甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3001民初657号 原告：窦某某，男，汉族，现住合作市。 委托诉讼代理人：叶期中，系甘肃瀛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海燕，系甘肃瀛强律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司甘南分公司。住所地，合作市人民街104号。 法定代表人：赵平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛力，系甘肃雪之羚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康建明，系该公司业务经理。 第三人：索某某，男，藏族，现住甘肃省合作市。 原告窦某某诉被告中国电信股份有限公司甘南分公司、第三人索某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告窦某某及其委托诉讼代理人叶期中、张海燕，被告委托诉讼代理人牛力、康建明，第三人索某某参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称自己在合作市东二路温州商业街有一面积为118平米商铺租借给中国电信股份有限公司甘南分公司。于2016年8月1日与中国电信股份有限公司甘南分公司签订东二路合作市扎西手机店房屋租赁合同(合同期限为3年),并由单位法定代表人签字和单位盖章。每年房屋租赁费由中国电信股份有限公司甘南分公司向原告支付。被告中国电信股份有限公司甘南分公司分两次向原告支付了2016年8月1日至2018年7月31日两年的租金,但未按合同履行第三年租金义务。依据合同中国电信股份有限公司甘南分公司应该在2018年8月至12月前全部付清2018年8月1日至2019年7月31日一年的租金254880元。经原告多次与电信甘南分公司协商解决无果。现为维护原告合法权益，诉至法院。原告的诉讼请求为：1、2020年8月30日前缴清2018年8月1日至2019年7月31日的全部租金，共计254880元,按不含税费每平米180元计算,发票税由被告中国电信股份有限公司甘南分公司支付；2、按商业贷款年利率五点二厘计算，赔偿经济损失24个月,利息共计26508元。3、上述两项合计金额为281388元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告中国电信股份有限公司甘南分公司辩称，2016年8月1日，被告租赁原告位于合作市东二路温州商业街118平米商铺进行商用，双方签订了租赁合同，约定期限自2016年8月1日至2019年7月30日，租金每建筑平方米211元计算，年租金298209.6元，合同签订后，被告如约支付了租金并进行使用。2017年，双方就该房屋的租赁事宜又签订了一份新的租赁合同，新合同约定，房屋的租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，房屋租金每建筑平方米每月257.21元，年租金364200元，合同签订后，被告支付了该合同租期内全部租金364200元。双方又在该合同第十四条第八项中明确约定，该合同替代此前双方所有关于本合同事项的口头或书面的纪要、备忘录、合同和协议。2017年底租期届满，被告不再与原告续签租赁合同，但为解决2016年已超支付的7个月租金问题（2016年合同实际履行5个月，但支付了12个月租金），双方口头协议，待超付租金的对应房屋使用期7个月届满，也就是从2018年1月1日起至2018年7月30日被告继续使用该房屋，至2018年7月30日超付租金对应的房屋使用期限届满后双方的租赁合同关系自行终止。2018年4月，被告口头通知原告期限届满不再续租，后期房屋使用费与被告无关。原告将已撤销的合同作为依据要求支付租金和民法典相关规定及最高人民法院关于租赁合同的相关司法解释相矛盾，请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。被告提出的答辩请求为一、驳回原告要求被告支付2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租金254880元及相应利息26508元的诉讼请求。二、本案诉讼费由原告支付。 第三人索某某辩称，本案中的债权主体为原告与被告，第三人作为无独立请求权的第三人，不属于本案债权的相对人。第三人于2016年1月4日与被告中国电信股份有限公司甘南分公司签订了为期3年的《业务单元承包经营合同（全业务收入承包）》一份，双方约定合同自2016年1月开始至2018年12月终止。自双方承包以来，一直以被告承租原告房屋，并支付相应租金，交由第三人经营的方式履行双方的承包合同。现原告因拖欠房屋租金一事向贵院起诉，其与被告是本案最直接的房屋租赁合同相对方，因债权具有相对性，第三人作为无独立请求权的第三人，在本案中只是辅助人的角色，不属于本案债权的相对人。1、2012年开始，第三人与电信公司合作，公司领导承诺，房租由电信公司承担，由第三人承担装修费及业务发展期间的所有费用，包括业务人员工资、送客户的礼品等。当时房屋装修是自己大概花费200000元左右，由电信公司补助了50000元；并由我出钱购置了一批价值200000元的配套用品及价值200000元的礼品；3、2018年12月31日合同到期后，第三人去过电信公司三次，电信公司并没有通知自己续签或是停止营业，于是第三人继续营业，与被告电信公司已形成事实上的委托代理关系；4、2019年7月30日停止营业后，店里的产品无法出售，导致损失300000元左右；5、在与电信公司合作期间，房租一直由被告支付。2012年一直到现在房租都由电信公司承担，所以原告所主张的租金应当由电信公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第一份证据：房屋租赁合同一份，证明原、被告于2016年8月1日签订该合同约定租赁期限为2016年8月1日至2019年7月30日及其他相关约定。被告对该份证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同确实为双方签订，但在双方履行过程中，原、被告在2017年12月重新签订了合同，新签订的合同中对原告的原合同进行了变更代替。原合同已不具有法律效力，不应当作为原、被告权利义务的依据，应当以双方新签订的合同来确定双方的权利义务关系。第三人对该证据没有异议。本院认为该合同真实有效，对其真实性予以采信，对其证明目的结合全案证据新的合同代替该合同，对于该合同中的相关约定亦不具有法律效力，故不予采信。第二份证据：中国建设银行股份有限公司流水（2份2页），证明目的：1、被告于2016年11月25日向原告支付2016年8月1日至2017年7月30日一年的租金（含税价）298209.60元；2、被告于2017年12月22日向原告支付2017年8月1日至2018年7月30日的一年的租金（含税价）364200元。被告与第三人均对该份证据无异议。本院认为，该组证据能够证明被告向原告支付两年租金的事实，原告也承认收到了该款项，故本院对该组证据予以采信。第三份证据：合同两份、税务发票两张，证明原告与被告为了开具两份税务发票而给税务局提供的两份租赁合同，不影响第一份合同的效力。被告认为这两份合同既没有电信公司的公章与法人的签字，也没有走合同审批的流程，且这两份合同刚好证明两份税务发票分别按照报税的手续所签订。因此这两份合同并不是关于房屋租赁的事项作出的合同。第三人对该份证据没有异议。本院认为，以上两份合同与税务发票刚好能够相互印证因出具税务发票而签订该合同的事实，且合同相对人三方均对此份证据认可，故予以采信。第四份证据：房屋交接单一份和退房通知一份，证明原告因合同到期后向房屋使用人发退房通知，另外依据第三人与原告签订的房屋交接单房屋租赁合同终止。由于第三人不持异议，故被告也认可两份证据，但被告称未收到原告的退房通知，也没有与被告进行房屋的交接，因而根据被告出示的证据证明2019年7月30日到期之前的房屋租赁关系存在于原告与第三人之间。第三人对该份证据无异议。本院认为，以上两份证据中显示原告与第三人的签字捺印，且双方均在庭审中认可该事实，故对该份证据予以采信。 被告提交的第一份证据：商铺租赁合同一份，证明原告与甘南扎西文化发展有限责任公司于2016年7月29日签订的合同，依据该合同，电信公司已经缴纳的房屋租赁费以及产生的水电费，是被告与第三人之间的代缴关系，由被告在第三人的业务范围内予以缴纳，后来由于电信公司的总规定，终止了这种房屋租赁关系，原告与第三人经营的甘南扎西文化公司的租赁关系。原告认为该份合同与本案的房屋租赁关系没有关联性，只能证明第三人索某某没有向原告窦某某缴纳房租。原告与第三人的合同没有实际履行。第三人认为该份合同虽然是复印件，但是合同中确实有第三人公司公章。本院认为，该合同真实有效，但第三人作为承租人未向出租人支付过租金，关于被告所述的代缴行为，在该份合同中未约定，第三人不予认可，被告亦未举证说明，故对于代缴行为的抗辩理由不予采纳，迳而可视为该合同时间未履行，本院对其证明目的不予采信。第二份证据：2017年12月1日签订的合同一份，证明原、被告在该合同14条中约定新合同代替旧合同的法律关系。结合原告收房的证据，第三年的房屋租赁关系是原告与第三人之间的租赁关系，故第三年的房屋租金不应由电信公司承担。原告对该合同真实性无异议，对其证明目的有异议，并称该合同有瑕疵。第三人称从未看见该合同，对该合同真实性没有意见。本院认为，该合同系双方自愿合法签订，对合同约定应当依法履行，故对原告证明合同约定的部分予以采信，对于原告证明第三年租赁关系是原告与第三人之间的关系，房租不应由被告承担的部分结合全案证据不予采信。第三份证据：证人证言两份，证明最后一年的房费由实际使用人履行缴纳的情况。第三人对该证据有异议，称当时并没有参加过这个会，也跟两个证人核实过了没有开过这个会。原告认为证人未出庭作证，对其真实性无法核实，故不予认可。本院认为被告只提交了书面的证人证言，两证人均未出庭，不符合举证规则故不予采信。第四份证据，中国工商银行电子回单两份，证明被告通过银行转账的方式向原告缴纳了两年的房费，交款时间分别为2016年11月25日和2017年12月22日。原告对该证据的真实性无异议，认为被告的该组证据恰恰印证了原、被告于2017年12月1日签合同之后，被告于2017年12月20日的打款的事实。第三人对该组证据无异议。本院认为，该证据能够证明被告向原告缴纳两年房费的事实，且双方都认可，故予以采信。第五份证据：[扎西手机专卖店合作分店实体]渠道代理合同一份，证明被告与第三人之间的业务关系，对于房屋的使用有明确的约定。由第三人承担第三年的房租。原告认为该证据是复印件，对其真实性有异议，且这是内部约定，不能对抗本案涉案房屋的关系，与本案没有关联性。第三人称这个署名不是本人亲手所签的，对于复印件看不清不予认可该份证据。本院认为，该证据待被告提交原件后其中附件二、三、四双方均未签字确认，其中渠道代理合同中未明确本案房租的有关事项，只能体现被告与第三人系业务代办关系，故对该份证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。 经审理查明，原、被告于2016年8月1日签订第一份《东二路合作市扎西手机店房屋租赁合同》，该合同约定房屋租赁期限为三年，自2016年8月1日至2019年7月30日；房屋租金，每建筑面积每平方米每月180元，增值税价款为每建筑面积每平方米每月211元。后原、被告于2017年12月1日又签订了《东二路合作市扎西手机店房屋租赁合同》，该合同租赁期限为一年，即2017年1月1日至2017年12月30日止，租赁费为364200元，该合同第十四条第14.8款约定“本合同替代此前双方所有关于合同事项的口头或书面的纪要、备忘录、合同和协议”，根据该约定此份合同代替双方于2016年8月1日签订的第一份合同。根据税务局提供的两份合同与两份税务发票，合同相对方三方均认可以上两份合同是为了开具税务发票而签订的合同。另查明，被告于2016年11月25日向原告支付房屋租金(含税价)298200.60元;于2017年12月22日向原告支付房屋租金(含税费)364200元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2016年8月1日签订的第一份租赁合同租期为三年即2016年8月1日至2019年7月30日；于2017年12月1日签订的第二份租赁合同租期为一年即2017年1月1日至2017年12月30日。根据第二份合同中第十四条约定该合同代替第一份合同，再结合被告向原告实际支付了两年的房租费的事实，现被告实际支付的房屋租费为自2016年8月1日起至2018年8月1日止，但双方租赁期限于2018年8月1日到期后，被告未向原告通知终止原、被告的房屋租赁关系，也未向原告腾交房屋，此后被告的代理商第三人继续使用房屋，原告作为出租人没有提出异议的，该事实视为双方形成了不定期的租赁合同，双方可以随时解除合同。原告在2019年7月25日以书面的形式通知了第三人，限第三人于2019年8月10日前交房，后第三人向原告交付了房屋。第三人与被告系业务代办关系，又是涉案房屋的实际使用人，可视为原、被告解除了房屋租赁合同。被告自2018年8月1日以后再未支付租金，故原告主张被告支付以原合同为标准的实际使用一年的房屋租金254880元的诉求，本院予以支持。关于租金税费承担的问题，根据合同载明的由原告向被告开具增值税专用发票，结合被告已履行两年租金及税费的记录，以及原、被告在庭审中均认可两次租金及税费是由被告电信公司缴纳的情形，故按照双方交易习惯由被告电信公司承担房屋租赁所产生的税费，由原告负责开具增值税专用发票。 关于原告主张经济损失即利息26508元的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,合同中虽未约定逾期付出租金的违约金或利息，出租方仍可向欠付租金的租借方主张因推迟付款所形成的损失,被告电信未按时支付房屋租金的违约行为给原告造成了一定的损失，应当承担相应的违约责任。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突。因此，本案原告主张的违约金按商业贷款年利率五点二厘计算，赔偿经济损失24个月不当，本院应当依法予以调整，违约金以254880元为本金自2019年8月1日起按2020年商业贷款年利率（1-5年）4.75%计算至清偿之日止。 关于被告所述原告主张自2018年8月1日至2019年7月30日的租金应当由本案第三人承担和支付的抗辩理由，根据原、被告签订的两份租赁合同，原、被告的租赁合同于2017年12月30日之后便形成了不定期的租赁关系；原告与第三人签订的《商铺租赁合同》实际未履行。结合涉案房租费两年租费均是被告支付给原告，从中被告陈述租金系代缴行为，首先被告与第三人未明确约定，第三人又不予认可，被告亦无相关证据予以说明，该陈述理由不成立，且该约定属被告与第三人之间的内部约定不影响原告向被告主张房屋租金，现第三人在庭审中陈述至今未与被告解除业务代办关系，被告未否认，故被告的抗辩理由不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国电信股份有限公司甘南分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2018年8月30日至2019年7月30日止的房屋租赁费254880元及利息（以254880元为基数，自2019年8月1日起按2020年商业贷款年利率（1-5年）4.75%计算至实际支付之日止）； 二、原告窦某某于本判决生效之日起十五日内提供税务发票，被告中国电信股份有限公司甘南分公司承担发票税费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5521元，由原告窦某某负担521元；由中国电信股份有限公司甘南分公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  马国尔 审 判 员  王雪梅 人民陪审员  康全子 二〇二〇年十二月三日书记员朵得毛