黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7913号上诉人（原审被告）：哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区金色莱茵小区11栋（会所）508室。法定代表人：张鸿善，董事长。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞洋，男，1989年8月2日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑宝德（庞洋父亲），男，1958年9月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）因与被上诉人庞洋房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。华鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回庞洋全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先违约事实与否，应当由主张违约事实成立的一方承担证明责任。庞洋提供的证据为关于金色纽约进户时间等问题的答复影印件，华鸿公司从未发过此答复函，故该证据来源不明，不具备任何证明力，无法证明华鸿公司违约事实。根据民事诉讼法及相关司法解释规定，法院应当适用证明责任作出对庞洋不利的推定，即推定其主张的违约事实不成立，而判决驳回其诉讼请求，但一审法院并未根据证明责任对案件事实作出认定，属于一审判决认定事实错误。其次，商品房买卖合同第十条，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出是否退房的书面答复的，视为接受变更。就算庞洋提交的证据，是真实的，该答复函日期为2019年10月25日，庞洋未在收到答复之日起15日内作出书面答复，即视为同意变更。故庞洋无权解除合同。再次，对于主张未违约的事实，庞洋提供的商品房买卖合同第八条，房屋交付期限为2020年12月31日。商品房买卖合同第九条，逾期超过90日后买受人有权解除合同。现在并未到达约定交房期限，故华鸿公司并不构成违约，不应当承担违约责任，也未逾期超过90日交付，故庞洋无权要求解除合同。综上，本案事实处于事实不清、真伪不明时，应当依法适用证明责任作出对庞洋不利的判决。庞洋辩称：一审判决认定事实正确，适用法律准确，审判程序合法，同意一审判决意见。1.华鸿公司否认其发布过进户问题的答复，该答复盖有华鸿公司印章，华鸿公司如认为答复中的内容与实际施工情况不符，可以举证证明目前施工进度可按期交房予以反驳。如果华鸿公司认为印章是假的，可以向公安机关控告。2.华鸿公司关于庞洋应当在收到答复之日起15日内，作出是否退房的书面答复的主张也不能成立。该答复通知到达庞洋的具体时间，应该由华鸿公司予以证明，因为该答复的发布者、传播者、邮寄者是华鸿公司，庞洋是在起诉前两天在购房者权益维护群看到的，立即就向法院起诉了。退一步说，即使华鸿公司能够证明该答复的发布时间15日内书面不答复就视为接受逾期交房，条款内容属于格式条款，在合同目的不能实现的情况下，侵犯庞洋解除合同的时间利益和权利，属于无效的条款，不应当适用于本案。3.关于华鸿公司并没违约的主张不成立。商品房买卖合同中约定交房时间是2020年12月31日，今天的开庭时间是12月22日，今天该楼盘还没封顶，不可能按期交房，虽然合同规定的逾期90日，才能解除买卖合同，但截止今天华鸿公司尚未施工的内容，根本不可能在零下20度冬季90天之内完成。华鸿公司因非法挪用资金造成资金链断裂，根本没有经济能力再施工，人民法院可以去住建委、公安局调查取证。庞洋也申请人民法院调查取证，证明其无法按期交房。庞洋的买房销售顾问邱欣在微信中也发布过不能按期交房的声明，在车位购买合同上，写有邱欣的名字，可以证明邱欣是华鸿公司的员工。华鸿公司停工已久，庞洋这些买房人深受其害，多次到省市两级政府反映问题，省市政府通过政府的网站留言，公开表示华鸿公司停工已久，资金链断裂。庞洋向一审法院起诉请求：解除庞洋与华鸿公司签订的编号190××××0143商品房买卖合同一审法院认定事实：庞洋与华鸿公司于2019年8月10日签订编号190××××0143商品房买卖合同，约定庞洋购买位于南岗区涂和路与香坊南北路14交口3栋2单元27层2701室，建筑面积169．11平方米，一次性给付房款210万元整，2020年12月31日交付房产。一审法院认为，华鸿公司在2019年10月25日发布了《关于金色纽约进户时间等问题的答复》，声明3号楼的进户时间由原来2020年12月31日改为2021年12月31日，华鸿公司的行为已经构成根本违约，符合合同解除的法定事由，庞洋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。判决：解除庞洋与哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司于2019年8月10日签订的编号190××××0143商品房买卖合同。本院二审期间，庞洋举示证据如下：车位协议书一份。意在证明：邱欣是华鸿公司的销售顾问，案涉房屋在邱欣处购买，邱欣是经办人。华鸿公司质证意见：首先对该证据的真实性有异议，因原件与复印件并不一致，原件中公章清晰，但是复印件中却并无公章显示，而原件中无法看出邱欣字样，以及财务收款处有相关人员签字，但是复印件中邱欣签字明显财务收款处无相关人员签字，且该材料系曲秀华的车位协议书，与本案无关。该证据显示形成时间在2019年8月21日，也不符合二审对于新证据的要求，不应作为证据举示。华鸿公司未举示新证据。本院认证意见：华鸿公司对庞洋举示的证据的真实性提出异议，经核对，庞洋当庭举示的证据与原件不一致，故本院对该证据不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。本院认为，关于庞洋要求解除案涉合同，依据是否充分的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……”本案中，庞洋与华鸿公司签订的商品房买卖合同约定华鸿公司交付房屋的时间为2020年12月31日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。该履行期限尚未届至，不存在华鸿公司已迟延履行的问题，也没有庞洋因华鸿公司迟延履行而进行催告的过程，也未逾期超过90日。既不符合《合同法》第九十四条第三款、第四款规定的因一方迟延履行，当事人可以解除合同的法定要件，也不符合双方约定解除权成就的条件。庞洋在一审中举示的《关于金色纽约进户时间等问题的答复》系复印件，对该证据的来源以及真实性均无法核实，不足以证明华鸿公司向庞洋曾明确表示过将迟延交付案涉房屋。且按照《合同法》第九十四条第二款的规定，预期违约而解除合同的前提是当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。而《关于金色纽约进户时间等问题的答复》中涉及的系房屋延期进户问题，均未体现华鸿公司不同意交付案涉房屋、不履行主要义务的意思表示，也并无证据证明相关情况已达到了致使不能实现合同目的的程度。因此，庞洋尚不享有合同约定的解除权，亦不具有法定解除权，一审判决解除庞洋与华鸿公司签订的案涉商品房买卖合同不当，本院予以纠正。庞洋可待合同约定的解除权成就，其享有约定的解除权后，再行主张权利。综上所述，哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初786号民事判决；二、驳回庞洋的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由庞洋负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十二月二十四日法官助理张智慧书记员于文娟