北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15092号原告：北京恒润捷瑞科技发展有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：邵稳丞，经理。委托诉讼代理人：邵瀛锐，女，1989年9月21日出生，北京恒润捷瑞科技发展有限公司职员。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京东方长安房地产开发有限公司职员。被告：北京禹翔房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠屏里1号楼2层商10。法定代表人：赵环宇，经理。原告北京恒润捷瑞科技发展有限公司（以下简称恒润科技公司）诉被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安地产公司）、北京禹翔房地产经纪有限公司（以下简称禹翔经纪公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒润科技公司的委托诉讼代理人邵瀛锐、唐春林，被告东方长安地产公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告禹翔经纪公司的法定代表人赵环宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒润科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同返还我方入会服务费180万元，并支付利息，利息的计算方法：以180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年10月24日起算，计算至实际返还之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：东方长安地产公司系北京市通州区富力惠兰美居项目的开发商，禹翔经纪公司系其委托的销售公司。2017年6月，我通过网上的宣传，自行到东方长安地产公司售楼处看房，由东方长安地产公司员工张洁负责接待，我因看好通州城市副中心的发展前景，便在张洁的介绍下购买了富力惠兰美居项目的九套商铺用于投资，并于2017年6月签订了九套商铺的预售合同。在购房过程中，东方长安地产公司的员工告知我购房须交纳每套20万元的会员服务费，用于享受优惠政策，于是我在东方长安地产公司员工的带领下在售楼处财务部通过刷卡的方式支付了九套房屋共计180万元的费用，并为我开具了入会服务申请单及收款收据，我拿到收据后，才发现签章处加盖着禹翔经纪公司的公章。东方长安地产公司的员工称这是公司的流程，每个购房的客户都是这样办手续。预售合同签订后，我到东方长安地产公司要求办理网签手续时，才知道我购买的房屋涉及期房转现房，无法办理网签手续，并且无法给出具体的网签及交房时间，后双方无法就网签事宜达成一致意见，双方协商退房，东方长安地产公司承诺三个月内退还购房款及180万元的入会服务费。2018年10月24日，我方到东方长安地产公司处申请退房并填写《退房申请报告》，东方长安地产公司已于2019年9月19日退还购房款，但入会服务费180万元一直未退还。我方认为，二被告之间系委托销售关系，且我方在购房的过程中，东方长安地产公司营造的权利外观，让我方有理由相信，180万元的收取系东方长安地产公司授权、二被告共同合议的结果。我方在购房过程中并没有与禹翔经纪公司有任何接触，也没有享受到禹翔经纪公司的优惠服务，故二被告应当返还入会服务费180万元。为维护自身合法权益，现我方诉至法院，望法院判如所请。被告东方长安地产公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。入会服务费是禹翔经纪公司收取的，我公司并没有收取，根据合同的相对性，原告应向禹翔经纪公司主张权利；原告与我公司之间的商品房预售合同已经全部解除，且我公司已经退还了全部购房款。被告禹翔经纪公司辩称，原告的诉讼请求与我公司无关，且其诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告与东方长安地产公司已经签订了正式的合同，我方的服务已经提供了，原告也享受了我公司提供的服务。原告现在是否购买房屋系其与开发商之间的关系，而与我公司无关。本院经审理查明事实如下：2016年6月30日，邵多多签署了《会员入会申请单》，载明邵多多于当日申请成为会员，缴纳20万元会员服务费，可享受项目相关优惠政策，优惠政策一旦使用，会员服务费则不予退还，该申请单盖有禹翔经纪公司公章。2016年7月13日，案外人邵多多向禹翔经纪公司支付180万元，禹翔经纪公司向邵多多开具了两张收据，一张数额为60万元，一张数额为120万元，款项性质注明为富力惠兰星光大道会员费。2016年10月22日、11月17日，恒润科技公司作为买受人、东方长安地产公司作为出卖人签订了九份《北京市商品房预售合同》，载明恒润科技公司购买东方长安地产公司开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目的富力惠兰美居项目中的九套商铺。在双方合同履行过程中，恒润科技公司向东方长安地产公司分别发出了九份《退房申请报告》，载明因其资金周转不足，无力购买此商铺，申请退房，同时申请免除退楼违约金。后东方长安地产公司同意其退楼申请，并将恒润科技公司已交纳的购房款扣除手续费后全部退还。经询问，向禹翔经纪公司支付会员费180万元的邵多多系恒润科技公司法定代表人邵稳丞之姐，同时也系恒润科技公司股东，其所支付的会员费系为购买上述九套商铺支付，每套20万元。恒润科技公司表示因购买商铺系为设立该公司使用，因购房前该公司尚未设立，故以邵多多的名义交纳上述费用。禹翔经纪公司认可其收到了上述费用，但其主张恒润科技公司已经享受了会员的优惠政策，故不应再退费。对于恒润科技公司享受到的优惠，禹翔经纪公司表示包括房款9折及免五年的物业费。庭审中，东方长安地产公司提供了《北京富力·惠兰星光大道商品房认购书》一份，载明邵多多于2016年7月23日签署了该认购书，所认购的是上述九套商铺中的一套，在折扣处注明了5项折扣，其中包括“团购20万抵9折”，在认购书尾部注明“赠送五年物业管理费（税后）”，折后总价与上述《北京市商品房预售合同》约定的价款一致。禹翔经纪公司主张其收取的上述会员费中的70%已经支付给东方长安地产公司，东方长安地产公司予以否认，禹翔经纪公司对于其以何种方式支付给东方长安地产公司并未提供相应证据。庭审中，恒润科技公司表示为其购房提供接待、要求其支付会员费的人员系东方长安地产公司的工作人员，但东方长安地产公司不予认可，恒润科技公司也未能提供证据予以佐证。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据本案查明的事实，邵多多签订入会申请单并缴纳会员费，其与禹翔经纪公司之间形成了合同关系，因邵多多系为设立恒润科技公司而购房，故关于恒润科技公司主张其为合同相对方的意见，本院予以采信。因本案涉及的法律关系并非房屋买卖合同关系，故本院对案由进行调整。关于恒润科技公司与禹翔经纪公司之间合同关系的性质，应从恒润科技公司支付款项的用途及流向、禹翔经纪公司提供的业务性质的角度认定。恒润科技公司支付的费用收据载明为会员费，恒润科技公司在与东方长安地产公司签订合同时确实享受到了相应的优惠，可以说明禹翔经纪公司与东方长安地产公司之间存在业务关系；禹翔经纪公司主张其为恒润科技公司提供了中介服务，但其并未提供相应证据予以证明，且其收取的款项数额也远高于政府调控的中介费收费标准，故其收取的会员费并非中介费，故禹翔经纪公司不能以所谓的中介服务已经完成而拒绝退费。恒润科技公司与东方长安地产公司之间的《商品房预售合同》已经解除，且东方长安经纪公司退还了恒润科技公司全部购房款，即恒润科技公司、东方长安地产公司均未从双方合同关系中受益，在此情况下，禹翔经纪公司再继续持有恒润科技公司支付的相当于购房优惠款项的会员费，缺乏合同及法律依据。虽然邵多多签订的入会申请单中载明享受优惠后，相应款项不予退还，但该约定明显系排除交款方权利的格式条款，应属无效，故对于恒润科技公司要求禹翔经纪公司退还会员费的诉讼请求，本院予以支持。因会员费收款方系禹翔经纪公司，且收款日期在恒润科技公司与东方长安地产公司签订前两个多月，恒润科技公司、禹翔经纪公司均未提供证据证明上述款项流向了东方长安地产公司，故对于恒润科技公司要求东方长安地产公司承担共同返还责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于恒润科技公司主张的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、北京禹翔房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京恒润捷瑞科技发展有限公司会员费180万元；二、驳回北京恒润捷瑞科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由北京禹翔房地产经纪有限公司负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年十二月十八日书记员  姜 楠