广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初354号原告（执行案外人）：李细弟，男，1973年2月5日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区××××××××××××××。原告（执行案外人）：李光平，男，1970年10月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区××××××××××××××××。上列两原告委托诉讼代理人：杨学文，男，住广东省汕头市濠江区×××××××××××××。被告（申请执行人）：陈淑贞，女，1955年5月24日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：吴剑波，广东挚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑奕欣，广东挚业律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：李统标，男，1975年8月11日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区×××××××××××。原告李细弟、李光平与被告陈淑贞、第三人李统标案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告李细弟、李光平的委托诉讼代理人杨学文、被告陈淑贞的委托诉讼代理人吴剑波、郑奕欣到庭参加诉讼。第三人李统标经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李细弟、李光平向本院提出诉讼请求：1.判决解除对住宅用地的查封，不得执行该执行标的；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月25日，被告陈淑贞因与第三人李统标民间借贷纠纷，向濠江区人民法院申请财产保全，请求查封第三人李统标名下位于汕头市濠江区住宅用地。2019年6月26日，汕头市濠江区人民法院作出（2019）粤0512民初201号之一《民事裁定书》，裁定查封第三人李统标名下的位于汕头市濠江区住宅用地。2020年4月2日，两原告对执行标的提出书面异议，汕头市濠江区人民法院审查后于2020年6月15日作出（2020）粤0512执异3号执行裁定书，驳回了两原告的异议请求。两原告不服查封裁定，特提起诉讼，理由如下：1.两原告与第三人签订《土地转让协议书》合法有效，且发生在被告与第三人李统标债权纠纷之前。两原告与第三人李统标的户口属于同一集体经济组织。2014年11月13日，两原告与第三人李统标签订了《土地转让协议书》，约定将案涉查封地块转让给两原告用于建设住宅，转让价为50万元。协议书签订后，两原告按协议约定将50万元转入第三人李统标的账户，第三人同时也将案涉地块交付两原告使用，并将《集体土地建设用地使用证》交付给两原告。该《土地转让协议书》经所属集体经济组织华新居委会同意并在协议书上盖章、居委主任签名确认。2.两原告于2015年在案涉地块上建设了一层住宅，原告李细弟与母亲一直居住至今，故该房屋所有权属于两原告所有，且由原告李细弟及其母亲实际占有使用。综上，两原告与第三人李统标签订的《土地转让协议书》合法有效，并已实际占有、使用案涉土地，濠江区人民法院查封案涉土地，损害了两原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈淑贞辩称，两原告虽对登记在第三人名下的不动产提出执行异议，但并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条规定的情形，其权利无法排除执行，具体理由如下：1.根据《土地管理法》的相关规定，集体土地只能在同一集体经济组织内部进行流转，原告李光平在2014年11月13日签订的《土地转让协议书》时为汕头市金平区×××××居民，与原告李细弟、第三人李统标属于不同的集体经济组织，故依据《合同法》第五十二条的规定，两原告与第三人签订的《土地转让协议书》因违反法律规定而无效，也即两原告提出的执行异议不符合《执行异议规定》第二十八条规定“合法有效的书面买卖合同”的要件。2.两原告提供的《中国农业银行转账业务客户回执》中向第三人转账50万元的付款方非两原告本人，该付款方也并非《土地转让协议书》的当事人，故两原告主张已交付全部价款理由依据不足。3.根据《执行异议规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，案涉集体土地建设用地使用权登记于第三人李统标名下，两原告并非案涉土地使用权的权利人。同时，两原告自《土地转让协议书》签订之后至今并未办理案涉土地使用权的过户登记手续、完成物权变动，亦无法证明系非因其自身原因未办理过户登记，故其自身原因上存在过错，无法排除执行，法院对案涉土地使用权作为第三人李统标的执行标的物予以强制执行并无不当。4.即便认为两原告对案涉土地享有权利，其权利也无法排除执行。根据两原告在《民事起诉状》中的陈述，其对案涉土地仅仅享有使用权，该权利无法排除对案涉土地的强制执行。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。第三人李统标未作陈述。原告李细弟、李光平围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告陈淑贞及第三人李统标没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的《土地转让协议书》，本院认为，该《土地转让协议书》有原件核对且有汕头市濠江区滨海街道华新社区居民委员会的证实，本院予以确认。本院查明如下事实：本院在审理陈淑贞与李统标民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤0512民初201号]过程中，根据陈淑贞的申请，于2019年6月26日作出（2019）粤0512民初201号之一《民事裁定书》，查封了李统标名下位于汕头市濠江区×××××××××××××××××的住宅用地。该案判决生效后，因李统标未履行上述判决确定的金钱给付义务，陈淑贞于2020年3月2日向本院申请强制执行，本院于同日立案[案号：（2020）粤0512执96号]，并向李统标发出《执行通知书》，责令其履行判决确定的义务。案在执行过程，李细弟、李光平向本院提出执行异议，称其与李统标在2014年11月13日签订了《土地转让协议书》，李统标已将前述案涉土地转让给他们并已实际占有使用至今，请求撤销本院（2019）粤0512民初201号之一《民事裁定书》，解除对前述案涉土地使用权的查封。本院于2020年6月15日作出（2020）粤0512执异3号执行裁定书，驳回李细弟、李光平的异议请求。李细弟、李光平遂于2020年7月1日向本院提起本案诉讼。另查明，2014年11月13日，李细弟、李光平与李统标签订了《土地转让协议书》，约定李统标将址于华新居委集体建设建设用地[证号：汕集建（95）字第号]转让给李细弟、李光平，转让金额为50万元，汕头市濠江区滨海街道华新社区居民委员会在上述协议书上盖章确认。同日，李细弟、李光平向李统标转账50万元。协议签订后，李细弟在上述涉案土地上建设一层平房并由李细弟及其母亲居住。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，本案争议焦点是李细弟、李光平对本案争议的住宅用地是否享有足以排除执行的民事权益。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李细弟、李光平能否排除人民法院强制执行，应当审查其是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，并据此做出判断。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，在不侵害到农村集体经济组织土地资源的情况下，同一农村集体各成员之间对宅基地上房屋进行买卖的行为是予以认可的，但仅针对宅基地使用权本身的买卖是禁止的。而本案涉案《土地转让协议书》仅针对宅基地使用权本身进行转让，侵害了集体经济组织的土地资源和违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定，该《土地转让协议书》应认定为无效。由于李细弟、李光平与李统标签订的《土地转让协议书》因违法而无效，故本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，李细弟、李光平就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的。因此，李细弟、李光平请求判决解除对汕头市濠江区×××××××××××××××××住宅用地的查封，不得执行该执行标的的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。李统标经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告李细弟、李光平的诉讼请求。案件受理费3900元，公告费690元，由原告李细弟、李光平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。审 判 长  林燕芳审 判 员  谢俊光人民陪审员  郑素霞二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  陈 蕊书 记 员  黄丽霖附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。