湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初9386号原告（反诉被告）谭云兰，女，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。委托代理人谭翠兰，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告（反诉原告）兰清霞，女，汉族，住岳阳县。委托代理人廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）谭云兰与被告（反诉原告）兰清霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐爱新、谭翠兰，被告兰清霞及其委托代理人廖石龙到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭云兰诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁协议书》，被告腾空并返还原告位于岳阳市岳阳楼区××路××街××栋××号房屋。2、被告向原告支付拖欠的租金22904元（5726元／月×4月）及利息，并按照约定的租金标准支付自2020年9月25日起至返还房屋之日止的占用费。3、被告向原告支付2020年1月1日起至2020年9月30日止的商铺物业费1352元，并按照166.9元／月的标准支付自2020年10月1日起至返还房屋止的商铺物业费。4、被告承担原告律师服务费10000元、开锁服务费50元、购锁费50元。5、原告不予退还被告支付的押金20000元。6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月8日，原告（反诉被告）谭云兰与被告（反诉原告）兰清霞签订《租赁协议书》，约定被告承租原告位于岳阳市岳阳楼区××路××街××栋××号商铺，租赁期限自2019年11月25日起至2022年11月24日止。从2019年11月25日开始按季度收取租金（每季度提前5日交付租金），第一年租金每月5726元，次年租金在上一年的租金上递增7%，直至租期届满时止，水电费由被告负担，被告须交纳2万元押金。如被告违约导致合同无法履行的，押金不退回。协议签订后，原告将商铺交给被告，被告先后两次支付6个月（2019年11月25日-2020年2月24日、2020年2月25日-2020年5月24日）租金。后被告以经营不善为由要求原告返还全部押金，双方未能达成一致意见，被告便对外联系转租。2020年6月10日，原告委托在岳阳的姐姐谭翠兰在商铺上加锁后，被告因无法开门欲要施加暴力。此后，被告既不交租，也不交钥匙，一直占据门面。被告（反诉原告）兰清霞反诉请求为：1、原告退还被告门面押金20000元，并返还门面租金17178元。2、本案诉讼费由被告承担。其辩称如下：1、涉案房屋没有取得房屋所有权证，租赁应属无效。2、因受新冠疫情的影响，租赁门面区域出现了新冠病毒患者，被告自2020年1月关门后，至今未开门营业，自双方签订租赁协议开始，除去装修时间，被告营业时间不到2个月，新冠疫情属于不可抗力，被告有权终止租赁协议。原告多次以“原始门面出租”对外张贴招租广告，并多次在被告租赁的门面上加锁，原告以其实际行为表明其同意终止本案租赁协议。原告门面至今未成功租赁是原告单方原因所致，与被告无关。根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：2019年11月8日，原告（反诉被告）谭云兰与被告（反诉原告）兰清霞签订《租赁协议书》，约定被告承租原告位于岳阳市岳阳楼区××路××街××栋××号商铺，租赁期限自2019年11月25日起至2022年11月24日止，租期为三年。从2019年11月25日开始按季度收取租金（每季度提前5日交付租金），第一年租金每月5726元，次年租金在上一年的租金上递增7%（2019年11月25日-2020年11月24日每月租金5726元、2020年11月25日-2021年11月24日每月租金6126元、2021年11月25日-2022年11月24日每月租金6555元），直至租期届满时止，水电费由被告负担。被告不得以任何理由迟交或欠交，否则按欠交金额每天计算1%的滞纳金。如被告超过5天未交清租金及应交费用则视为被告违约，原告有权收回所租房屋。被告须交纳2万元押金，期满无息退还，如被告违约导致合同无法履行的，押金不退回。被告未经原告同意，不得擅自转让或转租租赁物，否则作被告违约处理。如果原告同意被告转让或转租的，需原告重新签订合同。在承租期内，如遇下列情况之一者：国家征用、集体统一开发或改造，不可抗力、政策法律变动致合同无法履行等，本合同无条件终止，双方不承担违约责任。租赁期内，一切税、费用和因被告经营构成的经济责任，均由被告负责。本合同在执行过程中，如发生争议，双方应本着平等互利的原则协商解决，协商无效，提交当地仲裁机关或人民法院解决。败诉方除了负担相应的诉讼费、仲裁费、保全费外，还应当承担胜诉方因此支付的律师费、诉讼保全担保的费用等一切合理费用。合同签订后，被告向原告交纳押金20000元，租金交到2020年5月24日止。在此后的租赁中，被告提出退出租赁，要求原告返还押金。原告并不同意退还押金，但同意被告转租，并于2020年4月24日对外张贴招租公告。由于被告未欠付租金，原告在2020年6月9日对涉案门面上锁。被告于当天将该锁铸断，并重新换上新锁。当日，原告的姐姐给被告发信息，表明押金20000元不能退，同意原告转租，并表示愿意给被告适当减免租金和降低房租。被告表示不愿妥协。同年6月30日，原告的姐姐向被告发信息，要求被告把门面的钥匙和水电卡带来，与原告做个交接。同年8月25日，原告姐姐给被告发信息，称被告交付的押金20000元扣除3个月房租、物业、水电后，到当天已经全部扣完，要求被告拆走空调，交付水电卡和钥匙。另查明，原告招租期间，有数人表示承租该门面的意愿，但均未成功。湖南省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》。双方于2020年12月11日办理涉案房屋交接手续，被告向原告返还了租赁房屋。原告已经交纳涉案门面2020年1月1日-2020年12月31日的物业费1852.7元（其中2020年1月1日-2020年9月30日的物业费为1352元、2020年10月1日-2020年12月31日的物业费为500.7元）。原告在诉讼中放弃拖欠租金的利息主张。2020年9月17日，原告与湖南碧灏（长沙）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由原告委托该所徐爱新律师代理诉讼，律师服务费10000元。此后，原告向该所支付律师服务费10000元。双方对下列事实存在争议：本案《租赁协议书》是否有效的争议。被告主张涉案房屋没有取得房屋所有权证，租赁应属无效。原告则主张本案房屋已经办理房屋产权证，本案《租赁协议书》合法有效，并向法庭提交了《商品房买卖合同》、涉案房屋不动产权利证书。本院认为，被告提出涉案房屋未办房屋产权证的主张与事实不符，双方自愿签订《租赁协议书》，并无违反法律效力强制性规定的情形，应属合法有效。本院认为，原告（反诉被告）谭云兰与被告（反诉原告）兰清霞签订《租赁协议书》并实际履行，双方之间形成了租赁合同法律关系。被告虽提出租金期间爆发因新冠疫情，属于不可抗力，原告有权解除租赁合同，被告也以其实际行动表示同意解除，双方的租赁合同在2020年4月23日已经解除的主张，但原告并无充分证据表明新冠疫情直接会导致本案合同目的无法实现，原告对外招租主要是同意被告进行转租并不表示其同意解除本案租赁合同，故对被告提出的上述主张，本院不予支持。被告未交纳2020年5月24日之后的租金，原告有权依据合同解除与被告之间的租赁合同，根据双方提交的证据，可以认定原告在2020年6月30日作出了要求被告办理交接的意思表示，视为原告同意解除租赁合同，本案租赁合同应当自2020年6月30日起解除。由于被告已经向原告办理了退房交接手续，故对原告提出的要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院不再处理。由于被告直至2020年12月11日才向原告办理交接手续，故被告应当向原告支付2020年5月25日-2020年6月30日止的租金6699.42元（5726元/月×1.17月）以及自2020年7月1日至2020年12月11日的房屋占用费30731.58元（第一年租金5726元/月×4.8月+第二年租金6126元/月×0.53月）。由于新冠疫情对被告经营的影响客观存在，基于公平原则，原告应当给予被告相应的减租，原告在诉讼中亦表示愿意适当给予租金减免，结合本案的实际情况，本院酌情认定原告应给予被告减免1个月的租金，即5726元。综上，核减原告应当减免的租金5726元后，被告还应当支付原告租金973.42元、门面占用费30731.58元。原告已经为涉案门面交纳了2020年1月1日-2020年12月31日的物业管理费1852.7元，被告作为涉案门面实际使用人，应当承担该项费用。故被告应当支付原告2020年1月1日-2020年12月11日的物业管理费1740.88元（1352元+166.9元/月×2.33月）。由于双方在《租赁协议书》中约定了律师费的承担方式，故对原告提出的要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告提出的开锁服务费50元、购锁费50元的主张，并非本案租赁合同纠纷的处理范围，故对原告提出的该主张，本院不予支持。根据本案《租赁协议书》的约定，如被告违约导致合同无法履行的，押金不予退还，被告交付的押金应当具有履约保证金的性质，属于违约金的范畴。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，被告违约导致合同解除，给原告造成的实际损失是可得利益即租金损失，在被告交还门面后，原告也应当负有防止损失扩大的义务，故本院酌情认定被告的损失为2个月可得租金利益，结合司法解释的规定，本案违约金可按照2个月租金损失的1.3倍计算，即15927.6元（6126元/月×2×30%+6126元/月×2）。原告应当返还被告押金4072.4元，故对被告提出的要求原告返还押金4072.4元的反诉请求，本院予以支持，对超出的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）兰清霞支付原告（反诉被告）谭云兰租金973.42元、门面占用费30731.58元；二、被告（反诉原告）兰清霞支付原告（反诉被告）谭云兰物业管理费1740.88元、律师费10000元；三、原告（反诉被告）谭云兰返还被告（反诉原告）兰清霞押金4072.4元；以上（一）、（二）、（三）项经折算，被告（反诉原告）兰清霞应当在本判决书生效后七日内支付原告（反诉被告）谭云兰39373.48元。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告（反诉被告）谭云兰、被告（反诉原告）兰清霞其他诉讼请求；案件受理费1158元，减半收取579元，反诉费365元，合计944元，由原告（反诉被告）谭云兰承担44元，被告（反诉原告）兰清霞承担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇二〇年十二月十六日书记员 张小红