重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5875号原告：杨贤燕，女，1982年8月15日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张小风（系原告丈夫），住重庆市大足区。被告：重庆新明置业有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道******3-1，统一社会信用代码915002250564648675。法定代表人：范光厚，董事长。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：周懿，重庆德循律师事务所（实习）律师。原告杨贤燕与被告重庆新明置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告杨贤燕及其特别授权委托诉讼代理人张小风,被告重庆新明置业有限公司委托诉讼代理人蒋勇、周懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贤燕向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除合同，被告返还全额购房款共计人民币753465元；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币7534.65元（依照合同13条4款2项约定，按照总房款1%计算）；3.请求判令被告返还原告已支付的代收契税、大修基金、办证费等代收费人民币35332.23元；4.请求判令被告承担原告已支付房款和费用的利息损失约人民币272218元（依照合同13条第4款2项约定，利息以已经支付房款753465元和费用35332.23元为基数，从交款之日即2014年12月30日开始按照工商银行同期贷款利率计算至判决生效之日）；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼中，原告同意对利息分段计算利率，自2019年8月20日之后应按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息。事实及理由：2014年12月30日，原、被告签订了关于购买重庆市大足区棠香街道办事处五星大道XXX号，房号为X幢X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，合同编号CQYJ-505522.根据合同约定，被告应于2016年5月31日前验收合格并交房，且在本商品房实际交付使用之日起60日内办理《房地产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得登记受理单。但被告直到起诉之日也未办理好《房地产权证》。因被告逾期办证，依据合同第十三条第4款第（2）项约定，逾期超过90日未办证，原告有权解除合同，且被告应全额返还原告支付的购房款和利息，同时按照原告已付房款百分之一向原告支付违约金。2014年12月30日，原告向被告缴纳的契税、大修基金、办证费等35332.23元，被告出具了代收费收据。因被告逾期未办证，应退还和赔偿前述所交费用，并按总金额每天万分之五支付资金占用利息。因被告逾期未办证，本案符合解除合同的条件，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告重庆新明置业有限公司辩称，《重庆市商品房买卖合同》成立有效，被告提供的房屋能够办理产权证，原告也多次要求被告办证，但根据该合同13条约定，应由双方向登记机关提出办证申请。同时，案涉房屋的产权证应在2021年1月底之前能办理下来。被告不构成根本违约，达不到解除合同的条件，被告也不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。若法院认为被告违约，对于原告主张的利息，同意按照工商银行同期贷款利率计算，且应分段计算利率，自2019年8月20日之后应按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息。本院经审理认定事实如下：重庆新明置业有限公司曾用名重庆新明置业股份有限公司。2014年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.二原告以753465元的价格购买被告开发建设的重庆市大足区棠香街道办事处五星大道XXX号（又名中国西南城）X幢X号商服用房，本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行大足支行。签订本合同时，乙方向甲方支付首付款383465元，余款370000元于2014年12月30日前向甲方指定的银行申请个人购房抵押贷款；2.被告于2016年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房；3.商品房交付使用时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市竣工验收备案登记证》等；4.逾期交付房屋超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方（原告）支付违约金；5.本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款（合同第二十三条的约定）；6.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳了购房首付款383465元和代收费35332.23元，2015年10月20日，原告向被告交纳了购房尾款370000元。2018年12月13日，中国西南城4号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2018年12月7日。2018年12月15日，被告向原告送达《交房通知书》，通知原告案涉房屋交房时间为2018年12月20日及相关事宜，案涉房屋已交付给原告，至今未装修。原告委托被告办理房地产权证书，多次催促被告向土地房屋登记机构提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告至今未取得登记受理单。现原告起诉来院，并提出前述诉讼请求，本案起诉状副本于2020年11月25日送达给被告。另查明，被告重庆新明置业有限公司称未取得登记受理单是因其没有缴纳配套费和大修基金。庭审中，原、被告对于原告主张的利息计算标准达成如下一致意见：分段计算，2019年8月19日前的利息按照中国工商银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。本院所确认的上述事实有当事人陈述、原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、交房通知书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的权利、义务。《重庆市商品房买卖合同》约定重庆新明置业有限公司自合同签订之日起10日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交相关资料，并取得办理案涉房屋房地产权证登记受理单，逾期超过90日取得登记受理单的，原告有权解除合同。在本案合同履行中，重庆新明置业有限公司逾期且至今未取得案涉房屋房地产权证登记受理单，已超过约定时间逾90日，构成违约，依照双方约定，原告有权行使解除权；现没有证据显示原告在本次诉讼前向被告提出过解除《重庆市商品房买卖合同》，故以本案中被告收到原告请求解除合同的起诉状副本之日，即2020年11月25日，作为原告行使解除权、其解除合同的通知到达被告之时，《重庆市商品房买卖合同》在此时解除。重庆新明置业有限公司关于其不构成根本违约的辩解，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因合同解除，结合被告的意见，重庆新明置业有限公司应返还原告购房款753465元、代收费35332.23元。《重庆市商品房买卖合同》约定，因逾期交房杨贤燕行使解除权解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了购房款，对合同的履行并无不当，故对原告要求被告支付购房款利息损失的主张予以支持，鉴于原告未就其实际损失举证，结合合同约定和原、被告双方就利息标准达成的一致意见，本院认为，被告应以购房款753465元为基数，自2015年10月21日起至2019年8月19日止，按照中国工商银行同期贷款利率向原告支付利息；自2019年8月20日起至付清前述款项时止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付利息，利随本清。关于原告主张的代收费35332.23元的利息损失，《重庆市商品房买卖合同》并未约定，故对此不予支持。原告要求被告支付违约金的主张，符合《重庆市商品房买卖合同》中关于因逾期交房乙方行使解除权解除合同的，甲方应按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金的约定，故被告应向原告支付违约金7534.65元（753465元×1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、解除原告杨贤燕与被告重庆新明置业有限公司于2014年12月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告重庆新明置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告杨贤燕已交的购房款753465元及利息（该利息以753465元为基数，自2015年10月21日起至2019年8月19日止，按照中国工商银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清前述款项时止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，利随本清）；三、由被告重庆新明置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨贤燕违约金7534.65元，并返还原告杨贤燕已交的代收费35332.23元；三、驳回原告杨贤燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11334.65元，减半收取计5667.32元、保全费4287.33元，共计9954.65元，由被告重庆新明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年十二月二十八日书记员  谈 玲