贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初6447号原告：曾杰，男，1994年9月14日生，汉族，住贵州省余庆县，现住：贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201610245375，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：廖攀，贵州群众律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区绿地伊顿公馆商铺B5-1-9，统一社会信用代码：91520113MA6GMEJ95M。法定代表人：王瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈澈，男，1987年12月27日生，苗族，系该公司法务，住湖南省麻阳苗族自治县，确认送达地址：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路东贵州金融城二期Ｎ1栋15楼绿地西南营业部贵阳公司，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：刘德阳，女，1995年8月14日，汉族，系该公司法务，住贵州省贵阳市云岩区，确认送达地址：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路东贵州金融城二期Ｎ1栋15楼绿地西南营业部贵阳公司，代理权限：一般代理。原告曾杰诉被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司（以下简称绿地房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾杰及其委托诉讼代理人罗力精、廖攀，被告绿地房开之委托诉讼代理人陈澈、刘德阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曾杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为住Ｂ3-090号商品房买卖合同；2.判令被告立即退还原告支付的购房款人民币176437元及利息（以176437为基数按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率为标准从2019年7月25日起至实际退还为止）；3.判令被告立即退还原告支付的维修基金人民币10857元；4.判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告就原告购买位于白云区房屋于2019年7月25日签订《商品房买卖合同》，合同对房屋的基本情况、房屋价款、付款方式及期限、交付使用条件、交接手续等其他事项作出了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行其相应的义务，后因被告未按时向原告办理贷款，原告亦多次要求被告办理贷款事宜，但被告以各种理由推卸。恰好遇到疫情影响，原告无法上班导致，征信和流水下降，无法贷款，多次和被告协商退房事宜，被告不予理睬。基于以上，原告认为，现因不能贷款，导致双方的《商品房买卖合同》无法再继续履行，应该予以解除，同时原告之所以不能贷款，是因为被告未按时办理贷款事宜和受疫情的影响，而非原告的个人原因，原告多次向被告要求解除合同，退还原告的全部费用，但被告置之不理，故原告为维护自身权益，诉至本院，诉请如前。被告绿地房开辩称，原、被告签订商品房买卖合同后，因原告原因无法办理按揭贷款，故我方对于不能办理贷款没有过错，原告诉请解除合同于法无据；其次，根据合同约定，原告应一次性支付剩余房款，如果法院判决解除涉案合同，我方要求按照补偿协议约定，由原告按照总房款的10%承担违约金，并要求原告配合被告办理撤销备案手续；最后，维修基金是由贵阳市白云区物业管理办公室收取，并非被告收取，如需退还，被告仅有配合办理相关手续的义务，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。根据原告的陈述及其提供的证据，本院经审理认定的事实如下：2019年6月30日，原告出于购房需求向被告交付涉案房屋2万元诚意金（首付7月10日前转首付款）。2019年7月25日，原告与被告签订合同编号为住Ｂ3-090《商品房买卖合同》（该合同系由被告绿地房开出具的格式合同），合同约定“出卖人：绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司，买受人：曾杰，涉案房屋位于绿地新里城Ｂ区，房屋总价款866437元，贷款方式为合同签订之日向出卖人交付首付房款176437元，余款690000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人···因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，同时，该合同的补充协议还约定“···导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照买卖合同的约定付清全部房价款的，经出卖人书面通知之日起5日内仍未付清全部房价款，则买受人应按本补偿协议第七条约定的标准承担逾期付款的违约责任···买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，否则出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除上述违约金，剩余已付房款由出卖人无息退还买受人”，合意达成后，原告于当日在合同尾页签字予以确认，并向被告通过ＰＯＳ机刷卡的方式交付首付款156437元。被告则于2019年9月28日才在涉案合同上盖章予以确认，并在同日打印《贵阳市商品房预售合同备案申请表》，该表记载涉案房屋付款方式为按揭，付款时间2019年7月25日，签约时间为2019年9月28日。2019年10月23日，被告工作人员李和启告知原告需缴纳维修基金，并将具体开户行、账号、户名告知原告。2019年10月28日原告按照被告指示通过银行转账（贵州乌当农业商业银行股份有限公司诚信支行账号为62×××56）的方式向贵阳市白云区物业管理办公室支付10857元维修基金。2019年9月12日、2019年9月28日、2019年10月23日、2019年10月25日、2020年4月22日原告通过微信向被告工作人员李和启催促贷款事宜，被告工作人员以“等通知”、“高层人员换血，需要梳理公司情况”等理由告知原告暂时无法办理贷款。另查明，2020年1月下旬以来发生的新型冠状病毒性肺炎疫情，对原告收入产生一定影响，导致原告无法外出工作，进而影响其征信。2020年5月27日，原告因征信问题无法办理涉案房屋贷款，即通过微信告知被告工作人员李和启办理退款等相关事宜。2020年8月13日，原告通过邮政向被告送达解除合同通知书，该《解除合同通知书》载明“本人曾杰···购买绿地新里程B区B-3#1单元21层3号房，由于贵公司一直拖延办理贷款，导致本人在拖延办理贷款时间内征信发生变化。根据合同第二章第八条第三款之规定，本人现正式通知贵公司：在贵公司收到本通知之日起3日内解除上述合同并退还本人已付房款176437元和维修基金10857元···（后附联系方式及退款账户信息）”，该邮件已于2020年8月14日由被告收发室签收。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、微信聊天记录截图、被告绿地房开出具的收据（房款）、征信报告、贵州省农村信用社出具的结算业务申请书、《贵阳市商品房预售合同备案申请书》、《解除合同通知书》、邮件及查询单等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，原、被告于2019年7月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照约定履行自己的义务。被告虽辩称原、被告双方正式签订合同的时间为2019年9月28日，即被告在合同尾页买受人（签章）处盖章时。经查，2019年7月25日，原、被告已对涉案房屋的坐落位置、房屋价款、支付方式、违约责任等事项做出明确约定，且原告亦依约履行支付首付款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，该合同已于2019年7月25日成立并生效，故对被告该项辩称，本院不予采纳。合同生效后，原、被告双方均应按照合同约定履行义务，现原告因征信问题无法办理贷款，而征信问题的出现归结于新冠疫情期间停工停产导致收入减少无法偿还贷款，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》第三条第一款第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力”之规定，原告无法履行办理贷款的义务系不可抗力，即非归责于双方的原因所致，又根据合同约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同”，原告可依约向被告主张解除权。本案中，原告已通过邮政快递的方式于2020年8月14日将解除合同通知书送达至被告收发室，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原被、告于2019年7月25日签订的《商品房买卖合同》已于2020年8月14日解除，现原告诉请解除该合同已无判决必要。关于原告诉请返还购房款176437元及利息（以176437为基数按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率为标准从2019年7月25日起至实际退还为止），根据合同约定“合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，被告应当在（合同解除）2020年8月14日后的90日内，即2020年11月11日前退还原告支付的购房款176438元及银行同期存款利息，现被告怠于履行返还义务，故原告诉请返还购房款于法有据，本院予以支持。被告虽辩称应按照补充协议第七条第二款约定，扣除总房价的10%作为违约金。但本院认为，被告系格式合同提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对解除后购房款的返还应按照“合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”理解，被告要求扣除总房价10%作为违约金的辩解意见，本院不予采纳。关于利息标准，合同约定为“银行同期存款利息”，原告主张按照中国人民银行同期同业贷款市场报价利率的标准不符合合同约定，故本院对超出银行同期存款利息不予支持，即以176437元为基数，按照中国银行定期存款（一年）利率计算，从2020年11月11日算至实际支付完毕之日止。关于返还维修基金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应返还原告维修基金10857元。被告虽辩称该笔款项并非其收取，如需退还，被告仅有配合办理相关手续的义务，但该笔款项的支出系根据被告工作人员指示所作出的，现原被告之间的商品房销售合同已解除，故原告可要求被告返还该笔款项，故对被告该项辩称，本院不予采纳。为此，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》第三条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曾杰购房款176437元及利息（以176437元为基数，按照中国银行定期存款（一年）利率计算，从2020年11月11日算至实际支付完毕之日止）；二、原告曾杰于本判决生效后六十日内协助被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市白云区房屋的《商品房预售合同备案登记》，原、被告双方各自承担撤销登记的费用的一半；三、由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曾杰维修基金10857元；四、驳回原告曾杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2023元（已减半，原告已预交），由被告绿地集团（贵阳绿强）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二〇年十二月十六日法官助理祝文君书记员陈倩倩