中华人民共和国广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0783民初291号原告：胡锡潮（英文名HSICHAOHU），男，加拿大国籍。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝思衡，广东知成律师事务所律师。被告：开平市第五建筑集团公司，营业执照：4407831003624。（现由开平市公有资产管理有限公司托管）法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：谭怀谦、梁健强，开平市公有资产管理有限公司工作人员。被告：开平市水口建筑贸易公司，营业执照：4407831001550。法定代表人：关某1。被告：关某1，男，汉族，1969年12月6日出生，住广东省开平市。原告胡锡潮与被告开平市第五建筑集团公司（以下简称五建公司）、开平市水口建筑贸易公司（以下简称水口建筑公司）、关某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告胡锡潮的委托诉讼代理人余惠玲，被告五建公司的委托诉讼代理人谭怀谦、梁健强到庭参加诉讼，被告水口建筑公司、关某1经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡锡潮向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助原告办理坐落于开平市铺位的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年9月19日，水口建筑公司与成人中专签订承建教学大楼合同及联办建筑队合同，协议由水口建筑公司挂靠被告五建公司承建教学大楼，并确认把地下铺位捌间给水口建筑公司出售，用于抵顶工程款。1997年4月9日及10日，被告五建公司出具两份证明，确认上述捌间铺位产权与五建公司无关，土地使用权属于挂靠人关某1所有。2002年6月17日，原告向水口建筑公司、关某1购买坐落于开平市铺位，约定转让价款为60592元。当日，原告已将房价款全部交付给关某1，其收取款项后由开平市地税代被告开具土地转让及出售商品房专用发票给原告，之后上述铺位一直由原告占有使用至今，被告五建公司、水口建筑公司、关某1从未提出过异议。期间，原告多次要求水口建筑公司、关某1、五建公司协助办理铺位过户事宜未果，现上述铺位仍然登记在五建公司的名下。原告认为，原告已经依约支付铺位转让价款，被告五建公司及水口建筑公司、关某1应当协助原告将涉案铺位过户至原告名下。五建公司辩称，我方不同意原告主张，原告提供的证据理据不足，我方不清楚原告是向何人购买涉案房产，原告主张其购买了涉案房产，我方认为其应提交相应的购房合同。水口建筑公司、关某1辩称，(一)涉案的铺位确实已经转卖给原告胡锡潮(英文名:HSICHAOHU)，并由其占有、使用、收益，原告合法取得涉案铺位的所有权。1994年9月19日，被告水口建筑公司与开平市成人中专联合建立建筑队，由成人中专作为建设单位出地，由被告水口建筑公司挂靠被告五建公司承建开平市成人中专教学大楼。大楼建成后，含涉案铺位在内的八间商铺由水口建筑公司、关某1负责出售，出售所得抵顶工程款。1995年12月，涉案工程建成并经竣工验收合格，1997年4月9日，被告五建公司确认地下八间铺位与其无关;1997年4月10日，被告五建公司确认八间铺位属于挂靠人关某1所有。1998年8月12日，八间铺位取得预售商品房许可证。据此，水口建筑公司、关某1有权就涉案铺位进行出售并取得铺位转让款。2002年6月17日，水口建筑公司、关某1与原告胡锡潮约定以60592元的价格转让涉案铺位，双方到开平税局办理缴费手续，并由税局代开发票，确认收取了胡锡潮铺位转让款，之后铺位及钥匙已经交付使用。（二）水口建筑公司、关某1已履行协助义务完毕，现无法过户不是水口建筑公司、关某1的过错，为完成铺位的过户手续，关某1于2001年代五建公司缴纳了营业税、城建税、附加费等等税款，并将所有的合同、发票全部交给业主，已完成了所有的协助义务。涉案铺位虽登记在五建公司的名下，但其已经确认涉案铺位由水口建筑公司、关某1处分，而且五建公司对涉案铺位的出售行为一直以来没有异议，并以其名义向胡锡潮出具了发票，应当由五建公司协助胡锡潮办理过户手续。原告胡锡潮围绕诉讼请求依法提交了证据。三被告没有提交证据。原告胡锡潮提交了以下证据：《承建教学大楼合同》原件、《联办建筑队合同》原件、《证明》原件2份、开平市房地产登记信息查询结果、发票原件3份（长沙良园路58号1幢107、108、109）、电费单原件、《执行裁定书》（2019粤0783执异174、175、176）原件、不动产登记资料复印件（含委托书、证明）、不动产登记资料复印件（含自筹基建批复书、建安工程交工验收证明书、00304号国有土地使用证、登记字61699产权登记证明及申请书、房地产权登记领证通知书）、不动产登记资料复印件（含土地使用权转移合同书、商品房建筑批复书、登记字号007954产权登记证明及申请书、00305号国有土地使用证）、不动产登记资料复印件（含预售商品房许可证、门牌号码通知、完税证明）、广东省预售商品房申报表原件、建安工程交工验收证明书原件三份、开平市地方税务局纳税申报表原件一份（附中华人民共和国税收通用缴款书原件8份）、关于消化空置商品房有关税费政策的通知原件（盖有开平市地方税务局检查分局章，次页表格内容为空白）。经核证，原告胡锡潮提供的证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年开平市成人中等专业技术学校（以下简称成人中专）向开平市计划委员会申请拟自筹资金建设教学楼。1994年8月5日，开平市计划委员会同意成人中专自筹基建，同意成人中专在长沙区良园路（学校内西南方）建框四层，首层1-2号，11号铺位二至四层课室。1994年9月19日，水口建筑公司与成人中专签订《承建教学大楼合同》，约定成人中专（甲方）委托水口建筑公司（乙方，挂靠开平市五建集团公司开平分公司）承建教学大楼。双方协约如下：一、由乙方总承包，自负盈亏。大楼建筑面积1916平方米，总造价101万元，每平方造价527元。甲方把地下铺位的捌间给乙方出售，抵顶工程款，……二、出售铺位的土地使用权转让手续，由甲方负责办理，出售铺位的税款费用，由乙方负责。同日，水口建筑公司（乙方）与成人中专（甲方）签订《联办建筑队合同》，约定如下：一、甲方投资人民币贰拾万元，由乙方承包，自负盈亏。乙方每年向甲方上缴陆万元。从1994年9月1日算起。二、建筑队暂挂开平市五建集团公司开平分公司，挂靠费用由乙方负责。……四、承包期暂定两年，延长或缩短要经双方同意。1994年9月25日，成人中专作建设单位、五建公司作施工单位向开平市建设委员会申报建设教学大楼（新建教学大楼）施工审批，施工面积1540平方米。开平市建设委员会于1994年11月11日经审查同意批准上述申报建设。此后，成人中专为建设单位，由负责人李耀辉与五建公司为施工单位就承建上述教学大楼签订了《工程施工承包合同》，约定工程名称为教学大楼，建筑面积1540平方米，以包干方式承包，工程总造价62万元。合同签订后，该教学大楼工程实际由水口建筑公司垫资于1994年9月30日开始施工，于1995年5月10日交工验收合格。1994年10月31日，李耀辉代表成人中专与五建公司签订了《土地使用权转移合同》，约定成人中专（甲方）根据五建公司（乙方）建设需要，将地名学校校园内的土地，东至校园空地，南至大楼第十一间，西至金山路，北至大楼第三间转移给予甲方总补偿费金额62万元，以上款项已于1994年9月1日缴交，土地使用权转移给乙方。附加说明：本大楼共四层，首层共十一间（编号1-11）学校将八间（编号3-10）土地使用权转移给五建公司，上述《土地使用权转移合同》经批准机关开平市国土局批准。上述教学大楼验收合格后，成人中专、五建公司先后向国土部门申领前述教学大楼工程的土地权属证书，1996年4月19日开平市人民政府向成人中专颁发国有土地使用证﹝开国用（1996）字第00304号﹞，确认地址“长沙区良园路成人中专共有权楼、地号“首层3-10号铺位”土地使用者为五建公司。1997年4月9日，五建公司出具《证明》“位于长沙良园路成人中专教学楼1号楼地下八间铺位产权与开平市第五建筑集团公司无关”；1997年4月10日，五建公司出具《证明》“开平市第五建筑集团公司出具位于长沙区良园路成人中专学校共有楼3-10号铺位的土地使用权属于挂钩人（挂靠人）关某1所有”。1998年8月12日，五建公司取得编号为开预房证字第980020号《预售商品房许可证》，该证记载售房单位名称：开平市五建集团公司，房屋坐落地点：长沙区良园路成人中专校内西南方首层3-10号铺，用途性质：商住楼，境内预售建筑面积256平方米，共8套。2000年3月8日五建公司出具《证明》委托李耀辉（原成人中专负责人）办理长沙区良园路成人中专学校共有楼首层3-10号铺位的房产手续。2000年4月5日，建设部门对成人中专在长沙区良园路东侧，即开平农科所南新建楼房壹幢，编写门牌号码为开平市长沙区。后前述的教学大楼办理了房屋产权登记，其中开平市长沙区首层铺位登记权属人为五建公司（登记字号：7954）。2000年6月17日胡锡潮向水口建筑公司购买坐落开平市长沙区铺位，约定转让价款为60592元，当日，胡锡潮向关某1交付了全部购房款60592元，双方到税务部门代开了该铺位的开平市土地转让及出售商品房专用发票，该发票记载内容：2000年6月17日；购房人：胡锡潮（HSICHAOHU）；房屋（土地）地址：长沙良园路58号1幢；109号面积32㎡,1500元/㎡；109号夹层面积31.48㎡,400元/㎡,金额合计60592元，该发票加盖“广东省地方税务局开平市查验专用章”。水口建筑公司、关某1收取购房款后将上述109号铺位交付给胡锡潮至今，期间，原告胡锡潮多次向水口建筑公司、关某1、五建公司催讨办理铺位过户登记手续未果，遂提起本案诉讼。另查明，本院在执行（2019）粤0783执1578号申请执行人江门市江顺置业有限公司与被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、开平市第五建筑集团公司债权转让合同纠纷一案中，查封了五建公司名下坐落开平市长沙区首层铺位。胡锡潮作案外人于2019年11月5日提出执行异议，请求解除对109号铺位的查封并停止对该房产的执行，本院受理后，经听证审查，于2019年12月16日作出（2019）粤0783执异176号执行裁定，支持胡锡潮提出的执行异议，中止对开平市长沙区首层铺位的执行。被告关某1在（2019）粤0783执异108、109、110、111号询问笔录中确认五建公司授权同意水口建筑公司可以以水口建筑公司的名义出售涉案铺位。涉案铺位以水口建筑公司的名义与谭池命等四人签订相关铺位买卖合同，出售铺位的款项已全部收齐，铺位也交付给谭池命等人使用至今。再查明，开平市第五建筑集团公司于1994年1月18日登记成立，经营范围建筑（二级）、基础工程、水电安装工程、室内外装饰工程、房地产开发，于2013年1月21日被吊销；开平市第五建筑集团公司开平分公司系五建公司设立的分支机构，于2003年11月6日登记成立，于2012年8月9日被注销登记。开平市水口建筑贸易公司于1986年4月1日登记成立，经营范围建筑材料、钢材、汽车配件，于2002年10月24日被吊销，法定代表人为关某1。此外，本院在诉讼期间在涉案109号铺位对胡锡潮本案的诉讼请求予以张贴公告，告示案外人若对胡锡潮主张的涉案109号铺位的购买、占有使用、产权等情况有异议的，可于2020年11月16日前向本院提出书面意见并提供相关证据材料，但期满本院没有收到案外人与109号铺位相关的书面意见。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告胡锡潮为加拿大国籍，故本案属于涉外的民事诉讼案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原、被告双方没有协议选择合同适用的法律，本案的合同签订地、合同履行地均在中华人民共和国，与合同有最密切联系的法律是中华人民共和国法律，故本案应适用中华人民共和国法律。本案争议焦点为：被告五建公司、水口建筑公司、关某1是否应就涉案铺位协助原告办理过户手续？包括涉案铺位在内的103-110号铺位虽然登记权属人为五建公司，但五建公司出具了证明确认长沙区良园路58号一幢103-110号铺位产权与其无关，该铺位的土地使用权属关某1所有。本案诉讼期间五建公司对水口建筑公司主张挂靠五建公司承建成人中专的教学大楼工程的事实不予确认，但没有提供证据予以反驳，且根据本案查明的事实可知，成人中专委托水口建筑公司挂靠五建公司承建教学大楼，成人中专同意将教学大楼地下的八间铺位给水口建筑公司出售抵顶工程款。故水口建筑公司、关某1辩解水口建筑公司挂靠五建公司承建成人中专的教学大楼，本院予以采纳。结合成人中专与水口建筑公司签订的《承建教学大楼合同》约定，上述的八间铺位（即长沙区良园路58号一幢103-110号铺位）的实际权益应由水口建筑公司享有，故水口建筑公司辩解其有权就涉案的铺位进行出售并取得铺位转让款，本院予以采纳。本院确认水口建筑公司依合同约定取得了长沙区良园路58号一幢铺位的处分权，对该8间铺位享有出售及收取房款的权利。长沙区良园路58号一幢铺位已于1998年8月12日办理预售商品房许可证，符合商品房出售的管理规定。五建公司辩解不清楚原告是向何人购买涉案房产，应提交相应的购房合同。原告胡锡潮虽没有提交涉案房屋（铺位）购房合同，但水口建筑公司、关某1均确认胡锡潮向水口建筑公司购买了涉案的109号铺位，因客观原因双方在税务部门代开了购房发票，且如前所述水口建筑公司有权出售涉案的房屋，而五建公司没有提交证据否定胡锡潮购买涉案房屋的事实；另本院在诉讼期间在涉案的房屋对胡锡潮本案的诉讼请求予以张贴公告，告示案外人若对胡锡潮主张涉案109号铺位的购买、占有使用、产权等情况可向本院书面提出意见，但在本院指定期限内没有人提出意见。故本院确认胡锡潮向水口建筑公司购买涉案109号铺位的事实，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案房屋买卖合同的基本权利义务是购买方胡锡潮向售卖方水口建筑公司支付购房价款，被告水口建筑公司向原告交付房屋、协助办理房屋过户登记手续。根据合同的权利义务，水口建筑公司应在收取胡锡潮全部房款后协助胡锡潮就涉案109号铺位办理过户登记手续，但涉案109号铺位至今仍登记于五建公司名下，且本案没有证据证明胡锡潮在对于未办理过户手续存在过错，显然水口建筑公司有违合同义务，应承担违约责任，继续履行合同义务，协助胡锡潮就涉案109号铺位办理过户登记手续。因五建公司是水口建筑公司承建涉案教学大楼建设工程的被挂靠单位，水口建筑公司根据涉案《承建教学大楼合同》实际取得八间铺位的处分权，但该八间铺位产权登记在被挂靠单位五建公司名下，五建公司应当依与水口建筑公司的挂靠关系协助办理该八间铺位的产权变更登记手续，但五建公司协助办理该房屋产权变更登记手续所产生的费用应由水口建筑公司承担。综上，原告主张五建公司、水口建筑公司协助原告就涉案109号铺位办理过户登记手续，事实清楚，于法有据，本院予以支持。另关于关某1的责任，关某1是水口建筑公司的法定代表人，其在涉案房屋买卖合同中的行为是履行职务的表现，产生的法律效果应由水口建筑公司承担，原告主张被告关某1协助办理过户手续，于法无据，本院不予支持。被告水口建筑公司、关某1经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司自本判决生效之日起十天内协助原告胡锡潮（英文名：HSICHAOHU）办理坐落于开平市铺位的过户手续；二、驳回原告胡锡潮其他诉讼请求。本案一审受理费1314.8元（原告胡锡潮已预交），由被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司负担。原告胡锡潮已预交的案件受理费1314.8元，由本院予以退回；被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司应向本院补缴一审案件受理费1314.8元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，原告胡锡潮可在判决书送达之日起三十日内，被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司、关某1可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒艺贞人民陪审员 杨 慧 英人民陪审员 吴 秋 冰二〇二〇年十二月二十四日法官 助理 关 永 锋书 记 员 黄 剑 雄