西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书        （2020）陕0113民初21963号原告（反诉被告）：陶伟，男，1990年11月27日出生，汉族，住陕西省甘泉县。委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琨，陕西明萌律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙雪红，女，1966年2月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小平，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏元，陕西许小平律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陶伟诉被告（反诉原告）孙雪红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶伟的委托诉讼代理人康花、王琨、被告（反诉原告）孙雪红的委托诉讼代理人李小平、王宏元均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶伟诉称，双方于2019年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定孙雪红将位于西安市曲江新区XX城XX小区XX号楼XX号的商铺出租给陶伟，陶伟向孙雪红支付租金及押金，且孙雪红将房屋内的装修及设备转让给陶伟，陶伟向其支付转让费60000元。陶伟如约履行全部合同义务。2020年3月因疫情影响，双方协商解除商铺租赁合同，但孙雪红在陶伟尚未搬离完自有物品的情况下将商铺大门上锁，致使陶伟的物品滞留，且孙雪红拒不退还其租房押金，多次沟通无果，故诉至法院，请求判令：1、孙雪红赔偿其物品损失83365.93元；2、孙雪红退还其押金31460元；3、孙雪红向陶伟支付逾期付款利息（自2020年5月1日起计算至孙雪红付清款项之日止），暂计496.46元；4、诉讼费由孙雪红承担。被告（反诉原告）孙雪红辩称，陶伟违约在先，无权主张合同中约定的转让所有权的设备,陶伟在承租半年不到，就决定违约解除合同不再租赁该房屋，作为先违约方，显然不能再享受其在该合同中对陶伟的让步优惠。双方签订的《商铺租赁合同》中关于转让所有权的仅包括除装修以外的屋内可移动设备，由陶伟实际搬离。陶伟违约在先，违约金应与押金进行冲抵。陶伟主张的逾期利息没有事实和法律依据。陶伟违约解除合同但严重拖欠大量承租期内的物业、水电、给其造成损失，提起反诉。被告（反诉原告）孙雪红反诉称，2020年4月，陶伟单方面提出解除合同，2020年5月3日，陶伟在未结清物业费、生活垃圾费及水电费的情况下搬离租赁房屋，且累计拖欠租金以外费用38779元。2020年7月，其将房屋出租给第三方使用，因长期拖欠支付的租期内的物业费、生活垃圾费、水电费等导致涉案房屋无法开展装修施工，并开业延迟。其承担装修延迟的违约损失补偿一个月装修期并承担造成的经营损失，经营损失赔偿合计2个月房租，赔偿相当于三个月租金的损失69000元。故诉至法院，请求判令：1、陶伟向其支付违约金30000元；2、陶伟向其赔偿损失69000元；3、诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）陶伟针对孙雪红的反诉请求辩称，双方系协商一致解除合同，不应向其支付违约金30000元。其未拖欠相关费用，实际孙雪红并无损失。经审理查明，2019年5月1日，陶伟（承租方、乙方）与孙雪红（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，甲方向乙方出租商铺坐落于西安市曲江新区XX城XX小区XX号楼XX号商铺，建筑面积242平方米，租期五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，合同约定免租期为三个月，即2019年5月1日至2019年7月31日止；第一年租金为130元/平方米/月，时间2019年5月1日至2020年4月30日，除去三个月免租期后，实际计租期时间为2019年8月1日至2020年4月30日；乙方须额外向甲方缴纳一个月租金31460元为押金;合同第九条第1款约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金30000元；第2款约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元；第十四条约定，从起租日开始，房屋内的装修及设备乙方付转让费共计60000元整，甲方收到该笔款项后所有权归乙方。合同签订后，陶伟承租该房屋；陶伟支付押金及至2020年4月30日的房屋租金，并支付合同约定的60000元“转让费”。孙雪红辩称，2020年3月12日，陶伟提出房租交至4月底，不愿意继续承租，孙雪红称需要写退房说明，但双方未就合同解除后的事宜达成一致意见。双方均向本院提交微信聊天记录，其中2020年3月12日，孙雪梅称：“我急需用钱，你写个提前退房说明发给我，我要发转租广告，尽快好吧！”，陶伟回复：“我的房租交到四月底了就经营到四月底”。庭审中，陶伟明确其诉请主张的损失为合同第十四条约定的装修及设备损失60000元及其案涉房屋的屏风损失。原告提交其购买仿古屏风的聊天记录（无原始载体）、收款收据等。孙雪红对该组证据均不予认可，称购买屏风的价格应由买卖合同和相应付款票据认定，无法确认物品安装在涉案商铺中。陶伟明确其主张的押金、利息，系双方协商一致，孙雪红同意退还，逾期利息为孙雪红逾期退还押金的利息损失。经询，孙雪红称，其未同意退还押金，只同意押金冲抵违约金。孙雪红反诉主张，陶伟违约应向其支付合同约定违约金30000元，如法院认定押金其不应退还，可冲抵该部分反诉的违约金。针对其反诉请求陶伟赔偿损失69000元一节，孙雪红提交其与案外人王某某签订的《房屋租赁合同》、《承诺》、《补充协议》、《装修备案登记表》、物业收款凭证，证明因陶伟逾期支付物业、水电等其他费用，构成违约，并直接导致孙雪红经济损失，陶伟应承担赔偿责任。其中，孙雪红与案外人王某某签订的《房屋租赁合同》系2020年7月2日签订，载明房屋租赁期间为2020年7月2日至2025年7月1日，装修期为45天，自2020年7月2日至2020年8月16日，约定第一年租金为每月20000元；合同还约定了租金支付方式等其他内容。《承诺》系孙雪红2020年7月15日出具，内容为：“因前期物业水电各项费用没有结清，现租户入场只做拆除工作，待前期费用结清后再通电通水，我租户再进行装修，请物业配合。”该《承诺》中加盖涉案商铺物业服务中心印章并书写：“收到前期所欠费用之后可正常办理装修手续”。《补充协议》甲方孙雪红、乙方王某某，内容为乙方办理物业装修进场手续延迟，经协商：因甲方前期遗留问题导致乙方装修入场物业手续无法办理，协商由甲方补偿乙方一个月装修期，即原定到期时间8月16日改为9月16日，并由甲方补偿由此影响乙方经营损失计两个月房租46000元，此款在第二年房租中扣除。物业收款凭证载明，2020年7月31日缴纳涉案房屋2019年11月1日至2020年5月3日期间电费22188.6元；2020年8月3日缴纳2019年5月1日至2020年5月3日期间物业服务费、生活垃圾费共计14766.42元、2019年11月1日至2020年5月3日其他水费1824元。《装修备案登记表》的日期为2020年8月3日。陶伟对孙雪红提交的与案外人王某某签订的《房屋租赁合同》不予认可，称该租赁期从2020年7月2日开始，且未经其同意将空调设施设备租给了案外人；对物业收款凭证真实性认可，称截止到2020年5月3日的物业水电费均系由其缴纳，在承租期内各项费用经物业同意不存在逾期交纳，在其承租期间也未停水、停电；《承诺》、《补充协议》、《装修备案登记表》的真实性认可，申请装修的时间系案外人个人原因所致，系被告单方向物业公司提出停水停电申请，并非因其拖延支付相关费用导致的停水停电。关于合同约定的60000元转让费，孙雪红称，该部分费用属于转让可移动物品的转让费，例如餐厅店内可移动的桌椅板凳、整套厨房用具、冰柜、收银系统等。上述事实，有《商铺租赁合同》、微信聊天记录、《装修备案登记表》、物业收款凭证、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，孙雪红、陶伟签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行己方义务。根据2020年3月12日的微信聊天记录，孙雪梅称：“我急需用钱，你写个提前退房说明发给我，我要发转租广告，尽快好吧！”，陶伟回复：“我的房租交到四月底了就经营到四月底”，能够认定系陶伟提出提前解除合同，并主张合同履行至2020年4月底，因此孙雪红才要求陶伟写提前退房说明，故应属于陶伟提出提前解除合同。根据《商铺租赁合同》第九条第2款约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。陶伟主张，双方协商一致，孙雪红同意退还押金，但未提交相应证据。孙雪红则称，其未同意退还押金，只同意押金冲抵违约金。故对陶伟的该项辩称，本院依法不予采信。陶伟应向孙雪红支付违约金30000元，因陶伟向孙雪红支付了押金31460元，孙雪红扣除违约金30000元，剩余1460元应向陶伟返还，并支付以1460元为基数，自2020年5月4日至实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失。关于陶伟诉请主张的装修、设备、屏风损失，因陶伟支付租金至2020年4月30日，故其应在该日之前将包括屏风在内的可移动物品搬离涉案房屋，陶伟未将屋内可移动物品搬离，其应自行承担相应的损失，陶伟诉请主张的屏风损失，本院依法不予支持。关于涉案房屋内的装修，《商铺租赁合同》第十四条约定，房屋内的装修及设备乙方付转让费共计60000元整，甲方收到该笔款项后所有权归乙方。但装修系附着在该房屋的附着物，陶伟无法搬离。因合同中未明确约定装修部分的转让价款；且孙雪红已将涉案房屋出租给案外人，案外人对房屋进行了装修，无法通过鉴定的方式来确认装修部分的价值。结合《商铺租赁合同》约定的租赁期限及合同履行情况，本院酌情认定，孙雪红向陶伟支付装修部分损失10000元。关于孙雪红反诉主张陶伟赔偿损失69000元，陶伟在解除租赁合同搬离房屋时应当一并结清该房屋在其承租期间的物业、水电等费用。根据物业收款凭证，陶伟截止2020年8月3日才将其承租期间的物业、水电、垃圾费等费用结清。根据《承诺》中孙雪红书写的内容及物业中心书写“收到前期所欠费用之后可正常办理装修手续”，可知因陶伟逾期结清承租期内物业、水电、垃圾费确实导致孙雪红的新承租人无法进行装修。陶伟辩称，是孙雪红单方向物业公司提出停水停电申请，不符合常理及逻辑，故对陶伟的该项辩称，本院依法不予采信。孙雪红与新承租人的租期自2020年7月2日开始，但陶伟在2020年8月3日才结清上述费用，故陶伟应向孙雪红赔偿1个月房屋租金，根据孙雪红与案外人签订的《房屋租赁合同》的租金标准，陶伟应向孙雪红赔偿该部分损失20000元。关于孙雪红与案外人约定向案外人赔偿的经营损失，在第二年房租中扣除，属于孙雪红与案外人之间的约定，不属于孙雪红的直接损失，故该部分损失数额，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟赔偿装修损失10000元。二、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟退还押金1460元。三、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟支付以1460元为基数，自2020年5月4日至实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失。四、原告（反诉被告）陶伟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙雪红赔偿损失20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）陶伟的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）孙雪红的其余反诉请求。本案案件受理费2606元，由陶伟承担2506元，由孙雪红承担100元，本诉诉讼费由陶伟预交，孙雪红在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付陶伟。反诉诉讼费1138元，由孙雪红承担838元，由陶伟承担300元。鉴于反诉诉讼费由孙雪红预交，故陶伟在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付孙雪红。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    王      丹 二〇二〇年 十二 月十八日 书  记  员    冯  晨  阳   打印：相丽华        校对：孙曌琳      2020年  月  日送达 1