广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4915号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，住所地：广东省广州市从化街口街河滨南路23号，统一社会信用代码：914401018912762371。法定代表人：邹锦君，行长。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。被告：周任彭，男，1981年3月4日出生汉族，住广东省广州市白云区。被告：古妹，女，1980年12月14日出生汉族，住湖南省平江县。被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地：广东省广州市从化区街口街镇北路田边村1号三层自编C351房，统一社会信用代码：914401846681385602。法定代表人：谢炳钊。委托诉讼代理人：温晋民，男，1988年8月21日出生系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行与被告周任彭、古妹、广州从化珠光投资有限公司（以下简称“珠江投资公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员谢日星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘婉敏及被告珠江投资公司的委托诉讼代理人温晋民到庭参加诉讼；被告周任彭、古妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告周任彭、古妹按合同编号为44020120140091248《个人购房担保借款合同》约定向原告提前偿还借款本金329773.96元、利息8458.82元、罚息48.46元、复利136.59元（暂计至2020年9月18日），此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；二、判令被告周任彭所有的位于广州市从化区街口街珠江流溪御景花园芷语大街6号602房的房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；三、判令被告珠江投资公司对被告周任彭、古妹的上述借款承担连带保证责任；四、判令被告支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。事实和理由：2014年11月5日，原告与被告周任彭签订合同编号为44020120140091248的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告周任彭向原告借款360000元用于购买位于广州市从化区街口街珠光流溪御景花园芷语大街6号602房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定，还款方式为等额本息还款法；合同中还约定相关违约责任，被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，以及被告未按双方约定归还借款时在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；同时被告同意以其位于广州市从化区街口街珠光流溪御景花园芷语大街6号602房为上述借款申请作抵押担保，并于2015年5月18日办理了抵押房产的预告登记手续。被告广州珠江投资公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告周任彭取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告周任彭的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2014年11月19日向被告周任彭发放借款360000元，借款凭证记载到期日为2044年11月18日，约定执行利率6.8775%，逾期利率10.31625%。但被告自2020年4月19日起未按约定还款，累计逾期已达4期，暂计结欠原告贷款本息合计338417.83元。被告古妹作为周任彭的配偶，应对上述夫妻共同债务承担连带清偿责任。原告为证明其主张内向本院提交了以下证据：《个人信贷业务申请表》、结婚证、《中国农业银行借款凭证》、《个人购房担保借款合同》、房地产预告登记、欠供数据、营业执照。被告珠江投资公司辩称：涉案房屋已经办理抵押，我公司无需承担保证担保责任。即使我需要承担责任，根据物保优于原保的原则，应对涉案房屋拍卖处理，拍卖所得款项向原告清偿后不足部分才由我公司承担，且请求判决我公司承担责任后有权向被告周任彭、古妹追偿。被告周任彭、古妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据，本院视其为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：被告周任彭作为申请人向原告提交的《个人信贷业务申请表》载明：申请一手房购房贷款，贷款金额36万元，以广州市从化区街口街珠光流溪御景花园芷语大街6号602房设定抵押。被告周任彭作为申请人签字，被告周任彭、古妹作为抵押人（共有人）签字。2014年11月5日，原告（贷款人）与被告周任彭（借款人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告周任彭向原告借款360000元用于购买位于广州市从化区街口街珠光流溪御景花园芷语大街6号602房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定，还款方式为等额本息还款法。合同中还约定相关违约责任，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。被告周任彭同意以其位于广州市从化区街口街珠光流溪御景花园芷语大街6号602房为上述借款申请作抵押担保。被告珠江投资公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告周任彭取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告周任彭的债务承担连带保证责任。被告周任彭作为借款人和抵押人、被告古妹作为抵押人、原告作为贷款人、被告珠江投资公司作为保证人分别在《个人购房担保借款合同》上签名或签章。合同签订后，原告依约向被告周任彭指定的银行账户划入贷款360000元。《中国农业银行借款凭证》载明：“借款人：周任彭，借款金额：人民币叁拾陆万元整（RMB360000.00），借款用途：购买住房，借款合同编号：44020120140091248，借款日期2014年11月19日，到期日期2044年11月18日，收款人账号：44×××90，扣款账号：62×××73，还款方式：等额本息还款，还款周期：月，还款日：19，执行利率：6.8775%，逾期利率10.31625％”。2015年5月18日，原告与被告周任彭办理了涉案房屋的抵押权预告登记（登记字号：15预登13317974），预告登记证载明“预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司从化市支行，预告登记义务人：周任彭，房屋坐落：珠光.流溪御景花园18层住宅楼工程3幢（自编R-f-4、5、6）芷语大街R-f-4栋6号602房，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号：商品房买卖合同号：20140091248，关联预登字号：15预登13313324，登记时间：2015年5月18日，附记：①他项权利范围：全部；②他项权利面积：95.52平方米；③债权数额：人民币3600000元；④最高债权数额：--”。庭审中，原告自述：被告周任彭自2020年4月19日起未按约定还款，截止至2020年9月18日，被告周任彭已还借款本金30226.04元，尚欠借款本金329773.96元、利息8458.82元、罚息48.46元、复利136.59元。另查明，涉案房屋未至今未办理房地产权属证书。被告周任彭与被告古妹为于2007年11月27日登记结婚。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告周任彭签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，且内容并不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告周任彭发放贷款360000元，但被告周任彭未按合同约定履行还本付息义务，其行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条的规定，原告有要求被告周任彭承担违约责任，故原告要求被告周任彭清偿剩余借款本金329773.96元及利息、罚息、复利的主张合法、有理，本院予以支持，但罚息不得计收复利。被告周任彭、古妹于2007年11月27日登记结婚，债务发生在夫妻关系存续期间，且被告古妹作为抵押人在《个人购房担保借款合同》签名，表明对借款的事实知情并同意，且借款是用于购房以改善居住环境，为家庭共同所需，属于夫妻共同债务，两被告既未提出抗辩亦未提交相应证据进行反驳，故原告主张被告周任彭、古妹共同清偿债务有理，本院予以支持。关于原告要求判令被告周任彭在能够办理房产证之日协助其办理正式的抵押登记且将其设定为抵押权人并主张优先受偿的问题。本案为原告与被告周任彭、古妹及珠江投资公司之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件不在本案审查范围内。基于此，在房地产权属证书未办理的情况下，不宜对抵押登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再另行主张。涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，原告作为预告登记权利人对案涉房屋尚未取得抵押权，暂不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。关于被告珠江投资公司的担保责任问题。被告珠江投资公司作为本案债务的保证人与原告签订《个人购房担保借款合同》，自愿为被告周任彭的上述债务向原告提供连带保证担保，现被告周任彭未按约定偿还贷款，双方约定的承担连带保证责任的条件已经成就，原告主张被告珠江投资公司对周任彭的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告珠江投资公司承责后，有权向被告周任彭、古妹追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周任彭、古妹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行清偿贷款本金329773.96元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2020年4月19日起按照《个人购房担保借款合同》约定的方式及标准计算至贷款实际清偿之日止，其中罚息不得计收复利）；二、被告广州从化珠光投资有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告广州从化珠光投资有限公司承担保证责任后有权向被告周任彭、古妹追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3188元（原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行已预交），由被告周任彭、古妹、广州从化珠光投资有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢日星二〇二〇年十二月三十日书记员  刘培操