广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初9278号原告：谭银添，男，1979年7月27日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码441************014。被告：戴城坤,男，1979年6月1日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码441************317。被告：谭银英，女，1981年10月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县******委鞋城猫公坑，公民身份号码441************027。委托诉讼代理人：戴城坤，身份信息同上，与被告系夫妻关系。原告谭银添与被告戴城坤、谭银英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭银添，被告戴城坤本人及作为被告谭银英委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭银添向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令确认原、被告于2020年10月24日签订的《房地转让协议》合法有效；二、判令被告协助、配合原告办理完善房地（权属证号：惠东国用(2013)第1090264号，座落于惠州市惠东县吉隆镇东洲洋JL-E-01-02地块A栋5-8号）的过户登记手续；三、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年10月初，被告因生意急需资金周转，拟将其名下的一处房地转让给原告，经双方多次自愿平等、协商一致，于2020年10月24日在惠东县吉隆镇签订《房地转让协议》，约定：被告将上述房地以价格壹佰万元整转让给原告，由原告采取分期付款的方式支付转让款。于2020年10月25日，原告按协议约定转账支付了拾万元整（定金）到被告名下银行账户；于2020年10月27日，被告将上述房地、全部钥匙及相应权属证书原件交付原告监管，原告按约定转账支付了伍拾万元整（第二期转让款）到被告名下银行账户；此后，原告多次要求被告配合、协助其前往相关政府主管部门办理房地过户登记手续，但被告均予拒绝。现原告为维护其合法权益，特向法院提出上列诉请，恳请法院依法作出支持上列诉请的公正判决。被告戴城坤、谭银英对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.房地转让协议，证明原、被告系房屋买卖合同关系；2.银行转账流水单，证明原告按约定支付定金10万及第二期转让款50万给被告；3.国有土地使用权证，证明该房地的基本情况。被告戴城坤、谭银英对原告提交的上述证据无异议。被告戴城坤与谭银英于2002年8月13日登记成为夫妻。本案涉案房屋所在土地位于惠东县吉隆镇东洲洋JL-E-01-02地块A栋5-8号，土地用途工业（21），土地面积232平方米，其土地使用权于2013年11月25日登记，登记权利人为被告戴城坤。后被告戴城坤在该建设用地上加盖了一栋水泥结构楼房，该楼房未办理房产证。2020年10月24日，被告戴城坤作为出让方（甲方）与原告谭银添（受让方、乙方）签订了一份《房地转让协议》，合同约定被告戴城坤将上述涉案土地使用权及地上房屋转让给原告，房地权属证号为惠东国用（2013）第1090264号，转让总价款1000000元，双方约定于由乙方分三期支付转让款：第一期款由乙方于签订协议之日起两日内支付100000元；第二期款在甲方向乙方交付房地、钥匙及相应权属证书之日起两日内支付500000元；第三期款在甲方协助、配合乙方办理涉案房地产的过户登记手续之日起两日内支付400000元，双方并约定甲方应在收到第一期款之日起两日内向乙方交付涉案房地、钥匙及相应权属证书，及甲方在收取乙方交付的第二期款及乙方验收房地无误后两日内，甲方应协助、配合乙方办理涉案房地的过户登记手续，相关税费由乙方承担。2020年10月27日，原告向被告戴城坤名下尾号为8818的银行账户转账支付了100000元，次日，原告又向被告戴城坤上述银行账户转账支付了500000元。以上转账支付的房地款金额合计为600000元。此后，因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告陈述涉案土地上建有四间九层的楼房，该楼房因超出房屋报建手续的规模建造而未能办理房产证；原告陈述其与被告谭银英系亲戚关系，被告谭银英对被告戴城坤转让上述房地的行为无异议，同时原、被告双方并确认涉案房地产已由被告交付给原告使用。根据原告提交的两份《惠东县不动产登记资料查询结果证明》，涉案土地使用权原产权证号为惠东国用（2013）第1090264，后于2020年6月10日以“国有建设用地使用权遗失（换证）登记”为由变更产权证号为“粤（2020）惠东县不动产权第0022450号”，同时在该变更证号后的查询表中并备注“遗失补办；地上建筑物未取得合法手续”。另据查询结果载明，截止至2020年11月10日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。经向原、被告双方询问，被告表示此前因原证件丢失才去补办新证，庭后亦将新办的不动产权证一并移交给原告，原告予以确认，同时双方均确认2020年10月24日签订的《房地转让协议》中的权属证号惠东国用（2013）第1090264号《国有土地使用权证》所坐落的土地与粤（2020）惠东县不动产权第0022450号《不动产权证》所坐落的土地为同一位置。另查，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函自然资源局就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产但未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，自然资源局均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。本院认为，被告戴城坤、谭银英将其夫妻二人共有登记于戴城坤名下的建设用地使用权及地上建筑物一并转让给原告，双方签订了《房地转让协议》，系双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也向原告交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理权属登记，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，该一并处分行为符合法律“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。现双方签订的协议不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效。原告诉请确认本案《房地转让协议》合法有效，理由充分，予以支持。关于协助办理涉案土地使用权及房屋过户的问题。原告已按照合同约定向被告戴城坤支付了转让款600000元，被告亦确认收取了上述转让款并将房产交付给原告使用，现两被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案土地办理有国有土地使用权证（现经换证登记为不动产权证），但由于涉案土地上已建造了房屋，该房屋未能办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，现涉案房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确土地使用权地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地的使用权及房屋过户手续，理由不足，不予支持。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭银添与被告戴城坤、谭银英于2020年10月24日签订的《房地转让协议》合法有效。二、驳回原告谭银添的其他诉讼请求。案件受理费6900元（已减半收取，原告预交），由原告谭银添负担3450元，由被告戴城坤、谭银英负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十一月十六日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋