北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53818号原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人张玉军，总经理。委托代理人王运德，男，1966年8月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人王美娟，执行董事。委托代理人张丽君，北京义晨律师事务所律师。委托代理人罗计，北京义晨律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司（以下简称金相屹洋公司）与被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙美创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员甄玉斌独任审理。金相屹洋公司的委托代理人王运德，兢龙美创公司的法定代表人王美娟及委托代理人张丽君、罗计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金相屹洋公司诉称：2018年8月21日，金相屹洋公司与兢龙美创公司签订《房屋租赁合同》，约定：金相屹洋公司将位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村x的办公楼（以下简称涉诉房屋）出租给兢龙美创公司，合同期限自2018年9月1日至2037年1月31日，租金每半年付一次（6128946元）。合同签订后，金相屹洋公司将房屋交付给兢龙美创公司使用，但兢龙美创公司未按合同约定给付租金，金相屹洋公司多次催要，兢龙美创公司一直不理。兢龙美创公司的行为已构成严重违约，现金相屹洋公司诉至法院，要求：解除双方签订的《房屋租赁合同》；兢龙美创公司给付金相屹洋公司拖欠租金8172000元；兢龙美创公司支付金相屹洋公司违约金612900元。兢龙美创公司辩称并反诉称：《房屋租赁合同》约定：兢龙美创公司向金相屹洋公司承租办公楼房共计地上三至五层，租期自2018年9月1日至2037年1月31日，免租期3个月。后双方又签订补充协议约定，金相屹洋公司续约成功，满足兢龙美创公司合同顺延20年租赁期。上述合同签订后，兢龙美创公司按约定向金相屹洋公司支付了押金及两个月的租金共计4086000元，但金相屹洋公司仅向兢龙美创公司交付了租赁房屋的三层和四层，从始至终占据第五层自己使用和对外出租。兢龙美创公司接手三层、四层后建设了样板间，并对外进行招租。2018年10月1日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）在涉诉房屋张贴“违法建设，禁止使用”的封条。兢龙美创公司多次就此与金相屹洋公司沟通，但金相屹洋公司始终未回应，严重影响了兢龙美创公司进行招商再出租。2018年10月29日，金相屹洋公司又以十八里店乡政府要求停工为由，再次要求兢龙美创公司停止装修施工。此后，从2018年12月至2019年5月期间，兢龙美创公司多次催告金相屹洋公司要求恢复装修施工，但金相屹洋公司置之不理。兢龙美创公司接到本案的起诉状后曾前往现场查看，发现自己装修好的样板间已被金相屹洋公司拆毁，还有工人在重新进行装修。金相屹洋公司未按约定向兢龙美创公司交付全部租赁房屋，且违反合同约定要求兢龙美创公司停止装修施工，使得兢龙美创公司装修房屋进行转租的合同目的无法实现。另外，由于涉诉房屋没有规划审批手续，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。兢龙美创公司没有正常占有使用涉诉房屋，不应向金相屹洋公司支付房屋使用费，合同无效金相屹洋公司要求兢龙美创公司支付违约金的诉讼请求没有法律依据。现兢龙美创公司不同意金相屹洋公司的全部诉讼请求并提出反诉，要求金相屹洋公司返还兢龙美创公司房租及押金4086000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向兢龙美创公司支付利息（自2018年8月23日至实际付清之日止），兢龙美创公司赔偿金相屹洋公司经济损失100万元。金相屹洋公司针对反诉辩称：《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的规定。金相屹洋公司在签订合同的次日便将房屋交付给了兢龙美创公司。兢龙美创公司接手房屋后发布招商广告另行转租房屋。兢龙美创公司的转租商户在施工过程中不规范，经检查有需要报批、报停的地方，因此租金和押金不应退还。兢龙美创公司向金相屹洋公司所租房屋一半以上已经转租，并向租户收取了5至10年不等的租金，兢龙美创公司没有损失。兢龙美创公司的实际控制人涉嫌违法犯罪被公安机关立案调查之后，兢龙美创公司就未再给付金相屹洋公司租金。金相屹洋公司曾多次向兢龙美创公司索要，兢龙美创公司置之不理，因此兢龙美创公司主张的损失没有法律依据。经审理查明：2018年8月21日，金相屹洋公司作为出租方（甲方）与兢龙美创公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁办公楼房共计地上3-5层，建筑面积为12160.6平方米。租期自2018年9月1日至2037年1月31日（甲方负责满足乙方顺延合同至20年），乙方从起租日起，享有免租期共计三个月。房屋租金半年一期支付，半年租金为6128946元。首批租金先支付两个月押金（押金数额按两个月租金计算）及两个月租金，即租金为4086000元，于签完合同三日内支付。首批租金剩余尾款四个月租金为4086000元，付款日为本合同免租期满前10日内。第二期租金付款日为2019年5月1日，第三期租金付款日为2019年11月1日，以此类推。为保证合同的履行，乙方须向甲方支付两个月租金作为押金（首期款已含），即为履约保证金。若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方视情形可直接在押金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方，乙方须在收到甲方通知的14天内补足押金。承租期满或提前终止时，甲方应在乙方将承租办公楼如约归还甲方，并付清租金及其他费用、提供押金收据原件、并办妥所有证件注销手续后30日内，将押金退还乙方。甲方同意乙方可按其租赁约定用途对承租的房屋进行装饰装修，无需另行告知甲方；乙方的装修工作，甲方不能干涉，但乙方装修不得改变所租房屋主体结构，如有需要，需与甲方协商。乙方装修承租办公楼，不得破坏物业的外观和内部结构、配套设施。若乙方逾期未能缴纳租金，乙方应按所欠缴租金向甲方支付每日万分之五%的违约金。乙方逾期30天仍未能付清根据本合同约定应付的租金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方须根据本合同约定承担违约责任，同时，甲方有权将承租办公楼收回，并另行租予第三方。甲方同意乙方有权在签订本合同后通过对外招商、租赁和分割转租等方式开展各类经营活动。乙方分租的租户需要在该房屋内办理营业执照的，甲方应无条件为乙方提供办理工商登记所需的所有手续。若在合同有效期内，如因乙方违约导致本合同提前终止或乙方擅自提前退租的，乙方除应向甲方支付拖欠款项外包括但不限于租金、其他费用等，并应向甲方支付相当于违约发生前两个月租金标准的违约金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2018年8月22日，双方又签订补充协议，约定：房屋租赁有效期为2018年9月1日至2037年1月31日。甲方续约成功后，满足乙方合同顺延至20年租赁期。乙方不得用甲方提供的注册手续及场地从事非法活动。写字楼专用电梯自一层到五层的电梯厅部分，甲方确认乙方的装修方案后，由乙方负责装修。乙方一次性分租或转租面积超过1000平米的，租赁合同签订后10个工作日内需向甲方备案，甲方不得泄露乙方客户信息。乙方与乙方的租户发生的一切纠纷与甲方无关。上述合同签订后，兢龙美创公司向金相屹洋公司交付了押金和两个月的租金共计4086000元，并入驻涉诉房屋装修了样板间、进行转租招商。2018年10月3日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）在涉诉房屋所在建筑的门上张贴了“违法建设，禁止使用”字样的封条。该建筑内还被悬挂了“此楼不能买卖，谨防诈骗”字样的横幅。2018年10月15日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《通知函》，要求金相屹洋公司将查封的封条去掉，并给兢龙美创公司一个合理解释，同时将悬挂的横幅去掉，以免影响兢龙美创公司的招商。当日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《回复函》表示，金相屹洋公司已经把封条去掉，保证兢龙美创公司经营不受影响，楼内其他横幅是应产权方要求张贴，条幅内容不影响兢龙美创公司与金相屹洋公司承诺的经营项目的要求。案件审理过程中，金相屹洋公司表示：乡政府张贴封条的大门是进入地下室的大门，不影响兢龙美创公司进入承租房屋，且张贴封条的当天，金相屹洋公司就找到村委会和乡政府协商揭掉了封条。兢龙美创公司则表示：该封条张贴在三楼电梯口的大门，直接影响了兢龙美创公司通过电梯进出租赁房屋，楼梯虽然还可以通过，但只能走人不能运货；兢龙美创公司是在2018年10月16日收到金相屹洋公司《回复函》的，大约过了两三天去核实，确认封条确实已经揭掉。2018年10月15日，金相屹洋公司与兢龙美创公司签订《补充协议》（2），约定了兢龙美创公司装修施工的内容和水、电、燃气费的标准。2018年10月29日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《关于乡政府要求停工的情况说明》，表示：金相屹洋公司收到涉诉房屋业主北京x有限公司（以下简称x公司）通知，十八里店乡政府日前接到举报，x中心项目涉嫌有人进行非法集资，故要求项目暂停一切施工行为，直到情况澄清后方可继续施工。2018年12月8日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《十里河房屋租赁乙方催甲方工地开工及工商注册函》，要求金相屹洋公司早日办理开工装修手续和为兢龙美创公司及其租户办理工商注册手续。署名为招商部车xx的人签收了该份函件。兢龙美创公司表示，车xx是金相屹洋公司招商部的负责人，负责代表金相屹洋公司就合同签订事宜、合同履行事宜与兢龙美创公司进行交涉，金相屹洋公司自己提供的微信记录中就有车xx代表金相屹洋公司催款的记录。金相屹洋公司则表示，车xx是中介机构员工，不是金相屹洋公司的员工，涉诉合同是该中介机构为原、被告双方进行联系的，但车xx并没有将该份函件转交给金相屹洋公司。2018年12月18日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《告知书》，要求兢龙美创公司须将3-5层调整后的设计规划图及商业运营方案向金相屹洋公司报备，经政府和金相屹洋公司甲方审核后方可施工。2019年1月18日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《履行合同催告函》，表示：因金相屹洋公司原因造成兢龙美创公司无法对房屋进行装修，且金相屹洋公司迟迟未按合同约定提供工商注册所需场地使用证明，给兢龙美创公司造成了严重经济损失，要求金相屹洋公司提供进行工商注册所需场地使用证明文件。2019年2月20日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《天海商业中心催告函》，表示：金相屹洋公司保证为兢龙美创公司的租户办理工商注册，但至今未办理；兢龙美创公司自2018年8月底正式入住该办公楼至今，金相屹洋公司不让兢龙美创公司开工装修，希望金相屹洋公司早日办理开工装修和工商注册手续。2019年5月9日，金相屹洋公司通过车xx以微信方式向兢龙美创公司发出催款函，要求兢龙美创公司给付租金。2019年5月10日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《催告函》，表示：金相屹洋公司未给兢龙美创公司办理房屋装修施工手续并通知兢龙美创公司停止装修房屋，至今未通知兢龙美创公司继续进行装修，也未按合同约定将办理工商注册所需手续交付给兢龙美创公司，造成兢龙美创公司对外招商延误，经济损失严重。望金相屹洋公司收到此函后，及时办理房屋装修施工手续并书面通知兢龙美创公司对房屋进行装修施工，同时给兢龙美创公司追加3个月的免租期，并将兢龙美创公司客户所需工商注册所需手续交付给兢龙美创公司，否则兢龙美创公司无法继续履行合同约定的付款义务。2019年5月13日，金相屹洋公司再次通过车xx以微信方式向兢龙美创公司发出催款函，要求兢龙美创公司给付租金。2019年8月，金相屹洋公司将租赁房屋收回，双方未办理交接手续。案件审理过程中金相屹洋公司表示，其是在2019年8月30日收回房屋的。兢龙美创公司则表示，金相屹洋公司是在2019年8月中旬收回房屋的，且从始至终金相屹洋公司也未向兢龙美创公司交付五层。兢龙美创公司接手三层和四层后只建了一个样板间就被金相屹洋公司要求停工，直至金相屹洋公司收回房屋，也未通知恢复施工。兢龙美创公司还提供了视频资料、录音资料等证据，证明涉诉房屋的五层一部分由金相屹洋公司自己办公使用，另一部分被金相屹洋公司出租给他人。金相屹洋公司认为视频中没有自己的工作人员，也无法证明视频拍摄地点在涉诉房屋，同时金相屹洋公司主张自己向兢龙美创公司交付了全部房屋。案件审理过程中双方未提交房屋交接手续。案件审理过程中，兢龙美创公司提供了发票、收据、支出凭单、银行对账单等证据，证明其在合同履行期间对装修样板间进行装修支出工程款100559元，为招商支出工资、招待费、水电费、治安服务费等管理费用226733.5元，为进行招商支出佣金404500元。由于金相屹洋公司的违约行为，导致兢龙美创公司上述资金损失。金相屹洋公司认为兢龙美创公司的租赁经营场所并不止涉诉房屋一处，上述证据与本案无关联关系。案件审理过程中金相屹洋公司表示：涉诉房屋是农村集体土地上所建房屋，该房屋属于历史建筑没有产权证也没有建设审批规划手续。房屋属于xxx村村民委员会，金相屹洋公司是从xxx村村民委员会附属企业北京xxxx公司处承租的该房屋。上述事实，有《房屋租赁合同》及相关补充协议、双方往来函件、视频、音频资料及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金相屹洋公司出租给兢龙美创公司的房屋没有取得建设工程规划许可手续，《房屋租赁合同》应认定无效。金相屹洋公司与兢龙美创公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中虽然金相屹洋公司在《房屋租赁合同》签订后将涉诉房屋交付给了兢龙美创公司，但是合同签订仅一个月尚在免租期内，便被政府部门张贴了“违法建设，禁止使用”的封条。在封条被解封后，金相屹洋公司又马上以xx中心项目涉嫌有人进行非法集资，政府部门要求项目暂停施工行为，直到情况澄清后方可继续施工为由要求兢龙美创公司停止施工。此后直至金相屹洋公司收回涉诉房屋，期间虽然兢龙美创公司多次向金相屹洋公司要求继续进行装修施工，但金相屹洋公司均未同意。兢龙美创公司实际并未使用涉诉房屋经营。金相屹洋公司要求兢龙美创公司支付租金和违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。兢龙美创公司要求金相屹洋公司返还已付租金和押金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但兢龙美创公司要求支付利息的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。兢龙美创公司对合同无效亦有过错，其对样板间进行装修的损失和其他相关支出损失应由其自行承担。本院对兢龙美创公司要求金相屹洋公司赔偿100万元损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司与被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司于二〇一八年八月二十一日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议无效；二、驳回原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司的全部诉讼请求；三、原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司租金、押金共计四百零八万六千元；四、驳回被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36647元，由原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司负担（已交纳）；反诉费23701元，由原告（反诉被告）北京金相屹洋投资管理有限公司负担19744元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）兢龙美创（北京）物业管理有限公司负担3957元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  甄玉斌二〇二〇年十二月二十一日书记员  孙 雪