江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初6245号原告：南京东山国际企业总部园开发有限公司（统一社会信用代码9132011585097708X），住所地在南京市江宁区东山街道东麒路6号。法定代表人：向林，总经理。委托诉讼代理人：张洋，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴欣陈，江苏汇丰锦律师事务所律师。被告：南京吾尚信息科技有限公司（统一社会信用代码91320115MA1NXM5K5N），住所地在南京市江宁区东山街道东麒路6号。法定代表人：董成梅，董事长。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。原告南京东山国际企业总部园开发有限公司（以下简称总部园公司）诉被告南京吾尚信息科技有限公司（以下简称吾尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告总部园公司的委托诉讼代理人张洋、吴欣陈，被告吾尚公司的委托诉讼代理人曹成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告总部园公司诉称：其与被告吾尚公司于2017年签订一份企业入驻合同。约定其将位于江宁区东麒路6号C1座二层，面积为882.4平方米的房屋，以租赁的形式提供给吾尚公司使用；租赁期限五年，自2017年4月20日起至2022年4月19日止。合同同时约定，吾尚公司如完成相关税收约定，其将给予吾尚公司五年免租期；第一年开始税收额不低于2000000元，第二年开始税收额不低于8000000元。合同签订后，其按约将上述房屋交付吾尚公司使用。截止2019年底，吾尚公司纳税额不满足双方合同约定的纳税要求，且未缴纳保证金及物业管理费，期间，其多次要求吾尚公司补缴租金。2019年7月，吾尚公司向其支付200000元，其将吾尚公司支付的款项冲抵2017年4月20日至2019年4月20日期间的物业费131851.95元以及保证金50000元后，仅剩余18148.05元，尚不足缴清欠付全部租金。此后，其多次与吾尚公司沟通补缴租金事宜，吾尚公司不予理睬。现其为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判令：一、确认双方于2017年5月2日签订的企业入驻合同于2019年9月28日解除；二、判令吾尚公司腾空并返还案涉房屋，房屋内装修设施无偿归其所有；三、判令吾尚公司支付自2017年5月2日至2019年9月28日期间欠付租金1095296.35元、2019年4月19日至2019年9月28日期间物业费23872.45元；四、判令吾尚公司自2019年9月29日起，按1.5元／平方米／日标准计算支付房屋使用费至实际返还之日止。被告吾尚公司辩称：原告总部园公司在案涉房屋承租期间未要求其支付租金，至2019年7、8月份才要求其支付租金，且总部园公司于2019年9月28日强行锁门给其造成装修损失及其他经营损失，其同意将损失折抵房屋租金并愿意腾空并返还案涉房屋，2019年9月28日之后的房屋占有使用费其不同意承担；保证金50000元应予退还或折抵租金，总部园公司主张按1.5元/平方米/日计算租金与市场价不符，案涉房屋租金标准约为0.7元至0.8元/平方米/日，请求法院依法处理。经审理查明：南京东山国际企业研发园开发有限公司（甲方，后于2018年1月9日名称变更为原告南京东山国际企业总部园开发有限公司）曾与被告吾尚公司（乙方）签订一份企业入驻合同。合同约定：甲方总部园公司将位于本区东麒路6号C1座二层房屋以租赁形式提供给乙方吾尚公司使用，房屋建筑面积882.4平方米，租赁期限5年，自2017年5月2日起至2022年5月1日止；租金支付方式为每半年一付，先付费后使用，吾尚公司应提前30日支付下一期费用，首期物业管理费应于公司领取到营业执照之日起7个工作日内完成支付；物业费按承租面积计算，年物业管理费52944元；吾尚公司领取到营业执照之日起的7个工作日内，应向总部园公司支付保证金50000元，用以担保吾尚公司按照合同条款约定履行合同。双方另在合同中约定，如吾尚公司完成相关税收约定，总部园公司给予吾尚公司五年免租期，免租期与合同租赁期限一致，其中吾尚公司入驻后每年在园区纳税总额应达到如下要求：第一年开始年度税收不低于2000000元、第二年开始年度税收不低于8000000元、第三年开始年度税收不低于20000000元、第四年开始年度税收不低于30000000元、第五年开始年度税收不低于40000000元；如租赁期内，吾尚公司当年度纳税总额未达到的，则于次年补齐；如吾尚公司连续两个年度未达到纳税额的，总部园公司有权解除合同并追究违约责任。另吾尚公司因经营需要对租赁物业进行装修、改造或者增设附属设施和设备的，应事先征得总部园公司的书面同意，方可进行；入驻合同到期、提前终止或解除后，房屋内的装修设施均无偿归总部园公司所有。合同签订后，总部园公司按约将案涉房屋交付吾尚公司使用。2019年6月10日，被告吾尚公司向原告总部园公司提交一份关于延期完税的书面申请，内容载明吾尚公司收到总部园公司的房租催缴函件，但其暂无能力缴纳相关费用，申请延期一年完成相关税收要求，并请求总部园公司予以批准。同年7月25日，吾尚公司向总部园公司支付200000元（汇款凭证注明物业费）。2019年9月28日，总部园公司向吾尚公司发出解除合同通知函，函件载明自本通知函发出之日起，企业入驻合同解除；该通知函于当日到达吾尚公司。当日，总部园公司在吾尚公司承租的入户玻璃门上加装锁具，限制了吾尚公司自由使用。2020年3月31日，总部园公司向吾尚公司开具金额200000元的物业费收据一份。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。审理中，原告总部园公司主张与被告吾尚公司签订的企业入驻合同未对租金标准进行约定，故向本院提交了一份与案外人南京睿盛智能科技有限公司签订的企业入驻合同，并主张参照该份合同的约定，要求吾尚公司按每天每平方米1.5元的标准计算支付租金及房屋占有使用费；吾尚公司对此不予认可，其认为案涉房屋租金标准应为每天每平方米0.7元至0.8元。关于案涉房屋的租金标准问题，经征得双方同意，本院向物价部门进行询价确定与案涉房屋同类同地段的房屋租赁市场价格约每月每平方米35元。吾尚公司另主张因案涉房屋被总部园公司强行锁门，导致其无法迁出并一直产生房屋占有使用费，其在2020年9月通过单位会计人员分别与物业公司工作人员及总部园公司工作人员电话联系要求自案涉房屋内迁出，但总部园公司不同意其迁出，对此吾尚公司向本院提交了电话录音材料2份予以证明；总部园公司质证认为物业公司并不清楚其与吾尚公司之间的纠纷，故对与物业公司工作人员的电话录音不予认可，而对与总部园公司的工作人员的电话录音，该工作人员并非其公司领导，亦没有明确该工作人员有权谈判搬迁工作事宜的权限，且吾尚公司未与其进行结算，亦未收到吾尚公司的书面要求腾空并迁出案涉房屋的材料，故其不予认可。上述事实，有企业入驻合同、关于延期完税的申请、银行业务凭证、收据、解除合同通知函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告总部园公司将案涉房屋出租给被告吾尚公司使用，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，法庭辩论终结前总部园公司亦未能举证证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，故双方于2017年5月2日签订的企业入驻合同应认定为无效。因双方签订合同无效，总部园公司仍主张解除合同，于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。总部园公司与吾尚公司约定，吾尚公司如完成相关税收约定，总部园公司将给予吾尚公司五年免租期，但吾尚公司并未按照合同约定完成相应年度的纳税总额，虽然吾尚公司于2019年6月10日向总部园公司提交了延期完税申请，请求延期一年完成相关税收要求，但总部园公司于2019年9月28日向吾尚公司发出了解除入驻合同的通知函，要求解除双方签订的企业入驻合同，故可以认定总部园公司拒绝了吾尚公司的延期完税请求，现总部园公司要求吾尚公司支付房屋占有使用费，应予支持，但总部园公司于2019年9月28日已在出租房屋的门户上加装锁具，限制吾尚公司正常使用房屋，此后无权再要求吾尚公司支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准，总部园公司主张按每天每平方米1.5元计算，并向本院提交了其与南京睿盛智能科技有限公司签订的企业入驻合同予以证明案涉房屋同类同地段的租金标准为每天每平方米1.5元，但该合同约定的租金标准并不能约束吾尚公司，故本院不予采信；审理中，经双方一致同意，本院向物价部门进行了询价，确认案涉房屋同类型同地段的租金标准约为每月每平方米35元，故关于总部园公司主张的房屋占有使用费相关标准，应按此标准予以计算。经计算，截至2019年9月28日，吾尚公司应付总部园公司房屋占有使用费为891518.13元。关于物业费，双方合同约定按承租面积计算，年物业管理费为52944元，即为每月每平方米5元，自2017年5月2日至2019年9月28日期间的物业费经计算应为131857.03元；2019年7月25日，吾尚公司向总部园公司支付了200000元，汇款时吾尚公司亦注明了该笔款项为物业费，总部园公司于2020年3月31日向吾尚公司又开具了金额为200000元的物业费收据，可以认定该笔200000元系吾尚公司支付总部园公司的物业费，现物业费已超付72632.47元，超出部分价款可作为房屋占有使用费在吾尚公司应付房屋占有使用费中扣除。关于总部园公司要求案涉房屋内装修设施无偿归其所有的请求，虽然合同对此明确约定合同到期、提前终止或解除后，房屋内装修设施均无偿归甲方所有，但案涉合同无效，根据法律规定，承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现总部园公司直接要求案涉房屋内装饰装修物无偿归其所有，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法官关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告南京吾尚信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内腾空南京市江宁区东山街道东麒路6号C1座二层房屋并将该房屋返还给原告南京东山国际企业总部园开发有限公司。二、被告南京吾尚信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京东山国际企业总部园开发有限公司房屋占有使用费818885.66元。三．驳回原告南京东山国际企业总部园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取计18749元，由原告南京东山国际企业总部园开发有限公司负担8734元，被告南京吾尚信息科技有限公司负担10015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 沈忠清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 葛云云书 记 员 朱 龙