山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初2826号 原告：吴玲玲，女，1978年05月19日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：姜文静，北京市盈科（淄博）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张迎春，北京市盈科（淄博）律师事务所实习律师。 原告：李东，男，1974年02月02日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：王东，北京市盈科（淄博）律师事务所执业律师。 被告：淄博庄园房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区世纪路**。 法定代表人：张百文，执行董事。 原告吴玲玲、李东与被告淄博庄园房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年06月18日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告吴玲玲、李东及其委托诉讼代理人王东、姜文静到庭参加诉讼，被告淄博庄园房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告吴玲玲的委托诉讼代理人姜文静、张迎春，原告李东及其委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼，被告淄博庄园房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玲玲、李东向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与被告订立的御景国际定房协议成立且有效；2.判令被告继续履行御景国际定房协议，向原告交付淄博市张店区××号楼××单元××号房屋并办理房屋网签备案，将房屋所有权转移登记至原告名下；3.依法判令被告对淄博市张店区××号楼××单元××号房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告；4.如淄博市张店区××号楼××单元××号房屋无法交付，判令被告向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失（含可得利益损失赔偿），并承担已付购房款一倍的赔偿；5.本案诉讼费、保全费、保险费、提存费等一切费用由被告承担。事实和理由：2006年10月21日，原、被告签订御景国际定房协议（简称：涉案合同），原告购买被告开发的坐落于淄博市张店区××号楼××单元××号房屋（简称：涉案房屋）。涉案合同签订后，原告依法依约向被告支付涉案房屋购房款，但被告一直未履行涉案合同，未交付涉案房屋、未办理涉案房屋网签、未办理涉案房屋所有权转移登记。被告不履行涉案合同义务的行为，严重损害原告合法权益。为此，原告吴玲玲、李东特诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 本案审理过程中，原告吴玲玲、李东将诉讼请求变更为：1.依法确认原告与被告订立的御景国际定房协议成立且有效；2.依法判令被告继续履行御景国际定房协议；3.依法判令被告立即为原告办理淄博市张店区××号楼××单元××号房屋的网签备案；4.依法判令被告竣工验收合格之日向原告交付使用淄博市张店区××号楼××单元××号房屋；5.依法判令被告交付使用之日起60日内将淄博市张店区××号楼××单元××号房屋所有权转移登记至原告名下；6.依法判令被告交付使用时对淄博市张店区××号楼××单元××号房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告；7.本案诉讼费、保全费、保险费、提存费等一切费用由被告承担。 被告淄博庄园房地产开发有限公司未作答辩。 原告吴玲玲、李东围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、御景国际定房协议一份、收据两张、付款情况说明一份、说明人身份证复印件一份、中国农业银行山东省分行银行卡取款、存款凭条图片一组、公证书一份、EMS国内标准快递单“投递局存”联一份（附领取提存物通知书）、(2019)鲁03民终4137号民事判决书一份。证明2006年10月21日原告吴玲玲、李东与被告淄博庄园房地产开发有限公司签订御景国际定房协议，协议约定原告吴玲玲、李东购买被告开发的位于御景国际5号楼3单元10层01号房屋，房屋建筑面积145.4平方米，房屋总售价351562元，每平方米售价2417.90元（351562元除以145.4平方米），该协议实质属于商品房买卖合同。按协议约定，原告吴玲玲、李东2006年05月01日向被告支付购房款50000元、2006年10月21日向被告支付购房款55562元、2020年06月09日提存履行剩余购房款246000元，总计履行351562元付款义务，原告吴玲玲、李东已完全履行购房款付款义务并告知被告；证据二：张店区不动产登记中心备案房产档案查档证明一份（查询时间2020年07月23日）、淄博市住房和城乡建设局网站查询涉案房屋录屏及涉案房屋的基本信息截图一张、录音材料一宗、(2019)鲁0303民初396号民事判决书一份。证明御景国际5号楼情况，2006年10月21日原、被告签订御景国际定房协议后，涉案楼盘直至2018年才开工建设。动工建设后涉案楼盘于2019年01月09日取得预售许可证。目前，涉案楼盘部分房屋已网签和预抵押，涉案房屋具备网签及交付等继续履行的条件。原告多次要求被告网签、交付涉案房屋，被告均以房屋涨价等理由推脱网签、交付等义务；涉案房屋公示面积138.43平方米，比涉案合同约定面积145.4平方米，减少6.97平方米，原告依法主张涉案房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告；证据三、诉讼费电子票据一张、保全费电子票据一张、保全保险费电子发票一张、提存费普通发票两张。证明原告吴玲玲、李东本案中已产生诉讼费3287元、保全费5000元、保险费2000元、提存费3740元，共计14027元，上述款项均应由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月21日，原告李东（乙方）与被告淄博庄园房地产开发有限公司（甲方）签订御景国际定房协议一份，协议约定原告向被告购买御景国际5号楼3单元10层01号房屋，该套房屋建筑面积145.4平方米，该套房屋价格为2641元每平方米，已经缴纳认购金人民币伍万元，冲抵78888元总房款。房屋总房款为人民币355113元，乙方承诺向甲方缴纳30%首付款，甲方给予乙方9.9折优惠，优惠后该套房屋总房款为人民币351562元；同时约定乙方缴纳补足首付款人民币55562元，此定购协议一式三份，买卖双方签字后生效，在买卖双方签署正式合同之日起本认购协议失效。后原告李东将原告吴玲玲加入买受人，并在其与被告签订的御景国际定房协议左上角书写“我同意将吴玲玲51340119780519802x加入买受人”字样并签名捺印，被告淄博庄园房地产开发有限公司的法定代表人张百文在下方书写“同意”字样并签名捺印，同时原告吴玲玲在御景国际定房协议下方的“买受人签字”处签名捺印并书写其身份证号码。原告于2006年05月01日向被告支付50000元，于2006年10月21日向被告支付55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，上述款项共计351562元。(2019)鲁03民终4137号民事判决书认定，被告于2015年设计新的施工图纸，涉案5号楼由三单元改为四单元。涉案房屋规划设计变更后，原、被告双方并未重新签订定房协议或商品房买卖合同。本案庭审过程中，原告吴玲玲、李东对涉案房屋的规划设计变更明确表示接受。 另查明，原告吴玲玲、李东在提起本案诉讼前，于2020年06月08日以被告淄博庄园房地产开发有限公司为被申请人，向本院申请诉前财产保全，案号为（2020）鲁0303财保910号，缴纳申请费5000元，并支付保全保险费2000元。原告吴玲玲、李东因向公证处提存剩余购房款246000元支付提存费3740元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收受购房款。本案中，原告吴玲玲、李东虽已于2006年05月01日向被告支付50000元，于2006年10月21日向被告支付55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，但双方签订的御景国际定房协议仅对所售房屋的房号、建筑面积、认购金、单价、总房款、首付款补足等内容进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时结合涉案双方签订的御景国际定房协议中关于“在买卖双方签署正式合同之日起本认购协议失效”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案御景国际定房协议系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。 本案原告吴玲玲、李东与被告淄博庄园房地产开发有限公司签订的御景国际定房协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因而对于原告吴玲玲、李东要求依法确认双方订立的御景国际定房协议成立且有效的诉讼请求，本院依法予以支持。该协议自成立时对原、被告即具有法律约束力，双方均应积极全面履行协议所确定的义务。虽然原告选购的房屋所在楼座的规划设计发生了变化，但原告表示对该规划设计变更予以接受，庭审时被告淄博庄园房地产开发有限公司未到庭应诉，本案双方签订的御景国际定房协议约定的涉案房屋为御景国际5号楼3单元10层01号房屋，原告吴玲玲、李东向本院申请的案号为（2020）鲁0303财保910号的诉前财产保全案件中，保全的房产亦是同样房号，且涉案房屋的备案房产档案查档证明显示该房屋未网签备案，原、被告双方亦未就规划设计发生变化后是否继续认购房屋的事宜作出变更，现原告已于2006年05月01日向被告支付购房款50000元，于2006年10月21日向被告支付购房款55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，被告亦应按照御景国际定房协议的约定向原告履行协议义务，因而对于原告吴玲玲、李东要求被告继续履行双方签订的御景国际定房协议的诉讼请求，本院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。据此，商品房买卖合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，系双方当事人合意的结果。依法有效的预约合同，对预约合同各方均有约束力，对预约合同未尽事项，应由双方当事人通过自愿协商方式签订补充合同或条款，实现缔结本约的目的。本案原、被告双方签订的御景国际定房协议为预约合同，且该协议仅对所售商品房的房号、建筑面积、认购金、单价、总房款、首付款补足等内容进行了约定，对涉案房屋的网签备案、交付使用条件及日期、办理产权登记事宜等事项均未作出明确约定。涉案房屋的网签备案、交付使用、办理产权登记等预约合同未尽事项有待于双方在继续履行御景国际定房协议过程中或在签订正式的商品房买卖合同时进行协商约定。在双方签订的御景国际定房协议对涉案房屋的网签备案、交付使用及办理产权登记事宜没有明确约定且双方尚未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，原告吴玲玲、李东要求被告立即为其办理淄博市张店区××号楼××单元××号房屋的网签备案、要求被告竣工验收合格之日向原告交付使用淄博市张店区××号楼××单元××号房屋及要求被告交付使用之日起60日内将淄博市张店区××号楼××单元××号房屋所有权转移登记至原告名下的诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。 关于原告吴玲玲、李东主张的房屋面积差赔偿问题，原告在本案庭审中表示对涉案房屋的规划设计变更予以接受，要求被告继续履行御景国际定房协议，且双方在涉案房屋的规划设计变更后并未重新签订定房协议或者商品房买卖合同。在涉案房屋的规划设计发生变更的情况下，涉案房屋面积事宜有待于双方当事人在继续履行御景国际定房协议过程中或在签订正式的商品房买卖合同时协商约定并达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，买受人主张房屋面积差赔偿的前提应为出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，在双方签订御景国际定房协议后，涉案房屋的规划设计发生变化，原告对涉案房屋的规划设计变更予以接受，要求继续履行双方签订的御景国际定房协议，且双方亦未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，原告吴玲玲、李东要求被告交付使用时对淄博市张店区××号楼××单元××号房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告的诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。 被告淄博庄园房地产开发有限公司未按御景国际定房协议的约定向原告履行协议义务，构成违约，原告吴玲玲、李东因此支出的保全保险费2000元，应由被告承担。关于原告吴玲玲、李东主张的提存费3740元，在原告要求被告继续履行御景国际定房协议，且双方并未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，通过提存方式支付剩余购房款并非原告必须或者唯一的选择，因而对于原告吴玲玲、李东要求被告承担提存费3740元的诉讼请求，综合本案事实，本院依法不予支持。被告淄博庄园房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视其自愿放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴玲玲、李东与被告淄博庄园房地产开发有限公司签订的御景国际定房协议成立且有效； 二、被告淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内继续向原告吴玲玲、李东履行御景国际定房协议约定的义务； 三、被告淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴玲玲、李东保全保险费2000元； 四、驳回原告吴玲玲、李东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3287元（已减半）、申请费5000元，合计8287元，由被告淄博庄园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  李兰英