北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初37459号原告：北京铭浩宇物业管理中心，住所北京市海淀区北坞村路×号20号楼。法定代表人：高婕，总经理。委托诉讼代理人：姚莉祥，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽学，北京市铭达律师事务所实习律师。被告：城市公共艺术研究中心，住所北京市朝阳区望京东路8号锐创国际中心2号楼1910。法定代表人；吴鹤林，主任。委托诉讼代理人：龚慧，北京市戎联律师事务所律师。原告北京铭浩宇物业管理中心（以下简称铭浩宇中心）与被告城市公共艺术研究中心（以下简称城市艺术中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭浩宇中心之委托诉讼代理人姚莉祥、刘丽学，被告城市艺术中心之委托诉讼代理人龚慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭浩宇中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认我中心与城市艺术中心双方签订的《北坞创新园物业服务协议》于2020年5月15日解除；2、请求判令城市艺术中心向我中心支付2020年3月1日至2020年5月15日期间欠缴物业费136702.87元及其逾期缴纳违约金5194.71元，以上共计141897.58元；3、求判令城市艺术中心向我中心支付自2020年3月1日至2020年5月15日期间欠缴物业费及逾期缴纳违约金的利息（以第2项欠缴物业费及逾期违约金为基数，自2020年5月15日起计算至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。暂计算至2020年7月20日为人民币1002元；4、城市艺术中心承担本案诉讼费。现撤回诉讼请求第2项要求支付违约金5194.71元及撤回第3项诉讼请求。事实和理由：城市艺术中心与四季嘉诚物业服务集团北京新兴聚力投资管理有限公司（原北京市新兴聚力投资管理有限责任公司，于2016年3月18日名称变更，以下简称“新兴聚力”公司），于2014年2月28日签署《北坞创新园租赁合同》，约定城市艺术中心承租使用位于北京市海淀区北坞村路×号北坞创新园中区×1号楼房屋。同日，铭浩宇中心、城市艺术中心双方签署了《北坞创新园物业服务协议》（以下简称为“《物业服务协议》”），约由我中心全权负责城市艺术中心上述租赁房屋的物业管理；期限自2014年3月1日起至2024年2月28日止。《物业服务协议》第二条详细约定了城市艺术中心在服务期间内所应承担的物业费、取暖费、制冷费、水电费等具体支付标准及期限；第五条第1款约定若城市艺术中心未按期缴纳上述各项费用，应每日按迟延缴纳金额的万分之五向我中心缴纳违约金，逾期超过30日的，我中心即有权单方解除合同。上述合同签订后，我中心严格按照合同约定内容履行了各项义务，并为城市艺术中心提供了完善的物业管理服务。依据《物业服务协议》，物业费按年支付且城市艺术中心应于每个支付周期前10日（即每年2月20日）向我中心支付。但城市艺术中心自2020年起，陆续停止缴纳物业费用，经我中心多次催缴后，仍拒绝履行义务。2020年5月15日、2020年5月19日，双方就《物业服务协议》解除及后续还款事宜进行开会协商，且城市艺术中心确认其与新兴聚力《北坞创新园租赁合同》以及与我中心《物业服务协议》于2020年5月15日解除，此外其余事项协商未果。此后，我中心通过各种方式与城市艺术中心沟通、催收欠缴的物业费用，但城市艺术中心对此始终置之不理，至今无果。城市艺术中心辩称，我中心与北京星座物业管理有限公司于2019年11月就涉案房屋签订合作协议，我中心与铭浩宇中心签订的物业服务协议中的权利义务已经全部转让星座公司。今年发生新冠疫情，有不可抗力，招租很困难，没有租客也无法收取物业费。根据最高人民法院发布的涉疫情案件办理的指导意见，其中表述为因疫情导致经营困难可以减免责任。铭浩宇中心没有实际损失，除了资金占用的利息外，合同约定了违约金过高，应当酌减。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年2月28日，铭浩宇中心（甲方）与城市艺术中心（乙方）签订《北坞创新园物业服务协议》，约定：甲方全权负责北京市海淀区北坞村路×号北坞创新园的物业管理，乙方租赁北坞创新园中区×1号楼，总建筑面积5995.74平方米。协议期限自2014年3月1日至2024年2月28日止。乙方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向甲方缴纳物业管理费（此费用不含用户自用电费、水费、电话费、网络费、制冷费、取暖费等），物业费收费标准为人民币0.3元/建筑平方米/天。甲方可以根据市场价进行调整。乙方应于2014年3月1日前将年物业费656533.53元及物业保证金（相当于三个月物业费）人民币164133.38元共计人民币820666.91元。随同租金一次性支付甲方，并按甲方的要求办理各项入驻手续。办完上述手续后，方可入驻使用。物业费为年付，计人民币656533.53元。本协议终止后10日内，并在乙方无违约的情况下，由甲方无息退还给乙方物业费保证金164133.38元。若乙方在协议期内违约并给甲方造成经济损失，则甲方有权在物业费保证金中扣除相应损失费或违约金，并书面通知乙方。若物业费保证金不足以抵违约金时，甲方有权继续向乙方追缴。乙方应于每个支付周期前10日将下次物业费按时交到甲方或甲方指定银行账号。违约责任：乙方未能按期缴纳各项费用，乙方须按延迟缴纳天数的每日万分之五向甲方缴纳滞纳金。超过30日未付，则甲方有权解除与乙方签订的物业管理协议，乙方的物业费保证金甲方不予退还，并停止一切直接、间接物业服务。上述协议签订后，双方履行合同。城市艺术中心缴纳物业费至2020年2月28日后，未再交纳物业费。2020年5月15日，铭浩宇中心以城市艺术中心违约为由，通知城市艺术中心解除双方签订的《北坞创新园物业服务协议》，城市艺术中心认可双方协议于该日解除。经核对，双方确认城市艺术中心共欠付铭浩宇中心2020年3月1日至2020年5月15日物业费136702.87元。城市艺术中心主张已经将《北坞创新园物业服务协议》项下的权利义务概括转让给北京星座物业管理有限公司，铭浩宇中心对此不予认可。城市艺术中心未提交证据证明其主张的权利义务概括转让经过铭浩宇中心的同意。城市艺术中心主张其有物业保证金164133.38元可用于抵扣，铭浩宇中心称虽双方协议约定保证金，但城市艺术中心实际并未缴纳，城市艺术中心未提交证据证明其实际缴纳了上述保证金。本院认为，铭浩宇中心与城市艺术中心签订的《北坞创新园物业服务协议》为双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效，双方应依约行使合同权利，履行合同义务。城市艺术中心未按合同约定支付2020年3月1日至2020年5月15日物业费136702.87元，已经构成根本违约，铭浩宇中心以此为由于2020年5月15日解除双方协议并要求城市艺术中心支付上述物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。城市艺术中心未提交证据证明其主张的协议项下的权利义务概括转让经过铭浩宇中心同意，亦未提交证据证明其实际缴纳物业保证金，本院对其上述辩称均不予采信。城市艺术中心以涉疫情为由要求减免物业费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京铭浩宇物业管理中心与城市公共艺术研究中心签订的《北坞创新园物业服务协议》于二〇二〇年五月十五日解除；二、城市公共艺术研究中心于本判决书生效后七日内，支付北京铭浩宇物业管理中心二〇二〇年三月一日至二〇二〇年五月十五日物业费十三万六千七百零二元八角七分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一千五百一十七元，由城市公共艺术研究中心负担，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  唐铸二〇二〇年十二月三十日书记员  宋窈