广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11105号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师（委托期限自2019年8月29日至2020年12月2日）。委托诉讼代理人：宋献，广东合拓律师事务所实习律师（委托期限自2019年8月29日至2020年12月2日）。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师（委托期限自2020年12月3日起）。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师（委托期限自2020年12月3日起）。被告：杜伟东，男，1986年2月23日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）诉被告杜伟东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大运公司的委托诉讼代理人吴小庆，被告杜伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大运公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月至2019年7月的物业服务费3212.9元及违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至还清全部欠款之日止）；2.被告向原告支付2018年1月至2019年7月的垃圾处理费76元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2009年11月24日购买了广州市花都区迎宾大道105号x房。《前期物业服务合同》中约定由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋物业费标准为1.6元/月/平方米。开发商已按照《商品房买卖合同》约定履行交付义务。被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年1月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用，原告多次催缴无果。被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费业主的合法权益。被告杜伟东辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、本人与原告未签订物业服务合同，不存在物业服务合同法律关系。我方的商品房买卖合同中明确约定由港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）提供前期物业服务，我方也与港联公司签订了物业服务合同。开发商广州大运实业有限公司（以下简称大运实业公司）与原告签订《物业管理委托合同》违反了《物业管理条例》的规定，未通过招标投标程序选定物业服务企业。该合同也无签字日期，未约定服务开始日期，不能证明原告提供服务的开始时间，也不能证明合同何时生效。开发商在未经我方及小区业主允许的情况下，更换了前期物业服务公司。另外，《物业管理委托合同》约定委托期限为大运家园小区成立业主委员会为止，大运家园小区业委会已于2015年8月30日成立。上述《物业管理委托合同》无效。二、原告未提供事实服务。原告自2014年2月通过开发商未经小区业主同意非法进入小区，一直以物业服务为掩盖，给小区提供未达到原港联公司相应资质和水平的物业服务，导致小区内多棵名贵树木枯死，公共设施毁坏严重。原告长期霸占小区公共面积并供商家使用公共水电进行促销及商业活动，将小区内公共配套房屋出租，从中私自营利，贪污业主公款。小区业主及业委会多次投诉。业委会成立后，于2016年5月22日通知原告退场或与业委会重新签订服务合同，但原告无视该通知，拒绝退出。业委会于2017年1月至6月进行全体业主投票，在双过半的情况下最终确定不再聘用原告，选聘新物业公司。此次业主大会的合法性也得到法院认可，见（2018）粤71行终3304号。期间，业委会再次向原告发出通知，要求原告尽快办理退场和移交手续。2017年10月30日，业委会与广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）签订《物业服务管理合同》，并于2017年11月6日向原告发出退场告知函。原告收到通知后，依然拒不配合。2017年11月12日，业委会再次敦促原告退场交接。原告无权在业委会多次通知其退场且已与新物业公司签订合同的情况下，通过强制服务收取物业服务费用。三、原告要求支付滞纳金（违约金）没有合同依据。开发商与原告签订的《物业管理委托合同》并没有约定滞纳金，且约定合同期限至业委会成立为止，而业委会已经解聘了原告，双方权利义务终止，原合同对我方没有法律约束力。原告被解聘后，拒不退场，其关于任何物业服务费用的请求均无法律依据。原告收取垃圾费没有依据。原告向被告收费的依据是合同，而垃圾费不在合同约定范围内。即使属于政府收费，原告也未提供其已取得政府授权代收此费用的证据。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日的不动产登记查册表显示位于广州市花都区迎宾大道105号6栋A座x房的权属人为杜伟东，建筑面积为106.39平方米。杜伟东于2009年12月24日收楼。涉案房屋所在小区为大运家园小区。2009年11月24日，杜伟东（买方）与开发商大运实业公司卖方）签订《商品房预售合同》，约定杜伟东向大运实业公司购买涉案房屋，大运实业公司已按照规定选聘港联公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至小区成立业委会后与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费为每月每平方米1.6元，由杜伟东自收楼之日起按月按时交纳。大运公司（受托方、乙方）与大运实业公司（委托方、甲方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定大运公司对大运家园小区提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算，一期住宅每月每平方米1.6元，二期住宅每月每平方米2.5元。大运公司接受开发商委托后，开始为大运家园小区提供物业管理服务。杜伟东自2018年1月起未向大运公司支付物业服务费及垃圾处理费。另查明，2017年1月9日，广州市花都区花城街大运家园业主委员会（以下简称大运家园业委会）发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司（即大运公司）签订新委托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。2017年11月6日，大运家园业主委员会向大运公司发出《广州大运物业管理有限公司退场告知函》，通知大运公司办理移交工作并于2017年12月2日中午12点前结束，新聘物业于2017年12月2日中午12点以后进场服务。大运公司未按通知要求退场。2017年11月29日，广州市花都区住房和城乡建设局（以下简称花都住建局）与广州市花都区花城街道办事处（以下简称花城街道办）共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，载明：大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。大运家园小区在2018年10月经业主选举产生大运家园第二届业委会。2018年12月26日，广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3304号行政判决书，判决维持广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初2601号行政判决，即判决撤销花都住建局、花城街道办2017年11月29日作出的花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》。2019年4月24日，花都住建局与花城街道办联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实……根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业委会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。2020年4月24日，大运家园业委会发出《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》，载明：“2017年10月，我委执行大运家园小区业主大会的表决，通过招标方式选聘物业公司，时代物业公司为中标方，随后我委于2017年10月30日与时代物业公司签订《物业服务合同》。2018年12月26日，经广州铁路运输中级法院终审判决（2018）粤71行终3304号认定大运家园小区业主大会关于选聘新物业公司的决议合法有效。2019年4月24日，花都住建局、花城街道办发出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》〔花建（2019）112号〕文，同意小区继续进行更换物业公司的工作。2019年6月6日，我委向时代物业公司发出《时代物业管理有限公司入场告知函》，并催告时代物业公司在二个月内进场，逾期未能进场履行合同，我业委将解除原服务合同，但时代物业公司仍拒不进场。由于时代物业公司逾期未能进场履行合同，现我委特向全体业主通告：我委与时代物业公司于2017年10月30日签订的《物业服务合同》已正式解除，即日起就大运家园小区选聘物业公司重新启动邀请招标的流程，具体的邀请招标事宜迟后会向全体业主公告。”2020年5月2日，花城街城市管理科（物业管理工作组）向大运家园业主委员会发出《关于大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见》，载明：“今日，我办工作人员在小区日常巡查中发现，贵会在小区张贴《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》的公告……”2020年5月14日，花城街道办向大运家园业委会发出《关于大运家园业主委员会对大运家园小区重新选聘物业服务企业的指导意见异议函的复函》。关于大运公司不予退场的原因。大运公司陈述，其在等待行政机关作出的最终处理结论，虽然行政行为已被撤销了，但撤销前其是在等待中，撤销后，由于业主委员会未成立，2019年4月24日《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也没有明确下一步的处理，且涉及相关材料的交接也没有完善，其需要业主大会选出的合法代表与其协商沟通交接方式。诉讼中，大运公司确认其已于2020年6月30日退场。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，虽然大运家园业主大会在2017年1月至6月期间进行了解聘选聘物业公司的投票，但花都住建局与花城街道办已于2017年11月29日发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求暂停大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项。而大运家园业委会不服上述通知，提起了行政诉讼。广州铁路运输中级法院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，作出维持撤销上述通知的判决。在该日之前，大运公司基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，未退出大运家园小区，并无不可。行政案件作出判决之后，现无证据证实大运家园业委会有向大运公司发出限期撤场的通知，况且大运家园业委会于2020年4月24日张贴的《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》显示，大运家园业委会于2019年6月6日催告时代物业公司在二个月内进场，但时代物业公司逾期未能进场履行合同，其与时代物业公司签订的《物业服务合同》已解除，大运家园业委会拟重新启动选聘物业公司邀请招标流程。由此可见，自行政判决作出的2018年12月26日之后，大运家园业委会于2019年6月6日才催告新的物业服务企业限期进场，但新的物业服务企业亦未能按期进场，且大运家园业委会也因此解除与新物业服务企业的《物业服务合同》，故此，事实上，大运公司与大运家园新的物业服务企业交接工作客观上无法进行。故在大运家园业委会未正式通知大运公司撤场，且与新的物业服务企业完成交接前，大运公司仍继续为大运家园业主提供了服务，业主理应按约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。关于物业服务费，大运公司与大运实业公司签订的《物业管理委托合同》，以及杜伟东与大运实业公司签订的《商品房预售合同》均约定涉案房屋的物业服务费为每月每平方米1.6元，每月物业服务费为170.22元（106.39平方米×1.6元/平方米），故对大运公司诉请杜伟东支付2018年1月至2019年7月期间的物业服务费3212.9元的诉讼请求，予以支持。关于垃圾处理费的问题。因垃圾处理费系大运公司按照《关于征收城市生活垃圾处理费的复函》进行代收，需按月代收，故大运公司主张杜伟东支付2018年1月至2019年7月期间的垃圾处理费76元（4元/月×19月＝76元），合法合理，本院亦予支持。至于大运公司主张的违约金问题。因自大运家园业主大会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，相关投票程序及结果显示同意更换物业公司。随后，花都住建局与花城街道办共同作出《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，暂停解聘事项；大运家园业委会就上述两单位作出该通知的行政行为提起行政诉讼，终审判决于2018年12月26日作出，撤销了花都住建局与花城街道办作出的上述通知。而后，花都住建局、花城街道办于2019年4月24日发出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，同意小区继续进行更换物业公司工作。再至2020年4月24日，大运家园业委会发出《关于大运家园物业服务第一次招标失败并重新选聘物业服务企业的公告》，因新物业公司逾期进场，需重新启动选聘物业公司的流程。上述期间，作为业主的杜伟东未及时支付物业服务费属事出有因，故大运公司要求杜伟东支付物业服务费违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告杜伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付2018年1月至2019年7月期间的物业服务费3212.9元；二、被告杜伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付2018年1月至2019年7月期间的垃圾处理费76元；三、驳回原告广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杜伟东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  任识和人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王 呈陈少颖