江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终751号上诉人（原审原告）：聂晓军，男，1971年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。被上诉人（原审被告）：樊晚庭，男，1977年8月4日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。上诉人聂晓军因与被上诉人樊晚庭租赁合同纠纷一案，不服江西省莲花县人民法院（2020）赣0321民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂晓军、被上诉人樊晚庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂晓军上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人已付款80000元。事实与理由：一、被上诉人与案外人就案涉猪场签订了新的租赁协议，被上诉人在该租赁协议已经签字确认，且在上诉人提供的录音中，被上诉人也明确表示承认是真实存在的。二、被上诉人收取上诉人2020年预付租金后，在2020年8月16日却让别人将生猪养至涉案猪栏中，被上诉人以自己的行为明确表示不履行租赁合同的主要义务，属于明显违约，上诉人有权要求解除合同。三、被上诉人虽表示可以将涉案猪栏中饲养的生猪赶至其下面猪栏去，但实际情况是现在猪瘟情形严峻，且当时被上诉人涉案猪栏中已经感染猪瘟，若上诉人再将生猪饲养至该猪栏将可能导致全部生猪死亡，造成无法挽回的损失。四、一审法院在未查明事实的情况下，直接认定系上诉人单方解除涉案租赁合同，被上诉人应不返还上诉人已付保证金，而忽略被上诉人严重违约导致合同无法履行的事实。樊晚庭辩称，上诉人上诉状所写不属实，被上诉人没有把场地租给别人，如果上诉人现在还想用还可以继续使用，现在猪场不存在猪瘟的情况，现在还在养猪。聂晓军向一审法院起诉请求：1.解除聂晓军、樊晚庭于2019年5月1日签订的租赁合同；2.判决樊晚庭返还给聂晓军80000元。一审法院认定事实：2019年5月1日，聂晓军（合同中的乙方）与樊晚庭（合同中的甲方）就猪舍租赁事项，双方签订了一份猪场租赁合同，该合同约定:1、租赁期限为三年，从2019年5月1日至2022年5月1日；2、租金为每年120000元；3、合同签订时乙方需缴纳租赁保证金30000元；4、租赁期满，验收设备完好后，甲方应一次性退还保证金给乙方，如中途退出，租赁保证金不予退还。聂晓军于2019年4月30日、11月17日合计转账给樊晚庭130000元。樊晚庭于2019年11月17日向聂晓军出具收条，该收条载明：收到聂晓军2020年预付猪场租金50000元。2020年8月15日，聂晓军、樊晚庭电话协商猪场租赁事宜，樊晚庭于电话中表示，如聂晓军付钱后，樊晚庭就将猪场中的猪赶到下面猪场去。2020年8月22日，聂晓军通过EMS将解除合同通知书邮递给樊晚庭，樊晚庭于次日接收。庭审中，樊晚庭仍明确表示只要聂晓军付清租金，其仍愿意履行合同。一审法院认为，聂晓军以樊晚庭与案外人就案涉猪场签订了新的租赁协议为由，但其提供的案外租赁协议系复印件且樊晚庭也并未在上签字，故对聂晓军该意见依法不予采纳。聂晓军提供的视频及照片显示其租赁的猪场在2020年8月16日确实有别人饲养的猪，但樊晚庭与聂晓军2020年8月15日的通话已确认只要聂晓军付清2020年之后的租金，其会将猪场中的猪赶至其下面猪栏去，故樊晚庭虽在履行合同中存在瑕疵，但并未导致合同无法履行，且庭审中，樊晚庭亦明确表示只要聂晓军付清租金，其仍愿意履行合同，故聂晓军以樊晚庭违约为由，解除合同并归还保证金缺乏事实理由，依法不予支持。现聂晓军已通过EMS快递将解除合同之意转达给樊晚庭，故该合同已于2020年8月23日解除，其系聂晓军单方面的中途退出，故樊晚庭依照合同约定收取其保证金符合合同规定，依法予以支持，且合同已解除，聂晓军诉求再次解除，不作处理。现聂晓军共给付租金170000元（至2020年10月1日），但因合同已于2020年8月23日解除，故租金仅应计算至解除之日，多付的租金应返还给原告。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、由樊晚庭于本判决生效之日起十日内归还聂晓军12500元。二、驳回聂晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由聂晓军承担600元，樊晚庭承担300元。在二审指定的举证期限内，上诉人聂晓军向本院提交了如下证据：证据1，上诉人与杨润林的通话录音材料一份。拟证明被上诉人的猪场现在存在疫情。证据2，上诉人与被上诉人的通话录音一份。拟证明被上诉人的猪场发病，押金要退还。经质证，被上诉人表示不认识证据1中的通话人员身份，不认可上诉人的证明目的；对证据2认可系与上诉人之间对话，但没有收取对方的押金，猪场也没有发病。本院经审查认为，证据1的通话人员身份无法核实，亦不能实现上诉人的证明目的，本院对该证据不予认定；对于证据2的真实性，被上诉人并未提出异议，本院对真实性予以认定，但通话内容不能证明被上诉人的猪场发病的事实，该证据不能实现上诉人的证明目的。在二审指定的举证期限内，被上诉人樊晚庭向本院提交了视频、音频一组。拟证明上诉人存在违约行为。经质证，上诉人认为其不存在违约行为，对视频拍摄的地方不清楚，录音是上诉人与被上诉人之间的通话，但录音里面说清楚了要签合同一定要上诉人本人在场。本院经审查认为，上诉人对视频、音频的真实性未提出异议，本院对真实性予以认定，但视频内容仅能反映拍摄时的情况。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《猪场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但根据上诉人与被上诉人的通话内容以及结合上诉人提供的视频及照片显示，其租赁的猪场在2020年8月16日确实存在别人所养的猪。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。故在上诉人租赁期间，租赁物所涉及的权益应归上诉人所有，被上诉人在上诉人租赁期间允许他人占有使用租赁物系履行租赁合同不当，虽然被上诉人可以在上诉人要求养猪的情形下，及时地将案涉猪场腾空，但在上诉人租赁期间，被上诉人自用或者允许他人使用均实际上侵害了上诉人的财产权益，且易造成相关风险，而被上诉人并未举证证明自用或者允许他人使用已出租的猪场系行使相关的抗辩权。因此，对于上诉人而言，被上诉人的行为可以视为以自己的行为表明不履行主要债务，上诉人要求解除和被上诉人签订的《猪场租赁合同》并无不当，上诉人已经将解除合同的通知于2020年8月23日送达给被上诉人，故合同自通知到达对方时解除。一审判决认定双方签订的合同已于2020年8月23日解除且不再作处理，并无不当，本院予以支持。上诉人要求解除合同的前提系案涉猪场存在他人使用的情形，该解除行为并不属于违约行为，被上诉人在履行租赁合同过程中存在不当，其收取的保证金3万元以及合同解除后的剩余租金12500元（租金已付至2020年10月1日），均应予以返还。上诉人要求被上诉人返还预交的2020年租金50000元，但并未提供有效证据证明，对该主张，本院不予支持。一审判决认定被上诉人可以收取保证金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人聂晓军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省莲花县人民法院（2020）赣0321民初711号民事判决；二、被上诉人樊晚庭于本判决生效之日起十五日内归还上诉人聂晓军租赁保证金30000元、租金12500元，以上合计42500元；三、驳回上诉人聂晓军的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由上诉人聂晓军负担422元，被上诉人樊晚庭负担478元；二审案件受理费1800元，由上诉人聂晓军负担844元、由被上诉人樊晚庭负担956元。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋迎娟书记员李瑜筠