北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3768号原告（反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京京阳新能源科技有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区305-500号。法定代表人：秦红伟，总经理。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）诉被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司（以下简称京阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。富华铂荣公司的委托诉讼代理人张军慧、张慧娟，京阳公司的法定代表人秦红伟、委托诉讼代理人杨丽莎、黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除双方签订的编号为Y1955050号《北京市商品房预售合同》及补充协议；2．请求法院依法判令被告应配合原告办理商品房预售合同备案注销手续；3．请求法院依法判令被告向原告支付违约金145000元；4．请求法院依法判令被告承担原告律师费40000元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，被告与原告就侨商中心项目703商品房签订了《北京市商品房预售合同》及相关补充协议。该商品房成交总价款为人民币2904804元。《预售合同》生效后，被告仅支付了人民币1454804元，该商品房已于2018年12月21日取得竣工验收备案表，根据《预售合同》的约定，剩余购房款1450000元应于商品房所在楼栋取得竣工验收备表后30日内支付完毕，即被告应于2019年1月20日前付清1450000元，但在原告多次对被告催告付款的情况下，截至起诉之日，被告仍未支付任何款项，现已逾期269天。根据《预售合同》第十一条关于逾期付款责任的约定，买受人逾期付款的，逾期超过30天的，出卖人有权要求解除双方的买卖合同并要求被告承担相当于逾期付款金额10%的违约金。根据《补充协议》第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告要求被告按上述约定承担逾期付款违约责任和费用。综上所述，原告认为被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现根据《预售合同》的相关约定及《合同法》第一百零七条的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。京阳公司辩称：一、富华铂荣公司在售房时出售房屋所发行的楼书（3份），应为本案合同的组成部分，富华铂荣公司应按上述合同约定来交付京阳公司依上述约定购买的商业写字楼业态的物业。二、富华铂荣公司双方签订的《补充协议》第三十二条规定应属无效的格式条款，富华铂荣公司应按合同约定来交付京阳公司依上述楼书、宣传资料等购买的商业写字楼业态的物业。三、涉案合同并未解除，富华铂荣公司应依照合同向京阳公司交付符合约定的房屋，并支付逾期交付房屋期间的违约金。四、京阳公司购买的富华铂荣公司的房屋为期房，在房屋尚未建成时，只能依据宣传楼书及销售人员表述以此确认房屋的信息，楼书中明确表明“8米挑空精装酒店大堂／电梯间”“过道宽度1．8米”“双地铁上盖”，明显属于富华铂荣公司对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，属于涉案合同组成的一部分，直接影响到买卖合同订立和价格（对比同期通州房产均价，该楼单价明显高于均价），富华铂荣公司应严格按照合同约定向京阳公司交付符合合同约定的涉案房屋物业业态，并支付逾期交付房屋期间的违约金。五、关于双方违约金的约定：《补充协议》第五条，在富华铂荣违约情况下，京阳公司给出富华铂荣公司8个月的延展期；但涉案合同第十一条，如果京阳公司违约，并没有延展期约定。《补充协议》第五条另规定，富华铂荣公司逾期交房超过8个月，京阳公司才能依照合同条款解除合同，不仅在该合同约定的解除权上限制了重重行权障碍，而且就算因富华铂荣公司严重违约行为导致合同解除的，也仅有1%的违约金，因富华铂荣公司严重违约行为京阳公司选择合同继续履行的，富华铂荣公司也需承担万分之一／日的违约金；但涉案合同第十一条，却规定了买受人仅逾期超过30日付款的，富华铂荣公司即可以因此解除合同，约定了高达10%的违约金，合同继续履行的，则京阳公司应承担高达万分之三／日的违约金。《补充协议》第三十条，仅约定京阳公司违约不仅需要承担违约责任，还需要承担诉讼费、律师费等；但涉案合同及《补充协议》并未约定富华铂荣公司违约需要承担诉讼费、律师费等。上述条款违反合同法严格遵守的公平原则，且属于格式条款，即该类条款无效，如法院认为该条款对京阳公司具有约束力，那所约定的违约金明显过高，请法院予以减少。六、关于本案《补充协议》第三十二条、第三十六条，符合我国合同法关于无效格式条款的规定，应为无效的格式条款外，《补充协议》第二条第2款、第3款、《补充协议》第三条第6款、《补充协议》五条、《补充协议》第七条第1款、《补充协议》第三十条、《补充协议》第三十五条，诸如此类的排除、减免富华铂荣公司义务，增加其权利，排除、减免京阳公司权利，增加其义务的条款充斥整个合同及补充协议，该类条款明显的违反了合同法的公平原则，且符合格式条款的法律规定，应属无效条款，不应对京阳公司具有约束力。七、富华铂荣公司以8米挑高大厅的楼栋的房屋销售价格要远远高于非8米挑高销售房屋，而京阳公司所购7-1楼703价格远低于8米挑高大厅的房屋的价格，来推定涉案房屋应为非8米挑高大厅的房屋的结论是没有事实和法律依据的，不应被法院采信。依据京阳公司提交的证据显示，富华铂荣公司与华彩公司签订购房合同购买富华铂荣公司销售的侨商中心其它楼房409的地理位置更靠近运河及路边，合同显示购买单价为58032．53/㎡。富华铂荣公司与京阳公司签订购房合同是购买7-1楼703,购买价格为50641．63元／㎡。上述两栋楼宇的挑高基本一样，均非8米，这两套房屋价格却差出8000/㎡，另上述楼栋非8米挑高大厅的、位置更好的房屋还有更高的单价，依据上述证据可以证明，地理位置是决定房价的主要因素。八、富华铂荣公司所述，只有极少的业主反馈交房不符合约定与事实完全不符。早在交房前期，因涉案房屋所在楼盘项目，因建筑违反设计规范与不满足三通一平已经由区政府出面开协调会，部分接受的业主也是迫于无奈接收了房屋。根据实地考察情况看，7-1号楼与7-2号楼，入住率不足5%，大部分房屋都还处于毛坯房状态，底商的入住率也极小，在所谓7C标准的“繁华的中心”，更是难得见到行人，没有“繁华”之像。综上，我方认为该涉案合同并未解除，富华铂荣公司除应向京阳公司交付符合约定的涉案房屋外，还应当支付逾期交房期间的违约金。请求法院依法支持诉请。京阳公司提出反诉请求：1．请求依法判令被反诉人继续履行合同；2．请求依法判令被反诉人支付逾期交房违约金80741．62元（自2018年12月1日至待交付房屋符合合同约定为止，按已付房价款的万分之一／日，现暂计至2020年6月8日）；3．请求被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2016年，反诉人因看到被反诉人的《7C投资价值读本》《运河领地门户投资》《7-1#写字楼户型图》《7-2#写字楼户型图》等资料（以下简称“涉案资料”）所描述的“8米挑空精装酒店大堂／电梯间致敬尊崇人生”“双地铁上盖引领商务价值”以及两份《户型图》所表明1．8米过道宽度等，作为公司办公、商业谈判场所，遂于2016年9月29日，与被反诉人签署了编号为Y1955050的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称“涉案合同”）约定，反诉人购买被反诉人开发的通州区运河核心区703号房屋（以下简称“涉案房屋”），涉案房屋总价款为2904804元，已付1454804元。涉案合同签订后，反诉人依照合同约定履行了前期付款义务；合同另约定，被反诉人依约交房的最晚时间为2018年11月30日（经过两次延展期），但时至今日，被反诉人所交付的房屋远远没有达到涉案资料之标准。根据《补充协议》第二条第2款、第3款中的“最终以该商品房实际交付现状为准”及第三十一条之约定，严重损害了反诉人购房房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致反诉人的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的合同法基本原则，也与房地产交易的实践不符，该约定如果有效，将排除被反诉人在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了被反诉人的相关义务与责任，严重损害和排除了反诉人作为买房人的相关权益，故该类条款约定应为无效的格式条款。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1．8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、反诉人的购买意愿存在直接联系，该类条款理应为涉案合同组成部分。被反诉人交房明显不符合约定（实际大厅挑高2．9米、过道宽度1．47米、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），且房屋已经修缮完毕，主体结构也已经没办法更改情况下，反诉人有理由在双方无法达成协商一致情况下拒不接收被反诉人交付的房屋。另，根据《补充协议》第五条第2款规定，被反诉人原因导致房屋逾期交付的，被反诉人向反诉人支付其已付房价款的万分之一作为违约金。综上，为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉人之请求。富华铂荣公司辩称：一、富华铂荣公司已于2018年12月25日按照约定向京阳公司交付了房屋，京阳公司主张的逾期交房违约金没有任何事实和法律依据。1．富华铂荣公司已于2018年12月25日按照约定向京阳公司交付了房屋，京阳公司系因自身原因未办理收房手续。2．京阳公司未依约支付房款及相关代收代缴费用，富华铂荣公司不承担任何逾期交付的违约责任。二、涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分，涉案房屋不存在违约。（一）涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分，对双方当事人不具有约束力。1．京阳公司主张的“大厅挑高8米”没有事实与法律依据。京阳公司提交的宣传资料是富华铂荣公司对侨商中心的整体综合性宣传，“8米挑高精装酒店大堂／电梯间致敬尊享人生”等表述并未具体指向具体的楼号或房间号，仅属于要约邀请，不构成商品房买卖合同的组成部分，且案涉合同已明确约定案涉宣传资料是针对侨商中心项目的综合性表述，其不表示该项目任何一商品房均具备宣传资料之所有经营业态功能，对此京阳公司在签署案涉合同时既已明确知晓，且案涉房屋的价格也远低于大厅挑高约8米的房屋的价格，京阳公司关于富华铂荣公司交付的案涉房屋所在楼座的大厅挑高应为8米的主张无任何事实和法律依据。2．京阳公司主张的“过道宽度1．8米”没有事实与法律依据。案涉广告宣传资料中户型图根本无法看出过道宽度是1．8米，即该户型图并未具体明确的标注过道宽度，户型图中并无关于过道宽度明确具体的说明或承诺，根本不构成要约，不构成商品房买卖合同的组成部分。且富华铂荣公司在该户型图的下方亦明确提示购房人户型图仅供参考，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，最终以商品房买卖合同为准。3．“地铁线路R1、M6线”仍在规划建设中，并未取消，而其规划建设进度并非富华铂荣公司所能控制。4．涉案资料关于“运河第一排”的描述客观属实。（二）宣传资料多处明确提示“内容仅供参考，最终以商品房买卖合同约定为准”。（三）《预售合同》明确约定宣传资料仅供参考，不构成预售合同的组成部分。（四）京阳公司没有举证证明涉案资料对涉案合同的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。三、《补充协议》约定条款合法有效，对京阳公司具有约束力。1．格式条款并不当然无效。2．《补充协议》约定合法有效，对京阳公司具有约束力。富华铂荣公司已向京阳公司尽到了提示、说明义务。《补充协议》作为涉案合同的附件，京阳公司的法定代表人逐页签字确认，并且对《补充协议》第七条、第三十二条、第三十五条、第三十六条等条款富华铂荣公司以双下划线标注，还加注了“＊”予以提示。《补充协议》相关条款不存在法定的无效情形，合法有效。《补充协议》第三十二条不存在免除富华铂荣公司责任、加重京阳公司责任、排除京阳公司主要权利，不构成格式条款的无效。四、涉案房屋符合合同约定，京阳公司以房屋不符合合同约定为由拒绝按时支付购房款，并以此为由要求富华铂荣公司支付逾期交房违约金没有依据。1．富华铂荣公司交付的房屋符合规划、设计，依法取得了竣工验收备案表，交付的商品房符合预售合同约定，不存在违约行为。2．如上所述，首先涉案资料不属于要约，不是预售合同的组成部分，且案涉房屋所在楼栋的大厅层高、楼道宽度、地铁规划、运河第一排实际亦并不存在任何违约，且根本不影响京阳公司实现其购买房屋的合同目的，京阳公司关于房屋不符合合同约定，并以此为由拒绝支付购房款没有依据。3．富华铂荣公司交付的房屋符合合同约定，并已于2018年12月25日向京阳公司交付房屋，京阳公司在其反诉中已认可富华铂荣公司已经交付房屋的事实，且京阳公司以宣传资料等主张富华铂荣公司逾期交付房屋的理由根本不成立，京阳公司主张的逾期交房违约金没有依据。五、京阳公司逾期支付购房款，富华铂荣公司有权解除《预售合同》，要求京阳公司承担违约责任。（一）富华铂荣公司有权解除《预售合同》，要求京阳公司支付违约金和律师费。京阳公司需在该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内（2019年1月20日之前）向富华铂荣公司支付全部购房款，逾期付款的，逾期超过30天的，富华铂荣公司有权要求解除预售合同并要求京阳公司承担相当于逾期付款金额10%的违约金（《预售合同》第十一条），同时，京阳公司应承担富华铂荣公司因此产生的律师费（补充协议第三十条约定）。京阳公司未按照约定按时支付剩余购房款1450000元，富华铂荣公司曾以电话、微信等多种方式进行催款，催款无果后，又于2020年3月22日向京阳公司发送了催款函，委托律师于2019年5月23日向其发送了催款律师函（催款函、催款律师函均寄送至合同约定的京阳公司地址），而京阳公司至今仍未支付剩余购房款，富华铂荣公司依约有权解除《预售合同》，并要求京阳公司支付违约金145000元和律师费40000元。（二）富华铂荣公司有权要求京阳公司按照约定支付违约金，京阳公司关于违约金过高的主张没有依据。1．案涉合同是双方的真实意思表示，对合同双方当事人具有约束力。2．京阳公司的违约行为给富华铂荣公司造成了严重的损失，富华铂荣公司主张的违约金并未过高，京阳公司主张违约金过高，请求降低没有依据。因京阳公司不按照合同约定及时支付剩余房价款，富华铂荣公司不得不通过电话、微信、寄送催款函、寄送律师函等方式进行催收，为此，富华铂荣公司花费了大量的精力、人力及物力。根据《销售合同》补充协议第七条第1款约定，自2018年12月26日起案涉房屋产生的物业管理费等相关费用应由京阳公司承担，但时至今日，京阳公司并未支付过上述费用。《预售合同》解除后，房屋归属于富华铂荣公司所有，案涉房屋已产生的物业服务费必然由富华铂荣公司承担。富华铂荣公司作为房地产开发公司，投入大量资金建设商品房，京阳公司至今仍未支付利余购房款，富华铂荣公司无法及时收回资金，导致其不得不通过借款等方式进行融资，以满足自身运营的资金需求，此部分损失远远高于富华铂荣公司向银行借贷相同金额的款项所需支付的利息。因京阳公司未按时支付购房款，实际给富华铂荣公司造成的损失远远大于富华铂荣公司主张的违约金，京阳公司主张违约金过高，请求降低没有依据。综上所述，富华铂荣公司已于2018年12月25日向京阳公司交付房屋，京阳公司未按照约定足额支付购房款及相关费用，富华铂荣公司无需承担逾期交房责任。涉案广告宣传资料属于要约邀请，不构成涉案合同的组成部分。富华铂荣公司交付的涉案房屋符合合同约定，不存在违约行为，京阳公司逾期支付购房款的理由不成立，富华铂荣公司依约有权解除《预售合同》，要求京阳公司支付违约金、律师费。恳请人民法院依法支持富华铂荣公司的诉讼请求，驳回京阳公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，富华铂荣公司（出卖人）与京阳公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区703出售给了京阳公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米50641．63元，房屋总价款为2904804元。关于付款方式及期限。预售合同第六条约定：买受人采取第4种方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五约定：1．买受人按下列第（2）种方式按期付款：贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）1454804元；剩余房价款1450000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3．买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6．买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条逾期付款责任规定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件补充协议。附件八补充协议第五条约定：1．如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4．若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5．买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6．买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定：买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。关于交付标准。附件八补充协议第三十二条规定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。关于争议解决方式。预售合同第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：依法向人民法院起诉。附件八补充协议第三十条约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。关于补充协议效力。预售合同第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议第三十四条规定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年9月29日，该预售合同进行了联机备案。2016年9月21日、10月25日，京阳公司分笔交付了购房款1454804元。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月25日，富华铂荣公司向京阳公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。富华铂荣公司与京阳公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，现京阳公司未按照约定的期限支付剩余购房款已构成违约，富华铂荣公司要求解除预售合同，符合合同约定条件，并无不当，本院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日。补充协议系预售合同附件的内容，故在诉讼请求中已提出要求解除预售合同的情况下无需再单独提出解除补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对富华铂荣公司要求京阳公司协助办理联机备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。为减轻双方诉累，本院对于购房款返还问题一并进行处理，双方当事人对此亦无异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于富华铂荣公司主张违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于京阳公司所提违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于富华铂荣公司要求京阳公司支付律师费的诉讼请求，本院认为，该规定仅约定了买受人违约的情况下出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于京阳公司要求继续履行合同并支付逾期交房违约金直至交付符合条件房屋的反诉请求，本院认为，京阳公司提出的楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米等宣传资料内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，并不是预售合同规定的交房条件，无论是宣传资料还是预售合同中均明示上述内容仅供参考不属于预售合同的组成部分，故对京阳公司所称富华铂荣公司交付的房屋不符合预售合同约定的意见本院不予采纳，现预售合同应予解除，京阳公司的上述反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司签订的编号为Y1955050的《北京市商品房预售合同》于2020年4月21日解除；二、被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司办理北京市通州区运河核心区703房屋的联机备案注销登记；三、被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司向原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司支付违约金145000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司购房款1454804元；五、驳回原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取计2000元，由原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司负担400元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司负担1600元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费1818元，减半收取计909元，由被告（反诉原告）北京京阳新能源科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 卫 丹二〇二〇年十二月十三日书 记 员 张博森书 记 员 平安冉法官助理 李 璠