北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3038号原告（反诉被告）：北京博大新业东方超市有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：闫宝国，经理。委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏立莹，女，1982年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李**（夏立莹之夫），1976年3月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京博大新业东方超市有限公司（以下简称“东方超市”）与被告（反诉原告）夏立莹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方超市的委托诉讼代理人张绍忠，被告夏立莹的委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东方超市向本院提出本诉诉讼请求：1．请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即腾退承租的位于北京市X号东方超市四层约435平方米的房屋给原告；3．判令被告向原告给付房屋租金自2017年12月6日至被告实际腾退房屋之日的租金，暂计算至2019年11月21日为1136164元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月14日，本案双方签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于北京市X号东方超市四层约435m的房屋，租赁期限自2017年7月14日至2025年4月1日，装修免租期为50日，租金自2017年9月6日开始计算，押金为6万元，前三年的租金各58万元，第四年后开始递增，租赁期间的水费、电费、供暖费及燃气费等费用由被告承担。并约定了其他条款。签约后，原告将出租房屋交付给被告，被告开始经营烧烤，被告仅交付了三个月租金，之后未再支付租金，其既不向原告支付租金也不腾退房屋，房间至今由被告占有、使用，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）夏立莹对本诉答辩并反诉称：第一，2017年7月14日，答辩人与北京博大新业东方超市有限公司签订了《房屋租赁合同》约定租期8年，其中第二章第2．2款约定在租赁期限内乙方免费使用甲方提供的营业执照、食品药监局、消防、环保及相关经营的合法手续，保证乙方的正常经营，如甲方不能免费提供营业执照、食品药监局、消防、环保及相关经营的合法手续，使乙方不能正常经营，给乙方造成的一切经济损失及连带损失由甲方全部负责（合同中甲方为北京博大新业东方超市有限公司，乙方为夏立莹）。第二，答辩人在2017年7月14日至2017年11月中旬装修完毕，开始调试所用的设备，在调试期间通州区中仓消防负责人温警官过来告诉我们，此房没有消防，要求立即停止调试并关门，否则带来的法律后果将由我们承担。为了配合消防部门的工作，我们只能按照要求关门。第三，答辩人之后找到北京博大新业东方超市有限公司，说明情况并告知北京博大新业东方超市有限公司，依据合同中第二章第2．2款中在租赁期内乙方免费使用甲方提供的营业执照、食品药监局、消防、环保及相关经营的合法手续，保证乙方的正常经营，使乙方不能正常经营给乙方造成的一切经济损失及连带损失由甲方全部负责，合同中约定一切经济损失及连带损失包括了房屋租金，所以按合同约定答辩人是不用交房屋租金的。不但答辩人不用缴纳房屋租金，而且北京博大新业东方超市有限公司还应退还答辩人所缴纳的三个月房屋租金和物业费。第四，2017年12月7日答辩人找到了北京博大新业东方超市有限公司，协商关于房屋没有消防的问题，经协商北京博大新业东方超市有限公司承诺在6个月内将租赁房屋消防办理完毕，答辩人提出如果在六个月内没有办完消防怎么办？北京博大新业东方超市有限公司并承诺自答辩人停业时起至消防手续办完时止可免交租金。所以在2017年12月7日签订了一份协议书。因为北京博大新业东方超市有限公司消防未办理下来，所以按协议书中约定北京博大新业东方超市有限公司在消防未办理下来之前答辩人是不用缴纳房屋租金的。第五，答辩人未违反与北京博大新业东方超市有限公司签订的房屋租赁合同，而是北京博大新业东方超市有限公司违反了签订的《房屋租赁合同》，也违反了合同法，给答辩人造成了巨大损失。据此，答辩人提出反诉请求：1．请求法院判令原被告房屋租赁合同继续履行；2．判令原告返还被告3个月租金145000元、物业费30000元，共计175000元，作为抵扣三个月租金和物业费；3．本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）东方超市针对反诉辩称：夏立莹要求继续履行合同只是一个抗辩理由，不是反诉。夏立莹要求继续履行合同没有合法理由，另，合同约定夏立莹提出的相应许可手续影响正常经营的话，才涉及到赔偿损失。夏立莹在承租后正常经营场地，就像其举证都是正常经营，而不是准备经营，其也没有证据证明消防存在不合格为由停业的证据。虽然双方在2017年12月7日签订协议书，我方承诺有6个月的办理消防手续的期限，6个月后合同是否继续履行，双方没有确定。夏立莹提到我方说拆门，腾退场地，确实发生过，因为其没有缴纳租金，6个月后其以没有消防手续为由，不缴纳租金，我方就要求解除合同，甚至发生了冲突。自2018年开始，我方开始不间断的要求夏立莹腾退场地或者缴纳租金，但是其没有腾退场地，所以我方在去年年底不得已提起诉讼，我们提出的是6个月办理，超过6个月，不能长期占有场地也不能不缴纳租金，我方就要求解除合同，夏立莹长期不缴纳租金，是我方要求解除合同的理由。关于其要求折抵的租金和物业费的问题，我不认可，夏立莹没有证据证明因为行政许可手续问题导致不能经营，其也实际使用了几个月的时间，持续占有场地，应当交付占有场地的租金。关于物业费，是使用电梯维护费等费用3万元，既然夏实际使用场地，那么折抵是没有合同和事实依据的。本案双方当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了相关证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2017年7月14日，东方超市与夏立莹签订《房屋租赁合同》，约定东方超市将14号房屋东方超市四层约435平方米（以下简称“涉案房屋”）出租给夏立莹做餐饮使用。合同关于租期、租金、物业费支付等约定为：“第二章，租赁期限、免租期及经营手续，2．1本合同所约定的租赁期限自2017年7月14日起至2025年4月1日，共计7年8个月。甲方给予乙方装修免租期50日，免租期内免交房租，其他费用。租金自2019年9月6日开始计算。2．2在租赁期限内乙方免费使用甲方提供的营业执照，食品药监局，消防环保及相关经营合法手续，保证乙方正常经营，如甲方不能免费提供营业执照食品药监局，消防，环保及相关经营合法手续，使乙方不能正常经营给乙方造成一切经济损失及连带损失由甲方全部负责。第三章，押金、租金标准、付款方式、递增，3．1押金、租金、递增及计算方式为：押金方式押六万保证金，付三个月的租金的形式支付租金。3．2租金支付时间：采取先付租金后使用为原则，第一期租金在合同签订当日内缴纳。自第二期租金开始，每次须在下一期开始前30天支付下一期租金。3．3租赁标准：第一年580000元/年，第二年58000元/年，第三年58000元/年，第四年638000元/年，……第四章履约保证金，4．1履约保证金为的陆万元整的房屋租金，在本合同签订后当日内缴纳，本协议生效，甲方向乙方开具履约保证金收据，未经甲方书面同意，乙之方不得主张以保证金直接抵偿欠付的租金、违约金、费用，也不得转让或以保证金设定抵押。4．2租赁期间，该履约保证金用以保证承租人严格履行本合同各项义务及遵守甲方制定的各项规章制度。……第十四章，物业费、卫生费、电梯使用费及其他相关费用的承担方式，14．1租赁期内乙方承担（1）水费（2）电费（3）供暖费（4）燃气费等乙方自用的相关费用。14．2租赁期间内乙方需支付给甲方物业费、卫生费、电梯使用费，每年共计叁万元整人民币。”双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，东方超市将涉案房屋交付夏立莹使用，夏立莹向东方超市支付的三个月付费145000元及物业费30000元。现涉案房屋由夏立莹实际控制占有。庭审中，东方超市称因夏立莹未按照合同约定支付租金，故其提出解除合同。夏立莹则称，因涉案房屋消防手续存在问题，导致其无法开业经营，故要求东方超市履行合同义务提供相关消防审批合格的手续以使其继续履行租赁合同。其并提交了2017年12月7日双方签订的《协议书》，该协议书约定：“甲方与乙方现对履行《房屋租赁合同》签订如下补充协议，为解决乙方的资金问题，甲方将乙方交付的另外三万元押金暂退还给乙方；甲方承诺在6个月内将租赁场地的消防手续办理完毕，乙方自停业时起至消防手续办完时止可免交租金，双方继续履行租赁合同，如到期消防手续仍未办完，双方再协商解决租赁合同事宜”。诉讼中，东方超市对夏立莹陈述的因涉案房屋消防问题不合格而导致无法开业不予认可，并称双方发生争议是因为2017年超市经营不景气，欲整体转租，夏立莹向东方超市要400-500万元，东方超市不予同意；但东方超市未就其所称的该事实提供证据。案件审理过程中，本院就涉案房屋消防手续问题到北京市通州区中仓街道消防中心、北京市通州区消防支队及北京市规划自然资源委通州分局实施科进行调查。北京市通州区中仓街道消防中心表示其负责现场监督，关于消防手续需到消防支队调查。北京市通州区消防支队表示其曾于2017年到包括涉案房屋在内的楼栋进行检查，未发现涉案房屋或楼栋内的其他商铺具有合格的消防手续，并告知涉案房屋承租人经营应取得合格的消防手续；同时其表示2018年5月后消防手续办理不再由通州区消防支队负责。北京市规划自然资源委通州分局实施科表示消防手续需要房主提交材料办理，租户不具有申请办理消防手续的资格，本院进一步询问涉案房屋所在楼栋的其他经营商铺如麦当劳、呷哺呷哺是否已在其处办理了消防规划设计报批手续，其表示上述商铺并未在其处办理消防规划设计报批手续。庭审中，夏立莹提交紧邻其承租房屋的北京维昊斯餐饮有限公司（场所地址：北京市X路22号2幢2层）的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，用以证明涉案房屋所在楼栋具备办理消防手续条件，系东方超市原因导致涉案房屋一直未取得合格消防手续。东方超市对该证据不予认可，称由法院核实证据真实性。本院认为，本案争议的焦点在于夏立莹租赁的东方超市的房屋能否办理合格的消防许可手续，夏立莹拒缴相关费用原因为何。根据本院查明的事实，夏立莹拒缴相关费用的原因在于东方超市承诺提供的包含消防许可手续的相关经营手续未能依约及时办理并提供给夏立莹经营使用，这在双方所签订的房屋租赁合同及补充协议中均有具体约定和体现，这里不再多论；另据本院到相应政府部门调查了解，产权人可以并有权申报房屋的消防规划设计报批手续，故双方争议的租赁房屋尚不能确定并得出不能办理消防合格许可手续的结论，东方超市应承担证明该房屋不能办理消防合格许可手续的举证责任，但现东方超市并未对此提交证据举证证明。综上所述，双方合同解除的条件还不具备，夏立莹反诉坚持要求继续履行该房屋租赁合同于法有据，对此本院依法予以支持；后续双方有关合同履行义务的费用支付问题，双方应该按照合同约定诚信善意履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）北京博大新业东方超市有限公司与被告（反诉原告）夏立莹于2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》及于2017年12月7日补充签订的《协议书》继续履行；二、驳回原告（反诉被告）北京博大新业东方超市有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）夏立莹的其他反诉请求。本诉案件受理费15026元，减半收取7513元，由原告（反诉被告）北京博大新业东方超市有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由被告（反诉原告）夏立莹负担1850（已交纳），由原告（反诉被告）北京博大新业东方超市有限公司负担50元，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月三十一日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲