广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初23391号原告：谢美玲，女，1983年2月3日出生，汉族，住广西靖西市。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市×××××××××，营业执照4420××××××××177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：张达胜，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。负责人：周土胜，职务行长。委托诉讼代理人：高丽瑜，系公司员工。委托诉讼代理人：潘嘉伟，系公司员工。原告谢美玲与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、第三人张达胜、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告谢美玲委托诉讼代理人何雪莲，第三人张达胜、第三人交行中山分行委托诉讼代理人潘嘉伟到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢美玲向本院提出诉讼请求：1.被告吉雅公司与第三人张达胜协助办理注销中山市××××××××××××××××的商品房销售备案登记手续；×.被告吉雅公司与第三人张达胜、交行中山分行协助办理注销中山市××××××××××××××××的商品房抵押登记手续。事实和理由：2007年8月5日，原告与被告签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购被告位于中山市××××××××××××××××，购房总价为148630元。因被告未能协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书，原告向法院提起诉讼，中山市第一人民法院作出（2010）中一法三民一初字第252号民事判决书、（2013）中一法三民一初字第252-2号民事裁定书，判决书确认第三人张达胜与被告签订的商品房买卖合同无效，第三人张达胜、交行中山分行与被告签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，被告协助原告办理中山市××××××××××××××××的不动产权属证书。后因被告与第三人张达胜未注销涉案房屋的商品房销售备案登记手续，第三人交行中山分行未注销涉案房屋的商品抵押登记手续，导致原告无法办理涉案房屋的不动产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告谢美玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.（2010）中一法三民一初字第252号民事判决书、（2013）中一法三民一初字第252-2号民事裁定书、（2013）中中法民一终字第979号民事判决书；2.中国建设银行单位客户专用回单、协助执行通知书；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.中山市伍星物业管理有限公司收据。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。第三人张达胜辩称：一、谢美玲并非案涉房屋的真正购买者。案涉房屋并非谢美玲自己装修入住，而是开发商当时带装修出售的。虽然谢美玲在2007年与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，但谢美玲并未与吉雅公司签订《商品房买卖合同》，购房手续没有完善。谢美玲向法院缴纳的114727元没有法律依据认定为购买案涉房屋的购房款，法院也没有依据收取谢美玲所谓的案涉房屋购房款。二、担保人与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》虽然被法院认定无效，但其中案情复杂，牵涉人员众多，社会影响非常大，大多数涉案人员是不服的，正在向上级人民检察院申请抗诉。张达胜在2004年与开发商签订购房合同购买案涉房屋，并向交行中山分行交缴了二年的房贷，因开发商涉嫌犯罪被判处刑罚，张达胜才被牵涉其中，但张达胜认为这当中是有错的，开发商与银行之间的贷款纠纷不应该关联到购房者。而且，根据无效合同的处理规定，合同一经被确认无效，已经履行的合同部分应当互相返还，但交行中山分行之间也没有根据法院的判决向张达胜返还已支付的房贷。因此，谢美玲在上一个法院判决都还没有执行完毕的情况下，诉请法院注销案涉房屋商品房抵押登记手续缺乏法律依据和事实依据，请法院驳回其诉讼请求。第三人张达胜就其辩解没有证据提交。第三人交行中山分行辩称：一、吉雅公司与张达胜签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与张达胜签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使吉雅公司与张达胜签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。二、吉雅公司与谢美玲签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或者谢美玲应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则谢美玲无权请求将涉案房产归其所有。三、交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，依法享有抵押权。谢美玲请求将涉案房产归其所有违背了《物权法》最基本的公示公信原则。四、从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。五、谢美玲对本案发生的一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。六、谢美玲与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上所述，张达胜诉讼请求无法律依据，请求依法驳回。第三人交行中山分行为其辩解提供的证据为：1.抵押登记备案权属证书；2.借款凭证；3.个人住房抵押贷款合同。本院经审理认定事实如下：2004年8月31日，张达胜作甲方（借款人）、交行中山分行作乙方（贷款人即抵押权人）、吉雅公司作丙方（保证人即房产开发商）共同签订《个人住房抵押贷款合同》，约定：甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋坐落于中山市××××××××××××××××××××××，购房总价为110000元整，贷款金额为88000元。合同签订后，交行中山分行于2004年9月14日向张达胜发放了贷款88000元。2013年3月4日，谢美玲向本院起诉吉雅公司、张达胜、交行中山分行商品房预售合同纠纷，案号为（2010）中一法三民一初字第252号，请求判令：吉雅花园继续履行商品房买卖合同，协助谢美玲办理位于中山市××××××××××××××××的房地产权属证书。诉讼过程中，谢美玲变更诉讼请求为：1.确认张达胜与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.张达胜与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.吉雅公司继续履行与谢美玲签订的商品房买卖合同，协助谢美玲办理中山市××××××××××××××××的权属证书。本院经审理查明，2007年8月5日，谢美玲与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，谢美玲认购吉雅公司开发的位于中山市××××××××××××××××，建筑面积为83.5平方米，总价148630元，当日支付定金10000元，次期楼款约定于2007年10月15日即双方签订正式的《商品房买卖合同》前支付。其后，谢美玲于同年10月3日支付了次期款20630元，吉雅公司于2007年12月14日将房屋交付给谢美玲，双方办理了正式的交楼手续，谢美玲装修后占有使用至今。前述（2010）中一法三民一初字第252号民事判决书本院经审理后认为，谢美玲与吉雅公司于2007年8月5日签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认谢美玲与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。虽然涉案房屋于2004年6月28日登记备案在张达胜名下，且张达胜与交行中山分行签订了抵押贷款合同，并将房屋抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，张达胜与吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。张达胜与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，张达胜、吉雅公司与交行中山分行签订的抵押贷款合同也一并无效。吉雅公司收取了谢美玲的部分房款，并已将房屋交付给谢美玲使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故谢美玲主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。谢美玲亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款118000元（148630元-30630元）应一并支付给吉雅公司。张达胜、交行中山分行的述称理据不足，本院不予以采信。本院于2013年7月10日作出(2010)中一法三民一初字第252号民事判决书，判决：一、确认张达胜与吉雅公司于2004年6月15日签订的中山市×××××××××××××××××的商品房买卖合同无效；二、确认张达胜与交行中山分行及吉雅公司于2004年8月31日签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；三、谢美玲应于判决发生法律效力之日起十五日内向吉雅公司支付购房余款118000元；四、吉雅公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助谢美玲办理位于中山市×××××××××××××××××的房地产权属证书。交行中山分行不服判决向中山市中级人民法院提起上诉，案号为（2013）中中法民一终字第979号，中山市中级人民法院经审理后作出（2013）中中法民一终字第979号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因（2013）中一法三民一初字第252号民事判决书文字上有笔误，本院于2014年3月31日作出（2013）中一法三民一初字第252-2号民事裁定书，裁定：该判决书第6页第六行及第7页第十六行、第十七行中的“中心区综合市场”补正为“吉雅花园”；第9页第十四行及第10页第一、二行的“中山市××××××××”补正为“中山市×××××××”。该判决生效后，原告于2014年4月29日向本院申请执行，执行案号为（2014）中一法执字第3786号。2020年7月22日，谢美玲向本院转账支付涉案房屋尾款114727元，用途/附言为2014中一法执字第3786号房屋尾款。2020年8月3日，本院向中山市自然资源局发出（2014）中一法执字第3786号协助执行通知书，请协助办理：一、协助将中山市××××××××××××××××登记在谢美玲名下；二、解除对上述房地产的查封。后原告谢美玲称因涉案房屋仍备案登记在张达胜名下，无法办理相关的过户手续，故原告于2020年8月18日诉至法院主张上述权利。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告谢美玲、第三人张达胜。虚假按揭物业明细表未涉及原告谢美玲，但涉及第三人张达胜及本案争议房屋，金额为88000元。中山市公安局于2008年5月5日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封，于2014年8月12日以山公解封通字[2014]00013号文书对涉讼房屋进行了解封。本案审理过程中，本院于2020年12月18日派员到涉案的中山市××××××××××××××××核查使用人员并张贴通知，经核查，该房屋由原告谢美玲居住使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案的中山市××××××××××××××××，建筑面积为83.5平方米，购房总价为110000元，于2004年6月28日登记备案在张达胜名下（备案合同号HT200414944）。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谢美玲与吉雅公司、张达胜、交行中山分行之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认张达胜与吉雅公司签订的涉案商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，张达胜及吉雅公司应协助办理注销中山市××××××××××××××××的商品房销售合同备案登记手续；张达胜与交行中山分行、吉雅公司三方之间的《个人住房抵押贷款合同》亦由中山市中级人民法院作出的生效终审判决认定为无效合同，吉雅公司、张达胜作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行、张达胜及吉雅公司依法应协助办理注销中山市××××××××××××××××的抵押登记手续。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人张达胜于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市××××××××××××××××的商品房销售合同备案登记手续；二、第三人张达胜、交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市××××××××××××××××的商品房抵押登记手续。案件受理费3272元（已由原告谢美玲预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，第三人张达胜、交通银行股份有限公司中山分行连带负担，并直接向原告谢美玲支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥审 判 员  高 宇人民陪审员  郑 冰二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  梁晓林秦家成