江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初10551号原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号慧谷创意产业园味粽空间B座二层B1-69号，统一社会信用代码：91360125056400695H。负责人：孙殿锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：何小燕，系江西恒红律师事务所律师，执业证号：13601201511181774。委托诉讼代理人：赵希萍，系江西恒红律师事务所律师，执业证号：13601202011229721。被告：房杰，女，1982年9月12日生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：余春泉，男，1979年7月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，系被告的丈夫。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司（以下简称“嘉诚物业南昌分公司”）诉被告房杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉诚物业南昌分公司的委托诉讼代理人何小燕，被告房杰的委托诉讼代理人余春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉诚物业南昌分公司诉称，被告系原告提供服务管理的“绿地国际博览城”项目808#住宅楼、商业楼2单元402室的业主，建筑面积为124.84平方米。依照南昌绿地申博置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费3元每平米，每年按季度缴费。被告自2017年第二季季度开始欠费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务之同时被告从2017年4月1日起至2020年3月31日止一直未交物业管理费，经原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即给付拖欠原告2017年4月1日至2020年3月31日拖欠的物业服务管理费13482.72元；2、被告承担因本案诉讼所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。被告房杰辩称，应该从2017年6月6日开始欠费，不是拒交物业费，可以协商交纳，没有入住之前的费用愿意交纳50%。物业的服务跟不上，不能收取全部的物业费，合同内写明物业服务公共卫生/楼道卫生没有工作到位，工作人员没有工作证，垃圾清理不及时，管理人员做不到日产日清，停车场的4个门只有2个门。因房屋质量出现问题，延后在2016年12月6日收房，收房的时候要交半年的物业费，且要求补全所有的物业费，违反了江西省物业管理服务收费办法的通知规定。经审理查明，被告房杰系南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城808#住宅楼二单元402室的业主，房屋建筑面积为124.84平方米。原告与南昌绿地申博置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告负责绿地南昌国际博览城一、二、三期的物业服务，电梯洋房住宅的物业管理费为3元/月/平方米。2016年9月3日，南昌绿地申博置业有限公司向被告发送交房通知书，通知其房屋已符合交房条件，可在接到通知后办理进户手续。同年12月6日，被告办理了收房手续。被告自收房时交纳了半年的物业管理费后再未交纳，原告催讨无果，故诉至本院。审理中，原告陈述物业费时间是2016年10月1日开始计费，被告交了6个月，故时间是从2017年4月1日计算；被告提交若干张照片及江西省计委、江西省建设厅印发关于《江西省物业管理服务收费办法》的通知，用以证明停车位4个大门只有2个大门有保安，楼栋存在卫生问题；没有入住的可以协商交50%物业费。上述事实，有南昌市不动产登记信息、前期物业服务合同、交房通知书、物品领用登记表以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，原告与南昌绿地申博置业有限公司签订的前期物业服务合同对被告具有法律约束力，且原告实际管理小区至今，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为。现原告提供了物业管理服务，被告理应给付原告相应的物业管理费。关于被告交纳物业管理费的起算时间，根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告于2016年12月6日收房，原告称从2016年10月1日开始计收物业费，本院不予采纳，被告交纳了6个月的物业管理费，故被告的欠费期间应从2017年6月6日起算；被告辩称应按《江西省物业管理服务收费办法》的规定收取物业管理费，但根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）及《江西省发展改革委关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费[2015]995号）的相关规定，物业管理费已实行市场调节价，按照物业服务合同的约定履行，而本案物业服务合同并未有“未入住的按50%交费”的约定，故该辩称本院不予采纳，经核算，被告应交纳物业管理费12661.19元[124.84平方米×3元/月/平方米×（33个月+25天）]，被告提出的物业服务不到位问题，其提供的照片所反映的卫生、安保等情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近年来原告物业管理服务的全况，考虑到原告在物业服务中的特殊性，在履行义务的过程中未完全尽到管理之责，故本院依法酌情核减为人民币12028.13元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、限被告房杰于本判决生效后十日内一次性支付原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司2017年6月6日至2020年3月31日期间的物业管理费12028.13元。二、驳回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果被告房杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元，由被告房杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 群人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  万玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。