北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7208号原告：赵海燕，女，1958年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏科岑，北京海征诚律师事务所实习律师。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：孔天闻，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）事务所律师。原告赵海燕与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵海燕之委托诉讼代理人杜云峰及苏科岑、被告金阳公司之委托诉讼代理人孔天闻及陈明觉均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告赵海燕向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告违约金1366327.64元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月27日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2054016)（以下简称《预售合同》）,购买位于房山区长阳×××房屋，房屋总价款为7081514.41元。原告签订合同后陆续向被告支付购房款，目前已全部付清。被告在涉案房屋项目销售期间，宣传该项目自建配套小学为中关村一小。原告家有两个孩子，分别于2014年7月和2019年8月出生。为了给孩子提供更好的教育，原告相信了上述宣传内容，购买了涉案房屋。2017年12月30日，被告向原告交付涉案房屋，收房后原告对房屋进行装修并于2019年7月9日取得了房产证。2019年4、5月份左右，原告发现被告自建小学挂牌良乡小学，并非宣传的中关村一小，被告对其虚假宣传事宜矢口否认。2019年12月11日，北京市房山区市场监督管理局作出京房市监工罚（2019）1097号行政处罚决定书（以下简称处罚决定书），对被告罚款180万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，被告上述广告宣传内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，被告虚假宣传应当承担违约责任。鉴于涉案合同对于该种情况的违约责任没有明确约定，原告请求法院参照涉案合同补充协议第6.3.5条之约定，根据违约责任的对等原则，判令被告按照涉案房屋总价款即购房发票所载金额的20%承担违约责任。被告金阳公司答辩称，一、涉案小学用地并不属于被告的商品房开发规划范围内，被告只是代房山区教委进行建设，从未取得过小学用地的土地使用权。根据北京市房山区长阳镇18-02-03等地块的《挂牌文件》第11条规定：“本次出让宗地中托幼用地、小学用地及社会停车场库用地不出让，项目成交且区政府完成土地交付工作后，由竞得人出资建设上述用地并无偿移交相关主管单位。”2018年7月9日，被告在“小学”建成后，也按约定将该小学移交给了房山区教委，后续对小学的使用及相关办学事宜均由房山区教委负责。由此可见，涉案小学用地并不在被告商品房开发规划范围内，被告从始至终都未取得过涉案小学用地的土地使用权，被告只是代房山区教委进行建设，并在建成后无偿移交。故本案并不适用《商品房买卖司法解释》第3条规定。外部销售人员为提高个人销售业绩对代建“小学”所作的介绍并不属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不具有要约的效力。另外，附件十二《补充协议》第4.4条也明确约定：“出卖人与买受人一致同意，凡建于该出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及本补充协议约定的交用范围，出卖人不就其向买受人承担任何形式的责任。”原告签署了上述《补充协议》，自然对于被告仅负责“小学”的建设、而无法控制教委对“小学”的具体安排是明知的，并且也认可被告在将学校、幼儿园等设施移交给接受方后，被告不再承担任何形式的责任。《商品房买卖司法解释》第3条之所以仅规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”构成要约，理由在于开发规划范围之外的环境和设施并非开发商所能进行安排和配置的，这些处于开发规划范围之外的环境和设施往往都是商品房买卖合同之外的第三方进行控制和决定，不属于开发商的履约范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中指出“公共配套设施包括商品房规划范围内的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。……对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容。”本案中，被告的销售人员就规划范围之外的学校进行的宣传，并不属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不具有要约的效力。即使有关部门认定构成虚假宣传并处以行政处罚，被告也不应为此承担合同项下的违约责任。二、被告已经按照约定配套建设了“小学”，中关村一小未能最终入驻的原因并非是被告造成的，被告在学校的配套建设上不存在违约。1.被告只是无偿代房山区教委建设该小学，该小学的性质并非开发商与学校之间的合作办学项目，办学机构的确定是由房山区教委负责，被告并不具备决定中关村一小入驻办学的能力。房山区政府原本是打算引入中关村一小，也曾向海淀区政府发函要求协助与支持，但受北京市教育资源分配等多方面政策因素影响，最终中关村一小未能引入。故被告对于中关村一小未能入驻办学不存在任何过错，不应承担违约责任。2.《补充协议》第17条约定：“出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准。对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件以及本补充协议内容，也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件以及本补充协议约定的内容为准。”《补充协议》首页加黑的“特别提示”部分第4项明确指出：“所有条款均经双方审慎考虑后认可，相关内容不存在《预售合同》第二十九条中所指‘不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的’的情况”。《补充协议》第17条之所以作出上述约定，正是为了防止个别销售人员进行夸大或不实的宣传，故而将交房标准严格限定在书面合同记载的范围内。原告明知、也认可《预售合同》将销售宣传排除在要约之外，且该种排除也不属于免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的情形。此外，被告就上述条款进行了专门的说明和提示，并要求原告在《补充协议》每一页都进行了签字，原告应当知道《补充协议》相关条款的重要性。鉴于以上可知，被告在《预售合同》项下未违反任何合同约定，原告主张的违约损害赔偿没有事实和法律依据。三、被告所聘代理公司的个别销售人员为提高业绩做了夸大宣传导致被告受到行政处罚，但并不能得出被告违约的结论。被告从未通过任何正规途径就“中关村一小”进行过公开宣传，无论是被告的售楼书、宣传折页还是网站、电视上发布的正式广告中都没有关于“中关村一小”的宣传。被告聘请北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）进行代理销售，该公司个别销售人员为提升业绩，将尚不确定的消息作为卖房的噱头，并非来自被告的指示或要求，被告没有主观过错。个别销售人员关于“中关村一小”的单次宣传以及将这次宣传视频上传都系个人行为，并不属于被告作出的承诺，不应作为《预售合同》的组成部分。被告虽然受到行政处罚，但其中认定的“虚假宣传”系根据《广告法》、《反不正当竞争法》等公法所进行的追责和处理，主要关注的是宣传本身是否有扰乱市场秩序、违反公平竞争的行为，行政法下的虚假宣传并不等同于民事法律关系中的违约行为。此外，被告已就该行政处罚提起行政诉讼，行政处罚的最终结果仍存在不确定性。四、北京市第十二中学教育集团良乡小学（以下简称良乡小学）已入驻并实际办学，同为优质的义务教育资源，原告没有受到任何损失。房屋价值是由房屋所处地段、质量、布局、物业管理以及周边配套设施、购房政策等多种因素综合确定。在房山区教委的统一安排下，良乡小学已经入驻并实际办学。该小学同样具有较强的教学能力，涉案房屋仍系“学区房”。中关村一小虽未能入驻办学，但原告子女仍享有就近入学、接受优质义务教育的便利，未对原告造成任何损失。房山区教委也明确表示，北京十二中和良乡小学均属于优质学校，不存在重点与非重点的区别，同样能为原告子女提供就近入学、接受优质教育的机会。并且对学校进行重点、非重点的刻意划分，也不符合我国政府当前关于提高优质教育资源供给、推进教育公平、缓解义务教育“择校热”的政策导向。如支持了原告基于未能如愿择校而提起的违约索赔，无疑是间接承认教育资源不平等分配以及“学区房”的正当性、合理性及经济属性，难免进一步助长“以权择校”和“以钱择校”的不良风气。如入驻的小学发生变化对原告造成《预售合同》项下的违约损害，则该损失也应由原告举证证明。此外，即使中关村一小真正入驻房山，也只是分校，并非真正意义上的中关村一小，原告如购房的唯一目的就是中关村一小，应直接去海淀区购买真正的学区房，即使是老破小，也能满足其目的，没有必要购买远在房山区的涉案房屋。正是因为涉案房屋是新房，面积大，周边环境好，原告才将其作为改善型住房予以购买。如前所述，被告虽被行政管理部门认定存在虚假宣传，但原告并未产生实际损失，即使存在损失，现原告主张按照涉案房屋总价款20%计算违约金也没有任何事实和法律依据。综上，被告并不存在违约行为，请求法院驳回原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年，被告获得涉案房产所在地块使用权。该地块挂牌文件载明：本次出让宗地中托幼用地、小学用地及社会停车场库用地不出让，项目成交且区政府完成土地交付工作后，由竞得人出资建设上述用地并无偿移交相关主管单位。此后，被告在开发涉案房产项目铭品嘉苑过程中，曾试图引进中关村一小，但最终未成功。在该房产项目配套小学建成并由被告于2018年7月移交北京市房山区教育委员会（以下简称房山区教委）后，房山区教委协调将房山区良乡小学纳入北京市十二中教育集团管理体系，成立北京十二中教育集团良乡小学铭品校区。涉案房产所在小区即在该小学招生范围内。同时，被告还曾试图引入北京军区空军蓝天宇锋幼儿园（以下简称蓝天幼儿园）教育资源，但最终亦未成功，双方于2016年6月30日解除了合作意向协议。此后涉案房产项目引入了五色土幼儿园。在此期间，被告曾委托中原公司代为销售涉案项目房产。中原公司销售人员于2017年3月29日以视频直播方式在该房产项目售楼处现场介绍该房产项目过程中，宣称该项目自建配套小学为中关村一小。该直播视频在搜狐焦点网站刊载播放，直至2019年5月14日才被删除。同时，中原公司销售人员还曾宣传该小区配套幼儿园为蓝天幼儿园，相关视频于2015年9月8日上传至腾讯视频平台。2017年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为Y2054016的《预售合同》。合同约定：原告向被告购买位于北京市房山区长阳镇×××房屋；该商品房的用途为普通住宅；该商品房单价每平方米62941.2元，总价款共计6800797元；付款方式为一次性付款；第九条、商品房交付条件，……满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；……第十条、商品房相关设施设备交付条件，……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），……幼儿园达到竣工备案，学校达到竣工备案；同时还约定了其他权利义务条款。该合同附件十二《补充协议》载明：特别提示（该部分条款字体均加黑）：1、双方确认，出卖人在签订合同之前已向买受人明示《预售合同》示范文本及其全部附件、《商品房预售许可证》、《商品房预售面积测绘技术报告书》及共用建筑面积分摊情况说明、该房屋执行建筑节能标准情况等文件，同时按照买受人的要求作出了合理说明，买受人已知悉且无异议；2、买受人对该商品房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准表示认可；3、经对合同及补充协议的充分理解，并对商品房及其内外环境进行充分了解、评估后，买受人同意签订合同及本补充协议，出卖人已按照买受人的要求对相关条款予以充分说明，不存在遗漏；4、出卖人与买受人一致确认，《预售合同》及其附件以及本补充协议为出卖人与买受人平等协商达成，所有条款均经双方审慎考虑后认可，相关内容不存在《预售合同》第二十九条中所指“不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的”的情况；《预售合同》及其附件以及本补充协议构成双方关于买卖房屋的正式协议内容；《预售合同》及其附件及本补充协议如有未尽事宜，双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用之原则协商解决及确定，但《预售合同》及本补充协议之修改或补充，须由双方签署书面协议方为有效；……第四条，商品房相关设施设备交付条件补充如下：……4、出卖人与买受人一致同意，凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及本补充协议约定的交用范围，出卖人仅负责建设，该等设施的交用以其接收方的具体安排为准，出卖人不就其向买受人承担任何形式的责任；……第十七条，关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认：出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准；对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。该《补充协议》每一页均有原告签名。上述合同及其附件、补充协议签订后，原告依约支付了购房款。被告亦交付了房屋。2019年5月，涉案小区部分购房业主以该项目自建配套小学与被告前期宣传不符为由向北京市房山区市场监督管理局（以下简称市场监管局）举报被告虚假宣传。市场监管局在调查过程中，被告明确表示：该公司确曾试图协调引入中关村一小，但在北京市教委于2017年3月26日出台“严禁校企联合办学”政策后未能实现，此后该公司的销售人员仍在宣传涉案小区配套自建小学为中关村一小。在调查期间，房山区教委向市场监管局出具复函。该复函载明：铭品嘉苑小区业主子女小学入学于良乡小学铭品校区，初中入学于北京十二中朗悦学校，铭品幼儿园优先满足该小区业主子女入园需求；被告前期有意引进名校，但未能成功；区教委接收学校后协调将良乡小学纳入北京十二中教育集团管理体系，成立北京十二中教育集团良乡小学铭品校区；北京十二中和良乡小学都属于优质学校，不存在重点学校与非重点学校之别。2019年12月11日，市场监管局向被告出具京房市监工罚（2019）1097号《行政处罚决定书》，认为：被告在销售涉案项目房屋过程中，通过销售人员作虚假或引人误解的商业宣传，将带有不确定性的学校以确定的信息对外宣传，违法事实清楚；……销售人员基于《北京市房山区理工大学7号地项目销售代理合同》的约定，代理被告销售涉案项目房产，销售行为实质为职务代理行为，同时，被告直接参与售楼处案场销售的管理，对直播视频宣传一事知晓并进行过签字确认，应当对违法行为负责；……被告的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，该局依法责令被告停止违法行为，并作出罚款180万元的行政处罚决定。被告不服提起复议，但被驳回。后被告足额交纳了上述罚款。后原告将被告诉至本院。上述事实，有《预售合同》及其附件和《补充协议》、视频、银行账户、银行卡历史明细、发票、照片、工商档案材料、函件、移交协议、文件、复函、意见、处罚决定书、网页截图、解除协议、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告所签《预售合同》及其附件、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，被告在委托案外公司宣传销售涉案房产项目过程中，确实存在虚假宣传。但应注意的是，首先，涉案《补充协议》明确约定：双方一致同意凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及其附件及该补充协议约定的交用范围，被告仅负责建设，不就上述设施向原告承担任何形式的责任。同时，该《补充协议》还约定：关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认被告为涉案房产项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供原告参考，不构成被告为该项目所作的任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及该补充协议为准；对与被告发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，被告不受其内容约束；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容，也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。由此可见，双方已通过《补充协议》对涉案房产配套学校及幼儿园除建设外不属于被告的合同义务以及涉案房产相关宣传均不构成购房合同组成部分作出了明确约定。虽然该《补充协议》为格式合同，但是该《补充协议》开篇“特别提示”中即以字体加黑方式明确载明，被告在签订合同之前已向原告出示了《预售合同》示范文本及其全部附件等文件，并按照原告的要求对相关条款作出了充分、完整地说明，原告已知悉且无异议；原告系在充分理解上述合同文件并了解商品房及其内外环境的基础上才签订了涉案合同、附件及该补充协议；双方亦一致确认《预售合同》及其附件以及本补充协议为双方平等协商达成，所有条款均经双方审慎考虑后认可。由此，本院认为，被告在签约过程中已针对《预售合同》及其附件和《补充协议》涉及双方权利义务的条款向原告作出了提示和释明。原告作为完全民事行为能力人在《补充协议》每页均予签名，可视为其对此予以了确认。故上述条款亦应视为原告的真实意思表示，其应受到约束。其次，虽然被告实际引入的教育资源与其宣传不符，但亦可满足原告等涉案小区业主子女就近入学的需求。最后，《预售合同》及其附件和《补充协议》均未明确约定被告实际引入的教育资源与其宣传不符时应承担给付违约金的责任。综上，原告以被告虚假宣传为由要求被告给付违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵海燕的诉讼请求。案件受理费17096元，减半收取计8548元，由原告赵海燕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二〇年十二月十日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景