江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初7593号原告：常州格特拉克轴承有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇华家工业园定安西路26号，统一社会信用代码XX7477。法定代表人：邵凯，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓明，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈涛，江苏常元律师事务所律师。被告:郑时贤，男，1966年9月24日生，汉族，住常州市钟楼区。现住常州市钟楼区。被告:李娟华，女，1967年10月24日生，汉族，住常州市钟楼区。现住常州市钟楼区。两被告共同委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：魏诗逸，江苏东晟律师事务所律师。第三人：江苏泰沃建筑新材料科技有限公司，住所地：常州市武进经济开发区园中路9号，组织机构代码XX8-8。法定代表人：崔南妹，系公司总经理。原告常州格特拉克轴承有限公司（以下简称格特拉克公司）与被告郑时贤、李娟华占有物返还纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，根据原告格特拉克公司申请，本院依法追加江苏泰沃建筑新材料科技有限公司（以下简称泰沃公司）为第三人参加诉讼。本案采用普通程序审理，于2020年1月15日、3月24日、11月18日三次公开开庭进行了审理。原告格特拉克公司的委托诉讼代理人沈涛，被告郑时贤及被告郑时贤、李娟华的委托诉讼代理人马鹏飞，第三人泰沃公司的法定代表人崔南妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告格特拉克公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令两被告自解除《房屋租赁合同》之日起10日内清空并返还厂房及其附属设施，并支付自2019年5月21日起至实际搬离之日止按2880元／天标准支付占有期间内的占有使用费（至2019年9月7日为109天计313920元）；3、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审后，原告格特拉克公司将诉讼请求变更为：1、判令被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即迁出常州市武进经济开发区××路××号不动产并交还原告，并支付自2019年5月21日起至实际搬离之日止按120元／年／平方＊10660.55平方标准支付占有期间内的占有使用费。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月1日通过司法拍卖，取得“江苏泰沃建筑新材料科技有限公司所有的位于常州市武进经济开发区××路××号不动产的土地使用权、房屋及附属设施”，2019年5月13日，常州市武进区人民法院裁定上述不动产归原告所有。2012年5月20日，被告与原产权人江苏泰沃建筑新材料科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁了厂区内第四幢房屋，租金为每年50万元。但被告实际占用了厂区内除产权证5号厂房外的其余部分。两被告为夫妻关系，共同经营管理案涉厂房。2019年7月15日，原告向两被告送达了租金催收通知，要求被告在送达或张贴之日起十日内，向原告支付自2019年5月20日起算的租金人民币50万元，并将占据的除4号厂房外的其他厂房或附属设施清空，否则将依法解除《房屋租赁合同》。但被告对此不予理睬，仍然占有该厂房及其附属设施，并拒绝支付租金。原告无奈只能起诉至法院，望判如所请。被告郑时贤、李娟华辩称：一、被告对原告通过拍卖方式取得泰沃公司土地厂房的合法性持有异议。二、原告无权解除《房屋租赁合同》。1、根据被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第三人已将全部四幢厂房出租给被告，被告也一直在厂房内办公、生产、经营。原告恶意歪曲事实，与客观事实不符，也无合同依据。2、关于租金支付问题，双方一直在协商中，原告也未履行协助义务。3、原告在形式上获得了所有权，但应当遵守《房屋租赁合同》的约定，继续按约履行。4、原告解除合同的要求不符合省高院的相关规定。在法律性质上属于执行异议的范畴，不属于民事诉讼的范畴，应当驳回其起诉，告知相关权利人依据执行异议的程序处理。对于变更后诉讼请求，被告郑时贤、李娟华辩称：在拍卖时，法院公布的权利限制情况，明确了厂房内有承租户，承租人提供协议，租期至2027年5月20日和2030年7月14日，租赁期内法院不负责交付，即法院已经作出了明确权利限制，原告诉请要求被告迁出，实际上让法院来负责交付，这是矛盾的。关于要求支付占有使用费，没有法律依据，本案租赁合同合法有效，不存在占有使用费一说，因此本案原告变更后的诉请没有法律依据且与之前法院在执行中所认定的事实相悖，应当裁定驳回原告第一项起诉、判决驳回原告第二项诉请。第三人泰沃公司述称：2014年年底我是在被逼迫的情况下签订的合同，合同是倒签的，合同中所指的四栋厂房就是第四栋厂房。原告格特拉克公司围绕诉讼请求向本院提交了《不动产权证书》、《成交确认书》、本院(2018)苏0412执恢393号之三执行裁定书、《公告》及《租金催收通知》、《接处警工作登记表》、常州市中级人民法院（2015）常商初字第111号民事判决书等证据，被告郑时贤、李娟华围绕抗辩意见向本院提交了《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告格特拉克公司于2019年4月1日通过参加司法拍卖，以最高价竞得“江苏泰沃建筑新材料科技有限公司所有的位于常州市武进经济开发区××路××号不动产的土地使用权、房屋及附属设施”。2019年5月6日，本院与原告格特拉克公司签订《成交确认书》，对原告格特拉克公司的竞拍行为予以确认。2019年5月13日，本院出具（2018）苏0412执恢393号之三执行裁定书，裁定第三人泰沃公司名下不动产的土地使用权、房屋及附属设施归原告格特拉克公司所有，使用权（或所有权）自裁定送达原告格特拉克公司时转移。原告格特拉克公司持该裁定书将前述土地使用权、房屋所有权变更至自己名下，不动产权证号为苏（2019）常州市不动产权第2××4号（房屋建筑面积8522.4平方米／土地使用权面积12598.5平方米）。之后，原告格特拉克公司张贴公告中，要求所有占有人提供相关占用的依据，并据此向被告郑时贤发出《租金催收通知》。后双方产生争议，原告格特拉克公司诉来本院。另查明，2014年，被告郑时贤作为承租人，第三人泰沃公司作为出租人，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泰沃公司将位于武进经济开发区××幢（见附件）屋出租给被告郑时贤使用，租期为15年，自2012年5月20日至2027年5月20日，年租金为人民币50万元。本案第一次庭审中，原告格特拉克公司认为《房屋租赁合同》中约定的“4幢”应为第4幢，被告郑时贤占用除第4幢以外的厂房且拒不支付租金，据此要求解除合同。被告郑时贤、李娟华认为“4幢”为全部4幢而非第4幢，因此原告格特拉克公司无权要求解除合同。第三人泰沃公司称约定的“4幢”为第4幢厂房，同时指出合同的签订日期应为2014年而不是2012年5月20日，因为作为合同附件的武国用（2012）第1202337号是2012年7月才领取的证号，倒签合同的目的是为了将合同签订日期提前至设定抵押权之前。根据第三人泰沃公司所述，原告格特拉克公司变更了诉讼请求，要求判令《房屋租赁合同》无效。另查明，案涉房屋的房产证登记时间为2012年5月16日，土地使用权证登记时间为2012年7月9日。2013年5月8日，第三人泰沃公司向中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行借款时，将房产所有权、土地使用权作为抵押，并办理了抵押登记。本院认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案的争议焦点集中在被告郑时贤、李娟华与第三人泰沃公司是否存在真实的房屋租赁关系、签订的《房屋租赁合同》的是否合法有效以及对所有权人即原告格特拉克公司是否具有约束力。本案中，被告郑时贤、李娟华与第三人泰沃公司签订《房屋租赁合同》时故意将签订时间提前，即所谓“倒签”。《房屋租赁合同》上注明签订的时间为“2012年5月20日”，合同对案涉房屋所有权证号、土地使用权证号作了备注。事实上，案涉土地使用权证登记时间为“2012年7月9日”，2012年5月20日该证的证号还未产生。第三人泰沃公司的签订时间为2014年、故意提前的目的是为了先于抵押时间的相关陈述，较为可信。从《房屋租赁合同》来看，案涉房屋仅登记面积即为8522.4米，50万元/年的租金显然过低。15年租赁期限过长，且15年内租金没有变化，也不符合正常的交易习惯。因此，本院认为，被告郑时贤、李娟华与第三人泰沃公司签订签订《房屋租赁合同》目的不是为了缔结租赁协议、设立正常的租赁关系，而是通过倒签的方式形成租赁权早于抵押权的假象，从而规避《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，达到长期占有使用、出租收益的目的。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告郑时贤、李娟华与第三人泰沃公司以虚假的意思表示签订房屋租赁合同，对现权利人即原告格特拉克公司不具有约束力。被告郑时贤、李娟华占有使用案涉房屋属于无权占有，原告格特拉克公司请求判令被告郑时贤、李娟华立即迁出案涉房屋并支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告格特拉克公司请求按120元/㎡/年的标准支付占有使用费，低于周边普通企业厂房的租金标准，本院予以支持，期限自办理登记时间即2019年5月21日起至实际迁出之日止，面积为10605.9㎡（有证面积为8522.4㎡，无证面积为2083.5㎡）。经计算，占有使用费为3487元/天。被告郑时贤、李娟华辩称原告格特拉克公司既然知晓案涉房屋有租赁仍参与竞拍，应当对此予以认可。本院认为，人民法院在拍卖公示时的权利瑕疵告知，仅为形式审查后的特别提示，并不进行实质性审查和实体认定，这显然不能改变被告郑时贤、李娟华与第三人泰沃公司虚假签订租赁合同的本质。原告格特拉克公司参与竞拍仅是对真实租赁关系的认可，取得物权后要求排除无权占有人对其行使物权的妨碍，符合物权法的相关规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑时贤、李娟华于本判决发生法律效力之日起十五日内从占有使用的位于常州市武进经济开发区××路××号厂区内厂房及附属设施中迁出并交还给原告常州格特拉克轴承有限公司。二、被告郑时贤、李娟华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告常州格特拉克轴承有限公司支付上述厂房及附属设施的占有使用费（自2019年5月21日起至实际迁出之日止，按3487元/天计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21371元，保全费2520元，合计23891元，由被告郑时贤、李娟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  孙国晨人民陪审员  钱 盛二〇二〇年十二月八日书 记 员  黄晓彤