福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1927号 原告：江海瑛，女,汉族,1992年1月19日出生,住所地福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建泰岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何其其，福建泰岚律师事务所律师。 被告：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区电子小区白麒麟公寓203室（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105782174629U。 法定代表人：陈礼仟，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏山湖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：福建三木融盛建设发展有限公司，住所地福州市马尾区江滨东大道108号福建留学人员创业园研究试验综合楼506（自贸试验区内），统一社会信用代码：91350105MA2XNNGP5F。 法定代表人：陈礼仟，总经理。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建建熙律师事务所律师。 原告江海瑛与被告福建沁园春房地产开发有限公司（下简称“沁园春公司”）、福建三木融盛建设发展有限公司（下简称“三木公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江海瑛的委托诉讼代理人郑丽萍及被告沁园春公司的委托诉讼代理人吴秀清、被告三木公司的委托诉讼代理人薛小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江海瑛向本院提出诉讼请求：1.判令沁园春公司、三木公司向江海瑛支付逾期交房违约金64196.67元（以1332059.00元为基数，按日万分之二，自2019年10月1日起计至2020年8月31日止）；2.本案全部诉讼费用（含受理费、保全费、公告费等）由沁园春公司、三木公司承担。事实和理由：2017年10月13日，江海瑛与沁园春公司签订一份《商品房买卖合同》（编号ＦＺ1710ＸＪ042414），约定江海瑛向沁园春公司购买位于福州市马尾区××路××号××区调整地块（Ｂ区-Ⅲ）二期Ｂ15＃1002单元的房屋。双方在合同及补充协议中约定该房屋购房总价款为1321329.00元，该房屋的交房时间为2019年9月30日前，如沁园春公司逾期交房的应向江海瑛支付违约金。另外，沁园春公司向原告承诺，在原有的房屋设计基础上，沁园春公司愿意为原告对房屋进行改造，并将该改造工程交给沁园春公司的关联公司即福建三木融盛建设发展有限公司负责施工。可上述合同及协议签订后，直到2020年5月底，被告才通知原告办理交房手续，已经明显违反合同约定，构成逾期交房。因此，为维护自身合法权益，原告现向贵院具状起诉，望依法判如所请。 沁园春公司辩称，一、案涉两份合同系两种不同法律关系，不应合并审理。沁园春公司与江海瑛签订的《商品房买卖合同》约定，沁园春公司将尚未建成房屋向江海瑛出售，并转移房屋所有权于江海瑛，江海瑛支付相应购房款。而江海瑛与三木公司签订的装修委托改造协议，系约定三木公司接受江海瑛的委托对其购买的商品房进行装修改造。由此可见，江海瑛与沁园春公司之间是商品房买卖合同法律关系，与被告三木公司是装修合同法律关系，两者法律关系不同，不能合并审理。二、根据合同相对性原则，交付装修改造完毕的房屋的义务系三木公司项下的合同义务，并非沁园春公司。沁园春公司在《商品房买卖合同》项下仅承担交付标的物为毛坯状态的商品房。三、沁园春公司已在约定期限内交付符合《商品房买卖合同》约定条件的商品房，江海瑛无权要求沁园春公司支付逾期交房违约金。1.案涉商品房于2019年9月30日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，满足合同第九条约定的商品房交付条件。2.2019年9月22日，沁园春公司向江海瑛在《商品房买卖合同》记载的地址寄送了《交房通知书》，告知江海瑛案涉商品房已通过竣工验收，江海瑛可于2019年9月23日至27日办理收房手续，江海瑛也实际接收了该文件。3.另外，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条还约定了案涉商品房可据实延期交付情形、沁园春公司享有60日交付宽展期无需承担违约责任的条款。由此可见，沁园春公司已于《商品房买卖合同》约定的交付期限内履行了交付毛坯状态商品房的义务，江海瑛主张沁园春公司承担逾期交房违约金明显与事实不符。四、江海瑛委托三木公司对案涉商品房进行装修改造，系其自主选择，相关的权利义务也系其与三木公司另行约定，三木公司是否构成违约，是否需承担相应的违约责任更与沁园春公司无关。 三木公司辩称，一、江海瑛与三木公司之间签订的委托装修改造协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。江海瑛作为委托方与三木公司就诉争房产的装修改造事宜进行约定，根据装修委托改造协议相关约定，由三木公司代江海瑛办理其所购房屋的改造工作，双方并未约定改造期限以及卓琪所应承担的改造费用。鉴于三木公司替江海瑛无偿进行房屋装修改造，三木公司并未获取任何收益。因此江海瑛诉请三木公司承担责任明显缺乏法律依据。二、诉争房屋工期延误并非完全由三木公司原因导致的，该事由不可归责于三木公司。福州市城乡建设局关于××疫情防控期间支持建筑业企业复工复产的指导意见【榕建筑〔2020〕15号】第一条规定因××疫情影响造成的工期延长、损失和费用增加，按照法律法规和施工合同条款适用不可抗力规定，及第二条规定，支持企业妥善处理工期延误。因××疫情影响造成工程延期复工或停工的，应合理顺延工期。2020年，因受新冠疫情影响及市政府工程影响也导致诉争房屋的装修工期延误。因此，根据上述规定，三木公司不应承担逾期交付责任。 经审理，本院确认如下事实： 2017年10月13日，江海瑛作为甲方（买受人）与三木公司作为乙方（装修公司）签订一份《装修委托改造协议》。协议内容如下：甲方于2017年9月28日与向沁园春公司购买三木沁园春B区调整地块（B区-Щ）项目B15栋1002单元房，因甲方对房屋的使用需求，现委托乙方对该单元进行装修改造。第一条约定，双方同意以附件二的房屋平面图作为改造工程的验收标准，因乙方原因导致改造后的房屋不符合附件二附图的，乙方应在合理期限内返工并承担返工的所有费用。第二条约定，对于因改造而使该户型的局部结构、节能标准、空间尺寸及外立面等方面发生的变化和影响，甲方无异议，同意接受改造后的现状。第六条约定，本协议以甲方签字、乙方盖章且甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》生效为生效条件。《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动失效。双方签字或盖章。 同日，江海瑛与沁园春公司也签订一份编号为ＦＺ1710ＸＪ042414的《商品房买卖合同》（预售），约定由江海瑛向沁园春公司购买位于福州市马尾区××路××号××区调整地块（Ｂ区-Ⅲ）二期Ｂ15＃1002单元的房屋，建筑面积87.43平方米，单价15112.99元，房款合计1321329.00元。合同第七条“付款方式及期限”约定：……买受人应当于2017年11月15日前支付首期房价款531329.00元，余款790000.00元向银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告……。第十一条“交付时间和手续”约定：1、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；……买受人未按期办理交付视为房屋已交付……。第十二条“逾期交付责任”，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中未约定装修项目。第二十九条“合同生效”：本合同自双方签字或盖章之日起生效。附件十一“补充协议”第一条“合同当事人和送达”约定：1、买受人确认，在本合同中填写的基本信息包括通讯地址、联系电话等均为准确有效……出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成……若快递因各种原因被退回的，以退回之日为送达日……。第三条“商品房的交付条件和交付手续”第9款约定：出卖人逾期交付，按照逾期情况，分别处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人同意给予60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需承担逾期交房责任。（2）如宽展期届满出卖人仍未将该商品房交付买受人，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。江海瑛与沁园春公司分别在合同尾部签章部分签字盖章。合同签订后，江海瑛依约支付购房款，并取得沁园春公司开具的全额房款的增值税普通发票。 另查明，2019年8月12日，福州经济技术开发区建设发展有限公司向沁园春公司发函【榕开建司函（2019）113号】，称：马尾君山北道路工程位于水岸君山东北侧，道路全长1921.98米，设计宽度12米。该项目列入市重点项目，时间紧、任务重，鉴于道路地形陡峭、复杂，道路建设穿过林地及果林，红线两侧均有大量林木及果树，无法进行正常通行。为确保项目8月底正常开工建设，需借用三木公园里项目（水岸君山B3地块）小区周边道路做为临时便道，借用时间为2019年9月至2020年1月底，到期后我司将负责恢复该段道理受损路面。沁园春公司收函后，组织相关职能部门与公园里项目部分业主召开专项沟通会进行协调。2019年9月5日，沁园春公司根据会上达成的协调意见回函。2019年9月19日，福州经济技术开发区建设发展有限公司复函沁园春公司【榕开建司函（2019）138号】，称：我司同意贵司及业主代表提出的借道事宜诉求……。同时为维护全体业主合法权益，望贵司介入此次借路事宜，做好全体业主解释工作，保证借路事宜合法合规……。 又查明，2019年4月15日，案涉房屋竣工验收通过。 2019年9月21日，沁园春公司向江海瑛寄出《交房通知书》，称：我司位于福州市马尾区××路××＃××单元的房屋已通过验收，具备交房条件，请您于2019年9月23日至9月27日到水岸君山三木生活馆办理交房手续。江海瑛签收该邮件。 2019年9月26日，沁园春公司向福州经济技术开发区住房和城乡建设局申请工程竣工验收备案登记，并提交编号为FJYSBA-0591-MW-2019-30的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同年9月30日，前述备案申请通过。 再查明，2020年2月17日，三木公司按协议约定地址向江海瑛寄出《关于福州市马尾区登龙支路沁园春B区调整地块（B区-Ⅲ）二期延期交付的告知书》，称：受突发××疫情及政府防疫工作影响……我司将积极采取有效措施，待复工条件具备后及时复工……努力降低因上述停工带来的影响……。江海瑛庭审中确认收到该邮件。 2020年4月15日，三木公司向江海瑛寄出《完工交付通知书》，通知其于2020年5月29日至5月31日到场办理相关手续。 上述事实有各方庭审陈述、江海瑛提交的《商品房买卖合同》、购房发票、完工交付通知书，沁园春公司提交的《竣工验收备案表》、交房通知书及EMS邮寄单，三木公司提交的《装修委托改造协议》、《关于借用三木公司里项目小区周边道路的函》、关于公园里项目道路借用的回函、复函、延期交付的告知书、完工交房通知书及相应的EMS邮寄面单等证明材料在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二：一、案涉《装修委托改造协议》是否为《商品房买卖合同》的组成部分；二、沁园春公司是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房的时点确定。 关于争议焦点一。由于涉案《装修委托改造协议》是对沁园春公司应交付给江海瑛的房屋进行装修改造的约定，而《装修委托改造协议》是否在法律性质上独立于《商品房买卖合同》，应当结合二者的订立、约定和履行情况综合判断、界定沁园春公司与江海瑛之间的商品房买卖合同关系是否包括委托改造内容。对此，本院评析如下： 从合同订立角度来看。首先，沁园春公司工商登记的股东之一为福建三木集团股份有限公司，三木公司工商登记的唯一股东为由福建三木集团股份有限公司100%控股的福建三木置业集团有限公司，及二者法定代表人均为陈礼仟，由此可见沁园春公司、三木公司具有一定关联性。客观上，从本院同期受理的多起案情相似案件（被告主体一致）可知，三木公司与众多购房人就商品房的装修或改造有签订合同，现有证据未发现存在其他提供装修或改造服务的主体；其次，如《商品房买卖合同》、《装修委托改造协议》为各自独立的合同，按照常理，应买卖合同签署在先、装修委托改造协议签订在后，二者的生效要件完全独立。但本案不仅装修委托改造协议与商品房买卖合同同日签订，且案涉装修委托改造协议以商品房买卖合同生效为生效要件，显然不合常理。最后，房屋装修委托改造协议属于承揽合同，承揽人应按照定作人的要求完成工作。如前所述，涉案《装修委托改造协议》系根据出卖人指示所签订，且对三木公司为涉案房屋实施的装修改造现状，江海瑛不能有异议，在协议期内也不能撤销或变更委托的内容，完全不能体现出普通家庭住宅装修改造中定作人根据自己的意愿自主选择承揽人以及自主决定装修风格、材料型号及品牌品质、价格等特点，说明本案的装修改造协议明显异于日常装修委托改造合同。以上均可说明三木公司与购房人所签订的《装修委托改造协议》是在沁园春公司指示下所签订，涉案《装修委托改造协议》是《商品房买卖合同》的组成部分。 故，沁园春公司主导各方签订装修委托改造协议，三木公司为沁园春公司邀请的装修改造工程施工单位，《装修委托改造协议》实质是对涉案房屋部分结构进行改造的补充约定，应为《商品房买卖合同（预售）》的组成部分，沁园春公司与江海瑛之间的商品房买卖合同关系包含了委托改造的内容，即沁园春公司应当交付给江海瑛的是改造完毕的商品房。 关于争议焦点二。如前所述，三木公司是受沁园春公司委托对涉案房屋进行改造、涉案房屋交付主体为沁园春公司。案涉《商品房买卖合同》约定沁园春公司应当在2019年9月30日前向买受人交付讼争商品房，而《装修委托改造协议》并未对改造后的房屋交付时间做出约定，可以确定2019年9月30日为交易各方最终约定的商品房（已改造完毕）的交房时间。本案中，三木公司主张因被市政工程道路建设所需借道致装修停工，借道期间（2019年9月至2020年1月底）不应计入延误期，及因××疫情防控所需而停工，该停工期间亦不应计入延误期。对此，本院认为，首先，市政工程建设借道确实会对案涉房屋的装修改造施工工作造成困难，并导致装修延误，属不可归责于双方的原因，借道期间（合计5个月，但其中9月为合同约定的交房月份）应予顺延。其次，因突发××疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月29日，福州市人民政府办公厅发布《关于延迟福州市企业复工复业时间的通知》，要求福州市域内各类企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时；2020年2月19日，福州市城乡建设局出台《关于××疫情防控期间支持建筑企业复工复产的指导意见》，第二条明确“因××疫情影响造成工程延期复工或停止的，应合理顺延工期”。最高人民法院出台的《关于依法妥善处理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确疫情或疫情防控措施属于不可抗力的范畴，据此，本院根据事实情况及文件精神，考虑外地工人返工难等客观情况，酌情认定案涉房屋的交房时间可顺延60天。需要说明的是，前述两类情况亦属于买卖合同约定的免责事由，相对方有权据实予以延期，并不承担违约责任。再，本院已认定涉案房屋交付主体为沁园春公司，《商品房买卖合同》附件“补充协议”第三条约定“出卖人逾期交房的，买受人同意给予60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需承担逾期交房责任。”据上，案涉房屋的交房时间应顺延至2020年6月29日，而三木公司实际已在2020年4月15日通知江海瑛于2020年5月29日至31日到场办理收房手续。因此，沁园春公司并不存在逾期交房的情况，未构成违约。江海瑛要求沁园春公司、三木公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江海瑛的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1404.90元，减半收取计702.45元，由原告江海瑛自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  沈镇友 二〇二〇年十二月十四日 书记员  何 妍 附：本判决引用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。