黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初3432号原告：王晓玉，男，1968年3月22日出生，汉族，农民，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：任桂梅，绥化市北林区爱路法律服务所法律工作者。被告：杜悦强，男，1961年5月6日出生，汉族，绥化市北林区北林办事处退休干部，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：关金成，男，1957年1月5日出生，汉族，绥化市北林区益民法务所法律工作者，现住绥化市北林区。系社区推荐。委托诉讼代理人：于大宇，绥化市宝山法律服务所法律工作者。被告：林成，男，1969年1月18日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。被告：林冰瑞，男，1994年7月6日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。原告王晓玉与被告杜悦强、林成、林冰瑞执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晓玉及其委托诉讼代理人任桂梅，被告杜悦强及其委托诉讼代理人关金成、于大宇，被告林成、林冰瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓玉向本院提出诉讼请求：1.要求撤销绥化市北林区法院（2020）黑1202执异32号执行裁定书；2.准予执行原告依法查封被告林冰瑞名下座落于绥化市北林区××小区××单元××室楼房；3.诉讼费用由被告共同承担。事实及理由：2019年10月25日，北林区人民法院经审理对原告王晓玉诉被告林成、林冰瑞借贷纠纷一案进行调解，并于当日作出（2019）黑1202民初3173号调解书，原、被告自愿达成如下协议：一、被告林成、林冰瑞偿还原告王晓玉借款本金360000元；二、如二被告未按约定给付，按约定利率1.2分计算给付自2016年5月4日至欠款付清止期间的利息。到约定期间，被告一直未履行义务，原告根据调解协议内容，对二被告申请强制执行，并将林冰瑞名下房产一处予以保全。执行局审查过程中，被告杜悦强作为案外人提出异议，经审查，人民法院于2020年10月23日作出（2020）黑1202执异32号裁定书，裁定内容为：中止对案外人杜悦强购买的位于北林区康庄路碧桂园小区152栋1单元2002室房屋的执行。原告认为该裁定书中认定的事实及证据均有错误，应予纠正。依据相关法律规定，三被告的买卖合同系恶意串通所造，并非产生真实交易（有林成通话录音为证）；其次，被告杜悦强并未如他所说合法占有该不动产，更未出租（原告有进入该房屋的视频及房屋中介人员为证）；再次，被告杜悦强并未支付全部价款（其转账为借款，有对该笔借款担保人录音为证）；最后，买受人杜悦强并非真实买受人，故其从未想过办理过户登记手续，所以从所谓的合同截止今日已时隔两年之久，不符合交易习惯更不符合逻辑（无论其怠于履行权利还是疏于履行权利或者无权利，均属个人原因，不应予以保护）。故原告诉至法院提出上述请求。被告杜悦强辩称，1.2018年4月24日，杜悦强与林冰瑞以书面的形式达成房屋买卖协议书，该楼房坐落于北林区××小区××单元××室，建筑面积111.86平方米，并于当日将买卖此楼房款43万元分别以现金方式，转给了林冰瑞。林冰瑞当场给了杜悦强出具了收款收据一份，当时林冰瑞将买卖此楼房相关的手续交给了杜悦强，双方约定林冰瑞于2018年3月30日取得房屋产权证书，待该房权证满两年后的30日内，林冰瑞有义务协助杜悦强或指定的第三人无偿协助办理此产权过户变更手续。另杜悦强与林冰瑞签订的房屋买卖协议书当中，林冰瑞在此协议书当中，承诺所出卖的房屋时，无对外债务，无抵押，即无被查封行为；2.杜悦强取得该争议楼房后，耗资8万余元进行了装修，杜悦强在此房屋居住到2018年10月15日将此楼房已书面租赁合同的方式出租给了颜某至今，出租该楼房期限为2018年的10月16日至杜悦强将该房屋取得正式变更其名下时其与颜某之间租赁期限终止，因该租赁楼房其产权仍为林冰瑞所有。杜悦强逐年交付相关的物业费、水电费、采暖费等。当时约定的房租费是3000元，有房租赁合同为证，又有相关的证人证言。杜悦强于2020年9月份知悉北林区法院依据是（2019）财保148号保全申请书对争议房屋进行执行，后知是林冰瑞尚欠王晓玉债权。杜悦强便于2020年9月28日依法向法院提出了执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》及法释2015第28条规定，杜悦强与林冰瑞签订房屋买卖协议当中，杜悦强一次性付清购房款43万元。购得此房后，按购房协议双方约定，由林冰瑞出卖房屋后，必须过两年后30日内方能正式过户。符合原建设部规定的关于新购商品房必须过渡到满3年才能办理房屋过户的登记的规定。所以请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告林成辩称，林成和林冰瑞是父子关系，林冰瑞与杜悦强于2018年4月24日签有房屋买卖合同，一式两份，林冰瑞那份在林成处保管，林冰瑞与杜悦强房屋买卖事实林成清楚。林成与王晓玉之间民间借贷纠纷，王晓玉给林成录音的内容是因为当时王晓玉威胁林成说把林成和林冰瑞送监狱去，所以王晓玉说什么林成就认可什么了，因为林成和王晓玉是亲两姨兄弟，但林成不能昧着良心说没卖房子说卖房子了，现在林成确实欠王晓玉的钱没还，但是林成一定会偿还。被告林冰瑞辩称，争议不动产归林冰瑞所有，林冰瑞已将争议不动产出卖给杜悦强，出卖款是43万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、原告王晓玉提拱的证据：1.身份证、送达回证、（2020）黑1202执异32号执行裁定书复印件各一份。证实案件的由来。被告对此证据无异议；2.2019年11月29日原告与刘鹏祥的录音。证明杜悦强和林冰瑞的钱款是借款，并不是买卖房屋，由刘鹏祥提供担保。2020年7月27日原告与林成的谈话录音。证明这个房子仍在林冰瑞名下，林成想把房子抵给原告；2020年10月28日原告与林成的谈话录音。证明房子还在林冰瑞名下，林成、林冰瑞是向杜悦强借款而非购房款；被告杜悦强对原告提供的证据2有异议，认为该谈话录音主体系刘鹏祥与王晓玉的谈话录音，只能证明刘鹏祥与太平岗杜书记有借贷关系，也没明确表明刘鹏祥该笔借款真正的用途，故该谈话录音与本案无关。至于林成与王晓玉之间的通话录音，只能证实林成与王晓玉之间有债务关系，林成也代表不了房屋所有权人林冰瑞对该房屋涉案房屋有处置权，故双方的谈话录音与本案无关；被告林成认为刘鹏祥和林成不是亲属，刘鹏祥说的话和林成无关，房子出卖款是43万，和刘鹏祥和杜悦强之间的债务无关。至于林成与王晓玉的通话录音，林成对真实性无异议，但认为不是发自内心说的而是在威胁前提下说的；被告林冰瑞认为刘鹏祥和林冰瑞不是亲属，刘鹏祥、林成说的话和林冰瑞无关。房子是林冰瑞名字并卖给杜悦强；3.2020年7月30日视频资料。证实2020年7月27日被告林成将涉案房屋钥匙交给原告，当月30号原告与中介去该涉案房屋看房屋价值及帮忙代卖。2020年10月31日视频资料。证实此时钥匙已经换了，原告进不去了；被告杜悦强对原告提供的证据3有异议，认为没有取得居住人的同意，而且也没有在录音相关资料上证明是哪个中介，不具有合法性，结合其他证据本院对原告王晓玉从被告林成处取得争议房屋钥匙看房及后门锁更换及争议房屋已进行大部分装修的事实予以确认；4.2020年11月4日水费截屏照片复印件、绥化市自来水收费专用票据1张、供热截屏照片复印件2页、电费票据复印件各1张。证实水费于2020年11月4日之前余额是144.9元、供热截屏证实2015、2016涉案房屋尚欠热费。电费票据证实除2018年1月6日至2018年5月6日发生过电费外，2018年6月至2020年10月均未发生过电费。被告杜悦强对该证据有异议，认为水费和买卖房子没关系，电费是装修时用了点电，后来的租户是单身是否用电不清楚，且该证据系复印件。取暖费杜悦强因该房屋之前欠取暖费，需要和林冰瑞核清之后再交。被告林成对该证据均不认可，林成已于2017年一次性交齐了取暖费；5.证人李某1证言。证实证人从事房屋中介业务，2020年7月30日证人及其同事李某2与其二舅王晓玉共同到北林区××小区××单元××室看房子帮联系卖房，该房系无人居住状态。2020年8月11日领客户看房时发现此房门锁更换。被告杜悦强对该证据有异议，认为证人与原告直系亲属关系，且未能证实该房屋的所有权人真正是谁。至于房屋现居住人颜某是否在屋里居住，是根据颜某的个人条件所确定屋里是否增添生活设施，该证人所证实的内容仅能证实曾经去过该房屋，对该房屋所有权人是谁一概不知，故该证人证言不应采信。被告林成对该证据有异议，认为证人与原告直系亲属关系，证言不能采信。被告林冰瑞认为争议房子是林冰瑞名下，房子确实卖给杜悦强了，不清楚证言所述的这个事情；6.证人李某2证言。证实证人从事房屋中介业务，2020年7月30日证人及其同事李某1共同到北林区××小区××单元××室看房子帮联系卖房，该房系无人居住状态。2020年8月11日领客户看房时发现此房门锁更换。被告杜悦强对该证据有异议，认为证人所能证实的仅是去过该涉案房屋，不能明确的指认和说明该房屋的所有权人，所证实的内容，只能描述屋里的大致情况，其该证实的内容与该房屋是否买卖无关。被告林成对该证据有异议，认为证人说的碧桂园门牌号太流利，自己家房子门牌号说的不流利，所以说的是虚假的。被告林冰瑞认为房子确实卖给杜悦强了，其他的事林冰瑞不清楚；二、被告杜悦强提供的证据：1.证人颜某证言。证实2018年10月份起至今证人已租赁绥化市北林区碧桂园105栋1单元205室两年多了，此楼是20层顶楼，房东是杜悦强并与杜悦强签过房屋租赁合同。原告对该证据有异议，认为证人在此房屋居住两年多连门牌号都不知道，原告于2020年7月30日带中介看此房屋时并没有人入住的情况，故证人所述不属实；2.证人田某证言。证实由田某介绍杜悦强将绥化市北林区××小区××楼××单元××室房屋租赁给其朋友颜某，颜某享受低保，2019年6月后的6个月左右，颜某出去白天看大门，晚上回家。原告对该证据有异议，认为证人不能确定争议房屋归杜悦强所有，就认定杜悦强是户主介绍租户，故证言不属实；3.证人孙某证言。证实证人与颜某系朋友关系，2018年、2019年均去过颜某在绥化市北林区××小区××楼××单元××室租赁的房屋，2019年颜某向房东杜悦强交房租时证人在场，颜某2018然后至2020年期间在五大连池打工，在绥经也打过工，主要是打更。原告对该证据有异议，因2020年7月30日我去看的时候屋里没有床，没有餐具，堆积的沙子不能住人，也没有住人的痕迹，所以证人所述床的摆放方位不存在，证言不属实；4.中国建设银行个人活期明细复印件一份，原件在（2020）黑1202执异32号卷宗里。证实2018年4月24日杜悦强从银行提取现金40万，连同手里现金3万共43万一次性交给林冰瑞。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该笔钱款不是买房子的钱，是杜悦强借给林冰瑞的钱；5.2019年碧桂园物业服务中心物业缴费票据复印件一张。证实林冰瑞与杜悦强签订买卖协议后，杜悦强已实际取得使用权，并交纳物业管理费用。原告对该证据有异议，认为该证据系复印件，不具有真实性，该证据名称是林冰瑞，不能证明是杜悦强缴纳的费用。另外既然是2018年租的房子，只提供了2019年的缴费票据，未提供2018年、2020年的票据，说明该发票不真实、不合法，不能当做证据采用；6.碧桂园物业公司业户证明一份，内容为：“兹有颜某是绥化碧桂园152栋1单元2001号住户。此证明仅可用于居住证明使用，有效期自2020年12月15日至2020年12月22日。”该证据证实杜悦强合法取得该房屋后，该将房屋以租赁的形式租给颜某，物业公司证实颜某在该房屋居住至今。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据的内容有效期自2020年12月15日至2020年12月22日止。该份证据只能证明颜某在此日期居住，并不能证明自2018年5月至2020年12月15日之前一直在碧桂园居住；7.绥化市北林区凯斯开锁行证明一份，内容为：“颜某现住址碧桂园小区152栋1单元2001室，于2019年7月份来我开锁行要求开锁，我行特此登记，经查询记录确有此事，特此证明。”该证据证实在颜某居住过程中，因门锁损坏，后找到绥化市北林区凯斯开锁行更换门锁的事实。原告对该证据有异议，认为证据不真实，在本案第一次庭审当中，颜某自己陈述从来没有换过锁；三、被告林成为提供的林冰瑞与杜悦强签订的房屋买卖协议一份。原告对该证据有异议，认为是虚假的；被告林冰瑞未向法庭提供证据材料。法院出示（2020）黑1202执异32号卷宗全部材料及依原告申请调取的关于王晓玉与被执行人林成、林冰瑞执行卷宗中2020年8月11日王晓玉与林成的询问笔录一份。双方当事人均对真实性无异议。本院当事人陈述和经庭审举证质证，本院认定事实如下：原告王晓玉与被告林成、林冰瑞民间借贷纠纷一案，2019年6月26日向本院申请诉前财产保全，本院下发（2019）黑1202财保148号民事裁定，对被告林冰瑞所有的坐落于绥化市北林区××小区××单元××室楼房（房产证号：黑M201700012**）予以查封。后此案经本院调解双方自愿达成如下协议：一、被告林成、林冰瑞偿还原告王晓玉借款本金360000元，2019年12月30日偿还200000元，2020年3月1日前偿还160000元；二、如被告林成、林冰瑞未按约定日期给付，则一次性给付剩余借款本金，按约定月利率1.2分计算给付自2016年5月4日至欠款付清止期间的利息。因二被告未按约定履行给付义务，原告遂向本院申请对二被告强制执行。在执行过程中，本案被告杜悦强向本院提出案外人执行异议之诉，请求撤销本院（2019）黑1202财保148号民事裁定，解除对争议房屋的保全与查封。本院于2020年10月23日下发（2020）黑1202执异32号执行裁定，中止对杜悦强购买的位于绥化市北林区××小区××单元××室房屋的执行。2020年11月2日王晓玉向本院提出了执行异议之诉，要求：一、撤销本院（2020）黑1202执异32号执行裁定；二、准许执行依法查封被告林冰瑞名下坐落于绥化绥化市××康庄路碧××小区××单元××室房屋；三、诉讼费由被告承担。另查明，被告杜悦强提供林冰瑞作为甲方，杜悦强作为乙方于2018年4月24日签订的《房屋买卖协议书》，主要内容为：“一、甲方自愿将其自有的位于绥化绥化市××康庄路碧××小区××单元××室，面积111.86平方米的复式楼房出卖给乙方；二、房屋出卖价格共计为人民币430000元，此款于协议签订时，由乙方一次性付清；…六、甲方于2018年3月30日取得该房屋的不动产权证。待甲方取得该房屋不动产权证满2年后的30日内，甲方保证随时应乙方的要求，无条件的协助乙方办理房屋过户至乙方或乙方指定的第三人名下，过户所需税费均由乙方或乙方指定的第三人承担，与甲方无关…甲方：林冰瑞、乙方：杜悦强、担保人：刘鹏祥。”被告杜悦强于合同签订当日自中国建设银行现金支取400000元。被告林冰瑞陈述接收到了杜悦强现金购房款共计430000元。原告持以上两个证据欲证实与林冰瑞已就争议房屋签订了书面买卖合同、支付了购房款、未办理过户非因本人原因。被告杜悦强又提供了与颜某的房屋租赁合同、颜某、田某、孙某证人证言材料、（2020）黑1202执异32号执行卷宗材料中2020年8月14日龙祥无负压供水设备服务有限公司出具的票据编号为0001787-0001790，收费项目分别为2017.1.1-2017.12.1金额为260元、2018.1.1-2018.12.1金额为220元、2019.1.1-2019.12.1金额为220元、2020.1.1-2020.12.1金额为120元的水费票据；碧桂园物业公司于2020年12月15日出具的业户证明及凯斯开锁行出具的证明，欲证实被告杜悦强以实际占有使用争议房屋。但诉讼过程中证人颜某证实自证人租赁争议房屋起至今未换过门锁。同时查明，原告王晓玉与被告林成、林冰瑞民间借贷纠纷一案。在执行环节，原告王晓玉与被告林成于2020年8月11日经协商达成还款协议，约定由被告林成自愿将位于绥化市北林区××小区××单元××室楼房一处，面积111平方米抵偿原告王晓玉借款本息，互不相欠。同时原告王晓玉亦提供相关证据证实该房屋非被告杜悦强所述已租给他人使用，其中包括争议房屋用电缴费截屏显示2018年2月至2018年5月产生过用电量外，至2020年10月均未发生过用电量。后经法庭到国网黑龙江电力有限公司绥化供电公司南郊供电所核实，原告王晓玉所述争议房屋用电量情况属实。本院认为，本案为申请执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点是被告杜悦强能否阻却原告王晓玉对被告林成、林冰瑞对争议房屋的继续执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从此规定来看，对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行必须同时具备四个条件，缺一不可。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在案外人执行异议之诉中，作为被告的案外人杜悦强依法应提供充分有效证据证明具备上述四个要件。从本案来看，虽被告杜悦强与林冰瑞签订了房屋买卖合同，且合同无《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的无效情形，具备了双方在查封前签订的有效的书面合同的要件；但原告王晓玉提供的争议房屋用电量截屏显示争议房屋除2018年2月至2018年5月产生过用电量外，至2020年10月均未发生过用电量。经法庭庭后核实用电情况原告所述情况属实。从用电量产生时间结合争议房屋视频资料显示装修程度，此用电量应为争议房屋装修时间产生。故被告杜悦强所述于2018年4月购买房屋后进行装修时间与用电量实际发生时间不符及其所述将此房屋于2018年10月16日出租给颜某使用至今却未发生用电量亦不符合常理。本院对被告杜悦强排除争议房屋强制执行的其他要件产生合理性怀疑。同时，被告杜悦强提供的2020年缴纳物业费发票系复印件，提供的四张水费票据连号均为2020年补缴2017年至2020年水费且非国家制式票据，碧桂园物业公司于2020年12月15日出具的业户证明未显示租户颜某的具体居住时间、具体住址。故亦不能认定被告杜悦强自购买争议房屋后已实际占有使用该房屋。因被告杜悦强未具备充分有效证据证明其已构成排除房屋强制执行的全部要件。因而其要求解除对涉案房屋的查封理由不能成立。原告王晓玉要求对涉案房屋继续执行的请求，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十四条第二款规定，判决如下：一、准予执行座落于绥化市北林区康庄路碧桂园小区152栋1单元2001室，面积111.86平方米（房产证号：黑M201700012**）房产；二、驳回原告王晓玉的其他诉讼请求。案件受理费7750元，由被告林成、林冰瑞、杜悦强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  邢晶波人民陪审员  王丽杰人民陪审员  仇国军二〇二〇年十二月三十日书 记 员  侯金杰