广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初14132号原告：付雪勤，女，1970年4月6日出生，汉族，住河南省汝州市×××××××××××，公民身份号码为410×××××××********。委托诉讼代理人：郑德能，广东达乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文利，广东达乐律师事务所律师。被告：东莞市德兴实业发展有限公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××××第**，统一社会信用代码为914××××××××2571035。法定代表人：宋俊超，系该公司总经理。被告：深圳天佶恒业物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区××××××××××华国际交易广场**中区20A2，统一社会信用代码为914×××××××××××138L。法定代表人：宋某2。被告：深圳市天佶投资担保有限公司，，住所地广东省深圳市南山区××××科技南12路**康佳研发大厦**统一社会信用代码为914×××××××××××830T。法定代表人：宋某1。以上三被告共同委托诉讼代理人：魏力，系公司员工。原告付雪勤与被告东莞市德兴实业发展有限公司（以下简称德兴公司）、深圳天佶恒业物业管理有限公司（以下简称天佶物业）、深圳市天佶投资担保有限公司（以下简称天佶投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告付雪勤的诉讼代理人袁文利，被告德兴公司、天佶物业公司及天佶投资公司的共同诉讼代理人魏力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付雪勤向本院提出诉讼请求：1.三被告向退还原告612513元；2.三被告支付商铺季度收益64316元（2019年第四季度收益15313元，2020年1月1日起按每季度18376元计算，暂计至2020年8月31日为49003元），2020年9月1日以后按每月6125元计付至三被告偿还612513元为止；3.本案的诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2014年6月9日，案外人黄国铭欲购买东莞市×××××××××虎门步行街1层6021号商铺，通过刷卡向被告德兴公司支付定金30000元。2014年6月29日，案外人黄国铭与被告德兴公司签订《虎门步行街商位租赁合同》。同日，案外人黄国铭又应被告德兴公司的要求与被告天佶物业公司、天佶投资公司签订《虎门步行街委托经营管理合同》及《担保合同》。前述三份合同均由“罗冰清”代表被告方签订。合同签订后，案外人黄国铭通过刷卡的方式向被告德兴公司支付首期款282513元。2014年11月29日，案外人黄国铭通过刷卡的方式再向被告德兴公司支付尾款300000元。2016年12月8日，原告付雪勤、案外人黄国铭与被告德兴公司签订了《变更协议》，原租赁合同的承租人变更为原告付雪勤。此后，被告德兴公司如期向原告付雪勤支付季度收益，直至2019年10月10日，原告付雪勤收到2019年第三季度收益后，三被告就未再支付收益。现租赁合同签订已满6年，根据合同的约定，原告付雪勤于2020年6月22日向被告德兴公司提出退租并要求于2020年7月2日前返还612513元，但被告德兴公司并无任何回应。案涉款项由被告德兴公司收取，原告付雪勤的收益也由被告德兴公司支付，可见三被告系关联公司且混同经营。原告付雪勤为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告德兴公司、天佶物业公司、天佶投资公司共同辩称，答辩人对原告的第一项诉请金额没有异议，但答辩人天佶物业公司、天佶投资公司并非租赁合同相对方，不应承担责任；对于原告的第二项诉请，关于收益的计算时间、金额不予确认，原告付雪勤是2020年6月22日提出退租，此后的收益应停止计算。本院经审理查明事实如下，2014年6月29日，案外人黄国铭作为乙方，被告德兴公司作为甲方，签订一份《虎门步行街商位租赁合同》，约定：甲方出租的商位位于虎门太沙路64号步行街内1层6021号商位，建筑面积为15.98平方米，租赁期限为20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止，合同期满后，自2034年7月1日起至2059年12月31日止，甲方将该商位赠送给乙方继续使用，乙方无需向甲方支付租金；该商位20年租金总额为367508元，乙方于本合同签订的同时一次性支付；乙方在租赁期满6年后，可选择退租，甲方在收到乙方书面通知后15天内按612513元退还给乙方，该商位达到赠送使用期后，若乙方选择退租，须双方另行商订退租条件；甲方处有“罗冰清”字样签名。同日，案外人黄国铭作为甲方（委托方），被告天佶物业公司作为乙方（受托方），签订一份《虎门步行街委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方经营管理的商位位于虎门太沙路64号虎门步行街内1层6021号，建筑面积15.98平方米；委托经营管理期限分为两期，第一期10年6个月，自2014年7月1日起至2024年12月31日止，第二期10年，自2025年1月1日起至2034年12月31日止；甲方同意向乙方支付商位委托经营服务费245005元，在本合同签订的同时一次性支付给乙方；第一期10年6个月，乙方按下述方法支付甲方商位经营收益，2014年7月1日起至2019年12月31日的经营收益，乙方按每季度15313元向甲方计付，2020年1月1日至2024年12月31日的年经营收益，乙方按每季度18376元向甲方计付，在每个季度的末月25日之前将本季度的经营收益通过转账方式一次性支付；乙方处有“罗冰清”字样签名。同日，案外人黄国铭作为甲方，被告天佶物业公司作为乙方，被告天佶担保公司作为丙方，签订了一份《担保合同》，约定：因乙方的请求，丙方愿意为甲方与乙方签订的《委托经营管理合同》提供担保；丙方为乙方履行主合同的义务，即支付甲方委托经营管理款项提供担保，保证金额为依据主合同乙方应向甲方支付而尚未支付的款项；丙方对上条所列款项承担连带清偿责任，如果乙方不按主合同的约定付清相应款项，甲方有权直接向丙方追偿，丙方保证在接到甲方书面索款通知后15个工作日内清偿上述款项；乙方及丙方中间处有“罗冰清”字样签名。另查明，案外人黄国铭于2014年6月9日向被告德兴公司支付了定金30000元，于2014年6月29日支付了商铺首期款282513元，于2014年11月29日支付了铺位款300000元，共计612513元。庭审中，原、被告一致确认案外人黄国铭支付的铺位款612513包括商位租金367508元及委托经营服务费245005元，其中委托经营服务费245005元实际亦为租金。2016年12月8日，案外人黄国铭作为甲方，原告付雪勤作为乙方，被告德兴公司作为丙方，签订《变更协议》一份，约定：三方一致确认，自甲方将承租于丙方的租赁商铺交付乙方使用之日，即2016年12月8日起，相关合同项下的承租方由甲方变更为乙方（包括但不限于各补充协议、单据的变更），乙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解相关合同项下的所有内容，并同意继甲方在相关合同项下的所有权利和义务，丙方同意接受乙方为新的承租方。另查明，2020年6月22日，原告付雪勤向被告德兴公司发送《要求退租通知》，正式通知被告德兴公司于2020年7月2日起，要求将合同约定的商位退租，请被告德兴公司在租赁期满后，将所退租金612513退还给原告付雪勤。另查明，原告付雪勤主张案涉《虎门步行街商位租赁合同》及《虎门步行街委托经营管理合同》均由罗冰清签名，本应由被告天佶物业公司收取的委托经营费用最终由被告德兴公司收取，商铺收益也一直由被告德兴公司支付，故三被告存在混同经营，应对案涉债务承担连带责任。本院认为，本案为租赁合同纠纷，对于案涉《虎门步行街商位租赁合同》的效力，虽然案涉《虎门步行街商位租赁合同》约定的租赁期限为二十年，但实际租赁期限亦应认定为自2014年7月1日起至2059年12月31日止，即实际租赁期限应为45年6个月，案涉虎门步行街已经办理了房产证，故案涉《虎门步行街商位租赁合同》中租赁期限未超过二十年的部分的约定有效，租赁期限超过二十年的部分的约定无效。对于合同有效的部分，根据案涉《虎门步行街商位租赁合同》的约定，原告付雪勤在租赁期满后6年后有选择退租的权利，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告付雪勤有权要求解除案涉《虎门步行街商位租赁合同》中的有效部分。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原告付雪勤于2020年6月22日向被告德兴公司发出《要求退租通知》，主张于2020年7月2日退租，故案涉《虎门步行街商位租赁合同》于2020年7月2日解除。对于原告付雪勤要求退还的租金，原告付雪勤支付的租金共计612513元，根据合同有效部分和无效部分的租赁期限比例，计算出其中有效部分对应的租金为612513元÷546个月×240个月=269236元，无效部分对应的租金为612513元÷546个月×306个月=343277元。对于合同无效部分的租金343277元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告德兴实业公司应当将该部分租金343277元返还给原告付雪勤。对于合同有效部分的租金269236元，根据案涉《虎门步行街商位租赁合同》约定，原告付雪勤行使退租权后，被告德兴公司应向原告付雪勤退还款项612513元，由于该退款金额612513元包含合同有效及无效两部分的租金，且无效部分的租金已经处理，故被告德兴公司应退回合同有效部分的租金269236元。综上，被告德兴实业公司共需退还原告付雪勤款项共计269236元+343277元=612513元。对于原告付雪勤主张的商铺季度收益，因本案系租赁合同纠纷，该商铺季度收益与本案处理的纠纷并非同一法律关系，原告付雪勤应另行提起诉讼，寻求救济，故本案对该商铺季度收益不作处理。对于被告天佶物业公司、天佶投资公司的责任，案涉《虎门步行街商位租赁合同》系以被告德兴公司的名义签订，盖有被告德兴公司的公章，案涉租金612513元亦全部由被告德兴公司收取，即便《虎门步行街商位租赁合同》、《虎门步行街委托经营管理合同》及《担保合同》均委派同一人代表签订，也不足以证明三被告存在混同经营的情况，故原告付雪勤主张被告天佶物业公司、天佶投资投对被告德兴公司的债务承担连带责任，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市德兴实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告付雪勤退还款项612513元；二、驳回原告付雪勤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5284元（原告已预交），由原告付雪勤负担502元，由被告东莞市德兴实业发展有限公司负担4782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 胡 辉二〇二〇年十二月二十八日书记员 曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。