广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1794号原告：蔡预辉，男，1979年12月12日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：邹秀虹，广东义致律师事务所律师。被告：黄书喜，男，1982年7月7日出生，汉族，住广东省丰顺县。原告蔡预辉与被告黄书喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告蔡预辉的委托诉讼代理人邹秀虹到庭参加诉讼，被告黄书喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡预辉向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告双方于2019年8月8日签订的《房地产转让协议书》；2.判令被告双倍返还购房首付款合计人民币240000元给原告，并自立案之日起按人民银行同期同类贷款利率计付利息至款项还清之日止；3.本案案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全保险费用由被告承担。事实和理由：2019年8月期间，被告因需转让房产，通过曾荣榜介绍认识原告，原告觉得房屋的价格还算合适。2019年8月8日，原、被告之间签订一份《房地产转让协议书》，该文书约定由原告向被告购买位于丰顺县××××××××××房的房地产，房地产使用权面积约60.56㎡，合同转让价格为18万元，付款方式为协议签订之日起由原告付××万元给被告作为购房定金，并将该套房房地产权证原件交由原告保管。2020年初，被告向原告提出办理产权过户手续需要先将房产证换成不动产权证，尔后再办理过户手续至原告名下，要求原告将房产证原件交给被告，于是被告到原告处将房产证原件取走，至今未还给原告。此后不久，原告听说陆陆续续有人去看房，原告心有疑惑，四处打听情况，了解到被告将该房子再次转卖出去。原告为此多次与被告交涉均无果。原告认为，被告一房两卖，严重违反诚实守信原则，损害了原告的合法权益，已构成根本性违约，为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告称诉讼保全保险费用原告会与被告协商处理，本案中不再主张。被告黄书喜未作答辩，亦未向本院提交任何的证据。本院经审理认定事实如下：原告蔡预辉与被告黄书喜于2019年8月8日签订一份《房地产转让协议书》，主要内容为：“甲方（转让方）黄书喜身份证号码：441××××××××××××15乙方（受让方）蔡预辉身份证号码：441××××××××××××12经双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就房地产使用权转让事宜达成协议如下：一、甲方自愿将坐落在丰顺县××××××××××房的房地产转让给乙方，房地产使用面积约60.56平方米。房屋编号441××××××××字第2×××6号二、双方议定上述房地产成交价格为人民币：壹拾捌万元整（¥：180000.00）。三、付款方式：本协议签订之日起乙方应付人民币：壹拾贰万元整（¥：120000.00）给甲方作为购房定金，并将该套房房地产权证原件交由乙方保管。甲乙双方拟定于2020年2月8日前甲乙双方到办证大厅办理产权变更手续给乙方或者乙方指定的第三方名下，乙方领到不动产权证时付清购房余款人民币：陆万元整（¥：60000.00）给甲方作为购房全款，并交房给乙方使用。……五、违约责任：本协议签订后，以后房价无论如何涨、跌都与甲方无关。如乙方中途违约，认购首付款不予退还（作为违约金）。如甲方中途违约或者甲方因某种原因无法办理产权变更手续给乙方也属违约，甲方应无条件退还双倍购房首付款作违约金赔偿给乙方，（任何一方所得违约金应支付10%劳务费给中介方）。甲方：黄书喜乙方：蔡预辉证明人：曾荣榜2019年8月8日”。同日，被告黄书喜亦出具一份《首付款收据》交原告收执，内容为：“兹有黄书喜身份证号码：441××××××××××××15房屋编号441××××××××第2×××6收到蔡预辉身份证号码：441××××××××××××12购买坐落在丰顺县××××××××××房的购房定金人民币壹拾贰万元整（¥：120000.00）。此据收款人：黄书喜2019年8月8日”。被告在上述《房地产转让协议书》及《首付款收据》上签名并按指捺确认。原告于签订协议书当日向被告转账120000元。被告在法院的询问笔录中表示同意与原告解除涉案合同，原告向被告转账120000元属实，但该款项实际上是被告向原告借款，双方口头约定利息为月利率5%，《房地产转让协议书》是原告要求被告在上面签名的，不然原告不肯将钱借给被告。之后被告通过第三人曾经向原告还款12000元，并且在本院审理的其与郑国柱房屋买卖合同纠纷【案号：（2020）粤1423民初1073号】中，郑国柱向房产中介所交付的20000元定金也是被原告拿走，被告没有收到20000元购房定金，其没有收到过任何房款，但未向本院提交任何的证据予以证实。经本院庭后向原告本人核实被告陈述的上述情况，原告对此均不予认可，称被告所述均不属实，双方不存在任何的借贷关系，仅存在房屋买卖合同关系，且没有收到被告12000元的还款及案外人郑国柱所交付的20000元定金，只有收到被告微信转账该套房屋的中介费3000元并已将原告自己需负担的中介费3000元共6000元一并支付给曾荣榜。另查明，涉案房屋位于丰顺县×××××××××××××××××××，原房屋产权证号为：粤房地权证丰顺县字第2×××6号，房地产权属人登记为黄书喜，共有情况为单独所有。新的不动产权证书上登记房屋权利人为黄书喜，房屋共有情况为单独所有，不动产权证书号为：粤（2020）丰顺县不动产权第×××号。2020年4月9日，被告与案外人郑国柱签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定将涉案房屋同样以180000元的价格出让给郑国柱，郑国柱于签订合同当天支付给原告购房定金20000元，剩余购房款由于被告不配合办理房产过户手续，且无法联系上被告，故致使其无法依照合同约定支付剩余购房款，因此，特于2020年7月9日向本院起诉，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效并限期被告协助原告办理房产过户手续等，本院于2020年12月14日作出一审民事判决，确认郑国柱与黄书喜于2020年4月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，郑国柱应向黄书喜支付剩余购房款160000元等。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，被告作为涉案房屋的所有权人，有权处分自己的财产。其与原告于2019年8月8日签订的《房地产转让协议书》，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，双方约定涉案房产成交价为180000元及付款方式等，合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，依法受法律保护。被告辩称涉案款项120000元实际上是其向原告的借款，双方之间实为借贷关系，并非房屋买卖关系，但未向本院举证证明，且原告不亦认可，故对被告的该抗辩意见，依据不足，本院不予采信。现原告要求解除其与被告于2019年8月8日签订的《房地产转让协议书》，被告亦表示同意解除，故原告的该项请求，本院依法予以支持。本案中，对于被告是否构成违约及应否双倍返还购房预付款及利息的问题，本院认为，被告就涉案房屋于2019年8月8日与原告签订了转让协议，原告亦按约支付了120000元的定金给原告，但在双方未解除涉案转让协议书前，被告又再将涉案房屋以同样的价格出让给第三人并收取了第三人支付的20000元定金，被告“一房二卖”的行为有违诚实信用原则，已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，由于双方在《房地产转让协议书》及《首付款收据》中已明确约定120000元为购房定金，故协议书中“首付款”实际上应为定金，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”规定，合同约定的房屋总价款为180000元，即定金应不超过36000元，约定超过部分无效，因此，超过部分84000元应视为预付的房款，合同解除后该部分房款应予以返还。又根据《房地产转让协议书》第五条约定，如被告违约，应退还双倍购房首付款作违约金赔偿原告，故被告应承担赔偿原告双倍定金的违约损失，即被告应向原告支付72000元违约损失。综上，被告应返还原告购房预付款84000元及支付违约损失72000元，合计156000元，原告主张超过部分，本院不予支持。被告黄书喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证和抗辩等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告蔡预辉与被告黄书喜于2019年8月8日签订的《房地产转让协议书》；二、被告黄书喜应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告蔡预辉预付购房款84000元及违约损失72000元，合计156000元；三、驳回原告蔡预辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元（原告已预交，被告负担部分本院予以退回原告），由被告黄书喜负担1590元，原告蔡预辉负担860元。保全申请费1270元，由被告黄书喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  吴如棣二〇二〇年十二月十七日书记员  王锋浩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。