湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初3192号原告：阳新县御鑫砂业有限公司（以下简称：阳新御鑫公司）。住所地:阳新县浮屠镇张畈村。统一社会信用代码：91420222316415771E。法定代表人：梁彩，经理。委托诉讼代理人：王定胜，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:费明兴，男，1978年1月1日出生，汉族，住所地：阳新县。委托诉讼代理人：成家庆，湖北富川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告阳新御鑫公司与被告费明兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁彩及委托诉讼代理人王定胜、被告费明兴及委托诉讼代理人成家庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳新御鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期租金210,000元（2020年5月20日至2021年5月19日，承担违约金63,000元，欠缴电费75,912元，并解除原、被告签订的《经营租赁合同》；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月24日，经原告与被告友好协商，被告自愿租用原告公司位于浮屠××张畈村的厂房及配套设施，合同对租赁期间的租金数额及缴纳方式、安全生产、环保达标、设备的使用维护、租赁期限及优先承租权、违约责任等行为予以约定并经双方签字确认。因被告在履行合同期间多次发生迟延交付租金和造成不良社会影响。为维护原告公司的合法经济权益和杜绝安全生产事故的发生，特诉至法院，请求法院判如所请。被告费明兴辩称，一、原告诉称事实不符合实际情况。原告诉称被告在履行合同期间产生问题及安全隐患及拒缴租金的事实不是事实。实际情况是：1、2018年4月24日签订租赁合同后，原告将砂厂的设备（铲车、洗砂机）都调走，砂厂除房屋外，并无其他任何设备，使被告交付的8000元设备改造费用无任何作用。2、被告承租原告的砂厂后，对厂房土地进行平整石化，建设水池等设施，添置相应的设备，前后投入近600万了，使原告砂厂的固定资产呈几何级的增加。3、在生产经营过程中，因原告建设砂厂未经政府部门批准，于2019年10月14日被国土部门责令停止违法行为，2020年4月28日被环保部门进行处罚，2020年被浮屠镇政府查封停产。虽被告与相关部门进行沟通协调，但自承租原告砂厂后就未完全正常的经营，被告一直与原告沟通未果。4、按租赁合同约定，被告投资超过100万元即享有原告砂厂50%的股权，因被告投资高达600万元，远超过其仅有的资产金额，原告已按约定享有原告砂厂的50%的股权，对公司决策亦有相应的股东决策权。因此，原告所述事实与客观事实不符。二、原告诉讼请求的理由不成立且无法律依据。原告要求解除合同及承担违约责任的理由不成立。正如上面所述，被告并无违约行为，反之原告的违约行为是导致合同履行困难的原因，现被告投入巨额资金，原告不能仅一纸诉状就收回被告几百万元的投资，故其诉请理由不成立且无法律依据。三、被告无任何不当行为。被告按约享有原告砂厂50%的股权，依法享有相应的股东权，为原告砂厂的建设和完善，被告不断向政府部门申请解决相应的行政审批手续，使砂厂合法化，并无任何不当行为。因原告的违法违约行为使租赁经营中断时，被告未追究其责任，反被诉至解约，与理不符。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原告阳新御鑫公司作为出租方（甲方）与被告费明兴作为承租方（乙方）签订一份《经营租赁合同》，约定：“一、厂房出租情况：甲方将其坐落于阳新县浮屠镇张畈村金山福利院的沙厂（建筑面积为10000平方米，现有双方确认的财产为：铲车一辆、洗沙机设备一套、配电房一栋）出租给乙方使用；二、厂房交付日期和租赁期限：租赁期间三年，自2018年6月10日至2021年6月9日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前半个月提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权；三、租金及保证金支付：第一年为200,000元、第二年租金为210,000元、第三年租金为210,000元。与租金相关的税费和一切费用由乙方负担。租金一年一付，后二年租金定于每年5月20日前支付，逾期支付租金的，承担违约责任，按年租金的30%作为违约金，并承担日万分之十的滞纳金；乙方于合同签订之日交纳80,000元给甲方，作为甲方前期清理厂地和设备改造费用；四、其他费用：租赁期间，沙厂使用时所发生的水费、电费及损耗维护费用及应支付的其他费用，均由乙方承担；五、安全生产和劳动保障：租赁期间的生产经营活动，乙方必须严格遵照国家制订的安全生产规章制度，不得违章作业，因违反国家安全生产管理条例违章作业发生的安全生产事故，均由乙方承担；租赁期间录用、聘用的各类生产及技术人员的劳动保障、工薪、社保、卫生、保健等方面均由乙方承担；租赁期间，乙方承诺守法经营，其所从事的经营活动符合经核准的营业范围，符合消防安全、环保达标、排放达标。如乙方违法经营，其承担产生的一切责任；六、沙厂使用和维修责任：甲方出租的沙厂设备及设施由甲乙双方在协议生效时现场验收交接。乙方可以自主决定装修或者增设附属设施，按规定须前置审批的，批准后方可进行。乙方应当按照设备管理的规定，对设备进行定期维护。不经甲方同意不得转租或者转包他人经营；七、租赁期满和归还：租赁期满后，乙方应及时清理厂地内所有属于乙方所有的、可移动的财产和设施，无法搬离的部分不得拆除或搬离，但该部分甲方不得要求乙方恢复原状。如因乙方逾期仍未处理的财物或设施，视为乙方自动放弃，甲方可以随意处置。租赁期满，乙方应保证将厂地恢复原状，如取得甲方同意可免除恢复原状的义务。乙方不得破坏甲方的房屋结构和设施，如有损坏，其损失由乙方承担，并承担损失金额的20%作为违约金；八、租赁期间的现场管理：租赁期间，乙方须遵守法律，遵守消防安全条例、保护好消防设施、消防标志；九、环保约定：乙方使用的助剂必须是符合国家规定的正规厂家的助剂，不可使用会影响甲方污水处理的原料，特别是不可以使用含磷、高氮助剂。乙方在取得消防、安全主管部门发放的许可证之前，厂区内不得存放或使用易燃、易爆物品。废气不准直排，必须经过过滤后达到环保要求才可排放，如有违反，造成的一切损失由乙方负责；十、租赁期间其他有关约定：租赁期间，甲、乙方都应遵守国家的法律法规，不得利用租赁进行非法活动，如果甲方发现乙方存在非法活动，有权终止租赁协议，并不承担违约责任。租赁期间，甲方应保证乙方在土地和电的合法使用，如造成乙方不能正常生产，甲方应赔偿乙方相关的生产损失。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠情况，甲方收取乙方欠费金额每天10%的违约金，并且可以终止协议，乙方承担违约责任。租赁期满，甲方如继续出租该房时，同等条件下乙方有优先承租权，如期满不再出租，乙方应如期搬迁；十一、特殊规定条款：租赁期间如果政府拆迁导致无法生产的，涉及到政府赔偿内容的，其中与承租人合同内容有关的赔偿、补偿归乙方主张和享有，与土地和房产等所有权益相关的赔偿、补偿归甲方主张和享有。乙方的请求权从属于甲方，委托甲方代理，甲方不得侵占乙方的利益；十二、其他条款：租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方年租金的30%作为违约金。如有其他损失还应赔偿。如乙方违约导致合同提前终止，乙方对厂地投入的设备及其他固定资产，应作为赔偿抵偿给甲方作为租金收入，而乙方也不再拥有对已经投入的固定资产和设备的所有权，视为自动放弃。如果租赁期满，乙方有优先续签的权利。如不续签，则乙方的设备可以搬走，也可以折价给下一个承租人，也可以作价入股本厂，但必须优先保证甲方股东利益（一百万元），乙方的全部固定资产和设备投入金额必须达到一百万元人民币左右，即时拥有阳新县御鑫砂业有限公司50%股份所有权，乙方在任何时间不能对本沙厂的股权进行变更和转让（就是说如果本沙厂全部转让，在先保证甲方股东利益（一百万元）后，其余的利润甲乙双方分别占50%）”。该《经营租赁合同》签订后，2018年6月10日，原告将经营租赁合同约定的沙厂场地、房屋及相关设备正式交付给被告费明兴租赁使用。被告费明兴在租赁经营期间，投入了相关资产和设备，但在经营活动中擅自超出沙厂营业执照中登记的许可生产经营范围，将沙厂原先洗沙工艺改造成制沙工艺，在日常生产经营过程中,存在生产厂区车间未封闭作业、原料、产品堆场未采取封闭措施，及不正常运行水污染防治设施，将部分废水排入外环境，造成当地周边居民的生态环境严重污染，其生产经营行为违反了我国大气污染防治法、水污染防治法相关规定，被阳新县浮屠镇政府、阳新县环境保护局、黄石市生态环境局分别处以罚款和责令停产整改。另查明，被告费明兴在租赁经营期间按时交纳了第一年度租金200,000元和第二年度的租金210,000元，在第三年度租赁期间拖欠电费31,896.65元未按时交纳。原告阳新御鑫公司负责人与被告费明兴协商处理无果，遂于2020年8月10日起诉来院，提出上述诉请。本院认为，原、被告签订的《经营租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应按合同约定全面履行合同义务。根据该合同第十条第1款明确约定“租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用租赁进行非法活动，如果甲方发现乙方存在非法活动，有权终止租赁协议”。被告费明兴作为承租乙方在租赁期间，超出沙厂营业执照中登记的许可生产经营范围,投入机器设备及增设设施,擅自将案涉沙厂的洗沙工艺改造成制沙工艺，并在生产经营过程中存在生产厂区车间未封闭作业、原料、产品堆场未采取封闭措施，及不正常运行水污染防治设施，将部分废水排入外环境，其生产经营行为违反了我国大气污染防治法、水污染防治法，造成了当地周边居民的生态环境严重污染。被告费明兴的上述违法经营行为，违反了《经营租赁合同》的约定，构成单方违约，致使该合同无法继续履行，不能实现合同目的。因此，原告根据上述实际履行情况有权提前终止该合同，并按合同第十二条第1款约定要求被告承担年租金30%的违约金63,000元。故对原告要求解除原、被告签订的《经营租赁合同》和要求被告承担违约金63,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告费明兴在租赁经营期间，还拖欠电费31,896.65元未按时缴纳，按《经营租赁合同》第四条明确约定“租赁期间，沙厂使用时所发生的水费、电费及损耗维护费用由乙方承担”，因此，被告费明兴应将拖欠电费31,896.65元交付给原告，由原告代为交纳。故对原告要求被告支付欠缴电费75,912元的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求被告支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金210,000元的诉求，因合同租赁期间未到期，只能按被告实际租赁期间所应交纳的租金计算,至原告起诉之日2020年8月10日止,被告应实际交纳的租金为三个月租金即52,500元（自2020年5月20日至2020年8月10日近三个月,210,000／年租金÷12个月／年=17,500元／月×3个月=52,500元）。故对原告要求被告支付逾期租金210,000元的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告费明兴辩称的被告方已对厂房土地进行平整石化、建设水池等设施、添置相应的设备等超过600万元故应享有原告的沙厂50%的股权和股东决策权的辩解，按《经营租赁合同》第十二条第二款约定“如乙方违约导致合同提前终止，乙方对厂地投入的设备及其他固定资产，应作为赔偿抵偿给甲方作为租金收入，而乙方也不再拥有对已经投入的固定资产和设备的所有权，视为自动放弃。如果租赁期满，乙方有优先续签的权利。如不续签，则乙方的设备可以搬走，也可以折价给下一个承租人，也可以作价入股本厂”。因此，被告费明兴违法经营构成单方违约,在案涉经营租赁合同解除后可按合同约定对投入的固定资产和设备进行资产评估变卖以抵偿租金、或自行搬离、或折价给下一个承租人、或作价入股沙厂。故对被告的此项辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告阳新县御鑫砂业有限公司与被告费明兴2018年4月24日签订的《经营租赁合同》；二、被告费明兴在本判决生效之日起十五日内向原告阳新县御鑫砂业有限公司支付租金52,500元、违约金63,000元及拖欠的电费31,896.65元；三、驳回原告阳新县御鑫砂业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,200元，减半收取计3,100元，由原告阳新县御鑫砂业有限公司负担1,798元，被告费明兴负担1,302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6,200元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员 刘 华二〇二〇年十二月二十二日书记员 姜键韬