文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18236号原告:周传伦，男，1966年1月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：邓皓阳，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬梅，重庆智策律师事务所律师。被告：马力，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告周传伦与被告马力房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周传伦的委托诉讼代理人邓皓阳到庭参加了诉讼，被告马力经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周传伦向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除。2、判令被告向原告支付拖欠的租金11483元。3、判令被告向原告支付占用房屋的损失2600元。4、判令被告支付拖欠的物业管理费3085.68元、天然气费375.55元、水费296元、电费3029.28元，共计6786.51元。5、判令确认原告不用退还被告已支付的6500元定金。6、本案诉讼费等费用由被告全部承担。事实与理由：2018年7月6日，原告周传伦与被告马力经中介重庆思廷房地营销策划有限公司介绍签订了《房屋租赁合同》，房屋位于重庆市渝中区胜利路132号1幢17-2号。合同约定:“租赁时间为2019年7月26日至2021年7月25日止;租金:6500元/月，按季度支付，租金须于到期7日之前交付甲方;定金6500元，合同期满后，乙方如不再租赁，经甲方验收，物业和相关设备、设施无损害或符合正常使用后的状态，以及乙方已经结清各项应该支付的费用，且没有违反本合同约定的行为(甲方谅解的除外)，则甲方应该定金返还乙方”。原告早已经按照合同约定将房屋交付给了被告，被告从2018年7月6日正常使用房屋至今，有义务按照合同约定支付房屋租金。被告的本来应当于2020年1月23日支付下一季度的租金19500元，但是原告考虑到新冠肺炎疫情原因，免除了被告2020年1月24日至2月23日一个月的房租，故被告应当从2020年2月24日起支付原告下一季度的房租19500元。但被告不仅不领情，反而还威胁原告要提前退租、要求原告退还其押金，然后一直占用使用房屋、拖欠水电费物业费以及房屋租金至今。2020年3月30日，原告委托律师发送律师函通知被告支付拖欠的房屋租金，被告签收后仍拒不支付房屋租金。2020年4月15日，原告委托律师再次发送律师函通知被告解除《房屋租赁合同》并要求被告在2020年4月25日之前结清费用、搬离租赁房屋，被告签收后仍然拒不支付任何费用，也不搬离租赁房屋，继续占用着租赁房屋，给原告造成了巨大的损失。2020年4月28日，被告搬离租赁房屋，并由被告妻子微信通知原告。综上所述，根据《房屋租赁合同》第四条第三款约定:“乙方拖欠租金达15日或者拖欠金额达3个月的租金数额的，以及欠缴物业管理费、水电费等达2个月的，甲方有权解除合同，乙方须补清租金和相关费用，并在合同解除的3日内交还物业”，原告已通知被告解除合同，但被告拒不支付任何费用、不搬离租赁房屋，继续占用着租赁房屋。其后提前提出解除合同，中途退租。根据合同第4条第4款约定，定金已经作为违约金，原告不予退还。请法院支持我方的诉讼请求。被告马力未置答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月6日，原告周传伦与被告马力经中介重庆思廷房地营销策划有限公司介绍签订了《房屋租赁合同》，马力（乙方）作为承租人租赁周传伦（）甲方所有的位于重庆市渝中区胜利路132号1幢17-2号房屋。合同约定，租赁时间为2019年7月26日至2021年7月25日止;租金:6500元/月，按季度支付，租金须于到期7日之前交付周传伦;定金6500元，合同期满后，乙方如不再租赁，经甲方验收，物业和相关设备、设施无损害或符合正常使用后的状态，以及乙方已经结清各项应该支付的费用，且没有违反本合同约定的行为(甲方谅解的除外)，则甲方应该定金返还乙方；支付定金后，乙方不予租赁或中途退租的，定金不予退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，周传伦将房屋交予马力使用，马力按约向周传伦支付租金。自2020年1月25日起马力开始拖欠租金，周传伦提出免一月租金并催收剩余租金。马力提出在1月24日解除合同，退还押金就交房，双方协商未果。2020年3月30日，周传伦向马力邮寄催收租金的《律师告知函》，告知马力其无权以新冠疫情为由单方面解除合同，周传伦自愿免除一月租金，并催收剩余租金。2020年4月15日，周传伦再次向马力邮寄《律师告知函》。告知因马力违约而解除《房屋租赁合同》，押金不予退还。并要求交还房屋，付清拖欠租金和水电费、物业费等费用。该告知函马力于2020年4月17日收到。2020年4月28日，马力搬离了租赁房屋，并通知了周传伦。但其拖欠物业管理费3085.68元、天然气费375.55元、水费296元、电费3029.28元未付。前述费用共计6786.51元，皆由周传伦自行支付。此后，周传伦因马力违约及拖欠相关费用等，向本院提起了本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周传伦与马力签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致马力不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除其2020年1月26日至2020年3月25日的租金。但马力仍应支付2020年3月26日至2020年4月28日的租金及占用费6933元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，马力也未举示证据予以证明，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行。故马力以此为由提前退租构成违约行为，应当承担违约责任。根据合同约定，应以押金作为违约赔偿不再退还。故对周传伦不退还押金的请求，本院予以支持。最后，因马力要求单方退租、拒不支付租金等，周传伦发函解除了合同，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除。合同解除后，马力应当交还房屋，其迟延交还应承担占用费，该费用已与前述租金一并处理故不再赘述。同时马力还应当结清物业管理费、水电气等费用。但其未结清而由周传伦代付，故周传伦请求判令马力支付相关费用共计6786.51元符合法律规定，本院予以支持。被告马力经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决。综上所述，原告周传伦的诉讼请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周传伦与被告马力签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除。二、被告马力在本判决生效后立即支付原告周传伦租金及占用费6933元。三、被告马力支付的6500元定金作为违约赔偿不再退还。四、被告马力在本判决生效后立即支付原告周传伦物业管理费3085.68元、天然气费375.55元、水费296元、电费3029.28元。五、驳回原告周传伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取128元，由原告周传伦负担28元，由被告马力负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年十二月三十日书记员  刘学燚