山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5871号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西万坤房地产开发有限公司。法定代表人：姚某。委托诉讼代理人：高某，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石某，住太原市。委托诉讼代理人：王某（石某丈夫），住太原市。上诉人山西万坤房地产开发有限公司因与被上诉人石某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西万坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高某，被上诉人石某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西万坤房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初4613号民事判决书中第(二)、(三)项,改判上诉人向被上诉人返还购房款241274元。2、撤销太原市小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初4613号民事判决书中第(五)项，改判被上诉人向上诉人支付自2013年1月21日起至2018年5月28日止的利息损失176419.88元。3、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：原审法院认为上诉人与被上诉人在合同履行中均存在过错，属于认定事实错误，依法应当予以改判。一、根据双方提供的证据及开庭陈述可知，上诉人与被上诉人之所以未能签订正式的《商品房买卖合同》最根本的原因是由于被上诉人配偶的征信存在问题，导致其无法办理银行按揭贷款，在此情形下经上诉人多次催要，被上诉人也一直未通过其他方式向上诉人交纳剩余购房款。对此，上诉人并不存在任何过错，而是由于被上诉人违约在先导致的预约合同目的不能实现，故上诉人有权扣除其交纳的两万元定金，一审法院判令上诉人返还定金存在明显错误。二、上诉人得知被上诉人无法办理银行贷款后，已多次通知其交纳全款或办理解除《御龙庭房屋认购单》的手续，但上诉人因不同意被上诉人扣除其两万元定金的处理意见，故拒不配合办理也不向被上诉人提供银行账户，致使上诉人无法将收取的房屋首付款及时退还被上诉人，对此，上诉人不存在任何过错。三、双方签订的《御龙庭房屋认购单》明示内容第四条已明确约定“如双方未能就认购房屋的买卖合同达成一致意见，上诉人有权另行出售认购房屋，已付认购金由被上诉人书面申请返还”，上诉人在被上诉人已明显违约的情况下，并未立即将房屋出售给第三人，而是将房屋空闲五年之外才另行出售，对此，上诉人亦不存在过错，一审法院认为上诉人在未通知被上诉人的情况下将房屋另行出售存在过错，也是存在明显错误的。四、上诉人至今并未收到过被上诉人申请返还购房款的书面申请，被上诉人也从未向上诉人提供过收款账户，无法及时返还购房款是被上诉人的过错，与上诉人无关，故不应支持被上诉人向上诉人主张利息的请求。石某答辩称，我于2012年12月21日和我爱人在龙城北街御龙买了一套。当时付了定金2万元，房款是241274元，合同上约定2014年6月份交房，但是他这个房子一直交不了，业主集体上访了好几次，他称我们不去收房。买房的时候就是首付了，下来就是办贷款，但是兴业银行因为他五证不全无法给我办理贷款。后来实在办不了贷款，我准备全款收房的时候，售楼部已经不在了，而且一直也没有办法联系房地产开发商。我先后去了刑警队，还有市公安局，小店住建局、房产局、省工商局小队法律援助中心。小店立案庭因为他这个地址无效无法送达，给他打电话，是一个女孩接的电话，称老板出差了。就这样，几年都无法联系。后来我去房管局查了一下档案，才知道这个房2018年已经卖给别人，一房两卖，都是同一种原因，都是房地产开发商走了以后也不给交房也不退款。我现在就是请求法院赔偿我的损失20万。石某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2012年12月21日签订的御龙庭房屋认购协议；2、依法判令被告双倍返还原告已支付的定金4万元；3、判令被告返还原告购房款241274元及利息直至付清之日止（以241274元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年1月1日起计算至起诉日暂为97056.27元）；4、判令被告返还原告已支付电费1206.79元，并赔偿由此给原告造成的经济损失20万元；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。山西万坤房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿自2013年1月21日起至2018年5月28日止的利息损失176419.88元（以58万元本金为准，按银行同期贷款利息计算）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，石某（认购人）与万坤地产（出卖人）签订了编号为4001201《御龙庭房屋认购单》一份，约定：石某认购万坤地产开发的位于太原市××街房屋，建筑面积约为122.64平方米，单价按建筑面积计每平方米6859.7元，总价841274元，本次缴纳定金2万元整；本项目在相关手续完善并取得商品房预售（销售）许可证后，由出卖人通知认购人，认购人需在接到出卖人通知后七日内与出卖人签订正式的买卖合同，逾期即视为放弃认购；出卖人承诺在2014年6月30日起将房屋陆续交付认购人使用；在本项目取得商品房预售（销售）许可证并与认购人办理完毕交房手续后，由认购人提供相关手续以办理房屋产权证；本认购单不作为双方签署的房屋买卖合同，在本项目具备商品房买卖条件后与认购人另行签订《商品房买卖合同》，双方的权利义务由《商品房买卖合同》具体约定；在认购单通知的期限内双方未能就认购房屋的买卖合同达成一致意见的，本认购单自行作废，出卖人有权另行出售认购房屋，已付认购金由认购人书面申请出卖人返还，出卖人在接到申请后十五日内将已收取的认购金无息返还认购人，双方互不追究认购单相关法律责任；定购之日起请于十五日内办理首付款交付手续，三十日内办理全款交付手续，逾期交款视为弃购，定金不予退还。同日，石某向万坤地产交纳定金2万元。2012年12月31日，石某向万坤地产交纳首付款共计241274元。万坤地产已将涉案房屋另行出售给第三人，万坤地产称售房时间为2018年5月29日、价格为每平方米9000余元。另查明，2016年5月9日，万坤地产取得涉案房屋所在太原市××区西吴御龙庭3、4号楼的商品房预售许可证。一审庭审中，石某称2014年底与万坤地产约定房屋手续完善后就剩余房款办理银行按揭，2016年3月万坤地产通知我方办理网签之前的手续，因我配偶征信问题银行贷款审核未通过，之后再去万坤地产售楼部就无法进去；此后未接到万坤地产要求缴纳剩余购房款或要求办理退房手续的通知，万坤地产将涉案房屋另行出售时亦未通知我方；因涉案房屋的电卡绑定了我的银行卡，从2019年5月开始从我的银行卡扣缴电费，共计扣缴1203.79元。万坤地产则称将涉案房屋另行出售前以打电话的方式通知了石某的配偶，因要扣除2万元定金后再退还剩余购房款，石某的配偶未同意。一审法院认为，《御龙庭房屋认购单》约定了双方名称、房屋位置、建筑面积、单价，但双方签订该认购单时作为买卖标的物的商品房仍在施工阶段且没有取得预售许可，合同也将交付时间约定为“在2014年6月30日起，将此房屋陆续交付认购人使用”，另该合同多处约定“本项目在相关手续完善并取得商品房预售许可证后，由出卖人通知认购人，认购人需在接到出卖人通知后七日内与出卖人签订正式的买卖合同”、“本认购单不作为双方签署的房屋买卖合同，在项目具备商品房买卖条件后与认购人另行签订《商品房买卖合同》，双方的权利义务由《商品房买卖合同》具体约定”。综上，该认购单不具备商品房买卖合同的要件，且从合同内容亦可推定为预约合同，故应认定为预约合同而非商品房买卖合同。认购单虽载明“定购之日起请于十五日内办理首付款交付手续，三十日内办理全款交付手续”，石某在2012年12月31日支付首付款241274元后未再向万坤地产支付购房款，石某与万坤地产公司均认可因石某的配偶征信不符合银行要求无法办理按揭贷款，可知双方在履行过程中将付款方式进行了变更。石某在未能办理银行按揭贷款的情况下未向万坤地产缴纳剩余购房款导致合同无法继续履行存在一定过错。虽双方在认购单通知的期限内未能就认购房屋的买卖合同达成一致，该认购单自行作废，万坤地产有权另行出售房屋，但万坤地产未提供证据证明在石某不能缴纳剩余购房款的情况下已采取适当措施与石某就合同继续履行或解除进行了积极沟通，其在未通知石某的情况下即将房屋另售他人亦存在过错。因万坤地产公司已将涉案房屋另行出售，涉案认购单已不具备继续履行的条件，石某主张解除，本院予以支持。因石某与万坤地产均存在过错，合同解除后，万坤地产应将定金2万元、购房款241274元返还石某。因2016年3月万坤地产公司已知石某无法办理银行按揭贷款，此后万坤地产公司占用石某的资金且在未通知石某的情况下即将房屋另售他人，本院酌定万坤地产公司应自2016年4月1日起向石某支付利息，自2016年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于石某主张的电费，因万坤地产公司并非用电主体，该费用不应由万坤地产公司负担。对于石某主张赔偿损失的诉讼请求，因并非万坤地产拒绝与石某签订商品房买卖合同，故本院不予支持。对万坤地产主张石某支付资金占用利息的诉讼请求，因万坤地产在合同履行过程中亦存在过错，故对该项反诉请求本院不予支持。一审判决，一、解除石某与山西万坤房地产开发有限公司于2012年12月21日签订的《御龙庭房屋认购单》。二、山西万坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还石某定金2万元、购房款241274元。三、山西万坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付石某以241274元为基数自2016年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回石某的其他诉讼请求。五、驳回山西万坤房地产开发有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新的证据的。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《御龙庭房屋认购单》应为预约合同，而非商品房买卖合同。认购单载明“定购之日起，请于十五日内办理首付款交付手续，三十日内办理全款交付手续”，石某在2012年12月31日支付首付款后再未向山西万坤房地产开发有限公司支付购房款，石某与山西万坤房地产开发有限公司均认可因石某的配偶征信不符合银行要求无法办理按揭贷款，可知双方在履行合同过程中将付款方式进行了变更，因石某在未能办理银行按揭贷款的情况下，未向山西万坤房地产开发有限公司缴纳剩余购房款，导致合同无法继续履行，存在一定过错。虽双方在认购单通知的期限内未能就认购房屋的买卖合同达成一致，该认购单自行作废。山西万坤房地产开发有限公司有权另行出售房屋，但山西万坤房地产开发有限公司在石某未缴纳剩余购房款的情况下既未与其沟通，也未通知其将房屋已另售他人，亦存在过错。因案涉认购单已不具备继续履行的条件，石某主张解除，予以准许。因双方均有过错，故解除认购单后，损失应各自承担。综上所述，山西万坤房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4837元，由上诉人山西万坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 赵四民审判员 张军红 二〇二〇年十二月三十日书记员 王 倩