北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初18731号原告：崔雪光，女，1969年9月5日出生，汉族，无业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：刘洋，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雪，北京兴展律师事务所实习律师。被告：北京宝兴雨成物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路****C170。法定代表人：马雨成，总经理。委托诉讼代理人：严水星，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京中银律师事务所律师。原告崔雪光与被告北京宝兴雨成物业管理有限公司（以下简称：宝兴雨成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔雪光及其委托诉讼代理人刘洋、姜雪，被告宝兴雨成公司的委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔雪光向本院提出诉讼请求：1.判令2020年7月21日解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令宝兴雨成公司向崔雪光返还租金338957元，租金保证金112986元；3.判令宝兴雨成公司向崔雪光返还装修保证金30000元、装修管理费11325元；4.判令宝兴雨成公司向崔雪光返还电卡押金100元、预付电费收据5000元；5.判令宝兴雨成公司向崔雪光返还出行证押金500元、工本费100元；6.诉讼费用由宝兴雨成公司负担。事实及理由：2019年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》和《物业管理合同》，宝兴雨成公司将坐落于北京市大兴区黄村镇康庄路26号水晶港项目的第二层出租给崔雪光。合同约定面积453平方米，年租金677915元，租金每两年递增6%，租赁期8年，自2019年12月17日起至2027年12月16日止，装修期为60天。2019年12月11日，崔雪光向宝兴雨成公司支付了租金、租金保证金、电卡保证金、预付电费、装修管理费、出行证押金、工本费、装修保证金等费用，合计498968元。崔雪光安排专门人员拆除租赁房屋内原有设施，拆除完毕后就遭遇新型冠状病毒肺炎在武汉爆发，后蔓延至全国，致使双方的合同无法正常履行。时至今日，宝兴雨成公司也未将上述租赁物交付给崔雪光。故为维护合法权益起诉至法院。宝兴雨成公司辩称，同意解除合同，但不认可崔雪光要求解除的理由，崔雪光其他诉求均不同意。房屋已经实际交付，崔雪光已经进场拆除了，本事实崔雪光已经在起诉书中予以明确，所以宝兴雨成公司没有任何违约行为。本案系崔雪光单方面要求解除，因此崔雪光应当承担违约解除合同的违约责任，崔雪光交纳租金等费用应该自抵扣已发生费用和违约金之后再予以退还，但经过宝兴雨成公司计算，崔雪光交纳的费用不足以覆盖已经发生的费用和违约金，因此宝兴雨成公司不同意退还任何费用。本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，宝兴雨成公司（出租方、甲方）与崔雪光（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市大兴区黄村镇康庄路26号水晶港项目的第二层，该房屋租赁建筑面积453平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作美容养生用途。租赁期8年，即自2019年12月17日起至2027年12月16日止，其中装修期为60日，自2019年12月22日起至2020年2月19日止。交付日为2019年12月17日。3.3.1在上述装修期内，乙方无需缴纳租金，但仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其它费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。3.3.2上述装修期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修期届满之次日（以下简称起租日）起支付租金。乙方同意，仅就乙方第一次装修享有装修期优惠，之后的任何一次装修除甲方事先书面同意外，均不得享有装修期优惠。4.1租金的计算：按租赁面积计价：自起租日起，第一年租金标准为4.1元/天/平方米，第一年租金为677915元。租期内租金每2年递增6%。付款方式：押二付六，每六个月为一期。5.租赁保证金：乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计112986元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方履行所约定义务的保证。为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响行使任何其他补救权利。6.7.1装修保证金：标准为叁万元。13.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，同时补足装修期内所免除的租金等相关费用，此外，乙方不承担其他的违约责任。庭审中，宝兴雨成公司认可收到了崔雪光交纳的2020年2月20日至2020年8月19日的租金338957元，租金保证金112986，装修保证金30000元，装修管理费11325元，电卡押金100元，预付电费5000元，出行证押金500元、工本费100元，崔雪光提供收据予以佐证。双方均认可崔雪光共计用电163元。崔雪光同时提供下列证据：1.邮件时间地点和跟踪进度、微信聊天，证明2020年7月21日其以邮件和微信的方式通知宝兴雨成公司解除合同。宝兴雨成公司主张没有收到快递，收到的是微信通知，其于7月21日收到了微信解除合同的通知。2.李丹与席银萍、崔雪光与席银萍、崔雪光与韩经理微信聊天截图，证明自疫情发生后，崔雪光一直与宝兴雨成公司积极沟通协商相关返场装修、营业等事宜，但宝兴雨成公司以未上班、未办公等理由搪塞，迟迟不肯协商正面解决纠纷，恶意拖延。2020年4月11日，宝兴雨成公司明确表示。其还没有复工，不可以进场装修，疫情期间处于不能正常营业的状态，涉案房屋一直未经营使用。宝兴雨成公司对该份证据的真实性认可，证明目的不认可，认为根据该聊天记录，商场当时是在营业的，同时可以说明崔雪光未能进行装修是因为工人回不来，而不是商场不让进，这与崔雪光的陈述是不符的。其次，崔雪光针对是否承租这一事项存在反复。4月23日崔雪光表达过希望终止合同，在5月11日又催宝兴雨成公司要求签署补充协议。6月9日又说经营不下去了，希望宝兴雨成公司帮忙转租。关于是否继续经营以及何时作出决定，是崔雪光自己的商业判断，宝兴雨成公司无法左右，宝兴雨成公司没有违约，并积极协调帮助崔雪光转租，其应对自己的损失和扩大损失承担责任。宝兴雨成公司提供下列证据：1.宝兴雨成公司的项目负责人与崔雪光微信聊天记录，证明宝兴雨成公司对崔雪光单方面提出的解除合同不认可，要求继续履行合同。宝兴雨成公司已经将租赁房屋交付崔雪光，崔雪光已经进场拆除完毕。崔雪光对真实性予以认可。证明目的不认可。因为存在不可抗力，合同已经不能继续履行。2.视频及照片，证明宝兴雨成公司已经将租赁房屋交付，崔雪光已经进场拆除完毕。崔雪光对真实性认可，证明目的不认可。主张其确实对原有设施进行了拆除，但是在免租期内，况且拆除后其还没有进行装修就发生了疫情，因此不同意宝兴雨成公司说法。经询，宝兴雨成公司主张涉案房屋所有权人为北京方正房地产开发有限公司，涉案房屋已经于2020年8月底出租给第三方。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中宝兴雨成公司与崔雪光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，会给崔雪光经营业务以及双方之间合同的履行产生一定负面影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。新冠肺炎疫情对崔雪光的影响程度会有一定的时效性，崔雪光受影响程度可能会得到好转。故崔雪光以受到疫情影响无法正常开业营业为由，单方通知解除合同的行为，缺乏合同及法律依据，不具有单方解除合同的效力。但结合案件的审理，考虑到崔雪光不愿继续履行租赁合同，涉案房屋业已另行出租给第三方，宝兴雨成公司同意解除合同，涉案合同目的已无法实现，故本院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。关于合同的解除日期，宝兴雨成公司确于2020年7月21日收到崔雪光主张终止合同的通知，自该日起视为解除合同通知到达宝兴雨成公司，故本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除。鉴于系崔雪光单方解除合同，其构成违约。宝兴雨成公司要求按照《房屋租赁合同》中的约定，主张三个月租金的违约金并补足装修期内所免除的租金的抗辩意见，本院综合考虑疫情的影响，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定崔雪光应支付宝兴雨成公司2个月租金的违约金，补足装修期为1个月所免除的租金，并对涉案合同履行期间的租金减半收取。综上，经本院核算，宝兴雨成公司应退还崔雪光租金141232.08元，对崔雪光超出该部分的诉请，本院不予支持。关于崔雪光主张退还装修保证金、电卡押金、出行证押金、工本费，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案租赁合同已经解除，故对崔雪光的上述主张，本院依法予以支持。关于装修管理费，崔雪光已经实际对涉案场地进行拆除，宝兴雨成公司因此已经产生了相应的人员、服务等成本，故对崔雪光的该项诉请，本院不予支持。关于电费，双方均认可合同履行期间，崔雪光实际产生电费163元，本院不持异议，故宝兴雨成公司应退还崔雪光剩余预付电费4837元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京宝兴雨成物业管理有限公司与崔雪光签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、北京宝兴雨成物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔雪光房屋租金141232.08元、装修保证金30000元、电卡押金100元、预收电费4837元、出行证押金500元、工本费100元，共计176769.08元；三、驳回崔雪光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4392元，由崔雪光负担2474元（已交纳），由北京宝兴雨成物业管理有限公司负担1918元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹