湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15459号原告（反诉被告）：湖南商务职业技术学院，住所地：长沙市岳麓区。统一社会信用代码：124300004448756176。法定代表人：李定珍，系该校校长。委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈首洁，女，1967年11月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南商务职业技术学院（以下简称“商务职院”）与被告陈首洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈首洁向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并依法适用简易程序将本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）商务职院的委托诉讼代理人许文进，被告（反诉原告）陈首洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商务职院向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方于2020年4月14日签订的《公租房租赁合同》；2.请求人民法院依法判令被告立即将租住的18号栋3单元404号房屋腾空交付原告；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：被告系原告湖南商务职业技术学院教职工，双方于2020年4月14日签订《公租房租赁合同》，合同约定将原告所有的18栋3单元404号房屋出租给被告使用，租金500元／月，由财务处每月在承租方当月工资代扣。2019年7月12日，湖南省机关事务管理局、省发改委、省财政厅、省自然资源厅、省住建厅下发《湖南省省直行政事业单位存量公有住房集中清查有关问题的处理意见》，2019年8月23日，省机关事务管理局印发省委常委会通过的《湖南省直单位周转住房管理办法》，2020年4月27日，省机关事务管理局发布《关于全面推进省直所属非参照公务员法管理事业单位存量公有住房清查整改工作的通知》，该通知明确省直所属非参照公务员法管理事业单位必须于2020年11月底完成清查工作。2020年6月5日，原告上属单位湖南省供销合作总社下发《关于全面推进省社所属非参照公务员法管理事业单位存量公有住房清查整改工作的通知》，前述意见、通知、管理办法等都明确要求湖南省省直行政单位及省直所属非参照公务员法管理事业单位对于公有住房进行清查，并明确公有住房配租条件及管理单位有权终止租赁合同收回公有住房的条件。原告为落实上述通知文件的精神，成立公有住房管理工作小组进行清理核查，经核查，被告名下登记有长沙城区住房一套，不再享有公有住房配租条件，原告于2020年7月5日向被告发出《房屋腾退通知书》，要求其8月10日前腾空现租住的18号栋3单元404号房屋，但被告拒绝在回执上签字，至今也未按要求腾空房屋交给原告，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方订立合同后，其客观情况发生了重大变化，且被告名下在长沙城区登记有住房一套，其不再具备公有房屋的配租权，故双方所签订的《公租房租赁合同》无法继续履行，同时，也符合相关文件、通知、办法及《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》中关于终止合同的条件，现为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，恳请判如所请。被告陈首洁对本诉辩称：2016年原告重建公租房，因资金困难就找教职工集资建房，原告在被告有房的情况下动员被告集资，被告个人集资了十万元。2017年经本人申请，学校批准，申请到涉案的公租房，学校承诺租到退休。被告入住到2020年4月，原告催促被告续签合同，被告按照约定去续签合同，合同合法有效。后原告提出无条件退房，说是国家政策发生变化，实际上政策一直没有改变，原告在国家规定不能给有房者公租房的情况下集资十万，并分配住房，现在被告的房子已经卖掉了，学校以各种手段逼迫被告腾退房屋，被告认为双方之间的租赁合同合法有效。如果原告坚持让被告腾退房屋，则要赔偿损失。反诉原告陈首洁向本院提出如下反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿违约金人民币134400元，庭审过程中变更为92400元；2.请求判令反诉被告赔偿装修损失35000元；3.请求判令反诉被告赔偿在合同有效期间给被告停电造成的财产损失、精神损失费等各项损失25000元；庭审过程中变更为赔偿合同期限内由于原告停电造成的财产损失5000元；4.反诉案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年反诉被告开始建公租房，向全校职工发起非法集资每户十万，巧立名目，以息抵租。学校职代会和公租房领导小组多次研究后决定：申请入住公租房的职工可以一直住到退休，每三年一签合同。学校当时还出台了相应公租房租住情况说明等细则。院系领导多次劝说大家申请公租房。本人为了支持学校决定申请一套并集资了10万。后本人申请，学校批准、公开摇号选房等一系列程序后反诉原告分得一套公租房，即18栋教师公寓公租房4单元404房。2017年3月进户，反诉原告小孩在国外留学，需要反诉原告在经济上支持，由于学校原来承诺公租房可以租住退休，所以反诉原告才敢断然决定将反诉原告之前的唯一住房卖给他人，目前反诉原告已经收了房屋买主的房款，但对方还没有办理过户手续。本人2020年4月跟学校签署了校内18栋教师公寓3单元404房为期3年的续租合同，合同合法有效，受法律保护。反诉被告各种流氓手段威逼反诉原告腾退住房，学校在合同存续期间，8月11日对反诉原告采取给反诉原告家贴封条，停电，十余名领导对反诉原告进行围攻谩骂（已录音录像）等一系列侵权行为，己违反《合同法》、《物业法》和《干部监察管理条例》和《公务员管理条例》。停电严重影响反诉原告的正常生活，近40度高温给反诉原告家断电，反诉原告多次出现中暑等不适，一个月内暴瘦15斤，家里两台冰箱内1000多元食品全部变臭，冰箱报废。反诉原告多次要求学校停止侵权，学校置若罔闻。至今没有恢复供电。导致反诉原告无法正常居住。后又下达了暂缓反诉原告工作安排的通知，将反诉原告调离教学岗位。停电期间扣发三倍房租。租赁合同合法有效期间，反诉被告停电扣发三倍房租等行为及现单方面欲终止合同，己构成侵权和违约，故提起反诉：1.要求反诉被告支付违约金，参照校外租房的租金每月1600元至退休共计人民币壹拾叁万肆仟肆佰圆计算；2.学校教师公寓属于公租房，非拎包入住的周转房。现学校欲单方面解除租赁合同，应赔偿入住装修费人民币叁万伍仟圆，因当时反诉被告承诺可以住到退休，所以三年前装修时的票据未妥善保管，很多找不到了，请求法院依法核实装修损失并判决反诉被告赔偿三倍；3.请求法院判处反诉被告赔偿在合同合法有效期间给反诉原告停电造成的财产损失、精神损失费等各项损失。反诉被告商务职院辩称：反诉被告认为反诉原告的请求没有事实及法律依据，也没有相关证据来佐证其相关诉请，且反诉原告不符合承租公房的条件，其名下在长沙市内有住房，在签订合同的时候并未向学校进行申报，其名下有住房的事实是上级部门发出要求清查通知后学校才查到反诉原告名下有财产，所以学校有权依据相关规定终止合同履行，其应当按照要求将承租公房退还学校。对于终止租房合同事实反诉被告不存在过错，就算反诉原告有诉称的相关损失，反诉被告也不应当承担赔偿责任，请求法庭驳回其请求。经审理查明：被告陈首洁系原告商务职院的教职工。2016年，原告商务职院建设公租房，向被告陈首洁借款100000元。公租房建成后，被告陈首洁向原告申请公租房一套，2017年5月，原告便将坐落于商务职院内体育馆西侧18栋3单元404号房屋出租给被告陈首洁。2020年1月，原告商务职院向被告陈首洁返还了该100000元借款及利息。2020年4月14日，原告作为出租方（甲方）与被告陈首洁作为承租方（乙方）继续签订《公租房租赁合同》，主要内容如下：“一、房屋基本情况：该房屋坐落于湖南商务职业技术学院内体育馆西侧（18栋），房号3-404，共2室厅1厨1卫，简装修，内设有灶台厨柜、洗漱盆、浴霸等设施，建筑面积59.3平方米。二、房屋权属状况：公租房产权归甲方所有。三、房屋用途：该房屋用途为住宅，乙方租赁后作为住房使用，不得改作其他用途，否则，甲方有权解除合同。四、租赁期限：1.房屋租赁期：甲方同意乙方租用3年,从2020年5月1日起至2023年4月30日止。2.租赁期未满，若乙方需提前终止租赁合同，应提前2个月向甲方提出书面要求，然后协商解除租赁关系。五、租金及物业管理费：1.租金标准：每一套住房租金500元/月；物业管理费：1元/平米（60元/月、户）。由资产管理处每月将租户缴费清单交财务处;由财务处从承租方当月工资中代扣。七、房屋的交付及返还：1.交付：甲方应于本合同签订之日后3日内将房屋交付给乙方使用。2.返还：租赁期满或合同解除后3日内，乙方应返还该房屋。返还房屋时，乙方添置的物品可自行收回，但不得作破坏性拆除。九、合同解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因退休、离职、辞职、除名、解聘、辞退等原因与学校解除聘用关系的，本合同自行解除。十、合同争议的解决办法：1.本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解除，协商不成按有关现行法规办理或提交房屋所在地人民法院诉讼解决。2.合同经甲乙双方签字或盖章后生效。本合同一式二份，双方各执一份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或者补充应采取书面形式，《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》与《湖南商务职业技术学院公租房物业管理暂行办法》作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。3.本合同解释权为甲方所有”。原告湖南商务职业技术学院在合同上盖章，被告陈首洁在合同上签字。该合同附件《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》（学院第四届第四次职工暨会员代表大会通过）（2015年11月27日）其中第十四条关于退房和违约处罚规定内容如下“（一）有下列情形之一的，承租人应当退还公租房。……3.经确认，已不符合入住公租房条件的；4.因政府公租房政策变化或拆迁需要退房的。”2020年4月27日，省机关事务管理局发布《关于全面推进省直所属非参照公务员法管理事业单位存量公有住房清查整改工作的通知》，该通知明确省直所属非参照公务员法管理事业单位必须于2020年11月底对公有住房完成清查工作。2020年6月5日，原告的上级单位湖南省供销合作总社下发《关于全面推进省社所属非参照公务员法管理事业单位存量公有住房清查整改工作的通知》，明确要求湖南省省直行政单位及省直所属非参照公务员法管理事业单位对于公有住房进行清查，并明确公有住房配租条件及管理单位有权终止租赁合同收回公有住房的条件。2020年6月26日，商务职院根据上级办法、政策制定《公有住房管理暂行办法》，其中第九条内容如下：“符合下列条件之一的，可以租赁公有住房：（一）教职工，其家庭成员（指本人、配偶、共同生活的子女，下同）在长沙城区内均无住房的；共同生活的子女是指尚未具有独立生存能力、与父母生活在一起的子女。在长沙城区内有无住房，以当地不动产登记中心出具的职工家庭成员住房信息证明为准。”办法第十六条规定如下：“承租人有下列行为之一的，学院有权终止合同，及时收回公有住房。（二）教职工（含已退休职工）家庭成员在长沙城区有住房仍占用公有住房的”。原告商务职院接到上级单位文件后，对单位租赁公有住房情况进行了核查，并对不符合条件的租赁公房户发送腾退通知书。经核查，因被告陈首洁名下登记有位于长沙市××路××号××小区××组××栋××号住房一套，不具备公有住房配租条件，2020年7月5日原告向被告发出《房屋腾退通知书》，要求其8月10日前腾空现租住的18号栋3单元404号房屋，被告陈首洁拒绝在回执上签字。因被告陈首洁未按期腾房，原告商务职院对涉案公租房粘贴了封条，被告陈首洁已未在该承租房内居住，但未搬离。现因商务职院不符合公租房条件的住户除被告陈首洁外已经全部腾退，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交并经庭审质证的《公租房租赁合同》、《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》、房屋腾退通知书、不动产信息查询证明、《湖南省省直行政事业单位存量公有住房集中清查有关问题的处理意见》、《湖南省直单位周转住房管理办法》等证据，被告提交并经庭审质证的湖南商务职业技术学院承诺函、关于学校公租房建设有关情况的说明、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告商务职院与被告陈首洁于2020年4月14日签订的《公租房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《公租房租赁合同》第十条约定：附件《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》与合同具有同等效力，而《湖南商务职业技术学院公租房配租与管理暂行办法》第十四条对退房有明确规定，被告陈首洁不具备公租房配租条件，合同约定的退房条件成就。虽然原告商务职院在审核公租房配租条件时，为教职工考虑，未按照相关规定严格予以执行，存在过错，但在学校接到上级主管部门的通知对不符合公租房租赁条件的住户进行清退时，被告陈首洁未按合同约定积极履行腾退房屋的义务，存在违约行为。现原告商务职院请求判令解除原、被告于2020年4月14日签订的《公租房租赁合同》，因原告于2020年7月5日已向被告送达《房屋腾退通知书》，故本院确认原、被告之间签订的《公租房租赁合同》于2020年7月5日已经解除。合同解除后，被告陈首洁无合法依据继续占有该房屋，对原告请求判令被告陈首洁腾退18栋3单元404号房屋并交付给原告的诉请，本院予以支持。反诉原告陈首洁主张反诉被告应向其赔偿违约金92400元，对此，本院认为，被告陈首洁不符合公租房租赁的条件致使合同解除，被告陈首洁存在过错，且原告自2017年开始以明显低于市场价格的租金标准租赁单位的公住房，居住至今三年多时间，再向原告主张赔偿损失，不符合公平原则，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。对反诉原告主张赔偿装修损失的诉请，因合同约定涉案房屋为简装修，原告并未提供证据证实其租住该房屋后对房屋进行了精装修，且房屋内的家具电器，被告可搬离后继续使用，故对原告的该主张，本院不予支持。对反诉原告主张因停电、停水所造成的财产损失5000元，本院认为，反诉被告商务职院在双方未就解除租赁合同事宜达成一致的情况下，对涉案房屋贴封条确有不妥，有违学校对教职工的人文关怀，但现有证据并不能证实商务职院对该租赁房屋采取了停水停电等行为，且反诉原告并未提供证据证实反诉原告的损失情况，故对反诉原告主张的损失赔偿5000元，本院不予支持。被告系原告商务职院的教职工，应当充分理解、尊重并服从学校党委及学校的决策，且应该充分认识到学院在对公租房资格的审查不严系为了学校教职工的利益考虑；原告商务职院作为被告及教职工的管理者，亦应充分体现对教职工的人文关怀；相信只要学院与全体教职工能够相互理解，相互支持，就能够创建更加和谐美丽的新职院。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南商务职业技术学院与被告（反诉原告）陈首洁于2020年4月14日签订的《公租房租赁合同》于2020年7月5日解除。二、限被告（反诉原告）陈首洁在本判决生效后十日内腾退所租赁的位于湖南商务职业技术学院内体育馆西侧18栋3单元404号房并交付给原告（反诉被告）湖南商务职业技术学院。三、驳回被告（反诉原告）陈首洁的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）湖南商务职业技术学院予以承担，反诉案件受理费减半收取1474元，由被告（反诉原告）陈首洁予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年十二月三十日法官助理贺玫书记员杨明