河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初304号原告：杨金丽，女，汉族，1970年6月4日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：郑艳，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅婷，河南洛太律师事务所实习律师。被告：河南申酉置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城路与中州路交叉口东南角华夏富雅东方02幢01单元17层15号房。法定代表人：冯珑。破产管理人：河南精专律师事务所。管理人负责人：张春芬。委托诉讼代理人：万李黎，河南精专律师事务所律师。原告杨金丽与被告河南申酉置业有限公司（以下简称：申酉置业公司）破产相关纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨金丽及其委托诉讼代理人郑艳、张雅婷，被告申酉置业公司的委托诉讼代理人万李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认杨金丽与申酉置业公司签订的商品房预售合同项下，位于栾川县城东开发区君山东路以南、钼都路以东君山御府A座706号商品房不属于申酉置业公司的破产财产。2.判令申酉置业公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》，在达到交房条件时，依法向杨金丽交付君山御府A座706号商品房，并办理不动产权属变更登记手续。3.本案诉讼费由申酉置业公司承担。事实与理由：2015年1月27日，杨金丽购买了由申酉置业公司开发的位于栾川县城东开发区君山东路以南、钼都路以东君山御府A座706号房屋。双方签订商品房预售合同后，杨金丽支付了全部购房款。且双方在房管局办理变更登记，已具有公示效力。但申酉置业公司进入破产程序，杨金丽依法向申酉置业公司管理人申报债权，管理人将杨金丽购买的A座706号房屋确认为普通债权。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：“······，（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物”。双方签订的预售合同已经明确了买卖房屋的房号等信息，该房屋为特定物，且杨金丽已经支付了全部购房款，应不属于申酉置业公司的破产财产。请求人民法院维护杨金丽的合法权益，支持杨金丽的诉讼请求。申酉置业公司答辩称，2018年10月23日，杨金丽向申酉置业公司管理人申报债权，主张确认君山御府A座1502号房产、706号房产的所有权，并提交了相关证据材料。管理人依据相关法律规定，对杨金丽申报的债权进行了审核，最终拟确认杨金丽为君山御府A座1502号商品房消费者购房人，拟确认杨金丽交纳的其他购房款162668元为普通债权，并向其送达《河南申酉置业有限公司拟初步确认债权通知》。1.人民法院受理申酉置业公司破产申请时，涉案房产均登记申酉置业公司名下。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，涉案房产应属于申酉置业公司的破产财产，杨金丽诉求缺乏事实和法律依据。2.杨金丽的诉求有违破产程序公平清偿的宗旨。最高人民法院关于优先权批复第二条虽规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，但该规定是针对司法实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，该批复所指的商品房消费者应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的商品房消费者，即符合下列情形，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。杨金丽一次性购买两套房产，在其已被确认为君山御府A-1502号商品房消费者的同时，再将其确认为A-706号房屋的商品房消费者明显超出《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的认定标准，有违破产程序公平清偿的宗旨。3.《商品房预售合同》的网签不产生物权变动效力。最高人民法院裁判观点认为，购房人虽然在签订《商品房预售合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在出售人名下，网签备案行为并未产生物权变动的法律效果，也不改变购房人作为买受人仅限购的请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。4.杨金丽的诉求违反了《中华人民共和国企业破产法》第16条的规定。其以破产债权确认之诉主张人民法院确认其对涉案房屋享有消费者优先权，其诉求本质上是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。综上，请求依法驳回杨金丽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：2015年1月27日，杨金丽与申酉置业公司签订《商品房预售合同》两份，合同编号分别为YS0015047、YS0015044，并在栾川县不动产登记局办理备案登记。合同约定杨金丽购买的商品房为君山御府小区A幢1502号、A幢706号房屋，预测建筑面积分别为99.26平方米、39.51平方米，单价每平方米分别为3668.17元、4117.13元，总金额分别为364103元、162668元。付款方式为买受人于2015年1月27日、2014年6月4日一次性支付总房款364103元、162668元，申酉置业公司应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。栾川县住房服务中心出具的《商品房买卖合同登记备案证明》显示，君山御府小区A幢706号房屋合同签订时间为2015年1月30日，合同备案时间为2016年4月28日。2014年6月4日，申酉置业公司为杨金丽出具收据“今收到杨金丽交来格林豪泰产权式酒店A-706.A-1502购房款526038元。”2015年1月27日，申酉置业公司为杨金丽出具收据“今收到杨金丽交来君山御府A-1502购房款733元。”2014年5月23日，蔡占军向李妍账户转款180000元，2014年6月4日，蔡占军（杨金丽的丈夫）向李妍账户转款416000元。2015年2月3日，申酉置业公司为杨金丽出具销售不动产统一发票，显示收到杨金丽君山御府A-1502购房款364103元。2018年9月12日，本院作出（2018）豫03破申30号民事裁定，受理了鲁现标对河南申酉置业有限公司的破产清算申请，并指定河南精专律师事务所担任河南申酉置业有限公司管理人。2020年10月25日，申酉置业公司管理人向杨金丽发出《拟初步确认债权通知》。该通知认为在申酉置业公司破产清算一案中，杨金丽向管理人申报了君山御府2套房产，房号分别为A座1502、A座706。管理人对杨金丽提交的证据材料核实后，认定杨金丽已经支付购房款526768元。管理人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，拟确认杨金丽为君山御府A座1502号商品房消费者购房人，确认杨金丽已支付的其他购房款162668元为普通债权。并告知杨金丽如对管理人初步审核的结果有异议，可以向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权登记的房屋是否属于债务人财产，以及在债务人不能继续交付房屋的情形下购房者债权顺位的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记法，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对于已经支付了全部购房款，但未办理所有权转移登记的房屋，破产法等法律并未有特别规定，因此，对其权属认定应当以登记生效为原则。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，目前《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》认定涉案房产是否属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案中，杨金丽虽与申酉置业公司签订了《商品房预售合同》、并支付了全部购房款，但其并未办理房屋所有权转移登记。本院受理申酉置业公司破产清算一案时，涉案房产仍登记在申酉置业公司名下，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，涉案房产应属于申酉置业公司的财产。涉案房产也不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产的情形。因此，杨金丽要求确认涉案房产不属于申酉置业公司破产财产（债务人财产）的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于杨金丽要求判令申酉置业公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》，在达到交房条件时，依法交付涉案房屋并办理不动产权属变更登记手续的诉讼请求，实质系在债务人不能继续交付房屋情形下购房者债权顺位的问题。最高人民法院《建设工程价款优先受偿权批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”上述规定系为保护消费者生存权而做出的例外规定，消费者购房人对涉案房屋享有的交付已建成房屋及协助办理所有权转移登记的债权，优先于承包人享有的工程价款优先权及担保物权。对于未办理转移登记的消费者买受人，在符合上述条件时，对其权利予以特殊或优先保护。本案中，杨金丽向管理人申报了君山御府A座1502、706两套房产，管理人已经初步确认杨金丽为君山御府A座1502号商品房消费者购房人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，在已经确认杨金丽为君山御府A座1502号商品房消费者购房人，不应再确认杨金丽为君山御府A座706号商品房消费者购房人，杨金丽对君山御府A座706号商品房享有的权利不应当优先于其他债权。杨金丽要求申酉置业公司继续履行《商品房预售合同》，在达到交房条件时，依法交付涉案房屋并办理不动产权属变更登记，实质上是要求对债务人的财产享有优先于工程价款优先权等法定优先权，本质系个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。杨金丽的该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，杨金丽的诉讼请求事实及法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告杨金丽的诉讼请求。案件受理费3553元，由原告杨金丽负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月十五日书记员 苏彦辉