广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21737号原告:秦作兰，女，汉族，1971年12月5日出生，住广州市白云区，委托代理人：郑明帆，系广东普耀律师事务所律师。委托代理人：黄健成，系原告的儿子。被告一：广州市德心置业发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西76号1714号（仅限办公用途）。法定代表人：侯肖娥，职务经理。委托代理人：张执夫，系广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：陈俊霖，系广东正大联合律师事务所实习人员。被告二：林涛，男，汉族，1997年9月21日出生，住广州市越秀区，委托代理人：李涵，李敏，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。原告秦作兰诉被告广州市德心置业发展有限公司（以下简称德心公司）、林涛第三人撤销之诉一案，本院于2019年8月19日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑明帆、黄健成，被告德心公司的委托代理人张执夫、陈俊霖，被告林涛的委托代理人李涵、李敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销广州市海珠区人民法院于2017年10月17日作出的（2017）粤0105民初7158号民事判决书；2、请求判令确认两被告于2017年3月31日签订的广州市商品房买卖合同无效；3、请求判令确认原告与被告一存在房屋买卖合同关系，被告一继续履行与原告签订的商品房买卖合同并协助原告办理房屋产权登记；4、本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2002年10月，原告与被告一签订《房屋买卖合同》，房屋位置在广州市海珠区广州大道南xxx，房屋总价大概是48万元，原告第一次向被告一支付了16万元，第二次支付了18万元，被告一向原告开具了收据，双方约定剩余房款待被告一协助原告办理房产证后支付，2002年11月21日，被告一向原告发出入住通知书，被告一向原告完成房屋交付，原告装修完房屋后与丈夫黄振棠、儿子黄健成一起住进涉案房屋。房屋交付后，被告一迟迟不给原告办理房产证，原告多次催告未果，办理房产证一事就此搁置近20年。2008年11月11日，原告家中发生盗窃，保险柜被撬，里面的现金、首饰、涉案房屋的纸质版买卖合同、收据等原件都被盗，原告丈夫黄振棠己当天到广州市海珠区赤岗派出所报案并做笔录，但至今都没有破案。事后原告多次找被告一给房屋买卖合同复印件或双方重新签订买卖合同，被告一却一直推脱，原告直至2019年2月27日收到被告二的起诉状后才知晓被告一隐瞒原告将涉案房屋转卖给被告二，两被告恶意串通进行非法房屋买卖和民事诉讼，通过司法途径办理了属于原告房屋的产权证，严重侵害了原告的合法权益。被告德心公司辩称：一、德心公司与林涛之间的(2017)粤0105民初7158号民事判决已经生效，并且双方已按照判决办理涉案房屋过户。上述案件缘起德心公司与林涛之间因办理房屋过户而引起的纠纷，与原告无关，因此原告无权要求撤销该判决。二、根据(2017)粤0105民初7158号民事判决书认定，林涛与德心公司之间就涉案房屋签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，并且该判决已经生效，原告无权要求确认上述合同无效。三、原告与德心公司之间根本不存在商品房买卖关系，原告提出应继续履行与原告签订商品房买卖合同的诉请与其所陈述的事实存在严重矛盾。事实上，原告在当年仅仅向德心公司认购涉案房屋，交纳了一定款项的定金。但是，在原告支付完定金后，经德心公司多次要求，原告一直不肯交纳其他购房款项，也一直不与德心公司签订商品房买卖合同。随后，由于当年的物业公司管理疏忽，原告利用物业管理公司的管理漏洞，擅自办理了入住手续。但原告即使入住后也一直不签订合同，不继续履行支付房屋对价的义务。原告本人从未在涉案房屋居住，实际居住人黄振棠、黄健成与原告之间是何种关系，德心公司全不知情，多年来德心公司也无法联络原告本人。而实际居住人黄振棠、黄健成从未与德心公司发生任何交易，多年来两人一直强占房屋，致使德心公司名下的涉案房屋难以对外销售。黄振棠、黄健成两人在明知无购房关系的情况下，仍强占他人房屋长达10多年，严重损害德心公司的合法权益。根据当年德心公司与其他业主签订的《认购书》第5条约定：“如在上述期限内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前知会认购方。”因此，德心公司有权自行处理涉案房屋并没收原告的定金。在原告无商品房买卖合同关系的情况下，伙同案外人黄振棠、黄健成强占房屋明显侵害德心公司的利益，公司将保留向黄振棠、黄健成两人追偿占用房屋使用费的权利。被告林涛辩称：一、广州市海珠区人民法院于2017年10月17日作出的(2017)粤0105民初7158号民事判决书为合法有效的生效判决，原告未循审判监督程序无权在本案中要求撤销法院生效裁判文书。二、被告二林涛经法院裁判认定通过合法有效之买卖合同购买涉案房屋，经法院强制执行取得房屋产权登记，被告二林涛的所有权受法律保护，原告对房屋的非法占有无权对抗被告的所有权。被告二系合法出资购买涉案房屋，购房时涉案房屋为一手楼，无第三方网签、预告登记或产权登记。被告二购房合同的效力已经法院生效判决确认，原告无权要求确认该合同无效。被告二已经取得涉案房屋产权登记，原告无权对抗被告二的房屋所有权。三、原告并无任何证据证明其权利合法性及合同关系，其主张与被告一的合同关系亦不能对抗被告二享有的房屋所有权。原告所谓其购买涉案房屋的情况没有任何证据予以证明，纯属原告单方陈述，而且根本不合常理。原告与被告一之间无论存在何种合同关系，依法均不能对抗被告二享有的房屋所有权，原告无权要求就涉案房屋办理产权登记。经审理查明：被告林涛于2017年8月10日向本院提起诉讼，请求：1、德心公司立即协助林涛办理位于广州市海珠区xxxxx房的房地产权转移登记手续；2、德心公司向林涛支付逾期办证的违约金44400元（从2017年6月10日起计至2017年7月17日，按照240万元以每日0.05%的标准计算）；3、本案诉讼费由德心公司承担。本院以(2017)粤0105民初7158号案立案审理,该案认定事实如下：2017年3月31日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号：201703425799），约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市地产交易登记中心并领取房地产权属证明书，编号为B0003437；乙方向甲方所购商品房为广州市海珠区xxxxx编号为xx的地块的xxxxxx房，门牌地址为广州市海珠区xxxxxx号，建筑面积为115.4429平方米，其中套内建筑面积为97.3068平方米；甲方与乙方约定以该商品房按总价92万元交易；乙方委托甲方办理房产证，甲方应自签约日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记手续，并将房产证交付乙方；如因甲方未履行义务造成乙方不能在约定期限办妥并取得产权证，甲方应自逾期之次日起，每日按商品房总价款0.05%支付违约金等。该合同附件七的补充协议约定：乙方除按原合同约定支付92万元房款外，还须另外支付给甲方148万元房款；该增加支付的房款支付方式为于2017年3月30日支付28万元，4月25日前向甲方支付120万元，总共支付240万元；甲方承诺在收到240万元后二十天内为乙方到房管部门办理房地产权证的入件手续；如甲、乙双方有其他约定的，可另行签订补充协议，补充协议如与本协议有冲突的，以补充协议为准。2017年5月20日，原、被告再签订《商品房买卖合同补充协议一》，约定：被告在收到原告付清全部房款240万元后，在45天内为原告到房管部门办理房地产权证的入件手续，如违反，应按本合同相关条款向原告承担违约责任；现双方协商确定被告于2017年7月31日前将本合同标的物的房屋交付原告使用；本补充协议如与原合同及补充协议有冲突的，以本补充协议为准。2017年1月6日、3月30日、4月7日、4月24日，原告分四次向被告共支付了房款240万元。被告分别向原告出具4份收据，内容均为：收到林涛交来碧海大厦501房房款，4份收据总金额为240万元。该案另查，房管部门于2017年9月22日出具的原告林涛名下房地产登记情况记载：登记字号201703425799；房地产地址广州市海珠区xxxxxxx号，住宅商品房等。该案审理后作出(2017)粤0105民初7158号民事判决书，判决：一、被告广州市德心置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内协助原告林涛办理广州市海珠区xxxxxx房的房地产权转移登记手续。二、被告广州市德心置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内向原告林涛支付逾期办证违约金44400元。后林涛依据上述判决书向本院申请执行，本院作出（2018）粤0105执140号执行裁定书，裁定单方为林涛办理广州市海珠区xxxxxx房的房地产权转移登记手续。2018年8月28日，上述房屋过户登记在林涛名下。原告现主张其与德心公司于2002年10月签订了《房屋买卖合同》并且已经支付了部分房款，被告德心公司也向其发出入住通知书，其自2002年11月21日入住涉案房屋至今，德心公司与林涛恶意串通签订房屋买卖合同并办理过户侵害了原告的合法权益，遂提起本案诉讼。为证明其主张，原告提供了以下证据：1、入住通知书；2、管理费及收费通知书；3、工商登记查询；4、电费发票；5、证明及谭国辉身份证复印件；6、居委证明；7、证明；8、碧海商业大厦行情报告；9、（2017）粤0105民初7158号民事判决书；10、《广州市商品房买卖合同》；11、粤（2018）广州市不动产权第03004190号不动产权证书；12、（2017）粤01民终20054号判决书。德心公司的质证意见：证据1三性不予认可。入住通知书上写着收楼日期为2002年5月15日起一个月内办理收楼手续，但是该通知书的落款日期却是2002年11月21日，因此该通知书并非真实合法，反而证明当时的物业公司管理不善，原告利用物业管理公司管理漏洞，通过不正当手段非法入住。且该通知书是广德物业公司发出的，德心公司作为当时的房屋所有权人不认可广德物业公司发出该通知的行为，也不能证明德心公司与原告之间曾签订房屋买卖合同。证据2-4三性不认可。该证据并不能证明款项是原告缴纳的，该证据只能证明原告、黄振棠、黄健成等人非法入住涉案房屋，不能因此证明原告与被告之间有成立房屋买卖关系。而且，原告秦作兰本人并未在涉案房屋居住，涉案房屋一直由黄振棠、黄健成霸占。证据5三性不予认可。案外人谭国辉与原告秦作兰为何种关系我们不得而知，即使与黄振棠是上下级关系，其因受黄振棠管理及控制，其根本不清楚涉案房屋争议的相关事实，其出具的证明不具有可信性。而且电费发票的地址是广州大道南xxxxx房，而涉案房屋的地址是广州大道南xxxxx房，无法确认其出具证明的真实性。证据6真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该居委证明记载2010年4月排查时发现，涉案房屋的实际居住人只有黄振棠、黄健成，而秦作兰并不在涉案房屋居住了。对于黄振棠、黄健成与秦作兰现时是何种关系，需由原告提供关系证明。黄振棠、黄健成在涉案房屋居住是非法入住，与德心公司之间不存在任何交易关系。该证据反而坐实两人非法侵占他人房屋的事实，而秦作兰因不在其中居住，多年来也不曾主张权利，其早已放弃购买了房屋。证据7、8三性不予认可。该证明及行情不是专业机构出具，不具有任何参考价值。而且房屋交易价格由买卖双方自行商定，双方认可即可，与网上随意公布的价格无关。证据9-11真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。证据12真实性、合法性、关联性不予认可。该证据与本案无关。林涛的质证意见：证据1《入住通知书》真实性不予确认，该入住通知并非被告一向原告发出的，同时，该收楼时间为2002年5月15日，但落款时间为2002年11月21日，该时间前后矛盾，仅凭入住通知书不能证明原告购买了涉诉房屋。证据2管理费发票及收费通知单的真实性无法确认，与本案无关，恰好证明原告现仍占有使用涉案房屋，原告应立即腾退搬出涉案房屋。证据3的真实性和合法性无异议，关联性不予认可，与本案无关。证据4的真实性无法确认，关联性不予认可，该电费发票的地址为“广州大道南321号501房”而涉案房屋的地址为：“广州大道南325号501号”，同时，该发票上记载的户名为“谭国辉”，故该电费发票与本案无关。证据5的三性均不予认可，若该房屋的业主是原告，在长达近20年的时间，原告一直用第三人的银行账户为自己所有的房屋缴纳电费，这与常理不符。证据6的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据仅能证明2010年4月，涉案房屋住户向居委会提供资料为黄振棠、黄健成。证据7的三性不予认可，出具证明的广州成功房地产销售代理有限公司仅为一家房地产销售代理公司，其出具的涉案房屋所属大厦房屋的价格并不能证明是当时官方公布的该地段的房屋市场价格，不代表当时2017年的市场价格，其提供的价格不具有参考性。涉案房屋的价格是德心公司与林涛的真实意思表示，同时，同一地段的购房价格受房屋的楼层、房屋的朝向、户型好坏、是否有中介原因等因素的影响，房屋价格存在差距是正常的，并不能仅凭购买房屋的价格就证明两被告之间恶意串通。证据8的三性不予认可，该报告不具有公信力，不能确认系涉案物业的价格状态，不能反映2017年3月的交易情况，更不能用于认定本案物业个案交易的价格合理性。证据9的三性均予以认可，该判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，该判决已生效。证据10的三性均予以认可，该合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并经法院生效判决予以认定其合同效力。证据11的三性均予以认可，被告二已依法取得不动产权属证书，涉案房屋的所有权归被告二所有。证据12的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。德心公司提交以下证据：同一时期其他购房人签订的碧海大厦认购书。原告表示认购书上出售代理是广州市广德物业有限公司。林涛的质证意见：对该证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可。该证据证明了原告主张的合同关系不能成立。被告二是经过合法买受涉案房屋并且已取得产权，对涉案房屋享有物权，被告一跟原告之间即使有合同关系，也不能对抗被告二享有的所有权。广德公司仅是提供中介服务，并未明确其就涉案房屋入住享有相关权利，而且原告在举证时并未提供认购书的原件。被告林涛提交以下证据：1、（2017）粤0105民初7158号民事判决书；2、受理执行案件通知、（2018）粤0105民初执140号执行裁定书；3、广州市不动产登记查册表、不动产产权证书；4、复印档案资料申请表、广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《商品房买卖合同补充协议一》；5、购房出资转账凭证、购房收据；6、增量房申报表、测绘费发票、契税完税证明、不动产登记费票据；7、《关于交付房屋的通知》；8、《关于限期腾退办理房屋的通知》；9、《限期腾退搬离海珠区广州大道南xxxxxx房的通知》。原告秦作兰质证意见：证据1、2真实性关联性无异议，合法性不认可，涉案房屋是原告在2002年向被告一合法购买并且取得所有权，被告一将涉案房屋一房两卖，两被告签订的房屋买卖合同是恶意串通，该判决书中显示被告一配合被告二，不符合常理。证据3真实性关联性无异议，合法性不认可，两被告恶意串通签订广州市商品房买卖合同是无效的，被告二利用司法途径取得产权证违反了相关法律法规；证据4真实性关联性无异议，合法性不认可，两被告的成交价240万元低于市场价，不符合常理。另外，被告二未提供当时的合同原件，该合同是从房管局调取的很可疑，被告二是实际买房人，为何没有合同原件，该合同无其盖章，可能存在人为添加页码。该合同买卖第一次的价格才92万元，两被告为了避免被怀疑是恶意串通，才签订合同来提高价格；证据5真实性由法院依法审查，合法性、关联性不认可，该证据显示房款并不是被告二支付的，同时收款方也不是被告一，而是案外人侯肖娥，我方猜测该笔款项也没有转入被告一公账，购房收据是被告一单方出具的，不是发票，不能证明已完税，该证据不能证明就是涉案房屋的房款；证据6真实性无异议，合法性、关联性不认可，该证据依据无效合同履行，是不合法的；证据7真实性无异议，合法性不认可，原告已依法依约向被告一购房，被告一无权向原告主张权利；证据8、9真实性合法性无异议，关联性不认可，原告才是涉案房屋的产权人，被告二无权向原告主张权利。德心公司质证意见：证据1、2、3三性无异议，被告一跟被告二之间的房屋买卖关系是双方真实意思表示，并且经过海珠区人民法院审判，不存在原告陈述的恶意串通；证据4-6三性无异议，被告一跟被告二之间的买卖关系真实有效，被告二已经支付了房款，被告二也支付了相关的税费；证据7-9，被告一已经收到了被告二向我方要求交付房屋的通知，并且我方也在涉案房屋面前张贴了要求住户限期腾退涉案房屋的通知。本案诉讼中，原告表示：因为时间久远忘记有无签订《认购书》，原告与被告德心公司在2002年10月份签订了《房屋买卖合同》，但因为《房屋买卖合同》被盗，所以无法提供。《房屋买卖合同》也没有在房管部门登记备案。原告购买涉案房屋时，房屋价格大概为48万元，是通过现金支付的，第一次支付了16万元，第二次支付了18万元，还有尾款至今还未支付。因为给的是现金，收据、发票等都被盗了，所以目前无法提供。德心公司表示：从我方得知原告办理入住手续2003年1月开始，我方就开始催原告退出涉案房屋，但是原告一直不搬离，因为当时原告只是认购涉案房屋并没有签订房屋买卖合同，我方要求原告签订合同但是原告一直没有签订。我方确认收到了原告支付的部分款项，但金额没有16万之多。林涛表示：签订合同前已经查看了涉案房屋，被告一有告知房屋是由公司相关关系户在使用，双方签订的补充协议之中也明确了被告一会协助好办理房屋腾退问题，并且交付给被告二，由于涉案房屋被告二主要考虑是在大学毕业工作后使用，不着急使用，所以就跟被告一商讨了优惠情况，我方是有了解过涉案房屋的，只是不知道使用人的具体身份，同时根据被告一的陈述，我方认为是被告一的员工在使用。另查，被告林涛曾向本院起诉原告秦作兰及黄振棠、黄健成、第三人德心公司，要求原告及黄振棠、黄健成立即腾退及搬离位于广州市海珠区广州大道南325号501房，将房屋交还给林涛，并向林涛支付房屋占用费等。本院以（2019）粤0105民初6503号案立案，林涛在该案提交的证据中包含了（2017）粤0105民初7158号民事判决书，该案的起诉状副本及证据于2019年2月19日由原告秦作兰签收。之后林涛撤回了该案的起诉。诉讼中，原告撤回了第三项请求判令确认原告与德心公司存在房屋买卖合同关系，德心公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同并协助原告办理房屋产权登记的诉讼请求。本院认为：本案属第三人撤销之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，原告主张其在林涛另案起诉其搬迁时才知道（2017）粤0105民初7158号民事判决书的存在，故其提起本案第三人撤销之诉并未超过6个月的期限，对此被告并未提出有效抗辩，原告于2019年2月19日签收另案诉讼材料，于2019年8月19日提起本案诉讼，并未超过6个月的期限，故对原告上述主张，本院予以采信。依照上述法律规定，原告秦作兰主张撤销（2017）粤0105民初7158号民事判决书的前提是上述判决的处理结果损害了其权益，原告秦作兰对此负有举证责任。根据原被告双方提交的证据及陈述，本院分析如下：首先，原告主张与被告德心公司签订了《房屋买卖合同》，德心公司对此不予确认，原告亦未提交任何证据证明，其主张合同被盗故而无法提供亦未充分举证证明；其次，即使原告与德心公司存在房屋买卖合同关系，但原告表示其仅支付了部分的购房款，尚有尾款未支付，对于其已经支付的购房款项的具体金额德心公司不予确认，原告亦未举证证明；再次，如原告所称其自入住涉案房屋至今已有多年，如此长的期间内并无证据显示其曾向德心公司主张过办理涉案房屋的过户登记手续。原告表示其曾向德心公司主张过重新签订房屋买卖合同，但并未举证证明。依常理，即使德心公司拒绝协助原告重新签订买卖合同，原告完全可以通过诉讼的途径解决。最后，反观被告林涛与德心公司签订的房屋买卖合同，合同的主要条款均有约定，且现有证据也显示林涛是支付了合同约定的对价后取得了涉案房屋的产权，其权属来源清晰、合法。对于原告主张的房屋价格过低的问题，因房屋价格受楼层、朝向、户型、现状等因素的影响，成交价与市场平均价存在偏差是正常的，而不能就此推定两被告存在恶意串通的行为。综上，原告秦作兰提交的证据不足以证明两被告就涉案房屋的买卖存在恶意串通，故其认为涉案的（2017）粤0105民初7158号民事判决书的处理结果损害了其权益依据不足，其据此要求撤销上述判决，本院不予支持。同理，原告主张确认两被告签订的《广州市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条第（三）项、第三百条第（三）项之规定，判决如下：驳回原告秦作兰的全部诉讼请求。案件受理费26000元，由原告秦作兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  钟永华人民陪审员  陈振梅二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  李敏燕陈丹纯