北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24989号原告：北京旺嘉百利商业发展有限公司（统一社会信用代码91110106754188951J），住所地北京市丰台区方庄芳城园1区3号楼A—805号。法定代表人：蔡嵘，经理。委托诉讼代理人：江迎春，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉荔，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：北京三石联创投资咨询有限公司（统一社会信用代码9111010633022156XT），住所地北京市丰台区马家堡路180号5层636。法定代表人：孙采臣，经理。委托诉讼代理人：耿洋，河北甲信律师事务所律师。原告北京旺嘉百利商业发展有限公司（以下简称旺嘉百利公司）与被告北京三石联创投资咨询有限公司（以下简称三石联创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺嘉百利公司委托诉讼代理人江迎春、张莉荔、被告三石联创公司委托诉讼代理人耿洋通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺嘉百利公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付《房屋租赁合同》项下欠缴费用、承担相应违约责任并向原告赔偿损失，共计1112115．47元（具体包含：被告拖欠的2019年5月6日至2019年7月16日电费38894．79元及逾期付款违约金2837．51元，共计41732．30元；被告拖欠的2019年5月6日至2019年7月16日水费5538．12元及逾期付款违约金498．43元，共计6036．55元；被告拖欠的2019年5月至6月超计划用水费用372．52元；合同解除后余下月份即2019年7月17日至2020年4月14日对应的合同印花税1107．23元；原告委托专业施工队伍修复、清理涉案房屋设施设备的合理费用132600元；相当于6个月租金的违约金738826．87元；免租期租金141440元；律师费50000元），扣除被告已付的履约保证金322660元及预付的2019年7月17日至2019年9月5日的房屋租金206466．69元后，被告最终应向原告支付582988．79元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月6日，被告与原告签署《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租北京市丰台区方庄蒲芳路甲8，10，12号三层房屋用于开设北京三石鲲鹏餐饮管理有限公司下属三石、嘿石、石源餐厅，租赁期限自2015年3月6日至2020年4月14日。依照租赁合同约定，被告应在接到原告缴费通知书7个工作日内，按照实际水电消耗用量向原告支付水电费。2019年6月14日，原告向被告发出缴费通知书，要求被告支付2019年5月6日至2019年6月5日的电费16889．97元，以及2019年5月6日至2019年6月10日的水费2966．85元，但被告未按时支付。经原告多次催缴，被告仍拒不支付。原告为控制损失进一步扩大，在充分通知被告的情况下，原告依约于2019年7月9日截断涉案房屋的电、水供应，并于2019年7月16日向被告送达《终止合同收回房屋告知函》，解除租赁合同并收回房屋，并要求被告拆除房屋设施设备，支付免租期租金、违约金、2019年5月6日至2019年7月9日的水电费等费用，但被告至今未付。因被告的违约行为，给原告造成了严重经济损失，根据租赁合同约定，被告应向原告支付各项费用及违约金合计1112115．47元，扣除被告已付原告的履约保证金322660元以及预付的2019年7月17日至2019年9月5日的房租206466．69元（7．44185元/平米/天*544平方米*51天=206466．69元）后，被告还应向原告支付582988．79元。综上所述，被告违约行为已严重损害了原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告三石联创公司辩称：不同意原告诉讼请求。2015年3月6日签订的租赁合同，房屋用来开餐厅，但合同自始没有履行，因为约定的生效时间是履约保证金付清，三石联创公司没有向原告缴纳过该费用，合同有约定。房屋实际承租人和使用人是北京一心品石餐饮管理有限公司，我方没有向原告支付过任何房租、物业费、水电费，我们在使用过程中也告知了原告有商号变化，三石联创公司并没有支付过任何费用，原告也没有向我们开具任何发票、收据。因为合同没生效，我方没有执行这个合同，也没有过错，原告所述费用我方均不承担，履约保证金我方也的确没有支付。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，旺嘉百利公司（甲方，出租方）与三石联创公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于北京市丰台区方庄蒲芳路甲8、10、12号三层，房屋出租总面积为544平方米；乙方承租该房屋用于开设北京三石鲲鹏餐饮有限公司下属三石、嘿石、石源餐厅以后增加品牌另行协商，未经甲方书面同意，乙方只能使用该房屋自己经营，不可采用分租、转租、承包经营、联营、股权转让、授权（或许可）给加盟方（或第三方）（无论是否有偿）等方式，使乙方以外的人占有、使用该房屋开展经营活动或其他活动，如果乙方违反上述规定，私下或变相转租、转让给第三方使用（以甲方认定为准），一旦发现，甲方可立即解除合同，收回房屋；乙方租赁该房屋的期限共计5年40天，自2015年3月6日起至2020年4月14日（包含首尾两日）合同签订为5年40天；自2015年3月6日至2015年4月14日为免租期，免租期内甲方免收乙方的租金，免收乙方租金共计141440元，免租期内的相关水、电、燃气、供暖、空调、通讯、物业管理等除租金以外的费用由乙方承担，若因乙方违约行为造成本合同提前终止的，则本条款约定的免租期自动取消，乙方须向甲方补交免租期内的所有租金141440元；为保证本合同的顺利履行，本合同签订之日，乙方应先行支付相当于三个月的租金共计322660元作为履约保证金，以保证乙方遵守和履行本租赁合同项下乙方应遵守及履行的条款和规定，履约保证金由甲方在整个租期内保留，不计利息，乙方违反本合同的约定时，无论是否预先通知乙方，甲方均有权按照合同选择立即从履约保证金中扣除乙方因上述行为而应承担的违约金和对甲方造成的经济损失，并书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后七天内补足已经被扣除的履约保证金，如乙方逾期未作补足，视为乙方违约；租赁期限届满、双方协商解除、免责解除时，在乙方已向甲方交清全部应付租金、物业管理费相关费用、违约金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方完整交还租赁房屋且注销营业执照等本合同所约定的责任，且甲方均已验收合格后二十个工作日内，甲方向乙方无息退还履约保证金，否则不予退还；……2019年3月6日至2019年9月5日每天每平方米租金7．44185元人民币，每半年租金738826．87元,2019年9月6日至2020年4月14日每天每平方米租金7．44185元人民币，本租赁期租金900761．53元人民币；乙方以租赁期半年为一个付费周期，向甲方一次性支付半年房租，其数额按月分别计算，最后一期2019年9月6日至2020年4月14日的租金人民币900761．53元乙方一次性向甲方支付；乙方按实际消耗用量交纳水电费用（水、电实际消耗量以水、电表为准）；乙方应于接到甲方缴费通知书7个工作日内将水电费用交至甲方账户，如逾期支付，甲方将向乙方收取违约金（按拖欠金额×0．8%×已拖欠日计算）；本合同所约定的物业管理相关费用，如遇国家主管部门发布政策上调价格或为乙方提供相关上游服务的单位上调服务费用，则本合同所约定的物业管理相关费用应根据服务项目的价格上调情况进行相应上调，本合同未明确约定的费用，甲乙双方应按照政府或行政管理部门的规定分别承担或支付；甲方应于2015年3月7日前将房屋交付给乙方，交付时双方应交验和签署《项目交接单》并移交房门钥匙；租赁期满日、协议终止合同日以及因合同一方违约，守约方按照本合同的约定书面通知违约方解除合同日为甲方收回房屋日，乙方在甲方收回房屋日零时之前应负责腾清乙方物品（含第三方物品和人员），并按照当初房屋交付时的状态返还租赁房屋，……如乙方未能按照合同约定的要求修复损害及更改，则甲方有权聘请专业队伍进行修复，相关一切费用（包括但不限于拆除、修复、修缮乙方对房屋的损害及更改的所有费用）由乙方承担……乙方确认，甲方收回房屋日仍未腾清的物品均为废弃物，甲方有权全权处理，针对废弃物、损坏的设施及未按房屋交付时状态恢复的装修，甲方有权（但无义务）在不另行通知乙方的情况下进入房屋并立即聘请专业机构和人员进行清理、维修、拆除、恢复及清运等，相关费用由乙方另行支付或从履约保证金中扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、应由乙方支付的租金、押金、物业管理相关费用、违约金等及本租赁合同约定的其他费用到期应付后二十一天仍未支付的…甲方基于上述条款单方解除合同的书面通知送达乙方之时，本合同立即解除；甲方按照上述条款解除合同或乙方无故解除合同的，乙方应向甲方另外支付相当于6个月租金的违约金（以发生时前一个月的租金标准为计算依据），……乙方已交付的履约保证金和各项押金，用于支付上述违约金和欠缴的相关费用，不足部分，甲方继续向乙方追偿；本合同生效后，任何一方都应信守合同约定，全面、及时的履行合同义务，任何一方的违约行为都应向守约方承担违约责任，除本合同另有约定的之外，任何一方的违约行为应承担的违约金为6个月房租（以发生时前一个月的租金标准为计算依据），违约行为给守约方造成损失的，还应承担赔偿责任；本合同因一方违约而被提前解除，违约方应向守约方赔偿余下月份所缴纳的本合同印花税税费；双方同意因其违反本合同招致一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利产生的合理费用，由违约方向守约方作出全额赔偿；本合同经甲乙双方授权代表共同签署并加盖公章，且乙方按照本合同第五条的约定向甲方付清所有履约保证金后生效，除协商解除，免责解除和单方解除情况外，租赁期届满后自动失效等。上述合同签订后，旺嘉百利公司于当日将涉案房屋交付三石联创公司，三石联创公司在房屋交接单上加盖公章予以确认，三石联创公司亦依约交纳了履约保证金322660元。2015年5月17日，三石联创公司向旺嘉百利公司发送公函一份，载明：目前我司方庄店项目营建工作已经接近尾声……同年8月27日，北京一心品石餐饮管理有限公司与三石联创公司共同向旺嘉百利公司发出公函，载明：三石联创公司在2015年3月6日承租贵司管辖的位于北京市丰台区蒲芳路甲8、10、12号楼三层物业，现我公司要求所有的租金、物业费、能源费等费用发票的抬头更改为北京一心品石餐饮管理有限公司。该公函上可见三石联创公司标记。此后至2019年9月5日前，三石联创公司依约陆续交纳了房屋租金。2019年6月14日，旺嘉百利公司要求三石联创公司于2019年6月24日前支付2019年5月6日至6月5日期间电费16889．97元、2019年5月6日至6月10日期间水费2966．85元，并告知如逾期未付将于2019年6月25日起收取违约金。2019年7月3日，旺嘉百利公司通过微信方式向三石联创公司孙采臣送达《违约告知函》，载明：……贵司应于接到我司缴费通知书7个工作日内将水/电费共计19856．82元交至我司方账户。每逾期一日，贵司应按拖欠金额×0．8%×已拖欠日向我司支付违约金。……为避免我司损失扩大，我司于2019年7月9日9:00将对贵司所承租场所的采取截断供水、电，由此引起的所有有关费用及开支将由贵司承担……。孙采臣在微信中表示：没有我任何事，我也给他们最后通知了，如果没有任何反应，我也会给你递涵（函）。2019年7月8日，旺嘉百利公司再次通过微信向孙采臣发送《违约后果告知函》，载明：…如贵司仍拒不支付上述款项，我司将依照原合同约定，于2019年7月16日终止合同，收回房屋。若因贵司违约行为造成《房屋租赁合同》提前终止，除水电费违约金外，贵司还须向我司以下费用合计将超过90余万元，具体如下：……须恢复清水房返还房屋或支付恢复清水房的相关费用……应补交因贵司违约行为造成本合同提前终止而自动取消的免租期内的租金141440元；须支付相当于6个月租金的违约金738826．87元；须赔偿剩余租期所缴纳的本合同印花税税费1193．88元；须赔偿包括但不限于因违反合同招致一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、主张权利产生的合理费用等。2019年7月15日，旺嘉百利公司通过微信向三石联创公司孙采臣发送《终止合同收回房屋告知函》，载明：……截至今日（2019年7月16日）贵司尚未缴纳相关费用，贵司拖欠我司电费、水费等相关费用已达二十一天，《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，我司决定即日（2019年7月16日）行使合同解除权，终止合同……。2019年7月16日，旺嘉百利公司更换门锁，收回了涉案房屋。2019年7月19日，旺嘉百利公司通过邮件向三石联创公司送达水电费通知单，要求其于2019年7月26日前支付2019年6月6日至7月5日期间电费19361．61元、2019年6月11日至7月5日期间水费2206．92元。2019年7月22日，北京市丰台区节约用水办公室向旺嘉百利公司出具《超定额指标用水加价通知单》，载明：你单位2019年5至6月实用水量已超过同期用水指标总量，超出用水指标用水的，应交纳超定额用水指标加价水费：计划量1418，实用量1614，超计划用水量196，基本水价6．50元，超计划金额1274元。2019年8月26日，旺嘉百利公司向三石联创公司出具《关于公摊水费的告知函》，载明：贵司此次承担超计划用水费的费用是372．52元；同时送达水费通知单，载明上述费用应于2019年9月27日前交付，否则于2019年9月28日起收取违约金。此后，双方因相关费用支付问题未能协商一致，故旺嘉百利公司诉至法院。另查，2019年8月9日，旺嘉百利公司与北京铭睿建筑装饰工程有限公司（以下简称铭睿公司）签订《2019方庄项目三层拆除施工合同》一份，约定：工程地点为北京市丰台区方庄蒲芳路甲8-10-12号；工程内容为拆除方庄三层三石全部装修至清水房，只有屋顶两台空调室外机留下不拆；合同价款为9万元等。2019年9月24日，双方签订《增补施工协议》一份，约定由于施工时未考虑运输垃圾难度大，导致施工量增大，经乙方申请，甲方同意增加拆除运输费18000元，共计增加工程款39000元，双方确认，增补后的合同总工程款为129000元。2019年9月27日，旺嘉百利公司向明睿公司支付129000元。审理中，经本院询问，旺嘉百利公司表示涉案房屋于2019年11月26日再次出租，给予了承租人45天的免租期，向外出租的合同文本与涉案合同文本基本一致。审理中，旺嘉百利公司提交了水表照片一张，用以证明在2019年7月9日，其拍摄的水表读数为7801，用以证明用水情况。三石联创公司对该证据真实性不予认可。审理中，经本院询问，鉴于三石联创公司已经足额交纳租金至2019年9月5日，且交付履约保证金的情况下，为何双方没有协商保证合同顺利履行。旺嘉百利公司表示双方友好沟通过，但未能达成一致意见，被告一直违约，原告为了及时止损解除合同；三石联创公司表示，不认可旺嘉百利的陈述，其希望继续履行合同，认为保证金和预付的租金都可以抵扣水电费，希望继续履约。关于违约金的约定，三石联创公司主张违约金过高，认为房屋解除要求6个月租金的违约金过高，房屋空置期也没有6个月，印花税实际上也是违约损失，应当属于违约金条款，总体上请求法院对违约金进行调整。审理中，旺嘉百利公司提交了拉闸门款收据用以证明2019年7月9日，其为案涉房屋制作拉闸门花费3600元。此外，还提交了印花税纳税申报（报告）表一份，用以证明旺嘉百利公司与三石联创公司之间订立的财产租赁合同，于2018年12月1日至2018年12月31日应缴税额为6982．80元。还提交了民事委托代理合同以及发票，用以证明为解决涉案纠纷，旺嘉百利公司聘请北京市隆安律师事务所律师作为委托诉讼代理人，支付了律师费5万元。本院认为：《房屋租赁合同》系旺嘉百利公司与三石联创公司的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三石联创公司辩称双方合同并未生效以及实际履行义务主体另有他人的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案中旺嘉百利公司依约交付出租房屋，三石联创公司亦依约陆续交纳房租。双方均依约履行了各自的主合同义务。关于合同解除问题，本院认为，在三石联创公司已经足额交纳了履约保证金322660元，且已将租金依约交至2019年9月5日的情况下，旺嘉百利公司仅因三石联创公司拖欠2019年5月6日至6月5日电费16889．97元、2019年5月6日至6月10日期间水费2966．85元未交，违反从合同义务且情节显著轻微的情况下，未采取更为有利于合同继续履行的扣减履约保证金的方式，而是径行采取解除合同的方式解决纠纷，其过激行为实际上扩大了损失的发生。上述行为并未妥善、有效引导双方当事人以有利于实现合同目的的方式积极履行义务，有违诚信履约的义务，应当承担相应的法律责任。三石联创公司迟延交付水电费的行为已构成违约，故三石联创公司理应支付2019年5月6日至同年7月5日期间水电费及违约金。关于同年7月6日至7月16日期间，由于旺嘉百利公司主张的水电费用并无三石联创公司相关人员签收确认，本院对此不予确认。经本院核算，三石联创公司应当支付电费36251．58元、违约金2837．51元，水费5173．77元、违约金498．43元、超计划用水费372．52元。本案中，虽然旺嘉百利公司解除合同的行为超过了适当的限度，但依据双方合同约定，三石联创公司确实违约在先，且经旺嘉百利公司催告后未及时补交水电费，故其应当在其违约程度内承担相应的法律责任。本案中，本院综合考虑三石联创公司的违约程度，以及旺嘉百利公司解除合同后实际发生的房租损失、房屋设施恢复及其他各项损失金额，本院认为三石联创公司已经支付的履约保证金322660元、以及预付的2019年7月17日至同年9月5日期间的房租206466．69元，足以弥补其拖欠的水电费、超计划用水费、相应水电费违约金，以及由其违约程度所造成的经济损失。故旺嘉百利公司要求三石联创公司在折抵履约保证金、预交租金后继续支付损失及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告北京旺嘉百利商业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4815元，由原告北京旺嘉百利商业发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二〇年十二月十七日书记员 胡星星