广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6726号原告（反诉被告）：广州市摩登兄弟投资管理有限公司，住广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路206号2711房。法定代表人：陈芬。委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：程翔，男，1989年10月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市摩登兄弟投资管理有限公司（以下简称摩登公司）诉被告（反诉原告）程翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）摩登公司的委托代理人郭斐、被告（反诉原告）程翔的委托代理人柳灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）摩登公司向本院提起诉讼请求：一、判令程翔向摩登公司支付2020年2月1日至同年5月27日的租金、水电费共计208188.39元，以及逾期违约金（违约金以当月拖欠本金为基数，按照每天1％为标准分别从当月6日起算至实际付清为止，暂计至立案当日为190201.49元）；二、判令由摩登公司没收程翔支付的合同保证金15000元；三、判令程翔立即将位于广州市新塘镇解放北路172号摩丽多城商场第首层1-003B号商铺按现状交还给摩登公司；四、判令程翔向摩登公司支付逾期交还商铺的占用费（占用费以每月50000元为标准，从2020年5月28日计至商铺实际交还为止，暂计至立案当日为80645.16元）；五、判令由程翔承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月18日，摩登公司与程翔签订《摩丽多城租赁合同》，约定：程翔向摩登公司承租位于广州市新塘镇解放北路172号摩丽多商场第首层1-003B号商铺用于男装经营；租期自2017年11月2日起至2020年10月31日止；每月租金为50000元，另需按表交纳水电费；租金及水电费交纳时间为每月5日前交纳；合同保证金为150000元。以上合同签订后，摩登公司将商铺交付给程翔使用，然而程翔自2019年6月份便经常拖欠租金及水电费。在摩登公司催促下，程翔于2020年1月15日将2020年1月份及之前的费用向摩登公司结清。但程翔自2020年2月起再没有向摩登公司交纳租金及水电费。2020年5月27日，程翔向摩登公司发出《解除通知书》，单方提出解除双方签订的《摩丽多城租赁合同》。2020年5月28日，摩登公司发出《复函》表示同意被动解除合同，没收合同保证金，要求结清拖欠费用交还商铺。2020年6月5日摩登公司再次向程翔发出《商铺交接及费用结清催促函》，重申上述要求，但是程翔不配合办理。摩登公司认为，程翔拖欠摩登公司租金及水电费的行为已经构成违约。考虑到合作的稳定性及疫情问题，摩登公司并未严格按照合同约定行使权力向被告追偿违约金，也未要求解除合同。但是，程翔却单方提出解除合同，摩登公司认为程翔理应当对自己单方解约的行为按照合同约定承担相应的法律责任。鉴于此，摩登公司特依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）程翔辩称：不同意摩登公司提出的诉讼请求，请求驳回摩登公司的诉讼请求。一、摩登公司与程翔签订的涉案租赁合同约定2020年租金每月50000元，摩登公司收取程翔150000元保证金，程翔认为保证金应该折抵租金，包括水电费等。受新冠病毒疫情影响，涉案铺位经营受影响，请按照相关新冠疫情期间租金减免的政策对租金进行减免。本案是商铺租赁合同，涉案地点当时被列为高风险地区，涉案租赁合同的履行应当适用不可抗力的规定，应当根据疫情或疫情防控措施的影响免除责任，程翔不应该承担违约责任。同时，摩登公司主张的每日1％的标准也明显过高，不应支持。二、程翔因新冠疫情的影响，无力继续经营涉案商铺，根据合同第八条的约定，主张终止合同，摩登公司也同意终止合同，涉案租赁合同的履行应适用不可抗力的规定。程翔认为摩登公司无权没收程翔的保证金，请求将保证金折抵涉案商铺的使用费。三、摩登公司已经实际控制、接管涉案商铺，无需由程翔向摩登公司交付商铺的情形。同时，由于涉案商铺被摩登公司所支配，摩登公司阻止程翔取回自己的财物，摩登公司应当退还程翔的财物，并赔偿相应的损失。四、程翔是2020年5月27日要求搬走自己的财物，且也搬走了部分，腾退涉案商铺交还于摩登公司，摩登公司拒绝程翔搬走自己的财物，并实际控制了涉案商铺，程翔认为无需继续承担2020年5月28日起的商铺占用费。综上，请求驳回摩登公司的诉讼请求。被告（反诉原告）程翔提出反诉请求：一、确认摩登公司与程翔所签订的《》于2020年5月28日解除；二、判令减免程翔在2020年2月1日至同年5月27日期间应缴纳的租金，保证金折抵减免后仍需支付的租金以及水电费；三、判令摩登公司赔偿程翔货品、材料等价值185094.2元；四、判令本案的诉讼费用全部由摩登公司承担。事实与理由：2017年10月18日，程翔与摩登公司就广州市新塘镇解放北路172号摩丽多城商场首层1-003B号商铺的租赁事宜签署《摩丽多城租赁合同》。合同约定的租赁期限由2017年11月2日起至2020年10月31日，每月租金为50000元，电费为每度1.26元，水费为6.3元/立方，合同保证金为150000元，同时合同约定“承租期间，如遇自然灾害、暴乱、战争、政府行为等不可抗力因素或者物业等权力人解除与甲方租赁关系导致本合同无法继续履行或商铺人员、财产受损时，本合同自然终止，双方互不追责由双方自己承担各自的损失”等。由于涉案商铺的租金较高，程翔在上述合同的履行过程中遇到了较大困难，程翔与摩登公司多次协商调整租金的金额以及支付时间，后双方于2019年10月30日达成《补充协议》。2020年全球新冠疫情爆发，案涉物业所在新塘区也曾被定为中高风险区，国家、地方实施各项疫情防控措施，各类商铺停止营业。程翔无力继续营业，遂根据合同第八条的约定向摩登公司主张终止合同，摩登公司亦同意终止合同。但程翔多次向摩登公司要求腾退房屋，搬走自己的财物，均遭到了摩登公司的拒绝及阻止，随后摩登公司对案涉商铺实施了锁门处理，程翔无法取回自己的财物。目前涉案店铺已经由摩登公司进行转租，程翔的财物已经不知所踪。程翔认为，摩登公司无权擅自处置程翔的财物，应当赔偿程翔的货品、材料损失，案涉商铺已经实际由摩登公司控制，程翔无需继续支付2020年5月28日起的房屋占用费，同时，摩登公司扣留的保证金应当折抵租金以及水电费。请求法院支持反诉请求。原告（反诉被告）摩登公司针对反诉请求辩称：不同意程翔的反诉请求，请求法院予以驳回。一、关于双方合同解除的问题，摩登公司予以确认。但是导致合同解除的原因是基于程翔单方违约解除，摩登公司仅是在收到程翔所提出的单方解除通知之后被动予以接受。疫情发生于2020年1月末及2月份，当时程翔并未就疫情提出任何解除的请求，而是继续使用该商铺进行经营。2020年5月27日，疫情已经得到控制且各行各业均已复工复产的情况下单方提出解除合同，摩登公司认为该行为属于典型的单方违约解除。二、关于租金减免的问题，由于涉案租赁物业为私人物业，且由摩登公司从业主处整体承租后向程翔分租使用，政府部门并未要求且业主实际也没有向摩登公司减免任何租金，因此也导致摩登公司没有能力向程翔减免租金。且在本案起诉前双方协商过程中，摩登公司也曾愿意自己承担相应的亏损，表示同意减免程翔一个月租金，然而程翔不予接受。因此，摩登公司目前不同意就该一个月租金予以减免。三、程翔的违约行为实际早在2019年6月份便开始发生，拖欠摩登公司的租金及水电费。为此，双方曾于2019年10月30日签订过一份补充协议，就2019年9月、10月拖欠的租金及水电费解决事宜进行补充约定。该补充协议附有相应的条件，且具有明确的针对性，并非就双方后续租金标准予以降低的补充约定。并且程翔也未能按照该补充协议的约定履行相应的义务，就2019年所拖欠的租金及水电费在2020年1月份才予以结清，并继续拖欠2020年2月份及之后的相关费用。故此，不存在程翔反诉中所提到的补充协议对租金标准予以降低的说法。四、关于保证金。摩登公司认为双方在租赁合同第四条明确约定当程翔发生违约时或单方终止合同时，摩登公司有权没收该保证金，故该保证金应予以没收，不应该折抵拖欠费用。五、关于程翔要求的货物材料损失赔偿问题，摩登公司认为不能成立。首先，租赁商铺中存在的货物材料在被告提出解除合同后，摩登公司曾明确要求程翔前来处理并进行交接，但是程翔始终未能进行处理；其次，按照租赁合同第七条第三款的约定，如果程翔在三日内未能处理店内的一切物品，摩登公司有权代为处理或予以没收，造成的损失与摩登公司无关。据此约定，即便摩登公司自行处理或予以没收店内所剩物品，也符合合同的约定。况且，摩登公司也没有表示要予以没收，而是催促程翔尽快过来处理，是程翔怠于履行义务导致该物品材料占用摩登公司出租物业。另外，程翔所提出的该货品材料的价值也没有任何法律和事实依据。该物品已由摩登公司进行清理并登记造表，如程翔过来领取，摩登公司予以配合。经审理查明：2017年10月18日，摩登公司（甲方）与程翔（乙方）签订《摩丽多城租赁合同》，载明“……第一条：承租商铺位置、面积与用途1、乙方承租的商铺位于广州市新塘镇解放北路172号摩丽多城商场第首层第1-003B号商铺。2、双方确定承租面积约145平方米……第二条：租赁期限1、租赁期限由2017年11月2日起至2020年10月31日止，共计叁年。2、自2017年11月2日开始计算租金和管理费。……第三条：租金、公共电费、水电费及其它代支费用1、租金计算：2017年11月2日至2020年10月31日每月租金人民币50000元整。……3、费用支付方法及期限：当月租金及应向甲方交纳的水、电、清洁费等以及由甲方代缴的上月水、电费等其它费用，乙方必须保证在每月5日前交清。……第四条：合同保证金支付方式及清退办法1、合同保证金总金额人民币壹拾伍万元整（￥150000元整），乙方应在签订本合同时向甲方交纳。……3、合同履行期间，如乙方违约甲方有权按照本合同相关条款约定没收合同保证金，甲方一旦没收合同保证金，乙方有义务重新补足保证金。4、因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，合同保证金一律不予退还，并且按照合同的约定，乙方应向甲方支付违约金或赔偿损失的，乙方必须另行支付。……第五条：双方的权利与义务……第七条：违约责任……3、乙方在合同期内提出终止合同、违约或自动放弃商铺的，合同保证金等一切已交的费用不予退还，铺位内的全部装修及设施设备无偿归甲方所有。乙方应无条件撤出，并在三日内自行清理店内的一切物品，否则甲方有权代为清除处理或者予以没收，由此造成的一切损失与甲方无关。4、乙方逾期未交纳租金、水电费或清洁、保安费等费用的，每逾期一天按应缴金额的1%向甲方支付违约金。逾期达5天的，甲方有权停止对乙方供水、供电，乙方自行承担由此造成的全部损失。逾期10天未交纳的，甲方有权没收合同保证金并单方面解除本合同。……”。2019年10月30日，摩登公司（甲方）与程翔（乙方）签订《补充协议》，约定双方经协商就双方于2017年10月18日所签订的《摩丽多城租赁合同》达成本补充协议：1、乙方确认拖欠甲方2019年9月、10月租金及水电费共计113455元，乙方承诺于2019年10月31日前向甲方付清；2、在乙方按照上述承诺向甲方按时足额付清拖欠租金的前提下甲方同意放弃追究乙方的违约责任；等内容。2020年5月20日，许振伟向公安机关报警，公安民警到涉案商铺中进行处理。摩登公司称当天系不明身份人员到涉案商铺强拉货物导致其报警，程翔称系其想搬走自己的财物遭到摩登公司阻止故双方报警处理。2020年5月27日，程翔向摩登公司出具《解除通知书》，通知称：随着2020年初全球新冠疫情的爆发，国内疫情严峻，程翔在此期间遭受重大损失，已无力继续经营，根据合同第八条的约定，新冠疫情属于不可抗力因素，程翔与摩登公司签订的《摩丽多城租赁合同》自然终止，双方互不追责；程翔已经完全不可能就摩丽多城1-003号商铺每月支付高达50000元的租金，合同已经不存在继续履行的意义，程翔多次与摩登公司协商解除合同均遭到拒绝。为此特致函摩登公司，要求解除双方签订的《摩丽多城租赁合同》，摩登公司在收到通知书三日内允许程翔搬走该商铺内的财物，摩登公司可在三日内提供水电费金额由程翔缴纳等内容。2020年5月28日，摩登公司向程翔出具《复函》称：疫情确实给双方都造成了不利影响，摩登公司也充分体谅商户的难处，在业主没有给摩登公司任何减免租金的情况下，摩登公司也同意给予包括程翔在内的商户一定的租金减免，希望留住商户，适当分担风险。事实上程翔所承租的商铺位于街边一楼，也从未因疫情原因关门停业。鉴于程翔自2019年6月开始持续存在违约行为，现又要求单方解除合同，摩登公司只能被动同意与程翔解除合同，摩登公司没收合同保证金，程翔结清拖欠摩登公司的费用后摩登公司同意给程翔办理撤场手续。2020年6月5日，摩登公司向程翔出具《商铺交接及费用结清催促函》称：程翔务必于2020年6月7日前将商铺清理完毕并与摩登公司办妥商铺交接手续，交接同时向摩登公司结清拖欠的租金及水电费用，合同保证金摩登公司予以没收，届时如果程翔不来办理视为自行放弃，摩登公司将自行接收该商铺并将继续向程翔追偿拖欠的全部费用。另查明，位于增城市新塘镇××号的房屋共有权人之一为湛沪亨，湛沪亨取得其他共有权人的授权将上述房屋出租给张统超，并同意张统超及摩登公司对该房屋对外进行分租。摩登公司提交的《拖欠租金、费用明细表》中记载：2020年2月5日应收2月租金50000元、1月水电费2717元；2020年3月5日应收3月租金50000元、2月水电费1882元；2020年4月5日应收4月租金50000元、3月水电费2742元；2020年5月5日应收5月1日至27日租金43548.39元、4月水电费2734元；2020年5月28日应收5月28日至31日占用费6451.61元、5月水电费4565元；2020年6月5日应收6月占用费50000元；2020年7月5日应收7月1日至15日占用费24193.55元。庭审期间，摩登公司陈述：1、涉案商铺是临街商铺，整个疫情期间都是正常经营的，2020年2月份确实对程翔的经营有影响，我方不同意减免2020年2月至5月的租金；2、我方同意程翔取回存放在我处的货物；3、我方在2020年6月11日进入涉案商铺把货物进行清点要求程翔来交接，但是程翔没有过来，我方确认于2020年8月25日把商铺收回，现在我方已经把涉案商铺另行出租；4、我方在2020年5月28日把涉案商铺的电停了，但是没有去锁门，不知道是否电子锁，该锁是程翔承租后自行安装的；2020年5月28日后合同已经实际解除了，我方复函要求程翔取回货物，程翔在此后没有打电话要求取回货物。程翔陈述：1、对摩登公司诉请的2020年2月1日至同年5月27日的租金及水电费金额予以确认，但我方认为应当予以减免，我方在2020年2月1日以后就没有向摩登公司支付租金和水电费；由于涉案商铺租金比较高，我方经营比较困难，2019年我方也持续与摩登公司对商铺的租金的进行协商，2020年1月爆发的新冠疫情加重了我方的负担，我方无力继续经营，涉案商铺即使有开门，也不是正常经营的状态；2、双方在2020年6月进行协商时摩登公司主张免除6月份的租金，我方认为6月已经搬离涉案商铺，本来就不应支付租金；3、摩登公司扣留的不仅是货物还有一些人形模特，我方同意取回人形模特，货物是时装具有季节性，即使我方同意取回，摩登公司也应当进行适当赔偿；4、由于摩登公司的阻止我方未能取回货物，我方根据自己系统显示被扣留的货物的数量和价值按五折计算；5、摩登公司在2020年5月28日已经控制了涉案商铺并对商铺进行了锁门处理，因为商铺是电子锁，当时停电了我方无法把门打开；6、2020年5月28日后我方有与摩登公司电话沟通要求取回涉案商铺的财物，摩登公司要求我方支付租金及违约金，故没有实际取回，我方没有证据证实我方在2020年5月28日后向摩登公司要求取回货物。本院认为：摩登公司与程翔于2017年10月18日签订的《摩丽多城租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的效力性强制性规定，双方均应恪守履行。2020年5月27日程翔向摩登公司出具《解除通知书》通知解除上述《摩丽多城租赁合同》，摩登公司于2020年5月28日出具《复函》表示同意解除合同，因此，程翔请求确认《摩丽多城租赁合同》于2020年5月28日解除，本院予以确认。由于摩登公司在庭审中确认其已经收回涉案商铺，故对于摩登公司请求程翔交还涉案商铺，本院不予支持。根据本案查明事实可知，程翔在2019年曾拖欠租金，2020年2月至5月期间程翔经营的涉案商铺位于临街一楼商铺，并未直接受到新冠病毒疫情影响，仍然正常开门营业，因此，程翔主张减免该期间的租金，理据不足，本院不予采纳。庭审期间，程翔亦确认拖欠2020年2月1日至2020年5月27日的租金和水电费总额为208188.39元，故摩登公司请求程翔支付上述租金和水电费208188.39元，本院予以支持。鉴于2020年初波及全国的新冠疫情确实会对程翔所经营的服装行业造成一定的影响，且考虑程翔并无故意违约的主观恶意，因此，对于摩登公司请求程翔支付上述租金和水电费的违约金，本院不予支持。关于合同保证金问题，由于涉案合同的解除毕竟是由于程翔的原因导致，从公平原则考虑，本院酌定摩登公司可没收一半的合同保证金，即75000元。由于程翔反诉请求将退还的合同保证金抵扣其须支付的租金和水电费，为避免诉累，本院予以支持。经核算，程翔应向摩登公司支付的租金和水电费208188.39元扣除应退还的合同保证金75000元后，程翔仍应向摩登公司支付租金和水电费133188.39元。关于2020年5月28日以后的占用费问题。由于摩登公司承认其在2020年5月28日对涉案商铺进行停电，该行为导致程翔无法打开电子门锁搬离涉案商铺中的财物，且摩登公司亦承认其于2020年6月11日进入涉案商铺清点财物并进行封存，可见程翔并非主动占用涉案商铺，因此，摩登公司请求程翔支付2020年5月28日以后的房屋占用费，依据不足，本院不予支持。关于程翔的货物损失问题。首先，在摩登公司于2020年6月5日向程翔出具《商铺交接及费用结清催促函》要求程翔办理交接手续的情况下，程翔并未前去办理交接手续，程翔亦未举证证明摩登公司此后仍无故扣留其财物或其主动要求取回财物，因此，摩登公司将程翔遗留在涉案商铺的财产清理并封存的行为并无不妥，故程翔请求摩登公司赔偿其财物贬值损失，理据不足，本院不予支持。其次，程翔并未举证证明其遗留在涉案商铺中的财物数量及价值，且摩登公司在庭审中表示同意由程翔取回其封存的财物，但双方在此后的交接过程因对财物的数量等存在争议而未能交接成功，故程翔请求摩登公司赔偿其财物损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市摩登兄弟投资管理有限公司与被告（反诉原告）程翔签订的《摩丽多城租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告（反诉原告）程翔在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市摩登兄弟投资管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月27日的租金和水电费共133188.39元；三、驳回原告（反诉被告）广州市摩登兄弟投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）程翔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10090元，由原告（反诉被告）广州市摩登兄弟投资管理有限公司负担7126元，由被告（反诉原告）程翔负担2964。反诉受理费11333元，由被告（反诉原告）程翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十二月九日书记员  阮柳静