广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3153号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈景文，男，汉族，住广东省电白县。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人陈景文租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初9321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人负担诉讼费用。主要事实和理由：一、上诉人主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律和事实依据。1、涉案租赁合同第二条第一款约定，自市场正式对外开业之日起计算租金。涉案市场于2015年5月开业，上诉人有权开始收取租金。2、涉案租赁合同第五条第一款约定，双方如需变更合同内容须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效。而《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，不能作为变更合同内容的依据，双方仍应按照涉案租赁合同的约定履行。3、由租户签署的文件中记载，租户请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，说明被上诉人等租户认可租金、水电费、物业管理费等费用，及上诉人并未免除被上诉人租金等费用的事实。4、《租户欠费及滞纳金明细表》为上诉人根据双方签订的租赁合同制作，费用的计算也是按照双方的约定，故一审法院认定该明细表没有法律效力是完全错误的。二、被上诉人应当向上诉人支付物业管理费及垃圾费。根据涉案合同第三条第一款、第五条第五款的约定，被上诉人应当按时向上诉人缴纳物业管理费及垃圾费。涉案商铺一直由上诉人提供物业管理服务，双方亦签订《经营管理协议》，约定由上诉人对涉案商铺进行物业管理。三、由于被上诉人违约，被上诉人应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金，滞纳金计算至被上诉人付清所有费用之日止。根据涉案租赁合同第五条第五款的约定，被上诉人逾期支付租金等相关费用，应当向上诉人支付滞纳金，上诉人自愿将滞纳金降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算。四、在被上诉人违约的情况下，上诉人有权不予返还保证金及首月租金。根据涉案租赁合同第二条第二款、第五条第五款的约定，由于被上诉人拖欠租金、物业管理费违约在先，上诉人有权没收保证金以及首月租金。五、在双方均没有提供证据证明双方就合同内容进行了结算和清理的情况下，一审法院草率以合同已经届满至今没有争议为由认定双方在终止合同时已对合同中条款进行了结算和清理是没有任何依据的，是完全错误的。六、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求上诉人支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持上诉人在竣工验收之前的租金，则对上诉人是极其不公的。故请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人陈景文没有提交答辩意见。上诉人富荣公司向一审法院起诉请求：1.确认富荣公司、陈景文签订的《商铺租赁合同》已实际解除，并且富荣公司无须向陈景文返还保证金；2.判令陈景文支付租金56128元，及物业管理费11520元，垃圾费320元，合计67968元；3.判令陈景文按年利率24%计算向富荣公司支付滞纳金至陈景文清付欠款为止；4.由陈景文负担案件诉讼费。上述第2、3项暂共计106933.48元。一审法院认定事实：富荣公司是于2010年6月29日成立的从事有经营物业租赁资质范围的自然人投资或控股有限责任公司，位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场****商铺是属于富荣公司经营的物业。2013年11月28日，富荣公司与陈景文签订了一份《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，合同有关条款约定，富荣公司将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场12栋28号商铺出租给陈景文做经营冻品、冻肉之用，租期为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，陈景文应在每月5日前向富荣公司支付当月的租金、管理费以及上月陈景文自用水电费及公摊水电费，若逾期向富荣公司支付租金、管理费、水电费等费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金，逾期超过15天仍不缴纳的，视为陈景文放弃经营权，富荣公司有权单方解除合同，收回陈景文商铺，并不予退回合同保证金。2019年11月8日，富荣公司持与陈景文签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，以及由富荣公司自行编制的《租户欠费及滞纳金明细表》向一审法院提起诉讼称陈景文违约，要求陈景文交还租赁商铺并支付合同履行期间所欠款项，承担违约责任并支付违约金。在诉讼中，富荣公司称在2017年12月已收回了所出租陈景文的商铺，并提出了将原要求陈景文交还租赁物的请求变更为要求确认双方已实际解除合同关系，对于所诉陈景文拖欠租金、物业管理费、垃圾费的事实，仅有自行编制的《租户欠费及滞纳金明细表》，没有证明陈景文予以确认或证明陈景文应当缴纳而没有缴纳的相应证据。一审法院认为，富荣公司、陈景文签订的租赁合同中明确合同期限自2017年6月27日届满，且富荣公司亦承认在2017年12月已收回出租给陈景文商铺的事实，合同权利义务已自期限届满终止的事实清楚明确，一审法院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。富荣公司诉求确认合同解除，是行使合同解除权利，但富荣公司、陈景文所签订的租赁合同的权利义务自合同期限届满终止，合同的解除权也随着合同的终止而消灭。富荣公司提出的要求确认富荣公司、陈景文签订的《商铺租赁合同》已实际解除及无须返还保证金的请求，没有事实和法律依据，依法予以驳回。对于富荣公司要求陈景文支付拖欠的租金、物业管理费和垃圾费问题，富荣公司仅据《租户欠费及滞纳金明细表》为凭主张，该凭据为富荣公司自行编制，并没有陈景文对此债务确认的内容，因此不具有证明富荣公司、陈景文之间存在该债权债务关系的法律效力。富荣公司、陈景文双方已终止租赁合同关系，且在终止合同时并没有履行相关手续凭据的事实，合同期限届满至今已长达超过两年没有争议，应视双方在终止合同时已对合同中条款进行了结算和清理。富荣公司现诉请要求陈景文支付56128元，及物业管理费11520元，垃圾费320元及按年利率24%计算滞纳金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出判决如下：驳回清远市富荣市场物流有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计1059元，由清远市富荣市场物流有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年9月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。再查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租赁合同何时解除；三、物业管理费等费用是否应予支持。第一点，双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致。考虑到商铺于竣工验收前已实际交付正常使用的情况，本院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理。第二点，富荣公司称于2017年12月收回涉案商铺，陈景文经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，故本院采信富荣公司提出的陈景文占用商铺至2017年12月的主张，确认双方的租赁合同已于2017年12月30日解除。据此，对于富荣公司要求确认双方租赁合同已实际解除的请求，本院予以支持。因合同解除时间早于租金起算时间，富荣公司要求承租人支付租金，本院不予支持。第三点，物业管理费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2017年12月的物业管理费和垃圾处理费。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为5456.7元（71.95×2.37×32）。按照富荣公司一审提交的《租户欠费及滞纳金明细表》，商铺在使用期内的垃圾处理费为320元。关于富荣公司主张的物管费等费用的逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。至于保证金，如上所述，陈景文并无拖欠租金及恶意拖欠相关费用的事实，富荣公司要求确认富荣公司无须返还陈景文已支付的保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于承租人未在本案中请求一并处理保证金问题，故不予处理。综上，上诉人富荣公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初9321号民事判决；二、确认清远市富荣市场物流有限公司与陈景文签订的《商铺租赁合同》已于2017年12月30日解除；三、陈景文应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市场物流有限公司支付物业管理费、垃圾处理费共计5776.7元；四、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1059元，由清远市富荣市场物流有限公司负担1000元，陈景文负担59元；二审案件受理费2438元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2300元，陈景文负担138元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。