贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16059号原告：蹇志德，男，1965年12月14日生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：尹婕，贵州盾辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑，贵州盾辉律师事务所实习律师。被告：贵州兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道****。法定代表人：邹朋兴，职务执行董事。第三人：贵州博雅物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌中路****。法定代表人：徐燕贵，职务执行董事。委托诉讼代理人：钟赟，贵州时格律师事务所律师。原告蹇志德与被告贵州兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称“兴宇公司”）、第三人贵州博雅物业管理有限公司（以下简称“博雅公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蹇志德委托诉讼代理人尹婕、黄剑，第三人博雅公司委托诉讼代理人钟赟到庭参加诉讼，被告兴宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告蹇志德向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金25132.24元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于新添大道284号顺兴花园二期2栋（B）1-11-3号房，转让金额610886.2元。合同第十一条约定被告应于2012年12月31日前交付房屋，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告每日向原告支付已付房款0.02%违约金，第二十二条第三款约定，被告应于2013年12月31日前取得房屋所有权初始登记，并通知原告办理过户登记，逾期超过30日每日应向原告支付已付房款0.005%违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告直到2013年5月10日才交房，应支付违约金15883.04元，2014年11月27日才取得房屋所有权初始登记，应支付违约金10995.95元，合计26878.99元。2016年8月5日，经原、被告协商，双方与第三人商议确定由第三人以减免物业费的方式代被告履行应支付给原告的违约金，在此基础上原告与第三人签订了《和解授权书》，但第三人仅减免了2016年8月5日至2018年12月31日期间1746.75元物业服务费后就退出小区物业管理，此后未再代被告履行债务，至今尚欠原告25132.24元债务未履行。根据相关法律规定，被告应支付原告违约金25132.24元。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令如前。被告兴宇公司未作辩称。第三人博雅公司陈述，答辩人不是本案的适格当事人，不承担支付违约金的责任；原告诉请的违约金已过诉讼时效；原告所述部分不属实，如原告自起诉前，一直未向被告主张违约金，更无其诉请“经原被告双方核算”，答辩人为兰溪谷（即顺兴花园二期）小区提供物业服务直至2019年8月31日，而非原告所称的2018年12月31日，答辩人为原告冲抵违约金3698元，非原告所称1746.75元，自2014年1月1日至2014年11月27日逾期天数为331日。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2011年8月11日，原告、案外人蔺某某作为买受人、被告兴宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款为610217元。该合同第十一条约定被告应于2012年12月31日前向原告交付该商品房，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”。此外，合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，原告按约向被告支付购房款610886.2元。后被告逾期交房及办证，原告诉至本院，请求如前。另查明，2015年，案外人强某某就案涉楼栋向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金，本院宣判后，被告不服判决，上诉至贵阳市中级人民法院，该院于2016年5月22日作出（2016）黔01民终1745号民事判决书，认定案涉楼栋于2013年5月10日向业主公告交房，并于2013年11月27日取得《商品房销售现房证明书》，具备办证条件，该判决已生效。2016年8月5日，经原、被告及第三人协商，一致同意用原告交纳的物业服务费抵扣（逾期交房和逾期办证）违约金，原告遂与第三人签订《和解授权书》，约定在双方物业服务合同期限内，原告向第三人交纳的物业服务费可以冲抵应交纳违约金的50%，冲抵部分不得要求被告重复支付。后原告与第三人实际履行了抵扣协议，共计用2016年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费50%抵扣了违约金3698元。2019年8月31日，第三人与该小区物业服务合同终止，抵扣行为亦一并终止。再查明，原告与蔺某某于2020年7月14日在息烽县民政局登记离婚，约定案涉房屋归原告所有。本院认为，合法的合同关系受法律保护，本案的争议焦点为：1.本案是否过诉讼时效；2.原告诉请的逾期交房及逾期办证违约金如何认定。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于诉讼时效的认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案诉讼时效应当自原告知道或应当知道其权利被侵害之日起计算三年。本案中，原、被告及第三人就案涉逾期交房及逾期办证违约金达成协议，同意违约金用原告应当向第三人交纳的物业服务费的50%抵扣，该协议一直履行至2019年8月31日，之后未再抵扣违约金，被告亦未支付违约金，故本案诉讼时效应当自2019年8月31日起算三年，未过诉讼时效。最后，关于被告诉请的逾期交房及逾期办证违约金的认定。其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2012年12月31日前向原告交付该房屋，于2013年12月31日前取得初始登记，并将转移登记的有关文书交付原告，现有生效判决认定被告于2013年5月10日向业主公告交房，并于2014年11月27日取得《商品房销售现房证明书》，具备办证条件，被告显然构成违约，应按合同约定承担违约责任。由此，逾期交房违约金应自2013年1月1日起计算至2013年5月10日，为：15760.86元（计算公式：610886.2元×0.0002×129日），逾期办证违约金应自2014年1月1日起计算至2014年11月27日，为10079.62元（计算公式：610886.2元×0.00005×330日）。以上金额共计25840.48元，扣除已经抵扣的3698元，被告兴宇公司尚需支付逾期交房、逾期办证违约金22142.48元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蹇志德逾期交房违约金及逾期办证违约金共计22142.48元；二、驳回原告蹇志德其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取214元，由原告蹇志德承担25元，由被告贵州兴宇房地产开发有限责任公司承担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  廖雨濛二〇二〇年十二月三十一日书记员  雷济兰