广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6052号原告：肖健伟，男，1985年10月6日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州隆翠荟酒店管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街汉兴直街68号608。法定代表人：陈定彦，执行董事。委托诉讼代理人：刘岳，男，1984年2月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系该公司职员。原告肖健伟与被告广州隆翠荟酒店管理有限公司（以下简称隆翠荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告肖健伟，被告隆翠荟公司的委托诉讼代理人刘岳（已离职）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖健伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2020年2月、3月、4月租金11970元，违约金47880元，以上共计59850元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了房屋租赁合同，双方约定合同期自2016年7月1日起至2024年6月30日止，2020年租赁费为每月3990元，每月租赁费在当月月底前交清。合同生效后，被告因疫情原因经营困难导致欠交2020年2月、3月、4月租赁费共计11970元。原告在2020年4月19日收到被告的《通知函》通知单方解除合同，根据合同约定：单方违约由违约方赔偿当年租金总额作为违约金，因此被告应当支付47880元的违约金（即当年租金总额为47880元）。为了维护原告的合法权益不受损害，现向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告隆翠荟公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由是不管从国家政策情面还是疫情扩散层面，从2020年1月24日起各个地方开始进行隔离，酒店方也是要隔离（除非政府指定工作人员除外）。我方不属于接待隔离酒店，所以也没有客人，员工也需要隔离，这是不可抗力因素。从现在来说，2020年2、3、4月的租金让我方支付是不公平的，是不科学的。2020年2、3、4月份我方也与业主沟通，但因为疫情越来越严重，酒店方完全可以因为疫情无法经营属于不可抗力因素，可以不支付租金和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区奥园城市天地××栋××房屋（以下简称涉讼房屋），登记权属人为肖健伟，建筑面积为45.16平方米。2015年10月9日，肖健伟作为出租人（甲方），与隆翠荟公司作为承租人（乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同书》[编号：LCH（45.16㎡）-××栋××房]，约定：甲方预租给乙方的房屋为涉讼房屋，租赁物业可以被乙方合法承租并可用作酒店公寓[包括但不限于：公寓式酒店出租经营、办公、转租、分租、提供住宿服务（含日、月、年租）]经营等用途；该租赁物业租赁期自起租日起至结束日止共计8年，本合同的正式起租日为2016年7月1日起至2024年6月30日止（如因开发商延迟交楼等客观原因导致物业迟延交付的，或甲方原因延期收楼的，租期相应顺延）；自起租日起，第1、2年租金为3800元/月，第3、4年租金为3990元/月，第5、6年租金为4190元/月，第7、8年租金为4400元/月；乙方按照每月向甲方支付租金，首月租金在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并经乙方验收后交付乙方之日起3天内支付，其余月份租金按月支付，乙方于每月30日前将当月租金全额一次性通过银行转账方式支付给甲方，如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3个工作日内支付及发出；物业在达到乙方收楼标准，甲乙双方办理完毕交付手续后，乙方支付给甲方相当于第一个月租金3800元作为房屋租赁押金，在合同期满后，双方确认不再续签合同的情况下，甲乙双方结算清楚所有费用，办理完毕房屋归还手续后，甲方在当日将押金无息退还给乙方；乙方按照合同约定按时支付租金；因不可规则于乙方的事由，例如不可抗力等（此不可抗力指战争、地震、水灾等），致使租赁物业毁损、灭失的，双方解除合同，无需承担违约责任；乙方未能在约定的时间内支付租金，没迟延一日，按迟延支付的租金金额的百分之一向甲方支付违约金，若迟延支付租金超过二个月，甲方解除合同，乙方应向甲方支付的相当于当年租金总额的违约金；乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，并须赔偿甲方相当于当年租金总额作为违约金；等等。2020年4月17日，隆翠荟公司向肖健伟发送《通知函》，称酒店因疫情原因导致无法继续经营，只能申请破产宣告倒闭，因此通知肖健伟自行出租涉讼房屋，双方所签订的《房屋租赁合同书》自通知送达肖健伟之日解除；隆翠荟公司会支付至1月31日前的房间租金，并承担和结清3月31日前房间所有的费用，包括管理费、水费、电费；房间钥匙采用智能密码锁，密码会直接独立以短信方式发送给业主预留的手机号码，请注意查收，自密码发送自肖健伟手机之日，即视为房屋已归还肖健伟管理。2020年4月22日，肖健伟提起本案诉讼。本案庭审过程中，双方均确认隆翠荟公司支付租金至2020年1月31日，自2020年2月1日起未缴纳过租金；并确认隆翠荟公司在签订合同时缴纳了租赁押金3800元。关于涉讼房屋的交付和使用情况。肖健伟主张其已在签订合同后将涉讼房屋交付给隆翠荟公司装修，隆翠荟公司通过快递的方式向其发送《通知函》，其于4月19日收到，隆翠荟公司是单方解除合同，没有与其方协商，其方在2020年4月18日收到了房间开锁密码的短信，后其隔了一段时间去涉讼房屋查看，现房屋是空置的。隆翠荟则称涉讼房屋是2017年交付给其司，其司装修后才投入使用，除了涉讼房屋，另外同一栋楼三层物业是以租赁的形式向其他业主租赁，签订了类似的租赁合同，统一施工、采购、运营的酒店形式，其司因为疫情原因没有能力继续经营，其司通过快递方式在2020年4月17日向业主发送《通知函》解除合同并交付房屋，房屋开门密码短信是在4月18日发送给肖健伟，肖健伟收到通知函的时间大概是18、19号这两天。对于涉讼《房屋租赁合同书》解除的原因和责任问题。隆翠荟公司主张其司在2020年1月31日前一直按照合同约定支付租金，后因为疫情问题对酒店等行业造成冲击，导致其司无法经营，并非其司的责任，而是市场的环境和外围的欢迎、不可抗力因素影响，其司在解除合同前曾与肖健伟沟通，肖健伟当时口头说过如果其司继续租赁的话可免除2、3月份的租金，但因为疫情越来越严重，其司因此无法继续经营下去，所以向肖健伟发送通知函解除涉案《房屋租赁合同书》；其司在第一时间将涉讼房屋交还给肖健伟，并且将租赁押金作为补偿给了肖健伟因为疫情属于不可抗力因素，因此其司不同意向肖健伟支付租金和违约金。肖健伟则表示虽然疫情对隆翠荟公司确有影响，但不可以说因为疫情没有导致其房间损失不能出租、经营，疫情不是持续性没有改变的事情，在4、5月份很多行业都已复工复产了，不能复产是隆翠荟公司自己的原因，不能全部归咎于其方，其方确实曾经承诺2月减免租金和3月减免一半租金，但前提是隆翠荟公司继续经营；隆翠荟公司不能因为疫情而无偿解除合同，也不是疫情原因导致隆翠荟公司无法经营，因隆翠荟公司于2020年4月17日发函单方解除合同，因此应按照合同约定向其支付2020年2月至4月的租金11970元以及赔偿其方当年租金总额的违约金47880元，其方同意将收取的租赁押金3800元抵扣部分违约金，但其方仍主张隆翠荟公司向其方支付违约金。本院认为，肖健伟与隆翠荟公司就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。对于《房屋租赁合同书》解除及解除后的归责问题。隆翠荟公司承租涉讼房屋用于酒店公寓经营，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业，全国其他省市也相继采取类似措施，隆翠荟公司的酒店公寓经营自是受到一定影响。双方当事人在庭审中均确认，曾就租金问题进行协商沟通。虽然出租人肖健伟曾以继续履行租赁合同为前提同意减免部分租金，但隆翠荟公司仍以受疫情影响导致其无法继续经营为由于2020年4月17日向肖健伟发函解除合同，已构成违约，肖健伟确认其于2020年4月18日收到房屋开门密码短信以及于2020年4月19日收到该解除合同《通知函》，涉讼《房屋租赁合同书》实际于2020年4月19日解除。根据合同约定，承租人提前终止合同须赔偿出租人相当于当年租金总额作为违约金。但考虑到隆翠荟公司前期履行合同的诚信度良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，且隆翠荟公司在自知无力继续经营时即立即发函向出租人肖健伟解除合同并及时归还涉讼房屋，故应适当减轻隆翠荟公司的违约责任。结合本案实际情形，本院酌定隆翠荟公司应支付的违约金为19950元，基于隆翠荟公司已向肖健伟交纳了租赁押金3800元，该押金用于抵扣上述违约金，抵扣后，隆翠荟公司还应向肖健伟支付违约金16150元。对于肖健伟主张的超出该金额的违约金，本院不予支持。对于肖健伟主张隆翠荟公司支付2020年2、3、4月份租金的诉请。隆翠荟公司租用涉讼房屋用于经营酒店公寓商业用途，2020年2月正是疫情形势最为严峻的时段，隆翠荟公司经营受到的影响最为严重，3月、4月后疫情形势逐渐好转，但仍未到正常状态，隆翠荟公司所受的商业风险超过正常商业风险，该三个月的租金应当酌情予以减免。隆翠荟公司于2020年4月17日通过邮寄快递方式提出解除合同，于2020年4月18日通过发送开门密码短信的方式交还涉讼房屋，肖健伟实际于2020年4月19日收到解除合同函件。综合本案实际情形，根据公平合理、风险共担原则，对于2020年2月份的租金，本院酌情支持合同约定标准的50%，对于2020年3月1日至4月19日的租金，本院酌情支持合同约定标准的70%，故隆翠荟公司应向肖健伟支付的租金共计6557元[3990元/月×50%+3990元/月×（1个月+19天÷30天）×70%]。对于肖健伟主张的超出该金额的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金16150元给原告肖健伟；二、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付租金6557元给原告肖健伟；三、驳回原告肖健伟的其余诉讼请求。如被告广州隆翠荟酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1296元，由原告肖健伟负担804元，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  何绮静