海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初964号   原告：边猛，男，1988年2月17日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区，公民身份号码：XXX。   委托代理人：刘春东，北京市通商律师事务所律师。   委托代理人：刘琪晴，北京市通商律师事务所实习律师。   被告：五指山福安房地产开发有限公司。住所地：海南省五指山市怡景路福安大厦19楼-21楼。   法定代表人：韩玉荣，该公司总经理。   委托代理人：康聪鸿，该公司副总经理   第三人：五指山市自然资源和规划局。住所地：海南省五指山市沿河东路7号。   法定代表人：王雄，该局局长。   委托代理人：谢云，该局工作人员。   第三人：五指山市国有资产服务中心。住所地：三月三大道财政办公大楼一楼。   法定代表人：刘智，该中心主任。   委托代理人：罗以平，海南金裕律师事务所律师。   原告边猛与被告五指山福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）、第三人五指山市自然资源和规划局（以下简称五指山自规局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日第一次公开开庭进行了审理，原告边猛委托代理人刘春东、刘琪晴、被告福安公司委托代理人康聪鸿、第三人五指山自规局委托代理人谢云到庭参加诉讼。因五指山市国有资产服务中心（以下简称五指山国资中心）与本案有利害关系，本院依职权追加其作为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本案转为普通程序进行审理。并于2020年12月2日第二次公开开庭进行了审理。原告边猛委托代理人刘春东、被告福安公司委托代理人康聪鸿、第三人五指山自规局委托代理人谢云、第三人五指山国资中心委托代理人罗以平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告边猛向本院提出诉讼请求：1.确认原告边猛与被告五指山福安房地产开发有限公司签订的编号为WZL000028544的《海南省商品房买卖合同》合法有效；2.确认五指山市青少年宫东北侧怡景花园福安大厦401房的所有权属于原告边猛；3.本案诉讼费用由被告五指山福安房地产开发有限公司承担。事实和理由：2019年12月6日，原告边猛与被告五指山福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）签署了编号为WZL000028544的《海南省商品房买卖合同》，买受福安公司开发的位于五指山市青少年宫东北侧怡景花园福安大厦401房（以下称案涉房屋）。2019年12月27日，原告办理了案涉房屋的不动产转移登记，取得案涉房屋的所有权，不动产权证书编号为琼（2019）五指山市不动产权第XXXXX号。2020年8月6日，原告边猛突然收到五指山市不动产登记中心（以下简称登记中心）发出的《关于在五指山人民政府门户网站发布不动产权证书/登记证明注销公告的函》及其所附《不动产权证书/登记证明注销公告》，获知登记中心拟依职权注销案涉房屋的不动产权证书。经向登记中心询问得知，第三人五指山市自然资源和规划局（以下简称五指山自规局）于2020年7月15日向登记中心发送了一份《关于纠正不动产登记错误行为的函》，称五指山自规局是案涉房屋的所有权人，福安公司擅自处分了案涉房屋，故要求登记中心注销原告边猛名下案涉房屋的不动产权证书。原告边猛对于被告福安公司与第三人五指山自规局之间的债权债务关系及以案涉房屋抵债的情况均不知情，遂又向福安公司了解情况。根据福安公司提供的文件资料，其与五指山自规局的以物抵债及变更偿债方式的主要过程如下：被告福安公司对第三人五指山自规局负有债务800余万元。2019年6月，五指山市人民法院（以下称贵院）作出《执行裁定书》（（2018）琼9001执161号之一），将原在福安公司名下的案涉房屋及怡景花园福安大厦402房、403房、405房抵偿福安公司对五指山自规局的债务。但其后五指山自规局和福安公司又一致同意解除以物抵债，改以货币资金偿还债务。2019年12月6日，福安公司将相关款项800余万元汇至五指山市财政局账户。2019年12月11日，五指山市国有资产服务中心出具《关于退回五指山福安房地产开发有限公司以物抵债财产的函》，确认福安公司已偿还全部欠款，同意退回原以物抵债的财产。贵院于2019年12月16日出具《结案通知书》，确认福安公司以货币资金形式偿还了全部债务，该案已经执行完毕，并予以结案。贵院又于2019年12月20日致函五指山自规局，告知案涉房屋权属不再转移给五指山自规局。该局并无异议。原告认为，第三人五指山自规局的债权已以货币资金形式清偿完毕，案涉房屋的权属已经回归被告福安公司，国有资产监督管理部门和贵院均对前述过程进行了确认。据此，福安公司拥有案涉房屋的处分权，有权将其出卖给原告。尽管法院裁定以物抵债时案涉房屋的所有权已转移至五指山自规局，但该局并未办理所有权转移登记，在福安公司重新取得案涉房屋权属时，无需再办理变更登记手续。原告系通过正规合法的交易自福安公司处买受案涉房屋，并依法办理了不动产转移登记，取得不动产权证书。整个交易过程和不动产转移登记过程均完全依法进行，不存在登记中心可依职权撤销登记的情形。此外，被告福安公司是案涉房屋的开发商，原告买受案涉房屋时其产权登记在福安公司名下，并无权利限制。原告是善意第三人，对于福安公司与五指山自规局之间的债权债务及以物抵债情况并不知情；案涉房屋的交易价格合理，且已办理转移登记。因此，即使福安公司无权处分案涉房屋，原告边猛与被告福安公司的房屋买卖也满足《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，有权获得案涉房屋的所有权。综上所述，原告边猛合法享有案涉房屋的所有权，第三人五指山自规局不再享有案涉房屋的所有权，登记中心无权依职权注销原告的不动产权证书。原告于2020年8月11日向登记中心提出异议，希望登记中心本着实事求是和依法行政的原则，立即停止注销原告不动产权证书的行为。但登记中心明确告知其不会接受原告的异议，仍拟注销原告名下案涉房屋的不动产权证书。无奈之下，原告边猛只好向贵院提起诉讼，请求确认与被告福安公司签订的编号为WZL000028544的《海南省商品房买卖合同》合法有效，原告对案涉房屋享有所有权。恳请贵院依法保护原告边猛的合法权益。   被告福安公司辩称，我方将泰隆酒店四楼作为抵押，后我方还清了国土局的债务，我方将案涉房屋进行销售。但是后来国土局要注销案涉房屋的不动产证我方不清楚。我与原告的销售合同都是合法有效的，证件也是有效的。   第三人五指山市自规局述称，我方认可原告陈述的案件经过，法院作出2018琼9001执161号之一裁定书生效时，案涉房屋的物权已经转移给我方，后福安公司擅自将债务进行现金清偿是不合法的，福安公司再将案涉房屋销售属于无权处分，销售行为属于无效行为。   第三人五指山国资中心述称，一、案涉房产的所有权属于政府国有。福安公司无权处置出售。1、五指山市人民法院在执行申请人五指山市自然资源和规划局与五指山福安房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中，以(2018)琼9001执161号之一执行裁定书裁定，以物抵债方式把福安大厦第四层写字楼面积1362.5平方米的房产所有权抵债给申请人五指山市自然资源和规划局。根据物权法第二十八条（因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。）和最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第五十九条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债，强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付申请人。(2018)琼9001执行裁定书已发生法律效力。因此裁定案涉房产的所有权归申请人所有。2、答辩人不是五指山自规局与福安公司建设用地使用权出让合同执行纠纷一案的当事人。案涉的房产权属的初始取得人是五指山市自然资源和规划局。答辩人是根据五指山市自然资源和规划局关于移交抵债财产的函【五自然资函【2019]176号】的文件，接管了该房产。至于案涉房产在执行中的所有权归属有变更，是案件当事人商定或由法院裁定撤销已发生法律效力的(2018)琼9001执161号之一执行裁定书。既然法院已裁决物权归五指山市自然资源和规划局，那么，在本案的权利人五指山市自然资源和规划局已经取得对案涉房产所有权且不放弃以物抵债的物权的情况下，该物权仍然属于权利人五指山市自然资源和规划局。因此在该执行案中，不是案件当事人的答辩人，对抵债的房产福安大厦第四层写字楼面积1362.5平方米的房产所有权作出任何的决定都是无效的。因此答辩人关于案涉房产的权属归属问题的意见无效。包括答辩人给福安公司的五国资函【2019】57号《关于退回五指山福安房地产开发有限公司以物抵债的函》也是无法律效力。答辩人也自行撤销该文。   二、原告不是善意取得。是否善意取得，必须符合《物权法》第一百零六条第一款规定应当具备下列成立条件：【(l)标的物须为动产或者不动产(2)让与人对处分的动产或不动产无处分权(3)受让人受让财产时须为善意(4)受让人须支付合理的价格(5)转让的动产或不动产已经交付或者登记】和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。但该司法解释（一）第十六条规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，不属于善   意取得：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。原告购买案涉房产时，案涉物是法院执行查封的财物，且己以物抵债方式给申请执行人五指山市自然资源和规划局。原告明知在五指山市自然资源和规划局没有对该房产放弃以物抵债的情况下，购买案涉房产，不存在善意。综上，原告的诉求不成立。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告向本院提交了证据1、《海南省商品房买卖合同》编号为WZL000028544、WZL000028545、WZL000028546、WZL000028547；证据2、不动产权证书，编号为琼（2019）五指山市不动产权第0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX号；证据3、《关于在五指山人民政府门户网站发布不动产权证书/登记证明注销公告的函》及其所附《不动产权证书/登记证明注销公告》；证据4、《关于纠正不动产登记错误行为的函》；证据5、《执行裁定书》（2018琼9001执161号之一）；证据6、《关于退回五指山福安房地产开发有限公司以物抵债的函》；证据7、《结案通知书》；证据8、《函》（2019.12.20）；证据9、《关于不动产权证书注销的异议》；庭后补充证据、银行账户交易明细。   原告提交的证据经被告质证，对所有证据无异议。经第三人五指山自规局、五指山国资中心质证，对证据真实性、关联性无异议，合法性，证明内容有异议。根据法院161号执行裁定书，案涉房屋物权已经归属第三人，原、被告之间处分房屋的行为是无权处分。证据7、我方没有收到。对补充证据无异议   被告向本院提交了证据第三人提供的账户清单列表。经原告质证，对证据无异议。经第三人五指山自规局质证，对证据真实性无异议，但是无法证明我方同意他打钱到我们账户，进行现金清偿。经第三人五指山国资中心质证，对证据真实性无异议，对合法性有异议。   第三人五指山自规局向本院提交了证据1、海南省五指山市人民法院《执行裁定书》（2018琼9001执161号之一）；证明2、进账单（2020.5.28）；证据3、一般缴款书（2020.8.27）；证据4、《不动产权证书/登记证明注销公告》；庭后补交证据五自然资函【2019】176号《关于移交抵债财产的函》。   第三人五指山自规局提交的证据经原告质证，对证据1真实性、关联性无异议，证明目的有异议，此后被告与第三人又协商将案涉房屋退回被告，被告以货币资金形式另行清偿债务。证据2、真实性、关联性无异议，证明目的有异议，退款行为仅是第三人的单方行为、原被告均不认可。不能产生原已结案的案件再次执行的法律后果。证据3、真实性、关联性无异议，证明目的有异议，被告归还的金额仅是差额的部分，其他欠款仍可以以货币资金另行支付，不能证明被告同意再次以物抵债。证据4、真实性、关联性无异议，发布公告时不动产证并未注销。对庭后补充证据真实性无异议。经被告及第三人质证，对所有证据无异议。   第三人五指山国资中心向本院提交了证据（2019）年65号函《关于文件声明作废的函》   第三人五指山国资中心提交的证据经原告质证，1、该函出具的时间2019.12.26与事实情况不符，应当是倒签的。该函中提到自规局将相关款项退还给福安公司一事，根据自规局提供的证据，该行为发生于2020.5.28所以说在去年12.26的时候国资中心不可能知道未来发生的事情。所以该函件真实性有异议。2、国资中心在函中已经承认，因涉案房产未办理过户手续，所以国资中心没有处置权，在此情况下，国资中心是否发生退回房产的函件，对房屋的权属不产生影响。自规局有权决定退回涉案房产给福安公司。国资中心退回房产抵债的通知已经到达福安公司了，其意思表示已经发生法律效力，无法撤回了。经被告质证，对证据不予认可。经第三人五指山自规局质证，对证据无异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对第三人五指山国资中心提交的证据，第三人五指山国资中心提交了证据原件，且与本院执行局核实，确实收到该函件，对该证据真实性予以认定。   经审理查明，2019年12月5日，原告及郑勇峰（另案原告）分别与被告签订四份《海南省商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告及郑勇峰分别购买被告开发的项目福安大厦4层（非住宅-商业营业用房）402房、401房，403房、405房，建筑面积分别为231.09平方米、439.1平方米，266.82平方米、425.49平方米，购房款分别为1155450元、2195500元，1334100元、2127450元，双方约定付款时间为2019年12月1日。同日，原告边猛向被告公司指定的收款人连式能转款872万元（包含郑勇峰购房款）。2019年12月27日，五指山市不动产登记中心为原告边猛及郑勇峰办理了（2019）五指山市不动产权第0XXXX号、（2019）五指山市不动产权第0XXXX号、琼（2019）五指山市不动产权第XXXXX号、（2019）五指山市不动产权第0XXXX号不动产权证。2020年7月15日，第三人以五自然资函【2020】216号《关于纠正不动产登记错误行为的函》，要求不动产登记中心按程序注销原告及郑勇峰名下的四份不动产权证。2020年8月3日，五指山市不动产登记中心在五指山市人民政府网站公告注销上述四份不动产权证。   另查明，本院在执行申请执行人五指山自规局与被执行人福安公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中，于2019年6月27日，作出（2018）琼9001执161号之一《执行裁定书》，裁定将案涉四套房产作价7670439.36元抵偿被执行人福安公司所欠申请执行人五指山自规局债务。案涉房产所有权自裁定送达申请执行人五指山自规局时起转移。该裁定送达给第三人五指山自规局后，第三人五指山自规局于2019年8月1日将案涉房产移交给第三人五指山国资中心，由五指山国资中心进行管理处置。2019年12月6日，被告向第三人五指山自规局转款8787535.01元。2019年12月11日，第三人五指山国资中心以五国资【2019】57号《关于退回福安公司以物抵债财产的函》（以下简称57号函），函告被告“根据你公司《关于用足额资金置换回抵押物的申请》的来函申请，经我中心核实，你公司已在2019年12月6日将所欠自规局的土地滞纳金及利息3577620.01元、增容费5209915元，两项合计8787535.01元上缴五指山市财政局账户，已偿还全部欠款，现同意退回你公司原以物抵债的财产。”2019年12月26日，第三人以五国资函【2019】65号《关于文件声明作废的函》（以下简称65号函），函告本院“我中心于2019年12月11日向五指山福安房地产开发有限公司出具了《五指山市国有资产服务中心关于退回五指山福安房地产开发有限公司以物抵债财产的函》（五国资函[2019]57号）文件，该公司以此函向贵单位申请结案，贵单位据此出具了《结案通知书》(2019)琼9001执240号。经我中心核实，五国资函[2019]57号文件所述内容与事实不符合，具体不符合的情况为：1、五指山市自然资源和规划局于近期将五指山福安房地产开发有限公司缴纳的相关款项8787535元退回该公司，因此该公司事实上未缴纳相关款项；2、我中心目前还没有对五指山福安房地产开发有限公司抵债财产办理过户登记手续，而五国资函[2019]57号文件内容表述为“同意退回原以物抵债的财产”的说法存在不妥。综上所述，因文件所述内容与事实不符合，我中心出具的五国资函【2019】57号文件特此声明作废。”2020年5月28日，第三人五指山自规局将被告福安公司向其转款的8787535元退回被告福安公司。   本院认为，本案焦点为1、案涉合同是否有效；2、案涉房产所有权是否属于原告。   1、案涉合同是否有效。第三人五指山自规局、五指山国资中心认为案涉房产系经被告福安公司以物抵债给第三人五指山自规局，且该抵债行为经法院裁定确认，故被告无权将案涉房产进行转让。但从本案证据来看，虽然案涉房产已经法院裁定抵债给第三人五指山自规局，但从第三人五指山自规局将案涉房产移交给第三人五指山国资中心后，第三人五指山国资中心便享有对案涉房产的管理处置权。而第三人五指山国资中心在被告福安公司向第三人五指山自规局转款8787535.01元后，第三人五指山国资中心以57号函函告的方式告知被告福安公司退还以物抵债财产即案涉房产。虽然第三人五指山国资中心认为其在57号函函告退还以物抵债财产后，又以65号函函告的方式告知本院撤回57号函，但第三人五指山国资中心并未将65号函告知被告福安公司，且第三人自规局系在2020年5月28日才将被告福安公司向其转款的8787535元退回被告福安公司。故对第三人五指山国资中心的该项理由，本院不予采纳。被告福安公司基于对行政机关行为权威性的信赖，有理由相信第三人国资中心有权处置案涉房产，且案涉房产至今尚登记在被告福安公司名下。第三人五指山国资中心认为原告在购买该房产时已经知道该房产已被法院查封并以物抵债的事实，但第三人五指山国资中心并未提交相应的证据予以证明，对第三人五指山国资中心的该项述称，本院不予采纳。原、被告之间签订的合同系双方当事人的真实表示，原告向被告支付相应对价的购房款，且被告亦将房产交付给原告。原告取得案涉房产应属于善意取得，案涉合同应属有效合同。   2、案涉房屋五指山市青少年宫东北侧怡景花园福安大厦401房所有权是否属于原告。原告在与被告签订合同后，按照合同约定向被告支付了购房款，原、被告之间的买卖合同成立并已生效，且已履行完毕，案涉房产所有权应属于原告。对原告的诉请，理由充分，证据确凿，本院予以支持。   综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条之规定，判决如下：   一、原告边猛与被告五指山福安房地产开发有限公司于2019年12月5日签订的编号为WZL000028544的《海南省商品房买卖合同》有效；   二、确认五指山市青少年宫东北侧（怡景花园福安大厦）401房归原告边猛所有。   案件受理费24364.00元，由被告五指山福安房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 梁丽梅   人民陪审员 王桂妹   人民陪审员 苏朝兰     二〇二〇年十二月九日   书记员 陈思思   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》   第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。   真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。   第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：   （一）登记簿上存在有效的异议登记；   （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；   （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；   （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；   （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。   真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。