天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11203号原告：南开大学出版社有限公司，住所地南开区卫津路南大院内。法定代表人：陈敬，总经理。委托诉讼代理人：孟凡波，天津四方君汇律师事务所律师。被告：刘健，男，1969年6月20日出生，汉族，住天津市南开区。被告：马迎平，男，1974年10月8日出生，回族，户籍地青海省海东地区化隆回族自治县。原告南开大学出版社有限公司（以下简称南开大学出版社）与被告刘健、被告马迎平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南开大学出版社的委托诉讼代理人孟凡波、被告刘健、被告马迎平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南开大学出版社向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求解除原告与被告刘健之间形成的不定期租赁合同关系；2.要求被告刘健与被告马迎平共同向原告腾交位于××大学××村前平房底商；3.要求被告刘健向原告交付租期内剩余房屋租金225000元（自2012年7月1日至2014年12月31日）；4.要求被告刘健向原告交付2015年1月1日至2018年5月3日的大间房屋占有使用费172188元；5.要求被告刘健向原告支付逾期付款违约金18000元；6.要求二被告共同向原告支付自2015年1月1日至实际腾交涉诉房屋之日止的小间房屋占有使用费；7.本案的诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与被告刘健系房屋租赁合同关系，双方于2012年3月12日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于××大学××村房屋出租给被告刘健使用，用途为餐饮，面积为225平方米，租期为36个月，自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为90000元；合同签订后，原告按照合同的约定将涉诉房屋交付给被告刘健使用，但被告刘健仅在2012年3月7日交付了租金45000元，后再未向原告交纳房屋租金，合同到期后，双方未再续租，原告要求被告刘健返还涉诉房屋、支付租金未果的情况下，分别于2017年6月1日、2017年6月26日、2017年12月19日以书面的形式向被告刘健下达“腾房通知”，要求被告刘健返还涉诉房屋并交纳相应费用；2018年5月3日，被告刘健向原告交回了部分房屋（大间），但剩余房屋（小间）仍由被告马迎平占有使用并未腾交给原告，现原告为维护自身合法权益，故起诉。刘健辩称，同意将涉诉房屋腾空并交还原告，不同意交纳租期内剩余租金，因为被告刘健已经向原告交纳租金至2013年6月1日，但现在相应收据找不到了，而且现该笔租金早已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的该项诉讼请求；当时被告刘健在承租涉诉房屋之时，涉诉房屋曾因着火而被要求停业整顿，后停业两年之久，此时原告均未找到被告刘健主张过任何权利，后来被告刘健于2017年重新装修涉诉房屋，此时原告找到被告刘健要求其腾空涉诉房屋，双方几经协商，最终确定被告刘健向原告交纳300000元解决双方的问题，后来在被告刘健筹钱期间听说原告要将涉诉房屋出租给案外人，被告刘健就没再将涉诉款项交由原告，2018年5月3日，被告刘健将涉诉房屋的大间交还给了原告，而小间因为出租给了被告马迎平，所以至今没有交还，不同意原告要求其支付房屋占有使用费及违约金的诉讼请求。马迎平辩称，不同意腾空涉诉房屋，因为其与被告刘健之间的房屋租赁事宜尚未解决完毕，不同意支付房屋占有使用费，因为被告马迎平已将相应的款项支付给了刘健，马迎平与刘健之间存在合同关系，与原告无关，原告无权向被告马迎平主张任何权利。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于××大学××村房屋，关于该房屋产权情况，南开大学房产管理处于2020年9月28日出具了《房屋产权证明》，其中载明：兹证明坐落于天津市南开区××路××号××大学××村××号楼××“为xxxx大院”西侧的门面房，总建筑面积约450平方米，建成后交付南开大学出版社使用，房屋产权归南开大学所有，房产管理处为南开大学房屋的归口管理部门。根据本院现场勘查的结果，该房屋分为大、小间（有隔断），现庭审中各方均确认大间房屋面积为175平方米，小间房屋面积为50平方米，大间房屋于2018年5月3日由被告刘健腾空并已交还原告，小间房屋现仍由被告马迎平占有使用，各方均确认对于涉诉小间房屋的准确表述为：××大学××村平房底商。原告表示其诉讼请求中要求二被告支付的房屋占有使用费的金额以实际确认的面积为准计算比例及相应金额，由法院予以具体确认。另，2013年2月，南开大学出版社变更名称为南开大学出版社有限公司。2012年3月12日，原告（出租人、甲方）与被告刘健（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将其管辖内的××大学××村房屋租给乙方使用，用途为餐饮，房屋面积为225平方米，该房屋租赁期限36个月，自2012年1月1日至2014年12月31日止，租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，租赁期满，甲方有权收回该房屋乙方应如期交还，乙方若要续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订阅租赁合同；该房屋租金为90000元/年，每半年缴一次全额的50%（上半年租金在上年12月底前缴齐，下半年租金在当年的6月底前缴齐）；甲方保证自己有权决定此房屋的租赁事宜，……租赁期限届满本合同终止，……未经甲方方面同意，利用该房屋用作协议规定之外其他用途的，拖欠房屋租金一个月以上三个月之内的，乙方除了支付给甲方正常租金外，应向甲方支付年租金的20%违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行如实赔偿，同时甲方有权终止合同，租赁期内乙方逾期交纳本合同第四条第四款所规定的应由乙方缴纳的费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果，自合同签订之日起到租赁期届满若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。……上述合同签订后，原告将涉诉房屋交予被告刘健，被告刘健（甲方）于2014年1月1日与被告马迎平（乙方）签订了《转租协议》，其中约定：经过甲乙双方协定现将××大学××村平房底商出租给乙方经营：牛肉拉面、烧烤或者各种饮食，押金20000元，转让费用：60000元，租赁期限为自2014年1月1日至2033年12月31日，租赁费为10000元/年，合同到期后可续签，房租费不变，在租赁期内乙方有权转租房屋，甲方无权干涉，后面的小屋归乙方，装修无权干涉。……庭审中，被告马迎平陈述，上述合同签订后，其一次性向被告刘健支付了自2014年1月1日至2033年12月31日的房屋租金共计200000元，被告刘健认可收到上述款项，现涉诉房屋小间仍由被告马迎平占有使用。2017年6月26日，原告发出《返还房屋通知函》，其中载明：刘健：……我社现明确提出要求：1.你应于2017年7月30日之前向我社支付拖欠的约定租期内租金22.5万元；2.你应于2017年8月25日之前将上述房屋腾空并交还给我社，如你未按上述要求期限腾房撤离的，我社将采取一切必要手段，对上述房屋进行清场，收回房产，届时，凡放置在该房产内的物品均将被视为已被原主抛弃，我社有权将其任意处置，包括但不限于丢弃、变卖等，因我社的清场行为而导致你受到的任何损失和不利后果，均由你自行承担，我社不承担任何责任。……2017年12月9日，原告发出《腾房通知函》，其中载明：……我社将对所属房产加强管理，并决定收回上述房屋自用，因此，我社现明确通知你方：1.你方应于2017年12月31日之前将上述房屋腾空并交还给我社，以避免自身损失的扩大；2.如你方未按上述要求期限腾房撤离的，我社将采取一切必要手段，对上述房屋进行清场，收回房产，届时，凡放在该房产内的物品均将被视为已被原主抛弃，我社有权将其任意处置，包括但不限于丢弃、变卖等。……庭审中，被告刘健认可收到上述两份通知函。本院认为，原告与被告刘健签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《房屋租赁合同》签订后，原告将涉诉房屋交于被告刘健使用，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中《房屋租赁合同》于2014年12月31日届满，被告刘健、被告马迎平仍占有使用涉诉小间房屋，因此应认定原告与被告刘健之间形成了不定期租赁关系，根据相关法律规定，形成不定期租赁关系后，当事人可以随时要求解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，根据原告提交的证据可知，原告于2017年6月26日向被告刘健发出了《返还房屋通知函》，要求其于2017年8月25日前腾空涉诉房屋，该通知函明确给予了被告刘健腾房时间，应视为原告发出了解除《房屋租赁合同》的意思表示，被告刘健称其也收到了上述通知函，因此双方形成的不定期租赁关系应于2017年8月25日解除。原告与被告刘健签订的《房屋租赁合同》解除后，二被告占有使用涉诉房屋无事实及法律依据，因此原告要求二被告腾空涉诉小间房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告刘健支付的自2012年7月1日至2014年12月31日的房屋租金的诉讼请求一节，被告刘健认为该笔款项的请求已经超过了诉讼时效，原告提出其曾于2017年6月提出过要求被告刘健支付相应款项的要求造成了诉讼时效的中断。本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，原告主张的该笔款项的最后缴纳日期应为2014年6月30日，此时应适用两年的诉讼时效之规定，即原告向被告刘健主张该笔款项的最后时间应为2016年6月30日，而根据现有证据仅能证明原告向被告刘健主张该笔款项的首次时间为2017年6月，该时间的主张不能造成诉讼时效的中断，因此对于被告刘健关于诉讼时效的抗辩主张，本院予以采信，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告刘健支付涉诉大间房屋自2015年1月1日至2018年5月3日房屋占有使用费的诉讼请求一节，首先，该大间房屋各方共同确认面积为175平方米，按照《房屋租赁合同》的约定进行比例折算后，年租金应为70000元，故被告刘健应向原告支付自2015年1月1日至2017年8月25日（不定期租赁关系解除之日）（共计968天）的房屋租金为185644元（70000元/年÷365天×968天），自2017年8月26日至2018年5月3日（共计251天）的房屋占有使用费为48137元（70000元/年÷365天×251天），以上共计233781元。关于原告要求二被告共同支付涉诉小间房屋自2015年1月1日至实际腾交涉诉房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求一节，首先，该小间房屋各方共同确认面积为50平方米，按照《房屋租赁合同》的约定进行比例折算后，年租金应为20000元，故被告刘健应向原告支付自2015年1月1日至2017年8月25日（不定期租赁关系解除之日）（共计968天）的房屋租金为53041元（20000元/年÷365天×968天）及以20000元/年为标准自2017年8月26日至实际腾还涉诉小间房屋之日止的房屋占有使用费。关于原告要求被告马迎平支付上述款项一节，因被告刘健及被告马迎平均认可被告马迎平已向被告刘健支付了上述期间的所有房屋租金200000元，故被告马迎平不应再向原告支付该笔款项，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告刘健支付逾期付款违约金一节，因《房屋租赁合同》中对此有约定，且被告刘健确有逾期付款的情形存在，故现原告依据该约定主张违约金，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持，被告刘健支付的违约金金额应为18000元（90000元/年×20%）。关于在二被告签订的《转租协议》中提及的“后面的小屋”，因不属于涉诉小间房屋“门面房”的范畴，故在本案中不予解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告南开大学出版社有限公司与被告刘健之间的不定期租赁关系于2017年8月25日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告刘健、被告马迎平将位于××大学××村平房底商（涉诉小间房屋）腾空并交还于原告南开大学出版社有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，被告刘健向原告南开大学出版社有限公司支付自2015年1月1日至2018年5月3日的租金及房屋占有使用费233781元（涉诉大间房屋）；四、本判决生效之日起十五日内，被告刘健向原告南开大学出版社有限公司支付自2015年1月1日至2017年8月25日的租金53041元及以20000元／年为标准支付自2017年8月26日至××大学××村平房底商（涉诉小间房屋）之日止的房屋占有使用费；五、本判决生效之日起十五日内，被告刘健向原告南开大学出版社有限公司支付违约金18000元；六、驳回原告南开大学出版社有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10128元，减半收取计5064元，由原告南开大学出版社有限公司负担2103元，由被告刘健负担2936元，由被告马迎平负担25元，被告刘健及被告马迎平负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付于原告南开大学出版社有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年十二月十四日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。