文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初6811号原告（申请执行人）：中国光大银行股份有限公司重庆万州支行，营业场所重庆市万州区北滨大道二段106号至110号，统一社会信用代码9150010159519064XB。负责人：胡晓东，系该行行长。委托诉讼代理人：张中华，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑清月，女，1977年3月17日出生，汉族，住重庆市万州区。被告（案外人）：李宝洪，男，1974年8月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周正河，奉节县法律援助中心律师。被告（被执行人）：重庆跨越卓远机械制造有限公司，住所地重庆市万州区王牌路970号D幢第二层，统一社会信用代码915001016939122047。法定代表人：袁钊怡，系公司董事长。委托诉讼代理人：袁银霞（身份信息同本案当事人袁银霞）。被告（被执行人）：印伶，女，1970年12月23日出生，汉族，住重庆市万州区。被告（被执行人）：重庆市馨葳机械制造有限公司，住所地重庆市万州经济技术开发区玉城寨片区，统一社会信用代码91500101671021654U。法定代表人：袁精侠，系该公司执行董事。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，系被告（被执行人）重庆市馨葳机械制造有限公司破产管理人。委托诉讼代理人:刘臻，重庆丽达律师事务所律师。被告（被执行人）：袁家国，男，1958年8月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：袁银霞（身份信息同本案当事人袁银霞），系被告（被执行人）袁家国所在单位推荐的公民。被告（被执行人）：袁钊怡，女，1986年7月1日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：袁银霞（身份信息同本案当事人袁银霞），系被告（被执行人）袁钊怡所在单位推荐的公民。被告（被执行人）：袁银霞，男，1984年4月20日出生，汉族，住重庆市万州区。被告（被执行人）：唐先秀，女，1964年11月21日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师。被告（被执行人）：石柱土家族自治县权辉商贸有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇沿江居委纵二路二层，统一社会信用代码91500240096854579W。法定代表人：邓淑蓉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖海波，男，1983年2月14日出生，汉族，住重庆市万州区。原告中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与被告李宝洪、重庆跨越卓远机械制造有限公司、印伶、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、唐先秀、石柱土家族自治县权辉商贸有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员王志攀担任审判长，与人民陪审员何涓、罗晓辉组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告中国光大银行股份有限公司重庆万州支行的委托诉讼代理人张中华、被告李宝洪的委托诉讼代理人周正河、被告重庆市馨葳机械制造有限公司的委托诉讼代理人刘臻、被告唐先秀的委托诉讼代理人董姚到庭参加诉讼，被告重庆跨越卓远机械制造有限公司、印伶、袁家国、袁钊怡、袁银霞、石柱土家族自治县权辉商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国光大银行股份有限公司重庆万州支行向本院提出诉讼请求：判令对被告印伶所有的位于重庆市奉节县房屋以腾空、不带租的方式进行拍卖。事实和理由：2017年12月27日，法院就中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀金融借款合同纠纷一案作出（2017）渝0101民初9753号民事调解书，确认印伶继续以其所有的位于重庆市奉节县房屋为重庆跨越卓远机械制造有限公司的金融借款债务提供抵押担保，抵押权人为中国光大银行股份有限公司重庆万州支行。之后，因重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀未实际履行该调解协议，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行向法院申请强制执行，案涉房屋系执行标的之一。2018年10月、11月，法院分别作出(2018)渝0101执4079号之一、之二执行裁定，裁定查封并拍卖、变卖案涉房屋，并于2020年4月13日通知被执行人印伶、案外人李宝洪腾空案涉房屋后拍卖。2020年5月，李宝洪就案涉房屋向法院提出执行异议。2020年5月29日，法院作出(2020)渝0101执异37号执行裁定书，裁定对执行标的房屋予以带租、不腾空拍卖。现中国光大银行股份有限公司重庆万州支行对此不服，认为李宝洪所主张的理由不成立，并不能达到足以排除强制执行的标准。首先，根据《中华人民共和国商业银行法》第二十二条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，商业银行的分支机构并非独立的民事主体，中国光大银行股份有限公司重庆分行与中国光大银行股份有限公司重庆万州支行在主体身份上具有同一性。并且，印伶与中国光大银行股份有限公司重庆万州支行之间除存在因借款合同产生的抵押关系外，再无其他业务往来；李宝洪除作为案涉房屋的承租人外，亦与中国光大银行股份有限公司重庆万州支行之间无其他业务往来。因此，李宝洪出具的《抵押物出/承租人承诺书》就是针对借款关系中抵押合同而出具，效力应及于中国光大银行股份有限公司重庆万州支行。其次，李宝洪与印伶之间的《租赁合同》及《租赁补充合同》已于中国光大银行股份有限公司重庆万州支行主张抵押权时提前终止，李宝洪并非案涉房屋的承租人，其对案涉房屋不享有任何可以排除执行措施的权利。最后，李宝洪明知其承租的房屋涉及抵押，应自担相应法律及投资风险。本案案涉房屋所在楼栋各楼层亦已实现物理分割并分别颁证，分别执行处置在法律和实际操作层面不存在障碍，李宝洪提岀的排除执行事由不能成立。综上，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行是借款合同的债权人，是案涉房屋的抵押权人，与案涉承诺书的承诺相对人具有主体同一性，享有要求对案涉房屋进行强制执行的权利;李宝洪因租赁合同提前到期而不再是案涉房屋的承租人，不享有任何足以排除强制执行措施的权利。综上，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行提起执行异议之诉，望判如所请。被告李宝洪辩称，2006年开始，李宝洪承租案涉房屋用于“碧海皇宫”大酒店经营。后经续签合同,租赁期至2029年止。2020年4月13日，法院告知李宝洪拟将案涉房屋进行清场拍卖,并要求一周内清场。李宝洪认为,执行标的物不宜进行清场拍卖。首先，李宝洪的租赁行为在先,执行标的物设立抵押权在后。李宝洪虽于2016年承诺“在其实现抵押权时,终止租赁合同”，但在该次贷款期限届满后,借款人进行了续贷,李宝洪并未针对续贷作出过任何承诺。因此,根据买卖不破租赁的原则,案涉房屋拍卖后新的所有权人应当继续履行原租赁合同。其次，李宝洪租赁案涉房屋经营“碧海皇宫”大酒店是以众筹方式进行,有十多个投资人，该酒店不久前刚进行过装修,投入四百余万元,各股东都是举债投资,并有员工几十名。如清场拍卖,酒店必将停业,给经营者造成巨大损失。再次，案涉房屋所在楼栋第一层为餐厅,第二层(即案涉房屋)为酒店,第三、四层为奉节县人民大会堂及奉节县青少年宫,是奉节县重要的政治文化活动场所。整栋楼的消防、水电及中央空调等设备设施系整体使用,如清场拍卖势必影响整栋楼的正常运行。故，李宝洪请求对案涉房屋以不清场的方式进行拍卖。因并非案件当事人，李宝洪对于法院(2017)渝0101民初9753号一案的调解情况并不知情。被告重庆市馨葳机械制造有限公司辩称，重庆市馨葳机械制造有限公司并非租赁合同的相对方，亦非案涉房屋的权利人，对相关情况并不了解，请求法院依法判决。被告唐先秀辩称，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行的诉讼请求及事实理由部分均未提及唐先秀，应驳回对唐先秀的诉讼请求。被告重庆跨越卓远机械制造有限公司、印伶、袁家国、袁钊怡、袁银霞、石柱土家族自治县权辉商贸有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：位于重庆市奉节县房屋（即奉节县人民大会堂综合楼第二层房屋）的原权利人为重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司，后变更为印伶。2006年11月14日，重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司作为甲方，奉节县碧海皇宫娱乐城作为乙方，李宝洪作为丙方签订《租赁合同》，约定：“因乙方提出申请将人民大会堂负一层、第一层、第二层，在2005年4月3日和2005年9月7日与甲方签订的房屋租赁合同与补充合同上的权力与义务转让给丙方（乙方与丙方已签订转租合同），在征得甲方同意的前提下，现就甲、乙、丙三方的有关事项签定如下补充协议：1、甲方同意乙方将2005年4月3日和2005年9月7日与碧海皇宫王富能等五个股东，签订大会堂负一层、第一层、第二层商场转租给丙方李宝洪，丙方应尽的义务不变……3、关于中央空调一事，原2005年4月3日签订合同时，甲方同意乙方在安装价值160万元的中央空调时，甲方出资100万元（用乙方应付的2007年1月30日和2008年1月30日的房屋租金100万元，先期抵付甲方的出资款）。乙方已付余下的60万元。中央空调由整个商场使用，租用期间甲方不承担任何使用及维修费用。甲方只作为固定资产投资。乙方转租后，丙方的义务不变。4、丙方在转租到乙方的租赁的人民大会堂负一层、第一层、第二层后，其法人李宝洪必须在2008年6月30日前，对所租商场进行全面装修经营，否则丙方将承担原合同中甲乙双方所约定的违约责任……”。2012年12月30日，重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司作为甲方，奉节县碧海皇宫娱乐城作为乙方签订《租赁补充合同》，约定甲方将位于重庆市奉节县房屋出租给乙方，租赁期限为2013年1月1日至2019年1月1日。重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司在甲方处加盖印章，印伶在甲方处签字；奉节县碧海皇宫娱乐城在乙方处加盖印章，李宝洪在乙方处签字。2016年3月1日，印伶、陈映彤作为甲方，李宝洪作为乙方签订《租赁补充合同》，约定将前述房屋的租赁期限续租至2029年3月31日止。2016年8月17日，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与重庆跨越卓远机械制造有限公司签订《综合授信协议》，约定由中国光大银行股份有限公司重庆万州支行向重庆跨越卓远机械制造有限公司提供最高为18000000元的授信额度。同日，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与印伶签订《最高额抵押合同》，约定印伶以其所有的位于重庆市奉节县的房屋为重庆跨越卓远机械制造有限公司在《综合授信协议》下产生的债务提供最高额抵押担保，所担保的主债权最高本金数额为18000000元。同时，合同中载明合同附件是合同不可分割的组成部分。2016年8月19日，印伶、李宝洪出具《抵押物出／承租人承诺书》，首部载明为附件27，内容为：“中国光大银行股份有限公司重庆分行：承租人李宝洪知晓出租人（抵押人）印伶将承租的位于奉节县的房屋（奉节县人民大会堂综合楼第二层）抵押给贵行事宜。双方共同确认出租人提供给贵行的租赁合同真实、有效、完整。本出租／承租人保证：1、承租人放弃该抵押物的优先购买权；2、同意在贵行处理该抵押物时，租赁合同提前终止，由此造成的损失由抵押人负责；3、在贵行处理该抵押物时，出租／承租人不以承租权或其他任何理由干扰贵行实现抵押权；并将完全按照贵行的要求予以配合，配合行为包括但不限于提供贵行实现抵押权所需的文件、采取贵行实现抵押权的行动、履行相关手续等；4、承租人因租赁抵押物所发生的与出租人的一切纠纷均不能对抗贵行实现抵押权的行为……6、该抵押物解除抵押后再次抵押给贵行或租赁合同到期续租的行为均不影响本承诺书效力……该承诺书直至以该抵押物为担保的贵行贷款本息全部结清或租赁合同终止（孰前）而终止……”。同日，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与印伶就案涉房屋办理抵押登记。2016年8月26日，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与重庆跨越卓远机械制造有限公司签订《流动资金贷款合同》，约定由中国光大银行股份有限公司重庆万州支行向重庆跨越卓远机械制造有限公司发放贷款18000000元，贷款期限为2016年8月26日至2017年8月26日。因重庆跨越卓远机械制造有限公司未按约定返还贷款本息，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行于2017年8月21日将重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀诉至本院。本院于2017年12月27日作出（2017）渝0101民初9753号民事调解书，确认重庆跨越卓远机械制造有限公司尚欠中国光大银行股份有限公司重庆万州支行贷款本金17988482.63元、利息101817.66元，该款由重庆跨越卓远机械制造有限公司按还款计划进行支付，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行在重庆跨越卓远机械制造有限公司所负债务范围内对案涉房屋享有抵押权，债务不履行时在折价、拍卖或变卖的价款中优先受偿，石柱土家族自治县权辉商贸有限公司对部分债务承担连带保证责任。2018年7月26日，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行向本院申请执行。2018年10月11日，本院作出(2018)渝0101执4079号之一执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2018年11月25日，本院作出(2018)渝0101执4079号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖案涉房屋。2020年4月13日，本院要求对案涉房屋腾空后拍卖。后李宝洪向本院提出执行异议，请求对案涉房屋以不清场的方式进行拍卖（事实理由同李宝洪本案中的辩称意见）。本院于2020年5月29日作出（2020）渝0101执异37号执行裁定书，认为：李宝洪与印伶于2006年即签订租赁合同承租案涉房屋，后又于办理抵押登记前将租期延长至2029年，租赁期间李宝洪均占有使用案涉房屋，合同中亦未约定提前解除的条件；并且中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与中国光大银行股份有限公司重庆分行又分属不同的民事主体，李宝洪出具的《抵押物出/承租人承诺书》效力并不能及于中国光大银行股份有限公司重庆万州支行。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定以及买卖不破租赁之原则，裁定对案涉房屋以带租、不腾空方式进行拍卖。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。结合本案当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为李宝洪与印伶之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋进行去租赁拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，李宝洪于2006年11月14日经当时案涉房屋的所有权人重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司同意，从奉节县碧海皇宫娱乐城处租赁案涉房屋；于2012年12月30日以奉节县碧海皇宫娱乐城名义与重庆市万州龙洋物业有限公司奉节分公司协商，续租至2019年1月1日；又于2016年3月1日与案涉房屋的现所有权人印伶协商，将租期延长至2029年3月31日。而中国光大银行股份有限公司重庆万州支行与印伶于2016年8月19日才就案涉房屋办理抵押登记。虽然李宝洪租赁在先，中国光大银行股份有限公司重庆万州支行抵押在后，但在就案涉房屋设立抵押权时李宝洪作为案涉抵押物的承租人出具了承诺书。该承诺书载明银行处理抵押物时租赁合同提前终止；承租人不以承租权或其他任何理由干扰实现抵押权；租赁合同到期续租的行为均不影响承诺书效力。此承诺系李宝洪的真实意思表示，应予遵循。再根据《中华人民共和国商业银行法》第二十二条，商业银行对其分支机构实行全行同意核算，统一调度资金，分级管理的财务制度；商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。中国光大银行股份有限公司重庆分行与中国光大银行股份有限公司重庆万州支行系上下级关系，且《最高额抵押合同》中载明附件亦为合同的组成部分。因此，案涉承诺书抬头虽为“中国光大银行股份有限公司重庆分行”，但其出具就是针对本次抵押，其效力应及于中国光大银行股份有限公司重庆万州支行。此外，李宝洪还辩称案涉借款进行过续贷，对此中国光大银行股份有限公司重庆万州支行最终予以否认，李宝洪亦未举示证据予以证明，本院不予采信。现中国光大银行股份有限公司重庆万州支行通过执行中的拍卖程序实现抵押权，李宝洪应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，去除租赁，由此产生的商业风险自行承担或另行解决。综上，李宝洪与印伶之间的租赁关系不能排除执行法院对案涉房屋进行去租赁拍卖。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条、第二百四十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：对被告印伶所有的位于重庆市奉节县房屋以腾空、不带租的方式进行拍卖。案件受理费80元，由原告中国光大银行股份有限公司重庆万州支行承担（原告中国光大银行股份有限公司重庆万州支行承担自愿承担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  王志攀人民陪审员  何 涓人民陪审员  罗晓辉二〇二〇年十二月十日法官 助理  袁堂久书 记 员  刘园园