贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初9713号原告：陈伟，男，汉族，1975年3月16日生，住所地福建省长乐市。委托诉讼代理人：杨小川，贵州丰玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄，贵州丰玺律师事务所实习律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道281号，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男,该公司工作人员。原告陈伟与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日、12月28日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨小川、张雄，被告委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房款3991667.24元；2、判令被告支付原告2015年6月16日至2020年8月19日期间的违约金3834625.21元；3、判令被告支付原告2020年8月20日起的违约金（以3991667.24元为基数，按每月2％的标准，从2020年8月20日起算至被告清偿全部款项）；4、判令被告支付原告偿还的2015年7月20日至2020年5月20日期间的银行按揭贷款1280656.36元；5、判令被告返还原告预告登记费8800元、专项维修基金36527元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于贵阳市观山湖区，因被告无法按期交房，双方协商一致退房，并签订关于退房的《协议书》两份。2015年8月5日，原告、被告签订《协议书》，约定：解除贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ栋商铺八间的《商品房买卖合同》；被告应于2015年9月30日前向原告退款；从2015年6月16日起至退完款项之日止，以未退款金额为基数按每月百分之三的比例支付违约金；被告应退还八间商铺的首付款、原告已归还银行按揭贷款本息及违约金共计2774238.66元；由被告归还八间商铺在银行剩余未归还的银行按揭贷款等。同日，原告、被告签订《协议书》，约定：解除贵州红华商贸物流园仓储物流中心二期写字楼x栋xx层的《预购协议》；被告应于2015年9月30日前退还已支付预购房款及违约金330万元；从2015年6月16日起至退完款项之日止，以未退款金额为基数按每月百分之三的比例支付违约金等。前述协议签订后，被告并未按约履行，仅于2016年8月19日偿还原告380万元（该款首先应用于支付违约金）；八间商铺的银行按揭贷款被告并未依约偿还。截止至2020年8月19日，被告尚欠原告应退还的房款3991667.24元、2015年6月16日至2020年8月19日期间违约金3834625.21元、原告偿还的2015年7月20日至2020年5月20日期间银行按揭贷款1280656.36元。原告与被告合同解除，被告代收的预告登记费8800元、专项维修基金36527元，应予返还。前述款项虽经原告一再催告，被告至今未予履行。诉讼过程中，经本院释明，原告选择要求被告退还写字楼《预购协议》解除后的购房款及违约金，并将变更诉讼请求为：1、判令被告退还原告预购款775287.67元；2、判令被告支付原告2016年8月20日起算至清偿全部款项时的违约金（以775287.67元为基数，按照每月2%的标准，暂计至2020年8月19日为744276.16元）。并主张被告于2016年8月19日偿还的380万元全部冲抵写字楼应退房款及违约金。并提到曾于2017年9月27日通过ＥＭＳ快递向被告发送催告函要求立即支付退房款及违约金。被告红华公司辩称，双方签订协议书后被告于2016年8月16日支付原告380万元退房款，其中3652484元用于支付商铺退房款，剩余147516元支付本案中的写字楼退房款，原告出具的收条明确载明该款项性质为退房款而非违约金，故应当冲抵本金而不是违约金；双方约定的违约金标准过高请求予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，原告（预购方、乙方）与被告（开发商、甲方）签订一份《预购协议》，约定乙方预购甲方开发的金阳世贸二期写字楼x栋xx层，建筑面积约1500平方米，乙方于2014年3月20日前向甲方支付预购房款300万元，双方签订正式《商品房买卖合同》后，该预购款自动冲抵购房款；交房时间为2015年12月31日，如甲方逾期交房，按乙方已付款金额每日万分之五支付违约金。2014年3月31日，原告向被告交付预购款300万元。2015年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明乙方于2014年3月18日预购甲方开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心二期写字楼x栋xx层，并已支付预购房款300万元，后因甲方逾期，乙方于2015年6月15日申请退房退款，经双方协商一致，约定：1、甲方同意乙方退房退款要求，并同意解除双方签订的《预购协议》，乙方同意甲方于2015年9月30日前将已付预购房款及违约金共计330万元退还给乙方，其中违约金30万元，从2015年6月16日起至退完本协议约定的款项之日止，以未退款金额为基数按每月百分之三的标准向乙方支付违约金，不足一个月的按实际天数计算；2、甲方退还乙方本协议约定的全部款项后，双方两清，不存在任何债权债务关系。此外，原告在预购案涉写字楼的同时还另以按揭贷款方式向被告购买其开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋商铺八间，双方于2013年9月14日签订了正式的《商品房买卖合同》、办理了预售合同备案登记。在2015年8月5日双方同时也签订了解除该《商品房买卖合同》的《协议书》，主要内容有：1、乙方同意甲方于2015年9月30日前将本协议约定的款项全部退还给乙方，从2015年6月16日起至退还本协议约定的款项之日止，以未退款金额为基数按每月百分之三的比列标准向乙方支付违约金，不足一个月的按实际天数计算；2、经双方共同核算，甲方应退还乙方八间商铺的首付款、乙方已归还银行按揭贷款本息及违约金共计2774238.66元；3、八间商铺首付款共计1852484元；4、八间商铺的违约金共计547516元，计算依据以乙方已付房款共计3652484元为基数，按银行同期贷款利率每年7.38%的比例标准，从2013年9月14日起计算至2015年9月30日止，双方协商实付违约金为547516元；5、乙方已归还银行按揭贷款本息共计374238.66元，其中本金179209.4元，利息195029.26元（从乙方还款之日即2014男2月20日起暂结算至2015年6月20日），2015年6月20日后乙方归还银行按揭贷款本息部分，由乙方向甲方提供还款清单与甲方据实结算；6、乙方通过银行按揭贷款向甲方支付上述八间商铺部分房款共计1620796.6元，其中已扣除上述甲方退还乙方已归还银行按揭贷款本金部分179209.4元，该款乙方同意由甲方代为保管，并由甲方用该款代乙方归还上述八间商铺剩余未归还的银行按揭贷款，乙方应按甲方的要求及时配合甲方到银行办理有关还款手续事宜，甲方代乙方归还上述八间商铺在银行剩余未归还的银行按揭贷款后，视为该款甲方已退还给乙方。上述两份协议书签订后，被告并未按照约定期限履行付款义务。2016年8月，原告妻子陈香萍在一份落款日期为2016年8月16日的《收条》上加盖原告印章并签名，该《收条》内容为：收到红华公司退陈伟房款380万元整，该款项已于2016年8月19日收到。该《收条》尾部红华公司财务朱习政2016年8月24日签名并备注：红华公司欠陈伟商铺款，美婴美公司2016年8月19日代红华公司还陈伟380万元，凭此收条转账，减少红华公司与美婴美公司往来，减少公司欠陈伟商铺款380万元。2017年9月27日，原告曾通过邮政快递向被告发送一份落款日期为2017年9月26日的《催告函》，主要内容为：因本人向你公司购买贵州红华商贸物流园仓储物流中心x栋商铺x间、二期写字楼x栋xx层，根据双方协议，你公司应在2015年9月30日前向本人退还全部购房款及违约金，现你公司除2016年8月支付380万元外（该款应首先弥补违约金），其余尚未履行，现本人再次催告，请你公司立即向本人支付欠付的退房款及违约金。后因被告未履行还款义务，原告遂向本院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，原告以按揭贷款方式向被告购买的八间商铺，现仍登记在原告名下，银行贷款本息原告称系由其支付。本院认为，本案争议的焦点有两点：1、被告已付款项可否优先冲抵本案退房款及违约金；2、双方约定的违约金标准是否应予调整。对上述焦点，本院意见如下：首先，2016年8月19日原告出具的《收条》确认收到被告退房款380万元，但并未注明系写字楼还是商铺房款，《收条》中“商铺款”的内容系被告财务人员备注，而被告事实上负有向原告返还写字楼、商铺退房款及违约金的两笔债务，写字楼及商铺的退房协议为同日签署，约定还款期限亦相同，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”的规定，在双方并未约定还款项目及抵充顺序的情况下，本应按比例抵充，但原告所购商铺系按揭贷款方式支付，双方在协商解除《商品房买卖合同》后并未及时办理提前还贷手续，至今仍有银行按揭贷款，预售合同亦仍登记在原告名下，双方需另行办理结算及处理合同解除后的相应注销手续，且涉及银行利益，同时两笔债务负担基本相同，抵充写字楼房款并未损害被告利益，本院确认被告已退还的380万元优先抵充本案已确定的写字楼房款；其次，双方对被告已付款优先抵充主债务还是违约金并未约定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照系列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，本院确认应优先抵充违约金。再次，双方在《协议书》中约定2015年6月15日前的违约金为30万元，从2015年6月16日起至退完款项之日止，以未退款金额为基数每月3%的标准计算，参照民间借贷司法解释的规定以及银行业贷款利率的调整政策，本院已确认2016年8月19日被告支付的380万元优先抵充违约金，则按照每月3%标准的违约金计算，已支付的视为自然债务，本院不作调整，此后的违约金从2016年8月20日至2019年8月19日按每月2%标准计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，原告关于2016年8月20日后的违约金诉请，本院以此予以支持。经计算从2015年6月16日至2016年8月19日，共计431天，被告应支付原告违约金300万元×24%÷365天×431天=1275287.67元，被告应返还原告的房款本金为300万元-（380万元-30万元-1275287.67元）=775287.67元，原告诉请计算无误，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈伟预购房款775287.67元并支付违约金（违约金以775287.67元为基数，从2016年8月20日至2019年8月19日按每月2%标准计算，从2019年8月20日至预购房款返还完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费37932元，退还原告陈伟28694元，应收案件受理费9238元，由被告贵州红华物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月三十日书记员 任若男