新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初2154号 原告：彭涛，女，1975年9月11日出生，汉族，，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王艳红，新疆旭越律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛毅红，新疆旭越律师事务所律师。被告：乌鲁木齐万达广场投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路555号万达中心14号楼3801室至3805室。法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐昌平，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告彭涛与被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭涛及其委托诉讼代理人王艳红、牛毅红，被告万达广场委托诉讼代理人徐昌平、岳瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2.依法判令被告向原告返还房款743354元；3.依法判令被告向原告返还契税21238.69元；4.依法判令被告向原告返还印花税371.68元；5.依法判令被告向原告返还登记费550元；6.依法判令被告向原告返还维修基金14867.08元；7.依法判令被告向原告返还物业费10029.84元；8.依法判令被告向原告支付利息92280.5元（庭审中，原告将该项诉求变更为被告向原告支付利息137346.33元）；9.依法判令被告向原告支付律师代理费20000元；10.本案的保全费5000元由被告承担；事实和理由：2016年8月1日，原、被告双方签订了一份编号为2016预0074864《商品房预售合同》，约定：原告向被告购买一套位于××区，名称为乌鲁木齐经开万达广场的第25写字间18号房；预测建筑面积72.68平方米；房屋单价为每平方米10227.77元，总金额为743354元；付款方式为一次性付款，原告应在2016年8月1日之前一次性付清全部房款。合同签订后，原告按照约定一次性付清全部房款。随后原告又缴纳契税、印花税、登记费、维修基金。2017年7月，被告通知原告办理验房及房屋交接手续时，并要求原告交清一年物业费，在此情况下，原告向被告交清了物业费。在验房过程中，原告发现该写字间内有较大的地面颤动噪音，并且室内温度较高。随后，原告多次委托第三方对该写字间噪声进行检测，均显示噪音超标。现经被告整改后，经乌鲁木齐市生态环境局经开区头屯河区分局检测噪音仍然超标。根据上述情况，原告要求妥善解决，但被告予以拒绝，原告为此诉至法院。被告万达广场辩称，1.原告所述与事实不符，本案不具备法律规定的解除合同的条件，原、被告签订的合同合法有效，对双方均具有约束力，该涉案房屋均竣工验收合格并备案，符合交付标准，不存在质量问题；2.原告称涉案房屋噪音超标，被告不予认可，该房屋的噪音问题，被告已经委托上海然贝声学环保工程有限公司进行了隔音降噪处理，并且委托了第三方专业检测机构，对涉案房屋进行了噪音检测，检测结果均符合噪音排放标准，不存在原告所诉的噪音超标问题；3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，原告要求解除合同不符合解除的要件，原告已在2017年7月收房，其解除权已经超过时效，不符合解除合同的前提条件；4.关于各项费用，原告诉称的各项费用的前提是解除合同，关于契税、印花税、维修基金，如判解除，应当向交款部门申请退还，物业费并非被告收取，应当向物业公司予以主张，若合同解除，房款和登记费是可以予以返还的，关于原告主张的其他诉求，我方均不予认可，要求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，被告万达广场（出卖人）与原告彭涛（买受人）签订编号为2016预0074864《商品房预售合同》一份，合同第一条约定：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于××区，出让证号为乌国用（2014）第0040544号；该地块土地面积为43443.93平方米，规划用途为商业住宅用地，土地使用年限自2013年12月27日至2053年12月27日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名乌鲁木齐经开万达广场，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年04月03日，竣工日期为2017年10月30日。第二条约定：商品房预售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。第三条约定：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6栋＋14栋第25层写字间18号房，房屋代码为51674334，该商品房用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高为3.8，建筑层数地上38层，地下2层；该商品房预测建筑面积共72.68平方米，其中套内建筑面积46.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.9平方米。第四条约定：计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10227.77元，总金额（人民币）743354元。第六条约定：付款方式及期限，一次性付款，买受人应于2016年8月1日前一次性付清全部房款743354元（如买受人已经支付认购定金，则该定金转为房价款的组成部分）。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方按照补充协议的相关约定执行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。同日，原告与被告签订的附件五《合同补充协议》，合同补充协议第一条约定：信息公示及确认，乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。鉴于本项目开发周期较长，项目采取各种手续逐步审批、项目分期开发的方式进行，故除本期销售房屋外，项目其余部分（包括但不限于建筑业态、规划指标、景观环境、公建配套等）有可能发生变化或取消，乙方在签署本合同和本协议时已知晓上述情况，对此无异议，如本期销售房屋外的项目其他部分发生变化或取消，乙方不得因此向甲方提出权利主张或索赔要求。第二条约定：本合同及补充协议的签订，乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订，甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明，乙方不得以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不得以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务…。第六条约定，关于房屋交付的补充约定，1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交付时间为准，乙方对此无异议；2.双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式…。4.乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第五日已经将该房屋交付给乙方…；双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格，乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。…。8.下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、市政公用设施设置状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。9.乙方已知该房屋所在小区为分期建设分期交付使用，相应的基础设施与公共配套建设也将分期建成交付，乙方已知该房屋交付时及交付后小区其他工程可能仍处于施工过程中，且该施工可能会对房屋的采光、噪音、通行、粉尘及乙方的使用产生影响，乙方对此无异议，乙方确认不因此而向甲方主张任何权利或责任，并保证对于小区后续建设的基础设施、公共配套的坐落地点及对乙方的影响等问题，在任何时间不向甲方提出任何权利主张及索赔。第九条约定：关于配套设施设备的补充约定，双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或者取得乙方同意，乙方对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施、电力设施、自来水设施、供暖设施和消防设施等配套（如有）按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套的相关事宜向甲方索赔或要求退房。第十六条约定：其他条款，根据建筑抗震结构安全和消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁，沿墙可能有结构柱或剪力墙；该房屋顶部可能有明管；该房屋内可能有管道井；该房屋内可能有风机、风机管道、消防栓、燃气管、燃气阀等公用设施设备；该房屋所在楼宇可能有正压风井；周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、室外箱式变压器、电缆分支箱、燃气调压箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊及其他商业经营所必须的设施设备等，前述情况最终以交房实际为准，乙方对此没有异议，乙方承诺不因此向甲方提出任何主张和要求；根据需要，裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对乙方产生噪音、遮挡等影响，乙方对此没有异议，乙方承诺不因此向甲方提出任何主张和要求。第十七条约定：补充协议的效力，本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准；本补充协议自甲乙双方签订之日起生效，乙方确认，甲方在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容。落款处甲方（签章）处有被告万达广场公司加盖公章，乙方（签章）处有原告彭涛签字确认。2016年7月31日，原告彭涛向被告万达广场支付14-2518号房的定金50000元及首付款50000元。2016年8月1日，原告彭涛向被告万达广场支付14-2518号房的房款643354元及代收预告登记费550元。2016年8月2日，原告彭涛缴纳专项维修资金14867.08元。2016年8月5日，原告彭涛缴纳印花税371.68元、契税21238.69元。2017年4月1日，勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位出具《竣工验收备案表》，对原告万达广场公司位于乌鲁木齐经济技术开发区玄武湖路西侧的乌鲁木齐经开万达广场购物中心-商务写字楼工程验收合格。2017年6月24日，该工程完成备案。2017年7月14日，原告彭涛向长城物业集团股份有限公司乌鲁木齐分公司交纳2017年7月3日至2018年7月2日期间的物业费34944.36元（涉案房屋物业费金额为10029.84元）。2020年1月13日，新疆力源信德环境检测技术服务有限公司出具编号为LYXD2020D048WZS120检测报告一份，委托单位乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）环境保护局，项目类别委托检测，检测类别噪声，报告载明：“2020年1月10日17时16分，涉案2518室房屋噪声测量值中的主要声源为机械，LeqdB(A)为42.7dB，LmaxdB(A)为44.5dB，倍频带声压级dB(A)：31.5Hz的为59dB，63Hz的为55.1dB，125Hz的为57.7dB，250Hz的为50.3dB，500Hz的为40dB；表2结构传播固定设备室内噪声排放限值（等效声级），单位dB(A)，社会生活环境噪声排放标准GB22337-2008，2类功能区B类房间昼间标准为50dB，夜间标准为40dB；表3结构传播固定设备室内噪声排放限值（倍频带声压级），单位dB，社会生活环境噪声排放标准GB22337-2008，室内噪声倍频带声压级限值：2类功能区B类房间昼间31.5Hz的为82dB，63Hz的为67dB，125Hz的为56dB，250Hz的为49dB，500Hz的为43dB。”庭审中，被告认可涉案房屋倍频带声压级125Hz的超出限值1.7dB（57.7-56），250Hz的超出限值1.3dB（50.3-49）。2020年4月21日，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）环境保护局出具《关于万达中心24层设备噪声扰民的答复》一份，载明：“2020年4月13日，我局接到市长热线反映万寿山街万达广场写字楼24层超大风机产生噪声影响该楼2507、2508、2509室。接到举报后，监察人员赶往现场，经现场核查，举报人反映的是万达中心位于24层的设备间产生的噪声影响到该楼2517、2518、2519室，24层为万达中心设备层，其中用于换热的三台水循环泵位于2519室正下方，25-38楼的配电室位于2518室正下方，因不在供暖期水循环泵未使用，在2517、2518、2519三室内未听到举报人反映的低频噪声，但能听到电流声。该举报我单位前期已调查处理，设备方万达广场称针对以上三室业主的要求于公司2017年10月引进有资质的单位对万达中心24层制冷站、换热站采取隔音降噪措施，内容包括墙面隔音、支架、消声板、消声器、隔声罩等必须的设备、配件及附件，整改后进行监测，提供的监测报告（XHC17379ZS）显示2519室内社会生活噪声达标。举报人投诉我局称仍有噪声扰民，我局于2020年1月10日进行监督性监测，监测时我局执法人员、举报人、万达广场均在场，监测报告（LYXD2020D048WZS120）显示，2519、2518室有低频噪声超标。4月20日，我局执法人员对万达广场送达监测报告，该公司负责人表示针对业主的诉求已尽全力整改，并经多方咨询已无整改空间，同时对该报告提出异议，要求自行监测。已将处理情况反馈至举报人。”2020年11月14日15时，本院依职权对涉案房屋进行现场查看，并邀请新疆力源信德环境检测技术服务有限公司进行噪音检测，原告彭涛的委托诉讼代理人王艳红、被告万达广场的委托诉讼代理人徐昌平均到场，检测结果为涉案房屋2518室的噪声测量值中的31.5Hz的倍频带声压级为57dB，63Hz的倍频带声压级为54.2dB，125Hz的倍频带声压级为52.3dB，250Hz的倍频带声压级为45.5dB，500Hz的倍频带声压级为42.2dB，LeqdB(A)为39.3dB，LmaxdB(A)为48.3dB。另查明，2020年10月20日，原告彭涛（甲方）与新疆旭越律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》一份，约定甲方与乙方协商，本合同签订之日甲方缴纳代理费20000元。2020年10月30日，新疆旭越律师事务所向原告出具收据一份，载明:“今收到彭涛交来代理费现金20000元。”同日，新疆旭越律师事务所出具说明一份，载明：“兹有新疆旭越律师事务所于2020年10月30日收到彭涛与万达广场买卖合同纠纷一案，代理费20000元。本月发票已开完，现先开收据，待下月发票领回补开发票。”再查明，原告彭涛因本案向本院申请财产保全，支付保全费5000元。上述事实，有原告彭涛提供的《商品房预售合同》、《关于万达中心24层设备噪声扰民的答复》、收款收据、税收缴款书、检测报告、新疆增值税电子普通发票，被告万达广场提供的《竣工验收备案表》，本院调查笔录，当事人陈述及本案庭审笔录存卷为证。本案的争议焦点为：1.原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》有无事实及法律依据；2.原告要求被告返还房款743354元、契税21238.69元、印花税371.68元、登记费550元、维修基金14867.08元、物业费10029.84元、支付利息137346.33元、支付律师代理费20000元、支付保全费5000元有无事实及法律依据。本院认为，依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告彭涛与被告万达广场公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一、关于原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》有无事实及法律依据的问题。原告认为，其在购买房屋时享有知情权和选择权，被告作为销售方，出售的房屋系期房，其未履行向原告告知涉案房屋正下方为该栋楼二次泵水设备间、变电室的告知义务，原告购买涉案房屋时，亦无法从楼盘的外观知晓上述情况，被告存在违约情形，同时，该设备间的水泵在二次供水时产生的震动，存在噪音超标问题，涉案房屋不符合交付条件，虽然被告已对该房屋进行整改，但仍然存在超标情形，且被告表示无整改空间，故原告有权要求解除合同。本院认为，首先，双方签订的合同第八条及附件五中的第六条第二款已明确约定“甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”，庭审中被告出示的证据可以证实，涉案房屋已于2017年4月1日经五方验收合格，于2017年6月24日完成备案，即该房屋自此具备交付条件。同时，原告对被告通知其交付房屋的事实亦认可。其次，双方签订的合同附件五第九条第二款及第十六条第三款、第四款已载明，原告对该房屋可能存在的配套设施、设备已知悉，对可能产生的噪音、影响无异议，原告承诺不因此向被告提出任何主张和要求。原告彭涛作为完全民事行为能力人，具有完全认识和判断能力，对民事法律行为中可能存在的风险应当具备相应的预见能力，应当清楚签订合同的法律后果，其认可《商品房预售合同》的真实性，且其并未提交签订合同时违反其真实意思表示的相关证据，故原告应当按照合同约定履行自己的义务。再次，对原告提出的噪音超标问题，庭审中，原、被告均确认涉案房屋的室内噪声排放限值（倍频带声压级）按照2类功能区B类房间（指主要在昼间使用，需要保证思考与精神集中、正常讲话不被干扰的房间，包括学校教室、会议室、办公室、住宅中卧室以外的其他房间等）标准进行评判及昼间为早6时至晚22时、夜间为晚22时至6时的划分标准，根据环境保护部、国家质量监督检验检疫总局发布的GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》第四条第二款第一项，2类功能区B类房间昼间31.5Hz的室内噪声倍频带声压级限值为82dB，63Hz的室内噪声倍频带声压级限值为67dB，125Hz的室内噪声倍频带声压级限值为56dB，250Hz的室内噪声倍频带声压级限值为49dB，500Hz的室内噪声倍频带声压级限值为43dB。参照该标准，结合我院实地测量结果来看，涉案房屋室内31.5Hz的室内噪声倍频带声压级、63Hz的室内噪声倍频带声压级、125Hz的室内噪声倍频带声压级、250Hz的室内噪声倍频带声压级、500Hz的室内噪声倍频带声压级均未超标，故原告以噪声超标、不具备交付条件为由，于法无据，对该项诉讼请求本院不予支持。第二、关于原告其他诉讼请求。因原告要求解除《商品房预售合同》的主张不成立，故关于原告要求被告返还房款743354元、契税21238.69元、印花税371.68元、登记费550元、维修基金14867.08元、物业费10029.84元、支付利息137346.33元、支付律师代理费20000元、支付保全费5000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告彭涛要求解除与被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司于2016年8月1日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还房款743354元的诉讼请求；三、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还契税21238.69元的诉讼请求；四、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还印花税371.68元的诉讼请求；五、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还登记费550元的诉讼请求；六、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还维修基金14867.08元的诉讼请求；七、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司返还物业费10029.84元的诉讼请求；八、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司支付利息137346.33元的诉讼请求；九、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司支付律师代理费20000元的诉讼请求；十、驳回原告彭涛要求被告乌鲁木齐万达广场投资有限公司支付保全费5000元的诉讼请求；本案案件受理费13327.58元（原告已预交），由原告彭涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判长刘俊人民陪审员胡喜萍人民陪审员陈丽萍二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 五 日书  记  员   马秀才