广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5938号原告：陈中文，男，汉族，1988年3月23日出生，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市×××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××615。委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭禧，广东兆广律师事务所实习律师。被告：黄育明，男，汉族，1979年8月16日出生，广东省龙门县人，住广东省龙门县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××836。被告：惠州市潮曼酒店管理有限公司，住所地惠东县××××××××××。法定代表人：吴某1。原告陈中文与被告黄育明、惠州市潮曼酒店管理有限公司（以下简称潮曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈中文及其委托诉讼代理人昌国徽、郭禧均，被告黄育明到庭参加诉讼，被告潮曼公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈中文向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除两被告与原告签订的《房屋租赁合同》与《附带协议》；2.请求判令两被告共同支付原告违约金300000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2020年5月16日签订《房屋租赁合同》，约定两被告将惠东县×××××××××××金光留用地潮曼酒店4-5层出租给原告，用于经营K歌沐足、按摩。合同约定房屋租期为2020年5月16日至2027年9月30日，租金为每月人民币33000元。合同亦约定：若被告单方解除合同，应承担300%押金违约金以及原告的相关损失。在签订合同后原告如约向两被告支付押金、转让费共计人民币200000元。合同签订后，两被告一直借故推脱将租赁房屋交付给原告装修使用，导致原告无法正常使用该房屋营业，损失巨大。经协商，两被告与原告于2020年5月26日签订《附带协议》，约定原合同继续有效。因两被告相关手续未完善，将180000元进场费与押金返还原告，剩余20000元作为租赁该房屋的定金。事后，两被告仍不积极履行合同，反而在未通知原告的前提下将房屋再租赁给鑫御海会所，且鑫御海会所已经进场装修，致使原告完全无法实现合同目的。后经多次协商，两被告并未提出任何补救措施，亦不履行合同义务。原告认为，两被告“一房多租”已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》第九十四条等法律规定，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄育明辩称，原告诉请的违约金30万元，我是不认可的。我这边有相关的一些证据，因为客观原因没有办法提供。首先我跟陈中文是在2021年5月16日签订的这一份房屋租赁合同，在签订这份租赁合同签了之后，因为之前的租户的租赁合同，在法律层面上还没有解约。当时只是我单方面在5月6日的时候解约了一份店面经营承包协议，在与陈中文签订了这一份租赁合同之后，我通过咨询我的法律顾问得到的结果是我已之前租户的店面经营承包协议，是必须要在我起诉之前的租户，然后得到法院的判决才能失效，然后与陈中文的这一份合同才能如约履行。我了解这个情况之后，在2020年5月26日，与陈中文补充了签订了一份附带协议，并且原路返回与陈中文签订的相关的费用，是全额返回。在2020年5月16日到2020年5月26日这十天之内，原告有派出一位他们的员工，在我们4楼、5楼驻守，后来我方也替原告方支付了他们这份员工的工资，并且在此期间原告仍然没有进驻潮曼酒店有限管理公司的4、5楼。在2020年5月26日签订的这份附带协议之中是返还了原告的合同的相关费用，待我方完善手续后再补交，原合同才继续有效。如未能履行合同，经乙方同意的情况下，双方可友好协商解除合同。当时跟原告协商的时候，也有这个聊天记录。原告方要求我方赔偿6万元，最后这个合同作废。但我方经过各方面的了解之后，觉得6万元过高，所以我方没有接受原告方的请求。我方的想法是我们有及时去对原告方履行合同，及时去止损，并没有给原告方造成损失，并且以原路返回签订合同的相关费用，所以我方这边是不接受原告这边的违约金30万的请求。被告潮曼公司未到庭应诉，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告陈中文围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.店面经营承包协议；2.《房屋租赁合同》；3.附带协议；4.该租赁房屋现场照片；5.原被告聊天记录截图。被告黄育明庭审后向本院提交证据：1、《房产租赁合同》、房产证复印件。被告潮曼公司未向本院提交证据。根据当事人的诉辩意见及提交的证据，本院认定事实如下：2020年5月16日，被告黄育明（出租人，甲方）与原告陈中文（承租人，乙方）签订《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将惠东县平山镇华侨城：粤房地权证惠东字第0110023196号、0110023197号位于华侨城五十米大道金光留用地潮曼酒店第4-5层（约2300平方米）租给乙方做K歌沐足，按摩使用。租赁期限从2020年5月16日至2027年9月30日共7年。免租期从2020年5月16日至2020年7月16日。房屋租金每月33000元，此楼房租金每两年递增一次，每次递增4%。合同第六条：双方有关约定“15、如果甲方单方解除本合同的，甲方除承担300%的押金违约金外，还需要承担乙方所遭受的装修及相关的损失费用。第七条：违约责任及免责条件：8、如甲方违约，由甲方赔付乙方投资款项与乙方交付的押金。”该合同甲方处由被告黄育明签名并由被告潮曼公司加盖公章，原告在乙方处签名捺印。2020年5月26日，被告黄育明（甲方）与原告陈中文（乙方）签订《附带协议》，内容“因甲方对楼层四、五楼相关手续未完善，现将进场费壹拾万元，押金壹拾万元中的壹拾捌万元返还给乙方，另贰万元作为承租四、五楼之定金，待甲方完善手续后，再补交壹拾捌万元整。原合同继续有效，如未能履行合同，经乙方同意的情况下，甲、乙双方可进行友好协商解除合同。”上述合同签订后，原告向被告黄育明缴纳了转让费100000元，押金100000元，被告方因与前承租人之间的租赁问题，未能向原告交付上述房屋，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。另查，原告庭审中确认已收到被告黄育明退回的转让费、押金合计200000元。根据被告黄育明庭审后提交的《房产租赁合同》、房产证复印件显示，合同涉及的房屋权属人为案外人张阔少、谢智伟（共同共有），2019年10月20日，被告黄育明与案外人张阔少、谢智伟签订《房产租赁合同》，租赁案外人张阔少、谢智伟位于惠东县××××华侨城五十米大道路边的房屋作宾馆、写字楼使用。合同约定租赁期限为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止，被告黄育明不得转租、转让房屋，不得改变经营用途，如需改变需取得案外人的书面同意。被告黄育明主张案外人同意其将房屋转租，但未提交证据证明。另查明，2019年5月1日，被告黄育明与案外人惠州市金爵休闲娱乐管理有限公司签订《店面经营承包协议》，约定由潮曼公司将惠东潮曼酒店4、5楼承包给惠州市金爵休闲娱乐管理有限公司经营，承包期限为2019年5月1日至2024年5月1日。承包金额为每月40000元，该承包协议上方载明“因拖欠房租水电合计共208161元，出租方于2020年5月6日单方面解约，并已拍照上传告知承租人。”被告黄育明对此陈述，因前承租人高明松未按期缴纳租金，其向前承租人提出解除租赁合同，但未经过法院诉讼，未正式解除，后前承租人与贾云辉合作经营，偿还了拖欠的房租，现在房屋由贾云辉在经营使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、原告与被告黄育明、潮曼公司签订的《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》是否有效？二、若合同有效，是否应当解除？三、原告诉请两被告共同支付违约金30万元有无依据？关于涉案合同的效力问题。被告黄育明与案外人签订的《房产租赁合同》约定被告黄育明不得转租，被告黄育明、潮曼公司未能举证证明其对涉案出租房屋享有处分权及对外转租权利，被告黄育明、潮曼公司将惠东县×××××××××××金光留用地潮曼酒店4-5层出租给原告，该转租行为未得到权利人的追认，属于效力待定的法律行为。虽然被告黄育明、潮曼公司转租行为属于效力待定的法律行为，但原告与被告黄育明、潮曼公司签订的《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效。被告黄育明、潮曼公司无权处分行为不影响《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》成立及效力。关于合同解除的问题。上述合同签订后，原告向被告方支付了转让费100000元、押金100000元，被告方负有向原告交付租赁物的义务，因被告方自身与前租户的原因，未能履行交付租赁物的合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。被告黄育明已将收取的转让费100000元、押金100000元全部返还给原告，案涉房屋已由他人使用，至此，双方已以实际行为表明《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》无法继续履行，原告诉请解除双方签订的《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》即《附带协议》，理由充分，予以支持。关于违约金计付问题。如上所述，被告黄育明、潮曼公司未能履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》约定被告单方解除合同，应当300%的押金违约金，但本案中，无证据表明被告方向原告提出单方解除合同，故不符合约定情形。原告诉请被告赔偿300%押金，理由不足，不予支持。合同违约条款约定，如被告违约，赔付原告投资款项及交付的押金。原告在签订合同后，并未进行投资，未产生投资款，原告支付的押金为100000元，按该违约金约定，被告方应承担的违约金为100000元。综合合同实际的履行情况，被告方已将原告支付的费用全部退回原告，原告亦未能举证证明其因被告方的违约行为造成的具体损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告黄育明抗辩违约金主张过高，本院予以采纳。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定支持原告方违约金为押金金额的30%，即为30000元。综上，被告潮曼公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈中文与被告黄育明、惠州市潮曼酒店管理有限公司于2020年5月16日签订的《潮曼酒店管理有限公司房屋租赁合同》及签订《附带协议》；二、被告黄育明、惠州市潮曼酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金30000元给原告陈中文；三、驳回原告陈中文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预缴），由原告陈中文负担3000元，被告黄育明、惠州市潮曼酒店管理有限公司连带负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  肖**松人民陪审员  赖月好二〇二〇年十二月十二日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟