广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3363号原告：王凤英，女，1977年9月17日出生，汉族，身份证住址：罗定市******，现住罗定市*******房，身份证号码：441************524。委托诉讼代理人：刘真武，广西华胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟夏辉，广西华胜律师事务所实习律师。被告：罗定市增泰房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道西区******，统一社会信用代码：914***********056R。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告王凤英与被告罗定市增泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告王凤英及其委托诉讼代理人刘真武、钟夏辉，被告罗定市增泰房地产有限公司的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤英向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金4157.43元（违约金按总购房款649598元的每日万分之一计算，从2017年10月30日起计算至2018年1月2日被告交付之日止，逾期天数为64天，违约金合计4157.43元）；二、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金33909.02元（1.按总购房款649598元的万分之五计算第一笔违约金，即324.80元；2.从2018年1月2日交付房屋后420天起，即从2019年2月26日起按总购房款的每日万分之一计算至被告出证之日止，即计算至2020年7月27日止，共计517天，第二笔违约金为33584.22元，上述违约金共计33909.02元）；三、判令被告向原告退还因实测面积少于合同面积的房屋差价款人民币18527.40元；四、本案诉讼费由被告承担。原告王凤英诉称的事实和理由：2017年7月19日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买罗定市****小区********，房屋总价款为649598元。合同第十一条约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，被告逾期交付商品房在90日之内的，被告逾期的每日需按全部房价款万分之一向原告支付违约金；逾期超过90日且原告不解除合同的，被告逾期的每日需按全部房价款万分之一向原告支付违约金。根据合同第二十条约定被告应当在商品房交付之日起360日内为原告办理并取得涉案房屋的所有权证书，如因被告原因逾期办证的，按总房价款的万分之五作为违约金支付给原告，另如被告在商品房交付之日起420日内仍未为原告办理取得房屋产权证的，则从次日起每日需支付总房价款的万分之一作为违约金，直至原告取得房屋产权证之日止。合同签订后，原告按约定付清了房款及各项应由买受人承担的费用，并于2018年1月2日收到被告交付的房屋，同时原告在此日之前也已付清了相关办证费用，但直到2020年7月27日被告才为原告购买的房屋办理好相关产权证明。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条面积差异处理的约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上所述，被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告罗定市增泰房地产有限公司辩称：请求依法驳回原告的部分诉讼请求。事实与理由：一、关于逾期交房违约金的计算起点。原告在约定交楼时间前付清房款，逾期交房违约金自约定交楼期限届满日的次日起算。二、关于逾期交房违约金的计算终点。本案逾期交房违约金应当计算至被告实际交房之日。三、关于逾期办证违约金的计算起点。本案实际交楼时间晚于约定交楼时间，应当以实际交楼时间为办证期限360日/420日的起算点。四、关于逾期办证违约金的计算终点。被告已向房管部门递交办证资料，积极配合协助原告办理房屋权属证书，提交办证资料之日起至房管部门出具房屋权属证书期间，逾期办证并非系由被告原因导致的，与被告无关，被告无需承担责任。逾期办证的违约金宜计算至被告向房管部门递交办证资料的前一日，原告诉请计算至房屋权属证书出证之日无相应事实依据。五、关于逾期交房、逾期办证违约金的计算标准。涉案商品房买卖合同约定的违约金标准过高，明显高于原告的实际损失，应当参照商品房所在地区年利率2%的标准，逾期交房违约金按已付购房款年利率2%的标准计算至交房之日止，逾期办证违约金按总房款年利率2%的标准计算至被告协助原告实际递交办证资料的前一日止。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条，广东省计算商品房逾期办证违约金的标准为“以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”，而涉案商品房所在云浮地区属五线城市，参照标准低于全省水平，为年利率2%。合同约定及原告主张的违约金标准甚至高于地区标准，应当调低。且无论违约行为是否存在，均不影响原告对涉案房产的使用及支配等权利，未造成原告任何损失，反而被告需承担原告无力还贷导致担保责任的风险，因此违约金调低并不会降低对被告的约束力。违约行为是否存在不影响原告办理房屋贷款、不影响原告对涉案房屋占有、使用、收益的权利，不妨碍入学、入户等权利，原告未因此遭受任何损失，且基于被告为业主的按揭贷款提供担保，即使不设置违约金，被告亦必然积极履行办证义务，故即使降低违约金标准，对被告的驱动及约束作用已经足够，原合同所约定的违约金标准过高，确无必要。六、关于逾期办证违约金计算的不可抗力期间扣除。如确实认为被告存在违约行为，违约期间的认定应当扣除新冠疫情不可抗力持续的六个月时间。不可抗力持续期间内，被告即使希望整改并消除违约行为，亦基于新冠疫情不可抗力的存在而客观无法实现，不可抗力免责事由存续的六个月期间，不应当要求被告承担违约责任并支付违约金。2020年9月16日，罗定市人民政府办公室发布罗府办函[2020]80号《罗定市人民政府办公室关于印发罗定市扶持建筑房地产业健康平稳发展工作方案的通知》，确认疫情导致的延误属于合同约定的和法律规定的不可抗力情形。与购房者签订购房协议并明确交楼时间的，受疫情防控不可抗力影响，房产开发企业可延长交楼时间，交楼时间根据省重大公共卫生事件响应的时间相应顺延，罗定市自动按网签购房合同顺延6个月。不动产登记办证根据省重大公共卫生事件响应的时间相应顺延，办理不动产证自动顺延时间为6个月。基于新冠疫情导致被告存在客观无法消除违约行为的情形，不可抗力免责事由存续的六个月期间，不应当要求被告承担违约责任并支付违约金。七、关于面积差异款。被告与原告双方已对差异面积处理进行约定，确定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异，买卖双方亦不作补偿，应当依约履行。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。根据《商品房买卖合同》附件二关于该商品房共用部位的具体说明，暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。因此，在双方明确约定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异不作补偿，且原告主要面积差异为公摊面积差异的情况下，原告关于面积差异款的诉讼请求无相应的合同依据，不应当予以支持。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。本院经审理认定事实如下：被告罗定市增泰房地产有限公司是位于罗定市*******的房地产开发商。2017年7月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的房屋为****房，用途为住宅，预测建筑面积共148.31平方米，其中套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米。第六条约定该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4380元，总价款为人民币649598元。第七条约定买受人应当于2017年7月19日前支付首期房价款人民币199598元，余款人民币450000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十三条约定面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）/预测建筑面积×100%。（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人承诺在买受人提交办证资料，付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款之日起360日内取得房地产权证，如逾期按总房价款的万分之五作为违约金赔付给买受人。如420日内仍未取得房地产权证的，从次日起到实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同（预售）》附件二约定：暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。合同签订后，原告支付了契税款12992元及办证费3000元给被告，并按约定向被告支付了全部购房款。2018年1月2日，被告将涉案商品房交付给原告使用。2020年7月22日，被告向不动产登记局递交了办理涉案商品房房地产转移登记的资料。2020年7月27日，罗定市自然资源局出具了涉案商品房权利人为原告的不动产权证书，该证书载明房屋建筑面积为144.08平方米，专有建筑面积为122.82平方米，分摊建筑面积为21.26平方米。庭审中，原告表示同意逾期办证违约金计至被告将办理涉案商品房房地产转移登记的资料递交不动产登记局的前一天止。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、房屋交接书、不动产权证书，被告提交的不动产登记局窗口收件依据（回执）及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付商品房，被告于2018年1月2日将房屋交付原告使用，被告已违约，根据合同的约定，被告应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金4157.43元（649598元×1/10000×64天）。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因被告的原因，原告未能在涉案商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告按总房价款的万分之五作为违约金赔付给原告，如420日内仍未取得房地产权证的，从次日起到实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2018年1月2日将涉案商品房交付给原告，于2020年7月22日向不动产登记局递交办理涉案商品房房地产转移登记的资料，导致原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告同意逾期办证违约金计至被告将办理涉案商品房房地产转移登记的资料递交不动产登记局的前一天止，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为33519.26元（649598元×0.5‰＋649598元×1/10000×511天）。对于被告认为合同约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算标准过高的问题。本院认为，原告虽无法举证其因被告逾期交房及逾期办证所受的损失，但因逾期交房及逾期办证而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，但损失数额却确实难以确定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在原、被告双方签订的合同约定被告从逾期交房次日起按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期交房违约金，约定被告逾期办证超过420日后从次日起按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期办证违约金，属双方的真实意思表示，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，约定的违约金计算标准也没有超出上述解释的规定，故对被告认为合同约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出扣除疫情防控期间的逾期办证天数的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于新冠肺炎疫情发生在被告迟延履行办证义务后，故不能免除被告逾期办证的违约责任。对于被告应向原告支付的面积差异款应如何计算的问题。涉案商品房预测建筑面积148.31平方米，套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米；确权建筑总面积144.08平方米，套内面积122.82平方米，公摊面积21.26平方米。即确权建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积均小于预测建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积，且建筑面积及套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，应根据实测建筑面积结算房价款，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告。而涉案商品房的面积差异款＝（预测建筑面积－实测建筑面积）×单价＝[(预测套内建筑面积＋预测分摊建筑面积)－(实测套内建筑面积＋实测分摊建筑面积)]×单价＝[(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)]×单价＝(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)×单价＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)×单价＝(122.89平方米－122.82平方米)×4380元＋(25.42平方米－21.26平方米)×4380元＝306.60元＋18220.80元。但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件二的约定，暂测的涉案商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。该约定属双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，因此，被告应返还给原告的面积差异款为套内建筑面积差异部分的差异款306.60元，分摊建筑面积差异部分的差异款18220.80元被告无需返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王凤英支付逾期交房违约金4157.43元。二、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王凤英支付逾期办证违约金33519.26元。三、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王凤英返还面积差异款306.60元。四、驳回原告王凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607元（原告已预交），由原告王凤英负担200元，被告罗定市增泰房地产有限公司负担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。