西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书（2020）陕0104民初7402号原告（反诉被告）：吴勇强，男，1977年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：西安奕超悦商业运营管理有限责任公司，住所地西安市莲湖区商铺。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯奕超，男，1981年3月16日出生，汉族，系西安奕超悦商业运营管理有限责任公司办公室主任。原告（反诉被告）吴勇强与被告（反诉原告）西安奕超悦商业运营管理有限责任公司（以下简称奕超悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，奕超悦于2020年11月10日提出反诉，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴勇强、被告（反诉原告）奕超悦公司委托诉讼代理人冯奕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告停业期间损失45000元；3、判令被告赔偿原告前期装修费用70000元； 4、判令被告退还原告合同押金、房费30000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，原、被告签订租赁合同，原告承租被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX城商铺及其设施。合同签订后，原告向被告交纳了2019年5月1日至2019年10月30日租金48000元，并交保证金10000元。由于中途多次停电，商场整体运营不佳，经协商每月租金降至5000元，并顺延租期15天。后于2020年1月1日至今被告无法提供正常用电，导致原告无法实现租赁房屋使用功能，并给原告造成极大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告奕超悦公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但因原告不按时交纳租金违约在先，故不同意支付停业期间损失和赔偿装修费，以及退还押金和房费。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告奕超悦公司向本院提出反诉请求：1、判令吴勇强支付反诉原告109000元，包括欠付租金48000元、空调费13500元、吴永强私自使用商场木工板等辅料成本费3500元、后期2020年9月至11月产生租金24000元、吴永强带人阻碍正常经营造成小吃城损失20000元；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订租赁合同，约定第一年租金为96000元，一次性支付全年租金，但吴勇强未按合同约定足额交纳全年租金，而私自装修、开业，属于单方违约。同时吴永强在私自经营过程中，不交物业费、空调费，导致整个商场停电，停水，不属于反诉原告的责任。故提出反诉，望判如所请。反诉被告吴永强辩称：签订合同时反诉原告提供的是制式合同，被告仅在合同上签字即可，签订合同后被告先行交纳了半年租金，承租期间反诉原告承诺的运营管理都没有到位，后双方经过协议被告又交纳了半年租金,因为最初装修时交纳装修押金12000元，装修之后让反诉原告来进行验收但是也没人来，亦未退还押金，所以交第二次租金时用押金抵扣了一部分，剩余交纳了30000元。另其5月份开始装修至12月份，期间空调断断续续只用了两个月，不存在欠付那么多空调费；且装修期间根本就没有使用过商场的木工板等辅料，不存在赔偿问题。故应驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕本诉与反诉诉讼请求一并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月15日，吴勇强（乙方）与亦超悦公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将位于西安市莲湖区XX路XX号XX城商铺及其设施租赁予乙方，该商铺位于2-16A铺位，建筑面积为100平方米，租赁期自2019年3月15日至2022年4月30日止；2019年5月1日至2020年4月30日每年租金为96000元，2020年5月1日至2021年4月30日每年租金102000元，2021年5月1日至2022年4月30日每年租金108000元。2019年3月15日至2019年4月30日期间为乙方装修时期不予计租。租金支付方式为每年支付一次，乙方须在上一期租金到期前30日向甲方支付下年的租金。首次租金乙方应于本租赁合同签订之日向甲方支付。乙方在租赁房屋内经营餐饮行业，乙方应自行办理申请经营餐饮行业所需的一切许可证明。甲方指定的联络人冯奕超在合同上签名。合同签订后于2019年3月19日，吴勇强交纳合同保证金10000元、半年租金48000元、装修押金12000元，奕超悦公司出具收款收据。2019年4月21日，天成唯真家具商场向各商户下达《通知》，载明：我商场接物业通知，由于改变业态，用电量急剧增加，导致现有变压器负荷不够，加之即将夏季供冷，必须增容扩容更换变压器，以及增加线缆，否则将无法及时供冷，现决定自2019年4月22日早上进行停电整改，预计将持续3-5日，望各商户周知，相互转告！2019年5月15日，奕超悦公司向吴勇强下达催缴房租通知，载明：按照合同约定，交租是一次一年的租金，共计96000元，而你欠租金48000元，已经严重违约，处于合同失效的情况，贵方如果不在十日内缴清房租，将按照违约处理，自动解除合同。2019年5月23日，西安市家顺物业管理有限公司及陕西友谊新资购物广场有限公司共同向西安天成家具有限公司第一分公司下达《关于合同违约的解约函告》，载明：针对贵司所欠的费用问题，我司曾多次沟通催款，但截至今日仍未按约定支付租金，已构成违约行为，已触发租赁合同中约定的解约条款，单方解除与贵公司签订的租赁合同于2019年5月24日正式解除。贵方应于2019年6月1日前结清各项欠费，若不履行义务，我方将通过法律途径追究乙方及乙方提供的担保方西安天成家具有限责任公司的违约责任。2019年7月26日，西安市家顺物业管理有限公司莲湖项目部向天成唯真国际家居商场下达《催款通知》，载明：根据我司财务部门提供的数据，贵单位已拖欠能源费及物业管理费，且数额较大，现已影响我司的正常经营。现通知贵单元于2019年7月31日前缴纳所欠的物业服务及能源费用，如逾期将停止对贵单位的物业服务。2019年8月15日，天成唯真家具商场向各商户下达《补偿决定》及《通知》，载明：由于商场整体经营业态改造，长期亏损，造成对商场甲方以及物业欠费，由此引发甲方即物业对商场采取停电措施，影响商户正常经营并产生损失，故对商场各商户做出以下补偿，商场分别于2019年4月、5月、8月份停电三次共计13天，决定对各商户首期租金到期日往后顺延15天。并通知空调收费标准为由按全年每平方每月7元收取变更为按实际使用月份每平方每月12元收取。本次缴费区间为从2019年6月到2019年8月共收取2个月。2019年12月30日，陕西友谊新资购物广场有限公司西安莲湖广场向西安天成家具有限公司第一分公司下达合同终止通知书，载明：贵公司租赁我公司物业开设经营的“天成家具”门店租赁合同，将于2019年12月31日到期，截止目前天成家具未按照合同履行租金支付义务，直接导致无法签署下一年度租赁合同，我司将收回出租物业，决定于2020年1月1日起终止天成家居经营活动。后商场于2020年1月1日起停水、停电，吴永强被迫无奈停止营业。2019年11月3日，吴勇强向奕超悦公司又交纳租金18000元，加上之前的装修押金12000元抵扣租金，每月租金5000元，交纳的即为2019年11月1日到2020年4月30日期间租金共计30000元，后延15天。冯奕超出具收款收据。另查，西安天成家居有限责任公司第一分公司系西安天成家居有限责任公司的分公司，企业类型为有限责任公司分公司，负责人王某某。其与陕西友谊新资购物广场有限公司签订租赁合同，承租陕西友谊新资购物广场有限公司房屋经营天成唯真家具商场。2019年12月23日，西安天成家居有限责任公司第一分公司与奕超悦公司达成协议，内容为：XX居XX商城由冯奕超与各商户签订的租赁合同均经过天成家具有限公司第一分公司授权，所收取的费用由天成家居有限责任公司第一分公司用于支付商城甲方租金，物业费及能源费等。2019年12月23日之前，由冯奕超与各商户签订的租赁合同，一切合同债务纠纷问题，由天成家具有限公司第一分公司承担。自2019年12月23日起，冯奕超无权再对外出租XX居XX商城商铺，无权与天成唯真家具商城各商户续签租赁合同及收取任何费用。本院认为，吴勇强与冯奕超、奕超悦公司签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违法法律强制性规定，且该合同后经权利人即承租人西安天成家居有限责任公司第一分公司的追认，故该转租合同合法有效，双方均应依约定履行。后在承租期间内，由于商城改变业态用电量急剧增加，导致现有变压器负荷不够，进行停电整改。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，签订合同时已经约定吴勇强在租赁房屋内经营餐饮行业，故奕超悦公司应当保证租赁房屋用电符合经营餐饮使用，但其未能保证，应承担违约责任。后由于承租人西安天成家居有限责任公司第一分公司欠付出租人陕西友谊新资购物广场有限公司租金，出租人下达合同终止通知书，双方之间的合同于2019年12月31日终止，导致原告被迫停业，原、被告之间的次承租合同已经不能实现合同目的，实际已于2020年1月1日予以解除。故原告要求解除双方之间订立的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求退还2020年1月至4月期间租金20000元及押金10000元，共计30000元，符合法律规定，本院予以支持。承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附和的装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持。故原告要求赔偿装修费符合法律规定，但就装修部分原告未提供相关证据，残值价值无法计算，故其要求赔偿70000元，因证据不足，本院不予支持。另原告要求赔偿2020年1月至4月期间的营业损失45000元，因合同于2020年1月1日已实际解除，故不存在赔偿营业损失，且就实际营业收入原告亦未提供相关证据，故本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付欠付租金48000元以及后期2020年9月至11月产生的租金24000元，空调费13500元、吴永强私自使用商场木工板等辅料成本费3500元以及其带人阻碍小吃城正常经营造成经济损失20000元。经查，反诉被告吴永强支付租金至2020年4月30日止，双方合同实际解除时间为2020年1月1日，在合同解除之前反诉被告并不欠付租金,之后合同已经解除，更不应再支付9月至11月期间租金，故反诉原告相关要求不符合法律规定，本院不予支持。关于要求支付空调费，反诉原告未提交反诉被告应支付空调费具体凭证，因证据不足，本院不予支持。另要求赔偿商场木工板等材料以及阻碍小吃城正常经营造成经济损失，因反诉原告未提供证据证明反诉被告私自使用商场内木工板，也未举证反诉被告阻碍小吃城正常经营的相关证据，且该行为均属于侵权系另一法律关系，本院不予处理。故反诉原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴永强与被告西安奕超悦商业运营管理有限责任公司于2019年3月15日签订的《租赁合同》于2020年1月1日予以解除；二、被告西安奕超悦商业运营管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴永强租金20000元及保证金10000元，共计30000元；三、驳回原告吴永强的其余诉请；四、驳回反诉原告西安奕超悦商业运营管理有限责任公司要求反诉被告吴勇强支付109000元的反诉诉请。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8065元，反诉费1240元，由原告（反诉被告）吴勇强负担6400元，被告（反诉原告）西安奕超悦商业运营管理有限责任公司负担2905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   高  红   二〇二〇年十二月七日 书  记  员  张萌萌