甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1207号 上诉人（原审原告）：裴建凯，男，1995年12月5日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：邓金兰，女，1970年2月6日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××，系上诉人裴建凯母亲。 被上诉人（原审被告）：汪永会，男，1965年12月6日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住高台县，公民身份号码：×××。 原审原告：毛成斌，男，1989年8月20日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份号码：×××。 上诉人裴建凯因与被上诉人汪永会、原审原告毛成斌房屋租赁合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2019）甘0724民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 裴建凯的上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人租金25000元。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋出租合同已生效，明显事实不清。1、涉案合同系被上诉人提供的格式合同，根据合同第二条、第三条约定，涉案合同系附生效条件的合同，因合同第一条约定年租金5万元，被上诉人起诉时，上诉人仅交付25000元，并没有付清全部租金，故涉案合同所附条件并未成就，该合同虽成立但未生效；2、根据涉案合同第一条第1项的约定，租赁期限自2019年12月10日至2022年12月10日，上诉人于2019年12月9日提起诉讼，要求被上诉人退还租金，可见该合同系附生效期限的合同，该期限到来之前，上诉人已明确表示解除合同，故合同并不生效；3、依据合同法第四十一条的规定，一审判决对被上诉人提供的格式合同条款作出了对被上诉人有利的解释，一审判决认定涉案合同已生效的事实既不符合合同约定，也不符合上述法律规定，认定事实明显错误。二、一审判决上诉人承担免租期租金没有事实和法律依据。涉案合同于2019年11月20日签订，合同约定开始计算租金的时间为2019年12月10日，从签订合同到计算租金的期间为装修时间，该期间为免租期。上诉人于免租期届满前提起诉讼，明确表示再不履行涉案合同，一审判决上诉人承担免租期内的租金既不符合合同约定，也不符合法律规定。 被上诉人汪永会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 毛成斌未提交答辩意见。 毛成斌、裴建凯向一审法院起诉请求：1、要求解除原被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告退还租金25000元，3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月20日，原被告签订房屋出租合同，约定：1、被告将翰林家园203、204号面积约260平方米的商铺出租给原告，租赁期限为三年，自2019年12月10日至2022年12月10日，租赁费为50000元／年，需一次性交清一年房租；2、原告在没有付清全部租金前合同不具有法律效力，被告有权作废合同，不承担被告各种损失；3、租赁期间原告要爱护被告的各种内外设施及门窗，如有损坏，由原告维修并承担维修费用，在合同期满后保证一切设施修复完整后交付被告，若有损坏，被告有权从押金中扣除维修费用；4、若任何一方违约，则承担违约金20000元；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告便组织人员装修商铺，将原有吊顶拆除后，基本停止。2019年12月6日，原告提出退租，双方协商未果。12月9日，原告向一审法院提起诉讼，要求解除合同并返还已交纳的租金25000元。12月16日，被告也提起诉讼要求原告恢复原状、承担违约责任及租金。2020年2月1日，原告将房屋出租给他人。 上述事实，由原告提交的房屋出租协议、向被告微信转账25000元房租的微信截图、录音记录、被告提交的照片予以确认，并经庭审查证属实，依法认定。对原告提交的向案外人支付23000用于装修的微信截图，被告有异议，该证据无法核对真实性，且与本案不具有关联性，不予认定。 一审法院认为，原被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。在合同履行期间，原告提出解除合同，被告在诉讼期间也已将商铺出租，继续履行合同已无实际意义，故原告要求解除合同的请求，予以支持。原告要求退还租赁费的请求，因其违约在先，且拆除房屋原吊顶后未恢复原状，给被告造成了损失，被告为避免损失扩大及时出租了商铺，致使其损失无法评估，可结合另案诉请分别处理。原告自接受商铺至被告再次出租房屋前的租赁费，被告主张按一个月计算租赁费，不违反法律规定，予以尊重，故原告主张返还的租赁费按20834元计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告裴建凯、毛成斌与被告汪永会签订的租赁合同；二、扣除原告裴建凯、毛成斌应承担的租赁费4166元后，被告汪永会于判决生效后十日内返还原告裴建凯、毛成斌租赁费20834元。本案受理费425元，减半收取计212.5元，由被告汪永会承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人协商一致后签订书面房屋出租合同，上诉人交纳部分房租后，被上诉人将出租房屋交付上诉人进行装修，双方之间已经成立房屋租赁法律关系。上诉人依据双方签订的合同中约定“乙方在没有付清全部租金前已经甲方双方签订的合同，没有法律效力，甲方有权作废合同，不承担乙方各种损失”主张本案房屋出租合同因租金未付清而未生效。本院认为，法律规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据上诉人与被上诉人签订的合同内容，上述约定明显是解除条件而非生效条件，即当上诉人付不清房租时，赋予被上诉人随时解除合同的权利，因此，上诉人主张涉案合同未生效的理由与客观事实及法律均不符，本院不予支持。同时，上诉人将合同约定的租赁期限起算时间视为合同生效期限，该主张于法无据，本院亦不予支持。上诉人签订合同并履行部分付款义务后，未与被上诉人协商一致的情况下擅自解除合同，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现双方的合同已经实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故一审根据双方合同履行情况，结合被上诉人的要求，扣除一月租金损失后确定由被上诉人返还剩余租金并无不当，本院予以支持。上诉人提出2019年12月10日前系免租期，不应承担租金的上诉理由，本院认为，双方合同中并未约定免租期，上诉人以租赁期限起算时间主张免租期于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人裴建凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人裴建凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  陈 军 审判员  李永春 二〇二〇年十二月二日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。