云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初5776号原告杨涛，男，1986年5月31日生，汉族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市。委托诉讼代理人高丁、李芬，云南千仞律师事务所律师，特别授权代理。被告杨毅，男，1984年9月27日生，汉族，宣威市人，住宣威市，现租住曲靖市麒麟区。被告田粒，女，1982年10月24日生，彝族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区，现租住曲靖市麒麟区。被告钟绍争，男，1984年1月21日生，汉族，曲靖市沾益区人，住沾益区。被告施秀莲，女，1984年6月7日生，汉族，曲靖市沾益区人，住沾益区。被告钟绍争、施秀莲共同委托诉讼代理人马林峰，云南大韬（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨涛诉被告杨毅、田粒、钟绍争、施秀莲确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告杨涛及其委托诉讼代理人高丁、李芬，被告杨毅、田粒，被告钟绍争、施秀莲的委托代理人马林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨涛诉称，2016年5月14日，被告杨毅、田粒与原告签订《房屋买卖合同》，将位于曲靖市经开区房屋作价660000元卖给原告。双方约定：将被告杨毅的前期借款抵作购房首付款122400元，被告下欠银行的房贷537600元由原告负责归还，该房产归原告所有，双方以此清结互不找补。由于被告下欠银行的房贷及开发商的原因，当时被告杨毅、田粒尚未取得房屋产权证，过户手续无法办理。原、被告协商“等该房屋房产证办下来时被告应积极协助原告完成过户手续”。合同签订后，被告杨毅、田粒将该房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修，登记并领取了小区车位，交纳水电、物管等相关费用，使用至今。从2016年5月起原告一直以被告的名义按期向中国工商银行归还贷款，准备还清贷款后再办理过户手续。2019年11月11日，小区通知可以办理不动产权证时，原告打电话给被告杨毅，被告杨毅既不接听电话，也不回复。2019年12月15日，被告钟绍争电话通知原告，该房屋已出售给其本人。原告立即向派出所报案，并向房管部门提出书面异议。但四被告仍然相互配合，擅自将银行贷款、物管费等结清，迅速办理了变更过户手续，将该房屋的所有权登记在被告钟绍争、施秀莲名下。四被告的行为侵害了原告的合法权益。故请求人民法院依法判令：1、被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订的《二手房买卖合同》无效。2、四被告配合原告将位于曲靖市经开区房屋的不动产权证变更至原告名下。3、四被告承担本案诉讼费用。被告杨毅、田粒辩称，我和原告杨涛大概于2014年经朋友介绍后认识，认识后我们双方交往密切。当时杨涛在珠江源广场后门那里做信用卡代还及高利息贷款业务，我因资金周转困难将我个人、家人及朋友的信用卡交于杨涛帮我代还，后来随着交往频繁，有时候是他转账到我卡里我自行还款，然后再转账还给他或者把信用卡给他他自行刷卡，卡和密码都交由杨涛保管。2016年3月，我因客户告诉我说她卖给我的奔驰车再不过户可能会被法院查封，于是我就找到杨涛帮忙。2016年3月17日，杨涛转款140000元到我的工行银行卡里用于偿还奔驰车的按揭尾款，我把车和钥匙交由杨涛进行质押变卖，车辆变卖后偿还其借款合利息，剩余车款归我，并约定每天支付10000元的利息。因为我咨询了曲靖奔驰4S店的客服人员可以在3天内将车辆的相应资料寄到曲靖，于是我就给杨涛书写了170000元的借条（本金140000元、利息30000元）。在办理过户的时候发现该车辆还被沾益区人民法院查封，于是未能办理过户。后杨涛一直逼我还钱，我于2016年3月25日向杨涛偿还借款140000元，但利息杨涛认为要支付80000元，于是我就没有支付杨涛利息。之后因我一直未还钱给杨涛，杨涛就提出因其要买房结婚让我把房子卖给他，我要1000000元，但杨涛第二天给750000元，第三天只给640000元。我不同意这个价格，之后杨涛一直逼我还钱，并且有天早上杨涛在我家楼下堵着我，让我叫上我媳妇田粒，就把我们拉至麒麟东路的一家医院的地下楼层逼我们签订了房屋买卖合同。2016年5月以后，我打电话给的售楼部的经理说我资金链断裂，不能按时偿还房贷，让她和公司反映一下情况，但之后也一直没有回复我。2018年银行和开发商都联系我说房子逾期快3年，问我要如何处理，我回复他们说我没有办法处理，我之后也联系过银行让他们处理房子，但银行也一直未处理，我也就没有管了。2019年10月底，我向朋友咨询说很长时间没有还房贷银行会怎么处理，他告诉我说可能会被贱卖，于是我就打电话给钟绍争，让他按照之前的约定把房子买了，把我们之间的债务结清。钟绍争同意后我就向银行提出结清申请，由钟绍争夫妇支付房屋过户所需的所有款项，并完成房屋过户手续。被告钟绍争、施秀莲辩称，原告所诉与事实不符，被告钟绍争、施秀莲支付合理对价，以117万元的价格从杨毅、田粒处合法取得涉案房产，该房产已变更登记至钟绍争、施秀莲名下，并已办理抵押贷款，四被告签订的合同已履行，无任何可撤销或无效的法定情形。原告的主张予法无据，且原告与被告杨毅、田粒签订的合同显失公平，请求驳回原告的诉讼请求。原告杨涛针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、身份证、离婚证、离婚协议复印件各1份，证明原告基本情况及诉讼主体资格。2、《房屋买卖合同》、《往来统计表》《银行流水》、《借条》、银行《借款台账》各1份、《电子回单》5张、《支付宝回单》4张、支付凭证25张、彭金明的证言、《办理不动产权证的通知》、通话记录各1份，证明被告杨毅、田粒与原告签订《房屋买卖合同》，将争议房屋作价660000元卖给原告；原告履行了首付款及向银行归还贷款的义务；被告杨毅、田粒未履行协助办理过户的义务。3、《家庭装饰工程专用合同》及票据、房屋手续、照片各1份，水、电缴费单16张、《情况说明》、《证明》、《行驶证》、照片、李粉会的证言各1份，证明自2016年5月15日起，原告装修、实际使用争议房屋及附属车位至今。4、3045号民事起诉状、《二手房买卖合同》、《借条》复印件各1份；《客户账户明细表》3份、网上房价参考2份，证明被告杨毅、田粒与钟绍争、施秀莲之间的房屋买卖行为不真实。5、《提前还款单》、支付凭证、3045号庭审笔录复印件各1份；《物管费缴费单》复印件2份；《留言条》2份，证明四被告签订《房屋买卖合同》时明知争议房屋由由原告实际占有使用，被告钟绍争、施秀莲并非善意第三人。6、《二手房买卖合同》及不动产查询结果、银行还贷查询结果、不动产权证书、《最高额抵押合同》、3045号庭审笔录复印件各1份；《受案回执》及《反映材料》各1份，证明四被告明知争议房屋由原告居住，仍积极配合，迅速交易。其恶意串通，主观目的是排除原告对争议房屋的物权期待。经质证，被告杨涛对证据1无异议。证据2的《房屋买卖合同》与我持有的不一致，日期有涂改，不予认可；《往来统计表》不认可，资金往来有缺失，不全面；《银行流水》无异议；《借条》是我写的，我已偿还完借款，但原告不肯将借条还我；银行《借款台账》显示的是涉案房屋的还款情况，但系原告自行打印，不予认可；《电子回单》、《支付宝回单》、支付凭证均不认可；彭金明的证言不认可；《办理不动产权证的通知》不认可，我并未接到过任何通知；通话记录认可，但我是所有人的电话都不接。证据3的《家庭装饰工程专用合同》及票据均不认可；房屋手续、照片不认可；水、电缴费单认可；《情况说明》不认可，涉案房屋我自2014年起没有管过，实际情况我并不清楚；《证明》不认可，涉及车位的相关材料均由我持有；《行驶证》的真实性无异议，但不认可证明目的；照片不认可，没有见过；李粉会的证言不认可，我不知道。证据4的真实性无异议，但不认可证明目的。证据5的《提前还款单》、《物管费缴费单》及支付凭证、3045号庭审笔录认可，但《留言条》不认可，我不清楚。证据6的二手房买卖合同及不动产查询结果、银行还贷查询结果、不动产权证书、《最高额抵押合同》均认可，但不认可证明目的；《受案回执》认可，但不认可《反映材料》，我不知道该份材料；3045号庭审笔录认可。经质证，被告田粒的质证意见与被告杨毅的质证意见一致。经质证，被告钟绍争、施秀莲对证据1的三性无异议。证据2的《房屋买卖合同》的合法性不予认可，其中约定的房屋交易价格与实际市场交易不符，显失公平，杨毅当时购买涉案房屋已系80余万元；《往来统计表》、《银行流水》、《借条》的质证意见与被告杨毅的质证意见一致；银行《借款台账》对下欠房贷的事实无异议；《电子回单》、《支付宝回单》、支付凭证的真实性认可，但不认可证明目的及关联性，证实的是原告占有使用该房期间并未按时足额支付房贷，导致杨毅担心原告不能按时还贷，致其的征信受损，而选择与被告钟绍争、施秀莲签订合同；彭金的证言的三性不予认可，该证人未到庭接受双方交叉询问，具有片面性；《办理不动产权证的通知》的三性不予认可，没有通知单位盖章，也没有通知应具备的合法性特征；通话记录的质证意见与被告杨毅的质证意见一致。证据3中《家庭装饰工程专用合同》及票据，房屋手续、照片的三性不予认可；水、电缴费单无异议；《情况说明》的三性及证明目的均不认可，物管公司未与合法的业主进行核实，单方出具相关情况说明；《证明》、《行驶证》、照片的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的；李粉会的证言的意见与彭金明证言的意见一致。证据4中3045号民事起诉状、《借条》、《客户账户明细表》的三性无异议，但不认可证明目的；《二手房买卖合同》中约定的交易价格是为合理避税签订，实际成交价以双方的银行流水作为依据；网上房价参考的三性不予认可，不能真实反映涉案房屋的实际市场价格。证据5中《提前还款单》的三性无异议，但不认可证明目的，证明的应是被告钟绍争、施秀莲支付合理对价购买涉案房屋的事实；《物管费缴费单》及支付凭证、3045号庭审笔录、《留言条》的三性无异议，但不认可证明目的，证明的应是被告钟绍争、施秀莲以合理合法对价取得诉争房屋。证据6中的二手房买卖合同及不动产查询结果、银行还贷查询结果、不动产权证书的三性无异议，但不认可证明目的，证明的是四被告在一天之内付清全部房款，办理过户手续，系房管部门的效率高；《最高额抵押合同》、《受案回执》及《反映材料》、庭审笔录的三性无异议，但不认可证明目的，《最高额抵押合同》系被告钟绍争、施秀莲已依法行使涉案房屋的抵押权。通过质证，本院认为，四被告对原告提交的证据1均无异议，本院予以确认。原告提交的证据2中的房屋买卖合同、银行流水、借条、借款台账、电子回单、支付宝回单、支付凭证、通话记录客观真实，能够证明原告与被告杨毅、田粒签订《房屋买卖合同》及偿还银行贷款的事实，该证据本院予以采信；往来统计表系原告单方制作，不具备证据形式要件，本院不予采信；彭金明的证言实质上是证人证言，但证人应当出庭作证，故该证言本院不予采信。证据3中的家庭装饰工程专用合同及票据、房屋手续、照片、水、电缴费单、情况说明、证明、行驶证、照片来源合法，客观真实，能够证明原告自2016年5月15日装修、使用案涉房屋至今的事实，该证据本院予以确认；李粉会的证言实质上是证人证言，但证人应当出庭作证，故该证言本院不予采信。证据4、5、6客观真实，与案件有关联，本院予以确认。被告钟绍争、施秀莲针对其辩称，向本院提交如下证据：1、身份证复印件各1份，证明二被告的诉讼主体资格；2、云（2019）曲靖市不动产权第××号《不动产权证》、《借条》、银行交易明细、提前还款凭据、物业费凭据复印件各1份，证明钟绍争、施秀莲支付合理对价，以117万元的价格从杨毅、田粒处合法取得涉案房屋的所有权，该房已登记在钟绍争、施秀莲名下，四被告之间的签订的《房屋买卖合同》真实、合法有效、不存在法定的合同无效情形的事实。经质证，原告杨涛对证据1无异议。证据2中《不动产权证》的真实性无异议，但对合法性有异议，该合法性系本案争议焦点，该产权证取得的基础事实是二手房买卖合同，因该合同系虚假，四被告恶意串通所致，应当被认定为无效；《借条》的真实性有异议，属虚假材料，该借条上所载明的内容与客观事实不符，对涉案房屋的表述与2016年涉案房屋的称呼明显不符，首付款及银行贷款总额与实际不符，2019年才到达40万元，借款事实也未有银行流水证明，与3045号案件中杨毅自认的事实相矛盾；银行交易明细的真实性无异议，但不认可证明目的，无法证实合同对价，合同实际对价并不清楚，是否属于交易对价不清楚，基于四被告的特殊关系及长期经济往来，无法排除其他债务或经济往来的可能性，据此应证明的是四被告之间没有实际支付房屋买卖合同对价的事实；提前还款凭据、物业费凭据的真实性无异议，但仅能证明其支付涉案房屋的贷款及物业管理费的事实，不能证明其支付合同对价的事实，及支付该费用的属性和原因。经质证，被告杨毅、田粒对证据1、2均无异议。通过质证，本院认为，原告杨涛及被告杨毅、田粒对被告钟绍争、施秀莲提交的证据1均无异议，本院予以确认。证据2仅能证明案涉房屋现在登记的所有权人为被告钟绍争、施秀莲，但该证据不能证明其欲证明的内容，本院不予采信。被告杨毅、田粒未向本院提交证据。本案经审理，本院确认如下法律事实：2014年11月24日，被告杨毅、田粒从案外人曲靖安厦房地产集团有限公司购买了位于曲靖市。2016年3月17日，被告杨毅向原告杨涛借款170000元，后因被告杨毅不能按时清偿借款，双方协商一致用案涉房屋以物抵债，原告杨涛及案外人毛琳琳（乙方）与被告杨毅、田粒（甲方）遂于2016年5月14日签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于曲靖市麒麟区房屋，建筑面积为225平方米。上述房产的交易价格为660000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付122400元作为购房首付款。甲乙双方在房屋交付日起扣除银行按揭款项后，原告支付122400元房款，等房产证下来可以过户日内一个月完成余款支付。甲方应在房产证下来之时，积极协助乙方完成过户手续，并完成过户。《房屋买卖合同》签订后，被告杨毅向原告杨涛的借款170000元就抵作购房首付款122400元，被告杨毅也将案涉房屋的钥匙交付给原告杨涛，原告杨涛对案涉房屋进行装修并入住至今。自2016年5月起案涉房屋的按揭贷款由原告杨毅偿还至2019年9月28日，共计偿还贷款194797.77元。被告杨毅与被告钟绍争系同学关系。2019年11月27日，被告杨毅、田粒（甲方）与被告钟绍争、施秀莲（乙方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：甲方将位于曲靖市方，房屋转让价格为420000元，本次房屋买卖所产生的增值税、个人所得税、印花税、契税等费用由乙方承担。甲方应于2019年11月27日前将上述房屋交付乙方；甲方负责提供办理产权转移登记手续所需的各种证件、材料，并承担逾期提供材料缺失、错误等给乙方造成的损害赔偿责任；甲方协助乙方办理房屋所有权和土地使用权过户手续。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，被告钟绍争、施秀莲于当日分别向中国工商银行股份有限公司曲靖开发区支行清偿了剩余的按揭贷款435050.39元；向曲靖安厦物业服务有限责任公司西苑分公司支付了案涉房屋的物业费18268.5元。四被告并于2019年11月28日办理了房屋过户登记手续，被告钟绍争、施秀莲于当日取得了编号为云（2019）曲靖市不动产权第××号不动产权登记证书。2019年12月15日，被告钟绍争、施秀莲在案涉房屋及附属车位上张贴了留言条，原告杨涛拨打电话后，被告钟绍争告知其案涉房屋已经出售给他。原告于当日向曲靖市经济技术开发区刑事侦查大队报案。2020年1月15日被告钟绍争、施秀莲以案涉房屋作为抵押向曲靖沾益兴福村镇银行有限责任公司西平支行贷款780000元。另查明，原告杨涛与案外人毛琳琳于2017年5月22日登记离婚。本院认为，本案涉及“一房二卖”，各方当事人争议的焦点是：1、被告杨毅、田粒和被告钟绍争、施秀莲是否属于恶意串通损害第三人利益以及两份房屋买卖合同的效力；2、被告钟绍争、施秀莲应否将涉案房屋过户至原告杨涛名下。关于被告杨毅、田粒和被告钟绍争、施秀莲是否属于恶意串通损害第三人利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。被告杨毅、田粒辩称,其与原告签订的《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人,应当知晓其与原告杨涛签订《房屋买卖合同》的法律后果,且在合同签订后杨毅也未向任何部门主张过权利，原告杨涛也按合同约定偿还房贷,故被告杨毅、田粒与原告杨涛签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示。在杨毅、田粒与杨涛签订的《房屋买卖合同》合法有效的情况下,杨毅、田粒再次将涉案房屋向被告钟绍争、施秀莲出卖,违反了诚实信用原则,其主观恶意明确。对于被告钟绍争、施秀莲而言,第一,购买涉案房屋系重大财产利益,其理应对房屋的状态进行必要的实地调查和了解。其在对自己所购买的房屋户型、屋内设施、装修情况、屋内设施是否有损坏等均不了解的情况下,并且在去到案涉小区交纳物业管理费时也未向小区物业核实涉案房屋的居住情况及相关人员是否欠缴物业费、水电费等情况下,就与杨毅、田粒签订《二手房买卖合同》,明显不符合常理。第二，原告杨涛购房在前，占有使用在前，已实际居住四年多,未及时办理过户的的责任也并非原告杨涛导致。第三，针对以房抵债的事实，被告钟绍争、施秀莲提交的证据不能证实双方存在债权债务关系，且双方在《二手房买卖合同》中所约定的交易价格也过低，四被告针对其真实的交易价格也未向本院提交证据予以证实。第四，2019年11月27日四被告签订《二手房买卖合同》后，被告钟绍争、施秀莲于当日将案涉房屋的房贷及物业管理费交清，并于次日取得不动产权证，四被告在两天之内签订买卖合同,偿还按揭贷款,并办理过户,明显不符合日常购房逻辑,被告钟绍争、施秀莲并非善意第三人。综上,被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》时,存在恶意串通,损害原告杨涛利益的情况。被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订的《二手房买卖合同》是无效合同,故原告杨涛提出确认被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》无效的主张,符合法律规定,本院予以支持。关于协助过户的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告钟绍争、施秀莲以案涉房屋作为抵押向曲靖沾益兴福村镇银行有限责任公司西平支行贷款780000元，现案涉房屋权利受限是事实，且该事实发生在原告向本院起诉前，在案涉房屋的抵押权尚未解除的情况下，案涉房屋不具备过户条件，据此，原告要求四被告协助将位于曲靖市经开区房屋的不动产权证变更至原告名下的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第六十条；《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、确认被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲于2019年11月27日签订的《二手房买卖合同》无效。二、驳回原告杨涛的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告杨毅、田粒、钟绍争、施秀莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  曹琪梅人民陪审员  道汝俊人民陪审员  李云芬二〇二〇年十二月七日书 记 员  孙金娜