上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初19428号原告：郭芳含，女，1988年4月7日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：杨小尘，男，1988年3月24日出生，汉族，住上海市虹口区。两原告共某委托诉讼代理人：回懿、张异，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：唐冠，职务执行董事。委托诉讼代理人：王欣。原告郭芳含、杨小尘与被告上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告郭芳含、杨小尘的委托诉讼代理人回懿，被告上海智富茂城置业有限公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭芳含、杨小尘向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋“小产证”的违约金76817.34元(结合司法解释关于商品房交易逾期办证的违约金计算标准以及金融机构的逾期贷款的罚息计算规定，自2017年11月27日起算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计；自2019年8月20日至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计，上述违约金数额可酌情降至房屋总价款的2%)；2、被告协助原告办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月28日就原告向被告购买系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，约定的房价款为XXXXXXX元，被告应于2017年4月30日前取得房屋“大产证”、于该证取得后的九十日内签署房屋交接书、于房屋交接书签署后的九十日内办理“小产证”、上述“大产证”办理的宽限期为九十日，由此推断，则原告最迟可于2017年11月26日前取得房屋产权。合同签订后，原告付清了房款，但被告直至2018年1月23日方通知原告领取办证资料，而在资料领取的过程中，被告要求原告签署放弃追究其违约责任的确认书，遭到原告拒绝。原告认为，涉案房屋买卖合同合法有效，被告至今未协助原告办证，应承担相应的违约责任，此外，当事人就退还购房差价款所签订的《协议书》并不涉及房屋产权过户问题，且该协议系被告拟制，其中免责的格式条款有排除原告权利之嫌，故诉至法院，请求判如诉请。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，被告确实晚于合同约定于2018年1月23日取得了系争房屋所在地产的“大产证”，现同意协助原告办理系争房屋过户手续，但不同意支付违约金。理由如下：1、买卖合同并未约定逾期办理产证的违约金；2、2016年11月11日，双方曾就被告向原告退还面积差价款12715.2元签订了协议书，约定该款项结算完毕后，双方再无其他合同争议，由此而论，则房屋的实际交易价应为XXXXXXX.8元且被告不应再承担违约责任；3、被告于取得“大产证”后曾通知原告领取办理小产证的资料，亦未强求原告签署确认书，之后原告基于自身原因未办理过户手续，故2018年1月23日后的违约责任不应再由被告承担；4、原告主张的违约金过高，请求法院酌情降低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，经审理查明认定事实如下：2015年10月28日，原被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价款为XXXXXXX元，按实测面积多退少补，被告应于2016年10月31日前交付房屋、应于2017年4月30日前办理房地产初始登记手续并取得“大产证”，该办证行为的宽限期为九十日，取得“大产证”后的三十日内，双方签署“房屋交接书”，该交接书签署后的九十日内，双方向房地产交易部门办理价格申报、过户申请手续并申领该房屋的“小产证”，上述签订后，原告依约支付了房款XXXXXXX元。2016年11月1日，原被告与案外人共某签订《协议书》一份，主要内容为：被告按时向原告交付了系争房屋，按房屋暂测面积与实测面积之差，被告向原告退还购房差价款12715.2元，上述钱款结清后，原告不得再以任何理由主张“逾期交房及面积误差”的违约及赔偿责任，双方就预售合同无其它争议。2018年1月23日，被告向原告发送《通知书》一份，告知被告已取得包括系争房屋在内不动产的“大产证”，原告可至被告处前来“领取办理小产权证的相关资料”，之后，被告向原告出具其拟制的、应由业主签署的《确认书》一份，用于证明原告已受领了上述《通知书》中的办证资料并承诺放弃追究被告“逾期办理小产证违约责任的权利”，但原告未签署该《确认书》。本院认为，涉案房地产买卖合同出自当事人真实意愿且不违反法律规定，其效力应得到确认，出售方如在合同成立后未于约定期限内取得“大产证”或取得“大产证”后怠于履行配合过户义务，导致买受方不能如期取得房屋产权的，应承担违约责任。结合当事人自认的事实及可查明的证据分析，当事人至今未能完成产权过户的原因为：1、被告晚于合同约定取得“大产证”；2、被告在配合产权过户的过程中要求原告免除其逾期办证的违约责任而遭拒绝导致讼争形成。在无其他证据表明原告存在过错的情形下，基于上述两点原因可认定逾期办证的责任在于被告，故原告要求被告办理过户手续并支付违约金于法有据，本院予以支持并对违约金的数额予以酌定，酌定参考的因素有：民事活动须遵循的诚信公平合理的原则、商品房交易中逾期办证的相关司法解释、原告对违约金的计算方式、被告请求酌减违约金的辩称意见、当事人的过错程度、包括房屋的合同约定价及实际结算价在内的客观案情等。至于被告用于抗辩违约责任的《协议书》，本院认为，根据协议内容可知，该协议签署的目的显然系为解决当时的房屋实体交付及差价结算问题，所订立的条款亦围绕上述问题展开而与协议签订近两年后为产权过户发生的争议无必然联系，被告以此作免责抗辩于理不合、于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告郭芳含、杨小尘办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户手续；二、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭芳含、杨小尘支付违约金人民币75000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币409元，由被告上海智富茂城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二〇年十二月二十三日法官助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。