福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1649号 原告：林正禄，男，汉族，1959年10月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：顾春晖、许晟，福建尚圭律师事务所律师。 被告：杨婧岚，女，汉族，1982年8月7日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鼎寿（杨婧岚父亲），1955年1月13日出生，汉族，住沙县。 被告：戴奋发，男，汉族，1966年10月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告林正禄与被告杨婧岚、戴奋发案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林正禄及其委托诉讼代理人顾春晖、许晟，被告杨婧岚的委托诉讼代理人黄书明、杨鼎寿到庭参加诉讼。被告戴奋发经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林正禄向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产的查封；2.杨婧岚、戴奋发承担本案受理费。事实和理由：厦门市思明区××路××号××室房产（以下简称涉案房产）登记于戴奋发、戴碧娟名下。2016年11月3日厦门市翔安区人民法院查封该房产，2017年2月沙县人民法院依杨婧岚的申请轮候查封该房产。林正禄向翔安区法院提起案外人异议之诉，2019年12月厦门市中级人民法院作出二审判决认定林正禄对该房产享有的权益足以排除强制执行，不得执行并解除该房产查封。为此提供了执行裁定书、不动产登记查询结果、民事判决书、生效证明书、房屋买卖合同、银行交易明细、活期账户对账单、贷款还款凭证、贷款合同信息变更通知单、房屋租赁合同书、借记卡交易明细（附租金明细表）、物业费收据及发票、厦门市土地房屋权证、公证书等。 杨婧岚辩称：1.林正禄的诉讼请求不能成立，在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同；2.林正禄并未实际入住或使用涉案房产，在法院查封之前林正禄没有合法占有该房产。特别是2016年11月3日查封之前，该房产还是戴奋发、戴碧娟委托的代理人汪玉梅租赁给方一帆使用，水电、物业都是承租人承担，林正禄未承担；3.林正禄未按照合同约定支付价款且未将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.因买受人林正禄自身原因未办理过户登记，过错在林正禄。请求驳回林正禄的诉讼请求。为此提供了民事调解书、银行转账及凭证、欠条、借条、公证委托书、房屋买卖合同、租赁合同。 戴奋发经传票传唤，未作书面答辩。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。为此对事实认定如下： 1.2017年1月沙县法院受理杨婧岚诉戴奋发民间借贷纠纷一案，同年2月13日依杨婧岚申请沙县法院作出（2017）闽0427民初4号民事裁定：查封登记于戴奋发名下厦门市思明区××路××号××室房产即涉案房产。2017年6月20日杨婧岚与戴奋发在沙县法院主持下达成调解协议：戴奋发偿还杨婧岚借款本金150万元及诉讼保全费5000元。2017年8月2日杨婧岚申请强制执行。 2.涉案房产厦门市思明区××路××号××室房产于1998年建成，不动产权证登记时间为2011年6月10日，房屋所有权人及土地使用权人为戴奋发、戴碧娟，证号厦国土房证第0××1号。戴奋发和戴碧娟于2013年12月20日、2015年2月17日为林正禄设定抵押，债权数额为200万、210万元。涉案房产于以下时间被下列法院查封：2016年11月3日厦门市翔安区人民法院，2017年2月13日沙县人民法院，2017年4月26日、2017年11月2日厦门市思明区人民法院。 3.2019年12月20日因林正禄与潘朝杨、戴奋发案外人执行异议之诉一案，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终3179号民事判决书，确认如下事实：2015年2月12日林正禄与戴奋发、戴碧娟签订房屋买卖合同一份，载明：“一、兹因甲方戴奋发、戴碧娟欠乙方林正禄人民币（大写）贰佰肆抬伍万元整逾期未还，故此甲方自愿将坐落于福建省厦门市思明区××路××号××室其房屋建筑面积273.44ｍ2，房产证号0××1、2，土地使用权号0××1,2之房产以人民币（大写）肆佰壹拾万元整出售给乙方。二、该房屋现欠光大银行贷款金额约人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整（此金额以银行结算为准；多退少补）；由乙方负责清偿。另乙方需支付甲方人民币（大写）叁拾万元整为购买该房产尾款。此款项甲方指定存入建设银行，账号6227××××4641，户名戴碧娟。三、甲方委托公证，姓名汪玉梅，负该房产的抵押、过户以及银行清偿结算等一切事宜。”2015年2月13日林正禄向戴碧娟上述账户转账30万元。自2015年3月开始，林正禄每月代戴奋发归还讼争房产尚欠的银行贷款2万余元。2015年2月12日戴奋发与戴碧娟在厦门市鹭江公证处出具《委托书》一份，将办理讼争房产的相关事宜（包括代为清偿该房产抵押贷款、办理贷款结算、办理抵押登记注销、退保险费等事宜；代为办理抵押借（贷）款手续；有权出售讼争房产并代为办理房产权属过户登记手续等）委托给林正禄指定的人员汪玉梅代为办理，期限自委托人签署本委托书之日起至2020年2月21日止。厦门市鹭江公证处同日出具（2015）厦鹭证内字第0××0号《公证书》对上述《委托书》进行公证。在签订房屋买卖合同之前，林正禄与戴奋发之间是民间借贷关系，购房款245万和尾款30万已经支付，有相关转账记录为证；讼争房屋一直由林正禄合法占有使用，出租给第三方租期至2023年2月22日；所有水电物业费都由林正禄支付，房屋按揭贷款林正禄于2019年1月29日提前全部还清。由此厦门市中级人民法院作出如下判决：不得执行厦门市思明区××路××号××室房屋，并解除对该房屋的查封。 4.2020年6月9日林正禄以其为涉案房产权利人，且该权利能够排除案件执行为由，向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。经审查，本院裁定驳回异议请求。林正禄为此向本院提起执行异议之诉。 上述事实有执行裁定书、不动产登记查询结果、民事判决书、生效证明书、房屋买卖合同、银行交易明细、活期账户对账单、贷款还款凭证、贷款合同信息变更通知单、房屋租赁合同书、借记卡交易明细、附租金明细表、物业费收据及发票、厦门市土地房屋权证、公证书、民事调解书以及到庭当事人的庭审陈述证实。 本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中林正禄与戴奋发、案外人戴碧娟于2015年2月12日签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。林正禄在法院查封之前合法占有案涉房屋的事实已由厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3179号民事判决确认。关于价款支付是否符合第三项规定情形。合同约定房屋总价款410万元，其中245万元由之前欠款折抵，尾款30万元在合同签订次日已支付。剩余银行贷款135万元，双方约定履行方式是“此金额以银行计算为准，多退少补”“由乙方负责清偿”。双方并未明确林正禄必须一次性提早偿还该笔贷款；在合同签订后林正禄按月偿还银行按揭贷款，戴奋发亦未对此提出异议，且林正禄在（2019）闽02民终3179号案件审理过程中于2019年1月29日已提前偿还全部贷款。故价款支付符合前述司法解释规定中的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”情形。关于未办理过户是否是林正禄自身原因问题。双方在买卖合同中并未约定办理产权过户登记的时间，之后也未补充约定。从房产买卖交易习惯看，若无特殊约定，办理房产过户登记与支付完毕全部购房款一般系同时履行关系，林正禄在支付完毕全部价款前无权要求办理过户登记。案涉房屋于2016年被翔安法院查封时，林正禄正按约定履行每月偿还房屋银行按揭贷款，并不具备办理产权过户登记的基础。另外虽然林正禄可以提前偿还银行按揭贷款、加速办理产权过户登记，但此系“权利”而非“义务”，更不能以未履行该义务为由认定其存在过错。此外即使戴奋发、戴碧娟已将办理案涉房产相关事宜的权限公证委托给林正禄指定的人员，也不应认定林正禄在未支付全部购房款前有随时去办理过户登记的权利或义务，更不能据此推定其对未办理过户登记存在过错。故案涉房产未办理过户登记并非林正禄自身原因。由此，林正禄对案涉房产所享有的权益足以排除强制执行，林正禄要求不得执行案涉房产并解除查封的诉讼请求，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产的查封。 案件受理费100元，由戴奋发负担，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  张爱林 人民陪审员  谢龙海 人民陪审员  黄腾夏 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  黄 馨 一、本判决所依据法律条文 中华人民共和国民事诉讼法： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释： 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定： 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因末办理过户登记。 二、执行申请提示 中华人民共和国民事诉讼法： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。