福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0303民初3889号 原告：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，董事长。 委托诉讼代理人：陈志英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭正敢，男，该公司员工。 被告：郭萍花，女，1979年4月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田市飞旋房地产开发有限公司（以下简称飞旋公司）与被告郭萍花商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞旋公司的委托诉讼代理人陈志英、郭正敢到庭参加诉讼，被告郭萍花经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞旋公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除飞旋公司与郭萍花于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｈ201401316）；2.郭萍花偿还给飞旋公司代偿款项155593.45元及其利息（利息计算方法：分别自2016年12月29日起以3582.27元为基数；自2017年3月28日起以10830.63元为基数；自2017年6月28日起以10858.9元为基数；自2017年9月30日起以10859.79元为基数；自2017年12月29日起以10862.95元为基数；自2018年3月31日起以10857.51元为基数；自2018年6月29日起以10861.36元为基数;自2018年9月27日起以10862.15元为基数;自2018年12月28日起以10858.24元为基数;自2019年3月29日起以10855.14元为基数;自2019年6月28日起以10861.35元为基数;按照中国人民银行规定的同期同类贷款人民币基准利率计算的利息；自2019年9月29日起以10864.51元为基数;自2019年12月27日起以10860.62元为基数，自2020年3月30日起以10854.33元为基数，自2020年6月29日起以10863.7元为基数，按照全国银行授权全国银行间同行业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的四倍计算），暂计至2020年9月1日之日止，利息为13252.54元；3.郭萍花偿还给飞旋公司违约金77796.73元；4.郭萍花配合飞旋公司办理编号为Ｈ201401316的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销商品房预告登记的手续及公共维修基金清空手续；5.本案的诉讼费及公告费由郭萍花承担。事实与理由：2014年4月29日，飞旋公司与郭萍花签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：郭萍花向飞旋公司购买坐落于莆田市涵江区住宅，……尚欠购房款59万元由银行提供商业按揭贷款归还出卖人（即飞旋公司）。郭萍花向公积金或银行申请按揭贷款的，在飞旋公司为郭萍花担保期间，郭萍花每月如期向银行交付所约定的还款金额。若郭萍花连续两个月未按期向银行还款，或银行从飞旋公司账户中扣除郭萍花所欠款项的，飞旋公司以书面形式通知郭萍花，郭萍花应自通知之日起7日内向飞旋公司交清欠款及利息，逾期不付清者，飞旋公司有权视为郭萍花违约，并按《商品房买卖合同》第七条处理（第七条买受人逾期付款的责任……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的50%向出卖人支付违约金）。2015年1月14日，郭萍花向中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建设银行莆田分行）借款，飞旋公司作为保证人，担保方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收相应款项，且无须提前通知担保人。郭萍花自2016年12月份起未依约归还给建设银行莆田涵江支行借款，导致飞旋公司被银行扣款。飞旋公司法律顾问于2020年8月向郭萍花寄发《律师函》，要求郭萍花偿还给飞旋公司被银行扣划的款项及利息，但至今郭萍花对上述款项仍未进行偿还。截至2020年6月29日止，飞旋公司已被银行扣款155593.45元。综上，本案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，双方应按约履责，郭萍花的上述违约行为已达到约定的合同解除条件，飞旋公司有权解除合同并要求郭萍花承担违约责任及归还已代为支付的贷款等。 郭萍花未作答辩。 飞旋公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.飞旋公司的营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各1张，拟证明飞旋公司身份及诉讼主体适格；2.郭萍花的身份证复印件1份，拟证明郭萍花的身份及诉讼主体适格；3.《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》各1份，拟证明购房时间、购房行为，违约责任及解除条款；4.《莆田市商品房买卖合同备案表》1份，拟证明涉案房产已在网上备案；5.《个人住房借款合同》1份，拟证明飞旋公司作为郭萍花的按揭担保人，在郭萍花未归还按揭款时，银行有权直接划扣飞旋公司账户的欠款；6.代垫按揭款统计表1张、账户划扣代偿通知书15张、中国建设银行单位客户专用回单15张，拟证明郭萍花未按合同约定，导致飞旋公司承担担保责任，被银行扣款的事实；7.律师函及国内挂号信收据、快递回执各1份，拟证明飞旋公司向郭萍花催讨代垫按揭款，郭萍花拒不履行的事实。 郭萍花未到庭质证也未提供证据。 本院经审查认为，郭萍花未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，对飞旋公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性及相应的证明力，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月29日，飞旋公司作为出卖人与郭萍花作为买受人签订编号为Ｈ201401316《商品房买卖合同》（含附件）、合同补充协议各一份。该合同和补充协议约定：郭萍花向飞旋公司购买坐落于莆田市涵江区，该商品房总价款846226元，买受人应于签订本合同时支付256226元，余款59万元由银行提供商业按揭贷款归还出卖人；买受人向公积金或银行申请按揭贷款的，在出卖人为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续2个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息；逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条处理，即：1.买受人逾期支付购房款不超过30日，自该合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；2.买受人逾期支付购房款超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金；买受人必须保证《合同》中所填的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码真实有效；如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任由自己承担；书面通知包括传真、在湄洲日报上登报、挂号信、特快专递方式等，传真、登报、挂号信、特快专递发出之日即视为通知之日。合同签订后，郭萍花按约支付给飞旋公司购房款256226元。2014年5月27日，郭萍花交纳10927.5元住房专项维修资金。2014年5月29日，涉案《商品房买卖合同》在不动产登记部门办理了备案登记手续。后，涉案商品房办理了预告登记手续（预告登记证明号为ＹＨ201401835）。2015年1月14日，郭萍花作为借款人、飞旋公司作为保证人、建设银行莆田分行作为贷款人三方签订《个人住房借款合同》（编号：350636106-2012-20150568802）一份，约定：借款人应将借款用于购置坐落于涵江区;借款人不可撤销地授权贷款人按照约定的用款计划将合同项下借款款项一次划入商品房预售许可证记载的预售款监管的银行和对应的账户（账户名称：莆田市飞旋房地产开发有限公司，账号：35×××89）；借款本金为59万元，借款期限为288个月；还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为4035.12元；担保方式为抵押加阶段性保证；郭萍花以本合同项下贷款所购的商品房向贷款人提供抵押担保，飞旋公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，建设银行莆田分行根据郭萍花的授权依约将发放给郭萍花贷款59万元直接支付给飞旋公司作为郭萍花支付给飞旋公司购房余款。因郭萍花未按约还款，导致截至2020年6月29日飞旋公司被银行累计扣划155593.45元，具体扣划时间和金额分别为：2016年12月29日3582.27元，2017年3月28日10830.63元，2017年6月28日10858.9元，2017年9月30日10859.79元，2017年12月29日10862.95元，2018年3月29日10857.51元，2018年6月29日10861.36元，2018年9月28日10862.15元，2018年12月28日10858.24元，2019年3月29日10855.14元，2019年6月30日10861.35元，2019年9月29日10864.51元，2019年12月27日10860.62元，2020年3月30日10854.33元，2020年6月29日10863.7元。2020年8月1日，飞旋公司通过送达《律师函》通知郭萍花，要求郭萍花支付被银行扣划的代偿款，若逾期不还的，飞旋公司将追究郭萍花法律责任。因郭萍花未按通知要求还款，飞旋公司遂于2020年9月16日向本院提起诉讼。因郭萍花下落不明，本院依法向郭萍花公告送达开庭传票等诉讼文书，飞旋公司支付公告费560元。本院于2020年10月13日通过登报公告方式送达给郭萍花民事起诉状副本、传票等诉讼文书，该公告之日起经过60日即视为送达，即2020年12月12日公告送达。 本院认为，飞旋公司与郭萍花签订的《商品房买卖合同》(含附件)和合同补充协议及郭萍花与飞旋公司、建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。建设银行莆田分行依约向郭萍花发放贷款，郭萍花已连续2个月以上未能依约向银行偿还房屋按揭贷款，致使飞旋公司自2016年12月29日至2020年6月29日期间先后15次被建设银行莆田分行扣款共计155593.45元,即飞旋公司已承担了保证责任。2020年8月1日，飞旋公司通过以挂号信方式送达律师函给郭萍花，要求郭萍花支付代偿款155593.45元，但郭萍花至今未按律师函要求归还给飞旋公司代偿款，郭萍花的行为违反了《商品房买卖合同》及其附件和合同补充协议的约定，已构成违约，飞旋公司与郭萍花约定的飞旋公司解除合同的条件已成就，飞旋公司可以解除合同，故飞旋公司请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，予以支持。本院于2020年12月12日公告送达给郭萍花民事起诉状副本，该民事起诉状副本载明了飞旋公司解除与郭萍花签订的《商品房买卖合同》的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定和案涉商品房合同的约定，涉案《商品房买卖合同》解除之日应为2020年12月12日。《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，飞旋公司要求郭萍花配合其办理注销案涉《商品房买卖合同》备案登记手续和商品房预售预告登记手续，于法有据，予以支持。依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续”规定，结余的住宅专项维修资金只能随房屋所有权过户，办理分户账更名手续，飞旋公司与郭萍花之间的案涉《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，飞旋公司应自行办理分户账更名手续，并归还郭萍花结余的住宅专项维修资金，飞旋公司要求郭萍花配合办理公共维修基金清空手续，于法无据，不予支持。 对于违约金问题，案涉《商品房买卖合同》约定：“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金”。鉴于飞旋公司未能提供证据证明其因此遭受的损失，本院认为，该约定的违约金明显过高，飞旋公司请求郭萍花支付违约金77796.73元，应予调整，本院酌情确定违约金按累计应付款的20%计算即155593.45元×20%＝31118.69元。 关于飞旋公司在本案中要求郭萍花偿还代偿款155593.45元及利息问题，郭萍花因未能依约归还按揭贷款，导致飞旋公司被银行扣款155593.45元后，郭萍花又未按飞旋公司通知要求归还代偿款，飞旋公司要求郭萍花归还代偿款155593.45元及自代偿之日起至还清之日止的利息，于法有据，予以支持，飞旋公司主张2016年12月29日起至2019年6月28日止代偿的款项按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，于法有据，予以支持，飞旋公司主张2019年9月29日之后代偿的款项按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息，缺乏依据，双方未约定逾期还款利息，可以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础，即按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。郭萍花经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市飞旋房地产开发有限公司与郭萍花于2014年4月29日签订的合同编号为H201401316《商品房买卖合同》于2020年12月12日解除； 二、郭萍花应在本判决生效之日起五日内归还给莆田市飞旋房地产开发有限公司代偿按揭款155593.45元及利息(其中以3582.27元为基数自2016年12月29日起，以10830.63元为基数自2017年3月28日起，以10858.9元为基数自2017年6月28日起，以10859.79元为基数自2017年9月30日起，以10862.95元为基数自2017年12月29日起，以10857.51元为基数自2018年3月31日起，以10861.36元为基数自2018年6月29日起，以10862.15元为基数自2018年9月28日起，以10858.24元为基数自2018年12月28日起，以10855.14元为基数自2019年3月29日起，以10861.35元为基数自2019年6月30日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至还清之日止；以10864.51元为基数自2019年9月29日起，以10860.62元为基数自2019年12月27日起，以10854.33元为基数自2020年3月30日起，以10863.7元为基数自2020年6月29日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至还清之日止)； 三、郭萍花应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市飞旋房地产开发有限公司违约金31118.69元； 四、郭萍花应在本判决生效之日起五日内配合莆田市飞旋房地产开发有限公司办理注销合同编号为H201401316的《商品房买卖合同》备案登记与商品房预告登记手续； 五、郭萍花应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市飞旋房地产开发有限公司公告费560元； 六、驳回莆田市飞旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由莆田市飞旋房地产开发有限公司负担1114元，由郭萍花负担4086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  钟晓珍 人民陪审员  黄绍云 人民陪审员  陈瑞华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  蔡雅婷 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。