安徽省泾县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1823民初1629号 原告：郁桃玲，女，1987年3月18日生，汉族，居民，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：汪雪峰，安徽征帆律师事务所律师。 被告：安徽泾县嘉德房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县迎宾路美食街商住楼。 诉讼代表人：安徽明泉律师事务所，安徽泾县嘉德房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：桂林，安徽明泉律师事务所主任。 委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。 第三人：朱和生，男，1964年9月1日生，汉族，居民，住安徽省泾县。 第三人：泾县云岭建筑安装工程有限责任公司，住所地安徽省泾县泾川镇苏红东路**。 法定代表人：陈荣波，董事长。 原告郁桃玲与被告安徽泾县嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）、第三人朱和生普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日第一次公开开庭进行了审理。原告郁桃玲及其委托诉讼代理人汪雪峰，被告嘉德公司的委托诉讼代理人乐娟，第三人朱和生到庭参加诉讼。审理过程中，本院依法追加泾县云岭建筑安装工程有限责任公司（以下简称云岭公司）为第三人，于2020年12月28日第二次公开开庭进行了审理。原告郁桃玲及其委托诉讼代理人汪雪峰，被告嘉德公司的委托诉讼代理人乐娟，第三人云岭公司的法定代表人陈荣波到庭参加诉讼；第三人朱和生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郁桃玲向本院提出诉讼请求：1、要求确认郁桃玲与嘉德公司签订的《购房协议》有效；2、要求嘉德公司继续履行《购房协议》；3、案件受理费由嘉德公司负担。事实和理由：嘉德公司开发建设的柏晨大厦项目由云岭公司承建，朱和生系该项目实际承包人，由朱和生个人垫资承包。因嘉德公司拖欠工程款，故嘉德公司将部分商品房交朱和生销售，以抵付所欠工程款。2014年8月14日，嘉德公司与郁桃玲签订《购房协议》，将柏晨大厦2单元804室出售给郁桃玲，约定房屋面积129.49㎡，房款567166元；房款由嘉德公司在朱和生的工程款中扣除。合同签订后，郁桃玲按嘉德公司、朱和生的要求，将首付款20万元交付朱和生。朱和生承诺嘉德公司的房款由其负责。后嘉德公司因经营不善，被申请破产。郁桃玲向破产管理人申报债权。破产管理人向郁桃玲送达（2017）嘉德房产破管字第00074-5号《通知书》，拒绝继续履行《购房协议》。 嘉德公司辩称，郁桃玲缴纳的20万元购房款系汇至朱和生个人账户，并非汇至嘉德公司或嘉德公司指定的账户。嘉德公司也未向郁桃玲出具任何票据对其交款行为予以认可。其提交的证据不能证明嘉德公司认可其已缴纳20万元购房款。云岭公司作为柏晨大厦项目前期施工方，对朱和生收取该20万元不知情且不认可，也未在其申报的工程债权中扣除该20万元。因此，朱和生的收款行为系其个人行为。朱和生虽于2014年12月18日出具承诺，但其事后未向嘉德公司缴纳804室全部房款，该承诺并未履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，对双方均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，故管理人已依法解除了上述《购房协议》。嘉德公司要求驳回郁桃玲的请求。 朱和生述称，嘉德公司与云岭公司签订施工协议后，朱和生是施工项目负责人，并自负盈亏。施工自基础到正负零以上三层，嘉德公司应支付80%的工程款，但其无钱支付。当时要付30万元钢材款。朱和生找到嘉德公司的章美菊，要求按合同支付80%工程款。章美菊让朱和生介绍一个购房户，用购房首付款20万元支付钢材款。朱和生就介绍郁桃玲购买柏晨大厦2单元804室。章美菊提出在2014年12月24日前付清房款56万左右。郁桃玲问首付款20万元是付给嘉德公司还是付给施工方？章美菊说20万元直接付给施工方朱和生。郁桃玲就将20万元付至朱和生的账户。章美菊还让朱和生在《购房协议》上签字，约定在2单元804室对外销售前由朱和生全额支付房款。嘉德公司在《购房协议》上写明乙方（指郁桃玲）如在2014年12月24日前未一次性付清房款，由甲方（指嘉德公司）从朱和生工程款中扣除。目前，云岭公司还欠朱和生工程款530万元左右。 云岭公司述称，云岭公司与嘉德公司签订施工合同，朱和生是实际施工人。所有工程款都应同云岭公司结账，由云岭公司出具发票。案涉20万元房款，云岭公司一直都不知道，也不承认。柏晨大厦目前确认工程款1359元，云岭公司已支付1521万元，朱和生在云岭公司无债权。 郁桃玲、嘉德公司、朱和生、云岭公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：嘉德公司提交的管理人的《征询函》及云岭公司出具的《回复函》，云岭公司提交的其与王璇签订的《内部承包合同》、《情况说明》，当事人虽有异议，但上述证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，上述证据的效力本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云岭公司承建嘉德公司开发建设的泾县柏晨大厦项目后，于2012年12月8日与朱和生签订合同，合同主要内容为泾县柏晨大厦项目由朱和生施工，工程合同价（暂定价）1249万元，承包方式包工包料、自负盈亏，朱和生按工程决算价的5%向云岭公司交纳管理费，服从云岭公司质量安全技术人员的检查、监督；云岭公司积极协调与建设单位的关系，配合向建设单位催要工程进度款，建设单位支付的工程款及时付给朱和生。2014年8月14日，郁桃玲经朱和生介绍，与嘉德公司签订《购房协议》，约定郁桃玲购买嘉德公司建设的柏晨大厦2单元804室，建筑面积129.49㎡，认购价格4380元/㎡，总房款为567166元；郁桃玲应于2014年12月31日前交清房款并签订正式《商品房买卖合同》，如未一次性交清房款，由嘉德公司自朱和生工程款中扣除；郁桃玲所认购的房屋于2015年12月18日前交付使用。当日，朱和生收取了郁桃玲20万元购房款，郁桃玲另打了一张欠房款30万元的欠条给朱和生。2014年12月18日，朱和生在郁桃玲持有的《购房协议》尾部备注“在二单元804对外销售之前由朱和生全额支付房款”。2017年7月17日，债权人吕长青等27人以嘉德公司明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对嘉德公司进行破产清算。2017年8月15日，本院作出（2017）皖1823破申1号民事裁定，受理吕长青等27人对嘉德公司的破产清算申请，并于当日作出（2017）皖1823民破1-1号决定书，指定安徽明泉律师事务所担任嘉德公司管理人。2020年4月8日，郁桃玲向嘉德公司管理人申报债权，称其购买了柏晨大厦2单元804室，要求继续履行《购房协议》。嘉德公司管理人遂于2020年6月15日向云岭公司发出《征询函》，云岭公司当日书面回复“我公司对20万元购房款不知情，对朱和生收取购房款不予认可，我公司申报的工程债权不予扣除该20万元购房款”。2020年8月12日，嘉德公司管理人向郁桃玲送达（2017）嘉德房产破管字第00074-5号《通知书》，认为郁桃玲的20万元购房款系汇至朱和生个人账户，嘉德公司未出具票据予以认可；云岭公司作为柏晨大厦项目前期施工方对该20万元不知情且不认可，在其申报的工程债权中也未扣除，因此朱和生的收款系个人行为。朱和生也未向嘉德公司缴纳全部房款，未履行2014年12月18日的承诺。该《购房协议》未履行完毕，根据企业破产法的规定，该《购房协议》视为解除。郁桃玲的要求无法满足。郁桃玲遂向本院提起诉讼。 本院认为：郁桃玲于2014年8月14日与嘉德公司签订的《购房协议》，约定了商品房具体状况、房屋价款、付款方式、交付期限，具备商品房买卖合同的主要内容，且不违反法律规定，视为双方成立商品房买卖合同并有效。但该合同成立后，郁桃玲未按约定在2014年12月31日前向嘉德公司交清房款，又不能证明嘉德公司自朱和生的工程款中扣除了该房款。同时，云岭公司作为郁桃玲所购房屋楼盘柏晨大厦承建方，亦为朱和生承包柏晨大厦发包人，对朱和生收取郁桃玲20万元购房首付款不认可，且未在其申报的工程债权中扣除该20万元，朱和生不能证明其对云岭公司享有债权。因此，郁桃玲也不能证明其由朱和生以工程款抵扣的方式支付了购房款。《购房协议》虽然有效，但郁桃玲未能履行。2017年8月15日本院受理吕长青等27人对嘉德公司进行破产清算的申请后，根据企业破产法第十八条规定，嘉德公司管理人对郁桃玲与嘉德公司签订的《购房协议》，有权决定解除或继续履行。现嘉德公司管理人认为因其未在破产申请受理之日起二个月内通知 郁桃玲，视为《购房协议》已经解除，符合法律规定。《购房协议》解除后，尚未履行的，终止履行。本院对郁桃玲要求继续履行《购房协议》的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、原告郁桃玲与被告安徽泾县嘉德房地产开发有限公司于2014年8月14日签订的《购房协议》有效; 二、驳回原告郁桃玲其他诉讼请求。 案件受理费80元（原告已预交），由原告郁桃玲负担40元，被告安徽泾县嘉德房地产开发有限公司负担40元（该费用于本判决生效后十五日内向本院缴纳，该款汇入泾县人民法院账号，户名泾县人民法院执行款，开户行中国邮政储蓄银行股份有限公司泾县支行，账号1003××××0001）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  查红武 人民陪审员  程翠兰 人民陪审员  汪秋燕 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  余泽辉 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 …… 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。