黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初5189号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区。负责人：刘凯，该公司经理。委托诉讼代理人：辛志强（公司行政部长），秦淑芳（公司物业经理）。被告：王伟萍，女，1972年12月27日，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区（户籍地哈尔滨市南岗区）。委托诉讼代理人：张旭雷（被告丈夫），男，1971年4月9日，汉族，无固定职业，现住地址及户籍地同上。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告王伟萍物业服务合同纠纷一案，原告于2020年8月15日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛志强、秦淑芳，被告委托诉讼代理人张旭雷等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告交纳物业费及违约金4974元（966×4）=3864元，违约金1110元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2015年和2016年原告与哈尔滨市香坊区海富山水文园业主委员会签订了《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，被告支付拖欠四年的物业费及违约金4974元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：因为原告服务不到位，物业费规定的公共设施维修，我家的房子一直被水泡，住着破旧房屋，和物业有关系。二楼门斗一直存水，不及时清理，致使我家墙体损坏，经多次沟通也不给清理，物业把二楼窗户锁死，打不开，地下水的味道经常跑到屋里，小区车辆随便进出，致使和邻居吵架。我家住进来之后1-4单元都给修理台阶，就我家的没有修理，我母亲因为这个受伤严重，无人管。庭审中，原被告为证明其主张事实成立，均出示了证据。原告出示证据情况如下：2015年1月15日，原告与海富山水文园小区业委会签订委托合同一份。证明：2015年1月1日-2015年12月31日，我公司与业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业委会是在政府备案的合法组织，且原告已经履行完此合同。经质证，被告对真实性无异议，原告的服务项目没有做到。证据二、总公司授权委托书一份。证明：原告总公司授权我分公司收取业主2015年物业费。经质证，被告对真实性无异议。证据三、原告与海富山水文园小区业委会签订委托合同一份。证明：2016年1月1日-2018年12月31日，我公司与业委会签订委托合同，为该小区业主服务，业委会是在政府备案的合法组织。经质证，被告对真实性无异议。证据四、原告为小区物业服务的照片（23张）。证明：原告2015年1月1日至2018年12月31日为被告提供了物业服务，被告享受了物业基础服务。经质证，被告对真实性有异议认为，清理雨达首先不能确定是我家的，清理一次不能说是经常性的，保证我家不漏水，不能证明对我服务到位。被告出示证据情况如下：被告房屋内照片9张。证明：墙体被水泡坏。2017年时卧室住不了人，我们自己找人维修一次，多次催物业解决屋内渗水问题，均未予解决，雨达堵塞也解决不了，卧室漏水，不知道什么原因。经质证，原告认为，证据证明不了原告管理不到位，是房屋开发建设时存在的质量问题导致的，与原告无关。同时，被告家自用部位的维修费用，不在物业费范围之内。本院确认证据情况如下：对原告的四份证据结合实际情况，予以确认。对证据四认为，照片能够证实原告为小区各项设施做了服务工作，但不排除有工作不到位的情形，对真实性予以确认。对被告证据照片认为，能够证实其室内墙体返潮等问题，结合原被告的陈述原被告的陈述，予以确认。经审理查明：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定：1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定：对业主和物业使用人逾期交交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。对业主和物业使用人逾期交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是海富山水文园小区D7栋2单元202号业主，其房屋建筑面积134.21平方米，物业费每平方米0.6元/月。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业费（134.21平方米×0.6元×48个月）=3864元。按物业合同约定，业主未按期交纳物业费，应按日万分之三计算交纳滞纳金。按年分段计算，滞纳金为1110元。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所有业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于原告诉讼主体是否适格问题。2015年1月，原告总公司即（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）经选聘后与被告居住的小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》并向有关部门备案，应合法有效。原告总公司即派刘凯等员工进驻小区开展物业服务工作，至2016年8月原告总公司即成立以刘凯为负责人的原告第二分公司为小区延续物业服务。原告第二分公司与小区业主委员会再次签订物业服务合同的行为其应系代表其总公司对外行使了权利和义务。本院认为，从原告总公司成立第二分公司及其为原告出具收取小区物业费的授权委托书内容看，原告总公司全权认可其第二分公司代表其与小区业主委员会所签订物业合同及对小区收取费用的行为。原告总公司其具备物业行业的管理资质，原告作为其下属分公司在得到授权的情况下对其所管理的小区进行管理服务和收取物业费，符合法律规定，未侵犯他人利益，应合法行为，其诉讼主体资格适格。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告称其室内墙体返潮原告服务不到位问题。此问题双方各执其辞。本院认为，原告物业服务不到位，被告以其房屋室内墙体返潮等问题，拒交全部物业费来对抗的行为无理，也无法律依据。反之，原告作为物业管理者，其应查看被告房屋墙体返潮的情况，却未及时作出判断上述问题产生的原因及给被告明确的指导和答复意见处理好该问题。此节，原告存在过错，应属其存在服务不到位的情形，应承担一定的责任。本院斟酢本案的具体情况，支持原告收取被告所欠全部物业费的80%以示惩罚，即3091.20元。被告如再对其财产损失部分有异议，可提供有效证据通过正常渠道另行主张权利。对于原告诉请被告支付滞纳金问题。既然原告对被告服务有不到之处，不应再向被告收取滞纳金。据此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王伟萍向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费3091.20元；二、驳回原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后立即给付，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝满堂人民陪审员  李健姿人民陪审员  李义杰二〇二〇年十二月十日法官助理李钰琢书记员张圣君