文书内容重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初3041号原告：祝启珍，女，1949年3月出生，住重庆市涪陵区。原告：张文英，女，1974年5月出生，住重庆市涪陵区。原告：张文刚，男，1971年8月出生，住重庆市涪陵区。上述三原告共同的委托诉讼代理人：郑文剑，重庆元同律师事务所律师，一般授权代理。被告：重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路3号，统一社会信用代码915002320577904618。法定代表人：王菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任一波，男，1980年9月出生，该公司员工，住重庆市武隆区，特别授权代理。被告：王云龙，男，1964年4月出生，住重庆市涪陵区。原告祝启珍、张文英、张文刚与被告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司（以下简称“武隆区中小企业融资担保公司”）、王云龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员陈廷超、廖青松组成合议庭适用普通程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告祝启珍、张文英、张文刚的共同委托诉讼代理人郑文剑、被告武隆区中小企业融资担保公司的委托诉讼代理人任一波到庭参加诉讼，被告王云龙经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祝启珍、张文英、张文刚向本院提出诉讼请求：撤销（2020）渝0156执异106号《执行裁定书》，解除对位于涪陵区XX苑X号房屋的查封及抵押权。事实和理由：2012年8月21日，被告王云龙作为甲方与被继承人张伦作为乙方，双方签订了《房产买卖合同》，合同约定：1.被告王云龙将位于涪陵区XX苑X号房屋（建筑面积49.59平方米）出售给被继承人张伦；2.房屋出售价款为123975元，乙方向甲方支付80%购房款105000元，待房产分户产权办下来后甲方通知乙方缴清余款18975元；3.甲方在乙方交付80%购房款105000元后三个工作日内，甲方将出售房屋交付给乙方使用；4.本案管辖法院为重庆市涪陵区人民法院。合同签订后，张伦分别委托亲属张光仕（2012年8月21日交房款60000元）、张文英（2012年9月3日交房款45000元）将105000元支付到被告王云龙名下，2012年9月4日，王云龙将房屋交付给张伦使用至今。因王云龙的原因，未对房屋进行预售登记，也未办理过户登记。2018年8月6日，被继承人张伦因病死亡，原告祝启珍系张伦的配偶，原告张文英系张伦的女儿，原告张文刚系张伦的儿子，三原告业经重庆市涪陵区人民法院作出的（2019）渝0102民初3418号《民事判决书》确认作为合法继承人依法继承享有《房产买卖合同》的权利。嗣后，三原告知晓重庆市武隆区人民法院作出（2020）渝0156执632号之四执行裁定书查封涉案房屋（房屋为原告已购买并交付使用），三原告提出了执行异议。重庆市武隆区人民法院作出（2020）渝0156执异106号执行裁定书，裁定认为原告未能提交未办理房屋产权变更的原因不能归结于自己的证据从而驳回原告提出的异议申请。三原告认为该执行异议裁定事实认定错误和举证责任分配错误，案涉房屋在签订《房产买卖合同》时涉案房屋尚未取得房屋产权证（查封拍卖过程中才得知房屋取得产权证时间是2014年9月4日，查封时间是2017年7月6日），王云龙也未按照《房产买卖合同》10.3条约定及时通知原告办理房屋产权证，未办理房屋产权的过错不在于原告，这一事实的举证责任应分配给被告。综上，在被告武隆区中小企业融资担保公司申请执行王云龙之前，张伦与王云龙签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，张伦按约定支付了购房款并于2012年9月4日起使用至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的规定，提出前述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告武隆区中小企业融资担保公司辩称，1.根据担保法的解释，王云龙转让已经办理抵押的抵押物对我公司并未进行告知，该转让行为无效；2.根据最高院关于适用担保法解释的规定，抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，该抵押物已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王云龙未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。经审理查明，祝启珍系张伦之妻，张文英系张伦之女，张文刚系张伦之子，2018年8月6日，张伦因病死亡。2012年8月21日，王云龙为甲方与作为乙方的张伦签订《房产买卖合同》，约定：甲方将位于涪陵区XX苑X号房屋出售给乙方；房屋出售价款为123975元，乙方向甲方支付80%购房款105000元，待房产分户产权办下后甲方通知乙方缴清余款18975元；甲方在乙方支付80%购房款105000元后三个工作日内，甲方将出售房屋交付给乙方使用等。2012年8月21日，案外人张光仕代张伦支付购房款60000元，2012年9月3日，张文英支付购房款45000元。2012年9月，王云龙将案涉房屋交张伦占有。此后，案涉房屋作为仓库租赁给案外人使用。2012年9月起，张文英向案涉物业服务公司交纳案涉房屋的物业服务费至今。2019年12月25日，重庆市涪陵区人民法院作出（2019）渝0102民初3418号民事判决，判决王云龙与张伦于2012年8月21日签订的《房产买卖合同》有效。2014年9月5日起位于涪陵区XX苑X号房屋登记在王云龙名下至今，案涉房屋建筑面积为49.59平方米，权证号为XXX房地证2014字第XXXX9号。另查明，2016年5月31日，王云龙、案外人傅伟与武隆县中小企业融资担保有限责任公司签订《反担保抵押合同》，根据武隆县中小企业融资担保有限责任公司与刘金星签订的《委托保证合同》，案外人刘金星与重庆银行股份有限公司武隆支行的《个人经营性借款合同》和武隆县中小企业融资担保有限责任公司与重庆银行股份有限公司武隆支行的《保证合同》，王云龙以抵押人的身份向武隆县中小企业融资担保有限责任公司提供反担保，王云龙将位于涪陵区望州路X苑，建筑面积1182.39平方米的仓储做为抵押物之一。2016年6月30日，案涉房屋办理土地房屋抵押权（地房）不动产登记证明。2017年6月15日，王云龙与武隆县中小企业融资担保有限责任公司签订《反担保抵押合同》，根据武隆县中小企业融资担保有限责任公司与刘金星签订的《委托保证合同》，案外人刘金星与重庆银行股份有限公司武隆支行的《个人经营性借款合同》和武隆县中小企业融资担保有限责任公司与重庆银行股份有限公司武隆支行的《保证合同》，王云龙以抵押人的身份向武隆县中小企业融资担保有限责任公司提供反担保，王云龙将位于涪陵区XX苑，建筑面积1182.39平方米的仓储做为抵押物之一。2017年6月19日，案涉房屋办理土地房屋抵押权（地房）不动产登记证明。2019年12月26日，本院作出（2019）渝0156民初4128号民事调解书，武隆区中小企业融资担保公司与王云龙达成调解协议：“一、被告王云龙自愿在2020年1月1日前支付原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司2946128.41元；二、若被告王云龙到期未履行上述债务，则原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司有权申请执行，对被告王云龙所有的位于重庆市涪陵区XX苑[产权证号：XXX房地证2014字第XXXX9号、XXXX1号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX5号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX7号、XXXX9号、XXXX6号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX7号、XXXX5号、XXXX7号、XXXX9号、XXXX0号、XXXX5号、XXXX5号、XXXX7号]的20处房产，采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司对变价后所得价款在2946128.41元范围内优先受偿；三、若变价后所得价款不足2946128.41元，原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司自愿放弃对不足部分的追偿，若变价后所得价款超过了2946128.41元，由原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司将超出部分返还给被告王云龙；四、原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司自愿放弃对被告刘金星的诉讼请求；五、本案案件受理费减半收取15184元（原告已预交），被告王云龙自愿负担。”该调解协议生效后，王云龙未按协议内容履行，武隆区中小企业融资担保公司申请强制执行。2020年6月22日，本院作出（2020）渝0156执632号之四执行裁定，裁定查封王云龙在重庆市涪陵区XX苑[产权证号：XXX房地证2014字第XXXX9号、XXXX1号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX5号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX7号、XXXX9号、XXXX6号、XXXX1号、XXXX4号、XXXX7号、XXXX5号、XXXX7号、XXXX9号、XXXX0号、XXXX5号、XXXX5号、XXXX7号]的20处房产。祝启珍、张文英、张文刚不服该执行裁定，提出执行异议。本院于2020年8月27日作出（2020）渝0156执异106号执行裁定，裁定驳回执行异议申请人祝启珍、张文英、张文刚的异议申请。祝启珍、张文英、张文刚不服该执行异议申请，于2020年9月11日向本院提出执行异议之诉。还查明，2018年5月11日，武隆县中小企业融资担保有限责任公司名称变更为重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司。本院所确定的以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《房产买卖合同》、银行付款凭证、（2019）渝0102民初3418号民事判决书、房屋租赁合同、重庆德康物业服务有限公司情况证明、（2020）渝0156执异106号执行裁定书、不动产查询证明、房屋照片，被告武隆区中小企业融资担保公司提交的(2019)渝0156民初4128号民事调解书、武隆中小企业担保抵押2016年35号《武隆县中小企业融资担保有限责任公司反担保抵押合同》、渝（2016）涪陵区不动产证明第000524692号不动产登记证明、武隆中小企业担保抵押2017年30号《武隆县中小企业融资担保有限责任公司反担保抵押合同》、渝（2017）涪陵区不动产证明第000574531号不动产登记证明等证据在案佐证，前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告武隆区中小企业融资担保公司提交的(2019)渝0156民初4122号民事裁定书、(2019)渝0156民初3971号民事调解书、(2019)渝0156民初4127号民事调解书及证明书、(2020)渝0156执631号之三执行裁定书、武隆中小企业担保抵押2017年31号《武隆县中小企业融资担保有限责任公司反担保抵押合同》、渝（2017）涪陵区不动产证明第000574989号不动产登记证明、武隆中小企业担保抵押2016年34号《武隆县中小企业融资担保有限责任公司反担保抵押合同》、2016-58号《委托保证合同》、渝（2016）涪陵区不动产证明第000518268号不动产登记证明与本案无关联性，故不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案中，应就原告祝启珍、张文英、张文刚对案涉房产是否享有受法律保护的实体权利，以及该权利是否能够排除强制执行进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应从以下四个方面进行分析：第一，王云龙与张伦在抵押、查封案涉房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，三原告提供的物业服务公司证明、租赁合同等证据能够证明其对于案涉房屋已经合法占有多年。第三，按照《房产买卖合同》约定，张伦在合同签订后支付了80%的购房款。第四，王云龙与张伦签订房屋买卖合同时因王云龙尚未取得该房屋的所有权，双方在合同中明确约定，待王云龙取得房屋所有权后办理房屋过户手续。但本案中，张伦作为一般的房屋买卖合同买受人，三原告也未提交证据证明其在近七年时间里向出卖人即王云龙提出办理过户登记的请求等积极行为，结合2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第127条的精神认定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。王云龙2014年9月5日取得案涉房屋的房地证后，又将案涉房屋抵押给武隆区中小企业融资担保公司，并办理了抵押权登记。武隆区中小企业融资担保公司在取得案涉房屋抵押权时，系基于对房地证记载的房屋所有权人这一不动产登记的公示所产生的公信力的信赖，且武隆区中小企业融资担保公司在取得案涉房屋抵押权后已经按照其所担保的主合同如约进行了履行，故武隆区中小企业融资担保公司取得案涉房屋的抵押权合法有效。综上，武隆区中小企业融资担保公司对案涉房屋享有足以对抗祝启珍、张文应、张文刚的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，原告祝启珍、张文英、张文刚主张解除对涉案房屋查封、抵押的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告祝启珍、张文英、张文刚的诉讼请求。本案案件受理费2779.50元（原告已预交），由原告祝启珍、张文英、张文刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  王 玉人民陪审员  陈廷超人民陪审员  廖青松二〇二〇年十二月九日法官 助理  陈 芮书 记 员  李 月