四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民初162号 原告：任小艳，女，1982年2月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路9号，统一社会信用代码915116210761432863。 法定代表人：杨晓东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱星，男，该公司工作人员。 原告任小艳与被告郑剑、第三人广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任小艳、被告郑剑、第三人和谐公司的委托诉讼代理人朱星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 田云容向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省广安市中级法院（2020）川16执异55号民事裁定书，解除对原告购买的岳池县九龙镇花漾城8栋1-13号商业的查封并终止对此商铺的执行；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年12月28日，原告与和谐公司签订《商品房买卖合同》，购买花漾城8栋1-13号商铺，并已支付全部购房款767,160元，和谐公司向原告出具了收款收据，房屋已交付给原告。第一，（2020）川16执异55号执行裁定书认定事实错误，原告属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第四项规定的情形。是和谐公司隐瞒了抵押的真实情况，原告已尽到应有的注意义务，对案涉商品房不能办理过户登记不存在过错。第二，郑剑作为实际施工人，不具有相关施工资质，施工承包合同无效，其不能根据无效的施工合同及合同法的相关规定取得优先权，仅享有一般债权。第三，原告已支付全部价款，第四，原告已合法占有房屋并出租给他人使用。综上，请求人民法院维护正常的交易秩序，维护房屋买受人的合法权益，支持原告的诉讼请求。 郑剑辩称，郑剑享有的是建筑工程价款优先受偿权，任小艳对案涉商铺享有的权利并不优先于郑剑享有的权利，不能排除执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。 和谐公司未发表答辩意见，仅请求法院进行调解。 本院审理查明：2016年12月28日，田云容与和谐公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（商业），合同约定：和谐公司将位于岳池县××道××路××段××幢××层××号房屋出售给任小艳，该商品房预售许可证为（2015）房预售证第05号；房屋规划用途为经营，房屋建筑面积为63.93平方米，单价为每平方米12000元，总价款共767160元;同时约定买受人任小艳一次性付款。同日，任小艳的银行流水显示：四次现支5000元，消费730000元。 2018年3月22日，任小艳办理了接房手续。《委托租赁商铺.租金补贴.报告单》上载明租金补贴23,015元，冲减接房补款18,010元，剩余5,005元未付。房屋结算单上载明，房款及代收费合计785,170元，已交合计767,160元，应补/应退合计18,010元，在该项后面手写说明“本次应补款项冲减房租款，实际补款0元。”财务部审核处签有“李亚平”。交房程序表上载明，业主姓名：任小艳，所属物业：8栋1单元13号，产权实测面积：63.26，应付房款、房款补差、大修基金、产权税金处均标记为“√”,经办人处签有“李亚平”。同日，和谐公司向成都市东景物业管理有限公司发协调函，同意不收取任小艳8栋商113号房屋2017年度（2017年6月1日至2018年6月1日）物业管理费。成都市东景物业管理有限公司向任小艳出具了2017年6月1日至2018年6月1日的商业物业服务费专用收据，2017年4月5日至2018年4月4日的二次供水能耗费专用收据。 和谐公司向任小艳出具编号为0920356的收据载明接房换收据，房款759,120元，入账日期：2018年4月24日；编号为0920357收据载明2,754抵返款现金125,37元,共26,331元，入账日期：2018年4月24日。两份收据加盖了和谐公司账务专用章。 和谐公司与任小艳签订了《中止协议》，约定从2018年4月1日起由任小艳购买的花漾城8栋1层13号商铺由委托租赁转为自营，本协议签订时原2016年12月28日签订的《委托租赁合同》作废。之后，任小艳与案外人签订门面租赁合同，合同约定租赁时间从2018年6月1日至2023年6月1日。 另查明，案涉房屋系被告郑剑所承建施工的房屋，因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2017年11月27日作出（2017）川16民初76号民事裁定，对和谐公司在花漾城项目中的8-113等营业用房予以查封，于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。2019年7月16日，郑剑向本院申请执行。 2019年7月30日，本院作出（2019）川16执290号之一执行裁定书，裁定对和谐公司所有的花漾城8栋1-13号等营业用房进行评估、拍卖。任小艳对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××号房屋的执行措施。本院立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年7月27日作出（2020）川16执异55号执行裁定书，裁定驳回任小艳的异议请求，任小艳遂向本院提起执行异议之诉。 同时查明，案涉房屋因广安和谐公司向四川岳池农村商业银行股份有限公司（原岳池县农村信用合作联社）贷款被抵押，并于2016年5月23日办理了抵押登记，于2017年6月28日解除抵押登记，又于2017年7月5日办理抵押登记。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议（商业）、任小艳中国农业银行银行卡交易明细清单、《委托租赁商铺.租金补贴.报告单》、房屋结算单、交房程序表、成都市东景物业管理有限公司专用收据、和谐公司出具的收据二份及《中止协议》、门市出租合同、（2020）川16执异55号执行裁定书，被告提交的（2017）川16民初76号民事判决书、（2019）川16执290号受理案件通知书、岳池县花漾城四标段建筑面积及合同单价统计表等证据予以佐证。 本院认为，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权已经本院生效判决确认，案涉房屋系郑剑承建的工程，郑剑向法院申请执行该房屋具有法律依据和事实依据，任小艳主张和谐公司与郑剑合谋串通，违法将工程建设承包给个人，是无效合同，郑剑对案涉房屋不享有优先权，不能成立。本案中，任小艳对案涉房屋享有的权利不可以排除强制执行。具体理由阐述如下： 一、郑剑对案涉房屋系行使建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定的优先受偿权。参照《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在案涉房屋不存在其他优先受偿权或法律、司法解释另有规定的情况下，郑剑对案涉房屋享有的权利理应获得法律的优先保护。 二、任小艳对案涉房屋享有的权利并不优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院才能予以支持：（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是基于在一般金钱债权执行中，对无过错不动产买受人物权期待权的保护而设立，该物权期待权本质上仍是债权。本案中，在案涉房屋查封之前，任小艳与和谐公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且已合法占有该房屋，任小艳也支付了全额购房款，但即使其对房屋被抵押导致不能办理过户登记不存在过错，符合上述四个条件，任小艳对房屋享有物权期待权，优先于一般金钱债权，也不能优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当参照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者购房人享有的权利优先于工程价款优先受偿权，对商品房消费者作出的例外规定主要是为了保护消费者的生存权。因案涉房屋为商铺，任小艳也并非用于居住，不存在生存权的保护问题，任小艳不能认定为消费者购房人，郑剑对房屋享有的工程价款优先受偿权仍优先于任小艳对房屋享有的权利。故任小艳不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定排除案涉房屋的执行。 综上所述，原告任小艳的诉讼请求不能成立，不予支持。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告任小艳的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告任小艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黄 建 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平