安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0202民初9874号 原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。 负责人：叶小春，总经理。 委托诉讼代理人：余晓夏，公司员工。 委托诉讼代理人：刘婷，公司员工。 被告：胡龙流，男，1973年3月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：邓道保，安徽兄弟律师事务所律师。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告胡龙流物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人余晓夏、刘婷，被告胡龙流的委托诉讼代理人邓道保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币34048元及逾期付款的违约金人民币7490元（以欠款数额为基数，按照日利率0.03%，自2015年3月1日起计算至2020年12月31日），合计41538元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区房屋所有权人。2012年8月18日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.2元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2015年2月28日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。 被告胡龙流辩称：1、物业公司违约在先，没有按照合同约定提供相应的服务，工作严重失职，未能体现优质优价原则。小区水系严重毁损，干枯三年有余，杂草丛生，污染严重，小区门岗长期无人值守，形同虚设。2、物业虽严重违约，但确实提供了一些日常清理垃圾、打扫卫生等一般性服务，答辩人也愿意交纳相应的物业费，但必须要按质论价。3、若物业严格按协议提供服务，将小区环境及设施恢复到购房时状态，恢复后答辩人愿意按原合同标准以2元/平方米标准交纳物业费；依目前现状且长期不作改善，答辩人只能按照相应多层标准0.75元/平方米交纳物业费；若物业承诺保证近期进行改进，答辩人愿意在此期间按法院对同类户的判决即1.5元/平方米交纳物业费。4、本小区存在较大隐患，2015年答辩人家中窗户被撬，损失达十几万元，报警后查看小区监控模糊不清，提供不了任何线索。5、物业账目不清。2013年答辩人房屋装潢时存在质量问题，房产公司赔付一年物业费直接给了物业，但在物业公司账上没有此笔款项的记录。6、由于物业违约在先，导致物业费一直拖欠至今，主要责任在物业公司，并非故意不交，因此不存在违约金问题。 本院经审理认定事实如下：被告胡龙流系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积243.19㎡。2012年8月18日，原告华强物业公司与被告胡龙流签订《前期物业管理服务协议》，约定：华强物业公司为芜湖华强美加印象商住小区提供物业服务，服务期限自房屋出售起至本小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，房屋类型别墅，物业费2元／月／平方米，物业服务费用每6个月预收一次，业主应当在每半年第一个月的上旬缴纳，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金，物业服务的内容和质量为房屋共用部位的日常管理和维护，共用部位设备运行正常、定期维护保养，环境整洁，小区道路通畅，车辆停放有序，公共设施设备小修2日内完成，急修当日处理。涉案房屋区域设计为一排六户房屋，共计四排，该四排房屋应为封闭式区域，设置门岗。被告胡龙流缴纳物业费至2015年2月28日，此后未再缴纳任何费用。原告于2020年初对别墅区门岗、安保进行改进，设置独立进出门岗，被告胡龙流于2020年1月22日领取别墅大门遥控器。 本院认为：（一）原告华强物业公司与被告胡龙流签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对胡龙流具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，胡龙流应依约交纳物业费。原告的主张被告欠缴2015年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张本院予以支持。鉴于涉案房屋区域以别墅标准设计，原告提供的物业服务存在瑕疵，2015年至2019年期间的物业费酌情调整为1.5元/月/平方米，胡龙流应支付2015年3月1日起至2019年12月31日止的物业服务费为21157.53元（243.19㎡×1.5元/㎡/月×58个月）。原告华强物业公司于2020年初对别墅区服务进行改进，故2020年度的物业费按照合同约定2元/月/平方米收取，胡龙流应支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为5836.56元（243.19㎡×2元/㎡/月×12个月）。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告胡龙流于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费26994.09元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取419元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担181元，被告胡龙流负担238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理陶旻枫 书记员陈子秋 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。