北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18216号原告：马淑珍，女，1958年4月8日出生，汉族，北京化工实验场退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋仁立（原告马淑珍之子），男，1985年1月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙竹，北京市潮阳律师事务所律师。被告：赵成玉，男，1952年11月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：郭少英，女，1957年10月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。第三人：赵龙，男，1983年12月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。原告马淑珍（以下简称姓名）与被告赵成玉、郭少英（以下均简称姓名）、第三人赵龙（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中认为有不适宜适用简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。马淑珍的委托诉讼代理人宋仁立、孙竹，赵成玉、郭少英、赵龙的共同委托诉讼代理人宋通、吴楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马淑珍向本院提出诉讼请求：判令赵成玉继续履行合同，协助将北京市朝阳区垡头翠成馨园XXX号楼XX层XXXX号房屋（下称涉案房屋）过户至马淑珍名下。事实和理由：赵成玉与郭少英系夫妻关系，赵龙系双方之子。2007年，赵成玉与马淑珍口头约定，将涉案房屋转卖给马淑珍，2007年1月17日，马淑珍以现金形式向赵成玉支付40000元。2009年3月31日，马淑珍向涉案房屋开发商北京住总房地产开发有限责任公司（下称住总公司）支付了购房款225780元。2010年1月15日，双方签订《房屋买卖合同》，再次对买卖涉案房屋作出约定：赵成玉将涉案房屋出售给马淑珍，购房款225780元，购房所产生的一切费用由马淑珍承担，赵成玉协助马淑珍签署相关的购房文件、办理入住手续，赵成玉不得以任何形式和理由终止交易，否则应以市场价格的1.5倍赔偿马淑珍。同日，马淑珍向赵成玉支付签订合同费用5000元。2011年11月5日，双方签订《补充协议》，约定：赵成玉应当全力配合马淑珍完成房屋入住、交费、领房本、过户变更等手续。2011年11月5日，马淑珍向住总公司支付购房款4611元、公共维修基金4608元，又支付了物业费等相关费用，并于当日领取涉案房屋钥匙，入住该房屋。2012年1月9日，马淑珍以现金形式向赵成玉支付25000元。2014年2月13日，马淑珍缴纳了契税、印花税、测绘登记及代办费用等。上述协议签订及手续办理时，郭少英均在场并同意。2014年3月24日，涉案房屋所有权登记在赵成玉名下。双方之间的房屋买卖合同合法、有效，现在已经具备办理过户登记的条件，但赵成玉、郭少英明确表示不予配合。为了维护自身的合法权益，现起诉至法院。赵成玉、郭少英共同辩称：不同意马淑珍的诉讼请求，《房屋买卖合同》及《补充协议》无论是从形式上还是内容上应当认定为无效。首先，上述文件中“赵成玉”的签名并非本人所签，而是他人代签，涉案房屋购房指标属于赵成玉个人，赵成玉事后并未追认，其他人无权处分。其次，涉案房屋性质系经济适用住房，在限制交易期内是不允许出售的，赵成玉与住总公司签订购房合同是在2010年1月15日，原告实际入住涉案房屋是在2011年11月15日（房屋买卖合同实际履行之日），此时涉案房屋还处在5年限制上市期内，不能上市交易，《房屋买卖合同》及《补充协议》因违反强制性法规及北京市经济适用住房管理政策，应被认定为无效。马淑珍所述的购房款以外的现金，赵成玉实际仅收到45000元。赵龙述称：我并非涉案房屋买卖合同的当事人，也非涉案房屋所有权人，本案的事实认定与我没有利害关系，马淑珍不应当将我列为本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵成玉与郭少英系夫妻关系，赵龙系双方之子。涉案房屋的购买资格系赵成玉基于“和平村项目”拆迁安置所得。2010年1月15日，赵成玉（出售方，甲方）与马淑珍（买受方，乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：经友好协商达成一致，甲方将赵成玉、赵龙因拆迁所得的涉案房屋购房指标及所购房产以借款抵押方式出售给乙方马淑珍，购房指标折抵40000元，购房款225780元，其中因购房所产生的一切费用由乙方马淑珍承担，赵成玉协助马淑珍签署相关的购房文件、办理入住手续（签订购房合同时，乙方付给甲方5000元），甲方不得以任何形式和理由终止交易，否则应以市场价格的1.5倍赔偿马淑珍。2011年11月5日，双方签订《补充协议》，约定：双方根据赵成玉与住总公司签订的商品房预售合同（经济适用房）约定如下，赵成玉应当全力配合马淑珍完成房屋入住、交费、领房本、过户变更等手续，赵成玉实际对该房产已无任何处置权力，在尚未完成买卖双方过户变更时，赵成玉不得以任何形式拒绝履行双方签订的房屋买卖合同，如果赵成玉不再履行合同，除退还已经交付的购房及相关费用外，还应以违约时该房屋所在地市场实际成交价格的100%对马淑珍进行赔偿。另查，2007年1月17日，马淑珍向赵成玉支付40000元。2010年1月15日，马淑珍向赵成玉支付签订合同的费用5000元。2010年1月15日、2011年10月24日，马淑珍分别以赵成玉的名义向住总公司支付购房款225780元、4611元。涉案房屋的专项维修资金、契税、印花税、测绘登记及代办费、物业费、代收生活垃圾清运费等均由马淑珍以赵成玉的名义支付。双方均确认马淑珍于2011年11月直接向住总公司办理了入住手续、涉案房屋买卖尚未办理网上签约。2012年1月9日，马淑珍向赵成玉支付25000元，收据上载有“协助办理入住手续、装修手续辛苦费”。2014年3月24日，涉案房屋所有权登记在赵成玉名下，房屋性质系经济适用房，房产证“附记”栏记载有：“重点工程对接”。马淑珍称涉案房屋取得于赵成玉、郭少英婚后，上述协议签订、款项支付及相关手续办理时，郭少英均在场并同意。马淑珍称鉴于赵成玉身体不好、签字困难，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《收据》的签名有些是郭少英代签的。郭少英称是否代签名已经记不清楚了，但《房屋买卖合同》、《补充协议》上的签名确实不是赵成玉签的。赵成玉、郭少英认可曾就涉案房屋的买卖事宜与马淑珍进行过口头约定，也确实收到了相关款项，但2012年1月9日收到的25000元并非“辛苦费”，而是本就属于赵成玉所有的拆迁补偿款。经询，马淑珍称签订《房屋买卖合同》时其名下并无住房，2011年9月26日，马淑珍之母将自己名下一套住房转移登记至马淑珍名下。2012年6月，马淑珍的配偶宋XX因拆迁安置获得住房一套，该房屋所有权于2017年3月15日登记在宋XX名下。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；因不可规责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的，当事人可以要求解除合同。本案中，根据双方的陈述和在案证据，涉案房屋购房指标及房屋本身均取得于赵成玉、郭少英婚后，应属夫妻共同财产，就涉案房屋的交易虽然以赵成玉的名义进行，但结合郭少英的参与程度，应认定郭少英对此知情且同意。本案双方当事人的争议焦点在于马淑珍与赵成玉就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。根据本院查明的事实，涉案房屋系拆迁引发的重点工程对接所得，虽登记为经济适用住房，但是房屋取得的条件、方式、项目用途等均有别于一般意义上的经济适用住房，权利人对该房屋的处置并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害社会公共利益的情形，且根据马淑珍在2007年1月即向赵成玉支付“购房指标折抵费”之情节，本院可以推断出双方之间房屋买卖合意的达成应当在此之前，关于赵成玉、郭少英要求认定《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的主张，本院不予采信。综上，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，也已实际履行多年，应属合法、有效。关于涉案房屋买卖是否具备继续履行的条件，根据本院查明的事实，涉案房屋买卖尚未办理网签备案，且马淑珍家庭现已拥有2套住房，并不具备“京十五条”规定的购房资格，购房合同事实上已经无法继续履行。经释明，马淑珍坚持要求赵成玉、郭少英继续履行合同即配合将涉案房屋过户至马淑珍名下，故关于其诉讼请求，本院不予支持。赵成玉在《房屋买卖合同》中声称涉案房屋是赵成玉、赵龙拆迁所得，本案的审理结果可能与赵龙存在利害关系，马淑珍申请将其列为本案第三人并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马淑珍的诉讼请求。案件受理费4687元，由原告马淑珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年十二月二十八日书记员 穆静茹