福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初4191号 原告：福建建新花卉产业园有限公司，住所地：福州市仓山区XX镇XX村XXX号C1区42号。 法定代表人：陈健，董事长。 委托诉讼代理人：朱光申，公司员工。 被告：卢俤俤，男，1963年12月29日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邱加发，福建奥通律师事务所律师。 原告福建建新花卉产业园有限公司与被告卢俤俤租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告福建建新花卉产业园有限公司的委托诉讼代理人朱光申，被告卢俤俤及其委托诉讼代理人邱加发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建建新花卉产业园有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2019年5月31日签订的关于福州市仓山区XX镇XX村XXX号Ａ2区Ａ26-1号一层，阁楼和外延空地展位区位《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》已依法解除，被告缴纳的保证金41475元不予退还；2．被告向原告支付自2020年2月1日至2020年4月30日期间拖欠的公共服务费2175元、水电费108.3元、逾期付款违约金95.31元（违约金按约定的逾期付款日万分之五计算，实际应计至被告最终支付之日），从2020年5月1日起算的占用费22911元（按约定的应收费用总额的3倍标准，暂计至2020年5月31日，最终应计至被告移交展位区位之日止）；3．被告向原告补缴享受的优惠免租费用43674元；4．被告立即将福州市仓山区XX镇XX村XXX号Ａ2区Ａ26-1号一层、阁楼和外延空地的展位区位清退交还给原告；5．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年5月31日签订的关于福建省福州市仓山区XX镇XX村XXX号Ａ2区Ａ26-1号一层、阁楼和外延空地展位区位《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》，约定被告在原告所有的位于福州市仓山区××镇××村××号××的Ａ2区Ａ26-1号一层、阁楼和外延空地展位区位从事花卉苗木经营，期限5年，被告应于每月25日前缴交次月场地使用费、综合管理费、公共服务费，每月5号结算上月水电费。为保证本产业园的正常经营秩序，充分履行本合同的义务，被告自愿于本合同签订之日向原告交纳保证金41475元。合同第九条还约定，被告超过15日仍未缴清应缴费用的，原告有权提前解除合同，收回展位，取消优惠措施，被告已缴纳的各项费用及保证金转做违约金不予退还，且同时有权追究被告的其他违约责任。合同提前解除时，被告应在合同终止之日起5日内将展位腾空返还给原告，每逾期一日，被告应按日应收费用总额的三倍向原告支付占用费，同时，原告有权停止提供物业服务。合同签订后，原告依约履行，但被告从2020年2月1日就开始拖欠公共服务费、水电费等。对此，原告多次催促被告履约，原告还于2020年4月21日向其发送《解除合同通知函》，通知被告在收到本通知之日起解除合同，在三日内办理退还展位的相关手续并结算合同相关费用，其缴交的各项费用及保证金作为违约金不予退还。上述通知函被告于2020年4月22日已经签收，但至今仍是拒绝履行合同义务。经计算，被告拖欠自2020年2月1日至2020年4月30日期间的公共服务费2175元、水电费108.3元。逾期付款违约金95.31元（违约金按约定的逾期付款日万分之五计算，实际应计至被告最终支付之日），从2020年5月1日起算的占用费22911元（按约定的应收费用总额的3倍标准，暂计至2020年5月31日，最终应计至被告移交展位区位之日止）。此外，依前述合同约定，原告有权不予退还被告缴纳的各项费用及保证金，并向被告追缴优惠免租费用43674元。 被告卢俤俤辩称，1．原被告于2019年5月31日签订《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》，约定被告向原告租赁福州市仓山区XX镇XX村XXX号A2区A26-1号一层阁楼和外延空地展位区位。双方又于2019年9月27日签订《补充协议》，约定：原告免除被告2020年1月1日之前的场地使用费和综合管理费，免除2020年2月1日至2020年4月30日的租金；2．原被告签订的合同清楚地定义所租赁的场地是展位，即用于展示商品或物品所用，供客人参观选择，作为展位，其本身的内在的含义即包括拥有合理的通道供客人进出参观，但原告仅顾自身利益，不顾他人利益及合同约定，于2019年12月28日在公共消防通道建造隔离网，致使被告唯一的客户来源通道被堵，违背了被告与原告时任经理黄益斌口头及合同的约定，原告的展位已失去展位的作用和意义，客人无法进出，原告隔断通道的行为是重大违约行为，因为展位是不允许被隔断通道的，这也使得被告的合同目的已无法实现；3．被告为了让合同能够继续履行，多次向原告交涉，希望能够重新恢复通道，但原告不理会被告的合理要求，致使合同一直处于无法履行的状态，被告利益受到重大损失，对此保留诉讼的权利；4．2020年9月25日，原告趁被告不在店，强行撬锁进被告店内将物品洗劫一空，精美贵重的寿山石居多，工艺品也不少，被告已第一时间报警，不知被藏在何处，原告擅自搬走扣留被告在展位中的商品是违法行为，应及时将所有被其扣留的物品还给被告；5．因原告隔断展位通道致合同目的无法实现，原告构成重大违约，被告依法维护自身权利，没有违约行为，因此被告的各项主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，由原告承担所有诉讼费用，原告应立即返还被告所交的50000元保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：被告提交的照片，无法核实形成时间，真实性无法确认，本院不予采信；被告提交的微信聊天记录，无法证明相对人为原告的工作人员，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月21日，原告（乙方）与福州市仓山区建新镇透浦村民委员会（甲方）、福州市仓山区建新镇透浦村经济合作社（甲方）、福州市仓山区建新镇人民政府（丙方）签订《设施农业项目用地协议》，主要约定：甲方将其享有的集体土地所有权的土地（四至为：东至村界，南至防洪堤，西至流花溪公园，北至西三环路辅道）共约170亩提供给乙方使用；用地时间2016年10月1日至2046年9月30日。2019年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》，主要约定：被告在原告所有的位于福州市仓山区××镇××村××号××约定区域从事经营活动（展位区位：Ａ2区Ａ26-1号一层，135㎡；Ａ2区Ａ26-1号阁楼，63.5㎡；Ａ2区Ａ26-1号外延空地，10㎡）；使用期限自2019年10月1日起至2024年9月30日止；合同履行期间，原告向被告收取：1．场地使用费；2．综合管理费；3．公共服务费725元／月；4．水费4.5元／吨、电费1元／度；2019年10月1日至2022年9月30日期间，场地使用费按3456元／月元计算、综合管理费按3456元／月计算；2022年10月1日至2024年9月30日期间，场地使用费按4938元／月计算、综合管理费按4938元／月计算；各项费用被告每月缴交一次，每月25日前缴交次月费用，每月5号结算上月水、电费；被告于合同签订当日向原告缴纳保证金41475元；被告超过15日仍未缴清应缴费用的，原告有权提前解除合同，合同解除时间以通知送达之日为准，合同解除后，原告有权收回展位，取消优惠措施（即被告应补交免收的第十二条第2点的各项费用），被告已缴纳的各项费用及保证金转作违约金不予退还，且原告同时有权追究被告其他违约责任；合同期满、解除或者其他原因终止时，被告应于合同终止之日起5日内将展位腾空返还原告，搬走属于自己的可移动设施、设备、货物、物品等，被告逾期未履行义务的，每逾期一日，被告应按日应收费用总额的三倍向原告支付占用费，同时原告有权停止提供物业服务，有权强行对展位进行清场，被告在展位内的所有设施、设备、货物、物品视为抛弃物；解除合同异议期10日；原告同意给予被告优惠，免收被告2019年11月至2020年1月、2020年10月至11月、2021年10月，共计免除六个月的场地使用费和综合管理费（合同第十二条第2点）。合同签订后，被告依约向原告缴纳了保证金41475元。2019年9月27日，原被告签订《补充协议书》，主要约定：1．被告于2019年9月30日前签订原合同并进场装修，确保园区一期2019年10月1日前开园，被告展位部分或全部开始持续营业，并于2019年12月31日完成全部装修正式开业，原被告双方约定原合同租赁计租日为2020年1月1日起计，即原告给予被告免除2020年1月1日之前的场地使用费和综合管理费，所涉及的其他收费项目按原合同正常收取；2．《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》中的起租优惠政策变更为，2020年2月1日2020年4月30日，2020年10月1日至2020年11月30日，2021年10月1日至2021年10月31日，共计免除六个月的场地使用费和综合管理费。合同签订后，原告依约交付了展位。2020年2月1日开始，被告未依约支付公共服务费等费用。原告于2020年4月21日向被告发出《解除合同通知函》，通知被告解除合同，被告于2020年4月22日签收。 另查明，2020年9月25日，被告向福州市公安局金山派出所报警称店内物品被盗，原告庭审中确认为了减少被告的损失，当时已将被告的物品转移至仓库。 本院认为，原被告签订的《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。法律关系的确定应以双方当时的意思表示为准。双方签订的合同是当事人意思自治的集中体现，合同中的约定是双方达成合意事项的直接说明，是双方权利义务的具体体现，因此对双方法律关系的判断应以双方签订的合同为限。本案中原被告签订的《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》所约定的是原告将展位交付被告使用、收益，被告支付相应费用的合同，本院认为，讼争合同名为经营合同，实为租赁合同。被告未按合同约定支付公共服务费，构成违约，原告有权解除合同，被告于2020年4月22日收到原告寄出的《解除合同通知函》，本院确认讼争合同已于2020年4月22日解除。因被告违约，原告要求被告缴纳的保证金41475元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告补缴享受的优惠免租费用，因讼争合同已于2020年4月22日解除，故被告需补缴2020年2月1日至2020年4月30日期间的场地使用费和综合管理费20736元（3456元/月×3月+3456元/月×3月）。讼争合同约定，被告应于每月25日前支付次月各项费用，被告逾期未支付公共服务费，现原告要求被告向其支付自2020年2月1日至2020年4月30日止的公共服务费2175元及违约金，符合合同约定，本院予以支持，违约金应按被告每月应缴纳的公共服务费的日万分之五计算。原告要求被告向其支付2020年2月1日至2020年4月30日止的水电费，但未提供证据证明讼争区域在上述期间内实际产生的水电费，本院不予支持。鉴于原告已将福州市仓山区XX镇XX村XXX号A2区A26-1号一层、阁楼和外延空地的展位区位中被告的物品腾空，且实际控制了讼争展位区位，故原告要求被告清退上述展位区位中物品，并将展位区位交还原告的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同的约定，在讼争合同解除后，原告有权对展位进行清场，且原告已将被告的物品从展位中移除，行使了对展位进行清场的权利，故对原告要求被告支付合同解除后的占用费诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建建新花卉产业园有限公司与被告卢俤俤于2019年5月31日签订的《福建建新花卉产业园有限公司经营合同书》已于2020年4月22日解除； 二、被告卢俤俤于本判决生效之日起十日内支付原告福建建新花卉产业园有限公司公共服务费2175元及违约金（违约金以每月应缴纳的公共服务费725元为基数，按每日万分之五标准，从2020年1月26日起，按月分别计算至款项付清之日止）； 三、被告卢俤俤于本判决生效之日起十日内支付原告福建建新花卉产业园有限公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的场地使用费和综合管理费20736元； 四、原告福建建新花卉产业园有限公司不予退还被告卢俤俤支付的保证金41475元； 五、驳回原告福建建新花卉产业园有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8590元，由被告卢俤俤负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈捷昕 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。