河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0923民初1771号原告：江妹丽，女，1971年12月8日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：郭海英，濮阳市乐县兴华法律服务所法律工作者。被告：濮阳市南方美和家居有限公司，住所地南乐县开元路东侧，统一社会信用代码91410923088783328Y。法定代表人：李文旺，该公司经理。被告：濮阳市美和置业有限公司，住所地河南省濮阳市南乐县城关镇美和湖畔商业**楼401，统一社会信用代码91410923MA453Y8P3J。法定代表人：李敬涛，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：扈志超，濮阳市乐县众信法律服务所法律工作者。原告江妹丽与被告濮阳市南方美和家居有限公司（以下简称南方美和公司）、濮阳市美和置业有限公司（以下简称美和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。因案情疑难复杂，2020年7月30日，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告江妹丽及其委托诉讼代理人郭海英，被告美和置业公司、南方美和公司共同委托诉讼代理人扈志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江妹丽向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告28号商铺；2.判令二被告赔偿原告三年商铺租金29448元。3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年2月17日，原告与被告南方美和公司自愿签订了《南方美和广场商铺预定协议》，约定被告南方美和公司预售其开发的位于南乐县一行路西侧南方美和广场一期6号楼28号商铺，原告当天交清了购房款375000元。被告南方美和公司应于一周内与原告签订商品房买卖合同,并于当年5月1日向原告交房(商铺)。后被告南方美和公司不履行协议，至今仍未交房。后被告南方美和公司未通知原告，私自将原告全款购买的商铺让被告美和置业公司接手，原告不知二被告如何交接。原告的合法权益严重受损，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告南方美和公司辩称，涉案房产已经由南乐县人民政府相关部门罚没后，将包括本案在内的相关土地对外公开挂牌出让并成交。其至今未办理该涉案土地、房产相关手续，也未办理预售房屋许可证，其已无法履行与原告签订的预售房屋协议书。其同意退回原告预交的购房款，并同意支付相应利息。被告美和置业公司辩称，其所购买的包括本案涉案土地及附属物，是通过南乐县土地资源局公开对外挂牌出让购买，并且其已向南乐县财政部门交纳土地出让款项，其已经取得土地使用权登记证书。其与南方美和公司并非一个公司，美和置业公司成立时间为2018年4月16日，而南方美和公司成立时间为2013年12月24日。2015年8月份，被告南方美和公司未经批准违法占用南乐县城关镇赵藏固村集体土地建楼房，南乐县土地资源局实际应该处罚南方美和公司。美和置业公司没有义务向原告交付涉案房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告江妹丽就其诉称提交的证据有：1.南方美和广场房源约定协议、被告南方美和公司向原告出具的收据、南方美和公司销售部负责人张相斋书写的房款计算表；2.南乐县人民法院（2020）豫0923民初1848号民事判决书、濮阳市中级人民法院（2020）豫09民终2221号民事判决书各一份。证明被告占有原告商铺，且不支付原告租金，已侵犯了原告商铺的受益权，违反了合同法及物权法相关法律规定，被告应返还原告商铺。被告南方美和公司未提交相关证据。被告美和置业公司就其辩称提交的证据有：其与南乐县自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同一份，证明2019年10月18日南乐县自然资源局与美和置业公司签订了豫（南乐）出让（2019）第16号国有建设用地使用权出让合同，美和置业公司已支付出让价款46300000元，出让土地包括涉案地产。本院经庭审查明，2016年2月17日，原告与被告南方美和公司签订了《南方美和广场房源预定协议》，约定原告预定美和广场1期6号楼28号商铺，该商铺建筑面积65.44平方米，二楼31平方米（住宅面积）。当日原告交付南方美和公司全部购房款。南方美和公司与原告约定：南方美和公司支付原告案涉商铺2016年5月1日至2017年5月1日的租金9816元，该租金已与江妹丽应交购房款相折抵。另查明，2018年5月8日，南乐县国土资源局作出了编号为2018-003号土地违法案件行政处罚决定书，处罚对象为美和置业公司，违法事实：美和置业公司未经批准，于2015年8月份，违法占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房，占地总面积5822平方米。违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。处罚决定书显示：我局已于2018年5月2日依法向你进行了告知（听证告知），你单位没有在规定的期限内进行陈述、申辩和要求听证。处罚内容：没收非法占用土地上的新建建筑物和其他设施；罚款104796元。……如不服本处罚决定，可在接到本处罚决定书60日内依法向南乐县人民政府或濮阳市国土资源局申请复议，也可在接到本处罚决定六个月内直接向南乐县人民法院起诉。逾期既不申请复议又不起诉，也不履行处罚决定的，我局将依法申请南乐县人民法院强制执行。后美和置业公司向南乐县国土资源局交纳了罚款。2018年5月21日，南乐县国土资源局向南乐县财政局移交了没收的非法财物（非法占用土地上的新建建筑物和其他设施）。2019年1月22日，南乐县国土资源局挂牌出让该宗土地的建设用地使用权（地上建筑物、构筑物和国有土地使用权一并转让）。2019年10月21日，美和置业公司缴纳土地出让金4630万元，取得了该宗土地的建设用地使用权（含地上建筑物、构筑物）。又查明，现在原、被告争议的商品房为现房，登记所有人为美和置业公司。原、被告均认可案涉房屋位于美和湖畔5号楼西南角商铺，案涉房屋现在被用作美和置业公司的售楼部。再查明，2020年7月2日，南方美和公司将原告起诉至本院，要求确认原告与南方美和公司于2016年2月17日签订的南方美和广场商铺预定协议无效。2020年8月27日，本院作出（2020）豫0923民初1848号民事判决书，驳回了南方美和公司的诉讼请求。南方美和公司不服该判决，向濮阳市中级人民法院提起上诉。2020年11月19日，濮阳市中级人民法院作出（2020）豫09民终2221号民事判决书，裁定驳回南方美和公司上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与南方美和公司签订的南方美和广场商铺预定协议涵盖了商品房买卖合同的主要内容，并且原告已支付全部购房款，故该预定协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的商铺预定协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应认定合法有效,原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款,被告却未按合同约定履行交付房屋的义务,已构成违约,其应承担相应的违约责任。南乐县国土资源局作出的编号为2018-003号土地违法案件行政处罚决定书，证明南方美和公司违法建设的房屋，在行政处罚决定作出之前，已经转移到了美和置业公司名下。故被告美和置业公司应交付原告房屋。原告要求返还案涉商铺实质是要求美和置业公司交付该房屋，对原告该请求本院予以支持。原告称南方美和公司已支付其租金，应视为南方美和公司已交付房屋，但原告与南方美和公司未办理钥匙交接等手续，不能视为已交付房屋，故对原告该陈述本院不予采信。因二被告未租赁原告案涉房屋，故对原告要求二被告支付租赁费的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告濮阳市美和置业有限公司于本判决生效后十日内交付原告江妹丽美和湖畔商铺（该商铺位于美和湖畔5号楼西南角，现用作濮阳市美和置业有限公司售楼部，一楼商铺建筑面积65.44平方米，二楼住宅面积31平方米）。二、驳回原告江妹丽的其他诉讼请求。案件受理费536元，由原告江妹丽负担486元，由被告濮阳市美和置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判长  冯利敏审判员  吴聚川审判员  王晓伟二〇二〇年十二月二十三日书记员  宋明哲