重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初5236号原告：桂光友，男，汉族，1987年11月26日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人（特别授权）：廖家琴，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者。被告：重庆卓业商业管理有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州大道中段交通大厦四楼，统一社会信用代码91500234747478942J。法定代表人：胡燕翔。原告桂光友与被告重庆卓业商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6立案后，依法适用简易程序。因被告重庆卓业商业管理有限公司下落不明，采用其他方式无法向被告重庆卓业商业管理有限公司送达诉讼文书，不宜适用简易程序，本院于2020年9月10日裁定本案转为普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告桂光友的委托诉讼代理人廖家琴到庭参加诉讼，被告重庆卓业商业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告桂光友向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房款9724元，返还税费7405元，支付违约金4320元，合计21449元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年2月16日与开县永盛房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告修建的xxxx电梯公寓房屋一套，建筑面积145.21平方米，建筑面积单价3400元/平方米，总成交金额493714元，于2011年4月15日前交房。在交房的时候被告直接向原告收取了税费14811元，起诉后原告去国土部门查税费只缴纳了7410.71元。被告于2011年10月14日才将房屋交付给原告。购买该房屋原告办理按揭贷款340000元，于2017年9月25日提前还清按揭款，并于2019年4月28日解除抵押。原告拿到房屋产权证后才发现房产证上的房屋面积与合同上的房屋面积有差距，合同上多了2.86平方米。原告多次找开县永盛房地产开发有限公司，开县永盛房地产开发有限公司以公司变更为新的公司即本案被告为由，拒不支付多收的房款、税费和违约金，违约金是根据合同约定计算的，是逾期交房的违约金。现为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告重庆卓业商业管理有限公司未作答辩。本案经审理认定事实如下：2010年12月24日原告向开县永盛房地产开发有限公司支付xxxx8-1号房购房首付款153714元，支付购房契税、交易手续费、转移登记费、抵押登记费等共计15189元(其中购房契税为14811元)支付大修基金9874元，并由开县永盛房地产开发有限公司向原告出具《收据》。2011年2月16日开县永盛房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房的项目现定名xxxx公寓……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列的（2）项：……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开县国土房管2011预字第01号预售商品房批准机关：重庆市开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县汉丰开州大道中段。（二）本商品房所在幢的楼层共计19层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第8层(指从本商品房所在幢最底层计算的楼层)。本商品房所在楼层名义层为第7层（指标识楼屋，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。……（四）本商品房建筑面积145.21平方米，其中，套内建筑面积121.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.17平方米。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为493714元整（大写肆拾玖万叁仟柒佰壹拾肆元整），建筑面积单价为3400元/平方米，套内建筑面积单价为4079元/平方米。第五条付款方式及期限……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额493714元整（大写肆拾玖万叁仟柒佰壹拾肆元整）。（1）本合同签订之日乙方向甲方支付首付款153714元。（2）本合同签订30日内，乙方申请按揭贷款34万元，支付给甲方。……第六条面积确认及面积差异处理在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2011年4月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金（该比率应当不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……”开县永盛房地产开发有限公司在甲方处签章，原告在乙方处签字捺印。2011年9月23日原告付清购房款493714元，其中340000元为按揭贷款。2011年10月14日原告向重庆伟玉物业管理有限公司支付装修运输材料使用电梯费300元、垃圾除渣费300元、2011年10月14日至2012年10月14日止的物管费1220元。2016年8月17日开县永盛房地产开发有限公司代原告向开县地方税务局缴纳住房买卖契税7405.71元、印花税5元，共计7410.71元。2016年12月26日原告取得该房屋的产权证，产权证号为渝（2016）开州不动产权第001095737号，产权证上登记的房屋建筑面积142.35㎡，套内面积121.03平方米。2017年9月25日原告提前结清该房屋的按揭贷款。2017年9月26日重庆市开州区国土资源和房屋管理局注销抵押登记。2017年9月29日该房屋被抵押，于2019年4月28日注销抵押登记。另查明，开县永盛房地产开发有限公司于2020年1月8日变更名称为重庆卓业商业管理有限公司。上列事实有经庭审举证、质证的原、被告的身份证明材料、《重庆市商品房买卖合同》、收据、转账凭据、权属登记申请书、不动产权证、业主入住手册等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与开县永盛房地产开发有限公司是完全民事行为能力人，是在自愿、平等的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该合同合法有效。开县永盛房地产开发有限公司名称变更为重庆卓业商业管理有限公司后，该合同约定的权利义务应当由重庆卓业商业管理有限公司享有和承担。2010年12月24日原告向开县永盛房地产开发有限公司支付了购房契税为14811元，但开县永盛房地产开发有限公司实际代原告向税务机关缴纳的住房买卖契税7405.71元，因此对于原告多支付给被告的契税7405.29元(14811元-7405.71元)，被告应当返还给原告。故对于原告要求被告返还契税7405元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告是否应当退还原告房屋面积差价9724元的问题。本院认为，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中约定：“如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。”房屋产权证登记的套内面积为121.03平方米，合同约定的套内建筑面积为121.04平方米，两者相差0.01平方米，按照合同约定被告应当补原告房屋套内面积差价40.79元(0.01平方米×4079元/平方米)，故对于原告要求被告退还购房款9724元的诉讼请求，本院依法调整为被告退还原告购房款40.79元。关于被告是否应当支付原告逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年4月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。原告提供的物业费收据、业主入住手册等可以证实被告向原告交房的时间为2011年10月14日，该交房时间已超过合同约定的交房时间，被告已构成违约应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”的规定，本案中被告未对诉讼时效提出抗辩，因此本院对本案不主动适用诉讼时效规定进行裁判。按照原、被告之间的合同约定，被告逾期交房181天(2011年4月16日起至2011年10月14日止)，被告应当按照合同约定每日按照原告已支付房价款万分之0.5支付违约金，被告应当支付给原告的违约金为4468.11元（493714元×0.00005×181天），原告仅要求被告支付违约金4320元是对自己权利的处分，因此对于原告要求被告支付逾期交房违约金4320元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，判决如下：一、被告重庆卓业商业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告桂光友购房款40.79元、契税7405元，支付原告桂光友逾期交房违约金4320元，共计11765.79元；二、驳回原告桂光友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，公告费260元，共计596元，由原告桂光友负担298元，被告重庆卓业商业管理有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  牟方军人民陪审员  李中品二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳