江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1371号原告：高媛媛，女，1981年2月3日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：樊澍、顾丹丹（实习），江苏福朋律师事务所律师。被告：江心玉，女，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人:江峰，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。被告：扬州润晔房产中介服务有限公司，住所地江苏省扬州市皮市街50号。法定代表人暨被告：尹海云，女，1964年8月25日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告高媛媛与被告江心玉、扬州润晔房产中介服务有限公司（以下简称润晔房产中介公司）、尹海云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高媛媛的委托诉讼代理人樊澍、顾丹丹，被告江心玉及其委托诉讼代理人江峰，被告润晔房产中介公司的法定代表人暨被告尹海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高媛媛向本院提出诉讼请求：1、判决被告江心玉返还购房定金2万元；2、判决被告江心玉赔偿实际损失35万元，被告润晔房产中介公司对此承担连带赔偿责任。在案件审理过程中，原告高媛媛申请追加被告润晔房产中介公司的法定代表人尹海云为本案共同被告，并变更诉讼请求为：1、判令被告江心玉、润晔房产中介公司、尹海云共同返还购房定金2万元；2、判令被告江心玉、润晔房产中介公司、尹海云共同赔偿原告实际损失478433.55元（1470000元-780000元-双方之间的交易契税57104.28元-土地出让金154462.17元）。事实和理由：原告于2017年3月5日与被告江心玉签订《房地产买卖合同》，被告江心玉自愿将坐落于广陵路225号的房产出售给原告。原告依约向被告江心玉支付了购房定金2万元。被告江心玉收取原告购房定金后，原告多次向被告江心玉、润晔房产中介公司主张完成过户交易，但两被告均借故拖延。现原告通过多方打听，该房产已通过被告润晔房产中介公司提供居间服务被第三方购买并完成过户交易，被告江心玉对此也予以承认。原告认为：被告江心玉、润晔房产中介公司存在根本性违约，江心玉将案涉房产擅自转让给第三方，被告润晔房产中介公司作为居间人未积极促成合同履行反而隐瞒事实，协助江心玉将案涉房产转卖。因此江心玉所获的房产差价部分应归原告所有，被告润晔房产中介公司存在欺诈应对上述损失承担连带赔偿责任，被告尹海云作为利害关系人且收取了被告江心玉退还给原告的2万元定金，与本案具有直接的法律上的利害关系，应承担赔偿责任，故原告将三被告诉至法院，望判如所请。被告江心玉辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、2017年3月5日，我方通过被告润晔房产中介公司居间与原告签订了合同，约定我方以净得价78万元出售房屋，原告应于2017年3月10日前缴纳首付款，由于原告另需支付房屋税费30余万元，在签约后，原告要求中介公司把税费控制在20万以内，但中介公司经咨询政策后告知无法满足，所以原告始终没有依约支付首付款，导致合同无法继续履行；2、根据合同第九条约定，首付款逾期30天，我方有权解除本合同并无需返还定金，因此在2017年4月10日以后我方已经通过中介公司明确告知原告，我方委托中介公司已经寻找新的买家，若原告依然未缴纳首付款，我方与新买家达成一致将另行出售，此后中介公司也多次催促原告，但原告始终不予回应；3、2017年12月中下旬，我方经过居间与他人协商达成一致，再次通过中介公司明确告知原告房屋将另行出售，届时可委托中介把当初收取的定金退还，但原告没有回应，因此我方于2017年12月31日与他人正式签订协议，以包含税费在内的147万元的价款出售房屋；4、为防止纠纷，我方于次日与中介公司达成一致，我方净得房屋价款85万，由中介公司全权处理退还定金等后续事宜，但原告却要求我方双倍返还。经协商无果，2018年4月4日，我方将2万元交由中介公司全权处理。我方认为，合同明确约定2017年3月10日如果原告未缴纳首付款，逾期30日我方即可以行使合同解除权，因此我方委托中介公司告知原告已经寻找新买家时，合同就已经解除。同时原告支付首付款是在先义务，我方配合过户是在后义务，合同目的不能达成系原告不履行合同主要义务所导致，不可以归咎我方。综上，原告向我方主张相关违约责任无法律及合同依据，请求法院驳回原告全部诉求。被告润晔房产中介公司与尹海云共同辩称，合同是2017年3月5日签订，我们的期限是2017年3月10日之前要缴纳首付款，但是原告一直未缴纳。我催促原告几次，打电话给原告，原告一直不交，不交的原因是原告想把过户费控制在20万之内，这20万元包括18万元过户费和2万元中介费，原告还说总计不能超过100万元。但是我跟她说了这不可能，当时原告给了我15万，一直谈不下来，最低费用要28.5万，我把消息反馈给原告，她说她最多20万，超过20万她就不要了。因为15万办不下来，我便将15万元退还给原告了。之后，因为卖家这个房子一直挂在我这，在我心里，原告未给首付款，这个房子还是可以卖的，卖家催促了我好几次，在2017年12月底我把房子又找了一个买家，中途期间我跟原告说了好多次如果原告不买就是违约，原告说超过20万就不要了。在这种情况下，原、被告协议就自动解除了。2017年12月底，我就把房子卖给了另一户。我当时说是原告违约，原告还说是被告违约，还要卖家双倍赔偿定金。我认为是原告违约，所以没有必要再进行交易，我也已经多次提醒原告，但她还是没有履行。本院经审理认定事实如下：2002年3月29日，扬州糖烟酒总公司第一食品商店与江心玉签订房地产买卖契约，扬州糖烟酒总公司第一食品商店将广陵区广陵路225之02号的房地产（房屋建筑面积60.35平方米，即案涉房屋）以80679元的价格出售给江心玉。2017年3月5日，原告（乙方）与被告江心玉（甲方）、润晔房产中介公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在广陵路225号的房产出售给乙方。该房地产面积60.35平方米。三、甲、乙双方同意该房产实际成交价为78万元整。四、乙方于2017年3月5日支付给甲方购房定金2万元正，甲方将产权证交给中介方保管。双方于2017年3月委托中介方办理房地产转让过户手续，乙方如需贷款于2017年3月10日前交付首付款至房管部门托管账户，乙方于2017年3月30日前预付丙方产权过户、贷款等所需相关费用（此费用据实结算，多退少补，另有约定除外）。余款支付方式现金。五、甲、乙双方应在2017年3月30日前向中介方支付中介费。八、甲、乙双方同意于2017年4月30日前由甲方将上述房产连同本契约规定的附属设施正式交付给乙方，该建筑物的土地使用权一并转移给乙方。九、违约责任：1、本合同签订后甲、乙双方某方中途违约需支付违约金，如乙方违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方违约，甲方应在解约之当日双倍返还定金。无论哪一方违约，中介费用从违约金中全额支付。2、乙方若未按本协议期限支付首付，逾期30日，甲方有权解除本契约并按本合同第九条第一款执行（双方另有约定除外）；甲方交房逾期30日以上由乙方通过法律途径解决（双方当事人另有约定除外）。十三、三方约定的其他事项：1、贷款到位房款全部结清；2、卖方净得人民币78万元正。该房地产买卖合同丙方落款处注明“润晔房产中介”字样，但未加盖公章。当日，原告向被告江心玉支付购房定金2万元。庭审中，江心玉陈述之所以约定房屋净得78万元就是因为需要买方和中介去办土地证，不是江心玉去办，所以78万元的净得价值低。2017年4月18日，润晔房产中介公司出具收条，内容为：今收到高媛媛购房款费用15万元正。庭审中，原告陈述案涉房屋需要将大土地证分割成小土地证并缴纳相关税费，该15万元是办理相关税费的，包括缴纳案涉房屋的土地出让金、支付尾款、办理相关过户手续。被告尹海云庭审中陈述2017年3月5日合同签订后，按合同约定3月10日缴纳首付款，但原告一直不交，不交的原因是原告要求将案涉房屋的过户费用控制在20万之内，尹海云说不可能，原告还是给了中介公司15万元，去办过户手续，但经尹海云了解这个费用最低也要28.5万元，和原告说了，原告还是坚持说过户费用不能超过20万，超过了这个房子原告就不要了。2017年12月31日，江心玉（甲方）与案外人倪尔捷、金悦（乙方）、中介方润晔房产中介签订《房地产买卖合同》，约定江心玉以147万元的价格将案涉房屋出售给倪尔捷、金悦，并注明买方总付房款147万元，包括契税、增值税、印花税、中介费等所有一切费用。2018年1月1日，被告尹海云代表润晔房产向江心玉出具说明，内容为：广陵路225号-2：江心玉与高媛媛的合同由中介全权处理，违约责任由中介赔偿，与卖方无关，卖方净得现房款85万元正，合同时间3月10日（2017年）。2018年3月16日，江心玉与案外人倪尔捷、金悦签订房地产买卖契约，以60万元办理房屋交易手续并进行纳税申报。经本院向国家税务总局扬州市税务局核查，案涉房屋过户总共缴纳的税款为156459.98元。另，案涉房屋办理土地证需支付的土地出让金为154462.17元。以上两项合计为310922.15元。2018年4月4日，江心玉将原告的2万元定金退还至润晔房产中介公司，被告尹海云向江心玉出具收条，内容为：今收到江心玉收高媛媛的购房定金2万元定金，该收条下方注明“广陵路225号-2”字样。2018年4月份左右，润晔房产中介公司将15万元退还给原告。原告提供了2020年与被告江心玉之间的微信聊天记录以及与尹海云的短信聊天记录，其中，高媛媛向江心玉发送解除房地产买卖合同的的微信，内容大致为：因江心玉已将案涉房产卖给他人，原、被告之间的合同无法继续履行，原告通知江心玉合同解除，并请江心玉双倍返还定金4万元，至于中介对江心玉有承诺，让江心玉找中介沟通。在原告与尹海云的短信聊天记录中，2020年4月7日，原告将自己的银行账号发送给尹海云。4月15日，原告发送短信要求尹海云赶紧过户。4月28日，原告发送短信至尹海云：“事情要解决呢，要不过户，要不退定金和违约金！”但被告尹海云未回应。2020年5月6日，原告将江心玉诉至本院，要求江心玉双倍返还购房定金4万元。2020年6月12日，原告追加润晔房产中介公司为被告，将诉讼请求变更为要求两被告返还购房定金2万元、被告江心玉赔偿实际损失35万（暂估，计算方式为诉争标的二次售价147万-第一次售价含税售价112万），被告润晔房产中介公司对此承担连带赔偿责任。2020年9月5日，原告追加尹海云为被告，将诉讼请求变更为要求三被告共同返还购房定金2万元、三被告共同赔偿原告实际损失502537.83元（1470000元－780000元－33000元－154462.17元）。2020年10月22日，原告当庭变更第二项诉讼请求为要求三被告共同赔偿实际损失478433.55元（1470000元－780000元－57104.28元－154462.17元）。以上事实有原告提供的与江心玉签订的房地产买卖契约、2018年4月18日润晔房产中介公司及尹海云出具的收条、两份录音以及文字整理资料、微信聊天记录、短信聊天记录、江心玉与扬州糖烟酒总公司第一食品商店签订的房地产买卖契约、房屋交易（转让）备案登记申请书、江心玉与倪尔捷、金悦签订的房地产买卖契约、两份发票、国有建设用地使用权出让合同以及出让金到账证明，被告江心玉提供的与原告签订的房地产买卖合同、与倪尔捷、金悦签订的房地产买卖合同、2018年1月1日由润晔房产中介公司、尹海云出具的说明、2018年4月4日由尹海云出具的收条、微信聊天记录以及双方当事人的当庭陈述、本院调查获得的国家税务总局扬州市税务局第三税务分局出具的情况说明等证据予以附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与两被告于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》由于原告的缘故已经解除。理由如下：依据合同约定“乙方如需贷款于2017年3月10日前缴付首付款至房管部门托管账户”，但本案中原告一直未支付首付款。又依据合同约定“贷款到位房款全部结清，卖方净得人民币柒拾捌万元正780000元”，可见该案涉房屋的所有过户费用应由买方即原告承担。2017年4月18日原告向润晔房产中介公司支付的15万元，原告和润晔房产中介公司在庭审中一致确认该款为办理案涉房屋的过户费用，不是首付款。据被告润晔房产中介公司法定代表人尹海云陈述，原告不肯支付房屋首付款的原因，是原告一直要求将过户费用控制在20万元，尹海云告之不可能，最少要28.5万元，但原告坚持，并称超过20万元案涉房屋就不要了，后来因为无法满足原告的此项要求，合同就解除了。根据本院核查，案涉房屋后来由江心玉出售给倪尔捷、金悦的过程中共产生的过户费用总计不低于310922.15，远远超过了20万元。据此，本院认为被告尹海云的上述陈述较为可信，本院予以采纳，因此，本院认定原、被告签订的房屋买卖合同由于原告未及时支付首付款，不肯足额支付过户费用，致合同无法履行被解除。由于原告违约致原、被告的房屋买卖合同无法履行，按照双方合同第九条的约定以及《合同法》第一百一十五条的规定，原告无权要求三被告返还购房定金2万元。原告向三被告主张赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告高媛媛的全部诉讼请求。案件受理费8776元，减半收取4388元，由原告高媛媛自行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 薛琴二〇二〇年十二月十一日法官助理 陈悦书 记 员 宁翔