北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9897号原告：孟庆强，男，1973年4月19日出生，住北京市西城区。原告：梁彦红，女，1977年12月27日出生，住北京市石景山区。原告共同委托诉讼代理人：迟爽，北京市蓝石律师事务所律师。被告：曹玉生，男，1956年11月7日出生，住北京市石景山区。被告：刘福荣，女，1969年11月11日出生，住北京市石景山区。被告共同委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。原告孟庆强、梁彦红起诉被告曹玉生、刘福荣合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟庆强、梁彦红之共同委托诉讼代理人迟爽、被告曹玉生、刘福荣之共同委托诉讼代理人沙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆强、梁彦红向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方约定的口头协议无效；2.请求判令两被告共同返还款项人民币283000元;3.请求判令被告支付原告资金占用费98240.93元（从2013年12月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至2020年9月19日按全国银行业拆借中心公布的市场利率计算）;4.请求判令两被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由:原告孟庆强与原告梁彦红原系夫妻关系,被告曹玉生与被告刘福荣系夫妻关系。2013年11月27日,案外人张国印(甲方)与被告刘福荣及案外人陈瑞雪(乙方)签定《抵押房屋借款协议》(后经大兴区人民法院审理认定该协议实为房屋买卖合同),确定:乙方以人民币150万元对价,取得甲方所有的位于北京市大兴区礼贤镇西凉各村占地338平方米、建筑面积200平方米的属于农村宅基地性质的住房(下称涉案住房)及在该宅基地上新建、翻建房屋的产权,如遇拆迁,则拆迁赔偿款归乙方所有。后两被告称购房资金不足,遂邀请两原告共同出资购买上述房屋,双方口头约定:两原告共出资人民币283000元,房屋拆迁后,各方按照出资比例分配拆迁赔偿款。后原告孟庆强在上述《抵押房屋借款协议》上签名。2013年12月27日,两原告根据两被告的要求将人民币283000元存入被告刘福荣的银行账户。后被告刘福荣与案外人张国印、陈瑞雪因涉案住房买卖事宜发生纠纷诉至北京市大兴区人民法院。2019年12月2日,北京市大兴区人民法院作出(2019)京0115民23893号民事判决书,认定《抵押房屋借款协议》实际为房屋买卖合同,因被告刘福荣、案外人陈瑞雪并非涉案房屋所在的西梁各庄村集体组织成员,案外人张国印向其出售涉案房屋的行为违反了我国土地管理法的效力性强制性规定,应属无效。原告认为,原被告双方共同出资购买涉案房屋的合同亦违反了法律的强制性规定,应认定无效,二被告应将收取的283000元返还。经多次催要,二被告拒不返还购房款,为维护原告合法权益,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告曹玉生、刘福荣答辩称：1、本案法律关系不属于农村房屋买卖，双方属于合作关系，共同购房；2、本案当事人原告应该是孟庆强一人，不应是夫妻，被告应该是刘福荣一人，曹玉生不应作为被告；3、刘福荣诉张国印的执行案件大兴法院已经终结了，执行了几千块钱。不具备返还条件。4、双方当时行为和意思表示看，是双方共同购买涉案房屋，待房屋升值后利益双方共同分享，应该是合伙关系，对合伙事项有共同约定，刘福荣执行合伙事务，本案符合合伙关系的法律特征，共担利润、共担风险。双方应对合伙期间的债权债务资产进行清理结算，在这基础上在看是谁过错，谁承担，再解决纠纷，原告要求返还投资款没有法律基础，不同意原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：孟庆强与梁彦红于2006年10月8日登记结婚，于2018年4月19日登记离婚。曹玉生与刘福荣系夫妻关系。2013年11月27日，甲方张国印与乙方刘福荣、陈瑞雪在中间人王建新的见证下达成《抵押房屋借款协议》，该协议载明有“甲方：张国印。乙方：刘福荣、陈瑞雪。甲方由于资金短缺向乙方借款人民币1500000元，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于北京市大兴区礼贤镇西梁各村占地面积为338平方米，建筑面积200平方米的属于农村宅基地性质的住房（涉案房屋）为抵押物，抵押于乙方。甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。如遇拆迁甲方保证将此合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方。”等内容。协议签订后，刘福荣在未经张国印同意的情形下，邀请孟庆强共同参与买房并让孟庆强在协议落款处签字捺印。2013年12月27日,梁彦红向刘福荣支付283000元。2019年9月16日，原告刘福荣起诉被告张国印、第三人陈瑞雪农村房屋买卖合同纠纷一案至北京市大兴区人民法院，该院审理后于2019年12月2日作出（2019）京0115民初23893号民事判决书，该院认为结合抵押房屋借款协议内容以及款项给付事实，可以确认双方之间签订的房屋抵押借款协议实际上为房屋买卖合同。刘福荣并非涉案房屋所在的西梁各庄村集体经组织成员，张国印向其出售涉案房屋的行为违反了我国土地管理法的效力性强制规定，应属无效。另，该院认定刘福荣实际支付的购房款数额为240000元，对于该数额，张国印应当依法予以返还。最终判决：一、张国印与刘福荣、陈瑞雪于2013年11月27日签订的《抵押房屋借款协议》无效；二、张国印于本判决生效后七日内向刘福荣返还购房款240000元；三、驳回刘福荣的其他诉讼请求。该判决现已生效。2020年1月16日，孟庆强与曹玉生的通话录音载明，曹玉生认可其收到了283000元。本案审理过程中，梁彦红申请保全曹玉生的车辆，本院于2020年9月10日作出裁定书，依法查封曹玉生车辆。梁彦红交纳保全费1935元。庭审中，双方均认可成立口头合作协议，内容为共同出资购买涉案房屋，按照出资比例分配房屋拆迁款。但对于口头协议主体、价款和性质有争议：一、关于协议主体：原告主张系原被告四人成立的口头合作协议，原告梁彦红有出资行为，根据录音证据可知被告曹玉生对此知情并实际参与；被告主张是孟庆强与刘福荣成立的口头协议，曹玉生对此知情，也曾开车带刘福荣去大兴看房，但实际参与和主导的都是刘福荣；二、关于协议金额：原告主张总价80余万元，原告出资28.3万元，被告出资50余万元，拆迁之后双方按照出资比例享有拆迁利益。被告主张总价是60万元左右，原来协商由原告、被告、陈瑞雪共同出资85万元，其中20余万元用来修缮翻建涉案房屋，但实际陈瑞雪没有出资，原被告实际出资是58万元，53万元是给张国印的，有几万元是给中间人的，但生效判决确认的有证据的出资为24万元。三、关于协议性质：原告主张是共同出资购买涉案房屋的合作协议；被告主张是合伙协议，共担风险，共同按照出资比例享有利益。以上事实，有（2019）京0115民初23893号民事判决书、转账记录、抵押房屋借款协议及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，违反法律、行政法规效力性强制规定的合同属于无效合同。通过本案双方当事人的陈述及查明的事实可知，28.3万元系由梁彦红参与出资，曹玉生对此知情并参与履行，故原被告双方存在共同出资购买涉案房屋，按出资比例分配拆迁利益的口头协议，但原被告均非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，该约定违反了我国土地管理法的效力性强制规定，应属无效。对于原告要求确认上述口头协议无效的诉求，本院予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。现双方之间的口头协议无效，故被告因口头协议取得的款项应当返还给买受人。故对原告要求返还实际支付的283000元，本院予以支持。对于原告要求被告给付资金占用利息的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认孟庆强、梁彦红与曹玉生、刘福荣的口头协议无效；二、被告曹玉生、刘福荣于本判决生效后七日内返还原告孟庆强、梁彦红出资款项283000元；三、驳回原告孟庆强、梁彦红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7015元，由原告孟庆强、梁彦红负担1824元（已交纳），由被告曹玉生、刘福荣负担5191元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1935元（孟庆强、梁彦红已交纳），由被告曹玉生、刘福荣负担（于本判决生效之日起七日内径行给付孟庆强、梁彦红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年十二月二十八日法官助理 郭浩书 记 员 史彤