山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6958号上诉人（原审被告）：刘某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原星河湾房地产开发有限公司。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：邢某。上诉人刘某因与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称“星河湾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民终5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人刘某及其委托诉讼代理人王某、韩某与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邢某，到庭接受了询问。本案现已审理终结。刘某上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5097号判决书，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定被上诉人于2017年5月25日转给上诉人5313689.75元系退房款，被上诉人已经完成退房款的义务，合同实际已于该日解除属于认定事实完全错误的。2.原审认定被上诉人于2017年5月25日转给上诉人5313689.75元系退房没有事实和法律依据。3.原审法院依法判决上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除，违反了公平原则，损害了上诉人的合法权益。星河湾公司辩称，1.上诉人称公司在2017年5月25日转至上诉人银行卡上的款项系赔偿款，但本案一审二审中上诉人从未提供相关证据证明该款项是赔偿款及该款项的组成是怎么样的；2.因为该款项已经精确到圆角分，结合公司在原一审中提供的华夏银行转账凭证，上诉人的个人银行卡及身份证复印件等相关证据可以证明该款项是退房款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。星河湾公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的合同编号为20132925798《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续。2、判令被告支付违约金合计1300000元。3、判令被告腾退位于太原市××路第1幢1单元0101号房屋于原告。4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，星河湾公司增加诉讼请求：请求判令被告支付自未按期腾退房屋之日起至实际腾退房屋之日止的赔偿金（暂计为1300000元）。一审法院认定事实：2013年3月7日，原告星河湾公司（出卖人）与被告刘某（买受人）签订合同编号为20132925798号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定，被告购买原告开发的位于太原市××路第1幢1单元0101号房，建筑面积319．36平方米、房屋单价为20353．2元、房屋总金额为6500000元；付款方式为被告应于2012年12月5日前付清首付款1950000元（含已付定金300000元），剩余房款4550000元以商业按揭贷款方式支付；若被告购买的房屋附有主楼地下室的，主楼地下室的装修费用由被告承担，且已包含在被告所付的房价款中；关于主楼地下室，原告仅负责装修事宜，不办理产权登记，不计入土地权属证书，被告对此表示知晓及确认，并明确表示不会因此追究原告任何法律责任及经济责任；原告应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付被告使用；若因被告原因导致合同解除，则双方同意合同解除前，原告已经实际支付的全部交易税费均由被告承担，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，被告须向原告支付相当于房屋总价款20％的违约金；因被告原因导致合同解除，被告必须腾退房屋的，被告应当在原告发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状，即将房屋的状况恢复到原告交付给被告时的状况；若被告在上述期限内不能将房屋恢复原状，则被告每延迟一日需向原告支付相当于全部房价款的千分之一的赔偿金；原告有权在依前述约定退还被告已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告刘某于2012年12月5日向原告支付房屋首付款1950000元（含被告于2012年11月27日交纳的定金300000元），原告向被告出具小店区地方税务局房地产预售专用收据。2013年3月29日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）以及案外人中信银行股份有限公司太原分行（贷款人、抵押权人、以下简称中信太原分行）签订了编号为（2013）并银房贷字第320001号《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定：中信太原分行向被告刘某发放贷款4550000元用于购买太原市星河西路8号星河湾一号园第1幢1单元0101号房屋，贷款期限240月，自2013年3月29日起至2033年3月29日止，按月等额本息还款，每期还款本息为34056．57元；原告向中信太原分行为本合同项下所有应付款项承担连带保证责任；发生违约情况时，中信太原分行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息；被告用案涉房屋作为抵押物。合同签订后，中信太原分行向被告刘某发放贷款以支付购房款。原告向被告交付了案涉房屋，并登记在被告名下。截止2017年5月21日，被告累计偿还贷款本金2456450．01元，利息907239．74元。2017年5月23日，由原告星河湾公司代被告偿还剩余贷款本金2093549．99元，利息569．91元，合计2094119．9元。被告在中信太原分行申请的住房按揭贷款已全部结清。2017年5月25日，原告向被告银行转账5313689．75元，转账摘要中注明为退房款。本案在审理过程中，原告申请对《太原星河湾退款申请表》中所有文字形成时间及表中所填“刘某”“140104196505152739”、“￥7418661．36元”、“1-1-101”、“业主刘某房号1-1-101申请退按揭房款及银行利息合计金额：￥7418661．36元，请领导审批”及“2017．5．4”是否系刘某本人所写进行鉴定。后原告变更鉴定事项为对《太原星河湾退款申请表》中所填“业主刘某房号1-1-101申请退按揭房款及银行利息合计金额：￥7418661．36元，请领导审批”是否系刘某本人所写及该文字的形成时间进行鉴定。原、被告共同委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。广东南天司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为检材标称时间“2017年5月4日”《太原星河湾退款申请表》上“业主刘某房号1-1-101申请退按揭房款及银行利息合计金额：￥7418661．36元，请领导审批”字迹形成于2017年10月份前后；检材标称时间“2017年5月4日”《太原星河湾退款申请表》上“业主刘某房号1-1-101申请退按揭房款及银行利息合计金额：￥7418661．36元，请领导审批”字迹不是刘某书写。原告对该鉴定意见提出异议，认为，鉴定机构未说明样本编号为217146YB3：2017年5月4日，有刘某签名字迹（为原件）的身份证、银行卡复印件1页与检材2017年5月4日《太原星河湾退款申请表》上“业主刘某．房号1-1-101申请退按揭房款及银行利息合计金额：￥7418661．36元，请领导审批”字迹形成时间是否为同一时期形成，同时形成。广东南天司法鉴定所于2020年5月28日作出粤南［2020］文函字第71号《函》，答复，原告所述样本不符合本案墨迹色阶方法检验条件，不具有可比性，不能作为时间样本使用。2013年至2017年，就案涉房屋地下一层因返潮、渗水，导致木地板多处严重变形、霉变，墙纸严重霉变、脱落；地下一层温度过低；案涉房屋东侧隔壁有大型变压器有电压辐射和强烈噪音等问题，原、被告多次协商未果。2019年6月13日，原告向被告邮寄送达腾房通知。被告否认收到该通知。庭审中，原告提供被告身份证及银行卡复印件、华夏银行电子银行转账凭证、《太原星河湾退款申请表》《付款审批单》，欲证明，原告所退款项已经公司审批，审批后支付至被告所提供的银行账户，银行账户为中信银行太原长风街支行，卡号为×××，退房款构成为首付款1950000元、被告已还本金2456450．01元、已还利息907239．74元，合计为5313689．75元。被告对上述证据进行质证，对被告身份证复印件和银行卡复印件不认可，该款项不是退房款，原告也没有证据证明该款项为退房款，而且上面笔迹不是被告本人所写，无法证明款项为退房款；华夏银行转账凭证真实性认可，关联性不认可；付款审批单不予认可，是原告单方出具不具有真实性、客观性。被告提供案外人武克炎名下的中国银行交易流水清单，欲证明，2017年6月18日，被告向原告打款300000元，该300000元系原告给被告赔偿房屋损失时由于公司失误打错款项，被告返还原告300000元。原告对该证据进行质证，认为该流水客户姓名并非本案被告，300000元并非是返还退款，是武克炎购买房屋涉及房款问题和本案无关。经本院询问，对原告提供的复印有被告身份证及银行卡标注有“刘某办理退房退款用2017．5．4”的证据，被告认可该证据上刘某的签字系其所写，原告确认“办理退房退款用”系原告的工作人员书写。一审法院认为，原告星河湾公司与被告刘某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告向原告支付了购房款，原告向被告交付了案涉房屋。本案争议的焦点是原告代被告向中信太原分行偿还的剩余贷款本金2093549．99元，利息569．91元和原告向被告支付的5313689．75元系原告向被告支付的退房款还是对被告的赔偿。原告提供的《太原星河湾退款申请表》中虽鉴定非被告刘某所写，但原告提供的身份证及银行卡复印件中刘某的签字系其本人所写；华夏银行电子银行转账凭证中注明为退房款，况且本案的案涉房款为6500000元，而原告代被告向中信太原分行偿还的剩余贷款本金2093549．99元、利息569．91元和原告向被告支付的5313689．75元，共计7407809．65元，被告虽抗辩于2017年6月18日向原告退还300000元，但退还的主体非被告本人，原告也不予认可，故被告的该抗辩意见，本院不予采信，被告提供的证据也不足以证明上述款项系原、被告协商后原告对被告的赔偿、也未明确具体的赔偿项目和金额，原告亦不予认可，故原告支付的上述款项应确认为退房款。关于解除合同，原告虽未提供双方达成解除合同退房款的书面协议，但原告已于2017年5月25日向被告完成了退房款的义务，上述合同实际已于2017年5月25日解除。关于违约金，原告并未提供证据证明系被告的原因导致合同解除，故原告主张依据合同要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告已接收原告的退房款，上述合同已解除，被告无理由再继续占有案涉房屋，故原告主张被告退还太原市星河西路8号星河湾一号园第1幢1单元0101号房屋和配合办理合同网签解除手续的诉请，本院予以支持。关于未按期腾退房屋之日起至实际腾退房屋之日止的赔偿金，双方未约定腾退房屋的期限，故原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告刘某于2013年3月7日签订的合同编号为20132925798号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2017年5月25日解除。二、被告刘某于本判决生效之日起三十日内向原告太原星河湾房地产开发有限公司退还太原市星河西路8号星河湾一号园第1幢1单元0101号房屋并配合原告办理该房屋的合同网签解除手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘某提供的照片，星河湾公司对其真实性不予以认定。该证据不符法律规定，本院不予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，星河湾公司与刘某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，本院予以确认。关于双方是否达成解除合同意思表示的问题。《民事诉讼法解释》规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。对一方当事人反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，涉案房屋的合同价为650万元，刘某办理了按揭贷款，星河湾公司代刘某向中信太原分行偿还的剩余贷款本金2093549．99元、利息569．91元，向刘某支付了5313689．75元，共计7407809．65元。7407809．65元是刘某购房应当实际支付的全部款项，且刘某在发现星河湾公司代其偿还的剩余贷款本金后，当庭陈述该代偿款不是赔偿金，但是刘某至今未偿还星河湾公司代偿款。刘某认为星河湾公司支付的5313689．75元是对涉案房屋的质量问题及由此造成财产损失的赔偿，但是在诉讼中不能提供相关证据，证明其存在700万元的损失，原审法院依照法律规定，根据现有证据，结合双方当事的举证及实际情况，运用逻辑推理，按照日常生活经验法则，认定双方事实上已经解除了合同，并无不妥。刘某认为合同解除及房屋质量问题造成了其财产损失，可以另行主张处理。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32900元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 米青山审判员 关文静审判员 牛晓斌二O二O年十二月二十九日法官助理 孙 斐书记员 骆 丹