上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初19558号原告：沈莉，女，1982年10月31日出生，汉族，户籍地上海市。原告：李臣俊，男，1981年10月27日出生，汉族，户籍地上海市。两原告的共同委托诉讼代理人：张异、回懿，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海智富茂城置业有限公司,住所地上海市普陀区。法定代表人：唐冠,执行董事。委托诉讼代理人：王某。原告沈莉、李臣俊与被告上海智富茂城置业有限公司(以下简称智富茂城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈莉、李臣俊的委托诉讼代理人张异、回懿，智富茂城公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈莉、李臣俊向本院提出诉讼请求：1、要求智富茂城公司向沈莉、李臣俊支付逾期办理产权证的违约金，以3,872,651.00元为基数,自20XX年11月27日起计算至本案判决生效之日止，其中20XX年11月27日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起至本案判决生效之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(IPR)上浮50%的标准计算；2、要求智富茂城公司协助沈莉、李臣俊办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户手续。事实与理由：2015年10月28日，沈莉、李臣俊与智富茂城公司订立《上海市商品房预售合同》，约定沈莉、李臣俊以总房价款3,872,651元向智富茂城公司购买系争房屋。合同订立后，沈莉、李臣俊支付了全部购房款，智富茂城公司也交付了系争房屋，现沈莉、李臣俊已经入住系争房屋。根据《上海市商品房预售合同》约定，沈莉、李臣俊最迟应在20XX年11月26日办理系争房屋产权证，但智富茂城公司直至20XX年1月23日才通知沈莉、李臣俊可领取办理产权证的相关资料，且至今智富茂城公司一直未向沈莉、李臣俊交付剩余购房款2,710,000元的购房款发票，致使无法办理房地产权证。关于违约金的依据，虽然《上海市商品房预售合同》未约定逾期办理产权证的违约责任，但智富茂城公司应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担相应的违约责任。智富茂城公司辩称，同意协助沈莉、李臣俊办理系争房屋产权过户手续，但不同意支付逾期办理产权证的违约金。《上海市商品房预售合同》中没有约定逾期办理产权证的违约金，20XX年双方曾经订立《协议书》一份，其中第四条约定双方之间再无其他预售合同争议，视为沈莉、李臣俊放弃向智富茂城公司主张逾期办理产权证违约金，现沈莉、李臣俊起诉有违诚实信用原则。上海市普陀区人民法院曾经就案外人向智富茂城公司就同一楼盘的房屋逾期办理产权证的违约金等提起诉讼，最终法院酌情减低违约金，判决智富茂城公司按照已付房款的2%支付违约金，因此本案中即使智富茂城公司需要支付违约金，也应当参照此前的同类案件判决，沈莉、李臣俊主张的违约金金额过高，要求法院酌情调整。智富茂城公司在20XX年1月23日通知沈莉、李臣俊领取办理产权证的资料，智富茂城公司逾期办理产权证的违约金应计算至20XX年1月23日，后续是沈莉、李臣俊怠于领取办理产权证的资料，扩大损失由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，智富茂城公司(甲方、卖方)与沈莉、李臣俊(乙方、买方)就系争房屋订立《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价3,872,651元；该房屋的交付必须符合下列方案所列条件，取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在20XX年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同(第十条)；甲方定于20XX年10月31日前将该房屋交付给乙方；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《补充条款一》另约定若甲方在本合同第十条承诺的日期未取得新建商品房房地产权证(大产证)，则乙方同意给甲方90日的宽限期，并不追究甲方逾期办理产权证的违约责任。合同订立后，沈莉、李臣俊支付了购房款3,872,651元，智富茂城公司将系争房屋交付沈莉、李臣俊。20XX年，智富茂城公司(甲方)、沈莉、李臣俊(乙方)、案外人北京金雅装饰工程有限公司(丙方)三方订立《协议书》，主要内容是关于甲乙双方对系争房屋的面积差及购房款进行结算。该《协议书》第四条约定，乙方不得再以任何事实和理由向甲方和丙方主张逾期交房及面积误差的违约及赔偿责任，甲、乙双方再无其它预售合同争议。20XX年12月XX日，智富茂城公司按照《协议书》约定将面积补差的结算款12,820.42元转账退还给沈莉、李臣俊。20XX年1月23日，智富茂城公司取得上海市古浪路XXX弄XX、XX、XX、XX、XX号大产证。嗣后智富茂城公司出具《通知书》，内容是智富茂城公司已取得包括系争房屋在内的部分房屋的大产证，通知相关业主办理小产证事宜。审理中，沈莉、李臣俊提供《确认书》一份，表示智富茂城公司要求小业主放弃追究逾期办理小产权证的违约责任，只有放弃，才能领取办理小产权证的相关资料。审理中，沈莉、李臣俊表示关于逾期办理产权证的违约金，按照诉讼请求的计算方式，截至本案起诉之日2020年9月1日已经达到689,367.38元，因违约金金额过高，现自愿降低违约金金额，仅主张77,453.02元。本院认为，智富茂城公司与沈莉、李臣俊就系争房屋订立的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，智富茂城公司应于20XX年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，并于其后120日内协助沈莉、李臣俊办理小产证，另根据补充约定，如智富茂城公司未按期办理大产证，沈莉、李臣俊同意另给予其90日的宽限期，但智富茂城公司至今未协助沈莉、李臣俊办理系争房屋的产权过户登记，显属违约，沈莉、李臣俊根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求智富茂城公司承担违约责任，本院应予支持。关于违约金金额，现沈莉、李臣俊自愿调低违约金金额至77,453.02元，本院结合本案查明事实及实际逾期时间等因素，认为该违约金金额并未过高，尚属合理，依法予以确认。现智富茂城公司同意协助沈莉、李臣俊办理产权过户手续，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告沈莉、李臣俊办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户手续；二、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈莉、李臣俊逾期办证违约金人民币77,453.02元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币1,736.33元，减半收取计人民币868.XX元，由被告上海智富茂城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年十二月二十三日书记员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……