杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初5799号 原告：杭州富阳山水物业管理有限公司，统一社会信用代码：913301837450969084，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨西大道100号。 法定代表人：何文强，经理。 委托诉讼代理人：曾晓莉、胡燕红，该公司员工。 被告：周利民，男，1964年12月19日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：王利萍，女，1969年4月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司（以下简称“山水物业公司”）与被告周利民、王利萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，因审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序审理，故转为简易程序并于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告山水物业公司的委托诉讼代理人曾晓莉、胡燕红和被告周利民、王利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山水物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年12月1日至2019年12月31日物业服务费3786元；2、判令被告按照每日千分之二支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，逾期日期从2020年1月1日至结清全部物业管理费的前一天，到2020年4月30日应支付滞纳金916元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告系原告所管理的山水国际公寓小区5幢1501室业主。被告在2016年4月9日接收物业时，按前期物业管理合同的相关规定签定了前期物业管理服务合同，并约定按建筑面积（产权面积共109.64平方米）1.7元/平方米·月收取物业费，0.5元/平方米·月收取能耗费，50元/个/月收取车位管理费。在被告欠费期间，原告按照前期物业管理合同的约定对其物业进行了系列的物业管理工作。在原告提供物业服务之同时，被告从2018年12月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。现原告根据相关法律规定及双方约定，诉至法院，要求判如所请。 被告周利民、王利萍答辩称：对照前期物业服务合同第12页原告缺少规划平面图。被告房屋门口有设备平台，空气能外机和空调外机出风吹向被告家大门，为此事被告曾多次与原告交涉未果，双方形成矛盾，因此拒交物业费。另外，交房时，被告有2000元装修押金交付给原告，但装修完成后原告至今未退回，如果原告要求对物业费收取滞纳金，那么装修押金因未及时退回，也应当向原告收取滞纳金。总之，被告认为，物业费是应当支付的，但前提是原告应当先对上述问题给予被告一个明确答复，并且原告应当向被告提供规划平面图和竣工验收图。 原告山水物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：浙江省商品房买卖合同、山水国际(公寓)前期物业服务合同、缴费通知书、短信及照片、律师函和邮政特快专递单、杭州市不动产权属信息查询记录各一份，被告周利民、王利萍质证表示其未收到过缴费通知书和律师函，其他无异议。本院经审查后对原告山水物业公司提供的证据的三性予以确认并在卷佐证。 被告周利民、王利萍围绕诉讼请求依法提交了照片一份，原告山水物业公司质证表示对其真实性无异议，但对证明对象及关联性有异议，认为2017年交房时，设备平台即已存在，对于设备平台上的空气能外机和空调外机是1402室业主摆放的，而且其他业主也有在设备平台上摆放，原告对此并不存在物业管理上的过错或过失。本院经审查认为，被告提供的证据并不能构成其拒付物业费的合理抗辩，故不作为定案证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年5月1日，山水物业公司与富阳华都山水房地产开发有限公司签订《山水国际（公寓）前期物业服务合同》。合同约定：物业服务期限自2013年5月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费按1.7元/平方米·月收取，物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该能耗费用由业主按其所购房屋产权登记面积进行收缴，以每月每平方米0.5元的标准向原告预付次年公共能耗设施设备运行费原告则按实际结算，多退少补。若最后一次结算不满一年的，则按实际时间结算。车位使用人应按露天车位50元/个·月、车库车位50元/个·月的标准向原告交纳停车管理服务费。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月10日前缴纳次年物业服务资金。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按2‰的标准向原告支付违约金。 2、2016年4月9日，山水物业公司与周利民、王利萍签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务是指房屋出售之日至小区正式成立业委会并且签署本小区《前期物业服务合同》生效之日起，在此期间所提供的物业管理服务。物业服务费用标准，高层住宅物业服务费按1.7元/平方米·月收取；车位使用人应按50元/个·月的标准向原告交纳车位服务费。住宅的电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行费，由业主按其所购房屋产权登记面积于每六个月按照每月每平方米0.5元的标准向原告预付，该费用每六个月按实结算后多退少补。若最后一次结算不满半年，则按实际时间结算。物业服务资金按每年交纳，业主或物业使用人应于每物业缴费到期20日前向原告交纳当期的物业服务资金，在下期缴费首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的2‰的标准向原告支付违约金。 上述协议签订后，原告依约为山水国际公寓小区提供物业服务。 3.被告周利民、王利萍系杭州市富阳区富春街道山水国际公寓小区5号1501室的业主，案涉房屋系高层住宅，建筑面积为109.64平方米。 4.被告周利民、王利萍未支付2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2423.04元（1.70元/平方米·月×13月×109.64平方米）、能耗费712.66元（0.5元/平方米·月×13月×109.64平方米）、车位管理服务费650元（1个×13月×50元/个·月），合计3785.70元。 5.原告山水物业公司通过在山水国际公寓小区张贴催缴物业费通知书、发短信等方式向周利民、王利萍催讨物业费。 本院认为，2013年5月1日山水物业公司与富阳华都山水房地产开发有限公司签订的《山水国际（公寓）前期物业服务合同》，以及2016年4月9日山水物业公司与周利民、王利萍签订《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议，均对业主具有约束力。原告山水物业公司为山水国际公寓小区提供了物业服务，被告周利民、王利萍作为山水国际公寓小区业主应当按合同的约定交纳期间的物业服务费。上述费用经原告山水物业公司书面催交，被告周利民、王利萍在催告的合理期限内仍未交纳，显系违约。原告山水物业公司要求被告周利民、王利萍支付物业服务费3785.70元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告提出要求原告对其房屋门口设备平台上的空气能外机和空调外机问题给予明确答复，并且要求原告提供规划平面图和竣工验收图之抗辩意见，不属于本案审理范围，也不能构成被告拒付物业服务费的合理抗辩理由，故本院不予采纳。 关于原告要求被告支付滞纳金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在被告并非恶意拖欠物业费的情况下，对原告要求计收滞纳金的主张，本院酌情不予支持。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周利民、王利萍支付原告杭州富阳山水物业管理有限公司物业管理费3785.70元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告杭州富阳山水物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周利民、王利萍负担。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告周利民、王利萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 何建胜 二〇二〇年十二月七日 代书记员 詹 娟