吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初3746号  原告：于浩，女，1968年 2月 17日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：历楠楠，吉林明达伟业律师事务所实习律师。被告：裴静娟，女，1953年 7月 31日出生,汉族，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。被告：米泽林，男, 1951年 12月 1日出生，汉族，住吉林市龙潭区。原告于浩与被告裴静娟、米泽林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于浩的委托诉讼代理人王冬梅、历楠楠、被告裴静娟的委托诉讼代理人杨志山、被告米泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给原告免除2020年9月8日至2021年房屋租金12万元，确认原、被告签订的昌邑区保定路日化综合楼7号门市房屋租赁协议于2020年9月8日终止；2.请求判令被告裴静娟返还原告房屋改修及水、电、暖押金 5,000元。庭审中，于浩明确免除的租金是自2020年9月8日至终止合同之日的租金，并申请变更第二项诉请中的押金变更为10,000元。事实与理由：2006 年 8月 8日原告与两被告（两被告告知原告系夫妻)协商后，由被告裴静娟作为出租人签订了坐落在吉林市昌邑区保定路综合楼 7号门市房屋租赁协议,租期五年,按附加协议约定,原告向被告裴静娟交付房屋改修及水、电、暖押金 5000元。原告承租该房屋,用于开办鹤童长寿园，主要经营参茸、蛤蟆油、高档保健品、东北土特产等。 2011年 9月 8日被告米泽林作为房屋租赁协议出租人与原告又签订了五年租赁协议, 2016年 9月 8日,被告裴静娟作为出租方与原告再次签订五年租赁协议,2019 年 1月 13日，原告与被告米泽林协商，自 2019年起房屋租金改为每年 12万元后,原告通过转账付米泽林 2019年 8月 8日至 2020年 8月 8日房租壹拾贰万元。但自 2020年 1月,因新冠疫情影响,政府的防疫控制措施影响原告经营收入骤减，收入不足以维持日常支出，2020年9月1日原告依据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见(二)考虑到因为上打租金,疫情防控期间的2020年1月-3月, 5月-6月期间原告已交付租金给被告,免租的方式为原告自2020年9月9日起不再继续租赁两被告的7号门市房。如果减租, 2021年度房屋租金壹万元，原告作为仓库使用。由于原告为保定路综合楼 6、8号门市产权人,两被告出租的7号夹在中间,且已经打通,原告愿意与被告共同对外招租。现原告依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求,判如所请。裴静娟辩称，一、关于原告于浩诉求免除租金，没有事实及法律依据。米泽林、裴静娟是米冠锦的父母，但二位被告在案涉房屋出租前就已经离婚，并非是夫妻关系。米冠锦是位于吉林市昌邑区保定路日化综合楼7号门市房房屋所有权人，该房屋与原告于浩的房屋相邻。经米冠锦同意，案涉房屋于2006年8月8日由裴静娟与于浩磋商且签订《房屋租赁协议》及《附加协议》，租期为5年，至2011年9月8日止，约定于浩不继续租用时需按当年拆除时的原面积和原形态给予恢复。原告于浩为便于经营，将其租赁的案涉房屋与其自家房屋打通，其将租赁的案涉房屋内原有的63片暖气片、二侧间壁墙、一挂铁质楼梯全部拆除，且将门洞位置也进行了更改。2011年9月8日止，租赁期限届满后，米冠锦委托且同意由其父亲米泽林与原告于浩二次签订《租赁合同》，租赁期限为5年，至2016年9月8日止；上述两份租赁合同的租赁期限已经履行完毕，租金已给付完毕。2016年8月8日，米冠锦同意由母亲裴静娟再次与原告于浩签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2016年9月8日起至2021年9月8日止，年租金为14.5万元，约定于浩每年提前一个月交付下一年度的房租金，如果于浩违约，每日按200元的标准支付违约金，原2006年8月8日的《附加协议》依然有效。原告于浩于2016年8月9日缴纳了2016年9月8日起至2017年9月7日止的第一年的房屋年租金14.5万元；因于浩表示生意不好，于2017年8月份缴纳了2017年9月8日起至2018年9月7日止第二年的租金12万元；2019年1月14日缴纳2018年9月8日起至2019年9月7日止的第三年的房屋年租金及违约金，合计15万元。此后，2019年9月8日起至今的房屋租金，原告于浩一直未缴纳，构成违约，应当按合同约定支付违约金。综上事实，可以充分看出：原告于浩陈述“与米泽林协商，自2019年起房屋租金改为每年12万元”不属实，因为2016年的租赁合同出租方是裴静娟，而不是米泽林，米泽林无权代理裴静娟行使放弃或变更合同内容的权利。同时，原告于浩陈述“原告通过转账付米泽林2019年8月8日至2020年8月8日房租12万元，且2020年1月-3月，5月—6月期间原告已经交付租金给被告”，该陈述完全不属实，被告从未收到过该期间的房屋租金。原告于浩主张依据最高院《关于妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》要求免除自2020年9月8日起至2021年的房屋租金，答辩人认为原告的该项诉求没有法律依据，该指导意见不能适用于本案答辩人个人。并且事实上，原告从未间断过对该房屋的占有使用从事经营活动，如果原告免予租金的缴纳，岂不是原告于浩因此受益，而让被告受损吗，明显不公平。二、关于原告于浩要求确认房屋租赁协议于2020年9月8日终止问题。至2020年9月8日时《房屋租赁合同》因租赁期限并未届满，不能终止该协议，且该期间原告于浩仍旧占有使用该房屋，未正式提前通知答辩人解除该租赁合同，也未与答辩人商谈解除房屋租赁合同和交换房屋及恢复原状等事宜，故不能确认2020年9月8日双方租赁合同终止。三、关于原告于浩要求返还押金问题。因双方租赁合同未能解除，双方也未交房验房，也未对原告于浩租赁期间的水、电、供热、物业等费用进行结算（目前答辩人就知道原告拖欠物业费15134元未能交付），原告也未对其拆改的房屋进行恢复原状，所以，其交付的押金不能返还，其诉求返还押金没有事实及法律依据。米泽林辩称，后期他们签订的房屋租赁合同是与裴静娟签订的与我无关，我与裴静娟已经离婚。本院经审理查明事实如下：2006年8月8日，于浩与裴静娟签订《房屋租赁合同》约定，裴静娟将位于日化综合楼7号网点门市房出租给于浩从事生产经营。租用期间自2006年9月8日至2011年9月8日止。租金结算方式为上打租金一年，以后各年租金均提前一个月交租。2011年9月8日，于浩与米泽林就案涉房屋续签《房屋租赁协议》约定，于浩继续租赁保定路日化综合楼7号门市,租赁期限自2011年9月8日起至2016年9月8日。2016年8月8日，裴静娟与于浩签订《房屋租赁协议》约定，裴静娟续租案涉房屋自2016年9月8日至2021年9月8日，房租金按年计算，每年房租壹拾肆万元伍仟元，租金交付方式每年提前一个月交付下一年的房租金，即在每年8月8日前交付下一年度的房租金，如乙方发生违约拖延交付房租金，则按每天200元的数额向甲方加付违约金。2020年9月1日于浩向米泽林发送短信，要求终止租赁合同。于浩自2006年租赁房屋后将案涉房屋与于浩所有的相邻房屋已经打通，该房屋至今仍未恢复原状。另查明，昌邑区太原街29号保定路商住楼7号网点的房屋所有权人是米冠锦。米冠锦是米泽林与裴静娟的婚生女，米泽林与裴静娟于1988年6月2日办理离婚手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然案涉房屋的所有权人是米冠锦，但米冠锦授权其母亲裴静娟代为处理房屋租赁事宜，故裴静娟有权代米冠锦出租案涉房屋。于浩与裴静娟之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”于浩请求确认终止其与裴静娟于2016年8月8日签订的《房屋租赁协议》，终止的原因系疫情期间收入减少，无力承担租金，并不是法定终止的合同的条件，故对于于浩主张终止租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。于浩在庭审中明确要求终止合同，不主张解除合同，依据其与裴静娟在《房屋租赁协议》中约定，乙方应在每年提前一个月交付下一年度的房屋租金，现双方的租赁合同未解除，于浩一直占用案涉房屋至今，庭审中于浩也自认该房屋已经与其所有的房屋打通使用，至今仍未恢复原状，故于浩主张免除租金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回于浩的诉讼请求。案件受理费1,400元，由于浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员 陈 鹤 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 张金鑫