北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11047号原告：陶勇，男，1971年12月31日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：于安，男，1981年12月9日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李静传，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告陶勇与被告于安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陶勇，被告于安委托诉讼代理人李静传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶勇向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付合同违约金五万五千元，被告造成的租金损失五万五千元，房屋占有使用一日的租金一千八百零八元，共计十一万一千八百零八元；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金5．5万元；2．判令被告赔偿原告房屋空置损失4．4万元（5．5万元除以30天乘以24天）；3．判令被告赔偿原告新旧合同差价每月2000元（2000元乘以23个月加上一个星期共计46500元）。以上合计145500元。事实和理由：原告于2017年6月4日与被告在北京丽兹行房地产经纪有限公司（以下简称丽兹行公司）居间服务下签订房屋租赁合同，约定将坐落在北京市顺义区房产整体租赁给被告居住。按合同约定，原告将房屋于2017年6月6日交付给被告，被告签字确认收房及接受房屋全部附属设施用品。然被告未能按照合同约定在2017年6月7日支付房屋租金及押金七十七万元，导致无法继续履行合同。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告于安辩称：本案已过诉讼时效。起诉状显示2020年6月9日，本案原告如果晚于2020年6月7日起诉就已经过了诉讼时效，因为双方的合同是在2017年6月7日解除的。租赁协议因双方的实际行动已经达成解除合同的合意，合同已经解除。原告存在违约行为，被告在交付押金之前明确表示不再租赁房屋，并将钥匙退还原告，原告接受了钥匙，并同意解约。原告于2017年6月6日白天向被告交付了涉案房屋的钥匙并表示是全部钥匙。当晚，原告在未提前打招呼的情况下擅自用备用钥匙打开了被告承租的涉案房屋，被告家属当时在家中，被告认为原告的行为影响了被告及家人的生活，被告及家人的居住安全无法得到保障，原告已经违约，当即被告表示不再承租涉诉房屋，并通过中介公司与原告口头沟通解除合同。第二天，被告将钥匙全部退还给原告，原告同意并接收了全部钥匙并未提出异议，以上说明双方用实际行动解除了合同。中介公司未促成双方的交易，也未收取中介费，并将被告交付的租房意向金退还，也证明了房屋租赁合同解除的事实。根据被告与中介公司的客户经理曹鹏杰的通话录音可以证明，中介公司知悉原、被告双方解除租赁合同的事实也认可并能证明是因为原告违约导致合同解除，中介公司也参与了解除协议沟通的过程。中介方也认可，被告在交押金前因原告违约而退租，仅交付了房屋意向金，在双方租赁协议解除后，中介退还意向金。原告以实际行为认可租赁协议已经解除，根据中介公司的反馈，原告很快将涉案房屋出租，并在2019年12月出售房屋。假设原告认为合同未解除，他应该在2017年6月7日以后积极向被告主张交付租金和押金，但是原告从未有过主张，直到本案起诉之时。原告要求被告支付违约金、租金损失、差价等无事实和法律依据，被告不存在任何违约行为，不应当支付违约金，原告的全部主张都是基于被告存在违约行为且原告没有证据证明遭受了实际损失。涉案协议未真正实际履行，即便法院认定被告违约，约定的违约金也远远超过了原告的损失。请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2017年6月4日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）与丽兹行公司（居间人、丙方）共同签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市顺义区房屋。第二条（一）租赁用途：居住，如租赁用途为居住的，居住人数6人，最多不超过8人。第三条（一）房屋租赁期自2017年6月12日至2019年6月11日，共计二年。甲方应于2017年6月6日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡后视为交付完成。第四条（一）租金标准及支付方式：55000元/月，租金总计1320000元。支付方式：押二付十二，各期租金支付日：2017年6月7日，2018年6月7日。（二）押金人民币110000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。2．欠缴各项费用达1000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，违约方应按月租金的100%支付违约金。甲方还应退还相应的租金。2017年6月6日，原告与被告签订《房屋附属设施、设备清单》，交房确认一栏记载：对上述情况，乙方（承租人）经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期：2017年6月6日。双方一致上述合同签订后确认被告尚未向原告交纳押金及房屋租金。原告称：因被告未按照合同约定于2020年6月7日交纳房屋租金及押金，遂于2020年6月7日晚上去涉诉房屋车库敲门，并隔着门与被告的父亲沟通，被告的父亲当时称被告不在，让原告自行联系被告，整个过程原告未进入涉诉房屋。后因被告当天未交纳房屋租金及押金，原告于2020年6月8日收回涉诉房屋钥匙。被告称：2020年6月7日晚被告擅自用涉诉房屋备用钥匙打开车库门进入涉诉房屋，该行为影响了被告及其家人的生活，导致被告及其家人的居住安全无法得到保障，当即表示不再承租房屋，并通过中介与原告口头沟通解除合同。本院当庭拨通本案涉诉合同履行的经纪人“曹鹏杰”的电话，曹鹏杰称“我是曹鹏杰，房子没打算成交，有交给钥匙，但是原告自己留了一把，原告跟被告说全交了，后来原告自己开门进入房屋了。原告进去后，客户给我打电话说业主自己开门进去了，要退租，让我们过去，我们就过去了，我们到的时候，客户已经走了，剩下业主在这，业主在房子里面，在车库旁边的一间屋子，我们跟业主说了客户要退租，业主自己也觉得自己没理，就说退租吧。是于安打电话告诉我业主留了一把钥匙，具体记不清了。当时业主答应退房了，后来也没有通过我们达成租赁。”本案系原告通过微信立案系统进行网上立案。原告提交的手机微信立案记录显示：2020年6月4日，原告网上立案审核通过，本院系统显示收到诉状日期为2020年6月9日。被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告称应以2020年6月4日为起诉时间，因此没有超过诉讼时效。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、微信沟通记录，被告提交的房屋租赁合同、录音，本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：普通民事案件,当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定:当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。权利人通过请求公权力机关通过公权力救济自己权利的，应认定权利人未怠于行使权利，而是积极主张了权利，故只要其向法院提交起诉材料或者口头起诉，就应认定为诉讼时效中断。本案中，原告已经于2020年6月4日向法院立案系统提交起诉文书，具有请求司法机关进行权利保护的意思表示和行为，该时间尚在诉讼时效期限内，因此可以认定原告并未怠于行使权利，原告于该日提交起诉状的行为具有中断时效的法律效力。故本院认定原告的请求尚未超过诉讼时效，被告所提时效抗辩的意见本院不予采纳。原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）与丽兹行公司（居间人、丙方）共同签订《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。合同第3．1条约定：《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡后视为交付完成。签约后，2019年6月6日，双方在附件一《房屋附属设施、设备清单》的交房确认栏签字确认。因此，出租方已经按照合同约定完成了交房义务。被告主张原告擅自使用备用钥匙开门进入涉诉房屋，并提交被告与中介曹鹏杰的通话录音予以佐证。本院认为，曹鹏杰并未实际在场看见原告进入涉诉房屋，系听被告转述得知，并非直接证据。被告又无其他证据予以佐证，故单有曹鹏杰的口头陈述不足以证明被告的主张。另，被告称双方系协商一致解除合同，原告接收了钥匙并很快将房屋出租，系以实际行动同意解除合同。原告对此不予认可，称其并未同意解除合同，接收钥匙和出租是为了减少损失。本院认为，接收钥匙和转租不能视为出租人同意解除合同和放弃追究违约责任。故对被告该项辩解意见不予采信。在被告欠缺合同解除权的情况下，其未按合同约定时间交纳租金，单方提出解约并向中介交还钥匙、腾退房屋，其行为已经构成违约，应按照合同违约条款的约定承担月租金100%的违约金。本院认为，上述金额已基本涵盖原告的损失，故对原告主张的空置损失及合同差价损失不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、被告于安于本判决生效后七日内给付原告陶勇违约金55000元；二、驳回原告陶勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由原告陶勇负担1997元（已交纳），由被告于安负担1213元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月二十一日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨