河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初623号 原告：王秀江，男，1974年1月9日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 原告：王雪连，女，1978年12月27日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：高洪燕，河北益尔律师事务所律师。 被告：林阿娟，女，1987年9月11日出生，现住迁安市。 委托诉讼代理人：王文辉，河北杨建林律师事务所律师。 原告王秀江、王雪连诉被告林阿娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。被告林阿娟申请追加唐山市中级人民法院和唐山市明峰房产经纪有限公司为第三人，本院裁定驳回其申请。原告王秀江、王雪连暨王秀江的委托诉讼代理人、原告王雪连的委托诉讼代理人高洪燕，被告林阿娟的委托诉讼代理人王文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王秀江、王雪连向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告依照房屋买卖合同约定交付古冶区房屋的地下室；2.判令被告向原告支付117000元违约金；3.判令被告向原告支付房屋交付之前（即2019年7月16日前）的物业费922元、水费40.95元、燃气费66.5元，合计1029.45元；4.判令被告向原告支付律师代书费300元；5.本案的诉讼费用由被告承担。原告王秀江、王雪连变更部分诉讼请求如下：1.将第一项变更为判令被告林阿娟依照房屋买卖合同约定交付古冶区房屋的地下室，并在判决生效后三日内腾空地下室；2.将第二项变更为判令被告向原告支付35100元违约金；3.将第四项变更为判令被告向原告支付律师代书费300元、律师费3000元；4.将第三项2019年7月16日变更为2019年7月12日。事实与理由：原告王秀江与王雪连系夫妻关系。2019年7月8日，原告王秀江与被告林阿娟签订房屋买卖合同，约定林阿娟将其所有的位于古冶区房屋一套出售给原告，附属设施包括地下室，实际成交价为39万元。2019年7月12日双方办理了房屋过户手续，现房屋登记在二原告名下。2019年7月12日原告依照房屋买卖合同约定向林阿娟一次性支付了全部购房款，但林阿娟并未完全履行合同义务，只向原告交付了房屋，至今占用并拒绝交付地下室。因被告林阿娟未按照合同约定完全履行义务，其应当依照房屋买卖合同第七条的约定向原告支付39万成交价格30%的违约金，即117000元。房屋买卖合同第二条第五项约定“该房屋所发生的例如水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理费等相关费用，交付日之前由甲方结算付清”，但被告至今尚欠房屋交付之前（即2019年7月16日）的物业费922元、水费40.95元、燃气费66.5元，合计1029.45元。为维护自身的合法权益，原告向贵院提起诉讼。 被告林阿娟辩称，被告在卖房的时候已经告诉中介以及买房人此房没有地下室，原被告双方在古冶区产交易中心签订的房地产转让合同，明确写明地下室面积0.00平方米，证明此房没有地下室，此房是被告在唐山市中级人民法院拍卖取得，执行局没有向被告交付地下室，被告没有取得该房的地下室，当然也无法向原告交付，被告不存在违约行为，不需要承担违约金，被告没有实际入住该房屋，物业费、水费、燃气费等系被告取得房产之前产生的费用，不应该由被告承担，律师费代书费要求被告承担没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王秀江、王雪连提交如下证据：1.房屋买卖合同，证明2019年7月8日原、被告签订房屋买卖合同，原告购买了被告所有的位于古冶区房屋一套，成交价格为39万元，其中包括附属设施及地下室，并对相应的违约责任等进行了约定。经质证，被告林阿娟对合同部分内容的真实性不予认可，因为被告和中介一直都说的是此房没有地下室，上面写得附属设施也是中介填写上去的，我们和中介的通话录音可以证明中介是知道这个情况的，没有地下室的，后面的签名是林阿娟本人签字的。经审查，该合同有双方签字摁手印，并加盖唐山市明峰房产经纪有限公司公章，本院对该证据予以采信。2.房地产转让合同，证明原、被告双方2019年7月12日到古冶区产交易中心办理了涉案房产的过户手续，房产交易中心为双方出具了格式合同。被告林阿娟亦提交该证据。经质证，被告林阿娟称从合同内容可以看出，基本情况中地下室写的是0.00平方米，证明此房没有地下室，第三条由此可以看出，如果原告认为有地下室，这块不能是0.00平方米。原告王秀江、王雪连认为原告和被告的交易发生在2019年7月8日，房屋买卖合同中明确有地下室，对证明目的不认可，并不能证明原告在房屋于2019年7月12日交付前知道房屋是通过拍卖没有地下室的情况，通过该组证据不能认定房产本身不带地下室。经审查，该合同有原告王秀江、被告林阿娟签字摁手印，加盖唐山市古冶区产交易中心公章，本院对该证据予以采信。3.不动产权证书，证明涉案房产中包括附属物地下室，该房产在房屋买卖中是不可分割的买卖物。经质证，被告林阿娟称不动产权利证书颁发的时间是2019年7月22日，是依据双方在2019年7月12日签订的房地产转让合同颁发的权属证书，而且证书的主页写的权益其他状况没有载明有地下室，双方的转让标的应该以房地产转让合同为准，不动产权证书不能证明地下室是不能分割的买卖物，平面图也没有显示涉案房产有地下室。经审查，爱民花苑6-2-501不动产登记证书的房屋分层分户平面图载明储藏室建筑面积14.08平米，房屋所有权人为原告王秀江、王雪连，取得不动产登记证书时间为2019年7月22日，本院对该证据予以采信。4.购房定金收条和购房款收条，证明原告按照合同约定向被告支付了定金及全部购房款；5.农业银行转账凭证，证明购房款中的37万元是原告以银行转账的方式支付给被告。经质证，被告林阿娟对两张收条和银行转账凭证没有异议，对证明目的有异议，两张收条上只写明了坐落的位置，并没有写明包括地下室。经审查，该证据载明收款内容、金额等，本院对该证据予以采信。6.执行裁定书（2019年6月10日）打印件，证明涉案房产是被告通过司法拍卖得来。经质证，被告林阿娟对执行裁定书没有异议，房产是通过唐山市中级人民法院拍卖取得，裁定书上第一项内容上面也没有写明此房的地下室归林阿娟所有，执行的时候，地下室就没有给被告。经审查，本院对该证据予以采信。7.物业费、水费、燃气费、欠费证明共8页，证明被告没有按照合同第2条第5项约定结清涉案房屋交付前的物业费922元（2018年下半年到2019年上半年）、水费40.95元，及燃气费66.5元（2019年8月18日拍的），总计1029.45元。13．物业费收据两张，水费、燃气费收据各一张，证明被告所欠缴的物业费原告已经代为被告结算。经质证，被告林阿娟对物业费、燃气费、水费的四张票据真实性不认可，全部都是手写的，没有盖章，水费的催缴通知是拖欠2019年7月-2019年10月自来水费用，这时候房屋已经交付给了原告，产生的水费应该原告来负担。燃气的票据是2020年7月14日缴纳的，收费周期是2019年5月-2020年7月，被告没有实际入住该房屋，被告家是迁安的，房屋交付之后产生的费用，应该原告承担，物业费的票据写的是宋秋满，和被告无关，如果需要承担也应该是宋秋满承担，被告没有入住房屋，费用不应该被告承担。自来水收费收据2019年7月份，那时候房屋已经交付给原告了，费用和被告无关，退一步讲，这些费用应该由被告承担，也是被告在唐山市中级人民法院拍卖前产生的债务，也是应当由中级法院将这些费用来承担。经审查，爱民花苑物业出具的物业费证明未加盖公章，燃气费统计表上登记燃气925，时间为2019年5月1日，系统台账载明2019年4月-2019年5月，表数925，显示950立方的照片上没显示时间，仅为原告手写时间，古冶燃气收费科出具的证明未加盖公章，水费催缴通知单载明爱民6-2-501用户，你处拖欠2019年7月至2019年10月水费共计40.95元，收费系统载明2019年7月本月总费用40.95元；燃气销售专用票据载明收费属期2019年5月-2020年7月，金额66.5元，收费日期为2020年7月14日，物业费收据载明物业费2018年7月-2018年12月，461元，2019年1月-2019年6月物业费461元，该证据相互佐证，可证明被告林阿娟交付房屋前，产生水费40.95元、燃气费66.5元、物业费922元，共计1029.45元，本院对该证据及证明目的予以采信。8.王雪连与河北益尔律师事务所签订的委托代理合同；9.河北省增值税普通发票，证据8.9证明原告因本次诉讼产生律师费3000元和代书费300元。经质证，被告林阿娟对委托代理合同及发票的真实性认可，证明目的不认可，这是原告自愿委托的，这个案子不是必须委托代理人，要求被告承担费用没有依据。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。10.微信聊天记录，原告王雪连和林阿娟丈夫的聊天记录，证明被告没有结清水电费，一直和被告催要。经质证，被告林阿娟认为真实性无法核实，不予质证。经审查，该证据未能提交原始载体，本院无法核实其真实性，本院对该证据不予采信。11.录音录像材料，第一部分是王雪连和林阿娟丈夫的通话录音，证明原告多次找被告解决地下室交付事宜，王雪连和古冶房地产交易中心的录像，证明不动产中心出具的房地产合同为格式合同，买卖的房产是否包括地下室，以不动产权证书为准，第三段和第四段均是王雪连和房产中介的对话，涉案房产的地下室至今仍然没有交付，第五段录像，王雪连和爱民物业工作人员的对话，证明被告尚欠2019年7月12日前的物业费922元。经质证，被告林阿娟认可林阿娟丈夫说的是通过拍卖所得，不包括地下室。对原告提供的录像是不是房产交易中心的工作人员在录像上没有显示，说话的内容不能代表房产交易中心的意见，退一步讲，即使房子应该交付地下室也应该由执行局将地下室交付给我们，我们才能向原告交付，当时买房子的时候，我们说了没有地下室，我们没有地下室，无法进行交付。对第三段录像，地下室一直没有交付，因为我们就没有。第四段不能确定是不是房产中介的工作人员，第五段不能确定是不是物业工作人员。经审查，王雪连和林阿娟丈夫的通话录音，因被告林阿娟认可，本院对该部分证据予以采信，对其提交的与房产交易大厅工作人员、中介人员、物业人员的录音录像，因未能证明身份，本院对其关联性和真实性不予采信。12．商品房买卖合同（其他案外人）证明地下室为涉案房产的附属物，不动产管理中心出具的格式合同均为制式，绝大多数地下室均表明0平方米。经质证，被告林阿娟认为原告当庭提交的房屋买卖合同和本案不具有关联性，是案外人的房屋买卖合同。经审查，该证据与本案无关联，本院对其关联性不予采信。被告林阿娟提交如下证据：1.微信聊天记录，林阿娟与王雪连的聊天记录，证明涉案房产和中介说的都是没有地下室，原告对此是知情且认可的，从以下聊天内容可以证实，2019年7月12日，没有地下室，我们一直和中介说的都是没有地下室，我们在执行房子的时候都不是一个产权，没有地下室，如果有就给你们了，还有这个东西执行不来，我没有办法给你……，原告方说那中啊，我问问原来的房主，原来的房主在这面有单子，有地下室了我们买过来，双方的聊天记录，也相当于变更了中介房屋买卖合同有地下室的内容。经质证，原告王秀江、王雪连认可这里面的话是本人所说，第一句话不是当庭播放的第一句话，这是不连贯的，这里面的话都是我说的，第一句话是看看地下室，地下室钥匙呢，我本身不知道这个房子没有地下室，因为涉案房产和房产交易中心很近，先办理了过户手续，原告给被告打款，打完款之后，被告将钥匙给原告去看房，对原告的证明目的不认可，不能因为双方的谈话内容就认定二人签订的中介合同有无地下室的内容，这个聊天记录是打款之后的记录，不能证明买房之前我知道这个事情。经审查，该证据载明“王雪连：你们那地下室呢。林阿娟：没有地下室”，“王雪连：你不是说有14平米的地下室吗。林阿娟：没有地下室，我们一直跟中介说的都是没有地下室”。经审查，本院对该证据予以采信。2.林阿娟与吕静的通知录音及视频的文字资料及光盘，2020年7月15日下午3点左右，证明我们将这个房子没有地下室的事告诉中介了，林阿娟和吕静的通话录音是2020年6月24日晚上8点左右，吕静说咱们说没有地下室……这个和聊天记录的内容是相吻合的，吕静说，你知道吗，她也知道这个事，房本上有……在房产交易之前，我们和中介说过没有地下室，和买房人也说过没有地下室。经质证，原告王秀江、王雪连称不能确定是被告和房产中介吕静的录音，在房屋交付之前，原告知道房屋没有地下室的情况也只是录音中双方的陈述，而且这组录音和原告提交的录像资料相冲突，原告提交的录像中与中介的对话是在被告提交的该组证据之后，对被告提交的这组证据真实性不认可，房屋是否有地下室，被告告诉过中介不等于告诉了原告。经审查，因未能证明身份，本院对其关联性和真实性不予采信。3．成交确认书，证明林阿娟在中级人民法院淘宝网开展的公开竞价中取得的房产，最终成交以中级人民法院出具的拍卖裁定为准，原告方提交（2019）冀02执恢494号之一裁定并没有写明地下室，中级人民法院没有交付涉案房屋的地下室。4.购房定金收条，证明通过房产中介进行的交易，我们收到了八千元定金，定金上面也没有写明包括地下室。经质证，原告王秀江、王雪连对林阿娟拍卖所得房产的事实认可，但是并不能通过拍卖裁定书来认定该房产没有地下室，地下室是附属物，裁定书的真实性认可，证明目的不认可。经审查，本院对该证据予以采信。5.宋秋满的商品房买卖合同，证明合同第三条约定地下室一层，但是在中级人民法院交付的时候没有地下室。经质证，原告王秀江、王雪连称从商品房买卖合同中可以看出，涉案的地下室为房产的附属物，表明了平米数，可以证明地下室是房产不可分割的一部分，而且对被告的证明目的不认可，我们和被告签订的房屋买卖合同，不能让市中院履行为我们交付地下室的义务。经审查，该证据表明宋秋满于2008年1月8日在唐山市古冶区地产开发有限公司处购买爱民花苑6-2-501号房屋，地下室建筑面积14.08平米。经审查，本院对该证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋秋满于2008年1月8日在唐山市古冶区地产开发有限公司处购买爱民花苑6-2-501号房屋，地下室建筑面积14.08平米。被告林阿娟于2019年6月3日在唐山市中级人民法院于淘宝网开展的“唐山市古冶区房产”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执恢494号之一执行裁定书载明：坐落于唐山市古冶区房屋所有权（所有权证号：唐山市房权证古冶区字第唐18412号）归买受人林阿娟所有。2019年7月8日，原告（乙方）王秀江与被告（甲方）林阿娟签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于唐山市古冶区的房屋出售给乙方……地下室面积14.08平米……（五）该房屋所发生的例如水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等相关费用，交付日之前由甲方结算付清……第七条违约条款，任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效……赔偿守约方赔偿金和实现债权而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费……）。2019年7月12日，原告（乙方）王秀江、王雪连与被告（甲方）林阿娟签订《房地产转让合同》，约定房产坐落唐爱民花苑6-2-501，地下室0平米……乙方已经验证、核实过甲方提供的上述房地产权属证件，并亲自到房地产实地进行了调查、了解，确认上述情况真实、有效。2019年7月8日，原告王秀江、被告林阿娟签订购房定金收条，载明：今收到王秀江交来购房定金捌万元整，房屋地址爱民花苑6-2-501，成交价格叁拾玖万元，出现违约后，违约方将赔付守约方成交价格30%的违约金。2019年7月12日，原告王秀江、被告林阿娟签订收条，载明:今收到王秀江交来购买坐落于爱民花苑6-2-501的购房款382000元。2019年7月12日，被告林阿娟与原告王雪连的微信载明房屋不含地下室，当日，被告林阿娟向原告王秀江、王雪连交付房屋。被告林阿娟交付房屋前，产生水费40.95元、燃气费66.5元、物业费922元，共计1029.45元。2019年7月22日，原告王秀江、王雪连取得爱民花苑6-2-501的不动产登记证书，房屋分层分户平面图载明储藏室建筑面积14.08平米。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告王秀江与被告林阿娟签订《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《房地产转让合同》的签订时间晚于《房屋买卖合同》，其内容不一致的部分，应以《房地产转让合同》为准。虽然涉案房屋的原所有权人宋秋满取得房屋时包含地下室，原告王秀江、王雪连称其本身不知道这个房子没有地下室，先办理房屋过户手续再去看房，即使如原告王秀江、王雪连所言，先办理的房屋过户手续，再去看房，办理过户手续时签署的《房地产买卖合同》已载明地下室面积0，原、被告仍然去现场看房、办理交接手续，看房、交接当天，被告林阿娟与原告王雪连的微信载明房屋不含地下室；且被告林阿娟通过司法拍卖购得唐山市古冶区房产，并不包含地下室，在唐山市中级人民法院办理房屋交接时更未交接地下室，故本院对原告王秀江、王雪连要求被告林阿娟依照《房屋买卖合同》约定交付古冶区房屋的地下室，在判决生效后三日内腾空地下室，被告林阿娟只履行了一部分交付义务而应向原告支付35100元违约金的诉请，理据不足，不予支持。关于原告王秀江、王雪连要求被告林阿娟支付房屋交付之前的物业费922元、水费40.95元、燃气费66.5元，合计1029.45元的主张，因《房屋买卖合同》约定，房屋所发生的例如水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等相关费用，交付日之前由林阿娟结算付清。故本院对原告王秀江、王雪连该诉请，予以支持。关于原告王秀江、王雪连要求被告林阿娟支付律师代书费300元、律师费3000元的诉请，因《房屋买卖合同》约定违约方向守约方支付实现债权而发生的相关费用，结合案情及双方责任，本院酌定由被告林阿娟向原告王秀江、王雪连支付300元实现债权的费用。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林阿娟于本判决生效后十日内支付原告王秀江、王雪连房屋交付之前的物业费922元、水费40.95元、燃气费66.5元和实现债权的费用300元，合计1329.45元； 二、驳回原告王秀江、王雪连其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费760元，保全费404元，由原告王秀江、王雪连负担1125元，被告林阿娟负担39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李 冰 审 判 员  么伟利 人民陪审员  董 浩 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  笪鑫慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。