广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初2464号 原告：阳小平，男，1955年2月16日出生，汉族，退休职工，住桂林市叠彩区。 原告：杨民，女，1959年4月20日出生，汉族，退休职工，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。 被告：桂林市惠龙房地产开发有限公司，住所地：桂林市秀峰区骝马山路1号1栋258-001室，统一社会信用代码：914503007188344697。 法定代表人：黄海浪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷昊妍，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：李婕，广西起航律师事务所律师。 原告阳小平、杨民与被告桂林市惠龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后,依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告阳小平、杨民及其委托诉讼代理人周楷效与被告桂林市惠龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人雷昊妍、李婕到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告申请对被告价值873300元的财产进行保全，并已提供担保，本院依法对被告相关财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金873300元。事实与理由：2016年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的叠彩区九华里21号信和江岸美庐二期2栋6号房，合同总金额为3550000元；合同还约定，被告应当在2016年5月30日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，如逾期交房，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于当日支付了房款3550000元，但是由于房屋一直存在严重漏水问题，原、被告双方就维修问题一直协商，直到2019年10月12日，涉案房屋的质量问题才得以解决。2019年10月30日，原、被告才完成交房手续事宜。鉴于上述情况，被告已构成严重违约。应当按合同约定支付违约金。故原告诉至法院，提出如上诉请。 被告桂林市惠龙房地产开发有限公司辩称：第一、涉案房屋早已达到国家规定的交房标准；第二、原告已经于2017年10月28日取得了该房屋的不动产权证，对该房屋已经实际占有；第三、被告对房屋的维修系履行保修义务，不能作为延期交房的依据；第四、被告向原告邮寄的《关于尽快办理收房手续的函》系再次催告原告收房，不能以上面的时间作为交房时间；第五、被告即使违约，原告计算的违约金过高，请法院按违约金不超过房价总额的30%酌情判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据和事实，本院予以在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的证据3-2019年7月2日的回函，证明2019年6月12日，原告收到被告发出的《关于尽快办理收房手续的函》。原告就房屋天面渗水、外墙渗水等严重质量问题与被告进行沟通交涉，并邮寄复函给被告，要求先解决质量问题再谈收房，被告置之不理。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。被告主张该证据可以证明原告已经收房，并且于2019年被告再次就渗水问题与原告进行沟通。经审查，因原、被告双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以认可。 2.原告提交的证据4-维修验收单和签到表（复印件），证明原告于2019年9月10日就房屋严重质量问题向桂林市建筑质量监督站投诉。2019年9月17日，桂林市建筑质量监督站组织设计、施工、监理及被告召开现场质量整改会议，确定房屋维修整改方案。经过被告组织维修施工，工程完成于2019年10月12日再由上述几方人员和原告一起参加验收，确认屋面渗水、外墙渗水等建筑质量问题得到解决。被告应承担逾期交房责任。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。被告认为该证据仅证明2019年10月12日涉案房屋渗水问题得到妥善解决，并不能证明被告逾期交房。经审查，因原、被告双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以认可。但是该证据仅能证明涉案房屋维修问题解决，不能直接证明房屋交付的具体时间。 3.原告提交的证据5-领房验收表（复印件），证明2019年10月30日，原、被告双方完成交房手续事宜。在2019年10月30日被告才将房屋的钥匙交给原告。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。主张该证据仅能证明2019年10月30日原、被告双方补签书面的交房手续。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认可。 4.原告提交的补充证据1-易玉芝出具的说明、证据2-关于尽快办理收房手续的函、证据3-证明一份、证据4-维修单、证据5-关于请求加快解决房屋屋面漏水质量问题尽快交房的函及EMS邮单、证据6-《关于尽快办理收房手续的函》、证据7-关于要求立即支付迟交房屋违约金的函、证据8-桂林市质监站保存的原告关于房屋质量投诉的登记表及处理通知书、证据9-照片9张，证明双方就漏水维修及收房违约金问题进行交涉。被告对上述证据不予认可，主张上述证据仅能证明涉案房屋渗水以及双方沟通维修的事实，而房屋渗水并不是拒绝收房的理由。经审查，上述证据为原告就房屋漏水问题与被告沟通的书面通知以及投诉材料等，仅能证明涉案房屋漏水维修的情况，不能直接证明涉案房屋交付的时间，至于其证明目的，本院将根据查明的全案情况予以认定。 5.被告提交的证据2-建设工程质量竣工验收意见书（影印件）。证明涉案房屋于2014年9月19日已达到交付条件。原告对该证据的真实性不予认可，主张该证据为复印件，对其真实性无法核实。经审查，该竣工验收意见为施工、勘查、设计等机构出具，本院对该证据予以认可。 6.被告提交的证据3-桂林市不动产登记受理通知书、证据4-桂林市不动产中心查询单，证明被告于2017年9月29日将办理房产证所需材料提交至桂林市不动产登记中心，涉案房屋于2017年10月28日已经登记至原告名下。原告对该证据不予认可，主张其与本案无关联性。经审查，该证据与本案不具备关联性，本院对该证据不予认可。 7.被告提交的证据5-住宅质量保证书。证明屋面防水工程保修期为5年。原告对该证据不予认可，主张其与本案无关联性。经审查，该证据与本案不具备关联性，本院对该证据不予认可。 8.被告提交的证据6-关于尽快办理收房手续的函。证明由于原告迟迟不办理书面收房手续，被告再次发函催告。原告对该证据的真实性认可，原告主张该证据仅能证明被告唯一一次书面通知原告收房，不能证明原告不办理收房手续。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。至于其证明目的，本院将根据查明的全案情况予以认定。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实：2016年4月14日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的信和江岸美庐二期的2栋1、2、3-6号房，合同总金额为3550000元。合同第八条对关于房屋交付作出约定（节录）：“……出卖人应当在2016年5月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建筑工程竣工验收有关规定的通知》（市住建【2010】9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定：“（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。合同第十一条对于房屋交付作出约定(节录）：“……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……买受人应当按照出卖人所发《房屋交付通知书》中所明确的交接时间和交接地点办理房屋交接手续。如因买受人原因未能按《房屋交付通知书》规定期间办理房屋交接手续的，则《房屋交付通知书》规定的交房期间届满之日，视为出卖人已经交付房屋给买受人……”，合同签订后，两原告按照合同约定向被告支付了全额房款。此后，由于涉案房屋存在漏水渗水问题，原、被告双方一直就该问题进行协商并修复，直至2019年10月12日才维修完毕。2019年6月5日，被告向二原告邮寄《关于尽快办理收房手续的函》二原告于2019年6月12日收到该函，该函载明（节录）：“请于2019年6月21日前尽快到原乡墅销售中心办理有关收房手续”。二原告与被告于2019年10月30日签署了《业主领房验收表》。 另查明，涉案房屋已经于2014年9月19日通过五方验收，达到交付条件。 本案的争议焦点：被告是否逾期交房及违约金如何计算。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。合同中约定的交房时间为2016年5月30日前，约定的交房方式为出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中虽然被告主张二原告已经在2016年5月30日占有了该房屋，只是由于渗水问题双方一直有纠纷因此未办理交付手续，但从本案现有的证据来看，被告未能提交相关的证据证明二原告已经实际占有了涉案房屋。故本院认为应当按照双方合同约定，即被告书面收房通知送达二原告处后，收房通知所载期限届满之日视为被告交付涉案房屋之日。因此，本案涉案房屋的交付之日应当为《关于尽快办理收房手续的函》所载明的最后收房期限即2019年6月21日，已经超过合同约定的日期，构成了违约。至于被告主张之前其工作人员有微信电话通知二原告收房的辩解意见，二原告不予认可，被告亦未能提交相关证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采纳。故对二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。 关于逾期交房违约金如何计算的问题。双方在合同中约定了交房时间为2016年5月30日前，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。涉案房屋于2019年6月12日才完成交付。2016年5月30日至2019年6月21日共计1117天。被告认为违约金过高应予调整的问题，应当调整为不超过房屋总价款的30%，其主张调整的数额已经高于原告提出的诉请，有鉴于此，本院对二原告的该诉求予以支持，故逾期交房违约金为793070元（3550000元×2?×1117天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告桂林市惠龙房地产开发有限公司向原告阳小平、杨民支付逾期交房违约金793070元。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费12533元，因适用简易程序减半收取6267元，保全费4881元，合计11148元（原告已预交），原告阳小平、杨民负担1024元，被告桂林市惠龙房地产开发有限公司负担10124元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12533元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵旭 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  徐勇