湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4347号原告（反诉被告）：武汉锦苑中南房地产开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区横店前进大街72号。法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：彭玉玲，女，1969年3月21日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区。委托诉讼代理人：方倡，湖北旗开律师事务所律师。特别授权。反诉被告：江苏中南建设集团股份有限公司。住所地：江苏省海门市常乐镇。法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：万金平，该公司员工。特别授权。原告（反诉被告）武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称锦苑中南房地产公司）与被告（反诉原告）彭玉玲、反诉被告江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员文利军独任审判，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦苑中南房地产公司的委托诉讼代理人张铮、被告（反诉原告）彭玉玲及其委托诉讼代理人方倡、反诉被告中南建设公司的委托诉讼代理人万金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦苑中南房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告（反诉原告）彭玉玲解除合同编号为黄XXX号《武汉市商品房买卖合同》的行为无效；2、判令被告（反诉原告）彭玉玲继续履行合同，与原告办理房屋交付手续；3、诉讼费由被告（反诉原告）彭玉玲负担。事实与理由：2018年10月16日，锦苑中南房地产公司与彭玉玲签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定彭玉玲购买锦苑中南房地产公司开发的位于武汉市黄陂区横店街中南拂晓城一期XX幢XX层商XX号商铺，房屋总价款529235元。购房合同第九条约定，锦苑中南房地产公司应于2019年11月30日前交房。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。合同附件六《补充协议》第十三条六项约定，买受人必须在权利成就之日起30日内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前行使。《补充协议》第二十条约定，因“法定××或重大流行病，如‘非典’、‘甲流’等重大公共传染性疫情等，导致工程拖延或逾期交房的，不构成出卖人逾期交付或违约”。合同签订后，原告因项目施工工期延误，未能在2019年10月30日前履行交付义务，但锦苑中南房地产公司积极弥补，于2020年1月20日前完成项目全部施工内容，并依法申报案涉项目消防、规划、竣工验收等事项。2020年1月23日，由于新冠××疫情暴发，政府采取限制人员流动、阻断公共交通的防控措施，导致涉案项目全部停工，无法办理竣工验收手续。2020年2月26日，锦苑中南房地产公司将疫情不可抗力影响导致交付延期的情况通知包括彭玉玲在内的所有业主。疫情缓解后，锦苑中南房地产公司积极组织复工，敦促政府相关部门办理完涉案项目竣工验收。涉案项目达到交付条件后，锦苑中南房地产公司通知彭玉玲于2020年5月14日交房。彭玉玲收悉后，于2020年5月15日到达交付现场，但拒绝收房，并于2020年5月19日向锦苑中南房地产公司送交《解除合同通知书》，要求解除购房合同。锦苑中南房地产公司认为，根据合同约定，锦苑中南房地产公司逾期交付行为持续至2020年2月28日后方达到解除条件，但锦苑中南房地产公司实际逾期至2020年1月23日时，因遭遇新冠××疫情不可抗力，导致无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发【2020】12号）第三条第（一）项的规定，以及《补充协议》第二十条约定，因新冠××疫情影响，导致锦苑中南房地产公司在2020年1月23日至2020年5月2日不能正常履行合同的期限，不应计入锦苑中南房地产公司逾期交付期限。因此，锦苑中南房地产公司逾期交房未超过90日，尚未达到合同约定的解除条件。综上，彭玉玲主张解除合同没有事实依据，请求依法支持锦苑中南房地产公司的诉讼请求。彭玉玲辩称，根据双方签订的合同约定，锦苑中南房地产公司应在2019年11月30日前交付房屋，逾期超过90日，彭玉玲有权解除合同。锦苑中南房地产公司通知交付的时间为2020年5月14日，逾期交房167天，达到合同约定的解除条件。彭玉玲已于2020年5月15日向锦苑中南房地产公司送交解除合同通知书，双方合同已经解除，请求依法驳回锦苑中南房地产公司的全部诉讼请求。彭玉玲向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除彭玉玲与锦苑中南房地产公司于2018年10月16日签订的商品房买卖合同；2、判令锦苑中南房地产公司返还彭玉玲购房款529235元；3、判令锦苑中南房地产公司支付彭玉玲违约金52923.5元；4、中南建设公司对上述二、三项承担连带责任；5、本案反诉、本诉诉讼费由锦苑中南房地产公司、中南建设公司负担。事实与理由：2018年10月16日，彭玉玲与锦苑中南房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定彭玉玲购买锦苑中南房地产公司开发的位于武汉市黄陂区横店街中南拂晓城一期XX幢XX层商XX号商铺，房屋建筑面积19.61平方米，总价款529235元，彭玉玲已支付全部购房款。合同同时约定，出卖人应于2019年11月30日前将符合交房条件的商品房交付给买受人使用，逾期交房期限超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除书面通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累计已付款的10%支付违约金。合同履行过程中，锦苑中南房地产公司未按合同约定在2019年11月30日前交付房屋，直至2020年5月14日才集中交房，逾期交房期限长达167天，依照合同约定，彭玉玲享有解除权，并有权要求锦苑中南房地产公司退还购房款及支付违约金的违约责任。2020年6月2日，锦苑中南房地产公司向彭玉玲回函，以新冠××疫情不可抗力造成延期交房为由，不同意解除合同。对此，原告认为，根据合同法的相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，但在新冠疫情不可抗力发生后，锦苑中南房地产公司从未向彭玉玲通知其因不可抗力延期履行合同，故新冠××不可抗力对锦苑中南房地产公司不适用，不能减轻其法律责任。退一步讲，即使本案适用不可抗力，根据武汉市黄陂区疫情防控指挥部的通知，锦苑中南房地产公司已于2020年3月23日复工，同时根据《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形，施工合同期应予顺延，顺延时间从2020年1月24日起至项目获批复工之日止外，锦苑中南房地产公司原则上还应增加不少于15天的施工现场准备期，锦苑中南房地产公司因不可抗力影响期限为74天，扣除该期限后，其仍逾期交房93天，达到了合同约定的解除条件。锦苑中南房地产公司为一人有限责任公司，唯一股东为中南建设公司。根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，中南建设公司应对锦苑中南房地产公司承担连带责任。是此，原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。针对彭玉玲的反诉，锦苑中南房地产公司辩称，1、根据相关规定，疫情影响期限应根据合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定，新冠××疫情对本案合同履行期限持续影响期限应从湖北省人民政府决定启动重大公共卫生事件Ⅰ级响之日至降为Ⅱ级响应之日即2020年5月2日止，扣除新冠××不可抗力影响期间，锦苑中南房地产公司于2020年5月14日交付具备交付条件的房屋时，未达到合同约定的逾期交房解除条件；2、锦苑中南房地产公司已通过微信号向包括原告在内的所有业主告知因疫情延期交房，履行了通知义务。因此，锦苑中南房地产公司逾期交房未达到90日，尚未达到合同约定的解除条件，彭玉玲无权解除合同。针对彭玉玲的反诉，中南建设公司辩称，中南建设公司已履行出资义务，与锦苑中南房地产公司系相互独立的主体，各自有独立的财务机构，不存在财产混同的情形，彭玉玲要求中南建设公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回彭玉玲对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院根据当事人的陈述和经审查认定的证据，确认以下案件事实：2018年10月16日，彭玉玲与锦苑中南房产公司签订合同编号为黄XXXX《武汉市商品房买卖合同》。约定，彭玉玲购买锦苑中南房产公司开发的中南拂晓城一期XX幢XX层商XX号商铺，建筑面积19.61平方米，该商品房单价为每平方米26988元，总价款529235元。买受人在2018年10月16日前，一次性支付全部购房款529235元。出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定了双方的其他权利和义务。2020年1月2日，锦苑中南房产公司向武汉市城乡建设局就案涉房屋递交消防验收资料，黄陂区住房和城乡建设局于当日出具武汉市建设工程联合验收联办函。2020年1月23日，因新冠疫情的突发，武汉市采取封城措施。2020年1月24日，湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月26日，锦苑中南房产公司通过其微信公众号发送《至武汉中南业主的一封信》，向业主说明因新冠疫情影响，武汉中南拂晓城项目建设进度、验收进度受到影响，房屋交付时间可能会迟延。2020年3月23日，武汉市黄陂区新冠××疫情防控指挥部发布陂防指【2020】69号《关于下达黄陂区第九批复工复产企业名单的通知》，批准包括锦苑中南房产公司在内的200家企业从即日起复工复产。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年4月9日，锦苑中南房产公司就关于复工及未完事项限期施工事宜与项目施工单位湖北中构加固工程技术有限公司、北京纵横工程监理有限公司武汉分公司发函联系。2020年4月11日，湖北中构加固工程技术有限公司回函表示劳务班组人员大部分滞留家中无法外出，无法保证4月9日到达项目。2020年4月12日，湖北省人民政府颁布《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发［2020］13号），载明疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上该应增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年4月21日，涉案项目通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，同日经黄陂区园林和林业局绿化核实验收合格。2020年4月30日，获得建设工程竣工验收规划条件核实证明。2020年5月12日，经武汉市城乡建设局评定涉案项目消防验收合格，次日完成竣工验收备案。2020年5月12日，锦苑中南房产公司向彭玉玲邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，通知案涉商铺于2020年5月14日交付。彭玉玲于2020年5月13日收到该通知。2020年5月19日，彭玉玲向锦苑中南房产公司送交关于《解除合同通知书》，通知解除涉案房屋买卖合同，并要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金。另查明，锦苑中南房产公司系一人有限责任公司，中南建设公司系其股东。本院认为，彭玉玲与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于案涉房屋买卖合同是否达到合同约定的解除条件。根据双方合同约定，锦苑中南房产公司应于2019年11月30日前交付房屋，逾期超过90日，彭玉玲有权解除合同。锦苑中南房产公司逾期交房期间，遇新冠××疫情的突发，系不可抗力事件，该不可抗力造成的延迟交房期限应当在逾期交房期限中予以扣除。虽然锦苑中南房产公司于2020年3月23日经武汉市黄陂区人民政府批准同意复工复产，但此时道路封锁、交通限制等防控措施尚未完全解除，明显会导致部分员工不能及时到岗，进而导致锦苑中南房产公司无法及时复工复产，综合考虑新冠××疫情对案涉房屋买卖合同履行、合同目的的实现以及当事人行使权利的实际影响，自2020年1月24日湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应至2020年4月8日武汉市解除封城措施，此期间应计入新冠××疫情不可抗力造成的逾期交房延迟期限，计75天。同时，根据《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上该应增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。因疫情不可抗力影响，锦苑中南房产公司在疫情解除后无法立即组织施工单位进行项目现场施工，工期顺延期限至少应增加15天的开工准备期，该开工准备期亦应计入疫情不可抗力造成的锦苑中南房产公司逾期交房延迟期限。锦苑中南房产公司于2020年5月12日向彭玉玲寄寄送交房通知，通知于2020年5月14日集中交付，彭玉玲已于2020年5月13日收到通知，锦苑中南房产公司已履行交房通知义务。自2019年12月1日起至2020年5月14日，锦苑中南房产公司逾期交房期限为165天，扣除上述疫情不可抗力影响的延迟交付期限90天，锦苑中南房产公司逾期交房期限未超过90日，尚未达到合同约定的解除条件，彭玉玲不享有合同约定解除权。同时，锦苑中南房产公司在疫情发生时通过微信公众号向购房业主告知延迟交房事宜，且在疫情结束后积极办理相关手续履行交房义务，完成涉案房屋竣工备案手续，并于2020年5月14日组织集中交房，锦苑中南房产公司逾期交房的违约行为尚未达到合同目的无法实现的程度，为维护交易稳定，涉案房屋买卖合同应继续履行。综上，对锦苑中南房产公司要求确认彭玉玲于2020年5月19日向其送达的解除合同通知书无效，以及继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。因本院已确定涉案房屋买卖合同继续履行，故对彭玉玲要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。同理，对彭玉玲基于合同解除而提出的其他诉讼请求，本院亦不予以支持。对锦苑中南房产公司的逾期交房违约责任，彭玉玲可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）彭玉玲于2020年5月19日向原告（反诉被告）武汉锦苑中南房地产开发有限公司送交的《解除合同通知书》无效；二、原告（反诉被告）武汉锦苑中南房地产开发有限公司与被告（反诉原告）彭玉玲于2018年10月16日签订的合同编号为黄XXXX《武汉市商品房买卖合同》继续履行；三、被告（反诉原告）彭玉玲于本判决生效之日起十日内与原告（反诉被告）武汉锦苑中南房地产开发有限公司办理房屋交付手续；四、驳回被告（反诉原告）彭玉玲反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4546元，反诉案件受理费4811元，合计9357元，由被告（反诉原告）彭玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  文利军二〇二〇年十二月二十五日书记员  夏池萍