天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0103民初6759号原告：刘红颖。委托诉讼代理人：冯希，天津佑航律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明，天津佑航律师事务所律师。被告：天津天胜置业有限公司。法定代表人：高志波，该公司董事长。委托诉讼代理人：王同民，国浩律师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀伟，国浩律师（天津）律师事务所律师。原告刘红颖与被告天津天胜置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年11月18日庭审，原告刘红颖及委托诉讼代理人冯希、被告天津天胜置业有限公司的委托诉讼代理人兰靖到庭参加了诉讼；2020年12月2日庭审，原告刘红颖及委托诉讼代理人韩明、冯希、被告天津天胜置业有限公司的委托诉讼代理人王同民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告自2018年8月31日至2019年1月8日期间因逾期交付房屋造成的损失14890.2元（按照市住房城乡建设委发布的关于天津市2018年居住房屋市场租金指导标准计算36/30＊95.45＊130）；2、判令被告立即赔偿原告自2019年1月8日起至房屋维修完毕具备入住条件之日因房屋无法入住给原告造成的损失（截止2020年5月27日共计57842.7元,计算标准:36/30＊95.45＊505）；3、判决被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的装修损失13820元；4、判决被告承担本案受理费。事实和理由：2016年8月1日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告预售的位于天津市河西区××道××号楼××房屋,总房款为3124086元。合同对商品房质量及交房标准进行了约定,同时约定被告应于2018年8月31日前将经验收合格并具备交付条件的商品房交付原告使用。签订购房合同时,被告承诺委托开元国际物业管理团队提供物业服务,社区采用机器人巡逻等。合同签订后,原告依约履行了付款义务,但被告直至2019年1月3日才通知原告于2019年1月8日办理入住手续。在2019年1月8日办理入住手续当天,原告发现不仅被告所承诺的委托开元国际物业管理团队提供物业服务,社区采用机器人巡逻等内容并没有兑现,而且被告交付的房屋存在诸多质量问题。原告在对房屋进行装修过程中发现入户门及衣帽间临近门缝处周边壁布出现污损,且墙体出现裂缝致使铺设的墙布亦出现断裂情况。经检验评估机构进行现场勘查评估认定系被告施工不当造成,核定原告损失金额为13820元。其后,原告又在购置家电后的安装过程中发现,室内卫生间门、卧室门及厨房门门口尺寸均未达到国家现行规范所要求的设计标准,导致冰箱、洗衣机等基本家用电器无法进入,严重影响正常居住使用,致使房屋不具备入住条件。经原告多次要求,被告至今未履行保修责任,且对原告的损失赔偿请求不予认可。原告认为,双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,被告逾期交付房屋,应当承担相应的违约责任;被告交付的商品房存在严重质量问题,在原告选择继续履行的情况下,被告应负有赔偿修复费用以及其他损失的责任。原告为维护自身合法权益,特向贵院起诉,请求判如所请。原告向本院提交如下证据：1、产权证、天津市商品房买卖合同及补充合同、公证书、天津市新建商品房住宅质量保证书，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同中对房屋价格、交付日期、交房标准、保修期限等进行了约定。2、致业主的公开信复印件、入住通知书复印件，证明被告存在逾期交房的违约行为；3、验房单复印件、情况说明打印件、琥珀雅苑维修单打印件，证明交房当天原告发现房屋存在多处质量问题，此后被告始终拖延维修直至2019年5月21日方才对原告房屋开展维修，于2019年6月20日完成了部分维修工作；4、门洞口尺寸偏差专项维修方案复印件，证明被告交付的房屋门洞宽度未达设计标准，导致原告无法入住，被告出具维修方案并承诺维修；5、原告写给河西区XX委的反映信、河西区XX委答复意见书，证明经河西区XX委书面答复确认被告交付的房屋门洞宽度不符合设计图纸要求；6、天房物业管理有限公司致被告信函复印件、微信记录打印件、致物业崔经理信函复印件，证明原告多次向物业反映门洞尺寸及壁布受损等房屋质量问题要求维修并予以赔偿，物业将原告诉求转达被告，被告至今未予维修，且拒绝了原告的赔偿要求；7、鉴定报告，证明原告委托鉴定机构对房屋壁布受损原因和损失金额进行了鉴定评估，鉴定结果系被告施工不当所致，核定损失金额为13820元；8、市住房城乡建设委关于发布天津市2018年居住房屋市场租金水平的通知津建办（2019）19号打印件，证明案涉房屋所在地区2018年租金水平；9、2019年6月3日（住建委的科长、开发商员工及房屋设计师等）、2019年6月15日（屋内还在施工维修中）、2019年12月15日（开发商项目路达及员工对壁布损害进行现场确认及现场维修）视频光盘，证明房屋质量问题的状况的拍摄，视频的主体有物业公司、开发商及业主。被告天津天胜置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。第一项诉讼请求，根据天津市2017年-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚方案，2017年10月至2018年3月期间各类建筑工程必须停工，所以才造成被告逾期交房，该事项属于订立合同时不可预见及不可避免的的，应视为不可抗力，不应支付延期交房的损失；第二项诉讼请求，交房时，原告已经签署入住确认书，对房屋质量予以确认，房屋具备入职条件，所以不应支付原告所述的无法入住的租金损失；第三项诉讼请求，原告所述的房屋的质量问题装修损失，系由其自行聘任的评估机构确认，被告不认可其机构出具的相应的评估报告，所以不认可相应的损失额。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交如下证据：1、天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案复印件、天津环保美丽天津一号工程文件复印件，证明涉案房屋的工程项目系因政策性原因造成停工，进而导致延期，属于不可抗力因素（政府行为）造成的逾期交房，依合同被告不负违约责任；2、XX入住确认书、物业服务内容确认书，证明原告签字确认于2019年1月9日入住涉案房屋，并对物业服务内容签字确认；3、天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案，证明案涉房屋工程项目的工程质量已达到验收要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对原告提供的证据1、2、3、6、7、8、9予以确认，对证据4、5的真实性予以确认，证明目的不予确认；本院对被告提供的证据1、2、3予以确认。依据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：2016年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房销售合同，约定，房屋坐落在天津市河西区××道××号楼××，建筑面积95.45平方米；价款3124086元；交房时间2018年8月31日前等主要内容。同日双方签订补充合同，约定，三、关于对买卖合同第五条补充1、甲乙双方一致同意将本合同第五条修改为除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋,合同继续履行。逾期90日内的,甲方应按已款金额的年1‰向乙方支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。逾期超过90日的,甲方应按已付款金年1‰向乙方支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之品房之日止;此外,甲方还应按已付款金付款金额的年1‰向乙方支付违约金等主要内容。被告还向原告出具天津市新建商品住宅质量保证书，约定保修期限。双方在《补充合同》中约定：甲乙双方确认在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任；甲乙双方一致同意将本合同第五条修改为除遇不可抗力外，甲方如未按期交房，合同继续履行的，逾期90日内，甲方应按已付款金额的年1‰向乙方支付已付款利息；逾期超过90日的，甲方应按已付款金额的年1‰向乙方支付已付款利息，此外，甲方还应按已付款金额的年1‰支付违约金；甲方交付房屋质量、设备应符合甲乙双方约定的标准，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，甲方应当在乙方办理房屋交接手续后的合理期限内使之达到原标准或补偿相应差价，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续等；在办理房屋交付手续过程中，乙方认为需要维修的事项，应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并有权按《房屋质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收房屋并要求乙方承担逾期交房责任的理由等主要内容。涉诉房屋所属住宅工程竣工验收后，被告向原告出具《天津市新建商品住宅质量保证书》，其中关于工程质量缺陷，被告保证在购房人正常使用情况下，按如下期限免费保修：...墙面、顶棚抹灰层脱落...地面空鼓开裂...；用户进住后，如因质量问题来信、来访，将于3日内直接或委托“天房”物业管理公司派员予以答复和检修；保证书作为住宅商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。2019年1月8日，原告根据被告通知办理涉诉房屋入住手续。根据原、被告均认可真实性的验房单显示，施工单位、物业公司、业主在落款处签字，表中备注写明：“厨房门框、有划痕，窗户关不严，油烟机歪，次卧窗户关不严，主卧卫生间有间隙，主卧衣柜掉皮子，窗户有划痕，厨房窗台斜，入户门调漆，门框活动，书房地板不室，门口斜”等内容。2019年6月10日，被告就原告房屋的门洞口尺寸偏差问题出具了专项维修方案。2019年6月20日，被告对原告房屋记载的事项维修完毕（除门洞口）。根据原告提供的视频、照片、维修单，原告家属与相关人员在涉诉房屋处查看房屋状况，谈话内容围绕着房屋的质量及维修问题；原告曾至有“天房物业”等标识的地点去反映墙面不平等问题并要求就维修方案进行确认；涉诉房屋的壁纸铲除等待墙面修复。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告主张被告应承担逾期交付商品房违约责任，按照合同约定，被告应于2018年8月31日前交付房屋，被告实际于2019年1月8日将涉诉房屋交付给原告。被告存在逾期交付商品房的违约情形，至于如何确定被告应承担的违约责任，具体分析如下：2015年至2018年期间，我市政府及其相关部门，在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止土石方作业等施工的行政措施。被告为遵守上述限制施工文件，造成的全面停工和部分停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的延期问题是客观存在的，且被告取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告延期交房问题，应当是不可完全归责于被告的客观原因造成的。上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措，势必会在不同程度上影响涉诉房屋项目的施工进度。据此，本院结合涉案项目的开工时间、原告的诉讼请求、停工令给被告造成的实际影响、停工令后被告采取的复工措施、交房日期、被告履约等情况，依据法律的公平原则，本院酌定将双方合同约定的交房日期予以顺延。而被告实际交付房屋的日期在合理的顺延期限内，故原告要求被告支付逾期交付房屋造成的损失14890.20元，本院不予支持。出卖人交付的房屋应符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同（含补充合同、住宅保证书等合同附件）约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2019年1月8日，原告办理入住手续时，被告派人员陪同，并填写了验房单，备注中记载了房屋存在的多项质量问题。根据《补充合同》约定，《房屋验收交接单》是买受人提出维修要求的有效形式，故原告已通过验房单的形式提出了维修要求。因此，被告作为负有修复义务但迟延修复的出卖人，应承担原告的合理损失。至于损失项目及金额问题，具体分析如下：根据双方的约定，原告购买、被告出售的涉诉房屋为精装修交付房屋，房屋交付时存在门洞口尺寸偏差、多处顶裂、地砖空鼓等影响原告居住使用的质量问题。原告提交照片、房屋情况视频能够证明涉诉房屋在待维修及维修过程中，房屋使用功能受到严重影响，故原告要求被告承担维修房屋期间的房屋租赁费损失，有事实和法律依据，且主张的月租金低于同时期同面积同地段房屋市场租金指导标准，本院予以支持。关于原告的门洞口问题，被告应为原告进行维修。但，门洞口未能维修，不能构成原告不能入住的理由。为此，2019年6月20日后的损失，本院不予支持。原告提交的照片、维修单、房屋情况视频、报修视频能够证明原告确实将房屋内的壁纸铲除等待被告对墙体进行维修，故原告要求赔偿因修复房屋造成的壁纸损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的交房时原告已签署入住确认书，对房屋质量予以确认一节，与事实不符，本院不予采信；关于原告的装修损失问题，被告虽对评估报告提出异议，但其并未提供证据加以证明，为此，本院对被告的意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津天胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘红颖房屋租金损失18670.02元；二、被告天津天胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘红颖因修复房屋造成的壁纸损失13820元；三、驳回原告刘红颖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964元，减半收取982元，由原告刘红颖负担186元，由被告天津天胜置业有限公司负担796元，公告费300元，由被告天津天胜置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 爽二〇二〇年十二月二十三日书记员 杜芳菲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。