山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初7063号原告：位某，住太原市。委托诉讼代理人：潘某，山西祥云律师事务所律师。被告：山西福万家市场管理有限公司，统一社会信用代码91140100558737060N(1-1)。法定代表人：许某。委托诉讼代理人：李某，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，山西鼎信泽律师事务所律师。原告位某与被告山西福万家市场管理有限公司（以下简称福万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告位某及其委托诉讼代理人潘某、被告福万家公司委托诉讼代理人李某、王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告位某向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告退还原告租金98796元，并要求按银行同期贷款利率支付逾期付款利息（从2020年5月1日起至付清款项之日止）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月18日原告在被告提供的《专柜合同》的文书上签字，确认租赁位于双塔购物广场一层门面区域2号商铺，租期为2019年10月30日至2020年10月29日，租金共计148500元。2020年5月1日双塔购物广场产权方在双塔购物广场公示《告知书》，声明李兆华与产权方华龙泰集团公司的经营合同履行期限截止时间为2020年4月30日。后经了解得知，李兆华于2010年5月25日与太原华龙泰实业有限公司签订《房屋租赁合同》，将双塔购物广场租下，租期为2010年4月15日至2020年4月14日。后将其中的一层、负一层、负二层转租给被告，其租赁期限也应当截止于2020年4月14日。同时，原告了解到2017年8月22日产权方华龙泰公司与李兆华签订《双塔购物广场补充租赁合同》，其中第五条第4项明确李兆华与租赁户所签订的合同期限不得超过2020年4月30日，第六条第4项确认2020年4月30日合同期满后华龙泰将收回该租赁标的，不再由李兆华继续承租。因此李兆华自2020年5月1日起不再有经营权，那么从李兆华处转租的被告，其转租权也应截止于2020年4月30日，此后的转租行为自然无效。因此，原告要求被告退还自2020年5月1日起的租金74046元。另外，因新冠疫情，政府政策说明可减免1-3个月的租金，疫情爆发后，双塔商城至少三个月停业，原告要求被告免除两个月的租金，故要求被告退还疫情期间被告已收取的两个月的租金24750元。同时被告应当支付原告非法占有原告资金期间的利息。为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中，经法庭释明自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，原告要求按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。被告福万家公司辩称，第一，被告并未给原告造成实际租金损失，原告非适格主体。被告与太原市双塔购物广场签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充说明》，约定被告租赁期限自2010年11月30日至2020年11月29日，被告已付清全部十年的租金，但双塔商城的所谓产权方太原华龙泰集团实业有限公司通知双塔商城租赁期限至2020年4月30日，将该商城租赁给陈润平。因被告的租赁期限还没届满，为了稳定双塔商城市场，维护众多商户利益，被告一直为商户提供经营管理服务，直到2020年8月9日陈润平带人闯入商城进行打砸破坏，并将值班人员捆绑殴打，将为商户供电的电表强行更换，并威胁商户不与其签订租赁合同就不给供电，被告被迫于8月底退出商城。根据合同法相关规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，期限为不定期，故被告的出租为有权租赁。各商户在此期间一直使用商铺，并未重复向陈润平交纳租金，而且陈润平与原告商户的租赁合同也是从与被告的租赁合同到期之日开始，因此，原告商户租金并未实际受到损失，故原告不具有主体资格。第二，双塔商城的产权方为山西太原双塔商城有限公司，但通知双塔商城租赁期至2020年4月30日，以及与陈润平签订租赁合同均是以太原华龙泰集团实业有限公司的名义进行，太原华龙泰集团实业有限公司不知是否有租赁权。第三，原告诉称应当减免1-3月租金无依据，因疫情爆发，政府出台出租方减免相应租金的政策，并不是法律强行要求，故原告主张减免无法律依据；原告主张的被告承担利息及利息标准，亦无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方均无异议的原、被告签订的《专柜合同》、租赁费收据、被告的营业执照等证据予以确认，并在案佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：被告认可原告提交的太原华龙泰集团实业有限公司2020年5月1日出具的授权书的真实性，本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明2020年5月1日始涉案房屋不再由李兆华承租的事实，本院予以采信；原告提交的太原华龙泰集团实业有限公司与李兆华签订的《房屋租赁合同》及《双塔购物广场补充租赁合同》虽然为复印件，但该证据所载明的租赁期间能够与太原华龙泰集团实业有限公司2020年5月1日出具的授权书相互印证，本院予以采信；被告提交的双塔购物广场与山西省太原市千喜种养殖专业合作社签订的《房屋租赁合同》复印件、被告与太原市双塔购物广场签订的《房屋租赁合同补充说明》复印件，原告认可真实性，被告陈述之所以初始由山西省潞城市千喜种养殖专业合作社与太原市双塔购物广场签订合同，系因当时被告尚未成立，故以山西省潞城市千喜种植专业合作社的名义签订合同，上述两份合同能够体现涉案房屋的租赁关系，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的《房屋所有权证》复印件，不能证明被告关于太原华龙泰集团实业有限公司无出租权的主张，本院不予采信；被告提交的收取2020年5-8月电费及物业费的收费凭证，与房屋租赁关系无直接联系，本院不予采信。被告提交的桥东派出所出警记录，能够证明因双塔商城的租赁问题产生纠纷，但与本案案件事实前欠缺关联性，本院不予采信。根据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：2010年5月25日太原华龙泰集团实业有限公司与李兆华签署了《房屋租赁合同》，约定李兆华向太原华龙泰集团实业有限公司租赁位于双塔东街东港嘉园房屋经营，范围为李兆华原承包的地下一层、一层大厅、二层大厅、D座写字间三、四、十层整层和六层十二间及原来未承包的地下二层和原银行租赁部分，租期为十年，即2010年4月15日至2020年4月14日。太原市双塔购物广场（甲方，法定代表人为李兆华）与山西省潞城市千喜种养殖专业合作社（乙方，法定代表人为杜亚莉）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于双塔东街东港嘉园房屋经营，租赁范围为地下一、二层和一层部分约3800平方米，租赁期限为十年，租赁日期为2010年6月1日-2020年5月底。2016年10月19日太原市双塔购物广场与山西福万家市场管理有限公司签订《房屋租赁合同补充说明》，主要内容为，租赁房屋坐落在双塔东街双塔购物广场一层、负一层、负二层，租赁期限由原定合同期限后延至2010年11月30日始至2020年11月29日止，由李兆华、许某签字。山西福万家市场管理有限公司的股东为许某与杜亚莉。2017年8月22日太原华龙泰集团实业有限公司与李兆华签订《双塔购物广场补充租赁合同》约定2020年4月30日合同到期后，太原华龙泰集团实业有限公司将收回租赁标的，不再由李兆华继续承租。2019年9月18日被告山西福万家市场管理有限公司与原告位某签订《专柜合同》，约定山西福万家市场管理有限公司一层门面区域2号，提供给位某营业使用，合同期限为2019年10月30日起至2020年10月29日，管理费148500元，支付方式为一次性支付，2019年9月18日原告向被告交付148500元。2020年5月1日太原华龙泰集团实业有限公司发出通告，内容为“原双塔购物广场承包人李兆华与华龙泰集团公司的合同于2020年4月30日已将到期且双方合同终止，今华龙泰集团公司授权双塔二层陈润平女士全面负责双塔购物广场全部运营管理。”本院认为，次承租合同以原租赁合同为基础，具有附属性，次承租期限不应长于原租赁所余的期限，否则超过部分无效，因无效合同取得的财产应当予以返还。本案中，权利人太原华龙泰集团实业有限公司将案涉房屋出租给李兆华，约定2020年4月30日出租期限届满；李兆华以其担任法定代表人的太原市双塔购物广场的名义转租给被告，约定租赁期限至2020年11月29日；被告再次转租给原告，约定租赁期限至2020年10月29日，因李兆华作为出租人与被告签订的次承租合同的期限超出了其作为承租人与太原华龙泰集团实业有限公司之间的承租日期2020年4月30日，故被告将涉案房屋在2020年4月30日之后继续出租给原告的部分当属无效，故对原告要求被告返还已经交付的2020年5月1日至2020年10月29日期间租金的主张，本院予以支持，即148500元÷365天×181天约为73639.73元。关于原告要求被告支付资金占用期间利息的主张，本院认为，被告在将其承租的房屋出租给各商户时，未能尽到谨慎了解其上一手出租人对租赁标的的权利期限，对部分合同无效具有过错，故原告要求被告支付以应返还租金为标准按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的自2020年5月1日至实际付清日期间资金占用期间的利息损失，本院予以支持。被告辩称其于2020年5月1日至2020年8月底均向商户收取了水电费、物业费等，此间被告与李兆华之间形成不定期租赁合同，被告向原告的出租行为并非无权出租，本院认为，不定期租赁合同关系建立在出租人对租赁标的物享有合法权利的基础上，本案系因超出原租赁合同所余期限而无权出租的问题，故被告的上述辩称意见不予采信。关于被告辩称原告并无实际损失，非适格主体的问题，本院认为，合同具有相对性，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对该辩称意见亦不予采信。新冠肺炎疫情的爆发及防控措施严重影响了商户的正常经营状况，结合双方建立合同的时间，本着公平原则，本院酌定被告为原告减免2个月租金，即24750元，该款项被告已向原告收取，应予退还。以上两项合计98389.73元。综上所述，本院支持原告的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告山西福万家市场管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告位某房屋租金98389.73元；二、被告山西福万家市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告位某自2020年5月1日始至实际付清日资金占用期间的利息（以租金73639.73元为计算基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准）；三、驳回原告位某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费减半收取计1135元，由被告山西福万家市场管理有限公司负担1130.33元，其余4.67元由原告位某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵丽霞二○二○年十二月二十五日书记员 闫颖娇