广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4522号原告：黄美结，女，1971年8月7日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：黄桂霞、袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。被告：黄彪，男，1980年6月13日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：彭明致、石晓青，北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。第三人：雷春燕，女，1981年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所律师。原告黄美结诉被告黄彪、第三人雷春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄美结委托诉讼代理人黄桂霞、袁知洲，被告黄彪委托诉讼代理人彭明致、石晓青，第三人雷春燕委托诉讼代理人张衍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美结的诉讼请求为：一、解除原告与被告于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告返还定金5万元；三、被告向原告赔偿房屋差价损失890523元；四、本案诉讼费及财产保全费由被告负担。事实和理由：第三人系被告的合法代理人，代理出售房产等事宜。2017年3月13日，原告与被告的委托代理人即第三人签订《房屋买卖合约》，约定了各自的权利义务。签订合约后，原告依约支付5万元的定金。之后，原告通知被告收取首付款，但被告回复因原告没有取得银行同贷书，拒绝收取首付款。之后原告提出一次性付款，但被告仍予以拒绝并以原告违约为由要求解除合同，没收定金。为此，诉至法院，望判如所请。被告黄彪辩称：第一，从真实的意思表示看，63号合约列明被告是卖方，但是实际上被告对该交易不知情，该交易全部签名指模均是第三人签署和加盖，该合同无任何一处是被告的签名和指模，被告从未委托第三人代为出售涉案物业，63号合约与被告无关。第三人和原告签订合约的行为不构成表见代理，应属于原告和第三人的纠纷。若在第三人和原告的交易中第三人存在欺诈违约应由第三人承担全部责任，与被告无关。被告提交了追加雷春燕作为本案被告的申请书。被告当庭请求法庭依法追加雷春燕为本案被告。第二，被告基于被第三人欺诈在有委托出售涉案房屋权限的公证委托书中签名，在任何情况下，若主张以被告作为63合约的卖方，该合同应属于无效合同，并非可以解除的合同。第三，被告与第三人之间是79号合约下卖方和买方的法律关系，79号合约第13条约定，已经对出具公证合同目的和用途做了明确说明和约束。目的就是为了第三人根据79号合约作为买方帮助被告提前还贷款，注销抵押登记手续并非出售涉案房屋。第四，法律并未禁止第三人将向被告购买的涉案房屋再出售给原告，不能仅仅因为签订63号合约的时候，第三人还没有取得涉案房屋的所有权就认定第三人不是卖方，实际上第三人随后也取得涉案房屋的所有权。如果原告依约履行63号合约，第三人按照合约约定将涉案房屋过户给原告是可行的。也就是说原告和第三人的交易在法律上无障碍。第五，原告没有履行合约的诚意，按照63号合约约定，信佳公司应有义务代为收取保管、转交涉案物业的楼款，实际上原告在2017年4月20日前并非将楼款支付至信佳公司的账户。也未将款项提存，与其声称的履行诚意不相符。第六，原告所称被告因为房价上涨恶意违约，实际情况是被告和第三人签订79号合约，约定交易价格是175万。最后以175万成交。如果被告由于房价上涨存在任何恶意，应该以更高的价格成交才符合常理。被告和第三人的79号合约在2017年4月26日已经履行完毕。房价上涨实际获益的是第三人。被告从中未有任何获益，要求被告承担赔偿责任对被告显示公平。第七，最早在2017年4月20日，最晚在2017年5月5日。原告明确知道涉案房屋无法继续交易，原告当时至今仅仅支付了5万元的定金。完全可以另外购买其他房屋却没有购买。却在2018年10月24日以及一年半后的时间才委托对涉案房屋进行评估，取得完全不能反映2017年5月份房屋价格的，明显是没有购买房屋的诚意，企图以小博大，以5万元的低成本赚取90万元的收益。完全违背诚实信用原则。第八，广州仲裁委员会作出的3739号裁决书，因违反法定程序，经省高院核准被广州中院依法撤销。该裁决结果缺乏事实和法律依据，不应在本案中作为判决的参考。根据仲裁庭审笔录显示，第三人多次强调其才是63合约唯一的卖方。原告提交的证据以及其自认多次强调其认为第三人才是唯一的卖方。第九，第三人作为委托合同项下的受托人，若以被告名义订立63号合约后违约，导致被告承担赔偿责任，第三人也应承担连带赔偿责任。实际上第三人因为其行为造成的全部损失应由其承担责任。综上所述，请求法院依法追加雷春燕作为本案被告。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部的诉讼请求，并判决原告承担本案所有诉讼费用。第三人雷春燕陈述以下意见：一、原告逾期未能支付首期款构成违约。按照合同原告应在2017年4月20日前支付首期款给被告。二、原告未在首期楼款付款截止日期前向被告提出延期支付申请，也没有向被告提出变更付款方式。三、第三人与被告签署的房屋买卖合同并不对原告履行63号合同义务及购买该房屋构成阻碍。第三人已经获得被告签署的授权合同，并且已经帮助被告涂销其银行抵押。只要原告履行合同，第三人可以为原告办理过户。四、原告要求的房屋差价损失没有事实及法律依据。经审理查明：2017年2月11日，被告（卖方）与袁洁豪（买方）签订《房屋买卖合约》，约定黄彪将位于增城市新塘镇××凤天苑××房出售给袁洁豪，价款1750000元。并约定买方有权指定产权人。买方帮卖方还广发银行欠款350000元，买方在交付首期款35万元前，买卖双方、中介方到增城市公证处办理全权公证委托给买方……。之后，袁洁豪与雷春燕共同出具书面意见，案涉房屋转为雷春燕为买方。2017年2月27日，被告与第三人在广州市增城公证处办理《公证书委托合同》，被告授权第三人就案涉房屋可以到广发银行股份有限公司广州分行办理贷款提前还款手续……出售案涉房屋，到增城区国土房管部门办理上述房屋的交易、过户手续。收取上述房屋的房价款。黄彪、雷春燕、袁洁豪三方签订《协议书》，约定袁洁豪指定的买方雷春燕，此次交易产生的税费由雷春燕负担。雷春燕一次性支付175万元给黄彪。2017年3月21日，广发银行股份有限公司广州分行出具黄彪一手住房按揭贷款结清的证明。2017年3月13日，第三人以被告代理人的名义（卖方）与原告（买方）签订《房屋买卖合约》，约定：双方买卖位于增城市新塘镇××凤天苑××房。成交价1880000元。……违约责任：合同签订后，卖方有如下情形，视为违约，卖方须退还所有买方已付款项外，还应赔偿该物业成交价的10%给买方……2、卖方隐瞒所提供的资料不真实不合法不完整不准确，从而导致合同目的不能实现。……4、卖方无故终止本合同或拒绝出售该物业、或不履行本合同的约定，或履行的约定不符合本合约之要求的情形……买方如出现如下情形，则视为违约……2、买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款，或拒绝购买该物业。……。付款方式：定金5万元签订本合约同时支付给卖方。首期楼款630000元应在2017年4月20日前支付。卖方收取定金10日内向抵押银行办理提前还贷申请。银行经审批同意贷款后，房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天……买方将首期款630000元支付给卖方。签署合同当日，案涉房屋登记在被告名下。2017年3月13日，第三人出具收据，内容为收到原告定金5万元。2017年5月8日，涉案房屋登记至第三人名下。2018年9月3日，广州市增城区住房和建设局出具《广州市增城区住房和建设局关于网签情况的回复》，内容为，2017年3月18日，广州市成泽房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同，2017年4月10日，成泽公司办理了该合同撤下手续。该网签合同显示卖方黄彪，委托代理人雷春燕；买方黄美结。中介结构成泽公司，房屋出售价款188万元。2019年7月29日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第3739号裁决书，申请人为黄美结，第一被申请人为黄彪，第二被申请人为雷春燕。仲裁裁决如下：一、确认申请人与第一被申请人于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》解除；二、第一被申请人向申请人返还购房定金5万元；三、第一被申请人向申请人赔偿购房差价损失33万元；四、第一被申请人向申请人补偿律师费4万元、财产保全费5000元、担保房产评估费700元。五、对申请人的其他仲裁请求不予支持。六、对第二被申请人的仲裁反请求不予支持……。就上述裁决书，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民特1536号民事裁定书，裁定如下：撤销中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第3739号裁决。原告向本院申请诉前财产保全，本院依法作出裁定书，查封了登记在第三人名下位于广州市增城区新塘镇凤凰城凤天苑四街2号1302房。并支付诉前保全费5000元。原告提供：1、原告与第三人的通话记录，内容为：1、第三人以被告存在债务为由，需要将案涉房屋先过户到第三人名下，因为第三人是向被告购买涉案房屋，这样才能避免风险。2、第三人以原告没有办理好购买涉案房屋的同贷书为由，拒绝收取首期款。2、中国农业银行存折，拟证明原告具备一次性购房涉案房屋的能力。3、广州信嘉房地产代理有限公司出具的《催促函》，日期为2017年5月3日，内容为广州信嘉房地产代理有限公司已协助原告办理银行贷款事宜，但原告不通过银行审核，提出一次性付款，要求被告在五日内联系。4、第三人委托广东安国律师事务所发出《律师函》，日期为2017年5月4日，内容为原告没有依约支付首期款，故要求解除合同，没收定金。5、原告与被告的通话记录，内容为被告将涉案房屋出售给第三人，被告与第三人并非亲戚关系。被告提供1、报警回执，该报警回执产生原因为：卖方为黄彪，买方为雷春燕的《房屋买卖合约》中黄彪的签名并非是黄彪本人所签。原告向本院申请对涉案房屋进行价格评估，本院摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司为鉴定机构，广州市华盟价格事务所有限公司出具《报告书》，结论为，广州市增城区新塘镇凤凰城凤天苑四街2号1302房在2017年4月的价值为2141753元；在2017年5月的价值为2317612元。原告支付评估费为20000元。庭审中，本院向原告释明，是否将雷春燕作为本案被告。原告明确答复，雷春燕是作为黄彪的委托代理人，无需追加雷春燕为本案被告。在法庭辩论终结后，原告向本院申请追加雷春燕为本案被告。黄彪与雷春燕之间确认，涉案房屋买卖款项支付情况为，2017年2月11日，收取定金5万元，2017年2月27日，雷春燕支付23万元，2017年4月26日，房屋过户到雷春燕名下，同日，雷春燕向黄彪转账100万元、兴业银行向黄彪划款47万元。审理中，原告陈述如下意见，1、与雷春燕签订涉案房屋买卖合同的时候，不清楚雷春燕与黄彪之间真实法律关系。只是看到房产证和查册表。2、原告之所以办不了按揭贷款，是因为2017年4月10日网签被撤销。黄彪陈述如下意见，1、雷春燕告知黄彪，袁洁豪是雷春燕的胞弟。2、被告不清楚撤销网签的情况。雷春燕陈述以下事实，1、与黄美结签订合同的时候，没有告知其与黄彪的真实法律关系。但是原告后来是知道的，原告自身提供的电话录音可以证明。2、雷春燕委托袁洁豪与黄彪签订涉案房屋的买卖合同。3、雷春燕、袁洁豪、黄彪的三方协议是在办理公证委托书当天签订的。4、雷春燕购买涉案房屋是为了出售赚取差价。5、出具解除委托书是雷春燕作为黄彪代理人的表意。本院认为：经本院释明，原告在本院庭审中明确表示不要求列雷春燕为本案被告。在法庭辩论终结后，原告再次申请将雷春燕列为本案被告并要求其承担责任，不符合相关法律规定，本院不再准许。根据原告陈述，其认为雷春燕以黄彪的公证委托人身份与黄美结签订《房屋买卖合约》，即雷春燕与黄彪之间是委托代理关系，那么由此产生的法律责任与后果当然由黄彪来承受，本案《房屋买卖合约》所规制的双方为黄彪与黄美结。但根据庭审可知，黄彪与袁洁豪就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定袁洁豪可以指定买受人并在袁洁豪支付首期款之后，黄彪需就涉案房屋办理全权公证委托手续给袁洁豪。之后，黄彪、袁洁豪、雷春燕三方签订协议书，确定雷春燕为涉案房屋的真正买受人，黄彪也依约办理了公证委托书给雷春燕。由此可知，黄彪与雷春燕之间并非是单纯的委托关系，而是雷春燕在与黄彪就涉案房屋签订买卖合同后，通过公证委托授权方式，在涉案房屋没有登记过户至雷春燕名下时，可使雷春燕取得涉案房屋相关的处分权利，即黄彪不是作为雷春燕出售房屋所得利益的委托人。之后，雷春燕也持有上述公证委托书将涉案房屋出售给黄美结并收取了定金。通过庭审中雷春燕自认，其购买涉案房屋再行出售就是为了赚取差价，那么涉案房屋出售给黄美结所得188万元款项的受益人是雷春燕，而并非是黄彪。因此，本案《房屋买卖合约》实际上是由雷春燕与黄美结履行，黄美结以委托法律关系而主张黄彪为合同相对方而主张权利不当。另外，雷春燕已经支付完毕与黄彪《房屋买卖合同》约定的款项，涉案房屋已经登记至雷春燕名下，更可佐证上文论述。且黄美结所提供的证据不足以认定黄彪与雷春燕之间存在恶意串通损害黄美结的情形，故黄彪在本案中，应不承担相应违约责任。综上，黄美结主张与被告解除《房屋买卖合约》并要求返还5万元定金及赔偿差价损失，属于被告主体错误。至于黄美结与雷春燕在履行合同中哪一方存在违约，黄美结可另案起诉主张，本院在此不再论述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄美结的全部诉讼请求。案件受理费14482元，由原告黄美结负担。案件评估费20000元及财产保全费5000元，由原告黄美结负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十二月十一日书记员 刘耀允