广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初15036号原告：广州珈禾整形美容门诊部有限公司，住所地广州市天河区珠江新城花城大道84号第五层自编之一502、503房，统一社会信用代码914401013047230647。法定代表人：王艳，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。被告：广州市高德美居置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路12号D305-5房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101661828622H。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：王永强、胡新范，广东佰卓律师事务所律师。原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司与被告广州市高德美居置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴亚玲、被告委托诉讼代理人王永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》（编号GTL-26-2017-E6.15-1座103-02）、《房屋租赁合同补充协议》（GTL-26-2017-E6.15-1座103）于2020年6月1日解除；2.被告向原告退还租赁保证金294000元、2020年2、3月份及2020年6月1日至7月31日期间的租金共386048.87元及利息（以租赁保证金及租金的和为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月2日起计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告主营业务系美容服务，为开展经营，先后承租被告位于广州市天河区花城大道XXX1座502、503铺（下称“502、503铺”）和同一商场内的103铺（下称“103铺”）作为营业场所。并就502、503铺，103铺分别签订了《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》。原告一直按时缴纳租金及相应的物业管理费、水电费等，故被告在2019年8月前向原告提出如一次性提前支付一年的租金，则愿意按原月租标准的9折优惠，故双方就上述两处商铺又分别签订《租赁补充协议（二）》。2020年1月下旬受新冠疫情影响，原告经营的美容服务遭受严重影响，营业收入大幅下降，营业收入不足以支付租金成本等，为了减少损失、保障员工工资发放、缓解经营危机，原告于2020年5月20日向被告书面提出退租103铺，并在2020年6月1日前完成103铺退场，被告在当日安排工程部对103铺场地进行检验，但在检验过程中，被告委托的物业部称要延迟至2020年6月20日接收故中止当日验收，至2020年6月20日被告接收了103铺但拒绝退还租赁保证金。原告认为，受不可抗力影响，原告在2020年2月至3月期间为配合政府控制疫情要求未能营业，即使在2020年4月、5月恢复营业期间，美容服务行业仍继续受疫情影响重大，营业收入与往年同期相比大幅度下降。根据《合同法》第117条规定，原告有权请求被告减免103铺、502、503铺两处物业2020年2月1日至2020年3月31日2个月的租金或者减免2020年2月1日至5月31日四个月的一半租金。此外，原告在2020年6月1日己完成退场并在当日将103铺交还被告，因被告当日未接收延迟至2020年6月20日才接收场地。原告认为，双方关于103铺的租赁合同于2020年6月1日解除，被告应退回103铺在2020年6月1日至2020年7月31日预交的租金。同时因受新冠疫情影响，客观上原告无法恢复至疫情前正常经营，原告因受不可抗力严重影响，己蒙受重大经营损失，为支付员工工资保障员工生活，减少损失，原告继续租赁502、503铺维持经营。受不可抗力影响，原告无法继续履行其与被告关于103铺签订的《广州市房屋租赁合同》及相关补充协议，故请求确认其与被告签订的租赁合同及补充协议于2020年6月1日解除，同时请求被告返还103铺租赁保证金294000元。并以上述应返还的款项基础上计算利息。被告广州市高德美居置业有限公司辩称：1.301铺位的合同解除时间为2020年6月20日，我方接收该铺位的时间为同日，原被告所提交的证据可证实。2.301铺位、502、503铺位对于以上铺位原告要求被告给予两个月的租金减免，被告不同意，因涉案商铺业主在疫情期间并没有给予被告任何的租金减免。疫情发生后被告有向原告发出给予2020年1月25日至2020年2月8日期间租金减半的优惠通知，被告已在最大可能范围内给予原告进行了租金减免。3.对于103铺位，因该铺位的租赁合同解除是由原告单方提出，违约责任的归责在于原告，而非被告，因此按照租赁合同补充协议第11.1.3条约定，租赁保证金应由被告没收处理。4.双方合同解除时间为2020年6月20日，因此被告退还原告的301铺位租金也应从2020年6月21日计至2020年7月31日。本院经审理认定事实如下：原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）曾就租赁坐落在天河区珠江新城花城大道XX103房签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2015-E6.15-1座103-01），该合同到期后，双方续签了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2015-E6.15-1座103-02）及《房屋租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》的内容为：第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年1月1日至2017年5月31日的月租金为98000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为102900元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为108045元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为113447.25元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为119119.61元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为125075.59元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为131329.37元。第四条乙方向甲方交纳294000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。《房屋租赁合同补充协议》的主要内容为：2.2乙方租赁的物业将仅用于经营美容品牌项目。2.3租赁期限为2015年6月1日起至2023年5月31日。3.1.1租金标准：（a）租金标准2015年6月1日至2015年9月15日为装修免租期，2015年9月16日至2017年5月31日月租金为98000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为102900元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为108045元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为113447.25元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为119119.61元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为125075.59元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为131329.37元。（b）租赁保证金294000元，（c）预付首期租金98000元。3.2租金的支付乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。3.3保证金、首期租金及支付3.3.1乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金294000元，即相当于乙方租赁物业标准租金三个月的租金金额的款项，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方等。后双方在2017年3月3日就103铺签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座103），仅对起租日期等进行了更改。双方就涉案商铺还签订了《租赁合同补充协议（二）》，内容为：1.乙方一次性交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金，甲方同意按月基本租金的9折优惠向乙方收取，合计1228029.89元。2.未经甲方书面同意，乙方不得将本协议内容向任何第三方披露。否则，甲方有权取消对乙方上述期间的租金优惠，乙方应在甲方发出书面通知后次月补交上述因优惠而减少的租金。3.本补充协议未涉及事项，按原合同执行。就103铺的退租事宜，原被告进行了多次协商，原被告提供了以下证据：1.《退租申请书》，内容为“原告承租103铺，因疫情原因，严重影响其业务经营，经再三考虑，特申请提前退租该商铺。鉴于双方长期愉快的合作基础，望贵公司基于现实状况考虑，给予理解和支持，对于已预付的租金和押金给予退还，以缓解其经营危机，以便我司持续保留502-503铺的正常经营。”2.《微信聊天记录》（原告员工罗婷与被告何经理）内容为“5月20日，罗向何发送了《退租申请书》。5月21日，罗：‘……帮我交上去了吗帮我盯一盯哦尽快给我一个结果我好做安排……’何：‘交了’……5月25日，何：‘罗总，因为1楼合同提前终止，所以押金不能转移，只能没收’……”。3.《微信聊天记录》（原告员工鲍海萍与被告何经理）内容为“6月1日，鲍：‘何经理您好！……我们这边由于疫情原因，经营出现了很大困难，想先保住新装修的五楼，所以先放弃一楼，我们昨天已完成一楼全部搬迁，水电费今天已付清，把钥匙给到您处，请帮我们解决，谢谢为盼！’何：‘钥匙先不用给我们，因为之前也跟罗总说过，5.20提交书面申请，我们去申请最快也要终止到6.20。我们昨天也没有收你钥匙啊，你钥匙在你们同事那里’……6月5日，鲍：‘何经理，您好！您那边有回复吗？’何：‘鲍总，公司回复了，提前终止合同不能退押金。’……6月10日，何：‘鲍总，终止合同的话，上面有写明是保证金没收的哦’鲍：‘先把合同发过来’何：‘因为公司提前终止的合同格式里面就规定是这个’何将103铺（珈禾整形）租赁合同终止协议发给鲍，……6月16日，鲍：‘收到，我安排走钉钉’……6月19日，鲍：‘何经理，这是我们珈禾发给您贵公司的通知，今天会安排员工来办理退房手续’鲍向何发送文件《通知》，何：‘我看了一下，所以说我们之前发你那个终止协议，你们公司会签吗？’鲍：‘我们公司觉得不合理，不会签’……”4.原告向被告发出《通知》，内容为“我司已于2020年6月16日收到贵司关于解除广州市天河区花城大道84号首层至4层第1层自编103铺的《租赁合同终止协议》，我司同意于2020年6月20日与贵司终止关于103铺的租赁合同。经贵司核算，我司在2月份多交的租金为25610.81元、2020年6月21日至2020年7月31日预交租金138936.29元。我司对此确认。同时，2020年2月至3月受疫情影响无法开业，为减少双方损失，我司在2020年5月20日已向贵司提出退租，并在2020年6月1日完成退场全部工作并完成场地交付，截止2020年6月18日不存在水电费欠费情况。花城大道XX之502、503铺的租赁我司仍保留。现请贵司将2020年2-3月因不可抗力停业期间的已预付房租2-3月租金合计178594.25元，以及103铺的保证金294000元退还我司。我司早已完成103铺的退场，并在2020年6月1日向贵司要求接收我司交还场地，再次恳请贵司尽快安排接收。”2020年6月1日、2020年6月20日，就涉案103铺退租事宜，被告两次对103铺进行了检验并形成2份《优托邦租户退场（现场）检查情况记录表》。原告陈述双方达成在2020年6月1日退场的合意，故在该日对103铺进行检查，但因被告提出要提前一个月通知才能解除，故在当日未接收场地，后于2020年6月20日接收场地。被告陈述因涉及租赁保证金及租金减免等，需要审批，故在2020年6月1日对103铺基本情况进行了检查，后在2020年6月20日对103铺进行检查后正式接收商铺，双方同意在6月20日解除租赁合同。原告主张因受疫情影响，其在2020年2、3月停业，请求减免该两月租金，并提供了以下证据：1.《广州市商业服务业复工复市新冠疫情防控指引》，内容为“……本指引适用于商场……美容美发……等场所。……减少聚集性活动。限制大型集中会议、培训、展览展示、文化娱乐、促销等聚集性活动……”；2.《广州市坚决打赢新冠疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，内容为“……（十）减轻企业和个人租金负担。对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，免收和减收的租金在国企年度经营业绩考核中视作利润。……”3.广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部于2020年5月16日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》，内容为“……现就有关事项通告如下：……六、稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市……”庭审中，双方确认：涉案商铺2020年2月及3月的应缴及实缴租金均为102102.23元；2020年6月应缴及实缴租金均为102102.23元。2020年7月1日至14日应缴及实缴租金均为46110.82元，7月15日至31日应缴及实缴租金均为58791.29元。原告于2015年6月前缴纳了103铺租赁保证金294000元，于2019年8月一次性交纳了103铺2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金1228029.89元。对于疫情期间的租金，原告认为应当免除，被告同意退还7.5天的租金即25610.81元。双方另确认涉案103商铺在2020年2、3月没有经营。另查明，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2014-E6.15-1座502、503-01），约定甲方将坐落在天河区珠江新城花城大道街XX之一502、503房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1173.8平方米，租赁期限自2014年4月1日至2015年12月31日。该合同到期后，就上述商铺双方又签了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2014-E6.15-1座502、503-02）及《房屋租赁合同补充协议》【合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座502、503（补）】等。原告原为广州天河妍希医疗美容门诊部有限公司。本院认为，原告与被告就租赁涉案103铺签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：GTL-26-2017-E6.15-1座103-02、GTL-26-2017-E6.15-1座103）及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同何时解除，2.原告所主张的租金、保证金是否应予退还。对此，本院阐述如下：关于争议焦点1。当事人对自己的主张负有举证义务。原告主张双方就103铺签订的合同于2020年6月1日解除，但根据原告证据《微信聊天记录》显示2020年6月1日双方就合同的解除并未达成合意，原告该主张无事实依据，本院不予采信。根据原告向被告发出的《通知》内容“我司同意于2020年6月20日与贵司终止关于103铺的租赁合同。”被告亦同意双方合同于2020年6月20日解除，故在该日双方已就解除合同达成了合意，本院确认双方就103铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2020年6月20日解除，原告要求确认双方之间的合同在2020年6月1日解除没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点2。其一，本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，原告承租涉案物业开展的美容服务，因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营，原、被告据此就解除103商铺合同达成合意，且被告于2020年6月20日收回了商铺，故原告理应向被告支付租金至2020年6月20日止，对该日之后原告预付租金及已付保证金294000元，被告应予退还。如上所述，双方解除合同系因疫情的不可抗力原因所致，不可归责于对方，被告要求没收保证金的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。其二，关于原告请求减免2020年2月、3月的租金问题，原被告双方确认涉案103铺在2020年2月、3月停业，结合本案案情，从公平交易出发，应对2020年2月、3月租金进行适当减免，结合当事人确认该期间每月缴纳的租金为102102.23元，故本院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即原告需向被告支付上述期间的租金为102102.23元（102102.23元×2×50%）。其三，原被告双方确认“2020年6月应缴及实缴租金均为102102.23元，2020年7月1日至14日应缴及实缴租金均为46110.82元，7月15日至31日应缴及实缴租金均为58791.29元”，故被告应向原告退还6月份的租金34034.08元（102102.23元÷30天×10天）及7月份的租金104902.11元（46110.82元+58791.29元）。综上，被告应向原告退还租金241038.42元（102102.23元+34034.08元+104902.11元），对原告主张的退还超过该部分的租金，本院不予支持。双方合同于2020年6月20日解除，被告理应在该日将多收取的租金及已收取的保证金退还，被告至今未退还，给原告造成了一定的损失，原告主张被告给付利息合理有据，本院予以支持，但利息应按全国银行间同业拆借中心公布同期一年期的贷款市场报价利率标准，从2020年6月21日起算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市高德美居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司退还租金241038.42元及利息（以241038.42元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场报价利率标准，自2020年6月21日起计算至实际支付之日止）；二、被告广州市高德美居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司退还租赁保证金294000元及利息（以保证金29400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场报价利率标准，自2020年6月21日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由原告广州珈禾整形美容门诊部有限公司负担1130元，由被告广州市高德美居置业有限公司负担4170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十二月十八日书记员  梁凤茵