北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1914号原告：于建华，男，1966年2月26日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李红超，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：慎已明，河南犀原律师事务所律师。被告：肖振山，男，1981年10月4日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：张婷，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静敏，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：中海恒大（北京）办公服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：肖振山，总经理。委托诉讼代理人：张婷，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静敏，北京市中闻律师事务所实习律师。原告于建华（以下简称姓名）与被告肖振山、被告中海恒大（北京）办公服务有限公司（以下并称二被告，分别称姓名、中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于建华的委托诉讼代理人李红超、慎已明，二被告的委托诉讼代理人张婷均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。于建华向本院提出诉讼请求：1.确认于建华与二被告签订的租赁合同于2020年10月15日解除；2.判令二被告支付于建华自2019年10月28日至2020年10月15日的欠付租金1049256.05（2019年10月28日至2020年1月28日共计262407元，2020年1月29日至2020年4月28日共计275547.35元，2020年4月29日至2020年7月28日共计275547.35元，2020年7月29日至2020年10月15日共计235754.35元）；3.判令二被告赔偿于建华违约金262407元；4.二被告支付于建华2017年7月23日至2017年10月27日、2018年8月28日至2018年9月27日、2019年8月28日至2019年9月27日的租金共计437345元；5.二被告支付于建华自2020年1月至9月的电费共计1002.35元；6.二被告支付于建华保全费5000元。事实和理由：2017年7月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定于建华将自有的位于北京市朝阳区光华路丙12号14层1705和1706室的房屋出租给二被告，租赁期限自2017年8月8日至2023年8月7日共计6年，月租金为87469元，按季度通过银行汇款的方式支付，合同期内免除承租方5个月租金，后三年每年递增百分之五的租金。合同签订后被告依约交纳了合同押金174938元。为方便二被告转租，于建华还向被告出具了书面授权书和房产证复印件，并于2017年7月30日将房屋、钥匙、门禁卡及相关财产移交给二被告。签订合同后于建华已全面履行了合同义务，而二被告却存在各种违约行为，且拒不支付2019年10月28日起至今的租金，二被告的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因此于建华诉至法院，望判如所请。中海公司答辩称：不同意于建华的诉讼请求。第一，中海公司已依约解除了与于建华签订的租赁合同，合同解除之日应为2019年11月28日，合同不应继续履行；第二，中海公司已经提前告知于建华办理房屋交接手续，但是于建华明确表示不同意提前解除合同，拒绝配合办理相关手续，因此导致的损失扩大部分应由于建华自行承担；第三，中海公司仅欠付于建华2019年10月28日至2019年11月28日一个月的租金87469元；第四，于建华主张由中海公司承担2020年1月29日之后的租金没有事实及法律依据。肖振山答辩称：不同意于建华的诉讼请求。第一，肖振山并非涉案租赁合同的当事人，不是本案适格被告；第二，于建华主张中海公司和肖振山财产混同缺乏事实及法律依据，不能仅依据肖振山曾以中海公司的名义向于建华支付租金及押金，就认定肖振山应承担本案的合同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区光华路丙12号14层1705的房屋（产权证号X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积81.62平方米，以下简称涉案房屋）及位于北京市朝阳区光华路丙12号14层1706的房屋（产权证号X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积301.81平方米，以下简称涉案房屋）均为于建华所有。2017年7月23日，于建华（出租人、甲方）与中海公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公；房屋租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止，共六年；甲方应于2017年7月23日前将房屋按约定交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；甲方授权乙方在合同期内转租、分租或联营，乙方找到新客户入住后，把客户的基本信息告知甲方。甲方同意在合同期内给乙方五个月（第一年的第三个月、第二年一个月、第三年一个月），作为乙方清理和装修搬家等时间，在此期间，甲方不收取任何费用；租金标准为每月87469元，租金总计5860423元，前三年房租不增加，后三年递增百分之五。租金支付方式为按季度支付，支付日期及金额为：2017年7月23日支付174938元，2017年10月28日支付262407元，2018年1月28日支付262407元，2018年4月28日支付262407元，2018年7月28日支付262407元，2018年10月28日支付262407元，2019年1月28日支付262407元，2019年4月28日支付262407元，2019年7月28日支付262407元，2019年4月28日支付262407元，2019年10月28日支付262407元；租赁房屋交还时，乙方应至少提前三个工作日通知甲方交接时间，甲方应按乙方通知时间与乙方交接验收，如甲方未按时与乙方进行交接验收或未在交接文件中签字，视为乙方已完成标的物交还义务，乙方不再按本合同约定向甲方支付任何费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的。乙方有约定的违约情形的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余的租金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方应退还剩余的租金及所有的装修款；双方还对其他有关事项作出了约定。合同签订当日，于建华向中海公司出具收条，载明收到中海公司交来的房屋押金174938元。合同签订后，于建华向中海公司交付涉案房屋，中海公司支付租金至2019年10月27日，之后未继续依约支付租金。2019年11月28日，中海公司向于建华作出《终止合同通知书》，提出提前解除合同，但于建华并未同意。2019年12月2日，中海公司再次向于建华作出终止合同通知书》，提出提前解除合同，并告知于建华涉案房屋钥匙可随时取，但于建华仍不同意解除涉案房屋租赁合同。2020年2月26日，北京市国信公证处出具（2020）京国信内经证字第00633号公证书，载明：该公证处公证员及中海公司代理人于2020年2月25日一同来到涉案房屋处，在公证人员的现场监督下，代理人对上述地点的有关现状进行了说明，同时，公证人员使用摄像设备对上述说明情况及代理人所指认的上述地点的相关现场情况进行摄像。随后，代理人使用钥匙将上述房间大门锁上，并将钥匙交给公证人员保管。随后于当日，上述人员来到位于北京市海淀区北三环中路35号的北京市海淀区邮电局北太平庄支局，在该邮局外，公证人员先对有关情况进行说明并对代理人进行询问，同时，公证人员使用本处摄像设备，对上述说明询问请款进行现场摄像。随后上述人员一起进入该邮局，在公证人员现场监督下，代理人使用其手机扫描邮局提供的二维码进入手机相关页面填写快递信息，并以EMS的方式邮寄上述保管在公证人员处的钥匙，收件人为于建华，电话为136XXXXXXXX，地址为河南省郑州市金水区健康路天下城8-3-2103，同时从邮局工作人员处取得《邮件交寄单（收据）》（1104796184578）《北京市增值税普通发票联》（No46156455）各一张。2020年2月29日，中海公司向邮寄的涉案房屋钥匙到达于建华处，因于建华拒收，该钥匙于3月31日退回，中海公司于4月7日取回邮寄包裹。2020年10月16日，于建华与中海公司签署涉房屋情况的勘验单，该勘验单载明了相关物品的数量和名称，具体内容为：中海公司已经于2019年11月底办理涉案房屋并同时通知于建华收房，因于建华未及时办理收房手续，拒收房屋钥匙，依据双方于2017年7月23日签署的合同的相关约定，应视为中海公司已于2019年11月底履行完毕房屋交还义务。鉴于于建华于2020年10月16日向中海公司提出共同勘验房屋情况并向其交付房屋钥匙的要求，中海公司本着积极配合的态度，于2020年10月16日与于建华共同对房屋状况进行勘验，并签署本勘验单，向于建华交付房屋钥匙。本勘验单的签订时间不视为中海公司交还房屋的时间。关于此勘验单，经询，于建华称不能视为其认可中海公司于2019年11月底履行了交还了涉案房屋，因为勘验单载明涉案房屋内仍有大量二被告的办公用品，且屋内空调发生损坏，自动感应门遗失未维修配齐。庭审中，于建华为证明肖振山应承担连带责任，向本院出示如下证据材料：1.肖振山个人支付押金、租金的银行汇款凭证及微信转账记录凭证；二被告对该组证据的证明目的不予认可；2.中海公司的工商档案、营业执照及肖振山的身份证复印件、微信聊天记录截图；二被告对该组证据的证明目的不予认可。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于建华与中海公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于于建华要求肖振山承担连带责任的诉讼主张，根据现有证据，难以认定肖振山存在应当对中海公司的公司债务承担连带责任的法定情形，故于建华的此项诉讼主张本院不予支持。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据已查明的事实，中海公司在合同履行期内即2019年11月26日向于建华提出终止合同关系，且未依约继续支付租金，其已通过实际行为在合同履行期届满前明确表明不履行主要的合同义务，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于中海公司撤场的时间：（1）中海公司主张其已于2019年11月底搬离涉案房屋，且已依约完成了交还涉案房屋的合同义务，但是综合考量双方的有关约定，中海公司主张的合同第六条第4款应适用于合同履行期届满或双方协商一致解除合同时交还房屋的场合，在一方构成根本违约的场合下如适用此条款，将使得根本违约方无需继续承担约定及法定的违约责任，有违双方的合同目的。（2）中海公司认为于建华已通过在2020年10月16日与其签署勘验单的方式，认可中海公司于2019年11月底交还涉案房屋的诉讼主张，该勘验单明确载明涉案房屋内仍有物品未搬离，勘验单的内容存在矛盾之处，故对中海公司认为其已于2019年11月底完成了交还涉案房屋的合同义务的抗辩意见，本院不予采纳。关于合同的解除时间：于建华要求确认涉案合同于2020年10月15日解除的诉讼请求，根据已查明的事实，双方虽在2020年10月16日对涉案房屋进行现场勘验，但中海公司已在2019年11月26日即首次通知于建华要求终止合同关系并不再使用涉案房屋，之后采取多种方式向于建华表明不再履行合同义务并与于建华协商交还涉案房屋，在此情况下涉案合同已陷入客观上无法继续履行的局面，于建华应当在合理期限内收回涉案房屋并防止损失的进一步扩大，其于2020年10月16日才收回涉案房屋，并据此主张涉案合同于前一日解除，法律依据不足，本院不予支持。现于建华要求确认涉案合同于2020年10月16日解除，中海公司亦认为其已于2019年11月底完成了交还涉案房屋的合同义务，双方就涉案合同已解除这一问题并无争议，本院对此亦不持异议。关于合同解除的时间，本院综合考虑双方约定情况及本案案情，确定为中海公司首次通知于建华终止合同次日的两个月，即2020年1月28日，因此于建华要求确认涉案合同于2020年10月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于各项费用的数额：（1）关于租金：涉案合同已于2020年1月28日解除，因此于建华要求中海公司支付2019年10月28日至2020年1月28日租金的诉讼请求本院予以支持；根据现有证据，涉案合同解除后，中海公司于2020年2月25日通过公证方式向于建华腾退房屋，并将涉案房屋钥匙以邮寄方式寄回于建华，于建华虽最终将钥匙退回，但根据邮件详情单，可以确认于建华已于2020年2月29日知悉涉案房屋钥匙已寄回，于建华自该日起可以恢复对涉案房屋的控制状态但拒绝受领，其应自行承担扩大的损失，故本院确认房屋使用费的截止日为2020年2月29日，于建华主张的2020年1月29日至2020年2月29日期间的租金实际为房屋使用费，本院对费用名称予以纠正；于建华主张的2020年3月1日至2020年10月15日的租金部分，事实及法律依据不足，本院不予支持。（2）关于违约金：于建华主张中海公司赔偿其违约金一节，有明确合同依据，且中海公司系根本违约方，故此项诉讼请求本院予以支持。（3）关于免租期租金及其他费用：于建华要求中海公司支付其三个月免租期的相应租金一项，缺乏合同依据，本院不予支持；于建华主张的电费一节，于建华未充分举证证明，本院亦不予支持。鉴于双方均同意以押金抵扣相关费用，本院按照租金、违约金的顺序进行抵扣。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中海恒大（北京）办公服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告于建华房屋租金、房屋使用费十七万七千八百五十三元六角；二、被告中海恒大（北京）办公服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告于建华违约金二十六万二千四百零七元；三、驳回原告于建华的其他诉讼请求。案件受理费12557元，由原告于建华负担2609元（已交纳），由被告中海恒大（北京）办公服务有限公司负担9948元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元由被告中海恒大（北京）办公服务有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月十日法官助理 李 青书 记 员 刘 欢