北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35412号原告：北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。法定代表人：何**，董事长。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中华，北京瀛和律师事务所实习律师。被告：崔素琴，女，1959年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔冰，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称北辰物业公司）诉被告崔素琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北辰物业公司委托诉讼代理人王利华、赵中华，崔素琴委托诉讼代理人崔冰、田德葵到庭参与诉讼，本案现已审理终结。北辰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔素琴支付欠缴的物业服务费170676.76元；判令崔素琴支付逾期付款滞纳金85338.38元。事实和理由：崔素琴系1604室的业主，北辰物业公司与崔素琴于1997年7月30日签订《加利大厦管理合约》，北辰物业公司为1604室提供物业服务，崔素琴从1999年开始拖欠各项费用，包括物业费、公用电费、热水费、停车费等多项费用，累计至今拖欠各项费用共计170676.76元。北辰物业公司多次向崔素琴催缴上述拖欠的供暖费用，崔素琴一直拖延不予支付。为维护自身权益，诉至法院。崔素琴答辩称：1.因涉案房屋存在漏水情况，北辰物业公司曾承诺“在维修期间内不收物业管理费和各项费用，什么时候修好，从修好之日起收取管理费和各项费用”。北辰物业公司至今未解决房屋的漏水问题，故北辰物业公司无权要求崔素琴交纳物业费，更无权要求交纳滞纳金；2.关于热水费的交纳问题，因北京市热力集团有限公司为供应主体，北辰物业公司并非适格主体，其无权向崔素琴主张该项费用；3.北辰物业公司主张的公用电费及停车费无任何事实和法律依据，崔素琴自入住以来未曾向北辰物业公司租赁停车位，亦未签署过车位租赁合同，北辰物业公司主张支付停车费无任何依据，应予驳回；4.即便北辰物业公司向崔素琴提供了相关物业服务，该公司未向崔素琴主张过物业费等各项费用，也未向崔素琴送达物业费等各项费用的缴纳标准、缴费明细等，北辰物业公司的各项主张已超过诉讼时效，其请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔素琴系北京市朝阳区1603号房屋（以下简称1603号房屋）及北京市朝阳区1604号房屋（以下简称1604号房屋）的产权人。经询，双方均认可1603号房屋及1604号房屋的建筑面积一致，均为147.58平方米。1997年7月30日，北辰房地产物业管理公司（以下简称北辰房地产物业公司）作为甲方与崔素琴作为乙方签订《加利大厦管理合约》（以下简称《管理合约》），约定：乙方委托甲方管理其房屋等物业，委托范围包括：房屋日常维修，上、下水管线，电路，热力，通讯线路，天线及卫星电视接收系统，电梯服务，以及其他甲乙双方商定的内容等，甲方根据市政府有关规定合理收取管理、维修费等各项费用。第十二条约定，甲方负责按市政府有关规定代收代缴：水费（冷热），电费，天然气费，取暖费，卫生费等有关费用；对于逾期不交纳者，每天处以应交金额5%的滞纳金；乙方由于人为原因拒交，甲方保留提请法律诉讼的权利。2000年10月30日，北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称北辰房地产公司）作为甲方，北辰物业公司作为乙方，签订《加利大厦物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定甲方将加利大厦委托乙方实行物业管理。第十四条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公众代办性服务费；3.特约服务费。第十七条约定，委托管理期限为自签定本合同之日起至业主委员会成立之日止。第二十一条约定：1.本物业的管理服务费根据《加利大厦房屋使用、管理、维修公约》的收费项目及标准由乙方收取非住宅房屋由乙方按市政府有关文件规定收取；2.管理服务费标准的调整按服务质量、与甲方协商、参照市政府有关部门文件规定调整……4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，每逾期一天交纳费用总额的千分之三滞纳金，依次累计追缴。第二十二条约定，车位使用费由乙方按市政府文件规定向车位使用人收取。经询，双方均称加利大厦至今未成立业主委员会。庭审中，北辰物业公司表示崔素琴未交纳自1999年至2019年的物业费70373.36元、自1999年至2019年的公用电费3893.4元、自2002年至2018年的停车费92000元。崔素琴则表示北辰物业公司无权向其收取上述各项费用，其主要理由如下：1.关于物业费。北辰物业公司曾向其承诺，在解决1604号房屋的漏水问题之前，不收取物业管理费和各项费用。就此，崔素琴提交视频光盘、董某所写《证明》等。《证明》的主要内容为：董某于1995年6月至1999年在北辰房地产物业公司加利大厦工作。1604号房屋在1998年夏季漏水严重，北辰房地产物业公司书记郑某前往崔素琴家中慰问，后指示，马上组织人员与施工单位联系给住户维修。关于承诺内容，该《证明》中写：“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用，什么时候修好，从修好之日起收取管理费和各项费用”。关于董某的身份，崔素琴称董某系北辰物业公司员工，为此崔素琴提交（2019）京0105民初50640号《民事判决书》一份，在该案中，崔素琴起诉要求北辰物业公司承担1604号房屋的维修责任，北辰物业公司当庭认可董某系北辰物业公司职员。北辰物业公司对上述证据均不认可，并否认董某系该公司员工。2.关于热水费和公用电费，不认可北辰物业公司对热水费和公用电费的收费资格。对于热水费和公用电费的收费依据，北辰物业公司称系根据《管理合约》第十二条的规定。3.关于停车费，主张未曾租赁停车位，不应支付停车费。就收取停车费的依据，北辰物业公司称因崔素琴实际享受了停车管理服务。崔素琴对此不予认可。4.2017年之前的物业费、热水费、公用电费、停车费已经超过诉讼时效。为证明催要情况，北辰物业公司提交《交费通知单》若干、快递单，显示的收费期间分别为：2001年5月至2002年5月、2003年5月至2004年5月、2004年5月-2005年5月、2006年7月至2007年7月、2018年7月至2019年7月、2019年7月至2020年7月。崔素琴认可上述《交费通知单》的真实性，但对证明目的不予认可。对于物业费收费标准，北辰物业公司称1999年至2006年，系依据京价（房）字（1997）第196号、京价（房）字（1996）第274号、京价（收）字（1999）第253号、京价（收）字（2003）第350号、京价（商）字[2001]372号文件；2007年至2019年，系依据京发改（2005）2662号文件。崔素琴对此不予认可。经询，崔素琴认可北辰物业公司实际为加利大厦提供物业服务。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，北辰物业公司以崔素琴欠缴物业费、热水费、公用电费、停车费为由要求崔素琴支付上述费用，崔素琴则抗辩称不同意缴纳上述期间的供暖费用。根据双方庭审陈述及提交证据，归纳本案争议焦点有三：一是北辰物业公司是否具备物业费、热水费、公用电费、停车费的收费资格；二是董某出具的《证明》能否作为免除崔素琴支付义务的依据；三是2017年之前的物业费、热水费、公用电费、停车费是否已经超过诉讼时效。对于第一项争议焦点。根据《管理合约》《物业委托合同》，北辰物业公司系经北辰房地产公司委托，对加利大厦进行物业管理，收取物业费、车位使用费等，且崔素琴自认北辰物业公司实际为加利大厦提供物业服务，故本院认定北辰物业公司具备1604号房屋物业费及停车费的收费资格。对于公用电费及热水费，经询，崔素琴亦认可加利大厦的交费方式为业主直接向北辰物业公司交纳，故本院认定北辰物业公司亦具备收取1604号房屋公用电费和热水费的收费资格。对于第二项争议焦点。董某提供《证明》中虽有“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用”等字眼，且北辰物业公司已在生效判决中自认董某系其公司员工，但仅凭董某所作《证明》，无法认定董某的表述系代表公司做出或经过北辰物业公司追认。此外，1604号房屋的漏水问题已在另案中得到解决，崔素琴不能再以此作为拒交物业费等相关费用的理由。故本院对崔素琴的该条抗辩意见不予采纳，认为该《证明》无法免除崔素琴对相关费用的缴纳义务。对于第三项争议焦点。根据北辰物业公司提交的《交费通知单》，北辰物业公司并未对2017年之前的物业费进行连续催要，1999年至2016年期间的物业费应属超过诉讼时效，本院对此不再支持，判令崔素琴向北辰物业公司支付2017年-2019年的物业费10098元。对于停车费，北辰物业公司未提交证据证明崔素琴使用车位及享有停车服务情况，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于公用电费和热水费，北辰物业公司提供证据不足以证明崔素琴实际欠付金额情况，故对于北辰物业公司的该两项诉讼请求，本院难以支持。关于北辰物业公司主张的滞纳金，因1604号房屋确存在多次漏水问题，崔素琴系以不交物业费等费用的形式表达对物业服务的不满，并非恶意欠缴，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告崔素琴于本判决生效后七日内支付原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司2017-2019年的物业费10098元；二、驳回原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司支付1824元（已交纳）；由被告崔素琴负担26元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十二月十四日书记员 慕婷婷