广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初23477号原告：冯柳青，女，汉族，1972年12月10日出生，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××045。原告：樊昱辰，男，汉族，2004年3月1日出生，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××878。法定代理人：冯柳青，女，汉族，1972年12月10日出生，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××045，系原告樊昱辰的母亲。两原告的共同委托诉讼代理人：黄进、尹贵芳，均系湖南华湘（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市星玺物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区××××××××城中心A1裙楼商铺1409-1410号商铺，统一社会信用代码：914××××××××××××775。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：马晋，女，汉族，1986年10月15日出生，住广东省广州市南沙区×××××××××××××××，公民身份号码：410××××××××××××043，系被告的法务专员。委托诉讼代理人：刘源，男，汉族，1986年8月16日出生，住广东省东莞市东城区×××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××534，系被告的运营部经理。原告冯柳青、樊昱辰诉被告东莞市星玺物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄进、尹贵芳到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人马晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照编号为20279《租赁协议》约定的装修标准将位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层279号商铺交还给两原告；2、判令被告按照编号为20279《租赁协议》约定的装修标准将东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层279号商铺附属的商场公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）进行整改达到验收合格、正常使用的标准；3、判令被告向两原告支付商铺租金3834.48元（从2020年1月1日起，以每月1278.16元标准支付商铺租金至被告按《租赁协议》约定装修标准交付上述商铺及附属商场公用设施为止，暂计至2020年4月2日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，两原告将上述第三项诉请中的“租金”变更为“占有使用费”，不改变金额和计算方式。两原告主张的事实和理由：2014年5月7日，两原告与被告达成并签订编号为20279的《租赁协议》，协议中约定：两原告将其名下位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺第二层279号商铺（以下简称“商铺”）出租给被告管理使用，租期为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。被告按照《租赁协议》约定（1.2015年1月1日至2016年12月31日的租金为873.00元;2.2017年1月1日至2017年12月31日的租金为960.30元;3.2018年1月1日至2018年12月31日的租金为1056.33元;4.2019年1月1日至2019年12月31日的租金为1161.96元）每月向两原告支付租金。在上述租赁期间，商铺的物业服务费由被告自行承担。被告承诺租赁期满合同终止时，被告按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》将商铺及附属商场公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）交还给两原告。可是等到租赁期快届满时，两原告到案涉商铺所在商场查看发现商场一片狼藉，商铺附属的商场公用设施如照明、消防、电梯等都不能正常使用，商铺还没装修完。被告根本没有按照《租赁协议》约定的装修标准去装修商场公用设施、商铺。其后两原告多次与被告负责人沟通协商，同时发函通知被告不再与被告续约，并要求被告尽快整改商铺商场达到《租赁协议》约定的装修标准和按时向两原告交还商铺及附属公用设施，但是被告极其不配合，一直推脱，至今仍未按约定标准向两原告交付商铺。现因与被告沟通无效，两原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告辩称：1、被告已经于2019年12月31日将案涉商铺交回原告，原、被告的《租赁协议》于2019年12月31日自然解除。被告于2019年9月-10月期间发函通知原告办理案涉商铺的交接手续，且自2020年1月1日起被告未占用商铺。2、被告寄发交铺通知不按装修标准进行交付，被告愿意折价赔偿原告案涉商铺的装修标准，且经过现场多次勘查，公共设施达到了《租赁协议》约定的装修标准：（1）根据被告提供的房管局丈量图，被告也愿意协助原告划定案涉商铺区域，原告不存在无法收铺的情形；（2）原告案涉商铺在东莞星玺广场内呈点状，且单个商铺面积小，非临街商铺，即使被告按照《租赁协议》的装修标准交铺，原告也无法进行招商，但是被告同意原告联合招商，或者委托被告经营，被告已经尽到力所能及的责任。3、原告的诉讼请求中要求被告支付租金，没有事实和法律依据。（1）原、被告的《租赁协议》已经终止，双方未续签，且被告多次发函给原告要求办理收铺手续；（2）事实上，被告自2019年12月31日后并未实际占用原告案涉商铺，现场勘查记录也可以证实；（3）原告作为产权方，在被告明确表示不按照装修标准交铺时有减少损失的责任，根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，根据案涉商场和商铺的现状，商场要想经营起来，单打独斗是很难经营的，必然需要联合招商或委托经营，被告明确不按照装修标准交铺也是考虑到这一点，被告愿意给小业主联合招商提供便利，或者小业主把案涉商铺委托被告经营，被告已给出多种选择，但是原告起诉要求未按照装修标准交铺就需一直支付租金，不仅没有事实与法律依据，也不符合公平公正的原则。经审理查明，位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺20279号（粤房地权证莞字第0200401852号、粤房地权证莞字第0200401853号，建筑面积为17.46平方米，套内建筑面积为8.69平方米）商铺的权属人为原告冯柳青、樊昱辰，产权登记时间为2012年7月31日。2014年5月7日，两原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《租赁协议》约定两原告将案涉商铺出租给被告使用。《租赁协议》约定以下主要内容：一、商铺交付使用日期为2015年1月1日。二、租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。三、在合同有效期内，甲方按照以下约定按月向乙方收取租金：1.2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为873.00元;2.2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为960.30元;3.2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为1056.33元;4.2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为1161.96元。乙方须在每月的15日前支付当月租金到冯柳青名下账号为120010001147950的东莞农村商业银行账号。四、自2015年1月1日起，乙方有权对商铺进行经营管理（不限于招商、出租、以乙方名义签订租赁合同、收取租金及商场经营管理服务费、代收水电费等），由乙方负责办理所有相关经营及管理手续。乙方在租赁期间维护租赁物业及其附属设施的正常运行使用，因使用不当造成损坏的，由乙方承担维修费用。租赁期满合同终止，乙方按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》约定向甲方交还商铺。《租赁协议》的附件《交铺装修标准》内容显示装修标准如下：（一）商铺区域：1.商铺地面：抛光砖；2.供电：独立电表及配电箱；3.间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；4.门面：豪华水晶卷闸；（二）公用设备、设施及公共区域：1.地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；2.供电供水：独采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；3.照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；4.安全：提供24小时公共秩序维护服务；5.消防设备：采用消防自动报警维护服务；6.通风设备：中央空调。两原告提交附有时间水印为“2019年12月25日”的12张照片，主张是案涉商铺所在商场的现状照片，并据此主张被告未按约定的装修标准对案涉商铺及商场公共区域进行装修，至今仍未按照装修标准完成交铺，应当参照《租赁协议》第五条约定的2019年月租金标准及往年每年递增10%的规律赔偿两原告的损失。被告提交案涉商铺所在商场的电梯检验合格证及消防维保月度报告，主张商场内电梯及商场内消防设施均已达到验收合格标准。另，被告提交《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》及EMS邮单及邮单投递记录，主张在案涉《租赁协议》到期前，其通过邮寄通知的方式告知两原告于2019年9月28日至2019年10月4日期间携带相关文件前往被告处办理商铺使用权交接手续且两原告已签收了相关通知文件。据此，被告主张《租赁协议》已经自然解除，被告没有义务再支付租金，亦不认可两原告所述的按照10%递增的标准支付租金。对此，两原告主张该通知为被告单方作出，其未在通知书上签名确认，并未与被告对案涉商铺的商铺事宜达成合意，在案涉商铺没有达到约定的装修标准的情况下，无论两原告是否收到被告所述的通知文件都不能视为两原告已经同意接收案涉商铺。2020年9月8日、2020年9月18日，本院分别组织原、被告到案涉物业进行现场勘查，双方确认案涉物业处于与相邻物业未进行间隔未独立成铺的现状。另，《租赁协议》附件《交铺装修标准》中所提及地面抛光砖、供水供电、照明灯具、通风中央空调等公共设备均有呈现。案件审理过程中，本院依法向东莞市自然资源局调取了案涉商铺的《查丈图》、《房屋分户图》以及《东城中心A1区裙楼房屋一、二、三层的分层布局图（商铺方位图）》等资料，原、被告双方确认上述资料的真实性。案件审理过程中，被告确认在《租赁协议》终止后其具有将案涉商铺恢复原状按照装修标准交还商铺的义务，同时也向法庭明确其不愿将案涉商铺复原后再交还，但同意按照双方约定的装修标准折价赔偿给两原告并以现状交付的方式向两原告交还案涉商铺。双方无法对折价赔偿的金额达成一致，两原告坚持要求被告按照约定的《交铺装修标准》复铺后交还商铺，并向其支付场地占有使用费。以上事实，有两原告提交的《房地产权证》、《租赁协议》、附件《交铺装修标准》、照片，被告提交的电梯检验合格证、《建筑消防设施维保报告》、《商铺使用权交接办理通知书》、《商铺使用权交接须知》、EMS邮单、投递记录截图以及本院向东莞市自然资源局调取的相关材料、本院的开庭笔录、谈话笔录、现场勘查笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方针对案涉商铺签订的《租赁协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议享有权利及履行相应的义务。关于两原告诉请被告按照《租赁协议》约定标准交还案涉商铺的问题。案涉《租赁协议》于2019年12月31日租赁期届满。按照《租赁协议》的约定，在租赁期届满后，被告应按照《租赁协议》附件《交铺装修标准》的约定对商铺进行装修后向两原告交还商铺，对此被告亦确认其负有该项义务。现租赁期已满，两原告依据协议约定诉请被告交还案涉商铺，合法有据，本院予以支持。因案涉商铺现处于与相邻物业未进行间隔未独立成铺的状态。被告向两原告交还商铺需先对案涉商铺与相邻商铺进行间隔，案涉商铺的四至、朝向以本院向东莞市自然资源局调取的《东城中心A1区裙楼房屋一、二、三层的分层布局图（商铺方位图）》进行确定。案涉商铺内的装修标准以双方签订的《租赁协议》附件《交铺装修标准》为准。关于案涉商铺所在商场的公用区域的装修标准是否符合《交铺装修标准》约定的问题。两原告诉请要求被告将案涉商铺所在商场的公用设施（包括但不限于照明设施、消防设施、电梯设施）进行整改达到验收合格、正常使用的标准，但根据本案的现场勘查情况可知，《交铺装修标准》所提及的地面瓷砖、供水供电、照明灯具、通风中央空调等公共设备均有呈现，且两原告未向本院提交证据证实案涉商场的照明设施、消防设施、电梯设施等存在需要整改或不能正常使用的情形，故两原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。关于两原告诉请被告支付案涉商铺占有使用费的问题。案涉《租赁协议》于2019年12月31日期限届满。被告至今仍未按照《租赁协议》约定对商铺进行恢复间隔及装修，已属违约。据此，两原告诉请被告支付案涉商铺自租赁期满后至实际交还商铺之日止的场地占有使用费，本院予以支持。但本案中双方并未续签《租赁协议》，两原告主张采取2019年月租金标准及往年每年递增10%的规律计算场地占有使用费无事实与法律依据，本院依法参照案涉《租赁协议》最后一期租金的支付标准计算被告应向两原告支付场地占有使用费（以1161.96元/月，自2020年1月1日起计算至案涉商铺实际交还两原告之日止），对两原告超过上述计算标准诉请的场地占有使用费，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、限被告东莞市星玺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告冯柳青、樊昱辰交还位于东莞市东城区××××××××城中心A1区裙楼商铺20279号的商铺[产权证号：粤房地权证莞字第0200401852号、粤房地权证莞字第0200401853号；商铺的四至、朝向以本院向东莞市自然资源局调取的《东城中心A1区裙楼房屋一、二、三层的分层布局图（商铺方位图）》进行确定；案涉商铺内的装修标准以双方签订的《租赁协议》附件《交铺装修标准》为准]；二、限被告东莞市星玺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告冯柳青、樊昱辰支付场地占有使用费（以1161.96元/月，自2020年1月1日起计算至案涉商铺实际交还原告冯柳青、樊昱辰之日止）；三、驳回原告冯柳青、樊昱辰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元（原告冯柳青、樊昱辰已预交），由被告东莞市星玺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李小燕二〇二〇年十二月十七日书记员  李颖怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。