贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5894号原告：廖玉洪，女，1984年6月26日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：蔡慧娴，贵州威驰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。原告廖玉洪与贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）、贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告廖玉洪的委托诉讼代理人冯大林、蔡慧娴到庭参加诉讼。被告伟庭茂公司和被告天地公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖玉洪向本院提出诉讼请求:1.判令被告伟庭茂公司退还原告已支付的团购款30000元；2.判令被告伟庭茂公司以30000元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%的标准向原告支付资金占用利息，利随本清。从2018年1月26日至2020年5月6日暂计利息为3244元。以上两项共计为33244元；3.判令被告天地公司对上述两项诉讼请求确定的债务承担一般保证责任；4.诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告天地公司系位于花溪区项目的开发商。2018年1月26日，被告伟庭茂公司向原告就该项目商品房进行推销，称“认筹即享交3万享一口优惠价”，原告遂到该公司售楼部参与认筹，并于同日交纳了10000元认筹金（含9000元转账与1000元现金）。同时，被告伟庭茂公司为原告计算原告所选商铺房款，并称述：此款项为折扣优惠价格，需原告另付足30000元团购费才能享受，于是，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡向被告伟庭茂公司支付团购费30000元，被告伟庭茂公司收款并签章出具数额为三万元的收据。之后，原告于1月29日与被告天地公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0117）。购买“湿地阳光花园”“麒鑫家居建材城”1-5、21栋负1层172号商铺。合同约定该商铺建筑面积12.46平方米，单价为12000元／平方米，价款共计149520元，于合同订立之日首付50%（75520元），剩余房款74000元办理银行按揭贷款。后原告得知被告天地公司尚未取得《商品房预售许可证》，且被告天地公司销售的并非商品房而是车库；被告天地公司将该项目商品房委托被告伟庭茂公司销售，且“团购费”并非“认筹金”也不是购房款之事实。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条第一项之规定，原告与被告天地公司签订的《商品房买卖合同》无效，其行为存在严重过错，原告有权请求返还已付购房款、团购费及利息并赔偿损失。因此，原告于2019年10月14日向被告天地公司提交了退房申请并就解除合同和退还房款事宜达成合意，后被告天地公司于2020年1月19日向原告退还房款及相应的利息，但被告伟庭茂公司始终拒绝向原告退还30000元团购费。被告伟庭茂公司作为被告天地公司的销售代理，在明知被告天地公司没有取得商品房预售许可证的情形下，仍与原告订立居间合同并“促成”原告与被告天地公司订立无效的《商品房买卖合同》，该行为违反了《合同法》第四百二十五条第一款及第二款所规定的如实报告义务，应承担返还团购费并按银行同期贷款利率支付利息的责任。2019年6月17日，被告天地公司就协助被告伟庭茂公司退还团购费一事出具了一份《承诺书》，承诺对团购费退款付息承担一般保证责任。该《承诺书》已盖印公章并交花溪住建局备案存档。原告为维护自身合法权益，故向贵院提起诉讼，请求如前。被告伟庭茂公司未答辩。被告天地公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经济，房地产投资咨询，房地产营销策划。被告天地公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月26日，原告廖玉洪向伟庭茂公司交纳团购费30000元，伟庭茂公司出具收据，注明“兹收到廖玉洪1-5、21栋负1-172号交来团购费叁万元整”。2018年1月29日，原告廖玉洪（买受人）与被告天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0117号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层172号房，建筑面积12.46平方米，商品房单价为每平方米12000元，总金额为149520元，买受人支付首付50%金额为75520元，剩余房款74000元办理按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。因被告天地公司未能按约定时间交付房屋，原告于2019年10月14日向被告天地公司提交了退房申请并就解除合同和退还房款事宜达成合意。2020年1月19日，被告天地公司向原告退还了房款并赔付相应利息。原告就接受上述款项出具了收条。另查：1.案涉房屋销售时被告天地公司未取得商品房预售许可证。2.原告提交2019年6月17日《承诺书》视频，拟证实被告麒鑫公司承诺对伟庭公司退还团购费承担一般保证责任，视频内容载明“花溪区住建局：为了保障‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’退房业主的权益，维护社会稳定团结，我公司承诺如下：针对‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’已经办理退房手续的业主要求退还贵州伟庭房地产开发有限公司（贵州伟庭茂房地产经纪有限公司）收取的团购费问题，在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”。该《承诺书》已加盖“贵州天地房地产开发有限责任公司”公章并交花溪住建局备案存档。诉讼中，原告申请财产保全，本院经审查予以准许，并于2020年6月11日作出（2020）黔0111民初5894号民事裁定，查封、扣押或冻结两被告总价值33244元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》《退房申请》、收据、收条、银行流水、《承诺书》及其视频光盘等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂公司独家销售，被告伟庭茂公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，且原告已退房退款，故团购费应予退还。因此，对原告要求被告伟庭茂公司返还团购费30000元及从2018年1月26日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年1月26日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告天地公司承担一般保证责任的诉请，被告天地公司虽然就协助被告伟庭茂公司退还团购费事宜出具了一份《承诺书》，表示：“针对‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’已经办理退房手续的业主要求退还贵州伟庭房地产开发有限公司（贵州伟庭茂房地产经纪有限公司）收取的团购费问题，在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”，根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制自行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”的规定，结合该承诺书的内容，原告在退房后提起本案民事诉讼主张权利，且本案尚未审结，原告未提供证据证实其已穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费，天地房开公司承诺对已退房的购房人愿意在不足部分弥补业主团购费损失的承担责任构成一般保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任…”的规定，原告与被告天地公司并未约定保证期间，因此应当适用六个月的保证期间规定，原告于2020年5月11日提起诉讼主张天地公司承担一般保证责任，但是因该《承诺书》的出具时间系在2019年6月17日，故该一般保证责任的保证期间已过，天地公司不再向原告承担一般保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖玉洪团购费30000元及支付资金占用利息（自2018年1月26日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告廖玉洪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元，保全费353元，由被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月十七日书 记 员  余 可