河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1272号 原告：王雪，女，1986年10月6日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：由晨超，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。 被告：石家庄富力房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号003-409,统一社会信用代码：91130101087296894F。 法定代表人：杨培军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温立波，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 原告王雪与被告石家庄富力房地产开发有限公司（以下简称富力地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雪及其委托诉讼代理人由晨超、王星星、被告富力地产公司的委托诉讼代理人温立波、孙宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王雪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，向原告交付石家庄高新区房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金75363.62元（该违约金以1438237为基数，按照日万分之二，自2019年9月30日开始计算，暂计至2020年6月18日，暂计为75363.62元）；3、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等各项费用。事实与理由：2018年5月17日，原告与被告签订《石家庄商品房预售买卖合同》购入其所开发的位于石家庄高新区房屋。上述买卖合同约定了原告所购房屋建筑面积135.44平米，总房款1438237元等条款，其中第九、十、十一条明确约定，被告应当在2019年9月30日之前将取得建设工程竣工验收备案、取得房屋测绘报告、并满足基本设施设备交付条件的房屋交付给原告。合同签订之后，原告依约定缴纳全部购房款，完成了买卖合同所规定的全部合同义务。2019年9月30日，涉案房屋买卖合同约定的交房日期届满，被告未能履行其交房义务，未能将满足合同约定的房屋交付给原告。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《石家庄商品房买卖合同（预售）》第十二条亦明确约定，逾期交付房屋超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。本案中，原告已依约交纳了全部购房款，履行了房屋买卖合同项下的全部义务；被告擅自发函通知解除房屋买卖合同，拒绝交付房屋，已构成根本违约，严重侵害了原告合法权益。综上，为维护原告之合法权益，避免受到进一步损失，原告依照相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告富力地产公司辩称，原告未按约定支付装修款，被告有权拒绝交付涉案房屋。被告严格履行双方签署的商品房买卖合同及装修合同，无任何过错，不应承担违约金及诉讼费、保全费等费用，应驳回原告的诉讼请求。1、双方除签订商品房买卖合同外同时签有《装修合同》，《装修合同》合法有效，不存在欺诈和胁迫，应当遵照履行。双方签订合同时对所签订合同的内容是完全理解的，并自愿接受合同的各项条款的约定，合同中针对房屋面积、装修价款的部分均为手写，被告已作充分提示，原告在合同中签字、按手印予以确认。同时被告所开发的楼盘并非该地段的唯一楼盘，原告对是否购买有充分的选择权。被告未形成市场支配地位，也未强追其购买并签订合同，不存在欺诈和胁迫，而实际销售价格高于限价也不必然导致购房合同无效，限价政策只是地方政府的政策性规定，因此双方均应按照合同的约定去履行。2、原告未按照约定支付装修款被告有权拒绝交付涉案房屋，也不应支付违约金。根据双方签订的装修合同第四条约定，本装修工程于2019年9月30日前完成装修并交付给甲方，如甲方未付清本合同约定全部应付款的，乙方可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿。根据原告出具的承诺书第一条承诺，本人同意自动完成与开发商对该商品房装修前毛坯状态的交付，承诺由开发商在该商品房具备装修条件后且不违背相关法律政策的条件将该商品房直接进行装修，且无需通知本人，如因此产生的相关责任由本人承担，与开发商无关。本案业主承诺自动完成毛坯状态的交付直接进行装修，且双方约定的支付装修款的时间在交房时间之前，符合合同法第六十七条规定的情形。原告至今存在违约行为，在其有先履行交纳装修款义务的情况下未交清装修款，被告有权行使先行履行抗辩权，拒绝交付房屋。而且装修款为购房款的一部分，因此在原告欠付装修款的前提下被告也没有义务向其交付涉案商品房。因被告有权行使先行履行抗辩权，被告的交房义务应在原告履行完毕交款义务后，因此被告不存在违约，不应支付逾期交房违约金。 本院经审理查明：2018年4月29日，原告王雪认购被告富力地产公司开发的商品房房屋一套并签订了《石家庄富力城商品房认购书》一份，该认购书约定了房号、建筑面积、房款、建筑面积单价及装修款等事项。该认购书签订后，原告王雪交纳购房定金20000元。 2018年5月14日，原告王雪（甲方）与被告富力地产公司（乙方）签订《装修合同》一份，约定：该套商品房装修包干总价为622923元；甲方应于本合同签订之日一次性付款622923元；甲方不可撤销地委托乙方进行装修，同意自动将该商品房交付乙方进行装修；本装修工程于2019年9月30日前完成装修并交付给甲方；如甲方未按约定支付装修款的，甲方应从逾期之日起每日按应付装修款的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30天后，乙方有权单方面解除合同，如乙方要求解除合同的，甲方应当向乙方支付该商品房装修总价20%的违约金并承担解除合同的所有费用；……。当日，原、被告双方就上述《装修合同》签订《补充协议》一份：原《装修合同》中的第二条付款方式无效，以本合同中约定的条款为准；该套商品房装修包干总价为622923元；付款方式分期13个月，分3期，首笔款于2018年8月12日支付186877元，于2019年5月9日支付249170元，于2019年6月30日支付186876元；如任何一期逾期付款且在30日内的,则乙方（原告王雪）需按逾期天数计算支付甲方（被告富力地产公司）装修包干总价款1%的违约金（即:违约金=装修包干总价×1%×逾期天数）；逾期超30日(1)甲方有权解除《石家庄市商品房预售买卖合同》、《装修合同》及本协议，并有权无须通知乙方而直接将该房屋另行销售；(2)乙方应于逾期第33日之内向甲方支付装修包干总价款的双倍金额作为违约金。同日，原告王雪向被告富力地产公司出具《承诺书》，载明：……本人自愿指定石家庄富力房地产开发有限公司作为该商品房的唯一装修公司，本人将按照《商品房买卖合同》约定的交房时间和交付条件办理该商品房的收楼手续，本人同意自动完成与开发商对该商品房装修前毛坯状态的交付；本人承诺由开发商在该商品房具备装修条件后且不违背相关法律、政策的前提下将该商品房直接进行装修且无需通知本人，如因此产生的相关责任由本人自行承担，与开发商无关；本人同意在签署《商品房买卖合同》前按约定向开发商付清全部应付款项外，还应按《装修合同》约定向开发商付清全部款项，否则开发商有权拒绝为本人签署《商品房买卖合同》，并且不负任何责任……，本人同意本承诺书作为《商品房买卖合同》和《装修合同》的附件，与合同具有同等法律效力。2018年5月14日，原告王雪交纳房款418237元，被告富力地产公司为其开具438237元（含定金20000元）的收据。 2018年5月17日，原、被告双方签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》各一份，并予以备案（ＮＯ:1618051713085272904），约定：该商品房坐落为高新区昆仑××大街××天××家园××住宅楼××单元××房；该商品房的预测建筑面积共135.44平方米，其中套内建筑面积101.47平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10619元，总价款为1438237元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年5月14日前支付首期房价款438237元，占全部房价款的30%，余款1000000元向中国银行或工商银行或兴业银行或招商银行或农业银行等（贷款机构）申请贷款支付；该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人按期把房屋交付买受人，买受人应按交楼通知约定期限之首日起交付物业服务费，由买受人原因致使出卖人6个月未能按期交付的，出卖人有权将房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人，非出卖人原因造成的能源消耗、房屋及所有买受人专属设备、设施、仪表损坏等，由买受人自行承担；出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……。 2018年5月25日，原告王雪将剩余房款1000000元通过银行贷款方式支付给被告富力地产公司。原告王雪已向被告富力地产公司支付了一期装修款，第二、三期装修款未支付。 2019年7月5日、2019年9月12日，被告富力地产公司向原告王雪发出《催款函》、《告知函》各一份，要求原告王雪交纳剩余装修款及逾期违约金。原告王雪收到上述两份函后拒绝交纳剩余装修款。 2019月9月28日，被告富力地产公司向原告王雪邮寄送达《交楼和交款通知书》，显示：其单位已具备交房条件，可于2019年9月30日前交付商品房，鉴于原告王雪已欠二笔装修款，现要求原告王雪收到函后3个工作日内支付所欠款项。原告王雪收到该通知书收，仍拒绝支付剩余装修款。被告富力地产公司因原告王雪未交纳剩余装修款而未向原告王雪交付涉案房屋。 上述事实有《石家庄富力城商品房认购书》、《承诺书》、《石家庄市商品房买卖合同》（预售）、《装修合同》、《补充协议》、收据及庭审笔录等在案所证实。 本院认为，原告王雪与被告富力地产公司所签订的《石家庄富力城商品房认购书》、《承诺书》、《石家庄市商品房买卖合同》（预售）、《装修合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应按照上述协议的约定履行各自的合同义务。 本案争议焦点为被告富力地产公司是否应当交付房屋、是否构成逾期交房及是否应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，涉案房屋整体交付应在2019年9月30日前。被告富力地产公司于2019年9月28日向原告王雪发出《交楼交款通知书》，通知其在交纳剩余装修款后办理交付房屋手续。原告王雪亦认可收到该通知书，但因其未交纳剩余装修款，故被告富力地产公司未向其交付涉案房屋。被告富力地产公司虽未在合同约定期限内向原告王雪交付房屋，但从原、被告双方签订的一系列合同目的来看，原告王雪购买的是精装修房屋，结合在房地产交易惯例中交易房屋系一次性交付的通行做法，被告富力地产公司最终应当向原告王雪交付的是精装修房屋，故原告王雪负有按约支付购房款及装修款的义务，被告富力地产公司负有于2019年9月30日前交付完成精装修的房屋的义务。原告王雪未按装修合同约定履行交付剩余装修款的义务，违约在先；被告富力地产公司在原告王雪未按期支付装修款的情况下，向其发出《交楼和交款通知书》，通知原告王雪支付装修款后，办理交房手续，但原告王雪收到该通知书后，仍拒绝支付剩余装修款，故该涉案房屋未交付的原因在于原告王雪拒绝支付剩余装修款而导致，该行为后果应由原告王雪承担，被告富力地产公司不存在违约情形，不应承担违约责任。原告王雪主张被告富力地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 关于原告王雪主张交付房屋的诉求。因原告王雪已支付了全部购房款及部分装修款，履行了合同主要义务，且剩余装修款亦由被告富力地产公司在另案诉讼中向原告王雪主张，故被告富力地产公司应向原告王雪交付涉案房屋。原告王雪此项诉讼请求成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告石家庄富力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王雪交付位于石家庄高新区房屋一套； 二、驳回原告王雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1684元，减半收取计842元，由原告王雪负担742元，由被告石家庄富力房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱进军 二〇二〇年十二月十四日 书记员  赫暄阔