内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再305号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郭连英，女，1960年1月15日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：宫平，内蒙古法林律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高玉珍，女，1960年8月7日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李永东，内蒙古红城律师事务所律师。原审第三人：王延，男，1950年9月29日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市松山区新城王府花园小区一期32号楼3单元401室。原审第三人：赤峰延鑫房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区桥北物流园区1号楼01021室。负责人：王延，董事长。原审第三人：赤峰美景置业有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区物流园区1号楼01021室。负责人：林向东，经理。原审第三人：王伟光，男，1981年8月30日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市松山区新城温馨家园1号楼2单元0602室。再审申请人郭连英因与被申请人高玉珍、原审第三人王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）内04民终1205号民事判决及松山区人民法院（2017）内0404民初4493号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月6日作出（2018）内04民申494号民事裁定，由本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人郭连英及其委托诉讼代理人宫平，被申请人高玉珍及其委托诉讼代理人李永东到庭参加诉讼。原审第三人王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。郭连英申请再审称，请求撤销(2017)内0404民初4493号民事判决及(2018)内04民终1205号民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、二审法院认定事实错误、适用法律错误，判决没有法律依据。一、《认购协议书》无效。l、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋在一审起诉之前，没有取得商品房预售许可证明，是无效合同。被申请人高玉珍不能因无效合同取得买卖标的物的所有权，不能因无效合同享有不动产的物权期待权，不应当享有排除强制执行的民事权益。实际上，第三人赤峰美景置业有限责任公司对外签订的《认购协议书》都是制式合同，除去楼房号及房款金额条款以外，其他条款内容均是一样的。并且经过赤峰市红山区人民法院审理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定为无效合同，但是一、二审法院枉顾法律明文规定，仍然认定被申请人提交的《认购协议书》为有效合同，枉法裁判。2、《认购协议书》不是商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。在本案中，高玉珍与第三人赤峰美景置业有限责任公司签订的《认购协议书》不具备上述的（三）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）条款，不应当认定为商品房买卖合同。因此，一审法院将违反法律强制性规定的《认购协议书》直接认定为商品房买卖合同，完全是背离法律、任性断案。二、被申请人没有实际交付房款。1、被申请人高玉珍没有交付房款的银行流水。2、被申请人高玉珍没有房款发票。3、被申请人高玉珍的房款收据是180多万元，与《认购协议书》的房款69万元不相符。4、涉案房款虚假，被申请人高玉珍也不是真实的买卖房屋，而是名为认购，实为借款担保。三、被申请人没有实际占有房屋。1、涉案楼盘根本没有交工，没有进行五项主体验收，没有交付房屋，甚至电梯不通。2、一审期间，被申请人高玉珍所提交的赤峰美景置业有限公司代收的余热费单据虚假，面积不符、楼号不符。而且，交费时间是2016年12月26日至2017年4月15日，法院查封时间是2016年12月6日，恰恰证明查封之前余热都没通、余热没有收费，被申请人没有占有争议房屋。可是，一、二审法院却违背客观事实，在没有任何证据支持的情况下，认定被申请人“已经支付全部价款并实际占有”，并且据此作出错误判决。四、一、二审适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2、在本案中，被申请人的《认购协议书》无效，不是商品房买卖合同，被申请人没有在查封之前占有争议房屋，被申请人没有实际付清全部房款。因此，根据上述法律规定，被申请人高玉珍不能排除执行。一、二审法院判决背离上述法律规定，属于适用法律错误。五、二审法院程序违法。在二审开庭过程中，申请人郭连英提交了一份新证据，有当时同步的录音录像为证，是申请人郭连英在一审庭审结束后取得的新证据，符合新证据的法律规定。新证据名称是( 2017)内0402民初4043号民事判决书，内容是赤峰市红山区人民法院对郭晓翠与赤峰美景置业有限责任公司签订的《认购协议书》，此份《认购协议书》与被申请人高玉珍提交的《认购协议书》除去楼房房号与房屋总价款外，其余条款均一模一样，赤峰市红山区人民法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定为无效合同。但是，一审法院枉顾法律明文规定，枉顾同级法院对同样案子做出的判例，依然认定被申请人高玉珍提交的《认购协议书》为有效合同，二审法院更是对申请人郭连英提交的新证据只字未提，无视法律明文规定，蔑视法定程序，忽视当事人的举证权利，法官直接侵犯当事人的合法权益。综上可知，一、二审法院认定事实错误、适用法律不当、判决结果有误。应依法改判，维护申请人的合法权益。高玉珍辩称，1、关于程序问题。基于申请人查封涉案房屋的判决已经在本院决定再审并且中止执行。同时，申请人对涉案房屋查封的判决已经在红山区公安局进行审查，基于此为了节省诉讼资源及对于本案的裁判结果负责，本案的再审应该中止审理。2、一审、二审的判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉商品房认购协议是被申请人高玉珍与第三人美景置业公司真实的意思表示。基于买卖而发生的商品房买卖合同关系，没有违反法律规定也没有损害国家、集体及第三人的利益，同时案涉的商品房认购协议书内容已经具备商品房管理办法规定的主要内容，相应的条款非常明确，因此该协议并非是申请人所说的预约合同，而应该是本约合同。被申请人高玉珍按照双方的合同约定履行了主要的支付购房款的合同义务，全额支付了购房款。作为高玉珍履行了合同的主要义务，高玉珍就享有涉案房屋要求第三人美景置业公司办理相应产权登记的权利，进而取得涉案房屋的不动产物权。2015年10月25日，第三人将案涉的房屋交付给被申请人高玉珍占有和使用，这个占有是合法的占有，同时这个占有以对外宣誓了高玉珍对案涉房屋的物权期待权。作为案涉的房屋基于商品房买卖合同，由第三人美景置业公司2015年10月25日交付给被申请人占有和使用，案涉房屋在2015年10月份已经脱离了第三人美景置业公司责任财产范围，不应该纳入人民法院强制执行范围。基于美景置业公司全额收取了被申请人高玉珍的购房款，作为美景置业公司责任财产并没有减损，美景置业公司也无权用案涉房屋偿付其债务。被申请人高玉珍通过基于买卖方式合法占有涉案房屋，案涉房屋对高玉珍而言体现的是合法的居住权及涉及的生存权益。高玉珍在案涉房屋的生存权益相比较申请人提出的普通金钱债权相比，依据相关法律规定，法律应该优先保护被申请人高玉珍的生存权益。3、原一审、二审的判决我们认为适用法律正确，并不存在程序违法的情形，因此，申请人提出的再审事由不能成立，应依法予以驳回。高玉珍向一审法院起诉请求：请求撤销（2017）内0404执异36号执行裁定书；依法解除对位于赤峰市××区房的查封，终止对本案楼房的执行。 一审法院认定事实：2014年6月17日，高玉珍与赤峰美景置业有限责任公司签订了《认购协议书》，高玉珍购买了位于赤峰市××区的房屋，房屋总价款为690 000元，协议书签订后，高玉珍依约向赤峰美景置业有限责任公司支付了全部房款，赤峰美景置业有限责任公司为高玉珍出具了收据。2015年2月12日，法院受理了郭连英诉王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光民间借贷纠纷一案，于2015年9月10日作出（2015）松民初字第1733号民事判决书，判决王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光于判决生效之日起十日内给付郭连英借款本金人民币4 844 000元。判决生效后，郭连英于2016年3月7日向法院申请执行，法院于2016年12月6日作出（2016）内0404执959-1号执行裁定书，将赤峰美景置业有限责任公司开发的位于赤峰市××区的位于赤峰市××区的房屋予以查封。高玉珍于2017年4月17日向法院提出异议，认为位于赤峰市××区的房屋属于高玉珍所有，法院对该房屋的查封侵害了其合法财产权益，请求法院解除（2016）内0404执字959-1号执行裁定书对位于赤峰市××区房屋的查封。法院于2017年4月28日作出（2017）内0404执异36号执行裁定书，驳回了高玉珍的异议。赤峰美景置业有限责任公司尚未取得赤峰市红山区三道东街绿山花苑小区的房屋预售许可证。一审判决：对位于赤峰市××区的房屋不得强制执行。郭连英上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审认为，关于涉案认购协议书是否应认定为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认购协议书认定为商品房买卖合同的条件之一为具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而本案涉案的认购协议书对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、交款期限、房屋交付期限、违约责任等都作了明确约定，应视为具备商品房买卖合同的主要内容，此外被上诉人一审时提交收据用以证明其已支付了全部购房款，上诉人不认可该收据的金额，认为该收据虚假，而被上诉人对于其提交的收据金额大于涉案房屋的房款，解释称因为购买了三套房屋，只开了此一枚收据，故上诉人虽不认可该收据的金额，但其对于收据虚假的主张并未提供证据予以证明，故本院认为上诉人已支付了涉案购房款，综上，涉案的认购协议书应认定为商品房买卖合同且合法有效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，涉案房屋虽未办理过户登记，但未有证据证明系被上诉人的原因。上诉人不认可涉案房屋在查封之前被上诉人已经合法占有，但对此其并未提供证据予以证明。故被上诉人对涉案房屋享有权利且其权利能够排除执行。二审判决：驳回上诉，维持原判。再审期间高玉珍向法庭递交如下证据材料：证据1：（2019）内04民监123号民事裁定书一份，予以证明：申请人对案涉房屋申请执行的原审判决（2015）松民初字第1733号民事判决已经指令松山区法院再审，再审期间中止原判决的执行。原判决的再审结果将与本案的审理有关联，因此我们认为本案应中止审理。证据2：赤峰市不动产登记信息查询结果一份，予以证明：高玉珍无其他不动产登记信息，证实案涉的房屋对于高玉珍而言存在着生存权的利益，相比较申请人的一般债权应当优先得到保护。郭连英对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议，对其证明目的和证明内容均有异议。发回再审的案件根本不是美景置业公司的真实诉讼，美景置业公司的现状是资金链断裂，几任法人都已经被采取刑事强制措施，公司早已经面临管理瘫痪的状态。包括今天的庭审和2020年及2019年所有的案子，美景置业公司没有人出庭，全部公告送达。在这个案子发回重审时，我们也已经向法庭举证，法人李志秀根本就是顶名的，我们当时把钱借给王延了，美景公司盖章属于债务加入。一审开庭时，我们对代理人的代理权限产生质疑，我们认为所谓的发回再审和诉讼都是郭连英涉及执行案件相关人怂恿的，根本不是美景置业公司的真实意思表示。这份证据与本案并无关联性。本案审理的是被申请人是否享有权利和能否排除执行。基于此，这份证据与本案无关。对证据2的真实性有异议。这是一份复印件，印章不是很清楚。高玉珍我们通过查阅卷宗，按照其所显示的合同和收据，其在美景置业公司就购买了5套房子，高玉珍所说的其没有房屋没有居住权是不真实的。这仅是高玉珍的房屋情况，其配偶及子女的房屋情况均没有体现。本案审理的不是二手房买卖的执行，而是从开发商手里购买房屋的执行，不适用被申请人提出的法条。本院对高玉珍提交的上述证据材料认证如下：对高玉珍所提交证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的不予采信。再审期间郭连英对高玉珍原审提交证据中的房款收据补充质证如下：一、房款单据问题。1、并没有69万元的收据。2、这是2套房子的收据（7号楼04091、05062），对于房号我们有异议。合同的房号是05072，收据是05062，余热费收据也是由05062改成05072，高玉珍购买的5套房屋中有05062、05072，我们怀疑高玉珍使用05062的单据修改放到本案中使用。3、单据与房屋的面积不对。4、这份收据的房款看不清，当庭审理时高玉珍没有交原件。收据上体现两套房购房款是1882350元，按照合同说05072是69万元，另外一套（04091）就应该是1192350元，按照其购房的单价（按5000一平计算），面积是238平方米，整个这个小区最大面积没有超过140平的房子。不动产销售的惯例是一套房一个单据，不可能两套房合到一张单据里。5、房款交付问题。这么大的数额不可能现金交付，是否有转账凭证不清楚。6、一审法院没有让双方当事人进行原件质证，剥夺我们的质证权利。二、关于余热费收据问题。1、收款人是王骞，不是高玉珍。2、楼号由05062改成05072。3、收费时间是在法院2016年12月6日查封之后的20天，查封之前余热费都没有交过，高玉珍根本就没有占有使用涉案房屋。三、一审卷宗中有房屋尾款收据和认购协议书复印件，这其中有04091号房屋认购协议书，这些均没有在一审判决中体现。7号楼04091号房屋面积是97平方米，总价是509250元。如果是这两个房子房款单据合到一起，应该是1199250元，和其交的1882350元单据对不上，已经充分证实其矛盾性。05062认购协议书中，房屋总价是68万余元，证明单据肯定是不对的。余热费单据很有可能就是高玉珍改过来的，需要其向法庭说明。尾款收据中写到“今收到3号楼3052、7号楼4091、5062、5072、5092尾款200000元”，也就是说高玉珍在此购买了5套房子。我们认为通过已知的合同，根本对不上，是名为买卖实为借款担保，而且怀疑高玉珍将5062的单据改成5072的单据来使用。高玉珍对原审提交的证据补充质证如下：一、对2014年6月17日房款收据补充质证如下：这份房款收据房款总额为1882350元，涉及三套房屋的全部购房款。其中就包括本案的5072，房款690000元，还有4091，房款509250元、5062，房款683100元，这枚房款收据合计为1882350元。这三套房子都是被申请人购买的，且房款也是被申请人交付的。二、关于4091、5062认购协议书问题。在原审判决第3、4页均有叙述，这两份认购协议书在一审庭审时均当庭出示，申请人也当庭进行了质证。三、关于申请人所说的原件问题，我们今天带来了，可以向法庭出示。本院再审查明，涉案绿山花苑小区楼房截止到本案起诉之前，尚未办理商品房预售许可证。查明的其他事实与一、二审查明的事实相一致，本院直接予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为高玉珍对被查封的××苑房屋所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。主要审查高玉珍的申请是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定的条件。一、高玉珍与第三人赤峰美景置业有限责任公司签订的《认购协议书》对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、交款期限、房屋交付期限、违约责任等作出了明确约定，该协议具有商品房买卖合同的性质。第三人赤峰美景置业有限责任公司作为商品房的出卖人，截止目前仍未取得商品房预售许可证明，故其与高玉珍签订的《认购协议书》不能认定有效。二、高玉珍庭审中陈述在2015年10月份领取楼房的钥匙，2016年年末入住，其所提供的余热费收据显示入住时间在查封之后，故其入住不具有合法性。三、《认购协议书》中载明7号楼05072号楼房款为69万元，高玉珍提供的交款收据中载明的是7号楼04091和05062室，并没有本案的05072室，其余热费收据中也是由05062改为05072，故其提供的证据并不能直接证明已对涉案的房屋交纳了款项。四、本案中高玉珍没有取得涉案房屋的所有权证书，虽然依据目前的证据情况不能直接确定系因买受人自身原因未办理过户登记，但是因为高玉珍的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的其他三项规定，故其对于涉案房屋不符合能够排除执行的法定情形，不享有能够排除强制执行的实体权利。综上所述，再审申请人郭连英的再审请求成立。一、二审认定事实部分不清，适用法律错误，裁判结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）内04民终1205号民事判决及松山区人民法院（2017）内0404民初4493号民事判决；二、准许对位于赤峰市××区房屋执行。一、二审案件受理费200元，由高玉珍负担。本判决为终审判决。审判长 孙 霞审判员 徐景娥审判员 高海霞 二〇二〇年十二月三十一日书记员 马 铮