广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3646号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区××××××湖星水岸华庭********会所，统一社会信用代码：914×××××××××××288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，经理。被告：唐瑾，男，1982年9月18日出生，瑶族，住所：广东省广州市海珠区××××××××，公民身份号码：452×××××××********。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称原告）与被告唐瑾（以下简称被告）珠海市湖星水岸二期物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李成艺到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付湖星水岸二期13栋2单元602房自2014年6月1日至2020年9月30日的物业管理费11,655元，违约金8,862.46元；2.判令被告向原告支付自2014年6月1日至2020年9月30日的公摊电费2100元，公摊水电费滞纳金1,596.84元；以上费用共24,214.30元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂计至2020年9月30日止，实际计至清偿之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2012年起入驻湖星水岸二期并与全体业主签订了《湖星水岸二前期物业服务委托合同》，后于2016年与湖星水岸二期业主委员会签订了《湖星水岸二期珠海市湖星水岸二期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该小区房产后享受了原告提供的服务，但被告从2014年6月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于高层，物业服务费为1.50元/月/平方米，走廊和电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的，按照欠费总额的每日千分之一交纳违约金。因此，被告应向原告支付2014年6月至2020年9月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共计24,214.30元。原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告明确被告欠付2014年7月1日至2020年9月30日的物业服务费，违约金自2014年7月1日开始按每日千分之一的标准计算。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.欠费明细；2.缴费通知单；3.《珠海市湖星水岸二期珠海市湖星水岸二期物业服务合同》；4.《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》。被告缺席，未未答辩及举证，亦未发表质证意见。本院依职权向珠海市×××××××调取了涉案房产的不动产登记表、《珠海市商品房买卖合同》及被告的身份信息。原告对本院调取的证据无异议。经审查，原告提供证据3、4及本院调取的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但证明内容以本院认定的为准。原告提供的证据1为原告单方制作，被告的具体欠费金额应以本院核算为准；原告提交的证据2，没有其他证据佐证，本院不予认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本案查明事实如下：2013年4月28日，原告与珠海鑫泽置业发展有限公司签订《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》，约定：原告为珠海市斗门区××××8×的湖星水岸华庭提供物业管理服务，原告按月向住户收取管理费及其他费用，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取管理费，业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费，按国家规定按天交纳滞纳金。公用电费（包括二次加压、路灯、走廊、电梯等）根据实际用电量，按标准收费，按实际使用户数合理分摊。合同有效期二年，自2013年4月28日起至2015年4月27日止。2010年9月26日，被告（买受人）与珠海鑫泽置业发展有限公司（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：被告向珠海鑫泽置业发展有限公司购买位于珠海市斗门区×××××××××2××××××，珠海鑫泽置业发展有限公司应当于2012年4月28日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付被告使用。珠海鑫泽置业发展有限公司应当在房屋交付使用后360日内，向产权登记机关申请确权。根据不动产权登记表显示，被告为案涉房屋的权属人，该房屋建筑面积为103.43平方米，登簿日期为2013年6月27日，领证日期为2013年7月2日。2016年9月1日，原告（乙方）与湖星水岸二期业主委员会（甲方）签订《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》，约定：甲方代表业主大会与乙方签订合同，业主及非业主使用人均应遵守，乙方为业主大会选聘的物业管理企业，对涉案小区提供物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊，由原告代收代交；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；合同服务期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。本院认为，原告与珠海鑫泽置业发展有限公司签订的《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》、原告与湖星水岸二期业主委员会签订的《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》，是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对湖星水岸二期的业主具有约束力。原告依据上述合同的约定为被告提供了物业服务，被告应当按约定向原告缴纳物业服务费。关于被告应支付的物业服务费的数额。根据《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》约定，自2013年4月28日起住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算。根据《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》的约定，自2016年9月1日起住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，现原告要求2016年9月1日之前的物业服务费也按照建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算，减少了被告的支付义务，属于原告对自己权利的处分，本院予以准许。经核算被告，每月应付物业服务费为155.15元（103.43平方米×1.5元/月/平方米），从2014年7月1日起至2020年9月30日止的物业服务费为11,636.25元【（155.15元/月×75个月）】，对此被告应当支付。关于违约金。涉案《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》与《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》约定物业服务费按月支付，但未对每月物业服务费的具体支付时间进行约定。被告至今仍欠付2014年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，已构成违约。原告主张违约金从欠费次月1日起计算，对此本院予以确认。涉案《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》虽约定，逾期交纳物业服务费的，按国家规定按天交纳滞纳金，但未对违约金的计算标准进行约定。原告请求2016年9月1日之前物业服务费的违约金按每日1‰计算，理法无据，本院不予支持。因被告逾期不支付物业服务费，必然会给原告造成资金占用期间的利息损失。本院酌情确定2014年7月1日至2016年8月31日期间物业服务费的违约金，以欠付当月物业服务费155.15元（103.43平方米×1.5元/月/平方米）为基数，从逾期之日即次月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）分别计算至实际清偿之日止。根据《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，该滞纳金实际为逾期付款违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调减至每日1‰，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故2016年9月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金，应以欠付当月物业服务费即155.15元为基数，按每日1‰从逾期之日即次月1日起计算至清偿之日止。因原告在被告欠付物业服务费后，未及时起诉追索物业服务费或采取其他适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业服务费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业服务费的本金为限。关于公摊电费及滞纳金。涉案《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》与《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》未约定公摊水电费的交纳标准及分摊方式，原告也未提交证据证明分摊费用的实际发生情况及分摊计算方法，无法具体明确被告应当支付的费用数额。原告主张的上述费用及滞纳金，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第三款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项的规定，判决如下：一、被告唐瑾应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2014年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费11,636.25元；二、被告唐瑾应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2014年7月1日至2020年9月30日日期间物业服务费的违约金【2014年7月1日至2016年8月31日期间物业服务费的违约金,以欠付当月物业服务费155.15元为基数，从次月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）分别计算至实际清偿之日止；2016年9月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金（以欠付当月物业服务费即155.15元为基数，按每日1‰从次月1日起分别计算至清偿之日止）。且欠缴当月物业服务费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业服务费的本金为限】；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元减半收取203元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交203元），由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担31元，由被告唐瑾负担172元。本判决为终审判决。审判员  陈柏能二〇二〇年十二月二十八日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期珠海市湖星水岸二期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的珠海市湖星水岸二期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……