四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0682民初2273号 原告：向毓，男，1982年10月2日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 原告：李巧灵，女，1982年9月25日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：邓亚玲，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。 被告：什邡沃之家超市有限责任公司，住所地：四川省什邡市方亭街道蓥峰北路83号，统一社会信用代码91510682MA69AL3Y5X。 法定代表人：曾德财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎陆华，四川三辉律师事务所律师。 原告向毓、李巧灵与被告什邡沃之家超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告李巧灵及其委托诉讼代理人邓亚玲、魏敏，被告的法定代表人曾德财及其委托诉讼代理人黎陆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2020年9月16日解除，并判令被告立即归还租赁房屋；2.判令被告支付原告房屋使用占用费182,465元及违约金83,933元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于什邡市蓥华北路83号百盛广场负一楼的房屋出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约提供了房屋，被告按合同约定支付了第一阶段的房屋租金80万元，第二阶段租金90万元应当在上年度租金到期前30日一次性付清，被告在2020年8月4日仅支付了租金352,149元，剩余租金至今未付。原告未足额支付租金已构成根本违约，2020年9月16日，原告向被告发出了《合同解除通知书》，要求被告在收到通知后15日腾退房屋，但被告至今仍占用房屋。故原告提起诉讼，主张权利。 被告辩称，双方签订的《房屋租赁合同》并未解除，双方对2021年度租金支付方式、时间协商一致进行了变更，2020年9月底被告支付租金但原告拒收，称合同已解除要求涨房租重新签合同，被告认为合同尚在履行当中，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《房屋租赁合同》、合同解除通知书以及送达签收邮单，被告质证认为对上述证据的真实性无异议，但不能达到原告合同已解除的证明目的；被告提交了与向毓微信聊天记录公证书、短信记录、银行明细清单及商圈微信聊天截屏。原告质证认为对公证书、短信记录、银行明细清单的真实性、合法性无异议，但不认可被告关于对支付租金达成变更一致意见的证明目的，商圈微信聊天截屏不具真实性且与本案无关联。针对上述证据本院审查认证认为：被告提供的商圈微信聊天截屏能够证明被告在疫情期间经营的事实，与本案房屋租赁使用有关联，本院予以采信；双方提交的其余证据均客观真实，与本案具有关联性，且双方均无异议，本院予以采信，至于能否达到各自的证明目的，本院将综合案件事实予以评判。 本院经审理认定案件事实如下：2019年7月5日，原告向毓、李巧灵与被告什邡沃之家超市有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定将二原告夫妻共有的位于什邡市蓥峰北路83号百盛广场负一楼出租给被告用于开设超市，租赁期限为9年，自2019年9月1日起至2028年8月31日止，租金标准第一阶段为免租期，第二阶段自2019年9月1日起至2020年8月31日止，年租金标准为80万元，第三阶段自2020年9月1日起至2021年8月31日止，年租金为90万元，租金每年支付一次，每年租金于上年度租金到期前30日一次性付清，同时约定若被告未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或者其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的，二原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，违约责任为被告未按本合同约定按时支付租金或者补足保证金的，逾期超过30日的，从第30日起以当年未付金额按每日百分之二向二原告支付逾期付款违约金等内容。合同签订后，二原告依约提供了房屋，被告按约了支付第二阶段的租金80万元。2020年7月底、8月初，原告向毓与被告法定代表人曾德财通过电话、微信多次交谈支付第三阶段租金事宜。因经营受疫情影响和向毓经营原超市债务清偿问题，曾德财在2020年8月4日双方的微信聊天中提出分两次支付，先支付50万元包括代向毓支付其经营超市期间拖欠其他商家货款147,851元，其余在9月底前付清。当日，向毓同意由被告代为支付其经营超市期间拖欠商家货款147,851元，并通过微信向被告出具收取50万元租金的收条，被告向原告支付了租金352,149元。2020年9月16日，被告收到二原告发出的解除合同通知书，通知书载明因被告未足额支付租金违约而解除房屋租赁合同，并要求在收到通知后15日内腾退房屋给原告等内容。此后，曾德财通过微信、电话与二原告联系未果。2020年9月27日，被告向原告转账支付剩余租金40万元，原告当日将款转账退还被告。2020年10月，原告向毓与被告商谈上调租金重新签订合同无果。为此，二原告诉至法院，主张权利。 本案的争议焦点为：1.双方是否对变更合同第三阶段租金的支付方式、时间达成一致，被告是否违约达到解除合同条件；2.二原告送达解除合同通知书是否发生解除合同的法律效力。 本院认为，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。针对争议焦点一，合同约定“每年租金于上年度租金到期前30日一次性付清，若被告未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或者其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的，二原告有权解除合同并要求被告承担违约责任”，被告应在2020年8月1日前支付下年度租金，因经营受疫情影响和向毓经营原超市债务清偿问题，被告法定代表人曾德财在与向毓微信聊天中提出了分两次支付，第一次支付50万元中含代向毓清偿他人的债务，第二次在9月底付清，向毓虽然未对延期付款明确同意，但也未表示反对，而是同意收取租金50万元并由被告代为清偿债务，且向被告出具收条，被告当即将扣减代付债务147,851元后的租金352,149元支付给原告。上述过程能够反映，双方已对第三阶段租金的支付方式、时间进行了变更，且被告已履行，原告已接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方变更的合同成立并合法有效，被告在其承诺的期限内向原告支付剩余租金40万元因原告未接受而未履行完毕，其行为并未违约，解除合同的条件并未成就。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，在疫情期间，即使本案被告按合同原定方式、时间履行付款义务逾期而违约，但并未表示不履行支付租金义务，也不构成根本性违约，出租人仅以未按期支付租金要求解除合同，不受法律保护。针对争议焦点二，虽然二原告的解除合同通知书送达了被告，根据变更的合同，解除合同的条件并未成就，因此解除合同通知书不发生法律效力，双方的《房屋租赁合同》应继续履行。 综上，原告要求确认合同解除归还租赁房屋并支付房屋使用占用费、违约金的请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告向毓、李巧灵的诉讼请求。 本案受理费减半收取为2648元，由原告向毓、李巧灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  陈海星 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨 静