重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初27249号原告（反诉被告）：重庆佳华物业有限公司，住所地重庆市渝**金紫山片区，统一社会信用代码915000006219202055。法定代表人：罗良德，总经理。委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市橡皮筋艺术培训有限公司，住所地重庆市沙坪坝区经纬大道**沙坪坝万达广场****商铺，统一社会信用代码91500106MA6046RH7Q。法定代表人：周四龙，总经理。委托诉讼代理人：邓宇宏，重庆瀚沣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜先莉，重庆中世律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）重庆佳华物业有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告重庆佳华物业有限公司的委托诉讼代理人郑露洁，被告重庆市橡皮筋艺术培训有限公司的委托诉讼代理人邓宇宏到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告重庆佳华物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月17日签订的《租赁合同》于2020年6月16日解除；2.被告支付原告2019年4月17日至2020年1月16日免租期间的租金1129972.50元，2020年5月17日至2020年6月16日的租金125552.50元及罚金（罚金以125552.50元为基数，自2020年5月8日起计算至款项付清之日止，按每日千分之一的标准计算）；3.被告支付原告物业费230179.40元及物业费罚金（物业费罚金以83701.60元为基数，自2019年8月17日起计算至2019年12月16日，以167403.20元为基数，自2019年12月17日起计算至2020年4月16日，以230179.40元为基数，自2020年4月17日起计算至款项付清之日止）；4.被告支付原告违约金292956元；5.原告不予退还被告履约保证金292956元；6.被告按每平米每月60元标准支付原告渝北区紫荆路188号2、3栋第2、3裙房第负1层3、4、5商业门面3个月的房屋闲置损失110799元；7.被告赔偿原告招商代理费损失62776.20元；8.被告立即腾空并返还其借用的佳华世纪城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14商铺，并按照每平方米每月160元标准支付原告2019年5月28日至被告腾空交还房屋为止的房屋使用费及物管费，该物管费自2019年4月27日算至门面返还之日，13号门面的物业费按618.70元/月计算，14号门面的物业费按876.60元/月计算；诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于渝北区紫荆路188号2、3栋裙房第负1层1、2、3、4、5、储藏室8的商业门面。2019年4月27日，被告又向原告申请借用佳华世纪新城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14商铺，并承诺如超过借用期限，则按单价每月每平方米160元计费。2019年6月，被告向原告单方发函，以业务调整为由要求提前退租，但原告要求被告继续履行合同，后被告提出进行转租，事后又发函要求退租。2020年6月15日，原告因被告擅自退租而函告要求解除合同，案涉房屋租赁合同已于2020年6月16日解除，但被告至今未支付拖欠的租金、物管费、至今未返还借用的商铺。为维护自己合法权益，原告起诉来院。被告重庆市橡皮筋艺术培训有限公司辩称并反诉称，租赁合同已于2019年6月3日解除，此后的租金不应支付，同意按照实际使用期限支付免租期租金；物业费已经预交4个月，实际只使用了1个月17天，已足额支付；水电费没有产生；所有罚金不应支付；同意支付违约金，但应在保证金中抵扣；因我方已承担了违约责任，不应再承担原告的房屋闲置损失，且支付闲置损失没有合同、法律依据；招商代理费不应支付；借用的佳华世纪城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14商铺与本案无关，即便原告主张房屋占用费也应当计算至2019年6月3日。综上，请求驳回原告全部诉讼请求，同时提起反诉诉讼请求：原告向被告返还未使用期间的租金356430元，并以356430元为基数，从2019年6月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担资金占用利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于渝北区紫荆路188号2、3栋第2、3裙房第负1层1、2、3、4、5、储藏室8的商业门面，产权面积2092.54平方米，经营项目为儿童培训。第二条约定，上述商业用房租金按商铺产权面积每月每平方米60元计算，每四个月租金合计502210元。租金实行每四个月预缴，首次租金乙方在签合同时缴纳，以后每次租金乙方应在本次租期届满十日前缴纳。商业用房物管费按商铺产权面积计算，现按每月物管费每平方米10元标准执行，由乙方按每四个月向物管公司预先缴纳，每四个月物管费为83720元，起算日起2019年4月17日至2029年4月16日。乙方承租期间的水电和分摊等费用及收费标准的调整按照物业管理公司的收费标准，由乙方每月向物业管理公司按时足额缴纳。4.本合同签订后，乙方一次性向甲方缴纳合同保证金292956元，作为乙方完全履行合同之保证，在合同期内乙方不得以保证金抵冲租金。合同期内，若乙方全面履行本合同义务，甲方如数将保证金不计息退还给乙方；若乙方违约，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任，违约金可从保证金中直接扣除，并有权要求乙方赔偿全部直接或间接经济损失。第三条约定租赁期限2019年4月17日至2029年4月16日，从2019年4月17日至2020年1月16日为乙方装修期，装修期间免租金，但不免物管费、水电费等费用。乙方中途装修，续租甲方不再给予免租装修期。若因乙方违反合同约定导致合同提前解除，必须向甲方补交装修期所免除的全额租金。合同对租金标准进行了约定，其中，2019年4月17日至2021年4月16日期间每四个月的租金为502210元。第四条约定，甲方在合同签订生效，且乙方交付保证金及首期租金后7日内，将商业用房交付给乙方使用，甲方逾期交房的，乙方的免租装修期相应顺延，甲方逾期超过10日的，乙方有权解除本合同。第五条约定，……3.除本合同约定外，双方在合同期内不得单方解除本合同。否则解约方行为构成违约，并承担违约责任。……12.本合同到期或乙方违反合同约定导致合同提前解除时，乙方应保证商业用房内设施设备完好无损……。乙方应在合同期届满或按约定解除后十日内，缴清各种费用并搬走商业用房内的全部物品（乙方无需恢复原状，但应确保商业用房内的装修正常未破坏且可使用，否则甲方有权要求乙方将标的物恢复原状），将承租的商业用房腾空后交还甲方。若乙方因自身原因逾期未交清各种费用并腾空商业用房的，即构成违约，甲方有权直接收回本商业用房。第六条约定，1.若乙方违反本合同第五条第3款、……第12款约定经甲方书面催告后15日内仍未纠正的（第3、12款无需催告）及出现本合同其他约定甲方可以解除合同的情形，乙方应向甲方支付合同违约金292956元，且甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方所有损失。2.合同期内，乙方逾期缴纳商业用房租金，物管费及其他各项费用，乙方应按其应缴总额千分之一乘以逾期天数向甲方缴纳处罚金；若乙方逾期缴纳天数超过5个日历天数，甲方将扣罚乙方缴纳的全部履约保证金；同时，甲方还有权单方解除本合同，乙方在接到甲方解除合同通知七日内撤场和交还房屋，并结清全部费用。合同签订后，被告支付保证金292956元、首期4个月的租金502210元、首期4个月的物管费83702元。案涉房屋于2019年4月29日由原告交付被告。在双方人员签字的每间《商铺交接表》上载明交接内容诸如：商铺及设施，1.喷淋头27个，2.配电箱1个、3.烟感2个、4.喇叭1个等，没有写明钥匙交付情况。2019年4月27日，被告向原告出具申请，载明：因工作需要，特向贵公司申请借用佳华世纪新城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14商铺，借用时间1个月，从2019年4月27日至2019年5月26日。如超过借用时间，按单价每平方米每月160元计费。借用期间如产生水电费自行承担，请交还门面时做好清洁卫生，尽量恢复原状。申请下方有原告方领导同意的批复。原告据此主张迟延返还上述商铺的责任，被告认为该申请系被告装修案涉租赁房屋时借用原告场地用做临时办公，系借用关系，与本案非同一法律关系，不应在本案中处理。2019年6月3日，被告向原告发出《退租通知书》，载明：……因业务调整，就我司提前退租事宜正式告知贵方：1.我司将于2019年6月3日退租，《租赁合同》及《物业合同》于退租之日解除；2.我司将按照租赁合同约定承担292956元的违约金并补足已使用的装修期租金。3.我司于2019年6月20日前将租赁区域恢复至可对外出租状态。4.望贵司收函后5日内，扣除我司应承担的违约金、应补足的租金及实际租赁期限的物管费后将剩余费用356430元一次性退还至我司对公账户，并据实开具租金及物管费发票。请贵司积极配合我司办理提前退租手续，并履行退还余款及开具发票义务……。被告陈述，原告对该退租未予同意。2019年6月13日，被告向原告发出《关于转租、分租的通知》，载明：因公司自身经营需要将1100平方米的租赁区域进行分租，望贵司收函后3日内书面回复。2019年6月18日，原告回函，载明：一、鉴于贵方发来前述通知内容，表示继续履行双方所签订的租赁合同，而不再要求退租。就此，我司希望贵方严格按照双方所签合同履行。二、贵司承租后采取的经营模式或方式，在符合国家法律法规，符合合同约定，符合相关职能部门政策规范前提下，我司将不予过问。涉及房屋转租事宜，请严格按照《租赁合同》约定办理。被告陈述，其后未转租出去。2019年6月22日，被告向原告发出《撤铺通知书》，载明：我司将于2019年6月23日撤出位于渝北区紫荆路188号2、3栋第2、3裙房第负1层1、2、3、4、5、储藏室8的商业门面并以现状交还给贵司，望贵司及时接收签署商业门面并协助我司办理退铺手续，否则损失自担。庭审中，双方确认该《撤铺通知书》原告于2019年6月28日收到。2019年6月30日，原告回复《通知书》，载明贵司无权以此单方通知方式解除双方租赁合同，我司特再次函告贵司继续履行该合同。若贵司因自身原因确希望提前终止双方所签《租赁合同》，则贵司应派专人到我司协商，待双方就提前终止合同及相关事宜达成一致意见后，该合同才因协商解除而终止。否则，贵司仍应继续履行该合同，并承担全部经济损失及法律后果。2020年5月7日，原告通过EMS向被告注册地邮寄《缴款通知》和《催收函》，分别催收2020年5月17日至2020年9月16日的租金，以及佳华世纪新城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14商铺从2019年5月28日开始的租金及物业管理费。该函于2020年5月9日签收，显示他人代收：万达门市同事。被告称未收到该函。2020年6月12日，原告通过EMS向被告注册地邮寄《解除合同通知书》，载明贵司承租案涉房屋，同时还因自身需要租借用渝北区紫荆路188号佳华世纪新城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14号商铺。但贵司在合同履行过程中要求退租，我司未予同意，并发函要求继续履行合同和支付租金。贵司至今未支付欠付租金，以实际行为表明不再履行租赁合同，为此特通知贵司自本通知送达之日起解除双方于2019年4月17日签订的《租赁合同》，贵司应在合同解除后3日内腾空、交还房屋（含租借用房屋）并恢复原状。否则，我司将自行清空并收回房屋，并视贵司遗弃在房屋内的设施设备为废弃物，同时，我司将委托第三人对房屋恢复原状，由此造成的损失由贵司承担。被告于2020年6月16日收到该解除通知。原告举示与案外人重庆市渝北区莎蔓莉莎美容院签订的《租赁合同》，显示原告将渝北区紫荆路188号2、3栋第负1商铺3、4、5的商业门面，建筑面积615.55平方米出租给该案外人，租期2020年9月15日至2025年9月14日，租金每月每平方米55元。原告陈述，其他房屋在解除租赁合同后2020年6月底就租出去了，就没有主张其他房屋的闲置损失。原告举示2018年8月18日原告（甲方）与案外人重庆中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）（乙方）签订的《佳华北宸里项目渠道招商代理合同》，合同约定原告将位于黄泥磅的佳华北宸里项目委托中原公司作为项目渠道招商代理人，自合同签订十二个月，代理该项目全部可租赁商铺，代理费：代理期间，甲方需支付乙方招商成功单位成交租金的一个月的租金作为招商代理费。原告举示中原公司盖章向其发出的落款为2020年6月8日的《关于敦请支付代理佣金的函》，载明：贵司与我司签订《佳华北宸里项目渠道招商代理合同》，我司作为贵司开发之佳华北宸里项目的渠道代理商，根据该合同（合同起止日期为2018年8月18日至2019年8月18日），我司推介客户在与贵司签订正式租赁合同后，贵司应支付我司招商代理费。现我司推介客户唐先生，签约主体为重庆市橡皮筋艺术培训有限公司，由该客户产生的佣金125552.40元。由于该客户违约，现我司与贵司友好协商，由贵司支付我司佣金金额的一半即62776.20元，请于接函五日内支付，否则我司将按原合同约定，以全额佣金主张。原告同时举示付款回单，显示原告于2020年6月10日通过中国银行向中原公司支付62776.20元，附言：租赁佣金。对上述证据，被告认为系原告单方委托代理行为，非必然产生的费用，也非被告违约增加的费用。原告举示物业费收据，显示原告支付了租赁期间的物业费。原告举示2019年9月30日照片，显示案涉房屋有一大件物品被布盖住，原告陈述是孩子玩的不锈钢的东西，是被告存放的，已经请人处理掉了。被告陈述，该物品不是被告的。原告举示2019年10月15日案涉房屋现状的图片，显示案涉房屋地上有很多建筑石块，被告陈述，系因为被告装修是拆除了一小部分墙体大概15平方米，就没有继续下去了。庭审中，被告陈述，认为清空和交还商铺的时间是2019年6月3日，房屋只进行了一点装修，退铺时仍属于清水状态，没有其他物品进场，没有需要搬走的东西，且案涉房屋是开放式的，不需要交钥匙，从原告能去室内拍摄照片也能说明这一点。原告陈述，虽交接表上没有列明钥匙，但交付时有个类似防火门的门可以推进去，从常理推断，应该有钥匙，同时，堆放物品的图片表明被告未履行恢复原状义务，不能视为交付。另，渝北区紫荆路188号佳华世纪新城E区一期第2、3幢商铺3、4、5建筑面积分别为185.73平方米、200.38平方米、229.44平方米，二期第4幢负2层商铺13、14号面积分别为61.87平方米、87.66平方米。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于请求确认租赁合同解除的诉讼请求，由于被告中途退租，不再支付租金，致使租赁合同无法履行，合同目的不能实现，原告由此发函解除合同，本院予以支持，解除时间确定在原告邮寄的《解除合同通知书》送达之日2020年6月16日。被告作为合同违约方，不享有单方私下解除租赁合同的权利，故对被告认为租赁合同于2019年6月3日解除的抗辩意见，本院不予采信。关于租金支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据《租赁合同》约定，2019年4月17日至2020年1月16日为装修免租期，若乙方违反合同约定导致合同提前解除，须向甲方补交装修期所免除的全额租金。本案中，由于被告退租导致合同提前解除，被告须补交免租期租金。本案的争议焦点是租金应计算至何时，根据庭审查明情况，被告先于2019年6月3日提出退租，原告不同意；被告又于2019年6月13日提出转租、分租，未转租出去；被告再于2019年6月28日提撤铺通知。以上表明，被告就单方搬离事宜通知了原告。同时，结合被告刚进行装修、从接房到提出退租申请尚不足两个月、案涉房屋还处于清水状态的事实，被告也没有太多需要搬离的物品。原告举示的图片，显示有一大件物品，被告不认可系其堆放，即便上述物品确为被告遗留，在被告确定退铺后，上述物品也应视为放弃处置权，原告实际上也在后续自行清理了上述物品。同时，原告也不能以建筑垃圾未清运为由拒绝接受租赁房屋，原告可自行清运后向被告主张权利。另，原告2019年9月30日在案涉场地室内拍摄照片也说明原告能够进入案涉门面，并知晓被告已搬离。综上，在原告2019年6月28日收到被告的撤铺通知后，虽被告系违约方，但原告有义务积极采取措施防止损失扩大，而不能一味拖延任由租金损失扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿。考虑到2019年下半年尚未产生疫情、应易于出租等情况的基础上，本院酌情给原告三个月的清理、收回房屋的期限，对2019年9月28日后的租金本院不予支持。则2019年4月29日（实际接房日起算）至2019年9月28日的租金，被告已按四个月支付了502210元，被告还应支付125552.50元（502210元÷4个月）。由于支持该笔租金的情形并非基于正常履行合同情况下迟延支付租金情形，故不适用合同关于罚金的约定，本院对罚金不予支持。对被告要求退还租金及支付资金占用利息的反诉请求，本院相应予以驳回。关于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院对物业费相应支持至2019年9月28日，原告代被告支付了租赁期间的物业费，则相应物业费被告应向原告支付，被告已预付了四个月的物业费计83702元，还应支付20925.50元（83702元÷4个月）。关于违约金、履约保证金、房屋闲置损失、招商代理费损失的诉讼请求，由于被告提前退租导致合同不能履行，被告构成违约，应向原告承担违约责任。另，被告提出退租在先，提出退租时并不欠付租金，被告提出退租后必然导致不继续缴纳后续租金，原告以被告存在提前退租和逾期支付租金为由解除租赁合同，本院只认定被告的提前退租违约行为。根据《租赁合同》第五条第3款、第六条第1款约定，被告应向原告支付违约金292956元。根据《租赁合同》第二条第4款约定，若乙方违约，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任，违约金可从乙方缴纳的保证金中直接扣除，故基于法定和约定的保证金与违约金的同等性质，违约金292956元应当在保证金292956元中扣除，据此，本院判决原告不退还保证金292956元，不再支持原告要求支付违约金292956元的诉讼请求。关于房屋闲置损失，在本院已经给予原告三个月时间用于清理收回房屋另行出租、并另行支持了违约金292956元（不退保证金）的情况下，本院对房屋闲置损失不再支持。关于招商代理费损失62776.20元，系原告与案外人单方形成，没有被告参与，且不是签订租赁合同必然产生的费用，故本院对该笔费用不予支持。关于原告要求被告腾空返还借用的渝北区紫荆路188号佳华世纪新城E区二期第4幢商业及车库负2层13、14号商铺，并支付房屋占有使用费、物管费的诉讼请求，因该两个商铺不是本案审理的《租赁合同》中涉及的商铺，其权利义务关系也不以《租赁合同》为依据，原告应另行起诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司与被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司于2019年4月17日签订的《租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司租金125552.50元；三、被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司物业费20925.50元；四、原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司不退还被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司保证金292956元；五、驳回原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费121701.04元，减半收取60850.52元，由被告重庆市橡皮筋艺术培训有限公司负担。反诉案件受理费6646.46元，减半收取3323.23元，由原告（反诉被告）重庆佳华物业有限公司负担。保全费5000元，由被告（反诉原告）重庆市橡皮筋艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年十二月二十四日书记员  楚 仑