辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1004民初707号原告（反诉被告）：中国石油辽阳石油化纤有限公司，住所地：辽阳市宏伟区火炬大街**，统一社会信用代码：91211000701709821W。法定代表人：白雪峰，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘连志，辽宁辽阳石油化纤公司律师。委托诉讼代理人：任海峰，辽宁辽阳石油化纤公司律师。被告（反诉原告）：林鹤，女，1969年7月10日出生，汉族，无职业，住辽阳市宏伟区。原告中国石油辽阳石油化纤有限公司（以下简称辽化公司）与被告林鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案。被告林鹤于2020年11月5日提出反诉，本院审查后决定受理。本院依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽化公司的委托诉讼代理人刘连志、任海峰、被告（反诉原告）林鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国石油辽阳石油化纤有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告林鹤支付2019年8月1日起至今欠付二年房屋租金4,536元；二、案件受理费等诉讼费用由被告林鹤承担。事实与理由：位于辽阳市宏伟区系原告辽化公司房屋。自2018年原告辽化公司将该房屋租赁给被告林鹤使用。但被告林鹤自2019年8月1日起，虽经原告辽化公司多次催缴，一直拒缴房屋租金，截止到目前已欠缴应付房租4,536元。自2019年8月1日起在没有与原告辽化公司续订房屋租赁合同的情况下一直占住原告辽化公司房屋至今。鉴于被告林鹤长期经催告拒缴房租，又未将房屋腾退返还给原告辽化公司，特提起诉讼，以维护原告辽化公司的合法权益。被告（反诉原告）林鹤辩称，原告辽化公司起诉中所诉不属实，我是2018年开始租用该房租，在2019年8月之前没有欠租金，不缴纳租金是原告辽化公司违背国家政策规定，按照国家规定标准收取租金应当是每年677.8元。被告（反诉原告）林鹤向本院提出反诉诉讼请求：一、请求反诉被告辽化公司返还多收取的2018年的房租1，600.2元；二、反诉费由反诉被告辽化公司承担。事实及理由：反诉原告从2007年起，一直租住宏伟区一区周转房小区11－408房屋至今已经13年。该房屋建筑面积为45平方米，使用面积为31．38平方米。反诉被告辽化公司在2018年收取反诉原告房屋租金2,268元，而该数额是按照房屋的建筑面积45平方米，并以每平方米每月4．2元为标准计算出来的，那么，该租金的收取标准明显违背辽阳市辽市政发（2001）37号《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》第二大问题中的第（二）项的规定：“将公有住房租金提高到家庭平均工资的7％以上每平方米使用面积租金1.8元。”，而根据该《通知》的规定，反诉原告租住的房屋，每年应缴的租金的计算方法应是31.38平米乘以1.8元＝677.8元，也就是说，反诉被告辽化公司每年多收取反诉原告租金1,600.2元，现反诉原告要求反诉被告辽化公司返还多收取反诉原告2018年的房屋租金1,600.2元。综上，反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉。原告（反诉被告）中国石油辽阳石油化纤有限公司辩称，一、反诉原告所引用的辽阳市政发（2001）37号文件不适用于反诉被告。《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》（辽阳市政发（2001）37号）系辽阳市政府发布的房改文件，适用范围为辽阳市的县（市）区、各有关部门和大中型企业，其附件适用范围为机关事业单位，此文件仅是抄送辽化公司，我公司对此文件也仅是做阅知处理，并不是遵照执行。我公司属于中央企业，相关政策执行中国石油天然气集团公司有关政策，根据《辽阳石化公司辽阳石油化纤公司住房分配货币化实施办法》（辽化司发（2004）64号）文件，我公司2000年1月1日就停止住房实物分配，对无房和住房面积未达到标准的职工实行住房补贴（包括1998年12月31日以后有偿解除劳动关系无房和住房未达标人员）。至2006年底我公司已基本完成所有人员的住房补贴发放工作，累计发放款项达到2．5亿元。本案房屋建设于2007年，性质为周转型经济适用住房通过出租的方式解决的住房困难职工的住房问题，租金标准参考了辽阳市政发（2001）37号文件确定的2001年成本租金4元。本案房屋不属于辽阳市政发（2001）37号适用参与房改的公有住房性质，属于企业所有的、自主经营的、租赁性质的临时周转住房，我公司不应执行公有住房租金的每平方米使用面积租金1.8元的标准，我公司拥有根据经营情况来自主确定租金标准的权利，且该4元的成本租金价格为2001年的水平，远低于当前市场租金价格。二、反诉原告与我方签订了房屋租赁合同，应当履行交付租金的合同义务。反诉原告承认从2007年开始租住本案涉案房屋，房屋租赁合同明确租赁房屋为周转型经济适用住房，2013年我公司按建筑面积调整租金后也未提出任何异议，一直与我公司继续签订房屋租赁合同，反诉原告对双方签订的租赁合同内容及价格等应是完全知晓，并在2019年8月1日前一直按照合同约定的租金价格缴纳房款，我公司也向其提供了房屋供其居住，应视为对合同内容的认可和同意，反诉原告应当按照合同约定履行合同。其2019年8月1日，拒绝缴纳租金也不退还房屋，造成了事实上房屋占用，给我公司带来了经济损失，属于严重违约行为，应当承担相应的赔偿责任。考虑到其个人住房困难，公司并未将其直接清理出去仅向其追缴租金，体现了公司的良好善意。如果反诉原告认为租金过高，可以主动搬离，向我公司退还房屋，而不能以不合理的借口拒缴房屋租金。围绕本案争议焦点，本院组织双方当事人向法庭出示证据。原告（反诉被告）辽化公司出示如下证据:1.房屋产权证明（建设工程规划许可证）及竣工规划（分段）验收合格证，证明诉状中房屋是原告房产；2.房屋租赁合同3份，其中2018年签了，2019年及2020年没有签，证明房租租赁合同情况；3.催缴通知照片，证明向被告催缴过房租；4.催缴录音，证明打电话催缴；5.房屋面积审定单，证明房屋建筑面积43.7平方米加上1.35平的仓房，按照45平方米计算。被告（反诉原告）林鹤对上述证据提出如下质证意见：证据1真实性无异议，关联性有异议，该证明能证明房屋是原告建的，没有产权证；证据2真实性无异议，但是该合同没有按照合同法规定收取的租金；证据3、4无异议；证据5真实性无异议，但是对面积有异议，把消防通道都算到了房屋面积里。反诉原告林鹤向法庭出示如下证据：1.身份证、户口本、职工住宅居住证复印件，证明享有居住权，并不是原告所诉不想住可以搬走；2.房租租赁合同3份2012年、2013年、2018年，证明2012年之前按照使用面积收费，执行了辽阳市的文件，2013年后按照建筑面积收费，没有按照合同中的法律进行收费；3.中华人民共和国住房和城乡建设部令第十一号第三章第20条，证明公共租赁住房租金的数额；4.辽市政法（2001）37号文件，证明租金应当按照1.8元每平方米收取；5.夫妻间宿舍押金收据，2007年2月1日，证明我现在居住的房屋是把我之前居住的夫妻间拆了后建的诉讼中房屋，把我安置在这的；6.火炬街11栋消防疏散图，证明原告收取租金包括了消防通道的钱；7.原告贴的通知单，证明原告没有权利将消防通道租给我们；8.光盘录像一份，证明原告代理人任海峰在宏伟法院2020年11月11日2号法庭被告是刘勇的案子庭审中所诉我应当享受按使用面积1.8元每平方米收取房租的权利。反诉被告辽化公司对反诉原告以上证据发表如下意见：证据1身份证户口本无异议，对居住证我认为无论是否属实与双方的租赁关系没有冲突；证据2真实性无异议，租金的标准是我们自己确定的；证据3不适用于我公司，该部令是公共租赁住房，我们是企业自建住宅；证据4是辽阳市房改文件，真实性无异议，我们公司只是参照了成本租金标准；证据5真实性无异议，关联性有异议，就是按照合同约定租房子收取的押金1,000元；证据6根据政府核定的面积，消防通道是否在建设面积中我们不清楚，我们是按照政府核定的建筑面积收取的租金；证据7同证据6；证据8真实性无异议，关联性有异议，本案房屋为辽化公司自建的周转型经济住房，辽化公司于2000年已停止实物住房分配，不属于房改的范畴，不应该享有2001年37号文的房改及租金政策，被告对房改的事宜应该找房改部门解决。经本院审查，原告（反诉被告）辽化公司提供证据1、3、4、5均客观真实予采信，证据2房屋租赁合同除2018年有双方签字的予以采信，2019、2020的合同因只有辽化公司单方签字没有效力不予认定。被告（反诉原告）林鹤提供的均证据1中的身份证、户口本客观真实，但无法证明待证事实；证据1中的职工住宅居住证复印件，真实性无法认定，且与本案无关联性，故不予采信。证据2真实性予以确认，但无法证明待证事实；证据3、4、5、6、7、8客观真实，但与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2007年起，辽化公司一直将其企业自建的坐落于辽阳市宏伟区火炬街小区11栋1单元408号房屋出租给林鹤使用，租赁合同一年一签，租期一年，租金预交，林鹤在每年7月25日前以现金方式一次性结清租金。2012年双方签订的《房屋租赁合同》约定租金为4.2元/月，年租金1,582元，该房屋建筑面积45平方米、使用面积31.88平方米。自2013开始，辽化公司调整租金计算方式，改为按建筑面积45平方米收取，即林鹤租赁房屋租金增加至每年2,268元。双方继续签订《房屋租赁合同》至2018年，租赁合同一年一签，租期一年，租金预交，林鹤在每年7月25日前以现金方式一次性结清租金。林鹤按照合同约定交房屋租金至2019年7月31日。2019年8月1日至今，林鹤拒绝与辽化公司签订《房屋租赁合同》也拒交租金。至2020年止，被林鹤共欠辽化公司2年房屋租金，合计4,536元。另，案涉房屋系原告（反诉被告）辽化公司自建的周转性经济适用房。原告（反诉被告）辽化公司向被告（反诉原告）林鹤追讨房屋租金未果后，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告一直将房屋出租给被告使用，双方间每年签订房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，双方租赁合同合法有效。原、被告应按签订的合同内容履行各自义务。辽化公司从2013年开始将租赁合同内容变更为以建筑面积45平方米收取租金，林鹤续签《房屋租赁合同》至2018年，并如约给付房租至2019年7月31日。后林鹤继续使用案涉房屋至今，并拒绝再与辽化公司签订《房屋租赁合同》。辽化公司追讨无果后引发本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，2019、2020年的租金应与2018年的《房屋租赁合同》约定内容一致，即每年仍然应给付租金2,268元。关于被告（反诉原告）林鹤辩解原告（反诉被告）辽化公司应按国务院及辽阳市人民政府下发的文件执行每平方米1.8元的租金标准的意见，上述文件规定的每平方米收取1.8元的房屋是市公有住房租金，而文件中规定了市大中型企业应成立自身的房改机构，而本案案涉房屋为辽化公司自建的周转性经济适用房，不属于上述文件调整范围房屋，且2013年辽化公司按建筑面积调整租金后，林鹤也未提出任何异议，继续与辽化公司签订房屋租赁合同至2018年，并按照调整后租金标准缴纳房租至2019年7月31日，可见，林鹤对双方签订的租赁合同内容及价格等应是完全知晓，双方2013年后每年签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，应属合法有效。辽化公司向林鹤提供了房屋供其居住，履行了合同义务，林鹤应当按照合同约定履行给付租金的义务。如果林鹤认为租金过高，可以主动搬离，向辽化公司退还房屋，而不能拒缴房屋租金，林鹤自2019年8月1日后拒绝缴纳租金也不退还房屋，属于严重违约行为。故林鹤上述意见系对相关政策误解，其反诉的请求已不成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林鹤于本判决生效之日起三日内一次性给付原告（反诉被告）中国石油辽阳石油化纤有限公司2019年、2020年房屋租金共计4,536元；二、驳回被告（反诉原告）林鹤的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元[原告（反诉被告）预交]，减半收取25元；反诉案件受理费25元[被告（反诉原告）减半预交],合计50元,由被告（反诉原告）林鹤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇二〇年十二月二十五日书记员  姚 先附本案判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。