湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初3020号原告：上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司，住所地株洲市天元区庐山路323号明峰银座1栋18楼1801-1807号，统一社会信用代码：91430200MA4LBTM37M。法定代表人：左众，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏锦，湖南诚一律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨蓉，女，汉族，1982年4月4日生，住湖南省株洲市石峰区，代理权限：特别授权。被告：湖南天赐房地产有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区宝庆路28号。统一社会信用代码：914302007656105568。委托诉讼代理人：王心舟，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：阳洋，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司（以下简称盛凯公司）与被告湖南天赐房地产有限公司（以下简称天赐公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司委托诉讼代理人王鹏锦、杨蓉到庭；被告湖南天赐房地产有限公司委托诉讼代理人阳洋到庭。本案现已审理终结。原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金人民币94651元（2019年4月9日开具发票金额）和违约金（自2019年4月10日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算，截止2020年8月20日为23568.1元）；2、判令被告支付原告佣金人民币179169.89元（2019年11月26日开具发票金额）和违约金（自2019年11月27日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算，截止2020年8月20日为23919.18元）；3.判令被告支付原告应结算剩余佣金人民币455470.01元和违约金（自起诉之日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算）。事实与理由：2017年7月13日，原告凯盛公司与被告天赐公司就天赐万象荟项目公寓销售协商一致，签订了《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》。其中，合同约定渠道总代理期限：自2017年7月15日至2017年12月31日止。考核方式：完成101套-200套，则所有成交客户按总房款2.2%提取佣金，完成201套-325套以内，则所有成交客户按总房款2.6%提取佣金。约定了所有成交客户按当月实际到位房款进行结算，次月5号前乙方提交佣金申请函与佣金发票，结算上月已签订客户佣金。合同签订后，原告前后开具结算表及发票7次，被告支付了前4次后，尚有3张佣金票未继续支付。原告多次催收未果，现依法提起诉讼，望判如所请。被告湖南天赐房地产有限公司辩称：总代理合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同对原被告双方的权利义务进行了明确且详细的约定。合同第五条第二款中双方约定渠道待客成交佣金标准根据任务节点完成任务量，浮动。任务完成情况的考核依据是缴纳定金，签订商品房买卖合同。任务考核的节点自2017年10月30日至2017年11月30日，原告并未在任务考核节点期间内完成201套至325套成交客户。故原告要求被告按照总房款2.6%支付佣金没有事实依据，也不符合合同的约定。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月13日，原告凯盛公司与被告天赐公司就天赐万象荟项目公寓销售协商一致，签订了《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》，约定：甲方（被告）委托乙方（原告）为株洲天赐·万象荟项目的渠道总代理。渠道总代理期限自2017年7月15日至2017年12月31日止。……考核标准：合同期内，按照季度进行考核，首次考核时间为项目公寓正式开盘之次月底；以成交为最终考核标准（客户大定视为成交）；累计成交完成视为完成所有任务。乙方为甲方项目公寓提供渠道总代理服务，服务佣金为渠道服务团购费加渠道带客成交佣金。渠道带客成交佣金标准根据任务节点完成任务量浮动（以缴纳定金，签订商品房买卖合同为任务完成情况考核依据。考核期末期定房，定房协议约定的签订日期超过考核期的，计入乙方业绩。）考核节点：项目项目公寓正式开盘后的次月月底。目标任务：325套（已来访客户成交不计入此目标任务）。考核方式：完成101套-200套，则所有成交客户按总房款2.2%提取佣金，完成201套-325套以内，则所有成交客户按总房款2.6%提取佣金。……乙方负责开具合法有效的增值税专用发票，向甲方申请佣金。客户签完正式商品房买卖合同，视为客户成交。所有成交客户按当月实际到位房款进行结算，次月5号前乙方提交佣金申请函与佣金发票，结算上月已签约客户佣金。甲方在收到乙方佣金申请函与佣金发票之日起，5个工作日之内支付乙方佣金，逾期则视为甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金支付标准为：甲方自应付之日起，至实际支付之日止按应付未付款的0.5‰付违约金（含税），所有付款均通过银行转账支付，严禁使用现金支付。……合同签订后，原告共完成任务数267套，其中186套商品房买卖合同在2017年11月30日之前完成签订，剩余81套在2017年12月31日前完成签订。被告按照合同约定的“101套-200套，则所有成交客户按总房款2.2%提取佣金”2.2%的标准支付了原告2070286.37元佣金。双方就该81套房屋是否算入乙方考核期内业绩数，并最终按合同约定的总房款2.6%提取佣金，无法取得一致，酿成此次纠纷。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告双方对所签订的《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》中约定的考核任务数的考核时间计算标准为本案争议焦点。依据双方签订的《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》对乙方考核的约定“合同期内，按照季度进行考核，首次考核时间为项目公寓正式开盘之次月底；以成交为最终考核标准（客户大定视为成交）；累计成交完成视为完成所有任务。”可知双方对首次考核时间的约定为“项目公寓正式开盘之次月底”，且约定了以成交为最终考核标准（客户大定视为成交），累计成交完成视为完成所有任务，双方并未约定不在首次考核时间内签订的合同不计入渠道服务费的业绩，相反约定了“考核期末期定房的，定房协议约定的签订日期超过考核期的，计入乙方业绩”故被告辩称认为81套房屋合同签订时间超过考核期，不应计入原告业绩的主张，本院不予支持。且被告亦未提供证据证明开盘具体时间，故考核期的时间以及超出考核期节点的后果均不明确，且无法达成补充意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款第（五）项规定“履行方式不明确的，按照有利实现合同目的的方式履行。”本案中双方对完成任务数的不同进行不同的奖励，主要目的系鼓励原告多完成房屋成交数额，即激励多卖多得之目的。现原告完成的任务数为267套，超过了约定的“101套-200套”的佣金奖励区间，应按照“201套-325套”的佣金奖励区间计算，即按“所有成交客户按总房款2.6%提取佣金”之标准计算。原告送达被告佣金94651元、179169.89元的发票及结佣表，被告均无异议，另双方约定了“甲方在收到乙方佣金申请函与佣金发票之日起，5个工作日之内支付乙方佣金，逾期则视为甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金支付标准为：甲方自应付之日起，至实际支付之日止按应付未付款的0.5‰付违约金（含税）”故原告主张被告支付该两项佣金及违约金的主张本院予以支持，但每日5‰的标准的违约金，其年利率已达到182.5%，存在约定违约金过高的情形，本院依法按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍即15.4%的年利率予以计算。原告主张已送达结佣表尚未开发票的佣金93869.98元（计算方法：总房款3610384×2.6%=93869.98元）其按照2.6%的标准计算，前述已论述符合约定，本院予以支持，但原告并未开具发票未达约定违约金支付条件，其主张违约金的诉求，本院不予支持。原告主张的所有开票佣金应补2.2%-2.6%之间的差额362600.03元[计算方法：前六次结佣表总房款（26529908+20635595+13664286.67+17123798+4302335+8144086）×（2.6%-2.2%）=362600.03元]，前述亦已论述，该差额符合双方约定，故本院予以支持，原告主张违约金亦不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告伤害凯盛房地产营销策划有限公司湖南分公司佣金人民币94651元和违约金（自2019年4月10日起至实际支付完毕之日止按年利率15.4%的标准计算）；二、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告佣金人民币179169.89元和违约金（自2019年11月27日起至实际支付完毕之日止按年利率15.4%的标准计算）；三、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告佣金及差价人民币455470.01元。本案受理费11568元，减半收取5784元，由被告湖南天赐房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101××××0201。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。（本页无正文内容）审判员  陈晓东二〇二〇年十二月九日法官助理胡煜书记员喻浚峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。