成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5666号 原告（反诉被告）：何忠秀，女，1954年11月24日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：王娟，女，1979年10月24日出生，汉族，住四川省西充县。社区推荐人员。 委托诉讼代理人：李剑，四川表率律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市美联蜀房地产开发有限公司，住所地：成都市郫都区红光镇宋家林村。 法定代表人：罗彬，职务：总经理。 委托诉讼代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 原告（反诉被告）何忠秀与被告（反诉原告）成都市美联蜀房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，因原告何忠秀不服本院（2020）川0124民初538号驳回起诉的民事裁定书，提起上诉，后成都市中级人民法院（2020）川01民终10946号民事裁定书裁定撤销了本院的（2020）川0124民初538号民事裁定，指令本院进行审理。本院于2020年9月1日受理后，被告成都市美联蜀房地产开发有限公司提出反诉，该案依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何忠秀委托的一般授权诉讼代理人李剑、被告（反诉原告）成都市美联蜀房地产开发有限公司委托的特别授权诉讼代理人施政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何忠秀向本院提出本诉讼请求：1、依法确认《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告美联蜀公司继续履行《商品房买卖合同》，并交付房屋；3、按《商品房买卖合同》约定暂计支付违约金7000元，按每日万分之零点三计算（每日7.4472元×940天＝7000元），直至交付房屋办理权属登记为止并赔偿损失；4、本案诉讼费由被告承担；5、要求被告限期自行办理撤销张文杰的无效网签备案登记。事实和理由：2015年4月12日，何忠秀与被告签订《商品房买卖合同》，被告将自有的位于成都市郫都区××期××组××号房屋出售给原告，根据双方合同约定“出卖人应当在2017年4月15日前向买受人交付该商品房，合同同时对违约金、争议解决等主要条款进行了约定”，为保证合同的有效履行，应被告安排，双方另行签订了《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》。交房到期后，被告无故拖延交房义务。现原告诉至法院，请求判如所请。 成都市美联蜀房地产开发有限公司辩称：本诉原告并未向被告支付购房款，该合同并非真实的买卖行为，而是对原告借款的担保行为，且现房屋也不能达到原告的请求。 成都市美联蜀房地产开发有限公司提出反诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2015年4月12日签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年4月12日签订《商品房买卖合同》，合同签订后反诉被告并未按约定支付购房款，且涉案房屋已于2014年5月27日以让与担保的方式备案至案外人张文杰名下，同时该房屋于2016年2月1日被南充市公安局顺庆分局查封，2016年2月4日被成都市中级人民法院查封，事实上也不能履行双方签订的合同。故反诉原告诉至法院，请求判如所请。 何忠秀对反诉辩称：反诉原告不同意解除合同，理由为涉案合同合法有效，且具有法律上、事实上继续履行合同的条件及能力，故不构成履行不能。反诉原告已完成了购房款项的支付，虽涉案房屋备案在他人名下，但在反诉原告清偿案外人款项后，解除备案后，涉案房屋能继续履行。反诉原告系违约方，不具有法定或约定的合同的解除权。反诉原告构成一房二卖，重复销售，具有恶意，故应承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，主张驳回反诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告（反诉被告）提交的个人身份信息、工商登记信息、《商品房买卖合同》及其补充协议、临时管理公约、前期物业管理协议、个人结算业务凭证、收据、银行交易账单，被告（反诉原告）提交的借款合同、《商品房买卖合同》、网签合同信息查询记录、民事判决书、执行裁定书以及本院在原审案件中调取的网签合同信息查询记录等证据，对其三性本院予以确认并在卷佐证。 根据上述经审查确认的证据以及当事人在庭审中客观真实的陈述，本院经审理认定如下事实：何忠秀分别于2014年7月13日、2014年7月14日向成都市美联蜀房地产开发有限公司的法定代表人罗彬的银行账户转款21万元、79万元，转款备注为用于致翔投资理财款。2015年4月12日何忠秀与成都市美联蜀房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议、临时管理公约、前期物业管理协议，约定：成都市美联蜀房地产开发有限公司将位于成都市郫都区××期××组××号房屋出售给何忠秀，房屋总价为263562元，一次性付款，交房时间为2017年4月15日，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。签订合同当日，成都市美联蜀房地产开发有限公司向何忠秀出具收据，载明收到交1-13-1309房款248240元，备注为此房款抵付南充致翔借款。 另查明，成都市美联蜀房地产开发有限公司于2014年5月27日在案外人张文杰处借款3300万元，且同日双方签订《补充协议》，约定成都市美联蜀房地产开发有限公司将其开发的和韵美联墅一期二组团的未出售的自有房产以2800元/平方米作价出售给案外人张文杰，作为成都市美联蜀房地产开发有限公司归还张文杰借款的担保。在成都市美联蜀房地产开发有限公司完成所有购房合同网签备案后，张文杰将借款资金支付给成都市美联蜀房地产开发有限公司。后张文杰起诉成都市美联蜀房地产开发有限公司，要求该公司向张文杰交付204套房屋并支付违约金等。2017年11月2日成都市中级人民法院（2015）成民初字第2769号民事判决书判决:一、成都市美联蜀房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向张文杰支付3300万元，并支付利息（利息：从2014年5月27日起以1600万元为本金基数，以月息2%为标准计算至给付之日止；从2014年5月28日起以700万元为本金基数，以月息2%为标准计算至给付之日止；从2014年6月3日起以1000万元为本金基数，以月息2%为标准计算至给付之日止扣除已支付利息621万元）；二、成都市美联蜀房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向张文杰支付律师费10万元；三、若成都市美联蜀房地产开发有限公司不履行本判决确定的金钱给付义务，张文杰可以申请拍卖张文杰与成都市美联蜀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中所涉204套房屋（合同备案号为205798—206083），以偿还债务；四、驳回张文杰的其他诉讼请求。 另查明，2018年7月30日成都市中级人民法院出具（2018）川01执89号之一执行裁定书，对成都市美联蜀房地产开发有限公司名下们于郫区郫筒镇菠萝村四、五社的五宗国有土地使用权进行查封。 再查明，涉案房屋于2014年5月27日网签备案到张文杰名下，于2016年2月1日被南充市顺庆区公安局南顺（新建）封通宄[2015]339号查封，于2016年2月4日被成都市中级人民法院（2018）川01执89号之二查封。 再查明，原审案件在2020年3月30日开庭时成都市美联蜀房地产开发有限公司委托的特别授权诉讼代理人罗瑛明确认可该公司与致翔公司签订合同，致翔公司以该公司的名义向外借款，该公司向致翔公司提供空白的借款收据。 本院认为,对于涉案《商品房买卖合同》的效力问题，本院评判如下：首先，涉案《商品房买卖合同》是以房抵债。另一案原告何忠秀于2014年7月向成都市美联蜀房地产开发有限公司法定代表人罗彬转致翔投资理财款100万元，何忠秀在庭审中声称该款项系借款，虽未向本院提交证据证实，但在该案的原审案件开庭笔录中成都市美联蜀房地产开发有限公司委托的特别授权诉讼代理人罗瑛明确认可该公司与致翔公司签订合同，致翔公司以该公司的名义向外借款，该公司向致翔公司提供空白的借款收据，由此能确定该款项应属于成都市美联蜀房地产开发有限公司向何忠秀的借款。从本案中何忠秀未提交证据证明涉案借款是否到期，但能证实系在向成都市美联蜀房地产开发有限公司提供借款10个月后双方才签订了《商品房买卖合同》，并以款项中的部分本金进行抵扣房款。后该公司在签订合同后当日又向何忠秀出具了涉案房屋的购房款的收据，涉案房屋价款与双方签订合同时的市场价相当。其次，涉案房屋先在签订《商品房买卖合同》之前以备案在案外人张文杰名下，后又被生效的判决书确定备案给张文杰是基于双方借款的担保，不是房屋的买卖行为，故不存在物权保护的情形。综上应认定双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等系双方真实意思的表示，合法有效。 对于涉案《商品房买卖合同》是继续履行还是解除的问题。涉案房屋在签订该《商品房买卖合同》前已登记备案在案外人张文杰名下，又于2016年2月1日被南充市顺庆区公安局南顺（新建）封通宄[2015]339号查封，于2016年2月4日被成都市中级人民法院（2018）川01执89号之二查封，再加之成都市中级人民法院（2015）成民初字第2769号民事判决书判决：若成都市美联蜀房地产开发有限公司不履行本判决确定的金钱给付义务，张文杰可以申请拍卖张文杰与成都市美联蜀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中所涉204套房屋（合同备案号为205798—206083），以偿还债务。成都市美联蜀房地产开发有限公司在与何忠秀签订合同时明知该房屋已备案在他人名下，且作为担保他人债权的目的，还与何忠秀签订合同，约定交付时间系2017年4月15日，截止目前交房时间已过四年多，成都市美联蜀房地产开发有限公司未向何忠秀进行交付，且系因成都市美联蜀房地产开发有限公司所致，故已不能实现合同目的，达到法定解除的条件，应予解除。 对于何忠秀交付房屋、支付违约金并赔偿损失、被告限期自行办理撤销张文杰的无效网签备案登记的请求，均系基于合同继续履行而产生的合同义务，现该合同已达到法定解除条件，无法继续履行，故本院予以驳回，何忠秀可另行主张因合同解除而产生的违约及赔偿损失等的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何忠秀与被告（反诉原告）成都市美联蜀房地产开发有限公司双方于2015年4月12日签订《商品房买卖合同》及其补充协议等合法有效； 二、解除原告（反诉被告）何忠秀与被告（反诉原告）成都市美联蜀房地产开发有限公司双方于2015年4月12日签订《商品房买卖合同》及其补充协议等； 三、驳回原告（反诉被告）何忠秀的其他诉讼请求。 本案收取本诉案件受理费2679元，反诉案件受理费50元，共计2729元，由原告（反诉被告）何忠秀承担2629元，被告（反诉原告）成都市美联蜀房地产开发有限公司承担100元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何红梅 二〇二〇年十二月四日 书记员  党 娟