葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初1193号原告：熊云国，男，1961年4月14日出生，汉族，长航红光港机场职工，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住宜昌市点军区。原告：邓绍玲，女，1962年2月26日出生，汉族，无固定职业，户籍地湖北省宜昌市点军区，现住宜昌市点军区。二原告共同委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：廖芸芸，湖北民基（点军）律师事务所实习律师。一般代理。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路5号。法定代表人：李爱军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余成竹，男，1965年8月13日出生，汉族，湖北宇星置业发展有限公司执行总经理，户籍地湖北省公安县,现住宜昌市点军区。特别授权。委托诉讼代理人：李刚，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权。原告熊云国、邓绍玲与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，宜昌市中级人民法院于2019年9月5日作出（2020）鄂0592民辖189号民事裁定书，指定本案由本院审理。本院于2019年9月23日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓绍玲及其二原告共同委托诉讼代理人尚绪欣，被告宇星置业公司的委托诉讼代理人余成竹、李刚到庭参加诉讼。因受新冠疫情影响，本案扣除2020年1月23日至2020年3月29日期间的审限，同时因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。2020年8月21日，本院裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。熊云国、邓绍玲向本院提出诉讼请求：1.判令宇星置业公司立即对点军区“××星城”小区××楼××单元××编号为××的房屋为熊云国、邓绍玲申请办理房屋不动产权属登记；2.判令宇星置业公司自2016年7月31日起至2017年7月29日止，以448630元为基数，按照每日万分之二的利率标准向熊云国、邓绍玲支付逾期交房违约金（计32570.54元）；3.判令宇星置业公司向熊云国、邓绍玲支付逾期办理房屋产权登记的违约金448.63元；4.判令宇星置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年2月17日熊云国、邓绍玲与宇星置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，由熊云国、邓绍玲向宇星置业公司购买其建设的位于点军区“××星城”小区××楼××单元××编号为××的房屋一套。合同约定的房屋价款总金额为448630元，熊云国、邓绍玲已依约向宇星置业公司支付清结。按照前述合同和协议约定，宇星置业公司应当于2016年7月30日前将房屋交付熊云国、邓绍玲接收使用，并在2016年9月28日前为熊云国、邓绍玲申请办理房屋产权登记手续。但宇星置业公司直至2017年7月30日前才通知熊云国、邓绍玲接收房屋，且至今未予协助办理房屋产权登记手续，导致熊云国、邓绍玲未能获得房屋产权证书。现宇星置业公司违约事实客观存在，损害熊云国、邓绍玲的合法民事权益。按照双方合同约定，双方如有纠纷应诉至人民法院进行处理，故依法起诉，请公正判决。宇星置业公司辩称，1.宇星置业公司开发的江南星城项目延迟交房，是点军区政府行政违法，低于成本价为950名干部职工谋利造成，点军区政府应作为本案第三人参加诉讼。2.宇星置业公司为了保障项目的顺利进行，不惜起诉两级政府，唯有行政诉讼案件得到解决，包括本案在内的相关案件才能真正案结事了，省高院判决点军区政府锁定团购房违法并责令采取补救措施，本案应中止审理。3.案涉房源系安置房房源，购房价格、面积等系住房保障中心确定，本案应通知宜昌市点军区住房保障服务中心作为第三人参加诉讼。4.政府未铺设市政给水管道，是延迟交房的直接原因，构成不可抗力，根据合同约定，宇星置业公司无需承担违约责任。5.针对安置房延迟交房问题，宇星置业公司与住房保障中心、物业公司多次协商，通过多种方式、渠道弥补安置户的损失，请求法院减少或免除违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为满足辖区棚户区居民补偿安置需要，经宜昌市城市棚户区改造工作领导办公室同意，确定订购江南星城商品房用于征收安置。2015年7月31日，宜昌市点军区人民政府与宇星置业公司签订《点军区国有土地棚户区改造安置房订购合同书》，约定由宜昌市点军区人民政府向宇星置业公司订购约300套，约3万平方米的商品房。交房时间为2016年7月30日前，合同基准单价4550元/平方米，基准单价按一楼为准，每上升一层加价10元/平方米，合同总金额约1.404亿元。2015年12月22日，熊云国、邓绍玲与点军区房屋征收与补偿办公室签订了《点军区红光港机棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》。同日，熊云国与江南星城营销中心签订《江南星城房号确认单》，确定订购房号为8栋011402号，单价4650元，总价458630元，优惠折扣奖励10000元。2016年2月17日，熊云国、邓绍玲与宇星置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：熊云国、邓绍玲向宇星置业公司购买宇星置业公司位于点军区××龙××龙“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为每平方米4548.62元，总金额为448630元整；出卖人应当在2016年7月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，熊云国、邓绍玲向宇星置业公司支付了购房款448630元，宇星置业公司于2016年2月18日向熊云国、邓绍玲开具购房款收据。同时查明，2017年8月23日，江南星城8号楼1单元14层编号为011402号商品房具备交房条件，宇星置业公司在宜昌市住房和城乡建设委员会作了竣工交付使用备案。2017年7月30日，熊云国、邓绍玲领取到江南星城8号楼1单元14层011402号房屋的钥匙。另查明，2017年7月15日，宇星置业公司与宜昌市源江物业有限公司签订协议书，因宇星置业公司延期交房，对96户安置房延期交房实行减免物业费（每年物业费减半，2年合计1年物业费）的优惠政策，减免的物业费110379元由宇星置业公司于2017年12月31日前全额支付给物业公司。物业公司减半收取了熊云国、邓绍玲2017年7月30日至2018年7月29日的物业费。2017年2月起，宇星置业公司陆续向宜昌市政府、点军区政府、市住建局等部门××因××路未铺设市政供水管道影响小区供水，导致小区无法按期交房，请求相关部门协调解决。再查明，宇星置业公司与点军区政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院于2019年3月18日已作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认点军区政府锁定宇星置业公司所开发的江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法，同时责令点军区政府对违法行为采取补救措施。本院认为，熊云国、邓绍玲与宇星置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依次成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。熊云国、邓绍玲已按约支付了全部的购房款，宇星置业公司应当按约交付房屋，并申请办理该房屋的不动产权属登记。合同约定宇星置业公司应当于2016年7月30日前将商品房交付买受人使用，但实际上宇星置业公司于2017年7月30日才将商品房交付给熊云国、邓绍玲，构成违约，应当承担违约责任即自约定的房屋交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向熊云国、邓绍玲支付已交付房屋价款万分之二的违约金，具体计算为32570.54元。同时，宇星置业公司延迟办理房屋的不动产权属登记，亦应当按照已付房屋价款的0.1%向熊云国、邓绍玲支付逾期办理房屋产权登记的违约金，具体计算为448.63元。故对于熊云国、邓绍玲的上述诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋系宇星置业公司中标的300套安置房源中的一套，点军区政府及宜昌市点军区住房保障服务中心均非商品房买卖合同的当事人，基于合同的相对性原理，宇星置业公司与其他部门之间的纠纷不能作为其免责的事由，且依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故对宇星置业公司申请通知点军区政府、宜昌市点军区住房保障服务中心作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。宇星置业公司辩称延迟交房直接原因系政府未铺设市政给水管道，属于不可抗力，本院认为其不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不构成不可抗力，且宇星置业公司作为专业房地产开发商，应当对影响交房的因素进行充分考量，本案交房日期系双方明确的日期，且宇星置业公司向有关部门反映因五龙一路未铺设市政供水管道影响小区供水时，已超出合同约定的交房日期，故该辩称意见本院不予采信。宇星置业公司辩称其已通过多种措施、多种方式弥补安置房买受人因迟延交房造成的损失，违约金应当减少或免除的意见，因熊云国、邓绍玲已举证证实宇星置业公司所谓的优惠措施实际系对安置户的购买江南星城住宅的优惠条件，宇星置业公司的证据无法证实双方已对宇星置业公司延迟交付房屋的损失赔偿问题达成一致，故该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，判决如下：一、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内为熊云国、邓绍玲“江南星城”小区8号楼1单元14层编号为011402号的房屋申请办理房屋不动产权属登记；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向熊云国、邓绍玲支付逾期交房违约金32570.54元；三、湖北宇星置业发展有限公司本判决生效之日起五日内向熊云国、邓绍玲支付逾期办理房屋产权登记的违约金448.63元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费625元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  韩傲婕