广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书粤1204民初3653号原告：肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区××××××××××××××××××（物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××294R。法定代表人：刘文章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李肇能，该公司员工。委托诉讼代理人：焦梓熙，该公司员工。被告：黄竹梅，女，1982年4月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区××××××委会四组，公民身份号码441××××××××××××024。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与被告黄竹梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的委托代理人李肇能、被告黄竹梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付2018年10月1日至2020年8月31日的物业管理服务费3595.71元，滞纳金704.12元，合计4299.83元。事实和理由：原告于2013年4月20日与肇庆***投资有限公司签订了江南**前期物业服务合同，委托原告对江南**小区进行物业管理。被告居住在江南**小区B幢一梯903房，房屋面积97.18㎡，合同中约定住宅管理费是1.3元/月/㎡，计欠23个月物业管理费为2905.59元，小区园林、照明维护公摊费19.17元/月，计欠36个月为690.12元，滞纳金704.12元。被告已享受了原告的物业管理服务，却未按时间向原告缴纳物业管理费，经原告多次催交，被告均以各种理由拒交。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告黄竹梅提交书面答辩状称，1.根据原告提供的起诉，原告2013年4月20日与肇庆***投资有限公司签订江南**前期物业服务合同，根据国家企业信用信息公示系统查询，2013年4月20日及之前的时间原告没有“物业管理”的经营范围，并于2013年5月28日在工商登记管理部门核准修改增加“物业管理”的经营范围。原告和肇庆***投资有限公司在签订物业服务合同的时候明知道原告没有这一经营范围而签订合同明显有意侵犯第三方（业主）的利益，认定该合同无效。根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘勿业服务企业。由于原告在2013年4月20日签订合同的时候没有经营范围也没有举证通过投标中标或政府主管部门审批，若没有上述举证则侵犯了第三方（业主）利益。原告于2014年10月11日变更法定代表人及股东由李建中变更为冼宇通，根据肇庆市*******局查询，江南名小区一至16楼住宅面积相同，但一楼有私家花园违建，物业管理处不但不阻止而且时任法定代表人冼宇通参与违建其中。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司侵犯了业主权益。因此根据上述的证据肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司和肇庆***投资有限公司签订物业合同后，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司违反了物业服务协议且有意侵犯了第三方（业主）的利益，根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司侵犯了业主权益，故认定原告2013年4月20日与肇庆***投资有限公司签订江南**前期物业服务合同无效，主合同无效从合同无效。请法院要求原告提供其与肇庆***投资有限公司签订物业合同且查明原告提供的证据及驳回原告的诉求。2.原告的经营范围没有分摊费经营许可，请原告提供相关部门批准或许可的举证，若不能提供合法举证，原告超越经营范围，且重复收费，请法院驳回原告的相关请求及根据被告提供的收费单据重新核准原告已收被告的费用。而且经过协商，物业拒提供分摊面积明细，合同约定按分摊面积收费，而没有按分摊面积管理，明显违反计费规则。3.根据物业提供的“恒辉物业公司收支表（2020年9月）”显示，物业一直有以下收入：电梯广告收入、电动车充电站场地费及云柜场地费，但物业从未公示过这些收入的用途。收费前物业应通过全体业主签名同意，否则原告的行为违反了物业服务协议且侵犯了第三方（业主）的利益，请法院重新核准原告已收的广告费用，归全体业主所有。4、《江南**小区物业管理服务协议》中，约定第三方（业主）义务太多，原告义务太少，属不平等合同。根据《合同法》的规定提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效，不平等合同属无效合同。请法院查明原告提供的证据及驳回原告的诉求。5.根据《江南**小区物业管理服务》约定，原告不管理不履行职责，严重损害第三方（业主）的合法权益:楼下商铺幼儿园违规占道经营，原告无履行职责进行拆除或举报；原告聘请的保安人员无二十四小时当值；原告的原法定代表人占用公摊面积违建花园等，原告坐视不理也不到相关部门投诉。本院经审理认定事实如下，2013年4月20日，高要***投资有限公司与高要市恒辉物业管理有限公司（企业资质证书号：肇物管证字第0174号）签订《江南**前期物业服务合同》一份，约定高要***投资有限公司选聘高要市恒辉物业管理有限公司对高要江南**商住物业提供前期物业管理服务。其中每个月物业服务费计收标准：电梯洋房按房屋建筑面积1.3元/平方米计收；业主是摩托车位产权人的，摩托车位服务费按10元/月/个计收。本物业二次、地下污水处理站、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全监测等由相应设计配置使用的业主或物业使用人分摊。业主和物业管理公司同意物业服务费的计收标准可按当地消费者物价指数的变动幅度每年调整一次，并按调整后的计收标准执行等。2014年4月26日，黄竹梅与高要***投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定黄竹梅向高要***投资有限公司购买位于肇庆市高要区××××××××××××××××××××，房屋建筑面积为97.18平方米；同时约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人所购买的物业由出卖人所选聘前期物业管理公司进行统一管理。买受人应与前期物业管理公司签订相关协议并向物业管理公司支付相关物业服务费用。前期物业管理有效期截止至该小区业主委员会与该物业管理公司或其他物业管理公司签定新的物业服务合同之日。同日，黄竹梅与肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司签订《江南**物业管理服务协议》一份，主要约定：业主方同意由高要***投资有限公司选聘的肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司全权管理江南**内的一切事情，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。业主缴纳费用时间为业主应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及其他费用，以后应于每月首日缴纳。物业服务费按建筑面积按月计算，其中电梯洋房住宅1.30元/平方米、小区园林、照明维护公摊费350元/年；物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼日起开始缴交，以后应于每月首日缴纳；业主若逾期缴纳，须按月按应缴费的1.5%标准计算滞纳金；物管公司保留在有关部门核准的收费标准范围内调整物业服务费的权利，根据《广东省物业管理条例》的相关规定执行。同时约定物业管理公司的职权包括就有关江南**管理事宜，代表各业主/住户与政府机关和公共服务公司进行磋商，或拆除任何未经批准之增建物等；对任何违例事件进行制止和向有关机关举报；向有关业权人收取由任何违约而引致之一切费用，并可要求赔偿和追究违约责任；对小区内公共设施，进行尽善尽美之保养及维修，并尽力保持小区内环境清洁美观与相关秩序；小区主要出入大道及适当位置均设置岗亭，由保安人员二十四小时当值等。上述协议签订后，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司根据江南**小区的实际情况，将小区园林、照明维护公摊费由350元/年减少为230元/年。2015年8月20日，高要***投资有限公司通知黄竹梅于2015年9月20日收楼，黄竹梅按期办理了案涉房屋收楼手续。2017年12月，黄竹梅入住案涉房屋至今。上述，根据《江南**前期物业服务合同》、《江南**物业管理服务协议》和修改后的费用计算，黄竹梅每个月应支付的住宅物业管理费为126.33元（97.18平方米×1.30元/平方米），小区园林、照明维护公摊费为19.17元（230元/年÷12个月）。由于双方就楼下幼儿园违建造成房屋开裂修复问题、物业收费项目公开、保安值班等问题未能解决，黄竹梅未缴纳2018年10月1日至今的住宅物业管理费。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司多次催收未果，遂诉至本院。另查明，2015年9月29日，黄竹梅缴纳了自收楼之日即2015年9月20日至2016年9月30日期间的分摊费共350元。2016年3月19日，黄竹梅缴纳了2016年9月1日起至2017年8月30日期间的分摊费共350元。自2017年9月1日起至今，黄竹梅未缴纳小区园林、照明维护公摊费。再查明，黄竹梅曾就楼下幼儿园违建问题于2018年11月22日向肇庆市高要区********局进行信访。2019年1月15日，肇庆市高要区********局向黄竹梅送达信访事项处理意见书，回复该局已于2019年1月4日对违建幼儿园发出了《责令限期拆除催告书》，下阶段将继续依法依规依程序进行查处。庭审中，黄竹梅称其怀疑物业管理公司存在重复收费，其就小区分摊费曾到物价局咨询，也提交了相关证据给物价局；还认为物业费应按套内面积计算。对于黄竹梅提交的证据，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司质证为对黄竹梅提交的加盖其公章的证据无异议；其是有资质的物业管理公司，且其对案涉小区的收费是在业主收楼之后，其与开发商于2013年签订合同，对业主服务是2014年；物业管理公司确实有广告收益，但是用于小区的维护，相关维护项目有发票，且大的维护项目是有公示的，小的维修项目没有公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已取得肇庆市****房地产主管部门核发的物业服务企业资质，其与高要***投资有限公司签订的《江南**前期物业服务合同》、与被告签订的《江南**物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，应受法律保护，合同各方当事人应按约享有权利和承担义务。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与黄竹梅在上述协议签订后，形成了物业服务合同关系，现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已提供了相关最基本的小区绿化、电梯维护、环境清洁等物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的基本义务，黄竹梅作为业主，亦应依约向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付相应的物业管理费用。因肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司在庭审中关于降低小区园林、照明维护公摊费标准的自述，不损害黄竹梅的合法权益，不违反双方签订的物业管理服务协议，故本院予以采纳。根据上述《江南**前期物业服务合同》、《江南**物业管理服务协议》、《广东省商品房买卖合同》的约定以及肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的庭审自述，案涉房屋应支付的住宅物业管理费为126.33元/月（97.18平方米×1.3元/平方米），小区园林、照明维护公摊费为19.17元/月（230元/年÷12个月），据此计算，黄竹梅应向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的住宅物业管理费为2905.59元（23个月×126.33元/月）；2017年9月1日起至2020年8月31日期间的小区园林、照明维护公摊费为690.12元（19.17元/月×36个月）。但因黄竹梅已缴纳的小区园林、照明维护公摊费多收取20天的收费共19.18元（350元/年÷365天×20天），依法抵扣后，故黄竹梅应支付2017年9月1日起至2020年8月31日期间的小区园林、照明维护公摊费为670.94元（690.12元-19.18元）。对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司该项主张超出部分，本院不予支持。至于肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求黄竹梅支付违约金的请求，虽然双方签订的《江南**物业管理服务协议》约定了业主若逾期缴纳物业服务费，须按月按应缴费的1.5%标准计算滞纳金，但是该协议亦约定了物业管理公司的职权包括就有关江南**管理事宜，代表各业主/住户与政府机关和公共服务公司进行磋商，或拆除任何未经批准之增建物；小区主要出入大道及适当位置均设置岗亭，由保安人员二十四小时当值等。本院认为，物业服务公司应当按协议切实履行服务义务；加强保安队伍建设，增强保安人员服务责任意识；严格监督物业使用人装修装饰过程，尽早发现物业管理区域内违反装修装饰规定的行为，并采取合理有效方式及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。在商铺使用权人与业主之间发生矛盾纠纷时，应充分发挥其作为沟通桥梁，纽带的作用，巧妙化解矛盾；在矛盾无法化解时，应引导双方采取合理有效的法律途径需求解决；同时履行告知义务，涉及业主权益的事项应当进行公示，定期将服务的事项、履行情况等以合理方式向业主公开，并做好记录登记以便备查。现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司就黄竹梅与楼下幼儿园违建造成房屋开裂问题未能妥善处理，在经双方协商未果情况下，未能积极引导业主方应尽快去进行鉴定等合法有效的途径解决；在无法解决小区违建问题时，未能提请相关部门予以解决跟进；且其设置的保安岗亭确实存在未能按协议约定实行24小时值勤的现象。根据《物业管理条例》的有关规定，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司上述物业服务管理存在瑕疵，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求黄竹梅支付滞纳金的请求，不予支持。至于黄竹梅辩称肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的广告费收益应归全体业主所有的问题。因黄竹梅对该项主张未提出反诉，故本院不作处理。至于黄竹梅对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司收费存疑的问题，其可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。综上所述，对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司合法的请求，本院予以支持；对黄竹梅合理的答辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告黄竹梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的住宅物业管理费2905.59元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。被告黄竹梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月1日至2020年8月31日期间的小区园林、照明维护公摊费670.94元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。驳回原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已预交），由被告黄竹梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 郭小梅二〇二〇年十二月二十五日法官助理 罗妙芬书 记 员 凌卉翘