江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初2863号原告：徐州市建银房地产开发股份有限公司，住所地徐州市复兴南路54号。法定代表人：杨承恩,该公司总经理。委托诉讼代理人：申兆利，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。被告：王雪梅，女，1969年7月3日生,汉族，徐州电视台记者，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。原告徐州市建银房地产开发股份有限公司与被告王雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市建银房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人申兆利、刘磊，被告王雪梅及其委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市建银房地产开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还房屋；2、请求判令被告向原告支付自1999年1月至2017年11月期间的房屋租金28868.26元及滞纳金17563.2元；3、请求判令被告向原告支付自2017年12月至2020年5月期间的房屋占用使用费56569元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年3月，原被告双方签订《租约》，约定被告承租原告的位于XXXX室房屋，被告应于每月10日交清当月房租，逾期不交的每天加收月租2%的滞纳金。该房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租人有权收回房屋并按有关规定处理。上述合同签订后，原告按照约定将房产交付被告承租使用。合同履行期间，被告自1999年1月起至今拒不向原告支付房屋租金。鉴于被告长期拖欠租金之行为已经构成根本违约，2017年11月24日，原告向被告发出《通知》，要求被告支付自1999年1月至2017年11月的房屋租金28868.26元及滞纳金17563.2元，同时，解除租赁、收回房屋。但被告对原告催收和索要房屋行为置之不理，此后，继续占用房屋至今。按照《徐州市主城区房屋租金指导价格》标准，被告应向原告支付自2017年12月起至今房屋占用使用费计56637元。为此，原告经多次交涉无果，遂诉至法院。被告王雪梅辩称，原告的诉请侵犯了被告及亲属对房屋的居住权，应当予以驳回。涉案房屋是政策性公房，是被告通过从他人处购买的方式而形成的公有住房，因此作为被告有一个期待的利益就是对公有住房变成私有住宅，而且按照2002年的徐州市政府的相关政策规定，原告是可以向被告办理公有住房出售的，原告没有办理属于恶意。同时在最初建立公有住房租赁关系时，签章的单位是徐州市建银房地产开发公司，本案原告的名称是徐州市建银房地产开发股份有限公司，是两个不同的法律主体。同时根据工商查询，徐州市建银房地产开发股份有限公司营业执照被吊销，依照相关规定，被吊销的企业不能再进行与其经营范围相关的业务，因此原告向被告主张租金不符合相关规定。原告的诉讼请求已超过了法律规定的三年诉讼时效。被告不存在违约行为，原告原来是上门收取房租，后来就不上门，也找不到了。原告主张租约20年到期是不成立的，租约上没有约定租赁期限，只要没有写明租赁期限就是无期限的租赁。本院经审查确认事实如下，XXXX室的房屋所有权系徐州市建银房地产开发股份有限公司所有。徐州市建银房地产开发股份有限公司于1996年5月7日设立，该公司是在徐州市建银房地产开发公司整体改制的基础上，吸收徐州银建实业公司等公司参股，采用共同发起方式设立的股份制企业。该公司现企业状态为吊销，未注销。被告王雪梅非原告公司职工，系从他人处出资购买涉案房屋的《租约》。1995年7月24日，根据徐房改（95）2号文件规定，王雪梅与原徐州市建银房地产开发公司签订租约，租赁使用XXXX室使用面积57.61平方米的房屋，约定月租金55元；被告应于每月10日交清当月房租，逾期不交的每天加收月租2%的滞纳金；该房屋只限被告自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租人有权收回房屋并按有关规定处理；如因建设需要拆除房屋，自房屋拆除之日起，本租约即行失效，被告的住房问题，按有关规定另行处理。此后，被告及家人在此居住，自1999年1月起被告未再缴纳租金。2017年7月24日，原告在被告402室门上张贴《通知》一份，内容为：“鉴于租户王雪梅长期拖欠我公司房屋租金，并且在租赁期间违反租约规定，擅自长期转租给他人居住。我公司多次上门催收及电话告知王雪梅补交租金，王拒不支付。我公司再次通知王雪梅十日内补交1999年1月至2017年7月全部租金。”该《通知》下方留有公司联系电话0516837××××0。2017年11月24日，原告在被告402室门上张贴《通知》一份，内容为：“租户王雪梅你好！因你方长期拖欠我公司房屋租金，自1999年1月至2017年11月近20年未交租金，已拖欠房屋租金28868元及滞纳金17563元，且长期转租给他人居住。王雪梅的上述行为严重违反了《租约》规定，上述数额我公司多次向你方催收你方却置之不理，今日我公司向你方发出解除《租约》的通知。请王雪梅于收到本通知起5日内来我公司付清所欠房租及滞纳金，并将房屋归还我公司。”该《通知》下方留有公司地址，联系电话××××0。后被告王雪梅弟弟到《通知》所留地址查找未找到原告办公室。但被告王雪梅在接到原告工作人员梁1的短信后表示，同意按房改政策购买涉案房屋，在办理购买手续时将所欠房租一并交纳。因原被告双方就房租与购房问题未能达成一致，2020年7月1日，原告以诉称理由诉至本院。另查，1998年度徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月1.6元；2000年度徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月2元；2003年7月1日实施的徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月2.3元。本院认为，原告与被告依据房改政策签订的《租约》系合同双方真实意思表示，依法成立且有效，被告对涉案房屋享有居住使用权，并应当依约向原告交纳租金。关于原告要求被告返还涉案房屋并自2017年12月起支付房屋占用使用费的主张。经本院查明，涉案房屋系原告公司自管公有住房。虽《租约》约定，该房屋只限被告自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租人有权收回房屋并按有关规定处理。但原告庭审中未能举证证明被告存在转租、转借、转让行为，且涉案公租房系原告依据徐房改（95）2号文件规定与原告签订的《租约》，具有一定的历史特殊性和政策性、福利性，原告不宜适用一般市场租赁合同的规定与被告解除《租约》。故原告要求被告返还涉案房屋依据不足，本院不予支持。因此也不存在原告主张的由被告自2017年12月起支付房屋占用使用费的问题。关于原告要求被告支付租金及滞纳金的主张，本案中，虽被告系从他人处购买的涉案房屋《租约》，但被告居住使用了涉案房屋，即应当依约向原告交纳租金。虽1995年签订《租约》时约定月租金55元，但被告自1999年1月起即未再交纳租金，而徐州市房屋租赁市场价格已进行了调整，故被告应当依据徐州市市区公有住房租金相应年度的租金标准交纳租金，对违约不按时交纳租金的，应当接受处罚。因被告拖欠原告租金具有延续性，故对被告辩称原告的主张已超过诉讼时效的理由，本院不予采信。根据徐州市市区公有住房租金相应年度的租金标准计算，原告主张按使用面积57.61平方计算的1999年的租金1106.4元、2000年的租金1382.6元、2001年的租金1382.6元、2002年的租金1382.6元、2003年上半年的租金691元、2003年下半年的租金795元、2004年至2016年每年的租金各为1590元、2017年1－11月的租金1458元，合计28868.2元，符合相应年度的租金收费标准，本院予以支持。关于2017年12月至2020年5月份的租金，仍应按2003年7月1日实施的徐州市市区公有住房租金标准每平方使用面积每月2.3元即每月132.5元（2.3元×57.61元）的租金收费标准予以计算，经计算为3975元，本院予以确认。因《租约》约定的滞纳金计算标准过高，故本院酌定对被告逾期支付租金的滞纳金以至每年度止被告实际拖欠的租金金额为基数，自1999年1月起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年5月止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。1999年被告拖欠租金1106.4元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金64.72元；2000年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金80.88元；2001年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金80.88元；2002年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金73.42元；2003年拖欠租金1486元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金78.91元；2004年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.58%计算应支付滞纳金88.72元；2005年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.58%计算应支付滞纳金88.72元；2006年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.12%计算应支付滞纳金97.31元；2007年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率7.47%计算应支付滞纳金118.77元；2008年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率7.2%计算应支付滞纳金114.48元；2009年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金84.43元；2010年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.81%计算应支付滞纳金92.38元；2011年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.56%计算应支付滞纳金104.3元；2012年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.31%计算应支付滞纳金100.33元；2013年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6%计算应支付滞纳金95.4元；2014年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.6%计算应支付滞纳金85.86元；2015年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.35%计算应支付滞纳金85.07元；2016年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2017年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2018年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2019年1－8月拖欠租金1060元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金46.11元；2019年9月拖欠租金132.5元，按9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.2%计算应支付滞纳金5.57元；2019年10月至12月拖欠租金397.5元，按12月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.15%计算应支付滞纳金16.5元；2020年1－5月拖欠租金662.5元，按2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.05%计算应支付滞纳金26.83元，以上合计滞纳金1837.1元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告王雪梅于本判决生效之日起十日内向原告徐州市建银房地产开发股份有限公司支付1999年1月至2020年5月的租金32843.2元，滞纳金1837.1元；二、驳回原告徐州市建银房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2316元，由被告王雪梅承担（于本判决生效后七日内向本院交纳。逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  车 勤人民陪审员  鹿秋艳人民陪审员  王 莉二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  梁 振