呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初2067号原告：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路84号中海蓝湾财富广场D座5楼。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：张尧，内蒙东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：金丹，内蒙东日律师事务所律师。被告：石树生，男，1982年5月20日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区中海凯旋门7号楼3单元901号，住呼和浩特市。被告：云利英，女，1979年11月2日出生，蒙古族，住呼和浩特市赛罕区中海凯旋门7号楼3单元901号。第三人：中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座D座。负责人：陆建荣，行长。原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海宏洋公司）与被告石树生、云利英、第三人中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称光大银行呼和浩特分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人张尧、金丹到庭参加诉讼，被告石树生、云利英经公告送达开庭传票、第三人光大银行呼和浩特分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为YS（2012）00001043号《商品房买卖合同》，被告立即返还自原告处购买的中海凯旋门××楼房屋（房屋价值1,049,171元)，并配合原告办理商品房网签注销手续；2.被告支付原告违约金151,350元；3.被告支付房屋使用费335,068.8元（暂计算至2020年4月9日，应计算至被告实际搬离房屋之日止）；4.被告支付代偿款利息454.71元（利息暂计算至2020年4月9日，应计算至被告实际给付之日止）；5.被告支付律师费20,983元。事实与理由：2012年3月11日，原、被告签订了YS（2012）00001043号《商品房买卖合同》，约定被告自原告处购买中海凯旋门7号楼3单元901号房屋，并以按揭贷款的方式支付购房款。2012年7月9日，原、被告及第三人光大银行呼和浩特分行签订《个人贷款合同》并办理公证，原告为保证人。但因被告怠于履行其按揭还款义务，导致原告被第三人划扣保证金。根据《商品房买卖合同》附件四“商品房买卖合同补充协议”第二条第五款、第十条、第十一条的规定，原告请求依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告立即返还该商品房，配合原告办理商品房网签注销手续，承担因其违约行为导致原告垫付代偿款的利息，并承担相应的违约责任及因诉讼产生的律师费。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。石树生、云利英、光大银行呼和浩特分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对中海宏洋公司提交的《商品房买卖合同》【YS（2012）00001043】、《个人贷款合同》及公证书、光大银行内部通用凭证，予以采信并在卷佐证。石树生、云利英、光大银行呼和浩特分行未提交证据。对于中海宏洋公司提交的《委托代理合同》，系中海宏洋公司委托内蒙古东日律师事务所的律师代理本案，代理费为20,983元。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2012年3月11日，中海宏洋公司（出卖人）与石树生、云利英（买受人）签订《商品房买卖合同》【YS（2012）00001043】，约定买受人购买出卖人位于赛罕区滨河路北侧中海凯旋门第7号楼3单元901号房，商品房用途为住宅，预测建筑面积共146.96平方米，总金额为1,049,171元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人于2012年3月11日签订《商品房买卖合同》并交纳房屋首付款319,171元，剩余房屋价款730,000元向按揭银行贷款支付，详见补充协议。合同第八条约定交付期限为2013年11月30日前。双方签订“附件四：商品房买卖合同补充协议”，第二条以贷款方式支付房价款的约定：……（五）买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件，严格履行还款义务，如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，则按照下列方式处理（1、2项同时生效）：1.产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的《买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。买受人应于收到合同解除通知之起15日内腾退该套房产；其他条款按照《买卖合同》及本协议第十条的规定办理。2.无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。第十条约定关于出卖人或买受人任何一方依据《买卖合同》中的约定行使解除合同权利之后续事宜的补充约定,《买卖合同》或《补充协议》另有约定的除外：（一）因买受人原因导致《买卖合同》解除的：1.买受人应按照出卖人规定的时间，前往出卖人指定地点办理完毕合同解除手续，并随同出卖人办理完毕预售备案登记注销等解除手续。买受人逾期办理的，应按日以该商品房总房价款万分之叁的标准向出卖人支付违约金。2.如该商品房己交付买受人，买受人还应于收到出卖人合同解除通知之日起十五日内腾退该商品房，并向出卖人支付自该商品房交付之日起至买受人向出卖人交还该商品房之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为每建筑平方米每月人民币叁拾元(￥30元)。房屋装修损失由买受人自行承担。因房屋装修给出卖人造成损失的，买受人应予赔偿。买受人逾期腾房的，应按日以该商品房总房价款日万分之叁的标准向出卖人支付违约金。3.上述解除合同的手续全部办理完毕之日起30日内，出卖人将买受人已付房价款扣除下列费用，余款无息退还买受人，如买受人已付房价款不足以偿付下列费用，出卖人还有权向买受人继续追偿：（1）代买受人偿付的贷款本金、利息、罚息（如有）；（2）本合同约定买受人应付违约金；（3）非出卖人原因而解除合同所发生的全部税费；（4）出卖人因解除合同所支出的其他费用；（5）其他经济损失（包括但不限于该商品房变现价格与原销售价格之间的差价而令出卖人产生的经济损失）。第十一条约定关于解除合同的违约责任：除《买卖合同》或《补充协议》另有约定，因买受人的原因导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付伍万元违约金，违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。石树生、云利英与光大银行呼和浩特分行于2012年7月9日签订《个人贷款合同》，约定石树生、云利英（借款人）向光大银行呼和浩特分行（贷款人）申请个人一手房屋贷款，贷款金额为730,000元，贷款期限为360个月，抵押物中海凯旋门7号楼3单元901号房，中海宏洋公司（保证人）为石树生、云利英对合同项下的借款提供保证担保。此借款合同经内蒙古自治区公证处公证。因石树生、云利英未按期偿还借款，中海宏洋公司承担了保证责任，根据中海宏洋公司提交的光大银行内部通用凭证，光大银行呼和浩特分行于2019年、2020年扣划中海宏洋公司贷款本金、罚息、利息、复利。本院认为，中海宏洋公司与石树生、云利英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于中海宏洋公司请求解除涉案合同的诉讼请求，本院认为，依据《商品房买卖合同》“附件四：商品房买卖合同补充协议”第二条第（五）款的约定，“买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件，严格履行还款义务，如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，则按照下列方式处理（1、2项同时生效）：1.产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的《买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。买受人应于收到合同解除通知之起15日内腾退该套房产；其他条款按照《买卖合同》及本协议第十条的规定办理。2.无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。”石树生、云利英未按期履行还款义务，导致中海宏洋公司为其承担连带担保责任，合同中约定的解除权行使条件已经成就，中海宏洋公司有权解除《商品房买卖合同》，故对中海宏洋公司的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，石树生、云利英应向中海宏洋公司返还涉案房屋，并配合其办理涉案合同的网签注销手续。关于中海宏洋公司请求石树生、云利英向其支付违约金151,350元的诉讼请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》“附件四：商品房买卖合同补充协议”第二条第（五）款约定，“2.无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。”亦在该附件第十一条约定“关于解除合同的违约责任：除《买卖合同》或《补充协议》另有约定，因买受人的原因导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付伍万元违约金，违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。”石树生、云利英未能按期偿还借款，导致中海宏洋公司承担保证责任，石树生、云利英对于涉案合同的解除存在过错，应承担违约责任。违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故石树生、云利英应按照双方《商品房买卖合同》第十一条的约定，向中海宏洋公司支付违约金50,000元，对于中海宏洋公司主张的违约金的过高部分，本院不予支持。关于中海宏洋公司请求石树生、云利英向其支付房屋使用费的诉讼请求，本院认为，《商品房买卖合同》解除后，中海宏洋公司与石树生、云利英互负相互返还的义务，石树生、云利英经公告未到庭参加诉讼，双方亦未就合同解除后相互返还等事项进行协商，故对中海宏洋公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于中海宏洋公司请求石树生、云利英向其支付代偿款利息的诉讼请求，本院认为，双方已在《商品房买卖合同》及补充协议中约定违约金，本院对中海宏洋公司请求石树生、云利英向其支付违约金的诉讼请求已予支持，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于中海宏洋公司请求石树生、云利英向其支付律师费20,983元的诉讼请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》及补充协议未对该款项进行约定，该请求于法无据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特市中海宏洋地产有限公司与石树生、云利英于2012年3月11日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、石树生、云利英于本判决生效之日起三十日内向呼和浩特市中海宏洋地产有限公司返还位于赛罕区滨河路北侧中海凯旋门第7号楼3单元901号房，并配合呼和浩特市中海宏洋地产有限公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续；三、石树生、云利英于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市中海宏洋地产有限公司支付违约金50,000元；四、驳回呼和浩特市中海宏洋地产有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,813元（原告已预交），由原告负担8162元、由被告负担10,651元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李 丽 萍人民陪审员 哈斯其其格人民陪审员 李 福 增二〇二〇年十二月二十一日书 记 员 江 文 潇