广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9857号原告：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区**。法定代表人：陈锐文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈可灿，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：邱科鹏，男，1981年2月26日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：吴宇鹏，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，北京市两高律师事务所实习人员。原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（以下简称黄埔工程机械公司）诉被告邱科鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告黄埔工程机械公司的委托诉讼代理人秦蕾、陈可灿，被告邱科鹏及其委托诉讼代理人吴宇鹏、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄埔工程机械公司向本院提出诉讼请求：1.邱科鹏立即向黄埔工程机械公司交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C12栋28号商铺/仓库；2.邱科鹏向黄埔工程机械公司支付综合服务费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月4360.36元的标准暂计至2020年4月30日为39243.2元）；3.邱科鹏向黄埔工程机械公司支付管理费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月439.23元的标准暂计至2020年4月30日为3953.07元）；4.邱科鹏向黄埔工程机械公司支付场地占用费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按月租金2906.9元的标准暂计至2020年4月30日为26162.14元）；5.本案诉讼费由邱科鹏承担。事实和理由：广州市黄埔区将军山采石场地段属广州市裕东物流股份有限公司，自2009年5月起，广州市润埔投资有限公司根据与上述公司签署的相关协议取得上述用地的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地出租给黄埔工程机械公司，后黄埔工程机械公司在上述地块开发建设商铺及仓库。2014年6月27日，黄埔工程机械公司与邱科鹏签订编号为XC12-28-00246的《租赁合同》，约定黄埔工程机械公司将位于广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号西区编号为第C12栋28号商铺/仓库租给邱科鹏经营五金，出租面积共78平方米，租期自2014年7月10日起至2019年7月9日止。2014年7月10日至2016年7月9日，商铺/仓库每月租金2184元、综合服务费3276元，2016年7月10日起至2019年7月9日，每月租金、综合服务费均在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费为每月300元，每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%。合同期限届满除黄埔工程机械公司同意邱科鹏续租外，邱科鹏应当在本合同租赁期限届满当日向黄埔工程机械公司退还商铺/仓库。因本合同发生的纠纷可向黄埔工程机械公司所在地人民法院起诉。租赁期满前三个月，如双方续约，应续签新的合同，如不再续约，期满时邱科鹏应立即交回商铺/仓库，结清所有租费。上述合同签订后，黄埔工程机械公司如期将商铺/仓库交付邱科鹏使用，合同期限届满后，邱科鹏拒绝退还商铺/仓库，并自2019年8月1日起未再缴纳各项费用，黄埔工程机械公司多次催缴未果，故成诉。被告邱科鹏辩称，1.邱科鹏已于2020年6月向广州市黄埔区人民法院提起了房屋租赁合同民事诉讼，案号为（2020）粤0112民初7615号，该案法院已受理且尚未审结，该案邱科鹏诉请系因租赁合同纠纷过程中涉案土地收储房屋征收而要求黄埔工程机械公司承担违约责任及支付相关补偿款项，依据的是涉案租赁合同第七条第三款以及第十条第三款的约定，应当结清所有“款项”后，方可解除合同，故本案黄埔工程机械公司的诉请与另案邱科鹏的诉请有不可割裂之联系，鉴于上述情况，本案应当先行中止审理，待另案判决生效后再做判定。2.黄埔工程机械公司发布的招商广告明确表示“稳定经营，经营权长达30年”，该招商广告应该视为《合同法》规定的“要约”，并作为租赁合同的主要条款。2013年黄埔工程机械公司公布的“招商广告”中明确表示广州黄埔工程机械城“稳定经营且经营权长达30年”，邱科鹏是基于信任才与黄埔工程机械公司约定每5年签订一次租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”之规定，黄埔工程机械公司发布“招商广告”承诺稳定经营30年，该承诺30年稳定经营足以使邱科鹏决定是否在此承租经营并签订涉案租赁合同，因此黄埔工程机械公司发布的招商广告的承诺应当视为签订合同的要约。但涉案土地回收以及涉案房屋拆迁，黄埔工程机械公司在巨大的经济利益面前，违反诚实信用原则，损害邱科鹏的合法权益，致使邱科鹏合同目的无法实现，于法应赔偿邱科鹏的预期利益损失。因此，黄埔工程机械公司主张邱科鹏违约，事实不清，适用法律错误，法庭应当予以驳回。3.即便不提30年的经营权承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，邱科鹏合同到期后，继续缴纳房屋租赁费用并正常经营，黄埔工程机械公司未提出异议，原合同继续有效，租赁期限应视为“不定期”。且依据双方签订的租赁合同第七条第三项：如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征收、国家拆迁等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方需在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；以及第十条第三项：本合同所述“租费”内涵包括但不限于租金、综合服务费、管理费、水电费等（注意：该条款是黄埔工程机械公司提供的格式合同条款，如有对该条款理解发生争议的，应当作出对邱科鹏有利的解释）。同时结合邱科鹏提供证据10内容中显示，2018年将军山裕东地块就已启动土地收储项目且一直存续在租赁合同有效期内且延续至今（当然也包括不定期的期限在内），即土地收储、房屋征收已成既定事实，按照上述合同第七条第三款以及第十条第三款的约定，黄埔工程机械公司应当履行合同约定，向邱科鹏结清因房屋拆迁涉及的停产停业损失、过度费、搬迁费等相关“租费”后，方可行使单方解除权。4.未交房屋租金系黄埔工程机械公司拒绝收取，并非邱科鹏之过错，邱科鹏不应当承担合同约定的月租金1.5倍的商铺/仓库占用费，且按照邱科鹏提交的证据4以及民事交易习惯和诚实信用原则，邱科鹏应当继续延续此前五折优惠缴纳综合服务费及租金。经审理查明：黄埔区将军山采石场地段的土地使用权人是广州市裕东物流股份有限公司，广州市裕东物流股份有限公司、广州市鑫璟投资实业有限公司与广州市润埔投资有限公司签署协议约定，自2009年5月起广州市润埔投资有限公司拥有广州市黄埔区穗东街、南岗街将军山采石场地段的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地的使用权出租给本案原告即黄埔工程机械公司，使用期限为30年（有效期至2039年12月21日）。黄埔区将军山采石场地段建设厂房工程（机械加工园A区一期自编A区项目、B区项目、C区工业建筑项目）均于2014年2月17日前取得广州市建设工程规划验收合格证。2014年6月27日，黄埔工程机械公司（出租方、甲方）与邱科鹏（承租方、乙方）签订《广州黄埔工程机械城租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第C12栋28号商铺/仓库租给乙方经营五金，计租面积首层78平方米、二层78平方米，共1间，总计租面积78平方米。租赁期限从2014年7月10日起至2019年7月9日止，甲方于2014年7月10日将该商铺/仓库交付乙方使用；商铺/仓库租金约定为，2014年7月10日起至2014年9月30日为免租期，从2014年7月10日起至2016年7月9日止为28元/㎡/月，合计2184元/月；从2016年7月10日起至2019年7月9日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费约定为，2014年7月10日起至2014年9月30日为免租期，从2014年7月10日起至2016年7月9日止为42元/㎡/月，合计3276元/月；从2016年7月10日起至2019年7月9日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费约定为300元/间/月，每间商铺面积80㎡以下（含80㎡）每月管理费300元，每间商铺面积80㎡至140㎡（含140㎡）每月管理费450元，每间商铺面积140㎡以上，每月管理费600元；合计管理费人民币300元/月。每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%，自2014年7月10日起计收。第四条收费办法，乙方需于签订本合同当天向甲方交纳保证金16380元，作为履行本合同的担保，该保证金不可抵扣商铺/仓库租金及其由乙方承担的费用，合同期满如乙方无任何违约行为，保证金无息退还乙方，若乙方有违约赔偿或其他费用尚未结清的，甲方有权在保证金中扣除该部分金额，不足抵扣部分甲方有权向乙方追缴；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付逾期滞纳金。第八条违约责任约定，合同期届满除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同租赁期届满当日向甲方退还商铺/仓库，否则，乙方应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向甲方按月支付商铺/仓库占用费。2019年7月9日租赁合同期满后，邱科鹏未向黄埔工程机械公司退还租赁场地，继续占有使用，黄埔工程机械公司也收取邱科鹏2019年7月10日至7月31日的商铺/仓库租金、综合服务费、管理费等相关费用。邱科鹏陈述2019年8月之后黄埔工程机械公司拒绝收取其租金、综合服务费等费用。2019年8月5日，黄埔工程机械公司向邱科鹏发出《租赁合同到期退铺通知书》，载明：黄埔工程机械公司与邱科鹏的租赁合同已于2019年6月27日到期，请邱科鹏于2019年9月30日前办理退铺手续，并于2019年9月30日前搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司，同期完成有关工商注册、通信、网络等迁出事宜。即日起至2019年9月30日为搬迁过渡期，免收租金和管理费，水电费等按实际发生额计收，2019年9月5日前正常提供相关服务（供水、供电），商铺可正常经营，2019年9月5日始，终止一切服务的提供（停水、停电）。黄埔工程机械公司通过邮寄的方式将上述通知书寄送给邱科鹏，邮递回单显示拒收，退回邮戳盖章日期为2019年8月11日。2020年3月26日，黄埔工程机械公司再次出具《限期搬离通知书》，限定邱科鹏于2020年4月12日前办理退铺手续，搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司将该通知书张贴在邱科鹏商铺门口。庭审中，邱科鹏主张黄埔工程机械公司对涉案商铺实行了租金、综合服务费减半的优惠政策，故对黄埔工程机械公司第二、三、四项诉讼请求主张的综合服务费每月4360.36元、管理费每月439.23元、月租金每月2906.9元的计算标准有异议，认为应继续按照五折优惠政策计算。邱科鹏向本院提交了：1.涉案商铺的租金、管理费等费用的发票，显示涉案商铺2019年6、7月租金合计2906.9元、市场管理费1合计4360.36元、市场管理费2合计878.46元。2.黄埔工程机械公司于2017年6月12日出具的《通知》，载明：对西场A、B、C、D、E、M区商铺租户的租金（具体指《租赁合同》中约定的租金、综合服务费，不含管理费、水电费等）可享受7.5折优惠，优惠期一年，即自2017年7月1日起至2018年6月30日止；物业管理费暂停每年10%的递增，暂停周期自2017年7月1日起至2019年4月30日止。最终解释权与修改权归南天黄埔机械五金城经营管理方黄埔工程机械公司所有。3.黄埔工程机械公司于2017年7月14日出具的《通知》，载明：决定对西场A、B、C、D、E、M区内已下发并签阅本《通知》的商铺租户实行租金5折优惠政策，本优惠政策自2017年7月1日起实施，至2019年4月30日止。本《通知》的解释权与修改权归南天黄埔机械五金城经营管理方黄埔工程机械公司所有。以上事实有《国有土地使用权证》及附图、《证明》《土地使用证明》《关于将军山机械加工园A区一期自编A区、B区、C区项目建筑施工许可的复函》三份、《建设工程规划验收合格证》《广州黄埔工程机械城租赁合同》《租赁合同到期退铺通知书》及快递邮单、《通知》两份、广东增值税专用发票照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄埔工程机械公司与邱科鹏签订的《广州黄埔工程机械城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订的租赁合同约定租赁期限从2014年7月10日起至2019年7月9日止，合同期限届满后，双方并未就涉案商铺续签租赁合同，邱科鹏继续使用涉案商铺，黄埔工程机械公司也收取了2019年7月10日至7月31日的租金，双方形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。黄埔工程机械公司于2019年8月5日发出《租赁合同到期退铺通知书》并寄送给邱科鹏，要求邱科鹏2019年9月30日前到黄埔工程机械公司处办理退铺手续，表明黄埔工程机械公司已行使合同解除权并给予了邱科鹏合理的搬离期间。因邱科鹏拒收该退铺通知书，该退铺通知书于2019年8月11日退回黄埔工程机械公司，本院确认双方之间的不定期租赁关系于2019年8月11日解除。双方的不定期租赁关系解除后，邱科鹏继续占用涉案商铺缺乏理据，理应将涉案商铺腾空并交还给黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司要求邱科鹏交还涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。关于综合服务费、管理费、场地占用费。对于上述费用的计算标准，黄埔工程机械公司主张按《广州黄埔工程机械城租赁合同》约定标准计算，邱科鹏则辩称应按《通知》所载优惠政策计算。本院认为，当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利，《通知》所载优惠政策属于黄埔工程机械公司对自身权利的合法处分，属于黄埔工程机械公司意思自治范围，而非双方当事人合意变更合同条款或相关费用的计算标准，且根据《通知》内容优惠期间于2019年4月30日届满，因此邱科鹏的抗辩意见无理，本院不予采纳。经核算，黄埔工程机械公司主张的综合服务费每月4360.36元、管理费每月439.23元、租金每月2906.9元的标准符合合同约定，本院予以支持。不定期租赁关系解除后，邱科鹏继续占用涉案商铺，理应向黄埔工程机械公司支付占用期间的综合服务费、管理费及场地占用费。双方均确认上述费用邱科鹏交至2019年7月31日止。黄埔工程机械公司要求邱科鹏按照4360.36元/月的标准支付自2019年8月1日起至邱科鹏实际交还场地之日止的综合服务费，及按照439.23元/月的标准支付自2019年8月1日起至邱科鹏实际交还场地之日止的管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于场地占用费。如前所述，本院认定双方不定期租赁关系于2019年8月11日解除，邱科鹏应向黄埔工程机械公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金，本院计算为937.71元；关于2019年8月11日之后的场地占用费，黄埔工程机械公司主张邱科鹏按月租金的标准支付场地占用费并无不当，本院予以支持。本院参照租金标准即2906.9元/月计算场地占用费，因此邱科鹏应向黄埔工程机械公司按照2906.9元/月的标准支付自2019年8月11日起至邱科鹏实际交还场地之日止的场地占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告邱科鹏于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州黄埔机械园区8号西区编号第C12栋28号商铺/仓库腾空并交还给原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司；二、被告邱科鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付综合服务费（按4360.36元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C12栋28号商铺/仓库之日止）；三、被告邱科鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付管理费（按439.23元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C12栋28号商铺/仓库之日止）；四、被告邱科鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金937.71元及场地占用费（按2906.9元/月的标准，自2019年8月11日起计至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C12栋28号商铺/仓库之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元、财产保全费714元，均由被告邱科鹏负担。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二〇年十二月三日法官助理钟陈书记员姚春华