北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16832号原告：郝金明，男，1956年5月1日出生。委托诉讼代理人：王朝晖，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京金诚同达律师事务所律师。被告：北京龙潭心悦宾馆有限责任公司。法定代表人：向士俊，经理。委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛铁梁，北京济和律师事务所律师。第三人：周由芳，女，1983年1月23日出生。原告郝金明与被告北京龙潭心悦宾馆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法追加周由芳为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王朝晖、徐媛媛，被告北京龙潭心悦宾馆有限责任公司的委托诉讼代理人陈忠华及第三人周由芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝金明向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2020年4月16日至2021年4月15日租金339万元。事实和理由：2015年3月17日，北京华泰鸿业经贸有限公司（以下简称华泰鸿业公司）与被告签订《商铺租赁合同》，约定华泰鸿业公司向被告出租位于东城区左安溪园小区×号楼的商业用房（以下简称涉诉房屋）。2016年7月13日，华泰鸿业公司与被告签署《商铺租赁合同补充协议》，对租金作出调整，约定2020年4月16日至2025年4月15日期内每12个月租金为396万元，2020年3月至2025年4月，乙方每6个月支付租金198万元。2019年3月15日，华泰鸿业公司（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）签订《转让协议》，约定自2019年3月17日起，丙方将代替甲方在原合同中的地位，享受其权利，承担其义务，甲方不再享有和承担原合同项下的权利和义务，甲方依原合同所享有的权利和义务全部转让给丙方。根据上述协议，被告应于2020年3月16日向原告支付2020年4月16日至2020年10月15日的租金198万元，于2020年9月16日向原告支付2020年10月16日至2021年4月15日的租金198万元。然而，至原告起诉之日，虽经原告多次催要，被告仅向原告支付租金57万元，尚欠付339万元。被告的行为违反了法律的规定和合同的约定，故诉至法院，诉如所请。被告北京龙潭心悦宾馆有限责任公司辩称，2015年3月17日，周由芳以被告的名义与房东签订了商铺租赁合同，周由芳将房屋分租给宾馆和餐厅。2018年，被告通过与周由芳股权变更的方式，承接了原告所述合同的客房部分。因而，被告与周由芳于2018年10月就宾馆部分签订了《北京市商铺租赁合同》，约定2018年10月1日至2020年3月31日期间，每年租金为210万元，其后每年租金为231万元。周由芳作为二房东在其中收取差价为每年60万元。被告分别在2018年8月、2019年3月、2019年9月按照合同约定支付了半年租金105万元。由于周由芳一直控制着公章及被告公司至2019年11月。2020年2月后，因酒店受疫情严重影响收入锐减，无法按约定支付租金，仅陆续付租金32万元。按被告和周由芳的合同约定，在2020年4月1日至2021年3月31日期间，被告应付租金为231万元，已付32万元，欠付199万元。根据国家和北京市政府相关规定，被告可减免疫情期间三个月的租金577500元，被告实际欠付1412500元。此外，周由芳与北京通合志城餐饮管理有限公司就餐厅部分的租赁事宜也签订了租赁合同，由通合志城公司支付餐厅部分的租金。被告与原告实际并无租赁关系。故不同意原告的诉讼请求。第三人周由芳述称，2015年3月中旬，当时周由芳与丈夫想向华泰鸿业公司承租涉诉房屋的二层、三层开宾馆，但郝金明不同意分租，只同意整租。周由芳成立了被告公司并担任法定代表人。2015年3月17日，以被告作为承租人跟华泰鸿业公司签订了租赁合同，租下涉诉房屋。虽然整租下来，但周由芳只懂经营宾馆，也只经营宾馆。所以经华泰鸿业公司同意周由芳把一层及地下一层按照原业态餐厅转租出去，现在由案外人王干标实际经营。后来周由芳装修赶上大阅兵，装修材料严禁进入二环，导致周由芳施工工期拉的特别长，再加上投入宾馆装修的大笔费用，加上郝金明第一年没给周由芳免租期，把免租期分别放在第二年上半年、下半年两部分，周由芳还有三个孩子要养，这大笔费用给周由芳带来巨大的经济压力。第二年该交租时，周由芳实在交不起租金的情况下，通过朋友介绍把被告股权的90%转让给了宋友江和杜燕国，但此二人只愿意接收宾馆，不要餐厅。为保障宾馆的利益，周由芳以个人的名义跟餐厅签租赁协议，餐厅租金就不向宾馆主张。自2016年12月起，周由芳不再控制被告，也不掌控公章。后宋友江和杜燕国将股权转让给郑泓禄、余晖等三人。郑泓禄和余晖又将股权转给了刘星星。每次股权变更，新的股东承继前手的租赁合同，均会和周由芳换签租赁合同。周由芳向原告交纳了4月16日至5月15日期间餐厅及宾馆部分的租金33万元，此后未交纳租金。本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，华泰鸿业公司与被告签订《商铺租赁合同》，约定华泰鸿业公司向被告出租位于东城区左安溪园小区×号楼的商业用房，即涉诉房屋。2016年7月13日，华泰鸿业公司与被告签署《商铺租赁合同补充协议》，对租金作出减少调整，其中2016年4月16日至2020年4月15日期间的租金为360万元，2020年4月16日至2025年4月15日期内每12个月租金为396万元。合同签订后，华泰鸿业公司向被告交付了涉诉房屋。涉诉房屋部分用于经营餐饮，部分用于经营宾馆。2019年3月15日，华泰鸿业公司（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）签订《转让协议》，约定自2019年3月17日起，丙方将代替甲方在原合同中的地位，享受其权利，承担其义务，甲方不再享有和承担原合同项下的权利和义务，甲方依原合同所享有的权利和义务全部转让给丙方。另查，被告成立于2015年5月19日，法定代表人及股东均为周由芳。2016年12月23日，宋友江、杜燕国亦成为被告的股东，法定代表人变更为宋友江。2017年8月11日，股东变更为余晖、郑鸿禄、杨敏及周由芳，法定代表人变更为郑鸿禄。2018年7月10日，股东变更为北京中磊阳光酒店管理有限公司及周由芳，法定代表人变更为刘星星。2018年12月26日，股东变更为北京兴华达远商贸有限公司与周由芳，法定代表人变更为向士俊。关于周由芳保留部分股份的原因，周由芳称原因是为了方便联系原告，并认可其可以从被告处分红。被告对股权变更具体情况、其与周由芳订立租赁合同等陈述不清。经询，周由芳认可直至疫情发生后，其才告知华泰鸿业和郝金明被告股东变更、其与被告订立租赁合同和以周由芳名义出租餐厅的情况。庭审中，被告提交：1.承租人为被告（乙方）、出租人为周由芳（甲方）的合同复印件及原件。其中复印件首页承租方处加盖被告的合同专用章，联系电话及负责人两行之间书写有电话号码及“刘星星”，内容为甲方将从华泰鸿业公司承租的涉诉房屋中的部分分租给乙方，用途为宾馆住宿，租期为2018年10月1日至2025年4月15日，2018年10月1日至2020年3月31日期间的年租金标准为210万元，2020年4月1日至2023年3月31日期间的年租金为231万元，押金为30万元。指定周由芳个人账户为收款账户。合同手写备注被告2018年10月1日前租金已经交完等。原件首页承租方（乙方）处仅加盖被告公章，合同无手写备注，其他内容与复印件基本一致。经质证，原告表示真实性不认可。周由芳认可该证据的真实性。2.被告单位账户对账单，以证明其向周由芳支付了租金。经质证，被告不认可其证明目的，认为账单中有被告直接向华泰鸿业及郝金明的付款记录；第三人不认可该证据，认为本年度被告仅向周由芳支付租金6万元。3.被告2019年及2020年的经营情况分析表，以证明被告经营受到了疫情影响，租金应当减免。经质证，被告认为民营企业不适用强制减免租金的规定，也不认可该证据的真实性；周由芳表示不清楚该证据。另查，案外人王干标向本院起诉华泰鸿业及周由芳房屋租赁合同一案，王干标诉状中称其经营的餐厅部分被郝金明及周由芳上锁，该案正在审理中。对此，原告认可其对餐厅前门上锁一个月左右，周由芳否认参与锁门。本院认为，华泰鸿业公司与被告订立的《商铺租赁合同》及补充协议，以及原、被告及华泰鸿业公司订立的《转让协议》系合同相对方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。原告与被告之间形成了租赁合同关系。被告以其与周由芳之间存在实际履行的合同关系进行抗辩，但被告内部股权变更以及相应合同的签订并不影响股权变更前被告对外订立合同的效力，故对该抗辩意见本院不予采纳。因此，被告应当按约定向原告支付房租。关于租金支付的数额一项，原告主张就2020年4月16日后的租金，被告已支付57万元，被告未对此进行举证，第三人认为已支付33万元但亦未提交证据，故本院采纳原告之意见；鉴于涉诉房屋实际用于经营宾馆及餐饮，经营受疫情影响，如继续按照租赁合同约定支付租金对被告明显不公平；关于上锁是否影响租金标准一节，因另案正在审理的内容包括实际使用人就此提出的主张，而被告并未以此进行抗辩，故本院在本案中对该情况引起的法律后果不予处理。本院依据公平原则和案件其他事实酌情确定被告应当支付租金的合理数额，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京龙潭心悦宾馆有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告郝金明租金2446282元；二、驳回原告郝金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16960元，由原告郝金明负担4721元（已交纳），被告北京龙潭心悦宾馆有限责任公司负担12239元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤