广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5323号原告：刘志雄（曾用名：刘智雄），男，1964年12月16日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：刘捷茹，女，1990年7月5日出生，汉族，住广州市从化区，与原告为父女关系。被告：广州云星房地产开发集团有限公司（曾用名：广州云星实业总公司），住所地：广州市从化江埔街沿江南路115号203，统一社会信用代码：91440101191280235P。法定代表人：潘伟明。委托诉讼代理人：刘美玉，女，1972年9月6日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡雪花，女，1978年10月4日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。原告刘志雄与被告广州云星房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志雄及其委托诉讼代理人刘捷茹到庭参加诉讼，被告广州云星房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人刘美玉、胡雪花均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘志雄向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理从化市街口镇××关××商住楼××号铺房屋所有权证；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告庭审中增加诉讼请求：3、请求法院依法判令被申请人广州云星实业有限公司支付申请人刘志雄，逾期办理产权证违约金（从1998年6月30日起按每日已付房款74340元的万分之一计算至实际交付办理产权证登记的有关文书之日止）,并在2020年12月21日庭询中明确其起诉的被告为广州云星实业总公司即广州云星房地产开发集团有限公司，广州云星房地产开发集团有限公司对此无异议。庭后，原告以书面形式向本院申请撤回第1项诉讼请求。事实与理由：1998年3月31日，原告向被告支付74340元用于购买被告于1995年开发建成的坐落于从化市街口镇××关××商住楼××号铺，原预售商品房建筑面积41.3平方米，由于该铺位是现房销售，被告于原告付款当日便将房屋交付使用。原告敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日被告方一直以各种原因拖延，原告多次联系项目负责人，均未果。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋，双方购房合同已成立，被告应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付违约金。被告广州云星房地产开发集团有限公司辩称：1、起诉前房产证已经在办理中。2、无法办理产权证不是我方单方原因，不确定原告之前是否请求我方办理房产证，不同意支付违约金。3、合同中约定了两种办证方式即我方代办或买方自行办理，并没有明确房产证是由我方代办。3、涉案房产目前尚缺少确权书，需与房管局沟通协调。若能取得确权书就可以办证。原告的商铺周围商铺均已拿到房产证，我们去房管局查询的时候无法查到这套房的任何资料，正常情况下我们将所有资料准备好提交给房管局，然后房管局再发确权书将房屋登记在我们名下。我们也不清楚为何涉案房屋未登记在我们名下。房管局现在无法查到这套房的任何资料，但不代表我方没有提交过。经审理查明：1998年3月31日，广州云星实业总公司（甲方）与刘智雄（乙方）签订《预售商品房合同》，约定刘智雄购买广州云星实业总公司开发的坐落于从化市街口镇××关××商住楼××108铺。商品房建筑面积为40.837平方米，单价为壹仟捌佰元/平方米，合计金额为柒万叁仟伍佰零陆元整。付款方式为签订购买商品房合同时付73506元。《预售商品房合同》第十条约定：1、商品房交付之日起一年内由甲方代乙方到房管局办理产权证，办理产权证的税费由乙方支付，甲方收取每户200元资料费。2、自行办理者则由甲方在壹年内提供有关办证资料，其办理产权证的税费由乙方支付，甲方收取每户200元资料费。《预售商品房合同》合同尾部广州云星实业总公司经办人处有朱国璋签名。后，该《预售商品房合同》在广东省公证处公证，但《公证书》首页《证明书》上没有广州云星实业总公司代表及刘智雄签名，亦无公证员签名。1998年3月31日，广州云星实业总公司与刘智雄签订《云星公司商品房移交（结算）补充协议》，主要内容为：关围商住楼C座，购方姓名为刘智雄，原预售商品房建筑面积（含分摊）41.3平方米，单价1800元，合计总房款74340元，已收74340元。实际商品房建筑面积（含分摊）40.837平方米，总款73506.6元。应退833.4元。另，收卷闸门、卫生间款半价2600元，水电保证金300元。原卷闸门、卫生间款5200元，经公司同意收半价2600元。同日，广州云星实业总公司出具2份《收据》，内容分别为：“今收到关围C座108商铺刘智雄交来门、卫生间款半价2600元，冲减多收面积款833元。实收1767元。”、“今收到关围C座108商铺刘智雄交来水电押金300元。”同日，朱国璋向温主任出具“关围C座108铺刘智雄已办交楼手续，请发给门匙。”为证明刘志雄为本案适格原告，刘智雄提交广州市公安局从化区分局河西派出所《户籍证明》，内容为：兹有辖区内街口街新城中路53号之五居民刘志雄，男，身份证号码：。经查旧户籍底册，刘志雄曾登记为刘智雄。根据广州云星房地产开发集团有限公司工商登记信息查明，广州云星房地产开发集团有限公司曾用名为广州云星实业总公司。庭审中，广州云星房地产开发集团有限公司与刘志雄均确认涉案房屋总价款为73506.6元，确认广州云星房地产开发集团有限公司于签订合同当日即1998年3月31日交付涉案房屋给刘智雄。2020年11月16日，本院根据原告提供的涉案商铺现地址名称即广州市从化区塘圈路一巷17号，向广州市规划和自然资源局从化分局发函，询问以下问题：1、位于广州市从化区塘圈路一巷17号（原地址：从化市街口镇××关××商住楼××108号）商铺是否已办理大确权？是否已经办理不动产权证？若未确权未办理不动产权证，原因是什么？2、位于广州市从化区塘圈路一巷17号（原地址：从化市街口镇××关××商住楼××108号）商铺是否可以办理不动产权证？5、位于广州市从化区塘圈路一巷即从化市街口镇新城西路关围商住楼C幢首层的其他商铺是否均已办理不动产权证？2020年12月2日，广州市规划和自然资源局从化分局回函内容如下：一、经查档，广州云星实业有限公司所属的关围商住楼C幢已办理首次登记（大确权）。从化市街口镇塘圈路一巷17号已办理房地产权证，证号为粤房地证字第××号，权利人为从化市城郊镇城郊村第六经济合作社。2、经查阅档案资料，关围商住楼C幢除塘圈路一巷111商铺未办证，其余商铺均已办证。2020年12月14日，广州市规划和自然资源局从化分局对回函补充说明如下：经查档，从化市街口镇塘圈路一巷17号已办理房地产权证，证号为粤房地证字第××号，权利人为从化市城郊镇城郊村第六经济合作社，建筑面积为119.86平方米；从化市街口镇××关××商住楼××108号无不动产登记记录。经查阅档案资料，无相关资料能证明从化市街口镇塘圈路一巷17号与从化市街口镇××关××商住楼××108号为同一房产。2020年12月21日庭询中，原、被告均确认涉案房产已办理大确权。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，但庭审中，原、被告双方均确认原告购买的房屋为被告公司已建好的现房，故，本案案由应为商品房销售合同纠纷。刘志雄与刘智雄为同一人，广州云星房地产开发集团有限公司曾用名为广州云星实业总公司，均为本案适格原、被告。本案争议焦点为被告应否向原告支付逾期办证违约金。本院认为，根据规划局回函广州云星实业有限公司所属的关围商住楼C幢已办理首次登记（大确权），但规划局并未查询到涉案××街口镇××关××商住楼××号的不动产登记记录。原、被告签订的《预售商品房合同》中虽未明确约定由被告代为办理产权证，但被告仍负有协助义务。被告应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知原告可以自行申请办理房屋所有权转移登记，并提供办证资料给原告。本案中，被告并未向本院提交证据证实其已履行将相关办证资料提交给原告并通知原告办证的义务，被告行为导致原告无法在收楼后的合理期限内办理产权证，应当承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案，双方在《预售商品房合同》中并未约定办理房屋所有权登记的日期，也未明确约定由原告自行办理产权证还是由被告代为办理产权证，亦未明确约定逾期办证的违约责任，本案中虽涉案商铺为已竣工验收的商铺，但结合《预售商品房合同》中有关被告代为办证的期限为房屋交付之日起一年，原告自行办证由被告在壹年内提供有关办证资料的约定，本院酌定，违约金以已付房款73506.6元为基数，自房屋交付之日起一年后即1999年3月31日开始计算。原告并未向本院提交证据证实其因被告逾期办证产生的损失，原告主张按日万分之一标准计付违约金，该标准低于法律规定的同期中国人民银行逾期贷款利息标准，本院予以采纳。因原告办理房产证时间的不确定性，本院酌定违约金暂计至起诉之日为57879.10元。虽被告未向原告提供办证资料及履行告知义务，但涉案房屋长达二十余年未办证，且涉案房屋所在之楼仅有原告商铺未办证，原告亦有及时向被告索取相关办证材料防止损失扩大的义务，原告并未向本院提交证据证实合同约定的一年期届满后，其及时要求被告提供办证资料。综合全案基本情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定，被告向原告支付逾期办证违约金40515.37元（57879.10元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州云星房地产开发集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志雄支付逾期办证违约金40515.37元；二、驳回原告刘志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费829元由被告广州云星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈振文