河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初63号原告（执行案外人）：高昊，男，汉族，1992年11月4日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王之琳，河南强正律师事务所律师。被告（申请执行人）：牛爱云，女，汉族，1975年6月17日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：翟留营，男，汉族，1978年11月18日出生，住漯河市郾城区，系牛爱云丈夫。第三人（被执行人）：漯河市天泰建设开发有限公司，住所地：漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑**楼。法定代表人：林景艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：董一帆，河南九九律师事务所律师。原告高昊与被告牛爱云、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰建设开发公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高昊的委托诉讼代理人王之琳、被告牛爱云及其委托诉讼代理人翟留营到庭参加诉讼。第三人天泰建设开发公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高昊向本院提出诉讼请求：1、不得执行天泰建设开发公司开发的位于漯河市××路北段××天××大厦××房产;2、确认位于漯河市××路北段××天××大厦××房屋系高昊所出资购买并享有权利；3、本案诉讼费由牛爱云与天泰建设开发公司承担。事实和理由：2011年，高昊父亲高德民承包天泰建设开发公司开发的天泰大厦中央空调安装项目，后天泰建设开发公司无力支付工程款，经协商抵给高昊父母天泰大厦两套房产，分别为1621号及1522号，其中1621号房高昊父母卖给了王广民，该房屋经本院（2018）豫11民初126号判决确认牛爱云不能执行1621号房产，剩余的1522号房高昊父母赠予高昊。2012年8月27日，高昊与天泰建设开发公司签订《商品房买卖合同》，合同显示高昊购买漯河市郾城区井冈山路天泰大厦1522号房产，并全款支付购房款230888元，以此冲抵天泰建设开发公司应付的对应价款的工程款。2012年9月3日，高昊母亲陶春霞替高昊交纳1522房维修基金、燃气开户费等现金9427元，天泰建设开发公司出具收据，并于同日出具房款收据，并注明抵中央空调工程款。截止目前高昊及家人占有使用该房产已近7年之久。2017年5月25日河南省高级人民法院对牛爱云与天泰建设开发公司民间借贷纠纷一案，作出（2015）豫法民二终字第335号民事判决书，判决天泰建设开发公司支付牛爱云借款999.944679万元及利息。2017年8月21日漯河市中级人民法院作出（2017）豫11执43号执行裁定书，对漯河市郾城区井冈山路天泰大厦1522号房产予以查封。2020年8月6日漯河市中级人民法院依据（2017）豫11执43号裁定书作出继续查封该房屋的公告。高昊对执行标的提出书面异议，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执异107号执行裁定，驳回高昊的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，高昊在查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，用工程款折抵了全部房款，且已实际使用近7年之久，涉案房产虽未办理房屋登记手续，但高昊为该房产的实际所有人，人民法院依法不应予以查封。牛爱云辩称，1、漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执异107号执行裁定符合法律规定，应予支持。2、根据漯河市房管局文件漯房（2013）102号文规定，自2013年6月1日起非网签合同作废。漯河中院于2014年8月15日保全查封了天泰大厦的房产。2014年8月15日起天泰大厦被查封房产网签合同已无法办理。高昊提供的手写合同是无效的。3、涉案1522号房屋是高昊与天泰建设开发公司签署的以房抵债商品房合同，不是真实的买卖合同关系。且收据日期是2012年9月3日，而合同日期是2012年8月27日，先签合同后交款，不合程序，是编造的假手续。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。天泰大厦五证齐全，可以为业主开发票、办理网签备案手续（附证据：业主发票、网签备案合同），但高昊与天泰建设开发公司签订的天泰大厦1522房，在法院查封前近两年的时间内，既未开具不动产发票，也未在售房合同约定的期限在房管局登记备案申请预告登记，涉案房屋不发生物权权属变动，其产权仍属天泰建设开发公司。高昊执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于空调公司与天泰建设开发公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，目的在于消灭空调公司与天泰建设开发公司之间的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了牛爱云与天泰建设开发公司之间债权债务的合法权利救济途径，故不能认定高昊依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却牛爱云申请强制执行。高昊收据显示抵中央空调款，经现场调查，天泰大厦没有安装中央空调，都是业主自己安装空调（附室外空调照片）。高昊对以房抵债的真实性应提交施工合同、竣工决算报告、以房抵债协议、施工方开具的建筑安装发票、天泰公司开具的不动产发票、高昊与空调公司之间的关系等证据。4、天泰建设开发公司在其非法吸收公众存款刑事案件中，非法处置法院首查封的房产，兑付给其受害人张金国、张秋会、李松辉（徐晓敏）并与他们恶意串通，故意编造查封日期前的合同、收据，让受害人出具谅解书，为其减轻罪行，给执行设置障碍。案外人的执行异议申请均已被驳回，详见（2018)豫11执异37号、35号、38号裁定书。天泰建设开发公司有造假先例，涉嫌虚假诉讼，不能仅凭早已作废的手写合同、收据就能阻却执行。5、牛爱云20**年8月15申请查封了天泰大厦114套房屋，在不知情的情况下，执行时发现查封房产变成了34套，经律师询问，执行法院解释说这34套房产足够偿还债务，足以证明34涛查封房产没有任何异议。6、最高人民法院（2017）最高法民申1769号裁判要旨提出，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上，高昊与天泰公司不是真实的房屋买卖关系，以房抵债未经登记不发生权属变动，不能排除法院对执行标的的强制执行，依法驳回高昊诉讼请求。天泰建设开发公司提交书面陈述意见称，1、从法律层面，根据法律规定和司法判例，购房者已支付全部或者大部分购房款，并已实际交付的，可排除其他人的执行。2、从事实出发，高昊已经在（2020）豫11执异107号案件中提交了商品房买卖合同、房款收据、契税、维修基金及燃气开户费收据，用以证明已经于2012年8月27日与天泰建设开发公司签订了商品房买卖合同，收据上显示天泰大厦1522室房款（抵中央空调款），已经能够证明实际交付并占有该不动产，应排除牛爱云的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。高昊为支持其诉讼请求，向本院提交以下三组证据：一、（2020）豫11执异107号民事裁定书一份、邮政邮寄单一份，用以证明高昊提起执行异议诉讼符合民诉法时效等规定，本院依法作出查封扣押涉案房产的首次日期为2017年8月21日。二、《商品房买卖合同》（时间2012年8月27日）一份、收据（2012年9月3日）两份、（2018）豫11民初126号民事判决书一份、《中央空调工程安装合同》（时间2011年10月9日）一份、《中央空调工程承包合同》（时间2011年10月15日）一份、中央空调安装照片14份，用以证明2011年高昊父亲高德民承包天泰建设开发公司开发的天泰大厦中央空调安装项目，工程进行中天泰建设开发公司无力支付工程款，经协商天泰建设开发公司抵给高昊父母天泰大厦两套房产，分别为1621号及1522号，其中1621号房高昊父母卖给了王广民，该房屋经本院（2018）豫11民初126号民事判决书确认牛爱云不能执行1621号房产，剩余的1522号房高昊父母赠予高昊。2012年8月27日，高昊与天泰建设开发公司签订《商品房买卖合同》，合同显示高昊购买漯河市郾城区井冈山路天泰大厦1522号房产，全款支付购房款230888元，但当日未出具收据。2012年9月3日，高昊母亲陶春霞替高昊交纳1522房维修基金、燃气开户费等现金9427元，天泰建设开发公司出具收据，并于同日出具房款收据，并注明抵中央空调工程款。高昊与天泰建设开发公司的合同系真实意思表示且双方均已履行合同所约定的义务，且不违反法律、行政法规的规定，《商品房买卖合同》合法有效。高昊与天泰建设开发公司的合同签订在贵院查封裁定之前。三、漯河市东顺物业管理有限公司证明一份、1522号房屋物业费电费收款收据两份、1522号房屋用户水费查询清单一份、高昊1522号房屋天然气客户用气历史打印一份、漯河天然气用户使用权证一份，用以证明涉案房产2013年交付高昊后，高昊入住并使用至今，水电燃气正常使用，物业费正常缴纳。牛爱云质证称，一、首次查封日期不是2017年8月21日，而是2014年8月15日；二、第二组证据购房签订日期和收据开具日期相互矛盾，不符合正常交易程序，（2018）豫11民初126号判决书与本案无关；三、《中央空调工程安装合同》中乙方是山东现代莱恩空调设备有限公司，代表签署是高德民，但是签章是驻郑办事处用章，不是空调公司行政合同公章，此合同的签署效力不予认可，《中央空调工程承包合同》第二项明确约定不含税，损害国家利益，合同无效；四、对中央空调安装照片不予认可，天泰大厦没有装中央空调，业主都是自己安装的分体空调；五、东顺物业与天泰建设开发公司是关联企业，对其出具证据的效力不予认可；六、对查询清单、天然气用户使用权证不予认可，没有加盖自来水公司和天然气公司公章，天然气用户使用权证没有开户日期。牛爱云向本院提交以下证据：一、漯河中院（2014）漯民四初字第13-1号协助执行通知书及附页、清单一份，系对案涉房屋查封的依据；二、漯河市住房保障和房屋管理局文件（漯房[2013]102号）一份，用以证明2013年6月份后商品房买卖合同手写作废；三、最高院以房抵债裁判案例一份，用以证明最高院认为以物抵债不能阻却强制执行；四、商品房买卖合同（编号：411100201707110019）一份、河南增值税普通发票一份，用以证明天泰大厦可以开发票办理网签备案手续；五、天泰大厦外墙空调照片一张，证明天泰大厦没有安装中央空调。高昊质证称，关于第一组证据，协助执行的日期是2014年8月15日，晚于高昊签订房屋买卖合同及实际入住的时间；关于第二组证据，行政管理并不直接对抗物权的转移；关于第三组证据，我国不是判例法国家，且涉案的案情并不一致，不能直接适用，该案件也不是指导性案例；关于第四组证据，该证据是复印件，与本案无关，不予认可；关于第五组证据，高昊所称的中央空调安装项目确实是天泰建设开发公司最后无力支付工程款而没有完工，也就是进行了部分的建设，部分业主安装分体式空调与中央空调的项目并不冲突。对双方无争议的事实，本院认定如下：牛爱云诉天泰建设开发公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月15日保全查封包括案涉房屋在内的天泰建设开发公司名下房产，于2015年3月2日作出（2014）漯民四初字第13号民事判决，判决主文内容为，一、漯河市天泰建设开发有限公司于判决生效后十日内支付牛爱云借款人民币1207.08万元及利息；二、驳回牛爱云的其他诉讼请求。判决后牛爱云、天泰建设开发公司均提起上诉，河南省高级人民法院经审理于2017年5月25日作出（2015）豫法民二终字第335号民事判决，判决主文为，一、撤销河南省漯河市中级人民法院（2014）漯民四初字第13号民事判决第二项，即：“驳回牛爱云的其他诉讼请求”；二、变更河南省漯河市中级人民法院（2014）漯民四初字第13号民事判决第一项为：漯河市天泰建设开发有限公司于判决生效后十日内支付牛爱云借款999.944679万元及利息；三、驳回牛爱云的其他诉讼请求。根据牛爱云的申请，本院于2017年8月21日作出（2017）豫11执43号执行裁定书，裁定冻结天泰公司银行存款2000万元或查封、扣押、扣留、提取、变卖、拍卖（评估）其同等价值的财产。2017年9月5日本院作出（2017）豫11执43号之一协助执行通知书，通知房产管理机关继续协助查封包括案涉房屋在内的34套房屋所有权。2020年8月20日，高昊对执行位于漯河市××路北段××天××大厦××房屋提出书面异议，本院于2020年8月31日作出（2020）豫11执异107号执行裁定，认为案涉房屋登记在天泰建设开发公司名下，本院在执行过程中根据申请人牛爱云的申请对登记在天泰建设开发公司名下的房屋进行查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定驳回高昊的异议请求。高昊不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。对各方有争议的事实，本院在本院认为部分围绕本案诉请综合作出认定。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定，通过民事法律行为取得不动产物权必须进行登记，本案查封房产并未过户登记至高昊名下，本案又不存在通过非民事法律行为取得所有权的情形，更不存在因登记错误等形成的事实所有权问题，故高昊诉称其为案涉房屋实际所有人的主张不能成立。关于高昊是否享有所有权之外的其他足以排除本案执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定亦可作为执行异议之诉的参照裁判依据。即高昊本案中提出的执行异议必须同时符合上述四项规定条件，方可认定为享有排除本案执行的民事权益。高昊虽提供了与天泰建设开发公司签订的《商品房买卖合同》，但依据其提供的《中央空调工程安装合同》、《中央空调工程承包合同》、中央空调安装照片等证据材料，且高昊亦陈述认可其通过其父高德民的以房抵债行为获得移转受让案涉房产所有权的民事权利，牛爱云对中央空调安装工程本身及所形成债权以及以房抵债行为的真实性均不予认可，高昊并未提供天泰建设开发公司对中央空调安装工程工程款结算确认的证据，亦未提供山东现代莱恩空调设备有限公司驻郑办事处认可工程款直接归于高德民的证据，也未提供天泰建设开发公司与高德民签订的以房抵债的书面合同等证据，山东现代莱恩空调设备有限公司驻郑办事处等相关权利义务人亦未到庭作证，故对于工程款债权及以房抵债的真实性尚无法确定。且即便属实，按照司法实务中的主流观点，以房抵债协议以消灭金钱债务为首要目的，本身依然是一种债权权利的处分行为，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议仅为普通债权，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不具有物权优先性，故而不能对抗判决债权人的执行查封权益。且即便是父子关系，高昊与高德民亦属各自独立的民事主体，高昊明确陈述系从其父母处受赠获得对案涉房产的相应权利，而无偿取得移转受让案涉房产所有权的合同权利人，并不属上述司法解释规定的享有排除执行权利的买受人。综上所述，高昊对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告高昊的诉讼请求。案件受理费4763.32元，由原告高昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 左 昊审判员 李 刚审判员 王路明二〇二〇年十二月二十四日法官助理翟相杰书记员应亚峰