辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初9996号原告：熊轶瑾，女，1992年3月12日出生，汉族，无业，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：丰红霞、李波，系内蒙古静叶律师事务所律师。被告：沈阳嘉俊置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区文大路221-9号，统一社会信用代码：91210100589396115A。法定代表人：李伟力，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司员工，现住沈阳市浑南区。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：柯鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏颖，女，1989年3月17日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市望花区。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行，营业场所辽宁省沈阳市沈北新区银河街32号，统一社会信用代码：91210113118156916F。法定代表人：王琦，系该行行长。委托诉讼代理人：陈冬雪，女，1985年1月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：付晓菲，女，1995年2月28日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。第三人：吉林银行股份有限公司沈阳分行，营业场所辽宁省沈阳市沈河区友好街3-1号，统一信用代码：91210000574269367N。法定代表人：陈东宇，系该行行长。委托诉讼代理人：寇若岩，男，1983年2月14日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘周阳，男，1987年10月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告熊轶瑾诉被告沈阳嘉俊置业有限公司（嘉俊公司）、恒大地产集团有限公司（恒大地产公司），第三人盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行（盛京支行）、吉林银行股份有限公司沈阳分行（吉林分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊轶瑾的委托诉讼代理人丰红霞，被告嘉俊公司的委托代理人尚晶晶，被告恒大地产公司的委托诉讼代理人夏颖，第三人盛京支行的委托诉讼代理人陈冬雪，第三人吉林分行委托诉讼代理人刘周阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊轶瑾向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告嘉俊公司的商品房买卖合同关系；2、判令被告嘉俊公司、恒大地产向原告返还购房首付款人民币450782元;返还购房款已还贷款本金20335元（盛10555元+吉9780元），利息18525元（自2020年7月-10月止，四个月利息，盛10591元+吉7934元）；3、解除与盛京支行、吉林分行的《个人购房借款担保合同》，由嘉俊公司向第三人盛京支行返还未还贷款本金559445元（皇姑区文大路223-48号1-31-1）；由被告嘉俊公司向第三人吉林分行返还未还贷款本金440220元（皇姑区文大路223-48号1-31-2）；4、本案诉讼费由二被告承担。2020年12月29日，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：判令被告嘉俊公司、恒大地产向原告返还购房首付款人民币450782元;返还购房款已还贷款本金22811.91元（盛11939.98元+吉10871.93元），利息27673.68元（自2020年7月-12月止，六个月利息，盛15787.96元+吉11885.72元）；解除与盛京支行、吉林分行的《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款抵押合同》《房屋按揭借款合同》，由嘉俊公司向第三人盛京支行返还剩余贷款本金（皇姑区文大路223-48号1-31-1）、由被告嘉俊公司向第三人吉林分行返还未还剩余贷款本金440220元（皇姑区文大路223-48号1-31-2）。事实和理由：原告父亲于2020年6月12日突发尿毒症不省人事，医疗费用每日万元以上，现仍在治疗中。为治病救人不得不退房。由于有贷款，不得不通过诉讼方式解决。2018年7月22日，在被告嘉俊公司人员的介绍下，双方达成购买位于恒大雅苑48幢1-31单元1号和2号的意愿。1号房价821288元，2号房价649494元。原告当日向被告嘉俊公司支付了两套房定金各1万元。2018年7月30日，原告向被告嘉俊公司支付了2号房屋首付款189494元;7月31日，向被告嘉俊公司支付了1号房首付款241288元。合计向被告嘉俊公司共支付了450782元（包含2万定金）。之后，原告与第三人盛京支行签订了个人住房借款合同，用1号房抵押借款人民币570000元，产权证办理完毕前被告一承担保证责任，等额本息按还款计划书还款。目前已经还款本金8007.22元，利息37980.54元，合计还款45987.76元；与第三人吉林分行也签署了相关的合同，用2号房抵押借款人民币450000元，产权证办理完毕前被告一承担保证责任，等额本息，按还款计划书还款。恒大集团于2015年向社会公开承诺无理由遐房，我因家庭治病急需，特请法院支持我的诉讼请求。被告嘉俊公司辩称，不同意原告诉请，原告应提供相应证据佐证无理由退房的承诺，不能单方面说向社会公众承诺。且原告与嘉俊公司购买的房屋是贷款购买，因此原告若想解除合同，也必须先处理好其与银行之间的贷款关系，才能处理相关合同解除事宜。现在原告自身原因要求解除合同，嘉俊公司无任何违约行为。原告所还贷款不是交于嘉俊公司，是合同正常履行过程中的正常履约行为。嘉俊公司与银行之间无任何直接关系。我公司不同意原告诉请。我公司的大股东是恒大地产集团（沈阳）投资有限公司，与恒大地产无直接关系。被告恒大地产公司辩称，1、被告嘉俊公司为沈阳雅苑项目公司，具有独立法人资格，承担独立债权债务，原告诉请应由嘉俊公司承担，与我方无关；2、无理由退房是我公司宣传售房手段，是一种要约邀请，无理由退房政策是需要另行签订无理由退房协议，且没有违约行为，我司方可以无理由退房，该政策由地区项目公司自行向外公示。第三人盛京支行陈述，原告与我司之间已经建立个人按揭贷款合同关系，我司已经履行了放款义务，因此无论本案商品房买卖合同是否解除，我司请求法院保护答辩人作为金融机构的合法权益，按照贷款实际占用天数、合同利率要求义务人向我司履行还款（或提前还款）义务。同时本案原告在诉请中请求法院要求本案二被告向盛京支行返还的贷款仅仅包括截止至上一还款日（每月20日）的剩余贷款本金，没有包括贷款实际占用天数产生的利息。在判决中请法院予以调整，调整为依照贷款实际占用天数按合同约定利率返还。第三人吉林分行陈述，我司依据与原告签订的房屋按揭借款合同向其履行放款义务，吉林分行在原告、二被告任意一方偿还原告所欠我行本息的情况下，同意解除借贷合同。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系案外人熊某某独生女，二人系父女关系。被告嘉俊公司是从事房地产开发经营的具有独立法人地位的有限责任公司,其股东为:恒大地产集团（沈阳）投资有限公司和辽宁东林瑞那斯股份有限公司。恒大地产集团（沈阳）投资有限公司股东为被告恒大地产公司，占100%的股份。2015年4月15日，被告恒大地产公司作出《关于全面实施无理由退房的重大决定》，主要内容为“一、执行时间：2015年4月16日8时起；二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。四、操作流程：（一）客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；（二）客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。”坐落于沈阳市皇姑区（建筑面积106.79平方米，以下简称1号房屋）商品房、1-31-2室（建筑面积83.93平方米，以下简称2号房屋）商品房由被告嘉俊公司开发建设。原告于2018年7月22日向被告嘉俊公司支付以上两个房屋的购房定金共计20000元。2018年7月30日、2018年7月31日，原告与被告嘉俊公司分别签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买1号房屋，房价款为821288元，于2018年7月31日前支付首付款251288元，余款570000元需要2018年8月3日前办理完毕商业贷款申请手续；原告购买2号房屋，房价款为649494元，于2018年7月30日前支付首付款199494元，余款450000元需要2018年8月2日前办理完毕商业贷款申请手续。签订合同当日，原告向被告嘉俊公司支付1号房屋购房款241288元和2号房屋购房款189494元。当日，被告嘉俊公司向原告出具1号、2号房屋的首付款收款收据。2019年3月28日，原告（借款人、抵押人）与第三人吉林分行（贷款人）、被告嘉俊公司（保证人）签订《房屋按揭借款合同》，以2号房屋为抵押物贷款450000元，原告指定贷款发放账户为被告嘉俊公司账户。当日，第三人吉林分行将贷款汇入被告嘉俊公司账户。2019年4月12日，原告与第三人盛京支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款抵押合同》，以1号房屋为抵押物贷款570000元。当日，第三人盛京支行按原告指示将贷款汇入被告嘉俊公司账户。2019年4月18日，1号房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2020年6月期间，原告父亲因呼吸重症住院治疗，因治疗所需费用巨大，原告与被告嘉俊公司协商解除合同未果，遂诉至来院。截至庭审当日，2号房屋的《商品房买卖合同》未进行备案，未办理预售商品房抵押权预告登记。原告未办理1号和2号房屋的入住手续。截至2020年12月27日，原告向第三人盛京支行偿还贷款本息合计65696.8元（含本金11939.98元），尚欠第三人盛京支行贷款本金558057.12元，尚欠利息676.27元；截至2020年12月21日，原告向第三人吉林分行偿还贷款本息52371.59元（含本金10871.93元），截至2020年12月27日，原告尚欠第三人吉林分行贷款本金439128.07元，利息460.23元。其中2020年7月21日至2020年12月21日，原告向第三人盛京支行支付贷款利息15787.96元；向第三人吉林分行支付贷款利息11885.72元。另查，（2019）辽0105民初10499号、（2019）辽0105民初8149号、（2019）辽0105民初10496号、（2019）辽0105民初10500号民事案件中的原告系2018年、2019年期间购买“恒大雅苑”房屋的购房者，均与本案被告嘉俊公司签订《无理由退房协议书》。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点：原告主张无理由退房是否成立的问题。关于原告主张无理由退房是否成立的问题。依据原告提交的民事判决书可知，与原告同时期购买“恒大雅苑”房屋的购房者，与被告嘉俊公司签订了《无理由退房协议书》，故依据“恒大雅苑”房屋的销售惯例，被告嘉俊公司应在与购房者签订《商品房买卖合同》时，向购房者出示《无理由退房协议书》。虽然被告否认与原告签订《无理由退房协议书》,原告亦未能提供其与被告签署了《无理由退房协议书》的直接证据,但被告嘉俊公司作为《无理由退房协议书》的提供方，应承担其向原告出示《无理由退房协议书》，原告拒绝签订放弃无理由退房政策的证据，因被告嘉俊公司未完成己方举证责任，故原告无理由退房的主张成立。退言之，无理由退房政策是被告恒大地产公司在进行房地产开发经营时的一个重大优惠政策,也是吸引公众购房或投资的一个潜在因素，从法律上定义应属合同条款。虽被告嘉俊公司系独立的法人,但其系被告恒大地产公司下属的项目公司，亦应受该内容的约束。无理由退房属原告权利，原告没有明示放弃，就应享有该项权利。如果未签订《无理由退房协议书》,其主要责任仍在被告嘉俊公司,被告恒大地产公司的无理由退房政策当然适用于原告。关于原告主张解除其与被告嘉俊公司的商品房买卖合同关系的问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效，受法律保护。前文已述，原告主张无理由退房成立，故原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张被告嘉俊公司、恒大地产公司向原告返还购房首付款450782元，返还已还贷款本金22811.91元（盛11939.98元+吉10871.93元），利息27673.68元（自2020年7月-12月止，盛15787.96元+吉11885.72元）的问题。作为合同解除后果，被告嘉俊公司理应返还原告购房款首付款450782元及原告已偿还的贷款本金22811.91元。原告于2020年7月8日诉至来院，故该日期之后原告向第三人支付的贷款利息，属被告嘉俊公司未履行无理由退房政策所致的扩大损失，应由被告嘉俊公司承担，原告主张被告嘉俊公司赔偿其利息损失27673.68元请求合理，本院予以支持。因被告恒大地产公司并非《商品房买卖合同》签订的相对方，故本院对原告主张被告恒大地产公司向其返还购房首付款的请求不予支持。关于原告主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款抵押合同》、《房屋按揭借款合同》，由被告嘉俊公司向第三人盛京支行和第三人吉林分行返还未偿还剩余贷款本息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款抵押合同》、《房屋按揭借款合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，在《商品房买卖合同》解除后，应依法解除，且作为解除的法定后果，被告嘉俊公司应向第三人盛京支行和第三人吉林分行返还原告未偿还的剩余贷款本息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告熊轶瑾与被告沈阳嘉俊置业有限公司于2018年7月30日签订的关于坐落于沈阳市皇姑区房屋的《商品房买卖合同》；二、解除原告熊轶瑾与被告沈阳嘉俊置业有限公司于2018年7月31日签订的关于坐落于沈阳市皇姑区房屋的《商品房买卖合同》；三、解除原告熊轶瑾与第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、被告沈阳嘉俊置业有限公司于2019年3月28日签订的《房屋按揭借款合同》；四、解除原告熊轶瑾与第三人盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行于2019年4月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款抵押合同》；五、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告熊轶瑾购房首付款450782元；六、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告熊轶瑾已向第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行偿还的贷款本金22811.91元；七、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿原告熊轶瑾向第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行、盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行支付的利息损失27673.68元（自2020年7月20日起12月20日止）；八、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人吉林银行股份有限公司沈阳分行剩余贷款本息（以银行系统数据为准）；九、被告沈阳嘉俊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人盛京银行股份有限公司沈阳市沈北新区支行剩余贷款本息（以银行系统数据为准）；十、原告熊轶瑾于本判决生效之日起三十日内协助被告沈阳嘉俊置业有限公司撤销沈阳市皇姑区房屋的预售商品房抵押权预告登记；十一、原告熊轶瑾于本判决生效之日起三十日内协助被告沈阳嘉俊置业有限公司撤销沈阳市皇姑区房屋《商品房买卖合同》的备案；十二、驳回原告熊轶瑾其他诉讼请求。上述款项如逾期给付，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18037元，由被告被告沈阳嘉俊置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 岩人民陪审员 高 燕人民陪审员 战婉青二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 张 丹