大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7756号原告（反诉被告）：大连万科物业服务有限公司。住所地：大连市沙河口区万客园150号。法定代表人：张会，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟楠，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王宏丹，系辽宁锦儒律师事务所律师。被告（反诉原告）：王川，男，1969年5月10日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杜晶晶，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇嘉文，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连万科物业服务有限公司与被告（反诉原告）王川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟楠、王宏丹，被告王川的委托诉讼代理人杜晶晶、寇嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠交的2018年12月1日至2020年9月30日期间的物业费18581.5元；2.请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业费欠交之日起即2018年12月1日至2020年8月31日的违约金，暂为3235.34元。以上第1、2项合计21816.79元；3.请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所居住的大连万科中南府5号楼3单元502，为被告所有。但被告未能按时向原告交纳2018年12月1日至2020年9月30日期间的物业费18581.5元，2018年12月1日至2020年8月31日期间的违约金暂为3235.34元，合计21816.79元。根据《前期物业服务合同》第十八条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。虽经原告多次催缴，但被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。被告王川辩称：不同意原告的全部诉讼请求。案外人大连万科中山置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中关于物业费缴纳标准按照5元/月/平方米的条款，因其违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应为无效条款。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，擅自提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。具体法律、法规、部门规章规定如下：1、根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第六条、第七条、第八条、第九条之规定，明确住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务收费分为五个等级，一级为每月每建筑平方米为1元至1.3元（不含电梯运行维护费）。物业服务企业应向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。案涉《前期物业服务》合同签订于2016年，在新规出台前，仍适用前述规定，故本案原告应当根据自身提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素核算收费标准，并向主管部门提出申请，经审核后最终确定，但原告并未向相关部门提出申请，且5元每月每平米的收费价格远远高于政府定价的最高标准，最终也未经主管部门确定，原告的行为已违反法律、法规的规定，案涉小区的物业收费标准应当依法重新核定。2、根据《物业管理条例》第四十条、辽宁省物价局发布的辽价发[2015]59号文件——辽宁省物价局关于印发《辽宁省定价目录》（2015年版）的通知、大连市物价局发布的大价发[2016]51号文件——关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知之规定，明确住房前期物业管理服务收费方式实行政府定价，定价部门为市、县人民政府。故案涉小区原告与开发商签订的《前期物业合同》中物业费的标准应当执行政府指导价。3、根据大连市物价局、大连市国土资源和房屋局发布的大价字[2018]51号文件—关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知中明确指出，我市住宅前期物业收费实行政府指导价，根据《大连市住宅物业服务标准》分为五个等级（含电梯运行维护费），最高为五星级2.9元至4.6元每平方米。前期物业根据服务标准、服务成本，在不超过各等级最高指导价标准、下浮不限的基础上，签订前期物业服务合同。商品房买卖合同中应当约定物业服务标准、收费等相关内容。住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘。另根据大连市国土资源和房屋局大国土房屋发[2018]266号文件—《大连市住宅物业服务标准》推行工作的通知，明确《大连市住宅物业服务标准》自2018年9月22日起实施。实施前已签订《前期物业服务合同》的，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准进行成本分析，根据标准细化明确各项服务等级及内容，在小区内进行公示。对业主有异议且符合《辽宁省物业管理条例》第二十六条第一款规定的，可按照相关程序组织召开业主大会临时会议协商确定服务等级及内容并与物业服务企业签订合同补充协议。12月末前完成服务等级确定及公示工作。但本案中，首先原告是否是通过招投标方式选聘物业，业主并不知情，原告应当举证证明。其次，原告没有按照通知要求进行公示，剥夺了业主提出异议的权利。最后，原告的收费标准已经远远高于政府指导价的最高标准。而且在《前期物业服务合同》中第二十七条还规定，业主共有的车位及共有部位、设施设备的经营收入，几乎都纳入了物业服务费。也就是说原告对其物业费的定价标准已经远超过了5元每月每平方米，其将业主共有部分的经营收益强行纳入了物业收费部分，即将本属于业主所有的收益，直接作为物业费收取了，在此基础上再收取业主5元每月每平方米。综上所述，原告的收费标准已经严重超出了政府指导价的最高标准，其行为已经违反了法律、法规的规定，故被告不应当按照案涉《前期物业服务合同》缴纳物业费，原告应当按照法律、法规、政策的规定及要求重新确定物业费收费标准，被告未缴纳物业费的原因是在于原告的乱收费行为，被告不予认可，故被告不存在违约行为，对原告违约金的诉求亦不应予以支持。反诉原告王川向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告大连万科物业服务有限公司返还反诉原告物业费3125.02元并按照同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日。（从2018年7月1日至2018年11月30日前，按每月/每平方米3.7元计算返还超收的物业费及利息。）反诉的事实与理由：一、《前期物业服务合同》约定的5元/平方米/月的物业费收费标准没有法律依据和事实依据，属于违反法律法规的违法行为。根据法律、行政法规和规范性文件的强制性规定，被告对物业费收费标准没有定价权，实施的是政府指导价和政府定价，被告单方面自定的《前期物业服务合同》中的物业费收费标准5元/平方米/月没有法律依据和事实依据。二、依据合同的基本原则诚实信用，反诉被告在履行《前期物业服务合同》时存在重大违约、违法行为。反诉被告多年来拒绝公开公共收益。反诉被告是公示公共收益的义务主体，是案涉小区的物业服务公司，案涉小区用于停放汽车的车位、地下停车位、广告服务、经营用房出租的处分权和管理权是由反诉被告主宰，反诉被告自入园以来从没有履行《前期物业服务合同》的约定依法履行合同。三、反诉被告的违法行为没有法律依据和事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，反诉被告履行合同内容的各种服务是义务。那么反诉原告履行交物业费也是义务，依据《中华人民共和国合同法》的规定，反诉原告享有“同时履行抗辩权”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同的约定，或者违反法律、法规、部门规章的规定擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。四、根据政府定价，反诉被告根据《大连市物业服务管理实施细则》第八条的规定，物业费应该在每月每建筑平方米1元-1.3元定价。根据反诉被告《前期物业服务合同》签订的时间，结合《大连市物业服务管理实施细则》、《物业服务收费管理办法》、《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》、《辽宁省物价局关于印发2015年版的通知》，可以看出反诉被告只能按照以上规定物业费在1-1.3元定价。综上，反诉被告多年来利用信息不对等的原因，对反诉原告进行服务时存在刻意隐瞒和合同欺诈，致使反诉原告的多种权益被不同程度的侵害。故请求法院对反诉被告的违法行为予以查明，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告大连万科物业服务有限公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求，请求法院依法驳回。理由如下：一、反诉原告王川请求返还物业费差额，实际上是主张降低物业费的收取标准，这涉及小区全体业主的权益，原告作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格，应依法予以驳回反诉。二、案涉《前期物业服务合同》合法有效，原告王川作为该小区的业主，应遵照该合同约定支付物业费。其要求按1元-1.3元收取物业费，没有事实依据和法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《前期物业服务合同》对包括反诉原告王川在内的全体小区业主具有约束力。2.案涉《前期物业服务合同》不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告虽主张“万科物业根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条规定物业费应该在每月每建筑平方米1元-1.3元定价”，但《大连市物业服务收费管理实施细则》现已失效，其提出的其他大连市发布的相关文件，即便有效，也仅为地方性规范文件，并非法律或行政法规，没有导致合同无效的效力。因此反诉原告的主张无法律依据。综上所述，原告作为案涉小区的业主，享受了反诉被告提供的物业服务，理应支付物业费。反诉原告关于降低物业费收取标准的主张，不仅主体不适格，亦无事实依据和法律依据，故本案反诉原告无论从程序上还是实体上均不应得到支持，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，大连万科中山置业有限公司与原告签订《大连万科中南府前期物业服务合同》，约定大连万科中山置业有限公司委托原告对大连万科中南府提供前期物业服务，物业费标准为住宅5元/平方米/月，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告系万科中南府5号楼3单元502室的业主，房屋建筑面积为168.91平方米。被告于2018年8月6日接收案涉房屋，并于2018年9月27日向原告交纳物业费4222.75元。此后，虽经原告书面催要，被告再未向原告交纳物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,大连万科中山置业有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》依法成立且有效,该合同对原告具有约束力,原告有权依据该合同约定的物业费收费标准5元/平方米/月向被告收取物业费。关于被告辩称前期物业服务合同约定的“住宅物业费5元/平方米/月”的收费标准超过了政府指导价，应为无效的意见，本院认为，《大连市物业服务收费管理实施细则》已经被废止,被告提出的1.3元/平方米/月的收取标准于法无据。《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》以及大价字[2018]51号《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》中关于物业费指导价的相关条款亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，并不能导致案涉合同相关条款无效的法律后果。故对被告此节抗辩意见，本院不予采信。关于被告的具体欠费期间，现双方均认可被告交纳了五个月的物业费4222.75元，原告主张从商品房交付使用通知书中载明的最后交房时间开始起算物业费，但原告并未向本院举证该商品房交付使用通知书已实际向被告送达，被告实际于2018年8月6日接收案涉房屋，应从该时间节点起算物业费，故被告已交付了2019年1月6日前的物业费，被告应向原告交付2019年1月7日至2020年9月30日的物业费17538元。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,同时考虑到原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关,双方矛盾须及时化解,故对原告此节诉请，本院不予支持。关于被告反诉原告返还物业费及支付利息的反诉请求，如上所述，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王川于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司物业费17538元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告王川的反诉请求。本诉案件受理费170元，由原告大连万科物业服务有限公司负担51元，由被告王川负担119元，反诉案件受理费25元，由被告王川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张加兴二〇二〇年十二月十四日书记员  袁秀娜