河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5378号 上诉人（原审原告）：唐忠，男，1973年11月21日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北福泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县大安东街72号二层。 法定代表人：胡东江，董事长。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何书贤，女，1954年12月20日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被上诉人（原审被告）：李凤军，男，1955年11月15日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴朝华，北京市兰台律师事务律师。 上诉人唐忠因与被上诉人河北福泰房地产开发有限公司、何书贤、李凤军不当得利纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐忠及委托代理人白建荣、被上诉人河北福泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人尤婕、被上诉人何书贤、李凤军委托诉讼代理人马冬梅参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐忠上诉请求：1、请求撤销（2020）冀1028民初423号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实与理由：一、上诉人支付合同外价款的行为并非基于双方合意。本案上诉人及被上诉人并未就支付合同外价款订立书面协议，故不构成合意。依据《城市房地产管理法》第四十一条、《商品房销售管理办法》第十六条及最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》等法律及司法解释规定，商品房买卖行为属于要式法律行为，买卖双方应当以书面的形式达成合意。在本案中，双方已就涉案商品房签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并在合同中明确载明了房屋价款，因此双方应当以诉争合同作为双方合意内容予以履行，合同外的价款的给付并不属于双方合意的范围。一审法院一方面认可《商品房买卖合同》反映出的真实意思表示，另一方面又忽视了合同里对价格的明确约定，明显自相矛盾，属于严重的事实认定错误。二、即便法院认定上诉人支付合同外价款的行为属于双方合意，但因该意思表示违反法律强制性规定，故属于无效法律行为。即便法院认定上诉人支付合同外价款的行为属于双方合意，但依据《商品房销售明码标价规定》第十三条、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《价格法》第十二条、第十三条等法律规定，该合意已违反上述强制性规定，应属无效，因此被上诉人无权收取上诉人的任何合同外价款。一审法院认为合同外价款不属于不当得利的观点属于严重的法律适用错误。三、被上诉人应当退还合同外价款。由于本案一审法院已查明上诉人向被上诉人支付合同外价款的事实，而上诉人支付合同外价款的行为并非基于合意或基于无效合意，故该行为缺乏基础法津关系，被上诉人收取合同外价款行为构成不当得利之债。依据不当得利的相关规定及《价格法》第四十一条之规定，被上诉人均应当退还该合同外价款。补充上诉意见：1.一审判决书中提到的销售代理服务合同未经过法庭举证质证。2.一审法院认定上诉人支付全部的合同内和合同外价款是在签订商品房买卖合同之后，这一认定存在严重错误。上诉人的全部款项或大部分款项基本都是在签订合同前，且是早于签订合同很长一段时间。3.在一审过程中，被上诉人河北福泰房地产开发有限公司认为所谓的合同外价款是一种代收行为，但是一审其他被告均不承认收到了该笔钱，上诉人多次要求法庭依照职权调查资金走向，但是直到判决，法庭均未理会。到底这笔钱是谁收的，付到了哪里，一审法院未查明。 河北福泰房地产开发有限公司答辩称，一、被答辩人支付价款的目的是获得房源信息和缔约机会，系被答辩人真实意思表示，且业已达到合同目的，应遵从合同约定。其在房屋买卖交易结束后，主张返还多支付的款项，有悖诚实信用原则，请贵院依法驳回其上诉。1.如上诉状所言，恰恰因为合同中对于房屋价款、单价、总价、面积等信息约定清楚、记载详尽，被答辩人不可能存在认识错误或者重大误解的问题。而在此情况下，仍经过深思熟虑，自愿主动支付对价、签订合同，在法律规定的除斥期间内也未行使权利，可知，被答辩人交付的款项，均是其自由意志和真实意思的体现。被答辩人作为完全民事行为能力人，理应对自己签署购房协议、支付大额款项及相应后果具有足够的认知、判断能力。自2016年11月向福泰公司支付首笔款项开始，至2016年12月，被答辩人与福泰公司签订《商品房买卖合同》。此间长达一个月期限内，被答辩人均未对支付款项和房屋价款不一提出异议，反而分批缴纳价款，积极筹款，足以看出其内在迫切购房意愿。案涉《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，足以证明双方对于房屋价款、付款方式等已达成一致，且买受方已履行了支付房屋价款义务。自2016年支付对价至提起诉讼，超三年多的期限内，被答辩人未向福泰公司或者其他机关主张过任何权利、提出异议，也可知被答辩人在交付款项时的真实意愿。2.本案诉讼发生的背景是当下的房屋市场价值较之被答辩人购买时存在一定落差，未达到保值增值的目的，因此被答辩人试图通过本案诉讼弥补其炒房失败的损失。事实上，房屋的目的如果是自用，其市场交易价值的波动并不会影响购房人占有使用的目的，但被答辩人拟以诉讼为手段，在房屋买卖交易结束后，主张返还多支付的款项，有悖诚实信用原则，其诉请不应得到支持。基于廊坊当时的房地产行业已经限购限价，结合整体的经济环境和楼市背景，均可看出廊坊房地产行业的热销和紧俏程度。在此大前提下，被答辩人为了获得房源信息、为了获得缔约机会，主动要求并支付的对价。被答辩人的合同目的业已达到，反而起诉要求返还，明显是缺乏诚信的表现。二、本案不符合法律规定的不当得利构成要件，答辩人不应返还任何款项，请求贵院依法判决驳回被答辩人的诉请。我国法律对不当得利的构成要件有明确的规定，条件必须全部含括。而本案中，被答辩人自始至终未提交任何证据证实存在“不当”的情形，否则其作为财产积极的发生变动的主体，应当承担举证不能的风险。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，本案也不存在任何无效情形。综上，被答辩人的交款行为发生时系主动、自愿、真实意思表示，无“不当得利”情形，答辩人不应返还任何款项。卖方依法出售房屋、买方自愿支付对价款，案涉《商品房买卖合同》合法有效，且合同权利义务已履行完毕。被答辩人的诉求缺乏事实和法律依据，理据不足，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。补充答辩意见：1.一审法院认定事实清楚，被答辩人均是在支付对价后，最后签订的商品房买卖合同。2.对于款项，在支付后如何流转不属于民事案件审理范围，本案不当得利纠纷应重点审查款项支付时，交款人是否出于真实意思表示，如果存在重大误解、欺诈或胁迫情形，应在2016年之后一年内申请撤销，但本案上诉人均未提交任何证据证实其已经申请撤销。综上，一审判决合理。 李凤军、何书贤答辩称，一审认定事实清楚，使用法律正确，应依法维持，不同意上诉人的上诉请求。1、商品房买卖合同可以是书面和口头形式，上诉人称口头商品房买卖合同无效于法无据。2、上诉人主张原告支付“合同外价款的意思表示”违反法律强制性规定，没有任何事实及法律依据及法理依据。3、上诉人诉称的款项不属于不当得利，被上诉人不负有返还义务。4、上诉人称购房合同对价格进行明确约定，并主张其支出的款项属于不当得利，明显是在滥用诉讼权利。5、上诉人要求两被上诉人承担连带责任，无任何依据。 唐忠向一审法院起诉请求：被告向原告退还不当得利600000元及孳息（按银行同期贷款利率计算，自2016年12月13日起至实际全部退还之日止，暂计至2019年11月12日），合计684233.33元；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告具有购买被告福泰公司开发、位于大厂县的房屋意向。2016年11月19日，原告向被告福泰公司支付购房首付款5万元。12月13日，原告向福泰公司继续支付购房款533976元，福泰公司向原告先后出具购房首付款收据。2017年1月17日，原告以银行贷款方式向福泰公司支付购房款1340000元，双方并签订了《签约审批单》。2017年2月14日，原告与福泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告福泰公司开发的福泰花园第0044幢02单元2层0205号房屋，建筑面积123.04平方米，每平方米15637元，总房款为1923976元。付款方式签订合同时一次性交付全部总房款。双方签字捺印或盖章。截止法庭辩论终结前，原告尚未办理收房入住手续。另查明，2016年12月13日，原告通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了购房款600000元，收费单据显示收款方系李凤军、何书贤共同设立的廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司（后注销）。廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司成立日期2016年7月19日，李凤军、何书贤系股东，分别认缴出资80万元、20万元，前者担任执行董事、经理，后者担任公司监事。2017年3月1日，全体投资人签署承诺书，申请办理廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司注销登记，11月17日，股东决议解散，公司注销前李凤军、何书贤实缴出资0元。又查明，2016年10月10日，被告福泰公司与大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司签订《销售代理服务合同》，福泰公司将福泰花园商品住宅小区-兰苑2期44号楼房委托大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司代理销售，范围系44号楼全部可售楼房，总套数280套，合同期限自签订之日至2017年1月31日止。以上事实，有原告提供的《签约审批单》、电子回单及交易明细、刷卡凭条及收据、《商品房买卖合同》、《国家企业信用信息公示系统查询单》等，被告提交的《销售代理合同》等及当事人陈述在案为凭。 一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署购房协议、支付大额款项及相应后果具有足够的认知、判断能力。结合买卖双方付款时间、付款记录，自2016年11月19日原告向被告福泰公司支付第一笔首付款，至2017年1月17日以贷款方式付清最后一笔房款，在短短两个月期限内，原告分四笔交纳了全额房款，买受方积极筹款交纳行为，足以体现其内在迫切的购房意愿。2017年2月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，体现双方真实合意，足以证明双方基于房屋价款、付款方式等已达成一致，且买受方已开始履行支付部分房屋价款义务。基于双方诉争焦点——合同约定价款低于实际付款的差价是否属于不当得利问题。于常理而言，买受方如系被出卖方欺诈、胁迫或对房屋价款存在重大误解，但签订房屋买卖合同在先，以贷款方式交清大额房款在后，买受方具有充分时间权衡：合同约定价款与实际所交纳房款不一致是否符合本人真实意愿？但，买受方最终未拒绝或反悔与出卖方签订正式购房合同，且在法定期限内未及时行使撤销权，显然有悖常理。故，涉案诉争款项不符合不当得利的法定构成要件。市场交易必存有风险，行为人应理性对待、合理规避。合同成立、生效后，当事人均应遵循诚信原则，善意行使合同权利，正确履行合同义务。在双方达成合意并实际履行完毕后，不宜因市场出现不利变化而违背契约精神，更不应趋利避害、翻悔失信。在购房期间，原告按销售人员指令向第三方账户付款，按通常交易习惯，原告有充分理由相信第三方系经出卖方福泰公司授权或委托的代收行为。对于诸如房屋销售人员在与买受人签署交易流程手续时是否存在违规？第三方收款后是否向福泰公司转付、福泰公司是否存在房款之外加价收款？相应款项流转是否依法进行了缴税？其均属于行政法律规范调整管理范畴，上述并非民事案件审理范畴。如行为人存在偷税、漏税等违规或违法行为，宜应由有关行政管理职能部门或其他司法部门予以裁处，但，依合同相对性原则，前述均不足以否认涉案《商品房买卖合同》所体现的卖方依法出售房屋、买方自愿支付对价款的真实意思表示，且合同权利义务已履行完毕的基本事实。故，原告诉求缺乏法律依据，理据不足，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告唐忠的全部诉讼请求。案件受理费10640元，由原告负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实，被上诉人一审庭审中未提交2016年10月10日与大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司签订《销售代理服务合同》、质证。其他事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，一、上诉人在购房前，根据销售人员的释明，自愿接受先交纳60万元后办理选房、签合同的交易条件，并实际履行交付行为，其行为出自真实意思表示，且系有权处分，并未违反法律禁止性规定。二、上诉人先行交纳60万元的行为包含在整体交易行为的范围内，在案涉房屋交易合法有效的前提下，上诉人上述先行交纳行为亦属有效。三、基于案涉房屋交易时，楼市价格处在上升期，一手房交易活跃，市场总体处于卖方市场，商品房供不应求。在此背景下，上诉人在自愿交付先期款项，符合正常逻辑，交易双方权利义务平衡，并无不妥。四、上诉人在选定房源时已明知欲购买房屋的面积和单价、总房款，且签署了相应的选房确认单证等材料，在签订《商品房买卖合同》后办理了贷款等手续。该《商品房买卖合同》中也明确记载了房屋总面积、单价、总价款等重要内容。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，明确约定了房屋总价款，显著低于上诉人已实际支付的款项。即在当时上诉人已明知交纳的60万元未计入合同价款。五、没有证据表明双方在签订上述合同后还有未尽事宜需要另行订立协议，且没有在诉前上诉人提出过付款异议及在法定期间申请撤销行为之事实。上诉人主张直到收到了商品房正式发票时才知道60万元属于合同外加收款项不符合事实。因此，上诉人因购买涉案房产交纳包括60万元在内的购房款系其自愿履行付款义务，履行双方的真实合意。上诉人主张此60万元款项系不当得利要求退还理据不足，本院不予支持。另外，被上诉人的行为是否合规，不影响合同效力与交易行为效力。2016年10月10日河北福泰房地产开发有限公司与大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司签订《销售代理服务合同》未经质证，一审采信不当，依法不应予以认定。但一审法院采信证据瑕疵未影响案件主要事实的认定及正确判决。一审判决驳回上诉人的诉讼请求合法有据。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，唐忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10640元，由上诉人唐忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍