湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初3766号原告（反诉被告）：钱常春，男，1976年2月15日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告（反诉被告）：钱欠娣，女，1978年3月19日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告（反诉被告）：钱祖君，男，1999年9月14日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告（反诉原告）：武汉汇韬商业营销策划运营有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关山村惠安新苑门面房**。统一社会信用代码：91420100597919051T。法定代表人：包欣荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭晓刚，得伟君尚律师集团上海分所律师。委托诉讼代理人：李纯，该公司员工。原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君与被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司（以下简称“汇韬公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序审理。因汇韬公司提出反诉，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。钱常春、钱欠娣、钱祖君，汇韬公司的委托诉讼代理人彭晓刚、李纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱常春、钱欠娣、钱祖君向本院提出诉讼请求：1、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年第二季度（4月1日至6月30日）租金共计47077.63元；2、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付违约金800元；3、本案诉讼费用由汇韬公司负担。诉讼过程中，钱常春、钱欠娣、钱祖君申请撤回对其中三间房屋租金的诉讼请求，仅主张“光谷青年城（新湾还建小区）”第8号楼中的第2层004室房屋的租金，并变更诉讼请求为：1、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付拖欠的2020年4—6月租金4190.62元；2、本案诉讼费用由汇韬公司负担。事实与理由：2018年10月11日，钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司签订商铺租赁协议四份，约定钱常春、钱欠娣、钱祖君将商铺租赁给汇韬公司经营，每季度租金为47077.63元。汇韬公司未支付2020年第二季度的租金。汇韬公司辩称：1、案涉商铺因疫情影响经营困难，属于法律规定的不可抗力情形及情势变更情形。2、汇韬公司就案涉商铺对外招租已响应武汉市政策减免租金，自身经营收入锐减，要求钱常春、钱欠娣、钱祖君减免租金具有正当理由。3、钱常春、钱欠娣、钱祖君要求汇韬公司按照原合同租金标准支付疫情影响期间的租金以及承担违约金，明显存在不公平情形。汇韬公司向本院提出以下反诉请求：1、变更汇韬公司与钱常春、钱欠娣、钱祖君之间关于8#2F004号商铺的《商铺租赁协议》，免除2020年4、5、6三个月的租金4190.6元；2、反诉诉讼费由钱常春、钱欠娣、钱祖君负担。事实与理由：因疫情影响，该商铺在汇韬公司出租案外人时，免除了其三个月租金，对2020年7、8、9三个月的租金优惠收取标准35元每平方米，持续到年底。按照相关规定，汇韬公司应享受免三减六的政策。汇韬公司基于公平原则，6个月减半的政策自行承担而不要求钱常春、钱欠娣、钱祖君承担。请求法院支持“免三”的政策。针对汇韬公司提起的反诉，钱常春、钱欠娣、钱祖君辩称：1、《中华人民共和国合同法》第117条所称部分或者全部免除责任是指的违约责任而非租赁合同应当支付的租金。2、武政办（2020）39号文件属于地方性政策措施，汇韬公司以响应政府政策文件为由要求变更合同、减免租金，未能提供直接、有效证据。3、业主与汇韬公司签订的属固定收益租赁合同而非浮动收益，不可能承担汇韬公司的经营风险。本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，钱常春、钱欠娣、钱祖君（甲方、出租方）与汇韬公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁协议》，载明：甲方为“光谷青年城（新湾还建小区）”第8号楼中的第2层004室的商业用房（以下简称案涉商铺）的所有权人，建筑面积为22.35平方米，商铺总价款为335250元，甲方同意将案涉商铺出租乙方进行统一经营管理。现甲方将商铺租赁给乙方，并由乙方全权负责商铺具体经营。租赁期限为四年，自2018年10月1日起至2022年9月30日。商铺用途为商业经营。乙方支付租金金额为第一年16762.5元、第二年16762.5元、第三年16762.5元、第四年18438.75元，乙方按照协议将上述金额按季完整、及时支付至甲方指定账户。每年由乙方按季度向甲方支付租金，每年分四次支付。上述合同签订后，钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司即开始履行各自的合同义务。汇韬公司分别于2018年10月29日、2019年1月11日、2019年4月8日、2019年7月8日、2019年10月8日、2020年1月8日向钱常春、钱欠娣、钱祖君指定账户转账4190.63元。后汇韬公司（甲方、出租人）与案外人杜群（乙方、承租人）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，甲方将“光谷青年城”第8号楼中的第2层2F004—007、027室房屋出租给乙方使用，乙方作为“足道”业态的专业经营商。乙方在该房屋内经营的项目限定为“足道”。租赁期限为60个租约月，自计租日开始计算，即自2019年9月28日至2023年9月27日。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号）》，通告“自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地、地铁渡、长途客运暂停运营；机场、火车站离汉通道暂时关闭”。2020年4月29日，汇韬公司发布《汇韬商业关于对青年城商业项目复工帮扶公告》，载明：减免不同类型商户的租金，针对生活配套/零售百货/小型餐饮类商户、酒店/家具城/建材城类商户、教育机构/休闲娱乐类商户，免除租金期限为2020年1月23日至2020年4月22日，减免租金递增期限为2020年1月23日至2020年12月31日。另查明，2020年8月27日，汇韬公司（甲方、出租方）与案外人杜群（乙方、承租方）签订《商铺租赁补充协议》，约定甲乙方就位于武汉市东湖高新区新竹路光谷青年城第8号楼第2层004—007/027号商铺相关租金事项达成协议：1、减免三个月租金，减免期间为合同期内2020年1月23日至2020年4月22日，减免租金额度为42198元。如乙方已经支付完上述减免期间的租金，则双方一致同意在后续支付租金时据实全额进行抵扣，抵扣期限为2020年2月28日至2020年5月27日，抵扣金额为42198元。2、原合同约定的租金按季支付，自2020年5月至2021年4月，租金支付方式调整为按月支付，乙方每月提前15个工作日支付下个月租金。3、减免租金递增期限为2020年1月23日至2020年12月31日，即根据甲、乙双方签署的租赁合同，若此期间有租金递增，则对此期间递增的租金进行减免。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司签订的《商铺租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据上述合同约定，汇韬公司应向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年4至6月租金4190.62元，本院对钱常春、钱欠娣、钱祖君的诉讼请求予以支持。由于受疫情影响，案外人杜群作为案涉商铺的次承租人，不能在案涉商铺内经营，在疫情期间营业收入减少。汇韬公司作为案涉商铺的承租人，在免除案外人杜群2020年1月23日至2020年4月22日期间租金的同时，自身经营收入也相应减少。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，对于2020年1月23日至2020年4月22日疫情期间三个月的租金，本院根据公平原则，酌情确定钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司各承担50%，即减免租金2095.31元（16762.5元/年÷12个月×3个月×50%=2095.31元）。由于汇韬公司已向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年1月至3月的租金，本院确定将上述减免的租金2095.31元抵扣汇韬公司应向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年4月至6月的租金2095.31元。本院对汇韬公司请求变更汇韬公司与钱常春、钱欠娣、钱祖君之间关于8#2F004号商铺的《商铺租赁协议》，免除2020年4、5、6三个月的租金2095.31元的诉讼请求，予以支持；对其超出上述金额部分的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司向原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君支付租金4190.62元；二、原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君减免被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司租金2095.31元；上述第一、二项合并执行后，被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君支付租金2095.31元；三、驳回原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费499元（已减半收取），由原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君负担249.50元，被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担249.50元【此款原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君已预交，被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）钱常春、钱欠娣、钱祖君249.50元】；反诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴边二〇二〇年十二月八日书记员  黄田