广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2722号 原告：广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇城南开发区金鹿新城春园8号楼一楼。统一社会信用代码：91450223697636358T。 负责人：赵泽金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。(特别授权) 被告：冯少文，男，1951年10月21日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，住柳州市鹿寨县城南开发区。 被告：廖庆云，女，1950年8月7日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，住柳州市鹿寨县城南开发区。 被告：冯国安，男，1979年8月5日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，现住柳州市鹿寨县城南开发区。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司诉被告冯少文、廖庆云、冯国安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕静、被告冯国安到庭参加诉讼。被告冯少文、廖庆云经本庭依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付 -2- 2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理综合服务费人民币2822.86元及违约金人民币1905.41元，以上合计人民币4728.27元（违约金按应支付费用总额每日1.5‰计算，自2018年1月1日起暂计算至2020年5月31日，至付清全部物业费综合服务费之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年1月1日广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司与柳州市金地房地产开发有限公司签订了《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》。2011年1月1日广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司授权原告与金鹿新城小区业主签订《前期物业管理服务协议》，向业主提供物业管理服务。2015年12月31日原被告双方签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，在此期间提供物业管理服务。物业管理综合服务费标准为按建筑面积每月0.90元/平方米缴纳，须每月10日前缴纳当月的物业管理综合服务费用，逾期甲方按照每日加收欠交部分千分之三的标准向被告收取违约金。被告系金鹿新城财园9栋1单元1503号的业主，其房屋建筑面积为108.15平方米，每月应向原告交纳物业管理综合服务费为人民币97.34元。协议生效后原告依约为被告提供了物业管理综合服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，拖欠原告2018年1月1日至2020年5月31日物业管理费综合服务费人民币2822.86元，产生的违约金人民币1905.41元（计算公式：违约金=物业管理费月金额×（欠费月份数+1）×月欠费天数（30天）×1.5‰（每天），即97.34×1×30×1.5‰=4.38元），共计人民币4728.27元。经原告多次向被告催缴至今仍未缴纳，原告为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告冯少文、廖庆云未作答辩，在本庭规定的举证期限内亦未提交任何证据。 被告冯国安辩称，2016年1月1日，双方签订前期物业服务协议，但是签订前原告未与被告沟通，不签协议就不交房胁迫业主签订该协议。物业管理不规范，导致小区脏乱差，绿化损毁，噪音及空气污染严重、安全没有保障、小区容貌脏乱差，公共设施没有维护到位，外排商铺的空调外机都挂到我们小区里面，纵容商家在小区挖化粪池、毁损绿化带、环境卫生差、地下车库乱堆乱放，只聘请3个老人在门卫室值守，没有能力确保小区安保工作，小区电动车电瓶及其他财产被盗事件经常发生，本人电动 -3- 车停在地下车库也不知去向，原告管理小区收取物业费及其他费用使用情况从未向业主公示过，亦未征求小区管理意见；还用地下车位为商家提供地下停车场。原告不履行职责，损害业主切身利益的行为，小区业主于2019年12月30日向鹿寨县住建局、环保局、城市管理执法局进行了投诉，原告仍然我行我素。我的意见就是要求物业恢复小区之前的样子。我们拖欠物业费，是想让物业把小区环境整改完善先，我们也知道要交物业费的，我们反映的问题，几年了，物业没有给我们答复，也不整改。 本院经审理查明：柳州市金地房地产开发有限公司（甲方）于2011年1月1日与广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司（乙方）签订《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》，广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司鹿寨分公司系原告的前身，该公司（甲方）于2015年12月31日与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方应对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方可依据本协议按每平米0.90元/月向乙方收取物业管理综合服务费；乙方须每月10日前缴纳当月的物业管理综合服务费，逾期甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。被告系金鹿新城财园9栋1单元1503号的业主，其房屋建筑面积为108.15平方米。协议签订后，被告从2018年1月起2020年5月31日未按时缴纳物业费。对被告的欠费行为，原告多次催收未果，于是向本院提出诉讼。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的营业执照、企业变更通知书、《鹿价字[2010]6号文件》、金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同、授权书、物业服务企业资质证书、前期物业服务协议、催费通知照片两张；被告提供的相片等证据证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。该案中，原告为包括被告在内的金鹿新城的业主提供了物业服务，原告请求被告支付物业服务费，理由充分、证据充足，原告公司名称的变更不影响协议的履行，现原告请求被告支付从2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费2822.86元有事实合同依据，但被告提供相片等证据，证实了原告在物业的管理与服务达不到约定的标准，原告也承认有服务和管理不到位的情况，可以认定原告在物业服务和管理方面确实存在不足之处。然而物业服务是一个 -4- 不断完善，不断提高的过程，需要得到广大业主的理解和支持，如果大家认为物业的管理和服务存在问题，应该主动向物业公司提出改进意见和建议，或成立业主委员会依法更换物业公司，而不能以拒交物业费等方式进行消极对抗。综上所述，本院依照服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则处理本案，对于被告应缴给原告的物业费予以酌减10%；对原告违约金的主张，因原告本身物业服务存在瑕疵，对其提出的加收违约金要求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《 物业管理条例 》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下: 一、被告冯少文、廖庆云、冯国安支付原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司2018年1月1日至2020年5月31日物业管理费2540.6元； 二、驳回原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内付履行完毕。如未按本案生效判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已交），减半收取25元，由被告冯少文、廖庆云、冯国安负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张舒婷 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 周柳娟 书 记 员 卢革玲