江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4191号原告：孙乃东，男，1962年12月22日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：华建国，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被告：蔡相平，男，1967年1月30日生，住盐城市亭湖区。原告孙乃东与被告蔡相平合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后。依法由审判员郑春水适用简易程序于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告孙乃东及其诉讼代理人华建国、被告蔡相平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙乃东向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告承租期间的水电费押金2万元。2、被告立即返还原告所有的物品即显示屏一个、卷帘门2扇、小蒸箱1个、桌子10张、展示冰柜1个、鱼缸1个、货架3节。事实和理由：原、被告双方于2015年6月1日就被告拥有的南洋镇东方盛世休闲山庄三楼餐饮部发包给原告经营事实事宜，签订了承包合同。约定承包期限为2015年6月1日至2020年5月31日，承包期为5年，前3年每年16万元（其中1万元作为被告招待用餐，按七折结算），后2年视生意情况，如生意好，承包金调整至18万元。承包金支付方式为半年一交，提前一个月交付后使用，水电押金为3.5万元。同时约定原告在承租期限内投入的可移动资产，待承包期满后方可带走。合同签订后，原告按约定预交承包金，并由被告收取原告水电费押金3.5万元。2019年12月8日，原告按约定将最后一笔承包金101000元支付给被告，被告在出具收条时也注明已结清承包金。但让原告没有想到，在合同期满，被告同意继续发包而原告不再续包情况下，被告竟然不择手段，于2020年5月31日晚上将三楼酒店门锁控制器换掉，不让原告搬走原告投资物品，6月1日，原告报警处理，民警动员双方诉讼途径解决，特诉至法院，请求依法维护原告合同权益。被告蔡相平辩称：是否还差欠原告款项，需要对账。原告置办了显示器不错。租期第四年下半年，原告称不想续租了，于今年四月份联系又称想续租，最后于五月初又联系说不续租了。然后我们就谈了一下，显示屏原本两个，原告说空调和其中一个显示屏拿走，其他全部留下，所以现在还有一个显示屏在我处，原告的东西已经在5月31日移交完毕了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据认定本案无争议事实如下：原告孙乃东（乙方）与被告蔡相平（甲方）于2015年6月1日签订承包合同一份。主要内容：一、甲方将其所有的东方盛世休闲山庄第三层的饭店（餐饮部）整体承包给乙方经营，范围包括第三层的全部面积，公用电梯、楼梯通道、一楼大厅通道、休闲厅及停车场（包括楼后停车场）。停车场按顺序先到先停，全部现有配套用具（桌椅，餐具，厨房用具等）及该层附属一切水电等。二、承包期从2015年6月1日起至2020年5月31日止。承包期为5年，承包金为前3年每年16万元（其中1万元作为甲方招待用餐，按七折结算），后2年视生意情况，如生意好，租金调整至18万元。水电押金为3.5万元，除此之外甲方不得向乙方收取其他费用（水电，燃气费除外）。三、上述承包金支付方式为半年一交（现金7.5万元），提前一个月交付后使用。……第十条乙方的义务第3项约定：乙方在承租期内投入的可移动资产，待承包期满后方可带走。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了押金3.5万元。庭审中，原、被告双方对前三年租金已履行完毕均无异议。双方对于下列事实存在分歧，分别进行陈述、举证：（一）关于后两年的租金标准及履行情况。原告陈述：第四年被告要求涨房租。但根据合同约定，如原告生意好的话，从第四年开始租金调整至每年18万元。由于食品蔬菜涨价、工人工资上涨，加之南洋镇又新开了唐城酒店、财富酒店参与竞争，原告生意一直不好，原告仍按原每年16万元的标准向被告支付了第四年上半年的租金7.5万元，被告也收下了。在交第四年下半年房租时，被告又提出涨房租，我就与被告协商双方让让，涨1万元，并向被告支付了第四年下半年租金8万元，第五年上半年也是按这个标准向被告支付了8万元租金，被告均未提出异议。在交第五年下半年租金时，被告不要了，他说开过家庭会研究过了，租金每年按17.5万元计算。最后两年租金我也就按每年17.5万元计算，故最后一期交租金时就给付了9万元，及另有四楼1.1万元的租金，合计向被告支付了10.1万元。被告并出具了收条并在收条上也注明了“清”。最后两年租金我就按每年17.5万元标准向被告支付，所以双方租金已全部结清。租期结束，原告仍留有3000元天然气给被告，及被告因在原告处招待用餐，差欠原告用餐费1258元，而原告也有4727元水电费尚未交纳，故对于被告应返还的3.5万元押金，折算后，被告应返还原告押金34531元（35000元+3000元+1258元-4727元），但被告于2020年6月2日通过微信转账14531元，尚有2万元未支付。被告并于2020年5月31日晚将门锁换了，致原告物品未全部取出，原告于次日报警，并对物品拍照，民警告知经济纠纷可向法院诉讼。故要求被告返还2万元押金及物品。为证明其陈述，原告举证收条一张,记载：“收到2019至2020年5月房租款壹拾万零壹仟元整￥101000清今收人：蔡相平2019.12.8”，举证双方2020年6月2日的微信聊天记录截图5页，接处警工作登记表一份，蒸饭车的购买票据一份，证人王某到庭作证显示屏的制售情况、证人浦某到庭作证鱼缸的制售情况、证人蔡某到庭作证卷闸门及货架的制售情况。被告质证称：出具收条不错，但“清”是指当期租金结清了。并不是全部租金结清。微信聊天之所以转账14531元，是因为原告仍差欠2万元租金。对于报警不错，但原告于5月13日就开始搬东西了，17号关门，我是5月31日因为原告打电话给我移交，移交时双方都在场。因原告钥匙未给我，故换了一个锁，但有两个门可以进，6月1日原告自己还开门的。被告陈述：租期后两年的租金应按18万元标准计算，我也与被告谈过，被告也同意了。扣除1万元招待费，每年应支付17万元，半年就支付8.5万元，但被告第四年上半年租金只交了7.5万元，后来我找原告，他说过几天给我，不要对别人说，但后来没有给。所以在结清水电费等各项费用后，因为原告差欠2万元租金，所以扣留了2万元租金，转账给原告14531元。对于物品，显示屏一个、卷闸门两个是原告投入的，但我们协商过，原来两个显示屏，原告也拿走一个，留一个。原告要求返还的清单其他物品，原告都已拿走了，留有的物品，都是我出租给原告时我原来的物品。原告举证的聊天记录，也证明原告在5月13日就开始搬东西了。本院认为：原、被告于2015年6月1日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）原告是否差欠租金问题。1、关于双方租期后两年租金标准为多少。本院分析如下：根据合同约定，后两年租金，如果原告生意好，调整至每年18万元。因“生意好”的标准无法确定，但从原告提交的双方微信聊天记录及原告的陈述，原告是认可后两年租金按每年17.5万元计算的。故本院认定后两年租金标准为每年17.5万元。对于被告认为双方协调过按每年18万元计算，原告予以否认，被告也未能提供证据予以证实，本院不予采信。2、关于后两年租金是否履行完毕的问题。根据被告认为后两年租金每年应按18万元标准计算，原告差欠2万元，故在返还押金时扣除了2万元，据此，根据本院认定的后两年每年租金以17.5万元标准，可知原告差欠租金应为1万元。对于原告认为被告最后一期出具收条，已表明结清全部租金，从其陈述的后两年交款情况及其认可每年17.5万元的租金标准来看，存在矛盾，原告也无其他证据证明已按17.5万元标准交清后两年租金，对原告不差欠被告租金抗辩，本院不予采信。综上，扣除1万元租金后，被告仍应返还原告押金1万元。（二）关于物品返还问题。双方合同约定，租期结束后，原告可带走投入的可移动物品。根据双方陈述，现留存在被告处的显示屏一个为原告投入的物品，原告主张返还，符合双方约定。对于被告认为双方已协商好显示屏留给被告，原告未予认可，被告在法庭辩论终结前也未能提供证据予以证实，故对被告的抗辩，本院依法不予采信。对于原告主张返还其安装的卷闸门，本院认为门系对房产的添附，应属房产的组成部分，现被告也不同意返还，故对原告该诉请，本院不予支持。对于原告主张被告返还小蒸箱、桌子、展示柜、鱼缸、货架，其虽提供照片及证人证言等，但仅能证明原告经营之初相关物品由相关证人制售给原告及物品情况，并不能充分证明相关物品现仍在被告处而不是由原告取走。而被告也称相关物品均由原告租期前取走，双方已进行了交接，现被告处无原告相关物品，结合双方合同第一条关于出租范围的约定中也包括出租方全部现有配套用具（桌椅，餐具、厨房用具等）。故对原告该部分物品的返还诉请，本院无法予以支持。综上，被告应返还其扣留的显示屏一个，在其履行返还前，负责保管义务并不得损害，对原告诉请其他物品返还，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡相平应于本判决生效之日起十日内向原告返还押金1万元。二、被告蔡相平应于本判决生效之日起十日内向原告返还其扣留的显示屏一只。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交），依法减半收取150元，由原、被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  郑春水二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈明培附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。