河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0582民初1817号 原告：窦净坡，男,1982年12月2日出生,汉族，住沙河市。 委托诉讼代理人：裴亚飞，河北文谦律师事务所律师。 被告：河北万颐房地产开发有限公司,住所地沙河市京广路东685号，统一信用代码：911305826992081463。 法定代表人：张美芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建钊，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔宇，河北宣威律师事务所实习律师。 窦净坡与被告河北万颐房地产开发有限公司（以下简称万颐房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告窦净坡及其委托诉讼代理人裴亚飞、被告万颐房地产的委托诉讼代理人郭建钊、崔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦净坡向本院提出诉讼请求：1、判令万颐房地产承担逾期交房的违约金186000元；2、判令万颐房地产承担逾期办理房屋权属证书的违约金181398元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金3702元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至实际办理完成房屋权属证书登记之日止；3、判令万颐房地产承担自2020年5月1日起至办理完毕商品房权属登记证书期间的逾期违约金，每月按3702元计算；4、本案诉讼费用由万颐房地产承担。事实与理由：2014年6月，窦净坡、万颐房地产双方订立了《商品房买卖合同》（合同编号80530），窦净坡购买了由万颐房地产开发建设的属于沙河市剑桥公馆1012号门市，建筑面积59.15平方米，合同总价为600000元。约定交房时间为2015年12月31日前，办证时间为2016年3月30日前。合同订立后窦净坡按约定付清了全部购房款，万颐房地产逾期交付了商品房。因交付的门市与合同中约定的图纸严重不符，门市中间多出一个大柱子，造成窦净坡无法正常使用，窦净坡多次因逾期交房与万颐房地产协商，万颐房地产始终不给解决。万颐房地产所建设的剑桥公馆项目一直不具备办理商品房权属证书的条件，尚未具备项目的规划验收、消防验收、绿化验收、节能环保验收等《建筑工程竣工验收备案》的基本条件，窦净坡多次到不动产部门办理权属证书时被告知因开发商原因无法办理。由于万颐房地产违反合同约定至今未将办理商品房权属证书需要的资料提交产权登记机关备案，导致窦净坡无法办理权属证书，万颐房地产已构成合同违约，应承担违约责任。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定提起诉讼。在庭审过程中，明确因第二项诉讼请求已包含第三项诉讼请求的内容，第三项诉讼请求应去掉。 万颐房地产认可双方签订的买卖合同，但辩称逾期交房和不具备办理房产证条件不属实。买卖合同签订后，窦净坡与万颐物业服务有限公司签订了委托合同，由该公司为窦净坡代管案涉门市，窦净坡自2016年1月份之后正常收取着租金等费用，门市事实上已经交付，不存在逾期交付的情况；且到目前为止，已经超过三年，窦净坡诉讼超过时效，第一项诉讼请求不应支持。案涉门市所在楼盘的整体房产证是在2019年下半年才办理下来，因双方签订合同的第15条关于产权登记的约定，出卖人的义务是出具办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且约定了买受人不能在规定时间取得房产登记证书的，按照合同第3项处理，合同前两项分别是退房和支付违约金，但这两项没有选，应当按照第三项，双方协商去办证；根据窦净坡提供的证据不能证明窦净坡曾向房屋登记部门提出办证，因万颐房地产的原因不能在规定的期限内取得房产；窦净坡也没有提出证据证明与万颐房地产协商处理办证的事宜，并且现在万颐房地产完全可以自己到房产部门去办证，不是办不了证；2.本案不适用商品房买卖合同司法解释第18条规定，该条规定是除当事人有特殊约定外，才适用的；本案中，即使万颐房地产没有为窦净坡办理证书，但并不影响窦净坡对所涉门市的出租、使用和收益，客观上窦净坡没有任何损失甚至还收着租金，所以作为补偿性的违约金在本案中并不适用，第二项诉讼请求不应支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 窦净坡提供以下证据支持其诉讼请求：证据1、《商品房买卖合同》（编号80530），证明2014年6月，窦净坡、万颐房地产之间签订了《商品房买卖合同》（编号80530），合同约定窦净坡从万颐房地产处购买剑桥公馆书香门第1012商品房一套，共600000元整，首付180000元，贷款420000元；万颐房地产应于2015年12月31日前交付房屋，应自约定交房第二日起至实际交房之日止，按日计算支付全部房价万分之二的违约金；交房时应书面通知买受人，并签署房屋交接单等，出卖人出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖方应于交房后九十日内（2016年3月30日之前）办理房屋所有权登记证书，合同第十五条第三项没有约定迟延办证违约金计算方法，合同第十五页有涉案商品房的平面图一张，但至今万颐房地产都未达到办理权属证书的条件。因万颐房地产没有在2015年12月31日前向窦净坡交房，也没有在2016年3月30日前达到办理权属证书的条件，导致窦净坡无法办理权属证书登记。证据2、中国银行借款借据一张、万颐房地产出具收据一张，证明窦净坡于2015年8月13日与中国银行股份有限公司沙河支行签订了借款合同，约定将剑桥公馆书香门第1012商品房一套以600000元价格抵押给中行沙河支行，贷款420000元直接转入万颐房地产账户中。2015年7月18日窦净坡向万颐房地产交付了首期购房款180000元，万颐房地产向窦净坡出具收据一张，窦净坡已经按照合同约定履行了支付600000元购房款的义务。证据3、商品房内柱子照片一张，证明涉案商品房内交房时多出一个方形大柱子，与《商品房买卖合同》中约定不符，商品房未达到交付条件，因此窦净坡至今未收房，诉讼时效未超期。证据4、贷款利率通知两份（自中国人民银行官网下载），证明双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项没有约定迟延办证的违约金的计算方法。根据商品房买卖司法解释第十八条规定，未约定逾期办证违约金或者损失数额难以确定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 万颐房地产质证意见为：对证据一的真实性无异议，但不能证明万颐房地产逾期交房；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，但房屋已经实际交付，窦净坡已经将该房屋用于出租收益；对证据四的真实性无异议，但利率的计算应是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率计算，且该证据不能作为计算违约金的依据。 万颐房地产提供以下证据支持其辩解意见：1、河北省建设工程竣工验收报告原件，证明沙河市书香门第4号住宅楼及涉案门市在2015年3月17日竣工、验收；2、冀（2019）沙河市不动产权第0004867号和冀（2019）沙河市不动产权第××号不动产权证书复印件两份，证明案涉门市所在楼盘办理了大证，1号楼办理时间是2019年10月25日，4号楼办理时间是2019年9月24日。在此之前未能办证不是万颐房地产原因导致的，并且现在万颐房地产可以随时去办证。3、河北银行银行交易明细清单（2016年1月份到2019年12月份万颐物业服务有限公司与窦净坡之间的银行流水），证明窦净坡正常收取着案涉门市的租金，门市在2016年初已实际交付给窦净坡。 窦净坡质证意见为：对证据一真实性无异议，对关联性和证据指向有异议，该竣工报告是4号住宅楼的报告，而窦净坡门市是在4号楼之外，与4号楼不连着，是单独的门市，该报告与本案无关，并且该报告最后一页盖章处未标明日期，不能证明竣工时间，交接条件在合同中有明确约定，竣工报告是其中一个条件，该证据不能证明万颐房地产将办证所需的所有资料报产权登记机关备案，至今万颐房地产未向法庭提交规划验收、消防验收等需要提交的资料；对证据二中的真实性有异议，需与原件核实，对证据指向有异议，该证据只能说明万颐房地产在取得产权登记后才有资格为窦净坡办理房屋所有权转移登记（即个人所属的房产证），从万颐房地产提交的证件可看出，在此之前万颐房地产没有按照合同约定将需要提交的资料交房产部门备案，万颐房地产在该大证没有办理之前即已构成违约，该证办理之后还需要向登记部门提交所有权转移登记表、房屋面积测量表、墙界表，但至今万颐房地产都没有按法律要求办理其他手续，万颐房地产至今未向法庭提交其已向产权机关备案的所有手续；对证据三的真实性无异议，对其证据指向不予认可，该证据与本案无关，属于第三方公司与窦净坡之间的协议，对门市的交付应按照双方合同的约定达到交付条件后才可认定为交付，合同明确约定未达到交付条件窦净坡可以拒绝接收该门市，逾期责任由开发商承担，该证据只可证明窦净坡购买的门市没有产生租金损失，不能证明房屋交付。 本院经审理认定事实如下：2014年6月，万颐房地产与窦净坡之间签订《商品房买卖合同》一份，合同约定窦净坡从万颐房地产处购买剑桥公馆书香门第1012商品房一套，价款共计600000元整；合同第六条约定：“付款方式为银行按揭，买受人应于本认购书签订同时向出卖人支付30%的房款，计180000元，其余房款420000元以申请银行贷款方式支付”；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”；合同第九条约定：“除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商处理”。合同签订后，2015年7月18日，窦净坡向万颐房地产支付了房屋首付款180000元；2015年8月13日，窦净坡与中国银行股份有限公司沙河支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款420000元用于支付万颐房地产的购房款。河北万颐物业服务有限公司受窦净坡委托自2016年1月起对外租赁、经营案涉商铺,河北万颐物业服务有限公司自2016年2月起按月向窦净坡支付租金。2017年12月20日，窦净坡、窦现本与万颐房地产签订协议一份，约定万颐房地产赠与窦净坡、窦现本非正式车位一个，窦净坡、窦现本不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金并不再追究其名下商铺现铺与购房合同平面图不符事宜。该协议签订后未实际履行。 本院认为，窦净坡与万颐房地产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。万颐房地产主张窦净坡起诉逾期交房违约金超过诉讼时效，但根据双方就逾期交房违约金及商铺现铺与购房合同平面图不符事宜于2017年12月20日达成的协议，应认定诉讼时效中断，应重新起算，故窦净坡起诉逾期交房违约金未超过诉讼时效期间。河北万颐物业服务有限公司受窦净坡委托自2016年1月起租赁、经营案涉商铺,并按月向窦净坡支付租金，至今已达近五年之久，窦净坡收取租金的行为，应是对河北万颐物业服务有限公司代为收房并对外出租事实的追认，应认定案涉房产最晚已于2015年12月31日前完成交付，窦净坡主张逾期交房违约金，本院不予支持。窦净坡要求万颐房地产支付逾期办理房屋权属证书的违约金，双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，现有证据不能证实系出卖人原因造成，且窦净坡未提交证据证实因逾期办证而产生损失，故窦净坡的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 驳回窦净坡的诉讼请求。 案件受理费6812元，由原告窦净坡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  李彩霞 人民陪审员  杨静亚 人民陪审员  周利杰 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  张 勇