苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6723号 原告（反诉原告）：刘文华，男，1968年10月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。 原告（反诉被告）：徐琳，女，1988年2月10日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：刘文华，系本案原告（反诉被告）。 被告（反诉原告）：苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处，住所地江苏省苏州市虎丘路立交桥南堍。 负责人：高立，主任。 委托诉讼代理人：周俊，江苏新开利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高阳，江苏新开利律师事务所律师。 原告刘文华、徐琳与被告苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处（以下简称虎丘街道）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告虎丘街道提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。刘文华（兼徐琳的委托诉讼代理人）、虎丘街道的委托诉讼代理人高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文华、徐琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失128471元、设备设施损失10万元。2、判令被告退还押金3000元。3、判令被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2010年，原告租赁被告位于新庄新村××家桥××号的房屋用于小吃经营，是先使用后交房租(每年的11月份交房租)，后于2016年8月把小吃店重新改造、装饰装修并且购买了饭店经营必须有的设备设施，准备用于饭店经营，被告于2016年11月8日出具了证明，证明房产证正在办理，可以让原告拿着证明去工商局领取营业执照后营业，在等待审批的过程中被工商局告知：该房是违章建筑，不能办理营业执照用于饭店经营，并被工商局查封。饭店被查封后，原告几十次去被告处寻求解决办法，都被被告以种种理由推脱，导致饭店装修后被查封至今。原告几十次前往被告街道办事处，希望能拿到出租房的土地证、房产证办理营业执照后能让饭店正常营业，被告居然换了7位分管领导与原告见面商谈，结果是现任不理前任帐，互相推诿踢皮球。最后，被时任负责租房业务的主管工作人员告知：“领导吩咐了，你与我们街道正在打官司，现在不收你房租了，也不会给你出具任何证明让你领取营业执照后营业。”(有录音录像为证)。所指的官司是2013年，原告租赁被告另一处房产“新庄新村*幢”因屋面严重漏雨，给原告的装修造成巨大损失，在与被告多次协商无法达成共识后，原告于2017年3月把被告起诉至法院(2017)苏0508民初1491号。2018年2月28日，被告被原告追要土地证、房产证而无法提供房产合法产权后，送来了“限期搬离告知函”，在2018年2月28日之前，原告未收到被告终止租房合同的任何电话、文字、文书信息，而根据原、被告间所签租房合同第九条的约定：合同终止前一个月应通知对方。被告从2016年12月31日前的一个月至2018年2月27日，在跨度长达三年时间里，被告从未履行终止两处租赁合同的告知义务。使原告蒙受严重的经济损失和精神打击。综上所述：被告长期恶意隐瞒原告，做出违法决定，把没有房产证土地证，无法领取工商营业执照的，本应拆除的违章建筑租赁给原告；被告违反合同条例单方面解除合同，以及原告在不知情(被告房产为违章建筑)的情况下在租赁期内装修及购置了用于经营的设施而造成了巨大的经济损失，原告为了维护自身的合法权益，根据《国家赔偿法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体的若干问题的解释》，提起诉讼。 虎丘街道辩称，房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，此后双方未继续签订房屋租赁合同。我方多次通过发送告知函、律师函、起诉的方式告知原告搬离并支付占有使用费，但原告一直没有搬离，所以原告要求我方赔偿损失无相关依据。2、原告在上一案件的审理过程中出示过押金收条原件，故原告本次诉讼需要退还押金的，仍应出具押金收条原件。 反诉原告虎丘街道向本院提出反诉诉请：1、判令反诉被告将苏州市姑苏区新庄新村倪家桥*室清理腾空后返还给反诉原告。2、判令反诉被告支付房屋占有使用费110600元（自2017年1月1日起，按房屋租赁合同约定的标准，暂计算至2020年7月1日，要求计算至房屋实际腾空并返还之日止）。3、判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：2010年起，原、被告双方陆续签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有坐落于新装新村*幢南倪家桥*室的房屋，租赁期限至2016年12月31日止。合同期限届满后，原告决定不再继续租赁上述房屋，要求被告将上诉房屋清理腾空后归还原告，但被告拒绝并使用至今。 反诉被告刘文华、徐琳共同辩称，反诉请求不真实、违背事实，不应支持。 本院经审理查明：刘文华、徐琳向原留园街道租赁了多处房产用于经营，位于苏州市姑苏区新庄新村倪家桥*门面房即为其中之一。该房产为原苏州市金阊区留园街道建设的临时建筑。后因街道合并，原苏州市金阊区留园街道并入新的虎丘街道。 自2010年起，刘文华、徐琳开始租赁上述门面房并支付了履约保证金3000元，租赁合同一年一签。2013年4月5日，原留园街道出具了案涉房屋出租给刘文华用于开设“刘文华面菜馆”，房产证、土地证正在办理中的证明。双方的最后一份租赁合同签订于2016年11月2日，合同约定的租赁期间自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为31600元，年付。租赁期间内不得转租，否则出租方有权单方终止租赁协议。合同签订后，刘文华支付了租金31600元。 2016年11月8日，原留园街道出具了案涉房屋属于留园街道集体资产，现委托经济发展科管理，房产证正在办理中的证明。 2017年3月7日，刘文华认为其向原留园街道租赁的新庄新村*幢房屋漏水，给其经营造成损失，故对虎丘街道提起诉讼，要求赔偿损失[（2017）苏0508民初1491号]。 对于租赁合同期满后双方未再签订书面租赁合同，虎丘街道亦未要求刘文华、徐琳归还房屋的原因，双方均陈述，需等待上述案件的审理结果。 2017年11月15日，刘文华与案外人吴岳喜签订承包合同，将使用案涉房屋开设的饭店承包给吴岳喜经营。吴岳喜承包后进行了进一步装修并拟营业。 2017年12月26日，姑苏区市场监督管理局工作人员在日常巡查时发现上述房屋开设的饭店无营业执照、食品安全许可证，执法人员当场出具《责令改正通知书》，责令停止经营，办理营业执照、食品经营许可证后方能继续营业。刘文华称，市场监督管理局责令停业后，虎丘街道将租赁房屋上锁封闭。虎丘街道称其未上锁。 因刘文华无法提供房产证等用于办理营业执照等，吴岳喜于2018年1月30日对刘文华提起诉讼，要求刘文华赔偿承包费、装修款、员工补偿款、购置物品费用等。后，双方达成和解，由刘文华向吴岳喜赔偿了损失。 2018年2月5日，（2017）苏0508民初1491号案件作出判决，判令虎丘街道向刘文华赔偿了部分损失。 2018年2月28日，虎丘街道出具《限期搬离告知函》，要求倪家桥*门面房的实际使用人在收函后10日内腾空房屋内的物品并归还房屋，但刘文华未予归还。 因虎丘街道催告刘文华返还房屋，但刘文华未予返还，虎丘街道故于2019年7月31日对刘文华提起诉讼[(2019)苏0508民初6540号]，要求刘文华归还房屋、支付占有使用费。本院受理后，刘文华提出要求虎丘街道赔偿装修损失、营业损失、退还押金的反诉。因租赁合同中约定的承租人为刘文华、徐琳，但刘文华、虎丘街道均未提供徐琳的身份信息亦未申请将徐琳作为当事人参加诉讼，本院于2019年10月裁定驳回了双方的起诉。 2019年12月2日，虎丘街道委托律师向刘文华发函，称：新庄新村*幢南*号楼*、新庄新村*幢南倪家桥*室房屋的租赁合同于2016年12月31日到期。此后，双方未签订续租手续，街道也未向你收取租赁期满后的房屋占有使用费。刘文华应在接到本函后五日内将上述两处房屋腾空后予以归还，否则街道将自行收回。清理腾房事宜可与街道的工作人员联系。此外，街道也保留追偿2017年1月1日起至房屋实际收回之日止房屋占有使用费的权利。 因双方对于房屋返还及装修赔偿事宜未能达成一致，刘文华、徐琳提起本次诉讼，要求虎丘街道赔偿装修损失等；虎丘街道提起反诉，要求刘文华、徐琳返还房屋并支付占有使用费。 案件审理过程中，经委托评估，新庄新村东*号楼底*房屋、倪家桥*号房屋的装修及附着物价值分别为22604元、128471元。刘文华、徐琳琳共计支付鉴定费6500元。 案件审理过程中，本院通知刘文华、徐琳于2020年11月21日前将倪家桥*门面房腾空并归还虎丘街道，逾期归还的，将按照双方租赁合同约定的金额支付占有使用费。虎丘街道称，刘文华拟腾空房屋，遂于2020年11月27日至虎丘街道领取钥匙并将绝大多数设备搬离。 以上事实，由刘文华、徐琳提交的房屋租赁合同两份、收据、民事裁定书两份、民事判决书、民事调解书、证明两份、限期搬离告知函、评估报告、鉴定费发票，虎丘街道提交的限期搬离告知函、律师函及邮寄凭证及双方的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，但违反法律的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租给刘文华、徐琳，双方因此签订的超过临时建筑使用期间的租赁合同无效。虎丘街道将超过使用期限的临时建筑出租，具有过错。因在租赁房屋被责令不得用于营业前，虎丘街道尚未有不再续租并要求刘文华、徐琳返还房屋的意思表示，故虎丘街道对于因刘文华、徐琳不能正常使用房屋进行经营而产生的装修损失，本院酌定由虎丘街道承担70%的责任，为89929.7元（128471元×0.7）。对于设备、设施，可由刘文华、徐琳自行处理，本院对于刘文华、徐琳要求虎丘街道赔偿设备、设施损失的诉请不予支持。对于履约保证金（押金）3000元，因刘文华、徐琳已交纳且已在(2019)苏0508民初6540号案件审理过程中出示过原件，但虎丘街道未举证证明该款项已退还，故本院对刘文华、徐琳要求退还3000元的请求予以支持。 对于鉴定费，刘文华、徐琳共计支付6500元，本案中的鉴定费根据本案的鉴定金额占鉴定总费用与总鉴定金额的比例确定为5527元。由刘文华、徐琳承担其中的30%，为1658元；虎丘街道承担其中的70%，为3869元。 因刘文华、徐琳已将案涉房屋腾空，虎丘街道亦已获知，故虎丘街道可对案涉房屋自行处理，本院对虎丘街道要求刘文华、徐琳腾空并返还房屋的诉请不予支持。 因刘文华、徐琳未支付2016年12月31日之后的占有使用费，但在事实上占用房屋，故应向虎丘街道支付占有使用费。对于占有使用费的金额，分段计算。在市场监督监理部门于2017年12月26日责令停止经营前，未见刘文华、徐琳使用案涉房屋受到影响，故对于2017年1月1日至2017年12月25日期间占有使用费由刘文华、徐琳按照合同约定的31600元/年承担，为31080.55元（1年-6天）。对于市场监督管理部门责令停止经营之日起至本院通知刘文华、徐琳返还房屋期间（2017年12月26日至2020年11月21日期间）的占有使用费，因为案涉房屋无法用于商业经营，故不能按照合同约定的金额计算占有使用费。对于刘文华、徐琳在房屋不能正常用于商业经营的情况下未能及时向虎丘街道退还房屋而给虎丘街道造成的占有利益损失，按照合同约定的租金金额的50%计算，为45971.51元（2年+332天）。对于本院通知刘文华、徐琳返还房屋但刘文华、徐琳逾期返还期间的占有使用费（2020年11月22日至2020年11月27日），按照合同约定的金额计算占有使用费，为519.45元。以上占有使用费合计77571.51元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、被告苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处于本判决生效之日起十日内原告刘文华、徐琳支付装修损失89929.7元、退还履约保证金（押金）3000元，合计92929.7元。 二、驳回原告刘文华、徐琳的其他诉讼请求。 三、反诉被告刘文华、徐琳于本判决生效之日起十日内向反诉原告苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处支付占有使用费77571.51元。 四、驳回反诉原告苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4772元，减半收取2386元，由原告刘文华、徐琳承担1428元、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担958元；鉴定费5527元，由刘文华、徐琳承担1658元、虎丘街道承担3869元。反诉案件受理费减半后收取1256元，由反诉原告苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处承担374元，反诉被告刘文华、徐琳承担882元。双方承担的案件受理费、鉴定费于本判决生效之日起十日内相互结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  朱静佳