重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初6126号原告（反诉被告）：龙云翠，女，汉族，1980年3月11日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：重庆宙辉旅社有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路23号3-19号，统一社会信用代码9150010876268498XM。法定代表人：周定辉。委托代理人：赵琰，重庆言定律师事务所律师。(一般代理)委托代理人：郭斌，重庆言定律师事务所律师。（一般代理）被告（反诉原告）：周定辉，女，汉族，1969年3月6日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：谢伟，男，汉族，1951年1月23日出生，系社区推荐公民，住重庆市九龙坡区。（特别授权）原告（反诉被告）龙云翠与被告重庆宙辉旅社有限公司（以下简称“宙辉公司”）（反诉原告）、被告周定辉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。在第一次、第二次、第三次庭审过程中，龙云翠及其委托代理人赵崇伦，被告宙辉公司的法定代表人暨被告周定辉及宙辉公司的委托代理人郭斌、赵琰，周定辉的委托代理人谢伟到庭参加了诉讼。在第四次庭审过程中，龙云翠及其委托代理人赵崇伦，被告宙辉公司的法定代表人暨被告周定辉及宙辉公司的委托代理人郭斌、赵琰，周定辉的委托代理人靳玉柱到庭参加了诉讼。在第五次、第六次庭审过程中，龙云翠及其委托代理人赵崇伦，被告宙辉公司的法定代表人暨被告周定辉及周定辉的委托代理人赵长兵到庭参加了诉讼。在第七次庭审过程中，龙云翠及其委托代理人赵崇伦，被告宙辉公司的法定代表人暨被告周定辉及周定辉的委托代理人谢伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙云翠的诉讼请求：1、原、被告于2015年10月2日签订的《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》于2017年7月19日解除；2、判令二被告退还原告已交租金19691元、保证金50000元；3、判令二被告连带赔偿原告违约损失共计300000元；4、本案诉讼费等由二被告承担。事实与理由：2011年10月18日，被告将其位于南岸区江南大道*栋*号*号的小周旅社租赁给案外人周丽（周莉）经营，经营期限至2021年10月18日。2015年10月2日，经被告同意，周丽将小周旅社的经营权和租赁权让渡给原告，原告为此支付了26万元转让费；同日，原、被告沿用被告提供的《租赁经营合同》版本，签订了《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》，期限从2015年11月16日至2021年10月18日。当日，被告之子周琦琦代被告向原告收取了租金30000元，次日原告又向被告转款支付了35637元，该65637元为2015年11月16日至2016年2月16日期间的租金。之后，原告依约提前向被告支付下季度租金，现已支付至2017年8月16日。原告龙云翠在接手小周旅社不久，陆续出资30余万元对小周旅社床铺、空调等逐一进行更新。2017年2月9日，被告将原告诉至南岸区法院，以无理要求确认租赁合同无效，在自知理亏后于2017年7月19日下午，被告趁原告夫妻前往广州之机，邀约社会闲散人员，将小周旅社店内员工赶出，强行收回了小周旅社的经营权和租赁权。并于2017年8月1日向南岸区法院撤回了诉讼。经双方协商未果，原告诉至法院，提出前述诉请。被告宙辉公司辩称：1、原告有依法按时缴纳租金的义务，原告一直未按时交租金，被告除有权要求其按照逾期千分之五/日的标准支付违约金，多次催告后仍不交租金的可根据合同的约定解除租赁合同，收回房屋；2、原告未按照合同的约定交纳租金，其行为已经构成根本违约，根据双方签订的合同约定，不应当退还保证金；3、原、被告双方签订的是房屋租赁合同，被告仅收取每月的房屋租金，并未收取其转让费用，原告与其他人签订的转让合同与被告无关，无权要求被告支付任何转让费用；4、原告在经营期间产生的各项费用应当由原告承担，被告垫付的费用应当由原告支付给被告；5、原告既然认为双方签订的合同合法有效，就应当按照合同的约定履行，原告的违约行为给被告造成了巨大的损失，被告有权要求原告进行赔偿；6、周丽与小周旅社签订租赁合同的时间是2015年4月9日。综上，请求驳回原告的第2、3、4项诉讼请求。被告周定辉辩称：不同意原告诉状所有的叙述，原告所述都不是事实。被告在庭审过程中会举证证明。反诉原告宙辉公司、周定辉的诉讼请求：1、反诉被告龙云翠返还反诉原告宙辉公司营业执照、公章、宙辉公司小周宾馆特种行业证、消防意见书等；2、反诉被告龙云翠向反诉原告宙辉公司给付欠缴租金21878元，并从2015年11月18日计算违约金，按逾期每日千分之五计算至付清缴费租金为止；3、反诉被告龙云翠向反诉原告宙辉公司给付税金及罚款4600元、物管费、维修费、垃圾处置费、公摊水电费1954.8元，欠缴电费8170元、重新安装监控设施设备费6710元、代办营业执照费用1560元、刻私章费用596元，共计23590.8元；4、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月2日，宙辉公司与龙云翠签订了旅馆租赁合同，将其位于南岸区江南大道*栋*号*号的小周旅社租赁给龙云翠，租赁期限为2011年10月18日至2021年10月18日，被告支付房租每月1.8万元，按季度提前十天支付，2011年10月18日至2016年10月18日按每年5%递增，2016年至2021年不再递增。宙辉公司与龙云翠于2015年10月2日签订合同之前已经于2015年10月1日进场入驻小周宾馆经营，并且把2015年11月16日之前的房租租金交给上家经营者周丽。宙辉公司在2015年10月2日签订合同时并不知道龙云翠与周丽的交易内容及金额，二者的交易内容是2015年10月4日周丽向龙云翠出具的收条在原审法庭出庭时才得以知晓，所以龙云翠多交钱给周丽与宙辉公司没有任何关系，这也是龙云翠违约的主要原因之一。在龙云翠经营的7个季度中，其不断连续违约，经宙辉公司多次沟通，龙云翠仍不支付租金，导致周定辉不能按时归还银行贷款，已被纳入征信黑名单。2017年2月9日，因龙云翠违约，宙辉公司将龙云翠诉至法院，在经历连续5个月又20天后仍得不到判决，且经宙辉公司多次催收，宙辉公司收回出租房屋是为保护自己的财产权而采取的私力救济措施和自助行为。龙云翠在经营期间的多项费用未缴纳，宾馆内的监控被破坏，无法使用，龙云翠扣留了宙辉公司的所有经营手续，发票打印机、发票领购证，严重影响了宙辉公司的正常经营，带来不可预测的经营风险。故反诉原告提出前述诉请。龙云翠（反诉被告）辩称，1、本案是发回重审案件，本次反诉状的反诉请求与该案发回重审案件中的反诉请求不一致，有增加且增加项目多，根据民诉法相关规定，反诉案件应在本诉开庭审理前向法院提起，而反诉状上落款时间为2019年8月19日已超过本诉开庭审理的时间；2、被反诉人与反诉人签订的租赁合同是承接前租赁人周丽与反诉人之间的租赁合同，租赁起止时间为2015年11月17日,2015年10月2日签订合同至2015年11月16日期间的租金已经由前承租人周丽支付给反诉人，被反诉人也将该期间租金支付给了承租人周丽，在经营期间，被反诉人没有拖欠反诉人租金；3、反诉人要求归还营业执照等反诉请求不成立，这些物品均不在被反诉人手上，至于产生的相关费用，均是反诉人违约造成，与被反诉人无关，相关损失应由被反诉人自行承担。请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：2015年10月2日，宙辉公司作为甲方与龙云翠作为乙方签订了《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》，将宙辉公司的分公司小周旅社出租给乙方经营。合同约定：甲方将位于南岸区江南大道*号*栋*号、*号、*号小周旅社转让给乙方租赁经营，将小周旅社所有经营的设施、设备及装修的全部配置（包括所有房间的电视、空调、热水器、卫生间设备、床上用品、茶楼、吧台、闭路电视、摄录像系统）移交给乙方，全部配置的产权归乙方所有，甲方不再享有这些物品的支配、使用、处置权；合同期限为10年，从2011年10月18日起至2021年10月18日止；第一年房租为每月18000元，2011年10月18日至2016年10月18日房租按每年5%递增，租满一年后开始递增，2016年10月19日至2021年10月18日不再递增；甲方向乙方收取保证金50000元，合同期满后，乙方不再续租且无赔偿责任时，甲方退还乙方保证金并不计利息，如乙方不按期缴纳租金和水费、电费、物业服务费等费用，甲方有权终止合同，并不退还乙方保证金。南岸区江南大道*号*栋*号*房屋属周定辉所有。在本案审理过程中，原、被告双方均认可《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》的合同相对方为龙云翠与宙辉公司。合同签订当天，周定辉之子周琦琦代表周定辉向龙云翠收取了房屋租金30000元，收条载明是2015年11月16日至2016年2月16日期间的租金；次日，龙云翠又向周定辉支付了租金35637元，共计65637元。此后，龙云翠通过重庆农村商业银行向周定辉转账方式支付租金，于2016年1月29日转账15000元，于2016年2月12日转账40000元，于2016年2月19日转账10637元，于2016年5月7日转账65437元，于2016年7月12日转账50000元，于2016年7月13日转账15637元。此外，龙云翠还通过中国银行向周定辉转账方式支付房租，于2016年9月12日转账65637元，于2016年12月15日转账65637元，于2017年5月3日转账65637元。庭审过程中，周琦琦作为证人出庭作证，周琦琦证明：“我和周定辉是母子关系，收条是我出具的，但是是原告一边念我一边照着她说的写的，关于时间这点是2016年11月16日-2月16日，当时我说只要有转账记录就没有事，龙姐一直说还是要写一个收款时间，2015年11月16日和2016年这两个时间我不知道哪一个合适，然后我就写了2016年，最后签字要写时间。我只是收钱，而原告和被告的合同不了解，按照现在的条子来看当时应该是写2015年11月6日，但是当时太年轻了，我不太清楚原告和我妈之间关于这个钱是如何划分的，当时只是我妈喊我去收钱。我也不清楚到底是现金还是微信，原告当时说时间要写上去，但是我不知道时间应该怎样写，是原告要求我写的时间，所以我写的是2016年。这笔钱好像是银行转账，但是我记不清楚了。出具收条时现场还有一个男的，我不清楚是什么身份。原告签订合同时我应该在场，但是记不清楚了，是上一个租户周丽先拿这份合同和龙姐商量，然后好像拿着这份合同来了我们家，但是记得不太清楚了。对出具给周丽的三个收条，是周丽要求我写的，时间顺序为何是颠倒的我记不清楚了。”龙云翠于2015年10月9日向周定辉支付了定金50000元。龙云翠在接手小周旅社后，对小周旅社的设施设备进行了更新和改造。根据庭审中龙云翠提供的票据、取现记录等，在2016年3月至7月期间，龙云翠主张其购买麻将机、排气扇、空调等设备及对宾馆进行装修改造共支付了220388元。被告对证据形式上的真实性认可，但不认可合法性和关联性。龙云翠申请了证人向刚出庭作证，向刚证明：“我于2016年2月过完年之后至2016年4月底负责了小周宾馆的装修，我是包工头，龙云翠把装修小周宾馆给我做。小周宾馆当时在经营，我们只整改了小周宾馆的一部分，而且是每个房间陆陆续续整改，大概13个左右的房间里面卫生间防水、贴砖、吊顶，房间里面的天花、墙面进行刷漆、贴墙纸，及电路设施（房间、卫生间的开关面板，排风扇等）、吧台重新做的、从吧台到楼梯过道的天花进行了重新刷漆。小周宾馆是在3楼，我们从1楼到3楼的楼梯间都进行了整改，包括做漆、刷墙，另外还有一些零散的工作。大概收了15.2万元，具体太久了记不清楚，钱是现金方式分期付的，2016年3月2日左右付了9000元、还有一笔是48000元、还有一笔50000多、尾款38000多元，喊了泥水匠、木匠、漆匠、水电工等工种，材料一部分我们提供，一部分业主提供，喊了7、8个工人。”本院在审理过程中，到小周宾馆实地勘察，原告陈述进大门的右边的公共厕所、走廊墙纸腰线、墙角线、部分房间的卫生间、排气扇、床垫、地板砖、空调、防水等是龙云翠接手后重新进行了装修及更换，但由于宙辉公司在收回小周宾馆后，又对小周宾馆部分进行了维修维护，对部分部位进行了重新装修，已经不是龙云翠经营期间的原状，对龙云翠投资部分的金额也不具备评估的条件。2017年7月19日，二被告以原告拖欠第一个月的房屋租金为由，强行收回了小周旅社。宙辉公司申请了谭仕芳和李富豪出庭作证，二人均陈述认识周定辉。谭仕芳证明：“我认识周定辉，2017年7月中旬具体哪一天记不清，约了朋友在南坪，但是我的朋友未赶到。我想着离位于南坪的茶楼很近，就去喝茶，我只知道茶楼开了很多年，但具体是谁在经营不是很清楚。当时我刚到就发现前台的服务员很激动，看到有3、4个人在和服务员争执，好像是在说要把茶楼收回。后来警察就来了。没有看清楚双方是否有肢体接触，只是看到服务员非常激动。服务员只有一个。警察来了之后就说去派出所处理。”李富豪证明：“时间记不太清了，我在渝能汽配城购买零件，听到楼上闹得很厉害，我就上去看热闹，周定辉在吼说差她的钱，至于差什么钱，差多少钱我都不清楚，对方好像就只有一个女的，我都想不起是我报的警还是旁边的人报的警，当时周定辉拿着一份合同在手上摇说对方违约，周定辉这边有多少人不记得了，但是有谢伟在，现场很乱，周定辉、谢伟、对方的一个四十几岁的女的、我，都去了派出所，警察进行了调解，我只知道警官一直在说希望大家大事化小，小事化了，最后又说只有到法院来解决。”另查明：在龙云翠之前，宙辉公司将小周旅社出租给了案外人周丽。经龙云翠与周丽协商并经周定辉同意，龙云翠接手了小周旅社，龙云翠向周丽支付了转让费26万元。根据周定辉之子向周丽出具的收条，周丽已经支付了2015年8月至12月期间的租金61409元。之后龙云翠与宙辉公司沿用宙辉公司与周丽所签订的《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》，于2015年10月2日签订了本案所涉合同。因此时周丽向周定辉支付的租金尚有余额，龙云翠就向周丽支付了2015年10月1日至2015年11月16日期间的租金31255元。庭审时，周丽及合伙人廖芳出庭作证时证明，龙云翠将2015年10月至11月中旬期间的租金支付给周丽，是经周定辉同意的。再查明，宙辉公司及周定辉提交了收据，拟证明2017年7月共产生物业管理费891元，维修费222.8元，垃圾处置费8元，水费733元，公摊水电费100元，共计1954.8元，案涉房屋的物业管理公司出具了《情况说明》，证明每月的10日左右由该公司负责抄送水电表起止度，业主和经营户应在每月抄表后的9个工作日内到物业管理处缴清水电费。2017年7月27日，反诉原告缴纳了电费2944元，载明的是2017年7月的电费，且已经产生了违约金17.56元。2017年8月8日，宙辉公司重新更换了小周旅社的监控，花费6710元。宙辉公司因未按时申报税务，被税务机关罚款，部分款项发生在2017年7月之前，部分款项发生在该时间之后。2018年3月至4月，宙辉公司因代办营业执照、刻章，共计产生费用1560元。上述事实，有《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》、收条、存款回单、银行交易明细、收据、说明、发票、收据、税务处罚决定书、证人证言等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，龙云翠与宙辉公司签订的《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，当事人均应受到合同条款约束并全面履行各自的合同义务。合同生效后，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，双方争议的焦点问题是，龙云翠是否已经依约定支付了2015年10月2日至11月15日之间的房屋租金。根据廖芳、周丽的证言，龙云翠的上家周丽已经向周定辉支付了该期间的租金，经周定辉同意，龙云翠将该期间的租金支付给周丽即可。根据庭审查明的事实，龙云翠已将该期间的租金支付给了周丽，所以，可以视为龙云翠已向周定辉支付了该期间的租金。而且，2015年10月2日，周定辉之子周琦琦向龙云翠出具的收条，也载明是收取2015年11月16日至2016年2月16日期间的租金。根据日常生活经验，出租人在向承租人收取租金时，会先算作近期租金，而周琦琦并没有将其收取的租金算作2015年10月2日至11月15日的租金，说明周定辉认可龙云翠已支付了该期间的租金。之后，二被告以龙云翠拖欠该期间的租金为由强行收回房屋，违反了作为承租人的基本义务，系违约行为。虽然庭审过程中，双方均认可合同的相对方为宙辉公司及龙云翠，被告周定辉作为宙辉公司的法定代表人，以宙辉公司的名义将小周旅社及其占用并属于周定辉个人所有的房屋出租给原告，且二被告共同强行将案涉房屋收回，因此，对于宙辉公司对原告龙云翠所负债务二被告应当承担连带责任。鉴于二被告收回了案涉房屋并构成根本违约，原告要求解除房屋租赁合同，且二被告也予以同意，故本院予以支持。在合同解除后，龙云翠支付的保证金50000元，二被告应予以退还。合同成立并生效后，龙云翠向二被告支付了房屋租金共计490514元。根据合同约定的租金标准，从2015年10月2日至2017年7月19日，案涉房屋共产生租金470400元。房屋收回后，二被告应将多收取的租金20114元退还给龙云翠。现龙云翠自愿主张退还19691元，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。龙云翠在接手小周旅社时，向上家周丽支付了转让费260000元。这一事实周丽与廖芳在出庭时亦予以了认可，因二被告提前收回小周旅社，导致龙云翠无法继续通过经营收益予以收回，故给龙云翠造成了损失，应当给予赔偿。对于该项赔偿金额，本院酌定以小周旅社被收回后剩余的合同期间占实际合同总期间的比例乘以转让费总额来确定；以此计算，该项赔偿金额约为182000元。龙云翠在经营小周旅社期间，对旅社的设施设备进行了更新和改造，原告主张为此产生费用274246元。该费用作为龙云翠经营小周旅社的投资，本可以通过经营收益予以收回，但由于二被告提前收回小周旅社，导致部分费用无法收回，故给龙云翠造成了损失，应当给予赔偿。对于该项赔偿金额，由于龙云翠提交的证据中部分证据不齐，部分证据没有交款单位，无法证实交费主体，加之被告将小周宾馆收回后，对小周宾馆再次进行了改造，不具备评估的条件，本院支持部分改造费用在扣除折旧费用，酌定为100000元。对于反诉原告的诉讼请求，反诉被告龙云翠返还反诉原告宙辉公司营业执照、公章、宙辉公司小周宾馆特种行业证、消防意见书等，本院认为，宙辉公司与周定辉在没有告知龙云翠的情况下强行收回店铺，在收回店铺时龙云翠亦没有在现场，营业执照、公章、宙辉公司小周宾馆特种行业证、消防意见书等应当存放或公示在经营场所，没有证据证明龙云翠将上述物品带离经营场所，故对该项诉讼请求不予支持。对反诉原告主张的由反诉被告龙云翠向反诉原告宙辉公司给付欠缴租金21878元，并从2015年11月18日计算违约金，按逾期每日千分之五计算至付清缴费租金为止，根据前述查明的事实，反诉被告未欠反诉原告租金，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于物管费、维修费、垃圾处置费、公摊水电费1954.8元，欠缴电费2944元，虽然载明的是2017年7月所载明的费用，但是根据物业管理公司所出具的情况说明，水费和电费是在每月的10号就已经抄表，即2017年7月水、电费实际上是10号以前就应当缴纳的，故该部分费用应当由反诉被告承担，剩余部分应当承担19号之前的费用，即4386.4元【（管理费891元+维修费222.8元+垃圾处置费8元+公摊水电费100元）÷31天×18天+电费2944元+水费733元】。对于税金及罚款约1000元产生在龙云翠经营期间，应由龙云翠承担。对重新安装监控设施设备费用6710元，无证据证明之前的监控系自然折旧还是龙云翠故意损坏，对该笔费用不予支持。对代办营业执照、刻章的费用，因不能证明营业执照、章等物资由龙云翠带走，故对该费用不予支持。综上，龙云翠需承担的费用为5386.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定判决如下：一、原告（反诉被告）龙云翠与被告（反诉原告）重庆宙辉旅社有限公司签订的《重庆宙辉旅社有限公司小周旅社租赁经营合同》于2017年7月19日解除；二、被告（反诉原告）重庆宙辉旅社有限公司和被告（反诉原告）周定辉于本判决生效之日起十日内连带退还原告（反诉被告）龙云翠保证金50000元、租金19691元；三、被告（反诉原告）重庆宙辉旅社有限公司和被告（反诉原告）周定辉于本判决生效之日起十日内连带赔偿龙云翠转让费、改造费用损失共计282000元，在品迭原告（反诉被告）龙云翠应当承担的5386.4元后，支付276613.6元。四、驳回原告龙云翠及反诉原告重庆宙辉旅社有限公司和周定辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费5880元，由周定辉、重庆宙辉旅社有限公司负担；反诉费1050元，由龙云翠承担50元，由周定辉、重庆宙辉旅社有限公司负担1000元。（本诉诉讼费龙云翠已垫付，反诉诉讼费重庆宙辉旅社有限公司已垫付，在品迭之后，周定辉、重庆宙辉旅社有限公司尚应向龙云翠支付5830元，限周定辉、重庆宙辉旅社有限公司于本判决生效之日起十日内将该款支付给龙云翠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  于 杰人民陪审员  贺 军二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  马 晶