内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初269号原告：郭海宁，男，1983年11月30日出生，住内蒙古自治区。被告：包头牡丹园置业有限公司。法定代表人：周广兰，董事长。原告郭海宁与被告包头牡丹园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）内0291民初969号民事判决，被告包头牡丹园置业有限公司不服该判决，向内蒙古自治区包头市中级人民法院提起上诉。内蒙古自治区包头市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）内02民终2838号民事裁定，发回重审。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭海宁到庭参加诉讼。被告包头牡丹园置业有限公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告郭海宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋产权证；2.判令被告向原告支付延期办理房屋产权证违约金13302.9元（2016.12.31计算至2020.12.24，共计1454天，每天万分之0.2×91.49元）；3.请求依法判令被告向原告支付房屋天然气迟延运行违约金39421元（2016.4.1计算至2020.12.24，1729天，万分之0.5计算）；4.天然气开通花费3780元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月18日与被告签订商品房买卖合同（合同编号2015-0007554），购买商品房一套（房屋位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号1-702室）。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2015年10月18日缴纳了商品房首付款137460.76元，按合同约定于2016年6月13日将余款以按揭贷款方式向被告缴清。《商品房买卖合同》第十二条约定被告在商品房交付使用后365日内，办理房屋产权登记，买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，被告应向原告支付违约金，故原告请求被告支付该项违约金，以总房款457460.76元为基数。《商品房买卖合同》第九条约定了天然气配套实施运行，但被告交房至今一直未接通天然气。按照合同约定，被告在90日内补救并赔偿损失，超过上述约定期限的，每项每日按照商品房总价款1支付违约金。被告未按约定开通生活必备设施，给原告的生活造成不便，无奈之下，原告垫付费用，共计花费开通运行天然气费用3780元，故原告请求被告支付原告垫付的费用3780元，支付天然气设施开通运行违约金，以总房款457460.76元为基数。被告包头牡丹园置业有限公司辩称，一、我公司已按合同履行了相应的义务。我公司已经完全按照法律法规的相关规定履行了一个房地产开发企业的相关法律义务，依法缴纳了相关的税费，取得了相关的证照，同时也完全依据规划许可的内容和合同约定的内容履行了建设施工等义务。按照约定的时间将配套设施齐全的房屋交付给了原告，交房的时候水、电、暖等已接通，且原告在接收房后至今，生活并未因房屋质量及其配套设施(水电等)受到过任何影响，因此可以证明我公司所提供的房屋及配套设施符合使用要求也一直在正常运行。我公司与原告所签订的《商品房买卖合同》只是约定了原告在收房后该配套设施可以运行即可，并无其他限定的条件。临时水电在性能上并无缺陷，我公司也是在不得已的情况下最大程度地保证业主的生活不受影响。况且在交付房屋后，原告所用的水电等费用全部由我公司承担，原告只有受益而无任何损失，我公司已在能力范围之内尽最大力量地履行了合同义务。同时，依据《商品房买卖合同》第九条商品房配套设施运行的约定，燃气的运行日期应当以燃气公司规定的时间为准。对燃气的运行时间双方并未有明确的日期约定，应当何时通天然气应当以燃气公司规定时间计算。而未能在交房时接入天然气一事，是由于有未拆迁房的存在，导致燃气公司没有能按时接入天然气所造成的，根据包头稀土高新技术产业开发区人民法院依法对包头市燃气公司调取的包头牡丹园燃气工程的相关材料，其中对包头牡丹园燃气管道工程的验收单等材料可以表明包头牡丹园的燃气管道工程的工验收结束时间为2017年10月31日，通过以上证据可以证明天燃气的开通时间应当在2017年10月31日以后。二、逾期提供办理产权登记备案资料的责任不应当由我公司承担。我公司所建设的工程早已具备验收的各项条件，并已多次向相关部门提出了验收申请，但由于本小区还有一户(钉子户)房屋未拆迁，造成了验收工作无法正常进行，而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”的规定，该房屋的拆迁只能由该地的县级人民政府也就是稀土高新区管委会来完成。而且，我公司在与包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局签订《国有建设用地使用权出让合同》的条款中，稀土高新区管委会明确承诺于2011年12月31日前完成该宗地块上剩余的拆迁及平整工作，因此，该未拆房屋不论是从法律规定还是合同的约定都应当由作为政府部门的稀土高新区管委会来完成，但管委会却没有完成该拆迁工作。因此可知，我公司无法提供办理产权登记备资料的根源是由于政府的原因造成的。三、原告诉讼请求主张的违约金过高，法院应当适当予以减少。我公司与原告签订的《包头市商品房买卖合同》合同约定违约金过高，根据我国《合同法》114条规定，请求人民法院予以适当减少至每日按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。四、钉子户未拆迁导致企业亏损严重，引起的种种后果是由于政府拆迁行为没有完成，并不是我公司的责任，我公司不应当承担违约责任，我公司现因亏损无法经营，员工已遣散离职，公司无人管理，已进入申请破产程序。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，支持我公司的合理要求，以维护我公司的合法权益。本院确认如下案件事实：原告郭海宁与被告包头牡丹园置业有限公司于2015年10月18日签订编号为2015-0007554的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号1-702商品房一套，建筑面积91.27平方米，每平方米价格为5012.17元，商品房总价款为457460.76元；付款方式为合同签订当日一次性存入商品房首付款137460.76元，其余价款办理贷款。第三条约定，被告于2015年12月31日前，将商品房交付原告。第九条约定，商品房配套设施上水、下水、供电、暖气运行时间为2015-12-31，燃气以市燃气总公司规定期限为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之1向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之3向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，买受人接房的前提条件：买受人需在接房前按合同约定的付款方式付清全部购房款及专项维修基金、契税和办理该房屋权属转移登记所需的费用，并与物业服务企业办妥了相关手续，否则出卖人可以拒绝买受人提出的交房请求，且出卖人不承担逾期交房责任。第三条、5.约定买受人委托出卖人代为办理商品房权属证书，买受人向出卖人交齐相关资料和费用后，出卖人应当在该商品房交付使用后的365日内代买受人到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记手续，并申领该商品房房产权属证书。若由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得商品房权属证书的，按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条的相关约定处理。6.如因政府行为及买受人自身原因造成不能在规定时间内取得房屋所有权证书，出卖人不承担违约责任。2016年6月17日，原告与物业服务企业办理了物业管理等相关手续，房屋交付。根据同类案件查明，2011年6月9日，包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局（甲方）与包头牡丹园置业有限公司（乙方）签订《关于履行相关义务条款的协议书》，第三条约定，稀土高新区管委会向乙方承诺于2011年12月31日前完成该宗地上剩余地上物的拆迁及平整工作。牡丹花园小区内，现地上仍有建筑物未拆除。2015年10月20日，被告与包头市燃气有限公司签订《燃气管道入户合同》，合同第四条约定：“施工时间安排：乙方按照以下第壹种方式，安排施工单位进场施工，并在约定的时间峻工：1.甲方为房地产开发单位的，小区达到项目施工条件，并按照合同第三条约定支付合同价款后，安排进场施工。项目进度按其房屋建设工期确定，乙方保证燃气入户项目在甲方的房屋建设程竣工后90日内竣工。”经被告申请，本院前往包头市燃气有限公司调取了牡丹园小区燃气工程验收结果通知单，2017年10月31日燃气工程经验收。本院认为，原告郭海宁与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋及其附属设施并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2016年6月17日，本院予以确认。第一、逾期办理房屋权属登记证。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法规及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。故被告应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告实际收房时间为2016年6月17日，故被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2017年6月17日。《包头市商品房买卖合同》第十二条中虽然约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按每日商品房价款的万分之3向原告支付违约金，但原告诉讼请求中自愿变更为万分之0.2，本院予以确认。第二、燃气。合同约定“燃气以市燃气总公司规定时间为准”，作为房屋出售方，有义务为购买方提供生活必需的服务，被告没有证据证实燃气公司的“规定时间”，考虑举证能力，根据公平原则，依照原、被告双方都确认的房屋交付时间2016年6月17日，该时间可视为《燃气管道入户合同》中约定的房屋竣工时间，因燃气设施应在房屋建设工程竣工后90日内竣工，故燃气开通时间应为2016年9月15日。原告已于2018年9月26日自行缴费开通燃气，即燃气违约计算天数为741天。开通燃气费用为3780元，被告应退还原告。关于燃气迟延运行违约金计算，《包头市商品房买卖合同》中虽然约定配套设施未按约定日期运行的，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之1向原告支付违约金，但原告诉讼请求中自愿变更为万分之0.5，本院予以确认。综上被告应支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金11765.89元（457460.76元×0.2×1286天）；迟延开通燃气违约金16948.92元（457460.76元×0.5×741天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郭海宁办理包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号1-702号房屋的产权登记。二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭海宁支付延期办理房屋产权证违约金11765.89元。三、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭海宁支付房屋天然气迟延运行违约金16948.92元。四、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郭海宁垫付开通天然气费用3780元。五、驳回原告郭海宁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2379元（原告已预交），由被告包头牡丹园置业有限公司负担1369元，由原告郭海宁负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长 刘丙辰审判员 刘晓燕审判员 武凤革二〇二〇年十二月三十日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。