重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24733号 原告：林泽兰，女，1973年3月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘洋，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区同辉路23号，统一社会信用代码91500113565613605P。 法定代表人：黄秀虹，总经理。 委托诉讼代理人：付道静，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄微，系公司员工。 原告林泽兰与被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司（以下简称玉豪龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序并于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告林泽兰的委托诉讼代理人刘洋、杨广露，被告玉豪龙公司的委托诉讼代理人付道静、杨可佳（后变更为付道静与黄微）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林泽兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因烟道改造造成房屋可利用空间减少的损失96315.4元（房屋价款的5%）；2.判令被告对房屋烟道进行维修整改、恢复烟道排烟功能；3.判令被告赔偿原告接房之日至实际整改完毕期间的租金损失；（从2017年5月28日起，按3414.6元每月的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月5日原告与被告签订重庆市商品房买卖合同，被告将位于渝北区仙桃街道同济路(临)15号附47号房屋出售给原告，总成交价1926308元。2017年5月23日案涉房屋工程竣工。现原告发现该房屋的烟道尺寸与施工规划备案的图纸要求不一致，实际尺寸比规划的尺寸大幅扩大，同时未按照合同约定预留烟道口，无法进行排烟。后经原告了解，系被告在房屋竣工后，2018年5月未经原告允许，擅自对房屋烟道进行了变更，依据合同第十五条的约定被告“应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。”据此，被告擅自增大烟道导致烟道无法排烟的事实，违反了合同约定，侵害了原告的房屋权益，导致原告房屋的可利用空间减少，给原告造成了损失，故依据合同法及相关法律规定，诉至贵院。 被告玉豪龙公司辩称，对第1项诉请不认可，无依据，烟道改造没有造成房屋使用面积的减少，且被告同意恢复原状，或将烟道迁至产权面积以外的空间，不会对原告的产权面积产生影响。对第2项诉请不认可，被告提供的烟道具备正常使用功能，原告的烟道之所以不能正常使用，是因为其相邻商铺39号房屋擅自拆除自己商铺内的烟道，导致原告烟道均不能正常使用，其责任应由拆除人负责，属于相邻权纠纷，与被告无关。关于赔偿租金损失，不同意，被告提供的烟道，不影响原告商铺出租，租金损失无依据。 经审理查明，2017年4月5日，林泽兰作为乙方（买方），玉豪龙公司作为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定商品房项目暂定名为：鹏润·悦秀上东一期。本商品房坐落为重庆市渝北区仙桃街道同济路（临）15号附47，总成交价1926308元，采用按揭付款方式。上述合同载明：第七条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2017年5月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。第八条交房手续的办理1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）本商品房已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证并达到两书所规定的相关要求，乙方不得以本商品房质量为由拒绝接房。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。（三）甲方未在本合同约定的时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方的提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。悦秀上东一期商业交房标准显示烟道：预留烟道口。 2017年5月23日，工程名称悦秀上东一期一标段1-3#楼，A-C、G栋商业、车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2017年5月28日，林泽兰接房。后林泽兰办理不动产权登记，该房屋位于重庆市渝北区仙桃街道同辉路18号附47号。 林泽兰举示的风管安装示意图显示，案涉房屋烟道大小为250mm×250mm。 2018年1月29日，玉豪龙公司与重庆华商消防工程有限公司签订悦秀上东项目一期（2#地块）消防工程施工合同补充协议，载明：由于一期商业排放油烟需整改，双方在原有施工范围的基础上增加工程，按设计施工图完成一期油烟系统整改工作。 此次烟道整改后，案涉房屋烟道尺寸为1000mm×400mm。 2019年4月20日，重庆市荣基物业服务有限公司向案外人卢忠政、王永兰发出违规整改通知书，载明：您位于鹏润·悦秀上东A同辉路18号附39号房的装修工程以下所列项目违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、建设部令（2002）第110号、重庆市282号令、鹏润·悦秀上东《业主临时管理规约》的相关规定。请立即停工，并于2019年4月27日前完成工程。需整改项目为私自撤除烟道。 2019年12月5日，形成悦秀上东一期同辉路18号附37号至53号商铺烟道问题的征求意见表，载明：悦秀上东一期同辉路18号附37号至53号商铺烟道，因该段商铺烟道目前无法正常使用等问题，经过街道、社区及各职能部门多次沟通协调，拟对现有烟道进行如下改造：1.拆除同辉路18号附39号至52号商铺的现有烟道；2.邻商铺后端靠挡土墙位置重新布设烟道，烟道尺寸不大于现有烟道，烟道具体位置及尺寸详见附图；3.整改完成后，烟道保质期从完成之日起依次顺延。现就烟道调整事宜征求业主意见，待统一意见后，由玉豪龙公司组织实施。林泽兰在该征求意见表上签字，意见为同意。同日，林泽兰在1#楼油烟管道平面图签字，同意按图实施。 2020年1月9日，重庆市荣基物业管理有限公司向玉豪龙公司发出关于悦秀上东一期同辉路18号37-53号商铺烟道的情况，载明：贵司所开发的鹏润悦秀上东一期自2017年6月竣工交付使用后，随着项目临街商业陆续启用，由于大量商户选择经营餐饮业，原油烟管道出现排烟不畅等问题，引发经营户向政府部门进行大量投诉。基于此，贵司对悦秀上东一期商业烟道进行了整改，将烟道横截面积扩大以保证烟道油烟的正常排放。整改工作从2018年3月启动，我物业公司通过短信平台对236户商铺业主发送了整改通知短信，随后即实施整改，持续到2018年10月。2019年4月，物业接到同辉路18号附40号商铺业主反映商铺烟道已被拆，经物业工程人员上门查看，发现是由于同辉路18号附39号商铺业主卢忠政私自拆除了其商铺内的烟道，由于该商铺是烟道排烟末端，37-53号商铺的所有油烟排放，经过39号商铺内的烟道井排放出去，故39号商铺业主的行为导致包括该商铺业主在内的16户商铺无法正常排烟。物业与39号商铺业主联系，但业主以整改后烟道过大影响使用为由拒绝恢复，物业通知开发并上报社区，经渝北区仙桃街道、区建委等各职能部门多次协调沟通，39号商铺业主仍坚持要求开发商给予63万元高额赔偿，未能达到一致。贵司2019年12年重新调整的烟道整改方案，在征求了37-53号中除39号商铺业主外其他业主的同意后，2020年1月3日开始实施整改方案时，遭到39号商铺业主持刀暴力阻拦而停工。现同辉路18号附37-53号商铺的烟道排烟功能仍无法正常施工使用，给已在经营的商铺造成困扰。 2020年1月15日，仙桃街道办事处开展关于鹏润悦秀上东一期商铺烟道整改推进会，形成调解备忘录，载明……卢忠政与鹏润地产关于烟道纠纷事宜，经仙桃街道办事处、仙桃派出所调解，形成如下调解意见：一、鹏润地产优化烟道设计方案、尽量占用最小面积，将对业主的影响降到最低；二、鹏润地产处理好烟道检修相关事宜，卢忠政要积极配合；三、关于烟道占用的赔偿事宜，卢忠政提出修建隔墙，隔离烟道占用区域，然后对不能使用的面积，按其购买价格进行计算。同时，赔偿不能使用期间的租金损失等，以上共计730749.95元。鹏润地产表示需要向上级集团进行汇报，待上级集团批准后再具体协商调解协议事宜；四、鹏润地产于卢忠政应积极解除本次烟道纠纷，避免引起群体性事件。 另查明，2019年11月11日，案外人何颖（原告）起诉玉豪龙公司、重庆弘百利房地产经纪有限公司（被告），中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（第三人）至本院，诉讼请求为：1.判令解除2016年12月20日何颖与玉豪龙公司签订的重庆市商品房买卖合同；2.判令玉豪龙公司与弘百利经纪公司退还何颖购房款1275000元，并支付资金占用利息损失（从各笔房款到达被告账户之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清止）；3.判令玉豪龙公司按照已付房价款的20%向何颖支付违约金；4.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，何颖增加诉讼请求为：若重庆市商品房买卖合同不能解除的情况下，请求判令玉豪龙公司按照竣工验收备案的室内净高、烟道尽寸向何颖交付房屋，若不能拆除，请求判令玉豪龙公司减少房价款135173.55元；请求判令玉豪龙公司向何颖支付物业利用损失，以60元每平方米每月标准从2017年5月29日计算至玉豪龙公司实际整改完毕并交付给何颖之日止。本院于2020年6月7日作出（2019）渝0112民初28591号民事判决书，判决如下：一、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告何颖损失58750元（房屋总价款×5%）；二、驳回原告何颖的其他诉讼请求。 玉豪龙公司在庭审中陈述，2018年5月至10月对案涉房屋烟道进行整改，项目交付后有餐饮商户向政府部门投诉，原油烟管道排烟不畅，被告基于对业主负责的态度，接受街道及各级领导的调解意见，按最大使用通风量对烟道进行全面整改。现在案涉房屋中的烟道不能正常使用，39号商户擅自拆除了其户内烟道，导致烟道不能贯通，责任不在被告。但我方同意整改烟道，因为整改需要一些时间，我方愿意每户补偿20000元，希望法院依法判决。 在审理中，原、被告双方均向本院申请庭外和解期间，在和解期限内，双方未能达成一致意见。 上述事实有重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、风管安装示意图、消防工程施工合同补充协议、违规整改通知书、关于悦秀上东一期同辉路18号37-53号商铺烟道的情况、调解备忘录、民事判决书以及各方当事人的陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，原告林泽兰与被告玉豪龙公司签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。本案中，原告于2017年5月28日接房，被告于2018年1月29日委托重庆华商消防工程有限公司进行第一次整改，可以看出被告对案涉房屋烟道进行整改是在原告接房后，而接房后原告实际上控制案涉房屋，现烟道已经整改至现有尺寸大小，可以推断出原、被告双方对第一次整改烟道事宜协商一致，对于因整改烟道占用的空间原告是明知的，责任不在被告。现被告请求原告赔偿因烟道改造造成房屋可利用空间减少的损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告提出的租金损失，虽然玉豪龙公司有改造烟道的行为，但并不影响原告对房屋的利用，故对其房屋租金损失本院不予支持。 对于原告要求被告对房屋烟道进行维修整改、恢复烟道排烟功能的诉讼请求。如前所述，案涉房屋烟道已经经过第一次整改，无法正常使用与案外人拆除烟道有关。现被告自愿整改烟道，并每户补偿20000元，为减少当事人的诉累，化解双方矛盾，本院予以准许。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内对原告林泽兰所有的位于重庆市渝北区仙桃街道同辉路18号附47号房屋的烟道进行整改，恢复烟道排烟功能； 二、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后五日内补偿原告林泽兰20000元； 三、驳回原告林泽兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1103.95元（已减半收取），由被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司负担150元，由原告林泽兰负担953.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 姚利平 二〇二〇年十二月四日 法官助理 曾 莉 书 记 员 王 欢