贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初13255号原告：潘国民，男，汉族，1990年4月18日出生，住址：贵州省贵阳市南明区。委托代理人：徐天洸、张雷，贵州好时律师事务所律师，特别代理。被告：贵州广源沣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520000587288583W，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦****。法定代表人：毛世锋。委托代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师，特别代理。原告潘国民诉被告贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称“广源沣”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘国民的委托代理人徐天洸，被告广源沣的代理人张鸿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘国民向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币28168元（总房款566237×每日万分之一×503天=28168元,2016年12月31日起至2018年5月18日）；2、判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园1-1-8-1号商品房权属转移登记文书；3、判令被告向原告支付转移登记违约金人民币30632.00元（总房款566237元×每日万分之一×547天=30632.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，总房价为￥566237元，约定交房时间为2016年12月30日，约定房屋转移登记时间为2018年12月30日。原告与被告签订合同后，按照约定向被告交付了合同约定的购房款，但被告未按照双方合同约定交付商品房和办理房屋转移登记，其行为违反了双方的合同约定。故被告应按照双方签订《商品房买卖合同》第一十三条、第二十二条的规定承担违约责任，原告多次与被告协商，但被告均不按照约定承担相应违约责任。综上所述，为维护自身合法权益特诉至法院，望判如所请。被告广源沣辩称：逾期交房的原因不在我们，是市政管道施工导致小区下水道未接通导致。在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更，违约交付登记文书的时间起算应该从附件十二补充协议的第十三条规定的收房后540个工作日后才开始计算且约定的违约金过高。经本院审理查明：2016年8月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20160806001），原告以566237元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为85.78平方米，套内面积为72.61平方米。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件……（3）在交房后90天内由出卖人督促、协调相关部门以达交条件，90天后每日按所购房屋总价款万分之一向买受人支付违约金，直到达到交付条件为止”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”双方《商品房买卖合同》第二十二条第三点转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方附件十二《补充协议》第十三条第2点约定：“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，被告未按合同约定交付房屋，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。审理中，被告提交如下证据：《建筑工程竣工验收报告》证明“案涉房屋所在楼栋已于2017年7月18日竣工验收合同，可以交付使用。《交房确认书》证明具备交房条件后，被告于2017年7月30日通知购买该栋房屋的业主贵州警官职业学院收房，收房的套数为313套。两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》。证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。《前期物业服务协议》、《承诺书》、《交房验收交接表》证明原告是2018年5月18日收房。以上事实有当事人陈述和身份信息、《商品房买卖合同》、付款收据、《建筑工程竣工验收报告》、《交房确认书》、《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》、《前期物业服务协议》、《承诺书》、《交房验收交接表》等相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告诉请的第一项，原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。且从2018年5月18日的《前期物业服务协议》和《交房验收交接表》可知，原告的收房时间应为2018年5月18日。对于被告以提交的证据来证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。1、《建筑工程竣工验收报告》佐证了房屋于2017年7月18日竣工验收，但并未体现尽到了房开通知业主收房的义务。2、《交房确认书》中显示的内容并未与案涉房屋及业主有直接的关联性，仅单方体现了被告与贵州警官职业学院之间对于交房事宜所达成的确认书。3、结合原被告双方《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2016年12月30日及原告实际收房时间2018年5月18日。从时间阶段来看，被告两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》，未指向是在2016年12月30日（约定交房时间）至2018年5月18日（实际收房时间）期间所发生的下水设施问题，且无证据是在2016年12月30日（约定交房时间）至2018年5月18日（实际收房时间）时间段内出现了双方合同第十二条的情形。故被告的抗辩本院不予采信，而原告的该项诉请符合双方合同约定，本院应予支持。原告诉请的第二项“判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园1-1-8-1号商品房权属转移登记文书”在原被告双方《商品房买卖合同》中对于“商品房权属转移登记”并未有约定。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定是：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。办理商品房转移登记的有关文书非商品房权属转移登记文书，故原告的该项诉请，本院实难支持。原告诉请的第三项，原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。对于双方签订的附件十二《补充协议》第十三条第2点变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《补充协议》第十三条第2点的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以合同约定的“按已付房价款的万分之一”进行计算，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘国民支付2016年12月31日起算至2018年5月18日的逾期交房违约金28482元。二、判令被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘国民支付2018年12月31日起暂计至2020年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金30973元（2020年6月30日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款566237元为基数按日万分之一的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告潘国民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费635元由被告贵州广源沣房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  赵钧二〇二〇年十二月十八日书记员  陈叶