河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2779号 原告：武龙玺，男，1988年11月16日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。 委托诉讼代理人：叶凡，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯金伟，河北时代经典律师事务所律师。 被告：石家庄市长九房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区雨润农产品全球采购中心1号办公楼3层1308室，统一社会信用代码：911301850979217457。 法定代表人：刘俊荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张云霞，河北恩为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武利，河北恩为律师事务所律师。 原告武龙玺与被告石家庄市长九房地产开发有限公司（以下简称长九公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武龙玺及其委托诉讼代理人叶凡、侯金伟、被告长九公司委托诉讼代理人张云霞、武利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武龙玺向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2018年10月22日签订的鹿泉区商品房买卖合同（合同编号：8518102217160769911）；2.依法判令被告退还原告支付的定金、购房款共计人民币757396元整；3.依法判令被告支付原告违约金75739.6元及利息共计人民币144822.42元；4.依法判令被告协助原告办理退房退款手续并承担所需一切费用；5.依法判令被告承担本案所有诉讼费用。本案审理过程中，原告明确诉讼请求第三项：利息暂计至2020年7月份，之后的利息一部分按757396元为基数，以两年期年2.25%存款利率计算，另一部分按原告已偿还银行按揭贷款中的利息数额，均计算至被告返还全部购房款之日止，利息是两部分相加之和。事实和理由：原告于2018年10月22日与被告签订购买位于石家庄市鹿泉区买卖合同，并于2018年11月26日向被告交清全部购房款共计757396元。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第四章第九条、第十一条、第十二条之规定，被告应当在2019年11月30日前向某交付所购达到住建局标准的商品房，但是至今被告仍未向某交房，违反了合同约定，严重影响了原告的居住使用。2019年12月17日原告向被告发送由链家房产工作人员证明并由中国邮政送达被告的书面催告文件，遭到退回，提示被告所留地址和电话均查无此人，证明被告在双方订立的合同中故意提供虚假信息。被告未按相关建筑工程施工图设计文件实际施工，且未通知原告，根据合同约定原告有权解除合同。被告承诺原告所看样板房与所购房屋一样，原告是基于上述承诺才购买的房屋，但实际房屋与样板房严重不符，应予解除合同。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告延期交付房屋，经原告催告后在三个月的合理期限内仍未履行，原告有权要求被告解除购房合同，并依法要求被告退还全部购房款757396元及违约金75739.6元，贷款利息69082.82元。基于以上原因，原告为维护自身合法权益，特依法诉诸贵院，请求贵院依法判如所请。 长九公司辩称，一、答辩人所开发的长九广场项目已取得了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证等手续，证件齐全。答辩人与原告签署的《石家庄市商品房买卖合同》合法、有效，且已在鹿泉区房管部门办理了备案手续，不得随意解除。二、答辩人与原告签署的《石家庄市商品房买卖合同》第七条约定的付款方式为银行按揭贷款，故该商品房买卖还涉及第三方的银行按揭贷款问题，不得随意解除。三、原告的起诉不符合合同解除的条件，原告无权解除合同。双方签署的《石家庄市商品房买卖合同》约定答辩人应于2019年11月30日向某交付房屋。原告在2019年12月1日就已经办理了收房手续、领取了收房钥匙，并交纳了一年的物业费和一季度的暖气费，并同前期物业公司石家庄市长东物业房屋有限公司签订了《消防安全责任书》、《前期物业服务协议》、《承诺书》等一系列手续。故原告已办理了收房手续，原告的购房目的能够实现，且被告不存在任何违约行为，原告不具备解除商品房买卖合同的条件。原告在收房后，又以答辩人延期交房导致其合同目的不能实现要求解除合同，显然自相矛盾，与事实不符，应驳回原告的诉求。四、原告交付的定金和购房款共计727396元，原告诉状陈述为757296元与事实不符。五、合同不应当解除，故不会产生违约金和利息问题。另外，原告主张的违约金和利息也无法律依据和合同的约定。六、原告首付款367396元，余款36万元走的银行按揭贷款，根据商品房买卖合同附件11第13条第2款约定，即使是因答辩人原因导致合同解除的，答辩人需要退的购房款也仅是首付部分，贷款要退给按揭银行，且该13条约定的退款金额为已付购房款及银行同期存款利息，无其他约定。答辩人所建设的房屋是严格按照施工设计建造，在2018年10月22日双方签署买卖合同时，附件1房屋平面图对于房屋的结构有明确标注，原告在该平面图上签字确认。答辩人从未承诺原告所购房屋与答辩人样板房相符，在长九广场项目样板间上标注有非交付标准，故原告所述与事实不符，根据双方签署的买卖合同附件11第9条第1款约定，双方对于房产的模型等内容仅是要约邀请，最终与政府主管部门批准文件为准。 原告提交以下证据： 证据1、房屋买卖合同，证明2018年10月22日原被告签订一份商品房买卖合同，原告以贷款方式购买位于石家庄市鹿泉区，购房款共计727396元，其中首付款367396元，贷款36万。合同约定被告应当在2019年11月30日前向某交付该商品房，且在交付商品房时应已取得建设工程竣工备案文件及房屋测绘报告等，且应向某出示，否则原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房由被告承担，被告变更建筑工程施工图设计文件，可能影响买受人所购房屋质量和使用功能，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定时间内通知原告，原告有权解除合同。 证据2、交款收据、刷卡小票、个人经营用房按揭借款合同、借据，证明原告已按合同约定向被告支付首付款367396元（含定金3万元）团购优惠费3万元，并通过贷款方式支付购房款36万元，以上共计757396元。 证据3、通知函、挂号信。证明因为被告逾期交房，2019年12月17日原告依据合同约定的送达方式，通过中国邮政挂号信的方式向被告邮寄送达含有催告内容的关于“解除商品房买卖合同通知”。 证据4、房屋现场图片录像，证明被告未按项目的相关建筑工程施工图设计文件实际施工，擅自将楼道两端的公共部分封堵出售给楼头两户，严重影响原告所购商品房的使用功能，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定原告有权解除合同。 证据5、证人杨某的证言，证明原告通过链家中介公司购买的被告开发的涉案房产，证人与原告一起去看的样板房，与原告提供的看样板房的录像是一致的，证明录像的内容是真实的，被告的售楼员明确表示样板房与实际房屋是一比一的。因被告逾期交房原告将一份证人签字摁手印的关于解除商品房买卖合同通知封存到挂号信中，填写被告的地址、电话等内容后邮寄给被告。原告起诉后，证人与原告一起到现场看，发现原告所购3号楼各楼层两端的部分均被封堵并成为楼头两户的室内部分，实际房屋与样板房严重不符。 杨某出庭作证陈述：我是河北链家房产经纪公司的员工，客户看房我就带着客户去看房。房江湖公司代理该项目，告诉我们房子能卖我们就卖。链家公司与长九公司什么关系我不清楚。因为长九公司是卖房子的，有客户买房，我们带客户去看。我证明我陪着客户武龙玺去南湖琅樾项目看样板房，看的样板房说的赠送北向房间，我们走着进去的，但是实际交付的房是不能走着进去的。2019年12月17日，原告找我，说房子不能接受，要退了房子，让我出一个证明，就过来找我一起签了一份解除通知。我没有跟原告一起去邮局，我只是签了字。我不能确认南湖琅樾地址是长九广场是一个地址，南湖琅樾地址是高迁公园的北侧。当时看现场时，东楼头封了一道门，不确定是几号楼，是东南角的楼，好象是九层，只看了九层，西楼头没有进去不知道。这套房子的提成没有退。 证据6、样板房的录像，证明被告称所购房屋改造后2楼北向卧室的高度约为身高1.67米的人举起手可以摸到房顶，但原告所购房屋的上述位置无论如何改造都达不到这个高度，且样板房二楼北向卧室放床的位置下方平台很低，但原告所购房屋相同位置的平台很高，平台到房顶的高度，人站在上面根本无法直立，达不到作为卧室使用的功能，原告是基于对样板房的信赖才购买的房屋，但实际房屋与样板房严重不符，要求解除合同。 被告质证意见： 对证据1、真实性无异议，该证据显示购房总款为727396元，另该合同约定的该房产性质为商业，并非原告主张的用途为住宅，根据该合同附件11第5条约定，该商品房已具备了综合验收条件，因政府原因未办理相关手续的，出卖人不承担责任。目前该项目的消防、地下室、建筑质量、节能竣工验收、安全竣工验收、规划验收均已验收通过，正在办理总的竣工验收，已经符合竣工验收条件。被告开发的该项目已经取得了房屋测绘报告，符合了商品房交付的条件，根据该合同第12条关于逾期交付的责任为详见本合同附件11，所以关于逾期交付责任承担应当依据合同附件11的约定。 对证据2、交款收据367396元无异议，但对剩余的3万元系原告为购房而交付河北房江湖信息科技公司的，3万元的收据也是由河北房江湖信息科技有限公司为原告出具的收据，与被告无关。对按揭合同真实性无异议，说明了原告房贷为天津银行，金额为36万元，合同解除涉及到天津银行的权利和义务，即使退房款也应先将房贷款及利息退给天津银行，剩余才与原告有关。 对证据3不认可，被告未收到该通知函，也未在该通知函上签字盖章，该通知函均系原告的个人意思。 对证据4、原告提供的录像不能证明是长九广场项目，也不能证明是所购3号楼。录像9楼、11楼均与本案无关，录像也不显示被告将楼头进行了封堵，被告是严格按照设计施工，假如有楼头封堵也可能是个别业主私自装修，可以向主管部门进行投诉解决，不属于房产解除的条件，也并不影响原告的使用和住房目的实现。 对证据5、证人的身份不能确定，因为提交的购房中介费是交给房江湖公司的，并没有委托链家公司及证人杨某，证人是不是该套房的经纪人无法查实，证人也并没有和原告去邮寄所谓的解除通知书，原告是否邮寄、邮寄的什么内容不能确定。证人向某收取售房提成到现在也没有退售房提成，对证人与原告存在利害关系的，单独的证人证言不能作为定案的依据，证人也陈述了原告所述的北侧卧室系赠送面积，并不在备案合同附件1的购房面积内，证人所述的楼头封堵也不能确定是哪栋楼，并且仅看了9层，并不是整个被告的设计都是这样的。 对证据6、视频不是原件，不知道录的日期和录像的人，来源也不明确，来源于群里的收藏，不能证实是被告开发项目的样板间，样板间法院可以随时去看，也不能证明是原告购买房产的录像。我们去看了原告购买的房产与合同附件1户型一致，是开间的形式，至于里面怎么装修是原告自己去设计，样板间也仅是提供一个参考，录像里也没有介绍说样板间是与实际房屋相符的，并且我们开发的样板间和原告提供录像的样板间是不一致的，可能不是我们开发的样板间。 被告提交以下证据： 证据1、石家庄市商品房买卖合同一份，证明原被告签署的购房合同是合法有效的。 证据2、消防安全责任书、前期物业服务协议、承诺书、交房周转单、收据、POS机刷卡小票，证明原告于2019年12月1日办理了收房手续，交纳了物业费、暖气费、签署了物业协议、消防承诺书。 证据3、2017年10月至2020年鹿泉区政府预警通知文件，证明自2017年10月至2020年因为天气污染原因政府下令停工，停工天数共计359.5天，另因为疫情期间自2020年1月25日至2020年4月30日停工，该停工均系被告接收政府指令进行的停工，属于不可抗力，属于合同附件11第8条第3款关于不可抗力的约定，被告可以据实延期交房，并不构成违约。 证据4、长九广场工程进展明白牌，证实被告在执行政府通知停工期间均在售楼部进行了告知。 证据5、消防验收备案通知书、防空地下室备案证明、房屋质量保修书、竣工验收备案通知书、终止施工安全监督告知书、竣工规划验收意见单，证明被告的各项项目在2019年均已分项验收。 证据6、2019年7月26日河北伟成工程管理服务有限公司出具的房屋产权面积认定书一份，证明被告开发的长九项目房产项目已经取得房屋测绘报告，符合商品房交付条件。 原告质证意见： 对证据1、真实性无异议，被告说的附件平面图只是外观的平面图，不包括室内、楼道的情况。 对证据2、不能证明原告已接收房屋，根据合同约定，双方在交房时应查验该商品房，查验后双方应当签署商品房交接单。被告提交的这些文件没有日期，也只是签署了前期物业服务协议，且交付的物业费等费用后期被告已经给原告退还，因为原告实际查看房屋后商品房并不符合交付条件，所以拒绝接收房屋。当时签署这些文件是因为被告要求原告先签文件才能去实际查看房屋，关于交房的问题被告必须提交合同约定的商品房交接单。交房周转单只是被告单方出具的，没有原告签字，三性均不认可。第2份证据完全不能证明被告已将房屋实际交付原告，如果交接房屋应将房屋钥匙交给原告，被告应提交将房屋钥匙交付原告的相关证据。 对证据3、原被告签订合同的期限是2018年10月22日至2019年11月30日，被告提交的所谓预警文件大部分都是在此之前的2017、2018年的，与本案没有关联性；疫情发生在合同约定的房屋交付之后，不能作为被告逾期交房的理由，大气污染等问题，被告作为房地产开发专业企业应该预见到可能会因此逾期，大气污染逾期停工目前已经成为常态化，开发人应预见到并把该情况考虑到，并将交房日期考虑到内。 对证据4质证意见同证据3质证意见。 对证据5、这些材料不能证明被告具备了合同约定的房屋交付条件，这些交付条件是必须同时具备的，也就是缺一不可，不能理解为只符合一项即具备交付条件。 对证据6质证意见同证据5质证意见。 本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，原告武龙玺与被告长九公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区。合同约定该商品房预测建筑面积64.6平方米，单价为每平方米11260元，总价款为727396元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付购房定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2018年10月19日前支付首期房价款367396元，余款360000元申请贷款支付；出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同并约定了原被告的其他权利义务。合同于2018年11月22日备案。2019年12月1日，原告与石家庄市长东物业服务有限公司签订长九广场（南湖琅樾）前期物业服务协议，并交纳了物业费、暖气费、契税、公共维修基金、印花税、产权登记费。原告亦与长九广场（南湖琅樾）物业服务中心签订消防安全责任书，原告并签署承诺书，确认已详细阅读《长九广场（南湖琅樾）临时管理规约》。原告交纳了购房首付款367396元，余款36万元以银行按揭贷款的方式支付。 2019年9月6日，验收单位石家庄市鹿泉区自然资源和规划局对被告建设的长久广场1#、2#、3#、4#商务楼、警务室、地下车库验收意见为；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条之要求，经现场核实及比对审批资料和竣工测量图，你（公司）所申请报验的该期建设工程项目符合规划要求，同意该项目验收通过。 本院认为，原告武龙玺与被告长九公司于2018年10月22日签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案案涉房屋已建设完成，从原告提交的落款时间为2019年12月17日的关于解除《商品房买卖合同》通知的内容看，并非是原告催告交付房屋的内容，而是原告单方拟定的原被告解除商品房买卖合同的协议，故此通知不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定。原告据此要求解除合同，理据不足。原告提交的证据不能证明被告建设的房屋会导致原告合同目的不能实现。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同及被告承担解除合同后果的民事责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告武龙玺的诉讼请求。 案件受理费12822元，减半收取计6411元，由原告武龙玺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市鹿泉区龙泉路鹿泉区人民法院，邮政编码：050200，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐志新 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  樊 晓