文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1934号原告：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人：张小晓，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王余，重庆辉腾律师事务所律师。被告：田红，女，1974年12月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黎万兰，重庆开林律师事务所律师。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与被告田红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大都会公司的委托诉讼代理人张小晓、王余，被告田红的委托诉讼代理人黎万兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大都会公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》于2019年12月3日解除；2.判令被告向原告支付迟延缴纳2019年9月承租费的逾期违约金53.06元及对应的增值税6.9元（计算至2019年9月30日）；迟延缴纳2019年10月承租费的逾期违约金154.37元及对应的增值税20.07元（计算至2019年10月30日），共计234.4元；3.判令原告没收被告已缴纳的履约保证金充作违约金；4.判令被告向原告支付违约金145996.49元；5.判令被告向原告支付律师费20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月5日，原告与被告签订了编号为（2019）第029号A《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》，由被告承租位于重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场商场）第L2层L211号店铺，承租期限为2019年9月15日至2022年9月14日。2019年11月30日，被告在未与原告进行任何沟通协商的情况下，私自停业闭店，并擅自撤空店内所有货品，搬离铺位，且至今未向原告支付迟延缴纳2019年9月、10月承租费及商业服务费的逾期违约金。基于被告擅自搬离铺位的行为及未按时支付租金的违约行为，按照租赁合同第18.2款和28条的约定，原告在2019年12月3日向被告发出解除合同通知书，被告于当日收到。根据合同约定，被告需于2019年10月15日补交9月和10月的租金，但被告实际支付租金的时间为2019年10月30日，逾期付款天数为15天。根据租赁合同第28.1条的约定，被告应当承担违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的最低承租费、商业服务费及对应的增值税总额的30%，若违约金不足以弥补原告实际发生的损失，原告仍有权向被告追偿，履约保证金为53496元，原告不予退还，除此之外，被告还应当支付违约金145996.49元。关于原告的实际损失，包括空置期损失为5173.90元，但因原告的损失不单指空置期损失，因空置期长短的决定因素较多，若单一通过空置期的长短来判定员工的损失，显然对原告不公平；本案合同实际履行情况与订立合同时双方所预期的实际履行情况相差甚大，造成原告租金损失，原告积极减损，通过短租租户推出低租金和低商业服务费的方式进行招租，虽然在短期内招到了新租户，但仍存在收益差额，金额大约在39309.84元；同时，按照合同约定，被告履行完毕合同，每月的预期平均租金收益为8326.48元/月，故2019年9月、10月、11月的损失为18090.35元；新租户的租期是2019年12月16日至2020年12月31日，则2020年12月31日至2022年9月14日的租金收益也应当属于原告的损失，即便该损失具有不确定性，但应当在本案中予以考虑，前述实际损失已经有62574.09元。根据租赁合同23.1条，被告应当承担本案全部诉讼费用。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告田红辩称，对于第一项诉讼请求，被告对双方于2019年12月3日解除租赁合同没有异议。对于第二项诉讼请求，被告已经支付2019年12月3日之前的所有租金和水电费、增值税等费用，不存在拖欠原告费用的情形，原告主张的违约金标准过高，请求法院根据实际情况予以调整。因为被告在2019年11月25日向原告提出退出并积极与原告负责人协商退租事宜，但因原告提出的违约金过高，未能达成一致意见，后被告于2019年11月30日撤离了店铺，但原告在2019年12月中旬已经将该店铺出租他人并开业，故被告给原告造成的损失仅有一个多月的租金损失，个被告认为应当根据原告的实际损失来认定违约金金额，并可以从履约保证金中予以扣除，剩余部分应退还给被告，被告不应另行向原告支付14万元的违约金。被告也不应当向原告支付律师费，合同中并没有约定本案情形下律师费由被告承担。其次，被告打算退租和实际退租后，都积极与原告沟通希望协商解决争议，用履约保证金冲抵违约金，但原告要求过高未能达成一致意见，而原告对于其能够主张多少违约金是明知的，此前的多份判决均未支持其过高的违约金主张，但其仍然坚持起诉，因此造成花费的律师费，被告不应当承担；原告合理主张违约金，则不会花费2万元律师费，原告的行为系故意夸大起诉金额，增加不合理的成本支出，此费用不应由被告承担。最后，根据原告在举证期内举示的证据，其并未举示委托律师。诉讼费用也不应当由被告承担，如前所述，原告明知其不合理的诉求不会得到支持，仍坚持起诉不同意和解，造成的扩大损失应由其自己承担。本院经审理认定事实如下：2019年9月12日，田红向大都会公司支付意向金10000元。大都会公司（甲方）与田红（乙方）签订《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》，载明的签署日期为2019年9月15日，约定乙方承租重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场商场）第2层L211号铺位及其设施，使用面积未经专业勘测，约为77.53平方米，建筑面积约为111.64平方米，该面积仅供参考，与承租费、商业服务费等费用计算无关；承租期自2019年9月15日起至2022年9月14日止，承租期含起始日及届满日。乙方须向甲方支付承租费，最低承租费及对应的增值税为：2019年9月15日至2020年9月14日，月最低承租费为2296.36元、承租费增值税114.82元，2020年9月15日至2021年9月14日，月最低承租费为10787.75元、承租费增值税539.38元……比例承租费及对应的增值税为：2019年9月15日至2020年9月13日的比例承租费为当月营业额×7.62%，比例承租费增值税当月营业额×0.38%……，乙方须于每月首日向甲方支付当月商业服务费5039.45元，及对应的增值税302.37元。乙方须于2019年10月15日前向甲方缴纳履约保证金53496元，乙方同意将2019年9月12日已缴纳的意向金10000元整转为履约保证金，即乙方须于2019年10月15日前向甲方缴纳剩余履约保证金43496元。乙方须于2019年9月15日接铺，于2019年11月30日或之前完成装修工程（包括相关验收手续）及其它开业准备工作开始正常营业。其中，14.1乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的最低承租费及对应的增值税。14.2若任何一个月的比例承租费高于最低承租费，则乙方应将超出已支付的最低承租费及对应的增值税数额的部分于次月15日前向甲方支付。14.5如承租期首月或届满月非整月，则该月的最低承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税应按乙方在当月的实际承租天数占该月日历天数的比例进行折算。15.1若乙方未按时支付承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气或履约保证金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气费或履约保险证金之日为止。15.2若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气费或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权采取本合同第28条之约定的违约救济措施。20.1本租赁协议项下所有收费项目均布包含任何税项，政府就该等收费项目征收的增值税及其他税项，均由乙方承担，乙方在支付有关收费项目时，须同时向甲方支付相应的税款。28.若乙方有本合同第11条、15.2条、17.1条、18.1条、18.2条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离铺位），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以在提前三天向乙方发出书面同时的前提下，停止提供一切服务；（2）封锁铺位并进入铺位，包括带领潜在承租人进入铺位；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的最低承租费、商业服务费及对应的增值税总额的30%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在铺位内的物品以抵偿欠款。23.1乙方应在本合同解除或届满日将铺位及其设施回复到铺位交接时的原貌，或按甲方认可的状态退还铺位，并办理铺位退还手续。乙方未按约退还铺位给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到铺位被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方九次产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。双方还约定了其他权利义务。2019年10月15日，田红向大都会公司支付保证金尾款43496元。同日，大都会公司与田红签署《大都会东方广场（211单元）证实交铺表》，确认了所交商铺的相关情况。2019年10月21日，大都会公司通过微信方式向田红发送付款通知书，要求田红在2019年9月1日前付清2019年9月的固定承租费1224.72元及税金61.24元、商业服务费2687.71元及税金161.26元；在2019年10月1日前付清2019年10月的固定承租费2296.36元及税金114.82元、商业服务费5039.45元及税金302.37元；在2019年11月1日前付清2019年11月的固定承租费2296.36元及税金114.82元、商业服务费5039.45元及税金302.37元，前述金额合计19460.93元。2019年10月30日，田红向大都会公司支付了19641元，用途为房租。2019年11月11日，大都会公司向田红作出《付款通知书》，要求田红在2019年12月1日之前付清2019年12月的固定承租费等以及2019年10月的逾期违约金154.37元及税金20.07元。2019年10月28日起，大都会公司的工作人员与田红通过微信方式进行沟通，其中2019年10月28日，田红询问何时能够得到合同，并希望对方沟通九月份的租金的59元的滞纳金问题。大都会公司的工作人员当日回复称合同的事情已催促，几十块钱的事情已经帮助解决了，其称想办法走了几十块钱的单子。2019年10月30日，大都会公司工作人员称合同已好，怎么拿给田红。2019年11月25日，田红通过微信方式向大都会公司的工作人员发送《情况说明》，载明：本人田红在2019年9月15日与大都会公司签订2层L211号商铺，现经营了一段时间，严重亏损，交不起租金，从2019年12月1日起不再经营，本人决定2019年12月1日将商铺按照接铺时的情况交还给甲方，望贵公司物管方协商退场细节，由此给公司带来的不便，请谅解。之后，双方并未就撤铺事宜达成一致意见。2019年11月30日，田红从重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场商场）第2层L211号铺位搬离。2019年12月3日，大都会公司向田红邮寄送达《解除租赁合同通知》，载明：“田红：……自2019年11月30日起至今贵方未依照《租赁合同》约定私自停业且未按时支付12月份的租金。我司现根据《租赁合同》第18.2条及第28条的约定通知贵方：我司于2019年12月3日24:00解除《租赁合同》。对于贵方应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。”当日，田红收到该通知。2019年12月10日，田林委托重庆开林律师事务所向大都会公司发出《律师函》，载明：由于严重亏损，2019年11月25日田红向大都会公司出具了情况说明，2019年12月3日大都会公司直接向田红出具解除租赁合同通知，确定双方于2019年12月3日解除租赁合同。合同解除后，田红多次与大都会公司交涉搬走经营设备及私人物品，但均被无理阻拦，若物品丢失或损毁，田红将保留追究赔偿责任的权利。同时大都会公司一直不让田红办理撤铺手续，故从租赁合同解除之日起，大都会公司就该商铺所有损失，田红均不应再承担。因此，建议大都会公司在收到函件即日起三日内，协助田红搬走自己的经营设备及私人物品并办理退场的相关手续，同时田红同意放弃履约保证金37470.54元，只要求大都会公司退还商业服务费保证金16.25.46元等。另查明，大都会公司于2019年12月12日与重庆辉腾律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，委托处理与田红租赁合同纠纷案件，律师服务费为17000元。2019年12月13日，重庆辉腾律师事务所向大都会公司开具金额为17000的增值税专用发票，服务名称为律师服务费。审理中，田红与大都会公司均确认该商铺租赁合同的真实签订日期为2019年10月15日，双方于2019年10月15日约定的租金标准高于合同约定的标准，但因交铺时间为2019年10月15日，故虽然田红在2019年9月15日至2019年10月14日期间并未实际使用商铺，但双方约定将口头约定的租金分摊一部分至9月，遂形成了租赁合同载明的租金标准。审理中，田红为证明大都会公司明知生效判决书仅支持将履约保证金冲抵违约金，并未支持更高的违约金，仍坚持起诉，造成的律师费和诉讼费系扩大损失，不应由田红承担，举示了（2019）渝05民终3740号、（2019）渝05民终7599号民事判决书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告与被告签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。针对原告的本案诉讼请求，本院分析评判如下：关于案涉租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定;“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十六条第一款规定;“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，按照《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》的约定，被告擅自搬离商铺的，原告有权解除合同。被告虽于2019年11月25日表示经营困难，拟于2019年12月1日停止经营，但双方并未就退场事宜达成一致意见，被告于2019年11月30日搬离案涉商铺，原告有权解除合同，而原告解除租赁合同的意思表示于2019年12月3日达到被告，故双方之间的租赁合同于2019年12月3日解除，原告要求对此予以确认成立，本院予以支持。关于逾期付款滞纳金及对应增值税的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》约定，被告应当于每月首日足额支付该月的最低承租费及对应的增值税、商业服务费，未按时支付的，应当按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金。因原告与被告实际签订合同的时间为2019年10月15日，故2019年9月、10月的最低承租费及对应的增值税、商业服务费应当在2019年10月15日缴纳，又因原告的工作人员已通过微信方式向原告表示9月份的滞纳金已经解决，且原告于2019年11月11日向原告发出的付款通知书也未包括2019年9月的逾期违约金，故本院认为原告对其工作人员意思表示已予以确认，现其主张计算至2019年9月30日的逾期支付2019年9月承租费的违约金，本院不予支持。至于被告逾期支付2019年10月承租费的逾期违约金及对应增值税的问题，被告于2019年10月30日支付了承租费等费用，按照合同约定，被告应当承担2019年10月15日至2019年10月29日期间的逾期付款违约金，共计58.15元及对应的增值税7.56元。关于原告主张的不退还履约保证金和支付解除合同的违约金问题。本案中，被告辩称约定的违约金计算标准过高，按前述法律规定，结合本案实际情况，本院认为被告已交的履约保证金53496元充作违约金由原告收取并不予退还已足以弥补原告因被告违约提前解除合同所遭受的损失，故本院对解除合同违约金依法予以调整，确定履约保证金充作违约金处理，对原告所主张的其他提前解除合同的违约金145996.49元，不予支持。关于律师费的问题。原告主张依据租赁合同第28.1条的约定，被告应当承担律师费，但该合同中第23.1条约定的适用于乙方还铺不符合合同约定的情形，而原告并非为此提起诉讼，故原告要求被告承担本案律师费20000元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆大都会东方广场有限公司与被告田红之间的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》于2019年12月3日解除；二、被告田红于本判决生效后十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司逾期付款违约金58.15元及对应的增值税7.56元；三、原告重庆大都会东方广场有限公司不予退还被告田红缴纳的履约保证金53496元；四、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告田红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元，减半收取1812元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担1232元，由被告田红负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李成玲二〇二〇年十二月××日书记员  戴紫竹