贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1101号原告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱明刚、李丽，该公司员工，特别授权代理。被告：袁丁，男，汉族，1982年8月11日生，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友房开）诉被告袁丁商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱明刚、李丽到庭参加诉讼，被告袁丁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉友房开向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院确认原被告于2011年1月11日签订的《商品房买卖合同》已解除，被告应立即将位于贵阳市乌当区国际（现为汤泉ＨＯＵＳＥ小区）Ａ4栋1单元XX号房屋交还给原告并配合原告办理涉案房屋的网签注销登记手续等；2.请求法院判令被告按原告的垫付款总额向原告支付自垫付之日起至实际偿还之日止的滞纳金9303.11元（每日按万分之五计算，暂计算至2020.1.21），原告有权在应当退还给原告的房款中扣除；事实及理由：原被告双方于2011年1月11日签订了《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于贵阳市乌当区房屋，总房款为515083元，被告选择按揭贷款方式支付购房款，并与贵阳银行瑞南支行签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》约定按月偿还贷款，且办理了预购商品房抵押权预告登记手续。后因被告逾期还款，瑞南支行起诉被告偿还借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费等，并要求原告为此承担连带清偿责任，经（2017）黔0102民初9733号及（2019）黔01民终164号民事判决书判决，被告对上述借款及其他费用承担连带清偿责任，被告未履行生效判决义务，原告作为担保人被南明区人民法院扣划垫付款共计443024.42元。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应当切实履行。被告采取按揭贷款方式支付房款，应当积极履行还款义务。但被告因逾期还款导致原告承担了保证责任，被告应按《商品房买卖合同》补充协议第5条第二款的约定向原告支付违约金，且原告有权按照补充协议第5条第三款的约定解除合同，并追偿已垫付款项和要求被告赔偿的损失，且有权要求被告立即协助原告注销《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记及网签的注销手续。综上，原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告袁丁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年1月11日,原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定:原告将位于贵阳市乌当区房屋出售给被告,总价款515083元,被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款,其中首付款155083元,余款360000元采取银行按揭贷款方式支付。《合同补充协议》第5条第二款约定“如买受人未按期足额向贷款银行还款而致使出卖人被贷款银行扣划相应款项的，买受人则应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起十日内，除全额偿还出卖人已被扣划的款项外，还应按每日万分之五向出卖人偿付逾期还款期间的滞纳金；”第三款约定“如买受人因不按期还款导致被银行部门提起法律诉讼的，并由此导致出卖人承担担保法律责任的，则出卖人有权解除合同，买受人同意无条件腾退房屋归还出卖人，房屋维修及其他经济损失等由买受人自行承担。包括但不限于给出卖人造成税费费用损失等等，出卖人有权自应退还给买受人的剩余款项中对应作出扣除”。被告与贵阳银行瑞南支行《商品房按揭借款（抵押）合同》约定按月还款，并办理了抵押权预告登记手续。后被告逾期还款，瑞南支行起诉被告偿还借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费等，并要求原告为此承担连带清偿责任，经（2017）黔0102民初9733号及（2019）黔01民终164号民事判决书判决，被告对上述借款及其他费用承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行判决义务，贵阳银行瑞南支行向贵阳市南明区人民法院申请强制执行，原告作为担保人被贵阳市南明区人民法院强制扣划共计443024.42元（其中本金343134.55元、利息76445.86元、律师费3000元、案件受理费7104元、保全费2455元、迟延履行期间债务利息4993.01元、执行费5892元），至此，案涉房屋的按揭贷款已由原告代偿完毕。庭审中，原告明确第二项诉请的滞纳金的计算基数为法院扣划的全部费用443024.42元。上述事实，有原告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、（2017）黔0102民初9733号及（2019）黔01民终164号民事判决书、《贵阳市南明区执行通知书》、执行笔录及法院扣划金额的银行流水等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为有效合同。根据《合同补充协议》第5条第三款的约定,被告因怠于偿还银行按揭贷款导致被银行起诉，导致原告承担连带担保责任，原告有权解除合同。因此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求法院解除原、被告双方于2011年1月11日签订的《商品房买卖合同》,并要求被告履行解除合同之后的相应附属义务的请求具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告请求以法院扣划总额为基数并按照万分之五计算滞纳金，且原告有权在应退还给被告的房款中扣除的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第5条第二款、第三款约定，原告只能选择其中一款主张权利，原告主张每日万分之五偿付逾期还款期间的滞纳金的前提是被告应全额偿还原告被贷款银行扣划的代偿款；而贷款银行因袁丁不按期还款提起诉讼后，导致嘉友房开承担连带担保法律责任的，嘉友房开由此取得合同解除权及对税费等损失从应退给袁丁的房款中扣除的权利。换言之，原告主张的“每日万分之五的滞纳金”以袁丁应全额偿还嘉友房开代偿按揭款为前提、以嘉友房开未被诉请并判决承担连带担保法律责任为前提。因此，嘉友房开主张以法院扣划总额为基数并按照万分之五计算滞纳金，且原告有权在应退还给被告的房款中扣除缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司与被告袁丁于2011年1月11日签订的《商品房买卖合同》；二、在案涉《商品房买卖合同》解除后十日内被告袁丁将位于贵阳市乌当区国际（现为汤泉ＨＯＵＳＥ小区）Ａ4栋1单元XX号房屋返还原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司;三、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告袁丁协助原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司办理位于贵阳市乌当区国际（现为汤泉ＨＯＵＳＥ小区）Ａ4栋1单元XX号的房屋的网签注销登记手续；四、驳回原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费9044元，由原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元、被告袁丁负担8994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  胡 昊人民陪审员  彭正先人民陪审员  罗红蓉二〇二〇年十二月十六日法官助理向孝昱书记员陈发鹃