河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12246号 上诉人（原审原告）：巩春如，女，汉族，1990年6月27日出生，户籍地：石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告）：陈冬红，女，汉族，1987年10月18日出生，户籍地及现住址：河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：白玉龙，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欢，河北决策律师事务所实习律师。 上诉人陈冬红因与上诉人巩春如租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 巩春如上诉请求：一、请求二审法院依法判决将原审判决第二项“返还租金7万元”变更为“返还租金91875元”将原审判决第三项“赔偿损失8517元”变更为“赔偿损失14341元”（对于原审判决第二项、第三项不服金额为：27699元）。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院酌定扣除上诉人占有期间使用费后退回房租7万元、押金2万元及实际损失8517元，处理结果不当。原审法院已查明案涉商铺未取得建设规划许可证，被上诉人向上诉人交付的房屋存在手续瑕疵，且该瑕疵影响上诉人正常使用，故判令双方合同无效，酌定扣除原告占有使用期间使用费后退回上诉人房租7万元及押金2万元及赔偿实际损失8517元。上诉人与被上诉人租赁合同约定第一年的租金为105000元，月租金应当为8750元，原审法院实际扣除了35000元占用使用费用（即4个月租金）,明显过多。案涉商铺因不具有建设手续，无法办理消防手续，于2020年1月17日被杜北派出所查封，从该日起，上诉人便不再占用案涉商铺，因此上诉人认为应当扣除的是2019年12月4日至2020年1月17日期间占有使用费即13125元(105000/12*1.5=13125元）,因此被上诉人应当退回上诉人房租为91875元(105000-13125=91875元）及押金20000元。因被上诉人交付商铺存在手续瑕疵，被上诉人应当赔偿诉人损失，上诉人实际不可递损失除原审法院认定的：“电缆维修费、开荒保洁费、室内电线费和安装费、马桶/地漏/管道/冷热水维修费、监控安装费的费用”外，上诉人为使用商铺还花费了广电网络费、卫星电视安装费3840元，该网络为特殊商用网络（一屋一网一卫星电视）,不退还、不迁移；上诉人为酒店开业还花费了门头广告制作费1984元，该门头属于定制，门头材质厂商一经制作不退还，材质也无法拆除再使用：因此上诉人实际损失中应当将该费用包含其中，上述损失共计为14341元。综上，虽原审法院查明事实清楚，但处理结果不当，请求二审法院依法支持上诉人请求。 陈冬红上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院(2020)冀0105民初1982号民事判决书第二项、第三项内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对一审判决确认《房屋租赁合同》无效没有异议，现针对一审判决判令上诉人返还租金70000元及押金20000元及赔偿损失8517元。提出上诉。具体如下：一审判决判令上诉人于判决生效之日起十日内返还被上诉人房屋租金70000元及押金20000元，同时被上诉人向上诉人返还涉案房屋。该判项有失公允并且没有事实、法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，上诉人有权主张参照合同标准扣除上诉人占有房屋期间的房屋占有使用费。截止一审判决日期即2020年9月18日，被上诉人占有涉案租赁房屋已经长达9个多月。并且上诉人也已经向房东交纳了此期间的房租。而一审判决只是支持了4个月的房屋占有使用费，有悖于上述司法解释的规定，并且也没有事实依据。另外，一审判决在确认被上诉人没有向上诉人交付租赁房屋的情况下，只是固定的扣除被上诉人房屋占有使用费35000元，单方面固定了上诉人房屋占有使用费截止日期的判项。有失公允、损害了上诉人的合法权益。因为判决生效日是一个不固定的日期，而被上诉人支付房屋占有使用费的截止日期一审判决已经固定。由于上诉人庭审中主张的是扣除房屋占有使用费至实际交付日，那么就二审期间的房屋占有使用费，基于可能涉嫌重复起诉，上诉人也无法通过另诉获得救济权利。事实表明也是如此，截止上诉人上诉日被上诉人也没有返还租赁房屋，二审期间被上诉人一直占有涉案租赁房屋，将不会支付任何费用。由此可见，一审判决扣除房屋占有使用费35000元，返还被上诉人70000元房租，有失公允，且损害上诉人要求房屋占有使用费的合法权益。2、一审判决判令上诉人退还押金20000元，对于上诉人涉案房屋交接完毕视情况而退的合理诉求，一审判决认为可以另诉解决，明显对上诉人有失公，且不符合事实逻辑。对于20000元押金的性质。上诉人、被上诉人均没有异议。无论《房屋租赁合同》的效力如何，均不影响双方有关解决争议条款的约定。押金均是保证房屋交接时被上诉人对涉案租赁房屋造成损害的保障。一审判决并未对被上诉人针对涉案租赁房屋是否存在损害进行调查审理。而直接推定没有损害判决予以返还，没有事实依据，也有悖于押金性质的约定。对于对押金的问题，建议法院组织房东、上诉人、被上诉人三方交接后，予以确定退还，否则直接判决退还有损害上诉人合法权益。二、上诉人在一审中从未认可一审判决确定的8517元与涉案租赁房屋的关联性，被上诉人也未就关联性提供证据。一审判决在未能现场核实的情况下，判令上诉人赔偿，没有事实依据。另外，如最终法院认为被上诉人维修案涉房屋，实际受益人是房东也不是上诉人，上诉人没有承担义务。综上所述，上诉人、被上诉人均为完全行为能力人，上诉人租给被上诉人的仅仅是涉案的房屋。租赁合同无效，并不影响上诉人主张房屋占有使用费。一审判决违背了我国关房屋占有使用费的规定，并且只是单方面保护被上诉人的权益，而忽略上诉人的合法权益，有失公允。为了维护上诉人的合法权益，现提出上诉，请求依法改判。 巩春如向一审法院起诉请求：一、判令与被告签订3年租赁合同予以解除并返还原告租金105000元和押金20000元；二、判令被告向原告赔偿损失27536.53元；三、判令被告承担本次诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：出租人甲方陈冬红，承租人乙方巩春如，房屋位于河北省石家庄市；租赁期从2019年12月1日起2020年12月1日止（租期为三年）2019、12、1-2020、12、1租金105000,2020、12、1-2021、12、1租金110000,2021、12、1-2022、12、1租金110000；押金为20000元整；乙方向甲方承诺在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；2019年12月1日。原、被告均认可签订合同后原告已向被告支付一年租金105000元及押金2万元。原告提交原告与陈冬红、田志凯的聊天记录、开业费用明细表、相应票据及订单，欲证明被告违约，应予以赔偿的数额。被告质证意见：对原告与被告的聊天记录真实性无异议；原告与田志凯的聊天记录，不能约束到被告；不认可损失证据与本案的关联性，被告不存在根本违约的行为。被告提交支付房租电子回单11份复印件，欲证明被告向房东陆志强支付租金期间2019年10月至2020年9月的租金支付情况。原告质证意见：关联性有异议，被告陈冬红与陆志强之间的租赁关系与本案无关联。关于案涉房屋情况，被告提交的石家庄市新华区杜北街道南高基村股份经济合作社证明显示：兹证明陆志强租赁我村南高基大街36号土地一块，此地块上所建房屋产权归陆志强所有，土地产权归南高基村股份经济合作社所有。关于案涉房屋交付使用情况。原告庭审中陈述：被告于2019年12月4日交付给原告，原告自2020年1月17日从房屋搬离；房屋被杜北派出所查封，贴了封条，损失的物品还保持原样；被告有房屋钥匙，可以随时进入。被告陈述：交付日期为合同签订日，原告一直未向被告办理返还被告房屋的任何手续，房屋一直在原告控制之下。现原告主张因被告无法为原告办理消防资格，且案涉房屋不符合办理消防资格条件，致使原告租赁酒店无法办理开业，被告违约，诉求解除合同、返还租金、押金及赔偿损失。被告辩称，合同因案涉房屋无相应手续可能无效，合同无效或解除，原告均应支付占用期间使用费或租金，除出租房屋外未承诺附加条件，不同意赔偿损失。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案至法庭辩论终结前原、被告均未提交案涉房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故《房屋租赁合同》无效，原告诉求解除合同本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告诉求被告退回房租105000元及押金2万元，本案被告向原告交付的商铺存在手续瑕疵，该瑕疵影响原告正常使用案涉商铺，致使虽原告占有案涉房屋但不能实际经营，被告系过错方，考虑到原告在经营不能的情况下已通过诉讼方式诉求与被告解除合同，故一审法院酌定扣除原告占有期间使用费后被告退回房租7万元及押金2万元。关于被告辩称双方尚未交接押金不能退的问题，若双方交接完毕后，被告产生损失，双方可以按照过错责任协商解决或另案处理。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。原告诉求的损失中大部分物品系动产，可以自行搬离，不应计入损失，原告提交费用证据中的电缆维修费用、开荒保洁费、室内电线费和安装费、马桶／地漏／管道／冷热水维修费、监控安装费，系原告因维修案涉房屋及使用案涉房屋产生的费用，属于原告实际损失，故被告应予以赔偿共计8517元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告巩春如与被告陈冬红签订的《房屋租赁合同》（2019年12月1日）无效。二、被告陈冬红于本判决生效之日起十日内返还原告巩春如房屋租金人民币7万元及押金人民币2万元（同时原告巩春如向被告陈冬红返还案涉房屋）。三、被告陈冬红于本判决生效后十日内赔偿原告巩春如各项损失人民币8517元。四、驳回原告巩春如的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3351元，减半收取计1675.5元，由原告巩春如负担586.5元，由被告陈冬红负担1089元。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，据此取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失。本案中，陈冬红出租给巩春如的房屋，因无上述规划许可手续，原审法院认定合同无效，应予支持。巩春如上诉要求全额返还租金105000元，因本案的过错主要责任在陈冬红，但巩春如也存在审查不严疏忽大意的过失，原审法院酌定返还7万元租金并无不妥。对于巩春如对该出租房屋进行的维修、安装等费用应以实际花费为标准由陈冬红予以赔偿。上诉人陈冬红上诉要求驳回巩春如在一审的诉讼请求与本案事实不符，不符合合同无效的处理后果，其上诉理由不成成立。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计7195元，上诉人巩春如负担3844元；上诉人陈冬红负担3351元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王 雨