湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2984号原告：湖北吉世鑫房地产开发有限公司。住所地：武汉市东西湖区将军路街武汉客厅小型会展中心******。统一社会信用代码：91420112MA4KXC9W4Q。法定代表人：刘吉林，总经理委托诉讼代理人：何正友，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，自行和解。委托诉讼代理人：刘久，湖北名流律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，自行和解。被告：湖北辉阳恒屹实业有限公司。住。住所地：武汉市洪山区南湖村南湖名都****1/****门面一社会信用代码：91420111MA4KMXGM4P。法定代表人：文毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐文华，湖北宜为律师事务所律师。代理权限：特别授权。包括代为办理立案、保全手续、承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、提起上诉或者反诉、签收诉讼文书、调查取证等。原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司诉被告湖北辉阳恒屹实业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何正友、刘久，被告湖北辉阳恒屹实业有限公司的委托诉讼代理人徐文华到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告湖北辉阳恒屹实业有限公司承担违约责任，判令被告湖北辉阳恒屹实业有限公司向原告支付违约金500万元；2.被告湖北辉阳恒屹实业有限公司承担原告因诉讼支付的律师费20万元；3.被告湖北辉阳恒屹实业有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月12日，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司和被告湖北辉阳恒屹实业有限公司签订了房地产合作开发合同书及补充协议，协议明确约定双方合作开发孝感市孝南区新华街南桥村项目，被告湖北辉阳恒屹实业有限公司负责合作项目的土地摘牌到项目竣工交付的全部投资，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司负责合作项目土地摘牌的前期投资及协助办理挂牌成功，规划审批等手续，并约定了资金到位时间，双方责任和违约责任等，合同签订后，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司依约履行了所有义务，而被告湖北辉阳恒屹实业有限公司却一再违约，仅支付了前期费用100万元，在2018年12月25日前其承诺的其他所有资金均不能到位，给原告方造成了巨大的经济损失，理应承担违约责任，向原告支付违约金500万元并按合同约定承担律师费及其他费用，另原被告在合同中明确约定发生纠纷由项目所在地人民法院解决。特诉至贵院请求公正裁判。被告湖北辉阳恒屹实业有限公司辩称：1.本案不是合资合作开发房地产合同纠纷，《城市房地产管理法》第28条规定，依法取得土地权的才适用，本案涉案土地并未招标，没有土地权，因此并不是合资合作开发房地产合同纠纷。且合同约定被告全额出资，原告不出资，不担风险，订立合同时显失公平；2.原告不能履行自己的义务，涉案合同约定原告的义务是第3.2.1-3.2.3条，保证容积率、土地价格不高于280万元等，这些均是政府的行政责任，原告不可能完成。其中部分约定均是损害国家利益的，根据合同法相关规定，合同属无效合同；3、被告没有违约行为。根据合同书第二条约定：甲方负责合作项目的土地摘牌到项目竣工交付的全部投资。乙方负责合作项目土地挂牌前的前期投资及协助办理土地挂牌成功、规划审批等手续。以及补充合同第二条：甲乙方合作成立项目公司，名称暂定为“孝感辉阳吉世鑫置业有限公司”，住，住所地：湖北省项目所在地目公司注册成立后十日内，注册资本五百万，法定代表人由甲方制定，注册款项用于土地挂牌前手续费用、专款专用，土地摘牌成功，则该笔费用计入项目公司成本的规定。没有约定由哪一方出资，结合上述合同约定，土地摘牌前应由原告出资，因此被告在土地摘牌之前未出资不构成违约。甲乙双方合作成立项目公司，土地挂牌公示前财务共管，公章共管。可以证明，未能报名参加竞拍是项目公司的责任，或是原告的责任，或是原被告的共同责任，绝对不存在是被告单方的责任。何况挂牌前的保证金支付应当由原告负责，因此孝感辉阳吉世鑫置业有限公司没有报名竞拍，被告亦不违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据五会议纪要，并无被告公司人员签名，无法证明被告参加并同意，对该证据本院不予采信；原告提交的证据八、九与本案无关，对该证据本院不予采信；原告提交的证据十《委托代理合同》无证据证明是否实际发生，对该证据本院不予采信。根据当事人称述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司（乙方）与被告湖北辉阳恒屹实业有限公司（甲方）签订《房地产合作开发合同书》，合作投资建设开发位于湖北省新华街南桥村项目约27.8亩土地（孝感市国土（2018）G35号地块）。其中，第二条合作约定：2-1、甲方负责合作项目的土地摘牌到项目竣工交付的全部投资。2-2、甲方自合同生效日起，享有项目公司的开发决策权，投资决策权，营销决策权等政府规定的开发商享有的一切权利。2-4、乙方负责合作项目土地摘牌的前期投资及协助办理挂牌成功，规划审批等手续。2-6、乙方作为合作方，无论项目公司的股份如何变化，无论项目公司盈亏，乙方都享有最终8000平方米产权物业（初步约定为5000平米商业和3000平米住宅，若规划最终批复商铺面积不足或超出5000平方米，以实际规划批准商铺总面积为准，不足部分由住宅补齐）的产权，即该项目最终交付8000平方米产权物业给乙方作为利益分配。同时乙方享有80个车位的永久租赁使用权，在该项目运营过程中，乙方对上述8000平方米物业享有处置权。合作开发项目重大决策的知情权。第三条双方责任：3-1、甲方责任3-1-1、负责所有项目所需资金的筹措和安排。3-2、乙方责任3-2-1、确保土地摘牌条件，即孝感市国土（2018）G35号地块27.8亩，土地价格不高于280万/亩，规划容积率不小于4.0，住宅可建设比例不低于90%即不小于66000平方米。3-2-2、确保在2018年12月25日前完成土地摘牌工作，具体时间以政府公告为准，但应及时告知甲方。3-2-3、确保双方的合作项目公司土地摘牌成功。第四条违约责任:4-1、甲方未按约定完成项目公司注资,每日按约定出资额的千分之一承担违约金,对应阶段20工作日内仍未完成,则乙方有权解除合同。4-2、甲方未按合同要求完成土地摘牌资金的，甲方承担相应政府处罚,乙方有权解除合同,甲方另应向乙方支付违约金500万元。甲方按合同约定准备好土地摘牌资金,乙方未按同(3-2-3)条责任,确保双方的合作项目公司土地摘牌成功的,乙方向甲方支付违约金500万。同日，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司（乙方）与被告湖北辉阳恒屹实业有限公司（甲方）签订《补充协议》，2、甲乙方合作成立项目公司,名称暂定为“孝感辉阳吉世鑫置业有限公司”,注,注册地湖北省项目所在地目公司注册成立后10日内,注册资本500万,法定代表人由甲方指定,注资款项用于土地挂牌前手续费用,专款专用.土地摘牌成功则该费用计入项目公司成本…7、甲方同意在土地挂牌缴款当日,摘牌地价资金全部到帐,否则甲方用于前期注册项目500万元资金作为对乙方的赔偿。合同签订后，2018年11月27日，孝感辉阳吉世鑫置业有限公司成立，原、被告均为股东，均未投入注册资金。孝感市G（2018）35号宗地由孝感市国土资源交易中心于2018年11月23日发布孝土出让告字[2018]40号挂牌出让公告。公告规定申请人可于2018年11月23日至2018年12月24日提交书面申请。原告、被告及孝感辉阳吉世鑫置业有限公司均未提交书面竞买申请。后湖北华投房地产开发有限公司竞价取得孝感市G（2018）35号宗地出让权。原告遂以被告违约为由诉至本院。另查明，2018年11月13日，原告公司何正友及法定代表人刘吉林共同作为借款人向被告出具了一张借条，载明借到被告现金100万元，主要用于G35号地块摘牌的前期费用支出。同年12月5日，被告湖北辉阳恒屹实业有限公司文毅向湖北吉世鑫房地产开发有限公司何正友转账1000000元。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告签订《房地产合作开发合同书》及其补充协议，目的是为了依法取得孝感市G（2018）35号宗地土地使用权并进行土地开发，对如何取得孝感市G（2018）35号宗地土地使用权及开发后双方权利义务进行了约定。因孝感市G（2018）35号宗地土地使用权尚未依法取得，不符合《城市房地产管理法》相关规定，故不属于合资合作开发房地产合同。关于被告辩称该合同显失公平，且存在干预政府依法行政，损害国家利益的约定，应属无效合同的理由，本院经审查认为，平等主体间订立合同应遵循自愿公平诚信守约的原则，被告不能举证订立合同时存在欺诈胁迫情形，则应视为双方真实意思表示。双方自愿订立的合同是否公平合理属于双方在订立合同之时就应予以充分考量的事项。《房地产合作开发合同书》及补充协议文意表达清晰明确，并无歧义，内容亦不存在合同无效的法定情形。其中，原告责任约定为“确保双方的合作项目公司土地摘牌成功”，与孝感市国土资源交易中心挂牌出让公告的规定“挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”相悖。根据《九民会议纪要》精神，此项合同约定仅仅违反管理性强制规定，并未违反效力性强制规定，不能因此判定合同无效。故本案双方当事人签订的《房地产合作开发合同书》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于原告主张，因被告湖北辉阳恒屹实业有限公司未按时按约缴纳摘牌资金，致使没有竞得孝感市G（2018）35号宗地出让权，故被告行为构成严重违约的理由。经庭审查明，出让公告确定挂牌出让地块竞拍的流程为申请人提交书面申请,经审核后交纳竞买保证金。双方《房地产合作开发合同书》及补充协议约定，原告的责任在于负责合作项目土地挂牌前的前期投资及协助办理土地挂牌成功、规划审批等手续，确保双方的合作项目公司土地摘牌成功；被告的责任在于负责合作项目的土地摘牌到项目竣工交付的全部投资。合同虽未具体约定办理手续的细则，但基于常识性理解，可认为在竞拍G35号地块过程中，原告负责办理各项手续、被告负责全部投资。原、被告合作成立的项目公司，应作为申请人申请竞拍G35号宗地，该公司的财务及公章双方共同管理。原告掌管公司的印章，承担办理各项手续的义务，本案中原告未能提交证据证实其向孝感市国土资源交易中心提交了书面申请，原告在挂牌公告发布后即放弃作为，其确保摘牌成功的先行义务没有履行，已构成违约。再者，即或原告向孝感市国土资源交易中心提交了书面申请，被告亦准备了摘牌资金，鉴于宗地出让的不确定性，原、被告也不能必然取得孝感市G（2018）35号宗地出让权，双方合同目的并非必然达成，对此，原、被告均有过错，但是原告违约在先。综上所述，原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司请求判令被告湖北辉阳恒屹实业有限公司承担违约责任500万元的请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费48200元，由原告湖北吉世鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  张满堂人民陪审员  柳建军二〇二〇年十二月二十日法官助理陈新玲书记员胡倩