重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4291号原告（执行案外人）：白兰，女，1967年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人（特别授权）：邓正年，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（被执行人）：胡天利，男，1965年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（申请执行人）：晏宽，女，1971年11月29日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：刘德文，重庆利千佳律师事务所律师。原告白兰与被告胡天利、晏宽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人皆到庭参加诉讼，现已审理终结。原告白兰向本院提出诉讼请求：判决终结对位于重庆市渝北区洛碛镇XX路XX号X栋X-X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。事实及理由：原告白兰与被告胡天利原系夫妻关系，于1987年5月26日办理结婚登记，于2013年8月1日协议离婚。双方原在药川路经营家具生意，于2003年10月搬到新渝路继续经营。XX路XX号X栋X-X号房屋是原告白兰、被告胡天利自己修建的，离婚时因未办理房权证故未对门市进行处理。离婚后，原告白兰独自在新渝路经营。原告在2017年支付了XX路XX号X栋X-X号房屋的两年租金给被告胡天利，但没有与其签订租赁合同，案涉房屋当时系用作厂房。因为被告胡天利要求原告一次性将租金给他，原告白兰在2017年4月26日才和被告胡天利就XX路XX号X栋X-X号及2栋1-1号房屋签订租赁合同，并将门市搬到案涉房屋，同时将租金支付至2024年4月27日。此后，原告白兰一直占有使用XX路XX号X栋X-X号房屋至今。被告胡天利在房产证办理后用房权证（含XX路XX号X栋X-X号及4-1号房屋）到重庆银行进行抵押贷款，原告是在银行通知后才知道被告胡天利欠银行670000元。该笔贷款的担保人是原告的亲家和原告女儿胡月，如果被告胡天利不能清偿将影响胡月的征信，原告为了女儿胡月就考虑买下XX路XX号X栋X-X号房屋。2018年8月6日，经原告白兰与被告胡天利协商一致，原告白兰以670000元的价格购买了被告胡天利所有的位于XX路XX号X栋X-X号房屋，当时没有想到租金的问题。原告白兰向亲友借款670000元转到胡月账户，通过胡月账户于2018年8月7日转账给付被告胡天利670000元。被告胡天利在收到房款后，立即办理了涉案房屋的解押手续，并与原告白兰于2018年8月7日向重庆市渝北区不动产登记中心申请办理了产权变更登记。登记部门审核无异后向原告出具了《不动产登记受理通知单》，并告知在2018年8月9日就可以前去领新证。法院依被告晏宽申请于2018年8月13日查封涉案房屋，后法院对该房屋进行拍卖，在经历两次流拍、法院准备以物抵债给晏宽时，原告白兰提出案外人执行异议申请，法院以原告白兰与被告胡天利买卖案涉房屋有帮助胡天利逃避债务嫌疑为由裁定驳回了原告白兰的执行异议申请。原告白兰认为案涉房屋在法院查封前是可以自由交易的。原告购买房屋、支付全部购房款、办结过户手续并取得不动产登记受理通知单及占用该房屋至今，所以原告以买受人身份提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。虽法院系以不同裁定查封房屋，但查封的系同一房屋，法院应一并处理。被告胡天利辩称，我2017年在长寿投资生意太大就让原告给我点钱，原告就给了我200000元的租金。租金是原告的姐姐白蓉拿卡在东方水岸刷的pos机，租赁合同是过了段时间才签订的，我没有作假。我想让原告去向银行贷款然后还钱给被告晏宽，所以我卖给原告。原告在给钱之前还和我去渝北区行政大厅查看房屋是否查封，发现没有查封我们就继续进行交易。原告把钱打给我女儿胡月，然后胡月把钱还给重庆银行，重庆银行才把产权证给我，我就带着产权证去渝北区房管所过户给原告，过户手续都弄好了的。原告的诉称事实皆属实。被告晏宽辩称，租赁合同及租金的支付皆不是事实。pos机刷的190000元不是支付租金，且一次性给付200000元租金有违常理。我在2018年7月18日提起诉讼，被告胡天利在2018年7月25日收到起诉书，然后于2018年8月6日签订买卖合同，交易时间特殊。买受人是被告胡天利的前妻，买受参与人是被告胡天利的女儿胡月，房屋交易对象特殊。房屋交易价格670000元，不到评估价格978700元的70%，明显过低，原告并非善意的购买人；同时，交易价格670000元恰好是被告胡天利欠重庆银行尚未归还的贷款余额，而原告一次性给付670000元房款也与通常的买卖交易不符。买卖合同和租赁合同的签订时间相差一年多，但是两份资料的印泥颜色、纹理相同，这些都是为了逃避债务而伪造的。原告一家曾经来我家找我协商，但是没有达成一致的结果。我要求将欠我的钱写成欠条，原告愿意签字，但是原告的女儿不愿意签字，就没有达成共识。原告说把房屋解封然后再贷款把钱还给我，但是我担心原告会把房屋卖给原告的女儿，我就没有同意他们的建议。原告的诉讼请求明显缺乏事实及法律根据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的法院专递邮件详情单及查询结果，本院（2018）渝0115执保299号、（2018）渝0115执保300号、（2018）渝0115执保301号、（2018）渝0115执保302号、（2018）渝0115执保303号执行裁定书，本院（2020）渝0115执异70号、（2020）渝0115执异71号、（2020）渝0115执异72号、（2020）渝0115执异73号、（2020）渝0115执异74号执行裁定书，自愿离婚协议书，中国农业银行转账凭据、借记卡交易明细，不动产登记受理通知单、案涉房屋登记信息等证据，客观真实，本院予以确认。原告提供的离婚协议，无婚姻登记机关签章，本院对其真实性不予以确认。原告提供的重庆市房屋买卖合同（个人）、付款委托书、重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18250号民事判决书，该判决书已认定买卖合同及付款委托书，本院亦予以确认。原告提供的重庆三峡银行借记卡客户对账单，有银行盖章的无账户信息，有账户信息的无银行盖章，因此对其真实性，本院不予确认；同时，收款199983.75元的记录的交易种类为“POS商户20170427清算”，并非转账，且不能确定交易相对方身份，因此不能充分证实原告白兰向被告胡天利支付200000元的事实。原告提供的白蓉情况说明及贷款资金流向一览表属证人证言，证人未出庭作证接受质询；同时，贷款资金流向一览表并非原件，且资金用途不明，故本院不予确认。原告提供的房屋租赁合同、收条，因原告提供的租金支付依据不实，该证据的真实性仍需其他证据佐证，本院不予确认。原告提供的证明材料，该证据性质属于证人证言，其客观性需其他证据佐证，且与原告陈述的占有使用情况不符，本院不予确认。被告晏宽提供的评估报告书客观真实，本院予以确认。被告晏宽提供的本院（2018）渝0115民初6465号民事判决书，并不涉及XX路XX号X栋X-X号房屋，与本案不具有关联性，本院不予确认。另，被告晏宽对原告提供的租赁合同、收条、付款委托、买卖合同的形成时间提出异议，但未在本院指定的期限内提出司鉴定申请，现本院对原告提供租赁合同、收条的情况未予认定，而被告晏宽针对买卖合同、付款委托并未提供反驳证据及鉴定样本，故本院对被告晏宽超期提出的鉴定申请不予准许。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）本院于2018年7月18日分别以（2018）渝0115民初5101号、5102号、5103号、5104号、5105号立案受理晏宽对被告胡天利提起的民间借贷纠纷案件，胡天利于2018年7月25日收到起诉书副本，晏宽于2018年8月7日就五案分别申请财产保全，本院经审查后作出（2018）渝0115执保299号、300号、301号、302号、303号执行裁定，查封了被告胡天利名下位于重庆市渝北区洛碛镇XX路XX号X栋X-X号房屋（不动产登记中心于2018年8月9日接受查封业务，于2018年8月13日登记查封）。民事判决生效后，经晏宽申请进入强制执行程序。经本院委托，评估机构对案涉房屋进行评估，评估报告书载明案涉房屋用作“天利家具批发中心”，确定案涉房屋在价值时点2019年10月30日评估价值为978700元。本院对案涉房屋启动了司法拍卖程序，但一拍、二拍皆流拍。此后，案外人白兰向本院书面提出执行异议，请求本院中止对被执行人胡天利名下位于XX路XX号1幢1-1号房屋的执行。本院于2020年7月10日分别作出（2020）渝0115执异70号、71号、72号、73号、74号执行裁定，驳回了案外人白兰的执行异议请求，案外人白兰于2020年7月21日签收本院邮寄送达的前述执行裁定。原告白兰与被告胡天利于1987年5月26日登记结婚，于2013年8月1日协议离婚，双方签署的《自愿离婚协议书》载明“位于XX路XX号4-1号住房及位于XX镇XX村X组房屋归女方所有、双方婚后经营的‘天利家具厂’经营权及所有权均归男方所有”。原告白兰举示其与被告胡天利于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》1份，载明：被告胡天利（甲方）所售房屋坐落为XX路XX号X栋X-X号房屋，成交金额为670000元，双方同意自合同签订之日起1日内向房屋所在土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，等等。原告白兰举示落款时间为2018年8月6日的《付款委托书》1份，载明：因购买坐落XX路XX号X栋X-X号房屋一套，价款670000元，特委托胡月（原告白兰与被告胡天利的女儿）于2018年8月7日8时55分通过银行转账方式给付款项。原告白兰于2018年8月6日向胡月的中国农业银行6228XXXXXXXXXXXX578账户转账650000元。胡月于2018年8月7日9时左右通过其中国农业银行账户向被告胡天利的重庆银行6221XXXXXXXX7940账户转账670000元。被告胡天利收到该款项后立即偿还了XX路XX号X栋X-X号房屋所涉银行贷款，并解除了抵押。2018年8月7日15时09分，原告白兰、被告胡天利向重庆市渝北区不动产登记中心申请对XX路XX号X栋X-X号房屋进行权属变更登记，登记类型为“因婚姻关系变更导致权利人增加或减少”，取件人为白兰，申请材料为不动产登记申请书、身份证明、土地房屋权属证书、婚姻证明、财产约定协议、土地房屋权属询异公告、询问笔录、国土部门出具的审批结果通知书或证明、附图及其他材料。另查明，原告白兰于2018年8月17日在重庆市渝北区人民法院对被告胡天利提起诉讼，要求被告胡天利协助原告白兰办理房屋过户变更登记，该院于2018年10月18日作出（2018）渝0112民初18250号民事判决，以案涉房屋被查封、事实或法律上不能履行为由，驳回了原告白兰的诉讼请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人白兰以其系案涉房屋买受人身份提出执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体到本案中，案外人白兰应当举证证明其房屋买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告白兰举示的买卖合同落款时间为2018年8月6日，通过其女儿胡月向被告胡天利转账支付670000元的时间为2018年8月7日，皆在本院查封之前。被告晏宽辩解胡月支付胡天利款项系为履行担保责任、帮胡天利偿还贷款的意见，并无事实依据，亦与该款项主要来源于原告白兰的事实不符，本院不予采信。原告白兰主张其在本院查封前因租赁已占有案涉房屋。本院认为，原告白兰称一次性支付被告胡天利210000元租金，但其举示的白蓉证明、贷款资金流向一览表等证据并不能证实该事实；同时，双方在买卖合同签订时对已付未用租金未作抵扣或者退还处理，此有违常理。原告白兰与被告胡天利在2013年8月登记离婚，根据双方的离婚协议，“天利家具厂”的经营权及所有权归被告胡天利所有，但是评估报告载明在对案涉房屋进行评估时案涉房屋系用作“天利家具批发中心”，若该“天利家具批发中心”为原告所经营，亦与双方离婚的事实不符。所以，原告白兰举示的证据不能证明其在本院查封前已占有案涉房屋的事实，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定。双方对案涉房屋签订有买卖合同，应按规定进行买卖交易变更登记。原告白兰、被告胡天利于2013年已解除婚姻关系，但在2018年8月7日却以“婚姻关系变更导致权利人增加或减少”为由申请变更登记。原告虽在相关案件中解释称按照婚姻关系变更（过户）就不需要交钱，此即使属实，仍系原告为避税而进行的主动选择。故原告因自身原因选择以“婚姻关系变更”进行产权变更登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。根据上述分析，原告白兰就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，被告胡天利在2018年7月25日收到起诉书副本后出售案涉房产，有异于通常的房产交易，被告胡天利的行为有逃避债务、转移财产的嫌疑。原告要求终结对XX路XX号X栋X-X号房屋的强制执行，解除查封措施的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定的规定，判决如下：驳回原告白兰的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告白兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 吕 巧人民陪审员 邹 颖人民陪审员 邹延康二〇二〇年十二月二十一日法官 助理 唐 菁书 记 员 陈忠晴