重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初5681号原告：林勇,男,1988年5月31日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。被告:林锋,男,1967年3月15日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周建洪，四川武阳律师事务所律师。被告:中信银行股份有限公司重庆分行,住所地重庆市江北区江北城西大街5号,统一社会信用代码91500000902901959A。负责人:陈以平,行长。委托诉讼代理人：侯东林，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。第三人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。负责人：潘晖，总经理。委托诉讼代理人：杨建冲，重庆昂科律师事务所律师。原告林勇与被告林锋、中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）、第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司重庆市分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、李玥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林勇及其委托诉讼代理人周元亮，被告林锋的委托诉讼代理人周建洪，第三人东方资产公司重庆市分公司的委托诉讼代理人杨建冲到庭参加诉讼。被告中信银行重庆分行经本院依法传唤未参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决二被告涂销在原告购买的房屋上设置的抵押登记。2、请求依法判决林锋在房屋上抵押登记被涂销及所有司法查封被解除后30日内为原告办理该房屋的产权过户登记手续。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年4月18日，原告与被告林锋签订《房屋买卖合同》，约定林锋将其所有的房屋卖与原告，原告按约定支付了全部的房款，林锋于2015年5月将案涉房屋交给原告使用。之后原告多次找林锋办证，林锋承认办证，但一直拖延，后中信银行重庆分行基于抵押权优先受偿申请重庆市第五中级人民法院强制执行并处置案涉房屋。原告向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，重庆市第五中级人民法院审查后裁定异议成立，并解除对案涉房屋的查封，现该房屋上仍有其他司法查封。故原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告林锋辩称，房屋买卖与抵押、执行异议属实，是否支持原告诉请，请法院依法判决。被告中信银行重庆分行辩称，1、该房屋所涉及的所有权利，我方已经全部转让给中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。2、我方与林锋就案涉房屋的抵押权设立在原告购买案涉房屋之前，原告在买卖房屋时应尽到注意义务，原告购买案涉房屋时是明知房屋上有抵押权。原告对案涉房屋并不享有物权期待权。第三人东方资产公司重庆市分公司述称，1、原告并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的无过错买受人，不享有该条规定的物权期待权。2、被告中信银行重庆分行自2018年2月9日开始已将案涉房屋对应的相应主债权及从权利转让给我公司，我方是真正的债权人以及抵押权人，至此刻开始被告中信银行重庆分行无权对抵押物以及抵押物上设立的相关登记在未取得我方同意的前提下擅自变动，原告无权要求中信银行重庆分行涂销抵押权登记，也无权要求林锋协助办理房产过户，无权对抗我方对案涉房屋享有的抵押权。综上，请求法院驳回原告所有诉请，支持被告中信银行及第三人抵押权有效，并且具有对抗原告所有权的法律效果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的借记卡账户历史交易明细、民生银行个人账户对账单、门市租赁合同、（2018）渝05执异352号裁定书、（2018）渝05执恢311号之七执行裁定书、抵押合同（2015）2615087-1-0064、抵押查封档案查询、2014抵押第06231070482号抵押合同，被告中信银行重庆分行举示的（2018）渝05执异202号裁定书，第三人举示的流动资金贷款合同、抵押合同、五中院2016渝05民初294号民事判决书、产权证原件，因各方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳。对原告举示的《房屋买卖合同》，被告林锋认可其真实性，被告中信银行重庆分行、第三人东方资产公司重庆市分公司虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，故本院对《房屋买卖合同》予以采纳。对原告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林锋系房屋的所有权人。该房屋于2014年3月7日登记至林锋的名下，该房屋分别于2014年6月23日和2015年6月19日办理了抵押权登记。2014年6月23日，以重庆华辰物业发展有限公司、林锋、孙艳为甲方（抵押人），中信银行重庆分行为乙方（抵押权人），签订《重庆市房地产抵押合同》，该合同约定中信银行重庆分行为重庆华辰国际大酒店有限公司提供贷款4000万元，贷款期限为1年，贷款期至2015年6月22日。该抵押合同后附的抵押物清单中载明抵押物包含林锋名下的渝北区双龙湖街道龙旺街58号2幢2-3房屋（即案涉房屋）。2014年6月23日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为中信银行重庆分行。2015年4月18日，以林锋为卖方（甲方），林勇为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，约定由林勇购房林锋所有的房屋，交易总价为270万元。付款方式为一次性付款，付贰佰贰拾万元整，余50万元过户时付清。第四条约定：甲方上述房产证在银行抵押，故已房产证复印件作为买卖附件，但甲方承诺从本合同签订之日起的360天以内办理好该房产权转让过户手续，银行贷款由甲方负责归还。第五条，从本合同签订之日起，甲方将房屋产权交给乙方，乙方可将房屋出租或出售，甲方不再拥有该房屋所有权及承担相关费用（如：物管费、水、电、气）。对于上述《房屋买卖合同》，被告林锋对其真实性无异议。被告中信银行重庆分行、第三人东方资产公司重庆市分公司对其真实性不认可，认为需鉴定形成时间。第三人东方资产公司重庆市分公司认为上述《房屋买卖合同》存在倒签的嫌疑，遂于2019年5月14日提交鉴定申请书，申请对该《房屋买卖合同》原件的纸张生成时间进行鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，后该中心出具《不予受理说明》，以目前尚未开展该项目的鉴定，决定不予受理本次鉴定委托为由退回该鉴定。庭审中，原告林勇陈述，我方在2015年4月18日签订上述《房屋买卖合同》时，合同上虽载明有抵押，但被告林锋告知我们马上抵押要到期了，因为知道该抵押在2015年6月23日到期，所以我方签订合同时并不存在过错。上述《房屋买卖合同》不存在倒签的情形，是真实有效的。原告林勇分别于2015年4月10日、2015年4月14日向林锋转账170万元、30万元。2015年5月21日，林勇委托林群（林勇大姐）分四次向林锋共计转账20万元。2015年5月20日，林勇委托王世洋（林勇二姐夫）向林锋付款50万元。以上款项合计270万元。2015年6月19日，重庆华辰国际大酒店有限公司作为借款人、中信银行重庆分行作为贷款人签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定重庆华辰国际大酒店有限公司向中信银行重庆分行借款人民币4000万元，用途为借新还旧，用于归还重庆华辰国际大酒店有限公司在中信银行4000万元贷款。借款日期为2015年6月30日至2016年6月29日。同日，被告林锋还作为抵押人与中信银行重庆分行签订《抵押合同》，约定林锋以其名下的案涉房屋为贷款提供担保。2015年6月19日，案涉房屋再次办理了抵押权登记，抵押权人为中信银行重庆分行。关于案涉房屋的占有使用情况，原告林勇举示一份《门市租赁合同》，拟证明案涉房屋在被告林锋与中信银行重庆分行于2015年6月19日设立抵押权登记前已由原告林勇实际占有使用。该租赁合同显示：林勇作为出租方于2015年7月5日签订《门市租赁合同》将案涉房屋出租给杨旭东，租期七年，自2015年7月5日起至2022年7月4日止，租金每年36万元。被告林锋表示，对《门市租赁合同》的真实性无法确认，但是房屋租赁使用的事实我方知晓。被告中信银行重庆分行表示，《门市租赁合同》的真实性无法确认，且与本案无关。第三人东方资产公司重庆市分公司表示，《门市租赁合同》的真实性认可，但该合同签订时间为2015年7月5日，晚于中信银行抵押权设定时间即2015年6月19日。另查明，因重庆华辰国际大酒店有限公司逾期归还利息，中信银行重庆分行于2016年4月22日以重庆华辰国际大酒店有限公司、重庆华辰物业发展有限公司、林锋、孙艳、吴育建、傅宗莲为被告向重庆市第五中级人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，要求判令重庆华辰国际大酒店有限公司清偿借款本金及利息、罚息、复利；判令中信银行重庆分行有权对包括林锋名下的案涉房屋在内的房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。该院于2017年3月13日作出（2016）渝05民初294号民事判决书，判决重庆华辰国际大酒店有限公司清偿借款本金及利息、罚息、复利；中信银行重庆分行对林锋所有的案涉房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；林锋对重庆华辰国际大酒店有限公司应偿还的借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任等。后中信银行重庆分行在向重庆市第五中级人民法院申请执行上述（2016）渝05民初294号民事判决书的过程中，林勇以其对案涉房屋享有权利为由提出书面执行异议。该院经审查认为：林勇在该院查封案涉房屋前与被执行人林锋签订了合法有效的书面买卖合同，并已付清全款，且在人民法院查封之前合法占有该房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明林勇对此存在过错。《最高人民法院关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形。因此林勇对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，其要求对案涉房屋中止执行的异议请求予以支持。遂于2018年8月22日作出（2018）渝05执异352号执行裁定书，裁定：中止对房屋的执行。庭审中，原告林勇、被告中信银行重庆分行及第三人东方资产公司重庆市分公司均陈述，该裁定书送达双方之后，双方均未提出执行异议之诉。上述（2018）渝05执异352号执行裁定书还查明：1、重庆市第五中级人民法院于2016年4月14日作出（2016）渝05财保19号民事裁定书及协助执行通知书，查封了登记在林锋等名下含案涉房屋在内的多套房屋。2、2018年8月21日，林锋出具《证明》内容为已收到林勇支付的全部购房款。2019年2月12日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05执恢311号之七执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。原告林勇举示的关于案涉房屋的抵押查封档案查询显示：案涉房屋在2014年6月23日、2015年6月19日办理了抵押权登记，抵押权人为被告中信银行重庆分行。案涉房屋还存在重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执保158号查封登记、（2017）渝01执保277号之一的查封登记、（2018）渝01执880号查封登记、重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108执保903号查封登记。再查明，被告中信银行重庆分行举示的重庆市第五中级人民法院于2018年10月24日作出的（2018）渝05执异202号执行裁定书载明：该院在执行中信银行重庆分行与重庆华辰国际大酒店有限公司、重庆华辰物业发展有限公司、林锋、孙艳、吴育建、傅宗莲借款案中，申请人中信银行重庆分行向该院申请变更中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司作为该案的申请执行人。该院查明，2018年2月9日，中信银行重庆分行与中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司签订《债权资产分户转让协议》，将中信银行重庆分行对重庆华辰国际大酒店有限公司享有的本金39203556.80元、利息7112513.59元债权转让给中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，并于2018年3月20日在《重庆商报》上向被执行人履行了债权转让通知暨债务催收联合公告的通知。遂裁定：变更中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司为该案的申请执行人。在本案审理过程中，东方资产公司重庆市分公司向本院提交申请书，申请参加诉讼，本院同意东方资产公司重庆市分公司以无独立请求权的第三人参加诉讼。本院认为：原告林勇与被告林锋在2015年4月18日签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涂销抵押登记。重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民初294号生效判决书判决，中信银行重庆分行对林锋所有的案涉房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。后中信银行重庆分行在申请执行抵押物即案涉房屋以实现其债权的过程中，原告林勇以对案涉房屋享有权利为由对案涉房屋的执行提出书面执行异议。重庆市第五中级人民法院经审查认为，该案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，林勇对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，其要求对案涉房屋中止执行的异议请求该院予以支持，遂于2018年8月22日作出（2018）渝05执异352号执行裁定书，裁定：中止对房屋（即案涉房屋）的执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提出执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”，从上述法律规定可以看出，若案外人、当事人对人民法院执行异议裁定不服的，应当在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。如果申请执行人在裁定送达之日起十五日内没有提起执行异议之诉，表明其对执行标的已经中止执行的事实并无异议，视为其对该项执行行为申请的放弃，人民法院应当解除对该执行标的的执行措施。本案中，原告林勇、被告中信银行重庆分行及第三人东方资产公司重庆市分公司庭审中均陈述，重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异352号执行裁定书送达各方后，各方当事人均未提出执行异议之诉，即（2018）渝05执异352号执行裁定书已生效，而该执行裁定书已裁定中止对案涉房屋的执行，被告中信银行重庆分行（在先的申请执行人）、第三人东方资产公司重庆市分公司（变更后的申请执行人）并未在法律规定的期限内提出执行异议之诉，表明其对案涉房屋中止执行的事实并无异议，相当于其认可原告林勇对案涉房屋享有的实体权益足以排除申请执行人基于抵押权优先受偿的权利。换言之，上述（2018）渝05执异352号生效裁定书已认定原告林勇对案涉房屋享有的权利优先于抵押权获得保护。被告中信银行重庆分行及第三人东方资产公司重庆市分公司辩称的原告林勇并非无过错买受人、不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的物权期待权、原告林勇对案涉房屋享有的权利不能对抗抵押权等意见，与法院生效裁定的认定及结果相矛盾，均属于对生效裁定的否定，在其并未举示证据证明生效裁定已被推翻的情形下，本院不予采纳。根据查明的事实，案涉房屋上现存在两个抵押登记，分别为2014年6月23日、2015年6月19日设立的抵押权登记，抵押权人均为被告中信银行重庆分行。对于2014年6月23日设立的抵押权登记，该抵押登记担保的债权4000万元，主债务的期限为1年，抵押物抵押期至2015年6月22日，且根据查明的事实，该抵押权登记担保的主债权在2015年因清偿已经消灭，抵押权相应也随之消灭，作为抵押权登记设立的双方即被告林锋与被告中信银行重庆分行应及时涂销抵押权登记。原告林勇在2015年4月18日购买了案涉房屋，且重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异352号生效裁定书已认定，原告林勇对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，而2014年6月23日抵押权登记的设立双方即被告林锋与被告中信银行重庆分行在该抵押权消灭后未及时涂销该抵押权登记致使该抵押登记仍旧存在，故原告林勇要求被告林锋、被告中信银行重庆分行涂销在案涉房屋上于2014年6月23日设立的抵押权登记，本院予以支持。对于2015年6月19日设立的抵押权登记。根据查明的事实，2018年2月9日，被告中信银行重庆分行与第三人东方资产公司重庆市分公司签订了《债权资产分户转让协议》，将中信银行重庆分行对重庆华辰国际大酒店有限公司享有的本金39203556.80元、利息7112513.59元债权转让给了第三人东方资产公司重庆市分公司。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，被告林锋与被告中信银行重庆分行于2015年6月19日设立的抵押权登记系为了担保重庆华辰国际大酒店有限公司向中信银行重庆分行的借款债务，现因被告中信银行重庆分行的主债权已转让给第三人东方资产公司重庆市分公司，故担保该债权的抵押权随主债权一并转让给第三人东方资产公司重庆市分公司。即第三人东方资产公司重庆市分公司于2018年2月9日受让被告中信银行重庆分行的债权后即取得了案涉房屋的抵押权。同时，如前所述，因重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异352号生效裁定书已认定原告林勇对案涉房屋享有的权利优先于抵押权受保护，故原告林勇有权要求抵押人和抵押权人配合涂销2015年6月19日设立的抵押权登记。但本案中抵押权人在2018年2月9日时因债权转让已由被告中信银行重庆分行变更为第三人东方资产公司重庆市分公司，因被告中信银行重庆分行与第三人东方资产公司重庆市分公司未办理抵押权人变更手续致使案涉房屋的查询档案显示2015年6月19日抵押权登记的抵押权人仍为被告中信银行重庆分行，而事实上被告中信银行重庆分行已并非案涉房屋现在的抵押权人。鉴于被告中信银行重庆分行已非案涉房屋现在的抵押权人，而涂销2015年6月19日的抵押权登记涉及到案涉房屋现在抵押权人的权益，现原告仅起诉要求被告林锋和被告中信银行重庆分行涂销在案涉房屋上于2015年6月19日设立的抵押权登记，本院不予支持。第三人东方资产公司重庆市分公司述称2018年2月9日后其系案涉房屋真正的抵押权人，被告中信银行重庆分行无权对抵押物以及抵押物上设立的相关登记擅自变动的意见，本院予以采纳。关于案涉房屋的过户。原告林勇向被告林锋支付了合同约定的全部购房款270万元，被告林锋有义务协助原告林勇办理案涉房屋的产权过户登记手续。但案涉房屋上现存在两个抵押权登记及多个司法查封，原告要求判令被告林锋在案涉房屋上的抵押登记被涂销及所有司法查封被解除后30日内为原告办理该房屋的产权过户登记手续，该项诉讼请求系建立在原告主张的要求被告林锋、被告中信银行重庆分行涂销案涉房屋上设立的抵押登记能够完全成立的基础上，因原告主张的要求被告林锋和被告中信银行重庆分行涂销在案涉房屋上于2015年6月19日设立的抵押权登记的诉讼请求，本院未予支持，相应地，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待案涉房屋具备过户条件时再行主张要求被告林锋协助其办理案涉房屋的产权过户登记手续。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十六条之规定，判决如下：一、被告林锋、中信银行股份有限公司重庆分行于本判决生效之日起五日内涂销房屋于2014年6月23日设立的抵押权登记；二、驳回原告林勇的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告林锋、中信银行股份有限公司重庆分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  李 玥二〇二〇年十二月三十日法官 助理  陈 源书 记 员  龙 倩