中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1171号 上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡方美，女，1974年3月17日出生，汉族，住贵州省习水县。 一审被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区南华路六号。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨超、戴静，该公司员工。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人蔡方美、一审被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回蔡方美的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蔡方美承担。事实和理由：1.蔡方美与今旦房开签订的《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害长城公司权益，该合同无效。案涉《商品房买卖合同》明确载明，案涉房屋存在抵押，蔡方美在明知涉案房屋已被抵押且未经长城公司同意的情况下仍与今旦公司签订商品房买卖合同，存在过错，不属于善意第三人，其行为违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，是违法行为。因此，案涉买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2.蔡方美提供的证据不能证明其已经支付房款。庭审中，蔡方美提供的证据显示《施工合同》系由贵州省安顺市建筑工程有限公司与今旦房开签订，并非焦元刚签订，焦元刚并非合同相对方。蔡方美称焦元刚系挂靠贵州省安顺市建筑工程有限公司，是实际施工人，但未提供相关《挂靠合同》或贵州省安顺市建筑工程有限公司认可焦元刚系实际施工人的证据。因此，在无法证明焦元刚是实际施工人的情况下，蔡方美提供的证据不能证明用房屋抵扣工程款的事实。 蔡方美向一审法院起诉请求：1.判令解除对安顺市西秀区XXXX街XX栋XX单元XX层XX号房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.判令确认蔡方美于2015年1月13日与今旦房开签订的《商品房买卖合同》有效，并确认XX栋XX单元XX层XX号房屋归蔡方美所有；3.判令二被告立即协助和配合原告办理XX栋XX单元XX层XX号房屋的产权登记；4.判令长城公司、今旦房开承担案件受理费。一审庭审中，蔡方美撤回第2、3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年4月18日，今旦房开获得其开发建设的贵州省安顺市西秀区XXX街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3B4、B5B6栋房屋的《商品房预售许可证》。 2013年7月24日，贵州省安顺市建筑工程有限公司与今旦房开签订了《安顺丰景华府一期生活用水管道安装工程施工合同》，蔡方美之夫焦元刚挂靠贵州省安顺市建筑工程有限公司，作为实际施工人对今旦房开丰景华府的生活用水管道工程进行了施工。2014年7月30日，焦元刚作为结算人代表贵州省安顺市建筑工程有限公司与今旦房开对工程款进行了结算，确认今旦房开差欠工程款1158305.24元。经协商，今旦房开以丰景华府Ａ7栋1单元5层2号房屋抵扣欠付焦元刚的工程款。2015年1月13日，蔡方美与今旦房开签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：第二条销售依据“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第××号”。第三条买受人购买的商品房位于XX栋XX单元XX层XX号房，或1-5-2，建筑面积108.38平方米，套内建筑面积89.08平方米。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款按照套内面积计算，单价每平方米4108.73元，总价款为366006元。第八条付款方式及期限采用一次性付款方式，买受人应当在2015年1月13日前支付全部房价款。同日，今旦房开出具《收据》，载明收到蔡方美支付的房屋价款366006元，另出具收到蔡方美交纳维修基金、四通费、其它等费用共计11724元的收据。2016年7月26日，今旦房开向蔡方美交付了房屋，蔡方美对房屋已进行了装修并入住。根据贵州省安顺市自然资源局不动产登记信息查询结果显示，蔡方美名下在贵州省安顺市西秀区、开发区无不动产。 一审另查明，2013年6月27日，中国长城资产管理公司贵阳办事处（以下简称长城公司贵阳办事处）与今旦房开、贵州银行安顺分行（原安顺市商业银行）、安顺商厦有限责任公司签订《债权转让协议》，约定贵州银行安顺分行将其对今旦房开及安顺商厦有限责任公司享有的主债权及担保权利以9100万元的价格转让给长城公司贵阳办事处。同日，长城公司贵阳办事处与今旦房开、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、阳正威、金礼惠、夏羽签订《债务重组协议》。2013年6月27日，长城公司与今旦房开、商厦公司签订《抵押合同》约定：今旦房开、安顺商厦有限责任公司将位于安顺市西秀新区东大门丰景华府一期14124.84平方米商业用房、丰景华府一期B1、B2住宅1987.56平方米及位于安顺市XX路XX号XX商厦778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理了（安市房建西秀字第J1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额4100万元。 2013年6月27日，贵州银行安顺分行与今旦房开签订《房地产借款合同》，贷款7000万元。2013年8月29日，贵州银行安顺分行与今旦房开签订《固定资产借款合同》，贷款5900万元。因今旦房开公司未按照前述合同约定支付利息且连续欠息，该笔贷款纳入贵州银行安顺分行的不良资产范围，长城公司贵阳办事处对该两笔共计12900万元债权进行了收购。 长城公司贵阳办事处受让上述两笔债权后，于2013年9月17日与今旦房开、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、阳正威、金礼惠、夏羽签订了《债务重组协议》。 2013年9月17日，长城公司贵阳办事处与今旦房开、安顺商厦有限责任公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》约定，担保的主债权系根据主合同要求债务人偿还债务的本金22000万元及利息。抵押财产为今旦房开、安顺商厦有限责任公司将其位于安顺市西秀新区东大门丰景华府一期商业用房14124.84平方米、丰景华府一期住宅125168.78平方米、丰景华府项目一期车位16907.91平方米，及商厦公司位于安顺市XX路XX号XX商厦商业用房778.65平方米。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额为17000万元，在建工程坐落于西秀区XX街丰景华府Ｂ1至Ｂ6幢。2014年12月3日长城公司贵阳办事处重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区XX街丰景华府。 一审再查明，2016年5月3日，一审法院在审理长城公司贵阳办事处诉被告今旦房开等金融不良债权转让及担保合同纠纷一案中，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，裁定冻结或者查封、扣押被告今旦房开、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产。并于2016年5月5日查封了今旦房开位于安顺市西秀区XX街丰景华府在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第J1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉XX栋XX单元XX层XX号房屋在查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，一审法院作出（2016）黔民初78号民事调解书，对当事人自行和解达成的协议进行了确认，其中协议第三条载明：中国长城资产管理公司贵阳办事处对贵州安顺今旦房地产开发有限公司位于安顺市西秀区XX街丰景华府项目即安市房建西秀字第J1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机构登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。后因今旦房开未及时履行义务，长城公司向一审法院申请执行，一审法院作出（2017）黔执34号执行裁定书；2019年4月25日，一审法院又作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》，续行查封今旦房开位于安顺市西秀区XX街丰景华府在建工程项目抵押房屋317套等，仍包括本案案涉房屋，查封期限为2019年4月25日起至2022年4月24日止。 中国长城资产管理公司贵阳办事处于2016年12月27日变更为中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。 蔡方美于2019年6月25日向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）黔执异110号执行裁定书，驳回了蔡方美的异议请求。蔡方美对一审法院作出的（2019）黔执异110号执行裁定书不服，向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，担保物权具有优先于普通债权受偿的特点，但该条亦对法律、司法解释另有规定的情形作出了除外规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权。本案中，蔡方美之夫焦元刚作为工程承包人对今旦房开的项目进行了施工，焦元刚享有工程价款优先受偿权。在今旦房开不能支付工程款的情况下，焦元刚与今旦房开通过以物抵债的形式，由焦元刚之妻蔡方美与今旦房开签订《商品房买卖合同》，以房屋抵偿部分工程款并不违反法律规定。双方签订房屋买卖合同发生在一审法院对案涉房屋查封之前，蔡方美名下无其他用于居住的房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，蔡方美对案涉房屋享有的权利足以排除人民法院强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制性的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对蔡方美请求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，予以支持。关于蔡方美在庭审中撤回了第二项、第三项诉讼请求的问题，因其撤回部分诉讼请求系当事人对自身权利的处分，依法予以准许。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于安顺市西秀区XXXX街XX栋XX单元XX层XX号房屋。案件受理费6790.09元，由长城公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：蔡方美对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，首先，关于蔡方美与今旦房开是否签订了合法有效的书面买卖合同。据原审查明，2015年1月13日，蔡方美与今旦房开签订案涉《商品房买卖合同》载明，案涉房屋为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。案涉房屋占用范围内的土地使用权已经设定抵押。原审另查明，贵州省高级人民法院于2016年5月5日查封案涉房屋。据此，虽然蔡方美在签订房屋买卖合同时知晓案涉房屋所占用的土地使用权已设定抵押，但在今旦房开已对案涉房屋取得预售许可证的情况下，蔡方美有理由相信抵押权人同意转让抵押物且相信其所交付的购房款将会按物权法规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。此外，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押人转让行为无效并非当然无效。据此，案涉《商品房买卖合同》合法有效，且签订时间在人民法院查封之前。长城公司称案涉《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害长城公司权益应认定无效的上诉理由不能成立，不予支持。 其次，关于蔡方美是否支付的房屋价款。据原审查明，蔡方美提交了《施工合同》《建设工程结算书》及发票、银行流水等证据，可以证明今旦房开因欠付蔡方美之夫焦元刚1158305.24元工程款，其与实际施工人焦元刚达成以房抵工程款合意，蔡方美据此与今旦房开签订《商品房购买合同》，以房屋抵偿部分工程款。该行为不违反法律规定，应认定蔡方美已支付了全部购房款。长城公司称蔡方美提供的证据不能证明其已支付购房款的上诉理由亦不成立，不予支持。 此外，据原审查明，除案涉房屋外，在贵州省安顺市西秀区、开发区区域范围内，蔡方美名下无不动产。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，蔡方美对案涉房屋享有排出强制执行的民事权益。长城公司的上诉请求不能成立，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6790.09元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年十二月十二日 法官助理马露 书记员何玉瑩