广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初48137号原告（反诉被告）熊凯华，女，汉族，1982年10月2日出生，住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人张海芬，广东德纳律师事务所律师。委托代理人陆晖，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告）杨舟，女，汉族，1980年12月8日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人沈世闯，广东广和律师事务所律师。委托代理人赵方宇，广东广和律师事务所律师。第三人深圳市链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B。法定代理人张海明。委托代理人刘瑞庭，男。原告（反诉被告）熊凯华诉被告（反诉原告）杨舟、第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告委托代理人张海芬、陆晖，被告委托代理人沈世闯、赵方宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原被告于2020年4月23日签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售缔馨园B栋1610号房屋，根据合同约定，涉案房屋的规划设计用途为住宅。但在随后第三人出示的《房屋产权查询信息确认书》中显示，涉案房屋实际系单身公寓，经原告提出后，被告及第三人均表示单身公寓就是住宅，享有与住宅同等的70年产权及学位。2020年6月2日，原告向被告及第三人核实涉案房屋的土地性质，被告及第三人均答复是住宅用地。经原告查询发现，涉案房屋的土地性质是商业、单身公寓，第三人表示会在涉案房屋过户前将涉案房屋的土地性质更改为住宅用地，但至今仍未更改。原告认为，原告的本意是购买规划设计用途为住宅的学位房，但被告及第三人隐瞒实情将房屋规划用途为单身公寓、土地性质为商业、单身公寓的涉案房屋出售给原告，致使原告的合同目的无法实现。原告认为，因不可归责于原告的原因，导致房屋买卖合同无法继续履行并解除合同的，被告应当将定金返还原告。为维护原告的合法权益，遂诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》于2020年6月9日解除；2、被告向原告返还定金350000元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，答辩意见与反诉意见一致。第三人链家公司未到庭参加诉讼。被告（反诉原告）诉称，2020年4月23日，原告与被告通过第三人的居间服务签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售缔馨园B栋1610号房屋，房屋成交价375万元，并约定了款项支付、房屋权属转移等权利义务，以及相应的违约责任。签约前，原告已经查询了涉案房屋的产权信息并签署《房屋产权查询信息确认书》。合同签订后，原告支付了定金，双方如期办理了资金监管手续，被告也按照合同约定在收到原告的贷款承诺书当日，向银行支付了全部的剩余房贷，并办理了解除房屋抵押的赎楼手续。2020年6月9日，原告突然提出撤销合同，6月16日，原告又发出《解约函》要求解除合同。6月17日，被告向原告发出《回复函》，敦促其继续履行合同，否则应当依约承担违约责任。2020年8月10日，原告向被告提起诉讼，被告于当日向原告发出《合同解除通知函》，解除双方于2020年4月23日签订的《房屋买卖合同》，同时要求原告支付75万元违约金。为维护原告的合法权益，遂提起反诉，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同解除》；2、原告支付被告违约金75万元；3、原告支付被告律师费4万元；4、本案全部诉讼费由原告承担。原告辩称，1、原告购买涉案房屋目的是为小孩上学，被告及第三人先是隐瞒实情将房屋规划用途为单身公寓、土地性质为商业单身公寓的涉案房屋当作住宅出售给原告，在原告发现后又进一步的误导原告单身公寓为住宅，经原告多方了解后认为原告的合同目的无法实现，因此提出解约原告不存在违约；2、原告发出解约通知后，被告复函拒绝解约双方就解约问题进行协商，经法院诉前联调原告已同意继续履行合同但被告要求增加房产交易价格才同意继续履行被告的要求没有合同依据故原告予以拒绝；3，双方并无关于律师费承担的特别约定被告反诉主张律师费缺乏依据。第三人链家公司未到庭参加诉讼。经审理查明，2020年4月23日原告与被告签订《房屋买卖合同》及附件，约定被告向原告出售深圳市福田区缔馨园B栋1610号房屋，交易总价款为375万元，房屋规划设计用途为住宅。同日，原告与被告签订《学位确认书》，被告确认交易房屋具备石厦小学和石厦中学学校学位，该学位已被锁定，前述学位将于2023年4月30日前解除锁定。原告分两笔向被告支付定金，第一笔转账的时间是2020年4月23日，第二笔是2020年4月28日，共计35万元。2020年6月16日，原告向被告发出《解约函》，记载“2020年5月30日，报名深圳市高级中学的业主收到初验报名审核不通过的信息，理由是房屋用途为单身公寓。得知此消息后，我方即向贵方确认交易房产的土地性质，贵方答复是住宅用地。经我方查询发现，交易房产的土地性质是商业、单身公寓，贵方及居间方承诺在交易房产过户前将交易房产的土地性质更改为住宅用地，但至今未更改。我方购买交易房产的目的系为小孩上学做准备，因贵方的欺瞒及政府政策的调整，导致我方的合同目的无法实现。我方认为，因不可归责于我方的事由，导致房屋买卖合同无法继续履行解除合同的，贵方应当将定金返还我方”。2020年6月17日，被告向原告发出《回复函》，“一、关于土地及房屋用途的问题。2020年4月23日，双方在签署《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）时，阁下已经清楚知道买卖合同约定的缔馨园Ｂ栋1610房屋（以下简称“缔馨园房屋”）的基本情况，也仔细核查了产权证复印件及房屋查档信息，我方在委托中介出售房屋、与阁下签署买卖合同时，均如实陈述房屋的状况，从未有过任何隐瞒，阁下正是在查验、确认房屋产权信息的基础上才签署了买卖合同。阁下在《解约函》中所称的“贵方及居间方承诺在交易房产过户前会将交易房产的土地性质更改为住宅用地”根本不是事实，所谓的“欺瞒”更是无中生有。二、关于学位问题，双方在签署买卖合同时，缔馨园房屋仍是属于福田区学位申报中的“自购商品房”一类，具备学位资格。双方签署买卖合同的当日（即2020年4月23日）还签署了《学位确认书》，明确约定如学位使用制度改革等客观因素导致学位变化的不属于我方的责任。中介也明确告知阁下交易房屋学位存在变动风险，阁下知悉并愿意承担。即便之后学位制度确实发生变化，缔馨园房屋的学位评级发生改变，也与我方无关，不构成阁下所称的解除合同的合理理由。三、关于阁下提到的深圳市高级中学业主报名审核不通过，根据网上公开的福田教育局给深圳高级中学南校区的回函内容显示，缔馨园房屋并不在该回函所列小区之内，学位没有受到任何影响。同时，“深高南”事件发生于2020年6月1日晚上，距离买卖合同签署已经过了一个半月，该事件与本买卖合同没有任何关系，不能成为阁下解除合同的合理理由。四、关于赎楼损失承担的问题。买卖合同中明确约定了我方在阁下取得贷款机构出具同意贷款通知之日起20个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续。我方于6月8日上午收到阁下的贷款承诺函，为保障后续的交易顺利进行，根据合同约定和中介的安排，我方于当日下午就去办理了赎楼手续。我方积极办理赎楼手续，是严格按照合同履行卖方义务，没有任何不当。阁下在我方赎楼之后的第二日，突然要求解除合同，由此造成我方损失的，应当承担赔偿责任。五、最后，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，中介也全程参与、监督，该买卖合同合法有效。双方均应当按照诚实信用原则依约履行相应的合同义务。我方已经按照合同约定履行完毕注销抵押的手续，双方应在7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如超过合同约定的期限，我方有权要求阁下按照每日万分之五的标准支付违约金。如果阁下仍一意孤行要求解约，我方有权解除合同并要求阁下按照房屋成交价格百分之二十支付违约金。”。另查，2020年6月12日，福田区相关部门发布《福田区关于近期学位问题的情况通报》，记载“部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化，但这是回归该物业本身应有的积分待遇，而不存在所谓因今年“政策变化”而“降低待遇”或者“损害权益”的问题”。2020年11月12日，深圳市不动产登记中心向本院发出深不定产登函（2020）820号《深圳市不动产登记中心关于缔馨园Ｂ栋1610房产登记信息的复函》，复函显示：“经查不动产登记系统，缔馨园Ｂ栋位于Ｂ113-0058宗地，1610房产已办理粤（2016）深圳市不动产权第××号不动产权证，登记权利人为杨舟，证载土地用途为“商业、单身公寓”，房屋用途为“单身公寓”。2020年7月，我中心经核查发现缔馨园项目不动产登记薄记载事项错误，于2020年7月6日出具《不动产更正登记通知书》，通知缔馨园全体业主自接到该通知之日起的30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记。逾期未申请办理的，我中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，对不动产登记薄记载的错误事项进行更正登记。具体更正内容为：“Ｂ113-0058宗地土地用途更正为‘住宅’，房屋用途更正为‘单身公寓’或‘商业’”。截至2020年11月10日，缔馨园Ｂ栋1610房产权利人尚未向我中心申请该房产土地用途更正登记。我中心已根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，将不动产登记薄中该宗地土地用途更正为“住宅”。”庭审中，被告确认收到原告支付的定金合计35万元。上述事实有原被告提交的证据以及各当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告签署的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原被告应按照合同约定履行各自的义务。原告主张，原告的本意是购买规划设计用途为住宅的学位房，但被告及第三人隐瞒实情将房屋规划用途为单身公寓、土地性质为商业、单身公寓的涉案房屋出售给原告，致使原告的合同目的无法实现。原告认为，因不可归责于原告的原因，导致房屋买卖合同无法继续履行并解除合同的，被告应当将定金返还原告。被告主张，我方在委托中介出售房屋、与阁下签署买卖合同时，均如实陈述房屋的状况，从未有过任何隐瞒，原告正是在查验、确认房屋产权信息的基础上才签署了买卖合同，双方在签署买卖合同时，缔馨园房屋仍是属于福田区学位申报中的“自购商品房”一类，具备学位资格。中介也明确告知原告交易房屋学位存在变动风险，原告违法解除合同，应承担违约责任。根据原被告签署的买卖合同及附件以及后续的微信聊天记录，原告购买涉案房产的目的是购买学位房用于孩子读书，被告知悉该情况。根据2020年6月12日，福田区相关部门发布《福田区关于近期学位问题的情况通报》，部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化，证载土地用途会影响相关的积分待遇。根据深圳市不动产登记中心的复函，涉案房产在2020年6月16日原告向被告发出解约函之前登记权利人为杨舟，证载土地用途为“商业、单身公寓”，房屋用途为“单身公寓”。2020年5月至6月期间按照福田区教育局的积分入学办法对涉案房产在未经过更正登记前核实确定的入学积分确实会对原告实现合同目的产生较大影响或者无法实现合同目的。本案中，由于相关政策操作办法的调整导致合同目的不能实现，原被告均不存在过错，本院确认原告与被告之间的房屋买卖合同于2020年6月16日解除。原被告虽在学位确认书约定交易房屋的学位存在变动的风险，双方均已知悉并愿意承担该风险，但涉案学位房入学积分的变动会对房产交易价格产生较大影响，根据公平原则，本院采信原告的主张，被告应当将定金35万元返还原告。被告反诉请求原告支付违约金及律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）熊凯华与被告（反诉原告）杨舟及第三人深圳市链家房地产经纪有限公司签署的《房屋买卖合同》于2020年6月16日解除；二、被告（反诉原告）杨舟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）熊凯华返还定金350000元；三、驳回被告（反诉原告）杨舟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6550元（已由原告预交），反诉费用11700元，均由被告负担。本案保全费用5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  冯秀远二〇二〇年十二月二十五日书记员  张婧筱