山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5693号上诉人（原审被告）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：赵某，山西龙盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电子科技集团公司第三十三研究所，统一社会信用代码：91140100MA0H5KEX3M。法定代表人：易某。委托诉讼代理人：宋某，男，中国电子科技集团公司第三十三研究所法务。委托诉讼代理人：李某，山西艾哲律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人中国电子科技集团公司第三十三研究所房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王某及其委托诉讼代理人赵某与被上诉人中国电子科技集团公司第三十三研究所的委托诉讼代理人李某、宋某，到庭接受了询问。本案现已审理终结。王某上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4409号民事判决书。2、依法确认上诉人承租或使用的坞城北街门面房一间,建筑面积306.46平方米，由上诉人垫资改建,并维护上诉人的使用现状。3、依法确认上诉人与被上诉人于2017年8月24日、2018年8月16日签订的两份《房屋租赁合同》部分有效。4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判事实不清，涉案房屋由双方共同所有，不是被上诉人所有。2.涉案的房屋不是新建，是恢复改建，符合法律规定，不是责令停止违法建设通知书内容所述的情况。3.原审判决适用法律不当。4.原审程序违法，上诉人当庭要求反诉，但审判员当庭制止，上诉人的诉权被剥夺。中国电子科技集团公司第三十三研究所辩称，1.一审判决认定事实清楚，被上诉人对事实认定部分无异议,租赁物的所有权人为被上诉人。2.太原市规划局责令停止建设通知书作出的也是正确的。3.一审法院审理程序合法，一审法院的法官曾经多次组织上诉人与被上诉人调解，尽了最大的调解能力，但遗憾的是最终没能调解成功。4.上诉人应该承担从2020年6月25日直到腾空之日的租金，租金标准是按照被上诉人一方制定了新的租金标准来支付。中国电子科技集团公司第三十三研究所向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方自2020年6月25日起解除房屋租赁合同关系；2、判令被告于2020年6月25日交还所租房屋；3、判令被告支付原告租金161601元（其中2017年9月25日-2018年3月24日租金32321元，2018年6月25日-2020年6月24日租金129280元），违约金39324元，以上共计200925元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月24日，原告中国电子科技集团公司第三十三研究所（甲方）与阳光艺术学校（被告王某）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）房屋租赁给乙方使用，使用面积253平方米，房屋用途为舞蹈、声乐培训，租赁期限自2017年9月25日至2018年3月24日止，房屋租金为32321元，付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金32321元整，租金按半年结算。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前15日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5％作为违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5％向乙方加收滞纳金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。2018年8月16日，双方就涉案房屋续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年3月25日至2018年6月24日，房屋租金为16160元，约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10％向乙方加收滞纳金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。其余约定同上份合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付至被告，2018年7月2日，被告向原告支付2018年3月25日至2018年6月24日止的租金16160元。2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日之后的租金未付。2020年3月17日，原告向被告邮寄《解除租赁关系的通知》，2020年6月20日，原告再次向被告邮寄《解除合同并限期腾退房屋的通知》。另查明，涉案房屋所有权人为信息产业部电子第三十三研究所。涉案阳光艺术学校没有注册。2017年9月1日，太原市城乡规划局向阳光艺校发出并规（执）停字［2017］第A158号责令停止违法建设通知书，载明：“经查你单位在坞城北街建设的房屋建设项目，未取得《建设工程规划许可证》进行建设，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条、六十四条之规定，现责令你（单位）自接到本通知之日起，立即停止建设。”一审法院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》中，被告承租的位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）房屋系库房，被告在未取得房屋建设工程规划许可证的情况下，修建了阳光艺术学校，在其收到太原市城乡规划局违法建设通知书后，双方仍就该房屋进行建设、出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原、被告双方签订的两份《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《房屋租赁合同》虽无效，但被告实际占有使用该土地期间，应按合同约定给付原告房屋占有使用费。原告主张被告应按照合同约定支付2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日起至2020年6月24日租金129280元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付违约金39324元，因导致租赁合同无效，双方均存在过错，应各自承担相应的责任，故对原告的上述请求，本院不予支持。被告辩称合同主体系阳光艺术学校，原告起诉主体不适格，但被告庭审中也承认阳光艺术学校并未注册，故被告该辩称意见，本院不予支持。被告辩称2017年8月24日至2018年3月25日期间租金，因停工未建，原告同意不缴纳租金，以及2018年6月24日之后原告纪检委介入房租事宜，并进行了实地查看和评估带走了被告方提供的书面材料，2018年7月交房租的时候，告知要暂等，上述陈述，原告方均不认可，且被告亦未提交相关证据予以佐证，故对其辩称意见，本院不予支持。被告主张因该合同无效产生的其他损失，因无证据佐证，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年8月24日、2018年8月16日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、被告王某于本判决生效后三十日内腾退原告中国电子科技集团公司第三十三研究所位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）的房屋；三、被告王某于本判决生效后三十日内支付原告中国电子科技集团公司第三十三研究所2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日起至2020年6月24日租金129280元；四、驳回原告中国电子科技集团公司第三十三研究所的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王某提供的证据，中国电子科技集团公司第三十三研究所不认可其真实性、合法性、关联性。该证据不符法律规定，本院不予以采信。二审查明的事实与一审一致的，本院予以确认。本院认为，中国电子科技集团公司第三十三研究所与王某签订的两份《房屋租赁合同》，由于违反效力性强制规定，原审认定无效，依法判决返还房屋及支付部分占用费，符合法律规定，对此本院予以确认。关于涉案房屋的权属问题。本案中，双方在《房屋租赁合同》中，已经明确了涉案房屋的权属，且王某在上诉状中，多次表述是对旧房的恢复改建，不能由于投资改建，就改变涉案房屋的权属性质。关于原审程序的问题。本案中，中国电子科技集团公司第三十三研究所起诉提出了解除合同及相关事项请求，原审法院在审理过程中，经审查依职权认定双方签订的合同无效，并依法作出判决，本诉已不存在，反诉不能单独形成。王某的反诉请求可以另行主张处理，原审程序合法，不存在剥夺诉权的情形，但原审法院应当进行释明工作，作出解释。王某的上诉请求事实理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4514元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 米青山审判员 牛晓斌审判员 关文静二O二O年十二月二十九日法官助理 孙 斐书记员 骆 丹