四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10076号 原告：成都世纪楚峰置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区蜀锦路**********。 法定代表人：周文，总经理。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。 被告：四川字节互动信息技术有限公司，住所地中国，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道**********> 法定代表人：向时君。 被告：向时君，男，1975年7月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都世纪楚峰置业有限公司（以下简称楚峰公司）与被告四川字节互动信息技术有限公司（以下简称字节公司）、向时君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚峰公司的委托诉讼代理人曾晓林到庭参加诉讼，被告字节公司、向时君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 楚峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2019年7月10日签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告立即腾退并搬离位于成都市高新区××室房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金及物业费，暂计算至2020年7月13日，拖欠的租金为384790元，物业费为111780元；自2020年7月14日起，被告应每日向原告支付租金1552元，每日支付物业费310元，直至被告搬离时止；4、判令被告向原告支付逾期付款的违约金60000元；5、判令被告向时君对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2019年1月26日，原被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于成都市高新区××室建筑面积为405平方米的房屋租赁给被告作为办公使用，承租方式为押一付六，租赁期限为2019年8月14日至2021年8月13日，租金标准是每月46575元，物业费为每月9315元，被告应当于每半年开始前15天支付租金及物业费。合同签订后，被告向原告支付了230000元，其中房屋押金46575元及物业押金9315元，剩余174110元为房屋租金，截止2020年7月13日，被告尚欠上述房屋租金384790元，尚欠物业费111780元。2020年3月19日，原被告三方签订《担保协议》，约定向时君对字节公司的债务承担连带担保责任。经原告多次催要，被告仍然以各种理由拖延付款，构成严重违约，故诉至法院。 字节公司、向时君未作答辩，也未向本院提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2019年7月10日，楚峰公司（甲方／出租方）与字节公司（乙方／承租方）签订了《写字楼租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将其位于成都市高新区××室的写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用，建筑面积405平方米，用途为办公；2.租赁期为2年，自2019年8月14日起至2021年8月13日；3.双方确认租赁标的房屋的租金按照建筑面积计算（含家具、含税）为每平米115元，每月租金46575元，采取押一付六的方式，每六个月为一期，每期租金为279450元，每期租金需提前15天支付，押金为一个月租金即46575元，物业费支付方式亦为押一付六，与同期租金一并支付，物业费为23元／平米／月，每月物业费9315元，每期总计55890元。双方签订合同当日，乙方交付第一期全款，房租为279450元，押金46575元，物业费55890元，押金9315元，合计391230元；如乙方违反本合同，甲方可按双方约定扣留全部押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；4.承租期内，标的房屋所产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、电话、物业费、有线电视费、宽带费、空调费、停车费），按物业管理机构提供的交费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由乙方自行支付；5.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租；6.乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。 合同签订后，字节公司于2019年9月20日向楚峰公司转账支付了80000元（转账摘要：房租费），2019年10月25日转账支付了150000元（转账摘要：房租及物业）。 后字节公司因未按约定向楚峰公司支付租金和物业费，2020年3月19日，字节公司的法定代表人向时君与楚峰公司签订了担保协议，载明：向时君自愿为字节公司所欠楚峰公司的房租、物业费用以及其他费用承担连带担保责任。 庭审中，楚峰公司陈述其于2020年10月10日前往案涉租赁标的房屋查看时，字节公司已经搬离现场。 证明上述事实的有《写字楼租赁合同》、《担保协议》、转账记录及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。楚峰公司按照合同约定将案涉房屋交付给字节公司，字节公司应当按照合同约定支付租金。针对本案楚峰公司的诉讼请求，本院分述如下： 关于要求判令解除合同。按照楚峰公司和字节公司签订的《写字楼租赁合同》的约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租”，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，字节公司因长期拖欠楚峰公司的租金以及物业费，经过楚峰公司催收仍未支付，故本院对楚峰公司要求判令解除其与字节公司签订的《写字楼租赁合同》予以支持，本案载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年10月16日送达字节公司，因此合同于此日解除。 关于腾退并搬离租赁房屋的问题。庭审中，楚峰公司明确表示其于2020年10月10日前往案涉租赁标的房屋查看时，字节公司已经搬离现场，故本院对楚峰公司要求字节公司腾退并搬离房屋的诉讼请求不再作出认定。 关于租金。楚峰公司与字节公司签订合同后按约向字节公司交付了标的物业，字节公司应当按约定按时向楚峰支付租金，因字节公司未到庭答辩，视为其放弃举证质证，自行承担不利法律后果，本院采信楚峰公司陈述的字节公司于2020年10月10日搬离房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”，故对楚峰公司要求字节公司支付至2020年10月10日期间租金的诉请，本院予以支持。字节公司的租赁期间应当从2019年8月14日起计算至2020年10月9日（共计13个月25天），每月约定租金为46575元，楚峰公司主张7月14日后的日租金金额为1552元，未超过双方约定，本院予以确认。上述时间段的租金，本院酌定整月期间以46575元/月计算，不足整月的按照原告主张的1552元/天计算，故应当支付租金（46575元/月×13个月）+（1552元/天×25天），合计644275元，扣减合同约定的应当支付的房租押金、物业费押金后，本院认定字节公司在承租房屋后已经向楚峰公司交纳了174110元租金（230000元-房租押金46575元-物业费押金9315元），还应当支付470165元（644275元-174110元）。 关于楚峰公司主张的物业费。本院认为，根据双方签订的《写字楼租赁合同》约定，字节公司应在其租赁期间承担案涉房屋的水费、电费、电话、物业费、有线电视费、宽带费、空调费、停车费等，但字节公司并未支付案涉租赁房屋的物业费。楚峰公司主张字节公司支付在其使用租赁房屋期间的物业费符合双方约定，故本院对楚峰公司要求字节公司支付2019年8月14日起至2020年10月9日（共计13个月25天）的物业费128845元【（9315元/月×13个月）+（310元/天×25天）】的诉讼请求予以支持。 关于违约金。案涉合同约定，如字节公司违反本合同，楚峰公司可按双方约定扣留全部押金。如押金不足以弥补楚峰公司损失，字节公司应按约定另行赔付。本院认为，根据该合同约定，楚峰公司收取的押金实质上系具有担保性质的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。根据查明的案件事实，楚峰公司的损失主要是欠付租金、违约金的资金占用利息损失，楚峰公司按照合同约定扣留了字节公司缴纳的押金后，实际上已足以弥补楚峰公司的损失，故对其在扣留押金的情况下再行主张违约金，本院不予支持。 关于向时君是否承担上述费用的连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，楚峰公司、字节公司及向时君三方签订的《担保协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。向时君自愿以个人名义为字节公司所欠楚峰公司的租金、物业费以及其他租赁期间产生的费用承担连带保证责任，应当按照协议约定履行，故本院对于楚峰公司要求向时君对租金及物业费承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都世纪楚峰置业有限公司与被告成都字节互动信息技术有限公司于2019年7月10日签订的《写字楼租赁合同》于2020年10月16日解除； 二、被告成都字节互动信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都世纪楚峰置业有限公司支付租金470165元； 三、被告成都字节互动信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告楚峰公司支付物业费128845元； 四、被告向时君对被告成都字节互动信息技术有限公司的上述款项的给付义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告成都世纪楚峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4683元，由被告成都字节互动信息技术有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈春梅