广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12584号原告：杜殷键，男，1988年7月8日出生，汉族，住广州市花都区,原告：曾庆颖，男，1975年4月26日出生，汉族，住广州市花都区,两原告共同委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所律师。被告：尹晓磊，男，1988年1月22日出生，汉族，住山东省海阳市,委托诉讼代理人：梁礼祥，广东华盈律师事务所律师。原告杜殷键、曾庆颖与被告尹晓磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杜殷键、曾庆颖的共同委托诉讼代理人杜殷毅、被告尹晓磊的委托诉讼代理人梁礼祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜殷键、曾庆颖向本院提出诉讼请求：1.请求判令尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的场地占用费137688元（26511＋26511÷31×5＋27837÷31×26＋27837×3计算得出）；2.请求判令尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.8元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元；3.请求判令尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付涉案租赁物修复费用1943元；4.请求判令杜殷键、曾庆颖有权没收尹晓磊支付的履约保证金45802元；5.请求判令尹晓磊承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月5日，杜殷键、曾庆颖与尹晓磊签订《丰尚商务大厦租赁合同》，合同约定，尹晓磊承租杜殷键、曾庆颖位于广州市花都区xx室办公室，租赁期限为8年，从2016年1月5日至2024年1月4日，尹晓磊应于每月5日前支付当月租金及管理费，2019年1月5日至2020年1月4日每月租金为26511元，2020年1月5日至2021年1月4日每月租金为27837元。尹晓磊因拖欠租金，杜殷键、曾庆颖于2019年10月8日向尹晓磊发出《律师函》正式解除《丰尚商务大厦租赁合同》。合同解除后，尹晓磊以需要找其他场地为由继续使用租赁物直至2020年5月3日尹晓磊将租赁物内物品搬离，尹晓磊占用租赁物期间应按原合同租金标准向杜殷键、曾庆颖支付场地占用费。截至2020年5月3日，尹晓磊尚欠2019年12月1日至2020年4月30日的场地占用费及管理费，另尚欠2019年11月至2020年5月的水电费、服务费和空调费，上述欠费杜殷键、曾庆颖已代为支付，有权向尹晓磊追讨。租赁期间，尹晓磊对租赁物进行装修，造成租赁物天花损坏15片，尹晓磊在通道安装玻璃，杜殷键、曾庆颖认为尹晓磊应承担修复的费用。杜殷键、曾庆颖具状起诉，请法院维护杜殷键、曾庆颖合法权益。尹晓磊辩称，杜殷键、曾庆颖没有产权证明，故合同的效力无法认定。杜殷键、曾庆颖第一项诉讼请求的场地占用费应当是租金，我方在2019年12月交了1.7万元租金，我方仅确认还有120859元租金未付给杜殷键、曾庆颖，包括2019年12月尚欠租金9511元，2020年1-4月尚欠租金111348元。我方并未拖欠管理费，管理费我方全部交齐。杜殷键、曾庆颖第二项诉讼请求中除了管理费的其他费用金额我方均予以确认。不同意杜殷键、曾庆颖第三项诉讼请求，根据杜殷键、曾庆颖提交的证据，我方已经全部修复好了。不同意杜殷键、曾庆颖第三项诉讼请求，是我方与杜殷键、曾庆颖共同协商解除合同的，杜殷键、曾庆颖提交的律师函我方并未收到，没有产生解除合同的效力，杜殷键、曾庆颖要求解除合同的理由是我方拖欠租金超过了25天，根据合同第六条第一款约定，只有拖欠最近超过30天以上才构成根本违约，守约方才有权解除合同，杜殷键、曾庆颖在我方拖欠租金还不到30天的情况下要求解除合同，没有合同依据。基于解除合同不具有法律效力，在其后双方对终止合同进行了协商，确定在2020年4月30日终止合同。由于解除合同是双方协商后的结果，故押金应当退还，我方要求用押金45802元抵扣上述欠款。本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，杜殷键、曾庆颖（甲方、出租方）与尹晓磊（乙方、承租方）签订《丰尚商务大厦租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区xx室的办公室出租给乙方使用，甲乙双方确认该物业的建筑面积为375.43平方米。乙方承租该物业用于办公，租赁期限为8年，即从2016年1月5日起至2024年1月4日止，甲方已提供该物业的内部装修，甲方于2016年1月5日前将已装修好的物业现状交付给乙方使用。租金是净租金，物业管理费按上述建筑面积6元每平方米每月计算。净租金于第二年开始递增，每年环比递增5%。其中2019年1月5日至2020年1月4日的月租金为26511元，2020年1月5日至2021年1月4日的月租金为27837元。租金及管理费按月支付，乙方应于每月5日前支付当月租金及管理费，支付款项可以采用现金或者银行转账方式支付，甲方收到乙方租金后应开具收据确认。乙方应在本合同签订后的即日，向甲方交付履约保证金45802元。乙方自用的水电费根据乙方实际使用量结算，甲方每月5日前抄表并向乙方提供相关缴费通知单，乙方于每月15日前向甲方缴交水电费。乙方应按时交纳租金及自用水电费、物业管理费用，乙方逾期支付租金费用的，甲方有权加收滞纳金每日按实欠租金和费用总数的1%收取，如拖欠租金时间超过30天（含30天）的，则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴付的保证金，并无偿收回租赁物业，乙方应在解除合同的10日内退还租赁物业给甲方，并搬清所有乙方物品。甲方对乙方的任何通知只要按照本合同第一页乙方联系地址发送，发送日即视为向乙方送达日，乙方提供的联系地址无人签收导致被退回的，则甲方发送通知之日仍视为送达乙方之日。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，杜殷键、曾庆颖将租赁物交付给尹晓磊使用，交付时为简易装修状态。合同签订后，杜殷键、曾庆颖向尹晓磊支付了履约保证金45802元。庭审中，尹晓磊确认2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金及管理费没有支付。2020年5月1日，尹晓磊开始搬离物品，2020年5月3日尹晓磊搬离了租赁物。2020年5月1日，尹晓磊写下字条，本人所欠杜殷键、曾庆颖2020年5月1日前所有租金、管理费、水电费，本人会于2020年6月30日前付清所有欠款。诉讼中，双方对于尹晓磊有无破坏租赁物、尹晓磊是否支付了2019年12月份的租金和物业管理费、尹晓磊欠租情况、合同未能继续履行的原因各执一词。杜殷键、曾庆颖认为，履行合同的过程中，尹晓磊在通道上安装了玻璃，其需要将玻璃拆除，尹晓磊损坏了铝扣天花15片，每片修复费用65元，该笔费用杜殷键、曾庆颖已经向物业公司支付了，故收据的原件由杜殷键、曾庆颖持有，收据上写尹晓磊名字是因为物业公司有这个习惯，实际都是杜殷键、曾庆颖支付，因为杜殷键、曾庆颖是委托物业公司去收租的。尹晓磊最初陈述，其有损坏天花及通道玻璃，但已经向杜殷键、曾庆颖赔偿了损失。后尹晓磊更改陈述为，经向尹晓磊本人了解，没有损坏天花和通道玻璃，因杜殷键、曾庆颖有收据显示尹晓磊已经支付了该笔费用，所以代理人才确认存在该事实，后经代理人与尹晓磊本人核实，尹晓磊表示费用并非尹晓磊所交，也不知道有损坏这回事，故更正了陈述。关于2019年12月份租金和管理费的支付情况，杜殷键、曾庆颖认为2019年12月份尹晓磊仅支付了9055元，欠付17456元租金，管理费没有支付。关于欠租情况，杜殷键、曾庆颖认为尹晓磊从2019年5月份开始拖欠租金，尹晓磊分别于2019年11月7日、2019年12月18日、2019年12月31日通过银行转账的方式向广州市丰尚置业有限公司支付了87731元、10万元、5万元，至2019年10月份其才发送解除通知。对此，杜殷键、曾庆颖提交付款通知书及收款明细拟证明其上述陈述。尹晓磊认为其在2019年12月份支付了1.7万元租金，并另外支付了管理费，都是通过银行转账的方式支付的，庭后五日内提交银行流水。尹晓磊庭后并未向本院提交银行流水。对于杜殷键、曾庆颖提交的付款通知书及收款记录，尹晓磊认为其在2019年7月份已经支付完全部费用，2019年7月份欠12316元是错误的，根据杜殷键、曾庆颖2020年1月份至5月份账单和2019年12月欠17456元的记录，尹晓磊合计欠杜殷键、曾庆颖130819元，其他证据无意见。关于合同未能继续履行的原因，杜殷键、曾庆颖认为，因尹晓磊未按时支付2019年5月份至2019年10月份的租金及管理费，其于2019年10月8日向尹晓磊发出解除合同的函件，合同因此而解除。尹晓磊认为，其并未收到律师函，杜殷键、曾庆颖的解除不符合合同约定，2020年4月底双方协议解除，并非其违约解除合同。杜殷键、曾庆颖提交其向尹晓磊发送律师函的邮件拟证明其上述陈述，邮件显示收件地址为尹晓磊在租赁合同第一页载明的地址，该邮件因打不通电话，无法联系上被退回收寄局。本院认为，杜殷键、曾庆颖与尹晓磊签订的《丰尚商务大厦租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后，尹晓磊使用了涉案租赁物，应当依约支付其使用期间的租金及各项费用，尹晓磊认为其已经付清了2019年12月份的租金及管理费，但对此并未举证证明，故本院对尹晓磊的陈述不予采纳。杜殷键、曾庆颖认为其于2019年10月份行使合同解除权后合同即应解除，但据杜殷键、曾庆颖的举证，杜殷键、曾庆颖行使解除权的通知并未到达尹晓磊，不能发生解除合同的效果。因此，杜殷键、曾庆颖认为合同因其行使解除权而解除，本院不予采纳。根据本案查明的事实，尹晓磊存在逾期交租的行为，因此，尹晓磊认为双方在2020年4月份协商一致解除合同，与事实不符，本院不予采纳。经核算，尹晓磊欠付的租金为128632.9元（2019年12月份：26511元-9055元，2020年1月份：26511元÷31天×4天＋27837元÷31天×27天，2020年2月份至2020年4月份：27837元×3），杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊支付128632.9元租金，本院予以支持。尹晓磊应当支付其使用期间的各项费用，如上所述，尹晓磊认为其支付了2019年12月份的管理费但并未举证证明，故尹晓磊应当支付2019年12月份的管理费，除管理费之外，尹晓磊对杜殷键、曾庆颖第二项诉讼请求中的各项费用无异议，故杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.8元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元，本院予以支持。如上所述，尹晓磊存在逾期交租的违约行为，依照合同约定，杜殷键、曾庆颖请求没收履约保证金，理据充分，本院予以支持。关于租赁物修复费用，尹晓磊于庭审初始时承认其破坏了租赁物，其后尹晓磊更改了陈述，但并未对更改陈述给予令人信服的合理解释，故本院对尹晓磊更改陈述不予采纳，虽尹晓磊存在破坏租赁物的行为，但没收履约保证金已足以弥补杜殷键、曾庆颖因此遭受的损失，故杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊向其支付租赁物修复费用1943元，本院不予支持。因此，杜殷键、曾庆颖诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告尹晓磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜殷键、曾庆颖支付租金128632.9元；二、被告尹晓磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.8元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元；三、原告杜殷键、曾庆颖收取的被告尹晓磊的履约保证金45802元不予返还；四、驳回原告杜殷键、曾庆颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162元，由原告杜殷键、曾庆颖负担119元，由被告尹晓磊负担2043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵