安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初347号 原告（反诉被告）：陈某，男，1977年2月9日出生，汉族，干警，住安徽省池州市。 被告（反诉原告）：阮某某，女，1969年5月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：朱恒，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍磊，安徽金亚太律师事务所律师。 原告陈某与被告阮某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序。因被告阮某某于2020年3月30日以安徽省池州市中级人民法院已以（2020）皖17行初XX号案立案受理其以某某县人民政府（以下简称某某县政府）为被告、陈某为第三人的不履行法定职责一案，而其拟提起的反诉判决结果需以该案的审理结果为依据为由，向本院提出中止审理的申请，本院于2020年4月27日裁定中止诉讼。2020年4月7日，被告阮某某向本院提起反诉，本院予以合并审理。2020年5月29日，安徽省池州市中级人民法院作出（2020）皖17行初XX号行政判决，某某县政府不服该判决上诉至安徽省高级人民法院，2020年11月2日，安徽省高级人民法院作出（2020）皖行终XXXX号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。本案遂于2020年11月19日恢复诉讼，并于2020年11月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈某，被告（反诉原告）阮某某及其委托诉讼代理人朱恒、鲍磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某向本院提出诉讼请求：1.请求确认阮某某无权占有、使用陈某所有的青阳县某某路某某宾馆（以下简称某某宾馆）；2.请求判令阮某某立即搬离某某宾馆、停止妨碍陈某使用某某宾馆；3.判令阮某某承担自2020年1月1日至3月9日的房租，共69日，其中扣除3日（无房卡），按66日计算，每日按287.67元计算，共计18986.30元，2020年3月10日至搬迁之日前按同样标准计算；4.阮某某承担合同的违约责任，因阮某某单方违约，原交纳的10000元押金转为违约金，不予退还；5.本案的诉讼费用由阮某某承担。事实与理由：陈某与阮某某于2018年1月1日签订了为期两年(2018年1月1日至2020年1月1日止)的《某某宾馆经营权转让合同》。现因2年期限届满，陈某和阮某某多次口头协商，并催告阮某某按照2018年1月1日签订的合同约定，再次重新签订合同，并通知阮某某按照合同约定支付2020年全年的房租。阮某某拒绝续签合同，也不支付租金，又不搬离某某宾馆。陈某于2020年2月10日，通过微信再次告知阮某某，但阮某某至今仍然不搬离某某宾馆，也不将房产返还给陈某。故此，根据相关法律规定，特诉至法院，请求依法判如所请。 阮某某答辩并反诉称，陈某要求阮某某搬离某某宾馆房产无事实和法律依据。因2019年3月27日某某县政府公布青政房征字[2019]X号《某某县人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收决定》），决定对含某某宾馆在内的房屋进行征收，此后某某宾馆的物权发生转移，陈某无权向阮某某要求返还房屋，也无权要求阮某某支付房屋租金。另阮某某并无违约情形，请求驳回陈某的全部诉讼请求。 阮某某提出反诉请求如下：1.请求判令陈某向阮某某支付附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等合计10000元（具体以房屋征收补偿安置协议书确定的补偿金额为准）；2.请求判令陈某返还租金合计54657.3元（按照每日287.67元，从2019年3月28日计算至2019年12月31日止）；3.请求判令陈某承担本案本、反诉的全部诉讼费用。诉讼过程中，阮某某对其第一项诉讼请求予以放弃。事实与理由：阮某某自2018年1月1日开始租用陈某的房屋用于宾馆经营至今，并依约支付了租金。阮某某承租后，对房屋进行了装修，花费8万余元。2019年3月27日，某某县政府发布《征收决定》，决定对阮某某经营的房屋进行征收，该公告发布后，周围开始拆迁，阮某某无法继续进行经营，损失惨重。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定，涉及经营性用房被征收的情况，因征收行为给承租人造成房屋装修及附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等，承租人有权要求征收人给予补偿。某某县政府作为征收人，应根据《征收决定》所附“青阳县‘某某洲’及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案”（以下简称“征收补偿安置方案”）将涉案房屋的装修及附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等，补偿给阮某某。但某某县政府与陈某签订“房屋征收补偿安置协议书”时，已经将上述项目补偿支付给了陈某。因此，阮某某有权要求陈某返还上述项目的补偿款。此外，2019年3月27日，某某县政府发布《征收决定》征收涉案房屋，此后涉案房屋所有权应归属于征收人某某县政府。因此，陈某无权再向阮某某收取2019年3月27日以后的租金，已经收取的租金应退还给阮某某。综上，请求法院依法判如所请。 陈某辩称，陈某与阮某某于2018年1月1日签订的《某某宾馆经营权转让合同》具有法律效力，而某某县政府发布《征收决定》的时间是2019年3月27日，合同具有相对性，而某某县政府还没有与陈某达成补偿协议，某某县政府也没有向陈某支付任何补偿费用，某某县政府也没有向法院申请强制拆除案涉房屋的决定，不动产登记中心也没有注销陈某案涉房屋的所有权证，目前案涉房屋的所有权人还是陈某，陈某出租自己的房屋有权享有租金收益权。至于阮某某提出的因为拆迁补偿，陈某一直以来并没有表示不给，陈某之前提出给50000元，具体的可以协商。现安徽省高级人民法院判决某某县政府对阮某某承担征收补偿责任，目前陈某与某某县政府还没有达成征收补偿协议，如果在本次诉讼终结后，阮某某可以依法提起诉讼或者是协商来解决搬迁费和装修费用，陈某愿意承担这一块，但是装潢费根据合同约定已经分摊到2年租赁期限内。某某宾馆是2001年9月16日开业的，当时装潢花了三十几万，到2010年又重新装潢花了六十多万元。综上，请求判令驳回阮某某的反诉请求，并由其承担本案的全部诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对陈某提供的证据：对证据二中的“催告支付某某宾馆经营权租金通知书”（以下简称“催告租金通知书”），阮某某虽以陈某并无证据证明向其进行了送达而提出异议，但因阮某某后对陈某出示的微信聊天记录的真实性并无异议，而微信聊天记录记载有租金催告事宜，故对该份证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，陈某作为甲方、阮某某作为乙方，双方签订了一份《某某宾馆经营权转让合同》，合同约定，甲方将某某宾馆的经营权转让给乙方，包含宾馆现有物品的使用权，经营时间：租赁合同每两年一签订，有效期为2018年1月1日至2020年1月1日止，2018年年租金为九万八千元整，2019年租金为十万元整。如乙方再继续承租，2020年年租金为十万伍仟元整；2021年年租金为十一万元整；如2021年以后乙方继续承租，租金则不再提升。合同有效期顺延。租金先交纳后使用。租金每年于合同签订之日一次性交清，如超过一个月乙方不交纳租金，甲方有权提前收回经营权，并由乙方承担违约责任。某某宾馆全部物品押金为壹万元整。两年合同到期后，如乙方不再租赁，经清点无物品丢失损毁，押金不计利息退还乙方。如乙方违约押金转为违约金不予退还。如两年后乙方继续租赁，押金继续延至合同有效期满，等等。合同签订当日，阮某某向陈某缴纳了押金10000元。2019年1月1日，陈某向阮某某出具了一份内容为“今收到阮某某某某宾馆租金人民币伍万元整（￥50000.00元），余款在2019年4月10日之前交清。”的收条。2019年4月12日，陈某向阮某某出具了一份内容为“今收到阮某某人民币伍万元整（￥50000.00元）”的收条。2020年3月9日，陈某以其与阮某某签订的《某某宾馆经营权转让合同》约定的两年租赁期限届满，经其与阮某某多次口头协商并催告，阮某某拒绝续签合同，也不支付租金，又不搬离某某宾馆为由，诉至法院，遂成此讼。 经查，因公共利益的需要，某某县政府决定对县城区“某某洲”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，某某县政府发布青政房征字[2019]X号文件《征收决定》及附件“征收补偿安置方案”。《征收决定》规定征收期限：自2019年3月27日起至2019年5月31日止。阮某某承租的某某宾馆在征收红线范围内。2020年3月26日，阮某某以某某县政府不履行法定职责一案，将某某县政府作为被告、陈某作为第三人诉至安徽省池州市中级人民法院，请求：一、请求确认某某县政府未依法给予阮某某征收补偿的行政不作为行为违法，并责令某某县政府限期给予阮某某征收安置补偿；二、请求对某某县政府作出的“征收补偿安置方案”的合法性进行审查；三、本案的诉讼费用由某某县政府承担。安徽省池州市中级人民法院以（2020）皖17行初XX号案立案受理。2020年3月30日，阮某某以其拟就本案提起的反诉判决结果需以安徽省池州市中级人民法院（2020）皖17行初XX号判决结果为依据，向本院提出中止本案审理的申请。2020年4月7日，阮某某向本院提起反诉，请求：一、请求判令陈某向阮某某支付附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等合计10000元（具体以“房屋征收补偿安置协议书”确定的补偿金额为准）；二、请求判令陈某返还租金合计54657.30元（按照每日287.67元，从2019年3月28日计算至2019年12月31日止）；3、请求判令陈某承担本案本、反诉的全部诉讼费用。2020年4月27日，本院作出（2020）皖1723民初347号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2020年5月29日，安徽省池州市中级人民法院作出的（2020）皖17行初XX号行政判决中查明本案所涉《征收决定》的合法性已得到生效行政判决确认，判决：一、责令某某县政府于本判决生效后六十日内对阮某某履行征收补偿职责；二、驳回阮某某的其他诉讼请求。某某县政府不服该判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，安徽省高级人民法院以（2020）皖行终XXXX号案立案受理，并于2020年11月2日作出（2020）皖行终XXXX号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查，2020年1月11日，陈某通过微信告知阮某某，青阳县行政执法局将“某某宾馆”的两块标牌拆除，通知阮某某将标牌安装在合适位置，当日陈某还通过微信向阮某某发出“催告租金通知书”，再次通知阮某某于三日内一次性支付2020年某某宾馆经营权租金105000元。2020年1月17日，陈某将某某宾馆门锁系统的制卡器一个及配套的低频房卡18张拿走，2020年1月20日，经派出所协调，陈某将制卡器及18张房卡返还给阮某某，阮某某出具收条收到上述物品，收条上同时载有2020年1月17日至2020年1月20日房租免除。2020年6月1日，陈某将某某宾馆入住管理系统报停。 本院认为，陈某与阮某某于2018年1月1日签订的《某某宾馆经营权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。本案争议焦点为：1、陈某是否有权要求阮某某搬离某某宾馆；2、陈某是否享有相应租金收取权；3、关于10000元押金应否返还问题？ 关于焦点1，阮某某认为，2019年3月27日某某县政府发布《征收决定》，决定对含某某宾馆在内房屋进行征收。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，陈某因某某县政府征收决定而丧失某某宾馆的所有权，而要求返还房屋是物权保护的请求权，物权既已丧失，物权保护请求权自然无所依附，故陈某已丧失某某宾馆的所有权，其无权要求阮某某搬离某某宾馆。陈某认为，陈某与阮某某签订《某某宾馆经营权转让合同》时间为2018年1月1日，某某县政府公布《征收决定》的时间是2019年3月27日，合同具有相对性，且公告规定征收签约期限是2019年3月27日至2019年5月31日，现征收期限已过，陈某并没有与某某县政府签订征收补偿安置协议，某某县政府也没有给陈某任何补偿费用，相关部门也未注销陈某房屋的产权证，故某某宾馆的所有权人现仍为陈某，陈某与阮某某约定的租赁有效期为2018年1月1日至2020年1月1日止，现合同约定的租赁有效期已届满，双方亦未再续签合同，陈某作为某某宾馆的产权人，有权要求阮某某搬离某某宾馆。对此，本院经审查认为，虽然《物权法》第二十八条规定，房屋权属从征收决定之日起发生变更。但某某县政府发布《征收公告》的目的并不是取得陈某某某宾馆房屋所有权，从而取代陈某出租人的地位，而是因公共利益的需要，对房屋通过征收后予以拆迁，但在公告规定征收签约期限内，某某县政府并未对某某宾馆实施征收，同时在某某县政府2019年3月27日公布《征收决定》后，阮某某仍于2019年4月12日向陈某缴纳了2019年度剩余的租金50000元，也说明双方的租赁合同并没有因征迁公告当然解除。另安徽省高级人民法院也是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，认为征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况时，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。某某县政府于2019年3月27日作出房屋征收决定，并在政府网站及被征收范围内发布征收公告，阮某某与被征收人陈某签订合同的租赁届满时间是2020年1月1日。因某某县政府发布征收公告时阮某某签订的租赁合同期限尚未届满，阮某某作为承租人有权要求征收人给予补偿，故而维持安徽省池州市中级人民法院作出的责令某某县政府于判决生效后六十日内对阮某某履行征收补偿职责的判决。现阮某某与陈某签订的租赁合同期限已经届满，则根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，阮某某作为某某宾馆承租人，在租赁期间届满后，应当向房屋的出租人陈某返还租赁物，则对陈某要求阮某某搬离某某宾馆的诉请，本院予以支持。对阮某某的辩解，不予采纳。 关于焦点2，虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，但该规定只是明确了补偿与搬迁的顺序，即只能得出待政府补偿到位，被征收人才腾退房屋的结论，也就是说被征收人在政府补偿并搬迁前，被征收人对被拆迁房屋仍然享有占有、使用、收益的权益，而这里的被征收人，根据该条例第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”的规定，是指被征收房屋所有权人，而不是承租人，故依据该条例第二十七条并不能得出在补偿前承租人使用房屋不支付租金的结论。故阮某某要求陈某退还2019年3月27日至2019年12月31日其已付租金的主张，无事实和法律依据，不予支持。因阮某某在其与陈某签订的租赁合同于2020年1月1日期限届满后，阮某某并没有将承租的某某宾馆返还陈某，也没有与陈某续签合同，而是继续占用某某宾馆用于经营并且未向陈某缴纳相应租金，则陈某要求阮某某按原合同约定租金标准支付占用期限租金的主张，有事实和法律依据。因双方一致认可2020年6月1日，某某宾馆的入住管理系统已被陈某报停，虽然就某某宾馆门锁系统的读卡器，阮某某所称陈某在2020年1月17日拿走后经派出所协调，于2020年1月20日归还了，但是在2020年6月1日入住管理系统被停之前陈某又将读卡器拿走的时间与陈某所述2020年8月因阮某某不交房租其又将读卡器拿走的时间不相吻合，但宾馆入住管理系统被停，某某宾馆依法不得再经营入住顾客，且陈某也未提供证据证实阮某某在系统被停后仍在经营的证据，同时阮某某也未就其在庭审中陈述的2019年8月份宾馆基本无法正常经营提供相应的证据，则阮某某对2020年6月1日某某宾馆入住管理系统被报停之前占用某某宾馆期间的租金应予支付，期间应扣除双方均认可的2020年1月17日至2020年1月20日3天的租金。 关于焦点3，对于陈某认为阮某某在合同两年期满后，即不与其重新签订合同，也不缴纳租金，又不搬离某某宾馆，构成违约，押金已转为违约金不予退还。因本案双方在《某某宾馆经营权转让合同》到期后未续订合同，在一定程度上与某某宾馆被列为征收范围，面临被征收有关，而政府征收这一行为不应归责于阮某某与陈某任何一方，且阮某某就征收补偿也提起了行政诉讼，另结合上述认定，阮某某对占有某某宾馆相应期间的租金，也应予以支付，陈某也未提供证据证明因阮某某占用某某宾馆给其造成其他损失，故陈某认为阮某某构成违约应承担违约责任的主张，本院不予支持，同时，陈某与阮某某签订的《某某宾馆经营权转让合同》中约定某某宾馆全部物品押金为10000元。两年合同期满后，如阮某某不再租赁，经清点无物品丢失损毁，押金不计利息退还阮某某。现房屋尚未交还，物品是否丢失损毁不清，则阮某某要求退还押金的条件也尚未成就，不予支持，双方对此可在房屋交付物品清点后另行结算。 综上,为维护正常的市场经济秩序,保护当事人的合法权益,案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下： 一、阮某某于本判决生效后三十日内搬离青阳县某某路某某宾馆； 二、阮某某于本判决生效后十日内支付陈某租金42862.83元（自2020年1月1日计算至2020年5月31日计152天，扣减3天，每天按287.67元计算）； 三、驳回陈某的其他诉讼请求； 四、驳回阮某某的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费872元、反诉案件受理费583元，合计1455元,由阮某某负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  蒋桂荣 人民陪审员  项太平 人民陪审员  林雪松 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  孙文斌 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。