广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初19261号原告：广州市蓝锋物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路371-1号主楼281A，统一社会信用代码91440106669980098A。法定代表人：林浩彬，执行董事。委托代理人：沈晶莹、付雅芹,分别系广东金领律师事务所律师、实习人员。被告：中国人民解放军95338部队，住所地广东省广州市白云区白云大道南616号。负责人：杨夫礼，大队长。委托代理人：麦伟强，系广东凡立律师事务所律师。原告广州市蓝锋物业管理有限公司（以下简称蓝锋公司）与被告中国人民解放军95338部队（以下简称95338部队）合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈晶莹、付雅芹及被告的委托代理人麦伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝锋公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项7488475元及利息（自2010年12月20日起计至2019年8月19日期间，以7488475元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2019年8月20日起计至被告实际清偿之日止，以7488475元为基数，按LPR利率标准计算）；2.被告向原告支付安置费用损失2000000元；3.被告向原告赔偿房屋装修损失；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告挂靠广州市宝盛建设实业有限公司一分公司承建了中国人民解放军95020部队（以下简称95020部队）位于广州市天河区龙口西路138号95020部队宿舍楼及附属二层楼、停车场一层物业。2010年12月20日95020部队与广州市宝盛建设实业有限公司一分公司签订《协议书》，2011年1月1日协议项下乙方的权利义务转由原告继受。《协议书》约定：协议双方确认乙方总投入工程款16282700元，甲方向乙方支付了2500000元，尚有工程款本金13782700元和利息1000000元，合计14782700元未付。甲方将位于广州市天河区龙口西路138号部队宿舍楼一、二、三层房屋使用年限40年、四楼房屋使用年限60年（以下简称案涉房屋）转让给乙方，转让款7488475元，该转让款从甲方应向乙方支付的未付工程款14782700元中抵扣。协议书签订后，95020部队将案涉房屋交付给原告，原告及其原法定代表人林锋钦将案涉房屋转让给案外人，其中：第一、二、三层物业40年使用权转让给郑楚波经营使用，第四层402房、403房、40D房60年使用权分别转给周书红、周书敏、易艳辉居住使用。案涉房屋均由实际使用人进行了相应的装修。根据中央军委关于军队全面停止对外有偿服务的指示，95020部队于2016年6月份、2017年6月份告知原告及案涉房屋使用人，将收回案涉房屋。2018年10月25日，蓝锋公司将案涉房屋第一、二、三层房屋交还给95020部队，95020部队接收并确认。由于第四层402房、403房的实际使用人周书红、周书敏一直自用居住，原告为促使周书红、周书敏搬迁，向其支付了安置补偿款2000000元，用于重新购买居住用房的定金。因案涉房屋未经规划部门许可建设，《协议书》中关于案涉房屋的房屋使用权转让的合同关系被生效民事判决书【（2018）粵0106民初270号、（2018）粵01民终9731号】确定无效。95020部队作为案涉房屋的建设单位，未依法办理建设工程规划许可证，对合同无效存在过错。由于95020部队已于2018年9月撤销，原95020部队停偿项目及后续工作，统一交由被告领导管理。故因合同无效而产生相应的款项返回和赔偿责任应由被告承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返回案涉房屋的房屋使用权转让费并赔偿原告由此造成的损失。被告95338部队辩称：1.协议书约定的主要内容是案涉房屋使用权的买卖，原告基于该买卖合同无效主张返还财产及返还损失，因此本案是属于买卖合同引发的纠纷。2.原告至今没有完全履行生效判决所确定的腾退返还房产的义务，故在本案的诉讼请求不应得到支持。3.案涉房屋已交付给原告占用使用多年，原告应支付现有比例的占有使用费，原告诉请全部返还7488475元没有依据。4.原告诉请按银行贷款利率支付购房款本金的利息没有依据，案涉房屋是被告垫资建设，建成之后被告以案涉房屋一定年限使用权抵扣欠付的工程款，这表明原告投入的资金已经物化为案涉房屋，并没有向被告支付任何的资金，被告没有因该资金产生任何的收益，被告作为军队单位，所需经费由国家支付，也不存在因原告垫资建设房产，减少被告融资成本的问题，原告主张的利息不属于返还财产的范畴。即便原告存在利息损失的事实，该损失也没有转化为原告的收益，只能属于损失赔偿的范畴。根据合同法第58条的规定，应按过错比例承担赔偿责任，而不是返还财产。原告作为案涉房屋的承建商，对没有报建是明知的，对合同无效也具有过错责任，所以其主张按贷款利率赔偿全部利息没有法律依据。经审理查明：2010年12月20日，95020部队（甲方，下同）与广州市宝盛建设实业有限公司一分公司（乙方，下同）签订《协议书》，约定乙方为甲方承建了95020部队宿舍楼及附属二层楼、停车场一层；甲乙双方一致确认乙方对该物业总共投入工程款16282700元，截止本协议签订之日甲方尚有工程款本金加利息14782700元未付；甲方将案涉房屋的第一层房屋（除一层大堂、值班室、停车通道、消防梯、电梯）建筑面积396.95平方米，第二、三层房屋（除消防梯、电梯）建筑面积1450.72平方米，第四层四套房屋（编号：401、402、403、404）建筑面积573.86平方米，共计建筑面积2421.53平方米的使用权转让给乙方享有，乙方有权对房屋进行经营使用；乙方享有第一、二、三层房屋的使用年限为40年，自2011年1月1日至2051年1月1日止，第四层房屋使用年限为60年，自2011年1月1日至2071年1月1日止；第一、二、三层房屋的用途为商业（每平方米为2500元），第四层房屋的用途为住宅，（每平方米为5000元）；甲乙双方一致确认，乙方向甲方应付的房屋使用权转让价款7488475元，该转让价款从甲方应向乙方支付的未付工程款及利息14782700元中抵扣等。2011年1月1日，95020部队、广州市宝盛建设实业有限公司一分公司及蓝锋公司三方在上述《协议书》落款处下方共同签章确认该协议乙方所享有的全部权利义务自2011年1月1日转由蓝锋公司继受。已发生法律效力的（2018）粤01民终9731号民事判决认定95020部队与蓝锋公司之间成立了转让案涉房屋使用权的合同关系且该合同关系属无效，并判决蓝锋公司向95020部队腾退返还案涉房屋、案外人广东乐返网络科技有限公司协助蓝锋公司腾退返还案涉房屋的第一至三层、周书红协助蓝锋公司腾退返还案涉房屋的402房、周书敏协助蓝锋公司腾退返还案涉房屋的403房、易艳辉协助蓝锋公司腾退返还案涉房屋的40D房。本案审理过程中，原、被告均确认以下内容：1.蓝锋公司于2018年10月25日将案涉房屋的第一至三层房屋交还给95020部队、于2020年11月30日将案涉房屋的第四层房屋交还给95338部队；2.95020部队于2018年9月撤销，自2019年6月25日，原95020部队所属人员、经费、停偿项目及后续工作等统一交由95338部队领导管理。另，蓝锋公司提交了广州市中级人民法院于2019年9月11日作出的（2018）粤01民初728号民事判决（该案原告郑楚波起诉该案被告广州市宝盛建设实业有限公司、蓝锋公司、林锋钦、第三人95020部队，以其就案涉房屋的第一至三层房屋签订的《房屋使用权转让协议书》无效为由要求返还款项、支付利息等；广州市中级人民法院作出判决认定：1.按照剩余未使用年限占全部转让期限的比例认定应予返还的金额；2.因无效合同而支付的款项，自款项占用之日即产生占用利息，郑楚波于2012年1月4日付清全部转让款，故应自占用之日即2012年1月5日起以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准返还占用期间的利息）作为本案证据。经质证，95338部队认为该证据与本案没有直接关联，95338部队并非市场经营主体，事实上也没有因为购房款而产生利息收益，所以不应承担利息，至少不应按贷款利率计算利息。庭审中，蓝锋公司申请撤回其第二、三项诉讼请求。本院认为：蓝锋公司申请撤回第二、三项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。已发生法律效力的（2018）粤01民终9731号民事判决的认定95020部队与蓝锋公司之间成立的转让案涉房屋使用权的合同关系属无效，本院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2018）粤01民终9731号民事判决已对案涉房屋的返还问题作出处理。本案中，原、被告均确认95020部队撤销后的停偿项目及后续工作统一交由95338部队领导管理，现蓝锋公司基于合同无效要求95338部队退还相应合同转让款，合法有理。按照《协议书》约定的内容，案涉房屋第一至三层房屋的使用权40年对应的转让款为4619175元【（396.95平方米+1450.72平方米）×2500元/平方米】、第四层房屋的使用权60年对应的转让款为2869300元（573.86平方米×5000元/平方米）。因《协议书》约定的转让款的对价为转让案涉房屋第一至三层房屋的使用权40年、第四层房屋的使用权60年，故应按照剩余未使用年限占全部转让期限的比例认定应予返还的金额。案涉房屋第一至三层房屋的交还时间为2018年10月25日，自2018年10月26日起至《协议书》约定的2051年1月1日转让期满为11756天，占整个使用权转让期限的11756/14611，故95338部队应向蓝锋公司返还的转让款为3716585元（4619175元×11756/14611）；案涉房屋第四层房屋的交还时间为2020年11月30日，自2020年11月30日起至《协议书》约定的2071年1月1日转让期满为18295天，占整个使用权转让期限的18295/21916，故95338部队应向蓝锋公司返还的转让款为2395229元（2869300元×18295/21916）。因此，95338部队应向蓝锋公司返还转让款共计6111814元（3716585元+2395229元）。按照2010年12月20日的《协议书》约定的内容，转让款从95020部队的未付工程款及利息中直接抵扣，本院综合本案案情认定95338部队应向蓝锋公司支付利息（以6111814元为基数；自2010年12月21日起计至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；自2019年8月20日起计至实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军95338部队于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市蓝锋物业管理有限公司返还转让款6111814元；被告中国人民解放军95338部队于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市蓝锋物业管理有限公司支付上述款项6111814元的利息（以6111814元为基数；自2010年12月21日起计至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；自2019年8月20日起计至实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；驳回原告广州市蓝锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64220元，由原告广州市蓝锋物业管理有限公司负担11806元，被告中国人民解放军95338部队负担52414元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十二月九日书 记 员  梁炎梅梁昭仪