贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初956号 原告：贵州省汽车工业贸易有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路102号。 法定代表人：乔懋煊，董事长。 委托诉讼代理人：李贻凤，贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾开文，贵州贵达律师事务所律师。 被告：贵州尚捷酒店投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金狮小区8栋3单元负1号。 法定代表人：翁林坚，负责人。 被告：贵阳云岩尚捷酒店，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路102号。 投资人：林建兵，负责人。 委托诉讼代理人：覃礼梁，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 被告：林建兵，男，1975年3月1日出生，汉族，户籍地福建省长乐市，现住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：覃礼梁，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司（以下简称省汽贸公司）与被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司（以下简称贵州尚捷酒店公司）、贵阳云岩尚捷酒店（以下简称云岩尚捷酒店）、林建兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告省汽贸公司的法定代表人乔懋煊及其委托诉讼代理人李贻凤、贾开文，被告云岩尚捷酒店、林建兵的委托诉讼代理人覃礼梁到庭参加诉讼。被告贵州尚捷酒店公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告省汽贸公司向本院提出诉讼请求：1.三被告支付原告2020年1月1日至4月30日的租金498425元，并以2020年应付年租金1708875元为基数，以2020年9月1日的贷款市场报价利率的4倍即15.4%的年利率为标准支付原告逾期违约金（自2020年1月1日起至租金清偿之日），违约金暂计算至2020年9月1日为179099.59元；2.原告与被告贵州尚捷酒店公司2009年8月13日签订的《贵州省汽车工业贸易总公司汽车宾馆租赁合同》（以下简称租赁合同）至2020年4月30日解除，被告贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店、林建兵将云岩区大厅（含两台电梯））汽贸大楼（汽贸宾馆）合计4433㎡房屋返还原告；3.被告贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店、林建兵比照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2020年5月1日起至其返还租赁物之日止的房屋占用费；4.被告贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店、林建兵将擅自拆除的一台电梯恢复原状；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2009年8月13日，贵州省汽车工业贸易总公司（2017年11月23日更名为贵州省汽车工业贸易有限责任公司）与被告贵州尚捷酒店公司签订《租赁合同》，约定原告将位于云岩区大厅（含两台电梯））汽贸大楼（汽贸宾馆）合计4433㎡房屋租赁给被告贵州尚捷酒店公司，租赁期限为2009年8月30日至2024年12月31日；自2010年1月开始计租，先付租金后使用房屋，租金提前一个月缴纳，首年租金为155万元，于2009年10月内支付，租金半年一付；从第六年开始，每三年按上年年租金为基数递增5%，提前一月按年缴纳租金；如未按期缴纳租金及有其他违约情形的，原告有权解除合同，且被告贵州尚捷酒店公司应补足租金，并按照年租金3%／天的标准支付违约金。按照《租赁合同》约定，被告贵州尚捷酒店公司应于2019年12月向原告支付2020年租金共计1708875元，但被告贵州尚捷酒店公司未按照约定的时间支付。2020年新冠肺炎疫情的影响，被告云岩尚捷酒店向原告提出减免租金要求，原告根据自身经营情况和贵州省国资委相关文件规定予以一次性减租7.12万元，被告贵州尚捷酒店公司应支付原告2020年租金为1637675元，但未支付。原告在调查后发现，被告贵州尚捷酒店公司在未经原告同意的情况下将案涉房屋转让给被告云岩尚捷酒店，擅自拆除一台电梯。被告的上述行为侵害了原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请求判令如前所述。 被告贵州尚捷酒店公司未作答辩。 被告云岩尚捷酒店、林建兵共同辩称：1.案涉房屋系由被告云岩尚捷酒店从被告贵州尚捷酒店公司转租而来，转租期间一直由被告云岩尚捷酒店支付租金，结合相关证据和本案事实，原告知道或者应当知道转租事宜但未在六个月内提出异议，签订转租合同时案涉房屋仅有一台电梯；2.根据合同相对性原则，原告无权向被告云岩尚捷酒店主张租金，被告云岩尚捷酒店于2020年9月支付的60万元系预付款并非租金；3.合同解除时间应为法院向被告贵州尚捷酒店公司送达起诉状之日，法院判决解除合同后，被告云岩尚捷酒店可在判决生效后一定期间内搬出；4.原告认可被告云岩尚捷酒店为次承租人，被告云岩尚捷酒店有权向原告申请减免受疫情影响期间的租金，结合贵州省受疫情影响情况及相关文件规定，请求法院判令减免三个月租金；5.原告将被告林建兵列为本案被告，没有法律依据。 经审理查明，2009年8月13日，贵州省汽车工业贸易总公司（甲方）与被告贵州尚捷酒店公司（乙方）签订《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》，约定：甲方将贵阳市枣山路102号3-12楼、地下层、三楼平台、一楼大厅（含两台电梯）汽贸大楼（汽贸宾馆）出租给乙方经营酒店使用，租赁期限为2009年8月30日至2024年12月31日，装修期为2009年8月30日至2009年12月30日，装修期内不计租金；年租金为155万元，先付租金后使用房屋，首期租金乙方在2009年10月之内支付，每半年支付一次；从第六年起，每三年按年租金递增5%，乙方需提前一月按年支付租金；乙方在租赁期内，未经甲方同意不得擅自将租赁物转租第三人，如需转租，必须征得甲方同意，否则甲方有权终止合同，乙方还应承担违约责任；乙方未按时支付租金及其他违约情况，甲方有权终止合同，若逾期支付租金，每逾期一天按年租金3%向乙方收取滞纳金，并补交应付租金。合同签订后，贵州省汽车工业贸易总公司将案涉房屋交付被告贵州尚捷酒店公司使用。 2010年8月15日，被告贵州尚捷酒店公司（甲方）与被告林建兵（乙方）签订《酒店转租合同》，约定甲方将承租的贵阳市云岩区枣山路102号贵阳云岩尚捷酒店（原名为汽贸宾馆）转租给乙方经营使用，租赁范围为：贵阳市云岩区大厅（含一台电梯）；租赁期限自2010年8月15日起至2024年12月31日止；乙方在承租经营期间沿用甲方提供的酒店名称即“贵阳云岩尚捷酒店”，乙方不得擅自变更，甲方无条件支持乙方；转租费为430万元，甲方于2009年向贵州省汽车工业贸易总公司支付的押金10万元归乙方所有，甲方已支付尚未使用的租金由乙方支付给甲方；年租金为155万元，每月13万元，先付款后使用，每月25日支付下月租金，从第六年起，每三年按上一年度租金的5%递增；甲方应当确保乙方在承租期间对本酒店的正常经营，如遇贵州省汽车工业贸易总公司或任何第三人因本酒店转租事宜对乙方进行任何干涉，甲方应当出面协调，协调不成造成乙方损失由甲方负责赔偿；甲方应当积极配合乙方在一个月之内办理好营业执照、税务登记等相关手续，因此产生的费用由乙方承担。 2017年11月23日，贵州省汽车工业贸易总公司经贵州省工商行政管理局批准，名称变更登记为贵州省汽车工业贸易有限责任公司即本案原告。 2019年12月30日，案外人林志奋向原告支付284812.50元，原告于同日向被告云岩尚捷酒店出具发票，载明为贵阳市枣山路102号2019年11月、12月租金。 2020年2月19日，被告云岩尚捷酒店向原告提出申请，因新冠肺炎疫情影响，申请减免三个月全部租金以及两个月一半的租金。2020年3月25日，原告向被告贵州尚捷酒店公司出具《关于新冠疫情防控期间房租减免的回复函》，主要载明：同意减免7.12万元租金，扣除减免部分后其还应当向原告支付2020年度租金163.7675万元，逾期未支付，原告将依据法律规定解除合同。 2020年6月15日，原告向被告贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店发出《催告函》，要求二被告支付租金以及修复一楼大厅电梯。 2020年4月27日，省汽贸公司以贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店为被告向本院提起诉讼，受理案号为（2020）黔8601民初377号，省汽贸公司提出判令贵州省汽车工业贸易总公司与贵州尚捷酒店公司于2009年8月13日签订的《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》至2020年4月30日解除等诉讼请求。本院于2020年6月9日向贵州尚捷酒店公司公告送达起诉状副本等应诉材料。省汽贸公司于2020年9月1日向本院申请撤回该案的起诉，本院依法予以准许。 2020年9月3日，案外人林秀容以被告云岩尚捷酒店名义向原告支付60万元，附言备注为“尚捷酒店房租”。 上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》、《酒店转租合同》、《准予变更登记通知书》、银行转账电子回单、发票、《疫情期间停业租金减免申请书》、《关于新冠疫情防控期间房租减免的回复函》、《催告函》、本院（2020）黔8601民初377号案卷材料、银行转账电子回单、工商登记信息、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，原告与被告贵州尚捷酒店公司签订的《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，各方应当按照合同约定全面履行合同义务。 本案争议焦点为，一、原告与被告贵州尚捷酒店公司签订的《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》解除问题；二、租金、违约金及房屋占用费支付问题。就上述争议焦点，本院作如下评析： 关于原告与被告贵州尚捷酒店公司签订的《贵州省汽车工业贸易总公司汽贸宾馆租赁合同》解除问题。基于被告贵州尚捷酒店公司欠付租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定以及双方签订的《租赁合同》约定“乙方未按时支付租金及其他违约情况，甲方有权终止合同”，原告享有合同解除权。原告于2020年4月27日向本院提起诉讼，请求确认《租赁合同》于2020年4月30日解除，虽该项主张属确认之诉，但该诉请本质上属于其行使合同解除权的行为。被告贵州尚捷酒店公司下落不明，本院通过公告方式于2020年6月9日向其送达起诉状副本，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”规定，2020年8月8日即为向被告贵州尚捷酒店公司送达之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”规定，确认原告与被告贵州尚捷酒店公司签订的《租赁合同》解除时间为2020年8月8日，故对原告主张确认《租赁合同》于2020年4月30日解除的诉请，本院不予支持。 关于租金、违约金及房屋占用费的支付问题。首先，被告云岩尚捷酒店已支付租金至2019年12月31日，被告贵州尚捷酒店公司应当支付2020年1月1日至合同解除之日即2020年8月8日的租金，《租赁合同》约定租金自第六年开始每三年递增5%，2020年被告贵州尚捷酒店公司应支付的租金为170.8875万元。被告云岩尚捷酒店于2020年9月3日向原告支付60万元，虽原告及被告云岩尚捷酒店均否认该60万元为租金，但银行转账电子回单附言备注为“尚捷酒店房租”，且在此之前的租金均由被告云岩尚捷酒店支付，根据原告与被告贵州尚捷酒店公司及被告云岩尚捷酒店之间支付租金的习惯，该60万元应当视为租金，应在被告贵州尚捷酒店公司应付的租金范围内予以抵扣。被告辩称因疫情影响请求减免3个月租金，鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，疫情对承租人实际经营使用房屋产生不利影响，该抗辩意见本院予以采纳，并酌情减免疫情期间即2020年2月份、3月份2个月的租金。计算被告贵州尚捷酒店公司应向原告支付2020年1月1日至同年8月8日的租金为：170.8875万元÷12个月×（7个月-2个月+8天÷30天）-60万元=15.048094万元。 其次，关于违约金。原告主张以年租金1708875元为基数以2020年9月1日的贷款市场报价利率的4倍15.4%为标准自2020年1月1日起计算违约金，双方约定违约金计算方式为每逾期一天按年租金3%向乙方收取滞纳金，违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚，被告贵州尚捷酒店公司的违约行为势必导致原告在租金收益损失，但应以实际损失为依据。原告将违约金计算标准调整为贷款市场报价利率的4倍，不违反法律规定。但违约金应根据支付时间和支付金额分段计算。具体计算为：根据《租赁合同》约定，被告贵州尚捷酒店公司需提前一月按年支付租金，原告主张自2020年1月1日起算，从其自愿。本院以全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率为标准，以应付租金为基数分段计算为：①2020年1月1日至2020年1月31日违约金为：1708875元×4.15%×4倍÷12个月×1个月=23639.44元；②2020年2月1日至同年2月19日扣除2个月应付租金计算违约金为：1708875元÷12个月×10个月×4.15%×4倍÷365天×19天=12305.46元；③2020年2月20日至同年4月19日违约金为：1708875元÷12个月×10个月×4.05%×4倍÷365天×59天=37290.93元；④2020年4月20日至同年8月8日违约金为：1708875元÷12个月×10个月×3.85%×4倍÷365天×110天=66092.11元；⑤2020年8月9日至同年9月2日违约金为：1708875元÷12个月×（7个月-2个月+8天÷30天）×3.85%×4倍÷365天×23天=7282.75元；以上违约金共计146610.69元，自2020年9月3日起，以欠付租金150480.94元为基数，按一年期贷款市场报价利率的4倍计算至被告贵州尚捷酒店公司付清欠付租金之日止。 关于房屋占用费。原告要求贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店、林建兵腾退涉案房屋及支付房屋占用费。首先，原告与贵州尚捷酒店公司签订的《租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，贵州尚捷酒店公司作为涉案房屋承租人，负有返还房屋的后合同义务。其次，云岩尚捷酒店作为涉案房屋的次承租人，且涉案房屋实际由其占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，尚捷酒店作为涉案房屋的次承租人实际占有使用房屋，亦负有向原告腾退涉案房屋的义务。再次，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，被告林建兵作为被告云岩尚捷酒店的投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。综上，贵州尚捷酒店公司、云岩尚捷酒店及其经营者林建兵应共同承担向原告腾退涉案房屋的义务，被告云岩尚捷酒店、林建兵负有向原告支付自《租赁合同》解除次日起至返还租赁物之日止的房屋占用费的义务。需要说明的是，一是原告交付给被告贵州尚捷酒店公司的租赁物包含一楼大厅的两台电梯，被告贵州尚捷酒店公司交付给被告云岩尚捷酒店的一楼大厅内仅有一台电梯，原告庭审中撤回恢复一楼大厅一台电梯的诉请，表明其将另案处理，故三被告返还案涉房屋应以现状返还。二是根据原告与被告贵州尚捷酒店公司签订的《租赁合同》约定，2020年年度租金为1708875元，计算每月房屋占用费为142406.25元；2021年至2023年年度租金为1794319元，计算每月房屋占用费为149526.58元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司支付2020年1月1日至2020年8月8日欠付的房屋租金150480.94元； 二、被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司支付违约金（违约金自2020年1月1日起至2020年9月2日为146610.69元，2020年9月3日以后的违约金以欠付租金150480.94元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准，计算至被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司付清欠付租金之日止）； 三、被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司、贵阳云岩尚捷酒店、林建兵于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区大厅（含一台电梯）返还原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司； 四、被告贵阳云岩尚捷酒店、林建兵于本判决生效之日起十日内向原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司支付房屋占用费（房屋占用费自2020年8月9日起至2020年12月31日以每月142406.25元计算，自2021年1月1日起以每月149526.58元计算至返还租赁物之日止）； 五、驳回原告贵州省汽车工业贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10576元、保全费3908元，原告汽车贸易公司负担8133元，被告贵州尚捷酒店投资管理有限公司负担6351元（原告多预缴的案件受理费、保全费6351元于本判决生效后向本院申请退回，被告应承担的案件受理费、保全费6351元于判决生效之日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  余民燻 人民陪审员  马 丹 人民陪审员  孙荣娟 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理秦仕旺 书记员赵曼