太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8688号原告：太原俊景房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：李某，住太原市。被告：王某，住太原市。被告：翟某，住太原市。原告太原俊景房地产开发有限公司与被告王某、被告翟某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太原俊景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。被告王某、被告翟某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原俊景房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续：3.判令被告腾空并搬出太原晋阳街86号4幢9层0901号房屋；4.判令被告支付违约金678285.1元；5.判令被告向原告支付垫付的银行贷款利息、罚息共567657.82元、诉讼费7075.31元（共计574733.13元），及资金占用期间所产生的利息损失(自2020年5月6日至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算)；6.被告承担诉讼费。事实和理由：2016年3月14日，被告购买了原告开发的××街房屋。该房屋建筑面积为430.27平方米，房屋总价6782851元，其中首付2722851元被告已向原告支付，余款4060000元以银行按揭贷款方式支付。双方签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。涉案房屋已于2015年12月实际交付被告。2015年11月6日，原告、被告以及中信银行股份有限公司太原分行(以下简称“中信银行”)签订了《个人购房借款合同》，约定被告从中信银行借款4060000元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。2018年4月21日，被告多次未依合同约定偿还银行贷款，中信银行宣布被告贷款提前到期，由原告承担保证责任。后经中信银行起诉并经法院判决执行，原告代为结清全部贷款本金3824963元、利息罚息共计567657.82元、诉讼费用7075.31元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五项约定：在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。现原告承担保证责任后，主张按照被告所购房屋总价的10%向其主张违约金。原告已于2020年6月23日向被告送达了《解除合同通知书》，解除商品房买卖合同。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告王某、被告翟某未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状及相关证据。根据原告提供的证据以及庭审调查，本院查明以下事实：2016年3月14日，原告为出卖人与被告为买受人签订编号为20160008664号《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于太原市××街房屋，房屋建筑面积430.27平方米，单价为每平方米15764.17元，总金额为6782851元；出卖人选择银行按揭贷款方式向买受人支付房款，首付款2722851元于2015年10月31日前付清，余款4060000元办理银行按揭，并于2015年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还约定了其他权利义务条款。双方在上述合同的附件四补充协议的第三条第五款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2015年10月31日，原告向被告开具收到首付款2722851元的收据一张。2015年11月6日，中信银行（贷款人、抵押权人）、被告王某（借款人、抵押人）、被告翟某（抵押物共有人）、原告（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》一份，合同主要约定：借款人向贷款人贷款金额为4060000元，用于购买住房，贷款期限自2015年11月6日至2045年11月6日止。保证人即原告自愿为借款人在本合同项下借款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金等向贷款人提供阶段性连带责任保证。担保方式为抵押和阶段性保证担保。合同还约定了其他条款。合同签订后，中信银行依约发放了4060000元贷款。2015年12月2日，原告将涉案房屋交付被告王某、被告翟某。因被告王某、被告翟某未按期偿还中信银行贷款，2019年，中信银行将本案原被告诉至太原市杏花岭区人民法院，该案经太原市杏花岭区人民法院及山西省太原市中级人民法院审理后，判决：1.本案二被告偿还中信银行截至2019年6月13日的借款本金3824963元、利息244746.13元、罚息2689.41元、复利11533.19元，共计4083931.73元。自2019年6月14日起贷款实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付。2.本案原告承担连带清偿责任。3.驳回中信银行的其他诉讼请求。2020年4月30日，太原市杏花岭区人民法院将从二被告处获得的执行款13040.69元及从原告处获得的1340000元执行款支付给中信银行。2020年5月8日，太原市杏花岭区人民法院将从原告处获得的执行款3059696.13元支付给中信银行。2020年6月22日，原告拟定《解除合同通知书》一份，内容主要为：“王某、翟某，您从2019年多次出现还贷逾期，银行催收无果，已宣布贷款提前到期，通过诉讼及法院强制执行，由我司承担担保责任，从我司账户划走4412736.82元。贷款已全部结清……您的行为严重损害我司合法权益，我司已于2020年6月22日单方解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，请您接函后速与我司联系，配合办理备案合同的撤销手续。”2020年6月23日，原告向被告王某、被告翟某邮寄送达该份《解除合同通知书》，邮件显示他人在2020年6月24日代收。2020年6月10日，中信银行出具《结清证明》一份，证明由于被告王某、被告翟某未按期偿还贷款，原告为其承担担保责任，贷款于2020年5月6日结清，银行收到法院执行款共计4412736.82元，其中诉讼费20116元、本金3824963元、欠息及迟延履行债务期间产生的债务利息共567657.82元。本院确认以上事实的证据有《商品房买卖合同》、首付款收据、《中信银行个人购房借款合同》、（2019）晋01民终6075号民事判决书、收楼资料、解除合同通知书及EMS快递单、银行划款凭证明细、《结清证明》及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。二被告获得涉案购房贷款后，未按期清偿贷款的行为构成根本违约。原告依据合同约定承担连带担保责任即代二被告承担清偿全部剩余贷款本金、罚息、复利等后，有权依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的第三条第五款的约定解除涉案《商品房买卖合同》、收回涉案商品房以及要求二被告协同原告办理有关撤销网签备案手续。鉴于原告已在2020年6月24日向二被告送达到《解除合同通知书》，故涉案的《商品房买卖合同》已在2020年6月24日解除，原告在本案无需再主张解除合同。原告代被告承担的贷款利息罚息共567657.82元、诉讼费7075.31元，被告应当偿还原告。对原告按照主张的违约金，结合本案实际情况，本院酌定支持二被告支付原告垫付总金额的10%作为违约金即439970元。鉴于二被告需支付违约金，对原告主张的利息，本院不再支持。根据合同解除后的处理原则，原告应将被告已支付的首付款2722851元及已偿还的贷款本金235037元（共计2957888元）退还二被告。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和缺席判决，视为其放弃诉讼权利，由此引发的诉讼风险由二被告自担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下；一、原告太原俊景房地产开发有限公司与被告王某、被告翟某于2016年3月14日签订的编号为20160008664号《商品房买卖合同》已于2020年6月24日解除；二、被告王某、被告翟某于本判决生效后三十日内协助原告太原俊景房地产开发有限公司办理20160008664号《商品房买卖合同》的撤销备案手续；三、被告王某、被告翟某于本判决生效后三十日内搬出并腾空太原市晋阳街86号4幢9层0901号房屋并将房屋交付原告太原俊景房地产开发有限公司；四、原告太原俊景房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还被告王某、被告翟某房款2957888元；五、被告王某、被告翟某于本判决生效后三十日内支付原告太原俊景房地产开发有限公司违约金439970元；六、被告王某、被告翟某于本判决生效后三十日内支付原告太原俊景房地产开发有限公司垫付的利息罚息共567657.82元、诉讼费7075.31元；七、驳回原告太原俊景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8189元（原告已预交），由被告王某、被告翟某负担，被告王某、被告翟某于本判决生效后三十日内支付原告太原俊景房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘 二○二○年十二月二十五日书记员 吴 琼