山西省清徐县人民法院民事判决书（2019）晋0121民初2468号原告：杜某。原告：李某，汉族，山西省清徐县王答乡大寨村农民，住本村福乐街10号。二原告的委托诉讼代理人：韩某，山西鼎谦和律师事务所律师。被告：张某，男，汉族，山西省清徐县王答乡大寨村农民。委托诉讼代理人：冯某，住清徐县。原告杜某、李某与被告张某租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年7月3日作出（2018）晋0121民初1802-1号民事裁定书，杜某、李某提出上诉，太原市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）晋01民终5399号民事裁定书，撤销原裁定书，指令清徐县人民法院审理。本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某、李某及委托诉讼代理人韩某，被告张某及其委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜某、李某向本院提出诉讼请求：1、依法判令张某腾出位于山西省××县西10间门面房；2、依法判令张某支付房屋使用费10500元，以每月租金750元计算至返还之日止的占有使用费，及按银行同期贷款利率支付房屋使用费的利息。事实与理由：杜某与李某是夫妻关系。2013年1月，杜某与张某签订一份《租房合同》，将位于山西省××县西10间门面房租赁于张某，租期为五年，2013年9月1日起至2018年9月1日止，每年租金9000元，共计45000元，由张某一次性付清租金。2018年8月11日，杜某、李某共同向张某出具了《限期搬离租赁房屋通知书》，要求张某依约履行，但在租赁期满后，张某拒不腾出位于山西省××县西10间门面房，给杜某、李某造成了巨额经济损失。为维护合法权益，诉至法院。张某辩称，1、原告主体不适格，应驳回其诉讼请求，原告要求张某腾出房屋，应提供合法有效的证据证明房屋为其所有，原告提供的证据不能证明房屋为其所有，原告陈述的房屋一直由其占有使用，也与事实不符，该房屋起初是用于建加油站，加油站一直由牛德茂经营，之后也一直由租户占有使用。2、原告与张某签订的租赁合同是无效合同，原告根据无效的合同要求张某腾出房屋不应支持。3、张某占有房屋有合法根据，张某是基于与牛德茂的转让协议占有房屋及土地，牛德茂将房屋及土地转让给了张某，张某也支付了转让款，且涉案房屋现已登记到张某名下，张某依法对土地及地上建筑物享有使用权和所有权。杜某、李某围绕其诉讼请求提供的证据及证明内容为：1、二原告的身份证、结婚证、清徐县王答乡派出所出具的证明，证明二原告是夫妻关系，杜某与杜二板是同一人，二原告具有诉讼主体资格。2、清徐县人民政府占用土地通知书（清政占【1992】26号）证明本案诉争土地在1992年12月10日时，清徐县人民政府批准同意杜志明占用本村耕地0.14亩建饭店，杜志花占耕地0.16亩建建材门市部；土地位置为常家庄东，太茅公路以西。3、关于杜志花与杜二板调换宅基地协议一份，证明本案诉争土地在1995年9月21日时，经清徐县王答乡大寨村村民委员会同意，杜志花与杜二板进行宅基地调换，杜志花将诉争土地（即太茅路西的宅基地11间及占地2亩）转让给杜二板使用。4、土地承包经营权证、土地承包合同，该两份证据证明本案诉争土地在1999年4月24日时，王答乡大寨村村民委员会将地块名称为常庄道西位于公路（即太茅路）以西的土地承包给杜二板，杜二板、李某以土地承包的方式经营使用诉争土地。5、申请、大寨村李某占地合同，该两份证据证明本案诉争土地在2002年10月8日时，李某、清徐县王答乡大寨村村民委员会向县国土资源局、乡土地管理所申请办理土地手续；并于2002年10月12日，大寨村村民委员会与李某签订占地合同，约定李某占地0.73亩（即484.56平方米）土地，包含杜志花、杜志明0.3亩土地，扩占284.56平米。6、关于王答乡大寨村石建宝等八户商住两用补办占地手续的批复【2003】第31号，证明政府批复同意李占梅占用集体土地484.56平方米，其中包括本案诉争土地。7、2013年9月1日签订的租房合同，证明被告与原告之间系租赁关系，租金为每年9000元；原告案涉土地的地上建筑物实际占有使用，是实际使用人。8、王答乡大寨村村委会2017年5月18日、9月7日出具的证明，该两份证据证明本案诉争土地和房产登记到张某名下属于登记错误，本案诉争土地和房产均系原告所有，房屋产权确权登记正在办理中，本案登记到张某名下属于登记错误。9、王二平出具的证明以及王二平身份证复印件，证明张某租赁房屋时，委托王二平与原告协商的，租金也是王二平付给原告的。10、限期搬离通知书，证明2018年8月1日，二原告向张某下达了限期搬离通知书，要求张某限期搬离房屋。张某对上述证据的质证意见为：1、对证据的真实性认可，但对其证明的原告主体适格不认可。2、对通知书真实性认可，但是无法证明被告所要证明的内容，该通知书中并未标明具体的位置及与原告的关系，而且该通知书明确标明占用的期限只有五年，是从1992年12月起至1997年12月止。3、对于调换宅基地协议不认可，从协议上面的签字即杜志花、杜二板、村委会负责人的签字明显可看出是同一人所签，且协议中所涉及的地块并没有明确标明是否与本案的地块相一致。即使协议有过，该协议也仅仅是杜志花与杜二板签订的协议。4、对土地承包经营权证和承包合同的真实性认可，但是无法证明其所要证明的内容。5、对于证据5中的申请和占地合同不认可，其一按常理，应是先申请后占地，而原告提供的证据是先占地而后申请，其二合同中甲方的法人代表签字的真实性不认可，法人代表处签的“李玉德”与张某向村委会借出的2002年收取水费的收据上“李玉德”的签字不一致。其三2002年李玉德担任村长，张某担任副村长，如果加盖公章或者和原告签订过任何合同，作为村委会成员应当知晓，但张某并不清楚这个事情。而且当时李某是支部副书记，公章当时是由她掌管。6、对于证据6关于王答乡大寨村石建宝等八户商住两用房补办占地手续批复，该批复为复印件，不予认可。7、对于证据7租房合同的真实性认可，但是证明不了原告所要证明的内容。8、对证据8村委会出具的证明不认可，上面王八儿签字，王八儿在村里不是书记也不是村长，被告也向王八儿做了了解，王八儿明确告知过被告，根本没有给原告出具过任何证明，也没有给原告签署过任何字，对其真实性、关联性、合法性均不予认可。9、对于王二平的证明因为本人没有出庭无法核实其真实性不予认可。10、对于证据10限期搬离通知书张某见过，但是房屋已归张某所有，与原告没有关系。张某围绕其辩解提供的证据及证明内容为：1、王答乡大寨村委会2018年9月10日情况说明,证明土地及房屋的来源及转让给张某的过程，涉案房屋及土地的实际所有权人应为张某。2、太原市征用土地协议书一份，山西省村镇规划建设申请表两份，证明涉案土地原来是杜志明、杜志花开饭店使用，同时证明原告主体不适格。3、2014年10月8日牛德茂和张某签订的转让协议一份，证明2014年10月8日牛德茂将土地及地上建筑物一并转让给张某，张某对该地块和地上建筑物享有使用和所有权。4、大寨村农村集体建设用地和宅基地203范围对比图一份，证明涉案地块登记在张某名下。5、六合村的牛国成、牛德茂以及大寨村的杜秀云出具的证明各一份，证明地上建筑物是牛德茂所建，原一审中牛德茂和牛国成均出庭作证。6、王答乡大寨村委会的收据一份，该收据系张某从村委会借的，证明收据上李玉德的签字与原告提供的“占地合同”上的签字不一致。牛德茂出庭陈述：张某是向我买的加油站，这个加油站是在太茅路大寨村的村口，当时地方是十间，地方是杜志花批的手续，当时我在那个地方盖加油站的时候是通过杜二板给协调的，问杜志花拿上手续以后，补偿了人家原来办手续的资金，后来杜志花要种地，那个地方不到2亩地，与杜二板协商，把他的地和杜志花的地调换了，调了2亩左右，之后是我盖的，我和杜二板当时签了个协议，2亩地以一亩地700斤小麦，折成人民币一亩地700元，盖起以后，每年的正月初四去杜二板家，将2亩地的1400元多给了100元，成了1500元，付了4、5年，在2000年左右，大寨村经营信息部的要租赁，杜二板和我商量说租金2200元是否同意，我同意了，就由杜二板收取了租金，之后杜二板没有经过我同意就又租给养车的，后面又租给了张某，第一次租了5年，每年租金5000元，第二次又租了5年，每年租金为9000元，张某向我买加油站的时候，来我家要看我的手续了，意思是杜二板把加油站要和他做交易来，张某向他要盖加油站的手续了，后来没有交易成，张某到我家要看手续了，问我有没有手续了，我把我家里面盖加油站杜志花的土地手续拿出来给他看，当时张某看了手续以后他说我要的就是这个手续，在张某和我成交的时候我向他要30万元，张某和杜二板的租赁协议期限还不到，后来就少给了我3万元，付了我27万元。当时我和张某说，你租是向杜二板租的，你买是向我买的，这个事情将来肯定要闹麻烦了，张某说他就是认当时盖来的手续，有这个手续他就敢买，没有这个手续他就不和我成交。二原告对张某提供的证据的质证意见为：1、对证据1情况说明所要证明的内容不予认可，其一情况说明中写明大约1993年转让给牛德茂占用，而牛德茂的证言却说明1994年9月才开始计划在涉案土地开设加油站，而原告提供的证据是1995年与杜志花进行调地协议，其二，牛德茂不是大寨村村民，村委会不可能将涉案土地交给外村人占用，村委会出具的情况说明与二原告提供的证据相互矛盾，不能证明所有证明的内容。2、对征用土地协议的真实性没有异议，和原告所提交的92年26号文件可以相互印证本案涉案土地最初的（200平米）使用权人是杜志花和杜志明；3、对转让协议的真实性不认可，牛德茂与本案有直接利害关系，他们之间所签订的转让协议二原告不清楚，另外即使该协议是他们签订的，牛德茂已经处分了他人的财产，应当作为不当得利进行返还。4、对对比图的真实性不认可。5、对于牛德茂、牛国成、杜秀云的证人证言，因为牛德茂与本案有直接利害关系，其证言证明力极小，牛国成与牛德茂之间有亲属关系，其证言证明力也很小，其二，牛国成、杜秀云没有出庭，我们对于真实性也不认可。牛德茂在1995年开设加油站是事实，原告调换地之后，牛德茂与原告协商开设加油站，加油站停了后，牛德茂与原告将所有事项结清，房子已归原告所有。自2008年起张某就与原告存有租赁关系，长达十年的时间租赁原告的房屋且正常履行合同，可以间接说明原告是涉案土地及地上建筑物的实际使用权人。6、对村委会的收据上李玉德的签名也存在好几个字体，并不能证明被告所要证明的内容。根据举证质证，对双方无争议的证据予以确认，查明的事实为：涉案房屋原为牛德茂经营加油站使用，2008年杜某将涉案的房屋租赁给张某，租期届满后，2013年9月1日杜二板作为甲方与张某作为乙方又签订了租房合同，合同内容为：经甲乙双方协商，乙方租甲方门面房10间；位于××道西，达成协议如下：1、租房时间2013年9月1日至2018年9月1日止，2、水费、电费由乙方负担，3、价格，每年9000元，5年45000元(一次性付清)本合同自签字之日起生效，如有违约，赔偿对方经济损失。合同签订后，张某向杜二板支付了租金。2018年8月1日杜二板、李某向张某下达限期搬离租赁房屋通知书，2018年9月13日杜二板、李某向本院提起了诉讼。租期内，牛德茂作为甲方与张某作为乙方签订了转让协议，内容为：经甲乙双方协商，甲方愿将208国道大寨段（原加油站）一处地块与建筑物连同该地征地批文及有关手续一并转让给乙方，总价人民币贰拾柒万元整。转让款当面一次性付清，日后双方再无纠葛。该地块如与他人有纠纷，与乙方无关。此协议一式两份，双方各执一份，空口无凭，立此为据，双方签字后生效。张某与牛德茂签订转让协议时，二人均没有告知过杜某。关于涉案房屋占用的土地的情况，1992年11月大寨村村民杜志明占用本村耕地0.14亩建饭店、杜志花占耕地0.16亩开办建材门市部，经向相关部门申请获得了清徐县人民政府批准。1995年9月杜志花与杜某签订调换宅基地协议，将太茅路西的宅基地11间及占地2亩转让给杜某使用，杜某将其承包地2.3亩转让给杜志花使用，2002年10月8日，李某向县国土资源局、乡土地管理所提出申请要求办理占用的484.56平方米土地的土地手续，2003年4月18日清徐县人民政府作出批复，同意李某占用484.56平方米土地建商住两用房，缴纳有关费税及罚款，补办建设用地手续后，办理土地登记。约1995年杜某与牛德茂关于涉案土地的使用事宜签订了协议，但双方均未向法庭提供协议，证人牛德茂陈述涉案的土地系租赁的原告的。关于案涉房屋的情况，杜某、李某主张房屋系其与牛德茂共同出资建立，牛德茂主张系其建立，双方各执一词，关于案涉房屋归谁所有，王答乡大寨村村委会2017年5月18日、9月7日给原告出具的证明及2018年9月10日给被告出具的情况说明，两份证据相互矛盾，且也不符合单位出具证明的形式要求，对两份证据证明的内容均不采纳，案涉房屋没有相关政府部门的权属登记情况。本院认为，杜某主张与张某签订了租房合同，租房合同租期届满，要求解除租房合同，张某辩解其已购买了案涉房屋，取得了房屋所有权，不应再履行租房合同，双方争议的焦点为:租房合同对张某是否有约束力，首先，我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）……。以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案杜某与张某签订的租房合同并不具有无效情形。杜某与牛德茂虽对涉案房屋的权属有争议，但根据牛德茂陈述，可知杜某最初出租涉案房屋时双方并无争议，杜某在将涉案房屋对外出租的十多年期间，牛德茂也未向杜某提出过异议，杜某对涉案房屋的出租为有权出租，杜某与张某签订的租赁合同有效。其次，《最高人民法院》第八条规定，因下列情之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）。根据该条规定，即房屋所有权属有争议的，承租人可以行使解除权，张某在租赁期间，在租赁合同未解除的情况下，即与牛德茂签订转让协议，明显与法律规定不符，第三，张某与案外人牛德茂虽签订了让协议，但并未取得房屋的所有权，房屋属于不动产，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。张某与牛德茂签订协议后，双方并未就该房屋办理相关的权属登记，牛德茂也并未直接将涉案房屋交付于张某，张某占有涉案房屋是基于与杜二板的租房合同，并非牛德茂将涉案房屋交付于其的。综上，张某未取得涉案房屋的所有权，其与杜二板签订的租房合同合法有效。我国合同法规定，租期期间届满，承租人应当返还租赁物。杜某与张某的租房合同租期届满后，在杜某、李某不同意继续租赁的情况下，张某应当返还租赁物，对杜某、李某主张的要求张某返还租赁物腾出位于山西省××县西10间门面房，符合法律规定，予以支持。对于杜某、李某主张的房屋使用费及利息问题，租赁期届满后，张某未返还房屋，继续占用使用，应支付使用费，使用费参照双方签订的租赁合同的约定按每月750元计算，2018年9月2日至2019年11月1日的使用费认定为10500元，对于杜某、李某主张的利息问题，占用使用期间在支付使用费的情况下，其再主张利息没有法律依据，不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，判决如下：一、由张某于本判决生效后十五日内将位于山西省××县西10间门面房腾出返还给杜某、李某。二、由张某于本判决生效后十五日内支付杜某、李某截止2019年11月1日的使用费10500元及至本判决确定返还房屋之日止的使用费（以每月750元计算）。三、驳回杜某、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262.5元，由张某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 张艳芳人民陪审员 王爱云人民陪审员 王铁梅二〇二〇年十二月二十三日书记员 王 欣