北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6557号原告：北京利家群盈科技有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路17号26幢1-3层102-Y006。法定代表人：崔佳，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京利家群盈科技有限公司（以下简称原告）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人崔佳，委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告的委托诉讼代理人唐薇、吴梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令撤销原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y2061107）（以下简称《预售合同》），并请求判令被告配合原告办理Y2061107联机备案注销手续；2．请求判令被告返还原告已付房款人民币6333171元，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．请求判令被告返还原告已付印花税3167元；4．请求判令被告返还原告已付公共维修基金18724元；5．判令被告返还原告已付逾期付款违约金126730元；6．案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原告作为房屋买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》，约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目2#地下车库X层XXX号房屋，房屋套内建筑面积34．1平方米、分摊共有建筑面积59．42平方米，预测建筑面积共93．52平方米。套内计价面积单价每平米人民币185723．49元，房屋总价款6333171元。销售时被告工作人员向原告介绍，虽然套内建筑面积只有34．1平方米，但是该房屋专属赠送的套内面积有30．87平方米，所以综合算下来得房率很高。并在户型图上向原告指出，套内建筑部分与赠送面积部分之间有一堵轻砖墙，在建筑角度来讲不是承重墙，待收房后将它凿开，就可获得64．97平方米左右的大开间，并表示该房屋单价高于没有赠送面积的同类商铺，正是因为存在赠送面积使实际使用价值得以提高，所以有赠送面积的房屋单价和价值都相对较高。在被告工作人员的介绍下，致使原告认为，涉案房屋按照被告工作人员的宣传，如果将套内建筑部分和赠送面积之间的墙体凿开之后，原告可获得一个使用面积为64．97平方米左右的无隔挡通直商铺，故与被告签订《预售合同》。原告收房后发现屋内并非如被告工作人员所述，被告在屋内隔断墙（购房时被告承诺可以凿开的薄墙）上安装了一扇消防门，穿过消防门是一个小暗间，并非承诺时的大开间。就该隔断墙是否能如被告销售时承诺一样可以凿开的问题，一直未能得到明确答复。2019年12月31日，被告就上述相关问题安排公司工作人员进行集中解答，明确告知业主商铺与赠送面积中间的墙体为防火墙，不能拆除。就此情况，原告向消防部门咨询得知，依据有关规定，该墙体确系防火墙，不能拆除，即使安装防火门，也须日常处于关闭状态，不具备正常的使用功能。因此，原告基于被告的宣传与介绍，作出了错误的意思表示并造成重大损失。作为合同的相对人，原告依据相关法律规定，原、被告签订的《预售合同》依法应当予以撤销。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1．合同中对于案涉房屋面积有明确约定，原告所述赠送面积并无依据。《预售合同》第三条对于案涉房屋的面积、范围、单价均已作出明确约定，系双方真实意思表示，即使双方在前期沟通中存在理解差异，那么在合同订立时，也已达成合意并通过合同内容真实反映。重大误解指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同，而原告所说的“赠送面积”在合同中并无任何约定，合同条款清楚明确，原告的证据也无法证明赠送面积属实，不存在任何误解。被告并不认可宣传册、录音等材料真实性，原告提供的录像形成时间是在合同履行完成之后，无法还原案涉房屋交易过程中的真实状况，也无法证明被告在案涉房屋交易过程中承诺赠送面积。原告所提交的录像中，张国营并非原告或原告法定代表人，武建中也非涉案房屋实际销售人员，二人交谈中所述房屋涉及赠送面积的对象并非涉案房屋，故无论从证据主体还是对象，与本案不存在关联性，不应基于此做类推扩大解释。且武建中与崔佳的对话中并未提及任何关于承诺赠送面积的事宜。在录像中，武建中仅就《物权法》相关内容与业主进行探讨，不能从中推断被告承诺案涉房屋存在赠送面积。房屋买卖为大宗商品交易，买受人作为成熟的市场主体，理应尽到审慎义务，交易应以合同约定为准这一基本交易规则，买受人应当知晓并遵照执行。2．案涉房屋的改造系出于项目整体品质提升的需求，相关改动并不影响案涉房屋使用。被告在案涉房屋内的墙面上加装防火门，并未改变墙体防火属性，符合消防等相关要求，且更有利于人员逃生，属于改善型品质提升。且原告知晓并认可上述改动，这种改动也并不会给原告造成任何损失，原告以此为由要求撤销合同没有法律依据。依据《合同法》第一百零七条规定，原告首先采取的救济方式应为“采取补救措施”及“赔偿损失”，而非“撤销合同”，直接消灭双方权利义务，这也不符合保护市场交易、维护经济秩序稳定的法律目标。3．案涉房屋所在项目的定价合法合规，且均已完成备案，交易价格符合备案要求，且在合同中已明确约定。房屋价格受市场影响本来就时刻处于波动之中，原告认为自己支付的价款包含合同约定面积以及赠送面积完全属于主观臆断，也与合同约定和住建委备案的情况不符。4．《销售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意撤销。且原告主张撤销的事由不成立，不构成撤销合同的法定情形。5．如判令被告无条件返还购房款、撤销预售合同将给被告造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。且被告依据《预售合同》约定收取相关费用，原告要求被告无条件返还已付房款及其利息、印花税、公共维修基金、逾期付款违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月21日，原告与被告签订《预售合同》，该合同注明出卖人为北京富力通达房地产开发有限公司，约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目2#地下车库X层XXX号房屋，房屋套内建筑面积34．1平方米、分摊共有建筑面积59．42平方米，预测建筑面积共93．52平方米。套内计价面积单价每平米人民币185723．49元，房屋总价款6333171元。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，合同约定于2017年6月24日支付定金10万元，原告于2017年6月21日交纳定金10万元。合同约定2017年9月21日交纳第一期房款1193171元，原告于2017年9月19日交纳第一期房款1193171元。合同约定2017年10月21日交纳第二期房款126万元，原告于2017年10月19日支付第二期房款126万元。合同约定2017年12月21日支付第三期房款126万元，原告于2017年12月25日支付第三期房款126万元，被告没有收取逾期付款违约金。合同约定2018年3月21日支付第四期房款126万元，原告分别于2018年5月29日、于2018年6月25日各交纳第四期房款31．5万元，共计63万元，尚欠第四期房款63万元。合同约定2018年6月21日交纳第五期房款126万元，原告于2019年3月27日交纳101万元（含尚欠的第四期房款63万元及第五期房款38万元），并于2019年3月28日交纳尚欠的第五期房款88万元。此外，原告交纳的第四期房款逾期违约金为21672元，交纳的第五期房款逾期违约金为105058元。原告于2019年6月28日交纳公共维修基金187240元。另查，原告提供录音、录像证明购房时被告承诺会有赠送面积，原告系出于信任才签订《预售合同》；原告提供规划平面图，证明涉案房屋西南方向墙体并未设计安装防火门。在本院审理过程中，经双方确认，案涉房屋西南方向有防火门的墙体相连一间设备用房，此设备用房即为原告主张的赠送面积。上述事实依据合同、发票、收据等凭证及规划平面图、录音、录像、当事人陈述予以佐证。本院认为，本案争议焦点是被告在与原告订立合同过程中就房屋赠送面积问题是否存在欺诈。从我国合同法的规定看，导致合同处于可变更、可撤销状态的事由有三：一是显失公平，二是重大误解，三是以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使合同相对方在违背真实意思的情况下订立合同。具体而言，在显失公平规则中，需表意人对合同内容没有误解，只是因其无知或面临紧迫情势而处于被动状态，提出或接受不公平的条件，故本案不适用该规则。本案能否因原告重大误解，或被告欺诈，导致合同处于可撤销的状态，是本案讨论的主要内容。重大误解主要指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第71条对重大误解作出了较为明确的界定。构成重大误解的法律要件一般包括以下六个要素：（1）表意人因误解作出了意思表示，表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系；（2）对合同内容发生重大而非一般的误解；（3）误解必须是由误解方自己的过错造成的，而不是由于受到他人的欺骗或不正当影响造成的；（4）误解应该是发生在合同订立时对已存在事实的不正确假设；（5）表意人必须无主观上的故意；（6）必须使误解方造成重大损失。由此可见，重大误解与欺诈规则的区别在于：（1）表意人产生认识错误的原因不同。重大误解的情况下，误解一方陷入错误认识一般是由于自己的过失（非故意）造成的；欺诈情况下，受欺诈人陷入错误认识是由于他人实施欺诈行为而诱使自己作出非真实的意思表示，而非自己的过失造成的。（2）对行为后果的要求不同。误解方遭受或可能遭受较大损失是重大误解的构成要件；而在欺诈情形下，不论欺诈是否给欺诈方造成较大的损失，欺诈行为均成立，受欺诈人遭受较大损失仅是确定欺诈人赔偿责任的依据之一。（3）当事人责任分担不同。两者在结果上虽然都表现为是合同可变更、可撤销，但赔偿责任的主体却有实质的差别。在重大误解情形下，误解方作为撤销权人应当赔偿相对人因其撤销合同而受的损害；而在欺诈的情形下，撤销权人无须对相对人承担责任。在本案中，作为开发商的被告，是否存在欺诈行为并导致购房人原告行使撤销权是关键问题。构成欺诈的要件有三：（1）须有欺诈行为；（2）须有欺诈故意；（3）欺诈行为与表意人陷于错误及意思表示具有因果关系。结合原告提供的《预售合同》、规划平面图、录音、录像及现涉案房屋西南方向墙体所安装的防火门，综合判断可以认定被告有将设备间作为赠送面积的意思表示。原告提供的证据链能够证明被告存在误导行为，致使原告认为存在赠送面积，诱使其作出错误意思表示，因此原《预售合同》为可撤销合同，合同效力自始无效。故本院对原告请求撤销合同、配合办理联机备案注销手续，并返还已付房款及利息、印花税、公共维修基金、逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定判决如下：一、撤销原告北京利家群盈科技有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于2017年9月21日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y2061107），被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京利家群盈科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京利家群盈科技有限公司已付房款人民币6333171元，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京利家群盈科技有限公司已付印花税3167元、已付公共维修基金18724元、逾期付款违约金126730元，于本判决生效之日起七日内执行清；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28586．27元，由被告北京富力通达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月二十八日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪