安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初5499号 原告：郭胜兵，男，1971年10月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：洪卫,安徽智全律师事务所律师。 被告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码91340700791857229U。 法定代表人：李肖白，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 第三人：安徽正洁高新材料股份有限公司，住所地安徽省铜陵市循环工业园，统一社会信用代码913407005563412301。 法定代表人：代道文，该公司总经理。 原告郭胜兵诉被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（简称瑞环公司）、第三人安徽正洁高新材料股份有限公司（简称正洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪卫,被告瑞环公司委托诉讼代理人庞国芳到庭参加诉讼，第三人正洁公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院确认证洁公司与瑞环公司签订的《新江花园(一期)住房认购书》无效;2、判令被告瑞环公司支付原告退房奖励款15.6万元；3、本案诉讼费用由被告瑞环公司承担。事实及理由:2011年初,第三人正洁公司为响应开发区购房用于职工使用,提升职工福利的号召,计划购置被告瑞环公司开发的新江花园(一期)住宅。当时由于第三人正洁公司正在投产抽不出闲余资金购买,即与原告协商由原告出资委托第三人正洁公司并以第三人正洁公司的名义向被告瑞环公司购置住宅,然后再返租给第三人正洁公司职工居住使用。2011年5月4日第三人正洁公司按照原告委托与被告瑞环公司签订《新江花园(一期)住房认购书》,认购书约定由第三人购买被告瑞环公司开发的新江花园一期项目中的第18栋1、2单元,共计24套住宅;认购书签订后原告通过第三人正洁公司或直接向被告瑞环公司支付了140万元的认购款。2019年底,被告瑞环公司开发的新江花园(一期)住房因未取得房屋预售许可证等原因,该房屋始终无法办理产权证书,故被告瑞环公司要求原告退还所购买的住宅,原告配合被告瑞环公司动员住户退房,被告瑞环公司按照文件精神承诺凡自愿退房的可以支付原告奖励款12000元每户,原告共计向被告瑞环公司退房18户,被告瑞环公司仅支付原告退房奖励款60000元,尚欠原告退房奖励款15.6万元。原告多次向被告瑞环公司催讨未果,为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告瑞环公司辩称：一、本案涉及的房屋买卖合同均属无效，原告郭胜兵应当将涉案房屋退还给被告瑞环公司。 1、2011年5月4日，被告瑞环公司与第三人正洁公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定第三人正洁公司向被告瑞环公司认购新江花园18栋第1、2单元，共计24套房屋，均价为1928元/平方米，总购买价3911912元，第三人正洁公司按认购总房款的70%支付首付款，即2738339元。但是正洁公司未按认购书约定交付购房款，实际仅支付给被告瑞环公司购房款1400000元。 2、根据《合同法》第五十二条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定和安徽省高级人民法院、铜陵市中级人民法院、铜官区人民法院的相关判例，案涉的《新江花园（一期）住宅房认购书》属于无效合同。 3、根据开发区管委会2010年4月28日召开的主任办公会会议要求，明确关于新江花园一期销售只作团购，暂不作个体销售。本案中涉案的房屋销售对象系第三人正洁公司，而非原告郭胜兵。原告郭胜兵不符合案涉房屋购房主体资格，即便原告郭胜兵以正洁公司名义团购了新江花园团购房，但其将涉案部分房屋加价转售给他人的行为也违法了房地产法的相关法律规定，应属于无效。 但是，截止目前为止已经办理退房的仅有5套房屋，原告郭胜兵应当将剩余19套房屋退还给被告瑞环公司。 二、原告郭胜兵主张的奖励款诉求无事实依据，不应当得到支持。 为加快退房进度，稳妥解决新江花园团购房的退房事宜，维护各方当事人的合法权益，经开区先后出台了各项退房政策，且大部分购房户已按此政策办理了退房手续。根据新江花园小区团购房退房奖励办法，各团购单位和个人住房户按照规定期间完成退房的，给予相应的退房奖励。退房奖励款由经开区根据退房情况支付给团购企业，由团购企业作为奖励款付给个人住房退房户。 本案中，原告郭胜兵未向被告瑞环公司完成剩余房屋的退房手续，不符合奖励款的领取条件。 首先，被告瑞环公司与第三人正洁公司以及铜陵市至诚招商服务有限公司在2019年10月20日达成了《团购房退房备忘录》，明确第三人正洁公司团购的新江花园第18栋第1、2单元共计24套住宅，第三人正洁公司自持15套，转售给个人9套。第三人正洁公司须在2019年11月10日之前先行办理企业自持的15套房屋的退房手续，但是至今未能完成剩余团购房的退房手续。被告瑞环公司认为双务合同无效后的处理原则是，当事人互相返还因合同取得的财产，故原告郭胜兵应当将剩余涉案房屋退还给被告瑞环公司。 其次，原告郭胜兵不是案涉房屋的销售对象，案涉房屋是被告瑞环公司销售给第三人正洁公司的，即便所有房屋均按照规定期间办理了退房，退房奖励款也是支付到第三人正洁公司，再由第三人正洁公司支付给实际购房人，而不是直接支付给原告郭胜兵。 另，原告郭胜兵已经在2020年5月份就奖励款一事向铜官区法院提起了诉讼，当时的诉求是要求被告瑞环公司支付奖励款18万元，且陈述自持所有的24套房屋，已经退还了20套。但是仅时隔半年，其又向贵院提起诉讼，述称已经退还了18套房屋，并且要求被告瑞环公司支付15.6万元的奖励款，原告郭胜兵两次起诉前后矛盾，也不符合客观事实。 鉴于以上，请求法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告郭胜兵的全部诉讼请求。 第三人正洁公司未答辩。 经审理查明： 一、2011年5月4日正洁公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，认购书约定：正洁公司所认购的住宅房为瑞环公司所开发的位于新江花园一期项目中的第18栋第1、2单元共计24套，认购房团购均价为1928元/平方米。总房款约为人民币3911912元。上述房价未含正洁公司所须承担的各类税费。第三条立约定金、认购首付款及其他预付款：1．立约定金：正洁公司签订本认购书后须在2日内按2,000元/户向瑞环公司交纳立约定金，合计48,000元，本认购书方可生效。2．认购首付款：2011年5月31日（含31日）前正洁公司按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计2738339元（其中：履约保证金（含立约定金）1173574元，房屋首付款为1564765元）。3．瑞环公司以正洁公司足额支付首付款的到账时间来确定正洁公司所享有的“团购均价”执行标准……。合同签订后正洁公司仅向瑞环公司支付房款140万元。 二、2019年10月20日被告瑞环公司与第三人正洁公司、铜陵市至诚招商服务有限公司签订一份《团购房退房备忘录》，备忘录确认：第三人正洁公司向被告瑞环公司团购房屋24套，单位自持15套，转售个人9套，支付房款140万元。第三人正洁公司应于2019年11月10日之前先行办理企业自持15套房屋退房手续，涉及15套的退房款，第三人正洁公司同意存留在被告，用于解决第三人正洁公司转售给个人住户的部分退房款，第三人正洁公司尚欠个人住户余下的退房款由其承担，并承诺由此而引起的一切法律责任由其承担。 三、2020年9月6日正洁公司向铜陵市经济技术开发区管委会发出一份《情况说明》，《情况说明》上记载：2011年5月4日我公司与瑞环公司签订了购买新江花园小区18栋2个单元计24套住宅，当时为响应开发区号召购买职工住宅，由于当时我公司正在投产，抽不出闲余资金购买职工住宅，于是就由我公司员工郭胜兵购买，反租给我公司职工居住，此房款均由郭胜兵、郭胜勇二人支付。实际购买人为郭胜兵个人所有，望经开区管委会核查，给郭胜兵退房应有的权利。 四、原告提交13份2019年10月30日的《新江花园房屋移交表》上没有被告瑞环公司签字盖章，无法确认已向被告瑞环公司移交了13套房屋。2020年11月4日原告向铜陵市铜鑫物业管理有限责任公司缴纳新江花园13套房屋的物业费及水电费。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向正洁公司出售涉案房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故正洁公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》为无效合同。故原告要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》无效，予以支持。因原告未提交有效证据证明其是实际购房人,也未提交有效证据证明已向被告瑞环公司退还了13套房屋,结合被告瑞环公司的举证,原告的要求被告瑞环公司支付退房奖励款15.6万元,无事实依据,故该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、第三人安徽正洁高新材料股份有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住房认购书》无效。 二、驳回原告郭胜兵的其他诉讼请求。 案件受理费3420元，减半收取1710元，由原告郭胜兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  杨富生 二〇二〇年十二月四日 书记员  费荣芳 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。