福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初775号 原告（反诉被告）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂成梁，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：吴**斌，男，1963年7月5日出生，职工，汉族，住福建省清流县。 被告（反诉原告）：马爱红，女，1968年7月19日出生，退休职工，汉族，住福建省清流县。 吴**斌、马爱红委托诉讼代理人：吴昊，男，系吴**斌、马爱红之子，住福建省清流县。 原告（反诉被告）福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称：鸿图房产公司）与被告（反诉原告）吴**斌、马爱红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，吴**斌、马爱红2020年8月11日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿图房产公司的委托诉讼代理人涂成梁，被告（反诉原告）吴**斌、马爱红及其委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿图房产公司向本院提出诉讼请求（辩称）：1.判令吴**斌、马爱红立即向鸿图房产公司支付尚欠的购房款687587元及利息损失378997.9元（中国人民银行公布的同期贷款利率6.40%／12个月＝0.53,0.53×687587×104个月，从2011年2月15日开始暂计算至2019年10月15日，此后至实际付清之日止利息另行计算），本息合计1066584.9元；2.诉讼费由吴**斌、马爱红承担。事实与理由：吴**斌、马爱红系夫妻关系。2010年12月22日，吴**斌、马爱红与鸿图房产公司清流县分公司签订《商品房买卖合同》，以687587元的价格向鸿图房产公司购买了坐落于清流县××镇××街××号××幢××商铺一间，建筑面积44.11平方米。该店铺于2011年12月31日前交付吴**斌、马爱红使用。吴**斌、马爱红至今尚欠购房款687587元，吴**斌、马爱红的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，《商品房买卖合同》中虽未对违约金进行约定，但实际造成了鸿图房产公司的经济损失，因此，鸿图房产公司提出按中国人民银行公布的同期贷款利率计算损失是合理的，请求法院判如所请。针对吴**斌、马爱红的反诉答辩如下：（一）案涉房产不能办证的责任在于吴**斌、马爱红。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，吴**斌、马爱红按揭贷款未提交或提交的资料不全的，需在15日内补齐全部资料，逾期视为放弃以按揭贷款方式付清购房款，由买受人在本合同签订之日起60日内一次性交清购房余款，逾期未付清房款的，逾期责任按照合同第七条执行。2.如因买受人原因银行不予提供按揭的，应在接到银行退件或者出卖人已通知之日起30日内一次性交清购房余款，逾期未付清购房余款的，从银行退件之日或出卖人通知之日起算买受人逾期付款，逾期责任按合同第七条执行。根据上述约定，双方签订合同后，吴**斌、马爱红做为买受人既然选择了按揭贷款，就应当提供符合办理按揭的一切相关材料，吴**斌、马爱红是否有提供符合办理按揭的材料应当举证。3.鸿图房产公司2014年12月以后才被列入失信被执行人名单，双方于2010年12月22日签订合同后至2014年12月，期间有四年的时间可以办理按揭贷款，而且涉案房地产开发项目的其他大部分购房人均已办理了按揭贷款手续。4.吴**斌、马爱红依据合同第十二条认为出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。在签订合同时直至后面的4年左右时间，鸿图房产公司各项经营和财务账户均正常，当然可以保证出售的房屋没有任何产权和债权债务纠纷。因此不能办证的责任以及现商铺被查封无法办证的原因均在于吴**斌、马爱红，而非鸿图房产公司。（二）吴**斌、马爱红未向鸿图房产公司支付首付款347587元。从吴**斌、马爱红提供的两份工商银行个人业务凭证和一份案外人林某的证明证据来看：1.两份工行的个人业务凭证汇出方为案外人林某，收款方为范立派，时间为2010年11月11日100000元和2012年7月12日150000元，合计250000元。手写“吴**斌购××店面款”字样。案外人林某与范立派的该两笔钱是什么款项，是借款还是什么资金往来并没有在汇款凭证即银行的转款用途中注明，鸿图房产公司对此并不知情，手写“吴**斌购雁塔Ａ5121店面款”字样是何人所为，也无鸿图房产公司经办人签名或公司盖章，鸿图房产公司无法确认，且该两笔金额合计250000元，与吴**斌、马爱红应交纳的首付款347587元金额也不符。因此，上述两份工行业务转账凭证与本案不具有关联性。其次，吴**斌、马爱红认为其已交纳了部分或购房首付款或经他人代交款项，就应当提供鸿图房产公司出具的收据或发票，鸿图房产公司也一定会出具相应金额的收据或发票给购房人，并在财务做账体现，做为购房人的吴**斌、马爱红没有持有该证明已付款的材料，就认为其已交付了部分款项，像购房（商铺）这样的交易，吴**斌、马爱红如已交款项，这么长时间不可能不索取收据或发票，明显与交易习惯不符，同时也违背常理。2.案外人林某关于吴**斌购买店面交纳购房款350000元的证明。购房人是否已经交纳购房款，应当以出卖人出具的收据发票或汇入出卖人账户或指定账户的银行凭证为准，不能以案外人的一份所谓证明就证实吴**斌、马爱红存在交款的事实，且该证明证实的金额350000元与应当交纳的首付款347587元以及其提供的银行凭证金额250000元明显不符，该证明不具有证明力，不能采信。3.鸿图房产公司于2018年起诉吴**斌、马爱红同案由的案件经公司财务查询，并未体现吴**斌、马爱红有缴交或他人代交购房首付款的任何证据材料，鸿图房产公司于2018年4月13日向法院提出撤诉。（三）吴**斌、马爱红无证据证明其已支付了相应金额的购房首付款，故不存在要求鸿图房产公司退还吴**斌、马爱红已付购房款347587元的问题。（四）吴**斌、马爱红未交购房首付款，也未办理按揭贷款手续，因不能办证的原因在于吴**斌、马爱红，因此吴**斌、马爱红的办证损失诉求不能得到支持。（五）关于吴**斌、马爱红提出的装修赔偿损失61000元的问题。吴**斌、马爱红并未举证证明其装修款的投入是该项金额。根据双方补充协议第六条约定，买受双方同意对合同解除条款的补充约定：如买受人解除合同时已经入住或使用该房屋，则买受人必须及时将房屋恢复至出卖人交付时状态并将该房屋交还出卖人，此前发生的水电通讯物业管理费用，均由买受人承担。若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付的状态，未拆除之前装修和遗留的物品视同买受人对该些装修和物品放弃一切权利，出卖人有权予以处理而不必对此负责，并且出卖人将该房屋恢复到交付状态所需的费用应由买受人承担，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除该费用。因此即使解除合同，鸿图房产公司依约不用向吴**斌、马爱红支付相关费用。吴**斌、马爱红称依约接收了房屋并投入使用，在其实际占用期间的租金损失问题，以及因该商铺被吴**斌、马爱红实际侵占，或因吴**斌、马爱红未交付购房款、办理按揭贷款手续导致该商铺被税务查封，由此造成鸿图房产公司的一切经济损失，鸿图房产公司将根据本案法院判决后再决定另行起诉或向有权部门控告等合法途径，要求吴**斌、马爱红承担相应法律责任。（六）违约金68758.7元的问题。吴**斌、马爱红对违约金的计算方式没有说明，应该是根据《补充协议》第六条第1点约定进行计算。该条款约定：本合同登记备案后，买受双方依据本合同有关条款的约定单方面解除合同时，被解约方有义务与解约方在解除合同通知送达之日起60日内共同至相关部门办理合同解约的一切手续。因被解约方原因造成逾期办理注销本合同登记备案手续的，则影响解约方支付违约金，解除合同时，被解约方需向解约方支付相当于本合同房价款的10%做为违约金，并恢复所购商品房交房时原状，由此产生的一切费用由被解约方承担。首先：该条约定是以合同备案登记为前提，因被解约方原因造成逾期办理注销本合同登记备案手续的，才有10%违约金的问题。其次：根据合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照2、3执行，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期利率向买受人支付违约金。关于产权登记约定的90日仅指出卖人报送产权登记备案材料的时间，因买受人资料提供不全或未及时提供的则报备期顺延。该约定说明的很清楚，首先做为出卖人的鸿图房产公司，该商品房项目已经取得销售许可，并且已经在房管部门进行了备案。其次，该条款明确规定因买受人资料提供不全或未及时提供的则报备期顺延。做为最起码的常识，仅备案登记表就应当双方盖章签字，吴**斌、马爱红购房款项一分未交，也未提供相应资料，亦未在备案登记表上签字，当然无法办理备案登记。（七）关于合同是否解除的问题，鸿图房产公司认为应当继续履行。协议第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在Ｘ之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分Ｘ的违约金，合同继续履行。吴**斌、马爱红并未支付购房款，按照约定，吴**斌、马爱红的行为已构成违约，应按照有关约定和法律规定承担相应违约责任，并且合同继续履行。现因吴**斌、马爱红在签订合同后长时间仍未办理按揭贷款手续，导致该商铺被税务查封，该责任应当由吴**斌、马爱红承担赔偿责任。税务查封该商铺，只要将该商铺比例份额的税费缴交，仍然可以办理产权证。 吴**斌、马爱红辩称（诉称）：1.鸿图房产公司所诉不实。吴**斌、马爱红向鸿图房产公司购买坐落于清流县××镇××街××号××幢××商铺，已支付购房款347587元，尚欠340000元，鸿图房产公司在（2018）闽0423民初123号案件的起诉书和庭审笔录中也承认。2.未能办理按揭贷款、未能办理房屋产权证的责任在于鸿图房产公司。是因为鸿图房产公司未提交办理按揭贷款的资料，因鸿图房产公司是失信企业，导致不能办理房屋产权证。据此，特提起反诉，请求法院判令：1.解除双方当事人2010年12月22日签订的关于清流县××××室《商品房买卖合同》（合同编号；0××9）；2.鸿图房产公司立即退还吴**斌、马爱红已付房款347587元；3.鸿图房产公司自2012年3月31日起以347587元为基数按照7.35%／年的标准向吴**斌、马爱红支付案涉房屋无法办理产权证的损失216303.39元（暂计至2020年8月4日止）；4.鸿图房产公司赔偿装修损失61000元；5.鸿图房产公司支付解约违约金68758.7元；6.鸿图房产公司承担本案诉讼费。事实和理由：2010年12月22日，吴**斌、马爱红与鸿图房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴**斌、马爱红向鸿图房产公司购买位于清流县××幢××单元××号商铺，房屋总价为687587元。该合同第12条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订后，吴**斌、马爱红依约向鸿图房产公司支付了房屋首付款347587元，接收该店铺并投入装修。但吴**斌、马爱红在履行上述合同的过程中发现存在如下严重违约情形：1.鸿图房产公司未将合同盖章，也未将该合同递交清流县房地产管理所登记备案，导致吴**斌、马爱红无法就案涉房屋办理按揭贷款手续；2.因鸿图房产公司欠缴税款直接导致案涉店铺被税务机关查封，案涉商铺至今无法办理不动产权证。吴**斌、马爱红迫于无奈，曾发函催告鸿图房产公司解除案涉店铺的查封情形并配合吴**斌、马爱红办理不动产权证，但鸿图房产公司并未予以理会。鉴于以上事实情形及合同约定，吴**斌、马爱红认为鸿图房产公司的根本违约情形已导致案涉商品房买卖合同的合同目的完全无法实现。鉴于此，吴**斌、马爱红依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，提起反诉，望贵院判如所请。 鸿图房产公司为证明其主张，向本院提供下列证据予以证明： 一、鸿图房产公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明鸿图房产公司的基本信息和诉讼主体资格。 二、吴**斌、马爱红的身份证、结婚证、户口簿复印件各一份，拟证明吴**斌、马爱红的身份情况和诉讼主体资格。 三、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方权利义务关系，吴**斌、马爱红违约。 四、（2018）闽0423民初123号《民事裁定书》复印件一份，拟证明鸿图房产公司于2018年4月13日向法院以该案重大事实存在出入为由申请撤诉的理由。 五、民事反诉状复印件一份，拟证明鸿图房产公司将商铺依约交付吴**斌、马爱红使用，吴**斌、马爱红接收该房屋装修并投入使用，吴**斌、马爱红认可该事实。 六、中国执行信息网执行信息查询、（2018）闽0423民初124号《民事判决书》、（2018）闽04民终708号《民事判决书》复印件各一份，拟证明：1.鸿图房产公司首次被纳入失信被执行人名单的时间是在2014年12月份；2.鸿图房产公司是在2014年12月份才被纳入失信被执行人名单，（2018）闽0423民初124号第八页和（2018）闽04民终708号第11页和第12页，该事实为法院依法查明的事实，吴**斌、马爱红有四年的时间可以办理按揭贷款，而且大部分购房人均已办理了按揭贷款手续，但吴**斌、马爱红未办理，责任在于吴**斌、马爱红；3.证明购房人负有办妥银行按揭支付购房款的基本义务。 吴**斌、马爱红对鸿图房产公司提供的证据质证意见和本院的认证意见为： 吴**斌、马爱红对证据一、二、三、四、五、六的真实性无异议，对证据三的证明对象有异议，认为双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，只有吴**斌、马爱红的签名，没有鸿图房产公司的签名和盖章，合同没有骑缝章。因此，案涉合同没有在清流县房地产管理所登记备案，是导致吴**斌、马爱红未能按揭贷款、未能办理房屋产权证的根本原因。本院对吴**斌、马爱红无异议的证据予以确认，证据三案涉合同及补充协议没有鸿图房产公司清流分公司的签字和公章，案涉店铺未在清流县房地产和房屋交易中心登记备案，案涉店铺的权利人至今还是登记在鸿图房产公司清流分公司的名下。虽然《商品房买卖合同》、《合同补充协议》存在瑕疵，但确实是双方当事人真实意思表示，且店铺已交付使用，该购房合同及协议合法有效。 吴**斌、马爱红为证明其主张，向本院提供下列证据予以证明： 一、吴**斌、马爱红的身份证复印件各一份，拟证明吴**斌、马爱红的身份情况及主体资格。 二、中国工商银行个人业务凭证复印件两份，拟证明吴**斌、马爱红通过案外人林某向鸿图房产公司支付购房款（××小区××幢××店面）。 三、林某证明复印件一份，拟证明吴**斌、马爱红已交350000元给鸿图房产公司。 四、林某出庭作证，拟证明：1.林某、吴**斌、曾某三人一起向鸿图房产公司购买120号、121号、122号三个相连的面积、价格、总金额相同店铺，每人先交预付款350000元，吴**斌、曾某两人的预付款先交给林某，然后由林某一起将三人的预付款1050000元交给鸿图房产公司清流分公司指定的范立派个人账户。2.吴**斌、马爱红已交350000元给林某，林某已将该款交到鸿图房产公司指定的范立派个人账户。 五、国家税务总局清流县税务局出具的证明原件一份，拟证明案涉商铺已被税务机关查封。 六、关于产权登记及支付违约金的催告函复印件一份，拟证明因商铺被查封，要求鸿图房产公司配合办理产权证，鸿图房产公司不予理会。 七、快递信息跟踪单复印件一份，拟证明上述函件已寄送鸿图房产公司。 八、民事起诉状复印件一份，拟证明在关联案件当中，鸿图房产公司认可吴**斌、马爱红已付款347,587元的事实。 鸿图房产公司对吴**斌、马爱红提供的证据质证意见和本院的认证意见为： 鸿图房产公司对证据一、五、六、七、八的真实性无异议，认为证据二、三、四不能证明吴**斌、马爱红已付款347587元的事实。对证据八的真实性无异议，对证明对象有异议，因为起诉时对吴**斌、马爱红是否已付347587元的事实存在重大误解，后经公司财务确认吴**斌、马爱红未交347587元才申请撤诉，重新起诉。本院认为，对鸿图房产公司无异议的证据予以确认，证据二、三、四不足以证明吴**斌、马爱红有交购房款，把三份证据与本院调取的范立派的银行账户流水清单、本院向戴和曾、曾某的调查笔录综合分析，能够形成完整的证据链，能充分证明吴**斌、马爱红委托林某交给鸿图房产公司清流分公司购房款350000元的事实。 本院依鸿图房产公司申请调取的证据：1.福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.清流县不动产登记中心出具的不动产查封查询结果；3.国网福建省电力有限公司清流县供电公司出具的证明一份；4.（2018）闽0423民初123号案件庭审笔录。四份证据证实如下事实：1.案涉店铺房产2012年10月9日经竣工验收备案，可以办理房屋产权证。2.案涉店铺的登记权利人是鸿图房产公司清流分公司，不是吴**斌、马爱红。3.案涉店铺于2018年1月25日用电立户，户主吴**斌。4.鸿图房产公司与吴**斌、马爱红商品房销售合同纠纷，鸿图房产公司于2018年1月22日提起诉讼，案号（2018）闽0423民初123号，诉讼请求确认吴**斌、马爱红已付购房首付款347587元，尚欠340,000元，以事实存在重大误解，于同年4月13日撤诉。该案庭审笔录第七页倒数第六行，吴**斌、马爱红承认当时按揭贷款未提供完整的材料。 鸿图房产公司、吴**斌、马爱红对本院依鸿图房产公司申请调取的证据均无异议，本院予以确认。 本院依职权调取的证据：1.范立派在工商银行清流支行账户（账号×××55）2010年7月1日至2014年12月31日的明细账；2.本院对戴和曾的调查笔录；3.本院对曾某的调查笔录。三份证据证实如下事实：1.鸿图房产公司清流分公司因销售房产的需要，以范立派个人名义在工商银行清流支行开设账户，该账户及密码都是鸿图房产公司清流分公司的财务人员使用和保管，范立派没有使用该账户。2.林某、吴**斌、曾某三人一起购买120号、121号、122号三个店铺，约定每人先交350000元，曾某和吴**斌的钱交给林某，由林某把购房款统一交给鸿图房产公司清流分公司。3.林某2010年7月20日至2012年7月12日转入范立派账户明细如下：2010年7月20日分二次转入该账户共计400000元，2010年8月17日二次转入该账户共计200000元，2010年11月2日转入该账户300000元，2010年11月19日转入该账户100000元，2012年7月12日转入该账户150000元，共计转款1150000元。4.林某于2012年7月12日到鸿图房产公司清流分公司开具了二份“销售不动产统一发票”（林某一份、曾某一份），每份金额为347587元，尚有454826元未开票。5.2013年下半年，林某去鸿图房产公司清流分公司拿店铺钥匙，林某再把店面的钥匙拿给曾某，曾某即装修店面。吴**斌的店面装修比曾某迟一年左右。 鸿图房产公司、吴**斌、马爱红对本院依职权调取的证据均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 一、2010年12月12日，鸿图房产公司清流分公司与吴**斌、马爱红签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.吴**斌、马爱红向鸿图房产公司清流分公司购买坐落于清流县××镇××街××号××幢××单元××号店铺，面积44.11平方米，价格15588元／平方米，总金额687587元。2.付款方式：按揭贷款。3.交房期限：2011年12月31日。对付款、交房违约等作了约定。同时，双方当事人还签订《合同补充协议》。吴**斌、马爱红在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》落款处签名，鸿图房产公司清流分公司未在落款处签名或盖章。 二、2014年8月，鸿图房产公司清流分公司将案涉店铺钥匙交给吴**斌、马爱红。2014年12月，吴**斌、马爱红对案涉店铺进行装修，将案涉店铺出租他人经商。 三、2018年1月25日，吴**斌向国网福建省电力有限公司清流县供电公司申请案涉店铺用电开户，户名为吴**斌。 四、鸿图房产公司因与吴**斌、马爱红商品房销售合同纠纷一案，于2018年1月22日向本院提起诉讼，案号（2018）闽0423民初123号。诉讼请求和事实理由均确认吴**斌、马爱红已付购房首付款347,587元，尚欠340,000元。2018年4月13日，以事实存在重大误解为由申请撤诉。该案庭审笔录第七页倒数第六行，吴**斌、马爱红承认按揭贷款时没有提供完整的材料。 另查明： 一、鸿图房产公司清流分公司因销售房产的需要，以范立派个人名义在中国工商银行股份有限公司清流支行开设账户（账号×××55），该账户及密码由鸿图房产公司清流分公司的财务人员使用和保管，范立派没有使用该账户，也不知道该账户密码。吴**斌与案外人林某、曾某三人一起购买120号、121号、122号三个店铺，约定每人先交350000元，曾某和吴**斌的钱交给林某，由林某把购房款统一交给鸿图房产公司清流分公司。 二、案外人林某于2010年7月20日分二次转入范立派上述账户共计400000元，2010年8月17日二次转入范立派上述账户共计200000元，2010年11月2日转入范立派上述账户300000元，2010年11月19日转入范立派上述账户100000元，2012年7月12日转入范立派上述账户150000元，共计转款1150000元。 三、案外人林某于2012年7月12日到鸿图房产公司清流分公司开具了二份“销售不动产统一发票”（林某一份、曾某一份），每份金额为347587元，两张发票共计695174元。鸿图房产公司清流分公司的财务人员戴和曾确认，林某转入范立派上述账户中有余额454826元，但余额454826元的“销售不动产统一发票”税票已开完，不是开吴**斌、马爱红名字的发票。 四、案涉店铺2012年10月9日经竣工验收备案，可以办理房屋产权证。案涉店铺的登记权利人至今还是鸿图房产公司清流分公司。因鸿图房产公司清流分公司欠税，案涉店铺在清流县不动产登记中心的登记簿上，2014年7月30日起至今处于被查封状态。 本案争议焦点：1.吴**斌、马爱红欠鸿图房产公司购房款是687,587元还是340,000元；2.双方当事人签订的《商品房买卖合同》能否解除；3.违约责任及违约金如何计算的问题。 鸿图房产公司认为，1.经公司财务查询，没有吴**斌、马爱红交购房款的记录，按合同约定的价格，吴**斌、马爱红尚欠鸿图房产公司购房款687,587元。2.双方当事人签订的《商品房买卖合同》后，吴**斌、马爱红已接收了店铺并装修出租，合同已履行多年，不能解除合同。3.吴**斌、马爱红未按《商品房买卖合同》第六条约定付款，应承担违约责任。违约金按购房款687,587元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款年利率6.40%，从2011年2月15日开始暂计算至实际付清之日止。 吴**斌、马爱红认为，1.订立《商品房买卖合同》之前就已经委托林某交了350000元购房款，约定剩余340000元按揭贷款支付，因鸿图房产公司的原因未能办理按揭贷款，未能办理房产权证，才拖欠340000元，有证人林某、曾某证实。2.因鸿图房产公司欠缴税款直接导致案涉店铺被税务机关查封，案涉店铺至今无法办理不动产权证。鸿图房产公司的根本违约情形已导致案涉商品房买卖合同的目的完全无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，可以解除合同，退还购房款347587元。3.由于鸿图房产公司在合同上未盖章，所以合同未能备案，不能办理产权证，责任在于鸿图房产公司。鸿图房产公司应支付吴**斌、马爱红案涉店铺未办证的损失，以347587元为基数，从2012年3月13日计算到产权证办好之日止。支付解除合同违约金687587元，赔偿装修损失61000元。 本院认为，1.鸿图房产公司的财务账上虽然没有吴**斌、马爱红直接交购房款的记录，但是，林某转账记录有1150000元，开完林某、曾某发票后还有454826元，这笔款与吴**斌、马爱红的庭审陈述，与证人林某、曾某的证言相吻合，能够形成完整的证据链。当然，并不能说454826元都应当算吴**斌、马爱红的购房款，综合林某、曾某交的首付款347587元，综合鸿图房产公司在（2018）闽0423民初123号案件中的诉讼请求及陈述，综合吴**斌、马爱红在本案中的反诉请求，能够认定吴**斌、马爱红有交购房首付款347587元的事实。鸿图房产公司清流分公司未将余额454826元退还林某，也未开具吴**斌、马爱红的购房票据，而是开具他人的发票，并以此对抗吴**斌、马爱红的诉求，于法无据。至于多出的余款，本案不予理涉。2.双方当事人签订的《商品房买卖合同》能否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”吴**斌、马爱红购买的案涉店铺的产权证在2012年10月9日后即可办理，林某、吴**斌、曾某三人一起购买店铺，证人林某证实他购买的店铺房产证于2018年办理。所以，案涉店铺不存在无法办理房屋所有权登记的问题。吴**斌、马爱红未办理案涉店铺房产证的根本原因是未按揭贷款交清房款或一次性交清房款，未按揭贷款的责任在于吴**斌、马爱红未提供完整的贷款资料。吴**斌、马爱红接收案涉店铺多年，并已占有、使用、收益多年，吴**斌、马爱红反诉要求解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款、支付未办理产权证的损失、赔偿装修损失、支付解除合同违约金的请求，于法无据，本院不予支持。3.违约责任及违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在×日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.01（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”本案中，吴**斌、马爱红未提交完整的按揭贷款材料，导致未能按揭贷款。根据合同约定吴**斌、马爱红须在此后15日内一次性付清房款，但吴**斌、马爱红至今未付清剩余房款，故鸿图房产公司有权要求吴**斌、马爱红按合同约定支付逾期付款违约金。因《商品房买卖合同》第七条第一款第一项对违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而2011年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率6.4%。虽然《商品房买卖合同》第七条第一款第二项对违约金进行约定，即按应付款每日万分之0.01计算违约金，但该条款同时约定该比率应不小于第七条第一款第一项中的比率，而每日万分之0.01的比率与年利率6.4%的比率，二者之间相差约200倍。故按应付款每日万分之0.01计算的违约金，明显过低，当事人可以请求人民法院予以增加。鸿图房产公司主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（按年利率6.4%）计算，该主张亦包含约定的违约金低于造成的损失的抗辩及请求人民法院予以增加之内容。《合同补充协议》第一条第一点的约定：签订案涉合同时，买受人须向出卖人指定的银行提交符合按揭贷款手续的全部资料及交纳相关费用；买受人未提交或提交材料不齐全的，须在15日内补齐全部资料，逾期视为放弃以按揭贷款方式付清购房款，由买受人在本合同签订之日起60日内一次性交清购房余款；逾期未付清购房余款的，逾期责任按合同第七条执行。双方当事人于2010年12月22日签订合同，扣除60天，即从2011年2月23日起计算违约金，以吴**斌、马爱红尚欠的购房款340000元为基数，按年利率6.4%计算逾期付款违约金。 综上所述，本院认为，鸿图房产公司与吴**斌、马爱红所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律规定，为有效合同，双方均应严格依据合同履行。根据合同附件四约定，吴**斌、马爱红作为买受人未能依据合同约定申请银行按揭贷款用于支付购房款，又未能在合同约定期限内一次性交纳购房款，其行为已构成违约。依据双方合同约定，鸿图房产公司有权要求其按合同约定一次性支付剩余购房款，并要求吴**斌、马爱红支付逾期付款的违约金，鸿图房产公司的诉讼请求予以支持。吴**斌、马爱红反诉请求没有事实、法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴**斌、马爱红于本判决生效之日起三十日内向福建鸿图房地产开发有限公司支付购房款340,000元； 二、吴**斌、马爱红于本判决生效之日起三十日内向福建鸿图房地产开发有限公司支付2011年2月23日起至付清购房款之日止的逾期付款违约金（以未支付购房款340,000元为基数，按年利率6.4%计算支付）； 三、驳回福建鸿图房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回吴**斌、马爱红反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原诉案件受理费14,399.2元，减半收取计7,199.6元，由福建鸿图房地产开发有限公司负担3,699.6元，由吴**斌、马爱红负担3,500元。 反诉案件受理费10,675.8元，减半收取计5,337.9元，由吴**斌、马爱红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖永德 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  杨桂珍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。