广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12300号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司。住所地：广东省清远市L1号区碧桂园新亚山湖城B区一期D3#（综合楼自编02号）。法定代表人：代某1。委托诉讼代理人：郑间英，该公司员工。委托诉讼代理人：陈天华，该公司员工。被告：冯灿英，男，汉族，1973年11月8日出生，住广东省清新区浸潭镇银竹坑村委会沙尾村17号。被告：李伙姐，女，汉族，1973年10月28日出生，住广东省清新区浸潭镇银竹坑村委会沙尾村17号。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司与被告冯灿英、李伙姐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的委托诉讼代理人郑间英到庭参加诉讼。被告冯灿英、李伙姐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2018年7月计至2020年9月物业服务费6226.20元；2、被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金；3、被告向原告支付自2018年7月至2020年8月水费16.56元，公共分摊费459.82元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中违约金标准为以拖欠的物业费为基数，每日千分之三计算，以及明确第三项诉讼请求中的公共分摊费为公共分摊电费。事实与理由：2012年5月25日，清远碧桂园新亚房地产开发有限公司与原告签订《清远碧桂园新亚山湖城前期物业服务合同》，约定选聘原告对清远碧桂园新亚山湖城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买了清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景二街3座1301商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为128.11平方米），并于2016年8月22日与原告签订了《碧桂园清远山湖城前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米1.8元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费3‰的违约金。但被告从2018年7月起，未能按约支付物业费和物业己代付的公共分摊电费及业主家里使用的水费，共拖欠物业费等费用6702.58元（截至2020年9月15日产生的违约金7129.70元）。原告以电话、微信、短信等方式告知被告，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园山湖城小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园山湖城小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，请法院判如诉请。被告冯灿英答辩称：一、因涉案房屋的质量问题，我方直到2016年8月22日才收楼。原因是开发商一直拖延维修而导致我方延迟收楼的。2016年8月勉强收楼后，涉案房屋的质量问题还是不断出现，如厨房灶台开裂、卫生间天花掉落、卫生间外墙大面积脱落、主人房墙体开裂等。二、原告收取的物业费不合理，包括授权和价格。且原告从未公布过小区的收入。三、我方认为原告不具备收取物业费的资格，原告收取的违约金比物业费还多。被告李伙姐未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告冯灿英、李伙姐是清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景二街3座1301号房屋的业主，涉案房屋建筑面积为127.63平方米。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业。2016年8月22日，两被告与原告签订《清远碧桂园新亚山湖城前期物业协议》，约定原告为两被告涉案房屋提供前期物业服务，物业服务费每月每平方米1.8元，按月交纳，在每月5日前交纳本月物业服务费，未按时缴纳物业服务费，处每日3‰的违约金。二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，不计入物业服务费的支出，按实际费用和约定方式及标准向两被告及其他业主、物业使用人分摊。包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等相关费用由相关公司、部门按规定标准向被告或者物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托原告代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由原告向委托单位收取相应的手续费。另查明，2016年8月22日，两被告在《入住登记表》上签订。诉讼中，被告冯灿英确认于2016年8月22日收楼。原告对其主张的公摊水电费提供了公摊项目明细及计算方式等依据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。两被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。涉案房屋已于2016年8月22日实际交付，两被告应按约定缴纳物业管理费用，对被告冯灿英的抗辩主张，本院均不予采纳。原告主张两被告欠付2018年7月1日至2020年9月30日的物业管理费6226.20元。经计算，该期间的物业管理费应为6202.81元，对原告主张的该项诉讼请求，本院予以部分支持。因两被告逾期交付物业管理费已构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金计算标准过高，原告所主张的违约金实为未取得物业管理费而产生的利息损失，不应超出法律及司法解释有关利率保护的范围，本院予以调整，从2018年7月开始，每期违约金从当月6日起以每月所欠物业管理费229.73元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。另外，原告对其主张的水费16.56元、公共分摊电费459.82元提供了具体明细、计算方式等依据，本院予以采信，对其要求两被告支付水费、公共分摊电费的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯灿英、李伙姐于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付物业服务费6202.81元及违约金（从2018年7月开始，每期违约金从当月6日起以每月所欠物业管理费229.73元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至付清之日止）；二、被告冯灿英、李伙姐于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付水费16.56元、公共分摊电费459.82元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由被告冯灿英、李伙姐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年十二月三十日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。