山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0725民初888号 原告：安永生，男，1970年4月1日生，汉族，山西省寿阳县人。 委托诉讼代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。 被告：山西铸鑫房地产开发有限公司，住所地：太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村村北。 法定代表人：张曦，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贾俊刚，北京德恒（太原）律师事务所律师。 被告：晋城银行股份有限公司太原分行，住所地：太原市新建南路127号。 负责人：李宁川，该行行长。 委托诉讼代理人：李晓宇，山西华祝律师事务所律师。 原告安永生诉被告山西铸鑫房地产开发有限公司（以下简称铸鑫公司）、被告晋城银行股份有限公司太原分行（以下简称晋城银行太原分行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安永生及其委托诉讼代理人王满元、被告铸鑫公司的委托诉讼代理人贾俊刚、被告晋城银行太原分行的委托诉讼代理人李晓宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告安永生向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效；2、判令第一被告依协议约定协助原告办理房屋产权备案登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月30日，原告与被告山西铸鑫房地产开发有限公司（以下称被告铸鑫公司）签订了《商品房预定协议书》。协议约定，原告购买被告铸鑫公司开发建设的位于寿阳县××小区××房屋一套。该房屋建筑面积为94.9㎡，单价为4000元／㎡，房屋总价款为379600元。协议签订后，原告依约付清了全部房款（被告于2016年3月将该房屋交付原告），但被告铸鑫公司未按协议约定为原告办理房屋产权备案登记手续。为此，原告曾多次找被告交涉，被告以种种理由一拖再拖。后原告得知，被告铸鑫公司已于2016年9月将原告所购房屋抵押给被告晋城银行股份有限公司太原分行。原告认为，二被告的行为损害了原告的合法权益。为此，原告请求人民法院确认被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效；请求人民法院判令第一被告依协议约定协助原告办理房屋产权备案登记手续，以维护原告的合法权益。 被告铸鑫公司辩称：“1、关于抵押协议效力，请求法院结合原告及被告二的证据及本案事实参照类案判决依法裁决。2、关于原告未能办理房屋权属登记的原因，非因被告铸鑫公司未配合，而是该房屋尚存在抵押事实，待该事实消除后被告铸鑫公司愿配合原告办理相关手续”。 被告晋城银行太原分行辩称：“一、答辩人与铸鑫房地产公司签订的抵押担保合同不存在合同法规定的无效情形，被答辩人也无证据证明答辩人与铸鑫公司签订的抵押合同无效，二、答辩人与铸鑫公司依法办理了抵押登记手续，对涉案房屋依法享优先受偿权。1、答辩人在签订《最高额抵押担保合同》、办理抵押登记的过程中尽到了合理审慎的注意义务，属于善意相对人，依法取得涉案房屋抵押权。2、根据物权优于债权的原则，申请人对涉案房屋享有优先受偿权。3、另案生效判决已确认答辩人对案涉房屋享有优先受偿权。2019年11月8日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民初423号民事判决，确认答辩人对铸鑫房地产公司抵押的包括案涉房屋在内的寿阳县××小区××房屋享有优先受偿权”。 经审理查明：被告铸鑫公司在寿阳县城开发建设了公园国际滨河城房地产项目。2014年8月30日，原告安永生与被告铸鑫公司签订《商品房预定协议书》，约定原告向被告购买×××住宅小区×××房屋，建筑面积为94.9㎡，单价为4000元/㎡，房屋总价款为379600元，付款方式为一次性付款。协议签订后，原告付清了房款，被告也将房屋交付与原告使用。 另查明，2015年2月12日，抵押人即被告铸鑫公司作为甲方、抵押权人即被告晋城银行太原分行作为乙方签订《最高额抵押担保合同》，合同约定，被告铸鑫公司以其开发建设的寿阳县公园国际滨河城的房屋为山西陶然建筑装饰工程有限公司在被告晋城银行太原分行的债务提供最高额抵押担保。为了在房地产管理部门办理抵押登记，2016年9月14日，被告铸鑫公司作为抵押人甲方、被告晋城银行太原分行作为抵押权人乙方又签订一份《最高额抵押合同》，合同约定：为了确保2015年2月12日至2018年2月12日期间山西陶然建筑装饰工程有限公司（债务人）在30298080元最高限额内与乙方所签订的所有业务合同（主合同）项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意向乙方提供抵押担保；甲方承诺与保证，甲方对抵押财产依法享有所有权或处分权，抵押财产并非公益设施、禁止流通与转让的财产，不存在任何权属争议，甲方提供给乙方的一切与抵押财产有关的资料和信息均是真实合法、准确完整的，甲方提供本抵押担保不损害任何第三人的合法利益，不违背甲方法定与约定义务；抵押财产，甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；抵押财产清单载明抵押物为寿阳县滨河新区21号地块的寿阳县公园国际滨河城面积为10099.36平方米、评估价值为30298080元的103套房屋。同日，被告铸鑫公司和被告晋城银行太原分行在寿阳县房地产管理所订立《房地产抵押契约》，该抵押契约载明：铸鑫公司自愿将座落在寿阳县滨河城区21号地块公园国际滨河城住宅小区建筑面积为10099.36平方米的房屋抵押给晋城银行太原分行作为担保物，双方议定的上述房地产贷款限额为30298080元，贷款期限自2015年2月12日至2018年2月12日，铸鑫公司保证上述房地产符合抵押房屋要求，并具有使用权，该抵押契约所附抵押明细表所列抵押物为公园国际共计103套房屋，该103套房屋包括本案原告购买的4号楼1单元1401号房屋。被告铸鑫公司和晋城银行太原分行订立《最高额抵押合同》和《房地产抵押契约》后，双方于2016年9月20日在寿阳县房地产管理所进行了在建工程抵押登记，寿阳县房地产管理所为晋城银行太原分行出具了《在建工程抵押登记证明》。 上述事实，有原告安永生与被告铸鑫公司签订的《商品房预定协议书》、原告安永生交纳房款的收据、被告铸鑫公司与晋城银行太原分行于2015年2月12日签订的《最高额抵押担保合同》、被告铸鑫公司与晋城银行太原分行订立的《房地产抵押契约》、寿阳县房地产管理所出具的《在建工程抵押登记证明》等证据及双方当事人的陈述予以证明。本案在诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，本院依法准予。 本院认为，原告安永生与被告铸鑫公司于2013年6月2日签订《商品房预定协议书》，购买被告铸鑫公司开发建设的×××住宅小区×××房屋，原告已付清了全部房款，被告铸鑫公司将原告所购买的房屋交付与原告使用，原告安永生与被告铸鑫公司所签订的房屋买卖合同不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，原告基于房屋买卖合同关系占有房屋，是该房屋的合法的所有权人和使用权人。被告铸鑫公司在与原告签订《商品房预定协议书》且收取原告的房款后，未征得原告的同意，隐瞒房屋已出售的事实真相，与被告晋城银行太原分行在2015年2月12日签订《最高额抵押担保合同》，将包括原告在内的房屋擅自进行抵押，并在合同中保证自己是抵押物的完全的、有效的、合法的所有者或国家授权的经营管理者，作为抵押人和房地产开发商，被告铸鑫公司的该行为主观上并非善意。2016年9月，被告铸鑫公司明知公园国际滨河城4号楼2004号房屋已出售给原告安永生，仍以抵押房屋的所有权人和使用权人的身份与被告晋城银行太原分行签订《最高额抵押合同》、并在寿阳县房地产管理所订立《房地产抵押契约》，被告铸鑫公司在其已经丧失了对涉案房屋的处分权后，又将涉案房屋进行抵押，系无权处分的民事行为，属无效的民事行为，被告晋城银行太原分行在2015年2月12日与被告铸鑫公司签订《最高额抵押担保合同》后，为了在房地产管理部门办理抵押物登记，就同一合同项下的债务于2016年9月14日再次与被告铸鑫公司签订《最高额抵押合同》，以此从寿阳县房地产管理所领取《在建工程抵押登记证明》，用以证明被告铸鑫公司将其所有的103套房屋为山西陶然建筑装饰工程有限公司的债务进行抵押，此时，距两被告第一次签订《最高额抵押担保合同》已一年多时间，原告已付清全部房款，且被告铸鑫公司所抵押的103套房屋大部分也已交付使用，被告铸鑫公司对所抵押的房屋已明显不具备所有权和使用权，被告晋城银行太原分行对被告铸鑫公司以较大数量的房屋为大额债务进行抵押担保，未尽合理审慎的注意义务及审查责任，即与其签订《最高额抵押合同》和《房地产抵押契约》，其取得的抵押权不属于善意取得。综上所述，被告铸鑫公司与被告晋城银行太原分行签订《最高额抵押合同》，将原告购买的房屋进行抵押，二被告的行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，侵害了原告作为房屋所有权人和使用权人的权益，不受法律保护；原告主张确认二被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效，本院予以支持；被告晋城银行太原分行所提其是善意取得抵押权的意见，缺乏足够的事实及法律依据，本院不予采信。关于原告诉求判令被告山西铸鑫房地产开发有限公司依协议约定办理房屋产权备案登记手续，依法应由国家房产登记机关根据相关程序办理，不属于本院办理范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，判决如下： 被告山西铸鑫房地产开发有限公司与被告晋城银行股份有限公司太原分行签订的协议中以原告安永生所购的寿阳县公园国际滨河城4号楼1单元1401号房屋抵押无效。 案件受理费100元，由被告山西铸鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  李永生 人民陪审员  崔锐冰 人民陪审员  王卫亮 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  杨莹芝