广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6615号原告：钟绍筹,男，1967年11月2日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××331。委托诉讼代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师(第一次到庭)。委托诉讼代理人：高慧义，广东金羊律师事务所律师(第二次到庭)。委托诉讼代理人：吴卓雄，广东金羊律师事务所实习律师(两次开庭均到庭)。被告：孙东欣，男，1978年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××916。委托诉讼代理人：李国权，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文杰，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。第三人：东莞市祈祈服饰有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇白沙社区×××，统一社会信用代码为914×××××××××××170H。法定代表人：尹积琪。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所律师。第三人：楼岳行，男，1972年1月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市×××××××××××，公民身份号码为330××××××××××××416。第三人：东莞市大朗永杰工艺饰品厂，经营场所：广东省东莞市××××××××××××××××，统一社会信用代码为92441900L76802678J。经营者：蒋开华。原告钟绍筹与被告孙东欣及第三人东莞市祈祈服饰有限公司（以下简称：东莞祈祈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开进行了第一次审理。原告钟绍筹的委托诉讼代理人刘发生、吴卓雄，被告孙东欣的委托诉讼代理人李国权、蔡文杰，第三人东莞祈祈公司的委托诉讼代理人王爱平均到庭参加了诉讼。后本院依法追加楼岳行、东莞市大朗永杰工艺饰品厂（以下简称：大朗永杰厂）作为本案的第三人参加诉讼，于2020年8月31日公开进行了第二次开庭审理。原告钟绍筹的委托诉讼代理人高慧义、吴卓雄，被告孙东欣的委托诉讼代理人李国权、蔡文杰，第三人东莞祈祈公司的委托诉讼代理人陈芳，第三人楼岳行均到庭参加了诉讼，第三人大朗永杰厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案继续按照简易程序审理3个月，现已审理终结。原告钟绍筹向本院提出诉讼请求（明确后）：1.解除原、被告双方于2013年12月13日签订的《租赁合同》；2.被告及第三人共同将位于东莞市×××××××××××的楼房交还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月13日,原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于东莞市×××××××××××××××房（以下简称：案涉租赁物）出租给被告，租赁期限从2014年3月15日起至2029年3月15日止，被告每月向原告支付租金60,000元，每月5日前必须交清当月租金，每到一定时期，租金递增10%；另外原告还将一块1000平方米的空地出租给被告，被告每月向原告支付该空地租金6,000元；经原告书面同意，被告方可改变用途和转租，否则一切后果由被告负责；被告不按规定日期交租金给原告，拖欠原告一个月以上租金的，原告有权按拖欠租金总额每天1%的标准收取滞纳金，并收回厂房，所有押金不退还。2016年6月1日，被告将1000平方米的空地交还给原告，仅承租楼房。在合同履行期间，被告从未按时交租，少则逾期10多天，多则逾期超过2个月。其后，原告更发现被告未经原告同意，将厂房转租给第三人东莞祈祈公司，作经营皮衣皮草工厂店用，故向法院提起了诉讼，要求解除《租赁合同》。在案件审理期间，双方达成和解协议，对原合同条款进行了相应变更，且约定被告只能将厂房转租给第三人东莞祈祈公司。和解协议达成后，原告发现被告在未征其同意的情况下，同意第三人将厂房再次转租给了其他人。原告认为，被告未经过原告同意，允许第三人将厂房再转租，且被告逾期支付租金，已构成违约，根据双方的约定，原告有权提前解除合同，收回厂房。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告孙东欣辩称，1.原告所述被告违约事实不属实，被告不予确认，原因如下：（1）被告认为，其没有违反双方达成的《调解协议》，原协议约定被告只能转租给第三人，如需转租给其他人，需经原告书面同意，被告没有参与第三人转租给其他人相关事宜，也对此不知情，且对其行为合法性和有效性不予认可；（2）退一步讲，假设被告是知情，也没有违反原租赁合同和《调解协议》的约定，原条款并没有对被告是否可以允许或是否应约束第三人对外转租的行为作出任何约定；（3）原告认为被告在2020年初迟延支付租金，但实际在被告收到法院传票前，已将截至6月的租金支付完毕，年初出现迟延支付租金是因疫情原因，疫情影响公司经营，基于今年初国家对疫情影响民事交易相关法律法规的规定，被告虽迟延履行，但没有造成合同无法履行或造成租赁合同目的无法实现，被告已支付完全部租金，未违约；（4）原告主张被告知悉并同意第三人将租赁物对外转租，但原告所提供的证据只能证明第三人与其他人存在转租关系，不能证明被告知悉和同意第三人对外转租，故原告应承担举证不能的责任；2.由于原告请求解除双方租赁合同无任何事实及法律依据，故原告单方解除合同的条件未成就，应按合同约定继续履行。第三人东莞祈祈公司述称，1.即使原告主张解除与被告合同的理由充分，也不能影响其与被告的租赁合同关系，其要求继续使用租赁物业至租赁合同期满；2.由于原、被告之间租赁关系的不确定性，其已支付给被告的保证金高达302,000元，其在收到法院传票后已暂停向被告支付2020年6月的应付租金；3.原告和被告双方对其将案涉物业分租给其他承租人，原、被告均是知情的，且实际分租的时间早于原告和被告达成调解协议的时间，故第三人对于物业分租原被告双方都是默许的。第三人楼岳行述称，其只是与第三人东莞祈祈公司签订《租赁合同》，其一直在交租，原、被告之间的纠纷与其无关，如果第三人东莞祈祈公司向其退还押金及赔偿装修费用，其可以迁出案涉租赁物。第三人大朗永杰厂未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原告与被告签订的《租赁合同》（以下简称：《租赁合同1》）、东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1081号民事调解书（以下简称：《民事调解书》）、第三人东莞祁祁公司与第三人大朗永杰厂的《租赁合同》（以下简称：《租赁合同2》），被告向本院提交了《东莞农村商业银行对账单》（以下简称：《对账单》）、深圳市威灵五金有限公司（以下简称：深圳威灵公司）及东莞市森联实业投资有限公司（以下简称：东莞森联公司）的工商信息资料，第三人东莞祈祈公司向本院提交了深圳威灵公司与第三人东莞祈祈公司签订的《租赁合同》及《附加协议》（以下简称：《租赁合同3》）《账号变更通知书》《授权委托书》《联络函》《律师函》、东莞市迪宝鞋业有限公司（以下简称：东莞迪宝公司）与第三人大朗永杰厂签订的《租赁合同》（以下简称：《租赁合同4》）、东莞迪宝公司的工商登记资料、第三人东莞祁祁公司与第三人楼岳行签订的《租赁合同》（以下简称：《租赁合同5》）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告及第三人的陈述和提交的上述证据，认定事实如下：2013年12月13日,原告（作为甲方）与被告（作为乙方）共同签订了《租赁合同1》，约定：原告将位于东莞市×××××××××××××××房（以下简称：案涉租赁物,现门牌号为：大朗镇×××富民中路×××号）出租给被告使用，租赁期为15年（自2014年3月15日至2029年3月15日止）；合同第三条约定：自2014年3月15日至2020年3月15日每月租金为60,000元（第6年至第9年递增10%即66,000元）；被告应在每月5日前支付当月的租金；被告在合同签订当日，向原告支付两个月的租金120,000元作为押金及一个月租金60,000元，合同期满后将押金退还给被告，另案涉租赁物带有1000平方米空地，原告水泥整平硬化后交付被告使用，被告需每月支付该空地租金6,000元，同时交空地押金14,000元及1个月的租金6,000元；合同第九条第1款约定：乙方不按规定日期交租金给甲方，拖欠甲方一个月以上的租金，甲方有权按拖欠租金总额处以每天收取1%的滞纳金，并停水停电、收回厂房，乙方的押金不退回。上述《租赁合同1》签订后，原告按照约定将案涉租赁物及空地交付给被告使用，被告按照约定向原告支付相应的租金。2016年6月1日，被告将1000平方米的空地交还给原告，仅承租案涉租赁物。原、被告一直履行上述《租赁合同1》至2017年12月。2018年1月15日，原告以被告逾期交纳租金、未经其同意将案涉租赁物转租给第三人东莞祈祈公司为由，将被告诉至本院，要求解除租赁合同，将案涉租赁物返还给原告。2018年3月29日，经本院调解，原、被告达成如下协议：（1）双方一致同意，原、被告双方于2013年12月13日签订的《租赁合同》第三条“楼房租金每月为60,000元”变更为“楼房租金每月为65,000元”，并按照变更后的租金标准65,000元按照原合同约定方式递增租金；（2）合同第九条第1款“乙方不按规定日期交租金给甲方，拖欠甲方一个月以上的租金，甲方有权按拖欠租金总额处以每天收取1%的滞纳金，并停水停电、收回厂房，乙方的押金不退回。”变更为“乙方不按规定日期交租金给甲方，拖欠甲方15天以上的租金，甲方有权按拖欠租金总额处以每天收取1%的滞纳金，并停水停电、收回厂房，乙方的押金不退回；如乙方未征得甲方书面同意另行转租的，甲方有权收回厂房，乙方的押金不退回”；（3）增加一条补充条款，“甲方同意乙方转租给东莞祁祁公司，如乙方另行转租，需征得甲方书面同意”。原告主张上述《调解协议》签订后，被告在未经原告同意的情况下，同意第三人东莞祁祁公司将厂房再次转租给其他人，并向本院提交了第三人东莞祁祁公司与第三人大朗永杰厂签订的《租赁合同2》予以证明。该《租赁合同2》显示，2016年5月11日，第三人东莞祁祁公司将案涉租赁物的三楼转租给第三人大朗永杰厂。另查明，原告自认案涉租赁物没有取得房产证或者建设工程规划许可证。被告孙东欣是深圳威灵公司的法定代表人，也是东莞森联公司的登记股东之一。被告向原告承租案涉租赁物后，以深圳威灵公司的名义与第三人东莞祁祁公司于2014年2月12日签订了《租赁合同3》，将案涉租赁物转租给第三人东莞祁祁公司；第三人东莞祁祁公司的法定代表人尹积琪，同时也是东莞迪宝公司的法定代表人，尹积琪以东莞迪宝公司的名义与第三人大朗永杰厂于2019年5月1日签订了《租赁合同4》，将案涉租赁物三楼转租给第三人大朗永杰厂；2018年3月2日，第三人东莞祁祁公司又与第三人楼岳行签订了《租赁合同5》，将案涉租赁物二楼转租给第三人楼岳行。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，第三人大朗永杰厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原、被告及其他第三人提交的证据及陈述进行质证及抗辩的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，由于原告自认案涉房屋没有取得房产证或者建设工程规划许可证等相关证件，故依据上述规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院确认原告与被告于2013年12月13日签订的《租赁合同1》为无效合同。由于案涉《租赁合同1》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，深圳威灵公司与第三人东莞祈祈公司签订的《租赁合同3》、东莞迪宝公司与第三人大朗永杰厂签订的《租赁合同4》及第三人东莞祁祁公司与第三人楼岳行签订的《租赁合同5》均为无效合同，由于上述租赁合同均为无效，原告诉请要求被告孙东欣及第三人东莞祈祈公司、楼岳行、大朗永杰厂搬离案涉租赁物，并共同向原告交还案涉租赁物，于法有据，本院予以支持，但应给予被告及第三人一定的时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告孙东欣及第三人东莞市祈祈服饰有限公司、楼岳行、东莞市大朗永杰工艺饰品厂（经营者：蒋开华）于本判决发生法律效力之日起三十日内共同搬离位于东莞市×××××××××××××××屋，并将上述租赁物共同返还给原告钟绍筹；二、驳回原告钟绍筹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费47,670元（原告已预交），由原告钟绍筹负担23,835元，由被告孙东欣及第三人东莞市祈祈服饰有限公司共同负担23,835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院审判员  魏万能二〇二〇年十二月八日书记员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。