福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2461号 原告：潘学忠，男，1978年1月10日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人:柯祥春、邱乐婷，北京市炜衡（福州）师事务所律师。 被告：陈明官，男，1956年11月22日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人:陈郑凡、杨启东，福建建达律师事务所。 原告潘学忠与被告陈明官房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告潘学忠的委托诉讼代理人邱乐婷、被告陈明官的委托诉讼代理人陈郑凡、杨启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘学忠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告陈明官立即向原告退回押金30000元；3.被告陈明官赔偿原告装修损失620735.07元及利息（以620735.07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%自2019年12月27日起计至款项付清之日止的利息，暂计至2020年3月30日为6797.91元）；4.被告陈明官赔偿原告垫付的评估费19924元；5.被告陈明官赔偿原告剩余租赁期间的营运收入584042元；6.被告陈明官承担本案的案件受理费以及在诉讼中产生的其他费用（包括但不限于财产保全费、公告费等）。诉讼过程中，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2011年6月15日，原告（承租方）与被告陈明官（出租方）就位于福州市仓山区××镇××村××层，面积共计480㎡的房屋签订《房屋租赁合同》，并约定承租房屋作为客房使用。合同签订后，原告办理了“福州市仓山区欣梦湾宾馆”营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证等证件。2016年7月1日，原被告再次就承租房屋续签房屋租赁合同，租赁期限为五年，自2016年7月1日至2021年7月1日，每月租金为24900元，2017年7月1日到2021年6月30日止月租金26200元，之后原告依约交付租金。2019年福州市仓山区城门镇政府张贴租赁房屋系违章建筑且将限期拆除的通知，至此原告才知晓承租房屋所坐落土地并非为被告陈明官所有，且承租房屋也未取得建设工程规划许可证，系违章建筑。2019年12月4日，福州市仓山区三江口征迁指挥部以违章建筑为由对承租房屋进行了拆除。因被告陈明官隐瞒承租房屋坐落的土地系归第三方所有及承租房屋未取得建设工程规划许可证的事实，导致承租房屋被拆，被告陈明官应当赔偿原告因承租房屋被拆除而产生的损失。2019年12月6日，原告委托福建立信价格鉴定评估有限公司对承租房屋的装修现值进行评估，评估价格为620735.07元。因被告陈明官拒绝赔偿原告因承租房屋被拆除而产生的损失，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告陈明官辩称，一、关于讼争租赁场所。被告讼争租赁场所已办理合法产权登记（虽存在一些改扩建，但房屋整体结构同一，且建设已向行政机关报备），讼争租赁关系合法有效，且被告自原告租赁之初就已向其出示产权证，即原告自该时就已知悉讼争租赁场所的全部实际情况，被告不存在任何过错。原告起诉状及证据陈述的虚假权证并非被告提供，被告持有合法产权证情况下，不可能以承担刑事风险为代价向原告提供假产权证。讼争租赁场所的建设已向行政机关报备，且未被行政机关认定为违法建筑，原告证据不能证明其主张的事实，事实上讼争租赁场所系被三江口征迁指挥部部因行政征迁拆迁，并支付征迁补偿。二、关于合同。根据讼争合同约定，合同期满后装修归出租方所有，原、被告先后签订2份租赁合同，所有装修均为第1份合同时发生形成，而第1份租赁合同时限已经届满，故讼争装修实为被告所有，原告无权就该装修提起主张。三、关于评估报告。1、原告起诉状陈述讼争房屋于2019年12月4日拆除，但是12月6日才申请评估，评估人员12月14日才到现场，该时评估标的已经灭失，评估报告数据多基于原告陈述，但该陈述并非事实，故评估报告不具有客观性，不能作为定案依据。2、原告起诉状陈述评估报告“现值”为620735.03元，但评估报告第8页明确载明评估价格为“重置价格”，“现值”与“重置价格”并非同一概念，重置价格的概念为重新购买、安装的价格，但事实上本案中讼争标的装修已经使用近9年，折旧后价值所剩无几。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的2011年6月15日房屋租赁合同、2016年7月1日房屋租赁合同、营业执照、消防安全检查合格证、卫生许可证、不动产抵押查封状况、价格评估意见书、评估费发票、住所（经营场所）使用证明形式真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以认可。原告提交的通知书张贴照片系持本院出具的调查令调取取得，本院对该证据的形式真实性予以认可。原告未提交特种行业许可证、房屋所有权证（两层，每层480平方米）原件核对，本院不予认定。原告提交的顺丰速运面单寄件方为“林兰芳”，且无签收记录，无法证明原告已将告知书送达被告。2.原告对被告提交的2016年7月1日房屋租赁合同、房屋所有权证（三层，每层67.23平方米）真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以认可。被告提交了报告、房屋搬迁补助协议书原件核对，本院对该证据的形式真实性予以认可。被告提交的2011年6月15日房屋租赁合同第八条有手写添加的第5、6点，然原告持有的该份合同第八条并无手写添加的第5、6点，无法认定手写添加部分系原告所写。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年6月13日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于仓山区××镇××村××层房屋出租给原告作为客房使用，租赁房屋总面积480平方米，租赁期限五年，从2011年7月1日至2016年6月30日，每月租金10000元，租赁押金30000元。被告持有的租赁合同第八条有手写添加内容：“5.国家拆迁补偿，归甲方（即被告）所有与乙方（即原告）无关；6.在合同期内拆迁，室内装修补偿归乙方所有，合同期满后归甲方所有”。原告持有的租赁合同第八条无手写添加内容。2016年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于仓山区××镇××村××层房屋出租给原告作为客房使用，租赁房屋总面积480平方米，租赁期限五年，从2016年7月1日至2021年7月1日，每月租金24900元，2017年7月1日至2021年6月30日月租金26200元，租赁押金30000元。原、被告持有的租赁合同第八条均约定：“5.国家拆迁补偿归甲方（即被告）所有，与乙方（即原告）无关；6.在合同期内拆迁，室内装修补偿归乙方所有，合同期满后归甲方所有”。原告向被告承租房屋后用于经营福州市仓山区××。2019年11月29日，仓山区城门镇人民政府清违办在欣梦湾宾馆上张贴通知，告知该建筑物未经规划审批建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，影响了城市建设的正常秩序和社会公共利益，责任该户于2019年12月1日前自行拆除所建的违法建筑物，逾期不拆的，该镇（街）将依据相关规定对违法建筑予以拆除。讼争房屋于2019年12月6日被拆除。原告于2019年12月14日委托福建立信价格鉴定评估有限公司对欣梦湾宾馆的装修重置价格进行评估鉴定，价格评估基准日为2019年12月6日。福建立信价格鉴定评估有限公司于2019年12月27日作出闽立价评字［2019］ＰＧ第3316号《价格评估意见书》，意见书记载：“检验评估过程：2019年12月14日该公司受原告的委托，派员于2019年12月14日同原告赶赴欣梦湾宾馆所在地，对被拆除后遗留地基进行现场勘验、测量、清点，勘验情况如下：经现场查勘、测量委托方指认的被拆除的大厅、客房及安全通道地面基础，结合查勘、测量该地块北侧未被拆除的客房及安全通道的尺寸规格、建筑用材情况，并结合委托方提供的视频、照片、建筑用材等材料，核定被拆除的欣梦湾宾馆一层大厅、二层客房及安全通道的装修重置价格。价格评估意见：价格评估标的（欣梦湾宾馆）价格评估基准日装修重置价格为620735.07元。 另查明，被告于2009年7月20日向福州市东部新城征地拆迁安置指挥部城门镇分部书面报告，内容为：“被告一座房屋坐落在仓山区××镇××村福峡路边，系福峡路改扩建涉迁户（半拆），为响应政府政策，被告于2009年7月先行办理房屋（半拆）拆迁相关手续，并按上级部门要求自行修建，现特上报，望予以支持同意进行正常修建及协调相关部门”。福州市仓山区××镇××村民委员会盖章确认“情况属实，同意上报”。福州市东部新城征地拆迁安置指挥部城门镇分部盖章确认“根据村意见属实”。再查，原告提交的编号为榕房权证Ｃ字第9××7号《房屋所有权证》复印件记载坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座房屋所有权人为被告，房屋总层数2层，每层480平方米。被告提交的编号为榕房权证Ｃ字第9××7号《房屋所有权证》原件记载坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座房屋所有权人为被告，房屋总层数3层，每层67.23平方米。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。产权登记在被告名下的房屋为坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座，每层67.23平方米，庭审中被告陈述其在该有产权的三层楼房旁边扩建了两层房屋，其出租给原告的房屋系扩建的两层房屋，但被告提交的证据不足以证明其扩建的两层房屋已取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。被告辩称扩建的两层房屋已向行政机关报备审查，但被告提交的《报告》无法证明扩建的系出租给原告的两层房屋，故本院对被告的抗辩不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告退还押金30000元，本院予以支持。原告诉请被告赔偿福建立信价格鉴定评估有限公司评估的装修损失620735.07元及利息，本院认为，原告已于2019年11月29日知悉讼争房屋将被拆除，但于2019年12月14日才委托福建立信价格鉴定评估有限公司进行评估，评估时讼争房屋已被拆除，评估公司根据讼争房屋被拆除的地基及未被拆除的非讼争房屋部分进行评估，且评估的为装修重置价格，而非现值损失，故原告诉请的装修损失620735.07元及利息没有依据，本院不予支持。原告诉请的评估费，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告潘学忠与被告陈明官于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告陈明官于本判决生效之日起十日内返还原告潘学忠押金30000元； 三、驳回原告潘学忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10575元，由原告潘学忠负担10107元，被告陈明官负担468元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由原告潘学忠负担4779元，被告陈明官负担221元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”