广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28910号原告：广州友谊物业经营有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**自编**楼**。法定代表人：安卫东，董事长。委托诉讼代理人：李明、张一鸣，均为原告员工。被告：广州市顺苗服饰有限责任公司，住所，住所地广州市海珠区新港西路**首层：自编号之一）。法定代表人：廖连标。原告广州友谊物业经营有限公司诉被告广州市顺苗服饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李明、张一鸣到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《租赁合同》（编号为：友物（新港西）租字【2018】第01号）于法院将本起诉状副本送达被告之日起正式解除；2、被告在《租赁合同》正式解除之日起7日内搬出并将商铺交还给原告；3、被告向原告支付2020年4月1日起至被告实际交还房屋之日止的租金（暂计算至2020年9月14日为204460.82元）；4、被告向原告支付2020年4月1日起至2020年8月31日的电费2270.32元；5、被告向原告支付迟延付款违约金（暂计算至2020年9月14日3915.44元）；6、被告向原告支付合同解除违约金为430484.38元；7、被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告承租原告的房屋，合同履行期间发生新冠××疫情，原告与被告签订补充协议减免疫情期间的租金，但被告在减免租金后仍未按时交纳租金及电费。被告拖欠租金及电费的行为已构成违约。被告提交书面答辩状辩称，一、不认可原告的租金请求，（租金）应按122676.492元计算。被告承租商铺租金高的原因是很多国外采购商过来看货、买货，疫情爆发以来基本上看不到国外采购商，故2020年4月1日至9月14日的租金应适当减免。二、不认可原告解除合同的时间和解除违约金430484.38元。被告签订合同后向原告支付了保证金145798.41元，完全可以抵扣相应的租金，原告提出解除合同无事实根据。三、法律之外不外乎人情，请法院结合情与法考量被告的处境，作出合法、合情的判决。经审理查明：海珠区新港西路118号首层的产权人为广州友谊集团有限公司。该产权人与原告签订《广州友谊集团有限公司自有物业租赁合同》，将上述房屋出租给原告。2018年2月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：（1.1）承租方同意承租出租方拥有经营权的坐落于广州市新港西路118号首层之一，计租面积商铺为25.4平方米；（3.1）本合同租期为伍年，租赁期限为2018年4月8日至2023年4月7日止；（4.1）在租赁期内，承租方的租金按季度结算，每季度首月10日前（按自然年历法月为标准）应向出租方缴纳以下约定标准的季度租金即费用，其中：……第二年（2019年4月8日至2020年4月7日）月租金（含税）44475.40元；第三年（2020年4月8日至2021年4月7日）月租金（含税）45809.66元；租金在上一年的基础上递增3%；（4.2）上述租金承租方应于每季度首月10日前向出租方缴纳；（4.3）承租方应在本合同签订后5天内，向出租方缴纳租赁保证金145798.41元；（7.2）在租赁期内，如承租方不按时交纳租金、电费及其它应付费用，每逾期一日，出租方有权按当月应收租金及费用总额的2%收取违约金，如此类推；（7.3）符合下列情形之一时，守约方有权终止本合同，并有权要求违约方支付违约金；违约金以本合同有效期内尚未履约期间的租金总额的30%或租赁保证金全额的较高者计算，由违约方向守约方支付：1、承租方逾期支付租金等相关应付费用累计达到一个月及以上的……；（8.2）本合同租赁期满或合同提前解除之日起7天内，承租方必须依时迁出，并将属于承租方所有的物品搬走；等。2020年4月21日、8月31日，原、被告就上述合同先后签订两份《合同补充协议》，约定：因新型冠状病毒感染××带来的不利影响，原告同意一次性减免被告租赁涉案商铺自2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金共计88950.80元、自2020年4月1日至2020年5月31日期间的部分租金共计45654元；等。2020年9月23日，被告向原告支付8678元。被告已于2020年10月24日签收诉讼材料。本案于2020年11月19日开庭审理。庭审中，原告表示：被告已支付保证金145798.41元，同意抵扣租金。2020年12月10日，原、被告到本院作问话笔录。原告表示：被告向原告支付的8678元，先用于抵扣2020年9月至11月电费1150.48元，同时抵扣2020年4月至8月的电费2270.32元，两笔款项合计共3420.8元，剩余5257.2元作为2020年4月的租金。被告表示：对上述抵扣没有异议。经本院释明合同解除的诉讼风险后，被告仅表示：保证金是保证金、租金是租金，合同期限是五年，保证金应该退回给被告。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。上述合同履行期间发生新冠疫情，原、被告对疫情期间减免租金达成补充协议，则被告应及时履行支付剩余租金的义务。但，被告至今尚未支付2020年4月1日起的租金，故原告要求被告继续支付租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定的租金金额、计算时间以及补充协议中约定的免除租金的幅度，2020年4月1日至5月31日的租金应为44475.40元/月÷30日×7日（2020年4月1日至7日）+45809.66元/月÷30日×53日（2020年4月8日至5月31日）-45654元（减免部分）=45654元。被告曾支付8678元，其对原告抵扣电费后剩余5257.2元作为2020年4月的租金没有异议，则本院也予以确认。被告应支付的2020年4月1日至5月31日的租金为45654元-5257.2元=40396.8元。2020年6月1日起的租金，仍按原合同计算。因电费已在8678元中抵扣，则原告关于被告支付电费的诉讼请求，本院不再支持。被告迟延支付租金已超过一个月，则原告作为守约方提出解除合同，符合合同约定。被告已于2020年10月24日签收包含上述解除合同内容的起诉状等诉讼材料，则《租赁合同》应于此时解除，本院对此进行确认。上述合同已经解除，则原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告基于被告迟延支付租金的同一行为同时主张解除合同的违约金和迟延支付租金的违约金有失公平，根据本案实际情况，本院仅对解除合同的违约金予以支持，其余违约金不予支持。原告主张按照合同约定的“本合同有效期内尚未履约期间的租金总额的30%”计算违约金，本无不当，但该违约金的前提应为租金已经截止计算，而本案中无法确定最终返还房屋的时间则租金一直在产生，再按原告主张从2020年10月起计算剩余租期的30%有失公平，综合本案的实际情况，本院将上述违约金金额调整为与租赁保证金金额一致，即145798.41元。原告主张超出部分的解除合同的违约金，本院不予支持。经本院释明后，被告未明确表示提前解除合同后租赁保证金如何处理，且被告尚未交还房屋、尚欠租金及违约金，租赁保证金是否抵扣租金或违约金应属于双方当事人自行协商的范畴，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州友谊物业经营有限公司与被告广州市顺苗服饰有限责任公司签订的《租赁合同》已于2020年10月24日解除；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内将广州市海珠区新港西路118号首层之一、面积为25.4平方米的商铺返还给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2020年4月1日起至2020年5月31日止的租金40396.8元及从2020年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月45809.66元计算，如2021年4月7日之后返还房屋，每年费用在上一年基础上递增3%）；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金145798.41元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费5105元、财产保全费3726元，均由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十二月十四日书记员  梁嘉淇吴越鸣