北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47001号原告：唐海林，男，1961年2月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋东，北京宋东律师事务所律师。被告：北京鼎新至诚投资顾问有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼B-1608。法定代表人：苏青华，执行董事。委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。原告唐海林与被告北京鼎新至诚投资顾问有限公司（以下简称鼎新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐海林之委托诉讼代理人宋东，被告鼎新公司之委托诉讼代理人喻胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐海林向本院提出诉讼请求:1．判令鼎新公司支付2019年4月至2019年6月的租金136374．84元；2．判令诉讼费由鼎新公司负担。诉讼中唐海林增加并变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1．确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2．判令鼎新公司支付2019年5月至2020年6月期间的租金588819．746元；3．判令鼎新公司支付违约金630051．746元；4．判令鼎新公司承担本案的诉讼费。事实和理由：双方于2016年1月19日签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定租期5年，租金为每月41232元，以后每年增长5%，2018年12月6日到2019年12月5日期间租金为45458．28元。合同约定租金支付为押一付三，鼎新公司自2019年4月起至今未支付租金，故我公司诉至法院。鼎新公司辩称，我公司不同意唐海林的诉讼请求。首先，双方合同解除时间为2019年4月26日，我公司在2019年3月初曾电话告知唐海林要提前解除租赁合同，2019年4月29日，我公司与唐海林委托的房屋中介公司进行了交接，房屋中介公司接受后告知了唐海林，唐海林继续委托中介公司出租该房屋，2019年5月31日，我公司又通过微信向唐海林送达了退租函，通知唐海林自2019年4月26日起不再租赁该房屋了，唐海林收到退租函，对我公司的退租行为没有提出异议，仅以涉案房屋上存在注册的企业未迁走为由，拒绝交接。我公司认为，唐海林知道我公司要于2019年4月26日解除租赁合同，由于其本人在国外无法办理退租手续，我公司便与唐海林在国内的房屋中介公司进行交接，可以视同与唐海林进行了交接，唐海林当初对我公司与中介公司交接也没有提出异议，因此双方的合同解除时间为2019年4月26日；其次，根据合同约定，唐海林知道我公司租赁该房屋从事集中办公经营，并且还授权我公司在办理注册手续时代替唐海林签字，唐海林应当承担由此带来的法律后果。由于双方并没有在合同中约定，我公司在单方解除合同时，负有将注册公司迁出的义务，所以唐海林以注册企业未迁出为由，拒绝进行交接没有法律和合同依据；最后，唐海林应当对2019年4月26日以后的损失承担全部法律责任，唐海林作为一名经营出租房屋的出租人，知道租赁市场的风险，根据合同约定，唐海林已经知道租赁合同提前解除后，可能会立即将涉案房屋租赁出去，也可能会耽搁几个月才能成交，提前预料到会面临一定的租金损失，所以在《北京市房屋租赁合同》里约定了一方提前解除合同要支付一个月租金作为违约金的违约责任，现唐海林要求我公司支付自2019年5月至2020年5月的租金没有法律依据，要求支付违约金没有合同依据。租赁合同解除后，即使涉案房屋存在虚拟集中办公企业的注册登记，也不会影响后续的承租人以实体的办公面积进行工商登记注册，唐海林以集中办公企业未迁出为由，要求我公司承担法律责任没有依据。我公司以一个月租金为代价解除租赁合同，符合双方的合同约定，唐海林主张的租金和违约金损失，已经远远超出了解除合同时的预期，否则我公司不会提前解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：唐海林系北京市海淀区中关村东路18号1号楼X号（以下简称X号）房屋的产权人。2016年1月19日，经北京索原中介公司的邵娇娇介绍，出租人唐海林（甲方）与承租人鼎新公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其X号房屋租赁给乙方用于办公，建筑面积233．72平方米。房屋租赁期自2016年1月26日至2021年1月25日（免租期：2016年1月20日至2016年1月25日），共计五年，甲方应于2016年1月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成。合同中约定乙方在国家法律、地方法规许可范围内经营集中办公业务。因乙方经营业务需要对该房屋的部分面积出租管理，甲方同意乙方开展经营集中办公等相关事宜，在房屋租赁期内，乙方根据工商行政管理部门及相关部门规定提供相关经营业务手续，乙方在办理公司注册手续时可代甲方签字，在经营中出现的经济或法律纠纷，由乙方全权承担相关责任。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准及支付方式：123696元/季，租金总计494784元/年。支付方式押一付三，各期租金支付日期：2016年1月20日，2016年4月11日，2016年7月11日，2016年10月11日，依次类推。押金41232元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条合同解除：……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的……4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……第八条违约责任：（一）乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金标准支付违约金。合同期内租金第一年价钱不变，一年后租金每年递增百分之五，2016年1月26日至2017年1月25日租金为41232元/月；2017年1月26日至2018年1月25日租金为43293．6元/月；2018年1月26日至2019年1月25日租金为45458．28元/月；2019年1月26日至2020年1月25日租金为47731．19元/月；2020年1月26日至2021年1月25日租金为50117．75元/月。合同签订当日，双方对房屋进行交割，唐海林向鼎新公司拟交付电卡1张、大门钥匙1个、门禁卡1个、屋内钥匙14个。2016年1月25日，唐海林支付邵娇娇代理费40000元。租赁后，鼎新公司将诉争房屋全部转租给北京简单式文化传媒有限公司，同时利用租赁房屋经营集中办公业务，在该房屋地址上注册公司数十家，至今仍有部分注册公司地址未迁出。2020年4月17日，经邵娇娇介绍，唐海林（出租方、甲方）与北京简单式文化传媒有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将X号房屋租赁给乙方用于办公，租赁期限自2020年5月1日起至2021年5月31日止。自2020年4月10日起至2020年4月30日止，甲方应于免租期开始日将房屋交付给乙方，免租期内甲方免收租金。2020年5月1日，唐海林支付邵娇娇代理费30000元。诉讼中，双方确认鼎新公司支付押金41232元，房屋租金支付至2019年4月25日。双方对合同解除及解除后果产生争议，具体如下：唐海林称双方的租赁关系持续至其将房屋另行出租给北京简单式文化传媒有限公司，并要求确认双方的合同于2020年4月30日解除。鼎新公司对此不认可，称其公司根据合同第八条第二款约定已于2019年4月26日向唐海林发送退租函，通知唐海林提前解除合同，并提交了退租函、微信截图，其中退租函系鼎新公司2019年4月26日出具，鼎新公司在退租函中表示“从2019年4月26日开始不再租赁该房屋，届时请您按时派人交接”；微信聊天记录显示鼎新公司2019年5月31日向唐海林发送退租函，唐海林问“你们什么时候交接?”，鼎新公司“钥匙在租赁中心娇娇那里”，唐海林“你们在这个房子里注册的公司没有迁走，怎么交接？”唐海林认可退租函及微信截图的真实性，但不认可2019年4月26日收到退租函，通过微信收到退租函的时间是2019年5月31日，此外，由于鼎新公司集中注册的公司地址没有迁走，唐海林不同意鼎新公司退租，合同并未解除。鼎新公司称由于唐海林不同意退租及交接房屋，2019年4月29日向双方的房屋中介北京索原中介公司的邵娇娇交还了房屋，并提交了《租赁房屋交接清单》，显示财智国际大厦租售中心邵娇娇接收了诉争房屋，唐海林对此不认可，称邵娇娇仅是双方的介绍人，与邵娇娇之间没有中介关系，也没有代理关系，其无权代为接收房屋。本院当庭通过电话询问的方式向邵娇娇就房屋租赁及退租过程进行核实，邵娇娇称其系北京索原中介公司的员工，主要负责财智国际大厦内的房屋出租，唐海林系X号房屋的业主，在其居间下，唐海林与鼎新公司签订了租赁合同，双方均向其支付了中介费，退租的时候，唐海林在国外，其与唐海林公司人员联系退租事宜，唐海林公司人员给唐海林发了信息后就接受了鼎新公司交付的钥匙和电卡，当时唐海林应该是不同意退租，收到钥匙后按照双方此前的惯例继续出租房屋，期间带看了很多客户，但没有合适的，直到2020年5月份才出租出去，唐海林称其并未委托邵娇娇收房，虽然知道鼎新公司提前解约，但是不同意解约。此外，唐海林称鼎新公司改变了房屋格局，租赁时房屋内有小隔断间，租赁后鼎新公司将隔断间拆成大间，未恢复原状，房屋无法接收，直至2020年6月26日才收回，并提交了房屋照片及北京简单式文化传媒有限公司的证明，证明内容：我公司于2018年2月和鼎新公司签订了租赁合同，租赁财智国际大厦C座1201作为舞蹈教室，我公司租赁当时二楼有吊顶和隔断间，租赁后，我根据需要安装了大玻璃镜子，这些照片上显示的是我租赁以后装修的情况。鼎新公司不认可对房屋进行了改造，租赁时房屋格局就是如此，唐海林并未就租赁之初房屋格局进行举证。唐海林称鼎新公司提前退租的违约行为给其造成实际损失，包括中介费、律师费等，并提交了中介费收据，鼎新公司对此不认可，认为即使有损失也与其公司无关。诉讼中，唐海林申请保全鼎新公司名下价值272749．68元财产，并支付保全费1884元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定在提前30日通知并按月租金100%向对方支付违约金的情况下可以提前退租，该项约定属于双方对于行使任意解除权的约定，是指一方不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权，鼎新公司发出了通知并同意承担月租金100%的违约金，符合合同约定的解除条件，双方的合同可以解除，唐海林以鼎新公司未将注册公司迁出、房屋未恢复原状为由不同意解约，没有合同和法律依据，本院对唐海林不同意解约的主张不予支持。关于合同解除时间，虽然鼎新公司称2019年3月电话通知唐海林，2019年4月26日送达退租函，但其并未提交相关证据，本院根据双方陈述及微信聊天记录确认鼎新公司的提前退租通知送达唐海林的时间为2019年5月31日，双方的租赁合同于2019年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，鼎新公司应当按照合同约定返还房屋，根据邵娇娇所述2019年4月收房时唐海林在国外，邵娇娇通过唐海林公司人员联系过唐海林后才接收的钥匙和电卡，并开始带客户看房，由此可见邵娇娇收回房屋系经过唐海林许可的，此外，虽然唐海林称鼎新公司改变房屋构造，未恢复原状，注册公司未迁出，并以此为由不同意交接房屋，但是唐海林并未就租赁之初交付房屋的状况进行举证，其提交的证据不足以认定鼎新公司改变了房屋结构，且即便有上述情况，均不能构成拒收房屋的合理事由，综上，本院认为合同解除时鼎新公司已经交还房屋，现唐海林要求鼎新公司支付2019年4月26日至2019年6月30日期间的租金，有事实及法律依据，本院予以支持，解除后鼎新公司并未占有使用房屋，唐海林要求鼎新公司支付此后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。鼎新公司未支付上述期间的租金，系因为双方对合同的解除及房屋交接等产生争议，并非恶意拖欠，故本院对唐海林要求支付迟延付款违约金的诉讼请求不予支持。虽然合同并未就注册公司迁出及未迁出的违约责任进行约定，但是合同解除后，鼎新公司负有将房屋上注册公司进行迁出的附随义务，但其未完全履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然鼎新公司称注册公司未迁出不影响唐海林出租房屋，但是本院认为上述情况会缩小租赁对象的范围，对唐海林房屋出租具有一定的影响，但是唐海林也负有减少损失扩大的义务，鼎新公司应当对唐海林的损失适当赔偿。本院结合过错程度、实际损失大小、房屋租赁的难易程度等因素，在扣除押金后，本院酌情判定鼎新公司还需支付的违约金数额为100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、确认双方2016年1月19日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、北京鼎新至诚投资顾问有限公司于本判决生效后七日内支付唐海林2019年4月26日至2019年6月30日期间的欠付租金103418元；三、北京鼎新至诚投资顾问有限公司于本判决生效后七日内支付唐海林违约金100000元；四、驳回唐海林的其他诉讼请求。案件受理费15770元，由唐海林负担13138元，已交纳；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担2632元，于本判决生效后七日内交纳。保全费1884元，由唐海林负担479元，已交纳；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担1405元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 杨 静人民陪审员 杨 婷人民陪审员 贾玉英二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 刘小妹