重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23811号 原告（反诉被告）：重庆市易英物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道310号和顺苑2幢1-5-4，统一社会信用代码915001127562486042。 法定代表人：刘庆英，董事长。 委托诉讼代理人：张瑶，重庆市杏林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆杏林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐义林，男，1976年5月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告（反诉原告）：秦红梅，女，1977年5年25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告（反诉被告）重庆市易英物业管理有限公司（以下简称易英公司）与被告（反诉原告）徐义林、秦红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法由审判员姚利平担任审判长，适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易英公司的委托诉讼代理人张瑶、蒋媛媛，被告（反诉原告）徐义林、秦红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）易英公司向本院提出本诉请求：1、请求被告立即向原告支付2014年1月1日至2019年8月31日期间的物业费7726.16元，公摊费340元，合计8066.16元；2、请求被告立即向原告支付违约金(以所欠物业费及水电公摊费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金，从欠费之日起开始计算至款清之日止)，截止起诉之日违约金为483.9696元，上述两项合计8550.1296元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月25日，原告与桃源芳居业主委员会签订桃源芳居物业服务合同，约定由原告为桃源芳居小区提供物业服务，合同有效期为2013年12月25日至2016年12月25日，共三年。第一年物业服务费收取标准为住宅0.7元/㎡/月(三楼以下)，0.9元/㎡/月(三楼以上)，后两年为住宅0.8元/㎡/月(三楼以下)，1元/㎡/月(三楼以上)，水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取，业主应按时交纳费用，逾期交纳应按照日千分之三的标准支付违约金。合同到期后双方续约，物业费收取标准为住宅0.8元/㎡/月(三楼以下)，1元/㎡/月(三楼以上)，水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取，合同有效期延长至2019年12月25日。桃源芳居物业服务合同签订后原告积极履行合同约定，为案涉小区提供物业服务，而被告作为案涉小区业主，其享受了原告提供的物业服务，则应当按时交纳物业服务费。但被告却拒绝交纳2014年1月1日至2019年8月31日期间的物业费7726.16元，公摊费340元，共计8066.16元，现已产生相应违约金。原告曾以多种形式向被告催收无果，故提起诉讼。 被告（反诉原告）徐义林、秦红梅辩称，对原告的诉请不予认可，原告没有尽到管理和服务的义务，被告住在顶楼，顶楼漏水，给被告造成损失，多次向原告反映，被告都没收到回复。 被告（反诉原告）徐义林、秦红梅向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人免去反诉人所有物业费并支付反诉人房屋损失30000元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人未尽到物业管理服务责任，导致反诉人房屋楼顶漏水，使得厨房、卫生间、卧室等大面积霉变损坏，直接经济损失30000元，反诉人曾向物管、社区、街道多次反映未果。为维护反诉人合法权益，向法院提起诉讼。 原告（反诉被告）易英公司辩称，请求驳回反诉请求，被反诉人已经依约提供了物业服务，反诉人应当支付物业费，据被反诉人了解，反诉人房屋漏水系接房时就存在，属于房屋质量问题，反诉人应当在保修期内向开发商要求解决，超过保修期应当自行解决。 经审理查明：徐义林、秦红梅系案涉房屋的业主，该房屋建筑面积为114.02平方米，系三楼以上住宅。 2013年12月25日，以重庆市渝北区桃源芳居业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订桃源芳居物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将桃源芳居委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2013年12月25日起至2016年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2016年11月30日，以重庆市渝北区桃源芳居业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订桃源芳居物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将桃源芳居委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2016年12月26日起至2019年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，易英公司对桃源芳居提供物业管理服务至今。因徐义林、秦红梅未按时交纳2014年1月1日至2019年8月31日期间物业费及水电公摊费，易英公司以邮寄催收的方式向徐义林、秦红梅邮寄催费通知催交上述期间的物业服务费。 徐义林、秦红梅举示的重庆市渝北区人民政府双龙湖街道办事处关于周正琴等来访人反映问题的回复显示，重庆市渝北区人民政府双龙湖街道办事处要求易英物业公司对2017年-2020年的账目明细及公共收益进行公示，同时改进工作方法，更好的为业主服务。 徐义林、秦红梅举示的照片显示其房屋楼顶渗透，墙体发霉。 徐义林、秦红梅在庭审中陈述，被告反诉请求主张房屋损失30000元的依据是按照市场价估算。 上述事实，有房屋产权查询信息、桃源芳居物业服务合同、EMS快递回单、回复、照片及当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告（反诉被告）与重庆市渝北区桃源芳居业主委员会签订的桃源芳居物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对桃源芳居的全体业主均具有约束力。原告（反诉被告）作为物业服务企业为桃源芳居进行了物业服务，被告（反诉原告）作为该小区的业主，应当向原告（反诉被告）支付物业服务费等费用。被告（反诉原告）的抗辩意见不构成其拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予支持。 关于2013年12月25日起至2016年12月25日期间案涉房屋的物业服务费缴纳标准。依据2013年12月25日的桃源芳居物业服务合同，2013年12月25日起至2016年12月25日期间，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。因原告没有提供业主和物业使用人进行服务评定并一致通过的证据，故2013年12月25日起至2016年12月25日期间，三楼以上住宅房屋按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。 据此，根据本案桃源芳居物业服务合同载明的内容，结合原告（反诉被告）陈述，被告（反诉原告）交纳物业服务费的标准为：2014年1月1日起至2016年12月25日期间0.9元/月/平方米，2016年12月26日至2019年8月31日期间1元/月/平方米，故在2014年1月1日至2019年8月31日期间，被告（反诉原告）应交纳的物业服务费为7344.79元（0.9元/月/平方米×114.02平方米×35个月+0.9元/月/平方米×114.02平方米÷30天×25天+1元/月/平方米×114.02平方米÷30天×5天+1元/月/平方米×114.02平方米×32个月）。被告（反诉原告）应交纳的水电公摊费为340元（68个月×5元/月/户）。上述物业服务费及水电公摊费金额合计7684.79元。原告（反诉被告）诉讼请求中超过被告（反诉原告）应当支付的物业服务费金额部分，本院不予支持。 依据被告（反诉原告）举示的回复载明的内容，原告（反诉被告）提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告（反诉被告）请求的违约金本院不予支持。 关于被告（反诉原告）徐义林、秦红梅的反诉请求。本院认为，被告（反诉原告）举示的证据不足以证明案涉房屋漏水系原告（反诉被告）未尽到物业管理义务造成，且被告（反诉原告）主张的损失30000元没有事实依据。因此，对被告（反诉原告）徐义林、秦红梅的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐义林、秦红梅在本判决生效后三日内共同支付原告（反诉被告）重庆市易英物业管理有限公司2014年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7344.79元，公摊水电费340元，合计7684.79元； 二、驳回原告（反诉被告）重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）徐义林、秦红梅的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）徐义林、秦红梅负担。反诉案件受理费275元（已减半收取），由被告（反诉原告）徐义林、秦红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  姚利平 人民陪审员  彭钦洪 人民陪审员  石登素 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  王 欢