北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20689号原告（反诉被告）：李云，男，1986年1月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄灿培，北京荣久律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村南10号楼三层。法定代表人：孙冬明，总经理。委托诉讼代理人：潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。原告（反诉被告）李云诉被告（反诉原告）北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李云及其委托诉讼代理人黄灿培，天旭房地产公司的委托诉讼代理人潘茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云向本院提出诉讼请求：1.判决确认我与被告签订的关于北京市通州区怡乐中路299号院地下车库B1529、B1530号房屋（以下分别简称1529号房屋、1530号房屋）的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；2.判令被告返还1529号房屋2020年1月23日至2020年2月29日的租金41914元、押金32344元，返还1530号房屋2020年1月23日至2020年3月31日的租金18375元、押金16007元，且无需支付其他费用；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月4日，我与被告签订了上述《房屋租赁合同》，房屋租赁用途为经营健身房使用。合同签订后，我一直向被告指定的管理人北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业中心）交付租金及物业费等费用。但由于受疫情影响，同时房屋处于地下且在社区范围内，根据相关要求，地下健身房自2020年1月23日停业以来，至今未能恢复营业，我签订合同的目的并未实现。2020年3月以来，我一直与天旭物业中心沟通免除疫情期间租金、调整租金数额的问题。2020年5月15日，我告知被告如果不能免除租金就不再租用上述房屋，且于2020年5月27日致函于被告要求调整租赁方案，但被告一直以未付租金为由拒绝解除，一直拖延至今。因疫情对于整个健身房行业带来不可抗力的影响，我的健身房也不能幸免，我被迫于2020年6月13日将上述房屋内的健身器具搬离、腾退房屋并明确告知被告我不再使用房屋，请求尽快解除房屋租赁合同，但被告还是以未支付租金为由拒绝解除合同。故为了维护自身的合法权益，我诉至法院，望法院判如所请。被告天旭房地产公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。原告仍占用上述房屋，里面也有很多东西，还没有恢复原状，且原告与次承租人之间的纠纷还没有解决。我方在本案中提出反诉请求如下：1.判令反诉被告继续履行租赁合同，并支付应付而未付的1529号房屋的租金294330.4元（2020年3月1日至2020年12月3日）及1530号房屋的租金129653.78元（2020年3月1日至2020年12月3日）；2.判令反诉被告向我方支付违约金，其中1529号房屋为16007元、1530号房屋为32344元。事实与理由：双方签订的合同合法有效，有效期为10年，反诉被告应当积极履行合同。根据合同约定，反诉被告逾期支付租金构成违约，应支付相当于一个月租金的违约金。反诉被告李云辩称，我不同意反诉原告的反诉请求。我已经用实际行为表明了解除合同的意思，并且我已经明确向被告表达过终止合同的意愿，从实际情况看，健身房搬离了大部分器械。本院经审理认定事实如下：2016年7月4日，天旭房地产公司作为出租方（甲方），李云作为承租方（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将1529号房屋、1530号房屋出租给乙方使用，房屋租赁用途为健身房，租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日，1529号房屋建筑面积为492.73平米，年租金为388128元，1530号房屋的建筑面积为243.8平米，年租金为192084元，租金支付方式为按季度支付；1529号房屋乙方需交纳押金32344元，1530号房屋乙方需交纳押金16007元；乙方在经营之前或者经营期间，确需对该房屋室内进行装修的，应在施工前，将装修方案及施工图纸等提交甲方审查批准，批准通过之后，方可进行装修施工；租赁期内，任何一方违反本合同项下规定的有关条款则视为违约，违约方则向守约方支付16007元作为违约金；因不可抗力原因造成该房屋损失的，双方均不承担责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，双方均依约履行各自合同义务，天旭房地产公司将房屋交付李云使用，李云向天旭房地产公司支付租金。2019年11月6日，李云将1529号房屋及1530号房屋的一部分转租给案外人北京宏远盛誉体育文化发展有限公司使用。经询问，双方认可李云自2020年3月1日开始拖欠1529号房屋的租金，自2020年4月1日开始拖欠1530号房屋的租金。疫情发生后，北京市相关部门对于利用地下空间建设的健身场所的营业作出过相应的限制，直到2020年7月才逐步允许开放。2020年5月开始，李云与天旭房地产公司协商解除双方签订的上述合同一事，但双方未能达成一致意见。2020年6月14日，李云通过微信向物业管理中心发出《关于解除B1530号房屋租赁合同的申请》《关于解除B1531号房屋租赁合同的申请》，表示因疫情影响其无力继续承租上述房屋，要求解除合同。庭审中，天旭房地产公司表示未收到上述《关于解除B1530号房屋租赁合同的申请》。经查，李云与天旭房地产公司于2016年7月4日，还签订了关于B1531号房屋的租赁合同，天旭房地产公司认可双方已于2020年6月26日协商一致解除了关于B1531号房屋的租赁合同。在本案审理过程中，本院前往租赁标的房屋现场进行了勘察。经现场勘察得知，1529号房屋与1530号房屋在一部分系用于经营健身房，内部尚存有大量健身器材及办公家具；1530号房屋的另一部分设有多处隔断。李云表示健身器材归属于北京宏远盛誉体育文化发展有限公司。经释明，李云表示愿意将1529号、1530号房屋内的可拆除的添附物予以拆除。2020年11月13日，本院再次前往现场勘察，1529号房屋与1530号房屋中间的隔断墙已被拆除，两处房屋已打通为一大间；1529号房屋内的可拆除添附物也已被拆除；1529号房屋内的家具、健身器材仍在现场；1529号房屋内李云改建的卫生间和浴室仍保留原样。李云表示现场遗留健身器材系因天旭房地产公司表示不交齐租金不让搬离，天旭房地产公司表示因李云未交纳相应租金，其需扣留这些健身器材，以免李云以后无法履行合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，李云与天旭房地产公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。李云要求解除双方签订的上述合同，应举证证明其具备双方约定或者法律规定的解除权。双方在合同中并未约定承租方李云相应的解除权。李云主张疫情原因系不可抗力，且已致使其合同目的无法实现，但相应的疫情管控措施已于2020年7月份放宽，其合同目的可以实现，且即便在疫情期间，合同双方应尽力维持合同稳定性，可以协商租金的减免，不应直接以疫情原因作为不可抗力要求解除合同，故李云既不具备合同约定的解除权，也不具备法定的解除权，故对于其要求本院确认双方合同于2020年5月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到承租方李云坚持要求解除合同，双方合同已无法继续履行，本院应予解除。对于合同解除时间的确定，应以租赁标的房屋具备交房条件为前提，通过本院工作，李云于2020年11月13日将房屋内可拆除添附物清除，现场已具备交房条件，剩余健身器材因天旭房地产公司要求留置现场而未搬离，1529号房屋内卫生间、浴室属于不可拆除的添附物，该添附物拆除成本巨大，且建设时已经天旭房地产公司允许，故以维持现状为宜。在李云明确表示不再履行合同，且以自己行为坚持解除合同的情况下，天旭房地产公司也应及时止损，故本院认定双方合同于2020年11月13日解除，但李云应给予天旭房地产公司寻找其他承租人的时间，本院酌定为一个月。对于疫情期间的房租问题，考虑到健身行业受疫情影响的特殊性，本院对于李云应交纳的租金数额予以酌减，减少幅度为三个月租金。因李云自2020年5月便开始与物业管理中心协商合同解除事宜，天旭房地产公司称其不知情与常理不符，其也未积极解决与李云之间的争议，只是一味地索要租金，故李云拖欠租金事出有因，关于天旭房地产公司主张的违约金，本院不予支持。因李云支付在签订合同时交纳了押金，本院在判决李云应支付的租金数额时，将押金先行扣除，对于李云主张的返还押金的诉讼请求，不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李云与北京天旭运河房地产开发有限责任公司于2016年7月4日签订的两份关于北京市通州区怡乐中路299号院地下车库B1529、B1530号房屋的《房屋租赁合同》于2020年11月13日解除；二、扣除李云已经支付的押金48351元后，李云于本判决生效之日起七日内支付北京天旭运河房地产开发有限责任公司房屋租金248094元；三、驳回李云的其他诉讼请求；四、驳回北京天旭运河房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，由李云负担732元（已交纳），由北京天旭运河房地产开发有限责任公司负担504元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4193元，由北京天旭运河房地产开发有限责任公司李云负担1682元（已交纳），由李云负担2511元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年十二月二十九日书记员  姜 楠