广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24910号上诉人（原审被告）：深圳市时信联科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区园山街道大康社区大康路12号2栋201，统一社会信用代码：91440300752531832N。法定代表人：罗丽辉。委托诉讼代理人：潘水洋。被上诉人（原审原告）：深圳市国扬通信股份有限公司，住所地：深圳市南山区西丽街道曙光社区茶光路南侧深圳集成电路设计应用产业园408，统一社会信用代码：9144030072619465XD。法定代表人：况艳。委托诉讼代理人：李天明，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓辉，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市群泰物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区西丽红花岭工业区8区B201，统一社会信用代码：914403007504988567。法定代表人：麦群香。委托诉讼代理人：张炳杰，广东金唐律师事务所律师。上诉人深圳市时信联科技有限公司（以下简称时信联公司）因与被上诉人深圳市国扬通信股份有限公司（以下简称国扬公司）、深圳市群泰物业管理有限公司（以下简称群泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时信联公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由国扬公司、群泰公司承担。上诉理由：一审判决认定事实不清。一、时信联公司与群泰公司为委托代理关系，时信联公司签订房屋托管协议的后果应由群泰公司承担。（一）时信联公司受群泰公司的委托，以自己的名义与国扬公司签订房屋托管协议，明确约定为房屋代管，时信联公司仅为群泰公司的代理人。（二）国扬公司直接向群泰公司交付租金，并非时信联公司转租。（三）时信联公司与国扬公司签订的《房屋托管协议补充协议》以书面形式披露了被代理人的身份，即群泰公司为实际业主。（四）国扬公司、群泰公司以默示的方式确认了时信联公司的身份为出租方的代理人。在承租期间，群泰公司向国扬公司催缴租金，且装修相关事宜都是国扬公司与群泰公司直接对接。二、国扬公司一审起诉的对象错误。（一）国扬公司收取了群泰公司向时信联公司开具的17万元押金收据原件及租赁合同原件，而《群泰物业管理有限公司统一收款收据》摘由注明：凭收据退款，遗失自负。因此，国扬公司的行为使时信联公司退还押金成为法律上的履行不能。（二）《房屋托管协议补充协议》明确约定，只有在群泰公司向时信联公司退回押金的情况下，时信联公司才向国扬公司退押金。现群泰公司并未向时信联公司退押金，故时信联公司应向群泰公司要求退还押金。三、一审判决时信联公司向国扬公司退还押金，而时信联公司将此押金转交给了群泰公司，则时信联公司必然要另起一起诉讼，要求群泰公司退还押金。三方在庭审中均已确认押金金额相同，且可认定时信联公司为群泰公司的代理人。为免诉累，三方之间的纠纷宜在一个案件中定分止争。群泰公司辩称：时信联公司与国扬公司之间争议的租赁物业属于群泰公司受托管理的房屋，该房屋为案外人麦群香所有，由麦群香授权群泰公司对外出租。该房屋已经进行历史遗留登记，未取得房产登记。群泰公司交房时，属于毛坯物业，没有任何装修装饰。群泰公司直接出租时约定返还房屋应当恢复原状。时信联公司与国扬公司退出房屋时，房屋带有装修，但已经破旧，由群泰公司自行恢复原状。至于承租期间内，时信联公司与国扬公司均存在私自装修行为，属于未经群泰公司同意的擅自装修。国扬公司未在法定期限内提交答辩状。国扬公司向一审法院请求：1.判令时信联公司退回国扬公司支付的押金17万元；2.判令时信联公司支付逾期付款违约金5835元（依照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年3月31日暂计至2019年10月8日）；3.案件受理费由时信联公司承担。一审法院认定的事实:2014年12月15日，群泰公司（出租方、甲方）与时信联公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于红花岭工业区民企科技园2栋6楼西厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积为2250平方米；本租赁物的功能为厂房，租赁期限为4年，即从2015年4月1日起至2019年3月30日止；乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金17万元，租赁期限届满，在乙方无拖欠租金、水电费、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，且乙方无其他违法违约的前提下，甲方将向乙方无息退还上述保证金；经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；本合同有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满之日将租赁物清扫干净，迁离租赁物，并将租赁物完好返还甲方，甲方在乙方履行完毕上述义务后将乙方的租赁押金无息退还乙方；及其他内容。2015年10月13日，国扬公司（受托方、乙方）与时信联公司（托管方、甲方）签订《房屋托管协议》，约定：甲方将其所租赁的位于深圳市南山区房屋托管给乙方，托管期共3年8个月，甲方从2015年8月1日起将房屋交付给乙方使用，至2019年3月30日收回；双方约定，托管期内由乙方行使房屋使用管理权，自用或出租均由乙方自行决定，如对外出租时，租金全部由甲方代为收取，相应房租盈亏全部归属乙方，如需开具发票的租户，由甲方向实际承租户开具；托管经营面积2250平方米，托管经营租赁成本按照37元／平方米（含管理费）合计83250元，租金管理费每隔两年（2017年4月1日）租金将在上年的基础上递增10%；乙方于合同签订之日起30天内支付17万元作为托管押金；及其他内容。2015年11月17日，国扬公司（受托管方、乙方）与时信联公司（托管方、甲方）签订《房屋托管协议补充协议》，约定：乙方在租赁合同有效期内按租赁合同条款行使经营管理权，享有合同权利、责任和义务，按原有租赁合同条款接受群泰物业公司管理，并承担经营收益与债务责任；鉴于乙方已支付原有房屋租赁押金予甲方，甲方需提供对应委托文件，并在托管协议结束时或提前终止合同履行时，在群泰物业管理公司对物业收回没有疑义，并退回押金时，甲方无条件退回乙方押金；及其他内容。2015年，时信联公司（出租方、甲方）先后与案外人深圳市安腾威科技有限公司、案外人上海旭电技术服务中心有限公司以及国扬公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同，约定将涉案厂房的部分出租给各乙方使用，租厂房押金分别为31500元、16000元以及47250元。为证明国扬公司向时信联公司支付了租赁押金及托管押金差额合计122700元，国扬公司向法庭提交了时信联公司给国扬公司开具的收款收据及中国建设银行单位客户专用回单予以证明。时信联公司对上述证据三性予以确认；群泰公司对上述证据的真实性、关联性不予确认。为证明国扬公司向上海旭电技术服务中心有限公司退还了16000元押金，国扬公司提交了退还押金截图、汇款记录以及上海旭电技术服务中心有限公司向国扬公司出具的收据予以证实。时信联公司对上述证据三性予以认可；群泰公司称其未经手，对上述证据的真实性、关联性不予确认。为证明国扬公司应向时信联公司支付托管押金差额，国扬公司提交了时信联公司出具的押金结算明细予以证实。该明细载明“国扬应退押金170000-国扬47250-上海旭电16000-安腾威31500=75250元”。时信联公司对该证据予以认可；群泰公司对该证据真实性、关联性不予认可。为证明群泰公司收到了时信联公司支付的17万元厂房押金，国扬公司提交了群泰公司出具的收款收据予以证实。时信联公司及群泰公司均对该证据予以认可。为证明时信联公司已将收取的17万元押金转交给群泰公司，时信联公司提交了收款收据予以证实。国扬公司对该证据三性予以认可；群泰公司对该证据关联性不予认可，认为时信联公司与群泰公司之间的收款收据发生在先，国扬公司、时信联公司之间的收款收据发生在后，不属于收取租金之后直接转交给群泰公司。群泰公司与时信联公司2014年12月15日签订的租赁合同书，合同第5条担保条款约定支付保证金17万元，群泰公司收到时信联公司的17万元，就是租赁合同书中第5条担保条款约定的17万元，与国扬公司、时信联公司之间争议的17万元没有任何关系。时信联公司表示该收据显示的17万元与本案的17万元并非全部对应，而仅包括本案中押金的一部分。一审庭审中，国扬公司称其于2019年3月30日搬离涉案房屋，时信联公司表示不清楚；群泰公司称其收回的时间与国扬公司主张一致，但不是群泰公司主动收回，而是国扬公司自行搬离，因为按照租赁合同约定，时信联公司装修需要事前向群泰公司提交装修方案，取得群泰公司的书面同意，才能进行装修，时信联公司未提交书面装修方案自行装修，转租给国扬公司后，国扬公司再次进行装修加建，因为加建已成事实，群泰公司也未主张国扬公司、时信联公司予以拆除；在国扬公司搬离时，未将房屋恢复原状，群泰公司将厂内遗留物品予以拆除，并产生恢复费用大约8万元，因合同具有相对性，群泰公司与时信联公司之间签订租赁合同书，押金结算也应当是群泰公司与时信联公司之间进行结算，国扬公司、时信联公司之间的争议与群泰公司无关。一审庭审中，时信联公司确认收到国扬公司支付的17万元押金。另查，位于南山区的房屋（涉案房屋）已进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。经释明，国扬公司表示如法庭认定的合同效力与其主张的不一致，其亦不变更诉讼请求。一审法院认为：涉案房产无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故国扬公司、时信联公司签订的《房屋托管协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，时信联公司确认已收到国扬公司支付的押金17万元，故该款项应退还国扬公司。时信联公司辩称该款项已转交群泰公司，应由群泰公司向国扬公司退还，该抗辩不能成立，一审法院不予采纳。关于国扬公司要求时信联公司支付逾期付款违约金的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、时信联公司于判决生效之日起十日内向国扬公司退还押金17万元；二、驳回国扬公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1908.35元，由国扬公司负担58.35元，由时信联公司负担1850元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，时信联公司与群泰公司之间存在房屋租赁合同关系，时信联公司与国扬公司之间签订的《房屋托管协议》和《房屋托管协议补充协议》也具备房屋租赁合同特征，一审法院按照房屋租赁合同纠纷处理本案，并无不当。涉案房屋租赁合同虽然无效，但押金的返还还是应当按照合同相对性原则处理。国扬公司与时信联公司之间存在房屋租赁合同关系，在合同无效的情况下，时信联公司应当向国扬公司返还押金。由于合同无效，时信联公司与国扬公司之间《房屋托管协议补充协议》有关在群泰公司对物业收回没有疑义并退回押金时，时信联公司无条件退回国扬公司押金的约定也无效。一审法院支持国扬公司返还押金的请求，处理正确。至于时信联公司在向国扬公司返还押金后，能否以及如何向群泰公司请求返还押金，属于时信联公司与群泰公司之间的法律关系，时信联公司可另循法律途径主张权利。一审法院在本案中对此不作处理，并无不当。综上，时信联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元(已由深圳市时信联科技有限公司预交)，由深圳市时信联科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月六日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。