陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初3037号原告：师某某，女，汉族。委托诉讼代理人：雷某某，陕西枫叶律师事务所律师。被告：陕西世纪新城物业管理有限公司。法定代表人：朱某某，系总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，系公司法务。第三人：陕西大唐城建投资有限公司。法定代表人：牛某某，系总经理。委托诉讼代理人：苏某某，男，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：赵某某，女，汉族，系公司员工。原告师某某与被告陕西世纪新城物业管理有限公司、第三人陕西大唐城建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷某某，被告陕西世纪新城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某某，第三人陕西大唐城建投资有限公司的委托诉讼代理人苏某某、赵某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内4层4046号铺位返还给原告，并将该商铺恢复到开第三人交房时的原状；2、判决被告返还原告三年租金抵房款期间扣除的10%的租金9227.424元；3、判决被告返还租赁合同到期内扣除原告的10%的租金9227.424元；3、判决被告向原告支付至实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金为7689.52元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原告从第三人处购买了位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内4层4046号商铺，面积为35.20平方米，购房款384476元，后第三人选定被告为物业服务公司，对外统一运营大唐中心广场的商铺，该商铺由第三人在交房时直接交付给被告运营。后原告与被告未签订书面《租赁合同》，但被告已经将三年的商铺租金以年租金为购房款总额8%的标准计算后扣除10%向第三人抵了购房款，第三人也向原告出具了购房款收据。租金抵房款的三年期满后，双方尚未签订书面租赁合同，该季度支付的租金尚需支付7689.52元。综上，原、被告双方就三年租金抵房款到期后因新租赁合同的签订问题多次协商未能达成一致意见。故原告提起诉讼，请法院维护原告合法权益。被告辩称：原告诉请事实错误，原、被告之间未签订租赁合同，第三人在卖房时，在业主购房款中扣除的三年租金的数额，被告公司已经向第三人支付。被告在支付2020年租金时扣除因疫情影响一个月的租金。故请驳回原告诉请。第三人述称：原告于2017年4月26日向第三人支付234476元，需按揭贷款150000元，由于原告个人原因，按揭贷款未办理成功。原告向第三人提出用租金折抵购房款，第三人同意后，原告于2018年4月25日到第三人处办理房款结清手续。第三人与原告折抵租金的租期为2018年4月25日至2021年4月26日。被告已向第三人支付了上述折抵款项。第三人按照合同将案涉商铺交给运营商，第三人无责任，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供的证据1不动产权登记证书及购置税发票、证据2银行流水、证据3结婚证，客观真实且与其陈述相互印证，本院予以确认。被告提交的证据1会议纪要4份、照片3张、致业主告知书1份，客观真实，本院对其真实性予以认可；证据2会议纪要2份系被告单方制作，无其他证据佐证且原告不予认可，本院不予采信；证据3维修总单1份、维修合同1份、维修清单3份，维修总单及维修清单系被告单方制作，均未加盖承接维修工程方签章，维修合同系被告与第三人签订，亦无其他证据佐证实际维修情况，故本院均不予采信；证据4解除函1份、挂号单及中国邮政查询单5张，列举了被告向5名业主邮寄了解除函，拟证明被告已经向全体业主发出解除函，要求业主前往办理手续，租赁合同已经解除，庭审中部分业主表示收到，部分业主表示未收到，因该组证据不符合合同法定解除条件，且未与业主达成约定解除，对该组证据的真实性本院予以确认，但对证明目的不予认可；证据5银行电子明细单1份，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可；证据6租赁合同汇总表与本案无关联，不予认定。第三人提交的购房合同、收款收据及商铺确认书，原、被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以认可。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告师某某与案外人贾建超和第三人签订《商品房买卖合同》，购买第三人开发的位于泾阳县中心街世纪新城综合楼第1幢4层4046号房，建筑面积35.2平方米，总价款384476元。原告与案外人贾建超于2017年9月25日取得案涉商铺不动产权登记凭证。原告与第三人达成口头协议，用三年租金92274元（年租金8%）折抵购房款。原告已与第三人办理房款结清手续。被告向第三人支付了上述租金。被告实际已于2016年4月1日接收案涉商铺并开始运营。2019年被告向原告支付12612元，2020年被告向原告支付7007元，以上共计19619元。被告在支付2020年租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。双方就案涉商铺的租赁事宜至今未达成书面协议而产生争议，原告遂诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：原告是否为本案适格诉讼主体？被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费？原告主张被告返还扣除的10%的租金是否有事实与法律依据？1、关于原告师某某是否为本案适格诉讼主体。原告师某某与贾建超系夫妻关系，两人共同购买案涉商铺，原告师某某以自己的名义出租该商铺，被告对此也无异议，师某某作为租赁合同主体提起本案诉讼主体适格。2、被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费。原告于2017年5月8日与第三人签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，在缴纳购房款时经第三人在总价款中提前扣除了三年商铺租金92274元，且被告实际已于2016年4月1日接收案涉商铺并开始运营，故原告知道或应当知道该商铺交付后的租赁事宜，被告对此亦未持异议。原告与第三人达成口头协议后，被告继续占有使用案涉商铺，并向第三人支付租金，应认定为被告对原告与第三人之间的口头协议知情并认可。原、被告之间形成事实上的租赁关系。原告于2017年5月8日购买案涉商铺。原告与第三人达成用租金折抵购房款的口头协议，原告主张折抵租金的租期与系列案件中其他业主相同，应为2016年4月1日至2019年3月31日。被告及第三人均不予认可。第三人主张的租赁期限为2018年4月25日至2021年4月26日。原告对该期间持有异议但未提交证据证明其主张，应承担举证不利的后果。第三人述称2018年4月25日与原告办理房款结清手续，但未提交证据证明当事人之间对案涉商铺所有权或使用权的特别约定，原告已于2017年5月8日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定的交房日期在购房签订日期之前,故本院认定第三人用租金折抵房款的租赁期限为2017年5月8日至2020年5月7日。案涉商铺租赁之目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划、统一招商、统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，被告有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现得不十分清楚，客观上难以实现独立价值。只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。原告购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能实现共赢。案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，被告也主动履行部分租金，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限，目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的诉讼请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于被告因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，而协商、调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但原、被告至今仍未达成新的租金标准合意。被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用案涉商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合意继续有效的立法精神，应判令被告按双方原租赁合意的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告提出扣除一个月的租金，并无不妥，执行时应扣除被告已支付金额及因疫情产生影响的一个月的租金2563.17元（384476×8%÷12=2563.17）。3、原告主张被告返还扣除的10%的租金是否有事实与法律依据。原告与第三人达成口头协议。原告主张在折抵房款时，第三人扣除了10%的租金，第三人不予认可。被告对该部分诉请亦不予认可。原告负有证明第三人折抵时扣除了10%的租金及被告具有返还该部分款项的义务。原告未能提供充分证据予以证明。对原告该部分诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告师某某支付2020年5月8日后的商铺占用费（按年租金标准即384476×8%＝30758元计算,执行中扣除被告已支付金额19619元及因疫情影响的一个租金2563.17）；二、驳回原告师某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元（原告师某某已预交），减半收取计111.5元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 妍1