广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24949号原告：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广州市白云区石井升平下街****。法定代表人：黄志勇。委托代理人：胡海强，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：翟欣麟，广东百思威律师事务所实习律师。被告：鞠好利，男，1976年8月31日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，委托代理人：石国文，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：石希敏，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告广州市丰兴商贸有限公司诉被告鞠好利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员关则深独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市丰兴商贸有限公司的委托代理人胡海强、翟欣麟，被告鞠好利及其委托代理人石国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市丰兴商贸有限公司向本院提出诉请：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金2461517.2元（含2020年2月、3月、5月及6月1日至6月10日期间拖欠的租金746089元，以及2012年1月1日至2020年1月31日及2020年4月份期间涉案房屋负一层所欠的租金1715428.2元）；3、判令原告没收被告租赁保证金900000元和水电保证金50000元；4、被告按当期租金金额为标准向原告赔偿12个月租金2685920.4元作为违约金；5、被告立即腾空房屋交还给原告；6、被告自2020年6月11日起向原告支付占有使用费，直至交还房屋之日止；7、本案受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年1月13日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于本市白云区人和镇人和大街丰兴大厦作为酒店餐饮等用途，租金按月支付，每月5日前支付租金；被告如逾期60天未付租金的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并要求被告赔偿12个月的租金作为违约金。2011年8月3日，双方签订《补充协议》，约定2012年1月1日后按租赁合同约定的租金标准执行。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用，但被告一直未按时支付租金和费用，原告多次追讨均无果。2020年2月至今，被告仍未支付本年度2月、3月、5月、6月份的租金，负一层2012年1月1日至2020年1月31日和2020年4月份的租金也未曾交过。原告于2020年6月10日向被告发出解除合同通知书，提出解除租赁合同等，但被告至今仍拒绝配合交还房屋。被告鞠好利辩称：不同意原告的诉请。涉案房屋仅有宅基地证，没有建设工程规划许可证，涉案租赁合同应为无效。涉案房屋负一层未取得消防验收，而且破烂不堪无法使用。双方曾口头协商，待原告办理好负一层的消防验收手续后，我方即于当月起开始支付负一层租金。按照政府的相关政策规定，2020年2月、3月期间应免收租金，4月、5月期间应减半收取租金，不存在拖欠租金解除合同的依据。经审理查明：2010年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市白云区人和镇人和大街的丰兴大厦整体出租给被告经营酒店餐饮业等，房屋宅基地证号为穗云字第0133**，含地上十一层，地，地下**同签订前，原告已向被告说明房屋产权状况和使用性质，原告负责土建消防安装及验收后，房屋以现状出租，不做任何整饰；租赁期间自2010年4月1日至2020年9月30日；租金按月支付，由被告于每月5日支付当月租金，其中2019年4月1日至2020年9月30日期间租金为每月223826.7元；被告需向原告支付合同保证金900000元和水电保证金50000元，租赁期限届满后，被告将涉案房屋交还给原告，且不存在违约情形的，原告将上述保证金不计利息退还给被告；逾期支付租金超过两个月的，原告有权解除合同，没收保证金并收回房屋，并有权要求被告按当月租金标准赔偿12个月租金作为违约金；租赁期限届满后，被告逾期交还房屋的，应按合同到期之月的租金的2倍支付违约金。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，涉案房屋即交付给被告使用。2011年8月3日，原、被告签订《补充协议》，约定原告于2011年7月11日前交清涉案房屋2010年4月1日至2011年6月30日的租金200000元；2011年7月1日至2011年12月31日期间按每月65472元计付；2012年1月1日起按重新约定的租金标准计付，其中2019年4月1日至2020年9月30日期间为每月223826.7元。诉讼中，原告提交了涉案房屋的宅基地使用权证，证号为穗云字013343号，使用人为“天时公司（大厦）”，发证时间为1998年12月30日，发证机关为广州市白云区人和镇人民政府。原告提出，涉案房屋是由案外人天时公司于1998年兴建，建成后由人和供销社购买。原告还提交了《广州市白云区规划分局人和镇私房报建表》，该表所列申请人为广州市天时实业有限公司，报建层数为19层，报建地点位于人和大街。原告未能提供该表原件，提出该表复印件是天时大厦随房屋一并移交给供销社。本院在诉讼中向广州市规划和自然资源局调取上述宅基地证和报建表的档案资料，该局于2020年12月1日函复本院，表示查无上述宅基地证和报建表的档案资料，涉案房屋也无核发《乡村建设规划许可证》的记录。涉案房屋地上首层至十三层先后于2010年9月6日、2011年6月21日取得消防验收手续。被告承租涉案房屋后至今未曾支付过负一层的部分租金，原告在发生本案纠纷前也没有向被告主张该部分租金。被告提出，涉案房屋负一层由于一直未取得消防验收，且原告也占用了部分面积，其余部分条件恶劣无法使用，故被告未曾实际占用负一层部分，双方曾口头约定在原告未取得负一层部分消防验收前无需支付负一层的部分租金。被告还提出其曾于2011年8月6日向原告出具承诺书，提出上述负一层租金免予支付的情况，并承诺负一层消防验收通过后，其即从当月起支付租金。原告对此不予认可，认为双方从未协商确定减免负一层的部分租金。被告承租涉案房屋期间，长期按案涉补充协议确定的租金标准支付租金。2020年2月至4月期间，被告没有支付租金，但于2020年5月1日按整月租金支付了203846元。被告提出上述期间按政策规定应当减免租金，其中2月、3月应免收租金，4月、5月应减半收取租金，故被告并无拖欠租金的情形。原告认为被告此前从未支付负一层的租金，属于仍有拖欠租金的情况，按政策规定不享受减免租金的优惠。2020年5月15日，原告曾向被告送达催告函，要求被告支付2020年2月、3月、5月欠付的租金及滞纳金，并要求支付负一层2012年1月1日至今的租金。2020年5月22日，原告曾向被告送达《关于租赁期限届满不再续租的通知》，要求被告于同年5月25日清缴拖欠的租金，并告知被告租赁合同期限届满后不再续签合同，要求被告做好退场准备工作。同年6月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告于2020年6月10日解除案涉租赁合同，提出没收被告交付的950000元保证金，并要求被告限期腾空房屋交还给原告管业，还要求被告支付房屋占用费和违约金、滞纳金等。双方协商无果后成诉，涉案房屋目前仍由被告管业。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情（以下简称新冠疫情）爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金。案外人广州市白云区供销总公司于2020年2月15日作出《免收经营性物业两个月租金的实施细则》，提出在租赁合同履行期间存在拖欠租金或其他违约情形的租户不得享受免收优惠，且规定原告参照该细则制定具体执行方案。同年2月25日，原告制定《广州市丰兴商贸有限公司减收经营性物业两个月部分租金的实施细则》，同样提出在租赁合同履行期间存在拖欠租金或其他违约情形的租户不得享受减收租金优惠。以上事实，有《房屋租赁合同》及其补充协议、转账凭证、查询复函、宅基地使用证、照片、《广州市白云区规划分局人和镇私房报建表》（复印件）、《解除租赁合同通知书》、《免收经营性物业两个月租金的实施细则》、《广州市丰兴商贸有限公司减收经营性物业两个月部分租金的实施细则》、催告函、承诺书、消防验收意见书、《关于租赁期限届满不再续租的通知》和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，案涉房屋在宅基地上兴建，原告虽然提交了宅基地使用权证，但该证所载的使用权人、用地面积、用途等均与《中华人民共和国土地管理法》有关宅基地的用途、面积、使用权人等禁止性规定相违背，经本院向规划部门查询，查无涉案房屋宅基地证的档案资料，原告提交的涉案房屋报建表没有原件可供核对，经向规划部门查询，也无相应的档案资料，且案涉房屋并无核发乡村建设规划许可证的记录，原告也没有提交证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证等证照。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同及其补充协议应为无效合同。无效合同自始不发生法律效力，不存在解除的法律基础，原告要求确认涉案合同已于2020年6月10日解除，本院不予支持。被告依据无效合同占用原告的房屋没有法律依据，原告要求被告腾空房屋并交还给原告管业合理合法，本院予以支持。涉案房屋至今仍由被告管业，原告要求被告交付占有使用费合理合法。占有使用费依据双方履行合同形成的惯例，参照被告2020年5月份所交租金每月203846元为标准，自2020年6月1日至被告将涉案房屋交还给原告管业之日止。虽然合同无效，但涉案实际由被告占有使用多年，但负一层至今无取得消防验收，且根据被告所提交的负一层的照片等证据可以反映负一层确实不具备使用条件，被告从未交纳负一层部分2012年1月1日至今的租金，原告在发生本案纠纷前也从未向被告主张支付该部分租金，不符合常理，虽然原告也否认双方曾口头约定负一层未取得消防验收前免收租金，以及被告曾承诺自原告办妥负一层消防验收当月开始支付租金等事实，但综合双方多年来履行合同的实际情况以及被告承租涉案房屋的用途、负一层至今未取得消防验收等事实，可以相互印证，对于双方约定在负一层未取得消防验收前，不予计收负一层租金的事实，本院予以认定。另外，根据相关政策规定以及广州市白云区供销总公司、原告自身制定的实施细则等规定，涉案房屋属于广州市白云区供销总公司的物业，可按政策规定免收2020年2、3月份的租金，故被告未交纳2020年2、3月份租金符合政策规定。原告认为被告欠缴负一层2012年至今的租金，不符合政策规定享受租金减免优惠的意见无理，本院不予采纳。原告因而要求被告支付2020年2月、3月的租金以及负一层2012年1月1日至2020年1月31日及2020年4月的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。原告进而要求没收被告交付的保证金950000元也没有事实和法律依据，本院不予支持。被告交纳了2020年5月份的租金，但其主张4、5月份的租金应减半收取不符合相关政策规定，原告认为被告欠付2020年4月份的占有使用费，要求被告支付合理合法，应予支持，该月份占有使用费也应参照合同履行情况，按203846元予以认定。合同无效，违约条款亦然，原告要求被告赔偿违约金不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，被告鞠好利将位于广州市白云区人和镇人和大街的丰兴大厦整体腾空交还给原告广州市丰兴商贸有限公司管业；二、于本判决生效之日起十五日内，被告鞠好利向原告广州市丰兴商贸有限公司支付2020年4月份的占有使用费203846元，并自2020年6月1日起，按每月203846元为标准，向原告广州市丰兴商贸有限公司计付房屋占有使用费，直至被告鞠好利将上述判决第一项所涉的房屋腾空并交还给原告广州市丰兴商贸有限公司管业之日止；三、驳回原告广州市丰兴商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59600元，由原告广州市丰兴商贸有限公司负担45367元，由被告鞠好利负担14233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二〇年十二月二十五日书记员  周家怡