福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2758号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地：福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。 被告：郑天朗，男，1973年1月25日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘付清，北京（中银）福州律师事务所律师。 原告福州市国有房产经营有限公司与被告郑天朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州市国有房产经营有限公司的委托诉讼代理人林灵香，被告郑天朗的委托诉讼代理人刘付清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市国有房产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月1日解除；2．被告立即无条件将福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃××层××＃××＃店面（现住址为：福州市仓山区XX街道XX路80-17、80-20号）腾空，恢复房屋原状，并返还给原告；3．被告按评估的市场租金标准向原告支付房屋占用费［按每月7830元（103.02×76），自2019年4月2日起计至被告实际腾空退还房屋之日止，暂计至2020年2月1日为78300元］；4．判令被告缴纳的租赁押金2472元归原告所有，不予退还；5．被告赔偿原告因本案而产生的律师费损失13006元；6．本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2010年7月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃××层××＃××＃店面（现址为：XX路80-17、80-20号）租赁给被告使用；房屋建筑面积103.02平方米，月租金1082元，第二年在上一年租金的基础上递增5%；租赁期限自2010年5月1日起至2012年4月30日止；被告应缴纳租赁押金2472元；等等。其中，租赁合同第7条特别约定，被告未经同意转租给第三方的原告有权解除合同并没收押金；第11条第5款还约定乙方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。合同期满后，双方未重新签订合同，被告一直使用该房屋，并按原合同约定向原告交纳租金。因案涉房屋合同租期已届满，2019年4月1日原告以打电话，寄ＥＭＳ特快专递，及前往租赁店面现场通知等方式通知被告终止双方之间的租赁关系并告知限期移交房产等事宜。然而，被告至今既没有与原告协商继续承租上述房产事宜，也没有向原告移交上述房产。鉴于涉案合同已依法通知解除，故合同解除后，被告继续违法占用涉案房屋，依法应当按照评估的市场租金标准向原告支付非法占用房屋期间的房屋占用费。另外，因被告存在转租等违约情形，根据合同第7条和11条之约定，原告有权不予退还租赁押金，并要求被告承担赔偿律师费损失等违约责任。 被告郑天朗辩称，2010年7月19日，原被告签订了《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区XX街道XX路80南台新苑紫荆园9#、11#、12#连体一层22#、25#店面（现址为：福州市仓山区XX街道XX路80-17、80-20号）房产，建筑面积共103.02平方米，约定租赁期限自2010年5月1日起至2012年4月30日止，租赁金额合计为每月1082元、第二年递增5%，即每月租金1136元。2012年5月1日合同到期，租赁双方继续履行原房屋租赁合同，福州市国有房产经营有限公司和郑天朗均未在合同到期时提出解除合同。缴纳租金至2020年7月份，于2020年7月31日将所租房产返还给原告福州市国有房产经营有限公司。2020年8月20日被告收到原告民事起诉状，要求判令确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除、腾退房产、支付房屋占用费78300元以及赔偿律师费13006元等诉讼请求。鉴于以上事实，被告认为原告主要诉讼请求缺乏事实和法律依据。 一、原被告签订的原《房屋租赁合同》合法有效，合同期满后双方继续履行已经形成了不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除合同，但被告认为合同解除的时间应在2020年7月31日。原被告签订的原《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。根据租赁合同约定，双方租赁期限于2012年4月30日届满，但被告继续使用租赁房屋，原告正常收取房租且未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第236条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第232条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告于2019年4月1日虽书面通知被告终止双方之间的租赁关系，但并没有证据证明被告在2019年4月1日已收到该解除租赁合同的通知，《中华人民共和国合同法》第96条规定“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，所以原告主张合同自2019年4月1日解除租赁合同没有依据，原告出示的解除合同的通知和国内挂号信函收据并不能证明被告收到该通知。并且事实上原告仍然按照双方原合同约定继续收取租金，应视为原告在该期间并没有解除合同的真实意愿，还仍实际履行双方原租赁合同，于2019年4月1日解除双方租赁合同关系并不是原告的真实意思表示。原告解除合同的真实意思表示的时间应该从起诉之时起，即从2020年3月31日起，同时根据法律规定，原告解除租赁合同应当在合理期限之前通知被告，给承租人留出至少3个月的时间进行相关准备工作，双方才能解除租赁合同关系。且双方于2020年7月31日签订了具结书、移交了所租赁房产。因此被告认为，合同解除时间应确定在2020年7月31日以后才符合事实和法律规定。 二、被告已经于2020年7月31日将所租房屋移交给原告，并签订了具结书，原告再次主张房屋腾退移交并返还给原告已无事实依据。 三、原告请求被告支付高昂的房屋占有使用费78300元于法无据，所依据的资产评估报告为自行委托评估，评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，原告主张没有事实和法律依据。被告认为合同解除后，房屋占有使用费应参照原房屋租赁合同约定的租金每月1136元的标准计算。原告主张房屋占用费按每月7830元的标准计算，依据是原告单方委托的福建海峡房地产评估有限公司做出的闽海房估字［2018］第FZ0511号《致估价委托人函》，但该资产评估函并未提供完整，且双方就评估租金单价及评估面积并未达成共同认可。因此原告自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，同时原告所主张的房屋占有使用费租金单价多达76元/㎡·月，明显超出被告订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述资产评估报告评函，完全违背事实，价格虚高，原告自行委托评估的该计算标准合法性与真实性存在严重问题，应不予采纳。 四、原告不予退还被告交付的租赁押金的诉讼请求，不符合双方合同约定。原告与被告双方在原《房屋租赁合同》第六条关于“租赁押金”和第十一条关于“违约责任”的约定合法有效，租赁期满，被告无拖欠租金和违法使用租赁物的行为等违约情形，原告完整收回房屋后，应将租赁押金退还被告。被告已经将涉案房屋房租交至2020年7月份，目前没有欠缴房租的现象。原告提供的证据并不能证明被告存在转租行为。因此双方如果解除合同后不予退还租赁押金的请求缺乏事实和法律依据，不符合合同约定，不应得到支持。 五、原告请求判决被告赔偿律师费13006元的诉讼请求缺乏合同约定依据，不应得到支持。双方在原《房屋租赁合同》中并未约定律师费为赔偿内容，况且被告并未违反合同约定，原告律师费损失不是被告造成的。因此原告主张赔偿律师费无合同依据。 六、本案因房屋租赁产生纠纷，双方先形成定期租赁合同关系，租赁期满因双方继续履行原租赁合同而没有提出异议，双方又形成了不定期租赁合同关系，后原告于2020年3月31日起诉至贵院提出解除双方租赁合同，2020年7月31日双方已经移交涉案房屋。被告无违约等行为，本案解除的是不定期租赁合同，双方对解除合同都持有异议，房屋解除时间点也不确定，在本案发生期间，疫情暴发，租户本来就经营惨淡，同时原告对涉案房屋管理权又十分混乱，被告在很长一段时间内无法和原告沟通移交涉案房屋的事情，双方于2020年7月31日签订具结书已证明双方于2020年7月31日才真正解除合同。 七、作为国有房产经营有限公司理应服从党和国家大局，减免租户租金，而不是依据自行委托评估的虚高的租金价格向租户主张占用费，于情于理都说不过去。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案属于解除不定期租赁合同引起的纠纷，双方解除合同后，不定期租赁合同归于无效，因此参照本条解释，房屋占用期间租金标准应参照合同约定来支付。原告提出的福州市中级人民法院（2015）榕民再终字第87号民事判决书只是个例，不具有普遍适用性，判例不代表普遍的司法判决，在双方都没有过错的情况下，占用费标准理应参照原合同租金标准最公平合理。 八、原告的律师费不属于违约损失，双方在原合同中没有约定律师费为违约损失。原告提供的最高人民法院（2018）最高民终1214号民事判决书不能证明本案律师费为原告的违约损失，双方没有约定律师费为违约损失，本案与原告提供的最高院1214号民事判决书这一案例不具有雷同性，不能作为证据证明本案被告应承担原告的律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的福建海峡房地产资产评估有限公司闽海房估字［2018］第FZ0511号《房地产估价报告》，系原告单方委托评估，本院不予采信；原告提交的现场通知电子照片属性截图，无原件核对，本院不予采信；原告提交的（2015）榕民再终字第87号民事判决书、（2018）最高法民终1214号民事判决书与本案无关联，不能作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：×××01），主要约定甲方拥有位于福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃××层××＃××＃店面的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，建筑面积103.02㎡；租赁期限24月，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；2010年5月1日至2011年4月30日住宅租金为每月每平方10.5元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金1082元；从第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年的月租金为每月每平方11元，以此类推；乙方应于每个月5日前向甲方一次性交付本月租金；乙方于签订合同时向甲方交付租赁押金2472元，租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付给被告使用，被告依约向原告交纳租金。租期届满后，被告继续使用租赁房屋，并向原告支付租金。原告于2019年4月1日向被告发出《通知》，要求被告返还租赁房屋。诉讼过程中，原告于2020年7月31日向被告出具《具结书》，确认双方终止福州市仓山区××街道××路××号店面的租赁关系，办理退押金。同日，被告已将房产腾空并返还给了原告。 另查明，被告按照原合同约定的租金标准支付租金至2020年7月。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2012年4月30日届满。但被告仍继续使用租赁店面，且原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。原告于2020年7月31日向被告出具《具结书》，确认终止租赁关系，原被告之间的租赁关系于2020年7月31日解除，原告要求确认讼争合同于2019年4月1日解除，本院不予支持。鉴于被告已将讼争房屋腾空并返还给原告，原告要求被告腾空讼争房产的诉讼请求，本院不再处理。原告主张按其自行委托评估的租金单价及案涉店面的建筑面积，计算自2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但原告自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且原告所主张的房屋占有使用费明显超出被告订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告也未对被告按原租赁合同标准支付租金提出过异议，故本院对于该计算标准不予采纳，应按原租赁合同约定的金额计算租金。鉴于被告已按原租赁合同的租金标准支付租金至2020年7月，故原告要求被告支付占用费，本院不予支持。合同约定，租赁期满，被告无违约的情形，原告完整收回房屋后，将租赁押金无息退还被告，本案中，被告并未违约，故原告要求被告交纳的租赁押金归原告所有，本院不予支持。租赁合同并未对律师费作出约定，原告所提供的证据亦无法证明被告有违约情形，故原告要求被告承担其因本案诉讼所产生的律师费没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告福州市国有房产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费2144元，由原告福州市国有房产经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任小平 人民陪审员  芮 军 人民陪审员  李智刚 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  陈捷昕 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。