新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2323民再4号 原审原告：聂思明，男，1974年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵福鑫，新疆同创律师事务所律师。原审被告：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东市路2街9区3院204室。负责人：李孝江，该公司总经理。委托诉讼代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。原审原告聂思明与原审被告新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司（以下简称易安居分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2017）新2323民初2031号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月27日作出（2019）新2323民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月25日、6月12日公开开庭审理了本案。原审原告聂思明的委托诉讼代理人武庆忠、赵福鑫分别于第一、二次庭审到庭参加诉讼，原审被告易安居分公司的委托诉讼代理人马长栿两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂思明再审请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款1430060元，并支付2014年12月5日至2017年8月5日期间的利息285833元（1430060元×7.995％÷12月×30月），以上合计1715893元，支付自2017年8月5日至本息付清之日止的利息。事实和理由：被告交付原告的房屋系库房，不属于商业用途，无法实现合同目的，且违反规划部门的规划许可，面积误差比符合合同约定的解除条件，故原告要求解除商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同。易安居分公司辩称，原告解除合同，未通知被告，依法不享有诉权。双方签订的商品房买卖合同补充协议2约定原告不能以任何借口和理由退房，表明原告已放弃面积差及规划问题为由的退房权。原告主张房屋面积误差超3％，房屋系违章建筑理由不能成立。房产证明确记载系商业用途，被告并未违约。原告之前对10号楼、15号楼、16号楼地下室部分起诉过，被法院驳回，案涉文书已发生法律效力，原告不再享有诉权。原告已将10号楼、15号楼一楼门面房部分全部转让他人，对该部分房产，原告没有诉权。二份补充协议修正了原来的格式合同，应以补充协议为准。聂思明向原审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款1430060元，并支付2014年12月5日至2017年8月5日期间的利息285833元（1430060元×7.995％÷12月×30月），以上合计1715893元，支付自2017年8月5日至本息付清之日止的利息。事实和理由：被告交付给原告的商品房既不属于商业用途，又违反规划部门的规划许可，且误差比符合合同约定的解除条件，原告要求被告依约解除商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同。本院原审认为，本案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、聂思明于2017年12月12日前支付易安居分公司购房款1000000元；易安居分公司于2018年2月5日前将聂思明购买其房屋中剩余未办理过户的房屋（包括地下室部分）过户至聂思明名下；聂思明于易安居分公司将房屋产权全部过户后的七个工作日内，支付易安居分公司剩余房款823150元；二、案件受理费20293元（已减半收取）、保全费5000元，由聂思明承担。上述协议，不违反法律规定，原审法院予以确认。本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力。本院再审认定案件事实如下：2013年10月26日，聂思明与易安居分公司签订商品房买卖合同，约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园10号、15号商业楼和16号商业楼负一层，建筑面积6189平方米，总价24500000元；买受人的房屋仅作商业使用；10号、15号商业楼属框架结构，层高3.6米，建筑层数5层，地下1层；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自愿按以下方式进行处理：面积发生变更，单价不变，总房款多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。后双方又签订商品房买卖合同补充协议，约定此栋楼全部总价合计24500000元，其中左手负一楼面积738平方米（有电梯），单价2000元，合计1476000元；右手负一楼面积834平方米（无电梯），单价1800元，合计1501200元，最终面积以测绘报告为准。2014年7月21日，易安居分公司（甲方）与聂思明（乙方）签订商品房买卖合同补充协议2，约定：乙方在2014年8月1日前再给甲方付款200万元；甲方尽快把总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，……，乙方不能以任何借口和理由向甲方退房，如要退房甲方将以低于此价的50%回购。贷款不够甲方以现金支付；剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。2014年8月31日，聂思明出具授权委托书，授权易安居分公司将聂思明名下的中央御景花园10号楼、15号楼部分（负一层、一层、二层）进行分割买卖、签订商品房买卖合同、办理房屋产权证等相关手续。2014年9月22日，聂思明与易安居分公司签订2份商品房买卖合同，分别约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园10－1－6号房、10地－1号房，用途均为商业，建筑面积分别为170.68平方米、715.03平方米，金额分别为204816元、1430060元；关于面积误差比的约定和2013年10月26日双方签订的商品房买卖合同约定相同。2015年8月13日，聂思明以房屋层高不足为由，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同中聂思明购买834平方米商品房（地下室）的约定，并要求返还该部分购房款1501200元。本院于2016年1月4日作出（2015）呼民初字第1902号民事判决书，驳回了聂思明的诉讼请求。聂思明不服提出上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2016年9月20日作出（2016）新23民终872号民事判决书，确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，驳回上诉，维持原判。聂思明不服提出申诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年6月15日作出（2017）新民申716号民事裁定书，同样确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，聂思明以负一层房屋面积不符合约定、规划用途不属于商业用途的申诉理由在原审中未提出，不属于审查范围，且双方签订的商品房买卖合同明确约定“面积发生变更，单价不变，总房款多退少补”的处理方式明确否定了“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”处理方式，故不予审查。2016年6月22日，易安居分公司起诉聂思明商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）新2323民初1628号民事判决，判令聂思明支付易安居分公司房款2276971元（含贷款费用93821元）、利息545483.91元（按月利率1.5%计算）。聂思明不服，提出上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2017年5月2日作出（2017）新23民终447号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已进入执行程序。以上事实有商品房买卖合同3份、商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同补充协议2、（2017）新民申716号民事裁定书、（2017）新2323民初2031号民事调解书、（2015）呼民初字第1902号民事判决书、（2016）新23民终872号民事判决书证实，原、被告对上述证据的真实性均认可，本院予以确认。对争议的以下证据和事实，本院认定如下：1、聂思明提交呼图壁县房产管理局2018年6月26日出具的《说明》1份，载明“依据规划，易安居房产公司开发的中央御景花园小区10、15、16号楼地下室未计入容积率，且设计用途为库房，故不予为10、15、16号楼地下室办理产权登记”。经质证，易安居分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，提出该份证据系伪证，易安居分公司提交的房产证3份及测量报告3份证实地下室为商业用途。因该《说明》上加盖有呼图壁县房产管理局公章，且有该局负责人潘多顺及呼图壁县住房和城乡建设局副局长朱昌锋签字，且易安居分公司提交的房产证3份系10号、15号、16号楼的房产大证，其提交的测绘报告也只能证明房屋面积，并不能证明10号、15号、16号楼负一层部分规划用途系商业、可以办理房产小证，该组证据不能反驳聂思明提交的呼图壁县房产管理局出具的《说明》，故本院对该《说明》的效力予以确认。2、聂思明提交收据1张、呼图壁县联社预售房监管协议书1份、保险单1份、抵押登记表1份，证明聂思明通过银行抵押贷款方式向易安居分公司支付了负一层全部购房款1430060元，上述贷款由呼图壁县农村信用合作联社监管支付并办理了抵押登记，且在中华联合财产保险股份有限公司办理了个人贷款抵押房屋综合保险保单。经质证，易安居分公司对该收据的真实性认可，对关联性及证明目的不认可，提出该收据不能证明聂思明支付了地下室价款1430060元，该款是主体部分的价款；抵押登记表证实10号、15号、16号楼有产权证。因易安居分公司对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。根据该组证据，本院确认以下事实：2014年12月4日，聂思明以中央御景花园10－1－6号房（170.68平方米）、10地－1号房（715.03平方米）为抵押，向呼图壁县农村信用合作联社贷款1700000元，并办理了抵押登记。同日，易安居分公司与呼图壁县农村信用合作联社签订呼图壁县联社预售房监管协议书，约定由呼图壁县农村信用合作联社监管预售房款的支付。本院再审认为，本案争议的焦点是：1、本案是否属于重复诉讼？2、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同应否解除？3、易安居分公司应否返还聂思明购房款1430060元，并支付2014年12月5日至2017年8月5日期间的利息285833元？本案聂思明以交付的房屋不符合商业用途，无法实现合同目的为由主张解除商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同、返还购房款1430060元，与之前聂思明以房屋层高不足为由主张解除商品房买卖合同中834平方米商品房的约定、返还购房款1501200元，事由及诉讼请求均不相同，故不属于重复诉讼，聂思明的起诉并未违反“一事不再理原则”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议、10地-1商品房买卖合同均约定10号、15号、16号楼地下负一层用途为商业，而呼图壁县房产管理局2018年6月26日出具的《说明》载明“依据规划，易安居房产公司开发的中央御景花园小区10、15、16号楼地下室未计入容积率，且设计用途为库房，故不予为10、15、16号楼地下室办理产权登记”，故易安居分公司交付的10号、15号、16号楼负一层不符合合同约定，致使合同目的无法实现。现聂思明要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因易安居分公司起诉聂思明商品房预售合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院作出（2017）新23民终447号民事判决，判令聂思明支付剩余房款及利息，已进入执行程序，现聂思明要求易安居分公司返还10号、15号、16号楼负一层价款1430060元，符合法律规定，本院予以支持。因（2017）新23民终447号民事判决按月利率1.5%支持易安居分公司利息主张，现聂思明要求易安居分公司按年利率7.995％支付2014年12月5日至2017年8月5日期间的利息285833元（1430060元×7.995％÷12月×30月），并支付自2017年8月5日至本息付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、解除聂思明与新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司签订的商品房买卖合同及补充协议中10号楼、15号楼、16号楼地下负一层部分及10地-1商品房买卖合同；二、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司于本判决生效后十日内支付聂思明购房款1430060元、利息285833元（1430060元×7.995％÷12月×30月），并以1430060元为基数，按年利率7.995％支付自2017年8月5日至本息付清之日止的利息。案件受理费20293元，保全费5000元，合计25293元，由新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   庞海花审  判  员   郝 强人民 陪 审员   张 静二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   蒋兴哲