广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5244号原告：刘耀崧，男，1971年7月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。委托代理人：董秀山，男，汉族，1962年1月31日出生，住广东省广州市增城区。被告：邓洋柳（曾用名：邓杨柳），女，1979年9月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：甘理，广东赵江新律师事务所律师。第三人：莫顺雄，男，1972年4月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：黄彩英，女，1976年6月28日出生，汉族，系莫顺雄的妹妹。原告刘耀崧诉被告邓洋柳、第三人莫顺雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘耀崧的委托诉讼代理人郑兵、董秀山，被告邓洋柳的委托诉讼代理人甘理，第三人莫顺雄及其委托诉讼代理人莫彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘耀崧向本院提出诉讼请求：一、邓洋柳、莫顺雄向刘耀崧交付增城区××村街××路××号房屋；二、邓洋柳向刘耀崧支付违约金272000元（从2013年6月27日至2019年2月27日止以800000元为本金按月0.5%计算）；三、莫顺雄对邓洋柳上述第二项诉讼请求的违约金承担连带责任；四、本案的诉讼费用由邓洋柳、莫顺雄负担。事实和理由：2013年6月17日，刘耀崧和邓洋柳就位于增城区××村街××路××号房屋签订《房屋买卖合同》，约定邓洋柳以800000元的价格将房屋使用权转让给刘耀崧，并于2013年6月27日将房屋交付给刘耀崧使用。合同签订后，刘耀崧依约支付购房款，但邓洋柳至今仍未履行合同义务，其行为已经构成违约。被告邓洋柳辩称：同意刘耀崧的诉讼请求。第三人莫顺雄述称：一、增城区人民法院的（2014）穗增法民一初字第2145号民事判决书已经发生法律效力，应按照离婚协议约定，支持莫顺雄及其儿女对涉案房屋享有使用权、居住权。二、刘耀崧和邓洋柳之间的《房屋买卖合同》是恶意串通，损害第三人利益，应认定无效。也即涉案房屋未实际出卖，应按照离婚协议约定，支持莫顺雄及其儿女对涉案房屋享有使用权、居住权。涉案房屋经法院向相关部门查证后权属不明，邓洋柳不是房屋的合法产权人。因此邓洋柳对房屋的处分违背离婚约定，违背法律规定。邓洋柳明知房屋没有产权证，在莫顺雄不知情的情况下，妄顾莫顺雄和儿女对涉案房屋的使用权、居住权，在签订离婚协议后一个月，即与刘耀崧签订《房屋买卖合同》，目的是为了逼迫莫顺雄尽快搬离涉案房屋。刘耀崧对房屋权属现状及离婚协议约定是清楚的，因此其并非善意第三人。另外，根据现行民法有关所有权的规定和婚姻法有关夫妻共同财产的规定，对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，无论是结婚前后，都不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻共同财产。退一步说，刘耀崧支付了80万元房款购买房屋，按照我国有关不动产房屋买卖的法律规定和所有权保留的原则，买受人只有在将房屋的全部价款支付给出卖人以后，出卖人才履行交付房屋并转移房屋所有权给买受人的义务，而且买受人必须经向房地产管理部门申请并办理完毕房屋权属转移登记手续之后，才取得房屋所有权。涉案房屋显然未达到上述要求。刘耀崧签订合同时也知道或者应当知道房屋无法办理任何登记手续或相关审批手续证明物权的变更。为此，其恶意行为损害了莫顺雄第三人的利益。三、若法院认为《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，合同有效。那么基于邓洋柳的证据不能证实其与刘耀崧签订《房屋买卖合同》前或至今取得了房屋所有权或者有权处分，因此房屋权属不明，所有权不能发生转移，缺乏交付条件。刘耀崧可向邓洋柳主张解除合同承担违约责任。四、莫顺雄与邓洋柳虽然解除婚姻关系，但对有生活困难的莫顺雄仍有一定的帮助责任。两人的婚生子女均由莫顺雄抚养，但邓洋柳自离婚后至今未支付过抚养费，涉案房屋是莫顺雄和两个子女的唯一住房，莫顺雄无力再另行购置房屋给父母及小孩居住。经审理查明：2013年6月17日，邓洋柳（甲方）与刘耀崧（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定“一、甲方自愿将其座落于增城市朱村街富裕路二巷18号楼房（包括地皮及两层楼房），框架结构房屋及其附属设施出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买，乙方一次性付清所有款项。二、甲乙双方商定成交价格捌拾万元整。三、甲方于2013年6月27日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该屋腾空……四、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；已判决归邓杨柳所有，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……五、房屋过户。甲乙双方应积极配合过户手续。……十、本协议经双方签章后生效……”。同日，刘耀崧向邓洋柳支付购房款80万，邓洋柳向其开具收据为执。刘耀崧提供一份原增城市朱村街道办事处规划建设办公室出具的《情况说明》，内容为“增城市朱村街富裕路18号位于朱村街城区现状及规划用地范围内。该房屋于2004年2月9日在我街规划建设办办理报建手续，并缴交村镇基础设施配套费（见附件），并于同时核发《广东省乡（镇）村建筑许可证粤增（2004）建许字第0002号》（见附件）”。粤增（2004）建许字第0002号广东省乡（镇）村建筑许可证载明，“钟荣青：根据你的申请，经审查符合《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》的有关规定，准许建设……”。另查，2013年5月21日，邓洋柳和莫顺雄签订《离婚协议书》。《离婚协议书》第二条约定，大女儿莫晓恩和小儿子莫嘉豪都归莫顺雄抚养，跟随莫顺雄生活。邓洋柳每月支付1000元抚养费，直至莫晓恩和莫嘉豪都年满18周岁止；第四条约定，座落于原××城市朱村街××社宅基地××地皮（即××城市××村街××路××号房屋）归邓杨柳所有，此房屋未卖之前，莫顺雄、莫晓恩（大女儿）和莫嘉豪（小儿子）都可以居住。再查，2014年，邓洋柳以莫顺雄为被告，诉至本院，案号为（2014）穗增法民一初字第2145号。2014年12月25日，本院作出（2014）穗增法民一初字第2145号民事判决书，认定如下，邓杨柳、莫顺雄自愿登记离婚当天签订的《离婚协议书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。莫顺雄未举证证明其在签订该协议时受到威胁及欺骗而主张该协议无效，不予采信。为此双方应依据《离婚协议书》的约定进行履行。根据邓杨柳、莫顺雄在庭审中的确认，增城市朱村街富裕路18号房屋所使用的宅基地为双方婚姻存续期间以莫顺雄的名义购买，并在双方婚姻存续期间所建造，对此事实亦予以确认。关于莫顺雄主张增城市朱村街富裕路18号房屋属邓杨柳、莫顺雄、莫细林三方共同共有财产，根据莫顺雄提供的证据，该房屋所使用的土地并非增城市朱村街丹邱村所有，莫顺雄亦未能举证证明莫细林建造该房屋是否出资与增城市朱村街丹邱村民委员会和增城市朱村街丹邱村官田第三经济合作社之间有何关系，故增城市朱村街丹邱村民委员会和增城市朱村街丹邱村官田第三经济合作社并不能证明莫细林出资建造房屋的事实，其出具的《证明》缺乏关联性，不予认定；另莫细林的《声明书》仅是莫细林单方陈述，不足以证明其在建造涉案房屋中的出资及其性质；据此对莫顺雄的该项主张，不予采信。《离婚协议书》约定了增城市朱村街富裕路18号房屋归邓杨柳所有，但因该房屋未办理产权登记手续，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”，邓杨柳应待增城市朱村街富裕路18号房屋取得完全所有权登记后依《离婚协议书》另行主张。邓杨柳另主张莫顺雄腾空增城市朱村街富裕路18号房屋，因《离婚协议书》约定该房屋未卖之前，莫顺雄可以居住，而邓杨柳未举证证明该房屋已实际出卖，邓杨柳的该项主张不符合《离婚协议书》的约定，不予支持。据此，判决驳回邓杨柳的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。为查实涉案土地及地上建筑物的相关情况，本院向广州市规划和自然资源局、广州市增城区人民政府朱村街道办事处发函。其中广州市规划和自然资源局复函“一、经查询我局综合业务管理系统，未查询到位于增城区××村街××路××或××城区朱村街××社宅基地××号相关的土地登记记录。二、根据贵院提供的资料，未能查询到该土地地上建筑物的相关规划报建资料。三、由于1999年以前的原增城市的宅基地登记发证工作由镇街办理，登记发证档案资料也由镇街建立和保管。因此，建议贵院可向朱村街咨询上述土地房产有关情况，以镇街意见为准。”；广州市增城区人民政府朱村街道办事处复函“一、增城区××村街××路××号土地在90年代政府征收土地作为城镇建设用地范围内，根据属地村、社调查情况，该地属于90年代由政府征收土地后预留给合作社开发用地。二、增城区××村街××路××号地上有建筑物，地面108平方米，框架结构两层。经查暂无权属登记相关资料，该地址与朱村街三社一组四社宅基地无法证明是同一地址。”以及“经我街国土所向朱村村干部及朱村村第三、四经济合作社社长了解，位于朱村街××村村××路××号的土地情况，该土地于1994年经朱村政府征收（由于征地历史悠久，征地历史资料遗失）。但经向原土地权属的村社了解该土地在94年被征收，当时村社要求镇政府将朱村街富裕路二巷18号改变规划作为建设用地给予第三、四经济合作社作为经济发展用地，后来合作社将该地转让给增城市安利贸易有限公司。该公司将该土地分割多块出售给私人建房。因此，该土地不属于村社集体用地，也不属于宅基地。”。2019年3月29日，刘耀菘以邓杨柳为被告，莫顺雄为第三人，诉至本院，案号为（2019）粤0118民初3204号。2019年10月28日，本院作出（2019）粤0118民初3204号民事裁定书，裁定驳回刘耀菘的起诉。刘耀菘向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤01民终3126号。2020年4月11日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3126号民事裁定书，裁定撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3204号民事裁定，指令广州市增城区人民法院审理。2020年7月2日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、刘耀崧陈述以下，（一）其在签订《房屋买卖合同》时有看过莫顺雄和邓洋柳的《离婚协议书》。（二）诉请的违约金没有具体合同依据，但《房屋买卖合同》第四条有约定经济损失由邓洋柳赔偿。（三）其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。二、邓洋柳陈述以下，（一）其与刘耀崧在涉案房屋交易前并不认识，刘耀崧得知邓洋柳有房屋出售才联系上邓洋柳。（二）其签订《房屋买卖合同》后想将房屋交付给刘耀崧，但莫顺雄进行阻挠；因房屋门锁已被更换，因此邓洋柳没有交付房屋钥匙给刘耀崧。（三）其与莫顺雄的两名子女均由莫顺雄抚养，邓洋柳曾支付过抚养费，但莫顺雄未出具收据，后来因莫顺雄阻挠交付房屋，邓洋柳后续就未支付抚养费。（四）签订《离婚协议书》后，涉案房屋就由莫顺雄及子女以及莫顺雄父母居住，根据《离婚协议书》显示离婚时莫顺雄没有其他居住房屋。（五）其同意支付违约金，但其是因莫顺雄的原因才导致违约，因此莫顺雄亦应承担连带赔偿责任。三、莫顺雄陈述以下，（一）签订《离婚协议书》后，涉案房屋就由莫顺雄及子女以及莫顺雄父母居住至今。莫顺雄没有其他居住房屋。（二）其拒绝搬离涉案房屋，原因是邓洋柳出售房屋一事，莫顺雄并不知情；且莫顺雄需要抚养两名子女，无力另行购置房屋；且宅基地是不能出售的。（三）涉案土地及涉案房屋均未取得相应权属证。本院认为：刘耀崧向本院提起诉讼要求交付涉案房屋并支付逾期交付房屋的违约金。刘耀菘请求的依据为与邓洋柳签订的《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》中“一、甲方自愿将其座落于增城市朱村街富裕路二巷18号楼房（包括地皮及两层楼房），框架结构房屋及其附属设施出售给乙方”的约定，可知刘耀崧与邓洋柳之间转让标的为涉案房屋以及房屋所在的土地使用权。根据广州市规划和自然资源局以及广州市增城区人民政府朱村街道办事处的复函内容，涉案房屋所在的土地使用权登记权属不明，无法明确涉案土地性质；涉案房屋没有报批报建手续，也没有相应的权属登记。因此，邓洋柳并非是《中华人民共和国物权法》所规定的不动产登记权利人。现涉案房屋及所在土地的性质无法明确能否转让的情形下，刘耀崧请求以判决方式强制邓洋柳履行合同交付房屋，本院不予支持。同时，刘耀崧基于房屋买卖关系提起本案诉讼，其现要求莫顺雄交付房屋，亦无依据，本院不予支持。至于刘耀崧主张的逾期交付房屋违约金。虽然《房屋买卖合同》中并未约定违约金，但邓洋柳自愿予以承担相应责任，属于自身权益的处分，未违反法律法规的规定，本院予以准许，但赔偿限额应以房屋总款的30%即240000元为宜。刘耀菘主张超出前述金额的部分，本院不予支持。至于刘耀崧要求莫顺雄对违约金承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邓洋柳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘耀崧支付款项240000元；二、驳回原告刘耀崧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14448元，由原告刘耀崧负担11213元，被告邓洋柳负担3235元。诉前财产保全费4520元，由原告刘耀崧负担3165元，被告邓洋柳负担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  毛美清人民陪审员  陈丽华二〇二〇年十二月二日书 记 员  赵洁玲