广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8801号原告：江珊欢，女，1971年6月4日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：郑静文、黎婉珊，广东文国律师事务所律师。被告：广州网邦电子商务有限公司，住址广州市增城新塘镇广深大道东10号。法定代表人：刘德勇。委托诉讼代理人：陈天军、何梦诗，广东穗益律师事务所律师。原告江珊欢诉被告广州网邦电子商务有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江珊欢的委托诉讼代理人郑静文，被告广州网邦电子商务有限公司的委托诉讼代理人陈天军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江珊欢向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告之间签订的《商铺经营使用合同》无效；若上述合同有效，则解除原告与被告之间签订的《商铺经营使用合同》，被告以189472元收回商铺；二、被告向原告支付委托经营收益（按每月850元为标准从2019年10月1日计算至2019年12月31日，按每月1000元为标准，从2020年1月1日计算至涉案商铺实际返还之日或解除之日止，暂计至2020年9月份为10700元；）三、被告向原告支付欠付收益的违约金（违约金每日按应交收益总额的1‰标准从2019年10月份计算至实际付清之日止，暂计至2020年9月1日违约金为1748.2元）；四、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《商铺经营使用合同》，被告将位于广州市增城市新塘镇广深大道东10号广州网邦电子商务有限公司园区一层1496号铺位的有偿使用权转让给原告。并同时要求原告与被告签订《商铺委托经营协议》，将商铺交由被告委托经营。之后，双方签订《补充协议书》约定原告享有单方解除《商铺经营使用合同》的权利。原告依约支付涉案商铺的购买款，且涉案商铺至今仍由被告经营管理。但被告从2019年10月开始未按约定支付收益，构成违约，为此，诉至法院，望判如所请。被告广州网邦电子商务有限公司辩称：第一，本案所涉及的合同均是合法有效的，本案所涉及的建筑物是合法建筑并有不动产权，本案被告获得权利人的许可，与原告签订相关协议。因此，本案所涉及的协议是合法有效的。第二，本案所涉及的法律关系之一使用权转让，由于原告在解除权行使期限内，与被告达成补充协议，原告放弃了解除合同的权利，放弃解除使用权转让的权利，且原告已付清款项。被告已经将涉案标的物交付给原告，合同权利义务已经履行完毕，依法不应当解除。第三，本案所涉及的法律关系之一委托经营、代收代管关系，被告方同意解除，解除日之前的租金被告同意支付，由于该建筑物一直并没有产生收益，原告对此是知情的。原告要求退还所有款项是基于维护自身权益的考量，违反了诚信原则，对被告极不公平。因此，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月25日，原告签署《确认书》，内容为原告对签署的文件内容是了解的，不存在任何质疑和误解……。原告（乙方）与被告（甲方）在广东法广律师事务所见证下，签订《商铺有偿使用合同》，内容为：……第一条合同标的……位于广州市增城新塘镇广深大道东10号广州网邦电子商务有限公司……乙方选定铺位，一层1496号铺位，……商铺使用权总价为人民币189472元……第二条、商铺使用期限……从2014年12月30号起至2034年12月31日止（20年），乙方商铺有偿使用权期满时，甲方将上述商铺无偿提供乙方经营至2037年5月31日止。……2、……在签订《商铺经营使用合同》的同时与甲方签订《商铺委托经营协议》，并同意将所投资选定之商铺从交付之日起的5年时间内交甲方经营管理，委托期限为5年从2014年12月30日至2019年12月31日止。A、前3年即2014年12月30日至2017年12月31日止，双方确认和同意乙方商铺每年收益为商铺有偿使用权总价的8%，该收益直接在乙方支付的商铺有偿使用权总价中进行抵扣；为此，甲方在乙方投资商铺时的投资总价中一次性预先支付前三年的收益24%给乙方……第四条、……双方同意在2014年12月30日投资商铺视为已交付给乙方使用，委托经营期限从视为交付时开始计算。……第八条、乙方的基本权利和义务……7、乙方在委托经营三年届满时，所有商铺有偿使用费已缴清时，第四年内即自2017年12月31日至2018年12月31日止，如乙方不愿意继续履行本合同提出解除合同的，甲方同意乙方解除本合同，按商铺实际合同总价收回该商铺。……第九条、违约责任……1、甲方应当按合同约定向乙方支付委托经营的收益，逾期向乙方支付委托经营收益超过30日的，自应当支付经营收益的第二日起至实际支付完毕之日止，甲方按日按应付经营收益的千分之一向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，退回商铺，甲方应在解除合同后30日内按当期银行存款利率退回乙方已付款及利息；乙方不要求解除合同的，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付律师费500元和商铺首付款人民币90000元。同日，原告（委托方，甲方）与被告（受托方，乙方）签订《商铺委托经营协议》约定：……甲方已与乙方签订《商铺经营使用合同》，约定乙方将该商铺委托乙方统一经营管理。……第4年、第5年至2017年12月31日至2019年12月31日止，由乙方按市场实收租金，每半年期限届满后30日内返还给甲方。2018年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定：1、乙方承租甲方位于网邦公司牛仔谷项目1层1496号……商铺，期限至2034年12月31日。2、根据原合同约定，乙方享有单方解除合同的权利。基于以上原因，甲乙双方经平等、友好协商，就解除权的相关事项做如下补充约定：1、乙方保留该铺位使用权至2034年12月31日合同期满。2、乙方委托甲方代租代管该铺位至2021年7月30日。3、甲方同意，在代管期限内按以下租金每月定期支付给乙方……2019年1月1日至2019年12月31日，按850元/月支付租金；2020年1月1日至2021年7月30日，按1000元/月支付租金。……另查明，位于增城市新塘镇广深大道东10号（厂房A）登记至广州市春旭实业有限公司名下。建筑面积20654.15平方米。为查明涉案租赁物的性质以及情况，本院向广州市规划和自然资源局发函了解，广州市规划和自然资源局向本院作出《关于（2020）粤0118民初8802号征询意见函的复函》，内容为，你单位咨询位于增城区新塘镇广深大道东10号（厂房A）用地性质为一类工业用地，建筑功能为厂房。上述厂房进行内部分割改造独立空间属于免规划许可范畴。但改变厂房使用性质（由厂房改为商业），需要到我局办理相关审批手续，截止发函之日，我局未收到上述权属单位申报变更使用性质的申请。广州市春旭实业有限公司出具《证明》，内容为广州市春旭实业有限公司委托本案被告经营管理，委托期限从2014年8月14日至2034年8月13日。被告有权以自己名义与第三方签订《使用权转让协议》、《租赁合同》等。被告出具说明：被告建筑物分割之后，已经办理二次消防，经验收合格后才投入使用，此属于厂房内部改造，并没有改变规划设计布局，因此，被告认为不需要办理报建及审批手续。并提供2015年12月21日《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》拟证明涉案租赁场所经过消防验收合格。审理中，原告认为涉案《商铺有偿使用合同》为商铺买卖法律关系；被告认为涉案《商铺有偿使用合同》为商铺租赁法律关系。原告解释《补充协议书》中写明“承租”字样，是因为上述协议是被告拟定的，在《商铺有偿使用合同》没有约定过户的内容，是因为当时没有房产证无法过户。原、被告双方确认，1、1496号商铺有偿使用权总价实际为9万元。之所以与合同约定不同，是因为当时有团购优惠价格，优惠后的金额是9万元。原告已经足额支付。2、被告从2019年10月开始拖欠应付原告的租金收益。《商铺有偿使用合同》第9条款约定退还乙方款项的意思，被告认为是退还原告已支付给被告的款项。原告认为是逾期超过90天没有收益的，原告有权退还商铺，被告将原告支付的购房款和利息返还给原告。原告陈述1、诉讼请求违约金是按照《商铺有偿使用合同》第九条约定计算；2、要求被告按照189472元收回商铺的依据是《商铺有偿使用合同》第8.7条的约定，以及按照《补充协议书》约定，原告享有单方解除权。本院认为：本案所涉商铺并非被告所有，且各个商铺并无取得独立的产权登记。根据《商铺有偿使用合同》所约定的内容，并无商铺所有权变更登记等约定，并结合之后原、被告双方签订的《商铺委托经营协议》、《补充协议书》，原告与被告之间实为租赁法律关系，原告认为与被告之间形成涉案商铺买卖合同关系，依据不足，本院不予采纳。即被告将涉案商铺出租给原告，原告一次性支付租金。之后原告将涉案商铺返租给被告，被告按照约定每月支付租金。因原、被告之间形成租赁法律关系，现根据广州市规划和自然资源局向本院作出《关于（2020）粤0118民初8802号征询意见函的复函》所载明“位于增城区新塘镇广深大道东10号（厂房A）用地性质为一类工业用地，建筑功能为厂房……改变厂房使用性质（由厂房改为商业），需要到我局办理相关审批手续，截止发函之日，我局未收到上述权属单位申报变更使用性质的申请”的内容，被告擅自更改上述建筑物使用性质，且未经过相关部门审批便与原告签订租赁合同，故原告与被告之间的《商铺有偿使用合同》为无效合同。因上述《商铺有偿使用合同》无效，故双方在《商铺有偿使用合同》基础之上签订的《商铺委托经营协议》、《补充协议》均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告已经收取的涉案商铺的款项返还给原告，根据庭审查实，商铺实际的款项金额9万元。原告主张按照189472元收回商铺，显然理据不足，本院不予支持。因《商铺委托经营协议》、《补充协议书》无效，原告要求被告继续支付经营收益以及支付拖欠经营收益的违约金，于法无据，本院不予支持。至于被告按照《商铺委托经营协议》及《补充协议书》支付给原告的款项如何处理，原告与被告之间可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江珊欢与被告广州网邦电子商务有限公司之间签订《商铺有偿使用合同》无效；二、被告广州网邦电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江珊欢返还已付款项90000元；三、驳回原告江珊欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2045元，由原告江珊欢负担1020元，由被告广州网邦电子商务有限公司负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十二月十一日书记员 刘耀允