广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5832号上诉人（原审原告）：张官荣，男，1963年11月19日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市×××××乐新城。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雅诗，女，1975年12月2日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市×××××××××郦湖居43卡。上诉人张官荣因与被上诉人张雅诗房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张官荣上诉请求：维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22089号民事判决第一、二、三项，撤销第四、五、六项，依法改判张雅诗向张官荣支付房屋占有使用费，按每月每平方米150元计算，从交付房屋之日起至退还房屋之日止。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法、判决错误。张官荣在起诉时并未提出向张雅诗返还购房款的诉求，张雅诗也未在一审期间提起反诉，一审判决判令张官荣向张雅诗返还购房款，超出张官荣的诉讼请求，违反“不告不理”基本原则。张官荣在一审已说明不返还购房款系因房产交易政策的变动，涉案房产的交易税款高达约70万元，该费用应由张雅诗承担。张雅诗占有使用涉案房产长达8年之久，应当支付相应的占用费，张雅诗应按每月每平方米150元的标准向张官荣支付涉案房屋的占有使用费，从一审认定的交付之日即2012年4月6日至退还房屋之日止。因此，张雅诗已付的购房款应用于抵扣税费与占有使用费。一审判决张雅诗向张官荣支付2018年10月18日至张雅诗实际返还房产之日止的占有使用费（每月2200元）不足以弥补张官荣的损失。另外，一审未处理张官荣提交的租赁损失评估鉴定申请亦属程序违法；一审判决采信张雅诗补充提交的英文证据未经翻译与银行盖章确认，明显错误。张雅诗辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张官荣的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一、张官荣起诉时主张占有使用费的计算期限为起诉之日至实际退还房屋之日，一审判决认定自立案之日支付占有使用费并无不当；张官荣现要求自交付之日计算占有使用费已超出其诉讼请求，虽然张官荣一审中陈述了关于起算时间自房屋交付之日起算，但是未在一审举证期限内提出，故二审法院无权对起诉前的房屋使用费部分进行审查，如张官荣对超聘审诉讼请求的部分持有异议，应另案主张；因双方对占有使用费并无具体约定，一审法院参考涉案房产所在地区同时期、同类型的商铺租赁市场行情并结合涉案购房款实际产生的孳息酌定每月2200元并无不当。二、房屋买卖合同为双务合同，张雅诗已支付购房款，双方同意解除涉案协议，一审判决认定张官荣返还购房款合法合理，而一审法院认定的退还购房款的金额并无不当，应予维持。张官荣向一审法院请求：1.解除张官荣、张雅诗于2012年4月6日签订的协议书；2.张雅诗立即把位于中山市×××××××××郦湖居43卡[房产证号：0××0；土地证号：国（2012）易3××号]的房地产清场后退还给张官荣；3.张雅诗立即把位于中山市×××××××××郦湖居43卡房地产的房产证、土地证、钥匙退还给张官荣；4.张雅诗向张官荣支付房屋使用费，按每月每平方米150元计算，从起诉之日起至退还房屋之日止（具体房屋使用费以评估报告为准）；5.张雅诗向张官荣支付本案律师费3万元。诉讼中，张官荣变更上述第4项诉讼请求为：赔偿从签订合同之日起即2012年4月6日至商铺交付完毕之日止的房屋占有使用费，按150元/㎡计算，具体由法院按照市场价认定或按评估鉴定报告确认。一审法院认定事实如下：2012年4月6日，张官荣（卖方）与张雅诗（买方）签订协议书。该协议书主要约定买卖双方交易位于中山市××××××××××××××××××，总成交金额为105万元，折合港币1293100元；首期款为港币643100元，余款为港币65万元；付款方式为签订协议书当天支付订金港币10万元，扣除订金后的首期余款港币543100元于涉案物业的租务合约签署日期后5个工作日内存入卖方的指定账户（银行名称：香港东亚银行；户口名称：CHEUNGKOONWING；户口号码：150-××-××-3）；余款港币65万元分期付款，合共分期72期，每期款项为本金港币9028元及利息港币1355元，首期款支付之日为每月付款日；房产证原件交由买方保存，买方在第72期供款完成后可申请为房产证持有人；一切有关变更房产证原件持有人的费用由买方负责，因交易本协议物业而产生的费用（包括契税、维修费等）均由买方负责。经质证，张官荣、张雅诗对上述协议书的内容及当事人的签订情况不持异议。经中国法律服务（香港）有限公司公证的编号为深办第69617号证明书显示，CHEUNGNGARSZE（香港东亚银行，户口号码：015-××-4）在2012年8月、9月与2012年11月至2013年2月期间，每月向账号150-××-3银行户口转账港币10383元，于2012年10月6日向转账港币383元。合计港币62681元。经中国法律服务（香港）有限公司公证的编号为深办第69616号证明书显示，CHEUNGNGARSZE（香港上海汇丰银行，户口号码094××-288）在2013年6月至2014年2月、2014年11月至2016年7月、2017年1月至5月、8月、10月、2018年1月、3月，每月向CHEUNGKOONWING转账港币10383元，于2016年10月24日、12月28日、2017年12月28日分别向CHEUNGKOONWING转账港币20766元、港币8620元、港币8076元。合计港币442399元。经质证，张官荣对上述2份证明书的真实性予以确认，但对证明书的合法性、关联性不予确认，认为证明书内的银行账户流水未经银行签字盖章确认，且相关外文、繁体字并未翻译，证明书不符合证据规则，故对张雅诗主张的证明内容不予确认。张雅诗则认为证明书中的每一页银行流水都经过中国委托公证人及香港律师亲自确认，并经过中国法律服务香港有限公司盖章确认，符合证据认证规则，可作为证据使用，至于没有提供翻译文本，虽证明书中的银行流水有英文、繁体字等内容，但转账内容上清晰可见双方约定的张官荣的收款账户信息，包括户口名称、储蓄户口号码都与协议书上的内容一一对应，无需具备外文知识基础。根据张雅诗提供的租赁合同照片显示，张官荣与案外人刘剑签订一份商铺租赁合同，主要约定张官荣将涉案房产出租给刘剑；租赁期限为5年，从2015年4月10日至2020年4月9日止；月租金为1800元，应在每月9日前付清当月租金；交付日期为2015年4月10日前。经质证，张官荣认为张雅诗未提供租赁合同的原件，故对该照片的三性不予确认。张官荣就本案纠纷与广东上方律师事务所签订诉讼委托代理合同并支付律师费3万元。经质证，张雅诗对委托代理合同及律师费发票的真实性、合法性予以确认，但认为张官荣主张律师费没有法律依据，对关联性不予确认。中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市×××××××××郦湖居43卡[房产证号：0××0；土地证号：国（2012）易3××1]权利人为张官荣，建筑面积为75.46平方米，无抵押、查封信息，日期为2018年9月29日。一审庭审中，张官荣自认收取购房款数额为港币1072633元，包括首期款港币543100元、定金港币10万元、月供款合计港币429533元，并没有收到现金支付的购房款，直至合同履行届满之日即2018年4月6日，张雅诗仍尚欠购房款港币318043元未支付；涉案房地产于签订协议书之日连同房地产权证、钥匙一并交付给张雅诗。张雅诗前两次庭审称已支付的购房款数额为港币1220838元，转账支付与支票支付（包括首期款港币543100元、定金10万元）合计港币1150940元，现金支付港币69898元。第三次庭审则称已支付港币1297229元，其中包括转账支付首期款553483元，支票支付定金10万元，现金、月租抵扣与63期供款合计支付港币654129元；虽双方于签订协议书当天交付了案涉房地产权属证，但涉案房地产的实际使用或出租由张官荣决定，因为双方同意用租金来抵扣部分购房款，上述事实可在证明书中张官荣向其转账2400元及其向张官荣转账383元的银行流水有所反映。前两次庭审张雅诗称收到案涉房地产权属证、钥匙，第三次庭审则称没有收到涉案房地产钥匙。一审法院认为，张官荣与张雅诗签订的协议书系双方当事人在自愿平等的基础下签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均产生约束力。本案中，双方均表示愿意解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的基础，张官荣主张解除合同的诉求，理据充分，一审法院予以支持。因涉案协议书为双务合同，一审法院已在前述认定解除涉案协议书，而张官荣仅主张解除涉案协议书及要求张雅诗返还涉案房地产，张雅诗则在庭审中明确在解除涉案协议书的情况下张官荣应当返还已支付的购房款，为了避免因单方返还而出现不公平的结果，一审法院一并认定张官荣应向张雅诗返还已支付的涉案购房款。至于已付购房款的数额。张官荣与张雅诗虽然均确认已支付首期款港币543100元、定金港币10万元，但双方未能就其他已支付的购房款数额达成一致意见，故双方确认部分，一审法院予以确认。张官荣认为已支付的购房款为港币1072633元，张雅诗则认为已支付的购房款数额为港币1297229元。张雅诗就其该项抗辩意见提供了经证据认证的银行流水为证。从张雅诗提供的银行流水反映，张雅诗已向张官荣转账支付购房款合计港币505080元（港币62681元+港币442399元），即张雅诗共向张官荣支付涉案购房款港币1148180元（首期款港币543100元+定金港币10万元+转账款港币505080元）。张官荣对超出港币1072633元的部分不予确认，但并未提供相应证据予以反驳，张官荣的上述意见，缺乏理据，不予采纳。另，关于张雅诗声称存在现金支付及以租金抵扣购房款的情况，并提供了上述银行流水、租赁合同照片予以证明，但上述证据的证明力并不足以证明存在现金支付及租金抵扣购房款的事实，张官荣对此亦不予确认，张雅诗的该项抗辩意见，理据不充分，一审法院不予采信。结合双方的陈述及证据，一审法院认定张雅诗已支付的购房款数额合计为港币1148180元。关于房屋交接的问题。张官荣与张雅诗确认涉案房屋的权属证明资料已于签订协议书当天交付，一审法院予以确认。张官荣主张涉案房屋及钥匙亦于签订协议书当日交付，但张雅诗在确认涉案房屋、钥匙已交付后又否认涉案房屋及钥匙已交付，且声称涉案房地产实际由张官荣管理出租，租金用于抵扣购房款，并提供银行流水予以证明。据前述，一审法院已认定张雅诗的抗辩意见缺乏理据，不予采信，故一审法院认定涉案房地产已交付完毕。现案涉协议书已认定解除，张雅诗应将涉案房地产交还张官荣。关于占有使用费。张官荣主张张雅诗向其支付涉案房屋的占有使用费应按每月每平方米150元从起诉之日（即2018年10月18日）起计算至返还房屋之日止，但并未提供证据予以证明。由于涉案房地产已交付使用，张雅诗理应向张官荣支付占有使用费。张官荣主张从2018年10月18日起计算占用使用费，为其对自身权利的有效处分，一审法院予以确认。因双方就占有使用费数额未能达成一致意见，表示由法院依法认定。一审法院参考涉案房地产所在地区同时期、同类型的商铺租赁市场行情并结合张官荣占有涉案购房款实际产生的孳息进行调整，酌定占用使用费为每月2200元。关于律师费的问题。因涉案协议书并未对律师费承担进行明确的约定，张官荣主张张雅诗支付律师费的诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除张官荣与张雅诗于2012年4月6日签订的协议书；二、张雅诗于判决生效之日起十五日内将位于中山市×××××××××郦湖居43卡[房产证号：0××0；土地证号：国（2012）3××1]房地产交还给张官荣；三、张雅诗于判决生效之日起十五日内将中山市×××××××××郦湖居43卡[房产证号：0××0；土地证号：国（2012）3××1]房地产的相关权属证、钥匙交还给张官荣；四、张雅诗于判决生效之日起十五日向张官荣支付占有使用费（从2018年10月18日起至实际返还房地产之日止，按每月2200元计付）；五、张官荣于判决生效之日起十五日向张雅诗返还购房款港币1148180元；六、驳回张官荣的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元（张官荣已预交），由张官荣负担4193元（张官荣已预交550元，剩余3643元张官荣于一审判决生效之日起十五日内向一审法院交纳），张雅诗负担887元（张雅诗于一审判决生效之日起十五日内向一审法院交纳）。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。张官荣向本院提交调查取证申请书、评估鉴定申请书，请求调查涉案房产在合同签订之日即2012年4月6日与本案立案之日即2018年10月18日过户的税费金额；对上述两个时间点涉案房产买卖过户需缴纳的全部税金以及涉案房屋的使用费市场价格进行评估。本院另查明，一审庭审期间，对于何时交付房地产，张官荣称2012年4月6日即签订合同当天就把房产证及钥匙交付给张雅诗，张雅诗实际使用涉案的物业；张雅诗确认张官荣的陈述。一审法庭辩论终结前，法庭询问双方对合同解除后相互返还有何意见，张官荣称张雅诗返还房屋钥匙、房产证、土地证，赔偿从签订合同之日起即2012年4月6日至商铺交付完毕之日止的房屋占有使用费按150元/㎡计算，具体由法院按照市场价认定或按评估鉴定报告确认，赔偿之后对张雅诗已支付的房款进行多退少补，还要赔偿律师费；张雅诗称确认收到房产证、土地证，应按张雅诗实际已支付的款项退还，张官荣主张房屋占有使用费交房屋已实际交付的证据，恳请法院查清交付的事实再认定房屋占有使用费的问题。诉讼中，当事人一致同意适用内地法律解决本案争议。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。双方对于一审判决解除涉案协议书、张雅诗向张官荣返还房产、权属证书与房屋钥匙不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点有二，一是一审程序是否合法，二是张雅诗支付房屋占有使用费的起始时间与计算标准。对于争议焦点一一审程序是否合法的问题，首先，虽然张雅诗在本案中并未提起反诉主张张官荣返还购房款，但一审法院已向双方征询解除合同后相互返还的意见，张雅诗明确表示张官荣应返还购房款，而张官荣亦同意在张雅诗支付房屋占有使用费后对张雅诗已付的购房款进行多退少补，故一审法院判令解除涉案协议书后判令张官荣返还购房款并无不妥。其次，张官荣一审期间明确表示房屋占有使用费具体由法院按照市场价认定或按评估鉴定报告确认，故一审法院参照涉案房产所在地区同时期、同类型的商铺租赁市场行情并结合张官荣占有涉案购房款实际产生的孳息进行调整，酌定占有使用费按每月2200元人民币计算并无不当，本院对张官荣就占有使用费进行评估的申请不予准许。再者，张官荣、张雅诗确认已支付首期款港币543100元、定金港币10万元，虽然张雅诗补充提交的证明书形成于香港特别行政区，但该证据已经公证认证，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于证据的认证规则，而该证据中的英文、繁体字等内容并不影响对张雅诗通过转账方式共向张官荣支付购房款港币505080元事实的认定，故一审法院采信该证据并据此认定张雅诗共向张官荣支付购房款1148180元并无不当。综上，张官荣所提一审程序违法与查明事实不符，本院不予采信。对于争议焦点二张雅诗支付房屋占有使用费的起始时间，虽然张官荣起诉时主张房屋占有使用费自立案之日起算，但法庭辩论终结前其该项主张已变更为自房屋交付之日起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”一审法院未就张官荣主张的自房屋交付之日起至立案之日前的占有使用费进行审查不当，应予纠正；张雅诗抗辩二审法院无权对起诉前的房屋占有使用费部分进行审查，于法无据，本院不予采信。双方一审庭审期间确认涉案房屋于2012年4月6日即涉案协议书签订当天已交付给张雅诗实际使用，之后张雅诗再辩称涉案房屋实际由张官荣使用但未举证证实，故张官荣主张张雅诗自2012年4月6日起支付占有使用费，理据充分，本院予以支持，但占有使用费的标准应依据一审法院酌定的每月2200元人民币计算。而张官荣主张的税费损失70万元已超出其一审诉讼请求范围，本院不作审查，故其对有关税费的调查取证以及评估申请均不予准许。据此，张官荣所提张雅诗已付的购房款应用于抵扣应由张雅诗承担的交易税款与占有使用费，不应退还的意见，理据不足，本院不予采信。对各方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，上诉人张官荣主张涉案房产占有使用费自2012年4月6日起计算，理据充分，本院予以采信；但主张一审程序违法，且张雅诗已付的购房款应用于抵扣应由张雅诗承担的涉案房产的交易税款与占有使用费，缺乏理据，应予驳回。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22089号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22089号民事判决第六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22089号民事判决第四项为被上诉人张雅诗于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人张官荣支付占有使用费（自2012年4月6日起至实际返还上述房地产之日止，按每月2200元人民币计付）；四、驳回上诉人张官荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14520元（上诉人张官荣已预交550元），由上诉人张官荣负担403元，由被上诉人张雅诗负担14117元（被上诉人张雅诗于本判决发生法律效力之日起十五日内向一审法院缴纳）。二审案件受理费13570元（上诉人张官荣已预交5080元），由上诉人张官荣负担9722元（上诉人张官荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院补缴4642元），由被上诉人张雅诗负担3848元（被上诉人张雅诗于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十二月十日书记员  杨子岳