广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初7012号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴碧珍，广西诺一律师事务所律师。 被告：韦秉松，男，1987年2月8日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业）与被告韦秉松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业的委托诉讼代理人戴碧珍，被告韦秉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年1月至2020年9月的违约金700.13元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截止日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告以诉状有笔误为由，将事实与理由中的收费标准“住宅按0.9元/㎡·月”更改为“住宅按0.6元/㎡·月”。 被告韦秉松辩称，1、被告作为冠亚御龙湾一期业主自收房开始，房子漏水问题一直存在，原告未能根据约定合同尽职尽责协调房开监督房开维修房子甚至推脱由业主自行联系房开维修房子，导致维修延误，房子修了又漏漏了又修，在2019年最近的一次房子开裂漏水后又上报物业，物业并没有把与房开协调结果告与业主，何时维修，如何维修，一直没有下文，房子未能维修，最后苦与无奈业主请假自行寻找房开工程部才得以协商出维修结果，房子得以维修，在这一过程中以及后续时间里，业主未得到原告的任何服务，故业主根据合同法规定不缴物业费合理合法，并对物业服务企业进行抗辩。2、根据业主与原告签署的服务合同里约定由原告负责小区的管理，房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有的绿化环境卫生的维护和管理，业主有缴纳物业费的义务，但是原告公司并没有履行合同义务，物业管理十分混乱，诸如保安睡觉，车辆乱停乱放，小区私拉电线充电存在严重安全隐患，游商贩各色人等随意进出小区，小区内电动车被盗且多次发生失窃，有些偷盗就在保安眼皮下发生，保洁员未能按标准清洁工作，疫情期间也未按时对小区进行消毒等等。在其他方面，小区物业费收入支出没有定期公示，公共收益不报账不公示，物业工作人员态度蛮横等等。综上，被告认为：由于被告不交物业费存在正当理由且系物业公司不作为推脱自身应负的职责所造成未能按时缴纳物业费，故不存在滞纳金一说，同时被告也不存在违约行为，不应按照前期物业服务合同的约定支付相应的违约金。因此，请求人民法院查清事实依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。另外，原告多收取了被告的物业费，涉案房屋还未竣工原告就收取了被告的物业费，原告物业服务不到位，被告不应支付违约金。 本院认为，根据原、被告的分歧意见，本院作如下分析： 1、关于本案是否适用小额诉讼程序审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；”及第二百八十一条“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。”之规定，本案适用小额诉讼程序审理符合法律规定。被告提出的不同意适用小额诉讼程序审理的异议不成立，本院不予采纳。 2、关于原告与冠亚房开签订的前期物业服务合同的效力。涉案住宅小区系广西冠亚房地产开发有限公司开发的小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人，原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2014年9月29日签订的《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》未违反法律规定，属合法有效合同，该合同对小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的物业使用人，亦应受该合同约束，履行交费义务。 3、关于违约金。根据前期物业服务合同第七条第四款约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务，业主也可以按季、半年、全年等交费”，第二十二条约定，“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按应交费用3‰的标准向乙方累计支付违约金，计算至实际交清之日”，上述条款对物业服务费缴纳的时间及违约金的计算标准约定不明确。鉴于被告已缴纳了2019年1月至2020年6月期间的物业服务费，以及原告在为涉诉小区提供物业管理过程中，存在综合管理服务不到位，公共区域秩序维护服务有瑕疵，并基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。