宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初7190号 原告：中国工商银行股份有限公司银川开发区支行。 负责人：杨某。 委托诉讼代理人：郑某，宁夏兴业律师事务所律师。 被告：王某1，住宁夏回族自治区银川市。 被告：沈某，住宁夏回族自治区银川市。 被告：宁夏云天房地产开发集团有限公司。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：王某2。 委托诉讼代理人：王某3。 原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行与被告王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某、被告王某1、被告宁夏云天房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人王某2、王某3到庭参加诉讼。被告沈某经本院依法公告送达开庭传票等应诉手续未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除中国工商银行股份有限公司银川西门支行与王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；2、请求判令被告王某1、沈某向原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行偿还借款本金140027.94元，积欠利息4175.93元，本息共144203.87元（暂计至2020年6月30日）。并支付2020年6月30日至实际清偿之日的利息（利率按照双方合同约定的标准和计算方式计算）；3、请求判令原告对被告王某1、沈某抵押的房屋享有优先受偿权，房屋坐落兴庆区凤凰北街城市××园；4、请求判令被告宁夏云天房地产开发集团有限公司对上述借款承担连带保证责任；5、本案诉讼费用被告共同承担。 事实与理由：2014年10月13日，中国工商银行股份有限公司银川西门支行与王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：王某1、沈某因购买房屋向工行银川开发区支行借款21万元；贷款期限为15年，自实际放款日起算；借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次基准利率确定；按月结息；借款人违约的，贷款人有权宣布贷款加速到期；借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按照逾期罚息利率计收罚息，并计收复利，逾期罚息利率为借款利率基础上加收50%；管辖法院为贷款人住所地人民法院。合同还约定了被告王某1、沈某以其名下的兴庆区凤凰北街城市××园作为抵押，担保上述借款，现该房屋已经办理了预告抵押登记，被告宁夏云天房地产开发集团有限公司承担阶段性保证责任。合同签订后，工行银川西门支行依约于2014年12月29日向被告王某1、沈某发放了贷款21万元，而截止至2020年6月30日，被告王某1、沈某未按合同约定的还款计划进行还款,已连续违约7期，累计违约8期，逾期未偿还140027.94元，积欠利息4175.93元，本息共144203.87元（暂计至2020年6月30日）。因机构整合调整，工行银川西门支行并入原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行，由原告工行开发区支行行使合同项下全部权利。根据《个人借款/担保合同》第十四条之约定，原告有权要求被告王某1、沈某立即提前偿还全部借款本息，保证人宁夏云天房地产开发集团有限公司承担连带保证责任。为维护原告合法权益，根据《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的相关规定，现诉至贵院，望判如所请！ 被告王某1辩称，全部属实。 被告宁夏云天房地产开发集团有限公司辩称，1、涉案房屋已办理相应的预告抵押登记，因该抵押物价值已经能够清偿原告的借款，故答辩人不应再承担相应的保证责任；2、目前涉案房产早已具备办理房屋产权的条件，但因业主未履行办理房屋产权登记的义务，是导致云天公司作为被告的主要原因之一，我方认为阶段性保证的设立初衷在与降低因正式产权登记未完备而导致的债务清偿风险，促使开发商及时完成开发建设积极协助办理产权登记手续，目前，我方已经完成了涉案房屋的开发建设并且涉案房屋已具备办理相应产权登记手续的条件，我方在履行合同过程中，并不存在过错，且原告方的债务由涉案房屋作为抵押，其债务清偿风险已经降至为零，因此我方认为我方的阶段性保证责任已经免除。 被告沈某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交证据：《个人借款/担保合同》（编号A：[一手贷]字[工]行[西门]支行[2014]年[1000044]号）、中国工商银行个人住房贷款凭证、房屋预告登记证明、利息清单打印件、加盖中国工商银行股份有限公司个人信贷业务章、关于印发《宁夏分行分支机构优化方案的通知》，以上证据真实、合法、有效，本院予以采信。 根据原告的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，确认以下事实： 2014年10月13日，中国工商银行股份有限公司银川西门支行与被告王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告王某1、沈某向中国工商银行股份有限公司银川西门支行借款210000元用于购买宁夏银川市××区房屋。借款期限为15年。实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款凭证记载月利率5.125‰。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。按月等额本金还款法（按月计息）。借款人未按合同日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述约定的利率基础上加收50%确定。同时，被告王某1、沈某以其名下位于宁夏银川市××区房屋为上述借款提供抵押担保并办理预告抵押登记手续。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用合同借款人所有其他应付费用。被告宁夏云天房地产开发集团有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件下，保证人对该条件满足之日到期借款人的债务免除保证责任。 截至2020年6月30日，被告王某1、沈某尚欠剩余借款本金140027.94元及利息4175.93元未付。 另，中国工商银行股份有限公司银川西门支行并入中国工商银行股份有限公司银川开发区支行并行使合同项下权利。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法、有效，原、被告均应按约履行各自的义务。原告按约向被告发放贷款，被告应依约还本付息。原告依据合同诉请解除涉案合同并要求被告王某1、沈某偿还借款本金140027.94元及利息（截至2020年6月30日利息4175.93元，自2020年7月1日起按合同约定利率计至本判决确定给付之日止）的诉讼请求，本院予以支持。预告登记与本登记是相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的商品房抵押登记备案属预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。预告登记的请求权基础不是预告登记本身而是其保障的债权。最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》司法解释第四十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，因此在涉案房屋上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。原告未收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，无法达成合同约定保证责任的免除，被告宁夏云天房地产开发集团有限公司应承担连带保证责任。被告宁夏云天房地产开发集团有限公司辩解理由不能成立。被告沈某经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定判决如下： 一、解除被告王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司与中国工商银行股份有限公司银川西门支行于2014年10月13日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告王某1、沈某共同偿还原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行借款本金140027.94元及利息（截至2020年6月30日利息4175.93元，自2020年7月1日起按合同约定利率计至本判决确定给付之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告宁夏云天房地产开发集团有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告宁夏云天房地产开发集团有限公司清偿后可向被告王某1、沈某追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3184元，由被告王某1、沈某、宁夏云天房地产开发集团有限公司负担。公告费1200元，由被告王某1、沈某负担600元，由被告沈某负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 翟志强 二〇二〇年十二月十九日 法官助理 于 楠 书 记 员 李颖聪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。