山东省临清市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1581民初5141号原告：吴春华，男，1991年6月23日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：董启鹏，临清志同法律服务所法律工作者。被告：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。被告：聊城恒中置业有限公司。住所地：聊城市花园南路83号。法定代表人：陈英垒，执行董事。二被告委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所律师。原告吴春华与被告聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称“恒中临清分公司”）、聊城恒中置业有限公司（以下简称“恒中公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春华及其委托诉讼代理人董启鹏，被告恒中临清分公司、恒中公司的委托诉讼代理人岳宗雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴春华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房违约金10819.20元；2.判令被告支付逾期办证违约金（自2019年10月30日起至房屋所有权证书交付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告退还收取的配套费2300元。事实和理由：2017年5月25日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告销售的清园华府楼房一套，总价款为336027元，合同约定被告应于2017年10月31日前交房，但被告实际交房时间为2018年8月22日，按照合同约定逾期交房被告应承担违约金；同时，合同中被告承诺交房720天内办理房屋所有权证书，但时至今日被告并未履行约定，应依法承担违约责任；被告违规收取了原告的配套费2300元，应予退还。为维护原告的合法权益，特诉至法院。恒中临清分公司、恒中公司辩称，1.根据合同约定，逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。原告起诉之日起三年以前的违约金均已超过诉讼时效。同时，由于政府部门对环境污染防治的重视，影响被告施工，应根据合同第十条约定，在违约天数中扣除180天，目前已经有很多业主起诉被告，临清市人民法院和聊城市中级人民法院已经统一裁判尺度，故请求法院对已经超出诉讼时效的部分不予支持，并在违约天数中扣除180天。2.对于逾期办证违约金，根据合同第十九条第二款约定，办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起720日，故应当从实际交房的2018年8月22日起算，并延长720日后计算办证日期。假如原告要求同时计算逾期交房违约金和逾期办证违约金，环保治理等政策对于交房和办证有双层影响，在计算逾期办证违约金时同样也应扣除因政府的政策行为导致的迟延天数。3.因目前原告的不动产权证办理时间尚不能确定，而且不动产权证的办理不属于金钱给付类债务，会受到原、被告提交材料及行政机关办理登记事务的影响，期间法律法规也可能发生变化，也可能出现新的不可抗力因素，故请求法院将原告诉求的逾期办证违约金支持至原告起诉之日，剩余部分由原告另行主张权利。4.原告主张被告退还配套费没有事实和法律依据，根据合同第十条第一款约定供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续，并承担相关费用，其余供暖、燃气等需要买受人自行办理开通手续，同时根据聊城市人民政府办公室关于进一步明确城市集中供气设施配套费收取事宜的通知规定，自2018年9月21日起各房地产建设单位应当将城市集中供气设施配套费计入房地产开发成本，不得另外向购房人收取，本案商品房买卖合同签订于2017年5月25日，无论根据合同约定还是根据政府政策，原告的诉讼请求均没有意义。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。对于《商品房买卖合同》、发票，本院予以确认并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2017年5月25日，原告与被告恒中临清分公司签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告恒中临清分公司开发的恒中?清园小区2号楼2单元25层2508号房及负一二单元21号储藏室，总价款336027元。其中合同第十条约定：供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十九条约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款336027元，被告恒中临清分公司为其出具了发票。2018年8月22日，被告恒中临清分公司向原告交付涉案房屋。2018年8月22日，原告支付配套费2300元，被告恒中临清分公司为其出具了收据。原告认为，依据《商品房预（销）售合同》约定，交房日期为2017年10月31日，被告于2018年8月22日才交房，构成违约，合同第12条约定了逾期交房的违约责任，被告应支付原告违约金10819.2元（336027元×日万分之一×322天）；根据合同第19条约定，被告逾期办理房产证也应向原告支付违约金（自2019年10月30日起至房屋所有权证书交付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告违规收取原告配套费2300元，应予返还。二被告认为，根据合同约定，逾期交房违约金为按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故原告起诉之日三年以前的违约金均已超出诉讼时效。鉴于原、被告在合同中约定了逾期交房违约金为日万分之一，但未明确约定逾期办证违约金的计算方式，请求法院参照逾期交房违约金的标准进行裁决。根据合同约定，配套费应由原告承担。为此提交：1.聊政办发[2018]25号文件《聊城市人民政府办公室关于进一步明确城市集中供气设施配套费收取事宜的通知》，拟证明自该文件公布的2018年9月21日起，该配套费计入房地产开发成本，由开发单位承担，在此之前配套费均未计入房价，应根据合同约定由买房人承担。2.（2020）鲁1581民初58号民事判决书，拟证明诉讼时效及扣除180天违约金的认定是正确的。原告对二被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，二被告提交的通知与《山东省物价局、山东省财政厅关于城市基础设施配套费收费标准审批问题的函》相违背，该函的发布时间为2002年7月29日，该函明确规定取消城市基础设施配套费，故二被告提交的文件不能作为有效证据使用。判决书不能证明诉讼时效及扣除180天违约金的认定是正确的，本案诉讼时效应从被告实际交房开始计算。本院认为，原告与被告恒中临清分公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房预（销）售合同》签订后，原告依约向恒中临清分公司支付购房款336027元，因此恒中临清分公司也应按照合同约定如期（2017年10月31日）向原告交付房产，但被告实际于2018年8月22日才交付原告涉案房产。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告恒中临清分公司、恒中公司支付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中原告自2017年11月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在未提交证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告恒中临清分公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2020年11月16日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2017年11月16日。就逾期交房违约金的计算问题，二被告主张因政策、气候原因导致延期交房，综合实际情况，可酌情予以延期（以半年为宜）。根据原、被告双方签订的《商品房预（销）售合同》约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金数额为3326.67元[（279天-180天）×336027元×日万分之一]。对于原告主张的逾期办证违约金，因涉案房产目前尚未具备办证条件，不能确定逾期办证违约金计算的终止日期，对于原告的此项请求，本院暂不予支持，原告可待涉案房产具备办证条件后另行起诉主张权利。对于配套费，涉案合同签订日期为2017年5月25日，二被告提交的聊政办发[2018]25号文件规定，将城市集中供气设施配套费计入房地产开发成本，不得另行向购房人收取，该文件的实施日期为2018年9月21日，涉案合同签订日期在该文件实施日期之前，应按合同约定由原告支付供暖、燃气等配套费，故原告要求二被告返还配套费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司、聊城恒中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴春华逾期交房违约金3326.67元。二、驳回原告吴春华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费减半收取35元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司、聊城恒中置业有限公司承担25元，由原告吴春华承担10元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  郭霞二〇二〇年十二月二十九日法官助理黄萌萌书记员王琳