黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7697号上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：吴楠,男，1988年2月4日出生，汉族，香坊实验农场北大荒现代农业园办公室主任，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与上诉人吴楠房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回蔡天一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理程序不符合法律规定。1、一审法院审理本案不应适用简易程序。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案完全不符合适用简易程序审理的条件。第一，本案泰鸿公司与买房人陈述的事实并非不完全一致，双方陈述在很多情节上存在分歧；第二，一审法院依泰鸿公司申请向房产登记机关调取了案涉房屋的登记材料（包括房屋初始登记申请书、房屋转移登记申请书等），并在审理过程中依职权调取了其他案件的案卷材料，显然不符合“无须人民法院调查收集证据即可查明事实”的情形；第三，本案争议事实涉及房地产开发公司（泰鸿公司）、买房人、房产登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，法律关系十分复杂，包括商品房买卖合同关系、委托代理关系、行政关系、担保关系等多个法律关系，权利义务并不明确；第四，本案当事人双方在责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在巨大争议。综上所述，一审法院审理本案不应适用简易程序。2、一审法院遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（案涉房屋产权代办公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。因此买房人在一审中主张泰鸿公司向其交付房产证书属于错列诉讼主体，一审法院应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、泰鸿公司没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。买房人委托房屋产权代办公司（宏玛公司）代其办理房产证相关手续，并向代办公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，泰鸿公司手中没有买房人的房产证，因此泰鸿公司不是房产证的交付义务人。一审法院认定代办公司办理完毕房产证他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人，因此应由泰鸿公司承担向买房人交付房产证的义务与客观事实不符，买房人的房产证尚未办理完毕他项权证，代办公司尚未将买房人房产证交给泰鸿公司核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与泰鸿公司无关，一审法院判令泰鸿公司在判决生效后45日内办理完毕他项权证并将房产证交付给买房人没有事实依据。2、泰鸿公司不存在违约行为，不应承担违约责任。根据泰鸿公司与买房人双方签订的《合同补充协议》第六条第5款约定，“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（即泰鸿公司）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”。此处约定非常明确，出卖人的责任，就是指交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，只有在泰鸿公司未履行交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务时，才承担违约责任，而不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责任。另外，为了使买房人能够更顺利的办理按揭贷款，泰鸿公司向按揭银行缴纳了保证金，只有买房人的他项权证办理完毕，泰鸿公司才能取回保证金，因此泰鸿公司主观上也希望尽快办理房产登记手续及他项权证，泰鸿公司不存在拖延办理房产登记手续的动机。泰鸿公司已经积极履行了在交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，不构成违约。一审法院以泰鸿公司未在交付房屋后720日内协助买房人办理转移登记为由，判定泰鸿公司承担违约责任，并以此为标准确定违约金数额，既没有合同约定，也没有法律依据。3、不应当由泰鸿公司对是否尽到通知及协助泰鸿公司办理房产证相关手续的义务承担举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见办理房屋权属证书的义务人是买房人，且何时办理房产手续的决定权也取决于买房人，只有在买房人或代办公司通知泰鸿公司想要办理房产登记手续并要求买房人提供必要协助，泰鸿公司才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知泰鸿公司协助其办理房产登记手续，而不是由泰鸿公司举证证明其履行了协助义务。况且，泰鸿公司在一审阶段已经递交证据（一审证据三）证明我方已经履行协助义务。因此，一审法院以泰鸿公司未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实依据和法律依据。4、买房人一审是以合同约定的违约条款（《合同补充协议》第六条第5款）主张泰鸿公司承担违约责任，一审法院却以泰鸿公司未履行所谓的法定协助义务为由，判令泰鸿公司按照合同约定承担违约责任，显然没有法律依据。即使按照一审法院的观点，认为泰鸿公司未履行法定的协助义务，泰鸿公司应当承担的也应该是损害赔偿责任，而不是违约责任。且买房人应当就其利益受到损害及损害的具体金额承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院审理程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持泰鸿公司的上诉请求，维护泰鸿公司的合法权益。吴楠辩称：一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泰鸿公司上诉请求。吴楠上诉请求：撤销（2020）黑0110民初1826号判决书第一项判决并依法改判泰鸿公司承担违约金41147.56元，迟延缴纳契税造成的损失783.95元，合计：41931.51元。针对一审判决第一判项中少判的8544.88元部分不服，提起上诉。事实和理由：一、一审法院认定违约金计算至吴楠和泰鸿公司向不动产部门申请办理房屋所有权转移登记之日有失妥当。违约金至少应计算至泰鸿公司代吴楠缴纳税款之日，即2019年4月25日。（一）一审法院将违约金计算至双方提交不动产登记申请的日期有失妥当，因为在该时间点，泰鸿公司尚未替吴楠缴纳税款，案涉房屋尚不具备办理权属转移登记的条件，泰鸿公司协助办理权属转移登记的合同义务尚未完成。泰鸿公司履行完替吴楠缴纳税款的合同义务后，泰鸿公司协助吴楠办理权属登记的合同义务才完成，案涉房屋才具备办理权属登记的条件。（二）完税凭证显示，截至2019年4月25日，泰鸿公司及哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司才为吴楠缴纳税款。在该日期之前，案涉房屋不具备办理房屋权属证明的条件，泰鸿公司协助办理房屋权属登记的合同义务在该时间之前尚未完成。（三）一审法院将违约金计算至双方提交不动产登记申请的日期无合同依据。（四）《合同补充协议》第5款约定的是案涉房屋逾期取得房屋权属证明时的违约责任，并非泰鸿公司逾期提交办理房屋权属转移登记相关材料的违约责任。（五）违约金的计算方式。2015年10月21日，泰鸿公司向吴楠交付案涉房屋。泰鸿公司履行合同义务的期限为2015年10月21日至2017年10月10日，合计720日。逾期办理房屋权属证明违约金应从2017年10月11日起算，计算至泰鸿公司代吴楠缴纳税款之日，即2019年4月25日，计562日，每日按已付购房款732163元的万分之一计算，计41147.56元。二、一审法院认为泰鸿公司逾期缴纳税款未给吴楠造成损失有失妥当。合同虽未约定缴纳契税的时间及逾期的违约责任，但《合同补充协议》第5款约定案涉房屋应于房屋交付后720日取得房屋产权证书，既然案涉房屋应于房屋交付后720日取得房屋产权证书，既然案涉房屋应于房屋交付后720日取得房屋产权证书，那么泰鸿公司在房屋交付后720日内必然产生代吴楠缴纳税款的义务。泰鸿公司未按期缴纳税款，不仅导致吴楠迟延取得房屋权属证书，而且超出720日的时间段泰鸿公司占用该笔款项无法律依据。资金占用期间必然产生相应的利息，使得泰鸿公司收益，吴楠受损。违约责任的承担也并不以合同约定为前提，根据《合同法》114条，一方违约，守约方既可以主张违约金，也可以要求违约方赔偿损失。故一审法院认为吴楠未产生迟延缴纳契税的损失有失妥当。综上一审法院认定违约金计算至吴楠和泰鸿公司向不动产部门申请办理房屋所有权转移登记之日有失妥当。违约金至少应计算至泰鸿公司代吴楠缴纳税款之日，即2019年4月25日。一审法院认为泰鸿公司逾期缴纳税款未给吴楠造成损失有失妥当。泰鸿公司辩称：请求驳回吴楠的一审诉讼请求和上诉请求。吴楠向一审法院起诉请求：1、泰鸿公司给付吴楠逾期办理不动产权证书违约金46126.27元（自2017年10月11日至2019年7月5日止共632日，以732163元为基数，按每日万分之一的标准计算）；2、泰鸿公司给付吴楠迟延缴纳契税造成的损失783.95元（自2017年10月11日至2019年4月25日止，以10982.44元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由泰鸿公司负担。一审法院认定事实：吴楠、泰鸿公司于2015年5月26日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：吴楠购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰·香福汇10号楼2单元15层001号预售商品房，房屋总价款732163元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。吴楠以首付款332163元，向银行按揭贷款400000元的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2015年10月21日向吴楠交付了房屋。根据一审法院调取的证据显示泰鸿公司于2017年3月9日为案涉房屋办理了初始登记。2019年1月10日，吴楠、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，产权证号为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0009747号，该不动产权证书附记处载明：此证书只包含房产信息需与含有土地信息的不动产权证书合并使用方为有效。泰鸿公司指定宏玛公司为吴楠办理房屋权属证书及抵押登记手续，吴楠办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的不动产权证书（权利类型为房屋所有权）保管在宏玛公司处。2020年7月14日，吴楠申请财产保全，请求冻结泰鸿公司名下的银行存款47912.20元或其他等值财产，并提供吴楠所有的车牌号为黑Ａ×××××的东风日产牌轿车一辆(车辆识别代号LGBH12EOXJY420719)作为担保。一审法院依法作出（2020）黑0110民初1826号民事裁定书，裁定：一、冻结泰鸿公司名下的银行账户存款47912.20元或其他等值财产。（冻结银行存款期限为一年，查封、扣押动产期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）；二、查封吴楠名下的一台车牌号为黑Ａ×××××东风日产牌车辆档案（车辆识别代号为LGBH12EOXJY420719），期限为两年。一审法院认为，吴楠、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，吴楠、泰鸿公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于吴楠主张判令泰鸿公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2017年10月11日至2019年7月5日止共632日，以732163元为基数，按每日万分之一的标准计算）的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助吴楠办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司在办理初始登记后，应及时通知并协助吴楠办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，应承担相应的违约责任。是否尽到通知及协助吴楠办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是吴楠、泰鸿公司签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使吴楠与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对吴楠的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。吴楠要求违约金计算的截止日期为房产部门发放不动产权证书时，但其主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款中明确约定了泰鸿公司办理产权登记的基础资料仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续，可见泰鸿公司虽负有协助吴楠办理土地部分不动产权证书的义务，但并不就该义务向吴楠承担违约责任，泰鸿公司的违约责任在于其在办理初始登记后，未能及时通知并协助吴楠办理转移登记手续，故违约金应计算至吴楠、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2015年10月21日向吴楠交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日后，即自2017年10月11日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2019年1月10日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付吴楠违约金为33386.63元（732163元×1/10000×456天）。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照吴楠的首付款计算，因合同中明确约定吴楠应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向吴楠开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，一审法院不予支持。泰鸿公司抗辩称违约金过高，请求调整。但违约金计算标准是双方在合同中明确约定的，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金计算标准未超出上述规定，且泰鸿公司未能举证证明双方约定的违约金过分高于吴楠的损失，故一审法院对泰鸿公司的该项抗辩主张不予支持。第二，关于吴楠主张判令泰鸿公司向其支付迟延缴纳契税造成的损失（自2017年10月11日至2019年4月25日止，以10982.44元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）的诉讼请求。因合同约定吴楠于办理房屋交付手续时向泰鸿公司预交契税等费用，并未约定缴纳契税的时间及逾期的违约责任，且吴楠在庭审中自认虽时间过长但其所交契税金额没有变化，故一审法院认为吴楠并未产生迟延缴纳契税的损失，对吴楠的该项诉请，一审法院不予支持。判决：一、泰鸿公司于本判决生效后立即给付吴楠违约金33386.63元；二、驳回吴楠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人吴楠和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2019年1月10日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明吴楠怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据吴楠一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了吴楠代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司、吴楠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684.67元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担634.67元，由上诉人吴楠负担50元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十二月二十五日书记员  于文娟