安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初4137号 原告：明光市国信资产运营有限公司，住所地明光市明中路**交通局大楼****，统一社会信用代码91341182MA2TGYFG3Q。 法定代表人：孟兆洋，董事长。 委托诉讼代理人：卜亚荣，男、明光市国信资产运营有限公司法务。 委托诉讼代理人：姚荣荣，女，明光市国信资产运营有限公司法务。 被告：刘宝梅，女，1975年9月6日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯斌，安徽俊和律师事务所律师。 原告明光市国信资产运营有限公司（以下简称国信公司）与被告刘宝梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员祁兵独任审判，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告明光市国信资产运营有限公司委托诉讼代理人卜亚荣、姚荣荣，被告刘宝梅的委托诉讼代理人冯斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 国信公司向本院提出诉讼请求：一、判令刘宝梅向国信公司支付欠缴的曹庄一区17-1至17-12（上下两层）24间商业门面房租金，欠缴租金自2016年11月20日起算至2020年5月11日，共计1,495,791元；二、判令刘宝梅承担本案诉讼费。事实和理由，2013年5月6日，经明光市发展改革委员会批复，由明光市城市建设投资有限公司负责明光市花园路棚改安置房小区（现更名为曹庄一区）建设，该项目工程于2015年年初验收合格，同年9月，明光市城市建设投资有限公司将明光市花园路棚改安置房小区营业用房交明光市房产管理局负责管理、处置、招租，所得收入交市财政局。刘宝梅于2015年11月11日中标明光市花园路棚改安置房小区营业用房五年租赁权（现更名为曹庄一区17-1至17-12），租金430,100元每年，五年共计2,155,000元。考虑到房屋装修问题，明光市房产管理局免除了刘宝梅首月租金。至今为止，刘宝梅仅支付首年租金394,258元。2019年4月4日，明光市城市建设投资有限公司将明光市曹庄一区商业划转至明光市国信资产运营有限公司名下，2019年5月23日，明光市国信资产运营有限公司办理了曹庄一区17-1至17-12上下两层共计24间门面房的产权证书。国信公司多次向刘宝梅催要租金，但其一直怠于履行支付租金的义务，2020年开始经多次沟通无果后，双方于2020年5月11日口头解除了租赁关系。2020年10月16日，明光市住房和城乡建设局（原明光市房产管理局）、明光市跃龙投资控股集团有限公司（原明光市城市建设投资有限公司）与原告签订《债权转让协议》，约定将刘宝梅欠付的租金及利息债权转让给原告，由原告统一收取后上交市财政。2020年10月19日明光跃龙投资控股集团有限公司与明光市住房和城乡建设局将债权转让一事通知了被告。鉴于被告一直怠于履行支付所欠租金及利息的义务，为维护原告合法权益，保证国有资产不流失，特提起诉讼，请求法院判如所请。 刘宝梅辩称，一、案涉房屋一直到2020年整体没有通过消防验收，刘宝梅中标后一直无法经营使用；二、2017年1月刘宝梅就向当时的招标单位明光市国土资源和房产管理局提出退租；三、案涉房屋由于整体没有通过消防验收，刘宝梅仅仅出租出去300平方给赵娟使用。综上，刘宝梅2015年12月中标明光市花园路棚改小区1号楼营业用房，投入70万元，由于消防问题，该房整体直到2020年都无法使用。请求依法驳回国信公司诉讼请求。 经审理查明：2013年5月6日，经明光市发展改革委员会批复，由明光市城市建设投资有限公司负责明光市花园路棚改安置房小区建设。2013年7月16日，花园路棚改小区取得建设工程规划许可证（证号建字341182201307038号）。2015年1月25日，建设、监理、施工、设计单位在工程竣工验收报告上盖章确认验收合格，公安消防部门没有在竣工验收报告上出具验收意见。2018年11月18日，明光市花园路棚改小区建设工程通过明光市公安消防大队的消防验收［明公消竣复字（2018）第0027号］。 2015年9月，明光市城市建设投资有限公司将明光市花园路棚改安置房小区营业用房委托明光市房产管理局负责管理、处置、招租，所得收入交市财政。2015年11月11日刘宝梅中标明光市花园路棚改安置房小区营业用房五年租赁权。2015年11月17日，明光市房产管理局向刘宝梅出具《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》，内容如下：刘宝梅：我单位的明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目（项目名称），于2015年11月11日在明光市公共资源交易中心（开标地点）公开开标后，已完成评标工作和向公共资源交易监管机构提交该项目招标投标情况的书面报告，现确定你单位为中标人，中标标价为430,100元/年，中标工期（供货期）自2015年11月20日至2020年质量要求符合相关的质量标准（五年）。请你单位收到中标通知书后，于17时前到招标人办公室（地点）（地点人签订合同。刘宝梅接到中标通知书后接收了房屋，但没有签订书面房屋租赁合同。明光市房产管理局考虑到房屋装修问题，免除了刘宝梅首月租金，刘宝梅于2016年3月4日交付了首年租金394,258元，其余租金至今未付。 2019年4月16日，明光市政府专题会议决定将明光市房产管理局等单位资产产权划转并登记到明光市城市建设投资有限公司子公司国信公司名下。2020年10月16日，明光市住房和城乡建设局（原明光市房产管理局）与国信公司签订了《债权转让协议》，将案涉债权转让给国信公司，并通知了刘宝梅。2019年5月23日，花园路棚改安置房小区营业用房全部划转并登记到国信公司。国信公司多次与刘宝梅就房屋租赁问题进行协商，并于2020年5月11日口头协议解除了房屋租赁关系，刘宝梅丈夫周峰将该处营业用房的钥匙交还到曹庄东区物业处。 另查明，本院（2020）皖1182民初1456号民事判决（原告刘宝梅与被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案）依法判决：被告赵娟于本判决生效之日起十日内向原告刘宝梅支付从2016年12月20日起至2020年5月11日止的房屋租金共计39.15万元。赵娟提出上诉，滁州市中级人民法院（2020）皖11民终2682号民事判决依法维持原判。 上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提举的原告营业执照、被告身份证复印件、明光市城市建设投资有限公司名称变更证明材料、明光市花园路棚改小区竣工验收报告、明光市自然资源规划局答复函、明光市政府公告、委托书、中标通知书、刘宝梅租金缴纳财务凭证、国有资产划转移交协议、房屋产权证书、债权转让协议、债权转让通知、短信通知、消防验收材料、建设规划许可证、明光市人民法院（2020）皖1182民初1456号民事判决书、（2020）皖11民终2682号民事判决书等在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。刘宝梅通过竞标方式中标明光市花园路棚改安置房小区营业用房五年租赁权，双方约定应当于中标后签订书面合同，虽然刘宝梅没有与国信公司签订合同，但已经实际占有、使用案涉房屋，故没有签订书面合同不影响该合同的成立，故案涉房屋的租赁合同成立。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。国信公司和刘宝梅之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，房屋租赁合同关系自成立时生效。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。明光市房产管理局按照约定履行了案涉房屋的交付义务，故刘宝梅应当履行交付房租义务。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘宝梅没有按照约定履行房租给付义务，应当承担违约责任。国信公司提出要求刘宝梅继续履行给付欠缴租金1,495,791元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 刘宝梅辩称案涉房屋一直到2020年整体没有通过消防验收，被告中标后一直无法经营使用涉案房屋；2017年1月被告就向招标单位明光市国土资源和房产管理局提出退租；案涉房屋由于整体没有通过消防验收，被告仅仅出租出去300平方给赵娟使用，请求依法驳回原告诉讼请求的意见，本院认为，《中标通知书》中没有明确案涉房屋经营用途，且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。故即使案涉房屋经营用途受限制无法正常使用，刘宝梅应当对案涉租赁合同及时行使法定解除权，依法解除合同，避免损失的进一步扩大。但是刘宝梅既没有行使法定解除权，且一直占有、使用租赁房屋，并且将案涉房屋转租给他人使用，获得收益。故对刘宝梅的辩称意见，本院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告刘宝梅于本判决生效之日起十五日内给付原告明光市国信资产运营有限公司租金1,495,791.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,631元，减半收取计9,815.50元，由被告刘宝梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 祁 兵 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 任秀娣 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。