北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初31583号原告：张安，男，1948年2月27日出生，汉族，首都钢铁公司京安铁矿附属公司退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：熊韶华，北京共享律师事务所律师。委托诉讼代理人：任武，北京共享律师事务所实习律师。被告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家瑛，男，1957年3月28日出生，汉族，北京富饶房地产开发有限公司副总经理，住北京市西城区。原告张安诉被告北京富饶房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张安及其委托诉讼代理人熊韶华、任武、被告北京富饶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张红利、张家瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张安向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告交付一套建筑面积不低于52.77平方米的二居室房屋（本小区之内）。2.请求被告支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（违约金计算自2015年7月13日至2019年8月1日止，违约金33478.23元）。3.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月13日，原告与被告签订《房屋拆迁回购住房协议》约定：原告将位于北京市宣武区右安门内大街X号X号院X门X号房屋交由被告拆除，原告回购被告在原住址新建房屋；原告自行解决周转用房，周转期自2012年7月13日至2015年7月12日，原告实际于2012年7月13日搬离，周转期在2015年7月12日到期。协议签订后，原告按约定将房屋交由被告拆除，并租赁房屋用于周转。被告拆除原告房屋后，新建房屋建设缓慢，在周转期届满后一直未交房。原告为此多次向其催促交房，被告一再拖延，直至2017年7月29日通知原告交房。2017年8月1日，原告按照被告通知按时收房，被告要求原告先签署《交付确认书》缴纳物业费再领取钥匙看房。原告在签署《交房确认书》和缴纳物业费后，被告告知原告交付新房位于X栋X单元X号顶层房屋，但该房屋卧室为斜坡，根本无法使用。原告到邻居同户型房屋查看后，拒绝领取房屋钥匙，要求被告按照收房协议约定交付一套同面积二居室方式，但被告以各种理由拒绝交付符合协议要求房屋。经原告到同户型房屋核实，被告交付的房屋不符合我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）要求，该房屋套型建筑面积计算低于被告应交付的面积，卧室的使用面积应不符合下列规定：双人卧室不应小于9㎡，单人卧室不应小于5㎡；兼起居的卧室不应小于12㎡。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1／3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1／2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。因被告房屋面积，室内净高，卧室面积，坡屋顶空间等设计均不符合我国《住宅设计规范》等强制规定，该房屋不符合房屋住宅标准原告无法使用。根据双方签订的协议，被告应按约定交付有一套能够让原告居住的房屋而不是顶层阁楼，根本无法使用。被告也没有按双方约定期限将房屋交付原告使用，被告应承担违约责任。因被告提供格式《房屋拆迁回购住房协议》对原告权利保护极为不公平、不合理，该协议违约金约定过低。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求被告按要求交付一套二居室房屋，并向原告支付周转到期后至实际入住期间的违约金。在案件审理过程中，原告张安向本院提交以下证据材料：1、北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议及补充协议；2、购房款收据；3、2017年8月1日物业费收据及农业银行刷卡凭证，采暖费（17-18季）增值税发票，用户热费缴纳明细表；4、回迁安置结算表；5、X户型图（两张，一张有原告标注的面积）、电气图、给排水图、暖气图；6、富饶家园业主物业服务协议；7、同户型X单元X号房屋的一组照片；8、北京市规划委员会行政处罚决定书、北京市规划委员会西城分局规（西）来访[2016]39号答复意见、规（西）来访[2016]34号答复意见、规（西）来访[2017]4号答复意见；9、从规划委员会复印的设计图纸。被告北京富饶房地产开发有限公司辩称：全部不同意原告诉讼请求。关于第一项诉请要求交付房屋的问题，我们认为并不是富饶公司不交房，而是原告不收房。富饶公司于2017年7月13日就取得了竣工验收备案表，房子符合交房条件。而且富饶公司随后也就是7月份通知了原告来收房，但是原告在签署收房确认书之后，就没领钥匙然后最终没有收房。所以说，这个责任完全是由原告自身造成的，与富饶公司没有关系。关于房屋存在的这个户型问题，我们认为他提到我们所交付的房屋与协议所附的这个户型平面图是基本符合的。包括户型，包括格局基本一致，而且面积也不少于52.77平米。另外，他提到的楼层的问题，因为协议里已经明确约定就是X单元X层，楼层没有任何问题。关于斜坡的问题在协议户型、平面图当中也已经明示，房屋就是斜坡屋顶，而且在坡屋顶上开窗，也是符合协议的平面示意图，原告对此完全清楚。关于两居室也是与协议上的平面示意图一致。原告所说房屋不符合住宅设计规范，没有任何事实依据。关于诉请的第二点，关于交房违约金的问题，我们认为，根据张安这份协议，在协议当中只是约定了一个回迁面积，然后在这个补偿费里边并没有约定自行周转补助费，富饶公司完全不用支付这项周转补助费。而事实上，经过原告的一再申请，富饶公司考虑到实际情况虽然协议里面没有约定周转费，但是实际上富饶公司还是给原告发放了一定的周转补助费。所以已经满足原告的周转需求，他再提出要交房违约金没有这个合同依据。在案件审理过程中，被告北京富饶房地产开发有限公司向本院提交以下证据材料：1、房屋拆迁回购协议、说明；2、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；3、拆房凭证；4、周转补助费发放凭证及收条；5、两份收房确认书；6、测绘报告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月，被告北京富饶房地产开发有限公司取得了原告张安原居住的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院X门X号住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2012年7月13日，原告张安（乙方、被拆迁人）与被告北京富饶房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：X）。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京宣开拆迁有限责任公司对北京市宣武区右安门内大街X号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街X号院／号／楼X门X号的住房／居室，合计使用面积／平方米，建筑面积22平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街X号院内建设的新住宅伍号楼（施工楼号）X单元X层X号贰居室，建筑面积52.77平方米。超出乙方原有面积30.77平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2012年7月13日至2015年7月12日。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积／平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币／元。大写／拾／万／仟／佰／拾／元／角／分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余70%房款共计人民币／元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币／元，其中包括：1、一次性搬家补助费：／元；2、提前搬家奖励费：／元；3、工程配合奖：／元；4、自行周转补助费：／居室／元／月，5、电话移机费：／元。6、空调移机费：／元。7、有线电视费：／元。8、热水器移机费：／元。9、装修补偿费：／元。10、其他：／元。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先予执行，强制腾房。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，原告张安（乙方、被拆迁人）与被告北京富饶房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）又签订《补充协议》：乙方因购买新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上30.77平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方购买房款人民币369240元。大写叁拾陆万玖仟贰佰肆拾零元。乙方购买的这部分新房产权为经济适用房产权管理。补充协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案二份。同在2012年7月13日，张敏为被告北京富饶房地产开发有限公司签字出具一份《说明》：我是原宣武区右内大街X号院X门X号（建筑面积68.12平方米）产权人张敏，现我自愿用上述房屋的68.12平方米中的22平方米安置我的哥哥张安及其共居亲属，以解决我和张安及其共居亲属的住房问题，同时，我于2009年7月20日签订的回迁96.68平方米的协议及其相关资料作废。特此说明！2012年7月26日，张安向北京富饶房地产开发有限公司交纳“宣武区右安门内大街X号新住宅楼伍号楼X单元X层X号贰居室回购房款项”369240元。上述协议签订后，原告将原居住的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院X门X号住房于2012年7月14日交付被告拆除。后被告支付了原告至2017年4月30日的周转费的周转补助费用，其中2015年12月20日，张安出具《收条》：今收到北京富饶房地产开发有限公司支付给西城区右内大街X号院X门X号张安的2015年7月至2015-12共计6个月周转费人民币壹（万）贰千元整（12000元）。2017年1月4日，张安出具《收条》：今收到X号院X号楼X单元张安2016-7-12月周转费壹万肆。2017年，张安出具《收条》：今收到右安门X号院.X号门X单元1-4周转费每月2500元，共四月共计一万元正补16年1-2补每月500元，共计一千元补16年7-12月补一千元。共计12000元。2017年7月6日，被告北京富饶房地产开发有限公司开发、建设的北京市西城区右安门内大街X号院内的新住宅项目竣工，并进行了工程竣工验收备案。2017年7月18日，北京市西城区住房和城市建设委员会收到北京富饶房地产开发有限公司提交的工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划部门出具的认可文件或者准许使用文件、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书、住宅工程提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、法规、规章规定必须提供的其他文件：建设工程档案预验收意见书、法人委托书等竣工验收备案文件。该工程竣工验收备案表显示：工程名称：南栋住宅楼等3项（南栋住宅楼（X#、X#、X#、X#）、北栋住宅楼、地下室）〔原北栋住宅楼等3项﹛北栋住宅楼、南栋住宅楼（X#、X#、X#、X#）、锅炉房〕、（地下室、北栋住宅楼（X#、X、X#）、南栋住宅楼（X#楼、X#楼、X#楼、X#楼））。建设单位：北京富饶房地产开发有限公司。建设地址：西城区右安门内大街X号。建设规模：116081.17平方米。合同价格：41879.867518万元。规划许可证编号：2016规（西）建字0094号。施工许可文件编号：[2017]施[西]建字0009号。开工时间：2013-04-10。工程竣工日期：2017-07-06。建设单位：北京富饶房地产开发有限公司，项目负责人：曹立中。勘察单位：北京中地大工程勘察设计研究院，项目负责人：郝秀山。设计单位：中房集团建筑设计有限公司，项目负责人：佘小丽。施工单位：江苏南通二建集团有限公司，项目负责人：汪建。监理单位：青岛惠中建设监理有限公司，项目负责人：周立德。工程质量监督机构：北京市西城区建设工程安全质量监督站。后北京富饶房地产开发有限公司陆续开始通知要求回迁居民收房。2017年8月1日，被告北京富饶房地产开发有限公司要求向原告张安交付上述《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定的张安回购的房屋。同日，张安交纳了采暖费、物业费，并签署《富饶家园业主物业服务协议》和《收房确认书》。《收房确认书》载明：X栋X单元X号业主张安：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主／个月的周转费作为补偿费，共计／元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。张安在签署上述《收房确认书》后，进入X栋X单元X号进行看房验收。在看到被告交付的该房屋后，张安表示房屋存在严重问题，不予收房且未领取房屋钥匙。另查：2015年7月，北京市规划委员会出具《北京市规划委员会行政处罚决定书》（京规（西）行决字2015第005号，受处罚单位：北京富饶房地产开发有限公司）：经查，北京富饶房地产开发有限公司于2011年3月在西城区右安门内大街南段路东建设的右安门大街X号院危改项目，在建设过程中擅自增加建筑面积并调整功能布局，其中住宅增加449.35平方米，汽车库增加129.16平方米，库房增加215.04平方米，未按照《建设工程规划许可证》﹝2007规（宣）建0002号﹞审批内容建设。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，该工程已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为处没收违法所得1991万元整的行政处罚......2016年12月，北京市规划委员会西城分局作出《关于对成志伟、白蕰萍同志来访的答复意见》（规（西）来访〔2016〕34号）：成志伟、白蕰萍同志：您关于右安门内大街X号院的信访收悉，现将有关规划情况答复如下：2007年，我局核发西城区右安门内大街X号院危改小区项目《建设工程规划许可证》，地上建筑面积90000平方米，地下建筑面积34984.23平方米；住宅套数为824户，建筑面积72238.2平方米。建设过程中，建设单位自行调整了原审批方案，形成了违法建设，2015年7月我局依法对其违法建设进行了行政处罚。2016年12月，建设单位按要求进行了整改并申请完善规划手续，我局依法核发该项目《建设工程规划许可证》，地上建筑面积92114.7平方米，地下建筑面积37975.5平方米；住宅套数为713户，建筑面积73183.26平方米。改变地上、地下建筑面积为建筑整体功能布局的调整，增加面积的具体位置无法明确。您提到的改变地上、地下建筑面积具体违法的情况，现向您提供《右内大街X号院危改小区工程规划调整一览表》（由该项目设计单位中房集团建筑设计有限公司提供，详见附件）......2017年1月，北京市规划委员会西城分局作出《关于对成志伟、白蕰萍同志来访的答复意见》（规（西）来访〔2016〕39号）：成志伟、白蕰萍同志：您来信反映西城区右安门大街X号院危改项目违法建设面积与处罚面积不符的信访件收悉，经研究，答复如下：右安门大街X号院危改项目包含回迁房及商品房两部分，依据北京市测绘设计研究院提供的《房屋土地技术测绘报告书》的数据表明，该项目违法建设面积增加5139.62平方米，分部在回迁房和商品房自行车库、人防设施、社区服务中心、物业管理用房、住宅、汽车库、库房等功能区。其中，商品房的住宅、汽车库、库房增加面积合计793.55平方米，我局依据《北京市城乡规划条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》的相关规定，依法进行了行政处罚。其余增加面积位于回迁房部分及商品房的自行车库、人防设施、社区服务中心、物业管理用房。回迁房部分属于解决回迁居民居住问题的民生工程，商品房自行车库、人防设施、社区服务中心、物业管理用房属于项目配套公共服务设施。违法行为轻微，没有造成危害后果。我局依据《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定，不予行政处罚......再查：《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》所附的回购新房户型平面图显示：入户门进入后西侧为玄关、过道、餐厅（标注共13.20㎡）、厨房（标注3.54㎡），厨房西北侧为一间卧室（小间，标注6.63㎡），该卧室东侧为卫生间（标注2.70㎡），该卧室北侧为另外一间卧室（大间，标注13.61㎡）。经本院至被告向原告交付的北京市西城区右安门内大街X号院内新住宅X栋X单元X号（《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定地址新住宅伍号楼（施工楼号）X单元X层X号贰居室，建筑面积52.77平方米）现场勘验，可见：该房屋有房间二间、卫生间一间、厨房一间，户型与上述平面图户型朝向一致，户型结构基本相同，居室门的开启方向、位置等略有不同。大间房屋、小间房屋、厨房均有部分房屋面积的屋顶为坡屋顶（最低处距地面1米左右），其中小间房屋有约一半以上房屋内面积为坡屋顶。该房屋窗户均开在坡屋顶墙面上，朝正上方或斜上方安装，且开窗着力的把手位于窗户的上缘，需借助梯子等攀高工具才能开启或关闭窗户。大间房屋有两根管道位于室内。房间有部分墙体开裂。庭审中，原告认为被告交付的房屋存在以下主要问题：面积有瑕疵，房屋面积不足，房屋不是二居室，交付的房屋是阁楼而不是二居室。房屋的内部里面有管道，不符合设计规范。房屋窗户无法开启，墙面已经出现裂痕和脱落。被告交付的房屋不是瑕疵，是性质错误，交付的就不是原本我的房屋。对于房屋居室问题，原告提供了北京市规划委员会出具的设计图纸加以证明，该图纸显示X号楼X单元X户型房屋与《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》所附的回购新房户型平面图户型基本一致，但在小间房间处，标明为“书房”。原告认为，该小间房屋不能作为居室，且坡屋顶面积过大，实际可使用面积过小。被告认为房屋有坡屋顶问题和开窗问题在协议和协议所附平面图中已明示，符合约定，两居室也符合约定。房屋取得了竣工验收，设计符合住宅设计规范。原告没有理由拒绝收房。又查：就房屋面积和居室问题，原告张安在本案中申请对此进行鉴定，鉴定的申请事项为：请求人民法院依法指定司法鉴定机构对被申请人交付的位于北京市西城区右安门内大街X号院X栋X单元X号顶层房屋可居住面积、户型、该房屋套型总建筑面积进行司法鉴定。本院依法委托了沐城测绘（北京）有限公司对此进行鉴定。2020年9月16日，沐城测绘（北京）有限公司出具了《不予受理通知书》：北京市西城区人民法院：在（2019）京0102民初31583号（案号）张安（原告）诉北京富饶房地产开发有限公司（被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷（案由）一案中，贵院委托我单位对原告张安申请对被告北京富饶房地产开发有限公司交付的位于北京市西城区右安门内大街X号院X栋X单元X号顶层房屋可居住面积、户型、该房屋套型总建筑面积进行鉴定（委托事项）进行鉴定／评估。经审查，因户型不在测绘鉴定范围内，建筑面积﹦套内＋分摊＋阳台，分摊得测量整栋楼（如有交叉分摊得测量整个小区）计算得出，根据北京市地方标准，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。请与我单位联系办理退还鉴定评估材料等手续。特此通知。另外，被告提供了2018年9月10日，北京市西城区房地产测绘二所出具的《房屋面积测算技术报告书》显示，被告向原告交付的新住宅房屋（该报告书显示为X号楼X号）的建筑面积为58.23㎡，套内建筑面积（含阳台）为47.17㎡，分摊的共有共用建筑面积为11.06㎡。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告张安（被拆迁人）与被告北京富饶房地产开发有限公司（拆迁人）签订了《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：X），张安将其居住的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院X门X号房屋建筑面积22平方米交由被告拆除，张安回购北京富饶房地产开发有限公司开发、建设的涉案的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院内建设的新住宅伍号楼（施工楼号）X单元X层X号贰居室（建筑面积52.77平方米）。上述《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》合法、有效，双方均应按照协议约定全面享有权利、履行义务。原告张安已如约将应拆除的原房屋交予被告北京富饶房地产开发有限公司拆除，亦履行了支付购房款义务，北京富饶房地产开发有限公司应按时向张安交付合格的回购房屋。现张安主张北京富饶房地产开发有限公司向其交付的涉案房屋存在居室不符、面积不足、室内有管道、不符合设计规范、窗户无法开启、墙面已经出现裂痕和脱落等情况，认为被告交付的房屋不符合要求，要求被告向原告重新在本小区之内交付一套建筑面积不低于52.77平方米的二居室房屋。被告认为其交付的房屋坡屋顶问题和开窗问题在协议和协议所附平面图中已明示，符合约定，两居室也符合约定。房屋取得了竣工验收，设计符合住宅设计规范。对此，经本院勘验现场，结合在案证据、相关规定和日常生活经验认定如下：涉案房屋所在楼房已经由作为建设单位的被告、作为施工单位的江苏南通二建集团有限公司和监理单位的青岛惠中建设监理有限公司等进行检验和整体验收合格，并报北京市西城区住房和城市建设委员会备案。但根据北京市规划委员会出具的设计图纸，涉案房屋中的小间房屋标明为“书房”而并非居室或卧室，且现场勘验可见，该屋中有约一半以上房屋内面积为坡屋顶，屋顶离地面最矮处仅有约1米，居室内面积的层高明显异于普通住宅房屋，并不能作为正常居室使用。大间房屋、厨房也均有部分面积为坡屋顶，屋内面积的层高也明显异于普通住宅房屋。并且，房屋窗户均开在坡屋顶墙面上，朝正上方或斜上方安装，与普通住宅房屋窗户的位置、开窗形式均不一致，且开启、关闭严重不便。另外房间有部分墙体已开裂。被告对于上述问题并未在《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》及附件中予以明示原告。在此种情况下，原告主张被告向其交付的涉案房屋存在严重问题，拒绝收房，本院对此予以认可，认为被告履行交付房屋的合同义务不符合约定。但对于原告要求被告在本小区之内重新向其交付一套建筑面积不低于52.77平方米的二居室房屋的诉讼请求，因被告明确表示现本小区内已无其他房屋可以交付原告，且原告未能提供充足证据证明本小区内另有可以向其交付的没有权利人的空置住房，故在本案中该项诉讼请求本院无法支持。原告可就此向被告另行主张要求采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外应当指出，原告主张被告交付的涉案房屋存在面积不足的问题，本院认为，涉案房屋尚未办理产权证书，房屋面积也未最终确定。《房产测量规范》（GB/T17986）与《住宅设计规范》（GB50096-2011）对于利用坡屋顶的空间如何计算面积的规定存在较大差异。在涉案房屋产权证书办理完毕、房屋面积最终确定之前，现无法认定涉案房屋坡屋顶的空间是否计入面积。故此项主张，应待产权面积确定后，尚存争议的再行认定和解决。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认定如下：原告依约、如期向被告交付了需要被拆除的被拆迁房屋，被告在协议约定的应交付房屋的期限（即2015年7月13日前）内未向张安交付其回购的新建住房。就被告未能在期限内向张安交付其回购的新建住房，被告行为已构成违约，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然原告与被告在双方签订的《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》中约定了“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的内容，但依据该约定的计算方式被告应当支付原告的违约金数额过低，显然有违公平原则。并且，虽然张安签署了《收房确认书》，但该《收房确认书》并未约定被告给予张安关于逾期交付房屋的补偿费且被告亦未实际支付补偿费，故不应就此认定双方已就逾期交付房屋的违约金达成了协议。因此，被告未能在期限内向张安交付其回购的新建住房而给原告带来持续的生活不便、额外增加费用等损失显然根据双方的上述约定不足以弥补，故原告主张约定的违约金低于实际产生损失，要求本院予以增加，该主张本院予以支持，违约金的具体数额和计算方式，本院依据相关法律规定酌情予以判定，即以张安回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。给付期限应当自2015年7月13日起算。但是，鉴于2017年8月1日被告北京富饶房地产开发有限公司已通知原告张安，要求向张安交付新建涉案房屋，虽然经本院认定被告履行交付房屋的合同义务不符合约定，但后续被告是否能重新向原告交付合格房屋或采取其他方式解决争议的时间尚不能确定，综合考虑，为妥善处理双方争议且不影响后续纠纷处理，本案对于被告应支付原告的逾期交房违约金处理至2017年7月31日，其余部分的违约金可待双方确定后续纠纷解决方式后予以另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京富饶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张安逾期交付房屋违约金（以二十五万零六百五十七元五角为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自二〇一五年七月十四日起，至二〇一七年七月三十一日止）；二、驳回原告张安的其他诉讼请求。如果被告北京富饶房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千六百元，由原告张安负担七千三百元（已交纳）；由被告北京富饶房地产开发有限公司负担七千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贾 岩人民陪审员  胡秀青人民陪审员  龚文龙二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  邸碧莹书 记 员  王 溪