云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1898号上诉人（原审被告）：大理苍海房地产开发有限公司，住所地大理市大理镇三塔北路（苍海高尔夫球场内）。法定代表人：蔡卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈代忠，男，1975年2月16日生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理苍海房地产开发有限公司（以下简称“苍海公司”）因与被上诉人陈代忠商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苍海公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2019年5月8日向上诉人发出催告函，要求上诉人在90日内向其交付房屋，否则将依法解除合同，此后，上诉人未能按被上诉人催告内容向被上诉人交付房屋，同时，被上诉人亦未继续向上诉人主张亦或是发出任何交房催告通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人解除权因其于2019年5月10日向上诉人发出过一次催告后再无任何主张，且其起诉时间为2020年6月23日，其解除权已灭失。一审判决确认被上诉人的解除权于上诉人收到催告函后三个月发生，即2019年8月11日，上诉人应于解除权发生之日起一年内行使，截止起诉之日解除权并未消灭，明显与该条款的释义不符。一年的解除权期限指的是在没有任何催告函的情况下，解除权的行使期限是一年。被上诉人发了催告函，从发函时起拥有了解除权，法定行使解除权的期限只有三个月，被上诉人行使解除权必须要在催告上诉人后三个月内行使，否则解除权消灭，一审判决适用法律错误，《商品房购销合同（预售）》依法不能解除。被上诉人解除权灭失，仅能依照《商品房购销合同（预售）》约定主张违约责任，违约金只能依据合同约定计算。补充协议约定，被上诉人必须在知道或应当知道解除合同事由七日内向上诉人发出书面解除合同通知，如果逾期没有发出书面解除合同通知书，视为被上诉人放弃解除合同的权利。从被上诉人向上诉人发催告函等行为已经可以看出其已经知晓解除权，但没有直接发出解除合同通知，被上诉人已经放弃了解除合同的权利。违约金只能是一笔，不能区分合同解除前和后，合同已经解除再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算违约金，没有合同约定，也没有法律规定。陈代忠辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。被上诉人解除权并未消灭，涉案合同应依法解除。《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》约定应当于2018年12月30日交付房屋，但上诉人未按期交付。被上诉人于2019年5月8日向上诉人邮寄《催告函》并给予3个月交付房屋的合理期，告知上诉人在90天之内仍不能交付房屋的，被上诉人将行使法定解除权。上诉人于2019年5月10日收到《催告函》后未作任何回复，没有履行交付房屋的义务，也没有通知被上诉人行使解除权，故被上诉人的解除权于上诉人收到《催告函》的三个月后即2019年8月11日发生，被上诉人在解除权发生之日起一年内行使，截止起诉之日并未消灭，被上诉人行使解除权有事实和法律依据。合同解除后上诉人应当返还被上诉人支付的购房款160万元并支付违约金。一审判决按照合同约定计算的违约金合理，若上诉人一直未返还被上诉人购房款，其应当支付被上诉人的实际损失，支付资金占用利息，故一审判决以1600000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金合理。陈代忠向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》；二、判令被告返还原告购房款1600000元；三、判令被告向原告支付违约金480000元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月28日，原、被告签订了《商品房购销合同（预售）》，约定由原告购买被告开发预售的商品房，房号为“苍海·云境（大理苍海高尔夫一期二组团B）（一）”12单元-1-1层1-12-2号。合同约定，该商品房总价款为1600000元，房屋套内建筑面积为53.32㎡；被告应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房；第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，约定自本合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原、被告双方另行签订了补充协议，约定主合同及本补充协议生效后，出卖人、买受人双方任何一方无法定或约定理由解除买卖合同的，除双方另行达成一致意见外，违约解除方应按房屋总价款的30%向对方支付违约金，若违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当予以补足；买受人依据买卖合同和补充协议要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事由发生之日起7日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除，否则，视为买受人放弃解除合同的权利；买卖双方中的一方向另一方以发出解除通知的方式行使合同解除权的，如收到解除合同通知的一方对解除合同没有异议，应当在收到解除合同通知后的一个月内向本合同约定的管辖法院以诉讼的方式提出，否则视为对解除合同无异议。原告按约向被告支付购房款160万元。2018年12月30日，交房期限届满，被告未能按照约定交付房屋。原告于2019年5月8日向被告发出催告函，告知其如90日内仍不能交付房屋的，原告将行使法定解除合同的权利；如被告因不可抗力导致逾期交房，可将相关证明材料寄至原告，经原告确认后可将交房时间据实顺延。被告于2019年5月10日收到催告函后未作回复，亦未交付房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。原告已按照合同约定支付了全额购房款160万元，被告亦应履行按时交付房屋的义务，被告辩称迟延交付系因不可抗力导致，股东利益纠纷与洱海保护均不属于不可抗力的范围，该意见不予采信。原告与被告签订的《合同补充协议》中关于行使合同解除权的约定对原告方显失公平，不予采信。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告于2019年5月10日收到原告要求其履行交付房屋义务的催告函，被告在催告后三个月内仍未履行，也未通知原告行使解除权，故原告的解除权于被告收到催告函后三个月发生，即2019年8月11日，原告应于该解除权发生之日起一年内行使，截止起诉之日，该解除权并未消灭，故原告请求解除案涉商品房预售合同及其补充协议，予以支持，合同已于被告收到催告函后三个月，即2019年8月11日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告主张被告支付迟延交房的违约金，亦予以支持，但违约金自约定交房日至合同解除日应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数计算（160万元×0.01%/天×224天=35840元），合同解除日后的违约金以160万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至被告实际返还购房款160万元止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、原告陈代忠与被告大理苍海房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》于2019年8月10日解除；二、被告大理苍海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈代忠购房款160万元；三、被告大理苍海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈代忠违约金35840元，并承担以160万元为基数，自2019年8月11日起至实际返还购房款160万元止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；四、驳回原告陈代忠的其他诉讼请求。案件受理费23440元，减半收取11720元，由原告陈代忠负担2503元，由被告大理苍海房地产开发有限公司负担9217元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人苍海公司与被上诉人陈代忠于2017年10月28日签订的《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。陈代忠按照合同约定支付了全额购房款160万元，苍海公司须在合同约定交付之日即2018年12月30日前向陈代忠交付房屋，但苍海公司未能按期交付。首先，关于陈代忠是否享有解除权的认定。陈代忠与苍海公司签订的《商品房购销合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方（苍海公司）按每天100元向乙方（陈代忠）支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。《合同补充协议》第十一条第2项约定“买受人依据买卖合同和本补充协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日起7日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同即行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利”。在双方签订的合同与补充合同中，对买受人一方享有解除权的约定相互矛盾。同时，《合同补充协议》第五条第（一）款对逾期付款的违约责任进行补充约定“若买受人任何一次逾期付款超过90日的，出卖人有权单方解除合同……”，苍海公司作为提供格式条款合同的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，商品房买卖作为大额商品交易，逾期交房会导致买受人的交易风险加大，补充协议约定的7日解除权行使期限明显与商品房交易实际不符，对买受人一方显失公平，故陈代忠依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条的规定享有法定解除权，本院予以认定。其次，关于解除权发生之日的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第一款系对《合同法》第九十四条第（三）项规定的“合理期限”补充解释为3个月，即守约方催告违约方履行合同义务的期限为三个月。陈代忠于2019年5月8日向苍海公司邮寄《催告函》并要求90日内及时交付，苍海公司于2019年5月10日收到《催告函》，且未在3个月期限内履行合同义务，履行期限届满后，陈代忠享有解除合同的权利，该解除权的行使期限自解除权发生之日即2019年8月11日起计算，一审认定陈代忠的解除权于苍海公司收到《催告函》后三个月发生并无不当。最后，关于解除权行使期限的认定。《解释》第十五条第二款规定了两种解除权的行使期限。第一种是在解除权发生后，违约方催告解除权人行使解除权的，解除权人应当在对方当事人催告后的次日起3个月内行使解除权，期限届满未行使的，解除权消灭；第二种是违约方不催告解除权人行使解除权的，解除权人应当在解除权发生之日起1年内行使。守约方催告违约方在合理期限内履行合同义务，与违约方催告守约方行使解除权系不同概念的法律事实，二者不能混淆。陈代忠享有的解除权自2019年8月11日发生后，苍海公司未向陈代忠发送行使解除权的催告，陈代忠享有的解除权应当在解除权发生之日即2019年8月11日起1年内行使，陈代忠于2020年6月23日以起诉的方式行使解除权，截止起诉之日，该解除权并未消灭，一审判决《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》于2019年8月10日解除，苍海公司退还陈代忠购房款1600000元，符合法律规定。一审根据双方合同约定以及合同履行的实际情况，确定违约金的计算方式并无不当，判决苍海公司支付陈代忠违约金35840元，并承担以160万元为基数，自2019年8月11日起至实际返还购房款160万元止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金并无不当。苍海公司以陈代忠解除权消灭为由，要求驳回其一审诉请的上诉请求，与相关法律、司法解释的规定相悖，本院不予支持。综上所述，大理苍海房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23440.00元，由上诉人大理苍海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  杨晓钟审判员  谷荣华二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨 娅