广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14847号原告：广州市玉树物业管理有限公司第一分公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东路******。负责人：阮美莲，总经理。委托诉讼代理人：孙槐玉，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾亮珍，广东高义律师事务所律师。被告：邹金平，男，1988年6月5日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人:唐裕文,广东国穗律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾文政,广东国穗律师事务所律师。原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司（以下简称“玉树物业第一分公司”）诉被告邹金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告玉树物业第一分公司的委托诉讼代理人孙槐玉、曾亮珍，被告邹金平及其委托诉讼代理人唐裕文、曾文政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉树物业第一分公司向本院提出诉讼请求：1.确认玉树物业第一分公司与邹金平之间的租赁合同关系于2020年9月7日解除；2.判令邹金平向玉树物业第一分公司支付拖欠的2020年7月1日起至2020年9月7日止的租金50181.4元及逾期支付租金的利息（以实际支付之日计付利息）；邹金平向玉树物业第一分公司支付从2020年9月8日起至实际移交租赁房屋之日止的占用费；3.判令邹金平向玉树物业第一分公司支付拖欠的2020年6月1日起至2020年9月30日止的水费2825.5元、电费23961.2元、停车费1062元。邹金平向玉树物业第一分公司支付2020年7月1日起至2020年9月30日止的物业管理费891.3元、除四害的费用600元；4.判令本案诉讼费用由邹金平承担。玉树物业第一分公司庭审时明确其第2项诉讼请求中请求支付的租金利息按照年利率24%的法定标准计算。经本院释明如合同无效或者解除的法律后果，玉树物业第一分公司主张合同无效或解除的法律后果在本案中一并处理，邹金平应将场地交还给玉树物业第一分公司并支付占用费。邹金平则主张如合同无效或解除的法律后果其另案主张。事实和理由：2019年4月30日，玉树物业第一分公司、邹金平与段世友三方签订《合同权利义务转移协议书》，约定玉树物业第一分公司与段世友签订的《租赁合同》(编号：#20170415)中乙方(段世友)的权利义务全部转由邹金平承继。《租赁合同》(编号：#20170415)约定，邹金平承租广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社所有的广州市黄埔区大沙地东路403号步东商业大厦B101、B102房建筑面积为237.77平方米的商业单位，租赁期为伍年，即从2017年4月15日至2022年4月30日止。租金为21399.30元/月，租金每两年在上一年租金基础数递增5%，邹金平每月5日前交当月租金，逾期5天不交，邹金平须以日息3%缴交滞纳金，超过25天仍未交纳租金的，视邹金平违约，玉树物业第一分公司没收合同保证金，合同自动解除终止；租赁关系终止邹金平拒不返还承租的房屋，则占用期间邹金平应按原合同租金双倍支付占用费给玉树物业第一分公司(不足一月按一月计)。《租赁合同》第十三条还约定，如邹金平连续拖欠租金或其它费用(含水、电费)超过25天，玉树物业第一分公司有权解除本合同，收回场地，没收保证金，如果保证金不足以弥补玉树物业第一分公司损失的，邹金平应继续承担赔偿责任。上述《租赁合同》及《合同权利义务转移协议书》签订后，邹金平不按合同约定搞好承租物业的清洁卫生，承租房屋四周油烟弥漫，污水横流，整栋商业楼鼠虫滋生，导致其它商户经常投诉，且不按合同约定按时支付租金及水电费等费用，2020年7月至2020年9月的租金、物业管理费、垃圾费、除四害的费用至今分文未付，2020年6月开始至今的水费、电费、停车费也拖欠未付。玉树物业第一分公司多次书面催讨未果。2020年9月5日，玉树物业第一分公司书面通知邹金平解除《租赁合同》，要求邹金平在收到书面通知之日起2天内一次性付清拖欠的租金及水电费，并将租赁房屋交还给玉树物业第一分公司，但邹金平收到该书面通知后仍置之不理，占用租赁房屋至今。租赁房屋系广州市黄埔区文冲街文冲股份经济合作社所有，由该经济合作社委托玉树物业第一分公司出租与管理。玉树物业第一分公司认为，邹金平不按合同约定长期拖欠租金、水电费等费用已构成严重违约，按《租赁合同》约定玉树物业第一分公司有权单方解除合同，现邹金平在玉树物业第一分公司通知解除租赁合同后仍占用租赁房屋不肯搬离，玉树物业第一分公司唯有诉至法院，恳请法院依法判决，以维护玉树物业第一分公司的合法权益。被告邹金平辩称：邹金平在合同签订后每月积极向玉树物业第一分公司交纳租金及水电费、物业管理费、除四害等相关费用，然而玉树物业第一分公司并不积极履行自己除四害的灭鼠义务，导致邹金平租赁房屋处滋生老鼠，玉树物业第一分公司反而在2019年11月8日给邹金平发公函以鼠患为由要求终止房屋租赁合同，要求赔偿。期后强行把邹金平店铺停电13天，造成邹金平巨大经济及声誉损失。事后据邹金平了解：有与玉树物业第一分公司熟悉的人，也想租用邹金平现租赁的房屋，于是玉树物业第一分公司想利用自己的强势地位采取极端手段胁迫邹金平离场。2020年2月1日遇新冠××疫情，全国以及广州都在呼吁物业业主应当减免租金，与租户共度难关，疫情期间邹金平经营的餐馆“湘友食府”不能开门营业，在玉树物业第一分公司不愿意减免租金的情况下，邹金平举债也向玉树物业第一分公司一分不少的交齐租金。2020年4月29日，玉树物业第一分公司利用欺诈手段无故增加租赁房屋的面积，变相单方增加租金，邹金平多次向玉树物业第一分公司管理处沟通都不给予回应，由于租金数额分歧较大，邹金平暂停向玉树物业第一分公司交纳房屋租金。一、邹金平不同意双方的租赁合同关系于2020年9月7日解除。邹金平于2020年7月1日开始没有向玉树物业第一分公司交纳房屋租金，完全是由于玉树物业第一分公司多次刁难、胁迫，想利用自己的强势地位采取极端手段胁迫邹金平终止双方的房屋租赁合同导致的。二、邹金平不认同房屋占用费的说法，但愿意支付从2020年7月1日至今的合同中约定的正常租金22469.30元／月。至于利息，邹金平不认同，且利息计算标准过高，请求法院依法调低。2020年4月29日，玉树物业第一分公司给邹金平发送的步东商业大厦收费通知书显示邹金平租赁房屋的租金突然增加，仔细查看原来玉树物业第一分公司给邹金平租赁房屋计费数量面积为297.14平方米，其利用欺诈手段无故增加租赁房屋的面积60平方米（租赁房屋合同确认为：邹金平租赁房屋的面积为237.77平方米，租金21399.30元／月），变相单方增加租金至28079.80元／月，邹金平多次同玉树物业第一分公司管理处沟通，都未给予回应，本次事件的责任完全在玉树物业第一分公司，邹金平无过错。三、关于水费、电费、停车费、物业管理费，邹金平愿意按票据上的实际金额支付。本案诉讼费用，请求法院按责任判令承担。经审理查明：坐落于广州市黄埔区大沙地东路**的房屋于2017年7月14日取得粤（2017）广州市不动产第**《不动产权证书》，登记权利人为广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积23820.1004平方米，房屋结构为钢筋混凝土结构，建基面积为2503.6598平方米。附记中载明另有建基面积94.0692平方米，首层建筑面积94.0692平方米未申请权属登记。玉树物业第一分公司主张涉案租赁物B101、B102房均在上述《不动产权证书》记载的房屋建筑面积范围内。2013年9月30日，广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社出具《委托书》，委托玉树物业第一分公司负责广州市黄埔区大沙地东路403号的出租及管理事宜，期限为2013年9月12日至2028年6月23日。2017年4月15日，玉树物业第一分公司（出租方、甲方）与段世友（承租方、乙方）签订《租赁合同》（编号：#20170415），约定将位于广州市黄埔区大沙地东路403号步东商业大厦，B101、B102房建筑面为237.77平方米的商业单位租赁给乙方作商业使用，租赁期限为五年，从2017年4月15日至2022年4月30日止。第五条租金、电费、其他费用及合同保证金约定，（一）租金：1.租金每平方米90元/月，总租金为21399.3元/月。租金每两年在上一年租金基础上递增5%。3.乙方以每月缴纳的方式向甲方交付租金，乙方缴纳现金，甲方开具收据收取，每月5号前缴纳当月的租金。4.公共水、电费及消防每月每平方米1元，垃圾费每月450元/间，除四害费每月100元/间，甲方开出收据收取。5.电费：每度电1.43元，水费：每吨6元，乙方向甲方逐月缴纳，甲方开出收据收取。电费价格随供电部门变动而变动。6.租金、水、电费等相关费用按月计算，按月收付。乙方在每月5号前将当月租金和上月水、电费一次性交付给甲方。7.合同保证金：乙方向甲方交纳64197.90元作合同保证金，甲方开出收据收取，缴交时间为双方签订合同当天。合同期满，乙方付清所有费用后，合同保证金不计息归还给乙方。第十一条违约责任约定，1.乙方每月5日前交当月租金，过期5天欠交，乙方必须以日息3%向甲方缴交滞纳金，超期25天乙方如仍未缴纳租金，即视乙方违约处理，甲方没收合同保证金，合同自动解除终止。第十三条合同解除、终止约定，2.乙方有如下情形之一时，甲方有权解除本合同，收回场地，没收保证金。如果保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续承担赔偿责任。（1）乙方连续拖欠租金或其他费用（含水、电费）超过25天；（2）不按时足额缴纳租金或其他费用（含水、电费）一年累计达三次。第十四条合同终止的结算条款及处理办法约定，3.乙方在上述期限内拒不返还场地的，甲方有权收取场地使用费（占用费），占用期间乙方应按原有合同双倍支付占用费给甲方，不足一月按月计算。2019年4月30日，玉树物业第一分公司（甲方）与段世友（乙方）、邹金平（丙方）签订《合同权利义务转移协议书》（编号：20190430），约定将甲乙双方于2019年4月30日签订的《写字楼单位租赁合同》（编号：#20170415）中乙方的权利义务全部转由丙方承继。本协议签订当天乙方向甲方履行的合同缴清所有费用。2019年4月30日三方签订合同当天丙方向甲方交纳64197.9元作合同保证金，甲方开出收据收取。合同期满，丙方付清所有费用后，合同保证金不计息归还给丙方。邹金平提交一张广州广纳物业管理有限公司出具的《收据》证实其已实际缴纳了合同保证金64197.9元。上述合同签订后，双方在租赁合同履行期间，玉树物业第一分公司主张邹金平欠付租金及水电费等费用，其于2020年8月4日向邹金平发出《催缴通知书》，催缴5-7月的租金（水电费或其他费用）45591元，及滞纳金131302.1元。邹金平于2020年8月4日收到上述通知；2020年8月17日，玉树物业第一分公司再次向邹金平发出《催缴通知书》，催缴5-8月的租金（水电费或其他费用）81731.1元及滞纳金267260.7元。邹金平则抗辩称玉树物业第一分公司从2020年4月起违反约定，未经双方协商达成一致意见擅自增加计租面积，故其拒绝缴纳租金及水电费等费用。其提交玉树物业第一分公司出具的2020年4月-6月的《步东商业大厦收费通知书》载明，租金28079.8元/月，物业管理费计费数量处载明297.14㎡。玉树物业第一分公司则主张邹金平承租涉案房屋后擅自占用了面积为59.37㎡的楼梯间，故其要求邹金平支付该楼梯间的租金。2020年6月30日的《步东商业大厦收费通知书》还显示，6月电费5200.2元、水费592.9元、7月物业管理费297.1元（计费数量297.14㎡）、除四害200元；2020年7月29日的《步东商业大厦收费通知书》显示7月电费6855.3元、水费707.9元、8月物业管理费297.1元（计费数量297.14㎡）、除四害200元；2020年8月30日的《步东商业大厦收费通知书》显示8月电费6343.7元、水费853.1元、9月的物业管理费297.1元（计费数量297.14㎡）、除四害200元。邹金平提交六份步东商业大厦出具的《收款收据》，显示其于2020年4月缴纳了涉案房屋2月、3月、4月的每月租金22469.3元、物业管理费237.8元、除四害200元，以及每月的水电费；2020年6月缴纳了5月的租金22469.3元。物业管理费297.1元，除四害200元；2020年7月缴纳了6月租金22469.3元、物业管理费297.1元，除四害200元以及水电费等费用。2020年7月21日，步东商业大厦管理处向邹金平发出《合同终止的函》，载明因邹金平欠缴5-7月租金，故要求解除与邹金平的租赁合同。2020年9月5日，玉树物业第一分公司再次向邹金平发出《关于解除的通知》，载明因邹金平拖欠2020年7-9月租金共计67407.9元及2020年6-8月的水电费共23004.4元。经多次催收仍拖欠不付……已构成严重违约。特函告于发出此函件之日上述《租赁合同》及《合同权利义务转移协议书》即时解除，并依合同约定保证金不予退回。要求邹金平在收到函件后两天内付清租金和水电费并清退租赁场地。上述《关于解除的通知》通过EMS快递方式邮寄给邹金平并于2020年9月7日由邹金平本人签收。以上事实有《租赁合同》《合同权利义务转移协议书》《委托书》《步东商业大厦收费通知书》《合同终止的函》《收款收据》《催缴通知书》《关于解除的通知》《不动产权证书》及当事人陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，案外人段世友将其与玉树物业第一分公司签订的关于涉案房屋的《租赁合同》中自身的权利义务概括转移给邹金平，故邹金平承接段世友的权利义务成为涉案房屋的《租赁合同》的主体，涉案《租赁合同》对其具有约束力。该《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。玉树物业第一分公司主张邹金平拖欠租金故其有权依照合同约定解除涉案《租赁合同》，而邹金平则主张玉树物业第一分公司擅自变更租金标准，故其拒绝缴纳租金系正当理由。因此，本案的争议焦点在于玉树物业第一分公司是否享有合同解除权。对此本院评析如下：首先，涉案《租赁合同》约定涉案房屋每月租金为21399.3元/月，每两年在上一年基础上递增5%，至2019年，双方确认月租金为22469.3元。玉树物业第一分公司主张邹金平擅自占用合同外租赁面积供自己使用，但并未提交证据予以证实，其擅自增加计租面积并未取得邹金平的同意，故其并无依据擅自提高月租金。但与此同时，邹金平作为承租人，即便不同意玉树物业第一分公司提高租金，但玉树物业第一分公司对增加的租赁面积计租并不影响其在合同约定的租赁面积内缴纳租金，其实际使用了合同中约定的237.77平方米的涉案房屋，仍有义务依照合同约定的租金标准支付237.77平方米涉案房屋每月的租金。其次，依据玉树物业第一分公司出具的《步东商业大厦收费通知书》显示，玉树物业第一分公司从2020年4月即开始以自行变更后的租赁面积297.14㎡计算5月之后的租金和物业费，而邹金平也依照租赁合同约定的租金支付了2020年5月、6月的租金及水电费等费用，故其至2020年7月才以不同意新计租面积为由故而拒绝缴纳所有的租金及水电费等费用显然不符合常理，上述理由亦非拒绝缴纳租金的正当理由。最后，依照双方《租赁合同》第十三条第2点的约定“乙方连续拖欠租金或其他费用（含水、电费）超过25天，甲方有权解除本合同，收回场地”。综上所述，邹金平拖欠2020年7-8月的租金未缴纳，故玉树物业第一分公司有权依照合同约定解除涉案《租赁合同》。邹金平于2020年9月7日收到玉树物业第一分公司发出的《关于解除的通知》，因此，本院确认双方关于涉案房屋的《租赁合同》于2020年9月7日解除。因玉树物业第一分公司主张合同解除的法律后果在本案中一并处理，其要求邹金平返还涉案场地，现本院确认涉案房屋的《租赁合同》于2020年9月7日解除，故邹金平应当将其占有使用的涉案房屋返还给玉树物业第一分公司。邹金平主张合同解除的法律后果另案处理，故关于保证金及其他合同解除的法律后果本案不进行处理，邹金平可另循其他途径解决。关于拖欠的租金。邹金平提交的收据显示其缴纳租金至2020年6月，故邹金平尚欠2020年7月1日至9月7日的租金，该期间租金依照合同约定的租金标准计算为50181.44元（22469.3元/月×2个月+22469.3元/月÷30天×7天），玉树物业第一分公司主张50181.4元系对自己权利的处分，本院予以支持。故邹金平尚须向玉树物业第一分公司支付拖欠的2020年7月1日至9月7日的租金50181.4元。关于拖欠租金的利息。双方《租赁合同》第十一条第1点约定“每月5日前缴纳当月的租金，过期5天欠交，乙方必须以日息3%向甲方缴交滞纳金”，故合同中仅约定了逾期支付租金的滞纳金为3%，并未约定拖欠租金的利息，玉树物业第一分公司主张按照年利率24%的标准计算利息无理据，该标准明显过高，本院将其调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故邹金平拖欠的租金利息分段计算为：（1）2020年7月、8月拖欠的租金利息每月均以22469.3元/月为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别从2020年7月6日、8月6日起计至实际付清之日止；（2）2020年9月1日-7日以拖欠的租金5242.84元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年9月6日起计至实际付清之日止。关于房屋占用费。因邹金平在2020年9月7日双方《租赁合同》解除后仍在使用涉案房屋，故应当向玉树物业第一分公司支付房屋占用费。本院参照双方《租赁合同》约定的租金标准22469.3元/月计算自合同解除后即2020年9月8日至实际交付房屋之日止的房屋占用费。关于拖欠的水费、电费、停车费、物业管理费、除四害费用。双方在《租赁合同》中约定“乙方向甲方逐月缴纳电费、水费”“乙方在每月5号前将当月租金和上月水、电费一次性交付给甲方”“除四害费每月100元/间”，邹金平缴纳水费、电费至2020年5月，缴纳物业管理费、除四害费用至2020年6月，故其还应当向玉树物业第一分公司支付拖欠的2020年6月之后的水费、电费、2020年7月之后的物业管理费、除四害费用。邹金平在答辩意见中同意按照玉树物业第一分公司开具的票据上的金额支付上述各项费用。玉树物业第一分公司提交了计算至2020年8月的水费、电费及计算至9月的物业管理费、除四害费用的《步东商业大厦收费通知书》，玉树物业第一分公司另主张邹金平需支付2020年9月的水费671.6元、电费5562元，2020年6月-9月的停车费1062元。邹金平确认实际产生了上述费用，故邹金平须向玉树物业第一分公司支付欠付的2020年6月1日至9月30日的水费2825.5元（592.9元+707.9元+853.1元+671.6元）、电费23961.2元（5200.2元+6855.3元+6343.7元+5562元）、停车费1062元，支付2020年7月1日至9月30日的物业管理费891.3元、除四害费用600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司与被告邹金平签订的《租赁合同》于2020年9月7日解除；二、被告邹金平于本判决生效之日起三十日内将承租的位于广州市黄埔区大沙地东路403号步东商业大厦B101、B102号房屋返还给原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司；三、被告邹金平于本判决生效之日起十日内向原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司支付拖欠的2020年7月1日至9月7日的租金50181.4元及利息【利息分段计算为：（1）2020年7月、8月拖欠的租金利息每月均以22469.3元/月为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别从2020年7月6日、8月6日起计至实际付清之日止；（2）2020年9月1日-7日以拖欠的租金5242.84元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年9月6日起计至实际付清之日止】；四、被告邹金平于本判决生效之日起十日内向原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司支付房屋占用费（参照22469.3元/月的租金标准从2020年9月8日计至实际交付房屋之日止）；五、被告邹金平于本判决生效之日起十日内向原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司支付拖欠的2020年6月1日至9月30日的水费2825.5元、电费23961.2元、停车费1062元，2020年7月1日至9月30日的物业管理费891.3元、除四害费用600元；六、驳回原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，由原告广州市玉树物业管理有限公司第一分公司负担100元，被告邹金平负担1210元。负缴费义务的当事人于本判决生效后七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月十五日书记员  林 婕