河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初8066号 原告：于江泳，男，1987年7月25日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：康阿宁，河北乾骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张廖，河北乾骥律师事务所律师。 被告：苗艳，女，1988年2月19日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张保富，河北东方光明律师事务所律师。 被告：王志慧，男，1978年11月21日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：宋伟峰，河北冠彬律师事务所律师。 原告于江泳与被告苗艳、王志慧债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告于江泳的委托诉讼代理人康阿宁、张廖、被告苗艳的委托诉讼代理人张保富、被告王志慧的委托诉讼代理人宋伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于江泳向本院提出诉讼请求：一、请求撤销被告苗艳与被告王志慧之间的房屋买卖行为；二、判决两被告承担原告于江泳行使撤销权所支付的律师代理费三万元；三、本案诉讼费、财产保全费、保全责任险费由两被告承担。事实与理由：原告于江泳与被告苗艳房屋买卖合同纠纷一案，经石家庄仲裁委员会作出石裁字[2016]第637号裁决书，裁决内容为：被告苗艳继续履行合同，依据合同的约定协助原告于江泳办理房屋过户。因该裁决作出后，被告苗艳未履行裁决书确定的义务，2017年5月8日原告向石家庄市中级人民法院申请强制执行，石家庄市中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）冀01执342号执行裁定书指令正定县人民法院执行，正定县人民法院于2017年6月13日立案执行。在执行过程中，被告苗艳隐瞒执行法院及原告，将案涉房产过户给了被告王志慧。2018年12月7日正定县法院执行法官在不动产登记中心查询到二被告办理了房产过户的情况后，将该情况告知了原告，原告认为，被告苗艳明知石家庄仲裁委已裁决其继续履行与原告签订的《房屋买卖三方合同》并协助原告办理过户，而在原告申请执行后，执行过程中苗艳仍将涉案房产过户给被告王志慧，显然是恶意转移财产，请求法院查明案件事实，判决支持原告全部诉讼请求。 苗艳辩称，答辩人苗艳为被答辩人于江泳起诉债权人撤销权纠纷一案答辩如下：第一、答辩人与被答辩人于江泳签订的房屋买卖合同已经终止，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同第四条第二款约定，被答辩人于2015年12月10日前将首付款65000元交到房管局银行监管账户，第八条第四款约定，若被答辩人不能按期支付购房款，在约定之日起5日后合同自动终止，被答辩人未按照合同约定的时间交付首付款，房屋买卖合同已经终止。二、贷款审批手续已经失效，答辩人与被答辩人的房屋买卖合同无法继续履行，贷款审批通过的时间为2015年12月12日，按照银行的规定，有效期为三个月，贷款手续已经失效，银行对该笔业务已经终止了审批，合同无法继续履行。三、石家庄仲裁委员会的裁决书无法履行，实际上仲裁委员作出的石裁字[2016]第637号裁决书，裁决答辩人继续履行合同，依据合同的约定协助被答辩人办理房屋过户，裁决书只裁决答辩人协助被答辩人办理房屋过户，没有裁决被答辩人支付答辩人剩余房款，而且该裁决书裁决答辩人按照合同的约定，协助被答辩人办理房屋过户。按照合同的约定，房屋买卖合同已经终止，贷款手续已经失效，合同无法继续履行，该裁决内容无法履行。四、被答辩人只支付了5万元定金，没有取得房屋所有权。房屋买卖合同签订后，被答辩人只支付了5万元定金，只是合同履行的担保，主合同并未履行，依据法律的规定和合同的约定，只能要求追究违约责任，而不能要求房屋所有权，被答辩人未取得房屋所有权。五、答辩人作为房屋所有权人，有权出卖房屋买卖行为合法有效，被答辩人并未取得房屋所有权，房屋所有权人仍为答辩人，答辩人有权出卖房屋给他人，答辩人以市场价将房屋出卖给王志慧是正常的买卖行为，完全符合法律的规定，王志慧将房款给付了答辩人并办理了房屋过户手续，并不存在被答辩人所称的恶意转移财产，也不存在合同法第74条的情形，被答辩人要求撤销答辩人与王志慧之间的房屋买卖行为，及要求承担律师代理费的请求没有法律依据。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 王志慧辩称，对原告与苗艳对该房产有纠纷事宜是毫不知情，如答辩人购房时知道该房存有纠纷，也绝不会花巨资购买此房。为自己找麻烦。房子买卖过程我说细点，案外人有个叫韩学强的和被告苗艳姑姑认识，因此王志慧知道苗艳要卖房，韩学强也是答辩人朋友，答辩人是从韩学强处知道要卖房的消息，整个买房过程中韩学强确实给答辩人帮了不少忙，跟着答辩人去现场看过房子，但是都没能进去。当时这个苗凤荣提供了房子的照片，并告诉当时有亲戚在里面住着，过一段时间就搬走。后来房证办下来之后，钥匙没有交给答辩人，大概过了两个月左右，答辩人的朋友韩学强自己去房子里敲门，开门的是一个老太太，说是他家的房子，后来韩学强又通过朋友和原告取得联系，到此时韩学强和答辩人才知道这个房子有纠纷，这是买房的经过。第二，答辩人以总价186万元购买该套109.76平米的房屋，每平米合16946元，就是不到17000元，符合当时的市场交易价，并非是以明显不合理的低价购房，原告诉求不符合合同法第74条规定的债权人可以行使撤销权的实质要件。第三，原告没能得到该套房子所有权，其自身有很大过错，原告既然知道聘请律师提起仲裁诉求苗艳要继续履行合同，协助其办理房屋过户，就应知道仲裁时对诉争房产进行财产保全，就好比本次诉讼，原告申请法院查封了涉案房屋一样，如果仲裁时原告做了财产保全，也不会发生后续给答辩人带来巨大麻烦的可能。综上，答辩人以合理的对价购买的房产，购房时也根本不知道该房已经仲裁裁决给原告，更谈不上是与苗艳恶意串通转移财产，原告请求撤销被告之间的房屋买卖行为依法不应当得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人合法权益。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据： 证据一、石裁字2016第637号裁决书，证明内容为被告苗艳继续履行房屋买卖合同。依据合同的约定协助原告于江泳办理房屋过户手续。 证据二、2017冀01执342号执行裁定书，普通执行案件立案审查、流程管理信息表，证明于江泳与苗艳房屋买卖合同纠纷执行一案，中院指令正定法院执行。正定县人民法院于2017年6月13日已立案受理案件进入执行阶段。 证据三、不动产权利及其他事项登记信息，证明苗艳在执行期间于2018年1月2日向王丽慧借款67万元，在诉争房产增设抵押权，于2018年2月11日，同日将2017年1月18日和2018年1月2日，分别向韩学强和王丽慧偿还55万元和67万元。抵押权注销，于2018年3月6日将诉争房产恶意出卖给王志慧并办理登记手续。根据原告方提供的证据可以证实在2017年10月，被告苗艳将案涉房屋抵押给韩学强，抵押原因是被告苗艳欠韩学强55万元，如被告王志慧律师陈述所言，被告王志慧是经韩学强介绍后向被告苗艳购买的案涉房屋，介绍人与苗艳之间存在债权债务往来，在其二人存在债权债务情况下，将案涉房屋介绍给王志慧购买，房屋买卖行为的真实性存疑。 证据四、执行和解协议书，证明2019年12月14日于江泳与被告委托代理人张保富签订执行和解协议，约定苗艳于2020年3月31日前一次性向于江泳支付20万元。苗艳至今尚未履行执行和解协议。 证据五、物业费水电暖气等收据，证明于江泳一直实际占有诉争房屋。买房人王志慧从买房至今长达近三年，从未上门找过，不符合常理。 证据六、律师费发票诉讼费保全费发票，证明原告支付律师费、诉讼费、保全费等情况。 被告苗艳质证称，对证据一，真实性无异议，关联性有异议，裁决书裁决的是附条件的协助过户，是按合同约定协助过户，而双方的买卖合同第二条约定的是2015年12月10日前，原告将首付款65000元交到房管局银行账户，然后就是支付首期房款，并贷款审批通过后开始办理过户手续，而原告没有将首付款交到银行账户，也没有贷款审批没有通过，所以按照合同的约定不能办理房屋过户手续，所以裁决书不具有履行的内容。 对证据二执行裁定书，对这个真实性没有异议，对于关联性有异议，仲裁裁决不能实际履行，对因此与撤销权没有关联性。 对证据三不动产登记证书，这也是对真实性没有异议。但是对关联性有异议。设定抵押权以及借款与本案的撤销权没有任何的关联性。 对证据四和解协议真实性没有异议。关联性也是关联性有异议。双方已经达成和解，只是没有履行。说当时并不是说是没有履行串通是不是有撤销权，没有任何的联系。 证据五也是，只能是证明原告在这个房产处居住，但是不能证明原告有所有权，因此也是与撤销权，没有关联性。 证据六律师费这个就是首先第一点被告并不存在以明显不合理的低价转让，不存在撤销的前提，因此律师费也没有依据，要求被告承担没有依据。 被告王志慧质证称，对证据一、二关联性不认可，王志慧自始至终对原告与苗艳存在房产纠纷不知情，所以裁决书与执行裁定从来没有见过。 对证据三，确实苗凤荣从韩学强处借款并办理抵押登记，就是因为到期后不能还款，苗凤荣和苗艳想卖房偿还借款，韩学强的朋友王志慧想要房，经介绍达成的购房协议，并且以186万元购买该套房产，买房过程中，无论是苗艳、苗凤荣还是韩学强均未告知房子有纠纷，至于韩学强是否知情房子有纠纷，不代表王志慧的意思。 对证据四，认可，并且也希望原告与苗艳尽快履行，以将房产解封交付给王志慧。 对证据五，关联性不认可，原告确实在该房中居住，但是王志慧通过韩学强多次找原告商谈此事，要求原告腾房，庭前原告律师也认可韩学强找他们谈过，因此不存在三年来王志慧没有任何主观的说法。 对证据六，原告诉求不应得到支持，因此相应费用应由其自己承担。 被告苗艳为支持其抗辩理由，提交如下证据： 证据一、2018年1月15日，苗艳和王志慧签订的石家庄市存量房买卖合同，证明苗艳186万元的房款价格，将该房屋出售给王志慧，房屋的价格为市场价，不存在低价转让的情形。 证据二、中国农业银行交易明细，证明2018年3月7日，石家庄市房产交易中心向王志慧缴纳的186万元房款给付了苗艳，双方进行的买卖交易是以正常价格，而且完全符合法律的规定，是正常的合法行为，不存在着恶意转移。 原告于江泳质证称，对被告苗艳提交的这两组证据发表综合质证意见如下，原告对该组证据的三性均不予认可，原因：二被告之间虽然签订了房屋买卖合同并支付了购房款，但是购房前后，被告王志慧并未到案涉房屋进行过查看，也没有对案涉房屋的现状进行了解，原告一直居住在案涉房屋内，如果被告王志慧上门看房，原告不可能不知道。因此二被告之间的房屋买卖行为存在诸多不合理之处。原告认为该房屋买卖合同的签订，以及购房流程的办理，系二被告之间为了恶意串通转移财产所做的形式意义上的证据资料，其二人之间并不存在真实的房屋买卖关系。 被告提交的存量房买卖合同涉及购房款186万，合同内容约定过于简单，尤其对房屋的交付没有约定，不符合常理。 被告王志慧质证称，证据一、二认可。补充一下证据一，王志慧过于相信韩学强才买了该套房子，确实实际出资186万元，现在每月还贷款7000多元。 被告王志慧为支持其抗辩理由，提交如下证据： 证据一、石家庄市存量房买卖合同，该合同系二被告18年1月15日签订，约定总价是186万，首付款56万，贷款130万购买了该套房产，王志慧并不是低价购买了该套房子，当时的市场行情，也就是这个价钱。 证据二、农业银行业务凭证两张，证明王志慧履行了交付56万元首付款的给付义务。 证据三、个人购房担保借款合同及贷款发放通知书，证明是2018年2月12日，王志慧于农行石家庄新区科技支行签订合同，贷款130万元购买房产，借款期限是360个月，30年，收款账户是石家庄房产交易中心尾号为4894的农行账户，还款方式是每月等额本息还款，这个抵押的是该套房产，并且约定房屋办理拖到抵押登记，并且对应的不动产登记证明交由贷款人保管后，资金可划入苗艳账户。2019年3月5日银行将130万元转入了石家庄市房产交易中心这个账户，完成出借义务。刚才据另一被告称其也确实收到了房款。 证据二和证据三综合证明，王志慧不是低价买的房子，也已经按照合同约定履行完毕了186万元的付款义务并且现在有一百多万元的贷款。 证据四、房产证。王志慧是2018年3月6日取得的该套房子的所有权证，现在该套房子所有权人是王志慧。 证据五、王志慧的农业银行个人账户明细，证明是王志慧购房并办理贷款后，自己都办理贷款后，每月就是还银行贷款本息七千多元，确实买房付出巨大，并且支付了合理对价，并不是与苗艳有恶意串通行为，同时该套房产也已经办理了房产变更登记，因此王志慧即便依照善意取得制度也已经合法善意取得了该套房产。 原告于江泳质证称，证据一、二、三、五的质证意见，同刚才原告对苗艳律师提交的证据的质证意见，同之前的质证意见。 对证据四，原告对其关联性不予认可，正是因为案涉房屋现已登记在被告王志慧的名下，所以我方才诉请撤销二被告之间的房屋买卖行为，该证据不能达到被告王志慧的证明目的。 2018年3月份，房价整体下滑，有价无市，王志慧以180万元的价格购买，比当时的市场价偏高，不符合常理，真实性存疑。 被告苗艳质证称，没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年11月17日，原告于江泳（乙方）与被告苗艳（甲方）签订编号为售Ａ1500058号《合同》，约定乙方购买甲方位于长安区房屋，房屋建筑面积109.76平方米；房屋产权证号为石房权证长字第××；房屋实际成交价格795000元，签订合同时乙方付给甲方购房定金50000元，购房定金在首付房款时抵作房款，乙方于2015年12月10日前将首付房款65000元交到房管局银行监管账户，进行资金监管，乙方申请银行贷款730000元……。当日，原告交付被告苗艳购房定金50000元。 2016年3月31日，原告（乙方）与被告苗艳（甲方）签订《补充协议》，约定：由于甲方银行贷款未还清不能及时解压，导致延期过户给乙方……甲方同意于2016年4月1日将标的房屋的物业钥匙交付给乙方进行装修使用，乙方先行装修入住，之后甲方积极解决贷款事项过户给乙方。2016年5月21日，双方再次签订《补充协议》，约定由于被告苗艳（甲方）名下华宸怡园5-2-601房子银行贷款未还清，不能及时解押过户给原告（乙方）……原告、被告与中介公司三方协调原告同意先腾房给被告苗艳，让原告先行装修并且入住，被告苗艳保证腾房后积极解决贷款事项积极过户给被告苗艳。 以上事实由相关证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告苗艳签订《合同》，购买被告苗艳名下房产，因被告苗艳违约，原告无法贷款，双方所签《合同》未在约定期间履行，原告并无过错。后原告为履行该合同，向石家庄仲裁委托提起仲裁。在正定县法院执行该仲裁裁决书过程中，二被告签订《石家庄市存量房买卖合同》并将该房过户至被告王志慧名下。本院认为，二被告之行为系恶意串通，损害了原告的合法权益，具体理由如下：1、被告王志慧未实际看房即决定购房，不符合常理。被告王志慧购买案涉房产亦需贷款，可见其资金并非特别充裕，不可能草率对待价值180万房产；2、王志慧贷款后向被告苗艳支付房款，该款转入案外人王立辉、韩肖肖、苗凤荣银行账户，但王志慧偿还银行贷款的资金亦由韩肖肖账户转款，二被告未能对此作出解释，本院有理由合理怀疑，二被告并非普通买卖合同的双方当事人。3、在原告与被告苗艳签订《合同》后，石家庄市房价暴涨，因二被告不合常理的行为，原告无法履行《合同》，损害了原告的合法权益。 综上，二被告签订《石家庄市存量房买卖合同》系恶意串通，损害第三人合法权益，应认定该买卖行为无效。无效的法律行为自始无效，原告不需主张撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条的规定，判决如下： 驳回原告于江泳的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告于江泳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  史化璞 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  刘 静