新疆维吾尔自治区泽普县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3124民初694号 原告：李华，男，1946年9月17日出生，汉族，住新疆莎车县。委托诉讼代理人：王睿，新疆德新律师事务所律师。被告：莎车县叶河房地产建设开发有限公司，住所地新疆喀什地区莎车县齐乃巴格路10号。法定代表人：徐建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，该公司副经理。原告李华与被告莎车县叶河房地产建设开发有限公司（以下简称“叶河房产公司”）商品预销售合同纠纷一案，喀什地区中级人民法院指定本案由本案管辖。本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李华的委托诉讼代理人王睿、被告的委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同向原告交付邮电大厦9楼面积为123.1平方米的9F号住房一套；2．判令被告按照每迟延交房一日，按照房屋价值的2‰向原告支付违约金（自2012年7月15日起计算至实际交付房屋之日。暂计至2017年7月15日为731,214元）。开庭前，原告增加了诉讼请求，将违约金计算截止时间由2017年7月15日变更为2020年7月15日，违约金变更为1,186,191.6元。事实和理由：2011年7月1日，根据中国电信莎车分公司和莎车县邮政局与被告签订的《合作开发商住楼合同》的约定，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：出卖人在莎车县前进路33号建设的商品房暂定名为邮电大厦，卖给原告的房屋为9楼9F号房，面积为123.1平方米，单价为1,650元/平方米，总价为203,115元，交房时间为2012年7月15日之前；违约责任执行上述《合作开发商住楼合同》的约定，即如果被告不能按时向原告交房，则每迟延一日，按照该项目总造价的2‰向原告支付违约金。合同签订后，原告分3次向被告交清了购房款。邮电大厦于2011年4月22日正式开工，修到12层后，于2012年5月停工。2013年，莎车县邮政局和中国电信莎车分公司的购房职工到县政府上访后，被告复工完成了22层楼房的主体工程，然后又停工至今。多年来，虽然莎车县邮政局、中国电信莎车分公司两个单位的领导和购房职工多次与被告交涉，但被告始终不继续施工并按照合同约定交房。为了维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告叶河房产公司辩称，一、双方订立的《商品房买卖合同》显属无效。1．被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司共同签订的《合作开发商住楼合同书》，将莎车县邮政局及中国电信莎车分公司的划拨土地2412平方米，由莎车县国土局依法出让给被告，建设邮电高层商住楼。莎车县国土局将土地出让金的70%返还给莎车县邮政局及中国电信莎车分公司后，莎车县邮政局及中国电信莎车分公司把返还的土地出让金全部交给被告，用于合作开发邮电高层商住楼的约定属于无权处分，莎车县邮政局及中国电信莎车分公司无权将划拨的土地进行处分，更无权承诺国土局将土地出让金的70%返还给莎车县邮政局及中国电信莎车分公司，土地性质发生变化后需依据我国招投标法的规定进行招拍挂，而不是由无权处分的第三方进行合同约定。2．被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司约定的返还标的直接指向土地出让金，而土地出让金属于国有，对其进行约定的情形，损害了国家利益，属于法律规定的合同无效的情形，因此原告的诉求无事实和法律规定。3.三方于2010年11月15日签订了《合作开发商住楼合同书》，约定莎车县邮政局、中国电信莎车分公司协助被告进行立项、规划、建设，被告竞得土地使用权，享受返还土地出让金70%。在涉案地块土地使用权拍卖前以约定土地出让金返还的方式排除其他竞买者，违反了法律法规及相关政策，因此《合作开发商住楼合同书》无效。4．《合作开发商住楼合同书》系“莎车邮电大厦”的主合同，基于该合同。2011年7月1日，莎车县邮政局和中国电信莎车分公司的40名职工，各自以个人名义与被告签订了《商品房买卖合同》。根据合同相互间的主从关系，《合作开发商住楼合同书》与《商品房买卖合同》系主合同与从合同，二者在效力上的关联性和从合同的从属性，因《合作开发商住楼合同书》无效，《商品房买卖合同》也无效。二、假使《合作开发商住楼合同书》与《商品房买卖合同》有效：1．被告有权行使顺序履行抗辩权，《合作开发商住楼合同书》系双务合同。被告并未实际取得土地出让金，故而原告不能享有对应的合同权利，因主合同的先合同义务不能履行，被告有权对原告的涉案房产的权利主张提出顺序履行抗辩权；2．事实上被告通过相关程序，自行获得了涉案土地的使用权。被告实现该目的，并非依据《合作开发商住楼合同书》中的承诺，而是被告自行出资购买。由此可知，中国电信莎车分公司及案外人莎车县邮政局在《合作开发商住楼合同书》中无履行合同主义务的可能，该合同目的落空，合同履行不能，应予解除。三、原告未向被告履行房款支付义务，被告从未收到涉案购房款。原告主张其缴纳了购房款应当提供相应证据证实其主张，被告从未向原告出具过任何收到购房款的凭证，被告账户中也从未有涉案购房款入账。被告考虑到涉案人员较多，为了社会稳定大局出发，被告愿意将涉案房屋出卖给原告，因被告与原告签订合同的主合同无效，按照合同约定价格将商品房出售给原告有违市场交易的公平原则，被告愿与原告协商实际价款及交房时间等事项。原告李华为证明其主张向法庭提交以下证据：1．原、被告于2011年7月签订的《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间建立了合法有效的商品房买卖合同关系，双方出于真实意思的表示，不存在合同无效的情形，双方都应该履行合同约定的义务，否则将承担违约责任。经质证，被告对该份证据的真实性、关联性认可，对其合法性不认可，理由是该合同上虽加盖了被告公司的公章，但签订该合同的基础是基于被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司签订了《合作开发商住楼合同书》，该合同第六条、第七条、第八条、第九条约定原、被告之间的付款方式、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任均以《合作开发商住楼合同书》的约定为准，也就是说本案合同是否有效应先审查被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司签订的《合作开发商住楼合同书》是否有效为前提，被告认为主合同无效，从合同必然无效。2．交付房款收款收据三张，证明原告依照合同约定以及相对应的房屋价款完全履行了付款义务，原告不存在违约行为，被告接收了原告支付的价款，就意味着认可双方之间存在合法的房屋买卖关系。原告实际交购房款203,115元，收据上加盖的公章属于被告公司的，房款被告已经收到了。经质证，被告对该组证据的三性均不认可，收据上的公章不是被告公司公章，被告公司未刻过该公章，收款人许莉也不是被告公司员工，此收据不能证实203,115元进入到被告公司账户。合同签订时间与其付款时间不符，且该收据不符合原、被告间付款方式的约定，双方约定付款以主合同《合作开发商住楼合同书》中约定的付款方式为准，而主合同《合作开发商住楼合同书》第十条第四款约定职工（原告）的购房款由电信公司收取后转入被告账户，收据上的付款时间与双方合同时间不一致，双方合同是2011年7月签订的，但原告在2011年4月就开始付款了，不符合合同约定也不符合交易常理。在双方未签订合同的情况下，原告怎么可能向被告交房款，所以对该份证据不予认可。3．被告向莎车县邮政局、中国电信莎车分公司出具的关于要求变更合同的《告知函》一份，证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及三个公司联合签订的《合作开发商住楼合同书》的合法性和有效性，被告都是认可的，只是由于被告自己另外拖欠政府资金的情况出现，导致收取的70%土地出让金被收回，因而被告感觉自己吃亏了，不去从根本上寻找政府解决此问题，反而把不利后果转嫁到原告等人身上，先是要求变更合同，现在又主张《商品房买卖合同》和《合作开发商住楼合同书》无效，其不正当的目的显而易见，也是被告违反《商品房买卖合同》以及不认可《合作开发商住楼合同书》效力的根本原因所在。既然被告要求补充、变更合同或解除合同，首先应当认可合同之前应有效力，被告有关合同无效的说法与其陈述前后矛盾，而且该被告在《告知函》中也承认了收到返还的土地出让金。但在被告答辩时又否认收到返还的土地出让金，故被告以此为由的抗辩理由不成立。经质证，被告对该份证据的真实性认可，但对原告证明的问题不予认可，该份《告知函》可以证实土地出让金返还的部分已经由国土局收回，被告已将该事实告知原告所在单位，并要求解除变更合同的事实。该《告知函》不代表双方合同就是有效，合同是否有效，还要看合同是否违反法律规定，被告方提出解除合同或变更合同，不代表合同就必然有效，原告是混淆概念。4．莎车县国土资源局刊登在喀什日报上公开面向社会进行本案涉及土地的出让公告一份，证明被告认为合同违反招投标法，不遵循公开、公平、公正进行土地出让的说法是不成立的，而且招标人是莎车县国土资源局，并不是莎车县电信公司。被告在答辩状中的表述是错误的，但这并不违反双方签订的合作开发商住楼合同，因为在该合同中，已经明确表明了该宗土地进行出让的具体方式。经质证，被告对该份证据的三性均不认可，该证据系复印件。假使该份证据是真实的，更进一步证明该宗土地是由被告公司通过合法手续取得，而与原告单位合作开发商住楼的原始合作意向彻底失去法理依据，更进一步证明被告所主张的《合作开发商住楼合同书》无效的理由。5．莎车县住房和城乡建设局向被告出具的莎住建字（2013）24号文件一份，证明由于被告的违约及侵权行为导致广大购房人越级上访影响社会稳定，县领导对此事作出指示“要求被告尽快解决邮电大厦停工事宜，确保相关购房人员不再发生越级上访事件”。因涉案工程停工导致购房人员发生越级上访事件，被告在收到此文件后，还是没有尽快解决涉案工程停工事宜，没有履行向购房人提供住房的义务，根据文件内容，相关政府职能部门对于涉案合同效力也是予以认可的。经质证，被告对该份证据的三性均不认可，该证据系复印件，与本案争议焦点无关，是原告代理人的客观猜测。假使该证据真实，也进一步印证了被告在本庭反复陈述的许莉芝、邓小明、许莉三人合谋串通挪用、占用、非法侵占原告单位职工所交购房款，导致该项目因资金短缺被迫停工成为烂尾楼的事实依据。被告叶河房产公司为证明其主张向法庭提交以下证据：1．《合作开发商住楼合同书》、《国有建设用地使用权出让合同》、莎车县建设路北侧土地使用权证各一份，证明（1）被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司签订合作开发协议，协议约定将莎车县邮政局、中国电信莎车分公司所有的划拨用地依法出让给被告，由被告合作开发。被告为莎车县邮政局、中国电信莎车分公司员工各提供20套住宅，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是基于被告与莎车县邮政局、中国电信莎车分公司之间的主合同《合作开发商住楼合同书》所形成，被告认为主合同无效，故从合同无效；（2）合同第十条第四款约定由中国电信莎车分公司代被告收取原告等20人的购房款并及时转入被告账户；（3）国土局与被告签订的国有土地使用权出让合同及被告于2013年6月3日依法取得土地使用权证，结合《合作开发商住楼合同书》第十五条约定双方合同生效时间是被告取得土地使用权证后生效，即生效时间为2013年6月3日，如果原、被告间的合同被认定为有效合同，由于2013年6月被告才取得土地使用权证那么相应的交房时间也应当延后，故原告计算违约金的起算时间是错误的；（4）该合同约定的土地出让金返还给被告的条款是无效条款与法律相悖；（5）莎车县邮政局、中国电信莎车分公司与本案有利害关系，应当追加为本案第三人有利于查清本案事实。经质证，原告对该组证据中的《合作开发商住楼合同书》的真实性、合法性认可，但对被告证明的问题不认可，从合同书可以看出该合同不存在法定的无效事由，也不存在欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家利益、违反法律强制性规定的情况，而且从该份合同可以看出，主要内容仅仅是对于被告依法取得出让土地使用权以后，对三方联合开发该建设用地的事宜进行了约定，不存在被告所说的无权处分行为以及私自招投标的事宜。并且能够证明，被告取得土地使用权证书是自己的义务所在，如果不能按时尽快办理完毕相关证照，也是被告自己的原因，而不能以此为由，对违约金的起算时间进行质疑，其中关于房款的交接事宜的约定，可以看出，确实是需要不属于被告单位的人员进行收取，然后转交给被告账户，但这并不能成为被告主张没有收到购房款的理由。对于土地使用权证的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，这份证明刚好能证明本案涉及的建设用地的处分权在于莎车县人民政府及莎车县国土资源局，莎车县电信公司没有权利做主。对国有建设用地使用权出让合同真实性认可，但对合法性、关联性不认可，从合同可以看出，受让人不是被告公司，而是邓小明个人，也就证明了邓小明是被告公司的项目代理人，邓小明的所有行为都应当由被告公司进行负责。两份合同之间具有关联性，但不一定就是主从合同关系，两份合同都是同样重要。被告提供的证据不能证明返回土地出让金条款是无效条款、与法律相悖，从被告出示的证据不能体现出有追加第三人的必要性。2．开户许可证一份，证明被告公司的开户银行是中国工商银行股份有限公司莎车支行，账号为3012******0704，印证原告的房款并未交到被告账户。经质证，原告对该组证据的真实性认可，对其关联性、合法性不认可，被告仅提供一个账号，不能证明被告没有接收到房屋价款，因为也可以有其他多种方式或其他账号来收取房款。3．担保书一份，证明2011年3月7日当时中国电信莎车分公司负责人许莉芝给被告出具的担保书，证实其保证邓小明按被告与中国电信莎车分公司、莎车县邮政局签订的《合作开发商住楼合同书》的全部条款履行，但实际履行中中国电信莎车分公司的负责人许莉芝与邓小明串通将应由中国电信莎车分公司收取职工的购房款交付给被告账户的行为变成了中国电信莎车分公司安排原告等职工交付给邓小明个人。经质证，原告对该组证据的三性均不认可，该担保书与本案的争议焦点无关。被告的主张均是没有证据证明的虚假陈述，都是一种主观猜测与臆断，如果说许莉芝存在被告所述的行为，那早就被刑事侦查机关采取相应措施，担保书不能证明被告所述原告的房款是直接交到邓小明手中，结合事情前后经过可以看出，按照合同约定电信公司专门安排一人负责原告购房款的收取事宜，也不能证明存在许莉芝与邓小明合谋、串通、不当处分房款的行为。且被告所证明的问题与本案无关，本案中原告把所有购房款均打到了被告提供的指定账户，并没有支付给邓小明本人，许莉芝与邓小明是夫妻关系，并不应当由被告展开各种联想，被告的主张不符合逻辑，合同中约定所有的购房款统一由指定的一名员工进行收取并交付，应当是便于许莉芝进行独断专行，被告却说该约定是为了防止产生资金上的挪用，该主张显然是逻辑混乱的，即便是房款去向出现差错，因邓小明是被告单位的项目负责人，该职务行为也应当由被告公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存在异议的证据本院分析论证如下：1．对原告提交的证据2，被告质证不予认可。本院经审查认为，该组证据中三张收据上加盖的印章上虽有“邮电”字样，但收据中载明的名称与双方签订的《商品房买卖合同》中载明的项目名称“邮电大厦”相互一致，且该款项均系原告按照其所在中国电信莎车分公司的要求，统一交到被告公司项目经理邓小明安排的具体收款人及经办人许莉处，后由许莉向原告出具的收据，应视为被告已经收到收据上载明的款项，故本院对该组证据予以采信。2．对原告提交的证据4，被告质证不予认可。经审查，该公告报纸虽为复印件，但可与被告出示的《国有建设用地使用权出让合同》及另案（中国电信莎车分公司与叶河房产公司案件）中出示的莎车县自然资源局于2020年9月8日出具的“情况说明”印证，间接印证了该份证据的真实性，能够证明被告通过招拍挂依法以出让方式取得涉案地块土地使用权，本院对该份证据予以采信。3．对被告提交的证据1、2，原告质证对其真实性均予以认可，对证明的问题均不予认可，本院对以上两份证据的真实性予以确认。经审查，被告提交的证据1不能证明该合同系无效合同，亦不能证明双方对于返还土地出让金的约定属于无效条款等事实；其提交的证据2，因原告已经举证证明了其向被告公司项目经理指定人员许莉支付购房款的事实，应视为被告收到了原告支付的购房款，故该份证据不能证明原告未将购房款支付给被告的事实，故本院对被告所要证明的问题不予采信。4．对被告提交的证据3，原告质证对该份证据三性不予认可。经审查，该份证据系许莉芝出具的担保书，从内容上看无法证实许莉芝与邓小明之间存在串通的事实，与本案不具有关联性，故本院对该份证据不予采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，莎车县邮政局作为甲方，中国电信股份有限公司喀什莎车分公司作为乙方，叶河房产公司作为丙方，三方签订了《合作开发商住楼合同书》，合同项目名称为莎车邮电高层商住楼，项目所在××县，工期2011年3月15日开工，2012年7月15日前竣工。合同主要约定由莎车县国土资源局将莎车县前进路33号院，拟开发土地的使用权依法出让给丙方。国土资源局把所得土地出让金的70%返还给甲方和乙方。甲方和乙方把国土资源局返还的土地出让金全部交给丙方，用于合作开发邮电高层商住楼。莎车邮电高层商住楼建成后，丙方为甲方和乙方各提供20套住宅，供两个单位的员工购买。每套住房的建筑面积在100平方米-120平方米左右。售于甲方和乙方员工的住房，4楼的价格为每平方米1,550元，每增高一层，每平方米增加20元级差，员工购房、办证的一切费用都由购房人自理。甲方和乙方员工的购房款分两次付清，开工10日内付款10万元，余款在首付后一个月内交清。由乙方代丙方收取本单位员工的购房款并及时转入丙方账户。乙方的购房员工，如果不能按时交纳购房款，则每迟延一日，按照迟延付款金额的3‰，由乙方的购房员工向丙方支付违约金；丙方如果不能按时向甲方、乙方和两个单位的购房员工交房，则每迟延一日，按照该项目总造价的2‰，向守约方支付违约金。甲乙丙三方在合同上加盖公章并由各方负责人进行了签名。合同签订后，被告公司项目经理邓小明以被告名义竞得上述土地的使用权并全额缴清了土地出让金；2011年12月16日，邓小明代表被告与莎车县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，莎车县国土资源局同意在2011年4月5日前将出让宗地交付给被告。邓小明作为项目经理，还负责涉案莎车县邮电商住楼的具体施工及商品房买卖合同的签订。原告根据其所在的中国电信莎车分公司通知，于2011年1月18日向被告交纳购房款30,000元，2011年7月11日交纳购房款103,115元，另交购房款70,000元收据上未注明日期，被告方由其项目经理邓小明安排的人员许莉具体经办，原告共计向被告交纳购房款203,115元。2011年7月，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于××县编号为6531252011801425的地块的土地使用权，该地块土地面积为2413.14㎡，规划用途为商住，出卖人经批准在上述地块上建设商品房暂定名为邮电大厦，买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买该项目下第壹幢壹单元9F号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积共123.1平方米，套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积以实际为准，商品房单价为每平方米1,650元，按照建筑面积计算总金额为203,115元，付款方式、付款期限、买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均以莎车县邮电局、中国电信莎车分公司与叶河房产公司三方签订的《合作开发商住楼合同书》中的约定为准，交付期限为2012年7月15日，同时双方对其他的权利义务进行了约定。另查明，涉案商品房所在莎车县邮电商住楼项目于2011年4月25日开工，至今未完工，仍在施工。审理过程中，被告以查明案件事实为由申请追加中国电信莎车分公司、中国邮政莎车分公司（原莎车县邮政局）为本案第三人，因本院已对中国电信莎车分公司、中国邮政莎车分公司之间的纠纷另案处理，且中国电信莎车分公司、中国邮政莎车分公司与本案不具有利害关系，而本院在系列案件之牛小明与被告商品房预售合同纠纷一案中裁定驳回了被告的申请，故本案中不再另行处理。经本院主持调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，1．涉案《商品房买卖合同》的效力；2．原告是否向被告了购房款，其主张要求被告交付住房一套能否得到支持；3．被告是否存在违约，违约金如何确定；本院认为，涉案的《商品房买卖合同》系原、被告双方当事人在平等自愿基础上签订的，意思表示真实，内容不违反法律法规强制性或禁止性规定，应认定为合法有效合同。被告抗辩《合作开发商住楼合同书》系主合同，涉案的《商品房买卖合同》系从合同，因主合同无效，故从合同必然无效。虽然《商品房买卖合同》中约定付款期限、付款方式及违约责任均以《合作开发商住楼合同书》中的约定为准，但本质上，这两份合同是相互独立的，两个合同的主体、合同目的各不相同，《合作开发商住楼合同书》的目的是开发房地产，《商品房买卖合同》的目的是买卖房屋。两个合同存在关联的事实，并不能否定它们的独立性，两份合同不是主从合同关系，效力各自独立。被告以《合作开发商住楼合同书》与《商品房买卖合同》具有一定关联性，从而认为两份合同为主从合同关系且否定合同效力，缺乏事实根据和法律依据，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于原告是否向被告了购房款，其主张要求被告交付住房一套能否得到支持的问题。被告与原莎车县邮政局、中国电信莎车分公司签订的《合作开发商住楼合同书》约定被告为上述两公司员工各提供20套住宅，其中中国电信莎车分公司代被告收取原告等20人的购房款并及时转入被告账户，原告依公司通知先行交纳购房款；被告公司项目经理邓小明负责涉案莎车县邮电商住楼的土地出让、缴纳土地出让金、签订商品房合同及具体施工，许莉根据邓小明的安排经办收取购房款，原告以现金及个人住房公积金贷款的方式交纳了购房款203,115元，应视为原告已向被告履行了支付购房款的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房经验收合格后，交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。根据本案查明事实，涉案房屋所在工程项目尚未完工，亦未验收合格，不符合合同约定及法律规定的交付条件，尚不具备交付条件，待该房屋具备交付条件后倘若被告依然不按约向原告交付，原告有权继续主张要求被告向其交付涉案房屋，故本案中原告的该项诉讼主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。对于被告是否存在违约的问题。根据查明的事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护。原告已向被告履行付款义务，被告应当按照合同约定向原告按期交付房屋。该合同第八条也明确约定交房期限为2012年7月15日前，而庭审中被告也认可涉案房屋尚未完工，尚不具备交付条件。据此，被告逾期交房已成既定事实，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。关于违约金如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任以《合作开发商住楼合同书》中约定执行，《合作开发商住楼合同书》第十四条第（三）项约定丙方如果不能按时向甲方、乙方和两个单位的购房员工交房，则每迟延一日，按照该项目总造价的2‰，向守约方支付违约金。原告在起诉时考虑合同中约定的违约金比例过高（折合月息6%），故原告主张要求被告每迟延一日交房，按照房屋价值（即203,115元）的2‰向其支付违约金1,186,191.6元。根据《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该案中，原告未提交任何证据证明因叶河房产公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告的实际损失应认定为：原告已付房款被叶河房产公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑该案事实，由被告以原告已付购房款203,115元为基数，按照该案2017年初次受理时的银行贷款利率4.9%（五年期以上）的130%的标准计算2012年7月15日至2019年8月19日期间的违约金，2019年8月20日之后应适用2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为4.25%的130%更为妥当。对于违约金起算时间，双方在《商品房买卖合同》中明确约定交房期限为2012年7月15日前，故原告主张计算自2012年7月15日起至2020年7月15日止期间的违约金并无不当。综上，被告应付原告的违约金分为两个阶段：第一阶段为：203,115元×2017年五年以上银行贷款利息4.9%×130%×（2012年7月15日至2019年8月19日）=90,710.81元；第二阶段为：203，115×2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR4.25%×130%×（2019年8月20日至2020年7月15日）=11,055.62元，合计为90,701.81元＋11,055.62元=101,757.43元，其主张超出101,757.43元部分的违约金不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告莎车县叶河房地产建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李华支付违约金101,757.43元；二、驳回原告李华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,476元，因适用简易程序减半收取计7,738元，由原告李华负担7,074元，被告莎车县叶河房地产建设开发有限公司负担664元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   董海燕二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 日书  记  员   张 洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。