广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2615号 上诉人(原审被告)：兴业县农村信用合作联社，住所地兴业县玉贵路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B. 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪雪丽，女，1983年4月5日出生，壮族，住址广西柳城县。 委托诉讼代理人：黄元、罗冰娟，均系广西中善律师事务所律师。 原审被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司，住所地玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨永超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢家富，男，系该公司员工。 上诉人兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）因与被上诉人汪雪丽及原审被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兴业县人民法院（2020）桂0924民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 兴业信用联社上诉请求：一、撤销兴业县人民法院作出的（2020）桂0924民初930号民事判决第二、三、四项判决，请求二审法院改判驳回汪雪丽的诉讼请求。二、本案一审和二审的诉讼费用由汪雪丽全部负担。事实和理由：一、原判决认定：“案涉工程主体结构检测结果为不合格或存在质量问题。”是没有事实依据的。汪雪丽所提供的《工程质量检测报告》是不能认定本案事实的。1.该检测报告无原件和完整的报告单，兴业信用联社对该检测报告的真实性，有效性，关联性均提出异议。2.该检测报告所检测的工程名称是“天外天休闲度假区Ⅱ期-B区公寓楼，并不是汪雪丽所购买商铺的C区。该检测报告与涉案商铺无关联。”3.该检测报告在《结论与建议》中没有得出“案涉工程主体结构质量不合格或存在质量问题”的结论。二、原判决以“出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同，且庭审中，天外天公司承认涉案工程主体结构存在质量问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，可见，买受人取得案涉房屋的目的已无法实现。”为事实与理由，适用《合同法》第九十四条第（四）项的规定，支持汪雪丽要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，是明显适用法律的错误。1.本案中不能认定“案涉工程主体结构不合格或存在质量问题。”只能认定“出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同”的事实。2.汪雪丽以上述事实主张解除《商品房买卖合同》所适用的法律不能单独适用《合同法》第九十四条，而是适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同的解释）第十五条第二款的规定，依法认定汪雪丽的解除权已消灭。在法律适用上，应当适用《商品房买卖合同的解释》，因为这解释属于“特别法”的范畴，而且该解释第十五条的条文中也明确“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋……”的情况。根据特别法优于普通法的原则。在本案中应适用《商品房买卖合同的解释》，而不能单独适用《合同法》。3.根据《商品房买卖合同的解释》第十五条第二款的规定。首先，解除权属于形成权，而非请求权，形成权对应的是除斥期间，除斥 -3- 期间不因任何事由中断，中止，延长；其次，除斥期间目的在于督促形成权享有人尽快行驶权利，以使双方飘忽不定的权利义务关系确定下来，故除斥期间超过而未行驶权利，产生法律后果是形成实体权利的丧失。在本案中，根据《商品房买卖合同》明确约定天外天公司应于2016年1月30日前将符合房屋交付给汪雪丽，并约定逾期超过180天后，买受人有权解除合同。截止2016年7月31日即180天后，天外天公司仍未能交付涉案房屋给买受人，王雪丽有权行驶解除权。因该合同并未约定解除权行驶期限，天外天公司也从没有催告国，汪雪丽的解释权应当在解除权发生之日起一年内行驶，即从2016年8月1日至2017年8月1日内行驶，逾期不行使的，解除权消失。汪雪丽于2020年6月8日提起诉讼主张解除《商品房买卖合同》，未在法律规定的期限内行驶解除权，该解除权已经消失。所以依法应当驳回汪雪丽的诉讼请求。三原判决认定汪雪丽在本案中共支付的房贷本息为441153.96元是错误的，以此事实判决天外天公司返还给兴业信用联社是错误的。1.汪雪丽约定的还贷账户直接扣支的房贷本息具体是多少金额，汪雪丽在一审中并没有举证证实。2.天外天公司领取原判决后，对兴业信用联社工作人员的陈述“所有购房者（涉及本案汪雪丽等一系列买受人）都没有支付过一分钱的购房款或者贷款。在每人账户上所扣支的房贷款都是天外天公司通过其他账户转账进去的，是天外天公司原股东周建苗找购房人合伙诈骗银行房贷款的。”3.兴业信用联社对一审法院目前判决的17户购房人的房贷账户大部分都是一致的，有部分又是这17户购房人之间转账的。说明购房者在房贷账户上用以扣支的房贷款是天外天公司通过其他账户转入，确实不是汪雪丽的款项（这事实兴业信用联社在二审中会依法申请法院对各购房者在本案中的还贷资金来源进行调查。）综述，如果认定本案中在汪雪丽还贷账户上所扣支的房贷款本息不是汪雪丽的自有资金，而是天外天公司的款项，原判决将这些所谓的“汪雪丽支付的房贷款本息”返还给汪雪丽是错误的，依法应予以撤销。 -4- 汪雪丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，兴业信用联社的上诉请求没有事实和法律依据，驳回上诉，维持原判。 天外天公司述称，一、涉案《个人购（建）房担保借款合同》和《商品房销售合同》均为违法无效的合同，原判决判决解除涉案的《商品房销售合同》确实存在错误。二、原判决判令天外天公司返还购房款及支付利息、违约金给汪雪丽有违客观事实和法律，是错误的。汪雪丽起诉，将案件移送公安机关处理，或者依法确认涉案《商品房销售合同》为无效合同，并驳回汪雪丽的诉讼请求。 汪雪丽向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告天外天公司签订的20160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033《商品房买卖合同》；2.依法判决解除汪雪丽与兴业信用联社签订的编号515702160059834的《个人购（建）房担保借款合同》；3.依法判决兴业信用联社、天外天公司连带偿还汪雪丽已付款594000元及其利息75788.62元（利息594000为本金，从2017年10月16日起计至偿清日止，现暂计至2020年6月8日，按年利率6%计算），并按累计已付款的5%支付违约金29700元，合计699488.62元；4.本案受理费由兴业信用联社、天外天公司负担。 一审法院认定事实：2016年1月22日，汪雪丽与天外天公司签订《商品房买卖合同》（编号：20160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033，共8份），合同第八、九条约定：2016年01月30日，天外天公司将经验收合格的商品房（玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区C区C1-1号至C1- -5- 8号共8间商铺）。2016年2月5日，汪雪丽与兴业信用联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号：515702160086027)。2016年3月15日至2017年10月15日，汪雪丽向兴业信用联社支付每月按揭款29700元，共付按揭款594000元。2019年4月24日，经广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对涉案楼盘检测后作出主体结构不合格的《工程质量检测报告》。时至今日，天外天公司仍未能将合格的商品房交付给汪雪丽。涉案楼盘已停工三年，并且主体结构不合格，天外天公司也表明没有继续建设的计划，致使汪雪丽与天外天公司的合同目的永远无法实现，依法应予解除，天外天公司应偿还汪雪丽已付款594000元及其利息75788.62元，并按累计已付款的5%支付违约金29700元，合计699488.62元。因兴业信用联社违反《中华人民共和国银行业监督管理法》四十六条第（五）款的等法律规定，直接向天外天公司提供“首付款”导致涉案楼盘已彻底成烂尾楼而无法实现合同目的，对该后果具有过错，应对汪雪丽的经济损失承担连带责任。另查明，案涉房屋因未取得所有权证，仅办理了合同备案和预告登记。案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，天外天公司对该检测结果予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期。 一审法院认为，一、关于案涉合同是否合法有效的问题。虽然汪雪丽以兴业信用联社违规放贷为由请求解除案涉合同。但汪雪丽亦主张所购买的商品房系采用“零首付”方式，并应天外天公司要求配合办理相关银行卡，且将银行卡交由天外天公司进行具体操作后，仍在一系列购买文件上签字确认，从而与兴业信用联社签订了担保借款合同，故案涉两合同均属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对 -6- 抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，该院对天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。二、关于案涉合同应否解除或终止的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。且庭审中，天外天公司承认案涉工程主体结构存在质量问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，可见，买受人取得案涉房屋的目的已无法实现，故汪雪丽要求解除案涉《商品房买卖合同》有事实和法律依据，该院依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。因兴业信用联社已就解除《个人购（建）房担保借款合同》另行提起诉讼【案号：（2020）桂0924民初750号】，该院将两案合并审理，分别作出判决，在该案中，该院就确认《个人购（建）房担保借款合同》予以解除，故不再在本案中对该合同就行处理。三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题。关于汪雪丽支付的购房款。汪雪丽未向该院提交还款明细，但认可兴业信用联社提交的证据15，根 -7- 据该证据记载，截止最后一期还款日2017年9月21日，汪雪丽共支付购房本息441153.96元。连带责任的承担须有法律的明确规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故天外天公司以原股东行为抗辩、汪雪丽要求兴业信用联社承担连带责任，无事实和法律依据，该院依法不予采纳、支持。关于违约金和利息的计算方式，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的5%支付违约金即441153.96元×5%=22058元。此外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已取消。故本案的利息应为：以441153.96元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除汪雪丽与天外天公司签订的合同编号为GF-2000-017120160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033的《商品房买卖合同》；二、天外天公司返还441153.96元给汪雪丽；三、天外天公司支付利息（利息计算方式：以441153.96元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算）给汪雪丽；四、天外天公司支付违约金22058元给 -8- 汪雪丽；五、驳回汪雪丽其他的诉讼请求。本案受理费10795元，减半收取5398元（汪雪丽已预交），由汪雪丽负担1238元，天外天公司负担4160元。 二审中，兴业信用联社提交三份新证据证明其主张：证据一，17户借款人的活期存款历史明细查询单，拟证明涉及天外天公司的17户借款人在兴业信用联社保留房贷按揭借款时所开设的贷款账户，经过17户借款人还贷账户历史交易明细的对比（还贷资金来源的账户或支付宝都是同一账户或支付宝），证明17户借款人从还贷账户上扣还的银行按揭贷款本息并不是各借款人是的个人资金，而是开发商天外天公司以他人名义存入代为支付的。一审法院判决把该资金返还给三户借款人是错误的。证据二，天外天公司系列案件统计表，拟证明兴业信用联社放贷的放贷按揭一共有17户，兴业信用联社提起诉讼时有17个案件，借款人同时提起诉讼的只有三户，难道其他人不想要回他们支付的按揭款吗。证据三，调查取证申请书2份，拟证明在另案的两个借款人起诉返还放贷按揭款的上诉案件中，兴业信用联社同样提出《调查取证申请书》要求对该款项是否为他们个人资金进行调查取证。汪雪丽经质证认为：证据一，其中支付宝和不同账户，不排除汪雪丽与其他人有经济往来后代扣，按揭款可以推定是汪雪丽个人支付。证据二，诉讼时效是三年，他们在等判决后陆续起诉。证据三的调查申请书还没有结果，还有两个按键是覃南棵、黎锦莲，目前已经判决，其实这两案与汪雪丽这案是一样的。 兴业信用联社在二审期间，向本院提交《调查取证申请书》，申请法院调取汪雪丽在本案还贷账户中所使用的支付宝账号为01×××19和01×××17的开户姓名及从2016年2月19日至2017年8月22日的交易历史明细。目的要查明从汪雪丽还贷账户上所扣划的按揭贷款441153.96元是否为汪雪丽的个人资金。因兴业信用联社已经确认其收到了从汪雪丽账户划扣的441153.96元的按揭贷款的事实，故汪雪丽以上账户的交易明细与本案的处理没有关联性，本院不予准许。一审认定的事实中除认定案涉工程主体结构经检 -9- 测，检测结果为不合格，因该检测报告并无直接作出该结论本院不予确认外，认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，汪雪丽与天外天公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方均应按约履行各自的义务。天外天公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，天外天公司应于2016年1月30日前向汪雪丽交付房屋，但天外天公司至今仍未交付该房屋。汪雪丽根据《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺房交付买受人使用……逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖天内应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”享有约定解除权，汪雪丽向法院提起诉讼要求解除其与天外天公司签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定解除条件，应予支持。兴业信用联社主张汪雪丽的解除权已经丧失没有依据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，且兴业信用联社在另案亦起诉要求解除《个人购（建）房担保借款合同》，据此，汪雪丽请求解除其与兴业信用联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》，应予支持。 关于兴业信用联社主张汪雪丽所归还的按揭贷款本息并非其本人资金不应由天外天公司返还的问题，根据法律规定，因《商品房买卖合同》被解除，天外天公司应返还汪雪丽所支付的购房款本金及利息。本案中，各方对从汪雪丽账户划扣用于归还本案按揭贷款的数额为516000元并无异议，如非被特定化，银行账户内的货币资金属于储户所有，应以资金的占用状态认定款项的属性，而兴业信用联社事实上从汪雪丽账户中实现部分按揭债权，而汪雪丽该账户的资金如何得来是另一法律关系，在天外天公司未提出上诉的情况下，兴业信用联社主张该资金不应由天外 -10- 天公司返还没有法律依据，综上，兴业信用联社提出以上主张没有理由，本院不予采纳。 综上所述，兴业信用联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26892元，由上诉人兴业县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 蒋绍德 审 判 员 江永胜 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 刘 念 书 记 员 葛 雁