重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0117民初5585号原告：重庆市合川区腾丰馒头有限公司（以下简称腾丰馒头公司），住所地重庆市合川区南办处东津沱105号，统一社会信用代码9150011756164798XG。法定代表人：陈传平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永红，重庆阳城律师事务所律师。被告：重庆市合川区东津沱农贸市场（以下简称东津沱农贸市场），住所地重庆市合川区南办处东津沱105号，统一社会信用代码915001170661545985。被告：余福中，男，1953年11月8日出生，汉族，住重庆市合川区，亦系被告重庆市合川区东津沱农贸市场负责人。二被告共同委托诉讼代理人：彭小华，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。原告腾丰馒头公司与被告东津沱农贸市场、余福中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾丰馒头公司的法定代表人陈传平、被告暨被告东津沱农贸市场负责人余福中，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾丰馒头公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2011年9月20日所签订的《厂房租赁合同》；2、判令二被告支付原告搬迁补助费6386元、非住宅停产停业损失补偿费62833元、装饰装修补偿费44522元，合计113741元。事实和理由：原、被告于2011年9月20日签订《厂房租赁合同》，约定由被告将其位于合川区南办处东津沱105号合计500㎡的房屋出租给原告经营使用，租期10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，租金每月1500元。原告进行适当装修后以所承租房屋作为生产经营场所使用。2018年6月26日，因合川区东津沱滨江路延伸段项目建设需要，原告所承租的被告方房屋被纳入征收范围，导致原、被告《厂房租赁合同》无法继续履行。但被告获得相应的征收补偿收益后，未就原告所受相关损失予以补偿。被告东津沱农贸市场辩称，原告所述不实。原、被告除于2011年9月20日签订涉案《厂房租赁合同》之外，还曾于同年6月30日签订《房屋场地改建使用协议》及其《补充协议》，原、被告之间《厂房租赁合同》所约定的租赁标的物，系原告依据其与被告之间《房屋场地改建使用协议》及其《补充协议》以被告所提供的建筑和土地进行改造和新建所取得的房屋或建筑。但后因相关改建申请未获批准，原、被告之间前述《房屋场地改建使用协议》及其《补充协议》实际并未履行。后被告应原告请求，将市场内面积合计35㎡的现有门市三间，出租给原告用于生产经营，由其每月支付租金800元。双方由此就该三间门市，形成不定期租赁关系。被告已于2019年12月1日通知原告解除双方租赁合同关系，并终止向原告收取租金。现原告诉请将原、被告之间业已解除的《厂房租赁合同》再行解除并由被告对其进行补偿，其请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告余福中辩称，其作为被告东津沱农贸市场投资人和负责人，其个人与原告腾丰馒头公司之间，并无合同关系，也并非原告与被告东津沱农贸市场之间《厂房租赁合同》的一方当事人，故其作为本案被告主体不适格，依法应驳回原告对其提起的诉讼。原、被告双方各自围绕其诉讼请求或答辩意见分别举示了房地产权证、《房屋场地改建使用协议》、《市场改建协议》、《厂房租赁合同》、《协议》、《重庆市合川区城乡建设委员会关于对东津沱农贸市场改建请示的回复》、《重庆市合川区人民政府关于合川区东津沱滨江路延伸段项目国有土地上房屋征收的决定》及《东津沱农贸市场搬迁公告》、《合川区东津沱滨江路延伸段项目国有土地上房屋征收补偿方案》及《被征收房屋产权调换补偿协议书》、租金或水电费收据、现场图及现场照片等证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：被告余福中系被告东津沱农贸市场的投资人，享有该农贸市场占地范围内3041.63㎡的国有土地使用权，并享有该土地上15间总面积212.85㎡的混合结构门市及1座面积46.92㎡的砖木结构屠宰场的房屋所有权（房地产权证编号：204房地证2005字第0XX号）。2011年6月30日，二被告以被告东津沱农贸市场名义，与原告腾丰馒头公司签订《房屋场地改建使用协议》，约定由被告方将其市场内产权面积46.92㎡的屠宰场及未取得产权登记简易房屋两间、简易厕所一间，及市场内闲置土地500㎡，交由原告进行改造或建设，作为原告方生产、办公和食宿场所，原告方享有所改造或建设房屋等建筑物十五年的使用权（自2011年6月30日起至2026年6月30日止），但未经被告同意不得转租；原告方另为被告修建简易厕所一间，归属被告方所有并使用。同年9月20日，被告余福中分别以其本人及被告东津沱农贸市场名义，与原告签订同一内容《厂房租赁合同》，约定由二被告将“市场房屋五幢共计面积500㎡”出租给原告腾丰公司经营使用，租期十年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，由原告支付被告押金2000元，并按每月1500元的标准于每季度开始十五日前支付当季度租金。同年9月30日，原告腾丰馒头公司变更其工商登记住所地至合川区南办处东津沱105号。后因东津沱市场所在东津沱片区已被整体纳入合川区旧城改造计划进行统一规划建设，被告东津沱农贸市场所提出的《东津沱农贸市场改建请示》未获批准。原、被告未另行签订书面租赁合同，法庭审理过程中，原、被告确认被告后将其市场内取得产权登记的现有其中三间门市交付原告经营使用，原告另主张其从市场内另一门市承租人刘生容处转得门市一间，但未获被告方及刘生容确认。根据原告当庭提交的相关收据，其自2016年1月起至2019年10月止，不定期向被告支付租金，金额逐渐增加，至2017年10月后为每月800元，至2019年10月达到1000元；此外原告另以电1元/度、水1元/吨的标准向被告支付水电费用至2019年11月20日。2018年6月26日，重庆市合川区人民政府发布合川府征公【2018】26号《关于合川区东津沱滨江路延伸段项目国有土地上房屋征收的公告》，原、被告所在合川区南办处东津沱105号东津沱农贸市场内土地及房屋被纳入征收范围。根据被告余福中与重庆市合川区土地房屋征收管理办公室于2019年4月10日所签订的《被征收房屋产权调换补偿协议书》，被告余福中作为被征收人，就该农贸市场内被征收的土地、房屋等建筑或构筑物及其相关附属设施，除分别依据该《协议书》第二条、第三条第（3）项、第六条的约定获得相关补偿外，另依据该协议第三条约定，按照其取得产权登记的15间门市总面积，以30元/㎡的标准获得搬迁补助费6386元，积极搬迁奖励费15000元，以492元/㎡的标准获得非住宅停产停业补偿费104722元；并分别按照300元/㎡和200元/㎡的标准，就该15间门市总面积中分别属于中等和简易装修的19.52㎡和193.33㎡，获得装饰装修补偿费合计44522元。原告因向被告请求分配前述搬迁补助费、非住宅停产停业补偿费及装饰装修费无果，遂诉至本院，诉请如前。本院认为，租赁合同作为由出租人将租赁标的物交付承租人使用收益，由承租人支付租金的合同，以租赁标的物现实存在并明确为合同必备要素。原、被告签订于2011年9月20日的《厂房租赁合同》，所约定的租赁标的物为“市场房屋五幢共计面积500㎡”，但法庭审理过程中，原、被告双方均未举示证据证明被告作为出租方，于该《厂房租赁合同》签订之时直至该农贸市场被征收拆迁之日，其在合同约定的农贸市场内拥有或曾经拥有符合合同约定布局和面积的房屋，同时结合原、被告之间此前于同年6月30日所签订的《房屋场地改建使用协议》关于由被告将案涉农贸市场内部分闲置土地和危房等交由原告出资改建并取得改建所得建筑物15年使用权的约定，应当视为原、被告之间的《厂房租赁合同》，系以被告依据双方《房屋场地改建使用协议》建设改造所得的房屋为租赁标的物。但因被告就此提出的《东津沱农贸市场改建请示》于2012年6月20日被相关行政主管部门书面驳回，导致原、被告前述《房屋场地改建使用协议》未能履行，双方《厂房租赁协议》所约定的租赁标的物因而并未现实产生。现原告主张双方因《房屋场地改建使用协议》未能履行而另行签订《厂房租赁协议》，并以被告所有位于案涉农贸市场内现有全部房屋为租赁标的物，该主张一则与相关事件实际的时间顺序相互颠倒，二则与案涉场地内现有房屋实际的布局和面积并不同一，三则与案涉场地内各门市现实的占有和使用状态并不相符，本院不予采信：原、被告之间《厂房租赁合同》因其所约定的租赁标的物未能现实产生而并未成立和生效。现原告诉请解除该《厂房租赁合同》，因作为其请求标的的争议合同关系并未成立，故本院不予支持。被告将其所有位于案涉场地内取得产权登记的门市，其中三间交由原告经营使用，并由原告支付相应的租金，因双方并未就此另行订立书面租赁合同，故以被告实际交付原告占有使用的房屋为租赁标的，以原告所实际支付的租金为对价，双方成立不定期房屋租赁合同关系。因该房屋租赁合同与原、被告之间前述《厂房租赁合同》各自所约定的租赁标的物及租金均并不同一，故属于相互独立的租赁合同关系范畴。原告向被告支付租金并经营使用前述三间门市的状态，跨越相关国有土地上房屋的征收公告发布前后，故原、被告之间不定期房屋租赁合同关系，至相关征收公告发布之时仍然存续。原告作为征收公告发布时被征收门市实际的占有者和经营者，就其因所承租门市被征收所引起的搬迁义务和停业损失，有权向出租方请求分得相应的搬迁奖励和停产停业补偿。依据相关《被征收房屋产权调换补偿协议书》，包括原告所承租的三间门市在内，被告方依据其在案涉场地上取得产权登记的十五间门市的总面积212.85㎡，分别按照30元/㎡和492元/㎡的标准获得搬迁补助费6386元和停产停业补偿费104722元，另按照中装300元/㎡、简装200元/㎡的标准获得装饰装修补偿费合计44522元。法庭审理过程中，原、被告双方均未举示证据证明原告所承租门市占全部十五间门市面积的比例，本院按各门市面积均等计算，故原告所承租门市占全部十五间门市面积的1/5，其应分得搬迁补助费1277.2元（6386元×1/5）；原告请求按照60%的比例获得其所承租门市的停产停业补偿费，依据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法及《合川区国有土地上房屋征收补偿费额标准》相关规定，被征收人的生产经营单位或者个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业；没有约定的由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配。原、被告双方未有约定，现也未协商一致，故本院根据本案实际情况酌情分配，由原告按50%比例获得其所承租门市的停产停业补偿费，故其所应得停产停业补偿费数额为10472.2元（104722元×1/5×50%）。法庭审理过程中，原、被告双方亦均未举示证据证明原告所承租门市的现有装修标准及其于原告承租前后分别的装修程度，本院确定为平均装修标准并由原、被告各自部分完成，故原告所应分得的装饰装修补偿费为4452.2元（44522元×1/5÷2）。原告主张另从其他门市使用或承租人处转得门市一间，即便属实，亦属于不同主体之间的另一合同关系范畴，并不为原、被告之间房屋租赁合同关系的效力之所及，故本院在本案中不作处理。因案涉农贸市场内除前述十五间门市之外的其他房屋等建筑或构筑物，并未成为前述搬迁补助费、停产停业补偿费、装饰装修补偿费的补偿标的，故原告对上述房屋等建筑或构筑物的占有使用状态，与本案不具关联性，本院对原告主张的占有和使用上述房屋等建筑或构筑物的事实，不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市合川区东津沱农贸市场、余福中于判决生效后十日内支付原告重庆市合川区腾丰馒头有限公司搬迁补助费1277.2元、停产停业补偿费10472.2元、装饰装修补偿费为4452.2元，合计16201.6元；二、驳回原告重庆市合川区腾丰馒头有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2574.82元、保全费1270元，合计3844.82元，由原告重庆市合川区腾丰馒头有限公司负担3457.76元（已纳清）；由被告重庆市合川区东津沱农贸市场、余福中负担387.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴 可人民陪审员  于建华人民陪审员  彭时勇二〇二〇年十二月八日法官 助理  刘春云书 记 员  陈 婷