江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初2417号原告：苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，统一社会信用代码913203000618978867，住所地徐州市泉山区三环南路299号。法定代表人：张晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子懿，江苏元封律师事务所律师。被告：靖卫东，男，1966年8月4日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司与被告靖卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈红喜，被告靖卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司变更后的诉讼请求为：1.被告向原告支付所欠物业管理服务费6897.8元、公共能耗费2225.1元、违约金（滞纳金）4609.4496元，合计13732.3496元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是万悦城小区的业主，2013年10月21日，原告与被告签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定原告为万悦城小区提供物业服务，物业管理服务费按照每月每平方米1.55元的标准缴纳，公共能耗费按照每月每平方米0.5元的标准缴纳，并约定延期缴纳应当按照日千分之三计算违约金（滞纳金）。合同签订后，原告依约履行物业服务协议，提供物业服务，但被告自2016年7月31日起，一直拖延物业服务费及公共能耗费，原告多次催收未果，遂诉至法院。被告靖卫东辩称，1.原告在履行《前期物业服务协议》的过程中存在重大瑕疵，造成被告财产损失且至今未赔付到位。原告违约在先，被告有理由拒绝支付物业费。2013年10月21日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，期限暂定为3年。被告依约向原告缴纳物业费、公共能耗费至2016年7月31日。2015年8月，被告上房装修，装修过程中对涉案房屋的东墙未进行改造。2016年6月初，被告发现24号楼1单元东外墙北部的室外落水管因堵塞，从顶端向外漏水，被告向原告报修，原告公司的谭经理很快派人维修，但是没有修好。涉案房屋及楼下301室业主均在装修，两业主之后均发现其北屋东墙墙纸发霉、发黑，该单元其他业主也发现北屋东墙墙体潮湿渗水发霉。被告与301室业主共同找原告协商解决此事，原告公司的谭经理在查看现场后，认为该现象是墙体渗水导致，而墙体渗水的原因是原告先前维修室外落水管不到位造成的。原告将被告及301室业主所受损失及赔付要求进行登记，原告的谭经理承诺被告及301室业主的损失由原告进行赔偿，并许诺损失赔偿与物业费缴纳同步进行，即原告赔付何时到位，被告何时缴纳物业费。之后原告对落水管再次进行维修，但是没有完全修好。直至2018年下半年，原告才将该落水管彻底更换。2.2016年10月，原告在“万悦城”小区引入万科物业的“睿服务”，实行楼宇管家的服务方式，被告所在楼栋的楼宇管家为董紫阳。被告及301室业主要求原告尽快赔付其损失，原告均回复“赔偿已经进入赔付程序，赔付款就快批下来了”进行拖延。2018年，原告向被告催缴物业费，原告要求被告履行赔付义务。被告表示赔付到位后立即缴纳物业费，被告对原告主张的物业费的时间点无异议，对原告主张的被告房屋的面积也无异议。董紫阳也告诉原告“我已经给公司说了你不要再让我向你们两家业主要物业费了，我不会去的。现在公司对所有欠费的，准备走起诉流程，我给公司说了你们两家有赔付还没有到位，你给我从起诉名单中去掉”。这说明原告对其给被告造成的损失，应当承担的赔偿责任没有履行，被告拥有同时履行抗辩权、后履行抗辩权。3.原告在履行小区公共设施维修养护义务上存在重大瑕疵。2015年冬，被告所在单元公共供水管冻住，原告采取措施不力，导致自来水从管道井溢出，造成电梯井进水、电梯坑积水、电梯停运；电梯内安保摄像头损坏，2016年报修至今未予维修；人行步梯顶蓬墙皮被水冲刷，表层严重脱落，2016年报修至今未予维修；地下负二层电梯厅潮湿，原告在地面铺设的地砖上凿刻出多条凹槽，不仅没有解决潮湿问题，还破坏了地面的平整，给业主通行带来安全隐患；地下负二层电梯厅墙面严重脱落，业主多次报修，至今未进行修复；2018年11月，原告维修外墙后残余的建筑垃圾被堆砌在xx号楼x单元大堂顶部凹池内，至今未予清理。4.原告擅自拆改被告单元电梯维修间，给被告造成安全隐患。综上所述，原告恶意隐瞒本案纠纷产生的基本事实，原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告靖卫东是万悦城小区xx栋x单元x层x号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为117.93平方米。2013年10月21日，原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司（甲方）与被告靖卫东（乙方）签订了《“万悦城”前期物业服务协议》，约定甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。为保证物业管理的延续性，该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议自行终止。甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。乙方按所购房屋建筑面积自交付之日起按每月每平方米1.55元标准交纳。乙方办理交付手续时应向甲方预交一年物业服务费，之后按年度向甲方支付物业服务费。乙方应在交付之日满一年前30日向甲方缴纳下一个年度物业服务费用，逾期未交，将按每日千分之三收取违约金。乙方办完上房手续后，如不入住，则应及时向甲方书面告知，写明空置时间，甲方工作人员和乙方共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按每月每平方1.08元标准交纳，否则，无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按照管理规定缴费标准支付物业服务费。公共能耗费：物业的电梯、水泵、消防等设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，由物业服务企业单独列账，按计量表合理、公开分摊，按实际发生的费用收费向乙方合理分摊，能耗费的标准暂定每月每平方米0.5元。无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按实足额支付能耗费用。被告于2015年8月接收涉案房屋，并按照每月每平方米1.55元的标准交纳了一年的物业管理服务费。原告为万悦城小区提供物业管理服务，因被告欠缴后续物业服务费及公共能耗费，原告遂诉讼来院，主张2016年8月1日至2019年9月30日的物业管理服务费及公共能耗费。庭审中，被告靖卫东提供了两份录音拟证明：原告在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，造成被告损失，原告同意赔偿被告损失；原、被告之间存在原告先赔偿被告损失，被告在缴纳物业费的口头协议。其中黄某（xx号楼xx室业主的母亲）与董紫阳于2018年7月2日上午11点32分的通话录音部分内容显示：…（黄某）“对，还俺楼上，确实是你的问题，你知道不，都反映，从刚开始就反应，反应一年两年，到现在都第三年了”；（董紫阳）“原来老杜他们弄那些事儿，弄得，哎，让我怎么说，咱说了又不算。我给他们说了，我给他们说得很清楚的，我说的，你不要再让我向人家要物业费，我不会去的。”…（黄成燕）“问题是这么长时间了，其实，你要明明白白说，好比说，这八千块钱我不赔，不赔之后抵物业费，咱也有个年限，到哪天哪月，对不，该剩的之后咱再交，这样也行…”；（董紫阳）“我给你说，怎么弄得不，最主要是啥，原来他们给地产说的，什么孙工，那个什么叫杜，说好的，也提上去了，说好的要给人赔钱，都定好的，东西都是有过的，然后回来那，到我再去问的时候那，杜工那也说了，说案子已经走到哪了，我说那管，那你赶紧尽快。”…（黄某）“咱之前这么长时间了，后期能续几年续几年，这样那咱都大大方方的，咱住的也安生，显得咱给弄得咱不讲理、占便宜的来，对不。”；（董紫阳）“恩，那没有，…我给你讲，他现在就是所有欠费的，知道不，他是准备走起诉程序，他们就是万科那种，超过一年不交物业费的，就可以到法院去起诉。”。另一份胡海涛（涉案房屋业主）与董紫阳于2019年2月21日上午10点25分的通话录音部分内容显示：…（胡海涛）“…上次不是一直说等你们这边赔偿完之后，我们这边立马就交物业费吗？”；（董紫阳）“恩，赔偿完了呀。”；（胡海涛）“没赔偿呀，到现在没赔偿呢。”…（胡海涛）“…今天怎么还寄个什么律师函过来了，什么拖欠物业费的事。”；（董紫阳）“律师函他是由公司统一下达的。”；…（董紫阳）“那个它里面如果有什么具体原因的话，肯定咱得把事解决完了之后再弄这个。”；（胡海涛）“对，咱们一直都有口头协议的，对吧”；（董紫阳）“对对对”；…（胡海涛）“我今天早上又给那个就是叫什么施工方吧，就是你们让他来找我的，我就问他，你说这个赔偿你说过了春节再说，现在春节过了，…你打算什么时候赔偿到位…”。为了查明案件事实，本院依职权于2020年11月23日就本案的相关情况向董紫阳进行询问，董紫阳陈述：乐佳公司购买万科公司的“睿服务”，然后我们于2016年10月12日入驻万悦城小区，服务至2019年11月份；董紫阳是万悦城小区xx号楼x单元的物业管家；万悦城小区xx号楼x单元xx室、xx室因楼栋外部排水管道出现问题造成该两户墙面浸水，室内装修损害的事情是发生在万科公司进驻之前，董紫阳来之前该排水管已经修好。这两家和地产公司请的第三方施工单位的杜工协商的赔偿事宜，当时我叫杜工到这两家去过，杜工拿着这两家给的资料谈赔偿的事情，并说赔偿已经在走程序了；睿服务期间，物业公司没有承诺过由物业公司赔偿这两家的损失。我们只是协调地产公司，由地产公司解决赔偿事情。就董紫阳所知，一直都是第三方杜工走的赔偿程序，这两家的赔偿材料都在第三方杜工手里；这两家受损是因房屋质量造成的，和物业公司无关，物业公司没有做出在赔偿款未到位之前，这两家可以不缴纳物业费的承诺；关于被告靖卫东提供的2018年7月2日、2019年2月21日的两份录音材料，董紫阳表示具体的情形记不清了，确实有打电话这个事情，在这个录音材料里董紫阳没有明确表示过赔偿之后再交物业费的承诺。董紫阳作为现场服务人员，这两家主张的损害赔偿的事情已经发生很久，也和这两家也做过多次沟通，也建议这两家找开发商协商。物业公司也多次找他们催要物业费。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中,原、被告签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对被告所属的万悦城小区提供了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区xx栋x单元x层x号房屋的业主应及时交纳物业费。关于被告辩称因涉案楼栋外水管漏水导致其室内装修损失，原告承诺赔偿其损失，现在原告未赔偿其损失的情况下，被告有权拒绝履行物业费的主张，结合被告提供的录音材料及法庭向董紫阳调查结果可以看出，被告就其主张的损失一直在与涉案房屋开发企业所请的第三方施工单位的工作人员进行协商赔偿事宜，原告仅是被告与施工单位之间的联络人，原告未承诺赔偿被告损失，故，被告的抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张原、被告之间存在赔偿到位后，再交纳物业费的口头协议的主张，原告提供的录音材料中董紫阳对此没有明确表述，且原告对此不予认可，故被告的抗辩意见本院不予采纳。被告对于其自2016年8月1日起至2019年9月30日止未交纳物业费的事实及其房屋面积按照117.11平方米进行计算均无异议，故，被告尚欠原告的物业服务费应为：1.55元/平方米/月*117.11平方米*38个月=6897.8元，公共能耗费为：0.5元/平方米/月*117.11平方米*38个月=2225.1元。根据被告靖卫东提供的证据及同类案件中查明的事实，原告为万悦城小区提供物业管理服务时在公共部位的维护等方面存在履约过错和瑕疵，本院在原告诉请的基础上酌定支持6897.8元*0.8+2225.1元=7743.34元。对于原告主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，被告未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，对此诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告靖卫东于本判决生效后十日内支付原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司2016年8月1日至2019年9月30日的物业服务管理费5518.24元、公共能耗费2225.1元，合计7743.34元；二、驳回原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司负担139元，被告靖卫东负担65元，被告负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 璟人民陪审员  陆建林人民陪审员  李春丽二〇二〇年十二月十六日法官 助理  刘海媚书 记 员  程 飞