宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10677号原告：嵇椿雅，女，1955年4月24日出生，汉族，宁夏赛马水泥公司退休工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李虎，宁夏天盛律师事务所律师。被告：马进财，男，1969年9月26日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：王天农，宁夏知也律师事务所律师。被告：龚学新，男，1974年11月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：王天农，宁夏知也律师事务所律师。原告嵇椿雅与被告马进财、龚学新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。诉讼前，原告申请保全了涉案房屋的产权产籍。原告嵇椿雅及其委托诉讼代理人李虎，被告马进财、龚学新及其委托诉讼代理人王天农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嵇椿雅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的委托书、房屋买卖契约无效；2.判令被告马进财协助原告将位于银川市兴庆区某号产权过户到原告名下；3.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：原告经蒯学明介绍认识被告马进财，原告告知被告马进财自己要用位于银川市兴庆区某号抵押借款，原告在被告马进财的带领下于2012年6月18日到银川市国安公证处签订了“委托书”。由于长时间没有拿到抵押借款金额，原告联系被告马进财，马进财以各种理由推脱，并让原告找蒯学明，原告多次寻找或打电话联系蒯学明，但始终无法找到蒯学明本人。原告发现抵押借款的情况不正常，到银川市不动产登记事务中心查询涉案房产信息，发现2012年10月29日，在原告没有到场且不知情的情况下，被告龚学新代理原告与被告马进财签订了涉案房屋的“房地产买卖契约”，该房产在2012年10月30日过户到被告马进财名下，但未向原告支付购房款。综上所述，原告认为被告马进财伙同他人恶意串通采取欺诈的方式，骗取原告财产，损害原告的合法权益，故诉至法院，请依法判如所请。马进财、龚学新共同辩称，一、原告所诉与事实不符，本案从表面上看是房屋买卖合同纠纷，但基础法律关系是民间借贷抵押担保引起的纠纷。具体情况是，2012年6月18日，案外人蒯学明向案外人戎磊借款30万元，戎磊要求蒯学明提供抵押担保，蒯学明找来2名担保人，其中一人是本案原告嵇椿雅。戎磊要求每人担保15万元，但另一人不愿意担保，只有嵇椿雅愿意用自有的位于银川市兴庆区某室房产为蒯学明向戎磊借款15万元及产生的后期利息、违约金进行担保。于是戎磊只借给蒯学明15万元，另15万元没有出借。嵇椿雅出具了《担保承诺》，承诺于2012年9月18日前归还戎磊借款本息，如不能按期归还，每延迟一日自愿承担千分之五的违约金，延迟达三十日由戎磊全权处置嵇椿雅房产，所产生的一切费用由嵇椿雅本人承担。同时嵇椿雅又委托龚学新办理涉案房屋出售及其他处置的相关手续。当时因戎磊欠马进财的钱，戎磊和马进财约定，蒯学明的借款15万元还来后，由戎磊归还马进财的借款，如果蒯学明不能及时还款，由抵押担保人嵇椿雅将抵押房屋作价出售给马进财，以偿还蒯学明借戎磊的15万元，同时也抵顶戎磊欠马进财的借款15万元。为了保证抵押房屋能实现偿还戎磊及马进财的债权，嵇椿雅与马进财签订了一份用于预告登记的《房地产买卖契约》，在这份契约中，双方约定该房售价15万元，并到房管局进行了房屋预告登记，登记内容为，预告登记权利人是马进财，义务人是嵇椿雅，义务种类、房屋所有权转移预告登记，约定时间一年。到2012年9月18日，蒯学明未还钱，又过了三十天到2012年10月18日，找抵押担保人嵇椿雅解决担保问题，但多次联系不到嵇椿雅，无奈之下，马进财找到嵇椿雅的委托售房人龚学新，但龚学新也联系不到嵇椿雅。直到2012年10月30日，马进财才和委托人龚学新签订了一份房地产买卖契约，到房管局办理了房产过户手续，将该房过户到马进财名下。至此，蒯学明借戎磊的15万元和戎磊借马进财的15万元全部结清。所以不存在向嵇椿雅再付房款的问题，嵇椿雅是抵押担保人，履行了担保义务后，可以依法向债务人蒯学明追偿。二、本案“委托书”、“房地产买卖契约”合法有效，不存在无效的情况，委托书是嵇椿雅亲笔签名并按的手印，也是嵇椿雅申请公证处做的公证，公证处也是有资质的公证处，所以嵇椿雅委托龚学新办理房屋出售、过户及一切手续都是嵇椿雅的真实意思表示，不存在任何无效的情况。《房地产买卖契约》共有两份，第一份是嵇椿雅和马进财签订的，编号是（2012）房买卖契字XXXX号，用于预告登记的买卖契约，另一份是龚学新代表嵇椿雅和马进财签订的用于房产过户的《房地产买卖契约》，编号是（20121030）房买卖契字XXXX号。第一份《房地产买卖契约》，嵇椿雅和马进财双方约定了房屋价格15万元，并且双方共同到房管部门进行了预告登记；第二份契约是因抵押担保承诺的还款时间2012年9月18日到期，蒯学明未还款，又过了30天即2012年10月18日抵押担保人嵇椿雅也不出面解决还款即抵押担保问题，马进财在多次联系不到嵇椿雅的情况下，便找到嵇椿雅的委托代理人龚学新，而龚学新也联系到嵇椿雅，不得已才于2012年10月30日由龚学新代表嵇椿雅与马进财签订了《房地产买卖契约》，办理了相关手续，将该房屋过户到了马进财名下，15万元的购房款既抵顶了蒯学明借戎磊的债务，同时也抵顶了戎磊欠马进财的债务，嵇椿雅也履行了抵押担保义务，该《房地产买卖契约》中的房产价格是房屋所有权人嵇椿雅事先商定好的，过户手续都是龚学新在嵇椿雅的授权范围内代表嵇椿雅办理的，没有超出授权范围。所以《房地产买卖契约》也是合法有效的，马进财通过合法程序取得了该房产，就不可能再过户到嵇椿雅名下。三、本案已过诉讼时效。本案房产过户发生于2012年10月30日，该房产抵押、作价、委托龚学新办理出售房产手续等都是嵇椿雅亲自办理，最后过户是龚学新依据嵇椿雅的授权办理的，嵇椿雅应当知道自己的房产已于2012年10月30日过户到了马进财的名下，而在长达七、八年的时间里，嵇椿雅却没有主张自己的权利，就算原告于2019年向扫黑办报了案，那也是七年过后的事，所以诉讼时效已经超过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋所有权证书、委托书、公证书、房地产买卖契约、银川市房地产业务领证单、采暖费票据、垃圾处理费票据、水费票据、保函发票，被告对其真实性均予以认可，本院对其真实性及关联性予以认可；被告向法庭提交的担保承诺、委托书、公证书、房地产买卖契约、房屋预告登记证明、收费票据、发票、契税完税证、非税收入票据、不动产登记信息查询单均符合证据的客观形式，对上述证据的真实性本院予以采信；被告向法庭提交的借条与银行业务流水相互印证，且与原告出具的担保承诺与借条出具时间相同，亦能相互佐证，故对该证据的真实性本院予以采信；被告提交的说明系案外人出具，案外人未到庭接受法庭质询，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年6月18日，案外人蒯学明向戎磊出具借条一张，载明其借到戎磊30万元。当日，原告出具担保承诺一份，载明：“本人嵇椿雅自愿提供自己名下位于兴庆区某室房产作为抵押担保物，为蒯学明向戎磊借款15万元及产生的后期利息、违约金进行担保。承诺于2012年9月18日前归还戎磊借款本、息，如不能按期归还，每延迟一日自愿承担日千分之五违约金，延迟达三十日由戎磊全权处置本人房产，所产生的一切费用由本人承担，若该房产买卖所得不足以偿还借款、利息、违约金及过户费，不足部分本人自愿代偿。”同日，原告向被告龚学新出具委托书一份，载明：“委托人：嵇椿雅，受托人：龚学新。我名下拥有坐落于银川市兴庆区某室（房产证编号为：银房权证兴庆区字第XXXX号，建筑面积：68.2平方米）的房屋一套。现我委托龚学新为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项：一、由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税、代办代领土地使用权证……二、委托权限：全权委托；三、委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止”。双方将该委托书在银川市国安公证处进行了公证。同日，原告（甲方）与被告马进财（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落在兴庆区北安巷13-2-301号的房地产出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为15万元，乙方于2012年6月18日前一次性付清给甲方，付款方式现金。双方同意于2013年6月19日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。双方约定的其它事项：预告登记期限一年，2012年6月18日至2013年6月18日。次日，原告与被告马进财在银川市住房保障局就上述房屋办理了预告登记证明，登记权利人为马进财，登记义务人为嵇椿雅，预告登记义务种类为房屋所有权转移预告登记，约定时间一年。2012年12月29日，被告龚学新代原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在兴庆区北安巷13号楼2单元301号的房地产出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为15万元，乙方于2012年6月18日前一次性付清给甲方，付款方式：现金支付。双方同意于2012年10月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该契约落款处龚学新代嵇椿雅在甲方处签名，龚学新本人在委托代表人处签名。后马进财依据该协议将房屋产权过户至其本人名下，并于2018年12月25日以该房屋在宁夏银行股份有限公司科技支行办理了抵押贷款，其称截止本案开庭之日，贷款尚未还清。2019年4月17日，涉案房屋被永宁县人民法院查封，查封期限自2019年4月17日至2022年4月16日。另查明，涉案房屋一直由原告居住使用，其未向被告马进财交付过房屋。本院认为，虽原告向龚学新出具《委托书》并进行了公证，此委托书也明确载明龚学新有代为签订房地产买卖契约等权利，但龚学新代原告与被告马进财签订《房地产买卖契约》并不具有买卖房屋的真实意思表示，双方真实意思系以涉案房屋实现借款的抵押权。故《房地产买卖契约》系双方虚假意思的表示，本身作为伪装行为无效，本院对原告要求确认其与被告龚学新签订的委托书、以及龚学新代原告与被告马进财签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。马进财依据《房地产买卖契约》办理了产权过户手续后，又以该房屋办理了抵押贷款，现抵押贷款尚未清偿，且房屋被法院查封，房屋产权变动存在障碍，对原告要求被告马进财协助过户的诉讼请求，本院暂不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效，因原告主张合同无效，并要求被告协助过户涉案房屋系在涉案房屋所有权遭到侵害时要求恢复到物权圆满状态的权利，不适用诉讼时效规定，故本院对被告该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，之规定，判决如下：一、原告嵇椿雅与被告龚学新签订的委托书及被告龚学新代原告嵇椿雅与被告马进财签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回原告嵇椿雅的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2091元，由被告马进财、龚学新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军二〇二〇年十二月十四日法官助理 马聪聪书记员 白彩萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定:(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。