河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初3394号 原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司，住所涿州市西皋村东，注册号130681400000200。 法定代表人施惠宝，系该公司董事长。 委托诉讼代理人王卫华，河北精耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人祖宝军，河北精耘律师事务所律师。 被告（反诉原告）田争争，男，汉族，1990年3月18日出生，户籍地河北省涿州市，现住涿州市。 委托诉讼代理人柴克云，河北客永常律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司诉被告（反诉原告）田争争合同纠纷一案，本院受理后，田争争提出反诉，经审查决定合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司的委托诉讼代理人王卫华、祖宝军，被告(反诉原告)田争争及其委托诉讼代理人柴克云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告为其办理涿州市东桃园农药厂家属楼3-501楼房落宗和办证费用105672元、契税616.42元、公共维修基金1233元,合计107521.42元（被告配合原告办理房屋抵押贷款手续）。并按月息1.6分计算从2020年9月1日起至付清为止的利息。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告设立于1992年,涿州市桃园农药厂是原告的股东之一。原告在经营过程中,因缺乏经营资金在1995年至1999年期间多次向银行贷款,并将公司所有土地抵押给了银行。原告欠银行贷款及利息一直未还清,后银行经多次债权转让,最终将债权转让给中励(北京)资产管理有限公司(以下简称中励公司)。2018年7月,中励公司向涿州市人民法院提出多起金融不良债权转让合同纠纷的诉讼,法院判决中励公司因债权转让取得所有债权,由原告偿还中励公司本息约1亿元。抵押土地上的住宅楼是2007年职工集资,于2010年建成,土地性质为工业用地(当时土地已抵押给银行),职工们一直在内居住,迫切要求办理房产证,为保护本公司职工切实利益,原告公司多次找政府部门协调,并多次与中励公司协商后达成了协议,2018年12月8日,原告与中励公司、住宅楼职工代表签订《合同书》,为解决住宅楼落宗问题,将住宅楼占地约3.5亩土地以450万元回购。经原告核算,落宗及办证等所有费用约需600万元,原告与各住户商定按每户每平方米1200元交纳办理房产证的费用。原告指派本公司石青、刘志伟、陈述华为全体住户办理落宗、办证事宜。2018年12月26日,原告在厂门口发布通知,确定“办理房产证按原定1200元/平方米,为了落实前期办证费用,大面积的预交8万元,小面积的预交5万元。如果家庭困难,房本下来后,可进行抵押贷款。前期预交款的免交契税和公共维修基金。”因大部分住户不能预交办证所需费用,后分别签订了承诺书,被告也签订了承诺书,内容为“本人自愿将河北桃园农药有限公司小区3单元501的房产落宗在田争争名下,由于本人经济困难,现申请将不动产登记证下来后,本人配合公司贷款还清办证所需的费用。”经原告不懈的努力,历经一年零七个月的时间,终于在2020年7月将房产、土地手续办理完成,一部分人已依照之前的约定按每平米1200元交纳了办证费用,将产权证领走,而另一部分人仍旧没有交纳每平米1200元的办证费用,包括被告在内,被告应依原约定交纳每平米1200元的回购土地及办证必要费用。中励公司多次催要450万元款项,原告为维护全体住户的共同利益及偿还土地款,无奈,特诉至贵院,请求人民法院查明事实,判如所请。 被告（反诉原告）田争争辩称：一、本案应为房屋买卖合同纠纷。二、原告所诉无事实及法律依据,应当驳回原告诉讼请求。三、被告不承担涿州市东桃园农药厂家属楼3-501楼房落宗和办证费用、不承担契税,不承担公共维修基金,不同意支付利息。四、不承担诉讼费。2007年的时候答辩人与父亲田某,在东大街××着一家按摩店。原告公司负责人石青的父亲石得义与母亲刘春香经常来我家按摩与我父母相识。2010年我父母听石青的父母说他家儿子（石青）在药厂那开发房地产,建职工住宅楼,对外销售。当时我正准备结婚,也需要买房,我父母带着我和我未婚妻就去那看房子。因为是熟人,当时售价2680元／平米,因为是石青父母介绍的说给我们每平优惠200元,按2480元／平米卖给我们。我们买的房子是5楼,又没有电梯,价格本就便宜,当时承诺我们前5年不交物业费。我们就很心动,又是熟人介绍的,当场就交了定金。我的房子是2480元／平米,共88.2平米合计218736元,之后又答辩人按照约定的时间将剩余购房款全部交清,该房屋自2010年入住至今。2010年我们决定购买桃园农药厂所建住宅楼房屋时原告、石青及其父母并没有告知我们,该房屋所在土地已经抵押给银行,并没有告知我们房屋性质是属于集资建房,也没有告知我们土地为工业用地性质,只拥有房屋的所有权,不拥有土地使用权。原告还承诺我们可以二次销售。购房者享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利,并且承诺过几年会将房产证发放给我们。原告诉状中所述其在经营中缺乏资金向银行借款,并将公司土地抵押给了银行,后该债权多次转让最终转到中励（北京）资产管理有限公司,该公司又于2018年起诉原告,并被法院判决由原告偿还中励公司本息约1亿元。抵押土地上的住宅楼是2007年职工集资于2010年建成,土地性质为工业用地（当时土地已抵押给银行）职工们一直在那居住。对此答辩人并不知情。首先,答辩人在购买涿州市东桃园农药厂家属楼3-501楼房时并未被告知该地块为工业用地,也未告知该地块上设有抵押。第二、原告是因经营而向银行贷款,是原告公司及股东的债务,不是答辩人的债务,不能转嫁给答辩人。第三,该房屋位于市区边缘、紧邻火葬场本就不好卖,被告是通过熟人介绍虽然每平米优惠了200元,2480元每平米也接近当时涿州的市场价。房屋价格是买卖双方一致认可并同意的价格,购房时无争议。更何况小区还是城区边缘、挨着火葬场,院内绿地、停车厂等相关配套设施缺失,没有专业物业管理公司管理,房屋价值本就低于市场价值。我认为补办不动产权登记应该是药厂应尽的义务与责任。再者,原告在诉状中陈述说:"2018年12月8日,原告与中励公司、住宅楼职工代表签订《合同书》,为解决住宅楼落宗问题,将住宅楼占地约3.5亩土地以450万元回购,经原告核算落宗及办证等所有费用约需600万元,原告与各住户商定按每户每平方米1200元缴纳办理房产证的费用。”对此答辩人亦不认可。第一,原告与银行及中励公司的借款应当由原告及其股东偿还，答辩人没有还款义务。第二,答辩人并不知情以上所述《合同书》,所谓“职工代表石青”也是原告公司的实际负责人,并非真正的业主代表。答辩人从未授权石青与原告及中励公司签订关于"将住宅楼占地约3.5亩土地及家属楼一栋确权给48户拥有,一次性补偿债权人450万元。”的《合同书》,石青所签订《合同书》,答辩人不予认可,且不予追认。这是原告变向将它的债务转嫁给答辩人,答辩人不接受。第三,原告诉状中所诉办证费用每平米1200元,是原告的单方意思,答辩人也不接受。原告说2018年12月26日在厂门口发布通知:确定办理房产证,按原定1200元每平米。答辩人从未收到过此通知,双方从没有就办证费用达成一致的意见,也不接受花钱办证。我所购买的房屋是一价全含的房屋,原告本就有义务办理不动产权证,迟延办证应当承担违约责任。2019年1月19日,原告以为该房屋落宗确权为由,要求田争争在其打印好的承诺书中签字。该承诺书答辩人不予认可。理由:当时原告向答辩人说为了确权,这是权宜之策,如果不签字就不能办证。收到诉状后方知，这是原告变向将它的债务转嫁给答辩人而诱骗答辩人签的字。综上,请求人民法院依法查明本案事实,驳回原告诉讼请求。 反诉原告田争争向本院提出反诉请求：一、判决反诉被告将冀（2020）涿州市不动产权第××号不动产权证交付我；二、判决反诉被告因迟延办理不动产权证承担违约责任,支付违约金21873.6元（2480元／平米×88.2平米×10%）；三、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2007年的时候反诉原告与父亲在东大街××着一家按摩店。反诉被告公司负责人石青的父母经常来我家按摩与我父母相识。2010年我父母听石青的父母说石青在药厂那儿开发房地产,有土地证、大房本70年。当时我正准备结婚,也需要买房,我父母带着我和我未婚妻就去那看房子。因为是熟人,当时售价2680元／平米,因为是石青父母介绍的说给我们每平优惠200元,按2480元／平米卖给我们。我们买的房子是5楼,又没有电梯,价格本就便宜,当时承诺我们前5年不交物业费。我们就很心动,又是熟人介绍的,大产权房子,当下就交了定金。我的房子是2480元／平米,共88.2平米合计218736元购房款已经全部交清。该房屋于2010年交房入住至今。我们买房时并不知道是小产权房,反诉被告一直向我们说是大产权70年。直到今年我们的不动产权证才下来,而反诉被告却拿着我们的不动产证书不给我们,还想让我们替它还债。我是花了钱买的房子,本就应当给我不动产权证书。我们被“小产权房”压了这么久,10年了,反诉被告才办下不动产权证,应当向我支付违约金。综上,请求人民法院判如所请。 反诉被告河北桃园农药有限公司辩称：被告房产是建在抵押给银行土地上的,当时属于违法房产,对土地没有使用权。既然被告想取得土地使用权(落宗),就必须取得合法土地使用权。政府为了照顾桃园农药厂职工，才同意给予办证落宗。而取得土地使用权,也必须向土地抵押权人回购土地。并支付契税等相应费用。被告既然反诉想要所有权证,那么支付土地回购款和契税等就是被告应履行的义务。并且,整栋楼房共有48户,不是被告一家,48户中的大部分住户已按要求交纳了落宗、办证费用,被告讲对当时小产权不知情,完全不符合常理。无论是房屋落宗、办证,还是交纳土地款等,原告都是征求了住户意见的。被告所签承诺书,证明了他知道该楼房是小产权,同意交付所有费用,并且被告同意配合贷款偿还费用,如果是所需费用少,也不会约定配合贷款偿还费用,被告不会不知道每平米多少钱。综上,支付所有的落宗、办证费用是被告应履行的义务,也是其主张交付不动产权证的前提。请求贵院依法支持原告的诉求，驳回被告的反诉请求。 经审理查明，原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司于1999年取得了位于涿州市土地面积为拾肆亩捌分的国有土地使用权，土地证号为“涿国用（1998）字第06-0091号”，土地用途为生产车间，终止日期为2049年12月16日。后河北桃园农药有限公司于2010年在上述地块上建盖了桃园农药厂家属楼并对外出售。被告（反诉原告）田争争于2010年以每平方米2480元的价格购买了桃园农药厂家属楼3-501房屋并居住至今，且购房款已全部付清。 另查，河北桃园农药有限公司在1995年至1999年期间因经营需要向银行贷款，其中1999年2月3日向中国农业银行涿州市支行借款480万元，并以土地证号为“涿国用（1998）字第06-0091号”的14.8亩土地作为抵押，河北桃园农药有限公司在借款到期后未能按期偿还借款，后中国农业银行将对河北桃园农药有限公司的债权进行转让，该债权经多次转让至中励（北京）资产管理有限公司，土地抵押权一并转让至该公司，中励（北京）资产管理有限公司于2018年向涿州市人民法院起诉主张河北桃园农药有限公司偿还借款及利息，涿州市人民法院判令河北桃园农药有限公司偿还中励（北京）资产管理有限公司借款本金及利息。判决生效后，河北桃园农药有限公司为解除土地抵押与中励（北京）资产管理有限公司达成协议约定偿还借款450万元。2018年至2020年间，河北桃园农药有限公司为解决出售房屋产权问题，经向政府申请将“涿国用（1998）字第06-0091号”土地中桃园农药厂家属楼所占用土地的用途变更为城镇住宅用地，并按程序为桃园农药厂家属楼的房屋办理了不动产权证，且在办理房屋不动产权证期间支付了土地变性款、城市管理罚没、房屋契税、印花税、公共维修基金、评估费、检测费、消防设施检测费、测绘费、不动产登记费、打字复印费等费用。田争争购买的桃园农药厂家属楼3-501室房屋的不动产权证于2020年7月17日下发，证号为冀（2020）涿州市不动产权第××号，该不动产权证现由河北桃园农药有限公司持有。 再查，桃园农药厂家属楼共计48户，其中户型为118.29平方米的共计24户、户型为88.06平方米的共计24户。 上述事实，有双方当事人的庭审陈述，有原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司提交的民事判决书、抵押担保借款合同、借款借据、国有土地使用证、补缴土地价款一般缴款书、城市管理罚没一般缴款书、印花税完税证明、契税完税证明、不动产登记收费一般缴款书、住宅专项维修资金专用票据、不动产权证书，有被告（反诉原告）田争争提交的桃园农药厂职工公寓预售合同登记备案表、证人证言以及本案庭审笔录、询问笔录在卷佐证。 本院认为，一、原告河北桃园农药有限公司起诉被告田争争，要求其支付涿州市东桃园农药厂家属楼3-501楼房落宗和办证费用、契税、公共维修基金及利息；被告田争争提出反诉，要求河北桃园农药有限公司向其交付冀（2020）涿州市不动产权第××号不动产权证并支付因迟延办理不动产权证的违约金，双方诉求均基于房屋买卖合同产生，故本院应对原告的起诉及被告提出的反诉合并审理。二、关于原告河北桃园农药有限公司要求田争争支付回购土地款、土地变性款、契税、印花税、公共维修基金及其他办证费用的主张。1、本案审理中，被告田争争认可承担购买房屋所应缴纳的契税616.42元、印花税2.5元、不动产登记费160元以及公共维修基金1233元，本院予以确认；2、关于土地变性款，被告田争争认可承担584600元土地变性款的平摊金额，但河北桃园农药有限公司与田争争对该款项平摊金额的计算存在争议。本院认为，综合本案案情，584600元土地变性款由桃园农药厂家属楼48户业主按购买房屋面积比例分摊支付较为合理，即每平方米支付118元，计算方式为584600元÷（118.29平方米×24户+88.06平方米×24户），本案被告田争争所购房屋面积为88.06平方米，故应分摊的土地变性款数额为10391元。3、关于回购土地款，原告河北桃园农药有限公司所述回购土地款的实质是其履行（2018）冀0681民初3215号民事判决义务所支付的款项，即河北桃园农药有限公司偿还中励（北京）资产管理有限公司的借款，该借款系河北桃园农药有限公司因其自身经营需要所产生，偿还该借款是河北桃园农药有限公司本就应自行履行的义务。2010年河北桃园农药有限公司对外出售房屋，买受人已按约定支付了合理对价的购房款，买受人对河北桃园农药有限公司的上述借款不负有义务，综合本案案情，结合公平原则，故本院对原告河北桃园农药有限公司要求被告田争争支付回购土地款的主张不予支持；4、关于河北桃园农药有限公司主张的其他办证费用，包括城市管理罚没、评估费、检测费、消防设施检测费、测绘费、打字复印费以及办证人员工资、餐补、车补等费用，本院认为，河北桃园农药有限公司对外出售房屋，房屋须符合对外出售条件且可正常办理房屋产权证书是河北桃园农药有限公司对外出售房屋过程中应履行的义务，因办理房屋不动产权证所产生的相关费用应由河北桃园农药有限公司承担，故河北桃园农药有限公司要求田争争支付上述费用理据不足，本院不予支持；5、关于河北桃园农药有限公司要求田争争按月息1.6分支付从2020年9月1日起至付清为止的利息并配合原告办理房屋抵押贷款手续的主张理据不足，本院不予支持。三、关于被告田争争反诉原告河北桃园农药有限公司要求其交付冀（2020）涿州市不动产权第××号不动产权证及支付因迟延办理不动产权证违约金的主张。1、田争争购买桃园农药厂家属楼3-501室房屋，购房款已交清，河北桃园农药有限公司作为房屋出卖人负有协助买受人办理不动产权证的义务，鉴于河北桃园农药有限公司已垫付相关费用协助田争争办理了不动产权证，该产权证书现由河北桃园农药有限公司持有，因此河北桃园农药有限公司应当在田争争向其支付契税、印花税、不动产登记费、公共维修基金以及土地变性款的平摊金额后，向田争争交付冀（2020）涿州市不动产权第××号不动产权证；2、因田争争未向本院提交有效证据证实其与河北桃园农药有限公司就办理不动产权证过程中的违约行为进行过约定，故田争争要求支付迟延办理不动产权证违约金的主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）田争争自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司支付契税616.42元、印花税2.5元、不动产登记费160元、公共维修基金1233元、土地变性款10391元，以上共计12402.92元； 二、原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司自收取被告（反诉原告）田争争上述款项之日起七日内将冀（2020）涿州市不动产权第××号不动产权证交付被告（反诉原告）田争争； 三、驳回原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）田争争的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，由被告（反诉原告）田争争负担283元、由原告（反诉被告）河北桃园农药有限公司负担2167元；反诉案件受理费173元，由反诉原告田争争负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审 判 长  李 健 审 判 员  刘翠翠 人民陪审员  张喜梅 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  李凤丽 注：递交上诉状之日起七日内交纳上诉费并向本院递交转账凭证（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号10×××07）。逾期，视为不上诉。