河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0826民初2484号 原告：胡成祥，男，1964年6月22日出生，汉族，个体，住丰宁满族自治县。 原告：陈吉泉，男，1969年8月12日出生，满族，个体，住丰宁满族自治县。 二原告委托诉讼代理人：孙晓平，河北坤平律师事务所律师。 被告：张月超，男，1992年5月27日出生，满族，农民，住丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 第三人：丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门影视城。统一社会信用代码：91130826073746356U。 法定代表人：王月民，职务：经理。 第三人：丰宁伟业房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇一中对面影院南街。统一社会信用代码：91130826661096660M。 法定代表人：边永森，职务：总经理。 委托诉讼代理人：林玉太，公司副经理。 原告胡成祥、陈吉泉与被告张月超、第三人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司（以下简称比比爱公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依原告申请，追加丰宁伟业房地产开发有限公司（以下简称丰宁伟业）为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告胡成祥及二原告委托诉讼代理人孙晓平、被告张月超委托诉讼代理人张子华、第三人丰宁伟业委托诉讼代理人林玉太到庭参加诉讼、第三人比比爱公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 胡成祥、陈吉泉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销（2020）冀0826执异18号执行裁定书，依法确认丰宁人民法院作出的（2017）丰民保字第231号民事裁定书具有强制执行效力；诉讼费由被告承担。事实和理由：被告对（2017）丰民保字第231号民事裁定书提出异议，法院经过审查以（2020）冀0826执异18号执行裁定书裁定停止对被执行人比比爱公司坐落在名星花园A2座的01121楼房的强制执行。对此，我们认为：（2020）冀0826执异18号执行裁定书认定事实错误、适用法律错误。其理由为：被告张月超提出异议的理由依法不应予以支持，被告不具有对抗（2017）财保231号民事裁定书中保全的A2栋01121号房产排除执行的有效条件。一、（2020）冀0826执异18号执行裁定书认定事实错误。该裁定书认定被告在2017年4月18日已经支付楼价款310000元房款，系认定事实错误。其一、被告申请中：“主张在2016年3月29日与比比爱公司签订合同购买的，因该A2栋整个1单元为林玉太从比比爱公司负责人王月民手抵顶过来的楼房，当时双方商定，抵顶楼房的售楼款由林玉太收取用来偿还其所欠工程款及借款。我于2017年4月18日交给林玉太楼房款310000元。”我们不予认可，被告既然说是从林玉太手购买，那么，就应当遵守林玉太所代表的丰宁伟业与比比爱公司签订协议。丰宁伟业与比比爱公司签订协议明确约定：“乙方售出的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户包括首付款和银行房款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。”被告说交给丰宁伟业，丰宁伟业给出具收款收据，其行为不符合双方抵顶协议约定，因此，不属于被告合法支付楼价款行为，不能排除A2栋01121号房产的强制执行。其二、根据被告提交的证据，2016年3月24日楼房抵顶工程款《协议》，被告与比比爱公司在2016年6月1日签订《商品房买卖合同》，直至2017年4月18日，时隔近一年才交付给丰宁伟业楼价款310000元，交付楼价款没有转账流水，这些问题显然都不符合情理。被告提交的证据无法形成具有排除执行的有效证据链条，因此不能排除强制执行的司法权。其三、被告主张购买了影视城明星花园01121号楼房，虽然签订了《商品房买卖合同》，但是并没有备案登记，被告不属于我们申请保全楼房的财产的权利人。关于备案在丰宁伟业与比比爱公司的协议中也有明确约定，没有办理备案不属于比比爱公司的责任。那么，就是被告购买楼房的过错责任了。因此，其主张排除强制执行不符合司法解释规定的条件。其四、被告申请异议中的楼房在我们申请保全时直至现在仍没有交付给被告使用，被告也没有实际掌管我们申请保全的楼房，这一项也不符合司法解释的规定。其五、在此需要强调的一点是：丰宁伟业与比比爱公司签订的协议属于债权性质，不属于楼房所有权的转移，这是有明确法律规定的。根据《中华人民共和国物权法》第14条、第15条、第16条等规定，丰宁伟业没有取得楼房所有权，不具有直接销售楼房的权利，其只有协助比比爱公司销售的义务，更无收取楼房价款的权利。被告向丰宁伟业交付的款项，不具有购买楼房价款的性质，不能证实其交付楼价款。因此，（2020）冀0826执异18号执行裁定书认定事实错误。 二、（2020）冀0826执异18号执行裁定书适用法律错误。被告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”等规定，然而，（2020）冀0826执异18号执行裁定书却根据该规定裁决停止执行，系适用法律错误。综上，（2020）冀0826执异18号执行裁定书认定事实错误、适用法律错误，为此，依法提起诉讼，请求依法支持我们的诉请。 张月超辩称，丰宁县人民法院（2020）冀0826执异18号执行裁定书解除对我楼房的保全，事实清楚，证据充分，并无不当。第一、比比爱公司与丰宁伟业于2016年3月24日签订楼房抵顶协议，是双方的真实意思表示，丰宁伟业将抵顶的价款给付了比比爱公司，比比爱公司将抵顶的楼房55套交付给了丰宁伟业。按照协议第一条的约定丰宁伟业取得了对55套楼房的销售权，在该协议第一条中明确说明所抵顶的房屋由乙方即丰宁伟业负责销售，因此说该协议合法成立有效。第二、我与比比爱公司签订的《商品房预售合同》合法有效。按照合同约定，我向丰宁伟业履行了给付楼房款的义务，并且也缴纳了公共维修基金和物业管理费用。因此说《协议》及《商品房预售合同》对于三方都具有法律上的约束力。第三、2016年我与比比爱公司签订的《商品房预售合同》，履行了合同约定的义务，2017年原告才申请保全，对我房屋进行扣押冻结，因此说我履行义务在先，原告查封房屋在后。所以说丰宁县人民法院（2020）冀0826执异18号执行裁定书解除对我楼房的扣押并无不当，于法有据，事实清楚。鉴于上述事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人比比爱公司未陈述。 第三人丰宁伟业述称，在我公司与比比爱公司签订协议后就取得了预售许可证，有的合同已备案了。原告与买主和我公司没有任何关系，他与比比爱公司存在债务关系，他应该向比比爱公司索要，不应向我公司索要。通过与比比爱公司的王月民联系，王月民说比比爱公司与原告也签订了抵顶协议，他们之间的债务已结清了，原告不能得双倍的钱。根据《协议》的约定，房子由我公司出售，现在都已经卖给业主了，属于业主的房子，不属于我公司。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，比比爱公司（甲方）与丰宁伟业（乙方）签订《协议》，约定：“1、用丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司开发的丰宁影视城A2号楼1单元55户房屋(详见附表一)和9号楼一单元103、二单元101、102、103共计四套底商，抵顶由丰宁伟业房地产开发有限公司担保的借款（日期为2015年11月19日至2016年3月24日）人民币共计壹仟柒佰肆拾贰万陆仟贰佰伍拾元整，抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由乙方负责出售，甲方配合办理相关手续。土地用地性质为：其他商服用地，土地使用年限为40年，水、电费执行商业标准，燃气、有线电视每平米加收50元由乙方加在房价中销售，所收费用归甲方所有，地下室共计55户，由乙方负责销售，并分配给每户，单价为每平米2400元，甲方负责收取现金，不开具发票。2、甲方责任（1）甲方楼房交付使用时间按合同约定执行，但交付时间不得超过2017年12月30日。（2）甲方负责在乙方售出楼房后及时配合乙方及业主办理该楼房的一切相关手续，甲方和业主各自承担各自的相关税费。（3）甲方负责办理楼房预售许可证3、乙方责任：（1）乙方在售出抵顶楼房后及时通知甲方，并配合甲方办理相关手续。（2）乙方所售房屋的业主须符合银行贷款审批要求，如果不符合贷款要求的客户与甲方无关。（3）乙方售出的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户，包括首付款和银行放款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。（4）银行贷款首付比例（约50%）和利率按银行要求执行，银行保证金按银行要求执行。4、未尽事宜，甲乙双方可以协商解决，协商未果，可申请当地人民法院裁决。5、本协议一式两份，甲乙双方负责人及所在公司各执一份，甲、乙双方签字盖章后生效。甲方丰宁满族自治县比比爱房地产产开发有限公司（公章）、王月民（签字）；乙方丰宁伟业房地产开发有限公司（公章）、林玉太（签字）。” 2016年6月1日，被告张月超（买受人）与被告比比爱公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告购买第三人比比爱公司开发的丰宁满族自治县大阁镇影视城明星花园A2栋1单元12层1201号楼房，建筑面积114.16平方米，按建筑面积计算，每平方米4100.00元，总价款为468056.00元；付款方式一次性付款：买受人应当在2017年4月18日前支付该商品房全部价款。2017年1月19日至2018年10月12日，被告张月超分5次向第三人丰宁伟业交付房价款500000.00元。 2017年12月8日，本案原告胡成祥、陈吉泉向本院申请“查封比比爱公司坐落于丰宁满族自治县”的诉前财产保全，本院作出（2017）财保231号民事裁定书，查封比比爱公司坐落于丰宁满族自治县，其中包括01121室在内。本案原告胡成祥、陈吉泉与比比爱公司合同纠纷的（2018）冀0826民初161号、162号民事调解书发生法律效力后，比比爱公司未按照上述调解书中约定的期限履行给付工程款及违约金的义务，本案原告胡成祥、陈吉泉向本院申请执行。2020年7月6日本案被告（异议申请人）张月超向本院提出执行异议：请求对丰宁满族自治县大阁镇影视城明星花园Ａ2栋01121室停止执行并解除查封。本院经审理后，于2020年7月19日作出（2020）冀0826执异18号执行裁定书，认为：涉案房屋虽然登记于被执行人比比爱公司名下，但比比爱公司与丰宁伟业达成抵顶协议，异议申请人张月超已经于本院作出（2017）冀0826财保231号民事裁定书之前，按照约定向丰宁伟业交付部分价款，据此应当认定房屋买卖合同有效，虽然未办理房屋登记手续，但并非买受房屋人张月超的过错所致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：停止对被执行人比比爱公司坐落于丰宁满族自治县产的强制执行，解除查封措施。 胡成祥、陈吉泉对该裁定不服，于2020年8月3日向本院提起执行异议之诉，请求：依法撤销（2020）冀0826执异18号执行裁定书，依法确认丰宁人民法院作出的（2017）冀0826民初231号民事裁定书具有强制执行效力。 本院认为，合法有效的合同受法律保护。本案第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司签订的以房抵债协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不损害第三人合法权益，是合法有效的。第三人比比爱公司按照抵顶协议将抵顶的房屋交付给第三人丰宁伟业，第三人丰宁伟业通过抵顶方式取得房屋的占有权、处分权、使用权、收益权。因此，第三人丰宁伟业有权将抵顶的房屋出卖给被告张月超，该出卖行为不损害第三人的合法权益，同样也是合法有效的。第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司签订的以房抵债协议，已经履行完毕，被告张月超已经占有该房屋，第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司之间的债权债务已经消灭。原告胡成祥、陈吉泉申请保全的房屋在丰宁伟业与比比爱公司房屋抵顶协议之后，且以实际出售。原告二人持有的对比比爱公司的债权为一般债权，不具有优先权。如果准许被保全的房屋强制执行，势必引起被告张月超与第三人丰宁伟业、第三人丰宁伟业与比比爱公司新的纠纷产生，不利于市场交易的稳定性、安全性，也不利于社会和谐稳定。同样，通过诉讼的方式维护一方合法权益，损害他人合法权益，这是法律绝对禁止的。 综上所述，被告张月超对争议的明星花园A2栋01121室享有排除强制执行的合法权益，原告胡成祥、陈吉泉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告胡成祥、陈吉泉的诉讼请求。 案件受理费3698.00元，由原告胡成祥、陈吉泉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  扈广洲 人民陪审员  袁凤章 人民陪审员  李淑英 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  王星月 ——