广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39133号原告：广州汉宏物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道****。法定代表人：盛露，职务总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，女，该司职员，联系地址。被告：陈凯儿，女，1964年1月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟浩俊（系被告的儿子），男，1991年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州汉宏物业管理有限公司与被告陈凯儿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳红、廖红楼，被告陈凯儿及委托诉讼代理人钟浩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年9月1日起至2017年11月17日的物业管理服务费5944.57元（按照每月每平方米1.4元，乘以83.97平方米）以及拖欠上述物业管理服务费的滞纳金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按每天千分之一的标准，从逾期支付之日起至付清之日止）。事实与理由：2013年8月12日，原告与被告居住的华顺大厦当时的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限从2013年9月1日至2016年8月31日，物业管理服务费为1.4元/月/平方米（住宅）。合同到期后原告通过签署调查表的方式获得包括被告在内的华顺大厦大部分业主同意，继续履行原《物业服务合同》。原告在华顺大厦未聘请新的物业公司且征得大部分业主同意下继续对华顺大厦进行物业服务管理工作近一年多时间，华顺大厦业委会在上述期间内未提出异议，原《物业服务合同》的所有条款继续约束双方，当然也约束原告与被告，多份与本案相关的法律生效文书已经对本事实进行了确认。至2017年11月17日，原告不得不离开被告居住的华顺大厦。被告是华顺大厦的业主，被告从2013年9月1日起拒绝缴纳物业服务管理费，故为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我已支付自2013年9月至2016年8月、2016年9月至2017年6月期间的物业管理服务费，有原告的法定代表人盛露亲笔书写收条为证。除上述期间外的其他诉争期间，我都没有支付物业管理服务费。2.原告与华顺大厦业委会签订的物业服务管理合同至2016年8月31日到期，因服务质量非常差且内部管理混乱，未能做好华顺大厦的安全管理工作，合同到期后，华顺大厦业委会决定不再与原告续约，重新向社会进行招标并聘请新物业公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告追讨业主物业管理费无法律依据。3.原告在管理大厦期间，除雇佣三个保安人员外，未按规定雇佣其他人员维护大厦卫生和安全。更有甚之，在合同期满后，只有盛露、张艳红及一名亲戚驻守华顺大厦。4.原告内部管理混乱，对大厦业主的居住环境、人身安全构成威胁。从2017年4月份起，电房的巡查处于无人管理的状态，导致供电房两次浸水，消防备用发电机损坏无法修复，造成严重安全隐患，危及大厦业主生命安全。原告为多收停车保管费，大厦周围停满车辆，还把地下停车库作为原告的生活厨房，用煤气炉明火煮食，威胁大厦住户生命安全，甚至经常在大厦周边放火焚烧垃圾，经居委会多次劝说阻挠，同时用灭火器扑灭火种，原告仍无动于衷。被告作为业委会成员多次与原告交涉，要求其整改清除车库消防通道占道乱停车的问题，要求原告聘足安保人员以保证服务质量，但原告置之不理。原告的行为侵害业主及被告权益，被告认为原告不具备向业主收取管理费的资格，其诉请不应得到法律的支持。经审理查明：广州市越秀区豪贤路1号301房，建筑面积83.9707平方米。2013年8月12日，原告（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。另查明，原告曾因物业服务合同纠纷向本院起诉案涉小区其他业主，本院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决，支持了原告要求收取2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求。该判决书还查明了原告于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区的事实。后该案经广州市中级人民法院二审审理后，作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向原告发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏物业管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏物业公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：原告与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，原告继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与原告续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。原告2017年11日12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认原告有权收取截至该日的物业管理费用。遂判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，被告为证明其已支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费，向本院提交了落款处签名为“盛露”的《收条》2份，其中分别载明：收到301房从2013年9月至2016年8月管理费235.1×18=4231.8元；收到301房2016年9月至2017年6月的管理费1175元。原告确认其法定代表人为盛露，但该《收条》是否由盛露开具需要庭后核实，故本院限期原告核实情况后以书面形式明确回复，逾期回复或不明确回复视为确认已收取上述款项。但原告未能在期限内明确回复。原告为证明其有向被告催缴案涉的物业管理服务费，向本院提交了其与被告手机通话记录及短信截图、张贴《催缴管理费通知》及《律师函》的照片若干。被告确认短信截图的真实性，认为该截图未能证明原告的证明内容，对于其他证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为：已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，原告与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，原告有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，本院在此不再赘述。被告作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向原告继续支付物业管理费。《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告为证明其已支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费，已向本院提交了由原告的法定代表人盛露签名的《收条》2份，而原告在本院已释明相关法律后果的情况下未在限期内回复，故本院对于被告的该部分抗辩意见，予以采纳。因此，原告要被告支付2013年9月至2017年6月期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。考虑到原告主张滞纳金所依据的合同已经到期，业主对原告是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持原告要求支付滞纳金的请求。至于2017年11月13日至2017年11月17日期间的物业管理服务费，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。至于被告抗辩认为原告管理服务差、损害业主利益等问题，如被告作为业主的利益受到损害可另行主张。被告关于该案超过诉讼时效等主张亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告陈凯儿自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州汉宏物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元×83.9707平方米计付）。二、驳回原告广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州汉宏物业管理有限公司负担10元，被告陈凯儿负担15元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年十二月四日书记员  冯诗欣