广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2797号原告：深圳市祥祺物业管理有限公司,住所地：深圳市罗湖区清水河街道银湖社区×××××××××金湖文化中心大厦801-14。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：彭小林，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：蔡中坚，男，1964年4月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××971。被告：胡笑玲，女，1965年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××52X。原告深圳市祥祺物业管理有限公司（以下简称“祥祺物业”）诉被告蔡中坚、胡笑玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭小林到庭参加诉讼，被告蔡中坚、胡笑玲经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥祺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费81,945.36元（2011年10月至2017年9月）；2.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金82,029.58元（按每日万分之五自2011年10月23日暂计至2020年4月1日，之后的费用累计）。事实和理由：被告是珠海明月湾小区多层（别墅）22栋01室的业主，房屋套内面积325.18㎡。原告为该小区的物业服务企业，约定物业管理服务费标准为小高层带电梯按建筑面积为2.8元/月/平方米、多层（别墅）按建筑面积为3.5元/月/平方米。2017年9月28日，原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司、珠海市金穗物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》，约定自2017年10月1日将明月湾小区物业管理工作移交给珠海市金穗物业管理有限公司，原告对移交日前明月湾小区业主或物业使用人所欠的管理费、水电费和滞纳金或违约金享有债权请求权。但被告自2011年10月至2017年9月期间拒不交纳物业管理费，原告多次催收，但被告却拒绝支付。原告向本院提交的证据：1.商品房买卖合同及附件；2.珠海明月湾物业管理服务合同；3.珠海明月湾物业管理移交合同；4.2019年物业服务费催缴函及邮单;5.不动产查询单；6.物业服务企业资质证书；7.电梯保养合同及票据（2014年至2016年、2016年至2018年）；8.公众责任险；9.垃圾清运合同及票据；10.消杀服务合同、清洁服务合同、绿化养护承包合同及票据；11.结婚证、户口本复印件。被告蔡中坚、胡笑玲在答辩期内未向本院提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2010年8月1日，原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司签订《珠海祥祺明月湾物业管理服务合同》，约定由原告承担明月湾小区的物业服务，合同期限自2010年8月1日起至2015年7月30日止。第七条约定，物业管理费按联排别墅为3.5元/平米/月计算。2008年1月3日，被告蔡中坚与珠海市祥祺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买珠海市祥祺房地产开发有限公司开发的位于金湾区金湾路1号“明月湾”22栋01房，建筑层数为地上三层，建筑面积322.58平方米，交房时间为2009年6月30日前。2015年5月7日，被告蔡中坚办理了房地产权证书（权证号码0200043616），房屋坐落金湾区金湾路1号22栋01房，建筑面积325.18平方米。2017年9月28日，原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司、珠海市金穗物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》，约定自2017年10月1日将明月湾小区物业管理工作移交给珠海市金穗物业管理有限公司，对移交日前明月湾小区业主或物业使用人所欠的管理费、水电费和滞纳金或违约金等债权归原告所有。原告提交的欠费明细表显示，被告蔡中坚拖欠2011年10月至2017年9月的物业管理费81,945.36元。2019年11月20日，原告制作《物业服务费催缴函》后向被告蔡中坚邮寄，因无人签收退回。原告提交的蔡中坚、胡笑玲的结婚证、户口本（复印件）显示蔡中坚、胡笑玲在1988年登记结婚，二人系夫妻关系。庭审时，原告称，原告没有与蔡中坚签订前期物业服务合同，只和开发商签订了物业服务合同；在2015年7月物业服务合同到期后没有与业主委员会签订物业服务合同，因业主委员会没有成立，也没有与蔡中坚签订物业服务合同；滞纳金计算是参照与别的业主签订的《前期物业服务合同》来计算的。以上事实有原告提供的证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，一、关于物业管理费。原告虽未与被告签订物业管理协议，但原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司签订《珠海祥祺明月湾物业管理服务合同》，且根据原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司、珠海市金穗物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》的约定，可以认定原告自2010年8月1日至2017年9月30日对明月湾小区进行了物业管理，蔡中坚购买的房产位于该小区内，应认定蔡中坚接受了原告提供的物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”根据以上规定，原告向被告提供物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费。蔡中坚购买的涉案房产为地上三层建筑即别墅，根据原告与珠海市祥祺房地产开发有限公司签订的《珠海祥祺明月湾物业管理服务合同》的约定联排别墅的物业管理费为3.5元/平米/月，蔡中坚应按照该标准向原告交纳物业管理费。原告没有提交证据证明蔡中坚收楼的具体时间，本院推定蔡中坚办理房地产权证的时间即2015年5月7日为实际收楼时间，蔡中坚应自2015年5月起向原告交纳物业管理费。案涉房屋建筑面积为325.18平方米，每月物业管理费的收费标准为3.5元/平方米，故每月物业管理费为3.5元/平方米×325.18平方米=1138.13元，则蔡中坚应支付2015年5月至2017年9月（29个月）的物业管理费1138.13元/月×29个月=33,005.77元，原告请求被告支付该款项，本院予以支持。二、关于逾期滞纳金。本院认为，因原告与蔡中坚没有签订物业服务合同，本院认定每月的物业管理费应在每月的月底前交纳，逾期未交，则应从次月的1日起以拖欠的物业管理费为基数向原告交纳滞纳金。双方对逾期交纳物业费的滞纳金计算标准亦没有约定，原告主张每天按应交物业服务费的万分之五的标准计算滞纳金，该标准过高，本院予以调整，应以拖欠的物业费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算滞纳金。（详见滞纳金计算表）三、关于被告胡笑玲是否应承担责任的问题。原告提交的蔡中坚、胡笑玲的结婚证、户口本（复印件）显示蔡中坚、胡笑玲系夫妻关系，蔡中坚购买涉案的房产在夫妻关系存续期间，故涉案房产为蔡中坚、胡笑玲的夫妻共同财产，涉案房产拖欠的物业管理费及滞纳金为夫妻共同债务，原告主张胡笑玲承担共同的付款责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告蔡中坚、胡笑玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市祥祺物业管理有限公司支付2015年5月至2017年9月期间的物业管理费33,005.77元；二、被告蔡中坚、胡笑玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市祥祺物业管理有限公司支付逾期付款滞纳金（详见滞纳金计算表）；三、驳回原告深圳市祥祺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3580元，由原告深圳市祥祺物业管理有限公司负担2685元，被告蔡中坚、胡笑玲负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  于金果人民陪审员  曾芬玉人民陪审员  魏文平二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  石 惠书 记 员  袁妍琪附：滞纳金计算表年月物业费金额（元）/月起算日（含）截止日（含）利率2015.51138.132015.6.1实际付清之日2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2015.61138.132015.7.12015.71138.132015.8.12015.81138.132015.9.12015.91138.132015.10.12015.101138.132015.11.12015.111138.132015.12.12015.121138.132016.1.12016.11138.132016.2.12016.21138.132016.3.12016.31138.132016.4.12016.41138.132016.5.12016.51138.132016.6.12016.61138.132016.7.12016.71138.132016.8.12016.81138.132016.9.12016.91138.132016.10.12016.101138.132016.11.12016.111138.132016.12.12016.121138.132017.1.12017.11138.132017.2.12017.21138.132017.3.12017.31138.132017.4.12017.41138.132017.5.12017.51138.132017.6.12017.61138.132017.7.12017.71138.132017.8.12017.81138.132017.9.12017.91138.132017.10.1