湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初5439号原告：郴州永信房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区王仙岭郴资大道21号5-1-2栋309房。法定代表人:黄云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王柏茂，男。被告：杨文青，女，汉族，1979年3月18日出生。原告郴州永信房地产开发有限公司（以下简称永信公司）与被告杨文青商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永信公司的委托诉讼代理人王柏茂、被告杨文青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永信公司请求判令：一、被告支付拖欠门面购置房款64250元、逾期付款利息128981.88元（违约金从2009年10月31日至2020年10月30日止按日万分之五计算，以后计至付清购房款之日止），共计193231.88元；二、由被告承担本案诉讼费、保全费。被告杨文青答辩要点：一、答辩人一直愿意支付购房尾款64250元，但由于原告一房二卖，严重违约，应扣除原告应支付的逾期办证违约金，以及被告为维权产生的诉讼费、鉴定费、查档案费、保全费和聘请律师的费用38000元，合计49850元。二、原告诉请逾期付款利息没有事实依据，应予驳回，因为：不能办理银行按揭贷款的原因在于该房屋系违规建设，责任在原告；生效判决认定答辩人未支付剩余房款，原告未将房产过户给答辩人，双方均有过错；生效判决认定对于答辩人未支付的房款如何确定的问题，由双方另行解决，双方至今对剩余尾款的支付未达成协议。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、2009年6月30日，杨文青（买受人）与永信公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买出卖人开发的位于郴州市××路××号××栋××单元××号房，该商品房的用途为商铺，合同约定的建筑面积共44.46㎡；2、该商品房单价为4500元／㎡，按建筑面积计算该商品房总价款为200000元；3、根据选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按郴州市房产管理局测绘的产权登记面积结算房屋价款，多退少补；4、买受人采用银行按揭付款方式，并于2009年6月30日付清首付款100000元，余款100000元办理银行按揭，买受人必须在7日内交齐个人按揭资料，主动配合银行办理好按揭手续；5、买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；6、买受人逾期付款超过30日后，如合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；7、出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。杨文青在签订上述合同的当日依约将首付款100000元、按揭贷款手续费861元及申请银行按揭贷款所需的资料一并交付给了永信公司。上述合同未经过网签，未进行备案登记。2009年7月，永信公司将涉案房屋交付给杨文青使用。因涉案房屋是永信公司违规建设，银行未予办理按揭贷款。二、经郴州市房屋产权登记管理处测绘，涉案房屋产权登记面积为36.5㎡。因合同约定的面积与产权登记面积存在差异，杨文青要求按照房屋实际面积计算房款并支付余款64250元，但永信公司坚持按合同约定面积计算房款并要求支付余款100000元，双方为此产生纠纷，杨文青遂于2012年12月诉至本院，请求确认涉案房屋的实际面积为36.5平方米，并要求永信公司提供办理房屋产权登记所需的资料协助其办理产权登记，支付超期办理产权证的违约金1000元。2013年1月11日，永信公司向杨文青用特快邮寄了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。该《解除〈商品房买卖合同〉通知书》非杨文青本人签收。2013年1月20日，永信公司向本院提起反诉，请求确认其与杨文青之间签订的《商品房买卖合同》于2013年1月11日已解除，并要求杨文青返还涉案房屋及支付违约金20000元等。2013年2月4日，永信公司向本院提交了变更诉讼请求申请书，变更后的诉讼请求为：继续履行双方之间所签订的《商品房买卖合同》，并要求杨文青支付余款64250元、违约金67128.4元等。在本院审理上述案件过程中，永信公司与刘军于2013年3月13日签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋卖给刘军，并于2013年3月28日将涉案房屋的产权登记在刘军名下。在永信公司将涉案房屋转让给刘军的情况下，杨文青与永信公司均于2013年4月8日申请撤回起诉与反诉，本院作出（2013）郴北民二初字第26号民事裁定书，裁定予以准许，杨文青预交的本诉案件受理费210元减半收取105元，由杨文青负担；反诉案件受理费1564元，由永信公司负担。三、2013年6月，杨文青再次诉至本院，请求确认永信公司与刘军所签订的合同无效。本院于2015年5月11日作出（2013）郴北民二初字第1510号民事判决书，判决确认永信公司与刘军于2013年3月13日所签订的《郴州市商品房买卖合同》无效，案件受理费80元、评估鉴定费6966元，由永信公司承担3523元，刘军承担3523元。刘军不服，上诉至郴州市中级人民法院，中院于2015年8月31日作出（2015）郴民一终字第513号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费80元由刘军负担。中院在该判决书中认定：杨文青因与永信公司发生纠纷，杨文青未支付剩余房款，永信公司亦未将门面过户给杨文青，双方均有过错。四、杨文青在郴州市中级人民法院作出上述判决后，于2015年10月诉至本院，请求判令：1、永信公司继续履行与其于2009年6月30日所签订的《商品房买卖合同》；2、永信公司支付其逾期办理房屋产权证违约金1000元；3、永信公司、刘军共同协助其办理位于郴州市××路××号××号门面房屋（权证号码7××1）过户手续，将涉案房屋登记至其名下；4、本案诉讼费由永信公司、刘军承担。本院于2016年1月25日作出（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书，判决：永信公司继续履行与杨文青于2009年6月30日签订的《商品房买卖合同》；永信公司在本判决生效后三十日内协助杨文青办理位于郴州市××路××号××号门面房屋（权证号码7××1）的房屋所有权证；驳回杨文青的其他诉讼请求；案件受理费50元，诉讼全保费1020元，由永信公司负担。本院在该判决书中认定：杨文青与永信公司之间因对是按房屋的实际面积付款，还是按合同约定的面积付款存在争议，以致双方发生纠纷，永信公司至今没有为杨文青办理房屋所有权证，原告亦至今未付清购房款，双方均有过错，因此杨文青诉请永信公司支付逾期办理房屋产权证违约金1000元，不予支持；对于杨文青未支付的房款如何确定，杨文青与永信公司可另行解决。永信公司对上述判决不服，上诉至郴州市中级人民法院，中院于2016年5月18日作出（2016）湘10民终446号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费50元，由永信公司负担。中院作出的该判决书送达后，本院作出的上述（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书于2016年6月21日生效，本院根据杨文青的申请于2016年8月11日依据该判决书立案执行。杨文青现已取得涉案房屋的不动产权证。五、因杨文青尚未将剩余购房款支付给永信公司，永信公司为此诉至本院。本院于2020年11月5日向杨文青送达了民事诉状、应诉通知书等诉讼文书。判决的理由与结果本院认为：一、原告永信公司与被告杨文青于2009年6月30日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，根据本院作出的（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书、郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终446号民事判决书，该合同合法有效，原告应继续履行该合同，且双方现对被告还需支付原告购房尾款64250元无异议，故原告诉请被告支付购房尾款64250元，本院予以支持。二、关于违约金的计算问题：双方签订上述《商品房买卖合同》后，因原告的原因导致被告未能成功办理银行按揭贷款，后来又因双方对是按房屋的实际面积付款，还是按合同约定的面积付款存在争议，以致双方发生纠纷，双方发生纠纷后原告又将涉案房屋卖给案外人刘军，导致双方进行多次诉讼，因此在上述合同是否应继续履行确定前，被告无须支付原告逾期支付房款的违约金。上述合同被本院作出的（2015）郴北民二初字第1546号民事判决书及郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终446号民事判决书确认继续履行。上述判决书于2016年6月21日生效后，原、被告应及时确定被告应支付的购房款总额及余额，原告应及时向被告主张，被告亦应及时将剩余房款支付给原告，但双方均未及时处理。原告向本院起诉后，本院于2020年11月5日向被告送达了起诉状，原告在起诉状中要求被告支付的购房尾款与被告主张的应支付的购房尾款是一致的，被告在收到原告的起诉状后应及时将购房尾款支付给原告。综上，本院酌定从2016年6月22日开始计算逾期付款违约金，其中2016年6月22日至2020年11月5日期间的逾期付款违约金由原、被告各承担一半，2020年11月5日之后的逾期付款违约金由被告承担。原告主张以欠付的房款为基数按日万分之五计算逾期付款违约金，未违反合同约定，本院予以采纳，因此被告应支付原告2016年6月22日至2020年11月5日期间的逾期付款违约金为25652元（即64250元×0.0005×1597天÷2），之后的逾期付款违约金按日万分之五计算至购房款付清之日止。三、被告抗辩应扣除原告应承担的逾期办证违约金，以及原告应承担的诉讼费、鉴定费、查档案费、律师费等，本院不予采纳，理由如下：1、本院在（2015）郴北民二初字第1546号案件中已驳回其要求支付逾期办证违约金的诉请，对于该判决生效后，原告是否还需支付逾期办证违约金，不属于本案的处理范围，被告可另行主张；2、被告在（2013）郴北民二初字第26号案件中预交的案件受理费210元，本院已裁定其中105元由被告负担，另105元可向本院申请退费；3、被告在（2013）郴北民二初字第1510号案件中预交的案件受理费80元、评估鉴定费6966元，本院已判决由原告负担3523元，刘军负担3523元，对此被告可依法申请执行；4、被告在（2015）郴北民二初字第1546号案件中预交的案件受理费50元、保全费1020元，本院已判决由原告负担，被告已依据该判决向本院申请执行；5、被告主张的查档案费、律师等，是否应由原告承担，不属于本案的处理范围，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告杨文青在本判决生效后十日内支付原告郴州永信房地产开发有限公司购房款64250元；二、被告杨文青在本判决生效后十日内支付原告郴州永信房地产开发有限公司逾期付款违约金25652元（暂计算至2020年11月5日），并以未付房款为基数按日万分之五支付2020年11月6日至购房款付清之日止期间的逾期付款违约金；三、驳回原告郴州永信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2082元，由原告郴州永信房地产开发有限公司负担1113元，被告杨文青负担969元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹华英二〇二〇年十二月十五日法官助理王术妍书记员林蒙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。