江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初1348号原告：中国农业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路66号。负责人：陆川，该分行行长。委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：吴涛，男，1989年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：韦春玲，女，1986年11月11日生，壮族，住徐州市泉山区。被告：江苏润泽置业有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖269号。法定代表人：董明,该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司徐州分行（以下简称农行徐州分行）与被告吴涛、韦春玲、江苏润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行徐州分行的委托诉讼代理人张琳到庭参加了诉讼，被告吴涛、韦春玲、润泽公司经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴涛清偿借款本金226484.22元及利息5299.62元、复利81.2元、罚息186.65元、提前还息金额598.77元（暂计算至2020年3月31日），之后的利息、复利等继续计算至本息还清之日；2、被告韦春玲承担连带保证责任；3、被告润泽公司承担连带保证责任；4、原告对抵押的财产享有优先受偿权；5、被告承担诉讼费及其他相关费用。事实和理由：2013年5月30日，原告与借款人吴涛、抵押人韦春玲、润泽公司签订《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》及承担无限连带清偿责任的承诺书，约定了借款数额、借款期限、抵押物等内容，原告按约发放贷款，但被告吴涛自2019年9月已连续7期未足额偿还借款本息，故诉至法院。被告吴涛、韦春玲、润泽公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴涛、韦春玲系夫妻关系。2013年5月30日，原告（贷款人）与被告吴涛（借款人、抵押人）、韦春玲（抵押人）、润泽公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定的主要内容有：借款金额340000元；用途为借款人购买徐州市鼓楼区山南小区XX-XX-XX室房产；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以基准利率为基础下浮15%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；借款直接划入户名为润泽公司账号为10×××42的账户；本合同采用阶段性保证+抵押的担保方式，阶段性保证人为润泽公司，抵押物为徐州市鼓楼区山南小区XX-XX-XX室房产，保证人润泽公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止为借款人的债务承担连带保证责任；贷款人可以要求就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任或对各种担保方式同时主张以实现全部或部分债权，贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时保证人承诺仍按照本合同约定承担连带责任保证；借款人存在未按约定按期足额偿还借款情形的，贷款人有权提前收回已发放贷款、有权提前行使担保权并有权按中国人民银行的有关规定计收罚息，因借款人、保证人或者抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、保证人或者抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；保证期间为借款到期日二年；本合同项下的担保人包括保证人、抵押人。同日，原告（抵押权人）与被告吴涛、韦春玲（抵押人）签订一份《徐州市房地产抵押合同》，约定为确保《个人购房担保借款合同》的履行，抵押人愿意以其徐州市鼓楼区山南小区XX-XX-XX室的合法房地产抵押给抵押权人，权利价值340000元，约定期限自2013年5月30日起至2028年5月29日止。同日，被告吴涛、韦春玲还共同向原告出具一份《承诺书》，主要内容为：我们作为抵押人或财产共有人，同意将徐州市鼓楼区山南小区XX-XX-XX室房产抵押给贵行作为此笔贷款的担保，并且愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任，担保义务与责任以上述合同中有关约定为准。2013年6月4日，徐州市鼓楼区山南小区XX-XX-XX室房产办理了抵押权预告登记（不动产登记证明号为国房预徐州字第YD0066988号）。同年6月7日，原告按借款合同的约定发放贷款340000元。后被告吴涛出现逾期还款行为，至2020年3月31日，共计拖欠借款本金226484.22元及利息5299.62元、复利81.2元、罚息186.65元、提前还息金额598.77元。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告吴涛、韦春玲签订的《徐州市房地产抵押合同》以及被告吴涛、韦春玲出具的《承诺书》合法有效，对当事人具有法律约束力。原告按约定发放了贷款，被告吴涛未按约定及时偿还，原告为此诉请被告吴涛清偿剩余全部借款本金226484.22元及相应利息等，具有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕之日止的问题。本院认为，根据合同法第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任，而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息和复利的，本院依法不予支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的问题。根据物权法第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋虽进行了抵押权预告登记，但并未办理正式的抵押权登记，由于抵押权预告登记的性质为享有优先顺位的债权而非物权，故原告主张其就涉案房屋享有抵押权及优先受偿权没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告韦春玲作为抵押人及连带责任保证人、被告润泽公司作为连带责任保证人，虽然涉案用于抵押的房屋至今未办理正式抵押登记手续，但依《个人购房担保借款合同》约定原告可以选择或同时主张（抵押）物的担保和保证担保实现债权，故原告要求被告韦春玲、润泽公司对被告吴涛应清偿的借款本息承担连带保证责任的诉讼主张有合同依据，本院予以支持，在其承担担保责任后有权向被告吴涛进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴涛于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行借款本金226484.22元及利息5299.62元、复利81.2元、罚息186.65元、提前还息金额598.77元(暂计算至2020年3月31日；自2020年4月1日起按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日的利息、复利、罚息；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按合同约定计算至实际给付之日止），如被告吴涛在2020年3月31日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵；二、被告韦春玲、江苏润泽置业有限公司对本判决第一项确认的债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后有权向被告吴涛追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，财产保全费2220元，合计7010元，由被告吴涛、韦春玲、江苏润泽置业有限公司连带负担，三被告于本判决生效后七日内交纳至本院；公告费460元，由被告吴涛、韦春玲、江苏润泽置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司徐州分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 金 文人民陪审员 李 锋人民陪审员 李军玲二〇二〇年十二月十日书 记 员 唐 薇