河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3265号原告：王晓声，男，1976年2月19日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师，特别授权。被告：冯雷飞，男，1991年10月28日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：冯明芹（系冯雷飞父亲），男，1967年7月15日生，汉族，住河南省伊川县。原告王晓声与被告冯雷飞合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓声委托诉讼代理人申幸伟、被告冯雷飞委托诉讼代理人冯明芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓声向本院提出诉讼请求：1.判决被告将自己名下位于伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园2号楼2单元3层301号房产过户给原告；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：洛阳安太建筑保温材料有限公司（以下简称安太公司）于2012年6月25日承包洛阳市忠冠房地产有限公司（以下简称忠冠公司）所开发的伊川鑫隆花园项目外墙保温工程。随后，安太公司又与原告协商，约定安太公司对该工程项目只提供原材料，由原告具体施工，竣工后的工程款结算由原告与忠冠公司进行结算，决算时安太公司向忠冠公司出具了委托书。工程竣工后原告和忠冠公司进行了结算，除之前预付的工程款外，忠冠公司又将伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园2号楼2单元3层301号房产（价值476998元）和伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园2号楼1单元16层1603号房产（价值551688元）顶工程款。双方达成以房顶工程款后，原告同意忠冠公司将本案房产暂时登记在自己员工被告名下，至此原告与忠冠公司工程款手续全部结清，原告也对该房产进行装修，至今还在该房产居住。综上所述，由于被告不在原告处打工，又加上房价上涨，被告不愿意将该房产过户给原告，请求法院查明事实，支持原告诉求，维护其合法权益。被告辩称，被告与原告没有一点关联性，买房子不是从原告手里买的，房子是冯雷飞和公司股东冯干强一起到洛阳忠冠公司售楼部交的首付款，并由冯雷飞签字，签了购房合同，也有售房发票，能够证明该房子是冯雷飞所有。根据物权法原则，不动产权属以登记为准，涉案房屋是冯雷飞的，房屋一直在冯雷飞名下，首付款也是冯雷飞的，能够证明房屋是冯雷飞所有。原告代还月供纯属虚构，公司开始起步的时候是被告父亲给他们的资金，公司现在欠钱没还清。房子当时是被告方买的，月供是被告还的，原告公司两个股东的纠纷与被告无关，与该房屋无关。原告王晓声围绕诉讼请求提交以下证据：证据一、建设施工合同，证明安太公司于2012年6月25日承包忠冠公司位于伊川县××花园××、××、××、××楼的外墙保温工程。证据二、安太公司证明一份，证明安太公司于2012年6月25日承包忠冠公司位于伊川县××花园××、××、××、××楼的外墙保温工程，该工程的实际承包人为原告。证据三、结算付款协议书，证明2015年12月24日忠冠公司支付给原告工程款4016514.81元，尚欠原告538000.89元。证据四、忠冠公司证明一份，证明忠冠公司将涉案房屋以476998元抵给原告。补充协议，该协议是忠冠公司与冯雷飞签订的补充协议，冯雷飞的名字是原告的妹妹王靓晓代签名并且按指印，领取0.88平方的钱2472元左右，钱退给原告。证据五、商品房买卖合同及原告工商银行流水二页，证明原告为了办理过户手续，于2013年9月4日给忠冠公司支付涉案房产的首付款转账记录，并于2013年9月6日以被告名义和忠冠公司签订商品房买卖合同。证据六、原告还涉案房产房贷流水28张，证明原告从2013年10月至今一直向银行还涉案房产的贷款。证据七、二张工商银行卡，证明原告涉案房产办理贷款后，需要向银行还款的银行卡，原告一直持有并还款。证据八、涉案房产小区物业费、电费、暖气费收费凭证12张，证明原告一直在该房产内居住。被告冯雷飞质证称证据一、二、三与被告无关。证据四是假的，被告的购房合同面积是170.63平方米，原告提交的证据面积是169.75平方米，原告的妹妹当时不在公司，也不是公司会计，当时买房子的时候与原告妹妹无关。证据五不认可，原告当时是黑户，当时没有银行卡，对合同是原件没有意见。证据六对真实性没有异议，开始的时候是冯干强还的，他们公司开始的时候是被告父亲给他们弄的钱，被告跟原告没有一点关系。认可证据七，冯干强公司欠被告父亲钱，他们慢慢给还钱，一年给我一些，被告给冯干强贷了好多高息款。证据八原告住着房子，他们交了就交了。被告冯雷飞为反驳原告王晓声的主张向法庭提交房屋买卖合同复印件一份，证明房子是被告的。原告王晓声质证称被告提交的证据有异议，是复印件，房子不是被告的，被告没有合同原件。经审理查明：原告于2012年6月25日以安太公司名义与忠冠公司签订外墙保温漆工程。同日，签订补充协议，约定工程款以房款相顶。2019年6月12日，安太公司向原告出具证明，工程款结算由原告（或委托人）与忠冠公司结算。2019年10月14日，忠冠公司向原告出具证明，证明涉案房屋鑫隆花园小区2号楼3单元3层301号房屋（面积169.75㎡，单价2810元每平方，总价476998元）为原告承建忠冠公司外墙保温漆工程的工程款所顶房产。2019年10月16日，被告与忠冠公司签订补充协议，退还房款2472元（原告妹妹王靓晓代收）。2013年9月6日，被告作为买受人与忠冠公司签订编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同，约定被告购买涉案房屋，房屋面积170.63平方米，单价2810元，总金额479470元，首付款144470元，余款33.5万元申请银行贷款，在出卖人规定日期内到相关银行办理按揭贷款。原告于2013年9月4日支付首付款144000元，2013年10月至2020年9月，原告通过原告和妹妹王靓晓、吕永奎三人银行账户每月向被告工商银行尾号6971的银行卡转款2800元至1800元等金额相对固定的款项，用以偿还涉案房屋按揭贷款。被告用于偿还按揭贷款账号为62×××71的工商银行卡由原告持有。另查明，涉案商品房买卖合同原件由原告持有，自合同签订后，原告一直在涉案房屋内居住至今，并以被告名义交纳电费、物业费、暖气费等费用。截至目前，涉案房屋尚有银行贷款未偿还完毕，且未办理权属初始登记。原告对涉案房屋申请诉前保全，垫付费用2905元。本院认为，本案的争议焦点为：1.谁是涉案房屋的实际购买人；2.涉案房屋能否强制办理过户手续。关于第一个焦点，根据原被告举证及庭审情况，可以认定原告系借用被告名字购买房屋，原告系涉案房屋的实际购买人。理由如下：第一，根据涉案房屋来源及首付款支付情况，原告提交有安太公司及忠冠公司出具的证明，以证实涉案房屋系原告承揽忠冠公司所开发的鑫隆花园小区外墙保温漆工程后的顶账房，并提交了首付款银行转账。被告辩称该房屋系自己从忠冠公司购买，且支付过相关款项，但未提交支付款项的任何证据。其次，原告持有还款银行卡并提交每月支付银行按揭贷款明细，原告持有被告名字的工商银行银行卡，并通过自己及亲属的银行卡每月将款项转入被告的银行卡，按期偿还银行按揭贷款。被告作为买房人不应将银行卡交付原告保管，且被告未提交自己实际偿还银行贷款的相关证据。第三，结合房屋实际使用情况及房屋相关凭证的持有情况，原告在合同签订后持有商品房买卖合同原件，并一直在房屋内居住使用至今，交纳物业费、电费等费用；被告仅持有商品房买卖合同的复印件，作为购房人自房屋购买后长达7年的时间内让原告在房屋内居住，且未让原告搬出，对原告的居住提出异议，与常理不符。故房屋系原告借用被告名字购买，原告系实际购买人，被告不是实际购买人。关于第二个焦点，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故不动产物权经依法登记成立，未经登记不能取得。涉案房屋尚有贷款未清偿完毕，尚未办理权属初始登记，未登记在被告名下，尚未具备实现产权转移登记的条件，属法律上履行不能，排除强制履行请求权。故原告的诉讼请求，依法不予支持。原告作为实际购房人，可待条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王晓声的诉讼请求。案件受理费，减半收取4659元，保全费2905元，合计7564元，由原告王晓声负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  昌俊克二〇二〇年十二月十五日书记员  史明阳