四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3538号 上诉人（原审被告）：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区××路，统一社会信用代码91511304060300064Ｍ。 法定代表人：吴兴地,公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虹，四川明炬（南充）律师事务所。 被上诉人（原审原告）：李君，男，汉族，生于1983年9月23日，户籍地四川省仪陇县，现住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告）：刘婷，女，汉族，生于1987年9月22日，户籍地四川省仪陇县，现住四川省仪陇县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙科，四川华晨（南充）律师事务所实习律师。 上诉人南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称诺亚方舟公司）因与被上诉人李君、刘婷委托合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺亚方舟公司上诉请求：1.撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初599号民事判决第一项；2.改判由诺亚方舟公司转交给李君、刘婷2019年1月－2020年1月商铺租金12,735.07元。计算方法：备案面积59.44平方米×37.80元/月/平方米×13个月＝总额29,208.82元-已付14,838.06元-业主应付税（税种及税率：增值税及附加税，租金5％+租金5％×12％）＝余额12,735.07元。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决第5页倒数1－2行认定“上述协议签订后，被上诉人按照协议约定将租赁物交给诺亚方舟公司使用”。事实上，双方不存在租赁关系，被上诉人未交付所谓租赁物，诺亚方舟也未使用所谓租赁物。2、一审判决第7页第二段第6-7行认定“因合同期限届满后，被告诺亚方舟公司继续占有原告商铺”，不符合客观事实。该商铺从2014年至今，由承租人苏宁电器公司占有使用。3、一审判决书第7页第二段第11行起认定“自2019年1月1日起至2020年1月31日，被告诺亚方舟公司应依法向原告支付期间所欠租金81，654.30元，扣减其已支付的租金14，838.06元，被告诺亚方舟应当依法向原告支付期间所欠租金66，816.24元”错误。（1）根据合同约定和法律规定，商铺的出租人是业主，承租人是苏宁电器公司，每月租金为2246.83元（59.44平方米×37.80元/月/平方米）。苏宁电器公司将租金支付给诺亚方舟公司后，诺亚方舟公司扣除业主应承担的税款（诺亚方舟公司存在法定代扣代缴义务），应转交租金总额为27,573.13元（2019年1月1日起至2020年1月31日共13个月），不应当是81，654.30元。（2）诺亚方舟公司超越委托权限，将商铺出租给苏宁公司近十年（委托出租期限5年），且租金未达到委托协议上约定的预期标准，业主可以诺亚方舟公司存在过错为由，另行主张权利。二、一审判决确定的法律关系错误。1、本案案由是委托合同纠纷，庭审查明业主与诺亚方舟公司签订的是委托合同，委托事项是代为出租商铺；也查明诺亚方舟公司以受托人名义与苏宁电器公司签订的是租赁合同，不是转租合同。2、一审判决书第7页第2段“从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性”。一审判决该结论，未表述是从合同名称分析而来，从合同主体分析而来，还是从合同内容分析而来？只有结果，没有过程，更没有理由。3、从证据看，业主与诺亚方舟公司于2013年1月18日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》的性质是委托合同，不是租赁合同，更不“兼具委托、租赁等多种属性”。4、从法律规定看，业主与诺亚方舟公司于2013年1月18日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》的性质是委托合同，不是租赁合同，更不“兼具委托、租赁等多种属性”。5、本案《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》“兼具委托、租赁等多种属性”不符合法理，二者无法兼容。三、一审判决适用法律错误。1、适用合同法第一百二十四条错误，本案案由是委托合同纠纷；2、适用合同法第二百二十六条错误，本案不是租赁合同纠纷；3、适用合同法第十百三十二条错误，现行合同法无此条文。 李君、刘婷答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李君、刘婷向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令诺亚方舟公司立即返还属李君、刘婷所有的位于四川省南充市嘉陵区××路××段××号××层××号商铺；2、请求依法判令诺亚方舟公司支付其占用李君、刘婷所有的上述商铺的租金68928.04元（计算时间暂定为自2019年1月1日至2020年1月31日止，计算方式为：按补充协议约定的第六年月租金105元／平方米×59.82平方米×13个月减去已支付的12726.06元，租金计算至诺亚方舟公司返还商铺或双方签订新协议为止）；3.请求依法判令诺亚方舟公司支付2014年至2018年未按时支付租金的违约金15000元（计算方式为：协议约定违约方向守约方支付违约金5000元×5年，酌情请求15000元）；4.因诉讼产生的一切费用由诺亚方舟公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月18日，李君、刘婷与南充金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401180086），购买了南充金宇房地产开发有限公司开发的位于南充市嘉陵区××路盛世天城1幢1层123铺（建筑面积为59.82平方米）。同日，李君、刘婷（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）签订了一份《盛世天城商铺委托经营管理协议》，协议主要条款约定：乙方接受甲方的委托，对甲方所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理；委托经营管理的期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。管理期限届满，双方如需续签合同，应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同；与承租户签订租赁合同时，甲方应向乙方支付第一年管理佣金按商铺第一年租金的5%提取，税金由甲乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金。甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得干涉乙方的正常经营管理活动。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权，经营期限届满，若甲方将本合同项下商铺委托经营的，在同等条件下乙方享有优先权；双方应当恪守本合同项下的约定，应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。同时，李君、刘婷（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定“经甲、乙双方友好协商，为了商场的经营管理能够良性的运营，甲方将在盛世天城购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件；同时，也同意乙方在经营过程中直接与第三方签订租赁合作协议。如其中有关涉及到甲方利益权益时，必须经得甲方同意后方可执行。甲方商铺位于南充市嘉陵区××路××段××号，盛世天城商业广场一层123号59.82㎡（建筑面积）经营—品类—品牌。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准。如下表：                            第一年                       系数                       优惠             比例                       保底租金（元／㎡）                       实收租金（元／㎡）                       备注                               月                       年                       月                       年                               第一年                       0.6                       -40%                       105                       1260                       63                       756                                                     第二年                       0.7                       -30%                       105                       1260                       74                       888                                                     第三年                       0.8                       -20%                       105                       1260                       84                       1008                                                     第四年                       1                       持平                       105                       1260                       105                       1260                                                     第五年                       1                       持平                       105                       1260                       105                       1260                                                     第六年                       1                       持平                       105                       1260                       105                       1260                                                     第七年                       1                       持平                       105                       1260                       105                       1260                                                     ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                                      乙方与第三方签订租赁协议时，再与甲方结算双方所协定的商铺保底租金，超出保底租金以外的溢价租金，第一年乙方将在其中抽取50%作为乙方的经营管理费用。……。”。补充条款：甲方确保从第六年开始继续将该物业委托给乙方，乙方会同甲方、承租方，三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市而确定，每年甲方收益不得低于实收租金。 上述协议签订后，李君、刘婷按照协议约定将租赁物交给诺亚方舟公司使用。李君、刘婷提供的账户交易明细显示诺亚方舟公司支付租金情况如下：2015年4月30日支付4,2911.87元、2015年10月12日支付13,280.04元、2016年5月9日支付13,280.04元、2016年5月24日支付30,149.28元、2016年12月8日支付30,144.28元、2017年5月5日支付1,041.22元、2017年6月16日支付23,822.08元、2017年7月17日支付12,808.30元、2017年9月14日支付4,518元、2017年10月27日支付7,871元、2018年1月19日支付25,282.60元、2018年2月9日支付9,416.65元、2018年3月23日支付9,416.65元、2018年4月17日支付18,838.30元、2018年8月14日支付9,416.65元、2018年9月30日支付9,416.65元、2019年1月23日支付18,838.30元、2018年8月14日支付9,416.65元、2018年9月·30日支付9,416.65元、2019年1月23日支付18,838.30元。双方认可2019年5月29日支付2,122.00元、2019年7月26日支付6,358.03元、2019年9月4日支付6,363.03元，共计14,838.06元。 2014年7月15日，诺亚方舟公司作为出租方（甲方）与南充苏宁云商销售有限公司作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：标的物：本合同租赁物位于南充市××路××段××号-金宇·盛世天城大厦。租赁面积：租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米。租赁期限：9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁易购销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为南充苏宁易购销售有限公司。 另查明，盛世天城商圈系诺亚方舟公司统一打造，由被告诺亚方舟公司与众多小业主签订租赁合同或委托经营管理协议后，再由诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给南充苏宁易购销售有限公司等商户。 一审法院认为，李君、刘婷通过买卖取得涉案商铺的所有权，有权对该商铺进行委托经营。李君、刘婷与诺亚方舟公司于2013年1月18日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。因合同期限届满后，诺亚方舟公司仍然继续占有李君、刘婷商铺、支付租金，并继续对外招商出租，双方形成不定期委托经营管理关系，租金应继续按补充协议的约定“每年收益不得低于实收租金”执行。现李君、刘婷要求诺亚方舟公司支付欠付的租金，该院依法予以支持。自2019年1月1日起至2020年1月31日止，诺亚方舟公司应当向李君、刘婷支付租金为81,654.30元（59.44平方米×第六、七年租金标准105元／平方米／月×13个月），扣减其已经支付的租金14,838.06元，诺亚方舟公司应依法向李君、刘婷支付期间所欠租金66,816.24元。2020年2月1日之后的租金，李君、刘婷可待诺亚方舟公司应支付之时另行主张。 关于李君、刘婷请求返还商铺问题。诺亚方舟公司与南充苏宁易购销售有限公司签订的9年10个月合同期限虽然超出了李君、刘婷与诺亚方舟签订的5年合同期限，但李君、刘婷与诺亚方舟公司签订的补充协议约定李君、刘婷将购买的商铺全委托诺亚方舟公司进行统一经营管理，并同意商场指定的租金标准，现在李君、刘婷与诺亚方舟公司系不定期租赁关系，双方并未申请解除合同，诺亚方舟公司仍有权转租该商铺。案涉商铺与相邻商铺之间并未进行物理分割，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。李君、刘婷在购买商铺后即将其交由诺亚方舟公司统一经营管理，并按照合同约定收取租金，案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独返还，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。加之南充苏宁易购销售有限公司作为商家租用面积达3215平方米，前期投入巨大，促进盛世天城商圈的繁荣稳定具有重大意义。因此，李君、刘婷请求诺亚方舟公司返还商铺的请求，不予支持。 关于诺亚方舟公司是否违约问题。李君、刘婷与诺亚方舟公司签订的协议未约定租金的支付时间，且诺亚方舟公司陆续在向李君、刘婷支付租金，故李君、刘婷要求诺亚方舟公司支付违约金的请求不予支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第二百二十六条、第十百三十二条之规定，判决:一、南充诺亚方舟商贸管理有限公司于判决生效之日起十五日内向李君、刘婷支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的欠付租金66,816.24元；二、驳回李君、刘婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取999元，由南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为案涉合同性质以及租金计算标准。首先，从双方签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》来看，虽合同约定李君、刘婷委托诺亚方舟公司对“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理，但同时约定在本合同有效期限内，诺亚方舟公司向李君、刘婷收取商铺租金，李君、刘婷按照该合同约定将商铺交给诺亚方舟公司全权经营管理，诺亚方舟公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权。诺亚方舟公司通过李君、刘婷的商铺从事经营活动，并向李君、刘婷给付租金，表明双方建立租赁法律关系。且双方还签订《补充协议》，对租金标准进行了约定。事实上，诺亚方舟公司租赁李君、刘婷的商铺后，诺亚方舟公司以自己的名义又与案外人签订租赁合同，李君、刘婷收取的租金由诺亚方舟公司支付，并非由案外人支付。案外人与诺亚方舟公司签订的租赁合同产生的法律关系对李君、刘婷并不产生约束力，进一步表明诺亚方舟公司与李君、刘婷之间不是委托法律关系。其次，关于租金计算的标准。诺亚方舟公司向李君、刘婷应付的租金应按双方合同约定标准计算。在诺亚方舟公司与李君、刘婷签订的合同期限届满后，尽管双方未再续签合同，但诺亚方舟公司利用李君、刘婷的商铺继续与案外人签订了租赁合同，诺亚方舟公司应当参照与李君、刘婷原约定的租金标准继续给付租金。诺亚方舟公司主张按照与案外人约定的租金标准给付租金，因诺亚方舟公司与案外人之间关于租金标准的约定对李君、刘婷没有法律约束力，不予支持。 综上，上诉人诺亚方舟公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,842元，由上诉人南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王维登 审 判 员 刘荣耀 审 判 员 蒙琼梅 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 李南君 书 记 员 朱 丹