黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7652号上诉人(原审被告)：付艳红，女，汉族，1970年9月29日出生，哈尔滨市道外区会华宫主题宾馆经营者，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘世斌（系付艳红丈夫），男，汉族，1970年5月30日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）:哈尔滨好民居资产运营管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区滨江新城小区D区D2栋1层8号商服。法定代表人：盖晓壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所执业律师。上诉人付艳红因与被上诉人哈尔滨好民居资产运营管理有限公司（以下简称好民居公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人付艳红及其委托诉讼代理人刘世斌、田雪松到庭接受询问，被上诉人好民居公司的委托诉讼代理人曹然庭后向法庭提交了答辩状。本案现已审理终结。付艳红上诉请求：1.撤销一审判决，全部驳回好民居公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由好民居公司承担。事实与理由：一、付艳红与好民居公司签订的《物业管理服务合同》无效。从好民居公司提供给法院的营业执照看,好民居公司的经营范围中虽有物业管理项目，但无物业服务项目，好民居公司无给付艳红提供物业服务的合法资质，也无收取付艳红物业服务费用的权利。二、好民居公司与付艳红签订《物业管理服务合同》后，好民居公司根本未全面履行过合同义务，无权收取任何费用。好民居公司收取付艳红合同第二条对应费用的前提是至少要提供合同第一条对应的服务，付艳红在不知情的情况下曾经交纳过物业服务费用，但庭审后付艳红才从其他租户处得知有实际损失，而不管双方合同约定的违约金是多少，人民法院在判决违约金时要先确定实际损失，然后在实际损失的130%以内判决违约金，一审法院以年利率的24%支持好民居公司的违约金请求并不是以实际损失为依据的合法判决。综上，望全部驳回好民居公司的诉讼请求。好民居公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求维持一审判决。一、关于付艳红上诉所称的关于物业服务合同效力问题。好民居公司与付艳红签订合同后实际上提供了物业管理服务，包括清洁、安保、水电等设施维修维护。二、关于振元物业公司的问题。根据合同相对性，付艳红的物业管理合同是与好民居公司签订的，付艳红应向好民居公司承担付费义务。而振无公司是否对街区进行物业管理，以及为什么提供物业管理是振无公司与好民居公司之间的问题，与付艳红无关。三、订金、装修保证金不在本案审理范围内。该订金、保证金应另行处理，付艳红可凭资费票据到好民居公司核对，双方另行解决。四、关于消防验收影响使用的问题。因付艳红润滑油愤愤不平零点、使用的时间是确定的，那么，物业管理费的计算就应当从房屋交付之日起计算。五、关于实际损失的问题。好民居公司因迟延收回物业费影响了资金和，致使好民居公司发生了利息损失，因双方已经约定了使其付款违约金，故以约定的计算标准为基础，酌情考虑降低计算标准是符合法律规定的。好民居公司向一审法院起诉请求：1．判令付艳红立即支付拖欠的2017年11月1日至2018年10月31日物业服务费156366元、2018年11月1日止2019年10月31日物业服务费562917.60元，合计719283.60元；2．判令付艳红支付逾期租金的违约金（其中物业服务费156366元的违约金自2017年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为65699.42元；物业服务费562917.60元的违约金自2018年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为101417.70元）；3.案件受理费由付艳红承担。一审法院认定事实：付艳红承租中华巴洛克历史文化旅游商业街区D24、D26、D27、D28栋商业房屋。付艳红与好民居公司签订《物业管理服务合同》。双方约定，物业管理服务费与租赁费同期即按每半年度为一个缴费期支付，应于每个缴费期开始前一个月的25日前一次性足额支付。第一年费用金额为414370元，第二年费用金额为336187元，第三年费用金额为336187元，第四、五年费用金额为562918元，第六、七、八年费用金额为609827元。合同第2-5条约定：乙方逾期付款的，每逾期一日，则乙方须按应付未付金额的3％支付违约金。合同签订后，好民居公司按照合同约定履行了物业服务，付艳红只交付了部分物业管理费。付艳红自认第一年和第二年全额交纳，第三年度缴纳179821元，尚欠156366元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。好民居公司为付艳红承租的中华巴洛克历史文化旅游商业街区D24、D26、D27、D28栋商业房屋提供物业管理服务，付艳红接受了好民居公司提供的物业服务后，应依照合同约定及时缴纳物业管理费。好民居公司要求付艳红支付欠缴物业管理费719283.60元的请求合理，予以支持。关于好民居公司要求付艳红支付欠缴物业费滞纳金，因付艳红为按照合同约定按时给付物业费，应向好民居公司给付逾期违约金，好民居公司诉请24％计算符合法律规定，即物业管理服务费156366元的违约金自2017年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为65699.42元；其中物业管理服务费562917.60元的违约金自2018年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为101417.70元。付艳红辩称，租赁房屋不符合消防要求，与本案物业服务无关，故不予采纳。付艳红辩称物业服务不合格，但提供的证据不足以证明其主张，故对该抗辩理由亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、付艳红于判决发生法律效力后十日内支付哈尔滨好民居资产运营管理有限公司2017年11月1日止2018年10月31日物业服务费156366元，2018年11月1日止2019年10月31日物业服务费562917.60元，合计719283.60元；二、付艳红于判决发生法律效力后十日内支付哈尔滨好民居资产运营管理有限公司逾期支付物业费的违约金（其中物业管理服务费156366元的违约金自2017年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为65699.42元；其中物业管理服务费562917.60元的违约金自2018年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24％暂计算至2019年7月25日为101417.70元）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6332元，由付艳红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。付艳红提交了本院（2018）黑01民终8354号、7998号两份民事判决书，以证明实际提供物业服务的企业是哈尔滨振元物业管理有限公司，并且是按每建筑面积1.3元缴纳物业费，远超出付艳红与好民居公司约定的每平方米8—12元的标准。另提供交费票据三张，包括交纳定金100000元、水电费押金3000元、装修押金50000元，以上三笔费用应充抵物业费。好民居公司未质证。本院认证意见：对该两份判决书的真实性予以认定。对付艳红提交的三份交费票据的真实性亦予认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，争议双方应按合同履行各自义务。现争议双方对付艳红拖欠付物业费的基本事实无争议，只是付艳红辩称好民居公司没有提供实际的物业服务，并且服务不达标以及收取的违约金远超实际损失。本院以为，本案与付艳红举证的两份判决书内容有所不同，本案合同双方是付艳红与好民居公司，明确约定了付艳红向好民居公司缴纳物业费，而该两份判决书约定业主向物业公司按每平米1.3元缴纳物业费。为此，付艳红均应按合同约定履行义务，而不管实际提供物业服务的是何单位及标准如何。至于物业费数额过高及违约金超过实际损失均不是本案应解决的问题，付艳红如认为其权利受到侵害应另行主张权利。付艳红诉讼中另提出其缴纳了定金、水电费及装修押金共计153000元，因本案系物业服务合同纠纷，应解决的是与物业服务有关的问题。所以，付艳红应就上述费用与好民居公司协商或采取其他适用方式予以解决。综上所述，付艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6332元，由上诉人付艳红负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福（）二〇二〇年十二月三十一日书记员  于凯华