贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6189号原告：熊念，女，1993年8月4日出生，布依族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：蔡慧娴，贵州威驰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房[花果园社区]。法定代表人：宋红波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。原告熊念与被告贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告熊念的委托诉讼代理人冯大林、蔡慧娴与被告众横城公的委托诉讼代理人左为东到庭参加了诉讼。第三人麒鑫公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊念向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的团购费60000整。2.判令被告以60000元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%的标准向原告支付资金占用利息，利随本清。从2017年7月15日至2020年5月6日暂计利息为8011元，以上两项共计为68011元。3.诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人麒鑫公司开发建设位于花溪区项目。2017年7月15日，被告众横城公司向原告就该项目商品房进行推销，发宣传单称“认筹即享交3万抵8万超值优惠”，原告遂到该公司售楼部参与认筹，并于同日与第三人麒鑫公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告向第三人麒鑫公司购买麒鑫商业广场Ｂ1幢5层5068、5069号商业用房两套，其中5068号商品房面积为9.21㎡，单价为15661.45元／㎡，合同价款144242元，首付74242元，尾款70000元办理按揭贷款；另一套编号5069号商品房面积为12.72㎡，单价为15661.39元／㎡，合同价款199213元，首付100213元，尾款99000元办理按揭贷款。合同签订时，被告众横公司又告知原告，此款项为折扣优惠价格，需原告另支付每套30000元团购费才能享受，于是，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式向被告众横公司支付团购费60000元，被告众横公司签章出具6万元收据一张，并注明团购费。2019年5月，原告才得知自己购买商品房时第三人尚未取得销售房屋的《商品房预售许可证》；第三人将该项目商品房委托被告销售，“团购费”并非“认筹金”也不是购房款之事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条第（一）款的规定，因被告及第三人隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在严重过错，原告有权请求返还已付购房款、“团购费”及利息并赔偿损失。2019年6月14日，原告与第三人双方就解除《商品房买卖合同》并退还房款一事达成合意，第三人也依约向原告退还房款并支付相应赔偿金，但被告始终拒绝向原告退还60000元“团购费”。尽管第三人已于2019年12月3日取得商品房预售许可证，但原告早在2019年5月11日便申请退款，退房原因仍为案涉《商品房买卖合同》无效。而被告作为第三人的销售代理，在明知第三人没有取得商品房预售许可证的情形下，仍与原告订立居间合同并促成原告与被告订立无效的《商品房买卖合同》，该行为违反了《合同法》第四百二十五条第一款及第二款所规定的如实报告义务，应承担返还团购费并按银行同期贷款利率支付利息的责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告众横城公司辩称，原告参加团购活动已实际享受销售单价上优惠，原告与麒鑫公司签订《退房补充协议二》，是自愿放弃权利，居间协议作为商品房买卖合同的关联协议，不因合同解除而无效。我公司接受伟庭公司的委托对涉案项目房屋进行销售，作为受托人，在办理委托事项中并无过错，原告无权要求我公司退还团购费。《居间服务协议》名为居间实为参加团购活动的协议，不违反法律规定，团购费是对溢价部分的损失弥补，团购费按照正常流程是应先到麒鑫公司，由麒鑫公司分配给伟庭公司，再分配给我公司，返还团购费的主体应是最终利益享受者麒鑫公司和伟庭公司。因此，请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人麒鑫公司未陈述。本院经审理查明事实如下：被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系第三人麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，第三人麒鑫公司（甲方）与案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：对团购费的分配，贵州伟庭房地产开发有限公司及众横城公司认可根据双方合作协议，贵州伟庭房地产开发有限公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；麒鑫房开公司陈述未对购房人所购买的案涉房屋给予任何优惠。2017年7月15日，原告熊念向众横城公司缴纳团购费60000元，众横城公司出具收据，注明“兹收到熊念B1-5068、5069交来团购费陆万元整”。同日，原告熊念在《B区5楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B1-5068，面积9.21平方米，单价24827元/平方米，总价228657元，签约后单价15661.45元/平方米，签约后总价144242元，首付74242元，贷款70000元”。同日，原告熊念在《B区5楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B1-5069，面积12.72平方米，单价22430元/平方米，总价285311元，签约后单价15661.39元/平方米，签约后总价199213元，首付100213元，贷款90000元”。因第三人麒鑫公司未能按约定时间交付房屋，2019年6月14日，原告熊念（乙方）与第三人麒鑫公司（甲方）签订《退房补充协议二》，对前述所购商铺B1栋5层5068、5069达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。第三人也向原告履行了此协议。另查：案涉房屋销售时第三人麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》、客户签约确认单、POS签购单、收据、《退房补充协议二》、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由第三人麒鑫公司委托案外人贵州伟庭房地产开发有限公司独家销售，案外人贵州伟庭房地产开发有限公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，收取原告团购费60000元，但原告并未实际享受购房优惠，且原告已经申请退房退款，麒鑫公司亦同意，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫公司账户及麒鑫公司与众横城公司对该款项实际进行分成，第三人麒鑫公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与案外人贵州伟庭房地产开发有限公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，贵州伟庭房地产开发有限公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与贵州伟庭房地产开发有限公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费60000元及从2017年7月15日起支付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用利息应付的金额，自2017年7月15日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告熊念团购费60000元及支付资金占用利息（自2017年7月15日起至2019年8月19日止的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告熊念的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月十七日书 记 员  余 可