广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28446号原告：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头**之三（仅限办公用途）。法定代表人：马泽槟，董事长。委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。被告：刘立光，男，1973年11月3日出生，汉族，，住所地广东省深圳市龙岗区委托代理人：杨兴国，浙江研墨律师事务所律师。原告广州黄埔古村旅游开发有限公司诉被告刘立光租赁合同纠纷一案，本院2020年9月24日受理后，依法由审判员区伟斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄京穗、杨凯，被告的委托代理人杨兴国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2016年12月8日签订《物业租赁合同》，约定被告将位于黄埔村××东路公路边自编66号的物业共计2100平方米出租给原告，该物业无产权证；租赁期限为2016年12月16日至2026年8月31日，免租期为2016年12月16日至2017年2月15日；月租金为147000元，并按照合同约定进行递增；原告向被告交纳租赁保证金294000元。签约后，原告按照合同约定，向被告交纳租赁保证金294000元，对租赁物业进行装修改造，如增设门牌××广告牌、改造电缆、对外墙渗水进行维修等，累计投入40772元。原告将该物业分成两部分对外分租：(1)2017年6月30日，原告与广州天懿美容美发有限公司（下称天懿公司）签订《办公租赁合同》，将租赁物业中的780平方米（自编101单元）出租给天懿公司。天懿公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2017年12月1日，原告、天懿公司与广州东昭企业管理有限公司（下称东昭公司）签订《合同权利义务转让三方协议》，由东昭公司承租自编101单元物业，并承担合同项下的权利义务。(2)2017年3月24日，原告与广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司（下称嗨咔狮公司）签订《办公租赁合同》，将租赁物业中1300平方米（自编102单元）出租给嗨咔狮公司。嗨咔狮公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向被告刘立光送达《强制拆除在建抢建违法建设决定书》（穗综海强拆字[2018]琶0967号），指出执法机关已于2016年10月27日作出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》（穗综海责拆字[2016]琶0256号），责令被告拆除涉案租赁物业，但是被告并未自行拆除。涉案租赁物业2100平方米于2018年6月25日被广州市城市管理综合执法局海珠区分局依法强制拆除。涉案租赁物业被强制拆除之后，次承租人东昭公司、嗨咔狮公司分别向广州市海珠区人民法院起诉原告，要求原告赔偿上述次承租人的损失，案号分别为(2018)粤0105民初16028号、(2019)粤0105民初32255号。其中，(1)东昭公司诉原告的(2018)粤0105民初16028号租赁合同纠纷案件，一审判决已发生法律效力。根据法院判决认定，因被告所出租物业属于违章建设导致原告向次承租人东昭公司赔偿装修损失736580.31元，并承担案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，上述损失合计765536.31元。(2)嗨咔狮公司诉原告的(2019)粤0105民初32255号租赁合同纠纷案件，尚在一审审理过程中。综上所述，被告明知其出租的物业属于违法建筑却仍旧出租给原告，双方签订的合同应当归于无效，因此给原告造成的严重经济损失，应予赔偿。现起诉要求：1、确认原告与被告于2016年12月8日签订的《物业租赁合同》无效；2、被告向原告赔偿物业改造投入损失40772元；3、被告向原告赔偿因被告过错导致原告与第三方租赁合同无效产生的损失765536.31元；以上诉讼请求合计金额为806308.31元；4、被告承担诉讼费用、保全费等。被告辩称：一、被告合法取得案涉物业的用益物权，出租给原告是物业场地，而不是违章建筑。因此，原被告《物业租赁合同》合法有效。首先，被告通过投标中标，从案外第三人广州市海珠区琶洲街黄埔第八经济合作社（下称黄埔八社）合法取得案涉争议物业的承租权和用益物权。且被告将案涉物业出租给原告系经业主方黄埔八社的书面同意。其次，被告出租给原告是物业场地，即土地，而不是违章建筑。无论在黄埔八社的《确认和声明》中，还是在被告的《场地转租授权书》中均载明，授权原告只能对物业场地进行转租和分租，而未授权原告对违章建筑进行转租。原告擅自将违章建筑的转租、分租的法律后果由原告自行承担，与被告无关。二、原告擅自改变物业用途和出租标的物，其出租给第三人所产生的法律责任应由原告承担，与被告无关。原告要求被告承担案外第三人的损失没有任何法律依据。一是，原被告合同约定，原告承租案涉场地的用途是旅游配套或商业经营。而原告转租给案外第三人的用途是办公。对于原告擅自改变用途的法律责任应由原告自行承担，与被告无关。二是，被告出租给原告的是物业场地，这在《物业租赁合同》第l页正文第3行，第6页第八条第4款、《场地转租授权书》中均已载明。而原告出租给案外人却是房屋。原告擅自改变出租标的物，既违反原被告之间的《物业租赁合同》，又违反法律规定，原告应自行承担其违约违法的法律责任。同时，因原告的违约违法行为导致被告案涉物业的用益物权受损，该部分损失理应由原告赔偿，被告在此保留向原告追偿的权利。三是，合同具有相对性，原告转租给第三方造成的损失应由原告自行承担，与被告无关。而且，原被告《物业租赁合同》第七条第6款明文约定：甲方（被告）对乙方（原告)出租物业给第三方使用等概不负责、第八条第4款明文约定：乙方保证，转租属于乙方单方行为，不影响甲方权益，不影响本合同的执行，乙方转租期内产生的一切经济责任和法律责任由乙方承担，与甲方无关。四是，(2018)粤0105民初16028号案原告承担的诉讼费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元均系原告怠于履行赔偿义务而产生的额外费用，应由原告独自承担，与被告无关。三、被告履行了告知义务，原告对案涉物业现状是知情的，且不持任何异议。由此产生的法律后果由原告承担。首先，事前被告已经履行了告知义务，原告对案涉物业现状是知情的。且原被告《物业租赁合同》第三条第2款约定：乙方对甲方出租物业具体现状充分了解并同意按物业现状租赁。其次，原告明确表示，其愿意承担一切法律后果。且在原被告《物业租赁合同》的第三条第2款中，原告明确承诺：本物业移交给乙方后出现的任何事情均由乙方负责，与甲方无关。四、原告并未对案涉物业场地进行投入，即便其投入也未经得被告书面同意，按照《物业租赁合同》第三条第3款约定，乙方接管后对本物业改造及使用的一切费用均由乙方负责。因此，原告要求被告赔偿其物业改造投入损失40772元既无事实依据，又无法律依据。综上，原、被告的《物业租赁合同》合法有效，被告履行了告知义务，原告详细了解物业现状，原告在取得案涉物业场地后擅自改变物业用途、变更租赁标的物，原告违约违法的转租行为给案外第三人造成的损失，应由原告自行赔偿，与被告无关。原告对案涉场地的投入未经被告书面同意，其要求被告承担40722元物业改造损失没有任何依据。要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2016年12月8日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定：被告将位于广州市海珠区黄埔村××东路公路边自编66号物业(建筑面积2078平方米)出租给原告，该物业为二层混凝土结构(无产权证)；租赁期限为2016年12月16日至2026年8月31日，免租期为2016年12月16日至2017年2月15日；前2周年月租金为145460元，之后每2年递增；原告需向被告交纳租赁保证金290920元。签约后，原告向被告交纳了租赁保证金290920元，对租赁物业进行了装修改造。原告表示增设了门牌××广告牌、改造电缆、对外墙渗水进行维修等，累计投入40772元。之后，原告将该物业分成两部分对外分租：(1)、2017年6月30日，原告与天懿公司签订《办公租赁合同》，将租赁物业中的780平方米（自编101单元）出租给天懿公司。天懿公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2017年12月1日，原告、天懿公司与东昭公司签订《合同权利义务转让三方协议》，由东昭公司承接承租自编101单元物业，并承担合同项下的权利义务。(2)、2017年3月24日，原告与嗨咔狮公司签订《办公租赁合同》，将租赁物业中1300平方米（自编102单元）出租给嗨咔狮公司。嗨咔狮公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向被告刘立光送达《强制拆除在建抢建违法建设决定书》（穗综海强拆字[2018]琶0967号），表示执法机关已于2016年10月27日作出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》（穗综海责拆字[2016]琶0256号），责令被告在2016年10月27日前拆除涉案租赁物业，但是被告并未自行拆除等。2018年6月25日，涉案租赁物业被广州市城市管理综合执法局海珠区分局依法强制拆除。之后，东昭公司、嗨咔狮公司分别向广州市海珠区人民法院起诉原告，要求原告赔偿上述次承租人的损失。东昭公司提起诉讼后，2019年10月24日，本院作出(2018)粤0105民初16028号民事判决书，认定双方签订的合同基于租赁物属于违章建筑而无效，其中判决原告需向东昭公司赔偿装修损失736580.31元，负担案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，(合计765536.31元)。嗨咔狮公司提起诉讼的(2019)粤0105民初32255号案现尚在审理中。本案诉讼中，原告提交了广州市海珠区人民法院(2020)粤0105执10485号《结案通知书》及缴款收据，证明原告已履行完上述(2018)粤0105民初16028号民事判决中所确定的全部义务，履行金额是1016492元。原告还提交了工程报价单、发票、银行回单证明承租后为增设门牌××广告牌(2112元)、改造电缆(19460元)、对外墙渗水进行维修(19200元)等，累计投入40772元。本院认为：关于诉求一。原告与被告签订的《物业租赁合同》约定被告将建筑面积2078平方米的二层混凝土结构建筑物出租给原告，并整体计算租金，显然双方约定的租赁标的是地块及上盖房屋，被告辩称仅出租土地及收取土地租金的意见，理据不足，不能采信。由于租赁物没有合法产权，并因此而被城管部门强制拆除，故双方签订的合同应为无效。原、被告对于合同无效的责任，宜按照各方平分确定。关于诉请二。原告主张承租后增设了门牌××广告牌、改造电缆、对外墙渗水进行维修等，故要求赔偿物业改造投入损失40772元。根据《最高人民法院》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于门牌××广告牌2112元，因并非附合物，且已拆除，故不予支付。对于改造电缆费用19460元、外墙渗水维修费19200元，因租赁物已拆除，不存在可利用问题，且属于原告为自身经营所投入的费用，也使用了有一段时间，故宜由原告自行承担，其要求被告赔偿，不予支持。关于诉求三。经法院生效判决认定原告在分租涉案物业给案外人具有过错，并因此需赔偿装修损失736580.31元，负担案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，合计765536.31元，原告亦举证证明已履行了该判决义务，此项属于原告的实际损失，按照责任比例计算，应由被告向原告赔偿382768.16元(765536.31元÷2)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告与被告于2016年12月8日签订的《物业租赁合同》无效。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告赔偿损失382768.16元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5932元，由原告负担3116元，由被告负担2816元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年十二月九日书记员  廖钺铃詹泽鑫