福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3616号 原告：高萍，女，1987年10月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘侹杰、陈大勇，福建融成律师事务所律师。 被告：福建鸿博房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金达路136号2号楼二层。 法定代表人：尤玉仙，董事长。 委托诉讼代理人：张玮翔、高静伟，公司员工。 原告高萍与被告福建鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告高萍的委托诉讼代理人刘侹杰、被告鸿博公司的委托诉讼代理人张玮翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高萍向本院提出诉讼请求：1.鸿博公司向高萍支付逾期交房的违约金69631元；2.鸿博公司按高萍已付购房款389000元以每日0.001%的标准支付自2019年8月14日起至高萍取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（至起诉之日已累计达672.97元）；3.鸿博公司立即按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付高萍，协助高萍办理房屋产权登记手续；4.鸿博公司承担本案的诉讼费和财产保全费。事实和理由：2015年10月13日，高萍向鸿博公司购买位于福州市仓山区××街道××道××路××室××层××车位，房产用途为车位，面积44.4平方米，总价款为389000元。为此，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2016年2月29日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交付的违约责任，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，但未约定违约金金额。合同附件六：合同补充协议第五条第4点约定，乙方（高萍）逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方向甲方支付购房款总额的万分之二作为违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，高萍交付了全部的购房款，鸿博公司迟延至2018年8月13日交付房产，在交房后365日内没有按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，也没有向高萍交付办理权属登记需由鸿博公司提供的资料，使高萍至今不能取得房屋权属证书。高萍认为，鸿博公司逾期交房和逾期办理产权证，已构成违约，应向高萍承担违约责任，违约金应当按照合同附件六合同补充协议第五条第4点的每日万分之二的标准支付违约金。 被告鸿博公司辩称,一、本案造成逾期交房的责任不在鸿博公司，系福州市地铁一号线施工单位占用讼争商品房的施工现场导致，依据公众利益优先原则以及双方之间的合同约定，不应当由鸿博公司承担违约赔偿责任。1、2009年12月25日，鸿博集团有限公司通过公开挂牌拍卖的方式竞买得福州市仓山区临江街道观井、观海路北侧，南江滨路南侧宗地2009-31地块。2010年4月18日鸿博集团公司在福州市设立鸿博公司用于上述地块的开发建设。在建设开发过程中，因福州市地铁一号线建设，出于公共利益优先原则考虑，自2011年12月公司开发的鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块部门现场无条件被地铁建设单位占用，作为地铁施工作业场地。造成该地块房地产项目开发整体停滞。原计划福州市地铁一号线完工期限为2014年底，但实际建设过程中因地铁一号线路段的土地、房屋征收以及管线建设的延误，导致工期实际延期到2016年底，延误两年之久。延期占用期间，地铁建设单位分别2015年8月11日和2016年3月7日致函鸿博公司，告知将于2016年8月份方可退出占用的场地。鸿博公司在地铁公司占用期间，采取局部交叉作业的方式，克服障碍，完成该讼争商品房建设，但交房必须经消防验收合格，故在经福州市公安消防支队验收合格且具备发放消防验收合格意见书的同时，鸿博公司即向高萍发出交房通知书，履行交房义务。故造成交房延期的过错责任不在于鸿博公司。因地铁一号线建设延期两年时间（原计划于2014年底通车，实际于2017年1月6日通车），该时间应当计入鸿博公司顺延交房的时间范围。2、高萍与鸿博公司双方签订的商品房买卖合同及其补充合同相关附件，就逾期交房的责任双方之间有特别约定。《合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定：第5款：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：之第（2）:因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的。（6）其他不可抗力因素导致的情形。鸿博公司在上述事项发生时（包含属不可抗力的暴雨20天），均依据合同约定发函至高萍，充分履行告知义务。故依据双方的合同约定，鸿博公司不承担逾期交房的违约责任。二、本案商品房逾期办证的违约责任不在鸿博公司，系该讼争商品房区域部分业主违章、违法搭建，造成整体规划验收暂缓，导致整个项目均无法办理产权总登，责任不应当由鸿博公司承担。1、福州市城乡规划局榕规（2017）核字第00143号文件、福州市国土资源局榕土核验（2017）096号文件，均说明产权登记无法办理根本原因是讼争商品房项目区域内C#楼103、402、502、602、1202、2002单元业主在交接房产至办证期间，违反临时管理约定，私自违章搭建，造成规划验收后续手续暂缓，无法办理产权总登，属于系非鸿博公司原因造成该商品房不能办理产权登记手续的情形。2、鸿博公司与高萍签订的《合同补充协议》第7条关于办理产权登记手续的补充约定第5款：由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。3、鸿博公司与高萍签订的《临时管理规约》：第二章物业的使用：第十七条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途；拆除住宅承重结构墙、损坏共用的设施设备，在外墙上拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌；2、占用或损坏物业共用部位、共同设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备，5、违章搭建，在庭院、平台、屋顶、露台或其他场地搭建建筑物、构建物。故鸿博公司已经履行了对业主不得违章搭建的告知义务，且在发现部分业主违章搭建时，不仅自行前往违章搭建的业主家里告知违章搭建影响产权总登记，必须恢复原状，还通过物业管理单位、仓山区城市综合执法局前往违章搭建的业主家告知必须拆除违法建筑，已经充分履行告知义务和采取必要的措施，就其他业主的违章搭建所造成办证不能的责任不应当由鸿博公司承担。该办证不能的根本原因非鸿博公司造成，依据双方合同约定鸿博公司不承担赔偿责任。综上，鸿博公司逾期交房根本原因系市政地铁建设占用鸿博公司施工场地所导致，亦影响了后续办证的手续问题，逾期办证系讼争商品房区域其他业主违章搭建导致规划验收后续手续暂缓，无法办理产权总登。其责任不在于鸿博公司，依据双方之间的合同约定，鸿博公司不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.鸿博公司对高萍提交的车位交付通知书真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认。2.本院依职权调取了(2019)闽0104民初1614号民事判决书，高萍、鸿博公司对该判决书真实性均无异议，该判决书可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，高萍作为买受人与出卖人鸿博公司签订《商品房买卖合同》，约定：高萍购买由鸿博公司开发建设的坐落于福州市仓山区临江街道南江滨西大道南侧、观海路北侧江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）地下室地下一层054车位，购房总价款389000元；出卖人应于2016年2月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.施工期间发生降雨量超过60㎜或五级以上（包括五级）大风、地震及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期，因政府政策性原因及政府有关部门要求该项目暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件，按实际停工天数顺延工期（第八条）；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之空[该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率（亦为万分之一）]的违约金（第九条）;经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金（第十四条）;合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址（第二十条）。 同日,双方签订合同附件六补充协议，约定：除合同及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人专递、在当地媒体报纸或网络媒体上发布公告等方式送达，文件送达的时间为……以挂号邮寄发出的，寄出后第7日为送达日，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日……，多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日（第一条）;合同第八条约定的房屋交付时间为2016年2月29日之前，具体时间以出卖人发出入伙通知确定的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议（第五条第1款）；如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交付车位日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……（5）买受人在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金等或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）其他不可抗力因素导致的情形（第五条第5款）；如发生本条第5款[该款第（5）项除外]所述延期交房情况之一的，出卖人应在发生该情形后90日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的除外（第五条第6款）；出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,作为买受人产权登记的基础资料(第七条第4款);由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任(第七条第5款)；如发生不可抗力事件，受其影响的一方应在不可抗力发生之日起90日内通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后30日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明，否则，视为不可抗力事件未发生（第十二条）；补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律效力，如与合同正文冲突，以补充协议为准等。合同签订后，高萍向鸿博公司支付了全部购车位款389000元。2018年8月，鸿博公司出具《车位交付通知书》，告知业主于2018年8月13日至梅岭观海营销中心办理车位交付手续等。庭审过程中，高萍确认其于2018年8月13日接收了讼争车位。 2015年5月6日，福州市国土资源局出具榕土让［2015］06号《福州市国土资源局关于2015年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告》，载明：宗地2015-16号建设必须满足市地铁公司《关于仓山观井观海地下空间开发涉及轨道交通1号线达道至上藤区间隧道保护控制标准与要求的函》（榕地铁总函［2015］43号）要求；若在2015年底前无法建设完成，则项目必须停止施工；宗地2009-31号“观井观海地块”项目业主单位承诺无偿提供观井、观海地块之间规划路地下空间结合部和出入口通行的通道，保证两个地下空间项目建成后畅通使用；宗地2015-16号位于福州市仓山区××道南侧，观井、观海规划路地下空间地块，土地面积4511㎡（合6.77亩），土地用途为停车场用地（地下空间）。 2015年8月11日，福州市城市地铁有限责任公司向鸿博公司出具榕地铁总函﹝2015﹞142号《关于福州市轨道交通1号线工程仍需使用福建鸿博房地产开发有限公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函》，告知：根据1号线工程的整体工程筹划，由于过闽江段（达道站——上藤站区间）隧道施工需要，自2011年12月起，该标段施工单位上海市基础工程集团有限公司开始使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域作为施工作业场地至今；目前其司仍在使用上述施工作业场地，按照工筹，需至2015年9月底方能退出大部分场地（其中工作竖井需使用至2016年3月底），届时方可将上述施工作业场地交由鸿博公司使用，请鸿博公司予以配合。2015年11月28日，鸿博公司就高萍购买讼争车位所在项目的C#楼1403单元房屋按合同约定地址向高萍邮寄《告业主通知书》（该通知书随附前述情况说明函为附件1），告知：因福州市轨道交通1号线工程占用江城锦绣商务住宅项目观井、观海地块之间规划的上藤道路区域作为施工作业场地，导致其司迄今无法按照设计规划要求修建观井、观海地块之间的消防通道，难以开展江城锦绣商务住宅项目该区域消防工程施工工作，另因施工期间遭遇恶劣天气影响，导致江城锦绣商务住宅项目施工进度受到影响，故无法在原定合同所约定期限内交付房产，具体交房时间需根据地铁公司施工场地交还时间及其司消防工程施工、验收进展，再行通知各位业主等。 2016年3月7日，福州市城市地铁有限责任公司向鸿博公司出具榕地铁总函﹝2016﹞37号《关于福州市轨道交通1号线工程需继续使用福建鸿博房地产开发有限公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函》，告知：其司目前仍在使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域部分施工作业场地，根据1号线过江段实际施工需要，需至2016年8月过江段联络通道施工完成后方能退出场地，届时方可将上述施工作业场地交由鸿博公司使用，请鸿博公司予以配合等。2016年4月30日，鸿博公司按合同约定地址向高萍邮寄文件，EMS面单备注为“因地铁施工导致住宅延期交房，告业主通知函，附地铁公司情况说明”。 另查明，讼争车位目前尚未办理初始产权登记。 本院认为，高萍与鸿博公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，高萍支付了全部购车位款，鸿博公司至2018年8月13日才将讼争车位交予高萍，距合同所约定交付日期（即2016年2月29日前）延迟了896天。但依据合同及补充协议的约定，因政府部门、市政能源部门进行与房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的，鸿博公司可据实顺延交付车位日期，无需承担违约责任。本案中，双方签订合同时，鸿博公司已收到地铁建设单位于2015年8月11日所发出告知将延迟至2016年3月底全部退出项目场地的函件，但其仍约定于2016年2月29日前交付讼争车位，应视为鸿博公司默认该次函件所告知延迟退还场地事项对其车位建设不造成影响，应不可免责。后，地铁建设单位于2016年3月7日再次致函告知将逾期占用项目场地，应属鸿博公司不可预见之事项，且鸿博公司于2016年4月30日按合同约定地址向高萍邮寄通知函告知因地铁施工导致住宅延期交房，虽未明确邮寄的通知函系针对高萍购买的讼争车位还是另案购买的房屋，但高萍同时向鸿博公司购买了车位及房屋，无论通知函是针对车位还是房屋，高萍均应知晓因地铁施工导致无法按期交付，应认定鸿博公司已尽到于情形发生后90日内通知高萍的义务，鸿博公司抗辩该期间（2016年3月7日至2016年8月31日共计178天）应从逾期交付区间内扣除，符合合同约定，本院予以采纳，故鸿博公司实际逾期交付涉讼车位718天（896天-178天）。依据合同第九条约定，逾期交付超过30日后，买受人不退房的，按日所计算逾期交付违约金比率不小于该条第（1）项和第七条中所约定的万分之一，故本院认定本案逾期交付违约金按日万分之一标准计算，则鸿博公司应以已付房款389000元为基数，以每日万分之一标准支付逾期交付车位违约金27930.2元（389000元×0.01%×718天）。福州市国土资源局于2015年5月6日发布的榕土让[2015]06号《福州市国土资源局关于2015年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告》中载明：宗地2015-16号建设必须满足市地铁公司《关于仓山观井观海地下空间开发涉及轨道交通1号线达道至上藤区间隧道保护控制标准与要求的函》（榕地铁总函[2015]43号）要求，宗地2009-31号“观井观海地块”项目业主单位承诺无偿提供观井、观海地块之间规划路地下空间结合部和出入口通行的通道，保证两个地下空间项目建成后畅通使用，地铁1号线建设单位福州市城市地铁有限责任公司向鸿博公司所发送函件中亦明确使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域作为施工作业场地，故高萍抗辩地铁1号线建设对讼争车位所在宗地2009-31号项目施工不造成影响，本院不予采纳。 根据合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。高萍已于2018年8月13日接收了讼争车位，但鸿博公司未在车位交付使用后365日内办理车位所有权初始预登记，已构成违约，故高萍诉请鸿博公司办理讼争车位所有权初始预登记，将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付高萍，并按已付房款389000元以每日0.001%的标准支付逾期办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告福建鸿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高萍支付逾期交付车位违约金27930.2元； 二、被告福建鸿博房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内办理福州市仓山区临江街道南江滨西大道南侧、观海路北侧江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）地下室地下一层054车位的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建鸿博房地产开发有限公司提供的资料交付高萍，协助高萍办理车位产权登记手续； 三、被告福建鸿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高萍支付逾期办证违约金（以389000元为基数，按每日0.001%的标准，自2019年8月14日起计至具备办证条件并由福建鸿博房地产开发有限公司通知高萍办理权属证书之日止）； 四、驳回原告高萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1540元，由原告高萍负担922元，被告福建鸿博房地产开发有限公司负担618元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”