上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9545号原告(反诉被告)：姜华，女，1956年2月25日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：姜建，女，1953年10月28日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：姜东，男，1963年4月24日生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：上海保源物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冀海周，总经理。委托诉讼代理人：张运红。委托诉讼代理人：冀长江。原告(反诉被告)姜华与被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司(以下简称保源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序分别于2020年6月23日、2020年9月25日公开开庭进行了审理。姜华及其委托诉讼代理人姜建、姜东，保源公司委托诉讼代理人张运红、冀长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜华向本院提出诉讼请求：1、判令解除姜华与保源公司于2018年8月7日签订的《物业管理服务合同》；2、判令保源公司支付自2020年1月1日至2020年6月30日租金23,805元(扣除已支付的部分租金3,795元)；3、判令被告支付违约金9,200元；4、判令保源公司返还原告已支付的维修费用124元。审理中，姜华将第2项诉讼请求变更为判令保源公司自2020年1月1日至2020年8月5日租金及使用费29,159元(扣除已支付的租金3,795元)。事实和理由：姜华与保源公司于2018年8月7日签订《物业管理服务合同》，姜华将坐落于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托保源公司管理，委托期限为2018年9月1日至2023年10月1日止，并授权保源公司代为办理出租事项，委托期限内每月租金为4,600元，自2018年10月1日起开始结算，每3个月为一次结算周期，每12个月支付房屋维修基金499元，保源公司承担该期间5,000元之内的维修费用。保源公司应支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金13,800元，但保源公司以房屋漏水为由实际仅支付租金3,795元。姜华曾于2020年1月16日以短信方式提醒保源公司于2020年1月25日前补齐剩余款项，但保源公司至今未付，构成违约，故姜华诉至法院。保源公司辩称，同意解除合同，双方合同已于2020年1月25日解除，同意按照合同第6条第4项的标准返还房屋，但不同意姜华的其余诉请。理由如下：1、姜华违约在先，且保源公司已经尽到了维修义务，漏水系姜华原因所致，故不同意支付违约金。合同附件四约定了保源公司的维修范围，包括卫生间排水，而卫生间漏水是防水问题不属于该范围之内，应当由原告承担维修责任。自2019年4月发现漏水情况，保源公司于2019年6月委托施工队重做了卫生间防水，采取的措施与签订的合同中的约定一致；自2019年12月再次出现漏水后，保源公司分别于2019年12月18日和12月27日采取涂刷防水涂料的方式再次对防水进行维护。2019年12月25日，双方就漏水维修事宜开始协调，因为卫生间漏水不属于卫生间的排水设施问题，不属于保源公司维修范围，应由姜华自行维修。之后，双方于2020年1月2日在物业公司签订一份调解协议，约定由物业公司负责维修，由保源公司承担2,000元，剩余费用姜华自行承担。但姜华未按照调解协议约定安排维修，并于2020年1月4日在自行拆除水表造成房屋内断水，租客无法正常使用房屋。拆除之后保源公司一直要求姜华恢复供水，但是其以没有维修好为由拒绝。保源公司曾协调租客至公司其他房源的房屋居住，但因位置、租金等因素租客均不满意。租客于2020年1月5日与保源公司解除了租赁合同并搬出了系争房屋，保源公司为此向租客支付10,005元违约金作为赔偿。2、双方合同已于2020年1月25日解除，之后保源公司未使用该房屋，故不同意支付2020年1月1日至2020年8月5日期间的租金和使用费。保源公司自2020年1月4日起因水表拆除无法正常使用系争房屋，2020年1月15日书面要求姜华恢复供水，但是姜华拒收。2020年1月16日，姜华发了微信告知保源公司于2020年1月25日解除合同，保源公司收到后也同意解除合同，并已将房门密码锁的密码解除，姜华随时可以收回该房屋。之所以未及时办理交接是因当时临近过年，公司工作人员放假了，年后又出现新冠疫情，保源公司复工后也未再进入系争房屋，且姜华已经诉至法院，不同意交房；加之，姜华于2020年6月23日强行更换大门的锁，被告无法进入和使用该房屋。3、维修费用愿意结算至合同解除之日即2020年1月25日，同意退还剩余部分。根据合同约定第7.2条约定，因姜华违约导致合同解除，姜华应支付等额于双倍月租金的违约金，并赔偿相应损失(包括装修费、新配置设施费，因提前解除合同而导致的保源公司向物业使用人支付的违约金)。为此，保源公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认姜华与保源公司签订的《物业管理服务合同》于2020年1月25日解除；2、判令姜华支付违约金9,200元；3、判令姜华赔偿装修损失16,293元，家具、家电损失14,087元，租客提前退租损失10,005元。审理中，保源公司将第3项诉讼请求变更为判令姜华赔偿装修损失16,293元，空调损失1,688元，租客提前退租损失10,005元。针对保源公司的反诉诉请，姜华辩称，不同意全部反诉诉请，合同解除的时间由法院确定，因保源公司违约在先，姜华并无违约行为，故不同意支付违约金及赔偿损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、保源公司提交案外人张立志出具的《证明》，拟证明系争房屋内漏水至楼下是由于原防水层施工质量有瑕疵所致，需铲除原有防水层并且重做。因姜华对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据属于证人证言，但证人并未出庭作证，且漏水问题的原因认定需经专业机构鉴定，故本院对该证据真实性、合法性、关联性均不予以确认。至于卫生间漏水问题的原因本院将综合其他证据及查明的事实综合认定。2、保源公司提交证据三份《房屋合租合同》(以下简称合租合同)、解约协议及收据，拟证明因姜华擅自拆除水表，系争房屋内的三位租客退租，保源公司现金赔偿合计10,005元，姜华对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为保源公司未提交付款的凭证，不予认可，且用现金支付不符合常理。因保源公司提交证据原件，该组证据亦与本案有关，解约协议中的签名与合租合同及收据中的租客签名字迹相似，且解约协议中关于押金金额、违约金数额与合租合同、收据相呼应，姜华虽不予认可，但亦未提供反驳的证据；结合系争房屋水表被拆除后三名租客实际无法用水这一情况，租客因断水而申请退租，保源公司支付相应违约金一事具有高度可能性，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为姜华所有。2018年8月7日，姜华(甲方)与保源公司(乙方)签订一份《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方委托管理运营系争房屋，甲方授权乙方对物业进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供物业出租管理服务，委托期限自2018年9月1日起至2023年10月1日止。合同第二条约定：双方依据市场行情评估后，双方一致认为该物业约定合理租金为4,600元/月。在管理期内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期：管理周期(空置期)首年30天，次年起每年0天，甲方同意空置期不取得租金。乙方运营该物业所实际收取的租金低于约定租金的，由乙方补足甲方的租金，乙方自行承担亏损；乙方运营该物业所实际收取的租金高于约定租金的溢价部分归乙方所有，作为乙方运营管理物业的运营收益。双方认可自2018年10月1日始计收租金，每三个月为一次结算周期，每个结算周期第一周支付租金，最后一次结算日为合同终止后一个月内。第三条约定管理期内，甲方同意乙方对该物业进行任何必要的装修、改造及不定期对物业进行一定程度的翻新，同意对客厅进行隔断形成一个房间，并对各房间分别进行出租管理。甲方认可并接受乙方对物业装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由单方面解除合同。管理期内，乙方会为物业购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有。第四条约定甲方维修责任：管理期间，根据甲方选择的维修基金标准，甲方按照附件四的维修范围承担维修责任。发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知。甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者提供其他解决方案，并在合理时间内执行。若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内完成维修、替换或者提供其他解决方案，并在合理时间内执行的，则乙方有权进行相应处理，但对于维修费用不超过200元或情况紧急之情形，乙方可自行维修并及时告知甲方。上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方租金中扣除。乙方的维修责任：管理期间，根据甲方选择的维修基金标准，乙方按照附件四的维修范围承担维修责任。物业类型为精装房或老旧房的，甲方应于乙方支付租金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意乙方从每年度应付的租金中扣除该笔费用：甲方选择499元/年的维修基金(详见附件四基金维修项目列表)，该维修基金承保5,000元/年，除房屋主体结构外的维修费用，超出部分乙方有权从应向甲方支付的租金中扣除。合同第6.2条约定甲方延迟交付物业达15个工作日，或交付的物业不符合合同约定、隐瞒物业重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患(包括防水层不合格)及其他影响乙方经营物业的重大事件，乙方有权随时单方解除合同。乙方延迟支付当期甲方应得租金达15个工作日的，或乙方对本合同构成了严重违约且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，甲方有权随时单方解除合同。第6.4条约定合同终止后，乙方应向甲方返还物业，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修老化，物业返还时以物业当时现状交付，双方对此不持异议。合同到期或解约的，乙方将对乙方为物业配置的宽带进行移机处理，乙方为物安装智能锁的，返还物业时仅需向甲方提供智能锁密码。合同第7.2条约定甲方违反本合同6.2条约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月租金的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括装修费、新配置设施费，因甲方提前解除合同而导致的乙方向物业使用人支付的违约金)。第7.3条约定乙方违反本合同第6.2条约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月约定租金的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件四物业维修范围包括：室内墙面(含屋顶)及地面，门、窗；厨房、卫生间排水设施；煤气设施、天然气管带；室内配电箱及电线电路；交房时已配置的家具及家用电器。合同另约定了其他内容。合同签订后，姜华将系争房屋交付保源公司装修改造。保源公司于2018年10月6日支付姜华三个月租金，并在上述租金中直接扣除499元的维修基金。之后，保源公司在将该房屋分别转租给案外人邢某某、邬某、杨某某。2019年4月，系争房屋卫生间出现漏水的情况。2019年6月27日，保源公司(甲方，发包人)与张立志(乙方，承包人)签订一份《房屋装饰装修协议》，约定甲方委托乙方负责系争房屋卫生间、厨房间防水层及地砖铺设，总价款为2,000元，工期自2019年6月28日开工至2019年7月2日竣工。工程要求：清除卫生间地面原有装饰和防水层，卫生间地面涂刷防水涂层，防水层最少不得少于两层，地面和出水管衔接处应当做到完全密封无渗漏，卫生间地面铺设地砖，地砖与出水管衔接处应当做到完全密封无渗漏。保源公司在支付维修款2,000元后，将该款在应付租金中予以扣除。对此，姜华在收到租金后并未提出异议。2019年12月左右，系争房屋卫生间再次出现漏水情况，姜华于2020年12月12日接物业公司反馈后即联系保源公司，双方协商维修事宜。经协商后，姜华于2020年1月2日向保源公司工作人员出具一份书面协议，载明：系争房屋卫生间地面漏水，先委托物业修理打开，如是物业管道(问题引起的)，由物业负责，其他(问题引起的)由保源公司出2,000元，剩余由房东负责。保源公司于2020年1月4日签署该协议。2020年1月3日，保源公司通过微信通知系争房屋内租客卫生间防水需要重做，大概10天无法用水，1楼业主同意洗澡和其他用水可暂时借用1楼卫生间，不收取任何费用。2020年1月4日，姜华与保源公司联系物业公司前来维修，但物业工作人员表示在年前无法维修，需要待年后处理。保源公司提出由其找他人维修，但姜华不同意。因系争房屋卫生间漏水影响一楼业主生活，姜华应一楼业主要求遂于2020年1月4日指令物业公司工作人员拆除该房屋水表。之后，系争房屋内租客与保源公司解除租赁合同并搬离该房屋。2020年1月5日，姜华姐姐姜建通过短信方式与保源公司员工张运红沟通，双方沟通未果，张运红表示：“哪怕这房子空在这里养老鼠，我也不会交给你们，有本事就把门一直锁在这里。”姜建表示：“我把房子密码全部都删除掉了，门锁也换了，不让他们进去了……”2020年1月15日，姜建发短信称：“你们密码锁赶快拿走，明天我换锁。”2020年1月15日，保源公司通过微信向姜华发送一份《告知函》，载明：因你方擅自拆除房屋水表，中断房屋供水造成房屋内租住租客提前退租而对我司造成的各项经济损失共计10,005元，我司将在本次向你方支付房租时扣除该笔损失。请你方于2020年2月18日前完成漏水维修，若未能于该日期前完成维修再次造成我司其他经济损失的将由你方承担。姜华回复：“没用，不是你想怎么就是啥，你说我就应该认，明天我会收回房子，等你们来告，湿脚不怕穿鞋的，我有产证，通知110，叫上公安指定开锁。”同日，保源公司又向姜华邮寄该《告知函》，该函件因姜华拒收而被退回。2020年1月16日，姜华向保源公司工作人员张运红发送短信，载明：2020年1月15日收到你公司的部分房款3,795元，故将系争房屋保留至2020年1月25日止，逾期若你公司不能将余款10,005元补齐，本人将认为你公司已放弃与我合作，故将终止原合同，并保留追索你公司违约责任的权利。之后，保源公司未再支付租金并安排他人入住，但也未搬离系争房屋和解除房门密码锁的密码，亦未与姜华办理交接手续。因双方协商未果，姜华遂诉至上海市宝山区人民法院，该院于2020年3月17日受理，案由为物业服务合同纠纷。2020年3月28日，保源公司员工张运红与姜华通过微信联系，其表示一切事情均全权委托其姐姐和弟弟处理，并称：“目前双方在诉讼时期，不能交房到法院交房，我们不能接触，除非履行合同。按照诉讼要求，庭外和解。”2020年4月1日，上海市宝山区人民法院出具一份《民事裁定书》，认为该案系房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地法院管辖，并裁定移送本院处理。另查，1、2019年9月28日，保源公司(甲方)与案外人(乙方)邬某签订一份《房屋合租合同》，约定甲方将系争房屋内B房间出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日，月租金为1,500元，押金为1,500元，甲方如要求提前终止合同、收回房屋的，应当赔偿乙方相当于2个月租金的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应当据实赔偿。2019年10月15日，保源公司(甲方)与案外人(乙方)杨某某签订一份《房屋合租合同》，约定甲方将系争房屋内C房间出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月18日至2020年10月17日，月租金为1,790元，押金为1,790元，甲方如要求提前终止合同、收回房屋的，应当赔偿乙方相当于2个月租金的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应当据实赔偿。2019年10月16日，保源公司(甲方)与案外人(乙方)邢某某签订一份《房屋合租合同》，约定甲方将系争房屋内A房间出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月19日至2020年10月18日，月租金为2,190元，押金为2,190元，甲方如要求提前终止合同、收回房屋的，应当赔偿乙方相当于2个月租金的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应当据实赔偿。2、2020年1月5日，保源公司分别与案外人邢某某、邬某、杨某某签订《解约协议》，约定：保源公司与邢某某、邬某、杨某某分别签订的《房屋合租合同》均于2020年1月5日解除，保源公司退还三位租客剩余房租和押金，并分别赔偿邢某某违约金4,380元，赔偿邬某违约金1,500元、搬家费545元，赔偿杨某某违约金3,580元。3、2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月21日，保源公司的门店因疫情影响未开业，房门上贴有真新街道防疫指挥部的封条。审理中，本院于2020年6月24日至系争房屋处勘查现场：系争房屋楼下101室卫生间顶部、与卫生间相邻的卧室顶部及102室与系争房屋卫生间相邻的卧室顶部墙面均存在大面积水渍以及墙面发黑情况。当日，双方在本院组织下进行房屋交接，系争房屋大门的密码锁已于当日被姜华拆除，双方于现场确认了房屋内家具、家电的归属，除了一台空调存有争议未搬离，保源公司搬离系争房屋内由其添置的家具和家电，并拆除了三个卧室房门的密码锁。关于装修，双方确认厨房内橱柜系原有，保源公司更换了煤气灶、油烟机、台盆；卫生间内台盆、浴霸系原有，保源公司更换了马桶；保源公司在客厅隔出了一个房间，共三个房间，保源公司更换了三个卧室吊灯，并重新铺设木地板；保源公司将原有配电箱更换为智能化电箱。关于家电、家具，双方一致确认系争房屋内原有一个洗衣机、一个冰箱和一个衣柜，保源公司更换了冰箱和洗衣机。审理中，姜华陈述：其于2014年将系争房屋重新装修时重做了防水，在保源公司承租之前也是对外出租的，但并未出现漏水现象，在保源公司承租后才出现漏水，且漏水就是卫生间排水问题引起的，根据合同约定，应为保源公司责任。自2019年4月发现漏水情况，保源公司工作人员提出由物业维修，双方各出2,000元，物业方维修工保证之后不会再漏，再漏由物业负责，但保源公司嫌贵，之后由保源公司找他人维修，支付了2,000元，这次维修费用在2019年7月租金中直接扣除了，姜华并未签字。2020年12月12日，姜华接物业通知得知系争房屋漏水，其立即联系了保源公司，但保源公司未采取任何措施导致漏水不断，严重影响楼下101室业主的起居生活，应一楼要求强烈要求和征得物业及自来水公司同意，姜华才指令物业工作人员拆除水表。姜华已于2020年1月7日将水表重新装上，但在装上后未通知保源公司，其已于2020年8月5日在审价机构工程师现场踏勘后即收回系争房屋，开始自行维修。审理中，经本院释明，姜华仍表示为了尽快解决漏水问题，同时考虑到经济成本和时间成本，不申请对卫生间漏水原因进行鉴定；并表示漏水问题在房屋返还后由其自行维修，无需保源公司负担维修费用，亦不再追究保源公司的维修责任。审理中，保源公司申请对系争房屋内的装修残值进行审价，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司进行审价，该机构于2020年8月18日出具一份《工程造价鉴定意见书》，载明：系争房屋室内装饰装修造价为11,634元，截止2020年8月其装修折旧残值为9,433元(工程装修完工时间为2018年9月15日，截止至2020年8月5日共计使用22.7个月，通常情况下家庭装修工程的价值按10年折旧，期末残值为零计取)。其中，姜华认为其原来已有固定设施，不应计入评估范围的金额为3,988元，残值为3,234元。鉴定费3,000元由保源公司预交。姜华对该鉴定意见书的质证意见：真实性、合法性、关联性认可，但认为一台空调本为姜华购买，不应计入其中；关于密码锁，保源公司并未解除大门密码锁的密码，也未将密码告知姜华，且在双方未交接情况下擅自进入房内搬东西，姜华为了保护现场迫于无奈将大门密码锁部分拆除，实际上大门密码锁仍保存完好，小门上的智能锁已经由保源公司拆除，故密码锁的费用不应计入；关于智能电表，姜华原安装有传统电表，现在保源公司更换为智能电表，姜华并不需要，保源公司应当将电表恢复原状；关于油烟机、煤气灶本来房屋内就有，且目前仍在，不应计入；保源公司更换了门和灯，姜华不要，保源公司需要的话可以拆走，并将原有的门还给姜华。对于原有的家具、家电和装修，保源公司更换的以及装修的，应当无偿归姜华所有，水性漆也是在原来基础上涂的，木地板是在原来地板的基础上覆盖的，不应计入，也不应由姜华赔偿。保源公司对该鉴定意见书的质证意见：真实性、合法性、关联性认可，但根据合同第7.2条约定，姜华应当赔偿上述全部装修损失；根据合同第6.4条约定，合同终止后，乙方应向甲方返还物业，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修老化，物业返还时以物业当时现状交付，双方对此不持异议。对于新配置设施替换前的设施保源公司不再返还。空调是保源公司安装的，原来并没有。因双方对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均予以认可，鉴定程序亦符合法律规定，故本院对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均予以确认，至于姜华应否赔偿装修损失及具体赔偿的金额问题本院将根据其他证据和相关法律规定综合认定。审理中，双方一致确认：保源公司未支付押金，租金付至2019年12月31日，并于2020年1月15日向姜华转账支付租金3,795元，之后未再支付；2020年6月之前水电费已结清，并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。本案争议焦点：一、合同何时解除以及合同解除的过错在谁？二、合同解除后保源公司未搬离系争房屋是否应当支付房屋占有使用费？应计算至何时？三、合同解除后的损失如何负担？双方主张的违约金是否支持？关于争议焦点一，本院认为，姜华与保源公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。该合同中虽约定由保源公司委托管理运营系争房屋，但约定了固定租金标准及租金支付方式等，符合房屋租赁合同关系的特征，双方之间存在房屋租赁合同关系。此外，合同另对物业管理服务内容进行了约定，故双方同时存在物业服务合同关系。关于合同解除，因姜华于2020年1月16日向保源公司表示若2020年1月25日之前未付清剩余租金则解除合同，保源公司亦表示同意解除，故双方一致同意该合同于2020年1月25日解除。关于合同解除过错分析，该合同解除的直接原因系姜华拆除系争房屋内的水表导致保源公司无法正常使用该房屋，而根本原因是该房屋卫生间存在严重漏水影响楼下的业主，需要进行维修，合同暂时无法继续履行，而双方对于维修责任及维修费用负担问题存在争议，亦未能友好协商解决维修问题，进而导致合同解除。关于卫生间漏水的原因，由于姜华在本院释明后仍表示不对系争房屋内卫生间漏水问题原因进行鉴定，并在收回后自行维修，故漏水问题的真实原因已无法查明。本院综合双方的证据及庭审陈述，认定系争房屋卫生间漏水不排除系争房屋内卫生间原有防水层失效或存在质量问题以及相应管道存在老化或渗漏等情况所致；而保源公司自行找案外人清除卫生间防水层并重做，亦不排除系重做后的防水层质量存在问题等因素所致。从出租方角度分析，首先，出租方应当提供功能完备和附属设施完好的房屋供承租人使用。即便姜华因漏水严重，其基于楼下业主的要求而采取的断水措施，但姜华在双方已达成调解协议情况下未能按约履行，在物业年前无法提供维修服务的情况下也未与保源公司商议替代方案实际解决问题，且在事先未通知保源公司也未提供妥善善后方案的情况下即用拆除水表的方式，导致双方矛盾激化；即便当时确因漏水严重而影响了楼下业主正常生活，有一定的紧迫性，姜华基于楼下业主的要求而暂时采取断水措施，但其在停水后也应积极配合恢复供水并与保源公司商议实际解决方案，抑或及时地自行找人维修，而姜华在租客搬离后虽自述已于2020年1月7日重新装上水表却亦自认未通知保源公司，在保源公司发函要求其维修后也未及时进行维修，姜华并未采取恰当的措施保证房屋处于正常使用状态，存在违约。保源公司在此情况下有权暂停支付租金，其主张的同时履行抗辩权成立，保源公司暂停支付租金的行为不构成违约。其次，出租人应对系争房屋定期检查并进行维修。根据合同约定，保源公司的维修范围包含厨房、卫生间排水设施，但并无卫生间防水层，同时结合合同第6.2条约定，“甲方交付的物业不符合合同约定、隐瞒物业重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患(包括防水层不合格)及其他影响乙方经营物业的重大事件，乙方有权随时单方解除合同”，本院认为卫生间防水层不属于保源公司的维修范围。姜华作为出租人未对系争房屋定期检查并对漏水问题及时修复，并未尽到出租人相应的义务。从承租人角度分析，本案中保源公司与姜华之间同时存在物业服务合同关系，保源公司亦负有定期检查房屋和履行在合同约定范围内的维修义务。结合现场勘查情况，相邻房屋靠近系争房屋卫生间对应位置出现的墙面发黑和大量水渍痕迹显然并非短时间内形成，反映漏水问题已存在较长时间，保源公司在承租并使用系争房屋中未能及时报修并与姜华协商解决，怠于采取相应措施，放任漏水影响扩大，进而渗漏至楼下房屋并影响楼下业主，亦存在违约，其对卫生间漏水及影响进一步扩大亦负有一定责任。综上，双方对于卫生间漏水及影响进一步扩大双方均有责任，姜华为主要责任，保源公司为次要责任。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行。承租人在合同解除后应当及时搬离系争房屋并将该房屋返还出租人，但保源公司虽同意解除合同却未及时搬离系争房屋并与姜华办理交接手续，姜华在房门仍然上锁且房屋内尚有保源公司家具、家电及装修的情况下实际无法自行收回房屋，故本院认为造成合同解除后损失不断扩大系保源公司责任。保源公司称密码锁密码已解除一事与实际不符，本院不予采信。保源公司在合同解除后继续占用系争房屋应当向姜华支付房屋占有使用费，鉴于新冠疫情对其搬离和办理交接手续客观上存在不利影响，本院综合合同履行情况、房屋实际使用情况、损失情况及新冠疫情的影响酌定保源公司应当支付的自2020年1月1日至2020年8月5日期间租金及房屋占有使用费为17,000元(4,600元/月，7个月加4天，合计32,793.50元扣除已支付的3,795元，疫情期间减去一个月，为24,398.50元，按70%计算为17,078.95元)。关于维修费用退还问题，在合同解除后，保源公司应退还相应的维修费用，保源公司亦同意结算至合同解除之日止，姜华主张保源公司返还已支付维修费用124元，系其处分自身权利的行为，于法不悖，本院予以照准。争议焦点三，关于合同解除后反诉的损失赔偿问题，因合同提前解除，必然会给保源公司造成损失。对于装修损失部分双方存有争议的空调，保源公司在本院现场勘查时先陈述更换了一台空调，而在庭审时又予以否定，对此也未能作出合理解释，根据禁反言原则，应当认定为保源公司自认系争房屋内原有一台空调，之后保源公司进行了更换。根据合同第6.4条约定，合同终止后，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。姜华在出租时认可其提供的固有装修老化，由保源公司重新装修并配置新的设施设备，故替换前的设施、设备不再返还，更换后的设施、设备应计入装修损失范围之内。因空调费用已包含在《工程造价鉴定意见书》中，保源公司在装修损失之外另行主张空调损失存在重复，本院不予支持。关于租客提前退租损失，因系争房屋水表被拆除后无法正常用水，且双方解除合同，均将导致房屋内租客无法正常使用该房屋并提前退租，鉴于双方对于合同解除均存在过错，对于该损失应当由双方共同负担。综上，本院根据合同履行情况、损失情况、过错情形等酌情判令姜华赔偿损失10,000元(按照租赁期限为5年即60个月折旧，已使用22.7个月，残值为4,401.50元，租客提前退租损失10,005元，合计14,406.50元，根据双方过错姜华承担70%即10,084.55元)。同理，鉴定费用由姜华负担2,100元，保源公司负担900元。至于双方各自主张的违约责任，因双方均存在过错，且违约责任应以弥补损失为原则，而相关合同解除的损失已在本案中一并处理，故本院对于双方各自主张的违约责任均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)姜华与被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》于2020年1月25日解除；二、被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姜华自2020年1月1日起至2020年8月5日期间的租金及房屋占有使用费17,000元；三、被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告姜华物业维修费124元；四、原告(反诉被告)姜华应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司损失10,000元；五、原告(反诉被告)姜华应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司鉴定费2,100元；六、原告(反诉被告)姜华其余的本诉诉讼请求不予支持；七、被告(反诉原告)上海保源物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费628元，减半收取314元，由原告姜华负担200元，由被告上海保源物业管理有限公司负担114元；反诉受理费365元，由反诉原告上海保源物业管理有限公司负担265元，由反诉被告姜华负担100元(被告及反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年十二月三十日书记员  丁雨晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。