广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初20250号原告：蔡曼文，女，1966年9月18日出生，香港特别行政区居民，证件号码：×××5（6）。委托诉讼代理人：崔卜文，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤诗品，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被告：深圳新街口服饰城有限公司，住所：深圳市南山区南山街道南油大道新街口大楼2-3层，统一社会信息代码：91440300326444947W。法定代表人：唐楠，总经理。委托诉讼代理人：陈波，广东广和律师事务所律师。原告蔡曼文诉被告深圳新街口服饰城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员一人适用普通程序独任审理。原告蔡曼文的委托诉讼代理人崔卜文、汤诗品，被告深圳新街口服饰城有限公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡曼文向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付押金84600元；2.请求被告支付2017年9月至2018年12月期间的租金694698元；3.请求被告支付迟延支付租金的违约金235520.694元（每日按未付租金的万分之四计算，暂计至2020年4月24日，实付至被告实际履行之日止）；（前三项诉讼请求合计1014818.694元）；4.请求被告支付本案诉讼费。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》《补充协议》等系列合同；2.判令被告将案涉租赁标的恢复原状并交还原告；3.判令被告支付押金84600元、房屋租金980603元（租金暂计至2020年4月24日，实际计算至被告实际将租赁标的恢复原状退还原告之日止）及违约金240931.7元（每日按未付租金的万分之四计算，暂计至2020年4月24日，实际计算至被告实际履行之日止）；4.判令被告承担本案诉讼费。原告明确诉讼请求中解除的合同为房屋租赁合同及补充协议两份原告。事实与理由：2016年9月26日原告与被告签订《房屋租赁合同》，将原告名下位于深圳市南山区建筑面积为84.6平方米的房屋出租给被告使用。合同约定：（1）租赁期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日；（2）约定租金2017年3月6日前按500元／平方米计算，租金年递增7%；（3）押金为84600元，在2016年10月1日前支付；（4）租金按月结算，应于每月10日前支付上月租金；（5）如逾期支付租金，按逾期一日每日万分之四计算违约金。原告将房屋交付给被告占有使用，被告陆续支付租金。2018年7月5日双方签订了《新街口大楼106Ｃ商铺租赁补充协议》，协议约定：（1）2018年10月1日至2021年9月30日租金不再递增，按2017年10月1日至2018年9月30日租金535平方米计算，即为45261元／月；（2）合同履行到期后，自动续约7年，租赁期限延长至2028年9月30日。根据合同及补充协议，2016年10月至2017年2月期间租金为42300元／月；2017年3月至今租金为45261元／月。2018年7月12日，双方就租金进行对账确认，截至当天，被告租金付至2017年7月，并仍余5261元未付（当天收取的2万元已扣除）。2018年8月至11月期间，被告陆续支付了租金8万元。截至2018年11月28日，被告拖欠原告2017年9月租金15783元，2017年10月至2018年12月期间十五个月租金678915元，合计694698元。经双方协商后约定，2019年被告继续支付租金，但所付租金均用于支付2019年房屋租金，被告拖欠的押金及2017年9月至2018年12月期间租金另行向原告支付。后经原告多次催付要求被告结清2018年12月前租金，但均无果。原被告之间签订的《房屋租赁合同》《新街口大楼商铺租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不按照合同约定支付租金，已构成违约，其行为严重损害了被告的合法权益，故原告为维护自身利益，特诉至法院，请求法院依法裁判，维护当事人的合法权益。被告深圳新街口服饰城有限公司辩称：1.被告并非恶意拖欠原告租金，是因为现在市场经营环境不好，而且签订租赁合同是确定每月500元每平方米的租金约定过高，导致被告经营成本过大，无法获利，所以拖欠租金；2.本案中涉案场地租金过高，严重脱离市场价格，被告多次与原告协商，要求进行调整，由于双方至今没有达成一致，所以对于已拖欠租金的支付也没有达成一致，但双方一直有进行协商，我方也希望与原告方尽快达成一致以解决拖欠租金的问题；3.今年2、3月份因为疫情影响，铺位经营停业，被告认为应当减免2、3月份租金，以减轻被告实际经营压力；4.原告主张每日万分之四的违约金过高，我方认为原告应当将违约金的主张免除以便双方可以更加有诚意来解决拖欠租金的问题；5.关于原告提出解除合约的问题，被告希望与原告达成新的租赁的补充协议，并在调整租金的基础上继续履行合同，我方不同意双方现在解除合同，希望继续履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深房地字第××号不动产权证显示，位于南山区（以下简称案涉商铺）权利人为原告，建筑面积84.6平方米。2016年9月26日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方使用，用途为商业，租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。2017年3月6日前租金按人民币500元/月/平方米计算，租金年递增7%；押金为人民币84600元，在2016年10月1日前支付。乙方在取得物业同意并确保安全的基础上，可以根据自己的实际经营需要对房屋进行改造和装修。合同终止时，乙方可以拆走的由乙方拆走或折价转让给甲方，不可拆走的留给甲方。合同解除十天内，乙方应将房屋恢复原状（开发商交房）交给甲方。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按照拖欠金额/每日万分之四向甲方支付逾期付款违约金；及其他内容。2018年7月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《新街口大楼商铺租赁补充协议》，约定双方同意2018年10月1日至2021年9月30日的租金不再递增，即该期间月租金按2017年10月1日至2018年9月30日的租金535元/平方米执行；原合同到期后，双方同意自动续约7年，即续约至2028年9月30日；及其他内容。原告提交了其与被告法定代表人微信聊天记录，证明2018年7月12日，双方就租金对账，确认被告租金付至2017年7月，并仍余5261元未付；原告提交了银行转账记录，证明对账后，被告向原告支付租金8万元，租金付至2017年9月，该月仍有15783元租金未付；原告提交了银行回单及交易流水，证明经双方协商，被告陆续支付了2019年1月至2019年10月房租，2019年11月房租支付2万元，剩余20261元未付，此后一直未曾支付房屋租金。被告对上述证据的真实性均予以认可。原告提交了房屋建筑面积分户位置图、平面图及房屋现场图片以证明案涉商铺具备返还及恢复原状的条件。被告对上述证据的三性均予以认可。庭审中，双方确认案涉商铺与107服装店的墙是打通的，开发商最初建的时候有墙，后大概在2016年打通为一间商铺，确认被告2017年9月至2020年4月24日期间租金仍有980603元未付，确认每月租金标准为45261元。庭审后，原告出具说明，确认未付违约金计算自2017年10月10日开始计算，之前的违约金不予计算；2019年11月份之前的违约金亦不予计算；确认恢复原状指的是恢复开发商交房时与107商铺中间已砌成的墙。被告提交了情况说明，说明其自2020年2月份起至今，由于新冠疫情影响，市场严重不景气，被告为了留住商户，一直没有收取过第三方的铺位租金，一直处于免租状态，仅交纳水电物管等费用。为了解本案的实际情况，本院于2020年10月22日对案涉商铺进行现场勘验，双方查看并确认了案涉商铺的位置与原告提交的平面图纸所在位置一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告作为出租人，收取租金是其主要权利所在，而被告作为承租人，支付租金是其主要义务。在被告承租的四年左右时间内，将近2年未付租金，并自2019年起未曾支付过任何租金，本案起诉后，亦未履行交租义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同，因此本院对于原告解除合同的请求予以支持。经双方确认案涉商铺的具体位置，案涉商铺不存在恢复原状的障碍，因此本院对原告要求合同解除后恢复原状（即按开发商交房标准恢复与107商铺中间的墙）的诉讼请求予以支持。关于原告主张的暂计至2020年4月24日的租金980603元，本院已判令双方合同已经解除及恢复原状，因此原告有权主张至合同解除前的租金及恢复原状前的占有使用费，可以按照双方确认的租金标准45261元/月计算。对于被告要求减免2020年2月-3月疫情期间的租金，被告在疫情发生之前即已违约，综合考虑本市疫情严重程度，结合疫情防控相关政策及采取的相应措施等因素，联系到对商铺经营产生了影响的实际，本院予以减免被告2020年2月一个月租金，且该部分租金无须支付违约金。因此，被告应当支付计至2020年4月24日的租金为935342元，2020年4月24日以后以每月45261元的标准计算至被告将租赁标的恢复原状退还原告之日止。关于原告主张按万分之四的标准计算延期支付租金的违约金240931.7元（暂计至2020年4月24日），本院认为，原告主张的违约金标准符合合同的约定，本院予以确认。原告确认2017年10月开始计算9月未付租金的违约金，2019年11月未付部分计算开始计算违约金，属对自身权利的处分，本院予以尊重。因此，就违约金的计算，具体而言，（1）对于2017年9月未付租金15783元的违约金，应自2017年10月10日起以每日万分之四的标准计算至实际付清之日；（2）对于2017年10月至2018年12月期间的租金的违约金，应以每月45261元为基数，按每日万分之四的标准，从次月10日开始累计计算至实际付清之日止；（3）对于2019年11月未付租金25261元的违约金，应自2019年12月10日起以每日万分之四的标准计算至实际付清之日；（4）关于2019年12月至恢复原状期间未付租金的违约金，应扣除2020年2月应付租金45261元，其他月份以每月45261元为基数，按每日万分之四的标准，从次月10日开始累计计算至实际付清之日止。关于原告主张的押金84600元，押金的作用为担保合同履行，被告未曾交纳，原告主张补交缺乏事实和法律依据，并且本院已判令被告支付相关延期支付租金的违约金，原告亦未提交证据证明其存在实际损失，故本院对于原告要求被告支付押金及押金违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告的主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条、第九十四条、九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蔡曼文与被告深圳新街口服饰城有限公司2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》，2018年7月5日签订的《新街口大楼商铺租赁补充协议》解除；二、被告深圳新街口服饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内将南山区恢复原状（按开发商交房标准恢复与107商铺中间的墙）并交还原告蔡曼文；三、被告深圳新街口服饰城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡曼文支付暂计至2020年4月24日房屋租金957972.5元，2020年4月24日以后以每月45261元的标准计算至被告将租赁标的恢复原状退还原告之日止；未付租金的违约金的计算方式为：（1）对于2017年9月未付租金15783元的违约金，应自2017年10月10日起以每日万分之四的标准计算至实际付清之日；（2）对于2017年10月至2018年12月期间的租金的违约金，应以每月45261元为基数，按每日万分之四的标准，从次月10日开始累计计算至实际付清之日止；（3）对于2019年11月未付租金25261元的违约金，应自2019年12月10日起以每日万分之四的标准计算至实际付清之日；（4）关于2019年12月至恢复原状期间未付租金的违约金，应扣除2020年2月一个月应付租金45261元，其他月份以每月45261元为基数，按每日万分之四的标准，从次月10日开始累计计算至实际付清之日止。四、驳回原告蔡曼文的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15793.81元，原告蔡曼文已交纳13933.36元，由被告负担13424.74元，由原告负担2369.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年十二月十八日书记员 刘颖彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。