广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9331号原告：张义军，男，1973年3月11日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：北京安信行物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区琶洲大道83号第9层901房。负责人：岳欣，职务总经理。委托诉讼代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。原告张义军与被告北京安信行物业管理有限公司广州分公司（以下简称安信行广州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张义军、被告安信行广州分公司的委托诉讼代理人何苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张义军向本院提出诉讼请求：1.判令原被告的物业合同无效；2.判令被告退回原告所交的人民币33835.75元及利息2700元，合计36535.73元；3.判令被告承担诉讼费。审理过程中，张义军变更其第2项诉讼请求为：判令被告退回原告所交的人民币33835.75元。事实和理由：2018年4月左右，在广州番禺石壁路福大厦，被告交楼的同时要求原告签署物业合同，原告写明“具体再谈”，而且被告收取原告多项款项。原告是路福大厦×房业主。事后，原告多次要求退款而且多次投诉无果。另原告对被告提供的服务质量不满意，其中在生产经营过程中对涉讼物业停电，扰乱我方生产经营；限制我和我朋友的进出自由及做广告的自由；装修审批处处刁难，增大我方的成本。原告为维护合法权益而提起诉讼。被告安信行广州分公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，应依法予以驳回。被告与原告于2018年4月2日签订的《路福联合大厦前期物业合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。该协议明确约定由原告就被告购买的广州市番禺区汉溪大道西×号路福联合大厦×单元提供物业服务，合同期限自2018年4月2日起至原告退出路福联合大厦的前期物业管理或路福联合大厦业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》所约定的起始日止，两者比较早发生者为准。双方对物业服务费计费标准、代缴水电费的计算标准、支付时间、履约保证金、装修保证金的收取和退还均作了详细的约定，故被告依约有权向原告收取物业管理服务费等相关费用。原告对我方提供的物业服务不满意，也无权主张合同无效。原告一会称我方过度管理，限制其权利，一会称我方没有配备服务人员，其陈述前后矛盾，实为不愿意接受我方管理。另一方面，被告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，其自愿在涉案合同上签字并已自愿缴纳一年多的物业服务费，被告自愿委托并接受被告提供的物业服务，其在时隔两年后突然要求退还物业费、代缴水电费等相关费用的诉请没有任何事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区石壁街汉溪大道西×号×的房屋（以下简称涉讼物业）的登记权属人为张义军，用途为办公，建筑面积均为52.38平方米。2.2018年4月2日，张义军（甲方）与安信行广州分公司（乙方）签订两份《路福联合大厦前期物业服务合同》（以下简称服务合同），约定：安信行广州分公司为涉讼物业提供前期物业服务；合同期限自2018年4月2日起至乙方退出【路福联合大厦】的前期物业管理或【路福联合大厦】业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》所约定的起始日止，两者以较早发生者为准；物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维护、养护和管理；共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；维修、养护管理物业管理区域内全体业户共有的共用部位和共用设施设备；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理等等；写字楼的物业服务费标准为每月每平方米16元（不含公共能源分摊）；物业服务费按月交纳，甲方或其承租方、物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方每月房产内所有用电设备产生的水、电费均由甲方自行承担，该费用由乙方代为收取，甲方于次月5日前与当月物业服务费一起向乙方缴交；每月公共区域产生的水、电费按建筑面积、楼层等参数进行计算分摊，与物业管理费一并收取；用水单价为每立方米5元，用电单价为每度1.15元；建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，甲方单独向乙方交纳；甲方应于发展商发出的入伙通知书上所列明的入伙日期之日一次性向乙方交纳两个月物业服务费作为履约保证金与当月的物业管理费总共3个月，如甲方未能按照本合同约定向乙方支付物业服务费、能源费、超时服务费或违约金，以及违反管理制度的违约金、赔偿金，乙方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用，履行保证金不足以冲抵前述欠费的，乙方有权向甲方追索；未经同意，甲方不得在楼宇玻璃幕墙、外墙、楼道、电梯间等公共部位安装、悬挂广告、招牌灯箱或其他伸出物，不得在公共部位乱挂乱晒；等等。3.2020年6月16日，张义军提起本案诉讼。庭审过程中，张义军主张其是被迫签订的服务合同，且服务合同落款处没有安信行广州分公司工作人员的签名，只有安信行广州分公司的盖章，故服务合同无效，安信行广州分公司应向其退还其已实际缴纳的费用包括履约保证金、物业管理费、水电费等费用合共33835.75元。为证明其向安信行广州分公司缴费的情况，张义军向本院提交了收款收据5张以及收据1张。安信行广州分公司对张义军提供的上述收据均无异议，主张服务合同系双方真实意思表示，且已经过公示备案，合法有效，其收取的费用均系按照服务合同的约定收取，张义军亦已自愿缴纳。为此，安信行广州分公司向本院提交了广州市番禺区住房和建设局出具的备案回执予以证明。张义军另主张安信行广州分公司提供的物业管理服务不到位，限制其做广告的自由，影响营商环境等，为此，张义军向本院提供了证人证言、报警回执、照片、广州市城市管理综合执法局番禺区分局于2019年6月25日作出的《责令限期改正通知书》、以及其向番禺区住建局递交的投诉书等予以证明。《责令限期改正通知书》上载明，张义军未取得《户外广告设置证》而在涉讼物业设置户外广告的行为，违反了《户外广告和招牌管理办法》第十五条第一款的规定，责令张义军立即停止违法行为，在2019年6月28日9时前自行拆除。安信行广州分公司对《责令限期改正通知书》、投诉书的真实性无异议，认为并非其管理问题，而系张义军违规安装户外广告牌被城市管理综合执法部门责令自行拆除，且其已就张义军的投诉书向市场监督管理局作出书面回复，对其余证据均不予确认。为此，安信行广州分公司向本院提供了《关于张义军投诉意见的回复函》予以证明。张义军确认收到上述回复函，但对其内容不予确认。本院认为，张义军与安信行广州分公司签订的服务合同的主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。张义军作为一完全民事行为能力人，理应知悉其于服务合同上签名的法律后果，其称系被迫签订服务合同，但未能就此进行举证，故本院不予采信，对其要求确认服务合同无效的诉请，本院不予支持。根据双方提供的证据以及庭审陈述可知，安信行广州分公司已实际为涉讼物业提供了管理服务。张义军主张安信行广州分公司提供的物业服务不到位，限制其做广告的自由，影响营商环境等，但其所提供的证据并不能证明其主张，故就其上述意见，本院亦不予采纳。现服务合同合法有效，安信行广州分公司已依约提供了物业服务，故张义军要求安信行广州分公司退还包括履约保证金、物业管理费、水电费等费用合共33835.75元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对张义军的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回张义军的全部诉讼请求。本案受理费646元，由张义军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月一日书记员  凌绮珊