广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3547号原告：东莞市粤莞实业有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××。法定代表人：陈扬，总经理。委托诉讼代理人：丁泽湘，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁燕粧，广东律点律师事务所律师。被告：东莞市宏昌实业有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××。法定代表人：胡某1。被告：简晓良，男，汉族，1962年5月14日出生,住湖南省邵阳县××××××××××××,公民身份号码为432××××××××××××311。被告：胡某1，女，汉族，1969年1月12日出生，住湖南省邵阳县××××××××××××,公民身份号码为432××××××××××××322。原告东莞市粤莞实业有限公司诉被告东莞市宏昌实业有限公司（以下简称“宏昌公司”）、简晓良、胡某1合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用简易程序，后因案件需要转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁泽湘到庭参加了诉讼，被告宏昌公司、简晓良、胡某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付租金及水电费154993元及滞纳金122040.3元（其中60807元自2019年9月2日起计算至还清之日止，暂计至2020年1月1日，按1％/天计算为60807元；其中41898元自2019年10月2日起计算至还清之日止，暂计至2020年1月1日，按1％/天计算为37708.2元；其中26129元自2019年11月2日起计算至还清之日止，暂计至2020年1月1日，按1％/天计算为15677.4元；其中26159元自2019年12月2日起计算至还清之日止，暂计至2020年1月1日，按1％/天计算为7847.7元）；2.被告宏昌公司立即履行腾房义务，恢复出租物原状并交还给原告，并支付场地占有使用费17580元（自2020年1月1日起至场地实际交接之日止，暂计至2020年2月1日，按租赁合同每月租金17580元/月为计算标准）；3.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告与被告宏昌公司于2017年7月16日签订《厂房租赁协议》，原告将位于东莞市××××××（原顺源五金厂）部分厂房及宿舍出租给被告宏昌公司。目前，被告宏昌公司拖欠原告2019年8月至11月份水电费、2019年9月份到12月份租金等共154993元。被告宏昌公司于2019年12月17日向原告出具《确认函》，确认截止2019年12月17日止，拖欠原告上述款项，并保证于2019年12月31日前全部付清，被告二、被告三对《确认函》中被告宏昌公司应支付给原告的全部款项承担连带清偿责任。且，被告宏昌公司至今仍未将出租物交还给原告。由于三被告未能信守约定，原告多次追讨后仍未支付相应的款项，故诉至法院，望判如所请。被告宏昌公司、简晓良、胡某1均未发表答辩意见，也未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了厂房租赁合同、东莞市粤莞实业清溪厂区水电费单、东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单、确认函、不动产权证书（复印件）、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表（复印件）、相片。被告宏昌公司、简晓良、胡某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未作答辩，也没有向本院提交任何证据，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。对原告起诉主张的事实和提供的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告宏昌公司于2017年7月16日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市××××××（顺源五金厂）部分厂房及宿舍出租给被告宏昌公司；租赁期限为两年，从2017年7月16日起至2019年7月15日止；租金以厂房建筑面积293平方米计价，每平方米每月租金43.5元；原告保证水电供应，水费按每吨25元、电费按每度1.25元由被告宏昌公司向原告支付（公共水、电分摊费用每月每平方米0.2元）；被告宏昌公司按每桶垃圾月500元及每平方米0.3元（公共卫生分摊）的价格向原告支付垃圾清运费（卫生费）；被告宏昌公司按计价租赁面积每月每平方米1元向原告交纳物业管理费及每月500元厂长分摊费向原告交纳物业管理费；被告宏昌公司应于合同签订时预交一个月租金及三个租金作为押金（合同终止或期满被告宏昌公司完好交回租赁物15个工作日内一次性无息返还押金）；租金每月支付一次，每月1日前支付；被告宏昌公司实际发生的水、电、卫生费、管理费等应于下个月1日前缴交租金时一并计付还原告；被告宏昌公司逾期支付水、电、卫生费、管理费的，应向原告支付滞纳金，滞纳金计算标准为：拖欠天数乘以欠缴租金或水、电、卫生费、管理费总额的1%/天，逾期一个月的，被告宏昌公司应依约承担违约责任，原告除有权追收尚欠租金、水、电、卫生费、管理费及滞纳金外，还有权解除合同，收回租赁物；任何一方无故中止或终止合同履行，依法应承担违约责任，违约方应按合同总金额的20%支付违约金，如违约金不能弥补守约方损失，还应依法承担赔偿责任。原告主张，其与被告宏昌公司于2017年7月16日签订《厂房租赁合同》，租赁期限为两年，从2017年7月16日起至2019年7月15日止，租赁合同到期后，双方未续签合同，但约定由原每平方米每月租金43.5元调整至60元，并实际履行，其它条款按原合同执行。对此原告提供了东莞市粤莞实业清溪厂区水电费单和东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单予以佐证。根据上述水电费单和收费清单显示，被告宏昌公司应付的每月租金为17580元，4个月租金合计70320元。被告宏昌公司2019年9月欠缴的租金和水、电、卫生费、管理费等费用为60807元，2019年10月欠缴的租金和水、电、卫生费、管理费等费用为41898元，2019年11月欠缴的租金和水、电、卫生费、管理费等费用为26129元，2019年12月欠缴的租金和水、电、卫生费、管理费等费用为26159元；被告宏昌公司、简晓良、胡某1均在东莞市粤莞实业清溪厂区水电费单和东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单上签名及盖章确认。被告宏昌公司于2019年12月17日向原告出具《确认函》，确认截止2019年12月17日止，拖欠原告租金及水电费等共154913元，并保证于2019年12月31日前全部付清。被告简晓良、胡某1对《确认函》中被告宏昌公司应支付给原告的所有款项及滞纳金、违约金等（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费、调查费等）担连带清偿责任。《确认函》上有被告宏昌公司加盖的公章，被告简晓良、胡某1在《确认函》上签名并捺指印。另原告主张，被告宏昌公司私自将其生产设备等搬离厂房，对租赁物造成严重的破坏，并在租赁物内遗留大量的生产废品、废水、工业废品，占用了原告的厂房，导致原告至今无法正常使用该租赁物，对此原告提供了租赁物现场照片予以佐证。原告表示，已将被告宏昌公司部分遗留的危废品、固废暂时转移至隔壁车间，但其遗留在厂房里面的生产物品、废水、危险废品需要通过有环保资质的第三方转移公司进行转移，并经公安部门系统备案，故使得原告至今仍无法使用该租赁物。原告并于2019年12月25日通过平安银行将案涉《厂房租赁合同》押金38190元退回给被告宏昌公司，对此原告提交付款申请书、收款收据、平安银行电子回单予以佐证。另，原告提供不动产权证书（复印件）、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表（复印件），拟证明案涉租赁物为合法建筑,依法可以出租。根据上述证据显示，案涉厂房的土地权利人为东莞顺源管理顾问有限公司（以下简称“顺源公司”），2009年6月30日，顺源公司对案涉厂房做了东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案，但顺源公司此后未完善相关的城建、规划法律程序。经本院向东莞市自然资源局调查,该单位于2020年11月12日回复称案涉租赁物没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有厂房租赁合同、东莞市粤莞实业清溪厂区水电费单、东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单、确认函、厂房租赁合同、不动产权证书、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、相片、东莞市自然资源局的复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。被告宏昌公司、简晓良、胡某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,也未向本院提交答辩状及证据材料,应视为放弃答辩及举证的权利,由此产生的不利后果由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,案涉租赁物没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，案涉租赁物不符合法定出租条件。原告与被告宏昌公司签订的《厂房租赁合同》,依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,《厂房租赁合同》无效,,原告有权要求被告宏昌公司返还租赁物,并要求被告宏昌公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案的争议焦点在于：一、被告宏昌公司应否向原告支付场地占有使用费、水电费及滞纳金，如需支付，金额为多少；二、被告宏昌公司应否支付2020年1月1日以后的场地占有使用费。三、被告简晓良、胡某1应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于焦点一，原告提供的证据能够证明场地占有使用费及水电费等费用的构成、数额及交纳情况,被告宏昌公司、简晓良、胡某1均在东莞市粤莞实业清溪厂区水电费单、东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单和《确认函》上签名及盖章确认,且被告未到庭抗辩也未举证付款情况,故本院对原告的主张予以采纳，确认被告宏昌公司拖欠原告场地占有使用费及水电费等费用共154913元。关于滞纳金的问题,因案涉《厂房租赁合同》无效,合同中的滞纳金条款不具有法律效力,但被告宏昌公司拖欠占有使用费及水电费，必然给原告造成损失，理应支付相应利息，逾期付款利息具体计算如下：以154913元为本金，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至付清之日止。关于焦点二，如前文所述，原告和被告宏昌公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始不发生法律效力,双方应互相返还财产,被告宏昌公司应腾空租赁物后将租赁物返还原告。原告主张被告宏昌公司在租赁物内遗留大量生产废品、废水等，占用了原告案涉厂房，应向原告支付占有使用费直至被告宏昌公司清空案涉厂房止，并提交照片予以佐证，原告并主张被告宏昌公司遗留在厂房里面的生产废品、废水等需通过有环保资质的第三方转移公司进行转移，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，对于被告宏昌公司遗留下生产废品、废水等，原告应主动进行处理腾空厂房防止损失的扩大，并要求被告宏昌公司支付原告处理案涉生产废品、废水等为腾空案涉厂房而支出的合理费用，该处理过程需要时间，本院酌定原告处理腾空案涉厂房的时间为两个月，即被告宏昌公司需向原告支付2020年1月及2020年2月的场地占有使用费，因被告宏昌公司的法定代表人胡某1在案涉《东莞市粤莞清溪铁松厂区收费清单》上签名确认租金为17580元。则被告宏昌公司应向原告支付2020年1月至2月原告为腾空厂房而占用的场地占有使用费35160元（17580元×2个月=35160元），对原告关于超出此部分的占有使用费的主张，本院不予支持。关于焦点三，根据原告提供的《确认函》内容显示，被告简晓良、胡某1对《确认函》中被告宏昌公司应支付给原告的所有款项及滞纳金、违约金等（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费、调查费等）担连带清偿责任。原告要求被告简晓良、胡某1对案涉债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,本院判决如下:一、限被告东莞市宏昌实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日向原告东莞市粤莞实业有限公司支付场地占有使用费及水电费154913元及逾期利息（以154913元为本金，从2020年1月1日起按全国银行同业间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、限被告东莞市宏昌实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日向原告东莞市粤莞实业有限公司支付2020年1月及2020年2月的场地占有使用费35160元；三、被告简晓良、胡某1应对本判决第一项、第二项下的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市粤莞实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5719元（原告已预交），由被告东莞市宏昌实业有限公司、简晓良、胡某1承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  白 琼审 判 员  陈 进人民陪审员  傅裕娴二〇二〇年十二月十四日书 记 员  林秋香附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。法信超链：国家法律4篇地方法规4篇案例470篇裁判241317篇期刊185篇×《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。法信超链：案例9篇裁判20371篇期刊2篇×