哈密铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）新7103民初337号  原告（反诉被告）：哈密铁路劳动服务公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区前进东路103号。法定代表人：周健，该公司经理。委托诉讼代理人：赵新军，男，该公司职工。委托诉讼代理人：孙新蒙，男，该公司员工。被告（反诉原告）：刘俊英，女，1965年7月25日出生，汉族，哈密铁路劳动服务公司退休职工，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：文振华，新疆新创律师事务所律师。原告（反诉被告）哈密铁路劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）与被告刘俊英（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）劳动服务公司委托诉讼代理人赵新军、孙新蒙，被告（反诉原告）刘俊英及委托诉讼代理人文振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劳动服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求刘俊英支付租赁费443154.76元及违约利息89681.31元；2.返还代缴个人缴纳社保51829.03元。事实和理由：2014年7月20日，劳动服务公司与刘俊英签订哈密河东宾馆租赁合同，将劳动服务公司名下位于哈密市伊州区前进东路哈密河东宾馆出租给刘俊英经营，出租范围包括：河东宾馆地上四层地下一层，该建筑面积为2854平方米，年租金38.5万元，从第二年起，每年增长6%，租赁期限六年，即自2014年8月1日至2020年7月31日止，并约定刘俊英负责安置职工，其工资及社会保险等费用由刘俊英承担。由于承租人刘俊英自2018年2月开始拖欠个人缴纳社保费用，2018年6月就开始拖欠租金，已构成严重违约。为此，劳动服务公司请求与刘俊英终止合同，支付房屋租赁费443154.76元。此外，按照合同第十一条约定，承租人不能按时交纳租金的，超过十日后，从第十一日起，每逾期一日按逾期部分每日万分之五支付违约金，违约金为89681.3元。现起诉至法院，请求法院依法判决。刘俊英辩称，1.我方收到的诉状没有标明欠付租金的时间及计算方式，不清楚欠付租金是如何计算出来的，劳动服务公司要求刘俊英支付租金，不具备条件；2.劳动服务公司应当向刘俊英提供符合开设宾馆要求的场所，自2018年起河东宾馆餐厅没有正常运营，合同约定的支付条件没有达到，劳动服务公司起诉刘俊英支付社保不属于人民法院的受理范围，应当申请劳动仲裁，而不是申请法院处理；3.自2018年2月因为消防的原因河东宾馆餐厅一直处于停业状态，造成刘俊英损失，综上，请求驳回劳动服务公司的诉讼请求。刘俊英向本院提出反诉请求，请求判令劳动服务公司赔偿因房屋消防问题造成的装修损失、停业损失700000元。事实与理由：2017年下半年开始，由于租赁房屋的消防问题，导致多次停业整顿。2018年1月31日，因后堂的材料耐火性能不符合规范要求，结构柱和梁的耐火等级应进行检测，楼梯间形式不符合规范要求。铁路公安处下发责令限期改正通知书，责令在2018年2月28日前改正。劳动服务公司自2018年2月至2018年9月底对宾馆四楼后堂进行了改造，改造期间餐厅不能营业，也直接造成了宾馆生意惨淡。改造结束后，2018年10月恢复营业，但在2019年，承租的宾馆再次因房屋疏散通道等问题被消防部门责令停业直至合同期满。经原告反复核算，在停业期间因不能正常经营产生的损失高达300余万元。另外在合同期内，由于原有的给水、供暖、燃气设备无法正常使用，刘俊英进行了更新改造，花费了各项费用共计10余万元。综上，在刘俊英经营期间，因劳动服务公司提供的房屋不符合合同约定，造成刘俊英包括装修损失、经营损失在内的各项损失合计高达400余万元以上，故提出反诉请求。劳动服务公司针对反诉辩称，反诉没有事实依据，应当依法驳回。1.我方按照现状对房屋进行了交接，刘俊英因为经营需要进行了装修改造，承租期间投入的改造费用应当由自己承担，后续改造我方不承担相关责任；2.按照合同约定房屋应当按照现状交接，维修等责任及费用由刘俊英承担，装修期间因为消防不合格造成餐厅不能经营，但是没有影响宾馆的经营；3.双方自愿达成补充协议下调租金，是双方友好协商的结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：招租公告、签收单、投标报价书、租赁合同、2017年1月1日签订的合同补充协议书、2019年8月2日签订的房屋租赁合同补充协议、签认记录、2017年8月20日消防监督检查记录、2017年9月30日消防监督检查记录、2019年6月28日责令限期改正通知书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.劳动服务公司提供的社保费用缴纳证明（打印件），证明劳动服务公司为刘俊英代缴的社保费用。刘俊英认为代缴社保费用不是本案处理范畴，本院认为该份证据应当按照劳动争议纠纷进行审查，与本案不属同一个法律关系，故本院不做处理；2.刘俊英提供的2020年3月15日河东宾馆的申请报告和2020年11月19日社区出具证明，证明宾馆停业的事实，劳动服务公司认为申请报告是由河东宾馆自己申请的，相关消防检查及整改通知均没有要求河东宾馆停业整顿，无法证明停业事实，社区出具的证明不符合事实。本院认为，因为消防问题停业整顿需要消防部门出具相关文书，社区出具的证明无法充分证明因消防问题停业整顿的事实，故本院对该组证据不做认定；3.刘俊英提供的装修投入明细、付款收条以及证人林超的证人证言，证明刘俊英在承租宾馆之后投入装修329万余元，劳动服务公司认为该公司提供给刘俊英的经营场所是符合合同约定的，后期相关的装修义务及责任应当按照合同约定由刘俊英承担，本院认为该组证据与案件事实无关联性，故本院不做认定；4.刘俊英提供收入汇总表明细，证明河东宾馆因为消防问题导致无法正常经营而造成的营业损失。本院认为，造成经营下滑是多方面，无法认定营业损失全部由消防问题造成，故本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日，劳动服务公司（甲方）与刘俊英（乙方）签订河东宾馆租赁合同，载明：第一条、租赁范围、面积、配套设施设备1、甲方将位于哈密市前进东路的河东宾馆出租给乙方经营。出租范围包括地上四层、地下一层，建筑面积2854m2，即该主体建筑。2、甲方提供租赁的河东宾馆按现状相应配套的水、暖、电、消防、通讯、空调、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）。第二条、租赁期限六年，即自2014年8月1日起至2020年7月31日止。第七条、甲方的权利和义务。1、甲方拥有宾馆的所有权，甲方租赁给乙方作宾馆经营，并保障符合法律法规的规定。2、甲方需保证所提供的宾馆符合宾馆经营现状的基本条件（基本装饰、消防、水、暖、电、空调设备、停车场、室外排污、排水及出入口满足目前使用）。3、甲方有权按合同约定向乙方收取租金，督促乙方交纳社会保险等费用及职工工资，提供工资单…第十一条、违约责任。1、乙方如不能按时向甲方交纳租金、职工工资、社会保险费用，时间超过10天，自第11天起，每逾期一日承担逾期部分每日万分之五的违约金，超过30天视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同……2017年1月1日，劳动服务公司与刘俊英签订合同补充协议书，约定租金在上年租金的基础上每年增加5%。2017年9月30日，乌鲁木齐铁路公安局哈密公安处消防监督支队对河东宾馆进行检查，认为四楼餐厅后堂为苯板结构，不符合防火要求。2018年1月31日，乌鲁木齐铁路公安局哈密公安处消防监督支队下发了责令限期改正通知书，认为河东宾馆餐厅后堂的材料，耐火性能不符合规范要求，责令2018年2月28日前改正。2019年6月28日，哈密市公安消防支队伊州区大队下发责令限期改正通知书，认为河东宾馆的疏散楼梯及安全出口的数量不足，未设置封闭楼梯间，负一层无排烟设施，责令在2019年7月28日前改正。2019年8月2日刘俊英与劳动服务公司签订了房屋租赁补充协议，约定：一租金调整。1、2018年3月1日至2018年9月30日期间餐厅停业期间租金下调70%，调整为1.737万元／月，于当月支付。2、2018年10月1日至2018年12月31日期间餐厅营业期间租金下调40%，调整为3.474万元／月，于当月支付下月租金。3、2019年1月1日起餐厅停业期间租金下调70%，调整为1.737万元／月，于当月支付下月租金。4、如餐厅恢复营业租金下调40%，调整为3.474万元／月，于当月支付下月租金。5、2018年9月30日签订的补充协议废止。二除上述补充约定外，原合同的第三条、第四条废止，其他约定继续有效，刘俊英本人工资，社保由刘俊英本人交回由公司代缴。2019年12月23日，刘俊英在签认记录上签字，认可截止到2019年12月23日，欠付劳动服务公司的租金443154.76元。本院认为，劳动服务公司和刘俊英签订的《河东宾馆租赁合同书》《合同补充协议书》《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，刘俊英于2006年就在河东宾馆工作，签订合同时，对于河东宾馆的状况应当十分清楚。2017年，乌鲁木齐铁路公安局哈密铁路公安处消防监督支队和哈密市公安消防支队伊州区大队对河东宾馆进行消防检查责令整改，消防检查不合格，消防部门只是限期整改，并未强制要求停业，且刘俊英向法庭提供的经营情况证明也证实河东宾馆除餐厅以外一直在营业中，房屋因为消防原因整改，出租人劳动服务公司已经对租金进行了减收，并将涉案房屋进行整修，已经尽到了出租人的义务。关于租金的计算方式，是按照双方签订的《房屋租赁合同补充协议》计算2018年3月至2019年12月，且刘俊英签署了债权签认单，即表示已经认可欠付房租为443154.76元，刘俊英应当按照约定支付租金，故劳动服务公司要求刘俊英支付房租的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于违约金，因为双方在2019年12月23日已经进行了结算，结算时双方并没有对违约金进行签认，应当以本次结算为准。对于2019年12月23日以后的违约金，因为结算时并没有约定支付日期，故本院也不予支持。综上所述，劳动服务公司要求刘俊英支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于劳动服务公司主张代缴的刘俊英的个人社保51829.03元，根据劳动法以及社保保险法的有关规定，不属于本案处理范围，故本院不予处理。对于刘俊英提出损失赔偿的问题，宾馆的经营情况与市场经济活动有着密不可分的关系，刘俊英未能提出充分的证据证实营业额的减少不能认定全是因为消防整改造成的，且刘俊英未能提供证据证明自己的损失，仅是靠推算营业额的减少来推定自己损失的金额，故刘俊英的反诉请求于法无据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘俊英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）哈密铁路劳动服务公司支付租金443154.76元；二、驳回原告（反诉被告）哈密铁路劳动服务公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘俊英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9646.65元，由被告（反诉原告）刘俊英负担7311.81元，原告（反诉被告）哈密铁路劳动服务公司负担2334.69元。反诉费5400元，由被告（反诉原告）刘俊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。   审  判  长   燕 妮审  判  员   蒋中秋人民 陪 审员   乔 峰   二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 一 日 法 官 助 理   汤晨琛书  记  员   扈 婷附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。