北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初17735号原告（反诉被告）:张钊，男，1987年9月9日出生，汉族，住址及户籍所在地北京市延庆区。委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振兴，北京市两高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑健，男，1988年4月7日出生，汉族，住址及户籍所在地河北省邢台市。委托诉讼代理人：闫立波，河北周行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，河北周行律师事务所律师。原告（反诉被告）张钊与被告（反诉原告）郑健间合同纠纷案，我院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张钊之委托诉讼代理人高敬、张振兴，被告（反诉原告）郑健及其委托诉讼代理人闫立波、李磊到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。张钊向本院提出诉讼请求，要求：1、确认双方签订的《店铺转让协议》已于2020年3月20日解除；2、郑健向我支付2020年2月11日至3月20日期间租金36716元、2020年3月21日至6月6日期间房屋占用使用费72657.53元；3、郑健向我支付2019年9月10日至2020年6月6日期间共270天的物业费4402.85元及水费1436元；4、郑健承担本案诉讼费。事实与理由：我与郑健签订《店铺转让协议》，约定我将位于北京市海淀区某园x号楼底商x的店铺转让给郑健使用。2020年2月10日后，经多次沟通，郑健仍未按照约定支付租金并以微信形式明确表示拒绝履行付款义务，后我向其送达解除通知。现为追索款项，提起本案诉讼。郑健辩称，不同意张钊的诉讼请求并提出反诉，要求：1、撤销双方签订的《店铺转让协议》；2、张钊返还转让费13万元以及2019年9月10日至2020年2月10日期间50%的房屋租金7.25万元。3、张钊承担诉讼费（郑健原反诉请求为要求解除双方间《店铺转让协议》，称其已于2020年2月16日向张钊发送解除函）。事实与理由：在《店铺转让协议》的磋商及签订过程中，张钊故意隐瞒店铺的真实情况。双方协议载明店铺建筑面积为248平方米，但事后我方得知张钊原本承租的店铺面积仅为120余平方米，张钊对超出的面积并无处分权。张钊故意隐瞒上述情形，虚构其实际承租面积，以248平方米为标准向我计收店铺的转让、转租费用，构成欺诈。故反诉要求撤销协议，退还款项。张钊针对郑健的反诉辩称，不同意郑健的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，本案中双方对以下事实无争议：一、《店铺转让协议》签订及履行情况2019年9月10日，郑健与张钊签订《店铺转让协议》，自张钊处接手店铺做“羊蝎子”餐饮生意。双方约定“一、张钊同意将自己位于北京市海淀区某园x号楼底商x的店铺（以下简称x店铺）转让给郑健使用，建筑面积为248平方米，并保证郑健同等享有张钊原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、张钊将店铺转让给郑健后，张钊同意郑健履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及合同所约定的应由张钊交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰、羊蝎子制作方法及其他所有设备全部归郑健所有，营业设备等动产归郑健（动产和不动产的划分按原有租赁合同执行）。四、张钊应该协助郑健办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由郑健负责……五、张钊与房东已签订租赁合同，租期到____终止（该处空白，未填写具体期限），郑健在2019年9月10日前一次性向张钊支付转让费共计13万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外张钊不得再向郑健索取任何其他费用。六、租金标准及支付方式：房租每年34万元；支付方式17万元/半年，支付转让费后20日内支付，半年到期前20日内续支付。七、如郑健逾期交付转让费，除张钊交铺日期相应顺延外，郑健应每日支付转让费的1‰作为违约金，逾期30日张钊有权解除合同且郑健需按照转让费的10%支付违约金。如果由于张钊的原因导致转让中止，张钊同样承担违约责任并向郑健支付转让费的10%作为违约金。八、如因自然灾害等不可抗因素导致郑健经营受损的与张钊无关，但遇政府规划、国家征用、拆迁店铺其有关补偿归张钊、郑健共同所有。九、本合同一式两份，两方各执一份，自两方签字之日生效。另注：如前承租人即张钊转让店面时有隐情，（比如事先知道这地方要拆迁或是其它会给张钊经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知郑健），郑健有权解除合同并要求张钊退还转让费”。如上，双方《店铺转让协议》中未约定郑健逾期支付租金时应承担何种违约责任。双方确认，郑健业已向张钊支付转让费13万元以及2019年9月10日至2020年2月10日期间租金14.5万元；郑健在x店铺处经营“羊蝎子”餐饮生意，期间兼营早餐。二、微信沟通往来双方履行《店铺转让协议》期间，张钊妻子作为其代理人与郑健存在如下微信往来：2019年12月1日，张钊妻子告知郑健12月10日前交纳12月10日至3月10日期间房租8.5万元。郑健回复“ok”。2019年12月7日，张钊妻子再次提示郑健交房租。2019年12月9日，张钊妻子告知郑健已收到租金6万元，仍欠2.5万元。郑健回复“ok”。2019年12月17日，张钊妻子催要2.5万元房租欠款，郑健回复“现在没生意，挣钱了会给”。2020年1月6日、1月9日，张钊妻子多次联系郑健，表示“兄弟你看看这周凑凑那2.5万。1.10-2.10的，过年那会我们也得给人家交了”。至1月9日，郑健回复“攒够2.5就会给，我现在流动资金断了”。2020年1月15日，张钊妻子微信联系郑健，称“我老公昨天去中介问了，人家说春节前不好转了。要转也得春节后的事了，所以现在的问题就是如果你们能按时交房租，就看看按日子把房租交下，是下半年的房租。要是不能交，那可能就没办法让你们这么经营下去了。所以你们商量一下”。就此，郑健当日回复称“商量了，到时间就收店吧”。2020年1月19日，张钊妻子与郑健间存在如下微信联系往来：张钊妻子“那就下个月10号前，具体日子你再跟我老公联系。但是有件事我必须跟你强调一下，你们不交房租了那之后的转让费跟你们是没有关系的，我们也不知道什么时候能转出去，这其中房租的损失我们就得承担”；郑健“那不成，既然你们收店转让费必须还给我们”；张钊妻子“那我们不收，你们交房租呗。不能房租不交，转让费还占着。我们不想收店，你把房租交了吧。什么时候转出去转让费还是之前谈的来”；郑健“房租我们已经交到2月10日了，你们已经收店了，这是你们的权利，转让费给我们就行”；张钊妻子“我们可以不收店，现在是你们交不了房租，过错方不在我们”；郑健“我认真看了合同，合同中多处疑点，我怀疑有欺骗的嫌疑”；张钊妻子“那你可以随便找去，当时谈的很明白。你现在交不了房租，不是我们强行收店。我跟你说的也很清楚，你继续交，到时候转出去多余的我再退你”。2020年1月29日、30日、31日，张钊妻子多次微信语音联系郑健未果;2月2日，张钊妻子微信联系郑健“昨天已经说好的话，你今天又变了。我们已经一退再退。开始的价格是你说的，我们没有再讨价还价，要是还觉得不行我们也没办法了，不能我们老一直退让，这也是相互的。现在你已经逾期缴纳房租了，所交房租2月10日到期，后续事情按咱们的合同履行”。2020年2月8日、2月10日、2月11日、2月12日、2月13日，张钊妻子多次联系郑健，追问如何考虑。其中2月12日张钊妻子谈及“你们尽快商量，看之前协商结果是否要继续履行，如果协商的结果认可，那就尽快交房租，到时候中介减免或者延长租期都是可能的，但是不能现在不交房租”；至2月13日，郑健方回复称“疫情过后再说”。2020年2月16日，张钊妻子向郑健发送微信，称“已经多次联系你关于续缴房租的问题！你回复说等疫情结束后说，但疫情什么时候结束谁都不能确定。因为你只缴纳了2019年9月10日至2020年2月10日共5个月的租金，因此你所缴房租到本月10日已结束，关于房租问题是至少一个月之前就需要履行的！但你一直不续缴房租就有点说不过去了，已经违约产生逾期了，如果你一直有意的不履行义务，等同你放弃合同赋予你的权利和义务！望慎重”。就此，郑健回复“解除店铺转让协议函，根据甲方张钊，乙方郑健，签订的店铺转让协议，甲方张钊未按照协议第一条、第三条履行，甲方张钊已构成违约，现乙方郑健要求解除店铺转让协议并退还转让费、房租和违约金”。张钊妻子回复“你现在给我发这个什么意思？”。2020年3月20日，郑健收到张钊邮寄的《合同解除通知函》，张钊于通知函中以“2020年2月10日后经甲方（张钊）多次沟通，乙方（郑健）至今仍未履行合同义务按期交付租金，并以微信形式明确告知拒绝履行付款义务，已构成根本违约”为由，通知郑健“1、根据《合同法》第94条第2款规定，两方2019年9月10日签订的《店铺转让协议》于你方收到本通知函之日起解除。2、根据协议第六项、第七项，你方应在收到本函之日起3日内给付所欠房屋租金3.578万元以及房屋占用费（按实际占用天数计算），物业费、水电费、卫生费等并承担相应的违约责任。希望你方在收到本函后，依法、依约地履行房屋交付义务，保证我方正当行使房屋权利不受影响”。三、x店铺的腾退情况2020年6月6日，郑健将x店铺腾退交还张钊，当日《交接单》载明“本人郑健就位于海淀区某镇中心区x地块商业项目用地（x地块）某镇x地块x商业楼x层x，（海淀区某园x号楼底商x），屋内物品一事与张钊进行交接，本人已确认屋内属于本人的物品已清理完毕。剩余物品张钊自行处理与本人无关。另：水表数11604（字）未付，物业费自2019年9月10日起未付，共四组暖气片未恢复原样”。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下，本案争议指向：张钊与郑健间《店铺转让协议》能否撤销或解除，及相应的法律后果。争议一、郑健主张撤销《店铺转让协议》是否有据?郑健所提及的撤销事由包括：张钊无权转租x店铺，该房屋为地下室，不应用于餐馆经营；欺诈之房屋实际面积与合同约定不符，合同约定为248平方米、但实际为120余平方米；欺诈之张钊未履行协议第三条，未交付“羊蝎子”制作方法。对“无权转租”问题。张钊称其承租房屋后开设餐馆、注册“北京知味坊餐饮服务有限公司”，后将餐馆经营权及餐馆所使用的房屋一并转租郑健。就此，张钊提举《商铺租赁合同》及《转租转让同意书》为证，显示“2016年3月24日，张钊与案外公司签订协议承租北京市海淀区某镇中心区x地块商业项目用地（x地块）某镇x地块x商业楼x层x，房屋建筑面积124.63平方米，用于商业使用，租赁期限2016年5月20日至2021年8月20日，其中第一年及第二年租金21万元，第三年租金22.05万元，第四年租金231525元（2019年6月20日前支付115762元，12月20日前支付115762元），第五年租金24.31万元……第十条特别约定事项……5、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的场地毁坏，不适于使用或租用时，乙方可暂停支付全部租金或部分租金，直到承租场地修复或恢复原状”，案外公司同意张钊自行转租、转让，后续租金由乙方张钊自行决定。经质证，郑健对《商铺租赁合同》真实性无异议，但对《转租转让同意书》真实性存疑。对“不应用于餐饮经营”问题。因郑健申请我院核实该店铺产权情况，再因张钊自述在该店铺注册企业，故我院调取了“北京知味坊餐饮服务有限公司”工商档案材料中的住所页，显示2016年6月28日“北京世纪正源房地产开发有限公司”在《住所证明》中产权人证明一栏加盖公章，称同意“海淀区某镇中心区x地块商业项目用地（x地块）某镇x地块x商业楼x层x”地址房屋提供给该公司使用。经询，张钊、郑健对法院调取的工商档案材料中的住所页予以认可。对“面积欺诈”问题。经询，郑健确认承租标的为整体店铺，x店铺上下两层、面积总和248平方米；自认承租前曾去现场查看，但主张双方协议约定的248平方米应指单层面积。对“未交付‘羊蝎子’制作方法”问题。张钊提供照片一张为证，显示“味精，一勺多一点……”等内容，称已将“羊蝎子”烹饪过程教授于郑健所指派的人员，再称“羊蝎子”料包均是从市场购买。经质证，郑健对证据真实性不予认可，自认经营期间由其烹制“羊蝎子”，主张协议中约定的“羊蝎子”制作方法应指具体的料包配比，但张钊未告知料包配比而是让其购买料包。争议二、张钊主张《店铺转让协议》已于2020年3月20日解除是否有据？张钊主张解除事由为郑健拖欠租金等，证据为妻子与郑健间微信聊天记录、《合同解除通知函》及快递单等在案证据。同前所述，郑健认可收到解除通知，但不认可解除事由，主张未支付2020年2月11日至2020年3月19日期间租金的行为，不属于《合同法》第94条第2款规定的法定解除情形，称因张钊未教授“羊蝎子”制作方法，故其行使合同抗辩权暂停支付租金；再称暂停支付租金之时，恰是新冠疫情突发、北京市政府处于一级疫情响应期间，属于不可抗力，据其与张钊签订的《店铺转让协议》第一条“保证郑健同等享有张钊原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”，其可援引张钊与出租人之间《商铺租赁合同》的10.5条款中关于不可抗力的相关约定。争议三、双方诉求款项是否有据？张钊要求郑健支付如下款项：（1）租金，期间为2020年2月11日至3月20日；（2）占用使用费，期间为2020年3月21日至6月6日；（3）物业费及水费，期间为2020年9月10日至2020年6月6日，金额分别为4402.85元（年物业费5952元，使用x店铺270日，物业费共计4402.85元）、水费1436元。就物业费，张钊提交物业费缴纳通知单为证，显示缴费人为某园x号楼x商户“羊蝎子”，该户2019年5月7日至2020年5月16日物业费共计5952元；就水费，张钊提交物业公司水费明细为证，显示缴费人为某园x号楼x商户“羊蝎子”，2020年6月10日抄表数1160，2019年9月至2020年6月水费共计1436元。张钊称，水费及物业费双方存有约定，其向郑健收取后最终会交予物业公司。经询，郑健对各项费用表示：（1）租金，2020年2月11日至3月19日共计37天，“年租金34万元÷365天×37天”，计34465.5元，因张钊虚构50%房租面积，故租金应为17232.75元。（2）房租占用使用费，因张钊虚构建筑面积故实际占用费应减半收取，再因该段时间处于疫情，属于不可抗力，郑健并未实际占用房屋、也未因此受益，故应在前述减半的情况下，根据公平原则由张钊、郑健共同承担。（3）物业费及水费。认可未支付过诉争的水费、物业费，但仅同意支付2019年9月10日至2020年2月10日期间的费用。郑健要求张钊返还转让费13万元以及2019年9月10日至2020年2月10日期间50%的租金，称法律依据为《合同法》第五十四条第二项、第五十六条之规定。其中，对于转让费。郑健及张钊均确认《店铺转让协议》所涉“转让费”涉及店铺内的桌椅板凳、装修、厨具、灶具等一系列物品，但不包含员工和财务；张钊再确认，2020年6月6日收回房屋时相关物品均留在店铺内，但主张物品有所损耗。最后，本案审理过程中，郑健曾以其住所地为河北省南和县为由提出管辖异议，后撤回申请；郑健再曾以需要时间准备诉讼为由提出过延期审理，但我院未予准许。此外，我院曾组织双方协商，但双方未能达成一致。本院认为，首先，对于在案证据的采信问题。张钊、郑健对《店铺转让协议》、微信聊天记录等相关证据的真实性均予认可，故我院对该部分证据予以采信。进而，对于双方争议所涉问题，我院从如下角度加以考量。问题一、郑健主张撤销《店铺转让协议》是否有据?结合在案证据及双方陈述，张钊与郑健就“羊蝎子”餐馆转让问题所签订的《店铺转让协议》系双方真实意愿的体现，并未违反法律法规的强制性规定，故应属有效协议。郑健所持撤销事由，归纳而言共有四点：事由一、无权转租，但该主张与张钊所提交《商铺租赁合同》及《转租转让同意书》相悖。事由二、房屋不应用于餐饮经营，但该主张与张钊曾在x店铺注册餐饮企业的事实相悖。事由三、面积欺诈，但该主张与郑健自认曾在签订协议前查看房屋、自认x店铺两层共计248平方米相悖。至于撤销事由四、未交付“羊蝎子”制作方法。张钊主张业已教授“羊蝎子”制作方法并提举证据，郑健在接手x店铺后确已实际经营“羊蝎子”餐饮服务。加之，郑健未举证证明《店铺转让协议》所提及的“羊蝎子”制作方法为“羊蝎子”秘方，故郑健以此为由要求撤销协议，我院亦无法认同。综上，对郑健反诉要求撤销双方签订的《店铺转让协议》，我院不予支持。问题二、张钊主张2020年3月20日解除《店铺转让协议》是否有据？鉴于郑健认可收到解除通知，但不认可解除事由，故此争点的实质即张钊是否具备解除权。据在案张钊妻子与郑健间微信聊天记录可知：其一、虽《店铺转让协议》约定租金每半年支付一次，但双方在协议履行过程中，以实际行动变更了租金支付周期为每三个月支付一次，即郑健需于2019年12月10日前交纳2019年12月10日至2020年3月10日期间房租8.5万元。对于该租金交付义务，郑健未能如约足额履行，其仅支付约定租金6万元，欠付租金2.5万元。此后，经多次催要，郑健仍未补足该期租金。就此拖欠租金问题，郑健给出的理由，如2019年12月17日微信表述为“现在没生意，挣钱了会给”；2020年1月9日微信表述为“攒够2.5就会给，我现在流动资金断了”。此即，郑健存有无正当理由未支付或者迟延支付租金、经给予合理期限仍未支付租金之情形。其二、在后续的洽商过程中，张钊一方曾于2020年1月15日提出“如果你们能按时交房租，就看看按日子把房租交下，是下半年的房租。要是不能交，那可能就没办法让你们这么经营下去了”，对此郑健明确回复称“商量了，到时间就收店吧”。此即，郑健存有明确表示拒绝交付后续租金、不履行主要合同义务的情形。故本案中，张钊依法具有解除权，有权解除双方间《店铺转让协议》。至于郑健所提出之抗辩。我院认为：抗辩之一、张钊未教授“羊蝎子”制作方法，故其行使合同抗辩权暂停支付租金；同前所述，郑健无证据证明《店铺转让协议》涉及“羊蝎子”秘方的交割，故此项抗辩难以成立。抗辩之二、暂停支付租金之时，恰新冠疫情突发、北京市政府处于一级疫情响应期间，属于不可抗力。北京市就新冠肺炎疫情启动突发公共卫生事件一级响应系2020年1月24日，但此前郑健就已拖欠到期应付租金并于2019年1月15日明确表示拒不支付后续租金“到时候收店”。故郑健未如约支付租金、表示拒不支付后续租金与新冠肺炎疫情、北京市启动突发公共卫生事件一级响应缺乏时间上关联性。故郑健此项抗辩亦无法成立。综上，张钊主张2020年3月20日解除《店铺转让协议》有据，我院予以支持。问题三、双方诉求主张的各项款项是否有据？对于张钊诉请的各项款项。其一、租金及房屋占用使用费。双方约定x店铺年租金34万元，郑健自认租金已支付至2020年2月10日，则我院对此不持异议。鉴于双方《店铺转让协议》于2020年3月20日解除，郑健至2020年6月6日腾退x店铺，故张钊要求郑健按照原租金标准支付剩余期间租金及此后的房屋占用使用费并无不当。至于郑健所述受疫情影响应相应减少费用一节，x店铺为餐饮用途，新冠疫情确一定程度上影响餐饮经营，但本案中郑健有怠于解决纠纷、未能积极腾退房屋、扩大损失之嫌。具体表现为：2020年1月15日郑健就已表示“商量了，到时间就收店吧”，此后张钊多次联系郑健未果，郑健亦未主动协商止损，2020年2月13日郑健称“疫情过后再说”，再至2020年6月6日郑健方腾退x房屋。故综合上述考虑，经核算，在适度酌减后，郑健应向张钊支付2020年2月11日至3月20日房屋租金以及3月21日至6月6日期间房屋占用使用费合计10万元。其二、物业费、水费。双方《店铺转让协议》中约定郑健承担租赁x店铺期间的物业费、水费。故结合物业费缴纳通知单、水费明细、2020年6月6日《交接单》，我院对张钊主张的2019年9月10日至2020年6月6日期间物业费4402.85元、水费1436元予以支持。对于郑健诉请的各项款项。其一、转让费。虽郑健据《店铺转让协议》可撤销而主张全额返还转让费，我院无法予以支持。但从转让费设定的目的而言。双方约定转让费为“店铺现有的装修、装饰、羊蝎子制作方法及其他所有设备及其他相关费用的总和”，换言之，即郑健支付“转让费”系其取得x店铺、在此长久经营的对价。考虑到一方面，双方间《店铺转让协议》之解除责任在郑健而非张钊，另一方面2020年6月6日郑健腾退x店铺时确已将相关设备归还。故我院判定张钊应向郑健返还转让费8万元。其二、郑健以租赁物面积差异为由要求张钊返还已交纳租金，此诉求无事实依据，我院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定判决如下：一、确认张钊与郑健于2019年9月10日所签订的《店铺转让协议》已于2020年3月20日解除；二、郑健于本判决生效之日起七日内向张钊支付2020年2月11日至2020年3月20日期间房屋租金及2020年3月21日至2020年6月6日期间占用使用费共计10万元；三、郑健于本判决生效之日起七日内向张钊支付2019年9月10日至2020年6月6日期间物业费4402.85元及水费1436元；四、张钊于本判决生效之日起七日内向郑健返还转让费8万元；五、驳回张钊的其他诉讼请求；六、驳回郑健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2604元，由郑健负担。反诉案件受理费2168元，由张钊负担856元，由郑健负担1312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡 笑人民陪审员  唐福来人民陪审员  赵成芳二〇二〇年十二月十五日书 记 员  马 赫