宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初3727号 原告：李玉龙，男，1989年5月31日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区永宁县望远镇。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，系该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告李玉龙与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉龙、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金24307元(标准为日万分之0.5,自2015年10月12日起算至实际取得房屋交付使用之日止，现暂计算至起诉之日2020年10月19日（265070元×0.00005×1834天)。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告以265070元的价格购买被告开发的位于永宁县望远镇俊园×××号房屋,房屋交付日期为2015年1月31日前。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2015年10月11日被告将不具备交付使用条件的涉案房屋钥匙交付给原告。因涉案房屋消防不达标,故该小区房屋至今不具备交付使用条件,也不能办理权属证书，原告为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金色阳光公司辩称，被告承担的逾期交房违约金已由生效的二审判决书确认，李玉龙实际交房日期为2015年10月11日，因此原告的违约金承担截止日期为实际交房之日；2.永宁县根本没有实行过银川市新建住宅交付使用证制度，虽然合同第九条约定了交付条件，但该条件在客观上无法实现，应视为无效条款，按照商品房买卖合同司法解释第十一条的规定，房屋的占有使用即视为交付，因此被告给二原告的交付符合合同约定及法律规定，实际交房之后不再产生逾期交房违约责任，也就不存在相应的违约金的承担问题。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、出示《银川市商品房买卖合同》一份，证明:原告与被告2013年8月4日签订商品房合同，合同对房屋的价款、交付日期、交房条件、逾期交房的违约责任做了明确约定的事实。二、购房收据一份，证明:原告已付清全部房款265070元的事实。三、出示（2020）宁01民终2044号民事判决书一份，证明原告与被告商品房销售合同纠纷一案，原告向永宁县法院起诉，永宁县法院作出（2020）宁0121民初717号民事判决书，被告不服判决提出上诉，银川市中级人民法院作出判决，撤销了永宁县法院作出的（2020）宁0121民初717号民事判决书，改判被告支付原告逾期交房违约金3327元，同时，银川市中级法院的判决书认定被告虽然在2015年10月11日向原告交付房屋钥匙，但被告至今未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不能视为被告已经履行了交付义务，逾期交房违约金应当自约定交付之次日起算至原告实际取得《银川市新建住宅交付使用证》，符合房屋交付使用条件之日止。原告的诉讼请求符合该判决书的规定。经本院组织当事人质证，被告对上述证据的质证意见是：对证据一和证据二没有异议；对证据三的三性没有异议，对证明目的有异议，认为银川市中级人民法院的判决虽然对基层法院有指导意义，但不应当作为本案的认定依据，对判决认定的交付条件不予认可。 被告针对原告的诉讼请求提交了以下证据：一、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件），原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告及肖奕本人及其控制的公司，而涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，对于涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；二、《建设工程竣工验收报告》（复印件，原件已提交永宁县住房和城乡建设局，用于申请竣工验收备案表），证明涉案房屋在交付时就已经通过了建筑方、设计方、勘察单位、监理单位及发包方共同验收，房屋质量符合国家质量标准，符合交付使用条件，能够实现商品房买卖合同的目的；三、宁夏高级人民法院（2015）宁民提字第33号民事判决书（裁判文书网下载的打印件），证明永宁县从未使用过新建住宅交付使用证制度，合同约定的交付条件在客观上无法实现，该约定应当认定为无效条款，因此，在2015年5月6日以后就不再产生逾期交房违约责任。经质证，原告对上述证据的质证意见是：对证据一的三性没有异议；对证据二真实性有异议，认为属于公司内部的流转文件，没有相关部门验证，与本案无关；对证据三的三性有异议，认为即使没有交付使用证，应当提供合同上的竣工备案登记表。 经本院审查认为，原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据一的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳；被告提交的证据二，该证据只能证明被告向永宁县相关部门提交了涉案小区工程竣工验收报告，但是并不能证明涉案小区的房屋现在已经取得了工程竣工验收备案表，所以，对被告的证明目的，本院不予确认；被告提交的证据三，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年8月4日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的永宁县望远工业园俊园项目B座3单元29号房屋，建筑面积49.05平方米，房屋总价265070元，房款为首付和按揭的形式支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；合同第九条约定，被告应当在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；合同第十条约定，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当以电话、短信或登报的书面形式通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定给被告支付购房款265070元，付清了全部购房款。被告未能按照合同约定的交房期限和交付使用条件在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年10月11日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告对房屋进行装修并居住使用。被告开发的永宁县望远工业园俊园项目B座涉案小区的房屋（包括涉案房屋）至今没有取得《银川市新建住宅交付使用证》和工程竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。为此，原告向本院起诉，本院作出（2020）宁0121民初717号民事判决书，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在俊园小区B座3层29号房屋具备办证条件后协助原告李玉龙办理房屋产权证书；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李玉龙支付逾期交房违约金3327元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李玉龙支付逾期办证违约金20636元，违约金算至实际取得房屋权属证书之日止；四、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李玉龙支付原告隔离层制作费12000元。银川市中级人民法院于2020年10月9日作出（2020）宁01民终2044号民事判决，撤销了本院作出判决的第一、三项，维持被告金色阳光公司支付原告李玉龙逾期交房违约金3327元和支付原告隔层制作费12000元，并驳回原告一审中的其他诉讼请求。原告依据银川市中级人民法院的判决再次向本院起诉，请求依法判决。 另查明，宁夏高级人民法院在审理宁夏鑫荣房地产开发有限公司与李嘉宁商品房销售合同纠纷再审一案中，于2015年12月22日作出（2015）宁民提字第33号民事判决书，该判决认定永宁县在2015年10月10日之前没有实施新建住宅交付使用证制度。 本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应当按照合同约定完全履行自己的义务。原告按照合同约定已经将购房款给被告交清，被告未能按照合同约定的交房期限和房屋交付使用条件向原告交付房屋。虽然永宁县在2015年10月10日之前没有实施新建住宅交付使用证制度，但是，被告于2015年10月11日向原告交付房屋钥匙时，并没有取得涉案小区工程竣工验收备案手续，并且至今仍然没有取得工程竣工验收备案手续，不符合合同及法律规定的房屋交付使用条件，不能视为被告已经履行了交付房屋的义务。被告仍应当按照合同约定承担逾期交房违约金的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金24307元(自2015年10月12日计算至2020年10月19日)的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付逾期交房违约金至实际取得房屋交付使用证之日止的诉讼请求，因无法确定具体数额，本院不予支持。对被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李玉龙支付逾期交房违约金24307元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费408元，减半收取计204元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担204元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄建兴 二〇二〇年十二月一日 书记员  穆志霞 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。