海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终3178号 上诉人（原审原告）：赵德才，男，满族，1957年3月20日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：王淞，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育欣，海南新概念律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陵水云海投资有限公司，住所地海南省陵水县椰林镇椰林北大道**。 法定代表人：李国民，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王维信，上海君澜（大连）律师事务所律师。 原审第三人：海南正盛房地产开发有限公司，住，住所地海口市海府路**嘉安园公寓**别墅/div> 法定代表人：张福林，职务：总经理。 原审第三人：海南丰和源实业有限公司，住所地海，住所地海南省海口市沿江五路福海小区****v> 法定代表人：任洪伟，职务：总经理。 上诉人赵德才因与被上诉人陵水云海投资有限公司（简称云海公司），原审第三人海南正盛房地产开发有限公司（以下简称正盛公司）、海南丰和源实业有限公司（以下简称丰和源公司）商品房预约合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵德才上诉请求：1.依法撤销原审（2020）琼9028民初115号民事判决；2.依法判令解除上诉人与被上诉人于2012年12月2日签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》；3.依法判令被上诉人向上诉人返还购房款45万元及利息（以45万元为基数，自2012年11月30日至2019年8月19日止，按同期银行五年以上贷款利率计息为168574.99元；以45万元为基数，自2019年8月20日至购房款还清之日止，按贷款市场报价利率（LPR）暂计至2020年3月13日利息为10943.75元，本息共计629518.74元）；4.依法判令被上诉人向上诉人赔偿已付购房款一倍的损失45万元及赔偿原告因错失购房机会造成的房价差额损失679350.14元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》合法有效，属于商品房买卖合同，原审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，本案法律关系为正常的商品房买卖法律关系，丰和源公司销售涉案房屋属于有权代理。被上诉人授权丰和源公司对其开发的太阳岛椰林海岸花园项目的住宅进行销售，并代收购房款，丰和源公司对涉案的房屋具有代销权。本案中由于正盛公司手续不全，导致购房者即上诉人无法实现原本的购房目的，进而转向购买被上诉人开发的涉案房屋，故本案本质上的法律关系仍系正常的买卖关系，合同签订主体双方为上诉人与被上诉人，买卖关系直接发生于上诉人与被上诉人之间，并非原审法院认定的所谓“置换”的法律关系。丰和源公司在具有代销权的前提下，销售被上诉人开发的涉案房产属于正常的商业行为，属于在授权范围内的有权代理。原审法院认为本案属于“名为买卖实为置换”并且认定丰和源公司属于超越代理权限的无权代理，属于事实认定错误及法律适用错误。其次，该合同的签订系上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，并未违反法律或任何强制性规定，不存在任何无效事由，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。再者，针对原审判决第9页，原审法院提出“且经查，正盛公司的公章曾被吴土龙、吴和洪等人持有，亦不排除任洪伟擅持云海公司的公章，上述等人各持公章，不排除自行向原告出具收据的可能。”的说法，上诉人认为吴土龙等人是否持有正盛公司的公章与本案并无关系，本案争议的商品房买卖关系直接发生于上诉人与被上诉人之间，故更不能以此推定任洪伟持有云海公司的公章并私自向上诉人出具收据，上述论断毫无证据证明，并不能凭如此主观臆断的猜测来作为裁判的依据。最后，即便退一步而言，原审法院所谓的“名为买卖实为置换”的说法即便成立，丰和源公司为无权代理。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即在本案中，只要存在表见事由，上诉人有理由相信丰和源公司具有代理权限则该代理行为有效。本案中丰和源公司具有被上诉人的授权，有权向上诉人出售涉案的房屋，已经构成表见事由。上诉人作为一个普通的购房者，其向具有销售权的人购买商品房其已经尽到足够的审慎义务，不应对其苛求需要弄清何为“置换”何为“买卖”等复杂的法律关系，对其签订合同时的审慎义务更不应当苛刻至原审法院提出的需要严格审查开发商主体资格、项目施工、规划许可等各种材料才算尽到了审慎义务。故原审法院认定上诉人存在过错的说法于法无据，其认定该份《太阳岛.椰林海岸内部认购书》无效属于事实认定错误和法律适用错误。二、被上诉人应当依法返还上诉人已向其支付的购房款及利息，任洪伟并非返还已支付购房款及利息的主体。首先，如前所述，该份《太阳岛.椰林海岸内部认购书》系合法有效的商品房买卖合同，而被上诉人将涉案的上诉人已购买的房屋销售给案外人已经构成违约，导致上诉人的合同目的已无法实现，其应当向上诉人返还其已经支付的购房款45万元及利息（以45万元为基数，自2012年11月30日至2019年8月19日止，按同期银行五年以上贷款利率计息为168574.99元；以45万元为基数，自2019年8月20日至购房款还清之日止，按贷款市场报价利率（LPR）暂计至2020年3月13日利息为10943.75元，本息共计629518.74元）。其次，本案的买卖关系直接发生在上诉人和被上诉人之间，而并非发生在上诉人与任洪伟或者丰和源公司之间。任洪伟作为丰和源公司的法定代表人，其代理被上诉人出售涉案房屋和代收购房款属于在代理权限内履行职务行为，而丰和源公司与被上诉人之间的代理关系属于显名代理，应当由被代理人即被上诉人向上诉人承担法律责任，即包括返还购房款及利息的责任。本案中无论是作为第三人的丰和源公司还是作为丰和源公司法定代表人的任洪伟，均无任何理由成为返还已付购房款及利息的主体。三、涉案《太阳岛.椰林海岸内部认购书》系合法有效的商品房买卖合同，被上诉人应当向上诉人承担支付已付一倍购房款及房屋升值造成的损失。如前所述，涉案的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》为合法有效的合同。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，《太阳岛.椰林海岸内部认购书》具备商品房买卖合同的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确认方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。因此，被上诉人在与上诉人签订了商品房买卖合同的前提下，又将房屋销售给案外人，已构成一房二卖，也直接导致了被上诉人因房屋升值造成的可得利益损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，上诉人向被上诉人主张一倍购房款的赔偿及要求支付因房屋升值造成的损失于法有据，应当依法予以支持。原审法院未予支持属于事实认定错误及法律适用错误。 云海公司答辩称：一、被上诉人不同意上诉人全部的上诉请求。1.上诉人的上诉理由不成立，《太阳岛.椰林海岸内部认购书》不属于商品房买卖合同；2.上诉人与被上诉人不存在商品房买卖合同关系，本案不存在一房二卖的情形。而上诉人对涉案房屋没有法定所有权，也当然的不存在所谓的房屋升值的损失问题，所以上诉人的上诉主张不成立。二、被上诉人认为一审法院的判决是正确的、审判程序合法，认定事实清楚准确、适用法律正确、判决公平合理。故此，请求二审法院依法驳回上诉人无理的上诉请求，维持原判。 赵德才向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2012年12月2日签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》合法有效；2.判令被告立即将润达御园（原桃万物流中心项目、太阳岛椰林海岸花园）3号楼2单元1402（原3号楼2单元14A）房产交付原告使用，并立即为原告办理房屋备案登记手续及不动产预告登记；3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼为：1.解除原、被告双方于2012年12月2日签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》；2.判令被告立即向原告返还购房款45万元及利息（以45万元为基数，自2012年11月30日至2019年8月19日至，按同期银行五年以上贷款利率计息为168574.99元；以45万元为基数，自2019年8月20日至购房款还清之日止，按贷款市场报价利率（LPR）暂计至2020年3月13日利息为10943.75元，本息共计629518.74元）；3.判令被告向原告赔偿已付购房款一倍的损失45万元及赔偿原告因错失购房机会造成的房价差额损失679350.14元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年第三人正盛公司出具授权委托书，委托丰和源公司法定代表人任洪伟有权代正盛公司签订内部认购合同及正式购房合同，并可代收购房款及支付公司项目用款；又于2010年1月20日签订《销售合同书》，吴土龙、吴和洪在上述材料正盛公司法定代表人处签名，任洪伟在丰和源公司法定代表人处签名。2011年1月25日云海公司以“太阳岛.椰林海岸”项目名称对外出售涉案项目商品房，并分别于2011年1月26日、2013年12月30日与丰和源公司签订《销售合同书》和《〈销售合同书〉补充协议》，委托丰和源销售上述项目商品房和项目融资，上述两份合同乙方（丰和源公司）法定代表人落款处均有任洪伟的签名；后时任云海公司法定代表人吴土龙、吴和洪出具授权书，授权任洪伟代签内部认购书及正式购房合同，并可代收购房款及支付公司项目用款。2012年11月26日原告未经查验正盛公司对玫瑰湾的规划许可证或施工许可证等材料，与吴土龙、吴和洪等人签订《玫瑰湾二期内部认购书》，约定原告购买正盛公司位于海口市美苑路39号“玫瑰湾二期”一单元16B房，面积暂定90.13平方米，单价5000元/平方米，总价450650元；2012年12月2日原告收到收据，上载“今天收到赵德才认购玫瑰湾二期一单元16B购房款”，并盖有正盛公司财务专用章。但正盛公司并未开发玫瑰湾二期项目，原告便与时任正盛公司股东吴土龙、法定代表人吴和洪及任洪伟达成置换约定，即将原告认购的玫瑰湾二期一单元16B号房置换成云海公司开发的位于陵水县椰林镇椰林北干道8号“太阳岛.椰林海岸商品房”3号楼临海阁2-14A房，并于2012年12月2日签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，该协议该有云海公司印章，任洪伟、吴和洪、吴土龙在代表人处签名；同日，原告收到加盖云海公司财务专用章的收据，上载“赵德才认购了太阳岛.椰林海岸花园临海阁（3号楼）一单元14A房630000元”；2012年11月30日原告之妻杜艳玲通过中国工商银行向任洪伟（账号：×××）转账450000元。 另查明，2007年正盛公司曾向海南省工商局申请股权变更，吴土龙成为该公司股东，吴和洪相继成为法定代表人。经海南省海口市美兰区人民法院（2011）美行初字第16号判决书、海南省海口市中级人民法院（2013）海中法行终字137号判决书、（2018）琼01行初120号判决书及（2018）琼01行初119号判决书撤销了有关吴土龙股东、吴和洪法定代表人的变更登记。自吴土龙取得公司股东身份、吴和洪任法定代表人，正盛公司的公章一直为此二人持有，正盛公司未对该公章进行遗失或变更公告。陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2751号认定吴和洪涉嫌伪造云海公司《太阳岛.椰林海岸内部认购》，存有经济犯罪之嫌，应移送公安机关先行处理。 再查明，云海公司“太阳岛.椰林海岸”楼盘于2019年7月26日取得《商品房预售许可证》；2019年9月25日云海公司与案外人林艳春签订《海南省商品房买卖合同》，林艳春已支付购房款并于2019年10月3日入住涉案房屋。2020年3月16日原告申请冻结云海公司椰林润达御园3号楼2单元403、405号房，永诚保险股份有限公司海南分公司提供担保，保险费为2000元，案件保全费为3760元。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《太阳岛.椰林海岸内部认购书》是否有效问题；二、关于购房款的返还及利息并支付购房款款一倍的损失及承担原告的房价差额损失承担问题。 一、关于涉案《内部认购书》效力问题。本案中，原告未经审查玫瑰湾二期的开发、规划等信息，便于2012年12月26日与吴土龙、吴和洪等人签订《玫瑰湾二期内部认购书》认购海口市美苑路39号“玫瑰湾二期”一单元16B房，并向任洪伟支付购房款450000元。但吴土龙的股东身份为非法取得，故对正盛公司而言，此时，吴土龙、吴和洪以正盛公司名义对外所为的行为均为无权代理，对外签订的委托授权亦然。且正盛公司并无“玫瑰湾二期”项目，即吴土龙等人非法取得正盛公司股东身份后，持正盛公司的公章与原告签订玫瑰湾二期内部认购合同，该认购书应属为效力待定，经正盛公司拒绝追认而无效。关于《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，是任洪伟等人因玫瑰湾项目履行不能与原告签订名为买卖实为置换的约定。但房屋置换应当为正盛公司与云海公司之间达成，而云海公司对任洪伟的授权系授权签订正当、合法的商品房认购书及收取房款的行为，并未授权任洪伟、吴和洪等人以虚构的楼盘与云海公司房屋置换，该行为明显已超越授权。且经查，正盛公司的公章曾被吴土龙、吴和洪等人持有，亦不排除任洪伟擅持云海公司的公章，上述等人各持公章，不排除自行向原告出具收据的可能。且依原告向本院提交了云海公司对任洪伟的授权，可推定原告知晓云海公司对任洪伟授权范围并不包含房屋置换。原告在进行大宗买卖时，未尽足够谨慎义务对签订协议的开发商主体资格、项目施工、规划许可等证件进行核对，便草率支付款项，存在过错。故无法依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，成立表见代理。涉案《太阳岛.椰林海岸内部认购书》因云海公司拒绝追认而无效。故对原告关于《太阳岛.椰林海岸内部认购书》有效的请求，法院不予支持。二、关于购房款的返还及利息并支付购房款款一倍的损失及承担原告的房价差额损失承担问题。基上所述，原告为购“玫瑰湾二期”房屋，向任洪伟支付了45万元，因“玫瑰湾二期”项目履行不能，原告所给付的购房款应予返还，又因原告知晓云海公司、正盛公司对任洪伟的授权范围并无房屋置换，仍向任洪伟付款，不属于《中华人民共和国合同法》第四十九条中善意且无过失的第三人，亦无证据表明其或任洪伟已向云海公司支付购房款。故系任洪伟收取了原告的购房款，任洪伟应为返还主体。对原告请求云海公司退还购房款45万元及利息的主张，法院不予支持。关于已付购房款一倍的赔偿责任，依《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，当开发商存在一房二卖的情形时，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该解释系基于双方签订的商品房买卖合同，而原告所持的《玫瑰湾二期内部认购书》、《太阳岛.椰林海岸内部认购书》均未明确交房时间，不具有商品房买卖合同的主要条款，应为商品房预约合同性质，其本质均是为将来订立正式的商品房买卖合同或享有优先购买权。本案中，原告与任洪伟等人签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》为无效，原告亦无证据表明其确向云海公司支付购房款，故原告与云海公司之间未达成认购意向，云海公司将涉案“太阳岛.椰林海岸花园临海阁（3号楼）一单元14A房”售与案外人的行为，并未构成原告所主张的一房二卖。故对原告主张购房款一倍的赔偿责任，于法不符，法院不予支持。关于原告所主张的房屋差价损失。房屋升值部分的损失，属于可得利益损失，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效的情形下获得的赔偿，合同无效时不能主张。本案中，涉案《玫瑰湾二期内部认购书》、《太阳岛.椰林海岸内部认购书》属无效。故对原告所主张房屋差价损失，于法不符，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告赵德才的诉讼请求。案件受理费9046元，减半收取4523.94元，诉讼保全费用5520元，由原告赵德才负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案二审的争议焦点：《太阳岛.椰林海岸内部认购书》是否应予解除；赵德才诉请云海公司返还购房款、利息及赔偿损失应否支持。 2012年12月2日，云海公司与赵德才签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》（以下简称认购书）。云海公司在《认购书》中甲方处加盖云海公司的合同专用章，并由时任云海公司的董事及法定代表人的吴士龙、吴和洪在认购书中签名确认，故应认定《认购书》是双方当事人的真实意思表示，自双方签字捺印时起即对双方具有法律约束力。云海公司主张《认购书》是伪造的，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因云海公司拒绝与赵德才签订商品房买卖合同，以致《认购书》无法继续履行，赵德才主张解除认购书。赵德才的主张有理，本院予以支持。 任洪伟系丰和源公司的法定代表人，其根据云海公司与丰和源公司签订的《销售合同书》及云海公司的吴士龙、吴和洪出具的委托授权书，有权收取购房款。本案中，赵德才的妻子杜艳玲已于2012年11月30日向任洪伟转账45万元购房款。云海公司也向赵德才出具收据确认收到购房款。因此，合同解除后，云海公司应向赵德才返还已收取的购房款45万元及资金占用期间的利息（自2012年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。至于任洪伟是否将收取的购房款转交云海公司的问题，属于另一法律关系，云海公司可另行主张，不能作为云海公司不向赵德才返还购房款的理由。而赵德才与云海公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式和时间，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，《认购书》应属于商品房预约合同。因双方并未签订商品房买卖合同，赵德才对涉案房屋并未享有物权，其主张云海公司赔偿一倍购房款及支付因房屋升值造成的损失于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵德才的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初115号民事判决； 二、解除陵水云海投资有限公司与赵德才于2012年12月2日签订的《太阳岛﹒椰林海岸内部认购书》； 三、陵水云海投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵德才返还购房款450000元及利息（利息以450000元为基数，自2012年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、驳回赵德才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5050元，保全费3760元，共计8810元由上诉人赵德才负担5657元，被上诉人陵水云海投资有限公司负担3153元；二审案件受理费9046元，由上诉人赵德才负担5808元，被上诉人陵水云海投资有限公司负担3238元。 本判决为终审判决。       审 判 长  杨 洁 审 判 员  白玉琳 审 判 员  林 珍 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  洪学雪 书 记 员  邱飞丽 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。