黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终421号上诉人（一审原告）：汪海涛，男，1986年5月28日出生，汉族，衡水正大实业有限公司养殖部经理，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：刘颖，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张子明，男，1970年9月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（一审被告）：辛天宝，男，1974年8月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人:张丽娟，黑龙江千水律师事务所律师。上诉人汪海涛因与被上诉人张子明、辛天宝房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪海涛委托诉讼代理人刘颖，被上诉人辛天宝委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。被上诉人张子明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪海涛上诉请求：撤销一审判决；张子明、辛天宝共同返还汪海涛购房款并支付利息。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。辛天宝承认汪海涛是通过袁某购买案涉房屋，袁某称其代表汪海涛多次找辛天宝、张子明主张权利，汪海涛妻子并不是每时每刻都和汪海涛在一起，应以汪海涛本人陈述为准。一审判决以汪海涛妻子明确表示自2012年5月15日出具收条后，从未就此找过张子明、辛天宝，只在2012年年5月15日见过一面，认定汪海涛未向共同之债的另一相对人张子明主张权利，歪曲了当事人的叙述。汪海涛妻子其它关键叙述，一审判决避而不谈，断章取义。上述证据相互印证的，能够证明汪海涛向张子明、辛天宝主张权利的事实。在权利人法律意识淡薄的情况下，不易于留下书面证据，法院可以通过进一步询问等方式审查陈述的真实性。汪海涛多年不主张权利不符合常理。本案诉讼时效起算点不是2012年12月31日，而是汪海涛知道其预定房屋已经售出之日，该小区是在2014年、2015年才开始办理进户，汪海涛只是在2012年底知道房屋没有办理进户，而不是房屋已经售出。二、一审判决程序违法。应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条做到职权探知。在张子明未到庭情况下，主动审查其履行的义务的诉讼时效，违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定。三、一审判决适用法律错误。袁某并不是本案的利害关系人，本案的结果与其无直接和间接利害关系。一审判决否认袁某证言效力错误。辛天宝辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、汪海涛的主张已经超过诉讼时效。其提交收条的时间是2012年5月15日，合同约定交付房屋时间是2012年12月31日，至起诉日已经近7年时间，汪海涛从未向辛天宝主张过权利。二、本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。袁某与汪海涛系姻亲关系，其证言不具有真实性。三、汪海涛没有向张子明主张过权利。一审庭审时，汪海涛代理人（汪海涛妻子）明确表示自2012年5月15日出具收条后，汪海涛从未找过张子明。四、辛天宝对本案已经超过诉讼时效的抗辩效力及于张子明。张子明、辛天宝不是两个完全独立的当事人，辛天宝、张子明是本案的共同被告。从法律意义上具有共同权利与义务。因此，辛天宝对本案已经超过诉讼时效的抗辩效力及于张子明，不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定。张子明未提交书面答辩意见。汪海涛向一审法院起诉请求：张子明、辛天宝共同返还汪海涛购房款150,000元，并从2012年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止。一审法院认定事实：2012年，案外人袁某曾在辛天宝手里购买过一套宇信小区的房屋。同年5月，袁某妻子汪海艳的弟弟汪海涛亦欲购买一套宇信小区的房屋，委托其姐夫袁某与辛天宝就购买在建楼房一事洽谈。2012年5月15日，辛天宝带袁某、汪海艳、汪海涛妻子金文娟到张子明处，预订宇信1号楼3-5层（单元不限）房屋一套，面积70平方米内，约定“总价款18万元、先支付15万元作为购房款，待楼票到手后再支付余款3万元，2012年年末进户”，汪海涛妻子金文娟当场交付现金150,000元，由张子明书写收条一份，张子明、辛天宝在收款人位置共同署名。一审法院认为，标的是合同当事人权利义务指向的对象，是合同成立的必要条件，合同对标的的规定应当清楚明白，准确无误，防止差错，而本案汪海涛起诉依据的收条中，约定可售与汪海涛的房屋具有不确定性，属于原则性协议性质的订金收条，双方之间并未订立房屋买卖合同，尚处于缔约前期，一旦可售房屋确定，势必要另行订立房屋买卖合同，该收条也是确保辛天宝、张子明在具备交易条件的房屋坐落确定后继续与汪海涛订立房屋买卖合同的担保，故汪海涛与辛天宝、张子明之间系预约合同关系，不是房屋买卖合同关系。对于该预约合同的效力问题，汪海涛在订立预约合同时知道预约所涉房屋是哈尔滨宇信置业有限公司所有，辛天宝对标的物尚未取得所有权或者处分权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，因无权处分订立的合同并非当然无效，且双方订立的是预约合同，辛天宝完全有可能在履行预约合同，订立本约时获得所有权或处分权，故该预约合同有效。张子明、辛天宝共同在收条上签字署名的行为，在法律上具有承诺履行预约合同的法律效果，即无论谁实际收取了预订款，张子明、辛天宝均负有与汪海涛订立本约（房屋买卖合同）的义务，在预约成立并生效后，汪海涛对本约的期待利益已固化，一旦张子明、辛天宝违约，汪海涛的期待利益便会丧失，张子明、辛天宝二人应当共同对汪海涛承担违约责任。辛天宝在庭审中提出诉讼时效抗辩，汪海涛就诉讼时效抗辩仅有袁某的证言这一单一证据作为反驳证据，而袁某与汪海涛系近亲属姻亲关系，且袁某还以汪海涛代理人的身份参与过本案争议的民事法律关系，属于与汪海涛有利害关系的人，故其证言不足以证实汪海涛起诉存在诉讼时效中止、中断的情形。在2012年年末汪海涛已经知道其预订宇信小区之房屋已经售出，且双方未另行达成新的合意，故诉讼时效自其知道该事实之日起计算，距今已有七年之久。违约责任的诉讼时效期间为普通诉讼时效，在《中华人民共和国民法总则》实施之前已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年普通诉讼时效。在庭审陈述中，汪海涛代理人及其妻子明确表示自2012年5月15日出具收条后，汪海涛从未就此找过张子明，和张子明只在2012年5月15日见过一面，据此可以认定汪海涛亦未向共同之债的另一相对人主张过权利，故对辛天宝的诉讼时效抗辩予以支持。判决：驳回汪海涛的诉讼请求。二审中，汪海涛申请证人孔某、王某1、袁某出庭作证，并举示收条复印件一份。拟证明：汪海涛曾经向张子明主张案涉房屋的权利，本案诉讼时效存在中止中断的情形，汪海涛的起诉未超过诉讼时效。辛天宝质证意见：孔某证言内容不具有真实性，其不认识张子明，与一审庭审时汪海涛姐姐的陈述矛盾，不能作为定案的依据。王某1证言内容不具有真实性。王某1、张子明与辛天宝之间存在着矛盾，辛天宝与张子明、王某1他之间的诉讼还没有结束，属利害关系人。该证言是孤证，不能认定王某1证实的内容是真实的。袁某在一审时已经出庭作证，其与汪海涛存在着直接的利害关系，证言的内容也不能够证明汪海涛向张子明、辛天宝主张了权利，该证据亦是是孤证，没有其他证据相互印证，不能作为定案的依据。收条是复印件，不予质证。本院认证意见：因证人孔某、王某2的证言内容不能明确其听到的内容系案涉房屋的买卖情况，汪海涛提供的收条系复印件，辛天宝对上述证据亦不予认可，故本院对上述证据不予采信。因一审诉讼中，辛天宝确认袁某系案涉房屋买卖的中间人，故袁某对案涉房屋买卖的情况知悉，其证言与本案事实具有关联性，本院对袁某的证人证言予以采信。辛天宝、张子明没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对汪海涛与张志明、辛天宝间法律关系性质、效力及违约责任的认定正确，本院予以确认。关于本案诉讼时效问题。根据本案各方当事人间为预约合同关系的性质，张子明、辛天宝为汪海涛出具收条注明的“此楼2012年底进户”应为汪海涛欲购买房屋所在建筑物的进户时间，而非买卖双方签订房屋买卖合同的时间。因双方需另行签订房屋买卖合同，对此时间双方在收条中未注明，故买卖双方对签订房屋买卖合同的时间未明确约定。各方当事人均承认案涉房屋买卖系由案外人袁某的介绍和协助办理的。虽然袁某与汪海涛间存在姻亲关系，但因袁某参与了案涉房屋买卖的过程，故其此后代汪海涛向辛天宝、张子明主张房屋买卖的相关权益符合常理。袁某在本案诉讼中出庭证明其每年都向辛天宝要楼，同时亦找过张子明，能够证明袁某代汪海涛向辛天宝、张子明主张权利的情况，汪海涛对此亦予以认可，且张子明未到庭对袁某的陈述予以否认。综上，辛天宝在本案中提出的诉讼时效抗辩依据不足，本院不予支持。一审判决对诉讼时效的认定不当，本院予以纠正。辛天宝明确不能为汪海涛继续办理房屋买卖事宜，张子明亦未到庭表示能够为汪海涛办理案涉房屋买卖，汪海涛在本案诉讼中亦明确解除其与辛天宝、张子明间的房屋买卖合同关系，故案涉房屋买卖预约合同应予解除，汪海涛支付的购房款应予返还。汪海涛主张给付占有款项期间的利息符合法律规定，但对利息标准的主张不符合法律规定，本案自2019年8月20日起的利息标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。综上所述，汪海涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初1134号民事判决；二、被上诉人张子明、被上诉人辛天宝于本判决生效之日起三日内返还上诉人汪海涛购房款150,000元，并给付自2012年5月16日起至150,000元购房款返还之日止的利息（利息计算以150,000元为基数，自2012年5月16日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回上诉人汪海涛一审其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，公告费560元，合计3860元，由被上诉人张子明、辛天宝负担。二审案件受理费3300元，由被上诉人张子明、辛天宝负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十二月二十五日法官助理白恩奇书记员周小倩