黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6725号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵健，男，1966年9月15日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙亚茹，女，1957年8月31日出生，汉族，哈尔滨市八区粮食仓库幼儿园退休教师，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：顾婉亭，女，1984年4月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：宋倩倩，黑龙江龙广律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路常青家园12号商服。法定代表人：张文丽，总经理。上诉人赵健因与被上诉人孙亚茹、原审第三人哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司（以下简称丰茂房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵健上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院作出的（2020）黑0102民初113号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，赵健与孙亚茹于2017年6月20日签订房屋买卖居间合同，孙亚茹按照双方约定，如期交付10万元定金，但孙亚茹未履行合同约定即于2017年8月20日前支付剩余房款48万元。赵健没收到孙亚茹全部房款，孙亚茹也没按照合同约定解除房屋尾贷，因孙亚茹的违约行为，赵健多次告知孙亚茹解除双方签订的房屋买卖居间合同。一审判决推定赵健以其实际行为默许孙亚茹对购房尾款给付时间的变更是错误的，是有悖常理的，没有证据、没有法律支持。孙亚茹辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.赵健与孙亚茹之间房屋居间服务合同及补充协议真实且合法有效，赵健应当按照约定配合孙亚茹办理房屋过户手续。赵健在一审庭审中已自认常年在外工作，不常回哈尔滨，故涉案房屋的借贷手续迟迟未办理完毕，因此孙亚茹未按照合同约定支付剩余尾款，是基于赵健一直不履行本合同而行使的不安抗辩权，孙亚茹具有合同履行能力，并非赵健所称的违反合同约定。2.基于上述情况，孙亚茹多次与丰茂房地产沟通，才于2018年1月10日与赵健签订了房屋买卖合同的补充协议。该补充协议是对原房屋买卖居间服务中付款节点及权利义务的变更，且在该补充协议中，赵健并未表示要求解除买卖关系，也认可了三方对购房尾款付款时间的变更。综上，孙亚茹在履行合同义务中并无违约行为，但因赵健一直未履行其合同义务，配合办理解押过户等手续，且赵健与孙亚茹后续补签的补充协议，系对房屋买卖合同的变更。3.赵健违约在先,以告知解除合同为由提出上诉，无证据支持，应予驳回。首先，孙亚茹并不存在任何违约行为，孙亚茹已经按照合同及补充协议的约定支付了房款，并积极找丰茂房地产履行合同，孙亚茹剩余6万元房屋尾款，并非无支付能力，而是因为赵健迟迟不履行合同的各项义务，导致孙亚茹认为继续履行合同存在重大风险，遂行使不安抗辩权。赵健在补充协议中对上述孙亚茹缴纳尾款事宜已进行了认可，所以孙亚茹不存在任何违约行为。其次，赵健从未向孙亚茹主张过解除合同，也无权要求解除合同，赵健没有解除合同的权利。房屋买卖合同及补充协议中均没有约定合同解除条款，也不符合合同法第94条法定解除的情形，即便是赵健享有解除权，那么在依据合同法第96条之规定，赵健未在法定期限内履行告知义务，显然已经丧失了解除合同的权利，且赵健对于上述主张未提供相关的证据佐证，故赵健以此为由提出上诉是没有证据和法律支持的，应予驳回。最后，赵健与孙亚茹之间的房屋买卖合同已经履行完毕，不具备解除合同的条件，现在该合同的权利义务已基本履行完毕。丰茂房地产述称：对一审判决没有意见。孙亚茹向一审法院起诉请求：判令赵健依法履行与孙亚茹在2017年6月20日签订的房屋买卖居间合同，并判令赵健配合孙亚茹办理更名过户手续。赵健向一审法院提出反诉请求：判令因孙亚茹未按约定交齐购房款而解除双方于2017年签订的房屋买卖居间服务合同，并判令孙亚茹立即向赵健交付本案争议房屋，赵健同意返还孙亚茹交付的房款18.4万元。一审法院认定事实：2017年6月20日，孙亚茹与赵健及丰茂房地产签订《房屋居间服务合同》，主要约定：“孙亚茹购买赵健所有的位于哈尔滨市利民开发区哈黑副路东侧江霆华府二期D11栋3单元1层1号［不动产权证号：黑（2017）哈尔滨呼兰不动产权第0005850号］房产，房屋总价款48.50万元，其中定金5000元，本合同签订之日起60日内，孙亚茹需将购房余款48万元交由丰茂房地产代为保管；更名过户和税款共计4万元，居间费用5000元，双方约定于房产局出现场当日进行清费，之前所欠一切费用由赵健承担，孙亚茹同意于赵健领取房产证当日将18万元前期房款划入赵健卡中，赵健同意将房产证放于丰茂房地产，孙亚茹承诺于2017年6月21日交付赵健10万元。”当日，孙亚茹向赵健交付定金5000元，赵健出具收条。2017年6月21日孙亚茹向赵健支付购房款10万元。2017年6月23日，孙亚茹向丰茂房地产交付案涉购房款10万元，丰茂房地产向孙亚茹出具收据。2017年8月14日，孙亚茹以其配偶顾智华的账户向丰茂房地产法定代表人张文丽账户转账22万元，用以支付案涉房屋的购房款。当日，丰茂房地产向孙亚茹出具声明，载明：“今丰茂房地产承诺关于江霆华府D11栋3单元101房屋一事，孙亚茹现金付购房款22万元，丰茂房地产承诺该笔房款用于解贷使用，并在解贷取证后将该房屋过户到孙亚茹名下，如丰茂房地产以任何理由导致该房屋办理失败，由丰茂房地产承担全部责任。”2018年1月10日，孙亚茹、赵健、丰茂房地产签订《补充协议》，主要约定：“关于赵健出售江霆华府D11栋3单元101房屋一事，赵健承诺全权配合孙亚茹及丰茂房地产办理该房屋抵押注销、取证、核税，出现场等过户事宜，如不配合则孙亚茹已付给赵健的定金10万元，赵健双倍赔偿给孙亚茹，并且赔偿孙亚茹对该房屋的装修费用。如孙亚茹未买，则已付定金作为赔偿金赔偿给赵健。赵健承诺对该房屋享有完整支配权，如与事实不符，双倍赔偿孙亚茹定金20万元。丰茂房地产承诺于2018年1月11日上午9点将该房屋水电煤气包烧费用结清，并将剩余房款转入赵健账户（除解贷款项），赵健承诺于还完贷款后一个月内办理完全部手续。”2020年4月11日，孙亚茹以其配偶顾智华的账户向丰茂房地产法定代表人张文丽账户转账10万元，用以支付案涉房屋的购房尾款6万元及更名费、税费等4万元。当日，丰茂房地产向孙亚茹出具声明，载明：“孙亚茹购买的位于江霆华府二期D11栋3单元101室房屋的更名费已交付给丰茂房地产，包括个税、契税、营业税，因该房屋产权已过两年，按国家政策减免（免除）营业税，故该房产完成更名至孙亚茹名下后，孙亚茹与赵健协商一致，将营业税退还孙亚茹名下。”孙亚茹共计向赵健、丰茂房地产交付购房款52.50万元。赵健于2017年6月末将案涉房屋交付孙亚茹，孙亚茹在案涉房屋已居住三年之久。一审法院认为，当事人签订的《房屋居间服务合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效。赵健主张孙亚茹未按照《房屋居间服务合同》的约定于2017年6月20日起的60日内即2017年8月20日前支付房屋余款48万元。但本案三方当事人共签订两份合同，补充协议系于2018年1月10日签订，该签订时间晚于房屋居间服务合同中约定给付购房尾款的截止时间，故三方当事人所签订的补充协议系对原房屋居间服务合同的变更。赵健对于孙亚茹未按原房屋居间服务合同给付购房尾款而预解除双方买卖合同的意思表示在该补充协议中未有体现，此举可以证明赵健以其实际行为默许对购房尾款给付时间的变更。合同中约定的房屋总价款为48.50万元，截至2017年8月14日孙亚茹已经支付房屋大部分房款共计42.50万元，上述房款均在原房屋居间服务合同约定的签订之日起60日内支付。孙亚茹仅剩6万元购房尾款及办理案涉房屋更名过户手续、契税等费用4万元未支付，上述共计10万元孙亚茹已于2020年4月11日支付。因案涉房屋有银行贷款，如更名过户需要赵健先去银行办理解贷手续，赵健庭审中也自认其常年在外地工作，不经常回哈尔滨市，案涉房屋的解贷手续迟迟没有履行完毕。因补充协议中赵健承诺配合孙亚茹办理案涉房屋的抵押注销手续，但赵健未按约定履行义务，故赵健应继续按合同约定履行解贷手续，配合孙亚茹更名过户，孙亚茹的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。孙亚茹已在案涉房屋居住三年之久，赵健在此期间未要求解除房屋买卖合同，也未要求孙亚茹返还案涉房屋。故对于赵健的答辩主张及反诉主张，因缺乏证据证明一审法院不予支持。判决：被告赵健继续履行与原告孙亚茹于2017年6月20日签订的《房屋买卖居间服务合同》，并于判决生效之日起十日内协助原告孙亚茹办理位于哈尔滨市利民开发区哈黑副路东侧江霆华府二期D11栋3单元1层1号［不动产权证号：黑（2017）哈尔滨呼兰不动产权第0005850号］房产的所有权更名过户手续；驳回被告赵健的反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于《房屋居间服务合同》是否应予解除问题。案涉《房屋居间服务合同》、《补充协议》合法有效。孙亚茹在《房屋居间服务合同》约定的期限内支付购房款42.50万元。三方于2018年1月10日签订《补充协议》，对相关事项又进行了补充约定，赵健对孙亚茹未支付剩余购房款的事实未提出异议，视为其认可，各方对于合同解除条款亦没有特别约定。现孙亚茹已将全部购房款交齐，且实际占有使用案涉房屋多年，赵健要求解除《房屋居间服务合同》无事实和法律依据，其应当协议孙亚茹办理案涉房屋的更名过户手续。综上所述，赵健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由赵健负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十二月十一日法官助理张智慧书记员周小倩