河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初4020号 原告：高春国，男，1974年8月30日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：陈耀江，河北权智律师事务所律师。 被告：秦皇岛万通房地产开发集团有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区建新里17-30层，统一社会信用代码:911303007857014394。 法定代表人：马春元，董事长。 委托诉讼代理人：刘芳，河北海立律师事务所律师。 原告高春国与被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司（以下简称万通地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高春国及其委托诉讼代理人陈耀江，被告万通地产的委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高春国向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付过渡费161262.6元；2.请求判令被告退还原告不该承担的税金157925元；3.请求判令被告退还原告多交付的购房款208800元；4.请求判令被告补给原告房屋面积差款110500元；5.请求判令支付上述1、2、3、4项合计款项638487.6元的利息75820元（暂计自2017年2月21日至2019年8月20日的利息）；6.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中,原告明确诉讼请求内容为：第一项诉请161262.6元计算方式自2014年5月至2017年2月共35个月，每平米每月8元，共443.97平米，共124311.6元，取暖费按秦皇岛市收费标准443.97平米＊6.97元＊5个月＊3年＝36951元;诉请第二项税金为6套房屋共计157925元（合同中第5条）;第五项利息的计算方法为以631923.9元为基数，自2017年2月21日至2019年8月20日止按同期银行贷款利率4.75%计算，2019年8月20日之后按同业拆借公布的市场报价利率计算。事实和理由：2013年5月21日，原告与被告在海港区管委会的协调下，就原、被告双方关于房屋置换及过渡费承担等事宜签订了《协议书》，协议约定：1.原告用其443.97㎡宅基地所分得的443.97㎡返迁房置换被告开发的盛秦北苑商品房6套，置换面积比例及具体商品房房号均已明确（详见协议书第三条）。2.置换所产生契税及公维配套等费用由原、被告各自承担（与其他购房户或返迁户同等承担）。3.应给予原告的过渡费，海港区管委会承担一年，其余直至被告交房时的过渡费由被告支付给原告。2017年2月20日，被告通知原告收房并交纳税金及公维配套费用。原告缴纳相应房屋的契税及公维配套费后，被告又强制要求原告先按房屋总价款的8%缴纳税金共计157925元，并承诺办完手续后退给原告；在办理第一套房屋交房手续时，被告又无理要求原告补交地下一层房款208800元，原告认为违反了双方的协议约定，坚持不交，被告说是让原告给其他购房者做个表率，交完后会如数退还给原告；原告自被告处收房后，经核算面积之差为22.1㎡，按协议约定，被告应退还原告房屋面积补差款110500元；就2014年4月28日至2017年2月20日的161262.6元过渡费及取暖费事宜，原告多次找被告索要，被告一直推脱。时至今日，原告虽多次找被告要求退还多交的157925元税金以及多交的208800元的房款，并向被告索要161262.6元过渡费及103936.3元的房屋面积补差款，但被告一直推脱未予支付。综上，原告为维护自身的合法权益，依法诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉求。 被告万通地产辩称，2013年5月21日，答辩人与被答辩人签订《协议书》，协议书约定，被答辩人用其443.97平方米宅基地所分得的443.97平方米拆迁房置换答辩人开发的盛秦北苑商品房6套，置换面积比例为盛秦北苑号为1:1，其余5套为1:3，答辩人的住房面积多于或是少于被答辩人应兑换的面积时，在最终确定面积时，按照开盘时的价格给付补差款。答辩人负责给被答辩人办理该房屋的产权证，费用由被答辩人负担，售房营业税由答辩人负担，公维配套费用由被答辩人负担。答辩人按照协议约定兑换6套商品房，但被答辩人提出用协议书中的盛秦北苑号房屋置换盛秦北苑号房屋，因盛秦北苑号房屋为下跃户型，户型与盛秦北苑号房屋完全不同，且面积也远远大于盛秦北苑号房屋，房屋面积差近60平方米，后经协商，被答辩人同意按照每平米5000元补交房款，答辩人仅收取被答辩人该房下跃面积41.76平方米的房款，共计208800元，被答辩人自愿置换该房屋并补足房款，合情合理合法，被答辩人诉状中称答辩人答应交完购房款后如数退还，毫无道理，也不符合常理，且被答辩人也没有证据支持其主张。被答辩人称，收房后，经核算面积差为22.1平方米，答辩人应退还面积补差款103936.3元，不属实，按照协议约定，房屋兑换面积应为549.93平方米，而实际上答辩人置换给被答辩人的房屋面积为558.13平方米，不仅不少于兑换面积，而且还大于兑换面积，因此被答辩人的主张并无道理。被答辩人称答辩人强制要求被答辩人先按房屋总价的8%缴纳税金157925元，承诺办完手续后退换，并非事实真相，答辩人作为开发商将商品房与被告的返迁房置换，给被答辩人开具商品房销售发票，收取8%的税金是置换条件，被答辩人同意后才进行的置换，且协议中双方并没有约定关于税金支付问题。被答辩人也没有证据能够支持其主张。关于过渡费及取暖费问题，如真像被答辩人所说多次索要未果，那么从2017年至今已三年半之久，被答辩人不会等到现在才诉至法院，间隔如此之久，与常理不符。因此，对被答辩人关于要求答辩人支付利息的诉请并无道理，首先被答辩人从未找答辩人索要过过渡费及取暖费，其次，被答辩人主张的税金、多交付的购房款、面积差均无道理。综上，答辩人的答辩意见望法庭予以参考并予以支持。 原告为证明其主张向本院提交证据如下：证据一、协议书，证明原被告之间的合同关系，双方就置换房屋的方案、过渡费及面积差和税金等事宜进行了明确约定。证据二、返迁说明，证明原被告之间协议书是在北部工业区管委会协调下达成，原告置换的面积为443.97平米。由北部工业区管委付给原告2013年5月至2014年4月28日费用52382元。证据三、搬迁补助费等，证明被告应向原告支付过渡费的具体标准。证据四、秦皇岛盛秦北苑合同审核单复印件6张，原告均已收到，并按审核单的内容缴费，证明被告要求原告额外支出税金的事实，要求原告拨付房款的事实。证据五、银行转账凭证及明细清单及被告开具的收据，证明原告向被告支付了157925元的税金、支付202800元的房款。证据六、号不动产权证，证明原告自被告处接受置换房屋面积的实际情况。另四套在收房时就已经转卖给其他人，直接更名到他人名下。其中的3套住房与不动产权证的户型是相同的，还有一套是90多平米。证据七、原告与秦皇岛北部工业区管委会签订的安置协议2份，证明原告与被告置换的铭记是443.97平米。证据八、秦皇岛北部工业区农宅补偿方案，证明原告享受过渡费、取暖费的标准及计算方法。证据九、契税收据及公维配套收据，证明原告已经向税务机关缴纳契税并缴纳了公维配套费的事实。 被告万通地产对原告提交证据的质证意见：对证据一、二的三性无异议，证明目的有异议，协议书中约定的营业税为甲方承担即被告承担，但被告向原告收取的税金并非是营业税，营业税的税点是5%，被告收取原告8%的税金作为调换房屋的约定。对证据三的三性无异议，证明目的有异议，关于取暖费的计算方法是按房屋面积并非是拆迁面积，拆迁面积为443.97平米，房屋面积是133.65+219.76=353.41平米。对证据四的三性无异议，证明目的有异议，被告收取原告房屋差额款208800元，因（2015年6月15日置换）的房屋面积大于协议中约定的房屋面积，因此被告所交的房款为补足的房款，按8%收税是当时换房的条件。对证据五的三性无异议，但证明目的有异议，支付税金和房款均是原告自愿履行的行为。对证据六的三性无异议，但证明目的有异议，原告提交的两份产权证不能证明实际兑换面积，两个产权证的面积仅为193.46平米。对证据七无异议。对证据八的三性无异议，证明目的有异议，证明了取暖费的计算标准是按照房屋面积并非拆迁面积。对证据九的关联性有异议。 被告万通地产为证明其主张向本院提交证据如下：证据一、2017年2月20日房屋合同审核单、房屋合同审核单，证明原告置换的两套房屋存在面积差，将近60平米，被告仅收取原告补房差款20880元。约定按8%收取税金42196元。 原告对被告万通地产提交的证据的质证意见：对证据一的三性无异议，但与本案不具有关联性，从调换至并非原告提出的，上面手写签字为被告方销售经理，当时约定置换该套房屋时已经明确了是一层带下跃，所以置换方案与其他房屋不同，比例为1:1。 本院经审查认定事实如下：2013年5月，秦皇岛北部工业区管委会、万通地产及高春国签署拆迁说明，内容为“晒甲会村民高春国宅基地面积443.97M2（北院166.65M2，南院277.32M2）。按（北部工业区农宅拆迁补偿安置方案）返迁至和美小区二期6+1的住宅内。高春国提出用和美小区二期的返迁房443.97㎡换秦皇岛万通房地产开发有限公司开发的盛秦北苑的房子，经北部工业区管委协调，万通地产同意高春国的想法，具体事宜由万通地产和高春国商定。北部工业区管委已付给高春国一年的过渡费，其余的过渡费到返迁时由万通地产按北部工业区农宅拆迁补偿安置方案给付”，三方当事人均签字确认。 2013年5月21日，经秦皇岛北部工业区管委协调，高春国（乙方）腾出宅基地443.97平米，并用返迁房与万通地产（甲方）无偿兑换盛秦北苑商品房事宜，达成以下协议：1.工业区管委已给付乙方一年的过渡费，其余到甲方交房时的过渡费由甲方支付，按政府规定晒甲会村的标准给付。2.乙方给甲方的返迁房由甲方挑选，并提前预留好。乙方负责配合办理权证，费用由甲方负担。公维配套费用由甲方负担。3.甲方兑换给乙方的住房为返迁房与商品房面积兑换比例1:1）等六套房屋，甲方同意乙方高层商品房更名一次。4.甲方的住房面积多于或少于乙方应兑换的面积时，在最终确定面积时，按开盘时的价格给付补差款。5.甲方负责给乙方办理该房屋的产权证，费用由乙方负担，售房营业税由甲方负担。该房的公维配套费用由乙方负担。 2015年6月15日，经原被告协商一致，原告将盛秦北苑房屋调换成盛秦北苑25栋2单元102号房屋。 2017年2月20日，盛秦北苑合同审核单六份，号按8%收税16733元，面积：59.76㎡；按8%收税24749元，面积：88.39㎡；按8%收税24749元，面积：88.39㎡；按8%收税24749元，面积：88.39㎡；按8%收税24749元，面积：88.39㎡；8%收税42196元，面积：105.49㎡。以上六笔税款共计157925元。同日，原告向被告转账支付两笔款项，分别为157925元、270818元。被告万通公司向原告出具了收到208800元的收据。现以上六套房屋中已办理产权登记手续，登记在高春国名下；其余四套，原告已出售，并办理产权变更手续。 另，《秦皇岛北部工业区农宅拆迁补偿安置方案》表明：临时安置补助费按实测建筑面积每月8元/平方米的标准支付；过渡期遇采暖期的，采暖费按市政府的有关规定，按房屋建筑面积进行补助。 以上事实，有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，秦皇岛北部工业区管委、万通地产、高春国三方签订的关于拆迁补偿安置方面的协议均系各方当事人真实意思表示，合法有效。 1.关于过渡安置费的问题。三方签订的拆迁说明和《秦皇岛北部工业区农宅拆迁补偿安置方案》，已明确一年以后的过渡费由万通地产按北部工业区农宅拆迁补偿安置方案支付。临时安置补助费按实测建筑面积每月8元/平方米的标准支付；过渡期遇采暖期的，采暖费按市政府的有关规定，按房屋建筑面积进行补助。2013年5月至2014年4月的过渡费北部工业区管委已支付。原被告确认房屋交付时间为2017年2月20日，过渡期间为34个月，即过渡期安置补助费为120759.84元（443.97㎡×8元/㎡×34月）；过渡期采暖费为43322.59元（443.97㎡×6.97元/㎡×14个月），两项合计164082.43元。故原告诉请被告向原告支付过渡费161262.6元，本院予以支持。 2.关于原告是否应该承担税金157925元的问题。①原告拆迁宅基地应置换为和美小区的返迁房，经与被告协商换取为盛秦北苑的商品房，被告未提出变更条件，应视为被告对拆迁房置换为商品房房屋的认可；②关于8%税金，虽在《合同审核单》中没有标明具体税费项目及税率，但原、被告双方因拆迁关系，而对被拆迁房屋进行了置换，并在双方签订的《协议书》中约定面积多退少补，由原告负责给办理产权证，费用由原告负担的内容，且原告按照《合同审核单》确定8%标准交纳相关款项，应视为原告对被告收取该税金标准予以认可，故原告诉请被告返还税金157925元及利息的诉讼请求，本院不予支持。 3.关于被告是否应退还原告多交付的购房款208800元的问题。①原告与被告约定将面积为91.09㎡的盛秦北苑号房屋调换成面积为105.49㎡（含下跃41.76㎡）的盛秦北苑房屋，房屋面积增加了56.16㎡，原告理应对增加的面积支付等价的房款；②原告对2017年2月20日被告出具的盛秦北苑房屋合同审核单未提出异议，且交纳了相应的房款，应视为其对盛秦北苑房屋房价的认可，故原告诉请被告返还多交付的208800元购房款，本院不予支持。 4.关于被告是否应补给原告房屋面积差款110500元的问题。 原告现取得置换后房屋面积为465.18㎡[（88.39㎡×4+59.76㎡）÷1.3+105.49㎡+41.76㎡]，原告实际获取的房屋面积已超过其宅基地面积（443.91㎡），原、被告于2013年5月21日签订的《协议书》中第4条已约定住房面积多于或少于应兑换面积时，在最终确定面积时，按开盘时价格给付补差款。故原告诉请被告应补房屋差价110500元，理据不足，本院不予支持。 5.关于原告请求被告支付诉请款项的利息合计75820元的问题（暂计自2017年2月21日至2019年8月20日的利息）。2013年5月三方签订的返迁说明约定，北部工业区管委支付高春国一年过渡费，其余的过渡费到返迁时由万通地产按北部工业区农宅拆迁补偿安置方案给付。《北部工业区农宅拆迁补偿安置方案》仅约定了补偿标准，未就迟延支付利息、违约条款等进行约定，故原告过渡费利息的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高春国支付拆迁过渡安置费161262.6元； 二、驳回原告高春国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11068元，由原告高春国负担8611元，由被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司负担2457元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  代 君 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  徐 楠