安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖0802民初1531号 原告：江嵘，男，1969年7月28日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：邵新龙，安徽天柱律师事务所律师。 被告：汪中海，1966年11月24日出生，汉族，住安庆市迎江区。 第三人：潜山县金鹭服饰有限公司，住所地安徽省安庆市潜山县经济开发区。统一社会信用代码:913408246789215247。 法定代表人:陆建中（已死亡）。 第三人：徐性永，男，1955年2月5日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 第三人：安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司，住所地潜山市梅城镇潜阳路1号。统一社会信用代码:91340824779082707R。 法定代表人:徐性永。 上述两第三人共同委托诉讼代理人：徐炜，安徽皖激扬律师事务所律师。 第三人:潜山市土地收购储备中心，住所地潜山市梅城镇潜阳路66号。统一社会信用代码:12340824746790838D。 法定代表人:江毅。 原告江嵘与被告汪中海、第三人潜山县金鹭服饰有限公司、徐性永、安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司、潜山市土地收购储备中心执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序。 江嵘向本院提出诉讼请求：1、判决撤销安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802执异16号执行裁定书及迎江区人民法院（2014）迎民保字第00115号裁定书、（2015）迎执字第00235号裁定书、（2015）迎执字第0023一1号裁定书;判决不得执行（或停止执行）登记在安徽省嘉宜纺织科技园有限公司名下位于（产权证号41776号）的不动产。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告本在潜山市不动产（建筑面积146.9平方米、用途为商住、房屋产权证号为:潜梅城字第××号）,根据潜山县政府潜政秘［2009］号文件第三人潜山市土地动收购储备中心（原潜山县土地收购储备中心）作为拆迁人对原告不动产进行拆迁,2009年4月28日第三人潜山市土地收购储备中心（以下简称拆迁人）与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》并于2011年12月19日签订《补充协议》约定对原告被拆迁的前述不动产进行产权置换进行安置于“嘉宜进代广场”Ｂ幢20、21号（约120平方米）、超出面积进行货币补偿,安置房自交房起一年内由拆迁人为原告办证。拆迁人于2012年3月将约定的安置房交付于原告占有,原告于2012年3月24日将安置房（含案涉不动产）出租给安徽尚本堂药业销售有限公司、王鸣皋占有使用,但拆迁人一直未履行为原告办证义务。2016年7月13日原告向潜山县人民法院提起诉讼诉请拆迁人履行办证义务,经法院审判达成调解协议:拆迁人须在2017年4月底履行办证义务。2018年11月23日原告申请法院强制执行,执行中潜山县人民法院发现迎江区人民法院正在执行登记在安徽省嘉宜纺织科技园有限公司名下位于（产权证号41776号）的不动产（以下简称案涉不动产）。原告向迎江区人民法院提出执行异议,被驳回,遂致讼。 原告认为,迎江区人民法院(2020)皖0802执异16号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误。原告对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益,案涉不动产不得作为执行标的,具体理由如下: 一、原告作为被拆迁人就案涉不动产享有优于普通债权的期待物权。 1、原告与拆迁人之间合同性质不是商品房买卖(私法契约),而是 根据《物权法》第四十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十五条规定，由政府与原告签订以物易物的互易合同,系政府为实现社会公共利益与原告签订的行政协议,系公法契约。行政协议中行政主体依据行政法(公法)通过合同及行政程序法确认并保障原告期待物权的实现。拆迁人为“嘉宜时代广场”建设项目的需要依法征收了原告不动产,根据行政法(公法)规定与原告签订进行产权置换协议,并依据行政程序法进行公示,原告就产权置换安置房权利远优于被告的普通债权。根据法院查明的事实,第三人安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司(以下简称嘉宜公司)系为陆建中、潜山县金鹭服饰有限公司提供担保而对被告承担清偿义务,被告对嘉宜公司的债权系普通金钱债权,不具有优先效力。虽然人民法院应被告申请对案涉不动产进行首次查封,但法院执行措施不能改变被告债权本身系普通债权的属性、更不能赋予其优先效力。 2、根据私法特别规定,原告就案涉不动产的权利系期待物权,优先于普通债权,除原告外任何人(包括政府、开发商、房屋买受人)无权处分案涉不动产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定,被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先普通债权(包括房屋买受人权利)。该条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”据此被拆迁人就安置房的权利优待于一般购房人,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了抵押权的行使不能对抗已经支付了全部或大部分购房款的商品房购房人,所以被拆迁人就安置房的权利优先于抵押权人的抵押权。被告本来对涉案不动产没有任何权利,因其债权请求权受法律保护而申请执行案涉不动产,但在案涉不动产在债权成立之前或法院强制执行之前已特定征收安置给原告的情况下,应当停止执行。 二、原告请求不得执行(或停止执行)案涉不动产符合执行异议复议案相关规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八 条之规定,原告对案涉不动产享有能够排除人民法院强制执行的权利。《执行异议和复议规定》)第二十八条规定.“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 1、在人民法院查封之前的2009年4月28日拆迁人与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》并于2011年12月19日签订《补充协议》。如前所述,该协议属于行政协议,应优先于一般商品房买卖合同。原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 2、拆迁人于2012年3月将约定的安置房交付于原告占有,原告于2012年3月24日将安置房(含案涉不动产)出租给安徽尚本堂药业 销售有限公司、王鸣皋占有使用。 3、因系政府征收产权置换安置,原告当然无须支付房屋价款。 4、案涉不动产未办理过户登记,非原告自身原因所致。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定,拆迁人应在安置房交付起一年内为原告办理产权过户登记手续并将不动产证书交付原告,但因第三人原因未能过户,原告经无数次催告后提起诉讼,人民法院支持了原告的诉讼请求,但拆迁人及第三人未履行生效法律文书, 原告申请法院强制执行。案涉不动产未能过户,原告没有丝毫过错。 综上所述,迎江区人民法院(2020)皖0802执异16号执行裁定书 认定事实不清、适用法律错误。原告对案涉不动产享有足以排除强制 执行的民事权益。现具状诉讼,请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 本院经审查认为，根据民事诉讼法的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，这里的“当事人”应从广义理解，不单纯指原、被告，还应包括第三人。众所周知，公民系自然人，作为当事人或者第三人必须健在，已经死亡的公民不能列为当事人或者第三人。而本案中经本院查明，被申请执行人陆建中已经于2017年7月8日死亡，并被注销户籍，但原告在本次起诉时仍然将其列为第三人，致本院无法通知其参加诉讼。不符合民事诉讼法关于起诉必须符合相关条件的规定，故对原告的起诉依法应予驳回。原告再次起诉时可列陆建中的法定继承人作为第三人。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告江嵘的起诉。 案件受理费80元，予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  王业长 人民陪审员  张天妹 人民陪审员  郑生莲 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  江 庆