福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3308号 原告：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。 法定代表人：钟科，执行董事。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志灵，福建攻略律师事务所律师。 被告：陈丹，女，1970年11月8日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：滕乐群。 委托诉讼代理人：魏坤贵。 原告福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）与被告陈丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。良寓公司的委托诉讼代理人潘家城，陈丹的委托诉讼代理人滕乐群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 良寓公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈丹立即腾空搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区××＃楼××店面；2.判令陈丹向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年3月31日房屋占有使用费为318640元）。3.本案的诉讼费用、保全费用由陈丹承担。诉讼过程中，良寓公司明确第2项诉讼请求为：判令陈丹按11380元／月的租金标准向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费。事实与理由：2014年12月5日，良寓公司、陈丹双方签订了《店面租赁合同》。良寓公司将福州市仓山区租赁给陈丹，租赁期自2015年4月1日至2018年3月31日。2017年11月30日，良寓公司按照福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）的指示，与陈丹签署了《具结书》终止租赁合同关系。但是陈丹自2017年12月1日之后至今，仍实际占有使用案涉店面，拒不移交，也不交纳房屋占用使用费。陈丹的行为已严重损害了良寓公司的权益。现提起诉讼，望判如所请。 陈丹辩称，一、良寓公司未经国有房产公司同意,良寓公司的转租不在原租赁期限内,超出期限转租系无效的。1.2007年2月15日良寓公司与国有房产公司达成《房屋租赁合同》。合同约定将讼争房产租赁给良寓公司使用，租赁期限120个月，即2007年5月1日起至2017年4月30日。2.2014年12月5日，良寓公司将讼争房产转租赁给陈丹，租赁期为2015年4月1日至2018年3月31日。3.2017年11月24日，国有房产公司向良寓公司发出通知，告知双方租赁期限到期，解除双方租赁关系。4.2017年11月30日，良寓公司要求陈丹签订《具结书》终止租赁关系，退还租户押金，并同意将讼争房产交付产权人。至此，良寓公司、陈丹合同关提前解除，良寓公司已不具有诉讼主体资质。二、陈丹与国有房产公司形成了事实上的新租赁关系。1.2017年11月23日，国有房产公司向陈丹发出《招租通知》，该通知内容：××镇××大道××号××生活配套房××#-××#店面租赁期满，现向境内企业、其他组织和个人进行公开招租，应视为要约。2.国有房产公司又于2017年11月23日向陈丹发出《通知》：我司与良寓公司房屋租赁合同已届满，于2017年11月30日正式终止租赁合同关系并收回房产租赁管理。若你户需延租一段时间，请在办结前述租赁手续后于2017年12月31日前来我司办理相关手续。3.2017年11月30日，陈丹按照国有房产公司要求移交相关书面材料办结租赁手续，三方签订《具结书》，之后，陈丹等众多租户与国有房产公司协商同意一直使用至今。因此，陈丹与国有房产公司形成新租赁合同关系。三、腾房及房屋占用使用费应由国有房产公司主张，与良寓公司无关。1.良寓公司承租讼争房产自2007年5月1日起至2017年4月30日止，超出租赁期间视为无固定期限合同，应征得国有房产公司同意。2.2017年11月30日，良寓公司要求陈丹签订《具结书》终止租赁关系，退还租户押金，并同意将讼争房产交付国有房产公司。良寓公司与国有房产公司之间的合同关系也随之终止。3.2017年12月1日起陈丹与国有房产公司之间形成一个无固定期限的新租赁关系，陈丹认为根据《城镇房屋租赁纠纷案件若干法律问题解释》第十五条规定：腾房及房屋占用使用费应由产权人主张，与良寓公司无关。综上，本案良寓公司、陈丹合同关系已终止，良寓公司不是适格诉讼主体，请求驳回良寓公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以分析、认证如下：1.良寓公司有提交《店面租赁合同》、《具结书》、《收款收据》原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。2.良寓公司对陈丹提交的《通知》、《具结书》、《招租通知》真实性无异议，对上述证据真实性本院予以采信；陈丹提交的《移交书面材料》无具体出具人的签字或盖章，真实性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，良寓公司、陈丹双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区××道××号××工业区生活配套房××＃楼××、××店面租赁给陈丹，租赁期自2015年4月1日至2018年3月31日。第一年月租金9400元，第二年月租金10340元，第三年月租金11380元。 2017年11月30日，良寓公司、陈丹共同向国有房产公司出具《具结书》，载明：讼争店面为良寓公司承租的国有房产，租金收缴至2017年11月止，良寓公司于2017年11月30日与陈丹终止租赁关系，并同意将该房产按现状交还国有房产公司。国有房产公司未在该份《具结书》盖章确认。上述《具结书》签订后，陈丹未向良寓公司或国有房产公司交还讼争店面并持续占有讼争店面至今。 另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予陈丹。国有房产公司曾向本院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经本院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽0104民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。 本院认为，良寓公司与陈丹签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。良寓公司与陈丹在2017年11月30日确认终止双方的租赁关系，双方的租赁合同提前解除，因此，作为讼争店面的承租人，陈丹应当将讼争店面及时腾空并搬离，但陈丹至今仍占有讼争店面，良寓公司现诉请要求陈丹腾空并搬离讼争店面，本院予以支持。陈丹辩称其已与国有房产公司形成新的租赁关系，但其提供的证据不足以证实该抗辩，故对陈丹的该项抗辩称意见，本院不予采信。 关于良寓公司是否有权要求陈丹支付2017年12月1日起的占有使用费问题，本院认为，因讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予陈丹，而国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面即无使用权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向陈丹主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求陈丹支付讼争店面的占有使用费，故对良寓公司的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项之规定，判决如下： 一、陈丹于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区生活配套××＃楼××、××店面； 二、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6080元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担3040元，陈丹负担3040元。陈丹应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十二月四日 书记员  周靖玮 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十条下列事实，当事人无须举证证明： 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”