广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4796号 上诉人（一审被告）：倪文洪，女，1968年8月20日出生，回族，住广西柳州市柳南区。 诉讼代理人：余柳华，广西旺国律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄新杰，男，1970年1月17日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙意，广西佑成律师事务所实习律师。 一审第三人：向静，女，1987年10月20日出生，仫佬族，住广西柳州市城中区。 一审第三人：向永学，男，1966年5月21日出生，汉族，住广西柳州市经典时代东区。 一审第三人：岑志，男，1987年4月7日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人倪文洪因与被上诉人黄新杰及一审第三人向静、向永学、岑志执行异议之诉纠纷一案，不服一审法院（2020）桂0204民初3991号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。 上诉人倪文洪不服一审判决，上诉称：一审法院法院的判决认定事实有误，一是被上诉人黄新杰购买房屋的付款证据，一审法院仅凭一张证明就予认定不当。向永学18万买的房子，6万卖与被上诉人，后被上诉人又以17万元卖与他人，明显不合理。二是在涉案房屋的居住问题上，被上诉人主张已将房屋卖给其他人，所提供的相关居住证明也存在着矛盾和不合理性。但一审法院的判决对上述事实均予认定，导致判决错误，现上诉至二审法院请求依法撤销一审法院的判决，恢复(2020)桂0204执异20号裁决的结果，对涉案房屋予以执行。 被上诉人黄新杰辩称：被上诉人与一审第三人向永学签订有房屋买卖协议书，并依法进行了公证。购房款已付清，这一事实向永学一直予以认可。涉案房屋一直是由被上诉人占用，房屋产权证原件也是由被上诉人收执。至于未能办理过户登记，是因为行政辖区变迁的原因造成，故本案的情况已完全符合最高法执行异议28条的规定，涉案房屋依法不应执行。一审法院的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人向永学述称：一审法院的认定是事实，没有意见。 一审法院审理查明：1996年7月20日，向永学、向永兴作为申请人填写《职工购买公有住房申请书》，向申请人单位广西壮族自治区检察院柳州分院申请购买位于柳州市房屋。1996年10月12日，柳州地区房产管理所向向永学颁发编号为桂房证字第××号的房屋所有权证书，该证书显示位于柳州市房屋的所有权人为向永学，建筑面积为92.04平方米，备注：合资楼。本案案涉房屋的房屋所有权证书原件由黄新杰收执。 2000年5月24日，向永学作为卖方与作为买方的黄新杰签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定：一、向永学自愿将坐落于柳州市房屋一套卖给黄新杰，房屋价格为60000元；二、协议签订时，黄新杰即付房款19000元给向永学，余款41000元黄新杰立下欠条并保证在协议签订后两个月内付清；三、协议签订后协议双方即共同到公证机关及房管部门办理产权过户手续。同日，两人到柳州地区公证处就上述《房屋买卖协议书》进行公证，公证书编号为（2000）桂柳地证字第028号。2020年5月12日，向永学向一审法院出具《证明》称其于2000年5月24日自愿与黄新杰签订《房屋买卖协议书》，并于当日在柳州地区公证处做了公证，当日黄新杰按照约定支付了19000元，房屋交易剩余41000元黄新杰也按照协议签订要求以现金的形式予以支付；收到全款后，其便把房屋所有权证交给黄新杰，表明房屋归黄新杰所有，因当时政策原因不能办理房产更名手续，其至今仍认可该房屋归黄新杰所有。2006年10月9日，黄新杰以及唐议程与案外人何萱、杨产林签订了《购房协议》，协议约定黄新杰将案涉房屋以170000元的价格向案外人何萱、杨产林出售。从2007年9月开始，案外人何萱、杨产林居住在本案案涉房屋之中，并以何萱、杨产林名义缴纳管道煤气费、水电费等。柳州市柳北区解放街道祥和社区居民委员会于2020年6月19日出具的《居住证明》也显示何萱、杨产林及其女儿从2007年9月居住在柳州市。 2014年1月8日，南国今报发表《“柳州地区”房遭遇上市难事涉柳州市区3000多住户》的文章，该文章对“柳州地区”房无法进行二级市场销售的原因进行了报道，该文章称行政辖区的变迁是导致上述房屋房地分离的主要原因。柳州市房屋实行属地管理，部分原由柳州地区所辖单位报建的房屋属于来宾市，但地块属于柳州市，致使柳州市、来宾市房产管理局均无权受理，必须更换柳州市房产证后方能进入二级市场销售。在柳州地区管辖期间，地区单位驻柳州市所用办公、住宿用房等按规定向柳州地区报建、备案，至2002年柳州地区撤销设立来宾市，其原先建设的房屋虽地处柳州市管辖范围内，但档案却统一转移至来宾市房产管理局。2020年9月18日，来宾市不动产登记中心作出《来宾市不动产登记档案查询结果》载明：经查，柳州市三中路**号第*栋*号房，已办理原柳州地区房屋所有权证，证号为柳房证字第**号，建筑面积为92.04平方米，该套房的登记档案资料该中心已于2018年8月14日移交给柳州市不动产登记中心。2020年9月17日，柳州市不动产登记中心向一审法院出具复函称：经核查该中心不动产登记簿，柳州市三中路**号*栋、*栋房屋为柳州地区检察院出售给职工的福利房，上述房屋业主可持原柳州地区房产管理所发放的权利证书到该中心办理不动产登记业务。本案案涉房屋在柳州市不动产登记中心登记坐落位置为柳州市（档案房屋所有权证证号：桂房证字第××号，房屋坐落为：三中路**号*栋*-**）。 一审法院在执行申请执行人倪文洪与被执行人向静、向永学、岑志民间借贷纠纷执行一案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，拍卖向永学名下位于柳州市房屋，本院依倪文洪申请先后作出（2019）桂0204执433号、433号之一执行裁定书，裁定查封、拍卖本案案涉房屋。黄新杰对此提出异议，请求法院撤销对房屋的执行。一审法院审查后于2020年5月6日作出（2020）桂0204执异20号执行裁定书，裁定驳回了黄新杰的异议申请，并于2020年5月11日向黄新杰送达了该执行裁定书。黄新杰对该裁定不服，于2020年5月18日向一审法院案外人执行异议之诉，请求判决不得执行位于柳州市房屋，并解除对该房屋的查封。 一审法院另查明，第三人向永学与朱瑞萍原为夫妻关系，二人于1993年11月20日登记结婚，于2018年12月5日办理离婚登记手续。黄新杰曾就本案案涉房屋过户手续事宜通过短信与朱瑞萍进行沟通，朱瑞萍也表示尽快回柳州办理。2020年9月14日，柳州市自然资源和规划局出具《柳州市不动产查档结果证明书》显示：坐落于柳州市房屋权利人为向永学，不动产权证书号为：桂房证字第**号，登记时间为2018年12月6日，规划用途为住宅。 在本案审理过程中，倪文洪、黄新杰双方均认可本案案涉房屋位于柳州市。黄新杰表示其于2018年12月才知道可以办理房屋过户事宜，当时就去找向永学，而向永学则让朱瑞萍协助办理此事，由于朱瑞萍没有时间，就没有完成房屋过户手续。倪文洪则主张黄新杰与向永学签订的合同是无效的，故黄新杰与案外人何萱、杨产林签订的房屋买卖合同也属无效。因为案涉房屋初始登记单位是柳州地区房管所，于1996年颁发的房产证；按照我国《城市房地产管理法》第三十八条第6、7款以及《城市房屋权属登记管理办法》第五至七条、《房屋登记办法》第二十二条，房屋的权属证书应当由司法部统一印制，县级以上地区人民政府统一的房产部门和统一的土地管理统一制作，才能依法领取权属证书和体现房屋的四项权力，其他部门办理的房产证一律无效。因此，黄新杰与向永学签订的买卖合同基于未依法领取权属证书的房屋，而进行的买卖行为，应当认定为无效的房屋买卖行为，不受法律保护。其次，案涉房屋是房改房，基于夫妻关系共同购买，登记在夫妻双方一方名下的房屋，因此，夫妻一方没有单独的处分权。案涉房屋在黄新杰与向永学签订买卖协议后长达20年的时间，没有能够办理合法的房屋所有权证书，正是由于该案涉房屋没有取得合法的所有证书。因此，黄新杰的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 一审法院审理认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系倪文洪申请执行第三人向静、向永学、岑志民间借贷纠纷一案中，因黄新杰对人民法院查封、拍卖的登记在被执行人向永学名下的位于柳州市房屋主张权利所引起的纠纷。所以，根据庭审查明的事实，以及在卷证据，本案的焦点问题在于：一、黄新杰与第三人向永学于2000年5月24日签订的《房屋买卖协议书》是否有效？二、黄新杰对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对于上述各争议焦点问题分析如下： 一、黄新杰与第三人向永学于2000年5月24日签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。 1、关于本案案涉房屋具体位置的问题。黄新杰与第三人向永学签订的《房屋买卖协议书》中所约定的房屋位置以及第三人向永学的房屋所有权证显示房屋位置均位于柳州市，而在柳州市不动产登记中心所登记的房屋位于柳州市，上述房屋登记位置虽有所不同，但不动产权证书号均为桂房证字第××号，同时根据柳州市不动产登记中心于2020年8月18日向本院出具的复函所载明的“三中路××号×栋×单元×-××（档案房屋所有权证号为：桂房证字第××号，房屋坐落为：三中路××号×栋×单元×-××）的不动产登记在向永学名下，房屋性质为福利房”的内容来看，本案案涉房屋虽登记坐落位置不同，但房屋所有权证书编号却未曾发生变化，故黄新杰与第三人向永学签订的《房屋买卖协议书》中所约定的房屋位置以及第三人向永学的房屋所有权证显示房屋位置均位于柳州市，与在柳州市不动产登记中心所登记的房屋位于柳州市房屋应为同一处房屋。由于该房屋的登记档案资料现位于柳州市不动产登记中心，故本院采信柳州市不动产登记中心对该房屋的登记信息，即该房屋位于柳州市（不动产权证书号为：桂房证字第××号）。 2、关于黄新杰与第三人向永学于2000年5月24日签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第三人向永学于1996年10月12日取得了本案案涉房屋的权属证书，作为房屋所有权人其有权将案涉房屋出售给其他人，并与购房者形成房屋买卖的合同关系，即第三人向永学享有依法处分房屋的 权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，现第三人向永学于2000年5月24日将案涉房屋出售给黄新杰，并就所签订的《房屋买卖协议书》在2000年5月24日进行公证，该协议属于买卖双方的真实意思表示，内容虽不会直接产生物权变动效力，未办理物权登记，但该协议内容并未损害社会公众利益，也并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效协议。故对于倪文洪表示该协议为无效的辩称，不予以采信。 二、黄新杰对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。基于物权公示原则，设立或者转让物权，必须采用法律规定的登记的公示方式进行公示。在本案中，案涉房屋登记在第三人向永学名下，双方签订的《房屋买卖协议书》并不能直接产生物权变动的效力，原告对案涉房屋享有登记请求权和物的交付请求权，该种情形并不属于上述法律规定可以发生物权变动的法定事由。从本案在卷证据来看，第三人向永学向法院出具的《证明》表示黄新杰已经分两次分别以现金方式支付所有房款，应视为本案案涉房屋第三人向永学认可黄新杰已经实际支付完毕所有购房款，且60000元的购房款分两次现金支付也符合日常经验法则，故一审法院确认黄新杰已经将本案案涉购房款60000元全部向第三人向永学支付完毕。黄新杰于2006年10月9日将案涉房屋再次向案外人出售，并实际向案外人交付使用，说明黄新杰已经实际享有占有、使用、处分该房屋的相关权利。关于黄新杰与案外人于2006年10月9日签订的《购房协议》的效力问题，该协议系黄新杰与案外人之间形成的房屋买卖法律关系，属于黄新杰将已经占有、使用的房屋另行处分的行为，该行为以及该协议是否有效并不能阻碍原告与第三人向永学之间所形成的房屋买卖合同关系是否有效，二者之间没有任何关联性，且该协议效力也不属于本案审查的范围，故对于倪文洪关于该份协议无效的辩称，不予确认。现基于黄新杰已经履行了《房屋买卖协议书》约定的义务，故黄新杰对于该房屋享有了物权期待权。物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行的效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，倪文洪与第三人之间的纠纷为民间借贷纠纷，倪文洪作为申请人申请执行的也为金钱债权，但黄新杰与第三人向永学签订《房屋买卖协议书》签订于2000年5月24日，且于当日在柳州地区公证处进行公证，该时间远远早于本院对案涉房屋的查封时间即2019月3月29日；同时，从案外人何萱、杨产林与原告签订购房协议并入住在案涉房屋内来看，黄新杰实际上在本院查封上述房屋之前已经合法占有了该房屋；再者，黄新杰已经实际向第三人向永学支付了全部购房款，黄新杰与第三人向永学未办理房屋产权过户手续的原因是因为行政辖区变迁的原因，且来宾市不动产登记中心于2018年8月14日才将本案案涉房屋的登记档案资料移交给柳州市不动产登记中心，柳州市自然资源和规划局出具《柳州市不动产查档结果证明书》显示本案案涉房屋的登记时间为2018年12月6日，黄新杰在2018年12月得知可以房屋办理产权过户手续后也向第三人向永学的妻子主张过权利，故本案案涉房屋未办理过户的原因并非因买受人即黄新杰自身原因。黄新杰的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。黄新杰的物权期待权成立，在此情况下，当然可以排除一审法院对案涉房屋的执行。故一审法院对于黄新杰要求不得执行本案案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于黄新杰要求在本案中判令对本案案涉房屋解封的诉讼请求，因本案为执行异议之诉，黄新杰的该诉讼请求并不属于本案审查范围，且保全和先于执行事项属于裁定适用的范围，不宜对此径行判 决，故对此诉请，不在本案中处理。黄新杰可以就解封事宜在相关法律文书生效后另行提起解除保全申请。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、停止对位于柳州市（不动产权证书号为：桂房证字第××号）的执行。二、驳回黄新杰的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费350元，共计450元（黄新杰已预交），由倪文洪负担。 本院在二审经询问双方当事人，对一审法院查明的事实予以确认。上诉人对一审法院认定的付款及案涉房屋门牌信息等事实有异议，但未提供其他证据予以佐证，就其对事实提出的异议，本院不予采纳。二审中上诉人提供的录音材料，用以证明被上诉人在一审庭审时提供的2020年9月16日的来宾市住房制度改革委员会办公室出具的《情况说明》不真实，但从内容看，《情况说明》只是说明涉案房屋未在来宾上市交易，不涉及对案涉房屋的认定和处理，故对其在二审提供录音材料的证明力，本院不予采纳。 本院认为，本案是因一审法院在拍卖一审第三人向永学名下位于位于柳州市某房屋时，黄新杰对房屋主张权利而引起的案外人异议之诉。综合各方当事人的意见，本案的争议焦点是：黄新杰是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权利。 是否具有足以排除本案强制执行的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法 有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 从本案已查明的事实看，一审第三人向永学与被上诉人黄新杰签订的《房屋买卖协议书》是在2000年，早于法院查封之前，且经过公证，是合法有效的合同。黄新杰以现金方式支付购房款，向永学予以确认，在无其他相反证据的情况下，一审法院认定已付清购房款并无不当。上诉人就支付购房款所提出的上诉意见，本院不予采纳。涉案房屋由黄新杰占用使用、未办理过户手续并非其过错，上诉人就占有使用案涉房屋所提出的上诉意见，证据不充分，本院不予支持。故本案已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，黄新杰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦飞宇 审 判 员 陶世聪 审 判 员 银邵东 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理 招幸龙 书 记 员 韦志红