北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10632号原告：中图文创（北京）国际会展中心，住所地北京市通州区。法定代表人：李良京，总经理。委托诉讼代理人：孟德丰，北京市惠诚律师事务所律师。被告：北京中天城投企业策划有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号（北京方和正圆商贸有限公司）6号办公楼508号。法定代表人：张亚林，董事长。第三人：北京凯兹英语培训中心，住所地北京市通州区。法定代表人：张剑娜，校长。委托诉讼代理人：周立军，北京致宏律师事务所律师。原告中图文创（北京）国际会展中心（以下简称“中图文创会展中心”）诉被告北京中天城投企业策划有限公司（以下简称“中天城投公司”）、第三人北京凯兹英语培训中心（以下简称“凯兹英语中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，利用网络音视频北京云法庭系统公开开庭进行了审理。原告中图文创会展中心的委托诉讼代理人孟德丰、被告中天城投公司的法定代表人张亚林、第三人凯兹英语中心的法定代表人张剑娜及委托诉讼代理人周立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中图文创会展中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签订的房屋租赁合同于2019年11月8日解除；2、判令被告和第三人将北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心临街大楼（通全字第00876号2-17幢）一层东侧房屋（含一层空调房）、院内通全字第00876号2-18幢静电机房腾空并交还原告；3、判令被告给付2019年7月1日至2019年11月7日期间租金339281.25元；4、判令被告给付2019年7月1日至2019年11月7日期间欠缴租金违约金104788.69元；5、判令被告自2019年11月8日起至实际交还房屋日止，以每日5250元为标准，向原告给付房屋占用费，暂计算至2020年4月30日为918750元；6、判令被告向原告支付逾期交房违约金119766元；7、被告承担诉讼费。以上合计暂为1482585.94元。事实与理由：原告和被告于2018年10月1日签订房屋租赁合同。根据合同第1条约定：原告将坐落于北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心临街大楼通全字第00876号2-17幢一层东侧房屋（含一层空调房）、院内通全字第00876号2-18幢静电机房，合计建筑面积1050平方米出租给被告，房屋用途为办公。合同2.1和2.2约定：租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。租金标准每天2.5元/平方米。租金给付方式押一付三，被告承诺分别于每年10月、1月、4月、7月的1日前15日内交清阶段费用。合同2.2.5约定：若被告未能在约定的付款时间向原告支付该阶段全额租金，被告需按应付未付租金总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金，即：滞纳金金额=应付未付租金总额*0.5‰*实际拖欠天数。合同2.2.6约定：被告逾期交纳应付租金超过30天，仍未支付所欠租金及滞纳金的，原告有权收回房屋，被告应向原告全额支付截至被告归还承租房屋之日的租金、滞纳金，还应向原告支付截至被告归还承租房屋之日的违约金，违约金按所欠租金金额的每日千分之三计算。即违约金金额=应付未付租金总额*3‰*实际拖欠天数。合同5.2.5约定：在租赁期届满或者提前解除合同后，被告未能在3日内交还承租房屋或交付承租房屋不符合约定的，均视为逾期交付；逾期交付被告应向原告支付房屋占用费，计算方法：房屋占用费=日租金单价两倍乘以承租房屋面积乘以实际逾期天数。合同13.2约定：被告不按期向原告交还房屋属于被告违约行为，被告应按月租金的150%向原告支付违约金。合同生效后，原告向被告交付了合同约定的承租房屋，被告给付了2018年10月1日至2019年6月30日的租金，但自2019年7月1日起，被告一直拖欠租金。因被告逾期支付房屋租金超过30日，原告于2019年11月4日向被告发出房屋租赁合同解除通知书，该通知书于2019年11月7日送达被告。但被告收到解除通知后仍然继续占用原告房屋。此后原告又数次要求被告腾退占用房屋，给付拖欠的租金、滞纳金、违约金和房屋占用费，但被告始终拒绝履行。原告无奈向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告合法权益。被告中天城投公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我和第三人不是租赁关系，是合作关系。第三人入驻涉案房屋时，我方与原告已经进行了协商。第三人装修涉案房屋时，原告已经要求第三人凯兹英语向其报备并向原告交付了押金。第三人装修过程中，原告一直在与第三人沟通装修事宜，我认为原告主张的不是事实。第三人凯兹英语陈称：不同意腾退涉案房屋，请求法院判决驳回原告诉讼请求。第三人从被告处承租房屋，2019年1月1日与被告签订了租赁合同，被告将房屋转租给我方，合同期限至2021年9月30日，双方履行了合同义务且合同未到期。第三人承租房屋得到了原告的认可，承租房屋后，第三人在原告知情的情况下对涉案房屋进行装修、装饰并向原告交纳了装修保证金，且受疫情影响，教育行业遭受重大损失，我方一直努力继续支付租金。我方教育培训有200多个学员，如果腾退将涉及200多个家庭，我方认为不应该支持原告要求腾退的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：中图文创会展中心系涉案房屋所有权人。2018年10月1日，中图文创会展中心（甲方）与中天城投公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：第一章，承租房屋位置、租用面积、租赁用途，1.1承租房屋地理位置：北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心临街大楼一层（东侧）（通全字第00876号2-17幢一层东侧（含一层空调房））、院内通全字第00876号2-18幢静电机房，合计建筑面积1050平方米（以下简称“涉案房屋”）。第二章，租赁期限、租金及付款方式，2.1租赁期限：自2018年10月1日起至2021年9月30日止，共计3年。2.2租金：第一年、第二年度为2.5元/平米/天，第三年度为4元/平米/天，房租合同总金额3449250元整（含税）。租金支付方式：采取押一付叁，租金及供暖费等支付时间及方式如下（供暖费标准按年度北京市标准缴纳），乙方按“本合同租金具体交纳时间与金额表”所列租金金额向甲方支付，分别于每年10月、1月、4月、7月的1日前15日内交清阶段费用。在每个租金交纳阶段的租金最晚交纳时间（即：该阶段租赁起始日前15天，以下简称“约定的付款时间”）前向乙方进行收取。租金不包含有偿使用承租房屋租用面积期间所发生的能源费、通讯费、物业管理费、车位租赁费等费用（详见第三章相关条款规定）。2.2.4本合同签定后3个工作日内（法定节假日顺延），乙方须向甲方支付首阶段（2018年10月1日起至2018年12月31日）的租金，合计239531.25元（大写人民币：贰拾叁万玖仟伍佰叁拾壹元贰角伍分），此后乙方应于每个租金交纳阶段之约定的付款时间前交纳该阶段租金。2.2.5若乙方未能在约定的付款时间向甲方支付该阶段全额租金，乙方须按应付未付租金总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金，即：滞纳金金额=应付未付租金总额×0.5‰×实际拖欠天数，拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。2.2.6乙方逾期交纳应付租金超过30天（含30天，从该阶段约定的付款时间开始计算）仍未支付所欠租金及滞纳金的，甲方有权收回承租房屋，乙方应向甲方全额支付截至乙方归还承租房屋之日的租金、滞纳金，还应向甲方支付截至乙方归还承租房屋之日的违约金，违约金按所欠租金总额的每日千分之三计算，即：违约金金额=应付未付租金总额×3‰×实际拖欠天数。拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。第五章，承租房屋的交付与归还，5.1承租房屋的交付，5.1.1甲方承诺签订本合同并足额收取乙方的首笔租金、押金和保证金后，原则上，当日内由乙方人员进驻承租房屋开展交接前的准备工作，甲方在3日内将符合本合同第5.1.2条款约定的承租房屋交付乙方；甲方如需更改交付时间的，另行通知乙方，但不得晚于乙方起租期。5.1.2甲乙双方要对承租房屋进行交接验收，承租房屋的所有装置、装配和设备应处于完好使用状态。甲方将承租房屋按《承租房屋交接清单》约定交付给乙方，并就交付工作填写《承租房屋交接清单》（详见附件1），由双方盖公章确认。5.2.5在租赁期届满或提前解除合同后，乙方未能在3日内交还承租房屋或交付承租房屋不符合约定的，均视为逾期交付；乙方应就逾期时间按双倍日租金标准为单价向甲方支付房屋占用费，即房屋占用费=日租金单价×2×承租房屋租用面积×实际逾期天数，交纳至第2.2.2条款约定账户。实际逾期天数从租赁期届满或解除合同之日起开始计算至实际交还承租房屋之日止。第六章，入住、改造、装修及维护，6.4乙方的改造、装修方案须向甲方提交备案获得甲方书面同意。在获得甲方正式书面同意前，乙方不得在承租房屋内进行任何内部装修、设备安装和办公家具或用品的安装及摆放。乙方装修完工后，须经甲方及有关管理部门验收合格后方可投入使用。第八章，8.2合同的解除与终止，8.2.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回承租房屋，其保证金不予退还：（1）不按照合同约定支付租金、押金、保证金、物业费等一切应交费用逾期超过30日的。第九章，违约及违约责任，9.2乙方应按照本合同约定按时支付租金、押金、保证金及其他应交费用。若乙方逾期支付该等款项的，甲方将按照下列方式处理：（2）逾期付款超过30日的，甲方有权按照本合同第8.2.3条的约定解除本合同。9.3乙方具备上述逾期付款情形任一项的，甲方均有权自逾期付款之日起开始同时计收滞纳金（滞纳金按照本合同项下第2.2.5条收取）和违约金（违约金按照本合同项下第2.2.6条收取）。第十章，特别约定，10.7.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，乙方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方同意交还房屋每迟延一日按日租金的双倍向甲方支付房屋占用费用。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解决的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。第十一章，通知、变更，11.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点，挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。第十三章，其他约定事项，13.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状或房屋使用状态不低于出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，已方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方应按月租金的150%向甲方支付违约金。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解失的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。如因乙方原因导致乙方承租房屋被法院查封，查封期间乙方应继续支付租金或按租金标准支付房屋占用费。租赁合同还对其他权利义务进行了约定，其中双方在“本合同租金具体交纳时间与金额表”中约定2019年7、8、9月租金总计239531.25元，2019年10、11、12月租金总计239531.25元；附件1“承租房屋交接清单”中除交房日期填写为2018年10月1日，其他内容为空白，落款处加盖了双方的公章，并有各自法定代表人签字。租赁合同签订后，中天城投公司向中图文创公司支付了房屋租赁押金79844元和至2019年6月30日的房屋租金，后中天城投公司未再支付房屋租金。2019年11月4日，中图文创会展中心向中天城投公司通过邮寄发出书面《房屋租赁合同解除通知书》，载明：“北京中天城投企业策划有限公司：你公司作为承租人于2018年10月1日与我单位签订5份房屋租赁合同。因你公司违反房屋租赁合同第2.2条约定,逾期支付房屋租金超过30日,我单位依据房屋租赁合同第8.2.3条约定,自本通知送达你公司之日起,提前解除你公司与我单位签订的上述5份房屋租赁合同。我单位要求你公司按照房屋租赁合同第13.2条约定,自你公司收到本通知之日起3日内无条件腾退承租房屋,逾期腾退,责任自负。我单位希望你公司能按照房屋租赁合同约定主动腾退承租房屋,办好交接,立即给付拖欠的房屋租金以及迟延履行期间应当承担的违约金并给付租赁合同解除后至承租房屋实际腾退日止的房屋占用费。”中图文创会展中心提供的快递单显示，寄件人为姚晓东，收件人为张亚林，收件地址为北京市通州区张家湾镇工业开发区光华路16号。中图文创会展中心称该邮件于2019年11月7日签收。中天城投公司认可收到该函件。再查，2019年1月1日，中天城投公司（甲方）与凯兹英语（乙方）签订《中图文创园——1号楼部分房屋租赁合同》（以下简称“部分房屋租赁合同”），约定由中天城投公司将北京市通州区新华西街15号中图文创园1号楼（建筑面积650平方米）的房屋转租给凯兹英语中心，租赁期限自2019年3月1日至2021年9月30日共3年。现涉案房屋中天城投公司转租部分由凯兹英语中心实际控制。庭审中，凯兹英语表示其与中天城投公司系租赁关系，其在承租部分涉案房屋后对房屋进行了装修，表示希望继续承租房屋。中天城投公司则在庭审中向凯兹英语中心提出解除双方的租赁合同。中图文创会展中心表示要求中天城投公司及凯兹英语共同腾退涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中图文创会展中心与中天城投公司签订租赁合同，中图文创会展中心将涉案房屋交付中天城投公司使用，中天城投公司理应按照合同约定向中图文创会展中心支付租金，现中天城投公司自2019年6月30日后未再支付租金，中图文创会展中心可依据双方合同约定行使合同解除权，故中图文创会展中心起诉要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据合同约定，被告在出现租赁合同中约定的违约行为成就合同解除条件时，原告即可以依约行使合同解除权，现原告于2019年11月4日行使合同解除权，向被告发出房屋租赁合同解除通知，被告在2019年11月7日接到房屋租赁合同解除通知之日起合同即解除，故双方租赁合同应认定于2019年11月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中天城投公司在合同履行过程中未能按照合同约定支付租金，中图文创会展中心起诉要求中天城投公司支付2019年7月1日至2019年11月7日租金339281.25元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，中天城投公司逾期支付租金，已构成双方合同约定的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。现中图文创会展中心根据合同约定，要求中天城投公司支付2019年7月1日至2019年11月7日期间逾期支付租金的违约金，于法有据，本院予以支持，但由于合同约定的违约金过高，中天城投公司请求人民法院依法予以调减，故本院依法适当调减后酌定违约金为16000元，即中天城投公司因逾期支付房屋租金应向中图文创会展中心支付违约金计16000元。根据双方合同约定，中天城投公司应当在收到解除通知后三日内向中图文创会展中心腾退并交还涉案房屋，中天城投公司将部分涉案房屋转租给凯兹英语中心，现涉案房屋转租部分由凯兹英语中心实际控制，中图文创会展中心起诉要求中天城投公司、凯兹英语中心共同腾退交还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。另自合同解除之日起至中天城投公司实际腾退涉案房屋之日止，中天城投公司本应按照双方合同第5.2.5条约定的价格向中图文创会展中心支付房屋占有使用费，即自2019年11月8日起，中天城投公司本应按原租赁合同日租金标准的2倍即5250元/日的标准向中图文创会展中心支付房屋占有使用费直至其实际腾退涉案房屋之日止，但由于合同法规定，在当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而本案中当中天城投公司拒付余欠房租并不归还所租房屋时，中图文创会展中心本可以依约采取适当措施主动收回出租房屋，但却并未依约主动作为，故对于中天城投公司逾期交回所租房屋导致经济损失扩大的后果，双方均有责任和过错，应均担该部分损失，据此，本院将双方约定支付的房屋占有使用费总额的二分之一认定为中天城投公司应付的房屋占有使用费，亦即按原租赁合同日租金标准2625元计付中天城投公司向中图文创会展中心支付的自2019年11月8日起至其实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费。但是在2020年2月至7月的6个月期间，恰逢新肺疫情防治期间，因新肺疫情的出现属于不可抗力因素，其对于中天城投公司的正常经营活动必然会造成相应不良影响，对此本院将该6个月中天城投公司应付的房屋占有使用费标准予以适当合理调减至每天850元，即在该6个月房屋占用期间，中天城投公司应付的房屋占有使用费按每天850元的标准计付，在最后计算应给付的房屋占有使用费时一并予以核减。另因中天城投公司在收到解除通知后的三日内未能腾退交还涉案房屋，已构成逾期交还房屋，故根据双方租赁合同第13.2条的约定，中图文创会展中心有权要求中天城投公司支付逾期交还房屋违约金，中天城投公司对此本应承担月租金150%的违约金计118125元，但由于合同约定的违约金过高，中天城投公司已请求人民法院依法予以调减，故本院对此依法予以适当调减后，将中天城投公司应支付中图文创会展中心逾期交还房屋违约金的数额酌定为10000元。因本案解决的是中图文创会展中心与中天城投公司之间签订的主房屋租赁合同产生的相关争议纠纷，而凯兹英语中心与中天城投公司之间签订的租赁合同产生的相关争议纠纷不属于本案处理范围，双方可就相关租赁合同产生的争议纠纷另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，本院判决如下：一、确认原告中图文创（北京）国际会展中心与被告北京中天城投企业策划有限公司于2018年10月1日就北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心临街大楼一层（东侧）（通全字第00876号2-17幢一层东侧，含一层空调房）、院内通全字第00876号2-18幢静电机房，合计建筑面积1050平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告北京中天城投企业策划有限公司、第三人北京凯兹英语培训中心于本判决生效之日起七日内向原告中图文创（北京）国际会展中心腾退交还坐落于北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心临街大楼一层（东侧）（通全字第00876号2-17幢一层东侧，含一层空调房）、院内通全字第00876号2-18幢静电机房，合计建筑面积1050平方米房屋；三、被告北京中天城投企业策划有限公司支付原告中图文创（北京）国际会展中心自2019年7月1日起至2019年11月7日期间的房屋租金计339281.25元、逾期支付房屋租金的违约金计16000元、逾期交还房屋的违约金计10000元，以上共365281.25元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京中天城投企业策划有限公司按每日2625元的标准向原告中图文创（北京）国际会展中心支付自2019年11月8日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（但在2020年2月至7月的6个月的新肺疫情防治期间，被告北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费按每日850元的标准计付），于本判决生效之日起七日内先行执行判决生效前被告应付的房屋占有使用费；后续再发生的应由被告北京中天城投企业策划有限公司支付的房屋占有使用费，于出租房屋实际腾退交还后七日内执行清。五、驳回原告中图文创（北京）国际会展中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由原告中图文创（北京）国际会展中心负担1950元（已交纳），由被告北京中天城投企业策划有限公司负担7200元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月十六日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲