上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8171号原告：上海永业思南置业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代理人：戴金梁，董事长。委托诉讼代理人：何彬，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦娇，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海安慧达餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：童新宇。委托诉讼代理人：赵悦良，上海芮德渱齐律师事务所律师。被告：安维茶德实业(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。原告上海永业思南置业发展有限公司(以下简称“永业思南公司”)与被告上海安慧达餐饮有限公司(以下简称“安慧达公司”)、安维茶德实业(上海)有限公司(以下简称“安维茶德公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告永业思南公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告安慧达公司的法定代表人童新宇、委托诉讼代理人赵悦良到庭参加诉讼。被告安维茶德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永业思南公司向本院提出诉讼请求：1.安慧达公司向永业思南公司支付拖欠的租金733,835.62元；2.安慧达公司向永业思南公司支付拖欠的物业费42,834.82元、能源费11,216.55元；3.安慧达公司向永业思南公司支付逾期付款滞纳金，以拖欠租金本金为基数，自应付之日起按照年利率24%计算至实际支付之日止；4.安慧达公司租赁合同项下的租赁保证金及押金共737,245.96元归永业思南公司所有，不予返还；5.安慧达公司向永业思南公司支付违约金450,000元；6.安维茶德公司对安慧达公司上述债务承担连带保证责任；7.安慧达公司办理工商变更登记，将其住所从上海市黄浦区复兴中路XXX号首层、二层迁出，安维茶德公司办理工商变更登记，将其住所从上海市黄浦区复兴中路****迁出。事实与理由：2011年11月，翁一纬与永业思南公司签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，约定承租位于上海市黄浦区复兴中路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)。2013年1月9日，安慧达公司、翁一纬与永业思南公司协商一致签订《主体变更协议》，约定由安慧达公司承租涉案房屋，享有并承担《租赁合同》项下承租人的权利义务，安维茶德公司为安慧达公司履行《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。2018年6月27日，永业思南公司与安慧达公司、安维茶德公司签订《补充协议(续租)》，约定租赁期限延长至2021年1月31日；2018年2月1日至2021年1月31日每月租金150,000元或按提成租金税前月营业额之15%支付，两者取高；安维茶德公司仍为安慧达公司履行《补充协议(续租)》项下的义务承担连带保证责任。由于安慧达公司逾期支付租金、管理费及能源费超过一个月，构成严重违约，永业思南公司已于2019年11月17日向安慧达公司送达《公函》，解除《租赁合同》。然安慧达公司至今未履行其在《租赁合同》项下的欠款并承担违约责任，安维茶德公司亦未按约定承担保证责任。故永业思南公司提起诉讼。安慧达公司辩称，安慧达公司的实际控制人黄腾莹、姜惠娟夫妇已跑路，公司无法正常经营。现法定代表人童新宇只是公司员工，未行使过法定代表权，受实际控制人胁迫，而成为法定代表人，现已起诉要求涤除其法定代表人身份。法定代表人与公司利益存在冲突，若童新宇不出庭应诉，会损害安慧达公司的诉讼权利；如果安慧达公司败诉，会损害到童新宇个人利益。童新宇能否代表公司诉讼需看另案裁判结果。另，因安慧达公司实际控制人跑路，现童新宇无法确认是否欠付房租及欠付金额。永业思南公司提供的证据无法证明安慧达公司欠付租金的金额，且滞纳金计算方式有误，不能以当月实付的租金抵扣当月应付租金。安维茶德公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.永业思南公司提供的欠费明细及滞纳金计算表，该证据系永业思南公司单方制作，属当事人陈述，本院结合其他证据予以认定；2.永业思南公司提供的公函及投递情况，因提供了相关补充证据原件，故对其证据属性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月，上海城投永业置业发展有限公司(出租方、甲方)与翁一纬(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，约定甲方出租涉案房屋(建筑面积490.67平方米)给乙方(1-1)；乙方承诺该房屋用作安薇塔英国茶体系内相关品牌(补充条款2-1)；租赁期限自2011年11月1日起至2018年10月31日止，免租期自2011年11月1日起至2012年3月31日止(补充条款第三条)；租赁期内，乙方须向甲方支付租金及物业管理费(补充条款6-1、6-2)，首月及最后一月的租金及管理费，根据租赁期在该月所占的实际天数计算及支付，乙方付款日期以甲方实际收到乙方支付的款项之日为准(补充条款6-4)；乙方须向甲方支付保证金，以保证其履行本合同之条款，包含租赁保证金及管理费保证金(补充条款7-1)；如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费及其他根据本合同乙方应当承担之费用(包括由于乙方原因造成甲方损失的赔偿款)等，在不影响甲方其它权利的前提下，甲方有权以保证金抵付任何欠款或甲方因乙方的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或甲方的任何损失，若保证金仍无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额(补充条款7-2)。租赁期内，若租金及/或管理费金额调整，保证金数额也随之调整，乙方并应于该调整事项出现后五日内补足保证金(补充条款7-4)。租赁期届满本合同终止(或本合同提前解除)时，甲方应在乙方同时满足下列全部条件后一个月内将保证金扣除乙方拖欠的租金及/或管理费及/或其他应付费用(包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款)(如有)的剩余部分(如有)无息返还乙方：1)乙方已按本补充条款第四条及第十四条规定的标准交还了该房屋；2)乙方已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更或注销登记(如适用)以及其他各类批文、证照的变更或注销(如适用)手续(补充条款7-5)。乙方应于本合同签署后五(5)日内向甲方支付附件四列明的水、电费押金，并根据公用事业单位或甲方或管理公司发出的付费通知支付该房屋之水费及电费(低压)。本合同提前解除或到期终止后，经甲方确认乙方无水、电费及其他公用事业费欠费情况后，甲方应于一个月内将已收的水、电费押金无息退还乙方(补充条款8-2)。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将已恢复至附件三所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方(补充条款14-1)。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权通知物业管理公司立即停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或提前解除后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切物品将被视为放弃物由甲方任意处置，甲方无需为此进行任何补偿，且甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担(补充条款14-2)。若乙方以该房屋为注册地址或在该房屋内办理批文、其他证照(如适用)的，则乙方应在本合同终止或提前解除后二日内向相关政府部门递交变更或注销乙方注册地址及其他各类批文、证照的合法文件，并应严格按照相关政府部门的办理时限要求完成相关手续(补充条款16-2-3)。乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金(补充条款19-2)。乙方同意：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按每日逾期应付款项的0.5%的标准向甲方支付逾期利息；和(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方应向甲方支付相当于合同终止时前六个月乙方实际应付平均月租金之十二倍的违约金(不足六个月的，则乙方应按合同终止当月月基本租金之十二倍支付违约金)；但若合同终止时乙方剩余租赁期不足十二个月的，则乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期基本租金之总额的违约金。本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的(补充条款19-3、19-3-1)。根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知(包括甲方在上海市公证处监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知)、单据等均采用书面形式，并用传真或其他方式发至附件一所示的联系地址。使用挂号信发出的国内邮件，在挂号信寄出二日后视为送达；国外邮件，挂号信寄出十日后视为送达。任何一方之传真号码或地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担(补充条款23-5)。附件一，翁一纬的联系地址为上海市虹口区武进路XXX号。附件四，该房屋基本租金按建筑面积计征，按日计算。自2012年4月1日起至2013年10月31日，月基本租金为215,000元；自2013年11月1日起至2014年10月31日，月基本租金为230,050元；自2014年11月1日起至2015年10月31日，月基本租金为246,154元；自2015年11月1日起至2016年10月31日，月基本租金为263,384元；自2016年11月1日起至2017年10月31日，月基本租金为281,821元；自2017年11月1日起至2018年10月31日，月基本租金为301,549元。管理费按该房屋建筑面积计征，为每月27,477.52元(56元/平方米/月)。保证金为727,432.56元，其中租金保证金为相当于该房屋三个月基本租金的金额，计645,000元，物业管理费保证金为相当于该房屋三个月物业管理费的金额，计82,432.56元。水、电费押金为9,813.40元(20元/平方米建筑面积)。装修押金为9,813.40元(20元/平方米建筑面积)。付款期限及付款方式：租金及管理费采用先付后用的原则，乙方应于每月1日或之前向甲方支付该月的基本租金及管理费。2012年12月至2013年1月，上海城投永业置业发展有限公司(甲方)与翁一纬(乙方)，安慧达公司(拟成立，丙方)、安维茶德商务咨询(上海)有限公司签订《主体变更协议》，约定，甲、乙双方就承租涉案房屋签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)；就涉案房屋二层设立以徐丽芬为法定代表人的安慧达公司，涉案房屋二层由乙方转租给丙方签订了《房屋转租合同》；本协议丙方暂由徐丽芬代为签署，待安慧达公司成立后在本协议上补盖公章追认本协议，经追认后原合同所有权利义务由安慧达公司享有及承担；本协议生效之日起，《房屋转租合同》终止；乙方将其在原合同项下的一切权利和义务全部转让给丙方，甲方表示同意及确认；乙方已向甲方支付的任何款项(包括但不限于保证金等)均自动转至丙方，该等款项由乙、丙双方自行结算；安维茶德商务咨询(上海)有限公司同意为丙方履行原合同项下的义务承担连带保证责任，保证期限为原合同租赁期届满后两年；丙方确认联系地址为上海市复兴中路XXX号27幢；甲方同意丙方将该房屋三层转租给“安维茶德商务咨询(上海)有限公司”；除上述主体变更外,原合同中其他条款不变。该合同上加盖了安慧达公司的公章。2016年1月18日，上海城投永业置业发展有限公司名称变更为上海永业思南置业发展有限公司。2018年6月27日，永业思南公司(甲方)与安慧达公司(乙方)、安维茶德公司(原名：安维茶德商务咨询(上海)有限公司)、上海安薇塔餐饮有限公司(丙方、担保方)订立《补充协议(续租)》，约定，甲乙双方就涉案房屋签署了《上海市房屋租赁合同》，租赁期限至2018年10月31日止；丙方是乙方履行该合同的担保方，承担连带保证责任。乙方申请续租且调整租金，合同租赁期限延长至2021年1月31日，2018年2月1日至2021年1月31日每月基本租金为150,000元或按提成租金税前月营业额之15%支付，两者取高；丙方承诺作为担保方，对乙方履行本补充协议及该合同承担连带保证责任，保证期限为自本协议签署之日起至该合同租赁期限届满之日起满两年的期间；除上述约定外,该合同中其他条款不变。诉讼中，永业思南公司陈述，安慧达公司于2018年9月1日欠付租金75,000元，2018年10月1日欠付租金25,000元，2018年11月1日欠付租金75,000元，2018年12月1日欠付租金75,000元；2019年8月1日欠付租金100,000元，9月1日、10月1日、11月1日未付租金。另欠付2019年10月1日物业费27,477.52元，欠付2019年11月1日物业费15,357.30元；欠付2019年7月1日能源费2,462.80元，欠付2019年8月1日能源费2,557.73元，欠付2019年9月1日能源费2,401.82元，欠付2019年10月1日能源费1,897.10元，欠付2019年11月1日能源费1,897.10元；另提供了记账凭证、发票、催款通知、物业费及能源费付款通知单等予以佐证。2019年11月15日，永业思南公司向安慧达公司发出《公函》一份，主要内容为，经本公司计算，截止至2019年11月15日，贵司已累计拖欠租金800,000元、物业管理费54,955.04元以及能源费8,081.93元，并按照《租赁合同》约定自拖欠款项应付之日起按照每日5‰的标准加收滞纳金计647,500元，经本公司多次催告，贵司未履行相应义务。贵司逾期支付前述租金、管理费及能源费已超过一个月，构成严重违约，本公司特此通知贵司，《租赁合同》自本函送达之日解除，请贵司于收到本函后立即将该房屋返还给本公司，付清全部欠款，并承担违约责任。该函件于2019年11月17日送达上海市闵行区吴中路XXX号万象城写字楼C座608姚海静童新宇、于2019年11月21日派件上海市黄浦区复兴中路XXX号首层童新宇、于2019年11月19日送达上海市浦东新区浦电路XXX号宝钢大厦1楼北门103-104童新宇、于2019年11月17日送达上海市闵行区吴中路XXX号万象城L364-66童新宇。根据工商登记信息显示，安慧达公司系有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人童新宇，住，住所上海市黄浦区复兴中路**首层**东为童新宇、蔡飞飞，童新宇为执行董事。另，童新宇向本院起诉安慧达公司请求变更公司登记纠纷，案号为(2020)沪0101民初24718号，现该案正在审理过程中。再，陈俊嘉曾向本院起诉安维茶德公司请求变更公司登记纠纷，本院于2020年7月1日作出(2020)沪0101民初8003号民事判决：安维茶德公司于本判决生效之日起二十日内至上海市市场监督管理局申请变更法定代表人登记，陈俊嘉应予配合；如安维茶德公司届时未予办理，则安维茶德公司应于本判决生效之日起三十日内至上海市市场监督管理局办理涤除陈俊嘉作为安维茶德公司法定代表人以及董事长的登记事项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。根据永业思南公司的陈述，安慧达公司自2018年9月起存在欠付租金的情况，自2019年9月1日后未支付租金，另存在拖欠物业费、能源费的情况，其于2019年11月15日向安慧达公司发出合同解除通知，且地址送达至安慧达公司的联系地址，故应视为合同解除通知产生法律效力，双方租赁合同应于2019年11月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。安慧达公司应将拖欠的租金、物业费、能源费支付给永业思南公司，对此，永业思南公司提供了相关欠付证据，安慧达公司、安维茶德公司未能提出相关反证，故本院对欠付金额予以确认。关于逾期付款的滞纳金，双方合同约定，租金应于每月1日或之前支付，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五支付违约金，永业思南公司主张按年利率24%计算滞纳金，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以支持。关于租赁保证金及押金没收一节，根据合同约定，保证金包含租赁保证金和管理费保证金，故永业思南公司将其他押金一并予以没收，并无法律依据，本院难以支持。关于违约金，永业思南公司自行调整的违约金并无不当，本院予以支持。安维茶德公司应按照合同约定就安慧达公司承担的债务向永业思南公司承担连带保证责任。关于工商变更登记一节，因不属于法院民事纠纷处理范围，故本院不予处理。关于安慧达公司提出的答辩意见，与本案房屋租赁合同关系并无关联，本院难以采纳。安维茶德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海安慧达餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永业思南置业发展有限公司支付拖欠的租金733,835.62元；二、被告上海安慧达餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永业思南置业发展有限公司支付拖欠的物业费42,834.82元、能源费11,216.55元；三、被告上海安慧达餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永业思南置业发展有限公司支付逾期付款的违约金，其中分别以2018年9月欠付的租金75,000元、2018年10月欠付的租金25,000元、2018年11月欠付的租金75,000元、2018年12月欠付的租金75,000元、2019年8月欠付的租金100,000元、2019年9月欠付的租金150,000元、2019年10月欠付的租金150,000元、2019年11月欠付的租金83,835.62元为本金，自当月1日起算至实际支付之日，按年利率24%计算；四、被告上海安慧达餐饮有限公司支付的租赁保证金(含租金保证金和管理费保证金)共计727,432.56元归原告上海永业思南置业发展有限公司所有，不予返还；五、被告上海安慧达餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永业思南置业发展有限公司支付违约金450,000元；六、被告安维茶德实业(上海)有限公司应就被告上海安慧达餐饮有限公司上述第一至第五项债务承担连带保证责任；七、驳回原告上海永业思南置业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,619元，由上海永业思南置业发展有限公司负担50元，由上海安慧达餐饮有限公司、安维茶德实业(上海)有限公司负担12,569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  仲佳宁审 判 员  焦明静人民陪审员  杜鑫伟二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。