广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11408号原告（反诉被告）：陈笑，男，1978年5月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：劳静珊,广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旭森,广东大同律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路****，统一社会信用代码：91440101562268340N。法定代表人：李海涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。原告（反诉被告）陈笑诉被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈笑的委托诉讼代理人劳静珊、郑旭森，被告易成酒店的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈笑向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2020年3月和4月租金人民币（币种下同）9704元，以及逾期支付租金的违约金37117.8元（以每月15日作为应支付当月租金的日期，暂计算至2020年6月15日，此后每天增加485.2元至法院作出一审判决之日止）；2.被告向原告支付单方面提前终止合同赔偿金14556元；3.被告支付租赁协议解除后的房屋占有使用费至搬离之日止；4.被告结清自起租日至搬离当天止所拖欠的物业管理费、水电费等相关费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付2020年3月和4月租金9704元，以及逾期支付租金的违约金2911.2元（违约金按照欠付租金的30%计算）；2.被告向原告支付单方面提前终止合同赔偿金14556元；3.被告支付租赁协议解除后的房屋占有使用费至搬离之日止（从2020年9月起按照4852元每月的标准计至搬离之日止）；4.被告结清自起租日至搬离当天止所拖欠的物业管理费、水电费等相关费用（物业管理费从2019年12月1日起计算，水费从2019年4月1日起计算，公摊水电费从2016年起计算，上述费用暂计至2020年5月27日总计为12201.64元，不包括迟延缴纳的违约金和滞纳金等费用）。事实与理由：原告和被告于2015年7月29日签订《广州易成酒店管理有限公司租赁协议》，约定原告将位于广州市番禺区南村镇万惠一路96号701房和702房租赁给被告，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，每月租金按年调整。2020年2月10日，因为新冠××疫情导致市场环境低迷，原告本着帮助企业度过难关的初衷，与被告签署了《补充协议》，同意减免被告应支付的2020年2月租金。此后，被告仍然拒绝支付2020年3月和4月的租金，并在与原告洽谈续签租赁合同未果后，于2020年5月23日向原告发送了《合同解除通知函》，单方面提前终止双方签订的租赁协议。原告认为，被告拒付租金并且单方面终止合同的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告易成酒店答辩称：一、被告承租涉案商铺系用于酒店经营，因受新冠××疫情影响，被告所经营的酒店出现严重亏损，无力履行租金支付义务。自疫情爆发以来，被告经营的酒店自2020年1月23日至2020年3月31日期间往来订单被大量取消，取消的订单共计75单、86间房，造成损失68309元。酒店在未支付租金的情况下2020年2月亏损64450.62元、3月亏损52105.33元、4月亏损18313.84元，共计亏损134869.79元，如加上每月应付租金224346.4元，则亏损高达807908.99元。酒店本来就是微盈利行业，疫情期间发生的亏损是被告无力承担的，因此受疫情不可抗力的影响，被告无力支付租金，租赁合同无法继续履行。二、疫情爆发后，被告自2020年2月以来多次与原告沟通减免租金事宜，但由于疫情的持续性影响双方最终没有达成一致意见，被告确已无力支付租金，只能依约解除合同，被告系因不可抗力而解除合同并履行了通知义务，故无须承担违约责任。三、被告通知原告解除合同后，原告一直不愿意办理房屋交接手续，被告仍向原告支付了2020年5月至8月的租金。四、涉案房屋租赁合同已于合同约定的2020年7月31日到期，故原告须向被告返还房屋押金4400元。被告特向法院提起反诉，请求判令：1.原告向被告返还押金4400元及利息（利息以4400元为基数，自2020年5月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际返还之日止）；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉请求，原告答辩称：一、被告在疫情期间始终处于经营状态，其主张使用不可抗力条款免除自身单方违约的责任，不符合法律规定。二、双方合同已于2020年5月23日解除，不存在合同依约到期的问题，且在合同解除后因被告一直未有结清相关费用及占有涉案房屋，导致原告无法收回涉案房屋，并不符合双方协议约定的退还履约保证金的条件。三、新冠疫情发生后，原告体谅被告经营上有一定困难，同意减免被告2020年2月份的租金，但被告还故意拖欠原告2020年3月和4月份的租金，并且以拒付的租金作为谈判条件要求原告按照被告提出的条件在合同期满后继续续约，在原告不同意续租的条件后，被告即向原告发出合同解除通知，单方面解除合同，其本质上是一种主动违约的行为，被告以此要求免除责任不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇万惠一路96号701房和702房，权属人为案外人王丹丹，房屋用途为办公。陈笑和王丹丹为夫妻关系，王丹丹将涉案相关权利义务关系交由陈笑进行行使和主张。2015年7月29日，原告陈笑（甲方，承租人）与被告易成酒店（乙方，承租人）签订《广州易成酒店管理有限公司租赁协议》两份，约定乙方承租甲方701和702两涉案房屋，租赁期限为五年，自2015年8月1日至2020年7月31日，其中免租期为两个月。其中2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为2426元。合同生效之日五日内，乙方须向甲方支付相当于一个月的租金作为按金，如甲方在双方签署后毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍租金的赔偿金。如乙方毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍租金的赔偿金。乙方接受物业后，须负责支付物业费、水电费等物业相关费用。如乙方逾期3天未支付租金的，每逾期一日须按月租金总额的百分之五支付违约金给甲方。合同未到期，单方面终止合同的，合同终止方须赔偿对方相当于3个月的租金作为赔偿金。合同期满或解除合同时，在结清所有应由乙方承担的所有费用后三日内甲方须将保证金一次性无息返还乙方。合同签订后，被告向原告支付了4400元押金，扣除电卡工本费200元后剩余押金4200元。被告承租涉案商铺后用于经营广州易成酒店管理有限公司从事酒店经营业务，被告主张由于新冠××疫情影响，其酒店经营出现了严重亏损，为此提供了其自制的2020年1月23日至2020年3月31日酒店取消订单统计表、2020年2月至4月客房统计表以及损益明细表拟证明其亏损情况，原告陈笑质证认为被告自制的表格不能证明其真实经营情况。基于疫情影响酒店的经营情况，被告主张其自2020年2月起通过微信和电话形式向原告陈笑提出减免租金的请求。后双方于2020年2月10日签订《补充协议》，原告决定减免被告2020年2月一个月的租金。2020年5月23日，被告向原告发出《合同解除通知函》，函告原告因受新冠疫情影响被告无法正常经营，故解除双方签订的房屋租赁协议。原告在庭审中确认涉案租赁合同于2020年5月23日解除，被告已缴纳2020年5月至8月的房屋占用费。后双方于2020年10月31日办理了涉案房屋的交接手续，原告将电卡余额268元退还被告，被告将涉案房屋交还原告管业，同时被告向物业管理公司结清了所欠缴的全部物业费用。原被告均确认被告尚拖欠2020年3月和4月的租金未付，被告于2020年10月31日将涉案房屋交还管业后未缴纳2020年9月和10月的房屋占用费。本院认为，原被告之间签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于涉案租赁合同解除的问题。原告陈笑主张被告易成酒店于2020年5月23日单方面解除合同，故要求被告按照双方签订的合同约定赔偿三个月的租金14556元作为违约赔偿金。被告抗辩称因受新冠疫情影响，在双方协商减免租金不成的情况下才通知解除合同，属于不可抗力可以免除违约责任。对此，本院认为，由于原告在庭审中同意双方合同于2020年5月23日解除，本院予以确认；被告承租涉案物业用于经营酒店，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。被告经营的酒店行业客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响。在此情形下，被告向原告提出减免租金有一定的合理基础，原告也同意减免了被告2020年2月一个月的租金，但不必然导致被告因此而获得法定解除合同的权利。在原告不同意被告继续减免租金时，被告单方提出解除合同，已构成违约。根据合同约定，承租人违约解除合同应支付三个月租金作为赔偿金，但考虑到被告前期履行合同的诚信度良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，故应适当减轻被告的违约责任。结合本案实际情形，本院酌情支持被告向原告支付一个半月的租金作为赔偿金即7278元，对于原告主张超过部分，本院不予支持。根据双方租赁合同约定合同期满或解除后，被告结清所有费用后原告将保证金退还，现被告主张双方的租赁合同关系因不可抗力无法履行故原告应返还保证金，但现系因被告单方解除合同且没有结清相关费用，故被告要求退还全部保证金缺乏依据，本院不予支持。但考虑到被告拖欠租金系因疫情影响，根据公平原则，结合本案实际情形，本院酌情确定原告退还被告一半保证金，由于被告缴纳了4400元保证金，其中包括200元电卡工本费，故原告应退还被告保证金2100元，对于被告主张超过部分，本院不予支持。至于被告主张的逾期返还保证金的利息，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告拖欠的租金问题。原被告均确认被告尚拖欠2020年3月和4月的租金9704元未付，本院予以确认。由于原告已经主动减免了被告2020年2月的全部租金，基于疫情的影响双方以实际行动变更了合同约定，弥补了被告的损失，现被告再要求继续减免2020年3月和4月的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。由于双方租赁关系于2020年5月23日解除，被告于2020年10月31日才将涉案房屋交还原告管业，故被告还应按照合同约定的租金标准向原告支付2020年9月和10月的房屋占有使用费9704元。对于原告主张的迟延支付租金的违约金，由于本院上述已经支持了被告违约的赔偿金，该赔偿金具备了惩罚的功能，对原告的损失已做相应弥补，综合考虑本案的履行情况、双方过错和疫情影响，在已支付赔偿金的情况下对于原告主张的迟延支付违约金不予支持。由于被告已经结清相关物业费用，对于原告针对物业费用的诉请本案无须再予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈笑支付租金2020年3月和4月的租金9704元以及2020年9月和10月的房屋占有使用费9704元；二、被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈笑支付赔偿金7278元；三、原告（反诉被告）陈笑应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司退还保证金2100元；四、驳回原告（反诉被告）陈笑的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费775元，由原告（反诉被告）陈笑负担400元，由被告广州易成酒店管理有限公司负担375元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）陈笑负担12元；被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司负担13元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  麦绮云人民陪审员  关韵英人民陪审员  屈绮霞二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李紫鑫