广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34964号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：陈静云，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志强，男，1980年10月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：喻国胜，男，1971年5月5日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖市无为县，原告广州越秀物业发展有限公司与被告喻国胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静云到庭参加了诉讼。被告喻国胜因下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付广州市白云区金沙街道悦星街13号星汇金沙雅筑A型别墅07房自2018年10月1日起至判决生效之日止的物业管理费（按照4.2元/月/平方米的标准，以建筑面积225.55平方米计算，暂计至2020年12月31日为25619.37元及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实际清付之日止，暂计至2020年12月31日为25619.37元，违约金总额以拖欠管理费的本金为限），暂计至2020年12月31日，本项合计51238.74元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，房地产开发单位广州市宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）与原告（原名广州城建开发物业有限公司）签订了《前期物业服务合同》，约定宏城公司将广州市星汇金沙雅筑小区委托原告提供物业管理服务。第五条“物业管理服务费由业主按建筑面积预先缴纳，具体标准为：联排别墅：5.8元/月·平方米；”第二十四条“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额千分之三的标准向乙方支付违约金；”第二十八条“本合同期限3年。自2011年5月1日起至2014年4月30日止，但在合同期限，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”被告系涉案物业的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第一条规定，涉案物业服务合同效力及于被告。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。但是自2018年10月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。原告多次催收，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告喻国胜无答辩意见。经审理查明，被告喻国胜系位于广州市白云区悦星街13号101房（复式单元）的产权人，该房产登记查册表所载建筑面积为240.52平方米，建设单位为案外人广州宏城发展有限公司。原告原名广州城建开发物业有限公司。2011年，广州宏城发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定宏城公司委托原告对位于广州市白云区星汇金沙雅筑提供前期物业管理服务。2018年5月29日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定别墅的物业管理费按4.2元/月/平方米的标准收费，由原告向被告或物业使用人收取；除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金，业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向原告交纳当月物业服务资金，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金；本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。庭后，原告明确物业管理费仅主张至2020年12月31日，之后的另行主张。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《商品房预售合同》、房产证及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：关于物业管理费及违约金。原告在2018年10月1日至2020年12月31日期间亦实际为涉案小区提供了物业管理服务，依合同约定，被告应向原告支付上述期间的物业管理费。涉案房产登记查册表所载建筑面积为240.52平方米，原告主张按照每月每平方米4.2元的标准计算涉案物业管理费，本院对此予以认可，则每月物业管理费应为1010.18元，被告须向原告支付2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理费应为27275元（1010.18元/月×27个月）。原告主张截至2020年12月31日的物业费为25619.37元，是其行使自由处分权，本院予以支持。被告未依约交纳上述管理费，其行为已构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院对此予以支持。合同中约定交纳物业管理费的时间为每月5日前，则违约金应以每月应交纳的物业管理费1010.18元为本金，自每月6日起计至实际清偿之日止。合同中约定违约金按照每日千分之三计算，原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，则该违约金标准明显过高，本院酌情将违约金标准调整为：2018年10月1日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额不得超过该月应交的物业管理费1010.18元。被告喻国胜因下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告喻国胜向原告广州越秀物业发展有限公司支付2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理费25619.37元，并支付违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费1010.18元为本金，从所欠费用月份的6日起计至实际清偿之日止，其中2018年10月1日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额以该月应交的物业管理费1010.18元为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费623元，由被告喻国胜负担并应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈春燕