山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2693号上诉人（原审被告）：侯保国，男，汉族，住山西省长治市。上诉人（原审被告）：宋建梅，女，汉族，住山西省长治市。二上诉人共同委托诉讼代理人：师亮亮，山西恒烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新平，男，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人:于普亮，山西维善律师事务所律师。原审第三人：李勇，男，住山西省长治市。上诉人侯保国、宋建梅因与被上诉人张新平、原审第三人李勇合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯保国、宋建梅的委托诉讼代理人师亮亮，被上诉人张新平及其委托诉讼代理人于普亮，原审第三人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯保国、宋建梅上诉请求：一、请求依法撤销山西省长治市潞州区人民法院作出的(2020)晋0403民初1608号判决,并依法改判驳回其诉讼请求;二、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“上诉人侯保国同意将其有资格购买的诉争房屋,由其朋友第三人李勇以侯保国的名义购买,并由李勇缴纳了前期房款”属于事实认定错误。因上诉人与原审第三人系朋友关系,上诉人于2008年10月15日在原单元即原长治市城区监察局报名购买诉争的房屋,报名后,因上诉人资金紧张,让其朋友有也就是本案的第三人李勇,让其帮助垫付资金前期资金即105200元,后李勇将诉争的房屋出卖给被上诉人,在此期间上诉人并不知情,直到2012年5月初上诉人才发现李勇将诉争房屋出卖给被上诉人,之后上诉人多次跟被上诉人进行交涉,让其腾退房屋,所以说一审法院认定上诉人将其购房资格由其朋友李勇以上诉人的名义购买是错误的。二、一审法院混淆了物权与债权的关系。一审法院以上诉人知晓李勇将诉争房屋出卖给被上诉人并未反对,就认定本案属于“借名买房”的关系,属于认定错误,如果支持被上诉人以“借名买房”确认其对诉争房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系和物权关系。被上诉人在本案的法律“身份”是真是的“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,被上诉人请求的依据不足而不应得到支持。三、诉争的房屋属于福利性房屋,被上诉人规避限购政策,因此本案属于无效合同。2008年长治市人民政府为了解决市直单位与城郊区单位职工住房困难,特出资建设安康小区,报名的前提是公务员或事业编制,而本案的被上诉人借用上诉人的名义规避了限购政策,虽然该政策文件并不属于法律、行政法规,但诉争房屋属于长治市人民政府解决住房困难的公务员、事业人员住房困难,是为了实现长治市人民政府对房地产市场的宏观调控的目的,如果一审法院认定上诉人与被上诉之间属于“借名买房”行为,实际上是对该政策的驾空。退一步讲,如果本案属于“借名买房”,也属于无效的。根据最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第18条之规定“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,人民法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效。张新平辩称，一审法院认定事实正确，上诉人上诉故事虚假，在一审庭审中上诉人说让朋友第三人垫付十万元，但第三人当庭否认，2012年5月初上诉人发现第三人买卖房屋，到现在诉讼时效已过。说本案混淆物权债权是错误的。诉争房屋小区是城区政府的小区，上诉人引用金融审判意见是适用法律不当，本案不是金融审判，本案也不是国家限购的房产，买房是自己居住，现在已经住了八年，购房物业等费用都是被上诉人交的，仅是借了上诉人名字。李勇述称，我出的钱不是替上诉人垫付房款，上诉人陈述的不是事实，房子是我用的上诉人的名字买的房子。张新平向一审法院起诉请求：请求人民法院依法确认位于长治市××区房屋归原告张新平所有，并判令二被告无条件配合过户。一审法院认定事实：被告侯保国、宋建梅系夫妻关系。被告侯保国原系长治市城区监察局职工。2008年，被告侯保国向长治市城区安康住宅领导组2号楼6单元3层A号房（即长治市××路房屋），房屋面积为135.49平方米，地下室面积约14.38平方米，本套住房总房款约298078元，地下室总价款15818元，总价款约313896元。第三人李勇支付了前期房款共计105200元后，其陈述嫌远将此房转让给原告张新平。原告张新平支付给李勇已付房款105200元及转让费30000元，取得了相关收据。后于2008年10月至2011年期间，原告陆续支付后续房款及各项费用总计325661元。2011年1月18日，原告领取房屋钥匙，装修后于2012年入住至今。自2011年11月开始，原告张新平以被告侯保国名义支付该房屋相关的电费、水费、取暖费、物业费等相关费用。2014年11月10日，原告张新平以被告侯保国名义支付公共维修基金12121元。2019年7月24日，被告侯保国向税务部门缴纳房屋相关契税，后于2019年8月6日从长治市城区安康住宅领导组办公室领走诉争房屋的不动产权证书（晋【2019】城区不动产权第0026164号）。2020年5月20日，原告因房屋过户发生纠纷诉至法院。一审法院认为，本案中，被告侯保国同意将其有资格购买的诉争房屋，由其朋友第三人李勇以侯保国的名义购买，并由李勇缴纳了前期房款，第三人李勇后来又将诉争房屋转让给原告张新平，被告侯保国知晓该事并未反对，原告张新平得以侯保国的名义缴纳剩余款项并领取房屋钥匙装修入住，故原告张新平和被告侯保国之间构成了“借名买房”关系。双方虽未签订书面协议，但是根据双方的行为能够确定原告张新平和被告侯保国之间的口头“借名买房”协议已实际成立并履行了主要合同义务，该协议不违反法律、法规的相关规定，也没有证据证明侵害了公共利益，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告张新平已经按照约定履行了自己的付款义务并已装修入住多年，被告方应当协助履行过户义务，故对原告请求判令二被告协助办理房屋过户的请求予以支持。对于原告请求确认诉争房屋所有权的请求，本案系合同之诉，被告协助原告过户之后即可实现合同目的，故对该主张不予支持。被告所称第三人系为其垫资的说法未提交证据证明，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯保国、宋建梅于本判决生效后三十日内协助原告张新平办理位于长治市××路房屋（晋【2019】城区不动产权第0026164号）的产权变更登记手续；二、驳回原告张新平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告侯保国、宋建梅负担；原告张新平预交的50元，退还原告张新平。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，张新平将前期房款105200元及转让费30000元支付给李勇后，于2008年10月至2011年期间陆续支付后续房款及各项费用总计325661元。张新平于2011年1月18日领取房屋钥匙并进行装修，于2012年入住至今。根据在案证据及当事人庭审陈述，结合案涉房屋的缴费、装修、居住、使用年限等情况，本院认为，侯保国、宋建梅关于“因上诉人资金紧张,让李勇帮助垫付资金前期资金105200元,后李勇将诉争的房屋出卖给被上诉人,在此期间上诉人并不知情,直到2012年5月初上诉人才发现李勇将诉争房屋出卖给被上诉人。”的表述，显然与常理不符，故对侯保国、宋建梅主张不存在卖房行为的上诉理由本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张新平已经按照约定履行了自己的付款义务并已装修入住多年，侯保国、宋建梅应当协助履行过户义务，一审法院判决结果并无不当，侯保国、宋建梅关于合同无效的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，侯保国、宋建梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由侯保国、宋建梅、李勇负担。本判决为终审判决。审判长 郭树青审判员 闫明先审判员 郝志芳二〇二〇年十二月二十一日书记员 赵 敏