广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初6054号 原告：柳州市柳北区大雀山美食园，经营场所广西壮族自治区柳州市柳**胜利路**，统一社会信用代码：92450205MA5NXX082X。 经营者：邓世龙，男，1988年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。 被告：刘智，男，1972年7月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：张燕萍，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 原告柳州市柳北区大雀山美食园与被告刘智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市柳北区大雀山美食园的委托诉讼代理人吕静、被告刘智的委托诉讼代理人张燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金37200元（2020年4月1日至9月30日的租金）；3.判令被告支付迟延支付租金的违约金3974元（以6200元为基数，按每日1‰从2020年4月1日起暂计至2020年9月30日，实际要求计算至被告履行完毕之日）；4.判令被告向原告支付使用承租房屋产生的电费95.4元；5.判令被告支付物业管理费6975元（2020年1月1日至9月30日的费用）；6.判令被告支付迟延支付物业费的违约金1061元（以775元为基数，按每日1‰从2020年1月1日起暂计至2020年9月30日，实际要求计算至被告履行完毕之日）；7.判令被告支付拆卸房屋附属物给原告造成的损失3097元；8.判令被告支付原告为实现债权而支付的律师费2500元；9.本案的诉讼费由被告承担。 原告的事实与理由：2020年1月10日，被告因经营餐饮需要而与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将产权属于柳州市柳升置业有限公司所有的位于柳州市胜利路12号柳北区房屋出租给被告刘智；租期为2020年1月10日至2023年3月31日止，其中，2020年1月10日至2020年3月31日为免租期；第一年月租金为6200元，第二年月租金为6510元，第三年月租金为6835.5元；租金从2020年1月起每月30日前向原告付清下月租金，被告逾期支付租金的，逾期每日按应付未付租金的1‰向原告支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电和物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和电、物业管理等费用，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，被告于2020年8月期间将租赁房屋内的灯具、插座、排气扇等附属物拆卸拿走，造成原告损失3097元。被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、租赁合同，拟证明原、被告双方之间的租赁关系。 2、收据2张，拟证明签订租赁合同后被告已实际使用租赁场地并交纳场地的租赁押金和水电押金。 3、物业服务合同，拟证明被告每月应向原告交纳案涉租赁房屋物业服务费770元。 4、物业委托服务合同，拟证明由柳州市延佳物业服务有限公司向原告提供物业服务。 5、柳州市延佳物业服务有限公司的营业执照、资质证书，拟证明柳州市延佳物业服务有限公司的物业服务资质。 6、租赁场地产权证、租赁场地土地使用证，拟证明原告所出租场地的合法性。 7、灯具、插座等增值税普通发票，拟证明被告拆卸租赁场地内灯具等应赔偿的标准。 8、委托代理合同、案件代理费增值税普通发票，拟证明原告提起本案诉讼所支付的律师费。 9、视频光盘，拟证明被告拆卸租赁场地附着的灯具、插座以及剪断了电线的情况。 10、租赁合同，拟证明原告把案涉租赁场地出租给他人。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告作为本案起诉主体是不适格的，原告在起诉书中称案涉租赁场地产权属于柳州市柳升置业有限公司，但原告未提供证据证明其与柳州市柳升置业有限公司的关系，就以自己的名义提起本案诉讼；二、原告要求被告支付房屋租金3720元没有事实依据，案涉租赁合同已于2020年5月1日解除，合同已经终止，不需要再支付租金；三、原告要求被告支付迟延支付租金的违约金没有法律依据，根据合同法第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，如果承租人逾期不支付的出租人可以解除合同，没有规定需要支付违约金；四、原告要求被告支付承租房屋产生的电费和拆卸房屋灯具等造成的损失没有事实依据；五、根据双方签订的租赁合同的第三条第六项，已经扣除了保证金3000元，被告不存在拖欠物业费的情况，且根据原告提供的物业服务合同，物业管理费由被告直接向物业公司交纳，因此原告不是收取物业费的适格主体；六、原告诉请被告支付迟延交纳物业费的违约金没有法律依据，根据物业管理条例第7条第五项及67条的规定，不交纳物业费的业主委员会应督促限期交纳，逾期不交的物业服务企业可以向人民法院提起诉讼；七、原告不是本案适格起诉主体，无权要求被告支付律师费。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、微信截屏，拟证明微信名称“雀花开”是原告的微信名称，被告在2020年4月30日提出解除双方签订的租赁合同。 2、照片，拟证明原告已经把案涉门面租赁给他人从事生鲜经营。 原、被告提供的证据，本院已在法庭上出示并由当事人互相质证。本院经审查，对原、被告提供的证据的真实性予以确认，对其证明力本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面确定。 根据当事人陈述及举证，本院认定以下案件事实： 柳州市胜利路12号柳北区房屋系柳州市柳升置业有限公司所有的房产。2020年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同主要约定：甲方将产权属于柳州市柳升置业有限公司所有的位于柳州市胜利路12号柳北区房屋（建筑面积约为155平方米）出租给乙方；租赁期限3年，从2020年1月10日起至2023年3月31日止；2020年1月10日至2020年3月31日为免租期，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为6200元，2021年4月1日至2022年3月31日的月租金为6510元，2022年4月1日至2023年3月31日的月租金为6835.5元；合同签订后，乙方向甲方支付第一个月租金，从2020年1月起每月30日前向甲方付清下月租金；乙方逾期支付租金的，逾期每日按应付未付租金总额的1‰向甲方支付违约金；逾期支付租金超过十五日的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；合同签订后三日内，乙方向甲方交纳合同保证金18600元，该保证金作为乙方在合同期内遵守各项合同条款的保证担保，保证金不得冲抵租金；乙方在租赁期间，租赁房屋所发生的水费、电费等全部费用由乙方承担，甲方代供电局、自来水公司收取电费及水费，在供电局、自来水公司抄表之日由甲方抄计分表并发出水电费收费通知单，乙方五日内向甲方支付代收代缴水电费；本合同签订后三日内，乙方需向甲方交纳水电费保证金3000元，该保证金作为乙方在合同期内支付水电费的保证金，乙方逾期支付水电费的，甲方有权在该保证金中直接扣除欠付的水电费；在租赁期间，租赁房屋所发生的物业服务费由乙方承担，乙方应当按照其与甲方聘请的物业服务公司签订的《物业服务合同》的约定向物业服务公司交纳物业服务费等费用；乙方在租赁期满或提前终止合同前，应将租赁房屋及其附属场地腾空并清扫干净，交还给甲方；租赁房屋及附属场地内乙方的固定装修（包括天面、地面、墙体、门、窗等）归甲方所有，乙方不得毁坏或自行拆除，否则应赔偿甲方的损失；租赁期满或合同终止，乙方可拆走自有的单体设备，因装修、改建改造增加在租赁房屋上的附属物属甲方所有，乙方无权对该部分主张权利或要求甲方给予补偿；甲方因乙方违约而解除合同的，应当书面通知乙方，本合同自通知到达乙方时解除；未经甲方书面同意，乙方不得提前解除本合同，如乙方确需提前解除合同，须提前三个月书面通知甲方且之前无违约情形，经甲方同意并付清租赁期间的租金、水电费和物业服务费及相关费用，向甲方清点、核对租赁房屋及附属设施后办理移交；如因履行本合同发生争议双方无法协商一致的，向甲方所在地人民法院起诉，违约方需承担对方因提起诉讼所支出的评估费、诉讼费和律师费。 同日，被告依约向原告支付了案涉租赁场地的合同保证金18600元、水电费保证金3000元，同时与原告聘请的延佳物业服务有限公司（以下简称延佳公司）签订了一份《物业服务合同》，该合同主要载明：原告已经委托延佳公司管理被告所承租的柳州市胜利路12号柳北区房屋（建筑面积约为155平方米），被告应向延佳公司支付案涉租赁房屋的物业服务费；物业服务费5元／㎡，每月物业服务费为775元，从2020年1月31日收费时间开始，被告应于每月30日前将下月物业服务费支付给延佳公司，如逾期支付，每逾期一日按逾期支付总金额的千分之一向延佳公司支付违约金。 上述合同签订后，被告对案涉租赁房屋进行了装修，安装了灯具、插座等设备。目前，被告已将上述安装的设备拆除，且至今未向原告支付过租金。2020年4月30日，被告通过微信向原告的经营者邓世龙提出解除租赁合同，邓世龙告知被告按租赁合同结清费用，被告可以申请解除租赁合同。 2020年8月11日，原告与柳州市万和法律服务所签订《委托代理合同》，委托该所指派法律工作者吕静代理诉讼活动，向本院提起本案诉讼，为此，原告向柳州市万和法律服务所支付了诉讼代理费2500元。 2020年10月1日，原告与广西首先农业发展有限公司（以下简称农业公司）签订了一份《租赁合同》，该合同约定原告将案涉租赁房屋出租给农业公司，租赁期限3年，自2020年10月1日起至2023年9月30日止。 本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，没有违背公序良俗，应当认定为有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在《租赁合同》中约定被告可以解除合同的条件为“须提前三个月书面通知甲方且之前无违约情形，经甲方同意并付清租赁期间的租金、水电费和物业服务费及相关费用，向甲方清点、核对租赁房屋及附属设施后办理移交”，被告在未付清租金、水电费并办理房屋移交手续等情况下于2020年4月30日向原告提出解除租赁合同，显然不符合其行使约定解除权的条件，也不属于可以行使法定解除权的情形。因此，被告通过微信向原告提出解除合同的行为，不发生解除合同的效力，被告仍应按照《租赁合同》的约定向原告支付租金。由于原告已于2020年10月1日将其原出租给被告的房屋出租给农业公司，被告已无法继续占用和使用该房屋，因此被告只需向原告支付2020年4月1日至同年9月30日的租金37200元（6200元/月×6个月）。 被告逾期支付租金已超过十五日，原告有权依照《租赁合同》 的约定，要求解除租赁合同并向被告主张违约金。原告主张以月租金6200元为基数，按每日1‰从2020年4月1开始分段计算违约金至租金清偿之日止[暂计算至2020年9月30日共计3974.2元，其中2020年4月为1134.6元（6200元×1‰×183日）、5月为948.6元（6200元×1‰×153日）、6月为756.4元（6200元×1‰×122日）、7月为570.4元（6200元×1‰×92日）、8月为378.2元（6200元×1‰×61日）、9月为186元（6200元×1‰×30日）]符合双方的约定，本院应予准许。原告为实现本案债权支出了诉讼代理费2500元，按照《租赁合同》的约定，该费用也应由被告承担。 关于原告对物业管理费及相应逾期违约金的主张，本院认为，被告与延佳公司签订的《物业服务合同》明确约定由被告直接向延佳公司支付案涉租赁房屋的物业服务费，原告并非物业服务费的收取主体，在原告没有举证证明其已经代被告向延佳公司交纳了案涉租赁房屋的物业服务费的情况下，其无权要求被告向其支付物业服务费及相应产生的逾期违约金，故对原告的该主张，本院不支持。 关于原告对电费的主张，由于其未能举证证明该费用已经实际产生，因此对原告的该主张，本院亦不予支持。 关于原告要求被告支付拆卸房屋附属物造成的损失3097元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《租赁合同》中约定“租赁期满或合同终止，乙方（被告）可拆走自有的单体设备”，现被告将其装修时添置的灯具、插座等拆除，符合双方的约定。原告主张被告拆除上述物件给其造成损失3097元，但未提供有效证据予以证明，原告应承担举证不能的不利后果，因此对其要求被告支付拆卸房屋附属物造成的损失3097元的诉讼请求，本院不予支持。 被告按照《租赁合同》的约定向原告支付违约金后即已承担了违约责任，因此原告收取被告的保证金21600元（合同保证金18600元、水电费保证金3000元）应予返还。因被告尚欠原告租金37200元，抵扣保证金21600元后，被告还应向原告支付租金15600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市柳北区大雀山美食园与被告刘智于2020年1月10日签订的《租赁合同》； 二、被告刘智应向原告柳州市柳北区大雀山美食园支付租金15600元及逾期支付租金的违约金（2020年4月1日至9月30日的违约金共计3974.2元，2020年10月1日起的违约金以尚欠租金15600元为基数，按日1‰计算至租金清偿之日止）； 三、被告刘智应向原告柳州市柳北区大雀山美食园支付诉讼代理费2500元； 四、驳回原告柳州市柳北区大雀山美食园的其他诉讼请求。 案件受理费1173元（原告柳州市柳北区大雀山美食园已预交），由原告柳州市柳北区大雀山美食园负担701元，由被告刘智负担472元。 以上金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告柳州市柳北区大雀山美食园可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  谢忠云 人民陪审员  王富辉 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静