四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13646号 原告：传富置业（成都）有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段1999号。 法定代表人：王立勇，董事长。 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芯愉，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：龚有琼，女，1971年9月6日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：杨锋，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：谢东锐，男，1969年10月25日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：杨锋，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告传富置业（成都）有限公司（以下简称“传富公司”）与被告龚有琼、谢东锐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。传富公司的委托诉讼代理人李成军，龚有琼、谢东锐的委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 传富公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认传富公司与龚有琼、谢东锐签订的成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号房屋《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同附件及补充协议》已于2020年6月17日解除；2.判令龚有琼、谢东锐协助传富公司注销位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号四套房屋《商品房买卖合同》的网签备案（备案号分别为：2135144、2135170、2135150、2135183）、预告登记与预告抵押登记，龚有琼、谢东锐应向传富公司支付逾期注销的违约金（以5091473元为基数，自2020年6月17日起按照每日万分之五的标准计算至注销完毕之日止），由传富公司在龚有琼、谢东锐已支付的购房款中直接予以扣除；3.判令龚有琼、谢东锐向传富公司支付合同解除的违约金1018294.60元与税费损失418519.10元，由传富公司在龚有琼、谢东锐已支付的购房款中直接予以扣除；4.判令龚有琼、谢东锐支付传富公司向银行代偿款项共计2501937.53元、利息与违约金（利息：以2501937.53元为基数，自2020年6月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕之日止。违约金：以2501937.53元为基数，自2020年6月11日起按照每日万分之五的标准计算至实际给付完毕之日止），由传富公司在龚有琼、谢东锐已支付的购房款中直接予以扣除；5.判令龚有琼、谢东锐向传富公司支付律师费20万元，由传富公司在龚有琼、谢东锐已支付的购房款中直接予以扣除；6.判令龚有琼、谢东锐承担本案诉讼费、保全费（若有），由传富公司在龚有琼、谢东锐已支付的购房款中直接予以扣除。庭审中，传富公司确认其第四项诉请为：截至到庭审当日违约金的金额为232680.18元，截至到庭审当日利息的金额为4908.6元，已支付的首付款加按揭款为5091473元。事实和理由：2014年5月31日，传富公司与龚有琼、谢东锐签订了四份《商品房买卖合同》及其补充协议，约定龚有琼、谢东锐购买传富公司开发的阿里巴巴西部基地XXX号四套房屋，房屋价格分别为：4号房1168962元、5号房1132659元、8号房1198317元、9号房1603611元，合计5091473元。龚有琼、谢东锐向案外人中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称“中国银行高新支行”）贷款2530000元用于购买该商品房。传富公司收到房屋款项后，已办理完《商品房买卖合同》相应的网签备案及预告登记手续。贷款下放后，龚有琼、谢东锐未按期履行还款义务，中国银行高新支行要求传富公司承担连带担保责任，并依法向四川自由贸易试验区人民法院起诉传富公司，此后自贸区法院依法调解确认了中国银行高新支行的偿还贷款本息的请求，传富公司于2020年6月11日向银行履行法院生效文书确认的全部债务合计2501937.53元。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，龚有琼、谢东锐逾期支付按揭款的，传富公司有权单方面解除商品房买卖合同，并要求龚有琼、谢东锐承担总房款20%的违约金与其他损失；龚有琼、谢东锐应配合传富公司到房管部门办理合同登记备案的注销手续，并承担传富公司因此发生诉讼、律师等费用。传富公司为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 龚有琼、谢东锐辩称，1、关于诉讼请求第一个，双方签定的合同的附件，附件是在国家规定之外另行签订的，对于解除的源头我方认为不应当得到支持；2、关于违约金的问题，传富公司主张的违约金有重复的计算，因为龚有琼、谢东锐的一个行为，传富公司反复计算了违约金，存在重复处罚以及本身违约金过高，不应该得到支持，合同中约定其他的违约金也不应该得到支持，税费亦不应该得到支持；3、关于诉讼请求的第4项代偿金额，我方认为不应该得到全部支持。律师费来源是原来的民事调解书，调解书关于律师费的问题我方认为没有依据，只是双方说好了的由谁承担，调解书中的律师费本身已经超过四川省律师收费的指导标准；4、对于违约金、利息传富公司是重合计算，不应该得到支持，对于传富公司的律师费中的20万元也超过了《四川省关于律师指导标准》的费用。诉讼只涉及到解除合同，其他的诉讼阶段的律师费我方不应该支付，传富公司所说的没有法律依据和合同的依据。关于逾期是没有争议，我方确实存在逾期行为。 本院经审理认定事实如下：2014年5月31日传富公司与龚有琼、谢东锐签订《商品房买卖合同》（编号：XXX）、《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》载明，1、龚有琼、谢东锐（买受人）购买传富公司（出卖人）开发的阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）XXX房屋，测绘建筑面积为共46.69平方米，总价款为1168962元；2、乙方应在签署本合同当日内付清首付款人民币588962元，含已支付的定金10000元，余款人民币580000元整向中国银行高新支行申请五成十年抵押贷款；3、甲方为乙方提供阶段性担保，若乙方未能向银行偿还到期贷款本息，致甲方按照银行要求承担担保责任，代乙方向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，乙方应在甲方告知函送达乙方之日起3日内将甲方代其向银行偿还的全部款项支付给甲方。自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付甲方全部款项之日止，乙方应按中国人民银行同期贷款利率支付全部代垫款项的利息，并另行按日向甲方支付相当于甲方代付全部款项万分之五的违约金；4、若乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则甲方有权解除买卖合同及其附件、其他相关协议等；5、若因乙方原因导致买卖合同解除的，本合同解除前，甲方已经实际支付的全部交易税费均由乙方承担，乙方应赔偿甲方的其他全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用），且乙方须向甲方支付相当于商品房总价款20%的违约金，乙方应自甲方发出《解除合同通知》之日起10日内配合甲方办理相关解除手续，甲方在乙方配合办理完毕前述解除手续后向乙方退还各种应退还款项，若乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关解除手续的，则乙方每迟延一日需向甲方支付相当于商品房总价款万分之五的逾期违约金，甲方有权在依前述约定退还乙方已付房价款时将此逾期违约金同其他应扣除款项一并扣除。 同日，传富公司与龚有琼、谢东锐签订《商品房买卖合同》（编号：XXX）、《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》载明，1、龚有琼、谢东锐（买受人）购买传富公司（出卖人）开发的阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）XXX号房屋，测绘建筑面积为共45.24平方米，总价款为1132659元；2、乙方应在签署本合同当日内付清首付款人民币572659元，含已支付的定金10000元，余款人民币560000元整向中国银行高新支行申请五成十年抵押贷款；3、甲方为乙方提供阶段性担保，若乙方未能向银行偿还到期贷款本息，致甲方按照银行要求承担担保责任，代乙方向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，乙方应在甲方告知函送达乙方之日起3日内将甲方代其向银行偿还的全部款项支付给甲方。自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付甲方全部款项之日止，乙方应按中国人民银行同期贷款利率支付全部代垫款项的利息，并另行按日向甲方支付相当于甲方代付全部款项万分之五的违约金；4、若乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则甲方有权解除买卖合同及其附件、其他相关协议等；5、若因乙方原因导致买卖合同解除的，本合同解除前，甲方已经实际支付的全部交易税费均由乙方承担，乙方应赔偿甲方的其他全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用），且乙方须向甲方支付相当于商品房总价款20%的违约金，乙方应自甲方发出《解除合同通知》之日起10日内配合甲方办理相关解除手续，甲方在乙方配合办理完毕前述解除手续后向乙方退还各种应退还款项，若乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关解除手续的，则乙方每迟延一日需向甲方支付相当于商品房总价款万分之五的逾期违约金，甲方有权在依前述约定退还乙方已付房价款时将此逾期违约金同其他应扣除款项一并扣除。 同日，传富公司与龚有琼、谢东锐签订《商品房买卖合同》（编号：CF-YTC-228）、《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》载明，1、龚有琼、谢东锐（买受人）购买传富公司（出卖人）开发的阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）8幢2层8号房屋，测绘建筑面积为共54.7平方米，总价款为1198317元；2、乙方应在签署本合同当日内付清首付款人民币608317元，含已支付的定金10000元，余款人民币590000元整向中国银行高新支行银行申请五成十年抵押贷款；3、甲方为乙方提供阶段性担保，若乙方未能向银行偿还到期贷款本息，致甲方按照银行要求承担担保责任，代乙方向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，乙方应在甲方告知函送达乙方之日起3日内将甲方代其向银行偿还的全部款项支付给甲方。自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付甲方全部款项之日止，乙方应按中国人民银行同期贷款利率支付全部代垫款项的利息，并另行按日向甲方支付相当于甲方代付全部款项万分之五的违约金；4、若乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则甲方有权解除买卖合同及其附件、其他相关协议等；5、若因乙方原因导致买卖合同解除的，本合同解除前，甲方已经实际支付的全部交易税费均由乙方承担，乙方应赔偿甲方的其他全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用），且乙方须向甲方支付相当于商品房总价款20%的违约金，乙方应自甲方发出《解除合同通知》之日起10日内配合甲方办理相关解除手续，甲方在乙方配合办理完毕前述解除手续后向乙方退还各种应退还款项，若乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关解除手续的，则乙方每迟延一日需向甲方支付相当于商品房总价款万分之五的逾期违约金，甲方有权在依前述约定退还乙方已付房价款时将此逾期违约金同其他应扣除款项一并扣除。 同日，传富公司与龚有琼、谢东锐签订《商品房买卖合同》（编号：XXX）、《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》载明，1、龚有琼、谢东锐（买受人）购买传富公司（出卖人）开发的阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）XXX号房屋，测绘建筑面积为共72.51平方米，总价款为1603611元；2、乙方应在签署本合同当日内付清首付款人民币803611元，含已支付的定金10000元，余款人民币800000元整向中国银行高新支行银行申请五成十年抵押贷款；3、甲方为乙方提供阶段性担保，若乙方未能向银行偿还到期贷款本息，致甲方按照银行要求承担担保责任，代乙方向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，乙方应在甲方告知函送达乙方之日起3日内将甲方代其向银行偿还的全部款项支付给甲方。自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付甲方全部款项之日止，乙方应按中国人民银行同期贷款利率支付全部代垫款项的利息，并另行按日向甲方支付相当于甲方代付全部款项万分之五的违约金；4、若乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则甲方有权解除买卖合同及其附件、其他相关协议等；5、若因乙方原因导致买卖合同解除的，本合同解除前，甲方已经实际支付的全部交易税费均由乙方承担，乙方应赔偿甲方的其他全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用），且乙方须向甲方支付相当于商品房总价款20%的违约金，乙方应自甲方发出《解除合同通知》之日起10日内配合甲方办理相关解除手续，甲方在乙方配合办理完毕前述解除手续后向乙方退还各种应退还款项，若乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关解除手续的，则乙方每迟延一日需向甲方支付相当于商品房总价款万分之五的逾期违约金，甲方有权在依前述约定退还乙方已付房价款时将此逾期违约金同其他应扣除款项一并扣除。 2015年1月8日，龚有琼、谢东锐（借款人）因上述4份《商品房买卖合同》与案外人中国银行高新支行（贷款人）、传富公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及附件约定，1、本合同项下贷款金额为人民币2530000.00元，贷款期限为120个月；2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 上述合同签订后，龚有琼、谢东锐向传富公司支付房款首付款2561473元，通过银行贷款支付房款2530000元，共计5091473元。 2020年3月18日，四川自由贸易试验区人民法院出具（2020）川0193民初1238号民事调解书载明，传富公司与中国银行高新支行达成调解协议：1、传富公司于2020年5月31日前向中国银行高新支行支付借款本金1,963,932.74元及截止到2017年12月20日的利息19,917.45元、罚息359.61元；2、传富公司于2020年5月31日前向中国银行高新支行支付罚息，罚息以1,963,932.74元为基数，按照年利率9.1875%从2017年12月21日起计算至款项付清之日止；3、传富公司于2020年5月31日前向中国银行高新支行支付律师费138,894元、执行公证费5952元；4、案件受理费11,916元，由传富公司自愿负担。 2020年6月1日，传富公司向龚有琼、谢东锐发送《催告函》载明，因您们未能按时足额归还贷款，中国银行高新支行将我司诉至法院，并要求我司承担连带清偿责任，您们已严重违约，我司有权解除合同并向您们主张违约责任。函请您们在2020年6月5日前向中国银行高新支行付清全部贷款与相应费用，或向我司履行前述付款义务，以保证我司销售房屋的目的能实现。若您们未在前述限定的时间内付清相关款项的，我司将依据法律规定和合同约定解除合同并向您们主张违约责任。将房屋另行处置。 2020年6月11日，中国银行高新支行向传富公司发出《履行连带担保责任通知书》载明，借款人龚有琼、谢东锐于2015年1月8日同我行签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，向我行贷款人民币2530000元，用于购买位于成都市高新区世纪城南路216号阿里巴巴西××号××房，传富公司为该笔贷款提供连带保证责任。我行已按约履行了贷款义务，但龚有琼、谢东锐未足额归还我行贷款本息，故我行要求贵公司履行相应的连带担保责任，清偿借款人龚有琼、谢东锐拖欠我行的借款本息2345859.62元（数据截止2020年6月11日，具体金额以实际结清日为准），以及为实现债权而产生的律师费138209.91元，公证费5952.00元，案件受理费11916元，以上共计2501937.53元。 2020年6月11日，华夏银行电子回单载明，传富公司向中国银行股份有限公司四川省分行转入2501937.53元，摘要为15377高新支行谢东锐代偿款。 2020年12月20日，中国银行高新支行出具《结清证明》载明，兹证明借款人谢东锐于2015年1月8日在我行办理个人一手商铺贷款，贷款账号1252××××1910，贷款期限10年，借款金额为人民币2530000.00元，于2020年6月12日结清此笔贷款本息。 2020年10月12日，传富公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》并支付200000元代理费，北京大成（成都）律师事务所向传富公司出具200000元的四川增值税普通发票。 在庭审过程中，传富公司主张其于2020年6月11日向龚有琼、谢东锐发送解除合同通知书，并提交了《解除合同通知书》及邮单予以证明，邮单载明文件为催告函。龚有琼、谢东锐辩称未收到上述解除通知。 另查明，案涉房屋所有权尚未办理登记至龚有琼、谢东锐名下，因龚有琼、谢东锐与案外人纠纷，案涉4套房屋被四川省荣县人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院、自贡市沿滩区人民法院轮候预查封，目前仍处于预查封状态。案涉4套房屋被中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行办理了预抵押登记。 再查明，传富公司开发的阿里巴巴西部基地项目原地址为成都高新区南区，益州大道以东，拓新西一街以南，英华南路以西，大成一街以北，现地址为成都高新区××道××号。 以上事实有《商品房买卖合同》及附件、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及附件、民事调解书、《催告函》、《解除合同通知书》、《履行连带担保责任通知书》、电子回单、《结清证明》。当事人陈述等证据材料在案佐证。 本院认为，传富公司与龚有琼、谢东锐签订的4份案涉《商品房买卖合同》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。传富公司主张其于2020年6月11日向龚有琼、谢东锐发送解除合同通知书，并提交了邮单予以证明，但邮单显示其发送的系催告函（传富公司亦表示曾发送过催告函），且龚有琼、谢东锐辩称未收到上述解除通知，故传富公司应当承担举证不能的后果，故本院对于传富公司主张已送达解除合同通知书的事实不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《补充协议》约定，若龚有琼、谢东锐未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则传富公司有权解除买卖合同及其附件、其他相关协议等，并按照合同附件八中关于因龚有琼、谢东锐原因导致合同解除的补充约定予以执行。由于龚有琼、谢东锐未能按期向中国银行高新支行偿还到期贷款本息连续三期以上，中国银行高新支行起诉要求传富公司承担担保责任，清偿剩余的全部借款本金、利息、罚息及复息等。双方当事人约定的解除合同条件已成就，传富公司主张解除四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，以及要求龚有琼、谢东锐协助传富公司注销四份《商品房买卖合同》的网签备案手续，有法律和事实依据。另，由于龚有琼、谢东锐与案外人间的纠纷，案涉房屋被其他法院轮候预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。待房屋权属登记至被执行人名下后，预查封自动转为查封。案涉房屋在预查封时不为龚有琼、谢东锐所有，但龚有琼、谢东锐享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权属于债权，以龚有琼、谢东锐正常履行《商品房买卖合同》及补充协议为前提。当龚有琼、谢东锐违约导致《商品房买卖合同》及补充协议解除，其取得物权的期待权丧失，预查封丧失转为正式查封的条件。因此，其他法院的轮候查封不影响传富公司行使合同约定的解除权。故本院对于传富公司主张解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持。庭审中双方一致认可合同解除的时间为2020年12月14日，本院予以确认。《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，传富公司要求龚有琼、谢东锐协助办理注销商品房买卖合同备案手续、预告登记手续、预告抵押登记手续，符合合同约定。至于案涉房屋处于预查封、预抵押状态，是否及何时能完成注销手续，并不影响龚有琼、谢东锐履行配合办理的义务，也不能因此而免除其配合办理注销手续的义务。故本院对传富公司主张龚有琼、谢东锐协助办理注销商品房买卖合同备案手续、预告登记手续、预告抵押登记手续的诉请予以支持。 关于代偿款的问题。本案中，传富公司为龚有琼、谢东锐代偿了按揭贷款本息、律师费、公证费、案件受理费等共计2501937.53元，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定以及法律规定，传富公司代偿后，有权向龚有琼、谢东锐进行追偿。故本院对传富公司要求龚有琼、谢东锐支付代偿款2501937.53元的诉请予以支持。 关于逾期注销违约金的问题。《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，乙方应自甲方发出《解除合同通知》之日起10日内配合甲方办理相关解除手续，甲方在乙方配合办理完毕前述解除手续后向乙方退还各种应退还款项，若乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关解除手续的，则乙方每迟延一日需向甲方支付相当于商品房总价款万分之五的逾期违约金。合同解除之日为2020年12月14日，办理注销手续的期限并未届满，故该项诉请，本院不予支持。 关于合同解除违约金、代偿款违约金、税费损失、代偿金利息、律师费损失的问题。本案中，传富公司既主张了违约金（合同解除违约金、代偿款违约金），又主张了损失赔偿（税费、代偿金利息、律师费）。龚有琼、谢东锐辩称其违约金主张过高。本院综合认定因龚有琼、谢东锐违约导致的损失情况如下：1.律师费。传富公司提交的委托代理合同、增值税发票能够证明为本案诉讼而支付20万元律师费的事实。诚然，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，传富公司有权主张律师费，但20万元均由龚有琼、谢东锐承担过高。首先，传富公司与北京大成（成都）律师事务所之间约定律师费金额，完全可以实行意思自治，但是，当该金额依据买卖合同的约定可转承由龚有琼、谢东锐承担时，则律师费的金额涉及到第三人的利益，人民法院不能不予以审查，否则，可能存在损害第三人利益的问题；其次，虽然双方在《商品房买卖合同》及其补充协议的中约定的合同损失包括了律师费，目前四川省对律师代理此类民商事案件实行市场自主定价，但根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，依据《商品房买卖合同》及其补充协议由违约方承担的律师费用，也不应超过违约方能够合理预见的范围。最后，传富公司的20万元律师费系按照其诉讼请求的总金额约400多万元计算的，本院仅部分支持其诉请金额，故20万元律师费均由龚有琼、谢东锐承担也不公平。综上，本院以支持传富公司的请求金额比例为基础，酌情确定承担律师费15万元。2.税费损失。交易取消后，传富公司可以根据政策向相关部门予以申请退还全部或部分税费，不应全部作为实际损失予以主张。3.代偿款利息。传富公司诉请称截至到庭审当日利息的金额为4908.6元。综上，依照合同法第一百一十三条及第一百一十四条之规定，违约金兼具补偿性与惩罚性双重性质，双方约定的合同解除违约金、代偿违约金已远高于传富公司主张的因龚有琼、谢东锐违约导致的损失，不应再重复计算损失。另，按照成都市市场行情，案涉房屋已经增值，亦能弥补传富公司的部分损失。故本院以实际损失为基础，综合考虑传富公司代偿时间及金额，合同履行程度，龚有琼、谢东锐的过错程度，案涉房屋的市场价值，酌定违约金（合同解除违约金、代偿违约金）为代偿款的20%，即500387.51元，故本院对传富公司要求龚有琼、谢东锐支付违约金的诉请在500387.51元范围内予以支持，其余诉请均不予支持。 关于传富公司主张龚有琼、谢东锐的应付款项在已付房款中予以扣除的问题。本院认为，《商品房买卖合同》及其补充协议的解除后，根据合同法第九十七条之规定，龚有琼、谢东锐应将案涉房屋返还给传富公司，传富公司应当将全部购房款退还给龚有琼、谢东锐，且根据合同约定，传富公司有权退还龚有琼、谢东锐已付房价款时将逾期违约金同其他应扣除款项一并扣除。故本院对该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、传富置业（成都）有限公司与龚有琼、谢东锐签订的四份《商品房买卖合同（预售）》及《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号为CF-YTC-224、CF-YTC-225、CF-YTC-228、CF-YTC-229）于2020年12月14日解除； 二、龚有琼、谢东锐于本判决生效之日起十日内，协助传富置业（成都）有限公司办理位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记注销手续（备案号为：XXX）、预告登记注销手续、预告抵押登记注销手续； 三、龚有琼、谢东锐于判决生效之日起十日内向传富置业（成都）有限公司支付代偿款2501937.53元、违约金500387.51元，前述款项共计3002325.04元（此款在传富置业（成都）有限公司应退还给龚有琼、谢东锐的已付购房款中直接扣除）。 四、驳回传富置业（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20235元，由原告传富置业（成都）有限公司负担4825元，由被告龚有琼、谢东锐负担15410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月十六日 书记员  李双