北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27921号原告（反诉被告）：潍坊盛世铭仁市政工程有限公司，住所地潍坊市奎文区北宫东街5999号舜之都商务公寓楼2-502。法定代表人：谭力铭，董事长。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）：北京市房山区福源老年人服务中心，住所地北京市房山区拱辰街道政通路32号。法定代表人：余佳蕙，董事长。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会，住所地北京市房山区窦店镇窦店村。法定代表人：仉锁忠，村主任。委托诉讼代理人：邹宗林，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，北京市博维律师事务所律师。被告：北京市房山区窦店农牧工商总公司，住所地北京市房山区窦店镇窦店村。法定代表人：贺立新，总经理。委托诉讼代理人：邹宗林，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，北京市博维律师事务所律师。原告潍坊盛世铭仁市政工程有限公司（以下简称盛世铭仁公司）、北京市房山区福源老年人服务中心（以下简称福源服务中心）与被告北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会（以下简称窦店村委会）、北京市房山区窦店农牧工商总公司（以下简称窦店农牧工商公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世铭仁公司和原告福源服务中心的共同的委托诉讼代理人赵显光，被告窦店村委会和被告窦店农牧工商公司共同的委托诉讼代理人邹宗林、刘文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛世铭仁公司、福源服务中心向本院提出变更后的诉讼请求为：1、请求确认盛世铭仁公司、福源服务中心与窦店村委会、窦店农牧工商公司于2014年6月26日签订的土地租赁合同无效；2、请求确认福源服务中心与窦店村委会于2014年7月16日签订的《协议书》无效；3、请求判令窦店村委会返还租金1685600元；4、请求判令窦店村委会返还土地拆迁补偿款2400000元；5、请求判令窦店村委会赔偿原告利息损失（自2014年8月12日起至实际支付之日止，以4085600元为基数按照年利率6%计算）；6、请求判令窦店农牧工商公司在实际收款4085600元的范围内对原告承担连带返还责任。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据窦店镇人民政府文件“窦政文【2011】×号文”的精神，以及窦店镇、窦店村对本村的发展规划，被告1拟招商推进×村×路×和路×两块地民族老年人养老项目的建设。经协商，原告1、原告2与被告1于2014年6月26日签订土地租赁合同，约定：被告1将上述两块土地共计84.28亩集体土地租赁给原告用于建设集中式民族老年公寓和高端居家式民族养老公寓；土地租赁费每亩每年2万元，且每五年递增租金；租期50年；土地交付前甲方对地上障碍设施拆除完毕；原告1作为该项目的实际投资人和受益人承担担保责任；以及其他约定。合同签订后，原告1于2014年7月16日向被告1指定的被告2账户汇款土地款（租金）1685600元、同年8月11日再次汇款土地拆迁补偿款2400000元。之后，被告2的仉锁忠书记和丁长海副书记等村领导积极推动土地规划立项，申报材料，拟尽快落实建设用地审批和养老项目规划工作。原告一直与被告1保持沟通，直到2017年下半年，原告和被告1仍然对该养老项目的前景抱有很大信心和希望。但是，原告经过长时间的等待，以及被告1通过多方努力，时至今日，该土地的建设用地审批和规划以及该民族养老项目均未能有效落实。现原告认为，2014年6月26日签订的土地租赁合同的合同目的已经事实上无法实现。原告认为，本案两块土地的建设用地审批和规划未能完成之前，根据有关《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，本案土地租赁合同无效。鉴于本案两块土地尚未实际交付，至今仍然由被告实际占有使用，因此，被告1应对收取原告的租金1685600元和土地拆迁补偿款2400000元予以全额返还。由于被告1对于本案两块土地的规划用途和建设用地审批手续过于自信，而最终未能落实该前置性工作，导致土地租赁合同始终处于无效状态，应对合同无效承担全部责任，并对由此给原告造成的损失承担全部赔偿责任。被告2是被告1的经营主体，是村集体企业，被告2直接收取和占有了原告的土地租金和拆迁补偿款，应负有原数返还的责任。上述争议发生后，双方经协商解决未果，故诉至法院。窦店村委会辩称，一、盛世铭仁公司作为原告主体不适格。根据租赁合同第11条的约定，盛世铭仁公司在合同中的地位系保证人，对乙方的债权债务承担连带保证责任。因此，盛世铭仁公司作为原告起诉主体不适格。二、原告请求返还土地拆迁补偿款没有法律依据，与本案并非同一法律关系。窦店村委会与福源服务中心就拆迁补偿另行签订了协议书，与土地租赁并非同一法律关系，不能在同一诉讼中解决。另外，原告不足额支付拆迁补偿款系严重违约行为。三、窦店村委会与福源服务中心签订的土地租赁合同并不违反法律强制性规定，应为合法有效。租赁合同中涉及两块土地，大窦路新清真寺以南路东（1号地块）和路西奶牛场（2号地块）。1号地块属于集体农业设施用地，2号地块属于集体经营性建设用地（工业用地）。上述两块土地出租经营并未违反法律强制性规定，租赁合同属于合法有效。2号地块属于集体经营性建设用地（工业用地），窦店村委会通过出租的方式进行流转合法有效，符合土地管理法及相关法律、国务院行政法规的规定。1号地块虽然属于农业设施用地，但法律并未禁止将集体土地以出租的方式进行流转。法律规定如未经依法批准不得将集体农用地用于非农建设，系出于行政管理目的的管理性强制性规定，不影响土地所有权人在从事民事活动中的行为的效力，不属于效力性强制性规定。租赁合同明确约定，二原告自行向有关部门办理相关合法手续。窦店村委会将土地出租给二原告使用的前提是必须履行相关法律手续，租赁合同约定的条款本身并没有直接改变土地用途，只有二原告履行合法手续后，租赁行为才能实施，由此角度看，窦店村委会与二原告签订的土地租赁合同并没有违反相关法律的规定。因此，原告请求确认土地租赁合同无效没有任何法律依据。四、窦店村委会不存在违约行为，不应返还租金和赔偿原告利息损失。土地租赁合同和协议书签订后，窦店村委会清理了涉租土地内的地上物，并关停奶牛场，准备交付土地，但福源服务中心在支付部分拆迁补偿款后不再支付剩余部分，因原告违约行为导致地上物清理工作无法进行。由于原告未足额支付拆迁补偿款和未办理相关合法手续，导致该项目至今迟迟未能推进，涉租土地一直处于搁置状态，给窦店村委会造成了重大损失。综上，窦店村委会认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。窦店农牧工商公司辩称，窦店农牧工商公司不是合同的主体，依据合同相对性的原则，窦店农牧工商公司不应承担任何法律责任。窦店农牧工商公司只是资产管理公司，不对外经营。因此，请求驳回原告要求窦店农牧工商公司承担连带责任的诉讼请求。窦店村委会向本院提出反诉请求为：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失5899600元；2、请求判令被反诉人给付反诉人自2020年1月1日至判决之日止的租金损失（每月每亩按照1916元计算）。反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年6月26日，反诉人与被反诉人三方签订了土地租赁合同。合同约定：被反诉人承租土地用于建设、经营民族养老院，租赁期限为50年，自2014年7月1日至2064年6月30日止；第一至第五个租赁年度，每年每亩租金2万元，以后每五年在上一个五年基础上递增15%，租金采取“上打租”方式支付租金；被反诉人自建设施须经甲方同意后，自行向有关部门办理相关合法手续，甲方协助，费用由乙方承担。2014年7月16日，反诉人与第二被反诉人签订了《协议书》。协议约定：第二被反诉人在2014年8月11日前将租赁土地范围内地上物拆迁补偿款470万元支付反诉人；第二被反诉人支付全额补偿款后，反诉人在30日内完成拆迁事宜，并向第二被反诉人移交土地。合同生效后，反诉人关停了奶牛场，拆除牛棚等地上物，将出租土地移交二被反诉人，二被反诉人给付反诉人租金1685600元和地上物拆迁补偿款240万元，由于二被反诉人不能办理项目审批手续，反诉人的土地一直处于闲置状态，截止2019年12月31日，被反诉人给反诉人造成经济损失5899600元。由于被反诉人未办理开发建设相关合法手续，导致二被反诉人的项目至今未能建设，涉租土地一直处于搁置状态，此间二被反诉人亦没有向反诉人提出解除土地租赁合同的要求，二被反诉人的行为给反诉人造成了重大损失。反诉人认为，被反诉人未按照土地租赁合同和《协议书》的约定履行合同义务系违约，其违约行为给反诉人造成的实际损失应当由被反诉人承担。根据《民事诉讼法》的有关规定特提起反诉。盛世铭仁公司、福源服务中心对窦店村委会的反诉辩称，原、被告签订合同的目的是在租赁土地上建设养老院，租赁土地的目的应当与土地的性质具有一致性。而租赁土地至今仍为农用地性质，其用于养老院建设，不符合法律规定。鉴于租赁土地仍然是农用地性质，被告不能提供符合合同目的的标的物，导致原告也不具备办理建设项目相关合法手续的可能，故租赁合同也事实上无法履行，而且根据法律规定，租赁合同应是无效合同。不存在位于租赁土地上的奶牛场是因为履行已签订的合同而停业的问题。奶牛场所在土地至今没有拆除完毕，也没有向原告交付。即使签订合同后，拆除之后的受益人也是被告，因为二被告在实际使用租赁土地，没有产生任何损失，故窦店村委会反诉要求赔偿经济损失的反诉请求没有事实依据。鉴于租赁土地始终没有向原告交付，一直由被告用于经营活动，不但没有经济损失，而且还存在收益，故窦店村委会也没有要求原告承担租金损失的权利。因此，原告不同意窦店村委会的反诉请求，请求驳回其反诉请求。经审理查明，2014年6月26日，窦店村委会（出租人、甲方）与福源服务中心（承租人、乙方）、盛世铭仁公司（丙方）经过协商，就甲方所拥有的集体土地租赁给乙方建设房山区民族养老项目的相关事项签订土地租赁合同，涉诉土地位于北京市房山区窦店镇×村×，×路×（以下简称1号地）和路×（以下简称2号地）两地块共计面积84.28亩（以实际核定面积为准），四至以有关部门最终确定的红线为准。乙方租用土地用于建设、经营民族养老院。租赁期限为50年，自2014年7月1日至2064年6月30日止。如法定期限不满50年，在法定期限满按本合同条款顺延至50年。关于租金，合同约定第一至第五租赁年度，每年每亩土地租金为2万元，以后每五年年租金在上一个五年年租金的基础上递增15%，以此类推。租金按“上打租”方式支付。即每一租赁年度届满前三十日交纳下一租赁年度的全部租金。租赁年度即当年7月1日起至次年6月30日止。第一租赁年度租金于2014年7月10日一次性支付给甲方。甲方收到租金后，给乙方出具由“窦店农牧工商公司”开具的正式发票。关于甲方权利和义务，合同约定按本合同约定期限向乙方交付租赁标的，到期收回租赁标的。并保证乙方在租赁期间完全享有土地使用权。按本合同约定甲方保证1号、2号地块交付乙方使用前影响乙方正常施工的原建筑物等障碍设施清除完毕。有权参与项目前期的建设的规划、设计、功能定位，对乙方经营活动进行监督，但不得干预乙方正常合法经营。关于乙方权利和义务，合同约定按本合同约定期限获得租赁标的使用权，按时向甲方支付租金。在本合同有效期内，乙方享有经营自主权、收益权，依法办理相关证照，不得非法经营或从事非法活动。关于担保条款，合同约定丙方作为乙方的实际投资人和受益人，对乙方在租赁期间所产生的债权债务承担连带保证责任。土地租赁合同还约定了双方其他权利义务。盛世铭仁公司以乙方担保公司的名义在土地租赁合同上签字盖章。合同签订后，2014年7月16日，盛世铭仁公司的法定代表人谭力铭代福源服务中心向窦店村委会电汇2014年7月1日至2015年6月30日的土地租金16856000元，汇入窦店农牧工商公司的账户内。2014年8月11日，窦店农牧工商公司为盛世铭仁公司出具发票。窦店村委会认可收到该笔租金。合同签订后，窦店村委会未向福源服务中心交付涉诉1号地块。因涉及涉诉2号地块上的现有房屋及地上物的拆除和拆迁补偿问题，2014年7月16日，窦店村委会（甲方）与福源服务中心（乙方）签订协议书，内容包括：2014年6月26日甲乙双方签订土地租赁合同，乙方租赁甲方的土地范围内现有房屋及地上物（详见评估结果通知单），乙方为在租赁土地后方便利用，拟对土地上的房屋及地上物进行拆除（详见评估结果通知单），甲乙双方就乙方租赁土地上的房屋及地上物拆迁补偿事宜，经双方协商一致达成如下协议。一、根据双方协商结果，乙方租赁甲方的土地范围内现有全部房屋及地上物拆迁补偿款总计肆佰柒拾万元（详见评估结果通知单）。二、在本协议签订后，乙方在2014年8月11日向甲方一次性支付全部房屋及地上物拆迁补偿。三、收到乙方支付的全额拆迁补偿款后，甲方须在30天内负责将出租土地范围内的房屋及地上物全部拆除清理完毕。拆除和清理所用工人、机械、清运、协调、安全保障费用均由甲方负责。拆除清理工作完成经过乙方验收达到要求，甲方向乙方移交土地。四、乙方必须按时支付补偿款，甲方必须在协议规定时间内完成乙方用地范围内的全部房屋及地上物的拆除清理工作。如果双方违约，都应该给对方相应赔偿。五、乙方没有在2014年8月11日给甲方全额支付拆迁补偿款，乙方必须向甲方做出拆迁补偿款总额百分之五十违约赔偿。六、本协议自甲乙双方签字、盖章后生效，一式两份，双方各执一份，《评估结果通知单》作为本协议的组成部分，具有同等法律效力。协议书签订后，2014年8月11日，盛世铭仁公司的法定代表人谭力铭代福源服务中心向窦店村委会电汇土地拆迁补偿款240万元，汇入窦店农牧工商公司的账户内。窦店农牧工商公司未出具发票。窦店村委会认可收到该笔款项。另查，涉诉2号地块有集体土地使用证。集体土地使用证载明2号地块的权属性质为集体土地使用权；使用权类型为批准拨用企业用地；土地用途为工业用地；使用权面积为23640.6平方米（约合35.46亩）。2019年11月，北京市规划和自然资源委员会出具答复告知书，根据北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用2018年），涉诉1号和2号地块均为设施农用地。土地租赁合同约定的由福源服务中心经营建设的房山区民族养老项目属于房山区窦店镇规划范围内的项目，后因办理转变土地用途的手续迟迟不能落实，致使建设民族养老项目不能进一步开展，租赁合同不能继续完全履行，双方产生纠纷。2019年12月，盛世铭仁公司、福源服务中心诉至本院。盛世铭仁公司、福源服务中心主张盛世铭仁公司、窦店农牧工商公司均是租赁合同的合同当事人，均应承担租赁合同的权利义务。窦店村委会、窦店农牧工商公司主张窦店农牧工商公司、盛世铭仁公司均不是租赁合同的合同当事人，均不应承担租赁合同的权利义务。诉讼中，盛世铭仁公司、福源服务中心向本院提出诉讼保全申请，并提供了“诉讼财产保全责任保险”作为相应的担保。本院经审查后，作出（2019）京0111民初27921号民事裁定书，裁定：冻结窦店农牧工商公司在北京农商银行窦店支行账号为×××内存款4085600元。实冻结4085600元。盛世铭仁公司、福源服务中心交纳保全费5000元。上述事实，有土地租赁合同、协议书和附件、电汇凭证、发票、集体土地使用证、答复告知书和土地调查土地利用现状分类表、照片、（2019）京0111民初27921号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，本案中，关于盛世铭仁公司是否为适格原告，窦店农牧工商公司是否为适格被告的问题。根据租赁合同的约定，盛世铭仁公司是福源服务中心的实际投资人和受益人，对福源服务中心在租赁期间所产生的债权债务承担连带保证责任，其并不承担租赁合同的权利和义务，故盛世铭仁公司作为本案原告主体不适格，窦店村委会要求其承担民事责任的反诉请求，本院不予支持。根据租赁合同的约定，窦店农牧工商公司仅对福源服务中心给付窦店村委会的租金款项承担出具发票的义务，其也不承担租赁合同的权利和义务，故窦店农牧工商公司作为本案被告主体不适格，福源服务中心要求其承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。因此，福源服务中心与窦店村委会为租赁合同的当事人，应承担相应的权利和义务。我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据查明的事实，涉诉土地属于农用地，不得用于非农建设。福源服务中心与窦店村委会签订土地租赁合同，将涉诉土地用于民族养老项目的建设，擅自改变了涉诉土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故福源服务中心与窦店村委会签订的租赁合同为无效合同。因此，福源服务中心要求确认与窦店村委会签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。福源服务中心与窦店村委会于2014年7月16日签订的协议书，其主要约定了涉诉土地上现有房屋及地上物的拆除和拆迁补偿问题，与双方租赁合同约定的权利义务并非同一法律关系，应另行解决。因此，福源服务中心要求确认与窦店村委会签订的协议书无效的诉讼请求，以及要求窦店村委会返还土地拆迁补偿款2400000元的诉讼请求，本院均不予支持，双方另行解决。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。福源服务中心要求窦店村委会返还土地占用费1685600元，根据查明的事实，因涉诉1号地块未交付，故租赁合同被认定无效后，该部分土地占用费，应予以返还。租赁合同签订后，福源服务中心与窦店村委会签订协议书，委托窦店村委会完成涉诉2号地块上房屋和地上物的拆除及拆迁事宜，双方形成拟制交付，福源服务中心已间接占有涉诉2号地块，故该部分土地占用费（合709200元）不应返还。因此，对福源服务中心要求返还土地占用费合理部分的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。对于福源服务中心要求支付利息的诉讼请求。本院酌情确定自本案起诉之日（2019年12月18日）起，以窦店村委会应返还部分的土地占用费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，至窦店村委会履行给付义务之日止。对于福源服务中心要求窦店农牧工商公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因窦店农牧工商公司不是本案适格主体，故福源服务中心的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，窦店村委会要求赔偿涉诉土地闲置造成的经济损失。窦店村委会与福源服务中心签订租赁合同，将涉诉土地出租给福源服务中心用于民族养老项目的建设，作为非农建设使用，窦店村委会为涉诉土地的权利人，其对于土地性质及状况应该是明知的，故其对造成合同无效存在过错。福源服务中心称窦店村委会告知其涉诉土地为建设用地，其便予以认可，但作为承租人，福源服务中心对作为合同重要事项的土地性质未尽到合理的审查义务，其对造成合同无效亦存在过错。本院根据本案的具体情况，酌情确定窦店村委会承担50%的责任，福源服务中心承担50%的责任。审理中，福源服务中心称2017年才知道涉诉土地性质已不能变更，合同无法继续履行。至此涉诉土地也已闲置3年多时间，窦店村委会与福源服务中心对此均负有责任。本院根据本案的具体情况，参照合同约定的租金标准，酌情确定涉诉土地存在1年的闲置损失，由窦店村委会与福源服务中心按照过错比例进行承担。窦店村委会要求赔偿经济损失过高部分的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市房山区福源老年人服务中心与北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会于2014年6月26日签订的土地租赁合同无效。二、北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会于本判决生效后7日内返还北京市房山区福源老年人服务中心土地占用费976400元；并以976400元为本金，自2019年12月18日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向北京市房山区福源老年人服务中心支付利息，至北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会履行给付义务之日止。三、北京市房山区福源老年人服务中心于本判决生效后7日内赔偿北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会经济损失合计842800元。四、驳回北京市房山区福源老年人服务中心、潍坊盛世铭仁市政工程有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19742元，由北京市房山区福源老年人服务中心负担12960元（已交纳）；由北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会负担6782元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费26549元，由北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会负担20435元（已交纳）；由北京市房山区福源老年人服务中心负担6114元（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由北京市房山区福源老年人服务中心负担2500元（已交纳）；由北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会负担2500元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  石 新人民陪审员  张 东二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  任 瑕书 记 员  刘 乐