太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8542号原告：中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行，统一社会信用代码911401006020506460。主要负责人：赵某，行长。委托诉讼代理人：武某，山西仁鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝某，山西仁鑫律师事务所律师。被告：安某，公民身份号码×××。被告：刘某，公民身份号码×××。被告：山西东林房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100788544053Q。法定代表人：郭某，董事。委托诉讼代理人：牛某，北京市华泰（太原）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行与被告安某、刘某、山西东林房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武某、郝某，被告山西东林房地产开发有限公司委托诉讼代理人牛某到庭参加诉讼。被告安某、刘某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告安某、刘某偿还原告借款本金321111.97元，支付截至2020年6月3日的利息1316.73元（包括利息、罚息、复利），本息合计322428.7元，并支付自2020年6月4日起至实际还清之日的利息（包括利息、罚息、复利）；2.判令被告山西东林房地产开发有限公司为被告安某、刘某上述全部债务承担连带保证责任；3.判令原告对被告山西东林房地产开发有限公司质押的保证金8200元享有优先受偿权；4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，被告安某与山西东林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201503936698）约定，被告安某以在银行按揭贷款的方式购买山西东林房地产开发有限公司开发的太原市××区房产。2015年12月25日，三被告与原告签订《个人购房借款／担保合同》［（房）字（工）行（三营盘）支行（2015）年（189）号］约定，被告安某、李芳向原告贷款41万元，贷款期限20年，自2015年12月25日起至2035年12月25日止，还款方式为按月等额本金，贷款年利率4.9%，并随央行基准利率调整而变化，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收30％，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，借款人授权贷款人将贷款划入指定账户，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，借款人违约，还应承担律师费等实现债权的费用，担保方式为抵押和保证。为担保原告债权的实现，《个人购房借款／担保合同》抵押条款还约定，被告安某、刘某以位于太原市××区房产为原告的债权提供抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时，《个人购房借款／担保合同》保证条款约定，被告山西东林房地产开发有限公司为原告的债权提供阶段性连带责任保证，保证担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。当抵押物正式办理抵押登记手续且原告取得房屋他项权证书后，到期的借款人的债务，保证人可免除保证责任。2015年12月25日，被告山西东林房地产开发有限公司与原告签订《保证金质押合同》约定，被告山西东林房地产开发有限公司为原告的债权提供保证金质押担保，质押担保的范围为全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现质押权的费用和所有其他应付费用。合同签订后，当日（即2015年12月25日），依据《个人购房借款／担保合同》第5．3条约定，借款人授权原告，将41万元贷款发放至被告山西东林房地产开发有限公司迎宾路支行账户。截至2020年6月3日，被告安某、刘某已累计25个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，原告多次请求偿还逾期贷款并按月继续履行还款义务，其拒不履行。截至2020年6月3日，被告安某、刘某欠原告本息合计322428.7元，其中本金321111.97元、利息1316.73元（包括利息、罚息、复利）。截至起诉前，抵押物仍未办理抵押登记手续，原告未取得案涉房屋他项权证书。原告认为，原告与三被告之间的《个人购房借款／担保合同》合法有效，原告如约履行合同义务，应受法律保护。但被告安某、刘某并未按约履行还款义务，且累计六个月以上未按时足额偿还贷款本息，其行为违反了合同的约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求其承担相应的责任。因被告刘某承诺被告安某的借款为双方共同债务并承担共同还款责任，故被告刘某应承担共同还款责任。同时，依据保证担保条款的约定，被告山西东林房地产开发有限公司应对被告安某、刘某上述所有债务承担连带保证责任。依据《合同法》《担保法》等规定，特向法院提起诉讼，希望人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告安某、刘某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未作出答辩。被告山西东林房地产开发有限公司辩称，依法驳回原告对答辩人关于复利的诉讼请求，本案原告与借款人约定不能按时支付利息计算复利与人民币利率管理规定相悖，同时违反了中华人民共和国商业银行法第四十七条的规定。原告应该与借款人积极协商还款的事宜，我公司愿意积极配合履行责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，被告安某（买受人）与被告山西东林房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定安某购买太原市迎泽区松庄路16号11幢2单元11层1102号房，建筑面积93.62平方米，商品房单价为6333元，总金额为592873元，付款方式银行按揭，自合同签订之日起，付房款总价的30%即182873元，剩余70%即41万元办理银行按揭，在2015年10月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同还对其他内容进行了约定。出卖人与买受人签字盖章捺印。2015年12月25日，原告中国工商银行股份有限公司迎宾路支行（贷款人）与被告安某（借款人暨抵押人）、被告山西东林房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请同意向其发放41万元个人购置住房贷款，贷款用于购买坐落于太原市××路，建筑面积93.62平方米的房屋，贷款期限20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准4.9%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。借款人授权贷款人将贷款一次性划入山西东林房地产开发有限公司。借款人按月等额本金还款（按月计息），每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同履行过程中发生纠纷，协商不成的向贷款人所在地人民法院提起诉讼。原告提供的抵押物清单显示，抵押人安某，建筑面积93.62平方米，抵押物价值592873元，房产地址太原市××路。合同还对其他内容进行约定。贷款人、借款人、保证人签字盖章捺印。2015年12月25日，原告（质权人暨甲方）与被告山西东林房地产开发有限公司（出质人暨乙方）签订质押合同，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与安某于2015年12月25日签订的主合同；主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的甲方有权实现质权，甲方实现质权时，可通过与乙方协商，将质物拍卖、变卖或兑现、提现后以所得价款优先受偿或将质物折价以清偿主债权；质物为山西东林房地产开发有限公司8200元保证金。2015年12月25日，原告向被告安某指定账户汇款41万元。原告提供的中国工商银行个人贷款借据余额信息显示，截至2020年6月3日，被告安某尚欠贷款本金321111.97元，利息1316.73元（包括利息、罚息、复利）。另，案涉抵押物至今未办理抵押登记手续，原告尚未取得案涉房屋他项权证书。上述事实有《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》《质押合同》中国工商银行个人借款凭证、中国工商银行个人贷款借据余额信息及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》《质押合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。合同签订后原告依约向被告安某发放贷款41万元，安某与共同还款人刘某在还款过程中未按期还款，构成违约，现原告要求被告安某、刘某偿还截至2020年6月3日欠付的借款本金321111.97元，利息1316.73元（包括利息、罚息、复利），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告安某、刘某按照合同约定支付剩余借款本金自2020年6月4日起至实际清偿完毕之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利的请求，事实清楚，本院予以支持。被告山西东林房地产开发有限公司为被告安某的上述贷款提供连带责任保证，是其真实意思表示，原告要求该公司承担担保责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告山西东林房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告安某、刘某追偿。被告山西东林房地产开发有限公司以8200元保证金为原告提供质押，原告作为质押权人，现主张对该8200元享有优先受偿权，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告安某、刘某经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。被告山西东林房地产开发有限公司的抗辩意见，无法律及事实依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安某、刘某在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行截至2020年6月3日的借款本金321111.97元、利息1316.73元（包括利息、罚息、复利）；并支付自2020年6月4日起至实际清偿完毕之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定计算的逾期还款利息、罚息、复利。二、被告山西东林房地产开发有限公司对上述第（一）项内容承担连带保证责任。被告山西东林房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告安某、刘某追偿。三、原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行对被告山西东林房地产开发有限公司质押的保证金8200元享有优先受偿权。被告山西东林房地产开发有限公司在质权人实现质权后，有权向被告安某、刘某追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3068元（原告已预交），由被告安某、刘某、山西东林房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛 二〇二〇年十二月九日书记员 宋冰冰