安徽省东至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1721民初2928号 原告：黄琴，女，1988年8月10日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：裴秋平（系原告黄琴丈夫），男，1987年7月29日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：谈笑林，东至县大渡口镇法律服务所法律工作者。 被告：程志中，男，1974年5月25日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：潘小东，安徽安东律师事务所律师。 原告黄琴诉被告程志中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款380000元及利息（利息自2014年4月1日起按年利率15.4%计算利息）；2.判令被告承担其出售房屋后原告进行装修的损失费用36000元；3.判令被告给付原告因房产价格上涨的损失10万元；4.判令本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中，黄琴增加诉讼请求：确认原被告于2014年3月31日签订的售房协议书无效。事实和理由：2014年3月份，被告将其所有的坐落在东至县胜利镇方村村子角组（胜利镇环城南路）一幢三层居民楼（集体土地使用证：东集用（2013）1465号），面积为247.34平方米，出售给原告，房屋出售价为380000元，并于2014年3月31日原被告签订了售房协议书，且有见证人签字。原告按合同约定首付了房款150000元后，被告将房屋交给了原告。2015年原告对该房屋进行了简易装修，花去装修费用36000元，但至今原告未在该房屋居住。原告按合同约定付清购房余款，被告向原告出具一张总收条。原告付清所有购房款后，被告至今未按售房协议书第四条约定，将出卖的房屋的集体土地使用证过户到原告名下，原告多次找被告要求其将集体土地使用证过户到原告名下，但被告以各种理由推诿至今。为此，现为维护原告合法权益，特具状于贵院，望判如所请。 被告程志中辩称，2014年3月31日，在见证人裴某、汪某1和方某的见证下原告与被告签订了《售房协议书》，双方约定被告将位于东至县胜利镇方村村子角组（胜利镇环城南路）的一幢三层楼房［土地使用权证东集用（2013）第1465号］出售给原告，售价38万元，首付款13万元，余款三年内付清，待原告付清余款后双方进行过户，过户的前提是原告必须将户口迁至被告所在村即东至县胜利镇方村村。签订上述协议后被告即将房屋交付给原告居住使用。此后时间里原告未能将户口迁至胜利镇方村村，双方为此也多次沟通，直到2019年1月原告才将余款付清。现原告提出要求被告返还购房款以及赔偿损失的诉求于法无据。首先，被告对出售房屋的情况没有任何隐瞒，向原告提供了集体土地使用权证书，原告对集体土地上房屋买卖能否过户以及如何过户都是明知的，原告只要能将户口迁至胜利镇方村村，被告就可以将集体土地使用权证过户至原告名下，目前不能过户完全是由原告造成的。其次，原告与被告也未约定具体完成过户的期限，也正是考虑原告迁移户口需要时间，在原告没有将户口迁至胜利镇方村村之前，被告没有义务过户，原告不能以目前不能过户这一现状即认为是被告造成的违约。最后，即使双方签订的《售房协议书》不能履行，如上所述原因也并非被告的责任，被告无需对原告承担赔偿责任，反而原告应当向被告支付2014年3月至返还房屋时止期间的房屋占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 1.原告黄琴提供的买卖合同及发票，证明2016年-2019年大渡口镇商品房价格在上涨的事实。被告程志中对买卖合同及发票的三性均有异议，认为该证据不能达到原告的证明目的。本院认为，黄琴所列举的该组证据证明的是大渡口商品房价格情况，案涉房屋在胜利镇，不同地段，不同类型的房屋，价格无可比性，不能根据大渡口房价上涨的情况来达到本案原告所受到的损失的证明目的，故对于该组证据，本院不予认定。 2.原告黄琴提供的裴忠强证明、清单、收据各一份，证明原告购买被告住宅房由裴忠强装修及装修费用的事实。被告程志中对该组证据三性均有异议，认为该证据不足以证明其装修的实际价值。本院认为，裴忠强所出具的证明，系证人证言，裴忠强本人无正当理由未出庭作证，对于该份证据本院不予认定。清单、收据均为个人单独出具，且无其他证据相印证，其真实性存疑，对于该份证据本院不予认定。 3.被告程志中申请证人汪某1和方某出庭作证，以证明签订协议时过户的前提是将原告的户口迁至胜利镇方村村。原告黄琴认为两证人的证言不能达到被告的证明目的。本院认为，程志中申请的汪某1和方某出庭作证，证人汪某2称签订协议时及签订协议后原、被告间对迁移户口的问题是否协商以及如何协商不清楚；证人方某对原、被告签订协议时自己是否在场前后回答不一；证人汪某1和方某的证言达不到被告程志中的证明目的，故对于该份证据，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年3月31日，黄琴与程志中签订《售房协议书》，约定：“一、程志中在胜利镇环城南路拥有一幢三层居民楼，销售给黄琴，面积以集体土地使用证为准；二、售房价格标准：380000元整；三、付款方式：首付款130000元整，余额在协议书签字后，三年内分批付清；四、黄琴首付款付后，该幢楼房使用权归黄琴使用，但黄琴余款付清时，程志中过户给黄琴集体土地使用证；五、以后，该幢楼房，在镇规划拆迁或价格升值时，归黄琴所有，程志中无权干涉；六本协议一式两份，程志中、黄琴各执一份，即日起签字生效。”当日，程志中将讼争房屋交给黄琴使用。合同签订后，黄琴夫妇依约分批支付给程志中购房款380000元，其中于2014年6月21日支付150000元，2017年1月23日支付20000元，2018年3月4日支付60000元，2019年1月25日支付两笔分别为130000元和20000元，上述购房款付清后，程志中于2020年11月18日出具收条，说明：“收到裴秋平（黄琴丈夫）购房款380000元，此购房款已全部付清，无其他债务情况”。该收条的落款日期为2014年6月21日，系程志中根据购房时的大概时间写的。 另查明，案涉房屋系农村宅基地自建房，座落于东至县胜利镇方村村子角组，土地使用权人为程志中，土地使用证号为东集用（2013）第1465号，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为247.34Ｍ2。程志中为安徽省东至县胜利镇方村村村民，黄琴夫妇为安徽省东至县村民。 再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年11月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.85%。 本院认为，案涉房屋位于安徽省东至县胜利镇方村村，土地性质系集体土地。黄琴夫妇户籍地为东至县，非方村村集体经济组织成员。根据我国农村房地一体的基本原则，农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。本案中黄琴不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，其从程志中处购买案涉房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。故黄琴与程志中签订《售房协议书》应认定为无效。因案涉合同无效，依据该合同取得的财产，应当予以返还，故黄琴应退还程志中案涉房屋，程志中收取的380000元购房款应当返还给黄琴。但在案涉房屋买卖过程中，买卖双方均应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故黄琴与程志中对于合同无效均有过错，各自应当承担相应的责任。对于黄琴要求程志中返还购房款380000元的诉求，本院予以支持，但黄琴主张依据年利率15.4%计算利息损失没有法律依据，该利息损失应当按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年11月20日贷款市场报价年利率3.85%酌情确认，并依据给付购房款的时间分段计算。 关于黄琴诉请程志中赔偿其房屋装修损失费及房价上涨损失费用。黄琴未提供充分的证据证明房屋装修损失费及房价上涨损失费用的真实存在及具体金额，故本院对于该诉求不予支持。关于程志中辩称黄琴应向其支付2014年3月至返还房屋时止的房屋占有费用。程志中未提供相应证据，也未提起反诉，故对于该辩论意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄琴与被告程志中于2014年3月31日签订的《售房协议书》无效； 二、被告程志中于判决生效之日起十五日内返还原告黄琴380000元及利息（利息自2014年6月21日起按150000元依据年利率3.85%计算至2017年1月22日止，自2017年1月23日起按170000元依据年利率3.85%计算至2018年3月3日止，自2018年3月4日起按230000元依据年利率3.85%计算至2019年1月24日止，自2019年1月25日起按380000元依据年利率3.85%计算至清偿之日止）； 三、原告黄琴于判决生效之日起十五日内将位于东至县胜利镇方村村子角组的三层居民楼予以腾退，交付给被告程志中使用； 四、驳回原告黄琴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8960元，减半收取4480元，由原告黄琴负担1180元，由被告程志中负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  何继华 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陈林 书记员曹茗茗