北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初36569号原告：王会有，男，1964年3月30日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人:寇爱国。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人:孟园园。原告王会有与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王会有之委托诉讼代理人寇爱国、被告中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会有向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除双方于2019年12月20日签订的合同编号为X的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《房屋出租代理合同》）；2．依法判令中天置地公司支付我房屋租金52000元（2020年1月25日至4月25日）、违约金16800元（拖欠租金的20%）；3．本案诉讼费由中天置地公司承担。事实与理由:我与中天置地公司于2019年12月20日签订《房屋出租代理合同》，合同签订后，我如约履行了相关义务，但中天置地公司仅支付了部分租金。多次催要无果后，我于2020年4月3日书面通知中天置地公司解除合同，并要求付清租金和办理房屋交接手续，其接到通知后至今仍未付款，故现诉至法院。中天置地公司辩称，同意王会有的第一项诉讼请求。2020年4月1日是合同解除时间，双方进行了交接，并结算了水电费。我公司与王会有签订的《房屋出租代理合同》中包括7套房，其中X1、X2、X3、X4号房屋的租金已经支付到2020年3月24日。X5、X6、X7号房屋因为疫情，一直空置。因为王会有委托我公司出租的房屋属于X家属楼，没有产权证，不符合疫情防控条件。疫情期间我方与王会有协商免租期及降低租金标准，但王会有不同意，其已经自行收回了房屋，故疫情期间的房屋空置损失不应该由我公司承担。违约金不同意支付，疫情期间房屋无法出租，也不符合出租条件。根据合同第9条第2款的约定，合同解除是因为不可抗力，不应该支付违约金。如果法院最终认定我公司要承担违约责任，我方也认为违约金过高，要求法院进行酌减。X1、X2、X3号房屋本身有租户，在与我公司存在委托租赁合同关系的情况下，王会有与租户私自签订了租赁合同，并私自收回了房屋。因房屋本身有租户，故没有损失。本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，王会有（甲方、委托人）与中天置地公司（乙方、租赁代理机构）签订《房屋出租代理合同》，约定：房屋坐落于北京市XX1、X2、X5、X6、X7、X3、X4；租赁用途为居住、办公；出租代理期自2020年1月25日至2021年1月24日；租金标准为每月每套4000元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方帐户的日期为第一次2020年1月25日，第二次2020年4月25日，第三次2020年7月25日，第四次2020年10月25日。该合同第九条第（二）款约定：出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的。第十条违约责任约定：（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。王会有就案涉房屋其有权出租的情况，向本院提交北京X物业服务有限公司（出租方、甲方，以下简称X物业公司）与北京X1有限公司（承租方、乙方，以下简称X1公司）签订的《房屋租赁合同》、X1公司（甲方）与王会有（乙方）签订的《协议书》，以及X1公司于2020年12月22日出具的《情况说明》。其中《情况说明》内容如下：海淀区X开发商为北京X，后更名为北京X集团公司，X物业公司系X集团下属单位，现为青年公寓提供物业服务的企业；因历史原因，相关产权证正在办理之中。2020年4月1日，王会有向中天置地公司发出《通知》，内容为：鉴于贵公司逾期拖欠本人房屋租金已达7万多元，根据双方签订的《房屋出租代理合同》第九条第四款之约定，即日起解除双方的分别于2019年6月3日（合同编号：X）、11月19日（合同编号：X）、12月20日(合同编号：X)签订的《房屋出租代理合同》，共叁份合同，请贵公司接此通知后五日内与本人完成相关房屋交接手续，并结清所有欠费。中天置地公司员工于2020年4月2日签收该通知。对于案涉《房屋出租代理合同》签订后租金的给付情况以及房屋交接情况，王会有陈述如下：经核实，认可2020年1月25日至4月25日期间的房租中天置地公司已给付了32000元；案涉的七套房屋从4月2日起是陆续交接的，有的有租户，故不存在交接问题；认可有三套房屋的租户是与我方另行签订了房屋租赁合同。对此，中天置地公司陈述如下：案涉合同是续签，之前双方就有委托出租合同，所以不存在房屋交接问题；合同约定的第一次给付租金的时间2020年1月25日正好是春节放假期间，根据合同约定，如遇国家法定节假日自动顺延；春节之后正好赶上疫情，我公司没有复工，所以是复工之后给王会有打的钱。但对于案涉七套房屋具体的交接手续、交接时间，双方当事人均未提交相关证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王会有与中天置地公司签订的《房屋出租代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，中天置地公司未按约定划付租金达五日以上的，王会有有权单方解除合同。本案中，因中天置地公司未依约给付王会有2020年1月25日之后的房屋租金，故王会有于2020年4月2日向中天置地公司送达了解除通知书，要求解除案涉《房屋出租代理合同》，并要求中天置地公司于收到通知后五日内完成房屋交接手续。现中天置地公司对于合同解除问题亦不持异议，故根据合同法的相关规定，案涉《房屋出租代理合同》已于2020年4月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于王会有要求中天置地公司给付其自2020年1月25日至4月25日期间的剩余房租52000元之诉请，因双方当事人对于案涉七套房屋的具体交接日期均不能提交证据予以证明，且王会有认可其中三套房屋的租户已与其另行签订了房屋租赁合同。故本院将根据中天置地公司收到解除通知的时间、解除通知的具体内容以及双方当事人在庭审中的陈述，酌情认定案涉七套房屋的实际交接日期为2020年4月10日，并据此核算自2020年1月25日至4月10日期间中天置地公司应当给付王会有的租金总额为7万元。该欠付租金总额减去王会有认可的中天置地公司已经给付的32000元后，剩余未付的房租数额为38000元。但中天置地公司提出因案涉房屋没有产权证，不符合疫情防控条件，故疫情期间的房屋空置损失不应该由其承担。应当说，自2020年1月下旬开始，受新冠肺炎疫情的影响，客观上必然会导致在一段时间内房屋出租困难的情况，势必会影响中天置地公司的租金收入。故中天置地公司提出的上述抗辩意见，具有合理性。据此，本院将综合疫情期间的客观实际情况，酌情判定中天置地公司应当给付王会有的自2020年1月25日至4月10日期间的欠付租金数额。疫情发生后，当事双方应当共担风险，共渡难关。故王会有要求中天置地公司给付违约金之主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、王会有与北京中天置地房地产经纪有限公司于二〇一九年十二月二十日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年四月二日解除；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王会有自二〇二〇年一月二十五日至二〇二〇年四月十日期间的剩余房屋租金23000元；三、驳回王会有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二〇年十二月三十一日书记员 姚媛媛