徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初467号原告:徐州汇宇农业发展有限公司，住所地徐州市铜山区柳新镇天齐村村委会院内。法定代表人：孙广民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓芝，江苏淮海明镜律师事务所律师。被告：吴尊奎，男，1966年7月7日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵庆彦，江苏以立律师事务所律师。原告徐州汇宇农业发展有限公司（以下简称汇宇公司）诉被告吴尊奎土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日作出（2018）苏0312民初10817号民事判决，因原告汇宇公司、被告吴尊奎不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年11月30日作出（2019）苏03民终4966号民事裁定，撤销（2018）苏0312民初10817号民事判决,发回本院重审。本院于2020年1月8日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇宇公司的法定代表人孙广民及委托诉讼代理人张晓芝，被告吴尊奎及委托诉讼代理人赵庆彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告租金10万元，以及订金、补偿费17万元（已扣除已付的3万元）；2、被告向原告支付合同约定范围外多占用原告的4亩土地的租金6700元、砍伐的该土地上的约880棵树木的价值176000元，共182700元；3、律师费由被告承担；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月17日，原告汇宇公司和被告吴尊奎签订土地租赁合同，约定被告从原告处租赁位于铜山区的土地，合同约定了土地面积、租金的支付、地面补偿费等相应条款。后被告于2016年9月20日进场并开始进行伐树、铺路、平整场地。期间，被告仅向原告支付3万元，余款未按约支付，被告拒不履行合同义务，其行为构成违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告吴尊奎辩称：第一点，本案原告不是合法的权利主体，具体理由是孙广民和柳新镇人民政府签订的协议书时间是2014年4月23日，徐州汇宇农业发展有限公司的成立时间是2015年11月9日，即使该协议书有效，土地的租赁方也是孙广民，徐州汇宇农业发展公司无权对涉案土地进行转租。第二点，徐州汇宇农业发展有限公司和吴尊奎签订的土地租赁合同，该合同虽然抬头甲方为徐州汇宇农业发展有限公司，但最后盖章签字处的甲方仍然是孙广民，并未加盖徐州汇宇农业发展有限公司的印章。另外该土地是基本农田，本身孙广民和镇政府签订的合同就是无效的。第三点，原告无合法利益损失，具体理由是原告不是合法的权利主体，所以说他没有利益损失，土地占用损失附作物补偿，即使有补偿本身也不属于原告。第四，出租行为本身就违法，且违反了法律的强制性规定，损害了国家和集体利益，所以原告的非法利益不应受到法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，案外人铜山区柳新镇人民政府（以下简称柳新镇政府）（甲方）与原告汇宇公司的法定代表人孙广民（乙方）签订协议书一份，约定甲方采用转包出租方式将其承包的位于天齐村煤塌地、面积约203亩的土地流转给乙方从事观光苗木栽培、果品采摘和生态养殖使用，期限为13年，即从2014年6月1日至2027年5月31日，价格为每年每亩1000元，乙方不得随意改变土地用途，甲方投入湿地公园的苗木等资产交由乙方养护管理，费用由乙方承担。2016年9月17日，原告汇宇公司（甲方）和被告吴尊奎（乙方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将坐落在西侧）养殖金蝉的土地，四至为墙头南界东西大沟南25米，西界水渠东1.5米，北界沟边1米，东界到甲方地面东口，面积约50亩，租赁给乙方用于孔雀养殖项目建设和作用，租赁期为该地块墙头竣工之日起即年月日至年月日止，共计年。合同期满后，依照甲方与柳新政府土地租赁价格继续使用。租金支付时间为本合同签订时，乙方交订金1万元，待双方依据双方规定地块，墙头竣工后十日内，乙方一次性付甲方19万元整，作为乙方抵甲方原地面上附属物的损失，但是甲方原地面上附属物的产权归乙方所有。租金从双方约定的墙头竣工之日起20天内按年支付，以后依此类推。合同第二部分约定了甲方的责任义务：1、甲方确保提供养殖孔雀地块，保证乙方能按时施工。2、负责协调地方关系，并派专人协助乙方办理建设项目审批手续……合同第三部分约定了乙方的责任义务：1、按合同规定时间按时支付租金，补偿金及地租金。……4、乙方租赁该地块建设用地参照甲方与柳新镇政府土地租赁性质使用。合同第四部分约定了违约责任。2016年9月13日，合同签订前，被告吴尊奎向孙广民支付定金1万元，孙广民向被告吴尊奎出具收条，载明：今收到吴尊奎土地租赁定金壹万元正（如因政府行为合同不能履行，定金退回）。合同签订后，被告吴尊奎开始铲除其租赁土地上的树木，并向原告支付地面附属物的损失2万元，2016年9月29日，孙广民向被告吴尊奎出具收条确认收到吴尊奎补偿款2万元。2016年12月2日，徐州市铜山区国土资源局向被告项目现场负责人刘伟送达铜国土资监[2016]149号责令停止违法行为通知书，载明：刘伟，你（单位）未经批准擅自占用基本农田砌围墙的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六、七十七条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。2017年11月28日，徐州市铜山区村民委员会向被告出具书面通知，载明:天齐村孔雀养殖园吴尊奎（刘伟），根据上级党委、政府工作要求，关于推进违法违规用地拆除和耕地保护工作的通知如下，限你自收到通知之日起至11月30日，将你处违法违规项目自行拆除，逾期我村将采取措施进行强制拆除。望积极主动配合工作，否则后果自负。原告法定代表人孙广民于2019年11月21日上午09时30分在（2019）苏03民终4966号案二审期间，接受法庭询问时称：……与吴尊奎签完合同之后交付给他的。交付时这50亩土地现状都是种的垂柳，养的金蝉，在柳树跟下。种了220棵每亩，行距是两米，株距是一米五。这些树是每棵树8元钱买的，是2014年的年终或者2015年年初种的。涉案50亩土地在种这些树之前，2014年秋季在这50亩地上种了一季豆子，承租了200余亩土地能种的除了坑都种了豆子。这些地之前是200余亩地靠北面有三分之一原来都是庄子，韩庄，现在都迁走了，迁到地的东面不多远安置。这200多亩地都是复垦的。吴尊奎支付地面附着物损失两万元就是履行合同上的树补偿的钱。涉案50亩土地上的树被吴尊奎砍伐了大概25亩和合同以外的4.6亩。这4.6亩是在起诉时请求支付租金的另外4亩土地。这25亩被砍伐的树木，我2018年12月份又补种了大约20亩，还是柳树。补种的20亩柳树与之前种好的50亩柳树，被砍剩余的25亩高度和直径都不一样。补种了20亩柳树，预估的差不多这么多，还剩余5亩左右的空地，从而确定吴尊奎当时砍伐的是25亩。对于诉状中起诉要求吴尊奎补偿多占4亩土地上被砍伐约880棵树的损失，这些树的数量按照每棵200元的标准依据是江苏省有一个造价信息，多大直径的树价值多少钱，我是按照那个标准来计算的。我那整个地都是按照220棵每亩的标准种的，他砍了有4亩，所以计算是880棵。我有证明人可以证明吴尊奎砍了这880棵树。吴尊奎砍了多占4亩地的880棵树，与诉称的吴尊奎砍了合同约定50亩土地上约25亩地的柳树是同一时间，是在吴尊奎签订合同之后，补偿我那2万元的那天，2016年9月29日的前几天砍得树。25亩加上多占的4亩被砍伐的树是吴尊奎花了2天砍完的……。本案争议焦点：一、原被告之间的土地租赁合同的效力如何确定；二、原告诉请的各项内容有无事实和法律依据。关于争议焦点一，原被告签订的土地租赁合同的效力问题。本院认为，人民法院审理合同纠纷案件，首先应当审查确认合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定，国家实行基本农田保护制度。国务院《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。原告汇宇公司的法定代表人孙广民与铜山区柳新镇人民政府签订协议书，承租的土地位于天齐村煤塌地、面积约203亩，流转的土地从事观光苗木栽培、果品采摘和生态养殖使用，原被告签订合同，原告将其中约50亩土地转租给被告，约定用于孔雀养殖项目建设，因徐州市铜山区国土资源局向被告项目现场负责人刘伟送达责令停止违法行为通知书，原被告的土地租赁合同难以继续履行。被告虽辩称该土地是基本农田，孙广民和镇政府签订的合同就是无效，原被告的土地租赁行为无效，但是经多次庭审，被告未能举证证明案涉的约50亩土地系基本农田，故原被告签订的土地租赁合同有效。因合同签订前，被告吴尊奎向孙广民支付定金1万元，孙广民向被告吴尊奎出具收条，载明：今收到吴尊奎土地租赁定金壹万元正（如因政府行为合同不能履行，定金退回），应视为双方对合同解除的条件作出约定，原被告以其实际行为解除了土地租赁合同。二、关于原告诉请的各项内容有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”1、关于原告主张的租金问题，原告为履行合同将涉案土地交付给被告使用，涉案土地由被告占有并使用，被告根据合同应当支付占有使用期间的土地使用费用。涉案土地租赁合同签订于2016年9月17日，合同约定租赁期“从该地块墙头竣工之日起”。对此，原告主张租期从合同签订之日计算，被告主张没有建设围墙，合同并未生效。本院认为，根据被告提供的铜山区国土局下发的责令停止违法行为通知书中认定被告方“未经批准擅自占用基本农田砌围墙”的事实，结合被告在庭审中认可的拉围墙及建设基础设施等大约需要一个月的时间，本院综合认定土地租赁合同从2016年10月15日开始履行。关于被告所建设施拆除时间原告主张2018年春节前由被告在天齐村委会的监督下自行拆除，被告主张其在2017年11月28日接到天齐村的通知后开始拆除，大约于12月4日拆除完毕。原被告双方均未就设施拆除完毕的准确时间提供证据，结合天齐村委会的通知时间及双方的陈述，本院认定被告于2017年12月5日将所建设施拆除完毕。故本院支持从2016年10月15日至2017年12月5日的租金，结合被告的过错责任比例，租金为56900元。原告主张从合同签订之日两年的租金，缺乏依据，故对其主张本院不予支持。2、关于原告主张的补偿费。合同签订后，被告砍伐了涉案土地上的部分树木，结合土地租赁合同上原被告对于原告原地面上的附属物的损失的约定，本院认定原告的损失为200000元，虽然原告主张损失20万元，但未能提供证据，结合2019年11月21日陈述涉案50亩土地上的树被吴尊奎砍伐了大概25亩，被告应当赔偿原告100000元。关于原告增加的诉讼请求即被告多占用原告的4亩土地的租金及土地上的树木的价值，因被告否认在承包的土地外又砍伐原告4亩地的柳树，且原告未按期交纳案件受理费，故本院不予审理。关于原告主张的律师费，无证据证明，本院不予支持。综上，被告应向原告支付土地占用使用费56900元、赔偿原告损失100000元，扣除被告已经支付的30000元（包括1万元定金和2万元补偿费），被告还应给付原告126900元。因涉案土地在原告与柳新镇人民政府签订的合同范围内，且已由原告占有控制，故不存在被告返还之必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴尊奎于本判决生效之日起十日内给付原告徐州汇宇农业发展有限公司126900元；二、驳回原告徐州汇宇农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告徐州汇宇农业发展有限公司负担2835元，被告吴尊奎负担2515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  刘雪华人民陪审员  陈冬梅二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  赵彦玲