上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初17340号原告：卢宗明，男，1957年12月9日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：李贺，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建召，北京德和衡(上海)律师事务所实习律师。被告：上海志创物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：颜志斌，总经理。委托诉讼代理人：徐森森，上海国瓴律师事务所律师。第三人：卢革胜，男，1966年8月4日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县旴江镇松仔山54号。原告卢宗明与被告上海志创物流有限公司(以下简称志创公司)、第三人卢革胜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告卢宗明的委托诉讼代理人李贺、刘建召，被告志创公司的委托诉讼代理人徐森森到庭参加诉讼，第三人卢革胜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告卢宗明向本院提出诉讼请求：1.判令解除本院对权证号为广国用(2013)字第9174号的坐落于江西省广昌县旴江镇河东新区东侧土地(以下简称系争土地)的查封；2.案件诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告卢宗明变更上述诉讼请求1为判令停止本院对上述系争土地的执行。事实和理由：原告与第三人于2012年11月6日签订了一份《土地转让协议书》，并于同年11月23日委托原告儿子支付了首期款。根据法律规定，土地的使用权可以依法转让，上述协议书中虽然有注明私人土地不能交易的说明，但该说明是协议当事人对私人土地理解的偏差造成，其出发点是认为私人土地为集体土地和土地所有权不可直接交易，因上述协议的目标地块为招拍挂所得，属于国有建设用地，并不违反法律强制性禁止转让的规定，不属于《土地管理法》所禁止直接交易的划拨土地和农村集体土地，故该协议合法有效。根据协议约定，等待房屋建设后进行过户登记和付清余款。后因本院查封系争土地，原告准备建设房屋时，发现被本院查封的事实，遂提出执行异议，后被本院裁定驳回，原告因不服提起本案诉讼。原告认为，原告在本院查封之前与第三人签订的买卖合同，价格虽然比其他地块便宜，但符合亲属之间一般交易习惯，是真实意思表示，应当认为买卖合同合法有效；在本院查封之前，原告生活在地块旁边，计划筹集一些资金建设房屋，已经依法取得建设规划许可证，应该视为合法占有该不动产；原告已按照买卖合同约定支付了部分价款，余款130,000元(币种为人民币，下均同)原告可以按照本院要求交付执行；该地块虽未办理过户登记，但原告作为买受人在2012年办理付款后，准备合适机会建设住宅，而本院于2019年6月份查封了该地块，致无法办理过户登记，本院查封的事实具有客观存在性，并不受买受人自身控制，应属于非买受人原因不能办理过户登记手续，上述均符合相关司法解释的规定，故诉至本院要求判如所请。被告志创公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与第三人买卖本案系争土地使用权的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对原告的主张不予认可，要求驳回原告的诉讼请求。第三人卢革胜未作陈述。经审理查明：本院在执行(2020)沪0107执1468号本案被告志创公司申请执行本案第三人卢革胜等运输合同纠纷一案过程中，本案原告卢宗明向本院提出案外人执行异议，要求本院解除对系争土地的查封。本院以(2020)沪0107执异69号立案受理后，经审查于2020年6月15日作出关于驳回异议请求的(2020)沪0107执异69号执行裁定，本案原告卢宗明因不服该裁定诉至本院。根据本院(2020)沪0107执异69号执行裁定书中所载：本案原告以其与本案第三人于2012年11月6日签订《土地转让协议书》，本案第三人将系争土地以1,000,000元转让给其，其于同年11月23日通过儿子卢芳亮的银行账户转款870,000元给本案第三人，余款约定以双方名义向有关主管部门申请建房，待房屋建成可以办理过户手续，且本案第三人配合其办理土地使用权变更手续后再行支付，本院查封的系争土地系本案第三人以有偿的方式转让给其，转让协议是合法有效的，因政策原因该土地至今未变更至其名下等为由提出案外人执行异议，并提供如下证据：1.本案原告与本案第三人于2012年11月6日签订的《土地转让协议书》，2.中国银行股份有限公司广昌支行出具的户名为卢芳亮的BANCS存款历史交易明细单；本案被告志创公司陈述称，不同意本案原告的异议请求，并认为，本案原告所提异议不符合法律规定，签订协议的时间可能是后补的，本案原告明知系争土地不能办理过户，且未提供向规划管理部门申报建房的手续材料，故本案原告与本案第三人签订的《土地转让协议》无效，本案原告没有合法占有系争土地，系自身原因未办理过户登记；本案第三人陈述称，同意本案原告所提的异议请求，认可本案原告提供的证据材料，其也收到了本案原告支付的87万元。本院在审查本案原告卢宗明提出案外人异议中查明：1.根据本院(2020)沪0107执1468号案卷材料，本案被告志创公司于2020年4月14日依据本院作出的(2019)沪0107民初12457号民事判决书向本院申请执行，要求本案第三人卢革胜及该案另一被执行人上海利丰国际物流有限公司支付运费、利息损失及迟延履行期间的加倍债务利息、案件受理费及公告费合计1,386,336.27元，本院以(2020)沪0107执1468号立案执行；2.根据江西省广昌县不动产登记中心于2020年4月28日出具的《不动产产权情况表》中记载，本案系争土地权利人为本案第三人卢革胜，权利登记时间为2013年6月21日，不动产权证书号为广国用(2013)字第9174号，土地用途为城镇住宅用地，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地使用权面积为422.24平方米，土地使用期限为2013年5月17日至2083年5月16日止，本院于2019年6月21日因(2019)沪0107民初12457号案正式查封，无有关房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录；3.本案原告卢宗明与本案第三人卢革胜系亲兄弟关系；4.在本院审查过程中，本案原告与本案第三人确认，双方在签订《土地转让协议》时均知道国家政策规定土地不能交易，但系争土地上尚未建房。原告卢宗明在提起本案诉讼时，除了向本院提交与上述其在提出案外人异议时所提交的相同证据材料外，还补充提交如下证据材料：1.上述本院(2020)沪0107执异69号执行裁定书，证明原告因本院查封本案系争土地提出执行异议；2.编号为地字第XXXXXXXXXXXXXXX的《建设用地规划许可证》复印件一份，其中载明：用地单位为卢革胜，用地项目名称为住宅，用地地址为本案系争土地坐落地，用地性质为居住用地，用地面积为422.24平方米，发证机关为广昌县自然资源局，发证日期为2019年12月11日；3.广昌县自然资源局于2020年3月9日开具的收费通知单、收据的翻拍打印件一份，其中记载，交款单位为卢革胜，建设项目为住宅，收费项目为拔地定桩费和测量费，交款金额合计为5,169.93元。经庭审质证，被告认可上述证据2的真实性、合法性，且该证据表明系争土地建设规划获得许可的时间晚于原告与第三人签订转让协议及本院查封的时间，证明原告在本院查封前并未合法占有系争土地；因原告未提供上述证据3的原件，故对该证据的真实性不予认可，且该证据中载明的开具时间也同样晚于原告与第三人签订转让协议及本院查封的时间。在本案审理过程中，原告为进一步证明其在本院查封前已占有系争土地的主张，又补充提交了广昌县自然资源局于2020年6月28日出具注有“复印属实”字样，并加盖该局行政审批专用章的系争土地现场照片复印件三张，其中显示，广昌县自然资源局在系争土地范围内张挂落款时间分别为2018年11月7日、2019年7月24日、2019年11月6日的《卢革胜规划方案公示图》，其中：2018年11月7日的公示图中载明规划的建筑面积为626.58平方米、建筑高度为11.59米、建筑占地为160平方米、建筑层次为3+1层、用地面积为351.1平方米；2019年7月24日的公示图中载明规划的建筑面积为545.83平方米、建筑高度为11.39米、建筑占地为170.68平方米、建筑层次为地上3层地下1层、用地面积为351.1平方米；2019年11月6日的公示图中载明规划的计容建筑面积为490.72平方米、总建筑面积为647.66平方米、建筑高度为11.39米、建筑占地为170.82平方米、建筑层次为3层(地下室1层)、用地面积为351.1平方米。同时，原告说明称，因其打算在系争土地上建3幢房屋，故向广昌县自然资源局申报了上述三个规划。经庭审质证，被告认为上述三张《卢革胜规划方案公示图》记载的内容相互矛盾，故对该组证据不予认可。在本案审理过程中，被告志创公司向本院提交本院于2020年6月12日作出的(2020)沪0107执1468号关于终结该案本次执行程序的执行裁定书，以证明本案第三人及上述该案另一被执行人未清偿该案债务。经庭审质证，原告对该证据予以认可。原告在本案审理过程中还陈述称，第三人于2011年4月6日通过拍卖取得系争土地至2012年11月6日与原告签订上述《土地转让协议书》期间，因原告与第三人的姐姐车祸身亡，致第三人当时未及时去办理系争土地的权利登记手续；尽管《土地转让协议书》中约定，在双方签订正式的转让过户合同后，原告应一次性付清1,000,000元的转让款，但根据当地的交易习惯，原告通过其儿子卢芳亮的银行账户转款870,000元给第三人，即上述原告提出案外人执行异议时所提交证据2中的相关交易记录，余款待完成过户手续后再支付。然，原告在本院指定的期限内未提交其与卢芳亮系父子关系的证明，且至今仍未提供。另，上述原告与第三人所签订的《土地转让协议书》中约定：“第一条转让土地基本情况1.土地座落位置：甲方(即第三人)2011年4月6日拍卖所得的广昌县河东新区东侧沿河地块第32块地块国有建设用地使用权。2.土地使用权面积：422.24平方米(肆佰贰拾贰点贰肆平方米)3.土地规划用途：住宅4.土地使用期限：70年5.土地现状：空置第二条土地价格及其他权利状况1.甲方所售国有土地使用权以人民币￥XXXXXXX元(壹佰万元整)转让给乙方(即原告)。2.因为国家政策规定不能直接交易，甲，乙双方协议以甲方的名义办理建房手续，等建好别墅后，可以办理过户手续时，甲方必须无条件，无理由配合乙方办理过户手续，所有一切手续由乙方办理，甲方按合同约定协助办理。3.转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方所有。……第三条付款方式1.在签订正式合同后，乙方一次性付清人民币壹佰万元(￥XXXXXXX元)给甲方，此后甲方提供所有关于该地块的一切资料及土地证给乙方。第四条违约责任……2.甲方保证，该土地没有产权纠纷和财务纠纷，如发生该土地转让前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。……”以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2020)沪0107执异69号执行裁定书和当事人或其委托诉讼代理人的庭审陈述等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于原告是否符合关于保护无过错不动产买受人物权期待权规定的情形，从而能够排除本院因被告申请执行第三人一案对本案系争土地使用权的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，根据上述查明的事实，首先，尽管原告提供的上述《土地转让协议书》中载明的签约时间早于本院查封系争土地使用权的时间，但原告与第三人系亲兄弟关系，而本案系争土地属国有建设用地，第三人以出让方式取得该系争土地的使用权，用途为城镇住宅用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条中“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、第三十九条中“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，自然人之间并不能单独转让国有土地使用权，且该协议书中也载明：“因为国家政策规定不能直接交易，甲，乙双方协议以甲方的名义办理建房手续，等建好别墅后，可以办理过户手续时，甲方必须无条件，无理由配合乙方办理过户手续，所有一切手续由乙方办理，甲方按合同约定协助办理。转让后，该土地的所有权及乙方在该块地建好的建筑物所有资产归乙方所有”，因此，该协议书当属附条件和期限的合同，即系争土地使用权的转让，须以系争土地上建成的房屋可依法办理过户登记为条件，且须与房屋所有权的转移一并进行，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条中“附生效条件的合同，自条件成就时生效”和第四十六条中“附生效期限的合同，自期限届至时生效”的规定，鉴于原告与第三人均确认本院查封时系争土地上尚未建房，由此，双方约定转让的条件既未成就，期限也未届至，故应认定该协议书在本院查封时尚未生效，纵使协议书上载明的签署时间是真实的，该协议书仍不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，由于原告的相关陈述及提供的相关证据材料，仍无法证明原告在本院查封前已合法占有系争土地，该情形不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；再次，尽管原告提供其所称在本院查封前已由其子卢芳亮代其向第三人支付870,000元转让款的银行转账凭证，但因其至今仍未提供其与卢芳亮系父子关系的证明材料，且该凭证上并未记载款项用途，基于上述关于举证责任的规定，同时，直至本院裁定驳回原告提出的案外人执行异议并依法向原告送达裁定书时，原告也未将余款130,000元交付本院执行，或表示愿将该余款交付本院执行，该情形也不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，原告与第三人明知自然人之间不能单独转让国有土地使用权，且双方在上述载明签约时间为2012年11月6日的《土地转让协议书》中也约定，系争土地使用权须与由原告出资在该土地上所建房屋的所有权一并转让，但因至本院于2019年6月21日查封时，该土地上还未建房，该情形亦不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。鉴于上述，原告的物权期待权不能排除本院因被告申请执行第三人一案而对本案系争土地使用权的执行，故原告要求本院停止对系争土地执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。第三人卢革胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告卢宗明的全部诉讼请求。案件受理费人民币13800元，由原告卢宗明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华人民陪审员  杨宗才人民陪审员  蒋心红二〇二〇年十二月二日法官 助理  金静华书 记 员  金静华附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条【附期限的合同】当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。