黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初416号原告（案外人）：卢会梅，女，1971年1月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李美凝，黑龙江鼎润律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓童，黑龙江鼎润律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：卢玉宏，女，1974年2月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：辛任，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：卢启林，男，1962年4月12日出生，汉族，黑龙江海德宇房地产开发有限责任公司董事长，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：崔学忠，男，1962年12月10日出生，汉族，黑龙江海德宇房地产开发有限责任公司销售员，住黑龙江省哈尔滨市海伦市。第三人（被执行人）：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县东方红街审计B栋综合楼1门1-2层。法定代表人：卢启林，董事长。委托诉讼代理人：崔学忠，男，该公司销售员。原告卢会梅与被告卢玉宏、第三人卢启林、黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢会梅及其委托诉讼代理人李美凝、沈晓童,被告卢玉宏的委托诉讼代理人辛任,第三人卢启林的委托诉讼代理人崔学忠、海德宇公司的委托诉讼代理人崔学忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢会梅向本院提出诉讼请求：1.立即停止对卢会梅购买的安达市鸿福家园北区9号楼3单元201室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认安达市鸿福家园北区9号楼3单元201室为卢会梅所有。事实与理由：卢会梅与海德宇公司于2013年8月13日签订买卖合同，同日缴纳了全部购房款，共计526,680元。2017年10月1日申请办理入户时发现，哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民四商初字第83-1号民事裁定书，卢会梅与海德宇公司购买的安达市鸿福家园北区9号楼3单元201室已被查封。在法院查封之前卢会梅与海德宇公司签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，所购买商品房系用于居住且卢会梅名下无其他用于居住的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。卢会梅符合上述条件，法院应解除查封。卢会梅在指定期限内提交了执行异议申请书，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年1月9日，哈尔滨市中级人民法院作出了（2020）黑01执异4号执行裁定书，裁定驳回卢会梅的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。在证据充分、事实清楚的情况下，对卢会梅提出的执行异议不予采纳是完全错误的。综上所述，卢会梅提起诉讼，请法院支持卢会梅的诉请。卢玉宏辩称，执行异议裁定认定事实清楚，裁定正确无误。卢会梅的异议无法律依据，其与海德宇公司签订的商品房买卖合同与哈尔滨市中级人民法院（2014）民四商初字第83号生效判决认定的事实相矛盾，且卢会梅提供的购房收据非正规发票，收款方为消防工程款抵，因此无法认定其提供的合同合法有效。本案执行标的仍在海德宇公司名下，所有权仍然属于海德宇公司，卢会梅对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，不应得到支持。哈尔滨市中级人民法院（2014）民四商初字第83-1号民事裁定已经查明，卢玉宏申请查封的47套在建房产，包含卢会梅提出异议之房产系海德宇公司名下房产，权属清晰明确，故将其一并查封。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外的规定。在法院对执行标的进行查封之时，执行标的登记在被执行人海德宇公司名下，未发生物权转让的效力，因此执行标的所有权仍然属于海德宇公司，法院对执行标的进行查封完全符合法律规定，并无任何不当。卢会梅不具备足以排除强制执行的条件，其执行异议根本不能成立。卢会梅必须只有同时满足执行异议复议第二十九条三个必要条件，其执行异议才能得到支持。然而卢会梅提交的商品房买卖合同合法性及有效性，未经法院确认，不符合上述第一项规定的情形，因此基于现有证据，卢会梅不符合规定的情形，应当驳回。综上所述，请求法院依法驳回卢会梅的诉讼请求。卢启林、海德宇公司述称：2013年海德宇公司总经理卢启林同意给卢会梅房子作抵押，当时应给人工费，但没确定下来。后期顶抵卢红梅人工费，海德宇公司也同意了，给卢会梅办理了入户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对卢会梅举示的证据和相关事实认定如下：卢会梅提交的消防工程施工合同、消防合同补充协议、工程预（结）算书，其中施工合同签订日期为2013年8月14日，承包方为海涛消防设施安装有限公司，合同尾部卢会梅签字，付款给付节点为主体封顶、主设备进场、余款消防验收后一次性付清。消防合同补充协议签订日期为2019年3月20日，工程款结算方式为：现金价每平方米50元，顶房抵账价格每平方米60元，房屋每平方米单价以回迁价格为准。工程预（结）算书中均无落款日期。上述证据可以认定卢会梅借用资质与海德宇公司之间存在施工关系，对此证明目的予以采信；但消防合同补充协议落款日期为2019年，晚于2014年人民法院查封日期，且工程预（结）算书无落款日期不足以认定工程造价确定的时间。对此组证据的其他证明目的不予采信。卢会梅提交的商品房买卖合同及收据，其中收据为普通简易收据，商品房买卖合同签订日期为2013年8月16日，此时间节点距离签订消防工程施工合同仅隔两日，合同约定付款方式为第一种方式，即一次性付款，同时又约定第三种付款方式，即其他方式消防顶账。合同约定房屋价款526,680元。上述证据不能认定卢会梅系商品房消费者的身份，亦不能认定以房顶抵工程款具备合理性的事实，不能认定双方存在真实的商品房买卖合意，对此组证据的证明目的不予采信。卢会梅提交的入户确认书、住宅使用说明书、电费收据、供热费收据、供水费、燃气配套费、物业费票据等收据，时间上均系2018年、2019年、2020年，故上述证据不能证明在涉案房屋2014年查封前卢会梅实际占有、使用了涉案房屋，对上述证据不予采信。卢会梅提交的安达市信访工作联席会议会议纪要系复印件，对无其他证据佐证的复印件证据，不予采信。且即便会议纪要真实，根据会议纪要内容记载，至2019年鸿福北区农民工工资仍然没有给付，且抵账房仍然没有更名至农民工名下。2.卢玉宏、卢启林、海德宇公司均未提交证据。3.另认定，我院于2014年11月10日在审理卢玉宏与卢启林、海德宇公司民间借贷纠纷一案中，诉讼保全查封了黑龙江省安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委鸿福嘉园北区在建房产47套，包括本案诉争房产。本院于2020年1月9日作出（2020）黑01执异4号执行裁定书，驳回卢会梅的异议请求。卢会梅对此不服，诉至我院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此本案审查的焦点问题是卢会梅是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应当根据法律、司法解释的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。执行异议复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。执行异议复议规定第二十八条规定了一般房屋买受人的物权期待权，第二十九条基于对消费者生存权这一更高价值的维护，规定了房屋消费者物权期待权，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。具体到本案而言，参照执行异议复议第二十九条的规定，其系针对房屋消费者物权期待权保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。根据涉案证据及全案事实，卢会梅不属于消费者，其不适用执行异议复议第二十九条的规定。参照执行异议复议第二十八条的规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效买卖合同，已经支付全部价款并实际占有该标的物，非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。关于卢会梅是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同及支付房屋价款的问题。卢会梅与海德宇公司签订合同时涉案工程处于刚刚施工状态，且一方未实际对工程施工完毕，工程价款不具备计算条件，另一方顶账的房屋根本不存在，房屋不具备计算价值的条件。以抵债方式付款应经工程竣工验收并最终结算，以确定工程款具体数额，即依据债的消灭基本原理，债应具体明确。故不能认定卢会梅在涉案房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并支付房屋全部价款。关于卢会梅是否已经占有涉案房屋的问题。法律上的合法占有，应当是指对不动产的管理与支配，应具有持续性。对房屋的管理与支配，一般在占有房屋过程中会产生房屋电费、水费、取暖费、物业费、电梯费等支出。卢会梅提交的上述票据，均不能认定在人民法院采取强制执行措施前，合法占有了涉案房屋。案外人排除人民法院强制执行必须符合执行异议复议规定第二十八条或第二十九条规定的全部情形，故卢会梅的诉请无事实基础，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，卢会梅的诉讼请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回卢会梅的全部诉讼请求。案件受理费9,066.80元，由原告卢会梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年十二月三十日法官助理杜鹏飞书记员李迪