黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2065号原告：高君有，男，1979年1月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：贾春红（高君有妻子），女，1982年7月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告高君有与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高君有委托诉讼代理人贾春红、才艳书，被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。高君有向本院提起诉讼请求：1.撤销（2020）黑01执71号执行裁定书，确认高君有购买双城区灏丽新城小区13号楼4单元301室房屋的出卖人王某与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》及高君有与王某买卖案涉房屋的行为有效；立即解除对高君有购买的双城区灏丽新城小区13号楼4单元301室房屋的查封；2.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司、郭富军承担。事实和理由：宏兴公司因拖欠案外人王某开发建设灏丽新城工程款及工人工资，于2017年5月9日与王某签订《商品房买卖合同》，合同约定将双城区灏丽新城小区13号楼4单元301室房屋（建筑面积93.09平方米）抵账给王某。王某急于用款于2017年11月4日以交易价为325,000元将该房屋卖与高君有，高君有交付全部购房款的同时高君有及王某又找到宏兴公司，宏兴公司给高君有出具收据一张，并由郭富军签字确认，进而高君有与王某案涉商品房买卖房屋行为完成。实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案，经实发公司申请对高君有购买的案涉房屋进行查封，但高君有认为查封是错误的。高君有与案外人王某就买卖案涉房屋是双方当事人真实意思表示，而宏兴公司拖欠案外人王某工程款人工费也是事实，遂用案涉房屋抵账，与宏兴公司签订《商品房买卖合同书》是双方自愿签订的，而且高君有所购买的涉及抵账房屋也只是宏兴公司抵账给王某工程款房屋中的一个，也就是说该买卖行为是合法有效的;高君有全部支付给王某购房款后，宏兴公司与王某之间已平账，即高君有持有的商品房买卖合同及买卖行为均在先，而实发公司采取保全措施在后。高君有购买该房屋主要目的是该房屋属校区房，便于子女就近上学，当时宏兴公司承诺于2018年5月1日前入户，但由于宏兴公司种种原因及郭富军被刑事处罚，导致工期拖延无法向高君有等业主交付房屋，导致高君有无法及时占有该房屋，没有办理进户手续，过错在宏兴公司及政府监管不利，高君有无过错。宏兴公司开发建设的案涉房屋在2018年2月8日已依法取得《双城区商品房预售许可证》的相关审批手续，即已经过政府审查“批准公开预售”即可以正常合法买售，所以高君有对该房屋的产权证照手续曾多次到双城区房屋住宅局沟通要求联机备案并出具激打发票等相关产权手续，但还是因种种客观原因政府无法为高君有办理产权，也就是说高君有未取得产权证也不是高君有过错。该房屋虽未办理进户手续，但都是由于种种客观原因导致，不是高君有过错，高君有在买卖行为在先的情况下享有排除实发公司查封执行的权利，完全具备取得该房屋所有权的权利。实发公司辩称，一、根据高君有在起诉状中的自认，高君有是在2017年11月4日从王某处购买的案涉房屋，向王某支付部分购房款，足以证明高君有在人民法院于2018年4月17日发布查封公告前没有与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也没有向宏兴公司交付购房款。二、高君有提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能够排除强制执行。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：高君有为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、身份证、企业信息，拟证明：诉讼主体身份情况。证据二、《建设工程施工合同》《授权委托书》，拟证明：2016年6月28日，宏兴公司作为发包方将灏丽新城小区二期工程承包给哈尔滨市明禹建筑工程有限公司，合同就工程名称、地点、内容、承包范围、工期、形式等条款均作出具体约定，建筑工程承包人哈尔滨明禹建筑工程有限公司法定代表人冯志礼委托王某作为其代理人，负责以其名义签署、澄清、说明、补正、提交、撤回、修改承包工程标段施工投标文件、签订合同和处理相关事宜。证据三、《商品房买卖合同》《收据》，拟证明：2017年5月9日，宏兴公司灏丽新城项目部将灏丽新城13栋4-301室（建筑面积93.09平方米）房屋抵工程款与案外人王某即该建筑工程承包人签订该合同，双方就抵账价款、面积差异、违约责任、产权登记等条款均作了具体约定，能够直接证实王某已实际取得该工程抵账房屋所有权。盖有宏兴公司现金收讫章的收据能够证实案涉房屋系宏兴公司顶账给王某工程款以市场价每平方米4180元计算，合计为398,425元的房屋抵顶工程款。证据四、《商品房买卖合同》《收据》《收条》《双城区农村信用合作联社客户账历史明细查询单》，拟证明：2017年11月4日，案外人王某将已取得工程抵账房屋位于灏丽新城13栋4-301室（建筑面积93.09平方米）所有权，以325,000元的价格卖给高君有，双方就款项交付、产权办理、违约责任等事项均作出具体约定的事实。盖有宏兴公司现金收讫章、郭富军亲笔签名的收据能够证实高君有购买的案涉房屋系该公司顶账给王某工程款以市场价每平方米4180元计算，合计顶账款为389,116元的具体事实。收条证实工程承包人王某已收到高君有给付的购房款225,000元。查询单证实高君有购买案涉房屋的钱款来源。证据五、《证明》《王某工程款和项目部确认单》，拟证明：（1）案外人王某作为建筑工程承包人有权利转让、出卖涉案工程抵账房屋的具体事实。宏兴公司工程抵账给案外人王某的灏丽新城的数栋工程抵账房屋中包括高君所购买的案涉房屋，并经宏兴公司项目部负责人刘志刚于2019年5月30日予以确认系工程抵账楼。证据六、《建筑工程施工许可证》《双城区商品房预售许可证》，拟证明：宏兴公司开发建设的案涉房屋是于2016年6月29日依法取得建筑程施工许可证、于2018年2月8日依法取得商品房预售许可证，即能够证明宏兴公司已具备开发建设案涉房屋小区及对外预售等资质。证据七、（2020）黑01执异71号执行裁定书，拟证明：高君有购买的灏丽新城13栋4-301室工程抵账房屋被查封后，高君有提出执行异议申请，被法院裁定驳回。证据八、《证明》，拟证明：高君有所购买的房屋房源系工程抵账房，不能过户、未办理联机备案等相关手续不是高君有自身过错。证据九、（2018）黑01民初312号之一民事裁定书，拟证明：实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案中，实发公司查封案外人李季、田丰等38人房屋解除与本案高君有提出执行异议之诉要求解除查封涉案房屋属类案，即依据同案同判之原则请求法院予以支持的具体事实。证据十、照片二张，拟证明：高君有已实际占有案涉房屋的具体事实。证据十一、证人王某证言，拟证明：王某作为承包人2018年4月17日实发公司提出执行查封案涉房屋前已经实际作为工程抵账楼取得所有权。证据十二、王某微信朋友圈截屏、建设监察限期改正指令书及收条、灏丽建筑工程项目中购买、投入基建材料相关票据（包括双城市龙信建筑材料有限公司出具结算单2张、东强金属销售单1张、东强金属销售结算单原件4张、施工塔吊用电费发票3张）、光碟一张，拟证明：王某率施工队于2017年6月24日开始进驻灏丽新城现场平地、修整、直至施工建设，哈尔滨市双城区住房和城乡建设局因王某拖欠灏丽新城二期13号、15号楼以及配套商服楼木工班组许久林等15名农民工工资，责令其“7日内解决”及王某履行指令给付农民工人工费；在2016年6月28日至2017年12月31日期间，案外人王某承建灏丽新城二期过程中与龙信建筑材料有限公司进行商混结算，与东强进行金属结算及施工过程中塔吊工作用电产生费用；王某于2017年7月1日开承建灏丽新城工程过程中实际现场指挥施工；王某、汪连朋系被告宏兴公司灏丽新城在建工程实际建筑承包人。证据十三、《查询证明》《不动产登记信息查询结果证明》、户口本，拟证明：高君有家庭成员包括妻子贾春红、长子高炜林、长女高秀微。高君有及家人名下无其他房屋。证据十四、《授权委托书》，拟证明：2013年9月28日，宏兴公司法人李福会授权于郭富军就灏丽新城项目、全权代表该公司处理一切事宜，该公司及法人均予以承认的具体事实。实发公司对高君有提交证据的质证意见为：对证据一身份证、企业信息的真实性和证明问题均无异议。对证据二《建设工程施工合同》《授权委托书》的真实性有异议，对其真实性无法核实，也不知道该合同是否实际履行。且该组证据与本案不具有关联性。但通过授权委托书授权内容，哈尔滨明禹建筑工程有限公司只是授权王某办理与施工投标文件相关事宜，没有授权王某可以代明禹公司签订以房抵债协议，并将明禹公司收到的抵账房屋另行出售他人等内容。对证据三《商品房买卖合同》《收据》的真实性及证明问题均有异议。首先，对该买卖合同、收据上加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对印章不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，根据收据和买卖合同内容的记载，为现金购买房屋，并不是高君有主张的以房抵工程款。对证据四《商品房买卖合同》《收据》《收条》的真实性均有异议，对《双城区农村信用合作联社客户账历史明细查询单》的真实性无异议，对证明问题有异议。首先，对加盖有宏兴公司项目部印章的商品房买卖合同书、收据的质证意见同对证据三的质证意见。另外，在与本案类似的其他人提出的执行异议之诉案件提交的证据中，宏兴公司项目部出具的收据中多次体现工程款内容，而本案中宏兴公司项目部出具的收据中记载的是现金，没有任何抵工程款的意思表示。因此，不能证明案涉房屋是宏兴公司抵账给王某的。在与本案类似的其他人提出的执行异议之诉案件提交的证据中，宏兴公司项目部出具的收据中多次体现更名内容，但是在原收据上更改。因此，宏兴公司项目部为高君有出具收据及签订商品房买卖合同书的行为是虚假的不真实的，更不能证明案涉房屋是宏兴公司抵账给王某的。其次，虽然高君有提供了2017年11月4日取现记录，也出示了王某的收条，但仅能证明王某与高君有之间的交易，不能证明高君有向宏兴公司支付了购房款。而通过王某与高君有签订的商品房买卖合同第6条关于“如果中途因客观原因无法如期交付乙方楼房，则甲方应将购房款全部返还乙方的同时要按年利6%计算给付乙方占用上述购房款的违约金。”的约定，高君有与王某之间存在名为房屋买卖实为民间借贷的可能。如王某与高君有签订的商品房买卖合同真实有效，高君有可依据该合同主张权利，但不是通过本案主张权利。据此，本组证据在没有宏兴公司与王某签订合法有效的以房抵债协议、也无证据证明存在以房抵债行为的情况下，不能证明案涉房屋是宏兴公司抵账给王某后，王某又出卖给高君有。对证据五《证明》《王某工程款和项目部确认单》的真实性和证明问题均有异议，首先王某工程款和项目部确认单没有形成日期，也没有宏兴公司与王某共同确认，该确认单不具有以房抵债协议的法律效力。特别是通过项目部代理人刘志刚的表述“2019年5月30日同王某对账，异议为王某说明的”能够证明，项目部与王某之间关于具体以那些套房屋抵债，在2019年5月30日之前没有确定。而项目部2020年10月9日出具的证明也仅是对以房抵债事宜进行说明，因此，本组证明不能证明抵账楼房中包括涉案房屋，也不能证明在2018年4月17日人民法院发布查封公告后，项目部或王某有权转让、出卖涉案房屋。对证据六《建筑工程施工许可证》《预售许可证》的真实性和证明问题无异议。但因预售许可证颁发日期为2018年2月8日，此前宏兴公司不具备预售房屋的资质。对证据七(2020)黑01执异71号执行裁定书的真实性和证明问题无异议。对证据八《证明》的真实性和证明问题均有异议。该证明形成于2020年10月11日，且项目部在就连续为王某出具了多个证明或说明，因项目部与王某存在工程款这一重大利益纠纷，因此项目部在本案中出具的证明或说明均不应被采信。而本案的客观事实是，高君有虽然主张其是从王某处购买的抵账房屋，但其在购买房屋时却没有得到或拿到，能够证明王某与宏兴公司之间存在以房抵工程款的证据，其个人存在明显过错，因此，案涉房屋无法办理产权证是高君有个人原因形成。对证据九（2018）黑01民初312号之一民事裁定书的真实性无异议，对证明问题有异议，个案不同，证据不同，该裁定书不适用于本案，高君应通过举示证据来证明自己的主张成立。对证据十照片的真实性和证明问题均有异议，不论照片记载是否真实，高君有如欲证明其于2018年4月17日人民法院查封案涉房屋前合法占有使用案涉房屋，应提供合法有效的进户手续，否则，不能证明其合法占有案涉房屋。对证据十一证人王某证言有异议，王某出庭作证能够证实高君有与王某之间是房屋买卖合同关系，也就是说是王某收取的高君有的购房款，宏兴公司并未收取高君有的购房款，也未与高君有签订房屋买卖合同。证人虽然说其在高君有出售房屋，取得了宏兴公司的授权，但不能仅凭证人的证言来证实，应当通过宏兴公司与明禹公司签订的以房抵债协议来证实，否则无法证实王某出售房屋时具有合法转让案涉房屋的权利。对证据十二的真实性及证明问题及关联性有异议，如该组证据对应的施工内容存在，也仅仅能证明相关人员对证据内显示的内容进行施工，与本案执行异议纠纷不具有任何关联性。其余的证据的质证意见同对证据二质证意见。对证据十三的真实性无异议，对证明问题有异议，该两份证明仅仅能证明高君有一家四口在双城区无不动产登记情况，不能证明其在哈尔滨其他区域是否存在不动产登记情况及其同住家属是否有不动产登记情况。对证据十四的真实性证明问题均有异议，宏兴公司张某、郭富军、范国玉三股东和投资人在2013年9月28日之后多次出具股东会议纪要和其他的授权文书，对该委托书内容进行修改不能仅仅凭该委托书证明郭富军对灏丽新城项目行驶的行为均合法有效，郭富军因一房多卖的行为涉嫌刑事犯罪被羁押也充分证明郭富军行为不能完全代表宏兴公司和张某等三人，有些行为是郭富军个人行为与宏兴公司无关。本院认证意见为：高君有举示的证据一、证据四中的《客户账历史明细查询单》、证据六、证据七、证据九、证据十三，因实发公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；高君有举示的证据二中的《授权委托书》、证据五、证据八、证据十四，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；高君有举示的证据二中的《建设工程施工合同》，因该证据系宏兴公司与案外人签订的合同，在无其他证据佐证该证据真实性的情况下，本院不予确认；高君有举示的证据三、证据四中的《商品房买卖合同》《收据》，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对该证据予以确认；高君有举示的证据四中的《收条》、证据十、证据十二，因未举示其他证据予以佐证，上述证据不能证明其予证明的问题，本院不予确认；对高君有举示的证据十一，该证人证言与前述证据相互印证的证言部分，本院予以确认，与前述证据相互矛盾的证言部分，本院不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该《公告》粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日院查封公告及查封房屋明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房屋明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。高君有对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一2017年8月14日股东会议纪要、双城市宏兴房地产开发有限公司灏丽新城项目部公章样本的真实性、关联性及合法性均有异议。首先实发公司作为独立法人无法证实宏兴公司股东会议纪要的真实性；其次即使灏丽新城项目部合伙人内部召开股东会议，对公章的有效与无效做出规定，但也只是对其内部合伙人及股东具有约束力，郭富军作为灏丽新城项目部负责人在相关手续上加盖公章符合表见代理的构成要件，实发公司以此主张所盖公章无效不具有合法性；同时因案涉房屋高君有取得所有权的最初来源是以工程抵账方式取得，作为建筑工程承包人享有优先受偿权优于抵押权和其他债权，即高君有在实发公司查封前已取得该工程抵账房屋所有权，所以该组证据与本案无关联性。对证据二公告、公告粘贴照片、声明的真实性、合法性及关联性均有异议。因案涉房屋系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先受偿权，且高君有及建筑工程承包人承包项目及购房屋前从未看到过上述公告照片及声明即不具有真实性，即使看到也与高君有取得的工程抵账房无关联性，因该房不是高君有从售楼处购买，而是直接从建筑承包商手中取得。同时2017年12月10日声明所刊登的中桥信息因是个人私营企业以营利为目的自发建立的广告单，非当地政府及省、市级以上公开发行的报纸所刊登的声明即不具有合法性。对证据三查封公告及查封房屋明细的真实性、合法性均有异议，实发公司为达到债权实现的目的，置宏兴公司灏丽新城项目部将涉案明细表中所载明的房屋已先期作为工程款抵账给建筑工程承包人的事实于不顾，未通过宏兴公司，私自制作查封房屋明细并盖公章来申请中院进行查封，直接损害的是建筑工程承包人享有的工程款优先受偿权。对证据四张某证言的关联性有异议，因案涉房屋来源系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先权，房屋的取得不是以销售方式取得，故该证言与本案无关联性。同时郭富军作为该工程实际负责人持有授权书为保证工程顺利进行对外以工程抵账方式将案涉房屋抵顶给建筑工程承包人，郭富军具有表见代理权，进而充分证明其用涉及房屋抵账给建筑工程承包人的行为具有合法性。同时因张某未出庭，无法对其质询，该证言不能佐证实发公司所主张的事实。对证据五双城区灏丽新城项目二期现场照片的真实性有异议，灏丽新城项目二期大部分数房屋早已实际投入使用，其中包括高君有从建筑工程承包人以工程抵账房方式取得的房屋，且大部分房屋早已实际占用使用。对证据六情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明是宏兴灏丽项目部出具不是原件，无法证明真实性，该证据阐述的是一房多卖情况与本案房源取得方式不一致，本案当事人作为建设工程承包人取得的房屋是工程抵账从承包人姚宏杰手以工程款抵账房屋取得的所有权，该情况说明都是以买卖原因主张权利。而且本案当事人取得的房源本身不存在一房多卖情况。由于该情况说明不是原件，该证据不具有合法性。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因上述证据能够证明本案事实，本院对证据三、证据五予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：案外人王某与宏兴公司签订《商品房买卖合同》，约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区13号楼4单元301室房屋出售于王某，房款为398,425元,合同记载签订日期为2017年5月9日。宏兴公司为王某出具案涉房屋交款收据，收据记载日期为2017年5月9日，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。高君有与王某签订《商品房买卖合同》，约定王某将案涉房屋出售于高君有，房款为325,000元，合同记载签订日期为2017年11月4日。宏兴公司为高君有出具案涉房屋交款收据，收据记载日期为2017年11月4日，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。2017年11月4日，高君有于双城区农村信用合作社联社取现金225,000元。高君有自认未与宏兴公司签订案涉房屋的商品房买卖合同。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉房屋，高君有作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异71号执行裁定书，裁定：驳回案外人高君有的异议请求。高君有不服该裁定，提起诉讼。另查明，双城区房屋住宅局于2020年10月14日为高君有及妻子贾春红、儿子高炜林、女儿高秀微出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是高君有是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，高君有主张其作为商品房消费者享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，高君有未与宏兴公司就案涉房屋签订书面买卖合同，依据高君有与王某签订的《商品房买卖合同》虽记载合同签订日期为2017年11月4日，但仅依据高君有与王某签订的《商品房买卖合同》不能够认定高君有在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件已满足。其次，高君有虽举示《客户账历史明细》证明其于2017年11月4日在于双城区农村信用合作社联社取现金225,000元，以证实已向王某交付部分房款，但未举示证据证明该笔款项即为交付房款的款项，高君有主张已交付部分购房款，应进一步举示证据证明交付的事实。即依据《客户账历史明细》、王某出具的收条及宏兴公司出据的购房款《收据》，不能够认定高君交付购房款的条件已满足。据此，根据现有证据能够认定高君有享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，高君有的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告高君有的诉讼请求。案件受理费6175元，由原告高君有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天