河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3736号 上诉人（原审原告）：宋丽云，女，1970年4月9日出生，汉族，住新河县。 被上诉人（原审被告）：河北致远房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区槐安东路121号裕华万达广场5A写字楼00单元0301。 法定代表人：李占国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:张彦杰，河北新业律师事务所律师。 上诉人宋丽云因与被上诉人河北致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省新河县人民法院(2020)冀0530民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人宋丽云，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人张彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋丽云上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人系新河县锦绣花园小区开发商。2011年1月19日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，购买被上诉人开发的锦绣花园小区11-3-301商品房。合同约定房屋建筑面积为128.48平方米，地下室10.75平方米，总房价为248,000元。2016年7月19日案涉房屋办理产权登记，登记建筑面积为127.52平方米，小房建筑面积为10,84平方米，被上诉人交付房屋存在面积差，按照合同约定应按实测面积退还差价。另上诉人办理入住时，被上诉人向上诉人收取天然气初装费2,350元及暖气初装费3,854元。上述款项的收取，系被上诉人无权、违法、违规收费行为，应当返还。一、一审判决在认定返还房屋差价的同时，应当判决被上诉人支付差价占用期间的利息损失。二、被上诉人收取天然气初装费、暖气初装费违反法律规定，应当予以返还。《河北省天然气价格管理办法（试行）》自2010年8月20日起施行。该办法第10条第2款“新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。”上诉人缴纳约定房款后，被上诉人仍要求我方缴纳天然气初装费，系违法收费，该款项上诉人有权要求被上诉人返还。2001年4月16日国家计委、财务部发布《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格【2001】585号，该《通知》第2条、第3条规定，城市基础设施（含天然气、暖气等）配套费统一归并，不得重复收取，同时对以各种名目但性质相同的收费项目，一律取消。被上诉人在上诉人依约缴纳房款后要求我方缴纳暖气初装费，系违法收取，我方有权要求其返还该款项。天然气初装费、暖气初装费均属于城市基础设施配套费，上诉人签订购房合同之前，国家就已经出台了相关法律和政策予以规范取消，被上诉人在明知收费行为违反法律法规的情况下，以约定条款排除法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，应认定《商品房买卖合同》第17条第6项约定无效，被上诉人应将上诉人已缴纳的天然气初装费2,360元及暖气初装费3,854元退还给上诉人。一审法院认为合同双方关于“房款不包含暖气、天然气接口费”约定有效，系事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为涉案购房合同签订时间在邢台市物价局2011年11月10日下发《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》邢价管(2011)42号文之前，不应适用该规定，属认定错误，适用法律错误。一审判决认定《河北省供热用热办法》公布时间为2013年11月1日实施，涉案房屋买卖合同签字在前，不适用该办法，属认定错误，适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审判决事实认定错误，法律适用错误，应依法予以撤销，并改判或发回重审。 致远公司辩称，一、一审判决已支持上诉人关于房屋差价款利息的诉讼请求，一审法院判决答辩人从房屋产权证办理之日起，支付上诉人购房面积差价款的利息，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、一审法院关于天然气初装费、暖气初装费的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。第一，双方约定收取天然气和暖气初装费不违反当时的法律、行政法规的规定，河北省天然气价格管理办法，于2010年实行，该文件第十条规定，新建商品房，城市燃气初装费应该作为开发建设成本，计入商品房价格。邢台市物价局关于规范我市燃气初装费标准通知第二条规定，对市区新建商品房城市燃气初装费，按上述标准作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。该文件自2011年起执行，在此之前，居民用户和非居民用户已经同燃气公司签订协议的，仍然按照原来协议收费标准执行。河北省供热用热办法第27条规定，新建建筑供热系统调控装置，供热计量装置和室温调控装置的购置以及安装费用，应当纳入开发成本，该文件于2013年11月1日起实行，根据合同法司法解释一第四条规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，案涉项目于2008年动工，动工时尚未有相关的规定，双方在商品房买卖合同中关于燃气初装费和暖气初装费的约定，是双方的真实意思表示，并未违反当时的法律法规和政策规定，并且也已经实际上履行完毕，上诉人也已经享受了相应的供气和供暖服务。另外根据法不溯及既往原则，也不能依据在后的法律规定来否定在先的行为效力。第二，上诉人依据财政部2001年的文件要求，答辩人退还燃气和天然气初装费用，属于理解错误。首先该文件的适用主体是省政府以及国务院各部门，而非适用于房地产开发公司。其次，该文件规定取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费，统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格财政部门核定收费标准，意思是政府部门只能一次性把城市基础设施配套自首完，不再另行分项向相关建设单位重复收取，并没有说相关的水、电、气、热道路等费用就不再收取，另外该文件规定的取消收费指的是取消住宅小区以外的管道费用与本案无关。最后该文件从效力层级上属于是一般性的规范性文件，不属于法律行政法规的强制性规定，也不是合同法司法解释一第四条认定合同效力的依据。第三，上诉人主张退还天然气初装费、暖气初装费已经过了诉讼时效，上诉人是于2012年收房的时候支付的上述费用，而上诉人主张退还费用的依据是国家部委2001的文件，国家出台的政策文件自公布时生效。上诉人在支付上述费用时，应该知道有该文件规定，仍然向答辩人支付上述费用的行为，说明上诉人对此并无异议，双方已经实际履行，并且上诉人也已经享受了供暖和供气服务，上诉人现在主张退还该费用，不仅违背诚实信用原则，也没有事实和法律依据，并且该诉讼请求也已经超过了诉讼时效。另外上诉人在一审庭审的时候提到，2016年交房的时候，曾经向杨姓工作人员要求过返还天然气初装费和暖气初装费，但是并没有提供相应的证据来证明其向答辩人主张过该请求，也没有提供相应的证据证明该杨姓人员就是答辩人的工作人员。退1万步讲，即便上诉人在2016年曾经主张过，那么截止到2020年起诉的时候，也已经超过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 宋丽云向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付原告房屋平方差价款和被告向原告收取的不当得利款及利息共计10,000元；2.本案诉讼产生的全部费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2011年1月19日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的新河县锦绣花园小区11号楼3单元301号房，房屋建筑面积128.48平方米，单价每平方米1,829.86元，价格235,100元，加地下室10.75平方米，单价每平方米1,200元，价格12,900元，总价为248,000元，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比的计算方式为（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积。付款方式为签订合同时交纳房款198,000元，余款办理10年银行按揭贷款。规定交房日期为2011年11月30日前，合同第十七条第六款还注明“本合同房款不包括暖气、天然气接口费”。 2012年11月24日原告向被告交纳了暖气初装费3,854元，天然气初装费2,350元。 涉案房屋于2016年7月19日办理了产权登记，产权登记面积为建筑面积127.52平方米，小房建筑面积为10.84平方米（新河房权证新字第××号）。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案商品房买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。关于原告的诉讼主张，现分述如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同明确约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，故原告要求退还面积差价款符合合同约定，本院予以支持，根据合同约定的计算方式，被告应退还原告的面积差房价款为房屋1,829.86元×（128.48平方米-127.52平方米）-小房1,200元×（10.84平方米-10.75平方米）=1,649元。双方约定面积误差根据产权登记面积计算，即房权证办理之日被告就应退还面积差价款，至今未退，应自登记之日起支付利息，2019年8月20日前利息按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至1,649元面积差房价款全部履行之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、邢台市物价局2011年11月10日下发的《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》邢价管（2011）42号文件第二条规定“对市区新建商品房城市燃气初装费，按上述标准作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取”，该文件尾段规定“以上标准自2011年12月1日起执行，在此之前，居民用户和非居民用户已经同燃气公司签订协议的，仍按原协议收费标准执行”。本案原、被告签订商品房买卖合同的时间为2011年1月19日，在邢台市物价局下发《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》之前，合同约定房款不包括暖气、天然气接口费是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同双方均应依约遵照执行。入住时原告已选择交费购买安装，并完成交付安装，该买卖行为实际已履行完毕，现主张被告退还天然气初装费，即要求被告无偿安装，于法无据，本院不予支持；三、关于暖气接口费，有关将该项费用纳入开发建设成本，不得向房屋购买者另行收取的规定最早见于河北省人民政府《河北省供热用热办法》，该办法2013年9月6日公布，自2013年11月1日实施，故原告要求被告退还暖气接口费的主张，同要求退还天然气初装费的主张一样，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告河北致远房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋丽云购房面积差价款1,649元并支付利息（2016年7月19日至2019年8月19日利息按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至1,649元面积差房价款全部履行之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告宋丽云的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宋丽云负担20元，由被告河北致远房地产开发有限公司负担5元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方于2011年1月19日签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。案涉合同约定“房款不包括暖气、天然气接口费”的条款未违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。一审对宋丽云要求致远公司返还面积差的房款的利息已作出判决。另，房屋存在的误差并非致远公司造成，故一审法院判决自房屋登记之日起开始计算返还房款的利息并无不当。宋丽云上诉主张致远公司返还燃气初装费、暖气初装费的依据为国家计委、财务部发布的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》及《河北省天然气价格管理办法（试行）》的规定。上述文件中并未取消燃气初装费、暖气初装费，而只是改变了交费主体。依据河北省人民政府《河北省供热用热办法》、邢台市物价局下发《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》的规定，由于案涉合同的签订在这两个文件执行之前。因此，上诉人要求致远公司返还燃气初装费、暖气初装费证据不足，本院不予支持。 综上所述，宋丽云的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宋丽云负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  郑延铎 审判员  武丽萍 二〇二〇年十二月十四日 书记员  刘 静