大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初7012号 原告（反诉被告）：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区中山路**，统一社会信用代码：91210204744367833C。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：李琳，女，该公司法务，住辽宁省旅顺口区。 委托诉讼代理人：曲晓琳，女，该公司职员，住大连市甘井子区。 被告（反诉原告）：冯今贵，男，1964年8月15日出生，汉族。 被告：邓亚莲，女，1976年11月16日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：冯今贵，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。 原告（反诉被告）大连友好物业服务有限公司与被告（反诉原告）冯今贵、被告邓亚莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连友好物业服务有限公司的委托诉讼代理人李琳、被告（反诉原告）冯今贵、被告邓亚莲的委托诉讼代理人冯今贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大连友好物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠交的物业服务费7154.11元（2.4元/月/平方米*106.46平方米*28个月=7154.11元），欠费期限自2018年6月1日至2020年9月30日；2、被告向原告支付逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三的违约金，共计3108.24元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系富丽庭小区的前期物业服务企业，被告系富丽庭小区尖山街110号8跃9层6号业主，房屋建筑面积106.46平方米。根据《前期物业服务合同》的约定被告应于每季度月10日前按其房屋建筑面积向原告交纳该季度的物业服务费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按照每日0.3%的标准交纳违约金。但被告自2018年6月1日起便欠付物业服务费，虽经原告多次催要，被告始终未履行义务。故诉至法院。 被告（反诉原告）冯今贵辩称，原告要求被告按照2.4元/平方米交纳物业费没有依据，物业服务合同存在霸王条款，物业没有履行合同义务，家中被盗，物业应承担赔偿责任，在原告赔偿被告损失之前，被告有权拒绝给付原告物业费。因此不同意原告的诉讼请求。 被告邓亚莲辩称，与我无关，我不是业主也不是接受物业服务的人员，我一直在旅顺居住，我与原告之间没有物业服务关系。原告明知我不在富丽庭小区居住，与案涉房屋没有权属、居住关系，在能够送达的情况下曾经公告送达，不但程序违法而且其扩大化的公告费费用只能自负，我方已就已给付的公告费、及产生的误工费、交通费、委托律师费等费用起诉原告要求原告承担。因此，不同意原告的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）冯今贵向本院提出反诉请求：要求被反诉人返还侵占的物业费8649.6元。事实与理由：反诉人居住的富丽庭小区在大连地区属于二、三级物业收费范畴，按照大连市新物业管理细则的规定，是必须属于实行政府指导价的物业服务收费项目，每月每平方米0.7元，被反诉人从2010年让反诉人交每平方米2.4元的依据是什么？怎么计算的要求其证明或书面说明，被反诉人与建隆置业公司的协议因部分违法而无效，因此，反诉人请求判决被反诉人返还侵占的反诉人的物业费。 反诉被告（本诉原告）大连友好物业服务有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月1日，原告与大连建隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定富丽庭小区的前期物业由原告负责，原告提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。住宅部分物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积，即每建筑面积2.4元/月交纳。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务，逾期交纳，按照应交金额的0.3‰按日计收违约金。合同期限自签订之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同生效之日止。 另查，2010年8月12日，被告冯金贵与邓亚莲与大连建隆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于房屋，房屋建筑面积106.46平方米。2018年6月1日起至2020年9月30日，被告欠交物业服务费7154.11元（106.46平方米×2.4元/月/平方米×28个月）。 又查，原告曾于2019年1月10日就物业服务合同纠纷起诉过被告冯今贵、邓亚莲，要求被告交纳2017年4月1日至2018年5月31日期间的物业服务费用，本院做出了（2019）辽0204民初662号民事判决书，判决被告冯今贵、邓亚莲于本判决生效之日起十日内偿付原告大连友好物业管理有限公司2017年4月1日起至2018年5月31日服务费3577.06元。后二被告上诉，大连市中级人民法院做出（2020）辽02民终506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上诉事实有原告（反诉被告）提供的起诉状、《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》、（2020）辽02民终506号民事判决书及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，大连友好物业服务有限公司与大连建隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对大连友好物业服务有限公司及小区全体业主均具有约束力，冯今贵、邓亚莲系案涉房屋业主，应按合同约定履行交费义务。现冯今贵、邓亚莲尚欠自2018年6月1日起至2020年9月30日的物业费7154.11元，大连友好物业服务有限公司主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。 关于大连友好物业服务有限公司要求冯今贵、邓亚莲给付违约金的主张，因冯今贵、邓亚莲未交纳物业费系与大连友好物业服务有限公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于大连友好物业服务有限公司的该项主张，本院不予支持。 关于冯今贵提出的因家中被盗所以才拒交物业费的抗辩意见，冯今贵提供了大连市公安局沙河口分局提供的案件来源证明、（2017）辽0204刑初336号刑事判决书以及视频截屏予以证明，对此冯今贵应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为大连友好物业服务有限公司未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害大连友好物业服务有限公司的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。冯今贵应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。大连友好物业服务有限公司作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。 关于冯今贵提出的要求大连友好物业服务有限公司返还多交的物业费的请求，大连友好物业服务有限公司与大连建隆置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对大连友好物业服务有限公司及小区全体业主均具有约束力，该合同合法有效，大连友好物业服务有限公司依据合同约定收取冯今贵的物业服务费，冯今贵亦是按合同约定的收费标准交纳物业服务费，大连友好物业服务有限公司并不存在多收、恶意侵占冯今贵物业服务费的情形，因此，对冯今贵的反诉请求，本院不予支持。 关于邓亚莲提出的其不在案涉小区居住，与案涉房屋没有权属、居住关系的抗辩意见，并提供了二份《证明》予以证明。本院认为，案涉房屋系冯今贵与被告邓亚莲共同购买，大连友好物业服务有限公司为此提供了《商品房买卖合同》予以证明，大连友好物业服务有限公司已实际为案涉小区提供了物业服务，作为案涉房屋的业主理应向大连友好物业服务有限公司交纳物业服务费，并且大连友好物业服务有限公司在2019年曾因物业服务合同纠纷起诉过冯今贵、邓亚莲，本院已做出判决，大连市中级人民法院也已做出终审判决，因此，对邓亚莲的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于邓亚莲提出因另案公告送达所产生的公告费、误工费等费用要求大连友好物业服务有限公司承担的抗辩意见，该抗辩意见与本案无关，并且邓亚莲也已明确表示要另案起诉大连友好物业服务有限公司，因此对邓亚莲的该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）冯今贵、被告邓亚莲于本判决生效之日起十日内共同给付原告（反诉被告）大连友好物业管理有限公司自2018年6月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费7154.11元； 二、驳回原告（反诉被告）大连友好物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）冯今贵的反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29元（原告已预付），由被告冯今贵、邓亚莲共同负担，给付时间同上。反诉费25元（反诉原告已预付），由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李丽莉 二〇二〇年十二月八日 书记员  邹若云 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。