安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0506民初148号 原告：马鞍山兴博置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。 法定代表人：范高富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈北斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：卢留孝，男，1949年11月17日出生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：朱玉同，江苏金港律师事务所律师。 第三人：徐伟，男，1986年9月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 原告马鞍山兴博置业有限公司（以下简称兴博公司）与被告卢留孝、第三人徐伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月15日、5月12日两次公开开庭进行了审理。原告兴博公司的委托诉讼代理人沈北斌、被告卢留孝的委托诉讼代理人朱玉同到庭参加第一次庭审，原告兴博公司的委托诉讼代理人沈北斌、被告卢留孝的委托诉讼代理人朱玉同、第三人徐伟到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 兴博公司向本院提出诉讼请求：1.卢留孝给付兴博公司购房款763950元，并赔偿逾期付款利息损失（以763950元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2019年7月16日始计算至实际还款之日止）；2.本案诉讼费用由卢留孝负担。诉讼过程中，兴博公司变更诉讼请求为：1.确认兴博公司与卢留孝于2019年7月15日签订的《买卖协议》无效；2.卢留孝返还兴博公司坐落于马鞍山市博望区营业房（面积101.86平方米）或折价补偿763950元，并赔偿损失（以763950元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2019年7月16日始计算至实际还款之日止）；3.第三人徐伟承担连带责任；4.本案诉讼费用由卢留孝负担。事实和理由：2019年7月15日，兴博公司与卢留孝签订营业房《买卖协议》1份，约定：由卢留孝认购兴博公司开发建设的博望区博望镇红旗北路商业街项目内兴博聚福园府前区营业房（以下简称案涉房屋），建筑面积101.86平方米，单价7500元，总价763950元，房款一次性付清。兴博公司已于2019年7月15日将该营业房交付给卢留孝，卢留孝至今未给付房款，以致成讼。 卢留孝辩称，因兴博公司王健欠卢留孝借款未还，用案涉房屋给卢留孝冲抵债务。案涉房屋没有取得相应产权证，买的人很少，所以卢留孝出售给徐伟的价格较低，但卢留孝不存在与徐伟恶意沟通的情况。兴博公司变更诉讼请求应当另案起诉，因为第一次诉请是给付之诉，第二次诉请是确认之诉，两个是不同的法律关系。兴博公司以案涉房屋的物权存在瑕疵为由要求确认协议无效或者返还房屋，无事实和法律依据，法院不应支持。第三人徐伟与本案无关联性，兴博公司要求徐伟承担连带责任，与常理不符。综上，兴博公司的诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。 徐伟述称，兴博公司诉称徐伟与卢留孝恶意串通，与事实不符。徐伟对兴博公司要求其与卢留孝承担连带责任的诉讼请求不予认可。综上，请求驳回兴博公司的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.兴博公司提交的《买卖协议》1份，证明卢留孝购买兴博公司所有的位于府前区营业房，房款为763950元。卢留孝对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。徐伟对该证据无异议。本院认为，卢留孝、徐伟对该证据真实性无异议，予以认定。 2.徐伟提交的《买卖协议》、《补充协议》、收款收据、银行转账回执各1份，证明其与卢留孝签订的合同合法有效。兴博公司对该组证据的真实性无异议，但认为《买卖协议》、《补充协议》均为无效合同。卢留孝对该组证据无异议。本院认证意见：兴博公司与卢留孝对该组证据真实性无异议，予以认定。 3.本院依职权自博望区市场监督管理局调取的兴博公司注册信息查询单1份、自博望镇派出所调取的询问笔录3份。兴博公司对该组证据真实性均无异议，但认为王健在笔录中明确表示该债务系其个人与卢留孝间的债务，其以公司财产来冲抵债务，没有得到公司的认可，也不符合法律规定。卢留孝及徐伟对该组证据的真实性无异议。本院认证意见：兴博公司、卢留孝及徐伟对该组证据真实性无异议，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月15日，兴博公司（甲方）与卢留孝（乙方）签订《买卖协议》1份，主要内容为：“1.现将博望区博望镇红旗北路府前区营业房一套出售给乙方；2.府前区营业房面积101.86平方米，单价7500元，金额柒拾陆万叁仟玖佰伍拾元（763950元）；3.房款一次性付清；4.此合同一式三份，甲乙双方各执一份。”兴博公司在出卖人处加盖公司印章，卢留孝在买受人处签名。后兴博公司将案涉房屋交付给卢留孝。2019年10月24日，卢留孝（甲方）与徐伟（乙方）签订《买卖协议》1份，主要内容为：“1.现将博望区博望镇红旗北路府前区营业房一套出售给乙方；2.府前区营业房面积101.86平方米，总价金额人民币叁拾伍万元整（350000元）；3.购买人付清购房款后，甲方需将上述房产的原买卖协议（出卖人：马鞍山兴博置业有限公司，购买人：卢留孝）的原件提供给乙方；4.房款一次性付清；5.此合同一式三份，甲乙双方各执一份。”卢留孝在出卖人处签名，徐伟在购买人处签名，卢建华在担保人处签名，南京坤元信息科技有限公司在该《买卖协议》上加盖公司印章。同日，徐伟支付房款350000元（其中335000元转账至卢留孝账户，15000元转账至袁守白账户）。2019年11月4日，卢留孝（甲方）与徐伟（乙方）签订《补充协议》1份，主要内容为：“2019年10月24日，甲乙双方签订了位于马鞍山市博望区营业房买卖协议，乙方已按要求付清全款给甲方，房屋已交付给乙方使用，现已进入装修阶段。因甲方和兴博公司产生了买卖分歧，拟定补充协议：一、甲方出卖给乙方的位于马鞍山市博望区营业房对应2019年7月15日甲方和兴博置业没有任何违法现象，应符合二手房买卖条款；二、乙方和甲方的营业房买卖已生效，兴博置业和甲方产生的纠纷和乙方没有任何关系，甲方应积极负责地处理好纠纷，并做好善后工作；三、若甲方和兴博置业发生法律诉讼，乙方不承担任何责任；四、甲方和兴博置业若进入法律诉讼，兴博置业如果胜诉，营业房被兴博置业收回，甲方必须退还给乙方营业房全款叁拾伍万元整（350000.00）及装修费约贰拾伍万元整（250000.00）合计人民币陆拾万元整，全款付清乙方搬离；五、此补充协议须经法律见证。” 另查明，案涉房屋所在的地块系国有土地性质，案涉房屋未取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等批准文件。2017年3月1日之前，王健系兴博公司的法定代表人，其占有公司70%股权。卢留孝与卢建华系父子关系。 再查明，因案外人徐良欠卢留孝借款，王健同意代徐良归还欠款，后王健承诺以兴博公司的房产抵偿卢留孝、卢建华不少于700万元的债务。2019年9月29日，王健与卢留孝、卢建华因兴博公司房产发生纠纷，并到派出所接受处理。 本院认为，本案的争议焦点为：1.兴博公司与卢留孝签订的《买卖协议》是否有效。兴博公司作为出售案涉房屋的房地产开发企业，应当承担办理相应售房资格和权属证书的合同义务，现兴博公司以其未履行合同义务（案涉房屋未取得权属证书）主张合同无效，有违诚实信用原则。案涉房屋已建成并交付给卢留孝，《买卖协议》客观上已履行完毕。故兴博公司要求确认《买卖协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。 2.兴博公司交付给卢留孝的案涉房屋是否应当返还。兴博公司基于合同无效要求卢留孝返还案涉房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。但兴博公司与卢留孝就案涉房屋签订《买卖协议》并已向卢留孝交付房屋，且卢留孝已将案涉房屋转卖他人，已由他人实际居住。根据合同约定，卢留孝应向兴博公司支付购房款763950元。卢留孝辩称王健用兴博公司的案涉房屋冲抵债务的抗辩意见不能成立，理由如下：第一，兴博公司与卢留孝未在《买卖协议》中明确约定该房款冲抵债务，也未签订补充协议进行约定；第二，从兴博公司与卢留孝签订《买卖协议》及卢留孝转卖案涉房屋的时间看，卢留孝在与兴博公司签订《买卖协议》后，与王健因债务问题发生纠纷，卢留孝在与王健的债务纠纷未处理的情况下将案涉房屋转卖他人，应承担相应的后果。第三，卢留孝未提交其他证据佐证案涉房屋的房款为冲抵王健所欠卢留孝债务。 3.关于逾期付款利息。双方未约定付款时间，也未约定逾期付款利息标准。故兴博公司要求卢留孝支付逾期利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、卢留孝于本判决生效之日起十日内给付马鞍山兴博置业有限公司房款763950元； 二、驳回马鞍山兴博置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11440元，减半收取5720元，由卢留孝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判长  费亮亮 二〇二〇年十二月十日 书记员  吴 艭 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。