北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3775号原告（反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙芳，北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京柯又科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环东路6号院21号（太阳宫孵化器1217号）。法定代表人：王淇锋，执行董事。委托诉讼代理人：陈娥，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）诉被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司（以下简称柯又公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。富华铂荣公司的委托诉讼代理人王超、柯又公司的委托诉讼代理人陈娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原被告双方签订的编号为Y2019590的《北京市商品房预售合同》及补充协议；2．请求法院依法判令被告配合原告办理商品房预售合同备案注销手续；3．请求法院依法判令被告向原告支付违约金990000元；4．请求法院依法判令被告承担原告律师费40000元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，被告与原告就侨商中心项目3-103商品房签订了《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，该商品房成交总价款为人民币6613040元。《预售合同》生效后，被告仅支付了3313040元，该商品房已于2018年10月18日取得竣工验收备案表，根据《预售合同》的约定，剩余购房款3300000元应于商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕，即被告应于2018年11月17日前付清3300000元，但在原告多次对被告催告付款的情况下，截止起诉之日，被告仍未支付任何款项，现已逾期334天。根据《预售合同》第8条关于逾期付款责任的约定，买受人逾期付款，逾期超过30天的，出卖人有权要求解除双方的买卖合同并要求被告承担相当于累计应付款金额30%的违约金。根据《补充协议》第28条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告要求被告按上述约定承担逾期付款违约责任和费用。综上所述，原告认为被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法支持。柯又公司辩称：1．同意解除双方签订的编号为Y2019590号的《北京市商品房预售合同》及补充协议。合同签订后，答辩人应按约办理贷款支付剩余房价款时，却被告知因政策原因银行无法为答辩人办理贷款，只能全款方式支付尾款。答辩人无经营收入，贷款无法办理后无能力支付尾款。2．在被答辩人返还收受的购房款本金3313040元及返还日止的利息后，愿意配合被答辩人办理商品房预售合同备案注销手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，现因为政策原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能够继续履行，属于不可归责于当事人双方的事由，被答辩人请求解除合同应当依法将购房款及利息返还答辩人。3．答辩人履行合同中没有过错，不应承担违约责任。答辩人无需向被答辩人支付违约金。答辩人依约支付了全部首付款，没有逾期付款行为存在；因政策原因不能办理贷款，属不可归责于双方的原因；被答辩人请求的高额违约金没有依据，被答辩人占用答辩人首付款超过三年之久，不存在任何损失，且在合同中存在不能按期交房的违约行为；被答辩人所依据的关于逾期付款的违约责任条款无效，涉案合同及补充协议系格式合同，没有公平确定双方权利义务。合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金。出卖人未按期交付房屋的，先给予六个月宽展期，宽展期届满12个月仍未交房的，买受人解除合同的，出卖人按照买受人已经付房款的1%向买受人支付违约金。上述规定，加重了答辩人的违约责任，依法应确定无效。4．答辩人无需承担被答辩人律师费。柯又公司提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人返还购房款（含定金）3313040元及利息（从反诉人每笔给付之日起计算至返还日止，计算标准为2017年2月15日至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月19日至给付日按LPR按月分段计算）；2．被反诉人承担反诉费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月15日签订了合同编号为Y2019590的《北京市商品房预售合同》及补充协议，合同约定的总价款为6613040元，合同签定之日付款3313040元，剩余房款3300000元采用银行按揭贷款支付。反诉人实际付款的支付日期为：合同签订前2017年2月15日支付定金100000元、2017年2月28日支付1300000元，合同签订当日2017年3月15日支付1500000元，2017年3月17日支付413040元，反诉人总共向被反诉人支付了购房款（含定金）3313040元，后因政策原因，无法办理商业贷款，现被反诉人在本诉中提出解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还购房人。”根据该条规定，本案商品房买卖合同因政策原因不能办理贷款，导致涉案合同不能继续履行，属以上不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同的情形，现被反诉人请求解除合同，应当依法将收受的购房款本金及利息返还给反诉人。富华铂荣公司辩称：同意返还购房款，应该扣除被告应支付的违约金和律师费，应该无息返还，被告存在违约，不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，富华铂荣公司（出卖人）与柯又公司（买受人）就坐落为通州区运河核心区103（以下简称涉案房屋）签署了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2019590，以下简称预售合同）。预售合同第六条“计价方式及价款”约定，该商品房按照套内建筑面积计算价款，该商品房单价每平方米人民币117606．97元，总价款人民币6613040元。第七条“付款方式和期限”约定，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条“逾期付款责任”约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，1、买受人按照贷款方式付款，签订预售合同当日支付房价款（含定金）计人民币3313040元，剩余房价款计人民币3300000元采用银行按揭贷款支付，并应于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。……3、买受人以申请贷款方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险……（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。……。5．无论何时，因政府及相关职能部门和贷款审批部门出台新规定、新政策，导致买受人不符合贷款申请条件或需增加首付款支付比例或提高贷款利率的，买受人承诺将严格按照本合同以及新规定、新政策和/或贷款审批部门的要求调整付款方式以补足款项和/或增加首付款和/或提高贷款利率，保证完整、及时地履行付款义务。附件十二《补充协议》第二十八条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。预售合同签订后，柯又公司按合同约定向富华铂荣公司支付了购房款3313040元，尚余3300000元未付。2017年3月15日，富华铂荣公司取得《商品房预售合同联机备案表》。2018年10月18日，涉案房屋所在3-1号商务办公及商业楼取得工程竣工验收备案表。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。富华铂荣公司与柯又公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现富华铂荣公司要求解除合同，柯又公司表示同意，对此本院不持异议。解除时间为起诉材料送达柯又公司之日。富华铂荣公司主张的补充协议系预售合同附件的内容，属于预售合同内容的一部分，故其在诉讼请求中已提出要求解除预售合同的情况下无需再单独提出解除补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对富华铂荣公司要求柯又公司协助办理联机备案注销手续的诉讼请求，以及柯又公司要求富华铂荣公司返还购房款的反诉请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于柯又公司所提其不存在违约行为的抗辩意见，双方预售合同中明确约定被告不能办理贷款时应补足房款，柯又公司自2018年底即知悉贷款不能办理，但截至富华铂荣公司起诉未补足房款亦未与富华铂荣公司协商合同解除事宜，应当承担逾期付款的违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。富华铂荣公司要求柯又公司按照逾期付款金额的30%支付违约金但未提交证据证明实际损失，柯又公司认为违约金数额过高请求法院予以酌减，本院根据公平原则和诚实信用原则，以富华铂荣公司的实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人过错等综合因素依法调整为按照逾期未付款的10%计算违约金。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于富华铂荣公司要求柯又公司支付律师费的诉讼请求，本院认为，该规定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，仅约定了买受人违约情况下出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于柯又公司要求富华铂荣公司支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司签订的编号为Y2019590的《北京市商品房预售合同》于2020年4月21日解除；二、被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司办理北京市通州区运河核心区103房屋的联机备案注销登记；三、被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司支付原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金330000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司购房款3313040元；五、驳回原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14010元，减半收取计7035元，由原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司负担3910元（已交纳），由被告（反诉原告）北京柯又科技有限责任公司负担3125元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费33304元，减半收取计16652元，由原告（反诉被告）北京富华铂荣房地产开发有限公司负担16652元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 卫 丹二〇二〇年十二月十四日书记员 平安冉书记员 李 璠