湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12651号原告：上海锦日物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区黄兴中路88号平和堂商贸大厦6楼。法定代表人：殷宝林，系该公司负责人。委托诉讼代理人：罗新建，女，汉族，1974年1月21日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：关雅芬，女，汉族，1983年6月10日出生，汉族，系该公司员工。被告：邓洋志，男，1989年4月26日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：谭法根，系湖南如金律师事务所律师。原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“锦日公司”）与被告邓洋志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦日公司的委托诉讼代理人罗新建、关雅芬，被告邓洋志及其委托诉讼代理人谭法根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦日公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还租赁房屋；3.判令被告支付原告租金共计111597元（暂计至2020年8月31日，实计至被告返还房屋日）；4.判令被告支付延迟缴纳租金的违约金共计111511元（暂计至2020年8月31日，实计至被告履行完毕之日）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月8日签署了商铺租赁合同，合同约定租赁期限从2017年1月1日起至2022年12月31日；租金为67737元/年，从第三年起每年递增5%。每季度起始7日前向原告缴纳，逾期每日按季度租金的0.3%收取滞纳金，逾期支付租金等费用超过三十天，原告有权单方面解除合同并有权收回房屋。合同签订后，原告依约履行合同，但被告未能依约履行付款义务，自2019年2月17日起被告共拖欠原告租金111597元、滞纳金111511元。原告曾多次向其催收欠款，均无效果。原告认为双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为严重损害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告邓洋志辩称，一、2019年8月27日支付的1万元租金，2020年5月支付了1万元租金以及签订租赁合同收取的押金应该要予以扣除，同时租赁房屋在疫情期间的租金应予以减免。二、被告延期支付租金有以下正当理由：1.原告出租给被告的房屋是物业管理用房，不属于合同所约定的商业经营用房，不符合合同约定用途；2.在租赁期间未按照合同提供房屋的产权证明、营业执照、消防验收凭证，未履行附随义务；3.租赁期间原告随意断水断电，威胁租客。三、原告在租赁合同履行期间存在前述违约行为，被告无需承担违约责任，即使要承担违约责任，违约金的标准过高，应当予以调低。另原告在2018年12月1号和11月份有提交过书面函给物业公司，因为原告有侵害被告的权利，且原告前期物业合同到期，没有租赁的权利，所以原告发书面函要求直接把租金交给业委会，业委会的回复是他们没有收取租金的权利，要求选聘新的物业公司后，再缴纳相关费用，或者现在交付给现有的物业公司。直到今年的8、9月份，业主委员会与原告签订了新的物业合同。业主委员会和业主之间签订了协议，把2018年12月份之前的费用全部两清，2018年12月18日之前被告欠付的租金应交给业主委员会，而不是原告。门面的租金因为原告断水断电，以及原告不提供相关的营业执照，导致被告的租户拒交租金。经审理查明，2016年12月8日签订了商铺租赁合同，原告锦日公司（甲方）与被告邓洋志（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市××路××广场××号栋××号××房，乙方自行办理所有营业执照；租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日，期满后乙方拥有2020年1月1日至2021年12月31日的续租权，共5年；双方约定承租保证金为5000元，签订合同之日支付；装修免租期为自交付之日起40天；第一年含税租金为67737元，从第三年起每年递增一次，每次递增5%，即第三年含税租金为71124元，第四年含税租金为74680元，第五年含税租金为78414元，支付方式为按季度支付；合同还约定了乙方逾期支付合同约定的租金超过30日时，甲方有权单方解除合同，收回场地及经营权，逾期每日按季度租金的0.3%收取滞纳金。租赁合同签订后原告按照约定将房屋交付给被告邓洋志使用。被告邓洋志租赁房屋后，向原告支付了至2018年11月2日止的租金，便开始欠付租金，后于2019年8月27日支付了10000元租金、2020年5月支付了10000元租金。上述事实，有当事人当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务合同》、《物业管理用房确认书》、《租赁合同》、装修手续、房屋租金交费票据存根、催缴通知书、《绿地时代广场小区公共收益相关问题的协议》、《绿地时代广场小区结收公共收益资金协商会的备忘录》、业务回单、照片、收条、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告邓洋志签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。原告应向被告邓洋志交付符合合同约定要求、用途的房屋，被告邓洋志应按约定限期、标准向原告支付租金等费用。被告邓洋志未按约定支付租金，已构成根本违约，因此，原告诉请解除房屋租赁合同，并要求被告邓洋志支付自2019年2月17日至2020年8月31日期间的租金，本院予以支持。关于被告要求对2019年8月27日支付的10000元、2020年5月支付的10000元、签订租赁合同时收取的押金10000元进行抵扣的诉请，根据庭审查明情况可知，被告正常支付租金到2018年11月2日后开始欠租，直至2019年8月27日缴纳了10000元、2020年5月7日缴纳了5000元、2020年5月9日缴纳了5000元,对上述共计20000元原告已开出了2018年11月3日至2019年2月16日的缴费票据（2019年8月27日所缴10000元于2019年9月12日开票、2020年5月7日所缴5000元于次日开票、2020年5月9日所缴5000元于当日开票），且本案主张的租金也是从2019年2月17日开始计算的，即该2万元已经进行了抵扣，不应再行抵扣；签订合同时缴纳的10000元押金被告未提供证据证明确有缴纳，故不应进行抵扣。另考虑到受疫情影响，商铺无法正常经营，对承租人营业收入带来重大损失，本院酌情对疫情期间三个月的租金予以调整，确定该三个月的租金减半收取。因此，本院确定被告邓洋志应支付原告的租金为102092.5元（5927元/月×10个月+5927元/月÷30天×12天+6223.33元/月×8月-6223.33元/月×1.5个月）。关于原告诉请被告支付延迟缴纳租金的违约金，因被告拖欠租金的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金的具体计算，因违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。虽然涉案租赁合同中约定每日按季度租金的0.3%/收取滞纳金，但该标准显然过高，原告亦未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受损失的具体情况，且考虑到案涉铺面性质并非《租赁合同》约定的商业经营用房，交付存在瑕疵，具有一定过错，但不影响被告对租赁房屋的经营使用，故对被告自2019年2月17日至2020年8月31日期间欠付原告租金的违约金，本院根据双方过错情况，酌定由被告向原告一次性支付违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司与被告邓洋志签订的《租赁合同》解除；二、限被告邓洋志于本判决生效之日起十日内返还给原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司；三、限被告邓洋志于本判决生效之日起十日内向原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司支付租金102092.5元；四、限被告邓洋志于本判决生效之日起十日内向原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司支付违约金5000元。案件受理费减半收取2323元，由原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司负担1208元，由被告邓洋志负担1115元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋高伟二〇二〇年十二月十五日法官助理文宥妍书记员刘洋乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。