广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3070号原告：郭海平，男，1981年8月10日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。被告：林细杰，男，1985年2月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，第三人：宋蔚，女，1984年11月12日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：陈宏胜，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳英，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告郭海平与被告林细杰、第三人宋蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王健独任审理，公开开庭进行了审理。原告郭海平及其委托诉讼代理人李新功、被告林细杰、第三人宋蔚及其委托诉讼代理人陈宏胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭海平向本院提出诉讼请求：1.林细杰协助办理广州市南沙区聚豪新村乐惠二街xx号房屋过户至郭海平名下的手续；2.林细杰承担本案诉讼费用。事实与理由：林细杰是广州市南沙区大岗镇新联二村整村搬迁征收的安置人员，林细杰位于大岗镇××××号的房屋需进行拆迁安置，林细杰有意向出售其拆迁安置房。林细杰通过中介放出消息，准备出售上述房屋。郭海平通过中介推销，得知此信息，有意向购买此拆迁房，双方先预签订了相应意向书，林细杰需支付购房的款项均由郭海平承担，并初步商议了房屋价格。此后林细杰以340000元的价格在安置区内向广州市南沙开发区土地开发中心购买位于广州市南沙区聚豪新村乐惠二街xx号物业。双方于2017年12月17日签订《安置房买卖合同》，双方最后确认：甲乙双方议定乙方向甲方购买涉案物业的交易价格为1170000元，甲方协助并配合乙方按照本合同的约定选房、收房、办理房屋权属证明。乙方向甲方支付安置房交易价款，按照本合同约定交纳税费。在签订《安置房买卖合同》前期，郭海平已于2017年7月12日起，支付给林细杰购房款总计1172000元，已经全部履行了《安置房买卖合同》支付价款的义务。2017年11月28日，拆迁办发出《收楼证明》，林细杰拿到房屋钥匙后，直接将钥匙交给了郭海平，郭海平拿到房屋。到2020年初，林细杰单方提高销售价格，遭到郭海平拒绝。林细杰就擅自将涉案物业的门锁更换，并将物品搬入涉案物业，与郭海平争抢涉案物业的控制权。目前，涉案物业已经具备办理房产相关证件的条件，但林细杰故意拖延办理，以达到毁约的目的。双方签订的《安置房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方应切实履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。鉴于以上事实及法律规定，请求法院支持郭海平的全部诉讼请求，维护郭海平的合法权利。被告林细杰辩称：不同意郭海平的诉讼请求，林细杰的确有与郭海平签订涉案买卖合同，但是林细杰也是签订了合同之后才发现林细杰是不能擅自出售涉案房屋的，需要征得前妻宋蔚的同意后方能出售，故林细杰不同意将涉案房屋过户给郭海平。第三人宋蔚述称：请求法院依法驳回郭海平的全部诉讼请求，具体理由如下：一、郭海平和林细杰之间签订的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》均因违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同。2016年，因第四资源热电厂建设需要，广州南沙开发区土地开发中心依法对南沙区大岗镇新联二村进行整体搬迁，林细杰名下一套位于大岗镇××村××前××号对面的房屋（面积：20.29平方米）属于被征收范围，故2016年12月26日，林细杰与广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区大岗镇人民政府土地征收与补偿工作办公室签订《集体土地上房屋及其附着物征收补偿安置合同》，约定林细杰因房屋拆迁事宜可取得建筑面积约250平方米的安置房。2016年11月16日，广州市南沙区大岗镇新联二村民委员会确认位于大岗镇××村××前路××房（面积：21平方米）是林细杰、宋蔚、案外人林子岚（林细杰及宋蔚之子）在村内唯一分配的宅基地上居住房且该房屋属于林细杰与宋蔚的夫妻共同财产。2019年1月8日，林细杰与广州南沙开发区土地开发中心签订《大岗镇新联二村安置房购买合同》【合同编号：穗南开土地安(2019)0021号】，约定广州南沙开发区土地开发中心经广州市南沙区管理委员会批准，以行政划拨方式取得位于谭新公路以东、东新高速公路以北的国有土地使用权集中建设新联二村安置区，并依法对被拆迁的农民实行定向安置、定向销售，林细杰因此取得大岗安置区聚豪新村乐惠二街xx号房，总建筑面积为252.958平方米，房款总额为341493元。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地依法属于农民集体所有，而农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。如农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，即其性质不因“地”换成了“房”而改变，仍应遵照上述法律规定执行，故本案中郭海平因不属于林细杰所属的集体经济组织成员，无权购买林细杰因房屋被拆迁而取得的安置房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，郭海平与林细杰签订的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》均因违反法律法规的强制性规定而属于无效合同。二、涉案房屋属于宋蔚与林细杰的夫妻共同财产，婚姻存续期间，林细杰未经涉案房屋共有人宋蔚的同意擅自将房屋出售给郭海平的行为明显属于无权处分，同时因郭海平在购买涉案房屋时未尽到一般人的合理审慎义务，且支付的对价明显低于市场价，其在本案中不属于善意第三人，故郭海平与林细杰签订的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》应当认定为无效合同。2007年，宋蔚与林细杰经人介绍相识并建立恋爱关系，并于2010年6月30日登记结婚，而后于2010年12月9日生育一子。婚姻存续期间，宋蔚与林细杰名下所有的位于广州市南沙区大岗镇××××号的房屋因被拆迁而获得一套拆迁安置房即涉案房屋，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，宋蔚与林细杰在婚姻存续期间取得的涉案房屋应属于夫妻共同财产，夫妻双方对涉案房屋均享有平等的处分权，任何一方未经另一方同意不得擅自处分。但本案中，林细杰为了偿还个人赌博债务，在未告知亦未经过宋蔚同意的情况下，擅自于2017年12月17日以显著低于市场价的价格将涉案房屋出售给郭海平，妄图私自转移夫妻共同财产，因此而收取的购房款亦已用于偿还其个人赌博债务，其行为明显属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，郭海平明显不属于善意第三人，具体理由如下：(1)郭海平是经林细杰的同村人宋子鹏推介而购买的涉案房屋，宋子鹏作为林细杰的同村乡里，其完全知悉林细杰的婚姻状况，而郭海平是宋子鹏妹夫的朋友，故郭海平应当知悉林细杰与宋蔚已结婚的事实，但其在购买涉案房屋时并未询问林细杰就处分案涉房屋事宜是否已取得宋蔚的同意或自行询问宋蔚是否同意处分涉案房屋，其未尽到一般人的注意义务，主观上不属于善意第三人；(2)郭海平购买涉案房屋（252.958平方米）的房屋价款为1172000元，即4633.18元／平方米，但2017年12月广州市南沙区的房屋均价为17722元／平方米，故郭海平购买涉案房屋的房屋价款明显低于市场价格；(3)涉案房屋所有权尚未登记至郭海平名下。因此本案中郭海平不具备善意第三人的全部构成要件。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款之规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”涉案房屋明显属于宋蔚与林细杰的夫妻共同财产，但婚姻存续期间林细杰未经涉案房屋共有人宋蔚的同意擅自将房屋出售给郭海平的行为明显属于无权处分，同时因郭海平在购买涉案房屋时未尽到一般人的合理审慎义务，且支付的对价明显低于市场价，其在本案中不属于善意第三人，故郭海平与林细杰签订的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》应当认定为无效合同。三、宋蔚非《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》的合同主体，郭海平无权要求宋蔚配合协助办理涉案房屋的过户登记手续。涉案房屋属于宋蔚与林细杰的夫妻共同财产，夫妻双方对该财产均享有平等的处分权，任何一方均不得擅自处分。但本案中，林细杰在未告知宋蔚的情况下擅自处分涉案房屋的行为明显属于无权处分。涉案房屋的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》的合同主体为郭海平与林细杰，宋蔚非前述合同的主体，根据合同相对性原则，宋蔚无需受《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》合同内容的约束，无需配合郭海平办理涉案房屋的过户登记手续。截至目前，涉案房屋一直由宋蔚及林细杰一家人占有并使用。综上所述，请求人民法院依法确认郭海平与林细杰签订的《房屋指标预售协议》、《安置房买卖合同》属于无效合同，并驳回郭海平的全部诉讼请求。经审理查明：2010年6月30日，宋蔚与林细杰登记结婚，2010年12月9日生育一子林子岚。宋蔚提供广州南沙开发区土地开发中心（甲方、征收补偿安置单位）与林细杰（乙方、被征收户）、广州市南沙区大岗镇人民政府、广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室（丙方、协助征收单位）于2016年12月28日签订的《集体土地上房屋及其附着物征收补偿安置合同》，约定：拆迁乙方的大岗镇××村××前××号对面房屋，补偿款的户籍人数共1人即林细杰，补偿乙方52600元；乙方认购房屋，认购房款共计337500元。经质证，郭海平认为没有原件，真实性无法核实，如果是真实的，房屋价格为330000元，郭海平以1170000元购买，远远超过林细杰的成本，郭海平支付的价格合理。林细杰（甲方）与郭海平（乙方）签订《房屋指标预售协议》，约定：甲方预售的房屋指标为甲方所有，房屋指标位于广州市南沙区大岗镇新联二村安置区，乙方支付甲方房屋指标全款830000元。2017年11月28日，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室出具《收楼证明》，载明：林细杰已参与摇珠选房，所选安置房地址为乐惠二街xx号，请物业管理处协助办理收楼手续。2017年12月17日，林细杰(甲方、卖方)和郭海平（乙方、买方）签订《安置房买卖合同》，约定：甲方出卖给乙方的房屋位于广州市南沙区大岗镇新联二村安置区（聚豪新村）的乐惠二街xx号，交易价格为1170000元/套。林细杰在庭审中确认郭海平已向林细杰支付1172000元，其中大约330000元用于支付房屋差价，向中介方支付中介费160000元和20000元借款，偿还案外人220000元债务，剩余款项用于网络赌博。林细杰与郭海平在庭审中陈述双方通过宋子鹏介绍认识达成上述交易，宋子鹏系林细杰同村村民，系郭海平同学的亲戚。2019年1月8日，广州南沙开发区土地开发中心（出卖人）与林细杰（买受人）签订《大岗镇新联二村安置房购买合同》，约定：买受人购买大岗镇安置区聚豪新村乐惠二街xx号房，总建筑面积为252.958平方米，房款总额为341493元。林细杰在庭审中陈述其大概在2017年年底将涉案房屋钥匙交付给郭海平，郭海平陈述林细杰于2017年11月28日交付涉案房屋的钥匙，其后郭海平在涉案房屋放置了一些物品，偶尔也会到涉案房屋进行查看，但郭海平并未入住，直到2020年3月份，涉案房屋由宋蔚占有使用。宋蔚在庭审中陈述其与林细杰夫妻感情不好，故在番禺大石与父母居住，2020年3月得知林细杰将涉案房屋出售给郭海平。林细杰则陈述其未告知宋蔚出售涉案房屋的事宜，直至2020年1月，宋蔚称想回来居住，并询问安置房的事宜，其才告知宋蔚出售事宜。郭海平在庭审中陈述在整个交易过程中林细杰都有提及其老婆要钱，要先给老婆钱。2020年1月14日，涉案房屋登记于林细杰名下，建筑面积为252.958平方米，土地使用权取得方式为划拨，土地性质为国有，土地用途为住宅用地，占有部分为全部。2020年7月7日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，载明：经核查，郭海平截至2020年7月7日止具备本市住房限购区域内住房购房资格。本院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局发函调查涉案房屋上市交易的条件，该局于2020年7月29日向本院出具穗规划资源南[2020]469号复函，载明：“经查，南沙区大岗镇乐惠二街xx号房为林细杰单独所有。该房产登记的土地性质为国有划拨，如需进行转移登记，需补缴土地出让金后办理房产转移登记手续。该房产上市交易无期限限制。”2020年5月18日，宋蔚向本院另案提起与林细杰的离婚诉讼，本院于2020年6月22日作出（2020）粤0115民初3696号民事判决书，判决准许宋蔚与林细杰离婚。诉讼中，郭海平向本院申请对林细杰进行财产保全，本院于2020年5月27日作出（2020）粤0115民初3070号民事裁定书，裁定：“一、查封原告郭海平与案外人郭海华共同共有的名下位于广东省广州市番禺区市桥街西丽南路xxx号xx号楼x梯xxx的房产；二、上述第一项查封完成后，查封被告林细杰名下位于广东省广州市南沙区大岗镇乐惠二街xx号的房产。”郭海平为此预交保全费5000元。本院认为，林细杰于其与宋蔚婚姻存续期间取得涉案房屋所有权，而郭海平在整个交易过程中知晓林细杰配偶宋蔚的存在，但并未提供充分的证据证实林细杰与郭海平签订的《安置房买卖合同》经过宋蔚同意或宋蔚知晓而未反对。宋蔚在诉讼中拒绝追认，并在知晓林细杰的出售行为后收回涉案房屋。林细杰确认签订合同时未告知宋蔚，林细杰擅自处分涉案房屋的行为侵害到宋蔚的权利，构成无权处分。涉案房屋至今仍在登记在林细杰的名下，未为郭海平办理过户登记，郭海平对涉案房屋尚不构成善意取得。郭海平要求林细杰协助办理涉案房屋过户至郭海平名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭海平的全部诉讼请求。本案受理费100元、财产保全费5000元，由原告郭海平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈洁莹