鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异475号 异议人:鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:XXX，住所:鄂尔多斯市东胜区。 法定代表人:杨晴玉,系公司总经理。 委托代理人:王平，系内蒙古金翼律师事务所律师。 申请执行人：杨五女，女，汉族，1974年5月2日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：高艳平（又名高艳茹），女，汉族，1976年12月18日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：宋学军，男，汉族，1976年6月1日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 本院在执行申请执行人杨五女诉被执行人高艳平、宋学军民间借贷纠纷一案中，异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司称，东胜区人民法院作出（2019）内0602执恢2050号执行裁定书将被执行人宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区XX（合同编号:XX）、XX（合同编号:XX）XX（合同编号:XX）、XX（合同编号:XX）0房产进行查封并出具了拍卖、腾房公告，但上述房产的所有权人实际为异议人。2009年11月21日，宋学军向异议人交定金2万，预定位于东胜区兴蒙商贸城Ａ座14层1403-1407，1414-1420房屋。2010年1月13日，宋学军再交定金28万；2010年5月13日宋学军交首付款170万。2010年7月12日，宋学军补交首付款397842元。2010年7月12日，上述交款收据作废，异议人为其出具一张总收据，金额:2397842元，房源同上。2012年5月23日，宋学军将总收据、房源的权利义务转让给王泽；异议人为王泽出具收据。2012年10月31日，王泽将Ａ座14层1403的权利义务转让给梁德永，转让购房款542203.3元；异议人为梁德永出具收据。2012年10月31日王泽将Ａ座14层1404权利义务转让给杨**，转让购房款427055.78元，异议人为杨**出具收据。被人民法院查封后，将Ａ座1701号房调换给杨**。2012年10月31日王泽将Ａ座14层1407权利义务转让给康明，转让购房款429274.89元；异议人为康明出具收据。2012年10月3日异议人为王泽出具金额为999308.3元的购房款收据。2014年3月13日王泽将购房款439474元转让给于万明，用于支付Ａ座13层1301号房购房款；异议人为于万明出具购房款收据。2014年3月31日，王泽要求异议人将剩余购房款559834.3元退还，异议人无奈之下只好以货币或等价值物品全部给予退。至此，宋学军所购房屋的权利义务均处分完毕已无其权利。其中:1、宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区XX（合同编号:XX）属于异议人未进行二次处分；2、宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区XX（合同编号:XX）、XX（合同编号:XX）、XX（合同编号:XX）由杜霖与林州建总建筑工程有限公司和王宏伟通过《房屋买卖抵债协议》抵顶给了王宏伟。王宏伟又将XX（合同编号:XX）抵顶给了鲁广育，将XX号（合同编号:XX）抵顶给苏二军；3宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区XX号（合同编号:XX）系前述2012年10月31日王泽将Ａ座14层1407权利义务转让给康明（转让购房款429274.89元）的房屋。该涉案房屋已不属于宋学军，事实上属于异议人，只是因宋学军未及时配合办理网签注销手续（期间宋学军身患重病）导致被法院查封。从形式上来看，该涉案房屋网签在宋学军名下，但宋学军所购房屋并未付清全部购房款；宋学军所购房屋均只付了首付款，剩余购房款并未支付。宋学军已付首付购房款共计2397842元，而所购房屋总房价款为5246359.97元，尚欠2848517.97元；即使要走拍卖程序，申请执行人也不能将只付了部分购房款的房屋通过司法程序据为己有。按照相关法律规定，网签合同仅是国家有权机关对房地产企业签订合同进行的行政管理行为，并非是按物权法规定的确权行为，只有给宋学军出具了不动产权属证书，案涉房屋才能属于宋学军所有。所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。网签（备案登记）不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为。预售登记是为保证将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度；根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为异议人。综上所述，如被东胜区人民法院执行前述涉案房屋，将给异议人造成巨大损失，故提出书面异议，请求东胜区人民法院停止对该涉案房屋的执行行为并解除查封。 经审查查明，申请执行人杨五女诉被执行人高艳平、宋学军民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月2日，作出（2013）东民初字第2354号民事判决书，判决“被告高艳平、宋学军于本判决生效十日内偿还原告杨五女借款本金100万元及逾期利息（从2012年1月29日至借款本金实际给付之日止，月利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。诉讼费16500元，由二被告负担”。因高艳平、宋学军未能履行上述判决内容，本案进入执行程序。执行中，本院于2020年8月11日作出（2019）内0602执恢2050号之一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人宋学军所有的位于XX(合同编号:XX)及位于XX(合同编号:XX)及位于XX(合同编号:XX)及位于XX(合同编号:XX)房产四处。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，案涉房产登记在被执行人宋学军名下，故对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照判决监督程序办理；与原判决、裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 人民陪审员 斯琴巴拉 人民陪审员 王  慧 二〇二〇年十二月八日 书 记 员 杨  乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。