吉林省敦化市人民法院民事判决书（2020）吉2403民初3500号原告：周金平，男，1960年3月13日出生，汉族，住吉林省敦化市。原告：贾萍，女，1961年2月28日出生，汉族，住吉林省敦化市。二原告共同委托诉讼代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。被告：宋庆亮，男，1978年3月22日出生，汉族，住吉林省敦化市。原告周金平、贾萍与被告宋庆亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金平及其委托诉讼代理人王延君、原告贾萍的委托诉讼代理人王延君、被告宋庆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周金平、贾萍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除周金平、贾萍与宋庆亮签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费由宋庆亮承担。事实和理由：周金平、贾萍系夫妻关系。2018年9月1日，周金平、贾萍与宋庆亮签订《房屋买卖合同》，宋庆亮将位于敦化市××区西87.43平方米的房屋出卖给周金平、贾萍，价款为人民币285,000元，周金平、贾萍已付235,000元。后周金平、贾萍得知该房屋系有限产权性质，按3305工厂规定只能在内部职工间进行交易。周金平、贾萍认为宋庆亮隐瞒事实致使周金平、贾萍作出错误决定，无法实现合同目的，故要求解除合同。宋庆亮辩称，周金平、贾萍诉求及理由，没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。具体理由如下：1.《房屋买卖协议》签订的时间是2018年9月1日，转让款285,000元，9月4日周金平、贾萍给付235,000元购房款后交付房屋占有、使用至今。约定余款5万元在办理过户更名时结清。该买卖协议是双方当事人真实的意思表示并被人民法院依法确认有效（2020）吉24民终1101号民事判决。2.至2019年9月初，宋庆亮取得不动产证后要求为周金平、贾萍办理过户更名时周金平、贾萍两次以种种理由不到政务大厅办理过户。是周金平、贾萍故意造成不能过户的事实。该事实在（2020）吉2403民初476号案件庭审中有记录。3.周金平、贾萍在购买房屋时明确知情该房屋为有限产权，第一次看房时宋庆亮明确告知并出示了房产证。在（2020）吉2403民初476号民事判决第四页明确认定了周金平、贾萍在庭审中自述了周金平、贾萍看房屋时宋庆亮出示了案涉房屋的产权证书，但周金平、贾萍没有仔细看。且周金平、贾萍知道三三零五厂房屋不好过户，内部职工可以买卖，不让外卖的事实。故周金平、贾萍以购买房屋时对案涉房屋系有限产权不知情为由主张合同无效，该主张缺乏事实依据，不能成立。所以周金平、贾萍陈述宋庆亮隐瞒事实致使周金平、贾萍作出错误决定是没有事实依据的。4.本案涉及的《房屋买卖协议》具有过户的合法性，完全能够实现合同目的，是周金平、贾萍基于其他目的拒绝过户并想退房，周金平、贾萍本次诉讼属滥用诉权的行为。5.有限产权的房屋没有法律强制性规定认定其无效。（2020）吉2403民初476号民事判决第四页明确认定了该事实。6.依据物权法规定，登记在宋庆亮名下的不动产受法律保护，享有依法流转、收益的权利，3305厂作为国有企业，没有任何法律、法规赋予其限制物权流转的权利。3305厂给敦化市房产局、不动产中心的函因与现有法律相违背而自始不具有法律效力，更不能成为认定本案事实的依据。7.不动产登记、变更、流转过程，物权法、合同法等都有明确规定，物权人的合法权利任何人不得侵犯。依据上述的事实和理由，请求依法驳回周金平、贾萍诉求。（2020）吉24民终1101号民事判决，否定了三三零五厂是共有人的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：周金平、贾萍系夫妻关系。2018年9月1日，宋庆亮作为甲方与周金平、贾萍作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议约定了如下内容：一、协议签订双方为卖方（甲方）宋庆亮，买方（乙方）周金平、贾萍；二、甲方拥有的胜利街凌武社区53号楼栋3单元1层西侧室（敦房权证敦化市字第XXXX号胜利街安全委26组），房屋面积为87.43平方米；三、房屋价款为285,000元，合同签订之日，乙方向甲方支付定金人民币五万元整购房款，甲方2018年9月4日交付房屋给乙方，乙方接收房屋之日支付十八万五千元购房款。其余购房款五万元（50,000元），在甲方为乙方办理产权变更登记当日全部付清；四、产权变更过户发生的交易税费由甲方承担。过户时间约定为交付房屋之日起18个月之内，可以提前办理过户。宋庆亮、周金平在《房屋买卖协议》中签字。周金平、贾萍及宋庆亮对《房屋买卖协议》的真实性均予以认可。案涉房屋现登记的不动产权证号为吉（2019）敦化市不动产权第XXXX号，不动产单元号222403002079GB00037F00010012（原产权证号：FQ00112881），登记权利人为祖丹丹、宋庆亮，房屋为有限产权。《房屋买卖协议》签订后，周金平、贾萍向宋庆亮给付了购房款235,000元。2020年1月4日，周金平、贾萍诉宋庆亮要求确认案涉《房屋买卖协议》无效。本院于2020年4月17日作出（2020）吉2403民初476号民事判决书，判决认定案涉《房屋买卖协议》有效，驳回周金平、贾萍的诉讼请求。周金平、贾萍因对（2020）吉2403民初476号民事判决不服上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年7月21日作出（2020）吉24民终1101号民事判决书，判决驳回周金平、贾萍的上诉，维持原判。另查明，2014年8月30日，吉林三三零五机械厂向敦化市房产管理局出具《关于职工房屋产权变更有关事宜的函》，载明“工厂按照上级管理部门的要求（军用土地上建设的房屋不准向地方居民出售、转让）以及维护企业、职工利益，对职工房屋交易进行了控制，实行职工之间交易批准变更房屋产权，厂内职工与地方居民房屋交易不予批准方法。”“三三零五工程职工之间进行交易时，须由三三零五工厂房屋办公室、营房处处长、主管副厂长、厂子亲笔签字出据的《房屋产权变更审批表》才能办理变更手续……”等内容。2019年9月16日，吉林三三零五机械厂出具证明一份，证明内容为“3305工厂53号住宅楼是3305工厂为本厂职工建设的职工住宅楼，该房屋为有限产权，土地为军用土地。依据上级机关的要求，3305工厂规定：厂内住房不能出售给外单位职工，可以厂内交易”。本院认为，本案的争议焦点为周金平、贾萍要求解除其二人于2018年9月1日与宋庆亮签订的《房屋买卖协议》的理由是否合理，该协议应否解除。案涉房屋坐落于敦化市××街，为有限产权。有限产权是指由房屋产权单位采取补贴方式，以标准价或成本价将房屋出售给公民居住，公民对该房屋的部分全能受到限制。故有限房屋产权不是一种完整的所有权，所有权的部分权能（收益权和处分权）受到一定限制。通过庭审查明，吉林三三零五机械厂明确表示案涉房屋只允许在三三零五厂职工内部进行交易买卖，而厂内职工与地方居民房屋交易不予批准。在周金平、贾萍及宋庆亮双方均不属于三三零五机械厂职工的情况下，三三零五厂不会配合房屋过户也不会出具相关手续。敦化市房屋产权管理中心亦明确表示“目前为止，凡是涉及三三零五厂厂内楼房过户的问题，都会依据《关于职工房屋产权变更有关事宜的函》的内容进行”。故宋庆亮对案涉房屋的处分权受到限制，即宋庆亮对案涉房屋并不具备完整独立的处分权。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，周金平、贾萍要求解除2018年9月1日其二人与宋庆亮签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：解除周金平、贾萍与宋庆亮于2018年9月1日签订的《房屋买卖协议》。案件受理费100.0元，减半收取计50元，由宋庆亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 王俊华 二〇二〇年十二月二十五日书记员 郑玮彤