广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初3241号 原告：黄世聪，男，1968年4月14日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：黄廷峰，广西公润律师事务所律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园****。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：罗德全，总经理。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，广西建开律师事务所实习律师。 原告黄世聪与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄世聪的委托诉讼代理人黄廷峰、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人宋舒妍、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄世聪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年12月1日签订的《创业楼房屋认购协议书》；2、被告返还原告购房款40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原告欲与被告购买商品房用于居住，并与被告签订《创业楼房屋认购协议书》，所购买的商品房位于广西灵山县（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）Ａ18栋1单元119号房屋，总房价为881869元，原告向被告支付了定金40000元。在购买前，被告对原告展示并宣称其所出售的商品房有国家的合法手续，土地来源合法为商住用地，可以进行正常的商品房出售，为此，原告才与被告签订《创业楼房屋认购协议书》。之后，原告了解到灵山县人民政府针对被告所出售的房屋作出了灵政办发［2017］1号文件影响了原告的权益。原告认为，商业交易应当遵循平等、诚信原则，原告与被告对所购买的房屋进行协商的过程中，发现了多个无法接受且影响原告作为购房者的权益，原告不能与被告就房屋的买卖达成一致意见，无法签订正式的买卖合同。因此，是双方在买卖上无法达成一致意见的表现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第四条的规定，原、被告之间所签订的《创业楼房屋认购协议书》应当予以解除，而被告应当向原告返还定金40000元。为此，根据有关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告广西六和投资有限公司辩称，1、涉案项目为答辩人合法取得，并办理了全部相关手续,被答辩人未依约与答辩人签订《商品房预售合同》存在违约。涉案项目的土地使用证于2014年7月30日合法取得,建设用地规划许可证于2014年8月22日合法取得,建设工程规划许可证于2017年5月31日合法取得,建设工程施工许可证于2017年11月8日合法取得,商品房预售许可证于2018年2月13日合法取得。综上，涉案项目五证齐全,被答辩人应当按照《定金协议》的约定，与答辩人签订《商品房预售合同》。2、自始至终被答辩人均知晓涉案项目为工业用地，答辩人不存在隐瞒土地性质的行为。首先,答辩人已于2014年开始在项目的售楼部相继公示涉案项目的五证，供购房者查阅，被答辩人在签订《创业楼房屋认购协议书》时已经知晓涉案房屋的土地性质是工业用地;其次,涉案房屋的售价也明显低于周边商品住宅。因此被答辩人主张在签订认购协议书时，对于土地性质、房屋属性不知情与常理不符。3、灵政办发〔2017〕1号通知不影响被答辩人的权益。2019年2月19日，灵山县住房和城乡建设局发布《关于要求变更灵山电子信息产业园（一期）总平规划配套设施指标的答复》,同意灵山电子信息产业园（一期）按7％总用地面积和总建筑面积配建工业 企业内部行政办公及生活服务设施用房。2019年5月31日,灵山县委召开灵山县2019年度第l次产业发展及重大项目会商会议，会议同意灵山县电子信息产业园一期厂房A18＃、A19＃、A22＃三栋楼办理销售备案登记手续时免签灵政办发〔2017〕l号通知中规定的购房承诺书。由于A18＃、Al9＃、A22＃三栋楼的使用用途已不再是生产用房,而是行政办公及生活服务设施用房，故无须按照灵政办发〔2017〕1号通知要求每年每平方米缴纳不低于200元税金。因此被答辩人认为灵政办发〔2017〕1号通知影响了其权益没有法律和事实上的依据。综上所述,被答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的事实： 被告广西六和投资有限公司通过出让的方式于2014年7月30日取得了坐落于灵山县（荔香大道旁）使用权面积为6932.32平方米的地类（用途）为工业的土地使用权【证号：灵国用（2014）第01-××号】。2014年8月22日，被告取得上述土地的建设用地规划许可证【证号::地字第**】用地项目名称为广西灵山县电子信息产业园。在被告未取得商品房预售许可证的情况下，2016年12月1日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告黄世聪（乙方）签订了一份《创业楼房屋认购协议书》，该协议约定：乙方认购的房产为甲方开发的位于广西灵山县（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（六和城）Ａ18幢1单元119号房屋，建筑面积149.52㎡；商品房单价5898元／㎡，总房价为881869元，折后单价3538.904元／㎡；乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金100000元，甲方收取定金后应向乙方出具收据，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为购房款；乙方应在收到甲方《关于签订商品房买卖合同的通知》之日起十个工作日内（或在签订本认购协议书之日起十个工作日内）携本认购协议书、定金收据、身份证（或营业执照）原件和复印件及有关证件到甲方售楼部（六和城营销中心）按上述折后单价与甲方签订该创业楼房产的《商品房买卖合同》，乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述创业楼房另行处置，乙方所付定金不予返还。甲方在上述期限内未经乙方同意将上述创业楼房产转售他人的，应双倍返还定金给乙方；合同还约定了其他内容。《创业楼房屋认购协议书》签订当天，原告通过POS机的方式支付了购房定金20000元、通过现金的方式支付了购房定金20000元给被告，被告出具收据交由原告收执。2017年5月31日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（一期）的建设工程规划许可证【证号：建字第45072120170080号】。2017年11月8日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园一期（A18＃、A19＃楼）的建筑工程施工许可证【编号：450721201711080101（087）】。2018年2月13日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园A18栋、A19栋、A20栋、A21栋的商品房预售许可证【证号：灵住建预字（2018）第008号】，预售项目用途为工业。后原告认为其在被告处所预约购买的房屋不符合其购房目的，故不同意与被告签订《商品房买卖合同》，并要求解除与被告签订的《创业楼房屋认购协议书》，要求被告退回购房定金40000元，但被告不同意原告的请求，因而双方发生纠纷。2020年10月30日，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 另查明，2017年1月11日，灵山县人民政府办公室印发的“灵政办发[2017]1号”《灵山县人民政府办公室关于灵山县电子信息产业园（六和城）一期工业用房项目预售合同登记备案有关规定的通知》，在通知的第三条规定：买受人必须严格执行“灵办发[2013]67号”《关于实施工业强县战略进一步加快工业发展的实施意见》的实施细则，买受人购买房屋后一年内必须投产，并按实施意见要求缴纳税金。缴纳税金按房屋建筑基底占地面积计算，计税标准为每年每平方米不低于200元。2019年6月21日，灵山县重点项目建设办公室印发“灵重点办阅[2019]1号”《灵山县2019年度第1次产业发展及重大项目会商会议纪要》第二条第（三）项，关于灵山电子信息产业园标准厂房、行政办公及生活服务设施用房的办证问题。鉴于已按有关政策明确控制六和公司工业项目用地总面积的7%和总建筑面积7%作为行政办公及生活服务设施用房且六和公司已调整产业园A18#、A19#、A22#三栋楼作为行政办公及生活服务设施用房（调整方案已报县住房城乡建设局批复），同意灵山县电子信息产业园一期厂房A18#、A19#、A22#三栋楼办理预售备案登记手续时免签购房《承诺书》，但灵山县电子信息产业园一期建设规划总平须经县住建部门同意；县住房城乡建设局和县自然资源局解决相关备案及办证问题。 本院认为，原告与被告签订《创业楼房屋认购协议书》是相对于将来签订的商品房买卖合同的预约合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，原告向被告支付了40000元购房定金，被告辩称原告未完全履行协议约定交付定金100000元的义务，已构成违约。本案中，原告向被告交付购房定金40000元后，被告未能提供证据证实其曾向原告追偿过其他定金，经综合分析原告、被告提交的证据，庭审查明的事实以及市场交易习惯，本院认为，双方已达成交付40000元购房定金的合意，对被告的辩称，本院不予采纳。依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告未取得商品房预售许可证的情况下，原告与被告达成认购位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）A18栋1单元119号房的初步合意，原告并向被告支付了购房定金40000元，对此双方并无争议。但因灵山县人民政府办公室印发的“灵政办发[2017]1号”中规定案涉预售许可的房屋只能用于工业用途，虽然灵山县重点项目建设办公室作出会议纪要，决定将原告所预购的A18栋楼房调整为生活服务设施用房，但是该生活生产用房的性质为生产性配套设施，亦不属于商品房，该房的性质同样会限制原告关于使用、转让等各种权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（五）法律规定的其他情形；……。”，因此，原告请求解除原、被告之间签订的《创业楼房屋认购协议书》的主张，合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中，不能签订本合同（即商品房买卖合同）的原因属于不可归责于当事人双方的事由，双方当事人没有达成本合同不能归咎于一方当事人，在本院依法解除原、被告双方签订的《创业楼房屋认购协议书》后，因被告依据双方的《创业楼房屋认购协议书》已经取得原告支付的购房定金40000元，应依法退回给原告，故原告诉请被告返还支付的购房定金40000元，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告黄世聪与被告广西六和投资有限公司于2016年12月1日签订的《创业楼房屋认购协议书》； 二、被告广西六和投资有限公司返还给原告黄世聪购房定金40000元。 案件受理费400元，由被告广西六和投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本5份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 员 蒙业兴 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李春莲 书 记 员 吴小嫦 附录法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。