连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初1251号原告：吴丹丹，女，汉族，住连云区。委托诉讼代理人：顾汉训，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：连云港东南置业有限公司，住所地连云港市连云区墟沟中山西路267号。法定代表人：朱文丽，总经理。委托诉讼代理人：戴聪标。委托诉讼代理人：刘萍，江苏路卓律师事务所律师。原告吴丹丹与被告连云港东南置业有限公司（以下简称东南置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人以及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴丹丹向本院提出诉讼请求：1、确认解除双方签订的商铺买卖合同；2、判令被告返还购房款95313元（65313元+30000元）；3、判令被告参照租金标准赔偿原告自2018年11月1日起至判决履行日，因逾期交房造成的经济损失（计算至2020年6月30日为15876.8元）；4、判令被告支付逾期交房违约金（自2019年8月1日起至判决履行日，违约金的标准按日万分之二计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年10月签订《商铺买卖合同》，约定将被告开发的位于连云区平山路北侧云和路西青年城第三层321B号商铺出售给原告，房屋交付时间为2019年7月31日。原告依据合同约定向被告支付3万元定金和65313元购房款，但被告至今未能交付房屋，其行为构成严重违约。被告东南置业公司辩称，第一、我们对原告方要求解除合同我们表示理解，因为我们没有按期交房，再次表示歉意，在这之前和对方多次沟通，要求不解除合同，我们愿意承担延期交房的违约责任；第二、经济损失计算的时间应自双方约定的交房时间届满开始计算，即2019年8月1日起算，逾期交房的违约金应当根据商品房买卖合同的约定进行计算，应当按照原告向被告累计付款的0.1%计算违约金。损失应按照实际发生的损失计算，且违约金如果能含盖实际发生的损失，损失不应当再重复主张；第三、对方多次跟我们联系，说亲人生病，我们表示同情和理解，但就本案的购房合同，我们希望继续履行，我们可以将第三年的租金和第四年的租金加上本案的违约责任一并想法支付给原告；第四、被告只收到原告购房款65313元，30000元优惠定金原告并未向被告支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东南置业公司（甲方）与内蒙古助远房地产经纪有限公司（乙方，以下简称内蒙古助远公司）签订《龙港商业广场委托销售合同书》，约定“因甲方要求，乙方销售甲方的龙港商业广场（平山路和云和路交汇处）项目，甲方从乙方每天的销售回款额中提取一定比例的金额支付给乙方，作为乙方的销售费用，具体按回款额的20%提取服务费，结算方式为日结；乙方根据双方确定的每楼层均价，制定出每套房的价格，乙方在此价格的基础上制定出对外销售价格、优惠政策、优惠幅度，甲方只需要考虑成交底价和销售任务完成情况，具体每楼层价格如下：一层每平方米22000元、二层每平方米13000元、三层每平方米9000元，以上价格为开发商2年返租后实收价格；在保底均价基础上，甲乙双方共同指定所售商铺的一房一价表，该一房一价表双方签字盖章确认；乙方执行甲方现有的商铺划分政策进行销售，商铺面积区间为6-10平方，甲方负责办理分割后商铺的报备或变更手续；对于销售的房屋，甲方委托的经营管理公司采取—包租10年，抵二返三分成五的返租政策：第一年和第二年回报率各10%,返租方式为按总房款一次性返还，第三年、第四年、第五年回报率分别为11%、13%、14%，返租方式为按实缴房款逐年返还，第6-10年回报率和返租方式为实收租金业主运管公司9:1分成；甲方或甲方指定的公司同意委托乙方代理该返租合同的签订工作，房屋销售合同和返租合同的签订同时进行，乙方不承担因返租合同纠纷产生的任何责任；代理销售的时间为2018年7月至2019年5月31日；合作形式为包销，乙方负责销售和各项推广工作并承担其费用，甲方同意乙方在保证销售底价不变的情况下，实施电商服务团购的获客活动，并视优惠政策向每个客户收取不高于2万的电商服务团购费用，电商服务团购费在客户签订购房合同时收取；乙方销售该项目时，在售楼处由乙方人员负责与客户签订购房合同或者认购书，客户支付的定金需交予双方指定的甲方财务人员，甲方需委派专业人士到销售现场审核签订《商品房买卖合同》或者《认购书》并收取客户缴纳的首期购房款及安排专人负责办理银行按揭、产权登记等客户服务工作；乙方需将每个阶段销售情况、客户成交情况、客户资料、回收款等数据统计，向甲方汇报；乙方负责填写、核查排单号、认购合同、预售合同中所售房屋情况、客户身份确认等条款，确保内容与实际情况相符合，协助甲方收取认购款和购房款”等内容。2018年10月1日，原告吴丹丹在涉案被告设立的龙港商业广场营销中心按销售人员指令的支付宝账户缴纳3万元，销售人员向原告出具了收款事由为“青年城321B商铺优惠定金”的收据，该收据上加盖了“营销中心专用章”字样的印章。庭审中，被告主张该款项系销售公司收取，但被告未能举证证明“营销中心专用章”系销售公司刻制。2018年10月4日，原告在龙港商业广场营销中心签订了《商铺买卖合同》，约定了“原告购买被告龙港商业广场第三层321B号房，该商品房预测建筑面积7.6平方米，单价为每平方米8593.82元，总金额65313元；被告应当在2019年7月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金”等内容，该合同上加盖被告公司合同专用章以及法定代表人印章。同时，原告（委托方、甲方）还与连云港龙港商业管理有限公司（受托方，乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定“甲方是该商铺的买受人，该商铺建筑面积7.6平方米，合同金额65313元；在合同经营期限内，乙方自主经营管理该商铺，甲方不参与、也不得干涉乙方合法经营管理行为；委托期限自甲方付清全款的次月一日开始，即2018年11月1日起至2028年10月31日止，收益金自2018年11月1日起计算；首次委托经营期限为10年，本合同签订时，甲方确认已经向乙方收取到自本合同签订之日起至2020年10月31日止的前两年共合同额20%的商铺委托经营收益（其中每年10%），不再另行出具书面凭据；从第三年开始支付收益金，具体金额为：委托经营的第三年，年收益金金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所交付总房款的（合同额）10%，即6531元整，委托经营的第四年，年收益金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所交付总房款的11%，即7184元整，委托经营的第5年到底10年，年委托经营收益为不低于合同额的7%，甲乙双方按当年市场实际租金计算，超出合同额7%的部分8:2分成（甲方80%，乙方20%)；从第三年开始，乙方按每年支付一次，在每满一年后的10个工作日内，以银行转账的方式，足额向甲方支付该期收益金；本合同经营期限内，经营风险由乙方承担，并自行负责经营盈亏；在本合同期限内，乙方自行承担水电、暖气、物业管理费用，乙方必须保证本合同约定的甲方之收益，如有不足，将由乙方补齐”等内容。之后，原告即缴纳购房款65313元，被告向原告出具收款事由为“青年城321B号商铺”的收据，该收据上加盖被告单位财务专用章。因被告至今未能向原告交付涉案房屋，原告因而诉至本院，庭审中，原、被告均认可上述买卖合同和收据上载明的青年城商铺即龙港商业广场商铺。本院还查明，庭审中被告认可内蒙古助远公司销售人员系以“龙港商业广场置业顾问”的名义从事销售工作；被告还认可该公司取得了龙港商业广场的预售许可证后，私自将每套商铺分割成多套小铺向原告等业主销售，目前尚未取得相关职能部门的变更备案手续。上述事实，有原告向本院提供的《商铺买卖合同》1份、《商铺委托经营管理合同》1份、收据2份，被告向本院提供的《委托销售合同书》以及庭审笔录等在案予以证实，原、被告均无异议，本院依法予以确认。原告还向本院提供了一份白水条计算明细，主张系被告的销售人员在销售房屋时向原告计算房屋总价、定金时提供的，证明本案的购房款总价应为95313元（65313元+定金3万元）。被告否认该白水条的内容系其销售人员书写。经本院审核该证据，该白条上不能显示书写人身份，也没有任何单位的印章，另外，该字条上能够体现“定金+尾款、95折，3万抵5万”等字样。原告另向本院提供了原告弟弟吴桐远洋与龙港商业广场销售人员2020年7月2日的电话录音1份及朱桦的名片1份，主张该销售人员朱桦以龙港商业广场置业顾问的名义销售，销售人员明确称交纳的3万元是定金，是为了避税才由营销中心收取。被告对该内容的真实性不予认可，并申请被录音人出庭作证，该证人主张其姓名朱某，因为感觉“朱桦”更像女孩的名字，所以名片上就写成“朱桦”；证人系2020年才到龙港商业广场营销中心销售房屋；证人经手时不知道优惠定金的事情。原告认为证人证言不属实。被告另向本院提供了上述证人朱某的养老保险缴费记录，拟证明朱某不是该公司的职工，其与连云港龙港商业管理有限公司存在劳动关系。原告对该证据的真实性不予认可；证人出庭时对该事实予以认可，并当庭向原告出示了其养老保险相关缴费记录，原告对此予以认可。被告还向本院提供了《龙港商业广场购房优惠定金协议》50张，主张该公司委托多家销售公司销售龙港商业广场，上述协议是从另一家销售公司处找来的，但是因为销售房屋给原告的内蒙古助远房地产经纪有限公司现在无法联系，所以无法取得原告签订的协议，拟证明原告2018年10月1日缴纳的3万元系优惠定金，不是定金。经本院核对，上述50张协议均约定了“本人某某某，自某年某月某日至某年某月某日期间，享受龙港商业广场项目提供的额外优惠3万抵5万，就此项购房优惠服务，约定如下：1、本人愿意支付购房优惠定金3万元；2、本人需按开发商指定流程完成余下的购房手续办理，如购房本人未按指定流程办理购房手续，开发商不承担责任；签收《龙港商业广场购房优惠定金协议》、《商品房买卖合同》应为同一人，且一份购房优惠定金协议只能享受一套购房的优惠资格，买受人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则向买受人提供的购房优惠服务即告履行完毕，购房优惠定金不再退还；4、如果本人以上述额外优惠购房成功后，因任何原因不配合后续缴纳首付及面签手续的，超过3日，视为买受人自动放弃认购权利，开发商有权单方解除本协议，并另行出售认购房屋，且优惠定金不予退还；5、本次缴纳的优惠定金系买受人为获取在上述时间，以上述优惠，购买上述房源的资格，此优惠定金并非购房价款的一部分”等内容，上述协议上卖受人处加盖了“营销中心专用章”字样的印章。原告主张其不记得是否签订过上述协议，其坚持认为其缴纳的3万元实质就是购房定金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告双方具有约束力。本案中，原告依约履行了支付全部房款的义务，被告没有按照合同约定于2019年7月31日前向原告交付房屋，截止至原告起诉，逾期交房超过90日，且自原告起诉要求解除合同至今也已经超过30日，故原告有权依据合同关于“逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款”的约定，要求解除合同，被告退还已付购房款，故本院对原告主张的要求解除涉案《商铺买卖合同》和退还购房款65313元的诉讼请求予以支持。关于原告2018年10月1日缴纳的3万元优惠定金，本院认为，原告缴纳该3万元是为了享受被告的“交3万抵5万”优惠购房政策，并非是为了担保《商铺买卖合同》的履行，理由如下：第一、原告缴纳该3万元的收据上明确载明收款事由为“优惠定金”，而不是购房定金；第二、原告在2018年10月4日缴纳房款金额与《商铺买卖合同》约定总房款金额一致，并没有将该3万元抵作价款；第三、原告实际是按照其提供的白条上载明的“定金+尾款、95折，3万抵5万”模式缴纳房款。现原告已经实际享受被告的“交3万抵5万”优惠购房政策，签订《商铺买卖按合同》，故该3万元应认定为原告实际支付的购房款，现涉案买卖合同因被告不能按照合同约定交付房屋而解除，故被告应将该3万元退还给原告。原告主张后来签订合同和缴款时没有将该3万元计入合同价是因为被告提出这样少缴税收，其提供的录音资料不能证实，本院对该辩解观点不予采纳。虽然该3万元款项原告没有交至被告公司账户，但龙港商业广场系被告开发，涉案销售人员系以“龙港商业广场置业顾问”身份向原告推介涉案房屋、签订《商铺买卖合同》、指令原告按其指令账户缴纳“优惠定金”、“购房款”；原告是在被告设立的“龙港商业广场营销中心”缴纳“优惠定金”，收据上加盖的也是“营销中心专用章”字样的印章，被告工作人员在该营销中心与销售人员一起共同为原告办理签订《商铺买卖合同》、缴纳购房款等事宜；原告缴纳该“优惠定金”后，最终房屋的成交价格系按“3万抵5万”的优惠方案确定的，被告知道并接受销售公司制定优惠销售方案；被告没有向原告等购房者告知销售人员并非该公司员工，也没有披露其与销售公司之间签订的协议。综上，原告作为普通购房者完全有理由相信销售人员系代表被告从事销售活动、其缴纳的优惠定金系缴纳给被告，故被告应当向原告退还该款项，本院对被告提出的其未收到该3万元，不应当退还该款的辩解观点不予采纳。关于原告主张的要求被告参照租金标准赔偿其自2018年11月1日起至判决履行日经济损失的诉求以及被告按日万分之二支付逾期交房违约金的诉求，本院依据“原告与连云港龙港商业管理有限公司签订的《商铺委托经营合同》里确认原告收到了截止至2020年10月31日的租金收益，证明原告没有2020年10月31日之前的租金损失，故原告要求2020年10月31日之前参照租金标准赔偿损失没有依据；原、被告签订的《商铺买卖合同》双方关于“逾期交房按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金”的约定明显过分低于原告的实际损失；原告并未举证证明其因被告违约给其造成了已付购房款日万分之二标准计算的损失；原告已经在2020年7月10日诉至本院要求解除涉案买卖合同，且本院也判决予以解除”等事实，酌情判定被告给付原告以95313元为基数，自2018年10月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息和以95313元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的同期同类贷款市场报价利率计算的利息。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴丹丹与被告连云港东南置业有限公司于2018年10月4日签订的《商铺买卖合同》。二、被告连云港东南置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丹丹退还购房款95313元并支付利息（利息分为两部分：一部分以95313元为基数，自2018年10月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；第二部分以95313元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的同期同类贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告吴丹丹其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3124元，由被告连云港东南置业有限公司承担2424元，由原告吴丹丹负担700元（因原告已全部预交，被告将应由其承担部分与退还上述购房款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3124元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  苏 静审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇二〇年十二月十九日书 记 员  徐敏艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文㈠《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然事实代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。㈡《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。㈢《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金㈣《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。