北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2909号原告（反诉被告）：北京婚博鑫久缘商城有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路6号二层32号。法定代表人：乔国宁，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡康苗，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董小静，北京市中腾律师事务所律师。原告（反诉被告）北京婚博鑫久缘商城有限责任公司（以下简称婚博公司）与被告（反诉原告）中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司（以下简称中海恒基分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。婚博公司之法定代表人乔国宁、委托诉讼代理人蔡康苗，中海恒基分公司之委托诉讼代理人李杰、董小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）婚博公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令中海恒基分公司退还押金634693.17元，并支付自2017年11月10日起至实际付清之日止的资金占用费（以未支付押金为基数，2017年11月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算为53522.89元，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2019年11月20日为6890.33元）；2.中海恒基分公司承担本案诉讼费。事实和理由：婚博公司与北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊公司）的房屋租赁合同纠纷已经北京市第二中级人民法院审理并作出终审判决，婚博公司承租的恒基中心商城的场地面积分别为3269.65平米、8959.84平米及222平米，合计12451.49平米。其中，3269.65平米场地及8959.84平米下的7549.21平米场地需缴纳物业管理费，面积合计10818.86平米。婚博公司与中海恒基分公司签订的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》约定，婚博公司每月应缴纳物业管理费508486.42元。婚博公司依约已于2010年向中海恒基分公司缴纳物业管理费押金共计634693.17元。自婚博公司承租雏菊公司前述场地开始至2017年6月，婚博公司一直依约向中海恒基分公司缴纳物业管理费及其他费用。虽然自2017年3月起，中海恒基分公司开始关闭步行梯、电梯、部分商场出入口、对部分场地停水停电等，最终导致婚博公司无法经营，但婚博公司仍然向中海恒基分公司足额缴纳了2017年3月至6月期间的物业管理费及其他费用。自2017年7月开始，中海恒基分公司除继续关闭步行梯、电梯、商场出入口、对部分场地停水停电外，还强行拆除、破坏婚博公司承租并转租于第三方场地的屋顶、设施等，导致小商户被迫撤场、北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）客流大幅减少、营业额大幅下滑，婚博公司无法正常经营。尽管如此，婚博公司仍然向中海恒基分公司交付了2017年7月至2017年10月大部分的物业管理费。至2017年10月下旬，因中海恒基分公司行为导致永辉超市经营环境持续恶化（恒基中心多个出入口被关闭，通往永辉超市的入口仅剩2号线地铁口处），超市营业额大减，永辉超市已无力继续营业，其开始准备撤店事宜。至2017年11月9日，永辉超市搬离承租场地，中海恒基分公司随即对婚博公司所承租区域全部停水断电，至此，婚博公司所承租区域全部无法使用及继续经营，因此，婚博公司便未再向中海恒基分公司缴纳物业管理费。2017年12月19日，雏菊公司确认，恒基中心商场整个楼已经清退，地上三层、地下二层；2017年12月26日，婚博公司与雏菊公司之间的房屋租赁合同解除；2018年1月5日，婚博公司与雏菊公司办理完毕场地交接手续。中海恒基分公司提供物业服务不符合合同约定，存在严重违约行为，自2017年3月开始关闭步行梯、部分商场出入口直至停水停电，甚至拆除、破坏婚博公司所承租场地房屋及设施，致使婚博公司及次承租人无法开展正常生产经营。中海恒基分公司违约在先，婚博公司有权少付、不付物业费并追究其赔偿责任。基于雏菊公司和中海恒基分公司的违法、违约行为，导致婚博公司与中海恒基分公司之间签订的物业服务合同也已事实上解除。同时，根据双方签订的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》7.3.3条的约定，婚博公司退租后中海恒基分公司应向婚博公司返还已收取的物业管理服务费保证金。因此，婚博公司要求中海恒基分公司退还前述全部押金634693.17元及其利息。根据最高人民法院于2019年11月8日发布的《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》中规定“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款利率的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”故2019年8月20日以后的利息，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算。故婚博公司诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）中海恒基分公司辩称，中海恒基分公司为北京恒基中心商场（以下简称恒基商场）提供物业服务，恒基商场产权方为案外人雏菊公司。2010年1月婚博公司与雏菊公司签署租赁合同。2010年3月中海恒基分公司与婚博公司签署《北京恒基中心商场物业管理服务协议》约定中海恒基分公司为婚博公司提供物业服务。2017年雏菊公司对恒基商场进行业态调整于2017年3月向婚博公司发出租赁合同终止通知。2017年6月雏菊公司再次发出租赁合同终止通知。后双方就该租赁合同解除事宜诉至人民法院，经北京市东城区人民法院一审、北京市第二中级人民法院二审，认定系雏菊公司将涉案场地停水停电，并判决因合同解除发生的损失，双方另行通过诉讼解决。2018年1月12日，雏菊公司通知中海恒基分公司，雏菊公司与婚博公司的租赁合同及相关协议已于2017年12月26日解除，婚博公司于2018年1月5日办理收铺手续，物业费及能源费截止实际退租当天。中海恒基分公司与婚博公司签署的协议7.3.3条约定在婚博公司退租并缴清相关费用后无息返还婚博公司物业服务费保证金，然婚博公司至今拖欠中海恒基分公司物业服务费，故不同意婚博公司的诉讼请求。被告（反诉原告）中海恒基分公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令婚博公司支付欠缴的2017年7月1日至2018年1月5日期间的物业管理费1713680.98元、滞纳金230240.81元（滞纳金自2017年7月16日起至实际履行之日止按照每日万分之五标准计算，暂计算至2018年7月26日），合计1943921.79元；2.婚博公司承担全部诉讼费。事实和理由：2010年3月，中海恒基分公司与婚博公司签订了《北京恒基中心商场物业管理服务协议》，约定由中海恒基分公司为婚博公司提供物业管理服务，婚博公司应向中海恒基分公司按月以每平方米47元标准交纳物业管理费，同时按照合同约定，如婚博公司未按协议约定如期交纳物业管理费和其他相关费用的，应按照应付未付金额的每日万分之五的标准缴纳滞纳金。婚博公司原系北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商城B1B2层物业使用人，物业面积10818.86平方米。婚博公司自2017年7月1日起至2018年7月26日，累计拖欠中海恒基分公司物业管理费及滞纳金1943921.79元。期间经中海恒基分公司多次催要，婚博公司均不予交纳，故中海恒基分公司提出反诉请求，请求判如所请。原告（反诉被告）婚博公司针对被告（反诉原告）中海恒基分公司的反诉辩称，认可中海恒基分公司计算的欠付物业管理费及滞纳金金额，但不同意中海恒基分公司的反诉请求，坚持我公司起诉的事实和理由：1、婚博公司已按时足额交纳了2017年6月前的物业管理费，交纳了2017年7月至10月大部分的物业管理费，2017年11月至2018年7月26日期间未再交纳物业管理费有充分的事实依据。因中海恒基分公司提供物业服务不符合合同约定，存在严重违约行为，自2017年3月开始关闭步行梯、部分商场出入口直至停水停电，甚至拆除、破坏婚博公司所承租场地房屋及设施，致使婚博公司及次承租人无法开展正常生产经营。中海恒基分公司违约在先，婚博公司有权少付、不付物业费。故中海恒基分公司要求婚博公司支付2017年7月至2018年7月26日期间的物业费及滞纳金无事实依据。根据《合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。北京市第二中级人民法院就婚博公司与雏菊公司房屋租赁合同纠纷作出的终审判决中也已认定雏菊公司的行为影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，不构成违约。《合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，婚博公司实际自2017年3月起便遭遇中海恒基分公司违约，且该违约行为一直持续。因此，中海恒基分公司存在违约行为，婚博公司拒绝支付或少付物业管理费不构成违约，有充分的事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：婚博公司（甲方）与中海恒基分公司（乙方）曾签定《北京恒基中心商场物业管理服务协议》，约定甲方为物业承租人，协议依据文件包括中海物业管理有限公司与北京恒兆置业有限公司（雏菊公司前身）签订的《北京恒基中心物业管理服务合同》，物业坐落于北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场，第7条甲方需向乙方缴纳的费用项目及标准约定“7.1物业管理服务费：商场物业管理费收费标准为：人民币47元/M2·月……7.3保证金及周转金：7.3.1在签订本协议的同时，甲方须向乙方缴纳相当于三个月的物业管理服务费，作为物业管理服务费保证金；其保证金不可用于冲抵物业管理费。……7.3.3乙方向甲方收取的物业管理服务费保证金及水电周转金，在甲方退租并缴清相关费用后无息返还。……7.5物业管理服务费收费及其他：7.5.1甲方自与业主签订的《租赁合同》约定交房日起，甲方向乙方缴纳物业管理服务费及相关费用；……7.5.4甲方应于每月1日至15日缴纳当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用；乙方每月自16日起对未交纳水电费的单元停止供应水电；对未交纳费用单元的未缴纳部分按每日万分之五征收滞纳金；……7.6空置房屋单元物业管理服务费收取：甲方的房屋单元在空置时，也应按本协议约定的标准，向乙方全额缴纳物业管理费”。2010年12月28日，婚博公司向中海恒基分公司分别缴纳管理费押金173672.52元、461020.65元，共计634693.17元。庭审中，双方认可婚博公司足额缴纳了全部租赁场地2017年6月前的物业管理费，及2017年7月至10月永辉超市租赁场地的物业管理费，2017年11月至2018年1月5日期间婚博公司未缴纳全部租赁场地物业管理费。另查，婚博公司曾于2017年6月因房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令雏菊公司继续履行《北京恒基中心临时场地使用协议》。后北京市第二中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京02民终12279号民事判决书，查明：雏菊公司于2017年3月23日向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称其于2017年3月20日启动对恒基商场的业态调整与工程改造，拟于2017年6月30日起解除与婚博公司的租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续；雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，其以婚博公司欠缴2017年6月份租金及推广费逾期已达10日为由要求解除与婚博公司的租赁合同关系。据此，北京市第二中级人民法院认为雏菊公司在2017年3月23日向婚博公司发出解除通知之前，在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并判决认定双方之间的租赁合同于2017年12月26日解除。婚博公司与雏菊公司另就解除租赁合同后续纠纷诉至法院，本院于2020年8月17日作出（2019）京0101民初20437号民事判决书，判决雏菊公司向婚博公司支付提前解约补偿金及预期可得利益损失等，婚博公司向雏菊公司支付租金。该判决现已生效。婚博公司曾与永辉超市因房屋租赁合同纠纷诉至本院，并追加雏菊公司为该案第三人。后永辉超市不服一审判决向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7829号民事判决书，查明各方当事人对一审认定的相关事实均无异议：2017年11月9日，永辉超市将租赁场地移交给婚博公司；2018年1月5日，婚博公司又将租赁场地移交雏菊公司。本案中，婚博公司主张其转租给小商铺的店铺2017年7月左右陆续完成退租手续。中海恒基分公司主张婚博公司未与其交接小商铺和永辉超市的租赁场地。庭审中，双方认可婚博公司、雏菊公司及中海恒基分公司的现场物业经理于2018年1月5日进行交接，婚博公司将包括永辉超市在内的全部租赁场地钥匙等一并交还雏菊公司，中海恒基分公司与婚博公司核算并结清租赁场地水电等费用。关于婚博公司与中海恒基分公司之间的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》，婚博公司主张该协议因中海恒基分公司自2017年3月开始未正常提供物业服务存在违约行为于2017年10月永辉超市撤店时事实解除；中海恒基分公司则主张该协议于2018年1月5日随婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同解除而于双方实际办理场地交接当日解除。中海恒基分公司主张物业费应结算至2018年1月5日，提供了雏菊公司于2018年1月12日出具的《商户退租通知函》，载明“……租户婚博公司与我司签订租赁合同及相关补充协议，租用商场B2楼SP2单元，已于2017年12月26日合同解除。具体事宜：1.该租户于2018年1月5日办理收铺手续，并应于2018年1月5日之前现状交付商铺。2.租户支付的物业费和能源费截止到实际退租当天。”婚博公司不认可该通知函真实性，主张并未收到雏菊公司或中海恒基分公司的物业费收缴通知，而是婚博公司法定代表人在永辉超市搬离后要求中海恒基分公司退还押金时，中海恒基分公司当面要求支付物业费，婚博公司亦明确告知因其为提供物业服务及对承租场地进行破坏，故不同意支付物业费。中海恒基分公司还提供了雏菊公司出具的撤场处理函件及企查查报告、2017年8月7日的催缴函等一组证据，证明雏菊公司根据相关判决指定中海恒基分公司处理婚博公司撤场事宜，中海恒基分公司曾就欠缴物业服务费等向婚博公司主张权利。婚博公司仅认可企查查报告的真实性，不认可该组其他证据的真实性，主张无法证明中海恒基分公司曾向婚博公司催缴费用。中海恒基分公司未提交证据证明前述催缴函或通知函已送达婚博公司。中海恒基分公司还主张曾于2018年4月以向本院提起诉讼的方式要求婚博公司支付物业费，因婚博公司当庭提出反诉要求中海恒基分公司退还押金，后中海恒基分公司撤回起诉。关于中海恒基分公司自2017年3月至11月期间是否向婚博公司提供物业服务，双方各执一词。婚博公司提供了公证书3份、其与永辉超市的租赁合同、有关确认租赁费用减免事宜的函件、照片、回函等一组证据，其中显示北京恒基中心商场内张贴有落款为北京恒兆置业有限公司的《恒基商城业态调整与升级改造（通告）》，落款日期为2017年3月20日。中海恒基分公司认可公证书的真实性，不认可该组其他证据的真实性及证明目的，认为其中显示停止运营通知系由产权人雏菊公司发出，与中海恒基分公司无关。中海恒基分公司则提供了2017年3月至11月期间垫付水费、电费、垃圾清运服务、消防水箱更换工程承包合同款、压力表检测费、财产保险费用的凭证及维修图片一组，电费、水费数据对比等一组证据，证明该公司在2017年3月至11月期间提供了正常物业服务。婚博公司不认可该组证据的真实性及证明目的，主张该组证据不能证明案涉恒基商场B2层的费用交纳情况，且图示场所系楼上商住两用公寓楼，无法证明中海恒基分公司为婚博公司租赁的B2层商铺提供了正常的物业服务。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。婚博公司与中海恒基分公司之间的《商场物业管理服务协议》约定，自婚博公司与雏菊公司签订的《租赁合同》约定交房日起，婚博公司向中海恒基分公司缴纳物业管理服务费及相关费用，房屋单元在空置时，也应按本协议约定的标准，向中海恒基分公司全额缴纳物业管理费。婚博公司主张因雏菊公司2017年3月开始启动对恒基商场的业态调整与工程改造，中海恒基分公司未再向其提供物业服务，但其提供的证据中显示张贴公告的为雏菊公司，而非中海恒基分公司；且虽恒基商场自2017年3月开始整体进行商铺腾退，但婚博公司因与雏菊公司就租赁合同纠纷处于持续诉讼过程中，并未与中海恒基分公司进行物业交接；直至北京市第二中级人民法院判决确认婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同于2017年12月26日解除，婚博公司才于2018年1月5日与雏菊公司进行交接。本案中，虽因雏菊公司业态调整与工程改造，婚博公司未能进行正常经营，但从生活常理考虑，商铺腾退及工程改造期间仍需维持基本的物业服务，故中海恒基分公司要求婚博公司支付后续物业管理费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。但婚博公司未向中海物业分公司继续支付物业管理费系因雏菊公司业态调整与工程改造导致，且婚博公司就其与雏菊公司之间的租赁合同纠纷一直持续主张继续履行合同，直至北京市第二中级人民法院作出确认合同于2017年12月26日解除的终审判决；且婚博公司与中海恒基分公司之间的《商场物业管理服务协议》系基于婚博公司与雏菊公司之间的《租赁合同》及中海恒基分公司与雏菊公司之间的《北京恒基中心物业管理服务合同》而订立的，庭审中双方亦认可该合同已事实解除，故本院确认婚博公司与中海恒基分公司之间的《商场物业管理服务协议》亦于2017年12月26日解除，婚博公司需支付的物业管理费应以2017年12月26日为限。且因雏菊公司业态调整与工程改造，婚博公司未能进行正常经营，亦未能正常接受中海恒基分公司的物业服务，且婚博公司正常支付了2017年7月至10月永辉超市租赁场地的物业服务费，可见婚博公司并非无正当理由据不支付物业管理费，故中海物业分公司要求婚博公司支付2017年12月27日至2018年1月5日期间欠缴的物业管理费及欠缴物业管理费的滞纳金，依据不足，本院不予支持。根据双方《商场物业管理服务协议》约定，中海恒基分公司收取的物业管理服务费保证金等应在退租并缴清相关费用后无息返还。现双方均认可前述协议已解除，租赁场地水电等费用已于2018年1月5日结清，且中海恒基分公司要求婚博公司支付物业管理费的反诉请求亦在本案中一并处理，故中海恒基分公司亦应同时向婚博公司返还前述保证金。双方之间于本次诉讼前并未向对方提出解除《商场物业管理服务协议》，且对该合同履行情况及物业服务费用缴纳持续存在争议，故婚博公司要求中海恒基分公司支付自2017年11月10日起的资金占用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京婚博鑫久缘商城有限责任公司支付中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司2017年7月1日至2017年12月26日期间的物业管理费1549653.1元；二、自本判决生效之日起七日内，中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司退还北京婚博鑫久缘商城有限责任公司物业管理服务费保证金634693.17元；三、驳回北京婚博鑫久缘商城有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10751元，由北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担934元（已交纳），由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担9817元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费11148元，由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担2261元（已交纳）；由北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担8887元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李燕二〇二〇年十二月十七日法官助理 王玫书 记 员 赵颖