黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2070号原告：孙亚复，女，1974年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江鼎通律师事务所律师。委托诉讼代理人：才超，黑龙江鼎通律师事务所律师。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。第三人：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告孙亚复与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙亚复的委托诉讼代理人才超、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、第三人郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。孙亚复向本院提起诉讼请求：1.停止强制执行双城区灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋；2.确认双城区灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋归孙亚复所有；3.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：2018年2月22日，孙亚复从宏兴公司处购买双城区灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋价格为261,300元，孙亚复支付房款，宏兴公司出具了加盖灏丽新城项目部公章的收据。2018年4月17日，（2018）黑01民初312号民事裁定书查封宏兴公司名下住宅98套，商服8套。其中包含案涉争议房产。孙亚复对此次查封提出书面异议，2020年8月25日，孙亚复收到（2020）黑01执异101号执行裁定书，裁定驳回孙亚复的异议请求。孙亚复认为，孙亚复享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，能够排除强制执行。因此，孙亚复根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起诉讼，请求依法支持孙亚复的诉讼请求。实发公司辩称，一、人民法院应当认定孙亚复是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。孙亚复提出执行异议申请时自认其是从郭富军处购买的案涉房屋，也是依据该客观事实及相关证据驳回了孙亚复的异议请求。而孙亚复在收到执行裁定书后，却在其起诉状中陈述是从宏兴公司购买的案涉房屋，根据我国民事诉讼禁止反言原则，人民法院应当认定孙亚复是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。二、孙亚复没有证据证明其曾与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明其向宏兴公司支付了购房款。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孙亚复为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、（2020）黑01执异101号执行裁定书，拟证明：孙亚复的执行异议申请被驳回，孙亚复有权依法提起执行异议之诉。证据二、《商品房买卖合同书》，拟证明：2018年2月22日，孙亚复与宏兴公司签订商品房买卖合同，双方约定宏兴公司将其开发的灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋出卖给孙亚复，房屋价款为261,300元。宏兴公司在合同上加盖了宏兴公司灏丽新城项目部的公章，郭富军在合同上签字。该证据可以证明，孙亚复在案涉房屋被查封前已经与宏兴公司签订了房屋买卖合同。证据三、《收据》，拟证明：2018年2月22日，孙亚复向郭富军交付房款后，郭富军为孙亚复出具了收据，郭富军在收据上签字，并加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫章，该证据可以证明，孙亚复已经交付了全部购房款。证据四、（2018）黑01民初312号民事判决书，拟证明：（2018）黑01民初312号案件经审理查明，2014年2月20日，宏兴公司向张某、郭富军出具授权委托书，其内容为：“我公司就开发建设双城市灏丽新城项目一事，现授权委托张某、郭富军全权管理宏兴公司办理灏丽新城项目的开发建设、经营管理和对外销售等相关事宜。本委托再委托他人无效。”“授权委托人”处加盖宏兴公司公章、李福会名章；“被委托人”处张某签字、郭富军签字。该份证据可以证明，郭富军有权代表宏兴公司对外销售房屋，收受购房款。其在《商品房买卖合同书》以及《收据》上签字盖章的行为属于有权代理，应当视为宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。证据五、《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》，拟证明：孙亚复除本案案涉的房屋外并无其他房产。证据六、《中国银行交易流水明细清单》，拟证明：2018年1月6日，孙亚复提取现金人民币114,436.23元，该证据可以证明购房款的来源。证据七、证人陈某的证言，拟证明：证人陈某系骏腾中介工作人员，其可以证实孙亚复向郭富军交付了全部购房款。证据八、离婚证、户口本，拟证明：孙亚复无其他房产。实发公司对孙亚复提交证据的质证意见为：对证据一（2020）黑01执异101号执行裁定书的真实性及证明问题无异议，但通过该执行裁定书第一页最后一段载明“案外人孙亚复称，其于2018年2月22日从郭富军处购买双城区灏丽新城小区16号楼5单元501室房产，缴纳购房款261,300元。该房产其已全款购买”，根据民事诉讼禁止反言原则，能够证明，孙亚复是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是其在起诉状中虚假陈述的从宏兴公司购买的案涉房屋。对证据二《商品房买卖合同书》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，该买卖合同虽然载明于2018年2月22日签订，实发公司对此记载的真实性有异议。第四，实发公司还认为孙亚复在不足两年的时间内先后购买了6套灏丽新城项目的房屋，且本案房屋的单价为2866元/平方米建筑面积，明显低于灏丽新城对外公开销售价格4280元，结合孙亚复购买的6套房屋有的高于、有的低于灏丽新城对外公开销售价格，明显不符合购房常理。对证据三《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该收据上加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该收据不认可。其次，根据收据内记载“更名”的内容，该收据应当是先出具给他人，后更名给孙亚复，并非直接出具给孙亚复。第三，虽然收据加盖有现金收讫章，但收据内仅有郭富军一人经手，既不符合财务收款需要双人的惯例，也与宏兴公司在售楼处粘贴的公告和刊登在报纸上声明的收款流程不符。基于此，孙亚复出示的证据二与证据三相互矛盾，且有悖常理，更与孙亚复在执行局提出异议时陈述从郭富军处购买房屋和其起诉状中陈述从宏兴公司购买房屋相矛盾，但不论孙亚复出现几种陈述，都否认不了孙亚复没有与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款足额交付给宏兴公司的客观事实。对证据四（2018）黑01民初312号民事判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，虽然该判决书查明宏兴公司曾授权张某、郭富军，但宏兴公司不是仅授权郭富军一人，是授权张某、郭富军两人，在灏丽新城项目实际运营过程中，张某、郭富军、范国玉三位合伙人和投资人，也曾对如何销售灏丽新城项目房屋进行了详细约定，并将三人的决定向施工单位和广大购买人进行了合理公告和声明。因此，该判决仅是依据该案件情况查明了部分案件事实，结合郭富军涉嫌诈骗被羁押的客观事实，也足以证明郭富军超越了授权范围，因此，仅凭该判决查明的部分案件事实，不足以证明郭富军有权代理宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。对证据五《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该两份证明只能证明孙亚复在哈尔滨市双城区没有查询到孙亚复办理住宅类不动产登记，但不能证明与孙亚复同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明孙亚复及与孙亚复同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记，且该证明仅限于低保使用。对证据六《中国银行交易流水明细清单》的真实性无异议，对证明问题有异议。依据该清单记载，孙亚复该账户曾于2018年1月6日现金取款114,436.23元，但本案中孙亚复主张的房屋买卖行为发生于2018年2月22日，日期相距一个半月有余，明显不符合常理。显然该笔款项不是用于本案购房款，而是另有他用。因此，该清单不能证明孙亚复用此款支付购房款，更无法证明该114,436.23元支付给宏兴公司。对证据七证人陈某的证言的真实性及证明问题均有异议，证人作为中介销售人员出售过数套房屋，对于二、三年前出售的房屋，如果没有孙亚复提前指导，证人不可能记得很清楚，不符合客观事实。证人亦明确提出在房屋交易时有更名的现象，票据进行更名，票据更名商品房买卖合同也应当更名，但孙亚复出示的商品房买卖合同并没更名。证人能够证明孙亚复是与郭富军进行的交易，签订的商品房买卖合同，向郭富军支付的购房款，签订地点是骏腾房屋中介，孙亚复出具的商品房买卖合同签订于灏丽新城项目部是不真实的。对证据八离婚证、户口本的真实性无异议，对证据问题有异议，离婚登记日期是2020年10月13日，不排除相关人员授意孙亚复办理虚假离婚，逃避孙亚复购房时与其同住家属名下有住房的事实。本院认证意见为：孙亚复举示的证据一、证据四、证据五、证据六、证据八，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；孙亚复举示的证据二、证据三，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对上述证据予以确认；孙亚复举示的证据七，因证人陈某自述其受雇于郭富军并收取佣金，鉴于证人予证明的问题与郭富军有直接利害关系，本院对证据七不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该《公告》粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：（2018）黑01民初312号裁定书于2018年4月17日公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。证据七、《灏丽新城2期销售价格表》，拟证明：2017年5月30日宏兴公司灏丽新城项目部出具的9-16号楼灏丽新城2期销售价格表，依据该价格表显示2-5楼销售价为4280/平方米，顶层5楼、6楼销售价为4180元。孙亚复对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本的真实性有异议，孙亚复并未参加股东会，无法确认该股东会议纪要的真实性，更无法确认公章样本是否与纪要第三项记载的唯一合法公章是同一印章；实发公司不是灏丽新城项目的股东，但该股东会纪要上却加盖了实发公司的公章，此盖章行为不符合常理，因此该证据的真实性存疑。同时对股东会议纪要的合法性有异议，合同是否有效取决于是否符合法律规定的条件，而不取决于股东会的决议，股东会的决议仅对公司股东内部发生效力，对孙亚复不发生效力。对证据二对《公告》及照片的真实性、合法性及证明问题有异议，孙亚复从未见到过该公告，无法确认真实性；该公告的内容随意规定合同无效的条件，违反法律的规定；照片仅能够证明在灏丽新城售楼处的门上张贴过公告，但无法证明张贴的时间以及持续的时间。对中桥信息上的《声明》的合法性有异议，中桥信息不属于国家批准发行的报纸，在国家新闻出版署的查询系统中无法查询到，中桥信息最多属于市面上分发的传单，无法起到公告的作用。对证据三2018年4月17日查封公告及查封房产明细无异议对证据四2018年5月2日张某证言，因张某本人未到庭，无法确认该证言的真实性，证言中所描述的郭富军私刻公章的情况没有任何证据能够证明，根据法院所查明的事实可以证实，郭富军是受宏兴公司的授权出售房屋，其对外签订买卖合同、收取房款、销售房屋是有权处分，至于郭富军的行为是否违反与其他合伙人之间的约定与孙亚复无关。对证据五2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，该份证据仅能够证实案涉小区的部分工程不符合居住条件，不能证明全部房屋均没有交付。对证据六《情况说明》，因该证据真实性无法确定，对其合法性有异议，法人出具证明应盖章及出具人签字、法人签字，该证据没有签字，不符合法律规定。对证据七《灏丽新城2期销售价格表》的质证意见同证据六。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六、证据七，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因孙亚复对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：孙亚复与宏兴公司签订《商品房买卖合同》约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋出售于孙亚复，房款为261,300元,合同记载签订日期为2018年2月22日。宏兴公司为孙亚复出具案涉房屋交款收据，收据记载日期为2018年2月22日，记载金额为261,300元,收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。2018年1月6日，孙亚复取款114,436.23。孙亚复与宏兴公司共签订6份《商品房买卖合同》，约定购买6套房屋，其中包含案涉房屋。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉灏丽新城小区16号楼5单元501室房屋，孙亚复作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异101号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙亚复的异议请求。孙亚复不服该裁定，提起诉讼。另查明，孙亚复于2020年10月13日与其丈夫陈伟办理离婚。哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年9月22日为孙亚复出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。双城区房产住宅局于2020年9月22日为孙亚复出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是孙亚复是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙亚复虽主张其作为商品房消费者向案涉房屋的开发企业即宏兴公司购买商品房，但根据查清的事实，孙亚复与宏兴公司签订6份《商品房买卖合同》，约定购买6套房屋，其不属于商品房消费者，应属一般不动产买受人，孙亚复主张享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，孙亚复举示的《商品房买卖合同》虽记载合同签订日期为2018年2月22日，但仅依据《商品房买卖合同》尚不足以认定在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件已满足。其次，孙亚复举示《收据》及《中国银行交易流水明细清单》，主张其于2018年1月6日取款114,436.23元交付购房款，剩余购房款以家中现金支付。对于其关于以现金支付剩余购房款的主张，应对剩余购房款来源等事实予以举证，但孙亚复未举示初步证据证明交付剩余房款的资金来源，亦未举示证据证明其日常保有相应金额现金的客观事实，且孙亚复主张已交付全部购房款，应进一步举示证据证明交付的事实，孙亚复作为购房人仅提供宏兴公司出具的《收据》及2018年1月6日取款114,436.23元的《中国银行交易流水明细清单》，尚不足以认定孙亚复交付房款的条件已满足。最后，在该《收据》不能证明孙亚复交付房款事实的前提下，孙亚复以该《收据》记载日期证明《商品房买卖合同》签订日期的主张亦不能成立。据此，根据现有证据无法认定孙亚复享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，孙亚复的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告孙亚复的诉讼请求。案件受理费5,219.50元，由原告孙亚复负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天