安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1825民初263号 原告：卢新红，男，1968年1月19日生，汉族，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：韩振军，安徽神州行律师事务所律师。 被告:中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德县支行,住所地安徽省宣城市旌德县旌阳镇成越华庭商铺1幢106、206、306铺。 负责人：胡德志，该支行行长。 委托诉讼代理人：张涛，该公司职工。 委托诉讼代理人：陈小岑，安徽陈小岑律师事务所律师。 原告卢新红与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德县支行（以下简称邮储银行旌德支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，原告卢新红向本院提出申请，要求对案涉房屋的各项损失进行评定。2020年9月28日，安徽众望工程技术咨询有限责任公司出具《工程鉴定意见书》。2020年10月21日本院依法公开开庭审理本案。原告卢新红及其委托诉讼代理人韩振军，被告邮储银行旌德支行的委托诉讼代理人张涛、陈小岑及证人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢新红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告位于旌德县××路××号××号房屋；2.依法判令被告支付原告房租人民币125000元（以月租金41667为基数，自2019年12月10日暂计算至2020年3月9日，租金为125000元，按照上述方法计算至房屋交付之日止）；3．判令被告赔偿原告恢复原状室内墙体隔间、3Ｂ号和3Ｂ-2号两栋之间的外墙、拆除3Ｂ号2楼至3楼楼梯封死的部分、消防设施、水袋、水枪、电线及配电箱及返还10道卷闸门等损失价值人民币123400元（最终以评估机构的评估意见为准）；4.判令被告向原告支付违约金人民币90000元（按照年租金500000元为基数，每日按合同的当年租赁金额的0.2%计算违约金自2019年12月10日暂计算至2020年3月9日，违约金为90000元，按照上述方法计算至房屋恢复原状之日止）；5.判令被告将位于旌德县××路××号××号××电费户名过户原告名下，并结清实际占有期间的水电费用；6.本案诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中变更诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房租人民币125000元（以月租金41667为基数，自2019年12月10日暂计算至2020年3月9日，租金为125000元，按照上述方法计算至房屋交付之日止）；2．判令被告赔偿原告恢复原状室内墙体隔间、3Ｂ号和3Ｂ-2号两栋之间的外墙、拆除3Ｂ号2楼至3楼楼梯封死的部分、消防设施、水袋、水枪、电线及配电箱及返还10道卷闸门等损失价值人民币90685.59元（以评估机构的评估意见为准）；3.判令被告向原告支付违约金人民币90000元（按照年租金500000元为基数，每日按合同的当年租赁金额的0.2%计算违约金自2019年12月10日暂计算至2020年3月9日，违约金为90000元，按照上述方法计算至房屋恢复原状之日止）；4.被告支付水费33.4元、电费42.99元；5.本案诉讼、鉴定费用及相关费用由被告承担。事实与理由:2010年12月9日，原告与被告经过充分协商，在平等、自愿的基础上，签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于旌德县××路××号××号房屋出租给被告，租期九年，并约定了年租金及租金支付方式。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，从事办公、营业等用途。2019年12月9日合同到期后，被告至今未将钥匙及10道卷闸门返还给原告，至今使用租赁房户下的水电。同时，原告发现被告在没有经其书面同意的情况下将墙体拆除、消防设施、电线及配电箱等设施，同时破坏了3Ｂ号和3Ｂ-2号两栋之间的外墙。原告认为，被告不仅违反合同约定且造成原告重大经济损失。为维护自身合法权益，提起诉讼。 被告邮储银行旌德支行辩称，2010年10月9日答辩人与原告订立房屋租赁合同，约定答辩人承租原告位于旌德县××路××号房产，用于办公营业，租赁期限为9年，自2010年12月10日至2019年12月9日。租赁合同生效后，答辩人对毛坯房屋进行了装修。原告的诉请2，双方签订的租赁合同至2019年12月9日已经履行届满而终止，且答辩人书面通知原告交房，当日原告也已到现场，因此不存在继续租赁问题，原告要求支付2019年12月9日后的租金没有法律依据。原告不接收钥匙，不是答辩人违约的事实，也不是原告要求答辩人支付租金的依据，是其自己故意扩大损失的行为，该部分的损失应当由原告自行承担。原告的诉请3，依据不足，1.原告与答辩人签订合同的第一条和第二条表明：在合同签订时，原告并未取得房屋的证书，只是能够保证得到工程的竣工验收，因此原告所称的隔间墙、消防设施、水袋、水枪是否存在，现无法证实；消防设施、水袋、水枪是答辩人在装修中自行配置的，并不是原商用房内配置；电线及配电箱以及卷闸门均为消耗品或在使用过程中被其他物品替代；2.双方签订合同后，答辩人即进行装修，其后在租赁期间的9年内，原告从没有提出任何反对意见，应当视为原告对答辩人的装修是同意和确认的。在答辩人使用的9年内并没有造成房屋的损坏，符合租赁合同第七条的约定，另根据租赁合同第十一条第4项的约定“租赁期满，乙方不再续租的，乙方不得拆除对房屋的装修，甲方也不补偿乙方的装修款”，因此答辩人在2019年12月9号交房时均保持答辩人装修使用的状态，符合合同约定，反而原告请求拆除装修物不符合合同的约定；3、答辩人在订立合同时，约定租赁房屋的用途，因此在装修时，根据经营场所的要求和特点，对原用于隔离空镂的卷闸门、卷帘门进行拆除，使场所更安全符合合同约定，同时9年租赁期间原告对此是肯定的，答辩人认为卷闸门、卷帘门在装修过程中，被其他更为安全的措施和门锁所替代，相关费用原告在更换的产品中得到补偿或已经在租金中得到回报。工程鉴定意见书不能作为本案证据使用，1.在原告起诉后向法庭递交了鉴定申请，要求答辩人拆除装修、返还原状，这不符合租赁合同的约定“乙方不得拆除对房屋的装修”；2.根据租赁合同第七条只有答辩人在“房屋的装修和使用中造成房屋的损坏”时，原告才有权聘请房屋评估单位对损坏进行评估和赔偿，而答辩人在装修后均没有对房屋造成损害，原告也无异议，因此，原告在答辩人返还房屋时故意提出返还原状的赔偿请求毫无依据也不合双方的约定。3.鉴定采用算式和运算不合常理、也不科学，鉴定意见中的“主要材料价格表”中，Ｌ型执手锁能够鉴定使用6.06把、不锈钢门吸12.12只、不锈钢合页12.12个以及争议造价—安装的“主要材料价格表”中适用半个螺丝、半个开关等。综上，答辩人在租赁的整个过程中，一直依合同履行，并未违约，为此请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对原告的诉请，诉请1已经返还房屋，诉请2的损失系原告自行扩大，由原告承担，诉请3装修是在租赁房屋合同允许范围内，在租赁费用中已经予以补偿，诉请4被告在租赁期间没有存在违约行为，支付违约金无事实依据，诉请5根据交房合同要求原告一起办理手续，但原告一直没有配合办理，每个月5号我方办理水电费缴纳手续，如果在3月份之后存在水电费，愿意承担。诉请6由法庭决定。 原告卢新红围绕诉讼请求及其陈述的事实依法向本院提交的证据及被告邮储银行旌德支行的质证意见： 1.原告的身份证、被告的企业信息查询单各1份，证明原、被告具备本案的诉讼主体资格。被告对该证据的真实性、合法性及关联性无异议。 2.《房屋租赁合同》、交接清单、收条各1份，证明原告与被告在充分协商的基础上签订房屋租赁合同及被告拖欠租金的事实。被告对该证据的真实性无异议，认为达不到原告所要证明的拖欠租金的事实。 3.照片一组3张，证明被告一直占有原告房屋，应当依照约定支付租金的事实。被告认为是在被告没有撤离时或撤离期间拍的照片，不能证明被告占有原告房屋进行使用； 4.房屋建筑图纸1份，证明涉案房屋设计及建筑构造情况。被告认为该证据的真实性，由法庭核实，如确是涉案房屋的图纸被告没有意见。 5.电费缴纳发票、照片，证明被告一直占有原告房屋并产生水、电费及被告使用空调产生的水流在3B楼中间，应当依照约定支付租金的事实。被告对该证据的真实性无异议，认为电费缴纳发票中的00075266发票上显示的房屋“旌德县旌阳镇解放北路3B号楼120-220”并非原告所有，该房屋被告还一直在使用中。 6.照片九张，照片1-2，证明被告将消防栓头和水带拿走；照片3，证明3B楼中被告拆除疑似承重墙；照片4-5，证明被告空调水还一直外流并流在原告房屋内；照片6，证明3B楼2楼到3楼的楼梯封死；照片7，证明被告空调外机一直挂在原告外墙；照片8，证明被告将两栋之间的两道外墙打通；照片9，证明3B-2楼被告将室内隔间墙体拆除。被告认为该证据显示的是现在目前涉案房屋的情况，无异议，但是其中消防栓都是被告自行安装使用的，原告交付使用时，没有这些设备。 7.工程鉴定意见书及鉴定费票据各1份，证明被告在使用原告房屋时未经原告书面同意，损害原告房屋结构，给原告造成的相关经济损失，按照租赁合同的约定，被告应当赔偿原告该费用，另鉴定费用6000元应当由被告承担。被告对工程鉴定书的真实性无异议，认为不符合租赁合同的有关约定，租赁合同约定了租赁房屋适用办公和经营用房，并已经使用了9年，在9年的过程中，原告没有提出任何异议，可以认为装修是经过原告同意的，因此在对房屋的部分装修产生的有关空间的相应变动，符合合同的约定，另这一部分已经在租赁费用中给予对方相应的补偿。鉴定的相关依据不足，如电动卷闸门的套数，它的价格与市场价格相差过大，另运算有错误，如6.06把锁，不锈钢门锁12.128个。 被告邮储银行旌德支行针对原告卢新红的诉讼请求及陈述的事实依法向本院提交的证据及原告卢新红的质证意见： 1.营业执照、负责人身份证明，证明被告的主体资格和订立合同的行为能力。原告对该证据无异议。 2.《房屋租赁合同》1份，证明该合同是双方真实意思表示，已经生效并已经履行；租赁房屋为裸房，当时原告没有领取房产证，原告承诺已经过了验收；租赁房屋用途为办公、营业；装饰、保管、使用过程中发生的费用由租赁房承担；租赁期满，租赁房须在期满后15天内将房屋归还出租方；租赁期满，租赁房不再续租的，不得拆除对房屋的装修，出租方也不补偿租赁方的装修款。原告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为被告并没有按照约定将使用房屋交付给原告，也没有按照合同第七条关于改变房屋内部结构或者装修，或者设置对房屋结构影响的设备，需要先征得原告的书面同意，在2020年的6月16日前，被告一直在占有房屋，也不能证明被告在2019年12月7日前被告将房屋交付给原告，被告应当按照约定向原告支付租金。 3.《交房通知》1份，证明被告在2019年12月9日腾退租赁房屋后，履行了通知交付义务。原告对该证据的三性及证明目的均有异议，认为不能表明被告在2019年12月9日前将房屋交付给原告，通知中关于原告反映的问题被告并没有解决，而是由相关经办人，以不能做主及需要向相关领导汇报为由，将房屋钥匙带走，并没有将钥匙交给原告。 4.照片1份，证明原告在交房通知上的签名。原告对该证据的真实性无异议，认为不能证明被告将钥匙交给原告，原告在签字时反映给被告问题时，被告的工作人员以没有相关权限为由，将钥匙带走，并没有将钥匙交给原告，而是在原告起诉后，被告将钥匙交给法院，但是并不等于被告将钥匙交给了原告。 5.图片1组，证明原告于2019年10月通过旌德五大平台微信公众号发布租赁广告，说明并没有因为被告的行为损害了原告的利益。被告对该证据的三性及证明目的均有意见，认为不能说明原告发布了上述广告，也并不能表明被告通知原告并将涉案房屋交付给原告的事实。 6.证人朱某（被告职工）出庭证明：房屋租赁到期前，其与同事吴睿同原告进行交接，之前电话联系了原告，约定12月9日当天办理交接手续，在租赁的房屋内，通知原告一起看了现场，原告说了他的异议，其回复向行里反映。将钥匙交给原告，原告以卷闸门不用现在的钥匙，要租赁之前的钥匙，另认为不符合交接手续，并在交接单上写了好多交接意见，拒绝接收钥匙。12月9日后钥匙的问题向原告说过很多次，原告认为交房没有达到原告的理想，而且想要原来的钥匙，拒绝接收钥匙。房屋里的东西基本腾空了，可能有些没有用的东西没有搬离，空调是在公墙上，也可以说是别人的墙上。被告对该证人证言无异议，认为被告在合同期届满后已经履行了交房手续，当原告不接收钥匙。原告对该证人证言的三性及证明目的均有异议，认为该证人与被告有利害关系，其证言并不客观真实，同时并不能说明被告在12月9日将房屋交付给原告，也不能表明原告不接收钥匙，原告对被告使用房屋所造成的损坏提出异议，并不等于原告不接收房屋，而是由于证人以无权做出决定，需要向领导汇报为由没有将房屋交付给原告，其次根据原告在交房通知中所反映的问题，也表明被告并不是在12月9日将房屋交付给原告。 上述证据，本院认证如下： 原告的证据1、2、5、6及被告的证据1、2、4，双方当事人对其真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 原告证据3，经审查，对其真实性予以确认，结合被告的质证意见，对其证明目的不予确认。证据4，经审查，对其真实性予以确认。证据7，经审查对其真实性、合法性及关联性予以确认，被告对价格、运算的异议，无事实依据和法律依据，不予采纳。 被告证据3，经审查，原告在该证据上书写了相关内容，故对该证据予以确认。证据5，经审查，对该组证据予以确认。证据6，结合证据3、4，对证人证明2019年12月9日其将案涉房屋交付原告，原告提出交接意见的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 2010年12月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定（涉案内容）：甲方将2010年5月10日向旌德县中易置业有限公司购买的位于旌德县××路××号××号房屋出租给乙方作为办公、营业等使用，租赁期限九年，即自2010年12月10日至2019年12月9日，租金前三年每年400000元，第四至第六年每年450000元，第七至第九年每年500000元，总租金为4050000元；乙方应善意使用房屋，不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由甲方自理，乙方如在房屋的装修和使用中造成房屋的损坏，甲方有权聘请房屋评估单位对损坏进行评估，乙方承担损坏部分的赔偿责任及评估费用；租赁期满，乙方须在期满后15日内将房屋归还甲方；乙方不再续租，乙方不得拆除对房屋的装修，甲方也不补偿乙方的装修款；甲方延期交付房屋或乙方延期归还房屋，违约方每日按合同的当年租赁金额的0.2%支付延期违约金；租赁期间，乙方使用的水电、物业、垃圾等费用均由乙方按期向有关部门缴纳。2010年12月31日、2011年6月9日，原告向被告各交付3Ｂ-2号房屋钥匙9套、圆弧处卷帘门钥匙2套。涉案房屋交付时系裸房，未进行内装饰，消防设施、配电设施（简易）齐备。 2019年10月，原告通过旌德五大平台微信公众号发布涉案房产的租赁广告。此后，原告张贴涉案房屋的《房屋出租》告示。 2019年12月9日，被告职工朱某、吴睿在涉案房屋内向原告送达《交房通知》，写明办公大楼已经全部清空于12月9日归还出租方，水电过户事项等12月份水电费出账后由被告完成变更事项，有需要出租方配合事项请协助。原告在交房通知上书写四楼问题：四道墙的隔间墙体没还原；三楼问题：一道墙的隔间墙体没还原，封的一道墙体必须拆掉还原（圆弧上楼过道）；二楼问题：圆弧二道小门用砖还原，外立面墙体空调挂机请移走；一楼问题：①几道墙体还原；②门头广告牌和三四楼请拆除还原；③所有大楼楼层的消防袋请还原；④大楼后面垃圾请运走；⑤左面大便请清走；⑥一楼电动门和锁请还原交给我（二把手钥匙、二把电动钥匙）；⑦超合同期时间天数房租三倍付；⑧装修剩下的部分拆除还毛坯给我。 2020年3月11日，本院立案受理本案。原告卢新红向本院提出申请，要求对案涉房屋的各项损失进行评定。7月28日，安徽众望工程技术咨询有限责任公司作出《征求鉴定意见书》，原、被告均作出了回复意见。9月28日，安徽众望工程技术咨询有限责任公司出具皖众望办（2020）第039-1号《工程鉴定意见书》，评定可确认造价72989元（包含卷闸门、卷帘门），争议造价17449元（墙面涂料6262.73元，消火栓箱内补充消防水带及灭火器2具1287.06元及配电设施计11185.89元）。 2020年4月5日，原告缴纳涉案房屋水费33.4元、电费42.99元。水、电费户名已经过户至原告名下。 2020年6月8日，本院将被告交付的六把钥匙交付原告。后原告使用涉案房屋自行经营梦江南宾馆及梦江南超市。 另查明，原告于2017年11月17日取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为：原告卢新红与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德县支行签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。涉案房屋租赁期限届满时，被告向原告送达《交房通知》，明确告知将案涉房屋交付原告，说明被告已经履行房屋租赁期满后归还房屋的义务，且届时起原告便可以行使其对涉案房屋的使用、收益和处分的权利，另原告在房屋租赁期限届满前，就通过旌德五大平台微信公众号发布涉案房产的租赁广告，原告主张被告未交付钥匙造成其重大经济损失，要求被告支付延期归还涉案房屋的违约金及赔偿涉案房屋租赁期满后的房租，不具有事实依据和法律依据，不予支持，对被告的该节抗辩意见予以支持。被告租赁涉案房后，改变房屋室内墙体隔间、外墙、楼梯等，《房屋租赁合同》约定，需先征得甲方书面同意，现无证据证明被告征得原告的书面同意，应当承担相应的责任；卷闸门、卷帘门系房屋设施，《房屋租赁合同》约定，不得损坏房屋设施，被告更换了卷闸门、卷帘门，应当承担相应的责任；被告归还涉案房时，缺少部分消防设施，理应予以赔偿，故对被告的该节抗辩意见不予采纳；配电设施的改造，属于装修，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限届满后被告不予补偿，对被告的该节抗辩意见不予采纳；被告在租赁房屋到期时，未支付水电费，原告代为交付，被告应予以返还。为此，被告应当赔偿原告74276.06元（72989元＋1287.06元），返还水费33.4元、电费42.99元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德县支行于本判决生效后十日内赔偿原告卢新红74276.06元，返还水费33.4元、电费42.99元，合计74352.45元； 二、驳回原告卢新红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6380元，鉴定费6000元，合计12380元，原告卢新红负担4980元，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德县支行负担7400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  周家青 审 判 员  李逸凡 人民陪审员  吴彦芳 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  张璐珩 书 记 员  丁福银 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。