广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6993号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 被告：唐建军，男，1983年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业）与被告唐建军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业的委托诉讼代理人覃冬玉，被告唐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年10月至2020年9月的物业管理费3189.60元及违约金3588.30元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；金额合计：6777.90元。2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截止日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告以诉状有笔误为由，将事实与理由中的收费标准“住宅按0.9元/㎡·月”更改为“住宅按1.2元/㎡·月”。 被告唐建军辩称，一、不同意适用小额诉讼。本案虽属于物业服务合同纠纷，但事实存在争议，权利义务关系不明确，双方当事人争议较大，原告作为物业服务企业并未尽职履责，故被告不同意适用小额诉讼审理本案，望贵院允许。二、原告并未履行物业服务合同约定的相应义务，在物业服务方面有重大瑕疵。根据《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》第二条：在物业管理区域内、乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。但原告并未做到，具体情况如下：1、卫生管理不到位，保洁人员配备不足，小区内、楼道内、电梯内卫生打扫不干净，没有做到每日清理，院区内垃圾清理不及时，导致从进入小区开始直到家门均能看到大量垃圾，并且长期得不到清理；2、小区内绿植养护不到位，杂草丛生，地砖、沙土随意堆放，影响居民正常生活，直至现在，仍有空地未种植绿植，大量绿植有死亡情况，明显未得到日常养护及补植。3、未尽到安全保障义务，小区门口安保岗从未见人值守，形同虚设。小区本是封闭式管理小区，却留有供人自由通行的小门，无人看守，社会闲杂人等可以随意出入，小区的安全根本无从保障，曾经上过新闻，一夜之间9辆电动车电瓶被盗，而令人讽刺的是保安亭就在不到10米的距离，反映到原告处，原告给出的解释是仅收费，不帮保管；4、小区内电动车、自行车胡乱停放，安全隐患极大，有停在消防通道的，有停在残疾人通道的，并且随意充电，安全隐患极大，不仅影响业主的正常出行，而且极其危险，反映物业后，物业未曾管理，视而不见；5、公共设施、设备养护不及时，小区内公共座椅腐烂严重，景观水池变臭水池，脏乱不堪，完全丧失景观功能，本应是业主休闲娱乐设施，却沦为脏乱差的代表，原告可以说是严重失职。6、2018年9月15日，台风“山竹”登陆，待台风过境后，本人打电话给物业两次询问，被告房屋窗户有没有损坏，但直到现在都未收到物业回复。7、开发商未按《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定交房。被告收房时交纳了半年的物业，发现房屋天花板有裂缝，向原告反映但未到妥善解决，开发商和物业公司均不按规定流程履行职责和义务。根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原告并未做好物业服务工作，存在重大工作瑕疵，不仅违约而且违法。三、物业费计算不对及违约金不合理。原告要求被告支付自2018年10月至2020年9月的物业管理费，被告对此不同意：1、房产证载明竣工时间是2018年5月10日，物业费应当自房产载明的竣工时间开始计算；2、2018年3月15日被告已预交了866元物业费，即预交了6个月零14天的物业费用（2018年3月16日－2018年9月30日是，原告在诉状中写明，收费标准为0.9元/㎡），现按1.2元/㎡收取，与收费标准不一致，是否造成乱收费？基于上述第二点理由，本案根本是原告违约在先，故被告不同意支付违约金，且原告主张违约金过高，超过法律规定。四、原告诉求错误。原告在诉状中写明，收费标准为0.9元/㎡，按照该标准及方法，被告的物业费应为0.9元/㎡×110.71平方米×24个月=2391.34元，明显与原告诉讼金额3189.6元不一致，原告逻辑混乱，物业费收取标取忽高忽低，存在恶意诉讼之嫌，且收取违约金不符合法律规定，因此不应当支持原告的诉求。综上所述，被告认为原告无权向被告收到物业费及违约金，请求驳回原告的全部诉求。 本院认为，根据原、被告的分歧意见，本院作如下分析： 1、关于本案是否适用小额诉讼程序审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；”及第二百八十一条“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。”之规定，本案适用小额诉讼程序审理符合法律规定。被告提出的不同意适用小额诉讼程序审理的异议不成立，本院不予采纳。 2、关于原告与冠亚房开签订的前期物业服务合同的效力。涉案住宅小区系广西冠亚房地产开发有限公司开发的小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人，原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2014年9月29日签订的《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》未违反法律规定，属合法有效合同，该合同对小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的物业使用人，亦应受该合同约束，履行交费义务。前期物业服务合同第七条第一款约定，业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用。原告主张被告交纳2018年10月1日起的物业服务费，被告抗辩物业服务费应从不动产权证登记的房屋竣工之日起交纳，要求抵扣之前交纳的物业服务费，没有法律依据，本院不予采纳。 3、关于本案物业服务费的缴纳标准。被告系涉案房屋的所有权人，不动产权证载明的建设面积为110.72㎡。根据前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积交纳，涉案房屋为高层住宅，交纳标准为1.5元/㎡·月，现原告主张被告按《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的约定，按1.2元/㎡·月的标准交纳物业服务费，有合同依据且不违反法律规定，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据原告提供的缴费告知函及照片，本院确认原告对其主张的物业服务费已经履行书面催交的义务，故被告应向原告支付从2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业费3188.74元（110.72㎡×1.2元/㎡·月×24个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。 4、关于违约金。根据前期物业服务合同第七条第四款约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务，业主也可以按季、半年、全年等交费”，第二十二条约定，“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按应交费用3‰的标准向乙方累计支付违约金，计算至实际交清之日”，上述条款对物业服务费缴纳的时间及违约金的计算标准约定不明确。鉴于原告在为涉诉小区提供物业管理过程中，存在综合管理服务不到位，公共区域秩序维护服务有瑕疵，并基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告唐建军于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费3188.74元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告唐建军负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。