广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3287号 原告：邓克卫，男，汉族，1957年11月13日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海市海合房地产开发有限责任公司，住所地：广西北海市中房公司怡海新村地苑十六幢首层101号。 法定代表人：张永猛。 原告邓克卫诉被告北海市海合房地产开发有限责任公司（以下简称“海合公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告邓克卫及其委托诉讼代理人陈崇娟到庭参加诉讼。被告海合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓克卫向本院提出诉讼请求,判令：1、原告邓克卫与被告签订的位于北海市地转让合同合法有效；2、被告协助原告办理位于北海市建设用地的土地使用权证、房产证，办证费用由被告承担。 案件审理过程中，原告当庭变更其第二项诉讼请求为“被告协助原告办理位于北海市不动产的不动产权证至原告名下，办证费用由被告承担”。 事实与理由：1999年11月2日，原告邓克卫与被告签订《宅基地转让合同》，由原告购买位于北海市建设用地。合同约定土地出让价为105000元，含地价款及配套费。卖方负责出资办理好规划总平面布置图及报建手续，并将宅基地使用权分户办到买方名下，房屋产权证由卖方协助办理。原告按约定支付了购地款和配套费，并经被告在总平面图上确认C3号土地使用权为原告名下。被告交付土地给原告使用后，原告经被告许可施工建房，竣工后经有关部门验收合格。原告认为，原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，但被告至今没有办理土地产权证和房产证，被告的行为构成违约，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述不动产的不动产权证。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告海合公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 1999年11月2日，原告邓克卫（买方、乙方）与被告海合公司（卖方、甲方）签订《宅基地转让合同》一份，约定：甲方将位于北海市的住宅地转让给乙方，总使用面积140平方米，规格为8×10Ｍ，建筑占地面积为8×10＝80平方米，乙方已对甲方所要出售的宅基地做了充分了解，愿意购买该宅基地。宅基地转让总价值为105000元，含地价款及配套费。甲方负责出资办理好规划总平面布置图及报建手续，并将宅基地使用权分户办到乙方名下。甲方出资搞好小区内的三通一平工作，即水通、电通、下水道通，路平，并负责出资给乙方开好水电户。（电表5-10Ａ、水表为6分表，超过部分由乙方负责支付增容费用）。甲乙双方签订本宅基地转让合同时，乙方即预付宅基地总价值38000元（1999年12月23日，“38000元”修改为“加20000元”，并加盖被告海合公司公章）给甲方，甲方办好小区内的三通一平，具备建房施工条件时，乙方将余下的宅基地总价值67000元（1999年12月23日，“67000元”修改为“余下47000元”，并加盖被告海合公司公章）付给甲方，甲方将该宅基地的使用权办到乙方名下。甲方承诺在收到乙方定金后的三个月以内做好三通一平，总平、单体方案的设计及报批，让乙方进场建房，逾期甲方将按所收定金总额月息2%的比例补偿乙方资金利息。甲方保证上述宅基地权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。办理房屋产权证时，乙方必须提供建房时的一切办证所需手续及证件。甲方可协助乙方进行办理，但费用由乙方负责。该合同还约定了其他内容。 2000年4月28日，原告邓克卫与被告海合公司在上述《宅基地转让合同》中的双方约定的其他事项处手写内容：“本合同经双方协商同意注销违约责任和罚款责任，甲方办好建设用地使用权到乙方名下或开工的两天内乙方付清本合同宅基地转让总价的95%给甲方，余款5%甲方办好水电乙方付清。排污管道甲方按环保局的要求保证畅通。建保金改为2000元正”。 1999年11月2日、1999年12月23日与2000年7月3日，被告海合公司分别向原告出具《广西壮族自治区北海市单位（个人）资金往来专用凭证》三份，载明收到原告邓克卫交来C3宅基地购定金38000元、20000元及代收小区配套费30000元。 2000年9月30日及2000年10月4日，原告邓克卫分别领取了编号为0643884、0644047的《广西壮族自治区北海市货物销售统一发票》各一张，载明增容费为1700元、水管及配件款为101.4元。 2000年10月1日，原告邓克卫领取了编号为0134363的《广西壮族自治区北海市服务业发票》一张，载明水管安装款为108.6元。 2000年10月29日，被告海合公司向原告出具《证明》一张，载明：邓克卫为公司代付海合住宅小区5号、6号宅基地劳务费5000元，公司同意邓克卫此宅基地减少5000元结清。 关于涉案土地，原告庭审时称其已在该土地上建好房屋并入住至今，但未办理不动产权证。关于增容费1700元，原告主张原被告之间存在口头约定该费用由被告负担。关于水管安装款108.6元及水管及配件款101.4元，原告主张按照原被告之间签订的《宅基地转让合同》有约定该费用应由被告负担。现原告已垫付上述费用合计1910元，所以该金额应在原告应付被告的款项中进行扣减。另，原告主张在签订涉案合同的时候，被告曾承诺让原告先交部分购地款，尚余部分由原告垫付出资搞好小区的三通一平及垫付水电开户等费用，等完善小区相关工程后再结算冲抵购地款。但原告垫付相关费用搞好小区的三通一平后，被告已经逃避导致原告无法与被告进行联系结算购地款。多年来原告也一直在打听寻找被告结清购地款及要求被告协助办证，但一直联系不上，无法支付尚余购地款。原告亦曾向公证处申请提存尚余购地款，但公证处不接受提存到期债务，因此原告是迫于无奈才未向被告支付尚余购地款，原告也是随时可以向被告支付法院认定的尚欠购地款给被告的。 另查明，被告海合公司于1999年7月6日所取得编号为1999-0139的建设用地规划许可证载明用地单位为北海市海合房地产开发有限责任公司，用地项目名称为住宅，用地位置为重庆路以南，用地面积为5461.81平方米。 还查明，北海市自然资源局于2020年10月27日出具的不动产登记信息查询证明载明：截止2020年10月27日16时17分，坐落于重庆路南，原建设用地批准书号：北海市[2000]地字第100005号，该批准书于2002年换证注销，用地单位为北海市海合房地产开发有限责任公司，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 本院认为，原告邓克卫与被告海合公司签订的《宅基地转让合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《宅基地转让合同》约定宅基地转让总价值为105000元（含地价款及配套费），原告须在被告办好建设用地使用权到原告名下或开工的两天内付清本合同宅基地转让总价的95%即99750元给被告，余款5%即5250元在被告办好水电付清。关于原告主张其垫付的水管安装款108.6元及水管及配件款101.4元应在原告应付被告的款项中进行扣减的意见，因双方已在涉案《宅基地转让合同》上明确约定“甲方负责出资给乙方开好水电户”，故本院对于原告的该项主张予以采信。关于原告主张其垫付的增容费1700元应在原告应付被告的款项中进行扣减的意见，因双方在涉案《宅基地转让合同》上约定的是“电表5-10A、水表为6分表，超过部分由乙方负责支付增容费用”，原告主张双方存在口头约定该费用由被告承担，但原告对此并未提交任何证据予以证实，故本院对于原告的该项主张不予采信。根据被告海合公司出具的《广西壮族自治区北海市单位（个人）资金往来专用凭证》、《证明》及原告提交的《广西壮族自治区北海市货物销售统一发票》、《广西壮族自治区北海市服务业发票》，本院予以确认原告已向被告支付了地价款及配套费合计93210元，尚欠11790元未支付。对于尚欠款项，原告表示并非系其不想向被告支付，而是由于找不到被告而无法支付，原告是随时可以向被告支付的。对此本院认为，原告虽未严格按照合同约定向被告支付完毕《宅基地转让合同》项下的全部款项105000元，但其已付款项已超过总价款的80%，且并非恶意不支付，故本院认为原告未足额支付款项的行为，并不影响合同的履行，被告应协助原告办理涉案土地的过户手续。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无证据证实涉案不动产是否具有建设工程规划许可证以及是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告履行完其协助义务后，原告应当向被告付清涉案余款。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，虽原被告双方已在《宅基地转让合同》中约定办理房屋产权证发生的费用由原告负担，但因北海市本级现已实施不动产统一登记，即不再单独办理土地使用权证及房产证，原被告双方就办理不动产权证的费用负担问题又未能协商一致，故涉案不动产的办证费用应由原、被告按照国家有关规定各自负担。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邓克卫与被告北海市海合房地产开发有限责任公司签订的位于北海市《宅基地转让合同》合法有效； 二、位于北海市不动产具备办证条件时，被告北海市海合房地产开发有限责任公司协助原告邓克卫将该不动产的不动产权证办理至原告邓克卫名下，办理不动产权证的费用由原告邓克卫与被告北海市海合房地产开发有限责任公司根据国家有关规定各自负担； 三、驳回原告邓克卫的其他诉讼请求。 案件受理费2400元，公告费260元，合计2660元，由被告北海市海合房地产开发有限责任公司负担（该费用原告已预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  陈**琳 人民陪审员  陈 冰 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李嘉欢