上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19174号原告：上海仕妮工贸有限公司，住所地上海市青浦区。诉讼代表人：上海仕妮工贸有限公司管理人，住所地上海市普陀区。负责人：郝朝晖。委托诉讼代理人：马珂君，女。委托诉讼代理人：王瀚霄，男。被告：上海明冠包装技术有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周海萍，财务经理。委托诉讼代理人：王贵洋，男。原告上海仕妮工贸有限公司与被告上海明冠包装技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王瀚霄、被告委托诉讼代理人王贵洋到庭参加了诉讼。本案于2020年11月13日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王瀚霄、被告委托诉讼代理人王贵洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海仕妮工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退原告名下位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号的土地；2、判令被告支付自2019年4月3日起至实际腾退之日止的占有使用费(按每月人民币2万元的标准支付,暂计至2020年9月的占有使用费为34万元，以下币种均为人民币)；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更第二项诉讼请求：判令被告支付2019年2月3日起至2019年4月3日房屋租金83,334元，支付2019年4月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按合同约定月租金41,667元计算)。事实和理由：上海市青浦区人民法院于2019年2月2日根据钱卫中的申请,裁定受理原告破产清算一案。并于2019年7月2日指定北京市金杜律师事务所上海分所担任原告管理人(以下简称“管理人”)开展破产清算工作。2019年9月26日,在原告第一次债权人会议上,债权人上海小蒸建设发展有限公司的代理人兼上海市青浦区练塘镇政府法律顾问现场向管理人提供原告的财产线索,称原告名下有集体土地和房屋,且该集体土地和房屋目前正在实施集体土地减量化,有望通过政府减量化回收部分资产。通过管理人在债权人会议后的核实工作,已经初步明确原告名下的集体土地和房屋系指“上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号全幢”。在管理人与青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(以下简称“练塘减量办”)沟通时了解到,现原告名下厂房位于上海富民经济区内,并且有公司占用该厂房用于生产经营。了解到该情况后,管理人立即与上海富民经济区开发者上海富民实业(集团)有限公司(以下简称“富民公司”)工作人员取得联系,于2020年8月5日与其一同前往原告名下厂房进行走访调查。经富民公司工作人员指引,由于富民经济区内门牌号错乱，原告名下集体土地对应的厂房现为门牌号XXX号的两幢厂房,而非不动产登记簿上所载的51号。经现场勘查以及询问得知，现占有并使用原告厂房的公司系被告,其主要业务为珍珠棉、PE袋等包装产品的生产加工。被告现场工作人员钱某称,被告是在原告进入破产程序前与原告签订的租赁合同,且一直交付租金至今。但管理人要求其提供租赁合同,并询问租金的交付对象时,其表示不知情,只有其老板王贵洋知晓相关情况，但王贵洋现不在上海,故无法提供租赁合同。管理人后续与王贵洋取得联系,要求其向管理人提交租赁合同并限期(2020年8月30日之前)搬离原告名下厂房，其表示愿意配合。但截至2020年8月30日,被告仍未向管理人提交租赁合同,亦未开始搬离,且管理人已无法与王贵洋取得联系。被告对原告名下厂房的占用系无权占有，依据《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“《破产法》”)第十八条之规定，人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。因原告进入破产清算程序后,管理人未通知被告继续履行原租赁合同,故即便存在原租赁合同,在进入破产清算程序后两个月后即视为解除合同。且管理人亦未与被告订立新的租赁合同,被告也未向管理人支付相应厂房占有使用的费用。故无论进入破产清算程序前,被告是否与原告签订过相应租赁合同亦或是从未签订租赁合同而对厂房进行无权占有使用,现对厂房的占用均已经构成无权占有,应当立即搬离并承担相应法律责任。因被告无占有使用原告名下厂房的权利基础,未向管理人交付占有使用费而占用厂房进行生产经营已构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定：“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”且根据《破产法》第二十五条之规定,在破产清算程序中,管理人履行管理和处分债务人财产的职责。故被告应向管理人支付占有使用费。经管理人向富民公司工作人员咨询得知，富民经济区内与原告名下厂房类似的厂房月租金约为2万元。故以此作为参考,被告应付的占有使用费应自合同解除之日(2019年4月3日)起计算至实际搬离之日,暂计至2020年9月3日(共17个月)合计34万元。综上，管理人请求法院支持原告诉请。被告上海明冠包装技术有限公司辩称：原告通知被告之前，接到青浦法院执行局执行法官的通知，要求配合原告破产清算，并将之后租金转账至法院账户。经开庭审理查明，2003年9月3日，原告取得青浦区练塘镇朱枫公路XXX号内第51幢房屋产权证(实际厂区编号为33号)。原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日,租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的,应提前日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金41,667元/月,房屋押金(伍万元已付)待合同期满或特殊情况导致的合同结束,乙方退租后返还。租金每月15日前支付。除甲乙双方另有约定以外,乙方需事先征得甲方书面同意,方可转租给他人,并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致,可以解除合同。因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同解除。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交房，被告支付租金。另查明，2019年2月2日，本院依法作出(2019)沪0118破10-1号民事裁定书，裁定受理案外人钱卫中对原告的破产清算申请。2019年1月8日，被告支付125,000元。2019年4月24日，被告支付125,000元。2019年6月10日，被告支付125,000元。2019年6月11日，嘉兴市南湖区人民法院向被告发出(2019)浙0402执1038号执行裁定书及协助执行通知书，要求被告将应付原告的租金368,244元汇入嘉兴市南湖区人民法院。2019年7月2日，本院依法作出(2019)沪0118破10-1号决定书，决定指定北京市金杜律师事务所上海分所担任原告管理人，由郝朝晖担任负责人。2020年8月，原告管理人与被告微信联系，告知法院已裁定受理原告破产清算一案，要求被告搬离。2020年9月，本院依法向被告发出(2020)沪0118执恢35号执行裁定书及协助执行通知书，要求被告将应付原告房租支付至本院。以上事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、(2019)沪0118破10-1号民事裁定书、(2019)沪0118破10-1号决定书、照片、微信聊天记录、产权人信息、国内支付业务付款回单、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、账户明细、(2019)浙0402执1038号执行裁定书、协助执行通知书、(2020)沪0118执恢35号执行裁定书、协助执行通知书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告上海仕妮工贸有限公司表示，政府无法找到原告工作人员，破产清算后，才开始对接。执行裁定书、协助执行通知书与本案没有关联性。袁国光没有原告的授权委托书，即使袁国光要求被告继续支付租金，也不属于原告的公司行为，同时没有看到袁国光给被告或蔡顺强出具的付款指令。原告进入破产清算程序后,管理人未通知被告继续履行原租赁合同,故在进入破产清算程序后两个月后即视为解除合同。且管理人亦未与被告订立新的租赁合同。故被告对厂房的占用均已经构成无权占有,应当立即搬离并承担相应法律责任。进入破产程序后,仅管理人有权管理和处分债务人财产,相关租金应向管理人缴纳,向管理人外的第三人缴纳的不发生清偿的效果。被告向案外人袁国光支付房屋租金,系被告未尽到合理审查的义务。袁国光的收款行为既非有权代理行为，也不构成表见代理。依法对原告不发生效果,相应的租金支付义务仍不消灭。原告与被告之间的租赁合同已依据《破产法》第十八条于2019年4月3日法定解除,但在租赁合同解除之后，被告未根据合同约定返还厂房,反而一直使用涉案厂房用于生产经营至今,且未向管理人支付相关费用,取得不当利益。因此造成了原告自2019年4月3日以来的使用费损失,且该损失一直持续产生至今。故被告应向管理人支付2019年4月4日至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按原租赁合同约定的租金计算)。被告上海明冠包装技术有限公司表示，被告已租赁七八年，第一次签订五年，期间拆违、面积有变更，故重签合同、租期五年，租期至2020年3月31日到期。到期后未再签合同。押金5万元在原告处，水电系按照原告账单支付，一直正常支付水电费。听说系争地块属于减量化，园区有带人来查看、测量，对设备等进行登记，但没有书面文件。租金从2019年第四季度起可以支付原告到实际搬离止，补偿款没有保证被告不可能搬离，有搬迁费就搬离，搬离需要费用。如果原告没有明确答复，不可能付租金的。附近的厂房已经得到拆迁补偿款了，所以如果限期搬离，必须要支付补偿款。两家法院协助执行均要房租，房租不知道付给谁。厂房现正常使用。根据庭审确认的事实，本院认为，根据法律规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行，自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。2019年2月2日,本院受理案外人钱卫中对原告提出的破产清算申请，原告管理人未通知被告继续履行涉案房屋租赁合同，因此原告与被告签订的租赁合同自破产申请受理之日起满二个月即2019年4月2日视为解除。该合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋已无合法依据，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同履行过程中，被告在收到法院协助执行前已支付租金至2019年9月，被告按交易习惯支付租金，原告管理人于2020年8月与被告微信联系告知破产清算情况。故原告要求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。被告现占用系争房屋应支付房屋使用费，按合同约定的标准计算，自2019年10月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海明冠包装技术有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX号第51幢房屋(富民经济区内编号为33号)腾退后返还原告上海仕妮工贸有限公司；二、被告上海明冠包装技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仕妮工贸有限公司房屋占有使用费(自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月人民币41,667元的标准计算)；三、驳回原告上海仕妮工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,883元(缓交)，减半收取计人民币941.50元，由原告上海仕妮工贸有限公司负担人民币901.50元，被告上海明冠包装技术有限公司负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十二月二十一日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。