广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24684号原告：邓耀文，男，1960年9月17日出生，香港特别行政区居民；委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，广东文迪律师事务所律师。被告：张寥，男，1970年12月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：魏桂芳，男，1970年11月11日出生，汉族，住江苏省高淳县。原告邓耀文与被告张寥、魏桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨宇鹏，被告张寥、魏桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓耀文向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告腾退涉案房屋（位于广州市越秀区庙前直xxx号）；2.两被告连带支付逾期腾房占用使用费人民币40102元（自2019年5月1日至实际腾退之日止，按被告魏桂芳租金的双倍即40102元/月的标准计算，暂计至2019年6月1日，共1个月）；3.被告张寥支付拖欠的租金人民币578000元（自2017年12月起止2019年4月的租金，共17个月，按34000元/月的标准计算）。后原告当庭明确诉讼请求为：1.两被告立即向原告腾退涉案房屋（位于广州市越秀区庙前直xxx号一楼以及xxx、xxx的三楼全层）；2.两被告连带支付逾期腾房占用使用费人民币40102元（自2019年5月1日至实际腾退之日止，按被告魏桂芳租金的双倍即40102元/月的标准计算，暂计至2019年6月1日，共1个月）；3.被告张寥支付拖欠的租金人民币578000元（自2017年12月起止2019年4月的租金，共17个月，按34000元/月的标准计算）。事实和理由：原告是越秀区庙前直xxx、xxx房屋产权人，原告与被告张寥就越秀区庙前直xxx、xxx房屋签订的租赁合同自2019年4月30日期满，原告已依约交付上述房屋，但被告张寥仍拖欠2017年12月至今的租金，后被告张寥又将涉案房屋转租给被告魏桂芳，租期自2016年7月1日至2019年6月30日止。原告在2018年10月向被告张寥发出通知，告知其不再续租涉案房屋。后原告又在2019年3月27日向被告魏桂芳发出不再续租的通知的邮件，该邮件已被被告签收。现因两被告仍未向原告腾退涉案房屋，并由被告魏桂芳实际占用，故提起本案诉讼。被告张寥辩称，不同意原告的第一、二项诉讼请求，张寥一直没有住在涉案房屋，其在2019年3月份已经向被告魏桂芳发函要求其腾空，但被告魏桂芳一直没有腾空，该发函被告张寥也抄送了给原告；且被告魏桂芳从2019年2月份至今没有向被告张寥支付租金。原告主张的占用使用费计算标准过高，被告张寥向原告承租xxx、xxx整栋的租金为34000元/月，现在被告魏桂芳占用的面积只有整栋楼的三分之一，被告张寥认为应该按照34000元/月除以3计算占用使用费；针对原告提出的诉讼请求3，被告张寥已经不记得向原告交租的情况，但原告收租是一个银行卡收租，被告张寥要求原告提供该银行卡收租的明细清单，愿意按照该银行卡收租的情况向原告支付拖欠的租金。被告魏桂芳答辩称，请求驳回原告对被告魏桂芳的全部诉请。第一，被告魏桂芳只与被告张寥签订租赁合同，承租署前路xxx，合同约定租赁第一阶段是从2016年7月1日至2019年6月30日，原告无权要求被告魏桂芳搬离。原告对于被告张寥将涉案房屋转租给被告魏桂芳知情，并配合办理了临商登记备案，而且是不低于六年的租赁期。当时被告张寥口头告知先以三年租期出租，期满后再续租，被告魏桂芳为承租房屋支付了转让费十万元，设计费、装修费贰拾柒万元，因行业特殊性，在广州各区各街道宣传和推广均以承租房屋的物业地址为业务办理处，因此请求判令被告魏桂芳继续租赁署前路xxx一楼、三楼，或者承租xxx一楼，如原告不予协商，也应与被告张寥共同赔偿转手费、装修费二十万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：根据《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年8月27日）显示：东山区庙前直xxx、xxx房由原告一人全部所有，使用性质为居住用房，建筑面积为389.16平方米。2016年4月11日，原告与被告张寥签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告张寥承租庙前直xxx、xxx房，租赁期限从2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金为34000元，被告张寥在每月第5日前按现金转账方式交付租金给原告。被告张寥交纳68000元作为合同保证金，原告应在租赁期满或者解除合同之日将保证金本金无息退回被告张寥。第三条“被告张寥的权利和义务”约定：1依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，被告张寥须按当月租金金额的0.5%向原告支付违约金。逾期超过15天，原告有权终止本合同，并没收被告张寥所交的合同保证金及追讨一切欠费和相应的法律费用及损失。2.租赁期内，经原告书面同意被告张寥方可将房屋分租或合租，但不能将该房屋整体转租，但被告张寥与第三方（次承租方）的合同条款不能与本合同有任何冲突及抵触，且租赁期限不得超过本合同的租赁期限。被告张寥必须将第三方（次承租方）签订的租赁协议交原告审核、存档，原告承诺对该等租赁协议内容保密。原被告双方在租赁期间提前解除合同的，被告张寥必须将与次承租方的租赁关系（包括但不限于签定的合同、协议、保证金一同移交予原告）。3.被告张寥将该房屋分租给第三方（次承租方）使用的，除须经原告书面同意外，必须符合相关法律法规的规定。被告张寥必须保证次承租方的租金不能低于本合同所签定的实际平均租金。4.未经原告书面同意不得更改房屋使用用途。否则原告有权主动解除本合同，收回房屋并要求被告张寥赔偿相应的损失。如经原告书面同意被告张寥可将该房屋更改其他经营用途，但必须在保证原告经济利益不受损失及符合政府有关部门批准的情况下。由被告张寥自行办理相关变更手续及支付相应的费用，原告需配合提供相关资料。10.租赁期届满，被告张寥应将该房屋完好交还给原告；如被告张寥将该房屋分租经第三方（次承租方）的，被告张寥必须保证次承租方亦一并将承租部位完好交还原告。被告张寥如需继续承租该房屋，应提前3个月与原告主动协商。原告书面同意的，在新的出租条件下，被告张寥享有优先承租权，双方必须另行签订合同。11.租赁期届满，原告与被告张寥未续签合同且原告要求收回该房屋，被告张寥及次承租方逾期不交出该房屋的，原告除限期被告张寥及次承租方迁出外并有权要求被告张寥补交占用期租金。第八条其他约定：2．合同期满或者双方协商提前终止合同时，被告张寥须还原原告交楼时的原样或协议保留，不得故意损坏结构及装修。第十一条约定，原告与被告张寥按本合同约定之联系地址向对方以快递方式或该房屋现场签收方式递交文件或通知，以实质性通知当天或签收日期为准，视为送达。2016年4月29日，原告邓耀文在广州市番禺公证处签署《委托书》并办理了公证手续（公证书号：（2016）粤广番禺第14051号），委托内容为：“邓耀文作为东山区庙前直xxx、xxx的房屋权属人及土地使用权人，委托被告张寥为其合法代理人代表执行和处理下列事项：一、有权办理出租该房屋的有关手续，并收取租金和按金，代缴代收该物业出租收取的有关费用；二、办理庙前直xxx、xxx房屋住宅改商业之手续；三、代办供水、供电、煤气、有线电视、电话、宽带等专门过户手续。代为缴交或代收相关费用；上述委托事项，受委托人均无委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我均予以承认。此委托书有效期为至二〇一九年四月三十日止。”2016年6月20日，被告张寥以原告邓耀文的代理人名义与被告魏桂芳、案外人广州裕丰咨询顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：经中介方促成，出租方与承租方就房屋租赁事宜于2016年6月20日签订本合同，各方均应严格遵守。第一条：出租方同意将坐落于东山区庙前直xxx号（一楼及三楼含天台）（下称“该物业”）出租给承租方；该物业房地产权证（以房地产权证或商品房预售合同载明的面积为准，如有误差不影响本合同继续履行）；若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》。第二条“租赁条件”：1.租期：2016年7月1日起至2019年6月30日止，免租期自2016年7月1日起至2016年7月31日止，免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年6月30日。2.押金：人民币伍万壹仟元整。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。3.租金：每月壹万柒仟元整（￥17000元），租金从第二年其递增3%，第三年递增5%。4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费（如有）、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订三天内向出租方支付；②处首月租金外，租金按约结算并逐月支付，承租方应于每月五日前向出租方支付当月租金；……第三条：租金等款项以现金或转账支付方式。出租方指定收款账户如下：户名张寥，开户行工商银行，账号62×××52。承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款。第五条“承租方义务”：1.合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金且不作任何赔偿。3.除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建；不得转租、分租或与他人互换房屋使用；不得改变房屋用途；不得对该物业进行装修。否则，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。4.合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。第七条：如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿；若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理。第十二条：三方约定的其他事项：承租方租赁本物业用于开办公司、民非机构，出租方应配合办理手续；出租方应在租期届满前五个月续委托权；承租方在租赁期满有优先承租权。开办公司及机构因经营等引起的纠纷与出租方无关。出租方承诺十五天内办理临商备案手续等证明。对于上述租赁合同中“出租方应在租期届满前五个月续委托权”，被告张寥称是指对公证书中张寥代理原告办理出租房屋的委托代理权限进行续签，被告魏桂芳对此予以确认，同时被告魏桂芳在签订《房屋租赁合同》时清楚知道被告张寥的委托代理期限，签约时被告张寥向其出示了（2016）粤广番禺第14051号公证书，但被告张寥没有向其出示原告邓耀文与被告张寥签订的房屋租赁合同，因为需要长期租赁涉案房屋，才在合同中约定在租期届满前5个月被告张寥续委托权以便继续与被告魏桂芳签订租赁合同。为此，被告魏桂芳（乙方）提交了一份与案外人蔡泽鑫（甲方）签订的《转租协议》，内容为：1、甲方同意将甲方与业主签订的《商铺租赁合同》项下的租赁场地转租给乙方，乙方向甲方支付定金人民币2000元；2甲方承诺，其有权转租上述《商铺租赁合同》项下的租赁场地，业主同意按以下条件直接与乙方或乙方指定的公司或者其他组织（以下合称“乙方”）签署《租赁合同》：（1）甲方安排乙方于2016年6月25日前与业主签署《租赁合同》；（2）业主应同意与乙方签订不低于六年的租约，并给予乙方一定时间的免租期；（3）业主应配合乙方办理开办公司同时开办基金会以及民非组织，并协助办理相关登记手续；（4）每月租金人民币17000元，首付两按一租。3、乙方向甲方支付人民币75000元顶手费，甲方将附件所列物品转让给乙方，乙方在与业主签订正式租赁合同次日支付至甲方附件所列账号，已付的定金从顶手费中抵扣。如甲方无法安排业主转租的按定金十倍赔付乙方等。附件1：顶手费包括的物品：1、十二台空调；2、一台冰箱；3、一个打印件；4、一台电脑；5、部分家私家具。原告邓耀文对该份转租协议不予认可，主张其与转租人蔡泽鑫不存在任何授权或追认，属于无权代理。被告魏桂芳同样明知签约相对方并非业主，但并没有对其中的业主承诺进行任何的核实，未尽合理的注意义务，应自负后果。被告张寥对该份转租协议也不予认可，上一手租户是一个教育机构，蔡泽鑫仅是管理该教育机构的员工，且被告张寥与上一手租户的合约已经到期，不清楚蔡泽鑫为何与被告魏桂芳签订转租协议。庭审中，原告邓耀文确认收到被告张寥交纳的68000元押金，被告张寥确认收到被告魏桂芳交纳的51000元押金。关于租金交纳问题，原告邓耀文主张被告张寥自2017年12月起不再交纳租金，被告魏桂芳则称已向被告张寥交纳了2019年2月前的租金，另被告张寥及被告魏桂芳均确认，被告魏桂芳在2019年3月14日向被告张寥支付了一笔月租金17500元，被告张寥主张是缴纳2019年1月的租金，但被告魏桂芳认为缴纳的是2019年2月的租金。另原告邓耀文及被告魏桂芳确认目前被告魏桂芳占有使用东山区庙前直xxx号首层以及68、xxx三层。2019年3月22日，被告张寥通过微信方式，向被告魏桂芳发出《关于房屋租赁到期的通知》：“尊敬的租户魏先生：你与本人承租的‘庙前直xxx号首层及三层’房屋，租期自2016年7月1日至2019年6月30日，租期将满，现业主将房屋收回，另作他用。请魏先生在6月30日之前结清租金及水电等费用，移交房屋回比本人，由本人再转回比此栋房屋的业主。”2019年3月27日，原告邓耀文向被告魏桂芳发出《关于庙前直xxx、xxx房屋租约期满不续租通知书》：“尊敬的魏桂芳先生：越秀区庙前直xxx、xxx全栋房屋是本人名下物业，张寥先生向本人承租该房屋的租赁期于2019年4月30日届满。本人已提前告知张寥先生在租期届满日将不再续租。现本人书面通知您，在2019年4月30日之日起本人与张寥先生已经没有租赁关系。他的房屋代理权失效，请您与张寥于2019年4月30日前结清所有费用，搬离房屋。”，该通知于2019年3月28日由被告魏桂芳本人签收。另被告魏桂芳主张其为东山区庙前直xxx号投入装修费用共25.45万元，并提供了东山区庙前直xxx号首层、三层的装修工程设计合同以及装饰工程结算明细表，原告邓耀文对此不予确认，认为没有发票、支付凭证，不能证明已实际发生。被告张寥对此亦不予确认。本院认为，原告邓耀文为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。由于庭审中原告与被告均同意适用中华人民共和国内地法律，故本案适用中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。本案为房屋租赁合同纠纷。关于被告张寥是以何身份与被告邓耀文签订2016年6月20日的《房屋租赁合同》的问题。原告与被告张寥于2016年4月11日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应为合法有效。原告与被告张寥于2016年4月29日签订的委托书，双方均予以确认且经过公证，也应属合法有效。同时，被告张寥在与被告魏桂芳签订租赁合同时，向被告魏桂芳出示了经过公证的委托书，另外被告魏桂芳均是向被告张寥缴纳租金及押金，而且被告张寥在向被告魏桂芳发出的房屋租赁到期通知中，明确系被告魏桂芳向其承租涉案房屋，并向其移交涉案房屋。因此被告张寥既系以原告邓耀文的受托人身份，同时也以转租人的身份与被告魏桂芳签订2016年6月20日的房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。由于原告邓耀文与被告张寥签订的租赁合同及公证书均约定，租赁期限及委托期限均截止2019年4月30日，故对于2016年6月20日的《房屋租赁合同》约定的转租期限超过2019年4月30日的租期依法应视为无效，因此被告魏桂芳承租涉案庙前直xxx号首层、xxx及xxx三层租期已满。目前该房屋由被告魏桂芳实际占有使用，故原告要求被告魏桂芳立即腾退并交还该房屋的诉讼请求合法有据，同时被告张寥作为承租人，也具有协助腾退房屋的义务，故本院对于原告主张两被告共同向其腾退庙前直xxx号首层及xxx、xxx三楼全层的诉讼请求予以支持。对于被告魏桂芳主张继续履行2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》，其称系由于被告张寥同意期满后续租六年才签订上述租赁合同，但是该份租赁合同中并无此约定，而且魏桂芳与案外人签订的转租合同也没有原告邓耀文或者被告张寥的追认，因此被告魏桂芳的该项抗辩主张理由不能成立，本院不予采信。关于逾期腾房的房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此原告邓耀文要求承租人即被告张寥及次承租人即被告魏桂芳共同向其支付自2019年5月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费有法律依据。对于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按照2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》中的约定即以双倍月租计算，但该项计算标准过高且原告未能举证证明上述期间被告继续占有房屋造成的实际具体损失，故本院调整为参照2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》中被告张寥与魏桂芳实际履行的月租金标准即每月17500元，从2019年5月1日计算至两被告实际腾退房屋之日止。关于被告张寥拖欠租金的问题。原告主张被告张寥从2017年12月开始拖欠租金，被告张寥承认存在拖欠租金，但未能举证拖欠租金的具体起始时间，故本院对原告主张被告张寥拖欠从2017年12月至2019年4月租金的诉讼请求予以支持。至于被告魏桂芳所述的装修费问题，根据2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》第七条约定，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此被告魏桂芳抗辩原告给予赔偿装修费等支出，没有合同与法律依据，本院对此不予采信。被告魏桂芳对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，可由其拆除搬走，但因拆除造成房屋毁损的，被告魏桂芳应当恢复原状。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条、第十八条的规定，判决如下：一、被告张寥、魏桂芳在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告邓耀文腾退返还位于广州市越秀区庙前直xxx号一楼以及xxx、xxx的三楼全层；二、被告张寥、魏桂芳在本判决发生法律效力之日起二十日内向原告邓耀文支付逾期腾房占用使用费（自2019年5月1日至实际腾退之日止，按17500元/月的标准计算）；三、被告张寥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓耀文支付租金人民币578000元（自2017年12月起至2019年4月的租金，共17个月，按34000元/月的标准计算）；四、驳回原告邓耀文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9981元，由原告邓耀文负担274元，由被告张寥负担9333元，由被告魏桂芳负担374元。如不服本判决，原告邓耀文可在判决书送达之日起三十日内，被告张寥、魏桂芳可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈婉君人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  刘宝珍二〇二〇年十二月七日书 记 员  翁丹菲毕嘉燊