广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4587号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所惠东县××××××××。负责人：潘啸，总经理。委托诉讼代理人：郑建林，男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区××××××××××，公民身份号码330××××××××××××010，系原告员工。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县×××××××××××，公民身份号码441××××××××××××071，系原告员工。被告：周纪玲，女，1973年8月16日出生，汉族，陕西省洋县人，住陕西省洋县××××××××，公民身份号码612××××××××××××62X。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告周纪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人李永华、被告周纪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费2085.2元（欠缴时间为2019年5月至2020年5月），并向原告支付逾期付款违约金1304.05元（2019年5月至2020年5月）合计：3389.25元，期间违约金以每月物业服务费160.4元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年12月16日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城C1栋1110房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳（2019年5月至2020年5）的物业管理费2085.2元及违约金1304.05元（违约金计算方式详见证据3）合计：3389.25元。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违法合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。庭审时，原告更正事实理由部分一处笔误，被告于2018年12月16日入住小区。被告周纪玲辩称，2018年8月30日收房的管理费我是交了八个月，从第八月后我是没交的，这个是属实的，但是房屋的质量问题有关，马桶渗水问题、阳台漏水、栏杆生锈、所以说是不交的。原因就是物业上，我给管家讲过多少次，而他拖1年多时间，跟陈经理打过电话，我是请人从深圳过去维修的，花了300元钱人工钱，坐车就不说了，我就给陈经理讲，我说人工钱给我的话，我立马就交管理费。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议；2.《住宅小区业主、住户登记表》；3.拖欠物业管理费及违约计算明细表；4.业主身份证。被告周纪玲围绕其辩解向本院提交以下证据：照片2张（阳台墙体脱落、马桶渗水）。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见及提交的证据，本院查明的事实如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告周纪玲所有的富茂海滨城C1区11栋10房（建筑面积：69.76平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2018年12月16日，原告（乙方）与被告周纪玲（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月•平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其业务服务费用由甲方全额缴纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不缴纳的按每日千分之三收取滞纳金。据原告提交的《C1-1110房号欠费清单》显示，被告共拖欠2019年5月至2020年5月期间的物业管理费合计2085.2元。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年6月1日止为1304.05元。被告提交了两张照片证明阳台墙体脱落、马桶渗水。庭审中，被告称从2019年5月开始未交物业费，因马桶渗水找人维修花费300元，没有单据，要求原告将维修马桶费用支付给被告才交物业费。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告主张因马桶渗水质量问题，原告未予修复，被告自行修复并支付维修马桶费用300元，要求原告支付该费用后才缴纳物业费。首先，被告未提交证据证明其支出马桶维修费用300元；其次，被告的马桶修复问题属于房屋内部范围，不包含在双方签订的《前期物业服务合同》第二条约定的原告提供的物业服务范围内。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。故，被告该项抗辩理由不足，不予支持。根据本案现有证据显示，《前期物业服务合同》签订时间为2018年12月16日，原告确认被告于2018年12月16日入住该小区，即原告已于2018年12月16日已完成了涉案物业的交付手续。按照协议约定，被告应自实际收楼之日即2018年12月16日起在每月的5日前对原告提供了的物业服务支付物业服务费，被告确认于2019年5月开始未缴交物业管理费。故原告诉请被告支付2019年5月至2020年5月期间拖欠的物业管理费2085.2元，于理有据，本院予以支持。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。虽然被告未抗辩申请法院予以调整，若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年6月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业费160.4元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周纪玲于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年5月至2020年5月的物业服务费2085.2元及由此产生的逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费160.4元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月产生的逾期付款违约金以当月物业服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周纪玲负担25元，原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  周志文人民陪审员  卢燕芳二〇二〇年十二月十日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟