广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11917号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区三江造船有限公司，住所地广东省佛山市顺德区××××××，统一社会信用代码914×××××××××××113D。法定代表人：廖献华。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘强，男，1972年11月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××××××，公民身份号码450×××××××********。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春梅，广东安国律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区三江造船有限公司(以下简称三江公司）因与被上诉人潘强排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。三江公司上诉请求：1.撤销一审判决或裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由三江公司负担。事实和理由：一、本案应当中止审理。三江公司与潘强对房屋所有权证以外的案涉建筑物存在权属争议，一审法院应当中止审理，由政府有关部门作出权属确认。一审法院在未征询土地管理部门就权属争议方面意见的情况下，支持潘强的诉讼请求，相当于变相将案涉建筑物变相确权给潘强。二、案涉土地和建筑物已由原产权人顺德市勒流镇投资控股公司区分，潘强并没有购买案涉建筑物。三江公司的前身为顺德市三江造船厂（以下简称三江造船厂），根据三江造船厂的权属证书可知，三江造船厂原有土地面积为19886㎡；原有建筑面积为9685㎡，房屋所有权证为粤房字第XXXXXXXX。三江造船厂原来便是案涉整块土地和建筑物的权属人。在1996年9月18日，原顺德市勒流镇投资控股总公司（以下简称勒流投资控股总公司）与案外人梁某1签订《转让建筑物、土地使用权协议书》《证明》和《移交书》，约定梁某1购买三江造船厂土地面积15250㎡和建筑面积为9185㎡的建筑物。勒流投资控股总公司保留了土地使用面积4636㎡和建筑面积500㎡以便三江造船厂继续经营。后由于三江造船厂经营所需转制为三江公司，其中梁某1和钱某1系该公司的股东。其中，在1999年8月19日，勒流投资控股总公司确认的《报告说明》中也有明确说明三江公司所使用的建筑物和土地的具体情况。显然，三江公司一直使用诉争的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1等建筑物，本应属于三江公司所有，且已经过有关部门确认，三江公司不存在恶意占有的情况。三、一审法院对案涉建筑物性质认定存在严重错误。一审法院认定案涉的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口傍简易房均为房产使用的附属建筑部分，空间上属于一个整体，属于认定事实有误。上述建筑物中的门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、渡口傍简易房都属于独立的建筑物，可以与潘强的建筑物区分，双方在使用上没有冲突，三江公司在使用案涉建筑物过程中根本没有妨害潘强的任何物权。四、本案属于潘强的建筑物已经通过佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）现场交付执行，禅城区法院已经对潘强与三江公司之间的房产现场进行明确区分，故该案已经结案，一审法院审理并作出裁判违反一事不再理原则。案涉建筑物一直由三江公司占有使用和维护，到目前为止，没有任何一方对案涉建筑物的产权存在任何争议，也从来没有第三方要求三江公司退让和搬离。关于潘强购买的房产建筑物，在禅城区法院执行拍卖过程中[案号(2018)粤0604执7894号]，执行人员现场向潘强交付执行标的物时，执行人员是知道三江公司在使用案涉的建筑物，故现场对潘强与三江公司之间的房产根据房产证上的宗地图进行区分，潘强接受现状交付并没有提出任何异议。五、本案为排除妨害纠纷，系物上请求权之诉，潘强未取得案涉建筑物的所有权，根本不能以排除妨害为由主张权利。三江公司使用案涉建筑物对潘强不存在不正当的妨害行为。首先，排除妨害纠纷，是指因为物权受到他人的现实妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。排除妨害请求权，是对物权的享有和行使受到占有以外的方式侵害时物权人对妨害人享有请求排除妨害，使自己的物权恢复到圆满状态的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。可见，潘强提起排除妨害请求权的前提条件是其必须对案涉建筑物拥有物权或者实际占有使用权，但潘强并未取得案涉建筑物的所有权，且案涉建筑物并未由潘强占有，潘强无权以排除妨害为由主张权利，一审法院也不应当对其请求进行审理，应当对其诉求予以驳回。其次，排除妨害纠纷的重要构成要件之一包含：妨害必须是不正当的。三江公司使用案涉建筑物已经有超过二十年之久，明显是在潘强之前已经在使用。从潘强购得梁某1的房产后，三江公司与潘强两地相邻，双方在日常相处过程中，三江公司为了潘强进出的方便，已经无偿分割一条宽敞的道路给其日常通行使用。可见，三江公司对潘强根本不存在不正当的妨害行为，且已经用实际的行动友善地解决了双方的相邻关系。现潘强为了其房产和土地升值便提出本案诉讼，一审法院在未查清事实的基础上作出裁判有违公平原则，严重损害三江公司的合法权益。潘强答辩称：一、三江公司认为对诉争的建筑物应进行确权没有任何事实根据，本案不存在权属争议问题。一审法院已就三江公司取得房产及附属建筑物进行审查，并发函征询拍卖案涉建筑物的禅城区法院意见，禅城区法院答复称潘强主张排除妨害的建筑物均在评估范围内，故潘强支付了案涉建筑物的全部对价，取得案涉物权的使用权。二、三江公司认为勒流投资控股总公司已经对案涉土地及建筑物的物权进行区分没有任何依据，政府有关部门才有权对物权对进行确权登记，勒流投资控股总公司无权区分物权归属。三、一审法院经过实地勘察以及根据禅城区法院的复函认定案涉建筑物均是在法院拍卖的范围内，三江公司没有任何证据证明案涉建筑物范属其所有，不具备物权请求权的基础。四、潘强对案涉建筑物的请求权有法律依据，潘强就案涉建筑物的使用权支付了相应对价，故有权主张排除妨害三江公司占用的行为。五、三江公司现仅是空挂在案涉建筑物上的公司，并没有实际经营，并不具备使用物权的基础。综上，一审法院判决正确，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘强向一审法院起诉请求：1.三江公司立即将其占用的位于佛山市顺德区33号房屋腾空交还给潘强；2.本案诉讼费由三江公司负担。一审法院认定事实：1994年9月13日，原顺德市人民政府向三江造船厂颁发了粤房字第XXXXX**房屋所有权证，该证记载其基底面积为9025㎡，建筑面积为9685㎡；使用土地面积19886㎡，土地使用证号为XXXXXXXX号。1996年9月18日，勒流投资控股总公司与案外人梁某1签订了一份《转让建筑物、土地使用权协议书》，协议约定勒流投资控股总公司同意将座落于勒流镇花园咀的顺德市三江造船厂的房屋所有权证编编号为粤房字第XXXX**、筑面积为9185㎡的房产以及土地使用证编号为顺国用（XX）字第XXXXXXXX号、用地面积为15250㎡的土地使用权同时转让给梁某1。1998年12月7日，原顺德市水利局下发了顺水政字[1998]48号文，该文内容为：三江造船厂申报办理位于南顺樵桑联围勒流河段勒北花园咀堤段堤外滩地的建筑物产权转移变更及房地产权证的答复如下：根据顺规划国土字[1997]20号文件及有关水法规的规定，结合该厂位置堤防建设需要等实际情况，同意办证范围用地总面积为15250㎡。按上述协议及文件规定，梁某1于1999年3月9日办理了编号为粤房地证字第12012**房地产权证。产权证登记的建基面积为9025㎡，建筑面积为9185㎡；用地面积为15250㎡。2001年3月21日，案涉地块原地址勒流街道办事处某街33号。2010年8月10日，梁某1就上述房地产与案外人廖某1约定各占50%的份额，并申请办理房地产转移登记。2018年11月22日，禅城区法院以梁某1未能履行生效法律文书，委托广东公评房地产与土地估价有限公司对案涉房地产进行了评估，其中估价对象明确为：建筑物总建筑面积13202.98㎡、附属设施总面积593㎡、土地面积15253.6㎡。2019年8月21日，禅城区法院作出的（2018）粤0604执7894号之二执行裁定书，裁定解除对梁某1对佛山市顺德区勒流街道办事处某街33号所享有的1/2产权份额的查封，并注销房地产权证及该产权份额的抵押登记；上述不动产的房地产权及相应的其他权利归买受人潘强所有。上述不动产的财产权自本裁定送达买受人潘强时起转移。2019年12月13日，潘强与廖某1就案涉房地产权属签订了一份买卖合同，潘强受让了廖某1就案涉房地的剩余1/2的产权份额。并于2019年11月28日办理的权属证，权属登记独用宗地面积为15253.6㎡，房屋建筑面积7212.05㎡。一审法院于2020年6月8日就评估对象范围及拍卖范围向禅城区法院发出公函，禅城区法院于2020年6月22日复函写明：1.对位于佛山市顺德区××××办事处某街33号土地及地上建筑物的评估为整体价值的评估；2.（2018）粤0604执7894号之二执行裁定书所裁定的拍卖范围为上述委托评估的范围。为查明事实，一审法院就案涉房地现场进行了勘查，案涉地块处于沿河边的半岛，正面临马路，开有两门，其余临路部分用围墙围住。案涉地块处于河堤外侧，如上所述，此地块因原顺德市水利局下发的顺水政字[1998]48号文而由用地面积19886㎡改变为15250㎡。基于其用地面积的改变，部分建筑物处于现有不动产权登记范围以外，三江公司以该部分建筑物不在权属登记范围内为由而进行使用。一审诉讼中，潘强明确三江公司占用了权属登记范围内中的员工宿舍及部分车间；占用土地权属登记范围外（详见评估报告结果明细表）共九项：食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房。三江公司称其未侵占潘强产权范围内的房产，如有杂物属丢弃物；潘强所称上述建筑物及地块系三江公司继续占有使用。另查，潘强上述所称的建筑物均在粤佛公评（估）字（2019）2930078号房地产评估报告的估价范围内。一审法院认为，本案案由为排除妨害纠纷，系物上请求权之诉，故法院仅就受侵害的物权范围进行审理。结合潘强的诉请及陈述，法院就潘强明确的案涉地块权属登记范围内中的员工宿舍及部分车间及权属登记范围外的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房是否构成对潘强权利的侵害进行审查。首先，对于案涉地块权属登记范围内中的员工宿舍及部分车间，经法院现场勘查，三江公司并未实际占有使用，对其中存在的杂物，潘强可自行处理，故对该部分不作审查。其次，对于潘强主张排除三江公司对食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房的妨害，法院作如下分析：1.上述建筑物均为佛山市顺德区××××办事处某街33号整体建筑的构成部分，从各建筑物的功能性质上而言，均为该整体房产使用的附属建筑部分，显然对于整体使用存在明显价值。2.案涉建筑物均处于佛山市顺德区××××办事处某街33号的整体围闭范围内或属围闭建筑，空间上属于一个整体。3.上述建筑物的现状在评估拍卖之前已经形成，禅城区法院委托评估及拍卖时包含上述建筑物，且三江公司在拍卖房产经营的企业应视为其对评估拍卖的财产、建筑物范围知情，如上述建筑物属于三江公司所有，其应在执行期间向执行法院就执行财产提出执行异议。4.物权的所有权与使用权属于不同的权利。就本案而言，佛山市顺德区××××办事处某街33号房产属于整体拍卖，上述建筑均在评估作价的建筑物范围内，虽然上述建筑物处于登记土地权属范围外，且未取得房产权属登记，这仅可以认定潘强未取得上述建筑物的所有权；但潘强就上述建筑物已依法支付了对应的对价，其应就上述房屋在行政机关确定为非法建筑进行处理前享有使用的权利。5.三江公司未能举证证实其对上述建筑物享有合法的权属和使用权，显然其并无合理理由对上述建筑物进行占用。综上，三江公司占用的行为构成对潘强使用权的侵害，潘强主张三江公司就其占用的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房建筑物腾空并交还给潘强理据充分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、三江公司应于判决发生法律效力之日起二十日内，将其占用的位于佛山市顺德区××××办事处某街33号房产中的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房腾空后返还给潘强；二、驳回潘强的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（潘强已预交），由三江公司负担并于判决发生法律效力之日起二十日内向潘强支付完毕，法院不另作收退。二审期间，潘强未向本院提交新的证据。三江公司向本院提交房屋所有权证、国有土地使用证、《转让建筑物、土地使用权协议书》《证明》《移交书》、报告说明、房地产权证，拟证明三江公司的前身三江造船厂原有使用土地面积为19886㎡，建筑面积为9685㎡；梁某1购买三江公司土地面积为15250㎡，建筑面积为9185㎡的建筑物，勒流投资控股总公司保留了土地使用面积4636㎡和建筑面积500㎡的建筑物以便三江造船厂继续经营。经审查，本院认为，三江公司提交的上述证据，与一审法院向佛山市自然资源局调取的档案资料反映内容基本一致，但不能证明三江公司欲证明的内容，故本院不予采信。二审期间，经本院准许，三江公司申请证人梁某1出庭作证，拟证明梁某1此前并非三江公司的唯一股东，且在案涉建筑物拍卖的时候梁某1已离开三江公司，案涉建筑物拍卖时，三江公司并不知情；此前，三江公司一直在使用案涉土地，且潘强也知情。经审查，本院认为，梁某1曾是三江公司的股东，且与三江公司就案涉建筑物存在买卖关系，与三江公司存在利害关系，在其证人证言缺乏其他证据予以佐证，且潘强不予确认的情况下，本院对其证言不予采信。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是排除妨害纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对三江公司的上诉主张，本院作如下分析：一审法院结合本案证据以及双方当事人的诉辩意见，经实地勘察，认为潘强已明确其诉请排除妨害的员工宿舍及部分车间在权属登记范围内，三江公司亦未实际占有使用，故一审法院对该部分不作审查，且潘强未提起上诉，故本院不另审查。本案二审争议焦点是三江公司对权属登记范围外的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房占用是否构成对潘强权利的侵害。首先，从潘强提供的房地产权证宗地平面图可知，上述建筑物均为佛山市顺德区××××办事处某街33号整体建筑的构成部分，从各建筑物的使用功能而言，均为该整体房产使用的附属建筑部分，对于整体建筑物使用存在明显价值。其次，潘强通过拍卖取得佛山市顺德区××××办事处某街33号房产，而该房产属于整体拍卖，法院委托评估及拍卖时包含上述附属建筑物。虽然上述建筑物处于登记权属范围外，且未取得房产权属登记，但这仅可以认定潘强未取得上述建筑物的所有权。因潘强已就上述建筑物依法支付了对应的对价，故在上述建筑物被行政机关确定为违法建筑前，其就上述建筑享有使用的权利。三江公司作为在拍卖房产经营的企业，应视为其对评估拍卖的财产、建筑物范围知情，如上述建筑物属于三江公司所有，其应在执行期间向执行法院提出执行异议，但三江公司并未提出执行异议。最后，因三江公司未能举证证明其对上述建筑物享有合法的所有权和使用权，故其无权对上述建筑物进行占用。综上，一审法院认定三江公司占用上述建筑物的行为构成对潘强使用权的侵害，判决三江公司就其占用的食堂、门卫室3、门卫室2、变电室、宿舍、门卫室1、铁皮顶盖房、铁皮棚、渡口旁简易房建筑物腾空并交还给潘强，依据充分，本院予以维持。三江公司主张本案应中止审理，待政府有关部门对案涉建筑物确权后再行处理，但双方现并未就案涉建筑物向有关部门申请确权，故本院对其该项主张，不予支持。综上所述，三江公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已预交），由上诉人佛山市顺德区三江造船有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何美健审判员  黄春英审判员  唐铭焕二〇二〇年十二月二十八日书记员  崔滢欢