福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3290号 原告：莆田隆恒商业物业管理有限公司，住福建省莆田市涵江欧塘北路**隆恒财富广场**楼**，统一社会信用代码91350303091385531C。 法定代表人：林旭捷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖晖，福建立恩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建立恩律师事务所执业律师。 被告：邓政伟，男，1982年11月15日出生，汉族，住福，住福建省莆田市荔城区div> 委托诉讼代理人：黄厚福，福建慕来律师事务所执业律师。 原告莆田隆恒商业物业管理有限公司（以下简称隆恒公司）与被告邓政伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。隆恒公司的委托诉讼代理人肖晖、郭承恩，邓政伟的委托诉讼代理人黄厚福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令邓政伟向隆恒公司支付从2019年12月25日起至2020年9月24日期间的房屋租金计41044.79元（其中从2019年12月25日起至2020年3月24日止期间的租金10749.79元，从2020年4月25日起至2020年6月25日止期间租金12118元，从2020年6月25日起至2020年9月24日止期间租金18177元）；2.判令邓政伟向隆恒公司支付从2019年12月25日起至2020年6月24日止期间的物业费计4584.89元（其中2019年12月25日起至2020年2月24日止期间物业费940.49元，从2020年3月25日起至2020年6月24日止期间的物业费3644.4元）；3.判令邓政伟向隆恒公司支付从2020年2月5日起至2020年3月5日止期间的电费和服务费计38.75元（其中电费18.26元、服务费20.49元）；4.判令邓政伟向隆恒公司支付上述拖欠费用所产生的违约金（按照每日千分之三为标准，自2019年12月21日起算，计算至支付完毕之日止，暂计至2020年6月30日为11254.13元）；5.判令邓政伟承担本案律师费7142.86元（以上合计64065.42元）。事实和理由：隆恒公司与邓政伟于2018年7月16日签订《租赁合同》，合同约定，隆恒公司将位于隆恒财富广场7号楼2层8213、8215号商铺出租给邓政伟经营使用；租赁期限为3个租约年，第2个租约年每月每平方米99.75元，即每月租金6059元；本合同项下的租金支付方式为：以3个月为1个交租期，除第1期租金外，其他租金均按3个自然月交纳，乙方应当在每个交租期最后1个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后1天）向甲方一次性足额支付下个交租期限租金；乙方延迟交纳本合同项下的任何一期租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟违约金;通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。另，双方还签订了一份《物业服务合同》，物业服务合同约定：每月物业费为1215元，以3个月为1个交费期至合同结束；水费按月均不价另加10%损耗计费，电费按每度1.25元计，煤气案每立方米1元计，由甲方代收代缴；乙方逾期支付本合同约定款项时，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的3‰向甲方支付违约金；甲方因追索债权支付的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担；通知等以挂号信、快递等形式送达，需按下列约定地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。截至2020年6月30日，邓政伟仍拖欠隆恒公司从2019年12月25日起至2020年9月24日止期间的租金计41044.79元，从2019年12月25日起至2020年6月24日止期间物业费计4584.89元，2020年2月的电费、服务费计38.75元，以及相应的违约金11254.13元。另，因为新冠肺炎疫情，隆恒公司为响应政府政策，给予广大商户免交2020年2月份一个月的租金和物业管理费。为此，隆恒公司诉至本院。 邓政伟辩称，原、被告双方的租赁合同在2020年1月31日就已经解除，隆恒公司要求邓政伟支付2020年1月31日以后的租金，水电费于法无据，要求邓政伟支付违约金、律师费也于法无据，应当予以驳回：1.邓政伟于2019年11月1日向隆恒公司申请撤出，申请期限至2020年1月31日止，邓政伟已经履行了提前3个月申请提前终止合同的义务，隆恒公司最初也是承诺并答应邓政伟撤出，所以同意邓政伟租金缴纳至2020年1月31日，邓政伟至今根本不欠隆恒公司任何租金、水电费、物业费。相反，原、被告间的租赁合同已经解除，隆恒公司尚欠邓政伟履约保证金13930元未予以退还，该笔款项隆恒公司应按诚实信用原则予以退还给邓政伟，同时邓政伟保留该款项的追诉权。2.原被告双方已经达成了退租的协议，隆恒公司于2020年4月份就已经在邓政伟的店铺上贴出了形象升级的招商广告，且将大门用两把锁锁上，从该事实可以看出隆恒公司也以实际行动解除了双方的租赁行为。因此，隆恒公司要求邓政伟支付租金、水电费没有事实与法律依据。3.隆恒公司要求邓政伟支付律师费也于法无据，双方在租赁合同中并没有约定关于律师费承担的问题，隆恒公司要求邓政伟签订的物业服务合同中，虽有约定律师费的条款，但该条款系隆恒公司多次重复使用，格式统一的格式条款，在签订合同时，隆恒公司既未对邓政伟作出相关条款的解释及说明，更没有以明显的字迹提示邓政伟，该格式条款对邓政伟不产生法律效力，假设邓政伟有拖欠房租及水电费，隆恒公司也不能据此要求邓政伟承担关于房租部分的律师费用，仅是有权利承担水电费部分的律师费用。而至今为止，隆恒公司并未提供任何有效的证据证明隆恒公司为实现债权花费律师费的事实。综上，请求驳回隆恒公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 隆恒公司与邓政伟于2018年7月16日签订一份《租赁合同》。租赁合同约定：隆恒公司将位于隆恒财富广场7号楼2层8213、8215号商铺（套内面积50.62㎡，签约面积60.74㎡）出租给邓政伟从事童装经营；租赁期限为3个租约年，即从2018年7月25日起至2021年7月24日止，租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，自交铺日开始计算，其中给予2个月装修经营免租期；免租装修期是指自进场日起至开业日前一日的期间，乙方无需承担免租装修期内的租金，但应承担该租赁房发生的水、电、燃气、热力能源费等费用，免租装修期不因任何原因而延长；租金按计租面积计付，乙方自交铺后第3个月开始承担该房屋的租金，第一租约年每月每平方米95元，即每月租金为5770元，每季度17311元；第二个租约年每月每平方米99.75元，即每月租金6059元，每季度18177元；第三年租约年每月每平方米121.28元，即每年租金7367元；本合同项下的租金支付方式为：以三个月为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按3个自然月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期限租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年9月25日至2018年12月24日，应交租金17311元；本合同签署当日，乙方应向甲方支付11541元，相当于第一个租约年的2个月租金，作为履行保证金，如不存在本合同第22.3条规定的情形的，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；本合同项下的进场日定为2018年7月25日；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履行保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟交纳本合同项下的任何一期租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同;通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。双方又于2018年7月16日签订了一份《物业服务合同》。该物业服务合同约定：乙方应于2018年7月25日起向甲方交给出租房屋的综合物业服务费，每月综合物业服务费为1215元（以该房屋的计租面积60.74㎡计算，每平方米每月20元）；综合物业服务费以3个月为1个交费期至合同结束；第一期物业服务费应于签订本合同后5个工作日内支付，收费期间为2018年7月25日至2018年10月24日，应交物业服务费3644元；水费按月均不价另加10%损耗计费，电费按每度1.25元计，煤气案每立方米1元计，由甲方代收代缴；乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方交纳履约保证金2430元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同；若乙方未能按约定向甲方支付综合物业服务费、其他费用或违约金，以及违反甲方制定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索，本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额无息退还给乙方；乙方逾期支付本合同约定款项时，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；甲方因追索债权支付的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担；通知等以挂号信、快递等形式送达，需按约定地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。上述《租赁合同》、《物业服务合同》签订后，邓政伟依约于2018年7月18日向隆恒公司交纳了第一季度（2018年9月25日至2018年12月24日）的租金17311元、第一季度（2018年7月25日至2018年10月25日）的综合物业服务费3644元、物业履约保证金2430元、租赁履约保证金11541元。隆恒公司亦依约将案涉房屋交付给邓政伟，由邓政伟使用经营从事“爱亲岛母婴店”。2019年11月1日，邓政伟向隆恒公司提交了其将于2020年1月31日撤场的申请。之后，隆恒公司的工作人员在与邓政伟微信聊天过程中，提前知晓了邓政伟将于2020年1月31日撤场，并在之后的聊天过程中认可了邓政伟于2020年1月31日撤铺。2020年1月18日，邓政伟交纳了从2019年12月5日起至2020年1月5日止期间的电费142.29元、服务费128.96元。2019年11月30日，邓政伟交纳了从2019年12月25日起至2020年3月24日止期间的部分租金7427.21元（每季度租金为18177元）。2019年12月19日，邓政伟交纳了2019年12月25日至2020年1月31日止期间的部分物业费1489.11元。之后，双方就邓政伟是否已撤场、拖欠租金、物业费和电费等费用产生争议，为此隆恒公司诉至法院，并提出上述诉讼请求。 另查，隆恒公司为响应政府政策精神，扶持在新型冠状肺炎疫情期间的商户租户，于2020年3月25日发出通知，决定给予承租户免除2020年2月份的租金和物业管理费。由于面临新型冠状肺炎疫情和疫情防控期间及春节假期，从2020年2月至2020年3月，邓政伟承租的商铺暂处于停业状态，并从2020年4月始撤场。隆恒公司从2020年4月始在邓政伟的商铺贴上广告布，贴上“形象升级”的巨幅招租广告，并将大门上锁。 本院认为，案涉的租赁合同和物业服务合同是当事人双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，邓政伟与隆恒公司就邓政伟2020年1月31日撤场已达成一致意见，更何况隆恒公司还给广大商租户免除了2020年2月份的租金，现隆恒公司要求邓政伟支付2020年2月1日起的租金、物业服务费、水电费等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从上述查明的事实看，邓政伟虽交纳了2019年12月25日至2020年3月24日期间的部分租金7427.21元，但依据租赁合同约定，从2019年12月25日至邓政伟撤场时2020年1月31日止期间租金应为7472.76元（1个月的租金6059元+6059元/月÷30天×7天），扣除邓政伟已缴纳的租金7427.21元，余款45.57元（7472.76元-7427.21元），邓政伟应予交纳。同时，邓政伟虽交纳了2019年12月25日至2020年1月31日止期间的物业费1489.11元，但依据物业服务合同约定，从2019年12月25日起至2020年1月31日止期间的物业费应为1498.5元（1个月的物业费1215元+1215元/月÷30天×7天），尚差9.39元（1498.5元-1489.11元）邓政伟应予交纳。本案邓政伟已依租赁合同约定，提前90天向隆怛公司提出于2020年1月31日撤场的申请，提前终止租赁合同，虽隆恒公司未予明确的书面回复，但在之后邓政伟与隆恒公司的商场管理人员的微信聊天，隆恒公司显已知晓邓政伟的撤场申请，并以行动默许邓政伟2020年1月31日的撤场，邓政伟以损失履约保证金不予返还为代价，现隆恒公司要求邓政伟承担违约金责任的主张，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、邓政伟应于判决生效之日起5日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付自2019年12月25日起至2020年1月31日止期间的部分租金45.57元、物业服务费9.39元； 二、驳回莆田隆恒商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1402元，减半收取计701元，由莆田隆恒商业物业管理有限公司负担676元，邓政伟负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林永洲 二〇二〇年十二月三十日 书记员  詹云卿 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。