河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初4669号 原告：刘国庆，男，汉族，1963年9月15日出生，住河北省保定市高阳县。 被告：涿州鸿鑫房地产开发有限公司，地址：保定市涿州市高铁新城鸿坤理想湾住宅小区S3号楼，统一社会信用代码：91130681358519413L。 法定代表人：李红松，职务：总经理。 委托诉讼代理人：岳仁东、葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。 原告刘国庆诉被告涿州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国庆，被告鸿鑫房地产公司的委托诉讼代理人岳仁东、葛鹏艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告的销售合同；2、判定被告赔偿原告200000元；3、判定原告购房合同中的《商品房买卖合同》补充协议中的格式条款无效；4、起诉费用由被告承担。事实与理由：根据原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：17070508，合同，收据见附件）中的相关内容及原告网站，售楼沙盘及销售人员的相关宣传，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》，建设部《商品房销售管理办法》、中华人民共和国国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《物业管理条例》和《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费（2014）12号）、（涿市监）行罚决（2019）第1号的相关规定：1、被告存在严重违约，合同第5页之约定，晚交房60日达到合同解除条件，违约62天才通知去收房，还违反合同规定不让先看房，后收房；2、没有取得预售许可提前2个多月售房，违反政府强制性条款，依据合同法第五十二条第（五）款之规定解除合同；3、原告与被告签订的合同是在被告违法宣传（政府已处理）的基础上签订的，第二章第一条项目建设依据明确标注：理想尔湾项目坐落于涿州市南侧，301培训保障基地北侧。售楼处背景墙明确解放军301医院和地铁站的具体位置，目前被告交房时，解放军301医院和地铁不存在，当时原告购买的目的是老人孩子就医和出行方便，由于解放军301医院和地铁不存在，导致原告购买被告房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十四条之规定，申请法院判决解除销售合同。4、很多格式条款违法违规，不合理地免除或者减轻被告责任、加重原告责任，限制原告主要权利（具体见合同内容），申请法院判决解除合同。一、原告于2017年4月初看到被告的售楼广告与宣传内容，北京地铁房山线到涿州线路该地段市第一站，紧邻全国最大的解放军301医院及鸿坤地产是世界500强，车位免费占等内容，交了定金11万，之后没几天销售就让交首付款1051818元，但不给签合同，说你已交完订金就按我说的做吧。定金是不给退的，我就交了首付，之后7月份让我去签订购房合同，但不给购房者合同。日期也不让写上。因为已经交了首付款，在销售的哄骗下相信了他们，全部按照他们要求的去做了。寄希望于开放商是500强的企业感觉不会欺骗购房者。但到交房日才知道自己上当了，被开发商及他的销售人员欺骗了，再找开发商理论已经是无济于事了。综上所述，原告与被告签订的购房合同是在被告严重违法违规，违背社会公德与诚信的基础上误导原告签订的，被告无视法律法规，单方制定格式合同附件条款强加给原告，给原告造成了巨大的经济损失，所以依法向涿州市人民法院起诉。 被告鸿鑫房地产公司辩称：一、答辩人不存在任何欺诈、虚假宣传的行为，原告要求答辩人赔偿损失没有任何事实和法律依据。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且涉案合同及补充协议均已在涿州市京南经济开发区规划建设局进行登记备案，应属合法有效。因该项目规划不属于答辩人商品房开发规划范围内的相关设施，答辩人亦没有借助该项目进行宣传，抬升房价且原告提交的证据不足以证实答辩人在合同履行过程中存在违约、虚假宣传及欺诈行为，亦没有证据证明宣传与房价、签订合同之间存在影响。2018年涿州市市场监督管理局针对答辩人是否涉及虚假宣传的举报作出回复，明确答辩人的行为不属于虚假宣传。原告签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条明确约定：合同签订后，因国家、省、市出台政策等原因导致买受人购房成本增加或房屋市场价格下降的，该等风险均由买受人自行承担，买受人不得向出卖人提出变更购房款、解除合同或者赔偿损失等任何请求，出卖人不因此承担任何责任。现因市场经济变化原因导致涉案房屋现值下跌，原告从而要求答辩人赔偿损失及解除合同，没有任何事实和和法律依据，不应得到支持。二、原告与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议不存在法定或约定解除合同的情形。原告与答辩人签订购房合同及补充协议后，答辩人按照合同约定将房屋交付原告，不存在原告所述的逾期交房、房屋面积误差过大等事项。即答辩人不存在违约、解除合同及导致合同目的不能实现等情形。另，依据双方签订的补充协议第十四条第三项明确约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除原合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃原合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照原合同及本补充协议约定履行义务”。因此，即使存在约定解除合同的情形，但原告未按补充协议约定的日期，在30日内向答辩人发出解除合同的通知，导致原告解除权消灭，应继续履行合同义务。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成合同内容。原告签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定买受人不得以合同及补充协议条款构成格式条款为由，要求出卖人承担责任或免除买受人责任；也明确约定和提示买受人广告及宣传资料仅为要约邀请，不是要约和承诺，不构成合同内容，双方的权利义务以合同约定为准。原告亦没有证据证明答辩人就开发规划范围内的房屋及设施作出说明和允诺，没有对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，答辩人的宣传仅为要约邀请。原告作为完全民事行为能力人对上述内容充分理解后并自愿签署合同及补充协议，应遵守契约精神。综上所述，原告的请求不符合事实，没有法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.商品房买卖合同1份，真实性本院予以采信；2.原告提供的照片资料、销售人员发的朋友圈，被告不予认可，本院无法核实该组证据的真实性。3.房款收据复印件，真实性本院予以采信。4.被告提供的《涿州国际健康产业园区总体规划（2017-2030）》、河北省涿州市城乡总体规划（2011-2030年）1张、微信公众号文章“涿州发布”截图，该组证据均为复印件，原告不予认可，本院对本证据的真实性不予采信。5.河北省涿州市人民法院判决书（2019）冀0681民初692号，真实性予以采信。6.涿州市市场监督管理局回复复印件1份，原告不予认可，但结合已生效的（2019）冀0681民初692号民事判决书内容，本院对该证据予以采信。7.涿州市商品房预售许可证，真实性本院予以采信。 本院认为，庭审中根据原、被告陈述，本案的争议焦点系原被告所签订的商品房买卖合同及补充协议是否应当解除，被告是否应对原告作出赔偿，数额是多少。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉称被告在销售涉案房屋时存在虚假宣传、欺诈行为，所签合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，根据涿州市市场监督管理局关于邓丽等举报涿州鸿鑫房地产开发有限公司涉嫌虚假宣传的回复中认为鸿坤理想尔湾项目广告宣传行为不构成虚假宣传，属于发布违法广告行为，且原告提供的证据不足以证明其上述主张，涉案商品房买卖合同未达到法定及约定解除条件。另原告就涉案房屋已经办理了按揭贷款，被告亦通知原告收房，至此双方合同内容已基本履行完毕，原告诉请解除合同、被告赔偿损失，理据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘国庆的诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告刘国庆负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交相应上诉费，同时提交缴费凭证原件（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定市西城支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈怀南 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王园园