北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初30234号原告：北京中视创品文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩文娟，执行董事。委托诉讼代理人：赵廷凯，北京海润天睿律师事务所律师。被告：南风星河国际文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：贾小伟，董事长。委托诉讼代理人：苏晓巍，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玮，男，1965年5月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：佟新，总经理。委托诉讼代理人：杨程，男，1981年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京中视创品文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告南风星河国际文化传媒（北京）有限公司（以下简称被告）、第三人东方嘉业（北京）资产管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵廷凯，被告的委托诉讼代理人苏晓巍到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订《协议书》第一条第1款无效；2.被告及第三人连带退还房屋租金10万元；3.被告及第三人连带返还押金10万元。事实与理由：2018年12月，原告与被告协商将其承租的第三人位于北京市朝阳区X号楼A2（除A2茶室、A3一楼杨某音乐工作室外）（以下简称涉案场地）全部场地及现有的专业设备及办公设备，以及被告为原告提供部分劳务事宜签订一揽子《协议书》。在签订上述《协议书》时，被告称其经营范围内无房屋租赁项目，故在《协议书》上将房屋租赁写为承包，房屋租金写为场地使用费。协议签订后，原告向被告支付租金10万元、押金10万元。2019年1月4日，被告将上述涉案场地交付原告。涉案场地中A3房屋因拖欠第三人租金于2019年1月4日断电，涉案场地中A2房屋于2019年1月23日断电，严重影响原告业务正常开展。为解决上述问题，原告多次督促被告履行相关义务，并与第三人进行沟通得知被告转租并未经第三人同意。2019年1月25日，原告向被告发出通知，要求终止双方合同。2019年2月12日，第三人在涉案场地张贴房屋租赁合同解除通知书，告知其与被告的租赁合同于2019年1月31日解除。被告在未经第三人同意的情况下，擅自将其所租赁的房屋转租给原告使用，其行为不符合法律规定，其转租行为应属无效行为。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告之间并非房屋租赁合同关系，双方于2019年1月1日签订的《协议书》明确双方之间为承包合同关系，原告使用被告场地、设备及人员开展相关的经营活动，对于合同内容双方均认可，本案原告以房屋租赁合同纠纷提出诉讼，系案由错误；原告提出解除合同的部分条款及返还租金、押金，没有法律及合同依据，原告于2019年1月25日向被告发出通知要求单方解除双方签订的《协议书》，是在被告所提供的涉案场地没有任何阻碍双方履行合同的情况下提出的，我公司至今仍在使用租赁标的，双方签订《协议书》已经履行，不存在原告所称无法履行或无权处分造成合同无效的法定事由。第三人未到庭答辩，但于2019年12月4日到庭发表陈述意见称，不同意原告的诉讼请求，原告的主张没有事实和法律依据，第三人与原告之间不存在合同关系，根据合同相对性，原告只能向被告主张返还租金及押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：乙方自愿承包甲方后期制作中心，甲方现有办公场所即涉案场地全部交付乙方使用；场地使用费用为每月10万元，采用押一付一方式支付，乙方在合同签订后三日内向甲方支付第一个月费用10万元，此后每个月费用在次月5日前付清；乙方承包后，承包期间的水电费等日常费用由乙方承担；甲方自愿将现有的专业设备及办公设备交给乙方使用，设备的日常维护费用由乙方承担；甲方应在本合同签订后三日内向乙方提供每位员工的劳动合同及员工工资清单，经乙方确认后，乙方同意继续使用甲方员工，并每月向甲方支付用工费20万元，用工费支付时间、方式与场地使用费支付时间、方式相同；本合同签订后，乙方应向甲方支付押金30万元，合同到期后，在结清所有费用后，押金无息归还乙方。2018年12月10日，原告向被告支付60万元。庭审中，原告称被告于2019年1月4日向其交付涉案场地；被告称其于2019年1月1日向原告交付涉案场地。原、被告双方均认可原告于2019年1月中旬搬离涉案场地。庭审中，原告称其于2019年1月25日向被告发出解除通知，为此提交其员工虞某向被告的法定代表人贾某发送微信予以证明，并于庭审中申请证人虞某出庭作证，该通知大意为：双方签订《协议书》后，双方已按照协议履行，因贵公司拖欠园区房租，导致园区先后停止对涉案场所水电供应，致使我公司合同目的无法实现，虽我公司就前述问题多次与贵公司交涉但至今仍未解决，导致我公司巨大损失；且经了解，贵公司在转租涉案场地时并未取得园区房屋权利人同意，贵公司无权转租涉案场地，故通知贵公司终止租赁贵公司所转租的房屋并返还已收取全部租金及相应劳务费，已由我公司另行安置的设备继续租赁使用并按照约定支付租金。被告对此不予认可，认为原告在发送解除通知之前已自行搬离涉案场地存在过错，第三人向被告发送的解除协议通知书，并未有解除租赁合同的意思表示，仅为催缴租金的通知，且该通知书的落款的时间为2019年2月12日远迟于原告发送解除通知及搬离时间。2019年2月12日，第三人向被告发出《房屋租赁合同解除协议书》，因被告欠缴房租，双方自2019年1月31日起解除房屋租赁合同。经询，第三人表示该协议书确系由其向被告发出，被告拖欠房租的情况时有发生，主要用意为催缴房租，并无解除房屋租赁合同之意，之前也向被告发出过此类通知，双方至第三人到庭发表陈述意见之时仍未解除房屋租赁合同。庭审中，原告称因被告拖欠第三人租金致使涉案场地断电，导致原告无法使用，同时，在未经第三人同意的情况转租涉案场地，双方协议书中关于房屋租赁条款部分在未经第三人追认的情况下应属无效，但未提交证据予以证明。被告称在双方合同履行过程中存在断电情况，但已及时恢复，其与第三人之间的房屋租赁合同仍正常履行，第三人并未采取阻碍原被告之间履行合同的行为，并且双方为合作关系，并不应将协议书中有关场地使用条款单独认定为房屋租赁合同。第三人称其知晓原告使用被告承租房屋用于视频后期制作工作，第三人对此表示同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点在于原被告之间存在何种法律关系以及被告是否存在未经第三人同意转租的情况。关于原被告之间法律关系的问题，根据双方《协议书》约定，原被告双方就办公场所、专业设备、办公设备及劳务用工等事项达成一致，不宜仅认定为房屋租赁合同关系。关于被告是否存在未经第三人同意转租的问题，第三人到庭明确表示知悉原告使用被告承租房屋，对此不持异议，故不存在未经第三人同意转租问题。本案中，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。原告虽称第三人向被告发出《房屋租赁合同解除协议书》，导致其无法正常使用租赁标的，但原告在第三人向被告发出《房屋租赁合同解除协议书》前已搬离租赁标的；同时，原告称被告拖欠房租致使涉案场地停电，导致原告无法使用，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信，故原告请求确认原被告签订《协议书》第一条第1款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。基于此，原告主张被告及第三人连带返还租金、押金，于法无据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京中视创品文化传媒有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告北京中视创品文化传媒有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  何小清人民陪审员  唐鸿英二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 帆