广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8858号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。被告：陈细英，女，1979年5月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：潘美亮，广东杰信律师事务所律师。被告：何达理，男，1985年2月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。原告广州市保值房地产代理有限公司（以下至判决主文简称“保值公司”）诉被告陈细英、何达理居间合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保值公司的委托诉讼代理人潘泽通、被告陈细英的委托诉讼代理人潘美亮、被告何达理的委托诉讼代理蒋海行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保值公司向本院提出诉讼请求：1、陈细英、何达理向保值公司支付违约金70500元；2、陈细英、何达理向保值公司返还独家保证金200元；3、本案诉讼费由陈细英、何达理承担。事实和理由：2020年5月31日，陈细英、何达理与保值公司签订《风险包销合同（独家）》，合同约定陈细英、何达理将其所有的增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑4座103-104房的房产独家委托保值公司销售，合同期限至2020年10月1日，合同期限内陈细英、何达理不得另行出售涉案房屋。合同期限内，保值公司全力推介涉案房屋，并带客户路凯旋到房屋看房。然而陈细英、何达理却将房屋通过广州双合房地产代理有限公司成交，而买方正是保值公司带看的客户卢凯旋。陈细英、何达理的行为已违反合同约定，导致合同无法继续履行。根据合同法的相关规定，双方签订的《独家包销合同》合法有效，双方应遵守合同约定，陈细英、何达理违约应承担相应的违约责任。被告陈细英辩称：陈细英对保值公司起诉的事实不清楚，保值公司提出的独家包销合同不是陈细英签的，陈细英没有参与该合同的签约，也没有参与保值公司与何达理之间房屋买卖居间合同关系。涉案房屋是陈细英的，但陈细英未授权何达理或其他任何人帮忙出售房屋，所以对保值公司与何达理间的房屋买卖居间委托事宜毫不知情。被告何达理辩称：保值公司的诉请没有事实和法律依据，不应支持。理由如下：1、陈细英已当庭否认独家包销合同中其签名，保值公司提供查册表可知，房屋权属属于陈细英，在未提供陈细英对涉案房屋出售的授权委托书，该合同的效力待定。依据合同法相关规定，应待本案权利人即陈细英的追认加以确定，现陈细英不追认，则该合同为无效。同时，保值公司作为专业的房屋中介公司，在明知房屋并非何达理所有，且没有陈细英授权的情况下签订合同，存在过错。2、保值公司提供的中介费收据是案外人卢凯旋与广州市双合房地产代理有限公司单方行为，并没有何达理的签名确认，更没有相应的房屋买卖合同或以房屋网签相佐证，不能证明房屋已在该期限内出售。因此，该交易与何达理无关。同时，结合保值公司提供的微信聊天记录可知，案外人卢凯旋主动向保值公司寻求房屋，不排除卢凯旋也向广州市双合房地产代理有限公司寻求房屋。3、退一步讲，即便法庭认定合同有效，保值公司是否按合同约定对涉案房屋进行推广、宣传，是否积极履行义务，保值公司的诉请要求支付违约金，依据合同法及相关司法解释，违约金应当以实际损失为基础。现保值公司未提供证据证明其损失，其主张违约金过分高于其损失，且该合同的签订，保值公司没有尽到审查义务，对此存在过错。同时，《独家包销合同》第7条系格式条款，根据合同法及相关司法解释，关于格式条款根据本法第52、53条规定的情形，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效之规定。结合本案，明显限制了涉案房屋所有人自由处分的权利，依法应属无效条款。综上，保值公司主张违约金70500元没有事实和法律依据，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑4座103、104房的产权人为陈细英。2020年5月31日，保值公司至上述房屋内就上述房屋与何达理签署了《独家包销合同》，合同中载明甲方为陈细英，乙方为保值公司，合同落款处为有“何达理陈细英”等签名字样，合同约定，甲方委托乙方独家出售涉案房屋，委托期限自签订合同之日起至2020年10月1日，委托交易价格为235万元，乙方向甲方支付独家包销履约保证金200元；并约定独家包销期内乙方已经进行代理工作后，甲方不得自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，甲方的违约行为导致乙方不能继续履行本协议，则视作甲方根本违约，甲方应按销售委托价的3%向乙方支付违约金，若甲乙任何一方违反本合同约定，违约方应向守约方支付该房地产上述销售委托价的3%作为违约金并退还已收取款项；等内容。后保值公司向陈细英转账200元。庭询中，当事人围绕诉讼请求另做如下举证及陈述：关于《独家包销合同》的签署过程。保值公司称，其公司业务员至涉案房屋内签订的《独家包销合同》，其业务员认为何达理与陈细英系夫妻关系，但二人具体是何关系不清楚；后何达理通过微信向保值公司业务员出示了涉案房屋的房产证、何达理的身份证、陈细英的身份证和银行卡等，保值公司的业务员向何达理核对身份后即向陈细英的银行卡转账200元履约保证金；为此，保值公司提交其业务员与何达理的微信聊天记录为证；保值公司认为，即使《独家包销合同》不是陈细英所签，何达理也存在故意欺瞒的情形。对此，陈细英称其从未参与该合同的签署，其也未在该合同上签名；陈细英系何达理的妻子的姐夫的妹妹，二人是亲戚关系；何达理系承租涉案房屋；至于200元保证金问题，其确认收到过200元，但直至本案其才知道是保值公司支付的保证金。何达理称，合同落款处签名系何达理与其妻子所签；何达理有购买涉案房屋的意向，签署《独家包销合同》是为了了解涉案房屋的市场价值及相关情况；何达理还认为，保值公司作为专业房屋代理中介，在签署《独家包销合同》过程中没有核实陈细英的签名等存在过错。关于陈细英与案外人交易涉案房屋的情况，陈细英向本院提交了陈细英、案外人卢凯旋与广州市双合房地产代理有限公司于2020年10月10日就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，并出示证据原件供核对，该合同约定陈细英将该房屋出售给卢凯旋，总价为215万元；并主张陈细英与卢凯旋于2020年11月6日办理了网签手续。保值公司对此提交了保值公司业务员与卢凯旋的微信记录、卢凯旋与广州市双合房地产代理有限公司于2020年8月12日签订的5000元交易手续费的收据到庭，拟证明卢凯旋系保值公司推介的客户，陈细英与卢凯旋系故意避开保值公司而进行交易，不确定陈细英与卢凯旋的合同是否后补的。陈细英主张，案外人卢凯旋的姐姐与陈细英同住一个小区，是通过其姐姐向陈细英购买的涉案房屋，其不清楚卢凯旋如何获得的房源信息。本院认为，本案诉辩的争议焦点为陈细英、何达理是否应承担《独家包销合同》约定的违约责任。首先，根据双方当事人的举证及庭审中陈述可知，陈细英否认其签订了《独家包销合同》，何达理虽签订了《独家包销合同》，但何达理并非产权人，无权处分涉案房屋，且何达理亦未实际处分涉案房屋。其次，《独家包销合同》约定的期限为2020年5月31日至2020年10月1日，而陈细英与案外人卢凯旋就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》是2020年10月10日所签订。即使卢凯旋系保值公司所推介客户，也无论陈细英是否签署了《独家包销合同》，陈细英与卢凯旋的交易发生在《独家包销合同》约定的期限届满之后，其交易行为不应受《独家包销合同》约束。因此，保值公司主张依据《独家包销合同》约定要求陈细英、何达理承担违约责任，理据不足，本院不予支持；但陈细英收取保值公司的200元保证金应予以退还。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈细英于本判决生效之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司退还保证金200元；二、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，由原告广州市保值房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十二月八日书记员  李慧芳