广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24423号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：付利红，女，1965年6月1日出生，汉族，住广东省中山市东区××××××××××××××××，公民身份号码130××××××××××××120。委托诉讼代理人：张炳忠，男，1964年12月15日出生，汉族，住广东省中山市东区××××××××××××××××，公民身份号码130××××××××××××25X，系付利红的丈夫。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活公司南朗分公司）与被告付利红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告雅生活公司南朗分公司委托诉讼代理人梁添福、被告付利红及其委托诉讼代理人张炳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司南朗分公司向本院提出诉讼请求：付利红支付2019年7月至2020年6月期间共12个月的物业管理费5136元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费428元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为933元)。事实和理由：付利红拖欠雅生活公司南朗分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2015年11月1日，中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称雅诚公司）与雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐物业南朗分公司）签订前期物业服务协议。2018年8月24日，付利红与雅诚公司签订中山市商品房买卖合同。合同期限：从双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止；物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区1期4组团68幢101房；权属人：付利红；建筑面积：142.73平方米；交楼时间：2018年12月30日；物业费计收标准：根据前期物业服务委托合同第三章第十二条约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月（物业服务费用按其物业的建筑面积交纳，高层住宅2016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）；付费期限：根据前期物业服务委托合同第三张第十三条约定，每月20日前交纳，从甲方发出收楼通知书中注明的公正交楼日期起计算物业服务费；违约金依据：根据前期物业服务委托合同第五章第二十条约定，每日1‰（甲方、业主和非业主使作人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳违约金）；欠费期间：2019年7月1日至2020年6月，共12个月；欠费金额：物业管理费2019年7月至2020年6月每月428元，合计5136元；违约金从2019年7月至2020年6月30日合计933元，共计欠费：6069元；催收方式：2020年3月18日，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。诉讼中，雅生活公司南朗分公司变更诉讼请求为：付利红支付2019年7月至2020年9月期间共15个月的物业管理费6420元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费428元为基数，分别从欠费当月21日起按每天千分之一的标准计算至清偿之日止)。原告雅生活公司南朗分公司向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务委托合同；3.收楼通知书；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.不动产登记资料查询结果；10.收楼通知书邮寄凭证；11.微信聊天记录截图；12.中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告付利红辩称：一、因售楼方办理按揭代款延迟的原因，银行第一次按揭扣款时间为2019年7月27日，故第一次前往验收房屋是2019年8月8日。验收房屋时发现如下问题：1.客厅楼面有一个1.5-2.0㎡左右的部位高出周边混泥土楼板面20毫米区域，并且还有一条长约4.Om，缝宽1.2mm贯通楼板的裂缝；房间内也有一大块高出周边混泥土楼板面20-35毫米区域。2.墙面空鼓、配电箱下管线预埋部位修补抹灰处空鼓、开裂，室内墙面空鼓部位多达近20处。针对上述问题，雅生活公司南朗分公司管家无法解释，付利红要求管家联系开发商给其一个书面的回复来说明情况，并要求尽快维修好。二、2019年11月23日，雅生活公司南朗分公司管家表示维修可以复验，要求付利红明天进行收楼。付利红前往验收房屋时发现第一次验收时提出的问题只有部分进行了整改，且发现整改后的部分地方又出现空鼓现象；因门上无雨棚遮挡且受下雨淋湿、暴晒等影响，门下部350毫米范围内己开裂、变形、褪色；付利红要求更换为钢制防火门并增加防雨的雨棚。雅生活公司南朗分公司的工作人员对付利红提出的问题做了记录，但对第一次验收时提出的问题表示不清楚。付利红要求雅生活公司南朗分公司的工作人员及时上报并安排人员维修，处理好后及时通知其。三、2020年3月18日，付利红收到催收物业费的律师函。2020年8月，雅生活公司南朗分公司的工作人员联系付利红说已经维修好可以过去复验。几天后，付利红前往验收，认为室内空鼓存在多处没有维修好，玻璃雨棚做工粗糙，客厅楼板裂缝已填补，但具体如何修补没有回复，楼面修补问题没有给出合理解释。综上，付利红认为造成其延迟收楼的责任在于雅生活公司南朗分公司，原因如下：1.雅生活公司南朗分公司维修时间长、没有及时通知业主验收，大大超出任何一个地产公司维修处理收楼问题的时间；2.其他同小区同类型商品房的入户门都由木质门改为钢制入户门并增加雨棚，付利红认为是开发商的设计或施工缺陷，否则开发商不会轻易给予更换并加装雨棚。付利红只同意支付雅生活公司南朗分公司协调开发商正常维修时间15-30天的物业费，故2019年8月8日至2019年9月8日的物业管理费付利红同意支付。实际上由于雅生活公司南朗分公司的不作为导致房屋迟迟未能交付验收，故2019年9月8日后的物业管理费付利红不愿意支付。因为是雅生活公司南朗分公司的原因导致其违约，故付利红不愿意支付违约金。被告付利红向本院提交的证据有：1.照片；2.微信聊天记录截图。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，雅诚公司（甲方）与雅居乐物业南朗分公司（乙方）签订前期物业服务委托合同，主要约定：由雅居乐物业南朗分公司为山海郡花园提供物业服务，服务期限为自本合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2016年1月1日至2018年12月31日，高层住宅为2.8元/平方米/月，2019年1月1日期，高层住宅为3.0元/平方米/月；业主（房屋买受人、物业买受人）从甲方发出收楼通知书中注明的公正交楼日期起计算物业服务费，业主办理收楼手续的当天，应交纳3个月的物业服务费，自第四个月起的每个月物业服务费的时间为当月20日前交纳；本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管和验收；甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求，如存在质量问题，双方应书面确认并按以下第2种方式处理：委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用，返修后由双方共同验收，并以书面形式确认；甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐物业南朗分公司依约提供了物业服务。2016年12月28日，涉案房屋所在的工程雅居乐南朗商住小区一期四组团（62幢至87幢）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2016年第3430号）。2018年8月24日，雅诚公司（出卖人）与付利红（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人购买坐落于中山市×××××××××××××山海郡花园1期4组团68幢101房，建筑面积为142.73平方米；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费；合同附件与本合同具有同等的法律效力。合同还约定了其他事项。该合同附件六约定：出卖人和买受人同意并确认买受人须于本合同第八条约定的该商品房交付使用日前付清全部房价款（含按揭、面积补差款）及违约金，若因买受人未按本合同第六条约定付清全部应付房价款及违约金的，除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款后30日内，出卖人方有责任按照本合同第八条约定将该商品房交付买受人，此情况出卖人不承担逾期交付的责任；合同附件六还约定了其他事项。2018年12月17日，雅诚公司通过EMS国内标准快递向付利红寄送收楼通知书。该收楼通知书记载：请于2018年12月25日至2019年1月7日带齐以下应缴费用及相关证件资料到客服中心办理收楼手续，若阁下未能在上述期限内缴清费用及办理收楼手续的，但由于阁下未付清1316000元的银行贷款未放款，根据阁下与我司签署的中山市商品房买卖合同补充协议约定，阁下须付清该房屋的全部房价款或选择银行按揭付款的须银行贷款放款后方可要求我司交付使用。若阁下未能在上述期限内缴清费用及办理收楼手续的，根据我司与阁下签署的商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付阁下使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收，为保障阁下切身利益，请尽快前来办理收楼手续。付利红确认于2018年12月18日收到上述收楼通知书，但其主张由于案涉房屋的按揭直到2019年7月27日才办妥，故付利红没有去办理收楼手续，雅生活公司南朗分公司也免除了其2018年12月至2019年6月的物业管理费，其主张在2019年7月办理好按揭手续后，开发商应向其重新邮寄新的收楼通知书，但开发商没有向其发出新的收楼通知书。雅生活公司南朗分公司对付利红陈述关于2019年7月27日才办妥涉案房屋的按揭手续的事实予以确认，但认为2018年12月至2019年6月的物业管理费是由开发商向雅生活公司南朗分公司缴纳，且办理贷款的义务在于付利红，故付利红要求开发商再次发出新的收楼通知书没有依据。2020年3月18日，雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司委托广东正日律师事务所向付利红发出律师函（催交物业管理费通知书），载明：截至2020年3月，付利红尚欠物业管理费2996元、逾期滞纳金285元，要求付利红于2020年3月31日前付清上述款项。该律师函于2020年3月18日邮寄给付利红，付利红确认已收到上述律师函。付利红主张房屋存在质量问题，雅生活公司南朗分公司没有积极处理，并提交照片和微信聊天记录截图拟证明其主张。上述照片显示，付利红曾于2019年11月24日到涉案房屋进行二次验房；涉案房屋客厅地面、房间内地面已经修补好，入户处已新加装雨棚。付利红主张涉案房屋的客厅地面和房间内地面修补好后，雅生活公司南朗分公司没有就如何修复给予书面回复，新加装的雨棚收口粗糙，且与墙面颜色不一致。雅生活公司南朗分公司对上述照片的真实性确认，但主张从照片中显示的修补的痕迹能证明雅生活公司南朗分公司已经协助付利红向开发商反映情况，且开发商有进行维修。雅生活公司南朗分公司对付利红提交的微信聊天记录截图的真实性予以确认，但主张付利红提交的微信聊天记录不完整，为此其提交微信聊天记录截图拟证明其有积极协助付利红去处理相关的问题。从雅生活公司南朗分公司提交的微信聊天记录截图显示：2019年11月24日，付利红说：“上次我都看了一些，查了一些问题。”“中山山海郡管家何焕贞”说：“有安排维修，您可以去复验一下。”其后，双方就更换入户门的问题进行协商。2020年6月12日，“中山山海郡管家何焕贞”称计划下周五、六会有收楼活动，叫付利红过去办收楼手续，付利红说：“收什么楼呀，我们前些时候收楼提出的问题，你们整改好了？”“中山山海郡管家何焕贞”说：“有联系施工单位去处理过的。”付利红说：“处理完为什么没有人通知我们去验收？”其后，双方就人员协调跟进等问题进行协商。2020年7月27日，“中山山海郡管家何焕贞”说：“您房子维修已完成，您有时间可以过来复验了。”付利红说：“我一直等你的消息，到现在才回复。”2020年9月9日，付利红说：“早，又这么长时间了你们将我检查的记录表找到了吗？”“中山山海郡管家何焕贞”说：“那时候忘记复印了。然后后来您来了，我跟您去现场又看了吗？然后您提出的问题了，我已经跟地产工程部那边反馈了，他们也来现场看了，他们就说毛胚这个已经达到了一个交付的条件的啦。”付利红说：“不是这么说的，……你们将我的资料弄没了，当时我们并没有验收，只是向你们提了一些问题，让你们给个答复，并让你将验收资料找齐再去验收，一直到现在也没见你们有什么回应。”另查：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，于2020年10月20日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅诚公司与雅居乐物业南朗分公司签订的前期物业服务委托合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。雅生活公司南朗分公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，付利红作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务委托合同的约定如期缴纳物业管理费。双方虽一直没有办理收楼手续，但涉案房屋已经取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。雅诚公司于2018年12月17日向付利红寄送收楼通知书，付利红于2018年12月18日签收，雅诚公司已经履行通知收楼的义务。由于付利红的购房按揭于2019年7月27日才办妥，根据双方签订的商品房买卖合同附件六中关于“因买受人未按本合同第六条约定付清全部应付房价款及违约金的，除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款后30日内。”的约定及商品房买卖合同中关于“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费”的约定，且付利红于2019年8月8日进行第一次验收，本院认定付利红应从2019年8月8日开始缴纳涉案房屋的物业管理费。根据上述前期物业服务委托合同的约定，对于房屋存在质量问题的，雅诚公司委托雅生活公司南朗分公司进行返修。付利红主张涉案房屋存在质量问题，并于2019年8月第一次向雅生活公司南朗分公司反映相关情况。在2019年11月，雅生活公司南朗分公司通知付利红前往二次验收，当时关于客厅地面、房间地面裂缝的问题已经得以修补，付利红提出存在墙面空鼓、加装雨棚等修复意见。但直到2020年6月，雅生活公司南朗分公司因有收楼活动才通知付利红过去收楼，2020年7月才表示维修已完成可以过来复验，由此，本院认定雅生活公司南朗分公司对于付利红提出的涉案房屋的质量问题存在不积极处理、怠于处理的情况，雅生活公司南朗分公司提供的物业服务存在瑕疵，故对雅生活公司南朗分公司要求付利红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，关于物业管理费部分，本院也酌情扣减10%。付利红同意支付2019年8月8日至2019年9月8日的物业管理费，故付利红应向雅生活公司南朗分公司支付2019年8月8日至2020年9月的物业管理费共5733.46元[142.73平方米×3元/月/平方米+（142.73平方米×3元/月/平方米×13个月+142.73平方米×3元/月/平方米÷30天×23天）×90%]。至于涉案房屋有关的质量问题，付利红可以另寻法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告付利红于本判决生效之日起七日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司支付物业管理费5733.46元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司已预交），由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司负担1元，由被告付利红负担24元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司南朗分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二〇年十二月二十五日书记员 何浚欢王静