北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初25362号原告(反诉被告)：刘小琴，女，1979年12月6日出生，汉族，翩翩艺术幼儿园教师，住北京市西城区。被告(反诉原告)：方厚萍，女，1958年12月10日出生，汉族，华冶公司退休职工，住北京市西城区。原告(反诉被告)刘小琴与被告(反诉原告)方厚萍合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘小琴，被告(反诉原告)方厚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小琴向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告已支出的租房订金500元，房屋装修费24347．98元（含装修金18970元，定制橱柜预付款3000元，海尔热水器998．98元，奥普浴霸229元，换纱窗轨道、换玻璃、换窗纱等1150元），施工队工人餐饮费1000元，电费充值200元，共计26047．98元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月9日，原、被告达成口头协议，被告在原租客搬出后，将北京市西城区xxx号院的房屋一间（含厨房和卫生间）租给原告，每月租金2400元，但房屋等需要重新装修。被告说装修款先让原告出，完工后与原告结算，等原告搬进来住那天再签订租房合同。7月11日，原告微信转给被告租房的订金500元。7月17日，原告找了装修队，并列了个大概明细给被告，被告提出了两点建议（坐便器有点贵、刷墙不用铲墙皮）并同意装修。被告于7月23日告诉原告，原租客已搬走，让我到同院的小梁那里去拿房屋钥匙。7月24日，装修队开始装修。7月26日，被告去看了房屋的装修，并说装得很好，当时有装修队的工人在场。7月30日，由于发生了厨房门窗被人砸坏等情况，被告说这房屋不能租给原告，怕影响到孩子。8月4日，在装修队的店里，把装修费用一笔笔的算给被告，被告让原告与装修队先结清，第二天把费用给原告，并说这房屋不租给原告，然后被告从装修队拿走了新门的新钥匙。8月5日，原告与装修队结清了所有装修款后，原告就多次找被告要装修款，遗憾的是，被告先以各种理由拖延，后来就信息不回、打电话关机，故诉至法院。方厚萍辩称，同意支付刘小琴装修款10020元，其余诉讼请求均不同意，理由如下：原告7月份找到我租房子，原告提出装修，我同意，并商定装修后双方再签租赁合同，算装修的钱。后来刘小琴与邻居发生矛盾，我要求她停止装修，但她没有停止。因装修费用核算过高，我无法接受，刘小琴就说要把装修的物品拿走，我同意了，然后刘小琴就把房屋的门也锁了，8月5日她把钥匙给我的。刘小琴虽然没住进房屋，但是住不住没关系，按合同法规定，不住订金也不应该返还。刘小琴定制橱柜没有告诉我，购买电器我也是没同意的，我不提供电器，换纱窗轨道、换玻璃、换窗纱时我也不知道，不清楚用电情况，施工队餐饮费不同意支付。方厚萍提出反诉请求：1．判令刘小琴按每月2800元的标准给付方厚萍自2020年8月9日起到实际拆除封门铁网之日止的房屋占用费；2．判令刘小琴支付装修占有房屋使用费，自2020年7月24日至8月5日共计880元；3．判令刘小琴赔偿房屋损失费2400元；4．判令刘小琴赔偿厨房及住房大门损坏费（三块玻璃900元，清理墙及门损失费1700元）共计2600元；5．反诉费由被反诉人刘小琴负担。事实与理由：2020年7月9日，刘小琴主动找我想租我家的房子并要装修房子。经双方协商，等装修房子后再签租房合同。7月17日，刘小琴开出2张装修项目单子。7月24日开始装修。后来装修过程中，刘小琴与邻居打架，刘小琴明确表示不租了并于8月5号把钥匙交给我。我是在刘小琴租房的基础上才同意她装修的，当初也没同意我出全部的装修费，刘小琴让我付她钱，多次沟通无果后，8月8日，她在门窗玻璃和墙上用油漆写大字“还我血汗钱”侮辱我，8月9日又用铁网把我家门封死，封门时在外墙上打孔，房子遭到破坏，另外装修期间不知道谁砸碎了一块玻璃，这些刘小琴都应该赔偿我。刘小琴针对方厚萍的反诉辩称，不同意方厚萍的全部反诉请求，理由如下：我租房是为孩子上学要长租，看房时屋内很破旧，方厚萍看我犹豫，就说可以装修下再租给我，装修期是免租金的，她说家里有92岁的老太太照顾没时间装修，我正好有时间，我就主动承担起了装修的事儿，她说装修完跟她算钱，装修单子方厚萍是看过后同意的。装修期间是免租期，我也没有入住，不应支付房屋占用使用费。我用拆下来的防盗网封门及厨房窗户，用水粉在门上和玻璃上写字是事实，但在派出所民警见证下我把防盗网拆除了，墙上钉的钉子眼恢复了，字也清除了，恢复原状后的照片也发给居委会主任了。另外，装修期间一块玻璃是被邻居砸了，我不应该赔偿。本案经审理认定事实如下：刘小琴和方厚萍的微信聊天记录显示：2020年7月11日，刘小琴表示房子我租并通过微信转账给方厚萍订金500元，7月17日，刘小琴将两张装修明细及报价单发给方厚萍，方厚萍表示坐便器有的贵，房上吊顶有板如果可以再用人工重钉即可，如果重新刷墙，铲墙皮不应再收钱；7月23日，方厚萍告知刘小琴可以到邻居小梁那儿拿钥匙了，刘小琴回复那就准备动工了，方厚萍询问费用问题，刘小琴表示按方厚萍所说不铲墙直接刷白，坐便器换便宜的，吊顶糟了碎了不能用了，费用预算只是大概，按实际用工用料来算，方厚萍回复：“好，就这样办，受累了”，刘小琴表示争取8月10日前完工自己先付一部分装修金完工再付清，方厚萍回复：“好，完工后，咱俩算，我现在手头有点紧，应该我拿钱的，对不住了”，另表示水电费和邻居小梁协商共同承担；7月27日，刘小琴告知方厚萍自己投入精力和金钱搞装修，但隔壁邻居一个老头儿脑子有问题总找麻烦，怕他骚扰孩子影响生活和学习，7月30日，方厚萍表示不要和那个无赖吵想办法轰他走，刘小琴回复派出所说十多年了房主也赶不走他，方厚萍表示我也是担心今后对孩子不好询问刘小琴怎么办，刘小琴表示如果老头在这儿自己是不能住的装修已经停下来了，方厚萍回复政府都办不到我更是没办法清他走不能再投钱了，不能拿孩子开玩笑，刘小琴发送了家电和橱柜定制截图，表示家电都买了橱柜定制已经让暂停了，方厚萍回复能退就退吧；8月1日，刘小琴告知方厚萍除了电热水器其他电器已退，被损坏的东西还坏在那儿，我不住了水电也要安好，以后别人才能住，方厚萍回复到了给我打电话；8月4日，方厚萍表示没安完水池不要清账；8月5日，方厚萍表示水池已安好，好好核对施工项目再给钱，并询问防盗门有无保质期发票，刘小琴表示没有，方厚萍表示单据上写上保修期，刘小琴询问后告知门没有发票有收据保一年，方厚萍回复好；后，刘小琴表示装修款已跟老板结清并将结算明细发送给方厚萍，方厚萍回复我有时间再看这些是你事先没告诉我的，刘小琴发送了与装修队的聊天截图、相关购买记录和单据并表示装修前期跟方厚萍请示过费用，预算也没有超支，包楼梯和做柜子的钱要不回来了损失算我的，各项费用一目了然方厚萍应付21847．98元，方厚萍回复我答应的可以算，单子上没有的我不能掏钱，刘小琴表示已经说过预算只是大概按实际用工用料算，因为方厚萍没时间装修我受了累垫了钱工人吃喝都没算，今晚一起见面把事结了把钥匙给方厚萍。方后萍认可于8月5日收到刘小琴交还的钥匙。后，刘小琴与方厚萍协商装修款支付事宜中发生纠纷，刘小琴自认于8月8、9日在涉案房屋门上和玻璃上写了“欠钱”等大字、用拆下来的防盗网把屋门和窗户封死。方厚萍于8月11日就被故意损毁财物向北京市公安局西城分局报案。刘小琴表示在民警见证下，其已于9月25日拆除了防盗网、修复了墙体、清除了字迹，并将恢复原状的情况通知了居委会，刘小琴就其主张向本院提交了照片及与居委会人员微信聊天记录，方厚萍对照片的真实性认可，对微信聊天记录不予认可。刘小琴提交了与装修人员的微信聊天记录证明装修情况和支付装修金18970元，提交了7月28日与邻居小梁的微信聊天记录和电表照片证明因电表透支其充值200元，方厚萍对聊天记录的真实性予以认可。刘小琴提交了热水器和浴霸的购买记录，方厚萍认可其真实性，但认为刘小琴购买并未征得其同意，经询，方厚萍表示其不同意利用，可由刘小琴拆走。刘小琴另表示其更换纱窗、玻璃及轨道支出1150元，并提交了微信聊天记录予以证明，方厚萍对聊天记录的真实性不予认可，但认可刘小琴更换了玻璃纱窗。本院认为，在未签订书面合同的情况下，应当结合当事人陈述及在案证据对是否形成事实合同关系及内容作出认定。具体到本案中，双方均认可刘小琴欲租赁方厚萍的房屋，双方约定由刘小琴垫付款项进行装修，装修后双方结算并签订租赁合同。通过刘小琴提交的微信聊天记录可知，刘小琴在装修前向方厚萍发送了装修明细及报价，并根据方厚萍提出的意见在装修中作了相应减项，同时刘小琴告知方厚萍预算只是大概按实际用工用料算，方厚萍亦表示同意，现刘小琴提交的结算单据并未超出预算标准，其更换玻璃、纱窗及轨道亦在装修合理范围内，方厚萍应将相应款项支付给刘小琴，本院对刘小琴要求方厚萍支付装修金18970元、换玻璃、纱窗及轨道1150元的诉讼请求予以支持。关于电费200元，刘小琴要求方厚萍支付具有合理性，本院予以支持。关于定制橱柜预付款，因橱柜并未安装且刘小琴曾表示预付款由其承担，故本院对刘小琴要求方厚萍支付该笔款项3000元的诉讼请求不予支持。关于热水器和浴霸，刘小琴并未证明其购买时征得了方厚萍同意，且方厚萍不同意利用，明确表示可由刘小琴拆走，故本院对刘小琴要求方厚萍支付相应款项的诉讼请求不予支持。刘小琴要求方厚萍支付施工队餐饮费，缺乏依据，本院不予支持。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。刘小琴向方厚萍支付了租房订金500元，但双方并未签订房屋租赁合同，刘小琴要求方厚萍返还，存在法律依据和事实依据，本院予以支持。方厚萍要求刘小琴支付装修期间占用费，缺乏合同依据，本院不予支持。关于方厚萍要求刘小琴支付因封门封窗、写大字造成的财产损失的反诉请求，因刘小琴已排除妨碍并修复完毕，方厚萍亦未证明修复后其仍有损失，故本院对方厚萍的相应反诉请求不予支持。但刘小琴封门窗的过激行为确实影响了方厚萍对房屋的利用进而产生无法使用的损失，方厚萍要求刘小琴支付占用费，存在事实依据，鉴于方厚萍并未提交证据证明损失的标准，本院根据占用期间及刘小琴自认的租金标准酌定刘小琴向方厚萍支付2000元，对方厚萍反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。关于损坏玻璃，方厚萍不能证明系刘小琴所致，对其该项反诉请求，本院不予支持。另，刘小琴与方厚琴之间并未成立房屋租赁合同关系，本院依法将案由调整为合同纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，方厚萍支付刘小琴装修款20120元、电费200元；二、于本判决生效之日起七日内，方厚萍返还刘小琴订金500元；三、于本判决生效之日起七日内，刘小琴支付方厚萍房屋占用费2000元；四、驳回刘小琴的其他诉讼请求；五、驳回方厚萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元（其中本诉案件受理费226元，反诉案件受理费25元），由刘小琴负担50元（已交纳），由方厚萍负担201元，已交纳25元，剩余176元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月四日法官助理 王志伟书 记 员 王 溪