终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10893号原告：广州海港物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区港前路531号大院消防大楼5-6楼。法定代表人：庄潮生，总经理。委托诉讼代理人：胡瑶瑶，女，1994年4月22日出生，系该司员工。委托诉讼代理人：黄超，男，1980年10月30日出生，系该司员工。被告：广州市金丰信物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路183号一楼自编1号铺。法定代表人：叶志成，经理。委托诉讼代理人：罗学军，广东通明律师事务所律师。原告广州海港物业管理有限公司与被告广州市金丰信物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡瑶瑶、黄超，被告委托诉讼代理人罗学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海港物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交还广州市荔湾区沿江西路31号物业并承担逾期交场的违约金，每日费用按租赁合同最后一期（2019年12月）租金标准的2%，即每日419.2元；2.判令被告支付自2020年2月1日起至被告交还场地之日止的逾期腾房占有使用费，费用按被告缴纳最新一期（2020年1月）的租金标准计算，即每月76000元。事实和理由：被告与原广州港集团客运服务有限公司就广州市荔湾区沿江西路31号物业的使用于2013年3月18日签订了《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。被告、客总公司及原告又签署有《合同主体变更协议》，三方确认由原告承接客总公司在原租赁合同中的全部权利义务。2019年12月1日，在合同到期前1个月，原告向被告发出《关于合同到期撤场及公开招租的通知》。其后，原告对该物业进行新一轮公开招租。2019年12月30日，被告参与公开招租竞价并最终以最高价竞得新一期租赁合同承租权。在未签订新一期合同的情况下，被告按新一期合同标准向原告缴交了2020年1月份的租金。但其后被告以多种理由拒绝签订新一期租赁合同并拒绝缴纳租金。原告经多次催促未果，至今被告仍占用该场地未撤场。原告认为，被告未按招标文件要求缴纳竞价保证金且在中标后拒绝签订房屋租赁合同并继续占用该场地，没有事实和法律依据，理由如下：（一）被告租赁合同到期仍占用租赁场地，应支付逾期腾房占有使用费。2019年12月31日，原被告双方签订的房屋租赁合同已到期，被告拒绝签订新一轮租赁合同并仍占有、使用、经营该租赁场地。2020年2月1日起，被告未支付任何租赁费用，造成原告实际损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应支付2020年2月1日起至场地交还之日止的逾期腾房占有使用费，费用按被告缴纳最新一期（2020年1月）的租金标准计算，即每月76000元。（二）被告租赁合同到期未交还租赁场地，应当承担违约责任。原被告双方2013年7月签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》第九条第（三）款明确约定，合同租赁期满时须及时搬离该物业，但被告未履行交还租赁场地的合同义务，应承担违约赔偿责任，向原告支付违约金，违约金按租赁合同最后一个月的月租标准2%计算每日违约金，即每日419.4元。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应继续履行交还租赁场地的合同义务。被告广州市金丰信物业管理有限公司答辩：我方不同意原告的全部诉讼请求。1.根据原告提供的证据显示，广州市房屋租赁合同在2019年12月底已经到期，双方没有任何租赁关系。2.根据原告的证据显示，原告与涉案房屋不存在法律关系，原告不是涉案房屋的业主也没有业主的授权委托，没有对该房屋进行管理、转租等权限。3.原告没有资格对涉案房屋进行投标，该投标无效，所缴纳的保证金应当返还，我方尚未提起反诉，我方保留追究原告的退还竞价保证金78000元的诉讼权利。原告其他诉讼请求应当予以驳回，其无权提出相应诉讼请求。4.我方认为原告的招标、我方的投标均属无效，不应没收竞价保证金。此外，根据《物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，涉案房屋原告从立案到现在从来没有出示过不动产权证书，其不享有该不动产权的权利。经审理查明，2012年1月1日，广州港集团客运服务有限公司（出租人、甲方，以下简称广州港客运公司）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区沿江西路31号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方做商业用途使用，建筑面积400平方米。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日租金为20970元/月。租金按月结算，由乙方在每月20日前缴付租金给甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方等。同日，双方签订了《广州市房屋租赁合同〈补充协议〉》（以下简称补充协议），约定：该物业租赁期满或合同提前终止时，乙方须及时搬离该物业；乙方逾期不搬离的，甲方有权要求乙方补交占用期租金；除此之外，乙方每占用一日，甲方还可按本租赁最后一个月的月租金标准的2%向承租人收取违约金等。2014年1月1日，广州港客运公司、被告及原告三方签订《合同主体变更协议》，约定将广州港客运公司在《广州市房屋租赁合同》及补充协议中的权利和义务转移给原告，由原被告双方按照原合同约定的全部条款，继续履行。《广州市房屋租赁合同》约定期限内，被告按约定使用涉案房屋并支付租金。前述合同期限届满前，原告向被告发出《关于合同到期撤场及公开招租的通知》，明确被告在合同到期时须撤场并向原告退还涉案房屋；原告对涉案房屋进行重新公开招租，被告可参与该竞价，但不确保其能优先承租；一旦原告与被告以外的新承租方签订新一期租赁合同，将书面通知被告撤场。2019年12月24日，原告发出《物业租赁邀请竞价通知》，对涉案房屋进行公开招租。被告以76000元/月的租金（含管理费）竞得涉案房屋3年承租权利。但此后被告一直未根据前述公开招租要求与原告签订新的租赁合同。2020年3月23日，原告向被告发出《关于不符合商铺租金减免条件的告知函》，明确由于被告原因，一直未与原告签订涉案房屋租赁合同，被告也未提供相关疫情商铺租金减免资料，按照相关政策，被告不符合租金减免条件，不在租金减免范围内。2020年3月31日，被告向原告发出《关于发生新型冠状病毒感染××疫情不可抗力事件要求延期签订租赁合同及变更租赁条件的申请函》，申请《广州市房屋租赁合同》租期延长、租金减免及调整原有招商条件等。此后，原被告还就签订新一期租赁合同以及被告清场等问题进行沟通，但未有结果。2020年9月25日，本院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但没有相关主体向本院登记。诉讼中，被告提交了一份中国银行网上银行电子回单，拟证明其已经向原告支付使用费76000元。被告没有确定前述款项属哪个月的使用费。原告对该证据予以确认，认为被告同意竞价物业书中的租金标准，并缴纳了相应的租赁费用。庭审中，原告陈述，涉案房屋竞标的第二中标人标价为101元/平方米/月，而被告之所以出190元/平方米/月的竞标价，是因为其曾对涉案房屋进行了加建，至今仍然使用加建部分，该出价属于其自身利益的考虑；被告的加建没有相关手续，原告至今还收到行政部门的处罚通知。本院认为，广州港客运公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。据原告、被告及广州港客运公司签订的《合同主体变更协议》约定，广州港客运公司在《广州市房屋租赁合同》中的权利和义务转移给原告，故涉案房屋租赁关系的当事人为原被告双方。补充协议约定，租赁期满被告须及时搬离涉案房屋，逾期不搬离的，原告有权要求被告补交占用期租金，此外每日还可按租赁最后一个月的月租金标准的2%收取违约金。《广州市房屋租赁合同》已于2019年12月31日届满，虽然被告已竞价取得涉案房屋新一期承租权利，但其并未与原告签订新的租赁合同，确立新的租赁关系，因此原告依《广州市房屋租赁合同》约定主张被告交还涉案房屋并支付自2020年2月1日至房屋交还之日止的房屋占有使用费，依据充分，可予支持。基于涉案房屋的实际使用情况，本院酌情确定给予被告60日的腾空期。至于房屋占用费标准问题，被告已经参与了原告的公开招租，并以76000元/月竞得承租权。现原告以该竞标价主张房屋占有使用费，实质为原告未能收回房屋的损失，而被告若能按竞标要求签订新一期租赁合同也不会增加其负担，因此原告主张的76000元/月房屋占有使用费，本院予以支持。被告关于涉案房屋产权问题及房屋占有使用费标准的意见，难以成立，本院不予采信。关于被告主张的其已经支付76000元使用费，因当事人之间并未确定该使用费对应期间，故由当事人自行协商处理，本院不予调处。关于逾期交房违约金，被告提出有关该违约金的抗辩意见，而且上述房屋占有使用费已足以弥补原告的损失，故原告主张被告支付该逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市金丰信物业管理有限公司腾空交还广州市荔湾区沿江西路31号物业给原告广州海港物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金丰信物业管理有限公司以76000元/月向原告广州海港物业管理有限公司支付2020年2月1日至实际腾空交还广州市荔湾区沿江西路31号物业之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告广州海港物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5069元，由原告广州海港物业管理有限公司负担815元，被告广州市金丰信物业管理有限公司负担4254元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十二月九日书记员  管军军黄辉燕