济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6133号原告（反诉被告）：刘承媛，女，1988年8月2日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。被告（反诉原告）：张明，女，1992年8月16日出生，汉族，住河北省南宫市。委托诉讼代理人：栾晓菲，山东国熙律师事务所律师。第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：董在瑜，执行董事兼经理。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。法定代表人：张本存，负责人。委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该单位职员，住济南市。原告刘承媛与被告张明、第三人山东利泽房地产经纪有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告刘承媛申请撤回对第三人山东利泽房地产经纪有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行的起诉，本院予以准许。原告刘承媛的委托诉讼代理人郁志成，被告张明的委托诉讼代理人栾晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘承媛就本诉提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18a号楼2102室(房产证号：济南20200087838)房屋的解除抵押、办理房产过户及按揭贷款手续；2.请求判令被告支付原告自其拒不办理房屋解除抵押、过户手续之日起，至房屋实际过户至原告名下之日的违约金暂计人民币30000元；3.如被告未向第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行履行清偿本案涉案房屋银行贷款的义务，由原告代为清偿(具体金额以银行载明未清偿部分为准)，第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行在贷款清偿完毕后办理该房产的抵押涂销手续：4.本案律师费25000元及交通费、诉讼费等费用由被告承担。在审理过程中，原告自愿放弃第一项、第三项诉讼请求。事实与理由：2017年2月23日，原告、被告通过第三人山东利泽房地产经纪有限公司就位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18a号楼2102室(房产证号：济南2020087838)房屋签订了《房屋买卖合同》合同约定涉案房产的价款为人民币85万元，首付款25万元，剩余房款以按揭贷款的形式支付，合同签订后，原告依约履行付款义务，被告将房屋交付原告使用。合同同时约定，违约方应支付违约金，并赔偿守约方因此造成的损失(包括律师费、诉讼费、交通费等)。2019年7、8月份，被告即收到通知可以办理涉案房屋的不动产权证等手续，但被告一直以各种理由拒不办理，后在原告强烈要求下办理了房屋的不动产权证，仍拒不解除抵押、配合原告过户房屋。张明就本诉辩称，被告张明没有违约，无需支付违约金，同意按照合同约定继续履行。张明就反诉提出诉讼请求：1.判令被反诉人停止恶意逾期还款的行为，停止恶意侵害反诉人征信的行为；2.判令被反诉人消除因其违约行为而造成的反诉人不良征信记录，恢复反诉人的正常征信状态；3.判令被反诉人支付违约金255000元；4.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年2月23日，反诉人与被反诉人通过山东利泽房地产经纪有限公司就位于济南市槐荫区恒大雅苑18a号楼1单元2102室签订了一份《房屋买卖合同》，合同第九条约定：“甲方(反诉人)应当在过户前向有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方(反诉人)自行解决。”合同第十三条第5项下方手写的条款约定：“本房产成交价格85万元，其中有恒大首付贷10万元，银行贷款约35万左右。首付25万元，恒大首付贷和银行贷款由乙方(被反诉人)承担本金，从总房款扣除。过户前解压由甲方(反诉人)承担，利息由乙方(被反诉人)承担。”合同第十二条第2项约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金(或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择)。”被反诉人在与反诉人签订该《房屋买卖合同》时，被反诉人提出由其先每月向反诉人贷款的银行偿还贷款，所以在合同中没有具体约定解押的时间，所以根本不存在反诉人拒不解押，不配合被反诉人过户涉案房屋的情况。在被反诉人主动提出每月先以反诉人的名义偿还贷款情况下，反诉人将购房合同、贷款合同、购房发票、偿还贷款的银行卡均交给了被反诉人，并叮嘱被反诉人每月4日是还款日，需要在每月4号之前打款，每月还款2337元。但是被反诉人自2017年3月开始至今，基本上均为超期还款，从而造成反诉人不良征信。大约在2020年7月份，被反诉人才与反诉人联系，提出解押过户，反诉人想通过个人信用贷款筹措资金时，发现自己征信有问题不能贷款，询问得知正是由于被反诉人的违约行为，逾期还款，造成反诉人征信出现问题。反诉人为此事与被反诉人交涉后，被反诉人仍然继续恶意逾期。被反诉人没有全面履行合同义务，导致反诉人遭受相关损失，被反诉人应承担相应的责任。刘承媛就反诉辩称，第一、原告支付了首付款25万元，并替被告偿还了首付贷11万元余元，被告没有将原告支付的首付款用于偿还银行贷款，导致目前资金不足以履行解押的义务；第二、被告与贷款银行约定的还款日不能约束原告正常情况下贷款银行会提前通知借款人及时还款，并在逾期时进行提示，但由于被告更换预留手机号，造成其无法接收到银行贷款通知书，被告具有重大的过失；第三、被告的反诉请求与本案不是同一法律关系，被告的损失也无法进行认定，原告无违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，张明（甲方，出卖人）与刘承媛（乙方，买受人）通过山东利泽房地产经纪有限公司（丙方，居间人）就位于济南市槐荫区恒大雅苑18a号楼1单元2102室签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿出售位于济南市槐荫区恒大雅苑18a号楼2102的房产给乙方，建筑面积为89.29平方米，房屋有抵押，无租赁；成交价格：85万元；付款方式：为按揭贷款，乙方用商贷的方式贷款，乙方于2017年2月28日前将首付款25万元存入甲方银行账户，剩余房款于过户后在银行发放贷款之日由银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方应当在过户前向有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方自行解决；违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金(或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择)；其他约定事项：若未按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之日办理房产过户手续；双方在合同尾部补充约定：本房产成交价格85万元，其中有恒大首付贷10万元，银行贷款约35万左右。首付25万元，恒大首付贷和银行贷款由乙方承担本金，从总房款扣除。过户前解压由甲方承担，利息由乙方承担。2017年2月24日，张明向刘承媛出具《收据》一张，载明：今收到刘承媛购买位于济南市恒大雅苑西区18A号楼1单元2102室，首付款25万元，含定金5万元。张明提交个人征信报告打印件一份，该征信报告中载明2017年至2020年，张明办理的个人住房商业贷款中存在逾期行为。张明称该逾期还款系由于刘承媛超期还款，导致张明的个人征信受到损害。刘承媛称，张明从未告知刘承媛具体的还款日，只知道是上旬，刘承媛系根据每个月的扣款金额进行偿还，张明并未就逾期还款的相关事项通知过刘承媛。在审理过程中，刘承媛与张明自愿办理了房产过户手续。现涉案房屋已过户至刘承媛名下。本院认为，本案的争议焦点为在合同履行过程中，张明、刘承媛是否存在违约行为。刘承媛认为，张明怠于为其办理房屋产权证书，构成违约。张明认为合同中并未约定办理房屋产权证书的具体时间，且刘承媛此前并未通知张明予以协助办理。张明认为刘承媛逾期替张明偿还按揭贷款的行为，使张明的征信受到损害。刘承媛则认为，张明并未向其告知每个月还款的具体数额和时间，其不应当承担责任。经审查，本院认为，在该《商品房买卖合同》的履行过程中，刘承媛与张明均不存在违约行为，理由如下：第一，双方签订的《商品房买卖合同》中并未实际载明刘承媛需向张明偿还按揭贷款的具体数额以及还款日期，且张明在其按揭贷款已经逾期的情况下，也并未及时告知刘承媛每月的具体还款日，刘承媛对此不具过错，对此不应担承担违约责任。第二，《商品房买卖合同》仅约定办理房产过户系在“房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后”五个工作日内，但刘承媛并未提供证据证实房产过户条件已经达成的具体日期，且刘承媛也并未提供证据证实其已对张明尽到提醒义务，故张明在《商品房买卖合同》中并不存在违约行为，不应担承担违约责任。综上，本院认为，由于在张明在《商品房买卖合同》中并不存在违约行为，且双方已在审理过程中就争议房产办理完毕房产过户手续，双方合同已实际继续履行，故刘承媛要求张明支付违约金30000元、无事实与法律依据，本院对此不予支持。刘承媛主张的交通费、律师费等，因该费用的支出并非由于张明的错过所导致，故张明对此不应承担责任。关于张明的反诉请求，由于在合同履行过程中，张明并未提供证据证实其已告知刘承媛按揭贷款的具体还款日、金额及其他相关事项，且按揭贷款虽有逾期，但均在当月予以缴纳，故刘承媛主观上并无侵害张明征信的恶意。再者，在刘承媛逾期偿还按揭贷款后，张明也并未及时对刘承媛进行提醒。综上，刘承媛并不存在恶意逾期还款的行为，该按揭贷款的逾期行为系由于张明未尽到告知义务所致。此外，由于刘承媛不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，张明的反诉请求无事实与法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告刘承媛的诉讼请求；二、驳回反诉原告张明的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12300元，减半收取6150元，由原告刘承媛负担3075元，被告张明负担3075元。反诉案件受理费2563元，由反诉原告张明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年十二月二十四日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭