上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14160号原告(反诉被告)：吴龙龙，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敬刚，上海慧谷律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中御广告传播有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周碧波，总经理。委托诉讼代理人：赵永宇，中豪律师集团(上海)事务所律师。原告吴龙龙与被告上海中御广告传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日组织当事人进行证据交换。审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。其后，被告上海中御广告传播有限公司提出反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并审理。2020年12月16日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)吴龙龙的委托诉讼代理人吴刚，被告(反诉原告，以下简称被告)上海中御广告传播有限公司的委托诉讼代理人赵永宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴龙龙向本院提出本诉诉讼请求：1.被告退还原告押金46,000元；2.被告退还原告多付的2017年11月、12月租金46,000元；3.被告以92,000元为基数，自2020年7月20日起依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告赔偿利息损失，至判决生效之日止。事实和理由：2015年年底，原告与被告就上海市长宁区可乐路343、345号房屋签署了《商铺租赁合同》，被告将上述房屋出租给原告，原告支付了押金46,000元，租金支付至2017年12月，但是，原告实际承租至2017年10月。原告为了维护自身合法权益，故提出起诉，请求判如所请。被告上海中御广告传播有限公司本诉辩称及反诉诉称，原告的主张没有依据。原、被告于2015年年底签订租赁合同，后因原告个人原因，要求与被告提前解除合同，并于2017年10月14日签订《退租协议》。根据该协议的约定，双方不存在未了事宜，被告没有义务向原告支付相关租金及押金。此外，该协议第一条约定：自2017年10月15日起该门面由甲方收回自行处置。但是，原告在《退租协议》签订后，在未经被告同意的情况下，擅自将房屋转租给案外人梁某某，并收取了150,000元转让费。原告的转让行为严重侵害了被告的合法权益，严重违背了合同义务，该笔转让费应当退还给被告。不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：原告向被告支付转让费150,000元。原告吴龙龙反诉辩称，被告已于2017年10月14日将房屋租赁给下家，原告也与下家签署了《转让协议》，表明被告对此系清楚且同意的，房屋已由被告于2017年10月14日收回。被告的反诉诉讼请求已超过诉讼时效，而根据《退租协议》，被告只有退还租金及押金的义务，并没有再主张任何权利的权利。不同意被告的反诉诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的银行交易凭证及交易明细、通话记录、(2019)沪0105民初22468号案件(以下简称22468号案件)证据交换笔录、《转让协议》、案外人杭某某的《情况说明》以及原件与复印件核对一致的《退租协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提供的微信聊天记录，被告在22468号案件证据交换笔录中对其真实性予以认可，关于原、被告签订的《商铺租赁合同》，系由被告在22468号案件中提交且经原告在本案中确认，关于被告提供的《委托书》、《授权委托书》、《上海市房地产权证》、银行回单、发票等证据，原告并无相反证据以否定其真实性，故本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年12月16日，案外人杭某某向案外人邹某某转账交付115,000元，并附言：可乐路343，345房租，付三押二。2016年1月，被告作为出租人(甲方)、原告作为承租人(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定有如下内容：甲方将坐落于可乐路343、345号1层部分面积出租给乙方；租期共2年，即自2016年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；租金为23,000元/月，租金每3个月交一次，押金46,000元。其后，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)签订《退租协议》，约定有如下内容：乙方承租甲方位于可乐路XXX号一层部分面积，现由于乙方经营原因，要求提前终止进场合同。经双方协商，达成以下退租协议：一、乙方合同提前于2017年10月14日结束；租金支付到2017年10月14日为止；自2017年10月15日起该门面由甲方收回自行处置，甲乙双方原签订的合同即行废止。……五、乙方在移交前，应将拖欠的管理费、水费、电费、卫生管理费等费用结清。移交时，在甲乙双方结算完当月的费用。六、退租后，甲乙双方围绕该此门面而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。……被告表示《退租协议》上可乐路XXX号的地址系笔误。2017年10月15日，原告作为转让方(甲方)、案外人梁某某作为顶让方(乙方)签订《转让协议》，约定有如下内容：一、转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。二、转让各项费用明细：转让费150,000元，甲方留给乙方半个月的装修费11,500元，会员卡补贴27,000元，最终乙方支付甲方111,500元。……三、转让标的可乐路XXX号，起始日期2017年10月15日。另查明，原告与案外人邹某某间有如下对话内容：原告：我之前付的租金还有押金的话，全部在您这边。邹某某：租金我可以给你退。……原告：我两个月租金，还有两个月押金的话，一共4个月房租呢，我真的是等着急用呢。邹某某：这样吧，我给他们商量一下吧。……原告：但是现在是您跟我这边有两个月租金，还有两个月房租。邹某某：我现在很负责的告诉你，你的租金我可以退还给你，我去跟他们商量下，我个人是退给你的，因为我不能收双份租金，但是涉及到押金这一块我还是需要跟他们谈一下。……原告：邹总，这边一共四个月嘛，你这边至少先给我点，我急着用哇。邹某某：我没有办法给你钱，我谈谈在(再)给你。原告：这边都有半年了。邹某某：是有半年了啊。……邹某某：小罗，两个月多少钱？原告：46,000(元)。又查明，案外人杭某某向本院出具《情况说明》，确认其于2015年12月16日转账交付案外人邹某某的115,000元由原告主张权利。审理中，原告确认，因时间原因，已无法逐一明确租金支付情况。被告确认，案外人邹某某系公司经理，公司事务均由其管理。因原告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，根据在案的《商铺租赁合同》及银行交易凭证，租赁房屋的租金标准为23,000元/月，押金为46,000元，案外人杭某某已代为支付上述押金。而根据原告与案外人邹某某的对话录音，双方在对话过程中多次提到两个月租金及两个月押金退还事宜，因此，尽管原告因时间原因，已无法逐一明确租金支付情况，但是，该对话录音以及微信聊天记录能够证明原告所提出的尚有两个月租金未返还的主张已达到高度盖然性的标准，故本院应予以采信。根据《退租协议》，《商铺租赁合同》因原告经营原因，已于2017年10月14日提前解除。被告辩称，根据《退租协议》的约定，双方不存在未了事宜，被告没有义务向原告支付相关租金及押金。对此，一则，原、被告就租金及押金在合同解除后应如何处理，并未达成明确合意；二则，根据《退租协议》第五条约定，双方在移交房屋时应结算相关费用，但双方实际并未就此进行结算，故被告以《退租协议》第六条的约定为由认为双方不存在未了事宜，理由并不充分；三则，案外人邹某某作为公司经理，在对话录音中也表示愿意退还租金。综上，本院对被告的该项抗辩不予采信。合同解除后，被告就原告多支付的两个月租金应予以返还，本院对原告的该项诉讼请求应予以支持。关于46,000元押金，并无在案证据证明双方在合同提前解除的情况下，对押金应如何处理达成过特别约定，故被告就该46,000元押金同样应予以返还，本院对原告的该项诉讼请求同样应予以支持。关于原告所主张的利息损失，考虑到双方系对《退租协议》条文的理解不同而对是否退还租金及押金产生争议，原告主张利息损失的理由并不充分，故本院对原告的该项主张不予支持。关于被告所提出的要求原告支付转让费150,000元的反诉诉讼请求，该150,000元转让费系基于原告与案外人梁某某就租赁房屋装修、装饰及设备的转让所签订的《转让协议》而产生，且根据该协议，案外人梁某某实际应支付的金额为111,500元。被告并无法律依据要求原告支付该150,000元转让费，故本院对被告的反诉诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海中御广告传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)吴龙龙返还押金46,000元；二、被告(反诉原告)上海中御广告传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)吴龙龙返还租金46,000元；三、驳回原告(反诉被告)吴龙龙其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海中御广告传播有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,100元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,050元，由原告(反诉被告)吴龙龙负担25元，由被告(反诉原告)上海中御广告传播有限公司负担1,025元。反诉案件受理费1,650元，由被告(反诉原告)上海中御广告传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年十二月三十日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。