上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10121号原告：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国贸律师事务所律师。被告：汤俊杰，男，1989年12月26日生，汉族，住上海市金山区。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告汤俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐元浩、被告汤俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《租赁合同》于2019年8月28日解除；2、判令被告支付原告租金90,389元(自2018年12月1日起至2019年8月28日)及违约金(以90,389元为基数，按照千分之三/日为标准,计算至实际支付日止)；3、判令被告支付原告占用费60,383元(自2019年8月29日起计算至2019年11月19日)；4、判令被告支付原告物业管理费28,408元(自2018年12月1日起至2019年11月19日)；5、判令被告向原告支付的履约保证金27,670元不予退还；6、判令被告支付原告解除合同违约金20,888元。事实与理由：原、被告签订《租赁合同》，被告承租上海市金山区杭州湾大道1908弄58号2086、2088、2089、2090室商铺(下称案涉房屋)。合同对租金、物业管理费标准、付款方式、付款期限以及违约责任等均进行了明确约定。被告自2018年12月起未能按约支付租金、物业管理费等费用。原告多次要求被告支付相关款项，但被告均未能履行。后原告发函通知解除双方的合同。原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告辩称：2018年12月，原告打电话给被告催交租金，被告就已经明确表示不再承租，并且将涉案房屋的门打开了，因此合同已于2018年12月解除。被告不应再支付2018年12月以后的租金、物业管理费、占有使用费。被告同意履约保证金冲抵违约金。经审理查明，案涉房屋分别系管英、蒋丹、郭元、毕亚龙以及陆梅英所有。原告分别与案涉房屋产权人签订《委托管理协议》获取出租权。2018年5月25日，原、被告签订一份《租赁合同》，原、被告所签合同约定：被告承租案涉房屋用于早教机器人学校的经营；租期自2018年6月1日至2021年5月31日，期间物业管理费为2,442元/月；2018年6月1日至2019年5月31日间的租金为9,495元/月；2019年6月1日至2020年5月31日间的租金为11,393元/月，2020年6月1日至2021年5月31日间的租金为11,963元/月；首期租金28,485元(2018年6月1日至2018年8月31日的租金)于合同签订后五个工作日内支付，以后以三个自然月为一个交租期，在每个交租期前十个工作日内支付；被告应于签订合同当日支付履约保证金27,670元；被告延迟支付租金及其他费用，应当支付按欠费额的千分之三/日标准计算的逾期付款违约金；逾期付款超过三十日，原告有权单方解除合同，没收被告所支付的履约保证金，被告还应向原告支付二个月租金的解除合同违约金；合同解除后，原告有权处置所留物品，且无需赔偿被告；被告应于合同解除后七日内将案涉房屋交还原告，若被告违约致合同解除的，被告按合同约定的租金标准支付七日交还期的占用费，交还期届满后占用费按合同约定租金的200%支付；被告在交还期内未交还商铺的，原告有权在公证机关或者第三方的公证下将商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施设备拆除，并收回商铺，因此产生的费用由被告负担。合同还对双方有关通知的收件地址予以明确，并约定以通知交予快递公司后第七日为收悉日。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付了履约保证金27,670元，并支付了截止2018年11月30日的租金和物业管理费。2018年12月1日起租金和物业管理费，被告未支付。2019年7月31日，原告按被告在合同中确认的地址向被告寄送律师函，向被告催收所欠费用。2019年8月21日原告再次按被告在合同中确认的地址向被告寄送律师函，通知被告解除合同。两份律师函均应无人签收被退回。审理中原告另称，原告于2019年11月19日在第三方监督下清铺收回了案涉房屋。以上事实，由原告提供的产权证、《委托管理协议》、《租赁合同》、律师函及快递凭证以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。被告主张，合同已于2018年12月解除，但其未提供证据予以证明，故对于被告该项主张，本院不予采信。被告在租赁期间未按约支付租金，已构成违约，符合合同约定解除条件，且原告已按约正当行使了合同解除权，故本院确认原、被告间的《租赁合同》已于2019年8月28日解除。因合同解除的责任完全归属于被告，故被告除应支付拖欠的2018年12月1日至2019年8月28日租金90,389元、物业管理费外，还应承担合同约定的违约责任。合同除约定了逾期付款违约金外，还约定了多重解除合同违约金，即没收履约保证金(接近于三个月的租金)、解除合同违约金(二个月租金)以及交还期届满后占有费按合同约定的租金标准二倍计算,而且原告作为涉案房屋的管理者，负有对该物业进行管理、促进经营的义务，对被告无法继续经营负有一定责任，对被告有无开门经营应当是有所了解，故对被告应承担的违约责任，应从公平原则出发予以处理为妥。关于逾期付款违约金，本院认为，因合同约定在被告逾期付款达三十日后，原告可单方解除合同，并由被告承担解除合同违约金，故逾期付款违约金以计算三十日为妥，为8,135元。关于履约保证金及解除合同违约金，本院认为，因被告违约，理应承担违约责任，但被告同一违约行为致多重后果，原告仅没收被告所交履约保证金即可填补原告因被告违约所致损失，故本院应择其处之为妥，即确认被告已支付给原告的履约保证金27,670元归原告所有，被告无需支付以二个月租金标准计算的解除合同约违约金。关于占用费，本院认为，合同约定赋予原告在合同解除后直接收回案涉房屋的权利，延迟收回不可归责于被告，被告应按合同约定的租金标准承担七日交还期的占用费，为2,658元。关于物业管理费，本院认为，应计算至交还期届满，即2019年9月4日，为22,304元。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告汤俊杰所签《租赁合同》已于2019年8月28日解除；二、被告汤俊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司租金90,389元及逾期付款违约金8135元；三、被告汤俊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司占用费2,658元；四、被告汤俊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司物业管理费22,304元；五、确认被告汤俊杰已支付原告上海千弈企业管理有限公司履约保证金27,670元归原告上海千弈企业管理有限公司所有；六、驳回原告上海千弈企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,358元，由原告上海千弈企业管理有限公司负担1,000元，被告汤俊杰负担1,358元。被告汤俊杰所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾红顺二〇二〇年十二月一日法官助理 胡静怡书 记 员 陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。