广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14390号原告：邓曼华，男，1971年3月23日出生，汉族，住所地为湖南省攸县*****************，公民身份号码为430************516。被告：东莞南华电磁机械有限公司，住所地为广东省东莞市******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李松柏，男，1969年12月16日出生，汉族，住所地为福建省晋江市永和镇玉溪村内厝片区***，公民身份号码为350************032，该公司员工。委托诉讼代理人：郭启祺，男，1977年5月23日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K673247（A）,港澳居民来往内地通行证号码为H00207483，该公司员工。被告:李某1，女，1976年8月17日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K576392（4），港澳居民来往内地通行证号码为H03185482。原告邓曼华诉被告东莞南华电磁机械有限公司（以下简称南华公司）、李某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告邓曼华，被告南华公司的委托诉讼代理人李松柏、郭启祺到庭参加了诉讼。被告李某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。庭审中，原告、被告南华公司申请本院给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告向原告退回押金45000元及利息（从2020年2月1日开始按照银行贷款利率计算至付清之日止）；2.被告退回原告多交的房租9200元及利息（从2020年2月1日开始按照银行贷款利率计算至付清之日止）；3.被告支付原告拆墙费7000元及利息（从2020年3月26日开始按照银行贷款利率计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2018年2月1日与被告南华公司签订了《厂房租赁合同》，承租东莞市************************，用于东莞市嘉得富胶粘剂有限公司经营使用，租赁期限到2020年1月31日止。合同到期后原告于2020年1月22日搬离并打扫了卫生，告知了被告南华公司。被告南华公司以春节放假为由未退还原告押金及多交的房租。原告多次催促未果，故诉至法院。被告南华公司、李某1辩称，一、双方合同于2020年1月31日到期，原告于2020年1月22日要求退租清场，但500平方米办公室遗留了房间隔未拆除。被告南华公司告知原告加建的部分需业主书面同意，原告必须拆除请走才能退还押金。原告一直不处理，亦不同意被告南华公司代为处理，原告最终于2020年3月25日才清理完毕。二、原告于2020年1月9日向被告南华公司支付的9200元属于预付的租金，被告南华公司已在2020年2月份开了相关的发票，该预付租金为2月份的租金。三、原告应向被告南华公司支付的费用包括2020年2月份的租金13300元（22500元-9200元），3月份租金（25天）18145元，2020年1、2月份的水电费2396元，发票附加费1104元。被告南华公司保留向原告追究5%滞纳金及没收保证押金的权利。本院经审理查明事实如下：2018年1月18日，被告李某1（甲方，出租方）与原告（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市*********************厂房出租给乙方做工厂使用，租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日，第一年租金为21250元/月，第二年租金为22500元/月，税费在收到普通税票后按税票金额的5%支付；乙方应向甲方缴纳45000元作为合同保证押金，租赁期满乙方结清所有费用后，甲方将押金无息退还；乙方应于每月5日前将租金按时支付给甲方，逾期交租乙方应缴纳逾期缴交额的5%作为滞纳金，如遇一方违约，甲方有权单方终止本合同并且没收合同保证押金，收回该物业的承租权；租赁期间乙方使用该厂房所发生的水、电费用由乙方承担，并在收到收据时付清；乙方装修或改造前须经甲方授权人事、书面允许方可进行，合同期满乙方对该租物业的装修及改造工程均不得拆除和破坏；合同期满或合同解除，乙方归还该厂房时，应当符合正常使用状态。原告向被告交付了押金45000元。原告、被告南华公司确认原告于2020年1月底已搬厂，但被告南华公司表示原告还有大量违建房间隔未拆除，拆除的时间是2020年3月25日。原告则主张被告南华公司口头同意其于2018年加建了房间隔，其搬离时被告南华公司要求其不拆除，且《厂房租赁合同》也约定了其不能拆除该装修设施。原告提交了收款收据证实其拆墙费用为7000元。原告、被告南华公司均确认原告于2020年1月份因失误向被告南华公司多付了房租9200元，被告南华公司短信表示同意退还但一直未退。被告南华公司主张因原告未能及时拆除房间隔，导致产生2020年2、3月的租金，相应款项应当抵扣。关于剩余未付水、电费的问题，被告南华公司主张原告尚未交付2020年1、2月份水、电费2396元，原告不予确认，表示未看到水电费单据，但表示金额和平时交纳的金额差不多。原告提交的短信记录中显示被告于2020年3月26日短信告知原告2020年1、2月份未交水、电费为2396元，2020年1至3月未付的发票费为1656元。至庭审辩论终结前，被告南华公司表示案涉租赁物仅有土地使用权证显示为工业用地，未能取得的建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的国内支付业务付款回单、中国银行交易流水明细清单、电话录音、短信记录、微信聊天记录、营业执照复印件、常住人口登记卡、收款收据、收据、《厂房租赁合同》，被告提交的《厂房租赁合同》、微信聊天记录、广东增值税专用发票，及本院的庭审笔录等附卷证实。本院认为，被告李某1为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案原告及被告南华公司的住所地为内地，故应以内地法律作为本案解决争议的准据法。被告李某1经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证及抗辩的权利。关于案涉《厂房租赁合同》效力的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原告与被告南华公司签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。本案争议焦点问题为被告南华公司是否应向原告退还押金。被告南华公司主张其不予退还押金的原因为：原告未拆除加建的房间隔；迟延支付水电费、租金、发票附加费。本院对此分析如下：（一）关于未拆除加建的房间隔的问题。原告于2020年1月底将机器设备搬离案涉租赁物，该月的占有使用费也已付清，但相应的房间隔至2020年3月25日才拆除。原告主张该房间隔的加建已通过被告南华公司的口头同意，且《厂房租赁合同》约定其不得拆除、破坏，被告南华公司否认原告加建得到其允许。本院认为，承租人是否经得出租人同意对租赁房屋进行装修，应由承租人承担举证责任，本案中原告未能举证证实其加建行为得到被告南华公司的同意，或被告南华公司已事先知道其加建行为未提出异议，故其应对此承担举证不利的后果。故被告南华公司要求原告在搬厂时一并拆除房间隔符合情理，原告要求被告南华公司、李某1返还拆墙费用及利息的请求于法无据，本院不予支持。（二）关于迟延支付水电费、租金、发票附加费的问题。如前所述，原告直至2020年3月25日才拆除加建的房间隔，该房间隔已实际影响案涉租赁物的再次出租和收益，故原告应向被告南华公司支付2020年2月至3月25日期间的占有使用费，经计算为：2020年2月为22500元，2020年3月为18145元，扣减原告向被告南华公司多交付的2020年1月份的占有使用费9200元，原告还应向被告南华公司支付剩余占有使用费27345元。被告已通过短信通知原告交付2020年、2月份的水电费及1月至3月的发票附加费，参照《厂房租赁合同》的相关约定，原告应向被告交纳上述费用，故原告还应向被告南华公司支付上述水电费2396元及发票附加费1104元。（三）关于押金是否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《厂房租赁合同》属无效合同，故合同项下的押金45000元应予返还。但因原告还应向被告南华公司支付剩余占有使用费27345元、水电费2396元、发票附加费1104元，故进行相应的抵销后，被告南华公司还应向原告返还押金14155元及利息（以14155元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月26日开始计至实际清偿之日止）。原告超出上述部分的请求，于法无据，本院不予支持。（四）关于被告李某1的责任。被告南华公司为一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”以及第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告李某1为被告南华公司的唯一股东，其未能举证证实被告南华公司财产与被告李某1的个人财产相互独立，故被告李某1应对被告南华公司应承担的债务承担连带还款责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告东莞南华电磁机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓曼华退还押金14155元及利息（以14155元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月26日开始计至实际清偿之日止）；二、被告李某1应对上述判项一的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告邓曼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1348元（原告已预交），由原告邓曼华负担1038元，被告东莞南华电磁机械有限公司、李某1负担310元。如不服本判决，原告邓曼华、被告东莞南华电磁机械有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李某1可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十二月十四日书记员 邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国公司法》第五十七条：一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。