西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初13049号原告（反诉被告）：范克斌，男，汉族，1964年10月13日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：顾元鹏，陕西仁达律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安俏彩餐饮管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郑开，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西承宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：候江坤，陕西承宽律师事务所律师。原告（反诉被告）范克斌与被告（反诉原告）西安俏彩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范克斌委托诉讼代理人顾元鹏，被告（反诉原告）西安俏彩餐饮管理有限公司委托诉讼代理人候江坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范克斌诉称，原告与被告于2018年8月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市雁塔区XX城XX庄XX路XX号XX商城XX座XX层的商铺，租期为5年，自2018年8月18日起至2023年8月17日。月租金为30040元。2020年3月31日，原告收到被告的单方解除合同的通知。原告同意解除合同，但是被告提前解除合同的行为给原告造成巨大的损失：1、《商铺租赁合同》第八条第三款约定：被告需要提前终止合同，应提前两个月以书面形式通知原告。原告于2020年3月31日才收到被告书面通知，需支付2020年2月18日至2020年3月31日共42天拖欠的房租43000元，并支付2个月的房租以弥补因被告未按合同约定提前书面通知给原告造成的经济损失60080元；2、截止合同解除之日，被告还拖欠原告代缴的2020年3月份物业费2253元，2020年1月份水电费7627元，3月份水电费940元。2020年3月电梯费1000元，被告应向原告支付；3、被告私自拆除6块天然气表，现原告要求被告恢复原状，并将天然气表预存的天然气费用共计9866元如数返还。如无法恢复原状，被告因按照每块天然气表5000元的市价赔偿；4、被告在搬离时，遗留了大量的废气垃圾，严重影响房屋的使用，原告为清除垃圾支付5000元，该笔费用也应由被告承担。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，原告多次与其协商无果。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令:1、被告向原告支付拖欠的房屋43000元；2、被告向原告支付原告代缴的物业费2253元，水电费8567元，电梯费1000元；3、被告向原告赔偿其违约给原告造成的损失60080元；4、被告对其私自拆除的天然气表恢复原状，返还原告预存的9866元天然气费用，并将天然气户名转回给原告；5、被告向原告支付垃圾清理费用5000元。被告（反诉原告）西安俏彩餐饮管理有限公司辩称，原告诉讼请求无任何法律依据，被告于2019年12月20日向原告发出书面解除通知，按照双方合同约定被告解除合同需要提前两个月通知， 2019年12月22日被告按照原告要求在商铺上挂了招租条幅，并以原告的名义对外招租，因此原告的请求没有事实和法律依据。被告西安俏彩餐饮管理有限公司反诉称，反诉原、被告于2018年8月17日签订《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于西安市雁塔区XX城XX庄XX路XX号XX商城XX座XX层的商铺，租期为5年，自2018年8月18日起至2023年8月17日，月租金为30040元。2019年12月20日反诉原告法定代表人通过微信与反诉被告进行沟通，明确表示不再租赁该房屋。经反诉被告同意于2019年12月22日，反诉原告按照反诉被告的要求在所租赁房屋，以反诉被告的名义刊登了对外出租的广告。双方租赁合同已于2020年2月23日解除，按照合同约定反诉被告应于合同解除后15日内退还保证金。现被告反诉请求：1、请求依法判令被告退还反诉原告租赁保证金30040元；2、本案全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告范克斌辩称，反诉被告确实拿有反诉原告的保证金30040元，但是根据合同约定退还保证仅的前提是反诉原告无拖欠房租和其他费用，不影响房屋二次出租，现在反诉原告拖欠房租，未按照合同约定提前向反诉被告书面通知解除合同，反欠物业费水电费电梯费，并且对商铺中的天然气表进行了损坏，遗留了大量废弃垃圾，严重影响了房屋的二次租赁，因此反诉被告有权不予退还保证金。经审理查明，2018年8月17日原被告双方签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告（乙方）承租原告（甲方）位于西安市雁塔区XX城XX庄XX路XX号XX商城XX座XX层的商铺，租赁期限自2018年8月18日起至2023年8月17日，月租金30040元，租金支付方式押一付六，免租期一个月。首期租金、保证金于合同签订日一次性支付，其余每半年租金被告应提前一个月支付。租赁保证金30040元，双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前二个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同。合同第八条违约责任：约定“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需提前解除或终止合同，乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同…” 。2018年8月18日，原告出具收款收据，确认收到被告交纳的租赁保证金30040元。另查，庭审中，被告主张其于2019年12月20日向原告明确表示不再租赁涉案房屋，后应原告要求以原告名义发布了对外招租的广告，并提交其法定代表人与原告之间的微信聊天记录予以佐证，该聊天记录显示，被告法定代表人于2019年12月22日通过微信向原告发送涉案店铺招租的横幅，原告回复“收到”。经询，该横幅上的电话号码为原告本人的。原被告双方共同确认被告租金已支付至2020年2月18日。再查，2020年3月30日，被告公司发出《退铺函》，载明：2019年12月20日我方明确向贵某某表态不再租用贵某某场地…2020年3月27日，我方已全部腾空，现可以进行交接，若贵某某故意不接收店面，由此造成的全部损失由贵某某承担。2020年4月3日，被告公司发出《通知函》，载明：2019年12月20日我方明确向贵某某表态不再租用贵某某场地，因疫情影响，我方迟延向贵某某交房，此情况属于不可抗力，我方不承担迟延交房的责任，我方已全部腾空，将贵某某场地交还给贵某某，2020年3月我方向贵某某发函要求贵某某配合交接，贵某某未予理会。望贵某某于收到本函之日起三日内与我方办理交接手续。2020年4月4日，原告发出《答复函》 ，载明：本人收到贵公司退铺函、通知函后…复函如下：本人同意于2020年3月31日解除贵公司与本人于2018年8月17日签订的《商铺租赁合同》，并同意接受房屋…本人于2020年3月31日才收到贵公司书面通知，如贵公司欲现在解除合同，需支付2020年2月18日至2020年3月31日，共42天拖欠的房租，并支付2个月的房租以弥补因贵公司未按合同约定提前书面通知给本人造成的经济损失…经询，原告称涉案商铺于2020年4-5月份出租给他人。庭审中，原告提交收据主张被告向其支付代缴的物业费、水电费、电梯费、垃圾清运费，被告认为上述收据上均无收款单位名称及付款流水，对其真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有商铺租赁合同、微信聊天记录、收款收据、退铺函、通知函、答复函及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具备法律约束力，双方应按照合同约定全面履行相关义务。本案中，被告主张其于2019年12月20日向原告明确表示解除合同，后应原告要求以原告名义发布了对外招租的广告，并提交微信聊天记录予以佐证。该证据显示，2019年12月22日，被告公司法定代表人向原告发送涉案房屋对外招租的横幅广告图片，图片中的联系电话为原告范克斌个人电话，原告对此回复“收到”，结合退铺函、通知函、回复函的内容，被告该主张符合民事诉讼高度盖然性的证明标准。根据合同约定，被告关于合同自2019年12月22日向后顺延两个月即2020年2月23日解除的主张，本院予以认可。但原告自认其于2020年3月37日方将涉案商铺腾空，并自2020年3月30日方通知被告进行交接，原告自2020年3月31日收到该通知，因此被告应按租金标准向原告支付2020年2月19日-2020年3月31日的房屋租金及占用费41055元（30040元÷30天×41天）。关于原告主张被告赔偿因违约向其造成的损失60080元的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的其余诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”原告主张被告向其支付代缴的物业费、水电费、电梯费，但其所提交的收据无收款单位签名，亦不足以证明其已履行代缴义务，故对原告该项诉请本院不予支持。原告要求被告将天然气表恢复原状、返还预存费用并转回户名，但其未提供任何证据佐证，故本院对此不予支持。原告要求被告支付垃圾清理费用5000元，但其提交的收据无法证明涉案房屋确需支付相应费用用于清洁卫生及其确已支付该项费用，故本院对其该项诉请亦不予支持。关于被告主张原告向其退还保证金30040元的反诉请求，双方合同约定：“在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。”结合本案事实，被告尚欠原告房屋租金及占用费41055元，故被告该反诉请求，本院不予支持。但被告向原告交纳保证金30040元确属事实，可折抵其方应向原告承担的付款责任，经抵扣，被告还应向原告支付房屋租金（占用费）11015元。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安俏彩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）范克斌支付房屋租金（占用费）11015元；二、驳回原告（反诉被告）西安俏彩餐饮管理有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）范克斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2895元，由原告范克斌承担2069元，被告西安俏彩餐饮管理有限公司承担826元。反诉案件受理费276元，由反诉原告西安俏彩餐饮管理有限公司承担。因本诉案件受理费原告已预交，故被告西安俏彩餐饮管理有限公司将应承担的案件受理费826元于本判决生效之日起十日内给付原告范克斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李  亚  楠 二〇二〇年十二月二十七日 书 记 员  田      惠   打印：相丽华        校对：王  欣      2020年  月   日送达1