吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书     （2020）吉0202民初484号     原告：吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会，住所地吉林市。   负责人：曲宽顺，该委员会主任。   委托诉讼代理人：刘丽，该委员会工作人员。   委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。   被告：吉林中旗物业服务有限公司，住所地吉林市。   法定代表人：杨永飞，该公司总经理。   委托诉讼代理人：崔玉良，该公司经理。   委托诉讼代理人：任晓池，吉林正大方圆律师事务所律师。   被告：吉林兰天房地产开发有限公司，住所地吉林市。   法定代表人：杨永飞，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘冰，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。   原告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会（以下简称兰天业委会）与被告吉林中旗物业服务有限公司（以下简称中旗物业）、吉林兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天地产）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兰天业委会委托诉讼代理人刘丽、杨娜，中旗物业委托诉讼代崔玉良、任晓迟，兰天地产委托诉讼代理人刘冰、林晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告兰天业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决两名被告立即向原告移交兰天国际商贸中心配套用于物业办公用房、门卫室、设备间、监控室；2、依法判决两名被告立即向原告移交兰天国际商贸中心产权资料、政府验收合格资料、工程技术资料、收费情况资料（详见《移交资料清单》）；3、赔偿原告经济损失人民币15,000元（因没腾用房，相关租金，有合同作为证据提交）；4、本案诉讼费用由两名被告承担。事实与理由：吉林市昌邑区兰天国际商贸中心小区是兰天地产开发建设的，前期物业管理由兰天地产进行选聘。2019年8月7日根据吉林市昌邑区兰天国际商贸中心小区实际情况，兰天业委会成立了，物业服务企业的选聘应由业主大会决定，经原告与两名被告多次沟通及函告，中旗物业拒绝与原告签订物业服务合同，在业主委员会公开招标选聘物业服务企业时，中旗物业未进行参加选聘活动。2019年10月25日，原告经多方考察、筛选、综合评议最终选定新的物业服务公司，根据《物业管理条例》及业主与兰天地产签订的《商品房买卖合同》约定，中旗物业前期物业管理期限终止，中旗物业应当办理移交工作，而经原告与两被告多次沟通协商，两名被告仍拒绝办理移交工作，导致业委会与新物业公司无法开展正式工作，新物业公司与业主委员会无办公地点，只能进行租房使用，造成了经济损失。现原告为维护全体业主的合法权益，特根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望法院支持诉讼请求。   被告中旗物业辩称，一、原告起诉没有事实依据。答辩人于2019年7月7日与兰天地产签订《前期物业服务合同》并在物业管理办公室备案登记，现在仍然履行着物业公司的职责。故不可能向原告移交兰天商贸中旗物业办公用房、门卫室、设备间、监控室和相关资料，停止物业服务。二、原告的起诉没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。原告没有经法定程序解聘答辩人，不具备起诉答辩人的条件，没有请求权基础。综上，请人民法院经审理后，依法驳回原告的诉讼请求。   被告兰天地产辩称，原告解聘中旗物业不符合法定程序。根据《中华人民共和国物权法》第七十六规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解娉物业服务企业或者其他管理人。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告解聘中旗物业公司的决定没有经过业主大会的表决同意，原告无权代表全体业主解除答辩人与中旗物业签订的《前期物业服务合同》。根据答辩人与中旗物业签订的《前期物业服务合同》第二十四条：“委托管理期限自合同签订之日起至业主大会召开且与选聘的物业公司签订物业服务合同生效时止。兰天业委会尚未完成选聘新的物业服务公司，中旗物业现在仍持续为全体业主提供物业服务。原告选聘新的物业公司不符合法定程序，原告未经吉林兰天国际商贸中心业主大会表决同意，且在没有业主大会授权的情况下，其与吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业）签订《物业服务合同》违反了物权法第七十六条规定，其行为不能代表兰天商贸中心业主大会的意思表示。答辩人已针对本案原告违法选聘德生物业的行为向贵院提起了业主撤销权诉讼，诉请撤销本案原告作出选聘德生物业的决定，并确定本案原告与德生物业的《吉林兰天商贸中心物业服务合同》无效，贵院对该案件正在审理过程中。综上所述，原告解聘中旗物业和选聘德生物业均违反法定程序，其行为不能代表业主大会的意思表示。原告诉请答辩人和中旗物业交付物业用房及相关资料没有事实和法律依据。   本院经审理认定事实如下：兰天地产系吉林市兰天国际商贸中心（以下简称兰天商贸）的建设单位，2019年7月7日兰天地产与中旗物业签订前期物业服务合同，聘用中旗物业为物业服务企业，委托管理期限为自合同签订之日起至业主大会召开且与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时止。2019年6月20日，兰天商贸首次业主大会筹备组（以下简称兰天业委会筹备组）在小区内张贴公告，通知将于2019年7月5日召开小区首次业主大会会议，会议方式为书面征求意见。2019年7月16日，兰天业委会筹备组在小区内张贴11号公告，内容为：经过2019年7月5日业主大会对《管理规约》、《业主大会议事规则》、管理方式进行表决，同意《业主大会议事规则》359票，不同意0票，弃权2票，通过票数超过全体业主半数以上，且业主的专有面积也超过小区总建筑面积二分之一以上，表决合法有效。管理方式同意由兰天业委会聘请物业管理企业的359票，同意自治管理359票，同意兰天业委会聘请物业企业管理的票数超过半数，管理方式为聘请物业企业管理。2019年7月23日，兰天业委会向所在社区、街道和吉林市昌邑区物业管理中心进行备案，任期五年。兰天业委会成员为曲宽顺、郭楠、刘丽、金晓红、佟鑫。2019年10月22日，兰天业委会通过江城日报公告，公开招标物业服务企业，并在小区张贴公告。2019年10月25日，兰天业委会在小区张贴公告，将在吉林市中环物业服务有限公司、吉林市万洁物业服务有限公司、德生物业三家物业公司当中选定一家作为兰天商贸的物业服务公司。2019年11月2日，兰天业委会在小区张贴公告业主委员会选定德生物业作为兰天商贸的物业服务公司。2019年11月9日，兰天业委会与德生物业签订物业服务合同，全体业委会委员在该合同上签字并盖有兰天业委会公章，德生物业亦在该合同上加盖公章，该公司法定代表人在合同上签字。2020年3月2日，兰天业委会通过申通快递向吉林昌邑民主街道邮寄兰天商贸的物业服务合同。庭审中中旗物业自认对兰天商贸的物业办公用房、门卫室、设备间、监控室维护运行中，工程技术资料和收费资料在其公司处。兰天地产自认产权、验收资料在其公司处。   2020年1月7日兰天地产向本院提起诉讼，被告为兰天业委会、德生物业，诉讼请求：1、撤销兰天业委会作出选聘德生物业的决定；2、确认兰天业委会与德生物业于2019年11月9日签订的《吉林兰天国际商贸中心物业服务合同》无效。本院于2020年5月28日作出（2020）吉0202民初35号民事判决，撤销兰天业委会作出的选聘德生物业为兰天商贸物业服务公司的决定，兰天业委会不服该判决，向吉林市中级人民法院（以下简称中院）。中院于2020年10月13日作出（2020）吉02民终1565号民事判决，认为原判决基本事实不清，将该案发回本院重审。   认定上述事实的证据有：《兰天国际商贸中心物业区域基本情况》、2019年7月5日、7月16日召开首次业主大会的会议记录、第一届业主委员会委员选票、《业主大会需讨论通过的事项》、2019年7月23日《住宅区业主委员会登记备案表》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《业主手册》、2019年8月26日《关于要求物业公司重新签署合同的公函》、快递回单、2019年10月21日照片、发票、2019年10月22日江城晚报、2019年10月22日《关于兰天国际商贸中心招聘物业的公告》、微信截图照片、小区公告栏张贴照片、《兰天国际商贸中心招聘物业公司报名表》、营业执照、资质证书、2019年10月25日《选聘入围物业的公示》、小区公示栏张贴照片、2019年10月26日通知书、签到单、打分表、评标结论表、现场照片、2019年11月2日《关于兰天国际商贸中心拟选聘物业的公示》、2019年11月2日《物业服务聘用通知书》、兰天业委会与德生物业签订的《物业服务合同》、现场照片、快递回执、2019年11月19日现场照片、认可书、2019年11月9日《关于中旗物业公司倒出办公用房的通知》、送达照片、2019年11月20日现场照片、房屋租赁合同、收条、中旗物业与兰天地产签订的前期物业合同、房产测绘成果报告书、房产测绘技术报告。   本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”兰天业委会与德生物业签订的物业服务合同成立并生效，在未经有权机关确认无效或撤销的情况下仍为有效合同，因此，中旗物业与兰天地产签订的前期物业服务合同终止，相应的权利义务亦终止，兰天业委会有权请求兰天地产、中旗物业移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。关于兰天业委会赔偿经济损失15,000元，该损失指租金，但据兰天业委会提交的证据，租赁方为德生物业，兰天业委会无权主张该权利。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、被告吉林中旗物业服务有限公司、吉林兰天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会交付坐落于吉林市昌邑区西山街199号兰天商贸中心2号门网点用于物业的办公用房、门卫室、设备间、监控室；   二、被告吉林中旗物业服务有限公司、吉林兰天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会交付兰天国际商贸中心产权资料、政府验收合格资料、工程技术资料、收费情况资料；   三、驳回原告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会的其他诉讼请求。   案件受理费88元，由被告吉林中旗物业服务有限公司、吉林兰天房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。                         审 判 员  邵明强   二〇二〇年十二月二十七日   书 记 员  程洪月