重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28449号原告：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人:王宏伟，董事长。委托诉讼代理人：丁军，重庆溯源律师事务所律师。委托诉讼代理人：何柳，重庆溯源律师事务所实习律师。被告:重庆央鼎置业有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道1号13-3号，统一社会信用代码91500000MA6016EU48。法定代表人:杨清松，经理。委托诉讼代理人：刘露露，女，公司员工。原告重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）与被告重庆央鼎置业有限公司（以下简称央鼎公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝地公司委托诉讼代理人丁军和何柳，被告央鼎公司委托诉讼代理人刘露露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于两江新区翠云C117-1/02储备地块上17.46亩土地恢复原状(包括但不限于拆除地上所有建筑物、清理完地上所有设备及垃圾、将硬化地面恢复为原始地貌)后交还给原告；2.判令被告立即向原告支付土地占用费(土地占用费按22000元/亩/年的标准，以17.46亩为基数，自2020年3月7日起计算至土地交还给原告之日止)；3.判令被告立即向原告支付违约金(违约金以年租金384120元为基数，按照每日1‰的标准，自2020年3月7日起计算至被告将土地交还给原告之日止)；4.判令被告向原告支付律师费3000元、收回土地律师风险代理费10000元及按照实际收回款项的4%计算的律师风险代理费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，渝地公司与央鼎公司签订《储备地块临时租赁合同》，约定：渝地公司将位于两江新区翠云C117-1/02储备地块上17.4亩土地出租给央鼎公司用于搭建临时活动板房，租赁期限自2019年3月7日至2020年3月6日止。合同期满或提前终止的，央鼎公司应按约定向渝地公司交还土地，若因央鼎公司的原因导致渝地公司不能按时收回临时地块或向第三人交付，每延迟一天移交土地，央鼎公司须每日按年租金的1‰向渝地公司支付违约金。2019年7月15日，渝地公司又与央鼎公司签订了《储备地临时租赁合同》的补充协议，约定租赁面积增加0.06亩，租赁期限及费用同《储备地临时租赁合同》的约定。前述租赁合同到期后，经渝地公司多次催告，央鼎公司至今未退还租赁地块。渝地公司为维护合法权益，特提起诉讼。被告央鼎公司辩称，1.本案开庭前原、被告双方已就案涉土地交还及租金支付事宜进行了磋商，被告同意在年底交还土地；2.对原告主张的土地占用费计算标准无异议，但原告诉请从2020年3月7日起支付土地占用费缺乏事实依据。原、被告双方此前已就土地续租事宜进行了协商，且被告已向原告支付租金至2020年10月6日，原告也向被告开具了发票予以确认。被告续租土地的租金应自2020年10月7日起计算；3.因原、被告双方已经磋商续租事宜，且被告已支付租金至2020年10月6日，故原告不应向被告支付违约金。即使法院认定被告需要支付违约金，违约金的起算时间也不是2020年3月7日，同时原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以降低；4.对原告诉请的律师费，被告仅认可实际产生的3000元费用，对其他尚未实际产生的律师费被告不予认可。另外，被告应承担的律师费的金额应根据被告最终实际需承担的租金等各项费用占原告诉请金额的比例计算；5.本案诉讼费应根据被告最终需承担金额占原告诉请金额的比例计算。经审理查明：2019年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《渝地公司储备土地临时租赁合同》，约定：乙方临时承租甲方位于“两江新区翠云C117-1/02储备地块上（承租地块在储备地块的具体位置及范围详见附件三：租赁地块宗地图）”的储备地块。承租面积17.4亩（最终以实测面积为准），地块其他具体情况见附件一《移交土地备忘录》。租赁期限从2019年3月7日起至2020年3月6日止。本地块规划用途为商业用地。乙方承诺，租赁甲方地块仅作临时板房用途使用。租金为单价22000元/亩/年，合计382800元，从起租日开始计算。租金于合同签订后5个工作日内一次性缴清，甲方在收到乙方每笔租金后开具等额增值税专用发票。甲方在合同签订生效后并在乙方办妥本合同第三条第（二）项手续并申请交地后，通知乙方将地块交付乙方，双方签订《移交土地备忘录》。甲乙双方派员共同进行现场摄像，形成的影像资料作为合同的组成部分。本合同解除或终止后，除非甲方书面同意，乙方应当于期满日或终止日按地块交付原状或甲方认可的标准向甲方交还地块，经甲方指定工作人员比对地块交付时的影像资料确认地块已恢复原状后，办理地块移交手续，签订《移交土地备忘录》。乙方未按本合同约定足额缴纳或逾期未缴纳约定应交的各项费用达到30日，为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同。乙方按规定时间交付租金费用，如乙方延期支付，每逾期1日按年租金1‰累计计算支付甲方滞纳金直至到期未付的金额全部支付为止。合同期满或提前终止的，乙方应按约定向甲方交还地块。若因乙方原因，导致甲方不能按时收回临时地块或向第三人交付，每迟延一天移交土地，乙方须每日按年租金总额的1‰向甲方支付违约金。如甲方受到实际损失超出乙方应当支付的违约金的，甲方有权要求乙方进行赔偿。无论本条约定的乙方违约责任，如甲方的实际损失超出乙方应当支付的违约金的，甲方有权要求乙方进行赔偿，乙方应赔偿甲方损失，损失赔偿范围包括因违约行为给相对方造成的直接损失、可能利益损失和甲方为维护自己合法权益而支付的诉讼费、律师费等合理费用。合同签订当日，原、被告签订了《移交土地备忘录》，原告将17.4亩原始地貌的上述储备地块移交给了被告用于搭建临时板房。2019年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《的补充协议》，约定：甲乙双方就2019年3月15日签订的《储备土地临时租赁合同》（以下简称原合同》中未尽事项订立以下补充协议。新增承租面积0.06亩（40㎡），新增部分租赁期限为从2019年3月7日起至2020年3月6日止，新增部分租金标准为22000元/亩/年，合计1320元。在签订本协议之日，乙方一次性缴清一年租金1320元给甲方。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。2020年5月19日，重庆立源律师事务所受原告委托指派该所律师刘颖向被告邮寄《律师函》，要求被告于收函之日起立即退还所租土地，支付从2020年3月7日起至实际按约退还土地之日止参照合同租金计算的占用费并支付逾期退还土地的违约金（逾期每日按照年租金千分之一计算）等。2020年5月20日，被告收到了该《律师函》。2020年9月25日，被告通过其银行账户向原告转账付款317380元。原告向被告开具了金额为223300元的发票，发票备注栏载明“两江新区翠云C117-1/02地块租金（2020.3.7-2020.10.6）”。庭审中，被告陈述，前述317380元款项中包含了2020年3月7日至2020年10月6日期间的租金，被告向原告支付租金至2020年10月6日。原告陈述，认可被告实际支付土地占用费至2020年10月6日。另查明，2020年9月18日，原告（甲方）与重庆溯源律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派丁军律师、何柳实习律师为甲方因与央鼎公司就土地租赁合同纠纷（两江新区翠云C117-1/02号储备地上17.46亩）一案提供法律服务，担任代理人。基本代理费3000元，在本案代理合同签订之日起10日内支付。风险代理费方面，若通过法院判决或执行等方式成功收回土地的，则甲方支付1万元，成功收回款项的，则甲方再按收到款项的4%支付费用。若通过诉前调解、诉中调解等方式成功收回土地和费用的，则支付相应风险代理费的50%，风险代理费在相应每次兑现后10日内支付。2020年11月24日，原告向重庆溯源律师事务所转账支付了律师代理费3000元。庭审中，被告陈述，对原告的第一项诉讼请求，其仅对交还时间有异议，其他无异议。原、被告共同确认土地年租金均按照384120元/年标准计算，无递增。上述事实，有《渝地公司储备土地临时租赁合同》、《移交土地备忘录》、《的补充协议》、《律师函》、EMS快递单及查询明细、国内支付业务付款回单、重庆增值税专用发票、《法律事务委托合同》、收款回单、原、被告当庭陈述等证据随案作证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《渝地公司储备土地临时租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。《渝地公司储备土地临时租赁合同》及其补充协议约定，案涉土地租赁期限为2019年3月7日至2020年3月6日。2020年3月6日，《渝地公司储备土地临时租赁合同》及其补充协议因合同到期而终止。合同终止后，原告向被告邮寄《律师函》要求被告立即退还所租土地，原、被告并未就被告继续承租案涉土地达成一致意见，被告继续占有原告土地无合同及法律依据，应立即向原告返还土地。被告辩称其已与原告协商一致于年底交还土地缺乏事实依据，本院不予采纳。现原告诉请被告立即将位于两江新区翠云C117-1/02储备地块上17.46亩土地恢复原状(包括但不限于拆除地上所有建筑物、清理完地上所有设备及垃圾、将硬化地面恢复为原始地貌)后交还给原告，被告对原告的该项诉请中除交还时间以外的内容并无异议，对原告的该项诉请，本院予以支持。《渝地公司储备土地临时租赁合同》及其补充协议于2020年3月6日期满终止后，被告未依约向原告交还所占用的17.46亩土地，应自2020年3月7日起向原告支付土地占用费。原告主张土地占用费以17.46亩为基数，按照22000元/亩/年的标准计算，被告对原告主张的前述计算标准无异议，本院予以确认。另合同终止后，被告向原告转账付款317380元，原告开具的发票虽载明被告所付的该笔款项系2020年3月7日至2020年10月6日期间的土地租金，但鉴于2020年3月7日起原、被告之间的租赁合同及其补充协议已终止，且合同终止后原告向被告邮寄《律师函》，要求被告支付从2020年3月7日起计算的土地占用费，故被告收到《律师函》后支付的317380元应认定为按原告要求支付的2020年3月7日至2020年10月6日期间的土地占用费。扣除被告已支付的土地占用费后，被告还应向原告支付其他土地占用期间的土地占用费(以17.46亩为基数，按照22000元/亩/年的标准，自2020年10月7日起计算至被告将案涉土地返还给原告之日止)。《渝地公司储备土地临时租赁合同》约定，“合同期满或提前终止的，被告应按约定向原告交还地块。若因被告原因，导致原告不能按时收回临时地块或向第三人交付，每迟延一天移交土地，被告须每日按年租金总额的1‰向原方支付违约金。”本案中，合同期满后，被告未按约向原告交还地块，已经构成违约，应向原告承担违约责任。现原告诉请被告向其支付违约金(以土地年租金384120元为基数，按照每日1‰的标准，自2020年3月7日起计算至被告将案涉土地交还给原告之日止)符合前述合同约定，本院予以支持。被告作为主张违约金过高的违约方，并未举证证明原告主张的违约金过高，应承担举证不能的不利后果。对被告关于原告主张的违约金计算标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。原告因本案纠纷向重庆溯源律师事务所支付了律师代理费3000元，原告诉请被告支付该3000元律师费，被告对此并无异议，对原告的该诉请本院予以支持。因原告尚未向重庆溯源律师事务所支付收回土地律师风险代理费1万元及按照实际收回款项的4%计算的律师风险代理费，上述律师风险代理费并非原告实际已经产生的损失，原告诉请被告支付收回土地律师风险代理费10000元及按照实际收回款项的4%计算的律师风险代理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告重庆央鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于两江新区翠云C117-1/02储备地块上17.46亩土地恢复原状(包括但不限于拆除地上所有建筑物、清理完地上所有设备及垃圾、将硬化地面恢复为原始地貌)后交还给原告重庆市渝地资产经营管理有限公司；被告重庆央鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付土地占用费(以17.46亩为基数，按照22000元/亩/年的标准，自2020年10月7日起计算至被告重庆央鼎置业有限公司将前述土地返还给原告重庆市渝地资产经营管理有限公司之日止)；被告重庆央鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付违约金(以384120元为基数，按照每日1‰的标准，自2020年3月7日起计算至被告重庆央鼎置业有限公司将前述土地返还给原告重庆市渝地资产经营管理有限公司之日止)；被告重庆央鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付律师费3000元；驳回原告重庆市渝地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3746.9元，因适用简易程序减半收取计1873.45元，由被告重庆央鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷春岚二〇二〇年十二月十八日书记员  彭洪亮