江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0723民初6452号原告：连云港市跨世纪物业管理有限公司，统一社会信用代码913207236617667247，住所地灌云县伊山镇灌中路**。法定代表人：叶希东，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙星星，该公司办公室主任。被告：李小军，男，1977年12月13日出生，汉族，住灌云县。原告连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）与被告李小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告跨世纪公司委托诉讼代理人孙星星，被告李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告跨世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告结清拖欠物业费856元，公共耗能费122元，电梯费587元，车库电费27元，共计1592元整；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月31日，原被告订立《物业管理服务协议(前期)》，约定由原告负责小区环境卫生、安全防范、交通等项目进行维修、管护、服务和管理（具体房产面积、位置、费用计算明细附后）。被告入住时间为2014年5月31日，现欠物业费2019年6月1日至2020年5月31日，共计一年。经数次向被告催收，被告拒不缴纳物业费，损害原告合法权益。被告李小军辩称：一、《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》中有五级标准，五级标准收费金额各不相同。原告的服务收费等级为二级标准，二级服务标准收费应当有与收费标准相一致的服务，而原告在本小区的收费标准严重与实际服务质量不符。原告没有履行二级服务，却按二级标准收费，违背了《江苏省物业管理条例》第四十九条之规定，侵害了业主的权益。另据《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十一条、四十一条之规定，原告调整物业管理收费标准需要征得本小区半数以上业主同意，而原告私自把物业费从0.45元/平方米提高到0.7元/平方米，没有合法手续，属于提高标准收费，被告依法有权拒绝缴纳提高的费用。二、被告是原告服务对象，有权知晓自己的被收费的项目及相关标准，而原告没有按要求公示告知，业主要求告知，原告拒绝告知，违背了《江苏省物业管理条例》第五十一条、第五十二条之规定，严重侵害了被告的相关权益，被告希望明明白白消费，因此暂缓缴纳2019年度物业费。三、根据《江苏省物业管理条例》第六十五、六十六条之规定，物业应将地下车库（人防工程临时车位）出租收入百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费。原告私自将本该属于所有业主共有的区域内投放云柜、自动售水机、电梯内放置商业广告牌、、地下车库对外承包在11号楼楼顶平台架设5G信号发射和接收装置等作为物业收入，但没有向业主公布其收入及流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。四、根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》第四条：物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。而原告收费很积极，但维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序却很消极，严重不到位，没有履行合同约定，甚至侵害业主权益，造成了合同违约。事实有下列种种：占小区30%的绿化，花草的养护不到位，许多楼层损毁的吊顶墙壁经年失修，各楼层的窗户扳手损毁殆尽，安全通道的指示标志损坏无人问津，安全通道的灯坏了无检修，11号楼入户大厅线路私拉乱接严重影响小区形象且存在安全隐患，小区没有雨天停车棚雨天业主无处停车（11楼大厅停满了业主车辆），小区没有自己的公共厕所，没有自己的健身活动场所，小区景观水池常年无水，小区没有固定显眼的公告栏（物业到处乱贴）。该做的不做，不该做的却肆意妄为。在11号楼顶平台架设电信5G信号接受发送装置，业主提出抗议，物业负责人却说不关业主的事还强词夺理。11号楼的16楼业主多次交涉无果，业主们只好自己提防，制止物业和电信安装人员安装，在看护过程中，1606业主任奶，1601业主潘女士（被告妻子）与安装人员发生肢体冲突，近1000元的衣服在冲撞中撕毁。就在这样的抗议和提防下，物业与电信公司的信号塔依然安装在了11号楼楼顶。后来在业主一再抗议下，电信公司万般无奈，拆除了该装置，但现在的11号楼的房顶平台已是千疮百孔。被告觉得物业未尽到管理和维护责任，造成违约，应承担维修和赔偿责任。五、原告接连更换四个负责人并没有按照《江苏省物业管理条例》第四十六条规定执行。六、根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》第四章第三十五条之规定，新建住宅小区实如禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含1C卡等)，业主另有需求申请办理的，可以收取工本费，但每张不得超过10元。但是，物业在业主增补卡时，每张却收取了20元，物业违反此款规定，应将非法所退还给业主。七、根据《江苏省物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当按照物业服关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因原告不作为加之管理不善，紫金国际小区出现了电梯困人事件，精神失常人员（女××人）进驻小区扰民事件，冒充燃气公司员工安装报警器骗钱事件，高空抛物事件。这些都是原告管理服务未尽责的具体表现，负有违约责任。八、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。九、根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告于2014年入住同时交纳物业费到2019年5月，但原告提供的服务一直末达到标准，被告的诉求符合相关规定。综上所述，被告迟延缴物业费是因原告首先没有履行合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月21日，原告跨世纪公司（甲方）与被告李小军（乙方）签订物业服务管理协议（前期），根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签下《商品房买卖合同》时，甲、乙双方就前期的物业管理服务达成以下协议：双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务1、对物业的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维修、管护、服务和管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《业主手册》；3、建立健全本物业的档案管理资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主手册》的行为；5、根据需要，物业管理可委托专营企业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据相关规定，向乙方收取物业管理费用；7、编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、物业共用设施、设备维修基金的相用计划；8、每年一次向乙方公布动用维修基金的维修、更新等收支费用；9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知对方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修、养护等有偿服务。二、乙方的权利和义务1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的《业主管理规约》；4、依据相关合同规定，向甲方缴纳物业管理费等费用；5、装饰装修房屋时和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的决定；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备和改变使用功能,造成损失，应予赔偿;7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；8、对出租、使用人及访客等违反物业管理制度造成损失、损害的，应承担民事责任；9、依照安全、公平、合理的原则，正确处理好给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系；10、自行车、电动车、摩托车、轿车等进入小区后，应入库、上锁，严防被盗;……违约责任：1、甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量的约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多取部分费用；4、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理费和有关费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，按总额每天5‰收取。协议还对物业管理服务内容、物业管理房屋质量、物业维修基金的管理和使用等进行了约定。2020年9月21日，连云港市跨世纪物业管理有限公司紫金国际物业办公室出具物业管理服务收费标准：多层收费：服务费0.45元/平方×面积×12月，公共耗能费0.05元/平方×面积×12月，高层收费：服务费0.7元/平方×面积×12月，公共耗能费0.1元/平米×面积×12月，电梯费0.03×层数×面积×12月，商铺收费：服务费1元/平方×面积×12月，公共耗能费0.1元/平米×面积×12月。被告庭审中陈述对于收费标准无异议，但是原告达不到服务标准。被告房屋面积为101.85平米。本院认为：原告跨世纪公司与被告李小军签订物业服务管理协议（前期），系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，被告作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。关于被告提出的原告物业管理服务不到位，存在小区绿化不达标、设备维护不到位、物业服务人员不尽职，收支情况不公开等情形，延迟缴纳物业费的抗辩主张，本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。被告所举证据可反映出物业管理服务在某些部位存在瑕疵，但并不能证明原告提供的服务存在较大瑕疵，且影响被告正常生活，对被告以此作为拒交物业费的理由，本院不予支持，被告仍应向原告交纳物业管理费及水电公摊费等。根据原被告双方签订的物业管理服务协议（前期）约定，如果原告未达到管理服务约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任，故如果被告认为原告物业管理不到位，可以要求原告限期改正，如果原告未改正且给被告造成损失的，被告可依据相关证据另行主张权利，要求原告赔偿相关损失，本案对此不予理涉。综上，被告应按照合同约定，依法缴纳2019年6月1日至2020年5月31的物业费及相关费用，经核算，被告应交纳的物业管理服务费为855.54元（101.85㎡×0.7元/㎡/月×12月），公共耗能费为122.22元（101.85㎡×0.1元/㎡/月×12月），电梯费为586.66元（101.85㎡×0.03元/㎡/月×16层×12月），车库电费27元，共计1591.42元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李小军于本判决生效之日起十日内向原告连云港市跨世纪物业管理有限公司支付人民币1591.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李小军负担。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 郭胜利二〇二〇年十二月三十一日法官助理 朱晓东书 记 员 熊芳林法律条文附录（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000102360（本案子账号）开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部