黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初5243号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区。负责人：刘凯，该公司经理。委托诉讼代理人：辛志强（公司行政部长），秦淑芳（公司物业经理）。被告：耿静，女，1972年8月17日，汉族，哈量集团销售经理，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告耿静物业服务合同纠纷一案，原告于2020年8月21日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛志强、秦淑芳，被告耿静等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告交纳物业费及违约金698元（698×4）=2792元。违约金，以年分段按日万分计算；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2015年和2016年原告与香坊区海富山水文园业主委员会签订了《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，被告支付拖欠四年的物业费及违约金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，因为我所居住的房屋出现漏雨问题，我们一直找物业，但是一直没有得到物业的维修和处理。物业公司4年中没有去过我的房屋进行查看和维修，致使漏雨严重。每次物业公司在催缴物业费时，我都说房屋漏雨，但也没有得到解决，经过多次协商，未达成协议。现有照片为证。庭审中，原被告为证明其主张事实成立，均出示了证据。原告出示证据情况如下：证据一、2015年1月15日，原告与海富山水文园小区业委会签订委托合同一份。证明：2015年1月1日-2015年12月31日，原告与业委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业委会是在政府备案的合法组织，且原告已经履行完毕此合同。证据二、原告总公司授权委托书一份。证明：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司授权我分公司收取业主2015年物业费。证据三、原告与海富山水文园小区业委会签订委托合同一份。证明：2016年1月1日-2018年12月31日，我公司与海富山水文园业主委员会签订委托合同，为该小区业主服务，业委会是在政府备案的合法组织。原告已全面履行完毕此合同。证据四、原告物业服务照片（21张）。证明：原告2015年1月1日至2018年12月31日为被告在内的涉案小区业主提供了物业服务，被告享受了物业基础服务。经质证，被告对原告的四份证据不予认可并认为，业主委员会的产生我没有参与选举，也不知道，只知道物业公司和业主委员会一直为利益打架。被告出示证据情况如下：被告所居住的房屋漏雨照片32张。证明：被告房屋室内屋顶有漏雨情况（自2015年至今拍摄的照片）。经质证，原告对证据的真实性有异议并认为，由于被告不能当庭出示照片的载体，也不能明确该组证据的具体拍摄时间，原告对此组证据不予质证，而且这组证据否定不了原告已经全面履行与小区业委会签订的委托合同。本院确认证据情况如下：对原告出示四份证据认为，虽被告不认可，但该证据经本审查与本案具有关联性，予以确认。对被告出示的照片证据，原告未否认被告向其反映过房屋漏雨情况。经本院现场查看，被告房屋确有漏水的痕迹，故予以确认。经审理查明：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定：1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定：对业主和物业使用人逾期交交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。对业主和物业使用人逾期交费，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是海富山水文园小区D11栋6单元601号业主，其房屋建筑面积97平方米，物业费每平方米0.6元/月。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业费（97平方米×0.6元×48个月）=2793元。按物业合同约定，业主未按期交纳物业费，应按日万分之三计算交纳滞纳金。被告按年分段计算，滞纳金为764.30元。被告所居住的海富山水文园小区D11栋6单元601号房屋室内屋顶存在漏雨情况，因此，被告拒交物业费。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所有业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告称其室内屋顶漏水原告服务不到位问题。此问题双方各执其辞。本院认为，被告以其室内屋顶漏雨拒交全部物业费来对抗无理，也无法律依据。反之，原告作为物业管理者，未积极查看被告室内屋顶漏雨情况，也未及时作出判断上述问题产生的原因及给被告明确的指导和答复意见处理好该问题。如，此部分的维修不属物业费支持范围，需申请启动房屋维修资金才能解决的解答。庭审中，原告未提供证据证明其申请过启动房屋维修资金为小区业主维修房屋漏雨的问题。此节，原告存在过错，应属其存在服务不到位的情形，亦承担一定的责任。本院斟酢本案的具体情况，支持原告收取被告所欠全部物业费的80%以示惩罚，即2234.40元。被告如对其财产损失部分有异议，可提供有效证据按过错责任通过正常渠道另行主张权利。对于原告诉请被告支付违约金问题。既然原告对被告服务有不到之处，不应再向被告收取滞纳金。据此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告耿静向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费2234.40元；二、驳回原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后立即给付，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝满堂人民陪审员  于晓丽人民陪审员  赵 萍二〇二〇年十二月三十日法官助理李钰琢书记员张圣君