重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初4698号原告：黎明，男，1979年3月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：向鑫，重庆智韵律师事务所实习律师。被告：张林华，男，1977年12月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王小琴，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海宝，重庆渝正律师事务所律师。被告：刘艳艳，女，1985年5月9日出生，汉族，住陕西省黄陵县。委托诉讼代理人：王小琴，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海宝，重庆渝正律师事务所律师。被告：陈菠，男，1979年1月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。第三人：重庆万灯房产中介服务有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道红宇大道**附**2-26，统一社会信用代码91500227MA60BTKD06。法定代表人：刘世伟。原告黎明与被告张林华、刘艳艳、陈菠及第三人重庆万灯房产中介服务有限公司(以下简称“万灯公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告黎明的委托诉讼代理人杨瑞、向鑫，被告张林华、刘艳艳、陈菠，以及第三人万灯公司的法定代表人刘世伟到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告黎明的委托诉讼代理人杨瑞、向鑫，被告张林华、刘艳艳及其共同委托诉讼代理人陈海宝，被告陈菠，以及第三人万灯公司的法定代表人刘世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎明向本院提出诉讼请求：1.判令被告张林华、刘艳艳、陈菠立即共同返还定金20000元；2.判令被告张林华、刘艳艳、陈菠立即支付违约金85500元；3.本案诉讼费、保全费、公告费等由被告共同承担。审理中，原告黎明增加诉讼请求：要求解除原告黎明与被告张林华、刘艳艳，第三人万灯公司于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：被告张林华与被告刘艳艳系夫妻关系，共同所有位于重庆市璧山区的房屋。被告陈菠系被告张林华、刘艳艳委托代理人，接受被告张林华、刘艳艳的委托办理案涉房屋出售事宜。2020年5月8日，原告与第三人万灯公司以及被告张林华、刘艳艳的委托代理人陈菠签订《房屋买卖合同》，约定甲方(即被告张林华、刘艳艳)将案涉房屋出售给乙方（即原告黎明），房屋实际成交价为450000元，并约定了付款方式，甲、乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任;若任何一方拒履行合同，违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的19%作为违约金;甲方产权人未到现场，由产权代理人(即被告陈菠)签字生效。《房屋买卖合同》签订后，原告按照《房屋买卖合同》的约定支付了定金，但被告却反悔表示不愿出售房屋，拒不履行房屋出售义务。原告多次与被告沟通无果。原告认为《房屋买卖合同》是原、被告的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已按约向被告支付了房屋定金，但被告却反悔不愿出售房屋，被告的行为已构成严重违约，原告有权要求被告立即返还定金并支付违约金。为此，原告诉至本院。被告刘艳艳辩称，案涉房屋是被告刘艳艳买陈菠的房子，有几万元尾款未结清，因家庭矛盾被告刘艳艳有意出售该房子，但并未出示书面委托书给陈菠，只是让其留意合适的购买者，房屋购买合同并非被告刘艳艳本人所签，定金至今未收到一分，所以被告刘艳艳认为被告刘艳艳没有责任。被告张林华辩称，请求驳回原告对被告张林华、刘艳艳的诉讼请求。1.二被告并非房屋买卖合同相对方，陈菠系无代理权限，签署与原告的房屋买卖合同根据民法典第171条规定，二被告均未对其代理权限进行追认，则应当由无代理权限的陈菠作为合同的行为人承担其合同中无法履行合同义务的违约责任；2.第三人系提供居间服务的专业以及权威单位，在提供居间服务时未尽到审慎义务，和对双方当事人以及其所谓代理人的代理权限，在提供居间服务时存在过错，根据合同第4条第1款约定存在违约情形，同时以其第三人名义收取了原告的定金，应当由其承担退还定金以及服务费用和违约金的责任；3.原告所主张的违约金明显过高，案涉合同中明确约定了定金条款，同时结合原告因履行合同产生的实际损失，以双倍返还定金向陈菠以及第三人主张为宜。被告陈菠辩称，当时刘艳艳给被告陈菠说皮鞋小区房屋要出售，被告陈菠就告诉了中介公司，当时万灯房产给被告陈菠打电话，有客户看上了刘艳艳的房子，被告陈菠就给刘艳艳打电话，告诉刘艳艳房屋价格。当时刘艳艳给被告陈菠说房屋可以出售，被告陈菠就在万灯房产公司代签了合同，但没有收取任何定金，事后被告陈菠告知刘艳艳下周到璧山来补签合同签字，并办理卖房手续。第三人万灯公司述称，作为第三人的法定代表人刘世伟参与了签订合同，签订合同前刘世伟问陈菠业主是否在璧山，陈菠说业主在重庆未在璧山，陈菠是委托代理人。签订合同前陈菠与业主刘艳艳通过电话沟通了大约半小时，其中刘世伟接过电话也沟通了5分钟左右，刘世伟给卖方说明了付款方式及交易流程，刘艳艳同意出售该房屋，陈菠的微信聊天记录可以作证，三方约定好了为保证买方资金安全，一方定金由刘世伟代收后转交业主刘艳艳，后面业主刘艳艳一直不愿前来收取定金，签订合同前刘世伟也提醒过买方与卖方代理人陈菠，合同违约事项的严重性，并将合同条款一一讲解给双方，双方均无异议，之后才签的字按印。合同约定成交金额为450000元，陈菠通过微信照片当时已发给业主刘艳艳，刘艳艳也知晓金额为450000元，后因代理人陈菠与刘艳艳的经济问题，陈菠叫刘艳艳收取净收427000元，刘艳艳认为价格太低而不愿履行合同，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：被告张林华与被告刘艳艳于2019年5月20日登记结婚。原告黎明举示的落款2020年5月8日的《房屋买卖合同》，载明主要内容：首部售房人张林华、刘艳艳(甲方)，委托代理人陈菠（甲方），购房者黎明（乙方），中介方重庆万灯房产中介服务有限公司（丙方）。第一条房屋基本情况，坐落于璧山区……，建筑面积为159.92㎡。第二成交价格为人民币肆拾伍万元，甲、乙分别向丙方支付中介服务费4500元，乙方向丙支付权证过户代办费800元。第三条付款约定：1.甲、乙双方约定于2020年5月8日乙方交购房定金人民币贰万元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。如甲方违约，则双倍退还乙方定金；如乙方违约，定金不退还。2.乙方于2020年5月16日之内支付该房屋的购房首付款人民币壹拾捌万元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。第五条违约责任：3.甲、乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议。受托人与委托人承担连带违约责任。5.如甲、乙任何一方拒履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的服务费一律不予退还。未收到的中介服务费，应如实照付。第七条约定其它事宜：2.乙方定金由刘世伟代收后转交业主。原告黎明在该合同右下方的乙方栏处签字按印，被告陈菠在该合同右下方的甲方栏“委托代理人”处签字按印，第三人万灯公司在该合同右下方的丙方栏处加盖印章，第三人万灯公司的法定代表人刘世伟也在该合同右下方的丙方栏处签字。2020年5月8日，原告黎明以银行转款方式向第三人万灯公司的法定代表人刘世伟转账25300元，附言璧山房屋定金。同日，第三人万灯公司向原告黎明出具收条一份，载明：“今收到黎明……购买张林华、刘艳艳……位于璧山区……的房屋定金大写：贰万元整（小写：¥20000元）。此定金由刘世伟代收后转交于业主。”第三人万灯公司在该合同的右下方的“收款人”处加盖印章。原告黎明举示的被告陈菠与被告刘艳艳之间微信聊天记录截图复印件4张，该截图是被告陈菠发给原告的配偶。被告陈菠对此无异议，但被告刘艳艳认为该截图系复印件，对其真实性不予认可。但结合被告刘艳艳陈述，其与被告陈菠建立有微信聊天记录，其微信昵称为“AnnA”与截图中载明昵称相符，且被告刘艳艳又称其手机坏了，与被告陈菠微信聊天记录不存在了。故本院对于原告举示的上述微信聊天记录的真实性予以采信。被告刘艳艳于2020年4月28日下午13点22分将案涉房屋的房产证照片通过微信发给被告陈菠。被告陈菠于2020年5月8日上午9点52分将上述房屋买卖合同照片通过微信发给被告刘艳艳，被告刘艳艳于2020年5月8日晚上19点50分通过微信回复：“可以啊”。被告刘艳艳又于2020年5月13日下午15点19分通过微信发给被告陈菠：“他说现在房子卖的这个钱我们连账都除不完。还是不卖。晚上我给他打电话在确定问一下。不卖要给你一个结果撒。确实差那么久，你一直找我从来没有找过他，他就不着急，非要拖着烦都烦死了”。被告陈菠于2020年5月8日与被告刘艳艳通电话确认出售案涉房屋，第三人万灯公司的法定代表人刘世伟也与被告刘艳艳通电话确认出售案涉房屋。原告黎明举示的落款2020年6月1日签订的《房屋买卖合同》，载明主要内容：黎明(乙方)向龙静、冉莉（甲方）购买坐落于璧山区……的房屋，建筑面积119.47㎡，成交价格为470000元。原告黎明在该合同右下方的乙方栏处签字按印，案外人龙静、冉莉在该合同右下方的甲方栏处签字按印，第三人万灯公司在该合同右下方的丙方栏处加盖印章。2020年6月1日，原告黎明以银行转账方式向案外人龙静支付20000元，又分别于2020年6月22日、2020年7月13日向案外人龙静支付100000元、150000元。上述事实，有原告、被告及第三人的陈述、以及《房屋买卖合同》、收条、微信聊天记录截图复印件、中国建设银行电子回单打印件、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单打印件、结婚证等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案争议焦点：一、被告陈菠是否有权代理被告张林华、刘艳艳签订案涉房屋买卖合同；二、原告主张的违约金85500元是否成立。现就上述争议焦点，逐一评述如下：一、被告陈菠是否有权代理被告张林华、刘艳艳签订案涉房屋买卖合同。首先，在签订案涉房屋买卖合同前，被告刘艳艳有委托被告陈菠出售案涉房屋的意向。其次，在签订案涉房屋买卖合同即2020年5月8日时，被告陈菠及第三人万灯公司的法定代表人刘世伟均与被告刘艳艳通电话确认其有出售案涉房屋的意向。合同签订后，被告陈菠将案涉房屋买卖合同照片通过微信发被告刘艳艳，该合同首部和尾部明确写明被告陈菠作为售房人张林华、刘艳艳的委托代理人，被告刘艳艳在接受该微信图片后明确表示认可。被告刘艳艳的上述行为能够认定被告刘艳艳授权被告陈菠签订案涉房屋买卖合同。最后，案涉房屋属于被告张林华、刘艳艳夫妻共同财产，被告刘艳艳授权被告陈菠出售案涉房屋是因对被告陈菠负有债务，出售房屋目的是为了消灭债务。本案中无证据证明被告陈菠的行为损害了被告张林华、刘艳艳的利益，也无证据表明在签订案涉房屋买卖合同时被告张林华、刘艳艳之间存在矛盾。原告黎明在第三人万灯公司促成下，有理由相信被告刘艳艳有权处分案涉房屋，原告属于善意的购买者。综上，本院推定被告张林华、刘艳艳有共同出售案涉房屋的意思表示，被告刘艳艳有权代表被告张林华授权被告陈菠出售案涉房屋，案涉房屋买卖合同对被告张林华、刘艳艳具有约束力。关于原告诉请解除案涉房屋买卖合同问题，被告刘艳艳于2020年5月13日通过微信向被告陈菠发送：“他说现在房子卖的这个钱我们连账都除不完。还是不卖。晚上我给他打电话在确定问一下。不卖要给你一个结果撒。”从该内容看，被告张林华、刘艳艳已有拒绝履行合同的意思表示，原告签订案涉房屋买卖合同的目的无法实现，被告张林华、刘艳艳的行为构成根本违约，原告有权解除合同，故对原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告张林华、刘艳艳返还定金20000元问题，虽然原告将定金20000元支付给第三人万灯公司的法定代表人刘世伟，但原告系按合同约定支付，根据合同相对性，应该由被告张林华、刘艳艳承担返还责任，故原告的上述诉请成立，本院亦予以支持。二、原告主张的违约金85500元是否成立。被告陈菠将2020年5月13日其与被告刘艳艳的微信聊天记录(其中包含有被告刘艳艳表示不履行合同内容)截图发给原告后，原告在法定解除权成就的前提下，为了减少自身损失，于2020年6月1日重新与他人签订房屋买卖合同，但该房屋与案涉房屋不具有可比性。从原告签订案涉合同至另行签订房屋买卖合同，相距仅有20天，且原告在案涉合同签订后仅支付定金20000元。原告诉请的违约金85500元过高，本院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，将违约金调整为20000元。关于原告诉请被告陈菠承担连带清偿责任问题，因案涉房屋买卖合同中明确约定“如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任”，被告陈菠作为受托人应当按约定承担连带责任。故原告的该诉请成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告黎明与被告张林华、刘艳艳于2020年5月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张林华、刘艳艳于本判决生效后五日内返还原告黎明定金20000元；三、被告张林华、刘艳艳于本判决生效后五日内支付原告黎明违约金20000元；四、被告陈菠对被告张林华、刘艳艳的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告黎明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1205元，由原告黎明负担805元，被告张林华、刘艳艳、陈菠负担400元(限三被告于本判决生效后五日内向本院立案庭交纳)。原告黎明预交的案件受理费400元，待本判决生效后退还原告。保全费1047.5元，由被告张林华、刘艳艳、陈菠负担（此款已由原告垫付，三被告在给付原告案款时一并付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。审 判 员 温全昌二〇二〇年十二月十六日法官助理 丁朋周书 记 员 刘婧怡