海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2890号 原告：中国建设银行股份有限公司琼海支行，住所地：琼海市东风路200号。 负责人：郭仁芳，职务：行长。 委托诉讼代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，海南法立信律师事务所律师。 被告：潘文凯，男，1987年10月9日出生，汉族，住三亚市。 委托诉讼代理人：潘进太，男，1958年9月1日出生，汉族，住琼海市。系被告潘文凯父亲。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司，住所地：海南省琼海市官塘温泉旅游区。 法定代表人：潘进太。 原告中国建设银行股份有限公司琼海支行（以下简称琼海建行）诉被告潘文凯、海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琼海建行委托诉讼代理人朱晓宇、张洁，被告潘文凯的委托代理人以及被告炬荣燊公司的法定代表人潘进太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告琼海建行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告潘文凯、炬荣燊公司于2012年4月27日签订的编号为个建2012-0086《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告潘文凯向原告偿还贷款本金10283449.3元及利息335582.57元、罚息10223.89元（利息、罚息应计至本息还清之日止，暂计至2020年7月1日）；3.判决原告对被告潘文凯所有的位于海南省琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判决被告炬荣燊公司对被告潘文凯上述债务承担连带清偿责任；5.判决被告潘文凯、炬荣燊公司承担本案全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费302868.09元、保全费5000元。事实与理由：2012年4月27日，原告与被告潘文凯、被告炬荣燊公司签订了编号为个建2012-0086《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“《借款合同》”），被告潘文凯将其所有的位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅的房产抵押给原告，向原告借款11500000元。被告炬荣燊公司为被告潘文凯此次借款提供保证担保。《借款合同》约定如下：1.被告潘文凯向原告借款人民币11500000元，借款期限为30年，自2012年4月27日起至2042年4月27日止；2.贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即5.635%。3.逾期还款的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，即8.4525%；4.约定还款日为每月20日，还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额约为85249.5元。合同签订后，2012年4月27日，原告向被告潘文凯发放贷款11500000元整。双方于2012年4月27日到琼海市住房保障与房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：海房预海字第抵押427号）。贷款发放后，被告潘文凯仅归还部分本息，自2019年12月起便不再履行还款义务。截止2020年7月1日，被告潘文凯已欠付贷款本金10283449.3元及利息335582.57元、罚息10223.89元。根据《借款合同》第十六条约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，以及第十七条约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。”本案中，被告潘文凯逾期还款已构成违约，属可以解除合同的情形。虽然《借款合同》解除，但因该合同的解除是由于被告潘文凯逾期还款的违约行为导致的，故依据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原告有权依据合同约定要求被告潘文凯按合同约定的计算方式支付罚息、利息等。此外，借款合同第十二条第一、二项约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”的约定，被告炬荣燊公司应对被告潘文凯上述债务承担连带保证责任。《借款合同》第十三条第一项约定：“抵押人以本合同第三十七条所列之财产设定抵押”,以及第八项第（一）条约定：“借款人未足额履行本合同项下到期债务或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权利。”故原告对位于海南省琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告经多次催收未果，为维护自身的合法权益，确保国有信贷资金的安全，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告潘文凯辩称：1.原告所述的借款以及签订借款合同的事实没有异议；2.要求继续履行合同；3.关于贷款利率，应参照最新的中国人民银行同类同期一年期贷款利率进行计息，不应该按照原来合同约定的利率进行计算；4.关于罚息，上浮50%是非常高的，不能有罚息，罚息不合理；5.被告不同意拍卖别墅，别墅是一家人住的，不是个人居住的；6.关于诉讼费、律师费、保全费等都不应该由被告承担。律师费用过高。 被告炬荣燊公司辩称：原告所述的借款以及签订借款合同的事实没有异议，但原告请求被告炬荣燊公司为被告潘文凯涉案贷款本息承担连带责任不当，被告炬荣燊公司不应承担涉案借款连带责任。被告炬荣燊公司与被告潘文凯是房屋买卖关系，房屋买卖在房管局做了合同备案，被告炬荣燊公司是房地产开发商，备案后，被告炬荣燊公司已没有任何责任。原告请求被告炬荣燊公司承担诉讼费用、律师费、保全费等，也是没有任何依据的，被告炬荣燊公司不同意承担。请求法院驳回原告对被告炬荣燊公司承担连带责任和承担其它诉讼费用的请求。 原告琼海建行为证明其主张的事实，提供了如下证据：1.编号为个建2012-0086《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告与两被告签订了借款合同，被告潘文凯将其所有的位于海南省琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅的房产抵押给原告，向原告借款人民币11500000元。被告炬荣燊公司为被告潘文凯此次借款提供保证担保。2.个人贷款支付凭证，证明原告向被告潘文凯发放贷款11500000元。3.房屋预告登记证明（海房预海字第抵押427号），证明被告潘文凯所有的位于海南省琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅办理了抵押权预告登记。4.个人贷款对账单，证明贷款发放后被告潘文凯的具体还款情况及拖欠借款本息的情况。5.法律事务委托合同，证明原告为该起诉讼委托律师代理支付了律师费，依据借款合同约定，应由两被告承担。 被告潘文凯、炬荣燊公司对原告提交的证据1-4真实性没有异议，但对证据5的律师费有异议，认为该费用是原告与其委托诉讼代理人之间的合同关系，与被告无关。 原告提供的证据1-4经两被告质证无异议，本院对其真实性予以确认；对被告有异议的证据5法律事务委托合同，本院认为，证据5中涉及收费标准部分不是证据，是律师事务所案件代理费的收费标准，是行业内部规定；委托合同是原告与律师事务所之间签订的服务性代理合同，不能直接证明本案的代理费用；此外，原告作为国家控股银行，实现债权的手段很多，委托律师事务所代为诉讼不是唯一的手段。对证据5本院不予采纳。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月27日，原告与被告潘文凯、被告炬荣燊公司签订了编号为个建2012-0086《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定被告潘文凯向原告借款11500000元用于购房，借款期限为30年，自2012年4月27日起至2042年4月27日止，贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即5.635%，逾期还款的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，即8.4525%。还款日为每月20日，还款方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为85249.5元。贷款以被告潘文凯所有的位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅作为抵押，同日办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：海房预海字第抵押427号）。被告炬荣燊公司作为保证人为该贷款提供抵押加阶段性保证。借款合同第十二条第一、二项约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”。借款合同第三十六条约定“……本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。本案中，借款抵押物虽办理了抵押权预告登记，但尚未办理他项权利证书。借款合同第十六条约定违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条约定，违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。合同签订后，原告向被告潘文凯发放了贷款11500000元，被告潘文凯也依合同约定还款至2019年12月，此后不再履行还款义务。截止到2020年7月1日，被告潘文凯已归还本金1216550.72元，利息5437079.05元。自2019年12月起逾期未还借款本金为10283449.28元，利息335582.57元，罚息10223.89元。由于被告潘文凯不按时还款，原告多次催讨未果，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 另查，本案在审理期间，原告于2020年9月25日向本院申请诉讼保全，请求对被告潘文凯名下的房产即位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅（产权证号：海XXXX号，建筑面积为：622.56平方米）进行查封，限值10000000元范围内。同月27日，本院作出（2020）琼9002民初2890号民事裁定，对被告潘文凯的上述房产进行查封，限值10000000元范围内，查封期限为三年，从查封之日起计算。 再查，原告与海南法立信律师事务所之间仅签订了《债权类诉讼（仲裁）案件及发出律师函工作代理服务框架合同》，但该合同未明确约定具体的诉讼代理费金额，且原告没有提供已支付诉讼代理费用发票。 本院认为，原告与被告潘文凯、炬荣燊公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。原告已按合同约定向被告潘文凯发放借款11500000元，履行了合同约定的义务。但被告潘文凯没有在合同约定的时间内偿还借款本息，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告潘文凯偿还借款本金10283449.3元及相应利息、罚息，符合合同约定和法律规定，应予以支持。利息应按合同约定的浮动利率从2020年1月1日逾期归还借款之日起计至还清借款之日止。被告潘文凯将房屋抵押借款，并办理了房屋预告登记，原告应对抵押房屋拍卖款或变卖款享有优先受偿权。被告潘文凯关于请求继续履行合同、不同意变卖抵押物，以及认为原告主张的利息和罚息利率过高等辩驳意见，本院认为，第一，被告潘文凯拖欠贷款未还，经原告多次催收仍不还款，被告根本没有还款诚意，已构成违约，原告可依合同约定解除合同；第二，利息和罚息的计算标准借款合同已明确约定，且约定并不违反法律法规的禁止性规定，该约定合法有效；第三，借款抵押是债务人不履行债务时，债权人有权就该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，是对债权人实现债权的保护，被告潘文凯以全家人需要居住不能变卖抵押物为由进行辩驳，其理由不当。综上，被告潘文凯的上述辩驳意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告请求被告炬荣燊公司承担连带保证责任问题。借款合同第十二条第一、二项约定了被告炬荣燊公司的保证方式和保证范围。借款合同第三十六条又约定保证期限。被告炬荣燊公司的保证期限为自被告潘文凯办理抵押物他项权利证书交由贷款人核对无误及收执之日止。本案中，借款抵押物虽办理了抵押权预告登记，但尚未办理他项权利证书，故被告炬荣燊公司的保证责任尚在借款合同约定的保证期限内。故原告的该项请求有合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司琼海支行与被告潘文凯、被告海南炬荣燊房地产有限公司于2012年4月27日签订的编号为个建2012-0086《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、限被告潘文凯于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司琼海支行借款本金10283449.3元及利息（利息按合同约定的浮动利率、罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，从2020年1月1日起计至本息还清之日止）。 三、原告中国建设银行股份有限公司琼海支行对被告潘文凯所有的位于海南省琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南（官塘御泉庄）7#别墅的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 四、被告海南炬荣燊房地产有限公司对被告潘文凯上述债务承担连带清偿责任，保证期限自被告潘文凯办理抵押物他项权利证书交由贷款人核对无误及收执之日止。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司琼海支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43696元，由原告中国建设银行股份有限公司琼海支行负担908元；其余案件受理费42788元，保全费5000元，共47788元，由被告潘文凯、海南炬荣燊房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 雷 平 二〇二〇年十二月二十日 书记员 文少玲 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。