天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初8582号原告：天津市福彩广告有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街月云公寓11-808。法定代表人：黄春颖，经理。委托诉讼代理人：李娜，天津天允律师事务所律师。被告：崔雅争，男，1988年12月23日出生，汉族，住天津市河北区。被告：天津市河北区熙格美容美发造型中心，住所地天津市河北区狮子林大街278号增4号。经营者：崔雅争。原告天津市福彩广告有限公司与被告崔雅争、被告天津市河北区熙格美容美发造型中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市福彩广告有限公司的委托诉讼代理人李娜，被告崔雅争、被告崔雅争到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市福彩广告有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告将所占用的天津市河北区××街××号××号××商房屋腾空搬出并返还原告；2.依法判令二被告立即连带给付原告自2020年10月8日至实际腾空房屋并交付原告之日止的房屋使用费（按照每月15000元标准计算，暂计算至2020年10月15日共计4000元）；3.依法判令二被告立即连带给付原告自2020年10月8日至实际腾空房屋并交付原告之日止的逾期返还违约金（按照每日1000元标准计算，暂计算至2020年10月15日共计8000元）；4.本案诉讼费由二被告连带承担。事实和理由：天津市河北区××街××号××号××商的房屋产权人为天津市福利彩票发行中心，该中心授权并委托原告对上述房屋进行实际管理、使用、出租。原告与被告崔雅争签订了讼争房屋的租赁协议，约定被告崔雅争承租原告位于天津市河北区××街××号××号××商房屋，租赁期限截止至2020年10月7日。此后被告崔雅争作为被告天津市河北区熙格美容美发造型中心的经营者，以被告天津市河北区熙格美容美发造型中心名义使用租赁房屋进行美容美发经营活动。现租赁合同早已期满，虽经原告多次催促，二被告均拒绝将房屋腾空并搬出。原告为维护自身的合法权益免受侵害，特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告崔雅争辩称，我租房的时候原告告诉我可以长期租赁，于是我投资了600000元进行了装修改造，该房屋原来差不多就是个仓库，经过我装修后才变成现在这个样子。按照正常的房屋租赁，房屋的租金都是一季度或者半年一交，但是原告担心我支付租金的能力，让我一次性就交纳两年的租金。现在我们一家的生活来源都靠着经营这家美容美发造型中心，如果原告不再把房屋出租给我，我们一家就没有了生活来源。原告是正式单位，不能因为我是个人就难为我，我所投入的大量资金至今都还没有收回来，我想继续续租，不同意腾房。被告天津市河北区熙格美容美发造型中心辩称，我方的答辩意见与被告崔雅争一致。本院经审理认定事实如下：坐落河北区狮子林大街XXX号增4号房屋的权利人为天津市福利彩票发行中心。2009年12月28日，案外人天津市福利彩票发行中心与原告天津市福彩广告有限公司签订了《房屋授权委托书》，内容为：“委托方：天津市福利彩票发行中心；受托方：天津市福彩广告有限公司。兹有天津市河北区狮子林大街XXX号增4号房屋产权为我天津市福利彩票发行中心所有，现委托下属单位天津市福彩广告有限公司对天津市河北区狮子林大街XXX号增4号房屋对外出租、使用及管理。一、委托事项：委托方授权受托方全权行使以下房屋的出租、使用和管理权力。二、房屋基本情况：1.座落位置：天津市河北区狮子林大街278号增4号。2.建筑面积：153.96。3.房屋用途：商用。4.具体楼层：底商。三、委托权限：1.房屋的出租、使用、合作等合法业务和日常管理；2.房屋经营合作租金收取；3.房屋的相关设备的维护与管理；4.法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项。四、委托期限为10年，经双方签字盖章后，从2010年1月1日起至2019年12月31日止。委托方：天津市福利彩票发行中心（盖章），2009年12月28日，受托方：天津市福彩广告有限公司（盖章），2009年12月28日。”该《房屋授权委托书》到期后，双方于2020年1月1日续签了《房屋授权委托书》，将委托期限延长一年，从2020年1月1日至2020年12月31日。2014年7月22日，原告与被告崔雅争就上述涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：出租人（以下简称甲方）：天津市福彩广告有限公司，联系电话：189××××6684；承租人：（以下简称乙方）崔雅争，联系电话：135××××5345。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，甲乙双方遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条：房屋情况：1-1甲方将座落于天津市河北区××街××号××号××商用房屋出租给乙方。该房屋总面积153.96平方米，出租给乙方面积约127平方米（建筑面积），房屋类型：商用底商，房屋所有权证号为××，该房屋未设定抵押。1-2房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任（见附件一）。第二条：租赁用途：2-1乙方所承租房屋用于开办美容美发业务。2-2乙方应按照约定的用途使用房屋，不得利用承租房屋进行违法活动。乙方改变房屋用途的，应征得甲方书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，乙方除支付租金外还应向甲方支付年租金25%的违约金。因此造成一切后果，乙方承担。第三条：租赁期限和交付日期：3-1房屋租赁期限为六年，自2014年10月8日起至2020年10月7日止。3-2甲方于乙方交纳一年或两年租金并同时缴纳合同约定押金18日内，将出租的房屋交付乙方。3-3租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应当提前3个月与甲方协商。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期限届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日壹仟元向甲方支付违约金。第四条：租金、押金支付方式和期限：4-1房屋每年租金为壹拾捌万元整（￥180000元），经甲乙双方协商，如乙方一次性支付两年租金，甲方同意第一第二年租金优惠为每年壹拾陆万元（￥160000元），乙方应在合同签署日一次性支付甲方2014年10月8日至2016年10月7日两年租金为叁拾贰万元整（￥320000元）；第三第四年年租金为每年壹拾陆万贰仟伍佰元整（￥162500元），乙方应于2016年9月7日前一次性支付甲方2016年10月8日至2018年10月7日两年租金为叁拾贰万伍仟元整（￥325000）；第五第六年租金为每年壹拾柒万元整（￥170000元），乙方应于2018年9月7日前一次性支付甲方2018年10月8日至2020年10月7日两年租金为叁拾肆万元整（￥340000）。4-2乙方应于合同签订日交租金一年或两年租金，并同时缴纳押金人民币贰万元证（￥20000元），押金不计利息。乙方必须按本合同4-1交付租金即于租金到期日前壹个月缴纳下一期租金，乙方不得逾期。合同期满，如乙方无过错，甲方应退还乙方贰万元整（￥20000元）押金。4-3乙方未按照合同约定缴纳租金等各项费用的，则每逾期一日乙方除需付甲方租金外还应向甲方支付当年租金1%的违约金，且甲方有权解除合同，乙方应承担由此给甲方造成的一切损失。4-4经甲乙双方协商，甲方同意给乙方贰个月的装修期，自2014年8月8日起至2014年10月7日止。第五条：其他费用：5-1租赁期间，使用该房屋所发生的费用水、电、通讯、供热费、卫生、消防等相关一切费用由乙方承担。5-2如乙方停止使用供暖，则需承担供暖公司需缴纳的相关费用。并于每年的11月15日前，将相关发票交予甲方。同时合同还对，房屋使用和维修、房屋转租及出售、提起解除合同、免责条件等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告如约向被告崔雅争交付了房屋，被告崔雅争亦如约向原告支付房屋租金及押金，双方在该合同履行过程中，均无争议。此外，2014年9月16日，被告崔雅争在涉案房屋即天津市河北区××街××号××号注册成立了天津市河北区熙格美容美发造型中心，类型为个体工商户，经营者崔雅争。上述《房屋租赁合同》于2020年10月7日履行期限届满后，原告与被告崔雅争没有续签，但被告崔雅争及被告天津市河北区熙格美容美发造型中心仍继续使用涉案房屋，且自2020年10月8日起未再交纳过租金。另查，2020年9月11日，原告通过邮寄方式给被告崔雅争发出《通告》，上载明：“崔雅争先生：您好！您与本公司于2014年7月22日签订有《房屋租赁合同》，约定由您承租福彩广告位于天津市河北区××街××号××号××商，租赁期限为六年，自2014年10月8日至2020年10月7日止。现租赁合同即将到期，本公司因经营需要，决定到期后不再与您续订《房屋租赁合同》。故本公司正式向您通告如下：1、您与本公司的《房屋租赁合同》于2020年10月7日终止，双方租赁关系亦截止2020年10月7日终止，终止后双方不再续订。2、请您最迟于2020年10月7日前腾空并搬出租赁房屋，逾期未腾空搬出，本公司将按照法律规定处理。望您积极配合，以期双方顺利解决上述事宜。特此通告！通告人：天津市福彩广告有限公司（盖章），2020年9月6日”现原告以诉称理由起诉来院，望判如所请。庭审中，二被告以抗辩理由表示，希望与原告续租不同意腾房，同时认为原告主张的违约金数额过高，不同意支付。上述事实，有原告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告天津市福彩广告有限公司与被告崔雅争于2014年7月22日签订的《房屋租赁合同》，系双方合议后订立的，是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。鉴于原告及被告崔雅争均认可，在履行上述《房屋租赁合同》期间无任何争议，故对此本院不予置疑。因原告与被告崔雅争所签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未再续签，并且原告在租赁合同尚未到期前就向被告崔雅争发出了“通告”，告知被告崔雅争双方租赁关系截止2020年10月7日终止，终止后双方不再续订，所以应认定原告与被告崔雅争的房屋租赁关系于2020年10月7日解除。现二被告继续占有使用涉案房屋并无合法依据，故对于原告要求二被告将所占用的天津市河北区××街××号××号××商房屋腾空搬出并返还原告的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求依法判令二被告立即连带给付自2020年10月8日至实际腾空房屋并交付原告之日止的房屋使用费（按照每月15000元标准计算）一节，被告天津市河北区熙格美容美发造型中心是被告崔雅争注册成立的个体企业，其虽与原告没有房屋租赁关系，但涉案房屋由被告天津市河北区熙格美容美发造型中心实际占有使用，因此其亦有义务支付房屋使用费，故对原告该项请求，本院予以支持。对于原告要求二被告立即连带给付自2020年10月8日至实际腾空房屋并交付原告之日止的逾期返还违约金（按照每日1000元标准计算）一节，根据原告与被告崔雅争的合同约定，原告的该项请求并无不当，但双方约定的违约金标准明显过高，应适当予以调整，以不超过原告实际损失的30%为宜，具体金额为每日150元（15000元÷30天×30%＝150元）。因被告天津市河北区熙格美容美发造型中心与原告无租赁合同关系，原告要求被告天津市河北区熙格美容美发造型中心承担违约责任无法律依据，故对于原告要求被告天津市河北区熙格美容美发造型中心连带给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告崔雅争、被告天津市河北区熙格美容美发造型中心将坐落河北区狮子林大街278号增4号底商建筑面积约127平方米房屋腾空并返还原告天津市福彩广告有限公司；二、被告崔雅争、被告天津市河北区熙格美容美发造型中心自2020年10月8日起至实际腾房之日止按照每月15000元标准向原告天津市福彩广告有限公司支付房屋使用费；三、被告崔雅争自2020年10月8日起至实际腾房之日止按照每日150元标准给付原告天津市福彩广告有限公司逾期腾房违约金；四、原告天津市福彩广告有限公司的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告崔雅争承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘淼二〇二〇年十二月九日书记员  王婉附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。