河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11840号 上诉人（原审原告）：樊某，男，1981年9月出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：王某梅，女，1982年4月出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人樊某因与被上诉人王某梅房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 樊某上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、赔偿上诉人出租协议期间房租损失33151元；3、因被上诉人违约，4000元押金不退并支付违约金96000元；4、赔偿上诉人租赁协议终止后占用房租租金23871元；5、被上诉人交清所欠水费（水费为后付费，物业还没抄表）；补电卡费50元，损坏马桶修复或赔偿480元、损坏厕所门锁修复或赔偿35元、墙面损坏修复及恢复原貌3200元；6、判决被上诉人王某梅书面承诺消除其威胁言行；7、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、出租协议并非格式条款，是双方友好协商拟定，没有免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除对方主要权利的条款，是平等条款。本应根据出租协议提前签订终止协议书，支付半年租金24000元作为违约金，但被上诉人无理要求并威胁上诉人按被上诉人意愿解约，导致无法提前终止协议。到出租协议约定时间经催缴仍拒不缴纳房租，上诉人无奈根据出租协议第十条第5款规定发出终止出租协议书，限2020年6月21日前交房，并支付违约金96000元。被上诉人过了交房期限不交房，经电话沟通及110民警协调无效。二、因租期叁年，协商后房租每月4000元，共144000元。2020年6月2日被上诉人给上诉人电话通知不再租赁，上诉人同意根据出租协议规定可提前解除出租协议，但被上诉人需按出租协议约定赔偿上诉人，被上诉人不同意且明确表明出租协议约定的2020年6月15日缴纳下一期房租不再缴纳。根据出租协议第四条第三款，被上诉人违约，上诉人后期房屋将很长时间无法出租，每月直接损失4000元。没有再缴纳房租且强占房屋到2020年7月28日，导致上诉人2020年7月1日至2021年10月19日房屋空置待租损失房租14452元，2020年10月20日至2021年10月19日出租给新租户房租40000元。2020年7月28日拿到房屋钥匙到2020年10月20日空房期64日，新承租方在2021年10月19日解除出租协议后，按上诉人再次出租房屋还有64日空房期，再出租后房屋按年租金40000元计算，2021年10月19日至2022年3月31日房租为（163天-64日空房期）×40000元/365天=10849.31元，合计110849.31元，房租损失33151元。根据出租协议第九条的约定，有权要求交回房屋并赔偿租赁协议终止后占用房屋租金为合同约定租金五倍即每月20000元，2020年6月22日至2020年7月28日共37天×20000元/月/30天=23871元。出租协议第十条第1款约定，上诉人没同意的情况下，被上诉人2020年6月6日将房屋出租信息登记到贝壳网租房网站，侵犯上诉人权利，构成违约需承担违约责任。 王某梅辩称：房租损失不应赔偿，我提前一个月于6月2日通知上诉人了且期间我们也给上诉人贴出出租信息，包括在网站上给他做房源推广，想给上诉人把房子租出去。押金4000元应退给被上诉人但还没退。违约金不应给上诉人，这是霸王条款，是上诉人个人意愿，我不认可。协议终止后的租金23871元不应支付，期间通知上诉人收房，上诉人没去。水费补电卡费等不应支付，水费、电费、物业费剩余的上诉人没给我结清，没有退还我。电卡让他收房时他没取，不是不给他。马桶盖能拿下来但没有坏，可以给上诉人修复。厕所门锁没有坏，接手时锁就不好用。墙面我刷了大白，没有损坏。关于消除威胁言行，上诉人说重了，那不是威胁，发生语言冲突，不存在威胁因素。 樊某向一审法院起诉请求：1.被告缴纳所欠房租，对甲方房屋原有设施、配套造成的损失的，按照损失程度进行赔偿，且押金不退并支付年租金两倍96000元作为违约金赔付。原告对财产损失情况具体说不清楚，损坏物品马桶500元、厕所门锁35元、墙面损坏修复3000元。2.被告交回房屋，赔偿租赁协议终止后占用房租租金，占用租金为合同约定租金（每月4000元）五倍，由2020年6月22日开始至停止占用房屋为止。3.被告承担本案诉讼费用。 一审查明的事实：原告与被告于2019年3月25日签订《出租协议》，协议约定原告将其所有的紫晶悦城2号地5号住宅楼商业0102（南30铺）出租给被告，房屋面积42.77平方米，用途为房产中介，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止，押金4000元，每年租金48000元，共计144000元，租金支付方式分12期，每期交付租金12000元，每季度末15日交纳下一季度房租，被告按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告3天宽限期，第4天开始原告有权终止合同并收回房屋。若被告给原告房屋相关设施造成损害的，原告有权从被告押金中扣除维修和赔偿费用。合同约定原告将房屋2019年4月1日交付给被告。第十二条提前终止协议约定，如因不可抗力的自然灾害等因素，被告必须终止协议时，应提前书面通知原告，被告的经济损失原告不予赔偿；如因非不可抗力，任何被告需提前终止协议时，需提前一个月向对方出具书面申请，经对方书面同意后签订终止协议书，并向对方支付半年租金作为违约金。合同签订后，被告向原告交纳押金4000元并按约支付租金至2020年6月30日。2020年6月2日被告电话告知原告其欲解除《出租协议》，2020年6月6日被告将房屋出租信息登记到贝壳网租房网站，协助原告出租房屋。原告2020年6月19日向被告发出《房屋出租协议终止通知书》，在通知书载明被告已超出交纳租金宽限期，构成违约，现决定收回房屋，限期2020年6月21日前交房，并根据协议第十条约定赔付违约金。被告称其于2020年6月25日腾清租赁房屋，并通知原告办理交接手续。双方于2020年7月28日办理了房屋钥匙的交接，至今双方未对水、电卡进行交接。 一审法院认为，原告与被告签订《出租协议》系双方真实意思表示，当事人应当按约履行己方义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告主张被告的押金不退并赔付年租金两倍（96000）元违约金、赔偿租赁协议终止后占用房屋期间五倍租金（每月20000元）的诉讼请求，不应支持。2020年6月2日被告告知原告提前解除《出租协议》，原告在6月19日发出出租协议终止通知书，被告实际支付租金至2020年6月30日，不存在无故拖欠租金的情形，应视为原告同意解除《出租协议》。双方于2020年7月28日办理房屋钥匙交接，被告应支付2020年7月1日-28日占用期间的房屋租金3613元。原告主张被告赔偿损坏房屋设施的损失，未能提交证据，不予支持。判决：一、被告王某梅于本判决生效后十日内支付原告樊某2020年7月1日-2020年7月28日占用期间的房屋租金3613元。二、驳回原告樊某其他诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取计1100元，樊某负担1059元，王某梅负担41元。 二审中，围绕上诉请求当事人依法出示证据并经质证。对当事人有争议的事实，经审理查明，被上诉人王某梅向上诉人樊某支付租赁房屋押金4000元，水费、电费双方未抄表交接。被上诉人王某梅物业费交纳至2020年12月，租赁费交纳至2020年6月30日。在租赁期间，马桶盖以及门锁有所损坏。另查明，2020年10月9日上诉人樊某将房屋另行租赁。对一审查明的其他事实，本院予以认定。 本院认为，2019年3月25日签订的《出租协议》系双方当事人的真实意思表示，均应依约履行各自义务。首先，2020年6月2日被上诉人王某梅告知上诉人樊某解除《出租协议》，2020年6月19日上诉人樊某向被上诉人王某梅发送《房屋出租协议终止通知书》，由此说明双方对解除《出租协议》不持异议，并于其后2020年7月28日办理了房屋钥匙交接。上诉人王某梅虽履行了提前一个月告知上诉人樊某的义务，被上诉人樊某对于解除《出租协议》亦表示认可，但从上诉人樊某《房屋出租协议终止通知书》载明的内容看，上诉人樊某未放弃向被上诉人王某梅主张违约责任的权利，被上诉人王某梅属于《出租协议》第十二条约定的提前终止协议的情形，上诉人王某梅构成违约，应当承担违约责任。对于违约责任如何承担，考虑到截止2020年7月份双方已实际履行的期间接近约定的三年期间的一半，被上诉人王某梅亦通过贝壳网协助上诉人樊某租赁房屋且上诉人樊某于2020年10月份已经另行出租。基于上述事实，双方关于半年的租金作为违约金的约定显属过高。综合考量上述因素，本院认为，被上诉人王某梅应当向上诉人樊某支付的违约金为双方办理房屋钥匙交接之日始至上诉人樊某另行出租之日止期间的房屋租金9600元（4000元/月÷30天×72天），较为公平。上诉人樊某请求赔偿《出租协议》期间房屋租金损失33151元、《出租协议》终止后占用房屋租金23871元，理据不足，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方《出租协议》中未约定押金，依照上述司法解释的规定，在双方确认《出租协议》已解除的情况下，上诉人樊某应将4000元押金返还给被上诉人王某梅。再者，租赁期间，房屋内马桶盖及门锁损坏，被上诉人王某梅应当修缮或照价赔偿，因房屋已另行出租，并且自《出租协议》解除后至2020年12月期间的物业费被上诉人王某梅也已交纳，又考虑到上述价值和数额均不大，本着一次性解决纷争以及便于履行的原则，上述两项内容双方可以相互抵顶，也即上诉人樊某自行修缮马桶盖及门锁，剩余的物业费上诉人樊某不再退给被上诉人王某梅。上诉人樊某所述墙面损失，因无法与在租赁房屋当时的墙面对比，不能认定上诉人樊某提供照片中墙面破损系被上诉人王某梅租赁期间所致，故上诉人樊某主张墙面修复费用3200元，本院不予支持。关于水费、电卡问题，因双方未抄表交接，本案中暂无从处理，可以协商或另案解决。最后，双方在沟通交流过程中，被上诉人王某梅的言语是否对上诉人樊某构成威胁，属于侵权纠纷范畴，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，上诉人樊某该节主张属于新的请求，对此，本案二审不予审理，可另案解决。综上所述，上诉人樊某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款规定，判决如下： 一、维持石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初6636号民事判决第一项、第二项； 二、判决生效后十日内，被上诉人王某梅向上诉人樊某支付违约金9600元； 三、判决生效后十日内，上诉人樊某退还被上诉人王某梅押金4000元。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2200元，减半收取1100元，二审案件受理费2200元，合计3300元，由上诉人樊某负担2935元，由被上诉人王某梅负担365元。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张伟绪