广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10613号原告（反诉被告）：周泰立，男，1992年1月9日出生，住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：李娟、宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司，地址广州市荔湾区西华路白马涌边1号108房。法定代表人：李赛琴。委托诉讼代理人：女，1981年10月5日出生，汉族，该公司工作人员，联系地址同公司。委托诉讼代理人：吴奕，男，1974年6月23日出生，汉族，该公司工作人员，联系地址。被告：广东美喇健康管理有限公司，地址广州市番禺区洛浦街北环路83号E座211-215单元。法定代表人：邹节伟。原告周泰立诉被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司（以下简称美喇尚愉悦）、广东美喇健康管理有限公司（以下简称健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周泰立的委托诉讼代理人李娟、宋嘉雯；被告美喇尚愉悦公司的委托诉讼代理人卓微芳、吴奕到庭参加了诉讼。被告健康公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周泰立向本院提出诉讼请求：一、确认周泰立与美喇尚愉悦公司签订的位于广州市荔湾区西华路白马涌边15号自编101房（以下简称“涉案房屋”）的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》于2020年6月1日解除；二、美喇尚愉悦公司支付拖欠的自2019年12月至2020年5月31日止的租金6828元及违约金（违约金自2019年12月6日实计至清偿之日，按每日千分之一计算，具体计算明细以附表为准）；三、美喇尚愉悦公司缴纳的保证金1890元归周泰立所有；四、房屋内物品（主要指空调）归周泰立所有；五、健康公司对美喇尚愉悦公司的上述债务承担连带清偿责任；六、本案的诉讼费用由美喇尚愉悦公司、健康公司承担。事实和理由：我方将涉案房屋出租给美喇尚愉悦公司使用，但美喇尚愉悦公司自2019年底开始拖欠租金、设备维护费等费用。2020年5月我方向美喇尚愉悦公司发出催告及解除合同函，但美喇尚愉悦公司仍未付所拖欠的款项。依照合同约定，美喇尚愉悦公司应承担相应的违约责任。健康公司是美喇尚愉悦公司的独资股东，在不能证明自身财产独立于美喇尚愉悦公司的情况下，健康公司应对美喇尚愉悦公司的债务承担连带责任。美喇尚愉悦公司辩称：一、涉案房屋是老建筑，楼距非常紧密。2020年初因发生疫情，租赁物业无法做到完全隔离，达不到当时相关部门给出的防疫标准和要求，故我方响应号召主动在1月31日之前完全关闭了经营场所，并安排了撤离。我方在1月31日已向周泰立发了解约函，周泰立已明确收到，故双方合同的解除时间应为2月1日，租金应计至1月31日。在3月12日我方已与周泰立办理了场地交接。二、就租金违约金同意按每日千分之一标准计算，但当时我方是有与原告协商，原告是允许我方延迟交租，不存在违约，不应支付租金违约金。经我方统计，我方确实有欠2019年12月、2020年1月两个月的租金。三、我方申请退还保证金。四、我方代周泰立支付了物业管理费，周泰立应予返还。五、诉讼费用应由周泰立承担。健康公司书面辩称，同意美喇尚愉悦公司的答辩意见。美喇尚愉悦公司与我方为两个独立的法人，我方无需承担连带责任。美喇尚愉悦公司向本院提出反诉请求：一、确认美喇尚愉悦公司与周泰立签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》于2020年2月1日解除。二、周泰立退回2017年6月至11月每月多收租金合计16674.50元。三、周泰立退回2017年6月至2019年11月共30个月代缴的物业管理费每月126元，共3780元。四、周泰立退回合同保证金1890元及利息（利息以1890元为本金，自2020年3月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原告付清之日止）。五、全部诉讼费用由周泰立承担。周泰立对美喇尚愉悦公司的反诉辩称：一、不同意美喇尚愉悦公司全部的反诉请求。1、就解除时间，我方认为应是2020年6月1日解除，理由已在本诉中陈述。美喇尚愉悦公司向我方发出解除函后并没有交还钥匙。我方是在发出解除函后于6月8日才收回房屋。二、被告要求退回一半租金是没有合同和法律依据，涉案房屋是有报建，故合同不应是作废，合同是合法有效，应按合同约定收取租金。即使合同是无效，根据最高院司法解释也应当参照租赁合同支付房屋占用费，并没有租金一半之说。三、美喇尚愉悦公司一直支付物管费并没有提出任何异议，物管费应由其负担。四、因美喇尚愉悦公司违约，按合同我方无需退回保证金及屋内物品。本院经审理认定事实如下：被告美喇尚愉悦公司（原名称为广州尚愉悦母婴护理服务有限公司）于2016年1月7日成立，为有限责任公司（法人独资），其股东为被告健康公司。2017年5月3日，广州尚愉悦母婴护理服务有限公司的名称变更为美喇尚愉悦公司，原董事和董事等均发生变更。2016年4月18日周泰立（甲方）与广州尚愉悦母婴护理服务有限公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同（2014年版）》[以下简称《租赁合同》（2014年版）]和《补充协议》[以下简称《补充协议》]，约定如下：乙方向甲方承租广州市荔湾区西华路白马涌边15号自编101房（面积21平方米），租赁期自2016年4月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为992元、2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为1041元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为1093元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为1147元。《补充协议》第三条约定乙方承担水电费、物业管理费等费用；房屋租赁税费由乙方缴纳。2017年周泰立（甲方）与美喇尚愉悦公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同（2016年版）》[以下简称《租赁合同》（2016年版）]和《租赁补充合同》[以下简称《补充合同》]，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区西华路白马涌边15号自编101房（面积21平方米），租赁期自2017年1月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为992元、2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为1041元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为1093元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为1147元。《补充合同》约定乙方每月5日前转账支付租金给甲方。租赁税费由乙方缴纳。为保证合同的履行，乙方应向甲方支付保证金1890元，租赁期满或者合同解除七日内，保证金由甲方无条件不计利息全额退还给乙方，逾期一日按保证金金额的1%支付违约金。乙方逾期15天未缴纳租金或每月发生费用的，甲方有权解除合同。如乙方未能按合同约定如期缴纳租金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴租金千分之一的违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，没收乙方保证金，收回房屋并要求赔偿损失。乙方逾期不交租15天以上，经甲方通知乙方仍未交租或来协商，即视为同意终止合同，遗留物品由甲方处理，乙方放弃所有权。上述材料签订后，美喇尚愉悦公司按约定向周泰立支付了租赁保证金，周泰立将房屋交付给美喇尚愉悦公司使用。周泰立主张美喇尚愉悦公司支付租金至2019年11月。2020年1月31日美喇尚愉悦公司向周泰立发出《提前解除租赁合同通知函》，称公司因受新冠病毒××影响，无法继续经营，要求从2020年2月1日起提前解除所有租赁协议。同日，美喇尚愉悦公司工作人员将《提前解除租赁合同通知函》电子版通过微信发给周泰立的工作人员曾淋丽，曾淋丽表示美喇尚愉悦公司拖欠租金、税费、水电费，属于违约，不能退保证金，应结清欠费才能考虑是否解除合同。美喇尚愉悦公司回应费用可以慢慢协商解决，要求先做房屋的清点。曾淋丽表示需结清费用才能搬东西。2020年3月至5月双方就是否能够取回房屋内的设备进行沟通协商。2020年5月12日周泰立向美喇尚愉悦公司发出《租金等费用催告及解除合同函》，称美喇尚愉悦公司在收到函件后五日内支付欠费，若逾期没有支付，则行使合同解除权。美喇尚愉悦公司在2020年5月26日收到该函件；2020年6月曾淋丽通过微信向美喇尚愉悦公司发出通知，称双方的合同在解除通知所记载的日期解除，遗留在房屋内的物品设备按合同约定不归美喇尚愉悦公司所有。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月24日，广州市商务局发布《广州市商业服务企业新常态下做好疫情防控工作的指引》，要求高风险地区的洗浴（沐足）中心暂停对外服务，中风险地区洗浴（沐足）中心暂停对外服务，低风险地区洗浴（沐足）中心顾客需佩戴口罩、营业时间严控入店人数等。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但原告在本案庭审辩论终结前未能提供《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》的租赁标的物广州市荔湾区西华路白马涌边15号自编101房的合法产权证明，也未能提供证据证明上述房屋取得临时建设的续期使用审批手续。本院确认原告与被告于2017年签订的《广州市房屋租赁合同（2016年版）》、《租赁补充合同》内容无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告使用上述场地，理应向原告支付房屋占有使用费。美喇尚愉悦公司反诉要求原告退还已付的房屋占有使用费，本院不予支持。由于美喇尚愉悦公司的经营范围类似于洗浴中心，需与服务对象近距离接触，属于疫情防控工作指引中人员密集的行业，政府的疫情防控措施导致其在2020年2月至4月期间无法经营，若要求美喇尚愉悦公司继续履行合同有失公平。2020年2月2日至5月31日期间美喇尚愉悦公司并无实际在涉案物业经营，故对该期间的房屋占有使用费，本院酌定参照《广州市房屋租赁合同（2016年版）》约定的租金标准按50%即573.5元/月计算。由于上述合同被确认无效，原告要求美喇尚愉悦公司支付逾期支付房屋占有使用费违约金及没收合同保证金及没收设备的诉讼请求，本院不予支持。原告应将合同保证金及支付自2020年6月1日起至退还保证金之日止的利息（利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给美喇尚愉悦公司。对于物业管理费问题，双方重新签订的《补充合同》虽然没有约定由美喇尚愉悦公司缴纳物业管理费，但2016年的《补充协议》约定由美喇尚愉悦公司承担物业管理费用，且美喇尚愉悦公司一直向物业管理公司支付物业管理费，亦没有提供证据证明其对缴纳物业管理费有异议，其以自身行为表明愿意按2016年的《补充协议》履行。因此，美喇尚愉悦公司要求返还物业管理费的请求，本院不予支持。对于健康公司是否应当承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”。第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。美喇尚愉悦公司作为一人有限责任公司（法人独资），现其股东健康公司没有举证证明其财产独立于美喇尚愉悦公司，故其应对美喇尚愉悦公司在本案的债务依法承担连带责任。被告健康公司经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告周泰立与被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司就广州市荔湾区西华路白马涌边15号自编101房于2017年签订的《广州市房屋租赁合同（2016年版）》、《租赁补充合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司向原告周泰立支付自2019年12月至2020年5月31日止的房屋占有使用费(其中房屋占有使用费支付标准为：2019年12月为1093元，2020年1月至2月1日为1186.55元，2020年2月2日至2020年2月29日为553.72元，3月至5月为合同约定租金的50%即每月573.5元)。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告周泰立退还租赁保证金1890元及支付利息（利息以租赁保证金1890元为本金，自2020年6月1日起至退还保证金之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司。四、被告广东美喇健康管理有限公司对上述第二项判项承担连带责任。五、驳回原告周泰立的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费50元，本案反诉受理费179元，由原告周泰立负担25元，由被告广州美喇尚愉悦母婴护理服务有限公司、被告广东美喇健康管理有限公司共同负担204元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月三十一日书记员  谢绮雯卢健华