四川省松潘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3224民初152号 原告：夏向阳，男，1966年4月21日出生，汉族，住所地重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：李林华，重庆鼎之律师事务所律师。 被告：四川万合兴房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀汉路426号1栋4单元14层8号，统一社会信用代码915100000667532836。 法定代表人：周华丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟，北京惠城律师事务所律师。 被告：松潘兴源旅游开发有限公司，住所地松潘县进安镇北街，统一社会信用代码：915132240739809438。 法定代表人：周华丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟，北京惠城律师事务所律师。 第三人：况守宾（曾用名：况守兵），男，1970年9月18日出生，汉族，住所地重庆市涪陵区。 原告夏向阳诉被告四川万合兴房地产开发有限公司（以下简称万合兴房地产公司）、被告松潘兴源旅游开发有限公司（以下简称兴源旅游公司）、第三人况守宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2019）川3224民初33号民事判决，被告万合兴房地产公司不服该判决，向四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院提起上诉，经阿坝州中级人民法院公开开庭审理后，于2020年6月29日作出（2020）川32民终234号民事裁定书，裁定发回松潘县人民法院重审。本院于2020年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告夏向阳的委托诉讼代理人李林华、被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司委托诉讼代理人蒋伟到庭参加诉讼，第三人况守宾经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告万合兴房地产公司立即向原告交付位于松潘县川主寺镇漳金三村河坝“九寨·黄龙自驾游营地”正一层（临街商铺）、正二层、正三层共计36套房屋（面积2181.04㎡）,并支付从2016年1月1日起以4000000.00元为基数按每日1‰计算的逾期交房违约金；2.请求人民法院判决被告兴源旅游公司对前述第一项违约金承担连带清偿责任；3.案件受理费、保全费由二被告承担。事实和理由：2014年12月16日，况守宾（作为乙方）与万合兴房地产公司（作为甲方）、兴源旅游公司（作为担保人）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：1.万合兴房地产公司将位于松潘县川主寺镇漳金三村河坝“九寨·黄龙自驾游营地”正一层（临街商铺）、正二层、正三层出售给况守宾；2.出售房屋共计36套，总建筑面积2181.04㎡，每平米单价1835.00元，应付购房总价款4002208.40元；3.付款方式为：①双方签订本协议后，另行签订完善标准版本的《商品房买卖合同》，并在房管部门登记备案后5日内，况守宾支付万合兴房地产公司购房款3500000.00元；②况守宾在双方签订标准版本的《商品房买卖合同》，登记备案后10日内支付万合兴房地产公司购房尾款502208.40元；③况守宾应付的购房款直接汇入万合兴房地产公司指定的账户，开户名松潘兴源旅游开发有限公司，帐号860XXXXXXXXXXXX51，开户行松潘县信用联社营业部；4.万合兴房地产公司保证所销售的房屋已取得《商品房预售许可证》，且无其他任何权利瑕疵，不存在任何查封、扣押、抵押情形；5.万合兴房地产公司保证在2015年11月31日前房屋竣工验收合格并取得《验收备案登记表》，且万合兴房地产公司应在2015年12月31日前将况守宾所购房屋交付况守宾使用；6.若万合兴房地产公司未能按时交房，按况守宾已付购房款总额每日千分之一支付况守宾违约金；万合兴房地产公司未能按时为况守宾办理房屋产权证书，按况守宾已付购房款总额每日千分之一支付况守宾违约金；并承担惩罚性违约金1000000.00元。2015年3月19日，况守宾（作为甲方）与夏向阳（作为乙方）、万合兴房地产公司（作为丙方）、兴源旅游公司（作为丁方）签订了《合同权利义务转移协议》，协议约定：1.万合兴房地产公司、兴源旅游公司同意况守宾将2014年12月16日签订的《房屋买卖协议书》以及签订的36套房屋的备案合同书属况守宾所有的权利、义务转移给夏向阳；2.应于《商品房买卖合同》登记备案后10日内要求付清全部购房款而未支付的行为万合兴房地产公司予以理解并自愿免除况守宾的违约责任，并同意该付款义务转归夏向阳，由夏向阳在本协议生效后5日内按况守宾与万合兴房地产公司之间的约定方式一次性支付房款给万合兴房地产公司；3.夏向阳签订本协议后，万合兴房地产公司、兴源旅游公司无条件按原与况守宾所签合同的约定向夏向阳履行合同义务。2015年3月30日，原告夏向阳委托重庆广丰建筑工程有限责任公司向被告万合兴房地产公司指定的开户名为松潘兴源旅游开发有限公司，帐号860XXXXXXXXXXXX51的账户汇入购房款4000000.00元。被告万合兴房地产公司并未按协议约定在2015年12月31日前将房屋按期交付给夏向阳。原告夏向阳认为，其与被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司、第三人况守宾签订的《合同权利义务转移协议》系各方当事人真实意思表示，未违反国家禁止性法律法规之规定，合法有效，对各方具有约束力。原告夏向阳按照合同约定向被告万合兴房地产公司支付了购房款，被告万合兴房地产公司未按约定向原告夏向阳交付房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告兴源旅游公司自愿为被告万合兴房地产公司交付房屋提供连带责任担保，其应当对逾期交房违约金承担连带清偿责任。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院请求支持以上诉求。 被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司辩称，1.本案案涉房屋买卖协议以及合同转移协议不是双方真实意思表示，是民间借贷关系，被告开发九寨原告方自驾游营地的项目，是由重庆泰成公司承建，由于房款不足，泰成公司找到了况守宾，只是以预售房屋作为抵押担保，冉光辉律师起草了一份借条和买卖协议书，权利义务失衡的一份约定，原告方不由被告方持有，因此借条在况守宾和冉光辉律师手上，我们在被逼无赖的情况下同意签订了两份协议。之后，被告先将案涉房屋的房屋登记到况守宾名下，他没有支付。2015年3月，泰诚公司再次介绍原告夏向阳顶替况守宾，冉光辉律师全程参与；2.房屋买卖协议书，约定单价为1835.00元一个平方，远低于开发成本，甚至建筑成本都不够，3000元左右的建筑成本，加上水费，土地，税费等不低于5000元左右。不符合交易习惯。买卖协议第七条关于清算的约定，可以看出，况守宾和原告与被告双方应该是借贷关系而并非房屋买卖关系。从付款的金额上来看，《房屋买卖协议书》载明房款是4002208.4元，但是本案案涉支付资金是个整数，如果是真实，我们肯定是要收2208.4元，综上，我们认为是民间借贷关系，原告的诉请都不成立。本案双方真实意思只是借款，中间双方签订的合同都不是正常的房屋买卖，《房屋买卖协议书》第七条中可以看出，本案双方真实意思是借款合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据1.松国用（2013）第63号《土地使用证》、松国用（2013）第64号《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《企业投资项目备案通知书》、《四川省商品房预售许可证申报审批表》，证实本案所涉位于松潘县川主寺镇漳金三村河坝“九寨.黄龙自驾游营地”正一层（临街商铺）、正二层、正三层共计36套房屋（面积2181.04㎡）的买卖合同符合法律规定、合法有效。二被告提出对证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上述证据证明被告有销售房屋的资格，却不能证明双方有买卖房屋的辩解意见。经查，此组证据证明被告销售的房屋符合法律规定，具有销售的资格，本院予以采信。 原告提交的证据2.《房屋买卖协议书》、《合同权利义务转移协议》、《备案销售明细表》，证实双方约定了房屋价款、交付时间、违约责任。买卖合同协议和备案销售明细表，是双方真实意思表示，没有以合法形式掩盖非法目的，双方签订合同是真实有效的。二被告对该组证据的客观书面真实性没有意见，合法性和关联性有异议，是形式上的合同，以房屋买卖作为一种担保，是借款的一种担保，不是双方真实意思表示，同时签订买卖协议和借款协议，借款协议在原告方。经查，原被告双方虽然签订《房屋买卖协议书》、《合同权利义务转移协议》，但是原告夏向阳支付给被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司指定账户支付购房款4000000.00元，并不是《房屋买卖协议书》载明房款4002208.40元，并且电子凭证回单上注明是“借款”而不是“购房款”。故本院对此组证据不予采信。 原告提交的证据3.《兴业银行汇款回单》、广丰公司证明，证实原告已经按照合同约定支付了房款，《兴业银行汇款回单》上备注4000000.00元原告是支付购房款，并不是借款。二被告提出该证据的三性都不予认可，特别是兴业银行汇款回单不是原件，有篡改的行为，是虚假的单子，一审的时候只提交转款回单，备注是代夏清支付房款，一直否认是借款，在二审的时候中级法院查清了是借款，才提交笔误情况说明。经查，《兴业银行汇款回单》注明是“借款”而不是购房款，对此组证据本院不予采信。 原告提交的证据4.关于购房相关情况的说明，证明原被告达成房屋买卖协议的真实情况。二被告认为该组不是证据，只是原告方自己做的的情况说明。经查，该组证据是原告对购房相关的情况说明，是原告单方制作，无相关证据证实所说的事实，故本院不予采信。 二被告提交的证据1.2015年3月31日四川省农村信用社收款的一个凭证和收据，备注上写的是借款，证明原、被告双方是借款，收据上是代夏清支付。因为是跨行跨区域，原告是30号转款，被告收款是31号。原告提出真实性认可，但达不到被告的证明目的，转款备注错误，转款备注借款，只能看出广丰公司与被告方借款关系，与本案无关联，借款与购房两回事，该份证据不能证实双方签订合同不是真实意思表示，被告方未提供相应证据证实4000000.00元只是作为借款的担保，对收据三性不认可。经查，对于2015年3月31日收款无单位公章，不是国家税务机关的正式发票，本院不予采信。对于2015年3月31日四川省农村信用社收款的一个凭证，有松潘县农村信用合作联社公章，同时也是原告按照被告指定的账户支付的借款，故本院对此组证据予以采信。 二被告提交的证据2.（2019）川3224民初158号判决书，为了证明我们双方房屋买卖销售价格在1万多，与本案价格甚远。原告对真实性认可，与本案没有关联性，达不到被告方证明目的，该份证据所涉及，无法证实房屋的真实价格，松潘县川主寺地理位置在2015年是1万多不符合市场价。经查，在（2019）川3224民初158号案卷中，2016年益当足与万合兴房地产公司签订房屋买卖合同，合同约定益当足购买万合兴房地产公司坐落于松潘县川主寺漳金河坝63号、64号铺面每平方米14800.00元。证明原被告双方房屋买卖合同是虚假的意思表示，所实施的民事法律行为无效，对此组证据本院予以采信。 二被告提交的证据3.最高人民法院判决书，跟本案类似的案件，法院认定并不是房屋买卖。原告对三性都不认可，也达不到证明目的，与本案事实经过都不同。经查，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”对此组证据本院予以采信。 原告提出在（2019）川3224民初33号案件中本院依法对第三人况守宾的询问笔录、冉光辉的询问笔录、作为证据证明房屋买卖的真实性。二被告对三性不认可，认为是被告提出让法院调查的，但是冉光辉作了伪证，冉光辉之前是泰诚公司原告的法律顾问，他们之间可能存在利益关系，我们之前不认识况守宾，跟况守宾签订合同一直通过泰诚公司转给原告。经查，在庭审中查明况守宾与原告是朋友关系、冉光辉系原告律师，故对此组证据本院不予采信。 本院依职权从阿坝州中级人民法院调取三份证据：阿坝州中级人民法院协助查询通知书（回执）、关于转款用途笔误的说明、兴业银行汇款回单（往账），证明重庆广丰建筑工程有限公司于2015年3月30日向松潘兴源旅游开发有限公司转款4000000.00元的银行流水及用途，在兴业银行流水账上注明用途是“借款”，原告对三性都认可并对转款笔误作了情况说明。被告对转款笔误说明不予认可，此组证据充分证明是借款，第一次审理中原告是篡改证据，广丰公司股东是夏向阳一家人。本院对阿坝州中级人民法院协助查询通知书（回执）、兴业银行汇款回单（往账）予以采信，对原告提交关于转款用途笔误的说明不予采信。 第三人况守宾未到庭，也未提交证据和发表答辩、质证及辩论意见。 对于本案的事实，本院作如下认定： 2014年12月16日，第三人况守宾与被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司签订《房屋买卖协议书》约定：1.被告万合兴房地产公司将位于松潘县川主寺镇漳金三村河坝“九寨·黄龙自驾游营地”正一层（临街商铺）、正二层、正三层出售给第三人况守宾；2.出售房屋共计36套，总建筑面积2181.04㎡，单价1835.00元/㎡，应付购房总价款4002208.40元；3.付款方式；4.产权过户手续；5.双方权利义务；6.甲方特别声明；7.关于清算的特别约定；8.违约责任等事项。2015年3月19日，第三人况守宾因其他原因与原告夏向阳、被告万合兴房地产公司、被告兴源旅游公司签订《合同权利义务转移协议》约定：1.被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司同意第三人况守宾将2014年12月16日签订的《房屋买卖协议书》约定购置的36套房屋的备案合同书中第三人况守宾所有的权利、义务转移给原告夏向阳；2.被告万合兴房地产公司应于《商品房买卖合同》登记备案后10日内要求第三人况守宾付清全部购房款而未支付的行为予以理解并自愿免除第三人况守宾的违约责任，并同意该付款义务转归原告夏向阳，由原告夏向阳在本协议生效后5日内按第三人况守宾、被告万合兴房地产公司之间的约定方式一次性支付给被告万合兴房地产公司；3.原告夏向阳签订本协议后，被告万合兴房地产公司、兴源旅游公司无条件按原与第三人况守宾所签合同的约定向原告夏向阳履行合同义务。2015年3月30日，原告委托重庆广丰建筑工程有限责任公司向被告万合兴房地产公司指定的开户名为松潘兴源旅游开发有限公司，帐号860XXXXXXXXXXXX51的账户汇款4000000.00元，汇款的电子转账凭证上，注明其所支付的款项为“借款”，被告万合兴房地产公司并未按协议约定在2015年12月31日前将房屋交由原告使用。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉《房屋买卖协议书》是否有效；双方是借贷关系还是房屋买卖关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉《房屋买卖协议书》双方当事人对其法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，夏向阳在2015年3月19日与况守宾、万合兴房地产公司、兴源旅游公司签订案涉《合同权利义务转移协议》之后，于2015年3月30日即向万合兴房地产公司、兴源旅游公司账户支付4000000.00元，在支付的电子转账凭证上，注明其所支付的款项为“借款”。虽然夏向阳主张“借款”的款项性质为其转账当时工作人员笔误，该款项实为购房款，但对高达4000000.00元的款项性质随意填写，不符合理性自然人的通常做法。其次，涉案的《房屋买卖协议书》第七项关于清算的特别约定，若本协议无论任何原因被认定为无效或被撤销，则双方同意按以下标准进行清算：乙方此次缴纳的购房款转化为向甲方的投资款，而由于本项目又系甲方独自操盘、独自建设，乙方无法参与经营，因此甲方同意按房地产市场的投资回报行情，即年净投资回报为100%的七折支付乙方投资回报款；投资回报款计算期限从乙方实际付款之日起开始计算至实际退还乙方全部投资款之日止；且甲方所退款应按先退还到期投资回报款，后退还投资本金原则执行。该约定也证实双方为借贷关系而非房屋买卖关系。第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖协议书》采取“一口价”400万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据本院（2019）川3224民初158号民事案件中益当足与万合兴房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，益当足购买万合兴房地产公司坐落于松潘县川主寺漳金河坝63号、64号铺面约定每平方米14800.00元与案涉《房屋买卖合同》约定的每平方米1835.00元有较大差异。由此可以认定，案涉《房屋买卖协议书》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，况守宾与万合兴房地产公司、兴源旅游公司签订案涉《房屋买卖协议书》以及况守宾、夏向阳与万合兴房地产公司、兴源旅游公司签订《合同权利义务转移协议》的真实目的是当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，案涉《房屋买卖协议书》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。夏向阳与万合兴房地产公司、兴源旅游公司双方于2015年3月19日签订的《房屋买卖协议书》并非双方房屋买卖的真实意思表示，故原告提出交付案涉房屋并逾期交房违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，经合议庭合议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》法释[2001]33号第二条之规定，判决如下： 驳回原告夏向阳的诉讼请求。 案件受理费38800.00元，由原告夏向阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  沈 燕 审 判 员  潘旭红 人民陪审员  廖哲元 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  索郎措