呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初1720号   原告:内蒙古佳多利商贸有限公司。   负责人：陈文强，经理   委托诉讼代理人：陈利光，男，该公司员工。   被告：内蒙古太昊农牧业有限责任公司。   负责人：刘文明，董事长。   委托诉讼代理人：王海福，呼和浩特市土默特左旗陶思浩乡法律服务所法律工作者。   原告内蒙古佳多利商贸有限公司（以下简称佳多利公司）诉被告内蒙古太昊农牧业有限责任公司（以下简称太昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳多利公司的委托诉讼代理人陈利光、被告太昊公司的委托诉讼代理人王海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   佳多利公司向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告立即支付拖欠原告的2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金41040元；2、请求判令被告返还2018年12月1日至2019年11月30日的广告位费用及租赁办公室租金总计20000元;3、请求判令诉讼费由被告承担。   事实与理由：2018年12月1日，原告佳多利公司与被告太昊公司在原告所在地签订了一份《外租区租赁合同》，由被告太昊公司租用原告房屋一间用于经营猪肉买卖，租期为一年，即2018年12月1日至2019年11月30日,外租区的面积为19平方米。合同签订后，被告如期入住，并履行相关手续，但租金一直未付。原告多次讨要，被告以各种理由推脱。2019年8月份，被告停止经营，并拒绝支付一年租金。为此，原告向法院起诉，望判如所请。   太昊公司辩称：被告向原告租赁摊位事实是存在的，被告的行为是不构成违约的，这是一种不可抗力。2018年12月1日，双方所签订的租赁合同是真实存在的，在签订合同之前，我方是可以经营销售猪肉的。但是，从2018年12月1日签订合同之后几天内，我市加大了非洲猪瘟疫情的管控力度，所有旗县区都不允许跨区运输、生产、加工、销售猪肉，导致被告无法将自己的产品运输到原告处进行销售，合同目的无法实现。2018年12月,被告仅仅生产销售了一周的时间，其余23天根本无法销售、运输。在这种情况下，被告于2018年12月底向原告提出了协商解除合同的请求，原告答应过了春节后进行协商。2019年2月份，原、被告经协商解除了租赁合同，被告将原告办公室以及摊位的所有钥匙交付给原告。从原告收到钥匙之日起，意味着该合同已经解除。所以说，被告并不构成违约，而是一种无法抗拒的不可抗力行为。在交钥匙的过程当中，原告将被告的电脑一台、多功能打印机一台、办公桌椅两套、冷藏展示柜一套、商品礼盒3000个（每个4元）、塑料包装袋30000个（每个0.4元）、塑料手提袋10000个（每个0.1元）留在原告处，作为对原告的补偿。关于租赁办公室、广告牌的问题，在原被告签订合同后没几天，原告看不到被告在短期内无法将产品运输到原告处进行销售，原告告知了被告说要进行整体规划，让被告退出，如需以后再租赁，另行协商。过了春节后，被告将钥匙全部交给了原告（2019年2月下旬），也就意味着原被告已经解除了合同。   综上所述，被告的行为并不构成违约，而是一种无法预见的不可抗力。根据我国民法通则第一百五十三条、合同法第一百一十七条的规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年12月1日，（甲方）佳多利公司与（乙方）太昊公司签订《外租区租赁合同》。该合同约定：乙方承租的专柜为甲方拥有所有权的佳多利公司店外租区，专柜位于赛罕区丰州路佳多利超市××层，经营面积19平方米；乙方不得将本租赁专柜的部分或全部以任何形式擅自转让给他人使用或改变本合同约定用途，否则甲方有权解除本合同，乙方应按本合同约定年租金的30%向甲方支付违约金；在不改变租用面积的前提下乙方必须无条件服从甲方整体规划调整；租赁期限为1年，自2018年12月1日至2019年11月30日止；按租赁专柜经营面积计租，甲方按每天6元/平米提取固定分成收益，每月金额为3467.5元；租金按年度支付；乙方必须提前30个工作日支付甲方下一个年度租金；乙方必须在2018年12月1日以前或者根据甲方统一安排的时间开业；乙方同意向甲方交纳经营保证金2000元，并于签订本合同时向甲方一次性支付，若乙方单方违约，保证金不予退还；租赁期内，乙方若擅自撤店，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除本合同，保证金不予退还，乙方应按本合同约定年度租金的30%向甲方支付违约金；乙方严重违反本合同或甲方管理规定视为违约、甲方有权解除合同；租赁时间，如因不可抗力导致本专柜灭失或不适用于继续使用时，本合同自行终止，甲方应无息退还乙方已付未到期的租金及保证金，双方各不承担其他责任；另租办公室优惠价及两块广告位人民币20000元（贰万元整）等内容（详见合同）。   上述合同签订后，太昊公司开始租赁佳多利公司的摊位与房屋进行经营活动。后因太昊公司经营困难，与佳多利公司协商解除租赁合同，但双方一直未能达成书面协议。在诉讼过程中，佳多利公司自认太昊公司于2019年8月将租赁房屋的钥匙交于佳多利公司管理人员。现因太昊公司未能支付租金，佳多利公司向本院起诉，请求判令太昊公司支付一年的租金和广告费用。   本院认为，佳多利公司与太昊公司签订《外租区租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效。双方当事人理应依照合同的约定全面履行各自的义务。佳多利公司已经履行合同义务，太昊公司理应依约向佳多利公司履行合同付款义务。太昊公司未能依约完全履行付款义务，构成违约，理应承担相应的违约责任。佳多利公司于2019年8月已经接收太昊公司所交付的租赁房屋钥匙，应当认定双方的租赁合同于2019年8月解除。现佳多利公司主张太昊公司支付2018年12月1日至2019年11月30日的摊位租金41040元和房屋与广告位租金20000元的诉讼请求，因双方合同于2019年8月解除，故本院仅支持太昊公司向佳多利公司支付2018年12月1日至2019年8月1日的摊位租金27740元（3467.5元×8个月=27740元）和相应的广告位费用与办公房屋租金(20000元÷12个月×8个月＝13333.33元)。太昊公司提出受非洲猪瘟影响，产生了不可抗力情形，因太昊公司所提交土默特左旗农牧业局的文件内容为要求各养殖场、屠宰场等加强流调排查、严格落实各项防控方针、严防疫情传染，并未强制要求太昊公司停止销售义务，本院对该抗辩不予采信。太昊公司提出于2019年2月与佳多利公司达成解除协议，未有相关有效证据佐证,本院不予采信。太昊公司提出双方以留置在租赁房屋内的物品冲抵房屋租金的抗辩，因无证据佐证，本案不予采信。如有新的证据，应另行处理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、内蒙古太昊农牧业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向内蒙古佳多利商贸有限公司支付租金27740元；   二、内蒙古太昊农牧业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向内蒙古佳多利商贸有限公司支付办公室租金及广告位费用13333.33元；   三、驳回内蒙古佳多利商贸有限公司的其他诉讼请求。   如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费663（原告已预交），由原告内蒙古佳多利商贸有限公司负担250元，被告内蒙古太昊农牧业有限责任公司负担413元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 尚陆林      二〇二〇年十二月三十日   书记员 马 晶