广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39391号原告：广州高田投资有限公司，住所地广州天河区市林和东路281号21层06-1。法定代表人：符朝华，职务：总经理。委托诉讼代理人：林朝银，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：邓子立，男，1957年12月22日出生，汉族，身份证登记住址广州市东山区。委托诉讼代理人：卢志平，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州高田投资有限公司与被告邓子立房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晶、林朝银，被告及其委托诉讼代理人卢志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告补齐2015年8月1日至2020年7月31日房屋使用费168151.2元（计算标准详见起诉状清单，其中26.5720平方米按照公房租金标准计算房屋使用费，46.8598平方米按照房管部门公布的同期同地段同类房屋计算租金和使用费）及利息10264.29元（按照同期同类贷款利率及LPR计算）；2、判令被告与我方签订书面租赁合同，其中安置邝开的46.8598平方米按照私房租金，安置邓子立26.5720平方米按照公房租金标准。3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1996年8月30日，因广州市建筑置业公司（以下简称置业公司）建设开发广州市中山四路原大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目，被告及邝开与置业公司签订《房屋拆迁安置协议》，置业公司拆除了原广州市中山四路廖氏巷六号二楼的房屋，被告及邝开在原房屋承租房产面积分别为4.74平方米及35.27平方米。该项目烂尾后，原告通过公开拍卖方式取得该项目开发权。2006年3月20日，被告及邝开申请共同安置，原告与被告及邝开签署了《广州市房屋拆迁安置协议》，原告于2007年3月安置被告及邝开回迁至中山四路××商住楼东××房。被告并未与原告签订任何协议，也并未向原告支付任何费用。原告要求被告签订租赁合同，补齐租金无果。根据我方证据1、2，广州市建筑置业公司与邝开、邓子立分别签订的房屋安置协议，邓子立房屋回迁面积为20平方米，邝开回迁安置面积为35.27平方米，涉案1010房建筑面积为73.4318平方米，换算比例得出邓子立占1010房中建筑面积26.5720平方米，使用面积为21.2576平方米，邝开占1010房中建筑面积46.8598平方米，使用面积为37.4878平方米，以此为依据分别计算邓子立和邝开使用部分的租金及使用费。因为邝开已去世，邓子立占用邝开部分建筑面积46.8598平方米，应按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房租金参考价计算私房租金，我方同意被告邓子立按照公房租金标准交纳使用面积21.2576平方米的租金和使用费。为维护原告合法权益故提起本案诉讼。被告辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非物权保护纠纷，安置协议已经对安置的位置及房屋进行了明确约定。且原告主张的租金部分已超过诉讼时效。对于原告诉讼请求1，我方认为其分割的面积不对，不能按照建筑面积计算，公房面积是按照使用面积计算。被告所拥有的安置面积也不止26.5720平方米，从被告和原告签订的2006年3月20日的安置协议，并没有明确区分被告与其母亲具体安置面积，我方认为，被告有权依照该安置协议承担全部义务，并享有全部权利。我方不同意原告计算时间是从2015年8月1日计算，目前诉讼时效只有3年，我方愿意计付近3年的租金，我方已于2020年7月30日和2020年8月4日、2020年9月4日、2020年10月3日已经计付了从2017年8月1日至2020年10月31日，按照套内面积当时建筑面积为73.4318平方米，按照公房计算标准每平方米4.2元计算，是按照原告催告函中公房租金标准交纳的。对诉讼请求2，我方认为原告提供的租赁合同不公平，所以不愿签订。因为该合同没有安置协议的安置目的，1、租赁合同期限为2年，违反了安置协议的时间，违反了安置人的利益，2年后如果该房屋转移到新业主，那么该租赁合同不能抵抗新业主，会让被告被诉腾空。2、没有约定到期后必须续期的合理要求。3、该租赁合同如双方没有达成，那么原被告仍可按照已签订的安置协议履行双方权利义务。原告计算公房租金计算错误，单项装修无需乘以使用面积。我方认为安置协议已对安置楼层、房屋、面积已作出明确约定，具体见2006年3月20日安置协议的第十、3条，不得单方进行变更。经审理查明，1996年1月20日，广州市建筑置业公司（拆迁人、甲方）与邓子立（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》载明，甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积4.74平方米，有正式户口的实际居住人口3人。乙方同意1996年2月18日前迁出原址房屋，由甲方提供临迁用房，乙方同意前往甲方提供的怡乐路B2栋204房，使用面积10平方米作临时居住。临迁房与邝开共用。甲方应于2001年1月25日前，在中山四路原地段回迁楼三楼8-10层，动向产权属于公有的，房、厅面积20平方米安置给乙方回迁居住。十、其他事项：二、乙方临迁超出原址房使用面积按每月每平方米20元向甲方支付（超出5平方米共100元）。该协议于1996年1月24日在广州市东山区公证处公证。1996年1月20日，广州市建筑置业公司（拆迁人、甲方）与邝开（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》载明，甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积35.27平方米，有正式户口的实际居住人口2人。乙方同意1996年2月18日前迁出原址房屋，由甲方提供临迁用房，乙方同意前往甲方提供的怡乐路B2栋204房，使用面积35.27平方米作临时居住。临迁房与邓子立共用。甲方应于2001年1月25日前，在中山四路原地段回迁楼三楼8-10层，动向产权属于公有的，房、厅面积35.27平方米安置给乙方回迁居住。该协议于1996年1月24日在广州市东山区公证处公证。2005年5月25日，原告（甲方、拆迁人）于被告（乙方、被拆迁人）签订补充协议约定，甲方以公开拍卖形式，经广州市中级人民法院最终裁定，取得了广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目的所有权，成为了该项目新的开发建设商。乙方是该地段范围内的被拆迁人，承租的原房屋地址：中山四路6号2楼的房屋已被拆除。基于以上事实，经双方协商同意，在尊重历史和《房屋拆迁安置协议》的基础上，达成以下补充协议：一、回迁时间：甲乙双方重新约定的回迁时间为2007年8月1日前；如果回迁时间提前，则以《回迁通知书》中载明的回迁时间为准等。2006年3月20日，原告（拆迁人、甲方）与被告、邝开（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》载明，甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏巷6号二楼的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积40.01平方米。甲方应于2007年8月1日前，在中山四路235号东鸣轩商住楼东塔第10层，产权共有的58.3平方米安置给乙方回迁居住。安置房屋的质量、结构、设备，按规划要求执行。十、其他事项：2、回迁安置10层东侧南向位置，套内建筑面积58.3平方米；3、回迁后与甲方重新签署租赁合约，租金以公房标准向甲方缴交；4、此回迁面积包括邝开、邓子立两份协议约定的总面积。该协议于2006年6月22日备案。2007年3月，原告安置被告及邝开回迁至案涉房屋。2008年7月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具广州市房地产权属证明书载明，权属人广州高田投资有限公司。登记字号08登记01803585号。房地坐落越秀区中山四路××、××、××、××（××）。其中中山四路#2351010房，建筑面积为73.4318平方米，套内建筑面积58.5312平方米。被告称邝开于2010年9月过世。2017年8月24日，原告向“东鸣轩”各房屋使用人发出《高天公司产权房屋签订租赁合同告知函》，要求与各房屋使用人签订书面租赁合同。原、被告均确认双方至今未签订书面租赁合同。2020年7月15日，原告向被告发出《催收函》载明，你于2007年3月回迁入住广州市中山四路235号1010房，该房产权属于我司。进多次拜访，该房长期由你、梁少芳、邓泳菲居住。请你于收到本函后7日内与我司签订《房屋租赁合同》，并结清2007年3月至今的房屋租金及利息150258.09元。如你逾期结清租金，及未能与我司签订《房屋租赁合同》的，请于收到本函后30日内腾空广州市中山四路235号1010房，并交还我司。其中附件一：东塔1010房租金及利息清单载明，期间2007/3-2017/9，建筑面积73.4318平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金，308.41元，时长115（月），小计35467.56元；期间2017/10-2020/7，建筑面积26.5720平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金111.6元，时长34（月），小计3794.49元；期间2017/10-2020/7，建筑面积46.8598平方米，租金单价60元/平方米，月租金2811.59元，时长34（月），小计95593.93元等。2020年7月30日，被告向原告转账支付11103元，备注为“20170801至20200731‘租金’”。对此被告解释为按照原告催款函的单价，即每月每平方米4.2元，以建筑面积73.4318平方米计算缴纳的。2020年8月4日，被告向原告转账支付308.41元，备注为“东塔楼1010房8月份‘租金’”。2020年9月4日，被告再次向原告转账支付308.41元。2020年10月2日，被告向原告转账支付308.41元，备注为“东鸣轩东塔1010九月份租金”。本院认为：原告与被告、邝开签订的《房屋拆迁安置协议》是双方真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约安置被告回迁至案涉1010房，被告应向原告支付租金或使用费。原告并未提供证据证明其于起诉前向被告主张过催缴租金，原告于2020年8月25日提起本案诉讼，根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，2017年8月25日之前费用已超过诉讼时效。关于原告起诉要求被告在邝开去世后按照私房租金标准计算邝开部分承租面积的问题。原告在承接案涉楼盘后与被告、邝开签订的《房屋拆迁安置协议》，虽是按照广州市建筑置业公司与邝开、被告分别签订的两份《房屋拆迁安置协议》合并后对被告、邝开共同安置，但原告与被告、邝开签订的协议并未对安置房屋的面积比例进行划分的明确约定，邝开过世后，被告作为协议当事人有权继续使用案涉房屋并按公房租金标准缴纳租金或房屋使用费。关于公房租金标准的计算问题。原告发出《催收函》要求被告按照每月每平方米4.2元的标准作为公房租金标准计算2007年3月至2020年7月的租金，被告于2020年7月30日按照每月每平方米4.2元的标准按房屋建筑面积73.4318平方米缴纳了2017年8月1日至2020年7月31日的租金，可见双方对2017年8月26日至2020年7月31日的公房租金标准以每月每平方米4.2元计算已达成一致意见。原告并未提供证据证明其于2020年7月15日前向被告催缴过租金或房屋占用费，被告亦无从知晓应缴纳的租金或使用费标准，且被告收到原告《催收函》后十五日内即转账支付了欠缴费用，可见被告并无拖欠租金或房屋使用费的故意，原告据此要求被告支付逾期支付租金的违约金缺乏理据。虽然安置协议约定，回迁后与原告重新签署租赁合约，但根据《合同法》第二百一十二条、二百十一三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”可知，租赁合同是出租人与承租人就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款自愿协商而订立，现双方未能就租赁合同内容协商达成一致意见，原告起诉要求与被告签订书面租赁合同缺乏理据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州高田投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计1934元，由原告广州高田投资有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员  张敏