山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初5889号原告：葛付轩，男，汉族，1975年11月10日出生，住山东省曹县。委托诉讼代理人：巩向安、盛先鹏，均系山东德衡（泰安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：拜登(上海)置业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区碧波路912弄7号201室。法定代表人：魏普照，任董事长。委托诉讼代理人：周歉歉，该公司员工。原告（反诉被告）葛付轩与被告（反诉原告）拜登(上海)置业发展有限公司（以下简称拜登公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛付轩的委托诉讼代理巩向安，被告拜登公司的委托诉讼代理人周歉歉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛付轩向本院提出诉讼请求：1、请求确认《委托租赁服务合同》于2020年7月7日解除；2、判令被告支付原告违约金10000元和房屋固定租赁收益、房屋占有使用费8350元(暂计算至2020年10月1日，最终计算至被告腾退并交付房屋给原告之日)暂共计18350元；3、判令被告在判决生效后2日内将房屋交付原告(原告按照《租赁物业移交确认书》和《代购委托合同》中投资的设施物品不得缺少、损坏，否则，照价赔偿)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为岱岳区中达山城国际5-1614室业主，2018年10月13日原被告签订《委托租赁服务合同》原告依约进行了改造装修并购买了配套物品，双方于2019年9月16日签署《租赁物业移交确认书》，被告接收该房屋，按照合同第三条约定，原告享有固定租赁收益1250元/月，自《租赁物业移交确认书》签署之日起45天，即自2019年11月1日起算，但此期间，被告未依约履行，原告于2020年7月5日以电子邮件和快递邮件方式通知被告解除合同并催收款项，被告于2020年7月7日收到，但被告至今依旧不依约履行，故诉至贵院，望判如所诉。被告拜登公司辩称，一、委托租赁服务合同，是合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务，因被答辩人的原因导致未能取得消防证，被答辩人是本案的违约方。2018年10月13日，答辩人作为乙方，被答辩人作为甲方签订涉案协议，约定被答辩人将名下位于泰安市岱岳区中达山城国际5-1614号房屋，委托给答辩人用于对外经营，提供在线租赁服务及增值服务，该合同是双方真实的意思表示，系有效合同。涉案合同对双方的权利义务进行了约定，答辩人收取涉案物业后便开展了申请办理消防证的工作。2019年9月答辩人向岱岳区消防大队提交办理消防证的申请，消防大队也到现场检查勘验，因涉案物业建成后加建了隔层，装修成复式结构，烟感及喷淋设施不能正常使用，因此消防机关不同意发放合格证，消防大队口头告知答辩人涉案物业需要整改，答辩人的工作人员随即与被答辩人沟通消防整改事宜，但被答辩人拒绝配合整改。岱岳区消防大队于2020年7月9日向被告出具不同意投入使用营业决定书。该决定书证明是物业公司及被答辩人的原因，导致无法取得涉案物业二次消防合格证。涉案合同约定，涉案物业未完成消防证等证件的办理，则租赁收益起算日自消防证等证件办理完毕之日起计算，现涉案物业未取得消防证等许可证，租赁收益还没有到起算日，答辩人按合同约定，不需要向被答辩人支付租赁收益，且无法取得消防正式被答辩人过错所致，被答辩人交付的涉案物业不符合合同约定的要求，被答辩人已构成违约，无权享有租赁收益及房屋占有费用等其他权益。二、答辩人没有任何违约行为，并在履行过程中照顾了被答辩人的利益，是本案的守约方，不应当承担任何责任。根据合同约定，答辩人不向被答辩人支付收益不属于违约，但答辩人出于诚信友善经营的理念，还是承诺向被答辩人支付一定的收益，答辩人于2019年11月20日向被答辩人在内的业主发送了收益暂停通知，告知在证件未能办理完毕之前不再向业主支付收益，若此期间可以接待长租型客户择房费收入，扣除相应的代扣代缴费用后，按照业主与答辩人4:6的比例分配收益，答辩人按通知内容履行了承诺，实际上被答辩人支付了40%的收益，被答辩人自2019年11月20日收到邮件起至2020年5月25日止，都未曾对上述邮件的收益分配方案提出过异议。综上被答辩人作为合同的违约方，无权要求解除合同，其要求答辩人支付固定收益和房屋占有使用费的条件不成立，故应驳回被答辩人全部诉讼请求。反诉原告拜登公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月13日，反诉原告与反诉被告签订委托租赁服务合同，约定反诉被告将涉案物业委托给反诉原告用于对外经营，现反诉被告交付的涉案物业无法办理二次消防，不符合涉案合同约定的交付条件，且反诉被告不进行整改，其已构成根本违约，反诉被告应承担相应的违约责任，反诉原告有权要求反诉被告按合同约定支付违约金，故提出反诉，请判如所诉。反诉被告葛付轩辩称，涉案房屋已经按照原告举证证据目录的时间2019年9月16日交付被告，房屋消防问题并非原告所能掌控，而且根据原告举证的收益明细中显示，被告陆续在给原告打款，而且房屋一直在由被告正常使用，并产生收益。反诉状中反诉原告也承认申请办理消防证的工作，是由反诉原告进行的，并且公安消防，卫生防疫等设施改造，至今原告并未得到被告通知，需要支付费用，因此反诉请求不成立，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月13日，葛付轩作为甲方，拜登公司作为乙方，双方签订《委托租赁服务合同》，主要约定：甲方将位于泰安市泰山区中达.山城国际5-1614号房产委托给乙方租赁；委托物业建筑面积为36.8平方米，商品房买卖合同编号为TYS00034449；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方拜登公寓制定的《运营物质配置清单》标准；甲方委托乙方代为配置《运营物资配置清单》上的物品（详见附件代购委托合同），甲方须在2019年6月15日前将完成精装修、一次消防合格且可以办理二次消防的物业交付乙方进行代购配置，甲方完成代购验收之日（签署代购验收单）视为甲方将委托物业证实交付乙方；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；甲乙双方同意，对委托物业取得的租赁及服务收益，按以下方式进行分配，甲方享有固定租赁收益1250元/月，乙方享有扣除甲方收益后的租赁服务收益；甲方自行承担委托物业的物业管理费；自甲方交房之日起90天为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益，具体交接日期以双方签署的《租赁物业移交确认书》为准；具体交接日期以双方签署的《代购验收单》上日期为准，并签署《租赁物业移交确认书》；租赁收益起算日为2019年10月31日，或自双方签署《租赁物业移交确认书》之日起45天，以后到期日为准；如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收益起算日亦相应顺延，如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，则租赁收益起算日自特种行业安全许可证、消防证等证件办理完毕之日起计算；结算方式及税务承担约定，每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收益的核算，并确认甲方应得固定收益金额，甲方可随时登录查询及审核上述核算结果，甲方入队上述核算结果有异议，应以书面形式在每月20日前向乙方提出，逾期视为无异议；每月25日前，乙方将甲方应得的固定租赁收益支付到甲方指定账户；甲乙双方各自承担与本合同相关纳税义务，对国家税法规定应当由甲方缴纳的有关税费，由乙方依法代扣代缴后将租赁收益余款支付给甲方；本合同合作期限至2024年；权利义务条款约定，甲方有权按本合同约定及时收取租赁收益；如因公安、消防、卫生防疫等部门的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，甲方应承担设施改造费用，如因甲方无法满足上述要求，使得乙方无法继续提供租赁服务的，乙方可无责解约；违约条款约定本合同生效后，乙方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约；本合同项下的违约金为人民币10000元；违约方支付违约金后还应当依法采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；若甲方违反合同约定单方面解约，乙方有权要求甲方按10000元承担违约金；该合同还对其他事项进行了约定。2019年4月29日，葛付轩作为甲方，青岛拜登旅游管理信息有限公司（以下简称青岛拜登公司）作为乙方，双方签订《代购委托合同》，主要约定：甲方委托乙方代为购买甲方位于泰安市中达山城国际5栋1单元1614室用于委托租赁标准运营的物资（详见代购明细单）配置；代购明细单全款金额共计4617元，甲方需在2019年5月31日前将全款支付到乙方指定账户。上述合同签订后，葛付轩于2019年4月29日向青岛拜登公司支付4617元。2019年9月16日，葛付轩作为甲方，拜登公司作为乙方，签署《租赁物业移交确认书》，将涉案房产交付给拜登公司。该确认书对物业设施配置，水、电、气表读数，各类钥匙及卡进行了确认。后拜登公司对涉案房产进行了实际出租经营。2019年11月27日至2020年9月29日拜登公司分十次向葛付轩支付租赁收益，共计5399.87元。2019年11月20日，拜登公司向葛付轩发送电子邮件，主要写明：因托管物业二次消防办理停滞，导致消防证及特种行业许可证一直未能完成办理，项目始终未能正常营业，我司已无力承担因不能正常营业而带来的各种压力以及支出，故我司决定即日起，在证件未能办理完毕之前不再进行试营业及业主收益支付。若此期间，我方可以接待长租形式客户，则按照房费收入扣除相应的代扣代缴费用后，甲乙双方按照4:6的比例进行分配。2020年1月17日，拜登公司向葛付轩发送电子邮件，主要写明：新年将至，为保证业主收益核算准确性，12月的业主收益将往后顺延5个工作日支付。2020年2月2日，拜登公司向葛付轩发送电子邮件，主要写明：因住宿行业的特殊性，受到疫情的影响十分严重，门店出租率极低，仅少部分长租客人及零星商务客人入住，全国门店损失惨重。鉴于此次疫情属不可抗力，拜登公寓将于1月23日疫情升级起停止发放各位业主的租金收益，预计停止发放时间为3个月，具体情况视事态发展而定。2020年7月5日，葛付轩通过电子邮件及邮件的方式，向拜登公司发送律师函，主要写明：2018年，葛付轩依照合同将泰安市泰山区中达山城国际5-1614房屋交付贵司，时至今日，贵司屡次以假期问题、疫情问题（山东省1月24日进入疫情严控期，贵公司在此之前就已违约）减少或者拖延支付合同约定的规定收益，后在2019年11月，2020年3月公然违反合同约定，单方以邮件方式通知葛付轩，取消合同约定的固定租赁收益，改为租赁房费收入的40%支付租赁收益，对此葛付轩坚决反对；截止2020年6月10日，葛付轩仅收到贵司款项2114.46元，贵司擅自不履行应承担的主要债务行为严重违反合同约定和法律规定，受葛付轩委托现通知贵司解除合同，并要求贵司按照合同约定将拖欠款项计算完毕和违约金10000元一并支付。该快递函件于2020年7月7日被签收。2020年7月9日，泰安市岱岳区消防救援大队作出泰岱消安不字[2020]第0001号不同意投入使用、营业决定书，主要内容为：关于泰安拜登承悦酒店管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2020年7月9日派员进行了消防安全检查，经检查存在消防控制室无人值班，无值班记录，部分房间内感烟探测器被遮挡、洒水喷头被遮挡的消防安全问题，根据相关规定，不同意投入使用、营业。上述事实有委托租赁服务合同、代购委托合同、收据、租赁物业移交确认书、电子邮件、EMS快递回执、不同意投入使用营业决定书、律师函、当事人陈述等证据在案证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签署的《委托租赁服务合同》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依照约定全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。原告主张被告未按合同约定履行支付租赁收益义务，涉案合同应确认解除；被告辩称，因涉案房产未取得消防许可证，按照合同约定，租赁收益还没到起算日。本院认为，虽然双方在合同中约定“租赁收益起算日为2019年10月31日，或自双方签署《租赁物业移交确认书》之日起45天；如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，租赁收益起算日自相应证件办理完毕之日起算，”但原告提交的《租赁物业移交确认书》等证据，结合被告陈述，能够认定原告于2019年9月16日将涉案房产交付给被告后，被告已经进行对外租赁经营且实际取得了租赁经营收益，并已经自2019年11月27日起，分多次向原告支付部分租赁收益，该实际履行行为应视为双方认可合同约定的租赁收益起算日为签署移交确认书之日起45日内即2019年10月31日，故对被告辩称租赁收益还没到起算点的抗辩理由本院不予支持。此外，依照合同约定，涉案物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，虽然涉案房产没有通过二次消防检查，但该情况并未影响被告将涉案房屋对外出租并取得经营收益，故被告理应按照合同约定的金额1250元/月向原告支付租赁收益。被告未经原告同意，擅自设定租赁收益支付比例，拒绝按照合同约定足额向原告支付租赁收益，已构成违约，致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，涉案《委托租赁服务合同》应自原告解除通知送达被告之日即2020年7月7日起解除。合同解除后，被告理应及时将涉案房屋及屋内设施（详见）《租赁物业移交确认书》返还原告。关于原告主张的租赁费及房屋占有使用费。双方约定向原告支付固定租赁收益为1250元/月，被告应按此金额向原告支付租赁收益，但因租赁期间涉及疫情影响，疫情防控期间租赁收益应予以减免，结合本案实际情况，根据公平原则，本院认定应付租赁收益应依法免除两个月。租赁收益应自原告主张的2019年11月1日起计算至合同依法解除之日止，自合同解除之日至被告实际返还房屋之日止，被告应参照双方固定租赁收益1250元/月向原告支付房屋占有使用费。综上，截至2020年10月31日，被告应向原告支付租赁收益及房屋占有使用费共计12500元（1250元/月×10个月），扣除被告已经支付的5399.87元，被告还应支付原告租赁收益及房屋占有使用费共计7100.13元，自2020年11月1日起，被告应参照1250元/月继续支付原告房屋占有使用费至实际返还房产之日止。关于违约金。根据双方合同约定，甲方需向乙方交付完成精装修、一次消防合格且可以办理二次消防的物业，但经消防安全检查，涉案房产存在消防控制室无人值班，无值班记录，部分房间内感烟探测器被遮挡、洒水喷头被遮挡的消防安全问题，导致二次消防未能通过，对此，原告方亦存在违约行为。因原被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，故对双方向对方主张违约金1万元，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告葛付轩与被告拜登(上海)置业发展有限公司2018年10月13日签订的《委托租赁服务合同》于2020年7月7日解除；二、被告拜登(上海)置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛付轩租赁收益及房屋占有使用费共计7100.13元（该费用计算至2020年10月31日，自2020年11月1日起至实际返还房产之日止，房屋占有使用费按照1250元/月继续支付）；三、被告拜登(上海)置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛付轩返还泰安市泰山区中达山城国际5-1614房产及屋内设施（详见《租赁物业移交确认书》）；四、驳回原告葛付轩的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告拜登(上海)置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取计129元，由原告葛付轩负担79元，被告拜登(上海)置业发展有限公司负担50元；反诉案件受理费25元，由反诉原告拜登(上海)置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李冉二〇二〇年十二月二十六日法官助理陈丹书记员张娜