河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4330号原告（申请执行人）：焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行。住所地：焦作市人民路369号福安家园二期3号楼2、3、4号商铺。法定代表人：卢炜，行长。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文豪，河南苍穹律师事务所律师。被告（案外人）：张秀莲，女，1957年12月17日出生，汉族，住焦作市马村区。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧洁，金博大律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作市文宝阁文化产业有限公司。住所地：焦作市人民路369号福安二期1、2号楼1-4号。法定代表人：孙志伟，董事长。第三人（被执行人）：焦作市福安置业有限公司。住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：孙文斌，董事长。第三人（被执行人）：孙志伟，男，1981年12月26日出生，汉族，住焦作市解放区东于村247号。第三人（被执行人）：张玉兰，女，1953年3月18日出生，汉族，住焦作市解放区。第三人（被执行人）：任建国，男，1974年4月14日出生，汉族，住焦作市山阳区。第三人（被执行人）：张劲书，男，1961年8月19日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行（以下简称农商行王褚支行）与被告张秀莲，第三人焦作市文宝阁文化产业有限公司（以下简称文宝阁公司），焦作市福安置业有限公司（以下简称福安置业公司），孙志伟，张玉兰，任建国，张劲书申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行王褚支行的委托诉讼代理人周文豪，被告张秀莲的委托诉讼代理人董军芳、张慧洁到庭参加了诉讼；第三人文宝阁公司、福安置业公司、孙志伟、张玉兰、任建国、张劲书经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行王褚支行向本院提出诉讼请求：准予执行焦作市解放区××商城××房××房产。事实与理由：2019年11月28日，解放区人民法院对农商行王褚支行与文宝阁公司等人金融借款合同纠纷一案，作出（2019）豫0802民初4758号民事调解书。调解内容如下：1.双方当事人共同确认，文宝阁公司尚欠贷款本金4000000元及2017年5月18日之后的利息未偿还；2.文宝阁公司于2020年6月30日前偿还；3.农商行王褚支行对福安置业公司名下位于焦作市解放区站××号大丰商城裙房、地下室7套总面积为1144.39平方米房产（他项权证号：焦房他证解放字第20160421号）拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4.孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书对上述债务承担连带清偿责任。调解书生效后，农商行王褚支行向解放区人民法院申请了强制执行。2020年11月2日，张秀莲对执行标的提出书面异议。解放区人民法院于2020年11月3日作出了（2020）豫0802执异104号执行裁定书，裁定中止对焦作市解放区××商城××房××房产的执行。现农商行王褚支行不服该裁定，特向贵院提起执行异议之诉。具体理由如下：1.（2020）豫0802执异104号执行裁定书裁定认定事实和适用法律明显错误，张秀莲无权提出执行异议。解放区人民法院查封房产的依据是（2019）豫0802民初4758号民事调解书，该民事调解书未撤销仍然有效。福安置业公司早在2009年便已将案涉房屋登记在其公司名下，而张秀莲在此期间内，一直未主张办理过户登记，也从未办理过预告登记。依据物权法规定，被告购买房屋的行为不发生物权登记的效力。2.原告已合法享有抵押权，并在房地产管理机关办理了抵押登记，且该抵押权已经贵院生效文书确定享有优先受偿权，依法应当予以保护。依据原告申请执行的（2019）豫0802民初4758号民事调解书内容可知，福安置业公司已将案涉房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，抵押权合法有效，已经发生了物权的效力，原告已合法享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案原告对执行标的已依法享有对抗案外人的优先受偿权，贵院应当驳回案外人提出的排除执行异议。故为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张秀莲辩称，1.（2020）豫0802执异104号执行裁定书认定事实及适用法律正确，被告张秀莲对案涉房屋享有所有权，有权提起执行异议。被告张秀莲早于2008年即已购买案涉房产，并与开发商福安置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：570001082），购买了案涉房屋。福安置业公司向被告交付房屋后，被告即与焦作市福安大丰商业管理有限公司（以下简称大丰商业管理公司）签订《委托招商及管理合同》，将房屋委托大丰商业管理公司对外管理出租并获取租金收益。被告在原告获得所谓的“案涉房屋抵押权”及法院查封之前就购买房屋并从中获取租金收益，足以证明被告对案涉房屋享有所有权，未办理过户登记并非被告原因造成的，且未办理过户登记并不能否认被告对于案涉房屋的权利。案涉执行行为侵犯了被告的合法权益，被告依法有权提起执行异议。执行异议裁定书认定，张秀莲在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款且实际占有该房屋，未能办理过户登记是由于被执行人福安置业公司的缘故，而非××原因导致，据此，案外人张秀莲的异议理由成立，认定事实及适用法律正确，应当维持。2.原告的抵押权取得是在被告合法占有案涉房屋期间，原告应当自行承担对于案涉房屋抵押过程没有尽到基本的审慎核实义务的法律责任。被告在2008年就向开发商交纳房款购买案涉房屋，截至2009年10月31日，被告已经付清了案涉房屋的全部房款。案涉房产交付被告后，被告便委托大丰商业管理公司对案涉房产进行管理和出租，由被告占有使用和收益。而原执行裁定书认定，福安置业公司将案涉房产抵押给原告的时间为2016年1月27日。故，原告没有对于案涉房屋抵押过程尽到基本的审慎核实义务，应当自行承担不利后果。3.本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告对案涉房屋享有的权利能够排除执行，被告提出的执行异议依法成立，法院应予支持。本案中，被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；被告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；被告已支付全部价款；被告未办理过户登记系因福安置业公司原因造成的，非因被告自身原因。故本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告提出的执行异议依法成立。故被告系案涉房屋的所有权人，被告提出的执行异议依法成立，法院应予支持。原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，维护被告合法权益。第三人文宝阁公司、福安置业公司、孙志伟、张玉兰、任建国、张劲书未发表陈述意见，亦未提交证据。围绕原、被告的诉辩意见，本院总结归纳本案争议焦点如下：被告张秀莲对案涉房产是否享有足以排除执行的权益，原告要求准予执行案涉房产，有无事实及法律依据应否支持。原告农商行王褚支行为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.（2019）豫0802民初4758号民事调解书复印件一份，证明原告与本案所有第三人于2019年11月28日在解放区人民法院的主持下达成调解。该调解书确定原告对案涉房屋享有优先受偿权，且该民事调解书未撤销，仍然有效。2.焦房他证解放字第20160421号他项权证书一份，证明第三人福安置业公司已于2016年1月27日，将案涉房屋抵押给原告并办理了抵押登记，抵押权合法有效，已经发生了物权的效力，原告已合法享有优先受偿权。被告张秀莲对上述证据质证后，发表如下质证意见：1.证据1系复印件，对其真实性不发表质证意见，该民事调解书内容显示原告所享有的债权为一般金钱债权。2.对证据2真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该他项权证并不能证明抵押财产包括案涉房产，且抵押权证显示的登记时间为2016年1月27日，而案涉房产早于2008年即已出售给被告，并交付被告占有使用收益至今。被告基于买卖合同享有的物权期待权足以排除原告一般金钱债权的执行，本案实施情况符合最高院执行异议复议规定第二十八条规定的情形，应依法驳回原告诉请。被告张秀莲为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品房买卖合同1份、收据4份、收条1份、证明1份，证明被告于2008年与福安置业公司签订了商品房买卖合同（合同编号：570001082），购买了案涉房产，并于2009年10月31日前付清案涉房产全部购房款1648080元。2.福安大丰商城商铺委托招商及管理合同2份，焦作市商业银行银行存款凭条及大丰商业管理公司记账凭证17份，焦作中旅银行账户交易明细1份，五号房恢复墙体意见1份，证明被告先后于2009年10月31日和2012年4月27日与大丰商业管理公司签订了委托招商及管理合同，委托大丰商业管理公司将案涉房产对外管理出租，合同约定内容如下：管理出租期限分别为2008年11月1日至2013年10月31日和2013年11月1日至2020年10月31日；2009年12月31日前为免租期，该期间，大丰商业管理公司不向被告支付租金收益。2010年4月起大丰商业管理公司开始陆续向被告支付案涉房产租金收益。业主张秀莲、毋黎敏对于五号房恢复墙体向承租人交通银行出具书面意见。3.解放区人民法院（2020）豫0802执1366号查封公告1份，证明案涉房产于2020年9月22日对外公告被查封，查封期限为2020年8月14日至2023年8月13日。上述证据综合证明如下内容：1.被告早于2008年即已购买案涉房产，并与开发商即本案第三人福安置业公司签订了商品房买卖合同；2.被告于2009年10月31日已付清了全部房款；3.福安置业公司将案涉房产交付被告后，被告委托大丰商业管理公司将案涉房产进行管理和出租，案涉房产由被告占有使用和收益；4.大丰商业管理公司自2010年4月开始，向被告支付案涉房产租金收益；5.承租人包括交通银行等均知悉被告为案涉房产业主；6.案涉房产于2020年9月22日对外公告被查封；7.案涉房产早在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、被告也已合法占有该房产并已支付了全部价款，但非因被告的原因而未办理过户登记手续。本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告提出的执行异议合法有据，应予支持，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。原告农商行王褚支行对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1中的商品房买卖合同真实性无异议，但该合同中并未显示购房时间，且该合同载明的商品房为暂定名为焦作市大丰商城裙房，建设工程规划许可证号为2006-4号，无法证明被告所购买的房产系查封公告中载明的位于解放区××商城××房××房产。对于收据和收条的真实性无异议，但除2009年10月31日的收据载明被告本人系交款人外，其他收据收条交款人均为李靳魏，被告虽提交有李靳魏的证明，但李靳魏并未出庭作证并接受质证，其证据不应当支持，且载明李靳魏的收据收条未显示案涉房产信息，无法证明系大丰商城裙房4号房购房款。对证据2中的福安大丰商城商铺委托招商及管理合同、焦作市商业银行银行存款凭条及大丰商业管理公司记账凭证真实性无异议，但该组证据也证明案涉房产并非被告本人进行管理，且不能证明被告已支付了全部购房款。焦作中旅银行账户交易明细无异议。五号房恢复墙体与本案无关且提交的是复印件，对其真实性不予认可。对证据3解放区人民法院（2020）豫0802执1366号查封公告的真实性无异议，结合查封公告内容及原告提交的调解书可知，案涉大丰商城裙房4号房产包含在原告提交的他项权证内，被告提交的证据无法证明案涉房屋未办理过户登记系福安置业公司的原因。案涉房产结合被告证据可知，被告早于2008年已将案涉房产交由大丰商业管理公司管理，至今已达12年之久，被告未向福安置业公司主张过任何权利，被告未办理过户登记存在自身过错。本院对本案证据认定如下：第三人文宝阁公司、福安置业公司、孙志伟、张玉兰、任建国、张劲书经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了在本案一审中举证、质证及辩解的权利。原告农商行王褚支行提交的证据1系本院作出的（2019）豫0802民初4758号民事调解书，该调解书已经发生法律效力，本院予以确认；对于证据2，被告对其真实性无异议，经审查本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据1、3及证据2中的福安大丰商城商铺委托招商及管理合同2份，焦作市商业银行银行存款凭条及大丰商业管理公司记账凭证，焦作中旅银行账户交易明细，原告对其真实性均未提出异议，经审查上述证据能够证明案件事实，本院对其真实性予以认定；对于证据2中的五号房恢复墙体意见，该证据系被告单方制作，无其他证据相佐证，本院对其真实性不予认定。本院对本案事实认定如下：农商行王褚支行与文宝阁公司、福安置业公司、孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，于2019年11月28日作出（2019）豫0802民初4758号民事调解书。双方当事人自愿达成如下协议：1.双方当事人共同确认，文宝阁公司等尚欠贷款本金4000000元及2017年5月18日之后的利息未偿还；2.文宝阁公司于2020年6月30日前偿还农商行王褚支行贷款本金4000000元及利息（计算方式：2017年5月18日至2019年1月26日按月利率8.85‰、2019年1月27日至清偿完毕之日止按月利率13.275‰）；3.农商行王褚支行对福安置业公司提供的其名下位于焦作市解放区站××号大丰商城裙房、地下室7套总面积为1144.39平方米房产（他项权证号为：焦房他证解放字第20160421号）拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4.孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书对上述债务承担连带清偿责任；5.案件受理费46258元，减半收取为23129元由被告孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书负担，该费用于2020年6月30日之前一并支付给农商行王褚支行。（2019）豫0802民初4758号调解书生效后，债务人未按约定履行还款义务，农商行王褚支行向本院申请执行。本院于2020年8月13日查封了被执行人福安置业公司名下位于焦作市解放区××商城××房××房产，查封期限为2020年8月14日至2023年8月13日。案外人张秀莲于2020年11月2日对本院查封上述房产提出异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除对该房产的查封。经审查，本院于2020年11月3日作出了（2020）豫0802执异104号执行裁定书，裁定中止对焦作市解放区××商城××房××房产的执行。农商行王褚支行作为执行案件的申请执行人，不服上述执行裁定书，遂向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2008年3月份，张秀莲预购了福安置业公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋。2008年3月17日，李靳魏就上述房屋向福安置业公司支付购房款20万元，福安置业公司向李靳魏出具了房款收据。此后，李靳魏分别于2008年5月23日、2008年7月11日、2009年5月4日，就上述房屋向福安置业公司支付购房款300000元、600000元、300000元，福安置业公司分别向李靳魏出具了房款收据/收条。2020年12月27日，李靳魏为张秀莲出具证明。该证明载明“我叫李靳魏，支付给福安置业公司位于解放区××商城××房××房的购房款，实际为代张秀莲支付”。2009年10月31日，张秀莲就上述房屋向福安置业公司支付购房款248080元，福安置业公司向其出具了收据。该收据载明“今收到张秀莲人民币贰拾肆万捌仟零捌拾元整，系付大丰商城4#，面积274.88㎡”。至此，案涉房产的购房款全部支付完毕。2009年10月31日，福安置业公司（出卖人）与张秀莲（××）签订了商品房买卖合同（合同编号：570001082）。该合同约定，张秀莲购买福安置业公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋建筑面积274.68平方米，单价6000元/平方米，总金额壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整；商品房用途为商铺；总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清。2009年10月31日，张秀莲（委托方/甲方）与大丰商业管理公司（受托方/乙方）、福安置业公司（保证方/丙方）签订了大丰商城商铺委托招商及管理合同。该合同约定，甲方将其购买的位于焦作市站前路福安大丰商城第1、2层4号的商铺（建筑面积274.68平方米，总价款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整）委托乙方经营管理，甲方保留财产处分权，乙方以自己的名义统一对外招租管理，自主经营、自负盈亏；商铺托管期为5年，2008年11月1日至2013年10月31日；2009年2月28日前为过渡期，在此期间乙方不向甲方支付目标收益；2009年3月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日后，乙方按约定向甲方支付目标收益。2012年4月27日，张秀莲与大丰商业管理公司在上述委托招商及管理合同到期后，达成续约协议，再次签订了委托招商及管理合同。该合同约定托管期限为7年，2013年11月1日至2020年10月31日；大丰商业管理公司每年支付张秀莲租金收益197770元整，每年3月底前支付。上述合同签订后，张秀莲将上述商铺交予大丰商业管理公司对外经营管理，大丰商业管理公司自2010年4月起开始向张秀莲支付租金收益。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。根据上述规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议一般不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，同时该法第二十八条又规定了异议成立的详细情形。具体到本案中，本院于2020年9月22日查封了福安置业公司名下位于焦作市解放区××商城××房××房产。根据以上法律规定及本案事实，原告所主张的权利是否足以排除执行，需要正确认定以下几个问题：一、房屋买卖合同签订的时间以及是否存在恶意逃避的情形。2008年3月，被告张秀莲预购了焦作市站前路福安大丰商城第1、2层4号商铺（即本院查封的，位于焦作市解放区××商城××房××房产），并开始支付购房款。2009年10月31日付清全部购房款后，张秀莲又与福安置业公司签订了商品房买卖合同（合同编号：570001082）。该合同约定，张秀莲购买福安置业公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋建筑面积274.68平方米，单价6000元/平方米，总金额壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整。而原告农商行王褚支行主张的债权形成的时间为2016年，达成调解协议的时间为2019年。应当注意到，即便以2009年10月31日（福安置业公司与张秀莲正式签订商品房买卖合同）为准，也早于农商行王褚支行与福安置业公司债权债务关系的形成时间，更早于本院查封案涉房屋的时间。故可以确认，在本院查封案涉房屋之前，案外人张秀莲已经与被执行人福安置业公司签订了房屋买卖合同，并且该交易行为不存在恶意逃避债务的情形。二、关于房屋交付是否构成原告对诉争房屋占有的问题。本案诉争房产系商业经营性用房，张秀莲购买案涉房屋的目的在于经营收益。根据庭审查明的事实，2009年10月31日，张秀莲作为委托方，大丰商业管理公司作为受托方，福安置业公司作为保证方，三方签订了福安大丰商城商铺委托招商及管理合同。根据该委托招商及管理合同，张秀莲将本案诉争房屋委托给大丰商业管理公司进行经营管理，自己获取相关收益。大丰商业管理公司已自2010年4月起开始向张秀莲支付租金收益。如前所述，本案诉争房屋系商业经营性房屋，张秀莲购买案涉房屋的目的在于经营收益。本院确认，张秀莲于2009年即将案涉房屋委托第三方经营管理的行为，应视为其已经合法占有了该房屋。应当注意到，张秀莲将案涉房屋委托第三方经营管理、获取收益的时间早于农商行王褚支行与福安置业公司债权债务关系的形成时间，更早于本院查封案涉房屋的时间。故本院确认，在本院查封该房之前，××已合法占有该不动产。三、关于原告是否履行完毕支付购房款的认定。关于房款支付，根据庭审查明的事实，2008年3月17日，李靳魏就上述房屋向福安置业公司支付购房款200000元，福安置业公司向李靳魏出具了房款收据。此后，李靳魏分别于2008年5月23日、2008年7月11日、2009年5月4日，就上述房屋向福安置业公司支付购房款300000元、600000元、300000元，福安置业公司分别向李靳魏出具了房款收据/收条。2020年12月27日，李靳魏为张秀莲出具证明。该证明载明“我叫李靳魏，支付给福安置业公司位于解放区××商城××房××房的购房款，实际为代张秀莲支付”。2009年10月31日，张秀莲就上述房屋向福安置业公司支付购房款248080元，福安置业公司向其出具了收据。该收据载明“今收到张秀莲人民币贰拾肆万捌仟零捌拾元整，系付大丰商城4#，面积274.88㎡”。福安置业公司与张秀莲于2009年10月31日签订的商品房买卖合同（合同编号：570001082）亦载明，总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清。对此，原告虽主张李靳魏所付房款不是替张秀莲支付，但并未提交证据予以证明。结合李靳魏为被告出具的证明及本案商品房买卖合同“总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清”的记载，本院确认李靳魏所付房款确系代被告张秀莲支付。据此，张秀莲已支付了全部购房款，并且该时间远早于农商行王褚支行与福安置业公司债权债务关系的形成时间，更早于本院查封案涉房屋的时间。四、关于房产未完成过户被告是否存在过错的问题。庭审过程中，张秀莲明确表示，其本人及家属多次向福安置业公司要求办理房产证，也通过其他渠道及方式积极向福安置业公司主张办理相关手续，但福安置业公司一直不作为。考查本案事实，张秀莲与福安置业公司于2009年10月31日签订了正式的商品房买卖合同，购买了福安置业公司开发的位于焦作市解放区××前路××商城××、××房产。2015年前后，福安置业公司以福安大丰商城的房产做抵押，办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。福安置业公司违规抵押上述房产的行为导致上述房产无法及时办理过户手续，但这属于出卖人违规操作产生的法律后果，不能要求××承担相应责任。故本院确认，本案诉争房产未能及时办理过户手续并非××的过错。综上上述，案外人张秀莲对于本案诉争房产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，故对于原告农商行王褚支行要求允许执行该房产的请求，本院不予支持。关于农商行王褚支行主张其对案涉房产享有抵押权。但农商行王褚支行提交的民事调解书仅载明“农商行王褚支行对福安置业公司提供的其名下位于焦作市解放区站××号大丰商城裙房、地下室7套总面积为1144.39平方米房产（他项权证号为：焦房他证解放字第20160421号）拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权”，而农商行王褚支行持有的他项权证（焦房他证解放字第20160421号）仅载明“房屋坐落为解放区站××号大丰商城裙房，地下室；房屋编号：33789、34950、35611、133359、133368、133369；债务人：文宝阁公司”。上述调解书及他项权证所载内容均与本案商品房买卖合同载明的案涉房屋的坐落不一致，不能证明原告对本案案涉房产享有抵押权。退一步讲，即便原告农商行王褚支行对本案房产享有抵押权，根据庭审查明的事实，抵押权形成前该房产已经出售并交付××，××已就该房产与第三方签订委托经营管理合同，开始对外出租并获取收益。农商行王褚支行作为专业的银行金融机构，应当对债务人提供的抵押财产进行充分的审查，尤其应当对其销售情况进行审查，避免错误接收已经出售的房产作为抵押，损害××的权利。考虑到案涉房产所在楼宇均系福安置业公司开发，绝大部分商铺均委托大丰商业管理公司经营管理，在本案抵押权形成前正在出租经营，农商行王褚支行如能认真进行现场核查，有较大可能发现房屋已售事实，从而避免后续情形。据此，本院确认即便原告主张的抵押权成立，但因其未尽到银行金融机构的审慎注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接收已经由张秀莲买受并实际占有、使用和收益的房产作为抵押财产，其对案涉商铺的抵押权不能对抗张秀莲对案涉房产的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王文之人民陪审员  王 静人民陪审员  李小华二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李巧雅附相关法律及司法解释条文：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。