河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2377号 原告：大厂回族自治县某房地产开发有限公司，住所地：河北省大厂县大福北路南侧首创大街东侧。 法定代表人：刁某，总经理。 委托代理人：田某，男，1982年5月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。系该公司职工。 委托代理人：王某，男，1990年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。系该公司职工。 被告：郑某，男，1987年8月16日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。 委托代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。 原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司（以下简称大厂县中基首业公司）与被告郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司委托代理人田某、王某、被告郑某及其委托代理人石晓铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大厂县中基首业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付全部房屋总价款30%的违约金，计人民币352275元；3、判决被告向原告支付金融机构从原告账户处扣划的本金人民币772588.18及利息人民币14517.18元，共计787105.36元；4、判决被告立即完成腾房并将涉案房屋返还给原告；5、判决被告配合原告到有关部门办理注销合同备案登记、预告登记手续；6、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告与被告签订了编号为0005444号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》，同日，原、被告签订了编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区四期第0004幢01单元14层1403号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积76.58平方米，总金额为人民币1160610元整。购买方式为被告向原告支付房价款的30.21%，计人民币350610元作为首付款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付。2016年12月7日，原告作为保证人与被告及中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县支行（以下简称“邮储银行”）签订了编号为13011689116124845246《个人购房购车借款及担保合同》，约定由被告向邮储银行借款人民币810000元整，原告作为保证人承担连带责任保证。上述文件签订后，被告自2020年2月8日起未按约定时限按期偿还贷款。原告多次联系被告及其亲属，但一直未能成功取得联系，其对银行声称已无还款能力。被告未履行还款义务，因此邮储银行于2020年5月14日从原告账户扣除被告全部欠款之本金、利息共计人民币787105.36元。其中本金为772588.18元，利息为14517.18元。目前，原告已与被告就涉案房屋成功完成网签，并于2018年7月8日向被告完成了交房手续，交房当日原、被告双方签订了《补充协议》，双方确认房屋总价款调整为1174250元，房屋坐落变更为路劲阳光城二区4号楼1单元1403号。被告的违约行为使原告遭受了巨大的经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议二》第14条、16.2条的规定，被告逾期偿还金融机构贷款已构成对原告的违约，原告有权主张解除合同及要求被告支付合同约定的违约金，要求被告腾房并要求被告配合办理各类注销合同备案登记手续。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告郑某辩称，被告同意原告解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，但合同解除是原告违约，原告未按照合同约定在交付房屋720天内为被告办理涉案房屋不动产权证书，故原告请求的违约金被告不同意承担，根据购房时的价格与现在房屋价格相比，解除合同对原告没有造成经济损失，原告的证据无法证明其经济损失的情况，被告同意解除合同是无奈之举。被告因疫情影响，工作不稳定，本人有疾病，不是恶意违约，未偿还银行贷款，不应当承担违约责任。如银行从原告保证金中扣除相应保证金，被告商意从被告支付的购房款中直接扣除。房屋虽已交付，但是该房屋被告从未使用，涉案房屋由原告直接占有没问题，不存在腾退问题。如相关部门要注销双方签订的合同，需要被告履行相应责任，被告可以协助。被告认为合同总房款为1174250元，包括了面积补差款13640元，另合同外的议价款200000元、所交付的团购费50000元、契税10675元、产权登记费160元、代办费700元，以上款项原告均应返还给被告。双方签订的补充协议二系格式条款，应为无效，银行扣除原告的保证金，未给原告造成经济损失，原告应按照贷款合同履行了担保责任来追偿。 经审理查明，2016年11月18日，原告与被告签订了编号为0005444号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》，同日，原、被告签订了编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同已在政府房屋管理部门办理了网签备案手续。该合同约定：“由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区四期第0004幢01单元14层1403号（变更为：路劲阳光城二区4号楼1单元1403号）商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积76.58平方米，总金额为人民币1160610元整。购买方式为被告向原告支付房价款的30.21%，计人民币350610元作为首付款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付；原告应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告按已付房价款1%向被告支付违约金。”《补充协议二》第14条约定：“鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认；无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，即视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律、法规规定承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。……；（2）出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房屋总价款30%作为违约金，并有权在应退还给买受人的购房款中直接扣除；（3）……。如买受人已经办理完毕房屋交付手续，且出卖人主张解除合同的，买受人还应照本补充协议16.2条的约定承担相应责任。”第16.2条约定：“法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后，出卖人解除合同的，买受人应于合同解除30日内完成腾房，支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用，并与出卖人交接房屋。买受人还应承担交接房屋后房屋的占有使用费用。”第17条约定：“无论本合同因任何原因而解除，双方均应互相配合办理注销合同备案登记、预告登记、抵押登记及解除与按揭相关的所有合同等手续，买受人应于合同解除之日起7日内，配合出卖人办理完毕上述手续，……。”2016年12月7日，原告作为保证人与被告及邮储银行签订了编号为13011689116124845246《个人购房购车借款及担保合同》，合同约定：“被告购买商品房交纳首付款350610元，剩余房款810000元由被告向邮储银行做按揭贷款支付，原告作为保证人承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金等。”上述合同签订后，被告按照约定向原告交付了首付款350610元。邮储银行于2016年12月8日向被告发放贷款810000元。2018年7月8日，原告将涉案房屋交付给被告，并于同日，原、被告双方签订了《补充协议》，双方确认涉案房屋实际面积由原76.58平方米变更为实测面积为77.48平方米，房屋总价款由原1160610元变更为1174250元，被告于当日向原告补齐房屋差价13640元。从2020年2月8日起，被告就再未按照贷款合同约定期限偿还银行购房贷款，邮储银行开始从原告保证账户直接扣划应由被告偿还的银行贷款本息，因原告无法与被告本人取得联系，至2020年5月14日，邮储银行将应由被告偿还的剩余贷款从原告保证金账户中一次性扣划，先后共计从原告保证金账户中扣划本金772588.18元及利息14517.18元，共计787105.36。另，被告从2016年12月8日开始按月偿还借款本金及利息，至2020年2月8日拒绝还款，被告自行偿还银行借款本金共计37411.82元，利息146623.71元。 另查明，2016年10月31日，被告向北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司交付50000元信息服务费（被告称为团购费），该公司向被告出具加盖财务专用章的收据一张。被告于2018年7月8日收房时，向江苏路劲物业服务有限公司大厂分公司交纳物业费1766.54元、代收电费300元、代收水费300元，共计2366.54元。原告向被告代收费有产权登记费160元、契税10675元（已开票）、代办费700元，共计11535元，被告自行缴纳住宅专项维修资金6973元。 以上事实，有原告提交的《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房购车借款及担保合同》、《业主收房手续书》、《邮储银行说明》、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单、中国邮政储蓄银行扣款记录、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明，被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《入住费用明细表》、河北省增值税发票、《面积补差及代收费用凭证》、POS机刷卡凭证、河北省住宅专项维修资金专用票据、收据、《个人购房购车借款及担保合同》及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项规定，“具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。”第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（四）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和原、被告与案外人邮储银行签订的《个人购房购车借款及担保合同》在案为凭。双方在合同补充协议中明确约定“如被告未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》。”现因被告未按照约定履行还款义务，从2020年2月8日起，至2020年5月14日，邮储银行先后直接从原告保证金账户扣划787105.36元，用于偿还被告所欠的购房贷款本金、利息，导致原告承担了保证责任。现被告至今未偿还邮储银行扣划的原告保证金，造成原告实际无法足额收取购房款，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告已于2019年7月8日已将涉案房屋交付给被告占有使用，合同解除后，依照法律规定，已履行的，应恢复到原始状态，被告应将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告腾退涉案房屋，将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告在履行合同时，已配合被告在政府相关部门办理了涉案房屋买卖合同相关的预告登记、商品房买卖合同备案登记等手续，根据法律规定，合同解除后，涉及到涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理该商品房买卖合同解除后注销备案登记、预告登记等相关手续的义务。故原告要求被告配合原告到政府房屋产权登记机关办理注销合同备案登记、预告登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告应将收受的购房款的本金返还给被告，购房款应包括被告已交付给原告购房首付款350610元、房屋面积补差价款13640元及被告从银行贷款本金810000元，其中贷款本金中被告自行偿还的贷款本金37411.82元，原告应返还给被告，剩余贷款本金772588.18元（810000元-37411.82元）亦系购房款，已被邮储银行从原告保证金账户中予以扣除，因涉案房屋返还给了原告，折抵了被告所欠邮储银行贷款债务，原告无需再返还给被告。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告负有向被告返还已收取的购房首付款、差价款及被告已偿还的贷款本金共计401661.82元（350610元+13640元+37411.82元）的义务。依照法律及借款合同的约定，贷款利息及被告未按期偿还银行贷款而产生的罚息应由被告自行承担，从2020年2月8日起被告就未按期偿还银行贷款本金及利息，导致2020年2月8起至2020年5月14日止，邮储银行直接从原告保证金账户扣划被告应偿还的利息共计14517.18元，该笔利息应由被告偿还给原告，故对原告要求被告支付给原告代为被告交付的银行利息14517.18元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定，“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》与《个人购房购车借款及担保合同》项下之义务，导致原告承担了保证责任，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任。双方合同中约定被告违约造成合同解除，应向原告支付全部房屋总价款30%的违约金。但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，本院综合考虑到原告的实际损失、被告的违约过错程度及维护房地产市场价格出现波动时交易的稳定及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况，结合当地现行房地产市场价格，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌定被告应承担全部房屋总价款20%的违约金为宜，被告应向原告支付违约金234850元（1174250×20%）。关于被告辩称其在收房时向原告交付了产权登记费160元、代办费700元，共计860元，要求原告返还的意见，因原告收取该费用后未给被告办理涉案房屋不动产权证书，原告称该两笔费用已交付给大厂回族自治县不动产登记中心，但其未提交证据予以证实，因此涉案房屋买卖合同解除后，原告应将收取的被告两笔费用计860元予以返还给被告，故对被告该辩称意见，本院予以采纳。关于被告辩称其在购房时向原告支付了购房议价款200000元，要求原告一并返还的意见，因原告未提交证据证明其向原告支付了购房议价款，根据谁主张谁举证原则，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告该辩称意见，本院不予采信。关于被告辩称其在购房时向原告支付了50000元团购费，要求原告返还的意见，因该笔款项从被告提交的证据看系北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司收取的信息服务费，被告未提交证据证明系原告方收取，故被告要求原告返还该笔款项的意见，不符合法律规定，本院亦不予采信。关于被告辩称其交纳的涉案房屋住宅专项维修资金6973元及购房契税10675元，亦要求原告返还的意见，虽因被告在购房过程中确实已交纳该两笔费用，但该两笔费、税并非原告收取，而是被告依法向国家相关部门交纳，在被告交纳该费、税后，国家相关部门亦给其出具了相关票据，被告要求原告返还的意见，不符合相关法律规定，本院不予采纳。在双方合同解除后，被告可根据法律及政策的相关规定进行处理，原告应当予以配合。关于被告要求原告返还其物业费、水电费共计2366.54元的辩称意见，因原告于2018年7月8日已将涉案房屋交给被告占有使用，该笔费用系物业部门为业主或使用者提供物业服务产生，根据物业费用的性质与作用，该项费用在被告接收房屋期间产生，应由被告承担，对被告该意见，本院不予采纳。关于被告主张原告迟延办理涉案房屋不动产权证，原告构成违约的辩称意见，因合同约定原告在向被告交付房屋720日内，将办理权属登记由被告提交的资料报产权登记机关备案，原告于2018年7月8日将涉案房屋交付给被告，原告应在2020年7月8日前办理权属备案登记，但在此期间，被告已于2020年2月8日起拒绝偿还后续的银行购房贷款，导致银行于2020年5月14日扣划了原告银行保证金，被告至今未偿还原告该笔保证金，被告的行为先构成违约，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告的辩称意不符合法律规定，本院不予采信。关于这被告辩称其系身患疾病收入减少，且又系在疫情期间，造成其未按约定偿还贷款，非恶意违约，应不承担违约责任的意见，按法律规定，被告辩称理由，根据双方合同履行条件，不构成不可抗力，如被告在履行合同过程中发现其存在合理原因不能及时履行合同时，应及时通知对方，可以要求延缓履行合同，但在该履行障碍消失后，应及时按照合同约定履行合同。被告在2020年2月开始不履行偿还贷款义务，从2020年5月14日银行扣除原告保证金后至今，疫情已平稳，被告亦未偿还原告被扣划的保证金，被告的行为构成事实上的违约，应承担相应的违约责任，故对被告该辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司与被告郑某于2016年11月18日签订的编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》； 二、被告郑某于本判决生效之日起七日内配合原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司办理编号为GF20161118072号《商品房买卖合同》注销合同备案登记、预告登记手续； 三、被告郑某于本判决生效之日起三十日内腾退位于大厂回族自治县首钢圣拉斐尔小镇东区四期第0004幢01单元14层1403号（路劲阳光城二区4号楼1单元1403号）房屋，并将该房屋交还给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司； 四、原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给被告郑某购房款本金401661.82元、产权登记费160元、代办费700元，共计返还402521.82； 五、被告郑某于本判决生效之日起三十日内返还给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司代为被告郑某垫付的银行利息14517.18元； 六、被告郑某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司违约金234850元； 七、驳回原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述四、五、六项可折抵履行。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7750元，保全费5000元，共计12550元，由原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司负担9803元，由被告郑某负担2747元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇二〇年十二月九日 书记员  刘洪滔