吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3190号 原告：吉林炭素有限公司，住所地吉林市和平街9号。 法定代表人：赵玉江，总经理。 委托诉讼代理人：朱满吉，男，该公司副部长。 委托诉讼代理人：韩满，男，该公司法律顾问。 被告：吉林市晨兴通讯器材有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区8号楼4单元1层右门。 法定代表人：徐晨曦，总经理。 委托诉讼代理人：商湛博，男，该公司员工。 原告吉林炭素有限公司（以下简称炭素公司）与被告吉林市晨兴通讯器材有限公司（以下简称晨兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。炭素公司的委托诉讼代理人韩满、朱满吉、晨兴公司的法定代表人徐晨曦及其委托诉讼代理人商湛博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 炭素公司向本院提出诉讼请求：1.解除炭素公司与晨兴公司之间的租赁合同；2.晨兴公司将拆除违建房屋并恢复原状的租赁场地返还给炭素公司；3.晨兴公司按照日租金191.78元（年租金7万元÷365日）的标准向炭素公司支付自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费及电费22,465.54元。事实和理由：2018年5月1日至2020年4月30日期间，炭素公司与晨兴公司没有签订租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。炭素公司将位于吉林市和平街9号面积约5860平方米的耐火砖库场地租赁给晨兴公司使用，租赁用途为存放电线杆。2018年5月2日，晨兴公司向炭素公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日的年租金8万元。经炭素公司催收，晨兴公司于2019年12月31日向炭素公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日的年租金7万元。2019年12月，炭素公司到晨兴公司租赁场地催收租金和拖欠的电费，炭素公司发现晨兴公司未经炭素公司同意擅自违法建设了违规房屋等建筑物，擅自转租他人并改变租赁用途，经营物流快递、啤酒批发、地板革等。2020年1月10日、1月14日、4月2日、4月26日、5月6日、5月26日，炭素公司先后向晨兴公司发出书面通知，通知解除租赁合同关系，返还场地并恢复原状，偿还拖欠的电费，但晨兴公司至今没有拆除违法建设房屋并返还场地，也没有偿还拖欠的电费，故炭素公司诉至法院。 晨兴公司辩称，晨兴公司不同意炭素公司的诉讼请求,炭素公司在事实及理由中的陈述并非客观事实，请人民法院驳回炭素公司的诉讼请求。一、晨兴公司确与炭素公司建立了租赁合同关系，但双方对租赁期限有明确约定，为承租至场地动迁时止，并非炭素公司所称的不定期租赁。晨兴公司为自身生产经营需要，承租了案涉场地，并在承租场地时就与炭素公司协商了建设厂房的相关事宜,并与炭素公司达成一致，同意晨兴公司建设厂房。另晨兴公司已经按照约定向炭素公司如期支付了2020年5月1日至2021年4月30日的租金，炭素公司要求解除租赁关系无任何事实及法律依据；二、双方未能签订书面合同的原因并非是对租赁期限不能明确，亦非就租金等问题无法达成一致。而是在晨兴公司基于对大型国企的信任在未签订合同的情况下,先行建设厂房并交付了租金。但在晨兴公司厂房建设即将完工并已经交纳租金后，炭素公司却拿出一份与双方此前协商内容完全不符的制式合同要求签署。尤其租赁期限一项,居然由此前协商一致的租赁期至场地动迁之日变更为“租期一年”，而此时晨兴公司已经在案涉场地投资500余万元建设厂房,厂房面积合计4500余平方米。假设确如炭素公司所称双方为不定期租赁关系,那么晨兴公司不可能在租赁期限尚不确定的情况下投资500余万元建设厂房，这明显有违生活常识。且晨兴公司在场地内平整土地、建设厂房并非几天或十几天能够完成的，如果炭素公司不允许晨兴公司建设厂房完全可以在建设初期制止晨兴公司的平整土地及建设厂房的行为，并要求晨兴公司腾迁。根本没有必要在时隔2年之后起诉，这亦不符合租赁关系的一般交易习惯。基于上述情况，晨兴公司要求炭素公司按照此前协商一致的条件修改合同条款，但炭素公司不知出于何种目的，拒不按照双方协商一致的内容修改，导致双方至今未能签订书面合同。后晨兴公司在与炭素公司代表朱满吉交谈中得知,发生上述情况的根本原因是由于炭素公司的唯一股东中泽控股集团股份有限公司到炭素公司进行审计时与炭素公司产生矛盾，从而导致炭素公司违约，甚至以不定期租赁为由以诉讼方式要求解除租赁关系。但中泽公司与炭素公司之间的纠纷与晨兴公司无关，更不应以此侵害晨兴公司的合法权益；三、晨兴公司在承租场地时即与炭素公司代表朱满吉协商一致，朱满吉代表炭素公司同意晨兴公司在场地内自行建设厂房。同时,因炭素公司出租给晨兴公司的场地为整体院落的一部分,另一部分出租给了他人。但炭素公司未事先在两块场地中间进行分割，导致晨兴公司与另一承租人在土地使用面积上产生纠纷。后炭素公司代表朱满吉出面协调，并多次到现场进行调解。最后，朱满吉利用晨兴公司建设的厂房外墙作为晨兴公司与另一承租人的分界，才将此纠纷解决。由此可见，炭素公司不仅同意晨兴公司建设厂房，而且利用晨兴公司厂房的外墙作为两家的分界。故炭素公司称晨兴公司未经同意擅自建设厂房系虚假陈述，与事实不符。最后，晨兴公司认为，双方约定的租赁期限并未到期，且晨兴公司亦按期向炭素公司交付租金至2021年4月30日,炭素公司无权解除租赁关系。故请人民法院查清事实，驳回炭素公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：炭素公司系吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号土地的国有土地使用权人。2018年5月1日，炭素公司将上述土地中的部分土地（空场地）出租给晨兴公司使用。双方未签订书面租赁协议。2018年5月2日，晨兴公司向炭素公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金8万元。2019年12月31日，晨兴公司向炭素公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金7万元。2020年1月14日，炭素公司通过邮政快递向晨兴公司发出解除合同通知书，该通知书载明：“吉林市晨兴通讯器材有限公司自2018年5月1日起使用吉林炭素有限公司位于吉林市昌邑区和平街的耐火砖库场地、面积约5860平方米，但双方至今尚未签订租赁协议。我公司现正式通知如下：1.解除我公司与贵单位的租赁关系；2.贵公司应在2020年2月14日前将租赁场地返还给我公司并恢复场地原貌。3.贵单元应立即支付欠我公司的电费19,597.60元。”晨兴公司拒收该通知书。同年4月2日，炭素公司又通过邮政快递向晨兴公司发出通知书，其中载明：“贵单位仅交付了截至2020年4月30日的租金；贵公司未经我公司同意擅自改变场地使用用途、擅自建设了违规建筑物，我公司现正式通知如下：1.解除我公司与贵单位的租赁关系；2.贵单位应在租赁届满的第二日即2020年5月1日前将恢复原貌的场地返还给我公司，同时办理电费清理手续并结清全部电费。3.我公司将在租期届满的第二日即2020年5月1日9时停止转供电。”晨兴公司拒收该通知书。后晨兴公司股东何书岩签收该通知书。2020年4月10日，晨兴公司向炭素公司出具承诺函，载明：“我司已于2018年5月1日与贵司建立场地租赁关系，并实际使用了承租场地，但由于双方未签订书面租赁合同。鉴于贵司出租给我司的土地为空场地，我司已在场地内建立厂房供我司自行使用。现我司郑重承诺：如我司自行建立厂房的场地被征收征用，征收机关未向贵司支付地上附着物补偿款，我司不向贵司主张地上附着物补偿，亦不要求贵司赔偿。特此承诺。”后炭素公司又分别于2020年4月26日、2020年5月6日向晨兴公司发出通知书，要求解除与晨兴公司的租赁关系，晨兴公司于2020年5月1日前将场地恢复原貌返还给炭素公司，并给付电费25,839.95元。晨兴公司均拒收上述通知书。2020年4月30日，晨兴公司法定代表人徐晨曦向炭素公司汇款7万元。同日，炭素公司向晨兴公司法定代表人徐晨曦发出退款通知书，载明：“徐晨曦：你于2020年4月30日向我公司银行账户汇款柒万伍仟元整，经查，我公司与你没有任何业务合作关系，请你立即到我公司（地址：吉林省吉林市昌邑区和平街9号）办理退款手续，我公司将你的汇款予以退回。特此通知。”晨兴公司尚欠炭素公司电费22,465.54元。 另查明，案涉场地的土地使用权人系炭素公司，该土地使用权面积为11477.37平方米，地号020020050002000，权属性质：国有建设用地使用权，用途：工业用地，使用权类型：出让，建设用地使用权证书号为吉市国用（2106）第220202001032号。晨兴公司租赁土地后，在案涉土地上自建房屋，并与炭素公司租赁的吉林市冠霖经贸有限公司自建房屋相互毗邻，互为界限。 认定上述事实的证据：炭素公司提交的承诺函、中国银行国内支付业务收款回单、解除合同通知书、通知书、中国邮政EMS国内标准快递查询单、邮寄回执单、照片、发票、收条、退款通知书、国有建设用地使用权证书及宗地图、炭素公司租赁给晨兴公司、吉林市晨兴通讯器材有限公司的场地图，晨兴公司提交的照片、现场谈话录音及文字记录、证人王某证言及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，炭素公司与晨兴公司就案涉土地达成的口头租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政性法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”结合本案，案涉土地的租赁期限已超过6个月，故双方当事人应当采取书面形式。但是双方当事人一直没有达成书面租赁协议，据此，根据上述法律规定，应视为炭素公司与晨兴公司就案涉土地达成不定期租赁合同。关于晨兴公司提出双方的租赁期限是以案涉土地被拆迁为条件的有固定期限租赁合同的抗辩意见。本院认为，因炭素公司对此事实予以否认，且即便双方达成了上述口头约定，也不能违反上述法律规定，即租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。故晨兴公司提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，法律赋予不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同。因本案双方当事人达成的是不定期租赁合同，故炭素公司作为出租人提出解除租赁合同，符合法律规定。关于解除合同的时间问题。炭素公司多次向晨兴公司发出解除合同通知，并多次提出晨兴公司应在2020年5月1日前将土地返还，结合炭素公司的意思表示，本院认为案涉租赁合同的解除时间应以2020年5月1日为准。因炭素公司在起诉前已发出解除合同通知，且已产生解除合同的法律后果，故炭素公司无需通过诉讼方式形式解除权，本院仅对合同解除的法律后果进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因双方当事人之间的租赁合同已于2020年5月1日解除，故炭素公司要求晨兴公司拆除房屋将租赁的土地（空场地）予以返还，于法有据，本院予以支持。关于炭素公司提出晨兴公司应当给付其自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费问题。如上所述，2020年5月1日，炭素公司与晨兴公司之间的租赁合同已经解除，晨兴公司继续占有案涉场地，没有合法根据。故炭素公司按照晨兴公司已给付的租金标准要求其继续给付占有期间的使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因晨兴公司对炭素公司主张的电费数额无异议，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吉林市晨兴通讯器材有限公司于本判决生效之日起一个月内将吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号中占有的土地返还给吉林炭素有限公司，同时拆除上述土地范围内自建的房屋； 二、吉林市晨兴通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内给付吉林炭素有限公司自2020年5月1日起至实际返还土地期间的土地占有使用费（按照日租金191.78元标准计算）； 三、吉林市晨兴通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内给付吉林炭素有限公司电费22,465.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181元，由吉林市晨兴通讯器材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 林 杰 二〇二〇年十二月六日 书记员 牟雪佳