安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初9960号 原告：孙永科,男,汉族,1984年11月12日出生,户籍所在地安徽省阜南县。 原告：赵燕，女，汉族，1985年3月23日出生，户籍所在地安徽省阜南县。 共同委托诉讼代理人：孟响，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，统一社会信用代码91341225793574767E,住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人：王成，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：杨敬文，系该公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码91341225152182317Y，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路。 负责人：吴震，系该行行长。 委托诉讼代理人：赵金波，系该行员工。 原告孙永科、赵燕与被告安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆置业公司）、第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告孙永科、赵燕的共同委托诉讼代理人孟响，第三人工商银行的委托诉讼代理人赵金波到庭参加诉讼，被告欧陆置业公司经本院送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。于2020年12月25日第二次公开开庭进行了审理，原告孙永科、赵燕的共同委托诉讼代理人孟响，被告欧陆置业公司的委托诉讼代理人杨敬文到庭参加诉讼，第三人工商银行经本院送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙永科、赵燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；3.依法判令被告返还原告购房首付款150051元，另从2017年10月22日起至债务清偿日止按日利率万分之五支付原告利息；4.依法判令被告返还原告偿付第三人贷款本息（暂计算99200元）；5.依法判令被告支付原告违约金719.05元；6.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月2日，原告签约被告开发的位于阜南县鹿城镇欧陆翡翠湾小区的会员，当日缴纳会员费用1000元，即用于将来购房认购资格。当日原告又交付定金20000元签订关于欧陆翡翠湾小区23幢504室房屋。后应被告通知要求，原告又于2017年10月22日支付购房款150051元。数日后，原、被告补签正式商品房买卖合同。商品房买卖合同约定被告应于2019年5月30日之前在房屋达到交付条件后交付原告，但时至今日，涉案房屋仍未通过综合验收并达到交付条件。根据司法解释和合同约定，原告有权利解除合同，因协商无果，原告为此诉讼来院，请求支持其诉讼请求。 被告欧陆置业公司未答辩，亦未向本院提供证据。 第三人工商银行辩称，原告诉称属实。 经审理，本院查明法律事实如下：2018年1月18日，原告孙永科、赵燕与被告欧陆置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：孙永科、赵燕购买欧陆置业公司开发的位于鹿城镇界南河南侧、东一环路东侧项目名称为“欧陆翡翠湾”41号楼23幢504号房屋1套，预测建筑面积119.59平方米，商品房单价为每平方米6012.63元，总价为719051元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年1月19日前支付首期房价款149051元，余款57000元办理银行按揭贷款；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.经综合查验合格；第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2018年2月13日，原告孙永科、赵燕作为借款人与第三人工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额570000元，年利率5.39%,并以其购买的涉案房产为抵押，并办理预购商品房预告及抵押预告登记（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0001037号），该笔借款570000元于2018年3月2日全部转入安徽省欧陆置业有限公司的账户。截止至2020年10月1日，原告孙永科、赵燕已偿还借款本金21134.43元及利息77892.5元，本息合计99026.93元，尚欠借款本金548865.57元。 另查明，原告孙永科、赵燕于2017年10月2日交付安徽省欧陆置业有限公司VIP会员费1000元；2017年10月2日交付安徽省欧陆置业有限公司定金20000元；2017年10月22日交付安徽省欧陆置业有限公司首付款129051元。 安徽省欧陆置业有限公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未向永科、赵燕交付房屋。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与第三人工商银行、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，为合法有效合同，对各方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与工商银行签订案涉借款合同是为了向工商银行贷款用于支付其购买被告开发的案涉房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款、担保合同》的请求，应当予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案原告已付被告购房款149051元，已偿还第三人工商银行贷款本息99026.93元（计算至2020年10月1日），该两笔款项被告应返还给原告。原告向安徽省欧陆置业有限公司交付VIP会员费1000元，系原告为购买案涉房屋及履行案涉商品房买卖合同而支出的合理费用，由于安徽省欧陆置业有限公司的原因，导致案涉商品房买卖合同的解除，此会员费1000元被告亦应当返还给原告。原告于2017年10月22日付齐首付款149051元，合同解除后，根据合同约定，被告应当支付原告首付款利息，从2017年10月22日起，以149051元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即719.05元（719051元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人工商银行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对与第三人工商银行相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2020年10月1日的剩余房款548865.57元返还第三人工商银行，并从2020年10月2日起，参照第三人与原告在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率即年利率5.39%，以尚欠贷款为本金，支付第三人工商银行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人工商银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”,41号楼23幢504号房屋1套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0001037号），第三人工商银行享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙永科、赵燕与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年1月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙永科、赵燕交纳的会员费1000元和购房首付款149051元及首付款利息（从2017年10月22日起算，以149051元为基数，按每日万分之五计算）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙永科、赵燕已偿付贷款本息99026.93元（截至2020年10月1日止）； 四、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙永科、赵燕违约金719.05元； 五、解除原告孙永科、赵燕与第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行于2018年2月13日签订的《个人购房借款/担保合同》； 六、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行548865.57元及利息（从2020年10月2日起，按年利率5.39%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止）。如被告安徽省欧陆置业有限公司逾期履行本项判决债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢504号房屋1套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0001037号），第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2525元（原告预交），由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘新 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理马伟丽 书记员郭永杰 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的每个履行期间的最后一日起计算；逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，并请通知主审法官。 账户名：阜南县人民法院执行标的款 开户行：中国银行股份有限公司阜南支行 账号：17×××07