广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4880号原告：胡淑梅，女，1989年12月10日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。原告胡淑梅诉被告刘小平、李江萍、劳天毅租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告胡淑梅的委托诉讼代理人李永快，被告刘小平的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加了诉讼。被告李江萍、劳天毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡淑梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告刘小平、劳凯东之间的《公寓租赁合同》已于2020年1月25日解除；2.被告双倍返还原告“租金”470166.67元，并承担原告起诉之日起至实际付清之日止的银行贷款利息；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告胡淑梅变更其第1项诉讼请求为：解除原告与被告刘小平、劳凯东之间的《公寓租赁合同》。事实和理由：涉讼租赁物位于番禺区市桥街工农大街××院××楼××房，该不动产所占土地性质为国有建设用地使用权，土地用途为工矿仓储用地，规划用途为厂房，所在楼宇已取得房地产权证。2017年4月25日，原告（乙方）与刘小平、劳凯东（甲方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方将涉讼租赁物交付乙方承租，租赁期限20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期，本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为26万元。原告分别于2017年6月22日、2017年6月24日、2017年7月4日支付定金3万元、首期12万元、尾款11万元，共26万元租金给刘小平、劳凯东。2018年5月30日，涉讼标的物实际交付给原告使用。原告诉请解除的依据：番禺区城市管理和综合执法局于2020年1月10日作出穗综番责改字【2017】A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》，限令被告在收到通知书之日起30日内，恢复原房屋用途，否则，处以每日每平方米50元的处罚。每日该付的罚款高达40万元（一年罚款额高达1.2亿）。2020年1月14日被告的“员工”刘源峰已签收，该通知书已生效。刘源峰对城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月30日前，自动“清走”租客。因此，番禺法院认定的原告“明知道”系厂房而承担的“签约过错”已不复存在，涉讼公寓被“恢复原状”，原告无任何过错，《公寓租赁合同》继续履行已无可能。原告诉请双倍返还剩余租金的合同依据：《公寓租赁合同》第八条8.2约定，如因甲方原因或者政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方。（2019）粤0113民初954号案已查明产权人劳凯东已逝的事实，李江萍、劳天毅为其继承人。原告在起诉前，已依《公寓租赁合同》第八条的约定向被告书面发送《解除合同通知书》，被告签收后未提出异议，亦未向法院起诉。被告刘小平辩称，原告的诉讼请求事实和法律依据均不足，应依法予以驳回。理由如下：一、刘小平及劳凯东与原告签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。原告在签订该协议之前，已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于：产权资料、产权人同意被告转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构等），并认为符合承租之目的。从原告接收涉讼物业到现在，均符合原告之使用目的。为此原告须继续履行该协议，被告不同意解除双方签订的上述《公寓租赁合同》。二、原告依广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复用途通知书》作为解除《公寓使用协议》的依据，事实、理由和依据不足。1.该通知书已被依法撤销，不具有法律效力，不能作为认定相关事实的依据；2.刘源峰从未向城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月30日前自动“请走”租客；3.对于案涉物业是否存在违法性，现尚未有行政机关对此进行认定。三、原告以《公寓租赁合同》第八条8.2的约定，请求双倍返还剩余租金的事实依据不足。1.本案合同履行过程中并不存在该条款约定的可要求提前解除合同的情形，如前所述《责令限期改正、恢复用途通知书》已被依法撤销。退一步，即便没撤销，该通知书内容也不涉及政府相关单位拆迁物业的情形；2.被告从未收到原告所称的“解除合同通知书”。基于本条上两点，原告要求提前解除合同及双倍返还剩余租金的诉讼请求事实和法律依据不足。综上所述，望法院依法驳回原告诉讼请求。被告李江萍、劳天毅未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街XX号XX号楼的登记权属人为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述XX号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2017年6月24日，刘小平、劳凯东共同作为甲方，与胡淑梅作为乙方签订《公寓租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街××院××楼××房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，该物业权属单位为刘小平、劳凯东，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为40.9平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为260000元；乙方于合同签订当日支付首期款共150000元（含定金），在2017年7月30日支付余额110000元；该物业的交付时间为2018年1月1日，乙方对于该物业的租赁期限从2018年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并据此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除，乙方须在15天内清场，剩余租期应扣除实际清场时间；等等。3.2017年6月22日、2017年6月24日及2017年7月4日，胡淑梅分别向刘小平、劳凯东支付了涉讼物业的定金30000元、首期120000元及尾款110000元，上述合计260000元。4.2020年1月10日，广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）向广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）出具穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》（以下简称A287号通知书），其上载明：你（单位）于2017年8月开始未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼、2号楼、3号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和4号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米，现通知如下：1.请你（单位）在收到本通知书之日起30日内恢复原房屋用途；2.逾期不改正，未恢复原用途的，本机关将按照《广州市城乡规划条例》第七十四条的相关规定，处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款，直到改正为止。2020年1月14日，悠托彼邦的员工刘源锋签收了该通知书。5.2020年4月7日，胡淑梅提起本案诉讼。6.2020年4月16日，广州市番禺区人民政府（以下简称番禺区政府）作出《行政复议决定书》（番禺府[2020]20号，以下简称20号复议决定书）。根据该复议决定书，就悠托彼邦公司不服番禺城管局作出的A287号通知书申请的行政复议，番禺区政府认为番禺城管局认定由悠托彼邦公司出资改建的位于广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出通知书责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但4号楼原来的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，故番禺城管局认为4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销。番禺区政府遂作出上述20号复议决定书，撤销了A287号通知书。7.2020年9月22日，刘小平向本院提交《中止审理申请书》，请求中止本案的审理。事实与理由：广州市番禺区市桥街城市建设服务中心已于2020年7月22日向刘小平下达了《市桥街关于做好番禺区商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作的通知》，刘小平正在按该通知的工作指引，就涉讼物业改造成租赁住房向番禺区住房和城乡建设局提交立项申请，并着手办理改造所需的手续和工程施工。因该手续的办理结果直接影响到本案的处理结果，故申请本案中止审理。8.截至本案审理终结前，尚未有行政机关对涉讼物业是否涉嫌违法建设进行认定；亦无切实证据证明位于广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼的房屋用途已变更为租赁用房，或上述房屋已获得政府许可按照原用途改变形式按租赁用房出租使用，或有确切的时间点可完成存量用房改造为租赁用房的手续。庭审过程中，胡淑梅与刘小平均确认如下事实：1.涉讼物业的出租方是刘小平、劳凯东，承租方是胡淑梅；2.涉讼物业于2018年3月22日交付使用；3.涉讼物业的规划用途为厂房，现《公寓租赁合同》约定作公寓居住使用。胡淑梅主张涉讼物业的使用性质为厂房，不能满足其居住使用的要求，合同目的不能实现，故要求解除《公寓租赁合同》。现涉讼物业为空置状态，由其管业，其可当庭提供涉讼物业的门禁卡，随时返还予刘小平一方。对此，刘小平表示不同意接收涉讼物业的门禁卡，并认为双方的租赁关系尚未解除。另，本院已经二审审理并已生效的（2019）粤0113民初1472号民事判决书中查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人为劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳咏然、劳根尧放弃对劳凯东遗产的继承权利，并于2018年12月19日经广州市广州公证处公证声明放弃继承权。本案中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当终止诉讼的情形。”刘小平申请中止本案诉讼的理由是正在办理厂房改造为租赁用房手续，该理由并不符合上述法律规定的中止诉讼的情形，而完善包括规划用途等在内的租赁标的物登记手续，是出租人在出租租赁住房时即应具备的条件之一，属于出租人的举证责任范围，刘小平以自己应积极消除的举证障碍主张中止诉讼亦缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，涉讼物业已取得不动产权证，故胡淑梅与刘小平、劳凯东就涉讼物业签订的《公寓租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《公寓租赁合同》的约定及当事人的陈述，可以认定涉讼物业是由刘小平一方将原规划登记为厂房用途的房屋改造后以经营性公寓出租给胡淑梅。刘小平一方作为出租人，负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为胡淑梅签订《公寓租赁合同》的主要目的，也与《公寓租赁合同》的约定相符。至胡淑梅提起本案诉讼，双方履行《公寓租赁合同》已超一年，刘小平一方至今仍不能按照政府要求完成存量用房改造为租赁用房的手续，使租赁标的物达到《公寓租赁合同》约定的使用目的，使承租人面临因承租之房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状；亦没有证据证明刘小平一方短期内能够补正该瑕疵以使承租人在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，刘小平一方至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《公寓租赁合同》的目的不能实现，就本案双方履行《公寓租赁合同》的情形，已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，故胡淑梅以其合同目的无法实现为由要求解除《公寓租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的”的内容可见，胡淑梅在签订上述合同时已明知涉讼物业的全部情况，却仍与刘小平、劳凯东签订长达二十年的租赁合同，故对合同解除的法律后果，双方均负相应责任。另需明确的是，胡淑梅主张合同约定的使用性质不符合涉讼物业的规划用途，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因劳凯东已死亡，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东遗产的范围内承担责任。关于双倍返还剩余租期租金的问题。如上所述，对《公寓租赁合同》解除的法律后果，胡淑梅与刘小平一方均应负相应责任，故就胡淑梅要求双倍返还剩余租期租金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。但因《公寓租赁合同》已解除，合同双方应负相互返还的权利义务。胡淑梅已提供刘小平、劳凯东出具的收款收据以证明其已支付了《公寓租赁合同》约定的租金260000元，即胡淑梅已依约履行了支付租金的义务。现涉讼物业由胡淑梅管业，胡淑梅当庭表示可提供涉讼物业的门禁卡，随时将涉讼物业返还刘小平一方，但刘小平明确表示不同意接收，由此产生的扩大损失应由刘小平一方自行承担。因此，从公平合理角度出发，胡淑梅占有使用涉讼物业亦应按照双方约定的租金标准支付相应的租金。涉讼物业于2018年3月22日交付予胡淑梅使用，根据《公寓租赁合同》约定，起租日应自实际交付日之次日开始计算，故胡淑梅应按《公寓租赁合同》约定的租金标准每月1083.33元（260000元÷240个月）支付涉讼物业自2018年3月23日至庭审当日即2020年5月20日的租金28096.69元（1083.33元/月×25个月+1083.33元/月÷31天×29天）。因此，刘小平、李江萍、劳天毅应向胡淑梅退还的租金应为231903.31元（260000元-28096.69元）。就胡淑梅要求刘小平、李江萍、劳天毅承担银行贷款利息的诉请，如上所述，胡淑梅亦对《公寓租赁合同》解除的法律后果负相应责任，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”李江萍、劳天毅未明确放弃继承劳凯东的财产，故应在继承劳凯东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东财产手续的，则胡淑梅有权申请对属于劳凯东的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处，故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、胡淑梅与刘小平、劳凯东（已故）于2017年6月24日签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、胡淑梅应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼323房交还刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力五日内向胡淑梅返还租金231903.31元；四、刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东财产手续的，则胡淑梅有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回胡淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8453元，由胡淑梅负担3574元，刘小平、李江萍、劳天毅负担4879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月十日书记员  凌绮珊