贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初6377号原告：秦承庆，男，1990年6月23日生，汉族，住重庆市潼南县。原告：郑克倩，女，1989年11月30日生，汉族，住重庆市潼南县。二原告共同委托诉讼代理人：陈厚强、朱永香（女、实习），贵州梦冠律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州黔中源置业有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南马大道王庄公寓102号铺。统一社会信用代码：915200005963506768。法定代表人：周俊。委托诉讼代理人：吴松、王梦（女、实习），贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告秦承庆、郑克倩诉被告贵州黔中源置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦承庆、郑克倩的委托诉讼代理人陈厚强，被告贵州黔中源置业有限责任公司的委托诉讼代理人吴松、王梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦承庆、郑克倩向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2.被告退还原告支付的首付款153980元、维修基金及各种登记费7725元、违约金14553.45元（违约金暂计从2020年5月15日计算至2020年8月15日，剩余违约金计付至返还已付房款完毕之日止），以上金额共计176258.45元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：秦承庆与郑克倩系夫妻关系，2019年7月28日，原、被告协商一致，签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的安顺奥林匹克中心旁安顺奥林匹克花园项目第1幢1单元8层3号房，建筑面积113.92平方米出售给原告，价款493980元。并约定2020年1月8日前将出售的房屋交付原告使用。原告已经按照合同约定于2019年7月28日支付首付款153980元、维修基金及各种登记费7725元。后因被告未按照原定的日期交房，被告向原告出具《承诺书》，承诺2020年5月15日前将房款足额退回原告，逾期未兑现承诺。每月按所交房款的3%支付违约金。现被告至今未向原告交付房屋也未向原告退还房款。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告逾期交房的行为，已经构成根本违约，依法应当解除。同时被告向原告作出的《承诺书》系被告单方允诺，条件成就时被告应当履行承诺。为保护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告又以被告未取得商品房预售许可证为由，申请增加了“请求法院判令被告向原告支付赔偿款123184元”的诉讼请求。被告贵州黔中源置业有限责任公司（下称黔中源公司）辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定被告将奥林匹克花园项目第1幢1单元8层3号房预售给原告，房屋总价款为493980元，原告在签订合同当日支付首期购房款153980元、维修基金及各种登记费7725元。截止目前，被告仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》无效，故原告请求解除合同无法律依据。《承诺书》作为《商品房买卖合同》的补充约定，《承诺书》也应属无效，《承诺书》中“逾期未兑现承诺，每月按所交房款的3%支付违约金”的内容也无效。本案《商品房买卖合同》及《承诺书》均无效，被告不存在违约，故原告请求解除《商品房买卖合同》及支付违约金无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。本案原告新增诉讼请求与其他诉讼请求互相矛盾，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，为了维护被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年7月28日，原告秦承庆（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于安顺市出售给原告。该商品房建筑面积113.92平方米，套内建筑面积94.82平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米5209.66元，总价款（小写）493980元。该合同上载明按份共有的约定份额具体为郑克倩。合同第二条为销售依据：买受人购买的商品房为（√预售）（现售）商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2019）商房预字第046号……。第八条约定付款方式为贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款153980元，余款340000元以银行按揭支付。第十一条约定出卖人应当在2020年1月8日前向买受人交付该商品房。同日，原告如约向被告支付购房款，被告出具收到153980元购房款、维修基金及各种登记费7725元的收据给原告收执。此后因被告未按时交房，被告于2020年5月11日向原告发出一份内容为：“各位购买奥林匹克花园的申请退房及退房款的业主，现公司承诺在2020年5月15日前将你们的房款足额退回给你们。逾期未兑现承诺，每月按所交房款的3%的支付违约金”的承诺书。庭审中，原告要求确认双方签订的上述《商品房买卖合同》无效。同时查明，安顺市住房和城乡建设局2019年7月26日发出的（2019）商房预字第046号预售许可证上载明：开发建设单位为贵州黔中源置业有限责任公司；项目坐落黄果树大街奥体中心旁；项目名称为安顺奥林匹克花园；预售范围为7、8、9、18、19幢。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告的身份证复印件，被告的工商登记信息、营业执照及法定代表人身份证，《商品房买卖合同》及被告出具给原告的收据、付款凭证，安顺市住房和城乡建设局的（2019）商房预字第046号预售许可证信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下，对外公开以预售商品房名义出售案涉房屋，且至今未取得商品房预售许可证明，故原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告返还已付购房款及利息，并承担惩罚性赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，在被告提供的《商品房买卖合同》第二条载明“买受人购买的商品房为（√预售）（现售）商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2019）商房预字第046号”。被告在合同中表明案涉房屋为预售商品房且使用了其他预售商品房许可证明的字号，诱使原告错误的认为该房屋已得到预售许可，被告的此行为应属“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为，故原告要求被告返还已付购房款并承担赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。在案涉合同无效的情况下，被告收取原告的购房款153980元、维修基金及各种登记费7725元应予以返还；鉴于原告仅支付了部分购房款，故本院对原告主张的惩罚性赔偿酌情按已付购房款153980元的50%计算（即76990元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告秦承庆与被告贵州黔中源置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、由被告贵州黔中源置业有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告秦承庆、郑克倩购房款153980元及维修基金、各种登记费7725元，共计161705元；三、由被告贵州黔中源置业有限责任公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告秦承庆、郑克倩76990元；四、驳回原告秦承庆、郑克倩的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元，减半收取2896元，由原告秦承庆、郑克倩承担456元，被告贵州黔中源置业有限责任公司承担2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  李净二〇二〇年十二月三十日法官助理王**书记员韩佶阳（代）