宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初12709号   原告：万彩虹，女，1982年8月4日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：王红，宁夏言成律师事务所律师。   被告：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街景墨家园140号办公室。   法定代表人：李攀峰，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：。   原告万彩虹与被告宁夏海利达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，依法适用简易程序，开开庭进行了审理。原告万彩虹及其委托诉讼代理人王红，被告宁夏海利达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告万彩虹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同（现售）》及《（现售）之补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款178345元、贷款保证金30000元、电商费10000元，以上合计218345元；并向原告支付资金被占用期间的利息34935.20元（以218345元为基数，按银行同期贷款年利率6%，自2017年10月23日起暂计算至2020年6月23日），资金被占用期间的利息应计算至被告实际返还之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月5日，原告向被告支付购房定金10000元。2017年10月23日,原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》各一份，约定原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室房屋,房屋面积为112.30平方米，单价为5150元，房屋总价为578345元,合同约定首付178345元、余款400000元向银行申请贷款，交付时间为2017年12月23日。上述合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款168345元，并按被告要求支付贷款保证金30000元和电商费10000元。但因被告违约无法联系到符合贷款条件的银行，导致原告无法办理银行按揭贷款，被告也未按约定向原告交付房屋，致使合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求依法判如所请。   被告辩称，原告要求返还贷款保证金30000元和电商费10000元无事实及法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》的约定，原告应当于2017年10月24日前支付首期房价款178345元，余款400000元向银行申请按揭贷款支付。截至目前，原告共计向被告支付购房款178345元，贷款保证金30000元和电商费10000元系新华北斗北京网络科技有限公司和银川新思源房地产经纪有限公司收取，原告应当向上述二公司要求返还，被告没有返还义务，也无支付上述款项贷款保证金和电商费的资金占用期间的利息的义务。如前所述，原告的尾款400000元需向银行申请贷款支付，但是否发放贷款取决于金融机构的审核。本案中，因原告支付首付款分别来源于招商银行、农业银行的四张不同银行卡，且其中包括信用卡，持卡人也非原告，因此贷款银行认为款项来源并非原告，原告不具备还款能力，故未审批发放贷款。因此，在贷款过程中，被告亦不存在过错。综上，被告认为其在履行《商品房买卖合同（现售）》过程中不存在过错，更不存在违约情形，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2017年7月5日，原、被告签订《定房协议》一份，约定原告购买被告开发的银川市兴庆区某室住宅，建筑面积112.30平方米，单价每平方米5150元，房屋总价款578345元，原告于2017年7月5日支付定金10000元，银行按揭付款应当于本协议签订七日内即2017年7月12日前付清首付款178345元，剩余房款400000元于2017年9月12日前以银行贷款方式付清。当日，原告向被告支付购房定金10000元。2017年10月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室住宅，房屋建筑面积为112.3㎡,单价为5150元,房屋总价款为578345元，买受人应当于2017年10月24日前支付首付款178345元，采用按揭贷款的方式，余款400000元向银行申请贷款支付，被告应于2017年12月23日前交付房屋。原告（乙方）与被告（甲方）又签订《（现售）之补充协议》一份，约定：第二条付款方式及期限，2、分期付款（1）乙方确定采取分期付款方式支付商品房买卖合同第七条约定的商品房价款。乙方于签署商品房买卖合同后60个工作日内,即2017年12月23日前付清房屋余款400000元。（2）乙方在合同签订七日内，确认已经知晓并理解办理银行按揭贷款需要提交的个人资料，应按约定提交个人资料的期限送交甲方。逾期不提交或者在甲方书面通知办理贷款手续之日起十日内不提交的，导致贷款手续无法办理的责任由乙方承担并视其违约。（3）乙方逾期违约的按一下约定承担责任：②逾期时间超过二十日的,甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20%的违约金后将已交房款退还给乙方（不计利息）,甲方可将房屋另行出售。甲方不解除商品房买卖合同的,由乙方承担商品房总价款20%的违约金。3、甲方同意为乙方提供按揭贷款保证担保的,须具备以下条件：(1)担保期内,乙方未能按期偿还贷款本息,导致甲方承担保证责任的,乙方须从甲方实际承担保证责任之日起每日按总房款千分之二向甲方支付违约金。(2)乙方逾期或不能偿还贷款本息,导致银行解除贷款合同的,或要求甲方回购房屋的,乙方所购房屋按下列顺序清偿①支付处理房屋应缴纳的税费;②该商品房总价款20%的违约金③贷款本④甲方代还的贷款本息;⑤支付甲方的诉讼费和律师代理费。抵扣上述费用后,如有剩余归乙方所有;如款项不足以抵扣的,甲方有权继续向乙方追偿。(3)上述条款的付款日,按照以下方式确定:①以银行汇款方式支付的,汇救到达甲方账户之日为付款日;②以银行票据(支票、汇票、本票)方式支付的,银行票据所载款项到达甲方指定账户之日为付款日;③以现金方式支付的,乙方向甲方支付实际现金之日为付款日;④以银行按揭贷款或公积金委托贷款方式支付的,以贷款到达甲方账户之日起为付款日。(4)无论采取何种付款方式,乙方逾期未向甲方实际支付购房款的,甲方有权决定解除或者要求乙方继续履行商品房买卖合同。在甲方决定解除该合同的情况下,扣除乙方逾期每日按总房款千分之二支付违约金后,甲方应向乙方无息退还房价款余款。甲方要求乙方继续履行商品房买卖合同的,乙方除向甲方支付欠付的购房款外,还应承担每逾期一日按商品房总价款千分之二的违约金。第三条、交接1、甲方的义务（1）依约向乙方交付符合约定条件的商品房。在乙方付清房款的情况下，为乙方办理交接手续。2、乙方的义务和责任（1）严格按照商品房买卖合同和本协议约定的义务付清全部购房款。第四条、产权测量、登记和差价款交付房款等的处理：4、选择银行按揭贷款的,由甲方代为办理产权登记手续,但乙方须履行下列义务:(1)签订该合同时,向甲方出具委托代为办理该商品房产权证及抵押登记的相关证件。(2)办理该商品房交接手续时,预交房屋产权登记的相关税费。(3)缴清专项维修资金。上述合同及补充协议签订当日，原告向被告支付了购房款168345元，并按被告的要求向新华北斗北京网络科技有限公司支付贷款保证金30000元，向银川新思原房地产经纪有限公司支付电商费10000元。后因被告无法联系到符合贷款条件的银行，导致原告无法办理银行按揭贷款。被告于2018年10月、2019年3月向原告发出催款函，要求解除合同。2019年4月10日，被告将原告诉至本院，要求原告向被告支付购房款400000元、违约金115669元及至购房款付清之日止的违约金。本院受理后，原告提起反诉，要求被告为原告办理房屋按揭贷款手续，向原告交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金。该案诉讼过程中，被告仍无法联系到可以贷款的银行，原告亦未支付剩余购房款。本院经审理后于2019年10月8日作出（2019）宁0104民初5686号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求及原告的反诉请求。后被告不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2020年4月26日作出（2019）宁01民终4917号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告以被告违约为由诉至本院。   本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。上述协议在履行过程中，原告依约向被告支付了购房定金10000元、首付款168345元，但因被告原因无法联系到可以贷款的银行，原告无法按照合同约定履行支付购房尾款400000元的义务，致使上述合同无法履行，双方的合同目的无法实现，现原告要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款、贷款保证金、电商费及资金占用期间的利息的诉讼请求，双方签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》解除后，被告应当向原告返还购房款178345元，且上述合同系因被告违约未能提供可供原告申请贷款的银行解除，故被告应当支付上述款项在资金占用期间的利息。关于原告主张的贷款保证金、电商费，原告在与被告签订《银川市商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》当日，按被告要求向新华北斗北京网络科技有限公司支付贷款保证金30000元，向银川新思原房地产经纪有限公司支付电商费10000元，该款项虽未支付给被告，但原告系因购买涉案房屋才向新华北斗北京网络科技有限公司、银川新思原房地产经纪有限公司支付了上述款项，现上述合同无法履行，原告支付的贷款保证金和电商费属于原告因被告违约造成的实际损失，故被告应当负有向原告返还贷款保证金30000元和电商费10000元的法律责任。综上，被告应当向原告返还购房款178345元、贷款保证金30000元、电商费10000元以及以购房款178345元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的自2017年10月23日起至2020年6月23日止的资金占用期间的利息22605.84元（178345元×4.75%÷365日×974日），并继续按上述标准支付自己占用期间利息至本判决确定的付款之日止。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：   一、解除原告万彩虹与被告宁夏海利达房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》、《（现售）之补充协议》；   二、被告宁夏海利达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告万彩虹返还购房款178345元、贷款保证金30000元、电商费10000元、资金占用期间利息22605.84元以及以178345元为基数，按照年利率4.75%计算的自2020年6月24日起至本判决确定的付款之日止的资金占用期间的利息。   如果被告宁夏海利达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费4576元，减半收取计2288元，由原告万彩虹负担65.58元，由被告宁夏海利达房地产开发有限公司负担2222.42元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋乔   二〇二〇年十二月十二日   法官助理 焦娇   书记员 王欢   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。