海南省屯昌县人民法院   执行裁定书   （2020）琼9022执异48号   异议人（案外人）：朱剑峰，男，1980年9月7日出生，汉族，住北京市顺义区。   委托诉讼代理人：刘韧，天津行通（唐山）律师事务所律师。   申请执行人：陈文山，男，1973年7月8日出生，汉族，住屯昌县。   被执行人：陈亚福，男，1971年9月9日出生，汉族，现住北京市顺义区。   在本院执行申请执行人陈文山与被执行人陈亚福民间借贷纠纷一案中，异议人朱剑峰于2020年11月9日对本院依据（2020）琼9022执700号执行裁定书，查封被执行人陈亚福名下位于唐山市路北区宏翔里怡景文园4楼2号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月22日进行听证，异议人朱剑峰的委托诉讼代理人刘韧到庭参加听证，申请执行人陈文山、被执行人陈亚福经本院通知无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。   异议人朱剑峰称，涉案房产事实上已经于2018年3月20日，被执行人陈亚福以“以房抵债”的方式出售给了异议人，异议人已经实际使用至今。朱剑峰和陈亚福于2018年3月20日签订《以房抵借款协议书》，双方就该房屋涉及的钱款已经结算完毕，陈亚福也已经将房屋交付朱剑峰。异议人只是没有要求陈亚福配合过户而已。2019年6月25日，陈亚福以房屋买卖合同纠纷异议申请人起诉至唐山市路北区人民法院，该院对于上述事实予以了确认，并作出相关的判决。涉案房屋在（2020）琼9022执700号案件执行涉及的诉讼之前就已经完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议人通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，是该房屋的合法产权人，房屋未过户异议人并没有过错，法院对该房屋的查封明显过错。故依据民诉法第227条的规定，特提出异议，请求法院查明事实，裁定中止对涉案房产的执行，并予以解除查封。   申请执行人陈文山称，一、异议人异议主张不符合排除执行的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付期执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请执行人认为，异议人请求解除（2020）琼9022执700号执行裁定书中对唐山市路北区宏翔里怡景文园4楼2号房产查封，缺乏事实与法律依据。1、异议人虽在人民法院查封前与被执行人签订所谓的《以房产抵借款协议书》，但双方并没有实际履行，异议人未向被执行人支付剩余购房款，未缴纳办理过户的契税，被执行人也未将房产过户给异议人，且该协议书存在恶意制作对抗申请执行人所有债权的可能性，该协议书并非合法有效的书面买卖合同。2、异议人不存查封之前已合法占有涉案不动产的事实。在签订协议书前，被执行人已与第三人签订租赁合同，租赁期限为三年，自2017年7月至2020年06月。根据协议书的约定，异议人对2019年7月后有收取租金权利，但没有证据证明异议人已经向租客收取了相应的租金；在租赁期间届满后，异议人未提证据证明被执行人何时已向异议人交付过涉案房屋；异议人也未能提供向物业公司缴纳物业费及水电费的证据来证明其合法占有涉案房产。3、异议人未支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、涉案房屋因异议人自身原因未办理过户登记。二、异议人以及的另案生效法律文书系金钱债务纠纷并非物权纠纷，法院判决文书并未判定本案执行标的归属异议人，其权利不能排除执行。根据河北省唐山市路北区人民法院（2019）民初5547号民事判决书，异议人与被执行人基于普通债权纠纷诉至法院，法院作出判决为金钱给付判决，并未涉及物权权属确认问题。该判决仅认定异议人与被执行人签订的协议书继续履行，判决异议人支付款项，并未判决本案执行标的归于异议人朱剑锋。异议人与被执行人抵债协议并未实际履行，房产物权仍登记在被执行人名下。在物权未办理变更登记手续之前，异议人仅享有债权的权利，并非享有被执行人房产的物权权利。综上，异议人对执行法院依法查封登记在被执行人陈亚福名下的房产的异议主张，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其异议请求。   被执行人陈亚福未发表意见。   异议人朱剑峰为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：证据1、民事起诉状，证明陈亚福与案外人朱剑峰存在以房抵债的事实，且陈亚福因朱剑峰没有履行支付差额款而向唐山市路北区人民法院提起诉讼的事实；证据2、《以房产抵押借款协议》，证明朱剑峰与陈亚福在2018年3月20日就双方的债务达成了以陈亚福名下房产唐山市路北区宏翔里怡景文园4楼2号房屋抵顶朱剑峰欠款的事实；证据3、（2019）翼0203民初5547号民事判决书，证明陈亚福与朱剑峰就证据1及证据2涉及到的事实，经唐山市路北区人民法院审理，对双方存在的争议所作出客观公正的判决结果，再次证明上述二人存在的以房抵债的关系；证据4、借款合同、借条，证明陈亚福分别于2015年5月19日和2015年6月6日分两次向朱剑峰借款共140万元的事实。   异议人提交的以上证据，结合申请执行人书面答辩意见，本院对异议人所提交的证据认证如下：证据1，对被执行人提起诉讼的事实及法院的裁判结果予以确认；证据2，签订《以房产抵押借款协议》应确认为异议人与被执行人所签，但对的协议内容的真实性不予确认；证据3，其真实性及合法性予以确认，但对其关联性及证明内容不予确认；证据4，异议人未提交原件核对，且没有其它证据相互印证，其真实性、合法性及关联性本院不予确认。   本院查明，2018年3月20日，陈亚福与异议人朱剑峰签订《以房抵债协议书》，陈亚福以其名下位于唐山市路北区宏翔里怡景文园4楼2号房产作价270万元，抵给朱剑峰，用来抵顶其欠朱剑峰的借款本息190万，该房多出价款80万元，由朱剑峰于协议签订7日内付给陈亚福20万元，剩下60万于房屋办理过户补足。协议签订后，朱剑峰并未履行付款义务，陈亚福便提起诉讼，于2019年10月28日唐山市路北区人民法院立案审理，2019年12月27日该院作出（2019）翼0203民初5547号民事判决书，判决朱剑峰向陈亚福给付20万元及相关利息，驳回陈亚福的继续履行《以房抵债协议书》及朱剑峰配合其办理路北区宏翔里怡景文园4楼2号房屋过户登记手续及相关事宜的请求。另查明，陈亚福与异议人朱剑峰签订《以房抵债协议书》之前，2017年7月，陈亚福已将涉案房产出租给第三人，租期为3年。2020年10月12日，本院立案执行申请执行人陈文山与被执行人陈亚福民间借贷纠纷一案[案号（2020）琼9022执700号]，于2020年11月4日，以（2020）琼9022执700号执行裁定书依法查封了被执行人陈亚福名下唐山市路北区宏翔里怡景文园4楼2号房产。2020年11月9日，案外人朱剑峰向本院提出书面执行异议，主张其对涉案房产享有所有权，要求法院中止对涉案房产的执行，并予以解除查封。   本院认为，本案争议的焦点是异议人朱剑峰对涉案房产是否享有排除法院执行的权益。异议人朱剑峰于2018年3月20日与被执行人陈亚福签订的《以房抵债协议书》为双方的真实意见表示，但双方一直未实际履行。异议人与被执行人的以房抵债协议应属于房屋买卖合同的范畴。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条款规定，异议人朱剑峰作为被执行人房产的买受人，其必须满足以下四项规定，才能享有排除执行的权利:一、其签订的以房抵债协议书在法院查封之前，且协议合法有效；二在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案查明的事实：一、朱剑峰与陈亚福签订协议的时间为2018年3月，此时间是在涉案房屋被查封之前，但该协议仅仅是双方的意思表示，协议并未实际履行，签订协议后，朱剑峰尚有80万房款未付。二、涉案房产自于2017年7月至2020年7月为第三人租赁使用，直至现在，买受人朱剑峰也未能提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、买受人朱剑峰，以其与被执行人陈亚福约定的190万元当作已付部分房价款，但余款80万元在人民法院查封后也未交付执行；四、朱剑峰在（2019）翼0203民初5547号案的答辩意见中明确表示不同意办理过户手续，故朱剑峰对于其通过抵债方式取得的房屋至今没有过户的原因在于自己。买受人朱剑峰存在的以上问题，完全与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定相违背，故其以涉案房屋的买受人（权利人）主张排除法院执行，没有事实依据，其异议理由不成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：   驳回朱剑峰的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 吴清贵   人民陪审员 王康聪   人民陪审员 彭 晓     二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 张熙锋   书记员 莫安立   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院   办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。