广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14409号上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区布吉街道办事处。住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道广场路2号。统一社会信用代码：1144030700754262XF。负责人：张秀相，该街道办主任。委托诉讼代理人：李登峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺志忠，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市盛宝实业有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦27楼。法定代表人：陈东镇。委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪。被上诉人（原审原告）：陈楚珍，女，1959年11月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。委托诉讼代理人：林淼红，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市隆鹏房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区新安街道办宝民路东侧广场大厦一栋1707室（办公场所）。法定代表人：黄伟华。上诉人深圳市龙岗区布吉街道办事处（以下简称布吉街道办事处）、深圳市盛宝实业有限公司（以下简称盛宝公司）因与被上诉人陈楚珍、深圳市隆鹏房地产开发有限公司（以下简称隆鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人布吉街道办事处上诉请求判令：1．撤销一审判决，驳回陈楚珍的诉讼请求，改判布吉街道办事处无需协助陈楚珍办理位于深圳市龙岗区的房地产证；2．陈楚珍承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决未对涉案的《商品房产买卖合同》是否生效作出认定。《商品房产买卖合同》第十五条规足“本合同经甲、乙双方（或代表人）签字盖章，并经宝安县公证处公证之日起生效”。《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。因此，本合同属于附条件生效合同，但由于该合同未经过公证，条件并未成就，合同也未生效。但一审判决对合同中如此重要的条款未进行评判，且陈楚珍未提交相关证据证明涉案合同已经公证处进行公证，无法证明涉案合同已经生效。如果合同未生效，双方享有权利履行义务的基础就不存在，布吉街道办事处自然无需承担一审判决书所判令的义务。二、一审判决关于“陈楚珍依约付清了全部房款”的认定，所依据的事实不清，证据不足。根据陈楚珍提交的证据《商品房产买卖合同》，其中约定涉案房产的出售价为586124元，陈楚珍主张向盛宝公司支付了该笔款项。但是：第一，在一审第一次开庭时，陈楚珍未提供相关银行流水，但在第二次开庭时，其反而提供了所属账户的银行流水，这种行为本身就存疑，如果陈楚珍一直掌握该份证据，为何不在第一次开庭时就向法庭提供。第二，该份银行流水中根本没有交易对手盛宝公司的相关信息，不能证明陈楚珍向盛宝公司支付了相应款项；第三，陈楚珍主张的该份银行流水所体现的金额既不与合同金额一致，也不与其所主张的“盛宝公司出具的付清涉案房款的书面说明”所载明的金额一致。第四，根据盛宝公司向一审法院出具的《情况说明》，盛宝公司未找到收取陈楚珍购买深圳市龙岗区款的任何资料，盛宝公司从未确认过收到了陈楚珍的涉案房款。因此，暂不论陈楚珍提交的由盛宝公司出具的确认付清房款的书面说明以及案外人物业管理公司莲花山庄管理处向陈楚珍发出的《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》的真实性问题，即使认定此两份证据是真实的，由于没有关键证据银行流水相印证，也不能得出“陈楚珍依约付清了全部购房款”的结论。三、一审判决关于诉讼时效的认定错误。第一，根据陈楚珍与隆鹏公司于1991年6月28日签订的《商品房产买卖合同》，合同第七条约定“甲方应于92年9月30日将乙方所购房产交付使用”、合同第十条约定“乙方在交清购房款及经质检部门验收合格后两个月内由甲方负责向宝安县房产管理部门登记办理房地产证”，可见，如果陈楚珍所主张其已经在1994年交清了购房款，而隆鹏公司未办理房地产证，其当时就已经知道自己的权利已被侵害。第二，根据陈楚珍提交的证据，莲花山庄管理处于1995年向其发放了入伙通知书，既然已经通知入伙，陈楚珍理应清楚隆鹏公司需为其办理房产证，此时陈楚珍已经知道其权利被侵害。第三，根据布吉街道办事处提交的证据，莲花山庄管理处于1997年1月28日在报纸发布通告，要求莲花山庄三村的客户去办理手续。陈楚珍若真的是莲湖山庄三村11座的权利人，应有审慎注意的义务，此时应明确知道其权利已被侵害。第四，从现实角度来讲，根据陈楚珍主张，合同于1991年签订，其于1994年付款，此后20多年的时间陈楚珍既未主张权利，也未到涉案房产入住，涉案房产已接近荒废，而其突然在20多年后、在涉案房产市场价大幅上涨甚至价值有可能翻数十倍的情况下，向法院诉求要求主张权利，其诉讼目的已然不合常理。因此，一审判决认定“但直至起诉，根据被告的答辩原告才知晓被告不予协助过户，被告亦未举证证明在此之前已明确告知原告不予协助过户”明显错误。无论是从一般诉讼时效规定的“应自明确知道权利被侵害之日”之日起两年计算，还是根据最长诉讼时效规定的“从权利被侵害之时开始计算，即使权利人不知道其权利被侵害，亦只在二十年内获取法律保护”计算，陈楚珍的主张均已超过诉讼时效。四、布吉街道办事处认为陈楚珍向法庭提交的关键证据的真实性存疑，请二审法院予以查明，若有必要，请二审法院对相关证据予以鉴定。本案2018年6月8日第一次开庭时，陈楚珍并未向法庭出示本案关键证据《商品房产买卖合同》、盛宝公司出具的确认付清房款的书面说明、以及《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》的原件，仅仅出示了复印件，当法官询问时，陈楚珍称原件找不到了。而本案于2018年9月21日第二次开庭时，陈楚珍竟然向法庭出示了以上三份证据的原件，这明显不合常理。结合目前莲花山庄房产错综复杂的问题，有多处房产存在权利纠纷，布吉街道办事处有理由认为陈楚珍提交的相关证据的真实性存疑，恳请二审法院予以查明，若有必要，请二审法院对相关证据予以鉴定。上诉人布吉街道办事处补充以下上诉事实与理由：布吉街道办事处不应承担协助陈楚珍办理房地产证的责任，理由如下：首先，布吉街道办事处不是涉案商品房产买卖合同的主体，本案商品房买卖合同的主体是隆鹏公司和陈楚珍，根据合同相对性原则，对布吉街道办事处并不产生约束力，而且根据合同第10条规定，是由合同甲方即隆鹏公司负责办理房地产证，而并不是布吉街道办事处。其次，布吉街道办事处并没有收取陈楚珍的任何款项，从民法权利义务对等原则来看，布吉街道办事处也没有义务协助陈楚珍办理房地产证。再次，需要强调的是，根据广东省高级人民法院作出的（1997）粤法民初字第4号民事判决书，该判决中有两项判令的内容是莲花山庄项目所涉的406套别墅中，由佳联公司承担义务的366套别墅，因按期未付款产生的民事责任（对客户迟延交楼等责任），由佳联公司承担，其余由盛宝公司承担投资义务的40套别墅，相关的民事责任由盛宝公司承担，而布吉街道办事处只承担建筑质量问题的责任，所以即使陈楚珍主张成立，也不应由布吉街道办事处协助办理房地产证，所以一审判决要求布吉街道办事处承担此责任是错误的。上诉人盛宝公司上诉请求判令：一、撤销一审判决，判决驳回陈楚珍的全部诉讼请求。二、由陈楚珍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定本案未过诉讼时效，属事实认定错误，适用法律错误。一审判决称“陈楚珍要求盛宝公司、隆鹏公司、布吉街道办事处协助过户的权利请求，应自明确知道权利被侵害之日起计算，但直至起诉，根据被告的答辩原告才知晓被告不予协助过户。”从而认定本案未过诉讼时效属事实认定错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。结合本案，根据一审法院审理查明的事实，宝安县住宅公司（隆鹏公司前身，涉案《商品房产买卖合同》甲方）应于1992年9月30日将陈楚珍（涉案《商品房产买卖合同》乙方）所购房产交付使用，陈楚珍在交清购房款及经质检部门验收合格后两个月内，由宝安县住宅公司负责向宝安县房产管理部门登记办理房地产证，陈楚珍即取得房产的所有权。涉案房产办理房地产证由宝安县住宅公司负责。陈楚珍在一审审理过程中提交了交清房款的证明，落款时间为1994年10月26日；1995年7月12日，物业公司莲花山庄管理处向陈楚珍发出《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》，该通知书的内容已经明确了涉案房产早已竣工，且已具备入住条件。即至迟于1995年7月12日，陈楚珍应知悉涉案房产已经满足了由宝安县住宅公司在两个月内向宝安县房产管理部门办理房地产证的两个条件。在约定的两个月届满后，宝安县住宅公司并未按照约定将陈楚珍所购涉案房产办理登记至其名下，此时，陈楚珍应当知悉其权利受到了侵害。亦自1995年9月12日起，陈楚珍的涉案房产登记权利已经受到了侵害，本案的诉讼时效起算点应为1995年9月12日，至陈楚珍的起诉时间2018年1月11日，已经超过了《民法总则》第一百八十八条所规定的最长诉讼时效二十年。一审法院以陈楚珍根据盛宝公司在本案中的答辩才知晓不予协助过户，才明确知道权利被侵害，从而认定本案未过诉讼时效，属于事实认定错误，适用法律错误。二、涉案《商品房产买卖合同》为附条件生效的合同，在所附条件未成就时，合同未生效，合同当事人也就不应当依照合同中的约定享有权利、承担义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据一审法院查明的事实，涉案《商品房产买卖合同》约定了：合同经甲乙双方（或代表人）签字（盖章），并经宝安县公证处公证之日起生效。涉案《商品房产买卖合同》为附条件生效的合同，待宝安县公证处公证之日，该合同即产生法律效力，约束合同双方当事人。盛宝公司已经为陈楚珍办理公证手续提供了必要的协助，由于陈楚珍的原因，并未前往相关部门办理公证手续，也未向盛宝公司进行任何的说明，导致涉案《商品房产买卖合同》未满足所附的生效条件。在所约定的公证条件未成就时，合同并不会产生法律效力，对合同双方当事人更不会有约束力。一审法院要求合同双方当事人依照涉案《商品房产买卖合同》的约定享有权利、承担义务，是没有法律基础的。上诉人盛宝公司补充以下上诉事实与理由：1、涉案合同是陈楚珍与宝安县住宅公司（即隆鹏公司）签订的合同，对外办理房地产证，或者对外产生的法律责任是以宝安县住宅公司的名义，对双方权利义务的改变均应当由合同双方来作出，所以本案中盛宝公司所开具的《收款收据》本应当是由宝安县住宅公司开具，而且对外的承诺也应当是由宝安县住宅公司作出，盛宝公司无权对陈楚珍作出所谓交清房款的证明。2、根据盛宝公司去深圳市不动产权登记中心查询的相关证据，涉案房产已被龙岗区人民法院于2020年4月30日查封，根据最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见第9条、第11条规定，案外人对已经被法院查封、扣押、冻结的财产主张确权，只能提起执行异议之诉。深圳市中级人民法院相关案件当中，对同类型案件均驳回起诉，另行提起执行异议之诉。被上诉人陈楚珍答辩称：一、涉案《商品房产买卖合同》成立并已生效。1.涉案《商品房产买卖合同》合法有效。该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定、行政法规的强制性规定，并未存在合同无效的法定情形。2.陈楚珍已依约付清了全部购房款，盛宝公司亦已接受，当事人已经实际履行合同义务，合同所附生效条件已经作废，故未经公证并不影响合同效力。（1）陈楚珍已依约付清了全部购房款。陈楚珍提交的《商品房产买卖合同》载明的购房金额与盛宝公司出具的确认付清涉案房款的书面说明相互印证，充分证明了陈楚珍已依约付清了全部购房款。且物业公司莲花山庄管理处曾向陈楚珍发出《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》，该证据充分证明陈楚珍已符合入伙条件，即陈楚珍已付清涉案房款。综前所述，《商品房产买卖合同》、确认付清涉案房款的书面说明及《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》能够形成完整的证据链条，依据高度概然性的证明标准，足以认定陈楚珍已依约付清了全部购房款。第二，该合同已实际履行，合同所附生效条件已经作废，故未经公证并不影响合同效力。首先，涉案《商品房产买卖合同》虽是附条件生效合同，但本案中，如上所述，陈楚珍已依约付清了房款，盛宝公司已出具书面说明确认陈楚珍已付清涉案房款，可充分证明其确认与陈楚珍达成购房合意，并接受陈楚珍的款项支付行为。其次，根据布吉街道办事处提交的盛宝公司于1999年在深圳特区报刊登的《紧急通知》，结合一审庭审时涉案房产名下并无任何产权登记及查封信息，亦可印证盛宝公司默认陈楚珍系涉案房产的所有权人。最后，物业公司莲花山庄管理处亦向陈楚珍发出《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》，均可证明陈楚珍系涉案房产的业主。第三，我国法律并未规定合同必须进行公证才具有法律效力，依法签订的合同且无法定无效事由，均具有法律效力。公证只是对合同的真实性、合法性进行具有国家强制力的证明，有无这样的证明与合同本身的有效性无因果关系，故未进行公证的合同，不能据此否定合同的效力。第四，布吉街道办事处关于否认“陈楚珍已依约付清涉案房款”的上诉理由纯属狡辩。首先，陈楚珍在第二次开庭时提供所属账户银行流水的行为合乎常理。涉案款项往来发生于1992年，距今约28年，当时仅有纸质存折，亦无相应的电子银行辅助，相关存折已遗失许久，且事过多年，付款账户陈楚珍需花时间找寻，故第一次开庭时陈楚珍因客观原因无法提供相应银行流水。根据陈楚珍在第一次庭审后向法院申请调查取证其名下账户银行流水，亦可证明因客观原因，陈楚珍已无法找寻自己名下账户银行流水的事实。因此，陈楚珍第二次开庭提交相应流水合乎常理。其次，银行流水无法显示对方账户，系因银行内部系统原因所致，根据陈楚珍提供的流水及盛宝公司出具的确认付清涉案房款的书面说明足以证明陈楚珍已依约付清了房款。再次，涉案证据足以证明盛宝公司收取了涉案房款，涉案《情况说明》为盛宝公司单方制作，无法确认真实性，不足以证明其未收取相应款项。盛宝公司必须提供其他相反证据证明其未收取涉案房款，否则应当承担举证不能的不利后果。最后，银行流水并非本案关键证据。陈楚珍以现金方式支付或补足剩余购房款符合上世纪90年代的交易习惯，且本案已有收款收据、确认付清涉案房款的书面说明及《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》相互印证，足以证明陈楚珍已付清涉案房款。二、假设涉案《商品房产买卖合同》未生效，盛宝公司亦已与陈楚珍达成房屋买卖合意，陈楚珍可随时要求盛宝公司、布吉街道办事处协助办理涉案房产的不动产登记手续。第一，盛宝公司与陈楚珍达成房屋买卖合意。根据陈楚珍提交的由盛宝公司出具的确认付清涉案房款的书面说明中明确载明：“我公司收到陈楚珍购莲花山庄三村11座（H型11号）房款伍拾捌万陆仟壹佰贰拾肆元（人民币￥586124元）实收房款伍拾伍万陆仟捌佰壹拾柒元（人民币￥556817元），现已付清房款。……”并加盖盛宝公司公章。该书面说明已充分证明盛宝公司与陈楚珍达成房屋买卖合意。第二，盛宝公司明确变更涉案房产的交易价格，并确认陈楚珍已付清涉案房款。根据上述书面说明充分证明，盛宝公司向陈楚珍将涉案房产的交易价格由人民币586124元变更为人民币556817元，并明确确认已实际收取陈楚珍购房款项人民币556817元，陈楚珍已付清涉案房款。第三，陈楚珍可随时要求盛宝公司、布吉街道办事处协助办理涉案房产的不动产登记手续。上述书面说明仅确认陈楚珍与盛宝公司达成房屋买卖合意及款项付清事宜，并未载明盛宝公司协助陈楚珍办理产权过户的期限。又因，陈楚珍作为涉案房产的买受人，盛宝公司作为涉案房产出卖人，且盛宝公司、布吉街道办事处均为涉案房产的合作开发商，应当有义务向陈楚珍交付房产，并协助其办理产权登记变更手续。故陈楚珍可随时要求盛宝公司、布吉街道办事处协助办理涉案房产的不动产登记手续。三、本案未过诉讼时效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈楚珍自起诉时，才知晓盛宝公司、布吉街道办事处不予协助过户，故本案诉讼时效并未超过，一审法院认定事实清楚，应予以维持。第一，盛宝公司、布吉街道办事处及隆鹏公司未曾以书面形式明确告知陈楚珍不予协助办理涉案处房产的不动产登记过户手续；且根据陈楚珍收到的《入伙通知》及布吉街道办事处提交的多份公告，陈楚珍有理由相信盛宝公司、布吉街道办事处将积极履行协助过户义务。第二，陈楚珍直至立案起诉要求盛宝公司、布吉街道办事处履行过户登记手续时，才知晓盛宝公司、布吉街道办事处不予协助过户。即是说，直至起诉时，陈楚珍才明确知晓其权利遭受损害，故本案诉讼时效尚未超过。第三，如前所述，假设涉案《商品房产买卖合同》未生效，陈楚珍亦可随时要求盛宝公司、布吉街道办事处协助办理涉案房产的不动产登记手续，故本案诉讼时效尚未超过。三、陈楚珍提交的关键证据确实充分，足以证明其主张。（一）陈楚珍提交的涉案《商品房产买卖合同》真实有效。陈楚珍提交的涉案《商品房产买卖合同》系陈楚珍于1991年与隆鹏公司的前身宝安县住宅公司签订的合同，该证据亦有原件及其他证据佐证，真实性并无不妥。盛宝公司拟通过提交隆鹏公司自制的登记表以证明涉案《商品房产买卖合同》真实性具有瑕疵与事实不符，具体如下所述：第一，盛宝公司所谓的附件一登记表，系由隆鹏公司自制，真实性、客观性均无法确认。第二，盛宝公司并无提供证据证明莲花山庄实行“一合同一登记”的售楼程序。假设如盛宝实业公司所言实行前述售楼程序，但莲花山庄房产多处，售楼过程中亦极易出现登记缺漏的现象。根据陈楚珍持有涉案《商品房产买卖合同》原件与盛宝公司所出具的确认付清涉案房款的书面说明，所交易的房产、交易金额均与合同相一致；结合莲花山庄曾向陈楚珍发送的《入伙通知书》，已形成完整的证据链，充分证明涉案合同的真实性以及涉案房产已被陈楚珍购买的事实，亦可证明隆鹏公司在售楼过程中出现登记缺漏的事实。第二，盛宝实业公司并未提供其在《补充上诉状》中所提及的附件，无法证明其主张，应当不予采信。陈楚珍提交的关键证据确实充分，已尽到初步的举证证明义务，应当由盛宝公司、布吉街道办事处提供反证推翻陈楚珍的主张，否则，应当承担举证不能的不利后果。四、盛宝公司无权将涉案房产另售他人，其亦未提供有效证据证明已将涉案房产另售他人。假设其所主张的已将涉案房产另售他人的情况属实，并不影响陈楚珍要求盛宝公司、布吉街道办事处履行协助过户义务。第一，盛宝公司所提交的“龙岗法院刊登公告”发布于2006年3月，该证据在一审庭审结束前已经存在，且并不存在客观原因于一审结束后才发现，故不属于新证据，本案不应当采信。第二，一审法院经查明事实后认定2019年1月16日前，涉案房产并无有效查封、抵押登记记录，即前述公告载明的查封情况已解除。第三，该公告明确载明的是“逾期未提出异议的，本院将依法处理”，即该公告明确有权处理涉案房产的主体是深圳市龙岗区人民法院，并未明确盛宝公司有权处理涉案房产。第四，盛宝公司并无提供有效证据证明其已将涉案房产另售他人。第二，假设盛宝公司所主张的已将涉案房产另售他人的情况属实，并不影响陈楚珍要求盛宝公司、布吉街道办事处履行协助过户义务。根据法律规定，均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因本案涉案房产并不存在任何产权登记信息，即第三人并未办理产权登记，且盛宝公司并未提供证据证明第三人已于一审过程中便存在合法占用该房产的事实。又因涉案房产交易行为发生于上世纪90年代，且陈楚珍已于1994年便付清涉案房款，故陈楚珍的权利保护顺位优先于该第三人。第三，涉案房产预查封情形发生于2020年4月份，陈楚珍是于2018年1月便以诉讼的方式对涉案房产主张确权，直至一审判决作出后，涉案房产仍未被查封，故本案并非是对已经被法院查封的财产主张确权，不属于法律规定的必须提起执行异议之诉的情形，该案明显与其他同类型的案件不同，因是在查封之前主张确权，故不应当驳回起诉，要求陈楚珍另行提起执行异议。五、办理公证并不是办理房屋买卖合同成立的生效条件，本案房屋是盛宝公司、布吉街道办事处与隆鹏房地产共同开发的，盛宝公司、布吉街道办事处与陈楚珍的房屋买卖合同关系实际是已经成立并生效的，双方于1991年6月28日达成合意，陈楚珍于1994年10月26日履行其全部的合同付款义务，隆鹏公司也于1995年7月12日向陈楚珍发出了入伙通知书，同时盛宝公司于1994年出具的说明提到，陈楚珍现已付清房款，说明应视为双方对合同款的变更，故本案合同款应当是556817.1元。值得注意的是商品房买卖合同当中原来对房屋出售价的约定第一写的房产定价是人民币380600元，装修费205524元，合计才是586124元。所以在合同当中就可以明确看到，房产的价格是380600元，更何况陈楚珍已经支付了全部的合同款，因此陈楚珍认为盛宝公司、布吉街道办事处是认可与陈楚珍存在房屋买卖合同关系的，双方的合同关系也已经成立并生效。六、盛宝公司主张房产已经另行处置，那盛宝公司应当充分进行举证，即使盛宝公司能够进行举证，我方也认为应当根据物权法中一物二卖权属的相关规定，均未办理产权登记的房屋买卖应当按成立在先、取得在先的原则予以认定。陈楚珍向一审法院起诉请求判令：1、确认布吉莲花山庄三村11号房产（人民币586124.1元）为陈楚珍所有；2、隆鹏公司、盛宝公司协助陈楚珍办理布吉莲花山庄三村11号（H型11号）房产的不动产登记手续，并将房屋产权登记在陈楚珍名下；3、隆鹏公司、盛宝公司承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：1991年6月28日，陈楚珍（乙方）与宝安县住宅公司（甲方）签订《商品房产买卖合同》，约定内容包括：人民政府及深圳盛宝实业公司授权甲方为售楼方，出售在莲花地兴建之房屋（包括该房屋范围的花园），定名为布吉华侨新村（即莲花山庄）。乙方自愿向甲方购买“莲花山庄”内的三村11座房屋及花园，房屋建筑面积173平方米，花园面积166平方米，出售价为人民币586124元；乙方签订合同前，交付定金人民币40000元，签订合同后该定金抵作购楼款，甲乙双方签订合同后10天内，乙方缴交全部房产售价款的30%给甲方，即人民币175837元正（包括定金），其余70%的房产售价款到广东省银行深圳支行或宝安县建行办理银行按揭。甲方应于1992年9月30日将乙方所购房产交付使用，乙方在交清购房款及经质检部门验收合格后两个月内，由甲方负责向宝安县房产管理部门登记办理房地产证，乙方即取得房产的所有权。合同经甲乙双方（或代表人）签字（盖章），并经宝安县公证处公证之日起生效。陈楚珍提交两张均加盖深圳盛宝实业公司财务专用章的《收款收据》复印件，其中一张显示1992年4月兹收到陈楚珍莲花山庄H型11号房款拾玖万叁仟元；另一张显示1992年5月5日兹由陈楚珍交来购莲花山庄H型11号房款叁拾陆万陆仟捌佰壹拾柒元。同时，该《收款收据》右边空白处手写有①2000元②…元，但因有盖章遮挡，该处手写内容模糊，无法辨认。1994年10月26日，深圳盛宝实业公司出具书面说明，内容为“我公司收到陈楚珍购莲花山庄三村11座（H型11号）房款伍拾捌万陆仟壹佰贰拾肆元（人民币￥586124元），实收房款伍拾伍万陆仟捌佰壹拾柒元正（人民币￥556817元）现已付清房款。特此证明，望公证部门给予办理有关公证手续为盼！”1995年7月12日，物业公司莲花山庄管理处向陈楚珍发出《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》，内容包括“您所购买的莲花山庄3村11号早已竣工，具备进住条件，我方已于1994年10月18日最后一次发出入伙通知书，但至今您尚未前来办理验楼及收楼手续。……请您再接本次通知后，务必于九五年八月十日前带齐有关资料办理入伙手续。……”另查，宝安县住宅公司于1993年3月3日变更为深圳市宝安区住宅公司，又于1998年7月15日变更为深圳市隆鹏房地产开发有限公司。深圳盛宝实业公司于1999年5月26日更名为深圳市盛宝实业有限公司。人民政府现变更为布吉街道办。又查，广东省高级人民法院作出（1997）粤法民初字第4号民事判决，认定政府、盛宝公司、宝安县住宅公司于1991年9月18日签订《关于联合开发建设布吉华侨新村合同书》，约定三方合作的项目是位于布吉××××山庄华侨新村别墅小区，兴建406套商品房别墅住宅。同日，盛宝公司与佳联置业有限公司包销盛宝公司投资兴建的布吉华侨新村商品别墅总数的90%，即366套。莲花山庄尚未完成工程所需投资由盛宝公司承担10%，由佳联置业有限公司承担90%，莲花山庄项目别墅和未完成工程因建筑质量问题而应承担的民事责任由政府承担。再查，一审法院依法向深圳市不动产登记中心发函调查涉案房产现况，深圳市不动产登记中心于2019年1月16日函复称“经查询不动产登记系统，莲花山庄三村H11#号房屋未办理不动产权证，无有效查封、抵押登记记录”。一审法院认为：当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据证明，当事人未提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈楚珍与宝安县住宅公司于1991年6月28日签订的《商品房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应全面履行合同约定的义务。涉案合同签订后，陈楚珍依约付清了全部购房款，有陈楚珍提交的由盛宝公司出具的确认付清涉案房款的书面说明原件和物业公司莲花山庄管理处向陈楚珍发出的《布吉华侨新村（莲花山庄）入伙通知书》原件为证，陈楚珍已尽到其应尽的举证义务，使得本案的待证事实达到高度盖然性的民事证明标准。盛宝公司虽对陈楚珍提交的上述两份证据提出异议，但未提交反证，盛宝公司对此应承担举证不能的法律后果。隆鹏公司应在陈楚珍交清购房款及房屋经质检部门验收合格后两个月内负责办理房地产证，隆鹏公司未举证证明涉案房产未经验收合格，至今未履行办证义务，其行为已构成违约，现陈楚珍诉请隆鹏公司协助办理涉案房屋的房地产证，有事实及法律依据，一审法院予以支持。盛宝公司和布吉街道办事处作为涉案房产的合作开发方，应对隆鹏公司的上述办证义务承担共同责任。关于本案的诉讼时效，陈楚珍要求隆鹏公司、盛宝公司、布吉街道办事处协助过户的权利请求，应自明确知道权利被侵害之日起计算，但直至起诉，根据原审被告的答辩陈楚珍才知晓原审被告不予协助过户，原审被告亦未举证证明在此之前已明确告知陈楚珍不予协助过户。因此，对盛宝公司和布吉街道办事处关于本案已过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。陈楚珍诉请一审法院确认其对涉案房产享有所有权，因不动产物权的设立须经依法登记才发生效力，涉案房产尚未办理房地产证，陈楚珍未能取得涉案房产的所有权，故对陈楚珍的该项诉请，一审法院不予支持。隆鹏公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，一审法院在查明案件事实的基础上，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、隆鹏公司、盛宝公司、布吉街道办事处于判决生效之日起十日内协助陈楚珍办理位于深圳市龙岗区的房地产证；二、驳回陈楚珍的其他诉讼请求。一审案件受理费9661.24元（陈楚珍已预交），由陈楚珍负担。本院查明:一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：各方当事人对一审法院适用中华人民共和国法律为准据法均无异议，本院予以确认。《商品房产买卖合同》明确约定布吉街道办事处、盛宝公司授权隆鹏公司（原宝安县住宅公司）为售楼方，陈楚珍提交了《商品房产买卖合同》（原件）、入伙通知书（原件）、加盖盛宝公司财务专用章的收款证明（原件）及收款收据（复印件），证明订立合同及付款事实，盛宝公司不认可，举证责任应转移至盛宝公司，盛宝公司称因公司处于吊销状态、管理混乱，无法确认是否收到上述款项，但未提交任何反驳证据证明陈楚珍提交的证据为虚假，亦没有证明系他人购买了涉案房屋，应承担举证不能的不利后果，同时，与陈楚珍签订合同的隆鹏公司（原宝安县住宅公司）未出庭否认陈楚珍提交证据的真实性，故一审采信陈楚珍提交的前述证据并无不当。《商品房产买卖合同》虽约定自公证之日起生效，但根据前述证据，合同已实际履行，已发生法律效力，盛宝公司、布吉街道办事处主张该合同未生效，本院不予支持。《商品房产买卖合同》第十条约定陈楚珍在交清购房款及经质检部门验收合格后两个月内，由隆鹏公司负责办理房地产证，该条约定的是隆鹏公司的办证义务，并未约定陈楚珍对办理房地产证的义务或者行使权利的期限，陈楚珍有权在符合条件时要求隆鹏公司办理房产证。根据布吉街道办事处、合作开发各方于1998年向国土部门的相关请示文件，涉案莲花山庄合作各方之间存在诸多纠纷，房屋销售管理混乱，导致长期无法为全体业主办理房产证，业主亦长期无法行使要求办证的权利，布吉莲花山庄管理处、莲花山庄产权处理办公室虽登报公告联系业主，但由于合作各方对房屋销售管理混乱，不能证明已有效通知到全体业主，直到本案诉讼，陈楚珍主张权利，盛宝公司、布吉街道办事处明确拒绝履行办证义务。综合以上因素，本院认为，陈楚珍在一审期间才明确知道其权利被损害，本案陈楚珍的起诉未超过诉讼时效。深圳市不动产登记中心回复一审法院称涉案房屋无有效查封，二审期间是否被另案执行查封，不影响陈楚珍主张本案权利，盛宝公司二审提交的相关证据不影响本案审理。隆鹏公司在条件成就时，不履行办证义务，《商品房产买卖合同》明确约定布吉街道办事处、盛宝公司授权隆鹏公司（原宝安县住宅公司）为售楼方，故布吉街道办事处、盛宝公司应对隆鹏公司的办证义务共同承担责任，广东省高级人民法院另案判决的合作各方之间的合作建房合同纠纷，系各方之间的内部关系，不影响对外责任的承担。综上，盛宝公司、布吉街道办事处的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人深圳市盛宝实业有限公司预交的二审案件受理费人民币9661.24元，由上诉人深圳市盛宝实业有限公司负担。上诉人深圳市龙岗区布吉街道办事处预交的二审案件受理费人民币9661.24元，由深圳市龙岗区布吉街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 李   原审判员 许 海 锚二〇二〇年十二月二十三日书记员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。