北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16417号原告（反诉被告）：张俏，女，汉族，1986年7月12日出生，无业，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：李瑶，女，1990年5月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京名帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，系张俏之母，1966年2月18日出生，住北京市大兴区。原告（反诉被告）张俏与被告（反诉原告）李瑶，房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张俏、被告（反诉原告）李瑶的委托诉讼代理人王雷、王海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张俏向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》;2、请求判令被告支付自2020年1月18日至2020年2月18日止原告已交付的租金26888元，押金25129元，退还所租房屋剩余预存电费555.39元，水费400元，共计52973元，以及自2019年1月21日起至实际支付之日止的利息（以52973元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求被告承担本案诉讼费；4、请求判令被告依据双方合同约定被告应按照租金实际支付时间的纳税所属，到税务部门纳税，代开对应纳税所属期房屋租金的正式发票，并依法提供给原告。事实与理由：原告与被告于2017年5月12日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由原告承租位于北京市大兴区永兴路7号院商业2号楼308室的房屋，租赁期限为2017年5月18日至2022年5月19日。原告租赁涉案房屋用于开设社区办园点（幼儿园），且与被告达成协议。但2020年1月，北京发生新冠疫清，发生合同约定的不可抗力情形，合同目的不能实现，故原告多次和被告协商要求依据合同约定解除合同，但被告拖延房屋接收、拒绝支付各项费用。依据双方合同第六条甲方权利义务第一款，“本合同签署完毕后，甲方有义务向房屋所在地相关税务部门交纳房屋租赁相关税费。”原告于2017年5月开始支付租金，被告应在2017年5月按照合同的约定、《中华人民共和国税法》的规定，到房屋所在地税务部门依法纳税，向原告提供税务代开的租金发票。被告违反国家税法及违背合同的约定，同时违反《中华人民共和国发票管理办法》的规定，多次拒绝提供租金发票的行为，造成原告因为没有租金发票无法进行进项税抵扣，多缴税5.53万元。同时因税务部门不允许白条记账，造成原告无法把支付给被告的789550元租金按照税务部门的规定计入成本。虚增原告公司利润789550元的事实，直接造成原告公司要多缴纳所得税19.74万元（小微企业所得税率25%）得损失。被告违约违法，不提供租金正式发票造成原告公司无法进行税收汇算清缴工作，无法通过税务审查，致使原告公司无法办理税务注销，税务注销是工商执照注销的前提。严重影响原告公司清算注销公司的进度，并会给原告造成延长雇佣财务记账人员、清算人员的费用及办公费用，已经给原告公司带来新的税收风险，给原告公司造成了新的损失。原告视损失的扩大程度，原告保留追诉的权利。为维护原告的合法权益，特向贵院提出申请，望判如所请。李瑶辩称，1、被告同意解除合同，并且事实上双方于2020年9月3日已经解除合同并返还房屋；2、不同意第二项请求，原告实际于2020年9月3日返还房屋，房租实际支付至2020年2月18日，至今仍然欠付2020年2月19日至2020年9月3日的租金共计184378.2元；3、诉讼费应由败诉方承担；4、根据双方租赁合同的签约主体，原告个人为该租房合同的承租人，双方未签订过任何主体变更协议合同中也未约定被告有向其他主体开具发票的义务，根据国家三流合一的税收政策，被告也无法向除原告之外的第三方开具发票，原告主张的所得税等损失并非原告的损失，与本案无关，原告的主张无事实及法律依据；5、针对电费水费，由于原告欠付被告房租及违约金，被告已经提起反诉，因此同意在原告应向被告支付的款项中扣除；6、针对原告主张的新冠疫情原因导致合同无法继续履行，并要求被告退还房租及押金的请求，被告认为，其主张没有依据，根据我国合同法及民法相关规定，不可抗力导致合同解除，只可以产生双方不承担违约责任的后果，被告没有义务向原告返还租金，并且原告是于2020年9月3与被告解除合同，此时疫情已经得到控制，疫情期间原告一直犹豫是否要继续承租该房屋，并没有决定解除合同，因此原告解除合同的原因并不是由于疫情导致合同目的无法实现。李瑶向本院提出反诉请求：1、判令反诉被吿支付欠付的房屋租金184378.2元；2、判令反诉被告按照合同约定支付违约金200000元（截至2020年10月31日，根据合同约定暂计算各项违约金共计675679.19元,最终应计算至法院生效判决确定的合同款返还之日，现反诉原告自愿酌减至200000元）；3、判令反诉被告向反诉原告返还电卡；4、判令反诉被告于10日内将其在案涉房屋地址注册的公司予以迁离；5、判令反诉被吿赔偿反诉原告其他损失，从2020年10月13日开始计算实际支付到原告将注册地迁出之日止，按照每日每平4.01的租金标准计算；6、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月12日签订房屋租赁合同，合同约定反诉被告承租反诉原告位于北京市大兴区北臧村生物医药基地东配套区6号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目西区5#商业楼3层308,房屋面积为239.33平方米,租赁期限自2017年5月18日起至2022年5月19日止。其中，2017年5月18日起至2017年8月19日止（共计3个月）为免租期。房屋租金为3.5元/平/天从第三年开始逐年递增7%，房屋押金25129元。2020年9月3日，反诉被告退租并搬离承租房屋。截至提起反诉之日，反诉被告已向反诉原告支付房屋租金至2020年2月18日，仍欠付2020年2月19日至2020年9月3日房屋租金184378.2元（其中，2020年2月19日至2020年5月17日按照3.745元/平/天计算，2020年5月18日至2020年9月3日按照4.01元/平/天计算根据租赁合同第二条第四款约定,租金按照六个月支付，支付方式为上交款,下期租金应于当期开始前10天交纳。根据租赁合同第九条第三款约定，反诉被告未按约定支付租金的，每逾期一日，应按照日租金百分之二百的标准支付违约金，故反诉被告应支付拖欠租金违约金510565.72元（按照日租金959.71元/天的200%的标准,自2020年2月9日起暂计算至2020年10月31日，最终计算至实际给付之日。根据租赁合同第一条第四款约定，反诉被告于承租期内未到合同约定时间提前退租的，押金不予返还，且不能享受免租期，故反诉被告应支付免租期三个月的租金共计78739.57元。根据租赁合同第九条第二款约定，反诉被告提前退租的，应支付当期月租金的百分之三百作为违约金，且押金及已支付但未履行的租金不予返还，故反诉被告应支付违约金86373.9元。截至2020年10月31日，根据租赁合同约定，以上各项违约金共计675679.19元，考虑到租赁合同约定的违约金总额较高，以及新冠疫情原因，反诉原告自愿酌减至200000元。此外,根据租赁合同第六条第二款第六项约定，承租人应于退租后四十日内到工商管理部门办理注销登记，但经反诉原告多次催告,反诉被告均未将其在案涉房屋地址注册的公司予以注销或者迁离。由此导致反诉原告的房屋至今无法出租，故反诉被告应赔偿损失［19194.2］元（按照日租金［4.01］元/平/天的标准计算，自2020年10月12日起暂计算至2020年10月31日，最终计算至公司实际迁出之日）。综上所述，反诉被告在履行租赁合同过程中存在严重违约行为，反诉原告经与其多次协商未果，为维护反诉原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决支持反诉原告之全部反诉请求。张俏针对反诉辩称，1、不同意支付欠付房租184378.2元，本次疫情及疫情防控措施开始并于2020年1月20日至2020年9月3日原告公司一直处于无法经营的状态，一直没有实现合同目的。原告在2020年3月28日提出依法依约解除合同，被告没有提出异议，应视为被告同意。本案租赁合同中约定因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。本租赁合同应当于2020年1月20日自行解除，原告不应承担2020年1月20日以后的租金；2、不同意支付违约金，涉案租赁合同因不可抗力依法依约于2020年1月20日自行解除，被反诉人无责，被反诉人没有违约；3、关于电卡，同意补办或者按照实际价格赔偿；4、对于其他诉讼请求，均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李瑶系北京市大兴区永兴路7号院商业2号楼308室的房屋业主，该房屋性质为商业用房。2017年5月12日，李瑶代理人王海燕与张俏签订《北京市房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）李瑶，代理人王海燕，承租人（乙方）张俏，房屋租赁用途为商业（教育、咨询、培训），房屋租赁期自2017年5月18日起至2022年5月19日止，其中2017年5月18日起至2017年8月19日止（共计3个月）为免租期，乙方承租期内未到合同约定时间提前退租的，不能享受免租期，乙方应支付免租期三个月的租金。押金及未履行的租金不予退回，并承担因违约给甲方造成的损失。房屋租金为3.5元/平/天，为人民币150774元，租金递增方式为从第三年开始，逐年递增百分之七，乙方应于2017年5月18日一次性向甲方支付押金人民币25129元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证；乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并支付当期月租金的百分之叁佰作为违约金，甲方无须退还乙方押金及已支付但未履行的租金，甲方未按约定交付房屋或者乙方不按约定支付租金，及乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的百分之二百标准支付违约金。双方均认可缴纳押金25129元。张俏称其缴纳了2017年5月18日至2020年2月18日期间的租金，李瑶认可租金的缴纳期间，但称因合同中约定了免租期，现张俏提前解除合同，免租期的租金也应当进行缴纳，免租期为2017年5月18日至2017年8月17日,但是并未对其诉讼请求方面进行变更，其要求的租金仍系2020年2月19日至2020年9月3日期间的租金。关于房屋的腾退时间，张俏称于2020年8月20日搬离房屋。双方均认可于2020年9月3日进行的钥匙交接。关于租赁合同的解除时间，张俏称合同解除时间为2020年1月20日，因合同中约定了不可抗力合同自动解除。李瑶称合同解除时间为2020年9月3日，因为双方于2020年9月3日才办理了交接，虽然合同约定了不可抗力，合同自行解除，但是原告以自己的行为变更了该条款，她仍然在继续履行合同。经询，李瑶称，因张俏未将公司的注册地迁出，导致房屋无法对外出租。根据合同第六条第二款第六项的约定，承租人应当于退租后四十日内到工商管理部门办理注销登记，因此张俏应当支付自2020年10月13日起至实际迁出注册地之日止的房屋占有使用费，按照每日每平4.01元。关于张俏的诉讼请求。本院认为，张俏与李瑶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议，合同解除时间，本院综合庭审中查明的事实以及双方提交的证据，认定合同解除时间为2020年9月3日；关于其要求退还2020年1月18日至2020年2月18日期间的租金26888元，张俏承租房屋是用于经营线下教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除。现张俏要求李瑶退还2020年1月18日至2020年2月18日的诉讼请求，数额合理，本院予以支持；至于押金，根据双方提交的证据，张俏称其于2020年3月28日向王海燕说明要求退租房屋，但是根据双方提交的录音中可以看出，张俏于2020年8月5日仍然表露出希望李瑶能够对其减免房屋租金，能不能继续履行合同关键在于李瑶减免租金的情况，于2020年8月15日才正式明确不再继续承租，因此本院对其主张不予采信，现张俏提前解除合同系违约，应当承担违约责任，其押金应当折抵违约金，因此对其主张退还押金的诉讼请求，本院不予支持；关于水费400元的诉讼请求，未提交相关证据，本院不予支持；关于电费555.39元，根据张俏提交的证据，本院予以支持；关于利息，没有法律依据，本院不予支持；关于要求李瑶按照租金实际支付时间的纳税所属，到税务部门纳税，代开对应纳税所属期房屋租金的正式发票的诉讼请求，对于张俏已交纳的租金，李瑶应向张俏出具发票。关于李瑶的反诉请求，李瑶要求张俏支付2020年2月19日至2020年的9月3日期间的租金184378.2元，本院根据疫情等实际因素，结合本案的具体情况，酌定该期间的房屋租金为130000元；关于违约金，张俏提前退租系违约，应当支付违约金，现李瑶要求的违约金数额过高，本院予以调整，酌定该数额为90000元；关于返还电卡的诉讼请求，张俏称同意补办该电卡或者按照实际价格赔偿，因补办电卡的费用未实际发生，李瑶可待该费用实际发生后另行主张；关于将涉案房屋地址注册的公司予以迁离的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，本院不予受理；关于要求张俏赔偿其自2020年10月13日开始至张俏将注册地迁出之日止，按照每日每平4.01的租金标准计算的损失费，双方在合同中约定租赁期满后，张俏应当于合同期满后四十日内到工商管理部门办理注销登记，现张俏未按照合同约定将注册地址迁出，构成违约，李瑶主张的损失费过高，本院予以调整，本院酌定该损失费数额为50000元，该损失数额由押金进行折抵，张俏缴纳的押金折抵上述违约金及损失费折后，张俏仍需向李瑶支付114871元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、张俏与李瑶签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、李瑶于本判决生效后十日内返还张俏房屋租金26888元、电费555.39元；三、李瑶于本判决生效后十日内为张俏已支付租金出具发票；四、张俏于本判决生效后十日内支付李瑶拖欠的房屋租金130000元，违约金及其他损失114871元；五、驳回张俏的其他诉讼请求。六、驳回李瑶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由张俏负担614元（其中张俏已缴纳550元，剩余64元于本判决生效后七日内交纳），由李瑶负担486元（于本判决书生效后七日内交纳），已交纳；案件反诉费7354元，张俏负担4973元（于本判决生效后七日内交纳），由李瑶负2381元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十五日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源