文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）(2020)渝0113民初5832号原告：潘琴，女，1984年3月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨利，重庆乐扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高承杰，重庆乐扬律师事务所律师。被告：王衡伟，男，1984年10月1日出生，汉族，住河南省南阳市。原告潘琴与被告王衡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，因被告王衡伟下落不明，无法送达法律文书，本院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，于2020年6月18日向其公告送达了起诉书副本、应诉通知、举证通知及开庭传票，并于公告指定开庭期日即2020年9月21日,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘琴委托诉讼代理人高承杰到庭参加诉讼，被告王衡伟经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金及占用费（自2019年11月25日计算至实际腾退之日止，暂计算至2020年4月25日为128450元）；3、判令被告立即腾退商铺；4、判令被告向原告支付逾期违约金（以未付租金为基数，自逾期之日起按年利率24%计算至款清之日止，暂计算至2020年4月25日为9762.20元）；5、判令原告支付的律师费8000元由被告承担；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，原告潘琴与案外人黄炜签订《商铺租赁合同》，将位于重庆市巴南区XX大道XX号附3-X、3-X、3-X、3-X，附X号3-X、3-X、3-X、3-X号商铺出租给黄炜用于经营运动健身馆。后黄炜将经营权转让给被告王衡伟，原、被告于2019年9月25日就前述商铺签订《商铺租赁合同》，主要约定租赁期为5年，自2018年11月25日起至2023年11月24日止，月租金25690元，从2019年9月30日至2019年11月25日按月支付租金，从2019年11月25日至2020年2月25日按季支付租金，从2020年2月25日后按年支付租金，被告在每一期到期10个工作日前向原告支付下一期租金。原告于2018年11月25日将商铺交付承租方使用，然被告向原告支付2019年9月30日至2019年11月25日的租金后，不再支付任何款项，原告多次催收无果。被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决！被告王衡伟未答辩。原告潘琴围绕诉讼请求依法向本院提交《商铺租赁合同》、不动产权证书、《商铺租赁合同》（与黄炜所签）、收据、收条、借记卡账户历史明细清单、告示、《民事委托代理合同》及汇款明细等证据，本院经审查对原告举示证据的真实性予以确认。被告王衡伟未举示证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月25日，原告（甲方、出租方）、案外人黄炜（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，甲方将其所有的位于重庆市巴南区XX大道XX号附3-X、3-X、3-X、3-X，附X号3-X、3-X、3-X、3-X号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方用于经营运动健身，建筑面积733.99平方米，主要约定：租赁房屋用途为运动健身；租赁期为5年，即自2018年11月25日起2023年11月24日止，租赁期、免租期、物管费以实际接房时间为准；每月租金以733.99平方米计算，单价为35元/平方米，月租金共计25690元；签订合同时，乙方须向甲方支付77070元作为定金，甲方出具收款凭证，在乙方支付租金时，之前交付的定金自动转为押金；乙方每3个月为一期支付租金，在每一期到期10个工作日前向甲方支付下一期租金；每一期的租金合计77070元，第一期的租金应于2018年11月25日前支付；免租期为6个月，即自2018年11月25日起至2019年5月24日止，免租期内产生的水、电、气及物业费等费用由乙方承担，乙方需将自2018年11月25日起至2019年2月25日止的物业费在本合同签订后缴纳至甲方处，从2019年2月26日开始按月或季度向本物业所属的物管处进行缴纳，具体缴纳方式以物管处通知为准。本次缴纳3个月物管费，金额为人民币11010元。乙方在签订本合同时，需支付3个月租金，及3个月租金作为履约保证金；文付方式：由乙方按以下账户支付租金给甲方，若账户变更以甲方通知为准，开户行：工商银行，账户名称：潘琴，账号：62XXXXXXXXXXXX36；在签订本租赁合同后，乙方应于2018年11月25日前支付约保证金77070元，甲方未收到履约保证金，有权拒绝或延期向甲方交付房屋，甲方收到保证金后向乙方出具收据；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止或乙方单方解除合同，则履约保证金不予退还，屋约保证金不足以补偿乙方给甲方造成损失的，甲方有权另行要求乙方予以赔偿：乙方如希望解除合同，应提前3个月向甲方申请，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息，可退还履约保证金），若未按要求提前申请或甲方未同意，则履约保证金不予退还；甲乙双方应就本合同约定相应条款积极配合并完善各自手续后，于2018年11月25日前将该房屋交付乙方使用。同日，原告出具收据载明“今签订巴南区佳兆业广场3楼物业租赁合同，收到客户黄炜（50XXXXXXXXXXXXX52）转账三个月租金77070元（柒万柒仟零柒拾圆整），押金77070元（柒万柒仟零柒拾圆整）及物业费11010（壹万壹仟零壹拾圆整），合计165150元（拾陆万伍仟壹佰伍拾圆整），以此为据”，并将房屋交付黄炜。2019年9月25日，黄炜出具收条载明“今收到业主潘琴（身份证5XXXXXXXXXXXXX9）因商铺变更租赁人退还的77070元（柒万柒仟零柒拾圆整）的押金，以此为据”。2019年9月25日，因经营权转移，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的位于重庆市巴南区XX大道XX号附3-X、3-X、3-X、3-X，附X号3-X、3-X、3-X、3-X号商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告用于经营运动健身，建筑面积733.99平方米，主要约定：租赁房屋用途为运动健身；租赁期为5年，即自2018年11月25日起2023年11月24日止，租赁期、免租期、物管费以实际接房时间为准；每月租金以733.99平方米计算，单价为35元/平方米，月租金共计25690元；签订合同时，乙方须向甲方支付77070元作为定金，甲方出具收款凭证，在乙方支付租金时，之前交付的定金自动转为押金；乙方在每一期到期10个工作日前向甲方支付下一期租金；自第2年（含第2年）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束；免租期为6个月，即自2018年11月25日起至2019年5月24日止，免租期内产生的水、电、气及物业费等费用由乙方承担，乙方需将自2018年11月25日起至2019年2月25日止的物业费在本合同签订后缴纳至甲方处，从2019年2月26日开始按月或季度向本物业所属的物管处进行缴纳，具体缴纳方式以物管处通知为准。本次缴纳3个月物管费，金额为人民币11010元。乙方在签订本合同时，需支付3个月租金，及3个月租金作为履约保证金；文付方式：由乙方按以下账户支付租金给甲方，若账户变更以甲方通知为准，开户行：工商银行，账户名称：潘琴，账号：6XXXXXXXXXXXXX6；在签订本租赁合同后，乙方应于2018年11月25日前支付约保证金77070元，甲方未收到履约保证金，有权拒绝或延期向甲方交付房屋，甲方收到保证金后向乙方出具收据；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止或乙方单方解除合同，则履约保证金不予退还，屋约保证金不足以补偿乙方给甲方造成损失的，甲方有权另行要求乙方予以赔偿：乙方如希望解除合同，应提前3个月向甲方申请，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息，可退还履约保证金），若未按要求提前申请或甲方未同意，则履约保证金不予退还；甲乙双方应就本合同约定相应条款积极配合并完善各自手续后，于2018年11月25日前将该房屋交付乙方使用；租赁期未满前因乙方原因导致退租的，除双方另有约定外，甲方享有以下权利①依附于房屋的装修归甲方所有。②甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任；乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：①擅自将该房屋分租、转借或与他人调剂交换的：如需转让、转租的，需提前10日告知甲方，并重新与甲方签订租赁合同。租赁合同发生改变造成损失的，乙方负责补足，②承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的，③无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）；乙方逾期未向甲方支付租金，则每日按月租金的5‰向甲方支付违约金。无故拖欠租金1个月以上的（含一个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，履约保证金不足以支付所欠费用的，甲方有权向乙方追收所欠费用；备注：1、租赁过程中，如需开具发票、税费由乙方承担；2、经甲乙双方协商，乙方采取从2019年9月30日至2019年11月25日按月支付租金、从2019年11月25日至2020年2月25日按季支付租金、从2020年2月25日后按年支付租金。合同签订后，被告交付了押金77070元、1个月的租金25690元（2019年9月25日至10月25日），后被告未按时向原告续交租金。2019年12月9日，零距离健身俱乐部张贴告示：健身俱乐部停业通知，因股东经营问题，房屋租金未缴纳，物业、水电费拖欠未缴，现暂停营业，开馆时间另行通知。给会员带来的不便，敬请谅解，联系人：罗锦平，1XXXXXXXXXX5；王衡伟，15XXXXXXXXXXXXX3。还查明，重庆市巴南区XX大道XX号附3-X、3-X、3-X、3-X，附X号3-X、3-X、3-X、3-X号商铺的所有人为原告潘琴。原告潘琴因本案与重庆乐扬律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理本案，并支付律师费8000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，已经成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。现原告起诉要求与被告解除合同，依据原、被告签订《商铺租赁合同》第十条“乙方逾期未向甲方支付租金，则每日按月租金的5‰向甲方支付违约金。无故拖欠租金1个月以上的（含一个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，履约保证金不足以支付所欠费用的，甲方有权向乙方追收所欠费用”的约定，因被告在支付了前1个月租金及押金后，未再按合同约定向原告支付2019年10月25日后的租金，截止起诉之日被告已拖欠原告6个月租金，故原告享有合同解除权，双方合同自本案诉状副本送达被告之日即2020年8月18日已经解除，无需法院再判决解除。双方合同解除后，被告应当向原告腾退商铺。因被告未按合同约定交纳租金的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，应每日按月租金的5‰支付违约金，该约定过高，现原告自愿要求被告按年利率24%支付违约金，符合法律规定，应予以支持。截至双方租赁合同解除之日2020年8月18日，被告应支付的租金为224359元、违约金为26136元。详见下表：            欠付租金期间              欠付租金金额              当期违约金                  2019年11月26日至2020年2月25日              77 070元              4624元                  2020年2月26日至2020年5月25日              154 140元              9248元                  2020年5月26日至2020年8月18日              224 359元              12 264元                  合计              224 359元              26 136元      原告主张逾期违约金超过的部分不予支持。自2020年8月19日起至被告付清租金之日止的违约金，以224359元为基数，按年利率24%计算。原告要求被告按租金标准支付自合同解除次日即2020年8月19日起至被告实际腾退租赁房屋之日的占用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。另原、被告在《商铺租赁合同》已约定律师费由违约方承担，现原告已支付律师费8000元，故原告主张该费用由被告承担，符合合同约定，本院予以支持。原告申请财产保全产生保全费1270元，系主张权利产生的合理费用，应由被告负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王衡伟于本判决生效之日起十五日内向原告潘琴支付截至2020年8月18日止的租金为224359元、违约金为26136元；二、被告王衡伟于本判决生效之日起十五日内向原告潘琴支付自2020年8月19日起至被告付清租金之日止的违约金（以224359元为基数，按年利率24%计算）；三、被告王衡伟于本判决生效之日起十五日内向原告潘琴支付自2020年8月19日起至腾退租赁房屋之日止的房屋占用费（按每月25690元计算，每月按30天计收）；四、被告王衡伟于本判决生效之日起十五日内将重庆市巴南区XX大道XX号附3-X、3-X、3-X、3-X，附X号3-X、3-X、3-X、3-X号商铺腾退交还原告潘琴；五、被告王衡伟于本判决书发生法律效力后十五日内支付原告潘琴律师费8000元；六、驳回原告潘琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224.24元、保全费1270元、公告费260元，合计4754.24元由被告王衡伟负担（此款原告已垫付，被告于本判决书发生法律效力后十五日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  汤华巍人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二〇年十二月十四日法官 助理  付良坤书 记 员  邓媛媛