河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0828民初3755号 原告：王洪财，男，1969年12月16日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。 被告：姜金龙，男，1968年5月13日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被告：张艳琴，女，1968年2月4日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：吴若熙，河北冀律律师事务所律师。 第三人：张俊军，男，1976年5月19日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 第三人：郭立梅，女，1975年5月10日生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：纪晓娟，河北正围律师事务所律师。 原告王洪财与被告姜金龙、张艳琴，第三人张俊军、郭立梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告王洪财及其委托诉讼代理人张延华，被告姜金龙、张艳琴的委托诉讼代理人吴若熙，第三人张俊军，及张俊军、郭立梅的委托诉讼代理人纪晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪财向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行合同，由第三人协助被告将房屋过户给原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年，二被告与二第三人签订房屋买卖合同，将第三人位于伊逊尚品小区5号楼1单元1202室楼房出售给二被告（未过户）。2015年12月31日二被告与原告签订房屋买卖合同二被告将上述房屋以535,000.00元的价格出售原告，用原告对被告的535,000.00元到期债权抵顶；并于合同签订当日，被告将楼房、钥匙、原购房合同、购房发票交付原告，原告取得上述物品后，办理了楼房入住手续并缴纳了相关费用，对房屋进行简单装修后入住至今，此楼房的贷款一直由二被告偿还至今，现伊逊尚品小区能办理不动产产权证书，具备过户条件，但二被告与二第三人均怠于履行义务，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告姜金龙、张艳琴辩称，2015年2月12日前，第三人张俊军因欠外债太多，无法回家过年，就住在被告家中，请求被告张艳琴借钱，张艳琴先后借款175,000元，当时约定利息3分，借期2年，张俊军为张艳琴出具借条。后双方又签订了协议书一份。约定借款到期后，甲方张俊军如未能还清乙方借款（张艳琴），乙方有权要求甲方用位于伊逊尚品小区5号楼1单元1202室房屋抵顶欠款。并在合同背面注明张俊军在2016年2月10日前还款利息63,000元，如还不上，楼房归张艳琴处理。债务到期后，第三人张俊军无力偿还，也无能力偿还房贷，于是双方达成合意，张俊军用该楼房抵偿了张艳琴本息合计30.1万元借款。并完成了对张艳琴的限时交付。自2017年4月份开始，该房屋房贷就是张艳琴偿还，后张艳琴将该房屋抵顶给原告王洪财，用于偿还所欠原告53.5万元借款。并将房屋实际交付给原告。双方约定，该房屋贷款继续由张艳琴缴纳，后张艳琴一直缴纳房屋贷款至今。因此，该房屋所有权应当自张俊军抵顶给张艳琴时归属于张艳琴所有。又因被告张艳琴抵顶给原告时，转移至王洪财所有。第三人在订立合同时，已经对自身的经济状况作出了理性评估，第三人无力偿还借款，无能力偿还房屋贷款，因此，作为理性的成年人，第三人用该房屋抵顶借款的行为合法有效。协助办理过户手续之义务，应由第三人承担。 第三人张俊军、郭立梅述称，第一、本案第三人张俊军与被告张艳琴之间签订的协议本质是一个让与担保合同，双方之间不具备买卖合同的意思表示。双方在签订协议时明确约定了借款本金、利息及还款时间，签订协议时双方借款并没有到期，张俊军与张艳琴之间的协议只是对借款合同设立相应的担保关系，债务到期后张艳琴也没有和张俊军进行结算，就私自占用张俊军的房屋，并且按照协议书第三款的约定，本案涉及的房屋即使按照4,000.00元的单价计算，总价为392,960.00元，按照双方之间的约定本金为175,000.00元，即使按照3分的利息，本息合计也只有301,000.00元，按照约定张艳琴还应该向第三人支付91,960.00元房款，此外第三人在借款到期前还偿还了张艳琴60,000.00元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，当事人已签订买卖合同作为借款合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出卖人请求履行买卖合同的，人民法院应该按照民间借贷法律关系审理。当事人根据庭审情况变更诉讼请求的，人民法院应该继续审理。第二、让与担保合同和以物抵债虽然都有转移标的物所有权的约定，但是二者的区别在于，让与担保的意思表示发生在债务履行期届满前，以物抵债的意思表示发生在债务履行期届满后。让与担保合同并没有转移标的物所有权的意思表示。当事人达成以物抵债，是为了解决已经到期的债务如何进行清算，也就是说双方签订以物抵债合同时已经发生了通过转移标的物的所有权终止双方之间债权债务关系，本案中张俊军和张艳琴之间的合同明显属于一个让与担保合同。上述观点在中国裁判文书网中最高人民法院发布2020最高法民申2928号民事裁定书也能够证实。第三、本案原告王洪财同张艳琴之间签订了买卖合同，但是张艳琴不具备所有权的房屋出卖给他人的行为系无权处分，张艳琴与王洪财签订买卖合同时，王洪财对于本案涉及的房屋产权情况是知晓的，事后张俊军也没有对张艳琴的无权处分行为进行追认，并且张俊军与张艳琴之间的借款到期后，张俊军也没有将房屋过户给张艳琴，张艳琴的无权处分行为，严重损害了张俊军对本案涉及房屋的所有权。综上所述，张艳琴与张俊军之间签订的协议本质为让与担保行为，双方之间形成的只是借款关系，没有转移涉及本案房屋所有权的意思表示，本案原告王洪财明知张艳琴不具有涉及本案的房屋的所有权，还依然同张艳琴签订买卖合同，严重侵害了第三人张俊军的权益，双方之间的买卖合同不能发生物权变动。希望法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月29日，第三人郭立梅与衡水千里马房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买伊逊尚品小区5号楼1单元1202室并缴纳了部分预售购房款。2015年2月12日，第三人张俊军、郭立梅（甲方）与被告姜金龙、张艳琴（乙方）签订《协议书》，约定：1．甲方向乙方借取现金合计175,000.00元（这其中包括甲方在签订本协议前向乙方借取的现金及利息合计为125,000.00元，在签订本协议时甲方借取现金50,000.00元），本协议签订时，乙方应给付甲方自行书写下乙方的借据（欠据）；2．本协议生效后，甲方按照本金175,000.00元给付乙方利息，月息为3分，借款期限为2年，自2015年2月12日至2017年2月11日，每年的12月31日前甲方给付乙方实际借款期限的利息，还款到期后本及息合计301,000.00元；3．借款到期后，甲方未能还清乙方借款，乙方有权要求甲方用此房屋抵顶欠款，甲方必须协助乙方办理过户手续等，按照房屋每平米4,000.00元的价格计算房屋的价值，到期后房屋价值如果多于借款，乙方将多余款项退还给甲方，如果房屋价值不足借款，甲方应偿还不足的借款；4．因甲方所有的房屋系按揭贷款购房，甲方在还款期限内未能偿还乙方借款，甲方协助乙方办理了房屋过户手续（办理在乙方名下），甲方应按照按揭贷款偿还贷款，乙方没有义务偿还按揭楼房的贷款；5．甲方在还款期限内，甲方应按月偿还楼房的贷款，及不得为第三人设定权利（买卖，抵押等该楼房）。2015年12月31日被告于本《协议书》背后书写：“2016年2月10日之前还款利息63,000.00元，如还不上楼房归张艳琴处理。”2017年4月9日，被告张艳琴、姜金龙（甲方）与原告王洪财（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：涉案楼房房屋价款为535,000.00元，价款给付方式为乙方王洪财享有对甲方二人人民币535,000.00元的债权，甲方二人同意将此楼房抵顶该笔借款，乙方亦予以认可。买卖楼房过户至乙方名下时，乙方将持有的甲方借据归还甲方，以此作为房屋价款的给付。第三人将购房合同及发票交付被告，2017年，原告以第三人郭立梅名义办理入住并缴纳了包括物业费、测绘费、入网费、房屋契税、维修基金等相关费用。 另查明，被告姜金龙、张艳琴为夫妻关系，第三人张俊军、郭立梅为夫妻关系。 本院认为，当事人在债务清偿期限届满前约定以房抵借款，系以物抵债协议。以物抵债又称为代物清偿，相关协议可分为债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期届满后达成的以物抵债协议。债务清偿期限届满前，债务人与债权人对某特定物进行协商作价，达成如期不能清偿债务，则以相当价值的该标的物抵消债务的以物抵债协议，不属于流质契约，合法有效，故本案中被告与第三人之间签订的合同合法有效。以物抵债作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，其生效以当事人实际履行为条件，当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为，才能产生消灭原有债务的法律效果。原被告双方之间以到期债权抵顶并已实际履行，故本案第三人有协助办理过户的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 第三人郭立梅、张俊军于本判决生效后三十日内协助原告王洪财办理位于围场满族蒙古族自治县房屋的过户手续。 案件受理费减半收取4,575.00元，由被告姜金龙、张艳琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  姜国方 二〇二〇年十二月六日 书记员  陈 蕾 ——