广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初850号原告：李世泉，男，1977年2月24日出生，汉族，住广东省五华县*******下，公民身份号码441************219。委托诉讼代理人：刘枚、黄柳云，广东鹏浩律师事务所律师。被告：张定治，男，1989年5月1日出生，汉族，住广东省大埔县*******湖洋面，公民身份号码441************975。被告：李仕标，男，1980年1月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区************，公民身份号码441************219。被告：缪仕剑，男，1986年6月12日出生，汉族，住广东省五华县******周一，公民身份号码441************238。被告：缪运杰，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省五华县******周一，公民身份号码441************238。被告缪仕剑、缪运杰共同委托诉讼代理人：郑景清、郭永祥，广东深梅华律师事务所律师。被告：邓文辉，男，1983年9月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码441************958。原告李世泉与被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世泉及其委托诉讼代理人刘枚、黄柳云，被告李仕标，被告缪仕剑、缪运杰的委托诉讼代理人郭永祥到庭参加了诉讼，被告张定治、邓文辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告张定治之间签订的《合作建房协议书》无效；2、请求法院判令五被告共同向原告返还购房款人民币200000元及利息（利息以人民币200000元为计算基数，从2018年4月7日起按年利率6%计算至款项付款之日止，暂计至2020年3月16日的利息为23310元）；3、请求法院判令五被告共同赔偿原告装修款人民币100000元；4、本案诉讼费、保全费等由五被告共同承担。事实与理由：2017年，被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉四人出地，被告张定治负责出资，其五人共同开发建筑面积为600平米的一栋11层的住宅楼，该住宅楼位于五华县******塔岗下，名为“尚品居”，并由其五人对外进行销售。五位被告对外销售时，向原告出示了相关证件，表明房屋是有报建手续等相关证件，原告也是基于涉案房屋有相关报建等证件才决定购买由五位被告合作而建的房屋。2019年5月2日，原告与被告张定治签订的《合作建房协议书》。《合作建房协议书》约定由原告出资200000元购买被告张定治拥有“尚品居”的第3层302号房屋，原告向被告张定治交齐了购房款200000元，被告张定治并向原告出具相应的收据，后原告将房屋进行装修。但至2019年11月10日，五华县周江镇人民政府却在“尚品居”门前张贴了“强制拆除公告”，告知“尚品居”属于未经批准非法建房，并决定于2019年12月2日对“尚品居”和其他设施进行强制拆除，后五华县周江镇人民政府于2020年1月13日对“尚品居”进行强制拆除。综上所述，原告认为，原告基于五被告出示的相关报建文件而购买涉案房屋，但涉案房屋已于2018年4月18日被五华县国土资源局认定为违法建筑，且已被五华县周江镇人民政府强制拆除，从而导致原告购买的房屋无法居住，造成原告损失，该损失由五被告共同承担。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起以上诉讼请求。被告张定治辩称，一、答辩人与原告李世泉签订的《合资建房协议书》应属无效，答辩人对此予以认可。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，答辩人与李世泉签订的《合资建房协议书》中约定，李世泉出资人民币200000元资助答辩人与其余被答辩人李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉兴建第20171115152地号“尚品居”住宅楼，以取得该楼第3层302号房产权，而该房屋所在土地为宅基地，其使用权依法不得出让或用于非农业建设。上述《合资建房协议书》违反了土地管理法相关法律法规，依法应当被认定为无效，故答辩人对原告李世泉提出的该项主张予以认可。二、原告李世泉对房屋产权情况心知肚明，其对协议书的无效应承担与答辩人及其他被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉同等的过错责任。原告李世泉在签订《合资建房协议书》时，早已知悉该土地属于宅基地，系争房屋性质为“小产权房”，依法不得转让，并且清楚该房屋过高过大，依法属于违章建筑的事实，但其仍然与答辩人签订协议书。因此，答辩人认为，原告李世泉应当对该协议书的无效负有其他各方同等的过错，对因合同造成的损失承担与其他各方同等的责任。三、根据协议书，原告李世泉支付的款项被用于系争房屋的建设，其应当属于因系争房屋被拆除而造成的损失，应当由各过错方承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”本案中，原告李世泉支付的200000元被全数用于系争房屋的修建。由于系争房屋被拆除，该款项依法应当属于因各当事人履行无效的《合资建房协议书》所造成的损失。由第二点分析可知，答辩人与各被答辩人对于无效合同的签订负有同等过错，因此，该损失应当由各方共同承担，即每人承担33333.33元的损失。并且，由于原告李世泉具有过错，其也无权向答辩人和其他被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉主张赔偿装修款、支付利息。因此，答辩人认为，原告李世泉仅由其余五人承担损失，并对其承担赔偿责任、赔偿装修款并支付利息的主张于法无据，不应支持。被告李仕标辩称，被告张定治是我的老板，我把收到的钱都给张定治了。被告张定治与被告缪仕剑、缪运杰签订的合同我也不知道，我不在场。被告缪仕剑、缪运杰共同辩称，原告请求确认其与被告张定治签订合作建房协议无效，但被告缪仕剑、缪运杰并不是该协议的任何一方当事人，因此，被告缪仕剑、缪运杰不是本案的适格的主体。原告请求返还购房款的前提是基于案涉合作建房协议无效，被告缪运杰、缪仕剑不是协议的任何一方当事人，也没有收取原告的任何款项，因此不用承担任何责任。两被告也没有参与案涉房子的处分，综上，请求法庭依法驳回原告对两被告的诉请。被告邓文辉未应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案名为“尚品居”的楼房位于五华县******塔岗下。该楼房所占土地属集体土地。被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉与被告张定治经协商约定，由被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉申请使用土地而由被告张定治出资兴建“尚品居”楼房，并约定楼房建成后由五被告各自分得相应楼层的房屋，其中被告缪运杰、缪仕剑分得第一、二层和第三层中编号为“2、3、4号”的三套房。“尚品居”楼房于2017年4月间开始施工建造，于2018年8月间竣工。“尚品居”楼房施工期间，被告张定治就将其可分得的楼层房屋对外销售。原告李世泉于2018年4月7日向被告李仕标缴交房款190000元。2019年5月2日，被告张定治作为甲方与原告李世泉作为乙方签订《合作建房协议书》，内容主要为：“一、甲、乙方双方清楚，本协议所指向房屋不是商品房，清楚房屋建筑物所坐落土地的权属性质和演变，双方仅本着民事法律制度“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则，就该房屋建筑物现存的、甲方可以处分的权利以及基于该房屋建筑物的将来可期待利益的让与做出约定；二、现有位于五华县******塔岗下一块住宅用地，兴建一栋十一层住宅楼，楼房命名为“尚品居”；三、乙方自愿出资人民币200000元，分得该楼第3层302号房屋，三房二厅，面积约101.67㎡（以实际丈量为准）；四、合作建房的装修为外墙及楼房公共部分由甲方统一装修，套房内部为毛坯房，以现楼为准”，此外，双方还就其他事宜进行了约定。同日，被告张定治向原告李世泉出具《收据》，确认收到原告李世泉“尚品居”302号房屋的房款200000元。原告李世泉购买后对房屋进行了装修、居住使用。2019年11月10日，五华县周江镇人民政府在“尚品居”楼房门前张贴“强制拆除公告”，内容主要为：“关于缪仕剑、缪运杰未经批准，占用五华县*********民小组的600平方米土地（其中林地66.2平方米、坑塘水面533.8平方米，四至为东、西、北均至空地、南至门坪）建房一案，经五华县自然资源局依法作出华国土资执法（罚）字（2018）16号《国土资源行政处罚决定书》，限缪运杰、缪仕剑自接到行政处罚决定书之日起十五日内自行拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。因缪仕剑、缪运杰在该处罚决定书生效后逾期未履行拆除义务，经向兴宁市人民法院依法申请强制执行，兴宁市人民法院依法作出（2019）粤1481行审153号行政裁定书，该案的强制执行交由五华县周江镇人民政府组织设施。并限缪仕剑、缪运杰在本公告公布之日起3日内自行将违法建筑物内物资搬离，人员撤出。届时本单位将依法予以强制拆除”。2019年12月23日，原告李世泉在内的相关“尚品居”楼房购房者向政府相关部门提出信访诉求。2020年1月13日，五华县周江镇人民政府联动政府有关部门对“尚品居”楼房进行拆除。在拆除前，五华县周江镇人民政府委托广东华资土地房地产评估与规划设计有限公司对已售的“尚品居”相关楼层房屋装饰装修市场价值进行评估，其中原告李世泉所购房屋的装饰装修价值被评估为65374元（套内建筑面积76.91㎡、单价850元/㎡）。2020年2月21日，五华县自然资源局、五华县周江镇人民政府就原告李世泉在内的相关“尚品居”楼房购房者的信访诉求联合作出《信访诉求答复意见书》（周府信复〔2019〕41号），明确告知涉案“尚品居”楼房属于未经批准非法建设的“小产权房，并由政府相关部门依法进行违法告知、制止建房、作出行政处罚等行为未果后依据相关程序进行了依法拆除”。原、被告因“尚品居”楼房被政府拆除一事引发纠纷。因对房屋被政府拆除的责任承担及损失赔偿等事宜有异议，经协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告李仕标主张其系听从被告张定治的指挥，但被告张定治未向其发放工资，而是给予其20%的份额（该份额包含在被告张定治的份额中），且其在收取的购房款中按自身享有的20%份额扣除后其余80%的购房款则交给被告张定治。案经本院调解未果。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案争议的焦点是：一、原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》是否具有法律效力；二、原告李世泉主张的购房款及相应利息、房屋装饰装修损失应否支持；三、被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉应否与被告张定治对原告李世泉的诉请承担责任。针对上述争议焦点，本院作如下分析：一、关于原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》是否具有法律效力的问题。根据庭审查明的事实可知，原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》，系约定原告李世泉出资200000元取得“尚品居”楼房中的第3层302房，而“尚品居”楼房所占土地属于集体土地，且属于未经批准非法建设的“小产权房”。被告张定治非狮潭村村民，其通过出资而由被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人申请使用土地的方式建设“尚品居”，属于变相买卖占用狮潭村集体土地，且“尚品居”系未经报批报建的违章建筑，违反了国家关于土地管理、城乡规划、建筑施工等相关法律法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》无效。故原告李世泉诉请确认其与被告张定治间签订的《合作建房协议书》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告李世泉主张的购房款及相应利息、房屋装饰装修损失应否支持的问题。如上所述，原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》无效，而无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告张定治应将因无效《合作建房协议书》收取的购房款200000元返还给原告李世泉。至于原告李世泉诉请的利息、房屋装饰装修损失问题，五华县周江镇人民政府在依法对“尚品居”楼房进行拆除前，委托了广东华资土地房地产评估与规划设计有限公司对已售的“尚品居”相关楼层房屋装饰装修市场价值进行了评估，其中原告李世泉所购房屋的装饰装修价值为65374元。根据原告李世泉（乙方）与被告张定治（甲方）签订的《合作建房协议书》中关于“甲、乙双方清楚，本协议所指向房屋不是商品房，清楚房屋建筑物所坐落土地的权属性质和演变”的内容可知，被告张定治明知“尚品居”楼房属于未经依法报批报建的违章建筑且系变相买卖占用狮潭村集体土地，仍对外出售给原告李世泉，具有过错；而原告李世泉明知“尚品居”位于周江镇狮潭村，却未对“尚品居”的用地审批、施工许可、报批报建等建房手续尽到合理注意、谨慎审查义务，亦具有过错。鉴于本案客观实际情况，结合当事人过错程度等，为合理公平维护各方合法权益，本院予以支持被告张定治对原告李世泉的房屋装饰装修损失承担一半的赔偿责任为32673.5元（65347元÷2）。对于利息损失问题，因原告李世泉对造成合同无效亦有过错，故，原告李世泉诉请的利息请求，本院不予支持。三、关于被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉应否与被告张定治对原告李世泉的诉请承担共同偿还责任的问题。被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉系通过申请使用土地而由被告张定治出资建房的方式各自相应取得房屋，属合伙建房内部分配房屋范畴，并非合伙建房对外销售房屋，且被告张定治亦是仅将其可分得的“尚品居”楼房中相关楼层房屋对外销售并由其签订相关购房协议和收取购房款，无证据证实被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉有参与其中，故原告李世泉诉请被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉承担共同偿还责任，不具有事实和法律依据，本院不予支持。而被告李仕标参与被告张定治对外销售“尚品居”房屋的行为中，并积极参与收取相关购房款，且将收取的相关购房款按自身享有的20%份额扣除后其余80%购房款才交给被告张定治，属于合意对外违法销售，应共同承担责任，故原告李世泉诉请被告李仕标、张定治应对原告的诉请（购房款200000元和房屋装饰装修损失32673.5元）承担共同偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告张定治答辩主张的被告缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人应承担责任的问题，属其与被告缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人内部纠纷范畴，被告张定治可另循途径解决。被告张定治、邓文辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、答辩等相关诉讼权利，本院予以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李世泉与被告张定治签订的《合作建房协议书》无效；二、被告张定治、李仕标应在本判决发生法律效力之日起三十日内共同向原告李世泉返还购房款200000元及赔偿房屋装饰装修损失32673.5元。三、驳回原告李世泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6149.66元，减半收取为3074.83元，由原告李世泉负担574.83元，由被告张定治、李仕标共同负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张思东二〇二〇年十二月三十日书记员  李文婷