新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4003民初1557号 原告：李祥，男，1985年11月18日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第七师125团。原告：庄春伟，男，1982年8月23日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第七师125团。二原告共同委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴（博乐）律师事务所律师。被告：杜林波，男，1973年4月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。委托诉讼代理人：李高雄，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。原告李祥、庄春伟与被告杜林波租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告李祥、庄春伟的共同委托诉讼代理人孙境延，被告杜林波的委托诉讼代理人李高雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付三年租金530,000元，赔付违约金200,000元；3.判令被告支付利息（以530,000元为基数，从2020年1月1日按年利率6%计算至付清之日）。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付逾期利息29,633.34元（以欠付租金130,000元为基数按年利率6%从2017年12月2日计算至2019年12月31日即760天，为16,466.67元，以欠付租金200,000元为基数按年利率6%从2018年12月2日计算至2019年12月31日即395天，为13,166.67元），并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2017年1月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定了租赁范围、租赁时间、租金及违约责任等。合同签订后，被告至今仅支付了70,000元租金，余款经原告多次催索未果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告杜林波答辩称，我确实与二原告签订了《租赁合同》，但该合同并没有实际履行，是与二原告协商好了，合伙经营餐馆，与二原告是合伙关系。原告陈述我向其支付了70,000元租金，其实也不是我支付的，而是合伙经营的收入由原告李祥经手支付给原房主的房租。综上，二原告向我主张租金没有事实依据，其诉请的违约金明显高于可能给其造成的损失，即使其诉请成立，亦应当按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，李祥、庄春伟（租赁方、甲方）与杜林波（受租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将正在营业的盛春苑餐厅租赁给乙方，餐厅的内外装修、内部的全部设施设备及经营用品，均属甲方所有，乙方具有使用权，在乙方承包到期后归还甲方，如有损坏导致不能使用的，乙方负责赔偿；租赁价格为每年20万元，乙方经营时间从2017年1月1日至2021年12月31日，租赁时间为五年，乙方第一年租金贰拾万元应于2017年12月1日前付清，第二年至第五年租金应于租赁期本年的2月1日前付清；承包期间，农庄的水费、电费、卫生费、税费等一切相关费用由乙方承担，与甲方无关；乙方在此院落只能经营餐饮，并保证餐饮卫生，因餐饮卫生引起的安全事故由乙方负责，经营过程中涉及到餐饮方面的所有费用由乙方负责，乙方在经营过程中如需装修或增添用品，费用由乙方承担；甲乙双方应遵守本协议规定，如一方有违约，违约方应向守约方支付违约金20万元。2018年4月左右，杜林波向李祥支付租金70,000元。另查明，2013年5月26日，奎屯公路管理局生活服务中心（甲方）与李祥（乙方）签订《西果园养护站承包合同书》，将其西果园老养护站房屋10间、水泵房1间、观测站一栋（二层）、活动板房1间及整体庭院租赁于乙方经营和使用，约定：乙方可经营餐厅、商店，甲方自2013年5月26日起交付乙方经营使用，乙方使用年限10年；前三年经营费3万元/年，前三年期满，以3万元为起点，后经营年限中每年按前一年的10%递增；乙方不得将房屋转租、转让或转借他人，如有将终止合同。2014年3月17日，李祥在其租赁房屋注册成立了奎屯盛春苑餐厅，2018年5月28日，名称变更为奎屯鸽园餐厅，经营者未作变更，仍为李祥。还查明，原告因诉讼产生案件申请费2270元，诉讼担保费1000元。以上事实，有原、被告当庭陈述，《租赁合同》、《西果园养护站承包合同书》等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告李祥、庄春伟与被告杜林波签订《租赁合同》，将其经营的盛春苑餐厅租赁给被告经营使用，该盛春苑餐厅所占用的房屋为原告李祥在奎屯公路管理局生活服务中心处租赁所得，其与被告签订的《租赁合同》实为转租合同。关于该合同的效力问题，首先，根据前述合同法及司法解释的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除；出租人不解除的，转租关系仍然存续并可继续履行，不会受到影响。上述合同法及司法解释，一方面是出于维护出租人的利益，原则上将未经出租人同意的转租行为认定无效；另一方面，为保护善意次承租人的利益，将出租人知道或应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的行为，推定为出租人同意转租，因此，将未经出租人同意的转租行为认定有效，更利于保护次承租人的合法权益和实现司法公正。本案中，尽管奎屯公路管理局生活服务中心与李祥所签订的《西果园养护站承包合同书》约定承租人不得转租、转让，但在2017年1月原告李祥将涉案餐厅所占用房屋转租给被告杜林波，至今已3年有余，奎屯公路管理局生活服务中心未提出解除二原告与被告之间的租赁合同或确认该租赁合同无效的主张，故本院认定原告李祥、庄春伟与被告杜林波签订的《租赁合同》合法有效。合同签订后，双方均应恪守承诺，被告理应按照合同约定支付相应租金，推脱未付，已构成违约，还应承担相应的违约责任。关于是否解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，被告杜林波租赁涉案房屋后，仅在2018年4月向原告李祥支付租金70,000元，按照三年的租金计算，仍拖欠530,000元，以致原告不能实现合同目的，故二原告主张解除合同，本院予以支持。原、被告双方于2017年1月1日签订《租赁合同》，至今已近4年，原告仅主张3年未付租金530,000元，系对其诉权的处分，本院予以支持。关于原告主张逾期利息29,633.34元（以欠付租金130,000元为基数按年利率6%从2017年12月2日计算至2019年12月31日即760天，为16,466.67元，以欠付租金200,000元为基数按年利率6%从2018年12月2日计算至2019年12月31日即395天，为13,166.67元），不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的案件申请费2270元，属本次诉讼产生的必要损失，本院予以支持。原告主张的诉讼担保费1000元，因该费用并非是必然会产生的损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李祥、庄春伟与杜林波于2017年1月1日签订的《租赁合同》；二、被告杜林波于本判决生效之日起十日内支付原告李祥、庄春伟租金530,000元、利息29,633.34元；三、被告杜林波于本判决生效之日起十日内赔偿原告李祥、庄春伟案件申请费2270元；四、驳回原告李祥、庄春伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,100元，减半收取计5550元（原告李祥、庄春伟已预交），由原告李祥、庄春伟负担1276元，由被告杜林波负担4274元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   孟宗良二 ○ 二 ○ 年 十 二 月 二 日法 官 助 理   姜 艳书  记  员   李 雷