贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9863号 原告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城3号楼15层5号。 法定代表人：崔巍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘媛，贵州纬图律师事务所律师。 被告：黄艳，女，1978年1月16日生，汉族，贵州省安龙县人，住贵州省兴义市。 原告黔西南州硕丰商贸有限公司（以下简称硕丰公司）与被告黄艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告硕丰公司的委托诉讼代理人刘媛，被告黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 硕丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的租金人民币112500元；2.请求人民法院依法判令被告以欠付租金人民币112500元为基数，从2019年6月1日起，按贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的标准向原告支付资金占用损失至款项清偿之日止（现暂计算至2020年9月27日的资金占用损失为人民币6075.78元），以上各项暂共计人民币118575.78元；3.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：2016年7月22日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：被告向原告租赁位于兴义市兴义商城××号门面，并明确约定了租金金额及支付方式等。因被告逾期向原告支付租金，原告于2017年9月25日向兴义市人民法院立案起诉，要求被告经营的兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园支付拖欠原告的租金及其他费用以及解除双方签订的《租赁合同书》。兴义市人民法院于2017年11月15日作出（2017）黔2301民初6983号《民事判决书》，兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园就该判决提起上诉，经黔西南州中级人民法院发回兴义市人民法院重审后，兴义市人民法院于2019年6月19日作出（2019）黔2301民初6000号《民事调解书》。《民事调解书》约定了兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园自愿给付原告截止至2019年5月31日尚欠付的租金及逾期利息、物业管理费等436500元。此款项被告作为兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园的经营者已付清。被告在履行前述《民事调解书》确定的义务的过程中，基于考虑各自经济效益的最大化，与原告协商达成一致，被告自2019年6月1日起继续租赁原告位于兴义市兴义商城××号门面，用于被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园经营事宜，并约定每年租金为人民币150000元，原、被告之间形成租赁关系。根据原被告双方约定计算，被告应支付原告2019年6月1日至2020年3月1日期间产生的租金人民币112500元，被告逾期至今仍未向原告支付。现原告多次向被告主张权利，但被告却以种种理由推脱，拒不支付，原告不得已诉至法院。综上，原告与被告的租赁关系合法有效，应受法律保护。原告已按照约定全面适当的履行自身义务，被告逾期支付租金的行为已经构成违约，严重侵犯原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及有关法律法规诉至人民法院，请求人民法院依法判决支持原告诉请。 黄艳辩称，我与原告方没有口头协议，我一直在找原告的工作人员办事，但是原告方一直拖延，说是租，但是对于租金一直没谈妥，原告方的工作人员没有权利谈租金，我一直找不到原告方的老总。在此期间，兴义商城出现了很多的问题，设备不完善、水不通，在前几次诉讼中也存在相应的问题。疫情期间，在2020年1月15日我方已经关门了，之后就没有再开过门，但是原告方的房租是给我方算到2020年3月份，原告方提过150000元的房租，但是我不同意，之后一直未能达成协议。当时我并不想继续承租，但原告方不让我方拿东西，后就一直拖着，也不让签合同。我应当支付租金，但是应当从2019年6月1日到2020年1月15日，按每月6000元的租金来支付。疫情期间，我方要求原告方减免租金。在2020年3月1日之后，福顺居商贸公司代替硕丰公司接手之后，在2020年5月25日我方才撤柜，福顺居商贸公司并没有收取我方任何费用。在经营期间有三方叫我支付租金，债权委员会、长城公司及原告方，原告方就叫我先经营，说其商量好之后再与我商量。在此期间，我一直在找原告方的公司商量房租事宜，其办公室已经被长城公司封了，并且我只能通过微信联系的原告的经理，其只是负责传达原告方的意见。在疫情之前，因原告方及债权委员会、长城公司三方发生矛盾，导致兴义商城停车场不能正常使用，商家无法正常经营。 本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开）、贵州元豪商贸有限公司（以下简称元豪公司）、硕丰公司共同签署了一份《关于兴义商城经营主体变更公函》，该函载明：“致：尊敬的合作伙伴：《兴义商城》位于贵州省黔西南州兴义市桔山大道与桔丰路交汇处，是炜煜房开开发修建的城市综合体，由元豪公司负责整体商业板块的经营管理。《兴义商城》开工建设至今，已有部分商家开业经营，目前还有大部分商家正在逐步进场装修并陆续开业经营。在此期间得到了广大合作伙伴的大力支持与配合，我们深表感谢。目前炜煜房开和元豪公司资金缺口较大，已经承担不起后续的工程建设及开业经营。为了保障合作伙伴的合法利益，炜煜房开和元豪公司决定《兴义商城》所有商业物业全盘租赁给硕丰公司经营管理，并与之签订了《兴义商城》商业物业的租赁合同，同时已完整移交了所有已签订的《兴义商城》商户经营合同。炜煜房开、元豪公司、硕丰公司已商定于2015年11月1日起由硕丰公司收取《兴义商城》所有商户的商业租会及水电费、物管费、空调费等所有经营管理相关费用。” 2016年7月22日，硕丰公司与兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园签订了一份《租赁合同书》，约定兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园向硕丰公司租赁位于兴义市兴义商城××号门面，并明确约定了租金金额及支付方式等。后因双方发生纠纷，硕丰公司于2017年9月25日向本院立案起诉，要求黄艳经营的兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园支付拖欠硕丰公司的租金及其他费用以及解除双方签订的《租赁合同书》，该案作出判决后，兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园不服，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院裁定发回本院重审，后经本院作出（2019）黔2301民初6000号民事调解书结案。双方在调解书中达成协议：一、硕丰公司与兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园2016年7月22日签订的《租赁合同书》于2019年5月31日解除；二、兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园自愿给付硕丰公司截止至2019年5月31日尚欠租金及逾期利息、物业管理费等共计436500元，该款定于2019年6月20日前给付236500元，余款200000元定于2019年9月30日前给付完毕；三、硕丰公司自愿放弃其余诉讼请求。上述调解书中的款项兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园已付清。 在履行（2019）黔2301民初6000号民事调解书的过程中，硕丰公司与黄艳达成协议，约定黄艳继续租赁硕丰公司位于兴义市兴义商城××号门面，用于经营兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园。 2019年10月15日，兴义市兴义商城债权委员会张贴了一份《通知》，载明：“兴义商城广大经销商：由于贵州炜煜房开公司自身原因，现造成公司在各方业务无法正常运转，经过多方协调，在政府部门的监督下，现由兴义商城债权委员会全面接管兴义商城的招商和销售等各项工作。从通知之日起，请兴义商城各位商户积极配合兴义商城债权委员会的工作，立即与债委会做好对接事宣，避免由此带来的经济损失。望广大商户朋友们互相转告，谢谢大家的通力合作!”2019年12月5日，中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司制作了《关于提交租赁合同的告知函》，载明：“兴义商城3号楼、5号楼、8号楼有关租户:2018年12月12日，黔西南中院发布(2018)黔23执恢2号之二《执行裁定书》，裁定:将炜煜房开所有的"兴义商城"项目一期3号楼、5号楼、8号楼中共计199套房屋抵债给我公司。2019年8月1日，黔西南中院到"兴义商城"项目一期3号楼、5号楼、8号楼分别张贴法院《公告》，明确:上述199套房屋所有权自2018年12月19日转移至我公司，其中包含了你方目前承租的房屋。2019年11月14日，炜煜房开、元豪商贸共同向硕丰商贸出具《关于解除兴义商城经营管理合同事宜的函》，解除2013年5月11日签署的《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》,解除2015年8月28日签署的《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》，解除2015年9月8日签署的《四方协议》。2019年11月28日，炜煜房开向兴义商城各商家发送《通知》，告知炜煜房开已解除与硕丰公司、元豪商贸的租赁合同。现硕丰公司、元豪商贸已无商城经营管理权，你方与其签署的租赁合同已不能继续履行。我公司分别于2019年8月、10月、11月共计三次向你方告知我公司享有该房屋所有权的事实，同时向你方出具了相关证明材料，要求你方及时提供租赁合同及租金支付凭证，你方均未按时提供。我公司在此声明:我公司最后一次向你方告知，为确保你方正常经营，请在收到该告知函后5日内与我公司联系，将你方所承租房屋相关的租赁合同及相关租金支付凭证提交至我公司，逾期未提交相关材料，我公司将依法收回该房屋，由此导致的一切后果和损失由你方自行承担。特此函告。” 2020年3月1日，元豪公司作为甲方（移交方），炜煜房开作为乙方1（移交方），兴义市兴义商城债权委员会作为乙方2（移交方），贵州福顺居物业集团作为丙方（接收方），共同签订了一份《兴义商城商业物业管理移交协议》，协议载明：“为了规范兴义商城的商业物业服务管理，营造商家营商环境，做到更好的物业服务管理，经甲、乙、丙三方共同协商，达成如下移交协议:一、移交基准日:2020年3月1日。从即日起，丙方开始对移交范围提供安保和保洁服务。二、移交范围:甲方在兴义商城经营管理的所有商业区域商户资料。三、移交内容:以丙方提供的《福顺居物业集团物业承接移交表》和《福顺居物业集团物业承接查验表》载明的内容为准，甲方负责组织移交;四、《福顺居物业集团物业承接移交表》和《福顺居物业集团物业承接查验表》未载明的事项，不限于1、2、4、8号楼和显示屏的管理权限，由乙方1协助丙方解决。五、移交存在的问题:1、根据《福顺居物业集团物业承接移交表》和《福顺居物业集团物业承接查验表》载明内容的要求，在提交和查验现场方面，可以作一定时间延长，截止时间不超过2020年3月10日，但不影响丙方进场管理;2、移交中重大事项:1)消防问题。1.2栋消防未验收合格，应该由乙方1负责;其它多次故障问题属维保管理问题，是甲方管理区域的消防问题，应由甲方敦促维保公司配合丙方查验现状移交，甲乙丙三方确认。2)电梯问题。现有电梯81台，其中正在运行的电梯20台，没有运行的电梯61台。正在运行的电梯甲方需将甲方现有手续现状移交丙方;未运行的电梯由乙方1负责恢复通过验收合格提交丙方管理。3)房屋漏水渗水问题。经查验有1、3、4、5、8号楼漏水严重，属于房屋质量引起的问题，应该由乙方1负责;属于非质量引起的问题甲乙丙三方查验现状移交，并予以确认。4)监控问题。兴义商城商业、写字楼及公共区域监控基本瘫痪，具体现状情况经查验后甲乙丙三方确认现状移交。5)地面停车位问题。兴义商城区域地面停车位目前乙方2未管控停车位，由乙方1协助丙方解决统管理的问题。六、移交财务问题：1、甲方负责实事求是地将兴义商城管理区域内的所有业主、商家信息全部移交丙方，不限于业主、商家商号、面积、收费标准、收费项目、收费时间、联系方式、联系人等;2、甲方已收取3号楼写字楼的装修保证金和基准日起应由丙方收取的物业费须向丙方办理移交，待甲方和丙方核实金额后双方另行签署此部分的债权债务确认。七、其他事项：1、以上移交事项，甲、乙1、丙三方须认真履行，确保兴义商城物业规范管理工作的顺利进行，具体涉及到某一单项责任履行需要另行签订协议的，可以另行签订协议解决，比如三方权利义务的履行需要有偿转移的。如任何一方不履行移交协议的，按违约处理，因此造成的直接和间接损失由违约方承担。2、乙方2为了重振兴义商城的大局，重新振兴兴义商城经济立足为广大债权人的利益，乙方2积极配合本次移交和帮助甲方和丙方协调相关事宜。3、未尽事宜和遗漏事项可另行协议补充，补充协议与本协议具备同等法律效力。” 同日，硕丰公司作为甲方（移交方），炜煜房开作为乙方1（移交方），兴义市兴义商城债权委员会作为乙方2（移交方），贵州福顺居物业集团作为丙方（接收方），共同签订了一份《兴义商城商业物业管理移交协议》，载明：“为了规范兴义商城的商业物业服务管理，营造商家营商环境，做到更好的物业服务管理，经甲、乙、丙三方共同协商，达成如下移交协议:一、移交基准日:2020年3月1日。从即日起，丙方开始对移交范围提供安保和保洁服务。二、移交范围:甲方在兴义商城经营管理的所有商业区域商户资料。三、移交财务问题：1、甲方负责实事求是地将兴义商城管理区域内的所有业主、商家信息全部移交丙方，不限于业主、商家商号、面积、收费标准、收费项目、收费时间、联系方式、联系人等；2、甲方自行处理商户欠租欠费事宜。甲丙双方核对数据后，如有商户有己交基准日后应由丙方收取的物业管理费，待双方确认后由甲方向丙方移交。四、其它事项：1、乙方2为了重振兴义商城的大局，重新振兴兴义商城经济立足为广大债权人的利益，乙方2积极配合本次移交和帮助甲方和丙方协调相关事宜。2、未尽事宜和遗漏事项可另行协议补充，补充协议与本协议具备同等法律效力”。 2020年3月31日，硕丰公司作为甲方，炜煜房开作为乙方，兴义市兴义商城债权委员会作为丙方，贵州福顺居物业集团作为丁方，共同签订了一份《补充协议书》，载明：“鉴于以下事实:甲方尚未与兴义商城的经营商户解除合同，丁方自2020年3月1日已正式接手兴义商城物业管理;甲方和丁方因为遗留问题各自均有收费障碍。为保证甲方、丁方的收费权益和规范兴义商城的经营管理，经四方共同协商，现就费用收取和解除商户合同达成如下协议:一、收费权利：甲方具有收取2020年3月1日前商户应缴纳的商业管理费、物业管理费、水费、电费的权利。2020年3月1日起上述收费权利归丁方所有。二、上述费用收费标准：1、商户合同约定中有明确上述费用收费标准的情形，按该标准收取。2、商户合同约定中有整体打包价的情形，每月按商管费、物业管理费12元/平方米的标准收取。如有使用甲方安装的空调，则每月加收5元/平方米的空调使用费。3、商户出现的特殊情形，另行协商解决。三、甲方未收取和多收取上述费用的约定：1.甲方未收取的上述费用(指截止至2020年3月1日前未收取的上述费用)，须丁方配合甲方，由甲方按照第二条约定的收费标准进行全额收取，具体配合收费细节甲、丁双方另行协议。2.甲方多收取的(指2020年3月1日起多收取的上述费用），以2020年3月1日为截止时间，甲方按照第二条约定的收费标准进行全额退还。以上两项工作由甲方和乙方全力配合执行，须在2020年4月30日前执行完毕。四、上述工作在完成的同时，甲方与商户逐一即时签署合同解除协议，并解决好与商户保证金、押金的结算问题。同时全力配合丁方与商户签署新合作协议。甲方、丁方按截止期限各自缴给供电局和自来水公司的水电费，并做完所有手续的交接。五、甲方与商户全部签署合同解除协议后，甲方与乙方根据《补充协议书》签署提前解除《租赁合同》、《补充协议》、《四方协议》的协议。六、乙、丙方须配合本《补充协议书》的顺利执行和交接，尽快使兴义商城的经营管理和收费正常化、规范化。期间任何一方不得再以任何理由阻扰本《补充协议书》的正常履行，否则，甲方将不再配合任何一方的工作并申请保全进行追诉赔偿。”。 2020年3月3日，黄艳向硕丰公司工作人员何经理发送微信消息“何经理，你好！疫情之前我们说好的房租每年是按15万元来交，现在这个情况怕是疫情过了这个价格我们也是无力支撑。麻烦你跟公司申请一下看看等疫情过后我们儿童乐园房租怎么收？主要是我们也好看看房租怎么收？如果支撑不了我们准备撤场了……这样下去我们实在是老火，希望谅解”，何经理于2020年3月31日回复消息“黄姐，我问过公司了，你们那里可以办理撤柜”。 另查明，2019年12月份，因就兴义商城管理发生纠纷，兴义商城地下停车场张贴告知横幅“本停车场不免费，大润发及其他消费小票无效，愿者入内”。另在黄艳同硕丰公司工作人员何经理的微信聊天记录中显示：2020年1月28日，何经理向黄艳发送消息“你好，黄姐，政府现要求关闭与大润发处连接的卷帘门，现在，这个门关闭以后，你们家还要正常营业吗？……”黄艳回复消息“我们嘻哈昨天就收到政府的通知……已经关门了”。2020年2月27日，黄艳向何经理发送消息“我们儿童乐园到底什么时候能开门营业啊”，何经理回复消息“应该这段时间慢慢都可以恢复了”。后黄艳于2020年5月25日撤柜。 本院认为，本案中，双方虽未就租赁合同签订书面合同，但双方均认可已达成租赁协议，构成租赁合同关系，该租赁协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生合同约束力。硕丰公司已按约向黄艳提供了租赁场地用于经营，黄艳应按时支付租金。现黄艳至今未付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担支付租金、赔偿损失的违约责任。 关于双方争议的租金标准问题，黄艳辨称双方就租金标准一直未达成一致，但从2020年3月3日，黄艳向硕丰公司工作人员何经理发送微信消息“何经理，你好！疫情之前我们说好的房租每年是按15万元来交，现在这个情况怕是疫情过了这个价格我们也是无力支撑。麻烦你跟公司申请一下看看等疫情过后我们儿童乐园房租怎么收？……”的内容可看出，双方早已就租金标准达成150000/年的协议，黄艳所称协商系拟对疫情后的租金进行协商；且结合生活中签订租赁合同来看，租金作为主要合同条款，在签订租赁合同时就应具备，黄艳称租金标准一直未达成一致亦不符合常理；且也未提交其他证据佐证。综上所述，对黄艳的辨称不予采信，本院对双方的租金标准为150000/年（12500元/月）予以确认。 关于黄艳应付硕丰公司租金数额的问题，硕丰公司主张按125000元/月的标准从2019年6月1日计付至2020年3月1日期间的租金112500元。黄艳辨称兴义商城发生矛盾收取停车费致使商家无法正常经营，租金应只计算至其经营的商铺关闭之日即2020年1月15日，并要求减免疫情期间的租金。兴义商城停车场是否收费问题，黄艳同硕丰公司达成之间的租赁合同协议中并未对此进行约定，黄艳也未提交证据证明其与硕丰公司有其他约定，故对其该辩称不予采信；另在2020年1月28日黄艳同硕丰公司工作人员何经理的微信聊天记录中显示“我们嘻哈昨天就收到政府的通知……已经关门了”。可见，黄艳经营的商铺于2020年1月27日才关闭经营，而非其所称的2020年1月15日关闭经营。本案中，黄艳承租硕丰公司管理的场地用于经营，从2020年1月27日起，黄艳经营的店门配合疫情防控措施关闭，已没有营业收入，若继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，且有悖于公平原则。双方就此均无过错，对于2020年1月27日以后的租金，本院酌情调整为按原租金的一半即6250元予以计付。故黄艳应支付硕丰公司的租金为:从2019年6月1日至2020年1月26日期间的租金为12500元×7个月+12500元÷30天×25天=97916.67元，2020年1月27日至2020年3月1日期间的租金为6250元÷30天×35天=7291.67元，上述租金合计为105208.34元。 关于硕丰公司主张的资金占用损失的问题，硕丰公司未及时收到款项的损失主要是资金占用费损失，现硕丰公司主张按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。但双方未就租金支付时间进行明确约定，硕丰公司也未提交证据证明何时向黄艳主张过租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，资金占用费可从硕丰公司向人民法院提起诉讼之日即2020年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、限黄艳于本判决生效之日起十日内支付黔西南州硕丰商贸有限公司租金105208.34元，并支付资金占用费（以尚欠租金为基数，从2020年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 二、驳回黔西南州硕丰商贸有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2672元，减半收取1336元，由黔西南州硕丰商贸有限公司负担236元，黄艳负担1100元（该款由黄艳于本判决生效之日起十日内直接支付黔西南州硕丰商贸有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘明发 书 记 员 朱银宝