江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初6807号原告：陆锋，男，1971年3月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：秦净，女，1971年3月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴秋亮（受陆锋、秦净共同授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梦兰（受陆锋、秦净共同授权委托），江苏瀛恒律师事务所实习人员。被告：刘万东，男，1986年12月3日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告陆锋、秦净诉被告刘万东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告陆锋、秦净及其委托诉讼代理人吴秋亮、金梦兰，被告刘万东经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陆锋、秦净向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认其已于2020年10月24日与刘万东解除《无锡市租房合同》；2、请求判令刘万东向其支付本期自2020年10月9日起至2020年10月24日止未付的租金10000元，未结清水费221元，电费812元，结欠至10月份的物业费2600元，合计13633元；3、请求判令刘万东向其支付违约金120000元；4、请求判令刘万东向其支付破坏房屋原有附属设施的损坏赔偿3500元；5、请求判令刘万东向其支付房屋占有使用费（自2020年10月24日起至实际腾退房屋之日止按照每日1000元的标准计算）；6、请求判令刘万东承担本案诉讼费用。事实与理由：其系坐落于无锡市滨湖区××路××号商铺（以下简称案涉商铺）的共同所有权人，2019年3月1日，其与刘万东签订《无锡市租房合同》，合同约定租赁期限为2019年4月9日至2022年4月8日止。2020年9月9日，刘万东通过微信向陆锋明确表示不再继续租赁房屋，且至今已逾期未支付水电费、物业费及本期租金达十五日以上。根据双方之间签订的租房合同第八条及第十条第四款之规定，已构成根本违约。因此，其已于2020年10月22日向刘万东发送律师函，要求立即解除租房合同，同时要求刘万东腾退房屋并支付违约金、水电费等应付费用。刘万东在收到律师函后，拒不配合办理房屋的交接手续，亦未支付违约金，故诉至法院。刘万东辩称，1、双方已经分别于2020年7月和9月就退租事项达成一致意见，案涉商铺的租金付至2020年10月9日；2、2020年10月12日，其经与陆锋协商一致搬离案涉商铺，且已口头交接完毕；3、关于结欠的水电费及物业费共计3795元，其同意承担；4、双方口头协商破坏房屋原有附属设施的损坏赔偿3500元属实，但当时其认为押金20000元会予以退还；5、关于违约金的约定，其认为无效，因为押金就是指违约金，其只同意在押金的范围内承担违约金。经审理查明：2019年3月1日，出租方陆锋、秦净（甲方）与承租方刘万东（乙方）签订《无锡市租房合同》，约定：一、租赁标的物和期限。……甲方将案涉商铺出租给乙方，建筑面积180.62平方米，期限叁年（从2019年4月9日至2022年4月8日止），甲方现有的装修及空调等设备也一并出租给乙方（所有权归甲方，乙方只有使用权，具体物品另附清单及照片），乙方退租时需确保原装修及所有物品维持原样不破坏……二、租金费用。……租金为每年24万元，租金半年一付，先付后用……八、合同解除。乙方拖欠房屋租金、水费、电费、物业费等其他各项应付费用的金额按每日千分之五计收违约金，拖欠其中任何一项或几项达十五天（或以上）的甲方有权单方解除合同，且乙方支付的押金作为违约金甲方不再归还。甲方行使合同解除权的，不予乙方任何补偿并有权立即收回租赁区域。乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续，并在十日内搬离租赁区域，否则甲方有权自行采取搬迁措施，若由此给乙方造成的损失，甲方不负任何法律责任。乙方不得因此对甲方进行任何索赔或诉讼；九、押金。乙方应保证该租赁区域内室内装修和设施设备完好。乙方要爱护室内装修和设施设备，并予交纳押金人民币贰万元整，因使用不当或其它人为原因而使房屋或设施设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。本合同租赁期满或终止时，乙方在向甲方办理完相关交接手续，并在全部交清乙方在租赁期限内应交的租金、水费、电费、物业费等各项费用，且在将营业执照迁出该租赁房屋后，甲方将押金退还给乙方；十、违约责任。有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，且乙方应按合同约定支付违约金；若乙方行为给甲方或第三方造成损失的，乙方应负全责并赔偿全部损失。1、甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失。2、乙方应按合同约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期一天，乙方应向甲方支付相当于本合同约定日租金5倍的租赁区域占用期间的使用费。3、因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的房屋租金、押金等相关费用甲方无需退还，归甲方所有。4、乙方违反本合同条款导致本合同解除或终止的，甲方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于六个月租金的违约金。……十一、租赁区域的返还。本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域内乙方后增加的可移动物品清理干净，不得破坏原交付使用前的状态，保证全部装修和附属设施的完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续……十五、通知。乙方确认，租赁期间，该租赁区域为乙方的有效通知地址。……乙方确认，在签署本合同前，乙方已经逐一认真阅读本合同的全部条款，甲方已就本合同各条款向乙方做了明确说明和解释，乙方已确认合同载明的事实，理解并接受本合同各条款的含义，并自愿接受其约束（该部分内容字体为加粗加黑）。后陆锋、秦净将案涉商铺交付给刘万东用于经营筋骨道SPA养生会所，刘万东租金付至2020年10月8日。2020年7月21日上午，刘万东通过微信联系陆锋称今年因为疫情的原因，门店经营持续亏损，所以想把店转了，但会找好下一任租客，并由陆锋进行审核决定。陆锋回复，1、刘万东找到转让方以后约着一起到店里协商转让事宜；2、刘万东只能转让自己的装修和设备，后续租客必须直接和其重新签订租赁合同；3、刘万东已交的本期房租到期后，要么续交下期房租，要么交房。9月8日下午，陆锋向刘万东确认店面是否不租了，刘万东于9月9日上午回复确定不租，陆锋表示约个时间到店里沟通交房事宜，并叮嘱搬离时不能把店里拆得乱七八糟。9月13日，陆锋约刘万东到店里碰头，刘万东回复不在店里。10月5日，陆锋又约刘万东于8日到店里交接。2020年10月8日，陆锋与刘万东店内的工作人员就案涉商铺内的物品进行了清点，陆锋告知刘万东店里少了两台空调、办公桌以及文件柜，刘万东表示，核对后如果确实遗失了，其同意负责。刘万东于2020年10月12日腾空并搬离了案涉商铺，陆锋称：“当时其与（刘万东店里的）张总进行交接，除了窗帘之外的物品对方都搬走了。当时押金和违约金都未谈好，卷帘门的锁和挂锁钥匙也没交还给我。因为门大敞着，其就去买了把挂锁将玻璃门锁了，卷帘门到现在还不能拉下。”之后，双方就未结清水电费、承担违约责任等事宜产生纠纷。另查明，2020年10月21日，无锡市公安局滨湖分局湖滨路派出所出具出警证明，内容为：2020年10月21日9时37分，接无锡市公安局110指挥室指令，有报警人秦净（女，320204197103××××，联系方式：131××××7732）在事发地建筑路1155号商铺内报警称店铺门上被人贴了欠债还钱的纸条，其怀疑是前房西所贴，特此证明。对此，刘万东称因双方之间确有纠纷才导致张贴告示的行为。2020年10月23日，陆锋、秦净委托江苏瀛恒律师事务所向刘万东发送律师函，要求刘万东腾退房屋，付清违约金及其他应付费用。再查明，2019年3月21日，双方签有1155号展厅出租方留下物品清单（商铺出租合同附件），载明美的空调5台、办公桌3张、高低文件柜1组、LED屏和卷帘门各一套。截至2020年10月，案涉商铺产生的水费为221元，电费974元，物业费2600元，合计3795元。刘万东对此予以确认并同意承担。以上事实由《无锡市租房合同》、生活缴费凭证、物业费收款收据、水电费发票、微信聊天记录、律师函及投递材料的复印件等和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，陆锋、秦净与刘万东签订的《无锡市租房合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按约定享有权利和承担义务。刘万东经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃部分诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。关于合同解除，根据陆锋、秦净提供的微信聊天记录，显示刘万东于2020年9月9日明确告知陆锋不再继续承租案涉商铺，陆锋则要求沟通交接事宜，而刘万东租金付至2020年10月8日，双方又于2020年10月8日至案涉商铺内清点物品准备办理交接，因此可以确认《无锡市租房合同》于2020年10月8日解除。刘万东辩称2020年7月双方就解除合同协商一致，但根据其聊天内容，未有陆锋明确表示同意解除的意思表示，故该意见本院不予采纳；关于水电、物业费，刘万东已认可承担3795元；关于破坏房屋原有附属设施的损坏赔偿，双方确认曾口头协商一致，由刘万东按照3500元进行赔偿，现刘万东称是以退还押金20000元为前提条件，但未提供证据予以证明，故本院对陆锋、秦净要求刘万东承担3500元的赔偿责任予以支持。关于租金及房屋占有使用费，《无锡市租房合同》于2020年10月8日解除,刘万东于2020年10月12日完成搬离，符合合同约定即完成交接。陆锋、秦净称10月12日当日未交接成功，但未交付钥匙和拆除窗帘均属于交接中的瑕疵，且陆锋也立即采取了锁门的措施，应视为交接完毕。陆锋、秦净认为窗帘拆除之日即2020年11月9日为交接之日，本院不予采纳。现陆锋、秦净主张的自2020年10月9日起至2020年10月24日止租金10000元（按日租金666.67元/日*15日取整后为该金额），对于按日租金标准计算2020年10月9日至2020年10月12日期间的占有使用费2000元（取整），不违反法律规定，本院予以支持；陆锋、秦净主张的其他部分的租金以及自2020年10月24日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，陆锋、秦净以《无锡市租房合同》第十条第四款向刘万东主张120000元违约金，刘万东辩称该约定无效，其同意在押金20000元的范围内承担违约责任。首先，合同第十条约定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应为合法有效；其次，《无锡市租房合同》第九条已对押金的性质、用途及退还条件做了明确约定，刘万东认为押金就是违约金，于法无据，故本院不采纳。现根据《无锡市租房合同》第十条第三款约定，因刘万东违约导致解除合同的，陆锋、秦净无需退还押金20000元。综合考虑上述因素、合同实际履行情况、刘万东违约行为之严重程度及陆锋、秦净实际产生的损失，本院酌定刘万东承担违约金40000元。综上，陆锋、秦净主张《无锡市租房合同》已解除，并要求刘万东承担未结清水电、物业费共计3795元、房屋内设施损害赔偿3500元、房屋占有使用费2000元及40000元违约金的主张，本院予以支持；对于其他主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆锋、秦净与被告刘万东于2019年3月1日签订的《无锡市租房合同》于2020年10月8日解除；二、被告刘万东于本判决生效之日起三日内向原告陆锋、秦净支付未结清费用3795元、屋内设施损害赔偿3500元、房屋占有使用费2000元及违约金40000元，共计49295元；三、驳回原告陆锋、秦净的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1612元，保全费1220元，合计2832元，由原告陆锋、秦净负担1069元，由被告刘万东负担1763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  郁 松二〇二〇年十二月二十五日法官助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。