湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4837号 原告：湖南芳瑜房地产开发有限公司， 法定代表人：石世阳。 委托诉讼代理人：赵俊（特别授权）， 委托诉讼代理人：吴陆华（一般授权）， 被告：袁颖，女，汉族， 委托诉讼代理人：汤明德（特别授权）， 原告湖南芳瑜房地产开发有限公司（以下简称芳瑜公司）诉被告袁颖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日、2020年12月1日两次公开开庭进行了审理。原告芳瑜公司的委托诉讼代理人赵俊、被告袁颖的委托诉讼代理人汤明德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芳瑜公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还签户款2万元；二、判令被告向原告支付违约金10万元；三、判令由被告承担本案的诉讼费用、保全费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的签户款即拆迁补偿款。事实和理由：2011年11月21日，原、被告签订《盈丰村安置区联合开发建房协议》，根据协议第十一条第四款的规定，被告不得将该工程转给第三方，否则将承担10万元的违约金。同日，原告向被告支付了2万元的签户款。2019年12月2日，被告将安置工程授权怀化元邦房地产开发有限公司。被告的行为已构成违约，应向原告返还2万元签户款，并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如诉请。 被告袁颖辩称：一、原、被告虽然签订了协议，但被拆迁户是被告的母亲，被告只是代替其母亲签订了拆迁协议，因此被告主体不适格；二、原告没有支付2万元的签户款，被告只收到了拆迁补偿款2万元，签户款不是拆迁补偿款；三、原、被告双方虽然约定了违约金10万元，但是被告方没有把工程转包给其他人，且被告也没权利转包工程给其他人；四、双方约定的违约金过高；五、原告提交的是格式合同，应该做出对不利于提供合同方的解释；六、涉案项目长达9年一直没有开工，造成了被告在内的一家人生活困难，应由原告承担违约金；七、原告的起诉已经超过了诉讼时效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告袁颖系案外人彭小红的女儿，彭小红为精神病残疾人（二级）。 2010年5月7日，被告袁颖代表彭小红一户作为被拆迁人（乙方）与拆迁人怀化市城市建设投资有限公司（甲方）签订《村民房屋拆迁补偿协议》，约定：乙方所在的位于怀化市盈口乡盈丰村一组的房屋在省政府批准的建丰路红线范围以内，该房屋建筑总面积270.79平方米，其中主房占地面积89.6平方米，经双方协商，乙方按照相关规定实施拆迁，被拆迁房屋按规定补偿后，由怀化市（鹤城区）征地拆迁安置办公室负责在市政府规划的安置区内进行统一安置，甲方为乙方安置80平方米宅基地，甲方按10万元/亩向乙方收取土地成本价等等。 2011年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《盈丰村安置区联合开发建房协议》，约定：甲方出土地，乙方出资并承担建安，由乙方对怀化市鹤城区盈口乡盈丰村安置住宅楼进行施工，乙方对安置区的建设方案参照6+1的建筑方案分配，安置户只享受属于自己宅基地面积的住宅三套和车位一个。多层整个项目建设周期为2年，小高层或高层为3-4层，以开工之日计算工期，遇不可抗力的情况本项目工期相应顺延，因甲方原因造成延期则顺延，因甲方原因给乙方带来一切的损失由甲方负责。甲乙双方签字后，甲方不得将工程转给第三方，否则必须赔偿乙方10万元。双方并约定了其他相关事宜。该合同签订当天，原告向被告支付2万元，被告向原告出具收条载明：“今收到湖南芳瑜房地产开发有限公司房子拆迁补偿款贰万元整（￥20000.00元）（1户），收款人：袁颖，2011年11月21日”。 2014年2月7日，怀化市人民政府办公室出台了《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号），其中第三条明确了“在2012年9月8日前《怀化市城市规划区集体土地上房屋征收补偿安置办法》实施前签订房屋拆迁补偿安置协议，并经市规划部门规划安排的安置用地及其遗留问题的处理，适用本办法”。第四条规定：“划地安置村民安置区按照鹤城区人民政府、怀化经开区管委会主导，所在乡镇人民政府、街道办事处、村委会具体落实的原则，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的方式组织实施。第十一条规定：“（一）参与安置区开发或建设、与村民合作的建设单位必须具备相应的开发或建设资质。（二）合作单位由鹤城区人民政府、怀化经济开发区管委会依法按程序确定。合作单位需按20万元/亩的标准预存建设进度保证金，并经80%以上被征收安置户书面同意。一个安置区确定一家合作单位……”。 另，原、被告双方均认可原告芳瑜公司实际未开工建设案涉的安置房，而由其他房地产公司于2019年左右才开始建设，并均认可本案所涉的房屋安置问题应当适用《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号）。 以上事实，有庭审笔录及经过举证、质证的下列证据证实：原、被告双方身份信息、《村民房屋拆迁补偿协议》、《盈丰村安置区联合开发建房协议》、《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号）、收条、残疾证。 本院认为：原、被告签订的《盈丰村安置区联合开发建房协议》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务，原告向被告支付的拆迁补偿款2万元和上述建房协议内容相关联，应为建房协议的补充约定。本案所涉的安置房，应当适用《怀化市城市规划区划地安置遗留问题处理办法》（怀政办发[2014]3号），该文件规定了“划地安置村民安置区按照鹤城区人民政府、怀化经开区管委会主导，所在乡镇人民政府、街道办事处、村委会具体落实的原则，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理……合作单位由鹤城区人民政府、怀化经济开发区管委会依法按程序确定……一个安置区确定一家合作单位……”，因此，案涉的安置房最终由其他房地产公司开发建设，系政府政策原因所致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，则被告应当于政府文件出台后及时向原告退还已收取的2万元拆迁补偿款，但原告要求被告按照合同约定承担10万元的违约金明显过高，有违公平原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合本案实际情况，本院酌定违约金为被告占用2万元期间的资金占用费，具体为2014年2月7日（即怀政办发[2014]3号文件施行之日起）至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项退还之日止的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告超出该部分的违约金主张，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，由于本案原、被告双方均认可2019年其他房地产公司才开始建设案涉安置房，故诉讼时效应从2019年起算，原告的起诉未超过诉讼时效，被告的该辩解理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告袁颖于本判决生效之日起十日内向原告湖南芳瑜房地产开发有限公司退还拆迁补偿款2万元，并支付从2014年2月7日至款项退还之日止的资金占用费（其中2014年2月7日至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项退还之日止的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告湖南芳瑜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告湖南芳瑜房地产开发有限公司负担1125元，由被告袁颖负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇二〇年十二月四日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。