宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初11972号原告（反诉被告）：曹弘，女，1970年9月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告（反诉被告）：郭文梅，女，1948年2月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。二原告共同委托诉讼代理人：黄剑楠，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：庞麟，男，1976年5月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告曹弘、郭文梅与被告庞麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了合并审理。原告曹弘、郭文梅共同的委托诉讼代理人黄剑楠，被告庞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹弘、郭文梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除曹弘、郭文梅与庞麟签订的《购房协议》，庞麟向曹弘、郭文梅支付违约金20万元；2.本案诉讼费用由庞麟承担。事实与理由：2020年6月22日，曹弘、郭文梅与庞麟签订《购房协议》，约定庞麟自愿购买曹弘、郭文梅所有的位于银川市兴庆区某号房，该房屋属曹弘、郭文梅共有，房屋总价269万元，付款方式为银行按揭，同时协议第七条约定如任何一方违约须向另一方承担违约责任叁拾万元整。协议签订后，庞麟向曹弘、郭文梅支付10万元定金，之后再未支付任何购房款，也未通知曹弘、郭文梅办理银行按揭贷款。经多次催促履行购房协议，庞麟均已各种理由推诿，故曹弘、郭文梅诉至法院。庞麟辩称，曹弘、郭文梅的违约行为在先才导致《购房协议》无法继续履行，《购房协议》签订前，曹弘、郭文梅明确承诺案涉房屋符合“满五唯一”条件（“满五”是指以房产证出证日或契税出票日为起算日，截至协议签订时已满五年；“唯一”是指业主在本市辖区内，登记在房屋权属系统理的只有一套房子），但协议签订后，庞麟与曹弘就付款方式、房屋交付等具体事宜进行磋商时才了解到案涉房屋并不符合“满五唯一”的条件，导致案涉房屋税费大幅度增加，且曹弘不同意承担增加部分的税费，致使双方对房屋交易价格（含税费部分）无法重新达成一致意见；曹弘、郭文梅关于违约金的主张没有事实和法律依据，且没有给其造成任何损失，双方约定的违约金明显过高，请求法院驳回曹弘、郭文梅的违约金诉请或对违约金进行调减。庞麟向本院提出反诉请求：1.判令曹弘、郭文梅向庞麟返还定金10万元；2.本案诉讼费、反诉费用均由曹弘、郭文梅负担。事实与理由：《购房协议》签订后，庞麟已向曹弘、郭文梅支付定金10万元，现曹弘、郭文梅起诉要求解除《购房协议》，根据《合同法》第九十七条规定，《购房协议》解除后应当恢复原状，曹弘、郭文梅应返还10万元定金。曹弘、郭文梅对庞麟的反诉请求辩称，曹弘、郭文梅对庞麟的违约行为可以主张定金罚则或者违约责任。合同约定违约金为30万元，现曹弘、郭文梅只主张20万元，其中庞麟支付的10万元定金，曹弘、郭文梅已作为违约金扣减，故请求法院驳回庞麟的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2020年6月22日，庞麟（即甲方）与曹弘、郭文梅（即乙方）签订《购房协议》一份，约定：甲方自愿购买乙方位于太阳都市花园某号楼（详见房产证：房权证兴庆区第XXXX号），房价总款269万元，付款方式为银行按揭，乙方须配合甲方办理银行按揭；自本协议签订之日，甲方向乙方支付定金10万元，房屋全部过户税费由甲方承担，乙方房款净拿；乙方屋内家具全部归甲方所有（除钢琴由乙方搬走），电器、大件物品全部归甲方所有；待甲方房款全部付清后，乙方于2020年8月22日前向乙方交付房屋（包括家具、家电等）；如任何一方违约须向对方承担违约责任叁拾万元整。协议签订后，庞麟向曹弘、郭文梅支付了定金10万元。2020年6月27日，庞麟来到曹弘家商讨房屋相关事宜，在曹弘和庞麟向法庭提交的录音中，庞麟谈到其因为资金困难欲退房，并愿意承担部分违约金，但曹弘提出须按合同约定承担违约金30万元，庞麟未能接受，双方在进一步协商购房事宜时，曹弘得知其丈夫名下还有另一套房屋，被告提出原告所售房屋未能满足双方约定的“满五唯一”的条件，可能会产生协议约定之外的税费，曹弘提出若因此产生其他税费，其愿意承担。后曹弘与庞麟多次联系出售房屋事宜，庞麟未予回应。庞麟在庭审中表示不愿再购买案涉房屋。庭审中，曹弘提交其与案外人孙文平签订的《银川市存量房买卖合同》《定金收据》《居间服务合同》等，欲证明其在与庞麟签订完《购房协议》后，为及时履约于2020年6月23日购置了新的房产，房屋价款136万元，同时该合同也约定如违约由违约方向守约方赔偿房屋总价款的20%。本院认为，庞麟与曹弘、郭文梅签订的《购房协议》系各方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。从曹弘和庞麟提供的录音及庞麟的当庭陈述可知，双方虽未在《购房协议》中约定案涉房屋须满足“满五唯一”的条件，但事实上，曹弘与庞麟已口头约定所售房屋须“满五唯一”。在双方进一步商谈购房事宜时，曹弘和庞麟才得知案涉房屋未达到“满五唯一”的条件，可能会导致税费的增加，但曹弘表示若因此增加税费，其原意承担增加的部分，且在此次协商后，曹弘再联系庞麟要求继续履行购房合同时，庞麟一直未予回应，结合曹弘提交的录音可以证实庞麟在签订购房协议后又欲退房，庞麟已以自己的行为已表明不再履行《购房协议》，故庞麟构成违约，应承担违约责任。对庞麟要求返还定金的反诉请求本院不予支持，对曹弘、郭文梅起诉要求解除双方签订的《购房协议》，本院予以支持。关于庞麟应承担的违约责任。本案中，庞麟违约后，导致《购房协议》被解除，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现庞麟认为其个人违约行为未给曹弘造成实际的经济损失，案涉房屋反而因为银川本地房价上涨而升值，故请求法院酌情调整违约金。对此，本院经审查认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，曹弘、郭文梅签订《购房协议》后，收取庞麟10万元定金，因庞麟未履行《购房协议》给曹弘、郭文梅造成了购房款的利息损失，故本院认为曹弘、郭文梅主张30万元违约金过高，本院酌情调整违约金为15万元，扣除庞麟已支付的定金10万元后，庞麟还需支付曹弘、郭文梅5万元违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曹弘、郭文梅与被告（反诉原告）庞麟于2020年6月22日签订的《购房协议》；二、被告（反诉原告）庞麟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹弘、郭文梅违约金5万元。三、驳回反诉原告庞麟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告曹弘、郭文梅负担1612元，被告庞麟负担538元；反诉案件受理费1150元，由被告庞麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志贤二○二〇年十二月二十一日法官助理 刘巧燕书记员 王 莉附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。