天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初28743号原告：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河**望海楼北里**。法定代表人：申智栋，执行董事。委托诉讼代理人：尹倩，女，公司职员。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。被告：韩玉梅，女，1963年3月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨福建（韩玉梅之子），男，1985年9月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津市滨海新区土地开发有限责任公司，，住所地天津生态城动漫中路**创智大厦204法定代表人：杭天明，董事长。委托诉讼代理人：赵珺，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨岳，男，该公司员工。第三人：天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处，住所，住所地天津市滨海新区汉沽人民街**div>负责人：周保峰，主任。委托诉讼代理人：赵硕，男。委托诉讼代理人：吴晓利，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁建公司）与被告韩玉梅、天津市滨海新区土地开发有限责任公司（以下简称土开公司）、第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处（以下简称寨上街）商品房销售合同纠纷一案，天津市第三中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）津03民终2719号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建公司的委托诉讼代理人尹倩、申振广，被告韩玉梅的委托诉讼代理人杨福建，被告土开公司的委托诉讼代理人杨岳，第三人寨上街的委托诉讼代理人赵硕、吴晓利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁建公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告韩玉梅、土开公司、第三人寨上街共同支付房款536693元以及违约金57429.88元，合计594122.88元；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：原韩玉梅是商品房买卖合同关系。2016年7月11日，原告与韩玉梅签订了《天津市商品房预定协议》，韩玉梅选定了原告开发坐落的坐落于××路××路××小区××号楼××号房屋，该房屋建筑面积93.68平方米，约定每平方米5729元，总房款为536693元。同日，原告与韩玉梅贵签订了《梧桐苑提前入住协议》并且办理了房屋交付手续，现韩玉梅已实际占用该房屋多年，但始终未向原告支付房款，已给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。韩玉梅辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是从寨上办事处买的。确实是和原告签订过预订协议，但已经按照每平方米4,200元向寨上街支付了购房款并办理了入住手续。被告土开公司辩称，请驳回原告对土开公司的诉讼请求。根据土开公司、寨上街、原告签订的三方协议约定，土开公司根据寨上街拆迁进度，先行认购原告提供的430套房屋中的333套，并已于2016年1月足额支付购房款，涉案房屋不在333套之中，相应购房款不在土开公司支付范围内。涉案房屋是寨上街原负责人违法出售给韩玉梅，且韩玉梅不是洒金坨村、大神堂村两村村民，根据资金管理办法，涉案房屋不属于专项资金支付范围。第三人寨上街述称，寨上街不是预订协议合同相对方，不应承担款项支付责任，若韩玉梅与寨上街之间有债权债务关系，也应另案起诉。寨上街为解决2015年群众要求立即拆迁的信访要求，维护寨上街稳定，防止产生更严重上访事件及不控制局面发生，原工委书记陈玉慧决定先行垫付款项收购上访群众房屋，并出售给韩玉梅等人，当时的手续认定韩玉梅贵等人具有了拆迁户（安置户）资格，可以取得还迁房，基于此根据委托合同和三方协议，土开公司负责支付房款，土开公司应当向原告履行款项支付义务。即使按照刑事判决书认定，韩玉梅等人不具有拆迁户（安置户）资格，现在地上房屋已经拆迁，寨上街代土开公司向被拆迁人支付了补偿款，土开公司作为款项拨付主体，应当支付款项。预定协议是原告与韩玉梅自愿签署，签署前韩玉梅明确知悉单价为5,729元每平方米，与寨上街收取的4,200元每平方米不一致，韩玉梅仍然签署该协议表明其认可该价格，其在向寨上街交付款项签署相关文件时也明知不是拆迁户、不应该享有还迁补偿，但仍然购买房屋，存在获取不正当利益的目的，韩玉梅对于其与寨上街之间的房屋出售行为存在过错，且是房屋的实际使用人、实际受益人，应当承担非还迁房屋的差额款及违约费用，否则将导致其因违法行为反而获取利益，明显违反公平公正原则。原告与韩玉梅签署预订协议过程，未按照三方协议预定审核即直接安排其入住，因此产生的费用及违约金也应当由原告自行承担，与寨上街无关。涉案房屋不在三方协议约定范围，亦未得到土开公司认可，原告明知上述情形，仍自行与韩玉梅签署预定协议书，属于原告与韩玉梅之间协商一致、自行处分财产的行为，因此产生的损失（包括无法收取购房款）与寨上街无关，应当由原告自行承担由此产生的费用及违约金。本院经审理认定事实如下：案外人陈玉慧原是寨上街工委书记。本院于2019年11月25日作出（2019）津0116刑初6号刑事判决：一、被告人陈玉慧犯贪污罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币四十万元；犯受贿罪判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币一百万元；犯挪用公款罪判处有期徒刑七年；犯滥用职权罪判处有期徒刑四年；数罪并罚，决定执行有期徒刑十八年，并处罚金人民币一百四十万元。（刑期自判决执行之日起计算，判决执行前先行留置、羁押的，留置、羁押一日折抵刑期一日。即自2018年5月23日起至2036年5月22日止。罚金限判决生效后一个月内缴纳）。二、在案扣押赃款人民币540万元、赃物《少女》画作一幅，依法予以没收，上缴国库。该刑事判决已生效。其中滥用职权罪与本案有关。该刑事判决认定，2014年底滨海新区政府启动洒金坨村、大神堂村棚改拆迁项目，陈玉慧作为寨上街工委书记，任寨上街拆迁工作领导小组组长，负责洒金坨村、大神堂村棚改拆迁的全面工作。滨海新区棚户区改造领导小组制定的两村《棚户区改造项目实施方案》（以下简称“棚改方案”）确定了等量还迁的原则，即一律按被拆迁住宅的有效证载面积或2007年8月以前原营城镇政府丈量认定的面积等量还迁，将两村拆迁村民定向安置在还迁商品房中。安置房源由政府统一组织购买，项目资金由天津市滨海新区人民政府和天津市保障住房建设投资有限公司筹集，主要由土开公司向国家开发银行股份有限公司（以下简称“国开行”）贷款融资解决。寨上街是拆迁实施主体，负责拆迁补偿工作的具体实施，拆迁过程中涉及的各类补偿费用，由寨上街报送材料后，土开公司向国开行申请资金，然后国开行向寨上街拨付相关资金，不需要寨上街自行垫付。通过招投标，土开公司选定天津泰达都市开发建设有限公司（以下简称“泰达都市公司”）、天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称“汉滨投资公司”）、中铁建公司作为还迁商品房的开发商。三家开发商承诺向土开公司提供1786套商品房，土开公司分批次认购，先行认购1419套商品房，剩余367套房源由土开公司根据拆迁进度情况进行认购。土开公司已向三家开发商支付先行认购1419套商品房的购房款人民币7亿余元。洒金坨、大神堂两村棚改拆迁项目启动前期，陈玉慧决定由寨上街向天津市青龙建筑安装工程有限公司（以下简称“青龙公司”）转账人民币1,000万元，用于提前收购洒金坨村18户还迁村民房屋。青龙公司王军、穆怀建以个人名义向18户还迁村民购买拆迁房屋，在拆迁启动后领取了货币化补偿款，用于归还前期垫付款项。按照陈玉慧的安排，青龙公司人员将18户还迁村民对应的购买还迁商品房资格转让给社会人员，社会人员以人民币4,200元的单价将购房款交至寨上街道办事处。其中，17户社会人员凭借寨上街道办事处开具的购房凭证，已经入住还迁商品房。后经审计发现王军、穆怀建不是洒金坨村村民，且已领取寨上街垫付的货币化补偿款，土开公司拒绝支付18户还迁商品房的购房款。至今开发商仍未收到已入住17套还迁商品房的购房款。在该刑事案件审理期间，中铁建公司出具的《营业执照》《关于企业性质的情况说明》《情况说明》《梧桐苑安置房源48套房屋明细（自行交款）》《梧桐苑7套未交款（已入住）房屋明细》《关于为第二批安置房源中43户业主办理支付房款及入住等房屋手续的函》《入驻备案凭证》《提前入住协议》《梧桐苑安置房交款收据》《中铁建大桥局房地产开发公司记账凭证》《商品房预订协议》《商品房买卖合同》证实：中铁建公司是中国铁建大桥工程局集团有限公司全资子公司，是隶属于国资委下属的中国铁建股份公司，是国有控股的中央企业。自2016年12月15日中铁建公司根据寨上街出具的房条为55户办理了房屋入住手续，其中48户与开发商签订购房合同、交纳购房款；另有7户包括杨俊玲、刘润萍、李家云、李玉贵、杨俊平、张克金、韩玉梅，入住后至今未交纳房款，涉及金额共计人民币374.67万元。在该刑事案件审理期间，土开公司出具的《关于滨海新区洒金坨大神堂棚户区改造项目王军、穆怀建18套安置用房情况的说明》《第二批还迁房（18户）明细表》证实：王军、穆怀建共还迁安置房18套，其中盛世庭苑4套、泰达美源7套、梧桐苑7套，以上房源除泰达美源的3-1301外，均已办理入住。入住人员分别为：盛世庭苑6-1204程林海、4-1604杨福建、4-304唐学文、4-1004刘润凤；泰达美源3-901于莉、3-702邵云海、3-804王继光、2-302王志香、2-602王连秋、5-801谭静；梧桐苑2-704韩玉梅、2-1504杨俊玲、2-1204李家云、2-1704刘润萍、2-2004张克金、1-1704杨俊平、1-504李玉贵；未入住人员为张连焕。目前18套安置用房均未支付购房款，因寨上街先期已协调开发商允许入住，但后续提供的拆迁安置协议中安置户只有两人（王军、穆怀建），与实际入住办理产权人不符。同时穆怀建和王军均不属于还迁村民，已领寨上街垫付的补偿款，因此该部分房屋土开公司认为不属于实物还迁范畴。鉴于以上情况，土开公司仅可按照人民币4,200元/平米支付还迁村民房屋货币补偿，不存在实物安置房源补偿的情况。该刑事判决书中关于涉案房款作认定如下：王军、穆怀建虽以个人名义购买18户洒大村民房屋，但其购房资金来源于寨上街道，对村民房屋、地上、地上物建筑的收购标准亦完全遵循棚改方案的相关规定，二人的购买行为其本质是代表寨上街在拆迁补偿工作开始前对18户村民提前进行货币化补偿；在补偿行为完成后，王军、穆怀建当然不享有选择还迁商品房的权利。根据棚改方案及土开公司与寨上街签订的委托合同的规定，寨上街应当向土开公司申请拨付资金以归偿其垫付的补偿款；而陈玉慧却选择安排王军、穆怀建享有选房权利并以将所选房屋向社会人员出售的方式归偿垫付资金。开发商依据寨上街开具的相关凭证认定社会人员系还迁村民而为其办理入住手续的行为并无过失，土开公司以王军、穆怀建不是洒金坨村村民且已领取寨上街垫付的补偿款为由拒绝向开发商支付房款的行为亦有据可依，故应当认定陈玉慧的上述滥权行为与开发商至今未能收到房款的结果之间具有因果关系。未来能否将寨上街私自收取的购房款转至开发商或以其他方式弥补开发商损失并不影响对开发商目前损失数额的认定，不应以开发商应收房款与寨上街实收房款之间的差额计算损失数额。故公诉机关认定陈玉慧的上述行为造成经济损失人民币1300余万元并无不当，应当予以支持。本案中，韩玉梅不是洒金坨、大神堂两村村民，其按照房屋面积以每平方米4,200元的价格向寨上街支付了购房款393,456元。中铁建公司根据寨上街出具的选房单、还迁房入住凭证等与韩玉梅于2016年7月11日签订了《天津市商品房预定协议》等文件，办理了房屋交付手续。《天津市商品房预定协议》约定，韩玉梅购买原告开发的坐落于××路××路××小区××号楼××室房屋，建筑面积93.68平方米，每平方米5729元，总价款536693元。另，土开公司作为甲方，寨上街作为乙方，中铁建公司作为丙方签有《棚户区改造项目动迁定向安置房源三方协议》，约定根据乙方组织拆迁安置户选房要求，由甲方批量认购丙方开发的部分房源，用于安置户定向安置，丙方向甲方提供梧桐苑420套商品房，单价每平方米5,729元，先认购333套。土开公司已向中铁建公司支付了该333套房屋的全部价款。本院认为，中铁建公司与韩玉梅签订的《天津市商品房预定协议》不违反法律法规强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行。中铁建公司已经向韩玉梅交付了房屋，韩玉梅应按约定支付房款。寨上街按照每平米4,200元价格收取涉案购房款并无依据，应支付给中铁建公司，数额为393,456元，剩余差额143,237元应由韩玉梅支付。中铁建公司主张土开公司承担共同付款责任，及寨上街主张土开公司向中铁建公司支付涉案购房款，属于拆迁政策落实中产生的问题，本案中不宜处理。本案是历史遗留问题，不应支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处于本判决生效之日起三十日内支付原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司购房款393,456元；二、被告韩玉梅于本判决生效之日起三十日内支付原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司购房款143,237元；三、驳回原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,740元，由第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  王树金审判员  窦洪武审判员  戴世强二〇二〇年十二月七日书记员  李海娟