山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初3372号原告：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。被告：申良元，男，1974年8月15日出生，汉族，住济南市。被告：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘中胜，总经理。原告济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被告申良元、山东大舜天成置业有限公（以下简称大舜天成公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南农商行的委托诉讼代理人李婷婷，被告申良元到庭参加诉讼。被告大舜天成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南农商行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）鲁01执异265号裁定书，恢复对济南市历下区山大路236号1号楼B-66、B-67号车位的执行。2.案件受理费由申良元、大舜天成公司负担。事实与理由：济南农商行与大舜天成公司等金融借款合同纠纷一案，确定了济南农商行对大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼101（一）、102（一）、1-2401、1-2704、2-2401（房产证号：济房权证历字第097085号），济南市历下区山大路236号4号楼1-101（一）、1-103（一）至1-114（一）（房产证号：济房权证历字第104779号）的抵押物包括涉案车位，享有优先受偿权。案件在执行过程中（案号2020鲁01执恢138号），裁定拍卖上述抵押物包括涉案车位，根据申良元提供的证据，申良元不能证明其已经在查封前签订了合法有效的买卖合同，并且支付了全部价款，也未证明在法院查封前已经实际占有使用车位，其也未提交证据证明非因申良元自身原因未办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题的规定》第28条，申良元须符合所有四种规定的情况才可以排除强制执行。但根据申良元在执行异议中提交的证据，不足以阻止、排除对涉案车位的强制执行，法院裁定中止涉案车位的执行，系认定事实有误，适用法律错误，济南农商行对涉案车位享有抵押权，足以对抗申良元的权利。综上所述，请求法院查明案件事实，判如所请。申良元辩称，（2020）鲁01执异265号裁定书正确，济南农商行诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。2010年12月27日，申良元与大舜天成公司签订《地下车位买卖合同》一份，约定大舜天成公司将其位于济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼下B66号车位、B67号车位出售给申良元。申良元向其支付车位款350,000元。当日，申良元已向大舜天成公司付清全部购车位款，大舜天成公司也将上述车位交付给申良元使用，之后申良元对上述车位使用至今。《地下车位买卖合同》第十条约定：乙方拥有所购车位的使用权，按照国家相关规定，其使用权同出所购商品房……乙方所购车位使用权通过本合同确认生效。2020年8月2日，大舜天成物业管理处向申良元出具证明，证明该两车位权属归申良元所有。《民事诉讼法》第二百五十六条规定，有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：……（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；……。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述事实和法律规定，历下区山大路236号大舜天成小区1号楼下B66号车位、B67号车位权属归申良元所有，不应纳入（2020）鲁01执恢138号案件执行拍卖范畴，请求法院依法驳回济南农商行的诉讼请求。大舜天成公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南农商行提交如下证据:证据一，（2020）鲁01执异295号执行裁定书、送达回证（或邮寄单）、山东电子诉讼平台立案系统截图，拟证实济南农商行在法定期限内提出执行异议之诉。证据二，1号楼、4号楼房产证、房屋分户图、他项权证、评估报告【鲁嘉和评2017第1756、1757】、鲁广泰评房鉴字2019第746、建设工程规划许可证、房屋权属证明、（2018）鲁01民初609民事判决书、（2020）鲁01执恢138裁定书，拟证实济南农商行对涉案的236号1号楼101（-）、4号楼1-101（-）及车位享有优先受偿权，评估报告中也写明236号1号楼101（-）、4号楼1-101（-）为车位，并且附相关现场图片。证据三，（2020）鲁01执异286号裁定书、（2020）鲁01执异382号裁定书、三份大舜天成物业管理处证明，拟证实大舜天成物业管理处并未实际核实清楚业主到底购买了哪个车位，完全是为了配合业主，而在不核实的情况下出具虚假的证明材料，此类说明的真实性存疑。申良元质证称：对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。申良元签订车位买卖合同、全部款项的支付、占有使用均发生于济南农商行提供的证据之前。该证据不能证明济南农商行对涉案车位享有优先受偿权。对证据三中的1和2的真实性、合法性没有异议，证据三中的3与本案无关，物业管理处证明涉及的业主非申良元，该证据不能实现济南农商行的证明目的。对济南农商行提交的上述证据，本院经审理认为，该证据可以证实济南农商行于法定期间内提起本案申请执行人执行异议之诉，但是无法证实涉案车位在济南农商行享有的优先受偿权财产范围之内。申良元提交如下证据:证据一，大舜天成物业管理处出具车位证明2份（该证据原件在执行异议案件中）；证据二，车位停车服务费收据2份；证据三，《地下车位买卖合同》1份；证据四，购买车位付款收据1份；证据五，大舜天成1#地下242停车泊位排列图1份；上述证据拟证实：济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼下B66号车位、B67号车位已出售并交付给申良元。申良元已付清全部购车位款，车位权属归申良元所有。济南农商行质证称，证据一系复印件，对其真实性不予认可，济南农商行未查询到该管理处的工商登记，物业管理处非开发商，不是买卖合同的相对方，没有资格出具证明，即使出具证明，也应加盖物业公司在工商部门登记的公章，而非“大舜天成物业管理处”的章。合同约定物业公司是济南港鲁君安物业公司而非大舜天成物业管理处。另外，在该系列执行异议案件中，案号（2020）鲁01执异286号，物业管理处曾于2020年8月4日出示过一份证明，证明王静一直在正常使用涉案车位，但大舜天成物业管理处案号（2020）鲁01执异431号，又于2020年9月8日出具了一份一模一样的说明，证明吴敏一直对涉案车位使用占有，大舜天成物业管理处在明知道车位已经卖给了王静，却仍出具车位一直由吴敏购买并使用占有。案号为（2020）鲁01执异382号，案外人范凤金对1号楼B-67号车位提出异议，济南农商行发现（2020）鲁01执异265号，案外人为申良元的执行异议案件中申良元也称自己购买了济南市历下区山大路236号1号楼B-67号车位后，范金凤却又称其买的是1号楼A-67车位，是合同和收据笔误才写成B-67车位，但大舜天成物业管理处在2020年9月18日出具证明，证明范凤金购买了一号楼B-67车位，明显大舜天成物业管理处并未实际核实清楚业主到底购买了哪个车位，完全是为了配合业主而在不核实的情况下出具虚假的证明材料，更使济南农商行怀疑管理处出具此类说明的真实性，请求法院在查明事实后依法对大舜天成物业管理处以及其所在的物业公司出具虚假证明证据的行为进行处罚。证据二车位服务费收据日期是2019年11月24日到2020年11月23日，系在本案车位查封之后，编号为7063526收据是物业费收据与本案无关，无法证明一直在实际占有、使用，且未注明车位号，无法证明是哪个车位。证据三《地下车位买卖合同》，合同约定购买的是使用权而非所有权，对车位不享有所有权。证据四只有收据没有转账凭证，收据载明收款方式为转账，无法证明实际支付了车位款，济南农商行认为申良元应当提交相关银行转账证明。对上述证据，本院经审理认为，该证据可以证实在涉案房屋被查封之前，申良元已经从大舜天成公司处购得房屋，并取得涉案车位的使用权，支付了全部款项，且对涉案车位进行了占有使用。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：一、济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出(2018)鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起l0日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的(济南农商行营业部)抵字(2017)年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市历下区山大路236号1号楼l01(-)、102(-)、1-2401、1-2704、2-2401(房产证号：济房权证历字第097085号)]在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的(济南农商行营业部)抵字(2017)年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市历下区山大路236号4号楼l-101(-)、1-103(-)至1-114(-)(房产证号：济房权证历字第l04779号在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出(2018)鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出(2018)鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第097085号证下历下区山大路236号1号楼l01(-)、102(-)、1-2401、1-2704、2-2401房产；4号楼l-101(-)、1-103(-)、l-104(-)、1-105(-)、1-106(-)、1-107(-)、1-108(-)、1-109(-)、1-110(-)、1-111(-)、1-112(-)、1-113(-)、1-114(-)号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。二、上述判决生效后于2019年4月4日立案执行，案号为(2019)鲁01执450号,后本院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，拍卖大舜天成公司名下含涉案车位在内的多处不动产。案外人申良元不服该裁定，提起执行异议，本院于2020年8月31日作出（2020）鲁01执异265号执行裁定书，裁定中止对涉案车位的执行。申请执行人济南农商行不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。三、2010年12月27日，申良元与大舜天成公司签订《车位买卖合同》，合同约定：在此合同签订以前，申良元从大舜天成公司处所购得济南市历下区山大路236号1号楼1单元1701室房屋，申良元此次购买大舜天成公司位于济南市历下区山大路236号B-66号、B-67号停车位的使用权，价格分别为17.5万元。申良元向大舜天成公司支付涉案两个停车位款项共计35万元，大舜天成公司向申良元出具收据，载明车位号为B-66号、B-67号。四、2015年11月15日和2016年5月12日，申良元分别向大舜天成物业管理处支付车位服务费（两辆车各半年）各462元。大舜天成物业管理处于2020年8月2日出具《证明》2份，分别载明：“兹证明，济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼1单元1701室业户申良元，于2010年12月27日购买了位于小区l号楼下B-66号车位，车位费一直按时缴纳，从无拖欠现象。”“兹证明，济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼1单元1701室业户申良元，于2010年12月27日购买了位于小区l号楼下B-67号车位，车位费一直按时缴纳，从无拖欠现象。”申良元实际占有使用涉案车位。本院认为，本案的争议焦点为：申良元对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申良元系涉案车位的使用权买受人，其主张涉案车位应排除执行，可以参照上述规定予以处理。本案中，涉案车位为大舜天成公司自行划定的与住宅配套使用的车位，无独立产权，济南农商行提交的证据不足以证实其对涉案车位享有优先受偿权。同时，申良元作为本小区业主，在涉案房屋被查封之前，已经从大舜天成公司处购得涉案车位的使用权并支付了全部款项，且对涉案车位实际占有使用，未办理产权登记亦非其自身原因所致。因此，申良元就涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，可以排除济南农商行对于涉案车位的强制执行。综合全案事实及民事权益的具体情况来看，济南农商行要求继续执行涉案车位没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告济南农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年十二月二十五日法官助理 高 超书 记 员 李 杨