北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6305号原告：刘强，男，1985年9月9日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张强，河南精忠律师事务所律师。被告：张建利，男，1965年6月21日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。原告刘强与被告张建利租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强的委托诉讼代理人张强及被告张建利的委托诉讼代理人郭利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：判令张建利1.返还未到期租金80000元及资金占用成本(以8万元为基数，2009年3月24日至2020年8月23日按同期银行贷款利率计算；2020年8月23日至实际付清之日按银行同业拆借利率计算)；2.赔偿刘强违约金760000元；3.赔偿刘强其他损失2036400元，以上三项合计2932400元。事实与理由：2009年3月24日，刘强与张建利签订《厂房租赁合同》，约定刘强租赁张建利位于北京市延庆区的砖瓦房厂房，面积6670平方米，厂房用途为商业用房。租赁期限自2009年3月24日至2028年3月24日，年租金1万元，19年租金在签订合同后全部支付。双方还约定在租赁期间如张建利违约应赔偿刘强租金四倍的赔偿。此后，双方依约履行合同。2020年3月28日，张建利通知刘强因出租的厂房属违章建筑要被拆迁故提前终止合同。对此，刘强表示异议，认为张建利签订合同时明确注明厂房用途为商业用房，且在2015年8月26日刘强办理营业执照时，张建利还让所在村委会出具《经营场所合法使用证明》，确定房屋建设审批手续齐全，不属于违法建筑。现在张建利却称厂房系违章建筑需提前终止合同，存在严重过错。2020年5月6日，张建利将刘强所租的厂房强行拆除。张建利辩称：不同意刘强的全部诉讼请求。张建利不存在违约事实，双方自2009年3月24日签订厂房租赁合同，均认真履行合同全部条款。截止到起诉，张建利从未向刘强提出过解除或中止合同，给刘强造成直接损失的是××人民政府及××村。根据××村村委会于2015年8月26日出具的《房屋产权证明》，村委会同意张建利将上述场地和厂房转租给刘强使用。2015年8月26日延庆区××村委会及××人民政府为刘强出具了《经营场所合法使用证明》，载明“北京市延庆县的房屋，产权属于延庆县××村民委员会所有。该房屋建设审批手续齐全，不属于违法建筑，使用性质为商业用地”。并加盖了××人民政府公章及××村村民委员会公章。北京市规划和自然资源委员会延庆分局于2020年4月26日出具的《北京市规划和自然资源委员会延庆分局关于张建成在××××村所建房屋规划审批情况的函》（京规自延函[2020]×号），载明“××××村西南侧建设的彩钢房，总建筑面积约2000平方米，建设人为张建成。经我分局调查核实，该建筑至今为止未经规划行政许可”。2020年4月28日××××村村民委员会给张建成出具《告知书》载明根据《北京市延庆区××人民政府关于××2020年度治理违法建筑工作方案》统一部署，对涉案房屋进行拆除。综合以上证据，可以看出双方合同合法有效，拆除房屋的主体是××人民政府和××村村民委员会，刘强是否应该得到赔偿或拆迁补偿，刘强应向延庆区××人民政府和××村村民委员会主张，不应向张建利主张诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2005年9月5日，张建成（乙方）与××××村村民委员会（甲方）签署村西猪厂占用协议书，其中载明一、甲方将村西猪厂租赁给乙方，租赁费用包含商务楼价格内。二、租赁年限：2005年9月至2030年9月，计25年。三、乙方从2002年4月起至2005年，占用猪厂3年，按每年4000月计算交费，应交给甲方1.2万元（此款应在2005年10月前交付）。四、乙方按时交纳水、电费。五、乙方必须服从村内的总体规划，甲方需要征占该区域时，乙方应无条件交回给甲方。六、其他事宜，另行商定。该协议落款处有延庆区××××村村民委员会盖章和张建成签字按捺。同年10月1日，张建成与张建利签署授权委托书，张建成将村西猪厂经营事宜，包括对外出租、签署租赁合同、收取租金等事宜全权委托张建利负责，直至合同有效期满。2.2009年3月24日，张建利（甲方）作为出租方与作为承租方的刘强（乙方）签订厂房租赁合同，约定：一、出租厂房情况。甲方租赁给乙方的厂房坐落在北京市延庆区××××村西，租赁面积为6670平方米。厂房类型为砖瓦房，结构为石棉瓦房、砖墙。二、厂房起付日期和租赁期限。1.厂房租赁自2009年3月24日起，至2028年3月24日止。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方如期归还，乙方需继续承租，应予租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式。1.年租金为1万元，19年不变。2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁金全部19万元。四、其他费用。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应当日付款。五、租赁期间其他有关约定。1.厂房租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。2.厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3.厂房租赁期间因不可抗拒原因造成合同无法履行，双方互不承担责任。4.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费用由乙方自付。5.乙方租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权。六、其他条款。1.厂房租赁期间如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方全部租金即承租期开始至承租期满以及生产设备等各种款项损失，即按正常生产的百分之1.2倍，租金四倍赔偿。2.租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。3.可由甲方代办营业执照等有关手续，其费用由乙方承担……。合同落款处有出租方张建利签字，承租方刘强签字和按捺。3.庭审中，刘强提供的两份企业住所（经营场所）证明，2008年4月28日企业住所（经营场所）证明记载，拟设立企业名称为北京庆丰绿源塑料制品有限公司，住所（经营场所）为北京市延庆县××村，产权人证明处有张建利签字确认，注明“同意将位于上述地址2600㎡（建筑面积）的房屋提供给该企业使用”，需要证明情况处有北京工商行政管理局盖章确认并注明“同意在此经营”。2014年3月10日住所（经营场所）证明记载，企业名称为北京静洁雅园餐具消毒中心，住所（经营场所）为北京市延庆区××××村西500米，产权人证明处有延庆区××××村村委会盖章确认并注明“同意将上述地址房屋提供给该企业使用”，需要证明情况处有延庆区××人民政府盖章及北京市工商行政管理局盖章确认，并注明“上述住所产权人为延庆区××××村委会，房屋用途为工业。特此证明。”刘强称，为了办理营业执照，2015年8月26日，××村村委会与××人民政府为其出具经营场所合法使用证明，记载“现证明坐落于北京市延庆县××××村西500米的房屋，产权属于延庆县××××村民委员会所有；该房屋建设审批手续齐全，不属于违法建筑，使用性质为商业用房。特此证明”。同日，××村村委会出具房屋产权证明，记载“兹证明：位于北京市延庆县××××村西500米，房屋建筑面积2000平米，其中使用面积2000平米，产权归延庆县××××村民委员会所有。租给张建利使用，××村民委员会同意张建利租给刘强使用。特此证明”。4.2020年4月26日，北京市规划和自然资源委员会延庆分局出具京规自延函〔2020〕×号函，记载：“××人民政府：你单位‘案件协查通知单（协字〔2020〕年×号）’已收悉，你镇提出的××××村西南侧建设的彩钢房（指涉案厂房），总建筑面积约2000平方米，建设人为张建成。经我分局调查核实，该建筑至今为止未经规划行政许可。以上情况，特此函告。”2020年4月28日，××村村委会向张建成出具《告知书》，载明：“根据2020年延庆区查违办下发的备用库图斑，你(单位)于××村西南侧所建房屋属于中高疑似违法建设图斑，按照区相关部门要求，我单位对此处进行实地核查，经调查，该地块为设施农用地，现实际用途为仓储和办公，改变了土地使用用途，属违法建设。根据《北京市延庆区××人民政府关于××2020年治理违法建设工作方案》的统一部署，将对此处房屋进行拆除，请你(单位)予以配合”。经询问，涉案厂房已被拆除。庭审中，刘强称对于厂内剩余生产设备已当作废品变卖。5.庭审中，刘强向本院提出鉴定申请：请求依法对涉案厂房被拆除造成的厂内建筑、装修及生产设备损失进行鉴定评估。经本院释明因涉案厂房已被拆除，仅凭现有证据无法对其建筑装修的损失情况进行鉴定。上述事实有猪厂占用协议、授权委托书、厂房租赁合同、规自委函件、厂房拆除前照片视频、企业住所证明及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。国家保护农业用地，严格控制农业用地转为非农业用地。本案中，结合规自委出具的函及××村出具的告知书，得知涉案地块为设施农用地，且该地块上的建筑物未经规划行政许可，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。张建利与刘强签订租赁合同后，涉案地块实际用于仓储和办公，刘强行为显然违反了法律的强制性规定，故涉案诉争的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但刘强已经实际使用12年，现其主张要求张建利返还剩余8年的租金的诉讼请求，法院予以支持。双方签订的合同自始无效，刘强主张违约的诉求于法无据，本院不予支持。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现刘强主张其他损失赔偿，其应承担上述主张的举证证明责任，但根据现有证据不能证明刘强的上述主张，刘强举证不能应当承担不利后果，故其要求张建利支付其设备损失的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张建利于本判决生效后七日内给付刘强剩余租金80000元及利息（以80000元为基数，自2009年3月24日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15130元，由刘强负担14338.30元（已交纳）；由张建利负担791.70元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 薇二〇二〇年十二月十四日法官助理  唐为强书 记 员  李 爽