天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8724号原告：上海仁恒物业管理有限公司天津分公司，住所地天津海河教育园区雅润路2-8号，统一社会信用代码：91120104093603467E。法定代表人：郑宏图（新加坡籍），总经理。委托诉讼代理人：孟令强，男，该公司职员。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1981年11月10日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：由晨超，北京市中唐律师事务所律师。原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司与被告刘鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟令强、罗明亮及被告委托诉讼代理人由晨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业服务费4045.9元及滞纳金2696元，共计6741.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月31日，原告和该小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2014年3月31日至首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。业主按3.8元／月／平方米交纳物业费（基础物业费2.4元，机电设施运行费1.4元）。三期物业管理服务费按合同约定前两年由开发商按0.5元／月／平方米进行补贴,开发商补贴后业主按3.3元／月／平方米交纳物业费，期满后恢复3.8元／月／平方米。业主应于每月15日前交纳物业费，逾期按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金”。被告购买了天津市津南区××花园××号房屋，该房屋建筑面积为79.33平方米。自合同履行以来，原告按合同约定提供了优质高效的物业服务，但被告拒不履行支付物业管理费的义务，并且对于原告的催缴通知置之不理，故诉至本院。被告辩称，被告系天津市津南区海河教育园区仁恒景新花园23-1-2301号房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋建筑面积为79.33平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：原告未依法依约履行物业服务义务，对公共区域的清洁次数和清洁范围低于合同约定，小区内存在绿化草坪大面积枯死、电梯故障维修不及时、小区的外墙砖面脱落维修不及时、小区景观喷泉未维修到位致使长期无法使用等情况；案涉小区十七号楼内有日租公司租赁多间房屋进行公寓式营业的违规情况，原告并未及时监管处理；小区内有大型经营性洗车场；原告未能依约履行信息公示义务，被告有着先履行的抗辩权；物业收费应与物业服务的内容、质量相适应，原告提供质量低价格高的物业服务，同时存在同小区范围内，同样物业服务而分费用高低进行分别收费的不公平情况；原告有将服务内容和标准、公共维修资金使用情况和共用设施收益情况进行信息公示的义务。原告诉请没有足够的事实和法律依据，故请法院依法驳回原告诉请。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《天津市前期物业服务合同》。2、临时管理规约1份，以此证明业主知晓三期物业费系3.3元/月/平方米。3、催缴物业费通知书、律师函，以此证明原告在起诉前曾多次联系被告，催缴物业费无果。4、邮寄凭证，以此证明原告起诉前通过律师再次催缴物业费未果。5、日常工作照片，以此证明原告一直按照合同约定的服务范围、标准提供持续有效的服务。6、工作联系单，以此证明一、二、三期物业费有开发商补贴的真实性。7、水质检测报告、桶装水发放数量、工作图片，以此证明水的问题属于开发商范畴，物业公司一直在全力协助、配合开发商工作，同时为业主提供服务。8、海河教育园区管委会的答复截图1张，以此证明管委会就业主提出的物业费标准不一致问题进行了答复。9、天津市商品房买卖合同3页，以此证明买卖双方存在房屋买卖关系。10、景新花园前期物业管理招标公告，以此证明景新花园前期物业管理招标的真实性。11、前期物业管理备案证明，以此证明景新花园前期物业管理的合法性。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对证据2真实性、关联性认可，合法性及证明目的不认可。对证据8真实性不认可。对证据9认可。对证据10关联性认可，合法性和证明目的不认可。对证据11由法庭核实。本院对原告提交的被告无异议的证据9的证明效力予以确认。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据2、证据3的真实性予以确认，对其他证据结合本案事实予以综合认定。被告向法庭提交证据如下：1、天津市房屋买卖合同及被告缴纳购房款的发票，以此证明被告购入案涉房屋的客观事实；2、住宅临时管理规约及被告管理规约的附件，以此证明原告应当依照物业服务合同约定全面履行物业服务，应对未依照规约进行房屋居住的业主、违反规约的业主进行必要批评和制止，实行监管义务。3、微信聊天记录截图及照片，以此证明原告未能尽到电梯的日常维护义务；案涉区域的地下室等公共空间内的渗漏水和区域的灯具等，原告也未能及时修复。4、微信聊天记录截图及照片，以此证明原告未能达到清洁服务标准；2019年3月到6月小区内绿化草坪存在大面积枯死的情况；存在外墙砖脱落等情况，原告并未及时提供修复服务；原告无理由将案涉小区北门进行封闭，限制被告等业主正常通行。5、案涉小区日租房和洗车场问题的沟通记录，以此证明案涉小区内存在违规经营日租房和洗车场的问题。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据3、证据4、证据5真实性认可，证明目的不认可。对证据2真实性不认可。本院对被告提交的证据1的证明效力予以确认。本院对被告提交的证据2的真实性予以确认。对其他证据结合本案事实予以综合认定。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：被告系天津市津南区海河教育园区仁恒景新花园23-1-2301号房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋面积为79.33平方米。2014年3月31日，原告和景新花园小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定:“原告为景新花园小区（分三期进行开发建设）提供物业服务，期限自2014年3月31日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，业主按3.8元/月/平方米交纳物业费（含机电设施费用），业主于每月10日前交纳，逾期则从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金”。原告和被告提交的《住宅临时管理规约》均规定了原告提供物业服务的内容、业主应遵守的内容和物业费收费标准，该规约就物业费收费标准内容如下：“景新花园物业管理费单价定为3.8元/建筑平方米/月（含基础物业费和机电设备运行费），三期物业管理服务费按合同约定入住之日起前两年由天津仁恒北洋置业有限公司按0.5元/建筑平方米/月进行补贴，业主按3.3元/建筑平方米/月缴纳，期满后恢复按3.8元/建筑平方米/月缴纳”。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2019年7月1日至2020年9月30日的物业服务费。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于小区一、二期和三期收费问题，一、二、三期按前期物业服务合同的约定均系3.8元/月/平方米，由于开发商对一、二期和三期的物业费补贴标准不一样（补贴标准系开发商按房屋销售时的市场情况而定的），对一、二期补贴多，对三期补贴少，造成物业费的收取存在差异，但售房时均向业主说明了本期房屋的物业费标准为3.8元，故业主应按3.8元交纳物业费。关于地库洗车房问题，洗车房是开发商引进的，洗车房的地库产权属于开发商，据公司了解，大多数业主对该服务还是满意的。关于外墙清洗问题，物业按规定进行了外墙清洗。关于绿化养护问题，绿化是生物型的，只能按照不同季节去补种，而且单一的采种费用很高是需要统筹安排的。电梯是通过第三方服务，出现故障原告均及时报修，并未造成频繁使用障碍。关于喷泉停止工作和外墙脱落的问题，原告均及时找第三方维修，没有超出时间不维修的情况。关于日租房的问题，原告本身没有执法权，原告也协助业主向有关部门反映了情况，现在日租房已经停止。关于信息公示问题，前期物业合同是包干制物业合同，根据《天津市物业管理条例》的规定是不需要公示的，只有酬金式的才需要公示。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。依据原、被告提交的临时规约可知，被告知晓三期物业费的收费标准并认可按该标准执行。现原告依据上述合同和临时规约约定的前两年物业费标准3.3元/月/平方米（扣除开发商补贴的0.5元）及两年后按3.8元/月/平方米向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于小区一至三期物业费不统一的问题，属于开发商对物业费的补贴不一致造成的，但并不影响三期业主按《前期物业合同》和《临时规约》的约定交纳物业费用，结合原告提供的物业服务标准和等级等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2019年7月1日至2020年9月30日的物业费4045.9元。原告主张滞纳金2696元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘鑫于本判决生效之日起十日内给付原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司2019年7月1日至2020年9月30日的物业费4045.9元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告刘鑫未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王伟红二〇二〇年十二月四日书记员  郝建婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。