广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4340号原告（反诉被告）：佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社，住所地广东省佛山市高明区××××××××，统一社会信用代码N144×××××。法定代表人:区某1委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧建安，男，1986年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××××××××××。委托诉讼代理人：欧小英（系被告欧建安的姐姐），住广东省佛山市南海区×××××××××××××。原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社(简称“苏棠经济社”)与被告（反诉原告）欧建安租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。苏棠经济社的委托诉讼代理人吕艳婷、欧建安的委托诉讼代理人欧小英到庭参加诉讼。因欧建安提起反诉，本案于2020年12月10日再次开庭进行审理。苏棠经济社的委托诉讼代理人杜新华、欧建安的委托诉讼代理人欧小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏棠经济社向本院提出本诉请求：1.判令自2020年11月1日起解除双方于2018年5月17日签订的《屋租赁合同》，没收欧建安支付的按金3600元；2.判令欧建安向苏棠经济社支付2019年10月至2020年10月的租金15240元及违约金4572元，合计19812元；3.判令欧建安立即清空租赁商铺并自2020年11月1日起按《屋租赁合同》约定的租金标准向苏棠经济社支付占用场地费至其清空迁出商铺为止；4.本案诉讼费由欧建安承担。事实和理由：苏棠经济社是于2019年7月7日经批准成立，替代原佛山市高明区×××××××民委员会苏棠居民小组（简称“苏棠居民小组”）履行原签订的经济合同。2018年5月17日，苏棠居民小组与欧建安签订《屋租赁合同》，苏棠居民小组将位于佛山市高明区×××××××××××卡铺位租赁给欧建安使用，约定每月租金1200元，第三年起租金按原租金基数递增5%计收（即2020年5月1日起每月租金1260元，2021年5月1日起每月租金1323元，2022年5月1日起每月租金1389元）。签订合同时，欧建安应先缴交三个月租金3600元为租赁按金；并约定欧建安未能按合同约定缴交每月租金，从当月6日起延迟一日加收月租金5%的滞纳金，至当月15日尚未缴纳的，苏棠居民小组有权终止合同，按违约处理，收回铺位，没收按金，并追缴月租金。合同签订后，苏棠居民小组依约向欧建安交付商铺场地。欧建安于2019年10月开始拖欠租金至今。疫情期间，苏棠经济社已经响应国家政策号召对商铺租赁户减免租金15%，时期为2020年1月1日至2020年4月30日止。苏棠经济社已多次通过电话、微信、委托律师所出具律师函等方式与欧建安沟通要求付清相关租赁费用，但欧建安一直拒绝支付，故苏棠经济社提起诉讼。根据相关法律规定和双方签订的《屋租赁合同》的约定，经多次追收下，欧建安至今没有缴纳租金，其已经构成严重违约，苏棠经济社诉求自2020年11月1日起解除双方签订的《屋租赁合同》，没收欧建安支付的押金3600元；2019年10月至2020年4月每月租赁款为1200元，2020年5月起每月租赁款为1260元，欧建安应向苏棠经济社支付租金15240元（1200×7+1260×6-1200×4×15%）。由于欧建安违约，合同约定的每日加收月租金5%的违约金过高，苏棠经济社酌情按照所欠租金总金额的30%进行处罚，要求欧建安支付违约金4572元（15240×30%）；并要求判令欧建安立即清空商铺并自2020年11月1日起按《屋租赁合同》约定的租金标准向苏棠经济社支付占用场地费至其清空迁出为止。欧建安辩称：1.不同意解除合同，苏棠经济社属于单方面解除合同，事前并未通知欧建安。2020年11月欧建安收到法院送达的应诉材料才知道苏棠经济社主张解除合同。双方此前一直沟通顺畅，欧建安有时迟交租金，苏棠经济社并无异议。苏棠经济社在村委干部换届的时候才突然提出解除合同。2.不同意没收按金。3.确认苏棠经济社要求支付租金的诉请，但欧建安已经支付至2020年6月30日的租金。4.不同意支付违约金。7月份开始未交租金。欧小英从2019年7月开始一直通过微信转账给苏棠经济社副村长区某2，但其一直不出面沟通，已支付的租金亦未能开具收据。欧小英希望与苏棠经济社取得联系商讨如何支付7月份以后的租金及开具收据，但苏棠经济社负责人一直回避，因此2020年7月后租金一直未支付。欧小英联系村长区某1，但其一直推诿，称交给律师处理。5.对苏棠经济社诉请的立即清空租赁商铺并自2020年11月1日起按《屋租赁合同》约定的租金标准支付占用场地费至其清空迁出商铺为止有异议，欧建安于2020年11月收到法院传票才知道苏棠经济社要求搬走，事前没有准备，欧建安对租赁物付出大量装修，苏棠经济社要求欧建安搬走，欧建安的损失应由苏棠经济社承担。6.对于诉讼费的承担，只同意按照拖欠的租金比例来承担。欧建安向本院提出反诉请求：1.苏棠经济社单方面解除合同赔偿欧建安租赁商铺的装修费用约43500元；2.苏棠经济社退回押金3600元。事实与理由：受疫情影响，今年生意较差，导致缴纳租金延迟，但都是在与苏棠经济社有交代和沟通的情况下去交纳的。2020年7月9日欧建安在缴纳租赁苏棠经济社的另一个店铺租金5662元时，与苏棠经济社对后期租金缴纳进行了沟通。之后，在毫无征兆的情况下，欧建安收到法院送达的应诉材料。欧建安并非有意拖交租金，更无终止合同的想法。在未收到起诉状时，欧建安于2020年10月28日缴纳了3600元的租金，苏棠经济社区某2收到该笔款项时，也未表达出任何问题。欧建安收到法院送达的起诉书后，深表惊讶，立即与区某2联系沟通，但对方敷衍，未能沟通。欧建安已经积极诚恳解决问题，但苏棠经济社不予理会。欧建安缴纳了至2020年6月的租金。欧建安无终止合同的意向也愿意缴纳租金。苏棠经济社单方面终止合同，必须赔偿欧建安的装修损失及退回所有押金。苏棠经济社辩称：欧建安提出的反诉请求及事实理由均无事实及法律依据，应依法驳回。因为双方签订的房屋租赁合同清晰记载，欧建安应在每月的5日前缴纳租金，从当月6日起延付一日加收租金5%的滞纳金，至当月15日未缴纳的，苏棠经济社有权终止合同，按违约处理，没收按金并追缴月租金。欧建安已承认从2019年10月至2020年10月均拖欠租金，已经拖欠了一年的租金，至苏棠经济社起诉后，欧建安才支付部分租金，其已经构成根本违约，其主张的损失是其自身造成的，要求苏棠经济社承担无法律依据，且欧建安没有提供任何证据证明其损失。欧建安的反诉请求应被驳回。双方当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织了当事人进行举证和质证，本院认定如下：1.苏棠经济社提交的证据。证据1、2、3、5,欧建安无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据4，欧建安有异议，经审查，该证据有欧建安的签名，其虽有异议但未提出相反证据予以推翻，本院予以确认。证据6，欧建安有异议，经审查，没有证据显示苏棠经济社已将该《律师函》有效送达给欧建安，故本院对该证据不予确认。2.欧建安提交的证据。证据1中的账单详情，苏棠经济社无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据1中的微信聊天记录，苏棠经济社有异议，欧建安未能提供证据原件，本院不予确认。证据2，苏棠经济社表示庭后核实，但至本院作出裁决仍未回复，经审查，该证据与案涉的屋租赁合同相互印证，本院予以确认。证据3，苏棠经济社对真实性有异议，经审查，苏棠经济社未提供反证或合理的反驳理由，本院对该证据的真实性予以确认。结合双方当事人没有异议的事实和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏棠经济社为组级集体经济组织，于2019年7月7日由佛山市高明区××××竹园社区×民委员会苏棠居民小组改制为佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社，承继佛山市高明区×××××××民委员会苏棠居民小组的债权与债务。2018年5月17日，原佛山市高明区××××竹园社区×民委员会苏棠居民小组（下称“苏棠居民小组”）与欧建安签订了《屋租赁合同》，约定：苏棠居民小组将位于佛山市高明区×××××××永安新村恒乐巷19至21卡铺位租赁给欧建安使用。租期五年从2018年5月1日至2023年4月30日止。每月租金1200元，从第三年即2020年5月1日起，每月租金按原租金的基数递增5%计收（即2020年5月1日起每月租金1260元，2021年5月1日起每月租金1323元，2022年5月1日起每月租金1389元）。欧建安先缴交三个月租金3600元为租赁按金，合同期满时不计息退还。租金每月一次结算，由欧建安在每个月5日前将租金存入苏棠居民小组指定的农商银行账号。欧建安未能按合同约定缴交每月租金，从当月6日起延迟一日加收租金5%的滞纳金，至当月15日尚未缴纳的，苏棠居民小组有权终止合同，按违约处理，收回铺位，没收按金，并追缴月租金（其余内容详见合同）。合同签订后，苏棠居民小组依约向欧建安交付商铺场地，欧建安支付按金3600元。自2019年10月起欧建安拖欠租金。2020年5月31日，苏棠经济社出具《疫情减免告知书》，通知商铺租赁户减免月租金15%，期限为2020年1月1日至2020年4月30日。2020年10月28日，欧建安的姐姐欧小英通过微信转账的方式向苏棠经济社区某2支付案涉租赁物2019年10月至2019年12月的租金合计3600元。2020年11月6日，欧小英再次通过微信转账的方式分两笔向区某2支付案涉租赁物2020年1月至2020年4月的租金合计4080元,2020年5月至6月的租金合计2400元。苏棠经济社自认诉前没有向欧建安发出解除合同的书面通知。欧建安于2020年11月4日收到本院送达的应诉材料。本院认为，案涉的《屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。苏棠经济社主张欧建安拖欠2019年10月至2020年10月的租金。欧建安确认此前拖欠上述期间的租金，但开庭前已缴纳2019年10月至2020年6月的租金合计10080元，苏棠经济社确认收到上述租金。欧建安辩称因为疫情导致其生意较差，因此其与苏棠经济社沟通租金交付事宜，因对方未回复故其暂时未缴纳，本院认为苏棠经济社因为疫情已主动免除欧建安2020年1月1日至4月30日期间的15%租金。欧建安的主张是对合同主要条款的变更，在双方未能达成一致的情况下，租金交付事宜仍应按双方签订的屋租赁合同履行。欧建安迟延履行合同主要义务的行为致使苏棠经济社的合同目的无法达到，苏棠经济社主张解除双方签订的《屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。苏棠经济社在提起本案诉讼前并未向欧建安发出解除合同的通知，本院确认双方的合同在欧建安收到本院送达的应诉材料之日即2020年11月4日解除。合同解除后，欧建安应向苏棠经济社返还租赁物，苏棠经济社诉请欧建安清空并迁出租赁商铺，本院予以支持。关于苏棠经济社诉请的租金问题。欧建安自认已支付案涉租赁物的租金合计10080元，尚欠部分租金。合同约定自2020年5月1日起每月租金1260元，结合苏棠经济社主动免除2020年1月1日至4月30日的15%租金的情况，经核算，欧建安仍应向苏棠经济社支付至2020年10月的租金为5160元[1200元/月×（1-15%）×4个月+1200元/月×3个月+1260元/月×6个月-10080元]。关于苏棠经济社诉请的滞纳金问题。欧建安拖欠租金，其行为已构成违约，理应承担相应违约责任。对于欧建安应承担的违约责任，合同约定欧建安拖欠租金，苏棠经济社可以从当月6日起延迟一日加收租金的5%的滞纳金。该滞纳金实质上是迟延履行的违约金。苏棠经济社自认该约定过高，主张按所欠总租金的30%计算。本院认为，在苏棠经济社未能举证证明其实际损失的情形下，约定的滞纳金明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。合同约定租金应在每月5日前支付，因此，欧建安应从逾期之日起（即当月6日）至实际支付之日止，以拖欠的租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍的标准向苏棠经济社支付违约金。关于苏棠经济社诉请没收按金的问题。案涉的《屋租赁合同》约定，欧建安拖欠租金，苏棠经济社有权收回商铺，没收按金。苏棠经济社主张没收按金，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。欧建安反诉请求退回按金没有法律依据，本院不予支持。关于苏棠经济社诉请自合同解除之日起至迁出商铺之日止的占用费的问题。至一审辩论终结时，欧建安仍占用了案涉商铺，导致苏棠经济社产生租金损失，苏棠经济社诉请欧建安按合同约定的租金标准支付该期间的占用费，本院予以支持。关于欧建安诉请苏棠经济社赔偿其装修费用的问题。欧建安违约导致合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”欧建安诉请苏棠经济社赔偿其装修费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社与被告（反诉原告）欧建安于2018年5月17日签订的《屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、被告（反诉原告）欧建安于本判决发生法律效力之日起十日内清空并迁出位于佛山市高明区×××××××永安新村恒乐巷19至21卡商铺；三、被告（反诉原告）欧建安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社支付租金5160元及违约金（以60元为基数，从2020年5月6日起计算；以60元为基数，从2020年6月6日起计算；以1260元为基数，从2020年7月6日起计算；以1260元为基数，从2020年8月6日起计算；以1260元为基数，从2020年9月6日起计算；以1260元基数，从2020年10月6日起计算；均按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计算至上述租金清偿完毕之日止）；四、被告（反诉原告）欧建安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社按合同约定的租金标准支付自2020年11月5日起至被告（反诉原告）欧建安迁出案涉铺位之日止的占用费；五、确认按金3600元归原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社所有；六、驳回原告（反诉被告）佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）欧建安的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1388元，减半收取694元（佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社已预交），由佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社负担154元，欧建安负担540元。佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社多预交的受理费540元，由欧建安支付判决确认的款项时一并支付给佛山市高明区××××苏棠股份经济合作社，本院不再另行收退。反诉案件受理费489元（欧建安已预交），由欧建安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年十二月二十四日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰