四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2558号 原告：邻水县宏阳物业服务有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇中街27号2单元2层2号。统一社会信用代码91511623MA62B0DM27。 法定代表人：何小红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李文友，该公司项目部经理。 委托诉讼代理人：周瑶，四川欣锐律师事务所律师。 被告：刘运，男，1991年12月6日出生，汉族，户籍地四川省邻水县，住四川省邻水县经开区。 被告：沈惠，女，1994年3月21日出生，汉族，户籍地四川省邻水县，住四川省邻水县经开区,系被告刘运之妻。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘文奎，男，1952年9月2日出生，汉族，小学文化，居民，户籍地四川省邻水县，住四川省邻水县经开区,系被告刘运、沈惠之父。 原告邻水县宏阳物业服务有限公司（以下简称宏阳物业公司）与被告刘运、沈惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后,依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告宏阳物业公司的委托诉讼代理人李文友、周瑶，被告刘运、沈惠的委托诉讼代理人刘文奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告向原告立即连带支付从2017年4月1日起至2020年10月31日期间所欠的物业服务费共计3629.2元及逾期付款的利息（其中2017年4月1日起至2018年3月31日期间的利息从2018年4月1日起以物业服务费本金1012.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中银公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的利息从2019年4月1日起以物业服务费本金1012.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年10月31日期间利息从2020年11月1日起以物业服务费本金1603.6元为基数，按照同期银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计付的利息计算至物业服务费本金付清时止）；2.判决二被告向原告立即连带支付从2017年4月1日起至2020年10月31日期间逾期付款的违约金（其中2017年4月1日起至2018年3月31日期间的违约金从2018年4月1日起以物业服务费本金1012.8元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的违约金从2019年4月1日起以物业服务费本金1012.8元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年10月31日期间违约金从2020年11月1日起以物业服务费本金1603.6元为基数，按照每日千分之三的标准计算至物业服务费本金付清时止）；3、本案案件受理费、公告费及其他费用由被告承担。事实和理由：二被告购买位于四川邻水县经开区××路××号××单元××号××住房一套。原告按照与“中科天下一家”小区业主委员会签订的《物业管理合同》为该小区提供了物业服务，但是，二被告无故拒绝缴纳从2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费。综上所述，原告与小区业主委员会签订的《物业管理合同》对二被告具有约束力，二被告拒绝缴纳物业费的行为实属违约行为，给原告造成了一定的经济损失。现原告特诉至法院，望判如所请。 被告刘运、沈惠辩称，宏阳物业所订合同没有法律效力，不受法律的保护，因中科天下一家业委会没有通过全体业主选举产生，由几个人私自通过朋友关系，官商勾结强行成立，所以他们无权替代中科全体业主与宏阳物业签订合同；所谓中科天下一家业委会严重违背中科全体业主的民主权利，几个人没有召开业主大会，私自决定物业收费价格，暗地与宏阳物业签订过高的收费标准，也没有按政策法律、法规的物价规定和邻水全县各小区的物业收费行情而定。请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告宏阳物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2017年3月24日，中科天下一家业主委员会（甲方）与原告宏阳物业公司（乙方）就选聘宏阳物业公司为中科天下一家小区提供物业管理服务签订《物业管理合同》，双方对物业管理区域基本情况、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中委托管理服务期限自2017年3月24日起至2022年3月23日止。该《合同》第十六条物业服务费约定，1.物业服务费由乙方按住宅电梯房7楼以下（含7楼）1.00元/平方米，8楼以上（含8楼）1.4元/平方米。步梯房0.80元/平方米。商业门市2.5元/平方米﹒月向业主（或交费义务人）按年(年、季、月）收取。第三十条约定，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 被告刘运、沈惠系夫妻关系，2015年12月11日，二人购买位于四川邻水县经开区××路××号中科天下一家13单元4-1号（建筑面积105.51平方米）商品住房一套。2017年4月1日至今，被告刘运、沈惠累计拖欠2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3544.8元（105.5平方米×0.8元／平方米／月×42个月）。 上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、原告物业管理资质，被告刘运、沈惠的户籍信息，《结婚登记审查处理表》，《房屋交易与产权信息查询单》，邻水县鼎屏镇三合社区居委会2020年11月26日出具的《证明》一份及照片八张，中科天下一家小区业主委员会成员名单，《物业管理合同》，物业费催费通知单两份，欠费清单，《电梯维保合同》两份及电梯维保发票五张，部分《电梯维保记录》，部分《电梯维保记录》，部分《值班记录》，部分《外来人员、车辆登记记录》，部分《包裹存放记录》，部分《巡检记录》，部分物业服务日常照片，业主群聊天记录截屏三张，原告公司垫资及维护明细清单以及原、被告的部分当庭陈述在案佐证，本院予以确认。被告提交的照片、收据、现金出纳簿、证人廖某等人的证实不能达到被告的证明目的，不予采信。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。原告宏阳物业公司的物业服务权限来源于与中科天下一家业主委员会签订的《物业管理合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告宏阳物业公司作为中科天下一家小区业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。二被告刘运、沈惠作为中科天下一家小区业主，该合同对其具有约束力。二被告刘运、沈惠主张中科天下一家小区业主委员会系非法成立，其与物业服务企业签订的《物业管理合同》不能约束被告的理由没有事实根据，不予采信。原、被告各自均应按合同约定全面履行各自的义务。被告辩称未与原告签订合同的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告宏阳物业公司提交的相关证据能够证明对“中科天下一家”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、小区保洁、绿化养护等日常管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，二被告刘运、沈惠经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告实际提供了物业服务，现请求二被告刘运、沈惠支付物业服务费于法有据，应予支持。具体金额以原告宏阳物业公司至起诉时止已产生的物业服务费3,544.8元确定。违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，原告宏阳物业公司并未举证证明其除利息损失之外还存在有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，原告宏阳物业公司主张二被告刘运、沈惠赔偿其利息损失缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张逾期付款违约金每日按应付费用的千分之三标准计算明显过高，本院认为逾期付款的违约金从欠费的次月1日起按一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算为宜。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，原告已提供证据证明其已提供物业服务，仅在服务的某些环节、个别区域存在一般瑕疵，不构成根本违约，故不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方政府有关部分应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人应向有关行政部门申请解决。原告虽然对物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有瑕疵，但业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，以实现合同目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。鉴于物业服务对象庞杂，业主认知水平、诉求差异等客观实际，原告作为物业服务的提供者应增强服务意识、提高服务质量、积极回应业主需求，强化与业主沟通，增强物业管理透明度，减少物业服务企业与业主，以及业主之间的误解、纷争。同时，业主也应对物业服务提供者体现出一定的理解与宽容，以共同营造干净、有序、和谐、融洽的居住环境与氛围，实现物业服务企业与业主共赢。 综上所述，原告宏阳物业公司请求被告刘运、沈惠支付2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3,544.8元及逾期付款的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告刘运、沈惠支付原告邻水县宏阳物业服务有限公司2017年4月1日至2020年9月30日期间物业管理费3,544.8元及逾期付款的违约金（其中：2017年4月1日起至2018年3月31日期间的违约金从2018年4月1日起以物业服务费本金1,012.8元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止；2018年4月1日起至2019年3月31日期间的违约金从2019年4月1日起以物业服务费本金1,012.8元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止；2019年4月1日起至2020年9月30日期间违约金从2020年10月1日起以物业服务费本金1,519.2元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%参照逾期罚息利率标准5.775%计算至物业服务费本金付清时止）； 二、驳回原告邻水县宏阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决生效之日起即日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘运、沈惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蔡建华 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  肖红梅