杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3852号 原告：杭州瑶驰网吧有限公司，统一社会信用代码：91330183341822256N，住所地：杭州市富阳区富春街道公望街**。 法定代表人：金国钧，执行董事。 委托诉讼代理人：赵燕鸣，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：杭州富阳金瑞商业管理有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2B2KNK68，住，住所地：杭州市富阳区富春街道恩波大道**城东迎宾商城****/div> 法定代表人：陈军，经理。 委托诉讼代理人：边晓燕，浙江承佑律师事务所律师。 原告杭州瑶驰网吧有限公司（以下简称瑶驰公司）与被告杭州富阳金瑞商业管理有限公司（以下简称金瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑶驰公司的委托诉讼代理人赵燕鸣，被告金瑞公司的委托诉讼代理人边晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑶驰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除瑶驰公司与金瑞公司之间的房屋租赁合同；2、判令金瑞公司退还瑶驰公司租赁保证金10000元；3、判令金瑞公司退还瑶驰公司6个月的房租40000元；4、判令金瑞公司退还瑶驰公司9个月的管理费59999.94元（按每月6666.66元计算）；5、判令金瑞公司赔偿瑶驰公司装修损失暂估320000元（实际以评估为准）；6、判令金瑞公司赔偿瑶驰公司经营损失184000元（含通信费12000元、人工工资12000元等）；7、本案诉讼费用由金瑞公司承担。事实与理由：为开办网吧需要，瑶驰公司从金瑞公司处租赁位于恩波大道718号富阳城东迎宾商城三层Ｂ区××号商铺（毛胚），面积约250平米。2019年4月23日，双方签订了《富阳城东迎宾商城商铺租赁管理合同》一份，约定：“商铺租赁合同期限三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日。年租金80000元，管理费80000元，合同保证金10000元。因甲方原因导致乙方无法营业超过10天以上的，甲方给予实际天数租金减免以补偿乙方。”同时，因瑶驰公司网吧需要系特定行业，需要24小时中央空调来确保通风换气，保证室内温度适宜，双方特别约定中央空调每天24小时开放。另外，合同还约定了出租方商户场内管理、为业主创造盈利机会等商铺管理的义务。瑶驰公司按约交付租金、管理费、保证金等费用后便进场进行了全面装修，却发现商铺内的中央空调无法使用。因金瑞公司未按约交付符合条件的租赁物，长时间没有中央空调致使瑶驰公司无法营业。经瑶驰公司多次催促金瑞公司解决空调问题，直到2019年11月，瑶驰公司才开业经营。然而，2019年12月起，商场内中央空调风管等设备无故被拆除，瑶驰公司店铺内的空调辅助设备压缩机至今未通电。瑶驰公司再次多番要求金瑞公司解决空调问题，金瑞公司明确表示自己已无法和不可能解决瑶驰公司的中央空调问题。另查，案涉房屋业主杭州富阳工信实业有限责任公司正以商铺租赁管理服务合同为由要求金瑞公司解除租赁合同，该案正在法院审理中。瑶驰公司认为，作为出租人理应按照合同提供租赁物，而金瑞公司却没有按约提供24小时的中央空调，既没有履行出租人的义务，也未尽到商铺管理职责。金瑞公司明知案涉房屋环境密闭，必须需要通过中央空调通风换气，却依然以自己的行为不履行合同义务，已构成根本违约，瑶驰公司合同目的已无法实现。同时，金瑞公司与业主之间的诉讼纠纷将严重威胁和影响瑶驰公司的租赁权益致使双方的之间租赁合同无法履行。金瑞公司依法应承担违约责任，赔偿瑶驰公司的经济损失。为此，起诉至法院。 金瑞公司辩称，一、金瑞公司同意解除双方之间签订的租赁合同。二、双方之间的协议在自愿、合法的基础上签订的，合法有效，各方都应该按照协议履行。金瑞公司已经在约定的时间内向瑶驰公司提供了商铺供其使用，已经履行了合同义务，不存在根本性违约一说。瑶驰公司已经实际使用了该商铺，并且也一直在正常经营和收益，不存在租赁权受到影响的情形。既然已经在占用和使用，瑶驰公司就理应支付房租费用，其要求金瑞公司返还房租和保证金没有法律依据。三、金瑞公司并没有违反合同的行为，空调已经全部安装完毕，且可以正常开启，但商铺内的空调启动受整个商场的中央控制系统控制，商场会根据温度、气候、人流量来决定是否开启空调，这是不受金瑞公司意志制约的。另一方面，金瑞公司认为，基于环保理念，在气温适宜的时候不开空调，也是能够接受的，不存在过错问题。是由于开发商在铺设电缆方面存在问题，导致金瑞公司无法正常的安装空调。这些方面，金瑞公司在订立合同之初是没有办法预见到的。在之后的履约过程中，金瑞公司也积极地想办法沟通和解决这个问题，即使未能完全解决这个问题，也只属于在履约过程中的小瑕疵，可以通过其他补救方式来弥补，达不到解除合同的标准。四、从根本上来说，空调无法正常使用，并不会必然导致瑶驰公司的生产经营活动受阻。瑶驰公司是开网吧的，按照常理，如果无法供电，那是必然会导致经营活动受阻，如果只是无法开启空调，而电脑是可以正常使用的，就可以保障瑶驰公司的经营活动，且在瑶驰公司的承租期内，有几个月也是气温适宜，并不一定需要使用空调设备。而且事实上，瑶驰公司的经营活动也是一直在正常开展，并没有受到影响。五、对商铺的装修是瑶驰公司的自发行为，体现的是瑶驰公司的意志。相应的瑶驰公司的经营性损失如果有产生，也理应由其自行负担，和金瑞公司无关，理由如下：瑶驰公司所谓的经营性损失只是预期利益，并没有实际产生，说通俗点，这只不过是瑶驰公司自身的一个估量，毫无事实根据和法律依据。瑶驰公司主张的是收益，但众所周知，经营是有正常的风险的，有的能赚钱，有的生意就赔钱，那既然如此，瑶驰公司单单只主张对自己有利的，而选择忽视风险，本就是不符合公平原则的。更何况，瑶驰公司所谓利益也只是凭空想象，没有任何计算的基础。其次，通信费、人工工资等都应该根据谁受益、谁承担的原则来区分，这些都是为了瑶驰公司的经营活动在服务，金瑞公司没有任何理由需要分担这些支出。综上，金瑞公司基于双方互相协商的结果，已经同意解除双方的合同关系，但并不意味着金瑞公司就是违约一方，需要承担违约责任。瑶驰公司将全部的支出都要求金瑞公司来承担，是既不合理也不合法的，故请求驳回瑶驰公司的诉讼请求。 本院经审理，认定本案事实如下：2019年4月23日，金瑞公司作为甲方，瑶驰公司作为乙方签订《富阳城东迎宾商城商铺租赁管理合同》一份，合同约定，瑶驰公司从金瑞公司处租赁位于恩波大道718号富阳城东迎宾商城三层Ｂ区××号商铺，面积约250平米。商铺用途为用于乙方网吧使用。商铺租赁合同期限三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日。年租金80000元，管理费80000元，合同保证金10000元。因甲方原因导致乙方无法营业超过10天以上的，甲方给予实际天数租金减免以补偿乙方。合同第十四条争议解决条款备注“网吧空调每天24小时开放”。合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，瑶驰公司向金瑞公司交付租金80000元、管理费80000元、保证金10000元。 2019年4月30日，瑶驰公司与杭州辰路装饰工程有限公司签订《施工合同》，对案涉商铺进行装修，合同价款为306925元。 审理中，依据瑶驰公司的申请，本院依法委托浙江天平资产评估有限公司对案涉商铺的装修价值进行评估。该公司出具的资产评估报告载明，本次评估申请人申请按照投入的经济价值或重置价计算，因此本次评估不考虑成新率。经重置成本法评估，案涉商铺的全新装修价值为319000元。 瑶驰公司自认，其对案涉商铺于2019年11月投入使用，共期间2019年12月、2020年4月营业，共计正常使用案涉商铺3个月。期间因疫情影响停业2个月。瑶驰公司陈述，其主张的房屋租金已扣除正常使用和因疫情影响共计5个月租金。 房屋租赁过程中，因案涉商铺的中央空调使用问题，瑶驰公司相关人员与金瑞公司的执行董事及法定代表人陈军进行短信沟通，陈军在短信中陈述，“空调电缆线前几天我已向厂家定好了，过几天就可以拉过来安装了”。瑶驰公司相关人员与金瑞公司的 监事陈世昌微信沟通。微信沟通中，陈世昌陈述，因房东的问题缺少一根电缆线导致空调线路出现问题，承诺在十一之前完成，并承诺给予瑶驰公司延长免租期。因其他租户和金瑞公司就商铺空调、监控安装问题发生纠纷，租户郭婷婷曾向公安机关报警。杭州市公安局富阳区分局城东派出所的警情详情单载明，警情内容“郭婷婷反映陈军向城东商贸城承租了三楼B区，再招租，现在不少人进场了，但陈军答应的安装空调、监控等都没有做，其他进场的摊主也同感。他们找陈军，陈军不理。民警找到陈军，陈军说这个事情走法律途径……” 前述事实，有瑶驰公司和金瑞公司质证且本院对真实性予以认定的证据及双方的庭审陈述在案佐证。 经本院类案检索发现，有王洪飞等8名租户以金瑞公司提供的商铺设施不符合使用条件起诉金瑞公司，要求解除租赁合同并要求金瑞公司赔偿相应的损失。其中生效的（2019）浙0111民初6824号案件认定，金瑞公司作为潮品街的经营业主，长期未能解决商场自动扶梯和中央空调的运营问题，未能为次承租人提供良好的经商环境，存在服务管理上的瑕疵。且目前案涉商铺已经被出租人杭州富阳工信实业有限责任公司收回，继续履行原、被告间的租赁合同实际已经不可能。在（2019）浙0111民初7783号金瑞公司起诉杭州富阳工信实业有限责任公司确认合同无效纠纷案件中，金瑞公司陈述，业主方杭州富阳工信实业有限责任公司安装的强弱电在未安装空调的状态下时常跳闸，强弱电输送无法满足商场使用，只能自行增加电缆后再进行商场顶面装修及空调安装，直到2019年10月中旬，空调才能正常使用。 本院认为，根据当事人双方的诉辩意见和庭审查明的事实，本院的争议焦点是金瑞公司是否存在违约行为导致瑶驰公司的合同目的不能实现。 瑶驰公司与金瑞公司之间的租赁合同合法有效，双方均应依约全面履行。因瑶驰公司租赁案涉商铺用于网吧经营，基于网吧经营中人员密集需要通风换气的特殊性，双方在合同中特别约定网吧空调每天24小时开放。根据本案证据，以及其他8名租户在另案诉讼中陈述的事实，生效的（2019）浙0111民初6824号案件认定的事实，以及（2019）浙0111民初7783号案件中金瑞公司陈述的事实，可以认定金瑞公司未向瑶驰公司提供符合合同约定的空调服务。至于案涉商铺的空调服务不符合合同约定的原因系在于业主方杭州富阳工信实业有限责任公司还是金瑞公司，根据合同相对性原理，相应的法律后果均应由作为本案租赁合同的相对方金瑞公司承担。金瑞公司未依约向瑶驰公司提供空调服务，已构成违约，且金瑞公司的违约行为致使瑶池公司的合同目的无法实现。目前案涉商铺已经被出租人杭州富阳工信实业有限责任公司收回，继续履行金瑞公司和瑶驰公司之间的租赁合同实际已经不可能，故瑶驰公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 金瑞公司和瑶驰公司之间的租赁合同解除，不影响瑶驰公司要求金瑞公司承担违约责任。瑶驰公司要求金瑞公司返还未实际使用案涉商铺期间的租金40000元、管理费59999.94元以及保证金10000元，理由正当，本院予以支持。 关于瑶驰公司主张的装修损失，浙江天平资产评估有限公司对案涉商铺的装修价值进行评估后出具的评估报告认定案涉商铺的全新装修价值为319000元，但评估报告亦载明，本次评估申请人申请按照投入的经济价值或重置价计算，因此本次评估不考虑成新率，且评估报告载明的装修明细表中有部分装修物为可拆除物，而双方之间的租赁合同约定，金瑞公司违约时应赔偿瑶驰公司的装修物为不可拆除部分的价值。综合装修物的折旧以及不可拆除部分的具体情况，本院酌情认定金瑞公司赔偿瑶驰公司装修损失200000元。瑶驰公司主张的经营损失，依据不足，本院不予支持。 综上，瑶驰公司诉讼请求的合理部分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除杭州瑶驰网吧有限公司与杭州富阳金瑞商业管理有限公司于2019年4月23日签订的《富阳城东迎宾商城商铺租赁管理合同》； 二、杭州富阳金瑞商业管理有限公司退还杭州瑶驰网吧有限公司租金40000元、管理费59999.94元、保证金10000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、杭州富阳金瑞商业管理有限公司赔偿杭州瑶驰网吧有限公司装修损失200000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 四、驳回杭州瑶驰网吧有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9940元，减半收取4970元，由杭州富阳金瑞商业管理有限公司负担2510元，杭州瑶驰网吧有限公司负担2460元。 杭州瑶驰网吧有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州富阳金瑞商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  高开封 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  雷宗萍