广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4737号原告：何欢潮（HOFoonChiu），男，1945年8月27日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市花都区。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。被告：庾俊贤，男，汉族，1987年7月13日出生，住广州市花都区。被告：朱成华，男，汉族，1986年2月26日出生，住广州市花都区。原告何欢潮与被告庾俊贤、朱成华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭意娣到庭参加诉讼，两被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的2019年2月1日至2019年6月23日商铺的租金共166013.5元及滞纳金39224.41元；2.两被告即日移交位于广州市花都区新华街秀全大道31号金城小区之三栋二层商铺给原告；3.两被告向原告支付商铺的占用费205601.3元（每月按34828元为标准从2019年6月24日起计至实际搬离之日止，现暂计至2019年12月20日）及利息（以尚欠的占用费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至实际付清之日止，现暂计至起诉之日）；4.两被告向原告支付物业管理费53200元（每月按2800元标准从2018年5月1日起计至实际搬离之日止，现暂计至2019年10月31日）和利息（以尚欠的管理费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至实际付清之日止，现暂计至起诉之日）；5.原告有权没收被告的保证金69656元；6.本案的案件受理费由两被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：请求确认原告与被告之间签订的房产租赁合同在2019年6月23日解除。事实和理由：原告是广州市花都区新华街秀全大道31号金城小区之三栋二层商铺的业主。2018年4月26日，原告在房产中介的促成下与两被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将涉案商铺出租给两被告作商业使用，租赁期限为7年，从2018年9月1日至2025年8月31日，月租金为34828元。租金按月结算，两被告必须按期支付租金，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。租赁期间产生是税费、水电费、物业管理费等费用由两被告承担。合同还约定，如两被告拖欠租金或者相关费用超过15日的，原告有权终止合同。合同签订后，原告于2018年5月1日将房产交付给被告使用。两被告向原告支付保证金69656元，原告给予两被告四个月的免租期。但两被告多次迟延支付租金，原告多次催促，被告仅支付155000元租金，扔拖欠租金和物业管理费等费用。双方在履行合同中，两被告多次不能按照合同约定按时、足额支付租金。2019年6月19日，原告委托谢添礼向被告出具《关于收回本人名下出租房产的通知书》，该通知内容为：由于两被告截止到2019年6月13日尚欠租金158452元，拖欠租金已经远超15日，两被告的行为属于违约。原告决定于2019年6月23日解除《房产租赁合同》，并要求两被告支付租金和做好离场准备。被告签名确认收到上述通知书。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。两被告未应诉答辩。原告围绕诉讼请求，向本院提交了房产证、房屋租赁合同、关于收回名下出租的房产的通知书、证明、租金的滞纳金明细等证据。本院组织双方质证，并根据在案证据查明以下事实：粤房地证字第**房地产权证载明，原告是广州市花都区新华镇秀全大道**金城小区之****商铺的产权人。2018年4月26日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房产租赁合同》，双方约定，甲方同意将坐落在广州市花都区新华镇秀全大道31号金城小区之三幢二层商铺出租给乙方作商业用途使用；租期七年，从2018年9月1日至2025年8月31日止，甲方应于2018年5月1日将房产交付乙方使用。甲乙双方约定月租金为34828元，租金按月结算，乙方交付租金的方式是将租金汇入原告尾号为8584的中国工商银行账户；乙方于签订合同当天向甲方支付定金5万元整，甲方将房屋交付给乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金人民币69656元，以及首月租金34828元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或者提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。2019年12月15日，广州市豪利物业管理有限公司出具证明，内容如下：朱成华和庾俊贤租赁位于广州市花都区新华街秀全大道31号金城小区之三栋二层商铺。我公司是管理该物业的物业管理服务公司。2018年5月1日，朱成华、庾俊贤二人到我司处办理了租赁备案手续，并开始享受了我公司的物业服务。但截至到2019年12月5日，朱成华、庾俊贤二人共拖欠我公司物业管理费54600元（2800元/月×19.5个月）。原告向两被告出具《关于收回本人名下出租房产的通知书》，其中载明，在双方履行合同过程中，被告不能按合同约定按时、足额支付租金。自2018年9月至今，被告应支付租金：313452元（34828元/月×9个月），但截至6月13日，被告只支付了155000元的租金，尚欠租金158452元，且拖欠时间已远超15天。被告行为已属违约，为了避免造成更多的拖欠对双方均不利的局面，根据双方签订的《房产租赁合同》第12条第3项约定，原告决定于2019年6月23日前终止租赁合同，收回房屋。两被告应于2019年6月23日前支付拖欠的租金，做好离场准备。被告朱成华于2019年6月19日在该通知书下方签名，表示已收到通知。庭审中，原告有如下陈述：1.两被告至庭审时尚未交还商铺，涉案商铺仍在经营。2.关于滞纳金计算，在租赁合同中有约定，但原告主张每日千分之一标准计算逾期支付租金的滞纳金，从2019年3月1日计算至租金付清之日，其中2019年2月（2019年3月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为3970.39元（34828元×0.1%×114天=3970.39元），2019年3月（2019年4月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为2890.72元（34828元×0.1%×83天=2890.72元），2019年4月（2019年5月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为1845.88元（34828元×0.1%×53天=1845.88元），2019年5月（2019年6月1日至6月31日）逾期支付租金的滞纳金为801元（34828元×0.1%×23天=801元），2019年6月24日至12月20日逾期支付租金的滞纳金为29716.42元（暂计至12月20日）（166013.5元×0.1%×179天=29716.42元）。3.合同解除后，房屋占有使用费按照租金标准支付，自2019年6月24日开始算，计算至实际搬离之日止。4.原告与两被告在合同中明确约定物业管理费、水电费等费用由两被告承担，所以物业管理费原告并未垫付给物业管理公司。但由于原告是物业的产权人，若两被告不缴纳，最终将由原告承担，故主张两被告支付拖欠的物业管理费53200元。5.原告明确表示被告逾期交租给原告造成的损失只有租金损失。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，参照涉外民事诉讼程序进行审理。当事人未就本案法律适用进行明确约定，涉案合同签订地、履行地均中国内地，与中国内地有密切联系。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律的规定，本院适用中国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，具有法律效力。合同约定租赁期限为7年，从2018年9月1日至2025年8月31日。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。两被告未按照约定支付租金，且逾期支付租金超过15天，合同约定的解除条件已成就。原告作为解除权人主张解除合同，本院予以支持。原告向被告发出《关于收回本人名下出租房产的通知书》，明确于2019年6月23日终止涉案租赁合同，被告朱成华已签收该通知书。为此，本院确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年6月23日解除。被告未按照约定支付租金，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条关于当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款之规定，两被告应当向原告支付2019年2月至6月23日未付的租金166013.5元（34828×5-34828÷30×7=166013.5元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方在《广州市房屋租赁合同》中约定，被告逾期支付租金的，按照每日百分之一标准支付滞纳金，该滞纳金性质为违约金。原告调整滞纳金支付标准，主张按照每日千分之一计算滞纳金，但以该标准计算的滞纳数额金仍然高于原告遭受的实际损失，为此，本院酌情调整为按照每日万分之五计算滞纳金。其中，2019年2月（2019年3月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为1985元（34828元×0.05%×114天=1985元），2019年3月（2019年4月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为1445元（34828元×0.05%×83天=1445元），2019年4月（2019年5月1日至6月23日）逾期支付租金的滞纳金为923元（34828元×0.05%×53天=923元），2019年5月（2019年6月1日至6月31日）逾期支付租金的滞纳金为401元（34828元×0.05%×23天=401元），前述滞纳金合计4754元。2019年6月24日之后的滞纳金，以租金166013.5元为计算基数，按照每日万分之五标准计算。合同解除后，双方无租赁关系，两被告需要将承租的涉案房屋交还原告，现两被告继续占有和使用原告房屋，依法应当参照租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告诉请被告参照租金标准支付2019年6月24日至实际搬离日止的房屋占有使用费，以及按照银行贷款利率计算从本案起诉之日（2020年1月13日）至实际付清日的房屋占有使用费的利息，本院亦予以支持。广州市豪利物业管理有限公司出具的《证明》显示，截至2019年12月15日，两被告拖欠物业管理费54600元。原告作为房屋产权人，有权代物业公司向被告主张拖欠的物业管理费。故对于前述拖欠的物业管理费，以及2019年12月16日至实际搬离日止的物业管理费（每月2800元），两被告应当直接支付给原告。被告未按时支付物业管理费，对原告造成了利息损失，原告要求两被告按照银行贷款利率标准，计付从本案起诉之日至实际付清日的物业管理费的利息，具有事实和法律上的依据，应予支持。涉案《房产租赁合同》约定，两被告向原告交付保证金69656元，租期届满，两被告付清租金及其他费用并按期迁出时，原告应及时将保证金退还给被告。由此可见，原告收取保证金目的在于确保两被告完全履行合同约定义务。合同解除后，原告负有向两被告返还保证金的义务。本院已确认涉案《房产租赁合同》解除，并对双方的权利义务进行清理，责令两被告交还涉案房屋，向原告支付拖欠租金、物业管理费、占有使用费及相应利息，故原告再无理由收取被告交付的保证金，已交付的保证金69656元应当抵扣两被告负担的前述债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告何欢潮与被告庾俊贤、朱成华于2018年4月26日签订的《房产租赁合同》于2019年6月23日解除；二、被告庾俊贤、朱成华立即将承租的广州市花都区新华街秀全大道31号金城小区之三栋二层商铺交还原告何欢潮；三、被告庾俊贤、朱成华应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何欢潮支付租金166013.5元及滞纳金（2019年3月1日至2019年6月23日的滞纳金为4754元；2019年6月24日至租金清偿日止的滞纳金，以166013.5元为基数，按照每日万分之五标准计算）；四、被告庾俊贤、朱成华应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何欢潮支付房屋占有使用费（每月34828元，从2019年6月24日计算至两被告实际搬离房屋日止）及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月13日计算至占有使用费实际清偿日止）；五、被告庾俊贤、朱成华应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何欢潮支付物业管理费（每月2800元，从2018年5月1日计算至两被告实际搬离房屋日止）及利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月13日计算至物业管理费实际清偿日止）；六、被告庾俊贤、朱成华已支付的保证金69656元，抵扣前述第三项、第四项、第五项判决确定的债务；七、驳回原告何欢潮的其他诉讼请求。案件受理费9137元，由原告何欢潮负担1518元，被告庾俊贤、朱成华负担7799元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，两被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 曲 怡 倩人民陪审员 朱 少 梅二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 陈 敏 琪