重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2187号原告：重庆市宏港化工物资有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道24号29-4号，统一社会信用代码91500108450457622K。法定代表人：唐方勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭海逸，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚刚，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆琦峰窑业发展有限责任公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇八桥村四社，统一社会信用代码91500104202992642Y。法定代表人：宋鹰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆力伟实业有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道24号29-4号，统一社会信用代码915001083277886299。法定代表人：唐方勇。原告重庆市宏港化工物资有限公司与被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市宏港化工物资有限公司的委托诉讼代理人谭海逸、龚刚，被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司的法定代表人宋鹰及其委托诉讼代理人李洪涛到庭参加了诉讼。审理过程中，本院追加重庆力伟实业有限公司作为本案第三人参加诉讼，第三人重庆力伟实业有限公司经本院依法送达起诉状副本、开庭传票、参加诉讼通知书等法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市宏港化工物资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠租金1768766元及违约金100000元；2、判令被告支付逾期支付租金产生的资金占用损失（以1768766元为基数，从2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；3、判令被告承担本案受理费、保全费。事实与理由：2011年9月开始，原、被告双方建立租赁合同关系，原告将位于长寿区河泉南路6号厂房租赁给被告使用，从2011年10月租赁至今，租金每半年支付一次，截止诉讼之日，被告尚欠原告诉请金额的租金未付，该款经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院起诉，望判如所请。被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司辩称，首先，被告实际租赁厂房的面积与合同约定的面积不一致，被告租用原告厂房并签订了租赁合同，但2012年5月15日厂房租赁协议到期后，双方并没有续签租赁合同，且仅使用了部分租赁物，使用面积小于合同中约定的面积；其次，租赁期的截止时间应当在第三份租赁协议之前。被告在2019年收到原告的函件，函件中提到2018年11月已将厂房转租给了第三方，之后被告就没有实际使用厂房，租赁期应当截止；然后，被告尚欠原告的租金金额小于原告申请的金额。被告在租赁期间分别向原告及第三人支付过租金，因原告与第三人的法定代表人同为唐方勇，原告多次委托第三人收取租金并开具租金发票，两公司实属关联公司，被告向原告及第三人所支付的款项皆应认定为租金；最后，原告诉讼请求中的租金已经超过诉讼时效。虽然原告提供了宏港公司王冬梅与琦峰公司黄晓峰的微信聊天催款记录，但黄晓峰不是被告的法定代表人，王冬梅也不是原告的委托代理人，故双方的聊天记录，不能作为诉讼时效中断的依据。第三人重庆力伟实业有限公司未作陈述。原告重庆市宏港化工物资有限公司向本院提交了重庆市房地产权证书、厂房租赁协议（2011.9.23、2012.5.15、2019.2.1）三份、重庆琦峰窑业发展有限责任公司工商信息、房屋结构图、租金计算说明、微信聊天记录、公证书等证据。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2011年9月23日，原告重庆市宏港化工物资有限公司（以下简称宏港公司）与被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司（以下简称琦峰公司）签订《厂房租赁协议书》，约定宏港公司将长寿区晏家工业园区河泉南路六号的部分厂房租赁给琦峰公司。具体租赁厂房范围为2011年12月份前租赁大门左边后面部分10跨（即重钢矿业公司后面部分），12月份后重钢矿业公司租赁合同到期后宏港公司将前面的6跨一并租赁给琦峰公司使用；另外租赁房屋为倒班房8间、厨房1间；租赁机器设备为10吨的行车1部。租赁时间为2011年10月1日至2014年9月30日。租金计算及缴纳方式为按月计算，厂房租金为10元/平方米，倒班房为100元/间，厨房为100元/间。2011年12月前，每月租金为15580元，2011年12月后，每月租金为24400元。租金缴纳方式为半年支付一次，即琦峰公司进场时一次性付清半年租金128760元，之后每半年租金为146400元，琦峰公司需在租金到期前一个月向宏港公司支付下一个半年的租金。双方违约责任的约定为宏港公司无正当理由终止合同所造成的琦峰公司投资损失应承担相应责任，宏港公司退还未到期租金和保证金，并赔偿琦峰公司五万元违约金；琦峰公司违约的情况下宏港公司有权提前终止合同并不退还琦峰公司已缴纳的保证金和租金，并赔偿宏港公司五万元的违约金。2012年5月15日，原告宏港公司与被告琦峰公司签订第二份《厂房租赁协议书》。协议书约定租赁范围为大厂门左边部分16跨。租赁时间为从2012年5月15日至2015年5月14日，共3年。租金计算及缴纳方式为按月计算，厂房租金为10元/平方米，倒班房为100元/间，厨房为100元/间，每月租金共计23500元/月。租金缴纳方式为半年支付一次，即琦峰公司进场时一次性付清半年租金141000元，琦峰公司需在租金到期前一个月向宏港公司支付下一个半年的租金。双方违约责任的约定为宏港公司无正当理由终止合同所造成的琦峰公司投资损失应承担相应责任，宏港公司退还未到期租金和保证金，并赔偿琦峰公司五万元违约金；琦峰公司违约的情况下宏港公司有权提前终止合同并不退还琦峰公司已缴纳的保证金和租金，并赔偿宏港公司五万元的违约金。2019年1月29日，原告宏港公司与被告琦峰公司签订《厂房租赁合同》，约定宏港公司租赁给琦峰公司的厂房位于长寿区经开区河泉南路6号，租赁范围包括：钢结构厂房4800平方米、倒班房600平方米建筑物。租赁期限为3年，自2019年2月1日起至2022年1月31日止。租金每年550000元，每半年支付一次，琦峰公司应于本合同签订后3日内支付前半年租金，以后每半年支付一次。交房时间上，由于该厂房琦峰公司从原合同到期后一直使用至今，不另行交付，从2015年至签订合同之前的租金双方另行结算。租赁期间，琦峰公司如需开具租金发票，开票产生的所有费用由琦峰公司自行承担。合同签订后，原告宏港公司按照合同约定向被告琦峰公司交付了厂房。被告从2011年10月1日至2019年3月30日期间租赁并使用原告的厂房，具体租赁厂房范围为：1、2011年10月1日至2011年12月31日租赁范围为10跨（1468㎡）、8间倒班房、1间厨房；2、2012年1月1日至2012年5月14日租赁范围为16跨（2350㎡）、8间倒班房、1间厨房；3、2012年5月15日至2019年1月31日租赁范围为32跨（4700㎡）、8间倒班房、1间厨房；4、2019年2月1日至2019年3月30日租赁范围为32跨（4700㎡）、8间倒班房、1间厨房。2019年1月15日，重庆市大渡口公证处按照原告宏港公司的申请出具《公证书》，对长寿区晏家工业园区河泉南路六号的厂房的现场情况进行证据保全。另查明，原告宏港公司与第三人重庆力伟实业有限公司（以下简称力伟公司）的法定代表人同为唐方勇。第三人力伟公司多次给被告琦峰公司送货，并开具了送货单，明细如下：提货时间为2015年5月8日，货物为磷酸钡、磷酸，金额为21722.5元；提货时间为2015年10月28日，货物为磷酸，金额为19722.5元；提货时间为2016年4月29日，货物为磷酸，金额为15750元；提货时间为2016年9月6日，货物为磷酸，金额为15750元；提货时间为2017年1月23日，货物为磷酸，金额为16268元；提货时间为2017年8月24日，货物为磷酸，金额为17010元；2017年11月4日，金额为30780.75元。同时，被告琦峰公司支付的款项中，向原告宏港公司支付款项共计3154439.5元，被告琦峰公司向原告宏港公司支付款项的明细如下：2011年9月27日，付款金额为178760元，备注为房租；2012年5月14日，付款金额为155400元，备注为房租；2012年6月15日，付款金额为141000元，备注为房租；2012年9月17日，付款金额为145800元，备注为房租；2013年5月6日，付款金额为141000元，备注为房租；2013年5月8日，付款金额为150600元，备注为房租；2013年7月25日，付款金额为231000元，备注为材料款；2013年9月10日，付款金额为120000元，备注为货款；2013年12月5日，付款金额为218250元，备注为货款；2013年12月6日，付款金额为141000元，备注为退款；2013年12月25日，付款金额为289296元，备注为货款；2013年12月26日，付款金额为150600元，备注为退款；2014年1月8日，付款金额为14875元，备注为货款；2014年3月7日，付款金额为100000元，备注为货款；2014年5月19日，付款金额为100000元，备注为货款；2014年5月19日，付款金额为100000元，备注为无此单位；2014年5月19日，付款金额为100000元，备注为材料款；2014年6月12日，付款金额为144676.5元，备注为货款；2014年9月19日，付款金额为171288元，备注为购化工产品；2014年11月10日，付款金额为17500元，备注为购工业磷酸；2014年11月24日，付款金额为173394元，备注为货款；2015年4月9日，付款金额为170000元，备注为材料款。其中备注为房租的款项共计912560元，备注为货款（材料款）的款项共计1850279.5元，备注为退款（无此单位）的款项共计391600元。被告琦峰公司支付的款项中，向第三人力伟公司支付款项共计1541322.5元，被告琦峰公司向第三人力伟公司支付款项的明细如下：2015年5月25日，付款金额为21722.5元，备注为购化工原料；2015年9月18日，付款金额为150000元，备注为货款；2016年1月25日，付款金额为150000元，备注为货款；2016年2月1日，付款金额为19600元，备注为购磷酸；2016年3月3日，付款金额为1000000元，备注为借款；2016年10月10日，付款金额为200000元，备注为房租。其中备注为房租的款项共计200000元，备注为货款的款项共计341322.5元，备注为借款的款项为1000000元。另外，第三人力伟公司多次向被告琦峰公司开具增值税发票，具体明细如下：开票日期为2017年5月27日，货物价税合计84800元；开票日期2017年5月27日，货物价税合计99700元；开票日期2017年5月27日，货物价税合计83472元；开票日期2017年5月27日，货物价税合计113584元；开票日期2018年10月26日，经营租赁价税合计100000元；开票日期2018年10月26日，经营租赁价税合计84000元；开票日期2018年10月26日，经营租赁价税合计100000元；开票日期2018年10月26日，经营租赁价税合计84000元；2018年12月19日，货物价税合计114580元；2018年12月19日，货物价税合计108400元；2018年12月19日，经营租赁价税合计92000元；2018年12月19日，经营租赁价税合计92000元。审理过程中，原告宏港公司自认收到被告琦峰公司支付的租金2393654元，其中2015年4月9日收到170000元、2015年9月18日收到150000元、2016年1月28日收到150000元、2016年10月10日收到200000元。对于已付租金对应的时间段、前述款项之外租金的支付时间及支付方式未作陈述。同时查明，2019年1月、2月期间，原告宏港公司法定代表人唐方勇以及委托代理人王冬梅分别通过微信向被告琦峰公司委托代理人黄晓峰催收租金。2019年3月30日，原告宏港公司应被告琦峰公司的要求，与琦峰公司解除了租赁合同，并从2019年4月1日起与重庆石金耐火材料有限公司签订租赁合同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，关于租赁时间及租赁厂房面积的问题。原告宏港公司系租赁物的所有权人，原、被告分别于2011年9月23日、2012年5月15日签订《厂房租赁协议书》，原告按约向被告交付租赁物，原、被告均应按照合同的约定行使权利、履行义务。2012年5月15日签订的《厂房租赁协议书》租赁期间届满后，双方未立即续签合同，被告继续使用租赁场地，双方形成不定期租赁合同关系。2019年1月15日，重庆市大渡口公证处对租赁厂房现状进行了记录并出具了（2019）渝渡证字第238号公证书，证明被告琦锋公司使用租赁厂房及使用范围如合同约定的事实。另外，2019年1月29日，原、被告再次签订的《厂房租赁合同》载明该厂房琦峰公司从原合同到期后一直使用至今，同时，2019年3月30日，原告宏港公司应被告琦峰公司的要求，与琦峰公司解除了租赁合同，并从2019年4月1日起与重庆石金耐火材料有限公司签订租赁合同。而被告认为租赁时间应计算在2019年2月1日之前以及租赁期间仅使用了部分租赁物的抗辩不能成立，案涉厂房的租赁期限应计算至2019年3月30日。关于原告主张的租金金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告要求被告按照双方签订的三份租赁合同中的约定支付租金。本院认为，双方的租赁合同在解除之前，出租人有权按照合同约定请求承租人支付租金。2011年10月1日至2011年12月31日期间的租金应为46740元（15580元/月×3个月），2012年1月1日至2012年5月14日期间的租金应为108986.67元（24400元/月÷30天×134天），2012年5月15日至2019年1月31日期间的租金应为3915026.67元（47900元/月÷30天×2452天），2019年2月1日至2019年3月30日期间的租金应为91666.67元（550000元/年÷12月×2月），共计4162420.01元。原告自认被告已经支付2393654元，尚欠1768766.01元。原告明确诉讼请求要求主张租金1768766元，本院予以确认。被告经计算，主张其共向原告及第三人支付租金3271787元（其中2015年之前为2560464.5元、2015年之后为711322.50元），但由于原告、被告、第三人三方涉及除租金以外的货款、税款等其他款项来往，明确备注租金的款项仅有向原告宏港公司支付的912560元及向第三人力伟公司支付的200000元，而其他在转款记录上又未明确用于支付租金，被告也未提出其他的证据加以佐证，虽然原告自认收到租金金额既有被标注为材料款的、亦有力伟公司收取的，但是不能推定被告与原告、第三人的资金往来均系租金，被告应承担相应的不利后果，以原告自认的金额2393654元作为被告已支付租金的金额。关于被告琦峰公司于2016年3月3日向第三人力伟公司转账1000000元，备注为借款，被告辩称该笔款项实际用于抵销所欠租金，应当对所欠的租金款项进行冲抵。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或期限。本案中，该笔款项的性质备注为借款，与本案租赁合同中的租金性质不同，不属于同一法律关系，且力伟公司非案涉租赁合同的主体，在该款项的现法律属性不明确的情况下，不能进行抵销，同时，被告与第三人虽系同一法定代表人，且第三人曾收取过原告的租金，但两公司系两个独立的法人，在本案中原告系债权人，被告认为原告与第三人构成人格混同，无法律依据，故对于被告的主张，本院不予支持，对于该1000000元，被告可以另案主张权利。关于原告租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，被告琦锋公司于2016年10月10日支付租金200000元，系主动履行债务的行为，同时，2019年1月29日原、被告签订的合同载明“从2015年至签订合同之前的租金双方另行结算”，表明被告对双方的债权债务予以认可，故原告宏港公司的诉讼请求未超过诉讼时效。关于原告主张的资金占用损失及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据前述法律规定，原告既主张违约金又主张资金占用损失，而资金占用损失具有违约金的属性，故不能同时主张违约金和资金占用损失，故对于原告违约金的请求不予支持。对于资金占用损失的时间起算点，原告自愿以1768766元为基数从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止，符合法律的规定，本院准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司于本判决生效后五日内向原告重庆市宏港化工物资有限公司支付尚欠租金1768766元，并支付资金占用损失（以1768766元为基数从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以1768766元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；二、驳回原告重庆市宏港化工物资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元、保全费5000元，由被告重庆琦峰窑业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李中梁审 判 员  喻 霞人民陪审员  李树中二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  胡 然书 记 员  郭婉琳