河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3460号 上诉人：（原审原告、反诉被告）：河北普民商贸有限公司，住所地河北省邢台市威县洺洲镇爱国路与西一环交叉口万友香谢里小区C1、C2商铺，统一社会信用代码91130533MA0CQFH92J。 法定代表人：李良勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振奎，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告、反诉原告）：河北万友兴业房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市威县洺洲镇西一环与信德路交叉口，统一社会信用代码91130533MA07TK073J。 法定代表人：蔡芸，该公司经理。 委托诉讼代理人：张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜会芳，河北鑫旺律师事务所实习律师。 原审第三人：袁玉忠，男，1973年10月28日出生，汉族，医生，户籍地河北省威县，现住河北省邢台市广宗县。 委托诉讼代理人：刘燕，河北邢广习律师事务所律师。 原审第三人：王庆民，男，1963年8月9日出生，汉族，农民，住河北省邢台市广宗县。 委托诉讼代理人：刘燕，河北邢广习律师事务所律师。 上诉人河北普民商贸有限公司因与被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司、原审第三人袁玉忠、王庆民租赁合同纠纷一案，不服河北省威县人民法院（2020）冀0533民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人河北普民商贸有限公司的委托诉讼代理人王振奎，被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张立豪、杜会芳，原审第三人袁玉忠、王庆民及其委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北普民商贸有限公司上诉请求：依法撤销威县人民法院（2020）冀0533民初821号民事判决第一项判决内容，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；维持威县人民法院（2020）冀0533民初821号民事判决第二项判决内容；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定案涉《超市租赁合同》及《补充协议》合法有效，依据不足，属于认定错误。租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定为无效。1、《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条、6条、7条和8条、《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第5条、6条、7条和9条对房屋建筑工程竣工验收程序、建设工程竣工验收应当具备的条件、需提供的资料有明确的规定，且要求建设工程竣工验收报告应当使用建设行政主管部门统一印制的格式文本。本案被上诉人提交的所谓“竣工验收报告”无论从形式上、还是从程序上、还是实质内容上均不符合上述规定要求，并且威县所属的工程质检监督部门也未出具工程质量监督报告。故被上诉人提供的“竣工验收报告”不足以证明租赁建筑物达到了国家验收标准并验收合格。2、《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程竣工验收还包括消防、环境、卫生等质量验收，除建设单位组织实施建设工程竣工验收外，还应当有消防部门、环保部门、卫生部门等相关行政部门实施专项验收。本案中，被上诉人自始至终未提供威县消防部门出具的工程验收合格的证明文件以及规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。因被上诉人未取得消防、环境、卫生等质量验收或准许使用证明，以及所取得“竣工验收报告”不符合法定要求，故案涉《租赁合同》违反了《建筑法》、《消防法》强制规定而无效。一审法院认定缺乏事实依据，依据不足，应当予以纠正。二、本案权属争议明确，原审关于“不属于权属争议”的认定错误。1、威县县政府《专题会议纪要》和《协议书》（第三人与洺洲镇政府签订）确定，二号地块（案涉香榭里小区）涉及的14户安置，安置方案为按照原沿路长度1:1就地安置，不能安置在爱国路南侧1号地块区域安置。根据被上诉人提供的规划图纸，2号地块根本不存在不能满足安置的问题，按照安置方案自东向西安置，第三人袁玉忠、王庆民安置的区域恰恰位于C1、C2范围内。2、第三人袁玉忠、王庆民在C1、C2部分区域内垒砖墙，通过这种方式宣示对案涉租赁物享有部分权属。3、万友中央公园B区（香榭里）总平面图规划安置区域与县政府会议纪要以及安置协议书确立的“就地安置”相矛盾。以上事实足以证明案涉租赁部分商铺存在权属争议，原审法院关于“不属于权属争议”的认定错误。三、原审法院认定上诉人要求解除租赁合同的证据、依据不足错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称审理租赁合同解释）第8条规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应支持。如上所述，第三人与被上诉人对案涉租赁物存在权属争议，导致上诉人不能使用租赁物，合同目的不能实现，上诉人完全可以依据《审理租赁合同解释》第8条规定主张解除租赁合同。四、被上诉人严重违约，导致上诉人合同目的不能实现。上诉人与被上诉人订立租赁合同并行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同成立后，双方均应按照约定全面、恰当的履行自己的义务。租赁合同中出租方应确保自己对租赁物没有权利瑕疵，当第三人对租赁物提出权利异议并阻碍承租人对租赁物的使用时，有义务予以排除。本案中第三人对租赁物提出权属主张，加垒墙体以示权利，并阻碍上诉人施工装饰使用时，作为出租方的被上诉人负有排除权利主张，消除阻碍的法定义务，但被上诉人对此置之不理，听之任之，严重违反了法定义务，应当承担违约责任。因被上诉人的严重违约导致上诉人不能使用租赁，合同目的不能实现，上诉人依据《合同法》第94条规定解除租赁合同，具有法律依据，应得到支持。五、本案上诉人在履行租赁合同过程中无任何过错。最高人民法院在人民法院工作中培育和践行社会主义核心价值观的若干意见中提出，在审判、执行活动中，司法人员除了要查明案件的实体争议和纠纷的是非曲直外，还要对当事人在纠纷发生和诉讼过程中的诚实守信情况进行审查并作为裁判的重要依据。要依法保护、鼓励诚实守信的当事人，不让讲诚信的当事人在诉讼中吃亏；要依法制裁、谴责不讲诚信的当事人。要通过维护和奖励诚信诉讼，树立国家司法的权威，提高司法的公信力。本案诱发原因系被上诉人未能妥善有效的解决第三人的安置问题，造成第三人通过这种方式维权，导致上诉人不能实现合同目的，归根结底是由被上诉人过错引起。虽安置协议并非被上诉人与第三人签订，但结合县政府的会议纪要及镇政府的协议、证明，均证实被上诉人承担着安置义务，现被上诉人自称不是安置主体，规避安置义务，显然有违诚实信用的原则。作为承租方的上诉人租赁建筑物的目的进行商业经营，在合同签订后及时支付租赁费，对租赁物进行装修装饰，先后投资购置电梯、空调及支付装修费等各项总计120多万。上诉人在履行合同中不存在任何过错，恰恰是被上诉人在第三人提出权利主张时，不履行法定义务，未能妥善有效解决争端，造成上诉人无法使用租赁物，导致巨大经济损失，过错完全由被上诉人造成。恳请二审法院查清事实，正确适用法律，支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。 河北万友兴业房地产开发有限公司答辩称，一、双方签订的《超市租赁合同》及《补充协议》合法有效。第一，《建筑法》61条第2款、《消防法》第13条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5、6、7、8条、《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第5、6、7、9条对房屋建筑工程竣工验收程序、建设工程竣工验收应当具备的条件、需要提供的资料的规定不是效力性强制规定，是管理性强制规定，不影响合同的效力。第二，案涉商铺已经验收合格，并交付使用，并非《建筑法》第61条第2款所规定的未经验收或验收不合格的情况。第三，确定一个合同是否有效，根据《民法总则》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。并该合同并无《合同法》第52条、53条无效情形，故答辩人与上诉人订立的《超市租赁合同》应当认定为有效合同。第四，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条只明确未取得规划许可证或未按规划许可证建设的违法房屋租赁合同无效，对其他情形并未规定无效，本案房屋取得规划许可证，应当认定有效。此外，由于上诉人进行改造装修，房屋现状不能够进行消防验收，只能改造装修完成后进行，而双方签订的《超市租赁合同》第八条，约定上诉人自行办理施工、消防等审批手续，答辩人予以协助，据此，办理租赁超市的消防验收应由上诉人完成。因此，上诉人关于合同无效的主张不能成立。二、本案租赁房屋属于答辩人所有，权属明确。1、根据答辩人提交的《建设工程规划许可证》、不动产权证证明，证实答辩人已依法取得案涉土地的国有建设用地使用权，本案租赁的C1、C2商铺已于2017年8月23日办理了建设工程规划许可证；提交的经主管部门备案的万友中央公园B区（香榭里）总平面图证明本案出租的C1、C2商业楼不是村民回迁安置用房。上述证据能够证实租赁房屋为合法建筑，答辩人为权利人，该房屋与第三人无关。答辩人出租的房屋不存在权利瑕疵及权属争议。2、政府会议纪要不能证明租赁房屋属于第三人所有。政府会议纪要作为政府记载、传达会议情况的公文，是政府派员参与相关当事人之间的经济利益的协调，对当事人之间的民事行为提出的一种协调意见，并非政府行政命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人不具有强制力。该会议纪要不能约束答辩人。此外，该会议纪要第四条第二项显示：如二号地块不能满足安置，剩余部分在一号地块安置，这证明该会议纪要并未最终确定袁玉忠的安置位置。3、答辩人提交的总平面规划图是政府部门依法审批，时间在会议纪要形成之后，应以总平面图为认定安置区域的依据。根据万友中央公园B区（香榭里）总平面图可以看出，案涉居民小区开发的村民安置区域，具体位置明确，即使第三人应予安置，也应安置在县批准通过的建设规划方案所确定的集中安置区域内，与本案诉争的商铺无任何关联。上诉人主张两者地块相矛盾不能成立，应予驳回。4、此外，答辩人没有与第三人签订安置协议，对第三人没有安置义务，第三人不能向万友公司主张权利。第三人是否符合安置主体资格、应安置于什么位置，也均非本案所应讨论的问题，亦与答辩人合法取得的案涉商铺无关，原审法院关于“不属于权属争议”的认定正确。三、本案租赁房屋权属明确，租赁合同有效，上诉人无权解除。上诉人主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条解除合同，但该条规定并非凡是存在权属争议的均应解除。出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效，应当继续履行，是不能随意解除的。四、不存在因答辩人违约行为导致上诉人合同目的不能实现的情形。答辩人提交的证据能够证明租赁物不存在权利瑕疵，不存在违约行为。当第三人对答辩人合法的租赁物提出非法主张时，答辩人已将权属情况告知上诉人，并让其查验了相关法定证件，答辩人不能因为第三人的行为承担责任。如果一个对租赁物没有实体权利的任何第三方妨害承租人使用租赁物，就认定出租人承担瑕疵担保责任，加重了出租人的责任，显失公平也不符合立法本意，应当由实施妨害行为的第三人直接承担责任，上诉人应当依法排除第三人的妨害，而不是以此为由解除合同。故上诉人依据《合同法》第94条解除租赁合同不合情、不合法，应予驳回。五、答辩人在合同履行过程中不存在过错，上诉人将第三人的侵权行为一概归咎为答辩人毫无事实根据，上诉人是进行了投入，但答辩人同样进行了投入，并且至今不能正常收取租金。没有任何证据证明安置第三人的主体是答辩人，不能因此让答辩人承担额外的义务。六、因答辩人考虑到涉案商铺的用途就是租赁收益，无论谁租赁都能受益，而且一审未支持上诉人返还租金及拒付租金的主张，因此未提出上诉。但如果上诉人仍不按合同约定履行交纳租金义务，答辩人将依法另行主张相关权利。答辩人未提出上诉，并不代表认可一审判决。一审判决未认定上诉人违约并只驳回答辩人主张是错误的。在一审中答辩人提交的证据能够证明上诉人违约未缴纳租金的事实及答辩人发出解除合同通知的事实，在一审中答辩人提交了解除合同告知函、履行义务督促函、严重违约告知函及物业费收据及电子回执单的原件，一审判决以提交的复印件为由不予认定相关事实错误。综上所述，答辩人在履行租赁合同过程中无任何过错，本案诱发原因系第三人侵权所致，上诉人上诉理由不能成立，望法庭依法驳回上诉。 袁玉忠、王庆民答辩称，1、一审判决认定本案不属于权属争议，并认定上诉人与被上诉人签订的《超市租赁合同》及《补充协议》合法有效是错误的。答辩人于2013年6月14日通过转让取得原门市地的所有权，后因县政府的政策收回门市地，2017年5月21日威县洺州镇政府与答辩人签订了安置协议，约定回收答辩人的门市地20米就地安置。答辩人原门市地就位于威县西一环与交叉口东南角，通过转让协议以及洺州镇政府出具的证明可以证实，而本案涉及的租赁房屋就位于上述位置，正是答辩人的安置地。所以答辩人就是涉案商铺的所有权人，河北万友兴业房地产开发有限公司作为开发商，对于涉及安置的地块仅仅有开发建设的权利，房屋建成后，应当将安置房屋按照县政府的会议纪要和洺州镇政府的安置协议交付给答辩人，而不征询答辩人的同意或不经政府部门批准，无权自行对外租赁。故一审判决认为案涉房屋不存在争议，且认定万友公司有权对外租赁房屋，无视事实和证据的存在，严重侵犯了答辩人的合法权益。2、一审判决认定案涉C1、C2商铺不在村民安置范围内是错误的。首先一审判决书的认定违背了安置协议中威县洺州镇政府对答辩人的承诺和双方的约定。其次一审判决认定C1、C2商铺不在村民安置范围内的唯一依据是威县城乡规划建设局的总平面图，但建设项目详细规划总平面图仅是内部流程，根据法律规定，该平面图应当在进行公示后才发生法律效力。但被上诉人在整个案件审理过程中，并没有提交公示证据，所以该平面图并不具备法律效力。该判决书据此认定涉案商铺不在村民安置范围内明显是错误的。综上所述，涉案商铺是答辩人依据安置协议应取得的合法财产，被上诉人擅自越权对外出租，其与上诉人之间签订的租赁协议依法无效。二审法院请查明事实后，撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《超市租赁合同》及《补充协议》。 河北普民商贸有限公司向一审法院起诉请求：请求判令解除《超市租赁协议》；判令被告承担违约责任，支付违约金15万元，并赔偿因违约造成原告经济损失101.05万元；判令被告返还原告已交付的履约保证金和租金26.9750万元，本案诉讼费等由被告承担。 河北万友兴业房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》；判令被反诉人租赁商铺固定装修与设施设备无偿归反诉人所有；判令被反诉人给付反诉人租金及滞纳金36,592元；判令被反诉人偿还反诉人代付的物业费及滞纳金38,320元；判令被反诉人赔偿反诉人商铺改造及修复费用749,372元；判令被反诉人支付反诉人违约金15万元；本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2019年3月4日，河北普民商贸有限公司（乙方）与河北万友兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《超市租赁合同》，合同约定河北普民商贸有限公司租赁位于威县西一环与爱国路交口河北万友兴业房地产开发有限公司香榭里C1、C2商铺开设超市，名称“万友XXX超市”租赁面积4,790平方米，租赁期限为7年，自2019年7月1日至2026年6月30日，合同第五条第一款第1项约定，自本合同签订之日起5日内河北普民商贸有限公司须向河北万友兴业房地产开发有限公司支付15万元保证金。合同第三条第二款约定：甲方以“清水房”的标准向乙方交付物业。第五条第二款第1项约定了具体的租金数额及缴纳时间；第3项约定，第一周期的租金在合同签订当天支付50%，另50%租金在2020年2月1日前付清，每逾期一日除支付租金外，还应支付年租金总额1%作为违约金，依次累计，若逾期十日未如数缴纳，万友公司有权单方面解除或终止合同。第五条第三款第1项约定，租赁期间，乙方需向中远物业服务有限公司按建筑面积（最终面积以产权面积为准），按规定支付物业服务费。（商铺物业费每平方米0.8元），以后根据物业公司及市场变化相应调整，物业服务费自房屋交付之日开始收取，如乙方装修好房屋暂不使用，则自装修完毕到开园期间定的物业服务费按半价收取。合同第八条约定：乙方自行向政府有关部门办理超市装修工程的施工报建、消防报建以及相关审批手续，甲方应及时向乙方提供用于报建的相关图纸，公司文件，并给予必要的支持。合同第十二条约定：合同终止或甲乙双方行使合同解除权（不论基于何种原因）······，双方还应结清各自应当承担的费用，乙方固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方所有。合同第十三条第二款第4项约定：乙方违约，甲方解除合同或追究乙方违约责任时，乙方应支付甲方违约金15万元。2019年7月18日，双方签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期变更为10年，即自2019年7月1日至2029年6月30日，并约定了具体的租金数额及缴纳时间，其中，第一周期即2019年7月1日至2020年6月30日的租金为票前租金239,500元，开票租金300,000元。2019年7月18日的《超市项目加固改造及交房确认书》显示甲方负责提供一部电梯直梯采购、安装，结构改造加固及墙改费用由乙方承担总费用为300,000元，双方确认在2019年9月10日为甲方向乙方正式交房日期并按照合同约定开始第一租赁周期计算租金。之后双方均认可交房时间确定为2019年9月20日。在涉案商铺装修过程中，第三人袁玉忠、王庆民就涉案商铺北头20米商铺要求安置。2020年7月2日下午，本院组织当事人现场查看涉案商铺，装修处于停滞状态，超市尚未投入运营。2017年2月10日，万友公司取得涉案商铺土地使用权，2017年8月23日，涉案商铺取得建设工程规划许可，涉案C1、C2商铺经验收合格。威县城乡规划建设局加盖公章的万友中央公园B区（香榭里）总平面图显示涉案C1、C2商铺不在村民安置范围。关于河北普民商贸有限公司主张的相关费用，2018年8月13日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司保证金150,000元，2018年9月11日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司租赁费119,750元，2019年7月18日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司电梯结构改造加固及墙改费300,000元。2019年9月21日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司消防款80,000元。河北普民商贸有限公司提交2019年8月30日银行交易记录，拟证明给付河北万友兴业房地产开发有限公司电梯款241,500元，河北万友兴业房地产开发有限公司有异议，交易记录可以证实该款项已实际支出，但是对方户名系耿亚飞，不足以证实该款项给付河北万友兴业房地产开发有限公司。关于设计方案费10,000元，微信支付记录不能确定对方身份，该主张证据不足，不予支持。关于2019年8月23日收据（200,000元），交款单位系万友超市，该费用发生在装修期间，结合现场查看情况，可以证实河北普民商贸有限公司支出工程款200,000元。2019年9月13日收据（189,000元）显示为设备款，且非正规税票，河北普民商贸有限公司主张系空调款，证据不足，不予支持。关于河北万友兴业房地产开发有限公司主张的相关费用，《超市租赁合同》签订（2019年3月4日）之前的费用，证据、依据不足，不予支持，河北万友兴业房地产开发有限公司与威县田沃商贸有限公司的协议，不足以证实与本案的关联性，不予采信。关于变更设计增加设计费用27,492元和增加审图费用2,000元，该费用发生在《超市租赁合同》签订后装修期间，且与2019年7月8日三方交流会会议纪要相互佐证，应予认定。河北鼎居建筑工程有限公司与河北万友兴业房地产开发有限公司就涉案商铺室内加固改造工程施工合同显示，工程内容为室内安装电梯周围结构进行加固施工，约定开工日期为2019年7月20日，竣工日期为2019年8月15日，该费用206,795元，应予认定。张祥民与河北万友兴业房地产开发有限公司就涉案商铺室内改造工程施工合同显示，工程内容为室内墙体进行拆改施工等，约定开工日期为2019年7月25日，竣工日期为2019年8月20日，该费用153,513元，应予认定。张祥民与河北万友兴业房地产开发有限公司就C1商业扶梯设备基坑砼墙破除工程显示，工程内容为C1商业楼10-11/B轴处扶梯设备基坑砼墙破除，约定工期为2019年9月17日至2019年9月19日，该费用8,000元，应予认定。河北万友兴业房地产开发有限公司主张C1、C2恢复原状费用616,328.1元，证据不足，不予支持。河北万友兴业房地产开发有限公司主张物业费38,320元，收据及电子回执单为复印件，不予支持。 一审法院认为，2017年2月10日，河北万友兴业房地产开发有限公司取得涉案商铺土地使用权，2017年8月23日，涉案商铺取得建设工程规划许可，涉案商铺经验收合格，不在村民安置范围，故涉案《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》合法有效。河北万友兴业房地产开发有限公司解除合同告知函、履行义务督促函、严重违约告知函系复印件，不予采信。第三人主张的安置商铺仅涉及涉案商铺其中一小部分，安置尚未完成，涉案商铺土地使用权登记在河北万友兴业房地产开发有限公司名下，第三人主张商铺安置，不属于权属争议，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。该规定未赋予承租人因此而解除合同的权利，《超市租赁合同》第八条约定：河北普民商贸有限公司（乙方）自行向政府有关部门办理超市装修工程的施工报建、消防报建以及相关审批手续，河北万友兴业房地产开发有限公司（甲方）应及时向乙方提供用于报建的相关图纸，公司文件，并给予必要的支持。综上，河北普民商贸有限公司主张解除《超市租赁合同》，证据、依据不足，难以支持。依据该规定，河北万友兴业房地产开发有限公司以河北普民商贸有限公司未依据约定缴纳租金为由，主张解除《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》依据不足，不予支持。因本院确定《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》不予解除，河北普民商贸有限公司请求返还租金，本案不宜处理，可另行依法主张，河北普民商贸有限公司其他诉求，亦不予支持。河北万友兴业房地产开发有限公司主张租金、物业费及滞纳金，本案不宜处理，可另行依法主张，河北万友兴业房地产开发有限公司其他诉求，亦不予支持。第三人主张商铺安置，与本案非同一法律关系，不予处理，可另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第二项之规定，判决：一、驳回本诉原告河北普民商贸有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司的诉讼请求；本诉案件受理费17,673元，减半收取8,836.5元，由本诉原告河北普民商贸有限公司负担，反诉案件受理费13,543元，减半收取6,771.5元，由反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年3月4日，河北普民商贸有限公司与河北万友兴业房地产开发有限公司签订《超市租赁合同》，合同约定河北普民商贸有限公司租赁位于威县西一环与爱国路交口河北万友兴业房地产开发有限公司香榭里C1、C2商铺开设超市；后又签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期变更为10年，即2019年7月1日至2029年6月30日。合同约定，乙方（河北普民商贸有限公司）在商铺交还时应保证房屋及设施设备及装修的完好及正常使用……乙方（河北普民商贸有限公司）固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方（与河北万友兴业房地产开发有限公司）所有。乙方（河北普民商贸有限公司）的固定装修设施包括但不限于消防设备、电梯、空调、瓷砖等。合同签订后，河北普民商贸有限公司向河北万友兴业房地产开发有限公司交付履约保证金15万元、租赁费11.975万元，进场装修施工，向河北万友兴业房地产开发有限公司支付电梯结构加固及墙改费30万元、消防款8万元，并支付电梯款24.15万元、工程费20万元及空调设备费、方案费等其他费用。在装修施工过程中，原审第三人袁玉忠、王庆民对其所租赁商铺主张拆迁安置，阻止其装修施工，争议至今。后上诉人未再向被上诉人交纳租赁费。 本院认为，本案上诉人河北普民商贸有限公司在一审中起诉请求解除合同，被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司在一审中提起反诉请求亦是解除合同，且被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司将解除合同告知函作为证据向一审法院提交，经一审庭审质证上诉人河北普民商贸有限公司未对该告知函的真实性提出异议。根据被上诉人陈述及一审提出的反诉请求和上诉人的诉讼请求，双方当事人均有解除合同的意愿，故一审法院未准予解除合同不当，本院予以纠正。本案所涉商铺有原审第三人主张拆迁安置争议，至今未能解决，作为出租人河北万友兴业房地产开发有限公司未能保证租赁物没有瑕疵，未及时排除阻挠，未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，未能保证租赁物的正常使用，致使河北普民商贸有限公司租赁合同目的无法实现；作为承租人河北普民商贸有限公司未采取适当措施维护自身权益，而以拒不交纳租金方式主张权利行为不当，故本案租赁合同双方均存在一定违约行为，根据合同约定双方均需向对方承担15万元的违约责任，故双方违约责任可相互抵销。鉴于本案双方当事人签订的案涉租赁合同应予解除，被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司应将上诉人河北普民商贸有限公司交纳的履约保证金15万元予以退还。上诉人河北普民商贸有限公司在租赁商铺装修中投入的消防、电梯、装修费用，实际已作用于该商铺，因租赁商铺尚处于装修状态，未实际经营，上诉人未及使用，被上诉人主张固定装修与设施设备无偿归其所有有失公允。鉴于上诉人提交的电梯款24.15万元银行交易记录、消防款8万元转账明细、电梯结构改造加固及墙改费30万元收据、工程款20万元收据，结合被上诉人的反诉请求，以及固定装修、电梯、消防设施设备不宜拆除的客观实际，本院酌定前述固定装修和设施设备不再拆除归被上诉人所有，被上诉人向上诉人支付相关费用50万元。 关于上诉人河北普民商贸有限公司主张返还租赁费和被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司主张租金及滞纳金，因租赁已实际发生，但被上诉人违约行为致使上诉人以拒交租金方式对抗，双方均有不当，对双方该项主张不予支持。 关于上诉人河北普民商贸有限公司主张赔偿设计方案费、空调设备款费用，空调设备在一审法院现场勘查时尚未实际安装，设计方案费证据不足，对上诉人的该两项赔偿主张不予支持。关于被上诉人主张物业费及滞纳金、商铺改造及修复费用，证据不足，不予支持。 故本案被上诉人河北万友兴业房地产开发有限公司共应向河北普民商贸有限公司支付65万元。 综上所述，上诉人河北普民商贸有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省威县人民法院（2020）冀0533民初821号民事判决； 二、解除河北普民商贸有限公司与河北万友兴业房地产开发有限公司之间的《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》； 三、案涉租赁商铺中河北普民商贸有限公司安装的固定装修与设施设备归河北万友兴业房地产开发有限公司所有； 四、河北万友兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向河北普民商贸有限公司支付人民币65万元； 五、驳回河北普民商贸有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回河北万友兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费17,673元，减半收取8,836.5元，由河北万友兴业房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费13,543元，减半收取6,771.5元，由河北万友兴业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费17,673元，由河北普民商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  王 兵 审判员  解宝成 二〇二〇年十二月八日 书记员  魏素萍