西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院` 民 事 判 决 书                        （2020）陕01**民初6245号 原告：王桂兰，女，1956年7月10日出生，汉族，现住西安市未央区楼。被告：宫琛，男，1997年1月28日出生，汉族，西安交通大学学生，现住西安市雁塔区。被告：周兴，男，1998年8月16日出生，汉族，现住四川省达州市万源市。原告王桂兰与被告宫琛、周兴房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告王桂兰到庭参加诉讼，被告宫琛、周兴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王桂兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的房屋租金1110元；2、请求判令被告支付拖欠的房屋取暖费493.44元；3、请求判令被告支付拖欠的房屋物业费340.2元；4、请求判令被告支付拖欠的房屋垃圾费36元；5、请求判令被告支付拖欠的房屋电梯费93.6元；6、请求判令被告支付拖欠的电费307.8元；7、请求判令被告支付房屋保洁费350元；8、请求判令被告支付总拖欠款项的滞纳金1936.29元；9、请求判令被告支付单方面终止合同的违约金1600元；10、请求判令解除原、被告间的租赁合同；11、请求判令被告即日起归还原告房屋钥匙2把并取走其剩余个人物品；12、判令本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，原告王桂兰与被告宫琛签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于西安市碑林区XX居XX小区XX区XX号楼XX层XX室的房屋租赁给宫琛使用，每半年支付租赁费9600元，原告收取押金1600元，物业费、卫生费、电梯费、水电气费、取暖费等由被告自行负担。合同还约定如到期不续租，被告需提前一个月通知原告，否则合同继续有效，被告退租时应保证房屋内干净卫生。被告于2019年3月8日开始向原告支付租金。2020年3月上旬租赁期届满，原告询问被告是否续租，被告和室友商量后决定继续租房，等返校后再办理退租手续。2020年3月22日，被告与原告联系后称决定先续交半个月房租，并和原告达成3月8日至3月22日续收房租800元，3月22日至4月7日租金用押金冲抵800元，押金余款800元用于结算冲抵物业费。2020年5月13日，原告去物业代被告缴纳所欠费用后，发现被告承租的房屋内一片狼藉，个人物品已经搬离，原告当即将照片发给被告并要求结清所欠费用，交还钥匙。但被告置之不理。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告宫琛提交书面答辩状辩称，原告起诉的被告存在明显错误，该房屋系合租，在租赁期间两人同时享有了居住权利，不应只起诉被告一人。被告不应承担1110元房租。被告不应承担493.44元的房屋取暖费损失。房屋物业费340.2元、垃圾费36元、电梯费93.6元，这三项被告已经结清。电费307.8元已经结清。被告及合租人在搬离房屋时已将房屋打扫干净，无需聘请保洁，被告不应承担房屋保洁费350元。原告要求被告支付1936.29元的滞纳金不成立。被告及合租人不应支付违约金1600元。原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年3月7日解除。被告已经将房屋钥匙归还。被告不应承担本案诉讼费。被告周兴未答辩。经审理查明，本院确认事实如下：2019年3月7日，原告王桂兰与被告宫琛签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将位于西安市碑林区XX居XX小区XX区XX号楼XX层XX室的房屋租赁给宫琛使用，租赁期限自2019年3月8日起至2020年3月7日止，每月房租1600元，每半年结算一次房租，房屋押金为1600元，租赁期间物业费、卫生费、电梯费、水电气费、取暖费等由被告自行负担。如要续租被告应在租赁期届满前一个月向原告提出，如租赁期届满不续租，被告应在接到原告解除通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出，同时结清费用。被告拒不交回钥匙或拒不搬离物品的，原告有权进入房屋进行清点并处理屋内的物品。被告宫琛承租上述房屋后与同学即被告周兴共同居住使用，原告对此并未提出反对。2019年12月底，我国爆发新冠肺炎疫情，二被告就读的西安交通大学因受疫情影响，于2020年2月3日发出《关于做好2019年-2020年春季学期开学阶段本科教学有关工作的通知》，该通知载明原定于2020年2月15日、16日的春节学期开学时间推迟，具体开学时间另行通知，全体寒假离校学生不要在正式开学前返校。2020年3月7日，案涉房屋租赁期届满，因二被告均为外地学生，无法返校，故经与原告及原告之女多次协商，于2020年3月22日决定续租至4月7日，二被告向原告微信支付了800元续租费用，其他费用约定从押金1600元中扣除。2020年4月28日，西安交通大学发出通知，决定从2020年5月6日起安排学生陆续返校。2020年5月14日，二被告共向原告微信转款554.92元，其中包括截止到2020年3月6日的电费307.8元，电梯费、物业杂费247.12元。二被告在承租期内未使用暖气。2020年7月21日被告周兴返回就读的西安交通大学报到，2020年7月24日被告宫琛返回就读的西安交通大学报到。2020年5月13日，原告进入二被告承租的房屋时发现该房屋已人去屋空。另查明，2020年5月13日，原告缴纳了上述房屋2019年11月3日至2020年5月9日的电费307.8元，2020年1月1日至2020年6月30日的物业费340.2元、垃圾费36元、电梯费93.6元以及2019年11月15日至2020年3月14日期间内的暖气费493.44元。上述事实，有当事人提交的证据、庭审陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点是：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》何时解除；2.原告要求被告支付截止2020年5月13日的房屋租金、水电费、采暖费、物业费、垃圾费、电梯费、保洁费、违约金等费用是否成立。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于争议焦点1.原、被告之间的《房屋租赁合同》何时解除。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2019年3月7日，原告王桂兰与被告宫琛签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将位于西安市碑林区XX居XX小区XX区XX号楼XX层XX室的房屋租赁给宫琛使用，租赁期限自2019年3月8日起至2020年3月7日至。该房屋承租后一直由二被告共同居住使用，原告对此未提出异议。2019年12月，我国爆发新冠肺炎疫情，2020年2月二被告无法返校亦无法返回所承租原告的房屋内，经与原告沟通，双方同意二被告从2020年3月7日起续租房屋至2020年4月7日，被告向原告转款800元冲抵半个月房租，剩余房租从二被告的押金1600元中扣除。2020年4月7日因疫情二被告仍无法返回承租的房屋内。期间原、被告双方就是否继续续租未协商。2020年5月8日，二被告返回承租的上述房屋内，将个人物品全部搬离后将房屋钥匙留在屋内，并拍照。庭审中，二被告辩称与原告的房屋租赁合同解除时间是合同约定的2020年3月7日，此后与原告系保管合同关系，但该主张与该二人与原告的微信聊天内容中要求续租到2020年4月7日的表述明显不符，故二被告的辩称意见与事实不符，本院不予采信。原告主张双方的租赁合同应于原告进入二被告承租的房屋时发现该二人已搬离房屋的时间，即2020年5月13日解除。根据双方签订的《房屋租赁合同》可知，合同期限届满后又不续租的，承租方应在三日内无条件搬离，如拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入房屋内，将承租方的物品清点处理。由此可知，在2020年4月7日，原、被告协商的租赁期限届满后，在二被告未明确表示要续租的情况下，原告应按合同约定进入房屋内，在对二被告的物品进行清点处理后，可对房屋另行出租，及时进行止损。但原告却未履行合同中约定的权利，直至2020年5月13日才进入房屋并发现二被告于同年5月8日已搬离。综合考虑我国今年新冠肺炎疫情的实际情况、西安市针对新冠肺炎疫情的实际管控措施以及二被告对案涉房屋的实际使用情况，本院依法确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日因期限届满而解除。关于争议焦点2.原告要求被告支付截止2020年5月13日的房屋租金、水电费、采暖费、物业费、垃圾费、电梯费、保洁费、违约金等费用是否成立。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日因期限届满而解除。故被告因支付原告拖欠的房屋租金、水电费、采暖费、物业费、垃圾费、电梯费、保洁费等费用的截止日应为2020年4月7日，原告超出部分的诉请，本院不予支持。综合考虑我国今年新冠肺炎疫情的实际情况、西安市针对新冠肺炎疫情的实际管控措施以及二被告对案涉房屋的实际使用情况，经本院核算二被告拖欠的相关费用为：2019年11月3日至2020年4月7日电费205元，2019年11月15日至2020年3月14日暖气费493.44元，2020年1月1日至2020年4月7日物业费170元、生活垃圾费18元、电梯费46元，以上合计932.44元。根据原、被告提交证据可知扣除续租一个月的房租后，原告还持有二被告房屋押金800元，另2020年5月14日二被告共向原告转款554.92元，并备注为电费、电梯费、物业费及清洁费，故原告合计仍持有二被告的各项费用为1354.92元，在扣除932.44元后，还剩余422.48元。故原告主张的滞纳金损失无事实及法律依据，本院不予支持。另因，原、被告虽就2020年4月7日后是否续租房屋未达成一致意见，但被告在其答辩意见中同意支付占用房屋期间的费用。故本院酌定二被告应支付原告2020年4月8日起至2020年5月8日止期间内的房屋占用费1360元。同时还因原告在2020年4月8日起至2020年5月8日止期间内为二被告保管房屋内的私人物品，致使在该期间内原告无法另行出租案涉房屋，故二被告应支付上述期间内的物业费、电梯费、生活垃圾费等费用，本院依据该小区的上述费用收费标准，经计算后酌定二被告应支付原告2020年4月8日起至2020年5月8日止期间内物业费、电梯费、生活垃圾费合计78.3元。原、被告在房屋租赁合同存续期间就二被告是否续租房屋未达成一致意见，但二被告于2020年5月8日在未按合同约定需提前一个月书面通知原告的情况下，悄悄搬离所承租的房屋，且在搬离后也未及时通知原告收房。故依法应承担案涉合同中约定的违约责任。在综合考虑我国今年新冠肺炎疫情的实际情况、西安市针对新冠肺炎疫情的实际管控措施以及二被告对案涉房屋的实际使用情况，本院酌定二被告应按合同约定向原告支付违约金1360元。关于原告主张的保洁费损失350元，因原告未出示相关证据予以佐证，故本院对原告该诉请不予支持。关于原告所诉屋内物品的诉求，被告宫琛在答辩状中称其已将个人物品全部搬出，被告周兴未出庭应诉，应承担不利法律后果。故原告对屋内所遗留物品可依据合同约定自行处理。关于归还房屋钥匙，因被告提交的证据中显示已将钥匙放置在屋内，故原告的该项主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与二被告之间的房屋租赁合同于2020年4月7日解除；二被告应向原告支付的取暖费、物业费、垃圾费、电梯费、违约金，合计1010.74元，在扣除原告持有的二被告房屋押金、租金及其他费用的1354.92元后，还剩余344.18元；二被告应支付的2020年4月8日起至2020年5月8日止期间内房屋占用费1360元，在扣除上述剩余的344.18元后，为1015.82元；二被告还应支付原告违约金1360元。二被告因未出庭应诉，故应承担不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、原告王桂兰与被告宫琛签订的《西安市房屋租赁居间合同》于2020年4月7日解除；二、被告宫琛、周兴于本判决生效后十日内向原告王桂兰支付自2020年4月8日起至2020年5月8日止期间内房屋占用费1015.82元；三、被告宫琛、周兴于本判决生效后十日内向原告王桂兰支付违约金1360元；四、驳回原告王桂兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告王桂兰负担29元，由被告宫琛、周兴共同负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员        李  贺   二〇二〇年十二月二十二日   书  记  员        杜  阳1