文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18346号原告：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。被告:北京澳际教育咨询有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街33号国中大厦2层，统一社会信用代码91110101700321892W。法定代表人:宗立平，该公司执行董事。委托诉讼代理人:赵奎干，北京市景运律师事务所律师。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称“大都会公司”）与被告北京澳际教育咨询有限公司（以下简称“北京澳际公司”）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大都会公司的委托诉讼代理人谢莹，被告北京澳际公司的委托诉讼代理人赵奎干到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大都会公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月13日24时予以解除;2、请求判令被告立即支付其欠付原告固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元共计152066.84元以及滞纳金(滞纳金从2020年4月1日起计算至2020年4月13日为964.76元，从2020年4月14日起以152066.84元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止);3、请求判令被告除已经缴纳给原告289078.2元履约保证金充作违约金不予退还外，还应另行立即向原告支付违约金586445.93元;4、请求判令被告支付原告对出租办公楼单元恢复原状的费用(具体金额以法院委托评估机构鉴定、评估为准);5、本案诉讼费费用由被告承担。事实与理由:原告于2018年4月28日，与被告签订编号为东方办租字[2018]第009号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定:原告将重庆市渝中区邹容路68号(大都会广场)第12层02+03+11+12号面积约为6555.97平方米的办公楼单元及其设施租赁给被告使用，租期自2018年7月1日至2021年6月30日。被告应向原告支付承租费、商业服务费及对应的增值税。承租期内的月承租费具体为:2018年7月1日至2018年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2018年8月1日至2019年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2019年7月1日至2019年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2019年8月1日至2020年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2020年7月1日至2020年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2020年8月1日至2021年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月。商业服务费15470.99元/月，对应增值税为928.26元/月。被告应于每月首日向原告支付该月的承租费、商业服务费及对应增值税。合同还约定，被告应于2018年7月1日向原告缴纳289078.2元履约保证金。若被告逾期10天未能支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，则原告有权解除合同，且被告应向原告支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金加未履行承租期的承租费、商业服务费以及对应的增值税总额的40%。若被告未按时支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，被告应按所欠缴金额向原告支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止。租赁合同18.1条约定，被告应在合同解除或终止之日将所承租单元及其设施恢复到交接时的原貌，或按原告认可的状态退还承租单元，并办理单元退还手续。被告未按约退还给原告的，原告有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由被告承担。因自2020年3月1日起，被告未按照合同约定向原告支付承租费、商业服务费以及其他费用，原告依据租赁合同10.2条及21条之约定，于2020年4月13日向被告寄送《解除租赁合同通知》，通知被告租赁合同于2020年4月13日24时解除，并要求其支付欠缴费用以及承担违约责任。原告认为，根据双方签订的租赁合同，被告应依照合同约定履行各项义务，但被告逾期未向原告支付承租费以及其他费用，已构成根本违约。原告根据租赁合同有权单方解除合同，并要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向法院起诉，请求判决如前所请。被告北京澳际公司辩称，1、被告同意解除与原告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，但是解除的日期应该是2020年3月20日。2、被告不同意原告的2-5项诉讼请求，并要求原告立即返还被告支付的保证金，因为自2020年1月23日，因疫情防控，案涉租赁房屋无法正常使用，被告没有办法正常经营，此不可抗力事件的导致双方一致同意解除办公楼租赁合同，不应由被告承担违约责任。因此，原告无权要求被告支付违约金、滞纳金，无权扣除被告缴纳的保证金。2、房屋租赁被告接受房屋时，房屋就经过了装修，非是原告主张的清水状态，因此无权要求被告承担恢复原状的费用。3、即使抛开上述理由，原告主张所谓的滞纳金没有法律依据。因为滞纳金是属于国家行政机关对于应该没有缴纳的费用，没有按时缴纳的进行处罚的行政手段，原告属于公司，没有权利以行政名义的主张所谓的滞纳金，并且原告要求的所谓的违约缺乏法律依据和合同依据，远远高于由被告行为导致的实际损失，且违约金过高，其违约条款显失公平，应当予以撤销，因为该租赁合同从合同原件中能看到是原告提供的格式合同，里面都是不利于被告的条款。4、被告从事的是出国留学中介服务行业，该行业的特点是学生在国内聘请被告进行出国留学咨询，获得国外大学的录取通知，并到国外大学就读以取得优质的海外大学教育。而2020年1月起爆发的疫情，自1月在国内爆发，国内施行管控到3月，疫情蔓延到整个欧洲、美洲、澳洲等主要留学目的地国，造成从被告经营地到学生即被告客户的留学目的地整个行业链条的严重影响，实际上远远超过了对所谓国内餐饮、娱乐和旅游行业的影响，这个影响不仅仅是疫情管控期间，而是一直持续到现在，且至少会持续至2021年，造成有意愿留学的学生和学生家长不敢到海外留学，因此造成了被告持续的经营困难。5、由于被告经营困难，没有现金收入，加上疫情期间才没有支付原告的租金和服务费。原告以此为由要求解除合同并要求被告承担违约责任缺乏法律依据。6、作为被告才是签订合同的主体，被告的住所地北京市一直到第96场疫情防控新闻发布会上才公布从2020年4月30日起，北京市突发公共卫生事件1级响应降为2级。但又从2020年6月11日恢复1级响应至2020年7月底。虽然案涉房屋在重庆市，但是被告的员工都是和被告而不是和重庆分公司签订的合同，因为，重庆分公司不是独立法人，缺少独立的民事行为能力，所有的员工都是经由被告聘请、管理并派驻到重庆市进行履行工作职责，所以，都受北京当地防控政策的影响，应当按照北京的疫情防控措施来估计对被告单位经营情况和涉案工作场所的影响。7、按照最高院的相关司法解释，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求应当予以驳回。并且原告应当立即返还被告缴纳的保证金。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，北京澳际公司（承租方，乙方）与大都会公司（出租方，甲方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》（编号为东方办租字[2018]第009号），双方约定：乙方承租重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第12层02+03+11+12号办公楼单元及其设施，面积约为655.97平方米。承租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止。乙方须向甲方支付承租费、商业服务费及对应的增值税。承租期内的月承租费具体为:2018年7月1日至2018年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2018年8月1日至2019年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2019年7月1日至2019年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2019年8月1日至2020年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月;2020年7月1日至2020年7月31日为41544.77元/月，对应增值税为2077.24元/月;2020年8月1日至2021年6月30日为83089.53元/月，对应增值税为4154.48元/月。商业服务费15470.99元/月，对应增值税为928.26元/月。乙方须于2018年7月1日之前向甲方支付2018年7月1日至2018年7月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2018年7月1日或之前向甲方缴纳履约保证金人民币289078.2元。乙方须于2018年7月1日接收承租单元及其设施。乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的的银行手续费由乙方承担。乙方须于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费，价格参照《大都会商厦租户手册》执行。甲方将在乙方接收承租单元时将租户手册交予乙方，此后若甲方对租户手册作出任何修改，甲方将及时通知乙方。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取本合同第21条之约定的违约救济措施。乙方只可将承租单元用于办公用途。乙方应在本合同解除或届满日将承租单元及其设施恢复到承租单元交接时（如为续租，则应恢复到第一次交接时），或按甲方认可的状态退还承租单元（乙方不得对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿），并办理承租单元退还手续。乙方未按约退还承租单元给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到承租单元被甲方实际收回之日止（委托第三方还原的，为承租单元还原竣工日止），乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品（包括但不限于乙方遗留在承租单元内的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加诸于承租单元之任何装饰装修物、固定附着物、装置或附加设备），则甲方有权自由处置上述物品，包括但不限于抛弃、变卖等，由此产生的收益归甲方所有（如有），所涉及费用由乙方负担（如有）。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其他第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止供应一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向依法追偿。（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在承租单元内的物品以抵偿欠款。合同还约定了双方的其他权利和义务。后大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给北京澳际公司使用。北京澳际公司向大都会公司缴纳了履约保证金289078.2元并缴纳案涉房屋租金至2020年2月29日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，北京澳际公司与大都会公司沟通协商，但双方未达成一致意见。2020年3月16日，北京澳际公司向大都会公司工作人员发送电子邮件，主题为退租通知书，附件载明：我公司北京澳际教育咨询有限公司，于2018年7月1日与贵公司签订《办公楼租赁合同》，贵公司将坐落于重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第12层02+03+11+12号的办公楼单元租赁给我公司使用，该房屋面积655.97平方米，在受到疫情影响前，我司均按时足额支付贵司的所有费用，从未出现违约情况。鉴于目前受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，以及当前海外大学停学停课等影响，我公司的主营业务出国留学业务及语言培训均受到重挫，多方考虑并和贵司沟通，希望我们通过转租等方式能降低我们双方的损失，但贵司拒不接受，我司迫不得已提出于2020年3月20日提前解除租赁合同。还请贵公司予以理解。特此通知！2020年4月13日，大都会公司向北京澳际公司邮寄了《解除租赁合同通知》，内容为：贵司与我司于2018年4月28日签订了编号为东方办租字[2018]第009号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，承租大都会广场第12层02+03+11+12号办公楼单元，承租期为2018年7月1日至2021年6月30日。自2020年2月1日起至今贵司未按照租赁合同第9条约定的时间缴纳承租费、商业服务费及2019年12月1日起至今的水电费。我司现根据租赁合同第10.2条及第21条约定通知贵司：我司于2020年4月13日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。邮件查询单显示，北京澳际公司于2020年4月15日收到该邮件。截止合2020年4月，北京澳际公司尚欠电费2950.98元，电损费560.52元。2020年7月22日，重庆市公证处出具《公证书》（2020渝证字第19558号），载明：经大都会公司申请，2020年7月8日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区邹容路68号大都会东方广场12楼1211-12单元以及1202-03单元现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点，现场制作了《物品清单》。2020年8月26日，澳际公司重庆分公司经工商登记管理部门依法准予注销登记。庭审中，大都会公司自愿申请撤回第四项诉讼请求，即请求判令被告支付原告对出租办公楼单元恢复原状的费用(具体金额以法院委托评估机构鉴定、评估为准)，本院予以准许。上述事实，有《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、《解除合同通知》、EMS邮寄单、EMS签收详情、公证书、电子邮件、准予注销登记通知书等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，北京澳际公司与大都会公司所签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。大都会公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，北京澳际公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致北京澳际公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。北京澳际公司单方提出解除租赁合同的行为并不产生合同解除的法律效力，北京澳际公司主张案涉租赁合同于2020年3月20日解除的意见，本院不予支持。北京澳际公司拖欠4月份案涉房屋租金已构成违约，应当承担违约责任。大都会公司有权按照合同约定行使解除权。大都会公司于2020年4月15向北京澳际公司送达了《解除合同通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，本院予以确认。关于原告请求的被告支付欠付的固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元共计152066.84元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告北京澳际公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，除已经缴纳给大都会公司的289078.2元履约保证金充作违约金外，确定将二个月租金即207886.52元作为违约金。本院认为该违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的滞纳金不予支持。折抵前述本院酌定免除的两个月租金，被告可以不再另行向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2018年4月28日原告重庆大都会东方广场有限公司与被告北京澳际教育咨询有限公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告北京澳际教育咨询有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付原固定承租费119095元及对应的增值税费5954.75元，商业服务费22175.08元及对应的增值税1330.51元，电费2950.98元，电损费560.52元，以上共计152066.84元；三、被告北京澳际教育咨询有限公司已经缴纳给原告重庆大都会东方广场有限公司的289078.2元履约保证金充作违约金；四、驳回原告大都会公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取7024元，由被告北京澳际教育咨询有限公司负担3959元，原告重庆大都会东方广场有限公司负担3065元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月八日书记员  曹燎