大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6997号原告：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛府园8-6号，统一社会信用代码：91210200747894831D。法定代表人：曲建波，执行董事。委托诉讼代理人：徐铮，男，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：王晓杰，女，1968年3月19日出生，汉族，住大连市西岗区。被告：孙岩，男，1966年9月19日出生，汉族，住大连市西岗区。二被告共同委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘春雪，辽宁华夏律师事务所律师。原告大连生生物业管理有限公司与被告王晓杰、孙岩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告大连生生物业管理有限公司的委托诉讼代理人王雅琦，被告孙岩及其与被告王晓杰的共同委托诉讼代理人穆晓霞、刘春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连生生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳所拖欠的2018年3月12日至2021年3月11日期间的物业费11162.74元（46.28平方米×6.7元/月/平方米×36个月）；2.被告自2018年3月12日起至被告实际付清之日止，以欠缴的物业费数额为基数，按照年利率6%向原告支付逾期付款违约金（暂计算至2020年6月1日止违约金数额为820.46元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议（公寓）》，约定原告为被告所有的新星星海中心房屋提供物业服务，案涉房屋建筑面积46.28平方米，公寓的物业费收费标准为每月每平方米6.7元，按年支付，在每一个支付期间届满前30日以前支付下一年度的物业费，逾期支付超过30日的，自逾期支付之日起，每迟延一日，被告应按照欠费的千分之三向原告交付滞纳金。自2018年3月12日起，被告未按照协议约定支付物业费。故诉至法院。被告王晓杰、孙岩共同辩称，《新星星海中心前期物业管理服务合同》系原告与大连新星亿乾房地产开发有限公司恶意串通签订的，原告以欺诈、胁迫行为与被告签订的《前期物业管理服务协议（公寓）》应当撤销，原告并未为案涉小区提供物业服务，本案原告诉讼主体不适格，案涉物业费及违约金收取无依据，且对未发生的物业费，原告无权收取。原告诉本案被告及其他业主拖欠物业费，只有在本案中原告诉请的欠费日期2021年3月，其他业主诉至2020年10月-11月。经审理查明，2016年8月8日，大连新星亿乾房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区胜利路与太原街交汇处的新星星海中心委托乙方并要求乙方与第一太平戴维斯合作成立该项目的物业管理中心，由乙方与第一太平戴维斯合作的物业管理中心提供前期物业管理服务。委托管理事项主要为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法规和政策规定由物业服务企业管理的其它事项。本物业管理区域物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元，乙方按照该标准向业主收取物业服务费用并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业服务费于本物业交付使用之日起计收，每位业主在办理入住手续时预交12个月的物业服务费作为前期物业服务费，其后的物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳该月的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。本合同期限自2016年8月8日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了双方的其他权利义务。2016年10月30日，被告王晓杰、孙岩与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》，被告王晓杰、孙岩购买了新星星海中心房屋（行政街号大连市沙河口区），房屋建筑面积46.35平方米。《合同补充协议》第十六条约定：“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即[第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司大连分公司或大连豪之英物业管理有限公司]实施统一物业管理，并遵守物业管理规定。物业费按建筑面积收取，每平方米每月6.7元，前两年执行优惠价：每月每平方米4.7元”。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》还约定了双方的其他权利义务。2017年3月12日，原告（甲方）与被告王晓杰、孙岩（乙方）签订了《前期物业管理服务协议（公寓）》《管理规约（公寓）》，约定甲方为乙方坐落于新星星海中心房屋提供物业管理服务，期限自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作、交通秩序与车辆停放。公寓收费标准为每月每平方米6.7元。入住时预交为期一年的物业管理费，其后每年度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一个支付期间的物业管理费。乙方迟延交纳物业费超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应按照欠付费用的千分之三向甲方缴付滞纳金，同时乙方承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用。2017年3月12日，被告王晓杰、孙岩向原告交纳了2017年3月12日至2018年3月11日期间的物业费2614元，该期间案涉房屋物业费收费标准为每月每平方米4.7元。上述事实，有原告提交的起诉状、《新星星海中心前期物业服务合同》《商品房买卖合同》及合同补充协议、《前期物业管理服务协议（公寓）》《管理规约（公寓）》、收款收据及原、被告双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，大连新星亿乾房地产开发有限公司与原告签订的《新星星海中心前期物业服务合同》以及原告与被告王晓杰、孙岩签订的《前期物业管理服务协议（公寓）》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，能够证明案涉小区由原告提供物业服务。被告王晓杰、孙岩与原告签订了《前期物业管理服务协议（公寓）》，证明被告王晓杰、孙岩对由原告提供物业服务是知悉的，并且同意由原告提供物业服务，现原告已为被告王晓杰、孙岩所居住的案涉小区提供了物业服务，被告王晓杰、孙岩应按合同约定向原告缴纳物业服务费，因此被告王晓杰、孙岩认为原告无权收取物业费的抗辩理由不能成立。被告王晓杰、孙岩于2017年3月12日实际取得案涉房屋，应当依照《新星星海中心前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议（公寓）》约定向原告交纳物业费。关于物业费的标准，《新星星海中心前期物业服务合同》约定了本合同物业费公寓由业主按拥有的建筑面积交纳，每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元。被告王晓杰、孙岩于2017年3月12日开始为案涉房屋交纳物业费，因此，按照合同约定，自2017年3月12日起至2019年3月11日止物业费收费标准为每月每平方米4.7元，自2019年3月12日开始物业费收费标准为每月每平方米6.7元。原告庭审中陈述，根据公司的现行政策，如果业主能够按时交纳物业费，会给予业主收费优惠，可以按4.7元/月/平收取物业费，若业主恶意欠费，便不再享有该优惠，原告将按合同约定主张物业费。本案中，被告王晓杰、孙岩经原告催缴，且诉至法院的情况下，仍不缴纳物业费，不属于原告陈述可以按每月每平方米4.7元标准计收物业费的情况，因此，被告王晓杰、孙岩仍应按照《新星星海中心前期物业服务合同》约定的收费标准交纳物业费。原告诉请被告王晓杰、孙岩应交纳物业费的期间为2018年3月12日至2021年3月11日，因本案于2020年10月19日开庭审理，庭审中被告王晓杰、孙岩认为有部分物业服务费因尚未发生不应一并缴纳，认为物业服务费暂计算至2020年10月11日为宜，对此本院予以照准。按照合同约定，2018年3月12日至2019年3月11日期间的物业费为2614.14元（4.7元/月/平方米×12个月×46.35平方米），2019年3月12日至2020年10月11日期间的物业费为5900.36元（6.7元/月/平方米×19个月×46.35平方米），被告王晓杰、孙岩应支付自2018年3月12日起2020年10月11日止期间的物业费共计8514.50元。关于原告要求被告王晓杰、孙岩给付违约金的主张，因被告王晓杰、孙岩未交纳物业费系与原告就物业费收费标准、物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王晓杰、孙岩于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司2018年3月12日至2020年10月11日期间的物业费8514.50元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），已减半收取，由原告负担25元，由被告负担25元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十二月十一日书记员  陈 阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。