广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28656号原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路****。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：马冰，男，1971年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区天河路****，公民身份号码：4101051971********。原告广州凯安物业管理有限公司诉被告马冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州凯安物业管理有限公司的委托诉讼代理人王志健、被告马冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州凯安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2015年10月1日起至2018年6月3日止的物业管理费7672元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2015年10月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金5258元（从2015年11月1日起计至2020年4月30日止，每日按应付未付金额的千分之一标准计算）；2、判令被告支付从2015年10月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费3306元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系广州市海珠区江南大道中宝树街13号[1]栋其中一个商铺的业主。倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”）曾与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定倾城汇业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），公共水电费用等根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向原告交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经倾城汇业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。2018年6月3日，原告与倾城汇业委会签订了《交接协议》，退出涉案广场物业管理。原告在退出涉案广场物业管理之前一直严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。原告多次催交款项无果，故提起诉讼。被告马冰辩称：根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（2011年）》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009)》第六条的规定，以及《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》第七条乙方服务质量目标和要求2.9“以管理公司名义向本物业单元之业户发出收费通知单，收取有关各类按金、管理费、有偿服务费、能源费及其它费用，并本着合理节约的原则向各有关部门支付厂本物业的有关费用。”的约定，由于本人收到原告的物业管理费和公摊水电费催缴函，即于2020年10月11日及时交付相关费用，所以滞纳金只能从收到书面通知书之日起开始计算。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，以及《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》第七条乙方服务目标和要求2.10“定期向本物业的单元抄读有关水电、煤气分表，并发出收费通知单，收取各业户应付的费用。本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊。”的约定，原告应当按照政府定价和实际消耗的水电数量据实征收公摊水电费。原告自行核对征收公摊水电费的做法既违反了国家法律，与《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的约定不相符，所以应当重新据实计算和分摊。经审理查明：据粤房地权证穗字第**的房地权证记载，被告是海珠区江南大道中路宝树新街**[1]栋****的权属人，登记时间为2010年9月29日，该房屋建筑面积9.56平方米。2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街****，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。原告从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与原告于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请原告整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向原告分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，原告向本院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对原告出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。本院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决书，认定倾城汇业委会于2017年7月23日向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终7594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另查，本院作出的（2018）粤0105民初18693号民事判决书、广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终16793号民事判决书中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算，物业管理费按25元/月/平方米计算。再查，原告通过快递邮件分别于2018年10月16日向被告在广东省广州市东山区天河路9号2204房的地址发出《关于追缴倾城汇婚庆广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》及《倾城汇婚庆广场物业管理费和公摊水电费欠费单》，向被告催缴物业管理费、公摊水电费及违约金。被告确认于2018年11月中旬收到上述函件。诉讼中，原告表示：被告于2020年10月11日向原告支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的物业管理费7672元（每月按25元/平方米×建筑面积9.56平方米计），支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费3306元（每月按10.8元/平方米×9.56平方米计）；原告申请撤回关于要求被告支付物业管理费7672元、公摊水电费3306元的诉请；违约金计至2020年4月30日是原告定的一个时间点，每月应交物业管理费所产生的违约金以不超过当月物业管理费本金为限。被告表示：同意原告撤回要求支付物业管理费7672元的诉请；不同意原告撤回要求支付公摊水电费3306元的诉请，因为公摊水电费金额不对，当时不清楚怎么回事就把费用交了；原告主张的违约金已经经过诉讼时效。本院认为，倾城汇业委会代表业主与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，被告是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对被告具有约束力，被告应按合同约定及时履行自己的义务。虽然倾城汇业委会于2017年7月23日向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议，故诉至法院。（2018）粤01民终7594号民事判决书认定倾城汇业委会发出该函的行为产生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。原告遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。在此期间，原告实际对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，故被告应当支付相应的对价。诉讼中，原告表示被告已经支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.56平方米计）及2015年10月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积9.56平方米计），故向本院申请撤回要求被告支付上述期间物业管理费、公摊水电费的诉请，经审查，并无不当，本院予以支持。被告关于重新据实计算和分摊水电费的意见缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。现原告要求被告支付逾期支付2015年10月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金，被告辩称上述诉请已超过诉讼时效，原告在2018年10月16日向被告发送催缴物业管理费、公摊水电费及违约金的函件，被告亦确认收到上述函件，故原告的诉请未超过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求违约金计至2020年4月30日，是对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。故违约金从欠费次月的第1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告马冰在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2015年10月1日至2017年7月27日期间物业管理费（每月按25元/平方米×9.56平方米的标准计）的违约金（从欠费次月的第1日起至2020年4月30日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告马冰所欠物业管理费为限）给原告广州凯安物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月十日书记员  于悦姗何国卫