北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6687号原告：张秀珍，女，1951年1月5日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：张翠翠，北京畅鼎律师事务所律师。被告：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里******楼三段**。法定代表人：刘泉，执行董事。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京古德艾迪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区白鹿司路**院**楼**236。法定代表人：陈冲，总经理。委托诉讼代理人：吴楠，北京市诺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜琨，该公司员工。被告：北京临卜居科技有限公司，，住所地北京市房山区燕山东流水路**院6201法定代表人：张秀珍，经理。委托诉讼代理人：孙青霞，北京道盛律师事务所律师。原告张秀珍与被告北京首开荣泰置业有限公司（以下简称首开荣泰公司）、北京古德艾迪房地产经纪有限公司（以下简称古德艾迪公司）、北京临卜居科技有限公司（以下简称临卜居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀珍的委托诉讼代理人张翠翠，被告首开荣泰公司的委托诉讼代理人孙宏博，被告古德艾迪公司的委托诉讼代理人吴楠、颜琨，被告临卜居公司的委托诉讼代理人孙青霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀珍向本院提出诉讼请求：1．撤销原告与首开荣泰公司于2019年9月2日签署的《熙悦广场认购书》；2．判令首开荣泰公司、古德艾迪公司向原告返还1535753元购房款；3．判令首开荣泰公司、古德艾迪公司按照年利率6%的标准给付原告自2019年10月21日至实际付清之日止的利息损失；4．判令首开荣泰公司、古德艾迪公司赔偿原告实际经济损失57976．04元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告意欲购买环境较好的小区用于养老居住使用，后经首开荣泰公司、古德艾迪公司的销售人员宣传及实地参观样板间，熙悦广场项目系室内上下两层居家两室一厅精装饰LOFT花园洋房，室内配有水、电及电气灶；室外居住配套设施完善，现入住率达到80%。后2019年9月2日，原告与首开荣泰公司签署《熙悦广场认购书》，约定：“①原告以总价1535753的价格购买首开荣泰公司开发的位于北京市309号房屋（下称案涉房屋）一套（建面52．1㎡），②赠送精装修，③该商品房的买受人仅为认购书确定的企业法人。”后，原告按照首开荣泰公司的指令交付了全部购房款，同时按照首开荣泰公司的指令将原属于首开荣泰公司的临卜居公司，以0元股权转让的方式转让给原告，同时首开荣泰公司代办完成了全部案涉房屋产权过户手续。直至原告取得案涉房屋的所有权证，方才知晓案涉房屋的用途为：办公，而非住宅。综上，原告认为，首先，结合首开荣泰公司、古德艾迪公司提供的样板间的格局、室内家具及销售人员与原告的沟通及推销房屋的全过程，可知原告购案涉房屋的目的仅为居住使用，确无购买办公用房的需求。而首开荣泰公司、古德艾迪公司在明知案涉房屋用途仅为“办公”，而不仅未如实告知，反而误导原告案涉房屋为“居住用房”，其明显违背房屋的属性，系负有告知义务而未履行，首开荣泰公司、古德艾迪公司存在欺诈的主观故意，同时使得原告在对案涉房屋的用途存在重大误解的前提，签订了认购书，购买了案涉房屋，原告依法有权主张撤销案涉合同。其次，基于前述，原告只能通过经营临卜居公司的方式行使对案涉房屋的权利，同时需要每月做账、每年缴纳各项税费；而原告夫妇已几近耄耋之年，仅是普通上班退休百姓，从未经营过公司，客观无精力和能力经营管理公司，处理各项资金税务工商等事宜；首开荣泰公司、古德艾迪公司明显是利用自己的房产专业知识及原告的无知和购买心理，为了达到利益最大化，故意规避北京市相关政策法规对其的销售限制，对于买卖双方而言，实属显失公平。再次，首开荣泰公司、古德艾迪公司明确承诺：案涉房屋系拎包入住、其负责室内精装修、2019年12月17日实际交付房屋，但时至今日，首开荣泰公司、古德艾迪公司均未实际向原告或临卜居公司交付房屋。最后，原告为此产生了各项实际经济损失合计57976．04元(具体明细如下：①2019．9．1首开荣泰公司收取600元、②2019．9．2工商代办费8600元、③2019．10．21供暖费2709．2元、④2019．10．22、2019．12．23水电费合计400元、⑤2019．12．12契税及印花税费35745元、⑥2019．12．19不动产登记费550元、⑦2019．12．6临卜居公司账户信息变更费70元、⑧2019．12．22装修押金、保证金、管理费5417元、⑨2020．4．22土地房产税1479．08元、⑩2019．10．23物业费2405．76元)。故维护自身合法权益诉至法院。首开荣泰公司辩称，我司不是本案的适格被告，应裁定驳回原告对我司的起诉。我司与本案原告没有法律关系，原告第一项诉求中所提到的认购书并非与我司签订，我司也从未收取过原告的任何款项，不存在我司应返还原告款项和赔偿的事实和法律依据，涉案房产是我司早于2018年12月15日与临卜居公司签订的经备案的商品房买卖合同，该时间远远早于原告所称的签约时间，该合同是经网签合同，在房屋管理部门进行备案，是涉案房产的唯一买卖依据，涉案房产已于2019年10月21日向临卜居公司交付，并于2019年12月18日办理完毕转移登记，至此涉案房产已经全部过户给临卜居公司，我司的全部买卖合同义务均已履行完毕，故此我司与原告之间不存在直接的法律关系，原告起诉我司没有事实和法律依据，应依法驳回原告的起诉。古德艾迪公司辩称，1、本案案由错误，涉案房屋所有权一直属于临卜居公司，从未发生过变更，原告以商品房销售合同纠纷提起诉讼属于案由错误，本案属于股权转让纠纷。2、本案被告主体不适格，如前所述，本案系股权转让，而我司系受临卜居公司委托对外进行股权转让和资产处理，基于合同相对性原则，我司不是本案适格被告，适格被告应为临卜居公司股东。3、本案的法律性质是股权转让，涉案房屋是临卜居公司从首开荣泰公司处购得，此后涉案房屋一直是在临卜居公司名下，2019年12月18日临卜居公司取得涉案房屋所有权证书，就房屋所有权而言，这一点从未发生改变，原告与其配偶成为临卜居公司股东，并已完成了工商变更登记，基于前述两点，本案属于股权转让纠纷，而非商品房销售合同纠纷。4、我司系受临卜居公司股东的委托完成了股权转让等相关事项，最终的法律后果应由临卜居公司股东承担，而非我司。5、我司并不存在欺诈。（1）我司已经如实陈述涉案房屋性质，原告反复重复在取得有关证件时才知道此房屋为商务办公性质，这种结论完全不能成立，该房产位于房山繁华地，涉案房屋若是住宅价格不可能这么低价，以低价销售不符常理，原告作为完全民事行为能力人对房屋这一块不可能没有清晰的认识，而且购买住宅不可能涉及到股权转让，因此原告在签署股权转让协议的时候肯定知道此房屋为商务办公性质，就此原告说我司存在欺诈不能成立。（2）依原告称未交房不成立，涉案房屋在2020年7月装修完毕，我司一直催促原告办理手续，但原告一直推脱，原告并未给予任何回复。6、本案实际情况是涉案房屋性质是商务办公，原告是投资还是自用无法判断，综上所述，本案案由错误，被告主体不适格，请法院依法驳回原告的诉讼请求。临卜居公司辩称，认可原告的事实理由及诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月15日，首开荣泰公司（出卖人）与临卜居公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，约定临卜居公司购买坐落于房山区309房屋，该商品房规划性质为商务办公。房屋总价款为1229560元。买受人应当于2019年5月30日前支付该商品房全部价款。买受人全部房款付清后30个工作日内交付该商品房。2019年9月2日，熙悦湾（出卖人）与张秀珍（买受人）签订《熙悦广场认购书》，约定买受人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市309号房，建筑面积共52．1平方米。该商品房按照建筑面积计价，房屋总价为1851901元。折扣后为1535753元。2019年8月2日，买受人全款付清，赠送精装修。该商品房的买受人仅为认购书确定的企业法人。经查，临卜居公司已付清全部房款，2019年9月26日，首开荣泰公司向临卜居公司开具熙悦山商业房款发票，金额为1229560元。2019年10月21日，古德艾迪公司向张秀珍出具收据，载明“今收到张秀珍交来首开熙悦湾18-309房款306193元整”。2019年12月18日，临卜居公司取得不动产权证书，不动产权证号为京（2019）房不动产权第XXXX号。另查，临卜居公司于2018年12月7日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年9月26日，法定代表人由杨超变更为张秀珍，投资人由时贝贝、杨超变更为林茂起、张秀珍。本院认为，原、被告作为具有民事权利能力和民事行为能力的主体，均应对自己实施的民事行为承担法律责任。本案中，张秀珍签订的《熙悦广场认购书》中明确写明该商品房的买受人仅为认购书确定的企业法人，而非个人。之后，张秀珍通过股权变更成为临卜居公司的法定代表人，临卜居公司取得了认购书中所认购的房屋的不动产权证书。且该认购书中所认购的房屋和首开荣泰公司与临卜居公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》中购买的房屋实际系同一套房屋。故张秀珍要求撤销其于2019年9月2日签署的《熙悦广场认购书》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时基于撤销认购书要求的退还购房款、给付利息及赔偿经济损失的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回张秀珍的诉讼请求。案件受理费10734元，由张秀珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年十二月十八日书记员  祁海营