重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）(2020)渝0113民初11447号原告：曾祥鸿，男，1986年9月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：申君，重庆合融律师事务所律师。被告：重庆优美餐饮技术服务有限公司，住所地重庆市巴南区龙庭街17号第12栋第一层商铺附10号至附40号；第二层商铺附17号至附29号，统一社会信用代码91500113ＭＡ5ＵＮＨ4Ｌ2Ｋ。法定代表人：赖学学。原告曾祥鸿与被告重庆优美餐饮技术服务有限公司（以下简称优美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告曾祥鸿及其委托诉讼代理人申君到庭参加诉讼。被告优美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾祥鸿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令被告优美公司支付2019年10月至2020年3月租金10158元（按32元／平方米／月计算）、违约金35355元；3.判令被告优美公司支付律师费3000元；4.诉讼费用由被告优美公司负担。审理中，原告曾祥鸿撤回第3项诉讼请求。事实和理由：被告优美公司与案外人重庆携磊商业管理有限公司（以下简称携磊公司）于2017年5月22日签订了《房屋租赁合同》，约定携磊公司将位于重庆市巴南区××街××号××栋××层商铺附10号至40号；第二层商铺附17号至29号租赁给被告优美公司使用。此后，原告曾祥鸿购买了第一层商铺附11号商铺。原、被告及携磊公司签订了三方协议，约定由原告曾祥鸿向被告优美公司出租商铺，被告优美公司向原告曾祥鸿支付租金。合同履行中，被告优美公司未按期支付租金。原告曾祥鸿遂诉请如上。被告优美公司未作答辩。原告曾祥鸿围绕诉讼请求依法提交了被告优美公司与携磊公司签订的《租赁合同》、被告优美公司与携磊公司签订的《房屋租赁合同》补充协议、原被告签订的《房屋租赁合同》补充协议、三方签订的《补充协议》、不动产登记证书、《城南未来三期商业用房买卖协议》、《重庆市商品房买卖合同及补充协议》等证据。被告优美公司无质证意见，也未举示证据。本院对原告曾祥鸿举示的证据予以采信并在卷为凭。本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，被告优美公司与携磊公司签订了《房屋租赁合同》，主要约定：3.携磊公司将位于重庆市巴南区××街××号××期××栋××层商铺××号××号，第二层商铺附17号房屋至附29号商铺房屋出租给被告优美公司经营使用；4.1.1出租房屋的期限为期8年，即自2017年7月1日起至2025年6月30日止或被告优美公司实际接房日期起计8年；6.1每个合同年度租金按如下明细标准执行：2017年7月1日至2019年6月30日，20元／平方米／月，月租金43631元；2020年7月1日至2021年6月30日，42元／平方米／月，月租金91625元；2021年7月1日至2022年6月30日，44.1元／平方米／月，月租金96206元；2022年7月1日至2023年6月30日，46.3元／平方米／月，月租金101006元；2023年7月1日至2024年6月30日，48.6元／平方米／月，月租金106023元；2024年7月1日至2025年6月30日，51元／平方米／月，月租金111259元；8.1被告优美公司租赁该房屋的租金按每季度支付一次；8.2被告优美公司在2017年7月1日前缴纳2017年7月1日至2017年9月30日的期间租金，即130893元，下期租金应在2017年9月20日前支付，之后每一期租金都在当期租金到期10日前支付到达携磊公司指定账户或以现金方式缴纳完成；14.2本合同租赁物产权人在其产权范围内可以自主地出售该房屋或整个商业、抵押该房屋或整个商业，并有权在不违反法律法规的前提下自主处理。携磊公司或产权人的上述行为无须再另行通知被告优美公司；被告优美公司无条件放弃其获得通知的权利及任何优先购买权；15.1在租赁期内，如因被告优美公司原因导致合同解除的，则携磊公司不予退还被告优美公司已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它已缴款项），另外携磊公司有权向被告优美公司按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金；15.4在租赁期内，若被告优美公司拖欠租金、保证金、物业管理费、商业运营管理费、水电气等费用及其滞纳金，以及因被告优美公司违约或由于被告优美公司的过失给携磊公司造成损失，携磊公司可以在无须预先通知被告优美公司的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求被告优美公司在七天内补足保证金中所扣除部分。若被告优美公司拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，携磊公司除向被告优美公司追缴应交租金等相关费用，并收取违约金外（违约金计算方式同15.3条款），携磊公司有权解除本合同。2017年5月26日，携磊公司与被告优美公司签订了《房屋租赁合同》补充协议，将原《房屋租赁合同》中第6.1条关于租金的条款内容变更修改为：2.1.3.2018年7月1日至2020年6月30日，40元/平方米/月，月租金87262元；2020年7月1日至2021年6月30日，42元/平方米/月，月租金91625元；2021年7月1日至2022年6月30日，44.1元/平方米/月，月租金96206元；2022年7月1日至2023年6月30日，46.3元/平方米/月，月租金101006元；2023年7月1日至2024年6月30日，48.6元/平方米/月，月租金106023元；2024年7月1日至2025年6月30日，51元/平方米/月，月租金111259元；2.2.1被告优美公司租赁该房屋的租金按每季度（3个月）支付一次；2.2.2被告优美公司须在2017年7月1日前缴纳2018年7月1日至2018年9月30日期间租金261787元，下期租金应在2018年9月21日前支付，之后每一期租金都在上一季度租期到期10日前支付到携磊公司指定账户或以现金方式缴纳完成；2.6房屋履约保证金作为被告优美公司擅自损害房屋结构、设施和不拖欠租金、水、电、物业、取暖等费用的保证。履约保证金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后十个工作日内，携磊公司将所收履约保证金全部返还给被告优美公司；2.13双方同意将《房屋租赁合同》第15.1条款内容做出如下变更修改为：……在租赁期内，如因被告优美公司过错导致合同解除的，则携磊公司有权向被告优美公司按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，并按实际租期结算租金；2.16双方同意将《房屋租赁合同》第15.4条款内容做出如下变更修改为：在租赁期内，若被告优美公司拖欠租金、保证金、物业管理费、商业运营管理费、水电气等费用及其滞纳金，以及因被告优美公司违约或由于被告优美公司的过失给携磊公司造成损失，且携磊公司对此有充分证据证明的情况下，携磊公司可以在无须预先通知被告优美公司的情况下从保证金中扣除相关费用，并书面要求被告优美公司在七天内补足保证金中所扣除部分。2018年6月16日，原告曾祥鸿（买方）与重庆新跨越房地产开发有限公司（卖方，以下简称新跨越公司）签订了《城南未来三期商业用房买卖协议》，约定原告曾祥鸿在新跨越公司处购买位于重庆市巴南区××期××幢××楼××号××房。之后，原告曾祥鸿与携磊公司、新跨越公司签订了《补充协议》，主要约定：携磊公司同意新跨越公司将位于重庆市巴南区××街××号××号房屋出售给原告曾祥鸿，原告曾祥鸿向新跨越公司支付完毕购买该房屋的全部款项并办妥该房屋过户登记手续后，概括性得继受租赁合同中携磊公司的全部权利义务。2019年1月4日，原告曾祥鸿与新跨越公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，就原告曾祥鸿购买位于重庆市巴南区××街××号××号房屋的权利义务进行了约定。2019年3月29日，案涉房屋登记在原告曾祥鸿名下。原告曾祥鸿与被告优美公司签订了《房屋租赁合同》补充协议，主要约定：1.鉴于携磊公司与被告优美公司于2017年5月22日已签订了合法有效的《房屋租赁合同》及补充协议，现因房屋产权发生变更，双方同意对《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议中约定的部分条款进行修改、变更和增加，如本《补充协议》与《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议约定有不一致或冲突的，双方一致同意按照本《补充协议》约定内容执行，如补充协议未作约定的，则按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议约定执行；2.1双方同意将位于重庆市巴南区××街××号××期××栋××层商铺××号商铺房屋出租给被告优美公司使用，房屋建筑面积为52.93平方米；2.2.1被告优美公司租赁房屋的租金应按季度（3个月）支付一次；2.2.2每一期租金都在上一季度租期到期10日前支付到原告曾祥鸿本人银行账户；3.被告优美公司须在本合同签订后向原告曾祥鸿一次性缴清履约保证金，双方议定，合同履行保证金为2110.84元。合同签订后，被告优美公司向原告曾祥鸿支付了履约保证金2110.84元及部分租金，从2019年10月起未再支付租金。审理中，原告曾祥鸿同意用被告优美公司交纳的履约保证金2110.84元抵充违约金。本院认为，原告曾祥鸿与被告优美公司形成了租赁合同关系。对原告曾祥鸿要求解除《房屋租赁合同》及补充协议的的诉讼请求，因合同约定的租赁期限尚未届满，原告曾祥鸿现要求解除合同应当符合约定解除或法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现被告优美公司自2019年10月起未再支付租金，其违约行为已导致原告曾祥鸿合同目的无法实现，符合合同法定解除的情形，故对原告曾祥鸿要求解除《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。对原告曾祥鸿要求被告优美公司支付2019年10月至2020年3月租金10158元（按32元/平方米/月计算）的诉讼请求，该期间的租金应为10162.56元（52.93×32×6），现原告曾祥鸿自愿主张10158元，符合法律规定，本院予以支持。对原告曾祥鸿要求被告优美公司支付违约金35355元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，现合同约定租赁期内如因被告优美公司过错导致合同解除的，其应按未履行租赁期租金总额的30%承担违约金，原告曾祥鸿主张的违约金符合约定，现其自愿用履约保证金2110.84元抵充违约金，抵充后被告优美公司应支付违约金33244.16元。被告优美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曾祥鸿与被告重庆优美餐饮技术服务有限公司就位于重庆市巴南区××街××号××号房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告重庆优美餐饮技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾祥鸿租金10158元；三、被告重庆优美餐饮技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾祥鸿违约金33244.16元；四、驳回原告曾祥鸿的其他诉讼请求。案件受理费1012元、公告费260元，由被告重庆优美餐饮技术服务有限公司负担（此款已由原告垫付766元，被告在支付上述款项时一并支付原告，余欠案件受理费506元由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘 晶人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  陈若雪