广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36136号原告：陈捷，男，1990年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省和平县，委托诉讼代理人：梁树权，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁延烁，广东博敦律师事务所律师。被告：徐远明，男，1982年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社，住所地广州市白云区永平街永泰磨刀西街一巷**。法定代表人：徐四桂。两被告共同委托诉讼代理人：贺东杰，广东以泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。原告陈捷与被告徐远明、广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社（以下简称永泰四社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈捷及其委托诉讼代理人梁树权，被告徐远明及永泰四社的共同委托诉讼代理人贺东杰、张华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈捷向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向我支付违法解除租赁合同的违约金40000元,退场产生的损失596700元,鉴定费10000元,员工解除劳动关系的经济补偿金20000元；2、判令徐远明向我退还保证金40000元,管理费190000元；3、两被告对第一项赔偿诉讼请求承担连带责任；4、由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月17日，永泰四社发布关于永泰同泰路97号之一的商铺物业的招标信息。2018年5月29日，徐远明中标，同年6月6日，徐远明与永泰四社签订《商铺租赁合同》。同年6月19日，我与徐远明签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给我经营奶茶店，租赁期限为三年，每月租金20000元，三年管理费共计240000元，我已缴纳190000元。2020年6月29日，永泰四社突然向徐远明和我发出通知，要求解除租赁合同。经多次协商并在永平办调解，徐远明及永泰四社的法定代表人徐四桂同意就违约事实进行赔偿，并由三方共同委托鉴定机构对我的损失进行鉴定，最终以鉴定结果为赔偿依据。2020年7月1日，永泰四社切断涉案商铺的水电供应，造成我无法经营，我向员工支付了解除劳动合同的经济补偿金。2020年7月29日，三方委托的评估机构对我的损失进行评估，最终损失为596700元。两被告的违约行为给我造成了损失，故诉至法院，请求判如所请。被告徐远明、永泰四社辩称，不同意原告诉讼请求，一、原告与徐远明在2018年6月19日签订的商铺租赁合同于2020年6月20日已经解除。原告原来经营的奶茶店已被徐远明收购，该奶茶店已归徐远明所有。收购的原因是2020年2月开始，原告一直欠徐远明租金、管理费、水电费，截至6月20日共欠22万多元。因为原告付不起这一笔费用，所以他把奶茶店一次性给了徐远明。原告经营的奶茶店被收购之后，因为没有办理工商变更登记手续，同时店铺需要评估，所以只能以原告的名义申请资产评估及可得利益损失评估，真正的评估人是徐远明，评估费也是由徐远明支付的，是通过原告的名义向评估公司支付。二、原告拖欠租金、管理费、水电费导致合同解除，徐远明在合同履行过程中没有违约行为，不应承担违约责任4万元；2020年6月20日之后，原告投资的奶茶店百分之百的股权被徐远明收购，原告已经成为了徐远明的员工，因此不存在原告退出还要支付退场费的问题。因为其事实上已经不是奶茶店的业主了。三、鉴定费1万元是由原告的名义支付，原告实际上没有支付这1万元鉴定费。四、原告要求支付劳动合同解除的经济补偿2万元没有依据。原告用工时间主要发生在2020年6月20日之前，其支付的用工赔偿与徐远明没有关系。五、原告连续拖欠租金两个月以上，合同约定保证金归徐远明所有，原告无权要求返还。六、徐远明从永泰四社承租的涉案房屋租金是两万多元，现在原告与徐远明签订合同约定租金是2万元，则徐远明肯定会亏损，为了避免这种情况发生，原告与徐远明在双方签订的合同注明了原告每月还要支付管理费1万元，管理费实际上是租金的一部分，既然19万元是属于房屋租金的一个部分，且原告也长期使用了房屋，其要求退还管理费19万元没有依据。七、原告只与徐远明存在租赁合同关系。根据合同相对性原则，永泰四社不需要承担所谓的连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月19日，陈捷（乙方、承租方）与徐远明（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方的商铺坐落于同××自××、××号铺（以下简称涉案商铺），商铺建筑总面积60平方米。租用年限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。本合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳40000元作保证金。租金单价为20000元/月，年递增10%，即2019年7月1日起租金为22000元。乙方每月1日前支付当期租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金10%计算。如乙方拖欠甲方租金达到60天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物等等。双方于该合同中备注：24个月管理费以每月10000元支付给甲方，若中途店铺转让或转租，剩余的管理费需一次性付清给甲方。同日，陈捷向徐远明转账支付涉案商铺的保证金40000元。上述合同签订后，徐远明将涉案商铺交付给陈捷使用，陈捷于涉案商铺经营奶茶店。2020年6月16日，永泰四社向徐远明发出《通知》，主要内容为涉案商铺经集体研究决定为增加集体公共配套电房及环卫配套用房的需求，故需收回涉案商铺，并将于6月30日前将商铺的经营者进行清退并提前终止合同。同年7月10日，陈捷与深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司签订《资产评估委托合同》；同年7月29日，陈捷、徐远明及永泰四社三方作为委托方共同出具《资产评估委托方承诺函》，委托上述评估公司对涉案商铺（贡茶店）7月1日开始停产停业的损失及资产价值进行评估。评估公司经评估于同年8月14日出具资产咨询报告，结论为：于咨询基准日2020年7月10日，陈捷委估陈捷名下位于广州市白云区同泰路97号之一自编1号、2号铺（贡茶店）停产停业的损失及资产价值的评估值为596700元。其中装修工程评估价值为197000元，设施设备评估价值为80240元，7月1日开始到合同终止时间的营业损失评估价值为305200元，库存材料评估价值为14260元。陈捷于该评估委托中将《室内装饰装修工程施工合同》、《收据》、《装修报价单》、《送货单》、广告装饰费用单据等作为评估材料。陈捷因本次评估向评估公司支付评估费10000元。庭审中，陈捷及徐远明双方确认陈捷支付租金及管理费至2020年1月底；徐远明确认其已收到陈捷支付的保证金40000元及管理费190000元，现暂未退还陈捷。陈捷陈述其使用涉案商铺至2020年7月5日，徐远明确认陈捷使用涉案商铺至2020年6月20日。另查，本院就涉案商铺所在物业的规划报建信息及产权情况向广州市规划和自然资源局发函查询，该局经查询函复：暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。经本院释明合同效力，陈捷坚持原诉讼请求不变更。再查，2020年7月9日，徐远明以永泰四社为被告向本院提起诉讼，就白云区同泰路97号之一商铺的租赁合同纠纷向永泰四社主张相关损失赔偿。本院于同年9月1日作出（2020）粤0111民初17159号民事调解书，确认双方达成如下调解协议：一、被告广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社同意承担广州市白云区同泰路97号之一出租商铺因提前终止合同给原告徐远明造成的损失合计人民币118.84万元，上述补偿款已包括广州辛巴餐饮管理有限公司（贡茶甜品店，经营人陈捷）、时遇时装店（经营人邹慧玲）装修及设备投入、店员解除劳动合同的赔偿金、场地装修投入等；……二、原告徐远明在被告广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社履行本调解协议第一项后五日内将广州市白云区同泰路97号之一的商铺移交给被告广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社；双方移交上述商铺完毕后，双方就2018年6月6日所签署的商铺租赁合同所涉纠纷就此了结；三、在被告广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社将第一项补偿款支付给原告徐远明后，由原告徐远明负责自行妥善解决其与次承租人的租赁纠纷，原告徐远明保证所有次承租人提出的权益主张均由原告徐远明自行解决，与被告广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社无关；等。诉讼中，陈捷向本院提交如下证据：1、录音及文字记录。拟证实徐远明及永泰四社曾于调解时同意就提前解除合同承担违约责任、且三方同意共同委托评估机构对商铺损失进行评估。该录音文本记载陈捷、徐远明及永泰四社社长徐四桂曾于2020年7月3日至永平信访部门进行调解。2、答复意见。拟证实陈捷曾向广州市白云区人民政府永平办事处反映涉案商铺的相关情况，永平办事处于2020年8月6日作出《答复意见书》；3、劳动合同、转账记录及解除劳动合同书。拟证实陈捷因徐远明、永泰四社提前解除合同产生了用工赔偿损失。徐远明向本院提交如下证据：1、陈捷与徐远明的微信聊天记录。拟证实陈捷欠付涉案商铺租金等费用，故徐远明已于2020年6月20日收购陈捷的奶茶店。该微信聊天记录载明徐远明曾向陈捷发出付款通知书并催收租金、管理费、水电费等费用。徐远明告诉陈捷可以与其拍档林先生谈解决店铺的事情。该微信聊天记录还记载自2020年7月26日后，陈捷与徐远明就购买柴油发电机的事情进行交谈。2、陈捷与林伟柱的聊天记录。该聊天记录记载，2020年6月20日，林伟柱称“陈捷，再次与你确定，1、原租赁合同取消。之前所欠租金作为合作投资入股，原店里的所有装修与设备归我方所有；2、你与我重新合作开展原门店生意，前期资金我方先付，公司重新注册，由我方个人持有100%的股份（其中含49的股份代持），利益与责任各自享有50%的分红与支出；3、后期根据你们的合作表现与创收情况，逐步释放股份给你，如无问题，请回复确认，盼复！”，后陈捷将一物品清单发送给林伟柱，林伟柱问“好的，那我就把原合同先行作废，是否需要让你们再商量商量”，陈捷答复“不用，按您意思安排”，同年6月21日，陈捷答复“收到复工启动资金1万”。庭审中，徐远明明确微信中提及的“复工启动费1万元”不属于评估费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故陈捷与徐远明签订的《商铺租赁合同》应为无效。陈捷向徐远明每月支付的租金及管理费实为其使用涉案商铺所支付的占有使用费。根据合同无效后财产相互返还的原则，陈捷诉请徐远明退还保证金40000元有据，本院予以支持。关于陈捷要求退还190000元管理费的诉讼请求，如前所述，双方合同中约定按月支付管理费10000元，该费用亦属于陈捷使用涉案商铺的占有使用费的一部分，陈捷已实际使用涉案商铺超过19个月，其要求徐远明退还管理费190000元的诉讼请求理据不足，本院不予支持。关于陈捷要求支付违约金40000元的诉讼请求。因合同无效，合同中约定的违约条款亦无效，陈捷主张徐远明赔偿因提前解除合同的违约金40000元于法无据，本院不予支持。关于陈捷损失的认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，对于已形成附合的装饰装修物，应由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。因陈捷、徐远明对涉案商铺的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，本院酌定由陈捷、徐远明各承担50%的责任。本案中，评估机构评定涉案商铺的装修工程于2020年7月1日的价值为197000元，该评估结论是由陈捷、徐远明于诉前共同委托的评估机构作出，其中未包含可移动项目，采用的评估方法及评估基准日合理，已考虑装修工程的成新率，且陈捷于涉案商铺经营奶茶店确需进行装修，故本院对上述评估结论予以采纳，并按50%的过错责任计算徐远明应向陈捷支付的装修损失为98500元。关于徐远明辩称其已于2020年6月20日向陈捷收购其奶茶店，故无需向其赔偿装修损失的意见，本院认为，徐远明未提交充分证据证实其已与陈捷达成收购奶茶店并无需赔偿装修损失的一致意见，根据徐远明提交的微信聊天记录，陈捷与徐远明、林伟柱所进行的商谈均未明确指向陈捷经营的奶茶店，各方未就徐远明如何收购奶茶店、如何抵扣陈捷欠付的费用进行明确约定，故无法根据微信聊天记录认定双方就何事达成了何种协议。且各方在微信中进行商谈后，仍于其后至永平信访部门进行调解，陈捷在调解过程中亦明确陈述要求出租方及业主方承担赔偿责任。故徐远明依据微信聊天记录主张双方已达成新的合作协议且陈捷已放弃主张赔偿损失权利的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于陈捷主张的设施设备损失、营业损失及解除劳动关系的经济补偿损失。因设施设备属可移动物品，陈捷可自行搬离利用；营业损失属预期可得利益，该可得利益非必然发生；解除劳动关系所支出的经济补偿非因合同无效而必然导致的损失。故本院对陈捷主张的上述项目损失不予支持。关于评估费。陈捷及徐远明共同委托涉案损失评估实际产生评估费10000元，结合徐远明应赔偿的装修损失价值占评估总价值的比例，本院酌定评估费由陈捷负担8349元，徐远明负担1651元。陈捷主张评估费的超出部分本院不予支持。徐远明主张该10000元的评估费为其所出，但并未提交相应的转账凭证予以证实，且已明确微信中陈捷确认收到的“复工启动资金1万元”并非转给其的评估费，故本院对徐远明该主张不予采纳。关于陈捷要求永泰四社承担本案责任的诉讼请求。因永泰四社并非涉案《商铺租赁合同》的相对方，陈捷要求其承担连带赔偿责任于法无据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告陈捷返还保证金40000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告陈捷赔偿装修损失98500元；三、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告陈捷支付评估费1651元；四、驳回原告陈捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6384元，由原告陈捷负担5386元，被告徐远明负担998元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十九日书记员 傅奎显