江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1421号原告：吴安安，男，1983年11月25日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：夏祝园、王帅，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：周霖，男，1954年10月10日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱海卫，江苏纵通律师事务所律师。原告吴安安与被告周霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日、2020年6月12日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴安安（第一次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人夏祝园、王帅（第一次庭审未到庭），被告周霖及其委托诉讼代理人朱海卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴安安向本院提出诉讼请求：判令周霖履行《房屋买卖合同》义务，将无锡市新吴区硕放街道丽景佳苑×房屋所有权过户给吴安安。事实和理由：2014年1月23日，吴安安与周霖签订《房屋买卖合同》1份，约定周霖将其名下的无锡市新吴区硕放街道丽景佳苑×××号×××室房屋过户给吴安安，总价为225000元。吴安安已经付清房款并入住案涉房屋。周霖迟迟不履行配合过户义务。现要求周霖履行合同义务，配合过户。周霖辩称：1、吴安安与周霖之间的房屋买卖合同没有达成合意，合同没有成立，也没有生效；2、吴安安至今未支付购房款。若法院认为案涉合同有效，也应当由吴安安在付完合同约定的购房款之后，周霖才履行过户义务；3、案涉房屋在2014年签订合同均价在6000元左右，而吴安安、周霖签订合同时约定的购房总价为225000元，两者价格相差两倍之余，与常理明显不符；4、案涉合同签订的背景是吴孝明带着吴安安等人找到周霖称周霖的儿子周海峰欠吴孝明钱，要求以房抵债，而周霖与吴安安至今不认识；5、案涉房屋是周霖与戴祥珍的共同财产，在没有收到任何购房款的情况下，支持吴安安的诉讼请求将严重侵害戴祥珍的合法权益；6、近几年来各地法院严厉打击套路贷及通过合法表面形式侵害百姓的财产利益。关于周海峰的高利贷案件公安机关现在已启动调查程序，也有一个案件启动再审程序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2014年1月23日，周霖作为甲方与吴安安作为乙方签订房屋买卖合同1份，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在无锡市新区的房产及车库，房屋现有电器及装修，交易总价为225000元；付款方式为合同签订之日，乙方向甲方支付225000元，甲方房屋交付乙方使用；交易税费由乙方承担，办理产权过户手续费由乙方承担。周霖在该房屋甲方处签字，吴安安在该房屋乙方处签字。吴孝明、王斌峰、王礼辉在该合同见证人处签字。双方签订该合同后，后续吴远升在吴安安持有的该份房屋买卖合同乙方处补签吴远升的名字。周霖表示吴远升的名字确系补签，其对吴远升补签字不知情。吴远升在诉讼中表示同意案涉房屋过户登记至其儿子吴安安名下。针对案涉房屋购房款，周霖向吴安安出具收条1份，载明：“今收到吴安安购房款金额225000元（现金方法支付），收款人周霖，2014年1月22日”。双方签订房屋买卖合同后，吴安安一方对案涉房屋进行装修并入住至今。周霖表示案涉房屋在签订合同之后由吴安安使用至今，但不清楚具体由吴安安还是吴安安的父母在使用，也不清楚吴安安一方搬进案涉房屋的具体时间。2017年8月22日，丽景佳苑×房屋办理不动产登记，产权面积为91.43平方米，登记在周霖名下。2017年10月11日，周霖报警。无锡市公安局新吴分局硕放派出所出具的接处警工作登记表载明简要报警内容为：“称租赁纠纷”，处警经过及结果为：“民警至现场经了解，该房子是被周霖抵押出去了，现想收回房子，经民警调解，决定到法院起诉。”关于案涉房屋买卖过程及付款情况，吴安安陈述：“其之前居住在硕放小商品市场××号，王斌峰系其隔壁邻居。2014年，其有购房需求，最早看的是商品房。王斌峰得知其需要买房后，做中间人介绍了案涉房屋。后其去看房子，看完房子后在周霖上班的食堂内与周霖及中间人一起谈价格并签订案涉买卖合同合同，在场人有王斌峰、吴孝明、王礼辉、吴远升、周霖及周霖的妻子。签协议时，其想将购房款付给周霖本人，因周霖没有银行卡，且吴孝明表示钱反正要付给他的，所以其让周霖本人出具案涉收条，其将案涉购房款转账支付给吴孝明。案涉收条载明的时间并不准确，应该是与案涉房屋买卖合同同一天出具。其于2014年1月23日向吴孝明转账115000元，于2014年10月13日做水电交接时支付剩余购房款115000元。上述230000元包括了5000元的介绍费，在交易时其不清楚该介绍费是给谁的，在本案诉讼中了解到该5000元介绍费实际上是支付给王斌峰的。后续交房其联系的是王斌峰、吴孝明。案涉房屋经装修后一直入住至今，现其父亲还居住在内。”在2020年4月27日庭审中，周霖陈述：“其儿子周海峰向吴孝明借钱，具体是不是高利贷其不清楚。吴孝明来了让其以房抵债，其没有办法在案涉房屋买卖合同上签字，并出具了收条”。在2020年6月12日庭审中，周霖陈述：“其不认识吴安安、王礼辉、王斌峰等人。吴孝明是硕放人，表示其儿子周海峰欠他们钱，没有说欠多少，要求房子抵给他们。因周海峰被高利贷逼迫，其在不情愿的情况下签了案涉房屋买卖合同。签订案涉房屋买卖合同的时间大概是合同载明的时间2014年1月23日。签订案涉房屋买卖合同前，吴孝明来过其家中一次，但并未碰到其。签订案涉房屋买卖合同时，其第一次见到吴孝明，其从来没有见到过吴安安。”在2020年10月23日的庭审中，周霖陈述：“其在签订案涉房屋买卖合同之前见过吴孝明。签订案涉房屋买卖合同当天，吴安安是在场的。案涉收条出具的时间与签订案涉房屋买卖合同是同一天。当时吴安安、吴孝明均在场，其中一人让其出具收条，其表示没有收到钱不能写，其中一人说没事的是跟周海峰的事情，最后其出具案涉收条。吴孝明、吴安安均未表示案涉房款如何支付，当时其有银行卡的。”因周霖2020年4月27日的庭审中不认可双方间存在买卖案涉房屋的合意，吴安安表示经其向介绍人王斌峰核实相关情况，王斌峰向其出具2013年6月19日周霖与陈乃俊之间的协议书及顾亚琴向陈乃俊出具的证明。后吴安安在2020年6月12日庭审中举证上述协议书及证明，吴安安表示其在第一次庭审之后才得知存在上述协议书及证明。该协议书载明：周霖将丽景佳园二期×××号×××室房屋已240000元转让给陈乃俊；此协议双方签字后，此房屋所有使用权、转让权及以后政府征收拆迁全部由陈乃俊办理及解决，与周霖无任何牵扯；以后如能办理产权及房产证时，周霖应及时帮助陈乃俊办理；此协议经双方签字生效，现房款两清。周霖、戴祥珍、顾亚琴、周海峰在该协议书甲方处签字，陈乃俊在该协议书乙方处签字，吴孝明、周国良在该协议书见证人处签字，该协议书落款日期为2013年6月19日。顾亚琴、周海峰于2013年6月16日出具的证明1份，载明：“今由顾亚琴欠陈乃俊人民币180000元。本人因支付陈乃俊80000元（余下180000元协商下月归还）。因陈乃俊提出此承兑存在问题，故退回。本人保证2013年6月17日调换此承兑，现本人卡转陈乃俊人人民币25000元。等本人调换回承兑之后，陈乃俊再转顾亚琴人民币25000元。特此说明。如因此20万承兑给陈乃俊造成的损失由顾亚琴承担。”顾亚琴出具的该证明上另有编号为288170××的银行承兑汇票复印件，金额为20万元。吴安安认为上述证据证明周霖的儿子周海峰、儿媳周霖向陈乃俊提供20万元的假承兑骗取财物，后为防止陈乃俊等人报警由周霖将案涉房屋卖给陈乃俊，吴安安实际是通过陈乃俊的朋友介绍再次与周霖签订案涉房屋买卖合同。在2020年6月12日庭审中，周霖表示对上述协议书的真实性予以认可，签订协议时有谁在场记不清楚了；当时吴孝明称周海峰欠他钱，一套房子不够抵债，其签订了该协议书；签订协议书时其联系不上周海峰；见证人处签字的周国良系其远房侄子，其怀疑周国良和吴孝明等人也是一伙的；认为顾亚琴出具的证明与本案无关。诉讼中，在案涉房屋买卖合同上签字的见证人及2013年6月19日协议书上的当事人、见证人到庭陈述。其中吴孝明到庭陈述称：“其和周霖的大儿子周巍峰是同学关系，也认识周霖的小儿子周海峰。周国良带着顾亚琴拿了一张20万元的承兑到其处更换，周国良和顾亚琴系亲戚关系，后来发现该承兑是假的。周国良要求不要报警。另外，顾亚琴也给了陈乃俊一张20万元的假承兑。后来各方协商解决，方案为周霖拿案涉房屋折价24万元给陈乃俊，加上周海峰卖了一辆车还款。后续案涉房屋卖给吴安安，将结欠其和陈乃俊的欠款还清。案涉房屋的钥匙是其和周霖两人去村委开具介绍信，其拿着介绍信去拆迁办拿了房屋钥匙。”陈乃俊到庭陈述：“其和周海峰、顾亚琴系朋友关系，于2012年认识。2013年，顾亚琴、周海峰向其借款18万元，2013年6月中旬给其一张20万元的承兑。该承兑是假的，其联系顾亚琴、周海峰称要报警。周海峰说家里在丽景佳苑有一套90平的房子可以抵债。后续案涉房屋作价24万元用于抵周海峰、顾亚琴结欠其和吴孝明两人的款项。当时周海峰、顾亚琴结欠其不到10万元，不清楚结欠吴孝明的款项。后续通过王斌峰的介绍，案涉房屋作价225000元卖给了吴安安，吴安安向吴孝明支付购房款，现其和吴孝明结清双方之间的账。”王礼辉到庭陈述：“其和吴安安时钓鱼时认识的朋友，与周霖、吴孝明、王斌峰不认识。吴安安买房时让其去看看，其作为见证人在合同上签字。是在坐在被告席上的老师傅（即周霖）上班的厂里签的。”王斌峰到庭陈述：“吴安安及其父亲的经营部在其隔壁，其介绍吴安安买房。其不认识周霖，但认识周海峰、顾亚琴。其知道顾亚琴给过陈乃俊、吴孝明两份假承兑，经协商，周海峰一方以案涉房屋、一辆天籁车卖车款及部分现金用于偿还两张承兑的款项。后其联系吴孝明，吴孝明联系周霖将案涉房屋卖给吴安安。吴安安想付购房款给周霖，因当时没有网银，且周霖表示最终钱要给吴孝明的，故吴安安去银行把购房款转账给吴孝明。”吴远升到庭陈述：“其原在硕放小商品市场租住，王斌峰系其邻居，跟其说吴孝明有一套房子要卖。吴孝明表示房子是买的人家的，就推荐给其。一开始房屋报价为240000元，后来谈成案涉购房款为225000元。案涉房屋买卖合同是在周霖的厂里签字，其在甲方处的签字是后来其回家补签的。案涉房屋装修后，其于当年7月份搬进居住，住了三四年，周霖报警称房子是敲诈他的，其称房子是其买的，两个警察就走了。其同意案涉房屋过户到其儿子吴安安名下。”周国良到庭陈述：“顾亚琴有一张20万承兑通过其介绍至吴孝明处贴现。后来吴孝明表示承兑是假的。2013年6月19日，顾亚琴、周海峰及其父母与陈乃俊、周海峰协商处理承兑的事情，各方谈好后让其作为见证人签字，其签字按手印的，但具体各方如何协商其记不清楚了。”在本案法庭辩论终结之后，顾亚琴于2020年10月29日至本庭陈述：其和周海峰经营无锡微尔韧金属制造有限公司。因为开厂资金周转困难，周海峰对外向多人借高利贷，拆东墙补西墙，后来利滚利越借越多。2011年至2012年，周海峰在外欠了大量高利贷。陈乃俊是周海峰的债主，听说其帮周海峰处理债务时找到其，并告知其周海峰欠陈乃俊10万元，几个月利息没给了。后其于2013年4月13日向陈乃俊出具借条，载明借款10万元加8万元为18万元，其中8万元为利息。具体周海峰向陈乃俊借了多少钱，什么时候借的其都不清楚，可能确实存在18万元的借款，也可能是利滚利的。2013年6月16日，其向陈乃俊还款8万元，并给陈乃俊一张20万元承兑，陈乃俊应倒找10万元。但陈乃俊认为该承兑是假的，将承兑还给其，故当天其向陈乃俊出具证明1份（即吴安安举证的证明）。其于2013年6月16日向陈乃俊转账25000元，于2013年6月17日向陈乃俊转账82400元，结清结欠陈乃俊的借款180000元。另外，其有一张金额为250000元的承兑流转到吴孝明处，后续吴孝明将该承兑还给其，其认可结欠吴孝明250000元。后来吴孝明出面，将其结欠吴孝明的250000元加上陈乃俊的180000元一并与其、周霖、戴祥珍协商处理，在场人还有周国良、陈乃俊。各方于2013年6月19日签订协议书时，是周霖、戴祥珍与吴孝明洽谈抵债事宜，约定将案涉房屋以240000元的价格抵债，再加上车牌号为苏Ｂ×××××的尼桑车，大队里的拆迁款来抵结欠吴孝明、陈乃俊的430000元，房子、车子、拆迁款是混在一起抵上述430000元债务的，并没有进行区分。其在协议书上签字时，不清楚欠款430000元的具体构成，欠款430000元包含了其应向吴孝明支付的250000元，其以为周海峰还结欠陈乃俊其他款项。周海峰过来在协议书上签字后也走了。后来，吴孝明找来了一个买家叫做吴安安，周霖与吴安安补了一个房屋买卖合同，卖给吴安安的房款与抵债给陈乃俊时的房款240000元不一致，周霖表示实际卖了多少就抵陈乃俊的债。周霖向吴安安出具收条的原因是因为案涉房屋买卖合同中载明的225000元于2013年6月19日协议书中的240000元有出入，周霖想先卖了案涉房屋用于抵销协议书上的240000元。后续，周霖没有问吴安安要购房款，问吴孝明要购房款，吴孝明于2014年1月23日向周霖出具说明1份。吴孝明出具的上述说明载明：“今由周霖代儿子周海峰还陈乃俊借款180000元，吴孝明250000元。其中丽景佳苑二期×××号房屋×××号房屋，作价240000元，汽车100000元，现金90000元。后由吴孝明作为中间人介绍卖给吴安安225000元。周霖同时出具225000元整，协议一份给吴安安，实际周霖代儿还债没收到现金房款，吴孝明收到。”周霖认可顾亚琴的上述陈述，并表示其向吴安安出具案涉收条后，并未向吴安安催要房款，而是向吴孝明催要过房款，故吴孝明于2014年1月23日向其出具上述说明。本院认为,吴安安与周霖于2014年1月23日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，并未违背法律法规的规定，应属合法有效。关于周霖辩称吴安安与周霖之间的房屋买卖合同没有达成合意，合同没有成立，也没有生效的意见，因该房屋买卖合同明确了标的物及价格，周霖、吴安安均签字确认，周霖在庭审中对该合同签订的过程前后陈述不一致，也未能举证证明其与吴安安之间没有购房合意，故对周霖的上述抗辩意见，本院不予采信。案涉房屋买卖合同买方处“吴远升”的名字系其后续自行添加名字，且吴远升作为吴安安的父亲同意将案涉房屋过户登记在吴安安名下，故本案中吴安安可单独作为权利人进行主张。关于周霖辩称案涉房屋在2014年签订合同均价在6000元左右，与案涉合同交易价格相差两倍之余，与常理明显不符的意见，因周霖并未举证证明其主张，且案涉房屋成交价格基本符合当时的市场行情，对周霖的上述抗辩意见，本院不予采信。关于购房款事宜，本院认为吴安安已经完成涉案购房款的交付义务，理由如下：1、吴安安系在王斌峰介绍下，通过吴孝明向周霖购买涉案房屋，在吴安安与周霖于2014年1月23日签订房屋买卖合同当天，周霖向吴安安出具的收条载明了收到吴安安购房款225000元，明确了其收到购房款的事实；2、吴孝明于2014年1月23日向周霖出具的说明载明了吴孝明作为中间人介绍将案涉房屋卖给吴安安，周霖代儿子还债，没有收到现金，房款由吴孝明收到。周霖持有该说明，应对吴安安向吴孝明支付案涉购房款知情，但周霖并未对此提出反对意见，且后续从未向吴安安主张过案涉购房款，反而于同日向吴安安出具收到购房款的收条，反映了周霖及吴安安均认可通过向吴孝明付款的方式支付案涉购房款；3、吴安安虽然没有向周霖直接交付上述225000元，但在2014年1月23日签订合同当天向吴孝明转账115000元，另于2014年10月23日向吴孝明转账115000元。吴安安陈述上述230000元包含了案涉购房款225000元及介绍费5000元，第一笔款项在双方签订合同时支付，第二笔款项在房屋水电交接时支付，该陈述具有合理性，也得到了吴孝明的认可。4、从后续合同履行情况来看，吴安安顺利接受案涉房屋并对案涉房屋进行装修并入住至今。在吴安安一方使用案涉房屋长达六年多的时间里，周霖于2017年10月1日报警称有租赁纠纷，除此之外并未向吴安安一方使用案涉房屋提出过任何异议，也未向吴安安主张过购房款。综合上述情形，吴安安向吴孝明的转账应构成支付合同项下的购房款。关于周霖辩称案涉房屋是周霖与戴祥珍的共同财产，在没有收到任何购房款的情况下，支持吴安安的诉讼请求将严重侵害戴祥珍的合法权益的意见，因案涉房屋的安置协议书上载明的产权人为周霖，且后续案涉房屋登记在周霖名下，戴祥珍对案涉房屋买卖合同关系及吴安安一方实际占有使用案涉房屋也从未提出过异议，故对于周霖的上述抗辩意见，本院不予采信。关于周霖辩称案涉合同签订的背景是吴孝明称周海峰欠吴孝明钱，要求以房抵债；对结欠吴孝明的款项250000元认可，但涉及到陈乃俊的180000元已经结清，故其将涉案房屋用于抵销周海峰结欠吴孝明、陈乃俊的债务时，涉及到陈乃俊的债务实际并不存在；近几年来各地法院严厉打击套路贷及通过合法表面形式侵害百姓的财产利益，关于周海峰的高利贷案件公安机关现在已启动调查程序，也有一个案件启动再审程序的意见。本院认为，吴孝明、陈乃俊与周霖、周海峰、顾亚琴之间无论是何种关系，并不影响本案中吴安安、周霖之间的房屋买卖合同关系成立及生效，吴安安、周霖均应按案涉房屋买卖合同的约定履行各自的义务。吴安安与周霖签订案涉房屋买卖合同后，已支付合理对价并实际占有使用案涉房屋至今，现吴安安要求周霖将案涉房屋过户登记至其名下，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：周霖于本判决发生法律效力之日起十日内协助将无锡市新吴区硕放街道丽景佳苑186-201室房屋过户登记至吴安安名下。案件受理费4675元、财产保全费1645元，合计6320元（此款已由吴安安预交），由周霖负担（吴安安同意其预交的诉讼费6320元由周霖向其直接支付，本院不再退还，由周霖在本判决发生法律效力之日起十日内向吴安安支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 帆人民陪审员  邹玉芬人民陪审员  周金生二〇二〇年十二月七日书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。