重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）(2020)渝0113民初11171号原告：伍富群，女，1981年6月17日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：孙雪梅，重庆力隆律师事务所律师。被告：余秋香，女，1992年7月23日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：易耀贵，男，1992年3月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告伍富群与被告余秋香、易耀贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告伍富群及其委托诉讼代理人孙雪梅到庭参加诉讼。被告余秋香、易耀贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伍富群向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年1月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、于2019年1月21日签订的《补充协议》；2.判令二被告返还原告伍富群定金94000元，支付违约金117600元，并赔偿损失（以94000元为基数，从2019年2月23日起按每日5‰计算至定金还清之日止）；3.案件受理费、财产保全担保费500元、财产保全费1108元，由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2019年1月3日，原告伍富群通过中介公司重庆到家了网络科技有限公司渝南大道分公司就二被告所有的位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋买卖达成一致意见，并签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。同月21日，双方再次签订了《补充协议》。合同签订后，原告伍富群按约支付了定金94000元。双方在合同签订前，二被告谎称其正常偿还房屋按揭款，只是逾期了两三次。合同签订后，二被告未按约及时足额向开发商缴纳其拖欠的房屋首付款，并再次要求原告伍富群支付该费用。原告伍富群为履行合同，答应支付首付款。之后，原告伍富群了解到因二被告未按时偿还房屋贷款已被银行起诉，原告伍富群希望双方能在法庭的主持下调解协商解决以继续履行合同，但二被告拒不配合。现重庆市自贸试验区人民法院于2020年2月24日作出（2019）渝0192民初13837号民事判决书，判决二被告偿还中国建设银行股份有限公司重庆市分行贷款本息等，该行对案涉房屋享有优先受偿权。判决生效后，二被告未履行判决义务。另根据原、被告签订的《补充协议》约定“房屋下证后3个工作日内，甲方不领证或不配合乙方进行下一步手续，按每日5‰支付资金占用利息及由此产生的诉讼费、违约金等相关费用，乙方有权解除该房屋的《存量房交易文件》”，现二被告未按约定义务，且对原告伍富群多次欺瞒，已致使合同目的无法实现。原告伍富群遂诉请如上。被告余秋香、易耀贵未作答辩。原告伍富群围绕诉讼请求依法提交了《存量房交易文件》、《重庆市商品房买卖合同登记备案证明》、《补充协议》、《个人电子转账凭证》、《个人账户查询明细》、《中国农业银行存根》、微信聊天记录、（2019）渝0192民初13837号民事判决书、民事起诉状、（2019）渝0113民初4642号民事裁定书、（2019）渝0113民初4642号之一民事裁定书、（2019）渝0113财保81号民事裁定书、（2019）渝0113执保241号之一执行裁定书、《保全结果和期限告知书》、《重庆市增值税普通发票》、《借条》等证据。被告余秋香、易耀贵无质证意见，也未举示证据。对原告伍富群举示的证据，本院对其真实性予以确认，对证明力将结合全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年1月3日，原告伍富群（购房方）与被告余秋香、易耀贵（售房方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：二被告出售位于重庆市巴南区××路××号××幢××＃房屋，房屋成交总价为620000元；付款方式为：1.定金100000元，由原告伍富群于签订本合同当日支付二被告；2.原告伍富群交付房款330000元用于该房屋解押；3.房款190000元由原告伍富群于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付二被告；权属解押：（一）抵押权人为中国建设银行，二被告应于2019年3月31日前办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为原告伍富群资金解押，原告伍富群应于抵押权人告知或二被告告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向二被告银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，二被告不得将此款用于其他用途。二被告交付房款后，若二被告挪用房款、非因原告伍富群原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，二被告应立即退还原告伍富群已交付的房款，每逾期还款一日，二被告应向原告伍富群支付已付房款总额5‰的赔偿金，且原告伍富群有权解除合同，合同解除后，二被告应当自解除合同之日起三日内按照该房屋成交价的20%向原告伍富群支付违约金。同日，原、被告与重庆到家了网络科技有限公司渝南大道分公司签订了《交易服务合同》。约定原、被告委托该公司提供过户服务，即收集办理权属转移登记手续应提交的资料，向该房屋所属登记中心申请办理权属转移登记及协助办理与权属转移登记手续有关的事项。同日，原、被告签订了《补充协议》，主要约定：1.该房屋成交价620000元，定金100000元，双方协定违约金；如因二被告原因不卖或限制交易等原因导致该房屋不能正常过户的则由二被告赔偿200000元，如因原告伍富群原因或者不买，则由原告伍富群赔偿100000元，定金100000元不退；2.双方保证无条件配合中介办理后续事宜，具体时间以中介通知为准，取证还款时间以相关部门核发为准，违约金按每日支付，以房价5‰为准；3.二被告保证交房前结清该房屋的水、电、气、物业以及附加费用；4.二被告承诺该房屋最迟过户时间为签订本合同次日起90个工作日，如未能完成过户则由二被告赔偿违约金按每日5‰的房价；5.关于存量房未尽事宜，或有冲突之处，按本合同为准。2019年1月3日，二被告向原告伍富群出具《借条》，载明“本人余秋香、易耀贵今借到伍富群100000元，此款仅用于巴南区龙汇路1488号16幢6-7＃房屋解押使用，如借款人未将此款用于该房屋解押，或者未能正常交易，则借款人以每日5‰的资金占用利息支付给出借人，正常交易则该借款自动转为房款。借款人收款卡号：6228××××9673，易耀贵，中国农业银行巴南支行”。同日，原告伍富群向被告易耀贵转账98080元，代被告易耀贵支付了中介费1920元。2019年1月21日，原、被告签订了《补充协议》，主要约定：1.该房屋成交价为620000元，现调整为588000元；2.签约当日的借款为100000元，现调整为94000元。该笔借款只能用于该房屋业主所欠开发商的首付款还款之用。若2019年1月22日前二被告未将开发商的首付欠款付清，原告伍富群有权单方面解除上述房屋的存量房交易文件，且支付原告伍富群资金占用利息每日5‰和由此产生的诉讼费、违约金等相关费用；3.该房屋下证后3个工作日内，二被告不配合领证或不配合原告伍富群进行下步手续，也按每日5‰支付资金占用利息及由此产生的诉讼费、违约金等相关费用，原告伍富群有权解除该房屋存量交易文件；4.原告伍富群提供资金用于该房屋解押，完成解押手续后三个工作日内二被告不配合原告伍富群过户的，该房屋产权自动归原告伍富群所有，且不能向原告伍富群收取该房屋的尾款；5.本协议与存量房交易文件有冲突之处以该协议为准，未约定事项按原合同执行。当日，原告伍富群向被告易耀贵转账1000元。2019年1月22日，原告伍富群向被告易耀贵转账1120元，向案涉房屋开发商重庆汇景实业有限公司转账26880元。2019年2月26日，二被告返还原告伍富群35000元。2019年8月7日，重庆自由贸易试验区人民法院受理了中国建设银行股份有限公司重庆市分行起诉被告余秋香、易耀贵金融借款合同纠纷一案，于2020年2月24日作出（2019）渝0192民初13837号民事判决书，判决二被告偿还借款本金334667.73元，支付截至2019年7月31日的利息21205.73元、罚息1459.84元等，中国建设银行股份有限公司重庆市分行有权以登记在二被被告名下的位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在判决第一项至第三项所确定的债务范围内优先受偿。2019年3月4日，原告伍富群向本院申请诉前财产保全，要求冻结被告余秋香、易耀贵银行存款180000元，不足部分查封（扣押）其他相应价值的财产。原告伍富群提供了中国平安财产保险股份有限公司重庆分公司担保书，并支付了担保费500元。2019年3月21日，原告伍富群向本院起诉，要求解除与二被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等，并要求返还定金94000元，并承担违约责任。之后，原告伍富群于同年5月13日申请撤诉。2019年7月4日，原告伍富群再次向本院起诉，要求二被告继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，并协助原告伍富群办理房屋解押、过户等，并支付了诉讼保全措施费1108元。2020年5月11日，原告伍富群申请撤诉。本院认为，原告伍富群与被告余秋香、易耀贵形成房屋买卖合同关系。对原告伍富群要求解除2019年1月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、于2019年1月21日签订的《补充协议》的诉讼请求，根据2019年1月21日《补充协议》约定“该房屋下证后3个工作日内，二被告不配合领证或不配合原告伍富群进行下步手续，也按每日5‰支付资金占用利息及由此产生的诉讼费、违约金等相关费用，原告伍富群有权解除该房屋存量交易文件”，现二被告未按上述约定配合原告伍富群履行将房产证交中介公司托管等程序，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现二被告的违约行为属于《补充协议》约定的原告伍富群有权解除合同的情形，对原告伍富群的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告伍富群要求二被告返还定金94000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告伍富群的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告伍富群要求二被告赔偿损失（以94000元为基数，从2019年2月23日起按每日5‰计算至定金还清之日止），并承担担保费500元、诉讼保全措施费1108元的诉讼请求，根据《补充协议》约定，二被告出现上述违约行为时，应按5‰承担资金占用利息，并承担由此产生的诉讼费违约金等费用，故对原告伍富群的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告伍富群要求二被告支付违约金117600元的诉讼请求，因双方未明确约定上述违约行为应承担违约金的数额或计算方式，且原告伍富群已经主张了损失赔偿，对原告伍富群的该项请求，本院不予支持。被告余秋香、易耀贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告伍富群与被告余秋香、易耀贵于2019年1月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、于2019年1月21日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告余秋香、易耀贵于本判决生效之日起十日内返还原告伍富群定金94000元；三、被告余秋香、易耀贵于本判决生效之日起十日内赔偿原告伍富群损失（以94000元为基数，从2019年2月23日起按每日5‰计算至定金还清之日止）、担保费500元、诉讼保全措施费1108元；四、驳回原告伍富群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，由被告余秋香、易耀贵负担（此款已由原告垫付，二被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘 晶人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈若雪