河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初3402号 原告：张福，男，1987年10月11日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：何东，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者。 被告：邢蕊，女，1987年7月5日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 原告张福与被告邢蕊确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福的委托诉讼代理人何东、被告邢蕊的委托诉讼代理人郑赵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张福诉称，2019年9月2日，原告因自身资金需要向唐山开尔典当有限公司借款259000元，唐山开尔典当有限公司提出以原告名下唐山市丰润区的房产做抵押，并要求将房产先过户到被告邢蕊名下。邢蕊系唐山开尔典当有限公司的监事。原告因借款急用，便于2019年9月2日将原告的房产过户到被告邢蕊名下，后由唐山开尔典当有限公司 -2- 的会计董立英在2019年9月3日将259000元出借款转给原告。原告按照唐山开尔典当有限公司的要求每月还款7000元，还款转至指定的申宏书名下账户，原告至今已经还款11个月，共计还款77000元。2020年8月7日，被告通知原告要收房，并乘原告外出办事不在家，强行将原告正在居住的丰润区房屋的锁具拆除、更换，致使原告有家难回，至今在外流浪。原告多次找到被告，要求被告拆除锁具返还房屋并将原告的房产手续变更回原告名下，但是被告一直无理拒绝。原告认为被告以“房屋买卖”掩盖“民间借贷”关系，违反了《合同法》、《物权法》、《担保法》及其他相关的法律规定，为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1、确认原被告双方不存在房屋买卖关系，双方于2019年9月2日签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还唐山市丰润区的房产；3、被告赔偿经济损失10000元；4、被告承担本案全部的诉讼费用。 被告邢蕊辩称，1、原告张福陈述与事实不符，房地产转让合同是双方真实意思表示，是双方自愿达成的房屋买卖协议，与原告陈述的其他方并无关联。2、房地产转让合同签订后，我支付了原告全部购房款，并已经向税务部门缴纳了相关契税等，原告张福也已经配合我办理了房产过户登记相关手续，我是该涉案房屋的合法所有权人。3、我所买房屋之所以现在还由原告居住，系原 -3- 告张福将房屋卖给我后，又提出是其母亲给他买的这个房子，考虑母亲的心情，请求我将该房屋先别装修居住，给他留一年的时间，他可以付高额租金弥补我的损失，一年后以原房价再买回。如中途没有能力支付租金或到期没能力买回，再为我腾房。经协商，双方达成以月租金7000元的价格由我将所购房屋租赁给张福，如张福在一年内按期足额及时交付租金，期满我可以按280000元原价款将该房屋再卖给张福。协议达成后，双方签订了房屋租赁合同。但张福不仅没有支付完毕房屋租金，更没有向我申请回购房屋。因此，原告张福陈述均不能成立，我收回使用权，享有涉案房屋的所有权并无争议，并且我将提起排除妨碍诉讼，要求原告张福搬离涉案房屋。综上，原告张福的诉请无事实及法律依据，应驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，2019年9月2日，原告张福（转让方）与被告邢蕊（受让方）签订房地产转让合同，原告将其名下坐落于唐山市丰润区房屋转让被告。房地产转让合同中约定：1、转让房地产基本情况：房地产坐落：25-106-5-201；不动产权证书证号：冀（2019）丰润区不动产权第0006191号；建筑面积：56.07平方米；建筑结构：混合；用途：成套住宅；产权性质：私有房产；土地使用权性质：国有；取得方式：出让。2、该房地产转让双方申报的价格为：人民币280000元。3、上述房地产办理转让手续所需交纳的费用，由双方按有关 -4- 规定交纳。同日，被告邢蕊（出租方）与原告张福（承租方）签订房屋租赁合同，被告将上述房产出租给原告使用。房屋租赁合同中约定：1、出租房屋位于丰润区，出租房屋面积：56.07平方米。2、该房屋租赁期共1年，自2019年9月2日起至2020年9月1日止。租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。3、该房屋租金为84000元每年。租金支付方式为先付租金，半年后入住，租金为月付。4、承租方于本合同签订时向出租方支付租金21000元，以后租金于每次支付期限的到期前1个月支付。当日，被告邢蕊向原告张福出具声明一份，内容为“本人郑重声明，张福（身份证号：1302061987××××××××）在2020年9月2日前将房款以及租金全部归还本人，本人将无条件配合其过户（对方原因造成不能过户，或政府机关原因造成的不能过户，以及非可抗等因素造成的不能过户除外）。注：此租金须按月支付，如逾期交租金，逾期超过五日（累计超过五日）此声明作废，特此声明。声明人：邢蕊日期：2019.9.2”。 2019年9月2日，原告向被告出具收条一张，内容为“今收到卖房款现金21000元（贰万壹仟元整），银行转账259000元整（贰拾伍万玖仟元整），合计280000元（贰拾捌万元整）。收款人：张福日期：2019年9月2日”2019年9月3日，被告邢蕊的母亲董立英由其账户向原告账户汇款259000元。原被告均认可收条中的21000元并未实际交付现金，被告称是原告用3个月房屋 -5- 租金抵顶的购房款。原告称是被告以280000元为借款本金预先扣除了3个月的利息。 2019年9月3日，原被告就上述房产办理了过户登记手续，新的不动产权证编号为冀（2019）丰润区不动产权第××号，权利人为邢蕊。过户后，该房产一直由原告居住使用。原告分别于2019年12月1日、2020年1月1日、1月31日、2月29日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日向被告指定的申宏书名下账户汇款，每次7000元。原告称申宏书是唐山开尔典当有限公司员工，其支付的是借款利息。被告予以否认，称申宏书系其表姐，申宏书的银行卡由其使用，原告支付的是住房租金。 2020年6月2日，董立英名下账户向原告账户汇款27750元。同日，原告向被告出具收条一张，内容为“今收到卖房款现金2250元（贰仟贰佰伍拾元整），银行转账27750元整（贰万柒仟柒佰伍拾元整），合计30000元（叁万元整）。收款人：张福日期：2020.6.2”被告称双方签订房屋买卖合同后原告一直认为房价过低，所以再次向原告支付30000元购房款，该款项支付后，原告表示不再买回房子。原告不予认可，称其只收到转账的27750元，未收到现金2250元，该2250元作为借款利息预扣了。 原告称被告邢蕊、董立英、申宏书是唐山开尔典当有限公司员工，其与开尔典当公司签订过借款合同，案涉购房款实际为出借款，唐山开尔典当有限公司的人向其催要过借款，并在其住宅 -6- 房门上粘贴过催款通知书。原告提交催款通知书和录像予以证明。被告称其在唐山开尔典当有限公司任监事，董立英、申宏书不是典当公司员工，其与原告买卖房屋是双方个人行为，与唐山开尔典当有限公司无关。原告提交的催款通知书显示借款数额为230000元；录像中的人其不认识，均与本案不具有关联性。原告称被告方人员到其家中催款，恐吓其家人，在其家门上涂漆、毁坏门锁，要求赔偿损失10000元，被告予以否认，原告未提交证据证明。 上述事实有当事人的陈述、书面材料、声明、通知书、不动产权证、房地产转让合同、银行账户明细、转账账单、照片、税票、收据、房屋租赁合同、银行打款凭证、户口页、录像等证据在卷佐证。 本院认为，首先，被告并未实际查验过房屋现状，即与原告签订房屋买卖合同。其次，原告作为房屋转让方，在未收到购房款的情况下即向被告出具了收取购房款的收据。其三，原被告间交易的购房款显著低于案涉房产同地段同楼层相关房产的市场价值。其四，原被告在签订房屋转让协议的同时又签订房屋租赁合同，约定房屋继续由原告居住并按月支付租金，租金数额为同地段同楼层房屋租金近7倍。其五，被告作为房屋的购买方，在签订房屋转让协议后又向原告出具声明，允许原告回购房屋。上述情形与正常房屋买卖交易行为不符。由此可以认定原被告间实为 -7- 民间借贷关系，原告支付的房屋租金实为借款利息，房屋租赁期间实为借款期间。原被告签订房屋转让合同及办理房产过户系虚伪意思表示，真实目的是用房产为被告借贷债权的实现提供担保。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原被告签订房屋转让合同即非双方真实意思表示，亦违反法律禁止流押的强制性规定，应认定原被告签订的房屋转让合同无效。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，对原告要求被告返还案涉房产的诉请予以支持。原告亦应向被告返还以购房款名义收取的借款。关于借款数额。案涉2019年9月2日收款280000元的收条中，原告实际收到出借款259000元，21000元为预先在本金中扣除利息的，故认定该收据的借款为259000元。案涉2020年6月2日收款30000元的收条中，原告主张实际只收到银行转账款27750元，其余2250元为预扣利息。结合本案案情和被告提交的银行转账凭证，本院对原告的主张予以采信。综上，原告实际向被告借款286750元，应予以返还。 原告主张其与唐山开尔典当有限公司签订过借款合同，案涉购房款与该借款相关联。被告予以否认，原告提交的催款通知书 -8- 无唐山开尔典当有限公司印章，且所载数额与案涉数额不符；录像内容也不足以证明与本案具有关联性，故对该组证据不予采信，对原告的主张不予认定。原告主张被告方人员向其催债，恐吓其家人，毁损其财物，要求赔偿损失10000元，被告予以否认，原告未提供证据予以证明，对其该项诉请不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告张福与被告邢蕊于2019年9月2日签订的房地产转让合同无效； 二、被告邢蕊于本判决生效后十日内协助原告张福将唐山市丰润区房屋［不动产权证编号冀（2019）丰润区不动产权第××号］恢复登记到原告张福名下； 三、原告张福于本判决生效后十日内返还被告邢蕊借款286750元； 四、驳回原告张福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 -9- 案件受理费5786元，减半收取2893元，由原告张福、被告邢蕊各负担1446.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈坤 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张路