湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15405号原告：陈超，男，1992年1月22日出生，汉族，住湖南省南县。被告：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦（麓山后街）一层108号。法定代表人：蒋齐仁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告陈超与被告湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称“舜道公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈超、被告舜道公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2.判令被告向原告返还保证金6000元；3.判令被告向原告返还一次性建设费5000元；4.判令被告向原告返还生物防治费480元；5.判令被告因违约造成的经济损失，赔偿原告5000元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年7月7日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，56个摊店中只有10个在经营。2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进了协调，被告承诺7月1号整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于被告从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司催告被告缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。在2020年6月20日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上所述，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成重大损失，请求人民法院依法判决。被告舜道公司辩称，一、被告与原告的《租赁合同》己于2020年6月6日解除，原告起诉解除合同已无必要。2019年7月7日，被告与原告签订《摊店租赁合同》，约定原告租赁被告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦（麓山后街）农贸市场岳麓区肉类区1号摊店1个。合同签订后，被告自2019年10月20日将摊店交付原告，农贸市场于2019年11月1日开业，统一开始计租。但原告自2020年3月1日起不予营业，因影响市场整体形象，被告多次电话催促其营业，于2020年5月13日及6月3日两次书面通知原告开门营业，但原告仍未营业。根据《摊店租赁合同》第八条“乙方的权利义务”第10款“如擅自停业的，乙方应按每日贰佰元的标准向甲方支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，甲方收回摊店，乙方已交租金及保证金不予退还”，被告于2020年6月6日向原告发送了解除合同通知，当日即送达至原告，至此，被告与被告的《租赁合同》即已解除，因此，原告再起诉解除合同已毫无必要。二、原告诉称不符合事实，原告在租赁期间存在擅自停业等违约行为，应当承担相应违约责任，被告无须退还保证金。如前所述，原告自2020年3月1日起至2020年6月6日未予营业，连续停业达3个月以上，根据双方的租赁合同约定，原告应向被告支付违约金，连续停业达5天以上的，合同自动解除，原告的保证金不予退还，因此，原告无权起诉被告退还保证金。三、原告诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。关于建设费约定，该费用系被告的装修成本，原告租赁后无需再装修，且该费用系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取用费用，不退还”。又因原告擅自停业等违约行为造成合同解除，故其主张退还该费用无事实和法律依据，不应退还。关于生物防治费，该费用已消费，且合同系原告违约而解除，此该费用应不予退还。四、原告诉请被告赔偿损失毫无事实和法律依据。原告诉称被告拖欠水电费不符合事实，原告自接收摊店后均可正常使用，被告没有拖欠水电物业费，不存在任何违约情形，也不存在给原告造成任何损失的行为。即便被告拖欠物业水电费也与原告无关，被告与原告之间的租赁合同关系于2020年6月6日解除，物业公司发送的通知在此之后，与原告毫无关联，完全不会给原告造成任何影响。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，被告请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年7月7日，原告陈超（乙方、承租方）与被告舜道公司（甲方、出租方）签订了《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦麓山后街农贸市场肉类区01号摊店1个，租期自2019年9月1日起至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日起至2019年9月30日止；二、月租金为2000元，乙方须于合同签订之日预交六个月租金，即12000元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金均按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、摊店交付时间为2019年8月25日前，且甲方交付的摊店为已进行基本装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。四、租赁期间，乙方需缴纳以下费用：（1）租赁保证金6000元，租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其它违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，乙方须一次性预缴7个月管理费，即1400元，以后每次缴纳管理费时，与租金缴纳方式同步，乙方均须一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费，合同签订时，乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币5000元。该费用为一次性缴纳，不退还；（4）生物防治费，乙方在合同签订时须一次性预缴一年的生物防治费480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年。（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，由乙方自行缴纳；五、乙方未向甲方书面申请同意，不得擅自停业，如擅自停业的，应按每日200元的标准向甲方支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，甲方有权收回摊店，乙方已交租金及保证金不予退还。上述合同签订后，原告缴纳了建设费5000元、半年租金12000元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金6000元，后未再缴纳费用。后因被告未及时交付摊店，双方于2019年10月20日，签订了《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》，约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止；若因原告原因导致合同未满一年解除的，则原告需补缴免租期租金。同日，被告向原告交付了涉案摊店。即原告已缴纳的半年租金12000元应视为已缴至2020年5月31日，后续租金未再缴纳。另通过（2020）湘0104民初10699号案件中被告与该案原告的当庭陈述可知，租赁合同履行过程中，涉案农贸市场的商户以被告对涉案农贸市场经营不善且与市场内商户沟通后未能给出解决方案为由，于2020年6月4日集体向当地社区反映情况，2020年6月5日，商户与被告经当地社区调解，被告承诺将于2020年7月1日整改市场，但后一直未兑现承诺。2020年6月20日，因被告舜道公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司2020年1月至6月的管理费及水电费共计24096元未付，湖南民睿物业管理有限公司向被告送达了《告知函》一份，要求其于2020年6月22日中午12点前缴清欠付的费用，逾期将停止提供物业服务（包括供水供电）。当日，湖南民睿物业管理有限公司即对涉案市场停水停电，导致整个市场停止经营。以上事实有原、被告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、收据、《告知函》、协调证明、通知，被告提交并经庭审质证的限期开门营业通知书、解除合同通知书、微信聊天记录、照片等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告陈超和被告舜道公司签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，被告以原告擅自停业96天为由单方通知解除双方签订的涉案租赁合同，但其并未提供有效的证据佐证，且被告作为涉案农贸市场的经营管理者，其亦未提供相应的证据证明其就涉案农贸市场的运营尽到了相应的经营管理义务，故对其主张的双方的租赁合同已于2020年6月6日解除的意见，本院不予采纳。但考虑到案外人湖南民睿物业管理有限公司因被告舜道公司拖欠其物业管理费及水电费，于2020年6月20日对涉案农贸市场停水断电，已导致整个市场实际停止了经营，原、被告签订的租赁合同已不具备继续履行的可能，并且原告于2020年1月24日后未继续经营涉案农贸市场摊位，也同意解除租赁合同及补充协议，故本院认定双方签订的租赁合同及补充协议于2020年6月20日解除。关于原告要求被告退还保证金6000元的诉请，原、被告签订的涉案租赁合同及补充协议已被确认解除，考虑到涉案农贸市场最终停止运营的原因在于被告拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费，被告对涉案农贸市场存在经营管理不善的情形，原告未依约继续经营摊位亦存在过错，故本院根据案件实际情况，综合双方的过错大小，酌定由被告退还原告保证金3000元。关于原告提出的要求被告退还一次性建设费5000元的诉请，被告称该费用系其装修市场的费用，本院认为收取该费用虽系合同约定，但涉案租赁物为摊店，被告并未提供相关证据证明其对原告所租摊店进行了何种装修，且原告作为承租户租赁被告出租的摊店已缴纳了相应的租赁费用，被告收取的上述一次性建设费用明显过高，且现双方签订的租赁合同已经解除，故本院根据双方履行合同的实际情况，酌定由被告退还原告一次性建设费用2500元。关于原告要求被告返还生物防治费480元及赔偿经济损失5000元的诉请，本院认为理据不足，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈超和被告湖南舜道农贸市场有限公司于2019年7月7日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及2019年10月20日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈超租赁保证金3000元;三、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈超一次性建设费2500元；四、驳回原告陈超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，由原告陈超承担61元，被告湖南舜道农贸市场有限公司承担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋高伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理文宥妍书记员刘洋乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。