贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初7598号 原告：遵义嘉和物业服务有限公司 法定代表人：李高伟，总经理。 委托诉讼代理人：徐光华，贵州新长征律师事务所律师。 被告：遵义市新区开发投资有限责任公司 法定代表人：刘孝春，董事长。 委托诉讼代理人：陈璐，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 原告遵义嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）与被告遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新区公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司法定代表人李高伟及其委托诉讼代理人徐光华，被告新区公司的委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付物业费9826792元变更为9489757元，车库服务费342720元变更为679755元，合计10169512元；2、被告支付原告违约金（逾期付款利息）：从2018年12月1日起以10169512元为基数，按年利率6%计付利息至上述款项付清之日止（计算至起诉之日原告只主张500000元）；3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费（诉讼总金额为10669512元）。事实与理由：被告为高铁一号还房小区建设单位和委托管理单位。原告与被告于2014年3月签订了物业管理服务委托合同。且双方当事人已经实际履行物业服务相关活动。被告也通过银行向原告支付了部分物业费。合同约定原告为1号还房小区提供前期物业服务，原告进场后，被告在一个月内发布回迁公告。合同约定住宅物业费单价为1.1元每月每平方米（建设单位0.6元每月每平方米，回迁业主0.5元每月每平方米），商业物业费单价1.8元每月每平方米。物业费用的结算时间以双方书面交接的时间为准，按月结算支付，接管首日不满15日的按半月结算，超过15日的按月结算。以后按月结算清楚。第四条第2点约定，每月每个车位服务费40元。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。所以本小区未安置的房屋及建设单位自持的房屋物业费用都应由建设单位支付。接被告通知原告组织人员于2013年10月进场移交，由于被告原因导致房屋移交推迟至2014年1月5日移交。在物业服务期间，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告在此期间严重拖欠物业服务费用，导致原告资金中断，被迫借资开展服务工作。为了不影响小区的稳定和谐，原告被迫于2019年6月30日依法退出本小区的物业服务。终止了本小区前期物业服务活动。并按相关规定进行了物业岗位及资料的移交。根据前期物业合同约定，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告未按约定及时缴纳齐物业费。2018年11月至2019年6月期间的物业相关费用原告已另案主张权益，现主张2018年11月1日之前的物业相关费用。被告拖欠物业费9489757元。具体依据见物业合同物业费单价，房屋交接书，遵义市大洋测绘公司出具的测绘面积，物业费用结算书及物业费台账，回迁业主接房通知书等相关证据。2016年11月8日，被告依照物业合同约定将小区车库车位及相关配套设施移交给原告进行管理和服务。2016年11月至2018年10月30日。车库服务共计24个月，车位共计1052个。车库服务费679755元（该费用已扣除了被告已垫资支付的车库电费，公共区域电费）具体数据见车库服务费用结算书。被告长期严重拖欠物业费，严重违约了物业合同第三条第5点约定：物业费用按月结算支付。给原告造成了严重的经济负担和经营压力，原告被迫在外高息借款发放员工工资。导致原告公司现全面停工停产。故此逾期支付的物业相关费用应按年利率6%计算，被告应当支付原告违约金1016951元。为减轻被告负担，违约金按此计算减少至500000元。经原告多次催缴物业费及车库服务费，被告仍拒缴纳齐物业费和车库服务费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，起诉至法院，望贵院判如所求。为证明其主张，原告提交如下证据：1、遵义嘉和物业服务有限公司曾用名变更通知书：证明原告诉讼主体资格；2、遵义市物业服务企业备案证书：证明原告从2009年开始从事物业服务活动，按规定在遵义市住房和城乡建设局备案；3、遵义市新火车站1号还房小区（现名为高铁一号还房小区）《物业管理服务委托合同》：证明约定住宅物业费单价1.1元每平方米每月。（物业接管后业主支付0.5元每平方米每月。建设方支付0.6元每平方米每月），住宅面积为31.3万平方米，2、商业物业费单价1.8元每平方每月，商业用房建筑面积为11.59万平方米。3、车库车位服务费每月每车位40元，车位数1052个；4、小区内1-23栋房屋及车库的物业服务移交书：证明原告从2014年1月开始陆续接管服务相应楼栋的物业公共设施及相关服务区域，车库服务；5、原告工作相关记录及图片：证明原告组织本小区物业员工进行消防培训、演练，同电梯维保公司签订了维保合同，购买电梯运行意外保险。定期排查清理小区内及车库排水排污系统、对公共区域每日保洁、垃圾清运。秩序维护，对公共设施巡视、保养、检查等物业活动。确保了小区物业服务的正常，稳定。对一号小区进行了规范高效的物业服务；6、遵义大洋公司对高铁一号小区1-23栋房屋面积测绘报告书：证明遵义市新火车站1号还房小区竣工的房屋面积依据，在（2020）黔03民终5827号中住宅面积为280028.18平方米，商业面积为75861.46平方米。我公司认可以住宅279940.34平方米，商业面积64865.41平方米计算（22号楼幼儿园面积除外）；7、物业住宅及商业区域服务时段，费用统计表：证明物业费的计费时段，面积，金额。按合同约定被告应支付的0.6元部分为7532928元、合同约定补贴的开办费130000元、商业空置部分4391748元、住宅空置部分3762473元，扣除被告已支付的6327392.25元，被告应支付的物业管理费用为起诉的9489757元。车库费用660555元（按1032个车位计算）；8、空置房服务费台账：证明根据《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担；9、建设方回迁处出具的回迁接房书4份（代表）：证明建设单位迟延交付业主房屋，交付前的空置房物业费由建设单位承担，接房后由业主承担物业费；10、小区内住宅及商业市电一户一表移交书为2017年2月13日，至今2020年8月商业区域也未通水：证明2017年2月13日移交前，住宅为施工用电，商业区域未通电。至今2020年8月商业区域也未通水，商业区域不能正常使用，导致大多数业主不愿意接房。部分已接房商业业主商铺无法正常使用，也不愿意缴纳物业费用（商业及住宅空置房物业费依法应由建设单位承担）；11、（小区防水维修施工用电，车库施工用电，消防施工用电，市政夜景用电，设计或施工缺陷导致车库进水排水用电）图片：证明建设方未安装区域电表，统一接公共用电，各单位应合理分担电费；12、物业公共用电电量核算表：证明同回迁处核对的电量，作为每月用电依据；13、小区部分空置房封条照片：证明该部分房屋为未安置或建设方自持，物业服务费应当由建设单位承担；14、物业保证金收据：证明被告用物业保证金对冲了10万元物业费；15、被告陆续支付物业费统计表及银行转账信息：证明被告陆续在支付物业及相关费用63273922.25元（该费用为2013年10月至2018年10月30日期间物业费）；16、原告退出高铁一号小区前期物业服务移交书：证明2019年6月30日原告依法退出小区前期物业服务，2019年7月1日由红花岗区礼仪街道新民村村民委员会接管；17、（2020）黔0302民初1737号《贵州省遵义市红花岗区人民法院民事判决书》及（2020）黔03民终5827号《贵州省遵义市中级人民法院民事判决书》证明原告向被告依法主张了2018年11月至2019年6月期间的物业费、车库服务费，并由红花岗区人民法院做出一审判决，被告不服上诉，遵义市中级人民法院判决维持了一审判决，由被告支付2018年11月至2019年6月期间的物业费、车库服务费等合计2456660.90元。 被告遵义市新区开发投资有限责任公司辩称，欠付原告的物管费用是事实，但是该项目由于历史的原因，导致截止至今原、被告双方均未就委托管理项目欠付的款项的具体金额进行对账确认，且由于被告工作人员的交替，现有的工作人员对该项目物业委托的范围面积、计算方式不清晰，导致被告财务挂账欠款的金额与原告诉请的金额不一致。被告请求给予一定的时间对涉案委托范围之内的费用进行对账。原告主张的违约金过高，且合同并未约定相应的违约金的内容，请求对部分予以驳回。为证明其主张，提交如下证据：1、《物业管理合同》：证明双方之间委托物业服务管理的事实关系。对于住宅部分空置的，已出租的非征收的住宅面积所产生的物业费的金额，应当以我公司计算为准。对于涉及商业部分空置房面积不应由我公司承担，且涉及的物业费的结算，商业和住宅空置部分双方未进行结算；2、财务挂账凭证：证明截止我公司目前财务挂账未计算商业部分，尚欠的金额为1189033.06元，尚欠的金额中包括已垫付的75149元电费及我公司补助的130000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉和物业公司成立于2009年3月26日，于2009年开始从事物业服务活动，并于2019年1月4日经遵义市住房和城乡建设局备案。2014年3月，甲方新区公司与乙方嘉和物业公司就遵义市新火车站1号还房小区的物业签订了《物业管理服务委托合同》。该合同载明：“第一条物业管理内容：1、物业基本情况：（1）物业类型：商住；（2）坐落位置：遵义市新东联线与迎宾大道交叉处；（3）基本概况：占地面积约143148.42㎡，房屋建筑面积共24幢，楼栋编号为：1#-23#，曲线商业，总建筑面积约43万㎡，其中：商业用房建筑面积为11.59万㎡；住宅面积为31.3万㎡，共2634套；地下车库约49919.56㎡，共1032个停车位。公共设施：绿化面积约1.5万㎡，容积率为2.68，其他公共建筑249.10㎡。2、委托管理事项：……。第二条委托物业管理形式：……。第三条：物业服务费用及维修资金管理：一、物业服务费用：1、本物业管理小区的物业服务费用定为：营业房每月每平方米1.80元。住宅每月每平方米1.10元，本价格三年内不得变动，如因市场价格因素需调整标准的，双方应当协商，测算后并报价格主管部门批准执行。2、本小区是新民村片区征收房屋后用于安置被征收人的还房小区，在房屋征收过程中，甲方已向被征收人承诺30年内电梯楼的物业管理费按多层住宅收取；以房屋被征收人资格统一接房时间为起点，业主物业管理费住宅按每月每平方米0.50元收取。商业用房部份按合同规定单价正常收取。3、乙方在接管本物业中发生的前期管理费用，由甲方一次性补助13万元给乙方作为筹备工作使用。4、乙方进场后，甲方在一个月内发布回迁公告，为了补助乙方的物业管理费用，甲方除去已出售（非征收方式）的住宅面积和已安置（或已出售、出租）商业用房面积（不含底下车库和公共建筑）外，剩余面积甲方统一按建筑面积每月每平方米0.60元的标准补助给乙方。具体面积甲乙双方三个月核对一次，本条款三十年内不变，但补助标准随物业管理费标准的调整可经甲乙双方另行协商补助标准。5、物业费用的结算时间以双方书面交接房屋的时间为准，按月结算支付，接管首日不满15日的按半月结算，超过15日的按月结算。以后按月结算清楚。业主同乙方物业费计费方式按物业服务协议执行。6、小区已安置、出租、出售的营业房、写字楼、办公用房，乙方按照每月每平方米1.80元的标准向被安置人、买受人或承租人收取物业服务费。住宅改商用参照本条款收取物业服务费。7、小区业主在入住前由乙方自行与业主签订装饰装修管理服务协议，明确安全责任，按建设部110号文件执行。8、广告产生的收益由乙方收取，补充物业经费的不足。说明：以上费用包括小区产生的电梯、公共照明费用。二、住宅共用部位共用设施设备维修资金：……。第四条：其他有偿服务：1、……。2、甲方在小区拥有的地下车库，出租产生的收益归甲方所有，乙方收取车辆停放服务费，每月每个车位40.00元，露天车位租赁费由乙方与业主自行协商。车库的维修费用由甲方承担，日常管理与维护费用由乙方承担。……。第五条代收代缴收费服务：……。第六条物业管理期限：委托管理期限自本合同签订生效之日起30年，自2014年3月1日起到2044年2月28日止。第七条双方权利、义务：1、甲方权利义务：……。2、乙方权利义务：……。第八条物业管理目标：……。第九条履约保证金：……。第十条奖罚措施：1、……。2、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予经济补偿或承担相应责任。……。第十一条合同更改、补充与终止：……。第十二条：声明及保证：甲方：……。乙方：1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并由能力履行本合同。2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。……。第十三条保密……。第十四条不可抗力……。第十九条合同效力。本合同签订地点：1号还房小区新火车站开发建设指挥部办公室，自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为本合同签订之日起”。截止于2016年11月15日，原告嘉和物业公司（接收方）在被告新区公司（组织移交方、建设单位）主持下，接受了中建四局第三建筑工程有限公司（移交方）移交的1#-23#房屋以及房屋下的车库，然后实施了物业服务活动。经遵义市大洋测绘有限公司测量，1#-23#房屋总面积为355889.64平方米，其中营业房为75861.46平方米，住宅面积为280028.18平方米。 另查明，原告与被告签订《物业管理服务委托合同》后至2018年10月30日，被告应支付的费用明细如下：开办费130000元、住宅物业费合计11295401元（时间从2014年1月至2018年10月30日，住宅每平方0.6元补助费7532928元＋部分住宅每平方0.5元空置费3762473元）、商业空置费4391748元（原告自认已扣除已接房商业业主应缴纳的物业费）、车库服务费660555元（车位按1032个计算，合计费用为1032个×40元/月×24月=990720元。原告自行扣除了车库的用电费用189000元、小区物业公共部分的电费141165元），扣除被告向原告已支付款项为6327392.25元，被告欠原告的费用共计10150312元。 另查明：本案原告向本案被告主张了2018年11月1日至2019年6月30日之间的物业管理费用、车库服务费用。本院作出了（2020）黔0302民初1737号民事判决书，后本案被告就该案上诉至遵义市中级人民法院，2020年11月遵义市中级人民法院做出（2020）黔03民终5827号民事判决书，维持了（2020）黔0302民初1737号判决内容。 本院认为，原告嘉和物业公司与被告新区公司签订的案涉《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，且双方当事人已经实际履行。虽然原告嘉和物业公司未经作为建设单位的被告新区公司以招投标的方式选聘，不符合《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，但该规定不属于法律规定的效力性强制性规定，故本院依法认定本案案涉《物业管理服务委托合同》合法有效。由于《物业管理服务委托合同》合法有效，故嘉和物业公司是本案的适格原告，新区公司是本案的适格被告。由于原告嘉和物业公司与被告新区公司签订《物业管理服务委托合同》之后便开始对涉案的遵义市新火车站1号还房小区实施了物业管理，并自2016年11月15日起便对1#至23#楼的用房及车库实施了管理，即对于《物业管理服务委托合同》中所涉的面积进行了全面管理，原告嘉和物业公司有权按照《物业管理服务委托合同》之约定主张物业管理费用。至2018年10月30日期间的已安置、出售、出租房屋面积部分应属于被告新区公司所管理的范围，其对此应保管有证据，其亦应对上述房屋面积承担举证证明责任。由于被告新区公司未举证证明其在发布回迁公告后，有多少住宅或商业用房已被安置，故应视为被告自行承担举证不力的后果。本院根据庭审查明的事实以及证据规则，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本院确定从2013年12月至2018年10月30日期间被告欠付的费用为：开办费130000元＋住宅物业费11295401元＋商业空置费4391748元＋车库服务费660555元-6327392.25元=10150312元。因《物业管理服务委托合同》并未约定违约金条款，只约定了所谓物业费用的结算条款约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，原告要求被告支付逾期付款的请求，本院予以支持，计算方式为：以10150312元为基数按中国人民银行同期类型贷款利率从2018年12月1日计算至2019年8月20日止；以10150312元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算利息至款项付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条的规定，判决如下： 一、被告遵义市新区开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义嘉和物业服务有限公司从2013年12月起至2018年10月30日止的开办费、物业费、车库服务费等费用共计10150312元及逾期支付利息（计算方式为：以10150312元为基数按中国人民银行同期类型贷款利率从2018年12月1日计算至2019年8月20日止；以10150312元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算利息至款项付清之日）； 二、驳回原告遵义嘉和物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取42910元，由被告遵义市新区开发投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黄瑾静 二〇二〇年十二月三日 书记员  刁孝娟