河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3747号 上诉人（原审被告）：河北宇辉房地产开发有限公司，住所地邢台经济开发区建设东大街18号。 法定代表人：张龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈美美，河北周行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高欣，河北周行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秀廷，男，1976年8月6日出生，汉族，教师，住邢台经济开发区。 上诉人河北宇辉房地产开发有限公司（以下简称宇辉公司）因与被上诉人王秀廷房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台经济开发区人民法院（2020）冀0591民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇辉公司委托诉讼代理人陈美美、被上诉人王秀廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇辉公司上诉请求：1、依法撤销邢台经济开发区人民法院作出的案号为（2020）冀0591民初751号民事判决书第一项，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误，一审法院认定上诉人在邢台经济开发区城建局出具通知后，没有证据证明重新取得相关交房文件系认定事实错误。实际上2018年年底上诉人建设的香悦四季小区已经符合交房条件，且已完成大多数交付。虽2018年12月13日邢台经济开发区城市建设局向上诉人出具了不具备交房条件停止交房活动的通知，并告知上诉人待达到合法交房条件后再开始交房活动，但2018年年底河北省住房和城乡建设厅到邢台市就邢台市房地产企业遗留问题视察时，邢台经济开发区城市建设局上报的上诉人开发的香悦四季小区的问题为“入住难”，视察时领导答复上诉人开发的小区符合交房条件，可以交房，因此实际上2018年年底上诉人建设的香悦四季小区已经符合交房条件，相关的视察文件在邢台经济开发区城市建设局有留存。且大多数的业主均于2018年年底办理了收房手续。二、即使认定上诉人逾期交房，但一审法院认定的因不可抗力造成的停工天数为236天系认定事实错误，一审法院认定自上诉人与被上诉人买卖合同签订日至被上诉人起诉之日（2020年4月26日)，在该期间因不可抗力造成的停工天数为236天，交房日期应当顺延至2019年7月24日系认定事实错误。在该期间因不可抗力造成的停工天数实际为526天，交房日期应当顺延至2020年5月9日。2017年1月18日至2018年3月15日的停工天数为157天与一审法院查明的事实一致。2018年停工天数为153天，2018年3月16日、2018年3月23日0时至4月2日24时、2018年4月18日0时至4月21日0时、2018年10月19日0时至10月24日0时、2018年10月31日0时至2018年11月6日0时、2018年11月11日0时至11月16日12时系重污染天气黄色预警或橙色预警或红色预警，相关文件规定上述期间，除应急抢险外，停止所有施工工地和建筑工地作业，故应当认定为不可抗力，相应天数为1+11+3+56+6=32天为停工天数，2018年11月15日到2019年3月15日为采暖季为121天，以上合计天数为153天。2019年2月20日24时至3月25日24时红色预警，持续33天，采暖季重叠23天，应计算10天、2019年4月20日0时至4月30日24时橙色预警，持续10天、2019年9月23日0时至10月3日0时橙色预警，持续10天、2019年9月29日至10月4日24时，工地全部停工，持续5天、2019年10月16日12时至10月25日12时橙色预警，持续10天、2019年10月18日至10月20日24时，工地全部停工，持续3天、2019年10月30日8时至11月10日8时橙色预警，持续11天、2019年11月14日8时至11月17日17时橙色预警，持续4天因与采暖季重叠计算1天，2019年11月15日到2020年3月15日为采暖季，共计121天，2019年合计为171天，另外2020年1月24日至2020年4月30日共计97天系河北省重大突发公共卫生安全时间一级响应期间，与采暖季有重叠，应计算45天，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。疫情是属于不可抗力因素，新型冠状病毒疫情具有不能预见、不能避免并不能克服等的客观情况。因此在该期间因不可抗力造成的停工天数实际为526天。综上，一审认定事实有误，望二审法院依法查明事实予以改判。 王秀廷答辩称，合同约定是2018年11月30日交房，但是简单说至今他也没有取得合同所规定的竣工验收备案表和测绘报告，属于达不到交房条件，所以我一审上诉的时候主张从2018年12月1日赔偿我的违约金。对方在上诉中提出2018年大多数业主已经入住，那是人家迫于无奈住被迫接受的，别的业主收房和我收不收房没有关系。在上诉中，宇辉公司又提出经济开发区建设局这个文件，我不管他什么文件，我们签订的合同是合法有效的，是受法律保护的，就要按合同约定的执行。如果对方主张他达到交房条件，请拿出合同约定的达到交房条件的法律文件，竣工验收备案表和测绘报告。关于第二点，对于不可抗力因素的认定，依据合同法117条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见不能避免、并不能克服的客观情况。合同法117条中还规定，延迟履行后，发生不可抗力的不能免除责任。也就是在2018年11月31号起往后发生的，那些他所谓的不可抗力是不能免责的，这是合同法所规定的。那么一审法院对不可抗力的理解和运用也存在偏差，要免除责任，必须具备如下条件，一是免责事实必须是不可预见，不能避免，并且不能克服的。二是开发商必须将发生的不可抗力事实及时通知业主，并出具证明。首先，关于合同期内的不可抗力免责，我认为重污染天气应急响应措施，不属于不可抗力，对于房地产公司不能免除责任。根据邢台市重污染天气应急预案，启动黄橙红三级预警，属于正常的行政管理措施。早在2013年12月，邢台市首次制定了邢台市重污染天气应急预案，并由市政府正式颁布，并于2015年、2016年对预案进行了修订。对方在开发之初，按常理已将这些因素综合考虑在内，他自己制定的交房日期，而购房合同是格式合同，业主是被动签字的，按照保护格式合同被动签收者的司法精神，也不应该对对方免责。更何况重污染天气采取的应急响应措施早已是公开透明的，在双方签订合同之前，早已向社会公开发布，不存在不能预见的情况，不属于不可抗力。政府在重污染天气应急响应措施之外，发布临时性的停工令，以下简称停工令，不属于不可抗力，对于房地产不应免除责任。政府为大气污染防治发布的临时性停工令，并非完全不可预见。自2013年起，我国开始公开发布PM2.5监测数据。此后大气污染防治措施不断强化，2017-2018年，采暖期发布停工令是完全可以预见的。政府停工令不能避免和克服，但停工令对建筑工程施工造成的影响是可以避免和克服的。2017年9月发布停工令时，对对方制定的交付时间还有1年多的时间，对方完全可以通过加班加点的方式，加快施工进度，以此减轻停工令的不利影响。对方在一审庭审过程中也说明了这一点，证明宇辉公司也已经通过加班加点的方式加快施工，在2018年12月前完成了工程施工，停工令没有对宇辉公司建筑工程施工造成影响。关于延迟履行后，宇辉公司所谓的不可抗力，宇辉公司将延迟履行后发生的所谓不可抗力事件计算为免责日期，更无法律依据，不应得到法律支持。2018年秋起，政府文件不再要求冬季取暖期建筑工地停工，仅要求各地加强扬尘综合治理。宇辉公司还提出新冠疫情期间，属重大突发公共卫生危机响应。合同法117条规定，当事人延迟履行后，发生不可抗力的不能免除责任，且这也在宇辉公司所有工程施工完毕之后，同样不存在影响延期施工的情况，所以不能免责。宇辉公司上诉状也声明2018年12月完成所有工程施工。以上事实说明，宇辉公司如期施工完成，并未因停工令的影响而产生延期施工的情况。逾期交房的原因并非没有完成工程施工，而是因为没有完成工程施工后的验收备案手续。综上所述，上诉人依法不应获得因重污染天气、政府停工令、公共卫生一级响应过程中，耽误施工，而享有的责任免除。 王秀廷向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔付原告逾期交房的违约金11,197元（截止到2020.4.26日）、首年供暖费2,146元，共计13,343元，以及自2020年4月27日至合法交房日的违约金；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告王秀廷与被告宇辉公司于2017年1月18日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的香悦四季居住小区一期工程2号楼6层1单元601、-1层-152号，合同第六条约定房屋总价款为507,835元；第十一条约定，出卖人应当在2018年11月30日前交付该商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未在约定时间交房逾期在180日之内的，应当自交房之次日至实际交付之日，按日计算向买受人支付全部房款万分之0.3的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；第十条约定小区内绿地率、非市政道路和规划的车位车库在2017年10月31日达到规划批准条件和使用条件，以上设施未达到上述条件的，由双方协商解决。 另查明，2018年12月13日邢台经济开发区城市建设局出具邢开城建（2018）374号关于香悦四季项目违规交房处理意见的通知，称经现场察勘了解并查阅项目档案，该项目未完成建筑工程设计和《商品房买卖合同》约定的全部工作内容，未办理建筑工程竣工验收备案手续，不具备交房条件。责令被告宇辉公司停止一切交房活动，停止一切和交房活动相关的手续办理，即停止收取契税、维修基金、物业费等，待达到合法交房条件后再开始交房活动。 再查明，(2020)冀0591民初830号已生效判决查明，我市自2017年1月18日原被告双方签订商品房买卖合同开始，2017年1月24日0时至1月26日24时、2月11日12时至2月16日20时、2月25日12时至2月28日18时、3月11日0时至3月21日0时、4月2日0时至4月9日0时、11月4日0时至11月10日12时系重污染天气黄色预警或橙色预警，相关文件规定上述期间，除应急抢险外，建成区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、混凝土搅拌公司、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业，故认定为不可抗力，该相应天数3+6+4+10+7+7=37天为停工天数。2017年9月27日邢台市建设局印发《2017-2018秋冬季建筑工地扬尘治理攻坚行动方案》，要求采暖季2017年11月15日至2018年3月15日市建成区建筑工地土石方工序全部停止施工，属于不可抗力，相应天数120天为停工天数。以上合计2017年停工天数为157天。 2018年3月16日、3月23日0时至4月2日24时、4月18日0时至4月21日0时、10月19日0时至10月24日0时、10月31日0时至11月6日0时、11月11日0时至11月16日12时、11月22日0时至12月5日0时系重污染天气黄色预警或橙色预警，故认定为不可抗力，该相应天数1+11+3+5+6+6+13=45天为停工天数。2019年1月1日0时至2月3日24时，属于重污染天气橙色预警，为不可抗力，相应天数34天为停工天数。 综上，自原被告房屋买卖合同签订日至原告起诉之日（2020年4月26日），在该期间因不可抗力导致被告停工天数为236日，交房日期按照合同约定予以顺延至2019年7月24日，至2020年4月26日被告实际逾期277天。 一审法院认为，合法有效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告已按合同约定交付房款，被告应当在合同约定的交付日期向原告交付房屋，逾期不能交付的，应当按照合同约定承担违约责任。被告宇辉公司主张其已于2018年11月23日通知原告可以收房，但依据邢台经济开发区城建局出具的通知，可以得知被告宇辉公司的交房活动已被相关职能部门认定为违规交房，并予以叫停。现被告宇辉公司未能提供证据证明在上述通知后，其重新取得相关交房的文件，并达到交房条件。因此，被告宇辉公司的答辩主张不能成立。根据合同约定，由于被告逾期交房已超过180天，故180日内的违约金按万分之0.3/日计算，即507,835元×0.00003×180天=2,742.31元；180日外的违约金按万分之0.5计算，即507,835元×0.00005×97天=2,463元，共计5,205.31元。被告宇辉公司应当向原告支付延期交房违约金5,205.31元。关于2020年4月27日之后的延期交房违约金问题，法院认为，由于诉争房屋仍未交付，逾期问题及相应不可抗力扣除的问题仍在持续中，故原告可另行择期起诉予以解决。关于原告主张的首年供暖费问题。法院认为，诉争房屋并未交付，且交纳取暖费的义务应在原告自身，被告宇辉公司无合同约定或法定义务代为缴纳，故原告的主张于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、被告河北宇辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王秀廷延期交房违约金5,205.31元（计算至2020年4月26日）。二、驳回原告王秀廷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取计67元，由被告河北宇辉房地产开发有限公司负担67元。 本院二审期间，上诉人宇辉公司提交了香悦四季小区停工明细表及相关停工文件，证明自双方签订合同之日起至2020年4月26日，该期间因不可抗力造成的停工天数为526天，案涉房屋在交付前因不可抗力因素无法正常交付，应当根据合同顺延526天后，实际交房日期为2020年5月9日。王秀廷质证意见：对政府文件无异议。但根据不可抗力规定，对方主张的不属于不可抗力，不能免责。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被上诉人已按合同约定交付房款，上诉人应当在合同约定的交付日期交付房屋，逾期不能交付的，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人主张诉争房屋已于2018年年底符合交房条件，且已完成大多数交付。一审认定的上诉人在邢台经济开发区城建局出具通知后，没有证据证明重新取得相关交房文件系认定事实错误。但上诉人并无提交相关证据，证明其在邢台经济开发区城建局出具通知后，履行了向被上诉人交房的合同义务。上诉人的该项上诉请求不予支持。 上诉人主张自双方签订合同之日起至2020年4月26日，该期间因不可抗力造成的停工天数为526天，应相应顺延交房时间，不应计算逾期交房违约金。但上诉人曾于2018年11月23日通知被上诉人交付涉案房屋，由于被上诉人认为上诉人没有提供合同约定的相关手续，房屋不符合交付条件而未接收房屋，导致涉案房屋未能交付。因为2018年11月23日之后上诉人只需补办相应手续，上述工作并不受重污染天气影响，不存在停工停产，故交房时间不应顺延。另，二审庭审时上诉人认可从案涉合同签订之日起至合同约定的交房之日止，因不可抗力造成的停工天数为224天，少于一审认定的本案因不可抗力导致上诉人停工天数。但被上诉人主张一审判决确定的因不可抗力导致停工的天数过多，应增加逾期交房违约金的问题，因其未提出上诉，不属于二审审理范围，本院不做变更。 综上所述，河北宇辉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元，由上诉人河北宇辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十二月十一日 书记员  刘 静