广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初902号 原告：潘彩燕，女，1975年1月2日出生，壮族，住广西象州县。 原告：黄放，男，1968年5月1日出生，壮族，住广西象州县。 上述原告共同委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 上述原告共同委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 被告：广西象州广汇投资有限责任公司，住所地：广西象州县象州镇金象路99号，统一社会信用代码：91451322095374725G。 法定代表人：覃海康，执行董事。 委托诉讼代理人：覃旭高，广西至和律师事务所律师。 原告潘彩燕、黄放与被告广西象州广汇投资有限责任公司（以下简称广汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人郑燕君、屈建国，被告广汇公司的委托诉讼代理人覃旭高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘彩燕、黄放向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为两原告办理位于象州县象州镇金象路102-1号2号楼1单元XXX房屋权属证书；2.判令被告向两原告支付逾期办理象州县象州镇金象路102-1号2号楼1单元XXX房屋权属证书违约金55344.6元［违约金以已付购房款401766元为基数×6%年利率÷365天×逾期天数（逾期天数暂计自2018年2月14日至2020年6月1日，共838天），此后的违约金仍以此计算至被告交付给原告房屋权属证书之日止］；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2016年11月29日签订《商品房买卖合同》，合同编号：201600034167，约定原告购买象州县象州镇金象路102-1号2号楼1单元XXX房，该房为预售商品房，建筑面积151.04平方来，购房总金额401766元。签订合同后，原告向被告足额支付了购房款，但交房至今被告未帮助原告办理上述房产的房屋权属证书。原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 被告广汇公司辩称，一、答辩人正向房屋登记机构为被答辩人申请房屋所有权登记。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期办理房屋权属证书违约金，没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”的第4点，是关于出卖人过错导致合同登记备案手续、房屋所有权登记手续延迟办理该如何处理的约定。合同版本中有两个选项供双方选择：一是买受人退房；二是买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金。在合同中双方约定“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房的，出卖人必须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的X%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续”。显然，被答辩人并没有选择不退房由答辩人支付违约金的第2选项。如被答辩人根据合同约定选择退房的，答辩人必然按合同约定将被答辩人已付房款及利息退还。但是在本案中，被答辩人要求答辩人提前交房，已经实际接收、使用了案涉房屋，在本案诉讼请求的第一项明确要求答辩人为其办理房屋权属证书，这表明被答辩人实际上并不按合同约定要求退房。被答辩人要求支付违约金，不符合合同约定，该项诉讼请求没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交作为证据的《全国企业信用信息公示报告》、《商品房买卖合同》、《东城国际房屋交接书》、收据及发票均无异议。原告对被告提交作为证据的《提前交房补充协议书》、《东城国际房屋交接书》无异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告广汇公司是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，该公司以出让方式取得位于象州县象州镇金象路102-1号2号楼1单元XXX房地块的土地使用权，该地块土地使用证号为：象国用（2014）第026472357，并取得建设工程规划许可证（证号：451322201400186）、施工许可证（证号：201502020101）、商品房预售许可证（证号：象房预售证第2016000011号）。 2016年11月29日，原告潘彩燕、黄放（买受人）与被告广汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人建设开发的位于象州县象州镇金象路102-1号2号楼1单元XXX房，该房总价401766元，建筑面积为151.04平方米。其中，合同第十七条第3款约定由买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，但未约定办理房屋所有权登记的时间。并在该条第4款约定“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的Ｘ%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日Ｘ元计算，向买受人支付违约金。（3）Ｘ……”。合同签订后，原告依约向被告足额交付购房款。2017年11月16日，被告广汇公司将上述商品房交付原告潘彩燕、黄放，但截至庭审日（2020年11月5日），被告仍未为原告办理好该房屋的不动产权证书。 另查明，被告于2020年10月已为“东城国际”2栋1单元的部分业主办理好了房屋不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并对双方当事人具有约束力，当事人应全面履行合同义务。原告潘彩燕、黄放与被告广汇公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告潘彩燕、黄放依约交付了购房款，被告广汇公司应当交付房屋，履行办证义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”之规定，原、被告在《商品房买卖合同》中第十七条第3款中选择由被告办理房屋权属证书，但对办理权属证书期限未作出约定，则应按照法律规定确认办理房屋权属证书的期限，即原告应当在2018年2月14日前（即2017年11月16日交房后90日内）将涉案房屋权属证书交付给原告。现被告广汇公司没有按照合同约定为原告办妥房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。 对原告诉请被告立即办理涉案房屋不动产权证书，本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，并参照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，办理房屋不动产权证书系不动产行政管理部门对不动产进行行政管理的行为，亦需要原被告双方将需要办证的材料提交给不动产行政管理部门，故被告应将办理权属登记所需的资料报房屋登记机关备案并协助原告潘彩燕、黄放办理所购商品房的产权登记手续。 对原告诉请要求被告按照年利率6%的标准支付逾期办证违约金。本院认为，本案中，对被告逾期办证而买受人不退房的违约责任，双方并未作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条司法解释规定系因出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的情形及违约金的计算方式，但是该条司法解释为参照性规定，非应当性规定。对原告主张的违约金，本院结合本案实际情况作如下评判：首先，原、被告双方签订《商品房买卖合同》中的买卖标的物的性质为一般商品住宅用房，原告购房的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有居住环境，而被告已将房屋交付给原告使用，且原告也已实际接收房屋，办理产权登记与否并不对该房屋的居住及居住环境等因素产生影响，亦不影响原告对房屋的占有使用，原告基于占有使用房屋的主要目的已经能够实现；其次，商品房买卖合同中的逾期办证，不同于其他违反金钱给付、实物交付等合同义务的行为可以通过资金占用利息、实物使用替代费用等来确定损失，也不同于商事合同中可得利益损失可以参照本行业平均利润进行确定，原告并未对其实际损失提供证据予以证明，且其主张违约金数额量化依据并不明确；再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；最后，被告在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行继续办理房屋权属证书的合同义务。另外，被告于2020年10月已为与原告同小区同楼同单元的部分业主办理好了房屋不动产权证书，即被告已在积极履行办理房屋不动产权证书的合同义务。综上，本院综合考量双方签订的《商品房买卖合同》的标的物性质、合同目的、合同标的物已经实际交付使用的实际情况、原告实际损失、被告履行合同情况，酌定本案逾期办证违约金为3000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告广西象州广汇投资有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内将办理权属登记所需的资料报房屋登记机关备案并协助原告潘彩燕、黄放办理所购商品房的产权登记手续； 二、被告广西象州广汇投资有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告潘彩燕、黄放逾期办证违约金3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1184元，由原告潘彩燕、黄放负担473.60元，被告广西象州广汇投资有限责任公司负担710.40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  阳 磊 人民陪审员  覃铂钦 人民陪审员  钟卫红 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  蒙 捷 书 记 员  谢杰作 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。