江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0706民初2899号原告：连云港存年贸易有限公司，住所地连云港市海州区解放东路248号连云港国际商城五金机电城F号楼1号。法定代表人：孙存年，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。被告：刘骁，男，1975年8月31日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港温菲尔德环保科技有限公司，住所地连云港市海州区锦屏工业园新坝中路26号。法定代表人：房树民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李冬俭，江苏尚扬律师事务所律师。原告连云港存年贸易有限公司（以下简称存年贸易）与被告刘骁、连云港温菲尔德环保科技有限公司（以下简称温菲尔德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序。原告连云港存年贸易有限公司的委托诉讼代理人马海峰、被告刘骁、被告连云港温菲尔德环保科技有限公司的委托代理人李冬俭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告连云港存年贸易有限公司向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》要求被告返还租赁房屋。2、判令被告向原告支付2019年9月至被告归还厂房之日的拖欠租金，截止2020年12月1日共计154433元（2019年6月25日被告1向原告作出承诺2019年5月1日-2020年5月1日房屋租赁款原有10万元调整为13万元每年，分四次付清，每次付32500元，第一次履行了，第二个32500元只付了18900元还欠13600元，后两个季度65000元没有付，计78600元；2020年5月2日至2020年12月1日按13万元/年计算为75833元）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘骁以被告港温菲尔德环保科技有限公司名义与原告存年贸易签订厂房租赁合同，约定原告将位于海州区内厂房租赁给原告使用。租赁期限2017年5月1日至2022年5月1日止，租金10万元，2019年6月25日双方协商一致同意2019年至2020年5月1日租金变更为13万元，支付方式为3个月支付一次。被告未按约定支付租金，请求法院依法维护原告的合法权益。被告刘骁辩称，原告起诉被告刘骁无依据，被告刘骁系公司员工。被告连云港温菲尔德环保科技有限公司辩称，被告温菲尔德同意解除合同，返还租赁房屋，但原告应把房屋门打开，搬离被告在厂房里面的机器设备和原材料、成品。经被告核对，仅欠原告三个月左右租金。原告称双方变更房屋租金与事实不符，被告温菲尔德公司未与原告达成变更房屋租金的协议，在原、被告双方签订合同中第三条约定五年之内不得以任何理由调整租金，被告公司不同意提高租金。根据苏高法电2020124号文件涉及新冠肺炎疫情有关指导意见通知第八条规定，承租人因疫情导致无法使用租赁标的物的要求减免租金或延长租期，因疫情防控从2020年1月至4月期间，被告温菲尔德公司一直无法使用租赁房屋，原告应当减免1-4月房屋租金。当事人为证明其诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。对双方无异议的事实，本院予以确认，对双方有异议的，本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，原告存年贸易与被告温菲尔德公司签订厂房租赁合同，该合同约定，出租方（甲方）存年贸易、承租方（乙方）温菲尔德公司。甲方将连云港市海州区锦屏镇新坝中路26号内厂房租赁给乙方使用，租期5年，2017年5月1日至2022年5月1日止。合同第三条约定租金10万元，五年之内不得以任何理由调整租金。合同第五条约定，乙方应于每年5月1日前向甲方交付租金。合同另就其他方面做了约定。2019年6月25日，被告刘骁与原告存年贸易达成协议，该协议载明，2019年5月1号-2020年5月1号房租共计壹拾叁万元整，分4次付清。2019年5月1号付32500元，2019年8月1号前付32500元，2019年11月1号付32500元。2020年2月1号前付32500元，已付11400，在（再）付21100元。被告刘骁系被告温菲尔德公司员工，担任被告温菲尔德公司的经理职务，负责整个公司的运营和生产。至2019年6月6日被告温菲尔德公司共向原告支付21.6万元房租，2020年6月9日，被告再给付原告11400元房租。原告涉案厂房无产权证无建房施工手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告厂房没有相关产权手续，因此原、被告双方签订的厂房租赁合同应当认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，承租方交回房屋，此前占有的房屋的，按租金标准向出租人支付房屋占用费用。本案中，被告刘骁为被告温菲尔德公司经理，负责公司的运营、生产及日常管理且代表被告温菲尔德公司与原告签订了2017年4月13日的厂房租赁合同，故刘骁有权代表温菲尔德公司与存年贸易就房屋房租变更问题进行约定。刘骁系代表温菲尔德公司与原告签订房屋租赁合同和房租变更协议，厂房使用人为被告温菲尔德公司，故本院认为刘骁不承担责任，相关责任应由被告温菲尔德公司承担。关于房屋占有使用费数额，本院认为刘骁已同意2019年5月1日至2020年5月1日房租为13万元/年，系双方合意变更了原合同中对房租的约定。对原告2019年5月1日至2020年5月1日的租金主张按13万/年计算，本院予以支持。对刘骁辩称该协议系存年贸易胁迫签订，但无证据证实，对该辩称，本院不予支持。原告自认截止2020年5月1日被告尚欠原告租金78600元，结合被告举证的付款金额，本院予以认定。但在疫情发生前订立的合同，因疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予以支持。因疫情影响酌情减免被告温菲尔德公司3个月租金，共计32500元。关于2020年5月2日至2020年12月1日房屋占有使用费，因双方没有新的约定，应按照原合同租金标准10万元/年计算为58333元。被告温菲尔德公司称原告于2020年5月11日将厂房大门封死，于同年7月25日才打开。原告辩称封闭大门的行为系其侄儿所为，自己在6月中旬才封门，但根据被告提供短信记录显示，原告2020年5月9日有明确的封门意思表示。故对原告于2020年5月11日至2020年7月25日的封门行为予以确认。原告因被告未按约定交纳租金采取封门措施确系不当，被告未及时交纳租金也存在过错。本院酌定此期间租金损失由原告和被告温菲尔德公司各承担50%责任。2020年5月11日至2020年7月25日共计2月14天，租金为20548元，被告温菲尔德公司应承担10274元。关于2020年7月25日之后的封门行为，被告未举证证实系原告所为，对被告该主张，本院不予支持。故2020年5月2日至2020年12月1日期间，被告温菲尔德公司应支付原告占有使用费48059元。被告温菲尔德公司共应支付原告占有使用费合计94159元（78600元-32500元+58333元-10274元）。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告连云港存年贸易有限公司与被告连云港温菲尔德环保科技有限公司于2017年4月13日签订的厂房租赁合同无效。二、被告连云港温菲尔德环保科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港存年贸易有限公司房屋占有使用费94159元。三、被告连云港温菲尔德环保科技有限公司于本判决生效后十日内将涉案厂房腾空返还原告连云港存年贸易有限公司。四、驳回原告连云港存年贸易有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元，由原告承担880元，由被告连云港温菲尔德环保科技有限公司承担2509元（原告连云港存年贸易有限公司已预交，被告连云港温菲尔德环保科技有限公司在付款时一并给付原告连云港存年贸易有限公司）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××68（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 周 永人民陪审员 徐 飞人民陪审员 王 彪二〇二〇年十二月十八日法官 助理 展 昊书 记 员 朱婷莉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99-62309，开户行：连云港建行海宁西路分理处