宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初15129号原告：宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街在水一方小区**。法定代表人：张弓，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈生燕，女，该公司职工。被告：董楠，男，1986年4月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏隆安物业服务有限公司与被告董楠物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年12月4日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆安物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈生燕，被告董楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏隆安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告自2005年1月1日至2019年7月10日期间的物业费5935元、滞纳金590元，合计6525元；2.本案诉讼费由被告承担。被告董楠辩称，涉案房屋购于2004年，但一直闲置。在2005年或2006年左右，原告发现涉案房屋漏水，因被告不在，故由原告开锁扫水；被告与原告及开发商就涉案房屋阳台、厨房下水泛水一事多次协商未果，故不交纳物业费；被告曾交纳过部分物业费，但无票据可以提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为91.56平方米。2003年12月10日，原告与宁夏隆湖房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，约定原告为景墨家园一期提供物业服务，住宅按照0.50元/月/平方米计收物业服务费，合同期限自2003年12月30日起至2006年12月30日止。2013年6月3日，原告与宁夏隆湖房地产开发有限公司补签《前期物业服务合同》，约定原告为景墨家园A区提供物业服务，多层住宅按照0.55元/月/平方米计收物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在到期后履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费1%的标准向原告支付违约金；原告提供的物业服务内容及标准为二级，《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准，合同期限自2007年1月1日起至2014年12月31日止。自2015年1月1日至2017年11月16日期间，原告仍为涉案小区服务，服务标准及内容参照《前期物业服务合同》。2017年10月17日，原告与景墨家园A区业主委员会签订《物业服务合同》约定，原告为景墨家园A区提供物业服务，多层住宅按照0.5元/月/平方米计收物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前10天履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费5%的标准向原告支付违约金；原告提供的物业服务内容及标准为二级，《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准，合同期限自2017年11月17日起至2018年11月17日止。合同期满后，原告继续提供物业服务至2019年7月10日。2014年5月1日之前的物业费实际按照0.3元/月/平方米收取，2014年5月1日之后物业费实际按照0.5元/月/平方米收取。因被告至今仍拖欠2005年7月1日至2019年7月10日期间的物业费未交纳，故原告诉至本院。另查明，本院作出的涉及同小区同类案件的判决确认原告提供的服务存在一定瑕疵并按照比例酌情支持原告主张的物业费。本院认为，原告与开发建设单位及小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。本院涉该小区同类案件的判决确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，因物业公司所提供的物业服务具有公共性质，故本案根据本院同类判决确认原告提供的服务存在有质价不对等的情况，并酌情确定被告应缴的物业服务费的比例为80%。2005年1月1日至2014年4月30日期间共计产生物业费2461.13元（91.56平方米×0.3元/月/平方米×112个月×80%），2014年5月1日至2014年11月17日期间产生物业费2001.18元（91.56平方米×0.5元/月/平方米×12个月÷365天×1662天×80%）。合同期限届满后，原告仍实际为被告提供物业服务至2019年7月10日，故2018年11月18日至2019年7月10日期间的物业费282.96元（91.56平方米×0.5元/月/平方米×12个月÷365天×235天×80%），被告也应予以交纳。综上，被告应向原告交纳2005年1月1日至2019年7月10日期间的物业费4745.27元（2461.13元+2001.18元+282.96元），超出部分本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，实为违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告董楠于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏隆安物业服务有限公司物业费4745.27元；二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告宁夏隆安物业服务有限公司负担7元，被告董楠负担18元。本判决为终审判决。审判员 高靖雯二〇二〇年十二月十四日书记员 陈 丹附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。