上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初20429号原告：沈群，女，1982年1月30日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：郑焱，上海沪盛律师事务所律师。被告：王维平，男，1954年7月25日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余国文，上海融力天闻律师事务所律师。被告：沈焕英，女，1959年11月25日生，汉族，住上海市奉贤区。原告沈群与被告王维平、沈焕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告沈群及其委托诉讼代理人郑焱，被告王维平的委托诉讼代理人余国文、被告沈焕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈群向本院提出诉讼请求：确认被告王维平与沈焕英签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2000年10月8日，被告沈焕英将位于原上海市奉贤县齐贤镇龙潭村十一组三间两层计264㎡住宅及相关配套设施(以下简称：涉案房屋)非法出卖给被告王维平，并签订《房屋买卖合同》一份。原告认为，第一，涉案房屋买卖合同包含农村宅基地及地上房屋的买卖，根据法律规定，农村宅基地不允许私人买卖，同时被告王维平当时是城镇居民户口，不属于原告所在的农村集体经济组织，且被告王维平也无证据证明买卖宅基地房屋经过相关部门的批准同意，故两被告签订的《房屋买卖合同》无效。第二，原告作为房屋的宅基地使用权人之一，被告沈焕英在未经原告同意的情况下即将房屋出售，且在与被告王维平签订《房屋买卖合同》、办理公证时均未告知原告。第三，王维平与钱炳华、沈焕英是上下级关系，且沈焕英是在钱炳华坐着王维平驾驶的车辆发生车祸后与王维平签订的《房屋买卖合同》，故王维平是在沈焕英遭遇变故的情况下与其进行的房屋买卖，乘人之危。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告王维平辩称，不同意原告的诉请。理由是：第一，涉案房屋买卖于1997年成交，合同签订至今也已超过20年，均已超过了最长诉讼时效。第二，被告购买的是房屋，不包含宅基地。最初王维平和钱炳华没有签订书面协议，是之后才与沈焕英补签的合同，并进行了公证。1997年购买之后，房屋就实际交付给了王维平，王维平一直使用到2001年左右，因为房屋老旧，遂申请翻建，并经过了相关部门批准。因此，《房屋买卖合同》的标的物已因翻建而被拆除，原告的物权已经消灭。此外，翻建后的房屋也由王维平居住使用，直至2016年房屋遇到动迁。动迁的时候，王维平和沈焕英还签订了人民调解协议书，约定将土地补偿款180,000元给沈焕英，其他补偿款归王维平。第三，根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，将房屋出售给本乡以外的人员，经有关部门批准的，合同有效。王维平当时虽然是南桥镇的城镇户口，但是购买房屋是经过基层组织批准的，翻建也是经过批准的，故两被告签订的《房屋买卖合同》有效。第四，买卖房屋时沈群未成年，她的父母作为法定监护人，有权处分房屋。两被告于2000年签订合同，2002年还办理了公证，不可能签订合同时沈焕英受到刺激，到公证的时候还称自己受到刺激不清楚，原告家庭当时出卖房屋是因为要置换房屋，原告与沈焕英系母女，不可能对房屋买卖的事情不知情，原告现在提起本案诉讼明显违背诚实信用的原则。被告沈焕英辩称，只是将房屋出售给王维平，宅基地没有出卖给王维平，宅基地证还是沈焕英家庭的。本院经审理查明，原告沈群系钱炳华与被告沈焕英的女儿，三人均是原上海市奉贤县齐贤镇龙潭村十一组证号为奉宅506-02-368的宅基地使用权人，其中钱炳华于1997年7月6日因交通事故去世。2000年10月8日，被告沈焕英(甲方)与被告王维平(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将所属产权私房奉贤县齐贤镇龙潭村十一组三间两层计264㎡住宅和相关配套设施(即涉案房屋)出卖给乙方，乙方付清价款后该房产权归乙方所有；乙方愿以20,000元整购买该私房，价款在甲方交房前一次或协议分两次付清；甲方应在1997年10月左右交房，并交该房的房产证和钥匙；由于本房屋买卖乙方与甲方前夫(钱炳华)在逝(世)时协商并成交，本合同属于补签性质(甲方已交付房屋和房产证、钥匙，乙方已付清房款20,000元整)。购买涉案房屋后，被告王维平曾对其进行翻建，并于2001年4月24日与龙潭村村民委员会(主任)共同复核确认界址范围。房屋翻建后被告王维平长期居住使用，期间房屋进行了门牌编号(龙潭村XXX号)。2002年2月26日，齐贤乡土地管理所出具《房屋转让证明》，载明：“兹由本乡龙潭村11组的钱丙华(沈焕英)一户。经村委会同意，决定将现有的3幢房屋(占地264㎡)转让给南桥镇曙光新村(22号)401室的王维平一户。……”。2002年2月27日，龙潭村村民委员会出具《房屋买卖证明》，载明：“本村十一组村民沈焕英同志与(于)2000年10月8日把自己房屋和宅基地使用证卖给了奉贤区南桥镇曙光新村(22号)401室王维平同志。沈焕英同志当前房产为三间两层计264平方，卖价为20,000元，当时双方达成买卖协议”。2002年2月28日，两被告重新签订《房屋买卖合同》并办理了公证。2002年9月17日，证号为奉宅506-02-368的奉贤县农村宅基地使用权审核表注销。2016年，被告王维平居住的龙潭村XXX号遇到动迁。同年9月6日，两被告达成人民调解协议书，约定王维平支付沈焕英土地补偿款180,000元以及沈焕英须配合王维平办理相应的动迁手续等。后被告王维平支付沈焕英补偿款80,000元，余下100,000元尚未支付。现因双方就两被告2000年10月8日签订的《房屋买卖合同》的效力发生争议，原告遂诉讼来院。庭审中，两被告均确认涉案房屋实际于1997年交付给被告王维平，被告王维平亦于同年付清20,000元房款。同时，被告王维平表示购买涉案房屋时其为城镇居民户口。以上事实，有房屋买卖合同、奉贤县农村宅基地使用权审核表、房屋转让证明、房屋买卖证明、界址确认书、公证书及附件、人民调解协议书、(死亡)证明以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告作为涉案房屋的原宅基地使用权人，有权在双方就合同效力发生争议时提起本案诉讼，且不受诉讼时效的限制。但对两被告于2000年10月8日签订的《房屋买卖合同》，本院认为，首先，该合同系双方的真实意思表示，且从《房屋买卖合同》约定的内容可以看出，两被告仅就齐贤镇龙潭村十一组三间两层计264㎡住宅和相关配套设施(即涉案房屋)达成买卖的合意，并未涉及房屋占用范围内的宅基地买卖，而涉案房屋的买卖，根据村委会、土地所出具的证明，王维平当时虽为城镇户籍，但涉案房屋所在的农村基层组织对于该房屋的买卖均是知情且同意的；其次，原告虽称合同签订时其已成年但不知情，但一方面，两被告明确在《房屋买卖合同》中写明该份合同系补签性质，而实际交付涉案房屋以及支付20,000元房款均于1997年完成，当时原告尚未成年，其父母有权代为处分房屋；另一方面，无论是2000年签订《房屋买卖合同》还是2002年办理公证，均不是变更或重新设立房屋买卖合同关系，而是对1997年涉案房屋买卖的书面确认，其后原告无论是否知情，都不影响基于1997年交付房屋和支付房款这一事实所形成的法律关系。最后，原告认为《房屋买卖合同》的签订系被告王维平乘人之危，对此，原告未能提供充分的证据证实，且乘人之危亦不属合同无效的事由，故本院不予采纳。综上，原告请求确认两被告于2000年10月8日签订的《房屋买卖合同》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告沈群的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告沈群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾煜麟二〇二〇年十二月二十八日法官助理 毛小利书 记 员 毛小利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条……依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……