广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初3082号原告：欧永志，男，汉族，1988年6月23日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************634，联系电话189*****314。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所律师，联系电话188*****821。（特别授权）被告：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地吴川市*****，统一社会信用代码914************023。法定代表人：郭玉丹，董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，广东风正律师事务所律师，联系电话137*****538。（特别授权）原告欧永志与被告吴川市长鸿基房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧永志的委托诉讼代理人李泽如、莫奕钦，被告吴川市长鸿基房地产有限公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧永志向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年3月1日起至2018年8月28日共180天的逾期交房违约金7475.97元；判令被告向原告支付2018年8月29日起至2020年12月31日共856天的逾期交房违约金71104.83元，共计78580.8元；2021年1月1日起至被告按合同约定向原告交付房屋之日止的逾期交房违约金以415332元为基数，每日按万分之二计算；2.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月28日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋2405房，房屋价款为415332元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应在2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今尚未按照合同约定向原告交付房屋，暂截止至2020年12月31日止被告已逾期1036天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为78580.8元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.被告逾期交楼是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，可依合同约定予以延期。2017年3月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人（即被告）应当在2018年2月28日前向买受人（即原告）交付吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋2405房，如因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为，以及因市政工程设施未能及时完工而导致工期延误，出卖人可据实予以延期。2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市********进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了麻纺路改造工程《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点为被告金牛小区（二期）的楼盘，终点为梅录人民西路全长1053米，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，后又签订施工合同补充协议，把施工工期延长至2018年12月31日（即工期共14个月）。由于麻纺路是市区内的道路，其改造工程属于市政工程，而被告开发金牛小区（二期）的楼盘，恰恰位于吴川市*****，麻纺路改造工程导致路面破烂不堪，汽车、人员无法正常通行，实际上工程前期是全封闭，道路及供水设施未能及时完工，导致金牛小区工程（二期）无法正常施工。由此可见，麻纺路改造的工程限制了金牛小区工程（二期）正常施工，这种限制性不仅属于政府限制性行为，而且由于麻纺路市政工程改造未能及时完工而导致被告逾期交楼，根据合同第十一条第（二）项第（2）、（4）的约定，交楼时间应予以延期。因此，交楼时间应从2018年2月28日延期至2018年12月31日。2.原告已于2020年1月22日通过电话、微信、公告通知原告收楼，原告请求判令被告支付逾期交房违约金只能从2019年1月1日起计至2020年1月22日，恳请法院支持被告的意见。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017006734，房屋代码：3071657），约定：被告（出卖人）将其开发的位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋24层2405房（以下简称涉讼房屋）出售给原告（买受人），总价款415322元；该商品房已由吴川市房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0520170004号。该合同第三章对商品房计价和付款约定：买受人应当于2017年3月28日前支付首期房款135322元，占全部房价款的31%，余款280000元向贷款机构申请贷款支付。合同第四章对商品房的交付条件等约定：出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房交付时还应具备正常居住使用所必需的设施设备。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付日期届满，买受人不办理交接手续的，视为自动交付。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误；（3）非因出卖人原因一周内停水、停电超过8小时或大雨、暴雨等导致工期受影响的；（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的；（5）买受人未向出卖方全额支付房款的（包括买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，以及用担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时），出卖人有权延期交房。合同第十二条对逾期交付房屋作如下约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1、（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。原告已按合同约定付清全部房款给被告。另查明：被告为从事房地产开发经营、房屋出租、土地租赁等项目的有限责任公司。涉案楼盘位于吴川市*******，工程名称为吴川市金牛小区（二期）和悦居（1栋、2栋、4栋、4栋）。2015年7月8日，被告将该工程发包给吴川市建设工程公司建设，建设工期为1095天，自2015年8月1日至2018年7月31日。原告至今未收楼。又查明，吴川市*******是吴川市城区****，呈东西走向，连接沿江路与人民西路等交通主干，金牛小区主要位于该路南侧。麻纺路是金牛小区出行主要通道，但并非唯一通道。为对麻纺路进行升级改造，2017年10月25日，吴川市公用事业局将吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程发包给广东恒景建设工程有限公司建设。根据吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司双方签订的《合同协议书》约定，工程计划竣工日期为2018年7月31日。后因故，双方又于2018年7月18日签订《吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程施工合同补充协议》，一致同意将施工工期延长至2018年12月31日。本院认为，本案案由为商品房预售合同纠纷。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点主要是：1.被告逾期交房是否需要承担违约责任；2.原告请求被告支付违约金是否有法律依据。关于第一个焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续的约定，出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付商品房，但至今被告仍未将商品房交付原告，其逾期交房已成事实。被告主张其未能按照协议约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”情形，被告据此可以延期交房。本院认为，吴川市***作为金牛小区出行主要通道，该路段的升级改造必然对小区建设造成影响；但该路段的升级改造是小区周围环境完善的重要内容，作为格式合同的提供方，被告理应预见到修路对楼盘建设的影响，并将该因素纳入约定交房日期的考虑范围。即使被告主张其在签订合同时已经充分考虑到上述因素，只是由于政府修路延期这一不可控因素才造成无法按期交房，但修路延期既不符合《商品房买卖合同（预售）》第十一条所约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”的情形。理由是：《商品房买卖合同（预售）》第十一条所指的“政府限制性行为”应理解为政府依职权作出的影响楼房正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。涉案吴川市***改造工程虽然是以政府部门的名义发包推进的，但被告未能举证由于该工程的推进，政府曾作出影响被告正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），而且以政府名义进行道路改造并不必然导致周边楼盘停工，因此，被告关于因政府限制性行为导致工期延误的主张，理据不足，本院不予采纳。综上，作为格式合同的提供方，被告在订约时，对于预售房产的交付日期较购房者在信息上处于优势地位，被告不应因其不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损。因此，原告作为买受人，在约定期限内已向被告支付了全部购房款，依约履行了合同义务，被告作为出卖人未能按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，应承担逾期交房的违约责任。但是，被告已于2020年1月21日领取涉案房屋的工程竣工验收备案表，涉案房屋已具备交楼条件，其后被告通过群发短信、张贴公告等方式通知业主于2020年2月8日前到售楼部办理交付房屋的手续，原告至今未到售楼部办理收楼手续，属原告自身的原因，与被告无关。因此，本院依法认定原告自2020年2月8日收楼，被告逾期交房违约金的计算截止日期应计算至2020年2月8日止。关于原告请求被告支付违约金是否有法律依据的问题。双方在合同中约定被告应在2018年2月28日前交付房屋，但被告通知在2020年2月8日前交付房屋给原告。根据双方在《商品房买卖合同（预售）》中第十二条的约定，按照逾期时间分别处理不作累加，逾期在180日之内，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，计算期限为自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止；逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因此，原告诉请被告逾期前180天按已付房款万分之一计算；超过180天的天数按已付房款万分之二计算的违约金计算方法，没有超出合同约定范围，且属原告自由处分其权利，本院予以尊重，但计算的截止时间应调整为2020年2月8日。被告共逾期710天，按原告提出的计算方法被告支付的逾期交房违约金应为51501.17元[415332元×180天×0.0001+415332元×530天×0.0002]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告吴川市长鸿基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧永志支付逾期交房违约金51501.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882.26元，由被告吴川市长鸿基房地产有限公司负担543.76元，原告欧永志负担338.5元。原告已预交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 赵汝浩二〇二〇年十二月十八日法官助理 关碧莲书 记 员 黎倩文附：相关的法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国合同法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7.《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。