四川省成都高新技术产业开发区人民法院             民 事 判 决 书                               案由                       房屋租赁合同纠纷                       案号                       （2020）川0191民初7572号                               适用程序                       简易程序                       立案时间                       2020年8月14日                               当事人                       原告：唐才路，男，1994年12月20日出生，汉族，住成都市新都区。             委托诉讼代理人：闫登伟，北京大成（成都）律师事务所律师。                               被告：刘清亮，男，1977年10月16日出生，汉族，住河南省太康县。                               第三人：康婷婷，女，1985年6月30日出生，汉族，住成都市武侯区。                               诉讼请求                       1.解除唐才路和刘清亮签订的《房屋出租协议》；             2.刘清亮退还唐才路预付的租金81 900元；             3.刘清亮退还唐才路预付的押金3 000元；             4.刘清亮支付资金占用利息78元（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以84 900元为基数，从2020年5月24日起至实际履行之日）；             5.刘清亮支付唐才路律师代理费5 000元。                               事实理由                       2019年4月15日，唐才路、刘清亮签订《房屋出租协议》，约定刘清亮将位于成都市高新区紫荆北路×号×栋×单元×层×号的商铺出租给唐才路使用，租赁期限从2019年4月15日起至2021年12月8日止，租金为每年一付，2019年底，唐才路通过微信转账的方式支付了2020年的全部租金。2020年5月，唐才路得知刘清亮根本不是该商铺的所有权人，刘清亮从该商铺所有权人处承租了商铺，然后转租给了唐才路，而商铺的所有权人是禁止刘清亮转租的，商铺所有权人收到了刘清亮支付的2019年4月15日至2020年5月23日的房租，认可了唐才路、刘清亮签订的租赁协议中已支付租金的部分，其余部分不予认可。唐才路得知情况后立即和刘清亮联系，刘清亮既不支付房屋租金，又不出面解决问题，甚至拒接电话、拒回信息。唐才路为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持唐才路的全部诉讼请求。                               被告答辩                       刘清亮未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。                               被告答辩                       康婷婷未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。                               基本事实             查明                       位于成都市高新区紫荆北路×号×栋×单元×层×号房屋（以下简称案涉房屋）系康婷婷单独所有。             2017年11月24日，康婷婷（出租方）、刘清亮（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.康婷婷将其所有的案涉房屋商铺出租给刘清亮，租期自2017年12月9日起至2021年12月8日止共计4年；2.月度租金为180元/㎡，2017年12月9日至2019年12月8日租金为9 000元/月，2019年12月9日至2020年12月8日租金为9 500元/月，2020年12月9日至2021年12月8日租金为10 000元/月；3.刘清亮按照季度支付租金，刘清亮在每季度结束前15日内提前支付下季度租金，第一季度租金在接收商铺当天交付；4.康婷婷在2017年11月24日将商铺交付刘清亮，在租赁期内如刘清亮需要转租，需保证第三方遵守本合同约定，刘清亮不得以任何理由推卸应向康婷婷承担的责任和义务；5.若刘清亮拖欠租金7日，康婷婷有权单方终止合同收回商铺，保证金不予退还。             2019年4月15日，刘清亮（出租方）、唐才路（承租方）签订《房屋出租协议》，主要约定：1.刘清亮将案涉房屋出租给唐才路，租期自2019年4月18日起至2021年12月8日止共计2年8个月，其中2019年4月18日至2019年12月8日的租金为12 000元/月，8个月租金共96 000元；2019年12月9日至2020年12月8日的租金为12 600元/月，年租金151 200元；2020年12月9日至2021年12月8日的租金为13 200元/月，年租金158 400元；租金一年支付一次，合同期内总租金共计405 600元；2.唐才路向刘清亮交付保证金3 000元，退房时在结清水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理费等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由刘清亮退还唐才路所交保证金；3.在本协议期间，刘清亮不得干涉唐才路合法经营权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止协议；4.如一方违约则违约方应按本房屋1月租金赔偿对方作为违约赔偿金。             后，唐才路向刘清亮交付了押金3 000元，并向刘清亮支付了2019年 4 月18日至2020年12月8日的租金，其中唐才路通过微信转账方式向刘清亮支付了2019年12月9日至2020年12月8日的租金151 200元。             在本案审理过程中，本院通知康婷婷到庭接受询问，康婷婷陈述刘清亮仅支付了2017年12月9日至2020年6月8日期间的租金。康婷婷陈述称，康婷婷大概于2019年7月听说刘清亮已将案涉商铺转租给他人，遂到商铺找到了唐才路，向其告知了房屋权属情况以及刘清亮系转租商铺的事实，后各方依旧按照原《商铺租赁合同》《房屋出租协议》履行各自的合同义务，刘清亮依约向康婷婷交付房租至2020年6月8日。2020年5月24日，刘清亮未按照《商铺租赁合同》的约定向康婷婷交付下一期房租，康婷婷就找到唐才路询问唐才路有无向刘清亮交租金，唐才路告知康婷婷其租金已经支付到2020年年底，因康婷婷、唐才路均无法找到刘清亮，故双方另行签订了一份租赁合同。康婷婷陈述，其只管向刘清亮收取租金，其早已把房子实际情况告知了唐才路，唐才路向谁交租与康婷婷无关，康婷婷只要收到刘清亮支付的租金就不收回房屋，否则就要将房屋收回，当时由于唐才路要求继续使用房屋，所以双方才重新签订了租赁合同。唐才路对康婷婷的上述陈述予以认可。             2020年6月8日，康婷婷、唐才路签订《门面房租赁合同》一份，约定由康婷婷将案涉商铺出租给唐才路，租期自2020年6月8日至2023年6月7日止，租金按季度交付，每月11 000元。唐才路于合同签订当日向康婷婷转账支付租金及押金共 36 000元，后分别于2020年8月30日、12月1日向康婷婷支付租金33 000元、33 000元。             另查，唐才路确认其第二项诉讼请求中主张刘清亮返还租金81 900元系2020年5月24日起至2020年12月8日的租金。             再查，唐才路委托北京大成（成都）律师事务所律师代理本案支付律师费5 000元。                               裁判理由                       刘清亮、唐才路签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。有关本案的争议焦点，分述如下：             一、唐才路是否有权解除其与刘清亮签订的《房屋出租协议》。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，刘清亮将其在康婷婷处承租的房屋转租给唐才路之后，应当保证唐才路在《房屋出租协议》履行期间可以正常使用房屋。由于刘清亮在收取唐才路租金后未向康婷婷支付租金，导致康婷婷向唐才路提出收回房屋，在此情况下，唐才路为继续使用房屋与康婷婷另行签订《门面房租赁合同》，其行为系为避免搬离导致自身经营损失扩大的合理行为，唐才路的行为本身并无不当。《房屋出租协议》约定，在本协议期间，刘清亮不得干涉唐才路合法经营权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止协议。虽然本案中，刘清亮未直接向唐才路提出收回房屋，但因其对康婷婷的未付租金的违约行为，导致康婷婷向唐才路提出收回房屋，该情形应当视为刘清亮存在不能向唐才路提供可以正常使用房屋的违约行为，且该违约行为导致房屋将被收回，唐才路租赁案涉房屋进行经营的合同目的无法实现。据此，本院认为唐才路有权解除双方签订的《房屋出租协议》。             关于解除时间的认定问题。本院认为，2020年6月8日，康婷婷、唐才路签订《门面房租赁合同》，约定由康婷婷将案涉商铺出租给唐才路，租期自2020年6月8日至2023年6月7日止。那么自2020年6月8日起，唐才路与刘清亮签订的《房屋出租协议》已经没有继续履行的必要和可能，因此本院认定《房屋出租协议》自2020年6月8日解除。             二、刘清亮是否应退还唐才路租金81 900元、押金3 000元。本院认为，唐才路已依照《房屋出租协议》的约定支付租金至2020年12月8日，且本案现有证据并未显示存在应当扣除唐才路押金的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，刘清亮应将唐才路支付的押金3 000元以及多收取的租金予以退还。关于租金退还金额，因本院认定《房屋出租协议》自2020年6月8日解除，故自2020年6月8日起刘清亮便应该将收取的租金进行退还。因此，本院确认刘清亮应当向唐才路退还2020年6月8日至2020年12月8日的租金为75 600元（12 600元/月×6个月）。             三、刘清亮是否应支付资金占用利息。本院认为，案涉《房屋出租协议》系因刘清亮违约而解除，合同解除后，刘清亮应当退还唐才路租金75 600元、押金3 000元。刘清亮至今未退还，应当承担逾期退款的资金占用利息损失，刘清亮应支付的资金占用利息为：以78 600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年6月9日起计算至实际付清之日止。             四、刘清亮是否应支付唐才路律师代理费5 000元。本院认为，《房屋出租协议》中并无关于律师费的约定，且该费用并非唐才路实现债权必然产生的费用，故对于唐才路的该项诉讼请求，本院不予支持。                               判决事项                       依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：             一、原告唐才路与被告刘清亮2019年4月15日签订的《房屋出租协议》于2020年6月8日解除；             二、被告刘清亮于本判决生效之日起十日内向原告唐才路返还租金75 600元；             三、被告刘清亮于本判决生效之日起十日内向原告唐才路返还押金3 000元；             四、被告刘清亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐才路资金占用利息损失，利息计算标准为：以78 600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年6月9日起计算至实际付清之日止；             五、驳回原告唐才路的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             本案案件受理费减半收取1 137元，公告费及后续公告费600元，合计1 737元，由被告刘清亮承担。                               上诉权利告知                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。                               督促自动履行提示                       本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                               审判组织及日期                       审  判  员 林  旭                                       二〇二〇年十二月二日                          书 记 员 周 梦 思