山东省淄博市周村区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0306民初2717号 原告（案外人）：夏应彬，男，汉族，住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李恒伟，山东靖安律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张丽君，女，汉族，住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李斌、胡云霄，山东齐嘉律师事务所律师。 被告（被执行人）：吕鹏，男，汉族，住淄博市周村区。 被告（被执行人）：朱秀玲，女，汉族，住淄博市张店区。 被告（被执行人）：吕彬，男，汉族，住淄博市周村区。 被告（被执行人）：鲍春梅，女，汉族，住淄博市周村区。 原告夏应彬与被告张丽君、吕鹏、朱秀玲、吕彬、鲍春梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏应彬及其委托诉讼代理人李恒伟、被告张丽君的委托诉讼代理人李斌、胡云霄，被告吕彬、鲍春梅到庭参加诉讼。被告吕鹏、朱秀玲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏应彬向本院提出诉讼请求：1.解除对执行标的物周村区新建东路999号碧桂园293号楼×单元××××号房产的查封；2、停止对案涉房屋的执行。事实和理由：2019年8月23日，吕彬与鲍春梅离婚时，将涉案房产分割给鲍春梅，归鲍春梅所有。2019年10月30日，鲍春梅将涉案房产以109万元价格出售给本案原告。原告分别于2019年10月27日支付订金3万元、2019年10月30日支付100万元，鲍春梅于当日将涉案房产交付给原告。剩余购房款6万元双方约定办理房产过户手续时支付，但因涉案房产在办理过户期间被查封至今未过户。涉案房产已归原告所有，法院不应执行诉争房产。望判如所求。 张丽君辩称，应驳回原告诉讼请求。涉案房产至今仍登记在吕彬的名下且处于抵押状态，且吕彬与鲍春梅签订的离婚协议书有恶意逃避债务之嫌，鲍春梅无权处分涉案房产，案涉房屋买卖合同为无效合同。原告无证据证实其已合法占有不动产且对于未办理过户自身不存在过错，故应驳回原告的诉讼请求。 吕彬辩称，同意原告的诉讼请求。与鲍春梅的离婚协议真实有效，不存在恶意逃避债务的情形；鲍春梅出售房屋时双方已复婚，出售房屋答辩人同意且在场。案涉房屋买卖合同真实有效，应依法支持原告诉讼请求。 鲍春梅辩称：同意原告的诉讼请求。答辩人认为在与吕彬离婚时约定案涉房屋归答辩人，复婚后案涉房屋应属答辩人个人财产，故以个人名义原告签订房屋买卖合同并出售，吕彬对于案涉房屋出售原告的情况知情亦同意。案涉房屋买卖合同真实有效，应依法支持原告诉讼请求。 吕鹏、朱秀玲未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张丽君与被告吕鹏、朱秀岭、吕彬民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月16日作出（2019）鲁0306民初3235号民事判决，判决：“一、被告吕鹏、朱秀岭于本判决生效之日起十日内返还原告张丽君借款300万元；二、被告吕鹏、朱秀岭于本判决生效之日起十日内支付原告张丽君2019年2月17日至2019年10月31日借款违约金38.40万元；并持续支付利息（计算方法：以借款300万元为基数，自2019年11月1日至实际给付之日止，按日万分之五计算）；三、被告吕彬对上述借款及违约金承担连带清偿责任，被告吕彬承担保证责任后，有权向被告吕鹏追偿；四、驳回原告张丽君的其他诉讼请求。……案件受理费33884.00元、申请费5000.00元，共计38884.00元由被告吕鹏、朱秀岭、吕彬负担。”因吕彬不服该判决并提出上诉，2020年7月7日，淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终1948号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33884元，由上诉人吕彬负担。”该案审理期间，因张丽君申请诉讼保全，依据该案作出的（2019）鲁0306民初3235号民事裁定，本院于2019年11月7日作出（2019）鲁0306执保1222号执行裁定，裁定：“……冻结被申请人吕鹏、朱秀岭、吕彬在各银行账户内的存款3424384.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。”依据该裁定，本院于2019年11月12日查封被申请人吕彬名下坐落于周村区239号楼×单元××××号房地产，该房另有抵押担保债权50万元；至2020年8月20日，房屋抵押权未消灭，同时查封被申请人吕彬与共有人鲍春梅名下位于周村区.翡翠世家62号楼1单元1层××××号房地产。 另查明，上述判决生效后，张丽君申请强制执行，本院于2020年8月18日立案执行。后因申请执行人张丽君申请撤回对本案的本次执行，本院于2020年8月21日裁定终结执行。 另查明，吕彬与鲍春梅2001年11月14日登记结婚。2019年8月23日，吕彬与鲍春梅协议离婚，《离婚协议书》财产处理事项约定：“①淄博碧桂园一期239号楼×单元××××号房产一处。归女方所有。②位于西双版纳义乌商城B04-×××房产一处，归女方所有。③婚后财产归女方所有。④无共同债务债权。”2019年8月26日，吕彬与鲍春梅又登记结婚。2019年10月10日，吕彬与鲍春梅又与淄博碧捷房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，共同购买位于周村区.翡翠世家62号楼1单元1层××××号房地产。该房产首付款132万元,吕彬与鲍春梅已分别于2019年9月27日交付10万元（定金）、于2019年9月30日支付50万元、于2019年9月29日支付72万元。 2019年10月30日，鲍春梅（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订商品房销售契约一份，约定由鲍春梅将坐落于周村区239号楼×单元××××号房地产（包括地下室）以109万元出售给原告。该契约同时约定：“2019年10月30日前乙方支付甲方：①定金叁万元。②购房首付款壹佰万元正……。同时房产正式交付给乙方。③剩余房款陆万元正于2019年12月30日前双方去房管部门办理房屋抵押解封，购房产权转移过户时同时支付。”签订契约当日，原告通过其尾号为0215账户汇入鲍春梅尾号2279为账户100万元。另鲍春梅已向原告出具2019年10月27日收到购买涉案房产订金3万元的收据一张及2019年10月30日收到购买涉案房产100万元的收据一张。另涉案房产物业费用吕彬于2019年6月28日预交一年费用（至2020年6月30日），原告又于2020年6月28日以其名义预交下一年度物业费用。原告另陈述同意将剩余购房款交付本院。 期间夏应彬向本院提出执行异议，请求解除对诉争房产的查封。本院于2020年8月24日作出（2020）鲁0306执异156号执行裁定，驳回案外人夏应彬的异议申请。夏应彬不服提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”执行案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行,在此类诉讼中,人民法院需要审查执行案外人对执行标的是否享有所有权或有其它足以阻却执行的实体权利。因此,本案争议焦点应为夏应彬就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”;第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，故本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条来判断夏应彬是否享有阻却执行的民事权益。 关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院于2019年11月12日查封被申请人吕彬名下坐落于周村区239号楼×单元××××号房地产。案涉《房屋买卖合同》签订时间系2019年10月30日。综合被告吕彬、鲍春梅后期复婚并共同购买房屋的情况，不宜认定双方签订离婚协议系恶意逃避债务，鲍春梅无论基于离婚时的财产分割还是对夫妻共同财产的家事代理权，其对案涉房屋均享有处分权。本案中，房屋买卖合同双方对于房屋设定有抵押权是清楚的，亦约定由买受人支付房款以消灭抵押权，实践中二手房买卖买受人支付首付款以消灭抵押权后再行办理物权转移登记的案例大量存在，且《物权法》第一百九十一条第二款规定中的不得转让抵押财产可以理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。故本案中，诉争房屋设定有抵押权并不影响合同效力，故可以认定买卖双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。案涉《房屋买卖合同》约定2019年10月30日当日房产交付给原告，且出售人亦认可在法院查封前已将案涉房屋交付买受人。而原告举示的物业服务费、代收水费的发票等证据，可以证明在人民法院查封前其已合法占有使用该房屋。 关于已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据案涉《房屋买卖合同》约定的付款方式，约定本案所涉房款总价为109万元，2019年10月30日前支付买房定金3万元、首付款100万元，剩余6万元于2019年12月30日前办理房产解除抵押及办理过户时支付，原告提供的银行转账凭证等证据，足以认定原告已经按约定支付了部分购房款，现原告亦明确表示将剩余房款交付执行。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。原告作为买受人在购买诉争房屋时对于设定有抵押权系知晓的，并在合同中约定了抵押权解除的相关事项，其有理由相信卖方会配合其办理过户登记，其对这一问题已尽到了充分的注意义务，对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因原告自身原因不能办理案涉房屋过户登记。 综上，原告夏应彬享有阻却执行的民事权益，对原告夏应彬的异议请求本院依法予以支持。吕鹏、朱秀玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可据已查明事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、停止对位于周村区新建东路999号碧桂园293号楼×单元××××号房产的强制执行； 二、解除本院（2019）鲁0306执保1222号执行裁定书对位于周村区产的保全措施。 案件受理费100.00元，由被告张丽君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院（2020）鲁0306执异156号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杜婷婷 人民陪审员  李 霞 人民陪审员  罗 玫 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  吴 迪