河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初4043号原告（执行案外人）：李俊玲，女，汉族，1974年1月28日出生，住河南省洛阳市涧西区。被告（申请执行人）：朱新堂，男，汉族，1962年10月3日出生，住河南省伊川县。第三人（被执行人）：洛阳市奥博房地产有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术开发区创业路31号1栋5-402，注册号410300011010758。法定代表人：张广伟，该公司经理。原告李俊玲与被告朱新堂、第三人洛阳市奥博房地产有限公司（以下简称奥博公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊玲，被告朱新堂均到庭参加了诉讼，第三人奥博公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊玲向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于伊川县××××村《阳光新城》社区4号楼2单元602室、1单元601室两套房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告李俊玲于2015年2月9日与第三人签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于伊川县××××村《阳光新城》社区4号楼2单元602室、1单元601室两套房产归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理伊川县××××村《阳光新城》社区4号楼2单元602室、1单元601室两套房产的产权过户登记；4、判决本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年11月6日，原告收到伊川县人民法院送达的（2020）豫0329号执异200号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。2013年至2014年，奥博公司开发房地产需要资金，向原告借款，后因奥博公司资金困难，将位于吕店镇《阳光新城》社区房产作价抵账给原告，双方于2015年2月9日签订了商品房买卖合同，奥博公司给原告出具了收据，明确了商品房的房款，并加盖公章，后于2017年11月在房屋装好门窗后将房屋钥匙交给了原告，原告因此开始对房产另销、管理、使用。本案被告朱新堂与第三人的诉讼发生于2018年7月12日，2020年1月19日公告查封奥博公司开发的《阳光新城》社区1A号楼一单元三至六楼及二单元三至六楼和4号楼整栋房产，很明显晚于原告与第三人商品房买卖交易时间。另外，被告与第三人均发生过以房抵款的交易形式，法院的相关判决也肯定了这种交易形式的合法性。再者，原告与第三人的商品房买卖交易形式常见多发，与通常的商品房买卖合同并无二致。本案原告与第三人商品房买卖交易已大部分完成，且完成的部分合理合法，接下来就是第三人配合过户登记的环节，原告在本次交易中并无任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告取得本案房产，未登记只是物权没有设立，但并不影响合同的效力，且原告无过错，故法院应当依法停止对以上房产的执行，解除查封。涉案房产登记在伊川县××店镇《阳光新城》新型社区名下，并非法院认定的登记在第三人名下，法院的执行异议裁定对涉案房产的实际登记人认定错误。法院的执行异议裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，认为原告不属于对涉案房产享有物权期待权的普通消费者，显系典型的主观适用法律错误。根据该司法解释第28条规定，原告对涉案房产的物权期待权足以排除法院的强制执行，同时，未办理过户登记的房屋××的权利在特殊情形下需要得到特殊保护，正是上述司法解释强调的应有之意。综上，法院裁定驳回原告的执行异议，缺乏事实和法律依据。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法公正判决。被告朱新堂辩称：1、第三人奥博公司的营业执照已列入市场监管部门的经营异常名录和严重违法失信企业黑名单，所有签订的合同、文件都不具备正常的法律效力。2、奥博公司法定代表人张广伟现在是违法犯罪嫌疑人，公安局正在抓捕，受委托人和出具的一切合同、文件、委托均受质疑。3、被告人是伊川县××店镇阳光新城的施工方，是代表广大农民工和材料供应商的共同利益，享有法律规定的各项优先优惠利益保证。4、涉案房产是奥博公司建造的，现在仍登记在奥博公司名下。5、原告所说的购房款实际上是奥博公司的借款，双方签订的《商品房买卖合同》其目的是为了清偿相应的借款，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的保护对象不一致。6、奥博公司法定代表人违法被通缉，委派他人将阳光新城社区房产整体移交镇政府时并未与原告签订《商品房买卖合同》，原告持有的《商品房买卖合同》系后补的合同，涉嫌非法转移被执行财产。7、奥博公司向不特定的多人吸收资金，涉嫌非法吸收公众存款罪，原告系集资参与人。8、原告在吕店镇信访时，只反映奥博公司借款，未反映有房产买卖问题。奥博公司与吕店镇房产交接时也未反映有房产买卖问题。原告的购房合同是后补的。9、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应经依法登记，未经登记，不发生法律效力。原告与奥博公司签订的《商品房买卖合同》未经登记，不能对抗第三人，不发生法律效力。综上，原告仅凭双方的《商品房买卖合同》及奥博公司的收据不能主张房屋的所有权，其诉讼请求不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人奥博公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见和证据。根据当事人的陈述、举证、质证情况，本院认定事实如下：朱新堂与奥博公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案，2018年12月24日作出（2018）豫0329民初字3336号民事判决书，判决奥博公司向朱新堂支付工程款180万元，并自2017年8月11日起按照月利率2%向朱新堂支付工程款180万元的利息至款项支付完毕之日止。该判决生效后，奥博公司未履行判决书确定的义务，朱新堂向本院申请强制执行，本院于2019年10月23日作出（2019）豫0329执1395号执行裁定书，于2020年1月19日公告查封了奥博公司开发的位于伊川县××店镇阳光新城社区1A号楼一单元三楼至六楼及二单元三楼至六楼，4号楼整栋房产。在执行过程中，原告李俊玲向本院提出执行异议，本院于2020年11月6日作出（2020）豫0329执异200号执行裁定书，裁定驳回李俊玲的异议请求。李俊玲不服该裁定，向本院提起诉讼。根据原告提交的证据显示，第三人（××）奥博公司与原告（××）李俊玲于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》二份，将阳光新城小区4号楼一单元六层601号房和4号楼一单元六层602号房卖给原告，并于当日向原告出具收据二张，分别载明：今收到李俊玲（购房款）134240元，抵公司借款。在该二张收据上分别加盖有奥博公司财务专用章。后奥博公司将涉案房屋的钥匙交付原告。本院认为：案外人提起执行异议之诉，应当证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益。在本案中，原告诉称其与第三人于2015年2月9日签订了商品房买卖合同，而被告与第三人的诉讼和法院的查封，时间均在其签订合同之后，再者根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告对涉案房产享有物权期待权，足以排除本院的强制执行。本院认为，物权期待权是指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中，原告没有举证证明其所购买的商品房，××已取得商品房预售许可证明，其取得的权利应否受法律保护，还不能确定，故其所取得的权利不能认定为物权期待权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在本案中，原告与第三人存在债权，被告与第三人也存在债权，但被告与第三人之间的债权是因建设工程施工合同产生，被告与第三人之间的债权具有优先性，故原告要求停止对涉案房产的执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。原告要求确认其与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，确认涉案房产归其所有和要求第三人协助办理涉案房产过户登记的诉讼请求，因原告没有提供证据证明××已取得商品房预售许可证明，故本院对原告的这些诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李俊玲的诉讼请求。案件受理费5327元，由原告李俊玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张孝芳人民陪审员  白小灵人民陪审员  李宏伟二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张芳菲