黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7767号上诉人（一审原告、反诉被告）：许雄善，男，1976年4月18日出生，朝鲜族，农民，住黑龙江省五常市。上诉人（一审原告、反诉被告）：赵立群，女，1971年1月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省五常市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张文伟，黑龙江明正律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）:周敏，男，1981年4月7日出生，汉族，农民，住五常市。委托诉讼代理人：何极，黑龙江何极律师事务所律师。上诉人许雄善、赵立群因与被上诉人周敏房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许雄善及其与赵立群共同委托诉讼代理人张文伟，被上诉人周敏及其委托诉讼代理人何极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许雄善、赵立群上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。周敏自认其违约，一审认定的事实是合同约定内容，也是其违约的内容，许雄善、赵立群的诉讼请求是周敏违约行为造成的实际损失，一审判决未予支持，并判决许雄善、赵立群返还周敏的购房款错误认定本案实，于法无据。双方对解除合同没有达成一致意见，合同中没有清算条款，在庭审中双方均未表示周敏强行占有房屋，故周敏支付房屋使用费有法律依据。周敏没有全面履行合同，其违约行为导致银行起诉许雄善、赵立群，拍卖涉案房屋，其差价为许雄善、赵立群的实际损失，依法应当得到支持。二、一审法院违反法定程序。一审法院在没有缴纳反诉费的情况下进行庭审违反法定程序。判决书记载的判决日为2019年12月19日，立案受理日为2020年1月14日，是在没有立案的情况下作出判决，严重违反法定程序。周敏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许雄善、赵立群的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、双方解除房屋买卖合同的时间应当确定为2017年2月12日。案涉房屋买卖合同的第二条约定：如果周敏没有按时交付银行贷款和剩余房款，许雄善、赵立群收回房屋，解除合同，房屋不在出卖给周敏。2017年1月8日，双方就有关事项达成了收据，实际上是协议的内容，明确了到2017年的2月12日前，必须按时还银行贷款，如有违约按照合同约定办理，即解除合同。约定的违约责任是周敏支付延期付款利息2000元。《合同法》第93条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除以后，周敏对于应当承担的违约责任无异议。二、许雄善、赵立群主张的房屋使用费及占用期间的利息没有事实依据。周敏没有强占案涉房屋，因合同解除以后需要进行清算，因许雄善在国外，赵立群因故被限制人身自由，不能与周敏进行协商。许雄善、赵立群不同意返还周敏支付的购房款，也没有提出收回房屋的要求，周敏是继续看护房屋，没有实际使用。二、许雄善、赵立群差价款主张没有事实依据。案涉合同解除后，周敏没有继续偿还贷款义务，许雄善、赵立群没有按时偿还银行贷款，导致涉案房屋被法院执行，责任应由许雄善、赵立群自行承担。周敏没有妨碍许雄善、赵立群对房屋的使用和处分，许雄善、赵立群可以对房屋进行出售，用出售的款项来偿还银行贷款。2017年2月12日解除合同，至2018年的8月12日被法院依法拍卖，长达18个月时间，许雄善、赵立群有能力履行与银行之间的借款合同，出现违约的后果，应由许雄善、赵立群自行承担。一审法院有权对周敏的反诉请求进行受理。周敏交纳2920元的反诉费。一审判决书日期的记载属于笔误。许雄善、赵立群向一审法院起诉请求：一、确2016年9月19日房屋买卖合同于2017年2月12日解除；二、周敏给付许雄善、赵立群剩余房款的一个月利息2000元；三、周敏支付自2017年2月12日至2018年8月12日占用上述房屋使用费45,000元及占用期间的利息4050元，自2018年8月13日至实际支付之日止期间的利息；四、周敏赔偿许雄善、赵立群损失138,000元及自2018年8月12日至实际支付之日止期间的利息。一审法院认定事实：2016年9月19日卖房人许雄善、赵立群将位于五常市成功街盛勋家园D栋1-2层16号商品房卖给周敏所有。当时约定价格900,000元，房产证登记在许雄善名下，许雄善名下有该房贷款516,224元，双方约定由周敏交付定金55,000元，事后又交房款5,000元，由周敏偿还516,224元银行贷款，剩余房款328,776元由周敏于2017年1月8日一次性支付给赵立群的委托代理人王诚。如果周敏不能按时偿还贷款和剩余房款328,776元，许雄善、赵立群收回房屋。解除房屋买卖合同，此房不再出卖给周敏，周敏已支付了订金55,000元和126,000元及5000元，又偿还部分贷款，周敏未按约定一次性支付剩余房款328,776元，周敏只支付给许雄善、赵立群的委托人王诚购房款126,000元和5000元。在案外人王诚与周敏签字的收据中载明剩余房款202,776元于2017年2月12日付清，并收取周敏一个月利息2000元，剩余的银行贷款也到2017年2月12日必须还清。如有违约，按照前期2016年9月19日的合同照办。此后，周敏未按照约定及承诺履行，许雄善、赵立群请求周敏腾出房屋，周敏认为双方账目需要清算为由，起诉到法院，因许雄善、赵立群在国外未出庭诉讼，按自动撤诉处理。2017年8月该房因尚欠银行贷款，被银行起诉并拍卖，价格为576,000元。一审法院认为，许雄善、赵立群与周敏签订房屋买卖合同，系双方协商自愿签订的，故房屋买卖合同合法有效。双方约定了该房的银行贷款由周敏按约定偿还，周敏支付了定金55,000元房款，剩余328,776元。约定了还款日期，周敏按约定偿还部分银行贷款，再没有偿还。周敏在2017年1月8日因没有全部偿还328,776元，与许雄善、赵立群协商只给付了126,000元和5000元，并双方协商同意延期一个月付款，并同意支付一个月的利息2000元，逾期一个月后周敏又未能清偿欠房款。周敏对该约定应属违约行为。在庭审中周敏承认自己违约，但在合同中约定的如有违约周敏替许雄善、赵立群缴纳的银行贷款放弃，亦同意缴纳延期付款的利息2000元，交55000元定金也同意放弃，但反诉请求支付给许雄善、赵立群的购房款126,000元和5000元由予以退还，应予支持。许雄善、赵立群请求解除2016年9月19日的房屋买卖合同，予以支持。请求周敏支付延期付款一个月利息2000元，周敏承认并同意，应予支持。许雄善、赵立群要求周敏支付2017年2月12日至2018年8月12日占用该房屋使用费45,000元及利息4,050元，因双方对履行购房协议中，双方需要清算，周敏并不是强行占用房屋，故其要求周敏强行占用该房屋使用费及利息，缺少相关证据予以佐证，不予支持。许雄善、赵立群要求周敏买房价格900,000元和相关拍卖价格576,000元的差价款证据不足，不予支持。判决：一、解除2016年9月19日许雄善、赵立群与周敏签订的房屋买卖合同；二、周敏给付许雄善、赵立群延期付款一个月利息2,000元，于判决书生效后立即给付；三、驳回许雄善、赵立群的其他诉讼请求；四、许雄善、赵立群返还周敏的购房款131,000元，于判决书生效后立即给付。二审中，许雄善、赵立群举示：中国银行与许雄善欠款纠纷起诉书一份。拟证明：截止到2017年4月20日，周敏连续三个月拖欠贷款本金和利息，许雄善、赵立群从2017年4月20日才得知拖欠银行贷款，经协商，周敏拒绝支付房屋贷款。周敏质证意见：2017年的1月8日，双方以收据形式签订协议约定到2017年的2月12日，如果不能够支付剩余的购房款，给付延期一个月的利息，合同解除，偿还银行贷款的责任义务人为许雄善、赵立群，与周敏无关。本院认证意见：该证据不能证明周敏与许雄善、赵立群在本案中的诉讼请求具有直接关联性，本院对该证据将结合案件其它事实和证据予以确认。周敏没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋买卖合同效力的认定正确，本院予以确认。双方当事人对于案涉合同已经于2017年2月12日解除的事实均无异议，据此，双方当事人应对合同解除的后果各自承担相应的权利义务。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状等，许雄善、赵立群应收回房屋，并继续承担案涉房屋按揭贷款的偿还义务，故因未及时偿还银行贷款，造成案涉房屋被司法拍卖的原因系许雄善、赵立群未及时履行合同解除后的义务，而非周敏是否迁出案涉房屋。且许雄善、赵立群已经另行诉讼周敏迁出案涉房屋的事实，亦能够证明周敏是否迁出案涉房屋，与偿还案涉房屋银行贷款不是同一法律关系，可以另行处理，故许雄善、赵立群请求周敏赔偿合同约定的房屋价款与拍卖价款的差价损失无事实和法律依据，一审判决对此处理正确。案涉合同解除后，对案涉合同约定的违约后果，周敏已经同意自行承担，周敏应返还案涉房屋，许雄善、赵立群应返还周敏剩余购房款。因双方当事人对于合同解除的后果处理未能达成一致意见，故案涉合同双方当事人应各自承担相应责任，一审判决对于许雄善主张的房屋使用费，周敏反诉主张的剩余购房款利息未予支持正确。许雄善、赵立群的此项上诉请求依据不足。综上所述，许雄善、赵立群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4082元，由上诉人许雄善、赵立群负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十二月二十八日书记员  周小倩