广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28924号原告（反诉被告）：彭友兰，女，1983年12月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：罗放清、张斌，均为广东唯杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张瑞平，女，1971年3月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢海平，系被告丈夫。第三人：广州市亿臻房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗**103商铺。法定代表人：吴雄华。原告（反诉被告）彭友兰诉被告（反诉原告）张瑞平、第三人广州市亿臻房地产代理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法由审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张斌、被告及其委托诉讼代理人谢海平、第三人的法定代表人吴雄华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:原告与被告于2015年8月16日由第三人提供中介服务签订了《广州市亿臻房地产代理有限公司房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区锦鸿花园12号601房（以下简称“涉案房屋”）出租给原告使用，每月租金5000元，租赁期自2015年8月25日起至2016年8月24日止。合同期满后双方未签订书面的租赁合同，原告继续租赁被告的房屋，双方形成不定期租赁合同关系。合同签订后，原告当天向被告支付了10000元的履约保证金，每期租金均按时足额支付至被告指定的收款账户，且原告均是按照合同的约定利用租赁房屋。现因被告租金增加至每月6000元，原告于2020年6月29日向被告提出解除合同。2020年7月24日，原告已结清租金、水电费、管理费及其它所有费用，并按照合同约定将租赁房屋清洁干净，已达到退租的标准，并将房屋交付予被告。依照合同第四条之约定，合同期满，原告付清租金、水电费、管理费及其它所有费用后，被告将保证金无息退还给原告。但被告无理要求原告对租赁房屋内电器、家具、墙壁等设施、设备的正常损耗进行赔偿，并以此为由拒不退还租赁保证金。依据合同第十三条之约定，房屋内的设备、设施的正常损耗，原告无需赔偿。原告于2020年8月13日向被告户籍所在地寄发了律师函，要求被告退还租赁保证金，但被告仍拒不退还。故原告起诉请求判令：1、被告向原告退还租赁保证金10000元；2、案件受理费由被告承担。请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。一、被告将涉案房屋的设施、设备的正常损耗归咎于原告并要求原告赔偿的要求无事实和法律依据。原告于2015年8月25日入住涉案房屋并连续租赁至2020年7月24日，双方经协商解除合同。原告在涉案房屋居住长达近5年。另无法了解到涉案房屋是何时进行的装修，双方也没有在签订合同时对涉案房屋内的设备、设施的新旧情况及损耗情况进行确认，被告亦没有提供相关证据予以证明。房屋内的相关设施设备必然会随着时间的流逝产生自然老化及正常损耗，合同第十三条明确约定正常损耗不计。另原告自行将涉案房屋的设施设备进行了清洁和维修，依约清洁涉案房屋卫生，将涉案房屋交还给被告，但被告拒不退还原告交付的租赁保证金l万元。二、原告无需向被告支付房租滞纳金。原告每月依约将涉案房屋的房租通过微信支付给被告。即使存在迟延几日支付房租的情形，原告均及时将房租支付给被告，被告收取房租后均有同意原告迟延几天交付房租的的意思表示，例如：好的；收到，谢谢；没事没事等等。三、被告的反诉请求无事实和法律依据，故案件受理费均由被告承担。被告答辩并反诉称：原告在承租涉案房屋和车库期间，先后有22次共计52天未按时缴付租金，由此产生滞纳金5422元。2017年1月25日，原告本应按期交纳租金，但原告借故拖延，直至2017年2月3日才缴清，共逾期9天。综上所述，原告违反合同第一条、第五条的规定，被告有权依据合同没收保证金不予退还。根据合同约定，被告将刚装修完成的涉案房屋、价值214070元的整套齐全的全部屋内设施及负二层141号车库出租给原告使用，每月租金5000元。涉案房屋清单写明屋内设施价值。合同期满后双方未签订书面的租赁合同，原告继续承租。2017年12月，经双方协商，将租金上调到5300元/月。2020年7月3日，因原告提出解除合同，被告到出租房屋现场查看房屋情况时，发现原告在承租房屋期间，洗衣机、电视机、冰箱、抽油烟机、燃气灶均已损坏，墙壁被乱涂乱画，实木家具遍布油垢，沙发坐垫被丢，微晶瓷砖伤痕累累，阳台洗脸池被砸坏，防盗门锁被损坏，整个房屋被原告故意损毁得破旧不堪，惨不忍睹。于是被告向原告提出整改，要求原告：1、对墙面用砂纸打磨补平后粉刷涂料；2、清理好所有杂物打扫好房间卫生；3、按清单所列项目保持家具电器的完好和清洁。原告同意。2020年7月24日，被告根据双方约定收房，发现原告只整改一部分，具体情况是：电视机被拿走维修（至今未还），墙面虽然进行粉刷，但未按维修工序进行粉刷，造成墙面色差极大；未按合同要求对房屋设施、设备进行维修和清洁，洗衣机、冰箱已损坏未维修，阳台洗脸池被损坏未维修，防盗门锁被损坏未维修，家具未进行清洁，沙发座垫丢失未补齐。被告继续要求原告履行合同要求，维修被损毁的设施、设备。最后，经原告同意，由被告自行对房屋的设施、设备进行维修和清洁，费用由原告承担。之后，被告对房屋进行清理维修，但LG五门冰箱、松下滚筒洗衣机经专业人员查看已经彻底损坏无维修价值。2020年8月8日，被告对房屋进行清理维修后，将共计20704元的物品损坏维修费用清单发微信给原告，要求结清所有费用。但原告拒不赔偿，并将被告起诉至贵院。原告59个月来，未按时缴纳租金合计52天，应支付滞纳金5422元。故被告反诉请求判令：1、原告向被告赔偿恶意损毁出租房屋设备、设施，维修费用20704元；2、原告向被告支付房租的滞纳金5422元；3、案件受理费由原告承担。第三人述称：本案与第三人无关。被告将涉案房屋交付给原告时，第三人有在场，当时房屋和家具家电都是完好、很新的，原告当时也是要求好的房屋才租。2020年7月24日，原告返还涉案房屋给被告时，第三人也有进去看过现场，发现墙壁的确是有粉刷过，但是只是把脏的那一块刷了，墙壁的颜色都是不一致的；冰箱表面很脏很旧，无法通电；沙发、餐桌也是很脏，有很多油垢和刮花的地方；洗衣机表面已经被阳光晒得老化，插了电也打不开；没有看到电视机。经审理查明：2015年8月16日，原告（原告）与被告（甲方）及第三人签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将其合法拥有的锦鸿花园12号601房出租给原告作住宅使用，产权面积为116平方米；一、租金每月5000元，并于应交租金当期25号前把下期租金交清，甲方开收款收据给原告，乙方不得拖欠、刁难、躲避等以各种理由拒交租金，每推迟一日缴付，则按月租金2%每日另加收滞纳金，如此类推，如超过七天未缴付清，则视乙方毁约，甲方有权停止供水、供电、收回该物业、终止合同、没收保证金；二、租赁期限为一年，从2015年8月25日起至2016年8月24日止；四、甲乙双方签署合同时，乙方应向甲方交付履约保证金10000元，合同期满，乙方付清租金、水电费、管理费及其它所有费用后，甲方将保证金无息退还给乙方；五、有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回该物业，保证金不退回：4、乙方拖欠租金超过七天的（同业主协商除外）；十三、乙方须以正当合理防范措施保护该物业的设备、设施，如有损毁，甲方有权要求计价赔偿（正常损耗不计）；等。《锦鸿花园12栋601房清单》记载了涉案房屋的家具家电及价格。其中，沙发分别为13800元和10000元、电视机4600元、抽油烟机2000元、五门冰箱9800元、洗脸池3800元、滚筒洗衣机7600元。被告和第三人均确认三方在签订租赁合同时，将该清单作为合同附件，由双方核对过。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金10000元。租赁合同到期后，原告继续租赁使用涉案房屋。后房租升为5300元/月。根据原、被告之间的微信聊天记录记载，2020年6月29日，被告表示下个月开始涨房租，原告表示租完这个月就不租了。被告表示同意。2020年7月3日，被告：“今天我们看了一下房子，我们提出以下几点要求：一、墙面请用砂纸打磨补平后粉刷涂料。二、请清理所有杂物搞好卫生。三、请按清单所列项目保持家具电器的完好和清洁。请在7月24日前将上述事项完成并交付，如你有异议请及时沟通。”原告表示同意。2020年7月24日，被告提出门打不开，冰箱修不好等。后原告将电视拿去维修。2020年8月8日，被告向原告发送了费用清单：五门冰箱4500元、松下滚筒洗衣机3000元、粉刷墙3000元、沙发垫800元、清洁工费500元、刷墙和清洁时间7天共1232元，合计13032元。原告于2020年7月24日将涉案房屋交还给被告。被告为证明其反诉主张，还提交了如下证据：1、房租延迟支付滞纳金清单、微信转账凭证。记载2017年2月3日支付租金5000元，其他偶尔有迟延几天（1至5天）支付租金。2、房屋设施、设备损坏赔偿清单，记载：五门冰箱4500元、电视机2300元、松下滚筒洗衣机3000元、抽油烟机1000元、厨房洗脸池3800元、沙发座垫800元、墙漆及工具1302元、刷墙人工费1600元、清洁房屋人工费500元、防盗门门锁270元、维修清洁房屋耽误出租时间7天（按每天176元计）共1232元，合计20704元。3、日期为2020年7月29日的收款收据，记载涉案房屋粉刷墙壁人工费1600元。日期为2020年8月13日的良辰轩出货单，记载被告家具一批维修费用和护理费用2700元、沙发单980元。日期为2020年7月26日的广州华美立邦送货单，记载锦鸿花园立邦漆等材料共1302元。日期为2020年7月24日的收据，记载锁芯和锁一套共310元。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性认可，证明目的不确认，被告收取原告房租后，均有同意原告延迟交租的意思表示；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予确认，该票据均是市面上可以伪造、可以购买空白的票据制作。第三人对上述证据没有意见。本案庭审中，被告表示：原告租赁涉案房屋给被告造成的损失有：洗衣机、冰箱、电视机打不开，墙壁上乱写乱画还有打球的印子，沙发和餐桌上有很多油垢，沙发坐垫不见了，阳台上的洗脸盆被砸坏了，防盗门锁也被砸坏了。被告交房给原告，原告返还房屋给被告时，原、被告及第三人均在现场。原告有迟延交租行为时，被告没有提出异议。原告表示：不确认，原告也不清楚，是交房后被告说的，原告有一套自己的冰箱和洗衣机，没有用过被告的冰箱和洗衣机，不知道为什么打不开；电视机原告已经维修好；被告以前有将涉案房屋租给其他租客，租给原告的时候沙发垫就已经发霉了；沙发和餐桌在交房时，原告就已经清理过，不存在被告所述情况；墙壁在交房前已经重新粉刷过；原告没有恶意损坏洗脸盆，是窗户旁边的瓷砖掉下来砸到洗脸盆，原告有跟被告说过这件事；防盗门不是原告砸坏的，交房时防盗门锁是好的。原告返还房屋时，第三人仅在涉案房屋门口站了一下就走了。第三人表示：被告将涉案房屋交付给原告时，第三人有在场，当时房屋和家具家电都是完好、很新的，原告当时也是要求好的房屋才租。2020年7月24日，原告返还房屋给被告时，第三人也有进去看过现场，发现墙壁的确是有粉刷过，但只是把脏的那一块刷了，墙壁的颜色都是不一致的；冰箱表面很脏很旧，无法通电；沙发、餐桌也是很脏，有很多油垢和刮花的地方；洗衣机表面已经被阳光晒得老化，插了电也打不开；没有看到电视机。2020年11月23日，原告将电视机交还给被告。据此，被告变更第一项反诉请求的维修费用为18404元，撤回了电视机费用2300元。本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但原告继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据原、被告之间的微信聊天记录可以查明，原、被告双方协商一致解除租赁合同。原告已于2020年7月24日将涉案房屋返还给被告。根据合同约定，双方签署合同时，原告应向被告交付履约保证金10000元，合同期满，原告付清租金、水电费、管理费及其它所有费用后，被告将保证金无息退还给原告；有下列情形之一的，被告有权终止本合同，收回该物业，保证金不退回：4、原告拖欠租金超过七天的（同业主协商除外）。根据查明事实，虽然原告有逾期支付租金几天的行为，但在租赁合同履行期间被告一直未对此提出过异议，也未向原告主张过违约金，其中2017年2月3日支付租金时，被告亦未据此要求解除合同，故在双方协商一致解除合同后，被告以原告逾期支付租金为由要求原告支付滞纳金、没收保证金缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告退还履约保证金10000元符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告对涉案房屋的墙壁、家具家电造成了损坏，并提交了微信聊天记录、维修票据予以证明，且第三人亦确认该事实，故本院对此予以采信。根据合同约定，原告须以正当合理防范措施保护该物业的设备、设施，如有损毁，被告有权要求计价赔偿（正常损耗不计）。据此，结合被告提交的证据、涉案房屋装修、家具家电的使用期限和现状及原告的过错程度，本院酌情判决原告赔偿维修费用6000元给被告。对被告超过部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张瑞平在本判决生效之日起10日内退还履约保证金10000元给原告彭友兰；二、原告在本判决生效之日起10日内赔偿维修费用6000元给被告；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由被告负担；反诉受理费226.5元，由原告负担72元，被告负担154.5元。上述受理费已经由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给自己。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年十二月二十三日书记员 杜彦泽莫敏琪