云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3422号上诉人（原审原告）：李正应，男，汉族，生于1977年10月17日，云南省巧家县人，务农，住巧家县。委托诉讼代理人：张明金，云南南博律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：巧家江源房地产开发经营有限公司。地址：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇迤博村一社。法定代表人：刘青松，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丽娜，云南丰伟律师事务所律师，特别授权。上诉人李正应因与被上诉人巧家江源房地产开发经营有限公司（以下简称江源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省巧家县人民法院（2020）云0622民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李正应上诉请求：一、撤销巧家县人民法院（2020）云0622民初1587号民事判决书，依法改判由被上诉人支付上诉人违约金人民币66,400.20元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审认定涉案房屋至今未办理产权登记的原因系上诉人未向被上诉人提交办理产权登记委托书、产权登记申请以及购房发票等资料所致系事实认定错误。1.一审已经确认案涉房屋于2020年8月1日才经行政主管部门验收备案，备案后才能办理产权登记，且案涉工程因未修建防空地下室和交纳相关费用，在2018年5月10日被巧家县住建局催缴人民防空异地建设费人民币257.06万元，因此案涉工程在2018年5月10日前属于不符合规划的工程，自然不能办理产权登记手续。2.商品房能否办理产权登记取决于开发企业是否都按照法律规定对工程申请验收及是否获得行政主管部门的验收备案，且该信息均掌握在被上诉人手中。上诉人向被上诉人缴纳案涉房屋的契税、维修基金、产权登记费等费用的事实足以证明若本案能够办理产权登记时上诉人将立即委托被上诉人办理登记。3.根据案涉《商品房购销合同》第十二条第三项的约定在本案房屋经行政主管部门验收备案以前不能视为“当事人的特殊约定。”上诉人向被上诉人提交办理产权登记手续所需材料的前提是本案所涉房屋建设工程经行政主管部门验收备案，在本案所涉房屋未经验收备案以前不能视为当事人的特殊约定，而一审却认为是当事人的特殊约定，并以此认定办理产权登记是上诉人向被上诉人提交产权登记机关所需材料后，被上诉人才能为上诉人办理产权登记，被上诉人不存在违约行为，属于认定事实错误。被上诉人江源公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确应维持。本案为系列案，同案应当同判，一审中，有一户业主被驳回诉讼请求，八户撤回诉讼，其余败诉，足以证明上诉人上诉主张于法无据。针对上诉人的上诉理由，以答辩人一审提交的代理词为准。李正应向一审法院起诉请求：江源公司承担逾期办证的违约责任，支付李正应逾期交房违约金33,200.50元，并由江源公司承担本案诉讼费用。一审法院确认的法律事实：2015年2月15日，李正应与江源公司签订《商品房购销合同》，合同对商品价款、面积、违约责任等进行了约定（详细情况见合同），其中，第3条约定：乙方（李正应）购买巧家城市花园第3栋第1层1号商品房；第12条约定，在乙方（李正应）办理完毕以下事项后，甲方（江源公司）于90个工作日向产权登记机关申请办产权登记手续；1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。2015年2月15日，李正应与江源公司签订《合同补充协议》。协议对主合同中房价所包含内容、乙方付款方式等进行了约定（详细情况见协议），其中，第3条约定：乙方（李正应）必须在本合同订立时将办理《房屋所有权证》的全部资料和委托书提交甲方（江源公司），以及预交办证中应由乙方（李正应）交纳的费用。江源公司承认2015年7月25日，李正应将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实。在云南省建筑工程竣工验收报告中载明：开工日期为2013年10月10日；竣工验收日期为2015年12月30日；单位工程质量验收结论为合格。2020年8月1日，巧家城市花园3号楼工程竣工验收备案文件，经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案。时至今日，诉争房屋未办理房屋所有权证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李正应与江源公司之间签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照合同第12条和协议第3条、李正应应当向江源公司提交办理《房屋所有权证》的全部资料，除江源公司承认的李正应已于2015年7月25日将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清外，按照合同和协议约定尚欠办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等资料未举证证明已提交给了江源公司，因此，李正应主张江源公司逾期办理房屋所有权证书证据不足，所以，李正应应尽快向江源公司提供办理产权证所需的资料，以此满足办理产权证所需条件。江源公司应在收讫李正应的全部资料后，在约定或法定期限内予以办理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李正应的诉讼请求；案件受理费1460元，减半收取730元，由李正应负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人除对一审认为因上诉人未按照合同约定向被上诉人提交办理产权的相关资料致案涉房屋未能办理权属证书，故被上诉人不承担逾期办证的责任有异议外，对其余事实未提出实质性异议，对于上诉人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决被上诉人不承担逾期办证违约责任是否恰当。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本案经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，案涉《商品房购销合同》及补充协议，是上诉人与被上诉人协商一致达成的合意，已经依法成立并生效，双方均应按照约定全面、诚实的履行自己的义务。其中《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续：1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方支付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”即上诉人应当先履行完案涉购房合同的第十二条约定的内容后，被上诉人才启动为上诉人办理案涉产权登记的相关事宜。同时根据上述法律第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”经审查，上诉人未提交证据证明其向被上诉人交付办理产权登记的相关资料，即上诉人未严格按照合同约定履行自己的先合同义务，因此被上诉人不承担案涉房屋逾期办证的责任。一审判决恰当，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人李正应负担。本判决为终审判决。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  宋明涛二〇二〇年十二月三十日法官助理蔡国灯书记员董超