宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初11212号 原告：李倩，女，1982年10月7日生，汉族，宁夏银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：罗罡、赵丹，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被告：黑荣，男，1991年4月5日生，回族，宁夏固原市人，务工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：张志梅，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 原告李倩与黑荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李倩的委托诉讼代理人罗罡、赵丹、被告黑荣的委托诉讼代理人张志梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李倩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金123000元；2、请求法院解除原被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》及补充协议；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月22日原告与被告通过中介公司签订银川市存量房屋买卖合同，约定原告将其购买的位于银川市金风区艾依水郡16-4-602号房屋出售给被告，房屋售价615000元原告在收到全款当日将房屋交付给被告。双方商定于8月28日办理面签手续并交纳首付款，但原告在8月26日与其通话中，被告明确表示不购买该处房屋并拒不向原告承担违约责任。根据双方合同约定被告行为已经构成根本违约，被告应当赔偿原告该房屋总价款的20%，即123000元违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告黑荣辩称：1、原告出卖给被告的房屋登记在案外人名下，系无权处分，原告隐瞒真相存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中被告所购买的房屋登记在他人名下，被告有理由相信购买该套房屋将来有可能无法将房屋产权转移登记在自己名下，所以本案原告违约在先，在被告购买房屋时原告未告知该套房屋产权登记在他人名下。原告无处分权，应当告知被告而未告知事实真相，致使被告与其订立房屋买卖合同；2、因原告违约行为，致使合同目的不能实现，被告可以行使不安抗辩权，原告的违约金应不予支持。《银川市存量房屋买卖合同》第2条约定:签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。而原告在签订合同前并未向被告出示相关证明文件，并且中介向被告保证涉案房屋登记在原告名下，而合同签订后被告发现涉案房屋登记在案外人淡渊名下，原告向被告做虚假陈述，原告违约在先，无权要求被告支付违约金。原告至今对该套房屋没有处分权，该套房屋现登记在武斌名下，被告有理由相信该套房屋无法办理过户手续，可行使不安抗辩权；3、根据《最高人民法院关于使用《合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条:当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，被告在签订合同当天得知房屋登记在他人名下，被告立即通知中介，要求解除合同被告的行为没有给原告造成损失，且原告违约在先，不应当支付违约金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月17日原告与案外人淡渊、石慧贤签订了一份房屋买卖合同并经公证，合同约定卖方将其位XXXXXXX号X单元XXX室房屋（面积100.88平方米）转让给原告，成交价49万元。合同签订后原告及其母向卖方淡渊支付购房款49万元，卖方淡渊、石慧贤给原告出具了收款证明。同年8月22日原、被告经银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部提供居间服务三方经协商签订了一份《银川市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定出卖人将其坐落于银川市金凤区艾依水郡16号4单元602室房屋，面积101平方米，以成交价615000元出售给买受方，建筑面积101平方米，买受方在签订合同时支付定金20000元，交由居间方龙庭爱家房地产咨询部代为保管。出卖方应当保证该房屋已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，出卖方约定在补充协议前将交付给买受方，交付时双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，记录水电气表的读数并交接附件所列物品，双方在上述物品清单上签字，移交房门钥匙。同时三方还签订了一份补充协议，协议约定出卖方承诺室内装饰装修，固定设施在交付房屋时一并移交。双方约定同年8月28日共同去银行面签手续，并将首付款185000元以银行托管方式支付出卖方，出卖方出具收款证明。双方还对房屋交付、税费承担、违约责任等进行了约定。协议签订后，按约向居间方交付定金2万元代为保管，原告给被告出具定金收条一张。当日被告向中介方表示不再购买该房屋，同年8月26日原告核实后双方为此发生争议。2020年8月29日原告与案外人武平学经原中介方居间签订了银川市存量房买卖合同，以原价出售给武平学，并过户到武斌名下。原告要求被告承担违约责任，双方协商无果遂诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，原、被告经居间服务签订银川市存量房屋买卖合同时，原告尚未取得该房屋的所有权证书，原告虽与案外人签订了房屋买卖合同并支付了付款，但此时尚未办理房屋过户登记未取得房屋产权，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告明知未取得房屋产权仍与被告签订房屋买卖合同，其行为构成违约，被告可行使不安抗辩权，故原告请求被告承担违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告请求解除双方签订的银川市存量房屋买卖合同及补充协议，因双方均无履行该合同的意思表示，故原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未取得房屋所有权及处分权与其签订买卖合同构成违约，其行使不安抗辩权的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告李倩请求被告黑荣支付违约金的诉讼请求。 二、解除原告李倩与被告黑荣签订的银川市存量房屋买卖合同及补充协议。 案件受理费1380元，由原告李倩和被告黑荣各负担690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李建东 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  沈天豪 本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。