贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初5455号 原告：杨忠森，男，汉族，1991年6月8日生，贵州省兴仁市人，户籍地：贵州省兴仁市，现住兴仁市。 原告：肖春霞，女，汉族，1995年2月25日生，贵州省兴仁市人，户籍地:贵州省纳雍县，现住兴仁市。 委托诉讼代理人：杨忠森，男，汉族，1991年6月8日生，贵州省兴仁市人，户籍地：贵州省兴仁市，现住兴仁市，二人系夫妻关系，代理权限：特别授权。 被告：贵州省广禾置业有限公司，住所地：兴仁市城关镇城东新区市府东路北侧02栋1-5层，统一社会信用代码：9152232209502555X2。 法定代表人：蒋艳。 委托诉讼代理人：王建平，贵州心达律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告杨忠森、肖春霞诉被告贵州省广禾置业有限公司(以下简称“广禾公司”)买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠森及肖春霞的委托诉讼代理人杨忠森，被告广禾公司的委托诉讼代理人王建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨忠森、肖春霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告于2019年1月12日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019000055）；2、判决被告向原告退还全部已付房款601421元，退还原告已经缴纳的购房税费9021元、维修基金12028元，此次供楼中所产生的利息17974.05元（计算至2020年10月31日），按原告累计已付款的10%支付违约金60142.1元。事实和理由：原告与被告于2019年1月12日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于贵州省兴仁市名都（后更名为广禾铭苑）第一幢15层15－2号商品房（房屋建筑面积157.88平方米，套内建筑面积117.39平方米）出售给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付了201421元首付款，同时按照相关规定缴纳了契税9021元、维修基金12028元，后原告办理按揭贷款400000元，并已经实际支付给了被告。合同约定被告于2020年5月1日向原告交付验收合格的商品房，截止2020年11月6日，被告仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告。被告逾期超过90日未交房，原告有权退房。被告建设工程已经完工，且对规划内容进行了变更，变更了总面积、容积率、绿地率、停车位等内容，并于2020年9月19日陆续通知其他业主对规划设计调整。根据有关法律规定，被告应该在变更确立之日起10内，书面告知原告，且原告享有解除权，但被告至今未书面告知原告规划方案的变更，至今已经超过10日。为此，为维护原告的合法权益，特起诉到人民法院。 广禾公司辩称：逾期交房是因不可抗力，被告逾期交房不构成根本违约，解除合同的条件未成就。广禾铭苑在2019年12月完工，即已经具备居住条件，其中商业部分在2020年1月投入使用，后受新冠疫情影响，未能按时完成整改及向政府部门申请验收，出现逾期交房。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，新冠疫情属于不可抗力，指导意见（二）第四条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院应该结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。目前房屋已经完成规划及消防验收，1月30日即可取得竣工验收备案表交付房屋，实现合同目的。规划内容并未变更，且不影响房屋的结构、朝向等。兴仁市政府引进红星美凯龙商场后，为提高商场档次需要在商场上加盖玻璃顶，导致天街变内街，需要变更规划设计，该变更不影响房屋使用居住，且根据《补充协议》第11条，出现规划变更原告不得干涉。已经超过行驶解除权的期限，根据《补充协议》第19条约定，解除合同应该在知悉有权解除合同之日起15日内书面通知买受人，逾期视为放弃解除权。如原告执意要解除合同，根据《补充协议》第19条约定，原告应先向银行撤回该房按揭贷款的抵押手续，向兴仁县房管局办理商品房买卖预登记撤销手续，完成撤销水、电户头手续，自行向税务部门退取契税，在前述事项未解决前，原告不能解除合同，要求被告退款。原告实际损失仅仅是银行利息，其主张的违约金过高，应该予以调整，供楼利息系原告无法支付全部购房贷款而向银行借款产生，不属于直接损失范围，并且主张的17974.05元无事实依据。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年1月12日签订《商品房买卖合同》（包含附件），被告将其开发的位于贵州省兴仁市名都（后更名为广禾铭苑）第一幢15层15－2号商品房（房屋建筑面积157.88平方米，套内建筑面积117.39平方米）出售给原告。合同约定房屋总价款为601421元，原告于合同签订之日交付被告首付款201421元，余款400000元办理银行按揭贷款支付。合同第十条约定逾期付款的责任为：买受人未按约定时间付款的，1、按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定付款期限之日起至实际付款之日止，买受人以逾期应付款按日万分之零点五向出卖人支付违约金，于实际支付应付款后30日内支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起30日内按约定支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。第十一条定出卖人交房时间为2020年5月1日。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件交房的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2））不作累加）：（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人已交付房价款的万分之零点五支付违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付。第十六条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更的内容书面告之买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起Ｘ日内退还买受人已付房款，并按照Ｘ利率支付利息。合同签订后，原告按照约定于2019年1月12日向被告支付完201421元首付款，1月16日向被告支付了契税9021元、维修基金12028元，同年2月13日向银行办理按揭贷款400000元支付给被告。2020年4月22日，被告向原告发送了《延期交楼通知书》，延期理由为受新冠病毒肺炎疫情不可抗力的影响，该项目施工进度未能按照原计划进行。2020年9月，因“广禾铭苑”要进行规划调，被告以中秋节向买房客户送月饼为由，在未向买房客户出示书面的变更规划方案的情况下，让买房客户以签名领取月饼的方式在同意变更规划设计方案上签名。2020年11月3日，兴仁市国土空间规划审查委员会审查通过了被告提交的《兴仁市“御府名都”（现广禾铭苑）规划调整》。2020年10月29日，原告向被告邮寄了《房屋买卖合同解除通知书》，提出与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告退还已付房款及按已付款总额的10%向原告支付违约金。截止到庭审之日，被告仍不能向原告交房。 另查明，因新冠病毒肺炎疫情发生，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月23日调整为三级响应，将兴仁市调整为低风险地区，全面恢复正常生产生活秩序。 上述事实有原告、被告陈述及其原告所举证据原告身份证复印件、结婚证复印件各一份、《商品房买卖合同》复印件一份、御府名都购房款收据3张、契税收据1张、维修基金收据1张、银行存根5张、贵州省增值税普通发票、个人住房公积金贷款合同及还款明细、《不可抗力告知书复印件》、《延期交楼通知函》、贵州省人民政府文件及相关公告、微信聊天记录、兴仁市国土空间规划审查委员会办公室文件仁国规委【2020】2号、邮件交寄单、《房屋买卖合同解除通知书》复印件各一份予以证实，本院予以采信。 本院认为，被告将其开发的位于贵州省兴仁市出售给原告，双方形成商品房预售合同关系，被告对于原告已经支付了601421元购房款及房屋维修基金12028元、契税9021元无异议，本院予以认可。本案的争议焦点在于：一、合同解除条件是否成就，原告解除权是否消灭；二、原告主张的违约金及利息是否应予支持。焦点一、合同约定被告于2020年5月1日向原告交付验收合格的商品房，因新冠疫情影响了被告商品房工程的施工进度，确实属于不可抗力事件。但疫情影响的施工时间在兴仁市个月，即被告交房时间应为2020年6月1日。且被告不能按期交房的主要原因是要变更规划，被告未按合同约定书面向原告告之变更内容。被告的行为已经违反了合同的约定义务，应认定合同解除条件成就。“原告解除权15日消灭”规定在合同附件十二《补充协议》，该补充协议与购房合同同日签订，并非事后对合同约定不明的补充，其内容确与购房合同相互抵触，明显有利于出卖方，限制了买受人在原购房合同中约定的各项权利，且该补充协议为格式合同，被告未就补充协议中对买受人不利的约定进行特别提示，应认定该部分约定无效，被告以补充协议约定抗辩原告的合同解除权已消灭及应先撤回购房按揭贷款抵押手续、注销预告登记手续、完成撤销水、电户头才能解除合同，与法律规定不符，不予采纳。为此，应认定原告的合同解除权未消灭，原告于2020年10月29日书面通知被告解除购房合同，理由正当，予以支持。被告辩称不能交房系不可抗力事件与查明的事实不符，不予采纳。焦点二、合同解除后原告根据合同第十三条1-（2）请求被告退还已交付房款及购房契税、维修基金及请求被告按已付房款总额601421元的10%支付违约金即60142.1元，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告辩称约定违约金过高，应予适当调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案原告的损失主要资金占用利息的损失，原告因为购房共计向被告支付了622470元（含购房款、契税、维修基金），原告的资金占用损失可以参照民间借贷的利息约定计算，即按同期银行贷款利率即2019年公布的一年期银行贷款利率4.35%的4倍，即年利率17.4%计算，原告所支付被告的各项款项至起诉之均已超过二十个月以上。原告仅主张按购房价款的10%计算违约金，明显低于原告的实际经济损失。被告辩解与法律规定不符，不予采纳。关于原告请求被告给付其办理购房按揭贷款所产生的利息17974.05元与合同约定不符，且合同已明确约定了被告逾期交房的违约金数额，对该项请求不予支持。被告辩解理由成立，予以采纳。被告辩称原告所交购房契税应由原告自行向税务部门退取，由于原告所交税费是由被告代收，被告至今未向原告出具税务机关的收税票据，原告无法自行向税务机关退取税费。被告辩解不成立，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告杨忠森、肖春霞与被告贵州省广禾置业有限公司于2019年1月12日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019000055）； 二、由被告贵州省广禾置业有限公司退还原告杨忠森、肖春霞已付房款601421元及代收的房屋维修基金12028元、购房契税9021元，并支付逾期交房违约金60142.1元，合计682612.1元，限本判决生效十日内履行； 三、驳回原告杨忠森、肖春霞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取计5400元，由被告贵州省广禾置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 何厚高 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理 宋臣江 书 记 员 杨 丽