新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4065号 原告：刘继平，男，1979年12月2日出生，无固定职业，住甘肃省张家川回族自治县。委托诉讼代理人：刘龙萍，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告：陈加炳，男，1964年5月3日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：闫小刚，男，1954年2月3日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：周新义，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告刘继平与被告陈加炳、被告闫小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月7日做出（2019）新0109民初4975号民事判决，被告陈加炳不服，提出上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2020年9月28日做出（2020）新01民终1838号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年10月13日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘继平的委托诉讼代理人刘龙萍，被告陈加炳、被告闫小刚及其共同委托诉讼代理人周新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继平向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还保证金50,000元；2、要求被告返还装修及附属设施补偿款1,345,640元；3、本案诉讼费、邮寄送达费等费用由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，我与被告签订了房屋租赁合同，被告将其位于××区楼及前院）整体出租给我使用，租赁期限2014年7月1日至2019年6月30日，同时我向被告支付了50,000元租房保证金。同年年底被告与米东区拆迁办签订了拆迁补偿协议，其中有关租赁房屋的装修及附属设施补偿款为1,345,640元。这部分装修及附属设施都是我与案外人冯志艳通过签订幼儿园转让协议一并受让的，我已将转让款支付给了冯志艳，这部分补偿款应当属于我。因与被告协商无果，故诉之法院。被告陈加炳、被告闫小刚共同辩称：1、被告不应向原告返还保证金，根据双方签订的合同及被告在签订合同当日向原告出示的告知书，原告不得以任何理由和借口阻止征收，并且有关赔偿由原告自行与征收人协商解决。在被告2018年初与征收人签订征收协议后，原告以各种理由无故占用租赁房屋150余天，导致被告在签订征收协议后长期不能领取相应赔偿款项，根据租赁合同的约定，被告不应退还保证金；2、被告不应向原告返还装修设施补偿款。补偿项目清单共37项，其中下水井、电线杆、变压器、锅炉、管沟、走廊、地坪、护栏、地下循环水罐等均为租赁房产所必备的附属设施，而且是由被告出资建设的。原、被告双方签订的租赁合同约定租赁房产上下水、电气、供暖、电路一切正常，并且原告作为承租人对锅炉、树木承担维修维护的义务，也可以证实这些财产为被告所有。冯志艳与原告刘继平签订的转让协议，其转让内容仅限幼儿园的经营权、生源、园舍的租赁权等，其中涉及幼儿园经营相关的装修、设备及附属设施等也仅限桌椅板凳、教案用具等。原告不是37项补偿项目清单涉及的设施及装修的所有权人和投资人，不应当享有相应的征收补偿权利。原告要求被告返还补偿款无任何事实与法律依据。且原告已与征收人就幼儿园相关补偿达成协议，征收人已经对幼儿园进行了补偿；3、被告闫小刚是被告陈加炳的姐夫，涉案房屋只是登记在被告闫小刚名下，所有权实际属于被告陈加炳，拆迁补偿款也已由被告陈加炳领取和享有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权登记于被告闫小刚名下。2017年4月1日，原告刘继平（乙方，受让方）与案外人冯志艳（甲方，转让方）签订幼儿园转让协议，约定：甲方将位于乌鲁木齐市××区的世纪宝贝幼儿园经营权转让给乙方（包括有形和无形资产），甲方将世纪宝贝幼儿园的园舍租赁权转让给乙方，合同期限到2019年6月30日止，接园后甲方配合乙方与房东重新签订房屋租赁合同。甲乙双方签订本转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归乙方所有，甲方不得无故搬离。转让费295万元。甲方保证在3月31日前生源在册人数达到400人以上。另，2018年1月23日冯志艳出具收据，内容为今已收到刘继平转让世纪宝贝幼儿园的全部费用合计295万元。2017年5月17日被告陈加炳向冯志艳、刘继平发出告知书，告知：本租赁物有面临被征收的可能。如有牵扯备案、登记、办理一切相关手续，遇到停办或不办等问题，甲方不承担任何责任。如遇到征收，冯志艳、刘继平不得以任何理由和借口阻止征收，如遇到赔偿多与少的问题，由冯志艳、刘继平自行和征收方协商解决，甲方协助。同日，被告陈加炳向原告刘继平出具收据，内容为：今收到刘继平交来2017年的房租289,733.76元，另加5万元保证金。2017年5月18日，原告刘继平（乙方）与被告陈加炳（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于××路及前院）整体出租给乙方，作为开办幼儿园使用，租赁期限五年，从2014年7月1日至2019年6月30日，租金第一年23万元，以后每年按8%递增。合同签订之日起，乙方向甲方交纳5万元保证金，此保证金是用来约束合同条款必须按照合同约定正常履行，如有任何一条没有履行，此保证金甲方不退还给乙方。甲方将租赁物交给乙方时，房屋上下水、电、暖、电路一切正常，乙方必须维护好；乙方对自来水、电路、供热锅炉有维修义务。院内树木草坪保证成活，如有损坏照价赔偿。乙方不得以任何理由对所装修及建造的搭建物进行拆毁和破坏，违者按建筑物价值的五倍进行赔偿。合同期满后，乙方不得拆除其建造的搭建物，应完好无损交于甲方，甲方不付乙方任何费用。如遇征购，乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。如合同生效期第一年征购，幼儿园投资赔偿款按照甲乙双方二八分，甲二乙八，一年以后征购至合同期满，赔偿按照甲乙双方三七分，甲三乙七。双方将落款时间提前为2014年7月1日。2018年1月8日乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与闫小刚（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》，该协议尾部落款处被征收人签名为陈加炳。协议约定附属设施及装修补偿共37项，包括警卫室用彩板房、铁艺围栏、花砖地坪、砖木附属房、不锈钢护栏、水泥地坪、方钢护栏、条砖地平、沙坑、石砌桌椅、白蜡树、果树、石桥、有柱走廊、水池、渗坑、石狮子、地下室入口、锅炉、管沟、摄像头、250千瓦变压器及配套设施、80千瓦变压器及配套设施、铁大门、门垛、1号房屋1层装修、1号房屋2层装修、1号房屋3层装修、搬迁费、窨井、楼梯间装修、电线杆、地下循环水罐、钢护栏、水泥台阶、爬炉、花砖地坪。其中警卫室彩板房补偿款3,648元，摄像头补偿款6,200元、沙坑补偿款3,000元。以上37项附属设施及装修补偿款共1,345,640元，被告陈加炳已实际收到。2018年7月2日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与刘继平（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》，对原评估报告中缺少的停产停业损失，经陈加炳与刘继平协商，同时甲乙双方协商，由甲方补偿给乙方停产停业损失291,839元。2018年7月5日幼儿园所承租的涉案房屋被拆除。另，案外人冯志艳承认被告获得补偿的37项附属设施及装修中除警卫室彩板房、摄像头是冯志艳承租时出资添加的以外，其余在冯志艳从前承租人胡朕国处受让幼儿园时就存在。原告承认37项附属设施及装修其接手幼儿园时就存在，其未出资添加。被告承认其获得补偿的37项附属设施及装修中除警卫室彩板房、摄像头、沙坑外，其余均由被告出资建设。上述事实，有幼儿园转让协议、房屋租赁合同、国有土地上房屋征收与补偿协议及补充协议、转让款收据、（2019）新0109民初205号民事判决书、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，1、关于37项附属设施及装修补偿款1,345,640元的归属。原告认为，原告与被告陈加炳签订的房屋租赁合同约定了投资赔偿事宜，原告支付给前承租人冯志艳的转让费属于原告“投资”范畴。原告与冯志艳的幼儿园转让协议约定，双方签订转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归原告所有。被告获得补偿的37项附属设施及装修包括在“幼儿园现有装修、设备、设施等”之中，故相应补偿款1,345,640元应当归属原告。被告认为，37项附属设施及装修是被告出资建设，相应补偿款应当归属被告，与原告无关。而冯志艳承认涉讼37项附属设施及装修中除警卫室彩板房和摄像头是冯志艳承租时添加的以外，其余在冯志艳接手幼儿园时就存在。原告也承认37项附属设施及装修不是其投资建设，原告也未举证证明冯志艳对37项附属设施及装修除警卫室彩板房、摄像头以外的部分享有所有权。相反，原告与被告陈加炳签订的房屋租赁合同约定，涉讼房屋交付时上下水、电、暖、电路一切正常，乙方对自来水、电路、供热锅炉有维修义务，对院内树木草坪有保证成活义务，可以证明涉讼37项附属设施及装修中的白蜡树、果树、锅炉、管沟、250千瓦变压器及配套设施、80千瓦变压器及配套设施、窨井、电线杆、地下循环水罐等相应财产为被告所有。关于涉讼37项附属设施及装修中的沙坑，原、被告及冯志艳均否认是其投资建设，可以推定沙坑系冯志艳之前的承租人投资建设。幼儿园层层转让，原告作为受让人有权获得沙坑的相应征收补偿。本院认为，被告作为不动产所有权人有权获得征收补偿，冯志艳作为前承租人只能对自己取得所有权的财产享有处分权，无权转让房屋所有权人所有的财产。涉讼37项附属设施及装修除警卫室彩板房、摄像头、沙坑外，其他34项原告可以行使承租人的使用权，但无权主张征收补偿。原告实际经营至2018年7月，实际经营已达一年以上，按照原告与被告陈加炳签订的房屋租赁合同约定，经营一年以上的，其幼儿园投资补偿按甲（被告陈加炳）三乙（原告）七的比例分配，合同并约定乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。现被告所获补偿款中包含部分原告投资，故被告应当返还原告警卫室彩板房补偿款3,648元、摄像头补偿款6,200元、沙坑补偿款3,000元合计12,848元补偿款的70%即8,993.60元。2、关于50,000元保证金被告应否返还。在本案原审时被告对原告要求退还保证金的诉讼请求无异议，在本案重审时被告以原告拖延搬迁，导致被告未能及时取得补偿款为由，拒绝退还保证金。原告刘继平与被告陈加炳签订的房屋租赁合同约定，保证金用来保证合同履行，违约不退。而乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室、陈加炳、刘继平三方协商签订协议，刘继平获得停产停业损失补偿款的日期是2018年7月2日，涉案房屋被拆除的日期是2018年7月5日，前后仅3天，原告并未拖延。被告将原告作为承租人主张停产停业损失补偿的合理诉求视为违约行为，依法不能成立，本院不予采纳。故本院对原告该项诉请予以支持。3、关于责任主体。被告闫小刚与被告陈加炳系姻亲关系，两被告当庭认可涉案房屋只是登记在闫小刚名下，所有权实际属于陈加炳，征收补偿款也由陈加炳领取和享有。两被告认为因涉讼房屋租赁及征收补偿产生的纠纷应当由陈加炳承担民事责任。原告对此也无异议。本院认为，房屋租赁合同是原告刘继平与被告陈加炳签订的，租金和保证金是陈加炳收取的，征收补偿款也由陈加炳取得，因涉讼房屋租赁及征收补偿产生的纠纷应当由陈加炳处理和承担民事责任。原告要求被告闫小刚在本案承担民事责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条规定，判决如下：一、被告陈加炳返还原告刘继平保证金50,000元，于判决生效后十日内付清；二、被告陈加炳返还原告刘继平装修及附属设施补偿款8,993.60元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告刘继平对被告闫小刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,360.76元（原告已预交），由原告刘继平负担16,666.33元，由被告陈加炳负担694.43元。本案邮寄送达费120元（原告已预交），由被告陈加炳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   吕      浩人民 陪 审员   文      英人民 陪 审员   阿合曼提·库尔班二 〇 二 〇 年 十 二 月 一 日书  记  员   苏   汝   涛