陕西省铜川市耀州区人民法院      民 事 判 决 书       (2020)陕0204民初2938号   原告：杜文海，男，汉族，1973年4月生，住铜川市新区。   被告：西安博高置业有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：王西宁，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。   被告：铜川市新区高远开发建设有限责任公司。住所地：铜川市新区。   法定代表人：韩瑞斌，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王建斌，陕西兰天律师事务所律师。    原告杜文海与被告西安博高置业有限公司（以下简称博高公司）、铜川市新区高远开发建设有限责任公司（以下简称高远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告杜文海、被告博高公司的委托诉讼代理人牛晓征、被告高远公司的委托诉讼代理人王建斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告杜文海向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告博高公司2015年10月24日签订的《商铺内部认购合同》合法有效；二、确认原告与被告博高公司2015年10月24日签订的《委托经营管理协议》合法有效；三、二被告向原告交付×××号商铺，并办理不动产权登记；四、被告博高公司支付原告2017年10月24日至2018年10月24日商铺收益金11700元及逾期违约金和逾期利息；五、被告博高公司支付原告2018年10月24日至2020年10月24日商铺收益金23400元及逾期违约金和逾期利息；六、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告博高公司和高远公司合作开发“天籁生活广场”项目，2015年10月24日，原告与被告博高公司就“天籁生活广场”×栋×层×××号商铺买卖及委托经营管理进行了商谈，签订了《商铺内部认购合同》，约定原告购买“天籁生活广场”×栋1层×××号商铺，面积为13.2平方米，单价为每平方米9848.49元，总价为13万元，交房时间为2017年12月31日。同时签订了《委托经营管理协议》，约定原告将购买的×××号商铺交由被告博高公司经营管理，期限为2015年10月24日至2018年10月24日，2015年10月24日至2016年10月24日商铺收益金9100元，2016年10月24日至2017年10月24日商铺收益金10100元，2017年10月24日至2018年10月24日商铺收益金11700元。合同签订后，原告向被告博高公司支付购商铺款120900元，第一年商铺收益金9100元折抵购买商铺款；第二年商铺收益金博高公司已支付原告；第三年商铺收益金11700元被告博高公司至今未付。后原告多次打电话催问博高公司商铺建设进展情况和催要商铺收益金，至今被告博高公司未向原告交付商铺，也未支付第三年商铺收益金，损害了原告的合法权益。综上，原告认为二被告合作开发建设“天籁生活广场”项目，虽然本案所涉合同是原告与被告博高公司所签，但高远公司作为开发商应与博高公司承担连带责任。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告博高公司辩称，一、合同未成立，合同中甲方高远公司并未在合同中盖章，被告博高公司在合同签订过程中并没有存在恶意隐瞒的情形，故不应当因合同未成立而承担责任，仅需退还原告支付的款项。二、即使认定本合同成立，根据合同约定，合同履行期限为2015年10月24日至2017年10月24日，合同第三条约定明确，截止2017年10月24日，本合同所涉楼盘无法办理产权登记，合同自动解除，博高公司承担责任是合同约定的3‰的违约金。三、截止合同履行届满，涉案房屋无法办理产权登记，已告知原告，根据合同第六条约定，原告对情况应当了解，应按照合同第三条解决，如果原告仍愿意购买房屋，则需另行签订买卖合同。本案中原告主张应当是与博高公司及高远公司重新签订房屋买卖合同，而非对已解除的合同主张权利。四、原告明知涉案房屋五证不全，无法办理产权登记，达到合同解除条件，也未向博高公司提出再次签订合同的要求，合同自2017年10月24日解除，而原告在2020年11月才提起诉讼，已超出法定时效，在此期间造成的损失应当由原告自行承担。我五、本合同所涉房屋尚未建成，并且根据规划局审核通过的图纸，即实际建造的房屋与销售时期的房屋位置及结构存在较大差异，已无法实际交付。六、关于商铺收益金问题，与本案房屋买卖不是同一法律关系，不应在本案中主张。原告委托经营商铺收益的前提是博高公司使用了房产，但是截止原告起诉之日，该处房产仍未完工并交付使用，无论是从合同目的还是公平交易原则，要求博高公司支付该款项不合法不合理。合同期限是2015年10月24日至2018年10月24日，房屋未交付博高公司，到期后博高公司也未占用，而原告主张2018年之后的收益，没有合同和事实依据，不应支持。由于房产尚未交付，博高公司已支付的收益金应当退回博高公司。   被告高远公司辩称，一、原告陈述×××商铺内部认购合同和委托经营管理协议，高远公司不知道该事实，系博高公司单方行为，高远公司也没有收到原告购房款。二、天籁小区是属于高原公司开发的小区，但是本案涉及×××商铺，是博高公司购买高远公司的楼花，由高远公司提供土地，博高公司投资建设开发销售。按照合作协议，博高公司与原告单方签订合同，同时也将购房款收取，没有按照合作协议约定支付到共管账户，属于博高公司单方行为，高远公司没有过错，不存在承担连带责任的问题。三、原告主张收益金问题，对此意见与博高公司答辩意见一致。补充一点，原告陈述×××商铺是在2015年10月24日签订，当时该商铺预售许可证等五证博高公司还没有办下来，博高公司与原告签订的合同是无效合同。按照高远公司与博高公司合作协议约定，案涉房屋的手续是由博高公司办理，五证没有办理，博高公司与原告签订合同无效，逾期收益是不合法的，不应支持。   原告杜文海提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《商铺内部认购合同》，证明原告与博高公司签订合同约定了权利义务及合同期限、违约责任等。2、《委托经营管理协议》，证明原告与博高公司约定了经营管理的权利义务等，具备合同的基本要件。3、收款收据，证明原告按照合同约定交付全部房款，履行了合同主要义务。4、建设用地规划许可证复印件、效果图复印件二份、网络下载市长信箱市委办公室回复、新区信访局文件复印件，证明高远公司与博高公司的关系。5、房屋预售许可证复印件，证明案涉房屋已具备销售条件。6、录音，证明合同到期后，原告一直在催促博高公司要求交房、返租及违约金。   被告博高公司对原告提交的证据3、5无异议，对证据1、2真实性认可，不认可证明目的，认为案涉房屋是博高公司与高远公司合作开发，销售单位是高远公司，合同必须有高远公司盖章认可方能成立，仅有博高公司盖章无法办理产权登记，所以《商铺内部认购合同》未成立；商铺收益与房屋买卖不是同一法律关系，不应在本案中主张，委托经营管理协议期限自2015年10月24日至2018年10月24日，房屋未交付博高公司，到期后博高公司也未占有，原告主张2018年之后的收益没有合同依据，不应支持；博高公司未使用原告商铺，支付收益金不合法不合理。对证据4中建设用地规划许可证无异议，其他证据系复印件，真实性无法核实。证据6不予认可，认为录音当事人未表明身份以及涉及的具体房屋，但录音中原告提出违约金的主张，能证明原告认可合同解除并主张违约金。   被告高远公司对原告提交的证据5无异议，证据1、2、3、6因高远公司没有参与，质证意见以博高公司质证意见为准；证据4真实性认可，证明目的不认可。原告提交的证据1、2、3、4、5真实性予以确认，证据6不能确认通话双方的身份，该证据不予认定。   被告博高公司提交了以下证据以支持其抗辩理由：1、《商铺内部认购合同》、《委托经营管理协议》、《商品房预售许可证》均系复印件，证明高远公司没有盖章合同不能成立，预售许可证是在合同履行期届满之后办理的，该合同解除条件已经达成，合同应予以解除。2、一层平面图复印件、一层规划图，证明原告购买的商铺因规划变更，没有实际建造，无法交付。   原告对被告博高公司提交证据的真实性无异议。被告高远公司对博高公司提交的证据真实性无疑，认为高远公司不知道本案事实，没有参与销售，并不是高远公司不盖章的问题，按照合作协议约定，高远公司是销售主体，并不是博高公司。博高公司提交证据的真实性予以确认。   被告高远公司提交了《铜川市新区XX小区XX#、5#楼合作合同》，证明高远公司与博高公司之间的关系，高远公司不承担连带责任。   原告对高远公司提交的证据真实性无异议。博高公司对高远公司提交的证据真实性无异议，认为案涉合同高远公司未盖章认可无法办理交付及产权登记手续。高远公司提交证据的真实性予以确认。   经审理查明，2013年10月23日，高远公司与博高公司签订《铜川市新区XX小区XX#、5#楼合作合同》，约定高远公司与博高公司联建XX小区XX#、5#楼，合同第七条第二项约定，联建项目建成后产权及产权处置归博高公司所有，高远公司负责提供办理手续所需资料。2015年10月24日，杜文海与博高公司分别签订《商铺内部认购合同》、《委托经营管理协议》。认购合同约定：合同三方当事人甲方高远公司、乙方博高公司、方杜文海，丙方认购位于XX路XX路XX广场XX栋XX层XX号商铺，认购面积13.2平方米，单价为每平方米9848元，总金额为13万元，丙方在2015年10月24日前付清全部房款。第三条合同期限及违约责任 1、本合同最长期限为两年，自本合同签订之日起计算。2、本合同期满时，即2017年10月24日，开发商如未能取得相关手续，无法与丙方签订《商品房买卖合同》和无法为丙方办理产权登记，视为乙方违约，处理办法为乙方应在合同期满后十日内，一次性退还丙方购买商铺款，并支付3‰的违约金，本合同自动解除，丙方不再追究乙方其他责任。《商铺内部认购合同》没有高远公司签字盖章。《经营管理协议》约定，以杜文海与开发商签订的《商铺内部认购合同》及补充协议且杜文海已支付房屋首付款之日起三年为准，期限起始于2015年10月24日至2018年10月24日，收益标准：第一年2015年10月24日至2016年10月24日为9100元，第二年2016年10月24日至2017年10月24日为10400元，第三年2017年10月24日至2018年10月24日为11700元。合同签订当日杜文海通过银行转账向博高公司支付购房款120900元，博高公司将第一年商铺收益金9100元转为杜文海购房款，第二年收益金10400元，博高公司已支付杜文海。因设计规划变更，杜文海与柏高公司签订购买的商铺未实际建设。2020年5月26日高远公司取得了XX小区XX#、5#楼商品房预售许可证。XX小区XX号楼至今未完工。博高公司未支付杜文海第三年商铺收益金11700元。   上述事实，有当事人陈述、《商铺内部认购合同》、《委托经营管理协议》、收款收据、一层平面图复印件、一层规划图、《铜川市新区XX小区XX#、5#楼合作合同》、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。    本院认为，博高公司与高远公司联合建设XX小区XX#5#楼，博高公司自行与杜文海签订的《商铺内部认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且博高公司已经按照约定收受了购房款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同，博高公司未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得；高远公司在杜文海起诉前取得了商品房预售许可证明，但高远公司对于博高公司与杜文海签订的《商铺内部认购合同》不予追认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”博高公司与杜文海签订的《商铺内部认购合同》无效，《委托经营管理协议》是基于《商铺内部认购合同》成立而成立的从合同，主合同无效，从合同亦无效。审理中，本院主持调解，博高公司同意赔偿杜文海损失，因杜文海要求高远公司承担保证责任，调解无果。经本院释明，杜文海不同意变更诉讼请求。综上，杜文海要求确认《商铺内部认购合同》、《委托经营管理协议》有效，履行合同交付商铺并办理产权登记，支付商铺收益金的诉讼请求不能成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：    驳回杜文海的诉讼请求。   受理费677元减半收取339元由杜文海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。       审 判 员 张 梅       二〇二〇年十二月二十一日       书 记 员 白玉芬         1