湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民初28号 原告：芮明珠，女，1993年3月30日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：仇安德，湖南义剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文韬，湖南义剑律师事务所律师。 被告：益阳嘉好房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区中兴路（秀峰湖御龙湾小区）。 法定代表人：曾辉，系该公司董事长。 诉讼代表人：湖南达盛资产管理有限公司，系益阳嘉好房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：冉洺钰，管理人职员。 委托诉讼代理人：谢伟，管理人职员。 芮明珠诉益阳嘉好房地产开发有限公司（以下简称嘉好公司）取回权纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。芮明珠的委托诉讼代理人仇安德、邓文韬、嘉好公司的委托诉讼代理人冉洺钰、谢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芮明珠起诉请求：一、确认芮明珠对秀峰湖·御龙湾8幢22层2204号房屋具有优先取回权；二、判令嘉好公司配合芮明珠行使对秀峰湖·御龙湾8幢22层2204号房的取回权，并将该房屋登记到芮明珠名下。事实和理由：芮明珠经与嘉好公司初步协商，以首付加银行按揭方式购买秀峰湖·御龙湾8幢22层2204号房屋一套。芮明珠于2013年10月29日向嘉好公司支付首付款210190元。2013年11月4日，芮明珠与嘉好公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定芮明珠购买秀峰湖·御龙湾8幢22层2204号房屋一套，面积140.6平方米，总房款700188元，首付款200188元，剩余房款490000元采用银行按揭方式支付。该合同经网签备案。2013年11月19日，芮明珠与中国工商银行股份有限公司益阳桥南支行签订《个人借款/担保合同》一份，约定贷款金额为490000元，贷款用途为购住房，贷款期限20年，贷款一次性划入嘉好公司银行账户。芮明珠已按案涉买卖合同约定付清全部房款。2016年6月8日，益阳市中级人民法院作出（2016）湘09破2-1号民事裁定，受理益阳市住宅建设公司对嘉好公司的破产清算申请。 嘉好公司辩称：请求依法确认案涉房屋属于嘉好公司所有，芮明珠不享有取回权。事实与理由：1.根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条规定，案涉房屋归嘉好公司所有，属于嘉好公司破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，行为人行使取回权的前提之一是对物享有所有权，故芮明珠不能行使取回权。2.芮明珠购房行为属于假按揭，案涉购房合同应属无效合同，芮明珠在案涉房产上不享有任何权利。依据案涉房产售价、首付款支付情况，芮明珠提供的银行还款账号与贷款合同载明的还款账号不符等事实，结合嘉好公司法定代表人曾辉的陈述，可证明芮明珠非以真实购房为目的，虚增房价，未真实支付首付款、房屋贷款的事实。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十条、《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定，双方合同的订立并非以商品房买卖为目的，非真实意思表达且违反相关法律法规，属于无效合同，芮明珠对案涉房屋不享有任何权利。 芮明珠围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一，《益阳市商品房买卖合同》，拟证明2013年11月4日芮明珠与嘉好公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定芮明珠购买御龙湾8幢22层2204号房屋一套，面积为140.6平方米，总房款为700188元，首付款200188元，剩余房款490000元采用银行按揭方式支付。证据二，银行凭证，拟证明芮明珠通过本人银行卡（卡号：1912××××1457）向嘉好公司支付了首付款210190元。证据三，业主资金操作记录，拟证明芮明珠就诉争房屋于2013年10月30日缴纳了9843元房屋维修基金。证据四，《个人借款／担保合同》，拟证明芮明珠向工商银行益阳桥南支行申请了490000元的房屋按揭贷款，该款项直接汇入了嘉好公司账户。芮明珠已支付了全部购房款。证据五，借记卡账户明细清单，拟证明自2013年12月至今，芮明珠一直在逐月偿还工商银行益阳桥南支行的房屋按揭贷款。证据六，网签记录，拟证明芮明珠与嘉好公司就双方签订的《益阳市商品房买卖合同》办理了网签备案。证据六，网签记录，拟证明芮明珠与嘉好公司就双方签订的《益阳市商品房买卖合同》办理了网签备案，已经行政机关许可进行了预售登记。证据七，不动产登记信息查询结果，拟证明行政机关已将案涉房屋作为期房登记在芮明珠名下，属于“准物权”。 嘉好公司针对其辩称的事实依法提交了以下证据：证据一，湖南省益阳市中级人民法院（2016）湘09民破2-1号裁定书、（2016）湘09民破2-3号裁定书、（2016）湘09民破2-1号决定书，拟证明嘉好公司管理人具备诉讼资格，嘉好公司破产清算受理日为2016年6月8日，宣告破产之日为2016年11月23日。证据二，询问笔录，嘉好公司御龙湾项目内部操作名单，益方圆会清审字［2016］02号审计报告节录，嘉好公司破产清算应收购房款明细表，拟证明芮明珠与嘉好公司存在虚假买卖房屋行为，实为公司套取住房贷款。证据三，单套商品房销售价格及优惠后价格一览表，拟证明案涉商品房实际成交价格过高，不合常理。证据四，1912××××1457银行卡流水明细，关于公司资金转入张慧萍同志个人账户的说明，6222××××7077交易明细，2013年11月30日第20号记账凭证，拟证明张慧萍个人账户（卡号：6222××××7070）作为嘉好公司对公账户于2013年10月11日向账号6222××××7077转账12万元，该账号于2013年10月28日转账给芮明珠账户120000元及90190元，用于芮明珠支付首付款。嘉好公司于2013年11月26日支付给芮明珠88000元用于偿还银行按揭贷款。证据五，2013年9月30日第11号记账凭证，芮明珠银行流水，拟证明从嘉好公司处领款228825元，并不间断汇入芮明珠银行账户用于银行还款。证据六，2015年10月30日52号记账凭证，其他应交款明细表，关于孙卫云同志任职及分工的通知，个人借款／担保合同，孙卫云银行流水，拟证明孙卫云系嘉好公司高层管理人，孙卫云领款21000元用于芮明珠桥南支行假按揭，孙卫云购房贷款银行为益阳银城支行，芮明珠购房贷款为益阳桥南支行。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。嘉好公司对芮明珠提交的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，该合同的真实目的不是购房、居住，而是为了协助嘉好公司套取贷款，应属无效合同。对证据二银行凭证真实性无异议，但恰好能证明该首付款的来源是刘文学尾数7077的银行卡账号。刘文学曾担任过嘉好公司的法定代表人，该笔款项最终来源于嘉好公司。对于证据三的真实性无异议，但缴款时间为2013年10月29日，购房合同签订时间为2013年11月4日，缴款时间在购房合同签订之前，不符合交易习惯。对证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，个人借款担保合同所载明的还款账号与芮明珠提供的银行流水上面载明的账号不符，但能够证明偿还贷款的银行流水上的款项来源于余雨慧尾数为9475的银行卡账号。对证据六的真实性有异议，该证据模糊不清。对证据七，案涉房屋仍属在建工程，物权归嘉好公司所有，属于嘉好公司破产财产。 芮明珠对嘉好公司提交的证据质证意见为：对证据一无异议，但在法院受理嘉好公司破产申请前，芮明珠与嘉好公司已签订合同，芮明珠已足额缴纳购房款，现芮明珠还在向银行履行还贷义务。对证据二，因询问笔录不完整，主体不明，证人未出庭接受双方的质询，不能作为认定事实的依据。内部操作名单和应收购房款明细表的真实性、合法性、关联性存疑，不能达到嘉好公司的证明目的，不能否定双方有真实的房屋买卖行为。审计报告节录不能达到嘉好公司的证明目的，反而能证明双方有真实的房屋买卖行为。房屋价款的来源是另一法律问题。证据三由嘉好公司单方提供，对其真实性、合法性、关联性均有异议，如有价格虚高行为，应由嘉好公司承担法律责任。证据四银行流水明细（尾数1457银行卡），对真实性、合法性无异议，不能达到证明目的。反而能证明芮明珠已支付首付款，刘文学给芮明珠转账与本案无关，属于芮明珠与刘文学私人往来。另，90190元不能认定是刘文学转账，该90190元与本案无关。对说明的合法性有异议，不能使用个人账户作为单位账户。对于尾数7077的银行卡流水明细的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据是刘文学与张慧萍之间的个人往来，与本案无关。对记账凭证的真实性无异议，但证据的领款用途载明是借款，属于另外的法律关系，与本案无关。对证据五记账凭证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，6月24日记账凭证的用途注明是借款，且领款人名字是余雨慧，与本案无关。9月23日记账凭证上载明的是归还本金，证明系余雨慧与嘉好公司之间的借贷关系。对芮明珠尾号4650银行卡明细的真实性、合法性、关联性均无异议，恰好证明芮明珠在银行贷款后履行了还款义务，属于真按揭。证据六与本案无关，没有体现芮明珠与该组证据的关联，不能证明孙卫云领取的21000元用于芮明珠还贷。 本院对芮明珠提交的证据认证如下：证据一、二、三、四，只能证明案涉合同签订相应银行账户历史交易明细及收据开具情况。证据五系芮明珠银行卡明细（尾号4650），因该卡号与芮明珠、工商银行桥南支行签订的个人借款/担保合同中约定的还款账户不一致，芮明珠未提供其他证据佐证，对关联性不予确认。证据六，因加盖的公章不清晰，无法确认其真实性。证据七经益阳市不动产登记中心盖章，能证明案涉房产以期房形式登记在芮明珠名下的事实。 本院对嘉好公司提交的证据认证如下：证据一可以证明破产案件相关情况；证据六仅可证明孙卫云在嘉好公司的任职情况。其余证据仅可证明嘉好公司单方主张案涉房屋系借用名义签订合同并办理银行按揭及双方曾有经济往来。 经审理查明，2013年11月4日，芮明珠与嘉好公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定芮明珠购买嘉好公司开发建设的秀峰湖?御龙湾8幢24层2204号房，该商品房建筑面积共140.6平方米，单价为每平方米4980元，总金额为700188元；嘉好公司应当在2014年6月30日前将商品房交付芮明珠使用。合同还对违约责任、产权登记等事项进行了约定。 2013年10月29日，芮明珠银行账户向嘉好公司银行账户转账210190元。同日，芮明珠向嘉好公司交纳案涉房屋维修基金9843元。2013年11月19日，芮明珠与工商银行桥南支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行桥南支行向芮明珠发放个人住房贷款，金额为49万元；贷款期限为20年，实际贷款日与到期日以借款凭证为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入嘉好公司工商银行桥南支行1912××××7586号账户；还款账户为芮明珠工商银行桥南支行6222××××6372号账户；抵押人芮明珠，抵押物地址益阳市秀峰湖·御龙湾8幢22层2204号房，面积140.6平方米，抵押物价值700188元。合同还对贷款利息等内容进行了约定。 2016年6月8日，本院裁定受理嘉好公司破产清算，并指定达盛公司为破产管理人。2020年8月7日，嘉好公司管理人在召开债权人会议上没有确认案涉房屋为非破产财产。秀峰湖?御龙湾房地产项目至今未能进行综合竣工验收。 本院认为，芮明珠提起诉讼的主要目的是为了取得其向嘉好公司购买的房屋，因嘉好公司已进入破产程序，故本案系取回权纠纷。依据双方诉辩主张及庭审情况，本案争议焦点：一、芮明珠能否就案涉房屋行使取回权；二、嘉好公司应否将案涉房屋登记至芮明珠名下。 关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉房屋由嘉好公司开发建设，在建成时其所有权归该公司所有，在破产申请受理时属于该公司的全部财产，均为嘉好公司财产。同时，尚未竣工验收的房屋属于在建工程，需要继续投资使之竣工验收。2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条仅列举了4种不属于破产财产的情形，删除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条中“特种物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权或者产权过户手续但已向买方交付的财产”等作为破产财产的情形。根据新法优于旧法的法律适用原则，不应再适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定来认定案涉房屋是否属于破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条款并未规定特定物的变动自支付对价发生物权变动。不动产的物权取得，应以过户登记为标志，嘉好公司开发建设的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属嘉好公司，嘉好公司基于事实行为而取得房屋所有权。故芮明珠就案涉房屋行使取回权无事实和法律依据，不予支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。此为合同强制履行的例外。本案中，芮明珠所提嘉好公司将案涉房屋登记至芮明珠名下的诉讼请求，其诉请标的为非金钱债务，在嘉好公司因资不抵债不能清偿到期债务已进入破产清算程序后，嘉好公司在事实上已无法继续履行合同，根据前述法律的规定，属于强制履行的例外情形，故对芮明珠的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，芮明珠的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告芮明珠的诉讼请求。 案件受理费10801.88元，由原告芮明珠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉至湖南省高级人民法院。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二〇年十二月十八日 法官助理姚黄 书记员李凤姣