北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2227号原告（反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路****楼****。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方娲神建筑防水工程有限公司，住所，住所地北京市通州区工业开发区云杉路**div>法定代表人：张磊，经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司（以下简称东方娲神公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告富华铂荣公司的委托诉讼代理人王超，被告东方娲神公司的法定代表人张磊及其委托诉讼代理人唐春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1917231）及补充协议；2.请求判令被告配合原告办理商品房预售合同备案注销手续；3.请求判令被告支付原告违约金279000元；4.请求判令被告承担原告律师费50000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月29日，被告与原告就侨商中心项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx商品房（以下简称“该房屋”）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）及相关补充协议。该商品房成交总价款为人民币5595769元。《预售合同》生效后，被告仅支付了人民币2805769元，该商品房已于2018年12月21日取得竣工验收备案表，根据《预售合同》的约定，剩余购房款2790000元应于商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕，但在原告多次对被告催告付款的情况下，截至起诉之日，被告仍未支付任何款项。根据《预售合同》第十一条关于逾期付款责任的约定，买受人逾期付款的，逾期超过30天的，出卖人有权要求解除双方的买卖合同并要求被告承担相当于逾期付款金额10%的违约金。根据《补充协议》第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告要求被告按上述约定承担逾期付款违约责任和费用。综上所述，原告认为被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现根据《预售合同》的相关约定及《合同法》第一百零七条的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告东方娲神公司辩称，同意第1、2项诉讼请求，不同意第3-5诉讼请求该三项诉讼请求无事实和法律依据，依法应驳回该三项诉求，理由如下：一、答辩人同意解除《商品房预售合同》及备案登记，但要求法院就返还2805769元购房款及利息的问题一并处理。二、答辩人在签订《商品房预售合同》时约定剩余2790000元的购房款通过银行贷款。银行不批贷的原因系答辩人以外的原因导致，因不可归责于答辩人的原因导致不能贷款，答辩人在主观上没有过错，客观上没有违约的实际行为，被答辩人在无任何实际损失的情况下，却以此为由要求答辩人支付279000元的违约金，有失公正，无事实也无法律依据。2016年，答辩人因被答辩人销售人员的讲解并看了其给出的侨商中心《7c投资价值读本》及其各大媒体的宣传资料，被侨商中心宣传的超5A级写字楼的7C级写字楼的高端大气上档次的极富投资价值的宣传广告所吸引，于2016年7月14日向被答辩人支付定金100000元及溢缴款1025769元：并于2016年7月29日与被答辩人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1917231，以下简称“《商品房预售合同》”）及补充协议，约定答辩人购买坐落于通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx房屋，该房屋按照套内面积计算，单价每平方米50958.64元，总价款5595769元，剩余房价款2790000元采用银行按揭贷款支付。2016年11月29日再次向被答辩人支付1680000元购房款，至此答辩人已经依约缴纳前期房价款2805769元，后续房款答辩人一直配合被答辩人准备办理银行贷款的各项手续，并多次到银行提交相关贷款手续，但是银行贷款的时侯，却被告知因贷款政策收紧，公司不能办理银行贷款。答辩人签订购房合同之后多次与被答辩人及银行交涉均无果。因银行贷款无法办理，答辩人无法交纳剩余的2790000元的购房款，导致合同无法履行，答辩人认为购买房屋时被答辩人对于答辩人的公司经营情况已经有足够的了解，而且作为开发商，针对现行的有关银行的贷款政策的掌握处于主导地位，在这种情况下，因不可归责于答辩人的原因导致不能贷款，答辩人在主观上没有过错，客观上没有违约的实际行为，银行不批贷的原因系答辩人以外的原因导致，被答辩人却以此为由要求答辩人支付279000元的违约金，无事实依据也无法律依据。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该解释规定了，在合同不能履行的情况下，被答辩人应当退还购房款，并且答辩人无须向被答辩人支付违约金。三、本案的实际情况是，答辩人没有任何的违约行为，反而是被答辩人违约在先，房屋实际状况与之前宣传承诺相差甚远，导致答辩人购房目的根本无法实现，给答辩人造成了经济损失。答辩人有权要求被答辩人返回已付房款同时支付占用购房款项期间的利息损失。被答辩人的销售广告和宣传材料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米，过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排），新风过滤系统；涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商业谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、答辩人的购买意愿存在直接联系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该类条款理应为《商品房预售合同》的组成部分。但被答辩人的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.4米、地铁R、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第**建设规划5-2021）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），实属虚假宣传。截至约定的房屋交付期限届满日，房屋所在范围内的道路及地下环隧通道亦未建成和开通，新风过滤系统至今没有；被答辩人所交的房屋存在严重质量问题，货不对版，未达到商品房交付的条件。被答辩人违约在先，且严重侵害了答辩人的权益。答辩人购买该房屋主要投资使用（对外出租），但该房屋实际状况与之前宣传承诺相差甚远，导致答辩人购房目的根本无法实现，给答辩人造成了经济损失。被答辩人应当对其违约行为承担相应的违约责任和赔偿责任。四、被答辩主张的律师费，不应由答辩人来承担。1、被答辩人未提供法律服务委托协议书，未提供律师费支付凭证，也未提供律师费发票，不能证明有该笔费用支出，且数额约定不符合相关的收费标准，大大超出了正常标准。2、该《商品房预售合同》是被答辩人拟定的格式合同，签订合同时被答辩人从未提醒或向答辩人说明过该相关内容，未履行提示和说明义务，该约定不应约束答辩人。且答辩人与被答辩人所签合同，尤其是《补充协议》很多条款都显示不公平，不合理、不正当地免除了被答辩人的相关义务和责任，严重侵害了答辩人的合法权益，严重违背合同法，故该类条款约定应为无效的格式条款。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。被告东方娲神公司针对原告富华铂荣公司的本诉提出反诉请求：1.请求贵院判令反诉被告向反诉原告返还2805769元购房款并支付反诉人利息损失（以2805769元为基数，自2016年7月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率标准计算）；2.请求贵院判令反诉被告向反诉原告支付迟延交房违约金143374元（按日支付已付购房款万分之一的违约金，自2018年6月1日至2019年10月25日共计511天）；3.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年7月29日签订了《北京市商品房预售合同》（编号为Y1917231），合同约定，反诉被告将位于北京市通州区运河核心区III-07地块F3其他类型多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx出售给反诉原告，商品房屋套内面积109.81平方米，总价款5595769元。第十二条第（一）：出卖人应当于2018年3月31日前向买受交付该商品房。附件八补充协议第五项1、2：如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月的交房宽限期（即至2018年5月31日止），出卖人未在宽限期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自宽限期届满日次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。合同签订后反诉原告依约支付了2805769元购房款，但是反诉被告却一直无法向反诉原告交付合格的房屋。依据反诉被告的销售广告和宣传材料，明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米，过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排），新风过滤系统；涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商业谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、反诉人的购买意愿存在直接联系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该类条款理应为《商品房预售合同》的组成部分。但被反诉人的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.4米、地铁R、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第**建设规划5-2021）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），实属虚假宣传。截至今日，房屋所在范围内的道路及地下环隧通道亦未建成和开通，新风过滤系统至今没有；被反诉人所交的房屋存在严重质量问题，货不对版，未达到商品房交付的条件。反诉被告的违约行为，严重侵害了反诉人的权益。反诉原告购买该房屋主要投资使用（对外出租），但该房屋实际状况与之前宣传承诺相差甚远，导致我方购房目的根本无法实现，给我方造成了经济损失。反诉被告应当对其违约行为承担相应的违约责任和赔偿责任。综上，为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。原告富华铂荣公司针对被告东方娲神公司提出的反诉请求辩称，一、不同意东方娲神的反诉请求。1、关于第一项请求，富华铂荣同意返还扣除本诉诉求即东方娲神应承担的违约金、律师费及诉讼费之后的剩余购房款；东方娲神主张的购房款利息无事实及法律依据；2、关于第二项反诉请求，计算的终止时间有误，按照双方签订的《北京市商品房预售合同》中附件八补充协议中的第五条第三款约定，房屋交付时间的宽展期应至2018年12月1日。二、关于被答辩人东方娲神反诉所依据的事实均为销售广告和宣传资料，富华铂荣认为：1、针对销售广告和宣传资料东方娲神仅提供了照片未提交原价，富华铂荣不认可该证据的真实性；2、该销售广告和宣传资料根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售和广告宣传资料应为要约邀请而非要约，且在双方签订的《北京市商品房预售合同》中附件八补充协议中的第三十二条“该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”之对于广告宣传有所约定，并加以下划线以警示，约定富华铂荣的广告宣传不构成任何承诺，亦不构成房屋交付标准，房屋的具体交付标准等情况以《北京市商品房预售合同》及补充协议为准，因此，东方娲神所主张的广告宣传不应视为要约，其不能以此作为其反诉及本诉答辩的依据。三、关于东方娲神所称“周边配套设施的地铁线路R1线”在《北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021）》中没有体现。根据富华铂荣提交的证据可知，宣传资料中关于地铁R1号线的表述富华铂荣系根据通州区人民政府的规划文件的客观描述，并非富华铂荣肆意捏造的。且目前地铁R1号线（又称18号线）仍在政府的规划建设中，并未取消。最重要的是地铁是市政工程，地铁是，地铁是否建设是否取消富华铂荣并没有相应权限决定于东方娲神所称宣传资料中的“大厅挑高8米”。宣传资料中大厅挑高8米是2号楼及3号楼的大厅高度，为非7-1号楼；且从东方娲神所在的7-1号楼的价格远远低于2号楼及3号楼；最后，宣传资料属于要约邀请而非要约，该描述非双方之间的买卖合同内容。五、关于东方娲神所称宣传资料中的“过道宽度1.8米”。东方娲神没有提交关于该主张的宣传资料原件，故不认可该证据的真实性；其次，该证据的户型图看不出系案涉房屋的户型图，且该证据属于销售广告和宣传资料属于要约邀请。该描述非双方之间的买卖合同内容。综上，被答辩人的所有本诉答辩意见及反诉主张均无事实依据，也无合同依据，请贵院依法驳回东方娲神的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，富华铂荣公司（出卖人）与东方娲神公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼x层xxx出售给了东方娲神公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米50958.64元，房屋总价款为5595769元。关于付款方式和逾期付款责任。《预售合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2805769元；剩余房价款2790000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《预售合同》第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。《预售合同》第十条的补充协议系附件八补充协议，该协议第三条“关于本合同第九条、第十条的约定”，1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出，否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。《预售合同》第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条“关于本合同第十四条”约定，1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定，买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。《预售合同》第二十六条“争议解决方式”约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。《预售合同》附件八补充协议第三十四条约定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年7月29日，《预售合同》进行了联机备案，联机备案编号为17123352。《预售合同》签订后，东方娲神公司于2016年7月14日交付定金10万元，溢缴款1025769元，于2016年11月29日交付溢缴款168万元，以上共计2805769元。庭审过程中，东方娲神公司同意解除《预售合同》。关于贷款问题，富华铂荣公司称其义务只限于将合同原件及发票原件交到银行，没有其他义务，其不清楚没有办下来贷款的原因。东方娲神公司称按照富华铂荣公司的要求，其向多家银行申请了贷款，富华铂荣公司与其联系提交资料，但最后都没能贷款。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日，涉案房屋已交付。东方娲神公司称富华铂荣公司应在2018年的3月31日前交付商品房，东方娲神公司同意给两个月的宽展期即2018年5月31日，富华铂荣公司交付房屋的时间超出了约定交付房屋的时间，且交付的房屋并不符合交付条件，应当承担违约责任。关于律师费用，富华铂荣公司提交了委托代理合同和两张律师发票，东方娲神公司对此不认可并称律师费发票金额与本案主张的律师费不符，且《预售合同》是拟定的格式合同显失公平，应认定为无效。关于宣传资料的内容是否应属于预售合同组成内容，东方娲神公司主张涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、原告的购买意愿存在直接关联，该类条款理应为涉案合同组成部分，而富华铂荣公司交付的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.47米、地铁R、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第**建设规划5-2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），为此其提交了富华铂荣公司的宣传材料及户型图。富华铂荣公司对其主张不认可，认为无论宣传资料还是附件八补充协议均对此有提示说明仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。另查，2020年4月10日，本院向东方娲神公司送达了起诉材料（包括起诉书）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《预售合同》系双方真实意思表示应属合法有效，根据《预售合同》约定，东方娲神公司未按约定将剩余购房款在完成备案登记后30日内交付给富华铂荣公司已构成违约，富华铂荣公司享有《预售合同》约定的合同解除权，故对其要求解除《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日即2020年4月10日。关于富华铂荣公司要求解除北京市通州区运河核心区III-07地块F3其他类型多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx房屋联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，《预售合同》解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，本院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张的违约金的诉讼请求，双方在《预售合同》中约定了违约金条款，违约金金额为逾期付款金额的10%，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于东方娲神公司认为富华铂荣公司交付的房屋不符合《预售合同》约定的主张，《预售合同》第十二条对交付条件的约定仅有两条“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书”，富华铂荣公司对其具备交付条件提供了证据予以证明，东方娲神公司提出楼栋宽度1.8米、大堂挑高8米及其他的一些配套设施等宣传资料内容，并不是《预售合同》规定的交房条件，若其认为属于《预售合同》的内容，该内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，而不是其购买的房屋本身是否符合交付条件的问题，另，无论是宣传资料中的说明还是附件八补充协议第三十二条均对此进行了提示说明仅供参考不属于《预售合同》的组成部分，因此该内容并不属于《预售合同》的内容，对该主张本院不予采纳。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，《预售合同》附件八补充协议第三十条虽有相关约定，但该约定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十七条的约定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于东方娲神公司主张返还购房款2805769元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于东方娲神公司主张的资金占用期间的利息损失，结合合同履行情况以及当事人的过错程度，本院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，故对其主张过高部分，本院不予支持。关于东方娲神公司主张的逾期交房的违约金，由于《预售合同》已解除，东方娲神公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司2016年7月29日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年4月10日解除；二、被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理联机备案注销登记；三、被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金279000元；四、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司已付购房款2805769元；五、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司已付购房款利息（以2805769元为基数，自2016年7月30日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于第四项判决执行完毕之日起三日内付清；六、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26602元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担180元（已交纳），由被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司负担26422元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费15197元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担14458元，由被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司负担739元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  赵桂清人民陪审员  赵晓宇二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森