湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初5225号 原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区。 法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨健，该公司员工，特别授权代理。 被告：陈曹。 原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业公司）与被告陈曹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲲鹏物业公司委托诉讼代理人杨健、被告陈曹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鲲鹏物业公司请求本院判令：1、陈曹支付鲲鹏物业公司物业管理费19666元，违约金500元，共计20166元（暂计至2019年12月31日直至实际付清物业费为止）；2、本案的诉讼费、公告费由陈曹承担。 陈曹答辩称：1、被告从未拒缴过物业费，被告也没有收到过被告的催缴通知；2、当初租用的面积大了造成了浪费后来向原告报备；3、被告作为网吧使用权人，并未全面享受物业服务；4、全体业主委托被告申请减免疫情期间的物业费，被告并未享受到三元一平米的物业服务；5、因开发商把门面卖了，现有业主要留着自用，不能续租转让，导致被告店面亏损，请求法院体谅被告难处，暂时不交该笔费用。还有物业费有问题，当时我装修有5000元押金抵扣物业费，却算在了第二笔里了，原告的入账记录与我的账目对不上来，2018年10月我有一笔支付记录，原告那里却没有记录。原告那里负责人经常换人，烟厂撤离的时候，我的门面大了我就跟杜经理讲门面大了，杜经理自己说要我交一个书面材料，我找现任经理核实情况时，现任经理却说杜经理那里很多材料已经遗失，我打的报告已经找不到了。我多出来的那个门面一直空闲在那里，我的房租也没有交。 经审理查明，本院确认下列案件事实： 2014年12月8日，常德东星投资有限公司（以下简称东星公司）与鲲鹏物业公司签订《东星·家居广场前期物业服务合同》，约定：东星公司将东星·家居广场一期物业管理委托鲲鹏物业公司实行物业服务，委托管理期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业管理费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预交纳周期按月、季交费，但预交费用周期最长不得超过12个月，高层住宅1.68元/月/平方米，住宅商铺3.00元/月/平方米；业主和物业使用人逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金。 2016年12月20日，东星公司与陈曹签订了《常德东星家居广场房屋租赁合同》，约定：东星公司将常德东星家居广场S22栋219、220、221号房屋出租给陈曹使用，建筑面积297.97平方米；租赁期限5年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止；物业管理费按建筑面积计收，每月3元/㎡。 2016年12月31日，陈曹与鲲鹏物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定：鲲鹏物业公司为房屋（常德东星·临水阁S22栋219、220、221号房）提供物业服务；物业管理费标准为高层住宅1.68元/月·平方米，商铺3.00元/月·平方米；不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鲲鹏物业公司有权要求陈曹从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。 2018年3月1日至2019年12月31日期间陈曹累计欠付物业管理费共计19666元。2020年11月23日，湖南德都律师事务所受鲲鹏物业公司委托向陈曹发律师函催缴物业费未果。 上述事实有《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《东星·家居广场前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、物业费明细、《律师函》、照片若干等证据在卷佐证。 本院认为，鲲鹏物业公司与东星公司签订的《东星·家居广场前期物业服务合同》、鲲鹏物业公司与陈曹签订的《前期物业服务协议》均系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鲲鹏物业公司提供了物业服务，陈曹应按合同约定支付物业管理费，经鲲鹏物业公司书面催缴，陈曹在催缴的合理期限内仍未缴纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对于鲲鹏物业公司要求陈曹支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于案涉房屋的面积，陈曹辩称221号门面已经不予租用，但《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》均明确陈曹所租赁的房屋为常德东星家居广场S22栋219、220、221号房屋，建筑面积297.97平方米，陈曹也未提供证据证明对于该门面的物业服务已经与鲲鹏物业公司协商一致，故本院确认陈曹应按照建筑面积297.97平方米缴纳物业管理费。关于陈曹辩称的“未全面享受物业服务，物业服务不到位”，但仅提交了联名申请书，未提交相关证据予以佐证，且鲲鹏物业公司提交了垃圾清扫、绿化维护、公共区域维修等照片以及服务中心排班表等证据证明鲲鹏物业公司提供了相应的物业服务，故对于陈曹的该项辩称意见本院不予采纳。关于陈曹辩称的“请求减免疫情期间物业费”，本案中，鲲鹏物业公司仅起诉2018年3月至2019年12月31日期间的物业管理费，并未主张2020年期间物业管理费，故对于陈曹的该项辩称意见本院不予采纳。关于陈曹辩称的“因开发商把门面卖了，现有业主要留着自用，不能续租转让，导致被告店面亏损”，与本案不属于同一法律关系，陈曹可另行主张。陈曹逾期欠缴物业管理费，违反合同约定，应承担违约责任，鲲鹏物业公司低于合同约定标准收取陈曹违约金是对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 陈曹于本判决生效之日起十日内向湖南鲲鹏物业服务有限公司支付物业管理费19666元及违约金500元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元（已减半收取），由陈曹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  丁孟礼 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理贺鸣 书记员曾江燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。