文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5402号原告：常正洪，男，1974年10月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：严俊光，重庆文才律师事务所律师。原告：杨德梅，女，1974年12月4日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：严俊光，重庆文才律师事务所律师。被告：重庆金深煤炭销售有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道**，统一社会信用代码5001010000023227。法定代表人：陈保堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈保友，男，1969年12月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。被告：重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司，住，住所地重庆市梁平区礼让镇同河村**一社会信用代码500228300005822。负责人：陈宝林，该公司经理。委托诉讼代理人：陈保友，男，1969年12月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。被告：陈保堂，男，1963年8月5日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：陈保友，男，1969年12月9日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。第三人：重庆愉圆实业有限公司，住，住所地重庆市梁平区礼让镇同河村**一社会信用代码91500228MA60CLJH0F。法定代表人：蔡春花，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，重庆涵金律师事务所律师。原告常正洪、杨德梅与被告重庆市金深煤炭销售有限公司（以下简称金深公司）、重庆金深煤炭销售有限公司梁平分公司（以下简称金深公司梁平分公司）、陈保堂及第三人重庆愉圆实业有限公司（以下简称愉圆公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法由审判员伍安斌担任审判长与人民陪审员游克春、于和谦组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告常正洪、杨德梅及其委托诉讼代理人严俊光，被告陈保堂（暨被告金深公司法定代表人），第三人愉圆公司法定代表人蔡春花，三被告的委托诉讼代理人陈保友，三被告及第三人的委托诉讼代理人陈帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常正洪、杨德梅诉称,原、被告于2010年4月28日签订租房协议书，二原告将位于渝巫路旁的平房三间约85平方房屋租给被告，租期为一年即从2010年4月28日至2011年4月30日止。合同到期后，原告与被告金深公司梁平分公司及被告陈保堂于2011年8月30日又签订了合同，约定原告将其现有的平房三间，坐落于渝巫路旁，由于被告企业建修占地急需拆除原告的现有房屋及使用原告房屋周围的1.6亩土地，被告将其修建的160平方米的房屋赔偿给原告，原告再将该房屋反租给被告作为地磅房使用，租金为每年25000元，被告应当于每年的4月30日一次性现金支付给原告。原、被告于2013年8月30日又签订了补充协议，同样约定租金等事宜。之前租金被告都是按约定支付，之后被告仅支付了1万元，尚欠4万元至今没有支付。2020年4月30日到期后被告也没有支付原告租金。被告在起诉原告侵权的另一案中得知被告又将原告房屋及土地转租给第三人，原告多次找被告索要租金，被告找理由推脱。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求：1.判决三被告向二原告支付拖欠的2015年4月30日至2016年4月30日及2016年4月30日至2017年4月30日的租金40000元及2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金25000元（合计65000元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告金深公司、金深公司梁平分公司、陈保堂共同辩称，原告起诉要求被告支付拖欠的租金，应当提供诉争的地磅房所占用的土地使用权和地磅房的产权证证明属于原告所有。若原告对土地使用权有争议，起诉前应先由乡级或县级人民政府处理。二原告原有平房3间，坐落于渝巫路旁，金深公司梁平分公司因企业修建占地需拆除其房屋，并已支付180000元赔偿款，房屋已经拆除。现二原告以已拆除房屋的房地产权证主张租赁合同关系不应得到法庭支持。地。地磅房等厂房是金深公司梁平分公司租用礼让镇同河村****组的土地修建，其房屋产权属于公司所有，有同河村村委会出具的场地证明及礼让镇人民政府出具的证明予以证实。2010年5月28日工商部门批准金深公司梁平分公司开业并核发营业执照，能够证实地磅房已经修好，不存在2011年8月30日因企业修建占地需拆除原告房屋及周围土地共计1.6亩而签订租房协议。2011年8月30日租房协议第一条载明，常正洪、杨德梅（乙方）拆除房屋后，金深公司梁平分公司（甲方）在占用土地砖窑后约50米处，对调土地给乙方在此处建方大约160平方米，准混结构一楼一底，乙方自愿租房给甲方作为地磅房使用。拆除房屋后，双方没有对调土地，常正洪、杨德梅也没有建房，何来自愿租房给甲方使用。地磅。地磅房占用范围内的土地是金深公司梁平分公司租用的同河村****的土地，租赁期满租用土地是要返还的，金深公司梁平分公司无权也不可能与常正洪、杨德梅对调土地。本案的真实情况是，2016年4月至6月左右，金深公司梁平分公司出于保住企业经营挣钱还债的真实想法，为应付土地非农化整改而与原告签订租房协议合同、租房协议补充合同，但并没有真实履行，双方也无租赁房屋的真实意思表示。后被告为了证实与原告签订的合同不属实，地磅房，地磅房不属于原告夫妇所有016年7月1日、2016年8月25日两次签订土地租房合同，也没有真实履行。依法成立的合同自成立时生效。故原告夫妇与被告签订的四份合同不是依法成立，自始不生效。原告起诉被告拖欠2015年、2016年的租金，第一次起诉时间是2020年6月，不符合常情常理，也已超过诉讼时效。被告根本没有向原告支付过什么租金。被告陈保堂确实找朋友向原告支付过1万元，但不是原告所说的租金，而是其他经济往来。原告持有的租金收据不真实，收据应由被告保管而不应由由原告方保存，且租金收据是被撕毁后粘贴成整的，租金收据上任娇的签字不是任娇所签。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人愉圆公司述称，我公司和二原告没有租赁关系，二原告的诉讼请求也没有要求我公司承担任何责任，原告不应将我公司列为第三人。本院经审理查明：原告常正洪、杨德梅二人系夫妻关系，均系重庆市梁平区村民。被告金深公司成立于2004年8月10日。被告金深公司梁平分公司于2010年5月28日成立，系被告金深公司在重庆市梁平区设立的分公司，该分公司因生产经营需要租用了梁平区礼让镇同河村1组、2组、6组的部分集体土地。原告常正洪、杨德梅曾在礼让镇同河村6组境内的渝巫公路旁建有住宅平房三间，该房屋的土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为农村宅基地，土地使用权面积84.4平方米，建筑面积78.12平方米。2010年12月16日，原梁平县国土资源和房屋管理局为该房屋办理了《重庆市房地产权证》，《重庆市房地产权证》上记载的权利人为常正洪。2010年4月28日，常正洪、杨德梅作为甲方，陈宝林（后为被告金深公司梁平分公司负责人）作为乙方，双方签订《租房协议书》，双方约定：乙方向甲方租用渝巫路旁平房三间，租期一年，从2010年4月28日起至2011年4月30日止，租金为人民币5000元。在履行该协议时，陈宝林实际向常正洪、杨德梅支付了租金20000元。2011年8月30日，金深公司梁平分公司作为甲方，常正洪、杨德梅作为乙方，双方签订了《租房协议合同》，该合同载明：甲方因企业建修占地需要拆除乙方房屋85平方米，甲方付清乙方拆除房屋赔偿款180000元，乙方拆除房屋后，甲方在占用土地砖窑后约50米处对调土地给乙方在此处建房大约160平方米，砖混结构一楼一底，乙方自愿租房给甲方作为地磅房使用，租金总额为人民币每年25000元，租房期限为甲方企业租地18年，甲方每年4月30日一次性以现金方式付清乙方租赁费。金深公司法定代表人陈保堂代表金深公司梁平分公司在该租房协议合同上签字，并加盖了金深公司梁平分公司印章，常正洪、杨德梅均在该合同上签字捺印。2013年8月30日，金深公司梁平分公司作为甲方，常正洪、杨德梅作为乙方，双方签订了《租房协议合同补充协议合同》，双方约定如下：如果甲方企业有其他规划建设，甲方将地磅房拆除，乙方积极配合同意拆除，甲方一次性赔偿乙方拆除地磅房补偿金45万元。乙方没有任何权利控制甲方拆除地磅房，甲方在拆除地磅房期间，若乙方阻止拆除地磅房，所造成的经济损失一律由乙方承担。甲方继续续租18年，每年租金25000元，每年4月30日支付。如有乙方不愿意拆除地磅房，甲方将现有办公楼一楼对调给乙方使用，面积大约460平方米，对调给乙方后属于乙方所有权和使用权，甲方继续续租18年，每年25000元，每年4月30日支付。乙方积极配合甲方拆除地磅房，乙方没有任何权利阻止甲方把地磅房拆除。金深公司法定代表人陈保堂代表金深公司梁平分公司在《租房协议合同补充协议合同》上签字，并加盖了金深公司梁平分公司印章，常正洪、杨德梅均在《租房协议合同补充协议合同》上签字捺印。2016年3月14日，原梁平县礼让镇人民政府（现梁平区礼让镇人民政府）印发《2016年土地流转“非农化”问题整改工作实施方案》，金深公司分公司在礼让镇同河村的用地被列为拆除整改项目。同年4月至6月期间，金深公司法定代表人陈保堂与二原告重新签订《租房协议合同》，取代了2011年8月30日签订的《租房协议合同》，重新签订的《租房协议合同》载明的签署时间仍标注为2011年8月30日，在合同上面增加了房屋周围土地1.6亩这一租赁标的物。2019年5月11日，金深公司与愉圆公司签订《租赁合同》，双方约定从2019年5月9日起至2028年5月9日止，金深公司将案涉地磅房出租给愉圆公司使用。案涉地磅房现由愉圆公司承租使用。本院另查明：2011年8月30日，金深公司分公司与常正洪、杨德梅在《租房协议合同》中约定，由常正洪、杨德梅自行拆除房屋，由常正洪、杨德梅修建大约160平方米的砖混结构一楼一底房屋，租给金深公司分公司作为地磅房使用。事后，常正洪、杨德梅的房屋由金深公司分公司实施了拆除，地磅房，地磅房由金深公司分公司自行修建、杨德梅在其房屋拆除后未另行修建农村住宅。庭审中，常正洪、杨德梅述称，2011年8月30日的《租房协议合同》签订后，杨德梅收到了金深公司分公司向其支付的赔偿款180000元。后来地磅房由被告陈保堂修建，陈保堂不是本组村民，买卖农村房屋法律政策不允许，当时因被告要赔偿房屋，杨德梅就将180000元赔偿款返还给陈保堂了。2015年、2016年金深公司分公司资金链断裂，企业没有运作，无钱支付租金，经政府调解，先让租金欠着，让企业运作起来。2017年7月1日以后由重庆途愉商贸有限公司经营，该公司法定代表人陈武国向常正洪、杨德梅付清了2017年、2018年及2019年三年的租金。常正洪、杨德梅自认收到了被告方支付的2015年4月30日至2017年4月30日的租金10000元。三被告当庭否认二原告向陈保堂返还了赔偿款180000元，并否认向常正洪、杨德梅支付过租金。陈保堂主张其向常正洪、杨德梅支付的款项的性质是偿还常正洪、杨德梅的借款10万元，另述称，2015年年底土地非农化整改，2016年其与常正洪、杨德梅签订的关于地磅房的合同系虚假合同，是为了保护金深公司分公司的厂房不被拆除。常正洪、杨德梅不认可其与陈保堂存在借款关系。常正洪、杨德梅多次向三被告催要2015年4月30日至2016年4月30日及2016年4月30日至2017年4月30日的租金40000元、2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金25000元合计65000元，双方发生纠纷，常正洪、杨德梅遂提起本案诉讼。上述事实，有当事人的陈述、《重庆市房地产权证》《租房协议合同》《租房协议合同补充协议合同》《租赁合同》等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告陈保堂主张其代表金深公司分公司与常正洪、杨德梅签订的所有关于地磅房的合同均系虚假合同，未能提供证据加以证明，故对其主张本院不予支持。被告金深公司分公司与原告常正洪、杨德梅在2011年8月30日签订的《租房协议合同》中约定，由常正洪、杨德梅自行拆除房屋，由常正洪、杨德梅修建大约160平方米的砖混结构一楼一底房屋，租给金深公司分公司作为地磅房使用。但双方并未按约定履行，实际上，常正洪、杨德梅的房屋由金深公司分公司实施了拆除，地磅房，地磅房由金深公司分公司自行修建行为对合同内容作了变更。二原告没有修建地磅房，尚未取得地磅房的使用权和所有权，不能将地磅房的使用权转移给修建该地磅房的金深公司分公司，双方之间租赁合同关系不成立。二原告请求被告方向其支付租金，不具备请求权基础。常正洪、杨德梅的房屋系农村住宅，其住房用地为农村宅基地，农村住宅实行“一户一宅”的原则。金深公司分公司将二原告的住宅拆除，拆除后二原告未再建住宅，二原告实际上丧失了对农村住宅的占有权和使用权，而金深公司分公司拆除二原告的住宅后获取了利益。本案中，原、被告对原告方是否已将18万元赔偿款退与被告方存在分歧，本院结合常情常理，对被告金深公司分公司与原告常正洪、杨德梅于2013年8月30日签订的《租房协议合同补充协议合同》的内容进行分析，双方均有拆除二原告住宅给予补偿及支付租金的意思表示，《租房协议合同补充协议合同》应取代了此前双方达成的涉及赔偿问题的协议。原、被告为拆除二原告的住房而签订的《租房协议合同》、《租房协议合同补充协议合同》实为补偿合同，类似房屋拆迁安置补偿合同，但又不完全具备房屋拆迁安置补偿合同的法律特征。《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本案的实际情况，为平衡双方的利益，被告金深公司、金深公司分公司应对原告常正洪、杨德梅进行补偿，二原告有权获得补偿款。二原告主张的租金，实为金深公司分公司对二原告丧失农村住宅的占有权和使用权而支付的补偿款。补偿款应参考目前二原告居住地商业用房以及住房的市场租赁价格确定，本院酌定2015年4月30日至2016年4月30日期间补偿款为15000元，2016年4月30日至2017年4月30日期间补偿款为15000元，2020年4月30日至2021年4月30日期间补偿款为15000元。二原告自认被告方已经支付了10000元，应予扣除，扣除后，金深公司、金深公司分公司还应向二原告支付补偿款35000元。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。被告陈保堂系被告金深公司法定代表人，以金深公司名义从事民事活动，其个人不应承担民事责任。第三人愉圆公司因未与二原告形成权利义务关系，故不承担民事责任。经本院审查，二原告起诉，尚未超过诉讼时效，对被告方关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。综上，为平等保护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第六十一条、第七十四条、第一百二十九条、第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告重庆市金深煤炭销售有限公司、重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司于本判决生效之日起三日内向原告常正洪、杨德梅支付补偿款35000元。二、驳回原告常正洪、杨德梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由二原告负担425元，由被告重庆市金深煤炭销售有限公司，被告重庆市金深煤炭销售有限公司梁平分公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  伍安斌人民陪审员  游克春人民陪审员  于和谦二〇二〇年十二月七日书 记 员  卢建平