内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1552号原告：刘梅芳，女，1947年7月13日出生，住内蒙古自治区。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告刘梅芳与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称“荣泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅芳，被告荣泰公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘梅芳向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行包头市商品房买卖合同；2.要求被告依照合同约定及时交付位于××区房屋；3.要求被告为上述房屋协助办理房屋产权证书；4.要求被告承担违约责任，赔偿违约金及利息599005.96元（按照银行同期贷款利率2倍计算。暂计至起诉时，实际计算至房屋交付之日止）；5.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2014年5月21日，原、被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的的位××区的房屋。总价1047824元，已支付房款1047824元。合同约定：2014年12月31日前交房，2015年12月31日前办理商品房产权登记证。但被告未依约履行合同，构成违约。现为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告荣泰公司辩称，我方同意继续履行合同，向原告交付房屋。第三项办理产权证有约定，房子交了以后才能办理产权证，现在房子没有交到原告手里，产权证暂时办不了。原告诉请违约金没有起始时间，且没有双倍的证据，我们认为关于原告主张逾期交房违约责任，按照合同约定，原告主张的违约金及利息不应同时得到赔偿，如果法院支持原告的违约金及利息不利于合同目的的实现，原告的目的是为了获得房屋，被告也希望并努力实现。如果支付过高的违约金及利息，就会造成被告的资金困难，不利于房屋的建设和及时交付房屋。另外诉讼的当事人人数众多，如果让被告承担过多的违约责任，最后受损失的还是广大的业主，产生的巨额赔偿我公司也无力承担。双方约定的利息及违约金过高，根据合同法规定，约定的违约金利息过高我方可以请求调减。原告的诉讼请求已经超过了诉讼的时效，根据合同约定被告的交房时间是2014年12月31日，诉讼时效从2015年1月1日开始计算，现在已超过了两年，民法总则的诉讼时效是三年，原告提起诉讼已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应予以支持。关于诉讼费和保全费，因为原告的房屋是经过网签的，房屋处理未经本人同意任何人不得处理的，保全费交不交也是你的房子，无需保全。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，原告刘梅芳与被告荣泰公司签订合同编号2013-0029399的《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街**时代广场****房屋**，建筑面积为84.97㎡，价格为8731.69元/㎡，房屋总价款为741932元。付款方式为一次性付款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月31日前，将商品房交付乙方”，合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”，合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条约定付款方式为一次性付款，第三条第二款约定“在房屋交付时，买受人须已付清合同中约定的全部房款”，第十二条约定“本补充协议为合同不可分割的组成部分，若补充协议约定的内容与合同规定的内容不一致的，以本补充协议的约定为准”。2014年5月21日，被告出具案涉房屋的741932元购房款收据及305892元精装修款收据，交款人处有原告签字。根据同类案件查明，因案涉房屋长期不能交付，购买人与被告荣泰公司在包头稀土高新技术产业开发区政府有关部门组织下，协商房屋交付事宜。被告荣泰公司承诺，2018年年内房屋交付使用，从最终承诺交工日起至实际交工的期间内，以银行同期贷款利率的双倍进行赔偿。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证等证据材料以及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋等相关义务。按照合同第三条约定，被告应当于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，合同第五条约定，未按约定日期交房，合同继续履行，但其至今未向原告交付房屋，构成违约，故被告应当继续履行合同，向原告交付经验收合格的房屋。关于原告要求被告协助办理案涉房屋产权登记，双方签订的《包头市商品房买卖合同》中约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中案涉房屋未经验收合格，也未向原告交付，故不具备办理房屋产权登记的条件。关于利息及违约金的计算依据。合同第三条约定被告于2014年12月31日前将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2015年1月1日。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩原告不能同时获得两种赔偿的理由，本院不予采纳。另外，被告在收取购房款的同时，另行收取原告房屋精装修款，视为合同双方合意将合同附件三约定的毛坯交房变更为精装修交房，原告将房屋精装修款计入房屋总价的主张并无不当，故计算利息及违约金的基数应当为1047824元（741932元＋305892元）。原告请求按照双倍利息计算违约损失，被告抗辩违约金约定过高，请求调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期交付房屋引起的纠纷，逾期交付给原告造成的损失主要是不能获取房屋的损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对原告请求的违约金计算标准予以调整。购买人与被告荣泰公司协商交房的过程，是权利人向义务人提出履行请求的行为，诉讼时效中断。综上，被告应向原告支付以购房款1047824元为基数，自2015年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以购房款1047824元为基数，自2015年1月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行合同编号2013-0029399的《包头市商品房买卖合同》。二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告刘梅芳交付包头稀土高新技术产业开发区黄河大街86号时代广场C区1-1103号房屋。三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告刘梅芳支付以购房款1047824元为基数，自2015年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告刘梅芳支付以购房款1047824元为基数，自2015年1月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金。五、驳回原告刘梅芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9792元（原告刘梅芳缓交），减半收取计4896元，由原告刘梅芳负担2359元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担2537元。保全费5000元（原告缓交），被告包头市荣泰置业有限责任公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰二〇二〇年十二月十八日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。