福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3667号 原告（反诉被告）：曾淑霞，女，汉族，1976年8月30日出生，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈翠敏，福建莆中律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：莆田市鸿立印刷包装有限公司，住所地福建省莆田市华林经济开发区。统一社会信用代码：9135030071733960XL。 法定代表人：林建明,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐立岩，上海协力（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑美红，福建创富律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）曾淑霞与被告（反诉原告）莆田市鸿立印刷包装有限公司（以下简称“鸿立公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾淑霞的委托诉讼代理人黄金重、陈翠敏，被告鸿立公司（反诉原告）的委托诉讼代理人徐立岩、郑美红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾淑霞向本院提出诉讼请求：一、判令鸿立公司将经有关部门验收合格（包含水电、消防、规划、土建）的房屋交付给曾淑霞使用；二、判令鸿立公司为其办理具有独立户性质的不动产权证书；三、判令鸿立公司支付因逾期办理具有独立户性质的土地证和房产证的违约金262473.6元；四、判令鸿立公司支付因多重标准而产生的补偿金328384元；五、判令鸿立公司支付自2012年9月起至2014年4月止少支付的安置租房补贴费24000元（即每月少支付的1200元×20个月＝24000元）及该款自2014年5月起至置换房经权威部门验收合格之日止按2400元/月计算的安置租房补贴费（暂计至2020年6月为：2400元/月×73个月＝175200元）；六、判令本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）由鸿立公司承担。事实和理由：双方于2010年8月1日签订《原莆田市印刷厂沟头综合楼职工宿舍房屋置换安置协议书》（以下简称“协议书”）以及《原莆田市印刷厂沟头综合楼职工宿舍房屋置换安置补充协议书》（以下简称：“补充协议书”）,约定：曾淑霞作为该栋综合楼中5层508号房的所有权人将该套房交由鸿立公司开发，其取得对应置换房产的所有权。之后，曾淑霞依约搬离原房屋并将房屋交付给鸿立公司开发。2014年底，鸿立公司交付改造后的房屋。曾淑霞入住后，虽经其多方催促，但该房屋至今不但没有办理独立的水、电立户，且也未经权威部门（包含水电、消防、规划、土建）验收合格，鸿立公司更没有为曾淑霞办理具有独立户性质的不动产权证，故属于违法交房；依据《协议书》第六条第3项约定，从交房之日起两年内鸿立公司必须为曾淑霞办好具有独立户性质的土地证和房产证，若鸿立公司无法办出两证，必须付给曾淑霞多出面积房款的两倍作为违约金。涉案房屋多出使用面积为22.86㎡，多出公摊面积29.4㎡，故曾淑霞有权依据协议约定要求鸿立公司支付逾期办证违约金262473.6元[即22.86㎡×2680元/㎡+29.4㎡×2380元/㎡）×2=262473.6元]；依据《协议书》第六条第6项、第8项约定：房屋开发改造期间，鸿立公司每月支付临时安置租房补贴费1200元，共计24个月。工程动工之日起两年内，该房屋未经有关部门验收合格的，超期的过渡安置租房补贴费按每月2400元标准发放。涉案房屋至今仍未经权威部门（包含水电、消防、规划、土建）验收合格，鸿立公司仅向曾淑霞支付自2010年8月起至2014年4月止的按每月1200元计算的临时安置租房补贴费，余款至今未付；依据《补充协议书》第五条约定：鸿立公司对曾淑霞的补偿不作多重标准，若出现多重标准，一经查实，鸿立公司必须按多重标准的双倍补偿给曾淑霞。但近期得知鸿立公司为案外人吴建生提供的补偿方案为：1、开发改造期间临时安置租房补贴费每月1200元，24个月28800元，超期交房安置费租房补贴费每月2600元，暂计29个月75400元；补贴装修费6个月，每月1500元，共计9000元；2、装修工料补偿费用合计39000元；3、柴火间租金合计11992元，上述款项合计164192元。鸿立公司对曾淑霞和其他住户实行不同的补偿标准。依照合同约定其应向曾淑霞支付多重标准的双倍补偿金328384元。故诉至法院，请求判如所请。 鸿立公司辩称：一、曾淑霞办理土地分摊手续并向答辩人提供有效的土地使用权证，是答辩人为其办理置换手续及置换后产权证的前提条件，是被答辩人的先履行义务。现被答辩人未办理该手续，无权要求答辩人承担逾期办证的违约责任。诉争房屋所在的鸿立大厦综合楼对应土地使用权现由其与莆田市印刷厂共有，被答辩人并非权利人，在曾淑霞等集资户办理土地分摊手续前，答辩人客观上不能将属于他人的土地使用权变更至自己或被答辩人名下。土地分摊手续与房产置换手续相互独立且前者为后者办理前提的事实已由协议双方在《补充协议书》中明确，而曾淑霞等集资户作为履行土地分摊手续的唯一适格主体，在协议签订后业已以自身行为明确承担该项义务且自认了此为房产置换之前提；二、即使认定答辩人存在逾期办证情形，曾淑霞主张答辩人应支付逾期办证违约金的权利系债权请求权，至被答辩人起诉时已超过诉讼时效，答辩人依法取得相应抗辩权；三、鸿立大厦综合楼建设项目由莆田市政府批准，拥有工程规划许可证及施工许可证，已经完成竣工验收；现因土地分摊手续未办理导致无法规划验收及竣工验收备案，答辩人对此不存在过错，相关责任应由曾淑霞自行承担；四、曾淑霞用以证明答辩人存在支付多重标准补偿的收条、协议书、收款收据均无答辩人盖章，也无法律规定或经授权的代理人签署确认，案外人吴建生收取的相关费用与答辩人无关；五、答辩人于2012年至2014年交付房屋前减少支付的安置租房补贴费系因集资户未能办理土地分摊手续，而在曾淑霞受领房屋后，已不存在临时安置租房补贴费用之必要；该主张亦已超过诉讼时效。综上所述，曾淑霞的各项主张均不符合法律规定及双方的协议约定，其本次起诉系为恶意转移土地成本及协议义务，应驳回曾淑霞的全部诉讼请求。 鸿立公司向本院提出反诉请求：一、判令曾淑霞继续履行《协议书》项下配合办证义务；二、判令曾淑霞向其支付协议项下违约金计262473.6元；三、判令曾淑霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年2月，为配合莆田市印刷厂（以下简称“市印刷厂”）改制，经莆田市政府批准，鸿立公司在位于莆田市城厢区××村××楼××层××大厦综合楼（综合楼对应土地使用权由鸿立公司与市印刷厂分摊，分摊比例为1:5，鸿立公司所有部分为出让性质土地，市印刷厂部分为划拨性质土地）；2010年3月、7月，莆田市城乡规划局与莆田市城厢区建设局先后向鸿立公司颁发建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，确认鸿立大厦综合楼2至13层为办公、14层以上为住宅。2010年8月，鸿立公司与包括曾淑霞在内的原市印刷厂综合楼职工宿舍集资户（以下简称“集资户”）分别签署《协议书》及《补充协议书》约定如下：①鸿立大厦综合楼建成后，曾淑霞将其在原市印刷厂综合楼中的住宅产权（原址为原是印刷厂综合楼2-6层）置换至鸿立大厦综合楼14-18层；②置换后多出部分的实际面积按人民币2680元／㎡，公摊面积按人民币2380元／㎡由曾淑霞向鸿立公司购买；③曾淑霞必须积极配合鸿立公司做好办证工作，不得以任何理由阻碍办证进程，若故意阻碍鸿立公司办证，造成所有经济损失，鸿立公司有权追究当事人的全部责任；④若曾淑霞借故不配合鸿立公司办证，致使鸿立公司无法办证，按多出面积部分的房款的两倍罚款。2014年，鸿立大厦综合楼完成消防、竣工验收，同年向包括曾淑霞在内的全体集资户交付了房屋，曾淑霞自此入住至今。自2009年2月莆田市政府批准鸿立大厦综合楼项目以来，鸿立公司即开始着手鸿立大厦综合楼产权证办理的准备工作；但鸿立大厦综合楼对应土地中，除其已有的六分之一土地对应的使用权外，剩余六分之五土地对应的使用权仍归市印刷厂所有，并由莆田市经贸委（以下简称“市经贸委”）代管，鸿立公司无权办理该部分产权证。期间，鸿立公司多次催告全体集资户及时办理土地分摊手续取得对应土地使用权，进而按照《补充协议书》约定置换鸿立大厦综合楼相应房产，鸿立公司也可统一完成产权证办理手续，但均无果。数年来无法办理产权证已经给鸿立公司造成了巨额损失，但鸿立公司仍期望集资户能最终办理土地分摊手续，完成置换。现今，曾淑霞向鸿立公司提起本案本诉，要求鸿立公司在集资户未完成土地分摊手续的情况下直接办理鸿立大厦综合楼产权，其已以实际行动表明将不再配合鸿立公司办理产权证，显然存在过错，构成对《协议书》的根本违约。因曾淑霞拒绝办理土地分摊手续导致鸿立公司无法办理鸿立大厦综合楼产权证，鸿立大厦也无法对外出租、经营等，给鸿立公司造成巨大损失，曾淑霞应支付以多出面积部分的房款的两倍为标准计算的违约金262473.6元。 曾淑霞辩称：一、鸿立公司自认至今为止本案讼争房屋未经规划验收，也没有竣工备案，所以讼争房屋应当认定为非法交房；2、根据《福建省实施城乡规划法办法》第四十五条明确规定，未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，不得组织单位竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案。登记机构不予办理房屋登记。本案中，因为鸿立公司没有办理任何的核实规划条件，导致房屋登记无法办证；3、鸿立公司把诉争第一项下的土地使用权证拿去抵押贷款，没有解押之前无法办证；4、根据《补充协议书》第四条约定，鸿立公司应当缴纳土地出让金，曾淑霞只承担不高于1万元的费用，其他的手续均是由鸿立公司办理；5、莆田市人民政府于2019年6月22日发布的莆政办（2019）48号文件第三条第二款明确规定，对集资房改单位，已取得国有土地使用权的直接将土地分割转移登记给各购房屋业主，以房产登记的用途为准。市政府对房改的问题就有了明确规定，但鸿立公司并没有去办；6、《协议书》第三条约定本案办证的义务是由鸿立公司自行办证，答辩人只要提供相关的材料（身份证、结婚证、户口本）只承担不超过1万元的土地置换费并配合签名即可。此外，曾淑霞在房屋改建上没有得利，而鸿立公司将6层的房屋加盖到了22层，所以双方才约定不超过1万元的办证费用由曾淑霞负担，其余由鸿立公司负担。综上，系因鸿立公司的多方面原因导致无法办证，并非是包括曾淑霞在内的集资户未把集体土地使用证分割到各户的名下，而分割到个人的名下责任也系鸿立公司。综上应驳回鸿立公司的反诉请求。 曾淑霞在本院审理期间围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、公民身份证复印件，欲证明其诉讼主体适格;2、《协议书》、《补充协议书》，欲证明鸿立公司负有将房屋交由权威部门（包含水电、消防、规划、土建）验收合格、为其办理土地证和房产证等义务;2、双方就涉案房屋的逾期办理房产证违约金、多重标准补偿金、过渡期间安置租房补贴费等作出约定;3、《收条》复印件2张、《关于1801室交房协议书》复印件1份、《收款收据》复印件1张，欲证明鸿立公司对曾淑霞与1801号的户主实行不同的补偿标准，依照协议约定，鸿立公司应按对1801户主的补偿标准的双倍向曾淑霞支付补偿金;4、房屋建筑面积测绘报告，欲证明置换后房屋的建筑面积、实用面积及公摊面积数额；5、莆田市人民政府［2000］33期《研究市印刷厂改制问题会议纪要》和鸿立公司的企业工商信息各一份，欲证明2000年市印刷厂以划拨土地使用权作价入股份设立鸿立公司,后该土地使用权由划拨转为出让，出让金暂不收取［即登记土地使用权人为鸿立公司的莆国用（2001）字第Ｃ××1号《国有土地使用权证》］，该地块包含涉案职工集资楼的土地。该会议纪要第六款规定，已用于本厂职工建集资楼的862.7㎡土地使用权转让过户给各集资户；6、（2019）闽0302民初1088号民事判决书，欲证明上述证据3的真实性，且鸿立公司对曾淑霞和案外人吴建生使用了不同的补偿标准的事实，其应按照多重标准的双倍补偿给曾淑霞。 鸿立公司质证认为：对证据1的真实性、合法性和关联性无异议；对证据2的真实性、合法性和关联性无异议，在合同书中明确土地分摊手续的义务由曾淑霞继受；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，该组材料均无原件核对，内容既无鸿立公司的盖章，也无公司代理人签字，两份《收条》与《关于1801室交房协议书》的落款姓名明显不是“吴建生”；该证据既无法证明案外人吴建生收取了补偿，也无法证明是鸿立公司支付了该补偿，与本案不存在关联性。曾淑霞称鸿立公司未掌握该材料原件；对证据4和5的真实性、合法性和关联性均无异议，但《研究市印刷厂改制问题会议纪要》未规定由鸿立公司办理房屋土地的权属变更登记手续，而是仅规定由“市印刷厂......申请补办土地使用权出让手续及变更过户手续”，市印刷厂并未投资设立鸿立公司，该公司系自然人独资有限责任公司；对证据6的真实性、合法性和关联性均无异议，但无法证明曾淑霞主张的证明对象，另案中吴建生未提交《关于1801室交房协议书》原件供核对，且该判决无法证明曾淑霞提交的两份《收条》真实合法存在，即使《收条》是真实的，亦不能证明相关费用是鸿立公司支付的。《收款收据》曾被鸿立公司追认，但曾淑霞未举证证明两份《收条》也受到追认。 庭审期间，曾淑霞申请证人方某1出庭，欲证明《收条》属实。 本院经审查认为：除了证据3外，鸿立公司对其他上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据1、2、4、5、6的真实性予以确认并在卷佐证。对于证据3中的《关于1801室交房协议书》，因（2019）闽03民终2306号民事判决书已认定《关于1801室交房协议书》，和《收款收据》已被鸿立公司追认，故对其真实性本院亦予以确认。该组证据中的两份《收条》没有原件核对，故对其真实性本院将结合证人方某1、方某2的证言予以分析、认定。 鸿立公司在本院审理期间围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 证据1、莆国用（1994）字第9××9号《国有土地使用权证》、莆国用（2001）字第Ｃ××1号《国有土地使用权证》、莆市印［2003］06号《莆田市印刷厂关于剥离并收回职工集资楼用地的报告》、莆市经贸企［2003］62号《莆田市经济贸易委员会关于剥离并收回市印刷厂职工集资楼用地的请示》、莆市国资办［2003］19号《关于同意剥离并收回市印刷厂职工集资楼用地的通知》，欲证明：1994年8月30日，莆田市印刷厂取得莆国用（1994）字第9××9号《国有土地使用权证》，获得案涉土地（现鸿立大厦综合楼对应土地）的使用权。2001年6月，鸿立大厦通过出让方式获得案涉土地六分之一的使用权。2003年4月，经莆田市印刷厂申请，莆田市国资委同意莆田市经贸委将位于莆田市城厢区××楼××房应分摊的土地使用权先剥离并收回，由莆田市经贸委代管； 证据2、莆田市人民政府［2009］23号《关于研究城建有关问题会议纪要》、建字第350300201002003号《建设工程规划许可证》、编号350302201007092201号《建筑工程施工许可证》、编号2013-033《工程质量监督报告》、莆田市住建局官网报道截图、莆公消验字〔2014〕第0106号《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，欲证明：1.2009年2月，莆田市人民政府同意鸿立公司对综合楼进行改造，建筑层数为18层、局部19层。2.2010年3月18日，莆田市城乡规划局向鸿立公司颁发建设工程规划许可证，确认鸿立大厦综合楼加层符合城乡规划要求，许可证附图载明鸿立大厦综合楼商业、办公楼层分布远多于住宅的楼层分布；2010年7月9日，莆田市城厢区建设局向鸿立公司颁发建筑工程施工许可证，确认鸿立大厦综合楼加层符合施工条件。本工程经抽查符合各项要求，通过监督组监督抽查，亦以技术创新为特点被莆田市住建局公开报道。3.2014年，鸿立大厦综合楼加层建设工程通过消防验收，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位均一致认为该工程质量合格，符合要求，同意交付使用及竣工验收。4.《关于综合楼加固加层的意见》方某1作为该建设工程项目负责人，在《工程质量监督报告》及相关竣工验收文件中均认可该项目的工程质量合格，具备验收条件； 证据3、《关于综合楼加固加层的意见》、《关于申请印刷厂职工集资楼用地分摊给职工个人的报告》、《请求解决原市印刷厂下岗职工集资房房产证办理问题申请报告》、《倡议书》、《关于成立〈鸿立大厦置换房管理小组〉候选人名单》及《关于成立〈鸿立大厦置换房管理小组〉的申请报告》、《关于莆田市印刷厂沟头集资房办证的申请报告》、2020年7月31日《关于请求解决鸿立大厦集资房房产证办理问题的咨询函》，欲证明对象：1.2009年6月3日，综合楼集资户推举方某1、林作城作为集资户代表，全权负责集资户在鸿立大厦综合楼的相关事宜。2010年12月28日，方某1、林作城向市经贸委提交报告，明确说明为了办理职工房产证及土地证，请求将职工集资楼土地分摊转让给各集资户；莆田市经贸委回复称按规定条件予以分摊。2.2016年及2019年，综合楼集资户分别向莆田市城厢区人民政府、莆田市人民政府提交报告，均明确说明了原市印刷厂职工集资房房产证问题没有办理，导致鸿立大厦综合楼产权证无法办理。3.2020年，市印刷厂与鸿立公司共同向莆田市城厢区自然资源局提交咨询函，其中明确说明了因集资户职工至今未缴纳土地出让金，致使土地无法分割，集资户没有土地使用权，造成鸿立公司综合楼无法办证； 证据4、莆市计字[1998]177号《莆田市计划委员会关于同意补办市印刷厂文峰宫集资建房项目的批复》、莆市印2002第03号《莆田市印刷厂关于申请减免集资房地段差价款的报告》、2003年4月15日《市印刷厂文峰宫集资户请求予以办理房产证的报告》，欲证明： 莆田市印刷厂同时期另一处集资楼（文峰宫集资楼）早在2000年左右即经过莆田市计划委员会、莆田市经贸委同意并补缴土地费用完成了集资户的土地分摊； 证据5、《2010年莆田市商住地块出让结果公示》，欲证明：2010年莆田市相同地段商住用地土地出让金每平方米均在1万元以上，远离中心城区的涵江区商住地块均价也接近1万元； 证据6、新建住宅小区供电方案答复书、施工合同书，欲证明：2015年国网福建省电力有限公司莆田供电公司已答复同意鸿立公司提交的供电方案，要求鸿立公司根据供电方案进行施工。鸿立公司为配合供电公司进行验收，已于2015年初与电力工程公司签署施工合同，开展配电设施建设工程； 证据7、《声明与确认书》，欲证明：集资户代表林作城认可鸿立公司已充分履行《补充协议书》相关义务，但因全体集资户的原集资房手续不齐备，且集资户经多方努力未能取得集资房产权提供给乙方进行置换，导致鸿立大厦无法办证，集资户因此无法取得现住房产权； 证据8《关于市政府813号阅办单的反馈意见》，欲证明通过莆田市城厢区人民政府请示，2017年鸿立公司成功取得莆田市政府及莆田市国土资源局反馈，同意按鸿立大厦综合楼现状实际用地界线重新测量予以办理更正登记。 庭审期间，鸿立公司还申请证人方某2出庭，欲证明鸿立公司未向集资户之一的吴建生另行支付补贴，吴建生一直领取与其他集资户同等标准的补贴的事实。 曾淑霞质证认为： 对证据1的真实性和合法性由法院依法认定，是有这块地，但无法确认是涉案的土地，对证据内容，从这组证据来看，原来在开发前土地证以及报告手续等等都是由鸿立公司持有与办理的，鸿立公司应当知悉，原来的土地证并没有分割到各个人的名下，这个现状鸿立公司非常清楚，但其仍然签订协议； 对证据2真实性、合法性由法院依法审查。但关联性有异议，该证据可以看出，第一、开发、办证等所有手续均系由鸿立公司办理的，曾淑霞并不知情；第二，鸿立公司没有综合验收报告，而且也没有经过验收的备案，验收报告只是单方面的，并不是整个房屋的验收，这也是导致无法办证的重要原因之一。严格来讲，鸿立公司将房屋交付给曾淑霞是违法交房； 对证据3的真实性、合法性由法院审查，关联性有异议。首先，业主并没有推举方某1、林作城作为代表，当时是为了办证程序的需要，鸿立公司叫每个人签名让他们去办理相关的产权手续，仅仅只是履行签名的手续，其有可能拿申请报告去问，并非让他们去办理综合楼的相关事宜；第二，从鸿立公司提供的证据来看，因为无法缴纳土地出让金，所以无法办理分割的手续，这点鸿立公司是认可的，而且国土资源局复函，土地没有分割是因为没有缴纳土地出让金，根据双方补充协议的第四点，明确约定曾淑霞承担不超过1万元的置换费（土地出让金），其他的由鸿立公司承担，曾淑霞只是负责提供身份证、户口簿、结婚证等等材料；第三，虽鸿立公司作出办证咨询函，这也是被催得没办法，因为鸿立公司将房产用于抵押，其未缴纳出让金也未通过规划验收导致房产证无法办理； 对证据4的真实性和合法性由法院依法审查。但关联性有异议，这是2002、2003年的事情，开发商鸿立公司此前非常清楚诉争土地现状，但仍然愿意去开发办理相关手续，其已明确了土地置换的费用、办证的费用承担问题； 对证据5、6的证据性和合法性无异议，此可以证实鸿立公司至今才为曾淑霞办理水、电单独入户的手续，可以证实该公司之前的交房是不合格的； 对证据7的真实性、合法性和关联性均有异议，若作为证言，证人应当出庭，若是书证，只能证明林作城本人与鸿立公司达成了对之前协议的变更以及确认，他无法代表其他个人，其并非集资户的代表，曾淑霞未特别授权他去谈判，该证据与本案无关； 对证据8的真实性由法院审查，对证明对象有异议，该证据可以证实鸿立公司在施工的过程中未按照原来的规划进行施工，致其没有进行规划验收，才会有后面去申请更正边界的行为； 对证人方某2的证言，其并不清楚后面补偿给各集资户是如何计算，证人只是出纳。证人所提到的，如果需要支付款项需要四个人签字，但从《收条》上的收款人“吴建生”来看，都是收到款项后出具收条。按照常理只有在收到款项后才会出具《收据》。 本院经审查认为：证据1-6的真实性本院予以确认；证据7未有落款时间，且林作城未作为证人出庭接受询问，故该证据不能作为本案认定事实的依据；证据8无原件核对，但因内容系政府部门的内部文件，经本院向莆田市自然资源局办公室档案管理人员核实，确有此文件，但工作人员口头表示因机构整合和人员调整等因素暂无法向本院提交档案材料。证人方某2作为鸿立公司的出纳员在庭审时称：“交房协议书不是林建洪本人的签字，收款收据只是有蔡少雄的签字，他只是项目的经办，无法领款。收条上面只有两个人的签名，还少刘杰、刘成建的签字，这几张都无法报销”，其证言可以证明其未经手支付过曾淑霞提供的两张《收条》的款项，考虑该《收条》无原件核对，本院对其真实性不予确认。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2009年2月，经莆田市政府批准，鸿立公司在位于莆田市城厢区××村××楼××层××大厦综合楼（综合楼对应土地使用权由鸿立公司与市印刷厂分摊，分摊比例为1:5，鸿立公司所有部分为出让性质土地，市印刷厂部分为划拨性质土地）；2010年3月、7月，莆田市城乡规划局与莆田市城厢区建设局先后向鸿立公司颁发建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，确认鸿立大厦综合楼2层至13层为办公、14层以上为住宅。2010年8月1日，鸿立公司（甲方）与包括曾淑霞在内的原市印刷厂的集资户（乙方）分别签署《协议书》，主要约定如下：鸿立公司在原综合楼加层建立总部办公楼应经规划部门批准并确保规范施工，在工程完工后应为集资户办理房产证及土地证，应交费用以房产处发票为准由乙方承担；鸿立大厦综合楼建成后，乙方将其在原市印刷厂综合楼中的住宅产权（原址为原是印刷厂综合楼2-6层）置换至鸿立大厦综合楼14-18层，面积按1：1比例安置，水电、有线、电话、监控全部到各户内；置换后多出部分的实际面积按人民币2680元／㎡，公摊面积按人民币2380元／㎡由曾淑霞向鸿立公司购买；若乙方借故不配合鸿立公司办证者，致使其无法办证，按多出面积部分的房款的两倍罚款；鸿立公司改造期限为2年（按工程正式动工之日起24个月计算），到期时必须及时把经权威部门验收（包括水电、消防、土建等）合格的套房交付给乙方使用，从交房之日起两年内必须为乙方办理好两证，若无法办理两证，必须付给乙方多出面积房款的两倍违约金；若乙方借故不配合甲方办证者，致使甲方无法办证或甲方办完两证后十五天（含十五天），个别户若未交给甲方多出面积部分的放款，按多出面积部分的房款的两倍罚款，但甲方无条件还要为乙方其他住户办好两证。乙方必须积极配合做好办证工作，不得以任何理由阻碍办证进程；房屋实用面积101.29㎡，公摊面积9.36㎡；鸿立公司开发改造期间，临时安置租房补贴费为每户每月1200元，先预付12个月，自乙方搬出之日起到甲方通知乙方拿新房锁匙之日止。第一期的安置租房补贴费到期后，鸿立公司必须再付给乙方第二期12个月的安置租房补贴费计14400元，搬迁补助费为迁出、迁入各500元......两年内鸿立公司应将经有关部门验收合格的套房交付给乙方使用，如超过约定期限，超期的过渡安置租房补贴费按每月2400元计算，等。同日，双方又签订《补充协议书》一份，该协议书中约定：“......四、土地置换费用由建成后的建筑面积按比例各单元共同承担。置换后的面积大约在125-130平方米之间......各户办证费用及土地置换费用不超过壹万元，若在壹万元以内按实收取，超过部门由甲方承担。办证期间乙方需根据房产处的要求及时提供各种有效证件等；五、甲方对乙方的补偿不作多重标准，若出现多重标准，一经查实，甲方必须按多重标准的双倍补偿给乙方的其他住户.....”。2020年7月10日，曾淑霞等12人分别以鸿立公司尚未交付验收合格的房屋且未办理不动产权证书为由诉至法院。庭审时，该12户均自认诉争房屋于2014年年底交付，大概于2014年-2015年期间装修、入住。曾淑霞现入住在鸿立大厦综合楼1808室。 1994年8月30日，市印刷厂取得莆国用（1994）字第9××9号《国有土地使用权证》，获得案涉土地（现鸿立大厦综合楼对应土地）的使用权。2003年4月，经市印刷厂申请，莆田市国资委批准莆田市经贸委将位于沟头综合楼建设职工集资房应分摊的土地使用权先剥离并收回，由莆田市经贸委代管。莆田市人民政府［2009］23号《关于研究城建有关问题会议纪要》记载：“......十三、关于莆田市××楼××层的有关规划问题。为提高土地利用率，改善城市景观，原则同意对市区内部分位于主要地段的工业项目综合楼在符合交通、消防、安全等前提下，采用专利技术进行加固加层，市鸿立印刷包装有限公司综合楼可作为试点进行改造，建筑层数按18层、局部19层进行控制，规划功能作为企业总部办公大楼。”建字第350300201002003号《建设工程规划许可证》记载：“......鸿立大厦综合楼加层一层商业、二至十三层办公、六至七层之间为架空转换层、十四层以上住宅”。编号2013-033《工程质量监督报告》记载：“工程名称：鸿立大厦综合楼加层”；监督组监督抽查结论：“在监督抽查中，地基与基础、主体结构工程均符合设计要求......”。莆公消验字〔2014〕第0106号《建设工程消防验收意见书》记载：“莆田市鸿立大厦综合楼加层建设工程综合评定……消防验收合格”。 2009年6月3日，包括曾淑霞在内的集资户推举方某1、林作城作为集资户代表，全权负责集资户在鸿立大厦综合楼的相关事宜。2010年12月28日，方某1、林作城向莆田市经贸委提交报告，说明为了办理产证及土地证，请求将职工集资楼土地分摊转让给各集资户，莆田市经贸委回复称“同意按规定条件予以分摊”。此后，2016年-2019年期间，部分集资户分别向莆田市城厢区人民政府、莆田市人民政府提交报告，反映了原市印刷厂职工集资房房产证问题没有办理的问题。莆田市中级人民法院（2019）闽03民终2306号已认定如下事实：2000年4月15日，市政府召开专题办公会议，研究市印刷厂改制有关问题，会议决定用于本厂职工建集资楼的862.7㎡土地按规定把土地使用权转让过户给各集资户，但至今该土地以及集资房仍未办理相关产权证。 落款时间为2013年6月3日的《竣工验收报告》记载：“竣工验收结论：经验收，本单位工程各分部工程质量合格，质量控制资料基本齐全，符合要求，质量安全使用功能检查及抽查结果符合要求，观感质量较好。本单位工程质量评定等级为合格，同意使用交付。”2013年，诉争房屋所在综合楼的《竣工验收备案表》记载勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具“同意验收”意见，但在竣工验收备案文件明细表和备案机关意见栏处为空白。2015年，国网福建省电力有限公司莆田供电公司同意鸿立公司提交的供电方案，鸿立公司与电力工程公司签署施工合同并开展配电设施建设工程。2019年12月12日，厦门市精功测量有限公司对诉争房屋进行分户建筑面积测量，诉争房屋的套内建筑面积为124.95平方米，分摊的共有共用建筑面积为38.83平方米。 本院于2020年11月24日向莆田市城厢区不动产登记中心发出《咨询函》，咨询以下问题：“对上述房屋能否办理不动产权证书？若不能办，请说明未能办理的具体原因？是否有其他补救措施，如可否由莆田市鸿立印刷包装有限公司向贵中心申请办理等？请收到本函五个工作日内就上述问题函复本院”，但截止2020年12月25日，未收到相应回函。工作人员仅口头表示按照《莆田市人民政府办公室关于妥善解决不动产登记历史遗漏问题的处理意见》即莆政办[2019]48号文件处理相关事宜。该文件中关于集资房（房改房）的确权登记做了如下规定：“......对集资（房改）单位已取得国有土地使用权证的，直接将土地分割转移登记给各房屋业主；若房地用途不一致的，则以房产登记的用途为准。对集资（房改）单位未取得国有土地使用权证，项目建设审批手续登记不齐全的，由产权单位对土地使用权取得、符合规划、工程质量和消防安全等情况作出具结，不动产登记部门根据房改部门出具的符合集资（购买公有住房）资格复核意见函、产权单位具结书，给予办理不动产权登记，土地使用权类型确定的划拨，用途为住宅。产权单位已改制的，由其承接单位（无法确定承接单位的，由其主管部门或县区政府管委会指定的单位作为承接单位作出具结）。集资房（房改房）上市须经房改部门核准，并补交土地出让金后予以办理......”。 关于双方争议的鸿立公司是否存在多重标准补偿的问题，予以分析、认定如下：所谓多重标准，应是指对同一性质的事项作出截然不同的判断或采用不同的认定标准。具体到本案中，双方在协议中约定鸿立公司对集资房业主的补偿包括临时安置租房补贴费，标准为1200元/月（超期则按2400元/月计算），搬迁补助费包括迁入和迁出各500元。因此，本案应考量鸿立公司在与其他集资户签订的《协议书》、《补充协议书》中对安置租房补贴费和搬迁补助费的补偿标准是否有所不同。曾淑霞提供的《收条》虽无原件核对，但根据《收条》内容，案外人吴建生获取的临时安置租房补贴费的标准亦为1200元/月。根据（2019）闽03民终2306号判决书的内容，吴建生获取柴火间的租金系建立在其与鸿立公司签订的《关于1801室交房协议书》的基础之上。本案曾淑霞与鸿立公司未就补贴装修费、装修工料补偿费以及柴火间租金进行约定，故其主张鸿立公司存在双重补偿标准缺乏依据，本院不予采纳。曾淑霞是否享有超期交房安置费的补偿在下文具体分析。 本院认为，《协议书》和《补充协议书》系曾淑霞与鸿立公司签订的涉及房屋置换的合同，该两份协议书系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按照合同规定，遵循诚实信用的原则履行各自义务。曾淑霞主张鸿立公司应将有关部门验收合格的房屋交给其使用，根据双方签订的《协议书》关于“到期时必须及时把经权威部门验收（包括水电、消防土建等）合格的套房交付给乙方使用”的约定以及从合同的根本目的角度出发，鸿立公司应向包括曾淑霞在内的集资户交付经权威部门验收合格的房屋，但客观上曾淑霞已于2014年-2015年期间入住本案诉争房屋并使用至今，其诉求的交付行为客观上已经履行，房屋实际也使用多年，故本院对该交付房屋的诉求不予支持。同理，曾淑霞同时主张鸿立公司应自2014年5月起按2400元/月支付过渡安置费缺乏依据，本院不予支持。鸿立公司主张曾淑霞诉求2012年9月至2014年4月止少支付的租房补贴费2.4万元超过诉讼时效有理，本院予以支持。因鸿立公司提供的证据可以证明房屋工程质量合格，但未具备完整的竣工验收备案，房屋是否符合规划且竣工备案属于行政有权机关审查的范围，不在民事诉讼审查的范围内，现房屋能否验收合格可由当事人另行向行政主管部门主张。关于鸿立公司是否应为曾淑霞办理具有独立户性质的不动产权证书的问题，因本案诉争房屋原系市印刷厂的集资房，结合莆政办[2019]48号《莆田市人民政府办公室关于妥善解决不动产登记历史遗漏问题的处理意见》的内容，诉争房屋的登记属于集资房（房改房）的确权登记问题。双方虽约定“从交房之日起两年内必须为乙方办理好两证”，但曾淑霞在签订相关置换协议时房屋及项下的土地仍登记在市印刷厂名下，即该房屋公示的产权人仍为市印刷厂，诉争房屋项下的土地仍由第三方代管，曾淑霞直接要求鸿立公司为其办好具有独立户性质的土地证和房产证构成客观上履行不能。但原集资房屋已被置换为鸿立大厦综合楼内1808的房屋，鸿立公司作为该大厦的建设者和开发者应在该集资房符合办证条件时为曾淑霞办理出诉争房屋的不动产权证书。根据合同约定，曾淑霞应根据相关部门的要求及时提供配合义务。但协议明确约定各户办证费用及土地置换费用超过1万元的部分由鸿立公司承担，故鸿立公司抗辩其只承担在曾淑霞办理集资房产权证后的费用缺乏依据，其应承担办证所需的契税等费用，应扣除约定的由曾淑霞承担的1万元。双方均主张房屋未办证给自己造成损失并要求对方承担违约金，但因诉争房屋原系集资房，原房屋所有权人市印刷厂已改制，涉案土地于2003年由第三方“市经贸委”代管，其项下的土地在2009年由政府部门出具文件批准楼房加层改造，故其未能办证系多种历史遗留问题所致，并非因本案双方当事人单方过错所致，不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证责任的相应规定认定违约金。此外，考虑双方均未举证证明房屋未办证给各方造成的实际损失，故根据公平、诚信原则，对双方现关于逾期办证违约金262473.6元的请求本院均不予支持。若诉争房屋符合办证条件且曾淑霞予以配合的情况下，鸿立公司未能办理不动产权证书所造成的损失曾淑霞可另行主张权利。因案外人吴建生在临时安置补助费上的标准亦为1200元/月，曾淑霞又未与鸿立公司约定柴火间租金和装修补助等事项，故其以鸿立公司对其吴建生的补偿采取双重标准为由诉求补偿金缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、莆田市鸿立印刷包装有限公司应在莆田市城厢区莆阳西路鸿立大厦综合楼1808号房符合办证之日起九十日内为曾淑霞办理该房屋的《不动产权证书》并交付给曾淑霞，办证契税等费用中不超过1万元的部分由曾淑霞负担，余款由莆田市鸿立印刷包装有限公司承担； 二、曾淑霞应协助莆田市鸿立印刷包装有限公司办理上述第一项不动产权证书的相关登记手续； 三、驳回曾淑霞的其他诉讼请求； 四、驳回莆田市鸿立印刷包装有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11700.5元，由曾淑霞负担11600.5元，莆田市鸿立印刷包装有限公司负担100元；反诉案件受理费2668.5元，由莆田市鸿立印刷包装有限公司负担2568.5元，曾淑霞负担100元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  郑梅娟 人民陪审员  林建华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。