北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民初286号原告：中央国家机关公务员住宅建设服务中心，住所地北京市西城区太平桥大街4号。法定代表人：张本忠，主任。原告：中央国家机关危旧房改建处，住所地北京市西城区三里河东路甲23楼103室。负责人：吕春发，处长。以上二原告之共同委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。以上二原告之共同委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。被告：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，总经理。委托诉讼代理人：刘金燕，男，北京商建房地产开发公司职员。原告中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅中心）、中央国家机关危旧房改建处（以下简称危改处）与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住宅中心、危改处之共同委托诉讼代理人陈海生、李世隆，被告商建公司之委托诉讼代理人刘金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住宅中心、危改处向本院提出诉讼请求：1.判令解除1995年8月7日危改处与商建公司签订的《住宅楼购销合同书》中9770.92平方米房屋的买卖合同关系；2.判令商建公司返还已付房款20518932元；3.判令商建公司赔偿损失311457845.9元；4.商建公司承担本案诉讼费；5.商建公司承担评估费10000元。事实和理由：1995年8月7日，危改处与商建公司签订《住宅楼购销合同书》，约定：危改处购买由商建公司开发的位于北京市的北郊某住宅小区，一期建筑规模为6.8万平方米，其中危改处购买约1万平方米普通住宅，以解决危改处拆迁用房；商建公司按每平方米2100元售给危改处，危改处购买建筑面积1万平方米，总计款项为2100万元；商建公司在1996年6月30日之前将危改处所购置的1万平方米住宅楼交付给危改处，并保证正常使用。合同签订后，危改处按约履行，将全部购房款交付给商建公司，商建公司将房源交付给危改处，危改处安置了3户拆迁户。但此后危改处要求商建公司继续履行合同，商建公司始终拖延，至今未告知危改处房屋实际状态。鉴于上述事实，危改处起诉至法院，请求法院查清房屋现在权属及占用情况，依法判决商建公司向危改处承担赔偿责任。商建公司辩称，同意解除合同，但是合同应当全部解除。合同签订后，危改处只安置了3户拆迁人员，之后房屋长期闲置。后来危改处跟我公司说房子不要了，让我公司退钱，房子让我公司自行处理，所以我公司就把房子卖了。住宅中心、危改处的起诉超过了诉讼时效。我公司同意退还购房款，但是危改处并未付清全部购房款。危改处没有证据证明我公司是违约方，所以我公司不同意赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月7日，商建公司（甲方）与危改处（乙方）签订《住宅楼购销合同书》，约定：一、住宅楼的地址、面积：乙方购买经北京市计委、建委批准由甲方开发的位于本市的北郊某住宅小区，一期建筑规模为6.8万平方米，其中乙方购买约1万平方米普通住宅，以解决乙方拆迁用房。二、产权归属：乙方购买的1万平方米住宅楼（按设计图纸核算确定）的产权归乙方所有，住宅楼建成后，甲方负责办理产权过户手续，并将住宅楼的一切有关图纸和材料交付乙方。四、成交价格：甲方按每平方米建筑面积价格2100元售给乙方（包括各种税费），乙方购买建筑面积1万平方米，总计全部款项为2100万元。五、付款方式：1.本合同签字生效后，乙方按合同总款的30%拨付给甲方；2.施工达到正负零时，按本合同总款项的30%拨付；3.施工主体完成时，按本合同总款项的30%拨付；4.工程全部完成，验收合格后，并办完产权过户手续后付清全部款项。六、交付使用时间：甲方在1996年6月30日之前将乙方所购置的1万平方米住宅楼交给乙方，并保证正常使用。七、违约责任：甲、乙双方如果有一方违约，应负责赔偿对方因此而造成的损失。关于购房款支付情况。危改处提交票证，证明其共支付了2530万元。对于其中2001年1月21日危改处支付的200万元，商建公司不认可，主张商建公司与危改处另签订《营业房购销协议》，该笔200万元系这份合同的款项；其中1999年4月20日的100万、1995年12月27日的300万，商建公司称没有查到这两笔款项的记录。对于商建公司提交的《营业房购销协议》，该合同未载明落款时间，对于该份合同真实性，危改处、住宅中心表示时间久远，没有查到相关信息。双方除涉案合同外，是否存在其他合同关系，危改处、住宅中心亦表示不清楚。关于双方来往函件。（1）2001年1月21日，商建公司向危改处致函，载明：“危改处：贵单位与我公司合作建设的北郊某小区住宅楼，现已竣工三年了，因贵单位的原因一直未能进住。一直由我公司进行物业管理，贵单位的取暖费与物业管理费一直未付。取暖费每平米16元，三年累计共计492297.6元，物业管理费每平米每月1元，三年累计共计369223.2元。按原合作协议购楼款目前还欠1538020元，总计资金2399540.8元，考虑与贵公司合作多年，贵公司给我公司的大力支持，我公司决定只收200万元整，余额399540.8元不再收取。”同日，商建公司另向危改处致函，载明经双方现场确认，施工号11号楼独立单元一梯两室-三室（约1800平米）交给危改处调配，结算按实际合同面积为准。（2）2014年3月24日，商建公司致函住宅中心，称：“……合同生效后，贵单位向我公司支付了1800万元购房款，我公司也按合同交付了1万平米的房源。可贵单位只安置了3户拆迁人员后，就再没有继续安置，致使余下的9700多平米房源一直空闲到2003年。在这期间，我公司和该小区的物业公司多次就该房源的供暖费、物业费及维修费等事项与贵单位进行沟通，可贵单位的回答是，待该房源全部用于安置完后再做妥善处理。直到2003年贵单位才正式通知我公司，该安置房源不用了，让我公司自行处理后，再妥善解决余款的退还问题。由于该上述房源闲置多年，要想进行市场销售，就必须进行重新粉刷和维修。我公司为此又投入了大量的资金，并用了近两年的时间才处理完该闲置用房。直到2009年左右的时候，贵单位就该项事宜的善后处理找过我公司进行过沟通。在沟通过程中，我公司同意将该项的余款退还贵单位，可贵单位就再没有人就此事与我公司进行过任何联系。去年年底，贵单位就此事再次找到我公司就该项事宜的善后问题进行沟通。……”对于该份函件，危改处、住宅中心称无法确认真实性，商建公司未提交原件，亦未提交证据证明危改处、住宅中心收到该份函件。（3）2018年12月18日，住宅中心、危改处向商建公司发出《关于立即履行并赔偿经济损失的函》，要求商建公司立即履行《住宅楼购销合同书》之责任及赔偿全部损失，请三日内书面答复。商建公司未予答复。房屋建成后，危改处只安置了三户居民，且是以和被安置人签订租赁合同的形式安置的。后涉案小区更名为某小区。诉讼过程中，对于合同约定的1万平方米房屋，双方均认可没有明确的指向；对于双方的交接过程，商建公司称告知对方可以安置的是哪几栋楼，其中4、6、7、8、13、14、15号楼不在1万平方米范围内，住宅中心、危改处称具体交接情况不清楚。商建公司称某小区的房屋现均已出售，并办理了权属转移登记。经住宅中心、危改处申请，北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司对昌平区某小区1号-5号及7号-14号住宅楼房地产每平方米建筑面积市场平均价值评估，评估机构于2020年5月9日出具房地产估价报告，载明评估对象于价值时点2019年12月5日的市场价值为每平方米33976元。住宅中心为此支付评估费1万元。后住宅中心、危改处依据该评估报告变更诉讼请求为本案的诉讼请求，昌平法院依据级别管辖的相关规定作出（2019）京0114民初2593号民事裁定书，将本案移送我院审理。关于诉讼主体。危改处系国家机关事务管理局（以下简称国管局）的下属事业单位，于1994年12月5日取得由国家技术监督局颁发的事业单位代码证书。住宅中心系事业单位法人，其举办单位为国管局。2008年，经国管局决定，危改处并入住宅中心，其职能及全部民事权利由住宅中心代为行使。本案庭审中，住宅中心、危改处亦确认本案接受给付义务主体为住宅中心。商建公司对于本案诉讼主体和接受给付义务主体均表示认可。另查，危改处安置的三户居民分别为案外人周国都、高燕京、牛兰娟，安置房屋座落分别为：某小区301号、401号、402号。该三户居民均系与危改处于1999年签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》的方式取得对房屋的占有使用权利。后商建公司将上述三套房屋另行出售，并办理了权属转移登记。2017年，某小区301号房屋的买受人杨建伟以其购买该房屋并于2015年6月18日取得房屋所有权证为由，将周国都起诉至昌平法院，要求周国都腾退房屋、支付房屋占用费并赔偿物业费损失。昌平法院于2017年10月12日作出（2017）京0114民初3592号民事判决书，认为周国都系依据《中央国家机关公有住宅租赁合同》居住使用涉案房屋至今，根据现有证据不能证明《住宅楼购销合同书》《中央国家机关公有住宅租赁合同》已经中止履行，因此周国都占有使用房屋有相应的法律依据，杨建伟虽然已经取得房屋所有权证书，但不能证明周国都是无权占有，遂判决驳回杨建伟的诉讼请求。后杨建伟不服该判决，提起上诉。2018年1月19日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终190号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年，牛兰娟、高燕京分别起诉至昌平法院，以商建公司与房屋买受人恶意串通，损害其利益为由，要求确认商建公司与房屋买受人就某小区签订的房屋买卖合同无效。生效判决认为，商建公司与买受人的整个交易过程与房地产交易习惯和流程均不符，双方存在主观恶意，并构成恶意串通，故判决支持了牛兰娟、高燕京的诉讼请求。本院认为，商建公司与危改处于1995年8月7日签订的《住宅楼购销合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，商建公司将合同约定小区的房屋均另行出售，并办理了权属转移登记，其对危改处构成给付不能，危改处的合同目的无法实现，故商建公司构成根本违约，住宅中心作为涉案合同的继受权利义务主体，有权要求解除房屋买卖合同。其中，危改处在某小区已安置三户居民，该三户居民已实际占有使用，且生效判决认定该三户居民有权占有使用房屋。因涉案合同的标的具有可分性，故现住宅中心、危改处要求解除已安置房屋之外的9770.92平方米房屋的买卖合同关系具有事实和法律依据，本院予以支持。当事人行使解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除权系形成权，解除权的行使采取向相对人发出解除的意思表示的方式。本案在昌平法院审理过程中，危改处、住宅中心于2019年12月3日变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同关系，该变更诉讼请求申请书于2019年12月5日送达商建公司，商建公司在本院庭审中认可该事实，故危改处与商建公司签订的《住宅楼购销合同书》中9770.92平方米房屋的买卖合同关系应于2019年12月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于危改处、住宅中心要求商建公司返还9770.92平方米房屋对应的购房款。对于购房款的支付情况，危改处提交了票证共计2530万元，商建公司虽称其中部分款项为商建公司与危改处另签订《营业房购销协议》的款项，但是，首先，商建公司并未提交《营业房购销协议》的原件，住宅中心、危改处对该份合同亦不予认可，故本院对该份证据不予采信。其次，即使该份合同为真实，该份合同约定的款项为330万元，加上涉案合同的款项2100万元，危改处所提交的票证亦已经超过两份合同约定的款项之和。故可以认定危改处已经足额支付了涉案合同的全部款项。在此情况下，危改处、住宅中心要求返还9770.92平方米对应的购房款具有事实和法律依据，本院予以支持。关于危改处、住宅中心要求商建公司赔偿房屋差价损失。房屋差价损失实际上是一种可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。商建公司将某小区均另行出售给第三人，导致危改处的合同目的不能实现，且无法以合同约定的价格购买同等条件的房屋，故可以认定危改处存在可得利益损失。双方对于损失部分的争议焦点在于，一是危改处、住宅中心要求可得利益损失是否超过诉讼时效；二是可得利益损失数额的确定。其一，商建公司将房屋另行出售，且一直未向危改处告知相关事宜，危改处无从知晓房屋已经另行出售的事实。危改处称其系在被安置居民被诉排除妨害案件中得知商建公司将某小区房屋另行出售，故其于2018年12月18日向商建公司发函要求履行合同，并于2018年12月提起诉讼，危改处主张相关权利并未超过诉讼时效。故对于商建公司关于超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。其二，可得利益损失应当综合考虑双方的过错和公平原则予以确定。首先，就危改处的实际损失而言。商建公司将涉案房屋均另行出售给第三人，使得涉案合同无法继续履行，构成根本违约，给危改处实际造成了损失。危改处在知道其权利受到侵害后通过发函和诉讼的方式主张相应损失，诉讼过程中商建公司告知某小区房屋已经全部出售并转移登记后，危改处即变更诉讼请求，要求解除合同，故住宅中心、危改处将房屋价值评估的时点确定为其变更诉讼请求为解除合同的时间点，以该时点的房屋市场价值与合同约定价格之间的差值主张差价损失，符合守约方的可期待利益。商建公司虽不认可评估报告的结论，但是并未提交相反证据证明评估结论偏于市场价值，本院对其该抗辩理由不予采纳。其次，就危改处是否存在过错而言。危改处所发生的可得利益损失的发生系基于商建公司一房二卖的违约行为，商建公司对此负有主要的过错。但与此同时，危改处在某小区竣工后对于大部分房屋一直未予安置，一定程度上导致其合同相关权利受到侵害而不能及时知情。故对于该部分损失，危改处亦存在一定的过错。本院综合考虑合同履行情况、双方当事人的过错程度、诉争房屋的上涨情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定双方对于损失发生的责任比例及商建公司应赔偿损失的具体数额。综上所述，危改处、住宅中心的诉讼请求中，除赔偿损失一项酌情支持外，其他均予以支持。危改处、住宅中心均认可住宅中心作为接受给付义务主体，本院对此不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、一百一十三条规定，判决如下：一、中央国家机关危旧房改建处与北京商建房地产开发公司于1995年8月7日签订的《住宅楼购销合同书》中9770.92平方米房屋的买卖合同关系于2019年12月5日解除；二、北京商建房地产开发公司于本判决生效之日起十五日内返还中央国家机关公务员住宅建设服务中心购房款20518932元；三、北京商建房地产开发公司于本判决生效之日起十五日内赔偿中央国家机关公务员住宅建设服务中心损失249166276.72元；四、驳回中央国家机关公务员住宅建设服务中心、中央国家机关危旧房改建处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由北京商建房地产开发公司负担（于本判决生效后十五日内支付中央国家机关公务员住宅建设服务中心）。案件受理费1701734元，由中央国家机关公务员住宅建设服务中心负担319301元（已交纳）；由北京商建房地产开发公司负担1382433元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  张 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十四日法官助理  李 正书 记 员  杨 帆