上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初21487号原告：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：石寒，副总经理。委托诉讼代理人：苏庆红，女。委托诉讼代理人：刘一品，上海锦天城律师事务所律师。被告：上海金旋汽车俱乐部有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈金霞，执行董事。委托诉讼代理人：沈妹，女。第三人：深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路XXX号新时代广场29楼。法定代表人：聂黎明，董事长。委托诉讼代理人：叶锦，女。原告上海招商局物业管理有限公司诉被告上海金旋汽车俱乐部有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。于2020年11月19日依法追加第三人深圳招商房地产有限公司参加诉讼，并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘一品，被告委托诉讼代理人沈妹，第三人委托诉讼代理人叶锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海招商局物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费人民币(下同)473,097.60元(自2017年1月至2020年12月)；2、判令被告支付物业服务费的滞纳金376,822.24元(自2017年1月1日起计算至2020年9月30日，按实际应付而未付金额，2017年9月30日前按每日千分之三，2017年10月1日之后按每日万分之二计算)。事实与理由：被告于2016年购买了上海市奉贤区海湾旅游区海湾路XXX号会所项目。开发商上海招商奉瑞置业有限公司(以下简称奉瑞公司)聘请上海招商局物业管理有限公司负责招商海湾别墅的前期及日常物业管理服务事宜并签订了《前期物业服务合同》及上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会聘请原告上海招商局物业管理有限公司负责招商海湾别墅日常物业服务事宜并签订了《招商海湾别墅物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》第十条，物业服务费用按季缴纳，由业主应在每季度首月的5日前履行缴纳义务；根据《招商海湾别墅物业服务合同》中第五条规定，业主的物业费应按季预交，业主应在每季度首月10日前履行缴纳义务。原告根据有关法律、法规的规定和物业合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业费的问题。《招商海湾别墅物业服务合同》第五条：业主拒缴物业服务费的，双方约定按照以下1、2中方式处理：1、上海市公共信用信息服务平台采集欠费信息，所造成的法律后果由业主承担；2、甲方委托业主委员会督促业主缴纳，乙方可以依法向人民法院起诉。被告自2017年1月1日起便无故拖欠物业费，至2020年12月31日止共计拖欠物业服务费473,097.60元。原告曾多次催讨，但其至今未交。另根据《前期物业服务合同》第十条，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三收取滞纳金。根据《招商海湾别墅物业服务合同》第五条约定，业主延期支付物业服务费用，按照每日万分之二计违约金。违约金2017年9月30日之前按每日千分之三计算，2017年10月1日之后按每日万分之二加收滞纳金，故原告诉讼来院。被告上海金旋汽车俱乐部有限公司辩称，一、请求法院根据购房合同及第三方租赁协议履行，支持被告自2020年7月1日起支付物业费，驳回原告的诉讼请求。1、被告于2016年9月7日与奉瑞公司签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》，明确会所租赁期限至2020年6月30日，另合同第4.5条约定物业交付前，物业费由奉瑞公司承担，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付；2、第三方房屋租赁协议的租赁期为2015年7月1日至2020年6月30日，会所1,699平方米的物业费为6,000元每月，按季度首月1号支付。3、被告根据购房合同约定，在第三方租赁协议期满后，于2020年7月1日向原告以支票形式支付会所部分7月物业费6,000元，被原告退回，后续在7月3日、7月7日、7月14日、7月22日、7月30日再次转账支付，均被退回。二、请求驳回原告滞纳金的诉讼请求。原告主张的滞纳金，其中2017年1月至2020年6月属于租赁期，物业费由承租方或奉瑞公司承担，相应的滞纳金也应由承租方或奉瑞公司承担，物业自2020年6月底交付后由被告承担，被告自2020年7月起，多次转账被退回，故被告已经在履行交付物业费的义务，故不存在滞纳金。第三人深圳招商房地产有限公司辩称，房屋已经销售并于2016年12月8日把房屋交付给被告，第三人只承担物业费到2016年12月底。之后应该向实际的业主即被告来主张物业费，第三人不应承担物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：被告提供的地下室照片一组，证明截止到2020年4月26日，原告仍在使用被告的地下室。原告对真实性有异议，认为没有原始载体，且即便是真实的也不能反映被告所称的持续性使用，不能证明房屋的实际使用人，也不能证明系被告所说的地下室。对此本院认为，被告不能提供原始载体，原告对真实性提出异议，且被告无法说明地下室实际使用人的准确信息，故本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：被告为上海市奉贤区海湾路XXX号房屋的产权人，该房屋一层建筑面积1,699.36平方米，房屋类型为会所；(人民塘路1019弄)地下一层地下人防建筑面积2,296.39平方米。2010年4月12日，原告与奉瑞公司签订《招商海湾别墅前期物业服务合同》，约定：原告为招商海湾别墅提供物业管理服务；物业服务费标准为别墅5.8元每平方米每月；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由奉瑞公司承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由奉瑞公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业出售合同未约定或者约定不明确的，由奉瑞公司与原告另行协商解决；已竣工但尚未出售的物业以及奉瑞够公司未交付给业主的物业，由奉瑞公司按照5.8元每平方米每月的标准向原告交纳物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的5日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同为自物业交付使用之日(指招商海湾别墅第一个前来收房的业主收房之日)起至业主大会成立选聘出新的物业管理企业签订的合同生效时终止。2017年10月28日，上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会与原告签订《招商海湾别墅物业服务合同》，约定：原告为招商海廷小区提供物业管理服务，合同期限自2017年10月28日起至2022年10月27日止；物业服务费标准为商业用房每月每平方米5.8元；业主的物业服务费用应按季预交，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务；业主延期支付物业服务费用或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日万分之二计违约金。另查明，2015年7月1日，奉瑞公司与案外人上海锦鹏健身有限公司(以下简称锦鹏公司)签订《房屋租赁合同》，约定：奉瑞公司将位于上海市奉贤区人民塘路XXX弄XXX-XXX号、海湾路XXX号房屋出租给锦鹏公司；房屋面积为3,953平方米；房屋用途为健身会所；房屋租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；每月租金为零；租金不包括物业管理费，因本租赁合同产生的除租金外的其他任何费用，由锦鹏公司全部承担；锦鹏公司向奉瑞公司支付房屋租赁保证金72,000元；锦鹏公司自2015年7月1日起缴纳物业管理费，每月6,000元，每次缴纳三个月物业管理费18,000元，自租赁首月的1日开始支付，以后每隔三个月支付一次，免租期内物业管理费照常支付；锦鹏公司承诺，该房屋仅用于健身会所用途，未经奉瑞公司书面同意，锦鹏公司不得擅自改变上述约定的用途；锦鹏公司同意承租房屋由原告进行管理。2016年9月7日，被告与奉瑞公司签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》一份，约定：被告向奉瑞公司购买位于上海市奉贤区人民塘路XXX号、XXX号、1019弄1号、1019弄1-1号商铺、会所、地下一层(人防)，以及位于上海市奉贤区南桥镇环城南路XXX弄南桥一号会所、商铺；会所租赁情况：健身会所(租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日)；物业总价款为17,000,000元；在本协议签署前，被告已至标的物业各项目现场实地查看，全面了解、评估所购买的标的物业情况，包括但不限于房屋坐落、朝向、竣工时间、土地使用年限、外立面及室内状况、交付时间、产证办理时间、租赁情况等，并自愿按现状购买并签署本协议及之后的《上海市商品房预(出)售合同》，交易发生的税费由双方按照相关法律进行承担，维修基金由被告缴纳；被告承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向奉瑞公司提出任何索赔要求；物业交付前，物业费由奉瑞公司承担，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付；海廷会所租赁方租约到期后按照当时实际费用支付，海廷项目会所地下室免收物业费；物业交付后，由被告收取已出租物业的租金，相关手续由被告与承租人自行办理，奉瑞公司予以协助。2016年11月28日，原告向被告发出《交房通知书》一份，载明：被告购买的上海市奉贤区海湾路XXX号1层会所、上海市奉贤区海湾路XXX号地下1层地下人防，已通过验收，取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，具备《上海市商品房出售合同》约定的交房条件，现正式通知被告于2016年12月8日办理该房屋验收交付手续。2016年12月8日，原告、被告及奉瑞公司于系争房屋处见面，并签订《会所交接问题汇总表》，载明：1、会所使用面积以产证为准；2、水、电需单独用表(由地产负责安装完成，业主以改装完毕后的表数计量)；3、物业中心通道需立即改造(物业提交地产尽快改造，与业主无关，但实际以产证核实后确认或双方进行协商)；4、公共设施移交，提供现有设备清单，装修施工图，水电图(本月28号由地产物业提供现有设备清单);5、电梯移交前，提供电梯相关资料办清此前遗留手续(补年审)由地产负责；6、物业提议：封闭进入小区的各个门口，会所人员不得随意进入小区范围。2017年1月24日，被告与奉瑞公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定：奉瑞公司将位于上海市奉贤区海湾路XXX号XXX层会所房屋转让给被告，建筑面积1,699.36平方米；奉瑞公司于2017年1月31日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接。该合同补充条款(一)约定：在本协议签署前，被告已至标的物业各项目现场实地查看，确认标的物业的现状，并知晓其所购房屋因空置时间较长，该房屋各项目室内装饰装修项目现状存在包括但不限于磨损、毁坏、折旧以及损毁等情况，且本协议合同价款为折扣成交价款，该价格已充分考虑前述情况；双方一致确认，该房屋室内装修项目按该房屋交房时的现状交付，被告不要求奉瑞公司承担维修责任及其他责任，奉瑞公司对室内装饰装修项目是否存在质量瑕疵以及是否满足被告的使用需求不承担任何责任；被告承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向奉瑞公司提出任何索赔要求；物业交付前，物业费由奉瑞公司承担，物业交付后，海廷会所物业费由租赁方支付，租约到期后由被告按照当时实际费用支付，如租赁方临时解约，物业费将由被告承担；物业交付后，由被告收取已出租物业的租金，相关手续由被告与承租人自行办理，奉瑞公司予以协助。2017年6月14日，被告及第三人曾共同出具《解除合同通知函》，载明：2017年1月24日，第三人将系争房屋出售给被告，在经营管理过程中，第三人及被告发现该房屋已被违约转租，承租人锦鹏公司未经业主书面同意将房屋交予上海游适健身有限公司使用，其经提醒未予改正，已经违反原租赁合同约定，特此通知锦鹏公司及上海游适健身有限公司：一、自本通知签发之日满5日起，原租赁合同提前终止；二、收到此通知函30日内，锦鹏公司及上海游适健身有限公司应当搬离系争房屋。被告未能提供与承租人解除合同的相应证据。又查明，原告已收到由案外人(承租人)支付的截止至2016年12月底的物业费，按每月6,000元标准支付。被告分别于2020年7月1日、7月7日、7月14日、7月22日、7月30日向原告转账支付2020年7月会所物业费6,000元，均由原告于2020年7月3日、7月14日、7月20日、7月23日、8月4日退款。2020年9月22日，原告向被告发送《律师函》一份，载明：截止到2020年9月17日，被告名下的房屋招商海廷会所，已拖欠物业管理费473,097.60元，产生滞纳金376,822.24元；现要求被告收到本函后五日内，缴纳上述费用，否则原告将会依法采取法律措施来保护自己的权益。再查明，2019年5月17日，奉瑞公司经核准注销工商登记，注销清算报告中股东深圳招商房地产有限公司承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定范围内继续承担责任。本院认为，原告与第三人签订的《前期物业服务合同》以及原告与上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会签订的《招商海湾别墅物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告已按约向被告提供物业服务，被告自2017年1月起未能按约支付物业服务费，显属违约，应承担相应的民事责任。对于被告辩称系争房屋在租赁期间内未进行交付故其不应承担租赁期间的物业费的辩解意见，本院认为，其一，被告认可收到第三人发出的《交房通知书》，按照第三人与被告《上海招商地产存量物业整体购买协议》的约定，除主体结构质量不合格之外，被告不得以存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房；且第三人及被告确实在约定的交房时间12月8日对房屋进行了验收并签订《会所交接问题汇总表》。其二，被告与第三人的合同约定，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付，租约到期后按照当时实际费用支付；以及如租赁方临时解约，物业费将由被告承担；均可证明被告所述系争房屋因存在租赁故无法交付的意见不符合双方的本意及约定。综上，本院对被告该辩解意见不予采信，本院依法认定系争房屋已于2016年12月8日进行交接，由被告接收房屋。对于被告辩称原告没有为被告的物业提供服务的辩解意见，本院认为，被告未能提供证据证明该事实的存在，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于支付物业费的责任主体，本院认为，根据前期物业服务合同的约定，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由奉瑞公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。而按照被告与第三人的《上海招商地产存量物业整体购买协议》的约定，物业交付前，物业费由第三人承担，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付，租约到期后按照当时实际费用支付；以及按照被告与第三人的《上海市房地产买卖合同》的约定，如租赁方临时解约，物业费将由被告承担；综上，被告已于2016年12月8日接收房屋，成为业主，自该日起应当承担支付物业费的责任。被告及第三人虽约定租赁期间由承租人支付物业费，但原告并未免除被告作为业主的物业费支付责任，故原告要求被告支付自2017年1月起至2020年12月止的物业费的诉讼请求，于法有据。对于支付标准，本院认为，原告在庭审中承认对于第三人与被告之间签订的《上海招商地产存量物业整体购买协议》以及第三人与承租人签订的《房屋租赁合同》在签订之初即清楚情况；原告实际也参与了系争房屋的交接；故原告对于在租赁期间内物业费按照《房屋租赁合同》约定标准支付是明知且同意的。故被告应当向原告支付自2017年1月1日起至2020年6月30日，按每月6,000元标准计算的物业费共计252,000元；以及自2020年7月1日起至2020年12月31日止，按每月9,856.288元计算的物业费共计59,137.72元；上述两项合计311,137.72元。被告未能按约支付物业费，应当按照物业服务合同的约定承担逾期支付的违约责任。对于违约金计算标准，因被告提出异议，故本院依法酌定均按日万分之二标准计算。故对原告要求被告支付以欠付金额为本金，自2017年1月6日起至2020年9月30日，按日万分之二计算的逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。自2017年1月6日起至2020年6月30日，每季逾期付款金额均为18,000元。2020年7月1日起，被告多次主动向原告支付以6,000元每月为标准的物业费，但原告多次均拒收退回，故自2020年7月1日起被告仅需向原告支付每季度以11,568.86元为本金的逾期付款违约金。综上，被告应向原告支付逾期付款违约金34,267.32元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海金旋汽车俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局物业管理有限公司自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费人民币311,137.72元。二、被告上海金旋汽车俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局物业管理有限公司自2017年1月6日起至2020年9月30日的逾期付款违约金人民币34,267.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,300元，减半收取，计人民币6,150元，由原告负担人民币2,910元，由被告负担人民币3,240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏 姝二〇二〇年十二月三十一日书记员 夏春凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。