广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初7342号原告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司总经理。原告：广州市万茂房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道东72号。法定代表人：李金虎，该公司董事长。上述原告共同委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。被告：曾备，男，1981年11月15日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告广东上城建设有限公司（以下简称“上城公司”）、广州市万茂房地产有限公司（以下简称“万茂公司”）诉被告曾备商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上城公司、万茂公司的共同委托代理人陈美娟、被告曾备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上城公司、万茂公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付欠付的购房款340000元；二、被告向原告支付违约金50100.28元（以总服务费1368860元为本金，按每日0.02%的标准自2019年12月15日起计算至付清之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：万茂公司与曾备于2018年3月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定曾备购买万茂公司开发的广州市增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房；预售合同价款1549493元。同日，上城公司与曾备签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定上城公司为曾备所购买的涉案房屋提供家装服务，总服务费为1368860元；曾备应向上城公司支付的服务费选择分期四期支付；曾备逾期支付任何一期款项的，应以该协议约定的总价款的万分之二的标准向上城公司支付违约金，同时上城公司有权顺延交房时间。曾备逾期支付应于2019年12月25日支付的第四期分期款340000元，且至提起本案诉讼其仍未支付。案涉房屋装修是房屋买卖不可分割的环节，涉案商品房销售与房屋装修是案涉当事人各方一并协商的，共同构成了案涉房屋买卖的交易整体。案涉装修合同不同于日常的装修合同，其不能独立于销售合同而存在。曾备了解并清楚该交易模式，购房合同、装修合同及附件是双方在平等协商基础上订立的，双方真实意思表示为涉案房屋的交易价款系房价款与装修款之和。《广州市商品房买卖合同（预售）》、《无忧安居家装整合服务协议》合法有效，装修服务费实际为购房款的组成部分，各方当事人应循诚信原则全面履行合同。曾备逾期支付分期款已构成违约，应支付欠付款项及违约金。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告曾备答辩称，不同意支付购房款和违约金。上城公司、万茂公司未经曾备同意，私自改了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页，原来双方约定的内容曾备不记得了，该事实（2020）粤0118民初3862号案件已作出认定。经审理查明：2018年3月30日，万茂公司（甲方、卖方）与曾备（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：曾备向万茂公司购买位于广州市增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售……总金额（人民币）1549493元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年3月11日，曾备向上城公司、万茂公司提交《销售事务申请记录表》，申请事由为“本人于2018年3月11日认购4#303单位，因资金问题申请延期至2018年3月20日前付30万首期（含定金），余下首期款于2018年3月30日前付清并签约。原价3096349，申请折扣0.998*0.98减11万，折后价2918353，合同价1549979，首付4成629979，剩余92万采用银行按揭贷款；装修款1368374，分4期付款（2018.6.15付348374；2018.12.15付340000；2019.6.15付340000；2019.12.15付340000），如若未能按照上述约定时间缴纳房款及签约，开发商有权收回折扣或将该单位挞定另售。”。同日，曾备付款30000元。2018年3月30日，曾备（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》。上城公司与曾备所持有的两份《无忧安居家装整合服务协议》有所不同，经核查，上城公司持有的上述合同第一、第二、第三、第四页均没有曾备的骑缝签名，第五页有曾备的骑缝签名；曾备持有的上述合同中的第一、第二、第五页有曾备的骑缝签名，第三、第四页没有曾备的骑缝签名。双方持有的上述合同第三、第四页内容为：“……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念、装修设计施工的难度及良好的配套增值服务等因素，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为￥1368860元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务款（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款……除首期款外，剩余该项款金额￥1368860元，分4期支付，2018年6月15日前支付该款项的/%，金额￥348860元。2018年12月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。2019年6月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。2019年12月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条房屋交付：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2018年3月20日，曾备付款270000元；2018年3月30日，曾备付款169493元。之后曾备向中国农业银行股份有限公司广州开发区支行申请按揭，用于支付1080000元。2018年6月15日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房；款项性质：装修款；金额：348860元。2018年12月17日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房；款项性质：装修款；金额：340000元。2019年7月15日，上城公司向曾备发出《逾期付款催告函》，催告曾备收到该函之日起30日内支付《无忧安居家装整合服务协议》约定的第四期服务费340000元及对应违约金。2019年10月31日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房；款项性质：装修款；金额：340000元。同日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区朱村街朱村大道东72号4幢303房；款项性质：滞纳金；金额：4692元。2020年4月21日，曾备以上城公司为被告、万茂公司为第三人诉至本院，请求判令：一、变更曾备与上城公司于2018年3月30日签订的《无忧安居家装整合服务协议》第二、第三条的约定；调整曾备因委托上城公司装修位于朱村街朱村大道东72号4栋303房应付给上城公司总服务费（装修费）339559.76元；二、上城公司、万茂公司共同退还693992.24元给曾备；三、诉讼费由上城公司、万茂公司负担。经审理，本院于2020年7月17日作出(2020)粤0118民初3862号《民事判决书》,认为：该案为商品房预售合同纠纷。曾备与万茂公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同时，曾备与上城公司就涉案房屋又签订《无忧安居家装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。根据曾备在起诉状中陈述“万茂公司与上城公司共同胁迫曾备将房屋交上城公司承包装修……理由是现房价政府规定不允许高价出售，就是另行签订装修合同，变相提高购房价”的陈述，以及上城公司确认涉案《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款实际为购房款的一部分。故可认定曾备与万茂公司、上城公司的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》。该协议所约定的服务费实际属于原告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，曾备与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。至于《无忧安居家装整合服务协议》约定的价款是否清晰问题，根据曾备签名确认的《销售事务申请记录表》，总房价为2918353元，拆分为合同价1549979元，装修款1368374元。而双方签订的《广州市商品房预售合同（预售）》约定总价款为1549493元，《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款1368860元，合计为2918353元。两者总房款相一致，只是在具体签订合同的时候对真实房价款拆分的金额发生变动。因此，《无忧安居家装整合服务协议》约定的价款是确定的。曾备关于《无忧安居家装整合服务协议》中总价款约定不明的陈述，与事实不符，本院不予采纳。如上文论述，因上述装修款是房价款的一部分，并非装修款，因此曾备以上述款项为装修款而申请对涉案房屋的装修价值进行评估并调整装修款金额，理据不足，本院不予采纳。在上述前提不能成立的情况下，曾备要求退还多支付的装修款，依据不足，本院不予支持。综合以上分析，上述民事判决书判决驳回曾备的全部诉讼请求。案件受理费8560元，由曾备负担。曾备不服上述民事判决，上诉至广州市中级人民法院。经曾备申请，本院于2020年11月2日作出(2020)粤0118民初7342号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。2020年11月23日，广州市中级人民法院就(2020)粤0118民初3862号案件的上诉作出（2020）粤01民终22489号《民事判决书》，认为：一审法院认定曾备与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同并无不当。而曾备、万茂公司、上城公司虚假意思表示隐藏的民事法律行为应为曾备以总房价2918353元向万茂公司购买涉案房屋，曾备为与万茂之间发生交易行为而签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，明确了买卖双方的权利义务，确定的部分购房款，均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规相关规定，并非无效。《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款是购房款的一部分，并非装修款，故曾备以该款项为装修款而申请对涉案房屋的装修价值进行评估并调整装修款金额缺乏依据。在上述前提不能成立的情况下，曾备要求退换多支付的装修款于法无据。综合以上分析，上述民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17120元，由曾备负担。据此，本案恢复诉讼。本案审理过程中，上城公司、万茂公司陈述：《无忧安居家装整合服务协议》第三页、第四页是其重新打印了，但改动的地方只有交楼时间，其他协议内容与原服务协议一致，当时销售联系曾备修改交房时间曾备是认可的，但曾备没有重新签名及捺印。曾备陈述：《无忧安居家装整合服务协议》第三页、第四页改动的不只有交楼时间，上城公司、万茂公司单方修改合同没有通知曾备，曾备多次要求拿取《无忧安居家装整合服务协议》，上城公司、万茂公司都不愿意给。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。万茂公司与曾备就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及上城公司与曾备签署的《无忧安居家装整合服务协议》的效力、两份合同之间的关系以及双方的真实合意为曾备以两份合同约定的总价款2918353元向万茂公司购买涉案房屋的认定，在(2020)粤0118民初3862号《民事判决书》及（2020）粤01民终22489号《民事判决书》中已作论述，本案不另赘述。对于尚欠的购房款的付款时间问题，因上城公司、万茂公司自行更换了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页而未得到曾备确认，且曾备不认可更换后的第三页及第四页的协议内容，故对于付款时间应视为未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案曾备已付款2578353元，尚欠购房款340000元，故上城公司、万茂公司主张曾备支付欠付的购房款340000元，理据充分，本院予以支持。关于上城公司、万茂公司主张的违约金问题，因上城公司、万茂公司未经曾备同意擅自更换了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页是导致本案纠纷的主要原因，其行为严重违背诚实信用原则，故曾备未予支付剩余购房款的行为不宜认定为违约，上城公司、万茂公司据此主张曾备承担违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾备于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司支付购房款340000元；二、驳回原告广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3576元，由原告广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司负担465，由被告曾备负担3111元。被告曾备于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年十二月十日书记员  齐 文