广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1931号 上诉人（一审被告）：广西来宾中兴房地产开发有限责任公司，住所地广西来宾市新兴北路246。统一社会信用代码：9145130079433110XF(1-1)。 法定代表人：林嵘，总经理。 委托诉讼代理人：陈柳山，北京市中银(南宁)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫柳毅，广西鱼峰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：何金芬，女，1992年11月18日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人广西来宾中兴房地产开发有限责任公司（以下简称“中兴公司”）因与被上诉人何金芬商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判上诉人不需对被上诉人支付首付款利息和无须承担协助办理撤销买卖合同等义务。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、因双方达成一致同意解除合同，被上诉人同意向原告退还购房首付款，但首付款利息法院应不予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件一至六，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。被上诉人单方要求解除合同及要求上诉人退还首付款及利息，上诉人已同意解除合同及退还购房首付款，但购房需要支付相应的首付款，这是双方已达成一致的，所以上诉人不应支付首付款利息。二、上诉人不需要承担协助被上诉人办理商品房买卖合同撤销等手续义务。因被上诉人已交纳的相关费用收据等材料由被上诉人收执，其可自行到相关部门办理，属于上诉人办理的相关手续亦也由上诉人自行办理，故上诉人无须对其自行办理的手续承担协助义务。 何金芬二审辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 何金芬向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20192101006181；2.判令被告返还原告购置房屋首付款124772元，并支付原告迟延履约产生的利息7132.8元（利息计算方式：以实际支付房价总额124772元为基数，自2019年5月1日起按同期中国人民银行个人贷款利率4.9%计算暂计至2020年6月30日，其后另计至被告返还首付款之日止）；3.判令被告支付原告逾期交房违约金1135.43元（违约金计算方式：以实际支付房价总额124772元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之0.5计算暂计至2020年6月30日，其后另计至被告返还首付款之日止）；4.判令被告协助原告办理商品房买卖合同撤销手续、商品房撤销备案登记手续及房屋维修基金退款手续；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2019年3月30日，原、被告签订《来宾万象城销售确认单》，约定原告以支付首付款124772元＋公积金贷款支付尾款350000元方式购买被告开发建设位于来宾市，该房屋建筑面积为124.94平方米，单价为3800元／平方米，房屋总价为人民币474772元。上述销售确认单签订当日，原告向被告交付购房定金人民币30000元。之后，原告按被告的要求提供相关办理公积金贷款所需材料。被告审核原告的公积金贷款材料无误后，双方于2019年4月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至六。原、被告在上述《商品房买卖合同（预售）》的第九条约定案涉房屋的交房日期为2019年12月31日前。合同签订后，原告依约向被告支付房屋首付款94772元。原告之前交付定金30000元抵充房屋首付款，原告向被告交付房屋首付款共计124772元。2019年4月27日，原告向来宾市房产管理局缴纳房屋维修基金7496.40元。2019年5月21日，来宾市住房服务中心为原告办理了商品房买卖合同备案手续。自2019年5月至2020年6月期间，原告多次催促被告尽快办理公积金贷款，但被告以各种理由推诿，至今未为原告向银行提交原告申请办理公积金贷款的材料。 原告自述其于2020年6月30日通过联系被告公司邓经理得知被告因与原办理公积金贷款的银行停止合作，现在其公司楼盘处于停工状态，目前尚不能为原告办理公积金贷款业务。至此，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告的严重违约导致合同目的无法实现，遂诉至本院，请求本院依法判决支持其诉请。 另查明，在原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第一条“银行按揭的补充约定”第2项中约定:“因买受人原因，其最终未从银行获得足额贷款，或银行未批准其贷款申请的，买受人应在收到出卖人的通知之日起十日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，逾期在l5日内的，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付逾期应付款利息；逾期超过15日，买受人仍未付清全部购房款的，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，自逾期第一日起至买受人提交办理退房手续有关的所有证件及相关票据之日止，买受人需每日按总房价款的0.5‰向出卖人支付违约金，办理完买受人所购房屋退房手续后30日内，出卖人将首付款余款（扣除买受人应付违约金后）退还买受人。出卖人选择继续履行合同的，买受人应自逾期第一日起至买受人实际付款之日止，按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息，此外，买受人还应每日按商品房总价款的0.05‰向出卖人支付违约金。如非买受人原因未获得贷款或获得贷款数额不足，甲乙双方应于10日内协商确定新的付款方式，否则双方解除买卖合同，互不承担违约责任，出卖人将买受人已付房款无息退还给买受人”。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件六第一条第2项为出卖人加重买受人违约责任、规避出卖人违约责任，属于无效的格式条款，在双方签订合同时被告也未对原告进行提醒、做出说明，因此被告作为过错方应向原告承担违约责任，并按照同期中国人民银行个人贷款利率支付迟延履约产生的利息。同时，原告认为目前被告已逾期交房7个月有余，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款约定:“逾期交房不超过365日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，被告应向原告支付逾期交房违约金。 还查明，被告资金短缺及与施工方广西五建公司产生矛盾，导致其开发建设的案涉楼盘长期停工，该楼盘至今未能完工，被告无法将案涉房屋提交验收并向原告交付。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有:1.被告应否向原告支付首付款的利息；2.原告诉请的逾期交房违约金，是否合法有据、应否支持；3.原告诉请被告协助办理商品房买卖合同撤销手续、商品房撤销备案登记手续及房屋维修基金退款手续，被告应否予以协助。 首先，关于被告应否向原告支付首付款利息的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件一至六，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约已向被告付清了购房首付款，但被告却至今未按约定为原告办理公积金贷款手续，其行为已构成违约，应当承担相应的民事违约责任。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及要求被告退还购房首付款，被告表示同意解除合同并向原告退还购房首付款，该院予以照准。因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第一条第2项系被告提供的格式条款，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”和第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，故该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，原告诉请被告支付因购房首付款被被告占用造成资金被占用期间的利息损失，其请求合法有据，依法予以支持。 其次，关于原告诉请的逾期交房违约金，是否合法有据、应否支持的问题。该院认为，本案中原告的损失主要是首付款资金被占用所造成的利息损失，该损失本院已予支持，原告再请求被告支付逾期交房违约金，属重复主张，且原告并没有向被告全额付清购房款，其主张被告支付逾期交房违约金理由不足，不予支持。 最后，关于原告请求被告协助办理商品房买卖合同撤销、商品房备案登记手续的撤销与及房屋维修基金退款手续等，被告应否予以协助的问题。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》解除后涉及到的商品房买卖合同备案登记的撤销、房屋维修基金退款及其他需要被告的协助才能解决的善后问题，被告应当协助原告办理完毕。因此，原告请求被告协助办理商品房买卖合同撤销、商品房备案登记手续的撤销与及房屋维修基金退款手续等，被告应当予以协助。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，遂判决:一、解除原告何金芬与被告广西来宾中兴房地产开发有限责任公司于于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件一至六；二、被告广西来宾中兴房地产开发有限责任公司向原告何金芬退还购房首付款124772元；三、被告广西来宾中兴房地产开发有限责任公司向原告何金芬支付资金占用期间的利息(利息以124772元为基数，按2019年5月1日前中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，自2019年5月1日起计至被告向原告付清上述购房首付款之日止)；四、被告广西来宾中兴房地产开发有限责任公司协助原告何金芬办理商品房买卖合同撤销、商品房备案登记手续撤销及房屋维修基金退款手续；五、驳回原告何金芬的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人中兴公司与被上诉人何金芬签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应按合同约定履行义务。被上诉人已向上诉人付清了购房首付款，上诉人却未按合同约定为被上诉人办理公积金贷款手续，导致合同目的至今无法实现，已构成违约。被上诉人请求解除合同并退还首付款，于法有据，上诉人亦同意解除合同，一审法院准许解除，符合法律的规定。 关于上诉人提出双方是协商一致解除合同，只需退还首付款不应支付利息的问题。如前所述，本案是因上诉人的违约才导致被上诉人诉请解除合同，应承担相应的违约责任。上诉人主张依据双方签订的合同约定，其只需承担“将买受人已付首付款无息退还”的责任，但该条规定系格式条款的问题,一审已经进行了充分说理,本院予以确认,不再赘述。该格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉人的权益受损，减轻了上诉人的义务，应当为无效。被上诉人诉请上诉人支付购房首付款被占用期间的利息损失，合法有据，一审判决支持正确，本院予以维持。上诉人主张只退还首付款不支付利息的上诉理由，本院不予采纳。 关于上诉人提出不需承担协助被上诉人办理商品房买卖合同撤销等手续义务的问题。本院认为，按目前我国现行房地产开发管理制度的规定，办理相关备案、登记及房屋产权所需的关键材料均为出卖人持有，合同解除后涉及到撤销合同备案登记、申请相关退费等善后问题需要上诉人的协助才能解决，一审判决上诉人承担相应协助义务，并无不当，本院予以维持。上诉人认为被上诉人可自行办理，无需其协助的上诉理由，本院不予采纳。 综上，中兴公司的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西中兴房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋曾丽 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 卢小敏 书 记 员 覃春华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。