贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5890号原告：王正秀，女，1966年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：蔡慧娴，贵州威驰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房[花果园社区]。法定代表人：宋红波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。原告王正秀与贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）及第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告王正秀的委托诉讼代理人冯大林、蔡慧娴，被告众横城公司的委托诉讼代理人左为东到庭参加了诉讼，第三人麒鑫公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正秀向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告已支付的团购款30000元；2.判令被告以30000元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%的标准向原告支付资金占用利息，利随本清。从2017年7月20日至2020年5月6日暂计利息为3986元。以上两项共计为33986元；3.诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人麒鑫公司开发建设位于花溪区项目。2017年7月18日，被告众横城公司向原告就该项目商品房进行推销，发宣传单称“认筹即享交3万抵8万超值优惠”，原告遂到该公司售楼部参与认筹，并于同日交纳了20000元认筹金，被告签章开具收据并标注为团购费。2017年7月20日，原告与第三人麒鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-435），约定原告向第三人麒鑫公司购买麒鑫商业广场Ｂ1幢3层3034号商业用房，该商铺建筑面积为15.79㎡，单价为18371.5元／㎡，合同价款共计290086元，首付50%（150086元），尾款140000元办理按揭贷款。合同签订时，被告众横公司又告知原告，此款项为折扣优惠价格，需原告另支付30000元团购费才能享受，20000元认筹金已计入这笔团购费，故还需再向被告单独支付10000元。于是，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式向被告众横公司支付剩余团购费10000元，并由被告众横公司再次签章出具收据。支付首付款后，因一直没有工作人员联系办理银行按揭贷款事宜，原告多方打听方才得知自己购买商品房时第三人尚未取得销售房屋的《商品房预售许可证》；第三人将该项目商品房委托被告销售，“团购费”并非“认筹金”也不是购房款之事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条第（一）款的规定，因被告及第三人隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在严重过错，原告有权请求返还已付购房款、“团购费”及利息并赔偿损失。2019年7月3日前，原告在花溪区住房和城乡建设局进行了退房及利息登记，原告与第三人双方就解除《商品房买卖合同》并退还房款一事达成合意，第三人也与2020年1月14日向原告退还房款并支付相应赔偿金，但被告始终拒绝向原告退还30000元“团购费”。尽管第三人已于2019年12月3日取得商品房预售许可证，但原告早在2019年9月24日便申请退款，退房原因仍为案涉《商品房买卖合同》无效。而被告作为第三人的销售代理，在明知第三人没有取得商品房预售许可证的情形下，仍与原告订立居间合同（无书面合同内容）并促成原告与被告订立无效的《商品房买卖合同》该行为违反了《合同法》第四百二十五条第一款及第二款所规定的如实报告义务，应承担返还团购费并按银行同期贷款利率支付利息的责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告众横城公司辩称，原告参加团购活动已实际享受销售单价上优惠，原告向麒鑫公司提交《退房申请》，是自愿放弃权利，居间协议作为商品房买卖合同的关联协议，不因合同解除而无效。我公司接受伟庭公司的委托对涉案项目房屋进行销售，作为受托人，在办理委托事项中并无过错，原告无权要求我公司退还团购费。《众横城居间服务协议》名为居间实为参加团购活动的协议，不违反法律规定，团购费是对溢价部分的损失弥补，团购费按照正常流程是应先到麒鑫公司，由麒鑫公司分配给伟庭公司，再分配给我公司，返还团购费的主体应是最终利益享受者麒鑫公司和伟庭公司。因此，请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人麒鑫公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系第三人麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，第三人麒鑫公司（甲方）与案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：对团购费的分配，贵州伟庭房地产开发有限公司及众横城公司认可根据双方合作协议，贵州伟庭房地产开发有限公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；麒鑫房开公司陈述未对购房人所购买的案涉房屋给予任何优惠。2017年7月18日，原告与众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B1-3034，服务费20000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代?麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告王正秀向众横城公司交团购费20000元。众横城公司出具收据，注明“兹收到王正秀B1-3034交来团购费贰万元整”。2017年7月20日，原告王正秀向众横城公司交团购费10000元。众横城公司出具收据，注明“兹收到王正秀商铺B1-3034交来团购费壹万元整-补款”。同日，原告王正秀在《B区3楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B1-3034，面积15.79平方米，单价23811元/平方米，总价375976元，签约后单价18371.5元/平方米，签约后总价290086元，首付150086元，贷款140000元”。同日，原告王正秀（买受人）与第三人麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-435号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢3层3034号房，建筑面积为15.79平方米，单价为每平方米18371.50元，总金额为290086元，买受人支付总房款50%首期款金额为150086元整，尾款为140000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。因第三人麒鑫公司未能按约定时间交付房屋，2019年9月24日，原告王正秀（乙方）与第三人麒鑫公司（甲方）签订《退房申请》，麒鑫公司承诺自收到退房申请之日起三个月内退还已收到的房款。另查：案涉房屋销售时第三人麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。诉讼中，原告申请财产保全，本院经审查予以准许，并于2020年6月11日作出（2020）黔0111民初5890号民事裁定，查封、扣押或冻结两被告总价值33986元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《商品房买卖合同》、收据、《退房申请》《众横城居间服务协议》、客户签约确认单、商品房预售许可证、立案通知书、银行流水凭证、民事裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由第三人麒鑫公司委托案外人贵州伟庭房地产开发有限公司独家销售，案外人贵州伟庭房地产开发有限公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但案外人贵州伟庭房地产开发有限公司系麒鑫公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，贵州伟庭房地产开发有限公司又将麒鑫公司委托其独家销售的案涉楼盘委托众横城公司进行销售，双方对于销售提成服务费进行了约定，因此众横城公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与贵州伟庭房地产开发有限公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，且已申请退房退款，麒鑫公司亦同意，根据合同相对性原则，该款项应由众横城公司予以返还。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费30000元及从2017年7月20日起支付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用利息应付的金额，自2017年7月20日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王正秀团购费30000元及支付资金占用利息（自2017年7月20日起至2019年8月19日止的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告王正秀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，保全费360元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月十七日书 记 员  余 可