云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1557号上诉人（原审原告）：雷晔，男，1981年12月2日生，汉族，住昆明市五华区。上诉人（原审被告）：李小红，男，1969年6月20日生，汉族，住四川省南部县，现住大理市。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人雷晔、李小红因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷晔上诉请求：撤销一审判决，改判支持雷晔的一审全部诉讼请求，由李小红承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审仅仅判决解除合同，不解决租赁房屋应在几日内返还，剩余未使用租赁租金如何处理，导致双方的矛盾进一步加深，势必会产生物权返还、剩余租金应如何返还，押金是否应该扣减多种诉讼争议，增加当事人诉累。双方合同依法解除后，双方应当发生互相返还的义务，不能返还的应采取补救措施，尽量使双方的损失都能减少。李小红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷晔的一审全部诉讼请求，由雷晔承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：①在《房屋租赁合同》中，双方约定了具体的解除合同的条件，双方在履行合同中并没有出现约定解除合同的情形，同时也不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形发生。双方合同约定雷晔应当合法使用租赁房屋，并没有对房屋的用途进行明确的约定。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。②雷晔在接手房屋后一直在经营民宿，并获取收益，没有和李小红说过任何办理营业执照等问题，不能继续经营系雷晔怠于办理经营手续导致。在一审过程中，经法庭允许，李小红在规定时间内办理了营业执照，李小红办理的营业执照是认定双方合同是否具备继续履行的重要依据，雷晔具备继续经营的条件，合同具备继续履行的条件。③一审判决仅支持了雷晔第一项诉讼请求，对于涉及财产部分全部驳回，诉讼费全部由李小红承担违反法律规定。雷晔向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告未能营业期间至解除合同之后（即2020年2月14日至2020年8月9日）的房租146666.58元；3.被告退还原告已支付的押金150000.00元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大理市房屋及装饰装修、相应的附属设施设备出租给乙方，甲方原则上不限制房屋用途，但乙方必须合法使用租赁房屋。租赁期限为3年，自2019年8月10日至2022年8月9日。租金为每年300000元，一年一付。合同签订之日，乙方向甲方支付押金150000元，押金于租期届满后，双方确定房屋及相应设施设备完好后，由甲方无息返还乙方。双方在房屋交接时，对屋内的附属设施设备进行清点交接，确认价款，除自然磨损和折旧以外的损毁，由乙方负责同品质更换或者照价赔偿，乙方拒不赔偿或更换的设施设备不符合要求的，甲方有权在应退还的押金中进行扣减。合同还对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约定于2019年8月2日向被告支付了租房押金150000元，2019年8月10日支付了2019年8月10日至2020年8月9日的房屋租金300000元。被告按约定将房屋及附属设施设备交给原告管理使用。原告接收到房屋后开始经营民宿。2020年2月14日，大理市公安局满江派出所向原告发出了《停止违法经营告知书》，明确了业主擅自将住宅改变为经营性用房（场所）开展“家庭宾馆”、“日租房”和“月租房”等经营性活动，违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《租赁房屋治安管理规定》等相关法律法规，涉嫌违法经营，要求原告停止经营。之后，原告要求与被告解除合同，但双方未能达成一致意见。截至开庭之日，涉案房屋仍由原告管理。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，主体资格合法、意思表示真实，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。虽然《房屋租赁合同》未明确约定房屋租赁用途，但结合被告向原告交付房屋时的物品移交清单及原告提交的谈话录音，可以确认原、被告在签订《房屋租赁合同》时，被告知道原告承租房屋的用途是经营民宿。现原告不能在租赁房屋内继续经营民宿，合同目的不能实现，符合合同法关于法定解除的条件，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。原告向被告支付了2019年8月10日至2020年8月9日的房租，因涉案房屋至今由原告管理使用，并未交还给被告，故原告要求被告返还2020年2月14日至2020年8月9日房租的诉讼请求，不予支持。现涉案房屋及物品均未归还，不符合合同约定的退还押金的条件，故对原告要求被告退还押金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告雷晔与被告李小红于2019年8月2日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告雷晔的其他诉讼请求。案件受理费5750元，减半收取2875元，由被告李小红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李小红提交营业执照复印件一份，欲证明涉案房屋具备合法经营营业执照的事实。经质证，上诉人雷晔认为营业执照与本案无关联。本院认为，上诉人李小红提交营业执照符合证据“三性”要求，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年8月13日，上诉人李小红对本案争议房屋取得了经营民宿服务的营业执照。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，雷晔与李小红签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，雷晔按约定向李小红支付了押金150000元和一年的房屋租金300000元；李小红也已经按约定将租赁房屋及附属设施设备交付给原告管理使用，双方均按约定履行了合同义务。因双方对租赁房屋使用情况的相关约定为：李小红原则上不限制房屋用途，但雷晔必须合法使用租赁房屋；雷晔在不违反法律、法规和地方性政策规定的情况下，可以使用房屋进行经营活动，如需办理相应证照，李小红应提供必要的协助。故雷晔在合法经营前提下将租赁房屋用于经营民宿不违反合同约定，而李小红也没有保证雷晔经营民宿风险的义务，李小红仅有协助雷晔办理相应证照的义务，但是否需要办理证照或者办理何种证照的决定权在于雷晔，即办理证照的责任人为雷晔，而非李小红。虽然大理市公安局满江派出所于2020年2月14日向雷晔发出了《停止违法经营告知书》，但如前所述，双方合同约定要求雷晔合法使用租赁房屋，故“违法经营”并非双方合同目的，更不能作为双方合同目的不能实现的法定事由。综上，本案双方当事人已经履行了合同义务，并且现在既没有发生双方合同约定可以解除合同的事由，也没有出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，雷晔要求解除其与李小红签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，缺乏合同不能履行的事实证据和法律依据，本院不予支持。一审判决确定本案合同目的不能实现，符合法定解除条件系适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，李小红的上诉请求成立，予以支持；雷晔的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2510号民事判决；二、驳回雷晔的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5750.00元，由上诉人雷晔负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十四日书记员  王 芸