四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2547号 原告：陈某，男，2012年1月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 法定代理人：温某（系陈某的母亲），住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段5号，统一社会信用代码915120812068656833。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅崇海，四川川达律师事务所律师。 原告陈某与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人陈勇，被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人赵明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某向本院提出诉讼请求：1．判令红塔房地产公司办理位于简阳市简城镇滨江南路3号“东方××小区××幢××号房屋的产权证；2．判令红塔房地产公司支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金暂计20049元（从2018年12月29日至取得产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。诉讼中，陈某将第二项诉讼请求变更为：判令红塔房地产公司支付逾期办理不动产登记证的违约金（计算方法：从2018年12月29日起至取得不动产登记证之日止，每日按房屋总价款的万分之一的标准计算）。事实和理由：2016年10月12日，陈某与红塔房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房合同》），双方约定陈某向红塔房地产公司购买东方威尼斯小区Ａ8幢17-3号房屋，房屋建筑面积82.79平方米，成交总价370591元（含面积补差款9295元）；红塔房地产公司应当于2016年12月30日前向陈某交付商品房；应当于2018年12月29日为陈某办理房屋产权证。但至今红塔房地产公司未办理案涉房屋的产权证，陈某等人多次向政府相关部门反映无果，为维护合法权益，故诉讼来院。 红塔房地产公司辩称，一、红塔房地产公司不存在逾期办理不动产权证的违约事实。1．按照《补充协议》的约定，办理所有权证的时间从购房者交纳维修基金、税费并提交所需资料后起算，购房者未交纳除维修基金外的税费；2．案涉楼栋与其他楼栋共同办理一份建设工程规划许可证，因其他楼栋未修建完毕，即使案涉楼栋早已竣工验收，但相关职能部门依然不准许分别进行土地核查，未能办理产权证的原因在于相关职能部门。二、购房者要求调高违约金的主张，没有事实以及法律依据，不应得到支持。综上，请求驳回购房者的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：红塔房地产公司开发“东方威尼斯”小区。2016年10月12日，温某代陈某与红塔房地产公司签订《商品房合同》，合同约定：陈某购买Ａ8幢17-3号商品房；房屋建筑面积82.79平方米；房款总价361296元；出卖人于2016年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记日起800日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行等内容。后双方签订《补充协议》，协议约定：办理房屋所有权证的时间，从购房者向房产管理部门缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起算，如因购房者原因导致未在上述期限内向红塔房地产公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过约定期限延迟办理的，由购房者自行承担相应的责任；如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照买受人委托代收代缴买受人办证税费的1%向买受人支付违约金。陈某于2016年10月14日交纳维修基金3311元，于2016年12月30日交纳了面积补差款9295元，案涉房产购房款总价为370591元。交纳面积补差款的当天，红塔房地产公司向陈某交付了案涉房屋。 另查明，2016年7月1日政府议事纪要中载明“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善。1．该项目用地中约17,802m2（实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续……”的内容。“东方威尼斯”项目A1、A2号楼之间增建二层建筑用于咖啡馆经营；“东方威尼斯”项目修建，不符合分期土地竣工审查的条件，该项目需要整体完工后整体进行土地核查，至今该项目未全部完工。简阳市不动产登记领导小组2020年7月15日的会议纪要中将“东方威尼斯”项目A8号楼的办证问题纳入不动产登记遗留问题处理事项，先行办理不动产登记，现阶段不对A8号楼实施土地核查，待“东方威尼斯”项目A、B、C、D区全部建成并通过相关部门验收合格后，根据企业申请，再整体竣工土地核查。2020年9月27日，红塔房地产公司取得案涉楼栋的初始登记。 再查明，2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 上述事实，有当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房合同》、《补充协议》、收据、发票、会议纪要、议事纪要等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈某与红塔房地产公司签订《商品房合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定红塔房地产公司在交房后2年内取得房屋所有权证书。红塔房地产公司于2016年12月30日交付案涉房屋，其应当于2018年12月30日前办理房屋所有权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书，但仍然负有向购房人陈某办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准。虽然本案中双方并未约定国有土地证的办证时间，但红塔房地产公司应当在合理的时间内为购房者办理不动产权证书。鉴于合同中约定办理房屋所有权证的时间超过简阳施行“两证合一”制度的时间逾2年，红塔房地产公司理应在房屋交付后2年内为购房者办理不动产权证书，即红塔房地产公司应当在2018年12月30日前办理不动产权证书。现案涉楼栋取得了初始登记，具备了办理不动产权证的条件，对陈某主张红塔房地产公司办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于红塔房地产公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。红塔房地产公司应当在2018年12月30日前为购房者办理不动产权证书，红塔房地产公司提出因政府的原因、购房者拖延办理相关手续以及两证合一政策实施的因素导致延迟办理不动产登记证书，红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为的抗辩意见。经查，因案涉楼盘尚未整体竣工，不符合分期竣工核查条件，外加A1、A2号楼之间增建二层建筑的原因，致使红塔房地产公司在2020年9月27日才取得案涉楼栋的初始登记。红塔房地产公司存在逾期办理不动产权证的违约行为。虽然购房者主张逾期违约金计算至取得不动产权证时，但是鉴于购房者后期还负有交纳契税等义务，违约金计算至法庭辩论终结时，即从2018年12月30日至2020年12月11日止，合计712天。 关于逾期办证违约金的确认。合同约定逾期办理房屋所有权证书的，红塔房地产公司承担代收代缴买受人办证税费的1%的违约金。合同中约定逾期办理房屋所有权证的出卖人按照买受人委托代收代缴买受人办证税费1%的标准支付违约金。该条合同约定因出卖人的原因逾期办证的，应当由出卖人承担支付违约金的合同责任，但因为出卖人并未收取买受人办证税费，违约金的具体金额约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，兼顾同一小区其他业主购房合同的约定，本院确认逾期办理不动产权证书违约金以购房款为基数，按照日万分之零点五的标准计算。综上，本院确定红塔房地产公司应当支付从2018年12月30日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证违约金为：712天×0.05‰×370,591元=13,193元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后十五日内为原告陈某办理“东方威尼斯”小区Ａ8幢17-3号房屋的不动产权证书； 二、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后十五日内支付原告陈某从2018年12月30日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证违约金13193元； 三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计151元，由原告陈某负担51元，由被告四川省简阳市红塔房地产开发公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  税旭东 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李瀚森