山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初5003号原告：青岛煜霖尚品文化产业有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区，统一社会信用代码：913702140610969908。法定代表人:王晓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁燕，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彦清，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛盈鑫建设集团有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道仙山东路15号，统一社会信用代码：913702142648504395。法定代表人:杨阁吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建勋，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨延清，山东建檩律师事务所律师。第三人：青岛昌埭绝缘材料有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道空港路北，统一社会信用代码：913702145836878279。法定代表人:纪伟涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：咸东旭，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告青岛煜霖尚品文化产业有限公司（以下简称煜霖文化公司）与被告青岛盈鑫建设集团有限公司（以下简称盈鑫建设公司）、第三人青岛昌埭绝缘材料有限公司（以下简称昌埭材料公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告煜霖文化公司委托诉讼代理人宁燕、朱彦清，被告盈鑫建设公司委托诉讼代理人杨延清、王建勋，第三人昌埭材料公司委托诉讼代理人咸东旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告煜霖文化公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行对原告从位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区土地及地上建筑物搬离的要求，在原告租赁期限内（2017年3月27日至2032年3月26日）排除交付所承租的厂房；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：在被告与第三人建设工程合同纠纷执行一案中，原告于2019年1月9日对法院要求其迁出承租厂房的行为提出执行异议，请求在租赁期限内排除交付租赁厂房。2020年4月20日，青岛市城阳区人民法院以(2020)鲁0214执异28号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。原告认为法院驳回异议的裁定错误，具体如下：一、原告与第三人对有关涉案厂房的租赁协议及补充协议是一个整体，执行法院将二者完全割裂的观点是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定体现了“买卖不破租赁”和在先权利优先保护的法律原则。执行法院既然认定了原告与第三人2017年租赁协议的效力，则表明承租人与被执行人无恶意串通，租房价格合理，二者之间在案涉厂房查封之前已形成真实有效、合法稳定的租赁关系。承租人在此基础上占有使用，将该厂房作为营业场所，进行相应的改造装修。后签订补充协议，是对2017年租赁协议有关租期的变更，与之前租赁协议是一体的，是公司经营发展的正常需求，原告此举合理合法，完全符合上述法律规定和立法本意。执行法院既然认定了2017年租赁协议的效力，理应认定原告作为承租人一直享受的租赁权，并依此予以保护。二、原告提出的异议申请，是针对2019年12月27日执行法院发出的(2019)鲁0214执2509号公告，此时即便2017年租赁协议，亦尚在租赁期内，执行法院驳回异议申请的做法是错误的。2019年12月27日，执行法院在案涉厂区内张贴公告，公告显示案涉厂房被查封，要求占有房产的案外人自公告之日起十五日内迁出或提出书面异议。至此，原告才得知其租赁厂房已被查封并面临执行。由于原告在厂房查封前便已租赁，一直占有至今，且厂房尚在租赁期内，于是向执行法院提出异议申请，这是其正当权利。执行法院在4月作出裁定，以2020年3月26日租期届满的理由驳回该异议申请是错误的。三、法院的查封标的为第三人名下土地，而原告占有使用的是第三人的厂房，与查封标的无关，其无权要求原告进行搬离。根据(2020)鲁0214执异28号执行裁定书，法院保全查封的是第三人名下位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区的土地一宗(证号：青房地权字第××号)。而原告承租及占有的是第三人的厂房，与法院查封标的无关，其无权要求原告搬迁。四、被告申请强制执行的标的远远大于其实际债权，对涉案标的强迁、拍卖将造成原告、第三人及其他相关企业无法挽回的经济损失。本案中被告实际债权为一千多万元，而该评估拍卖的土地及厂房实际价值近八千万元，属于严重超标的查封执行。案涉厂房是原告的营业场所，在租赁前经历了与业务相适应的选址、改造装修，经过几年经营己与客户在此建立了稳定联系。为增加厂房利用率，控制成本，将部分房屋转租，其他租赁方也进入生产经营。被告完全可以通过执行厂房租赁费得到权益保护，而不必采取激进的方式对案涉上地强迁、拍卖，这将会给原告及其他承租人的经营造成无法挽回的巨大损失，也不利于社会的稳定。被告盈鑫建设公司辩称，原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。青岛市中级人民法院于2017年4月11日保全查封第三人名下位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区的土地一宗（证号：青房地权市字第××号）。城阳区人民法院于2017年11月29日轮候查封该处房地产。青岛市中级人民法院将查封土地移送城阳区人民法院执行。原告与第三人2017年3月27日签订的租赁协议书约定的租赁期限至2020年3月26日，现已到期。法院对案涉厂房的处置并未影响原告在该租赁期限内的使用。原告与第三人于2019年3月27日签订补充协议，于2019年9月11日另行签订租赁协议书，均在法院查封案涉厂房之后，不具有阻却法院执行的效力。原告可依据其与第三人签订的租赁合同向第三人主张经济损失等权利。请求驳回原告诉讼请求。第三人昌埭材料公司述称，因第三人管理层长期存在纠纷，公司公章已于2018年从纪伟涛处移交至陈明义，而陈明义对所签订的补充协议一事并不知情，因此第三人暂不发表实质性意见。昌埭材料公司在庭后提交的代理意见中称，第三人法定代表人与原告签订租赁协议及补充协议，第三人不知情，且相关租金未进入公司账户，第三人不认可租赁协议及补充协议，原告无权转租第三人房屋。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本案认定如下：1.建筑物及场地租赁协议书1份，证明原告与第三人于2017年3月27日签订租赁合同，约定第三人将案涉土地上的厂房租赁给原告，租期至2020年3月26日，租金每年1489250元，原告对案涉厂房一直合法占有及使用。被告质证：对该证据真实性无异议，该合同已于2020年3月26日履行完毕，与本案无关。第三人质证：对该证据真实性、合法性、关联性不认可，该合同签订时，纪伟涛并未告知昌埭材料公司，租金也未汇入公司账户。本院认证：第三人虽不认可，但未申请鉴定，应承担举证不能的不利后果，且纪伟涛是否告知系其公司内部问题，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。2.第三人出具的收据18份及转账凭证10份，证明原告已经向第三人支付了案涉厂房的租金。被告质证：对该证据真实性无法确认，2018年之前的收款收据没有对应的银行转账凭证等交易记录，不予认可，对转账凭证，转账为郝程程个人并非公司账户，对此不予认可，对原告提交的证据具体数额无法当场核算，需要庭后落实，截止2020年3月27日该租赁协议已履行完毕，与本案无关。第三人质证：对该证据真实性庭后落实，庭后称对该收据的真实性、合法性、关联性不予认可，纪伟涛并未向昌埭材料公司披露过这些收据，本案涉及两个租赁协议，2019年9月11日的租赁协议原告至今未能提供，因此2019年租金收据和根据两个协议应交纳租金不符；对转账凭证的真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性，从转账凭证可知,2018年郝程程共收取原告1180250元，比2018年原告应当交纳的租金总额少了40万元,2019年、2020年郝程程收取的金额与收据上的金额一致，租金应当汇入第三人账户，第三人未收到因此第三人不认可转账凭证的关联性。本院认证：收据均加盖昌埭材料公司财务专用章，第三人对此也未申请鉴定，本院对收据的真实性予以确认；转账凭证符合证据的法定形式要件，且能与收据相对应，本院予以采信。3.《建筑物及场地租赁协议》补充协议1份，证明原告与第三人对租房合同进行变更，将租期延长至2032年3月26日，每年递增3%，可以转租。被告质证：对该证据真实性无法确认，对协议内容不予认可，该协议签订时间为2019年3月27日，涉案标的物已被法院于2017年4月查封，根据法律规定，买卖不破租赁，阻却物权执行的时间节点是在租赁期限内，该补充协议是在标的物被依法查封后，签订的协议，没有阻却效力。第三人质证：对该证据真实性、合法性与关联性不予认可，第三人未签订该协议，纪伟涛也从未向公司披露该补充协议。本院认证：同对1号证据的认证。4.转租协议4份，证明2019年6月至7月，原告将部分案涉厂房分别转租给青岛太和怡星商贸有限公司、青岛星群商贸有限公司、青岛明晨精密机械有限公司、青岛茂之园环境科技有限公司，期限6年。被告质证：该证据发生于法院依法查封涉案标的物以后，对真实性及证明事项不予认可，不予质证，与本案无关。第三人质证：对该证据真实性无法确认，庭后称对该组证据的真实性、合法性与关联性不予认可，第三人不认可与原告的租赁协议，对其所谓的转租协议也不认可。本院认证：该证据与本案没有关联性，本院不予采信。5.与城阳区不动产登记中心电话录音1份，证明在2019年12月27日法院发出公告之前，原告不知道也无法得知案涉土地上的厂房被法院查封。被告质证：对该证据真实性及证明事项均不认可，该电话录音无法确认接听电话人员是否为登记中心工作人员，阻却房产被执行的时间节点及有效法定事由是法院依法查封以前，原告是否知情不是阻却事由，原告签订房屋租赁合同有义务核实房产信息及其状态，也可以通过合同约定的形式避免自己的损失，但原告不能以不知情为由，损害被告的合法权益。第三人质证：对该证据真实性、合法性与关联性不予认可，无法直接证明系原告与城阳区不动产登记中心的电话记录，证明力不足，且无论原告是否知情厂房被查封，第三人也不认可其与纪伟涛签订的租赁协议。本院认证：同对4号证据的认证。6.（2019）鲁0214执2509号执行裁定书和案涉厂房拍卖公告打印件各1份，证明被告对第三人的债权约为1705万元，案涉土地及厂房的评估价值为7930万元，执行标的远大于实际债权，可以通过执行案涉土地厂房的房租或者带租拍卖来实现。被告质证：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，被告采用何种方式实现自己的权利，是被告的选择及法院的职权，该证据不是阻却法院依法执行的事由；原告所交纳的房租，通过银行转账记录是交给的案外人郝程程，并非本案第三人，被告认为第三人与原告可能串通损害被告的合法权益，被告保留相应的诉权。第三人质证：对该证据真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。7.案涉厂房照片打印件16张，证明案涉一万多平方米厂房内堆放与制造玩具有关的设备、原材料、产品及半成品，加工业涉及人员几百人，搬迁损失惨重，涉及企业生死存亡。被告质证：对该证据真实性及证明事项均不予认可，原告所说内容与本案无关且即便为真实的，造成该后果的原因及过错方并非被告，原告可通过合同约定等形式主张自己的权利。第三人质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认证：同对4号证据的认证。8.原告的工商登记信息打印件、银行流水2张，证明原告于2017年3月29日之前已经向第三人履行了支付房租的义务，根据银行流水显示款项用途为房租。被告质证：真实性无法确认，证明事项有异议，无法证明款项用途是用于本案的房租，是否支付房租也与本案无关。第三人质证：真实性无异议，但不能证明是支付给第三人，都是现金提取。本院认证：同对2号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告盈鑫建设公司与第三人昌埭材料公司、案外人瑞安绝缘材料有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2017年12月1日轮候查封第三人昌埭材料公司位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区的土地一宗（青房地权市字第××号）（以下简称案涉土地），昌埭材料公司在该宗土地上建有厂房、办公楼等。该案本院于2018年7月9日作出（2019）鲁0214民初7522号民事判决书，判决：一、昌埭材料公司于本判决生效后十日内支付盈鑫建设公司工程款15909919.67元及如下利息：以1769165.05元为基数，自2018年6月24日起至判决生效之日止，以9000000元为基数，自2017年9月20日起至判决生效之日止，以5140754.62元为基数，自2017年11月16日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回盈鑫建设公司要求对昌埭材料公司4#车间工程享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费125510元，由盈鑫建设公司负担6642元，昌埭材料公司负担118868元。诉讼保全费5000元，由昌埭材料公司负担。盈鑫建设公司不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终7782号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2019）鲁0214民初7522号民事判决书发生法律效力后，昌埭材料公司未履行该判决所确定的义务，盈鑫建设公司向本院申请强制执行，执行案号(2019)鲁0214执2509号。青岛市中级人民法院于2017年4月11日以（2017）鲁02民初206号案件查封案涉土地，经本院商请，青岛市中级人民法院将查封的该宗土地移送本院执行。本院于2019年12月二十七日张贴公告，拟对案涉土地及地上建筑物进行处理，并责令昌埭材料公司及占有房产的案外人自公告之日起十五日内迁出，案外人认为对该不动产享有所有权、租赁权而合法占有的，应自公告之日起十五日内提出书面异议。后原告煜林文化公司向本院提出执行异议，请求对其承租昌埭材料公司的房屋、场地中止执行。2020年4月20日，本院作出（2020）鲁0214执异28号执行裁定书，驳回煜霖文化公司的异议请求。煜霖文化公司不服该裁定书，依法向本院提起诉讼，即为本案。2017年3月27日，煜林文化公司（乙方）与昌埭材料公司（甲方）签订《建筑物及场地租赁协议书》，主要约定，甲方将拥有位于米内的厂房、办公楼、场地及附属建筑（详见附件）的合法所有权和使用权，其中建筑面积17680平方米（包括厂房、报告书、宿舍、食堂等），场地面积5000平方米，其中部分厂房、办公室、宿舍、食堂共计12950平方米租赁给乙方使用，具体使用位置以平面图标识为准。租赁期限为3年，自2017年3月27日起至2020年3月26日止，乙方租赁上述租赁物作为生产经营及其相关活动使用。协议到期或者协议解除或者协议被确认无效的，乙方应于协议期满日、协议解除日、协议被确认无效日起一月内搬离租赁厂房、办公楼及其他建筑物、场地。双方共同确认厂房、宿舍及办公建筑物年租金合计1489250元整，本协议签订之日乙方支付甲方定金15万元，剩余租金1339250元乙方于2017年3月31日前付清，以后租金每年支付一次，于当年的2月28日前付清。昌埭材料公司已给煜林文化公司出具三年的租赁费收据。2019年3月27日，煜林文化公司（乙方）与昌埭材料公司（甲方）签订《建筑物及场地租赁协议》补充协议，主要约定，租赁期限由原来租赁期限3年延长为15年，自2017年3月27日起至2032年3月26日止。在租赁期间，乙方有权根据经营需要将租赁场地、建筑物等转租，转租期限不超过本协议租赁期限。每年租赁费1489250元为含税价格，自2021年起每三年租赁费递增百分之三，租赁费支付方式由原来协议每年支付一次，变更为每半年支付一次，即每年2月26日前支付一半，8月26日前付另一半。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为原告煜林文化公司是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”，依照该条规定,案外人以不动产租赁权排除法院强制执行的,必须具备两个条件:一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前,已订立真实有效的不动产租赁合同;二是案外人在人民法院对不动产予以查封前,已对不动产持续占有、使用,即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等,以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合该两个条件,则不能排除法院强制执行。本案中，煜林文化公司提交了其与第三人昌埭材料公司就案涉部分土地及地上建筑物签订的租赁协议，并提交了昌埭材料公司出具的2017年3月27日至2020年3月26日期间租赁费的收据，虽然租赁行为发生在法院查封案涉土地及地上建筑物之前，但因该租赁协议约定租赁期限为三年，截止煜林文化公司提起本案诉讼时，租赁期限已届满，本院对案涉土地及地上建筑物的处置并未影响其在租赁期间内的使用。另煜林文化公司提交了其与昌埭材料公司于2019年3月27日签订的租赁协议补充协议，将租赁期限由3年延长为15年，但该行为均发生在法院查封案涉土地及地上建筑物之后，不具有阻却法院执行的效力。故煜林文化公司要求不得执行将其从案涉土地及地上建筑物搬离并排除交付所承租的厂房，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，故本院对煜林文化公司主张“法院查封标的为案涉土地，其占有使用的是厂房，与查封标的无关”不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定,判决如下:驳回原告青岛煜林尚品文化产业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  袁海峰人民陪审员  韩国玉二〇二〇年十二月八日书 记 员  张玉全