重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民初908号 原告（反诉被告）:兰凯，男，1986年10月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆润鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河北路6号，统一社会信用代码91500105578975170R。 法定代表人：李峰，董事长。 委托诉讼代理人：王波，重庆丰柏汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙章丽，重庆丰柏汇律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰凯与被告（反诉原告）重庆润鹏房地产开发有限公司（以下简称润鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，因指定管辖，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。兰凯的委托诉讼代理人聂风雷，润鹏公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰凯向本院提出诉讼请求：1.解除兰凯与润鹏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.润鹏公司退还兰凯购房款及代收税费共计321849.8元；3.诉讼费由润鹏公司负担。事实和理由：2019年1月兰凯在中介公司介绍下到润鹏公司看房，通过润鹏公司制作的宣传页、样板间以及其销售人员的介绍，兰凯认为该写字楼能够隔成两层，符合其需求，遂决定购买该房屋。2019年1月10日双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同签订后，兰凯按约履行义务。后润鹏公司通知兰凯接房，兰凯接房后发现房屋无法隔成两层，不符合当初润鹏公司的宣传也不符合兰凯的购买目的。双方多次交涉无果，故诉至法院。 润鹏公司辩称，不认可兰凯的诉请，其诉请缺乏事实和法律依据。润鹏公司已按约履行了合同义务，交付的房屋符合国家标准，向兰凯送达了接房通知。兰凯拖延接房构成违约，且其未付清全部房款，润鹏公司已反诉要求其支付尾款并承担违约责任。 润鹏公司向本院提出反诉请求：1.兰凯向润鹏公司支付剩余房款28万元以及逾期付款违约金（即以28万元为基数按日万分之四自2019年2月4日起计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由兰凯负担。事实和理由：2019年1月30日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定房屋按揭款为28万元。兰凯违反了补充协议约定，其未于合同签订后3日内办理完毕按揭贷款审批手续，已构成违约。兰凯至今未支付按揭款。 兰凯辩称，反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。润鹏公司称其履行了合同义务，不属实。正因润鹏公司在合同履行中违约，导致无法实现买卖合同目的，故兰凯才起诉请求解除合同。兰凯已按协议提供了贷款材料，但至今润鹏公司和银行未书面告知兰凯能否贷款。本案本诉如果成立，润鹏公司的反诉基础就不存在。 庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。兰凯举示了以下证据：1.商品房买卖合同纠纷、收据，拟证明双方就案涉房屋签订了买卖合同，兰凯向润鹏公司支付了房款及税费共计321849.8元；2.李果的名片，拟证明兰凯在润鹏公司置业顾问李果的经办下签订的合同；3.力帆时代写字楼供款时间表、置业计划书，拟证明润鹏公司向兰凯出示的案涉房屋价格、面积及成交渠道；4.宣传彩页、网上宣传资料截图，拟证明润鹏公司对外宣传中称案涉房屋可以隔成两层；5.录音光盘及文字资料，拟证明李果称案涉房屋可以隔成两层，润鹏公司宣传视频中明确房屋可分隔但未提示户型不同可能不一样；6.兰凯与李果的微信聊天记录，拟证明兰凯询问是否挑高3.9米，李果称下面2.4米、上面1.5米，李果告知房屋可以隔成两层；7.房屋现状照片，拟证明房顶中部有0.6米的横梁贯穿房间，且在中部。润鹏公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但李果已经离职；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，表中记载的银行按揭28万元，润鹏公司至今未收到；对证据4的真实性无异议，但宣传彩页载明“仅供参考”，兰凯不能仅凭该宣传单认为案涉房屋不符合宣传，网上宣传视频仅是对样板间进行的宣传，兰凯不能因案涉房屋与样板间有差别就解除合同，应以双方合同约定为准；对证据5通话录音的真实性无异议，但通话时李果已离职，不能达到对方的证明目的；对证据6的真实性不认可，不能确定聊天双方的身份，未进行公证，不能证明润鹏公司向兰凯承诺的内容；对证据7的真实性、合法性、关联性不认可，不能确定照片拍摄的地点。本院认为，润鹏公司对证据1至5的真实性认可、对其来源合法性未提出异议，且与本案事实具有一定关联性，本院对其真实性、合法性、关联性认可，关于是否达到其证明目的将在裁判理由中详述；润鹏公司质疑证据6微信聊天主体的身份，本院认为，仅凭微信聊天截屏无法核实对方身份，不能证实系李果与兰凯之间的聊天记录；证据7无法看出拍摄地点，不能证实系案涉房屋的照片。 兰凯申请证人万某出庭作证，万某称：我在重庆到家了网络科技有限公司从事房屋销售（出示工作牌），兰凯是我的老客户。大概在2017年7至9月期间，我推荐兰凯购买润鹏公司开发的力帆时代楼盘，力帆时代销售中心的李果接待的我们；这个房子是3.9米到4米的层高，销售方称可以隔成两层，也带我们看了样板间，样板间就是隔成两层的；当时李果没有说有些房子不能隔成两层或者层高没有这么高，我记得有的房子层高更高，3.9米是低的层高，还有5米、6米的；当时不能看现房，只有样板间，但有一层的平面户型图。兰凯称证人证言与兰凯与李果之前的电话录音、微信记录相符，且与供款时间表一致，应予采信。润鹏公司质证称，证人与兰凯有一定的关系基础，其证言仅能证实兰凯通过介绍买房，不能证实润鹏公司在售房过程中存在欺诈、诱导。本院认为，对证人证言的真实性予以认可，但兰凯申请证人出庭拟达到的证明目的，需要结合其他证据综合判断，将在裁判理由中详述。 润鹏公司举示了以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明合同补充协议约定兰凯应在签约后3日内办完按揭贷款手续，并约定了未按期办理的违约金；2.催告函、快递单，拟证明润鹏公司曾催告过兰凯付款。兰凯质证称，对证据1的真实性无异议，兰凯申请了贷款，银行一直未回复，润鹏公司也未催告兰凯；证据2中快递单没有送达回执，不清楚是否送达，催告函无落款日期，不清楚何时发出，快递单上的时间是2019年9月30日，此时双方已发生纠纷。本院认为，双方对证据1的真实性均认可，证据2举示了证据原件，故本院对其真实性、合法性予以认可，证据1能够证实双方合同约定的内容，至于能否证实兰凯的违约行为，将在裁判理由中详述；证据2能够证实2019年9月30日润鹏公司向兰凯邮寄了函件，催告兰凯收到函件7日内一次性付清房款。 依据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院经审理确定的事实：润鹏公司在力帆时代楼盘的宣传页中载明“套内约39㎡魔变三房，将室内局部分为上下两层延展空间，增加实用面积及独立空间，小面积秒变三房。”、“本宣传资料所有图片、文字、数据可能在项目实施过程中发生变化，故仅供参考”。力帆时代楼盘的宣传视频中显示“一层付出，‘双层’享受。客厅约3.9米挑高空间，利用隔层，将室内分为上下两层，延展空间。” 2017年9月，兰凯在案外人中介公司工作人员的介绍下，二人共同前往力帆时代销售中心看房，润鹏公司职业顾问李果接待了二人并进行了介绍，带二人参观了样板间，该样板间被隔成了上下两层。兰凯、润鹏公司均称，双方签订买卖合同时的合同标的物为预售房，当时案涉房屋正在修建中，无法实地看房。 2017年9月8日，兰凯向润鹏公司支付了案涉房屋定金20000元。2017年12月31日，兰凯向润鹏公司支付了279015元。2017年12月31日，兰凯向润鹏公司支付了按揭印花税、大修基金、抵押登记费、合同印花税、内页勘测费、契税、权证印花税、预告登记费、转移登记费等，共计22834.8元。 2019年1月30日，润鹏公司（甲方、卖方）与兰凯（乙方、买方）签订了重庆市商品房买卖合同，约定：出售的预售商品房坐落于重庆市北部新区××路××号××幢××，房屋建筑面积42.89平方米，商品房用途为非住宅（办公），交房时间为2018年6月30日前；本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离；本商品房为清水房，总成交金额为579015元，建筑面积单价为13500元／平方米；乙方采用按揭付款的方式按期付款，首付款金额299015元，具体内容详见补充协议约定。合同第五条第二、三款对办理按揭贷款的违约责任约定如下：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期间，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条约定执行；因不可归责于甲乙双方事由导致乙方未能获得银行贷款的，双方愿意继续履行合同的可另行协商并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第九条约定，甲方逾期交房的违约金标准为乙方已付房款的万分之0.1；合同第十条约定乙方逾期付款的违约责任如下：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。此外，合同对于面积差异处理、交房期限及条件、逾期交房违约责任、合同登记备案、产权登记、预告登记、规划及设计变更、保修责任、基础设施及公共配套建筑、争议解决等进行了约定。 该重庆市商品房买卖合同附件五为合同补充协议，载明本补充协议与本合同正文的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。双方在合同补充协议中约定：（该文字均加下画线）第一条、4.甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入合同中。6.双方确认：甲方所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范单位向甲方主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。第二条、3.对本合同第三条所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整（高于或低于主要层高），乙方已完全知悉并认可。第四条、3.按揭贷款付款方式具体约定如下：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请28万元的按揭贷款，由贷款银行直接支付至甲方银行账户作为乙方应付房款的一部分；（2）乙方应于本合同签订之日即2019年1月19日向甲方支付299015元（包括已付定金转为本期购房款），付清由政府部门规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用；乙方应在本合同签订后7日内缴清物业专项维修金；（3）乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合要求的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，与按揭贷款银行签订按揭合同及相应的放款文件（如有）。若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之四向甲方支付违约金。若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。（此后的文字未加下画线）（5）本合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策或乙方未按银行要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的原因；（6）本合同第五条第（三）款第3项中的“不可归责于甲乙双方的事由”仅指不可抗力，因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款的，甲方或乙方单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款无息退还给乙方。 2019年9月30日，润鹏公司向兰凯邮寄了《致客户函》，要求兰凯于收到该函件后7日内一次性付清全部购房款，在此期间内，不承担合同约定的违约责任，如未能在7日内一次性付清全部购房款，则应承担逾期付款的违约责任。 2020年6月22日，渝北区人民法院组织兰凯与润鹏公司前往案涉房屋进行了现场勘查。勘验笔录记载，案涉房屋进门可见顶部有一根纵梁贯穿整个房屋顶部，从天花板向下突出约50厘米，宽度约30厘米；纵梁末端靠窗位置为一根横梁，原告兰凯陈述该横梁与本案无关系。双方均在该笔录上签字进行了确认。 庭审中，润鹏公司称，其主要异议在于梁影响使用，而并不在于层高；宣传资料载明，项目内容在实施过程中可能存在变化，仅供参考，且其上写的是可以分为上下2层，并没有说全部都可以分，梁不影响兰凯将房屋隔成2层的目的，不影响使用，达不到解除合同的条件。兰凯称当时配合到银行办理了手续，之后润鹏公司和银行一直没有通知兰凯，也未通知兰凯直接支付28万元；兰凯主张的是合同法定解除，其法律依据为合同法第94条、商品房买卖合同司法解释第3条，润鹏公司交付的房屋不符合合同约定，一层可用还是两层可用对兰凯来说完全不同，润鹏公司的行为导致合同目的无法实现，兰凯无法买到满意的房屋；即便认为兰凯逾期付款违约，违约金标准过高，应予以调低。当事人双方均确认，兰凯尚欠房款28万元未予支付。 关于办理按揭贷款的过程。兰凯称，看房当天交纳了2万元定金，2017年12月31日签订了合同并交纳了首付款及税费，合同约定的接房时间为2018年6月，当时李果告知面签与按揭，润鹏公司统一时间安排，让兰凯等通知；2018年4月、5月期间，兰凯按要求准备好按揭资料，李果回复称现在银行按揭贷款很严格，为保险起见让兰凯做半年的银行流水，方便面签一次通过；2018年10月兰凯为此事回到重庆，未能办理网签合同与按揭贷款，据说是合作银行更换了，要兰凯回去等通知；2019年1月润鹏公司通知接房，兰凯于2019年1月30日到售楼部，售楼部工作人员将之前的合同收回，双方签订了网签合同，兰凯于当天又提供了按揭材料，按揭贷款办理时间工作人员让兰凯回去等通知；当天办理完网签合同后，润鹏公司安排兰凯看房，兰凯遂发现梁的缺陷并提出了异议。润鹏公司称，2017年9月兰凯认购了力帆时代的房屋一套并支付了2万元定金，2017年12月双方就房屋坐落、价款达成一致，2017年12月31日兰凯交纳了首付款及税费，后因兰凯按揭贷款一直未办理，后经双方协商于2019年1月30日另行签订案涉商品房买卖合同；按合同约定兰凯应于2019年2月4日前付清，但至今按揭未成，可能有兰凯的原因，但目前暂无证据证明兰凯不配合按揭。 本院认为，兰凯与润鹏公司之前签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面、诚信地履行合同。本案争议焦点为：1.双方买卖合同是否符合法定解除的条件；2.兰凯应否向润鹏公司支付房屋尾款以及应否向润鹏公司支付逾期付款违约金。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，兰凯以案涉房屋有纵梁导致房屋无法分隔成两层使用为由，认为润鹏公司交付的房屋不符合合同约定，其违约行为致使不能实现合同目的，要求解除该合同。本院认为，兰凯主张法定解除的理由不成立。房屋买卖合同的目的在于，卖方能够通过该合同将房屋出售、回笼资金并获利，买方能够通过支付房款获得房屋所有权，有权对房屋占有、使用、收益、处分。经双方现场勘查，案涉房屋顶部有一根纵梁贯穿房屋顶部，顶部向下有高度约50厘米、宽度约30厘米。双方对于层高约3.9米均未提出异议。兰凯称主要对于天花板上的纵梁有异议，其购买目的在于将房屋分割成两层正常使用。但兰凯并未举证证明在销售过程中其明确告知过润鹏公司其该购房目的，且房屋是否能分割成两层使用也并非合同所附条件。双方补充协议约定，并用文字加下画线提示：宣传资料内容仅供参考，明确样板房不作为交付标准，且“合同所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整（高于或低于主要层高），乙方已完全知悉并认可”。可见，润鹏公司在签订合同时，告知了兰凯房屋局部层高可能有调整的情况，将房屋局部出现梁的可能性写入了合同。不可否认，贯穿房顶高度50厘米的纵梁在房屋分隔两层后会一定程度上影响房屋上层的使用，但该程度范围内的影响并不根本性地导致合同目的无法实现。并且，兰凯在另行网签合同时，已具备查看所购房屋现状的情况下，仍愿与润鹏公司签订本案房屋买卖合同。综上，兰凯主张合同符合法定解除，缺乏依据，本院不予支持。兰凯在主张合同法定解除的基础上所请求的返还房款及代收税费，也相应不能成立。 关于争议焦点二。首先，关于房屋尾款应否支付的问题。双方对于兰凯尚欠28万元房屋尾款尚未支付的事实予以确认。如前所述，案涉合同不具备法定解除条件，润鹏公司依据合同约定要求兰凯继续履行合同，支付28万元房屋尾款，本院予以支持。其次，关于兰凯应否承担逾期付款违约金的问题。润鹏公司主张的逾期付款的违约责任针对是按揭贷款28万元的逾期支付。润鹏公司也称按揭未通过可能有兰凯的原因，但其目前暂无证据证明兰凯不配合按揭。本院认为，根据补充协议第四条第三款的约定，按揭银行未向兰凯发函告知其贷款是否通过以及未通过的原因，润鹏公司对于按揭贷款未能审批通过的原因也尚不明确，不能证实系因兰凯的原因所导致，故润鹏公司要求兰凯承担按揭款项未及时支付的违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。虽然润鹏公司曾向兰凯发函催收过一次性支付尾款，但根据双方约定，非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后45日内全部到达润鹏公司银行账户的情况下，润鹏公司才可以要求买方在收到通知后7日内一次性付清尾款以及未按期支付的逾期付款责任。如前文所述，润鹏公司并未能证实按揭贷款未能审批通过的真实原因，故其向兰凯发出的催款函件并不能达到合同约定的后果。因此，兰凯应当向润鹏公司支付房屋尾款280000元，但其无需承担逾期付款的违约责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）兰凯于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆润鹏房地产开发有限公司支付房款余款280000元； 二、驳回原告兰凯的诉讼请求； 三、驳回被告重庆润鹏房地产开发有限公司的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9590.15元，由兰凯负担；反诉案件受理费3163.28元，由兰凯负担2643.1元，由重庆润鹏房地产开发有限公司负担520.18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 万  怡 审 判 员 邓  山 审 判 员 朱 华 惠 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 牛维宋芳 书 记 员 江  波