四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4436号 原告：郑刚毅，男，生于1981年4月3日，汉族，住广安市广安区。 原告：李远煜，男，生于1973年10月3日，汉族，住广安市广安区。 原告：熊峻峰，男，生于1980年8月26日，汉族，住广安市广安区。 原告：李娅，女，生于1982年11月24日，汉族，住广安市广安区。 四原告委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师，系一般授权。 四原告委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师，系一般授权。 被告：四川华珂建设集团有限公司，住所地广安市枣山物流商贸园区桃园路创新创业服务中心大楼7楼716-718。 法定代表人：李昌龙，董事长。 委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师，系特别授权。 原告郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅与被告四川华珂建设集团有限公司（以下简称“华珂公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅的委托诉讼代理人代金莲、韩桂、被告华珂公司的委托诉讼代理人张宗举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅本院提出诉讼请求：诉讼请求:1.判决解除原被告就广安区玉兔路华珂·山水城6幢商业红苹路xxx号、x栋x层xxx号、xxx号房屋所签订的《华珂·山水城订购单》、《华珂·山水城门市买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》【合同编号（2018）0200354、（2018）0200352、（2018）0200355】等所有协议；2.判决被告退还购房款288万元并承担资金占用利息损失（利息从收款时起，按年利率6%计算至实际退款时止）；3.全案诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。 事实与理由：被告在广安市开发有华珂.山水城房产项目，该项目的6幢1层xx三处房产规划性质为幼儿园。四原告出于开办幼儿园的考虑，轻信被告不实宣传（宣传可以开办幼儿园但实际不能开办）。遂决定购买该三处房产。其中：针对110号房屋双方于2017年1月10日签订《华珂·山水城订购单》、2017年3月31日签订《华珂·山水城门市买卖合同》、2018年2月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号（2018）xxx】，双方先约定付款方式为分期付款，后变更约定付款方式为向银行申请贷款支付，还特别约定因不可归责买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可解除合同，由出卖人退还买受人已付购房款本金及利息或定金。针对103号、104号房屋双方先后签订《华珂·山水城订购单》、《华珂·山水城门市买卖合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号（2018）xxx、（2018）xxx】，均约定付款方式一次性付款，该三处房产总房款400万元，原告已支付288万元（103、104号房屋购房款一次性付款；110号房屋购房款按合同约定支付首付款，下欠112万元申请银行抵押贷款支付）。 双方对购买110号房屋的付款方式做变更约定，还特别约定附条件可解除合同，是真实意思表示，理由如下： 一、《华珂·山水城订购单》、《华珂·山水城门市买卖合同》约定分期付款在先，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定按揭贷款方式支付在后，通过后面约定已变更先前约定，符合《合同法》第77条“当事人协商一致，可以变更合同”的法律规定。 二、变更约定内容具体、明确。2018年2月4日双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号（2018）xxx】，约定付款方式为商业贷款，买受人于2018年2月4日前支付首期房价款2610447元，占房价的68.5%，余款120万元向银行申请贷款支付。双方关于首付金额、贷款比例记载具体、准确。 三、双方达成变更约定是在被告有充分选择空间条件下，由被告自愿主导确定的，《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条付款方式及期限第（二）款对“付款方式”有四个可选项，分别为“一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他方式。”假如被告不愿意变更付款方式，大可以选择第2栏“分期付款”。反观之，被告对xxx号、xxx号房屋付款方式的选择仍是第1栏“一次性付款”。由此可见，双方于同一天签订三份《四川省商品房买卖合同（预售）》，关于付款方式的约定均是真实意思表示，肯定是自愿的！ 四、双方均是按照变更后约定来确定权利、履行义务的。 ①本来，先前的《门市买卖合同》第五条2“分期付款”中约定“第二次付款于2017年9月10日之前一次性付清壹佰万元整……”，但原告因资金困难向被告提出变更付款方式，被告同意买受人银行按揭抵押贷款支付。因此，原告没有在2017年9月10日支付该笔房款100万元，一直等到2018年2月4日签订《商品房买卖合同（预售）》此时才具备了申请银行抵押贷款的条件，当日原告根据被告要求填写诸多贷款申请资料并由被告提交给银行，此后原告等待银行通知，直至2019年12月份因原告要求退房被告才出于抗辩的目的第一次催促原告付款，这完全证明双方并不是按先前的分期付款约定履行。另外，双方最开始签订合同时被告并未取得预售许可证，如果当初被告不同意变更付款方式的约定，当时就要作无效合同处理，被告当时就该退款，这也是被告同意变更付款方式的原因。 ②签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，被告要求原告出具委托书，委托被告办理事项包括预购商品房抵押权预告登记。四原告向被告出具《不动产登记委托书》，委托事项包含预购商品房抵押权预告登记，被告出具用于银行办理抵押贷款的《首付证明》，双方共同填写《个人住房、商业用房借款申请书》并向银行申请，判断双方的真实意思表示应当以时间先后、行为的连贯性，并结合实际履行情况来判断。 五、被告辩称变更约定内容“仅作为房屋确权办证的资料使用”是不属实的。 ①被告提及《门市买卖合同》第十七条“本套房屋的网签合同只用作办理产权证作资料使用。商品房买卖合同效力以本合同条款为准”，但该条款是被告单方拟定的格式条款，未尽到充分告知、提示义务，依法对原告不产生法律拘束力，该条款为被告单方概括性说明，并非专门针对付款方式而言。再者，双方不是在同一时间段内签订的《门市买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》，两份合同时隔长达近一年，是在原告无力按照先前约定付款（同时被告也未取得预售许可）时提出变更要求，被告同意后双方才达成的新合意。 ②《商品房买卖合同（预售）》附件第十三《补充协议》特别约定了办理按揭贷款有关事宜，该补充协议条款并非政府制定的示范格式文本内容，而就是被告根据具体情况单方拟定，如果不是被告真实意思，为什么要制作附件《补充协议》。 此前四原告走访银行和不动产登记中心，才被告知不能办理抵押贷款，其原因是根据《物权法》第184条规定幼儿园教育设施房屋不能办理抵押登记，因此双方约定的合同解除事由已成就，同时只有判决解除合同才能破解履约僵局。103号、104号房屋虽是一次性付款，但该两处房屋面积较小，与110号房屋一并规划、同时购买、整体利用，xxx号房屋合同被解除，必然导致原告购买xxx号、xxx号房屋的合同目的不能实现，应当一并解除，另外，案涉房屋因外部客观原因不能再用作开办幼儿园，解除合同也符合《合同法司法解释（二）》第二十六条等相关规定，符合法定解除条件。 原告于2020年5月10日发出解除《四川省商品房买卖合同（预售）（2018）xxx号》的通知，根据《合同法》第93条第2款和96条规定，该份合同已经通知解除，原告考虑到110号房屋所签的前后几份合同均应当一并解除才表述准确、规范，同时诉请判决解除合同更便于法院全面审查约定解除事由和法定解除事由，且该诉讼请求的范围已包括、涵盖了只确认合同已通知解除的诉讼请求范围。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。 被告华珂公司辩称，原被告双方对于案涉广安市广安区××路××号××幢××路××号房屋的付款方式未达成新的约定，仍然是分期付款；按揭贷款的网签合同仅是作为办证确权的资料使用，不是双方对付款方式的重新约定；即使网签合同约定的按揭贷款，其解除权的除斥期间已过；涉及到原告主张的另外两个合同（即广安市广安区××路××号华珂·山水城7幢xxx号、xxx号房屋）的解除，他公司认为已经经广安市广安区人民法院、广安市中级人民法院作出了生效判决处理，原告的起诉属于重复起诉，综上所述请求法院驳回原告方的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：（2018）xxxx号《四川省商品房买卖合同（预售）》、华珂山水城订购单、收款收据（定金）、华珂山水城合同算价表、华珂山水城门市买卖合同、收款收据（房款）、四川省商品房买卖合同（预售）、关于解除《商品房买卖合同》的函、关于解除《商品房买卖合同（预售）》的通知、（2020）川1602民初xxx号判决书、（2020）川16民终xxx号判决书，被告提交了四川省农村信用社个人住房（商业用房）借款申请书、不动产权登记委托书、预购商品房预告登记设计申请书、首付证明、四川省商品房买卖合同2份（354号、352号）、收款收据以及转账凭证、四川华珂公司关于幼儿园不能办证的请示、广安市教育和体育局关于华珂山水城小区配套幼儿园不宜办园的批复、许可证存根联，前述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月31日，被告华珂公司（出卖人）与四原告（买受人）签订《门市买卖合同》（合同编号：ＨＫ叁拾玖号），主要约定：华珂公司将其开发的位于广安市广安区××路××号××小区××幢××层××号门市（建筑面积约601.86平方米）出卖给四被告，单价为6331.12元／平米，总价款为3810447元；付款方式为分期付款：买受人签订《门市买卖合同》时已支付房款2619925元，第二次付款于2017年9月10日之前一次性付清1000000元，下欠余款190522元在交房时付清；出卖人应当在2018年12月30日前，将符合本合同约定的经竣工验收合格的门市交付买受人使用；本合同连同附件共八页，一式三份，具有同等法律效力。本套房屋的网签合同只用作办理产权证作资料使用，商品房买卖合同效力以本合同条款为准；等等。 2017年3月31日，被告华珂公司（出卖人）与四原告（买受人）签订《门市买卖合同》（合同编号：ＨＫ叁拾捌号），主要约定：华珂公司将其开发的位于广安市广安区××路××号××小区××幢××层××号门市（建筑面积约16.18平方米）出卖给四原告，单价为6331.12元／平米，总价款为102437元；付款方式为一次性付款，买受人在本合同签订之日当日内向出卖人一次性付95%的购房款，计97315元；出卖人应当在2018年12月30日前，将符合本合同约定的经竣工验收合格的门市交付买受人使用；本合同连同附件共八页，一式三份，具有同等法律效力。本套房屋的网签合同只用作办理产权证作资料使用，商品房买卖合同效力以本合同条款为准；等等 2017年3月31日，被告华珂公司（出卖人）与四原告（买受人）签订《门市买卖合同》（合同编号：ＨＫ叁拾柒号），主要约定：华珂公司将其开发的位于广安市广安区××路××号××小区××幢××层××号门市（建筑面积约13.76平方米）出卖给四原告，单价为6331.12元／平方米，总价款为87116元；付款方式为一次性付款，买受人在本合同签订之日当日内向出卖人一次性付95%的购房款，计82760元；出卖人应当在2018年12月30日前，将符合本合同约定的经竣工验收合格的门市交付买受人使用；本合同连同附件共八页，一式三份，具有同等法律效力。本套房屋的网签合同只用作办理产权证作资料使用，商品房买卖合同效力以本合同条款为准；等等 2018年2月4日，就购买位于广安市广安区××路××号××幢××号××号××幢××路××号××，被告华珂公司与四原告共同签订《四川省商品房买卖合同（预售）》三份【合同编号分别为：（2018）0200352、（2018）0200354、（2018）0200355】，并于2018年2月8日进行了备案，三份合同约定：1.四原告共同购买原告公司开发的位于广安市广安区××路××号××幢××号××号××幢××路××号××，价款分别为87116元、102437元、3810447元，其中103、104号房屋一次性付款（该两套房屋房价款在签订合同前已支付完毕）。110号房首付2610447元，其余商业贷款支付；三份合同上均载明:“第十条逾期付款的处理（二）因不可归责买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及利息或定金。不解除合同的，双方于（×）日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”；2.三套房屋规划用途均为幼儿园，房屋交付时间为2018年12月30日，交付之日起1080个工作日内取得该商品房所有权证书。 2019年12月20日,四原告以其向教育主管部门申请开办幼儿园手续被告知将不再审批为由，向被告华珂公司发送了《关于解除的函》，要求解除三份商品房买卖合同并退还购房款。被告不予同意。2020年1月8日，四原告又向被告发送了《关于解除的通知》，称华珂·山水城幼儿园未纳入城市规划，致使其购买的商品房无法投入商业运营，华珂公司已违约，故要求解除合同，若有异议可以在三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告华珂公司对四原告解除合同通知有异议，遂于2020年3月13日起诉至本院要求确认解除通知无效，本院于2020年4月21日作出（2020）川1602民初712号民事判决书判决：确认郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅于2019年12月20日、2020年1月8日向被告华珂公司发送的《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》、《关于解除〈商品房买卖合同（预售）〉的通知》均不发生解除合同的效力。郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅对此不服上诉于广安市中级人民法院，广安市中级人民法院作出（2020）川16民终935号民事判决书，判决：维持原判，驳回上诉。 2020年5月10日，四原告又以商品房未取得商业贷款，现无力继续履行合同为由，向被告华珂公司发出解除《（2018）0200355号《四川省商品房买卖合同（预售）》的通知》。被告华珂公司不予同意，遂于2020年8月3日在本院提起诉讼，请求：判决确认郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅向华珂公司发出的解除位于广安市广安区××路××号“华珂·山水城”（2018）xxx号《商品房买卖合同（预售）》的通知无效【案号为（2020）川1602民初3955号】。 同时查明，1、案涉华珂·山水城建设项目所在的枣山园区西溪河西岸GC2015-52号地块的国有建设用地使用权，系被告华珂公司于2016年4月18日从广安市人民政府公开竞买所得并签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同补充条款以及2015年11月27日的《广安市规划局建设项目规划设计条件通知书》均载明该宗地除按规范布置其他文体活动设施，还必须配建托老所、体育活动场地、幼儿园，幼儿园建成后产权归竞得人所有。2、被告华珂公司按照相关行政许可修建了案涉项目，并于2017年7月16日取得华珂·山水城1-7号楼的商品房预售许可证，该预售许可证载明6号楼110号房和7号楼103、104号房为幼儿园，幼儿园建成后产权归华珂公司所有，华珂公司可依法依规对规划建设的幼儿园转让。3、案涉房屋现仍未进行未办理交付。 另查明，2019年国务院及四川省均要求规范城镇小区配套幼儿园建设，配套幼儿园由当地政府统筹安排，办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成盈利性幼儿园。 再查明，2018年3月15日，四原告向广安农村商业银行股份有限公司协兴支行申请贷款，借款申请书载明：借款金额1120000元，抵押物名称：郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅位于广安市广安区××路××号××幢××路××号房产，保证人名称：华珂公司。四原告在该申请书上签名，作为保证人被告华珂公司在该申请书上加盖其公司印章。因该房屋用途为幼儿园，不动产中心不予办理抵押登记，广安农村商业银行股份有限公司协兴支行拒绝向四原告发放购房贷款，该行将无法发放借款的情况在2018年（因时欠远，具体通知时间无法确定，但能肯定是在2018年通知了的）通知了四原告及被告华珂公司。 本院认为，原、被告双方签订的《华珂·山水城订购单》、《华珂·山水城门市买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，虽被告华珂公司在签订合同时未取得案涉房屋的预售许可证，但是鉴于其已于2017年7月16日已经取得了案涉房屋的预售许可证，故前述合同均合法有效。 双方争议的问题是案涉三处房产所涉及的相关合同应否解除的问题。对于案涉的广安市广安区××路××号××幢××路××号房产，虽然双方在2017年3月31日签订了《门市买卖合同》（合同编号：ＨＫ叁拾玖号）中有“分期付款”及“本套房屋的网签合同只用作办理产权证作资料使用，商品房买卖合同效力以本合同条款为准”的约定，但是在四原告未按该合同履行100万元的付款义务的情况下，双方又于2018年2月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并约定“110号房首付2610447元，其余商业贷款支付”、“因不可归责买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可解除合同”及其后双方向商业银行申请贷款，前述事实和行为表明，双方对该份《门市买卖合同》约定的分期付款方式进行了变更即通过商业贷款支付，因该房产（即广安市广安区××路××号××幢××路××号房屋）的用途为幼儿园，无法办理抵押而被商业银行拒绝发放贷款，且在该商业银行已在2018年度将无法发放贷款的事宜告知了原、被告双方，虽然其具体通知时间不准确，但是其能够肯定在2018年当年进行了告知，最迟可以认定四原告在2018年12月31日知道了该房产所涉及的相关合同的解除权已发生，原告现提起解除合同诉讼，已超过1年的除斥期间，其解除权已消灭，故对原告要求解除涉及该房屋的相关合同的诉讼请求，本院不予支持。对于其他处房产即广安市广安区××路××号华珂·山水城7幢103号、104号房屋，四原告已履行完付款义务，且法院对原告的通知解除已予以驳回，故其相关诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅的全部诉讼请求。 本案受理费29840元，减半收取计14920元，由原告郑刚毅、李远煜、熊峻峰、李娅共同负担，向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  杨忠明 二〇二〇年十二月十八日 书记员  黄晓琴 附：本案判决书引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。