湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2307号原告：湖北寰城投资有限公司。住所地湖北省孝感市孝南区澴川路316号。统一社会信用代码：91420902559701991M。法定代表人：秦洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱凡、贾淑文，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告吴汉波，男，1971年2月24日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝昌县。原告湖北寰城投资有限公司（以下简称寰城公司）与被告吴汉波商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告寰城公司的委托诉讼代理人朱凡，被告吴汉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寰城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款270000元；2.判令被告以270000元为基数，按人民银行同期逾期贷款利息标准向原告支付逾期付款违约金（自2015年1月26日起暂计算至起诉之日为44631元，后期计算至全部房款支付完毕止）；3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2016年3月28日，原、被告签订了《商品房认购书》，约定被告认购原告开发的南方国际商城B5栋130-230号商铺，总价558000元，协议签订后，被告支付288000元购房款，2016年8月12日，原告向被告交付案涉商品房。在此期间，被告支付288000元购房款后，至今未签订《商品房买卖合同》，并办理银行按揭手续支付余下购房款，2016年8月12日，被告吴汉波将买卖房屋出租给第三方，原告多次函告被告支付余下购房款270000元，但被告均以各种理由推诿并拒绝支付余下购房款。故此原告寰城公司诉至人民法院，请求人民法院依法裁决。被告吴汉波辩称，1.本案的被告不构成违约，是原告在没有取得商品房预售许可证的情况下售房属于违规，被告的违约是因为原告违规在先；2.双方没有签订购房合同，原告要求支付违约金没有法律依据，请求人民法院判决解除商品房认购书，退还我交的房款。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告寰城公司提交证据三证明寰城公司具有开发、销售商品房的资质，其案涉商品房符合现售备案的条件，对该证据本院依法予采信；证据七证明了寰城公司通过快递邮寄催告函的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月28日，原、被告签订了《商品房认购书》，约定被告认购原告开发的南方国际商城B5栋130-230号商铺，总价558000元，协议签订后，被告支付288000元购房款，2016年8月12日，原告向被告交付案涉商品房。在此期间，被告支付288000元购房款后，至今未签订《商品房买卖合同》，并办理银行按揭手续支付余下购房款，2016年8月12日，被告吴汉波将买卖房屋出租给第三方，原告多次函告被告支付余下购房款270000元，但被告均以各种理由推诿并拒绝支付余下购房款，以致成讼。另查明，2019年10月8日，原告湖北寰城投资有限公司取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》;于2020年10月15日办理了案涉商品房在内的房屋不动产权总证，证号为：鄂（2020）孝南区不动产权第0006223号，其权利性质为：出让、市场化商品房，用途为：商业服务用地。本院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的虽然是商品房认购书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且被告已支付了部分购房款，原告亦交付了案涉商品房，根据上述规定，本院认定该认购书为商品房买卖合同，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原、被告双方签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽然原告在出售商品房时因其土地性质不能办理银行按揭，也没有办理案涉商品房的总证，但在本案起诉前已具备办证条件，被告可以办理案涉商品房的所有权登记，能够实现其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。因案涉合同合法有效，且无法定解除与约定解除的条件，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同的约定履行了交付商品房的义务，被告吴汉波应履行支付购房款的合同义务。故对原告诉请判令被告吴汉波支付下欠购房款27万元，本院依法予以支持。被告吴汉波的辩称原告没有取得商品房预售许可证，双方没有签订购房合同，要求解除商品房认购书及退还购房款的辩解没有事实及法律依据，本院依法不予支持。被告吴汉波逾期支付购房款，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿原告相应的逾期付款的利息损失，本案双方合同约定下欠购房款由银行按揭支付，因原告案涉商铺土地性质原因不能办理按揭手续，前期的利息损失不能由被告承担，该利息损失应以下欠购房款27万元为基数，自2020年10月15日（原告取得案涉商品房不动产权证书，被告能办理银行按揭之日）起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴汉波于本判决生效之日起三日内向原告湖北寰城投资有限公司支付下欠购房款27万元。二、被告吴汉波向原告湖北寰城投资有限公司支付逾期付款的利息损失（逾期付款的利息损失的计算方法：以下欠购房款27万元为基数，自2020年10月15日起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告湖北寰城投资有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6019元，由被告吴汉波负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  黄军勇人民陪审员  肖桂英人民陪审员  关新云二〇二〇年十二月七日法官助理陈新玲书记员何亚君附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。