广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4056号原告：张志荣，男，1993年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××536。委托诉讼代理人：王惠玲（系原告张志荣的母亲），女，住广东省佛山市高明区××××××××××××××。被告：李学林，女，1979年1月27日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区×××××××××××，公民身份号码511××××××××××××120。原告张志荣与被告李学林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告张志荣的委托诉讼代理人王惠玲和被告李学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《楼房租赁合同》，被告于判决生效之日起十日内腾退租赁物；2.请求判令被告向原告支付拖欠的租金32800元、滞纳金2700元（含2016年8月租金5000元×30%=1500元，2018年11月租金4000元×30%=1200元）、利息1193元；3.请求判令被告向原告支付违约金20000元；4.请求判令原告没收押金10000元无须退还被告；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月13日，原告将文华路实业房地产公司联商楼A座首卡一层及二楼全部出租给被告，自2013年10月15日至2021年10月14日租期八年，被告至今未向原告交付2016年8月、2018年11月及2020年6月的租金。另外，合同上注明的每年月租金递增部分也未曾缴交，原告多次与被告交涉向其追缴租金未果。根据双方签订的租赁合同，被告已构成违约，请求法院依法作出公正判决。被告辩称：一、关于解除租赁合同的问题。被告在履行租赁合同中，虽然偶尔出现逾期支付的情形，但不构成根本违约，原告无权请求解除合同，双方应继续履行合同。但需要指出的是，双方继续履行合同，应遵守双方口头约定，即自2016年10月15日起每月租金4000元。如原告不守诺言，不承认自2016年10月15日每月租金为4000元，并决意解除合同的，被告同意解除合同，但原告应承担违约责任。由于生意不好，被告难以承受更高的租金，因此在第一次降租后（有修改合同为证），被告经过一年的经营，仍然感到租金压力，故此向原告提出余下的租期每月租金均为4000元，否则不再租赁。原告表示理解并同意了被告的请求，但没有形成书面文件，虽然没有书面确认此后租金每月均为4000元，但双方的行为表明每月租金4000元是没有异议的。被告自2016年10月15日至今均按每月4000元的标准向原告缴付租金，原告从来没有异议。被告希望原告遵守诚实信用原则，承认这一口头约定。如上所言，如若租金标准为每月4000元被告愿意继续租赁，如若原告不守承诺加价出租，则被告表示同意解除合同并由原告承担单方面提出解除合同的责任。二、原告请求的租金及利息违背了双方的约定，其请求应予以驳回。1.被告在2016年6月初便要求原告减租，否则不再承租。原告为了确保有稳定的租金收入以便能从中赚取租金收入差价便同意降租，并且同意免除2016年7月15日至8月14日的租金，并自2016年10月15日起每月降租1300元。正因如此，原告才在租赁合同上写上降租后的每月租金及签上名字以表明确认降租，也正因如此，原告在提起本案诉讼前从未向被告追偿该月5000元的租金。此外，原告追偿该5000元租金已超过法定诉讼时效。如上所述，被告本应在2016年7月15日交付的5000元租金因双方协商一致而免除，即使原告现否认其免除该月租金，至今其向被告追偿该月租金也超过了法定的诉讼时效，该项请求应予驳回。2.被告至今没有支付2018年10月15日至11月14日4000元租金是事实，但并非被告拒付。当时楼上出现漏水，影响营业。被告要求原告修复，但原告拖延修复。为此被告要求减半缴付该月租金，但原告不同意，此事一直协商，但是没有得出最终的结果。3.被告没有缴付2020年5月14日至6月15日的4000元租金也是事实。该月二楼漏水比2018年10月的漏水更为严重，直接影响到营业。被告吸取上一次没有将漏水情况拍摄留证的教训，本次被告不但将漏水情况告知原告，要求其立即维修，而且还将视频发给了原告。被告留存的视频可以清楚看到二楼漏水严重，在原告不维修的情况下，被告拒付了当月租金，因原告没有履行房屋出租人的义务，被告有权拒付租金。因此请求驳回该项诉讼请求。三、关于原告请求受偿递增部分的租金的问题。如上所述，自2016年6月双方口头协商降租后，虽然合同上是自2016年10月15日至2017年10月14日每月降至4000元，此后每年比上一年增加300元，但执行一年后，双方口头约定此后每月租金均为4000元，不作递增。正因如此，自2016年10月15日起，被告均以每月4000元的标准向原告缴付租金，原告从未有异议。因此原告请求所谓递增部分的租金没有事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，双方关于证明内容的争议，在本院认为中予以认定。结合当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月25日，原告（乙方）与佛山市高明区荷城街道健力社区×民委员会岗头王居民小组（甲方）签订《楼房租赁合同》。合同第一条约定，甲方出租的楼房位于文华路实业房地产公司联商楼A座的首层一卡、及二层至六层全部，面积约壹仟贰百平方米，楼房的产权全属甲方拥有。合同第二条约定，楼房租赁期限为15年，即由2011年11月1日起至2026年10月30日止，其中2018年11月1日至2019年10月30日租金为5080元/月，2019年11月1日至2020年10月30日租金为5180元/月。租金缴交方式：乙方每月交纳租金，在每个月1-10号内为交租期限。2013年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《楼房租赁合同》，合同约定：甲方愿意将文华路实业房地产公司联商楼A座首层一卡及二楼（以下简称案涉房屋）全部租给乙方使用；租金和租金交纳期限，第一年每月为4400元，从第二年起每年月租金比上一年度增加300元，其中2016年10月15日至2017年10月14日5300元（后由原告手写修改为4000元），2017年10月15日至2018年10月14日5600元（后由原告手写修改为4300元），2018年10月15日至2019年10月14日5900元（后由原告手写修改为4600元），2019年10月15日至2020年10月14日6200元（后由原告手写修改为4900元），2020年10月15日至2021年10月14日6500元（后由原告手写修改为5200元）；乙方在签订合同之日，即要付给甲方押金人民币10000元及当月租金，该押金不能当租金和水、电费使用，在合同期满后，乙方退场时交回楼房（无损坏原物件，如数齐全）并交清所应支付的一切费用才退回押金，否则押金用作补偿甲方使用，不足部分要追究乙方责任；乙方需在每月15号前缴纳当月租金给甲方，逾期未交租的按当月租金的30%增收滞纳金，超过20日还未交租金，属乙方违约；租赁期内，甲方除合同条款内不得以任何借口终止合同，如因甲方造成本合同不能履行的，甲方应向乙方支付违约金20000元，并赔偿乙方的装修费及经营损失费，若乙方违反本合同的条款，或在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金20000元给甲方，并没收合同押金10000元；承租期间，乙方如将该铺位转租给他方，应提前通知甲方，甲方应积极配合乙方办齐所有转租手续，在甲乙双方同意办理双方所签订合同移交手续后由他方继续承租，但原合同的条款不变执行至合同期满。被告陈述在2016年10月15日起降租一年后，双方口头协商一致2017年10月15日后的租金均按4000元/月交纳。被告自2016年10月15日起至今均以4000元/月的标准向原告交纳租金。2019年2月26日，被告短信告知原告：“已存四千”，原告回复：“4千已转存、还有11月份您要快点存过来了。”2019年4月23日，原告发短信给被告：“靓女房租打过来未，连同旧年11月份一起打过来。”被告回复：“已经转了4000”，原告复：“甘您旧年11月份的4000元呢？您要转埋佢啦”，被告回复：“现在没钱，有钱会给的”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，而原告也未能提交案涉房屋经主管部门批准建设的资料，因此，原告与被告签订的《楼房租赁合同》无效。合同无效，原告诉请被告返还案涉房屋，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告应根据双方约定支付房屋占有使用费。关于2016年7月14日至2016年8月15日的占有使用费问题。原告诉称被告欠付该月占有使用费5000元，但原告并未提交证据证明在被告欠付该月占有使用费后三年内曾向被告追讨，被告辩称原告的债权已超过法定诉讼时效的意见，本院予以采纳。原告主张双方协商一致对该月占有使用费延期缴付，原告对其主张负有举证责任，原告并未提交证据予以证明，本院不予采纳。关于2018年10月14日至2018年11月15日的占有使用费及利息问题。被告欠缴该月占有使用费，根据原告提交的短信记录显示，被告对支付该月占有使用费并无异议，原告诉请被告支付2018年10月14日至2018年11月15日的占有使用费4000元，本院予以支持。《楼房租赁合同》无效，原告依据该无效合同诉请滞纳金，本院不予支持。原告作为出租人，在案涉房屋未取得建设工程规划许可或未经主管部门批准建设情况下将案涉房屋出租，负有导致合同无效的过错；被告作为承租人，在承租时没有核实案涉房屋是否取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，也负有导致合同无效的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，双方都有过错的，对损失应当各自承担相应的责任。被告欠付占有使用费确实造成原告的利息损失，本院确认被告应自2018年11月16日起至实际支付日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%支付利息。原告诉请过高部分，本院不予支持。关于2020年5月14日至2020年6月15日的占有使用费及利息的问题。被告确认欠付该月占有使用费，但认为当时案涉房屋漏水，原告拖延修复，被告因此拒付当月占有使用费。原告确认于2020年5月25日得知案涉房屋漏水的情况，被告并未提交证据证明于2020年5月25日前曾通知原告漏水的情况，原告于2020年7月20日发送微信给被告：“漏水的问题，你5月底通知我，我6月13日已经维修完毕，期间正常营业，没有造成损失”，而根据被告与其租客的聊天记录，被告问租客：“还在漏水吗？”租客于2020年6月19日回复：“不漏了”。被告提交的证据不足以证明原告怠于履行修复的义务，被告辩称有权拒付当月占有使用费，本院不予采纳。原告诉请被告支付2020年5月14日至2020年6月15日的占有使用费4000元，本院予以支持。《楼房租赁合同》无效，原告依据该无效合同诉请滞纳金，本院不予支持。但被告欠付占有使用费确实造成原告的利息损失，本院确认被告应自2020年6月16日起至实际支付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率50%支付利息。原告诉请过高部分，本院不予采纳。关于递增部分的占有使用费的问题。原告诉称被告应支付2017年10月14日至2020年8月14日的每月递增部分，被告辩称双方口头约定2017年10月15日起每月租金为4000元，不作递增。本院认为，根据原告与被告2019年2月26日和2019年4月23日的短信记录，在被告支付4000元后，原告均确认被告已缴付该月的占有使用费，并未要求被告支付递增部分。诉讼过程中，原告亦确认被告自2016年10月15日起至庭审当日均按每月4000元的标准交纳占有使用费。原告并未提交证据证明在每月收取4000元占有使用费后要求被告交纳递增部分。本院确认双方已达成一致合意，变更占有使用费为每月4000元。原告诉请被告支付每月递增部分的占有使用费，本院不予支持。关于违约金和押金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请押金不予退还，本院不予支持。《楼房租赁合同》无效，合同自始没有法律约束力，原告诉请被告按合同约定支付违约金20000元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李学林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张志荣归还文华路实业房地产公司联商楼A座首层一卡及二楼；二、被告李学林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张志荣支付2018年10月14日至2018年11月15日的占有使用费4000元及利息（以4000元为基数，从2018年11月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的50%计算，从2019年8月20日起至实际支付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）；三、被告李学林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张志荣支付2020年5月14日至2020年6月15日的占有使用费4000元及利息（以4000元为基数，从2020年6月16日起至实际支付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）；四、驳回原告张志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956元，减半收取1478元（原告已预交），由原告张志荣负担1381元，由被告李学林负担97元。被告李学林负担的97元，由被告李学林在支付判项确定的款项时一并向原告张志荣支付，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍翠婷二〇二〇年十二月二十四日法官助理 何保民书 记 员 刘艳芳