广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2826号原告：梅州市正华物业管理有限公司，统一社会信用代码914××××××××××××543,住所梅州市梅江区×××万象江山SY02-F二层2091号店。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：陈省，系公司员工。被告：古秋凤，女，汉族，1982年10月14日出生，公民身份号码441××××××××××××729，住址梅州市梅江区××××××××××××××××××。被告：杨元宝，男，汉族，1986年9月8日出生，公民身份号码440××××××××××××736，住址梅州市梅江区××××××××××××××××××。原告梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）与被告古秋凤、杨元宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢某1、委托诉讼代理人陈省，被告古秋风到庭参加了诉讼。被告杨元宝经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令俩被告向原告支付自2017年5月1日起至2020年6月30日止的物业管理费6874.2元；2.判令俩被告向原告支付逾期利息514.45元（自2017年5月1日起暂计算至2020年7月31日；之后的逾期利息以6874.2元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由俩被告承担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务。俩被告是“万象江山”A1栋业主，其房屋建筑面积为120.6㎡。原告依约为俩被告提供了物业管理服务，俩被告亦接受了该服务，但俩被告却从2017年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，俩被告共拖欠物业费6874.2元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告古秋凤辩称：一、被告于2016年8、9月购买万象江山房屋，当时签署的物业公司是客天下物业有限公司。在被告居住期间一直都是向客天下物业缴纳物业费。但之后没经业主同意转签为现在的原告正华物业，转物业公司也没有告知。被告只是在2018年8月的时候收到催缴通知书，其他方面没有收到任何通知转签了物业公司。二、对原告的服务有质疑。比如楼道和消防通道的灯一直是有坏的，但是原告没有履行相应维修义务，所以被告认为原告服务不具备收费的标准，被告拒绝签署正华物业的物业合同，也就没有缴物业费的义务。被告杨元宝未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。俩被告系梅江区江南梅水路“万象江山”一期XX栋的业主，于2016年9月接收了涉案房屋。该房屋不动产权证书显示的建筑面积为120.6平方米。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的收费标准是电梯房1.5元/月/m2，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。因俩被告未向原告缴交物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告古秋凤则到庭作出如上答辩意见。本院认为，本案争议焦点为：1.被告应否向原告缴纳物业费；2.原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告是否需足额支付物业费。争议焦点1。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负有与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定义务。根据梅州市鸿兴投资有限公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》及梅州市客天下物业管理有限公司发出《关于退出万象江山前期物业服务的声明》可见，梅州市鸿兴投资有限公司与梅州市客天下物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》已于2016年12月31日终止。而涉案小区现尚未成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，梅州市鸿兴投资有限公司作为建设单位依然要选聘物业服务企业以提供前期物业管理。被告认为鸿兴公司更换物业公司未通知其，其与原告也未签物业合同。对此，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，因此，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，被告有无与原告签订物业合同，都不影响被告有参照政府指导价支付物业费给原告的责任。综上，被告认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，本院予以支持。争议焦点2。根据庭审查明事实，原告提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，小区共用部位、共用设施设备（如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位，对业主反映的问题未及时处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述履行瑕疵，根据权利义务对等原则，本院对原告主张的物业服务费酌情扣减10%。综上，被告住房建筑面积为120.6m2，每月物业费180.9元。被告应向原告缴纳2017年5月1日至2020年6月30日的物业费元6186.78元（180.9元/月×38个月×90%）。对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形，本身有过错，因此其要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。被告杨元宝经本院依法传唤不到庭，视为放弃相关诉讼权利，如有不利后果自行承担，并可作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告古秋凤、杨元宝应于本判决生效后五日内支付自2017年5月1日至2020年6月30日的物业费共6186.78元给原告梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。俩被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担10元，俩被告负担40元。俩被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十七日书记员 吴尽娜