内蒙古自治区阿尔山市人民法院民事判决书（2020）内2202民初545号原告：包某，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。委托诉讼代理人：李某（与原告系夫妻关系），现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市温泉街。被告：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：张某，男。原告包某与被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理,后于2020年10月9日裁定转为普通程序并于2020年11月16日再次开庭进行了审理。原告包某及委托诉讼代理人李某、被告鑫厦房地产公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告即期办理不动产登记证书，并自2012年6月19日始以购房款236550.00元为基数，按日利率0.01%标准支付逾期办证期间的违约利息，计算至办理之日止（本案暂计至2020年7月8日，共计2941天）即69569.36元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市××街出售给原告。合同签订后原告已付清全部购房款236550.00元，被告于2012年6月19日向原告交付房屋钥匙，至起诉前被告未能按合同约定办理房屋不动产权登记证书，已违反合同约定，故诉至法院。被告鑫厦房地产公司辩称，我公司正在积极与阿尔山市人民政府及相关部门进行协调，房产证一直没有下来是因为政府要求建的3、4号楼面积超标，5、6、7、8号楼因有的住户对车库进行了改造。原告诉请的违约金计算方法与合同约定不符，合同中关于违约金没有约定按天计算，原告诉请的违约金过高与合同约定不符。根据原告的陈述及被告的答辩，法庭总结本案的争议焦点如下：原告的诉请有无事实依据及法律依据。原告包某围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了商品房买卖合同及收据，证明被告违反合同约定没有及时办理房产证及应给付违约金。被告鑫厦房地产公司经质证对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以采信。被告鑫厦房地产公司未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市××街出售给原告。合同签订后原告交付全部购房款236550.00元，被告于2012年6月19日向原告交付房屋钥匙。原、被告双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。现原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，本院予以支持。被告鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有义务向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。被告鑫厦房地产公司在案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区进行了初始登记但并未向法庭出示相关证据，至起诉前被告鑫厦公司亦未能按合同约定为原告办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因被告鑫厦公司怠于履行协助义务，又未能提交办理初始登记的相关证据，导致在本案中无法确定初始登记时间，无法按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自2012年6月19日起的90日，即2012年9月18日。原告虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即23.66元，明显偏低。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形。现原告主张按日利率0.01%标准计算违约金，其实质是对违约金的增加，兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，且原告主张的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以该标准计算违约金较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定，故本院对该诉请予以支持。综上所述，被告鑫厦房地产公司应协助原告包某办理涉案房屋的不动产证书，给付自2012年9月18日起至起诉之日2020年7月8日的违约金67416.75元（236550.00元×0.01%×2850天），并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告包某办理阿尔山市温泉街卧龙城小区6号楼2单元301室的不动产权证书；二、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告违约金67416.75元，并自2020年7月9日起以购房款236550.00元为基数按照日利率0.01%给付至协助义务履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1539.24元，由原告包某负担46.18元，由被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担1493.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并交纳上诉费，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王丽慧审判员 王 磊审判员 马彬彬二〇二〇年十二月四日书记员 于雪晴判决依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。