重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初13808号原告：吴明清，女，1951年6月12日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄印，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被告：重庆林鑫置业有限公司，地址重庆市万州区王牌路清堰小区一号商住楼三楼，注册号：500101000021772。法定代表人：谭启国。委托诉讼代理人：王顺春，男，1968年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区龙沙镇老林村6组21号，公民身份号码512221196801035417。原告吴明清与被告重庆林鑫置业有限公司（以下简称林鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年10月21日立案后，依法由审判员和小彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴明清及委托诉讼代理人黄印、被告委托诉讼代理人王顺春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明清向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理所购房屋（重庆市万州区×门面）的过户登记义务；2.判令被告支付原告逾期办证（2002年6月30日至2020年内12月10日）违约金109447元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2000年5月11日，原告丈夫张先元（已死亡）与被告（原重庆昊盛房地产开发有限公司）签订合同，向被告购买重庆市万州区×门面（现变更为重庆市万州区×门面）。合同签订后原告依约交付了部分购房款，被告也将门面交付原告使用至今，但被告却一直未搬离房屋的不动产产权手续，被告行为构成违约，应向原告承担违约责任。被告林鑫公司辩称，原、被告双方签订商铺买卖合同是事实，原告已给付部分购房款，房款原告至今未付清。被告曾经登报告知业主到公司办理相关的接房、办证手续，2017年之前公司均有人在办理相关的手续。即使认定被告构成违约，原告主张的逾期办证违约金也超过了诉讼时效，被告最多应承担3年的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月7日，经重庆市工商行政管理局核准，昊盛公司更名为林鑫公司。2000年5月11日，重庆昊盛房地产开发有限公司（甲方）与张先元（乙方）签订《商品房预售（预购）合同》。2001年5月16日，因所购房屋面积发生变更，重庆昊盛房地产开发有限公司（甲方）与张先元（乙方）重新签订《商品房预售合同》，主要约定甲方将未竣工的青堰×组×门面（建筑面积约37.28平方米）预售给乙方；单价4300元/平方米，成交金额162626元。付款方式为在签约时付48000元，余款于房屋移交前一次性付清或按银行按揭规定支付余款。甲方在2002年6月30日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给乙方。上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。违约责任：本合同签订后，双方不得擅自变更撤销。如乙方违反约定期限迟延支付购房款，应向甲方支付违约金，每日按成交总额0.1‰累加计算；甲方违反约定的期限迟延交房，应向乙方支付违约金，每日按房价款0.1‰累加计算。原告丈夫张先元分别于2000年5月11日交款10000元、2000年7月1日向交款10000元、2000年9月6日交款20000元、2001年5月16日交款18000元、2003年2月11日交款26313元，合计84313元。万州区袁家屯140号（三峡库区农副产品批发交易中心）已于2014年5月办理了房地产权初始登记。2010年12月14日、2011年2月25日，重庆昊盛房地产开发公司在三峡都市报刊登通知，要求购买王牌路×号、×号、×号（袁清堰×组）房屋（包括住房、门面、摊位）的业主分别于2010年12月16日至12月22日及2011年3月15日前到公司产权转移手续，如不来办理，责任自负。另查明，原告吴明清系张先元配偶，张先元已经死亡，张先元的其他继承人自愿放弃继承权。2003年5月11日，被告将房屋交付原告使用至今。2020年7月10日，本院曾立案受理原告吴明清与被告林鑫公司商品房预售合同纠纷一案，因吴明清在庭审中变更诉讼请求后未按时缴纳诉讼费，本院裁定按撤诉处理。本院认为，被告林鑫公司是重庆昊盛房地产开发有限公司更名而来，其相应的民事权利和义务均应由被告林鑫公司享有和承担。原、被告所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定“甲方在2002年6月30日将竣工并经验收合格的房屋移交给乙方”，“上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。”被告开发建设的商品房一直未取得建筑工程竣工验收备案登记证，直到2014年5月30日才办理了不动产权初始登记，在此之前，不符合办证条件，被告通知原告办证的行为不能免除其逾期办证的违约责任。原告未足额支付购房款的行为系另外的法律关系，被告不能以此作为拒绝办证的理由，被告林鑫公司未按约定时间办理房屋的不动产权证书构成违约。张先元已死亡，且其他继承人均书面放弃了继承权，原告吴明清作为张先元的唯一继承人，享有张先元在合同中的权利义务，被告林鑫公司应向原告吴明清承担违约责任，即办理重庆市万州区×门面的不动产转移登记手续并支付违约金。《商品房预售合同》中对于被告逾期办理房地产权证的违约责任未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求按照日万分之一作为计算逾期办证违约金的标准，系对其权利的处分，本院予以确认并支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。”被告在2014年5月就已取得案涉房屋的初始产权登记手续，具备了产权转移的条件，被告逾期办证的违约行为处于持续状态。原告没有证据证明除2020年7月10日向被告主张逾期办证违约责任外，在此之前曾向被告进行过主张，故原告主张的违约金计算时间应从2017年7月10日起算。综上，本院支持的2017年7月10日至2020年12月10日期间的违约金为10539元（84313元×0.0001×1250天）。对于原告其余违约金的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告重庆林鑫置业有限公司在本判决生效后十五日内协助原告吴明清办理重庆市万州区×号门面（现为重庆市万州区×号×-×）的不动产产权转移登记手续；二、被告重庆林鑫置业有限公司在判决生效后十五日内向原告吴明清支付2017年7月10日至2020年12月10日期间逾期办证违约金10539元；三、驳回原告吴明清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案件受理费2743元，原告在法庭调查终结前变更诉讼请求，应预收2489元，简易程序结案减半收取1245元，原告吴明清负担1100元，被告重庆林鑫置业有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  和小彬二〇二〇年十二月二十五日书记员  宫 婷