山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初5267号原告：烟台市申创商贸有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区观海路116号附2号。法定代表人：鹿永芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭鑫，该公司职工。委托诉讼代理人：陈安强，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：袁瑞侠，女，1962年9月16日出生，汉族，住山东省鱼台县老砦乡闫集村186号。现住新疆维吾尔自治区喀什市英吉沙县。被告：李会军，男，1957年9月10日出生，汉族，住山东省鱼台县。被告：海阳隆祥置业有限公司，住所地：山东省烟台市海阳市胜利黄海花园49号楼102号。法定代表人：朱春光，该公司执行董事兼总经理。原告烟台市申创商贸有限公司与被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市申创商贸有限公司委托诉讼代理人郭鑫、陈安强到庭参加诉讼，被告袁瑞侠通过互联网到庭参加诉讼，被告李会军、海阳隆祥置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台市申创商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即偿还原告借款本息76989元(暂计至2020年2月28日，其中本金63758.06元、利息13230.88元)，并自2020年2月29日起至实际付清之日止仍按《个人购房借款/担保合同》约定方式向原告给付利息、罚息、复利；2、确认原告对被告袁瑞侠名下坐落于海阳市产经折价或拍卖、变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告海阳隆祥置业有限公司对被告袁瑞侠、李会军的全部借款本息承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年2月1日，中国工商银行股份有限公司海阳支行(以下简称工商银行海阳支行)与被告袁瑞侠、李会军签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号A：2012-0025)，合同约定：1、工商银行海阳支行为被告袁瑞侠、李会军提供人民币10万元整的贷款，用于购买海阳市产，借款期限自2012年8月6日起至2022年8月6日。2、合同执行的贷款利率在基准利率的基础上上浮15%，执行年利率7.5325%，合同下借款人按照月等额本息还款法偿还贷款本息。借款逾期的，逾期贷款罚息利率为约定利率水平上加收30%，执行年利率9.79225%。3、被告袁瑞侠、李会军以被告袁瑞侠名下坐落于海阳市产为其借款提供担保，担保包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押登记。4、被告海阳隆祥置业有限公司为上述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，工商银行海阳支行依约将借款一次性划入被告指定账户，被告未按借款合同约定按期足额还款。2020年6月28日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司签订《债权转让协议》将对被告的上述债权转让给原告，并以报纸公告的方式通知被告，被告李会军作为被告袁瑞侠的配偶应对其借款本息承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告袁瑞侠辩称：借款买商铺是事实，贷款也是事实，但商铺一直没有交付。我们也是被骗了，被告隆祥置业一直没有交房，我们向政府反映过，但没有人管，我们首付付了10多万，但过去好年了，一直没有交房，我们也是被骗了。一切后果应该由开发商承担，开发商也找不到，联系不上。被告李会军未到庭，亦未答辩。被告海阳隆祥置业有限公司未到庭，亦未答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、2012年2月1日，被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司与工商银行海阳支行签订编号A：2012-0025号《个人购房借款/担保合同》及抵押物清单。证明：1、被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司与工商银行海阳支行建立了借款合同法律关系。2、被告以其自有的房屋抵押担保。3、根据合同第10条及第54条规定，被告海阳隆祥置业有限公司对该笔借款承担全程连带保证责任。证据二、2012年8月6日，中国工商银行个人借款凭证。证明：被告袁瑞侠、李会军与工商银行海阳支行的该笔借款已于2012年8月6日实际付款至指定账户，并证明了借款金额、借款期限及具体利率。证据三、2012年8月6日，海房预度假区字第××号房屋预告登记证明。证明：被告所购房屋办理了预抵押登记，原告依法享有优先受偿权。证据四、2020年6月28日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司签订的编号：2020海阳字第0043号《资产转让协议》。证明：1、转让债权的账面价值为本金63758.06元，利息13230.88元，本息合计76988.94元。截止日期为2020年2月28日（转让基准日）。2、该笔债权依法转让给原告烟台市申创商贸有限公司。证据五、2020年7月14日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司在《山东法制报》发布债权转让通知暨债务催收联合公告，证明债权转让后，工商银行海阳支行及原告依法对各被告进行了公告通知。经质证，被告袁瑞侠对原告提供的上述证据没有异议。被告袁瑞侠称证据在老家，现在无法提供，3天以内可以提交。闭庭后，被告袁瑞侠通过微信向本院提交了其于2011年12月26日与被告海阳隆祥置业有限公司签订的补充协议，商铺总价款214138元；2012年6月7日与被告海阳隆祥置业有限公司签订的若2012年6月30日前不能办理按揭贷款，由海阳隆祥置业有限公司无条件退还其首付款114138元的协议；工商银行海阳支行于2012年8月6日发放货款凭证；投资分析表及两张交款凭证。本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司与工商银行海阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告袁瑞侠向工商银行海阳支行借款10万元用于购买坐落于海阳市屋，面积31.71平方米，被告李会军为共同借款人，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，借款凭证载明的日期是自2012年8月6日至2022年8月6日，贷款利率以贷款发布时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定。据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理，即贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率加收30%确定。第十条保证担保保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。第二十条抵押登记20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第五十三条对第十条的约定保证人承担保证责任的范围按10.2确定。凭证载明的基准利率6.55%，浮动值15%，利率变动周期次年1月1日调整，当期执行年利率7.5325%，逾期年利率9.79225%，逾期浮动值30%。还款账号62×××54。合同签订后，工商银行海阳支行按照合同约定于2012年8月6日向被告发放贷款100000元。原告称，被告袁瑞侠、李会军向工商银行海阳支行偿还贷款本金36241.94元，对于利息，以工商银行海阳支行没有给其提供具体的明细，表示不清楚。2012年8月6日，被告袁瑞侠所购买的海阳市屋在海阳市住房保障和交易中心办理了海房预度假区字第××号房屋预告登记证。2020年6月28日，以工商银行海阳支行为甲方，原告为乙方，双方签订资产转让协议。该协议约定：第一条转让资产的范围本协议项下转让给乙方的债权资产为中海信托股份有限公司基于“工元2017年第二期不良资产证券化项目”委托甲方处置与管理的对债务人袁瑞侠享有的债权(见附件)及担保权利，包括但不限于对借款人、抵押人、保证人所享有的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其他法定或约定的附属权利、权益(包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、违约救济请求权等)。第二条转让资产的账面价值截至2020年2月28日(转让基准日)，本协议项下的债权资产的账面价值为本金人民币63758.06元及利息13230.88元。第三条转让价款和支付方式本协议双方确认，本协议项下债权资产的转让价款和支付方式由中国工商银行股份有限公司山东省分行和烟台市申创商贸有限公司依据2020年6月16日签订的《债权转让协议》(协议编号：个证鲁字2020年002号)执行。……该协议加盖工商银行海阳支行的公章及负责人的私章，加盖原告单位的公章及负责人的私章，并有原告授权代表签名。资产转让清单载明：借款合同号2012-0025，截至2020年2月28日(转让基准日)贷款本金余额63758.06元，欠息余额13230.88元。该清单加盖工商银行海阳支行的公章和原告单位的公章。2020年7月14日，工商银行海阳支行与原告在山东法制报发布债权转让通知塈债务催收联合公告。该公告的内容为：“根据中国工商银行股份有限公司海阳支行与烟台市申创商贸有限公司签署的《债权转让协议》，中国工商银行股份有限公司海阳支行已将其对下列借款人及其担保人、抵押人享有的主债权及抵押合同、担保合同项下的全部权利依法转让给烟台市申创商贸有限公司。中国工商银行股份有限公司海阳支行与烟台市申创商贸有限公司特联合公告通知各借款人及担保人、抵押人。烟台市申创商贸有限公司作为上述债权的受让方，现公告要求清单中所列借款人及其担保人、抵押人，从公告之日起立即向烟台市申创商贸有限公司履行主债权合同及抵押合同、担保合同约定及法律文书规定的偿付义务或相应的担保责任。特此公告。”其中，被告袁瑞侠、李会军的该笔借款置于公告表中，序号为11，贷款余额63758.06元，欠息余额13230.88元，本息合计76989元，保证人、抵押人，海阳隆祥置业有限公司、袁瑞侠、李会军。庭审中，原告请求被告承担债权转让后的利息、罚息、复利的依据是资产转让协议第一条转让资产的范围：包括受让人受让范围内的主债权及其主债权派生的附属的权利和权益；最高人民法院作出的(2016)最高法执监433号指导案例，支持利息、罚息，放弃复利的要求。被告袁瑞侠对原告请求的利息可以接受，但对主张的罚息和复利表示不同意。原告主张保证人的保证责任是阶段性保证责任，该保证责任只满足了B，而没有满足A，在同时满足A、B时，保证人才能免除保证责任。在本案诉讼过程中，本院根据原告的申请依法对被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司的银行账户存款通过执保进行冻结，对被告袁瑞侠所购买的位于海阳市产进行查封。原告交纳保全费790元。本院认为，本案的金融借款合同纠纷是基于工商银行海阳支行将其享有的债权转让给原告，并通过公告的形式通知了被告，符合《合同法》第八十条所规定的债权人转让权利，应当通知债务人的的规定。被告李会军、海阳隆祥置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。被告袁瑞侠对原告所提供的证据没有异议，因此，本院对原告所提供的证据予以采信，并确认为有效证据。被告袁瑞侠与被告李会军系夫妻关系，又是合同约定的共同还款人，原告请求该二被告偿还其债权受让后的借款本金63758.06元，利息13230.88(计算至2020年2月28日)，于法有据，本院予以支持。原告请求的本息合计76989元比其受让的本息多出0.06元，应以76988.94元为准。原告请求被告袁瑞侠、李会军自2020年2月29日起至实际付清借款之日止仍按《个人购房借款/担保合同》约定方式向原告给付利息、罚息，有合同依据及相关指导性案例，因此，本院予以支持。由于被告袁瑞侠购买的涉案房屋只是办理预告登记，该房屋的物权仍然在被告海阳隆祥置业有限公司名下，且根据被告袁瑞侠的陈述，该房产一直没有交付，根据《物权法》第一百七十九条规定，只有将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定实现抵押权情形的，债权人才有权就该财产享有优先受偿的权利。但本案并没有办理正式抵押登记，因此，原告该诉讼请求因无法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告海阳隆祥置业有限公司对被告袁瑞侠、李会军的债务承担连带责任保证，由于转让人工商银行海阳支行与二被告所签订的《个人购房借款/担保合同》约定A、B两个选项，被告海阳隆祥置业有限公司又未到庭行使抗辩权，因此，本院对原告的该主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告袁瑞侠、李会军于本判决生效后十日内偿还原告烟台市申创商贸有限公司借款本金63758.06元，利息13230.88元(计算至2020年2月28日)，本息合计76988.94元，并自2020年2月29日起至被告实际付清之日止仍按《个人购房借款/担保合同》约定向原告支付利息、罚息；二、被告海阳隆祥置业有限公司对被告袁瑞侠、李会军的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告烟台市申创商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取862元，保全费790元，由被告袁瑞侠、李会军、海阳隆祥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时进行网上上诉立案、交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案、交纳上诉，视为放弃上诉权利。审判员  孙洪杰二〇二〇年十二月二十二日书记员  孙琛苏