新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初3051号 原告：方国辉，男，1957年1月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市鲤鱼山路**山水华庭小区**楼****。委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康馨月，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街******。法定代表人：池东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告方国辉与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方国辉的委托诉讼代理人康馨月，被告池嘉昊公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方国辉向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认方国辉与池嘉昊公司于2012年11月10日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》为无效合同；2．判令池嘉昊公司向方国辉返还购房款884400元；3．判令池嘉昊公司向方国辉赔偿损失至款项实际付清之日，暂计人民币379430.93元，（2019年8月19日之前的利息损失，采用分次、分段的利息计算方法，以方国辉实际支付房款日为基准，以实际付款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分段累计计算，暂计人民币379430.93元；2019年8月20日之后的利息损失，以884400元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的货款市场报价利率标准计算至实际履行之日止）；4、请求依法判令池嘉昊公司向方国辉支付保全费及保函费。庭审过程中，方国辉明确第四项诉讼请求为：请求依法判令池嘉昊公司向方国辉支付保全费5000元及保函费3791元。事实和理由：2011年5月方国辉与池嘉昊公司约定，由方国辉购买池嘉昊公司位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧新东方国际汽配机电商城内B区01幢002号房，然而方国辉在交纳部分房款后，池嘉昊公司又将方国辉房屋变卖给他人。经过协商，池嘉昊公司同意将方国辉原在B区的房屋进行置换，双方于2012年11月10日签订一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定由方国辉购买池嘉昊公司位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧新东方国际汽配机电商城内A区02幢016号房，房屋面积147.4平方米，总房价是884400元。方国辉自2011年5月21日起，陆续分7笔，依约向池嘉昊公司支付完毕全部合同价款，但池嘉昊公司却迟迟为方国辉办理相关产权证明。后方国辉得知，池嘉昊公司所售的房屋不符合法律关于商品房销售的规定，方国辉、池嘉昊公司之间签订的合同依法应为无效合同，方国辉向池嘉昊公司要求退款及赔偿损失，池嘉昊公司均予拒绝，方国辉无奈特诉至法院，往判如所请。池嘉昊公司辩称，1．双方签署的合同为有效合同。因本案房屋并非商品房，而是仓储用房的经营权转让，有关产权办理土地性质变更，仅仅是合同中的一部分内容，方国辉在签署合同时明知该房屋为仓储用房，池嘉昊公司在合同中明确房屋所附土地的性质至少可能在5年之内变更性质，也已约定如不能办理土地变性，也仅仅是合同条款的部分无效，不影响合同整体效力，也并不影响方国辉对房屋的占有使用，池嘉昊公司一直在协调办理土地的变更手续，并非全部不能办理；2．如果方国辉要求退款，池嘉昊公司同意在方国辉退房的前提下退还房款884400元，但不承担利息损失，本案所涉房屋因方国辉一直未办理入住，其所造成的所谓利息损失应由其自行承担；3．因方国辉在购买房屋后不仅未按时付清尾款，并且一直不办理入住已构成违约以及违反市场的管理规定，池嘉昊公司保留向方国辉提起有关违约责任的诉讼权利；4．方国辉要求的承担保全费、保函担保费等请法院依法判决。本院经审理认定事实如下，方国辉于2011年5月21日向池嘉昊物流公司支付B-1-002（CJH-0280）商铺定金50000元。2011年5月31日，池嘉昊公司（转让方、甲方）与方国辉（受让方、乙方）签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》（合同编号CJH-0280-S），约定：“乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内；房号B区1幢002号，建筑面积（暂定）共144平方米；属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6000元，总价款为864000元，使用年限自2011年5月10日至2060年8月30日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因仓储用地变为商业用地所产生的土地出让金差额部分（乙方最高承担人民币10000元，超出部分由甲方承担）；土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权；甲方应于2011年10月30日前向乙方交付订制的仓储用房；2011年5月31日付50%房款432000元，剩余房款于2011年10月30日前付清；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；甲方应在符合办理房屋产权条件的情况下，按合同约定向乙方办理所定制的仓储用房的房屋产权证书，逾期则按同期银行贷款利息向乙方支付违约金；合同第十六条附件中提到该房屋经相关部门验收合格后方可交付使用，逾期交房按已付房款的日千分之三向乙方偿付违约金，超过3日乙方有权退房，甲方无条件退还房款，并承担银行同期利息，同时甲方不得以任何理由向乙方收取任何费用；若甲方五年内未将此物变更为商业用地，乙方有如下权利：（1）乙方要求退房：甲方向乙方退还该房屋所交金额全部数额，并向乙方支付合同成立至乙方申请退款时的银行同期贷款利息。（2）乙方不退房：甲方向乙方提供该仓储用房土地证，房产证，过户到乙方名下，交易费用由甲方承担；若附件与合同条款发生争议，以附件为准等内容。方国辉、池嘉昊公司双方分别在该合同加盖公章、签字按捺指印。签订合同当日，方国辉向池嘉昊公司支付B-01-002（CJH-0280-S）购商铺款382000元，后于2011年12月2日支付B-01-002（CJH-0280-S）购商铺款172800元，于2012年5月21日支付B-01-002（CJH-0280-S）购商铺款172800元。后经双方协商对上述合同进行变更，并于2012年11月10日重新签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》（合同编号CJH-0280-S），约定：“乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内；房号A区2幢016号，建筑面积（暂定）共147.4平方米；属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6000元，总价款为884400元，使用年限自2011年11月17日至2051年5月21日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因仓储用地变为商业用地所产生的土地出让金差额部分（乙方最高承担人民币10000元，超出部分由甲方承担）。土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权。甲方应于2012年11月30日前向乙方交付订制的仓储用房；2012年5月21日已付777600元，剩余款106800元于2012年11月30日前付清；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；甲方应在符合办理房屋产权条件的情况下，按合同约定向乙方办理所定制的仓储用房的房屋产权证书，逾期则按同期银行贷款利息向乙方支付违约金；合同第十六条附件中提到该房屋经相关部门验收合格后方可交付使用，逾期交房按已付房款的日千分之三向乙方偿付违约金，超过3日乙方有权退房，甲方无条件退还房款，并承担银行同期利息，同时甲方不得以任何理由向乙方收取任何费用；若甲方五年内未将此物变更为商业用地，乙方有如下权利：（1）乙方要求退房：甲方向乙方退还该房屋所交金额全部数额，并向乙方支付合同成立至乙方申请退款时的银行同期贷款利息。（2）乙方不退房：甲方向乙方提供该仓储用房土地证，房产证，过户到乙方名下，交易费用由甲方承担；若附件与合同条款发生争议，以附件为准。原、被告双方分别在该合同加盖公章、签字按捺指印。原告于2013年1月30日向被告支付A-02-016购商铺款56000元，于2013年1月14日向被告支付A-02-016（B-01-002,CJH-0280-S）商铺款50000元，于2014年5月11日支付A-02-016（B-01-002）购商铺款800元。另查明，本案诉讼过程中，方国辉向本院提出申请，对池嘉昊公司价值1263830.93元的财产进行保全，支付案件申请费5000元及财产保险费3791元。上述事实有原告提供的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》《收据》《新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书》、《新疆增值税电子普通发票》、网站截图打印件，当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。本院认为，关于本案案由。方国辉与池嘉昊公司签订《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，双方因该合同的履行发生纠纷，方国辉以合同纠纷向本院提其诉讼，但根据查明的事实，双方实为房屋买卖合同关系。故本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中方国辉与池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，双方实为房屋买卖合同关系。池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在未取得商品房预售许可的情况下，规模预售仓储用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，故池嘉昊公司与方国辉签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，应属无效合同。二、关于合同无效后返还购房款及赔偿损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”方国辉与池嘉昊公司签订的合同无效，现方国辉要求池嘉昊公司返还购房款884400元，符合法律规定，本院予以支持。方国辉要求池嘉昊公司赔偿损失至款项实际付清之日，以分期已支付的884400元为基数，按照中国人民银行5年以上贷款利率分段计算，暂计379430.93元（分段计算至2019年8月19日，详见原告提交利息分段计算表）。池嘉昊公司辩称，池嘉昊公司不应承担利息损失，本案所涉房屋因方国辉一直未办理入住，其所造成的所谓利息损失应由方国辉自行承担。本院认为，方国辉主张利息损失符合法律规定，本案中，池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，应承担主要过错责任；而方国辉对诉争房产是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证未尽审查义务，应承担次要过错责任，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，方国辉承担30%过错责任比例。综上，池嘉昊公司应当向方国辉支付自2011年5月21日至2019年8月19日期间的利息损失265601.65元（379430.93元×70%），并自2019年9月20日至实际付清之日利息损失，以未退款款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的70%计算。三、关于方国辉要求池嘉昊公司支付保全费5000元、保全保险费3791元有无事实及法律依据。本院认为，方国辉在诉讼过程中申请对池嘉昊公司的财产进行保全，支付案件申请费5000元、诉讼财产保全责任保险费3791元，系方国辉因本案支付的合理、必要费用，方国辉该向诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、方国辉与新疆池嘉昊物流有限公司于2012年11月10日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；二、新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向方国辉退还购房款884400元；三、新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向方国辉支付利息损失265601.65元并自2019年8月20日至实际付清之日的利息损失（以退还款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%标准计算）；四、池嘉昊公司于本判决生效后十日内支付方国辉案件申请费5000元、财产保险费3791元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16253.60元，减半收取计8126.80元（方国辉已预交22714.83元），由方国辉负担726.9元，由新疆池嘉昊物流有限公司负担7399.90元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   钱军洋二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 一 日书  记  员   王娅婷