山东省济南市市中区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁0103民初9010号原告（反诉被告）：苏怀玉，男，1960年10月10日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李志超，山东金钥匙律师事务所律师。被告：济南市市中区春天幼儿园，住所地济南市市中区。负责人：刘芳玉，园长。被告（反诉原告）：刘芳玉，女，1973年4月6日出生，汉族，济南市市中区春天幼儿园园长，住济南市市中区。以上二被告共同委托诉讼代理人：张炳杰，山东七品律师事务所律师。第三人：山东三联集团有限责任公司，住所地济南市趵突泉北路**。法定代表人：张继升，董事长。委托诉讼代理人：张林林，女，1988年2月4日出生，汉族，该公司员工，住。第三人：韦玉建，男，1969年4月27日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：王萍，山东安明律师事务所律师。原告苏怀玉诉被告济南市市中区春天幼儿园（以下简称春天幼儿园）、刘芳玉、第三人山东三联集团有限责任公司（以下简称三联集团）、韦玉建侵权责任纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏怀玉的委托诉讼代理人李志超、被告春天幼儿园、刘芳玉及共同委托诉讼代理人张炳杰、第三人韦玉建的委托诉讼代理人王萍到庭参加了诉讼。第三人三联集团经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏怀玉向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告腾退位于济南市市中区；二、判令被告向原告支付自2017年7月1日至2020年6月1日的房屋占用费某元（自2020年6月2日起至被告实际交付房屋之日止，以房屋面积1350m2为基准，每平方米按照日租金1.25元计算）；三、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：“阳光舜城”是山东三联集团有限责任公司在济南市开发的房地产项目之一。其中，阳光舜城中十二区综合管理用房（9、10组团）（现已更名为阳光舜城中十二区26号楼）。三联集团在2015年5月18日将该房产以某元的价格售卖给韦玉建，并签订了《房屋买卖合同》，韦玉建在当天向三联集团交付了相应房款。后经韦玉建与原告苏怀玉协商，在2018年10月20日将该房产以680万元的价格转卖给原告苏怀玉，并签订《房屋买卖合同》，原告苏怀玉在当天向韦玉建交付了相应房款。在取得三联集团同意的情况下，在2019年4月28日，由原告苏怀玉向三联集团另行缴纳了某元的“合同变更手续费”后，苏怀玉直接与三联集团签订了一份时间为2015年5月18日的《房屋买卖合同》；至此，韦玉建与三联集团的《房屋买卖合同》失效，该房产产权属于原告所有。自2016年起，被告刘芳玉在无任何准许的情况下，擅自使用原告名下位于济南市市中区的房产进行经营活动，伪造经营场所证明骗取济南市市中区春天幼儿园登记并经营，并且私自将三楼出租并恶意占有租金，严重损害了原告的权利。现原告为了维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告春天幼儿园、苏怀玉辩称，一、本案房产所有人是被告刘芳玉，并非第三人韦玉建，更不是原告苏怀玉，原告苏怀玉起诉被告侵权并要求被告腾交涉案房屋既无主体资格，也无法律依据，应予驳回其诉讼请求。2015年4月，被告刘芳玉有意购买本案涉案房屋，但刘芳玉曾与第三人三联集团发生过经济纠纷，故第三人以刘芳玉系本村村民为由不同意出售。此时，第三人韦玉建与被告是恋人关系，韦玉建提出被告可以以其名义购买涉案房产，即借名买房。被告基于对韦玉建的信任，便同意其想法。购房时涉案房屋的购房款及后期的加盖三层建设费用、暖气安装费、装修费全部由被告出资，而且全部款项是在购房前由韦玉建从被告处提走630万现金到银行存到了韦玉建名下银行账户。2015年5月18日，韦玉建与第三人山东三联集团有限责任公司签定了本案房屋的买卖合同。收到房屋后被告就对涉案房屋进行了加盖，加盖施工期间被告还因违规加盖房屋而遭受执法部门的处罚。2016年初，房屋装修期间韦玉建发生意外摔断了双腿，被告去医院照顾期间，发现其与妻子并未离婚，至此被告才知道感情被骗，双方发生矛盾，逐渐产生隔阂。幼儿园的装修、办理资质等均由被告办理，韦玉建也都知情。双方发生矛盾期间，被告曾打算出售房产。2017年，被告与韦玉建逐渐不再联系。韦玉建自知仅是顶名，对房产没有任何出资，无权向被告主张权利。二、韦玉建明知本案房屋出资人是被告刘芳玉，却以将房屋出售给原告为由，让原告向被告主张权利，存在虚假诉讼，恶意侵占的主观故意。原告苏怀玉诉称2018年10月第三人韦玉建将涉案房屋出售给他，但并未提交其与韦玉建之间的房屋买卖合同，也未提交其向韦玉建支付购房款的证据，结合其二人系非常好的朋友关系，被告对其二人之间买卖合同的真实性不予认可。三、本案房屋为物业服务用房，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三人韦玉建与原告签订房屋买卖合同及第三人山东三联集团有限责任公司与原告签订房屋买卖合同并协助办理合同更名，均违反了《物权法》的强制性法律规定，系无效合同，原告无权主张要求被告腾交房屋，也无权向被告主张房屋占用使用费。四、原告诉称购买房产的过程与常理严重不符。日常生活中，按正常逻辑，购买房产时买受人应当先确定房产所有权信息并确定是否可以正常办理过户手续，然后才会与买房人签订房屋买卖合同，最后支付购房款，而本案中原告恰恰相反，其出资680万元购买房产，购买前既不考察房产所有权信息、房产现状，也不考察房产所有权能否办理过户登记，却直接与韦玉建签订房屋买卖合同并于当日支付680万元购房款，在不确定能否过户更名情况下，先签订合同并当日支付房款，这显然是不合理的。另，原告诉称2018年10月20日支付了680万元房款，但自2018年10月20日至2020年8月提起诉讼，原告从未到被告处看过房屋，甚至遇到被告也未提到购买房屋之事，从未向被告主张权利，这显然也是不符合常理的。五、第三人韦玉建于2020年6月向被告发律师函，要求被告刘芳玉向韦玉建交付房屋，若原告与韦玉建之间存在真实的房屋买卖关系，此时向被告发送律师函的应该是原告，而非韦玉建。若本案房产最初由韦玉建出资购买，其何必隐瞒出售给原告的事实向被告发送律师函，其完全可以正大光明与原告一起向被告主张权利。本案原告提起诉讼时将山东三联集团有限责任公司列为第三人，却未将“收了其680万元”，尚未交付房屋的韦玉建列为第三人，用意何在？！故，原告与韦玉建之间是否存在真实的房屋买卖关系是本案调查的焦点问题。若存在买卖关系，应调查韦玉建是否有权出售，房屋是否可以买卖，韦玉建是否收到房款等焦点问题。若不存在买卖关系，原告便不具备本案诉讼主体资格，二人之间存在恶意串通的主观故意，系虚假诉讼，应驳回其诉讼请求，若发现犯罪行为，还应当移送公安机关处理。综上所述，被告对原告与第三人韦玉建、山东三联集团有限责任公司房屋买卖合同的真实性、合法性不予认可，原告与韦玉建是朋友关系，在被告刘芳玉与韦玉建关系破裂后，其二人恶意串通侵吞房产的目的显而易见。原告起诉被告腾交房屋并支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，恳请法庭驳回其诉讼请求。第三人三联集团述称，案涉房屋为阳光舜城中12区为阳光舜城拆迁安置房中的部分，该区现已取得国有土地使用证，性质为划拨，已向法院提交国有土地证为划拨土地、建设用地规划许可证、建设工程许可证、测绘报告书，案涉小区用于安置村民，现在因土地性质问题及相关手续的问题，现未办理房产证，包括安置房及商用房。我方认为与苏怀玉签订的合同是双方真实意思表示，不存在无效情节，只是房产证在审批办理中，被告反诉的合同无效不予认可，且与本案无关，其提交的银行流水与我方无关。第三人费玉建辩称，同原告的起诉意见。反诉原告刘芳玉向本院提出诉讼请求：一、请求确认被反诉人与第三人韦玉建之间签订的房屋买卖合同无效；二、请求确认被反诉人与第三人山东三联集团有限责任公司签订的房屋买卖合同无效；三、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月，反诉人打算购买位于市中区阳光舜城中十二区物业管理用房用于开办幼儿园，因反诉人曾起诉第三人三联公司，担心第三人不予出售。此时反诉人与第三人韦玉建系恋人关系，韦玉建称可以以其名义顶名购买，基于对韦玉建的感情投入较深，加之韦玉建以各种方法笼络反诉人，最终反诉人同意以其名义顶名购买。2015年5月18日，第三人韦玉建代反诉人与第三人山东三联集团有限责任公司签订房屋买卖合同，由反诉人支付购房款某元。购买后反诉人即对涉案房屋进行了装修使用，开办了幼儿园，一直由反诉人使用至今。故，涉案房屋系由反诉人出资购买。2018年10月20日韦玉建与被反诉人签订的房屋买卖合同及2019年4月28日被反诉人与山东三联集团有限责任公司签订的房屋买卖合同均属无效合同，理由如下：一、涉案房屋系阳光舜城中十二区物业管理用房，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。故，涉案房屋的性质系物业管理用房，关于物业管理用房的法律规定非常明确，物业管理用房属于业主所有，被反诉人与第三人韦玉建、山东三联集团有限责任公司签订的房屋买卖合同均属无效合同，侵犯了包括反诉人在内的广大业主的权益。二、韦玉建并非涉案房屋实际所有人，仅是顶名人，未经反诉人的追认，系无权处分，故属于无效合同。综上所述，被反诉人本诉的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的本诉请求。反诉被告苏怀玉辩称，苏怀玉与韦玉建及第三人山东三联集团均是合法主体，签订的购房合同内容也符合法律规定，没有任何违法行为，反诉人没有任何证据证实其与涉案房屋有任何关系。第三人三联集团述称，针对刘芳玉反诉，首先认为其诉讼请求实际上为确认之诉诉求，而本案为侵权责任纠纷，其诉讼请求与原诉并非相同法律关系，不应当在本案中被受理，其次涉案合同是我公司与原告在自愿基础上达成，合理合法，反诉人并非涉案合同主体，其提起确认之诉主体资格不适格，再次涉案房产并非物业用房，其无效主张不成立。综上，反诉人诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。第三人韦玉建述称，一、韦玉建与苏怀玉签订的房屋买卖合同主体合法，不违反法律规定，且已实际履行，刘芳玉与涉案房屋没有直接利害关系且其在反诉状中认为合同侵犯了广大业主权益，其作为单个业主也不是提起确认合同无效诉讼的适格主体；二、刘芳玉在反诉状中提到由韦玉建以其名义购买，由刘芳玉支付购房款566万元的陈述与事实不符，根据谁主张谁举证原则，刘芳玉应当提供相应证据；三、刘芳玉在反诉状中即主张涉案房产交易属于无效，又主张其为该房产的实际权利人，且未提交其出资证据也未要求确认无效后的返还等内容，该诉讼请求没有法律依据，综上请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，韦玉建与三联集团签订《房屋买卖合同》。合同约定，韦玉建购买的房屋为现房，暂定名为阳光舜城中十二区综合管理用房位于阳光舜城中12区（9、10组团）内。房屋为2层，总建筑面积843.93平方米，买受人购买的房屋建筑面积为791.98平方米。平均单价为7150元/平方米，总价款为某元。本房屋为现房，暂不具备办理产权证条件。本房屋所在地块为划拨用地，如国家政策发生改变，办理房产初始登记时需要改变土地性质所缴纳的全部费用由买受人承担。韦玉建签订上述合同后，向三联集团转款5062657元及交纳现金60万元，交纳案涉房屋购房款。三联集团于2015年5月18日向韦玉建出具了收款收据。2018年10月20日，原告苏怀玉（乙方、买受人）与韦玉建（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》。合同约定韦玉建将们于阳光舜城中十二区26号楼的房产出售于苏怀玉。该房屋为三层（三楼属于自行加盖）。共计1248平方米，南院200平方米，北院100平方米，以上合计1548平方米。甲方原购买价某元。附加改造费以及一切工程修缮和装修工程费某元。上述房屋转让价格680万元。同日，苏怀玉通银行转帐支付韦玉建680万元。后苏怀玉与三联通集团就上述房屋中两层重新签订《房屋买卖合同》。合同约定与韦玉建所签订的合同内容一致。三联集团出具收据，房款为某元。上述落款时间为2015年5月18日。2019年4月29日三联集团收据：合同变更手续费为661303元。上述购房款支付情况，韦玉建名下农业银行尾号1673帐户显示：2018年10月22日，苏怀玉分两转款680万元。10月23日，韦玉建将其中400万元于刘希会，200万元转于秦兰义，35万元转于杨俊香，3万元转于梁宏红。案涉房屋所在土地于1998年12月26日办理国有土地使用证，使用者三联集团公司，用途住宅，划拨。案涉房屋于2006年3月10日取得建设工程规划许可证。3月31日取得建筑工程施工许可证。对于上述房屋情况，第三人在庭前提交答辩意见为案涉房屋为阳光舜城中12区为阳光舜城拆迁安置房中的部分，该区现已取得国有土地使用证，性质为划拨，已向法院提交国有土地证为划拨土地、建设用地规划许可证、建设工程许可证、测绘报告书，案涉小区用于安置村民，现在因土地性质问题及相关手续的问题，现未办理房产证，包括安置房及商用房。我方认为与苏怀玉签订的合同是双方真实意思表示，不存在无效情节，只是房产证在审批办理中。第三人韦玉建称，一、2015年我与三联签订购房合同后，三联向我交付房屋。后我委托刘芳玉代为装修院墙、整理土地，没有签订书面合同，但是支付了工程款，部分通过银行转账。后来我发现刘芳玉将房屋装修成了幼儿园，并已开始经营，以园中有孩子为由阻止我进入。我向教委主张过权利未解决。因个人原因没有向公安机关报案，也没有向法院提起过诉讼。二、我没有在刘芳玉那里拿过630万元现金，向三联缴纳的购房款其中600万元是刘希会和秦兰义夫妻出借，与该款项在收到苏怀玉购房款后即返还二人，杨俊香为我配偶向其转了其中的35万元，另外的梁宏红是其他业务关系，3万元与本案无关。后期因和苏怀玉认识，转款的25万元是购买玉石。三、我没有向苏怀玉提前转款1000万元，也没有这个资金能力。四、现已记不清卖房于苏怀玉时有无告知案涉房屋被刘芳玉占用不能交付。以上陈述均为属实，若有虚假愿意接受法院处罚。被告刘芳玉对于上述房屋情况主张，2015年5月18日和三联签的合同后就开始使用了，房屋是我出资630万元，我使用，只是用的韦玉建的名称代买的。2015年4月底将630万元以现金方式给的韦玉建，钱是前夫留下来的现金，分3次给的韦玉建，前2笔数额较多最后1笔数额少，当时买房子交钱时我在场，当时是在财经学院门口农业银行现场给三联公司会计转的钱。以上事实由购房合同、收款收据、帐户明细、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案中原告苏怀玉主张其所有的房屋被告刘芳玉及春天幼儿园占用构成侵权诉请腾房。被告是否构成侵权应先确认原告苏怀玉是否为案涉房屋的所有权人。物权法第九条规定，不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。韦玉建与苏怀玉所签订的购房合同房屋总面积1548平方米，其中包括与三联集团签订的购房合同中一、二层843.93平方米。另外三层系韦玉建自建房屋及院落300平方米，该部分房屋原告未能提交相应买卖合同。因其所诉房屋为一整体，包含三部分构成，原告诉求被告腾房返还，其提交的现有证据不足以证实春天幼儿园处整体房屋系苏怀玉所有，其不具备诉讼主体资格向被告主张权利。关于被告刘芳玉及春天幼儿园是否存在侵权行为的问题。案涉房屋韦玉建与2015年5月18日与三联签订合同后，其主张房屋在装修期间即被刘芳玉占有，其未向被告刘芳玉主张权利。可以证实在原告与韦玉建签订合同之前即已由刘芳玉使用，刘芳玉与韦玉建双方就案涉房屋存在争议。韦玉建在未办理房屋登记、实际占有房屋的情况下将房屋出卖于原告。原告在本案中仅以侵权为由起诉被告，现有证据不足以证实刘芳玉存在侵权行为。对于刘芳玉在本案中提起的反诉，其请求确认案涉房屋买卖合同无效，与本案本诉非同一法律关系，对其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，裁定如下：一、驳回原告苏怀玉的起诉；二、驳回反诉原告刘芳玉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵勇二〇二〇年十二月五日书记员  张锟