福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初5218号 原告（反诉被告）：泉州鲤城柏利塑料电器有限公司，住所地泉州市鲤城区江南电子产业园区（鲤城第三中心小学斜对面）元安南路10号。 法定代表人：黄建章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡志建，福建华达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州市鲤城区金龙街道赤土社区居民委员会，住所地泉州市鲤城区金龙街道赤土社区。 法定代表人：许志青，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吴金文，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周东阳，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 原告泉州鲤城柏利塑料电器有限公司（以下简称“柏利公司”）与被告泉州市鲤城区金龙街道赤土社区居民委员会（以下简称“赤土社区”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告赤土社区在本院指定的举证期限内提起反诉，本院依法对原告柏利公司诉被告赤土社区租赁合同纠纷一案与反诉原告赤土社区诉反诉被告柏利公司租赁合同纠纷一案合并审理。原告（反诉被告）柏利公司的法定代表人黄建章及其委托诉讼代理人蔡志建，被告（反诉原告）赤土社区的委托诉讼代理人吴金文、周东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏利公司向本院提出诉讼请求：1.判令赤土社区向柏利公司支付回购款335400元及利息（自2019年1月1日起至实际支付回购款之日止，按年利率15%计算利息）；2.判令赤土社区返还时国红租金（自2019年1月1日起至实际支付回购款之日止，按每月租金5000元计算）；返还李志民租金（自2019年9月1日起至实际支付回购款之日止，按每月租金11225元计算）；3.判令赤土社区向柏利公司支付柏利公司代缴的税收23595.9元；4.判令赤土社区承担本案测绘鉴定费5000元、资产评估费10000元；5.赤土社区承担本案的诉讼费。事实和理由：柏利公司与赤土社区于2003年11月12日签订一份《房地产租赁合同（契约）》，约定：赤土社区自愿将其址在泉州市鲤城区赤土社区居委会二组的土地出租给柏利公司使用，土地四至为：东至社区综合楼、西至路、南至居民房、北至开发区排洪渠，面积为4.8亩，租赁期限自2003年11月12日至2018年12月31日，租金每平方米0.6元。合同同时约定，租赁期限届满时，柏利公司享有优先承租权，如遇特殊原因造成柏利公司无法正常生产或租赁期届满时，赤土社区应对柏利公司在承租的土地上所兴建的厂房及其他不利搬迁的设备给予折扣回购（按承包期满时的市场价进行评估），所赔的地皮归赤土社区，建筑物归柏利公司等。合同签订后，柏利公司对承租的土地进行平整，并砌围墙，基建厂房、办公楼和宿舍楼，申请并安装高低压变压器，基建变电室和铺设地面等财产，同时按时交纳租金。在租赁合同履行期间，柏利公司有将上诉自行基建的部分厂房、变压器等出租他人使用。在此期间，赤土社区多次提出要求提高租金，柏利公司也有及时增加了每年5000元的租金给赤土社区，时间有五年之久（有发票为证），至租赁合同期满前。租赁合同期满后，柏利公司与赤土社区多次就由柏利公司续租或赤土社区回购事宜协商无果，一直拖至合同期满即2018年12年31日。赤土社区在没有确认折价回购柏利公司的建筑物情况下，强行收取柏利公司出租他人的租金，不再让柏利公司收取租金和管理上诉财产，双方的租赁合同无法继续履行。经与赤土社区多次协商，双方也无法就赤土社区应折价回购的款项达成协议，故诉至法院。 赤土社区辩称，一、案涉租赁合同系无效合同。1、案涉租赁合同违反法律强制性规定，且损害公共利益，该合同无效，柏利公司请求按照协议约定，由赤土社区回购案涉厂房没有法律依据，不予支持。2、案涉土地不属于国有土地，案涉土地的租赁根据法律规定应当由村民会议讨论决定，本案的合同并未经过村民会议的讨论决定，违反了法律规定，该合同无效；3、案涉土地出租用于非农建设，违反约定，导致该合同无效。案涉租赁合同无效，无效合同产生的法律后果即柏利公司应将土地返还赤土社区，对于柏利公司在承租土地上修建的建筑物，因无法返还，由赤土社区予以折价补偿，柏利公司在承租案涉土地并建设厂房时，明知建设厂房无法办理相关手续，属于违法建筑，其对合同无效及合同无效产生的损失存在过错，应当自行承担50%以上的责任，也就是如果赤土社区负有补偿柏利公司的责任，赤土社区只需承担50%的责任损失，柏利公司要求赤土社区按全额支付回购款，没有法律依据，不予支持。二、即使认定案涉租赁厂房有效，柏利公司的诉讼请求同样没有事实法律依据，不予支持。1、案涉合同约定的回购范围仅指厂房，特指铁皮房，其他的建筑物、办公楼、围墙、铺设的地面、传达室、三化厕不在合同约定的回购范围之内，租赁的土地上也不存在不利于搬迁的设备，因此柏利公司要求就评估的所有财产进行回购，没有合同依据，并且根据合同约定在回购时应按照市场评估价值再进行折价，不能按照评估价值的全额要求赤土社区回购；2、评估的变压器不属于不利于搬迁的设备，柏利公司可自行搬迁，赤土社区不同意回购；3、案涉的三层办公楼已经年久失修，破损严重，被政府部门在危房排查过程中，以没有合法手续属于违法建筑，予以查封，该房屋不应属于回购的范围，否则在赤土社区回购后，该危房被政府要求拆除，将严重危害到赤土社区的权益；4、自2018年12月31日合同终止后，柏利公司未再支付租金，双方未再存在租赁关系，案涉土地及建筑物自2019年1月1日起归赤土社区所有，与柏利公司无关，无法要求赤土社区返还租金，并且本案的评估的价格节点是以2018年12月31日租赁关系终止时为时间点，如果法院认为赤土社区负有回购的义务，自评估之后（2019年1月1日起）租金均属于赤土社区，柏利公司应予返还；三、柏利公司请求的税收以及测绘费、资产评估费，应当由柏利公司自行承担，其要求赤土社区承担没有事实和法律依据，不应支持。 赤土社区向本院提出反诉请求：1.判令柏利公司立即返还赤土社区租金81635元并支付利息（自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案反诉诉讼费用由柏利公司承担。事实与理由：赤土社区与柏利公司于2003年11月12日签订一份《房地产租赁合同（契约）》。双方之间的租赁关系于2018年12月31日终止。之后柏利公司未将租赁标的物移交给赤土社区，而是将租赁标的物继续出租给第三人李志民并收取2019年1月1日至2019年8月28日期间的租金81635元。赤土社区认为，赤土社区与柏利公司租赁关系终止后，柏利公司占用涉案租赁标的物不予返还并出租给第三人李志民获得租金81635元，没有法律依据，应予返还。 柏利公司辩称，双方签订的协议明确约定了赤土社区负有回购的义务，在赤土社区没有支付回购款的情况下，其对厂房并无权收取租金，收取相应租金的权利是归柏利公司所有，赤土社区的反诉请求没有依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.评估报告予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2003年11月12日，柏利公司（乙方）与赤土社区（甲方）签订了一份《房地产租赁合同（契约）》，该合同约定：赤土社区自愿将其址在泉州市鲤城区赤土社区居委会二组的土地出租给柏利公司使用，土地四至为：东至社区综合楼、西至路、南至居民房、北至开发区排洪渠。约定5亩左右，按4.8亩计算租金，租赁用途为生产塑料制品、蓄电池配件、硫酸加热、电子产品；租金为每月1920元，租赁期限为15年，即自2003年11月12日至2018年12月31日止，租金按半年结算，由柏利公司按在每半年的10日内交付赤土社区，付款方式为现金。上述地皮承租给乙方的合同签定之时，乙方有权进行建设、使用。租赁期届满时，乙方享有优先的承租权，如遇特殊原因造成乙方无法正常生产或租赁期届满时，甲方应对乙方在承租的地皮上所兴建的厂房及其他不利搬迁的设备给予折价回购（按承包期满时的市场价进行评估），已提前支付的租金应退回给乙方。上述地皮在租赁期内所需缴纳的税费，由甲方承担。后柏利公司在该承租的土地上砌围墙、兴建了三层的房屋、铁皮房、值班室、三化厕，并安装了高低压的变电器。至年月日，房租每年增加5000元。合同签订后，柏利公司依约支付租金。柏利公司将部分房屋出租给李俊民及时国红，租金分别为元，自起李俊民的租金由赤土社区收取，自起时国红的租金由赤土社区收取。双方因回购问题产生争议，故柏利公司诉至法院。经评估，砌围墙、兴建了三层的房屋、铁皮房、值班室、三化厕于2018年12月31日的价值为元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否合法有效；二、赤土社区是否有回购义务，若应回购，回购的的数额应为多少；三、返还李俊民和时国红的租金是否有依据；四、税费是否应予支持。 对于第一个争议焦点，赤土社区辩称，案涉的租赁合同未经村民小组讨论，系无效合同，合同由第二村民小组代表签订，租金也由第二村民小组收取，柏利公司在案涉土地上经营十五年，赤土社区及第二村民小组均未对此提出任何异议，故对赤土社区的辩解，不予采纳，柏利公司与赤土社区签订的租赁合同应认定为合法有效。 对于第二个争议焦点，租赁合同第三条约定，赤土社区同意柏利公司在案涉土地上进行建设，柏利公司在承租后，也建设了围墙、三层房屋、铁皮房、值班室、三化厕，并安装了高低压的变电器，上述建筑均为不可搬迁的设备根据《租赁合同》解释的规定，合同届满后，同意建设的，对不可搬迁的应折价补偿。经评估，价值为元，故赤土社区应支付折价补偿款元。因未及时付款，给柏利公司造成了利息损失，故赤土社区应支付柏利公司计算的资金占用利息。 对于第三个争议焦点，合同终止后，柏利公司应将土地返还给赤土社区，柏利公司对该土地已无占用、使用权，故其无权要求赤土社区返还租金，其已收取的李俊民的租金8万元应予返还。 对于第四个争议焦点，合同约定税费由赤土社区承担，但该税费应认定为与土地有关的税费，柏利公司在自身经营过程中产生的税费不应计算在此列，故本院认为，税费中有关的税费共计元应由赤土社区支付给柏利公司。 综上，柏利公司与赤土社区签订的租赁合同合法有效。合同终止后，应补偿添附物的损失，故赤土社区应支付柏利公司的折价补偿款。合同约定税费由赤土社区承担，则赤土社区应支付柏利公司税费元。收取的租金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市鲤城区金龙街道赤土社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内支付泉州鲤城柏利塑料电器有限公司折价款335400元，应该款项自起至止按计算的资金占用利息； 二、泉州市鲤城区金龙街道赤土社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内支付泉州鲤城柏利塑料电器有限公司代缴的税费款元； 三、泉州鲤城柏利塑料电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区金龙街道赤土社区居民委员会收取的租金元，及利息； 四、驳回泉州鲤城柏利塑料电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由泉州市鲤城区金龙街道高山社区居民委员会第六居民小组负担275元；反诉受理费元，由负担；测绘费5000元、评估费10000元，由林提高负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单，限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林舒岚 人民陪审员  蔡毓瑜 人民陪审员  许自伟 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  黄愈金 判决书所引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。