杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初1562号 原告：杭州誉瑞资产管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28048J5U，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区钱江农场钱农东路**。 法定代表人：林典誉，董事长。 委托诉讼代理人：项琦，女，原告员工。 委托诉讼代理人：王**，浙江泽大律师事务所执业律师。 被告：杭州家趣餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28T5GU79，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区钱江农场钱农东路**。 法定代表人：雷小石，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张建林，被告员工。 委托诉讼代理人：许亦琦，浙江鑫知律师事务所执业律师。 原告杭州誉瑞资产管理有限公司（以下简称誉瑞公司）诉被告杭州家趣餐饮管理有限公司（以下简称家趣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人项琦、王**，被告当时的法定代表人卢君华及其委托诉讼代理人张建林、许亦琦到庭参加诉讼。审理期间，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，本案于2020年2月11日中止审理，并于同年3月30日恢复审理。期间，原、被告曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月，另委托人民调解委员会调解，扣除审限一个月。原、被告同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告誉瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间于2019年7月12日在杭州市萧山区公安分局市北派出所签订的《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》（以下简称《解除协议》）有效；2.判令被告履行《解除协议》，按约定将所占用的杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米和5号楼2层1200平方米的物业搬净腾空交还给原告；3.判令被告按《解除协议》约定，承担违约责任，赔偿因违约造成原告的损失（赔偿损失按对原告造成的租金损失计算，其中5号楼1层2328平方米物业按照原告与被告签订的《补充协议》中约定的标准月租金7.5元／平方米／月计，5号楼2层1200平方米物业按照原告与被告在2017年8月21日签订的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》中约定的标准月租金5000元／月计，从2019年7月23日截止到2019年12月18日共计110023.23元，并按租金计算物业占用费至实际腾退之日）；4.判令被告按《解除协议》约定，承担本案律师费10000元及诉讼费用等全部费用。 事实和理由：2017年2月13日，原告与被告签订《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（以下简称合同一），随后原告向被告交付了坐落于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米的租赁标的物。但截至2017年11月30日，被告经营的餐厅质量一直未达到原告要求，为促进被告整改，签订了《补充协议》，达成对原合同一约定的租金进行减免，从原租金15元／平方米／月降低至7.5元／平方米／月。2017年8月21日，原告与被告签订《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（以下简称合同二），随后原告向被告交付了坐落在杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号2层1200平方米的租赁标的物。但自2018年9月1日起，被告拒不支付租金。经原告多次催交和函件告知，被告一直拒不支付，也不归还所占用的租赁物。2019年6月13日，原告再次针对合同一和合同二分别发函催告。2019年7月12日，为解决双方纠纷，原告和被告在杭州市萧山区公安局市北派出所的主持下，签订了《解除协议》。该《解除协议》约定：被告需在2019年7月22日前将上述物业（大食堂、小餐厅和宿舍）即诉讼请求2中的物业，搬净腾空返还给原告，原告按照《解除协议》约定退还64543.34元押金，双方客饭单另行结算。《解除协议》签署后，原告已全部履行约定，但截至2019年12月18日，被告仍未遵守协议约定将物业搬净腾空给原告，且在此期间被告采取锁门等措施拒不腾空和交还物业，拒不履行《解除协议》，并持续妨害原告使用该物业。被告的违约行为，侵害了原告的合法权利，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告家趣公司辩称：一、有关事实的补充：2019年7月12日，原、被告双方在杭州市萧山区公安局市北派出所的民警调解下约定解除房屋租赁合同。被告前期花费数百万元对租赁场地进行装修、购买设备等，原约定的五年租期也只经营了两年。为弥补被告前期投入的成本损失，原、被告双方约定，原告暂时向被告支付64543.34元，被告的资产（含装修、食堂经营权、设备物资）因难以转移，由原告招租新的食堂经营者，将被告的资产转让给新经营者，原告承诺于解除协议签订后2个月内找到下家并帮助被告完成资产转让，转让价不足60000元的由原告补足给被告。以上约定系双方口头约定，由调解民警见证，《解除协议》系原告起草，对被告有利的约定未在条款中明确。2019年7月23日，原告未对外招租新经营者，就对一层食堂撬锁，被告又因担心资产的安全问题报警，在派出所调解民警面前，原告再次承诺会于2个月之内找到下家对被告的资产进行转让。二、原告主张被告违反《解除协议》并承担租金损失是违背事实的。原、被告双方约定，由原告于2个月内对外招租食堂经营者，被告负责与新经营者协商资产转让事宜。但原告对招租事宜并不积极，反而被告多次对原告进行催促。故被告的设备等物品现仍留在租赁场地，并非被告拒不腾退，实际系原告拖延所致，且至今早已超出2个月的约定履行期，原告仍未为被告找到受让人，原告应继续履行帮助被告处理资产的约定。综上所述，原告系解除租赁合同时的实际违约方，其诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（合同一）及附件《物业平面图》、《交付标准》和《租赁物业确认书》各1份，拟证明被告租赁原告的物业，原告按约交付被告租赁物业，合同约定年度固定租金为419040元，被告应于租赁年度期满15日前向原告支付下一季度租金，以及违约责任和双方其他权利义务的事实； 2.《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（合同二）及附件《物业平面图》、《交付标准》和《租赁物业确认书》各1份，拟证明被告租赁原告的物业，原告按约定交付被告租赁物业，合同约定年度固定租金为60000元，被告应于租赁年度期满15日前向原告支付下一季度租金，以及违约责任和双方其他权利义务的事实； 3.《补充协议》1份，拟证明双方达成补充协议，合同一的租金标准降低至7.5元/平方米/月的事实； 4.三方销账协议及附件对账单、2019年4月8日被告的告知函、2019年6月27日被告的请示函、2019年6月16日被告的书面说明、手写要求各1份，拟证明原告和被告就水电及蒸汽费用与餐费抵账，最终达成三方销账协议的事实； 5.《解除协议》1份，拟证明原告和被告就合同一、合同二的纠纷达成解除协议的事实； 6.转账支付凭证1组，拟证明原告履行了《解除协议》约定的事实； 7.设备移交单、二楼餐具盘点、签单往来对账确认单各1份，拟证明原告与被告完成相应的物业书面交接的事实； 8.原告发给被告的函件及顺风速运留存面单1组，拟证明在被告逾期支付租金的情况下，原告向被告书面催款的事实； 9.租赁标的物业照片1组，拟证明被告仍占有标的物业，拒绝腾空并妨害原告使用物业的事实； 10.原告自行制作的被告未拆除设备及物品清单1组，拟证明被告所称的残留设备的数量、名称及价值。 经质证，被告认为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，对内容有补充，该协议中称“甲方责令乙方对餐厅的经营现状进行整改”，实际是因为当时原告引入了一家新的食堂，而且对新引入的食堂免租金、免物业费，对被告经营造成很大冲击，所以双方协商降低了租金标准，并不是被告餐厅经营需要整改。证据4，对三方销账协议及附件对账单的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议，恰恰证明原、被告之间餐费与租金可以冲抵，因为原告拖欠被告餐费一年，被告才不支付租金，原告称因为被告拖欠租金才解除合同，并不是解除合同的真实原因；对3份函件及要求，真实性无异议，被告当时向原告提出了一些意见和存在的困难，双方在协商。对证据5的三性无异议，原、被告当时解除协议的约定是真实的，但对于协议第三条中关于腾退的约定，被告所理解的是双方做书面的交接，不能转移的物品还是保留在租赁场地，口头约定与书面约定不一致，被告认为该书面条款不是被告真实意思的表示。对证据6无异议。对证据7的三性无异议，证明双方做了交接，说明清单上的这些设备原告认可可以保留在租赁场地，签单往来对账确认单说明原告拖欠被告的餐费也是一次性结清的。对证据8的真实性无异议，但对证明目的有异议，这是原告为解除合同找的借口。对证据9的真实性无异议，对证明目的有异议，在派出所民警调解下达成一致后，原、被告双方都进行锁门，目的是为了保护室内资产的安全，双方都是没有异议的。对证据10的三性均有异议，系原告单方制作，图片不完整，只拍了部分场景，比较片面，较为有价值的物品比如二楼装修是以较高标准装修的，还有地毯等等都没有拍到，原告拍了装修相对简陋的一些照片，原告计算的价值也没有什么依据，该证据和原告证据七中的移交单可以相互对应，被告移交给原告的物品是原告接受并允许放置在租赁场地的。 经审查，本院认为，上述证据1-4，被告无异议，本院予以认定；证据5，被告对其三性无异议，但认为第三条内容与其口头约定不一致，对此异议被告未提供充分证据证实，故对该证据予以认定；证据6、7，被告无异议，本院予以认定；证据8、9，被告对真实性无异议，且与本案有关联，本院确认具有证据效力；证据10，被告质证认为不完整，因系原告单方制作，本院仅对其中图片的真实性予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了录音（刻录光盘附文字整理稿）1份，拟证明：原、被告签订《解除协议》时，曾口头约定原告于签约后2个月后找到下一任承租经营者，并组织被告与新承租人洽谈资产转让事宜，若转让价不足60000元的，由原告补足，《解除协议》第三条关于被告腾退的约定不是被告真实意思表示的事实。 经质证，原告认为，对证据合法性有异议，录音是否征得被录音人同意、人员是否对得上，需要核实，该录音还原的事实是真实的，但被告举证已超过举证期限。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2017年3月1日，原告与被告签订编号ＹＲ-ＺＬＦＷ-2017001的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（即合同一）。合同一约定，被告租赁原告坐落于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米的物业作餐厅之用，租赁期限为2017年3月1日至2022年5月31日，装修免租期3个月，固定租金为15元／平方米／月，按季度支付，被告应于租赁季度期满15日前支付下季度租金。签约后，原、被告就杭州睿创世界5号楼1层2328平方米的租赁标的物进行了验收交接。2017年11月30日，双方就合同一签订《补充协议》，约定原告责令被告对餐厅经营现状进行为期三个月的整改，整改后，原告会对餐厅质量和客户满意度进行评估调查，如满意度仍低于80%，则原告将提前终止租赁合同，且不承担任何违约责任；从2017年12月1日起，原租金15元／平方米／月降低至7.5元／平方米／月，即租赁月度租金为17460元。 2017年8月21日，原告与被告又签订编号ＹＲ-ＺＬＦＷ-2017015的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（即合同二），合同二约定，被告租赁原告坐落于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼2层1200平方米的物业作餐厅之用，租赁期限为2017年8月21日至2022年8月20日，租赁年度固定租金为60000元，按季度支付，被告应于租赁季度期满15日前支付下季度租金。签约后，原、被告就杭州睿创世界5号2层1200平方米的租赁标的物进行了验收交接。 上述合同一、合同二的租赁合同通用条款第九条均约定，在本合同期满或因任何原因终止时，被告应在五日内将该物业恢复原状后交还给原告，并将钥匙（如有）交还原告。未经原告书面同意逾期占用该物业，且未能在上述约定五日的交还期限内搬离该租赁场地的，被告将被视为是自动放弃该租赁场地内的装修、设施、设备的产权或使用权，原告有权就此作出处理，被告不得提出任何异议；原告清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由被告承担，原告可从被告租赁保证金中扣除上述费用。 2019年3月之后，甲方达利（中国）有限公司、乙方被告与丙方案外人杭州义佳餐饮管理有限公司签订了《三方销账协议》，载明合同一、合同二中的水电及蒸汽费用由甲方代收代缴，但截至2019年2月28日，被告应付未付甲方2018年8月至2019年2月的水电及蒸汽费用共计244496元，被告应收未收甲方餐费112811元，丙方应收未收甲方（含原告）餐费63603元，应收未收餐费共计176414元。经三方协商一致，餐费款项直接进行冲销，折抵后乙方仍需支付给甲方68082元，乙方已转账支付13023元，剩余55059元乙方应在本协议签订2日内汇入甲方银行账户。 自2018年8月起，被告拖欠原告租金。2018年10月29日，原告和达利（中国）有限公司分别向被告发函催讨房租和宿舍租金及水电费。2019年3月21日，原告又向被告发函催讨。2019年6月13日，原告就合同一和合同二向被告发解除函。 2019年7月12日，原、被告在杭州市萧山区公安局市北派出所民警主持下，协商一致签订了《解除协议》，约定鉴于原告与被告于2019年6月13日解除了合同一和合同二，现经双方协商一致，达成如下协议：一、以2019年7月12日为准双方同意解除合同一和合同二，届时，双方权利义务终止，合同一和合同二不再执行；二、双方款项结算，被告需向原告支付大食堂、小餐厅租金226408元、宿舍租金24421元、水电蒸汽费54619.70元、食堂充值卡余额81942.46元，共计387391.16元，原告已收被告保证金286520元，原告一次性补贴被告小餐厅改造费及设施设备费40000元，原告为加速清退给予被告房屋租金减免50%的优惠125414.50元，两相折抵后，原告向被告退还64543.34元；三、被告需在2019年7月22日前，将上述物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空返还给原告，在完成相应的书面物业交接后，原告向被告退还64543.34元押金，双方客饭单另行结算；四、任何一方不遵守本协议的约定，造成守约方的损失，违约方应当承担全部违约责任；五、任何与本合同有关的争议应由双方通过友好协商解决；若协商后仍不能解决则应向原告所在地人民法院提起诉讼，相关诉讼费、保全费、执行费、律师费等司法费用由败诉方全部承担。 2019年7月12日，被告当时的法定代表人卢君华制作《自用设备清单》，列明有餐具、厨房设备、灶台、荷台、货架、冰箱、除充值间电脑外的电脑监控、酒水柜，达利（中国）有限公司的物业公司经理叶功辉在清单上签字。2019年7月22日，被告当时的法定代表人卢君华向原告员工向伟移交了消费机、洗碗机、冷冻冷藏库、空调、电视机等设备以及充值间、西楼梯、玻璃门的钥匙，盘点了餐具，双方签署了《达利（中国）有限公司设备移交单（一楼）》和《二楼餐具盘点》，同时还对餐厅签单往来进行了对账确认。但因部分设施设备仍存放在租赁物业内，被告对租赁物业大门进行上锁。原告随后自行将大门的锁撬掉，被告却再行加装锁具，双方为此发生冲突并闹至辖区派出所。2019年7月24日，因原告撬锁，被告报警后，达利（中国）园区内的物业公司经理叶功辉、原告的员工向伟与被告方卢君华、张建林等人到杭州市萧山区公安局市北派出所再次协调，期间双方提及签订《解除协议》前双方曾口头约定原告在2个月内引入新的意向租户，由被告与下家协商租房内资产的转让事宜，如转让价低于60000元，则由原告方兜底补足。但该条款未载入《解除协议》。2019年8月2日，原告按《解除协议》约定退还被告64543.34元。期间，原、被告一方加锁一方撬锁，反复几次，纠纷不止，但被告确认租房内其物品未丢失。目前，被告已搬走租房内部分可移动物品，但至今仍留置着桌椅等大量物品，被告以原告尚未协助其转让租房内资产，需保障其资产安全为由，对租赁物业张贴封条、加锁封闭，至今仍未搬净腾退给原告。 本院认为：原、被告签订的案涉房屋租赁合同及《解除协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约全面履行。原、被告既已就双方之间的房屋租赁合同协商一致达成《解除协议》，就应当按照《解除协议》的明确约定履行。《解除协议》约定被告需在2019年7月22日前将案涉物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空返还给原告，并完成相应的书面物业交接。合同一、合同二也约定，合同因任何原因终止时，被告应在五日内将该物业恢复原状后交还给原告，并将钥匙（如有）交还原告，未经原告书面同意逾期占用该物业，且未能在约定交还期限内搬离该租赁场地的，被告将被视为是自动放弃该租赁场地内的装修、设施、设备的产权或使用权，原告有权就此作出处理，被告不得提出任何异议。被告按约应在2019年7月22日前将案涉租赁物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空后返还给原告并完成书面物业交接，但被告虽在约定期限内就部分设备、餐具等与原告做了交接，却未按期搬净腾空租赁房屋，不仅在租房内仍存放大量物品，还以保障其租房内资产安全为由对租赁物业加锁封闭，实属违约。被告违反《解除协议》关于腾退的约定，逾期占用原告房屋，且在原告欲依合同约定自行接收处理时，加锁封闭以阻碍原告行使合法使用权，由此给原告造成的损失，被告应当依法赔偿。被告辩称原告承诺在签订《解除协议》后2个月内找到下家并协助被告完成资产转让，转让价不足60000元的由原告补足，因原告未履行承诺就撬锁处理，原告为实际违约方。对此本院认为，双方工作人员虽在协商合同解除事宜过程中形成原告协助被告转让资产的意向，但在最终达成的《解除协议》中未载明该约定，而被告在没有载明该约定的协议上盖章确认，说明双方最终达成的协议并不包括上述被告抗辩的内容，被告对其主张未提供充分证据证实。而且根据查明的事实，原、被告之间解除租赁合同，系因被告长期拖欠租金等费用所致，根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。退一步而言，被告上述抗辩内容的实现，受市场的制约，受不确定新租户的制约，具有不确定性，无法作为一项明确可履行的合同义务；即使属实，也不足以成为被告逾期占用租赁物业并阻碍原告收回的正当理由，被告欲保障其资产安全，完全可将可移动物品搬离，即使附着于建筑物的固定设备，亦可清点后移交原告保管，已移交原告保管的物品，风险转移至原告，理应由原告控制，被告没有理由再将租赁物业加锁封存，导致原告无法使用。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 被告没有合法依据持续占用原告物业，故原告诉请被告履行《解除协议》，将租赁物业搬净腾空后返还给原告，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告赔偿其2019年7月23日起至实际腾退之日止按照合同约定的租金标准计算的占用期间租金损失，合法有据，本院亦予以支持。原告主张因本案诉讼支出的律师费，但未提供证据证实该损失，故因证据不足，该项诉请本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州誉瑞资产管理有限公司与杭州家趣餐饮管理有限公司于2019年7月12日签订的《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》有效； 二、杭州家趣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并返还杭州誉瑞资产管理有限公司位于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米和2层1200平方米的物业； 三、杭州家趣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州誉瑞资产管理有限公司自2019年7月23日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费（其中5号楼1层2328平方米物业按照月租金17460元计，5号楼2层1200平方米物业按照月租金5000元计）； 四、驳回杭州誉瑞资产管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由杭州誉瑞资产管理有限公司负担110元，杭州家趣餐饮管理有限公司负担1240元。 原告杭州誉瑞资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州家趣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年十二月八日 书记员  富美芳