北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18944号原告（反诉被告）：李海龙，男，1987年3月6日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄****。法定代表人：郑黎明，总经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）李海龙与被告（反诉原告）北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李海龙及其委托诉讼代理人张禹，被告（反诉原告）和义公司的委托诉讼代理人黄海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海龙向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告之间签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190530013）于2020年5月8日解除；2．判令免除原告2020年1月24日至2020年5月8日期间的租金28610元；3．判令被告返还原告2020年1月24日至2020年1月30日期间的租金1862元；4．请求判令被告返还原告物业费19170元；5．请求判令被告返还原告保证金24620元；6．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李海龙与被告和义公司于2019年5月30日签订了关于租赁“和义文化产业园”A座xx号房屋（以下简称xx号房屋）的《租赁合同》（编号：HYWH20190530013）用于经营围棋培训。2020年5月8日，李海龙向和义公司送达《关于解除合同通知》，表明和义公司在合同履行过程中存在诸多违约行为（包括但不限于：隐瞒并擅自改变该房屋使用性质、无法提供该房屋的合法所有权证明、严重阻碍对该房屋的正常使用等）。李海龙认为鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的持续影响，根据北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知等政策的精神，结合因和义公司管理导致该房屋无法正常使用的事实，李海龙有权提出对租金进行减免并解除合同。此外在《租赁合同》中和义公司违法以45元／平方米／月的标准收取物业费，无任何法律依据。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）和义公司辩称：原告的诉讼请求没有道理，不同意。认可合同解除，我方认为合同是在7月4日解除的。因原告拖欠租金、水电费而解除，原告应于2019年12月31日，2020年3月31日，2020年6月30日向被告交纳第三、四、五期租金，原告未按合同约定交纳租金，并且拖欠水电费，严重违约。在2019年12月31日，疫情并没有发生，原告没有理由拒交2019年12月31日应交的租金。原告要求免除租金，理由不成立，原告违约发生在疫情爆发之前，免租将侵害被告的合法权利，不公平。合同解除后，原告没有及时将场地交还被告，而是继续占用场地，为此我方多次发函，直到2020年8月6日，对方才将场地交还，因此不同意减免租金及占有使用费。要求退还物业费理由不成立，我方没有单独收取物业管理费，所收款项均为租金，合同之所以约定物业管理费，是因为不再另行收取物业管理费，物业费是我方自行负担的。原告欠交租金、电费，未交纳场地管理费，未注销工商登记，所以保证金应予扣除，原告无权要求返还。被告和义公司同时提出反诉请求：1．确认双方于2019年5月31日签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190530013）于2020年7月4日解除；2．判令反诉被告向反诉原告支付2020年1月31日至2020年8月6日房屋租金及占有使用费人民币51288元，；3．判令反诉被告向反诉原告支付免租期租金16440元；4．判令反诉被告赔偿反诉原告三个月待租损失人民币24620元；5．判令反诉被告将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续；6．反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：李海龙与被告和义公司于2019年5月31日签订了关于租赁“和义文化产业园”A座xx号房屋。合同签订后，反诉原告依约交付了房屋，反诉被告开始使用房屋，并于2019年7月30日在园区内依法设立了北京企宸文化传播有限公司。但期间反诉被告仅向反诉原告支付了2019年5月31日、2019年9月30日两期租金，自2019年12月31日开始拖欠租金不付，并置反诉原告的多次催告而不顾。无奈，反诉原告于2020年7月4日正式发函解除了双方的《租赁合同》，并要求反诉被告立即付清拖欠的房屋租金、占有使用费、免租期租金以及电费等，并按照合同约定将租赁房屋恢复原状交还反诉原告。经反复催告，反诉被告于2020年8月6日将租赁房屋腾空交还反诉原告，但未恢复原状，并且未将相关费用交给反诉原告。反诉原告认为反诉被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任，据此提出反诉，请依法给予支持。反诉被告李海龙辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。答辩意见同本诉的事实和理由。合同解除时间应以我方为准，占有使用费是因被告拒绝交还房屋，原告无法正常经营，也无法实际控制。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括双方提交的《租赁合同》、缴费通知书、《解除合同通知回函》《解除合同通知》《解除租赁合同及交还租赁房屋通知》《房屋交接单》、押金收据、租金收据。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区南苑和义庄2幢房屋，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权。2018年12月20日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。委托时间为2018年12月15日至2020年12月14日。”2019年5月31日，出租人和义公司与承租人李海龙签订《租赁合同》，约定承租单元位于xx号房屋，面积为71平方米（含公摊）。首年租金为98477元。递增：第二年4．0元/平方/天；第三年4．2元/平方/天，乙方的承租期38个月，自2019年5月31日至2022年7月30日止。其中含免租期2个月。交付日：甲方应于2019年5月31日将该单元交付乙方使用。乙方按下表所列向甲方支付租金。首期租金乙方于本合同签订后三日内向甲方足额支付。乙方在签订本合同当日向甲方交24620元作为租赁保证金。乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及其他应交费用。通用条款约定，交付状态：现状毛坯状态。乙方应按本合同约定的交付时间，至该单元现场办理交接手续，否则视为甲方已将该单元交付给乙方使用。保证金的使用：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金。物业管理费的计费标准为每平方米每月人民币45元，乙方承租单元的年物业管理费为人民币150782元，由甲方自乙方已支付的租金中直接转付给物业管理公司，且此部分款项由物业管理公司直接向乙方出具收款凭据。甲方在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。在发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同，没收乙方的保证金，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任。甲方可不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调等供应。若乙方直至约定交付日起计的第7日仍未前往该租赁单元办理交接手续的；本合同中所约定的租金或物业服务费保证金或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍足额未支付；在本合同约定的租赁期限届满，乙方因自身原因提前退租的；乙方未征得甲方书面同意擅自对该单元内外进行装修、装饰、改建或增设、变更其他设施、设备的……本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消。审理中，李海龙称房屋承租后经营至2020年春节前，后因突发疫情，其房屋无法再经营，遂于2020年5月6日向和义公司发送了《解除合同通知》，和义公司确认于2020年5月6日收到通知，但是回复不同意解除合同，李海龙也一直没有交还钥匙，因为李海龙持续未交纳租金，故此后于2020年7月4向李海龙发送了解除合同通知。另，2020年8月6日，李海龙将xx号房屋腾退并交付给和义公司，双方签署了《房屋交接清单》，该清单载明房屋已经腾空，未恢复原状，水表无底数，电表底数为219,3把钥匙已经交回。再查，2020年5月9日，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，李海龙与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。李海龙主张《租赁合同》于2020年5月8日解除，和义公司认为合同应于2020年7月4日解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知，因今年新冠疫情爆发系不可抗力，无法预见，且原告承租房屋用于围棋培训，新冠疫情的爆发导致其客观上无法再使用房屋，亦无法实现合同目的，故其提出解除合同，并无不当，本院予以支持，合同解除时间应以解除的通知到达和义公司的时间为准，即2020年5月6日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李海龙主张和义公司返还2019年1月24日至2020年1月30日期间的租金，该期间虽然已经爆发了新冠疫情，但是上述时间正处于中国春节放假期间，培训机构亦在寒假期间，属于正常放假期间，故其要求退还上述时间的租金，无法律依据，本院不予支持。关于李海龙依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月31日至2020年5月8日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”xx号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故李海龙的该项诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。李海龙主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故李海龙的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。李海龙主张和义公司返还保证金24620元，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。李海龙在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金，应属违约，故李海龙的该主张，证据不足，本院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付合同解除之前的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，该部分租金应予免除。和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付合同解除后至2020年8月6日的房屋占有使用费（按每日人民币274元计算），根据相关法律规定及国家政策，李海龙应交纳的房屋租金及房屋占有使用费，应免除三个月为宜，超出三个月的部分，李海龙仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定，即每日274元计算。和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付免租期租金16440元，因李海龙存在违约及提前解除合同的情形，故应按合同约定给付免租期的租金。和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。和义公司提出反诉请求，要求李海龙将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续，并非法院受理民事案件的处理范围，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、李海龙与北京和义文化产业有限公司于二〇一九年五月三十一日签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除；二、李海龙于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司二〇二〇年五月一日起至二〇二〇年八月六日止的房屋占有使用费26852元；三、李海龙于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司免租期租金16440元；四、驳回李海龙的其他诉讼请求；五、驳回北京和义文化产业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1131元，由李海龙负担631元（已交纳）,由北京和义文化产业有限公司负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1054元，由北京和义文化产业有限公司负担654元（已交纳），由李海龙负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李异二〇二〇年十二月十七日书记员  祁蕾