河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初1302号原告（案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组。负责人：张书林，村民组组长。委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：方健，河南智言律师事务所律师。原告（案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组。负责人：张本学，村民组组长。委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：方健，河南智言律师事务所律师。原告（案外人）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组。负责人：张国勇，村民组组长。委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：方健，河南智言律师事务所律师。被告（申请执行人）：中原银行股份有限公司郑州农业路支行。负责人：朱云龙，该行行长。委托诉讼代理人：刘少寅，男，汉族，1986年4月7日出生，系该行员工。委托诉讼代理人：齐鑫，系该行员工。被告（被执行人）：郑州发展置业有限公司。法定代表人：别良峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永长，男，汉族，1968年10月26日出生，系该公司员工。原告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组（以下简称燕庄第一村民组）、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组（以下简称燕庄第二村民组）、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组（以下简称燕庄第六村民组）与被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称中原银行）、郑州发展置业有限公司（以下简称发展置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组共同委托诉讼代理人韩劲松、方健，被告中原银行委托诉讼代理人刘少寅、齐鑫，被告发展置业委托诉讼代理人周永长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对房产的执行，并解除查封措施。2、确认房产归燕庄第一村民组所有；9层房产归燕庄第二村民组所有；18层房产、19层房产归燕庄第六村民组所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在办理中原银行与发展置业等金融借款合同纠纷一案中，查封的房产实际所有权人是原告。具体为：1、8层房产、9层房产的实际所有权人为燕庄第一村民组。2003年9月1日，燕庄第一村民组与发展置业签订《合作开发合同》，共同开发燕庄第一村民组拥有的欧亚桥贸易区地块。由燕庄第一村民组提供位作为共同开发用地。双方商定在发展置业开发建设中，为燕庄第一村民组建成18000平方米的写字楼，作为对燕庄第一村民组的补偿，并负责把房屋产权证和该写字楼所占用土地使用证办到燕庄第一村民组名下。同日双方另行签订《房屋租赁承包经营合同书》，约定燕庄第一村民组自2005年1月1日起将补偿的18000平方米写字楼租赁承包给发展置业经营，第一年至第五年每年按180万元人民币，从第六年起每年按5％递增。根据上述合同约定，“发展国际”写字楼建成后，发展置业向燕庄第一村民组补偿18000平方米，燕庄第一村民组委托发展置业承包经营，每年按合同约定收取租金至今。经发展置业书面确认，燕庄第一村民组所得18000平方米房产为层，共计面积18000平方米。贵院查封的8层、9层部分房产所有权属于燕庄第一村民组。2、9层中的房产实际所有权人为燕庄第二村民组。2003年4月30日，燕庄第二村民组与发展置业签订《协议书》，燕庄第二村民组考虑到发展置业移动市场上面高压线和拆迁地上附属物花了大量资金，同意被征用土地六亩左右，发展置业给燕庄第二村民组1500平方米商用写字楼作为补偿。根据上述协议约定，写字楼建成后，发展置业向燕庄第二村民组补偿1500平方米，由燕庄第二村民组自行租赁经营或委托物业公司经营，每年收取租金至今。经发展置业书面确认，燕庄第二村民组所得1500平方米房产为9层，10层，共计1500平方米。贵院查封的9层房产部分属于燕庄第二村民组的产权范围，房产所有权属于燕庄第二村民组。3、18层房产、19层房产的实际所有权人为燕庄第六村民组。2000年8月15日，燕庄第六村民组与发展置业签订《协议书》，由燕庄第六村民组提供亩作为共同开发用地。双方同意在该地块上建一定量的商用写字楼和部分商品住宅，并商定燕庄第六村民组分得面积为6000平方米的写字楼。考虑到村民的经营能力问题，燕庄第六村民组要求发展置业代理经营所分得楼房，双方收益按经营所得利润6：4分成，即燕庄第六村民组分得利润60％，发展置业分得利润40％。发展置业支付给燕庄第六村民组的租金收益每年不得低于40万元。根据上述合同约定，写字楼建成后，燕庄第六村民组分得6000平方米写字楼，由发展置业代理经营，每年按合同收取租金至今。经发展置业书面确认，燕庄第六村民组所得6000平方米房产具体为：2层，18层，19层，20层，共计6000平方米。贵院查封的18层、19层房产所有权属于燕庄第六村民组。二、贵院查封的上述房产虽然登记在发展置业名下，但均属于已经补偿给三个村民组的房产，且签订征地补偿协议发生在贵院查封之前，涉案房产建成后也交付给三原告管理经营，三原告通过自行管理或委托管理的方式收取租金，对涉案房屋占有至今，发展置业亦认可涉案房屋属于三原告，其不享有任何产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，三原告对涉案房产享有的实体权利足以排除执行。而房屋建成后，发展置业未经村民组同意，擅自将房屋产权登记至其名下，并将上述房产对外担保或抵押，系严重违反协议约定，也严重损害了全体村民的利益，三个村民组保留追究其法律责任的权利。三、涉案房产属三个村民组全体村民集体所有，三个村民组依靠该写字楼维持着全体村民的基本生活保障。如贵院继续查封执行涉案房产，将严重损害到三个村民组全体村民的利益。被告中原银行辩称：一、原告第2项诉讼请求超出民事诉讼法及其司法解释规定的执行异议之诉的法定范围，依法不应得到支持。二、案涉房产于2010年12月9日办理了登记，取得了房屋所有权证，房屋所有权人为发展置业，郑州市中级人民法院的相关查封、执行措施符合法律规定。三、发展置业出具了股东会决议，同意抵押案涉房产。案涉房产于2017年1月22日在郑州市国土资源局办理了抵押登记，已生效的（2019）豫01民初2126号民事判决书第7页第二条明确判决“中原银行对发展置业名下的案涉房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权”。四、发展置业与河南天海物业管理有限公司2007年9月30日签署了委托协议，协议约定“发展置业将其拥有大厦及商铺委托河南天海物业管理有限公司经营租赁”。该协议证明至少从2007年9月30日开始，发展置业对包含案涉房产的发展国际大厦已实际占有并使用。五、答辩人对燕庄第一、二、六村民组与发展置业签订的相关协议的真实性提出质疑，依法保留申请司法鉴定的权利，并根据鉴定结果依法保留对相关责任人申请司法惩戒的权利。六、答辩人申请执行拍卖抵押物合法有据，属于依法维权，原告的执行异议及执行异议之诉等一系列行为属于滥用司法资源，阻扰法院的正常执行。被告发展置业辩称：案涉房产虽然登记在发展置业名下，但实为燕庄村民所有。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：中原银行诉郑州发展贸易有限公司、发展置业、窦胜利、孙黎军、高胜伟金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月16日作出（2019）豫01民初2126号民事判决，查明“2017年1月9日中原银行与发展置业签订《最高额抵押合同》一份，主要约定：为保障中原银行依据与发展贸易公司在2017年1月9日至2020年1月31日期间所签署的主合同而享有的一系列债权的实现，发展置业公司愿意以其财产向中原银行提供最高额抵押担保，担保的主债权最高限额为本金3000万元、利息、罚息、复利、违约金、实现债权等所发生的一切费用；发展置业公司以其名下房产向中原银行提供抵押。上述抵押房产于2017年1月22日在郑州市国土资源局办理了抵押登记，不动产登记证明编号为：豫（2017）郑州市不动产证明第0010244号。等内容”，判决：“一、郑州发展贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿还中原银行借款本金3000万元和利息1122715.49元（含罚息、复利）［自2019年10月18日起的利息（含罚息、复利），以3000万元为本金，按《人民币流动资金贷款合同》的约定计付至实际清偿之日止］；二、中原银行对发展置业名下房产（折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；三、发展置业、窦胜利、孙黎军、高胜伟对判决第一项确定的郑州发展贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197414元，财产保全费5000元，共计202414元，由郑州发展贸易有限公司、发展置业、窦胜利、孙黎军、高胜伟负担。”判后，郑州发展贸易有限公司不服提出上诉。河南省高级人民法院于2020年4月13日作出（2020）豫民终187号民事裁定，裁定：准许郑州发展贸易有限公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。诉讼中，本院根据中原银行的诉讼保全申请，于2019年10月28日作出（2019）豫01民初2126号民事裁定，本院执行部门根据该民事裁定作出（2019）豫01执保564号执行裁定，裁定：冻结被保全人郑州发展贸易有限公司、发展置业、窦胜利、孙黎军、高胜伟银行存款31122715.49元或查封扣押其相当价值的其他财产。本院于2019年11月8日向郑州市自然资源和规划局送达（2019）豫01执保564号执行裁定书及协助执行通知书，要求该局协助执行事项为：查封被保全人发展置业名下的房产，查封期限为三年，自2019年11月8日起至2022年11月7日止。本院作出的（2019）豫01民初2126号民事判决生效后，中原银行申请强制执行，本院所立执行案号为（2020）豫01执417号。执行过程中，本院于2020年8月27日发出（2020）豫01执417号查封公告，内容为：关于中原银行与郑州发展贸易有限公司、发展置业、窦胜利、孙黎军、高胜伟金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2019）豫01民初2126号民事判决已经发生法律效力，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本案于2020年4月30日立案执行。本案在诉讼阶段以（2019）豫01执保564号执行裁定查封了被执行人发展置业名下的房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年11月8日起至2022年11月7日止。在查封期限内，任何人不得对被查封的财产转移、隐藏、变卖、损毁、设定权利负担（包括租赁）或者其他有碍执行的行为，否则本院将依法追究其法律责任。2020年9月22日，本院执行部门因三原告对查封的不动产提出执行异议，无法处置该不动产，以“经穷尽财产调查措施，未发现被执行人有其他可供执行财产，被执行人暂无财产可供执行”为由，作出（2020）豫01执417号执行裁定，裁定：终结本次执行程序。后三原告对本院查封案涉房产提出执行异议，本院于2020年9月28日做出（2020）豫01执异720号执行裁定驳回了原告的异议请求。三原告提起了本案执行异议之诉。2000年8月15日，金水区祭城镇燕庄村第六村民组（甲方）与发展置业（乙方）签订《协议书》，甲方提供土地约二十亩作为共同开发用地。双方同意在该地块上建一定量的商用写字楼和部分商品住宅，并商定甲方分成面积为6000平方米的写字楼，甲方分得楼层从一楼起往上连续计算，到6000平方米止。另甲方考虑到村民的经营能力问题，要求乙方代理经营所分得楼房，收益按经营所得利润6：4分成，即甲方分得利润60％，乙方分得利润40％。乙方保证甲方最少不低于40万元年收入。由于市政府规划开发项目必须做到四证统一（即：规划用地许可证、土地使用证、建筑规划证及销售许可证），才能进行正常开发，该项目决定以发展置业办理四证并进行运作。2003年4月30日，金水区燕庄第二村民组（甲方）与发展置业（乙方）签订《协议书》，约定乙方同意给甲方1500平方米商用写字楼作为对甲方六亩土地的补偿，写字楼拟建在燕凤路沿线。甲方责任协调被征土地的村民关系，保证乙方顺利开发建设。2003年9月1日，金水区祭城镇燕庄第一村民组（甲方）与发展置业（乙方）签订《合作开发合同》，合同约定甲方提供位60多亩（以土地部门丈量为准）作为共同开发用地。双方商定在乙方开发建设中，为燕庄第一村民组建成18000平方米的写字楼，作为乙方对甲方的补偿，并负责把房屋产权证和该写字楼所占用土地使用证办到金水区燕庄第一村民组名下（费用由乙方负责），乙方为甲方建的商用写字楼，根据乙方要求甲方委托乙方代理经营（承包合同另行签订）。乙方不得用该块地土地使用证向银行办理抵押，如确需办理，必须经甲方同意，双方签订协议并由第三人进行担保后方可进行，否则甲方不承担任何责任。同日，郑州市金水区燕庄第一村民组（甲方）与发展置业（乙方）签订《房屋租赁承包经营合同书》，约定甲方自2005年1月1日起将补偿的18000平方米写字楼租赁承包给乙方经营，第一年至第五年每年按180万元人民币，从第六年起每年按5％递增，租赁承包金每年交纳一次，先交钱后使用，乙方承担因房屋出租应缴纳的工商、税务、水、电等费用。2003年12月25日，郑州市国土资源局（甲方）与发展置业（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》【编号：郑用（2003）024号】，约定将甲方出让给乙方的郑州市A818号宗地作为住宅建设用地，该宗地位于，面积42753.5平方米，出让费为每平方米262.51元人民币，共计11223221元，该宗土地及相邻城市道路用地的征迁费、耕地占用税、出让地块内外市政设施配套建设费等，按实际发生额由乙方承担。2004年2月12日，《郑州市人民政府土地管理文件》（郑政土（2004）50号）郑州市人民政府关于发展置业（燕凤商务区）用地批复载明：根据《中华人民共和国土地管理法》和省、市有关规定，同意将燕庄村土地42753.5平方米出让给发展置业。2004年2与23日，《河南省财政厅》显示发展置业缴纳出让金11223221元。2004年2月23日，发展置业《土地申请登记书》显示：土地坐落，面积28291.8平方米、14461.7平方米，使用权类型为出让，申请登记依据为郑政土（2004）50号。2004年2月24日，《中华人民共和国国有土地使用证》显示土地使用者为发展置业，坐落，地号JS1-441-20,使用权类型为出让，面积28291.8平方米。2010年12月15日，燕庄第二村民组（甲方）与郑州安雅物业服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋。租期自2011年3月1日起至2031年2月28日止，租金每年30万元，以后每5年递增5%，房租每半年交纳一次，甲方保证此房屋的产权无纠纷无瑕疵，如因甲方产权不清致使乙方经营无法进行造成的损失，由甲方完全承担。原告另提交郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第一股份经济合作社自2014年12月8日至2020年8月10日的银行流水及2020年9月11日燕庄第一村民组与发展置业签订的《租金结算书》、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第二股份经济合作社自2012年1月4日至2019年9月26日的银行流水、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第六股份经济合作社自2014年12月21日至2020年7月14日的银行流水等证据，证明案涉房产自建成后，原告通过直接或间接经营管理，以收取租金的方式对案涉房产占有至今。2020年5月20日，发展置业分别与燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组签订《房屋产权范围确认协议书》、《房屋位置楼层确认协议书》，协议书载明燕庄第一村民组房产所在位置为：3层12号，3层13号，4层，5层至8层，9层，11层至15层，16层至17层，共计18000平方米；燕庄第二村民组房产所在位置具体为：9层靠北288.32平方米，10层1211.68平方米，共计1500平方米；燕庄第六村民组房产所在位置具体为：2层2490.33平方米，18层1207.78平方米，19层1207.78平方米，20层1094.11平方米，共计6000平方米；三份协议均载明发展置业对上述房产不具有房屋产权。2020年9月22日，发展置业向燕庄第一、二、六村民组出具的《承诺书》载明，发展置业擅自将村民组应分配的写字楼产权办理至其公司名下，未经村民组同意，擅自对外提供抵押担保，致使上述房产被抵押或被法院查封，特承诺：凡基于发展公司将以上房产抵押担保、以发展公司名义对外借款、担保所致的房产被查、被执行给村民组造成的损失包括但不限于：诉讼费、保全费及因房产被拍卖所造成的损失等均由发展置业承担。另查明，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄第一股份经济合作社、燕庄第二股份经济合作社、燕庄第六股份经济合作社系在郑州市金水区委、区政府对金水区村民组织进行统一股份制改革的基础上，由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组、第二村民组、第六村民组村民自愿联合成立的经济主体，主要负责对第一村民组、第二村民组、第六村民组自有资产的经营、管理、投资等。本院认为，案涉争议房屋所在土地是原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组的土地，发展置业通过受让的方式取得包括案涉争议房屋所在土地的使用权，发展置业与郑州市国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同》约定发展置业应当按实际发生额负担该宗土地及相邻城市道路用地的征迁费、耕地占用税、出让地块内外市政设施配套建设费等。发展置业与燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组签订协议约定发展置业给村民组房屋作为使用土地的补偿，因此，原告燕庄第一村民组、燕庄第二村民组、燕庄第六村民组对案涉争议房屋享有权利源于其土地，属于拆迁安置房屋。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。本案中，中原银行基于金融借款合同纠纷对案涉房屋享有抵押权，但发展置业对拆迁安置房产另行设定抵押权影响村民组对案涉房屋的权益，二者相比，村民组对案涉房屋的权益优先于申请执行人中原银行的抵押权。因此村民组对案涉房屋享有的权益足以排除执行，村民组要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行案涉争议房产。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于村民组要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行房产；二、驳回原告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第一村民组、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第二村民组、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第六村民组的其他诉讼请求。案件受理费201800.00元，由郑州发展置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，并于上诉之日七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘红玉