吉林高新技术产业开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)吉0291行初4号 原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司，住所地吉林市高新区。 法定代表人沈昊泽，董事长。 委托诉讼代理人刘峰岐，总经理。 委托诉讼代理人王宣齐，吉林证律律师事务所律师。 原告吉林市旺众物业服务有限公司，住所地吉林市龙潭区。 法定代表人刘恩华，董事长。 委托诉讼代理人王宣齐，吉林证律律师事务所律师。 原告孙中宝，男，满族，1973年5月11日出生，住吉林市高新区。 委托诉讼代理人王宣齐，吉林证律律师事务所律师。 被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处，住所地吉林高新技术产业开发区深圳街火炬大厦5层。 负责人李红本，主任。 出庭负责人邵博宇，副主任。 委托诉讼代理人王彦波，吉林吉泽律师事务所律师。 被告吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局，住所地吉林高新技术产业开发区深圳街火炬大厦11层。 负责人胡楠，局长。 出庭负责人韩圣，副局长。 委托诉讼代理人孙洪臣，吉林中证(吉林)律师事务所律师。 第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会，住所地吉林高新技术产业开发区深中路紫金社区委员会。 负责人翟悦，主任。 委托诉讼代理人高世强，副主任。 原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司、吉林市旺众物业服务有限公司、孙中宝诉请撤销被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处、吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局对第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会成立的备案一案，本院于2020年3月30日作出(2020)吉0291行初1号行政裁定，不予立案。原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司、吉林市旺众物业服务有限公司、孙中宝不服，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院经审理认为原裁定适用法律错误，裁定撤销原裁定，指令本院立案。本院予以立案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘峰岐及该公司与原告吉林市旺众物业服务有限公司、孙中宝的委托诉讼代理人王宣齐，被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处的出庭负责人邵博宇、委托诉讼代理人王彦波，被告吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局的出庭负责人韩圣、委托诉讼代理人孙洪臣，第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会的委托诉讼代理人高世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司、吉林市旺众物业服务有限公司、孙中宝诉讼请求：1.撤销被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处、吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局对第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会成立的备案；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处(以下称高新街道办)原主任贾瑞峰任组长，成立吉林市锦绣江南小区业主大会筹备组，成员有紫金社区工作人员倪玉庭、业主代表高正义、李春芬、王思雨、周燕、李振军。没有建设单位原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司(以下称开发公司)的代表。筹备组于8月18日发出锦绣江南小区业主委员会候选人报名通知，要求报名时携带产权证、身份证、当年的物业缴费收据。8月24日筹备组发出锦绣江南小区业主委员会候选人名单公告，公布第一届业主委员会候选人为：高世强、王振杰、赵红娟、王志忠、翟悦。此五户居民均拖欠物业费多年，为了参选于2018年8月补交了2017年底的物业费，拖欠2018年当年的物业费，其中赵红娟和王振杰不是业主。同日，筹备组公告首次业主大会会议形式为：书面征求全体业主意见。确定业主人数为2654人，而实际只有2241人。业主大会召开时间为8月24日至9月10日。会议内容讨论通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、选举产生首届业主委员会委员。由于书面征求意见票数不足，9月21日筹备组召开扩大会议，由高新街道办人员和吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局(以下称住建局)所属物业管理办公室人员及部分业主委员会委员候选人参加研究决定：入户和电话的形式进行业主委员会委员候选人投票工作，投票延期4天。筹备组扩大会没有决定对《管理规约》、《业主大会议事规则》进行入户和电话投票。9月25日筹备组公告业主委员会委员选举延期至9月28日，投票方式为：现场投票和电话投票。9月30日筹备组公告业主委员会委员候选人高世强、王振杰、赵红娟、王志忠、翟悦的得票数。确认候选人得票数和投票人数达到面积超过总数的一半，满足当选条件。10月18日筹备组公告锦绣江南小区《管理规约》和《业主大会议事规则》表决情况，宣布经投票选举，发出选票1660余张，收回选票1660余张，表决结果：同意《管理规约》的1638票，同意《业主大会议事规则》的1640票。得票数和专有面积均超过总数的一半，表决有效。10月25日筹备组公告锦绣江南小区业主委员会(以下称业主会)成员分工情况，宣布翟悦为业主委员会主任，高世强为副主任。2018年11月2日高新街道办签字、盖章同意锦绣江南小区业主会成立备案，当月5日被告住建局所属物业管理办公室签字、盖章同意锦绣江南小区业主会成立备案。第三人锦绣江南小区业主会产生后，开始煽动业主不交物业费，要求原告吉林市旺众物业服务有限公司(以下称物业公司)撤离，使物业公司2019年收费率下降至78.25%。需要说明的是：原告开发公司，截止2018年8月24日，有未出售房屋977套，面积81041.23平方米，在小区内有售楼处，是法定的业主，但没有收到筹备组召开业主大会的通知，没有收到选票和参加投票。同样，孙中宝也没有收到筹备组召开业主大会的通知，没有收到选票和参加投票。原告认为，高新街道办在组建锦绣江南小区首次业主大会筹备组(以下称筹备组)时，不通知建设单位开发公司派代表参加，已经违反了建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定和吉林市人民政府颁布的《吉林市物业管理条例实施细则》第七条的规定；被告高新街道办组织下的筹备组，在确定业主会委员候选人时没有尽到核查义务，将高世强、王振杰、赵红娟、王志忠、翟悦五名没有交纳当年物业费，不符合业主会委员候选人报名条件的人，选入业主会委员候选人，更为严重的是将不是业主，没有选举权和被选举权的王振杰和赵红娟选入，并最终成为业主委员会委员，违反了国务院颁布的《物业管理条例》第六条的规定；被告高新街道办和住建局所属物业管理办公室的人员与筹备组的人员擅自决定进行电话投票，违反了国务院颁布的《物业管理条例》第十二条业主大会的形式“也可以采用书面的形式”的规定和建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定；被告高新街道办组织下的筹备组扩大会决定和公告都明确记载：只对业主委员会委员候选人的投票，延长投票期和电话投票，但却公告出现了对《管理规约》和《业主大会议事规则》的投票数，明显是虚假的。鉴于第三人锦绣江南小区业主会成立时存在多处违法、违规问题，被告高新街道办、住建局直接参与，并给其备案登记，使其合法化，其行为已经侵害了原告的合法权益。为此，原告依据《行政诉讼法》第十二条第十二项之规定，起诉两被告，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据： 第一组：商品房现售备案证明36份、建设工程规划许可证2份、国有土地使用证2份、锦绣江南小区业主产权和开发建设单位产权户数、面积统计表1份，用以证明吉林市银昊房地产开发有限责任公司不仅是开发建设单位，在2018年8月24日尚有977套、面积8万余平方米房屋没有出售，是法定的业主；选举和被选举权被剥夺，业主委员会成立不合法；被告违法给予第三人备案侵害了原告的合法权益。 第二组：物业费发票、收据5份、物业费交纳情况说明1份，用以证明业主委员会5名成员均多年欠交物业费，在2018年8月份进行选举时补交2017年度以前欠的物业费，2018年当年至今的物业费一直未交纳，说明5名成员不符合物业管理条例中业委会委员资格的相关要求。 第三组：前期物业合同二份、补充协议三份、2017、2018、2019年度物业收费交纳统计表一份、2017、2018、2019年度物业费欠缴明细表一份、第三人有关人员利用微信，煽动业主不交物业费的微信截屏9份，用以证明原告吉林市旺众物业服务有限公司是合法进驻锦绣江南小区进行物业管理服务的，由于被告违法给予第三人备案，第三人的有关人员利用该身份煽动业主不交物业费已经给原告物业公司造成巨大损失，2019年度物业费收缴下降至78.25%，欠缴额达到240余万元。 第四组：高新街道办事处吉高街发〔2018〕63号文件《关于依法依规撤销吉林高新区锦绣江南业主委员会备案的通知》1份、吉高街发〔2018〕64号文件1份、高新街道办事处对高新法院证据通知的回复1份，证明第三人锦绣江南业主委员会的备案已于2018年12月4日被高新街道办事处撤销，其职责由紫金社区代管。在诉讼过程中，高新法院曾向高新街道调取2018年63号文件，高新街道书面回复2018年街道发文截止到62号，没有63号文件，但高新街道不仅印发了63号文件，还有64号文件，说明高新街道及相关负责人出具虚假证明材料，妨碍司法诉讼。 第五组：商品房买卖合同1份，证明原告孙中宝是房屋所有权人是法定的业主。选举和被选举权被剥夺，业主委员会成立不合法。被告违法给予第三人备案，侵害了原告的合法权益。 被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处答辩称：1.原告诉讼主体不适格。首先，根据《行政诉讼法》第二十五条规定，只有行政相对人及与行政行为有利害关系的人有权提起诉讼，本案中原告吉林市旺众物业服务有限公司既不是诉请备案程序的行政相对人，也非锦绣江南小区业主，不是该行政行为的利害关系人，不是本案适格原告。其次，被告吉林市银昊房地产开发有限责任公司属于小区建设单位，持有房屋的目的是为出售，并非居住和使用，而且其也未缴纳住宅专项维修基金、物业费等相关费用，其不同于普通业主，与本案诉讼的备案行为不具有法律上的利害关系，不是本案适格原告。再次，业主委员会备案属于涉及业主共有利益的行为，根据《行政诉讼法司法解释》第十八条规定，应由专有部分占建筑物总面积过半数或占总户数过半数的业主提起诉讼，锦绣江南小区总建筑面积为275649.81平方米，而本案原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司截至2018年8月24日，其尚未出售的房屋面积也只有81041.2平方米，随着房屋不断出售，截至起诉之时，其房屋面积应不足上述面积，因此，其与原告孙中宝专有部分面积合计不符合上述规定，不是本案适格原告。综上，依法应当驳回原告起诉。2.锦绣江南小区业主委员会备案于2018年11月5日，整个业主大会的开展及选举结果的公布都是公开的，通过原告的诉状可知，其当时也是明知的，根据《行政诉讼法》第四十六条规定，权利人提起诉讼应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案原告起诉已过法定诉讼时效，依法应当予以驳回。3.业主委员会提交的备案材料齐全，体现业主大会程序合法，应当予以备案。第一，虽然原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司作为建设单位并未参加业主大会的筹备工作，但组织人员已经对其进行了通知，当时，一方面组织人员到其注册地进行通知，并未找到该公司，另一方面，组织人员通过张贴《倡议书》方式通知全体业主，征集筹备组成员，原告吉林市银昊房地产开发有限责任公司并未在报名期限内报名，属于自动放弃权利，不能导致业主大会召开程序违法。第二，业主委员会候选人均为小区业主，有权参与选举，其中王振杰、赵红娟为房屋登记人的配偶，属于房屋共有权人，且有房屋登记人的授权，符合业主委员会委员的选举条件。第三，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，该规定并不是只限制为上述两种方式，组织人员根据实际需要，为保证全体业主行使表决权，对无法进行书面征求意见的业主，采取电话投票的方式进行投票并不违反相关法律、法规、部门规章的规定。因此，被告备案程序合法，原告诉请不能成立，依法应予驳回。 被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处向本院提交了如下证据： 第一组：《锦绣江南小区成立业主委员会的申请》、《倡议书》、《筹备组组成人员名单的公告》各1份，用以证明锦绣江南业主依据《业主大会和业主委员会指导规则》规定提出召开业主大会申请，社区依法公告召集筹备组成员，履行了向全体业主及建设单位的告知义务，筹备组成员确定后向全体业主公示了成员名单，并告知业主具有提出异议的权利，业主大会的召开及筹备组组成人员合法。 第二组：《(草案)意见的公告》、《(草案)意见的公告》、《锦绣江南小区管理规约(草案)》、《锦绣江南小区业主大会议事规则》、《管理规约、业主大会议事规则表决情况的公告》各1份，用以证明业主大会需要表决的管理规约及业主大会议事规则在表决前已经依法告知全体业主，并征求了全体业主意见，经全体业主表决，通过了该规约及议事规则，表决程序合法。 第三组：《候选人推荐办法的公告》、《业主委员会委员候选人推荐办法(草案)》、《候选人报名的通知》、《候选人名单的公告》、《业主委员会委员选举办法的公告》、《业主委员会委员选举办法》、《业主委员会选举情况的公告》、《业主委员会成员分工情况的公告》、业主委员会委员业主身份信息各1份，用以证明被选举的业主委员会委员均为小区业主，主体适格。业主委员会委员的选举自候选人的申报至业主委员会委员的确定及分工每一个环节都向全体业主进行了公告，接受全体业主的监督，业主委员会委员的确定是全体业主表决的结果，选举程序合法。 第四组：《首次业主大会会议形式的公告》、《业主大会会议召开的公告》、《业主委员会委员选举的延时公告》各1份，用以证明业主大会的召开方式及流程、表决事项、提出异议的权利等事项已向全体业主告知，业主大会召开程序合法。 第五组：《业主委员会成立备案表》1份，用以证明：1.业主委员会对业主大会表决事项及业主委员会基本情况申请备案，经所在社区及街道办事处确认后，高新区物业办予以备案；2.锦绣江南小区总建筑面积为275649.81平方米，本案原告所占专有部分面积不足总建筑面积的半数，不符合《行政诉讼法司法解释》第十八条规定的提起诉讼条件；3.备案时间为2018年11月5日，截至原告起诉已经超过六个月的起诉期限。 被告吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局答辩称：1.业主委员会提交的备案材料齐全，符合备案条件，行政机关备案行为合法，不应予以撤销。备案机关对备案材料仅具有形式审查的义务，并不进行实质审查，锦绣江南小区业主委员会成立后，依法向被告申请备案，并提交了相关材料，其中包括业主大会的发起、筹备及召开全过程的相关资料，并提交了《锦绣江南小区管理规约(草案)》、《锦绣江南小区业主大会议事规则》，满足《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的备案所需全部文件，符合备案条件，备案行为合法。2.业主委员会的备案与业主大会的召开是不同性质的法律行为，不同于行政备案行为业主大会的召开及业主委员会的选举属于业主对小区物业的自治管理民事行为，并非行政行为，其应当遵循“法无禁止即可为”的民事法律原则，业主大会的召开程序及表决方式均经公告向全体业主进行了公示，全体业主同意并参与了表决，表决结果应当认定有效。3.原告所述的理由均为业主大会召开过程中的相关事宜，如原备案行为合法，即便原告所述争议真实存在，也应重新召开业主大会更正后，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定进行变更备案，其申请撤销备案没有法律依据。4.其他意见同一被告意见。综上，被告备案程序合法，原告诉请不能成立，依法应予驳回。 被告吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局表示与被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处提交的证据相同，但证明问题不一样，用以证明：业主委员会备案提交了业主大会成立和业主委员会选举的情况资料、管理规约和业主大会议事规则，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的备案要求，依法应当予以备案，行政机关备案行为合法。 第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会述称：1.原告提起本次行政诉讼超过了诉讼时效，人民法院不应予以受理，已经受理的应当驳回其诉请。行政诉讼法第46条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。第三人于2018年11月5日在行政机关正式备案，而原告最初以行政机关为第三人违法备案为由提起行政诉讼的时间为2019年11月22日，已经过了法定的诉讼时效。2.原告的诉请不属于行政诉讼受案范围，人民法院不应予以受理。行政诉讼法第12条规定了行政案件的受案范围，原告提起的本次诉请是要求人民法院撤销被告高新街道和高新住建局对第三人成立的备案行为。行政备案，是指行政机关为了加强行政监督管理，依法要求公民、法人和其他组织报送其从事特定活动的有关材料，并将报送材料存档备查的行为。备案行为不属于行政诉讼受案范围，人民法院不应予以受理。3.三名原告作为本案的主体资格不适格，具体理由人民法院已经在(2020)吉0291行初1号行政裁定书中予以阐述，故高新法院裁定不予立案符合法律规定，而吉林市中级人民法院作出的(2020)吉02行终31号行政裁定书违反法律规定，第三人将通过法律途径撤销该31号行政裁定书。4.原告诉请的事实和理由不具有真实性，没有法律依据，具体理由如下：(1)原告银昊地产认为其没有参加首次业主大会会议筹备组，故因此认定第三人成立违法，没有事实和法律依据。虽然住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十条对首次业主大会会议筹备组的成员进行了相关规定，但并未规定没有建设单位成员即为违法，而且该指导规则第十一条还规定了建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，但是原告银昊地产作为建设单位，完全拒绝甚至阻碍筹备组的工作，违反了该规定。筹备组成员高正义、李春芬等几人曾多次前往银昊地产的住所地“万山路一号”通知其参加筹备组，但均没有找到万山路一号，通过邮寄方式往该地址送达也被退回，而房产部门证实“万山路一号”地址早已经被拆迁灭籍，不复存在，筹备组成员已经依法履行了通知义务，银昊地产未参加筹备组完全是其自身原因造成，不能因此否认筹备组的合法性。(2)《吉林市物业管理条例》规定了不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主，不得作为业主委员会的候选人，但该规定与国务院及住建部颁发的相关法规、规章内容相违背，不具有相应的法律效力。另外，在候选人当选业委会成员时，并不拖欠物业费，所以其成为业委会成员合法有效。退一步讲，即使业委会成员的条件存在瑕疵，那也不影响第三人作为一个组织的合法性，原告将组织和个人混为一谈，没有事实和法律依据。(3)原告称赵红娟和王振杰不是业主，不符合事实。购房合同系该二人的配偶签订，根据《物权法》《婚姻法》《物业管理条例》相关规定，赵红娟和王振杰作为配偶对房屋同样享有所有权，也是本小区的业主，完全享有选举权和被选举权。(4)原告称《管理规约》和《业主大会议事规则》投票期限延长，二者票数相同明显虚假，根本没有任何证据证明，完全是原告的主观推断，不具有真实性。(5)原告银昊地产和孙中宝称其业主没有收到筹备组召开业主大会的通知，没有收到选票和参加投票，不符合事实。召开业主大会的通知筹备组是以公告的形式张贴小区物业管理区域，业主委员会投票选举，社区工作人员在小区人员活动集中的公共区域(小区内凉亭)和小区正门(二号门)连续数天进行，原告不可能不知情。另外，《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定：选举业主委员会应当经专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意即可，业委会的选举程序和选举结果均符合法律规定。(6)原告称业委会成立后煽动业主不交物业费，要求原告撤离小区，使物业公司2019年收费率下降至78.25%，事实与理由不成立。首先，原告银昊地产与旺众物业签订的前期物业合同是无效的，因为根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，旺众物业没有资质为本小区提供相应的物业服务，并且其隐瞒低级资质的事实，以高级资质的收费标准向业主收取物业费，且提供与资质不相符的物业服务，存在欺诈行为，业主有权拒绝缴纳物业费。第二，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务公司，业主委员会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同。第三人依法组织召开业主大会，会上经业主表决罢免旺众物业公司为小区提供物业服务，同时人民法院作出(2019)吉0291民初1039号判决要求旺众物业服务有限公司立即搬离吉林市锦绣江南小区。鉴于此，旺众物业完全不具备合法原告的主体资格，应当驳回其诉请。4.第三人的全部选举设立过程，均是按照法律、法规要求，在行政部门的指导和协调下进行，各项通知及结果均在本小区的公共区域进行公示，赋予业主提出异议的权利，但是几名原告均未在法定期限提出异议，即证明其对各项程序及结果表示同意，现几名原告作为不适格的诉讼主体，在超过法定时效、针对不属于行政诉讼受案范围的备案行为提出诉讼，完全没有事实和法律依据，原告只是通过不正当的手段达到使旺众物业继续为小区提供服务，从而获取非法利益的目的。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会向本院提交了如下证据： 1.锦绣江南首次业主大会召开期间贴在锦绣江南小区物业管理区域内的照片三张，用以证明锦绣江南小区业主都应该看到照片，银昊地产、孙中宝、旺众物业知晓整个业主大会召开程序，结合业主委员会成立期间的所有公告，在公告期原告没有提出质疑，证明原告放弃自己的权利。 2.业主委员会两位委员赵红娟和王振杰的结婚证复印件，用以证明虽然购房合同没有赵红娟和王振杰的姓名，但作为婚内共有财产，物权法相关法规明确规定享有共有权利，国务院物业管理条例第六条，房屋的所有权人为业主，吉林省物业管理条例第九条，物业管理区域内的房屋所有人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。 经庭审质证，本院对被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处提交的证据的真实性予以确认，对该些证据反映的客观事实予以认定。 经审理查明，2018年7月8日，吉林高新技术产业开发区高新街道紫金社区居民委员会向锦绣江南小区全体业主发出倡议，拟成立锦绣江南小区业主大会筹备组，筹备组组长由被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处贾瑞峰担任，倡议书明确，筹备组成员必须是本小区业主，同时满足不欠缴物业费等相关规定，报名时限7月8日至7月14日，报名时需业主本人携带产权证、身份证、物业费缴费收据。 2018年7月15日，吉林高新技术产业开发区高新街道紫金社区居民委员会发布《关于吉林市锦绣江南小区业主大会筹备组组成人员名单的公告》(第1号)，公告称，经过高新区物业办、高新街道社会事务部指导审查，成立以高新街道贾瑞峰为组长、紫金社区倪玉庭和高正义、李春芬、王思雨、周燕、李振军等五名业主代表为成员的吉林市锦绣江南业主大会筹备组，公告时限7月15日至7月21日。 2018年7月22日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于征求吉林市锦绣江南小区(草案)意见的公告》(第2号)，公告时限7月22日至8月5日。 2018年8月6日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于征求吉林市锦绣江南小区(草案)意见的公告》(第3号)，公告时限8月6日至8月12日。 2018年8月13日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于锦绣江南小区业主委员会候选人推荐办法的公告》(第4号)，公告时限8月13日至8月17日。 2018年8月18日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于锦绣江南小区业主委员会候选人报名的通知》，报名时限8月18日至8月24日(截止24日上午)，要求报名时携带产权证、身份证、当年的物业费缴费收据(复印件)。 2018年8月24日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于锦绣江南小区业主委员会候选人名单的公告》(第5号)，公告称，锦绣江南小区第一届业主委员会委员候选人为高世强、王振杰、赵红娟、王志忠、翟悦，如对上述组成人员有疑问，请在2018年8月24日之前与筹备组联系，公告时限8月18日至8月24日(24日下午进行公示)。 2018年8月24日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市锦绣江南小区首次业主大会会议形式的公告》(第6号)，公告称，吉林市锦绣江南业主大会筹备组经过讨论决定，首次业主大会会议采用书面征求全体业主意见的形式，公告时限8月24日至9月10日。 2018年8月24日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市锦绣江南小区首次业主大会会议召开的公告》(第7号)，公告称，经请求物业办，业主大会筹备组决定召开首次小区业主大会会议，时间：2018年8月24日至10日；方式：书面征求意见的方式；会议讨论通过的内容：表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》、选举产生首届业主委员会委员；选票发放时间：24日至10日；选票收取方式：能够当时填写完毕的，可当时收取，不能当时收取的，可约定时间收取或按规定时间送至小区门口设置的投票箱内，公告时限8月24日至9月10日。 2018年9月10日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区的公告》(第8号)，公告时限9月10日至9月18日。选举办法明确，选举结果于2018年9月21日在小区内进行公示。 2018年9月25日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区业主委员会委员选举的延时公告》，公告称，鉴于锦绣江南小区面积大，户数多等实际问题，不少业主在外地，经高新区高新街道，高新区物业办，紫金社区及锦绣江南业主委员会筹备小组及部分锦绣江南业主代表，召开了筹备组扩大会议，决定对锦绣江南小区成立业主委员会投票时间延长至2018年9月28日(2018年9月29日截止投票，在紫金社区办公地点现场宣布选票结果票数)。投票方式：(1)在紫金社区办公地点投票(住户业主携带身份证、购房合同进行投票)；(2)电话投票(由紫金社区工作人员现场监督电话，通话地点紫金社区)。公告时限9月25日至9月28日。 2018年9月30日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区业主委员会选举情况的公告》(第9号)，公告称，根据《业主委员会委员选举办法》，经锦绣江南小区业主13天投票选举，业主委员会候选人得票结果为：高世强1640票、王振杰1637票、赵红娟1641票、王志忠1639票、翟悦1637票，以上候选人获得票数以及投票人数专有面积达169904.07均超过总数的一半，满足当选条件。公示时间：2018年9月30日至2018年10月15日。 2018年10月18日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区管理规约、业主大会议事规则表决情况的公告》(第10号)，公告称，经锦绣江南小区业主13天(9月12日至9月28日)投票选举，共发出选票1660余张，收回选票1660余张，同时大会对《管理规约》《业主大会议事规则》进行表决，表决结果：同意《管理规约》1638票、同意《业主大会议事规则》1640票。《管理规约》《业主大会议事规则》获得票数以及专有面积均超过总数的一半，表决有效。公示时间：10月18日至10月24日。 2018年10月25日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区业主委员会成员分工情况的公告》(第11号)，公告称，小区新当选的业主委员会委员，在业主大会筹备组的组织下，于2018年10月24日召开了首次业主委员会会议，会议选举翟悦为主任，高世强为副主任。 2018年11月1日，吉林市锦绣江南业主大会筹备组成员倪玉庭受业主委员会委托提交备案材料，在《业主委员会成立备案表》备案人说明栏提交人处签字。 2018年11月2日，翟悦在《业主委员会成立备案表》备案人说明栏业主委员会主任处签字。 2018年11月2日，吉林高新区高新街道紫金社区居民委员会在《业主委员会成立备案表》所在社区意见栏盖章。 2018年11月2日，被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处在《业主委员会成立备案表》所在街道办事处意见栏盖章。 2018年11月5日，吉林高新技术产业开发区物业管理办公室在《业主委员会成立备案表》备案机关意见栏盖章，载明发放备案证日期：2018年11月5日。 另查明，原吉林高新技术产业开发区物业管理办公室的职责现归于被告吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局。 本院综合原告、被告的诉辩意见、第三人的陈述，针对本案的焦点问题，评判如下： 1.关于本案备案行为是否属于可诉的行政行为以及原告是否具备主体资格的问题。依据《物业管理条例》第十六条第一款、第十七条的规定，业主委员会依法选举产生后，应当向物业所在地行政管理部门备案，行政管理部门一经备案，是对业主委员会合法性的确认，是行政管理部门依法作出的对业主具有约束力的行政行为，且业主委员会的产生及所作行为与业主的利益息息相关，行政机关对业主委员会的备案行为对小区业主及其他利害关系人的利益产生了实际影响，与小区的业主有明显的利害关系，应当属于可诉的行政行为。吉林高新技术产业开发区高街道办事处、吉林高新技术产业开发区物业管理办公室为吉林高新区锦绣江南业主委员会备案后，吉林高新区锦绣江南业主委员会依据备案文件到公安部门申请刻制印章，并对外从事活动，从而对小区业主及利害关系人的相关活动产生实际影响，故该备案行为属于可诉的行政行为。吉林市银昊房地产开发有限责任公司、吉林市旺众物业服务有限公司、孙中宝认为行政机关的备案行为侵犯其合法权益，并提供了相关证据，是其所诉行政行为有利害关系的相对人，依法具备原告主体资格。 2.关于本案原告起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。被告和第三人认为原告起诉超过诉讼时效。原告称系吉林高新区锦绣江南业主委员会于2019年9月向法院提起民事诉讼时，其才知道业主委员会成立，并于2019年11月向法院提起行政诉讼的。本院认为，吉林高新技术产业开发区物业管理办公室为吉林高新区锦绣江南业主委员会备案的日期虽系2018年11月5日，但被告和第三人没有证据证明原告何时知道被告作出行政行为，故原告起诉没有超过诉讼时效。 3.关于本案被告对第三人成立的备案是否合法的问题。被告对第三人进行备案时，依据的是《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况；(二)管理规约；(三)业主大会议事规则；(四)业主大决定的其他重大事项。”第三人经选举产生后，必须向被告申请备案登记，经被告备案后，第三人方可依据备案文件到公安部门申请刻制印章，并依法对外从事活动。在申请备案登记时，第三人必须依照前述规定向被告提交载明业主委员会选举情况的资料；被告必须审查第三人的选举是否符合相关的法律规定，是否合法有效。因此，被告对第三人成立的备案是否合法，取决于业主大会成立和业主委员会选举过程是否符合《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。 依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡、镇人民政府代表和居民委员会代表组成。本案中，吉林高新技术产业开发区高新街道紫金社区居民委员会于2018年7月15日发布《关于吉林市锦绣江南小区业主大会筹备组组成人员名单的公告》(第1号)，公告称系经过高新区物业办、高新街道社会事务部指导审查，成立的以高新街道贾瑞峰为组长、紫金社区倪玉庭和高正义、李春芬、王思雨、周燕、李振军等五名业主代表为成员的吉林市锦绣江南业主大会筹备组。该筹备组没有建设单位代表，违反了《业主大会和业主委员会指导规则》第十条的规定。 依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定，筹备组应当在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告以下内容：(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)草拟管理规约、业主大会议事规则；(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；(六)制定业主委员会选举办法；(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。本案中，筹备组于2018年8月24日确定首次业主大会召开时间是8月24日至9月10日，然而筹备组公告业主委员会候选人名单的日期是2018年8月24日；公告业主委员会委员选举办法的日期是2018年9月10日，违反了《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条的规定。 依据《物业管理条例》第十二条第一款和《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，筹备组于2018年9月25日发布《关于吉林市高新区锦绣江南小区业主委员会委员选举的延时公告》，决定对锦绣江南小区成立业主委员会投票时间延长至2018年9月28日，并增加了电话投票方式。采用电话投票方式，违反了《物业管理条例》第十二条第一款和《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定。 另外，筹备组于2018年8月24日下午发布《关于锦绣江南小区业主委员会候选人名单的公告》，公布第一届业主委员会委员候选人为高世强、王振杰、赵红娟、王志忠、翟悦，表明如对上述组成人员有疑问，请在2018年8月24日之前与筹备组联系，确定的公告时限是8月18日至8月24日。该公告如此确定时限，显然不当。 综上，在吉林高新区锦绣江南业主大会成立和业主委员会选举过程中，存在着诸多违反行政法规和规章规定的情况，从而应当认定，被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处和吉林高新技术产业开发区物业管理办公室在《业主委员会成立备案表》备案机关意见栏盖章，对第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会予以备案的行政行为，明显不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(六)项的规定，判决如下： 撤销被告吉林高新技术产业开发区高新街道办事处、吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局对第三人吉林高新区锦绣江南业主委员会成立的备案。 本案诉讼费50元，由吉林高新技术产业开发区高新街道办事处、吉林高新技术产业开发区住房和城乡建设局各承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  王 斌 人民陪审员  蒋新民 人民陪审员  刘清荣 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  李云庆