广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5912号 原告：莫海英，女，1968年9月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁杰，男，系原告儿子，1993年8月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西左邻右舍信息科技有限公司，住所地：南宁市西乡塘区明秀西路122号城市碧园C栋3层商场C31-1-2号商铺，统一社会信用代码：91450100327399252Y。 法定代表人：甘世冰。 原告莫海英与被告广西左邻右舍信息科技有限公司（以下简称“左邻右舍公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫海英的委托诉讼代理人梁杰到庭参加诉讼。被告左邻右舍公司经本院依法公告书送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫海英向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的委托管理协议，判令被告返还原告所委托的南宁市兴宁区屋；2．被告支付原告从2020年3月1日至2020年6月的房屋租金 2 1250/月；3．被告支付原告违约金及余下未交租金10275.94元（计算方式：1250×4个月×2按原定合同规定双倍赔偿），至6月止拖欠的物业费220元，电费55.94元（原告已垫付），总计拖欠款项金额为：10000＋220＋55.94＝10275.94元；4．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告是南宁市兴宁区屋的所有权人。2017年12月27日，原告与被告签订一份《委托管理协议》，约定原告将座落于南宁市兴宁区房屋委托出租给被告管理，租期5年，从2018年1月1日至2023年1月1日止，此2020年前每月租金1150元／月，2020年起租金1250元／月，被告应于每月1日前预交下月租金。合同签订后，原告按期将房屋交给被告管理，合同初期被告也能按期缴纳租金，往后慢慢的缴款越发延迟，需经过多次催促才能收到租金，但从3月份起，被告在催促下未按时缴纳租金，截至6月已拖欠租金4个月总计5000元，期间原告多次催收未果，原以为公司事务繁多有所推迟表示理解，但之后联系该公司此前对接员工，表示已离职不清楚公司情况并挂断电话后均被拉黑名单，发现情况不对劲时曾找到公司地址却发现已人去楼空。被告的行为已构成违约，故诉至法院。 被告左邻右舍公司未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区登记房屋所有权人为原告莫海英。 2017年12月27日，案外人梁芝民代原告莫海英（甲方，委托方）与被告左邻右舍公司（乙方，受托方）签订《委托管理协议》，约定：房屋地址为南宁市兴宁区，租金1150元／月，房屋 3 押金/保证金1150元；租赁期限自2018年1月1日至2023年1月1日止，建筑面积45.15㎡。租金按月结算，以转账形式支付甲方，转账日期从2018年2月1日起，下次于每月1日前转入业主指定帐号内，逾期7天，甲方有权解除合同。合同期间，委托方不得以任何理由任意调整租金。甲方同意将本合同地址所指房屋出租（托管）给乙方使用。委托期内，乙方提前终止合同，按余下未交租金双倍赔偿给甲方，反之甲方亦按要求补偿乙方。另补充：双方约定，2018年1月1日至2018年1月31日为免租期，2020年1月1日-2023年1月1日租金调整为1250元。 2020年6月30日，南宁市天盛物业服务有限责任公司出具收据，载明：付款人：1505，物业费5、6月、水费、电梯、垃圾、公摊，数量2，单价120元，合计240元。2020年11月23日，广西电网有限责任公司南宁供电局出具广西增值税电子普通发票，载明：购买方名称为南宁联协房地产开发有限公司，地址朝阳路72-1号十五层1505房，供电电费（计费时段20200401-20200430），数量104，金额55.94元。 庭审过程中，原告自认被告曾于2020年4月向原告提出要解除合同，并将房屋钥匙挡在门口的牛奶箱内，后经与被告协商未果，原告从前述牛奶箱内取回房屋钥匙，于2020年8月10日左右收回涉案房屋自用。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告左邻右舍公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同的效力问题。 原告莫海英与被告左邻右舍公司签订的《委托管理协议》是双方真实的意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同依法具有法律效力，双方均应恪守履行。 4 二、关于涉案合同解除的问题。 原告主张被告拖欠2020年3月1日至2020年6月的租金，被告作为负有租金给付义务的一方，未能提供证据证明其已经按约定履行其义务，应就此承担举证不能的法律后果，本院对原告的前述主张予以采信。虽然被告曾于2020年4月向原告提出解除合同，但由于被告既无约定的解除权，亦无法定解除权，因此在原告未同意的情况下，双方的合同并不因被告的前述意思表示到达原告而解除。现被告在欠付租金的情况下，已经擅自搬离涉案房屋，其已经以自己的行为表示不再继续履行涉案合同的义务，故原告要求解除双方签订的《委托管理协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第三项和第二百二十七条规定的法定解除情形，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告以起诉方式向被告提出解除合同的意思表示，故本院认定双方的合同于本案诉状送达之日即2020年10月26日解除。 三、关于租金及物业费、电费的支付问题。 同前所述，由于被告拖欠租金，原告要求被告予以支付2020年3月至6月的租金，但根据原告自认的事实，其实际于2020年4月已经接到被告提前撤场并交还钥匙的通知，原告未及时核实直至2020年8月才实际接收房屋，因此5月之后由于被告未实际使用房屋，原告要求被告支付该期间的租金没有事实及法律依据，本院仅支持2020年3月至4月的租金2500元（1250元/月×2个月）。原告主张被欠付物业费220元及电费55.94元，未超出其提供的物业费收据及电费发票记载的数额，且原告确已垫付，被告亦未能提供相反证据予以推翻，故本院对原告的该主张亦予以支持。 四、关于违约金的支付问题。 首先，原告主张的违约金及余下未交租金实际系主张适用的双方约定的违约金 5 条款，而该条款针对的是被告提前终止合同的情形，但同前所述，涉案合同并非因被告提前终止而解除，而系原告行使法定解除权而解除，故不符合适用前述违约金条款的情形。其次，即使根据双方约定的违约金条款，双方合同的剩余租期实际应至2023年1月1日，若按剩余未交租金双倍赔偿，明显过高，亦应当予以调整。再次，同前所述，原告也存在未及时接收房屋防止损失扩大的过错。综上，本院综合考虑本案实际情况，酌情按两个月租金标准支持原告主张的违约金，即2500元。原告主张超出部分，理据不足，本院不予支持。 由于原告自认已经收回涉案房屋，因此原告要求被告返还涉案房屋无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十四条第二项及第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告莫海英与被告广西左邻右舍信息科技有限公司于2017年12月27日签订《委托管理协议》于2020年10月25日解除； 二、被告广西左邻右舍信息科技有限公司支付原告莫海英2020年3月至2020年4月的租金2500元； 三、被告广西左邻右舍信息科技有限公司支付原告莫海英物业费、电费共计275.94元； 四、被告广西左邻右舍信息科技有限公司支付原告莫海英违约金2500元； 五、驳回原告莫海英的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判 6 决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费182元（原告已预交88元），由原告莫海英负担132元，被告广西左邻右舍信息科技有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  骆少仕 人民陪审员  周子信 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  曾 莹 书 记 员  刘 艳 7 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 8 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。