湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初2623号 原告：澧县佳美物业服务有限责任公司。 法定代表人：赵付勇。 委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师。 被告：湖南澧顺房地产开发有限公司。 法定代表人：金波。 委托诉讼代理人：余达平，公司员工。 被告：澧县鑫林家具店。 经营者：谢林，男，汉族，湖南省澧县人。 委托诉讼代理人：胡凌云，广东天穗（长沙）律师事务所律师。 被告：谢林，男，汉族，湖南省澧县人。 委托诉讼代理人：胡凌云，广东天穗（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢平，系谢林父亲。 原告澧县佳美物业服务有限责任公司（下称澧县佳美物业公司）与被告湖南澧顺房地产开发有限公司（下称澧顺房地产公司）、澧县鑫林家具店、谢林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告澧县佳美物业公司的法定代表人赵付勇及其委托诉讼代理人任小强、被告澧顺房地产公司及其委托诉讼代理人余达平、澧县鑫林家具店、谢林的委托诉讼代理人胡凌云、谢平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 澧县佳美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳物业管理服务费155020元及相应违约金62288元，合计217308元；2、请求判令被告谢林对物业费承担无限清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年上半年起，澧县佳美物业公司与澧县滨江城市花园开发商达成协议，为澧县滨江城市花园小区提供物业服务。澧县滨江城市花园小区业主委员会成立后，经业主委员会同意，澧县佳美物业公司继续为小区进行物业服务。被告澧顺房地产公司为房屋所有权人，被告澧县鑫林家具店为租赁经营户，谢林为经营者，实际租赁经营面积为3556.01平方米。自2018年1月1日至2020年6月30日，被告共计欠原告物业费155020元，根据合同约定被告共需支付违约金62288元，合计217308元。澧县佳美物业公司多次催收未果，故向法院提起诉讼。 澧顺房地产公司答辩称，房子是我们开发商的，但已经租给了经营者，且签订了合同，租赁的面积在合同上也有体现，根据合同约定，物业费应由租户承担，我公司不应承担物业费。 澧县鑫林家具店答辩称，1、原告要求被告支付2018年1月1日至2019年8月25日期间的物业费，无事实和法律依据；2、原告要求被告支付物业费的欠费起始日期、欠缴金额均存在计算错误，按1.5元每平方米的物业计费标准收取物业费，无事实和法律依据；3、被告不存在违约行为，原告主张的违约金，无事实和法律依据；4、即使被告存在违约，原告主张的未交物业费的违约金计算标准明显过高，按月息两分的标准计算违约金无法律依据；5、请求法院依法驳回原告的部分诉讼请求。 谢林答辩称，1、谢林并非适格被告，应予驳回对谢林的起诉；2、谢林系澧县鑫林家具店营业执照上登记的经营者，被告澧县鑫林家具店才是真正的当事人，谢林并不是诉讼当事人，原告列举的当事人主体明显错误违法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、澧县佳美物业公司提交的证据3即《前期物业服务合同》、《小区物业管理委托合同》复印件各1份，拟证明澧县佳美物业公司为滨江花园小区业主提供服务、物业收费标准及逾期缴纳物业费约定了违约责任条款的事实。经被告澧县鑫林家具店、谢林质证，对前期物业管理服务协议的真实性无异议，对关联性有异议，认为协议上载明商业物业费是按1.5元/㎡每月，但被告已按原、被告双方协议约定的金额3000-5000元的标准交纳了多年的物业费，应视为对合同的变更，且已交到了2019年8月25日。对滨江花园物业服务合同的真实性无异议，关联性有异议，认为业主委员会成立后签订的物业合同不清楚是否向全体业主进行了公示，并未向被告出示过，合同里也没有明确约定违约金的计算方式。本院认为，二被告对合同的真实性未提出异议，该组证据能够证明原告依据合同约定向全体小区业主提供物业服务的事实，予以采信。2、澧县佳美物业公司提交的证据4即物业费欠费明细、收据各1份，拟证明被告欠缴物业费15502元。被告澧县鑫林家具店、谢林对欠费明细的三性均不认可，被告并未收到过原告送达的欠费明细，对欠费明细中的内容不予认可。本院认为，该明细是原告根据二被告与业主签订的租赁合同所确认的租赁面积作出，对于明细中所确定的欠费时间及金额，将依据合同与事实依法予以核定。对收据的真实性无异议，对关联性有异议，认为恰好证明了2018年8月1日澧县鑫林家具店已按约定向原告支付了下一年度的物业费，原告的接收行为视为认可按此标准支付。本院认为，该收据证明了澧县鑫林家具店2018年度物业费的交纳情况，予以采信。3、澧县佳美物业公司提交的证据5即委托书、承诺书、商铺租赁承诺书，拟证明澧县鑫林家具店租赁澧顺房地产公司的房屋3556平方米，按合同约定应缴纳物业费。被告澧县鑫林家具店、谢林认为，该合同是家具店与开发商签订的合同，与本案无关联。本院认为，以上证据能够证明澧县鑫林家具店租赁了诉争房屋，作为物业使用人应按租赁合同的约定向原告交纳物业服务费，予以采信。对被告澧县鑫林家具店、谢林提交的证据1即照片3页，拟证明因原告不作为，导致被告家具因房屋漏水造成家具被水淋湿损坏，经济损失严重。提交的证据2即谢林父亲的口述，拟证明本案的基本事实。经原告澧县佳美物业公司质证，对证据1的三性均有异议，从图片中无法看出图片的出处，从图片内容看不出家具损坏的原因，原告也并未接到被告要求维修的请求，二被告是租赁的开发商的房屋，如房屋本身存在质量或是漏水问题，应由房屋所有权人承担相应的义务；对证据2，认为只是被告父亲的自我陈述，陈述的内容原告不予认可。本院认为该组照片的拍摄时间、地点均无合法来源，不能达到证明目的，不予采信。对口述内容，因口述人在本案中已作为代理人的身份到庭，其所作的陈述不能作为证据使用。 根据当事人的举证、质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实： 2012年6月29日，澧县佳美物业公司与澧顺房地产公司签订了《前期物业服务委托合同》，为滨江城市花园小区提供物业服务，双方约定商业物业服务费为1.5元/月每平方米。业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳；双方还约定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若未能按时足额交纳物业费，应按应收额度的10%支付违约金。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，澧县佳美物业公司到滨江城市花园小区进行物业服务。2018年5月7日，澧县佳美物业公司与澧县群玉滨江花园商住小区业主委员会签订了《小区物业管理委托合同》，双方约定物业费收费标准，商铺按1.5元/月每平方米向业主或业主使用权人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业费的，应从逾期之日起按月利息2%支付违约金。被告澧县鑫林家具店于2012年8月13日与澧顺房地产公司签订了《房屋租赁协议》，租赁范围及面积：一楼D栋104、105、106室，E栋101、102、103室，商铺面积1154.72㎡；双方约定了租金及租赁时间从2012年8月25日开始计算，并约定物业管理费由家具店自行与物业公司协商。2017年3月，澧县鑫林家具店的经营面积扩大至3556.01平方米。2020年5月15日，澧县鑫林家具店与澧顺房地产公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定了租赁面积为3556.01平方米及租赁期限从2012年8月13日至2021年8月12日，物业管理费标准未约定，由乙方按年度向物业公司一次性预缴。2012年8月，澧县鑫林家具店向原告交纳物业服务费2000元，2013年交纳3000元，2015交纳3000元，2016年交纳5000元，2017年交纳10000元，2018年交纳5000元。2019年10月，原告向澧县鑫林家具店发出催缴通知书，要求其按3556.01平方米的面积，以1.5元/月每平方米的标准交纳2018年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费155020元，并按月息2分的标准计算违约金62288元，合计217308元。因双方多次协商未果，以致成诉。 本院认为，原告澧县佳美物业公司与澧县群玉滨江花园商住小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》对小区全体业主和物业使用人均具有约束力，合同中约定了物业服务费向业主或物业使用人收取。因澧顺房地产公司已与澧县鑫林家具店在租赁合同中约定了物业费由租赁方澧县鑫林家具店交纳，故原告有权向物业使用人澧县鑫林家具店收取物业服务费。对原告要求澧顺房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因原合同已终止，故无事实和法律依据，本院不予支持。被告谢林系个体工商户，是澧县鑫林家具店的经营者，不是本案适格被告，故原告起诉谢林个人不当。被告澧县鑫林家具店自2012年8月25日开始租赁商铺并向原告澧县佳美物业公司交纳物业服务费，其交费周期应自8月25日开始计算。因各种原因，原、被告双方自2012年8月始并未按照《前期物业服务委托合同》的约定按照每平方米1.5元/月的标准交纳和收取物业服务费，是原告对自身权利的处分。小区业委会成立后与原告签订了物业服务合同，前期物业合同终止履行。澧县鑫林家具店依照双方多年的交费习惯和标准于2018年8月1日交纳了至2019年8月25日的物业服务费5000元，原告接收以后在服务年限内未提出催讨，应视为认可被告的交费行为和交费数额，故原告要求被告按物业合同约定的标准补缴2018年1月至2019年8月期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。2019年8月后，澧县鑫林家具店依然按照原来的标准继续交纳下一年度的物业服务费时，原告拒绝接受，并要求澧县鑫林家具店按照物业服务合同约定的标准交纳至2020年6月30日的主张，有事实依据和法律规定。被告澧县鑫林家具店未按物业服务合同约定交纳物业费，存在违约行为，应承担违约责任。对于合同中违约金的计算标准约定未违反法律规定，本院予以支持。综合以上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告澧县鑫林家具店自本判决生效后10日内一次性支付澧县佳美物业服务有限责任公司物业管理服务费54051.30元（自2019年8月26日起计算至2020年6月30日止），违约金10810.26元，合计64861.56元； 驳回澧县佳美物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4560元，减半收取2280元，由澧县佳美物业服务有限责任公司负担1596元，由澧县鑫林家具店负担684元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  刘 莉 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  颜海娟 代理书记员  宋颖灵