广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终620号上诉人（原审原告）：张超胜，男，1972年3月13日出生，住广东省茂名市电白区。上诉人（原审原告）：张喜兰，女，1980年10月1日出生，住广东省深圳市龙华新区。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市伟华物资供应有限公司，住所地：广东省茂名市电白区。法定代表人：钟伟雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅强，广东鸿基律师事务所律师。上诉人张超胜、张喜兰与上诉人茂名市伟华物资供应有限公司（以下简称伟华公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张超胜、张喜兰上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）粤0904民初2719号民事判决；2.依法支持张超胜、张喜兰一审诉讼请求或将本案发回重新审理；3.伟华公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：（一）涉案商品房至今不具备法律规定的商品房交付条件，也未达到双方约定的交付条件，伟华公司应承担违约责任。1.虽然涉案商品房于2018年8月10日验收合格，但不具备住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定的法定交付使用条件。2.涉案商品房于2018年8月10日验收合格，但并未达到双方约定的交付条件。涉案《商品房买卖合同（预售》第九条和《补充协议》第五条第（3）项的约定，商品房交付时，伟华公司应提供《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等以及配套基础设施、公共设施已建成并满足使用要求。在本案中，伟华公司只取得《建设工程竣工验收备案证》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》三份文件，未达到涉案《商品房买卖合同（预售》第九条和《补充协议》第五条第（3）项约定的交付条件。（二）一审判决认定涉案商品房在2018年8月10日取得《建筑工程竣工验收报告》后符合交付条件没有依据，依法应予以撤销。“建设工程竣工验收备案证明文件”不是《建筑工程竣工验收报告》，而应该是《竣工验收备案表》。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条和《补充协议》第五条第（3）项的约定，涉案商品房的交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但双方对该条款的理解发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《商品房销售管理办法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，“建设工程竣工验收备案证明文件”应指《竣工验收备案表》，而不是一审认定的《建设工程竣工验收报告》。因此，一审以取得《建筑工程竣工验收报告》作为涉案商品房交付条件，并以此作为本案判决的依据是没有事实和法律依据的，依法应予纠正。（三）一审判决酌情调整本案逾期交房违约金的计算方法错误。1.一审判决在伟华公司不能举证证明违约金过高的情况下，“积极主动”适法，大幅下调违约金，这违背了基本证据规则和司法中立原则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，伟华公司提出违约金过高的主张，其应举证证明违约金过高的事实，不然应承担举证不能的不利后果。然而，一审法院在没有证据可以支撑，也没有事实可以依循的情况下，主动作出“违约金过高”这一判断，超出司法自由裁量权的范围，违背司法中立原则。2.一审未对本案事实进行全面审查，径行下调违约金，属于适法不当。本案事实除一审判决书所查明的部分外，尚有：（1）当事人双方签订的合同及其补充协议均为伟华公司单方提供的打印文本，是伟华公司事先拟定，在数百名购房者中反复使用并不与购房者协商的格式合同，也是处于交易强势地位的伟华公司为自己立的约；（2）合同中除了约定了伟华公司的违约责任外，还有对张超胜、张喜兰无理由延期收房支付违约金的约定，其计算标准与伟华公司的违约金计算标准相当，体现了公平原则；（3）合同第九条明确约定了交房须符合的两个条件。伟华公司违反其中取得《竣工验收备案表》《房屋测绘报告》等的约定，显属严重违约。一审法院不顾伟华公司属严重违约、涉案合同为格式合同、违约责任的平等性、伟华公司对违约金计算标准在案前予以认可等相关事实，径行判决下调违约金，属于适法不当。2.本案应以双方约定的逾期交房违约金计算方法计算逾期交房违约金。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定：如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，伟华公司逾期交房超过一个月每月应向张超胜、张喜兰支付已付房款1%的违约金，该约定是带有惩罚性质的约定。现伟华公司已出现涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十条约定的违约情形，故张超胜、张喜兰主张按上述第十条约定的计算方法计算逾期交房违约金，理应得到法院的支持。（四）一审判决驳回张超胜、张喜兰的第二项诉讼请求错误。虽然涉案商品房已经竣工验收合格，但远未达到法律规定和双方约定的交付条件，伟华公司有义务按照法律规定和双方约定，完善交房合法验收的全部设施和手续，一审判决驳回张超胜、张喜兰的第二项诉讼请求明显错误，依法应予以撤销。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法支持张超胜、张喜兰的上诉请求。伟华公司对张超胜、张喜兰的上诉辩称，（一）张超胜、张喜兰有关涉案商品房至今不具备法律规定和双方约定的交付条件的主张不成立。1.一审依据《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，从而认定伟华公司于2018年8月取得建设、监理、施工、勘察、设计等五方出具的《建筑工程竣工验收报告》即符合商品房交付条件是符合法律法规规定的。张超胜、张喜兰依据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，认为涉案商品房不具备交付条件，但上述规定并非法律法规，依法不能作为法院判决的依据。因此，张超胜、张喜兰的上诉理由显然不成立。2.张超胜、张喜兰对合同条款误读从而错误主张涉案商品房于2018年8月验收合格但未达到双方约定的交付条件错误，同时将“工程验收合格文件”认定为《竣工验收备案表》错误。涉案《商品房买卖合同（预售）》的合同文本是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的标准合同文本，双方在附件十一《补充协议》第五条第（3）项指明的交付条件为“出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人”，而非取得《建筑工程竣工验收备案表》，故对于“工程验收合格证明文件”的内涵，应根据法律法规及规章的规定予以准确认定。结合国务院发布的《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条和其他行政规章的规定，应认定“工程验收合格证明文件”是指五方竣工验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。且现实中，也没有单独对建筑工程进行竣工验收而出具张超胜、张喜兰主张的《建筑工程竣工验收备案表》的情形。3.关于张超胜、张喜兰主张的“该商品房已取得房屋测绘报告”作为交付房屋的前提条件问题，鉴于一审张超胜、张喜兰等业主对此均未有异议，故应认定张超胜、张喜兰对“该商品房已取得房屋测绘报告”是无异议的。4.对于张超胜、张喜兰所主张的《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，庭审中伟华公司已经明确，《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》在五方竣工验收后由伟华公司向业主出具，交房时一并移交，不存在伟华公司尚未取得或尚未提交《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》的问题。综上，张超胜、张喜兰主张涉案商品房至今不具备法律规定合同约定的交付条件是没有法律依据的，一审对于商品房交付条件的认定正确，二审应予维持。（二）张超胜、张喜兰故意混淆合同第十条及第十二条的内容，由此依合同第十条的约定要求伟华公司承担逾期交房违约责任不当。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定“基础设施设备”是指供水、排水、供电以及燃气四个方面，双方在合同中均认可已达到使用条件。可见，即使法院最终认定伟华公司存在逾期交房的违约行为，也不适用涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定。而且张超胜、张喜兰并未主张基础设施设备没有达到使用条件，法院应依照“不告不理”原则不作审查。由此，张超胜、张喜兰故意混淆合同第十条及第十二条的内容，要求伟华公司依合同第十条的约定承担逾期交房违约责任错误，依法不应得到支持。（三）张超胜、张喜兰主张“本案应以双方约定的逾期交房违约金的计算方法计算逾期交房违约金”及“一审判决酌情调整本案逾期交房违约金的计算方式错误，依法应予以撤销”观点正确，但适用合同条款及对一审适用理解出现重大偏差，由此错误主张按照合同第十条要求伟华公司承担违约责任。1.张超胜、张喜兰主张“本案应以双方约定的逾期交房违约金的计算方法计算逾期交房违约金”符合“意思自治”原则，但适用条款错误。本案逾期交房违约金应适用涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，而非第十条的约定。2.张超胜、张喜兰主张“一审判决酌情调整本案逾期交房违约金的计算方式错误，是枉法裁判，依法应予以撤销”的观点正确，但理由错误。本案中，张超胜、张喜兰及伟华公司均主张按照合同的约定进行判决，一审根据自己的意思适用司法解释对逾期交房违约损失行使“自由裁量权”，完全忽视“意思自治”原则及最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条设定的前提条件。（四）伟华公司提交的相关证据证实，涉案商品房已竣工验收合格，达到交付条件，一审驳回张超胜、张喜兰第二项诉讼请求并无不当之处。（五）张超胜、张喜兰至今未履行缴存住宅专项维修资金的先行义务，依照约定及法律规定不能收楼，张超胜、张喜兰请求伟华公司承担逾期交房违约责任不成立。根据涉案《补充协议》第四条的约定，张超胜、张喜兰至今未履行缴存住宅专项维修资金的先行义务，即使伟华公司没有交房给张超胜、张喜兰使用也不构成违约，无需承担违约责任。（六）张超胜、张喜兰未能举证已履行支付房款的先行义务，且事实上存在严重的逾期付款行为，一审对于张超胜、张喜兰支付余款460000元房款的认定错误。本案中，张超胜、张喜兰未提交其向伟华公司支付659313元的证据，更未提供证据证明其是如何贷款支付余款460000元给伟华公司的。依照涉案《商品房买卖合同（预售）》第七条和第八条的约定，张超胜、张喜兰2017年5月19日签订合同，张超胜、张喜兰就应该在2017年6月19日前办理余款460000元的按揭手续，确保伟华公司在2017年8月19日前收到银行按揭放款，但伟华公司在签订合同后7个月才收到460000元余款。为此，按照合同约定，张超胜、张喜兰应支付违约金65931.3元给伟华公司。也就是说，假使伟华公司逾期交房应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，一审应根据伟华公司的抗辩，将张超胜、张喜兰的逾期付款违约金与伟华公司的逾期交房违约金相互抵减。一审对于伟华公司的抗辩及张超胜、张喜兰如何支付尾款460000元只字不提。同时，鉴于张超胜、张喜兰未能举证证明其依照合同履行支付房款的义务且实际未按合同约定履行支付房款的义务，张超胜、张喜兰要求伟华公司承担逾期交房的违约责任依法不能得到支持。综上，恳请二审查清事实真相，驳回张超胜、张喜兰的全部上诉请求。伟华公司上诉请求：1.撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2719号民事判决书第一项判决，驳回张超胜、张喜兰的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张超胜、张喜兰承担。事实与理由：（一）张超胜、张喜兰未履行缴存住宅专项维修资金的先行义务，依照约定及法律规定不能收房，不存在伟华公司逾期交房须承担违约责任。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条、附件九《关于物业管理的约定》第二条的约定以及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条的规定，张超胜、张喜兰至今未缴存住宅专项维修资金，伟华公司可以不将涉案商品房交付给张超胜、张喜兰。因此，即使伟华公司至今没有交房给张超胜、张喜兰使用，也是符合合同约定和相关法律规定，不构成违约，无需承担违约责任。（二）一审判决超出张超胜、张喜兰的诉求，违反“不告不理”原则，且违背“自认原则”分配举证责任及误读合同，由此作出伟华公司存在涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的违约情形的错误认定。1.张超胜、张喜兰要求伟华公司承担的是涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的逾期交房违约责任，而不是涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的“涉案商品房的相关基础设施设备在2018年7月30日前未达到交付使用条件，不按时将涉案商品房交付给张超胜、张喜兰使用”的违约责任。一审判决对涉案商品房的基础设施设备是否在2018年7月30日达到交付使用条件、伟华公司应否承担该违约责任进行审查已超出张超胜、张喜兰的诉求，违反了“不告不理”原则。2.伟华公司与张超胜、张喜兰在涉案《商品房买卖合同（预售）》中共同确认“基础设施设备”“已达到使用条件”，一审判决认定伟华公司不能证明涉案商品房的相关基础设施设备在2018年7月30日前已达到交付使用条件错误。3.一审判决将合同第十条对基础设施设备未达到交付使用条件的违约责任等同于第十二条对未按约定时间交房的违约责任，属于“误读”合同条款，从而认定张超胜、张喜兰主张选择第十条承担违约责任属于“自愿原则”错误。（三）合同对于逾期交房的违约责任有明确约定，一审判决在张超胜、张喜兰没有主张违约金过低，且也没有证据证实损失的情况下，自行调整逾期交房违约金超出了自由裁量权的范围。（四）张超胜、张喜兰未承担按期付清房款的举证责任，如果最终认定伟华公司逾期交房构成违约，亦依法应将双方违约责任进行抵减，一审判决未审查张超胜、张喜兰逾期办理按揭应承担的违约责任欠妥。本案中，张超胜、张喜兰没有举证证明其依合同约定履行支付购房款义务。事实上，张超胜、张喜兰直到2018年1月4日才办理出按揭贷款，远远超过涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的1个月时间。因此，伟华公司可按合同约定，要求张超胜、张喜兰支付逾期付款违约金。一审认定张超胜、张喜兰全额支付购房款与事实不符且未对逾期贷款问题进行审查是错误的。对于张超胜、张喜兰的违约行为，伟华公司可进行抗辩。如果一审认定伟华公司存在逾期交房行为且应承担违约责任，一审应根据合同法第九十九条的规定，将张超胜、张喜兰的逾期付款违约金与伟华公司的逾期交房违约金进行抵销。一审以伟华公司没有反诉为由，对伟华公司的上述抗辩不予处理不当。（五）合同约定张超胜、张喜兰有按期主动收房的义务，张超胜、张喜兰未依约收房。根据合同第十一条的约定，在张超胜、张喜兰未收到交付通知书的情况下，办理涉案商品房交付手续的时间为2018年7月30日。涉案商品房于2018年8月10日验收合格达到交付使用条件，因此，张超胜、张喜兰接收涉案商品房的时间应顺延至2018年8月10日。由此，应视2018年8月11日为收楼之日，逾期则应按涉案合同第十一条约定承担违约责任，即张超胜、张喜兰应自2018年8月11日起承担逾期收房违约责任，支付违约金给伟华公司，至2020年2月10日（暂计算），须承担违约金9000元。综上，张超胜、张喜兰的诉讼请求事实不清、证据不足，伟华公司的上诉理由事实清楚、证据确凿，恳请二审查明事实真相，依法支持伟华公司的上诉请求，驳回张超胜、张喜兰的诉讼请求。张超胜、张喜兰对伟华公司的上诉辩称，（一）张超胜、张喜兰是否缴纳住宅专项维修资金不能作为伟华公司不承担违约责任的抗辩理由。根据双方在合同的约定，住宅专项维修资金是属于张超胜、张喜兰缴纳，但是在涉案商品房未达到交付条件的情况下，张超胜、张喜兰未向有关部门缴纳。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定，专项维修基金是在房屋入住前缴纳，而房屋的交付与入住是两个不同的概念，交付之后进行装修才能够入住，所以在伟华公司尚未交付房屋的情况下，张超胜、张喜兰未缴纳专项资金不能够作为伟华公司推卸责任的理由。（二）伟华公司交付房屋要符合合同第九条、第十条的约定，一审判决不存在“不告不理”及误读合同条款的情况。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，房屋交付的条件有两条。在本案中，涉案商品房不符合合同第九条、第十条的交付条件，一审判决伟华公司支付违约金合理合法。（三）本案违约金应按已付总房价每月1%计算。本案中，伟华公司已经存在涉案合同第九条、第十条的违约情形，张超胜、张喜兰主张按合同第十二条约定计算逾期交房违约金，法院应当支持。（四）张超胜、张喜兰已经缴清了购房款，不存在逾期付款的问题。张超胜、张喜兰支付首期房款之后的其余房款办理银行按揭贷款，而办理按揭贷款的银行由伟华公司提供，银行就在伟华公司的售楼部办公。至于银行何时发放按揭贷款是由银行与伟华公司控制，张超胜、张喜兰是不能够控制的。即使存在银行逾期放款的情形，责任也不在张超胜、张喜兰。（五）涉案商品房至今未达到合同约定的交付条件，张超胜、张喜兰不应承担逾期收房的违约责任。张超胜、张喜兰向一审法院起诉请求：1.判决伟华公司向张超胜、张喜兰支付违约金65931.3元（自2018年7月30日起，至涉案房屋具备商品房买卖合同第九条约定的交付条件为止，每月违约金按6593.13元计。现暂计算到2019年5月30日，违约金为65931.3元）；2.判决伟华公司完善交房合法验收的全部设施及手续；3.判决本案诉讼费用由伟华公司承担。一审法院审理查明：2017年5月19日，被告伟华公司（出卖人）与原告张超胜、张喜兰（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：2017053433），涉案合同约定由买受人张超胜、张喜兰向出卖人伟华公司购买坐落于广东省茂名市电白区××××××××××××国际商住小区×幢××层××××房的商品房，该商品房建筑面积共132.64平方米，套内面积107.65平方米，分摊面积24.99平方米，按套内面积计价，单价为每平方米6124.60元，总价款为人民币659313元。涉案合同第七条约定付款方式及期限为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年5月7日前支付首期房价款人民币199313元，占全部房价款的30.23%，余款人民币460000元向金融机构（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同第八条约定逾期付款责任为：买受人不按时交清房款给出卖人，逾期超过一个月或不按时办理按揭手续，买受人须按未交房款每月1%计算违约金给出卖人，逾期超过三个月出卖人有权解除本合同，所购房屋由出卖人另行销售，买受人须支付总房款10%的违约金给出卖人。涉案合同第九条约定商品房交付条件为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案合同第十条约定了涉案商品房交付时应具备的相关基础设施设备，并约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意的处理方式为：出卖人不按时将房屋交给买受人使用，逾期超过一个月出卖人每月向买受人支付已付房款1%的违约金。涉案合同第十一条约定了涉案商品房的交付时间和手续为：（一）出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前90日（不少于10）日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……。涉案合同第十二条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套违约金。涉案合同附件十一的《补充协议》第五条约定：（1）在买卖房产达到交付使用条件后，出卖人应以售楼部公示、或特快专递、或电话形式通知买受人办理收楼手续。买受人应在出卖人于公示的收楼日期起5日内（验收期限），或接到《收楼通知书》之日起5日内，按《收楼通知书》的内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该房产。自此产生的一切后果由买受人承担。……（3）若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。房屋的瑕疵由出卖人按本合同的约定对其承担保修责任。（4）双方通讯地址及联系电话以本合同填写为准。……（5）因买受人未履行付清应付房价款，出卖人有权拒绝交楼及为买受人办理契证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。涉案合同签订后，原告张超胜、张喜兰向被告伟华公司支付了房屋首期款199313元，余款460000元原告张超胜、张喜兰按照合同约定申请贷款并已于2018年1月4日支付给被告。原告张超胜、张喜兰的全部购房款已足额支付。2018年8月10日，涉案商品房完成竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》。2019年9月5日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具了《竣工验收备案表》，同意涉案商品房予以备案。庭审中，被告伟华公司称其已在2018年8月份通过电话通知原告办理收房手续，原告张超胜、张喜兰承认被告于2018年8月份通知原告收楼，但认为被告一直未出具涉案商品房买卖合同第九条约定的涉案商品房达到交付条件的资料，故至今拒绝收楼。一审法院认为：涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件是原告张超胜、张喜兰与被告伟华公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告伟华公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据上述规定，竣工验收合格是法律对商品房交付条件的强制性规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，被告伟华公司应在2018年7月30日前向原告张超胜、张喜兰交付涉案商品房，但涉案商品房于2018年8月10日才验收合格。据此，被告伟华公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》第五条第（3）项约定：“若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付”；该条第（1）项又约定，涉案商品房达到交付使用条件后，被告伟华公司需履行通知原告张超胜、张喜兰方收楼的义务。本案原、被告双方确认被告伟华公司于2018年8月份通知原告收楼，但原、被告均无法举证证明被告伟华公司是8月份的哪一天通知原告张超胜、张喜兰收楼。由于通知原告张超胜、张喜兰收楼的义务在于被告伟华公司，故何时通知原告张超胜、张喜兰收楼的举证责任应由被告伟华公司承担。涉案商品房于2018年8月10日验收合格，依法、依常理应推定被告伟华公司是在涉案商品房验收合格后才通知原告张超胜、张喜兰收楼的。一审法院根据民事诉讼活动中的公平和诚信原则，本案应作出不利于被告伟华公司一方的解释，即推定被告伟华公司在2018年8月的最后一日即2018年8月31日才通知原告张超胜、张喜兰收楼事宜，原告张超胜、张喜兰应在被告伟华公司通知之日起5日内即2018年9月5日前对涉案商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内即2018年9月6日前以书面形式提出，逾期则视为原告张超胜、张喜兰同意接收涉案商品房。2018年8月10日后，涉案商品房已符合交付使用条件，被告伟华公司通知原告张超胜、张喜兰收楼符合法律规定和合同约定。原告张超胜、张喜兰以涉案商品房未达到交付条件、涉案商品房存在质量问题为由拒绝收楼，理据不足，一审法院不予支持。按照合同约定，应视为原告张超胜、张喜兰于2018年9月7日已同意接收涉案商品房，2018年9月7日后逾期收房所造成的损失应由原告张超胜、张喜兰自行承担。关于逾期交房违约金应如何计算的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定：如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，被告伟华公司逾期交房超过一个月每月应向原告张超胜、张喜兰支付已付房款1%的违约金。第十二条又约定，除不可抗力外，被告伟华公司未按照第十一条约定的时间将涉案商品房交付原告张超胜、张喜兰的，按每推迟一个月被告向原告支付500元/套违约金。上述第十条的“约定期限内”应理解为双方约定的交房日期2018年7月30日前。本案被告伟华公司不能证明涉案商品房的相关基础设施设备在2018年7月30日前已达到交付使用条件，不按时将涉案商品房交付给原告张超胜、张喜兰使用，已出现涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的违约情形，故原告张超胜、张喜兰可以选择按上述第十条或第十二条约定的计算方法计算逾期交房违约金。现原告张超胜、张喜兰主张选择按第十条约定计算，符合自愿原则，应予支持。庭审中，被告伟华公司主张其没有违约，如违约应按第十二条“逾期交付责任”的约定，逾期交房的违约金按每推迟一个月支付500元/套计算。可见双方对违约金的计算方法有争议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的逾期交房行为给对方造成的损失为衡量标准，本案原告张超胜、张喜兰未能举证证明被告逾期交房造成原告经济损失的具体数额，合同约定的逾期交房超过一个月每月按已付房款1%支付违约金过高，而被告伟华公司主张逾期交房违约金按每月500元计算过低。一审法院根据公平合理原则，结合本案案情，酌情调整逾期交房违约金的计算方法为以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2018年7月31日起计至2018年9月6日止，为3881.64元[659313元×（4.35%÷365天×130%）×38天]。本案为商品房销售合同纠纷，原告支付对价，被告应依约交付房屋给原告使用，原告如认为被告交付的房屋不符合交付条件，可请求对方承担违约责任。涉案商品房已竣工验收合格，达到交付条件，原告张超胜、张喜兰已在双方约定的交房期限前付清房款给被告，原告张超胜、张喜兰已可正常使用涉案商品房。故原告的第二项诉讼请求“依法判决被告完善交房合法验收的全部设施和手续”，理据不足，一审法院不予支持。至于被告伟华公司提出的原告张超胜、张喜兰存在逾期付款及其他的违约行为，应承担违约责任，因被告伟华公司没有提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告伟华公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张超胜、张喜兰支付逾期交房违约金3881.64元；二、驳回原告张超胜、张喜兰的其他诉讼请求。如果被告伟华公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1448.28元（原告已预交），由原告张超胜、张喜兰负担1363.28元，被告伟华公司负担85元。二审期间，伟华公司向本院提交了以下证据：1.《测绘报告书》，拟证明涉案小区一栋在2016年1月3日由电白区房地产测绘中心出具《测绘报告书》，涉案小区二、三、四栋在2017年2月6日由电白区房地产测绘中心出具《测绘报告书》，涉案小区五栋到八栋在2016年11月25日由电白区房地产测绘中心出具《测绘报告书》。2.茂名市合众房地产资产评估有限公司作出的茂合众评报字（2020）第211号《茂名市电白区御湖国际商住小区共8套住宅于2017年至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金资产评估报告书》。该报告书记载伟华公司委托其对位于茂名市电白区御湖国际商住小区共8套住宅于2017年至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金市场价值作出评估，详细情况如下表：序号房号产权持有人面积（㎡）2017年租金（元/㎡·月）2018年租金（元/㎡·月）2019年租金（元/㎡·月）11幢15层1504号叶伟健、黄燕琼84.813141622幢07层703号伍尚宁、林丹萍97.1913141632幢19层1904号郑传球97.5513141642幢24层2402号张超胜、张喜兰132.6413141653幢06层601号黄圣钦、罗春梅216.2913141664幢06层604号林侥景、胡美锦120.8213141675幢15层1503号吴沛国、黎丽霞114.313141685幢15层1504号欧寿飞121.33131416经质证，张超胜、张喜兰对伟华公司提供的证据《测绘报告》发表如下质证意见：《测绘报告》不属于新证据，伟华公司在法庭辩论及庭审终结后才提交，依法不能作为本案定案的依据。而且该《测绘报告》只是预测报告书，涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋测绘报告是该商品房工程竣工后的实测报告书，伟华公司提供的《测绘报告书》不能取代实测报告书，更不能作为本案的定案依据。本院于2020年12月7日将伟华公司提供的证据《茂名市电白区御湖国际商住小区共8套住宅于2017年至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金资产评估报告书》［茂合众评报字（2020）第211号］邮寄给张超胜、张喜兰的委托诉讼代理人，但张超胜、张喜兰对该证据没有发表质证意见。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，二审期间，伟华公司委托茂名市合众房地产资产评估有限公司对包括涉案商品房在内的8套商品房在2017至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金进行评估。茂名市合众房地产资产评估有限公司对此作出茂合众评报字（2020）第211号《茂名市电白区御湖国际商住小区共8套住宅于2017年至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金资产评估报告书》。该报告书记载，包括涉案商品房在内的8套商品房在2017年的同区域同类型房屋租金为13元/㎡·月，在2018年的同区域同类型房屋租金为14元/㎡·月，在2019年的同区域同类型房屋租金为16元/㎡·月。再查明，涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：按国家有关规定，买受人应在收楼前缴存住宅专项维修资金，未及时足额缴存而引发的商品房不能交付使用、不能办理房产证等一切后果由买受人承担。本院认为，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.一审判决是否超出张超胜、张喜兰的诉讼请求范围；2.涉案商品房是否已符合交房条件；3.涉案逾期交房违约金如何计算；4.伟华公司是否有逾期交房的免责事由。一、关于一审判决是否超出张超胜、张喜兰的诉讼请求范围的问题伟华公司认为张超胜、张喜兰在本案中主张伟华公司交付符合涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房，逾期交房违约金也是计至涉案商品房符合合同第九条约定之日止，一审对伟华公司是否违反涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定进行审查，超出了张超胜、张喜兰的诉讼请求范围。本院认为，虽然张超胜、张喜兰在本案主张伟华公司逾期交房违约金计至涉案商品房符合涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定之日止，但张超胜、张喜兰所主张的逾期交房违约金是按照涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条所约定的标准计算，因此，一审对伟华公司是否违反涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定进行审查没有超出张超胜、张喜兰的诉讼请求范围。伟华公司主张一审判决超出张超胜、张喜兰的诉讼请求范围没有依据，本院不予支持。二、关于涉案商品房是否已符合交房条件的问题本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案商品房交付时应符合该合同第九条、第十条的约定。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十条约定，商品房的供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、宽带网络等基础设施以及小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等公共服务设施的交付条件。涉案《补充协议》第五条第（3）项约定，若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。也就是说，上述《补充协议》第五条已变更了涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的商品房交付条件为建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格。但是交付的商品房经竣工验收合格并经当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，是我国法律规定的商品房法定交付条件，伟华公司交付给张超胜、张喜兰的商品房不应低于上述法定标准。现涉案《补充协议》所约定的商品房交付条件低于上述法定标准，伟华公司则应按上述法定标准交付商品房给张超胜、张喜兰使用。也就是说，涉案商品房在2019年9月5日取得茂名市电白区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》后符合商品房法定交付条件，可以交付给张超胜、张喜兰使用。一审认定涉案商品房在2018年8月10日经建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格后即可以交付给张超胜、张喜兰使用错误，本院予以纠正。张超胜、张喜兰主张涉案商品房至今未符合交房条件，要求伟华公司完善交房合法验收的全部设施及手续没有依据，本院不予支持。三、关于涉案逾期交房违约金如何计算的问题根据案件审理查明的事实，第一，如前所述，涉案商品房在2019年9月5日取得《竣工验收备案表》时才符合交付使用条件，伟华公司未能在合同约定的2018年7月30日前将符合法定交付条件的商品房交付给张超胜、张喜兰使用，已构成违约，应支付逾期交房违约金给张超胜、张喜兰。涉案逾期交房违约金应从2018年7月31日起计至2019年9月5日止。第二，从涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十二条的内容来看，第十条有关每月按已付房款1%计算违约金的约定，针对的是供水、排水、供电等基础设施不符合使用条件而产生逾期交房违约责任；第十二条有关500元/月的违约金的约定，针对的是出卖人不能在合同第十一条约定的期限内交房而产生的逾期交房违约责任。本案中，现有的证据不足以证明涉案商品房的供水、排水、供电等基础设施不符合使用条件，张超胜、张喜兰也没有主张涉案商品房的供水、排水、供电等基础设施不符合使用条件。因此，本案不符合适用涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的逾期交付违约责任的前提条件，张超胜、张喜兰主张按涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的标准计算逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。涉案逾期交房违约金应适用涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，按500元/月标准计算。对于涉案逾期交房违约金能否调整的问题，张超胜、张喜兰在二审中明确表示若按500元/月的标准计算逾期交房违约金过低，要求调高逾期交房违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本院对张超胜、张喜兰调高逾期交房违约金的主张予以支持，涉案逾期交房违约金参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据茂名市合众房地产资产评估有限公司作出的茂合众评报字（2020）第211号《茂名市电白区御湖国际商住小区共8套住宅于2017年至2019年12月期间的同区域同类型房屋租金资产评估报告书》记载，包括涉案商品房在内的8套商品房在2017年的同区域同类型房屋租金为13元/㎡·月，在2018年的同区域同类型房屋租金为14元/㎡·月，在2019年的同区域同类型房屋租金为16元/㎡·月。即涉案逾期交房违约金在2018年7月31日至2018年12月31日（共五个月零一天）期间，按租金14元/㎡·月计算，在2019年1月1日至2019年9月5日（共八个月零五天）期间，按租金16元/㎡·月计算。综上，涉案逾期交房违约金为26678.33元[132.64㎡×（14元/㎡·月×5个月+14元/㎡·月÷30天/月×1天+16元/㎡·月×8个月+16元/㎡·月÷30天/月×5天）]。四、关于伟华公司是否有逾期交房的免责事由的问题伟华公司主张张超胜、张喜兰没有按约支付购房款尾款，没有缴存住宅专项维修资金，其有权拒绝交房给张超胜、张喜兰，也不承担逾期交房违约责任。本院认为，第一，涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，张超胜、张喜兰应当于2017年5月7日前支付首期房价款人民币199313元，余款人民币460000元向金融机构（贷款机构）申请贷款支付。由此可见，涉案《商品房买卖合同（预售）》并没有约定办理按揭贷款以及支付购房款尾款460000元的具体时间。因此，张超胜、张喜兰在合理期限内支付460000元即履行了合同义务。本案中，张超胜、张喜兰在涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间2018年7月30日前付清了购房款给伟华公司，已在合理期间内履行了支付购房款尾款的义务，伟华公司主张张超胜、张喜兰逾期付款没有依据，本院不予支持。第二，虽然涉案《补充协议》第四条约定，张超胜、张喜兰在收楼前缴存住宅专项维修资金，未及时足额缴存而引发的商品房不能交付使用、不能办理房产证等一切后果由张超胜、张喜兰承担，但缴存住宅专项维修资金并不是交付商品房的前提条件，伟华公司也没有举证证明张超胜、张喜兰不缴存住宅专项维修资金导致涉案商品房不能交付，因此，伟华公司以张超胜、张喜兰不缴存住宅专项维修资金为由抗辩其具有逾期交房的免责事由没有依据，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2719号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2719号民事判决第一项为：限茂名市伟华物资供应有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金26678.33元给张超胜、张喜兰。如果茂名市伟华物资供应有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1448.28元，由张超胜、张喜兰负担862.28元，茂名市伟华物资供应有限公司负担586元。二审案件受理费1411.28元，由张超胜、张喜兰负担840.22元，茂名市伟华物资供应有限公司负担571.06元。张超胜、张喜兰已预交二审案件受理费1361.28元，多收的二审案件受理费521.06元，本院予以退还。茂名市伟华物资供应有限公司已预交二审案件受理费50元，尚欠的二审案件受理费521.06元，限茂名市伟华物资供应有限公司在收到本判决之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年十二月十七日法官助理 张 茹书 记 员 何佩敏