广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3115号上诉人（原审原告）：林耀洪，男，1967年9月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩珊，广东金亚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：清远市富荣市×物流有限公司，住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：林志平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。上诉人清远市富荣市×物流有限公司（以下简称富荣公司）因与上诉人林耀洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市富荣市×物流有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判为清远市富荣市×物流有限公司于判决生效之日起十日内支付承包经营费82520.80元及违约金（违约金以82520.80元为基数，从2020年1月14日起按同期全国银行间同业拆借市场报价利率计算至付清款之日止）给林耀洪。事实和理由：一审法院按24%的标准计算违约金过高，应予以调整。林耀洪上诉请求：1、撤销一审判决中关于违约金的部分，改判支持林耀洪的一审诉讼请求。2、案件诉讼费由清远市富荣市×物流有限公司负担。事实和理由：一、富荣公司违反了《商铺承包经营协议》的约定，应从逾期支付之日起计算违约金；二、截止起诉之日，富荣公司拖欠林耀洪的违约金为67287.46元；三、退一步说，即使原审法院认定违约金过高，在调整时，不应从起诉之日起计算。林耀洪答辩称：与上诉意见一致。清远市富荣市×物流有限公司答辩称：与上诉意见一致。林耀洪向一审法院起诉请求：一、请求清远市富荣市×物流有限公司支付2018年10月至2019年12月的承包费82520.8元及违约金67287.46元（暂计至起诉之日，实际应计算至清远市富荣市×物流有限公司完全履行义务之日）；二、案件的诉讼费由清远市富荣市×物流有限公司负担。一审法院认定事实，2013年12月18日，林耀洪与清远市富荣市×物流有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定清远市富荣市×物流有限公司将位于清远市×××××××清远富荣农副产品批发中心五号楼商业楼1-2层001号商铺出售给林耀洪，总房价款为1100277元；于2013年12月18日前支付首期款550277元，余款55万元通过办理银行按揭支付等。合同补充协议约定，买受人（林耀洪）须自本协议签订之日起5日内向出卖人（清远市富荣市×物流有限公司）提供办理商铺按揭贷款的相关资料。同日，林耀洪（甲方）与清远市富荣市×物流有限公司（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由林耀洪将涉案商铺发包给清远市富荣市×物流有限公司经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。协议第二条承包经营模式约定为，在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；乙方享有商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。协议第四条承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，双方一致同意乙方无需向林耀洪支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方，因本协议而产生的税费，由双方承担各自应承担的部分……。协议第五条甲方权利与义务第2点约定为：若因甲方单方面原因没有及时按照约定办理房屋产权，因此影响该房屋出租和正常营业的，则乙方有权不向甲方支付承包经营费。协议第五条违约责任第1点约定：乙方未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三，向甲方支付违约金。上述合同及经营协议签订后，林耀洪已向清远市富荣市×物流有限公司支付首期购房款550277元，并向清远市富荣市×物流有限公司提交按揭贷款所需材料，但购房余款因一直未能办理银行按揭贷款而未支付。清远市富荣市×物流有限公司按经营协议约定支付了2018年9月前的承包经营费给林耀洪，2018年10月之后的承包经营费没有支付。为此，林耀洪诉至一审法院。另查明，涉案商铺为清远市富荣市×物流有限公司开发建设项目，在出售涉案商铺前已取得建设工程规划许可证。清远市富荣市×物流有限公司作为出卖人与其他买受人曾发生诉讼，关于买受人未能办理银行按揭贷款，广东省清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终2124号生效民事判决认定：“涉案房屋按揭贷款一直没有审批是因被上诉人（即本案清远市富荣市×物流有限公司）没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致……”。目前，林耀洪所购商铺已办理预登记手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林耀洪、清远市富荣市×物流有限公司签订的《商铺承包经营协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，履行各自的权利义务。林耀洪已约定将涉案商铺交付林耀洪经营管理，清远市富荣市×物流有限公司应按约定履行支付承包经营费给林耀洪的义务，但清远市富荣市×物流有限公司自2018年10月之后，未有按约定向林耀洪支付承包经营费，显属违约，应承担违约责任。根据双方约定，每年的承包经营费是以购房总价的6%计算，即每年承包费为66016.62元（1100277×6%），每个季度为16504.16元。林耀洪要求清远市富荣市×物流有限公司支付2018年10月至承包期满即2019年12月止的承包经营费82520.80元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于林耀洪主张的违约金，合同虽然约定逾期支付承包经营费按每日千分之三计算，但该约定标准过高，且林耀洪并未提供其未收承包经营费的实际损失的证据，同时，经一审法院释明，清远市富荣市×物流有限公司亦请求调整，因此，一审法院参照民间借贷方面的司法解释，酌情调整违约金的计算标准按年利率24%计算。对清远市富荣市×物流有限公司认为，林耀洪未付清购房款及涉案商铺未办理产权证而主张合同无效的抗辩意见。因林耀洪购买涉案商铺时，清远市富荣市×物流有限公司作为出卖人已取得建设工程许可证，涉案商铺并非违章建筑或临时建筑，同时，未能办理按揭贷款的过错原因是清远市富荣市×物流有限公司没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致，且未付清购房款与本案租赁合同关系属于另一法律关系。因此，对清远市富荣市×物流有限公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：清远市富荣市×物流有限公司于判决生效之日起十日内支付承包经营费82520.80元及违约金（违约金以82520.80元为基数，从2020年1月14日起按年利率24%计算至付清款之日止）给林耀洪。案件受理费1648元，由林耀洪负担500元，清远市富荣市×物流有限公司负担1148元。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为违约金应如何确定。关于违约金问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，涉案合同虽然约定逾期支付承包经营费按每日千分之三计算，但该约定标准过高，且林耀洪并未提供其未收承包经营费的实际损失的证据，富荣公司一审期间亦请求调整，因此，一审法院参照民间借贷方面的司法解释，酌情调整违约金的计算标准按年利率24%计算，并无不当。另，因涉案合同并未约定违约金的具体起算时间，一审法院判令违约金从林耀洪起诉之日即2020年1月14日起24%计算，处理正确。综上，上诉人富荣公司、林耀洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由上诉人林耀洪负担1482元、上诉人清远市富荣市×物流有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月二十三日法官助理 周嘉俊书 记 员 林月敏