安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初4030号 原告:合肥韩商商业经营管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市瑶海区。 法定代表人：张波,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华锋，安徽丰乐律师事务所律师。 被告:滁州世豪酒店管理有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊区。 法定代表人:高寿昌，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈乐，安徽皖江律师事务所律师。 原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司（以下简称韩商公司）与被告滁州世豪酒店管理有限公司（以下简称世豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告韩商公司的委托诉讼代理人张华峰、被告世豪酒店的法定代表人高寿昌及其委托诉讼代理人陈乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩商公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除韩商公司与世豪酒店签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》；2、世豪酒店立即腾空位于天长东路293号租赁房屋(含一层门面房)并将该房屋交付给韩商公司；3、世豪酒店支付自2020年3月1日至实际退腾房屋之日期间房屋租金,每月租金80325元(截止到2020年10月31日房屋租金642600元)；4、世豪酒店支付违约金240975元；5、案件受理费由世豪酒店承担。事实和理由：2015年1月31日韩商公司与世豪酒店签订一份《房屋租赁协议》,约定韩商公司将位于天长东路293号房屋及一层门面房出租给世豪酒店使用,并就租用面积、租赁期限、租金标准、租金支付方式及违约责任进行约定。2015年2月1日，双方签订一份《补充协议》，约定将《房屋租赁协议》中租金标准修订为每平方米24.68元/月，年租金888480元，下调为846000元，另加上房屋一层南侧与西侧门面房面积约400平方米，年租金189000元，下调为180000元，按实际用房计算，年租金72000元，上述年租金总计918000元。协议签订后,韩商公司将房屋交付给世豪酒店使用，世豪酒店支付租金到2020年2月底,以后租金没有支付,已经拖欠约8个多月租金，韩商公司有权解除双方签订的《租赁协议》。 世豪酒店在庭审中辩称：世豪酒店自2020年3月1日到2020年10月31日已给付租金257000元，自2017年至2020年3月1日期间，双方实际执行的租金标准为76333元/月，韩商公司也认可此事实，世豪酒店在2020年3月1日前已足额给付租金，今年因疫情，根据国家相关规定，应当减免承租人3个月的租金，韩商公司诉称世豪酒店尚欠租金642600元与事实不符；2020年5月19日，琅琊区政府发布了征收公告，因承租房屋处于待征收状态，世豪酒店承租使用该房屋受到一定的影响，租金计算标准及时间应予适当调整；目前房屋租赁期限尚未届满，尚未征收拆除，解除合同的节点应为涉案的房屋被征收拆除，韩商公司以世豪酒店未能足额交付租金为由要求解除合同不能成就；韩商公司对涉案房屋不享有所有权，韩商公司未经滁州铁路商贸有限公司的同意或认可擅自转租并从中获利，涉案房屋租赁合同无效，不存在违约金。世豪酒店保证不影响房屋的征收和拆迁，待房屋征收拆迁后，涉案的租赁合同应当自行解除。 韩商公司为支持其诉讼请求，举证下列证据： 证据一、韩商公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份,证明韩商公司的基本情况。 证据二、《房屋租赁协议》及《补充协议》各一份,证明2015年1月31日,韩商公司与世豪酒店签订协议，世豪酒店租赁位于天长东路293号房屋及一层门面房,并约定租金标准、支付方式、违约责任，租赁期限，合同第六条第一款明确约定了租赁当日房屋直接交付给世豪酒店使用没有装修期，世豪酒店是直接入住经营，世豪酒店认为装修补偿等由其主张不成立，合同第六条第四款约定了合同解除后世豪酒店没有任何经济赔偿，也不得拆除装潢要维持现状。 证据三、《关于催交租金的函》、顺丰快递回单各一份,证明韩商公司在2020年8月19日以书面方式通知世豪酒店支付拖欠租金,世豪酒店已经违约。 证据四、《铁路大酒家铁路宾馆租赁合同》及《补充协议》各一份，证明滁州铁路商贸有限公司在《补充协议》中明确赋予了韩商公司对涉案房屋及附属设施有进行转租的权利，租赁期限自2011年10月1日至2021年的3月31日。 证据五、滁州铁路商贸有限公司催缴租金的函一份，证明函上明确表明因疫情影响的租金不予减免。 经世豪酒店质证，对证据一无异议；对证据二、证据三、证据四的真实性均无异议，但认为证据四证明了韩商公司擅自转租从中获利及涉案的房屋破旧原始出租人给予韩商公司五个月的装修期，涉案房屋必须经过大规模的装修和改造的事实；对证据五真实性无异议。 世豪酒店为支持其辩称意见，举证下列证据： 证据一、银行流水打印件一组，证明世豪酒店自2020年3月1日至目前已给付韩商公司257000元租金。 证据二、银行转账记录凭证打印件一组，证明自2017年开始世豪酒店按照76333元/月的标准支付租金，韩商公司也予以认可。 证据三、征收公告及征收图复印件各一份，证明涉案房屋征收签约期限为2020年5月26日至2020年6月30日，涉案房屋已被琅琊区人民政府纳入征收范围但目前房屋尚未被征收签约。 证据四、增值税发票复印件一张，证明滁州铁路商贸公司对其他业主已实行了减免疫情期3个月租金的政策。 经韩商公司质证，对证据一真实性无异议，对证明目的不认可，认为银行流水是支付2020年3月1日之前的租金,2020年3月1日后租金没有支付；对证据二真实性无异议，对证明目的不认可，认为银行流水可以反映世豪酒店没有按照合同约定支付租金，在2017年之前也不是按76333元/月支付租金，韩商公司没有认可此标准；对证据三真实性无异议，但认为该征收公告与本案无关，本案的涉案房屋不在此范围内，征收公告房屋界限图反映不出与本案有关联性且没有政府盖章，韩商公司起诉是世豪酒店因拖欠租金而违约；对证据四真实性无异议，对证明目的不认可，认为发票无法证实是因减免房租，正常情况如果发票多开金额或是发票金额出错可以重新开具发票对冲。 本院认为：韩商公司举证的证据一至证据五及世豪酒店举证的证据三符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；因韩商公司已同意减免疫情期间3个月的租金，故本院对韩商公司举证的证据六的证明目的不予确认；世豪酒店举证的证据一、证据三具有真实性，但不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；世豪酒店举证的证据四不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实： 2011年4月18日，滁州铁路商贸有限公司（出租房、甲方）与韩商公司（承租方、乙方）签订一份《铁路大酒家、铁路宾馆租赁合同》，约定甲方将座落于滁州市天长东路289号、293号（原铁路大酒家、铁路宾馆）房产及其部分配套设施设备出租给乙方使用，乙方利用该房屋的期间为九年整，从甲方将房屋整体交付给乙方并装修期满后起，即2012年4月1日起至2021年3月31日止。2011年4月25日，滁州铁路商贸公司（甲方）与韩商公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定乙方有权对主合同所涉及租赁物及附属设施、设备进行转租。 2015年1月，韩商公司（出租方、甲方）与世豪酒店（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：“第一条租赁物（一）甲方将座落于滁州市天长路293号（铁路大酒店）房屋及一层门面房出租给乙方使用，房屋主体建筑结构为框架。（二）房屋租用面积约3400平方米（以含公摊面积），其中南侧与西侧一层门面房合计面积为400平方米。（三）房屋配套设备详见双方移交设施设备清单。（见附件）……第三条租赁期限（一）乙方租赁该房屋的期限自2015年2月1日起至2021年9月30日止，租金从2015年2月1日开始计算。第四条租金标准（一）租金标准：年租金标准为34.50万元（不含税）,每3年递增一次,递增幅度为5%。第五条租金及其它费用支付方式(一)租金按6个月交纳一次,坚持乙方先付租金后使用原则。乙方应在计租日起提前7个工作日支付第一期租金,以后应提前15个工作日内支付下一次租金。……第六条房屋交付与返还(一)甲方应于2015年2月1日前将该房屋现状交付乙方使用（备注：本合同签订之日已交给乙方使用）,由于该宾馆现已正常营业，甲方不给乙方装修期。……第九条违约责任(二)乙方逾期接受房屋或迟延交纳租金,每逾期一天支付季度租金0.21‰的违约金;逾期达到一个月视为严重违约,甲方有权停水停电并解除合同，乙方应向甲方支付相当于当年季度租金的违约金，还应赔偿因此给甲方造成的经济损失。……第十一条协议终止(三)有下列违约行为之一的,甲方有权停水停电并解除本协议,乙方应向甲方支付相当于当年度租金的违约金:1、乙方连续拖欠租金达1个月……（五）协议终止后,乙方应交还甲方租赁物并保持房屋及设施、设备的应有状态,不得影响房屋的正常使用。乙方应在协议终止后的20天内将放置在房屋内的物品搬离,对未经同意留存的物品,视为乙方已放弃对该物品的所有权利,甲方有权自行处理,不向乙方作任何经济赔偿……。2015年2月1日，韩商公司（甲方）与世豪酒店（乙方）签订一份《补充协议》，约定甲方考虑到乙方前期经营困难,同意将甲乙双方原签订的《房屋租赁协议》中第四条租金标准修订为:租金标准为24.68元/平方米/月,宾馆建筑面积约3000平方米(以含公摊面积),即年租金为88.848万元,下调为84.6万元。另外加上该房屋一层南侧与西侧门面房面积约400平方(10间),年租金为18.9万元,下调为18万元,按实际用房(4间)计算,年租金为7.2万元,合计:年租金为91.8万元,以后每3年递增一次,租递增幅度为5%,支付方式按6个月支付一次。由于该房屋租金较低,甲方每年只为乙方提供房屋租赁发票为34.50万元,剩下的房屋租赁发票由乙方自行解决,凡是租赁期间产生的该房屋租赁税,所得税等相关税收须由乙方承担。如:甲方提供房屋租赁发票,乙方应补足给甲方承担总租金的15%税金,乙方不按时补足给甲方承担的税金,视为乙方违约甲方有权提前终止合同,不承担任何责任。二、乙方应于合同签订之日一次性支付甲方6个月租金为45.9万元。三、乙方应于合同签订之日一次性支付甲方保证金为7万元整。当本合同届满,乙方结清应支付的各项费用后,剩余款项有甲方将保证金返还给乙方(不计利息)。四、本补充协议作为双方签订的房屋租赁合同的补充协议,若与房屋租赁合同的条款约定不符,以本协议为准。本补充协议与原合同具有同等效力。另该补充协议备注“吴姐讲经吴总同意减免租金2000元，实收91.6万元。2016年5月26日问的回复”。世豪酒店于2015年3月18日向韩商公司支付保证金4万元。世豪酒店自2015年2月1日至2020年10月31日共支付韩商公司租金4768001元,另2020年12月20日，世豪酒店向韩商公司支付租金120000元，已支付租金共计4888001元。 另查明：滁州市琅琊区人民政府于2020年5月19日发布《关于对站北一、二巷范围内国有土地上房屋进行征收的决定》的征收公告，依法对征收范围内所有房屋、构筑物及附属物进行征收，房屋被征收的，国有土地使用权同时收回。案涉房屋在征收范围内。世豪酒店目前仍在经营使用案涉房屋。 诉讼过程中，韩商公司同意为世豪酒店减免疫情期间三个月的租金。 本院认为：韩商公司与世豪酒店签订的《房屋租赁协议》除转租期限超过韩商公司与滁州铁路商贸有限公司签订的《铁路大酒家、铁路宾馆租赁合同》租赁期限部分无效外，其余部分是双方当事人真实意思表示,且韩商公司对房屋进行转租亦得到了滁州铁路商贸有限公司的许可，双方当事人应按约履行合同义务。因政府于2020年5月19日发布公告对案涉房屋进行征收，故双方之间的租赁关系依法应当终止，本院确认案涉《房屋租赁协议》及《补充协议》于2020年5月19日终止，世豪酒店作为承租人应当向韩商公司返还租赁房屋。本院对世豪酒店主张目前房屋租赁期限尚未届满，尚未征收拆除，解除合同的节点应为涉案的房屋被征收拆除的辩称意见不予采纳。 案涉房屋虽然进入征收拆迁程序，但截至目前，案涉房屋仍处于经营状态，世豪酒店仍实际使用房屋，故世豪酒店应按照原租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。根据双方签订的租赁协议约定，案涉房屋租金应自2015年2月1日起计算，年租金为918000元,每3年递增一次,递增幅度为5%，因补充协议备注“吴姐讲经吴总同意减免租金2000元，实收91.6万元。2016年5月26日问的回复”，韩商公司认可案涉房屋2016年2月1日至2018年1月30日的租金标准应为916000元/年，自2018年2月1日起的租金以916000元为基数，按合同约定的递增方式进行递增,本院对此予以确认。扣除疫情期间3个月的租金，案涉房屋自2015年2月1日至2020年5月19日期间的租金为4723666元{918000元+916000元×2年+916000元×（1+5%）×2年+916000元×（1+5%）/365天×19天]}，自2020年5月20日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费为429736元（916000元×（1+5%）/365天×5个月11天），双方合同已经终止，世豪酒店要求将其支付的保证金40000元在予以抵扣租金，本院予以支持，世豪酒店已支付韩商公司4888001元，其拖欠的2020年10月31日前的房屋占有使用费金额为225401元（4723666元+429736元-4888001元-40000元），自2020年11月1日起的房屋占有使用费应按961800元[916000元×（1+5%）]/年的标准支付至房屋实际返还之日止。世豪酒店主张租金标准在实际履行过程中已变更为76333元/月，按月支付租金，租金计算与双方当事人利益关系重大，世豪酒店仅依据其支付租金情况主张双方就租金标准及租金支付方式已协商一致进行变更，证据不足，本院对此答辩意见不予采纳。 本案违约金的计算应以韩商公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素。韩商公司主张违约金240975元过高，本院依法将违约金调整为拖欠房屋占有使用费225401元的10%即22540元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司与被告滁州世豪酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》终止； 二、被告滁州世豪酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于滁州市天长东路293号房屋及一层门面房返还给原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司； 三、被告滁州世豪酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司房屋占有使用费（2020年10月31日前的房屋占有使用费为225401元，自2020年11月1日起按照961800元/年计算至房屋实际返还之日止）及违约金22540元； 四、驳回原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12640元，减半收取6320元，由原告合肥韩商商业经营管理有限责任公司负担4547元，被告滁州世豪酒店管理有限公司负担1773元，于本判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  於虹 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理张佳佳 书记员李雪 附：所引用法条 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。