吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3903号 原告:吉林筑石服务集团股份有限公司，住所地吉林市昌邑区辽宁路40号筑石居易格林印象49号楼3号网点。 法定代表人:张要乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜福华，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：徐宏昆，该公司项目经理。 被告：王微，女，汉族，1980年1月30日出生，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：马超，男，汉族，1978年7月18日出生,住吉林省吉林市昌邑区，系王微丈夫。 委托诉讼代理人：赵静岩，吉林权维律师事务所律师。 原告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石集团公司）与被告王微物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石集团公司的委托代理人姜福华、徐宏昆，被告王微的委托代理人马超、赵静岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑石集团公司向本院提出诉讼请求：判令王微给付2014年12月16日至2019年12月31日的物业费4868.03元，并按照拖欠物业费4868.03元的30%支付违约金1460.41元，诉讼费用由王微负担。事实和理由:2009年11月15日吉林市筑石股份有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2009年11月15日被告入住了筑石·居易21栋1-402室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告缴纳了2014年2月14日之前的物业费，未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 王微辩称，原告与被告除了前期物业合同之外，没有再签订任何物业合同，而且原告也没有按照物业合同履行物业管理义务。原告无权向被告收取物业费及违约金。本案已经超过诉讼时效，原告诉请不应该得到法律支持。如双方存在物业合同，原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，在原告未全面履行物业服务义务前被告有权决绝缴纳物业费。被告居住的房屋两个卧室墙角、棚顶、窗台漏水10余年，因外部墙体漏水，每年雨季答辩人的房屋内都出现漏水情况，被告年年要求物业公司履行维修义务，但物业公司一年拖一年，一直没有进行维修，直到2018年物业公司为了收取物业费勉强进行了维修，但维修后仍然漏水。现在被告的房子仍存在漏水情况。窗台10余年一直没有维修过，由于屋内漏水导致室内大面积墙面、水印起皮、墙皮脱漏、窗户漏风。屋内潮湿给被告的生活带来诸多不便，物业公司来看过几次，但一直未履行维修义务。被告未缴纳物业费是物业公司主张提出的，说等维修好不再漏水再交物业费，那么此案的发生是由于原告不履行物业服务义务造成的，原告无权主张物业费及违约金，应当在维修好墙体，保证不再漏水后再扣除被告屋内装修款项后进行计算。物业公司多年来在物业管理及服务上质量不达标且存在不作为的情况，主要表现为小区内一楼大部分业主私自将公共草坪破坏、种地、施肥、私自围栏导致其他业主开不了窗户，多次向物业公司反映，要求物业公司进行管理，但物业公司从来没有作为过，公用凉亭被私自围上栏杆，不让其他按业主使用，小区内车辆随意停放，影响小区内业主通行，居住在小区内的业主带狗出行，狗撞人，造成业主手臂骨折，而且一楼内还有业主将公共的楼梯、走廊私拉建筑等种种情况，这些物业公司从来没有进行过管理，没有尽到任何的物业服务义务。综上，原告的诉请不能得到法律支持，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2006年12月1日吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，吉林省筑石房地产开发有限公司选聘吉林市筑石物业服务有限责任公司对筑石·居易小区提供前期物业服务。2009年11月15日吉林市筑石物业服务有限责任公司与王微签订了《前期物业服务合同》。2019年3月22日吉林市筑石物业服务有限责任公司名称变更为吉林筑石物业服务股份有限公司，2020年7月21日吉林筑石物业服务股份有限公司名称变更为吉林筑石服务集团股份有限公司。 认定上述事实的证据有：前期物业服务协议、企业变更情况、业主手册。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因筑石·居易小区一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，吉林省筑石房地产开发有限公司与与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。王微以筑石集团公司未与其签订物业合同的抗辩不予支持。筑石集团公司的物业服务没有中断，王微的诉讼时效抗辩亦不支持。 根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务的项目主要包括共用部位的维护、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。为了证明筑石集团公司履行了物业服务义务，该公司提供了维修的照片和业主满意度征询意见表。本院认为维修照片可以证明该公司有履行维护义务的行为。业主满意度征询意见表系该公司单方组织，公正性无法确认，本院不予采纳。针对物业服务，王微的抗辩理由之一是其居住的房屋外墙漏水、窗户漏水。本院认为王微提供的照片和视频可以证明王微因漏水问题与筑石集团公司的工作人员多次交涉。窗户属于业主的专有部分，不属于物业服务的项目。外墙的维护属于物业服务的范围，虽然王微提供的证据不足以证明漏水系外墙引起，但作为提供物业服务的专业公司，筑石集团公司应当查清漏水的原因。王微的另一抗辩理由是筑石·居易小区内部分业主侵占绿地耕种，违章搭建问题。王微提供的照片和视频，筑石集团公司提供的《关于筑石居易小区违建问题的相关说明》可以证明筑石·居易小区内违章搭建、侵占绿地耕种情况比较严重。说明该公司日常管理服务没有尽责，更没有尽力取得行政执法等部门的支持，制止违章搭建、侵占绿地耕种等行为的发生。故本院可以认定该公司没有按照合同的约定完全履行合同义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定物业服务费为0.8元/月/平方米，合同注明王微的房屋面积为94.791平方米，筑石集团公司按照100.58平方米计算物业费没有提供证据不予支持，王微拖欠的物业费为4587.88元（0.8元/月/平方米×94.791平方米×60.5月）。筑石集团公司没有查清王微的房屋漏水的原因，没有及时制止违章搭建、侵占绿地耕种等行为的发生，履行物业合同义务不符合约定，酌情扣减王微应交纳物业服务费的20%。双方均存在违约行为，筑石集团公司请求的违约金不予支持。 综上，筑石集团公司的部分诉讼请求成立，应予支持；王微的部分抗辩成立，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王微于本判决生效后五日内给付原告吉林筑石服务集团股份有限公司物业服务费3670.30元； 二、驳回原告吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王微负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  崔雪俊 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张弘强