贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1065号原告:陈明英，女，1983年8月26日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18层5号。法定代表人：韩中志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：宋红波。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，一般代理。被告：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，系该公司董事长。原告陈明英与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）、贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员高燕于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈明英的委托诉讼代理人黄平忠、罗远江，被告天地公司的委托诉讼代理人李享，被告众横城公司的委托诉讼代理人鲍晓燕到庭参加了诉讼。被告伟庭茂公司、伟庭公司和正量联行公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明英向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原告与被告天地公司于2108年3月29日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0281、2018-0280）无效；2.请求判令被告天地公司退还原告已付购房款404460及支付利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，分别以201460元为基数自2018年3月29日计算至2018年6月1日为1695元；以404460元为基数自2018年6月2日计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为28800元）；3.请求判令被告连带赔偿原告80892元；4.请求判令被告连带退还原告团购费60000元及支付资金占用费（资金占用费以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算自2018年1月15日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为4900元）；5.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2018年3月29日，原告与被告天地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买“湿地阳光花园”第1-5、21幢负一层80号、81号商品房及相关事宜。销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且由被告拟定的两份《商品房买卖合同》第二条也明确了预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，因此原告签订了购房合同并向被告支付了购房款404460元。合同签订后，原告获知被告天地公司并未取得商品房预售许可证，被告在销售过程总故意隐瞒该事实，严重侵害了原告的合法权益。销售过程中，被告伟庭茂公司违规收取原告团购费60000元，依法应当予以返还，但原告多次要求返还未果。因几被告存在委托代理关系，并实际分配了团购费，应当承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故向贵院提起诉讼，请求如前。诉讼过程中，原告向本院提出变更诉讼请求申请，请求将起诉状中第二项和第四项诉讼请求分别变更为：“被告天地公司退还原告已付购房款404460及支付利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，分别以201460元为基数自2018年3月29日计算至2018年6月1日为1695元；以404460元为基数自2018年6月2日计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为30897元）”；“被告连带退还原告团购费60000元及支付资金占用费（资金占用费以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算自2018年1月15日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为5661元）”。被告天地公司辩称，合同合法有效，因涉案房屋属于棚户区改造，可以直接办理产权证，所以不是合同无效的理由，对于退房款不同意退还，也不同意承担赔偿责任。团购费与我公司无关。被告众横城公司辩称，与我公司无关。被告伟庭茂公司未答辩。被告伟庭公司未答辩。被告正量联行公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告天地公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经济，房地产投资咨询，房地产营销策划。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，经营范围为房地产经济，房地产投资咨询，房地产营销策划。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月15日，原告陈明英向伟庭茂公司交纳团购费60000元，伟庭茂公司出具收据，注明“兹收到陈明英负1-80、负1-81交来团购费陆万圆整”。2018年3月29日，原告陈明英（买受人）与被告天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0280号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层80号房，建筑面积14.06平方米，商品房单价为每平方米14000元，总金额为196840元，买受人于2018年3月29日已付款98840元，剩余房款98000元应于2018年4月29日付清。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。当日，原告陈明英向天地公司交纳购房款98840元，天地公司出具收据，注明“兹收到陈明英交来1-5、21栋负一层A区80号房款98840元”。2018年6月2日，原告陈明英向天地公司交纳购房款98000元，天地公司出具收据，注明“兹收到陈明英交来1-5、21栋负一层A区80号房款98000元”。2018年3月29日，原告陈明英（买受人）与被告天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0281号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层81号房，建筑面积14.83平方米，商品房单价为每平方米14000元，总金额为207620元，买受人于2018年3月29日已付款104620元，剩余房款103000元应于2018年4月29日付清。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。当日，原告陈明英向天地公司交纳购房款104620元，天地公司出具收据，注明“兹收到陈明英交来1-5、21栋负一层A区81号房款104620元”。2018年6月2日，原告陈明英向天地公司交纳购房款103000元，天地公司出具收据，注明“兹收到陈明英交来1-5、21栋负一层A区81号房款103000元”。另查明：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司在本院审理的涉“阳光花园”系列案件中，提交了贵阳市人民政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》及贵阳市棚户区城中村改造办公室筑棚改（2012）148号文件，拟证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故阳光花园项目在销售时无需预售许可证。一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司和贵州伟庭茂房地产经纪有限公司向购房人退还团购费。3.在本院审理的涉“阳光花园”系列案件中，被告天地房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。正量联行公司认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭房开公司、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、《花溪住建局关于阳光花园“麒鑫家居建材市场”购房人退房申请的答复通知》《合作协议》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》是否有效。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告天地公司与原告签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售证明，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与原告签订的案涉两份《商品房买卖合同》应认定无效。关于天地房开公司辩称案涉房屋系安置房在未取得商品房预售许可证的情况下可以销售的意见，天地房开公司负有举证责任，但其提交的证据不足以证明该理由能够成立，故天地房开公司应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定以及前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。被告天地公司应当返还原告支付的购房款，故对原告要求被告天地公司返还购房款404460元，符合法律规定，本院予以支持。至于购房款占用利息应付的金额，原告于2018年3月29日支付购房款203460元，又于2018年6月2日支付购房款201000元，故购房款203460元部分的利息自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；购房款201000元部分的利息自2018年6月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地房开公司承担不超过赔偿责任请求支付赔偿款80892元，本院酌情按照已付房款的10%支付损失赔偿40446元。原告请求伟庭公司、众横城公司、伟庭茂公司及正量联行公司连带赔偿损失，因购房款的收取系天地公司，上述四被告并未收取，故其诉请，不符合法律规定，故不予支持。关于焦点二，案涉房屋由天地公司委托伟庭茂公司独家销售，伟庭茂公司为促销房屋销售收取原告团购费60000元，该费用的收取由伟庭茂公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地公司账户及天地公司与伟庭茂公司对该款项实际进行分成，天地公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，天地公司无返还义务。正量联行公司与伟庭茂公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭茂公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。该款项应由伟庭茂公司予以返还。众横城公司并未收取或参与分配，故亦不应承担返还责任。综上所述，对原告要求被告伟庭茂公司60000元及支付从2018年1月15日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年1月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈明英与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年3月29日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0281、2018-0280）无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈明英已付购房款404460元及支付利息（其中，购房款203460元部分的利息自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；购房款201000元部分的利息自2018年6月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈明英经济损失人民币40446元。四、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈明英团购费60000元及支付资金占用费（自2018年1月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告陈明英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9591元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担8536元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担1055元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二〇年十二月十一日书记员 吴梓钥