湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初1620号原告：李超雄，男，1958年10月22日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：朱文，湖南天戟律师事务所律师。被告：朱晖，男，1985年2月3日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：李泽金，湖南人和人（邵阳）律师事务所。委托诉讼代理人：邓忠武，湖南人和人（邵阳）律师事务所。第三人：刘韬，男，1982年9月10日出生，汉族，住邵阳市双清区。原告李超雄与被告朱晖、第三人刘韬执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李超雄及其委托诉讼代理人朱文、被告朱晖及其委托诉讼代理人李泽金、邓忠武到庭参加诉讼，第三人刘韬经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超雄向本院提出诉讼请求：1、请求恢复并执行第三人刘韬名下位于邵阳市双清区××路××号××楼的房产（不动产权证号：邵房权证监证字第0×**）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案,湖南省邵阳市双清区人民法院作出了（2018）湘0502民初148号民事判决,该判决生效后,原告依法向邵阳市双清区人民法院申请执行,贵院于2018年8月16日作出了（2018）湘0502执411号执行裁定,依法查封了第三人（被执行人）刘韬在邵阳市××路××号××楼（不动产权证号:邵房权证监证字第0×**）的房屋,2020年4月10日邵阳市双清区人民法院作出了（2019）湘0502执恢97之一号执行裁定,拍卖查封的房屋以及房屋内全部财产。被告朱晖于2020年7月6日对上述执行房屋提起了执行异议,邵阳市双清区人民法院作出了（2020）湘0502执异15号执行裁定书,中止对上述房屋的执行,原告对此有异议,该中止裁定适用法律错误,对事实查证有误,应予撤销,理由如下：一、被告对被执行房屋不具有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该房屋现产权登记人为被执行人刘韬,故被告对该房屋不享有所有权。二、被告对被执行房屋不具有处分的权利。《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。参照以上规定,本案虽有《存量房买卖合同》,只能表明双方有交易的意向,而非具体交易行为。同时,该《存量房买卖合同》不具有真实性,从现有的依据来看,该《存量房买卖合同》上的甲方（卖方）签名不是刘韬的本人签名,且从被告提出执行异议递交的其他房屋买卖的全部材料来看,没有一份材料有第三人刘韬的签名,这些资料无法反映和证实刘韬参与该房屋的买卖行为,因此,该房屋所谓的买卖行为不具有真实性,依法不能确认被告对该房屋有处分权等一切权利。三、被告对被执行房屋的买卖交易没有完成,也没有充分证据证实有房屋买卖交易存在。现有材料反映,被告仅和第三人刘韬间有个《存量房买卖合同》,但没有房屋所有人刘韬收到该转让款后出具的收款收据。被告提供的银行取款记录不能作为购买房屋的付款凭证,因为:1、该银行户主为李玉琴与本案不具有关联性;2、所记载的内容为现金取款40000元＋49900元,无法证实系购房款;3、时间上有出入且与正常的房屋买卖交易习惯不符,《存量房买卖合同》时间为2017年2月17日,而第一笔取款时间为2017年1月16日,第二笔取款时间为2017年2月16日,这种形式不是房屋买卖购房款支付的惯例;4、本案所谓的《存量房买卖合同》中约定购房款为96084元,并且是一次性付款,而本案被告所递交的两次取款金额总计为89900元,这与合同约定不相吻合,另合同约定2017年2月16日前预付购房定金为零元,那么被告前期现金取款就不是购房款,印证了被告所递交的银行取款资料与本案不具有关联性。四、被告对被执行房屋没有实际占有和使用。被告在执行异议中辩称自己对该房屋一直占有并使用至今,系假话。该房屋被人民法院查封至裁定拍卖均没有发现该房屋有人居住和使用,人民法院对该房屋及房屋财产进行评估鉴定前,还是强制撬锁进入,进入后也没有发现有人居住和使用的迹象,且人民法院两次执行司法拍卖均予以公告,还在房屋现场等地张贴了公告,如果被告在占用并使用该房屋,怎么可能自始至终不知情,足以说明被告对执行房屋并非实际占有和使用。五、涉案争议房屋没有依法办理过户手续,被告对此没有合理、合法的理由,并且,在执行案件中该房屋现有价值（不含新增面积）经在网上三次询价为工商财产222917元、京东财产185804元、阿里财产287122元,三次平均值为231947.67元,与被告递交的邵阳市不动产价格评估所出具的《不动产价值监证确认书》价值96084元相差巨大,该房屋交易不具有真实性。综上,被告对执行房屋没有所有权、处分权,也没有实际占有和使用,依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但显然本案事实说明被告提出的异议不具有上述4项条件,故请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱晖辩称：被告朱晖与刘韬签订的存量房买卖合同有效，且在房产局备案，被告朱晖已实际占有该房屋，并支付了全部款项。因房屋无国土证无法办理过户登记，本案责任不应由朱晖承担。请法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘韬未当庭陈述，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3-6、12具备证据的真实性、关联性、合法性，可证明第三人欠款及原告申请强制执行后查封并曾裁定拍卖涉案房屋的事实，本院予以采信。证据7可以证明本院执行局在现场勘验时系强制开锁的事实，予以采信。证据8、9结合对《存量房买卖合同》中刘韬签名的鉴定意见可以认定该买卖合同签名并非刘韬本人所签，刘韬的委托书应由刘韬本人签字，由朱晖签字不具有效力。证据10、11可证明朱晖购买刘韬房屋没有直接付款的依据及该房屋尚未过户给朱晖的事实，本院予以采信。被告提交的证据2经鉴定不是刘韬本人所签，故不能证明被告的证明目的。证据3可以证明刘韬房产的国有土地使用权已于2017年2月22日在交纳了1182元土地出让金后转变成了出让性质，经查，涉案房屋分摊土地面积14.41㎡，产权已析产到户，应可以办理过户登记手续，故被告的称因无国土证无法办理登记的理由不能成立。证据4李玉琴的取款记录，由于没有朱晖直接交付购房款给刘韬的依据，且取款时间及金额与购房款不匹配，刘韬也未出具收条给朱晖，故无法证明朱晖已交纳购房款。证据5中的票据无法证明与本案有关联性，且票据仅有两张，钥匙及房屋所有权证不能代表实际占有，对其证明目的不予采信。证据6，本院对刘韬也进行了问话，对其陈述以本院问话为准，对该调查笔录不予采信。湖南迪安司法鉴定中心出具的湘迪安司鉴中心〔2020〕文鉴字第610号鉴定意见书，程序合法，可以作为认定事实的依据，本院予以采信。对第三人刘韬的问话笔录，结合其他证据及原、被告陈述，刘韬的陈述前后有矛盾之处。其称因国土证办不了所以过不了户，后又称应该是过了户的，对于房屋过户，按一般常识，仅过去两三年，不应不记得，且经鉴定该买卖合同字迹亦不是刘韬本人所写，故其陈述缺乏真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告李超雄与第三人刘韬民间借贷纠纷一案本院已于2018年3月28日作出判决，判决刘韬偿还李超雄借款本金300000元及利息。该判决生效后，刘韬并未按判决书确定的履行时间偿还借款。李超雄遂向本院申请强制执行，本院于2018年8月16日作出了（2018）湘0502执411号执行裁定书，查封了刘韬名下位于双坡岭3号3楼0203002的房产一套。后执行终本，于2019年9月9日恢复执行，2020年1月3日本院作出（2019）湘0502执恢97号执行裁定书，裁定拍卖刘韬名下位于邵阳市双清区××号××楼的房产。2020年3月10日，本院执行工作人员在龙须塘派出所、新华社区工作人员见证下进行了强制开锁、现场拍照、勘验，并申请邵阳市罡大公证处进行了公证，也在房屋周边张贴了公告及执行裁定书。拍卖时，本院进行了网络询价，价格为工商财产参考价222917元，京东财产参考价185804元，阿里财产参考价287122元，所取平均值为231947.67元，新增面积评估价为112848.75元，家具家电评估价值为1910.92元，共计346707元作为起拍价，后流拍。被告朱晖于2020年7月15日向本院提起了执行异议，认为本院查封的刘韬名下的房产已于2017年2月17日经刘韬出售给朱晖，双方签署了《存量房买卖合同》，已全款支付，并在邵阳市不动产登记中心本备案，合同编号为2017000407，该房屋自2017年12月刘韬交付于朱晖，朱晖一直占有使用至今。本院执行局于2020年8月13日作出了（2020）湘0502执异15号执行裁定书，裁定中止对案外人朱晖实际占有邵阳市××路××号××楼（产权证号为：邵房权证监证字第0×**）房产的执行。李超雄对该裁定不服，向本院提起了执行异议之诉。另查明，在审理期间，李超雄对《存量房买卖合同》中刘韬的签名与相近时期已经生效判决确认的刘韬本人签名的借条及相近时期刘韬相关离婚协议中的签名进行了对比性鉴定，被告虽不认可该比对样本，但该比对样本中，借条系经生效文书确认的事实，离婚材料系经原告申请由本院到双清区民政局依法调取，均可作为比对依据。2020年12月16日，湖南迪安司法鉴定中心作出了湘迪安司鉴中心〔2020〕文鉴字第610号鉴定意见书，鉴定意见为：“送检的标注日期为‘2017年2月17日’的《存量房买卖合同》上的‘甲方（签章）’处‘刘韬’签名字迹与样本‘刘韬’签名字迹不是同一人书写”。朱晖在收到该鉴定意见后，申请对《存量房买卖合同》中刘韬的指模进行鉴定，本院于2020年12月23日到邵阳市不动产登记中心问询该《存量房买卖合同》的具体情况，查到该房屋已于2017年2月17日办理了刘韬转让于朱晖的网签备案手续，但未查询到朱晖所称的留存的纸质版《存量房买卖合同》，仅在二手房网签中查询到电子版的《存量房买卖合同》，该合同没有刘韬与朱晖的签字盖章。在庭审中，朱晖陈述与刘韬系朋友关系。本院认为，本案属执行异议之诉。案件的争议焦点是本院查封的第三人刘韬名下的位于××路××号××楼的房产，被告朱晖是否享有可以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，朱晖与刘韬的书面买卖合同是否合法有效，经鉴定，该合同签字非刘韬本人所签，也无证据证明刘韬曾经授权给别人代签，刘韬也称是自己所签，但其陈述结合其他事实及鉴定意见，不具备可信赖性，且在不动产交易中心的刘韬的委托书中签名是朱晖所签，并非刘韬所签，故该合同缺乏真实性，不具有法律效力。第二，在查封前是否已合法占有该不动产，本院于2018年8月16日进行了查封，于2020年3月10日强制开锁、张贴公告，朱晖在2020年7月15日提起执行异议，且朱晖称自购买该房屋后从未进行入住。关于此点，被告认为其已经拿了钥匙和产权证所以已经占有，但被告从未实际居住，该房屋被查封并强制开锁张贴公告许久，被告却不知晓，对该房屋并未实际管控，故不能认定其已合法占有该房屋。第三，是否支付全部价款，朱晖主张的支付全部价款的依据系其妻子李玉琴于2017年1月26日取款40000元，于2017年2月16日取款49900元的银行流水记录，刘韬亦认可。但经审查，该两笔取款记录尤其是第一笔取款时间与《存量房买卖合同》的2月17日相差较大，两笔取款总金额也与合同价款不一致。朱晖与刘韬虽系朋友关系，但按常理近十万元购房款理应出具收据，朱晖称没有收据不符常理，亦不符交易习惯，且该房屋2020年经询价平均值为231947.67元，虽然与2017年相隔2-3年，但96084元的价格明显偏低。朱晖与刘韬均不能提供朱晖或者朱晖授权的人直接付给刘韬房屋价款的直接依据，故不能认定朱晖已支付全部价款。第四，是否非因买受人自身原因未办理过户登记，朱晖称未办理过户登记手续是因为没有国土使用权证，刘韬的房产土地使用权本系划拨，于2017年2月22日在交纳了1182元土地出让金后转变成了出让性质，且涉案房屋已析产到户，应可以办理过户手续。故朱晖无证据证明系因其他原因未能办理过户手续。综合上述几点，《存量房买卖合同》中即便有刘韬的指纹，一是无法确定该指纹的按捺时间，二是即便是刘韬亲手所按，由于不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的其他三种情形，进行指模鉴定没有实际意义，故本院未准许其进行指模鉴定的申请。被告朱晖提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故其抗辩理由不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行第三人刘韬名下位于邵阳市双清区××路××号××楼的房产，不动产权证号：邵房权证监证字第0×**。本案受理费100元，由被告朱晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  郑永湘人民陪审员  江 滔二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘诗卉书记员刘张希乐附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。