广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2922号原告：黄钦，男，汉族，1993年1月12日出生，住广东省茂名市茂**××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：潘驰云，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：符宗龙，广东诚挚律师事务所实习律师。被告：茂名市东百成房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇海滨新区7（4）号，统一社会信用代码：914××××××××6826365。法定代表人：崔崇志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓平仔，广东奇强律师事务所律师。原告黄钦与被告茂名市东百成房地产开发有限公司（以下简称“茂名东百成公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄钦及其委托诉讼代理人潘驰云、被告茂名东百成公司的委托诉讼代理人朱永生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄钦向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告间签定的《商品房认购意向书》；2.请求判令被告返还购房款100000元及利息（以100000元为本金，从2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告清结止，至立案时利息为24000元），合计124000元给原告；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月14日，被告与原告签订《商品房认购意向书》，约定由原告购买被告开发的茂名市东百成广场住宅一间，原告向被告合计支付购房款100000元。约定房屋骏工时间为24个月。合同到期后，被告一直没有建成房屋，造成合同无法履行。之后，原告多次要求被告退款，但被告一直以各种理由拒绝退款。为维护原告合法权益，原告特具状起诉，请判决。被告茂名东百成公司辩称：一、涉案《商品房认购意向书》是柯亚成非法吸收公众存款的手段，本案不属经济纠纷案件而嫌疑经济犯罪，应当依法裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关。广东省茂名市中级人民法院（2016）粤09刑终230号生效刑事判决书显示，柯亚成通过与被害人签订《商品房认购意向书》的方式收取被害人购房款的行为，被认定构成非法吸收公众存款罪。故此，涉案《商品房认购意向书》同样是柯亚成非法吸收公众存款的手段，本案不属经济纠纷案件而嫌疑经济犯罪，应当依法裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关。二、涉案《商品房认购意向书》不是被告的真实意思表示，柯亚成以收取购房意向金的方式向原告黄钦借款募集资金，涉案《商品房认购意向书》实质是柯亚成提供给原告的借款担保，是柯亚成个人行为，与被告无关。被告与原告并没有达成购买房屋的合意。柯亚成以收取购房意向金的方式向原告黄钦借款募集资金，涉案《商品房认购意向书》实质是柯亚成提供给原告的借款担保，是柯亚成个人行为。涉案《商品房认购意向书》虽然盖有东百成公司的印章，但这都是柯亚成为了向不特定的人吸收公众存款而使用的犯罪手段，并非被告的真实意思表示，与被告无关。三、原告没有证据证实其已交付购房意向金给被告。原告在本案中只提供了《商品房认购意向书》和《收据》，没有提供汇款转账凭证证实其已经交付购房意向金给被告，应认定原告未实际交付购房意向金给被告。四、原告的损失依法应由柯亚成退赔，原告起诉要求被告返还购房款及利息没有事实和法律依据。原告在本案中也没有提供汇款转账凭证证实其已交付购房意向金给柯亚成。即使原告能够提供汇款转账凭证证实其已交付购房意向金给柯亚成，因该款项属于柯亚成非法吸收公众存款犯罪的违法所得，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十九条“被告人非法占有，处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔，被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。”和《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》“被告人非法占有，处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。据此，追缴或者责令退赔的具体内容，应当在判决书主文中写明。其中，判决前已经发还被害人的财产，应当注明。被害人提起附带民事诉讼，或者另行提起民事诉讼，请求人民法院返还被非法占有，处置的财产的，人民法院不予受理。”的规定，原告的损失依法应由柯亚成退赔，原告起诉要求被告返还购房款及利息没有事实和法律依据。五、原告的起诉已超过诉讼时效。涉案《商品房认购意向书》的签订日期是2014年3月14日，约定房屋竣工期为24个月，原告于2020年7月20日提起诉讼，早已超过诉讼时效。原告在民事诉状中主张“合同到期后，被告一直没有建成房屋，造成合同无法履行。之后，原告多次要求被告退款，但被告一直以各种理由拒绝退款”，但没有提供证据证明，应认定本案不存在诉讼时效中断，依法驳回原告的起诉。经审理查明：2014年3月14日，原告黄钦（乙方）与被告茂名东百成公司（甲方）签订《商品房认购意向书》，双方约定原告向被告认购被告茂名东百成公司开发的茂名市东百成广场B栋8FB号商品房，房屋面积约为133.11平方，每平方米3300元，总金额439263元。现交付认购房意向金100000元，到本号楼建设至±0.00后在付款100000元，余款封顶后全部付清。（封顶后乙方可选择办理银行按揭），乙方所认购单位竣工期为二十四个月。被告茂名东百成公司在该份《商品房认购意向书》上加盖了印章。原告通过其外公黄治成名下的中国工商银行账户（账号：622××××××××********）转账97000元到陈海燕的账户（账号：621×××××********）。之后，被告开具收据交原告收执，收据上注明：“今收到黄钦认购茂名市东百成广场B栋8FB号房，面积133.11平方，每平方3300元，总价439263元认购意向金100000元”，确认其已收取黄钦认购意向金100000元，被告茂名东百成公司在收据上加盖了印章，经手人是柯亚成。另查明，陈海燕原是被告茂名东百成公司原法定代表人，柯亚成与陈海燕是夫妻关系。茂名市电白区人民法院作出（2015）茂电法刑初字第863号刑事判决以及茂名市中级人民法院生效的（2016）粤09刑终230号刑事判决，分别对柯亚成、陈海燕定罪量刑：柯亚成犯非法吸收公众存款罪、伪造、编造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，陈海燕犯非法吸收公众存款罪。本院认为，本案的争议焦点有：一、本案的起诉是否超出诉讼时效；二、本案涉案《商品房认购意向书》是否无效；三、被告茂名东百成公司是否应当支付占用利息。一、本案的起诉是否超出诉讼时效的问题。本院认为，合同解除权属于形成权，依合同主体乙方单方意思表示即产生合同法律关系产生、变更或消灭的权利内容，形成权不同于债权请求权，不适用于诉讼时效制度。故被告辩称原告的起诉超出诉讼时效，于法无据，本院不予支持。二、本案涉案《商品房认购意向书》是否无效的问题。本案应为商品房销售合同纠纷。原告黄钦与被告茂名东百成公司签订的《商品房认购意向书》，约定原告黄钦认购被告茂名东百成公司开发的茂名市东百成广场B栋8FB号商品房，并约定了房屋价款、房屋付款方式、付款期限，故该《商品房认购意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且东百成公司已经按合同约定收取了部分房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，《商品房认购意向书》应被认定为商品房买卖合同。但被告东百成公司至本案起诉前，仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，《商品房认购意向书》应被认定为无效合同。三、被告茂名东百成公司是否应当支付占用利息的问题。本案中，柯亚成、陈海燕原是被告茂名东百成公司股东，其个人犯罪行为与本案商品房销售合同纠纷属于两个不同法律关系，两者并无关联。根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”之规定，被告茂名东百成公司并不能因此免除在本案中的民事责任。本案仍应按商品房销售合同之间形成的民事法律关系进行处理。故被告茂名东百成公司认为涉案《商品房认购意向书》是柯亚成非法吸收公众存款的手段，是柯亚成个人行为，且被告茂名东百成公司没有收到100000元抗辩理由，本院不予采纳。被告茂名东百成公司原由柯亚成、陈海燕夫妇成立，在陈海燕担任公司的法定代表人期间，被告茂名东百成公司与原告黄钦签订《商品房认购意向书》，有柯亚成的签名，并在该意向书上加盖了被告茂名东百成公司的公章，收取了原告黄钦100000元占为己有，在被告茂名东百成公司没有举证证明上述意向书是柯亚成以收取购房意向金的方式向原告黄钦借款募集资金所为，被告茂名东百成公司对柯亚成因签订上述意向书造成原告黄钦财产损害的后果，依法应承担赔偿责任，即应当赔偿原告黄钦100000元的直接财产损害，被告茂名东百成公司承担该赔偿责任后可以另行向柯亚成追偿。因被告茂名东百成公司没有占有或使用涉案的100000元，原告黄钦要求被告茂名东百成公司承担该款项的利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的规定，判决如下：一、解除原告黄钦与被告茂名市东百成房地产开发有限公司于2014年3月14日签订的《商品房认购意向书》；二、限被告茂名市东百成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄钦交纳的认购意向金100000元；三、驳回原告黄钦的其他诉讼请求。如果被告茂名市东百成房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告黄钦负担480元，被告茂名市东百成房地产开发有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  林 明人民陪审员  谢世良人民陪审员  朱文思二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  何雨潞书 记 员  陈香珊