广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0328民初468号 原告：曹贞荣，女，1976年10月19日出生，壮族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：潘德庆，龙胜各族自治县龙胜镇法律服务所法律工作者。 被告：桂林方首房地产开发有限公司，住所地广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路131号。统一社会信用代码：9145032868517642XF。 法定代表人：唐定辉，该公司总经理。 原告曹贞荣与被告桂林方首房地产开发有限公司（以下简称“方首公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，与其他九个系列案公开开庭合并进行了审理。原告曹贞荣委托诉讼代理人潘德庆到庭参加诉讼，被告方首公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹贞荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金69825元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月5日，原告与被告方首公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约履行相关义务，足额支付全部房屋价款、水电增容费、办理产权证、土地证需缴纳的税费及房屋维修金等各项费用。被告方首公司将房屋交给原告使用后，并于2011年10月5日被告又与原告签订了一份《委托经营合同》，合同第二条规定：“委托经营管理期限为二年，即从2012年5月1日至2015年5月30日……。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定：“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。”《商品房买卖合同》第十五条约定：商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。但是，被告在交付房屋后，迟迟不将办理权属证书的材料提交给产权登记部门。为此，原告与小区其他业主多次找到被告，要求被告依法依约协助原告办理房屋产权证和房屋土地使用证，但被告均以各种理由推脱、忽悠原告，直至今日仍不予办理，至使原告至今未得到房屋产权证和房屋土地使用证，严重损害了原告的合法权益。原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合国家法律规定合法有效，受国家法律保护，对原、被告都具有约束力。被告应该在双方约定的时间内将办理房屋产权证、房屋土地使用证登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告自食其言，公然违反合同规定，没有履行义务，至今都未提交办理房屋产权登记及房屋土地使用证登记的资料报产权登记机关备案。根据《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当支付原告的违约金69825元（被告的违约时间从2012年5月1日起暂计至2020年9月3日止，被告应赔偿原告的违约金按照房款218790元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率计算，即按2019年金融机构计收逾期贷款年利率为4.75%）。至于本案双方签订的合同属格式合同，其中部分条款属霸王条款，双方责任义务不对等，显失公平都不提了，现原告只要被告支付以上违约金给原告，维护原告的合法权益。特此向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支付原告的诉讼请求。 原告对其陈述的事实向法庭提交如下7组证据： 1.原告身份证复印件，证明原告的身份信息，是本案适格主体； 2.电脑咨询单，证明被告是本案适格主体； 3.龙胜各族自治县不动产登记和房产交易中心回复函，证明被告将商铺交付给原告使用后，并未按合同规定将权属登记需要的材料报产权登记机关备案，被告已违约； 4.商品房买卖合同，证明该合同依法签订，没有违反国家法律规定，是合法有效的，受国家法律保护； 5.收款收据，证明原告已足额支付全部房屋价款； 6.委托合同，被告将商铺交付给原告使用的日期； 7.龙胜各族自治县住房和城乡建设局《西城步行街业主要求办理住房产权证的答复意见》，证明被告将商铺交付给原告使用后，并未按合同规定将权属登记需要的材料报产权登记机关备案，被告已违约。 被告方首公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据具有真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以采信。 根据采信的证据及庭审查明的事实，本院认定本案法律事实如下： 原告曹贞荣于2011年10月5日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于龙胜县，商铺建筑面积为18.74ｍ2，每平方米单价9604元，总价款179979元。付款方式：买受人已一次性付清全部房款179979元。同日，原告一次性交付了购房款179979元，并与被告方首公司签订了一份《委托经营合同》，该委托合同约定：甲方（曹贞荣）同意将位于龙胜县方（方首公司）经营管理，委托经营管理期限为三年，即自2012年5月1日至2015年4月30日。之后，原告交纳房屋契税、印花税共计5489.37元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告方首公司应当在2012年5月1日前将经验收合格的房屋交付给原告，故本院认定被告交房的时间为2012年5月1日。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.6%赔偿买受人损失。但关于买受人不退房的，出卖人的违约责任双方未作约定。自被告2012年5月1日交房至今，因被告未能向产权登记机关提交备案材料，导致原告无法取得产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告曹贞荣与被告方首公司签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，且不违反国家法律规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。双方签订的《商品房销售合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.6％赔偿买受人损失。”根据上述规定，方首公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今方首公司未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告不能取得房产证，显然构成违约，由于双方在合同中仅约定购房者有退房的权利，并没有就购房者不退房情况下如何计算违约金进行约定。因此对于合同中没有约定情况应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定进行处理，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求被告方首公司支付逾期备案的违约金，理由成立，本院应予以支持。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，结合本案的实际情况、逾期时间、合同履行情况等因素酌情调整为按照已付购房款的30%支付违约金，即179979元×30%＝53993.7元。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告桂林方首房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹贞荣逾期备案违约金53993.7元； 二、驳回原告曹贞荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，由原告曹贞荣负担351元，被告桂林方首房地产开发有限公司负担1195元；公告费260元，由被告桂林方首房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  龙林华 审 判 员  蒙桂笙 人民陪审员  何彦超 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  李思泉 书 记 员  谭 凤 附： 1、附适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2、上诉有关事项告知 如不服判决上诉，应同时预交上诉案件受理费1546元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。