广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书粤1204民初3652号原告：肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区××××××××××××××××××（物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××294R。法定代表人：刘文章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李肇能，该公司员工。委托诉讼代理人：焦梓熙，该公司员工。被告：陆亦全，男，1986年11月29日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××715。被告：陈玉琼，女，1991年11月9日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××189。委托诉讼代理人：陆亦全（身份情况同上），系陈玉琼的丈夫。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与被告陆亦全、陈玉琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的委托代理人李肇能，被告陆亦全并作为被告陈玉琼的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告给付2018年2月1日至2020年8月31日的物业管理服务费4558.76元，滞纳金1001.63元，合计5552.39元。2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2013年4月20日与肇庆***投资有限公司签订了江南**前期物业服务合同，委托原告对江南**小区进行物业管理。被告居住在江南**小区B幢一梯602房，房屋面积95.35㎡，合同中约定住宅管理费是1.3元/月/㎡，计欠31个月物业管理费为4090.68元，小区园林、照明维护公摊费19.17元/月，计欠24个月为460.08元，滞纳金1001.63元。被告已享受了原告的物业管理服务，却未按时间向原告缴纳物业管理费，经原告多次催交，被告均以各种理由拒交。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告陆亦全、陈玉琼共同答辩称，1.原告曾答应送一年6M宽带网线给我们，但是2016年网线不行，我们告知原告，原告答复后续跟进重新拉网线，但是到2017年网线还是不行，在原告于2018年5月份进行催收物业费用时，我们与原告说了如果网线修不好，我们不会交物业费。之后，原告请我们到物业管理处协商，但还是不了了之，虽然双方一直协商，但是物业一直无法解决问题。2、幼儿园的违建破坏了房屋的外貌及小区的绿化。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，陆亦全、陈玉琼与高要***投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定陆亦全、陈玉琼共同向高要***投资有限公司购买位于肇庆市高要区××××××××××××××××××××，房屋建筑面积为95.35平方米。同日，陆亦全、陈玉琼与肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司签订《江南名庭物业管理服务协议》一份，主要约定：业主方同意由高要***投资有限公司选聘的肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司全权管理江南**内的一切事情，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。业主缴纳费用时间为业主应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及其他费用；物业服务费按建筑面积按月计算，其中电梯洋房住宅1.30元/平方米、小区园林、照明维护公摊费350元/年；物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼日起开始缴交，以后应于每月首日缴纳；业主若逾期缴纳，须按月按应缴费的1.5%标准计算滞纳金。同时约定物业管理公司的职权包括就有关江南名庭管理事宜，代表各业主/住户与政府机关和公共服务公司进行磋商，或拆除任何未经批准之增建物等；对任何违例事件进行制止和向有关机关举报；向有关业权人收取由任何违约而引致之一切费用，并可要求赔偿和追究违约责任；对小区内公共设施，进行尽善尽美之保养及维修，并尽力保持小区内环境清洁美观与相关秩序。上述协议签订后，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司根据江南**小区的实际情况，将小区园林、照明维护公摊费由350元/年减少为230元/年。根据上述协议和修改后的费用计算，陆亦全、陈玉琼每月应支付的住宅物业管理费为123.96元（95.35平方米×1.30元/平方米），小区园林、照明维护公摊费为19.17元（230元/年÷12个月）。2015年9月13日，高要***投资有限公司通知陆亦全、陈玉琼收楼；同日，陆亦全、陈玉琼向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司缴纳了2015年9月1日至2016年12月31日的物业费共1983元，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司赠送陆亦全、陈玉琼案涉房屋一年6M宽带服务。陆亦全、陈玉琼于2016年12月入住案涉房屋至今。由于双方就赠送一年6M宽带服务事宜未能协商解决，陆亦全、陈玉琼未缴纳2018年2月1日至2020年8月31日期间的物业服务费。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司多次催收未果，遂诉至本院。庭审中，双方确认赠送一年6M宽带服务至今仍未实际履行。对此，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司认为其已帮被告报装宽带，但因移动公司检测无信号到被告家，其向被告提出的方案是若为屋外信号的问题由承建商修补，若为屋内问题由业主负责，但被告一直不同意，导致该问题一直存在至今。而陆亦全、陈玉琼则认为，不是他们不同意方案，而是原告一直未告知他们移动检测的结果，导致该问题至今仍未解决。此外，陆亦全、陈玉琼提供了照片拟证实原告管理不到位，对小区内保安亭违建搭建铁架步梯，幼儿园侧边占用人行道及右边开门口并搭建天桥损坏了绿化规划等问题一直不予跟进处理，在提供服务和管理上存在过错。对陆亦全、陈玉琼提出的上述问题，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司回应为保安亭在规划图纸内是存在的，幼儿园右边开门口及搭建楼梯是方便以后小区招牌维修的，幼儿园开门口及占用人行道属于违建，已经呈报住建局，现等住建局处理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《江南**物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，应受法律保护，双方应按约享有权利和承担义务。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，双方在上述协议签订后，形成了物业服务合同关系，现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已提供了相关最基本的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的基本义务，陆亦全、陈玉琼作为业主，亦应依约向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付相应的物业管理费用。因肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司在庭审中关于降低小区园林、照明维护公摊费标准的自述，不损害陆亦全、陈玉琼的合法权益，故本院予以采纳。根据双方签订的《江南**物业管理服务协议》的约定以及肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的庭审自述，案涉房屋应支付的住宅物业管理费为123.96元/月（95.35平方米×1.3元/平方米），小区园林、照明维护公摊费为19.17元/月（230元/年÷12个月），据此计算，陆亦全、陈玉琼应支付2018年2月1日至2020年8月31日期间的住宅物业管理费为3842.76元（31个月×123.96元/月），小区园林、照明维护公摊费为460.08元（19.17元/月×24个月），两项合计4302.84元，对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司该项主张超出的部分，本院不予支持。至于肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求陆亦全、陈玉琼支付违约金的请求，虽然双方签订的《江南**物业管理服务协议》约定了业主若逾期缴纳物业服务费，须按月按应缴费的1.5%标准计算滞纳金，但是该协议亦约定了物业管理公司的职权包括就有关江南**管理事宜，代表各业主/住户与政府机关和公共服务公司进行磋商，或拆除任何未经批准之增建物等；对任何违例事件进行制止和向有关机关举报等。本院认为，物业服务公司应当定期将服务的事项、履行情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司对其向陆亦全、陈玉琼作出的赠送宽带服务至今仍未合理解决，且小区内确实存在不合理或未征询业主意见擅自增建及违建情况，虽物业管理公司已就部分违建情况向有关部门反映，但其就履行情况未告知业主，未履行告知义务，导致双方就物业服务事宜发生矛盾，引致本案纠纷。根据《物业管理条例》第四十五条第一款“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”以及第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的规定，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司上述物业服务管理存在过错，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求陆亦全、陈玉琼支付滞纳金的请求，不予支持。另外，基于服务信赖，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司应尽快与陆亦全、陈玉琼协商解决赠送宽带服务问题，陆亦全、陈玉琼亦应积极予以配合协助。同时，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司应改进服务方法，提高服务质量，做好跟进工作，应当切实履行告知义务，将履行情况公开并做好登记备查，更好地履行服务管理义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款、第四十五条第一款、第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告陆亦全、陈玉琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月1日至2020年8月31日物业管理服务费4302.84元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。驳回原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已预交），由被告陆亦全、陈玉琼负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭小梅二〇二〇年十二月十六日法官助理 罗妙芬书 记 员 凌卉翘