重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20867号原告：重庆空港经济开发建设有限公司，住所地重庆市空港工业园区（渝北区双凤桥），统一社会信用代码915001127094301987。法定代表人：尹华伟，董事长。委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红印，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆顶鼎航空建设有限公司，住所地重庆市江北国际机场东航站区A东商务楼，统一社会信用代码91500112MA604RKF37。法定代表人：王耿，董事长。委托诉讼代理人：钟伟，男，1963年2月13日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，系公司副总经理。原告重庆空港经济开发建设有限公司诉被告重庆顶鼎航空建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员石登素、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆空港经济开发建设有限公司的委托诉讼代理人朱林和陈红印、被告重庆顶鼎航空建设有限公司的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆空港经济开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁协议；2.被告立即搬出并腾空位于机场商务楼A栋6楼的办公楼并交还于原告；3.被告立即向原告按照每月70268.85元的标准支付其拖欠的自2018年11月1日至2020年4月30日的房屋租金共计1264835.7元；2020年4月30日之后的租金计算至合同解除之日（计算至6月29日共59天）138195.405元；4.被告向原告支付逾期交纳房租的滞纳金，截至2020年4月30日滞纳金暂计为171574.05元；2020年4月30日后的滞纳金以欠缴租金为基数，按日万分之四计算；5.被告向原告支付欠缴的物业费89282.52元、冷暖通费用98377.77元，以及水电费10025.82元；6.被告按每月70268.85元的标准支付原告从合同解除之日起至腾空交房之日止的房屋占用费；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月，被告以重庆白云航空建设有限公司关联单位的名义入驻临空经济总部基地2楼。2018年11月被告搬入原告位于机场商务楼A栋6楼办公室。但被告一直未能提供材料证明被告是原告与重庆白云航空建设有限公司、重庆临空现代服务业投资促进有限公司签订的《投资协议》中载明的适格主体。经原告督促，2019年11月1日原告与被告签订了租赁协议，约定原告将位于机场商务楼A栋6楼601、602、605、606、607室共计826.69平方米的办公用房出租给被告使用，并约定了租期、租金标准、支付方式、违约责任等内容。被告欠付租金、水电费等费用，原告多次联系被告无果，被告已经构成根本违约。被告重庆顶鼎航空建设有限公司辩称，第一，不同意解除合同，也不同意搬离案涉房屋。第二，2018年11月1日起的租金的确没有支付，原告主张租金按照85元每平方计算，但是被告是被招商引资的企业，应该按照30元每平方计算，若租金按照30元计算则滞纳金按每日万分之四计算无异议，若租金按照85元计算则滞纳金约定就过高。第三，欠缴物业费、暖通费等费用属实，金额也予以认可。第四，请求原告给予疫情期间3个月租金减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《机场东航站区商务楼租赁协议》《白云通航西南总部投资协议》《重庆空港经济开发建设有限公司关于临空经济总部基地租赁事宜的函》2份、回函、《临空经济总部缴费通知单》《关于尽快完善租赁手续的通知》、2019年12月6日《承诺函》、《关于缴纳欠款事宜的函》及邮寄查询打印件、渝北府函[2018]47号《重庆市渝北区人民政府关于机场东航站区商务楼租赁相关事宜的函》、渝机场司函[2018]48号《重庆机场集团有限公司关于回复江北机场东航站区商务楼租赁相关事宜的函》、发票、《关于顶鼎建设欠费的情况说明》等本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年3月30日，原告（甲方）、案外人重庆白云航空建设有限公司（乙方）与重庆临空现代服务业投资促进有限公司（丙方）签订了《白云通航西南总部投资协议》一份，主要约定：1.1项目名称，白云通航西南总部，符合国家、重庆市产业导向和渝北区发展航空企业的定位。1.2项目内容，白云通航西南总部主要从事通航机场建设、航空救援，通航机场周边配套产业运营，以及公务机托管运营等相关业务。1.3项目公司，乙方于2017年11月1日注册成立，作为白云通航西南总部项目实施单位，注册资金27000万元……乙方承诺，在2018年12月31日前，引进合作者在甲方管辖范围内分别注册成立1家通用航空运营公司、1家商务航空运营公司。2.2租金优惠，自乙方实际入驻临空经济总部之日起，至2022年12月31日止，在此期间，甲方对乙方在临空经济总部基地租赁的约2100平方米办公场地，租金按照30元/平方米/月（仅为租金，不含物业费、暖通、通讯等其他费用）收取。4.6乙方在经营期间，不得将办公场所挪作它用，禁止转租。如有其它用途须经甲方书面同意，乙方引进注册的通用航空运营公司、商务航空运营公司以及为乙方提供紧密关联服务的单位（如通航机场建设期间，相关的设计、造价等团队）可使用该办公场地办公，无需书面征求甲方同意，但需报甲方备案。合同还约定了其他内容。2019年5月15日，原告向重庆白云航空建设有限公司送达了《重庆空港经济开发建设有限公司关于临空经济总部基地租赁事宜的函》，主要载明：据了解，实际使用临空总部基地办公的为被告和重庆顶鼎商务航空有限公司，并非贵公司或贵公司确认的《投资协议》适格主体，且严重拖欠租金。在未经我公司事先同意的情形下，贵公司擅自转让租赁房屋的行为已经构成违约。请贵公司于本函告收悉之日起3日内予以整改，并将整改情况书面回复我公司。同日，原告向被告送达了《重庆空港经济开发建设有限公司关于临空经济总部基地租赁事宜的函》，主要载明：时止今日，贵公司未向我公司提供白云航建确认贵公司属于我公司和重庆临空现代服务业投资促进有限公司与白云航建所签《投资协议》中载明的适格主体。为此，特函告贵公司，请于本函收悉之日起3日内提供白云航建出具的确认函，否则我公司将视为贵公司无正当理由占用房屋。重庆顶鼎商务航空有限公司与重庆白云航空建设有限公司向原告送达了落款时间为2019年5月20日的回函，主要载明：1.白云航建是重庆顶鼎商务航空有限公司的子公司。2.在2018年11月重庆顶鼎商务航空有限公司入驻临空经济总部基地6楼。期间和被告由于项目合作，互为参股公司，所以也一同入驻6楼。在2019年2月份时，被告和重庆顶鼎商务航空有限公司已相互在其对方公司退股，被告和重庆顶鼎商务航空有限公司是两个独立核算的两家公司，对物业管理费的收取，物管一直是两家公司独立核算，各自收取。5.在此重庆顶鼎商务航空有限公司郑重声明，重庆顶鼎商务航空有限公司与被告不是一个公司，被告和白云航建更没有什么关联。2019年6月3日，原告向被告送达了《临空经济总部缴费通知单》，通知被告承租的临空经济总部A栋601、602、605、606、607（计租面积：826.69平方米），已产生费用包括2018年1月1日至2019年5月31日的房屋租金、2019年4月1日至2019年5月31日的物业服务费、2019年4月1日至2019年4月30日的水电费、2019年4月1日至2019年4月30日的空调费。请贵司于6月10日之前完清以上所有费用。2019年8月5日，原告向被告送达了《关于尽快完善租赁手续的通知》，主要载明：贵公司从2018年11月开始实际使用商务楼A栋6层部分办公用房至今，但尚未签订租赁合同，且产生的各种费用均未缴纳，现通知贵公司于5个工作日内联系我公司产业发展部磋商租赁合同。2019年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《机场东航站区商务楼租赁协议》一份，主要约定：一、租赁标的，甲方将位于机场商务楼A栋6楼601、602、605、606、607室（详见附图）作为过渡用办公室出租给乙方使用，房屋租赁的实际使用面积及计租面积为826.69平方米（含公摊面积249.02平方米），乙方在本合同签订前已对租赁房屋进行现场踏勘，确认符合其使用要求，同意按现状接收。二、租赁期限，（一）租赁期限：1.自2018年11月1日至2022年12月31日止，从2018年11月1日起开始收取租金，租赁期限届满后，本协议自动终止。三、租金标准，（一）租金：租金按每月每平方米85元收取，每月应缴纳租金按实际面积计算。（二）支付方式：先支付后使用，每季度支付一次，乙方须于本协议签订后15个工作日内向甲方支付首期前3个月租金，后续租金支付时间为上次支付租金期限届满前15个工作日内。（三）履约保证金：为确保乙方按时、足额支付在租赁期间产生的租金，并全面履行协议义务，乙方应于本协议签订后5个工作日内，向甲方一次性支付保证金10万元，租赁期满乙方如违约行为且结清了全部应付的租金，并按规定履行了交回租赁物等责任后5个工作日，甲方全额退还乙方保证金（不计利息）；否则乙方已交保证金不予退还。六、违约责任，（一）在国家法律法规允许的范围内，乙方拥有完整合法的经营自主权，甲方不得无故干涉。乙方逾期支付租金的，甲方有权每日向乙方按所欠租金的0.04%计算收取滞纳金。（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除租赁协议，收回租赁房屋及附属设施，履约保证金不予退还，且由此造成的一切损失由乙方自行承担：1、乙方逾期不缴纳房屋租金，在甲方书面通知乙方后10日内仍未支付欠款。合同还约定了其他内容。2019年12月6日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2019年12月20日前缴纳50万元费用，其余费用之后逐步缴纳。2020年6月18日，原告向被告邮寄送达了《关于缴纳欠款事宜的函》，该函主要载明：截止2020年4月30日，贵公司的租金、水、电、冷暖通、物业等费用欠缴金额共计1462521.81元……租金滞纳金为171574.05元，合计欠费金额1634095.86元……上述欠缴费用需在2020年6月28日前缴清，如不能按时缴清，则我公司将根据租赁协议第六条第（二）条约定，解除租赁协议，收回贵公司租赁房屋及附属设施。原告为证明其收取物业费、冷暖通费、水电费标准的依据，举示了渝北府函[2018]47号《重庆市渝北区人民政府关于机场东航站区商务楼租赁相关事宜的函》，该函载明：重庆机场集团有限公司……为降低入驻企业运营成本，尽快签订租赁附属相关合同，建议贵司给予以下支持：一是能源管理费按10%加收……三是冷暖通费用，所有楼层均按0.52元/平方米·日计收。原告还举示了渝机场司函[2018]48号《重庆机场集团有限公司关于回复江北机场东航站区商务楼租赁相关事宜的函》，该函载明：《重庆市渝北区人民政府关于机场东航站区商务楼租赁相关事宜的函》（渝北府函[2018]47号）收悉。经研究，我司意见回复如下：一、能源管理费，我司在能源单价基础上加收15%能源管理费……三、冷暖通费用，冷暖通费用按0.52元/平方米/日计收。原告举示了发票、《关于顶鼎商务欠费的情况说明》，拟证明被告欠付费用、原告已代被告支付了欠付费用的情况：1.被告欠付2018年11月1日至2020年4月30日的租金210805.95元/季度×6个季度＝1264835.7元。2.被告欠付逾期支付2018年11月1日至2020年4月30日租金的滞纳金，按每日0.04%计算，金额159369.3元。3.被告欠付2018年11月1日至2020年4月30日的物业费89282.52元。4.被告欠付2018年12月1日至2019年9月30日的冷暖通费用98377.77元。5.被告欠付2018年11月1日至2020年4月30日的水电费10025.82元。被告共计欠付费用1621891.11元。本院于2020年8月19日向被告送达了诉状副本等文书。庭审中，原告称，被告未向原告支付保证金100000元；被告仍在使用案涉房屋，屋内有人办公；原告是国有企业，但因机场集团仅因疫情给原告减免1个月租金，故不同意给被告减免3个月租金；被告逾期支付租金给原告造成了资金利息损失、无法另行出租的损失。被告称，合同是补签的，应当按30元的标准计算租金；同意分期付款。本院认为：原告与被告于2019年11月1日签订的《机场东航站区商务楼租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同、返还房屋。合同第六条第（二）款第1项约定，被告逾期不支付租金，在原告书面通知后10日内仍不支付欠款的，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋及附属设施。2019年6月3日原告向被告送达了《临空经济总部缴费通知单》，要求原告支付欠付的租金等费用。之后被告于2019年12月6日向原告出具承诺函，承诺支付欠付的租金等费用。因被告仍然欠付租金等费用，原告又于2020年6月18日向被告送达了《关于缴纳欠款事宜的函》，要求被告在2020年6月28日前缴清欠费，否则将解除合同、收回房屋。但被告至今没有付清欠付的租金等费用。原告依据合同有权解除合同、收回房屋。本院于2020年8月19日向被告送达了诉状副本等文书，原告要求解除合同的意思表示于该日送达了被告。故原告与被告于2019年11月1日签订的《机场东航站区商务楼租赁协议》于2020年8月19日解除。对原告要求被告向原告腾空并返还位于机场商务楼A栋6楼601、602、605、606、607室的房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金、占用费。原告主张被告支付案涉房屋6楼601、602、605、606、607室共计826.69平方米房屋自2018年11月1日至合同解除之日2020年8月19日的租金及解除后至还房前的占用费。合同第三条第（一）款约定租金按每月每平方米85元收取。被告主张应按每月每平方米30元收取没有依据，本院不予支持。故被告应按每月70268.65元的标准向原告支付案涉房屋的租金。被告欠付原告2018年11月1日至合同解除之日2020年8月19日期间租金70268.65元/月×21.63个月＝1519910.9元。被告主张因新冠疫情原告应减免3个月租金。新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于办公，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用会造成影响。故基于公平原则，双方应对受新冠疫情影响期间的租金损失予以分担。参照渝府办发[2020]14号《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》第11条、渝府办发[2020]22号《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施的通知》第31条的规定，本院酌情减免被告2个月租金。故被告还应向原告支付自2018年11月1日至2020年8月19日期间欠付的房屋租金的1379373.6元。合同解除后被告至今占用房屋，应向原告支付房屋占用费。原告主张按照合同解除时的月租金标准即70268.65元计算占用费，具有合理性。故被告应向原告支付从2020年8月20日起按每月70268.65元的标准计算至交还房屋之日止的房屋占用费。关于滞纳金。合同第三条第（二）款约定，先支付后使用，每季度支付一次，乙方须于本协议签订后15个工作日内向甲方支付首期前3个月租金，后续租金支付时间为上次支付租金期限届满前15个工作日内支付下一季度租金。合同第六条第（一）款约定，被告逾期支付租金的，原告有权每日向被告按所欠租金的0.04%计收滞纳金。原告主张被告支付逾期支付2018年11月1日至合同解除时即2020年8月19日期间租金的滞纳金。《机场东航站区商务楼租赁协议》签订时间为2019年11月1日，被告最迟应于协议签订后15个工作日内即2019年11月23日前支付协议签订前已产生的应付租金即2018年11月1日至2020年1月31日的租金1054029.75元。被告逾期支付前述租金，应当按约向原告支付滞纳金即逾期支付租金的违约金。被告辩称违约金计算标准过高，应当调整。被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金利息损失。故本院酌情将违约金的计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故被告应向原告支付以1054029.75元为基数从2019年11月24日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期支付租金违约金。2020年2月1日至2020年8月19日期间租金的应付时间均属于不可抗力新冠疫情影响期间，被告逾期支付不应认定为违约，对原告要求被告支付逾期支付该期间欠付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费、冷暖通费用、水电费。原告主张被告欠付案涉房屋物业费89282.52元、冷暖通费用98377.77元，以及水电费10025.82元，并举示了发票载明其已经代为支付，被告予以认可。故对原告要求被告支付物业费89282.52元、冷暖通费用98377.77元，以及水电费10025.82元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆空港经济开发建设有限公司与被告重庆顶鼎航空建设有限公司于2019年11月1日签订的《机场东航站区商务楼租赁协议》于2020年8月19日解除；二、被告重庆顶鼎航空建设有限公司于本判决生效后立即向原告重庆空港经济开发建设有限公司腾空并返还位于机场商务楼A栋6楼601、602、605、606、607室房屋；三、被告重庆顶鼎航空建设有限公司于本判决生效后立即向原告重庆空港经济开发建设有限公司支付2018年11月1日至2020年8月19日期间欠付的房屋租金1379373.6元；四、被告重庆顶鼎航空建设有限公司于本判决生效后立即向原告重庆空港经济开发建设有限公司支付从2020年8月20日起按每月70268.65元的标准计算至交还房屋之日止的房屋占用费；五、被告重庆顶鼎航空建设有限公司于本判决生效后立即向原告重庆空港经济开发建设有限公司支付以1054029.75元为基数从2019年11月24日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期支付租金违约金；六、被告重庆顶鼎航空建设有限公司于本判决生效后立即向原告重庆空港经济开发建设有限公司支付物业费89282.52元、冷暖通费用98377.77元、水电费10025.82元；七、驳回原告重庆空港经济开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆顶鼎航空建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3063.9元，由被告重庆顶鼎航空建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  石登素人民陪审员  彭钦洪二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  陈 实书 记 员  李 洁