上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58476号原告：庞坤福，男，1963年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：仲徐惠，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康伟斌，上海市锦天城律师事务所律师。被告：丁荣相，男，1957年8月23日出生，汉族，户籍地浙江省。被告：王爱香，女，1960年1月13日出生，汉族，户籍地浙江省。被告：陈挺，男，1977年1月9日出生，汉族，户籍地浙江省。被告：丁娅琴，女，1982年1月13日出生，汉族，户籍地浙江省。被告共同委托诉讼代理人：郭立涛，上海创远律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：丁兴峰，上海创远律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司上海市西支行，住所地上海市长宁区愚园路７５３号３号楼Ａ栋一层及Ｃ栋部分二层。负责人：刘艳，职务行长。委托诉讼代理人：陈雄健。委托诉讼代理人：王强。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区康定路XXX号。负责人：陈磊，职务行长。委托诉讼代理人：陈佳。委托诉讼代理人：汪欣。第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区虹桥路XXX号。负责人：吴文新，职务行长。委托诉讼代理人：牛国庆，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：施敏浩，上海才富律师事务所律师。原告庞坤福与被告丁荣相、王爱香、陈挺、丁娅琴共有纠纷一案，本院于2019年12月18日受理后，依法适用普通程序审理。审理中，本院依法追加中国光大银行股份有限公司上海市西支行(以下简称光大银行)、中国工商银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称工商银行)、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中国银行)作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月16日对本案进行了公开开庭审理。原告庞坤福及其委托诉讼代理人仲徐惠、被告丁荣相、王爱香、陈挺、丁娅琴及其共同委托诉讼代理人郭立涛、丁兴峰、光大银行委托诉讼代理人陈雄健、工商银行委托诉讼代理人陈佳、汪欣、中国银行委托诉讼代理人牛国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞坤福向本院提出诉讼请求：1、确认原告为上海市静安区中华新路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室五套房屋(以下分别简称101室房屋、102室房屋、103室房屋、104室房屋、105室房屋，或合并简称系争五套房屋)的共有人，原告享有上述房屋各50%的份额；2、依法分割上址房屋，原告要求分得103室房屋、105室房屋；3、被告协助办理产权变更登记手续。事实和理由：原告与被告丁荣相是同乡，自2002年起原告、丁荣相以及其他几位同乡在上海市原闸北区的地平线手机市场经营，原告任董事长，丁荣相负责市场招商。2004年4月，丁荣相看中系争五套房屋，认为具有投资价值，但因缺乏资金，故找到原告合作购买。当时丁荣相提出的合作条件是，由原告支付系争五套房屋的首付款80万元，丁荣相负责向银行申请购房贷款及房屋的日常出租管理，房屋租金收益用于支付银行贷款，原、被告各享有房屋一半的权益。该合作购房事宜，丁荣相不止与原告协商过，与其他几位在地平线手机市场经营的同乡也协商过，最终原、被告达成合作。2004年6月22日，丁荣相收到原告出资的购房款80万元，由丁荣相将该款用于支付系争五套房屋的首付款。因原告名下有其他房产，故约定房屋暂登记在丁荣相名下。之后，丁荣相、王爱香、陈挺、丁娅琴陆续与案外人签某某于系争五套房屋的《上海市房地产买卖合同》，并陆续完成贷款和产权过户手续。系争五套房屋的首付款合计847,423元，其中原告出资80万元。根据双方约定，原告享有系争五套房屋50%的产权份额。2006年6月，原告家属与丁荣相协商房屋如何处理事宜，因原告家属与丁荣相未达成一致方案，此事搁置。2018年5月，原告要求被告按约定分割原告享有的房屋权益，未果。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告丁荣相、王爱香共同辩称，系争五套房屋并非原、被告共同购买，不同意原告取得一半的产权份额。原告确实曾给过被告73万元用于购房，但其中20万元被告已归还给原告，故原告仅支付过53万元。此外，陈挺和丁娅琴购买101、102、104室房屋是独立的行为。被告陈挺、丁娅琴共同辩称，不同意原告诉请，即使原告证明其有出资贡献，也只能证明原告与被告丁荣相、王爱香购房有所关联，但陈挺、丁娅琴并不知道原告与丁荣相合作买房事宜，也不知道丁荣相曾向原告借款，即使陈挺夫妇购房过程中存在相关借款情况，至多也只是丁荣相对自己女儿、女婿的赠与。因此，陈挺、丁娅琴购买101、102、104室具有独立性，当时只是为了与丁荣相夫妻就近居住而自行出资购买，没有投资性质，事实上其也居住在101室，且自行归还相关贷款，并没有与原告共同投资的合意。第三人光大银行述称，其不清楚原、被告购房事宜，其享有103、105室抵押权，且为善意，要求保护其抵押权人的权益。贷款结清后，其可以配合过户。第三人工商银行述称，其不清楚原、被告之间的争议，其享有101、102室房屋抵押权，该抵押权依法登记，应受到保护。贷款结清后其可以配合过户。第三人中国银行述称，其不清楚原、被告之间的争议，其享有104室房屋抵押权，被告陈挺应继续履行还款义务。贷款结清后其可以配合过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庞坤福与丁荣相为同乡，曾共同经营“地平线手机市场”，庞坤福为董事长，丁荣相负责市场招商。王爱香、丁娅琴分别为丁荣相妻子、女儿，陈挺为丁娅琴丈夫。系争五套房屋中，101室、104室房屋产权人为陈挺，102室房屋产权人为丁娅琴，103室房屋产权人为王爱香，105室房屋产权人为丁荣相。2004年6月22日，丁荣相出具《收条》一份，其上载明：“今收到庞坤福人民币柒拾叁万元正”。2004年7月1日，案外人许某1(甲方)分别与丁荣相(乙方)和王爱香(乙方)就105室房屋、103室房屋各签订一份《上海市房地产买卖合同》，分别约定丁荣相以667,288元的价款购买105室房屋(房屋建筑面积83.62平方米)、王爱香以584,136元的价款购买103室房屋(房屋建筑面积73.2平方米)。此外，丁荣相于签约时支付甲方房款201,287元、于银行发放贷款后的5个工作日内支付甲方房款466,000元；王爱香于签约时支付甲方房款176,136元、于银行发放贷款后的5个工作日内支付甲方房款408,000元。两份合同均约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至上海市闸北区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于乙方支付第一笔房款当日将该房屋交付乙方使用。2004年9月2日，105室房屋产权变更登记至丁荣相名下，抵押权人登记为光大银行，债权数额为428,000元。次日，103室房屋产权变更登记至王爱香名下，抵押权人登记为光大银行，债权数额为373,000元。2005年3月10日，案外人许某2(甲方)和许某1(甲方)的共同代理人分别与陈挺(乙方)、丁娅琴(乙方)就101室、102室、104室房屋各签订一份《上海市房地产买卖合同》。该三份合同分别约定，陈挺以52万元的价款购买101室房屋(房屋建筑面积57.68平方米)，丁娅琴以53万元转让价款购买102室房屋(建筑面积58.43平方米)，陈挺以48万元转让价款购买104室房屋(建筑面积52.87平方米)。三份合同均约定，甲、乙双方自本合同签订之日起的20日内共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。“补充条款”均约定，甲方收到乙方的全部房款，甲方方可把房屋交给乙方，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲方进闸北房地产交易中心办理房屋过户手续的当日补足该不足部分的金额。“付款协议”分别约定，乙方于2005年3月10日支付6万元(104室房屋合同项下为5万元)作为各自购买房屋的定金、于2005年3月15日前支付10万元，于2005年3月31日前支付36万元(102室房屋合同项下为37万元，104室房屋合同项下为33万元)。“租赁情况”均载明，已租赁给乙方。2005年7月22日，101室、102室房屋产权人分别变更登记为陈挺、丁娅琴，抵押权人均登记为工商银行，债权数额均为31万元。同年7月29日，104室房屋产权人变更登记为陈挺，抵押权人登记为中国银行，债权数额为22万元。之后，庞坤福因涉嫌犯罪被羁押。2006年10月14日，庞坤福妻子庞青兰及庞青兰弟弟庞联法、叔叔庞尧学、庞坤福朋友罗某某(以下简称庞坤福方)共同至丁荣相家中，与丁荣相、丁福星夫妻就庞坤福被羁押后庞坤福办公室被占事宜、庞坤福公司股份处理事宜、以及是否出售系争五套房屋以筹钱帮助庞坤福等事宜进行协商。该次协商过程中，庞坤福方曾提出出售系争五套房屋的主张。对此丁荣相表示，因贷款办不下来，有两套房屋产权登记在陈挺名下，目前未满两年无法交易，且即使此时售房亦未必能起到“救人”的作用，而若保留房屋则可为庞坤福出狱后其家人的生活提供基本保障。此次谈话关于售房问题，庞坤福方最终未坚持主张。而整个谈话过程中，双方均未提及庞坤福在房屋中所占份额比例问题。庞青兰就该次协商过程进行了录音，并在审理中向法庭提供该份录音资料，以证明系争五套房屋为庞坤福与丁荣相合作购买，庞坤福至少占有一半以上的产权份额。之后，庞坤福被判刑。2009年前后，丁荣相因中风丧失语言能力。2018年庞坤福出狱后，几次找丁荣相夫妻及其子丁福星商谈分割系争五套房屋事宜，未成，遂诉至法院。截至2020年10月30日，105室房屋已还贷款本息合计537,653.81元，尚余115,847.62元，2020年11月20日当期应还本息合计2,636.88元；103室房屋已还贷款本息合计272,068.09元，尚余100,931.91元，2020年11月20日当期应还本息合计2,298.02元。审理中，庞坤福向法庭提供了一组经公证的《调查笔录》，记录了庞坤福本案委托诉讼代理人向案外人陈某某、王某某、余某某、罗某某了解庞坤福与丁荣相合作购房情况的谈话过程。其中，陈某某称，其在地平线通讯市场负责保安和物业管理，当时市场的人大多数都知道庞坤福和丁荣相合作买房的事，两人之间如何约定其不太清楚，买下房屋后丁荣相住在那，其去过一次，谁在管理其不清楚。王某某称，其和庞坤福、丁荣相都是天台在上海的流动党支部成员。丁荣相曾向其提出一起合作买房，其考虑大家拼在一起不合适而没有答应。过了一段时间，丁荣相说房子已经和庞坤福一起买好了，之后的情况不清楚。2018年其曾参与协调庞坤福和丁荣相的事，去了房屋现场，房屋在出租，丁荣相自己也有在用的。当时蔡显杰提出庞坤福起码要拿到700余万元，丁荣相的儿子丁福星意思最多出300万元，双方没谈拢。余某某称，其是地平线手机市场的财务。2004年左右，丁荣相称其手头有房子但是没有钱，希望以其出钱、丁荣相出资源的方式合作买下，首付80余万元，其他交易费用等零星费用另算。当时其去看了房子但没有看中，故未与丁荣相合作。之后了解到的情况是丁荣相找到了庞坤福，庞坤福付了80万元和丁荣相一起买下了该五套房屋，买下后都在出租。2006年庞坤福出事，房屋事宜就拖下来了。2009年起，丁荣相就脑溢血半身不遂了，家里的事基本由儿子丁福星接管。2018年，其和蔡显杰一起找丁福星商谈此事，当时丁福星称愿意出300万元解决此事，后来又变卦称只愿意出200万元。罗某某称，其是地平线通讯市场的党支部书记，庞坤福是天台上会的常务会长。2004年，丁荣相得知承租的房屋要卖，就找到其称自己一分钱也没有，提议首付80多万元，剩下的按揭，两人合作买。因其家人不同意，其就和丁荣相一起到庞坤福办公室说有房子可以投资，当时庞坤福没有去现场看就决定与丁荣相合作买房，并开了支票给丁荣相，丁荣相拿这个钱付给了房东。当时庞坤福在上海有很多房子，也有银行贷款，不便再贷款，所以系争五套房屋的银行贷款都做在了丁荣相及其孩子名下。当时其提醒过庞坤福把手续做好，但庞坤福认为自己是老大，手下人不会翻脸，没有写字据。房子买下后，丁荣相一直在经营出租，庞坤福没有再出钱，也没有拿到过一分钱。2006年上半年，庞坤福投资亏损后，欠了朋友100多万元，庞坤福想把系争五套房屋卖掉，丁荣相称过户需要很多钱所以不想卖。不久，庞坤福出事进了监狱，于是庞坤福妻子等人一起到丁荣相家中商谈，最终未出售房屋。对该组证据，被告方表示真实性不予认可，证人应到庭接受质证。审理中，庞青兰、庞联法、庞尧学、罗某某到庭作证。其中，庞青兰称，从庞坤福出事到丁荣相患病期间，丁荣相每年会给其2-3万元，由其出具收条，其认为该款就是丁荣相将系争五套房屋出租并还贷后剩余的钱。购房时原、被告之间的钱款往来情况其不清楚，所以该款也要等原告和被告自行结算。罗某某到庭所述与其书面陈述一致，但其表示丁荣相向其提议时称一人一半份额，但丁荣相和庞坤福两人之间如何约定份额其不清楚，一开始说需要80万元，后来具体用了多少其不清楚。庞联法、庞尧学均称其知晓两人合作购房是在庞坤福出事后听说的。庞联法并称其在丁荣相办公室听丁荣相亲口告诉其与庞坤福一人一半。对证人证言，被告方表示，此前几年给庞青兰的钱就是丁荣相向庞坤福偿还的借款的一部分。此外，庞坤福曾给过丁荣相73万元事宜可能确实存在，是用来购房的，2005年6月，陈挺曾应丁荣相要求打了20万元进去，丁荣相曾表示该款是给庞坤福的。所以，这些款项往来也能证明庞坤福所谓的80万元中至多只有40万元是其个人的出资。对该20万元还款一节，庞坤福表示未曾收到过该款。对此被告方向法庭提供了相关银行流水和录音资料作为参考，原告表示收款方并非庞坤福，录音资料不完整，无法证明庞坤福曾认可收取该笔款项。庞坤福还称，一开始其与丁荣相约定，房屋做在丁荣相名下，后因丁荣相自己也买房了，所以也无法全部登记在丁荣相名下，需要由其他有经济收入的人的名义来办理贷款。由于不懂法律，而且当时关系好，所以没有在房屋上加上名字。王爱香称，其曾出资18万元购房，其余出资情况不清楚，是丁荣相操作的。丁娅琴、陈挺称，其夫妻曾出资6万元购房，其余出资情况不清楚，是丁荣相操作的。审理中，关于原、被告合作购房及原告占系争五套房屋产权比例问题。庞坤福称，当时双方约定三套房屋登记在庞坤福名下，两套登记在丁荣相名下，但因庞坤福名下已有五、六套房屋上有贷款，其无法再向银行贷款，所以只能登记在被告方名下，双方约定一人一半，丁荣相的家人也只是挂名产权人。丁荣相称首付款为80万元，双方各半承担，但其手头没钱，先由庞坤福垫付40万元，之后归还，但之后丁荣相并未归还该40万元，故庞坤福认为首付款的80万元均是由其出资的，丁荣相并未出资。房屋买下后均用作对外出租，租金收益均由丁荣相收取并用于归还银行贷款，因此丁荣相对房屋并无实际出资，出资均为原告的贡献，丁荣相仅负责了房屋的管理。关于73万元收条的付款凭证，由于相关银行后来经过了合并和数据升级，故查询多次均无法查得当时的任何记录，现无法提供相关证据。从2006年的谈话录音中也能看出，系争五套房屋为一个整体，原告至少占有一半份额，否则，双方不必协商将五套房屋全部出售而仅需出售其中几套即可。因此，原告的份额至少在一半以上。2018年5月庞坤福出狱后找丁荣相一起吃饭时，丁荣相的身体已经不好了，但仍可以点头摇头，思路是清楚的，只是不能说话，对当时庞坤福提出的以任何方式兑现其权利的要求，丁荣相也是点头同意的，只是当时还不知道房屋的价格，所以没有谈到具体价格。之后丁荣相儿子丁福星曾找过两个中间人代表双方谈判，但无果。对此，众被告则称，原告提供的73万元《收条》系2004年6月22日出具，即使其中40万元为原告投资款，则同年7月1日丁荣相购买的105室、王爱香购买的103室两套房屋，使用资金(首付款、中介费、税费等)已近60余万元，因此原告的出资在该两套房屋中已使用完毕。2005年3月10日，陈挺、丁娅琴夫妇购买101、102、104室三套房屋，此时已过去了七个多月，合同金额共计153万余元，首付款及其他费用80余万元，该笔款项与原告并无关联，而是其家庭资金，即使陈挺、丁娅琴购买上述三套房屋时接受了丁荣相的资助，性质也是父母对子女的赠与行为，而非与原告方的共同投资行为。即使按照原告所述，原告的出资款也只有40万元，另40万元为庞坤福对丁荣相的借款。而且，当时系争五套房屋的价格近280万元，实际因贷款审批金额不足买卖合同中约定的金额，故实际首付款金额共计已逾114万余元，加上税费、中介费等，总的购房成本远超过280万元；房屋购得后亦并非如原告所称均用于出租收益，而仅在一段期间内有部分房屋曾用于出租，收益并不能覆盖贷款金额，而原告并未参与任何贷款的还款；而且，原告也承认对系争五套房屋仅有最初的出资，其余的贷款资格、装修、管理、还贷等贡献都是由被告方作出的。因此，原告认为所有购房出资均为其是不属实的，房屋产权应综合考虑对房屋的贡献。2018年后确曾有过中间人代表双方谈判多次，但由于原告找人威胁丁福星，双方就谈不下去了。关于房屋使用情况。被告方称，房屋购买之前原来有一部分是由其承租的，想要开棋牌室后来没开成。购买后，2007年101室房屋空置，2007年装修并自住，直至2016年开始对外出租，租金由丁娅琴收取；102室房屋2007年给员工住不收租金，之后的租金由丁娅琴收取；104、105室房屋在2009年之前的租金由丁荣相收取，2009年丁荣相患病后由丁娅琴收取。关于该节，原告表示不清楚。审理中，被告方表示，如果法院将系争五套房屋中的一套确认归原告所有，其自愿结清该套房屋剩余贷款，并配合原告办理注销房屋上抵押登记、将房屋产权过户登记至原告名下的手续，期间产生的税费同意各方依法承担。本院认为，根据本案查明的事实、在案证据情况以及各方当事人审理中的陈述，本院有理由相信，原告庞坤福与被告丁荣相之间就购买房屋事宜确曾有过合作关系；但五套房屋中除103室、105室之外，其余三套确未登记在丁荣相夫妇名下，而是登记在当时已成年的陈挺、丁娅琴名下。现陈挺、丁娅琴对曾与原告存在合作购房关系、自原告处取得购房款、登记为房屋权利人仅为代持等事实，均表示否认。本院认为，从在案证据来看，原告主张系争五套房屋均为其和丁荣相两人合作购买的主张，依据确有不足。现本院结合原告提供的73万元收条及审理中丁荣相自认庞坤福曾出资53万元用于购房(其中部分为对丁荣相的借款)一节、原告向法庭提供的录音资料、证人证言、103室房屋和105室房屋购房合同的签署情况，以及审理中被告方自认双方确曾就如何处理房屋进行协商一节，确认原告为103室、105室房屋的共有人。鉴于原告主张在本案中对五套房屋直接进行分割，且分割方案为对房屋进行实物分割，由其分得上述两套房屋，对此本院根据公平原则，综合考虑原告的出资情况、房屋购得后的使用、收益情况，以及贷款偿还情况、丁荣相曾向原告支付若干款项等各因素，酌情确认105室房屋归原告所有，双方均不必再就该两套房屋购买、共有期间发生的借款、使用、收益、还贷、折价款等各项费用另行结算。被告在审理中表示愿意清偿一套房屋上的剩余贷款，本院认为尚属合理，予以认可。丁荣相应及时清偿105室房屋上剩余贷款，并和第三人一同完成撤销105室房屋上抵押登记的手续、配合原告将该房屋产权人变更登记至庞坤福名下的手续(期间发生的税费由双方依法承担)。兹依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、确认上海市静安区中华新路XXX号XXX室房屋归原告庞坤福所有；二、被告丁荣相应于本判决生效之日起十日内结清上址房屋上剩余贷款；三、被告丁荣相、第三人中国光大银行股份有限公司上海市西支行应于被告丁荣相完成上述第二项主文义务之日起三日内，办理注销上址房屋上抵押登记的手续；四、被告丁荣相应于上址房屋上抵押登记注销后三日内，配合原告庞坤福办理将上址房屋产权人变更登记为原告庞坤福的手续(期间产生的税费，由原告庞坤福与被告丁荣相依法承担)。案件受理费117,800元、财产保全费5,000元(原告庞坤福均已预缴)，由原告庞坤福与被告丁荣相各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  周建萍二〇二〇年十二月三十日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  李 航附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。