广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2720号上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯国雄，男，1978年11月13日出生，汉族，现住广东省茂名市。被上诉人（原审原告）：祝惠平，女，1977年11月4日出生，汉族，现住广东省茂名市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人柯国雄、祝惠平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,于2020年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄启哲，被上诉人柯国雄、祝惠平共同委托诉讼代理人梁智钧均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初600号民事判决；2.改判驳回柯国雄、祝惠平的全部诉讼请求；3.由柯国雄、祝惠平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院以合同约定的交付房屋之日起计算逾期办证违约金错误，将产生逾期办证与逾期交房违约责任竞合。一审判决结果与已经生效的判决结果完全相反，同一法院，不同法官，审判标准差异巨大，严重损害人民法院的公信力。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作,差异较大，工作量明显增加,导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致的，理应免责。房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但不可能办好不动产权证。由于发生重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权证需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少逾期办证的违约金。（三）鸿福公司已将不动产权证交给柯国雄、祝惠平，柯国雄、祝惠平并没有损失，柯国雄、祝惠平主张的违约金过高。鸿福公司没有拖延办证的恶意，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院予以减少。柯国雄、祝惠平辩称，（一）鸿福公司不存在不可抗力等免责情形，政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见、不能避免、不能克服的客观情况。首先，政策变化是可以预见的，开发商作为经营房地产的企业，对政策掌握和了解应该比购房者更加处于有利地位。本案中出现政府的办证政策变化时，开发商完全可以通知购房者，通过协商、变更合同等方式加以解决，但直至本案诉讼还没有证据证明开发商实施上述行为。其次，该政策变化是可以克服的。国家对不动产权登记的调整，客观上是增加了办证要求和条件，但并不必然导致办证逾期，开发商也没有举证证明逾期办证是不动产登记制度改革造成。现有证据表明开发商怠于履行办证义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（二）关于违约金是否过高的问题。1.本系列案件所涉的两项违约金，其中逾期交房违约金在合同约定了具体计算方式，远远少于柯国雄、祝惠平实际损失。相比按照同样地段租用相同面积的房屋所需租金等方式来计算，合同约定的逾期交房违约金显然不存在过高的情形。2.关于逾期办证违约金。首先，案涉合同约定自房屋交付之日550日内交证，司法解释规定，双方未约定情况下，开发商应在签订合同90内交付产权证。因此，本案逾期办证违约金期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。其次，柯国雄、祝惠平主张的计算标准没有超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》第三条的规定。（三）关于逾期办证违约金的起计日期，买受人认为应结合购房合同第11条以及第20条第二点之约定，以2018年7月25日为起计日期。双方关于逾期办证的约定为涉案合同第11、20条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，涉案合同约定的最后交楼日期（2017年1月20日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后至开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，合同第20条中鸿福公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，应从合同第11条约定的最迟交楼之日2017年1月20日加上550日的日期为逾期办证违约金的起计日期，即2017年1月21日至2018年7月25日为合同约定的鸿福公司履行办证的期间，2018年7月25日之后属鸿福公司逾期履行，应对此承担违约责任。首先，如果按照实际交楼日期作为逾期办证违约金的起算之日，逾期办证期限将处于不可确定的境地，不符合正常的交易习惯。其次，一旦鸿福公司发生逾期交楼情形，鸿福公司对于逾期交楼期间只需要承担逾期交楼违约责任，而免除了鸿福公司承担逾期办证责任，这种解释显然不符合合同法第41条对于格式合同的解释原理，也不符合合同双方的原本意图，也不符合公平原则。再者，本案逾期交楼的违约金计算标准与逾期办证违约金的计算标准相差悬殊，后者明显高于前者。最后，买受人主张的逾期交房、逾期办证两项违约金的并非基于同一事由，而是基于合同约定下的鸿福公司两种不同违约行为下的不同担责方式，买受人两项主张目的、保护对象、计算方式、计算期限也不符合竞合情形。实际上，各地法院针对此类案件逾期办证期间应如何起算也有相关判例，譬如：中山市中级人民法院（2016）粤20民终3971号、（2017）粤20民终1105号民事判决书等，均认可并采用了以合同约定的最后交楼期限作为办证期间的起算时间。柯国雄、祝惠平向一审法院起诉请求：1.判令鸿福公司向柯国雄、祝惠平支付逾期交房违约金2400元；2.判令鸿福公司向柯国雄、祝惠平支付以总房款478358元为基数按年利率6%为标准自2019年1月4日起计至鸿福公司向柯国雄、祝惠平实际交付案涉房屋不动产权证书之日2019年8月25日止的逾期办证违约金18321.77元；3.判令鸿福公司承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，柯国雄、祝惠平变更第二项诉讼请求为：判令鸿福公司向柯国雄、祝惠平支付逾期办证违约金31139.14元。一审法院认定事实：2015年9月4日，原告柯国雄、祝惠平与被告订立《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2015090153)。该合同约定如下：1.二原告购买由被告开发建设的位于茂名市××路××号××大院××房(以下简称涉案房屋)，总价款为478358元；2.被告应当在2017年1月20日前向二原告交付涉案房屋，因被告自身原因(除政策性外)导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，被告向二原告支付每套每月300元违约金，从第4个月起，被告向二原告支付每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%；3.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告的原因，二原告未能在涉案房屋交付之日起550日内取得涉案房屋的房屋所有权证书的，双方协商解决。合同订立后，原告向被告支付了办证费，并向被告全额支付了房款478358元。2017年6月18日，原告柯国雄对茂名市××路××号××大院××房进行了验收，并于2017年7月3日签署了《验房(铺)书》。茂名市自然资源局在被告提交办理不动产权证登记资料后，经过审查核实和准予登记，于2019年8月15日向二原告颁发了茂名市××路××号××大院××房的不动产权证书[证号：粤(2019)茂名市不动产权第0××73号]。之后，二原告从被告处领取了茂名市××路××号××大院××房的不动产权证书。2020年1月15日，二原告以被告存在逾期交付房屋和逾期办理不动产权证书的行为为由，诉至原审法院，请求判如所诉。另查明：原告祝惠平曾签领了茂名市××路××号××大院××房的三个月物业费赠送款项366元。庭审中，被告主张原告祝惠平签领的三个月物业费赠送款项366元属经原被告协商一致后由被告支付给二原告的迟延交房补偿，但二原告对此不予认可。一审法院认为，原告柯国雄、祝惠平与被告订立的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2015090153)是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法成立，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于二原告诉请判令被告支付逾期交房违约金2400元的问题。订立《商品房买卖合同(预售)》后，二原告已按照约定向被告全额支付了购房款项，被告应当根据《商品房买卖合同(预售)》的约定在2017年1月20日前向二原告交付涉案房屋，但被告直至2017年6月18日才将涉案房屋屋交付给二原告，已构成逾期交付房屋，属违约行为，被告应当根据《商品房买卖合同(预售)》的约定向二原告承担逾期交付房屋的违约责任。虽然二原告主张被告的交房日期为2017年7月3日，但因《验房(铺)书》载明二原告验收的日期为2017年6月18日，故应认定被告的交房日期为2017年6月18日，对二原告的上述主张，原审法院不予认定。被告辩称逾期交付房屋是因茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但未能提供充分的证据予以佐证，对其辩称意见，原审法院不予采纳。根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，被告应当在逾期交付房屋的第一至第三个月内向二原告每月支付300元违约金，从第四个月起每月支付500元违约金。因《商品房买卖合同(预售)》未约定未满一个月的逾期交付房屋期间按一个月计算，故根据公平原则，对未满一个月的逾期交付房屋期间的违约金，应当按逾期交付房屋的实际天数进行计算。《商品房买卖合同(预售)》约定的交付房屋时间为2017年1月20日，被告实际交付房屋时间为2017年6月18日，被告逾期交付房屋的时间为2017年1月21日至2017年6月18日，其中2017年1月21日至2017年5月20日合计四个月的逾期交付房屋违约金为1400元(300元×3+500元)，2017年5月21日至2017年6月18日合计29天的逾期交付房屋违约金为467.74元(500元÷31天×29天)，合计1864.74元(1400元+467.74元)。二原告请求超出部分，于法无据，予以驳回。被告主张原告祝惠平签领的三个月物业费赠送款项366元属经原被告协商一致后由被告支付给二原告的迟延交房补偿，但因二原告对此不予认可，且原告亦未能提供充分的证据对其主张予以佐证，故被告的上述主张，缺乏事实依据，原审法院不予认定。关于二原告诉请判令被告支付逾期办证违约金31139.14元的问题。根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，被告应当在涉案房屋交付之日起550日内让二原告取得涉案房屋的所有权，即被告负有在《商品房买卖合同(预售)》约定的涉案房屋交付之日2017年1月20日起550日内(2018年7月24日前)将涉案房屋的所有权转移登记至二原告名下的义务，但茂名市自然资源局直至2019年8月15日才向二原告颁发茂名市××路××号××大院××房不动产权证书，二原告才取得茂名市××路××号××大院××房的所有权，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告未能在《商品房买卖合同(预售)》约定的涉案房屋交付之日起550日内将涉案房屋的所有权转移登记至二原告名下，构成违约，应当向二原告承担2018年7月25日至2019年8月15日合计387天的逾期办证违约责任。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致其未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，且合同约定的550天办理房屋所有权证的期限不能适用于不动产权证办理的期限。对此，虽然不动产登记政策的调整会导致房屋不动产权证的办理比原房屋所有权证的办理，客观上增加了一些办证要求或条件，但这并不必然导致办证逾期。鉴于被告并没有提供充分证据证明由于不动产登记政策的实施及行政机关的原因，导致房屋不动产权证的办理无法在约定期限内完成，且无论是办理房屋所有权证还是不动产权证，都是办理房屋物权证明，合同约定的办理房屋所有权证的期限适用于办理不动产权证的期限，因此被告的上述辩称意见不成立，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由于《商品房买卖合同(预售)》没有约定违约金，因此参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，二原告主张被告按照年利率6%支付逾期办证违约金，原审法院予以支持，被告应支付给二原告的逾期办证违约金为30431.43元(478358元×6%÷365天×387天)。二原告诉请超出部分，于法无据，予以驳回。综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持；部分诉讼请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1864.74元给原告柯国雄、祝惠平；二、限被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金30431.43元给原告柯国雄、祝惠平；三、驳回原告柯国雄、祝惠平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案适用简易程序减半收取的案件受理费319元(原告柯国雄、祝惠平已预交)，由原告柯国雄、祝惠平负担12元，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担307元。被告茂名市鸿福房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告柯国雄、祝惠平，原审法院不作另行退收。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期办证是否有免责事由；2.逾期办证违约金应如何计算，违约金的起计时间以及按年利率6%计算违约金是否过高。一、关于鸿福公司逾期办证是否有免责事由的问题鸿福公司认为由于不动产登记制度的实施，不动产登记政策的变化，导致办证的时间增加，是政策变化等不可抗力的原因导致柯国雄、祝惠平无法按合同约定取得不动产权证,鸿福公司不应承担违约责任。但鸿福公司没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于逾期办证违约金应如何计算，违约金的起计时间以及按年利率6%计算违约金是否过高的问题首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，柯国雄、祝惠平即取得不动产的物权。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，柯国雄、祝惠平应在商品房交付之日起550日内即2018年12月20日前取得房屋所有权证。柯国雄、祝惠平未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。案涉房屋的不动产权证在2019年8月15日办出，因此，逾期办证违约金应从2018年12月21日起计至2019年8月15日止，共计238天，一审法院认定逾期办证违约金的起计时间错误，本院予以纠正。其次，鸿福公司与柯国雄、祝惠平在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定。鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。因此，逾期办证违约金为18714.94元（478358元×6%÷365天×238天）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初600号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初600号民事判决第二项为：茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金18714.94元给柯国雄、祝惠平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元，由柯国雄、祝惠平负担123元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担196元。二审案件受理费607元（茂名市鸿福房地产开发有限公司已预交），由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担372元，柯国雄、祝惠平负担235元，该款由柯国雄、祝惠平在收到本判决书之日起七日内迳付给茂名市鸿福房地产开发有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年十二月三十日法官助理 李松霞书 记 员 何佩敏