北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14576号原告：安妮，女，1981年9月5日出生，汉族，户籍所在地北京市石景山区，现住北京市门头沟区，公民身份号码×××。原告兼原告安妮之委托诉讼代理人：郝鹏，男，1981年1月6日出生，汉族，户籍所在地北京市石景山区，现住北京市门头沟区，公民身份号码×××。被告：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司），统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，执行董事。委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。原告郝鹏、安妮与被告北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兼原告安妮之委托诉讼代理人郝鹏，被告首开公司之委托诉讼代理人郑欣、张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝鹏、安妮诉称：2017年9月25日，郝鹏、安妮夫妇与首开公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称《预售合同》），预测建筑面积共89.87平方米，合同约定达到交付条件的日期是2019年10月31日前交付买受人使用，合同中明文约定了逾期交房责任（见合同第10页第14条）。2020年1月初，郝鹏安妮夫妇接到首开公司交房通知书，办理时间为2020年1月13日14时，通知中延期补偿方案为2019年11月1日至2020年1月13日，于收房之日起30日内进行赔付，附资料清单、收房须知、收房办理处地图及费用清单。2020年1月10日，买受人因通知书未加盖公章，实测建筑面积大于90平方米、契税1%等问题到收房地点与出卖人工作人员沟通协商，工作人员记录并答应给予答复，于当晚收到出卖人工作人员电话明确表示：1.通知书不用加盖公章；2.实测面积可以大于90平方米；3.由于建筑面积大于90平方米导致将来买卖房屋契税由1%上升至1.5%的问题，出卖人只负责这次按1%收取契税，买受人将来出卖房屋的契税差价由买受人自行承担。2020年1月13日，买受人再次来到收房办理处与工作人员沟通先验房，但工作人员明确表示不交房屋面积差价不让验房，买受人只能通过查看同楼已收房人家的同单元号不同楼层同户型房屋，认定实测建筑面积达不到90平方米，出卖人提供的交付资料不全与顺义区住建委法律法规相符，买受人对出卖人工作人员明确提出拒绝收房。从1月13日至5月10日期间，未收到出卖人任何方式的联系。5月11日接到出卖人工作人员电话，电话中只确认收件地址安排接受邮递第二次交房通知书。5月26日收到交房通知书，附资料清单、费用清单，费用清单中实测面积由一次收房通知书中的90.46平方米变成了89.89平方米，因建筑面积两次不同故开始走访调查，经顺义区住建委证实，出卖人2020年1月21日办理完成实测绘备案业务，房屋面积最终以实测备案面积为准，可随时申请房屋实测备案的信息公开，开发企业在办理实测绘备案前交房属于违反住建委的相关法规，将立案查处，结合建委证据证言，买房人认为出卖人所组织的第一次交房行为属于未达到交付条件，所以逾期交房的违约金日期应由2019年11月1日至2020年6月14日。2020年6月14日买受人到达收房现场就违约金一事及收房流程与出卖方工作人员协商，该现场负责人明确表示，想验房就先交差价等款项，违约金只赔偿到第一次收房通知书上的日期，经多次协商未果，故起诉至法院，诉讼请求为：1.按合同约定出卖方支付逾期违约金由2019年11月1日至实际交房日即2020年8月24日止，按日以房屋总价的万分之二进行赔付，共计71168.36元；2.由于出卖人逾期导致买受人无房可住，逾期期间买受人不得不在外租房，租房金额应由卖方支付，总计13650元；3.由于多次往返石景山、顺义导致过路费、加油费共计1000元；4.2019-2020年供暖费972.58元由被告承担；5.诉讼费由被告承担。被告首开公司辩称：一、被告书面通知原告于2020年1月13日、2020年6月4日办理房屋交接手续，已履行交房义务。原告虽收到通知，但无正当理由拒绝收房，应自行承担后果。被告自2020年1月13日之后不应支付违约金。根据原告与被告签订的《预售合同》补充协议第七条第四款的约定，如由于买受人的原因导致双方未能在约定的交付日期五日内办理完毕该房屋交接手续的，视为出卖人已按《预售合同》约定的交付日期交付了该房屋；“由于买受人的原因未能按期办理交接手续的情况”是指买受人未能按期或拒绝按照补充协议第三款的约定程序按时与出卖人结清房价及相关费用并领取《房屋入住通知单》，从而导致双方未能在约定的交付日之日起五日内完成该房屋交接手续的。被告于2020年1月3日通过邮寄方式书面通知原告于2020年1月13日办理房屋交付手续，且房屋的状态完全符合《商品房预售合同》的约定。被告已于2020年1月13日履行交付房屋的义务。原告已接到通知，但无正当理由拒绝收房。根据《商品房预售合同》上述约定，因原告自身原因未完成房屋交接手续的，视为被告已交付该房屋，即房屋交付日期应为2020年1月13日。被告同意向原告支付2019年11月1日至2020年1月13日逾期交付的违约金，但1月13日之后不应再计算违约金。被告于2020年5月第二次通知原告于2020年6月4日办理房屋交接手续，原告仍拒绝收房。2020年8月24日，被告已将房屋交付原告，履行了合同义务，完成了房屋交付。二、实测面积技术报告书备案不属于房屋交付时的必备条件。《预售合同》第十二条交付条件中，约定房屋交付时应当具有“有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书”，但并未将该报告书备案作为房屋交付条件。北京市东城区房屋管理局测绘二所已于2019年11月25日出具了原告房屋所在的住宅楼的《房屋面积测算技术报告书》，且被告也将该报告书于2020年1月13日在办理房屋交接手续的现场进行了公示，满足了房屋交付条件。该报告书已于2020年1月21日进行了首次备案。三、原告所购房屋实际面积并未变更，备案测绘报告面积更改是因政策原因，且未损害原告利益。根据《北京市限价商品住房管理办法》《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》的规定，限价商品住房面积不得超过90平方米。原告所购5号楼1301号房屋，实际建筑面积90.46平方米。被告首次通知原告交房之前，曾咨询有关部门，面积超过90平方米也可以办理产权证，因此被告据实通知原告。后又被告知面积超过90平方米无法办理产权证，为保障购房人的权益，对房屋面积稍作调整，且房款也按照调整后的89.89平方米收取，并未损害购房人权益。且该面积调整与房屋是否达到交付条件完全无关，被告不应为此承担任何责任。四、被告同意支付2020年1月13日前逾期交房的违约金，已承担相应逾期交房的违约责任。要求被告支付原告租房居住的费用及交通费、误工费无任何法律及事实依据。五、原告支付的2019-2020年度供暖费为2020年2月1日至2020年3月15日，共44天。被告通知原告2020年1月13日办理房屋交接手续，原告无正当理由拒绝收房，视为房屋已交付，此后的供暖费用应由原告承担。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院查明事实，维护被告的合法权益。经审理查明：2017年9月25日，首开公司作为出卖人与买受人郝鹏、安妮签订《预售合同》（合同编号为Y2058790），包括：附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图；附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件四《计价方式与房款的其他约定》，附件五《付款方式及期限的约定》；附件六《装饰装修及设备标准的约定》；附件七《关于前期物业管理的约定》；附件九《该限价商品住房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况》；附件十《补充协议》。《预售合同》第三条“基本情况”约定，该限价商品房为第一条规定项目中的5#住宅楼（限价商品房）第13层1单元1301号；出卖人委托预测该限价商品住房面积的房产测绘机构是北京市东城区房屋管理局测绘二所，其预测建筑面积共89.87平方米。其中，套内建筑面积69.23平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.64平方米。《预售合同》第五条“计价方式与价款”约定，按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米人民币13284元，总价款人民币1193833元。《预售合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五，附件五约定买受人采取公积金贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。买受人已向出卖人支付首期房款人民币243883元，买受人保证余款人民币950000元应于2017年11月10日前到达出卖人指定账户。《预售合同》第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房。（二）该限价商品住房在交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。《预售合同》附件十《补充协议》第五条约定，本条为《预售合同》第十二条的补充约定：如因出卖人自身原因导致其在《预售合同》第十二条第一款约定日期之后延期交房的，出卖人应当在《预售合同》第十二条第一款约定日期前向买受人发出书面通知，交付日期以出卖人通知的交付日期为准，出卖人应按照《预售合同》第十四条承担违约责任。《预售合同》第十四条“逾期交房”责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《预售合同》第十五条“面积差异处理”约定，该限价商品住房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的限价商品住房面积实测技术报告书，并向买受人提供该限价商品住房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：根据第五条按照建筑面积计价的约定，（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。《预售合同》附件十《补充协议》第六条约定，本条为《预售合同》第十五条的补充约定：买受人需向出卖人补交面积差价款的，应于该限价商品住房交付前向出卖人补足。买受人逾期补交的，应自逾期之日起按日向出卖人支付补交面积差价款万分之一的违约金直至实际支付之日止，并于实际面积差价款时一并向出卖人支付违约金。《预售合同》第十六条“交接手续”约定，（一）交接该商品住房时，该限价商品住房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该限价商品住房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照附件十补充协议处理。（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。《预售合同》附件十补充协议第七条约定，本条为《预售合同》第十六条的补充约定。第四款：本款为《预售合同》第十六条第（四）款的补充约定。《预售合同》第十六条第（四）款中所述“由于买受人原因未能按期办理交接手续的情况”指：买受人未能按期或拒绝按照本条第三款第2项A的约定程序按时与出卖人结清房价款及相关费用并领取《房屋入住通知单》，从而导致双方未能在约定的交付日之日起五日内完成该房屋交接手续的。买受人未能按期或拒绝按照本条第三款第2项B、C的约定程序与物业管理公司或供暖单位签署物业服务协议或供暖协议，并预交相关费用，办理完毕交接手续，从而导致双方未能在约定的交付日之日起五日内完成该房屋交接手续的。由于买受人违反《预售合同》及本补充协议的其他约定，包括但不限于延期支付房价款或未能按期前往办妥房屋查验与交接手续等，从而导致双方未能在约定的交付日之日起五日内完成房屋交接手续的。买受人认为该房屋存在的质量或其他问题已达到买受人有权解除合同的程度从而拒绝收房，但经双方认可的检测结果确认或经人民法院有效裁判认定买受人的主张不成立的。如由于买受人原因，从而导致双方未能在约定的交付日起五日内办理完毕该房屋交接手续的，按照如下方式处理：视为出卖人已按《预售合同》约定的交付日期交付了该房屋。该房屋毁损灭失的风险亦自《预售合同》第十二条约定的交付日期起，转由买受人承担。《预售合同》第二十二条“产权登记”约定，如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起950内取得房屋所有权证书的，双方同意如下方式处理：买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。首开公司于2020年1月3日以快递方式向郝鹏、安妮邮寄送达《交房通知书》、《收房须知》、《资料清单》、《费用清单（双限房）》。前述《交房通知书》中载明的主要内容如下：我司定于2020年1月9日起正式办理物业移交手续。请您详细阅读《交房通知书》《收房须知》《资料清单》及《费用清单》。办理时间：2020年1月13日14时，延期补偿方案：依照合同第十四条约定赔偿，赔付日期为2019年11月1日至2020年1月13日，于收房之日起30日内进行赔付。《收房须知》中包含办理入住流程及注意事项。《资料清单》中包含办理入住及产权代办应携带的资料。《费用清单（双限房）》载明，预测面积89.87㎡，实测建筑面积90.46㎡，预售合同总房款1193833元，实际总房款1201671元，应补交房款7838元。郝鹏、安妮认为当时因实测面积为90.46㎡，无法办理房屋产权证，首开公司现场工作人员称解决不了，故未在当天收房。后首开公司第二次通知郝鹏、安妮于2020年6月14日收房，第二次《交房通知书》记载，物业将于2020年6月12日起进行第二次集中交用工作，办理时间2020年6月14日11时，实测面积以现场公示《实测面积报告》为准；第二次《费用清单（双限房）》载明，预测面积89.87㎡，实测建筑面积89.89㎡，预售合同总房款1193833元，实际总房款1194099元，应补交房款266元。首开公司陈述之所以6月又组织一次收房，是因为己方已实际履行完毕合同义务，但业主还未收房，出于维护业主权益的考虑又组织一次收房，关于时间方面，是因为疫情影响。郝鹏、安妮称当天去了收房现场，但双方因逾期交房的违约金没有协商一致，所以没有收房，当时房屋面积已经由90.46㎡变更为89.89㎡。首开公司认可该事实。郝鹏、安妮于2020年8月24日与首开公司签署《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）补充协议，约定：一、该房屋实测建筑面积为89.89平方米；二、买受人向出卖人补交实测面积补差款266元，于本协议签署当日支付。庭审中，双方确认涉诉房屋于2020年8月24日完成交付。首开公司提交北京市东城区房屋管理局测绘二所于2019年11月25日出具的《房屋面积测算技术报告书》，载明测绘日期为2019年11月9日至2019年11月26日，其中显示涉诉房屋建筑面积90.46平方米，套内建筑面积（含阳台）69.51平方米，阳台建筑面积4.42平方米，分摊的共有公用建筑面积20.95平方米；提交《房屋登记表》，其中显示涉诉房屋建筑面积89.89平方米，套内建筑面积（含阳台）69.07平方米，阳台建筑面积4.42平方米，分摊的共有公用建筑面积20.82平方米。郝鹏、安妮提交北京市东城区房屋管理局测绘二所于2020年4月22日出具的《房屋面积测算技术报告书》，载明测绘日期为2020年1月5日至2020年1月12日，其中显示涉诉房屋建筑面积89.89平方米，套内建筑面积（含阳台）69.07平方米，阳台建筑面积4.42平方米，分摊的共有公用建筑面积20.82平方米。郝鹏、安妮认为其于2020年1月收到交房通知书，但首开公司于2020年1月5日才开始进行面积测绘，不符合交房条件。首开公司认可该《房屋面积测算技术报告书》真实性，表示根据北京市人民政府于2008年3月26日印发的《北京市限价商品住房管理办法（试行）》中的相关政策，两限房面积不得超过90㎡，故重新进行了面积测绘，面积变为89.89㎡，首开公司认可该版本《房屋面积测算技术报告书》在建委进行了备案。郝鹏、安妮要求首开公司支付违约金的理由为：2020年1月通知收房时未达到收房要求，实际收房日期为2020年8月24日，故依据《预售合同》第十四条的约定主张违约金，计算方式为1194099元*298天*万分之二/天=71168.30元。首开公司认为其2020年1月13日已经完成了交房义务，依据《预售合同》第二十二条约定，业主未能根据合同约定办理房产证，可以向被告追究违约责任，但不应拒绝办理交房手续，首开公司同意按照全部已付款按照每日万分之二标准计算自2019年11月1日至2020年1月13日期间的违约金17668.73元。郝鹏、安妮主张因涉诉房屋没有交房，需要在外租房，主张六个半月，每月2100元；主张往返石景山和顺义的交通费。首开公司认为该诉请无事实和法律依据。郝鹏、安妮认为因实际交房日期为2020年8月24日，未收房不应该负担该期间的供暖费，期间产生的972.58元供暖费应由首开公司承担；首开公司认为2020年1月13日已视为交房，故应当由原告自行承担。上述事实，有《预售合同》及附件、交房通知书、房屋面积测算技术报告书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。郝鹏、安妮与首开公司签署的《预售合同》及各附件系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应遵守并履行买卖合同关系项下的权利义务。《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2019年10月31日向买受人交付该限价商品住房，交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书等。本案中，首开公司于2019年11月25日取得《房屋面积测算技术报告书》，其中载明的涉诉房屋实测建筑面积为90.46平方米，根据首开公司庭审中陈述，该面积不符合北京市关于两限房的政策，无法办理房屋产权证书，故郝鹏、安妮在第一次通知交房日期即2020年1月13日拒绝接收房屋并无不妥。首开公司第二次通知郝鹏、安妮于2020年6月14日办理房屋交接手续，其时，首开公司已经取得北京市东城区房屋管理局测绘二所于2020年4月22日出具的《房屋面积测算技术报告书》，其中载明的涉诉房屋实测建筑面积为89.89平方米，本院认为，此时涉诉房屋已达到合同约定的交付条件。郝鹏、安妮表示2020年6月14日其拒绝收房是因为双方未就逾期交房的违约金协商一致，该理由不构成拒绝收房的合理理由，本院对此意见不予采信。综上，本院确定涉案房屋的交付日期为2020年6月14日。根据《预售合同》第十二条“交付条件”中“出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房”，及合同第十四条“逾期交房责任”中“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，首开公司应于2019年10月31日前向郝鹏、安妮交付涉诉房屋，现由于首开公司原因直至2020年6月14日交房，故其应向郝鹏、安妮支付2019年11月1日至2020年6月14日期间的违约金，具体数额，本院根据合同约定予以核算。关于供暖费，根据庭审查明的事实，郝鹏、安妮交纳的972.58元供暖费期间系2020年2月1日至2020年3月15日，该期间涉诉房屋并未交付，故供暖费应当由首开公司负担。关于租房费用、交通费，无合同及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京首开中晟置业有限责任公司支付原告郝鹏、安妮2019年11月1日至2020年6月14日期间逾期交房的违约金五万四千二百元零二分，于本判决生效之日起七日内给付；二、被告北京首开中晟置业有限责任公司支付原告郝鹏、安妮供暖费九百七十二元五角八分，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告郝鹏、安妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百八十五元（原告郝鹏、安妮已预交），由原告郝鹏、安妮负担三百七十元，由被告北京首开中晟置业有限责任公司负担六百一十五元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告郝鹏、安妮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年十二月二十九日书记员 米佼佼