广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4414号原告：黎栋章，男，1942年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：黎雪梅，女，1971年12月28日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：黎雪宝，女，1974年1月21日出生，汉族，住广州市番禺区。三原告共同委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。被告：钟尚明，男，1987年2月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：丘培政，广东卓建律师事务所律师。被告：广州市番禺区市桥乐应盈鞋店，住所地广州市番禺区市桥街大北路58号。被告：李海华，女，1991年8月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝与被告钟尚明、广州市番禺区市桥乐应盈鞋店（以下简称乐应盈鞋店）、李海华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告黎雪梅及其与黎栋章、黎雪宝的共同委托诉讼代理人廖晓明，被告钟尚明的委托诉讼代理人丘培政到庭参加诉讼，被告乐应盈鞋店、李海华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与被告钟尚明签订的《广州市房屋租赁合同》及《关于的补充协议》于2020年3月15日解除；2.租赁保证金120000元归原告所有；3.被告钟尚明支付拖欠2020年2月租金36000元和2020年3月1日至3月15日的租金18000元及违约金（违约金以各月应付租金为基数，自当月6号起按每日1%的标准计至清偿完毕之日止）；4.被告钟尚明与被告乐应盈鞋店、被告李海华自2020年3月16日起按每月36000元的标准支付占有使用费及违约金（违约金以各月应付占有使用费为基数，自当月6号起按每日1%的标准计至清偿完毕之日止），计至将租赁商铺腾空、交还原告管业之日即2020年5月27日止，即占有使用费87600元（2020年3月16日至2020年5月27日共占用73天，36000÷30×73天＝87600元）；5.被告钟尚明与被告乐应盈鞋店、被告李海华向原告支付2020年4月、5月的电费合计4457.9元；6.诉讼费由三被告承担。事实与理由：位于广州市番禺区市桥街大北路58号商铺为三原告所有。被告钟尚明于2019年2月14日以做生意为由与原告签订房屋租赁协议，约定被告租赁商铺经营，每月支付租金4万元（后改为36000元）给原告。2020年2月1日起被告开始拖欠租金，因疫情原因原告主动同意减免2月份部分租金，但经过原告发函敦促被告毫不理会，至起诉时止仍未支付租金，故原告起诉至法院。原告认为，原、被告双方签订租赁协议，是双方真实的意思表示，被告理应按协议的约定履行义务。被告无故拖欠租金的行为，己经违反协议的约定，严重侵害了原告的权益。被告钟尚明与被告乐应盈鞋店、李海华于2020年5月27日将案涉商铺交还给原告。因各被告拖欠案涉商铺应付电费，原告已经垫付2020年4月电费1924.31元以及2020年5月电费2533.59元，合计4457.9元。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。钟尚明辩称，被告乐应盈鞋店及李海华为涉案物业实际使用人，原告对此明确知悉，其与被告乐应盈鞋店、李海华的工作人员直接对接沟通，被告乐应盈鞋店因为疫情影响导致无力经营引发本案纠纷，我方在本案中是居中调解的角色，原告在本案中主张的诉请应当由被告乐应盈鞋店、李海华承担。原告曾向被告乐应盈鞋店、李海华表示2020年2月份租金减半即为18000元/月，被告乐应盈鞋店、李海华已经在2020年5月26日完成撤场工作，交还给原告，我方此前交付的12万元押金已经足以冲抵被告拖欠的租金等费用。自2020年1月份以来，全国爆发新冠××疫情，被告乐应盈鞋店、李海华为本案次承租方，其利用涉案物业经营的鞋店因为无法正常经营导致经营困难，故无法缴纳租金。新冠××疫情符合民法规定的不可抗力的情形。该情形下，原告的诉请均将导致案涉租赁关系双方的权利义务严重失衡，不符合公平原则的要求。我方虽并非本案物业实际使用者，但同意以我方支付的12万元押金冲抵被告乐应盈鞋店、李海华拖欠原告的费用，在该情形下原告不具有主张其他诉请的理由和依据，故恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告乐应盈鞋店、李海华无答辩，亦未在举证期内提供相应的证据。各方当事人围绕本案诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区市桥街大北路58号房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人为黎栋章、黎雪梅、黎雪宝，房屋面积257.17平方米，登记用途为商铺。2019年2月13日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝共同作为出租人（甲方）与钟尚明作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积257.17平方米，租赁期限自2019年3月1日至2024年4月30日，月租金额为3000元，乙方向甲方交纳9000元保证金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。2019年2月14日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝共同作为甲方与钟尚明作为乙方就涉讼房屋签订《关于的补充协议》，约定租赁期限从2019年3月1日至2024年4月30日，甲方于2019年3月1日交铺位给乙方使用；乙方向甲方缴付的月租金为40000元（2019年3月1日至2019年3月14日为免租期，第一个月租金按2019年3月15日至2019年3月31日结算为20000元）；在签订本补充合同之日内，乙方需向甲方交付租赁保证金120000元，租赁期满，乙方结清费用后无息退还；租金付款方式为月付，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，每逾期一天需加付1%的滞纳金，若逾期十天仍未付，则视为乙方违约，甲方有权立即收回商铺及解除合同，并不退回乙方向甲方交付的租赁保证金及装修补偿金；乙方向甲方提出书面申请，经甲方同意，可将本铺位转租给第三方，因转租铺位所产生的一切费用由乙方交付；在租赁期内，如遇不可抗力，致使本协议无法执行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；等。2019年2月15日，黎雪梅出具《收据》，确认收到钟尚明交纳的涉讼房屋租赁保证金120000元。2019年3月14日，乐应盈鞋店经广州市番禺区市场监督管理局市桥（东、西城）所核准登记成立，类型为个体工商户，经营者李海华，经营场所为涉讼房屋地址。2020年2月21日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝向钟尚明催缴租金，并告知因疫情原因，减免2月份半个月的租金，仅收取18000元。钟尚明回复等品牌商回复。2月25日、26日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝再次催缴租金，并告知如不租就及时交还商铺。钟尚明未回复。3月2日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝书面通知钟尚明最迟于2020年3月5日支付2月、3月的租金。2020年3月7日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝向钟尚明发送《关于缴纳租金的催告函》，称钟尚明自2020年2月起开始拖欠租金，经黎栋章、黎雪梅、黎雪宝多次通过电话、微信、电信、现场张贴通知催收仍不予理会，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝要求钟尚明在2020年3月12日前一次性支付拖欠的2020年2月及3月租金共54000元，否则将要解除合同。2020年3月15日，黎栋章、黎雪宝、黎雪梅向钟尚明发送《关于解除合同的通知函》，主张钟尚明拖欠涉讼房屋租金未付，遂通知双方于2019年2月13日签订的《广州市房屋租赁合同》及2019年2月14日签订的《关于的补充协议》自本通知送达之日起解除，钟尚明应于2020年3月18日前将涉讼房屋清理、腾空交还管业，并结清租金等。2020年5月26日，乐应盈鞋店、李海华搬离涉讼房屋，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝于5月27日收回房屋钥匙。庭审中，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝及钟尚明均确认双方协商一致同意自2019年10月起将涉讼房屋的月租金标准调整为36000元，钟尚明已付清涉讼房屋至2020年1月的租金。因钟尚明自2020年2月起拖欠租金未付，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝主张其曾通过邮寄函件、发送短信及微信的方式催缴，并向钟尚明承诺若尽快缴付租金，则2020年2月租金可减半至18000元，但之后钟尚明一直未予缴交，故黎栋章、黎雪梅、黎雪宝于2020年3月15日以现场张贴、快递、短信、微信方式向钟尚明送达《关于解除合同的通知函》，涉讼《广州市房屋租赁合同》及《关于的补充协议》应于送达之日起解除，钟尚明仍须按原合同约定标准缴交欠付租金。而钟尚明认为涉讼房屋的实际使用人为乐应盈鞋店及李海华，2020年1月后，鞋店因疫情原因经营困难，导致无法缴纳租金，现乐应盈鞋店及李海华已完成撤场工作，钟尚明同意以其已付的租赁保证金12万元抵扣乐应盈鞋店、李海华欠缴的租金等费用。关于钟尚明与乐应盈鞋店、李海华的法律关系，钟尚明于庭审中多次自认将商铺转租给乐应盈鞋店及李海华，但双方并未签订书面租赁合同。庭后其向本院提交情况说明，称其与乐应盈鞋店及李海华系合作关系，其承租涉讼房屋后将房屋交付给乐应盈鞋店及李海华使用，并在每月收取乐应盈鞋店及李海华支付的4万元款项，再将其中36000元租金转付给黎栋章、黎雪梅、黎雪宝，剩余金额系合作关系的利润分成。关于电费的部分。黎栋章、黎雪梅、黎雪宝陈述其已代钟尚明垫付涉讼房屋2020年4月电费1924.31元及5月电费2533.59元，并提交《广州供电局有限公司欠费停电通知书》及两份《广东增值税电子普通发票》予以证明，其中2020年4月电费发票所载明的购买方名称为北苑海鲜酒家，地址为大北路58号，而5月电费发票记载购买方为黎雪梅，地址亦为大北路58号。黎栋章、黎雪梅、黎雪宝陈述“北苑海鲜酒店”系涉讼房屋原来所经营的名称，其至2020年5月才更名。钟尚明质证认为，涉讼房屋实际由乐应盈鞋店及李海华经营使用，其并不清楚相关用电情况。本院认为，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝与钟尚明签订的《广州市房屋租赁合同》及《关于的补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集。本案中，钟尚明向黎栋章、黎雪梅、黎雪宝承租涉案房屋作商业用途，疫情防控措施确实对其经营产生影响，应适当予以减免。在案证据显示，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝已告知钟尚明同意2020年2月租金减半收取，且已放宽租金支付的履行期限至2020年3月5日，钟尚明未提出异议，视为同意对2月份合同变更履行达成一致协议，钟尚明应按照变更后的租金标准及时支付租金。但在黎栋章、黎雪梅、黎雪宝多次催缴租金后，钟尚明仍未支付，至2020年3月15日已超过10日，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝于该日发送《关于解除合同的通知函》要求解除合同，符合合同约定，本院予以准许。至于租赁保证金，虽合同约定出租人有权不退回，但考虑到钟尚明在疫情发生前的履约行为基本正常，及确因疫情防控造成其经营受到影响而拖欠租金，主观恶意违约程度较低，故应适当减轻钟尚明的违约责任，结合本案实际情形，本院酌情支持黎栋章、黎雪梅、黎雪宝没收钟尚明已付的租赁保证金60000元，对于剩余60000元，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝应予退回或抵扣钟尚明应付的租金及其他费用。关于应付租金及相应违约金的问题。钟尚明与黎栋章、黎雪梅、黎雪宝就涉案商铺的租赁签订了租赁合同，钟尚明作为承租人应依约承担租金缴付义务。鉴于黎栋章、黎雪梅、黎雪宝在履约过程中因疫情因素同意涉讼房屋2020年2月的租金减半收取，根据公平合理、风险共担原则，即便钟尚明依然未能履行交付租金义务，亦应当继续适用双方关于2月租金减半的约定，2020年3月的租金，酌情支持约定标准的80%。即钟尚明应向黎栋章、黎雪梅、黎雪宝支付2020年2月至3月15日的租金31935.48元（36000元×50%+36000/31天×15天×80%）。至于违约金部分，因合同约定每日1%的计付标准明显过高，且本院前述已支持黎栋章、黎雪梅、黎雪宝没收钟尚明已付的租赁保证金60000元，足以弥补黎栋章、黎雪梅、黎雪宝因钟尚明拖欠租金造成的损失，故对于该部分诉讼主张，本院不予支持。关于合同解除后的占有使用费及电费问题。合同解除后，钟尚明应及时交还涉案商铺。黎栋章、黎雪梅、黎雪宝于2020年5月27日自行收回商铺，则2020年3月16日至2020年5月27日的占有使用费应由钟尚明承担。结合疫情等因素，本院酌情支持3月的占有使用费参照合同约定标准的80%，4月至5月的租金参照合同约定标准，则上述时段的占有使用费为82219.34元（36000元/31天×16天×80%+36000元+36000元/31天×27天）。至于电费部分，根据黎栋章、黎雪梅、黎雪宝提交的发票可以认定，其已代钟尚明垫付了涉讼房屋2020年4月及5月的电费共计4457.9元，故钟尚明应将该款予以归还，对于该部分诉讼请求，本院予以支持。前述内容已支持黎栋章、黎雪梅、黎雪宝应退还保证金60000元，鉴于钟尚明仍需支付上述租金、占用使用费，故可将退还的保证金用于抵扣租金、占有使用费，抵扣后钟尚明仍应支付的租金、占有使用费为54154.82元（31935.48元＋82219.34元－60000元）。关于乐应盈鞋店、李海华是否应承责的问题。由于钟尚明在庭审中多次自认其与乐应盈鞋店、李海华是转租关系，工商登记档案中由钟尚明出具的《无偿使用证明》也仅是用于工商登记所用，不能证明钟尚明与乐应盈鞋店、李海华的真实法律关系，而钟尚明庭后提交的情况说明也不能推翻其在庭审中的自认。故根据合同相对性，黎栋章、黎雪梅、黎雪宝依据与钟尚明签订的租赁合同提起本案诉讼，则关于合同解除的法律后果应由钟尚明承担。钟尚明在合同解除后负有交还商铺的义务，未及时交还商铺应当支付占有使用费，而乐应盈鞋店、李海华仅依法承担协助返还商铺的义务，如因乐应盈鞋店、李海华的原因导致迟延返还商铺，钟尚明可依据其与乐应盈鞋店、李海华之间的法律关系主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝与被告钟尚明签订的《广州市房屋租赁合同》及《关于的补充协议》已于2020年3月15日解除；二、被告钟尚明已付的租赁保证金60000元归原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝所有；三、被告钟尚明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝支付租金、占有使用费54154.82元及电费4457.9元；四、驳回原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费21424元，由原告黎栋章、黎雪梅、黎雪宝负担11783元，被告钟尚明负担9641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月十四日书记员  陈冬