山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0203民初6439号 原告（反诉被告）：孙中卫，男，1986年5月17日出生，汉族，住江苏省连云港市开发区。 委托诉讼代理人：惠长太，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王继昌，山东海沃律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：青岛天天佳美餐饮管理有限公司，住所地青岛市市**台东三路****。 法定代表人：朱振山，总经理。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕晓庆，山东重诺律师事务所律师。 被告：朱振山，男，1974年10月14日出生，汉族，户籍地黑龙江省东宁县，住青岛市。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙中卫与被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司（以下简称：天天佳美公司）、被告朱振山（如无特殊说明，以下原告、被告均指当事人在本诉中的诉讼地位）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月26日向本院提起诉讼，经由诉前调解未果。本院立案后，依法成立合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙中卫的委托诉讼代理人惠长太、王继昌，被告天天佳美公司的委托诉讼代理人赵显鹍、毕晓庆，被告朱振山及其委托诉讼代理人赵显鹍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙中卫向本院提出诉讼请求：１.请求依法解除原告与被告天天佳美公司之间的《租赁合同》；2.判令被告天天佳美公司向原告退还剩余租金82420.1元（租期三年，实际使用时间145天）及10000元履约保证金，并支付利息（暂时计算至2019年12月9日，暂按1年期LPR4%计算，利息为462.1元，以92420.1元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止），共计款项92882.2元；3.请求依法判令被告朱振山对前述款项承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月26日，原告与被告天天佳美公司签订租赁合同，原告租赁被告天天佳美公司位于市北区（以下简称：美食街）的档口A区4号，租期3年，原告一次性将租金95000元和10000元履约保证金支付给被告朱振山。至2019年10月18日，该房屋由被告停水停电，原告无法经营，现房屋大门被锁，合同无法继续履行。原告遂提起本案诉讼。 被告天天佳美公司辩称，1.原告租赁档位不存在无法经营的情形，租赁合同可正常履行，原告尚欠被告天天佳美公司租金及水电费用，应及时支付。在本案合同履行过程中，原告无故拖欠被告天天佳美公司水电费及公摊费，青岛供电公司催费停电通知的情形下依旧不缴纳费用，导致停电无法营业，被告天天佳美公司垫付费用后，美食街区可正常经营。原告一直占用其承租的档位正常经营，且双方未就解除合同进行过磋商也从未办理交接手续。2.原告诉称的一次性缴纳的95000元租金为三年租金与事实不符。本案中因原告需考虑租赁期限选择一年还是三年，所以双方签订的合同并未填写租赁期限，仅填写一年租金数额，因合同有约定“一年以上合同有3%递增”，如后期确定租赁期限双方再填上期限即可，对一年后租金的数额也不会产生异议，其他合同条款也无需改变，这是双方签订空白期限租赁合同的初衷。后因美食街区开业，双方忙于经营，忘记了合同没写明期限，也未就期限再次协商。合同约定的租金数额不可能是原告主张的3年租金，这与被告的经营成本、其他档位的租金标准不符，明显不合常理。 被告朱振山辩称，被告朱振山并非租赁合同的一方主体，作为青岛天天佳美餐饮管理有限公司的法定代表人，仅是代表公司收款，该行为是职务行为，原告要求被告朱振山承担连带责任无事实和法律依据，请求法院依法驳回对朱振山的起诉。 被告天天佳美公司提出反诉请求：1.依法判令孙中卫支付2020年5月26日至2020年5月29日的房屋租金1041元及自2020年5月26日至实际支付之日的利息（以1041元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.依法判令孙中卫支付欠交的电费1267元、水费64元、公摊费6600元；3.本诉反诉费由孙中卫承担。事实与理由：2019年5月26日，天天佳美公司与孙中卫签订《台东网红美食街区租赁合同》，约定将档口出租给孙中卫经营使用，租金为95000元/年，次年租金上调3%，提前一个月交纳，水费8元/吨，电费1.25元/度，水电费由孙中卫承担。合同签订至今已满一年，孙中卫占用档口至今，尚拖欠租金、水电费未交纳。 原告孙中卫对被告天天佳美公司的反诉辩称，要求支付租金没事实和法律依据，因孙中卫已经依据合同一次性缴纳了三年租金，并非天天佳美公司所指一年租金。天天佳美公司要求孙中卫支付电费水费计算金额有错误，公摊费用没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉请求。 被告朱振山对被告天天佳美公司的反诉述称，同意被告天天佳美公司的反诉意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于案件的事实和争议，本院认定如下： 2019年5月26日，天天佳美公司与孙中卫签订《台东网红美食街区租赁合同》，合同约定：被告将美食街A区4号档口出租给孙中卫经营使用；合同租赁期限条款“租期年，自年月日起至年月日止”，其中空白处未填写；租金条款表述为“租方应一次性付清档A4租金，租金为95000元整，电费1.25元/度，水费8元/吨”；档口水电费由被告承担，被告承担经营过程中所发生的一切经营费用；一年以上合同有3%递增；每一个档口一次性应付履约保证金10000元；被告不得因为经营不善就怨天尤人骂声不断，或找任何理由拒交费用，对初犯者进行教育，造成极坏影响的清退出美食城，履约保证金及剩余租金不退；被告经营期间，要按时交纳各项费用，对无故拖欠和找各种理由不交的按合同违约处理；被告如有事请假先向管理办公室递交假条，管理人员审批，休息时间三天为上限，在未取得休假审批由于个人原因关闭档口不营业达5天的，管理部门有权收回档口，履约保证金及剩余租金不退等内容。 合同签订后，孙中卫以向朱振山个人支付宝、微信转账和现金方式支付租金及履约保证金共计105000元，被告天天佳美公司出具收据。二被告认可收到该款项，并认为所收款项已经交给天天佳美公司，朱振山收款行为为职务行为。 朱振山系被告天天佳美公司的股东、法定代表人。 原告于2019年12月17日申请诉前财产保全，因此支付保全费944元。 对双方有争议的证据和陈述认定如下： 1、租赁期限及租金标准。原告主张合同租赁期限为三年，三年共计租金95000元，因为合同条款明确记载为“承租方应一次性付清租金，租金为95000元”；原告方为证明自己的主张，提交“58同城”招租广告，证明在美食街被告目前的招租广告是15平方米的档口每月1000元，该租金水平低于原告三年95000元的租金标准。被告天天佳美公司、朱振山认为，合同中租赁期限空缺，是因为原告尚未确定租赁期限，合同中95000的租金是一年租金，合同“一年以上合同有3%递增”的约定，也可以说明上述租金并非多年租金数额。为证明自己的主张，被告天天佳美公司提交以下证据：租赁合同（原告向出租人承租美食街区所有房屋）、装修合同及其他安装合同，证明被告天天佳美公司的经营成本高于原告所主张的租金标准；美食街区的其他业主的租赁合同，以证明其他业主的每年租金与被告所主张的基本一致，而非原告所主张的租金标准；申请证人杨某到庭作证，证明杨某在美食街区租赁B9、B10两个档口经营，租金标准为每年12.5万元。双方对对方的上述证据均不予认可。 2、停电、关门等事实的认定及违约责任争议。原告主张，在合同履行过程中，被告天天佳美公司采取停电、关门等形式导致原告不能正常经营，因此系被告天天佳美公司违约。原告提交美食街其他业户潘二婧及其丈夫与被告天天佳美公司员工金经理的录音，该录音可以证明：因部分业户欠水电费停电，潘二婧对要被告天天佳美公司天天佳美公司出具600元的发票，金经理承认收到600元钱，但称没有发票；潘二婧要求交电费，金经理要求13家全部交了才能开公共部分的灯，仅潘二婧一家要求交费被告天天佳美公司不收其电费。原告提交2019年10月23日拍摄的照片两张，证明被告天天佳美公司关闭了美食街的大门。原告提交台东派出所报警记录一份，证明2019年10月30日，美食街业户朱铁军因大门关闭无法经营到派出所报案；录像一份，系供电部门原告到现场收取电费时与业户的现场录像，原告以此证明被告天天佳美公司收原告电费价格高于供电部门收取的价格，而且是被告天天佳美公司停电，并非供电部门停电。对上述证据，被告天天佳美公司、朱振山认为：金经理是被告员工，但无法确认事实与金经理是否一致；照片没有拍摄时间，对具体关门时间无法确认，而且是短时间停业，被告天天佳美公司垫付所欠电费后恢复营业。 被告天天佳美公司认可自2019年11月13日至2019年12月25日期间暂停营业，是因为停电打不开电动门。原告认为被告天天佳美公司自2019年10月19日起就关门停业，经营场地入口可以正常打开，并非因为电动门停电所致。被告天天佳美公司提交《生活快线》节目视频一份，以证明包括原告在内的经营业主拒不交纳电费，导致美食街停电。视频中显示：美食城部分区域停电，大部分业主停业，部分业主不满意被告天天佳美公司对美食城的运营状态，因此拒交电费。视频还显示，经营业主与被告签订的合同租赁期限有一年到三年不等。 3、2019年12月25日，被告朱振山以自己的微信账户在“台东网红美食街区业户群”发布水费、电费及公摊费催缴通知，其中载明：由于商户使用的电费、水费及公摊费已经达到三个月以上没有上交，致使电业局停电近两个月，不能正常营业，期间损失个业户自行承担。现公司垫付并开门，如有业户营业，可向天天佳美公司交付所欠费用，即可营业。自本通告发布出5天内不营业者，视为自动放弃经营权，公司解除合同收回档口另行招租，上合必须在两天内将东西拉走，物品丢失概不负责…… 4、水电费及公摊费的收取。美食街所有业户包括原告有单独的水表和电表，但水电费由被告天天佳美公司代为收取，被告天天佳美公司提交业户费用明细表及水电表照片，费用明细表横向分别是水费、电费……合计、备注，纵向是6、7、8……代表十二个月份，其中6月份的备注有原告签名，表示费用已经结清，之后费用未结。原告对之后费用没有结清的理由是双方未核对水电表数额；关于每月600元的公摊费，原告表示合同没有约定因此不同意承担，开始那个月同意支付公摊费是因为被告天天佳美公司用返还券抵销。被告提交的业户费用明细表显示，截止到2019年10月，A4档口欠电费1251元、水费56元、公摊费2400元。 案经调解未果。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，依法应认定为合法有效。 对于合同中租赁期限和租金约定不明确的问题，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案合同文本对租金标准及支付方式的约定不明确，依据双方陈述及证据，并结合其他租户的情况，若按照原告95000元租金为三年租金的主张，则合同中租赁期限部分没有必要留空，而且日常生活中双方约定年租金标准的情况较为普遍，结合合同的其他相关约定，本院认定合同约定的租金为年租金。因为租赁期限未约定且原告已经支付了一年的租金，因此认定合同期限未定但不少于一年。 综合双方证据可以证明，因对水电费标准、合同未约定的公摊费有异议，并因为美食城整体经营不佳，包括原告在内的多名业主拒交上述费用，被告天天佳美公司因此对美食城停电，导致经营更加困难。原告长期拖欠水电费，按照合同约定已经构成违约；被告向原告收取合同约定之外的公摊费，且在原告欠交水电费后不但停水停电，更是关闭美食城的大门，其合同履行过程中存在过错。综上，本院认定因双方过错导致双方合同不能履行，双方对此均应承担相应的责任，本院酌情认定双方责任比例为各承担50%。 原告拖欠水电费，双方长期停止营业，合同难以继续履行，在此情况下被告天天佳美公司于2019年12月25日以在微信群发布公告的方式催收水电费，并告知5日内不交水电费解除合同，被告的上述行为符合合同的约定，对结束双方僵局并减少双方损失有利，本院因此认定双方合同于2019年12月31日解除。 综上，原告应承担2019年5月26日至2019年12月30日的租金，原告已经支付一年租金，剩余2019年12月31日至2020年5月25日的租金及履约保证金，被告天天佳美公司应返还其中50%及相应的利息，返还租金数额为19130（95000元/365天*147天*50%）元，返还履约保证金数额为5000（10000元*50%）元。原告支出保全费944元，被告天天佳美公司应按照比例承担250元。 被告天天佳美公司反诉的水电费，业户费用明细表虽然是被告天天佳美公司单方制作，但之前双方以原告在业户费用明细表签字的方式确认交费，应认定双方存在固有的交易习惯，双方应按照交易习惯继续履行合同。原告对业户费用明细表的数额有异议可以进行核对，但不能以没进行核对的理由拒交水电费，原告怠于核对业户费用明细表数额与水电表数额，应承担不利后果。业户费用明细表中数额与照片的水电表数额基本一致，被告反诉要求原告以此支付水电费，本院予以支持，超出部分，不予支持。原告主张水电费的标准过高问题，因双方合同已经明确约定，原告因此拒交无法律依据。被告要求原告支付公摊费，因合同没有约定该项费用，被告也没有证明该项费用的产生的缘由，本院对此不予支持。被告天天佳美公司的其他反诉请求，没有依据，本院不予支持。 关于被告朱振山的责任，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，当公司的财产与其股东财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告天天佳美公司虽在工商登记部门登记为独立的企业法人，其股东、法定代表人朱振山以自己的账户收取属于公司的账款，实际上其财产与朱振山存在混同，损害了公司债权人的利益，故朱振山对天天佳美公司的债务应当承担连带清偿责任。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款之规定,判决如下： 一、原告（反诉被告）孙中卫与被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订的关于台东网红美食街区A区4号档口的租赁合同于2019年12月31日解除； 二、被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）孙中卫租金19130元、履约保证金5000元及相应的利息（以实际欠款数额为本金，自2019年12月31日至实际偿还之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）孙中卫预付保全费250元； 四、被告朱振山对被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。 五、原告（反诉被告）孙中卫于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司电费1251元、水费56元； 六、驳回原告（反诉被告）孙中卫的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2122元，由原告（反诉被告）孙中卫承担1571元，被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司承担551元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）孙中卫承担10元，被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司承担元15；上述费用折抵后，被告（反诉原告）青岛天天佳美餐饮管理有限公司应在本判决生效之日起10日内直接支付原告（反诉被告）孙中卫541元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张立桢 人民陪审员  何冬梅 人民陪审员  杨海霞 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  孙闻林 书 记 员  孙 佳