4广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14733号原告（反诉被告）：张光辉，男，1977年6月14日出生，汉族，身份证住址四川省开江县，委托诉讼代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓广烟，广东法制盛邦律师事务所律师实习人员。被告（反诉原告）：陈耀南，男，1971年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔元，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告张光辉（反诉被告，以下简称原告）与被告陈耀南（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告张光辉及其委托诉讼代理人黄志兴、邓广烟，被告陈耀南的委托诉讼代理人罗峰华、崔元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张光辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认我和被告于2017年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告向我双倍返还信用押金46160元（23080×200%）；3.被告向我赔偿因厂房火灾导致的经济损失230万元（具体损失以法院组织的鉴定金额为准）；4.被告承担本案产生的诉讼费及鉴定、评估费。事实和理由：2017年3月16日，我与被告就承租位于广州市白云区××××楼的厂房一事，签订了《厂房租赁合同》，约定我承租厂房面积为820平方米，租赁期限自2017年3月16日（转签日期）起至2020年9月30日止，《厂房租赁合同》明确规定了缴租方法、双方责任、信用押金、违约责任等相关事项。《厂房租赁合同》签订之前，我在面谈时强调，我租赁厂房从事的是鞋业生产，材料大多数为可燃、易燃物。为了确保作业安全，防止隐患，消防设备的安装是我租赁厂房的首要考虑条件，是重中之重。因此，厂房内必须要有符合安全消防合格证的消防设施，而被告也一再承诺和保证，厂房内消防设备齐全且符合消防法规定，据此，我与被告签订租赁合同。《厂房租赁合同》签订后，我向被告支付23080元作为信用押金，基于对被告的信任以及相信合同条款，我租赁的工厂开始正常生产经营。2019年12月3日，一场突如其来的重大火灾，让我痛心不已，火灾的发生导致我损失惨重，我在后来的监控视频中得知，火灾发生之前，曾有浓烟升起，但却未见消防设施有所作为，导致火势迅速蔓延，一发不可收拾。此时，我才恍然大悟，我租赁的厂房，《厂房租赁合同》中明确约定的消防设施根本不存在。我认为，火势的扩大以及造成的损失，被告的责任不可推卸。被告作为出租人，应保证租赁物及配套设施的安全性和适用性，此项是其基本合同义务，并非附随义务，消防安全更是其法定义务，被告未能履行其消防义务是我损失扩大的根本原因。其二，在案发后，虽然我在第一时间赶往现场，但由于火势过大，蔓延迅速，且消防箱没有水，根本无法灭火，只能眼睁睁看着多年心血毁于一旦。本案火灾发生，源于不明火种，其厂房的消防条件尤为重要，但被告显然未能履行满足消防安保基本义务。我认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国消防法》第十六条第二、第三款规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。《中华人民共和国》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。在本案中，我和被告在《厂房租赁合同》中明确约定被告需负责安装安全生产消防合格证所需的消防设施，但被告并未履行该义务，其行为已构成违约。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告陈耀南的反诉，原告张光辉辩称，请求驳回被告的全部反诉请求。理由如下：（一）从涉案租赁合同第五条约定看，被告需负责安装安全消防合格证所需的消防设备、喷淋、烟感器等，因此是被告违约导致了火灾发生及扩大。（二）因涉案租赁合同目的无法实现，双方的厂房租赁合同实际上没有履行，我不可能再缴纳租金。（三）我不同意被告主张我承担经济损失，被告提交的报告是被告单方委托，存在不公正的嫌疑。因为是被告违约，故即使有经济损失，该损失也应由被告自行承担。被告陈耀南辩称，（一）根据双方签订的《租赁合同》第五条第二款规定，我并没有安装喷淋烟感器的义务。（二）根据消防法规定，机关团体企业事业单位应当履行下列消防安全责任，其中的第一款消防落实消防安全责任制制定本单位的消防安全制度，消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案。我提供的证据可表明，此次火灾事故是因垃圾桶火种引发的。而原告所生产经营的材料大多数为可燃易燃物，既然原告所从事的是此种行业，其应充分落实执行相关消防制度。退一步讲，即使认为是缺乏了喷淋、消防等必要的消防设施所造成这一次火灾事故没能及时扑灭，但根据消防法第十五条关于未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用营业。既然原告认为我的消防措施不完善，而自己所从事的行业又是具有火灾危险性的，那就应该拒绝使用或使用后自行加装消防设备，相应的费用可另行向我进行主张。但原告并没有这样做。根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（三）在白云区，同等位置、同等价位的厂房通常都是没有喷淋、烟感设备的。从2017年开始，原告也从未就消防事宜向我发出有关通知。从上述两点可以证明我交付的租赁物是原告没有异议的。本次火灾是因原告的工人吸烟把烟头丢在垃圾桶引发的火灾，原告的损失应由其自身承担。（四）本次火灾事故除了原告有损失外，我的厂房也遭受了重大损失。本次火灾事故是因原告没有落实，没有制定安全生产责任措施才导致的，根据合同法第219条规定，承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损失的，我可以解除合同并要求赔偿损失。故提出如下反诉请求：1.原告向我支付2019年12月至2020年5月的场地占用费共计76164元；2.原告向我赔偿因厂房火灾导致的经济损失729000元（具体损失以法院组织的鉴定金额为准）；3.本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、火灾事故认定书、房地产权证、证明、收款收据、账户历史明细清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，被告（出租方，甲方）与李细香（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租物业座落地址广州市白云区××××楼（以下简称涉案场地）；租用期从2016年10月1日起至2020年9月30日止，共4年。给予乙方20天为进场装修免租期；租金合计每月11540元，租金每三年递增一次，每月按总金额的10%递增，即2019年10月至2020年9月的租金为12694元，以此类推；在当月10号前乙方必须缴清当月租金水电给甲方；双方责任：……（2）甲方需负责安装安全消防合格证所需的消防设施“喷淋”、“烟感器”、除外（包括手续及费用）。生产消防证由甲方负责（包括需增配安装消防设施、手续及费用）。甲方负责维修天面自然破漏；在租赁期内，乙方不得破坏属于甲方的建筑水电及消防设施，如有损坏按价赔偿……（6）甲乙双方仅属租赁关系，其他事物乙方自主处理。租赁期内乙方必须守法经营，必须符合国家规定的环保要求，一切经营活动、债权债务、税务、劳资、环保问题、安全责任及居住卫生、管理费等费用，乙方自己负责与甲方无关；为保障双方利益，在合同签订后乙方支付押金23080元作使用厂房信用金等。上述合同签订后，李细香向被告支付了押金23080元，并将涉案场地用于经营鞋厂。2017年3月16日，原告作为乙方从李细香处受让了上述《厂房租赁合同》中承租方的全部权利义务，其中包括李细香向被告支付的押金，并继续将涉案场地用于经营鞋厂。2019年12月3日0时27分时许，涉案场地发生火灾，燃烧面积约200平方米，火灾烧损鞋具加工生产设备、纸皮等物品，事故中无人员伤亡。2019年12月23日，广州市消防救援支队白云大队出具《火灾事故认定书》显示，经调查，对起火原因认定如下：起火时间为12月3日0时23分许，起火部位为广州市白云区××××楼广州富华鞋业有限公司东北角垃圾桶位置；火灾原因认为为广州市白云区××××楼广州富华鞋业有限公司东北角垃圾桶内遗留火种引燃周围可燃物所致。2020年1月6日，原告出具《收据》一份，主要内容为张光辉收到房东陈耀南退还的押金22000元用于发放员工工资。诉讼中，原告明确其在本案中主张的经济损失230万元包括场地内添置的机器、空调、电脑、打印机设备损失和鞋（成品、半成品）、材料（面仓剩余材料、底仓剩余材料）损失、开发新品样板损失、鞋楦损失。原告为证明其上述损失，提交送货单、出货单、销售单、收款单、收据、购销协议、对账单、送货单明细表、人工费用表、银行水流、火灾发生前现场监控照片、生产订单等证据拟证明。被告对上述证据三性均不予认可，并提出如下异议：1.原告是从案外人李细香处接手涉案场地，李细香原来也是经营鞋厂，故涉案场地的机器设备是原告从案外人李细香处转手过来的，结合双方的转让价格，场地内的设备价值不超过68000元。原告对被告的上述意见不予认可，并表示李细香原虽经营鞋厂，但其设施设备均已搬离，其并未接手原设备。2.对于原告主张的成品鞋损失，经向原告提交的该项损失对应的证据中显示，明达鞋业订单系来料委托加工，经其向明达鞋业了解，明达鞋业目前仅向原告主张损失金额122492.38元。原告主自报损失的1862双方鞋中，有150双方已经出货，原告进行了瞒报。原告将明达鞋业的送货单、领料单等同时又作为其购买面料、底料等原材料，涉嫌弄虚作假。原告提交的其他订单没有标明价格，也没有其他能有效证明出厂价格的聊天记录，邮件传真等。3.对于原告主张的面仓、底仓材料剩余价值，原告存在虚报损失的情况。其已向富华鞋厂原生产主管严万春证实剩余的面料、底料及辅料等合计应该不超过20万元，另据专业人士介绍，64万元面料大概可以做鞋1万双，原告的鞋厂规模不可能购买如此多的面料存起来，原告没有后续订单，没有必要占用大量生产资金购进如此多的原材料。明达鞋业的单是纯加工单，所有原材料都是由明达鞋业提供，而原告却将明达鞋业的送货单、领料单等作为其购买面料、底料等原材料的依据，明显弄虚作假。4.原告主张的开发新品样板损失不能作为火灾遭受的损失。大部分样品的价值已经体现在之前已经出厂的产品中，而其设计理念本身不会遭受损失，开发部购买的部分原材料已经在面料、底料等剩余原材料价值里面。5.对于原告主张的鞋楦损失，从原告提交的有关单据也从侧面可以反映出原告工厂的开发能力与生产能力偏低的事实。为证明其上述意见，被告提交有“广州市明达鞋业有限公司”盖章的《2019年富华鞋厂领料明细》和被告委托诉讼代理人罗峰华、崔元与一名为“严万春”的人员谈话的谈话记录一份。原告对上述证据均不予认可，并表示明达鞋业的损失是否为122495.38元还是不确定的，且明达鞋业的损失并不代表其全部损失。谈话笔录中的严万春确实是其鞋厂原生产主管，但其对工厂内的整体情况并无话语权，作为公司层面其也不清楚工厂的争议备货情况，严万春也未到庭，故对上述证据三性均不予确认。另原告表示其经营鞋厂主要经营模式是与品牌合作方合作，其工厂负责研发加生产，被告所述的明达鞋业不算是其合作方，只是工厂临时没有订单的时候单纯为其加工，由明达公司提供材料，但因此次火灾，明达鞋业的材料也被烧掉了。被告表示火灾的发生不仅导致了涉案场地所在的三楼建筑物受到了损毁，其在该建筑物四楼的简易建筑物也全部受损。另原告向本院申请委托有资质的评估机构对涉案场地内因火灾导致的财产损失进行鉴定。被告向本院申请委托有资质的评估机构对涉案场地所在建筑物的三楼和四楼火灾后修复费用进行司法评估。对于上述两项评估鉴定的申请，本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）进行评估鉴定。期间，就原告申请的鉴定事项，因原告在规定的期限内未能预交鉴定费90090元，按原告自动撤回上述鉴定申请处理。原告在评估过程中提出因评估公司计费过高，申请更换评估公司。对于被告提出的涉案场地建筑物修复费用的评估，德高公司于2020年10月21日出具《广州市白云区××××楼和四楼火灾受损房屋修复工程所涉及的费用评估报告书》，该结论书显示在评估基准日2020年7月21日，涉案场地三楼和四楼火灾受损房屋修复工程所涉及的费用为413518.6元。原告对上述报告书认为因涉案场地是违章建筑，不应该由其承担修复费用，另当时跟随德高公司人员去现场踩点时明显感觉鉴定人员存在偏帮被告的情形，故鉴定程序违法，对上述鉴定报告书不予认可，要求重新鉴定。被告对上述报告书予以认可。另被告为本次鉴定预付评估费38220元。再查，本院就涉案场地的产权和规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询。该局复函表示经核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。本院认为，原被告之间于2016年9月9日就涉案场地签订的《厂房租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应为无效。现原告要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效有据，本院予以支持。合同无效后，根据合同无效财产相互返还的原则，被告应将收取的23080元保证金退还给原告。现有证据表明，被告已向原告退还押金22000元，故现原告要求被告退还剩余的1080元有据，本院予以支持。原告主张被告双倍返还押金缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因火灾导致的各项损失的问题和被告要求原告赔偿因火灾导致的房屋修复损失问题。（一）对上述两问题的处理前提是对造成火灾的责任承担比例的认定。结合原被告的主张和抗辩意见及双方的举证和陈述，本院分析如下：（1）双方签订的《厂房租赁合同》虽无效，但其中对于“甲方需负责安装安全消防合格证所需的消防设施“喷淋”、“烟感器”、除外（包括手续及费用）。生产消防证由甲方负责（包括需增配安装消防设施、手续及费用）。”的约定属于双方对于涉案场地消防设施配备和责任的约定，该约定是双方真实意思表示，可参照该约定认定双方的消防义务和责任。上述约定“甲方需负责安装安全消防合格证所需的消防设施“喷淋”、“烟感器”、除外”因标点符合使用错误导致双方存在歧义，对此本院认为，结合整条约定前后文理解和甲乙双方作为承租方和承租方对于涉案场地消防责任的一般惯例，上述整条约定应理解为甲方需负责除安装安全消防合格证所需的消防设施“喷淋”、“烟感器”（包括手续及费用）之外的生产消防证（包括需增配安装消防设施、手续及费用），并负责维修天面自然漏。由此表明，对于涉案场地的消防设施设备的安装和消防手续的办理，双方均各负有相应的责任。但根据双方的现有举证和陈述，双方在实际履行过程中均未安装喷淋、烟感器，也无增配安装消防设施，故双方均应对此次火灾的发生承担责任。（2）原告作为承租方，明知将涉案场地用于经营鞋厂，对涉案场地的消防要求理应承担更严格的责任，无论在“喷淋”、“烟感器”等消防设施的配备上，还是日常消防设施的维护、人员消防安生生产责任的落实等方面均应配置和完善，但从此次火灾发生的直接原因为场地内垃圾桶内遗留火种引燃周围可燃物导致的结果可反映，原告在使用涉案场地过程中，不但未配置相应的消防设施，在人员消防安全生产责任落实上也疏于管理，故原告作为涉案场地的实际使用人和造成火灾的直接原因方，应对此次火灾事故承担主要责任。结合前述认定，本院认定原告承担此次事故的70%的责任，被告承担此次事故30%的责任。（二）对于原告主张的损失认定。原告在申请委托对涉案场地内设备和物品损失评估过程中，逾期未预付评估费，导致按撤回委托评估处理，应自行承担因未继续评估导致的不利法律后果。原告以评估公司收费过高为由申请更换评估公司缺乏依据，本院不予采纳。原告提交送货单、出货单、销售单、收款单、收据、购销协议、对账单、送货单明细表、人工费用表、银行水流、生产订单等证据拟证明。因上述单据或表格属原告单方制作，且在涉案场地内物品全部烧毁的情况下，无法与被烧毁的物品一一对应，故不宜将上述单据作为认定原告损失的全部单据。但其中部分送货单、销售单、出货单等单据发生的时间在涉案场地被烧毁前，可以作为侧面反映原告经营的厂房的经营模式、产品档次、生产规模情况的考虑因素。另外，从原告提交的火灾发生前现场监控照片能够大体反映涉案场地厂房内生产经营的规模和设施设备情况，本院结合涉案场地的面积、前述证据材料反映的涉案场地生产经营情况认定原告主张的全部经济损失为800000元。根据前述对双方责任比例的认定，原告要求被告赔偿因火灾造成的经济损失800000元×30%=240000元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。（三）对于被告主张的损失认定。德高公司出具的结论书显示，涉案场地火灾后修复费用为413518.6元。原告抗辩涉案场地建筑物为违章建筑，不应该由其承担修复费用，由于被告对涉案场地所在的建筑物有实际建设行为，现因火灾造成该建筑物受损，原告应按造成火灾的责任比例承担赔偿责任。原告抗辩鉴定人员在现场踩点时感觉鉴定人员存在偏帮被告的情形，鉴定程序违法，因原告并未举证证明鉴定人员存在与被告串通违反鉴定程序的行为，综上，原告的上述抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。根据前述对双方责任比例的认定，被告要求原告赔偿因火灾造成的房屋修复损失413518.6×70%=289463.02元有据，本院予以支持。驳回被告主张多出上述数额的诉请。关于被告主张原告支付2019年12月至2020年5月的场地占用费的问题。因涉案租赁合同无效，且双方合同无效均存在过错，火灾发生后，原告亦因涉案场地被烧毁而未实际使用涉案场地，故被告要求原告支付2019年12月至2020年5月的场地占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告陈耀南向原告张光辉退还租赁保证金1080元；二、本判决生效之日起五日内，被告陈耀南向原告张光辉赔偿因火灾造成的经济损失共计240000元；三、本判决生效之日起五日内，原告张光辉向被告陈耀南赔偿因火灾导致的房屋修复损失289463.02元；四、驳回原告张光辉的其他诉讼请求；五、驳回被告陈耀南的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25569.28元，由原告张光辉负担20653.28元，被告陈耀南负担4916元；反诉受理费5996.22元，由原告张光辉负担2821元，被告陈耀南负担3175.22元；评估费38220元，由原告张光辉负担26754元，被告陈耀南负担11466元。被告陈耀南负担的本诉受理费和原告张光辉负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，原告张光辉负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告陈耀南。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月三十日书记员  陈玉梅