河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2539号 上诉人（原审被告）：郭润爱，女，1974年9月20日出生，汉族，住山西省大同市矿区。 委托诉讼代理人：于昌莲，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沽源县宏泰农商贸易有限公司，住所地河北省张家口市沽源县平定堡镇桥西大街。 法定代表人：侯森兴，董事长。 委托诉讼代理人：侯健昆，男，公司副经理。 委托诉讼代理人：张春安，河北滳熙律师事务所律师。 上诉人郭润爱因与被上诉人沽源县宏泰农商贸易有限公司（以下简称宏泰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省尚义县人民法院（2020）冀0725民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭润爱上诉请求：撤销尚义县人民法院（2020）冀0725民初204号民事判决，改判驳回宏泰公司的全部诉讼请求，保全费由郭润爱承担。事实和理由：双方租赁合同原年租金是140万元，之后变更为100万元，一审法院对以上事实的认定是正确的。对于口头约定降租的问题，郭润爱主张降了60万元，对方仅认可降了20万元。一审法院采纳了宏泰公司的主张，一审法院对该部分事实的认定极其消极，认定不公正。郭润爱原承租的一楼被宏泰公司收回，该部分对原小商户的出租金额为312000元，该事实能够反驳宏泰公司降低20万元租金的主张。退一步讲，如果双方口头的承诺具有不稳定性和利己性的话，书面证据更加的客观，一审法院对郭润爱提交的证据并未进行论述，不能使人信服。郭润爱当庭陈述在商场被法院整体查封期间及宏泰公司无故锁门期间所产生的最近应当从当年的费用中扣除，但一审法院在郭润爱及代理人反复强调的情况下，仍旧对此未能正视。综上，一审法院未能查清本案事实，判决不公，降租60万元的事实能够从多方面证实，且宏泰公司锁门及法院查封期间所发生不能经营的租金也应当扣除，在与郭润爱的经营损失相互抵顶之后，郭润爱不应当在向宏泰公司支付租金。请二审法院查明事实，改判驳回宏泰公司的诉讼请求。 宏泰公司答辩称，一审法院在郭润爱不能提供有效降租40万元的证据情况下，采用宏泰公司自认的数额确定降租金额符合法律规定。郭润爱一审期间所提交的证据反映的是2016年商场出租的情况，由于电商的迅猛发展，实体店的经营遭受严重挑战，租赁市场的行情也有所下滑。对郭润爱提供的证据，一审中宏泰公司也明确陈述了质证意见，同时也是市场因素造成了将商场一楼收回。本案的另一客观事实是一楼的经营面积不足1000平米，2-4楼的面积大约2000平米，一楼的面积小了一半还多。在四层共计租金100万元的前提下，收回一楼经营场所免除20万元租金是完全符合市场规律的。郭润爱提交的合同证明一楼在2016年租金仅为312000元，距其主张的降租60万元金额相差一半，由此也能够证实其该项主张的虚假性。关于法院查封期间的损失，在诉讼过程中，宏泰公司的行为完全是行使合法诉讼权利，符合有关法律规定，没有任何的过错，更无从谈起造成损失。郭润爱的该项不切实际的要求，一审法院判决已经明确告知可以另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。 宏泰公司向一审法院起诉请求：郭润爱给付2018年9月1日至2019年8月31日承包费60万元及赔偿金50万元。 一审法院认定事实：2012年4月17日，宏泰公司（甲方）与邢妙、王亚东、郭润爱（乙方）签订《沽源县中心市场商场楼承包合同》，宏泰公司将自有的中心市场商场楼1至4层（总面积8430平方米）承包给邢妙、王亚东、郭润爱三人经营，合同约定：1、承包期限：从2012年9月1日起至2022年8月30日止，承包期限为十年。2、承包费十年共计1400万元。2012年50万元；2013年、2014年每年各100万元；2015年130万元；2016年至2022年每年170万元。……合同签订后双方依约履行。2013年10月18日，邢妙、王亚东、郭润爱三人散伙，2013年11月1日，宏泰公司与郭润爱签订补充协议，由郭润爱继续履行原合同。2015年7月15日，宏泰公司与郭润爱签订补充协议，租赁费由原定2015年130万元更改为100万元。2018年9月1日起，宏泰公司将郭润爱承包的一楼收回。经双方协商，租赁费有所降低。后郭润爱给付宏泰公司租赁费20万元。2019年6月6日，沽源县人民法院立案受理了宏泰公司与郭润爱租赁合同纠纷一案，并应宏泰公司申请进行财产保全，对郭润爱位于华林商厦的货物和其他财产及车辆进行查封。后经双方协商，于2019年9月27日解除查封。关于2018年9月1日至2019年8月31日租赁费减少的具体数额，宏泰公司陈述减少20万元，郭润爱陈述减少60万元。开庭前及庭审中，郭润爱提出反诉请求，法院经审查后，做出民事裁定，对反诉不予受理。一审法院认为，宏泰公司与邢妙、王亚东、郭润爱签订《沽源县中心市场商场楼承包合同》，后邢妙、王亚东、郭润爱三人散伙，由郭润爱继续履行该合同，并且宏泰公司与郭润爱签订了补充协议，均系双方真实意愿表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守、履行。双方经协商将2015年租赁费130万元更改为100万元，真实有效，予以确认。宏泰公司主张2018年9月1日至2019年8月31日租赁费减少20万元，并提供证人出庭作证，因证人均系该公司员工且其中一人与公司诉讼委托代理人存在亲属关系，故对证人证言不予采信。郭润爱辩称租赁费减少60万元，因无证据证实，亦不予采信。宏泰公司在庭审中自认租赁费减少20万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”，故对宏泰公司自认减少20万元予以确认，应从租赁费总额中予以扣减。宏泰公司主张要求郭润爱承担赔偿金50万元，因无法律依据，不予支持。判决：一、郭润爱于本判决生效后十五日内给付沽源县宏泰农商贸易有限公司2018年9月1日至2019年8月31日租赁费600000元；二、驳回沽源县宏泰农商贸易有限公司其他的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，郭润爱与宏泰公司对双方签订租赁合同、补充协议及口头约定减少租金的事实均不持异议，对此本院予以确认。本案的争议焦点是双方口头约定降低租金的数额如何确定；郭润爱要求以房屋漏水、收回一楼致使商户搬迁、锁门及查封期间导致其向商户承担违约责任等发生的费用抵顶租金的主张是否能够成立。关于减少租金的数额，郭润爱主张宏泰公司承诺减少租金60万元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，郭润爱对其上述主张，并未能提供证据加以证明，一审法院对此未予支持并无不当。郭润爱认为其提供了2016年一楼商户的租赁合同，其对外出租发生的租金为312000元，如宏泰公司收回一楼仅仅减少20万元租金，显然差距太大。该组合同系2016年签订，从时间上来讲与本案诉争租金所对应的期间相差约三年，无法确定直接的关联性。郭润爱所主张的降低60万元的数额与合同中所体现的312000元相差较之20万元来说，更为悬殊。另，上述证据为间接证据，不能直接体现郭润爱与宏泰公司之间的关系，一审法院对郭润爱所提供证据未予认定为有效证据符合法律规定。郭润爱主张降低60万元租金的上诉理由不具有事实依据，本院不予支持。关于损失抵顶租金的问题，从程序上来说，郭润爱在一审中对上述请求提出反诉，但被一审法院驳回，并未进入审理程序，郭润爱可另行主张权利。从实体上来说，案涉商场确实发生漏水事件，郭润爱亦通过微信与宏泰公司的工作人员进行了沟通，但郭润爱在聊天内容中提及的漏水损失并不确定，除此之外，郭润爱所主张的其他损失亦未能提供相应确切证据证实，一审法院未受理其反诉并不违反法律规定，郭润爱的诉讼权利并未遭受损害。郭润爱表示宏泰公司曾锁门，查封期间也致使商户不能经营，在此期间所发生的租金应当予以扣除。宏泰公司自行锁门系因双方租赁费用发生纠纷所致，并提供了报警记录等内容予以证实。关于法院查封，宏泰公司系行使诉讼权利而申请进行的财产保全，因财产保全不当所造成的损失属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，一审法院对此未予审理并无不当。基于此，郭润爱所主张的抵顶金额不能确定，不满足法律规定的债务相互抵顶的条件，其提出的该项上诉主张事实依据不足，本院不予支持。 综上所述，郭润爱的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由郭润爱负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 田 佳