吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初3537号原告：禚巍，女，1977年2月11日生，汉族，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被告：杨宏伟，男，1966年11月26日生，汉族，住吉林市昌邑区。被告：梁秋伟，女，1966年8月20日生，汉族，住吉林市昌邑区。两名被告共同委托诉讼代理人：王一茗，吉林延年律师事务所律师。被告：梁秋红，女，1963年9月20日生，汉族，住吉林市昌邑区。原告禚巍与被告杨宏伟、梁秋伟、梁秋红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禚巍及其委托诉讼代理人庞巍、被告梁秋伟、被告杨宏伟、梁秋伟共同委托诉讼代理人王一茗到庭参加诉讼，被告梁秋红经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告禚巍向本院提出诉讼请求：一、判决被告杨宏伟、梁秋伟立即将吉林市昌邑区解放北路XX号网点产权（吉林市房权证昌字第S000X号）更名过户至原告禚巍名下；二、判决被告杨宏伟、梁秋伟、梁秋红连带承担第一项诉求中所发生的所有更名过户费用；三、判决被告承担本案的诉讼费用、保全费用、第三方担保费用。事实与理由：2009年9月7日，原告禚巍与被告杨宏伟、梁秋伟签订《房屋买卖协议书》，约定：被告将昌邑区解放北路XX号网点以人民币320,000元的价格出售给原告，产权证下发后15日内办理更名过户手续，原告预留办理产权更名保证金5,000元，更名过户费用由被告杨宏伟、梁秋伟承担，并且被告梁秋红作为担保人，保证办理更名过户费用由杨宏伟和杨秋伟承担。协议签订后，原告依约向被告交付了315,000元购房款，并且占有该房至今。2012年6月12日，原告所购房产下发产权证，登记权利人为杨宏伟，产权证下发后，原告一直联系被告办理该房产的产权更名过户手续，但被告以种种理由进行推脱，并且拒绝支付更名过户费用，故原告为了维护合法权益，提出如上诉求，请人民法院予以支持。被告杨宏伟、梁秋伟辩称，答辩人认为，被答辩人的诉请已超出双方买卖协议中约定的权利义务范围，不应被支持，具体理由如下：一、被答辩人诉状中所陈述的事实与实际不符。双方当事人签订的《房屋买卖协议收》中明确约定答辩人交齐房款后，答辩人将房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、进户费等相关手续全部移交给乙方，甲方取得产权证后未办理过户手续前产权证由乙方保管，所以自被答辩人交房款时答辩人就将与案涉房屋有关信息全部交给了被答辩人，且协议中也明确约定答辩人取得产权证后15日内办理更名过户给被答辩人。但自始被答辩人从未联系过答辩人要求办理房产过户手续，答辩人对于房产证是何时下发并取得的也毫不知情。且涉案房屋从售出至今，一直都是由被答辩人实际占有使用的，答辩人对此房屋早已不享有任何的获益权利，故无理由也不存在诉状中主张的“以种种理由推脱”拒绝协助办理更名过户等情况。二、房屋未办理更名过户手续，系被答辩人自身过错导致的，答辩人无须承担更名过户所产生的费用。合同遵循双方意思自治原则，双方理应遵守，案涉房屋出售时因客观原因无法办理更名，但答辩人为了避免被答辩人寻找高价购房者而无限期延迟更名过户，导致房价上涨而使更名费用的升高，故与被答辩人约定了附履行期限的合同，即被答辩人在领取产权证后未在双方约定的15日期限内通知答辩人配合办理更名过户手续并承担相关费用，以达到尽量减少更名过户费用的发生。从起诉状中得知案涉房屋的产权证于2012年6月12日就已经拿到了，既然被答辩人未在双方约定的期限内要求答辩人办理更名过户并承担相关费用，就说明被答辩人已经放弃了由答辩人承担更名费用的权利。本院经审理认定事实如下：杨宏伟与梁秋伟为夫妻关系。2009年9月7日杨宏伟、梁秋伟（甲方）与禚巍（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方将位于吉林市昌邑区XXX号的拆迁补偿营业用房卖给乙方，房屋面积43.371平方米，售价320,000元，待甲方取得产权后15日内办理更名过户给乙方手续，更名过户费用由甲方承担。乙方于2009年9月3日交订金10,000元，9月4日交房款10,000元，余款300,000元在2009年9月21日前一次结清，乙方交齐房款后，甲方要将房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、进户费等相关手续全部移交给乙方，甲方取得产权证后未办理过户手续前，产权证由乙方保管。在甲方取得产权证前若乙方转让该房屋，过户费仍由甲方负担，甲方给予配合办理过户，担保人要保证该房屋产权的真实性和办理过户手续费用由甲方承担。乙方预留甲方办理更名保证金5,000元，办理完产权过户后将5,000元保证金返还给甲方，双方买卖关系终结。杨宏伟、梁秋伟在甲方处签字、捺印。禚巍在乙方处签字、捺印。梁秋红在担保人处签字、捺印。2009年9月7日禚巍向杨宏伟交纳315,000元的房款，剩余5,000元用作更名保证金。签订完协议后，禚巍即入住该案涉房屋。杨宏伟、梁秋伟将案涉房屋的安置协议、产权调换协议等材料交付给了禚巍。2012年6月12日产权登记机关将案涉房屋登记于杨宏伟名下，登记载明的房屋坐落为吉林市昌邑区XX号网点。杨宏伟、梁秋伟的委托诉讼代理人从产权登记机关调取一份日期为2012年6月6日、委托人为杨宏伟的授权委托书，内容为委托侯忠辉负责领取德威御园X网点房屋所有权证。案涉房屋的产证书在禚巍处，禚巍称是杨宏伟于2013年末将产权证书交给了禚巍，杨宏伟则称是由禚巍自行办理的。2020年8月13日禚巍向杨宏伟打电话要求办理案涉房屋的产权证书，杨宏伟同意配合，但称时间过长，费用得由禚巍自行承担，禚巍要求杨宏伟承担更名过户费用，双方未能协商一致，禚巍遂于2020年9月28日向本院提起诉讼。本院工作人员到不动产登记中心调查何人领取的案涉房屋产权证书，但该中心无法查到何人领取的相关材料，其工作人员也不能确定何人将案涉房屋产权证书取走。本院亦调取了侯忠辉的户籍信息，但没有联系方式，无法与其联系。另查明，禚巍于2020年10月13日向本院申请保全案涉房屋，本院于当日作出（2020）吉0202民初3537号民事裁定书，对该房屋予以查封，禚巍预付保全申请费2,120元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、房屋买卖协议书及杨宏伟身份证复印件、收据、涉案房屋产权证、通话录音、取证授权委托书。以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，能够形成完整的证据链，本院予以采信。本院认为，杨宏伟、梁秋伟与禚巍形成房屋买卖合同关系，且禚巍已履行了交纳了大部分房款义务，也已入住案涉房屋多年，只是尚有5,000元尾款待办理完更名后给付，且其亦同意给付。故禚巍有权要求杨宏伟、梁秋伟协助其办理案涉房屋的更名过户手续。本案争议的焦点问题在于案涉房屋更名费用由谁来承担。虽然双方签订的房屋买卖协议书中约定，待杨宏伟、梁秋伟取得产权后15日内办理更名过户给禚巍手续，更名过户费用由杨宏伟、梁秋伟承担，但禚巍称于2013年取得了产权证书，到现在已经7年之久，由于房价的升高，现今房屋更名过户费用较2013年已经发生了重大变化，应综合考虑案涉房屋不能更名过户的原因及当事人的过错程度，认定更名费用由谁承担，否则会导致严重违背公平原则的情况出现。凭现有证据及本院调查均无法确定案涉房屋的产权证书是由谁到产权登记机关领取的，但可以认定禚巍于2013年取得案涉房屋产权证书的事实，其应对取得方式承担证明责任，否则应承担不利的法律后果。禚巍要求杨宏伟、粱秋伟协助办理过户的证据为其与杨宏伟的通话录音，但该录音中无法体现之前禚巍要求杨宏伟协助办理更名的事实，不能证明长期不更名是由于杨宏伟导致的。综上，禚巍应对时隔7年案涉房屋未办理更名而导致产生高额过户费用承担责任，其要求杨宏伟、梁秋伟承担更名过户费用的主张不能成立，本院不予支持。鉴于禚巍同意案涉房屋办理完更名过户手续后向杨宏伟、梁秋伟给付剩余房款5,000元，基于当事人意思自治、减少诉累原则，本院一次性予以解决，待办理完案涉房屋的更名过户手续后禚巍向杨宏伟、梁秋伟给付剩余的房款5,000元。关于梁秋红的保证责任问题，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，梁秋红在担保人处签字、捺印，为连带保证人，但双方对保证责任方式及保证期限均未做明确约定，故梁秋红在主债务履行期届满之日起六个月内承担连带保证责任，禚巍在2013年即已取得案涉房屋的产权证书，其于2020年才向杨宏伟主张权利，已经超过保证期间，梁秋红免除保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告杨宏伟、梁秋伟于本判决生效后十五日内协助原告禚巍将坐落于吉林市昌邑区解放北路XX号网点（吉林市房权证昌字第S0001X号）更名过户至原告禚巍名下，过户费用由原告禚巍承担；办理完更名过户手续后禚巍立即向被告杨宏伟、梁秋伟给付剩余房款5,000元；二、驳回原告禚巍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,050元、保全申请费2,120元，由原告禚巍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审  判  员   邵明强二○二○年十二月二十五日书  记  员   程洪月