重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28138号原告：韩欢，女，回族，1991年8月28日出生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：白艳霞，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗媛，重庆海力律师事务所实习律师。被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，系被告公司员工。委托诉讼代理人：胡子贡，系被告公司员工。原告韩欢与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩欢的委托诉讼代理人白艳霞、王诗媛，被告天江坤宸公司委托诉讼代理人陈旭龙、胡子贡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金57365.23元（以总房价款814847元为基数，自2019年8月1日起按日万分之二计算至2020年7月18日止）；2、依法判令被告支付违约金的资金占用费暂计184.05元（以违约金57365.23元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]一年期利率3.85%计算，自2020年7月19日起直至被告支付违约金之日止）；3、请求判令被告支付契税资金占用费，以16684.97元为基数，暂计算为1756.30元【自2018年3月27日（完税证明后一天）起至2019年8月20日按中国人民银行贷款基准年利率4.75%计算，自2019年8月21日起直至被告返还多交契税之日止全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]一年期利率3.85%计算】；4、依法判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月25日，原、被告签订了重庆市商品房买卖合同，约定购买商品房一套。合同第七条第一项第二款约定被告应当在2019年7月31日前交房。合同签订后，原告按约向被告支付了房款，但被告未在合同约定的期限交房。2020年7月9日，被告通知原告于2020年7月18日接房。依据合同第九条第一项第二款之约定，被告应从合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。故诉至法院，望判如所请。被告天江坤宸公司辩称，一、案涉房屋确实存在部分逾期交房情形，但因受新冠疫情影响，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件1级响应，于2020年3月10日降为2级响应，且至今仍未解除该响应。该新冠疫情属于不可抗力事件，其不仅给天江公司和相关建设单位造成了极其严重的恶劣影响，导致案涉项目被迫长时间停缓工，也导致相关政府主管部门在较长一段时间内停止办公，致使相关房屋竣工验收备案工作无法申办，严重延误了案涉项目的工程进度和房屋交付。天江公司认为，根据重庆市疫情情况和案涉项目停缓工情况，该不可抗力虽不是案涉房屋逾期交房的诱因，但却极大的延长了案涉房屋的交房时间，故该停缓工期间（即自2020年1月以后）的逾期交房违约金依法依约应予免除，即便贵院认为不能全部减免，天江公司也申请酌情扣减三个月的违约金。二、因新冠疫情影响，全国各行各业均遭受了严重损失，加之房地产行业本就低迷，天江公司目前也确实是举步维艰，企业面临着“活不下去”的困境，目前案涉的隆鑫鸿府项目中，仅与本案类似情况的业主就有上千户，预计违约金超过六千万元，其中一半以上的违约金是因新冠疫情影响而给天江公司造成的额外损失，而案涉项目后续仍涉及上千户已售房屋的施工建设及交付，项目本就有巨大的资金缺口，加之后续房屋也已出现逾期交房情形，违约金总量及后续建设成本压力极其巨大，天江公司短时间内确实无力承担，只能尽力优先保障项目后期一千余户业主交房工作，避免整个项目烂尾。天江公司目前也本着认真负责的态度，在全力采取措施筹措资金，尽全力保障后续工程建设，力求顺利完成后续房屋建设、交付，并力求妥善的为案涉业主及后续其他业主完成房屋产权证的办理，但基于天江公司目前的严重经营困境，包括资金支付能力在内的各方面条件确实有限，希望法院及各位业主谅解，给予天江公司一定的缓和期限，天江公司将尽全力保证全体业主的合法利益。对于违约金的资金占用利息被告不予认可，没有法律依据。三、部分业主契税计算资金占用利息，被告认为契税系国家税务机关收取或者返还，该部分费用没有及时返还造成的损失不应当由被告承担。四、诉讼费由被告全额承担没有合同依据。综上，请求法院依法采纳天江公司减免部分违约金的主张，也请求各位业主能够谅解天江公司，积极配合达成和解，以便天江公司能顺利完成后续房屋的建设和交付，并顺利向各位业主支付完毕违约金和完成相关房屋产权证的办理，避免项目烂尾或不能及时办理房产证，这也是为了维护整个项目全体业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对商品房买卖合同及补充协议、隆鑫地产售房专用收据、税收完税证明、接房通知书的真实性本院予以确认。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，天江坤宸公司作为甲方（卖方），与乙方韩欢（买方）签订了重庆市商品房买卖合同及其补充协议，主要约定：乙方购买甲方的预售商品房，总成交金额814847元。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2019年7月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。附件五补充协议第五条第2款约定：本合同第七条约定的该房屋交付时间为2019年7月31日之前，具体时间以甲方发放入伙通知书载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。该条第4款约定：甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方入伙通知书确定的交付时间，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。该条第5款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在入伙通知书载明的交付时间已经将该房屋交付给乙方。合同签订后，韩欢按约支付了购房款814847元及税费，其中契税为24445.41元。2018年4月10日，重庆市渝北区地方税务局开具税收完税证明，载明韩欢实缴契税7760.44元。天江坤宸公司与韩欢在庭审中一致确认已退还多缴纳的契税16684.97元。2020年7月9日，天江坤宸公司向韩欢发送了接房通知书，载明案涉房屋将于2020年7月18日集中接房；天江坤宸公司委托重庆隆鑫物业管理有限公司负责房屋交付工作。天江坤宸公司在庭审中陈述，案涉房屋竣工验收备案登记证取得时间为2020年7月17日。认可原告在第一项诉讼请求中逾期交房违约期间及违约标准。但应当扣除新冠疫情3个月不可抗力期间。因新冠疫情影响全国各行各业，尤其是建筑行业政府严格管控复工复产时间，虽然被告于2020年3月24日陆续开始复工，就2020年3月24日至2020年5月期间均没有完全复工，由于受施工的影响，被告交付房屋也确实是受到影响。被告依法履行契税代收代缴义务，且已向原告退还相应款项，不应承担契税资金占用损失。韩欢在庭审中陈述，原告认可被告在2020年7月18日通知原告接房。不应当抵扣不可抗力期间，理由是被告违约行为发生在不可抗力之前，对于不可抗力的损失是被告原因导致，被告举示的证据不足以证据其是因为不可抗力导致工程无法启动，不能施工，双方约定的不可抗力可以抵扣仅限于被告按约履行中发生不可抗力，我方认为要求抵扣不可抗力没有双方约定的理由也没有法律规定。另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。本院认为，双方签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。根据合同及补充协议约定，被告应于2019年7月31日交付案涉房屋。但根据本案查明的事实，案涉房屋于2020年7月17日才完成竣工验收备案登记，于2020年7月18日实际交房，交房时间逾期352天。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。可见，免责事由必须发生在延迟履行之前。被告未在合同约定的2019年7月31日交付案涉房屋，已构成延迟履行。众所周知，重庆新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日起调整为三级响应。被告主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。本院对于被告主张的扣除疫情期间三个月违约金的理由不予采纳。依据原、被告签订的重庆市商品房买卖合同，被告应当在2019年7月31日前交房，逾期交房超过90日并继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，且被告认可逾期交房违约期间及违约标准。本案被告应当支付逾期交房违约金57365.23元（814847元×0.0002/天×352天）。故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持。关于原告主张的违约金资金占用费，因本院已支持了原告诉请的违约金，足以弥补原告的损失，故对原告诉请的违约金资金占用费本院不予支持。关于契税资金占用费。虽然案涉契税由被告代收代缴，但税务机关开具税收完税证明的时间并非是案涉契税退至被告账户的时间，且被告收到案涉契税后也应给予其合理期限退还给原告。现原告请求从税务机关开具税收完税证明之日起计算契税的资金占用费，显然与事实不符。同时，原告并未举示证据证明其何时收到被告退还的契税，契税资金占用费计算的终止时间亦不明确。而根据原、被告在庭审中的陈述，原告现已收到被告退还的其多缴纳的契税。故本院对原告诉请的契税资金占用费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告韩欢逾期交房违约金57365.23元；二、驳回原告韩欢的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取617.07元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担592.07元，由原告韩欢负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 姚利平二〇二〇年十二月八日法官助理 曾 莉书 记 员 王 欢