广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初9号原告（执行案外人）：惠州市中惠源实业投资有限公司,住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场**楼****房，统一社会信用代码：91441303663306000C。法定代表人：李君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王栋梁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓婷，女，该公司员工。被告（申请执行人）：邓金娇，女，1972年4月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘小青，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘静仪，广东宝晟律师事务所律师。被告（被执行人）：杨贵红，女，1982年8月15日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告（被执行人）：冯耀权，男，1982年6月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告惠州市中惠源实业投资有限公司（以下简称中惠源公司）与被告邓金娇、杨贵红、冯耀权案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序,于2020年6月22日公开开庭进行了审理。后因本案部分事实的认定需以（2018）粤1303民初5267号案的处理结果为依据，故本院裁定中止诉讼，后邓金娇向本院申请恢复审理，本院于2020年12月18日恢复诉讼。庭审中，原告中惠源公司的委托诉讼代理人张晓婷，被告邓金娇的委托诉讼代理人潘静仪到庭参加诉讼，被告杨贵红、冯耀权经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案系缺席审理，现已审理终结。中惠源公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院中止对位于广东省惠州市惠阳区金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场×号楼×层×号房产(产权证号：11××××**)的查封、拍卖等执行行为。事实和理由：2018年1月16日，法院因邓金娇与杨贵红、冯耀权民间借贷纠纷一案，作出(2018)粤0784民初417号《民事裁定书》，查封、扣押、冻结杨贵红、冯耀权价值65万元范围内的财产或银行存款。法院聘请了评估机构对广东省惠州市惠阳区金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场×号楼×层×号房产（以下简称涉案房屋）进行评估，进而查封拍卖房屋。中惠源公司得知上述法院司法行为后，对该行为特提出执行异议，后法院于2019年12月5日作出(2019)粤0784执异35号民事裁定书，驳回中惠源公司的执行异议申请。据此，中惠源公司认为驳回中惠源公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实依据与违反相关法律规定，特向法院提起诉讼。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。本条规定是指在执行阶段的案件，法院可以针对被执行人名下享有预告登记权利的房产进行预查封，并非是诉讼阶段，而涉案房屋在2018年1月25日即(2018)粤0784民初417号案诉讼阶段就已经查封了，因此中惠源公司认为该查封损害了中惠源公司的权利。按照《中华人民共和国物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中法院查封涉案房屋至今仍然登记在中惠源公司名下，根据该规定，物权法法定登记效力，涉案房屋仍然归中惠源公司所有，中惠源公司之所以未在该期间提起解除合同是因为中惠源公司享有所有权未变更和中惠源公司基于对物权法定规定的信任，且法院审理的(2018)粤0784民初417号案出具裁定书查封涉案房屋时，中惠源公司不知情。因此法院不能因为中惠源公司未向冯耀权主张解除合同，冯耀权就有期待将涉案房屋转化为物权的可能性。合同约定的交付日期为2013年5月31日，签订了委托管理协议书至2015年5月30日抵扣购房款20多万元，办证时间是交付后的180日内即2013年11月27日。后经中惠源公司多次联系未果，因为冯耀权单方面不配合办证导致的逾期办证，再后来冯耀权逾期支付按揭贷款，中惠源公司多次代其偿还银行按揭款，后基于所有权及个人贷款合同约定的回购权的信任未主张解除合同。目前中惠源公司已向涉案房屋所在地广东省惠州市惠阳区人民法院提起追偿、回购之诉讼请求，该案件已于2019年12月5日开庭审理未出判决结果。另外本案中涉案房屋已经于2018年1月份被法院查封，根据法律规定预查封或查封状态的不动产是限制标的物转让，尽管中惠源公司主张解除权，在查封期间该标的物也无法转变标的物的状态。执行拍卖同样失去了债权转化为正式所有权的期待。综上，执行裁定书驳回中惠源公司的执行异议，缺乏事实依据、违反法律规定。在保护邓金娇利益的同时，希望法院保护物权所有权人即原告的利益，请求终／中止对广东省惠州市惠阳区金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场×号楼×层×号房产（产权证号：11××××**）的查封、拍卖等执行行为。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉至法院，请求人民法院依法公正判决。邓金娇辩称，法院作出的(2019)粤0784执异35号《执行裁定书》，裁定驳回中惠源公司的执行异议，事实认定清楚，适用法律正确，程序正确，中惠源公司提起的执行异议没有事实和法律依据，依法应予以驳回。理由如下：一、中惠源公司对涉案房屋没有足以排除执行的权益，应裁定驳回其执行异议之诉。1.本执行案对涉案房屋进行查封、拍卖合法有据，中惠源公司的执行异议不能对抗、排除本案的执行。在执行法院查封涉案房屋之前，涉案房屋己依法办理了房地产预告登记，权利人为冯耀权；冯耀权向中惠源公司支付首期款及通过银行按揭方式向中惠源公司付清购房款；中惠源公司将涉案房屋交付冯耀权使用，表明冯耀权已实际占有、使用涉案房屋。因此，冯耀权对涉案房屋实际具备了物权的权能及内容，可以随时办理不动产权证。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第(三)项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；……（三）被执行人购买的办理商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋”及第十八条关于“预查封的效力等同于正式查封”的规定，在邓金娇与冯耀权的执行一案，对涉案房屋进行查封、拍卖是合法有据的。2．中惠源公司提交的证据不足以证实其对涉案房屋有足以排除执行的权益，中惠源公司也未提交生效法律文书对抗本案的执行，应裁定驳回其执行异议。从中惠源公司提交的资料可知，中惠源公司诉冯耀权追偿权纠纷案件。在审理中，至今尚未形成生效的法律文书，其权利的合法性与真实性处于不确定的状态；2018年1月25日，涉案房屋经邓金娇申请被执行法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，中惠源公司的执行异议应予驳回。另外，根据上述规定，假设中惠源公司与冯耀权的追偿权纠纷形成了生效法律文书，也是涉案房屋被查封后作出的，中惠源公司的执行异议也应予以驳回。因此，中惠源公司对涉案房屋没有足以排除执行的权益，应裁定驳回其执行异议。二、中惠源公司提出执行异议的依据在性质上属于债权请求权，且属于普通债权，其执行异议应予驳回。中惠源公司向冯耀权提起的追偿权纠纷属于债权纠纷，并非属于回购涉案房屋的合同纠纷，且生效仲裁裁决己认定中惠源公司行使涉案房屋回购权违法，依法不予支持。1.中惠源公司是以(2018)深仲裁字第419号《深圳仲裁委员会裁决书》及中惠源公司对冯耀权提起的追偿权纠纷【案号为(2018)粤1302民初第5267号】的案件材料为据提出执行异议，而(2018)粤1302民初5267号案件纠纷系基于中惠源公司对冯耀权拖欠华夏银行股份有限公司深圳东门支行借款本息承担连带清偿责任而产生的。很明显，中惠源公司与冯耀权之间的纠纷属于债权纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一、二项：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”之规定，中惠源公司提起执行异议的依据也依法不能排除执行。2．中惠源公司行使涉案房屋回购权已被《深圳仲裁委员会裁决书》（详见裁决书的第8、9页）明确认定中惠源公司行使涉案房屋回购权违反担保法、物权法关于流质契约禁止的规定，并据此认定中惠源公司行使涉案房屋回购权缺乏法律依据，仲裁庭不予采信。因此，中惠源公司提出执行异议的依据在性质上属于债权请求权，且属于普通债权，其执行异议应予驳回。三、假设中惠源公司行使涉案房屋回购权合法，其执行异议也应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项关于“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”的规定，中惠源公司的执行异议也缺乏法律依据，应予驳回。四、本案中中惠源公司对涉案房屋正式办理登记的时间是2014年7月3日，而冯耀权对涉案房屋办理预告登记的时间是2013年5月16日，而中惠源公司向冯耀权出具的售房发票时间为2013年7月15日，也就是说2013年7月15日冯耀权已经付清了全部的涉案房款，也实际占有使用了涉案的房屋，中惠源公司无权将涉案房屋登记在其名下，中惠源公司未经冯耀权同意擅自将涉案房屋登记在自己名下的行为，非法侵占了冯耀权的合法财产，该登记是无效的。五、根据中惠源公司与冯耀权签订的商品房买卖合同，明确约定了冯耀权是全权委托中惠源公司办理房地产权证，也就是说办理涉案房屋的房地产权证无需冯耀权出面配合，中惠源公司自行可代为办理，为此，中惠源公司在起诉状中诉称，因冯耀权不配合，导致办证逾期的说法不是事实。综上，恳请法院依法驳回中惠源公司的执行异议之诉，以维护邓金娇的合法权益。杨贵红未作答辩。冯耀权未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，鹤山市人民法院就邓金娇与杨贵红、冯耀权民间借贷纠纷一案，作出（2018）粤0784民初417号民事判决，判决内容如下：“被告杨贵红、冯耀权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓金娇偿还借款本金650000元及利息（利息以实欠借款本金为基数，从2017年11月17日起至借款实际清偿之日止，按年利率6%计付）。”该案诉讼当中，本院以（2018）粤0784民初417号民事裁定书，预查封了位于广东省惠州市惠阳区金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场×号楼×层×号房的房产(以下简称涉案房产)。判决生效后，经邓金娇申请，鹤山市人民法院于2018年11月29日立案执行，案号为（2019）粤0784执16号，执行当中，本院委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对涉案房产进行价值评估。中惠源公司向本院提出异议，请求法院中止查封、拍卖涉案房产。本院于2019年12月5日作出（2019）粤0784执异35号《执行裁定书》，裁定驳回中惠源公司的异议。中惠源公司在收到该裁定后于2020年12月24日提起本案诉讼。另查明，涉案房产已办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为冯耀权。再查明，中惠源公司与冯耀权于2013年3月16日签订《商品房买卖合同》，约定由冯耀权购买中惠源公司预售的涉案房产，售价为1972564元，首付款为592564元，余款1380000元办理按揭支付。同日，冯耀权与中惠源公司又签订《玛斯兰德中心（鼎盛广场）租赁协议书》，约定冯耀权将涉案房产出租给中惠源公司，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日，租金总额243837元，在双方签订《广东省商品房买卖合同》的同时已从冯耀权应向中惠源公司缴纳的购买该物业的房款中扣除。2013年5月10日，冯耀权与中惠源公司、华夏银行股份有限公司深圳东门支行（以下简称华夏银行）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定按揭贷款1380000元，用于支付购买涉案房产的余款，贷款期限自2013年5月10日至2033年5月10日止；中惠源公司向华夏银行提供阶段性连带责任保证，保证期限至办妥房产证及房产证项下的抵押登记手续办妥之日后三年止；若冯耀权按揭贷款本息出现逾期，中惠源公司无条件承担回购责任。后华夏银行向冯耀权发放1380000元贷款。中惠源公司于2013年7月15日向冯耀权出具总额为1972654元的售房款发票。此后，因冯耀权逾期偿还借款本息，华夏银行向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2018年7月16日作出(2018)深仲裁字第419号裁决书，裁决冯耀权及中惠源公司连带向华夏银行清偿借款本息1208153.49元及利息（利息暂计至2017年12月25日）、律师费48000元、仲裁费31036元。中惠源公司以代冯耀权偿还华夏银行合计1669338.75元为由，起诉至惠州市惠阳区人民法院，向冯耀权追偿代偿还的1669338.75元及利息，并请求判决中惠源公司有权按原价回购涉案房产。惠州市惠阳区人民法院于2018年12月3日立案受理，并于2020年6月1日出具（2018）粤1303民初5267号民事判决书，判决冯耀权向中惠源公司支付代为清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、仲裁费、律师费等合计1669338.75元及利息，对中惠源公司诉请的按照原价回购涉案房产的诉讼请求，不予支持。后中惠源公司不服该判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，后没有按期缴交上诉费用，惠州市中级人民法院裁定该案按中惠源公司自动撤回上诉处理。本院认为，本案案由为执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案中杨贵红、冯耀权并没有反对中惠源公司提出的异议，杨贵红、冯耀权的诉讼主体应为第三人。中惠源公司起诉时将其列为本案被告，实属错误，但考虑该点并不影响本案的处理结果，本院对此不予调整。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是中惠源公司是否对涉案房产享有可以排除执行的实体权利。对此，本院分析如下：一、本案中，中惠源公司和冯耀权基于商品房买卖行为对涉案房屋进行了预告登记，而预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，赋予登记权利人对预告登记的不动产物权期待权，故冯耀权作为涉案房产的预告登记权利人，对涉案房产享有物权期待权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。人民法院可以进行预查封”的规定，本院对涉案房产进行预查封合法有据。二、本院对涉案房产进行预查封后，对该已办理预告登记的房产是否能采取拍卖、变卖等处分性质的措施，在于冯耀权对该房产享有物权期待权是否能转化为正式的所有权。中惠源公司认为其基于涉案房产的所有权人身份以及合同约定的回购权、涉案房产处于预查封状态而未主张解除商品房买卖合同，不能因其未主张解除合同而认定冯耀权对涉案房产享有的物权期待权可转化为正式的所有权。对此，本院审查认为，首先，涉案商品房买卖合同基于何种事由未能解除或能否解除，不属于本案的审查范围。在该合同成立、生效且未解除的情况下，冯耀权根据合同的约定，在涉案房产被查封之前已支付全额购房款（含按揭款），亦即冯耀权在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不存在违约情形，在此情况下，中惠源公司应依据双方之间设立的商品房买卖合同的约定，向冯耀权交付涉案房产并协助其办理正式的不动产权登记。其次，涉案房产虽于2014年7月3日初始登记在中惠源公司名下，但在此之前，双方已签订涉案商品房买卖合同，且冯耀权已付清了全部的购房款（含按揭款）并办理了涉案房产的预告登记，亦实际占有、使用涉案房产，因此，中惠源公司关于所有权的主张，明显与商品房买卖合同义务相悖，中惠源公司对涉案房产的权利仅限于作为开发商在不动产初始设立登记上的外观所有权,不具有其他法律意义上的权能。综上，冯耀权对涉案房产享有的物权期待权是能转化为正式的所有权的，本院可对涉案房产进行评估、拍卖。中惠源公司主张其对涉案房产享有民事权益阻却对涉案房产的执行，理据不足，本院不予支持。三、中惠源公司因冯耀权未按期履行还贷义务而代其偿还银行按揭贷款，仅对冯耀权享有追偿权。中惠源公司与冯耀权之间的商品房买卖合同关系，以及中惠源公司、冯耀权与华夏银行之间的抵押借款合同关系是两个不同的法律关系。如前所述，冯耀权在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不存在违约情形。之后因为冯耀权未按期履行还贷义务，中惠源公司代冯耀权向华夏银行偿还贷款本息等费用的行为，属于中惠源公司与冯耀权之间形成新的债权债务关系，不能以此推翻冯耀权已经按照商品房买卖合同约定履行完毕支付购房款的事实。因此，中惠源公司对冯耀权所享有的追偿权，不能对抗冯耀权基于涉案商品房买卖合同而享有的物权期待权。此外，中惠源公司主张对涉案房产的回购权行使形式为以原价1972564元从冯耀权处购回涉案房产，该回购权中惠源公司是基于其与冯耀权、华夏银行之间的抵押借款合同关系而主张，且中惠源公司诉请的回购权并未得到生效判决书的确认，在此情况下，中惠源公司主张的对涉案房产享有回购权而阻却对涉案房产的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市中惠源实业投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10300元，由原告惠州市中惠源实业投资有限公司负担（原告已预交受理费10300元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  黄锦锋审判员  何建通审判员  古辉林二〇二〇年十二月三十日书记员  傅淑贞