黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民初2662号原告：哈尔滨市道里区建国砂场，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新发镇五一村江边。经营者：魏栓亭，男，1953年11月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王**晞，黑龙江孟繁旭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韩硕，黑龙江孟繁旭律师事务所执业律师。被告：高庆涛，男，1967年4月5日出生，汉族，住河北省邢台市威县。委托诉讼代理人：高志豪（高庆涛儿子），男，1993年5月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被告：赵桂英，女，1976年11月24日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告哈尔滨市道里区建国砂场（以下简称建国砂场）与被告高庆涛、赵桂英申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建国砂场的委托诉讼代理人王**晞、韩硕、被告高庆涛的委托诉讼代理人高志豪到庭参加诉讼。被告赵桂英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建国砂场向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）黑01执异261号执行裁定；2.判决继续依据（2015）哈民四初字第67号民事判决书执行赵桂英之子李宇舰名下所查封的道外区团结镇的房产（合同号：17111360236）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：建国砂场与赵桂英买卖合同纠纷一案已经由哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民四初字第67号民事判决书，判决：一、赵桂英于本判决生效之日起十日内给付建国砂场9,229,486.50元；二、赵桂英于本判决生效之日起十日内返还建国砂场江砂780,601立方米，如不能返还由赵桂英按清偿时每立方米江砂的市场价格折价给付。判决后，赵桂英未履行给付义务，建国砂场申请执行。哈尔滨市中级人民法院于2019年10月14日作出（2018）黑01执34号之七执行裁定书，查封了被执行人赵桂英之子李宇舰名下的房产一套。该房产系登记在赵桂英之子李宇舰名下，于2017年6月20日全款购买，属赵桂英所有。并于2017年7月11日办理进户手续，此时，（2015）哈民四初字第67号判决已经生效，赵桂英同本案被告高庆涛于2018年11月4日签订案涉房屋的买卖合同，明显属于双方恶意串通，存在逃避债务情形，严重侵害建国砂场利益，该房产应当依法认定为赵桂英的财产。综上，请求继续执行赵桂英所有的合同号为17111360236的不动产。高庆涛辩称，不同意建国砂场的诉讼请求，高庆涛是2018年11月4日通过中介购买的案涉房屋，2019年1月11日办理的公证书，房产是2019年10月14日查封的，2020年7月13日物业通知我们办理房产证，我们有三方协议，有见证人还有银行流水。赵桂英未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建国砂场、赵桂英未提交证据。高庆涛提交以下证据：证据一、哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01执异261号执行裁定书，拟证明2020年11月28日房屋中止执行了。证据二、房屋买卖合同，拟证明案涉房屋已经签订了买卖合同。证据三、中介与高庆涛签订的协议，拟证明高庆涛是通过正规渠道购买的案涉房屋。证据四、发票及流水，拟证明高庆涛购买房屋交易明细。证据五、公证书一份，拟证明房屋已经公证到高庆涛名下。证据六、房屋钥匙交接书及物业供暖票据，拟证明案涉房屋高庆涛已经居住了。证据七、居住照片两张，拟证明高庆涛现在在里面居住。建国砂场质证意见为：对证据一、真实性、合法性、关联性没有异议，该证据不能证明高庆涛主张的权益。执行裁定书本院认为部分，本案没有证据证明高庆涛购买登记在李宇舰名下的房产系被执行人的财产，但是2019年10月14日作出的34号执行裁定书，查封了赵桂英之子李宇舰名下房产，该查封裁定与执行裁定相互矛盾，法院也认为该房产系赵桂英实际所有，因此才作出的查封裁定。对证据二真实性、证明问题均有异议，根据该合同书买卖双方显示李宇舰出生年月为1999年7月10日，购买该房屋时签订合同的时间为2017年6月20日，李宇舰当时未满18周岁为限制行为能力人，其行为由其监护人进行追认。根据日常生活经验法则，未成年人没有能力购买房屋，而且高庆涛也没有向法庭举示证据证明李宇舰当时如何支付的购房款，如何购买房屋。该房屋应当被认定为李宇舰母亲赵桂英实际所有。赵桂英在2015年哈民四初字第67号民事判决书生效后将房产转移至其儿子李宇舰名下，其目的很明显就是为了转移财产。恶意规避人民法院的强制执行，基于这种情况人民法院于2019年10月14日的查封裁定也认为该房产实际是由赵桂英实际所有，因此李宇舰与华南城签订的合同是不真实的，其证明目的不能成立。退一步讲即使认定李宇舰同华南城之间签订的商品房买卖合同为真实的，该合同体现的也只是其与华南城之间的买卖合同债权债务关系，该合同并不成立物权关系，故不足以排除人民法院的强制执行。对证据三真实性没有异议、对证明问题有异议，该商品房三方承诺协议体现的只是李宇舰与高庆涛之间关于该房屋买卖的债权关系，并没有发生物权的效力，而根据法律规定，案外人排除人民法院强制执行需要满足四个要件，在本案中高庆涛向法院举示的证据中并没有实际占有该房屋的证据，其举示的取暖、物业等费用票据是李宇舰并不是本案高庆涛，该证据与本案没有关联性。该证据三当中体现的中介方是公民个人，与高庆涛陈述的通过正规中介在正常交易情况下完成的协议不符，因为通过该证据能够体现出中介方并不是具有合法中介资质的房地产经纪公司，故高庆涛主张善意购买不能成立。对证据四真实性没有异议，对关联性、证明问题均有异议，在本案中高庆涛主张是其与李宇舰之间买卖，从票据中显示却是姜彦山与韩云霄之间的转帐与高庆涛并无关联，而且该票据中显示电汇40万元、李宇舰票据是48万元。从高庆涛举示的证据没有办法还原买卖真相，所以金额不一致，无法达到证明力。且通过高庆涛自己举示的三方协议证明，中介方是张丽梅而出具的房屋买卖协议书当中中介方又是张丽娟，从合同上看无法认定姜彦山在其中起什么作用，因为如果是委托代收关系应当由张丽梅或者张丽娟代收而并不是姜彦山代收，因此高庆涛向法庭举示的上述证据自相矛盾，不能形成完整的证据链条。对证据五真实性没有异议，证明问题有异议，高庆涛只是与李宇舰签订了买卖合同，但是对于支付房款实际占有房屋与其未办理房产证不是因其过错，没有向法庭举示相应的证据。因此261号执行裁定书是错误的。通过公证书内容看该公证书一共为2份，一份是委托公证，李宇舰委托高庆涛办理产权证、更名发票等事宜，结合高庆涛举示的证据三能够证明其委托张丽娟显然是自相矛盾的。对证据六、证据七的意见同证据三质证意见，真实性没有异议，证明问题有异议，高庆涛向法庭举示了多份票据，有物业管理费、供暖费、电梯管理费但众多票据中只有2020年10月12日供暖费是高庆涛所交，其余票据开票人均是李宇舰，其主张于2018年购买该房屋，但是其票据显示均是由李宇舰缴纳费用，明显自相矛盾。该房屋实际上仍然是赵桂英所有，因此各项费用的名头均是其儿子李宇舰，因此高庆涛的证明目的依法不能成立。对证据七照片真实性有异议，因为高庆涛没有向法庭出示证据的原始载体。通过其举示的深圳第一亚泰物业哈尔滨分公司的收据以及哈尔滨华南城更名表可以证明涉案房产系通过混凝土抵帐方式的抵帐款，结合（2015）哈民四初字67号判决书买卖合同当中认定的赵桂英从事的经营均系建筑领域的江砂、混凝土，更加能够印证涉案房产应属赵桂英的房产。本院审查后认为：对建国砂场质证认为真实性没有异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，对于其证明问题结合本案其他证据予以认证。证据二系案外人李宇舰与哈尔滨华南城有限公司签订的商品房买卖合同，与本案待证事实具有关联性，与其他证据能够相互佐证，本院予以采信。证据三为李宇舰、高庆涛、张丽梅三方签订的房屋买卖协议，建国砂场对其真实性无异议，结合本案公证文书，能够证实高庆涛通过中介购买李宇舰的房屋，本院对此份证据予以采信。证据四为高庆涛向姜彦山转账的汇款凭证，建国砂场对其真实性无异议，结合双方签订的同意转卖协议，李宇舰同意高庆涛将房款转给姜彦山，该证据与其他证据能够相互印证，本院对此份证据予以采信。证据五为李宇舰与高庆涛买卖房屋过程的公证文书，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据六为案外人哈尔滨宝航商品混凝土有限公司将案涉房屋更名到李宇舰名下的更名申请表及物业费等交付凭据，建国砂场对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据七房屋居住照片，该照片无法证实拍摄地点系案涉房屋，本院不予采信。本院审理查明：建国砂场与赵桂英买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2015）哈民四初字第67号民事判决书，判决：一、赵桂英于判决生效之日起十日内给付建国砂场砂款9,229,486.50元；二、赵桂英于判决生效之日起十日内返还建国砂场江砂780,601立方米。如不能返还由赵桂英按清偿时每立方米江砂的市场价折价给付建国砂场；三、驳回建国砂场的其他诉讼请求。判决生效后，赵桂英未履行给付义务，建国砂场申请强制执行。2019年10月14日，本院作出（2018）黑01执34号之七执行裁定，查封了被执行人赵桂英之子李宇舰名下案涉房产。案外人高庆涛提出执行异议，本院于2020年10月28日作出（2020）黑01执异261号执行裁定，中止对道外区团结镇哈东华府13栋1单元504室房屋的执行。申请执行人建国砂场不服，提起本案执行异议之诉。2017年5月9日，案外人哈尔滨宝航商品混凝土有限公司向哈尔滨华南城有限公司提出更名申请，申请将其取得的位于道外区团结镇哈东华府13栋1单元504室房屋（案涉房屋）变更至李宇舰名下。2017年6月20日，李宇舰与哈尔滨华南城有限公司签订案涉房屋商品房买卖合同。2018年11月4日，卖方（受委托人）姜彦山与买方高庆涛、中介方张丽娟签订《房屋买卖合同》约定:“高庆涛以47万元价格购买华南城哈东华府13栋1单元504房屋（案涉房屋），合同签订当日，高庆涛缴纳2万元定金，中介在25个工作日内去哈尔滨公证处作公证，公证费由姜彦山承担。高庆涛支付剩余房款45万元。中介费用由公司出。”2018年11月4日，票据显示中介方张丽梅为高庆涛出具2万元收据，收款事由注明购买13-1-504华府住宅楼。2019年1月11日，高庆涛通过张丽梅与李宇舰签订《商品房买卖三方承诺协议》，主要约定内容为：高庆涛购买华南城哈东华府13栋1单元504房屋（案涉房屋），因该房屋尚未办理产权证书，特订立本协议明确后续事宜。当交易完成后，应按照本协议要求承担后续办理此房产权证手续的责任。同日，李宇舰签订《后续手续办理承诺书》，承诺此次交易完成后李宇舰有责任帮助高庆涛办理房产证及过户事宜。费用由高庆涛负担。如李宇舰违反承诺，则双倍返还房屋交易款作为经济补偿。承诺人处由李宇舰签字，见证人处签字人为周小磊、张丽梅。2019年1月11日，李宇舰、周小磊、高庆涛、姜彦山在《同意转让协议》上签字，该协议内容为：房主李宇舰在哈尔滨哈东华府13-1-504房屋出售给高庆涛，原作（2017）黑哈香证内民字14340号公证书作废，周小磊和李宇舰此房卖给高庆涛，房款总额由中介方姜彦山转给韩云霄6212864510080617招商银行哈尔滨分行营业部。房主：李宇舰，原公证者：周小磊，买房人：高庆涛，见证人：姜彦山。经本院向香坊公证处核实，（2017）黑哈香证内民字14340号公证书属实。2019年1月11日，李宇舰与高庆涛前往黑龙江省哈尔滨国信公证处办理了公证。公证内容为：在李宇舰名下有一处位于黑龙江省哈尔滨市××镇××号××单元××号房屋(建筑面积106.19平方米。李宇舰与哈尔滨华南城有限公司签订了《商品房买卖合同书》,合同编号：17111360236)。李宇舰委托高庆涛为其代理人，代理：1、去不动产部门办理和领取不动产权证等相关事宜；2、办理发票更名，交纳税金、交纳取证费、交纳维修基金、包烧物业、水电、煤气费更名等相关事宜。2019年1月11日，高庆涛按照约定向姜彦山转账45万元。2019年1月11日，哈尔滨华南城有限公司为李宇舰补开案涉房屋增值税发票。2019年1年月14日，李宇舰与高庆涛再次办理公证。公证内容为《协议书》，内容为：在李宇舰名下有一处位于黑龙江省哈尔滨市××镇××号××单元××号房屋(建筑面积106.19平方米。李宇舰与哈尔滨华南城有限公司签订了《商品房买卖合同书》,合同编号：17111360236)。现双方经协商一致达成如下协议：1、李宇舰同意在经相关部门同意后，甲方同意将上述《商品房买卖合同》上李宇舰的姓名变更到高庆涛的名下。2、高庆涛自愿接受上述《商品房买卖合同》的相关权利义务，高庆涛承担商品房买卖合同办理不动产权证、更名等费用，高庆涛承担二手房更名费用。3、李宇舰积极配合并允许高庆涛办理上述《商品房买卖合同》的更名、办理和领取不动产权证等手续。……高庆涛购买案涉房屋后，由其儿子高志豪居住。本院认为，首先，执行异议之诉涉及是否排除人民法院强制执行力的问题，案外人是否享有足以排除人民法院强制执行力的权利是审查重点。案外人对执行标的提出异议，其所主张的权利应当是所有权等在性质上能够阻止人民法院对执行标的强制执行的实体权利。该权利人所指向的应当是直接的所有权人，但一般不动产买受人的物权期待权具有准物权性质，虽然未实际取得所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位，对物权期待权予以优先保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定系关于一般不动产买受人基于其所享有的合法的物权期待权，依法能够排除强制执行所作出的规定。本案中，高庆涛提交的证据能够相互印证，形成较为完整的证据链条，具有较高的证明效力，虽然该房屋几经转卖，但从高庆涛与李宇舰双方签订的购房协议书及办理公证的过程来看，双方具有买卖案涉房屋的意思表示，在人民法院查封之前，高庆涛即与李宇舰签订的了合法有效的书面买卖合同，且高庆涛已经按照双方协议约定方式及数额支付了全部购房款，并合法占有案涉房屋，订立合同及占有案涉房屋均发生于查封之前，且未办理权属登记系查封前并不具备办理条件，高庆涛自身并无过错，依照上述法律规定，应当对高庆涛基于买卖合同所享有的物权期待权予以保护，该权利依法可以排除强制执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”同时，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”本案中，案涉房屋系赵桂英之子李宇舰与哈尔滨华南城有限公司签订的商品房买卖合同，并没有证据表明本案案涉房产系被执行人赵桂英的财产。建国砂场要求恢复执行案涉房屋的理由并无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，建国砂场要求恢复执行哈尔滨市道外区团结镇C-06-02-1号第13栋1单元5层504号房屋的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告哈尔滨市道里区建国砂场的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告哈尔滨市道里区建国砂场负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  李庆军审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇二〇年十二月三十日书记员  赵春莹