广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5493号原告（反诉被告）：广州嘉东房地产有限公司，住广州市从化区街口街凤仪东路138号，统一社会信用代码：914401017082269610。法定代表人：张玉山，职务：总经理。委托诉讼代理人：施新华，系广东博厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟艳琼，女，1969年11月16日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人:殷锦培,系广东政衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文静，女，1993年3月17日出生，汉族，住广州市增城区，系钟艳琼的女儿。原告（反诉被告）广州嘉东房地产有限公司（以下简称“嘉东地产”）与被告（反诉原告）钟艳琼商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法由审判员梁岸岚适用简易程序进行审理。本院于2020年11月16日首次公开开庭进行了审理，于2020年11月23日再次公开开庭进行了审理，均为嘉东地产的委托诉讼代理人施新华及钟艳琼的委托诉讼代理人殷锦培、蒋文静到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。嘉东地产向本院提出诉讼请求：1、请求确认嘉东地产与钟艳琼于2019年7月24日签订的嘉东广场《商品房认购书》已经于2020年9月27日解除，总金额为1192100元；2、请求判令钟艳琼向嘉东地产支付违约金138420元（该款项与被告支付的购房款冲抵后的金额）;3、本案诉讼费由钟艳琼承担。事实与理由：嘉东广场是原告开发的楼盘，位于广州市从化区街口街城郊村省道S355线东侧，八乡水利西北侧。2019年7月24日，嘉东地产（甲方）与钟艳琼（乙方）签订嘉东广场《商品房认购书》，约定：钟艳琼购买嘉东广场自编号A1栋1701房，总房价款为1192100元，首期款为602100元，剩余590000元办理银行按揭。乙方须于签署《商品房认购书》之日起6天内交首付，于2019年7月30日前携本《商品房认购书》到甲方指定地点，签署商品房买卖合同。如乙方选择银行按揭，须在7天内提供银行按揭所需资料并配合签署相关文件，超过10天未办理视为乙方违约，每逾期一天，按购房款总额的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付房价款的20%作为违约金。认购书签订后，钟艳琼只向嘉东地产支付了100000元首期款（含定金），剩余的首期款至今未支付，也未按照认购书约定的期限提交办理银行按揭的资料。2020年4月24日，嘉东地产向钟艳琼寄送了《催款函》，要求被告接到催款通知5日内，到嘉东广场售楼部结清首期购房款，并办理剩余购房款的银行按揭手续。但是，钟艳琼接到催款通知书，至今未结清首期购房款，也未办理银行按揭手续。2020年9月26日，嘉东地产向钟艳琼发出了解除商品房认购通知书，通知钟艳琼自通知到达之日双方签订的认购书解除。钟艳琼于2020年9月27日签收。综上，钟艳琼没有按照商品房认购书的约定支付首期购房款并提交办理银行按揭的资料，经过嘉东地产催告后仍置之不理，已构成了严重违约，按照认购书的约定，嘉东地产和钟艳琼签订的认购书可以解除，钟艳琼应当承担违约责任。为了维护嘉东地产的合法权益，特诉至法院，望判如所请。钟艳琼答辩称：1、同意商品房认购书在2020年9月27日解除，我方没有经济能力购买。2、商品房认购书约定若钟艳琼不能在2019年7月30日前携带本商品房认购书签署正式商品房合同，则钟艳琼违约，购房时销售说可以贷款，但由于钟艳琼自身原因，出于客观条件，导致后来不能贷款。嘉东地产依据商品房认购书第6、7条规定提起的诉求二没事实依据。3、我方申请反诉，2019年12月31日根据嘉东地产销售安排，由嘉东地产同意钟艳琼分期付款，每月支付8000多元，年息5.6%，但钟艳琼承担不了，最终没有同意，所以我方反诉是要求嘉东地产退还4万元。钟艳琼向本院提出反诉请求：1、判令嘉东地产退还40000元购房款给钟艳琼；2、本案反诉费用由嘉东地产承担。事实和理由：钟艳琼和嘉东地产于2019年7月24日签订嘉东广场《商品房认购书》，约定：钟艳琼购买嘉东地产开发的嘉东广场自编号A1栋1701房，总房价款为1192100元，首期款为602100元，剩余590000元办理银行按揭。钟艳琼须于签署《商品房认购书》之日起6天内交首期，于2019年7月30日前携本《商品认购书》到嘉东地产指定地点，签署《商品房买卖合同》。钟艳琼有下列情形之一的，视为违约，嘉东地产有权终止本认购书的履行，有权将该物业另行出售而无需事先通知钟艳琼，已收钟艳琼的定金和购房款将不予退还。（1）钟艳琼未能依时缴付上述各期购房款或签署《买卖合同》；（2）钟艳琼需按揭购房，但未能在嘉东地产指定时间内提供相关办理按揭所需资料并办理按揭之相关手续……。《商品房认购书》签订后，钟艳琼当日支付了60000元（含10000元定金）给嘉东地产。因钟艳琼不符合按揭贷款条件，2019年12月31日，嘉东地产同意通过借款方式代钟艳琼交付购房款，钟艳琼可以通过等额本息还款方法偿还1070000元的购房款给嘉东地产，并且要求钟艳琼支付了40000元购房款。钟艳琼在交款后发现，嘉东地产等额本息还款方案的利率高得无法接受，故钟艳琼没有与嘉东地产签订《商品房预售合同》。钟艳琼认为，钟艳琼与嘉东地产在签订《商品房认购书》时，钟艳琼只付了60000元给嘉东地产，根据《商品房认购书》认购条款第2条的规定，嘉东地产不退还钟艳琼已交的60000元，但已交的40000元是在嘉东地产提出借款给钟艳琼用于购房款的前提下才交付的，现钟艳琼与嘉东地产就该借款条件无法达成一致协议，故嘉东地产理应退还该40000元给钟艳琼。为维护钟艳琼的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。嘉东地产针对反诉辩称：1、认购书中已经对不能申请贷款情形有明确约定，并且约定了合同解除应当承担违约责任，钟艳琼应当承担违约责任；2、钟艳琼陈述事实和理由与事实不相符，如：钟艳琼陈述说利率高得无法接受，并不是真实情况，因为钟艳琼申请贷款时对银行利率肯定有了解，钟艳琼提供证据证明借款利率按银行利率计算，所以说不存在利率高的问题。关于交付40000元的问题，钟艳琼在拖欠购房款后，嘉东地产多次通知交付购房款，40000元是嘉东地产多次通知后，钟艳琼才交购房款，不存在双方重新购房款支付方式又重新达成协议的情况，即使对购房款重新达成协议，因房屋标的金额大，应重新签订书面协议，应当以书面协议为准，其他最多是双方磋商的过程。本院经审理查明，2019年7月24日，嘉东地产（甲方）与钟艳琼（乙方）签订《嘉东广场》，约定：钟艳琼购买位于从化区街口街城郊村省道S355线东侧、八乡水利西北侧嘉东广场自编号A1栋1701房，建筑面积119.21平方米，成交价1192100元，定金10000元，于2019年7月30日前支付全部购房款的50%（含定金），首期房款金额为602100元，剩余购房款金额590000元办理银行按揭。认购条款：1、乙方须于签署《商品房认购书》之日起6天内交首期，于2019年7月30日前携本《商品房认购书》到甲方指定地点，签署《商品房买卖合同》，以下简称《买卖合同》及《前期物业服务协议》。如乙方选择银行按揭付款方式，须在签署《商品房认购书》之日起至签署《买卖合同》之日前完成办理按揭预审手续（包括但不限于：按银行要求提供全部按揭资料、委托个人征信查询、签署《楼宇按揭合同》等）。2、乙方有以下行为，视为违约，甲方有权终止本认购书的履行，有权将该物业另行出售而无需事先通知乙方，已收乙方的定金和购房款将不予退还。（1）乙方未能依时缴付上述各期购房款或签署《买卖合同》；（2）乙方需按揭购房，但未能在甲方指定时间内提供相关办理按揭所需资料并办理按揭之相关手续。6、在签署《买卖合同》后若因乙方个人原因或银行政策因素导致当前的贷款金额、年限和利率未获银行批准，乙方不得以此为由要求退房，乙方须按与甲方签署的《买卖合同》补充协议第三条第3款执行；乙方应在收到按揭银行或接到甲方通知后十五日内，前来销售中心以书面形式向甲方提出一次性付款申请并支付剩余房款，乙方未能按上述规定期限缴纳交房款的，视为乙方违约处理，每逾期一日，按购房款总额的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权选择单方面解除《买卖合同》，乙方无异议并向甲方支付房价款总额20%作违约金。7、在签署《楼宇按揭合同》时，乙方须如实向银行申报签署《买卖合同》的买受人情况，并须在7天内向银行提供按揭所需之一切资料及配合签署相关文件；超过10天未办理的，视为乙方违约，每逾期一天，按购房款总额的0.05%向甲方支付违约金；逾期10天的，甲方有权选择单方面解除《买卖合同》，乙方无异议并向甲方支付房价款总额20%作违约金。2019年7月24日，钟艳琼向嘉东地产交款60000元，其中10000元为诚意金转定金，交款内容为购买从化区从城大道嘉东广场A1栋1701房定金。后钟艳琼向银行申请贷款，但因自身原因，贷款申请未获银行批准，导致无法支付后续房款。钟艳琼对嘉东地产不退还上述60000元定金没有异议。2019年12月31日，钟艳琼向嘉东地产交款40000元，交款内容为从化区从城大道嘉东广场A1幢1701房房款。对于该40000元，双方存在争议。钟艳琼认为，因其无法办理按揭贷款，已向嘉东地产表示没有能力购买涉案房产，后来嘉东地产工作人员称嘉东地产可以向其提供购房资金，但要先付40000元方可看到购房分期付款协议书内容及等额本息还款方案。庭审中，钟艳琼出示了40000元转账时间及拍摄《等额本息还款方案》的时间：根据钟艳琼提供的银行转账单，钟艳琼转账的时间为2019年12月31日11点16分58秒；根据钟艳琼提供的照片，其拍摄《等额本息还款方案》的时间为2019年12月31日11点33分。钟艳琼看到金额为1070000元的《等额本息还款方案》后表示利息太高，无法接受，遂没有同意该方案。嘉东地产认为，钟艳琼交的40000元为房屋首付款，按认购书第6、7条约定不应退还。由此，钟艳琼提起反诉。2020年4月24日，嘉东地产向钟艳琼邮寄《催款函》，内容为：“钟艳琼女士，您与我司于2019年7月24日签订《嘉东广场商品房认购书》一份，购买我司开发的位于从化区街口街城郊村省道S355线东侧八乡水利西北侧嘉东广场（自编A1栋）1701房。该认购书约定，2019年7月30日前支付购房款的50%。首期购房款为602100元，剩余购房款为590000元。但是，到我司向您发本通知书之日，您尚欠我司首期购房款502100元，剩余购房款590000元至今没有办理银行按揭手续，已经构成严重违约。鉴此，我司郑重向您催告：希望您本着诚实信用的原则，积极履行合同义务，请于接到本通知书5日内，到嘉东广场售楼部，结清首期购房款，并办理剩余购房款的银行按揭手续。如果您不按照本通知书履行义务，我司将依据《嘉东广场商品房认购书》约定的内容，诉至法院，向您主张权利。顺颂商祺！”落款日期为2020年4月20日。该《催款函》于2020年4月25日送至钟艳琼。2020年9月26日，嘉东地产向钟艳琼邮寄《解除商品房认购书通知书》，内容为：“钟艳琼女士，我公司与您于2019年9月24日签订《商品房认购书》，购买我公司开发的嘉东广场A1栋1701房屋1套，您已支付购房款人民币100000元（其中：2019年7月24日付款60000元，2019年12月31日付款40000元）。按照该认购书约定，您应在2019年7月30日支付全部购房款的50%（金额为602100元），并应当于2019年7月30日办理银行按揭手续。截止发函之日，您还未交纳剩余首期购房款，也未办理银行按揭手续，已构成根本违约。另外，我司多次与您电话联系，您多次表示已经无力购买涉案房屋。为此，我司现依据《商品房认购书》的约定，向您发出解除《商品房认购书》。自本通知到达之日，我司与您签订的《商品房认购书》已经解除，请您接到本通知3日内到我司办理相关手续。我司有权另行出售涉案房屋。特此通知！”落款日期为2020年9月23日。该通知书于2020年9月27日送至钟艳琼。庭审中，嘉东地产与钟艳琼确认双方于2019年7月24日签订的《嘉东广场》已经于2020年9月27日解除。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。嘉东地产与钟艳琼签订的《嘉东广场》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《嘉东广场》是否解除的问题。庭审中，双方均已确认该认购书于2020年9月27日解除，本院予以认可。二、关于钟艳琼是否应向嘉东地产支付违约金的问题。嘉东地产主张按照双方签署《嘉东广场》第6条、第7条计算违约金，并认为根据司法解释该认购书属于买卖合同。从嘉东地产提供的认购书来看，第6条、第7条约定的“乙方向甲方支付房价款总额20%作违约金”的前提条件均为签署《买卖合同》后，故《嘉东广场》是否应认定为商品房买卖合同是判断本问题的关键。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案《认购书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。因此，《嘉东地产》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。本案中，钟艳琼对嘉东地产不予退还60000元定金的事实没有异议，已经履行了《嘉东广场》中第2条规定的违约责任，现嘉东地产主张根据认购书中条件尚未成就的第6条、第7条要求钟艳琼支付房价款总额的20%做违约金，没有依据，也有失公正，故对嘉东地产的该项主张，本院不予支持。三、关于嘉东地产是否应返还给钟艳琼40000元的问题。根据嘉东地产与钟艳琼签订的《嘉东广场》，钟艳琼须于2019年7月30日前携本《商品房认购书》到嘉东广场指定地点签署《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》。如钟艳琼选择银行按揭，须在签署《商品房认购书》之日起至签署《商品房买卖合同》之日前完成办理按揭预审手续。因钟艳琼选择的付款方式为商业贷款，但办理贷款时未获银行批准，致使其无法按照认购书约定继续履行义务，故双方无法签订《商品房买卖合同》。在明知钟艳琼无法获得银行贷款，钟艳琼也明确表示无法继续履行的情况下，嘉东地产本来可以直接没收定金，解除合同，但是为促成涉案房屋交易，嘉东地产向钟艳琼提出了购房分期付款方案。这是在认购书无法履行时双方进行的新一轮的磋商，是嘉东地产向钟艳琼发出的要约。庭审中，钟艳琼表示嘉东地产工作人员要求先付40000元方可看到购房分期付款协议书内容及等额本息还款方案，并说明了转账时间与拿到协议书及拍摄等额本息还款方案的先后时间，相对可信，也符合开发商一贯的做法，本院予以采信，即40000元相当于获得具体还款方案的诚意金。在钟艳琼看到具体的等额本息还款方案后，其认为利息过高选择不接受，是对嘉东地产要约的拒绝，双方未就新的付款方式达成一致，未签订新的购房分期付款协议，那钟艳琼向嘉东地产交付的40000元，嘉东地产理应退回，故对钟艳琼要求嘉东地产返还40000元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州嘉东房地产有限公司与被告（反诉原告）钟艳琼签订的《嘉东地产》于2020年9月27日解除；二、原告（反诉被告）广州嘉东房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内返还40000元给被告（反诉原告）钟艳琼；三、驳回原告（反诉被告）广州嘉东房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7764元（广州嘉东房地产有限公司已预交）、反诉受理费400元（钟艳琼已预交），均由广州嘉东房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁岸岚二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡 蔚