广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0702民初3327号 原告:杨小珍，女，瑶族，1976年8月27日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6001号房业主林文杰妻子。 原告:黄丹枫，女，壮族，1981年9月23日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9301号房业主。 原告:翟高兆，男，汉族，1999年5月29日出生，住广西钦州市钦北区，系境东十里小区7002业主。 原告:曾可丽，女，汉族，1986年8月19日出生，住广西浦北县，系境东十里小区6102房业主。 原告:苏泽辉，男，汉族，1997年9月28日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9404号房业主。 原告:江绍丽，女，汉族，1977年1月20日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9801房业主韦崇高的妻子。 2 原告:吴映，女，汉族，1985年4月28日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区7601号房业主。 原告:蓝芳伶，女，壮族，1991年8月5日出生，住广西钦州市钦北区，系境东十里小区9703号房业主。 原告:袁崇晖，男，汉族，1985年12月16日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6802号房业主。 原告:邓萍萍，女，汉族，1986年9月5日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区8602房业主。 原告:王小梅，女，汉族，1983年2月15日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6601号房业主。 原告:阴自利，男，汉族，1967年7月7日出生，住河北省唐山市乐亭县，系境东十里小区9704号房业主。 原告:黄善源，男，壮族，1985年2月10日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9504号房业主。 原告:章艳丽，女，1977年5月23日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区7101号房业主。 3 原告:尧国勇，男，1982年7月18日出生，住广西钦州市钦北区，系境东十里小区9001号房业主。 原告:张忠勇，男，汉族，1965年9月4日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9204号房业主。 原告:李伟洋，男，汉族，1975年6月27日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9101号房业主。 原告:刘婷，女，汉族，1974年10月12日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6602号房业主。 原告:张广平，男，汉族，1975年2月15日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9302号房业主。 原告:马平原，女，汉族，1978年10月19日出生，住广西柳州市柳南区，系境东十里小区9602号房业主。 原告:刘国琳，女，汉族，1986年2月27日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9604号房业主。 原告:李金旺，男，汉族，1983年11月3日出生，住广东省阳江市江城区，系境东十里小区9205号房业主。 4 原告:钟开尕，女，汉族，1972年7月27日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9203号房业主。 原告:陈晓霞，女，汉族，1982年4月16日出生，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6301号房业主。 共同诉讼代表人：杨小珍，女，瑶族，1976年8月27「]出生， 公民身份兮码4525261976××××××××，住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6001号房业主。 共同诉讼代表人：刘婷，女，汉族，1974年10月12日出生， 住广西钦州市钦南区，系境东十里小区6602号房业主。 共同诉讼代表人：黄丹枫，女，壮族，1981年9月23口出生， 住广西钦州市钦南区，系境东十里小区9301号房业主。 原告的共同委托代理人黄恬，广西志明律师事务所律师。 被告：重庆融创物业管理有限公司，统一社会信用代码 91500000765919983L，住所地重庆市北部新区经开园金竜路100号。 法定代表人：张琰，董事长兼总经理。 被告：重庆融创物业管理有限公司钦州分公司，统一社会信用代码91450703MA5NQNJC0Q,注册地址广西钦州市钦州湾大道82号阳光丽城B座1815号房，办公地址广西钦州市钦南区龙样路8号境东十里小区:物业服务中心。 负责人张琰，该分公司负责人。 两被告的共同委托代理人胡丽，该公司员工。 两被告的共同委托代理人王栋，该公司员工。 原告黄丹枫等诉重庆融创物业管理有限公司、重庆融创物业管理有限公司钦州分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用 5 简易程序由审判员何锋独任审判，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告共同诉讼代表人杨小珍、黄丹枫及委托代理人黄恬和两被告的共同委托代理人胡丽、王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告重庆融创物业管理有限公司、被告重庆融创物业管理有限公司钦州分公司将境东十里小区（长岛花园小区）别墅的物业服务费降低至每月0.7元/平方米。二、判令被告重庆融创物业管理有限公司、被告重庆融创物业管理有限公司钦州分公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由:2019年9月6日，广西海巍实业有限公司与被告重庆融创物业管理有限公司（以下简称融创物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定由被告融创物业公司为融创•境东十里小区（小区备案名称为三祺•长岛花园小区）提供前期物业服务，约定被告融创物业公司提供的前期物业服务标准为“钦州市一级物业服务标准”，物业服务费具体交纳标准为“低层住宅（别墅/独栋/洋房）物业服务费2.5元/平方米/月（不包含水电公摊）”。之后，被告融创物业公司将境东十里小区的前期物业服务交由被告重庆融创物业管理有限公司钦州分公司（以下简称融创钦州分公司）负责。境东十里小区的高层住宅区与别墅区相互独立，但均由被告融创钦州分公司具体提供的物业服务。2019年7月以来，原告杨小珍等人先后与广西海巍实业有限公司签订《商品房买卖合同》，成为境东十里小区别墅区的业主，并陆续按照每月2.5元/平方米的标准交纳了物业服务费。原告杨小珍等境东十里小区别墅区业主收房或者入住后，发现被告融创物业公司、被告融创钦州分公司没有为原告等别墅业主提供《前期物业服务合同》约定的“一级物业服务标准”的物业服务，被告融创物业公司、被告融创钦州分公司存在不按照约定履行物业服务合同的行为，严重损害了原告的合法权益。具体表现为： 6 一、被告没有为原告等业主提供一级物业服务标准的物业服务，属于违约行为。被告进驻境东十里小区别墅区己将近一年，小区别墅区至今仍然存在杂草丛生、设备失灵，卫生、环境长期无人打理，脏、乱、差问题突出的情况。 二、被告不履行物业服务合同约定的一级物业服务标准的维修、养护、管理和维护义务，应当采取降低物业服务费等补救措施。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，在被告融创物业公司、被告融创钦州分公司不履行合同约定的一级物业服务标准的维修、养护、管理、维护义务的情况下，原告要求被告采取降低境东十电小K别墅区物业服务费的补救措施，有事实和法律依据，人民法院应当予以支持 三、原告等业主对被告履行前期物业服务合同的情况存在异议，应当委托第三方评估机构对被告实际提供的物业服务等级开展评估。根据《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的说明规定及《钦州市物业管理办法》（钦政办(2017)122号）第十七条规定，原告等业主可以单方委托第三方评估机构开展评估，但是为了评估工作更加客观、公正，现请求人民法院支持原告方提出的物业服务评估申请，并依法委托第三方评估机构对被告提供的物业服务质量、物业服务标准、物业服务等级开展评估。 四、原告要求根据被告实际提供的物业服务等级重新确定物业服务费收费标准，有法律和政策依据，应当予以支持。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格（2018)108号）第四点第（三）项规定，《钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会关于加强住宅物业服务收费管理工作有关规定的通知》（钦市价〔2019〕3号）第三点第（三）项规定，被告提供的物业服务达不到一级物业服务标准，原告要求根据第三方评估机构认定被告实际提供的物业服务等级确定物业服务费收费标准，合理合法，人民法院应当予以支持。 7 五、在前期物业服务合同履行期间，被告应当继续承担维修、养护、管理和维护的义务。 综上所述，原告的诉讼请求均有事实和法律依据，应当予以支持。为了维护原告的合法权益，原告依法集体提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告重庆融创物业管理有限公司、重庆融创物业管理有限公司钦州分公司辨称，一、原告非本案的适格主体，请求法院驳回起诉。前期物业服务合同是开发建设单位代表全体业主与被告签署的，合同一方主体应该是全体业主。依照《物权管理条例》第十二条规定，要求调低物业收费标准属于应当由全体业主双过半决定的事项。涉案项目总户数为5057户，原告方总共才24户，明显不能达到法定表决比例，故原告方非本案适格主体，请求法院驳回起诉。二、被告作为建设单位通过公开招标的物业服务企业，物业服务资格及收费标准符合法律规定。依据被告方提供的《中标通知书》、《中标备案表》及《前期物业服务合同》显示，被告系涉案项目开发建设单位广西海巍实业有限公司通过公开招标程序合法确定的物业服务企业，双方签署了《前期物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力。融创物业钦州分公司基于重庆融创物业管理公司的授权为涉案项目提供物业管理服务，原告方也对此表示认可。钦州分公司提供的是钦州市一级物业服务标准，费用标准系公开招标公告价格，且与该项目前两家物业公司收费标准到一致。结合原告方的物业缴费单据，可证明原告方认可被告的物业服务主体资格及收费标准。三、钦州分公司已按照合同约定提供物业服务，原告所称物业服务未达标欠缺事实和法律依据；即使物业服务存在瑕疵，也未对原告方的居住权益产生根本、持续性的影响，被告方不构成根本违约。钦州分公司已按照物业服务合同约定提供物业服务，原告所称的问题不属实。其一，物业服务具有综合性、长期性等特点，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。其二、原告所提供的聊天截图真实性无法确认，提供的照片不能完整全面反映涉案项目的整体状况。其三 8 、业主的物业评判标准不一，原告方的意见不能代表全体业主意见。关于原告方所提钦州分公司存在的物业管理问题，小区内相关的项目公共配套设备存在的问题属于前物业公司遗留下来的历史问题，钦州分公司进场后曾多次发函给地产公司进行协调处理，现项目遗留问题已完成阶段性整改，物业现状在逐步改善。四、原告方逾期缴纳物业服务费的违约行为，已对物业服务质量造成影响，其诉请降费无法律和事实依据。在原告方存在欠缴物业费的情形下，被告放弃行使同时履行抗辩权，还是一如既往的做好本职工作。因物业服务费用难以覆盖人工成本等支出，钦州分公司已处于长期亏损状态，故业主降费的诉请缺乏合理依据。退一步讲，即使钦州分公司提供的物业服务未达到合同约定的服务标准，但按照《前期物业服务合同》第八章违约责任的约定，被告不承担违约责任。根据《前期物业服务合同》第二十条及《前期物业服务协议》第九条的约定，违约责任的承担方式不包括降低物业服务收费标准。综上，原告主体不适格，其诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，位于广西钦州市（备案名称为三祺.长岛花园小区）系广西海巍实业有限公司开发建设，该项目目前已完成1期建设并已交付业主使用。2019年7月以来，原告黄丹枫等人先后与广西海巍实业有限公司签订《商品房买卖合同》，成为境东十里小区别墅区的业主。2019年7月，广西海巍实业有限公司通过公开招标投标方式，公开选聘项目小区的前期物业公司，被告重庆融创物业管理有限公司成为第一中标候选人。2019年9月6日，广西海巍实业有限公司（甲方）与重庆融创物业管理有限公司（乙方）签订融创.境东十里商住小区（备案名称：三祺.长岛花园商住小区）《前期物业合同》，合同第四条约定：乙方提供的前期物业服务标准为钦州市一级物业服务标准。合同第五条第2点约定：（1）高层住宅物业服务费：2.0元／平方米.月（不包含水电公摊）；（2）低层住宅（别墅／独栋／洋房）物业服务费：2.5元／平方米.月（不包含水电公摊）。同日，被告重庆融创物业 9 管理有限公司授权其钦州分公司以其名义从事三祺.长岛花园项目的物业管理服务活动。2019年9月6日，该《前期物业合同》经钦州市钦南区住房和城乡建设局审查备案通过。其后，被告重庆融创物业管理有限公司钦州分公司与涉案商品房业主根据《前期物业合同》内容签订了《前期物业管理服务协议》。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业合同》、《前期物业管理服务协议》、《钦州市物业管理项目中标备案表》等证据材料，以及当事人庭审陈述记录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”。国务院颁发的《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，原告请求降低物业费收费标准，该事项涉及全体业主的根本利益，属全体业主共有和共同管理权利的重大事项，依法应经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能举证证明该请求事项已达到法定表决比例，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为原告不适格。至于原告认为被告在履行物业服务合同过程中存在违约的问题，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下： 驳回原告杨小珍、黄丹枫、翟高兆、曾可丽、苏泽辉、江绍丽、吴映、蓝芳伶、袁崇晖、邓萍萍、王小梅、阴自利、黄善源、章艳丽、尧国勇、张忠勇、李伟洋、刘婷、张广平、马平原、刘国琳、李金旺、钟开尕、陈晓霞的起诉。 10 案件受理费减半收取50元，退还原告杨小珍、黄丹枫、翟高兆、曾可丽、苏泽辉、江绍丽、吴映、蓝芳伶、袁崇晖、邓萍萍、王小梅、阴自利、黄善源、章艳丽、尧国勇、张忠勇、李伟洋、刘婷、张广平、马平原、刘国琳、李金旺、钟开尕、陈晓霞。 如不服本裁定，可在裁定书书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 邓龙鹏