上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16030号原告：上海叶布研磨材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶才章，总经理。委托诉讼代理人：俞国栋，上海诤正律师事务所律师。被告：上海旭锐制冷设备有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆健，执行董事。委托诉讼代理人：赵鹏，上海明伦律师事务所律师。原告上海叶布研磨材料有限公司(以下简称叶布公司)与被告上海旭锐制冷设备有限公司(以下简称旭锐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的法定代表人叶才章及委托诉讼代理人俞国栋、被告的委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年4月1日至4月15日期间的租金人民币(以下币种同)57,488元，水电费2,973.23元；2、判令被告支付违约金349,720元；3、判令被告将其注册地址从上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号迁移或注销，并判令被告赔偿恢复行车登记的经济损失10万元。事实与理由：2013年8月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房屋)出租给被告，租期自2013年10月1日至2022年9月30日，年租金为124.5万元，每三年上调6%，半年一付。合同签订后，被告将租金支付至2020年3月31日。2019年10月17日，被告书面通知原告于2020年3月31日解除租赁合同，但实际却于2020年4月15日才自案涉房屋中搬离。此外，被告另将原告提供给其使用的四部行车私自过户至其名下，如恢复至原告名下将产生费用10万元。此外，被告一直拖延迁移营业执照。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告以另行收集证据为由撤回了第三项诉讼请求。被告辩称：1、被告在2019年即开始外地建厂，早已通知过搬迁，原、被告曾就搬迁进行了多次沟通，原告也多次带意向客户查看过案涉房屋，双方就厂房交接亦有相关约定。关于提前退租，双方已协商一致，被告并不违约。2、原告将案涉房屋整体出租给被告，部分房屋由被告的合作伙伴使用。被告实际于2020年4月7日搬离，被告的合作伙伴略晚于该时间搬离。租金及水电费均应计算到2020年4月7日。3、因原告水网改路致使案涉房屋漏水，被告生产经营因此陷入停顿，损失惨重。此外，原告承诺违章建筑可以投入使用，被告因此投入大量资金进行装修和添附，原告却拒绝给予装修补偿。但违章建筑部分的厂房面临政府部门检查，无法正常使用，严重影响被告经营。4、受新冠疫情影响，被告在2020年2月至4月期间停产、停工，导致订单违约并产生巨大损失。疫情属于不可抗力，相应期间的租金应予减免。5、2018年9月30日租赁期满后，双方并未签订新的租赁合同，因此形成不定期租赁关系。原租赁合同的相关条款均已失效，包括保证金条款。被告在合理时间内提前通知解约符合法律规定，原告应向被告退还保证金。6、原告违法扩建，将超出产证面积的部分对外出租属于非法经营，违法租金应予没收。7、被告已将四部行车归还原告，不存在原告主张的过户费用。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，案涉房屋登记为叶布公司所有，建筑面积3,474.16平方米。2013年8月21日，叶布公司(甲方、出租方)与旭锐公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，其中约定：甲方向乙方出租案涉房屋，建筑面积4,720.5平方米(其中房产证面积3,474.16平方米)；租赁期限9年，自2013年10月1日至2022年9月30日；年租金为118万元，每三年上调6%，半年一付、先付后用，每年的10月1日及下一年的3月31日为租金的付款截止日；乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金10万元；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权(附属设施包括能正常使用的五吨行车三辆、十吨行车一辆、厂区内电线和电缆等)。甲方将附属设施交付乙方无偿使用，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审(由此产生的一切费用由乙方承担)，并将相关政府验审合格证明复印件交甲方留存备案。乙方应保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权；乙方应承担租赁期间实际发生的水、电、煤气、通讯等一切费用。该合同第七条提前终止合同中第三款约定，如乙方确需提前解约，须提前6个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清承租的租金及其它因本合同产生的费用；c、应于本合同提前终止前一日或之前向己方支付违约金，每一年支付一个月租金的款项为违约金，不满一年以一年计算，根据提前解约的年数支付相应的违约金。甲方在乙方履行完毕上述义务后十日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。2015年6月26日，叶布公司(甲方、出租方)与旭锐公司(乙方、承租方)又签订《补充协议》，约定：1、新建办公楼加层，每年租金5万元；2、后面新建472.5平方米房屋，算暂时照顾乙方，按场地价出租，年租金为1.5万元。该房屋在原房屋租赁期满后将按房屋价出租，在此租赁期内门及其他维修等一切费用由乙方自行解决；3、租赁期限从2015年10月1日起至2022年9月30日止；4、本协议作为对原租赁合同第一条第一款、第二条第一款和第三条第二款的内容增加，原租赁合同其他条款不变。合同签订后，旭锐公司支付了保证金10万元。双方一致确认，第一年、第二年的年租金为118万元，旭锐公司均已付清。第三年的年租金为124.5万元，旭锐公司实际支付120.5万元。第四年至第六年的年租金为1,315,800元，旭锐公司已将第五年、第六年的租金支付完毕，但第四年的租金实际支付了1,283,589元。第七年的年租金为1,394,748元，旭锐公司实际支付了半年租金(即付至2020年3月31)697,374元。又查明，2019年10月17日，旭锐公司通知叶布公司称，旭锐公司决定于2020年3月31日终止租赁合同关系。2020年2月24日，旭锐公司承诺已按制定复工方案，提供相关说明材料、应对疫情预案措施以及确保不出现疫情……申请于2020年2月25日复工。上海市嘉定区安亭镇人民政府收到备案材料后，于2020年3月2日发出企业复工通知，要求旭锐公司严格按照承诺，于2020年3月3日起复工。2020年4月8日，叶布公司及旭锐公司的法定代表人在案涉房屋中协商解除合同的责任承担问题，但未能协商一致。旭锐公司表示这就搬走了，但合作伙伴还没搬走，行车会根据叶布公司的要求配合过户，希望这段时间大家商量一个结果，大家正常交割。2020年4月21日，案涉房屋水表抄见数14,187，上次抄见数14,030，共计产生水费785元，下次抄表日为5月下旬。案涉房屋2020年4月产生的电费为2,188.23元。目前，旭锐公司已将注册地址自案涉房屋中迁移。以上事实，由房地产权证、不动产登记信息、《租赁合同》、水电费发票、《补充协议》、通知函、复工备案表、录音及当事人陈述予以证明。审理中，关于租赁房屋的结构，叶布公司陈述：《租赁合同》中超出产证面积的部分无法与有产权登记的部分区分(含夹层270多平方米)，《补充协议》均为无合法产权的房屋。关于已付租金与约定标准间的差额72,211元，叶布公司明确不在本案中主张，旭锐公司则陈述该金额因其同意少开租金发票已由叶布公司予以免除。此外，旭锐公司围绕其答辩意见提供了如下证据：1、租赁合同一份，载明旭锐公司向叶布公司租赁案涉房屋(面积3,000平方米)，租期自2017年10月1日至2018年9月30日，年租金为80万元，证明其与叶布公司间为不定期租赁关系。2、2020年9月28日的照片及视频资料一份，证明案涉房屋漏水。叶布公司对上述证据发表质证意见如下：对于证据1，真实性认可，但主张该合同系为配合旭锐公司少缴税而签订。对于证据2，认为与本案无关，无法达到旭锐公司的证明目的。本院认为，根据房地产权证、不动产登记信息并结合叶布公司对案涉房屋结构的陈述可知，《补充协议》因所涉的建筑无合法产权构成无效，而《租赁合同》中超出产证面积的部分包含有较大面积无法与有证部分区分的超建房屋，该合同属于部分有效、部分无效。对于有效部分，双方均应恪守。合同履行过程中，旭锐公司于2019年10月单方提出将于2020年3月底终止租赁关系。而在叶布公司未有违约的情况下，旭锐公司并不享有法定解除权，亦未有证据表明双方协商一致解除了合同。虽然《租赁合同》第七条第三款约定了解除权，但旭锐公司享有该约定解除权的前提是按照该条款履行相应义务，包含支付违约金。考虑到《租赁合同》中包含部分无证房屋，根据剩余租期及租金标准，本院酌定旭锐公司支付违约金257,000元后，才能使《租赁合同》发生于2020年3月31日解除的效力。《租赁合同》解除后，旭锐公司理应及时搬离，否则应当参照租金标准支付占有使用费。至于搬离时间，双方陈述不一。首先，举证责任在于承租人，在承租人未能举证的情况下应自行承担不利后果。其次，根据双方法定代表人的谈话录音可知，因旭锐公司的合作伙伴在2020年4月8日尚未搬离，故双方未能正常交割。综上，关于搬离时间本院采信叶布公司的陈述，据此旭锐公司仍应支付占用费57,318元。关于水电费，本院根据水电费发票及搬离日期折算为1,500元。关于保证金，为减少当事人诉累，本院一并处理，由叶布公司予以退还。合同履行期间，全国爆发了新冠肺炎疫情，考虑到疫情给旭锐公司经营带来的影响，综合旭锐公司的实际复工时间及双方共同分担损失的原则，本院酌情免除旭锐公司半个月的租金。因旭锐公司已将租金实际支付至2020年3月31日，故减免的租金可与2020年4月1日至15日期间的占用费相抵扣。旭锐公司辩称案涉房屋漏水给其造成损失，未提供充分证据，且其在合同履行过程中及要求终止租赁关系时均未主张，现本院无法采纳该意见。旭锐公司辩称的装修损失，未有任何证据，且租赁关系未能继续原因在于旭锐公司，本院对该意见不予采纳。旭锐公司以一份记载租赁面积为3,000平方米、年租金为80万元的租赁合同主张2018年10月1日起系不定期租赁关系，因实际租赁面积、租金支付情况均与该合同不符，却恰恰与原《租赁合同》及《补充协议》相吻合，故对该主张本院亦不予采纳。关于租赁标的中包含部分无合法产权的建筑，旭锐公司在承租之时即已知晓，如确实存在面临政府部门检查而影响使用的情况，后果亦应自负，其要求没收该部分租金欠缺法律依据。旭锐公司的其他辩称意见，前述已有认定，此处不再重复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海旭锐制冷设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海叶布研磨材料有限公司支付水电费1,500元；二、被告上海旭锐制冷设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海叶布研磨材料有限公司支付违约金257,000元；三、原告上海叶布研磨材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海旭锐制冷设备有限公司退还保证金100,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,897元，减半收取4,448.5元，由原告负担1,642.5元，被告负担2,806元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年十二月三十日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……