贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初622号原告：铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组。负责人：付世平，系该村民组组长。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师。被告：贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司，住所：贵州省铜仁市碧江区新华中路125号。法定代表人：孙铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭仲兵，贵州邦宇律师事务所律师。原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组(以下简称牛角湾村民组)与被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司(以下简称金龙公司)建设用地转让合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告牛角湾村民组组长付世平及委托诉讼代理人赵勇、被告金龙公司委托诉讼代理人彭仲兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛角湾村民组向本院提出诉讼请求：1.确认原告牛角湾村民组与被告金龙公司于2012年3月5日签订的《联合修建协议》及2013年9月7日补充签订的《牛角湾项目还村民住房商业区位置确认函》合法有效；2.确定由被告依照双方合同约定应返还商业房屋面积为8406.7㎡，以及确定双方约定的商业返还比例为1:1，商业面积返还后，不足部分可按1:2比例用住房返还的规则；3.由被告金龙公司优先按双方补充签订的《牛角湾项目还村民住房商业区位置确认函》约定方案，向原告牛角湾村民组履行交付“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑一至五栋楼房的第一层全部商业用房（其中：一号楼的1-1号房，建筑面积为206.36㎡；一号楼的1-2号房，建筑面积为206.36㎡；二号楼的1-3号房，建筑面积为236.75㎡；三号楼的1-1号房，建筑面积为205.33㎡；三号楼的1-2号房，建筑面积为266.73㎡；三号楼的1-3号房，建筑面积为104.41㎡；四号楼的1-1号房，建筑面积为242.71㎡；四号楼的1-2号房，建筑面积为301.56㎡；五号楼的1-1号房，建筑面积为74.49㎡；五号楼的1-2号房，建筑面积为82.35㎡；五号楼的1-3号房，建筑面积为325.56㎡；五号楼的1-4号房，建筑面积为390.78㎡；以上总面积为：2643.39㎡。最终以房屋产权证确定面积为准）；4.由被告金龙公司优先按双方补充签订的《牛角湾项目还村民住房商业区位置确认函》约定方案，向原告牛角湾村民组履行交付“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑第5栋楼房的第二层至第十二层（每层六套房，每层楼住房建筑面积为692.76㎡，第二层至第十二层住房总面积为：692.76×11＝7620.36㎡，最终以房屋产权证确定面积为准）；5.由被告金龙公司向原告牛角湾村民组履行交付“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑150㎡住房，用于原告作集体学习、会议室用房；6.对于指定商业用房以及住房交付履行不能的部分，请求优先适用“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑同类型房屋，按照1：1的面积比例予以返还（若用住房进行返还，则商业用房与住房面积换算比例为1:2）。另外，按照应返还总面积8406.7㎡为前提，对于按照以上方案最终仍不能返还的面积部分，请求判令被告按照现在商业用房的市场价格（市场价格以人民法院委托鉴定机构作出的评估价格为准）予以赔偿；7.由被告金龙公司为原告牛角湾村民组对上述二、三、四、五条请求所列的商业用房、住房办理房屋相关产权手续；8.由被告金龙公司向原告牛角湾村民组支付迟延履行违约金，暂定600000元；9.本案的诉讼费、评估费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2009年8月5日，原铜仁市规划事业局颁发《建设项目选址意见书》，明确建设单位为牛角湾村民组的建设项目，拟选位置为铜仁市花果山广场安置小区内，该局于2009年11月17日颁发《建设用地规划许可证》，载明牛角湾村民组的建设项目用地位置为铜仁市花果山广场安置区旁，用地性质为划拨用地。2010年2月5日，原铜仁市人民政府作出铜府土【2010】3号文件，将位于花果山广场安置区内（8406.7㎡）国有土地划拨给牛角湾村民组用于集体安置（加工、养殖）用地。2012年，铜仁市碧江区人民政府（以下简称碧江区政府）作出碧府函【2012】137号文件，将牛角湾村民组安置地旁（2872㎡）国有土地划拨作为安置地通道建设用地。2012年3月15日，牛角湾村民组（甲方）与金龙公司（乙方）双方经充分协商并达成一致意见，共同签订《联合修建协议》，双方明确约定：1、甲方用西外环安置地为条件同乙方进行联合修建；2、甲方除负责提供国土规划图及政府部门签订的原始协议、相关文件及政策性优惠方案和政策除原规定的减免费用外，其余新增费用由乙方负责；3、甲方须配合乙方做好相关证件办理，以及周边地界矛盾的协调，所有费用由乙方负责；4、乙方负责组织施工队伍，并自筹资金组织施工；5、乙方另行取得土地，与甲方无关；6、甲方负责所得房屋的产权分割（意指村民组内部村民之间的分配），并在办证前提供相关手续给乙方，如出现产权变更产生其它费用由甲方负责。乙方按土地面积的两倍来返还甲方建筑面积，其中返还位置为相应土地位置的一至五楼，（一楼门面按一还一）一楼换完后不足面积用楼上住宅按一还二调节返还；7、返还甲方房屋超出合同面积的部分，住宅按2500元／㎡补给乙方，甲方房屋及少面积能调卖给乙方每平方米也是2500元同等价回收；8、建筑面积以规划批准方案的时间，超出期限按2万元／月支付违约金给甲方；9、道路硬化、绿化由乙方负责，水电安装给楼层（室内安装住户负责）（一户两表）（门面一户两表）费用乙方负责；乙方负责排污管道及化粪池的修建，费用由乙方负责…等内容。2012年5月3日牛角湾村民组向铜仁市碧江区非税收入管理局缴纳土地划拨费用393432元。2013年9月7日，牛角湾村民组与金龙公司针对房屋位置及比例等进一步明确，再次签订《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》，明确：一、项目总占地（牛角湾村民组）8406.7㎡，其中集体办公用地666.7㎡，根据双方签订的联建协议，商业面积全返还该组，其中6号楼位置商业归金龙公司所有。商业返还比例为1：1，商业面积返还完后，不足部分按1：2比例用住房返还。二、计算方式：1、占地8406.7㎡-666.7㎡＝7740㎡；2、返1-5栋商业面积；3、返还基数扣除商业部分按1:2比例返还住宅。三、还房区域商业为1-5号楼商业部分。住宅为5号楼2-12层。最终面积以房产部分测绘面积为准……等内容。2015年1月16日，金龙公司与铜仁顺达建筑工程有限公司签订《建设工程施工承包合同》，由铜仁市顺达建筑工程有限公司承包工程项目。2016年3月24日铜仁市国土资源局碧江分局（以下简称碧江国土局）与牛角湾村民组签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，将坐落于花果山广场安置区。2017年10月11日土地出让金补交完毕。2017年10月24日碧江国土局与牛角湾村民组签订《国有建设用地交地确认书》，碧江国土局将出让地交付给牛角湾村民组。2018年4月12日铜仁市城乡规划局颁发《建设用地规划许可证》载明，用地单位为金龙公司，用地项目名称为铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”，用地位置为牛角湾村民组。2018年8月2日，案涉项目“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑取得《商品房预售许可证》。案涉房屋已建设完成并开始对外销售，但金龙公司未向牛角湾村民组返还房屋及商业用房。2019年3月8日金龙公司法定代表人孙铭出具《承诺书》明确，根据2012年3月15日双方签订的《联合修建协议书》，由于拖延还房时间，现甲方要求还房，特承诺：一、完全按照《联合修建协议书》执行；二、按照《联合修建协议书》第8条计算出违约金于2019年7月底前付清给村民组；三、《联合修建协议书》在2019年7月底之前兑现完毕（包括牛角湾村民组集团学习、会议室用房150平方）；四、如不能按以上承诺兑现，按《联合修建协议书》第23条执行。上述承诺书签订后，金龙公司至今仍未履行。金龙公司辩称，2010年2月5日，原县级铜仁市人民政府以《市人民政府关于双江村委会牛角湾村民组安置用地的批复》（铜府土［2010］3号）同意将位于花果山广场安置区做安置（加工、养殖）用地。2012年碧江区政府以《碧江区人民政府关于河西办事处双江村××村民组安置地通道建设用地的批复》（碧府函［2012］137号）同意将位于河西办事处双江村××村民组安置地旁2872㎡国有土地划拨作为安置地通道建设用地。前述两个批复明确案涉土地属国家所有，牛角湾村民组只有使用权，不准非法买卖、转让或扩大批准面积。2012年3月15日牛角湾村民组违法用前述8406.7㎡划拨土地与金龙公司签订《联合修建协议》约定，由牛角湾村民组出土地，金龙公司出资金联合修建安置房。在建设过程中，牛角湾村民组发现该安置房项目并未在相关部门办理项目立项、规划等审批备案。金龙公司于2014向碧江发改局补办立项备案手续。相关部门发现牛角湾村民组存在非法买卖国有土地，擅自改变土地使用性质、违反规划建房，遂不予办理用地审批和规划许可，且将原国有划拨土地使用权收回。因《联合修建协议》违反法律法规的强制性规定，无法在取得项目的和发行手续。但基于房屋已经封顶，为了妥善解决历史遗留的土地违法问题，碧江国土局与牛角湾村民组于2016年3月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》，将原来两块划拨土地出让给牛角湾村民组，宗地总面积11660㎡，约定牛角湾村民组应缴纳土地出让金4410100元。双方当事人协商一致于2018年3月25日签订两份《在建工程转让合同》约定，由牛角湾村民组将前述两块土地及土地上建筑物分别以3708131.23元、2754190.77元共计6462322元转让给金龙公司。因地上建筑物实际为金龙公司出资修建，该转让价款实际只是针对土地使用权的转让。2018年4月8日，双方当事人用2018年3月25日签订的两份《在建工程转让合同》在铜仁市国土资源局办理了不动产权证书，牛角湾村民组根据合同约定将案涉土地使用权及地上在建工程过户到金龙公司名下。此后，该工程项目才得以顺利办理建设用地规划许可、建设工程规划许可、人防工程许可等合法性手续。在整个过程中，金龙公司为牛角湾村民组代缴了划拨土地收入39.3432元、土地出让金4410100元、国有土地使用权出让契税及附加893800元。然而牛角湾村民组不仅未将其本应承担的与土地有关的费用支付给金龙公司，反而多次组织村民到金龙公司要求按《联合修建协议》履行还房义务，逼迫金龙公司法定代表人在已写好的承诺书上签字。综上所述，牛角湾村民组与金龙公司于2012年3月15日签订的《联合修建协议》以及在此基础上产生的2013年9月4日《牛角湾项目还村民住房商业区位置确认函》均存在非法买卖转让国有土地，擅自改变土地使用性质，违反规划建房，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，依法不受法律保护。双方现存合法有效的合同是2018年3月25日签订的两份《在建工程转让合同》，双方应按该两份合同继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告牛角湾村民组提交的《征收协议》、《建设项目选址意见书》、原铜仁市国土资源局《关于村民安置地建设项目用地预审的规划审查意见》、原县级铜仁市人民政府《关于双江村委会牛角湾村民组安置用地的批复》、碧江区政府《关于河西办事处双江村××村民组安置地通道建设用地的批复》、《联合修建协议》、《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》、《国有建设用地使用权出让合同》、缴费凭证、铜仁市江区发展和改革局《贵州省基本建设投资项目备案通知》、《土地使用权转让合同》、承诺书、中共铜仁市碧江区委政法委员会《关于花果山6号房开和牛角湾移民安置房存在不稳定因素调查处理情况的报告》、碧江区政府《关于文笔铭苑等遗留问题有关事宜的会议纪要》、《在建工程转让合同》、承诺书、不动产权证书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、现场照片、铜仁市房地产交易管理处查询结果、承诺书、照片、裁定书、评估费发票，被告金龙公司对真实性无异议，对真实性本院予以确认并在卷佐证。被告金龙公司提交的原县级铜仁市人民政府《关于双江村委会牛角湾村民组安置用地的批复》、碧江区政府《关于河西办事处双江村××村民组安置地通道建设用地的批复》、《联合修建协议》、铜仁市江区发展和改革局《贵州省基本建设投资项目备案通知》、《国有建设用地使用权出让合同》、《在建工程转让合同》、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、防空地下室易地建设许可证、《土地买卖合同》，原告牛角湾村民组对真实性无异议，对真实性本院予以确认并在卷佐证。本院依法调取不动产权证书，客观真实，对其真实性予以认定。当事人应围绕诉讼请求依法提交证据，原告牛角湾村民组未对其交纳的相关税费提出诉讼请求，被告金龙公司未对其交纳的相关税费提出反诉或者进行抵扣，故，本院对双方提交的税费票据不予认定。原告牛角湾村民组提交的判决书、手续移交清单、转款记录、房地产转让合同，与本案无关联性。根据当事人的陈述，本院认定的证据，本案事实认定如下：2008年1月16日，原铜仁市河西办事处双江村村民委员会、牛角湾村民组与原铜仁市国土资源局即现碧江国土局签订《征收协议》主要约定，碧江国土局征收牛角湾村民组位于河西办事处后面鱼塘及其周边承包户承包的集体土地，碧江国土局予以补偿，根据西外环二期征用双江村集体土地征地留地安置方案，碧江国土局给牛角湾村民组77740㎡土地作为发展集体经济(集体办公用地666.7㎡，道路除外)，安置地点在花果山广场安置小区内，碧江国土局同意牛角湾村民组在该安置地上村民自建房。2009年8月5日，原铜仁市规划事业局根据《征收协议》向牛角湾村民组颁发《建设项目选址意见书》载明，建设项目拟选位置为铜仁市花果山广场安置小区内，该局于2009年11月17日颁发《建设用地规划许可证》，载明牛角湾村民组的建设项目用地位置为铜仁市花果山广场安置区旁，用地性质为划拨用地。2010年2月5日，原县级铜仁市人民政府即碧江区政府(以下均称碧江区政府)批复｛铜府土[2010]3号｝，同意将位于花果山广场安置区内（8406.7㎡）国有土地划拨给牛角湾村民组用于集体安置（加工、养殖）用地。2012年，碧江区政府批复｛碧府函[2012]137号｝，同意将牛角湾村民组安置地旁2872㎡国有土地划拨作为安置地通道建设用地。2012年3月15日，牛角湾村民组（甲方）与金龙公司（乙方）签订《联合修建协议》约定：1、甲方用西外环安置地为条件同乙方进行联合修建；2、甲方除负责提供国土规划图及政府部门签订的原始协议、相关文件及政策性优惠方案和政策除原规定的减免费用外，其余新增费用由乙方负责；3、甲方须配合乙方做好相关证件办理，以及周边地界矛盾的协调，所有费用由乙方负责；4、乙方负责组织施工队伍，并自筹资金组织施工；5、(1)按甲方提供的平面图面积8406.7㎡进行联建；(2)甲方除通道597.7㎡作为双方共同通道，不在返还面积之内；(3)乙方另行取得土地，与甲方无关；6、甲方负责所得房屋的产权分割，并在办证前提供相关手续给乙方，如出现产权变更产生其它费用由甲方负责。乙方按土地面积的两倍来返还甲方建筑面积，其中返还位置为相应土地位置的一至五楼，（一楼门面按一还一）一楼还完后不足面积用楼上住宅按一还二调节返还；7、返还甲方房屋超出合同面积的部分，住宅按2500元/㎡补给乙方，甲方房屋及少面积能调卖给乙方每平方米也是2500元同等价回收；8、建筑面积以规划批准方案的时间，超出期限按2万元/月支付违约金给甲方；……；22、乙方签订协议后，亏损与甲方无关；23、乙方如有违约，甲方有权扣留乙方修建的房屋，所修建的房屋归甲方所有；……。2013年9月7日，牛角湾村民组与金龙公司签订《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》载明：一、项目总占地8406.7㎡，其中集体办公用地666.7㎡，根据双方签订的联建协议，商业面积全返还该组，其中6号楼位置商业归金龙公司所有。商业返还比例为1：1，商业面积返还完后，不足部分按1：2比例用住房返还。二、计算方式：1、占地8406.7㎡-666.7㎡=7740㎡；2、返1-5栋商业面积；3、返还基数扣除商业部分按1:2比例返还住宅。三、还房区域商业为1-5号楼商业部分，住宅为5号楼2-12层，最终面积以房产部分测绘面积为准等内容。铜仁市碧江区发展和改革局于2014年6月6日对金龙公司在案涉土地上建设项目“铜仁市牛角湾安置房‘文笔铭苑’”予以备案。碧江国土局与牛角湾村民组于2016年3月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号：522201-2016-ＣＲ-0003（协议约定）］约定，将坐落于花果山广场安置区，牛角湾村民组在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施，用途为住宅用地（兼商服用地），出让期限为商服40年、住宅70年，出让期限自合同签订之日起算，牛角湾村民组应自合同签订之日起30日补交国有建设用地使用权出让价款4410100元。铜仁市国土资源局向牛角湾村民组关于上述国有建设用地使用权进行了登记并颁发了黔（2017）铜仁市不动产权第0005920号、第0005921号两份不动产权证书，面积分别为4968.1㎡、6690.6㎡，权利人均系牛角湾村民组，权利类型均为国有建设用地使用权，权利性质均为国有土地／出让。牛角湾村民组与金龙公司于2016年3月31日签订《土地买卖合同》约定，牛角湾村民组将合同编号：522201-2016-CR-0003（协议约定）的合同约定的土地使用权有偿转让给金龙公司。牛角湾村民组与金龙公司签订《土地使用权转让合同》约定，牛角湾村民组《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：522201-2016-CR-0003)中约定的地块(地块编号：522201-2016-CR-0003)出让给金龙公司。金龙公司于2017年11月29日向牛角湾村民组出具书面承诺，双方关于地块编号522201-2016-CR-0003签订的《土地使用权转让合同》，只限于税务局交税。2018年3月25日牛角湾村民组与金龙公司签订《在建工程转让合同》约定，牛角湾村民组将《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：522201-2016-CR-0003)中约定的地块(地块编号：522201-2016-CR-0003)[土地使用证：黔(2017)铜仁市不动产权第0005921号]面积6690.6㎡在建建筑物(铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”1-4号楼)出让给金龙公司。同日，牛角湾村民组与金龙公司签订另一份《在建工程转让合同》约定，牛角湾村民组将《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：522201-2016-CR-0003)中约定的地块(地块编号：522201-2016-CR-0003)[土地使用证：黔(2017)铜仁市不动产权第0005920号]面积4968.1㎡在建建筑物(铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”5-6号楼)出让给金龙公司。同日，金龙公司出具书面承诺载明，双方签订《在建工程转让合同》是用于办理相关证件手续，不作其他用途，原2012年3月25日签订的《联合修建协议》不变，本项目《国有建设用地使用权出让合同》合同编号：522201-2016-CR-0003号土地，土地使用证：《黔(2017)铜仁市不动产第0005920面积为4968.1㎡，建5-6号楼总建筑面积26196.49㎡；0005921面积为6690.6㎡建1-4号楼总建筑面积为44980.75㎡。铜仁市国土资源局将两份《在建工程转让合同》约定的国有建设用地使用权进行了变更登记并颁发了黔(2018)铜仁市不动产权第0003783号、第0003785号两份不动产权证书，权利人均为金龙公司。2018年4月12日铜仁市城乡规划局向金龙公司颁发《建设用地规划许可证》载明，用地项目名称为铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”，用地位置为牛角湾村民组。次日，铜仁市城乡规划局向金龙公司颁发《建设工程规划许可证》载明，在黔(2018)铜仁市不动产权第0003783号、第0003785号两份不动产权证书登记的国有建设用地上建设“铜仁牛角湾安置房‘文笔铭苑’”1至6号楼及地下室。2018年8月2日，“铜仁牛角湾安置房‘文笔铭苑’”1、1-4#、2、3、4、5、5-6#、6幢取得《商品房预售许可证》并载明，开工日期为2014年12月1日，竣工日期2019年5月31日，交房日期为2019年12月31日。案涉房屋已建设完成并开始对外销售，但金龙公司未向牛角湾村民组交付房屋及商业用房。金龙公司于2019年3月8日向牛角湾村民组出具《承诺书》载明，根据2012年3月15日双方签订的《联合修建协议书》，由于拖延还房时间，现甲方要求还房，特承诺：一、完全按照《联合修建协议书》执行；二、按照《联合修建协议书》第8条计算出违约金于2019年7月底前付清给村民组；三、《联合修建协议书》在2019年7月底之前兑现完毕(包括牛角湾村民组集团学习、会议室用房150平方)；四、如不能按以上承诺兑现，按《联合修建协议书》第23条执行。上述承诺书签订后，金龙公司至今仍未履行。另查明，根据牛角湾村民组的申请，本院依法采取财产保全，产生保全费5000元。根据牛角湾村民组申请，本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司司法鉴定，在价值时点2020年11月28日评估单价如下：商业用房：①1号楼1-1号门面61.38㎡、5544元/㎡；②2号楼2-6号门面35.01㎡、8221元/㎡；③3号楼3-16号门面74.58㎡、8118元/㎡；④4号楼4-19号门面65.34㎡、5544元/㎡；⑤5号楼5-11号门面43.8㎡、6265元/㎡；⑥5号楼5-32号门面91.74㎡、6265元/㎡；住宅：①5号楼201室112.3㎡、4800元/㎡；②5号楼204室111.42㎡、4800元/㎡；③5号楼206室112.3㎡、4800元/㎡。牛角湾村民组支付评估费60000元。根据金龙公司申请，本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司司法鉴定，黔(2018)铜仁市不动产权第0003783号、第0003785号两份不动产权证书载明国有建设用地的土地使用权2018年4月9日市场价格为20265100元。金龙公司支付评估费112600元。本院认为，金龙公司于2019年3月8日向牛角湾村民组出具承诺书载明，双方按照《联合修建协议》履行，牛角湾村民组与金龙公司于2012年3月15日签订《联合修建协议》约定牛角湾村民组用案涉土地使用权为条件同金龙公司联合修建房屋，所产生的费用由金龙公司负责，并自筹资金施工，金龙公司按约定交付房屋，金龙公司亏损与牛角湾村民组无关，本院认为，牛角湾村民组属于收取固定利益。牛角湾村民组与金龙公司签订的《土地买卖合同》名称虽然有瑕疵，但是该合同约定的内容体现的合同目的是牛角湾村民组将案涉土地使用权有偿出让给金龙公司。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，牛角湾村民组与金龙公司签订的《联合修建协议》、《土地买卖合同》均为土地使用权转让合同。牛角湾村民组与金龙公司签订《联合修建协议》后，与碧江国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定碧江国土局将案涉土地使用权出让给牛角湾村民组，铜仁市国土资源局对案涉土地进行了变更登记并向牛角湾村民组颁发了不动产权证书，权利人系牛角湾村民组，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为国有土地/出让，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，牛角湾村民组与金龙公司签订的《联合修建协议》、《土地买卖合同》合法有效。金龙公司抗辩牛角湾村民组逼迫该公司法定代表人在写好的承诺书上签字，但未提交证据予以佐证，本院对金龙公司的上述抗辩不予支持。综合全案来看，牛角湾村民组与金龙公司之间的民事行为，均是牛角湾村民组将案涉土地使用权作为交换条件与金龙公司合法修建房屋，本院认为，牛角湾村民组与金龙公司签订的《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》，以及金龙公司于2019年3月8日向牛角湾村民组出具的《承诺书》，均系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对牛角湾村民组主张《联合修建协议》、《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》合法有效的诉讼请求，本院予以支持；对金龙公司主张上述两份合同系无效合同的抗辩，本院不予支持。结合牛角湾村民组与金龙公司签订的两份《在建工程转让合同》，与金龙公司向牛角湾村民组出具的承诺书来看，双方签订的两份《在建工程转让合同》是为合法建造案涉房屋，履行《联合修建协议》，而不是转让在建工程，故，牛角湾村民组与金龙公司签订的两份《在建工程转让合同》不成立。牛角湾村民组主张要求金龙公司交付8406.7㎡的商业用房，不足部分按1：2的比例交付住宅用房，仍不足部分，牛角湾村民组主张按照现在商业用房的市场价格(以人民法院评估为准)予以赔偿。牛角湾村民组已按约定向金龙公司交付了8406.7㎡的土地使用权并进行了变更登记，根据双方约定按1：1交付商业用房，不足部分按1：2交付住宅，因此，金龙公司应按照约定向牛角湾村民组交付面积8406.7㎡的商业用房，如不能足额交付，不足部分按照商业用房：住宅用房1：2的比例向牛角湾村民组交付住宅用房。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，牛角湾村民组与金龙公司签订案涉合同的合同目的均为牛角湾村民组转让案涉土地使用权给金龙公司，金龙公司交付在案涉土地上修建的房屋给牛角湾村民组，本院认为，如果金龙公司无法按照合同约定的面积足额交付房屋给牛角湾村民组，则应以未能履行部分的面积为基础按照现有市场价格赔偿牛角湾村民组的损失。根据牛角湾村民组申请，本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司司法评估，在价值时点2020年11月28日评估单价如下：商业用房：①1号楼1-1号门面61.38㎡、5544元/㎡；②2号楼2-6号门面35.01㎡、8221元/㎡；③3号楼3-16号门面74.58㎡、8118元/㎡；④4号楼4-19号门面65.34㎡、5544元/㎡；⑤5号楼5-11号门面43.8㎡、6265元/㎡；⑥5号楼5-32号门面91.74㎡、6265元/㎡，案涉土地上商业用房价格并非全部一样，牛角湾村民组与金龙公司约定交付的商业用房为案涉土地上1-5栋房屋范围内，本院认为，本案以6262元/㎡作为市场价格予以赔偿较为合理，故，金龙公司不能向牛角湾村民组交付商业用房(包括住宅用房折算部分)部分的面积应按照6265元/㎡向牛角湾村民组予以赔偿。金龙公司承诺向牛角湾村民组交付150㎡集体学习、会议室用房，是其真实意思表示，牛角湾村民组未提出异议，故，对牛角湾村民组要求金龙公司交付150㎡住宅用房的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对牛角湾村民组要求金龙公司对其交付的房屋办理相关产权手续的诉讼请求，本院予以支持。由于金龙公司迟延交付房屋，金龙公司于2019年3月8日向牛角湾村民组出具《承诺书》载明，按照《联合修建协议书》第8条计算出违约金于2019年7月底前付清给牛角湾村民组，《联合修建协议书》第8条约定逾期每月20000元支付违约金，综上表明，金龙公司已于2019年3月8日逾期交付房屋。牛角湾村民组自愿按照案涉房屋商品房预售许可证载明的交房日期2019年12月31日为准，逾期按照每月支付20000元违约金，是其真实意思表示，本院予以支持，故，金龙公司应自2020年1月1日起按照每月20000元支付违约金。关于评估费，因金龙公司违反合同约定，无法足额按约定交付房屋给牛角湾村民组，因此，牛角湾村民组支付的评估费60000元应由金龙公司赔偿，金龙公司支付的评估费112600元由其自行承担。综上所述，金龙公司应向牛角湾村民组交付8406.7㎡的商业用房，如果不能足额交付，不足部分的面积，按照商用用房：住宅用房以1：2的比例予以交付，仍不足部分的面积，按照6265元/㎡予以赔偿；金龙公司应向牛角湾村民组交付150㎡的住宅用房；金龙公司应协助牛角湾村民组办理上述房屋相关产权手续，并自2020年1月1日起每月20000元支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条的规定，判决如下：一、原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组与被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司签订《联合修建协议》、《牛角湾项目还村民住房商业区位确认函》有效；二、由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司向原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组交付8406.7㎡的商业用房，如果不能足额交付，不足部分的面积按照商用用房：住宅用房以1：2的比例予以交付，如果仍不能足额交付，不足部分的面积，按照6265元/㎡标准予以赔偿；三、由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司向原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组交付150㎡的住宅用房；四、由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司协助原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组办理上述第二项、第三项交付的房屋的相关产权手续；五、由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司向原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组自2020年1月1日起每月支付20000元的违约金直至上述第二项确定的债务履行完毕为止；六、由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司赔偿原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区牛角湾村民组评估费60000元。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171053元，减免151053元，收取20000元，保全费5000元，共计25000元，由贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  罗志敏人民陪审员  杨春英人民陪审员  杨政保二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘远祥书记员刘谊