广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10864号上诉人（原审被告）：东莞市云创教育科技有限公司。住所地：广东省东莞市****立新社区洋杞坑工业区C栋一楼C01。法定代表人：吴慧枫，该公司经理。委托代理人：袁瑞峰，广东森盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社。住所地：广东省东莞市****立洋杞坑东路18号。法定代表人：李正春，该合作社理事。委托诉讼代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧玲，广东臻善律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东瀚洋环保工程投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区***********附楼三层。破产管理人：广东天健会计师事务所。委托诉讼代理人：赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所律师。原审原告：东莞市****立新股份经济联合社。住所地：广东省东莞市****立新经联社区光大路5号。法定代表人：梁植高，该经联社理事长。委托诉讼代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧玲，广东臻善律师事务所实习律师。上诉人东莞市云创教育科技有限公司（以下简称为云创公司）因与被上诉人东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社（以下简称为洋杞坑股份经合社）、广东瀚洋环保工程投资有限公司（以下简称为瀚洋公司）、原审原告东莞市****立新股份经济联合社（以下简称为立新经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云创公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回对方全部诉讼请求，请求合同继续履行至合同租用期限期满为止，或者发回重审；二、本案一审诉讼费由立新经联社承担，二审诉讼费由洋杞坑股份经合社、瀚洋公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.2016年8月31日吕盛芬与瀚洋公司签订《租赁物业转租协议书》，瀚洋公司在收受了吕盛芬525万元、收回押金156600元并出具收款收据后已完全退出了案涉承租关系，与案涉租赁合同再无任何关系。云创公司直接取代了瀚洋公司承租人的身份资格。2.在瀚洋公司退出租赁合同后，实际上是云创公司和吕盛芬与洋杞坑股份经合社之间的租赁合同关系。一审庭审中，各方均确认瀚洋公司已将案涉租赁物转租给云创公司，且瀚洋公司租赁期间多次由云创公司实际支付租金给立新经联社，可以证明瀚洋公司已完全退出了案涉租赁合同关系，已将承租权概括的转让给了云创公司。云创公司才是案涉租赁物的合法使用人、实际占有人和承租人，一审判决认定瀚洋公司是承租人，云创公司是次承租人是错误的。3.云创公司从2016年8月31日接收案涉租赁物至今都按时足额向洋杞坑股份经合社缴交租金，洋杞坑股份经合社均未提出异议。立新经联社以案涉租赁物所在区域进行城市更新改造为借口要求瀚洋公司返还案涉厂房，实际上是立新经联社与房地产开发公司确认征收案涉租赁物作为房地产开发项目使用。洋杞坑股份经合社在利益驱使下不顾客观事实、合同履约精神和诚信形象，在没有作出任何赔偿的情况下驱赶云创公司搬离案涉租赁物，企图想通过合法形式达到其非法获利的目的。4.退一步讲，假如案涉租赁合同无效，瀚洋公司就无权收受吕盛芬的525万元和押金156600元，实际上云创公司才是案涉租赁物的实际使用人和占有人，云创公司要与洋杞坑股份经合社谈妥赔偿条件才配合返还案涉租赁物。瀚洋公司经一审法院说明后也没有提起反诉，说明其非常清楚自己与案涉租赁物无任何关系，无权提出反诉。5.1994年8月8日的单位工程竣工验收合格证明书下的“立新洋杞坑厂房”以及竣工于1999年10月13日的“瑞发鞋厂厂房”都属于案涉厂房，如果当时未报建是不可能取得工程竣工验收合格证书的。因当时的档案管理没有规范，加上行政区域的调整，原附城区的建设档案无从查询。现在的东莞市自然资源局及东莞市住房和城乡建设局复函无法查询到相关档案并不能否认案涉厂房的合法性，未能据此认定合同无效。二、一审判决程序错误。1.一审法院同意洋杞坑股份经合社申请作为原告加入诉讼，但只是以答复的形式回复不予同意云创公司追加被告的申请。一审法院裁定不予受理云创公司的反诉，拒绝云创公司的上诉申请材料,剥夺云创公司的诉讼权利。2.本案的诉讼标的为案涉租赁物，法律关系是租赁合同纠纷关系，而云创公司一审中提起的反诉诉讼标的同样是上述案涉租赁物，法律关系也是基于针对相同的租赁物产生的租赁合同纠纷关系，并且云创公司在一审诉讼地位也是被告的主体身份，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条及最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条的规定，一审法院应接受云创公司的反诉请求并与本诉合并审理。3.一审判决认为立新经联社以其自己名义提起诉讼确有不当，但没有直接驳回立新经联社的起诉请求，而是在接受追加原告申请后并在审理后作出一审判决第一项。对于云创公司为实质解决案涉租赁合同纠纷要求追加其他实际使用人，一审法院却直接驳回。4.一审判决漏列当事人，吕盛芬也是案涉纠纷的主体之一，并且立新经联社在本案起诉前也是直接与吕盛芬商讨关于案涉租赁物征收赔偿事宜的。5.洋杞坑股份经合社明知案涉租赁物部分无合法报建手续，仍将其出租给承租人使用存在过错。案涉租赁物在1994年8月8日和1999年10月13日先后经东莞市附城质量安全监督核验组等相关部门办理报建规划、验收竣工手续，云创公司主张该部分租赁合同仍然有效，即租赁合同不是全部无效。对于历史遗留问题，不能仅由云创公司承担。瀚洋公司与洋杞坑股份经合社签订的租赁合同中约定“甲方协助乙方办理好合法改建”，云创公司承接后也没有违反约定非法改建使用案涉租赁物。云创公司要求继续履行案涉租赁合同，直至合同期满为止。6.洋杞坑股份经合社主张转租行为无效缺乏事实依据。云创公司按时足额向洋杞坑股份经合社缴交租金四年之久，洋杞坑股份经合社从未提出过异议。云创公司分别将案涉租赁物分租给东莞市霓欧教育科技有限公司、东莞市霓欧影视文化传媒有限公司及梁庆浩等十多个单位和个人使用，并投入巨额资金进行装修改造。洋杞坑股份经合社的办公地点就在案涉租赁物附近，也从未提出过异议，事实上已经认可云创公司作为新的承租人使用和装修改造案涉租赁物。7.一审判决既然认定了案涉租赁合同无效，那么就不能按合同相对性原则来处理本案，必须将场地实际占有和使用人列为本案当事人；一审判决既然按合同相对性原则不处理本案，那么就不能认定本案合同无效。不管选择前者还是后者，一审判决都违反了法定程序。8.一审的诉讼费用系由立新股份经联社缴纳的，既然其诉讼请求全部被驳回，其理应承担一审的诉讼费用。一审判决其不承担诉讼费显然错误。三、一审判决法律适用错误。1.依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第21条、《广东省高级人民法院关于审理农村集体出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，一审判决应该尊重历史原因认定案涉租赁合同合法有效，让云创公司继续履行案涉租赁合同至合同期满为止。2.在洋杞坑股份经合社确认案涉租赁物为合法建筑，云创公司才租赁并投入巨额资金进行装修整改，洋杞坑股份经合社作应当遵守诚实信用的民事原则。四、一审判决采信证据错误。东莞市自然资源局及东莞市住房和城乡建设局复函无法查询到相关档案并不能否认案涉厂房的合法性，双方提供的建设工程竣工验收合格证明书的证明力高于该复函，一审判决根据复函认定合同无效证据严重不足。五、案涉租赁园区对东莞地区关于科普教育的影响和意义。1.案涉租赁园区获得了《广东省青少年科技教育基地》等认证，对东莞地区的青少年科普教育有着深远的影响和重大的教育意义。2.经过整整四年多的不断投入，案涉园区基地科普宣传工作开始走上正轨，此时要求云创公司返还案涉租赁物园区对云创公司、霓欧公司及东莞地区的青少年是重大的打击和伤害，也有违公平公正。被上诉人洋杞坑股份经合社向本院答辩称：一、一审判决认定事实正确。1.案涉《租赁合同书》的合同当事人是洋杞坑股份经合社与瀚洋公司，洋杞坑股份经合社从未与瀚洋公司就租赁合同转让、合同当事人变更事项达成过任何协议，亦未就云创公司承继瀚洋公司前述《租赁合同书》项下权利义务作出过任何同意的意思表示，洋杞坑股份经合社与云创公司之间也未签署过任何书面租赁协议，故洋杞坑股份经合社与云创公司或者吕盛芬之间并未直接建立租赁合同关系。2.在承租、转租法律关系中，由次承租人占有使用租赁物是必然的状态，由次承租人代为直接支付租金也是常态，次承租人占有使用租赁物、代为支付租金的行为不能推定承租人退出原有租赁关系。况且占有使用及代为支付租金的是云创公司，跟吕盛芬也没有任何关系。3.云创公司的主张缺乏依据。次承租人代为直接缴交租金是所有多重租赁关系中的常态，且云创公司转账时都备注“代付”，洋杞坑股份经合社出具的租金收据明确载明的“付款人”字样是“金安华会所”（瀚洋公司前身的租赁物用途），连水电费的缴付单位都是瀚洋公司，洋杞坑股份经合社从未确认云创公司是直接承租人身份。合同相对人的付款义务有第三方代为履行并未侵犯洋杞坑股份经合社的合法权益，洋杞坑股份经合社也没有异议可提。案涉租赁物所在区域的城市更新改造方案已经政府部门批准公示，案涉厂房属拆除重建区域，有已向全社会公示的文件可供查询。4.瀚洋公司未提起反诉不影响其作为承租人的实体权利，云创公司作为次承租人的合法权益，不是本案的处理范围，可以另循法律途径解决。云创公司向瀚洋公司支付款项及押金，是云创公司与瀚洋公司之间另外一个合同法律关系所要处理的问题，与本案并无法律上的关联，云创公司完全可以另行法律途径或起诉解决。5.竣工验收证书只是东莞市附城质量安全监督核验组颁发的判断建筑质量的依据，不能证实案涉厂房已经过主管部门的批准建设，也不是判断租赁合同效力的依据这是由东莞两级法院生效裁判文书所确认的裁判规则。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，一审判决根据现行法律法规认定案涉租赁合同无效并无不当。二、一审判决处理程序正确。1.本案由洋杞坑股份经合社作为共同原告参加诉讼、不追加其他非本合同当事人作为当事人参加诉讼符合法律规定。本案起诉时，立新经联社洋杞坑分社作为立新经联社的下设部门不具备法人资格，故以立新经联社作为原告起诉符合法律规定。本案受理后，东莞市****局于2020年4月28日为立新经联社洋杞坑分社换发《农村集体经济组织登记证》，重新核定名称为“东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社”，故由立新经联社及洋杞坑股份经合社作为本案共同原告符合法律规定。云创公司申请追加的当事人不是本案案涉合同当事人，也不是本案讼争的法律关系以及诉求审理范围，洋杞坑股份经合社、立新经联社已明确向一审法院表示不同意追加该类被告参加本案诉讼。2.一审法院不接受云创公司的反诉符合法律规定。洋杞坑股份经合社基于与瀚洋公司之间的《租赁合同书》诉请主张权利，而云创公司基于案外人与瀚洋公司之间的《租赁物业转租协议书》反诉主张权利，两者并非基于同一个租赁合同法律关系，诉讼请求之间也不具有因果关系，两者之间也不是基于相同的法律事实，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定。基于瀚洋公司与洋杞坑股份经合社之间的租赁合同及其法律关系，瀚洋公司本身就享有基于本诉的相应反诉的诉讼权利，一审法院的此种程序处理方式符合法律规定。诉讼标的与诉讼标的物是两个完全不同的法律概念，本案的诉讼标的是洋杞坑股份经合社与瀚洋公司之间的租赁合同法律关系，诉讼标的物是案涉租赁物业，云创公司作为占有使用人的次承租人应当负担返还租赁物的义务，但并不基于该诉讼地位而取得提起反诉的权利。3.云创公司所追加的当事人并非本案合同当事人，也未经享有诉权的洋杞坑股份经合社同意，因此依法不应作为本案当事人参加诉讼。4.本案没有遗漏当事人。如前所述，洋杞坑股份经合社与云创公司及吕盛芬之间就腾退搬迁事项进行协商不能改变合同及本案诉讼当事人各自的法律地位。5.当事人就合同订立的过错是酌定当事人之间损失承担的责任划分，是认定并裁判损失承担的诉求时所考虑的问题；竣工验收手续不是判断合同效力，而讨论建筑物历史遗留问题更是超出了本案的审理范围。6.承租人如何使用租赁物、以何种方式经营是承租人自身的事情，洋杞坑股份经合社不予干涉是尊重承租人的经营自主权，但从未认可云创公司的承租人地位。7.洋杞坑股份经合社、立新经联社基于合同纠纷主张权利，无论合同效力如何，案由均是合同纠纷，均需遵循适用合同相对性原则，一审判决的程序处理并无不当。8.一审判决关于诉讼费承担的处理符合《诉讼费用交纳办法》第29条、第43条的规定。三、一审判决适用法律正确。1.本案诉请合同效力裁判而不是诉请确认违法建筑物确权，不适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定；本案是履行租赁合同而引发的财产纠纷，也不适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定；一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定正确。2.云创公司对租赁物的装修投入，完全可以通过提起相关诉讼的法律途径解决，本案的处理没有妨碍或损害云创公司的合法权益。四、一审判决采信证据正确。东莞市自然资源局及住建局的复函证实的是案涉租赁物业未取得建设工程规划许可证这一事实，竣工验收证书证实的是工程已经经过质量验收的事实，两者并不是同一事实，并不存在互相否定以及证明力大小的问题。即便退一步来说，复函属于国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书，且有原始书证原件;而竣工验收证书属原“附城质量安全监督核验组”出具，无原件可供查实;故后者证明力也小于复函。五、案涉租赁物的用途不是本案的审理范围，云创公司的损失可以通过提起民事诉讼的法律途径解决。如何使用租赁物，如何经营自有产业，都是承租人及次承租人自身自主决定的事项。云创公司若认为就此遭受损失，完全可以通过向相关合同当事人提起民事诉讼的方式解决。六、本案一审判决不存在应当发回重审的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序处理符合法律规定，请求依法驳回云创公司的上诉。被上诉人瀚洋公司向本院答辩称：与一审答辩意见一致。原审原告立新经联社向本院陈述称：与洋杞坑股份经合社意见一致。立新经联社、洋杞坑股份经合社向一审法院提起诉讼请求：一、解除立新经联社、洋杞坑股份经合社与瀚洋公司签订的《租赁合同书》；二、瀚洋公司、云创公司返还《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房（价值约300万元）；三、一审案件诉讼费由瀚洋公司、云创公司承担。诉讼过程中，立新经联社、洋杞坑股份经合社变更诉讼请求如下：一、确认立新经联社、洋杞坑股份经合社与瀚洋公司签订的《租赁合同书》无效；二、瀚洋公司、云创公司返还《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房（价值约1300万元）；三、一审案件诉讼费由瀚洋公司、云创公司承担。一审法院查明：瀚洋公司的前身为广东集科机械设备工程投资有限公司（以下简称为集科公司）。集科公司进行了多次名称变更登记，2009年12月3日变更为现名称瀚洋公司。东莞市****局于2020年6月9日出具《证明》，主要内容包括：东莞市东城区立新洋杞坑经济合作社（以下简称为洋杞坑合作社）于2002年6月30日经东莞市人民政府核准登记，登记证号为东合字2155号；2004年至2006年，东莞市****股份合作制改革，该社名称更改为“东莞市东城区立新洋杞坑股份经济合作社”（以下简称为洋杞坑股份合作社），新名称于2005年8月31日经东莞市人民政府核准登记，登记证号为041804号；2008年8月4日，洋杞坑股份合作社获得了编号为粤农集字第190004018004号《广东省农村集体经济组织证明书》；2013年9月9日，洋杞坑股份合作社的资产过渡到东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社，由东莞市东城区立新股份经济联合社统筹管理；2018年5月4日，东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社变更为东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社；2020年4月28日，东莞市****局换发了名称为“东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社”（以下简称为洋杞坑股份经合社）的《农村集体经济组织登记证》，统一社会信用代码为N144***********723。云创公司提供的全国组织机构统一社会信用代码公示查询结果显示：立新经联社、洋杞坑股份经合社各有单独的统一社会信用代码，东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社没有统一社会信用代码。2008年9月1日，洋杞坑股份合作社（合同甲方）与集科公司（合同乙方）签署《租赁合同书》，合同第一页和第五页落款处的出租方名称为洋杞坑合作社，第五页甲方盖章的名称为洋杞坑股份合作社。合同约定甲方将其所有的位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）总面积14100平方米的厂房及厂区内空地约3000平方米出租给乙方作商业综合使用，乙方已知悉租赁标的是厂房用途；期限20年（2009年8月5日起至2029年8月5日止）；合同签订之日起免租金11个月作为乙方申报商业用途等手续及改建装修（2008年9月5日至2009年8月5日），甲方协助乙方办理好合法改建，费用由乙方承担；其余时间计算租金（2009年8月5日至2014年8月5日每月租金78300元，2014年8月6日至2019年8月5日每月租金90300元，2019年8月6日至2024年8月5日每月租金104400元，2024年8月6日至2029年8月5日每月租金116400元）；每月20日前交租，逾期甲方有权终止合同和没收押金；乙方缴纳两个月租金156600元作为合同押金，预交一个月租金78300元；如甲方违约，则由评估部门对楼宇装修进行合理评估，再按照实际使用期的正常折旧后剩余价值赔偿给乙方，另赔偿楼宇的一年租金给乙方（租金按当时甲方收乙方楼宇租金计算），结清相关费用并退回押金，同时终止合同；转租或部分转租不得超过合同租期，合同双方权利义务不变，乙方转租造成损失时乙方承担连带责任，乙方应在转租签约后30天拿转租合同到甲方备案。另一审庭审中，各方均确认瀚洋公司已将案涉租赁物转租给云创公司。另瀚洋公司租赁期间，多次由云创公司实际支付租金给洋杞坑合作社。2018年8月20日，东莞市第一人民法院受理瀚洋公司破产清算案。2020年3月23日，立新经联社、洋杞坑股份经合社向破产管理人发出《联络函》，以上述租赁物不属于破产财产、有关部门拟对该租赁物进行城市更新改造、租赁合同属无效合同等为由，通知管理人取回该租赁物，要求管理人在15日内返还该厂房。管理人于2020年4月2日发出回复函，主要内容为：租赁合同处于有效期、管理人决定继续履行合同；在法院作出合同无效、厘清各方责任的终审判决前，应当继续履行合同。一审案件诉讼过程中，立新经联社、洋杞坑股份经合社明确表示：立新经联社、洋杞坑股份经合社按照房屋租赁合同关系主张权利，而不按照《中华人民共和国企业破产法》关于取回权的法律规定主张权利。2020年8月26日开庭时,立新经联社、洋杞坑股份经合社确认,自2020年4月28日换发登记证后,涉案建筑的权属属于洋杞坑股份经合社。一审诉讼过程中，一审法院向东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局发函调查，复函显示：案涉地块范围内没有办理土地使用权确权登记和建筑物房屋登记信息，没有办理建设用地规划许可证，没有东莞市****立新股份经济联合社申请办理施工许可证的记录；根据所提供的土地红线图与坐标图，无法核查该土地上的建筑物办理施工许可证情况。另云创公司主张，案涉租赁物已取得东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书，各方之间租赁合同应为有效。并提交了东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书等复印件作为证据。根据单位工程竣工验收证明书显示，附城质量安全监督核验组于1994年8月8日出具该证书，该证据载明：“工程名称：立新洋杞坑厂房，建设单位：立新洋杞坑村，并注明：在一九九四年八月八日竣工验收中，被核定为合格工程，特发此证”。另立新经联社、洋杞坑股份经合社提交了单位工程竣工验收证明书，该证据显示：工程地址洋杞坑村瑞发鞋厂，开工日期为1999年8月25日，竣工日期为1999年10月13日，建设单位为立新洋杞坑村，并注明允许交付使用，并加盖附城质量安全监督核验组章。立新经联社、洋杞坑股份经合社对该证据于一审庭审中予以确认，但称时间太久，无法找到原件对应。洋杞坑股份经合社提供的农村集体经济组织登记证显示，该社成立日期为2002年12月12日，该登记证的有效期为2020年4月28日至2030年4月27日。立新经联社、洋杞坑股份经合社提供了东莞市人民政府办公室2012年8月16日《关于印发的通知》、东莞市东城区办事处办公室2013年8月28日文件《关于印发的通知》。第一份通知的内容包括：通过撤并组级经济组织，并入村级股份经济联合社，或由村级经联社受托管理组级经济社资产；统筹的其中二种方式是设置分社，分步合并，在经联社下相应设立若干个分社，分社资产资源属原股份经济合作社全体股东所有，由经联社统筹监督管理；分社只是经联社下设部门，不具有独立法人资格，不独立对外开展经济活动；待条件成熟时再撤销分社，实现合并。第二份通知的内容包括：该方案适用于立新等11个采用设立分社方式进行统筹管理的社区，改革内容与第一份通知内容相符。云创公司在一审案件诉讼过程中提出反诉，一审法院裁定不予受理其反诉。一审法院认为：本案争议焦点为：一、立新经联社是否有权起诉？洋杞坑股份经合社以共同原告参加诉讼是否合法？二、一审案件租赁合同是否有效？三、瀚洋公司、云创公司是否应当返还涉案租赁物？一审法院分析如下。焦点一。从立新经联社、洋杞坑股份经合社提供的农村集体经济组织登记证，洋杞坑股份经合社的成立日期为2002年12月12日，一审案件租赁合同是2008年9月1日洋杞坑股份合作社与瀚洋公司的前身集科公司签订。立新经联社、洋杞坑股份经合社提供的东莞市人民政府办公室和东莞市东城区办事处办公室的两份通知显示，东莞市于2012年底、2013年上半年进行农村集体经济组织改革，实行村级统筹，资产权属仍为原组级社，原组级社不对外独立。而从东莞市****局的证明来看，洋杞坑合作社于2002年6月30日经东莞市人民政府核准登记，2004年更改为洋杞坑股份合作社，新名称于2005年8月31日经东莞市人民政府核准登记，资产于2013年9月9日过渡到东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社，由东莞市东城区立新股份经济联合社统筹管理；2018年5月4日变更为东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社，2020年4月28日换发了名称为洋杞坑股份经合社的《农村集体经济组织登记证》。从上述事实来看，无论名称如何变更，原组级权利归属没有变化，仅仅在统筹期间由村级组织进行管理，并未发生主体的合并或分立，因此，一审案件立新经联社起诉时以其自己名义提起诉讼，确有不当。但立新经联社并非企图占有洋杞坑股份经合社权利，而是为了洋杞坑股份经合社的利益进行管理活动，且洋杞坑股份经合社申请加入诉讼并认可立新经联社的诉讼行为，一审法院本着实质解决纠纷、程序为实体服务、不增加当事人诉累的精神，故同意洋杞坑股份经合社以原告身份加入诉讼。由于立新经联社不享有实体权利，一审法院对其诉求予以驳回，对洋杞坑股份经合社的诉求予以审理。焦点二。东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局的复函显示案涉地块范围内没有办理土地使用权确权登记和建筑物房屋登记信息，没有办理《中华人民共和国城乡规划法》第四十条所规定的建设用地规划许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审案件租赁合同属于无效合同。云创公司提供的东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书等证据复印件，该证据显示发证机关为附城质量安全监督核验组，不能证实涉案建筑物已完善报建手续，云创公司主张合同有效一审法院不予支持。但根据该证据可知，洋杞坑村为案涉厂房的建设单位。焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审案件中，由于租赁合同无效，涉案租赁物由洋杞坑股份经合社建造，瀚洋公司、云创公司应将案涉房屋返还给洋杞坑股份经合社。瀚洋公司是承租人，云创公司是次承租人，均负有返还租赁物给洋杞坑股份经合社的法定义务。立新经联社、洋杞坑股份经合社并未提出关于损失的诉讼请求，经一审法院说明，瀚洋公司也没有反诉，故一审法院对各方过错和损失不予审理，各方可另案解决。一审法院依照前述引用的法律条文和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回立新经联社的全部诉讼请求；二、确认洋杞坑股份经合社与瀚洋公司于2008年9月1日签订的《租赁合同书》无效；三、瀚洋公司、云创公司在判决发生法律效力之日起十日内返还上述《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房给洋杞坑股份经合社。一审案件受理费99800元，由瀚洋公司、云创公司承担。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查，云创公司在二审期间向本院提交案涉园区科普教育的照片，用以证明云创公司对案涉租赁物园区全力打造成广东省东莞地区首家中小学生研学实践科普教育基地等；经质证，立新经联社、瀚洋公司、洋杞坑股份经合社对前述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为：立新经联社、洋杞坑股份经合社根据洋杞坑股份合作社与集科公司签订的《租赁合同书》提起本案诉讼，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对云创公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、如何认定案涉《租赁合同书》的合同当事人；二、案涉合同效力及租赁物返还问题。关于争议焦点一。综合案涉证据以及各方陈述，本院分析如下：第一，洋杞坑股份合作社与集科公司于2008年9月1日签订《租赁合同书》，约定洋杞坑股份合作社将案涉租赁物出租给集科公司作商业综合使用，期限20年；此后洋杞坑股份合作社于2020年4月28日换发了名称为洋杞坑股份经合社的《农村集体经济组织登记证》，集科公司于2009年12月3日变更为现名称瀚洋公司，故应当认定前述《租赁合同书》的合同当事人为洋杞坑股份经合社和瀚洋公司。第二，瀚洋公司与吕盛芬签订的《租赁物业转租协议书》约定瀚洋公司将租赁物业转租给吕盛芬，未能基于该转租关系而认定瀚洋公司已完全退出其与洋杞坑股份合作社的租赁合同关系；前述《租赁物业转租协议书》第三条约定由乙方直接向洋杞坑股份合作社缴付租金，且云创公司提交的国内支付业务付款回单亦载有代付租赁费等内容，故亦未能基于租金支付行为而认定瀚洋公司及洋杞坑股份合作社均同意2008年9月1日的《租赁合同书》项下瀚洋公司的权利义务一并转让给云创公司；云创公司上诉主张其已取代瀚洋公司的承租人身份缺乏依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二。一审法院向东莞市自然资源局调查取得的复函明确记载案涉地块范围内没有办理土地使用权确权登记和建筑物房屋登记信息，没有办理建设用地规划许可证；向东莞市住房和城乡建设局调查取得的复函明确没有东莞市****立新股份经济联合社申请办理施工许可证的记录，无法核查该土地上的建筑物办理施工许可证情况；一审判决据此认定案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，并依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定案涉租赁合同无效于法有据，本院对此予以维持。案涉东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书在内容上并无显示建设单位已持相关批准文件向相关部门提出申请并获得核发建设工程规划许可证，故前述证据并不足以否定根据前述复函作出的认定，本院对云创公司就此提出的上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，瀚洋公司应将案涉房屋返还给洋杞坑股份经合社；云创公司作为次承租人亦负有共同返还的义务，一审判决认定瀚洋公司、云创公司应向洋杞坑股份经合社返还案涉2008年9月1日的《租赁合同书》项下厂房并无不当，本院对此亦予以维持。如前所述，案涉2008年9月1日的《租赁合同书》的合同当事人为洋杞坑股份经合社和瀚洋公司，云创公司作为次承租人要求承租人或出租人赔偿损失的，该主张与案涉出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，故一审法院没有受理云创公司提起的反诉并无不当；对于云创公司要求合同继续履行至合同租用期限期满为止的上诉请求，本院亦不予审查。云创公司与东莞市霓欧影视文化传媒有限公司、梁庆浩等十个主体之间的分租法律关系并不属于本案的审理范围，吕盛芬亦不属于本案必须参加诉讼的当事人，本院对云创公司就一审法院审理程序提出的异议均不予支持。综上所述，上诉人云创公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费99800元，由东莞市云创教育科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月二十五日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。