广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初7013号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴碧珍，广西诺一律师事务所律师。 被告：何余，男，1990年7月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业）与被告何余物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业的委托诉讼代理人戴碧珍、被告何余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年4月至2020年9月的物业管理费2381.40元及违约金2036元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；金额合计：4417.40元。2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截止日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告以诉状有笔误为由，将事实与理由中的收费标准“住宅按0.9元/㎡·月”更改为“住宅按1.2元/㎡·月”。 被告何余辩称，一、原告与被告等关于物业服务合同纠纷一案，原告未履行冠亚御龙湾《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，也注意合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。二、开发商委托的原告为小区提供物业服务，合同约定服务期限为至小区成立业主委员会前。约定由原告业负责小区的管理、房屋和公告配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理。按理业主确实有交纳物业费的义务，但是，由于原告业公司没有履行合同义务，物业管理十分混乱，物业管理水平不精、小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣，人工湖渗水严重，漏水至地下室排水不畅、污水横流。物业公司没有履行电梯维护义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，电梯不进行正常的维修和保养使电梯带病运行、时常出故障，多次导致业主滞留在电梯内，使广大业主遭受严重的生命财产安全威胁。原告业管理人员服务态度极其恶劣，多次与广大业主争吵，威胁业主如不缴纳物业费则停水停电以其极端的方式来催缴物业费。三、原告在公共秩序安全维护未尽到责任。2019年3月7日，被告家属8：10左右驾驶自家别克小车从小区地面驱车往单位上班，行驶至本小区地十停车场出口处，与一辆刚从地库行驶上来的凯迪拉克小车相撞，被告家属直行，凯迪拉克左转，两车受损送至维修，被告家属车辆维修花费4900元，凯迪拉克维修花费1.5万元，合计约2万元。原告未履行小区完全管理职责，在地下室停车库未具备完全使用的情况下交付投入使用，在出入口未设置减速带、反光镜是造成此次事故发生的主要原因，而且被告家属此时已有身孕5个月，所幸未造成被告家属流产及人员伤亡，否则原告如何承担责任？事故发生后被告与另一事故方业主于当日下午19：20第一时间到场联系原告，原告极其不耐烦接待被告并说是你们自身的原因，与原告没有关系，还与被告大吵，态度极其恶劣，原告完全没有意识到自身的管理问题。在出现此事故之后，也没有第一时间加装减速带和反光镜，而是接近2019年底才加装，做事效率极低，至今原告也没有给被告一个明确答复和解释。原告从来没有高度重视，交自身管理不善完全凌驾于广大业主的生命安全之上，根据物业管理法规定，居住小区规划红线内的机动车停车场（库）及非机动车存车处等交通设施，均应由物业管理企业负责维护、管理，然而原告并没有履行相应的职责。四、保洁服务不到位，保洁阿姨配置不合理，几栋楼配置一个保洁阿姨，楼道和公共区域一周打扫一至两次，甚至不打扫。小区内私搭乱建，少数业主飞线给小E及电动车充电存在安全隐患，将绿化树木档成晾衣架，晾晒衣物等，原告也不及时制止。五、原告业管理人员业务水平不精。2019年8月17日被告所在小区停水，该小区为低层直供与高层加压水箱供水结合方式，在停水两小时后，水箱水用尽，高层停水。威立雅水务公司于当日下午17时左右开阀通水，然而小区高层迟迟未通水，17时左右被告及其他业主致电原告客服，客服称雅水务公司未开通水。原告与其他业主到地下室查看二次供水泵房，发现泵房设备处于断电状态，根据没有运行，经再次致电客服，直到晚上21时高层才通水。此事件表明原告连基本的小区供水、供电模式都不清清楚楚，管理水平欠缺。六、原告业未经广大业主同意私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入、如停车位收益、广告收入（电梯间/楼道/小区出入口等）、租金收入（商店、母婴馆、投递柜等）等，并且没有向业主公布其收入的流向，原告的行为严重的侵害了全体业主的权益，应扣除必要成本后冲抵物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。七、被告自2018年1月交房一直2019年3月一直缴纳物业费，之所以延迟缴首先是因为原告没有有履行双方的合同约定，被告的房产证注明房屋竣工时间是2018年4月27日，被告于2017年1月初收房时物业要求必须提前缴纳半年的物业费才能交房获取房屋钥匙。其次，原告在诉状中提到物业服务费暂定的收费标准为0.9元/㎡，但原告向被告按照1.2元/㎡收取，存明显不合理的行为。原告从提供物业服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主和物业公司的矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未调查是什么原因不交，以及如何解决业主主动缴纳物业费，原告没有从服务角度解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催缴、门上贴条、发律师函，最后到法院起诉。事实上未提供符合行业标准的服务，所以被告根据合同法第67条的规定，拒绝履行约定暂时拒交物业费。由于合同是原告提供的格式合同，当中约定滞纳金的条款，由于原告没有履行说明义务，根据合同法的规定，该条款无效。同时，合同约定的日千分之三的违滞纳金比例过高，更为重要的是按1.2元/㎡标准收取明显不合理，出现被告拒交物业费的完全是由原告违约行为造成的，被告是行使正当的抗辩权，被告不应当承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另外补充：房屋没有具备竣工的条件，原告多收取了我们3个月物业费。原告的诉状混乱，原来诉状载明的收费标准为0.9元/㎡·月，现在又更改为1.2元/㎡·月，被告即使交纳，只同意按0.9元/㎡·月的50%的交纳，不同意交纳违约金，原告主张的违约金超过了国家标准，原告服务不到位，不应当收取违约金，诉讼费由原告承担。 本院认为，根据原、被告的分歧意见，本院作如下分析： 1、关于本案是否适用小额诉讼程序审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；”及第二百八十一条“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。”之规定，本案适用小额诉讼程序审理符合法律规定。被告提出的不同意适用小额诉讼程序审理的异议不成立，本院不予采纳。 2、关于原告与冠亚房开签订的前期物业服务合同的效力。涉案住宅小区系广西冠亚房地产开发有限公司开发的小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人，原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2014年9月29日签订的《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》未违反法律规定，属合法有效合同，该合同对小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的物业使用人，亦应受该合同约束，履行交费义务。前期物业服务合同第七条第一款约定，业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用。原告主张被告交纳2019年4月1日起的物业服务费，被告抗辩物业服务费应从不动产权证登记的房屋竣工之日起交纳，要求抵扣之前交纳的物业服务费，没有法律依据，本院不予采纳。 3、关于本案物业服务费的缴纳标准。被告系涉案房屋的所有权人，该房屋不动产权证载明的建设面积为110.22㎡。根据前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积交纳，涉案房屋为高层住宅，交纳标准为1.5元/㎡·月，现原告主张被告按《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的约定，按1.2元/㎡·月的标准交纳物业服务费，有合同依据且不违反法律规定，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据原告提供的缴费告知函及照片，本院确认原告对其主张的物业服务费已经履行书面催交的义务，故被告应向原告支付从2019年4月1日起至2020年9月30日止的物业费2380.75元（110.22㎡×1.2元/㎡·月×18个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。 4、关于违约金。根据前期物业服务合同第七条第四款约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务，业主也可以按季、半年、全年等交费”，第二十二条约定，“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按应交费用3‰的标准向乙方累计支付违约金，计算至实际交清之日”，上述条款对物业服务费缴纳的时间及违约金的计算标准约定不明确。鉴于原告在为涉诉小区提供物业管理过程中，存在综合管理服务不到位，公共区域秩序维护服务有瑕疵，并基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告何余于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2019年4月1日起至2020年9月30日止的物业服务费2380.75元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告何余负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。