广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17098号原告：王平波。被告：佛山市南海区黄岐房地产总公司。法定代表人:吴伟祺。委托诉讼代理人：张韬略，男，1991年4月23日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：李绮婷，女，1990年10月18日出生，汉族，该公司员工。原告王平波与被告佛山市南海区黄岐房地产总公司、吴广谦财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，原告申请撤回对被告吴广谦的起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告王平波，被告佛山市南海区黄岐房地产总公司的委托诉讼代理人张韬略、李绮婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认黄岐怡富广场A座404房的土地使用权、房屋所有权属原告所有；2.判令被告向原告支付黄岐怡富广场A座404房的房款68.25万元。事实和理由：根据已生效的（2018）粤0605民初4751号民事判决查明的事实，黄岐怡富广场房地产开发项目的实际投资人是原告，是原告依据与被告签订的“名为合作，实为购地”合同，取得被告移交项目用土地后自行投资建设而成，虽然项目以被告名义报批建设，但实际投资人是原告，依照《最高人法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第24条、《合法法》第44条、《物权法》第33条、第142条的规定，涉案房屋土地使用权、房屋所有权属原告所有。现涉案房屋在原告未出售、未收取房款及未要求被告将房屋所有权转名登记的情况下，被告擅自将涉案房屋的所有权登记转名至第三人名下，侵害了原告的房屋所有权权利，应依《物权法》第37条规定向原告赔偿。赔偿费为涉案房屋现行同类型网上参考价格的68.25万元。被告佛山市南海区黄岐房地产总公司辩称，1.原告作为项目的实际开发者，负责涉案楼盘开发、实际销售以及房屋交接等事项，因此原告应当清楚涉案房产的销售情况。现时隔20多年，原告才提出被告佛山市南海区黄岐房地产总公司擅自将涉案房产出售给吴广谦，显然不符常理，不合逻辑，无理可据，有违诚实守信用原则。2.原告委托被告佛山市南海区黄岐房地产总公司办理房产销售及办证手续。根据《合作开发“怡海商贸城”协议书》约定，被告佛山市南海区黄岐房地产总公司作为涉案房产的开发商，在办理房产销售及办证手续过程中，必然需要在《购房合同》、《商品房屋产权权属转移证》等产权转移文件中印章确认。被告佛山市南海区黄岐房地产总公司与业主吴广谦签订《购房合同》、将房屋所有权登记转名至业主吴广谦等办证手续，是被告佛山市南海区黄岐房地产总公司理应履行的义务。3.被告佛山市南海区黄岐房地产总公司与吴广谦签订的购房合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效；（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以上情形均不存在，被告佛山市南海区黄岐房地产总公司与吴广谦签订的购房合同合法有效。再者，根据国土调查资料显示，涉案房产已于1996年3月7日售出给吴广谦，并于1997年3月办理了产权登记。4.被告佛山市南海区黄岐房地产总公司与原告没有签订《购房合同》，两者之间不存在买卖合同关系，没有义务将涉案房产的所有权不动产登记转名至其名下。综上所述，原告作为项目的实际开发者，负责涉案楼盘开发、实际销售以及房屋交接等事项，明知涉案房产经已由自己出售，但仍恶意诉讼，严重浪费司法资源，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提供的价格截图来源不明，本院不以其作定案依据。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：2018年3月28日，王平波以佛山市南海区黄岐房地产总公司为被告向本院提起房地产开发经营合同纠纷诉讼，本院经审理后作出（2018）粤0605民初4751号民事判决，主要认定与本案有关事实如下：1996年4月11日，黄岐房地产总公司出具证明，证实与罗定县双东镇房地产开发公司合作开发的“怡海商贸城”更名为“怡富广场”。2015年4月22日，王名棣出具证明，证实其挂靠罗定县双东镇房地产开发公司与黄岐房地产总公司合作开发的怡富广场（即“怡海商贸城”）改由王平波自行投资、建设、经营，该项目所有权利、责任归王平波所有。并据此认定王名棣挂靠罗定县双东镇房地产开发公司与被告黄岐房地产总公司合作开发怡富广场，根据双方合同约定，实质是由被告以每亩145万元向王名棣转让土地、由王名棣出资开发该项目，故王名棣是该项目的实际投资经营人。该项目在上世纪九十年代开发建设，其模式符合当时的实际，王名棣作为该项目的实际开发者，本案纠纷的权利、义务应由王名棣、黄岐房地产总公司享有或履行。因王名棣于2015年4月22日将该项目的权利、义务转让给其儿子王平波，故原告王平波享有本案纠纷的权利及义务。参照住建部2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”的规定，被告黄岐房地产总公司作为本案涉讼物业的开发商，应办理本案涉讼物业的初始登记；原告王平波作为涉讼物业的实际开发者，有权请求该被告办理涉讼物业的初始登记。1996年3月7日，佛山市南海区黄岐房地产总公司（原名称南海市黄岐房地产总公司）与吴广谦签订《房地产买卖契约》，约定佛山市南海区黄岐房地产总公司将位于佛山市南海区大沥镇黄岐怡富广场A座404房出售予吴广谦。双方在南海市房产交易所进行了房屋交易鉴证，并交纳了契税、鉴证费等费用，并取得房地产发票，办理了房屋所有权证。根据佛山市自然资源局不动产登记信息显示，位于佛山市南海区大沥镇黄岐怡富广场A座404房权属人为吴广谦，取得方式为购买，权利证号为4117068。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用内地法律。原告虽在诉讼中主张本案为房地产开发经营合同纠纷，但原告在本案中主张对涉案房屋进行确权，并主张被告擅自将涉案房屋登记至他人名下构成侵权致原告损失，原告系基于被告的侵权行为提起本案诉讼，因此本案应为财产损害赔偿纠纷。关于原告主张涉案房产属其所有的请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”涉案房产经不动产登记部门登记为属吴广谦所有，原告未有证据证明其与吴广谦之间已办理涉讼房屋的相应的权属变更登记手续，未产生物权设立、变动的效力，原告主张确认涉讼房屋为其所有，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿房款的主张。当事人对自己提出的诉讼请求或抗辩主张的事实负有举证责任，举证不能的应承担不利后果。原告主张被告侵害其权益，应对构成侵权损害赔偿责任的具备过错、违法行为、因果关系和损害事实等四个要件，负举证责任。从本院查明事实可知，涉案房产系通过被告与吴广谦通过签订《房地产买卖契约》出售并已办理房产过户登记手续，房产权属已登记在吴广谦名下，原告对涉案房产不享有物权权利，其主张被告损害其不动产所有权，没有事实依据；原告在诉讼中仅举证证明其是与被告合作开发的涉案房产所在的楼盘项目的实际投资经营者，并未举证证明被告在出售房产中存在过错或违法行为，亦未举证明其因此受损失的事实，应承担相应的举证不能的不利后果，另外，开发房产项目进行销售，是正常的商业活动行为，原告作为与被告合作开发房产的一方，其合作开发的目的亦是通过销售房产获利，其主张被告擅自出售涉案房产的理由，显属不合理。综上，原告主张被告支付房款的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：驳回原告王平波的诉讼请求。本案受理费10625元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  李永娣人民陪审员  梁文坚二〇二〇年十二月四日书 记 员  林晓冰