贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5550号原告：裴松平，男，1983年7月14日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张新，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：叶文胜，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰心桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房[花果园社区]。法定代表人：宋红波。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：万江**，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。被告：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区护国路82号香格里拉大厦13楼3号[大南社区]。（未到庭）法定代表人：谭黄。委托诉讼代理人：邰健萍，女，系公司员工，一般代理。第三人：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。原告裴松平与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）和第三人贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员高燕于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告裴松平的委托诉讼代理人张新、叶文胜与被告众横城公司的委托诉讼代理人左为东到庭参加了诉讼。被告麒鑫公司、被告昕晟鼎公司、第三人伟庭公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告裴松平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告麒鑫公司签订的合同编号为2017-855《商品房买卖合同》；2.判令三被告共同返还原告已付房款及认筹金、团购费共计95008元及利息（自被告收取原告款项之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还全部款项之日止）；3.判令三被告共同赔偿原告的租金损失12957元（计算至2020年4月30日）；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2017年12月，被告麒鑫公司在销售花溪新时代·麒鑫商业广场过程中，通过被告众横城公司进行宣传并委托被告众横城公司收取购买房屋的认筹金及团购费，同时被告麒鑫公司承诺在交房后由被告昕晟鼎公司负责租赁管理，由原告按约定收取租金。为此，原告在被告麒鑫公司销售人员的安排下，交纳了认筹金、团购费、购房款共计95008元，并与被告麒鑫公司签订了合同编号为2017-855的《商品房买卖合同》，同时与被告昕晟鼎公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》。根据原告与被告麒鑫公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告麒鑫公司应当在2018年12月31日前将原告购买的商品房交付给原告，但时至今日，被告都没有将原告购买的商品房交付给原告，因此，原告根据商品房买卖合同第九条的约定请求解除双方签订的商品房买卖合同。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告众横城公司辩称，1.关于解除合同的请求，我方认为已经过了解除期限，在第二项、第三项诉请中用的共同返还或赔偿，我方认为与本案的事实及现有法律规定均不相符，即三被告之间并没有共同承担责任的法律依据及事实依据，且分别属于不同的法律关系：原告与被告麒鑫公司存在商品房买卖关系，被告麒鑫公司委托第三人委托销售，同时赋予第三人可以转委托的权利义务，在此情况下，第三人又委托我方独家销售案涉楼盘，被告昕晟鼎公司与原告是一种租赁合同关系，因此在本案中合并受理这几个不同的法律关系不适。2.我方受第三人委托收取，所有代理责任应该由第三人承担，鉴于原告与被告麒鑫公司签订商品房买卖合同，买卖关系已成立并生效，作为受委托人，我方所有义务已经履行完毕，不存在退团购费的问题，我方认为不应支持原告第二项诉请。综上所述，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。被告麒鑫公司未答辩。被告昕晟鼎公司未答辩。第三人伟庭公司未陈述。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；法律咨询服务；商务信息咨询；企业形象策划；房地产经纪、房地产营销策划。第三人伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询；销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫公司（甲方）与第三人伟庭公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对双方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，第三人伟庭公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对双方的权利义务进行了约定。2017年8月6日，原告裴松平与被告众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号A2-3019，服务费5000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告裴松平向被告众横城公司支付5000元认筹金，被告众横城公司出具收据，注明“收到裴松平A2-3019交来认筹金伍仟圆整”。2017年8月13日，原告裴松平与被告众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号A2-3041，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代?麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告裴松平向被告众横城公司支付25000元团购费，被告众横城公司出具收据，注明“收到裴松平A2-3041交来团购费贰万伍仟圆整”。同日，原告裴松平向被告麒鑫公司支付10000元定金，被告麒鑫公司出具收据，注明“收到裴松平交来麒鑫商业广场A2-3041号定金壹万元整”。2017年8月27日，原告裴松平在《A2栋3楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号A2-3041，面积7.59平方米，单价为29583元/平方米，总价224535元，签约后单价为17010.27元/平方米，签约后总价129108元，首付65108元，贷款64000元”。同日，原告裴松平与被告麒鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-855号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ａ2幢3层3041号房，建筑面积共7.59平方米，商品房单价为每平方米17010.28元，总金额129108元。买受人支付总房款50%首期款65108元整，尾款64000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。当日，原告裴松平向被告麒鑫公司支付55108元房款，被告麒鑫公司出具收据，注明“收到裴松平交来麒鑫商业广场Ａ2-3041号房款伍万伍仟壹佰零捌元整”。同日，原告裴松平（甲方）与被告昕晟鼎公司（乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定“租赁经营的商铺位于贵州省贵阳市花溪区花溪新时代（具体位置）项目A2栋3层3041号商铺“以下简称‘该商铺’”，建筑面积7.59㎡；购买该商铺的《商品房买卖合同》约定总价人民币138826元整（第一条第2款）。租赁期限自2019年1月1日（以下称‘起租日’）起至2028年12月31日止，共计10年。租赁期限内，乙方应按照本协议第四条的约定向甲方支付租赁收益，乙方享有该商铺的使用权、经营权并有权自主经营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等。（第四条）租赁期限，甲方有权获得如下租赁收益：（1）甲方租赁收益的起算时间：2019年1月1日开始计算；（2）自租赁收益起算时间起第一年租赁收益归乙方所有。（3）自2020年1月1日起至2020年12月31日，甲方所得年租赁收益为本合同第一条第2款购买该商铺实付总价的7%；年租金为人民币：9718元整……租赁收益每月支付一次，每月初前三个工作日支付租赁收益给甲方，付款时间遇节假日顺延……2018年12月31日前，甲方应按与麒鑫公司签署《商品房买卖合同》付清所有房款，若未付清的，则起租日顺延至付清之日，终止日统一截止2028年12月31日，双方按实际起租日结算租赁收益……”合同还对双方的权利义务进行了约定。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。2.庭审过程中，原告申请证人吴某出庭作证，拟证实整个房屋销售行为均是被告麒鑫公司安排进行。证人吴某与被告麒鑫公司是商品房买卖合同关系，也是购房人。其在同一地点在一个人的指导下完成了包括团购费、购房款的交款过程，收款人是一个人。上述事实，有当事人陈述、证人证言及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《商品房买卖合同》《商铺租赁及经营管理合同》、收据、银行流水凭证、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。三、被告是否应当赔偿原告租金损失。关于焦点一，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告麒鑫公司并未按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，且麒鑫公司在2019年6月27日才取得案涉房屋的商品房预售许可证明，原告在2020年5月6日提起诉讼诉请解除案涉商品房买卖合同并未超过一年的时间，故被告麒鑫公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告麒鑫公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫公司返还购房款65108元，符合法律规定，本院予以支持。根据合同相对性原则，其他被告并非《商品房买卖合同》的当事人（出卖人），对原告要求其他被告返还购房款，本院不予支持。至于购房款占用利息应付的金额，原告于2017年8月13日支付购房定金10000元，又于2017年8月27日支付购房款55108元，故购房款10000元部分的利息自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；购房款55108元部分的利息自2017年8月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二，案涉房屋由被告麒鑫公司委托第三人伟庭公司独家销售，第三人伟庭公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售向原告收取认筹金5000元以及团购费25000元，共计30000元，该费用的收取由被告众横城公司出具收据收取后由其与第三人伟庭公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，亦无证据证明原告已实际享受购房优惠，被告众横城公司收取的团购费进入麒鑫公司账户及麒鑫公司与伟庭公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫公司无返还义务，该款项应由被告众横城公司予以返还。被告众横城公司与第三人伟庭公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告众横城公司与第三人伟庭公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。此外，被告昕晟鼎公司与原告是房屋租赁合同关系的当事人，并未收取该笔款项，故亦不应承担付款责任。因此，对原告要求被告众横城公司返还认筹金、团购费30000元及支付原告付款之日起的利息，符合法律规定，本院予以支持。至于认筹金、团购费利息应付的金额，5000元认筹金部分的利息自2017年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；25000元团购费部分的利息自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点三，原告虽然与昕晟鼎公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，将其购买的案涉商铺交由昕晟鼎公司统一经营管理向其支付租金，但原告并未举证麒鑫公司或其已向昕晟鼎公司交付案涉房屋，原告亦未提供确凿证据证实昕晟鼎公司实际得到房屋使用收益，其诉请租金损失缺乏事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告裴松平与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年8月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-855）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告裴松平已付购房款65108元及支付利息（购房款10000元部分的利息自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；购房款55108元部分的利息自2017年8月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告裴松平认筹金、团购费共计30000元及支付利息（5000元认筹金部分的利息自2017年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；25000元团购费部分的利息自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告裴松平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2459元，由原告裴松平负担295元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担1481元，被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担683元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二〇年十二月十四日书记员 吴梓钥