山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5099号上诉人（原审原告）：贾某，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西丰茂房地产开发有限公司。法定代表人：刘某1，经理。委托诉讼代理人：刘某2，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西黄河律师事务所律师。上诉人贾某因与被上诉人山西丰茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾某，被上诉人山西丰茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某2、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某上诉请求：1、判决被上诉人按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任,并按日支付至实际付款之日的违约金;2、判决被上诉人履行《商品房买卖合同》第十五条的约定,协助上诉人办理所购商品房的不动产权属证书;3、判决被上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2009年至2020年办证费和服务费（共计27447元)的利息（资金占用费);4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理关于被上诉人违约事宜事实不清，在被上诉人没有任何有效证据的情况下，免除被上诉人的违约责任，严重损害了上诉人的合法权益。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”约定，2009年6月30日上诉人收房后，被上诉人在730日内将产权登记资料交给登记机关备案。附件四《合同补充协议》第七条“产权登记补充约定”，被上诉人于730日内协助上诉人办理房屋权属登记手续。并且被告收取原告的费用明确写明“办证费”，以上证据充分说明，原被告双方已经就办证事宜、办证期限达成一致意见，在合同约定的期限内，被告没有完成合同约定的义务，已经构成违约。二、一审法院审理关于协助办证事宜，适用法律错误。购房人签订商品房买卖合同的唯一目的就是取得房产证，协助办证是我国法律规定的开发商应尽的义务，一审法院认为协助办证是行政行为，法律定性错误。一审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，就应该要求双方按约履行各自应尽的义务。上诉人一审中提出该项诉讼请求完全是基于法律的规定和合同的约定，一审法院认为协助办证是行政行为，属于适用法律错误。三、一审法院认可上诉人和被上诉人之间存在事实上的委托合同关系，上诉人的委托事项和委托期限在《商品房买卖合同》第十五条及附件第七条已经约定的非常明确，被上诉人收取上诉人的费用也明确写着“办证费”，更加补充说明委托合同约定明确。在委托代理期限内，因被上诉人没有完成受托义务,上诉人请求支付损失，合法合情合理，希望贵院依法裁判，判如所请。山西丰茂房地产开发有限公司辩称，第一、答辩人已经按照商品房买卖合同的约定履行了自己的义务，不存在任何的违约行为，不应承担任何的违约责任，被答辩人要求答辩人承担违约责任，甚至要求答辩人按日支付至实际付款之日的违约金无任何依据。一审法院判决驳回被答辩人的该项诉讼请求有事实和法律依据。第二、上诉人至今为止仍然是将商品房买卖合同和事实上形成的委托合同关系二者混为一谈，实际上买卖合同和事实上的委托是两个法律关系。被答辩人要求支付利息也或资金占用费，实际上是要在双方形成的事实委托合同关系中解决房屋买卖的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，只有在一方违约的情况下，我司才可能需要承担责任。本案中，双方就委托合同未作任何约定，自然也就不存在违约一说，也就不能要求我承担违约责任。案涉房屋暂时无法办理房地产权属证书的原因，并非在答辩人，且一审判决也认定系不可归责于答辩人的事由。第三、自被答辩人支付办证费以来，从未向我司主张要求返还办证费用的主张，直至其向一审法院提起诉讼。而答辩人在收取了被答辩人的办证费用以后，也进行了专款专用，并未故意占用被答辩人资金，故不存在向其支付资金占用费的情况。实际上我司一直积极在办理房产证，未能办理成功房产证并非我司原因，政府的文件认可了这个事情。第四、被答辩人在上诉当中对于委托合同关系中既要求答辩人按照买卖合同关系的约定承担违约责任，又要求答辩人按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用费，明显是错误的。即使答辩人真有过错，也不应该一个行为要求我司承担两种法律责任。第五、根据九民会议纪要的规定，自2019年8月20日起，相关款项的利息应按LPR计算，故被答辩人主张无法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。贾某向一审法院起诉请求：1、判令确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于南内环街98-2财富大厦第******房归贾某所有；二、判令山西丰茂房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》第十五条的约定，并协助贾某办理所购商品房的不动产权属证书；三、判令山西丰茂房地产开发有限公司支付延期办证违约金110元，并按日支付判决之日至实际领取产权证之日的违约金；四、判令山西丰茂房地产开发有限公司向贾某返还代收的办证费、服务费27447元，并参照中国人民银行贷款利息标准从2009年7月3日起至实际支付之日止的资金占用费；五、判令由山西丰茂房地产开发有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月3日，贾某与山西丰茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要内容出卖人：山西丰茂房地产开发有限公司买受人：贾某……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买出卖人位于太原市南内环街98-2号财富大厦第1幢1单元3037号房一套，……该商品房合同约定建筑面积共36.94平方米，……第四条计价方式与价款该商品房单价为人民币每平方米9907元，总金额（人民币）小写365965.00元，大写：叁拾陆万伍仟玖佰陆拾伍元整。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。……同日，双方当事人签订了《附件四：合同补充协议》，补充协议主要内容出卖人：山西丰茂房地产开发有限公司（甲方）买受人：贾某（乙方）……第七条《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的补充约定：乙方应当自商品房交付使用之日起90日内提交办理房屋权属登记须由乙方提供的资料，甲方应于730日内协助乙方办理房屋权属登记手续。如乙方采用银行按揭贷款方式付款的，甲乙双方应于取得房屋所有权证之日起15日内办理抵押登记取得他项权证。甲方可协助乙方办理房屋权属证明，但因乙方原因未能交齐办理产权所需材料或买受人未能亲自到场的，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，甲方不承担任何违约责任。如因政府相关部门原因而导致房屋权属证明延期办理的，甲方不承担任何违约责任。……合同签订后，贾某分两次向山西丰茂房地产开发有限公司交清了购房款。山西丰茂房地产开发有限公司将案涉商品房交付贾某。2009年7月3日，山西丰茂房地产开发有限公司向贾某收取了办理房屋产权办证费26947元、服务费500元。山西丰茂房地产开发有限公司已将案涉房屋资料报产权登记机关备案。贾某至今未能取得不动产权属证书。另查明，2019年8月，太原市处理不动产登记历史遗留问题，双方当事人争议的案涉房屋财富大厦商铺登记在“有房无证”名单中。一审法院认为，双方当事人于2009年7月3日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。山西丰茂房地产开发有限公司向贾某收取办证费、服务费等相关费用，双方就代办产权权属证书事宜形成了事实上的委托合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，因山西丰茂房地产开发有限公司至今未能协助办理不动产权属证书，贾某起诉要求山西丰茂房地产开发有限公司退还代收的办证费、服务费，视为贾某解除了双方之间的委托合同关系，现贾某要求山西丰茂房地产开发有限公司返还办证费、服务费，符合法律规定，予以支持。山西丰茂房地产开发有限公司未能完成委托事项，存在不可归责于山西丰茂房地产开发有限公司的事由，且山西丰茂房地产开发有限公司也进行了相关的工作，贾某要求山西丰茂房地产开发有限公司支付办证费、服务费产生的资金占用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中贾某尚未就案涉房屋取得不动产权属证书，贾某要求确认其购买的房产归贾某所有，不符合法律规定，不予支持。贾某要求山西丰茂房地产开发有限公司协助办理所购商品房不动产权属证书，因办理不动产权属证书属于行政机关职权范畴，不属于人民法院受理民事案件的范围，该主张不予支持，故贾某由此主张的违约金，也不予支持。一审经审判委员会讨论决定判决，一、贾某与山西丰茂房地产开发有限公司于2009年7月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、山西丰茂房地产开发有限公司退还贾某办证费26947元、服务费500元，共计27447元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回贾某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人2009年7月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人向被上诉人收取办证费、服务费等相关费用，双方就代办产权权属证书事宜形成了事实上的委托合同关系。因被上诉人至今未能协助上诉人办理不动产权属证书，上诉人起诉要求退还代收的相关费用，视为解除双方之间的委托合同关系。被上诉人未能完成委托事项，存在不可归责的事由，事实上被上诉人也进行了相关的工作。现上诉人要求被上诉人承担违约责任并办理商品房不动产权属证书、支付资金占用费的理由，依据不足。综上所述，贾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由上诉人贾某负担。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 张军红审判员 成志刚 二O二O年十二月三十一日书记员 王 倩