四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1446号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗元梅，女，1975年8月18日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：阮波，男，1975年9月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋兵，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦游，男，1968年3月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李民洪，四川陈理律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：船山区双乔房屋中介服务部，住所地四川省遂宁市船山区嘉禾东路2号，统一社会信用代码92510903MA67DCP4F。 经营者：乔浩。 上诉人罗元梅、阮波因与被上诉人秦游、船山区双乔房屋中介服务部（以下简称双乔房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗元梅、阮波上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1082号民事判决，发回重审或驳回被上诉人秦游一审的反诉请求；2.依法解除上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖合同》；3.判令被上诉人秦游双倍退还上诉人定金40000元、中介费5000元并向上诉人支付违约金160500元；4.一、二审诉讼费及其他费用由秦游承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。2019年10月28日，宏居房产双乔店出具《证明》已经明确说明了，案涉房屋买卖合同不能履行的原因系被上诉人违约所致，但一审法院在事实认定部分对此进行了认定，但并没有据此认定因被上诉人秦游的违约行为才导致合同无法继续履行；2.在案涉房屋买卖合同履行过程中，因被上诉人秦游要求上诉人多付100000元首付款致双方发生分歧，对此上诉人提交了宏居房产双乔店出具《证明》以及上诉人罗元梅与宏居房产双乔店工作人员的通话录音予以佐证，但一审法院在证据确实充分的情况下，不予支持上诉人的诉讼请求，显失公平；3.因被上诉人秦游在收取了20000元定金后，无故拖延履行义务，所以二审法院应当改判或支持秦游双倍退还上诉人定金40000元、中介费5000元并向上诉人支付违约金160500元的上诉请求。 被上诉人秦游辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：罗元梅、阮波至今没有向被上诉人支付480000元的首付款，且被上诉人已经将钥匙交给了二上诉人，不动产登记证书亦交到了一审法院，根本不存在罗元梅、阮波所说的合同目的不能实现的问题，愿意继续履行合同。 被上诉人双乔房屋中介未作答辩。 上诉人罗元梅、阮波向一审法院起诉请求:1.确认阮波、罗元梅与秦游、双乔房屋中介于2019年10月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；2.秦游立即双倍退还阮波、罗元梅定金40000元、中介费5000元；3.秦游向阮波、罗元梅支付违约金160500元；4.本案诉讼费由秦游承担。审理中，罗元梅、阮波增加诉讼请求：解除其与秦游、双乔房屋中介于2019年10月16日签订的房屋买卖合同。 秦游向一审法院提出反诉请求：1.阮波、罗元梅立即向秦游支付购房款1050000元；2.罗元梅、阮波及时办理房地产过户登记，并承担相关税费；3.罗元梅、阮波向秦游支付违约金160500元；4.反诉费用由罗元梅、阮波承担。 一审法院认定事实：秦游系国开区××路××号××栋××单元××层××号房屋（川（2018）遂宁市不动产权第0××0号）的所有权人，其办理案涉房屋产权证书的时间为2018年8月8日。2019年10月16日，秦游（出卖人、甲方）、罗元梅、阮波（买受人、乙方）、双乔房屋中介（丙方、经纪方）三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将其位于国开区××路××号××栋××单元××层××号房屋出卖给乙方，建筑面积：173.13平方米，成交价格1070000元。该房屋权属变更时所发生的相关税费由乙方承担。甲乙丙三方签订合同当天，甲方须向丙方交纳中介服务费10700元，乙方须向丙方交纳中介服务费10700元。甲乙双方约定在2019年10月16日乙方交购房定金贰万元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋出卖给第三方，若借故不卖，则退还定金，乙方若借故不买，则定金不退。乙方于2019年11月10日前支付该房屋购房首付款480000元给甲方，剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款。乙方委托丙方向银行申请贷款570000元，并收取贷款金额的2%作为按揭代办服务费……甲方于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，丙方将向甲方开具收件收据，甲方须在签订合同当日腾出该房屋，将该房屋交于乙方……如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，除定金损失外，违约方须向一方支付本合同第二条的房屋实际成交价的15%作为违约金。实际损失超过违约金总额时，责任方应该据实赔偿，且须赔偿丙方房屋实际成交价的2%作为中介服务费。其他约定：甲乙双方协商在房屋满两年过户并付清房屋余款。秦游、罗元梅、阮波在该协议上签字捺印，第三人双乔房屋中介在该协议上盖章。当日，罗元梅、阮波向秦游支付定金20000元，秦游向罗元梅、阮波出具了收款收据。阮波与宏居地产双桥店即本案第三人签订《协议》，约定：自合同签订日起，乙方（阮波）向宏居地产双桥店付清所有后续服务费用（含向银行贷款所需服务费）共计5000元，权证费600元过户当天付清。2019年10月28日，宏居房产双乔店出具《证明》，载明：今宏居房产双乔店兹证明：乙方（阮波、罗元梅）与甲方（秦游）于2019年10月16日签订房屋买卖合同。购房合同签订以来，乙方一直积极配合丙方进行后续手续（打首付款、领取房产证，并公证后进行按揭）。但在后续手续进行过程中，因甲方在收取乙方购房定金20000元后一直采取拖延，借故不履行甲方义务，不配合手续的后续完善工作，导致甲、乙双方所签订的购房合同即将过期。甲方一直借故不配合，因此所造成的合同过期与乙方无关。甲方将依据合同规定向乙方赔偿退还双倍定金何向中介支付的佣金5000元，共计人民币45000元。罗元梅、阮波自认，其与秦游签订了房屋买卖合同后，秦游将案涉房屋钥匙交给了罗元梅、阮波。签订房屋买卖合同时，罗元梅、阮波知晓案涉房屋处于被抵押中，现该房抵押已解除，且无其他权利负担。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.罗元梅、阮波与秦游、双乔房屋中介签订的房屋买卖合同是否有效，双方是否存在违约行为。2.案涉房屋买卖合同应当解除还是继续履行。关于争议焦点一，罗元梅、阮波与秦游、双乔房屋中介签订《房屋买卖（居间）合同》系罗元梅、阮波与秦游在平等的基础上，作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。房屋买卖合同签订后，罗元梅、阮波与秦游均未在合同约定的期限内履行各自的合同义务，罗元梅、阮波认为系秦游要求其多支付100000元首付款并要求立即进行产权过户等合同外的要求导致合同无法履行，而秦游则主张系罗元梅、阮波未按时支付房屋首付款，导致合同无法按约履行。但罗元梅、阮波并未提供充分的证据证明秦游违约并导致了合同目的无法实现。而秦游也未对罗元梅、阮波提供的相关证据予以回应，亦未提供任何证据证明合同未履行是因罗元梅、阮波的原因造成。故对罗元梅、阮波与秦游的上述主张，均不予支持。关于争议焦点二，罗元梅、阮波向秦游支付了购房定金后，罗元梅、阮波与秦游双方均未依照合同履行各自的义务，罗元梅、阮波认为系秦游违约，导致了其合同目的无法实现，解除房屋买卖合同的条件已经成就。但首先，罗元梅、阮波未提供充分的证据证明秦游有违约行为，并致使合同目的无法实现。其次，秦游并未将案涉房屋出卖给其他第三人，案涉房屋上也未设置其他阻碍房屋买卖的权利，秦游在庭审中也明确表示愿意继续履行案涉房屋买卖合同。最后，案涉房屋买卖合同中并未对合同解除进行约定，即不存在依约解除的情形。故罗元梅、阮波以合同目的无法实现为由，要求解除案涉房屋买卖合同不能成立，双方应当继续履行合同。对罗元梅、阮波要求秦游支付违约金、双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。关于秦游要求罗元梅、阮波立即向其支付购房款、违约金160500元和立即办理房产过户的问题。根据案涉房屋买卖合同约定，罗元梅、阮波向秦游支付购房款的顺序是：支付480000元首付、房屋产权满两年后办理房产过户登记、支付剩余购房款。故秦游现只能根据合同的约定要求罗元梅支付首付款480000元，其余请求不符合合同约定，不予支持。对违约金，秦游未提供证据证明罗元梅、阮波存在违约情形，故对该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、罗元梅、阮波与秦游、第三人双乔房屋中介于2019年10月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效，并继续履行；二、罗元梅、阮波于本判决生效后十五日内向秦游给付首付款480000元；三、驳回罗元梅、阮波的诉讼请求；四、驳回秦游的其他诉讼请求。本诉案件受理费4400元，减半收取2200元，由罗元梅、阮波负担，反诉案件受理费16694元，减半收取8347元，由秦游负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的租赁合同1份，拟证明二上诉人在与被上诉人秦游签订《房屋买卖（居间）合同》后，就将其原有房屋出售并自行租房居住，产生的租赁费用11000元应由被上诉人秦游承担。经被上诉人质证认为，该租赁合同与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，因该组证据与待证事实并无关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合二审中诉辩双方的意见，本案的争议焦点为案涉《房屋买卖（居间）合同》是否应当解除。依法成立的合同，除符合法定解除或约定解除条件外，当事人不得擅自解除。本案中，罗元梅、阮波虽然提交了宏居房产双乔店出具的《证明》以及通话录音拟证明秦游存在违约行为，但该通话录音的真实性无法认定，宏居房产双乔店也未应诉，罗元梅、阮波提供的证据不能证明案涉合同已符合法定解除或约定解除条件，应承担举证不能的不利后果。据此，罗元梅、阮波关于解除合同并双倍退还上诉人定金40000元、中介费5000元并向上诉人支付违约金160500元的上诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人阮波、罗元梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4400元，由阮波、罗元梅共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 李诗璐