江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初3936号原告（反诉被告）：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地：吉安市吉州区吉安大道城南航盛大厦****，统一社会信用代码：91360802693723980J。法定代表人：肖英。委托诉讼代理人：刘小云、周红日，江西奋翼律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉安和骏铠泷房地产开发有限公司，，住所地：吉安市青原区河东滨江新区鸿翔江誉**楼**统一社会信用代码：91360803MA382PME34。法定代表人：王成芳。委托诉讼代理人：徐建文、杨璐璐，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司（反诉被告）（以下简称同创置业公司）与被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司（反诉原告）（以下简称和骏铠泷公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同创置业公司（反诉被告）委托诉讼代理人刘小云、周红日，被告和骏铠泷公司（反诉原告）委托诉讼代理人徐建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同创置业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告佣金456330元及利息（利息自起诉之日起按年息6%计算至实际付清之日止）。2、本案受理费、财产保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2018年11月24日，原告与被告签订《项目销售合作协议》，协议约定原告为被告开发的“蓝光雍锦半岛”项目提供中介销售服务，合作期限自合同签订之日至2019年11月2日止。在上述合作期间，原告为被告销售房屋共计50套，其中9套房屋的佣金176330元未付，另外41套房结算佣金901648元，2019年7月1日，原、被告签订《佣金冲抵协议书》，约定原告购买被告开发的6套房屋，以该901648元冲抵部分房款，协议第六条6.2（2）约定，原告逾期购买房屋的，被告有权解除买卖合同，原告应按10000元/套向被告支付违约金。截止到起诉之日，原告共购买被告四套房屋，佣金冲抵房款共601648元，除去原告少购买两套房的违约金20000元，被告还应支付原告佣金280000元（901648元-601648元-20000元），原告多次向被告催讨，被告均予以推脱。因被告未履行合同约定的义务，为此，原告特诉至法院。被告和骏铠泷公司辩称：一、同创置业公司主张的佣金过高，依据合同约定确认标准，部分客户佣金应予核减。1、《项目销售合作协议》[编号：吉安铠泷（YJBD）合字（2018）018号]第五条约定，经确认的乙方客户从确认之日起30日内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户。本案中，高小清/陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新/李小莉、刘龙生、张晋财/王菊萍共7组客户与和骏铠泷公司签订《商品房买卖合同》时间距和骏铠泷公司与同创置业公司登记确认均超过30天，故该客户确认失效，和骏铠泷公司无需向同创置业公司支付涉及该7组客户产生的佣金。2、《项目销售合作协议》【编号：吉安铠泷（YJBD）合字（2018）018号】第五条约定如目标客户为曾经到访客户，视为乙方客户。客户罗军华/刘检登记确认时间为2018年12月17日，该组客户到访登记时间为2018年12月13日，登记到访时间早于登记确认时间，根据合同约定应当认定为和骏铠泷公司客户，和骏铠泷公司无须支付佣金。二、和骏铠泷公司前期向同创置业公司结算的佣金已超额支付497613元，应当予以抵扣和返还。双方合作期间，和骏铠泷公司已就客户王绍勇、刘翔、刘诗昆、周建平/蔡典芳、曾红秀/肖勇生、黄春苟/刘正华、刘鹏/戚进、黄耀文、邹艳红/江南、张欣皓、魏海俊、胡奇伟、刘小泉、阮承祥、刘雯佩、王金花、刘芳芳、刘庭、唐美全/梁建洪、周平平/黎梅莲、郭金伟/刘倍倍、吴小勇/姚冬梅、曾冠群/曾乐安、王艳芳/杨永兴、肖翠/朱志平共25组客户向同创置业公司支付佣金共计497613元。后经和骏铠泷公司复核发现，王绍勇、刘翔、刘诗昆、周建平/蔡典芳、曾红秀/肖勇生、黄春苟/刘正华、刘鹏/戚进、黄耀文、邹艳红/江南共7组客户与和骏铠泷公司签订《商品房买卖合同》时间距和骏铠泷公司与同创置业公司登记确认均超过30天，张欣皓、魏海俊、胡奇伟、刘小泉、阮承祥、刘雯佩、王金花、刘芳芳、刘庭、唐美全/梁建洪、周平平/黎梅莲、郭金伟/刘倍倍、吴小勇/姚冬梅、曾冠群/曾乐安、王艳芳/杨永兴、肖翠/朱志平共16组客户登记到访时间早于客户登记确认时间，根据合同约定，和骏铠泷公司无须支付上述25组客户佣金。超付部分佣金抵扣应付的佣金多余金额191653元，同创置业公司应当予以返还。综上，同创置业公司主张的诉请过高，依法应当予以核减和抵扣，超出部分应当予以返还，以上答辩意见望予以采纳。被告和骏铠泷公司提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告佣金191653元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月24日，反诉原、被告共同签订《项目销售合作协议》，双方就反诉被告为反诉原告开发的蓝光雍景半岛项目销售推介服务事宜进行了约定，合作协议主要内容包括合作范围及期限、合作模式、佣金比例、客户确认、佣金支付条件/时间/退还等。合作期间，因反诉被告虚假拉客，未如实告知客户到访情况，部分客户签约时间距客户确认时间超过30天保护期等原因，导致反诉原告向反诉被告超付销售代理佣金191653元。根据合同约定，反诉被告应当返还反诉原告超付的代理佣金，经多次与反诉被告协商，反诉被告均置之不理，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。反诉被告同创置业公司辩称，双方就佣金的结算在2019年7月1日办理了结算，确认了之前的41套佣金为901648元，所以不存在反诉原告所陈述的多付佣金。本院经审理认定事实如下：2018年11月24日，原告同创置业公司（乙方）与被告和骏铠泷公司（甲方）签订《项目销售合作协议》约定：经甲、乙双方友好协商就乙方为甲方开发的位于吉安市青原区交汇处的蓝光雍锦半岛项目提供销售推介服务事宜达成一致。合作期限：合同签订之日起至2019年11月2日；佣金比例：项目首次开盘后至2018年12月30日，签约金额小于3000万，按成交总价＊1.5%；签约金额大于等于3000万元且小于4500万元，按成交总价＊1.6%；签约金额大于等于4500万，按成交总价＊1.7%。后续持续销售期的合同佣金比例全部按首次开盘至2018年12月30日内的业绩考核结果的佣金标准执行。客户确认：乙方找到目标客户后，将目标客户带至本次合作房源的销售现场，交由甲方审核；甲方授权代表应在第一时间通过甲方销售管理系统按以下原则开展客户确认工作，经审核确认为乙方客户的按协议约定比例结算佣金。原则1：目标客户非蓝光已到访客户或购房客户，视为乙方客户。原则6：经确认的乙方客户从确认之日起30日（此处填写的时间不得超过30日）内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户；甲方授权代表在《客户登记确认书》签字确认后返还给乙方，作为双方结算依据。佣金支付条件、时间、退还：乙方客户完成付款义务后，即达到佣金支付条件。甲乙双方约定佣金结算时间为月结，甲方在下个结算周期的第一个月的10日前按照乙方报送材料（包括但不限于《佣金结算单》附件四）完成乙方上月度佣金结算，并在结算后10个工作日内予以支付。若客户已经成交，但未体现在乙方提供的上月《佣金结算单》中的，视为乙方放弃该客户归属权，且甲方不支付相关佣金。乙方客户退房的处理如乙方客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及其附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方或者甲方有权从下次支付乙方的佣金中直接扣除。……合同签订后，原告同创置业公司为被告和骏铠泷公司的蓝光雍锦半岛项目提供推介服务，被告和骏铠泷公司陆续支付原告佣金，尚欠50套房屋佣金未付，其中9套房屋的佣金176330元，41套房屋的佣金901648元。2019年7月1日，原告同创置业公司（乙方1）、吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司（乙方2）与被告和骏铠泷公司（甲方）签订《佣金冲抵协议书》约定：甲乙方本着平等自愿、公平互信的原则，经友好协商，就佣金冲抵部分房款事宜，达成如下协议：一、甲、乙方共同确认：截止2019年6月1日，乙方已结算尚未支付的佣金为901648元。二、经甲、乙方协商一致，乙方同意以“乙方2”名义购买甲方开发的蓝光雍锦半岛项目房屋。三、经甲、乙方一致同意，乙方用第一条所述已结算未支付佣金的100%冲抵第二条乙方2购买房屋的部分房款。乙方2的更名权仅限一次，乙方2须在2019年9月30日前（含当日）行使，逾期不再享有。对逾期未完成更名的房屋，乙方应连带在更名期限届满次日一次性补足至总房款的100%，否则：（1）每逾期一日，乙方应连带按应付未付房款的万分之二／日支付违约金；（2）逾期超过十日，甲方有权单方解除未更名房屋的买卖关系，乙方应按1万元／套（未更名房屋）向甲方支付违约金（该违约金不与本协议第6.2条第（1）款违约金叠加），甲方有权从未更名房屋对应所抵佣金中。在扣除前述违约金款项后，甲方在15日内将对应未更名房屋剩余佣金冲抵款项无息返还给乙方……。协议签订后，原告以吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司购买原告开发的蓝光雍锦半岛项目房屋4套，冲抵佣金601648元，扣除原告应支付的违约金20000元，41套房屋剩余佣金280000元（901648元-601648元-20000元），被告未支付给原告。2020年1月，被告和骏铠泷公司向原告发送了成交客户确认台账、佣金结算通知书、中介、代理销售验收及价格核算单、中介佣金请款单，确认了高小清／陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新／李小莉5组客户佣金共计83387元，2020年1月17日，被告公司员工微信通知原告员工开具上述5组客户的佣金发票给上海好屋网信息技术有限公司，并告知上海好屋网信息技术有限公司的相关开票信息，原告当日按被告和骏铠泷公司的指示向上海好屋网信息技术有限公司开具5套房屋83387元的佣金发票，但被告及上海好屋网信息技术有限公司均未向原告支付该款。原告多次向被告催讨佣金未果，遂诉至法院。本院认为，原告同创置业公司与被告和骏铠泷公司签订的《项目销售合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告为被告和骏铠泷公司提供了推介服务，被告和骏铠泷公司应当支付佣金。《佣金冲抵协议书》确认了被告尚未支付的41户的佣金金额，依据《佣金冲抵协议书》，吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司购买原告开发的蓝光雍锦半岛4套房屋冲抵佣金601648元，原告因少购买两套房屋应被告支付违约金20000元，被告尚欠原告佣金280000元应予以支付。另未结佣的9组客户中高小清/陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新/李小莉5组客户佣金83387元，被告和骏铠泷公司要求原告开具发票，说明被告和骏铠泷公司审核认为符合结佣条件，且原告按被告的指示开具了发票给上海好屋网信息技术有限公司，故该款被告和骏铠泷公司应予支付，被告和骏铠泷公司辩称该五组客户佣金无需支付不予以支持。其余4组客户中，被告认可客户陈雅文购房所产生的佣金25960元，本院予以支持。被告和骏铠泷公司辩称原告主张的未结佣的客户中刘龙生、张晋财/王菊萍未在原告与被告和骏铠泷公司签订登记确认单后30日内签订《商品房买卖合同》，该客户确认失效，佣金无需支付；罗军华/刘检登记到访的时间早于原告登记确认的时间，应认定为被告客户，佣金无须支付；前期向原告同创置业公司支付的25组客户佣金497613元，经复核发现其中7组客户与和骏铠泷公司签订《商品房买卖合同》时间距原、被告登记确认时间超过30天，16组客户登记到访时间早于客户登记确认时间，该25组客户佣金被告无须支付，已付的497613元应予抵扣和返还。本院认为，被告提供的证据无法证明罗军华/刘检登记到访的时间早于原告登记确认的时间，该组客户佣金21384元被告应予支付；刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户未在原、被告签订登记确认单后30日内签订《商品房买卖合同》，该两组客户的佣金45598元被告不应支付，故被告应支付原告佣金410731元。前期被告已经支付的25组客户佣金是经被告和骏铠泷公司审核，认为符合结佣条件，并予以支付的，且原告与被告和骏铠泷公司的合同约定，只有原告推介的客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及附件后退房的，被告和骏铠泷公司已支付的佣金，原告应予返还，该25组已结佣客户不属于这种情形，故被告和骏铠泷公司提出返还和抵扣没有依据，被告和骏铠泷公司该项辩称及相应的反诉请求，本院不予支持。被告和骏铠泷公司未按约定支付原告佣金属违约，原告主张自起诉之日计付利息予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司支付原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司佣金410731元及利息（自2020年10月10日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清之日止），限判决生效后十日内付清；二、驳回反诉原告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8144元，减半收取，计4072元，财产保全费2770元，合计6842元，由被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司负担；反诉费2067元，由反诉原告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  曾晔二〇二〇年十二月二十五日法官助理赖丽蔚书记员刘爱兰