江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2682号上诉人（原审被告）：吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司。住所地：江西省吉安市泰和县上田（吉安市九鼎安科技术有限公司院内）。统一社会信用代码：91360826058825646C。主要负责人：习造生，董事长。委托诉讼代理人：廖小田，男，汉族，1963年10月18日出生，系公司股东。被上诉人（原审原告）：钟根元，男，1993年11月28日出生，汉族，住泰和县。委托诉讼代理人：刘才华，江西赣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣，江西赣润律师事务所律师。原审被告：吉安市安科房地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区吉福路43号。统一社会信用代码：91360802662016976K。法定代表人：习造生，总经理。上诉人吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司（以下简称安科房地产泰和分公司）因与被上诉人钟根元、原审被告吉安市安科房地产开发有限公司（以下简称安科房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安科房地产泰和分公司的委托诉讼代理人廖小田、被上诉人钟根元的委托诉讼代理人刘才华到庭参加诉讼。原审被告安科房地产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安科房地产泰和分公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房产不能及时办理房产证的根源，是泰和县房管局没有按照规划许可证确定的计容面积、确定预售许可证面积，将负一楼（地下室）也计入预售面积，导致预售面积与规划许可证登记的面积不一致，政府职能部门以此推诿不予办理房产证。按照法律和合同约定，上诉人没有违约，依法不承担责任，或者可以免责。具体事实如下：（1）《预售许可证》登记的预售面积为30770.71m2,《建设用地规划许可证》登记的计容面积为28707.04m2，2019年的《建设工程规划许可证》登记的计容面积为28695.94m2，因用地面积为16029.7m2，规划设计的容积率为1.8，因此实际计容面积应为28856.46m2。预售面积与实际计容面积28853.46m2相比，两者相差1917.31m2。严格按照规定，预售面积不能超过计容面积，误差都是政府职能部门造成，政府职能部门以预售面积多于计容面积为由，推诿拖延不办理房产证。（2）相差的1917.31m2的房产均系负一楼（地下室）房屋面积，包括可与一楼住户打通作复式楼使用的部分，以及独立的储藏（物）间。按照规定和设计规划，负一楼部分的面积，不计入计容面积，房管局将负一楼1917.31m2一并登记在《商品房预售许可证》上的原因，是现实中可以由开发商处理，可以销售。但按照严格规定，不应登记在《预售许可证》上。将负一楼的面积登记在《预售许可证》上，是房管局的工作失误和责任，与上诉人无关。加之机构改革，原来房管局的部分职能与自然资源局合并，新的不动产登记中心成立，人员发生变动，办事缺失连续性，新的办证机构不认原房管局的《预售许可证》，各部门推诿责任。（3）对《预售许可证》登记的错误，政府不愿认错，也不更改许可证面积数字的错误。在住户和上诉人强烈要求下，最近政府才提出由上诉人对负一楼的部分补办相关手续后，再办理房产证手续。上诉人提交的《关于赣江名苑延期办理房产证的情况说明》，基本说明了上述情况，泰和县自然资源局已经证明“情况属实”，应当依法认定。2、因为前述原因，按照法律和合同的规定，上诉人没有违约，不应承担违约责任。同一个商品房开发或者买卖合同，导致延期办证和延期交房，都有可能是政府原因。既然延期交房免责的情形包括政府原因，那么延期办证的免责情形理论上、情理上也应当包括政府原因。钟根元辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同真实合法有效，是双方真实意思的体现，上诉人未在合同约定期间办理产权证已构成违约。上诉人提供的证据不能证实系政府原因导致逾期办证，且中院相关判例支持了被上诉人的诉讼请求，请二审维持原判。钟根元向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金28634.30元（暂计算至2020年9月18日，之后的计算到被告为原告办理好房产证之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，原告钟根元与被告安科房地产泰和分公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：ＴＨ20160500082。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为362145元。合同第十五条关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款。2019年2月26日，原告钟根元与被告安科房地产泰和分公司办理了案涉房屋的交接手续，被告安科房地产泰和分公司将上述商品房交付原告使用，但原告钟根元至今未取得案涉房屋权属证书。经本院到泰和县不动产登记中心调查了解，被告在2019年12月才向泰和县不动产登记中心申请办理案涉项目总登记，泰和县不动产登记中心未给“赣江名苑”小区办理不动产权登记是因为其需总登记的面积超出了规划许可的计容面积，并不是因为被告所辩解的“三证”不一致导致的。另查明，被告安科房地产泰和分公司系被告安科房地产公司设立的分公司。庭审中，原告明确其所主张的逾期办证违约金是自2019年5月26日起按年利率6%计算。一审法院认为，本案案由为商品房预售合同纠纷。原告钟根元与被告安科房地产泰和分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》未约定原告取得房屋权属证书的期限，但原、被告在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋系尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除原告自身原因外，自房屋交付使用之日起90日内原告未能取得房屋权属证书的，被告即应当承担逾期办证的违约责任。被告在2019年2月26日将案涉房屋交付原告使用，根据上述规定，原告取得权属证书的时间最迟应在2019年5月26日，原告至今未取得案涉房屋权属证书，被告安科房地产泰和分公司已经构成违约，故原告要求其支付逾期办证违约金，符合法律规定，依法予以支持。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准极低，且该合同系格式合同，故该约定应认定为无效条款，在原告损失金额难以确定的情况下，原告主张逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息的标准计算，符合法律规定，依法予以支持。但该标准应以原告向法院起诉时一年期贷款市场报价利率计算，即3.85%（日万分之一点零五五）。被告安科房地产泰和分公司的辩解意见不成立，不予采纳。被告安科房地产泰和分公司系被告安科房地产公司依法设立的分支机构，可以作为诉讼主体参加本案诉讼，但其不具备法人资格，故被告安科房地产公司应当与被告安科房地产泰和分公司共同承担责任。被告安科房地产公司未到庭，亦未提交答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟根元支付截至2020年9月18日的逾期办证违约金18377.23元（362145元×0.0001055×481天），此后的违约金按该标准计算至原告实际取得权属证书之日止。二、驳回原告钟根元的其他诉讼请求。二审中，安科房地产泰和分公司提交两份证据，证据1：泰和县自然资源局对赣江名苑项目建设工程规划许可证行政许可变更批前公示图片（复印件）；证据2：泰和县自然资源局对安科房产公司泰和分公司关于赣江名苑延期办理房产证的情况说明的回复，上述证据拟证明由于政府规划登记面积有误，该小区一直未能办理房产证，导致《商品房预售许可证》销售面积超过规划许可的计容面积，小区存在预售许可销售面积、办证面积和计容面积的争议的原因是政府登记行为错误。钟根元称上述证据已在生效判决中进行了质证认证，生效判决并未认可上诉人的证明目的。本院经审查认为，上述两份证据的真实性予以确认，证据1并不能证实变更批前公示系安科房地产泰和分公司超容积率施工还是泰和县自然资源局登记错误所致；证据2系安科房地产泰和分公司自己书写出具，并非政府部门出具的说明，且该材料载明泰和县自然资源局要求安科房地产泰和分公司完善相关手续后再办证，意即安科房地产泰和分公司存在手续不全的问题，并非政府原因导致无法办证。安科房地产泰和分公司作为房地产开发企业，理应知晓办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》的相关规定，在预售面积与计容面积不一致的情况下，安科房地产泰和分公司亦未与政府及时沟通衔接，妥善解决相关事宜，导致购房户无法按期办证，相关责任理应由安科房地产泰和分公司承担。其他事实与一审相同。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。涉案房产办理产权证应经过验收合格、登记资料备案等程序，买受人仅需按照出卖人通知提供办证所需的证件、材料，对验收工作无法参与，是否验收、验收结果属被出卖人应完成事项。关于安科房地产泰和分公司上诉提出无法办证的原因系政府登记错误所致，并无相关证据证明，该上诉意见不予采纳。综上，上诉人安科房地产泰和分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费311元，由吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二〇年十二月八日书记员  李小红