中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申416号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：泉州市洛江区自然资源局（原泉州市国土资源局洛江分局），住所地福建省泉州市洛江区安吉路231号。 负责人：蔡涛，该局局长。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘帝全，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：福建省联兴交通发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路西侧双阳物流园区宏泰兴大厦。 法定代表人：王丽珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨志强，该公司员工。 委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。 再审申请人泉州市洛江区自然资源局（原泉州市国土资源局洛江分局，以下简称洛江国土分局）因与被申请人福建省联兴交通发展有限公司（以下简称联兴公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2019）闽民终394号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 洛江国土分局申请再审称，一、原审判决未予支持洛江国土分局关于解除洛江国土分局与联兴公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）及《补充合同》并由联兴公司配合办理国有土地使用权证书注销登记的反诉请求错误。（一）案涉地块征迁工作由双阳街道办事处负责实施，现该地块征迁工作无法完成，洛江国土分局履行交付万虹路西侧双阳物流园区地块的费用过高，且该非金钱债务的标的不适于强制履行，事实上洛江国土分局无法向联兴公司交付该地块，联兴公司不能要求洛江国土分局继续履行交付诉争地块的非金钱债务。（二）案涉《出让合同》符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条的规定，属于行政协议范畴。现因案涉地块所在范围整体规划变更，将由工矿仓储的工业用地性质变更为商业用地，洛江国土分局出于公共利益考虑，拟依照法定程序行使行政优益权，解除《出让合同》及《补充合同》，收回土地重新规划。二、原审判决关于违约金的认定错误。洛江国土分局在原审中提出违约金过高，但原审判决却未全面审查案件，以“一审判决在洛江国土分局既未对违约金标准提出过高的主张，也未对联兴公司的损失进行举证的情况下”直接改判按照日1‰标准计算违约金，显属错误。（一）洛江国土分局在一审中明确提出按照日千分之一标准计算违约金过高，并要求调低。（二）洛江国土分局在二审庭审中对违约金过高提出抗辩，并要求以尚未能实际交付的部分土地出让金为基数，按照同期同类存款利率计算。（三）在联兴公司无法举证证明实际损失的情况下，违约金应以尚未能实际交付的部分土地出让金为基数，按照同期同类存款利率计算。三、联兴公司既主张继续履行合同又要求赔偿损失，只能适用《出让合同》第三十八条的约定。（一）《出让合同》第三十七条约定日1‰计付违约金的前提条件有两种情形：一是延期交付土地未超过60日，受让人未主张解除合同的，按照每延期一日按照出让价款的1‰向受让人计付违约金；二是延期交付土地超过60日的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其他部分，受让人并可请求赔偿损失。截至目前，洛江国土分局延期交付土地已超过60天，且联兴公司未主张解除合同而要求继续履行，因此不符合《出让合同》第三十七条约定的两种情形。（二）联兴公司既主张继续履行合同又主张损失赔偿的，应适用《出让合同》第三十八条的约定赔偿直接损失。（三）联兴公司未能举证证明直接损失的情况下，原审改判以土地出让总价款2114.81万元作为基数，按照日1‰标准计算违约金是错误的。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。（四）联兴公司已以案涉地块为泉州市宏泰兴交通发展有限公司向泉州银行股份有限公司的贷款提供最高额抵押担保，担保的主债权为案涉地块评估价值3800万元，不仅价值远高于联兴公司缴交的出让款2114.81万元，也可证实联兴公司已实际取得了案涉地块，因此联兴公司不存在实际损失。（五）联兴公司只能以尚未能实际交付的部分土地（未超过总面积24%）出让金为基数，按照同期同类存款利率计算违约金。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等文件精神，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。联兴公司所缴纳的土地出让金应为其自有资金，并不来源于银行贷款，故其实际损失不能按银行同期同类贷款利息计算。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。 联兴公司提交书面意见称，一、原审判决认定基本事实的证据充分。原审判决结合《出让合同》第三十七条的约定及双方陈述与自认，判决洛江国土分局向联兴公司承担违约责任，不存在“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”的情形。二、原审判决不存在适用法律错误的情形。（一）对于《出让合同》第三十七条的约定内容，洛江国土分局在合同签订时即已知悉未按时提供土地所应承担的法律后果，在合同签订前亦清楚该宗土地存在未征用的情形，原审法院根据双方的约定判决违约责任，符合当事人意思自治，也不违反法律规定。此外，《出让合同》是洛江国土分局提供的国土资源部、国家工商行政管理总局联合下发的格式合同，约定的违约金适用条件对双方公平一致。（二）洛江国土分局申请再审主张其有明确对违约金过高提出调整要求，没有任何依据。洛江国土分局仅表明在合同解除情况下违约金标准过高，没有提出在合同未解除情况下违约金过高的主张。因其在一审未提出违约金过高的抗辩，已放弃该诉讼权利，二审提出不应得到支持。（三）洛江国土分局主张联兴公司未举证证明实际损失，应承担举证不利的后果，是其对法律的误解，本案应当由洛江国土分局承担举证责任。（四）洛江国土分局逾期交付土地，联兴公司遭受的损失远远大于原审判决数额，且损失一直在扩大。洛江国土分局至今仍未交付土地，属于恶意违约。（五）《出让合同》第三十七条并未限定适用于逾期60日内的情形，第三十八条约定的是单方解除权，两条款并无冲突，联兴公司具有选择权。该《出让合同》是洛江国土分局提供的格式合同，即使有争议也应作出对其不利的解释。请求驳回洛江国土分局的再审申请。 本院经审查认为，本案再审审查主要涉及案涉《出让合同》《补充合同》是否应予解除及本案违约金计算标准的问题。 关于案涉《出让合同》及《补充合同》是否应予解除的问题。根据原审查明的事实，泉州市宏泰兴交通发展有限公司与洛江国土分局于2014年9月1日签订《出让合同》取得址于洛江区万虹路西侧双阳物流园区的08-06-01地块的国有土地使用权后，又于2014年9月29日与洛江国土分局、联兴公司签订《补充合同》，约定将合同受让方变更为联兴公司，由联兴公司履行合同中受让方的所有权利义务。案涉事实显示，联兴公司已缴清案涉土地出让金，洛江国土分局虽于2014年10月31日向联兴公司颁发洛国用（2014）第115号《国有土地使用权证》，但并未实际完成土地征迁等系列工作，联兴公司尚未能实际使用案涉土地。在洛江国土局未依约履行合同义务的情况下，联兴公司仍可选择继续受合同约束，其诉请要求洛江国土分局履行合同并承担相应违约责任于法有据。因原审查明征地面积已达53.72亩，案涉土地已完成大部分征迁工作，且相关部门亦多次出台文件表示尽快完成征迁工作并可先履行部分土地交付义务，在联兴公司要求继续履行合同并同意洛江国土分局先行交付部分土地的情况下，原审法院认为案涉合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，对洛江国土分局以案涉地块客观上无法交付为由要求解除合同的主张未予支持有相应事实与法律依据。洛江国土分局在签订合同及收取土地出让金等后续合同履行过程中，并未就合同性质及内容提出异议，现有证据尚不足以确认案涉地块变更规划致使洛江国土分局不能履行合同义务，其该项再审申请事由不能成立。 关于本案违约金计算标准的问题。根据《出让合同》第三十七条“……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同……”和第三十八条“出让人未能按期交付土地的……，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”的约定内容可知，上述条款均系关于逾期交付土地的法律责任约定，内容并不相悖。在洛江国土分局逾期交付土地的情况下，联兴公司选择适用合同条款要求洛江国土分局支付违约金具有合同依据。原审法院根据已查明的事实认定该违约金标准未超出洛江国土分局订立合同时已预见到的可能产生的责任并无不当，不存在适用法律错误问题。洛江国土分局关于联兴公司仅能适用《出让合同》第三十八条约定主张赔偿责任的再审申请事由不能成立。 案涉《出让合同》第三十七条明确约定：“……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”，从该条文中“占有延期”的表述可反映出，双方的合同预期系案涉土地的实际占有转移，且依照常理联兴公司亦是在实际占有土地后才能进行开发建设。本案中，联兴公司虽已办理土地使用权证，但因案涉土地尚未完成全部的征迁工作，联兴公司并未实际占有、使用和控制土地，无法进行后续建设工作。洛江国土分局向本院申请再审时作为新证据提交的《最高额抵押合同》《借款展期合同》等证据材料，仅能显示联兴公司用案涉土地为他人贷款提供抵押担保，但不足以证明联兴公司不产生实际损失，不影响本案基本事实的认定。因此，洛江国土分局以此作为新证据并提出联兴公司已实际取得案涉土地且无损失的再审申请事由不能成立，其所主张的有新证据推翻原审判决认定事实的再审申请事由亦缺乏事实基础。 综上，洛江国土分局的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回泉州市洛江区自然资源局的再审申请。 审判长 张 颖 审判员 张爱珍 审判员 肖 峰 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理徐晨 书记员王薇佳