文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初14283号原告：重庆竞博控股(集团)股份有限公司，住所地重庆市江津区几江琅山社区，统一社会信用代码915001167935007411。法定代表人：董新桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，重庆君策律师事务所实习律师。被告：重庆骄王地产有限公司，住所地重庆市江津区几江街道滨江中路60幢B幢2号，统一社会信用代码91500116068273697G。法定代表人：文永富，该公司经理。委托诉讼代理人：冷安，泰和泰(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：易彰芳，泰和泰(重庆)律师事务所律师。原告重庆竞博控股(集团)股份有限公司（以下简称竞博公司）与被告重庆骄王地产有限公司（以下简称骄王公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告竞博公司的委托诉讼代理人胡美燕、王洁，被告骄王公司的委托诉讼代理人冷安、易彰芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竞博公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就位于重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号X幢XX号房屋于2016年1月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告向原告退还购房款1085905元；3.被告向原告支付违约金（以购房款1085905元为基数，按日万分之一，从2016年2月1日起计算至购房款退还完毕之日止）；4.被告向原告退还契税、大修基金等费用暂计63204元及资金占用损失费（以63204为基数，从2016年11月4日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，以63204为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。在审理中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告就位于重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号X幢XX号房屋于2016年1月1日所签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年10月20日解除，并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告及重庆骄王天然产物股份有限公司（以下简称骄王天然产物公司）原系被告股东，分别持有20%、80%的股权。2014年1月22日，原、被告及骄王天然产物公司、重庆市桓安置业发展有限公司（以下简称桓安置业）四方签订《合作协议》，约定原告及骄王天然产物公司分别将持有的被告全部股权转让给桓安置业，由桓安置业出借资金用于被告缴纳土地出让金。后因桓安置业未按前述《合作协议》约定履行支付股权转让款的义务，而骄王天然产物公司因“新三板”挂牌上市的经营需要，急需与桓安置业就股权转让款，以及与原告就相关借款本息等处理达成协议，故在骄王天然产物公司于2015年12月31日向原告出具《承诺书》的情况下，原告最终同意由原告全部承接桓安置业通过以被告房产抵偿包含股权转让款在内的相关品迭款的请求。2015年12月31日，四方又签订了《债权债务调整协议》，明确协议四方之间的债权债务关系进行品迭、转移、转让后，最终由原告以36896000元受让被告相关房屋，用以抵消协议各方之间的债权债务关系。随后，原、被告于2016年1月1日就包含位于重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号X幢XX号在内的26套房屋分别签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称案涉合同或合同），实际房屋价款合计36263768元，并根据被告要求于2016年11月4日向被告缴纳大修基金及税费等合计1643306元。原告多次请求被告履行办证义务无果后于2020年9月22日书面催告限期履行，但被告仍未履行，原告于2020年10月20日向被告发出解除通知，该合同现已解除，原告遂起诉来院提出前诉请求。被告骄王公司辩称，原告所述签订《合作协议》、《债权债务调整协议》及《重庆市商品房买卖合同》的情况属实，所购房屋（6套住宅和20套商业用房）的房款直接冲抵了原告对被告享有的36896000元债权，其中6套住宅已按原告委托销售完毕并将销售款付给了原告。被告对案涉合同已办理了备案登记及网签手续，该房屋也已实际登记在原告名下，同时已将房屋交付原告使用，是否办理产权登记对原告实体权益并无影响，原告要求解除双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》有违诚信原则。双方对于合同解除权的行使明确约定了期限，原告未在相应期限内行使解除权，现已超过行使合同解除权的除斥期间，其解除权已消灭，不再享有合同解除权。原告催告在收到函后十日内履行办证义务，收到函件已临界国庆长假，未给与合理期限，系恶意催告。对于契税、大修基金等费用，被告已交付给相关部门，被告并未实际占用该费用。原告未配合提供相关办证资料，其对于未能及时办理产权登记存在过错。涉案商品房具备办理房屋产权登记条件，只要原告配合提交办理登记所需资料，并不影响原告合同目的的实现。在合同签订以来四年多，原告实际长期占有房屋且将部分房屋出租收益，解除合同不利于商事交易的稳定，有违诚实信用及公平原则。综上，原告请求缺乏事实和法律依据，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2014年1月22日，桓安置业（甲方）、竞博公司（乙方）、骄王天然产物公司（丙方）、骄王公司（目标公司）签订《合作协议》，对合作方式和相应的股权转让等内容进行了约定。在履行过程中，以上四方针对股权转让问题又签订《关于股权转让结算的约定》，对相应的股权转让金额和支付方式进行了约定。2015年12月31日，以上四方又签订《债权债务调整协议》，确认原告以36896000元的债权作为购买被告开发项目中26套房屋的房款，由双方签订《房屋买卖合同》并立即网签，于2016年6月30日前合同备案，办理产权证，相关税费由双方按国家规定分别承担。为此，2016年1月1日，被告骄王公司（甲方）与原告竞博公司（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号的X幢XX号房屋，该房屋为预售商服用房，房屋价款为1085905元。该合同中载明：“……第十三条关于办理产权登记的约定。……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”另外，该合同附件五《补充协议》中载明：“……第十一条、办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定……4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方根据商品房买卖合同的约定有权解除本合同的，乙方应在知道解除权发生之日起30日内行使解除权，逾期未行使解除权的，解除权消灭，甲方按有关继续履行合同的约定承担责任。进一步明确解除权的期限限制，建议保留。”在签订《重庆市商品房买卖合同》时，涉案房屋已取得《商品房预售许可证》（津国土房管（2015）预字第（086）号），所涉项目于2016年8月26日取得竣工验收备案登记证。2016年10月1日，被告将案涉房屋交付原告。2016年11月4日，原告向被告支付涉案房屋契税32578元、大修基金5992元、印花税543元、转让手续费10860元、权证印花税5元，共计办证税费49978元。2020年10月23日，被告取得包含案涉房屋在内的房屋所有权证（即大证，产权证号：2020江津区不动产权第XXX）。因涉案房屋未办理产权登记，原告于2020年9月22日向被告发出《催告函》，该函载明：“双方于2016年1月1日签订数份《重庆市商品房买卖合同》……，在合同签订后，我司已全部履行完毕上述购房款的支付等合同义务，且向贵司支付了相关办理房地产权证的税、大修基金、办证费等费用，贵司已于2016年10月起向我司开始计收上述物管费。根据合同约定，贵司应在约定的期限内为我司就上述房屋向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理上述商品房《房地产权证》的申请、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但贵司至今未完成上述合同义务，故请贵司在收到本函后十天内完成上述合同义务。”2020年9月28日，被告向原告发出《回复函》，该函载明：“《催告函》已收到，针对申请事宜答复如下：我司承诺于2020年11月1日前向土地房屋登记机关提交办理房屋产权申请并取得土地房屋登记机关出具的受理单。……”原告因被告仍未办理产权登记，于2020年10月20日向被告发出《关于解除2016年1月1日签订的20套房屋的通知》，该通知中载明：“双方于2016年1月1日签订数十份《重庆市商品房买卖合同》，约定我司购买贵司坐落重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号X幢商业房屋（其中包括：……XX……），在合同签订后，我司已全部履行完毕上述购房款的支付等合同义务，且向贵司支付了相关办理房地产权证的税、大修基金、办证费等费用，贵司已于2016年10月起向我司开始计收上述物管费。但贵司一直未办理产权过户登记手续。后我司于2020年9月22日再次书面函告贵司，要求贵司在收到本函后十天内就上述房屋向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理上述商品房《房地产权证》的申请、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但前述期限届满后，贵司仍未履行相关义务。我司依照双方《重庆市商品房买卖合同》及合同法相关规定，特通知贵司如下：贵、我双方于2016年1月1日就坐落于重庆市江津区双福镇双福街道津马大道399号X幢商业房屋（其中包括：……XX……）所签订的20份《重庆市商品房买卖合同》于本通知作出之日起解除。”被告于2020年10月21日签收了该通知。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据当事人的诉辩意见，本院的主要争议：一是约定解除权与法定解除权能否并存；二是本案原告是否丧失约定解除权；三是本案原告是否有权行使法定解除权。针对上述争议，本院逐一评析如下。关于约定解除权与法定解除权能否并存的问题。本院认为，从法定解除权与约定解除权的关系角度看，法定解除权应为约定解除权之有效补充，二者关系并非不能共存。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）属于私法，调整平等主体之间的民事权利义务关系，尊重当事人意思自治原则，任意性规范居多，法律规定的作用主要在于对平等主体签订和履行合同的行为进行指导，并对没有约定或约定不明之处予以补充。《合同法》第94条（法定解除权）规定在第93条（约定解除权）之后，其意义在于：出现当事人未约定合同解除条件，或者约定不明、不充分或无效等情况时，为当事人（尤其是守约方）摆脱合同约束提供补充手段。因此，在同一份合同中，只要满足各自的条件，同时或先后出现两个甚至两个以上的解除权是可能的，与《合同法》的立法目的及具体规定均不存在矛盾之处。从实际效果角度看，片面强调解除权的形成权性质，进而要求解除权人必须在约定的较短时间内行使解除权，对交易稳定价值的破坏性似乎更大，也会导致资源的浪费。因此，在合同成立并生效后，即使因迟延履行主要债务产生的约定解除权已消灭，如经催告后债务人在合理期限内仍未履行，仍有权依据《合同法》第94条第（三）项等行使法定解除权。关于本案原告是否丧失约定解除权的问题。本案中，合同第十三条载明“……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。”上述即合同约定解除权。同时，对该约定解除权的行使期限进行了补充约定，即附件五补充协议中第十一条载明的“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方根据商品房买卖合同的约定有权解除本合同的，乙方应在知道解除权发生之日起30日内行使解除权，逾期未行使解除权的，解除权消灭，甲方按有关继续履行合同的约定承担责任。”本院认为，该补充协议不是格式条款，对当事人具有约束力。因涉案房屋于2016年10月1日交付，按约应在2016年11月30日前提出办理转移登记申请，姑且认为系因被告责任未取得房屋转移登记受理单，原告即享有约定解除权，但该解除权按约应于2016年12月30日前行使，因原告在明知其享有合同解除权的情况下不及时行使解除权，致使超过了约定解除权的除斥期间，其不再享有约定解除权。原告在不享有约定解除权的情况下于2020年10月20日向被告所发出的解除通知对被告不产生解除合同效力。关于原告是否有权行使法定解除权的问题。本院认为，违约救济措施主要包含实际履行、损害赔偿、合同解除及中止履行。不同于其他救济措施，合同解除并非在合同继续履行前提下对合同关系进行调整，而是直接使合同关系归于消灭，其因突破了合同严守原则而具有特殊性，尤其法定解除是未经当事人合意，其更需要充分的正当化理由和严格限定，应作为当事人权利救济之“最后手段”。从立法及司法实践层面看，合同目的能否实现往往成为判断当事人是否享有法定解除权的核心。综观《合同法》第九十四条规定的法定解除事由，不难发现其均与“不能实现合同目的”密切相关，第二、三项未明确提及“不能实现合同目的”，但其充分体现出对当事人合同目的之保护。对此，守约方是否享有法定解除权，应当着重从违约方违反的义务类型、守约方利益受损的程度、守约方的损失能否弥补、当事人是否仍具履约能力、当事人是否丧失履约意愿几个方面进行价值的平衡及理性取舍。就本案而言，原告基于已发催告函、解除通知，请求确认案涉合同于2020年10月20日解除，可视为行使法定解除权。鉴于以下原因，本院认为原告发出的解除通知不具有解除合同的效力：第一，双方均负有配合办证义务。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……”第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；……”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从上述行政法规看，商品房的所有权转移登记申请主体包括开发商与购房人，二者需共同完成申请登记，只是在此过程中的义务分工或主次不同。在本案中，合同也约定“2.……由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”从上述约定看，可双方均到场办理，也可买方委托卖方办理，但买方须提供其身份证明（一般为营业执照、法定代表人证明及其身份证复印件等）、授权委托书，无论委托与否均须相互配合。双方到场办理与委托卖方办理是并列关系，原告未提供证据证明其已委托被告申请办理登记，因此，原、被告双方均负有发起申请办理登记的义务，另一方应予以配合协助。在合同履行中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，被告未发起办理登记，原告应当通知并协助。原告基于已委托被告办理过户登记，径行催告限期履行，不符合诚实信用原则。第二，原告未给予合理催告期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据该规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，催告的合理期限为三个月。即使原告在签订合同时已提供和买受人身份证明和委托书等，因办证须提交《不动产登记暂行条例》第十六条等所需材料较多，原告发出的《催告函》限定十日内履行，又恰逢国庆、中秋节，与迟延交房或付款催告合理期限相比，给予的期限明显不合理，难以认定为善意催告敦促履行义务。初始登记是办证的必要条件之一，案涉房屋楼栋于2020年10月23日完成初始登记，也印证被告在催告后为办证有实际进展。第三，转移登记并不存在履行障碍。2020年10月23日，被告取得包含案涉房屋在内的房屋所有权证（产权证号：2020江津区不动产权第XXX），已完成初始登记，被告明确表示愿意继续履行合同，没有证据表明案涉房屋存在抵押、查封等不能转移登记的法律障碍，以及被告不具有履行协助转移登记义务的经营风险。即便被告遗失买受人身份证明和委托书等，原告也应当基于诚信与善意，在被告的要求下及时再配合提供。因此，原告取得房屋所有权的目的并非不能实现。第四，原告对损失享有其他救济方式。原告购买商品房的目的是实现商品房的占有、使用、收益和处分。2016年11月4日，被告已经向原告交付案涉房屋，原告占有、使用、收益的权益不受是否办证的影响，在处分权益上，根据原告的委托销售也能间接实现处分的目的。因此，办证对原告合同目的影响并不大。如果原告以房抵债的目的，就是通过再销售赚取房屋升值价差，若确因被告原因迟延办证受到影响，对该价差损失完全可以通过在继续履行合同下主张违约金的方式予以弥补，甚至请求按照实际损失调整违约金。从合同履行程度看，交付房屋和购房款主要义务已经完成，仅差办证一步，在合同目的现能够实现的情况下解除合同，更容易造成市场秩序的混乱、交易成本（包括退税费等）的虚增。鉴此，原告发出的解除通知无效，请求确认案涉合同已于2020年10月20日解除，本院不予支持，其余返还购房款、大修基金、税费等请求不再审查。综上所述，为维护市场交易稳定秩序，驳回原告的全部诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆竞博控股(集团)股份有限公司全部诉讼请求。案件受理费15142元，减半收取为7571元，诉讼保全费5000元，合计12571元，由原告重庆竞博控股(集团)股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  罗 勇二〇二〇年十二月二十三日法官助理  侯倩玲书 记 员  朱 凤