北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1456号原告：常京平,女,1971年9月30日出生,汉族,自由职业,户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。被告：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：冉小丽，北京市中尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨影，北京市中尊律师事务所律师。被告：闫立成，男，1971年8月26日生，汉族，职业不详，户籍地黑龙江省抚远县，公民身份号码×××。被告：孙倩，女，1970年12月13日生，汉族，职业不详，户籍地黑龙江省抚远县，公民身份号码×××。原告常京平与被告中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）、闫立成、孙倩案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常京平的委托诉讼代理人梁旭钊，被告民生银行北京分行的委托诉讼代理人杨影到庭参加诉讼。被告闫立成、孙倩经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常京平向本院提出诉讼请求：终止对闫立成、孙倩名下位于河北省三河市燕郊高新区×××号房屋的执行，解除对上述房屋的预查封。事实和理由：2016年11月27日，常京平经三河市兴达置业房产经纪有限公司居间介绍，与闫立成、孙倩签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，购买二人名下位于河北省三河市燕郊高新区×××号房屋，合同总价300万元。签订合同时该房屋不动产权证未办理，闫立成、孙倩持有与开发商签订的《商品房买卖合同》。合同签订当日，常京平支付了定金20万元，2016年12月1日支付购房款240万元，闫立成、孙倩于同日将房屋交付常京平并办理了物业交割手续，常京平装修房屋并入住。但其后常京平发现联系不上闫立成、孙倩，且闫立成、孙倩未按合同约定按时偿还银行贷款及办理不动产权证。经了解，在签订房屋买卖合同前，涉案房屋已于2016年8月4日被大厂回族自治县人民法院预查封。同时因闫立成、孙倩未按时偿还银行贷款，开发商保证金账户被贷款银行扣款908065.58元。2017年10月23日，常京平向三河市法院提起诉讼，并轮候预查封了涉案房屋。诉讼过程中，常京平于2018年4月2日向案外人张东艳转款72万元，代替闫立成、孙倩清偿了对张东艳的债务，张东艳因此撤回了对涉案房屋的预查封。2018年11月10日，三河市法院作出（2017）冀1082民初7557号民事判决书，确认常京平与闫立成、孙倩于2016年11月27日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》有效，常京平代替闫立成、孙倩清偿开发商被扣划的908065.58元，并以同期同类贷款基准利率支付利息，开发商于判决生效后30日内将涉案房屋登记至闫立成名下，并办理房屋所有权证，待涉案房屋登记在闫立成名下后15日内，闫立成配合常京平将房屋所有权过户至常京平名下。上述判决生效后，常京平于2019年4月14日向三河市法院申请强制执行，执行过程中得知，因民生银行北京分行诉闫立成、孙倩金融借款合同纠纷一案，涉案房屋于2018年2月7日被北京市海淀区法院轮候预查封，因此前的查封均已解除，民生银行北京分行的预查封已成为第一位预查封，在查封解除前，开发商无法办理不动产权证，常京平也无法取得房屋所有权。综上所述，常京平与闫立成、孙倩在海淀法院查封房屋前已签订了买卖合同，合法占有涉案房屋，且已经支付了全部价款，故常京平提起诉讼。民生银行北京分行答辩称：不同意常京平的诉讼请求。一、涉案房屋并未登记在闫立成名下，常京平与闫立成签订房屋买卖合同时，房屋已被法院查封，故不适用最高院关于办理执行异议的复议案件的若干问题的规定第28条，常京平在未核实房屋查封情况的前提下即与闫立成进行交易，相关不利后果应由其自行承担；二、河北三河法院作出的（2017）冀1082民初7557号民事判决书是在2018年11月10日，而民生银行北京分行申请法院查封涉案房屋是在2018年2月7日，三河法院在作出判决前理应查明涉案房屋的查封情况，三河法院在未进行核实的情况下即作出该判决，忽视了民生银行北京分行的合法权利。闫立成、孙倩未作答辩。常京平围绕其诉讼请求依法提交以下证据：证据1、（2017）冀1082民初7557号民事判决书、（2017）冀1082民初7557号民事裁定书、（2017）冀1082民初7557号之一民事裁定书、（2019）冀1082执1480号之一执行裁定书；证据2、（2018）冀1082民初2946号民事判决书；证据3、（2019）京0108执异678号执行裁定书。经质证，民生银行北京分行对上述证据的真实性无异议，本院对以上证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2018年1月24日就民生银行北京分行与孙倩、闫立成、鼎晟威玖公司金融借款合同纠纷一案作出(2017)京0108民初39083号民事判决，判决如下：一、孙倩偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金2495253.36元，并支付罚息（截止至二Ｏ一七年十一月二十七日的罚息为100377.5元，自二Ｏ一七年十一月二十八日起至实际付清之日止的罚息，按照《综合授信合同》及《借款凭证》约定的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、孙倩赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失15047元，于本判决生效之日起十日内付清；三、闫立成对上述第一、二项规定的孙倩的债务承担共同还款责任；四、北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司对上述第一、二项规定的孙倩的债务承担连带保证责任；五、北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向孙倩追偿；六、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。判决生效后，因闫立成等人未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请强制执行。在(2017)京0108民初39083号案件诉讼过程中，本院依据民生银行北京分行的保全申请于2017年9月6日裁定查封、冻结孙倩、闫立成、鼎晟威玖公司名下价值2583154.27元的财产。后本院于2018年2月7日向三河市房管局送达了民事裁定书和协助执行通知书，轮候预查封了涉案房屋（预售合同号：×××），查封期限为三年，自2018年2月7日起至2021年2月6日止。进入执行程序后，上述保全预查封措施自动转为执行程序中的预查封措施。另查，2014年9月6日，诚越房地产开发有限公司与闫立成签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定闫立成以1518014元的价格向诚越房地产开发有限公司购买涉案房屋，其中首付款608014元，剩余房款91万元，闫立成通过中国银行三河支行以按揭贷款的方式支付，诚越房地产开发有限公司为闫立成的贷款承担连带保证责任。合同签订后，闫立成依约支付了购房款。但此后闫立成未依约偿还银行贷款。中国银行三河支行于2017年6月30日、2018年1月18日扣划诚越房地产开发有限公司保证金账户资金29872.5元、878193.08元，共计908065.58元。为此，诚越房地产开发有限公司将闫立成诉至三河法院（案号：2018冀1082民初2946号），要求解除其与闫立成签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。常京平作为第三人参与该案诉讼。2016年11月27日，常京平与闫立成的代理人孙倩在三河市兴达置业房地产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：1、闫立成将其从诚越房地产开发有限公司购买的涉案房屋出售给常京平，该涉案房屋尚未取得所有权证，闫立成在中国银行股份有限公司三河支行办理了按揭贷款，并就该房屋为贷款设立了抵押登记。2、涉案房屋的总价款为300万元，首付款为260万元，剩余房款40万元于涉案房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。3、闫立成承诺在2017年6月1日取得房屋所有权证，在2017年6月1日前配合原告办理房屋所有权转移登记手续，所需税费由常京平承担。4、闫立成在2017年6月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、闫立成于2016年12月1日前将涉案房屋交付给常京平。合同签订当日，常京平支付孙倩购房定金20万元；2016年12月1日，常京平支付闫立成购房款240万元，同日，闫立成将涉案房屋交付给常京平，常京平将房屋进行装修并入住至今。其后，常京平发现闫立成失联，闫立成也未依约偿还按揭贷款及办理房屋所有权证。此后，常京平又了解到，在其与闫立成签订合同之前，闫立成因欠案外人张东艳借款未还因而形成诉讼，涉案房屋已于2016年8月4日被大厂回族自治县人民法院裁定查封。为此，常京平以房屋买卖合同纠纷将闫立成、孙倩诉至三河法院（案号：2017冀1082民初7557号），诚越房地产开发有限公司、张东艳、中国银行三河支行作为第三人参与诉讼。该案诉讼中，常京平于2018年4月2日向张东艳转款72万元，代闫立成清偿了对张东艳的债务，张东艳向法院申请解除了对涉案房屋的查封。2018年11月10日，三河法院就上述两案分别作出判决，其中（2017）冀1082民初7557号判决：一、原告常京平与被告闫立成于2016年11月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、被告闫立成、孙倩于判决生效后十日内支付原告常京平违约金人民币600000元。三、被告闫立成、孙倩于判决生效后十日内支付原告常京平代为清偿的第三人张东艳债务人民币720000元，并以月利率2%的标准支付自2018年4月2日起至实际付清之日止的利息。四、原告常京平于判决生效后十日内代替被告闫立成清偿第三人诚越房地产开发有限公司被扣划的贷款还款人民币908065.58元，并以同期同类中国人民银行贷款基准利率为标准支付利息（其中扣划款29872.5元支付利息自2017年6月30日始至实际付清支付止的利息，扣划款878193.08元支付利息自2018年1月18日始至实际付清之日止的利息）。五、原告常京平应付给被告闫立成的购房款400000元折抵原告常京平代为被告清偿给第三人诚越房地产开发有限公司的扣划款及利息；原告常京平多支付的508065.58元及利息，被告闫立成、孙倩于原告常京平代为偿还后五日内支付给原告常京平。六、第三人中国银行股份有限公司三河支行于判决生效后十日内应向原告常京平出具涉案房屋撤销抵押登记手续。七、第三人诚越房地产开发有限公司在原告常京平代为清偿银行扣划款及利息后60日内将位于三河市燕郊高新区×××号涉案房屋登记至被告闫立成名下，办理上述房屋的不动产权证书，并交付原告常京平。八、待原告获得位于三河市燕郊高新区×××号涉案房屋的不动产权证书后十五日内，被告闫立成协助原告常京平办理上述房屋不动产权转移手续，将上述房屋的不动产权过户至原告常京平名下，办理产权转移手续的相关费用由原告常京平承担。（2018）冀1082民初2946号民事判决：一、驳回原告诚越房地产开发有限公司第一项和第二项的诉讼请求（即要求解除房屋买卖合同及撤销备案登记的请求）。二、第三人常京平于判决生效后十日内代替被告闫立成给付原告诚越房地产开发有限公司违约金人民币150000元。三、被告闫立成待第三人常京平支付给原告诚越房地产开发有限公司全部违约金后十五日内偿还给第三人常京平150000元。上述判决生效后，常京平向三河法院申请强制执行，但因涉案房屋于2018年2月7日被本院预查封，执行无法继续。故常京平于2019年7月2日向本院提出书面异议，请求解除对涉案房产的预查封。后经审查，本院于2019年10月18日作出（2019）京0108执异678号执行裁定书，裁定驳回常京平的异议。常京平遂提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为常京平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于此焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，首先，涉案房产虽尚未登记到闫立成名下，但根据（2018）冀1082民初2946号民事判决载明事实，闫立成与诚越房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，闫立成支付了购房首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了余款，诚越房地产开发有限公司将房屋交付闫立成，且已将涉案房屋办理不动产权证的相关手续递交房管部门，并已办理完毕初始登记，故房屋买卖合同双方的主要权利义务均已履行完毕。至于房屋未登记到闫立成名下仅因为房屋被预查封导致无法办理不动产权证，但不影响闫立成对涉案房屋享有的权利。其次，常京平与闫立成的房屋买卖合同签订于2016年11月27日，房屋交付常京平的时间为2016年12月1日，虽然涉案房屋于2016年8月4日被大厂回族自治县人民法院预查封，但常京平执行异议之诉针对的并非大厂回族自治县人民法院的预查封，而是针对本院于2018年2月7日对涉案房屋的预查封，况且大厂回族自治县人民法院的预查封已因常京平的代偿行为而解除，故常京平满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。再次，常京平已按照房屋买卖合同约定向闫立成支付了合同款300万元中的260万元，剩余40万元的支付方式已也已由生效判决进行了规定，此外，常京平还替闫立成代偿了对张艳东的债务72万元，故从冲抵的角度来看，实际上常京平已超额支付购房款。从次，涉案房产未能过户系因闫立成涉诉从而导致无法办理不动产权证，常京平对此并不存在任何过错，相反，常京平还通过代闫立成履行债务的方式努力排除以上障碍。最后，常京平对涉案房屋享有的是将其所有权变更登记至其名下的请求权，具有直接指向性，而民生银行北京分行的请求权为普通金钱债权，并未指向特定财产，常京平的请求权即使排除民生银行北京分行对涉案房产的执行，也并未对其债权实现产生不利影响。综上，常京平对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求应予支持。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：终止对河北省三河市燕郊高新区×××号房屋的执行，解除对上述房屋的预查封。案件受理费70元,由闫立成、孙倩负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程 侠人民陪审员  石亚华人民陪审员  祁跃进二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王翠萍