四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初2089号 原告（反诉被告）：自贡市君阳物业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区南苑街学府丽景3幢5-6/7-20号。 法定代表人：林淑君，执行董事。 委托诉讼代理人：杨若辉，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李刚，四川新大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：自贡市英祥房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街英祥商厦。 法定代表人：冯培祥，董事长。 委托诉讼代理人：兰志强，四川拓宇律师事务所律师。 原告自贡市君阳物业有限公司（以下简称君阳物业公司）与被告自贡市英祥房地产开发有限公司（以下简称英祥房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日作出（2019）川0302民初2158号民事判决。宣判后，英祥房产公司不服，向自贡市中级人民法院提起上诉。自贡市中级人民法院于2020年9月21日作出（2020）川03民终374号民事裁定：撤销本院（2019）川0302民初2158号民事判决，发回本院重审。本院立案后，被告英祥房产公司以物业服务合同纠纷提起反诉，本院经审查依法受理，并另行组成合议庭于2020年12月10日公开开庭进行审理，原告君阳物业公司委托诉讼代理人杨若辉、李刚、被告英祥房产公司的委托诉讼代理人兰志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告欠缴的物业服务费91,000.00元；2.被告承担欠缴的物业服务费违约金27,300.00元。庭审中，原告将第一项诉讼请求的金额变更为138,068.78元（截止2020年11月30日），同时自愿放弃第二项诉讼请求。事实与理由：被告系自流井区汇川路英祥•丽都新居小区的开发建设单位，原告于2016年6月1日与英祥•丽都新居业主委员会签订了物业服务合同，并按合同约定从2016年4月1日起为该小区提供物业服务至今。被告在该小区尚有28套存量房未予销售。按照《四川省物业管理条例》和《自贡市物业管理条例》之规定，这一部分未出售的房屋，需要被告全额缴纳物业服务费。被告自2016年4月起未缴纳物业费，截止2020年11月30日，合计欠费56个月，共欠缴物业费138,068.78元（4109.19平方米×0.60元／平方米／月×56个月）。被告一直未履行缴纳物业服务费的义务，经过书面催缴，仍没有在合理期限内缴纳所欠物业服务费。原告为维护其合法权益，诉至本院。 被告英祥房产公司答辩称：1.原告的物业服务合同于2019年3月31日到期后，小区物业由社区代管，原告未举证证明在合同到期后仍在为该小区提供物业服务；2.原告提供的物业服务不符合标准，已经构成违约；3.因案涉房屋为被告的空置房屋，根据公平原则，被告仅支付50%的物业费，又因原告提供的物业服务不符合标准，请法庭酌减30%，被告认可承担20%的物业费。 被告（反诉原告）英祥房产公司向本院提出反诉请求：君阳物业公司赔偿英祥房产公司损失295,272.00元【2个停车位51个月的停车费损失22,440.00元，君阳物业公司违约至房屋不能销售，资金无法回笼导致的占用资金利息损失272,832.00元（销售均价80万元／套×28套×6.09%／年×4年×5%）】。事实和理由：被告系英祥•丽都新居小区开发商，原告系解散前的英祥•丽都新居小区业主委员会选聘。自原告入住小区以来，因其未尽到管理和维护义务，致使该小区脏乱差现象严重，业主投诉不断，且经通知拒不整改。小区绿化未请专人打理浇灌，原有植被已基本死亡，杂草丛生，看房客户进入小区纷纷反映小区环境卫生太差、绿化维护不好，从而导致被告的28套存量房至今未销售，给被告造成了巨大的经济损失。原告长期非法占有被告在该小区的固定车位，且经多次通知仍拒不搬迁，给被告造成停车费收入损失。新冠疫情发生以来，大部分物业公司均全力以赴，行动迅速应对疫情，但在疫情防控的关键时期，原告不作为，自贡市政府相关部门对其进行了通报批评和处罚，其所管理服务的小区未按要求严格落实防控责任，措施不到位，门岗秩序维护人员对人员登记询问、体温检测疏忽大意，经相关单位多次教育训诫后整改仍不到位，对高新区疫情防控工作及社会稳定造成严重的负面影响，是对小区业主极不负责任的表现。其行为导致小区的名声不好，房屋销售难度更大。被告认为，原告的违约行为给被告造成了经济损失，遂提出上述反诉请求。 原告（反诉被告）君阳物业公司辩称：1.被告主张的28套房屋资金占用利息损失既不是直接损失，亦不是预期收益，其诉请标的不明确、不具体；2.案涉28套房屋建成于2010年初，原告接管该小区是2016年，在此前长达5年多时间均未销售，不能证明房屋未销售与原告物业服务有关；3.被告作为开发商，未配置清洁、绿化工具用房和垃圾存放点，未按规定移交物业服务用房给原告，原告占用地下车库用于公共垃圾的收集，并未用于私人目的，被告的反诉请求无事实依据和法律依据；4.地下车库系原告自行管理，故地下车库管理的好坏与原告无关。 本院对原、被告提交的如下证据依法予以采信：1.《丽都新居小区物业服务合同》；2.《英祥•丽都新居空置房物业服务费欠费明细表》；5.英祥•丽都新居小区2019年度及2020年度业主物业费收取花名册、《收款收据》；6.英祥•丽都新居小区楼道及地面照片12张、地下车库照片4张；7.英祥房地产公司曹琪与君阳物业公司杨若辉、柴主任的短信聊天记录截图9张；8.不动产权证、房屋分层分户图、竣工图、车位租金收据4张。 原告提交的空置房物业费欠费明细表、函告书系单方面出具，被告未予认可，本院不予采信；被告提交的英祥丽都新居存量房房源及不动产中心备案价格表，原告认可英祥丽都新居存量房房源信息，对该部分信息本院予以采信，对于备案价格无不动产登记中心确认，价格信息本院不予采信；四川新闻网2020年2月13日的报道—《疫情防控不力自贡多家物业公司被通报批评》，该证据与本案诉争标的缺乏关联性，本院不予采信。 经审理查明：英祥•丽都新居系被告英祥房产公司2010年开发建设的小区。截至2020年12月，被告在该小区内尚有28套建筑面积共计4085.09平方米的存量房未予销售，现处于空置状态，分别为1号楼5-6/7-19号、5-6/7-20号、5-6/7-21号；2号楼1-6/7-14号、2-6/7-10号、3-6/7-9号、6-6/7-14号、6-6/7-15号；3号楼3-6/7-21号、3-6/7-22号、3-6/7-23号、3-6/7-24号、4-6/7-17号、4-6/7-19号、4-6/7-20号、5-6/7-13号、5-6/7-14号；4号楼1-6/7-21号、1-6/7-22号、1-6/7-23号、1-6/7-24号、2-6/7-21号、2-6/7-22号、2-6/7-23号、2-6/7-24号、3-6/7-22号、3-6/7-23号、3-6/7-24号。 英祥•丽都新居交房后，被告及小区业主委员会先后聘请多个物业服务公司提供物业服务。2016年6月1日，小区业主委员会（自贡市丽都新居小区业主委员会）与原告签订了《丽都新居小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务；服务事项包括道路、楼道、绿地，房屋公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运等；住宅用房物业服务费按建筑面积0.60元/平方米/月收取，物业服务费收取日期为每季度第一个月前10日收取；服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；业主或物业使用人逾期三个月未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权按有关规定收取5‰日的滞纳金。原告自2016年4月1日入住该小区进行物业管理，合同约定期限到期后，继续为小区提供物业服务至今。 英祥•丽都新居·地下车库的产权人现为被告英祥房产公司，至今未予销售，自交房后未移交给历任物业服务公司，一直由被告自行经营管理，对小区业主出租及临停，被告提供的证据反映固定车位2018年、2019年的月租金为220.00元。原告入住该小区后，以无垃圾堆放位置为由将清洁用具、垃圾桶等堆放在进地下车库左手边第一二个车位上。被告于2019年7月11日短信通知原告因停车场临停车位不够，欲将入库左侧的一排调整为临停车位，要求原告尽快清理出占用的车位。经双方多次磋商，原告于2019年9月将清洁用具等搬移至小区后门，未再占用该车位。 自原告2016年4月1日入住该小区以来，被告即未向原告缴纳过物业服务费，截止2020年11月30日，共计56个月。 另，根据被告提交的现场照片结合本院现场走访，发现被告未销售的28套房屋均系6跃7楼即顶楼，未销售房屋所在楼道内因长期未做清洁卫生，导致灰尘较多、废弃杂物堆积严重。尤其是3号楼3单元6楼及4号楼1单元6楼，因所有房屋均未销售，5楼以上的楼梯、通道内堆放较多废弃纸箱、多个废弃食用油桶、婴幼儿推车、业主装修换下的防盗门、装修残料等杂物。 本院认为，本案的争议焦点：（一）本诉部分。1.被告抗辩空置房按50%缴纳物业费是否成立；2.物业费是否应当酌减。（二）反诉部分。1.被告所有的28套空置房屋未销售是否与原告有关；2.被告主张的原告占用停车位损失是否成立。 第一，关于被告抗辩空置房按50%缴纳物业费是否成立问题。本院认为，原告与丽都新居业主委员会签订的《丽都新居小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及《四川省物业管理条例》第五十二条第一款“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担”的规定。被告是英祥•丽都新居的建设单位，同时也是该小区案涉28套未出售空置房的业主，故上述《丽都新居小区物业服务合同》对包括被告在内的该小区所有业主均具有约束力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。被告抗辩空置房应按50%收取物业费的主张没有合同依据及法律依据，其理由不成立，本院不予采纳。 第二，关于物业费是否应当酌减问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒绝缴纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的前提之下。《丽都新居小区物业服务合同》载明原告作为物业服务公司服务事项包括楼道、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运等，但根据查明的事实，在被告未销售的空置房楼道内明显存在因长期未做清洁卫生导致灰尘较多、废弃杂物堆积严重的现象，属于履行物业服务合同有重大瑕疵。对被告抗辩原告违反合同约定，请求酌减30%的主张，本院予以采纳。综上，被告应支付原告物业服务费96,081.00元（4085.09平方米×0.60元／平方米／月×56个月×70%）。 第三，关于28套空置房屋未销售是否与原告有关的问题。本院认为，被告作为英祥•丽都新居小区的开发建设单位，其开发建设的房屋是否销售有多方面的原因，自被告开盘销售至原告入住该小区间隔几年时间内均未将上述房屋销售，足可见与原告并无直接的因果关系。且被告亦未举证证明房屋未能销售系原告服务不达标导致，应承担举证不能的法律后果。故对被告主张原告赔偿其房屋未能销售的资金占用利息的反诉请求，本院不予支持。 第四，被告主张的原告占用停车位损失。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。被告作为英祥•丽都新居小区地下车库的所有人，依法享有对车库占有、使用、收益和处分的权利。原告以被告未提供物业用房为由占用被告地下车库的理由不能成立，其占用车库堆放清洁工具的行为侵害了原告的物权，导致被告不能对其占用的2个停车位租赁进而获得收益，依法应当承担民事责任。对被告反诉主张的停车费损失，结合被原告占用的2个车位的位置及后期规划用于临停车位的实际情况，本院酌情确定为10,000.00元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《四川省物业管理条例》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告自贡市英祥房地产开发有限公司支付原告自贡市君阳物业有限公司自2016年4月1日至2020年11月30日的物业服务费96,081.00元； 二、原告自贡市君阳物业有限公司赔偿被告自贡市英祥房地产开发有限公司因占用地下车库2个停车位截止2019年9月的损失10,000.00元； 三、品迭上述第一、二项，被告自贡市英祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市君阳物业有限公司86,081.00元； 四、驳回原告自贡市君阳物业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告自贡市英祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,061.00元，反诉案件受理费2,865.00元，由被告自贡市英祥房地产开发有限公司负担4,904.00元，原告自贡市君阳物业有限公司承担1,022.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。在提交上诉状的七日内，预交上诉费用，逾期按放弃上诉处理。 审 判 长  罗耀雄 审 判 员  唐 艳 人民陪审员  陈文芳 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  李慧玲