宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初9140号原告：黄建清，男，1978年11月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：王瑾，女，1982年2月22日出生，汉族，中国移动宁夏公司中心员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：郭世俊，男，1949年4月24日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：付娇龙，宁夏宁佑律师事务所律师。被告：辛东红，女，1963年4月13日出生，汉族，无业，银川市兴庆区会计核算中心，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：付娇龙，宁夏宁佑律师事务所律师。原告黄建清、王瑾与被告郭世俊、辛东红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建清、王瑾，被告郭世俊、辛东红的委托诉讼代理人付娇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建清、王瑾向本院提出诉讼请求：1.判令二被告及时将房屋产权过户给原告；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告黄建清、王瑾申请变更诉讼请求为：1.解除合同；2.被告返还原告房款240000元，按当年银行利率（240000×0.007318×12×12.6）向原告支付房款利息2655555.584元，按60%向原告支付装修折旧费48000元，以上共计553555.584元（利息按照2008年银行同期利率0.007318%暂计算至2020年10月19日，并请求持续计算至生效法律文书确认的给付之日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月16日，原告黄建清、王瑾与被告郭世俊、辛东红签订《房屋买卖合同》，约定被告郭世俊、辛东红将位于银川市兴庆区某室（复式）出售给原告黄建清、王瑾，并将该某室（阁楼）附送给原告黄建清、王瑾，房屋总价款为260000元，首付款为240000元，被告郭世俊、辛东红于2009年12月31日前协助原告办理房屋过户手续，剩余款项在被告郭世俊、辛东红履行房屋过户义务后支付，逾期未协助办理过户的，原告黄建清、王瑾有权解除合同，并要求被告黄建清、王瑾支付房屋总价值20%的违约金。协议签订后，原告黄建清、王瑾依约向被告郭世俊、辛东红支付240000元购房款，但被告郭世俊、辛东红至今未履行过户义务。原告黄建清、王瑾为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院判如所请。被告郭世俊、辛东红辩称，同意解除合同，同意向原告黄建清、王瑾返还购房款240000元，并按双方约定支付房款20%的违约金，但不同意支付利息。原告主张的装修折旧费不应由被告承担，且涉案房屋自2008年至今已过12年，该装修已无法使用。原告自2008年4月至今占有使用涉案房屋，应当向被告支付占有期间的使用费220000元，且原告在2008年4月至2015年12月期间欠付涉案房屋物业费4489.60元，在2008年11月至2018年3月期间欠付涉案房屋采暖费24318.35元，均是由被告代为支付，以上费用原告应当向被告支付。本院经审理认定事实如下：2008年4月16日，原告黄建清、王瑾（乙方）与被告郭世俊、辛东红（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将自己所有的位于银川市兴庆区某室的住宅房屋（复式，建筑面积108平方米）转让给乙方，同时将该某室（阁楼）附送给乙方，房屋总成交价格为260000元，乙方与合同签订时一次性向甲方支付购房首付款240000元，剩余购房款20000元于甲方办理过户手续时一次性支付，乙方交清首付款后，甲方将房屋证实交付乙方，房屋以教师，该房屋建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方保证上述房屋产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷和债务，概由甲方处理，造成经济损失的由甲方承担，房屋交付使用前的水、电、采暖、物业等费用全部由甲方承担，甲乙双方中途无故违约或单方终止合同，均应向对方赔偿房屋价值20%的违约金，双方约定上述房屋转让条件成就时办理过户手续，时间不迟于2009年12月31日，如因甲方无正当理由，不协助乙方办理过户手续，乙方有权单方解除合同，并要求甲方在7日内退还全部购房款，并按房屋价值20%赔偿乙方的损失及乙方装修房屋所发生的费用。当日，原告黄建清、王瑾向被告郭世俊、辛东红支付了购房款240000元，被告郭世俊、辛东红向原告出具了收条，并将涉案房屋交付原告黄建清、王瑾居住使用。后原告黄建清、王瑾对涉案房屋进行了装修，居住至今。2015年12月17日，原告黄建清、王瑾支付涉案房屋2014-2015年度采暖费3000元。后被告郭世俊、辛东红未按约定协助原告黄建清、王瑾办理房屋产权过户手续，原告黄建清、王瑾于2016年4月13日以被告郭世俊、辛东红未按约定履行过户义务为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告郭世俊、辛东红向原告黄建清、王瑾返还购房款240000元及该款利息115200元；3.被告郭世俊、辛东红向原告黄建清、王瑾支付违约金52000元；4.被告郭世俊、辛东红向原告黄建清、王瑾赔偿装修损失50000元；5.本案诉讼费由被告郭世俊、辛东红承担。2017年5月6日，原告王瑾支付涉案房屋2016-2017年度采暖费3000元。2017年11月27日，原告黄建清、王瑾申请撤回对被告郭世俊、辛东红的起诉，本院作出（2017）宁0104民初3040号之一民事裁定书，裁定准予原告黄建清、王瑾撤诉。2019年5月14日，原告黄建清支付涉案房屋2017-2018年度采暖费2700元。2019年6月19日，原告王瑾支付涉案房屋2017年1月1日起至2018年12月31日物业费1000元、2018-2019年度采暖费3095.67元。现原告黄建清、王瑾再以被告郭世俊、辛东红违约为由诉至本院。另查明，涉案房屋登记所有权人为栗志刚，涉案房屋产权已被司法查封。2020年9月28日，被告郭世俊、辛东红以涉案房屋因房屋所有权人栗志刚个人债务致使查封，与原告黄建清、王瑾签订的《房屋买卖合同》无法履行为由将原告黄建清、王瑾诉至本院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.原告黄建清、王瑾向被告郭世俊、辛东红支付2008年4月16日起至2020年4月16日的房屋使用费220000元；3.原告黄建清、王瑾向被告郭世俊、辛东红返还房屋；4.原告黄建清、王瑾向被告郭世俊、辛东红支付采暖费24318.35元、物业费4489.60元；5.本案诉讼费由原告黄建清、王瑾承担。本院受理该案后尚未审结。诉讼中，原告黄建清、王瑾提交了与涉案房屋装修有关的票据、收条、收款收据，欲证明原告黄建清、王瑾对涉案房屋进行装修支出了122076元。被告郭世俊、辛东红对原告黄建清、王瑾提交的上述票据、收条、收款收据均不予认可，认为真实性无法核实，且家具装修这就计算5年之后应当不再计算折旧率，涉案房屋的装修已无残值。被告郭世俊、辛东红提交了涉案房屋物业费、采暖费的收据和发票，其中宁夏建源物业服务有限公司于2015年11月27日出具物业费收据载明收到栗志刚叫来涉案房屋2006年7月12日至2015年12月31日期间的物业费5419元，该公司出具了相应的物业费发票。银川泽祥供热有限公司于2015年12月7日出具的采暖费发票载明栗志刚支付了涉案房屋2008至2009年度、2009至2010年度、2010至2011年度、2011至2012年度、2012至2013年度、2013至2014年度采暖费17737.95元。原告黄建清、王瑾对上述物业费票据无异议，对2014年以前的采暖费票据部分认可，但认为每年的暖气费会根据情况有一定的减免。庭审中，原告黄建清、王瑾称合同约定的按房屋价值20%赔偿乙方的损失及乙方装修房屋所发生的费用不足以弥补被告郭世俊、辛东红违约造成的损失，故原告黄建清、王瑾要求以利息标准主张损失。被告郭世俊、辛东红认为原告黄建清、王瑾在签订合同时已知晓涉案房屋的实际情况和实际所有权人，在合同约定的过户期限届满后怠于行使权利，因此造成的损失应当由原告承担。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定的过户期限届满后，因被告郭世俊、辛东红不是涉案房屋的登记所有权人，无法协助原告黄建清、王瑾办理涉案房屋的过户登记手续，致使上述合同无法履行，双方的合同目的无法实现，现原告黄建清、王瑾要求解除上述合同符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告黄建清、王瑾要求被告郭世俊、辛东红返还购房款的诉讼请求，《房屋买卖合同》解除后，被告郭世俊、辛东红应当按照相关法律规定向原告黄建清、王瑾返还购房款240000元，故本院对原告黄建清、王瑾的该项诉讼请求予以支持。关于原告黄建清、王瑾要求支付房款利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告郭世俊、辛东红收取原告黄建清、王瑾支付的购房款后，未能将涉案房屋产权过户给原告黄建清、王瑾构成根本违约，应当承担相应的违约责任，现原告黄建清、王瑾要求被告郭世俊、辛东红支付以购房款240000元为基数，按照年利率7.318%计算的自2008年4月16日起至原告黄建清、王瑾主张之日（2020年10月19日）止的利息219852.77元（240000元×7.318%÷365日×4569日）并无不当，但根据原、被告签订的《房屋买卖合同》中“涉案房屋转让条件成就时办理过户手续，时间不迟于2009年12月31日”之约定，可以认定原告黄建清、王瑾在购买涉案房屋时对涉案房屋不具备过户条件的情况系明知，在双方约定的过户期限届满后，原告黄建清、王瑾仍在涉案房屋居住，未向被告郭世俊、辛东红要求解除合同、返还房款，至2016年4月16日才将被告郭世俊、辛东红起诉至本院要求解除合同、返还房款，后又于2017年11月27日申请撤诉，故原告黄建清、王瑾未能及时主张权利，对其损失的产生亦负有一定的过错，本院认定原告黄建清、王瑾对其主张的2009年12月31日后的房款利息损失自负15%的法律责任，即被告郭世俊、辛东红应当向原告黄建清、王瑾支付2008年4月16日起至2009年12月31日止的房款利息30025.85元（219852.77元÷4569日×624日）以及2010年1月1日起至2020年10月19日止的房款利息161352.88元[（219852.77元-30025.85元）×85%]。关于原告黄建清、王瑾要求被告郭世俊、辛东红支付装修折旧费的诉讼请求，折旧是指资产价值经使用后下降，装修折旧即是指房屋装修价值经使用造成的减损。原告黄建清、王瑾对涉案房屋装修后居住至今，故房屋装修价值产生的折旧系因原告黄建清、王瑾居住使用造成，与被告郭世俊、辛东红无关。此外，原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定如被告郭世俊、辛东红逾期协助办理过户登记，原告黄建清、王瑾有权单方解除合同，并有要求被告郭世俊、辛东红按房屋价值20%赔偿损失及装修房屋所发生的费用，即双方对于因被告郭世俊、辛东红违约致使合同解除后装修房屋所发生的费用的负担进行了明确约定，且本案诉讼中原告黄建清、王瑾亦明确表示上述约定不能弥补其损失，要求被告郭世俊、辛东红支付购房款利息，本院在前述内容已进行了处理，故对原告黄建清、王瑾的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告黄建清、王瑾与被告郭世俊、辛东红于2008年4月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郭世俊、辛东红于本判决生效之日起七日内向原告黄建清、王瑾返还购房款240000元、利息161352.88元以及以240000元为基数，按照年利率7.318%计算的自2020年10月20日起至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告黄建清、王瑾的其他诉讼请求如果被告郭世俊、辛东红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁又祎负担11.67元，由被告宁夏浩麟轩房屋托管有限公司负担13.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二〇二〇年十二月三日法官助理 焦 娇书记员 孙燕燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。