北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初7779号原告：赵宇宁，女，1988年1月19日出生，汉族，水利部综合事业局干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈冉，四川元绪（北京）律师事务所律师。被告：文兴旺，男，1982年12月21日出生，汉族，北京市怀柔区装备学院军官，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宿东风，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金箭，北京京创律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司工作人员。原告赵宇宁与被告文兴旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，被告文兴旺申请追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。2020年5月8日、12月16日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宇宁及其委托诉讼代理人陈冉，被告文兴旺的委托诉讼代理人宿东风，第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓及孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵宇宁向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付违约金70万元；2．判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年3月12日，赵宇宁与陈非签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈非购买赵宇宁所有的位于西城区牛街西里二区X号楼牛街XX房屋。同日，赵宇宁与陈非签订《补充协议》，补充协议第二条第1款约定交易定金20万元，由陈非于2017年3月12日至19日支付，第3款约定陈非于过户前三个工作日支付房款427万元，第4款约定权属转移登记日期为2017年6月26日。之后，赵宇宁、陈非、北京链家房地产经纪有限公司、文兴旺签订《变更买受方协议书（链家）》，约定陈非在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》项下的全部权利义务，转移给文兴旺。2017年3月13日，文兴旺向赵宇宁支付定金10万元，2017年3月22日，文兴旺向赵宇宁支付定金10万元。之后，文兴旺在权属转移登记日（2017年6月26日）之前并未支付剩余房款。2017年12月24日，赵宇宁向文兴旺发出联络函，通知文兴旺解除房屋买卖合同。依据《补充协议》第一条，房屋总价款为450万元；第五条第3款，逾期付款超过十五日的，赵宇宁有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且在逾期付款行为发生的十五日内，文兴旺应支付房屋总价款20%的违约金，已支付款项可冲抵违约金。因此，文兴旺应承担逾期支付房款的违约责任，文兴旺应向赵宇宁支付的违约金为：房屋总价款450万×20%减去已支付定金20万=70万元。综上，赵宇宁为维护自身合法权益，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条，特向贵院提起诉讼。原告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1．《房屋买卖业务签订文件合订本》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《变更买受方协议书（链家）》；2．银行转账凭证；3．解除合同联络函的送达；4．变更买受方协议书（有链家盖章的）。文兴旺发表答辩意见如下：一、案涉《变更买受方协议书（链家）》未生效。案涉《变更买受方协议书（链家）》第5条约定“本协议…自各方签署盖章之日起生效”,该协议丙方：北京链家房地产经纪有限公司并未盖章，因此该协议未生效，原告与原买方陈非达成的房屋买卖合同的权利义务并未正式、完全转移给答辩人，原房屋买卖合同处于中止状态，能存在的违约责任不能直接归于答辩人。二、答辩人向原告支付定金系订约定金，更准确的应当是作为订立商品房买卖合同的意向金。由于2017年3月31日前，答辩人需要支付12．15万元的居间服务费，但因原告与原买受人陈非、中介公司于2017年3月17日晚上实际交易和交付第一笔定金时，均未告知北京市当日已经颁布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（简称北京3**新政），答辩人于2017年3月22日支付第二笔定金，之后才从其他途径获悉317新政，当即联系中介公司，指责其涉嫌诈骗并明确要求中介公司协助返还定金。之后，三方也未沟通房屋买卖合同是否生效，未确认房产房号、产权和实地看房，未支付中介费，更不存在与卖方沟通解押、付款等，房屋买卖合同未生效、也未进入履行环节。综上，答辩人与原告之间的合同违约责任缺乏法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。我方希望在本案中一并解决我方支付的20万购房款退还事宜，20万元可以直接折抵我方应承担的违约金。为支持其答辩意见，被告向本院提交以下证据：1．《买卖定金协议书》；2．《变更买受方协议书（方源）》《变更买受方协议书（链家）》；3．ATM转账记录；4．2017年3月23日北京住建委网站截屏；5．2020年5月7日、2020年5月18日各大网站与涉案房屋同区域的房屋市场格参考截图及曲线图。第三人链家公司陈述称，原告的诉请与我公司无关，不发表辩论意见。第三人未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、关于房屋买卖合同的签订事实2017年3月12日，赵宇宁与陈非签订《买卖定金协议书》，约定就赵宇宁名下的位于北京市西城区牛街西里二区X楼XX房屋出售而收取定金事宜达成如下协议：陈非应于本协议签署时向赵宇宁支付定金10万元；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件。2017年3月12日，赵宇宁作为出卖人与买受人陈非签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵宇宁将位于北京市西城区牛街西里二区X楼牛街XXX室（建筑面积53．78平方米）的房屋（以下简称涉案房屋）出售给陈非，房屋成交价格为1400000元，房屋家具、家电、装饰装修和相关设施作价3100000元，定金20万元。2017年3月12日，赵宇宁（甲方）与陈非（乙方）、链家公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定以下主要内容：第一条成交价格：经甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计450万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1．定金：乙方应在2017年3月12日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，2017年3月19日（含）前将第二笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；2．还款解押：甲方应于2017年4月28日前提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续；3．关于购房款的支付：乙方应于过户前三个工作日将第一笔购房款140万元以建委监管支付的方式支付甲方，于过户前三个工作日将第二笔购房款287万元以理房通支付的方式支付甲方，剩余购房款3万元，由乙方留存1万元作为户口迁出保证金，留存2万元作为物业交割保证金；4．权属转移登记：2017年6月26日（含）前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第五条违约责任：1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整，无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。(6)甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4．在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第六条其他：本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2017年3月17日，原告赵宇宁作为甲方（原出售方）、陈非作为乙方（原买受方）、第三人链家公司作为丙方（居间方）、被告文兴旺作为丁方（新买受方），就涉案房屋签订了《变更买受方协议书（链家）》，其中约定：“甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于西城区牛街西里二区X号楼XX房屋达成交易，并于2017年3月12日签署了《交易合同合订本》（编号：100000746294）、《补充协议》（编号：100000746294）。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1．甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2．甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3．甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。4．甲、乙、丙、述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。5．本协议一式四份，四方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。”各方当事人对上述甲方、乙方、丁方的签字均无异议，关于丙方是否盖章持有异议。二、涉案房屋买卖合同的履行情况2017年3月12日，陈非向赵宇宁转账支付定金10万元。2017年3月18日，文兴旺向陈非转账5万元。3月19日，文兴旺向陈非转账5万元。3月22日，文兴旺向赵宇宁转账支付定金10万元。文兴旺未按照《补充协议》第二条第三款约定的时间，即在房产过户前三个工作日（2017年6月21日前）支付第一笔、第二笔购房款。2017年12月24日，赵宇宁通过链家公司工作人员向文兴旺发出联络函，内容为“致：文兴旺先生2017年3月17日赵宇宁（孙永健代签）（下称卖方）与文兴旺（下称买方）、陈非签订了关于北京市西城区牛街西里二区X号楼XXX室（下称目标房屋）的《变更买受方协议书》，北京方源房地产咨询服务有限公司、北京链家房地产经纪有限公司分别作为服务方和居间方在《变更买受方协议书》（上签章）。买方通过签署《变更买变方协议书》，继受了卖方与陈非于2017年3月12日签订的《北京市存量房买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》（下称目标房屋合同）中归属于原买受人陈非的各项权利义务，以上各份协议均合法有效，对各方具有法律约束力。与买方签署协议后，卖方严格全面按照合同约定履行了合同义务，包括提前还清了目标房屋的按揭贷款60万元（人民币，下同），并按照《补充协议》约定的时间办理了解除抵押登记手续，确保目标房屋具备在2017年6月26日前办理过户手续的各项条件。相反的，买方却以房屋市场价格下降、自有资金不足等原因，迟迟不与卖方办理目标房屋的过户手续，更不按照双方约定向卖方支付第一笔与第二笔购房款共计427万元。买房的违约行为给卖方造成的重大经济损失，依据《补充协议》第五条规定，应向卖方承担违约责任。为此，卖方特此函告买方如下：双方所签订的目标房屋合同已于2017年7月12日正式解除，望贵方在见到本函后5日内与买方及居间人联系，通过友好协商解决后续事宜，否则，卖方将通过法律允许的各种途径解决双方争议，届时，贵方不但要向卖方承担违约责任，还会因此承担失信风险。特此函告！”庭审中，赵宇宁陈述称文兴旺曾以自己资金问题为由要求我等一等，等到2017年10月也没等到就发了解除函；文兴旺称曾于2017年3月30日向链家公司反映要求赵宇宁退定金；链家公司述称2017年5月或6月，文兴旺向我司工作人员说不想履行合同了，原、被告就退还定金问题产生分歧，后来文兴旺又同意继续履行合同，但文兴旺仍未履行合同。审理中，赵宇宁表示可继续履行合同，但文兴旺明确表示无法继续履行。三、其他事实赵宇宁主张文兴旺承担违约责任的合同依据是《补充协议》第五条第三款之约定，即按照房屋总价款450万元*20%再扣除文兴旺已支付的20万元定金数额。文兴旺向法院提出违约金过高的调整，并申请对涉案房屋的差价损失进行鉴定。经报北京高院摇号，随机确定了北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司为该鉴定事项的鉴定机构。经委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司评估鉴定，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司于2020年9月11日出具京盛华估SF【2020】第40038号房地产估价报告，确定涉案房屋在2019年11月21日的房地总价为450．26万元。文兴旺为此支付鉴定费13757元。因对评估报告不服，赵宇宁于2020年10月12日向本院提交了复核申请。2020年10月22日，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司复核后认为京盛华估SF【2020】第40038号房地产估价报告无误，不存在估价上调的情况。针对赵宇宁的询问，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司于2020年11月5日进行了答复，并向法院提交了《估价技术报告》供法院及当事人进行参阅。文兴旺对链家公司与赵宇宁分别持有的《变更买受方协议（链家）》中链家公司的合同章加盖时间进行鉴定，经摇号确定北京民生物证科学司法鉴定所为本鉴定事项的鉴定机构。北京民生物证科学司法鉴定所接受本院委托后，于2020年6月10日发出《补充鉴定材料通知书》。后因鉴定材料不符合要求，北京民生物证科学司法鉴定所向本院发出《终止鉴定告知书》，终止了鉴定工作。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵宇宁与陈非签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。文兴旺作为陈非合同权利义务的承受者，与赵宇宁形成房屋买卖合同法律关系，赵宇宁与文兴旺均应受上述合同及补充协议的约束，双方均应按照合同的约定履行。本案中，文兴旺未按照合同约定支付购房款构成违约，且文兴旺未能举证证明其无法继续履行系因“如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行”的免责条款，故文兴旺应承担相应违约责任。文兴旺抗辩称《变更买受方（链家）》无链家公司印章，故该协议尚未生效。关于文兴旺所提该项抗辩意见，本院分析认为：首先，赵宇宁提交的《变更买受方（链家）》链家公司盖章版与无链家公司盖章版的两份文件，内容相同，不存在条款修改的情形；其次，链家公司陈述称，是各方当事人先在协议上签字后我公司再盖章，当时我公司工作人员先把未盖章的协议复印了几份给了原、被告，所以才有了盖章版和未盖章版的区别，链家公司的陈述符合常理，本院予以采信。链家公司庭审中亦明确表示对《变更买受方（链家）》的效力予以认可。再次，赵宇宁向文兴旺发出的联络函中亦提及链家公司为原、被告双方签订该份协议提供了居间服务，文兴旺未提出异议；最后，房屋买卖合同的合同主体为原、被告双方，链家公司仅是作为居间方，在原、被告双方已经签字确认后，链家公司签章与否不影响房屋买卖合同的法律效力，而且文兴旺在签订该协议后已经按照合同约定向赵宇宁支付了剩余定金10万元，已经实际履行了合同。结合以上几点，本院对文兴旺所提抗辩意见，本院不予采纳。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，本院确认原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，但合同解除不影响违约责任条款的效力。赵宇宁根据《补充协议》相应条款要求文兴旺承担违约责任，文兴旺在庭审中主张违约金过高，请求法院予以调整。综合全案的证据来看，涉案房屋在原、被告签订合同之时的市场价值与原告向本院提交本案起诉材料时的市场价值，无明显变化。原告虽对评估报告确定的涉案房屋价值不予认可，但未提交相应证据，且评估公司对评估报告进行了复核，并进行了充分的解释，故本院认可评估报告的证据效力。违约责任的设定意在弥补损失而非惩罚，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，结合被告已支付原告20万元以及双方明确约定已付款项可以折抵违约金、被告亦同意在本案中一并解决预付款的事实，本院认定被告已支付原告的20万元直接折抵违约金，折抵后原告的损失足以弥补，被告无需再额外支付违约金。鉴于原告主张的违约金数额已经扣除了20万元已收款项，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。考虑到文兴旺违约的事实，本院确定鉴定费由文兴旺负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵宇宁诉讼请求。案件受理费5400元，由原告赵宇宁负担（已交纳）。鉴定费13757元，由被告文兴旺负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖