广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初19661号原告：广东铂美物业服务股份有限公公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区诚德路1号美的财富广场4栋3201室。法定代表人：林戈。委托诉讼代理人：陈巧玲，系广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，系广东实丰律师事务所律师。被告：何永安，男，1970年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××115。被告：魏俊华，男，1973年5月17日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区×××××××××，公民身份号码420××××××××××××317。委托诉讼代理人：卢泓，系广东广顺律师事务所律师。原告广东铂美物业服务股份有限公司诉被告何永安、魏俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告何永安下落不明需公告送达，本案依法变更为适用普通程序审理，并于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎必朗、被告魏俊华的委托诉讼代理人卢泓到庭参加诉讼，被告何永安经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告连带支付2014年6月至2018年9月期间的物业服务费50020.36元以及违约金（违约金自2014年6月1日起按照每日千分之一计算至实际清偿之日，暂计至2020年3月31日为33841.18元）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是为位于佛山市顺德区××××高黎社区X提供物业管理服务的物业服务企业，被告是X房屋的业主，被告的房屋建筑面积376.16平方米，花园面积43.06平方米，根据双方约定，涉案房屋管理费收费标准为2.5元每月每平方米，花园收费标准为0.5元每月每平方米，被告应缴纳物业费每月为961.93元，逾期交纳物业服务费等有关费用的，按每日千分之一支付违约金，被告自2014年4月开始拖欠物业费至2020年3月31日，原告以各种方式多次催收未果。被告魏俊华辩称，被告魏俊华是通过参与法院司法拍卖取得案涉房屋的所有权，并于2018年9月5日取得不动产权证，但是被告魏俊华在2018年9月13日与原告签订《前期物业管理服务协议》时，已经缴纳了2018年8月、9月以及之后的物业服务费。在2018年8月22日之前，案涉房屋属于被告何永安所有，其拖欠的物业服务费也应由何永安支付，与被告魏俊华无关，被告魏俊华也未与原告约定由魏俊华承担何永安拖欠的物业服务费和违约金，因此原告要求魏俊华向其支付何永安拖欠的物业服务费以及违约金理据不足。被告何永安未答辩。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告何永安经传唤未到庭参加诉讼，也未提供证据，视为其放弃举证和质证的权利。对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的原告与何永安签订的《顺德区前期物业协议书》、房屋交接书、收楼通知书、收楼确认书、何永安签署的《遵守物业管理规则承诺书》、收款收据、何永安缴纳物业服务费的收款收据、催费记录和违约金统计表复印件，本院对上述证据的真实性予以采信；对于被告魏俊华提供的物业费收款收据、阿里司法拍卖截图打印件，原告对证据的真实性均无异议，且该组证据与原告提供的部分证据一致，本院予以采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：被告何永安系位于佛山市顺德区××××办事处X房屋曾经的业主，其于2009年10月27日与佛山市美的物业管理有限公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由佛山市美的物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务，物业费按照包干制方式收取，收费标准为按照总建筑面积2.5元/月/平方米、花园0.5元/月/平方米，物业费按月缴纳，逾期缴纳的按照每日千分之五支付违约金；案涉房屋的专有建筑面积为376.16平方米、花园为43.06平方米，每月的物业服务费总额为961.93元，被告何永安自2014年4月1日起开始拖欠物业费。后因何永安未履行法院生效判决确定的义务，案涉房屋作为何永安的财产被顺德法院在执行过程中以司法拍卖的方式处理，并由魏俊华于2018年7月11日成功竞买，《竞买公告》第三条载明“在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、出让金、房产税、城镇土地使用税、税款滞纳金以及其他房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的水、电等欠费均由买受人自行承担；买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续”。此后，魏俊华于2018年8月22日为案涉房屋办理了变登记手续，并取得了不动产权证书。2018年9月13日，广东美的物业管理股份有限公司与魏俊华签订《前期物业管理服务协议》，约定由广东美的物业管理股份有限公司为案涉房屋提供物业管理服务，案涉房屋的建筑面积为376.16平方米、花园面积为43.06平方米，物业费按照包干制方式收取，收费标准为建筑面积2.5元/月/平方米、花园0.5元/月/平方米，被告每月应缴的物业服务费总额为961.93元；物业费按月于每月的10日前缴纳，逾期缴纳的按照每日千分之一支付违约金。此后，魏俊华向原告缴纳了2018年8月1日之后的物业服务费。佛山市美的物业管理有限公司曾更名为广东美的物业服务股份有限公司、后又更名为广东铂美物业服务股份有限公司，并办理了变更登记。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，佛山市美的物业管理有限公司先后更名为广东美的物业服务股份有限公司、广东铂美物业服务股份有限公司，因此佛山市美的物业管理有限公司所享有的权利和应承担的义务由原告继续享有和承担。由于案涉房屋出现过所有权转移的情况，本院对此分析如下：在案涉房屋登记在何永安名下期间，因何永安与佛山市美的物业管理有限公司签订有物业服务合同，约定了物业费的收取方式、标准以及违约责任，在原告已经依约提供物业管理服务的情况下，何永安应当向原告支付相应的费用。现被告何永安自2014年6月1日开始拖欠物业服务费直至2018年7月31日，该时间段内的物业服务费48096.5元应当由何永安承担付款义务。对于原告主张的违约金，基于弥补原告损失与惩罚何永安违约行为的双重考虑，本院酌定违约金按照以下方式计算：暂计至2020年3月31日的违约金为5000元，之后的违约金以48096.5元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。魏俊华在取得案涉房屋的所有权之后，不仅按时缴纳物业服务费，而且将其取得案涉房屋不动产权证书当月的费用也已缴清，即魏俊华本身并不存在拖欠物业服务费的行为。原告主张魏俊华在本案中承担付款义务的理由是《拍卖公告》的内容，但是《拍卖公告》中并未明确说明何永安作为案涉房产所有权人期间拖欠的物业费由买受人承担。对于《拍卖公告》载明的“在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、出让金、房产税、城镇土地使用税、税款滞纳金以及其他房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的水、电等欠费均由买受人自行承担；买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续”，可以看到对于需要由买受人承担的税、费种类，公告是以列举法进行明确说明的，对于未明确列明的费用，不宜对其中的“等”字进行随意的扩大解释，因此原告主张魏俊华对何永安拖欠的物业服务费承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何永安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东铂美物业服务股份有限公司支付2014年6月1日至2018年7月31日期间的物业服务费48096.5元及违约金（违约金计算方式：暂计至2020年3月31日为5000元，之后以48096.5元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；二、驳回原告广东铂美物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1896.54元（原告已预交），由原告广东铂美物业服务股份有限公司负担76.54元，由被告何永安负担1820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  樊二彦人民陪审员  黄絮霞人民陪审员  陈向霞二〇二〇年十二月十四日书 记 员  胡祉彦