重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26490号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华，系公司董事长。委托诉讼代理人：朱善蕾，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟楠，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：谢莎，女，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨佳，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：何诚，重庆学苑律师事务所律师。原告重庆中华企业房地产发展有限公司诉被告谢莎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆中华企业房地产发展有限公司的委托诉讼代理人朱善蕾、牟楠，被告谢莎的委托诉讼代理人杨佳、何诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆中华企业房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原被告签订的《房屋租赁合同》《关于之权利义务概括性转移协议》于2019年1月20日解除；2.被告立即向原告支付租金优惠期内所优惠的租金205834.5元；3.被告立即按照月租金标准的三倍向原告支付补偿金212009.55元；4.被告立即向原告支付自2019年1月18日起至收回房屋之日止（即2019年7月10日）按照日租金两倍计算房屋占用期间的使用费808540.53元；5.被告支付房屋恢复原状的费用447681.11元；6.被告支付律师费40000元、公证费5000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与原承租人孙艳美于2017年10月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于重庆市九龙坡区奥体路1号重庆城上城1号附42号、附43号、附44号、附45号房屋出租给孙艳美，截止2018年1月26日孙艳美担任重庆居乐佳装饰工程有限公司（以下简称“居乐佳公司”）的法定代表人，合同中对租赁期限、租金单价及违约责任等进行了约定。2017年11月22日，原告、原承租人孙艳美、居乐佳公司签署《关于之权利义务概括性转移协议》，协议约定案涉房屋的承租人变更为居乐佳公司。自主体变更后，居乐佳公司长期拖欠原告租金，且自2018年12月17日起自行紧锁大门，至今未恢复对外营业。后原告多次发函要求居乐佳公司支付租金，但被告负责人答复不再租赁案涉房屋，也未向原告支付任何费用。2019年1月29日，原告通过公证向居乐佳公司邮寄送达解除合同通知书。2019年7月10日，通过公证的方式收回租赁物业、清点了居乐佳公司的物品。居乐佳公司系自然人独资公司，自然人股东为谢莎，公司于2019年8月21日注销，谢莎于2019年7月5日在工商登记机关承诺企业注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完毕，并对真实性负责。现为维护原告自身权益，特此起诉至法院，望判如所请。被告谢莎答辩称：1、被告并非本案的适格主体，从未与原告签订过合同。2、案涉租赁合同系格式合同，显示公平。3、居乐佳公司未支付租金系因2018年12月14日公司被盗，无法正常经营，系原告违约导致居乐佳公司无法继续经营，居乐佳公司不存在违约行为。4、原告本可以在2019年1月20日后自行收回案涉房屋，但于2019年7月10日才通过公证方式收回，损失扩大系其自身原因造成。5、对原告诉请金额不予认可，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年10月17日，原告作为甲方（出租房）与乙方孙艳美（承租人）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将坐落在重庆市九龙坡区奥体路1号的[重庆城上城]项目重庆市九龙坡区奥体路1号附42号、附43号、附44号、附45号房屋出租给乙方作为展示厅使用，该房屋建筑面积为914.82平方米。2、租赁期限自2017年10月18日至2020年10月17日止。3、房屋交付的标志为甲乙双方签署《房屋使用交接书》，该交接书一经签署，则视为甲方已经按照合同约定就该房屋向乙方完成了交付工作。4、租赁优惠期：租赁期内，甲方给予乙方的租金优惠期为6个月，即自2017年10月18日至2018年4月17日止。在上述租金优惠期内，乙方享有租金优惠之权益，即享有租金5折的折扣优惠：2017年10月18日至2018年4月17日（6个月），租金标准为75元/m2/月（本期限内执行优惠价37.5元/m2/月），月租金34305.75元/月，租赁时间内租金总额205834.5元……5、租金的计算为月固定租金：日租金×建筑面积×365÷12，其标准为：自2017年10月18日至2018年10月17日：月租金标准为75元/m2/月，即该房屋月租金为68611.5元；2018年10月18日至2019年10月17日：月租金标准为77.25元/m2/月，即该房屋月租金为70669.85元；……6、固定租金的支付时间以每三公历月为一个支付周期，乙方应于每个支付周期到期前至少提前20日支付下一期的固定租金，以后以此类推。租金的支付原则为先付费后使用。6、乙方须于合同签订后五日内，向甲方支付总计137223元，作为乙方依约履行合同的保证金。7、除甲方同意乙方续组外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金[日租金=月租金×12/365，前述月租金按本合同终止前乙方应当按合同约定支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）]的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。8、无论何种原因导致合同提前解除或合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时合同附件二所列明的甲方所有的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和物业服务公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9、租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，……甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋……10、甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交租金优惠期所优惠的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金的3倍金额补偿甲方[前述月租金指本合同终止前乙方按本合同约定支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）]：……乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付任何一项费用累计超过十五日的；乙方累计擅自中断或停业超过三日，或租赁期内迟开早收累计超过十次的……在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知解除本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。11、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，除此之外，乙方还应按月租金[前述月租金指本合同解除前乙方按本合同约定应当支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）]的2倍向甲方支付违约金。并且，乙方还应将租金优惠期内优惠的租金足额补交给甲方。12、双方确认，在下述情况下，甲方不承担任何责任，且本合同项下之租金及其它费用不得减免或中止支付：本项目内发生的盗窃、抢劫、抢夺、诈骗、恐怖分子制造的恐怖行为等刑事、治安案件造成乙方损失的。13、对所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达。14、甲方因乙方催付租金、违约金、损失、其他费用而引起的所有费用和开支及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于：诉讼费、保全费、鉴定费、差旅费、律师费、复印费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。2017年10月20日，原告与孙艳美签订案涉四套房屋的房屋使用交接书。2017年11月22日，原告作为甲方（出租人）、原承租人乙方孙艳美与现承租人丙方居乐佳公司，签订了《关于之权利义务概括性转移协议》，其中约定：1、甲乙丙三方一致同意自本合同生效之日起原合同的承租人由乙方变更为丙方，原合同的其他任何条款保持不变。丙方承诺完全理解并接受原合同的全部内容，且丙方同意履行原合同变更后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任。2、三方一致同意乙方根据原合同向甲方已经支付的租赁保证金137223元转为丙方向甲方支付的房屋租赁保证金。3、协议生效前乙方应按期支付租金、管理费及其他费用，自本协议生效之日起由丙方享有并承担原合同约定的所有权利义务。现乙丙双方协商一致，丙方承诺自原合同生效之日起至本协议生效前，就乙方已对甲方产生的所有债务，丙方均自愿向甲方就前述债务承担连带责任，甲方有权向乙方或/且丙方就本协议生效前未支付的租金、管理费及其他费用进行权利主张。案涉房屋承租主体变更后，2019年1月17日因居乐佳公司未按期支付租金，原告向其发出《商函》催促居乐佳公司缴纳租金等费用。居乐佳公司并未依此履行，原告后于2019年1月21日向居乐佳公司邮寄《关于解除与重庆居乐佳装饰工程有限公司的、及的通知书》（以下简称“解除合同通知书”），其中载明：2019年1月18日电话联系居乐佳公司负责人要求支付逾期支付的租金，负责人电话明确回复将不再租赁该房屋。自2019年1月20日起，视为双方签订《房屋租赁合同》、《关于（附42号至附45号）之权利义务概括性转移协议》及《安全生产管理协议》解除，后原告又于2019年1月29日通过重庆市中信公证处公证再次向被告邮寄《解除合同通知书》。2019年7月10日，原告通过重庆市大渡口公证处对案涉房屋内物品的清点记录保全证据。2019年9月16日，原告委托上海市海华永泰律师事务所处理与居乐佳公司间房屋租赁合同纠纷的相关法律事宜，并实际产生40000元律师费。另查，根据工商登记信息查询，居乐佳公司的法定代表人为谢莎，其亦为公司唯一的自然人股东，公司的登记状态为注销，核准时间为2019年8月21日。2019年7月5日，居乐佳公司申请简易注销登记时，谢莎作为唯一一位投资人在全体投资人承诺书上签字确认，并承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交情的应缴纳税款及其他未了结事物……并对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任……。庭审中，原告举示《重庆城上城B2-1新巢酒吧和A9居乐佳二装拆除及恢复工程施工合同》及附件、《重庆城上城B2-1新巢酒吧和A9居乐佳二装拆除及恢复工程结算审核报告》、工程验收表、发票及付款回单，拟证明原告委托第三方机构对拆除恢复案涉房屋原状工程的结算金额进行了审核，针对案涉房屋恢复原状的费用为447681.11元；同时已经完成案涉房屋的恢复工程，实际产生的恢复费用为447681.11元。被告对该组证据均不予认可，并向本院申请对拆除案涉房屋装饰装修费用进行鉴定，但被告未在规定时间内向法庭提交鉴定申请书并预交鉴定费。原告还举示《公证业务服务协议》及附件、银行凭证、网上银行电子回单、发票，拟证明原告通过公证的方式收回案涉房屋，以保全证据，实际产生公证费5000元。被告对此不予认可，并认为原告本可以提前自行收回案涉房屋，但原告实际于2019年7月10日才公证收回案涉房屋，原告一直怠于行使收回房屋的权利，产生的损失应当由原告自行承担。对此，被告举示照片，拟证明原告交付居乐佳公司的案涉房屋为清水房，其后居乐佳公司对案涉房屋进行了装修。原告对上述证据均不予认可，认为与本案无关。被告还举示接报回执复印件、受案回执，拟证明2018年12月14日居乐佳公司被盗，公司无法继续经营。原告不认可该证据真实性，并认为居乐佳公司被盗与其无关。此外，被告还举示光盘，拟证明2019年1月16原告委托物业公司在案涉房屋门上加锁，案涉房屋被原告占有控制。对此原告否认在案涉房屋上加锁的事实，并表示无法确认视频中的工作人员是否是物业人员。审理中，原、被告确认居乐佳公司交付的租金可以使用至2019年1月17日，之后居乐佳公司未再支付任何租金。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋使用交接书、《关于之权利义务概括性转移协议》、《关于解除与重庆居乐佳装饰工程有限公司的、及的通知书》、公证书、《重庆城上城B2-1新巢酒吧和A9居乐佳二装拆除及恢复工程施工合同》及附件、《重庆城上城B2-1新巢酒吧和A9居乐佳二装拆除及恢复工程结算审核报告》、工程验收表、发票、付款回单及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告与孙艳美签订的《房屋租赁合同》以及与孙艳美、居乐佳公司签订的《关于之权利义务概括性转移协议》等配套协议，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约行使权利与履行义务。本案中，居乐佳公司作为案涉租赁合同的新承租人，未按约向原告支付租金，并提前停业退租，应当承担相应的违约责任。但因居乐佳公司已实际注销，谢莎作为居乐佳公司的法定代表人及唯一自然人股东，且在公司进行注销登记时，谢莎承诺对居乐佳公司未结清的债务承担责任，故其应当对公司注销前的债务承担相应责任。关于案涉租赁合同解除的问题，根据合同约定，若居乐佳公司逾期向原告支付租金或擅自中断或停业超过合同规定条件的，原告有权向居乐佳公司发出书面通知解除本合同，本案中，原告于2019年1月21日向被告发出《解除合同通知书》，故本院确认原被告间的《房屋租赁合同》、《关于之权利义务概括性转移协议》于2019年1月21日解除。关于被告支付租金优惠期内优惠的租金的问题。本院认为，原告给予承租方的租金优惠期系附条件的民事法律行为。根据合同约定，因承租方存在违约行为，原告有权要求其补交租金优惠期所优惠的租金等费用。故在承租方违约时，其不应再享有租金优惠期优惠。该约定系当事人的真实意思表示，且符合法律规定，本院对原告的该项主张予以支持，被告应当返还自2017年10月18日至2018年4月17日租金优惠期优惠的租金205834.5元。关于被告支付原告补偿金的问题。该补偿金系违约金性质，根据合同约定，因承租方违约，其应按月租金的3倍金额补偿原告。月租金的计算标准在本合同终止前承租方按本合同约定支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金金额的1/3中取高者，鉴于该违约金计算标准过高，结合本案实际，本院酌情调整为被告支付原告补偿金212009.55元（即按3个月租金计算）。关于被告支付房屋占有使用费的问题。庭审中，被告辩称原告怠于行使收回案涉房屋的权利，原告应自行承担该期间产生的损失。根据合同约定，合同提前终止之日，若承租方未能交还该房屋，原告除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋。但原告于2019年7月才通过公证的方式收回案涉房屋，且在合同解除之日至实际收回房屋之日期间，原告并未积极向被告主张权利。亦没有采取适当措施防止损失扩大，考虑其收回房屋也需要一个合理期间，故本院酌情主张1个月的房屋占有使用费，为70669.85元。关于案涉房屋恢复费用的问题。依据合同约定，被告应当对房屋恢复原状。鉴于案涉房屋的恢复费用经招投标为393592.11元，且恢复工程已实际实施，故本院认定恢复费用为393592.11元。关于律师费、公证费的问题，根据合同约定及原告实际支付情况，本院对原告的该项主张予以支持，被告应当向原告支付律师费40000元及公证费5000元。关于保证金，双方可以协商抵扣或另案起诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告谢莎间的《房屋租赁合同》、《关于之权利义务概括性转移协议》于2019年1月21日解除；被告谢莎于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付租金205834.5元；被告谢莎于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付房屋恢复费用393592.11元；四、被告谢莎于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付补偿金212009.55元；五、被告谢莎于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付房屋占有使用费70669.85元；六、被告谢莎于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付公证费5000元及律师费40000元；七、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9471元，由原告重庆中华企业房地产发展有限公司负担1471元，由被告谢莎负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。审判员 罗 洪二〇二〇年十二月二十八日书记员 黄春燕