黑龙江省依兰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0123民初3382号原告：高艳，女，1967年3月2日出生，汉族，无职业，现住依兰县，委托诉讼代理人：高升（系原告哥哥），男，1965年7月24日出生，汉族，无职业，现住依兰县，特别授权。委托代理人：李维库，男，依兰县维权法律服务所法律工作者。特别授权。被告：邢殿有，男，1972年3月21日出生，汉族，个体，现住依兰县，委托诉讼代理人：邢艳静（系被告妹妹），女，1974年11月13日出生，汉族，无职业，现住依兰县水韵紫城小区16号楼2单元401室，公民身份证号：。特别授权。原告高艳诉被告邢殿有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高艳及其委托诉讼代理人高升、李维库，被告邢殿有及其委托诉讼代理人邢艳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的“房屋租赁合同”；2、请求法院判令被告支付房屋租金330000元、承担违约金150000元、给付供热费36400元、将一楼墙面恢复原来装修；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告将位于依兰依兰镇金城商厦二楼，建筑面积840平方米的商服楼出租给被告，双方书面合同约定租期自2018年4月14日至2023年4月13日止，共计五年，每年租金330000元，并约定每年4月14日交付当年房租。2020年4月13日交付房租之日截止，被告未按照约定交付当年房租，被告至今也未通知原告是否解除租赁合同，也未支付2020年房租。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护，定期租赁合同任何一方不享有任意解除权，被告无正当理由且未提前通知原告解除房屋租赁合同，原告房屋一直处于为被告适租状态。原告按照约定提供了房屋，被告即应当按照约定支付房租，故原告基于处分原则主张追索2020年当年房租330000元。由于被告拖欠房租且将房屋闲置已经构成根本违约，被告也未以交付的合意移转房屋占有，故原告主张提前解除合同，以便将房屋另租他人，避免损失扩大。综上所述，原告依法提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。邢殿有辩称：答辩人同意解除双方签订的房屋租赁合同。答辩人不同意支付330000元房租，不同意支付违约金，因为答辩人2020年没有承租，不同意给付供热费，墙面装修因答辩人已经额外给了原告20万元装修费用，不同意恢复墙面装修原状。答辩人认为，由于疫情及经营问题，答辩人于2020年3月份就与被答辩人沟通，请求解除租赁合同，答辩人依据防疫指挥部关于承租商服的商户可以要求出租方延长租期两个月的文件精神，经营该案涉商服至6月8日,并于当日撤离该商服。答辩人依据合同法的相关规定，提前一个月通知被答辩人解除租赁合同，符合法律规定，答辩人与被答辩人双方合意分别对外出租该商服，以免损失扩大,因疫情原因，没有找到其他承租方，答辩人做到了给被答人减少损失的行动。综上，答辩人在该案件中没有法律上及事实上的违约，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：2018年4月13日，原告高艳与被告邢殿有签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于依兰依兰镇金城商厦二楼建筑面积840平方米的商服楼及70平方米一楼门厅出租给被告，租期五年，自2018年4月14日至2023年4月13日止，每年租金330000元，每年4月14日交付当年房租，被告给付原告装修费200000元，一楼后边小屋由原告使用一年半后归被告使用。双方另约定，租赁期间被告转租需经原告同意；双方不得违约，如一方违约向对方承担违约责任，赔偿经济损失。合同签订后，被告先后交纳了两年房租，占有使用了房屋。2020年4月14日，被告未按照约定交付当年房租。2020年6月8日，被告搬出案涉租赁房屋，向原告要求交还钥匙，解除租赁合同，6月10日原告表示拒绝接收房屋，不同意解除合同，并表示授权被告可以转租房屋，双方协商未果。2020年10月16日，被告通过微信发给原告“关于解除房屋租赁合同的函”，再次要求解除双方的房屋租赁合同，原告仍表示拒绝并主张双方走法律程序。2020年10月20日，被告以自己名义张贴案涉房屋出租广告。2020年12月7日，原告诉至法院，请求人民法院支持其诉讼请求。本院另查明，双方租赁合同中载明的70平方米一楼门厅原告仅交付被告使用26平方米。本院再查明，案涉房屋每年应交纳供热费34000元，2020年至2021年度供热费已由原告交纳。上述事实有原、被告当庭陈述，原告举示法庭的《房屋租赁合同》一份、案涉房屋一楼墙面照片两张、被告张贴的“此房出租”照片一张，被告举示法庭的《房屋租赁合同》一份、原告合伙人邢艳静与原告的微信聊天记录一本、被告搬出案涉房屋视频录像一份，及本院组织双方当事人进行现场勘查笔录一份证实，经庭审质证，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应遵照履行。现原告以被告未按期交纳房租为由诉请解除案涉租赁合同，被告亦表示同意，本院予以准许。诉辩中，被告虽主张其已通知原告解除合同，但被告未举示证据证明其已与被告协商一致解除合同，或双方存在约定解除合同条件且条件已成就，或原告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形，而原告按合同约定已向被告交付房屋，履行了合同义务，不存在违约情形，故被告作为违约方单方自行解除合同并通知原告解除合同的行为不发生法律效力。案涉租赁合同应认定从原告起诉时解除，此期间产生的房租费，被告应予负担。鉴于“新冠疫情”影响及依兰服装类商服关停两个多月的客观情况，从公平原则考量，关停期间产生的房租费应由双方分担。故本院酌定被告应给付原告2020年4月14日至2020年12月7日期间六个月房租费。案涉房屋每年需交纳供热费34000元，故被告应给付原告六个月供热费17000元。因原告未按合同约定将一楼44平方米使用面积交付被告使用，故该44平方米房租费（每年15956元）应扣除，被告已交纳的2019年至2020年度房租费，原告亦应依照合同约定按六个月期间返还。案涉租赁合同解除系基于被告要求解除租赁合同拒绝交纳房租费引发，故原告主张被告承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综合考量案涉合同剩余租期为整个租期的3/5、房屋再行租赁将产生闲置期、原告另行出租较难及被告过错程度等因素，本院酌定按合同约定的四个月租金确定违约金趋近于合理。因案涉房屋租赁时被告已向原告交纳20万元装修费，且被告对一楼墙面重新装修未改变原有房屋结构，不影响整体装修格局和使用，故本院对原告要求被告恢复一楼装修原状的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告高艳与被告邢殿有于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告邢殿有于本判决生效之日起十日内给付原告高艳六个月房租费157022元；三、被告邢殿有于本判决生效之日起十日内给付原告高艳半年供热费17000元；四、被告邢殿有于本判决生效之日起十日内给付原告高艳违约金104681元；五、原告高艳于本判决生效之日起十日内返还被告邢殿有房租费7978元；六、驳回原告高艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元由被告邢殿有负担2680元，由原告高艳负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  关东航二〇二〇年十二月三十日书记员  李 牧