北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18692号原告：丰崇岭，男，1962年9月12日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：褚晓明，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，男，1984年10月17日出生，汉族，北京威诺律师事务所实习律师。被告：杨凤芹，女，1962年4月3日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：刘杨，女，1983年9月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：刘鑫，男，1985年7月16日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：杨玉清，男，1973年10月4日出生，汉族，户籍所在地辽宁省朝阳市，公民身份号码×××。原告丰崇岭与被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰崇岭委托诉讼代理人褚晓明、王飞到庭参加诉讼。被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。原告丰崇岭向本院提出诉讼请求：1.确认丰崇岭与刘岩华之间的房屋买卖合同无效；2.确认杨玉清与刘岩华之间的房屋买卖合同无效；3.杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清将涉案房屋、院落返还给丰崇岭。事实与理由：1994年8月21日，丰崇岭与北京市顺义区×镇×村村民刘岩华签订了《租用房屋协议》，由刘岩华承租丰崇岭所有的北京市顺义区×镇×村东路38号房屋、院落，房屋租赁期限为长期，刘岩华系杨凤芹配偶，系刘杨、刘鑫之父。2020年9月，北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113民初24751号民事判决书，认定丰崇岭与刘岩华之间就涉案房屋达成了房屋买卖合同。目前涉案房屋由杨玉清居住丰崇岭多次要求杨玉清搬离涉案房屋，均遭到杨玉清无力拒绝，且杨玉清在以往诉讼中多次提出涉案房屋系由其从刘岩华处购买所得。根据法律、政策的规定，农村宅基地、房屋禁止买卖，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘岩华与杨玉清并非顺义区×镇×村村民，故二人无权取得涉案房屋。丰崇岭与刘岩华之间，刘岩华与杨玉清之前房屋买卖合同均为无效。综上所述，为维护丰崇岭的合法权益，丰崇岭诉至法院。被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：丰崇岭系位于北京市顺义区×镇×村×号宅院（集体土地建设用地使用证编号为顺-×集建（证）字第0680号）登记的土地使用者。刘岩华与杨凤芹系夫妻关系，刘杨、刘鑫系二人之子，刘岩华于2017年1月4日去世。刘岩华户籍所在地为北京市顺义区×镇×村×号。杨玉清户籍所在地为辽宁省朝阳市凌源市×号。诉争宅院现由杨玉清占有使用。1994年8月11日，丰崇岭、刘岩华签订《长期租用房屋协议》一份，内容为：“丰崇岭、刘岩华因刘家建需要亲托蔡振福介绍，×村村民丰崇岭现将自家砖木结构房屋伍间租给刘岩华长期使用。双方面议租金伍仟元签字时一次付清。房屋之位置面积及四至以政府颁发的集体土地建设用地使用证为准。此房屋将来无论各级政府因规划建设而发生变化的由租用人刘岩华承担责任，丰崇岭不得干预。此协议经双方签字后生效不得反悔。恐口无凭立协议为证。本协议壹份签字后由刘岩华保存。租用双方刘岩华、丰崇岭，介绍人蔡振福，一九九四年八月十一日。”2005年12月8日，本院在审理原告丰崇岭与被告刘岩华租赁合同纠纷一案中作出（2005）顺法民初字第10260号民事调解书，内容包括：原告与被告于1994年8月21日签订了一份房屋租赁协议，约定原告丰崇岭将自有五间房屋长期租赁给被告刘岩华使用，租金五千元。协议签订后，双方各自履行了自己的义务。2005年10月26日，原告收到了《英格庄旧村改造拆迁通知》故起诉要求解除双方所签协议、被告返还集体土地建设用地使用证及搬离原告房屋。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、涉诉房屋、附属物及房屋所在宅院的全部拆迁款，原被告双方如下分配：原告丰崇岭享有二十三万元，其余拆迁款全部归被告刘岩华所有，于拆迁款到位后三日内执行；二、双方于二〇〇五年十二月十二日以前，共同配合办理拆迁安置手续，如果涉诉房屋拆迁过程中有优惠购房政策，在丰崇岭名下的由原告丰崇岭享有。2017年11月17日，本院在审理原告丰崇岭与被告杨玉清返还原物纠纷一案中作出（2017）京0113民初7923号民事裁定书，内容包括：在该案审理过程中，杨玉清称其与杨凤芹系姐弟关系，杨凤芹与刘岩华系夫妻关系，是杨玉清委托杨凤芹于1994年8月从刘岩华处花5000元购买涉诉房屋，并签订了买卖合同，签合同当日双方就完成了钱款交割，涉诉宅院的集体土地建设用地使用证由杨玉清持有。杨玉清主张其于1994年开始在涉诉宅院居住至今有二十多年，涉诉宅院内有北正房五间、东西厢房各三间、南倒座房一间，均由杨玉清出资翻修与建设……本院认为：原告丰崇岭以涉诉宅基地使用权登记时登记在其名下并以其起诉所主张的理由起诉要求涉诉房屋的实际占有人杨玉清腾退该块宅基地和房屋。审理中，杨玉清主张涉诉房屋系其委托其姐杨凤芹于1994年8月从刘岩华处花5000元购买，并提供相关的证据予以佐证。故原告丰崇岭要求被告腾退宅院，应当以首先解决该涉诉房屋买卖合同的效力和相关事宜为前提。综上所述……裁定如下：驳回原告丰崇岭的起诉。2019年9月25日，本院在审理原告丰崇岭与被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清确认合同效力纠纷一案中作出（2019）京0113民初24751号民事判决书，判决驳回原告丰崇岭的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在该案件审理过程中，经本院对杨玉清询问，杨玉清主张其与刘岩华系姐夫与小舅子的关系，刘岩华从丰崇岭手中购买的诉争房屋，杨玉清又花5000元从刘岩华手中购买的诉争房屋，杨玉清自1994年8月份开始在诉争宅院居住，居住后对北房五间进行多次翻盖，1996年建设东西厢房各三间，1997年建设南倒座五间。杨玉清户口不在北京市顺义区×镇×村。后杨玉清向本院提交了请托刘岩华代为购房委托书，内容为：“经刘岩华及其朋友蔡振福撮合，将×村民丰崇岭祖传五间砖木结构房屋及宅院出售给杨玉清，价格为人民币伍仟元整，已由杨玉清付出。但由于杨玉清祖籍辽宁×县，无京城户口，为避免以后可能出现的麻烦特委托其姐丈刘岩华代为办理，所有契约及文字资料均委托刘岩华代为签字办理此全部事宜。双方当事人签字后把转让契约及土地使用证照交杨玉清保存。”该购房委托书委托人处委托人名字被涂除，受托人为刘岩华、杨凤芹，落款日期为1994年8月23日。本院于该案中认定丰崇岭与刘岩华之间就涉诉房屋达成了买卖合同。上述事实，有丰崇岭陈述、《长期租用房屋协议》、（2005）顺法民初字第10260号民事调解书、（2017）京0113民初7923号民事裁定书、（2019）京0113民初24751号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。据生效法律文书意见，1994年8月21日丰崇岭与刘岩华签订的《长期租用房屋协议》，名为租赁协议实为买卖协议。因双方约定的标的物不仅是宅院内房屋，还包括集体土地使用权。而刘岩华在购买涉诉房屋时非系涉诉房屋所在集体经济组织的成员，故《长期租用房屋协议》违反了国家相关规定，应属无效。就丰崇岭要求确认《长期租用房屋协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据另案中杨玉清陈述，其明确刘岩华从丰崇岭手中购买的诉争房屋，杨玉清又花5000元从刘岩华手中购买的诉争房屋。且杨玉清主张诉争宅基地集体土地建设用地使用证及相关手续由其持有。据此本院确认刘岩华与杨玉清就诉争宅院存在房屋买卖合同关系。据前述意见，因杨玉清亦不是房屋所在地集体经济组织成员，故刘岩华与杨玉清形成的房屋买卖合同关系违反了国家相关规定，应属无效。就丰崇岭要求确认杨玉清与刘岩华之间形成的房屋买卖合同关系无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就丰崇岭要求杨玉清返还诉争宅院及其地上房屋的诉讼请求，本院认为合同无效后的法律后果应一并处理为宜。因丰崇岭并未就杨玉清进行相应补偿，在此情况下径直判决杨玉清腾退宅院及房屋不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下:一、确认原告丰崇岭与刘岩华于一九九四年八月二十一日签订的《长期租用房屋协议》无效；二、确认刘岩华与被告杨玉清就北京市顺义区×镇×村东路38号宅院（集体土地建设用地使用证编号为顺-×集建（证）字第0680号）上房屋形成的房屋买卖合同关系无效；三、驳回原告丰崇岭的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由被告杨玉清负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年十二月二十五日书记员  常 怡