呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初162号   原告（执行案外人）：王某1，男，1982年2月14日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区锦秀嘉苑小区****楼****。   委托诉讼代理人：李炎龙，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。   委托诉讼代理人：刘昱，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。   被告（申请执行人）：呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会。   负责人：张云峰，该业主委员会主任。   第三人（被执行人）：内蒙古民心房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金桥开发区天野小区**楼。   法定代表人：武占魁，该公司总经理。   原告王某1与被告呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会（以下简称锦绣B区业委会）、第三人内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称民心房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人李炎龙与被告锦绣B区业委会的负责人张云峰到庭参加诉讼，第三人民心房地产公司经本院合法传唤，无正当理由,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某1向本院提出诉讼请求如下：1、停止执行赛罕区人民法院（2018）内0105执3358号公告中让第三人民心房地产公司搬出呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区物业服务区域、物业服务办公室(B8号楼3层1-10号)的执行内容；2、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：基于被告对第三人的执行申请，赛罕区人民法院作出(2018)内0105执3358号公告(以下简称“《执行公告》”)，要求第三人退出呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室(B8号楼3层1-10号)，将房屋交付给被告。原告作为呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑A区(以下简称“锦秀A区”)的业主，认为《执行公告》的执行内容侵害了其合法权益，遂向赛罕区人民法院提出执行异议申请，赛罕区人民法院作出(2019)内0105执异387号执行裁定书，驳回异议申请。原告认为该裁定认定事实错误，适用法律不当，应依法纠正。一、《执行公告》的执行内容侵犯了锦秀A区业主的合法权益锦秀嘉苑小区(规划时不区分A、B区)是由第三人开发建设的，总规划建筑面积是166628.44平方米。按照《内蒙古自治区物业管理条例》第42条的规定，物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平方米配置，第三人向呼和浩特市物业管理处进行物业用房的备案登记，面积是525.37平方米，位于**商业楼××层，共10间。很明显，备案的10间物业用房对应的166628.44平方米的建筑面积，而单独的锦秀B区根本达不到这个建筑面积，也不应该占有全部10间物业用房。而且，被告在执行异议时所述从呼和浩特市物业管理处调取的平面图上登记的都是锦秀嘉苑小区，从未出现过B区的字样。现在《执行公告》要求把全部的10间物业用房全部交给被告，侵犯了锦秀A区业主的合法权益。锦秀嘉苑小区即包括锦秀A区，也包括锦秀B区，从规划及备案角度来看，就是一个整体。恳请人民法院向呼和浩特市物业管理处进行了解，以公正判决，保障锦秀A区业主权益不受侵犯。二、原告是锦秀A区的合法业主，有权提出异议以保障自己权益不受侵害。首先，原告购买的××区房屋是第三人开发建设的，原告与第三人签订有《商品房买卖合同》。被告在执行异议时所述的由赛罕区房地产公司建设的房屋是高层，与原告购买的多层无关。其次，按照《物业管理条例》第三十七条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。也就是说，业主对于物业用房享有所有权，执行裁定认为原告享有的权利不是所有权，明显错误。最后，因为锦秀B区违规成立业主委员会，导致锦秀A区无法成立业主委员会，但这并不影响原告作为锦秀A区业主的合法权益。退一步讲，原告虽不能代表其他业主，但只要原告是合法业主，其中就有原告的一份权利，不论是百分之一、千分之一、甚至是万分之一，都是不能被侵犯的。   综上所述，原告作为锦秀A区的业主，对《执行公告》将包括锦秀A区物业用房在内的全部10间房屋处分给被告的行为有权提出执行异议之诉，望法院查明事实，支持原告的诉讼请求，保护原告在内的全部锦秀A区业主的合法权益。   锦绣B区业委会辩称：锦绣嘉苑B区业委会于2017年1月由赛罕区物业办批准备案成立，流程完全符合法定程序。在成立期间与民心房地产公司（开发商）进行多次沟通，并征得开发商同意且开发商安排其员工陈静国（业委会备案材料中有）为开发商代表，共同参与锦绣嘉苑B区业主委员会成立的一切相关事宜。之后锦绣嘉苑B区业委会成立并更换原开发商物业部并经三分之二以上业主签字后经过公开招投标的方式，引进了内蒙古智通物业管理服务有限公司为小区的物业服务企业。业委会期间已向开发商物业部发出通知要求开发商物业部限期内退出锦绣嘉苑B区，并移交物业用房、规划图、水电设计图等相关资料，但开发商不但未移交以上资料反而雇佣社会人员上门威胁、恐吓委业会成员及业主，并于2017年8月24日由40多人将部分业主不同程度打伤。之后业委会向人民法院提起诉讼要求开发商停止侵害并依法退出涉案物业用房及区域。后经一审、二审、及内蒙古高级人民法院裁定责令第三人退出锦绣嘉苑B区并移交物业用房、规划图、设计图等材料。事后，A区的物业公司内蒙古众志物业服务有限公司以案外人身份提出执行异议，请求对涉本案的物业用房中止执行。经赛罕区法院、呼市中级人民法院裁定驳回了该请求维持原判。再次执行时，现A区业主王某1又提出本案执行异议之诉，王某1提出的执行异议之诉理由不能成立，原因主要有以下五点：1、从市物业处查证并调取的平面图上清楚的写明，锦绣嘉苑B8号楼1到10号房是B区物业用房，B8号楼就在锦绣嘉苑B区院内，图上并未体现A区。2、锦绣嘉苑B区与A区是两个独立的小区，且中间有大路间隔，设施设备水、电、暖都独立使用。按照《物业管理条例》是两个完全独立的小区。3、根据众志物业公司所出示的规划图上看，锦绣嘉苑A、B、C三个小区属同一规划内，锦绣嘉苑A区A1、A2号楼及锦绣嘉苑C区为赛罕区房地产开发总公司所开发的项目（http：//zfcxjsj.huhhot.gov.cn呼和浩特住房和城乡建设局官网查询），案外人王某1为A区1号楼业主属赛罕区房地产开发总公司所开发的房屋，本案的物业用房与C区没有关系（C区有独立物业用房），所以王某1主体不适格，无权提出本案第三人执行异议之诉。4、即使王某1可以提出异议，也不能代表半数以上业主的意愿，按照《物业管理条例》物业用房的处置需有小区户数过半、面积过半签字才能决定。所以，王某1个人提出的异议理由不能成立。5、该物业用房已经通过赛罕区法院、呼市中级法院、内蒙高院多次判决归锦绣嘉苑B区，原告请求无法律依据。   综上所述，王某1提出的请求完全不合法，请求法院依法驳回其请求。   民心房地产公司提交书面答辩状声称：呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑小区系第三人开发建设，小区规划建设规模为166628.44平方米，按照自治区物业管理条例的规定，物业用房按照房屋建筑总面积的千分之三配置。第三人于2014年向呼和浩特市物业管理处进行前期物业管理用房备案，物业用房面积为525.37平方米，，位于**商业楼××层房因小区分一、二期建成后分为A、B两区，但整体并未发生变化，仍为锦绣嘉苑小区。因此，对于已经备案的525.37平方米物业用房来说，是属于整个锦绣嘉苑小区所有，而非单独归A区或者B区。而且，物业用房虽位于B8号商业楼，但并非在B区院内，是商业门脸房，是为满足整个锦绣嘉苑小区物业服务而预留。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年12月4日，呼和浩特市赛罕区人民法院对锦绣B区业委会与民心房地产公司排除妨害纠纷一案作出（2017）内0105民初5947号民事判决书，判令民心房地产公司于本判决生效之日起五日内停止侵害、排除妨害，立即退出赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室，并向锦绣B区业委会移交物业服务所必需的材料。民心房地产公司对该（2017）内0105民初5947号民事判决书不服，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。2018年7月10日，呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终992号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后民心房地产公司向内蒙古自治区高级人民法院提出再审，请求撤销本院（2017）内0105民初5947号民事判决书和呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终992号民事判决书。2019年4月19日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民申929号民事裁定书，裁定驳回民心房地产公司的再审申请。在此期间，锦绣B区业委会向本院申请强制执行，本院作出（2018）内0105执3358号公告，责令“被执行人民心房地产公司于2018年12月15日前退出呼和浩特市赛罕区巧报镇锦秀嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室（8号楼3层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号）。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。   该公告发出后，案外人内蒙古众志物业服务有限公司（以下简称众志物业公司）对本院（2018）内0105执3358号公告提出异议，认为侵害了锦绣嘉苑A区全体业主的权利。2018年12月26日，本院就众志物业公司提出的执行异议作出（2018）内0105执异344号执行裁定书，驳回案外人众志物业公司的异议请求。后众志物业公司向本院提出执行异议之诉。2019年6月15日，本院作出（2019）内0105民初408号民事裁定书，驳回原告众志物业公司的案外人执行异议起诉。众志物业公司不服本院（2019）内0105民初408号民事裁定书向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。2019年9月10日，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3764号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。   另查明，2017年9月6日，王某1与民心房地产公司签订《商品房买卖合同》中载明：王某1购买锦绣嘉苑A1幢5单元402号房，该商品房的用途为住宅；建筑面积125.24元；建筑层数地上6层；商品房价款按建筑面积计算单价为每平米1750元，总金额219170元等内容。王某1提交了购房款凭证、采暖费及物业费等证明材料，同时提供呼市住宅专项维修资金专用收据。在本院作出（2018）内0105执3358号公告后，案外人王某1对该公告提出过异议，认为侵害了案外人的合法权益。2019年12月10日，本院就王某1提出的执行异议作出（2019）内0105执异387号执行裁定书，驳回案外人王某1的异议请求。现王某1于2020年1月2日向本院提出案外人执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”；第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本院依照相关生效法律文书所作出的（2018）内0105执3358号公告内容为通知第三人（被执行人）民心房地产公司腾出占用锦绣嘉苑小区的物业用房。该腾房公告是解决第三人占房问题，而案外人王某2提出的异议之诉，是该小区A区与B区业主针对所腾出房屋的所有权和使用问题。腾房问题与用房问题不属于同一法律关系。本案执行公告内容并未涉及物业用房的使用与所有权问题，责令第三人腾房，并不侵害案外人的合法权益，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回诉讼请求。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告王某1的诉讼请求。   案件受理费100元（原告已预交），由王某1负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 尚陆林   人民陪审员 金 敏   人民陪审员 马宏宇      二〇二〇年十二月三十日   书记员 马 晶