内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1531号原告：郭海龙，男，1978年5月20日出生，住内蒙古自治区。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人:王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告郭海龙与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称“荣泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海龙，被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海龙向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行包头市商品房买卖合同；2.要求被告依照合同约定及时交付位于××区房屋；3.要求被告为上述房屋协助办理房屋产权证书；4.要求被告承担违约责任，财产损失和精神损失368674元（暂计至起诉时，实际计算至房屋交付之日止）；5.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2013年11月6日,原被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的的位××区的房屋。总价899111元,已支付房款580111元。合同约定:2014年7月31日前交房,2015年7月31日前办理商品房产权登记证。但被告未依约履行合同，构成违约。现为维护原告的合法权益,请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告荣泰公司辩称，在原告交清购房款的前提下，被告同意继续履行双方签订的商品房买卖合同，因本案原告只交付了部分购房款，并未交付全部购买款，交付购房款在先，交付房屋在后。根据合同法第六十七条，当事人互付债务有前后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。原告主张的二倍利息没有法律依据，原告与被告没有签订过支付二倍利息的约定。原告将装修款加入购房款，并计算违约金及利息没有事实和法律依据，本案是商品房买卖合同，不是装修合同纠纷，房价款和装修款是两个不同性质的价款，另外双方在商品房买卖合同中没有约定装修款，也没有约定违约金及利息，因此原告的请求没有依据。产权证书，因为合同第十二条有约定，在商品房交付使用后360日内办理产权证，因为房子还没有交付原告，追诉这个责任应在收到房以后另案再诉。原告的目的是获得房屋，被告也希望并努力实现合同目的，诉讼当事人众多，如果让被告承担过多责任，产生巨额赔偿我公司无力承担，最后受损失的还是广大业主，双方约定利息过高，根据合同法约定的违约金及利息过高，我方申请法院调减。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，原告郭海龙与被告荣泰公司签订合同编号2013-0029437的《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街86号时代广场C区5-1001号房屋一套，建筑面积为68.24㎡，价格为9575.72元/㎡，房屋总价款为653447元。付款方式为买受人在签署合同同时交付首期房款334447元整，其余房款319000元作银行贷款贷款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年7月31日前，将商品房交付乙方”，合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.01向乙方支付违约金”，合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定贷款方式付款，第三条约定“在房屋交付时，买受人须已付清合同中约定的全部房款”，第十二条约定“本补充协议为合同不可分割的组成部分，若补充协议约定的内容与合同规定的内容不一致的，以本补充协议的约定为准。”2014年8月21日，被告出具案涉房屋的334447元购房款收据以及245664元的精装修款收据，交款人处有原告郭海龙签字。根据同类案件查明，因案涉房屋长期不能交付，购买人与被告荣泰公司在包头稀土高新技术产业开发区政府有关部门组织下，协商房屋交付事宜。被告荣泰公司承诺，2018年年内房屋交付使用，从最终承诺交工日起至实际交工的期间内，以银行同期贷款利率的双倍进行赔偿。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件，且因涉案房屋尚未具备办理银行按揭贷款的条件，原告至今未办理银行按揭贷款。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证等证据材料以及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告郭海龙在履行了交纳房屋首付款的义务后未全额交纳购房款，被告未能按合同约定履行交付义务，双方均应依约履行各自的合同义务。原告未能全额交纳购房款系被告原因导致，原告对此并无过错，待涉案房屋具备办理银行按揭贷款条件后，原告可以银行贷款方式交纳剩余购房款。被告亦应按合同约定将验收合格的房屋在具备交付条件后向原告交付。故对原告郭海龙要求被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告向其交付房屋，补充合同约定在房屋交付时原告须付清合同中约定的全部房款，故原告付清全部房款后，被告应当按照合同约定向原告交付经验收合格的房屋。关于原告要求被告协助办理案涉房屋产权登记，双方签订的《包头市商品房买卖合同》中约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中案涉房屋未经验收合格，也未向原告交付，故不具备办理房屋产权登记的条件。关于利息及违约金的计算依据。合同第三条约定被告于2014年7月31日前将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2014年8月1日。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩原告不能同时获得两种赔偿的理由，本院不予采纳。精装修款虽然不在合同约定的数额之内，但被告收取精装修款，交付的应当是精装修房屋，精装修款因房屋迟延交付也一并造成买受人的损失，故计算利息及违约金的基数应当为580111元（334447元+245664元）。原告请求按照双倍利息计算违约损失，被告抗辩违约金约定过高，请求调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期交付房屋引起的纠纷，逾期交付给原告造成的损失主要是不能获取房屋的损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对原告请求的违约金计算标准予以调整。综上，被告应向原告支付以购房款580111元为基数，自2014年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以购房款580111元为基数，自2014年8月1日起至被告实际交付商品房之日止，按照每日0.01计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行合同编号2013-0029437的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告郭海龙支付以购房款580111元为基数，自2014年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告郭海龙支付以购房款580111元为基数，自2014年8月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金；四、驳回原告郭海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6832元（原告缓交），减半收取计3416元，由原告郭海龙负担1404元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担2012元。保全费3421元（原告缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰二〇二〇年十二月十八日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。