上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27659号原告：方燕，女，1977年10月23日出生，汉族，住上海市静安区。被告：郑振国，男，1983年5月23日出生，朝鲜族，户籍地吉林省延吉市。原告方燕与被告郑振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行审理。原告方燕到庭参加诉讼，被告郑振国经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本庭缺席审理。本案现已审理终结。方燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除方燕与郑振国签订的上海市徐汇区宛平南路XXX号《房地产租赁合同》；2、判令郑振国支付方燕2020年1月至2020年8月间房屋租金191,000元；3、判令郑振国支付自2020年1月10日起至2020年8月9日止逾期支付租金的滞纳金，每逾期一日按月租金的3%计算；4、判令郑振国支付水、电费共计4,195.72元。事实和理由：方燕系上海市徐汇区宛平南路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2019年4月22日,方燕与郑振国签订《房地产租赁合同》,约定由郑振国承租涉案房屋的部分商铺，租赁期限为自2019年5月10日起至2023年6月9日止，为期49个月，月租金自2019年5月10日起至2020年6月9日止为25,000元，自2020年6月10日起至2021年6月9日止为33,000元，自2021年6月10日起至2023年6月29日止为35,000元。合同签订之后,方燕按照约定将涉案房屋交予郑振国,郑振国自2019年5月支付租金至2020年1月9日止，此后未按照约定时间履行付款义务,经多次催缴仍然未予履行，已构成合同所称的严重违约，故方燕2020年8月6日经通知解除合同之后，于2020年8月12日收回涉案房屋。在此期间，郑振国未缴纳2020年7月及8月涉案房屋的相应水、电费，系方燕代为缴纳，而据合同约定，上述费用应由郑振国承担。方燕认为，郑振国的行为已构成违约，应根据合同约定承担相应违约责任，故诉至法院，要求判如所请。郑振国未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：涉案上海市徐汇区宛平南路XXX号房屋产权于2018年5月30日登记于方燕一人名下。2019年4月22日,方燕(甲方)与郑振国(乙方)签订《房地产租赁合同》，其中约定：房屋租赁期限为2019年5月10日起至2023年6月9日止，为期49个月。月租金自2019年5月10日起至2020年6月9日止为25,000元，自2020年6月10日起至2021年6月9日止为33,000元，自2021年6月10日起至2023年6月29日止为35,000元。支付方式为租金按二个月为一期进行支付，每期租金于每单月的5日之前支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金额的3%收取滞纳金。逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止合同，无需征得乙方同意而收回房屋。乙方支付租赁保证金为50,000元，甲方有权自保证金中抵扣乙方的拖欠款项。合同履行期间，房屋的水、电、煤气等费用均应由乙方负担。租赁合同签订后,方燕将涉案房屋交付郑振国使用，郑振国支付方燕押金50,000元并支付租金至2020年1月9日。因郑振国此后未按照约定时间支付租金，方燕多次微信联系郑振国催缴，后者以疫情原因经营困难为由拖延付款。2020年8月6日，方燕微信通知郑振国解除合同。2020年8月12日，方燕自行收回涉案房屋。在此期间，郑振国未缴纳2020年7月及8月涉案房屋的相应水、电费用，系方燕代为缴纳，其中7月水、电费用分别为519.86元、2,365.80元，8月水、电费用为1,994.38元、1,735.75元。庭审中，方燕表示郑振国已支付的押金用于抵扣租金，不再主张解约违约金。以上事实有当事人的陈述及提供的《房地产租赁合同》、上海市不动产登记簿、交通银行流水、电费及水费账单、当事人间微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，方燕与郑振国之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租金按二个月为一期进行支付，每期租金应于每单月的5日之前支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金额的3%收取滞纳金。逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止合同，无需征得乙方同意而收回房屋。合同约定的租赁期限为2019年5月10日起至2023年6月9日止，现郑振国租金仅支付至2020年1月9日，此后未按照约定时间履行付款义务,经方燕多次催缴仍然未予履行，已构成合同所称的严重违约。故方燕要求郑振国支付2020年1月10日至2020年8月9日的房屋租金，并主张2020年1月10日起至2020年8月9日止的滞纳金及2020年7月、8月的水、电费用，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于租金，因合同约定月租金自2019年5月10日起至2020年6月9日止为25,000元、自2020年6月10日起至2021年6月9日止为33,000元，郑振国尚应支付的租金金额应分段计算，为25,000元/月*5月+33,000元/月*2月=191,000元。关于水电费用，因郑振国承租的为涉案房屋的部分商铺，需与他人共用水电，方燕同意扣除他人使用部分1,901.11元，故2020年7月、8月涉案房屋的水、电费用本院凭票认定为4,195.72元；关于滞纳金，方燕表示，郑振国因疫情原因经营困难，同意降低标准至每逾期一日按月租金的0.05%计算，则为25,000元/月*0.05%*151日+33,000元*0.05%*60日=2,877.50元。方燕同意将郑振国已支付的50,000元租赁保证金抵扣作租金，而不作为违约金进行主张，经抵扣后尚应支付141,000元，方燕的以上主张于法无悖，本院予以认可，郑振国经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条规定，判决如下：一、解除方燕与郑振国于2019年4月22日签订的《房地产租赁合同》；二、郑振国于本判决生效之日起十日内支付方燕2020年1月至2020年8月的租金191,000元及2020年1月10日起至2020年8月9日止的滞纳金2,877.5元；三、方燕应于本判决生效之日起十日内返还郑振国押金50,000元，与上述主文第二条的租金款项进行抵扣后，郑振国于本判决生效之日起十日内支付方燕2020年1月至2020年8月的租金141,000元；四、郑振国于本判决生效之日起十日内支付方燕垫付的水、电费用4,195.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,176元，减半收取计2,088元，由郑振国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陆文嘉二〇二〇年十二月十八日法官助理 张冬梅书 记 员 张冬梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。