北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6013号原告（反诉被告）：北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区B区，统一社会信用代码91110113742338158Y。法定代表人：李治国，总经理。委托诉讼代理人：朱秀芬，女，1982年3月12日出生，汉族，北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务律师。被告（反诉原告）：奥达空港生物技术有限公司，住所地北京市顺义区竺园四街1号1幢（北京天竺综合保税区A库西辅楼及A1库区），统一社会信用代码91110113596004546Y。法定代表人：黎志良，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张志强，男，1982年12月29日出生，汉族，奥达空港生物技术有限公司职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王亚坤，女，1968年10月13日出生，汉族，奥达空港生物技术有限公司职工，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司（以下简称空港物业分公司）与被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司（以下简称奥达生物公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员商兴加独任审理。并于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告空港物业分公司的委托诉讼代理人朱秀芬、陆玉红，被告奥达生物公司的法定代表人黎志良、委托诉讼代理人王亚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。空港物业分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告2015年1月至2019年6月欠付租金合计23169328元及违约金（违约金的支付方式为以23169328元为基数，按照未付款项每日万分之三收取，支付时间为2019年7月1日起至实际给付日止）；2．判令被告立即支付原告2018年9月至2019年6月欠付电费277365．6元，欠付水费14832元，合计292197．6元及违约金（违约金的支付方式为以292197．6元为基数，按照未付款项每日万分之三收取，支付时间为2019年7月1日起至实际给付日止）；3．判令被告按照合同约定支付原告的保证金1315584元作为违约金归原告所；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月14日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告租赁原告位于北京X开发区X路西侧的X综合保税区内的功能厂房，被告承租面积为9136平方米，其中包含西侧辅楼整栋4029平方米，库房为A号厂房A1号区域，面积为5107平方米。后于2018年7月双方协商一致，退租部分库房面积2409平方米，2018年8月开始租赁的库房面积变更为2698平方米。《厂房租赁合同书》约定的租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日止，租金2013年1月1日至2015年12月31日为1．6元/平方米*天，即每月租金总金额为438528元整，以后每叁年为一周期，增加0．1元/平方米*天。截至2019年6月30日止被告未支付的租金包含有：2015年欠付租金4830379元，2016年1月-2016年12月欠付租金5591232元，2017年1月-2017年12月欠付租5591232元，2018年1月-2018年7月欠付租金3261552元，2018年8月-2018年12月欠付租金1715385元，2019年1月-至2019年6月欠付租金2179548元，总计23169328元。另，被告自2018年9月至2019年6月欠付电费277365．6元，欠付水费14832元，合计292197．6元。根据双方签订的《厂房租赁合同书》中第八条违约责任第3项约定，若乙方违反合同第五条第三款规定，逾期未缴付租金、物业费、水费、电费、供暖费等应付款项的，甲方将按日计算收取未支付款项的万分之三作为滞纳金；甲方有权依据本合同追缴欠款，并没收乙方的保证金作为违约金。故被告应按照合同约定按日支付其未支付款项的万分之三作为滞纳金及保证金1315584元作为违约金归原告所有。奥达生物公司辩称：对欠付租金本金、水电费没有异议，违约金有异议。原告违约在先，因为消防不合格，需要修理，我方不能正常运转。2019年终止合同，解约之后是原告原因不能履行。保证金作为租金本金和水电费充抵。奥达生物公司向本院提出反诉请求：1．反诉人已退租交接场地时在租赁物业中的投资（包括但不限于办公区及库区工程设计、装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等相关设施）估值冲抵被反诉人的房租、水电费及其他款项；2．合同期内租赁单价过高，请求以X综合保税区内及周边区域同等厂房的价格予以调整，减少695万。3．赔偿搬家费15万元；4．所有诉讼费（包括评估费5万元）由被反诉人负担。事实与理由：2012年6月14日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同书》，约定被反诉人租赁反诉人位于北京X开发区X路西侧的北京X综合保税区内的功能厂房，被反诉人承租面积为9136平方米，其中包含西侧辅楼整栋4029平方米，库房为A号厂房A1号区域，面积为5107平方米。后于2018年7月双方协商一致，退租部分库房面积2409平方米，2018年8月开始租赁的库房面积变更为2698平方米。《厂房租赁合同书》约定的租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日止，租金2013年1月1日至2015年12月31日为1．6元/平方米*天，即每月租金总金额为438528元整，以后每叁年为一周期，增加0．1元/平方米*天。根据双方签订的《厂房租赁合同书》中第四条甲方权利和义务第3项规定：“甲方保证出租物业正常供水、供电，在租赁期间负责相应设备正常的维修保养，并处于良好使用状态。但备用电源（解决用电双回路）需要乙方自行配备及维护，甲方不承担责任，乙方根据自己需要增加的设备，由乙方负责。甲方负责库区内道路、围墙、消防设施等基础及公共设施、公共部分配套设施的建设和维护。”另外，合同第四条第12项：“甲方确认并清楚知悉，由于租赁期限较长，乙方将安装重要的贵重设备于租赁物内，非因乙方原因，甲方不得解除本合同。”然而，2019年4月开始，被反诉人即多次以功能厂房不符合新消防规定，需要拆除我方建造的球形钢架，以便可以把原消防喷淋设施改造成“水炮”为由单方面提出要求我公司腾退租赁场地，这显然违背了合同的约定。反诉人将租赁物业移交给被反诉人时，将反诉人投资形成的相关物品一并交给被反诉人，双方并未就反诉人的投资（包括但不限于办公区及库区工程设计、装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等相关设备）进行估值，反诉人认为该估值应冲抵被反诉人的房租、水电费及其他欠款。同时，反诉人的租金价格明显高于目前X综合保税区南区同位置、同类物业的市场价格。在过去的几年中，反诉人多次向被反诉人及其控股股东提出调减租金单价的要求，并得到被反诉人承诺，在可以解决问题的时候将降低租金单价以降低整体租金至区内同位置、同类物业的平均水平。经反诉人调研测算，综合区A库东辅楼及A1、A2库等的承租人租金为30元/月/平米（库区）、42元/月/平米（辅楼），综合区B库东辅楼及B1、B2库等的承租人租金为28元/月/平米（库区）、36元/月/平米（辅楼）；这两个库的平均价格为1．13元/月/平米，远高于反诉人的租金单价（1．6-1．7元/月/平米）的水平。反诉人请求法庭判令调整租金单价至合理水平。空港物业分公司针对反诉答辩称：反诉原告没有及时交租金存在过错，同意按照过错比例折抵租金，反诉原告占大部分责任；不同意减少租金695万，价格是双方真实意思表示，不同意调整；不同意支付搬家费，是反诉原告根本违约造成的。反诉原告陈述的消防问题不认可，租金价格高亦不认可。本院经审理认定事实如下：2012年6月14日，空港物业分公司（出租方，合同简称甲方）与奥达生物公司（承租方，合同简称乙方）就奥达生物公司租赁位于X开发区X路西侧的X综合保税区内的功能厂房签订《厂房租赁合同》，乙方承租面积为9136平方米，其中包含西侧辅楼整栋4029平方米，库房为A号厂房A1号区域，面积为5107平方米。租赁期从本合同签订之日起至2027年12月31日止。免租期从本合同签订之日起至2012年12月31日止。2013年1月1日为起租日，由起租日开始计收租金。免租期内，乙方仍应按本合同约定缴纳除租金外所发生的一切费用。租金（含税）2013年1月1日至2015年12月31日为1．60元/平方米*天，即每月租金总金额为438528元，以后每叁年为一周期，增加0．10元/平方米*天。乙方于本合同生效之日起三日内向甲方缴付相当于第一年前三个月租金的金额即1315584元作为保证金。租赁期间，保证金不抵作租金。承租期满，库房经甲方验收合格后，退还乙方保证金。供暖季为每年11月15日至次年3月15日，供暖费为现价为28元/平方米/供暖季（按国家政策进行调整，库房部分暂不提供供暖），即现行供暖费为112812元/供暖季。乙方应于每年12月10日前向甲方支付当年供暖费。水现价为6．21元/吨，电现价为1．168元/度（水电价格按国家政策进行核算调整），水电费由乙方向甲方缴纳。蒸汽现价为298元/蒸吨，由乙方直接向供应方购买。电话网络等公共事业费用由乙方直接向供应方缴纳。合同第四条中关于甲方权利和义务约定：1．甲方有权按照合同约定收取租金等费用。2．甲方应及时向乙方传达国家、地方有关法规、政策和甲方仓库使用的有关规章制度，并有权检查乙方执行情况，发现问题及时纠正。3．甲方保证出租物业正常供水、供电，在租赁期间负责相应设备正常的维修保养，并处于良好使用状态。但备用电源（解决用电双回路）需要乙方自行配备及维护，甲方不承担责任。乙方根据自己需要增加的设备，由乙方负责。甲方负责库区内道路、围墙、消防设施等基础及公共设施、公共部分配套设施的建设和维护。……12．甲方确认并且清楚知悉，由于租赁期限较长，乙方将安装重要的贵重设备于租赁物内，非因乙方原因，甲方不得解除本合同。第六条库房的改善和设施维护约定：……3．承租期满，乙方负责对厂房的改建或改进部分恢复原状，并承担有关费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修、改建的部分，租赁期满后按双方协商处置。第八条违约责任约定：1．乙方违反本合同关于禁止存储危险品之规定，造成仓库毁坏、人员伤亡以及其他经济损失，乙方承担全部责任。2．乙方如违反合同第五条第二款规定，甲方有权要求乙方赔偿损失并终止违约行为，恢复原状。3．若乙方违反合同第五条第三款规定，逾期未缴付租金、物业费、水费、电费、供暖费等应付款项的，甲方将按日计算收取未付款项的万分之三作为滞纳金；若乙方逾期一个月未缴付租金或其他费用，甲方将停止水、电、供暖等一切服务设施的供应；若乙方逾期二个月未缴付租金或其他费用，甲方将视为乙方单方面终止合同，甲方有权将该厂房另行出租。甲方有权依据本合同追缴欠款，并没收乙方的保证金作为违约金。4．如乙方所欠缴的费用已超出其交纳的保证金的数额，甲方有权留置乙方办公、生产设施及其他乙方财产，并有权予以拍卖或变卖等方式保证甲方实现债权。5．乙方如违反合同第五条第四款之规定，即未经甲方事前书面同意，乙方擅自将所租库房转租、转让、转借或设定抵押的，该行为无效，转租期间乙方所得全部收益归甲方所有，且甲方有权单方解除合同并有权要求乙方支付违约期间租金的20%作为违约金和赔偿甲方因此所受损失……。第十条合同的变更和终止约定：1．在租期内，所租库房因不可抗力遭到严重毁坏，以致无法正常使用，甲方应及时书面通知乙方，自乙方收到甲方书面通知之日起本合同即告终止，甲、乙双方互不承担违约责任和赔偿责任。2．本合同的变更和终止应由双方协商一致，并签署相应的协议。如欲退租、停租，一方应提前三个月通知对方，经双方协商一致，可以退租、停租。3．因国家法规、政策变化等原因，经双方共同确认无法继续履行合同时，双方协商变更或终止本合同的履行，并签订变更协议或终止协议。第十一条合同的解除约定：1．经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方应在合同解除后一个月内向乙方按承租面积的剩余租期退付已收取的租金，乙方应在合同解除后一个月内迁出所租库房。2．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回所租库房而无须承担任何违约责任：（1）不按照约定支付租金及各项费用达年租金的20%时；（2）存储危险品的；（3）未经甲方书面同意，擅自拆改变动或损坏所租库房主体结构的；（4）未经甲方书面同意，擅自将所租库房转租或允许第三人使用的。（5）乙方在政府或行业主管部门未能取得相应资质的。合同另约定有其他条款。上述合同签订后，奥达空港公司支付了保证金，双方依约履行。因期间奥达空港公司拖欠租金，空港物业分公司曾起诉。2018年7月30日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《多功能厂房退租协议》，约定：经甲乙双方协商一致，就乙方退租事宜，达成如下协议。第一条退租标的。乙方退租的多功能厂房北京顺义区X路西侧的X综合保税区内A幢厂房A1库区东南侧，面积为2409平方米。第二条退租期限。截止到2018年7月31日止，乙方应将甲方验收合格的厂房退还甲方。有正当理由并经甲方书面同意，乙方退租期限可超出上述截止日期，但甲方可以参照原标准按日向乙方收取租金（1．7元人民币/平方米*日）。第三条退租厂房。双方协商一致，乙方将A1库退租的区域（以下简称“退租区域”）保持在2018年7月31日当天原状退还甲方。新租户在未取得乙方同意的情况下不得改变A1库顶部的钢架结构。……本协议生效后，双方于2012年12月11日签订的《厂房租赁合同书》中库房区域变更为2698平米，其他合同条款不变，合同期内继续有效。2019年5月25日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《退租协议》，约定：乙方终止租赁甲方位于北京顺义区X路西侧的X综合保税区内A幢厂房西侧辅楼，面积为4029平方米。终止日期为双方于2019年6月30日终止该租赁标的的租赁关系，乙方应于该日期之后一个月内与甲方完成交接事宜。乙方于2012年入住后投入办公区及库区工程设计、装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等相关设施，乙方保留追偿上述费用补偿的权利（以评估为准）。本协议生效后，双方于2012年6月14日签订的《厂房租赁合同书》即告终止。2019年6月25日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《退租协议》，约定：乙方终止租赁甲方位于北京顺义区X东路西侧的X综合保税区内A幢厂房A1库区，面积为2698平方米。终止日期为2019年6月30日，乙方应于该日期前与甲方完成交接事宜。本协议生效后，双方于2012年6月14日签订的《厂房租赁合同书》即告终止。2019年6月30日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《交割协议》，乙方交还租赁甲方位于北京顺义区X路西侧的X综合保税区内A幢厂房西侧辅楼，面积为4029平方米。诉讼中，奥达生物公司要求对移交给空港物业分公司的资产现值进行评估，经北京中恒正源资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行资产评估，评估基准日为2020年9月18日，2020年10月23日评估公司出具资产评估报告，评估结论为在评估基准日的资产现价值评估结果为24191442．19元。奥达生物公司支付了评估费用。空港物业分公司提出如下异议：1．合同终止日为2019年6月30日，评估基准日为2020年9月18日，该评估基准日选取是否影响资产评估价值？2．评估报告中，评估资产明细列示不够详细清晰，目录中未能列示评估资产原值、累计折旧及资产净值，无法判断及核准真实状况。3．评估明细表中8．1项办公及科研设备，未列示明细资产名称、数量、单价、总价、折旧、净值等信息，不能清晰表明资产状况，造成后续无法计入公司账目。4．评估报告结论评估价值为24191442．19元，明细表中，该数据描述为评估净值，而明细表中评估价值为26388477．07元，前后出现多次名词使用不一致。评估公司针对空港物业分公司提出的四项异议回复如下：1．关于评估基准日的选取是否影响资产评估价值的问题。本次评估，成新率的确定是评估人员经过现场勘查，并向现场工作人员了解装修的保养情况、使用强度、使用频率、日常维护情况确定的，与合同终止日无关。评估基准日为2020年9月18日，为现场勘查日，符合评估程序。2．关于评估资产的明细变列示不够详细清晰的问题。评估报告中只有工程明细表概表作为附件，详细项目明细表作为评估底稿留存在整理工作的工作底稿中保存。3．关于评估明细表中8．1项办公及科研设备未列示明细资产信息的问题。评估明细表中的8．1项办公及科研设备的明细情况，详细项目细表作为评估底稿留存的整理的工作底稿中保存。4．关于评估报告中评估结论与明细表中评估价值不一致的问题。评估报告中的结论评估价值为24191442．19元为最终的评估结论。评估明细表中的评估价值26388477．07元为计算最终结论的重置价值。2015年1月至2019年6月，奥达生物公司累计拖欠空港物业分公司租金23169328元以及拖欠2018年9月至2019年6月期间的水费14832元、电费277365．6元。诉讼中，奥达生物公司对其提出的租金减少及搬家费的请求，没有提交证据。奥达生物公司表示如认定其违约，要求对违约金减免。上述事实，有空港物业分公司提交的《厂房租赁合同书》《物业费支付协议》《多功能厂房退租协议》《退租协议》《交割协议》、水费、电费通知等以及资产评估报告等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：空港物业分公司与奥达生物公司签订的《厂房租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，奥达生物公司持续拖欠租金，双方先协商退租了部分厂房，并最终于2019年6月30日终止租赁协议，并自行办理了交割手续，属于双方协商解除合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。空港物业分公司要求奥达生物公司职务拖欠的租金、水电费用，并无不当，本院予以支持。空港物业分公司要求奥达生物公司支付违约金及扣除保证金作为违约金，奥达生物公司认为不是其违约导致，而是空港物业分公司违约在先，奥达生物公司欠交租金、水电费的事实清楚，其提出的空港物业分公司违约，没有证据支持，故本院对该项辩解意见不予采纳。但奥达生物公司对违约金提出了减免，即要求减少，本院考虑双方合同约定及履行情况、解除情况，认为保证金作为违约金可以弥补空港物业分公司的损失，对空港物业分公司主张其他违约金的请求，本院不予支持。奥达生物公司提出评估价值冲抵房租等欠款，实际是要求空港物业分公司支付该部分费用，该部分移交给空港物业分公司的资产，经评估确定了价值，本院参照相关规定由空港物业分公司予以补偿。但由此产生的评估费用，由奥达生物公司自行承担。奥达生物公司提出的减免租金、赔偿搬家费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司租金二千三百一十六万九千三百二十八元；二、被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司水电费合计二十九万二千一百九十七元六角；三、被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司给付原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司违约金一百三十一万五千五百八十四元（已用保证金抵扣）；四、原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司资产折价款二千四百一十九万一千四百四十二元一角九分；五、驳回原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费十五万七千六百四十六元，由被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费八万一千七百五十三元，由被告（反诉原告）奥达空港生物技术有限公司负担三百七十五元（已交纳），由原告（反诉被告）北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司负担八万一千三百七十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 商兴加二〇二〇年十二月十一日法官助理 曾庆贺书 记 员 高 翔