广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3102号原告：王玉乐，男，1967年12月20日出生，汉族，公民身份号码：413************419，户籍登记住址：广东省珠海市香洲区*******************。委托诉讼代理人：王婧，女，1992年11月22日出生，汉族，公民身份号码：440************081，户籍登记住址：广东省珠海市香洲区*******************,系原告王玉乐的女儿。被告：谢强，男，1981年5月9日出生，壮族，公民身份号码：452************912，户籍登记住址：广西德保县************，现租住广东省珠海市斗门区******。原告王玉乐（以下简称：原告）与被告谢强（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告王玉乐及其委托诉讼代理人王婧，被告谢强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告归还房租、水电费及合同违约金、交通费合计3,689.92元（按一年租金1,000元折算每月租金为83.3元。其中计算至9月份房屋租金为816.3元，水费59.16元，电费114.46元，合同违约金2,000元，8次香洲到斗门交通费600元）；2.请求法院判令被告移交涉案房屋内原告的物品、钥匙（亦即退回房屋）；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁原告房屋，合同至2020年10月31日结束，每年租金为1,000元（每月租金83.3元），一次性付清。后原告催促被告交纳租金及水电费，但被告避而不见，电话也不接，原告8次上门催收未果。直到起诉为止，被告仍不支付租金、水电费，也不归还房屋及钥匙给原告。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.租房合同；2.水电费清单；3.房产转让协议书。4.广东增值税电子普通发票；5.缴费回执；6.电费清单截图；7.原告与被告前女友的聊天记录及原告与被告的聊天记录；8.收款收据；9.张聪书面说明。被告答辩认为，被告没有跟原告租房，被告向房主刘阳华租赁房屋，不同意支付原告租金等费用。被告提交其与涉案房屋原房主刘阳华的聊天记录。原、被告提交的证据，均经当庭出示。本院审查后认为，上列证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月1日，原告、张聪（出租人）与被告（承租人）签订租赁合同，合同主要内容：租赁物为房屋，地址为珠海市斗门区*************，房屋质量尚可居住，现状出租；租赁期限一年，自2019年11月1日至2020年10月31日止；租金每年1,000元，水电费按照水电部门规定由出租人自己上交，因租住房屋产生的其他相关费用由承租人负担；承租人向出租人预交租房押金1,000元，租期满时，在承租人结清所有费用后（包括无损坏出租屋内任何物品）由出租人无息退还给承租人；承租人负担租赁期间该房屋产生的所有费用，包括但不限于电费、水费、有线电视费、网络费等；合同签订时一次交清一年租金1,000元和租房押金1,000元，合计2,000元，以上费用均无发票提供……违约责任：1.出租人未按前述合同条款的规定向承租人交付符合要求的该房屋的；2.承租人违反本合同，擅自将该房屋转租给他人使用的，出租人有权向承租人收取合同违约金2,000元并扣收押金，如因此原因造成该房屋毁坏的，承租人必须按市场价对出租人进行赔偿；3.承租人利用该房屋进行非法活动，损害出租人或公共利益的；4.承租人拖欠该房屋当年租金超过5个日历天的；5.承租人在租赁该房屋期间对该房屋造成严重损害的；6.其他有损出租人有关该房屋的情况。承租人有以上情形之一的，出租人有权单方面终止本合同、扣收租赁押金并收回该房屋。2019年11月17日，原告通过微信向被告发送内容为“你把一年的房租1,000元，和押金1,000元转微信来”的信息，被告回复“现金有：微信没有”，原告回复“下次去再交吧”，被告回复“好”。2019年12月21日，被告的女朋友通过微信向原告发送内容为“你买了房子给刘老转水电费给你写你名字呀！不到你把水电费留下来好，到时候发给我看见才知道水电费每个月多少好吗”的信息。2019年12月24日，原告回复“电费你自己交去，电费刘阳华没有过户，水费我通过银行扣款的。我问一下你老公，什么时间把押金和房租交了。我上次给他微信他没有回复我”，被告的女朋友回复“你要押金一千元的话，我不跟你租的。因为我一次交一年的”，原告回复“可以，你这个月底搬走吧”，被告的女朋友回复“好的”，原告回复“水费我一年才会收一次。押金我也吃不了你的。12月29日星期天我去收房子，你我结清房租水电费吧”。庭审过程中，原告陈述：2020年5月2日，原告发现涉案房屋门锁内遗留断裂钥匙，导致房门不能打开，遂报警处理。被告陈述：原告要求被告预交一年租金1,000元及押金1,000元，被告因没钱就不租了；2019年10月27日，被告通过电话告知刘阳华，称搬走并退回房屋、交回房屋钥匙，刘阳华同意，后被告当日搬走租赁房屋内的自有物品，并于2019年10月28日将房屋钥匙交回刘阳华；被告在签订合同时就添加了原告的微信，之后原告一直催被告交付租金，甚至半夜一点也是如此，于是被告就把原告微信“拉黑”；2020年7月30日，珠海市公安局斗门派出所的调解员曾电话通知被告到派出所调解处理与原告租金纠纷，后被告没有前往。另查明，根据原告提交的收款收据显示，刘阳华、莫运平购买南门村一位五保户村民位于斗门镇南门村中心里四巷6号房屋即涉案的房屋后，出租给被告。2019年10月24日，原告通过经纪方斗门区井岸镇江湾百富物业代理行促成与刘阳华、莫运平签订房地产转让协议，购买涉案房屋。原告提交由张聪签署的出具书面说明，内容：1.张聪与原告为父子关系；2.位于斗门区斗门镇南门村中心里四巷6号房屋属于王玉乐购买的个人资产；3.签订合同时，因王玉乐在谢强家对面的楼上干活，叫张聪拿合同去谢强家签定租房合同，张聪也是应谢强现场要求签名的，签订合同现场有谢强、谢强老婆（抱孩子），张聪是协助王玉乐签订合同，并非是房屋的出租方；4.位于斗门区斗门镇南门村中心里四巷6号房屋属于王玉乐购买的个人资产，他个人有权享受房屋的权益和主张。根据原告提交的缴纳涉案房屋水电费的缴费回执及发票显示：2019年9月4日（抄表时间）至2019年9月4日（抄表时间）用水量17m³，缴费金额29.58元；2019年11月4日（抄表时间）至2020年1月4日（抄表时间）用水量15m³，缴费金额26.10元；2020年7月9日缴费金额3.48元，用水量2m³（上次抄表日期2020年5月4日，本次抄表日期2020年7月4日）；2019年10月1日至2019年10月31日用电78千瓦时，缴费47.49元；2019年11月1日至2019年11月30日用电59千瓦时，缴费35.92元；2019年12月1日至2019年12月31日用电51千瓦时，缴费31.05元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，原告通过正当途径购买涉案房屋，并重新与涉案房屋的原承租人即被告签订租赁合同，该合同是双方在自愿、协商的基础上签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。依约定，被告应于2019年11月1日起向原告履行合同义务。被告在签订合同后，没有正当理由不按约定预付租金及押金，已构成违约。根据被告的自认及其女朋友与原告的微信聊天记录显示，被告于2019年12月24日向原告提出预交租金1,000元和押金1,000元过高，不愿意继续租赁房屋，原告予以同意，并告知被告于2019年12月29日收回房屋，至此，双方已达成解除租赁合同的一致意见。被告答辩认为在2019年11月27日搬离房屋并于2019年11月28日将房屋钥匙交付刘阳华，与被告与原告、被告女朋友与原告的微信聊天记录相矛盾，且没有证据证明，本院均不予采信。原、被告通过微信达成解除租赁合同一致意见后，被告没有按时结算租金、水电费及交付房屋钥匙，至后来拉黑原告微信的行为构成违约，应承担返还房屋及支付相应租金给原告的责任。但原告在此情况下，没有及时采取措施收回房屋以防止损失扩大，无权就扩大的损失（租金）请求赔偿。关于原告要求被告支付截至2020年9月份房屋租金的请求是否成立的问题。本院认为，根据原告提出在2020年5月2日发现涉案房屋门锁内遗留断裂钥匙的庭审陈述，在此情况下被告亦因此无法进入、占用租赁房屋，但被告没有提交证据证明其实际搬离租赁房屋的时间。根据原告认为2020年5月2日发现被告弄断钥匙在门锁内而报警，被告自认接到当地派出所调解员通知调解纠纷的陈述，结合本案的情况，本院确定被告应依合同约定支付原告2019年11月至2020年4月共6个月的房屋租金499.8元、2019年11月至12月水费26.1元、2019年11月至12月电费66.97元。原告主张2020年5月1日之后的租金，属于原告在被告没有按约定返还租赁房屋后没有及时采取措施收回房屋而扩大的损失，本院不予支持。原告主张涉案合同签订前发生的房屋水电费，没有合同依据，本院不予支持。原告自认被告已将房屋钥匙弄断且遗留在门锁内，因此被告不可能返还钥匙给原告。原告要求被告返还租赁房屋内的物品，但该请求不明确且双方签订的合同中亦没有列明物品情况，原告亦没有提交证据予以佐证，因此原告可在接管房屋并验证物品后另行主张权利。原告依合同条款要求被告支付违约金2,000元，因该合同条款是针对承租人擅自转租违约行为，不适用于约束被告逾期付款、逾期返还房屋的违约行为，且原告没有提交证据证明其因被告导致的直接损失情况，原告主张的违约金过分高于月租金及超出被告在签订合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。考虑被告没有及时返还房屋导致原告房屋空置损失的情况，本院酌定被告支付原告违约金166.6元（比照合同约定的2个月房屋租金确定），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付交通费，没有提交证据支持，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢强于本判决发生法律效力之日起十日内将位于位于斗门区斗门镇南门村中心里四巷6号房屋腾退给原告王玉乐；二、被告谢强于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王玉乐2019年11月至2020年4月共6个月的房屋租金499.8元、2019年11月至12月水费26.1元、2019年11月至12月电费66.97元；三、被告谢强于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王玉乐违约金166.6元；四、驳回原告王玉乐提出的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（原告王玉乐已预付25元），由原告王玉乐负担12.5元，由被告谢强负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  陈柏能二〇二〇年十二月十四日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得和利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的意见（试行）》第一百一十九条……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。