葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初889号原告：余小涯，女，1993年2月18日出生，汉族，工人，户籍地湖北省宜都市，现住同前。委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：郑黎明，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**。法定代表人：李爱军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，1965年4月2日出生，汉族，湖北宇星置业发展有限公司办公室主任，户籍地湖北省沙洋县，现住宜昌市点军区。特别授权。委托诉讼代理人：蒋艳青，女，1984年1月28日出生，汉族，湖北宇星置业发展有限公司办公室副主任，户籍地湖北省公安县，现住宜昌市伍家岗区。特别授权。原告余小涯与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区法院立案后，提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，宜昌市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鄂05民辖81号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2019年7月2日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余小涯的委托诉讼代理人尚绪欣，被告宇星置业公司的委托诉讼代理人刘毅、蒋艳青到庭参加诉讼。因受新冠疫情影响，本案扣除2020年1月23日至2020年3月29日期间的审限，同时因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。2020年8月21日，本院裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。余小涯向本院提出诉讼请求：1.判令确认余小涯与宇星置业公司于2015年4月7日签订的编号为0407084的《宜昌市商品房买卖合同》有效；2.判令宇星置业公司立即向余小涯交付点军区“江南星城”小区20号楼1单元8层编号为010803号房屋一套并为余小涯的房屋申请办理不动产权属登记；3.判令宇星置业公司自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止，以余小涯所交购房款461803元为基数，按照每日万分之二的利率标准向余小涯支付逾期交房违约金（其中计至2018年10月31日止共699天计款64560.06元）；4.判令宇星置业公司向余小涯支付逾期申请办理房屋产权登记的违约金461.80元；5.判令宇星置业公司立即交付点军区“江南星城”小区的地下车位一个；6.判令宇星置业公司自2017年3月1日起至实际交付车位之日止按照200元/月的标准向余小涯赔偿车位利用损失费用（其中计至2018年10月31日止为20个月计款4000元）；7.判令宇星置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月7日余小涯与宇星置业公司签订编号为0407084的《宜昌市商品房买卖合同》一份，由余小涯向宇星置业公司购买其开发的位于点军区“××星城”小区××楼××单元××编号为××的房屋一套。前述合同约定的房屋价款总金额为461803元（单价3760元/平方米）。余小涯已依约向宇星置业公司支付清结。双方还对本案房屋向宜昌市房地产登记交易中心申办了预告登记。按照前述合同第九条约定，宇星置业公司应当在2017年2月28日前，将前述房屋交付余小涯接收使用；按照前述合同第十五条约定，并在2017年4月30日前为余小涯申请办理房屋产权登记手续。前述合同第十条约定，逾期（交房）超过30日后，买受人要求继续履行合同的……自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。前述合同第十五条还约定，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。2015年5月27日，余小涯和宇星置业公司签订《江南星城车位认购协议》一份，由余小涯向宇星置业公司购买“江南星城”小区的地下车位一个，协议约定的车位交付时间为2017年2月28日。但宇星置业公司至今尚未向余小涯交付房屋和车位，亦未将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书，损害了余小涯的合法民事权益。余小涯故依法起诉，请予公正裁判。宇星置业公司辩称，1.本案团购房《选房确认书》，是在点军区政府主导下签订的，点军区政府应作为本案第三人参加诉讼，应当追加宜昌市点军区政府作为第三人；2.宇星置业公司为了保障项目的顺利进行，不惜起诉两级政府。唯有宇星置业公司与两级政府的行政诉讼案件得到解决，包括本案在内的团购房相关案件才能真正案结事了，为避免本案与省高院审理的行政诉讼案件出现相互冲突的判决，本案应中止审理；3.涉案团购房买卖合同的房价条款无效，损害社会公共利益；4.湖北省高院生效行政判决已明确认定团购房买方在尚未补齐涉案团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下，宇星置业公司不存在交房义务，也不存在承担逾期交房违约金的支付等违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，以该小组名义向宇星置业公司团购位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××套商品房。2013年7月11日，宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组（甲方）与宇星置业公司（乙方）签订了《点军区西边冲商品房开发补充协议》，约定：甲方代表点军区干部职工团购房屋950套左右，团购价3500元/㎡左右。之后，余小涯从案外人黄**处获得了涉案房屋的团购房购买资格。2015年4月7日，余小涯与宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组签订了《商品房销售合同会签单》，对购买人信息、房屋价款、付款方式等事项作了约定。同日，余小涯与宇星置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：余小涯向宇星置业公司购买位于点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为每平方米3760元，总金额为461803元整；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。2015年5月27日，余小涯与宇星置业公司签订了《江南星城车位认购协议》，约定余小涯向宇星置业公司购买“江南星城”小区地下车位，车位价款总金额60000元，宇星置业公司应于2017年2月28日交付车位，但是双方并未约定车位编号。上述合同签订后，余小涯已向宇星置业公司支付购房款461803元、车位款60000元。因宇星置业公司至今未向余小涯交付房屋和车位，余小涯遂诉至人民法院。同时查明，江南星城20号楼1单元18层编号为021802号商品房暂时不具备交房条件。本院认为，余小涯与宇星置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然余小涯系从案外人黄**处获得购房资格，但之后宇星置业公司与余小涯签订了《宜昌市商品房买卖合同》，余小涯于同日向宇星置业公司出具《承诺书》，可以认定宇星置业公司对其将涉案房屋出售给余小涯的事实予以认可。宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与签订了《江南星城团购买方选房确认书》，实属作为代理人参与购房议价的行为，并非商品房买卖合同的当事人，故对宇星置业公司申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。余小涯已按约定支付了全部的购房款，现宇星置业公司不能按照合同约定交付房屋并为余小涯申请办理房屋产权登记，构成违约，应按约定承担违约责任，即自约定的房屋交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向余小涯支付已交付房屋价款万分之二的违约金，并按已付房屋价款的0.1%向余小涯支付逾期办理房屋产权登记的违约金。对于余小涯要求交付房屋和申请办理产权登记的诉讼请求，因涉案房屋尚不符合交付条件，故对于余小涯要求宇星置业公司交付点军区“江南星城”小区20号楼1单元8层编号为010803号房屋并为余小涯的房屋申请办理不动产权属登记的诉讼请求，本院不予支持。余小涯与宇星置业公司签订的《江南星城车位认购协议》没有约定车位编号，属于标的物约定不明，该《江南星城车位认购协议》不成立，故对于余小涯要求宇星置业公司交付车位和支付车位利用损失费用的诉讼请求，本院不予支持。对于宇星置业公司辩称本案结果应以行政诉讼的审理结果为依据，本案应中止审理的观点，本院认为，宇星置业公司与宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的审理结果与本案的审理并无关联性，本案的审理无需以行政诉讼的审理结果为依据，故对宇星置业公司的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业公司辩称涉案团购房买卖合同的房价条款无效，损害社会公共利益的观点，本院认为，宇星置业公司与购房者签订的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，不存在损害社会公共利益的情形，故对于宇星置业公司的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业公司辩称湖北省高级人民法院的生效行政判决已明确认定团购房买方在尚未补齐涉案团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下，宇星置业公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任的观点，本院认为，湖北省高级人民法院作出的行政判决并没有认定团购房买方在尚未补齐涉案团购房的团购价与市场价之间的差价的情况下，宇星置业公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任，故宇星置业公司的该项辩称无事实和法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，判决如下：一、余小涯与湖北宇星置业发展有限公司于2015年4月7日所签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内以余小涯所交购房款461803元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照每日万分之二的利率标准向余小涯支付逾期交房违约金；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向余小涯支付逾期办理房屋产权登记的违约金461.80元；四、驳回湖北宇星置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9108元，由被告湖北宇星置业发展有限公司负担1184元，余小涯负担7924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  韩傲婕