广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初3203号 原告：韦雯彦，女，1968年10月13日出生，汉族，灵山县居民。 被告：劳日军，男，1978年3月20日出生，汉族，灵山县居民。 原告韦雯彦与被告劳日军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行审理，原告韦雯彦、被告劳日军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦雯彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付的房屋未付租金65506元及违约金95506元（违约金按房屋总租金95506元的一倍计算）；2、判令被告支付原告垫付的4--6楼的电费6498.05元；3、判令被告退还代原告收取的4-6楼租户租金1577.58元（指2020年4月1日后被告已收的住户租金）、押金1700元；4、判令被告支付给原告4-6楼维修费1415.9元；5、判令被告赔偿损坏的603房万和牌电热水器，造成的损失999元；6、判令被告支付原告，因恢复一楼地面原状原告己支出和待支出的3478元；7、判令原告收取的1一6楼总押金10000元不予退还被告；8、判令被告支付起诉资料打印费200元、误工费1800元（180元/天×10天）、交通费200元（车加油）；9、本案诉讼费由被告承担；以上合计188880.53元整。事实与理由：被告于2O12年4月份起（签合同前先经营），一直在原告自建的本楼经营生意，先后于2O12年7月28日、2013年8月4日签订了合同，经营1-3楼。后来于2017年6月25日重新签订了合同，经营期限是2019年7月1日至2020年6月30日。当时用1-3楼经营餐饮，店名叫“西江河鲜酒楼”。自2O17年7月1日起，被告增加承包4-6楼1O套出租房（由原告转让给被告），由被告进行经营、管理和收益。因此，从2019年7月1日至2020年6月30日止,是续承包经营1-6楼的第三年度。按合同约定，被告应该在2019年5月1日前，一次性付清一年的租金955O6元给原告，但是被告一直拖欠。自2019年5月份起，原告便开始催收、多次协商未果。其中：①关于租金，被告未向原告支付的房屋租金65506元（指被告承包1-6楼,从2019年7月1日至2020年6月30日止第三年度的租金），此年度租金应收955O6元，现被告欠原告655O6元。催收八个月来,被告分文未付原告，而被告一直正常经营。其中1-3楼是西江河鲜酒楼，202O年2月、3月被告自己因故停业。4-6楼的1O户套间，正常出租收租。直至2020年1月11日晚，被告才付30000元租金给甲方。关于违约金，合同载明:下列情况均视为违约…不支付租金超过一个月的，视为违约；或被告不按时交租金的，原告有权终合同并追究违约责任，按年租金的一倍支付违约金。②关于电费，4-6楼的电费，多年来是每月从原告的农业银行卡代扣，卡号是62×××18，代扣后被告及时归还原告，但自2Ｏ19年3月起，被告一直拖欠原告4-6楼的电费，至2Ｏ20年3月31日止，被告分文未付。2019年3月—202Ｏ年3月期间的电费，被告共欠原告垫付的电费为6497.85元。③关于被告退还代原告收取的2Ｏ20年4月1日后4-6楼住户租金1577.58元和押金1700元，自2Ｏ20年4月1日起，因被告无时间打理4-6楼10户租户，擅自退租不再经营，要求原告负责日常打理。所以，自2020年4月1日至2020年6月30日间的租户的水电费全由原告负责交和收，无奈之下原告被逼负责日常打理，被告口头同意将2020年4月1日后余期租户的租金归原告收取和所得，但实际上被告并不办结租金款和押金未移交手续。租户押金17ＯＯ元仍滞留在被告手中，因被告擅自退租，不再经营，租户押金17Ｏ0元应移交原告，方便原告日后退回押金给租户。住户已交的2020年4月1日后的租金1577.58元，也滞留在被告手中（见清单）因被告擅自退租，不再经营，已由原告打理，而住户续住，应移交给原告。至今原告自己已垫1700元续住住户的押金给2020年7月1日后下一位新承包经营者庞仕添，续经营管理4-6楼的住户。④维修费1415.9元（指4-6楼的设备维修），此款原告已代被告垫付。依据合同第3页7-2载明，4-6楼的所有设施、设备均是原告出资，返还时，应是符合正常使用状态。在2020年3月—6月30日期间，原告接手管理前后时发现部分物品不正常使用，已告知被告，被告拒绝维修，现原告代替被告出资维修正常，仅维修住户急需的非正常使用状态的一部分设备:6O1房空调换遥控器3O元、6O2房修空调4OO元、6O2房水笼头（朝阳卫浴）162元、5O5房81.9元（灶台瓷砖两块35.9元、两盏灯16元、上门服务费3O元）、503房110元（换卫生间水阀和管）、502房修哈博牌热水器202元、401房修卫生间门300元，小计1415.9元。⑤关于被告赔偿损坏的603房万和牌电热水器，造成损失999元。该热水器是2015年11月24日原告出资安装的，价格999元，603房租户梁宗林与被告在2019年10月8日签合同租房时发现603房万和牌热水器已损坏，当时被告拆卸掉，租户梁宗林后来自费装了一台，现还在用。⑥因恢复一楼地面原状，被告支付原告已支出和待支的3478元，被告铺面门头两块砖已掉落不见了，因被告拒绝维修，所以原告已支出铺面门头砖38元代替被告修复，原告已支出8O元挖掉门前格树头（被告租赁期间种植的），被告租赁期间，把铺面屋内地板抬高了15厘米左右，门槛开门红砖已被覆盖过了，原告要求被告恢复原状，被告拒绝。待支出一楼地板恢复费用为3440元，这三项小计3478元，按合同约定，被告应支付原告此恢复费。⑦关于原告收取的1-6楼总押金100O0元不予退还被告，合同第10-6载明，“租赁期间，乙方（被告）中途擅自退租的，甲方（原告）没收保证金”。鉴于被告2020年3月31日前擅自退租，属于违约行为，原告有权不予退回10O00元押金给被告。⑧关于被告支付起诉资料打印费2OO元、误工费18O0元，其中，误工费依据是原告的工资收入日均约180元，原告为准备诉讼材料维权请假10多天，届时年终绩效工资将被扣2O00元左右，为起诉事宜，耗费了15天还办未结，现原告是酌情收取10天；至于资料费，打印、复印相关材料，花费不止2O0元，现有20O元收据为证；交通费2O0元（车加油），原告已支付。⑨关于本案诉讼费由违约的被告承担，合同已约定。 被告劳日军辩称，本人无违约责任，原告及其配偶在2019年曾多次到劳日军的酒楼协商房屋租期租金的问题并达成口头协议，1-3楼的租期到2020年1月31日止（7个月，月租金为3333.33元），4-6楼的租期到2020年3月31日止（9个月，月租金为3333.33元）。且原告于2019年12月24日前已向外发布整幢楼（劳日军所租的整幢楼）的出租广告，并在该楼粘贴出租广告，此行为酒楼的所有员工及周边群众均可以证明。劳日军已向原告支付了所有的租金及其他的费用，在2020年5月2日，劳日军与原告及其配偶在原告的楼房二楼阳台处房屋租期租金及其他费用进行了清算，劳日军支付了所有的款项，清单由原告执笔计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：（一）对原告所举证的证据，被告质证意见为，证据1不是双方签订的原合同，证据2中关于维修费不认可、5月2日双方已经确认欠款并且已经支付完毕，证据6中原告维修的内容没有意见、但是与被告无关、是物品质量问题造成的，证据7原告主张损坏的热水器价值过高且与被告无关、认可该热水器价值为700元，证据8认可事实但是不应由被告承担该费用，证据10的内容真实性、关联性不认可。本院认为，对原告提供的证据1，被告虽然提出异议，但是没有在本院指定的期限内提出鉴定申请，不提供相反证据进行反驳，故本院对证据1的三性认可，该证据可证明双方签订的本案租赁房屋合同的约定；对证据6、证据8内容的真实性、关联性、合法性认可（其中对双方确认该热水器损失价值为700元认可），对证据10中的部分内容的三性认可，但证据6、8、10原告拟证明的事实及主张应结合其他证据综合认定。（二）对被告告所举证的证据，原告质证意见为，证据1中原告发布出租消息及叫被告挂出租广告于租赁房屋二楼前是事实、但是经与被告协商同意所为，证据2内容是原告所书写，但是仅是双方协商的过程，尚未有全部协商结束被告即擅自离开、没有达成结算协议，被告也没有履行付款，该证据不能作为双方结算的依据。本院认为，对被告提供的证据1内容的真实性、合法性认可，证据2中部分内容的真实性、关联性认可，可证明双方协商的经过，但是没有双方签字确认协议，不能以此证明是双方的最终结算且被告已经付清所欠原告租金的主张。 根据当事人的陈述及本案认定的证据，本院经审理认定事实如下：原告韦雯彦在位于灵山县（原宝石大道）1区11号自建楼房（六层）一幢，原告韦雯彦与被告劳日军于2Ｏ12年7月28日、2013年8月4日曾经签订房屋租赁合同，根据合同约定被告劳日军自2Ｏ12年7月份起一直租赁原告的上述楼房的1-3层楼经营生意；2017年6月25日原告韦雯彦与被告劳日军重新签订了《整栋房屋承包租赁合同》，该合同约定：原告的上述楼房一层至六层租给被告使用，经营期限是2017年7月1日至2020年6月30日，共三年；第一年租金为85000元，第二年起租金逐年上涨6%；对租赁用途被告承诺该楼房1-3层作酒店经营、4-6层作住房管理使用；被告应于每年5月1日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月均租金的30%支付违约金；被告应向原告支付房屋租赁保证金、闭路电视、网络设施等保证金合计10000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、宽带上网费用由被告承担，被告每月向供电局按时交纳水电费；被告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因被告使用不当或者不合理使用，致该房屋房屋及其附属设施损坏或发生故障，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担；被告承租期满时，1-3楼除可移动设备、用具、空调机可带走，其余固定装饰必须保证完好移交原告方，原告方要求恢复原状时，被告无条件恢复原状，否则视为违约；4-6楼因现有所有设备均是原告方出资，租赁期满时须由原告方验收设备均正常使用为标准；合同的9-2约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方应向另一方按年租金的1倍支付违约金，…（六）被告逾期不支付租金累计超过一个月的，…（八）如果被告违反合同约定的规定或其他侵权行为造成原告方损失相当于一个月以上租金的；合同签订后，任何一方不得随意终止合同，违约需付违约金（总租金的30%）；租赁期间，非本合同规定的情况，或被告不按时交租金的，原告有权终止合同并追究违约责任；被告中途擅自退租的，原告方没收全部租赁保证金；发生纠纷时，违约金、诉讼费、律师费、误工费等由违约方承担；合同还约定了其他事项。自2017年7月1日起，原告依合同约定将其1-3楼房屋、4-6楼10套房间及其中原告配置的相应生活设备等物品交给被告管理经营使用，被告继续用1-3楼经营餐饮（店名“西江河鲜酒楼”），用4-6楼10套房间进行出租，出租房由被告进行经营、管理和收益；被告为了经营的需要，对原告的出租楼房一楼的地面（原是水泥毛坯地面）进行垫高地面贴瓷砖及1-3楼的墙面刮腻子等，但是垫高一楼地面贴瓷砖未得到原告同意。被告按租赁合同的约定向原告交纳1-6楼的保证金100O0元，并支付了第一年租期的租金85000元，第二年租期经双方协商同意被告支付租金80000元。第三年租期（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金按合同的约定为955O6元，应于2019年5月1日前支付，但是到支付期后被告没有按合同约定向原告支付租金，经原告多次向被告催收拖欠的租金、双方协商解决拖欠的租金未果。2020年1月11日晚被告通过在微信转账方式支付30000元租金给原告。因为受2020年突发疫情等多因素的影响，被告经营的1-3楼“西江河鲜酒楼”于2020年1月至2020年3月因故停业，4-6楼的出租套间仍正常出租经营；被告以2019年以来经营遇到困难为由在2019年下半年曾口头向原告提出解除合同提前终止合同的履行，但原告不同意解除租赁合同，因被告未能按约定支付拖欠原告的租金等原因，双方在协商过程中没有就变更合同约定的履行及租金支付达成协议；2020年4月1日起，被告未经原告同意擅自终止本案租赁合同的履行并陆续将其物品搬出原告的出租房屋，于2020年4月13日将租赁房屋及钥匙退还原告，并将4-6楼的出租套间的在租用户交给原告管理。2020年5月2日原告与被告对尚欠的租金及支付等进行协商解决，但是没有达成一致意见，原告当日手写拟出未完成的清算草稿（该草稿无名称、内容多处涂改、无当事人签名、无支付方式、无履行期限、无落款日期），对该草稿的内容双方没有明确认可、没有实际履行。双方协商中原告多次要求被告尽快支付所欠付的租金并表示若被告按原告的要求及时支付所欠租金的可以减免被告部分租金，但是被告没有承诺同意原告的意见也没有按要求履行。2020年9月9日原告向被告发出催收信，承诺如果被告在2020年10月1日前付清所有费用36391元的，第三年租期的租金可减至80000元，且考虑到疫情，同意减免三个月的房租（租期和租金算至2020年3月30日止，仅收9个月租金60000.3元），否则，按原2017年签订合同执行。但是被告对此没有回应，没有按原告要求在2020年10月1日前付清所有费用36391元。 2019年5月至2020年4月，原告通过其卡号62×××18为被告缴纳垫付2019年3月至2020年3月被告租赁期间租租赁房屋4-6楼的电费6498.05元。被告自2Ｏ20年4月1日起实际退出原告出租房屋经营，将4-6楼的出租套间（原是被告转出租经营）仍在租用户交给原告管理，但是对被告已收取在租用户自2Ｏ20年4月1日以后尚余租期的租金1577.58元和未退的押金（保证金）1700元，被告没有移交给原告，其中原告已代被告退回押金700元。原告收取被告本案租赁合同出租楼房的保证金10000元至本案诉讼时没有退回给被告。 被告终止履行本案租赁合同、退出原告的租赁房屋时，没有按约定先由原告方验收4-6楼的相关设备均符合正常使用，双方对有关财物清算交接手续不完备，原告在接手管理前后期间发现4-6楼出租房内其中有的原配套设备不能正常使用需要维修，经与被告协商维修无果后，原告于2020年3月—6月期间出资维修4-6楼出租房内部分设备（详见原告诉称的该部分事实），原告为此支出1415.9元；此外，由被告经营出租603房于2019年被发现原告配套的万和牌电热水器损坏不能再使用，双方确认该热水器损失价值为700元。在被告承租期间，原告出租房屋铺面门头两块瓷砖掉落、原告为此支出修复费38元，原告挖掉填平被告擅自在出租房屋门前空地种植的榕树树头支出费用8O元；对被告租赁原告上述房屋期间，擅自把房屋一楼铺面屋内的地面抬高了约10厘米贴瓷砖，原告对此有意见要求被告恢复原状未果。为本案诉讼原告支出诉讼资料打印费2OO元以及交通费等费用。原告经催收未果，于2020年10月28日以上述诉讼请求、事实及理由诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告韦雯彦与被告劳日军于2017年6月25日签订了《整栋房屋承包租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效，双方是合同的相对方，诉讼主体适格。 对本案审理本院从如下争议问题进行分析认定： 一、关于在本案租赁合同约定的第三年租期（2019年7月1日至2020年6月30日）内原告与被告是否已经就租金及履行期限等进行了协商变更，双方是否已经对合同终止进行了结算清算，被告是否已经履行了支付全部所欠租金等费用问题。本案中，被告主张原告已经同意变更合同，同意其提前终止合同的履行，双方于2020年5月2日进行清算达成口头协议、被告已经按原告要求实际履行了支付全部欠费。原告对被告的上述辩解意见不认可，原告认为催收欠费过程中双方曾进行过协商，但是因为被告不按原告的要求履行附条件即在期限内支付所欠的租金义务，故对合同约定第三年租期及租金原告不同意进行变更，原告认为被告拖欠租金、未经同意擅自退出承租的行为已构成违约；原告认为双方没有进行结算清算，在2020年5月2日双方协商解决被告退租欠费时因被告提前离开而未完成结算清算、双方没有达成协商、被告也没有履行付款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十条第（三）项、第七十七条第一款：“当事人协商一致的，可以变更合同。”规定，对被告曾向原告提出要求解除合同终止合同的履行是否有合同效力的意见，从本案证据中双方的言行分析，原告并不同意在被告未付清所欠租金时即解除合同、终止合同的履行，原告在要求被告尽快支付本案讼争的租金未果时，原告曾经表示若被告按要求及时支付所欠付的租金的，可以减免被告部分租金，但是被告均没有按原告的要求履行付款义务，其中2020年9月9日原告向被告发出催收欠租金信函，从该信函内容分析，原告的该信函其实是附条件（即在2020年10月1日前付清所有费用36391元，否则交由法院处理，按2017年原签订的合同执行。）的变更合同的要约，但是被告在期限内没有作出承诺回应，并且实际对该附条件拒绝履行，故原告该要约并没有生效；对原告曾在2019年12月下旬向外发出租赁物出租意向广告，因为被告此前已明确表示要终止合同履行，原告此举动被告知情，是事出有因，也是原告为了减少租金损失的合理措施，综上，对被告的上述意见主张，因依据不足，本院不予支持。 二、关于原告请求被告支付合同第三年租期的租金及双方是否违约问题，原告已经按合同约定将出租房屋交付被告管理使用，被告已按合同约定支付租赁期内第一年租金、按与原告的约定支付了第二年的应付租金，但是在租赁期内第三年租金到支付期时，被告没有按合同约定于2019年5月1日前支付租金95506元，双方经协商不能达成变更协议，被告的行为按合同的约定已构成了违约，应承担相应的违约责任。被告租赁1-3楼所经营的饮食业自2020年1月至3月停业，确有受到期间疫情防控等客观因素影响，4-6楼的租房正常出租，被告实际经营至2020年3月31日止，被告于2020年4月1日后实际上退出承租，并将承租的楼房及相应设备交还给原告经营管理。根据合同的约定、双方履约合同的具体情况，结合民事活动的公平原则，综合考虑本案被告违约的原因、程度及双方的利益，本院确定被告应支付给原告第三年租期内租金63671元[其中1-3楼自2019年7月1日至2020年1月31日的租金27856（95506元/年÷12个月÷2×7个月），支付4-6楼自2019年7月1日至2020年3月31日的租金35815（95506元/年÷12个月÷2×9个月）]。2020年1月11日被告向原告支付30000元租金应予扣减，本案被告还应支付给原告第三年租期内租金33671元（63671元-30000元）。 关于原告请求的违约金问题，本院认为，本案中被告的上述违约行为，造成原告主要损失为未及时收取租金的利息、按合同约定余租期应收租金以及原告参与本案诉讼支出费用等损失；本案租赁合同关于违约方面约定：“被告逾期不支付租金累计超过一个月的，应向赁原告方按年租金的1倍支付违约金；合同签订后，任何一方不得随意终止合同，违约需付违约金（总租金的30%）；被告中途擅自退租的，原告方没收全部租赁保证金。”。被告不认为其违约并认为原告请求违约金过高要求进行调整。本院认为，原告请求被告支付违约金95506元以及原告不予退还、没收出租楼房被告的押金10000元，原告的该两项请求同属于违约金范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求的违约金请求有事实和合同依据，但是请求过高，本院依法应进行调整；综合考虑本案造成原告的实际损失、被告违约的过错程度、违约的客观原因以及原告预期利益等综合因素，本院酌定支持由被告向原告支付违约金30000元；对原告请求不予退还、没收被告的押金（保证金）10000元的主张，在上述违约金中本院已作综合考虑作出处理，因此，本院对原告该项请求不予支持；原告收取被告出租楼房的保证金10000元应抵减本案被告应支付原告的费用，该保证金可从被告应支付原告的租金中抵减。 综上，本案原告诉请被告支付尚欠租金及违约金，有事实和依据，本院予以部分支持；对被告辩解其已经实际履行了支付全部欠费、没有违约不应向原告支付违约金的意见，因无事实、证据支持，本院不予采信。 三、关于原告诉请被告支付各项损失费用问题。对原告请求被告支付原告垫付的4--6楼的电费6498.05元、退还代原告收取的4-6楼租户租金1577.58元（指2020年4月1日后被告已收的在租户租金）、押金1700元，被告对原告主张的事实和请求没有意见，但是认为其已经支付上述款项给原告；本院认为，被告认可原告的上述主张，可视为被告、原告对2020年4月1日后仍在租的租房合同的相关权利义务作出了约定，即2020年4月1日后被告转出租的在租户租金1577.58元由原告代收和押金1700元由原告代退还；被告没有提供证据证明其已经将上述款项支付给原告，本院对其已支付的意见不予采信；因此，原告的上述该二项请求，有事实和依据，本院予以支持。 对原告请求被告支付的其他项目的损失费用，根据本案合同约定：“因被告使用不当或者不合理使用，致该房屋房屋及其附属设施损坏或发生故障，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担；发生纠纷时，违约金、诉讼费、律师费、误工费等由违约方承担。”以及本案查明的事实，本院作如下分析认定：对原告请求4-6楼的维修费1415.9元、被损坏的603房万和牌电热水器损失999元，被告认可原告维修的事实及实际支出的维修费数额，双方确认该万和牌电热水器损失价值为700元，但是被告除了认可原告维修602房空调机费用400元并主张其已结算支付外，对要求其承担其他物品损失的赔偿责任不认可，本院认为，双方对空调机维修费以外的其他物品的损坏原因及责任意见不一致，是否是被告使用不当或者不合理使用所致损坏，本案无法查明，为方便当事人一次性解决纠纷，根据合同的约定及本案认定的事实，原告的上述请求有事实及依据，本院酌定由被告承担空调机维修费以外的其他物品的60%赔偿责任，即被告支付给原告维修费1009.54元[400元+（1415.9元－400元）×60%]、赔偿万和牌电热水器损失420元（700元×60%），合计为1429.54元；原告支出因租房屋铺面门头两块瓷砖掉落的修复费38元的损害责任不明，原告支出挖掉填平被告种在出租房屋门前空地树头的费用8O元与本案合同无关联性，对原告请求支付该两项费用，本院不予支持。对原告请求的支出诉讼资料打印费200元，资料打印费200元、以及交通费等费用误工费1800元（180元/天×10天）、交通费200元（车加油）等损失，由于被告违约，原告为此提起诉确需要支出一定的合理费用，原告的请求有合同的相关约定及部分事实依据，本院支持被告支付原告为本案诉讼支出的资料打印费200元、交通费100元；对原告请求的误工费损失，由于证据不足，本院不予支持。 四、关于原告诉请被告恢复一楼地面原状及支付相关费用问题。被告在租赁原告房屋期间，擅自把一楼铺面屋内的地面抬高了约10厘米张贴瓷砖。本院认为，从双方的协商中可知，原告一直不同意并要求被告在退出租赁时拆除抬高的一楼地面、恢复原状，双方签订的合同中约定有“原告方要求恢复原状时，被告无条件恢复原状，否则视为违约”内容，因此，原告请求被告对一楼铺面屋内被告抬高原来地面进行贴瓷砖的建筑部分进行恢复原状，有事实和依据，本院予以支持；但是对原告请求待支出的恢复原状的费用3440元，由于对恢复原状尚未实际施工，原告主张该待支出费用依据不足，被告不认可，故对原告的该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条第（三）项、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告劳日军应支付尚欠租金33671元给原告韦雯彦，该项中抵减原告韦雯彦收取保证金10000元后，被告劳日军还应支付23671元给原告韦雯彦； 二、被告劳日军支付合同违约金30000元给原告韦雯彦； 三、被告劳日军支付租赁物4--6楼的电费6498.05元给原告韦雯彦； 四、被告劳日军向原告韦雯彦支付其已收取的租赁物4-6楼在租户的租金1577.58元、押金1700元，共计3277.58元； 五、被告劳日军支付租赁物4-6楼物品维修费1009.54元给原告韦雯彦； 六、被告劳日军支付万和牌电热水器损失费420元给原告韦雯彦； 七、被告劳日军于本判决生效30日内对原告韦雯彦在灵山县（原宝石大道）1区11号楼房的一楼屋内地面进行恢复原状，拆除其承租时抬高原一楼地面贴瓷砖的部分建筑； 八、被告劳日军支付原告韦雯彦为本案诉讼支出的资料打印费200元、交通费100元，共计300元； 九、驳回原告韦雯彦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费2039元（已减半收取），由原告韦雯彦负担1335元，被告劳日军负担704元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员  曾 勇 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  李春莲 书 记 员  吴小嫦 附： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二十条有下列情形之一的，要约失效： （一）拒绝要约的通知到达要约人； -18- （二）要约人依法撤销要约； （三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺； （四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《 中华人民共和国消费 者权益保护法 》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。