广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18396号原告：东莞市聚元房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市*************************。法定代表人：余文财，总经理。委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩，广东文厚律师事务所律师助理。被告：宋莹，女，，汉族，住湖北省武汉市新洲区*********，公民身份号码：420***********。委托诉讼代理人：潘丹，广东迎东律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁功坤，广东迎东律师事务所实习律师。第三人：杨艳龙，男，，汉族，住福建省龙岩市新罗区***********，公民身份号码：352************。原告东莞市聚元房地产中介有限公司（以下简称聚元公司）诉被告宋莹、第三人杨艳龙居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚元公司的委托诉讼代理人张建军、杨浩，被告宋莹以及委托诉讼代理人潘丹、袁功坤均到庭参加诉讼。第三人杨艳龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告聚元公司向本院提出诉讼请求：1.被告宋莹支付原告聚元公司佣金35000元；2.被告宋莹向原告聚元公司支付违约金48900元；3.本案全部诉讼费用由被告宋莹承担。以上共计：83900元。事实和理由：原告聚元公司是从事房地产中介服务企业，2019年3月20日，原告聚元公司与被告宋莹及第三人杨艳龙签订了《二手房买卖合同》，约定第三人杨艳龙将其所有的位于东莞市*********名流印象花园三期31幢商业住宅楼2单元1301房产转让给被告宋莹，转让总价款为1630000元。合同约定被告宋莹应向原告聚元公司支付佣金35000元，若买卖双方任何一方中途违约，则违约方必须即时支付转让成交价3%的违约金给原告聚元公司。合同签订的当天，被告宋莹也向原告聚元公司出具了一份《佣金支付承诺书》，承诺向原告聚元公司支付佣金35000元，但被告宋莹一直未向原告聚元公司支付佣金。后被告宋莹向东莞市第三人民法院起诉第三人杨艳龙，要求退还购房定金80000元，第三人杨艳龙提起反诉，要求被告宋莹支付违约金246000元。2020年5月29日，东莞市第三人民法院作出（2020）粤1973民初2208号民事判决书，认定三方签订的《二手房买卖合同》合法有效，被告宋莹违约行为明显，第三人杨艳龙依约解除合法合理，遂判令宋莹向杨艳龙支付违约金150000元，杨艳龙退还宋莹定金80000元，经相互抵扣，宋莹应支付杨艳龙违约金70000元。因为被告宋莹违约，法院已经判令被告宋莹向第三人杨艳龙支付了违约金，但被告宋莹一直未向原告聚元公司支付佣金。因被告宋莹违约，其同时也应向原告聚元公司支付佣金及承担违约责任。为维护原告聚元公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告聚元公司的诉讼请求。被告宋莹辩称，第一，被告宋莹依法无需向原告聚元公司支付佣金，依据合同法第427条，本案中原告聚元公司、被告宋莹以及第三人杨艳龙签署的二手房买卖合同中关于佣金支付条款的约定：“合同签署后，无论合同被取消解除或未被实际履行的或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房，均不影响经纪方收取佣金权利的实现”。很显然该佣金的约定违反了合同法关于佣金支付条件的明确约定，应属无效；现该合同并未得到实际履行且房屋并未实际成交，因此被告宋莹无需向原告聚元公司支付佣金。第二，二手房买卖合同与佣金支付承诺书中关于违约金的计算方法不一致，被告宋莹认为该两份材料均系原告聚元公司为了重复使用而事先拟定，其内容未与被告宋莹协商，应为格式合同、格式条款，合同法第39条第1款明确规定采用格式条款订立合同的，提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款按照对方的要求对该条款进行说明，现两份同日签署的合同文件关于同一问题的处理约定明显不一致，可知原告聚元公司违反上述法律规定，因此被告宋莹应否支付违约金和应支付多少违约金，被告宋莹认为应原告聚元公司的实际损失为准，现房屋并未成交，合同并未得到实际履行，原告聚元公司为促成合同履行付出的劳动微乎其微，被告宋莹认为违约金应该以2000元为宜。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，杨艳龙（卖方）、宋莹（买方）与聚元公司（经纪方）就位于东莞市*********名流印象花园三期31幢商业、住宅楼2单元1301号房屋签订了《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》，合同编号：NO.20190017。合同约定：房屋总价款为1630000元，鉴于经纪方聚元公司促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方宋莹向经纪方聚元公司支付35000元作为佣金，签订合同同时支付一半佣金给经纪方，剩余佣金应在房管所签署《房地产买卖合同》当天付清，签署本合同之后，无论合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取上述佣金的权利，若买卖双方任何一方中途违约，则违约方必须即时支付转让成交价百分之三的违约金给经纪方，守约方已经支付佣金经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。同日，宋莹出具了《佣金支付承诺书（买方）》，主要约定：本人宋莹承诺，基于聚元公司促成宋莹与卖方签署合同达成房地产法律关系中所提供之积极服务，本人自愿向聚元公司支付佣金35000元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《东莞市二手房买卖合同》，本人仍需向聚元公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。签订合同之后，宋莹从未向聚元公司支付过佣金。另查明，（2020）粤1973民初2208号民事判决书确认，因宋莹的征信问题，贷款审批未获通过，违约行为明显，《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》已经解除，杨艳龙向宋莹返还购房定金80000元，经抵扣该定金，宋莹需要向杨艳龙支付违约金70000元。以上事实，有原告提交的东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同、佣金支付承诺书、（2020）粤1973民初2208号民事判决书及生效证明等证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告聚元公司、被告宋莹以及第三人杨艳龙签订的《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，内容并不违法，应认定为有效合同。原告聚元公司作为中介方，已促成买卖双方合同的成立，被告宋莹也依协议约定支付购房定金80000元，原告聚元公司与被告宋莹之间的行为符合居间合同的法律规定。宋莹作为买方，对其所欲购买的房产以及自身的征信、贷款能力情况负有了解、审查的义务，如其未尽到审慎注意的义务，对此所产生的后果应由其自行承担，同时被告宋莹提出原告聚元公司提供虚假信息和承诺可以贷款，存在过错等抗辩理由，证据不足，本院不予采信。因被告宋莹的违约行为导致《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》解除，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，被告宋莹应向原告聚元公司支付中介费35000元。关于违约金。聚元公司主张根据《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》的约定，宋莹应向聚元公司支付违约金48900元（合同总价1630000元×3%）。被告宋莹抗辩主张，《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》和《佣金支付承诺书（买方）》对违约金计算方式约定不一致，且前述两份是原告聚元公司提供的格式合同，关于违约金的违约条款是格式条款，原告聚元公司并没有对宋莹关于违约约定进行提醒说明和解释，违约金约定过高，应该以聚元公司的实际损失为准。本院认为，原告主张按照《东莞市聚元房地产中介有限公司二手房买卖合同》的约定计算违约金即48900元超过聚元公司因宋莹未支付佣金造成的实际损失，本院予以调整，宋莹向聚元公司支付违约金应以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2020年9月29日开始计算至清偿之日止，违约金总额以35000元为限。原告聚元公司超出以上认定部分诉请没有依据，本院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、被告宋莹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市聚元房地产中介有限公司支付佣金35000元以及违约金（以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2020年9月29日开始计算至清偿之日止，违约金总额以35000元为限）；二、驳回原告东莞市聚元房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费949元，由被告宋莹负担396元，由原告东莞市聚元房地产中介有限公司负担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 谭 艺二〇二〇年十二月十六日书记员 唐于兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。