甘肃省永昌县人民法院   民事判决书   （2020）甘0321民初3385号   原告：永昌县德美物业管理有限责任公司，住所地永昌县城关镇五区华联小区。   法定代表人：严斌，该公司经理。   委托诉讼代理人：许正强，甘肃曙阳律师事务所律师。   被告：张钧寿，男，汉族，甘肃省永昌县人。   原告永昌县德美物业管理有限责任公司（以下简称德美物业公司）与被告张钧寿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德美物业公司的委托诉讼代理人许正强、被告张钧寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   德美物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令张钧寿给付2018年1月1日至2020年6月30日的物业费1065元。庭审中，德美物业公司变更诉讼请求为：要求张钧寿给付2018年1月1日至2020年12月31日的物业费1278元。事实和理由：2015年1月1日起德美物业公司开始为张钧寿物业所在小区提供物业服务，张钧寿应当按照2015年1月31日永昌县某业主委员会与德美物业公司签订的物业管理委托合同约定的每月每平方米0.30元的标准交纳物业服务费，但张钧寿自2018年1月1日至今未交纳物业费1278元。   张钧寿辩称，德美物业公司为永昌县某小区提供物业服务属实，对德美物业公司主张的物业费数额无异议，自2018年1月1日起未交纳物业费属实，原因是德美物业公司没有做好物业服务，小区视频监控设备损坏，自家及小区其他业主财物丢失后德美物业公司不能提供视频线索，致使业主损失无法追回。同时，2018年开始，楼下邻居搭建违章建筑时德美物业公司不及时阻止，造成张钧寿及家人的身体伤害，鸽子的排泄物、脱落羽毛堆积，向德美物业公司反映后，该公司答应协调，但是至今无果，给张钧寿个人及家人身体健康造成危害，损失为8000元，对于此损失和小区视频监控设备损坏造成的财产损失张钧寿将另行主张。要求德美物业公司拆除楼下邻居的违章建筑后再协商解决物业服务费的问题。   双方当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。德美物业公司提交：1.2015年1月31日与永昌县某业主委员会签订的物业管理委托合同1份（原件经质证后退回，复印件存卷），欲证明德美物业公司自2015年1月1日起为张钧寿物业所在小区提供物业服务，合同约定住宅每月每平方米交纳0.30元物业服务费；2.照片打印件2张，欲证明对张钧寿抗辩其楼下邻居的搭建问题，积极履行职责协调相关部门处理，至今未拆除，张钧寿应当以相邻权纠纷提起诉讼；3永昌县某社区居民委员会、永昌县城市综合行政管理执法局联合出具的证明1份，欲证明德美物业公司对张钧寿楼下邻居阳台搭建遮阳棚的问题，多次找社区和城市执法队协调处理，已尽到了物业管理责任。经质证，张钧寿意见如下：1.对合同的真实性及德美物业公司主张的物业服务费数额1278元无异议，但提出合同期间是2015年1月1日至2017年12月31日；2.对照片的真实性无异议，认可德美物业公司协调相关部门拆除楼下邻居阴台，德美物业公司电话告知其邻居拒绝拆除阳台遮阳棚的事实，楼下邻居的乱搭乱建问题德美物业公司不组织拆除，自2018年至今无法解决，对于德美物业公司提出张钧寿应当以相邻权纠纷提起诉讼的意见，张钧寿咨询过其他物业公司，出现该问题都应当是物业公司交涉处理；3.对证明的真实性无异议，但提出是社区多次找相关部门解决无果，并不是德美物业公司多次找的相关部门，该证明是在相关部门不知情的情况下出具的。张钧寿提交：1.照片9张，欲证明因楼下邻居搭建建筑物，物业公司不及时提供管理服务，造成的禽类粪便及羽毛大量堆积，张钧寿及家人被鸽子咬伤；2.永晟苑小区公共存在的问题说明1份，欲证明德美物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主委员会委员签名确认的事实；3.物业管理委托合同复印件1份，欲证明双方之间自2017年12月31日后再没有合同关系，但是小区内的卫生还是由德美物业公司打扫，认为没有合同就不应该承担物业费。经德美物业公司质证：1.对照片的真实性无异议，张均寿楼下住户阳台搭建建筑物属实，但是建筑物在楼下住户的平台上，属于自有部分，物业公司无权拆除；2.对于某小区公共存在的问题说明，因未加盖业委会的章子，不能证明是业主委员会的决议及全体业主的意思；3.对合同的真实性无异议，不认可证明目的，提出双方之间存在事实上的物业服务合同关系。经本院综合审查，德美物业公司及张钧寿提交的证据符合关于证据的法律规定，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院审查采信的证据，对本案事实本院认定如下：2015年1月31日，永昌县某业主委员会与德美物业公司签订了物业管理委托合同，合同期限为2年即2015年1月1日至2017年12月31日；该合同约定住宅每月每平方米交纳0.30元物业服务费；合同还约定了物业公司的服务项目及双方的其他权利义务。张钧寿拥有位于永昌县某住宅一套，建筑面积为118.42平方米；从2018年1月1日起至今，德美物业公司一直为永昌县某小区提供物业服务。   本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案永昌县某业主委员会与德美物业公司签订了物业管理委托合同，该合同对物业服务事项、收费标准、期限等做了约定，该合同不违反法律规定，永昌县某业主委员会是代表该小区全体业主与德美物业公司签订的物业管理委托合同，该合同对该小区内的所有业主具有法律约束力，德美物业公司以及该小区的所有业主应当按照物业服务合同的约定全面履行各自的义务。德美物业公司应当按照合同的约定全面履行对该小区内的建筑物及其附属设施的维护、养护；对环境卫生进行清理整治；对小区内的生活秩序进行管理维护；对存放在该小区内的业主的财产进行必要的监管等，必要时向有关机关提供必要线索、配合有关机关对违法行为进行查处。所有业主均应当合理行使物业专有部分的权利，不得妨碍其他物业共用部分的正常使用，自觉维护小区内的生活秩序，按合同约定交纳物业服务费。业主不得以其不知业主委员会的成立、签订合同其不知晓或未征求其意见等理由拒绝交纳物业服务费。本案物业服务合同期限早已届满，而德美物业公司一直为该小区提供物业服务，德美物业公司从合同届满之后与该小区所有业主形成不定期物业服务合同关系，该小区的所有业主均应交纳相应时间的物业费。尽管德美物业公司在履行合同时可能存在一定的瑕疵，如个别业主存放在小区内的财物丢失、毁损等，物业公司不能提供监控视频以便查找行为人。业主存放在小区内的财物被盗或者毁损属于他人的违法行为，业主不能以此为由拒绝交纳物业费。本小区存在的监控设施需更新维护的问题，应由物业公司向有关部门申请、筹集资金进行更新维护。对张钧寿关于德美物业公司先拆除楼下邻居阳台搭建遮阳棚后再协商交纳物业费的抗辩，德美物业公司提交的证据已充分证明其履行物业职责，协调相关部门处理的事实，德美物业公司无强行拆除权利，张钧寿此抗辩理由，本院不予采纳。   综上，德美物业公司诉请判令张钧寿支付物业费的请求，张钧寿对数额无异议，本院予以确认；对张钧寿关于德美物业公司拆除邻居阳台遮阳棚后再协商交纳物业费的抗辩，该公司已尽到物业服务人的职责，张钧寿抗辩的问题应另寻其他法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下：   张钧寿于本判决生效后10日内给付永昌县德美物业管理有限责任公司物业服务费1278元（2018年1月1日至2020年12月31日）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由张钧寿负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。   审判员 李菊香   二〇二〇年十二月三十日   书记员 杜得霞