阿城区政府2010年4月30日发布的文件，写明土地行政主管部门调查登记之日起抢建、抢种的地上附着物不予补偿，登记时间是4月30日到5月10日，胡宝珍的房子都是在这之前建的。对证据B8无异议，但是征收手续征的不是胡宝珍家这块地。对证据B9真实性有异议，不清楚此事，没见过评估公司的人。对证据B10、证据B11真实性无异议，对证明问题有异议，孙明无照房屋抵钱了。秦立东得到了门市房，明年进户。对证据B12无异议。阿城区政府对证据A1真实性、合法性没有异议，证明问题有异议，该征收决定是按照征收方案以及评估报告，按照法定程序作出。胡宝珍房屋坐落于征收范围之内，属于征收范围内的房屋，依法对其进行征收并无不当。对证据A2房屋所有权证真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，该产权证中房屋所在位置金城街和平村三组，在环城西路项目征收范围内，系胡宝珍对房屋坐落位置理解有偏差，个人理解的偏差不能否定房屋在征收范围内。对证据A3真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据是复印件，不具有证明效力，另外该份复印件查询人孙伟与胡宝珍无关联。胡宝珍被征收房屋坐落位置已于2010年4月20日黑龙江省人民政府建设用地审批件（黑政土〔2010〕55号关于哈尔滨市阿城区二〇一〇年度第四批城市建设农用地转用和土地征收的批复）转为国有建设用地。对证据A4中个体工商营业执照真实性、合法性、关联性无异议，证明问题有异议，该份营业年检日期至2012年，卫生许可至2012年11月12日，是一份失效的营业执照，不能证明案涉房屋被征收时用于经营使用；对2016-2019年个体年度报告书真实性无异议，对关联性、合法性均有异议，案涉房屋并未实际经营，现场没有经营痕迹；对电费及缴费凭证真实性没有异议，发生时间均为2008年至2009年，该份证据仅可以证明红天冷面厂在该时段内处于经营状态，无法证明被征收时红天冷面厂处于经营状态。因其无法提供房屋被征收时的用水及用电痕迹，即可以表明被征收房屋在征收时未用于经营使用。对证据A5真实性无异议，对证明问题有异议，该照片无法体现案涉房屋建成年限。对证据A6无异议。对证据A7合同的真实性无异议，照片真实性回去核实后一周内向法院邮寄书面质证意见。对证据A8真实性及证明问题均有异议，不能证明机器设备在被拆除房屋内，违法建筑被拆除前已经发布公告，限期自行拆除，设备应当自行搬走。对证据A9真实性和证明问题均有异议，小票加盖的公章不清晰，不能证明是胡宝珍提供的货物。最后一张收据，正常应当是红天冷面厂出具的收据，但这张是其他单位出具的收据，不能证明是胡宝珍提供的货物。对证据A10真实性无异议，房屋是违法建筑，被依法拆除。对证据A11无异议。对证据A12真实性无异议，但是该证明只能证明2010年时的情况，不能证明房屋被征收时处于经营状态，被征收时现场没有经营状态。本院对上述证据认证如下：胡宝珍对证据B8、证据B12，阿城区政府对证据A6、证据A11均无异议，上述证据应予采信。胡宝珍对证据B1、证据B2、证据B6、证据B7中的照片、阿城区政府对证据A1、证据A2、证据A4、证据A5、证据A7中的合同、证据A10、证据A12真实性无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，应予采信。胡宝珍虽对证据B3、证据B4、证据B5、证据B7中的通告、证据B9有异议，但未提供反驳证据，本院对上述证据予以采信。阿城区政府对证据A7中的照片有异议，但未提交反驳证据，该证据应予采信。证据A3系复印件，证据A8与本案无关联性，均不予采信。证据A9、证据B10、证据B11不足以证明案涉房屋应按照经营用房予以安置，均不予采信。经审理查明，曹毅与胡宝珍系夫妻关系，二人在阿城区和平村三组有三处有照房屋，其中曹毅名下有两处建筑面积分别为120平方米、128平方米住宅，胡宝珍名下有一处20.25平方米住宅。此处另建有两处未登记房屋。2009年3月23日，曹毅在工商部门注册成立了红天冷面厂，登记的经营场所是阿城区和平街和平村三组。2010年4月28日，黑龙江省人民政府作出黑政土〔2010〕55号《关于哈尔滨市阿城区二〇一〇年度第四批城市建设农用地转用和土地征收的批复》。2010年4月30日，哈尔滨市阿城区统一征地工作站与哈尔滨市阿城区阿什河街道办事处和平村民委员会签订征收土地补偿安置协议，约定给付土地补偿和青苗补偿24278475.20元。2010年5月28日，哈尔滨市阿城区阿什河街道办事处和平村民委员会收到征地补偿款。2019年5月28日，阿城区政府作出哈阿政发〔2019〕7号房屋征收决定，对阿城区环城西路项目涉及地段（具体详见征收范围图）国有土地上的房屋实施征收。环城西路棚改项目房屋征收补偿方案规定“……四、征收补偿方式房屋征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式，由被征收人自行选择……五、征收补偿规定（一）住宅房屋补偿规定1.选择货币补偿的，货币补偿的价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。2.产权调换补偿规定（1）产权调换实行“征一补一，就近上靠标准户型”的原则。（2）产权调换地点：松纺新建小区内安置。（3）被征收人选择的产权调换房屋，超出正常上靠户型的面积部分，按照商品房价格购买。（4）产权调换房屋建筑面积与原房建筑面积相等部分不结算差价，上靠安置户型建筑面积与原房建筑面积差额部分，被征收人按综合建设成本交纳购房款。综合建设成本：多层住宅（7层以下含7层）每平方米建筑面积2250元，高层住宅（18层以下含18层）每平方米建筑面积2750元、高层住宅（18层以上）每平方米建筑面积3030元……4.房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费规定（1）房屋征收搬迁补偿费，包括搬家费和电视、电话、互联网接入迁移费。房屋搬家费，选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积每平方米15元一次性补助；选择产权调换的按两次补助。电视、电话、互联网接入迁移费，按征收时相应部门规定标准计算。（2）临时安置补偿费以原房建筑面积每月每平方米20元为标准，以原房实际搬迁验收之日计算。选择货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补偿费；选择产权调换的，对自行临迁的被征收人，在过渡期内，按月计算临时安置补偿费，每6个月发放一次，超过24个月的，自逾期之月起，以原房建筑面积每月每平方米40元为标准按月发放。临时安置补偿费不足500元的，按每月500元支付。5.征收用作经营使用的住宅房屋补偿规定（1）用作经营使用住宅房屋的认定，应当符合房屋征收通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录，以及房屋合法审批手续、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的条件。2018年12月17日之前依法取得工商营业执照等经营手续的住宅房屋，可继续沿用《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）》的规定，之后取得的不再适用，营业执照和登记时所提交的有关场所证明材料不得作为房屋征收补偿的依据……”案涉房屋在征收范围内。曹毅、胡宝珍与阿城区政府未达成安置补偿协议。2019年8月16日，阿城区政府作出通告，认定案涉土地上未登记房屋为违法建设，要求自行拆除，逾期不拆除的，阿城区政府责令相关部门强制拆除。此后，未登记房屋被强制拆除。2019年12月4日，阿城区政府作出24号补偿决定。胡宝珍不服，诉至本院。另查明，2019年11月4日，曹毅去世。诉讼中，胡宝珍及曹毅、胡宝珍的四名子女曹洪瑞、曹春梅、曹红军、曹红天均要求继承曹毅的房屋。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由及请求，结合本案事实，本案争议焦点为案涉补偿决定是否应予撤销。主要涉及以下几个问题：1.是否遗漏被征收人；2.案涉房屋是否应按非住宅房屋补偿；3.未登记房屋是否应予补偿；4.附属物补偿问题。关于是否遗漏被征收人问题。案涉三处有照房屋的权利人分别为曹毅、胡宝珍。24号补偿决定作出前，曹毅已去世。诉讼中，曹毅、胡宝珍的四名子女均要求继承曹毅房屋，但24号补偿决定仅将胡宝珍列为被征收人，遗漏了其他法定继承人，应予纠正。关于案涉房屋是否应按非住宅房屋补偿的问题。环城西路棚改项目房屋征收补偿方案规定用于经营的住宅房屋应取得营业执照等经营手续、税务登记证及纳税记录。案涉有照房屋为住宅，曹毅生前开办的红天冷面厂仅取得营业执照，未取得税务登记证。胡宝珍主张案涉房屋用于经营，应按非住宅补偿，不符合征收补偿政策，不予支持。关于未登记房屋是否应予补偿的问题。未登记房屋已被认定为违法建筑被强制拆除，在该行为未被撤销或确认违法的情况下，胡宝珍要求对未登记房屋予以补偿，证据不足，不予支持。关于附属物补偿问题。胡宝珍已提交了围墙、动力电的证据，24号补偿决定对此未予补偿，属于遗漏附属物补偿。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告作出的哈阿政补字[2019]24号房屋征收补偿决定；二、被告哈尔滨市阿城区人民政府于本判决生效后90日内对原告胡宝珍作出补偿决定。案件受理费50元，由被告哈尔滨市阿城区人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  郑家龙审 判 员  卢振民人民陪审员  齐冬梅二〇二〇年十二月三十一日法官助理关爽书记员王一森附相关法律规定《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。