广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初3115号原告：陈晓微，女，1982年10月30日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被告：黄伟年，男，1959年7月16日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。第三人：叶子君，女，1993年7月21日出生，汉族，住湛江市赤坎区。原告陈晓微与被告黄伟年、第三人叶子君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后,于2017年4月5日作出（2015）粤0802民初195号民事判决，原告不服上诉，湛江市中级人民法院以（2018）粤08民终320号民事裁定撤销原判决发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方晓，被告黄伟年及其委托代理人赵旭到庭参加诉讼。第三人叶子君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确定原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效，2、被告立即向原告支付违约金100000元；3、被告向原告返还已收取的100000元保证金。4、被告赔偿原告装修、设备投入等损失2000000元；5、被告向原告赔偿租赁期间设备丢失的损失159000元。6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由；2014年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，双方约定，被告将其坐落于湛江市赤坎区、20至25号建筑面积共527平方米的商铺租赁给原告使用，租赁期限为5年，即自2014年8月10日至2019年9月30日，前三年月租金为58000元。双方在该合同书第二条约定，租赁房屋仅能作为饭店使用。然而，合同签订后，已经投入数百万的装修及设备，原告在申请办理环保证时，环保局告知该商铺所在规划不得经营餐饮不予办理，另外自原告承租该商铺以来一直遭到楼上及附近居民的强烈不满和投诉，根本无法正常经营。为此，原告认为被告作为该租赁物的业主，知道或应当知道该商铺是不得进行饭店使用的，却依然将该商铺租赁给原告并约定只能作为饭店使用，导致原告投入数百万的装修款及设备的损失，原告订立合同目的已经无法实现，原告投入的装修及设备款无法回收，被告应当承担违约责任并赔偿因此导致的损失。另外，原告事后得知，该租赁合同的标的属于黄伟年与叶子君共同所有。但2014年8月10日，黄伟年系单方与原告签订的《屋租赁合同书》，其并未征得叶子君的同意。根据《中华人民共和国物权法》的第九十七条，处分共有的不动产或动产以及共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的份额共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。原一审法院曾对设备的价值进行鉴定为159000元。但原被告双方发生争议后，被告将商铺的钥匙收回。现如今，在租赁期间的设备已经遗失，导致原告遭受巨大的损失，要求被告赔偿租赁期间设备丢失的损失159000元。被告辩称，原告起初请求没有法律及事实依据，双方签订的租赁合同有效，没有违反法律规定；原告主张没有通过环评主张合同无效缺乏事实依据及证据，并请求被告支付违约金是没有任何理由的；装修设备损失，是因为原告违约造成的，与被告黄伟年无关；案件受理费应由原告自行承担，原告主张未经共有人同意出租，合同无效的理由不能成立。针对原增加的请求，补充159000的请求没有事实与法律依据，因物品发生刑事案件且提供公安机关的立案告知书且没破案，被盗窃十几台空调，其余物品还在店里，原告增加的请求无依据。此案的双方租赁合同已被法院以生效的判决进行解除租赁合同，责任由原告承担，根据生效的判决没有说明涉案房屋不能经营餐饮，原告请求应予驳回。第三人叶子君不作应诉和答辩。经审理查明，2014年8月10日，原告陈晓微与被告黄伟年签订的《房屋租赁合同书》，将湛江市赤坎区华盛家园Ａ幢第一层20至25号527平方米商铺出租给原告使用，租赁期为5年，即从2014年8月10日至2019年11月10日（装修90天免租），双方约定月租金为58000元，从第四年开始月租金按前三年每月租金的基础上提高5%，第五年月租金以第四年月租金的基础上提高5%。《房屋租赁合同》第二条第2款约定：“原告必须在每月的5号前付清当月租金给被告”。第4.2款约定：“租金按1个月为一期支付，第一期租金应于2014年11月1日前付清，以后租金应于每月10日前交付。”第5.1款约定：。为确保房屋及业所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，原、被告双方同意本合同的保证金为100000元。”第5.3款约定：租赁期满后，原告迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经被告确定后立即将保证金无息退还原告。”第10.1条约定：原、被告双方任何一方如未按一合同的条款履行，或导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为100000元，还需赔偿原告投入的损失。若原告违约，被告有权从保证金中扣除上述金额的违约金。”合同签定后，被告于2014年8月10日将湛江市赤坎区华盛家园Ａ幢第一层20至25号商铺给原告使用，原告陈晓微也按合同支付了100000元的保证金，但原告至今尚未按照合同约定支付租金。原审庭审中，根据原告的申请，经本院委托，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司于2016年10月30日作出《资产评估报告》(粤千福田资评报字【2016】062号)，评估结论为：涉案商铺的设备及物品的市场价值为159000元（其中5匹格力空调1台，评估单价6000元，3匹格力空调4台，评估单价4000元）。广东盛建工程事务咨询有限公司于2016年12月20日出具《退卷函》，意见为：我公司分别于2016年2月25日、2016年5月5日出工作联系函请施工单位提供鉴定所需依据材料。施工方分两次提供图纸，但提供过来的图纸，经现场勘验，均不是竣工图纸，且图纸与现场不符，相差太大，我司再次通知补充资料，当事人至今不与配合，按现提供到我司的图纸工程量无法计算，套价无法进行因此我公司无法对涉案工程进行工程造价评估，现将有关资料退回。原告支付了鉴定费2000元。重审期间，原告再次申请对湛江市赤坎区、20号至25号建筑面积527平方米商铺内装修价值进行评估鉴定。经本院委托评估鉴定，湛江市中正工程造价咨询事务所有限公司复函本院：我公司于2019年3月12日接受贵院委托【（2019）湛赤法技鉴字第12号）】，需要对湛江市赤坎区、20号至25号建筑面积共527ｍ2商铺内装修价值进行评估鉴定。因送审没有具体的审核资料，我司曾于2019年4月22日发函贵院要求补充相关资料以便开始审核工作。贵院补送来的图纸没有原、被告双方签字确认，且图纸个别地方做法与尺寸标志不详细，我司不能以此为鉴定依据。我司于2019年12月20日再次发函贵院要求完善相关资料，因贵单位无法提供所需的资料，使鉴定审核工作无法开展，现把送审的所有资料退还贵院，请查收。另查明，《关于湛江市华盛家园住宅小区首期工程环境影响报告书审批意见的复函》(湛环建字【2001】33号)载明：同意该报告书作为湛江市建设发展公司建设的华盛家园住宅小区首期工程上报立项及建设的环保依据；厨房油烟汇入烟道引至楼顶有组织高空排放；若在该项目内从事其他对环境有影响的生产经营活动，须按规定重新报批。《湛江市华盛家园住宅小区首期工程环境影响报告书》第一章第三点规定：首期工程A#、D#两性住宅楼的一至三层作为商铺，经及娱乐设施。经营内容尚未确定，原则上不宜建设有“三废”污染的饮食业及娱乐设施。重审期间，本院发函湛江市环保局赤坎分局，湛江市环保局赤坎分局于2018年11月20日复函本院《关于赤坎海园路××家园××层商铺是否符合经营餐饮的复函》载明：根据对《湛江市华盛家园住宅小区首期工程环境影响报告书》和《关于湛江市华盛家园住宅小区首期工程环境影响报告书审批意见的复函》（湛环建字［2001］33号）的档案资料查询：“首期工程建设的Ａ＃、Ｄ＃住宅楼，一至二层设计为商铺，经营内容尚未确定，原则上不宜经营有“三废”污染的项目，具体的商铺应另行报建”（三废指废水、废气、危险废物），“若在该项目内从事其他对环境有影响的生产经营活动，须按规定重新报批”。2016年1月1日起实施的《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定；“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。再查明，在本院审理的(2015)湛赤法民二初字第278号案件中，本院依据双方的违约情况及实际损失酌情认定原告陈晓微应向被告黄伟年支付违约金30000元(以保证金相扣)。庭审中，原告陈述称，若涉案商铺经营餐饮业，必需经全体业主同意且重新进行环评审批。涉案商铺系被告黄伟年及第三人叶子君共有，在黄伟年出租涉案予原告陈晓微时，已获得第三人叶子君的同意。还查明：根据黄伟年的申请，本院于2015年6月26日查封涉案商铺的财产，并制作（2015）湛赤法立保字第112号《查封、扣押财产清单》，将查封清单中列明的财产（空调、冷柜等）就地查封并交由黄伟年保管，查封的财产其中有5匹格力空调9台（旧机），3匹格力空调11台（旧机），1匹格力空调1台（旧机），1匹志高空调1台（旧机）。庭审时，陈晓微提出上述财产中有部分财产丢失，黄伟年承认有17台空调被盗，但其已向派出所报案。在损失的17台空调中有5匹格力空调8台（旧机）、3匹格力空调7台、1匹格力空调1台（旧机），1匹志高空调1台（旧机）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同书》是否有效问题；二、合同违约问题；三、合同保证金问题；四、关于房屋装修、设备投入损失问题；五、关于租赁期间设备丢失的损失赔偿问题双方签订的《房屋租赁合同书》是否有效问题。《房屋租赁合同书》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告黄伟年的出租行为已经共有人第三人叶子君的同意，合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方应遵照履行。因此，原告陈晓微主张双方签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约问题。原告主张被告黄伟年出租的商铺不符环保要求，导致原告无法经营餐饮，首先双方签订的《房屋租赁合同书》没有约定被告黄伟年的商铺必须符合环保要求；其次，根据《关于湛江市华盛园住宅小区首期工程环境影响报告书审批意见的复函》(环建字【2001】33号)“同意该报告书作为湛江市建设发公司建设的华盛家园住宅小区首期工程上报立项及建设环保依据厨房油烟汇入烟道引至楼顶有组织高空排放在该项目内从事其他对环境有影响的生产经营活动，须按规定重新报批。”和《湛江市华盛家园住宅小区首期工程环境影响报告书》：“首期工程建设的A＃、D＃住宅楼，一至二层设计为商铺，经营内容尚未确定，原则上不宜经营有“三废”污染的项目，具体的商铺应另行报建”（三废指废水、废气、危险废物），若在该项目内从事其他对环境有影响的生产经营活动，须按规定重新报批”的意见，涉案商铺事实上并没有被绝对禁止经营餐饮业，经营餐饮业必须报相关部门批准。庭审中原告陈述称若经营餐饮业必须经全体业主同意及重新进行环评审批，但未能提供证据予以佐证，原告的上述主张，本院不予采纳。而根据双方合同约定，原告陈晓微须于应于2014年11月1日前付清第二期租金，并于每月10日前交付以后租金，但原告陈晓微至今并未按合同约定缴纳租金给被告黄伟年，显属违约，应承担违约责任。故原告请求被告黄伟年支付违约金100000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金问题。根据双方合同第10.1条约定：“原、被告双方任何一方如未按合同的条款履行，或导致中途中止合同，则视为违约，违约金双方同意为100000元，还需赔偿原告投入的损失。若原告违约，被告有权从保证金中扣除上述金额的违约金。”的约定，因原告租赁使用商铺至今尚未缴清租金，故原告的行为已违反双方合同约定，原告应向被告支付违约金(以保证金抵扣)。在本院审理的(2015)湛赤法民二初字第278号案件中，本院依据双方的违约情况及实际损失酌情认定原告陈晓微应向被告黄伟年支付违约金30000元（以保证金抵扣），故在扣除上述违约金后，被告黄伟年应向原告返还保证金70000元，原告主张100000元，超出部分，本院不予支持。关于房屋装修、设备投入损失问题。因原告陈晓微违反合同约定不按时缴纳租金，且其未能提供环保部门整改通知等充分证据证明其未能经营系涉案商铺不符合环保要求，故原告主张被告黄伟年赔偿其装修、设备投入等损失2000000元缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告赔偿租赁期间设备丢失的损失159000元问题，被告承认在另案诉前保全查封原告财产其保管时被盗了的空调17台，被告称已报警，但尚未有结果。由于查封原告的所有财产交由被告保管，被告保管不严致使17台空调损失，被告应承担赔偿责任。参照上述空调的评估价，损失8台5匹格力空调价格为48000元（8台×6000元=48000元）、损失7台5匹格力空调价格为28000元（7台×4000元=28000元），共计76000元，被告应予赔偿原告。原告请求按查封财产总评估价159000元赔偿损失，缺乏事实和依据，本院不予支持。综上，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告黄伟年应当在本判决生效之日起十五日内向原告陈晓微退还保证金70000元；二、被告黄伟年应当在本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈晓微空调损失费76000元；三、驳回原告陈晓微的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元(原告已预交)，由原告陈晓微负担23232元，由被告黄伟年负担1168元；鉴定费2000元，由原告陈晓微负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈伟明人民陪审员  陈建树人民陪审员  林丽珍二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李泳良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提出证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。