北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2024号原告：李公国，男，1957年9月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：程红（李公国之妻），四季青锦绣大地退休职工，住同李公国。委托诉讼代理人：夏可亮，北京市盈科律师事务所律师。被告：中国铁道建筑集团有限公司，住所地北京市海淀区复兴路40号。注册号：91110000100010660R法定代表人：汪建平，董事长。委托诉讼代理人：张京莹，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勇，男，1975年10月2日出生，汉族，该公司法律顾问，住公司宿舍。被告：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号。注册号：9111010810188970XX法定代表人：韩元军，董事长。委托诉讼代理人：王一，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦浩，男，1992年4月14日出生，汉族，该公司职工，住公司宿舍。原告李公国与被告中国铁道建筑集团有限公司（以下简称铁道建筑公司）、被告北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李公国及委托诉讼代理人程红、夏可亮与被告铁道建筑公司之委托诉讼代理人张京莹、马勇，被告五棵松饭店之委托诉讼代理人王一、秦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李公国向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋进行修复并恢复原状适合安全居住；2、判令被告自2019年1月1日起至原告居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋进行修复并恢复原状之日止每月给付原告安置费（租房费）6500元；3、判令被告自2019年1月1日起至原告居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋进行修复并恢复原状之日止按原告该面积每平方米30元支付原告每年度取暖费；4、本案诉讼费由被告承担；5、以上诉讼请求由二被告承担连带责任。事实与理由：我居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋是我从铁道建筑公司购买，2014年经北京市海淀区房屋安全鉴定站鉴定为危房，已不适合安全居住。经铁道建筑公司同意，中铁物资集团有限公司授权五棵松饭店具体实施，拆除我居住的该楼进行原址改造。五棵松饭店于2016年12月23日通知我等该楼全体住户于2016年12月31日前搬离该楼。2016年12月30日，我与五棵松饭店就该楼的改造等达成协议书与补充协议书，按协议要求我已于2017年1月5日将房屋交付给五棵松饭店改造，但至今被告没有按协议对危楼进行拆除改造，现该涉案楼房根本不适合安全居住并严重危害我等的生命财产安全。根据我与铁道建筑公司的出售公有住房买卖契约第十条：“甲方出售住房后，住宅共用部分和共用设施设备的维修养护由甲方承担责任，也可由甲方委托物业管理部门承担维修养护责任，甲方应当定期对共用设施设备进行维修养护，保证乙方居住安全和设备的正常使用。”等约定铁道建筑公司应当保证我的安全居住。我多次找被告要求对该涉案楼房进行修复并恢复原状适合安全居住等，但其拒不履行应尽的责任与义务。铁道建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋早就出售给各个产权人，我公司对房屋没有改造过，谈不上恢复原状，所有业主都在正常使用，对涉案房屋进行任何修复都需要经过全体业主的同意，费用也应全体业主自行承担，原告对此明知，上一诉讼已经驳回了原告同样的诉讼请求。对原告第二、三项诉讼请求，因改造需要全体业主同意，改造不能推进，该项诉讼请求没有依据。五棵松饭店辩称，我公司答辩意见同铁道建筑公司，项目背景是为了给职工改善居住条件，我公司协助全体业主对房屋采取改造，但责任主体是在业主，所有改造也应得到业主全部同意。2014年大部分业主是同意的，随着方案的推进，业主分歧增多，最后业主无法达成一致，原址重建、原拆原建两个方案都没有实行，所以就终止了，全体业主对此也是知晓的。我公司入户调查摸底时，业主明确同意承担改造所需要的遮光补偿、监理、评估咨询拆除、其他建设费用、购房款等所有费用，他们也明知如果要改造需要全体业主同意。之所以有本案诉讼，是上一个诉讼中原告提出了类似的请求，原告希望通过另外一个案由再次起诉，要求被告承担房屋改造的责任，希望通过被告和法院的判决来推进改造。但实际上无论被告或法院都无法实现，需要全部业主去推进，除非他们征求了全体业主的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1994年1月20日，中国铁道建筑总公司（甲方）与李公国（乙方）签订《出售公有住房买卖契约》，购买北京市海淀区五棵松路×号×号楼×门×层×号房屋（以下简称涉案房屋）。1994年5月31日，李公国取得涉案房屋所有权证。李公国居住的×号楼经鉴定，整体抗震性能不能满足现行北京地区8度抗震设防烈度要求，结构安全性等级为D级房屋，D级房屋是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，有随时倒塌破坏的可能。2016年12月23日，五棵松饭店向业主发出通知，写明：为避免出现房屋坍塌造成重大人员伤亡、财产损失等不可预测情况，确保×1号楼、×号楼年内实现全面解危，请×1号楼、×号楼居民于2016年12月31日前搬离，若不能按规定时间搬离，将根据相关规定，申请地方政府强制解危。五棵松饭店（甲方）与李公国（乙方）签订协议书（李公国与五棵松饭店签署的落款时间分别为2016年12月30日及2017年1月5日），约定：经中国铁道建筑总公司同意，物资集团授权五棵松饭店具体实施，拆除西四环中路×号院内×1号楼、×号楼住宅楼，原址改造，现经双方共同协商，就解决乙方原住房拆迁和回迁安置有关问题订立该协议；按照国家有关政策回收乙方现住房，乙方现住房面积59.8平方米；保证提供乙方原址回迁安置新建住房，按国家、北京市相关政策规定确定的价格定向出售给乙方；向乙方提供腾退现住房至搬回新建住房期间的安置费6500元/月，计算起止时间为：甲方规定的搬家日期起至甲方通知乙方收房后3个月止；按旧房屋面积标准向乙方提供改造期间取暖费补贴，单价30元/平方，按日、季计算，非饭店职工或非在饭店退休的员工的住房，改造期间不再交纳取暖费，也不享受取暖费补贴；按本协议约定回迁新建住房，按时交纳旧房抵扣后回迁新房的剩余房款，乙方持有的旧房经评估单位统一评估，以评估的价格作为抵扣房款；因住房改造产生的搬家费、安置费、借款利息、房屋及配套设施建设费用（含设计、监理、勘察等服务费用）、税费等计入房屋改造建设成本，最终经过评估机构评估后，计入房屋价格由购房人承担等。2017年1月5日，双方签订补充协议书，约定搬家日期原则上不超过2016年12月31日，并约定了安置费及搬家费的发放时间及方式等。2017年1月5日，李公国与五棵松饭店签订房屋验收交接单，对于涉案房屋进行交接验收。李公国搬出涉案房屋并从五棵松饭店领取相关安置、搬家费用。后因危改工作方案未取得全体居民同意，危改工作未能继续推进。2019年5月21日，李公国将铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店诉至本院，要求以上三单位连带给其居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋消除危险并适合正常居住；三单位自2018年1月16日起至其居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋消除危险并适合正常居住之日止，连带每月给付安置费（租房费）6500元；三单位自2019年3月16日起至其居住的北京市海淀区西四环中路×号院×号楼及该×号楼×单元×层×号房屋消除危险并适合正常居住之日止，连带按照其房屋面积每平方米30元支付我每年度取暖费。五棵松饭店提出反诉，要求确认双方签订的协议书及补充协议书已于2018年11月6日解除。2019年9月6日，本院作出（2019）京0108民初34424号民事判决书，经审理认为：就涉案房屋的危改问题，五棵松饭店与李公国签订协议书及补充协议书，对于危房改造、安置费、取暖费等问题进行了约定，危改工作进行过程中，因危改方案未取得涉案楼房全体业主的同意，且三被告无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故危改工作无法继续进行，上述协议书及补充协议书无法继续履行，现五棵松饭店要求与李公国解除协议书及补充协议书，本院予以支持。对于解除时间，根据2018年9月17日全体住户大会会议纪要内容显示：对已搬离的29户住户继续发放租房补助至2018年12月31日，如在2018年12月31日前，签订确认书的住户不足95%，则企业提醒住户“D级危楼随时倒塌不能居住”后，住户可领回房屋钥匙，李公国虽称会议纪要记载内容不全，但未就此提交证据证明，本院对此不予采信。根据李公国陈述其曾于2018年11月20日左右到五棵松饭店领取房屋安置费用时被要求签署知情书，经查，知情书的内容与上述会议纪要相关内容一致，即李公国应知签订确认书的住户不足，无法进行解危工作。由此，本院认为，五棵松饭店已将解危工作进展情况告知李公国，李公国对于并非全体居民同意解危工作方案及不符合解危条件亦是知情的，在这种情况下，无法开展解危工作，双方签订的协议书及补充协议书无法继续履行，李公国应于2018年12月31日前从五棵松饭店领回钥匙，且根据查明，部分业主也已陆续领回钥匙，故本院认定五棵松饭店与李公国签订的协议书及补充协议书已于2018年12月31日解除，五棵松饭店应按照协议书约定向李公国支付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用，具体金额由本院根据协议约定核算。根据合同相对性原则，李公国要求其他两被告连带给付房屋安置费用，无事实及法律依据，本院不予支持。对于李公国主张的取暖费，因协议书及补充协议书已解除，本院对此不予支持。对于李公国提出要求三被告将其居住的房屋消除危险并适合正常居住的诉讼请求，因协议书及补充协议书已解除，且三被告亦无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故对李公国的该项请求本院不予支持。判决：1、确认北京五棵松饭店有限公司与李公国签订的协议书（李公国与北京五棵松饭店有限公司签署的落款时间分别为2016年12月30日及2017年1月5日）及双方于2017年1月5日签订的补充协议书已于2018年12月31日解除；2、北京五棵松饭店有限公司于本判决生效后7日内给付李公国2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用74855元；3、驳回李公国的其他诉讼请求；4、驳回北京五棵松饭店有限公司的其他反诉请求。现该判决已经生效。上述判决生效后，李公国未领回涉案房屋钥匙。本案中，李公国表示其将房屋交给铁道建筑公司、五棵松饭店进行改造，要求二公司修复、恢复原状到适合安全居住并继续参照此前标准支付安置费、供暖费。本院认为，根据（2019）京0108民初34424号判决书认定，就涉案房屋的危改问题，五棵松饭店与李公国签订协议书及补充协议书，对于危房改造、安置费、取暖费等问题进行了约定，危改工作进行过程中，因危改方案未取得涉案楼房全体业主的同意，且铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故危改工作无法继续进行，并认定五棵松饭店与李公国签订的协议书及补充协议书于2018年12月31日解除，五棵松饭店应按照协议书约定向李公国支付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用，因协议书及补充协议书已解除，对于李公国主张的取暖费不予支持。本案中,李公国表示房屋为D级危房,要求修复和恢复原状到适合安全居住,其主张实则仍为要求铁道建筑公司、五棵松饭店实施强制解危，消除危房的危险性，在未取得涉案楼房全体业主同意的情况下，李公国要求铁道建筑公司、五棵松饭店对涉案房屋及所在×号楼进行修复并恢复原状适合安全居住并支付安置费、取暖费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李公国的全部诉讼请求。案件受理费70元，由李公国负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  张慧芳人民陪审员  王翠莉二〇二〇年十二月十六日书 记 员  孔德翰