黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初29号原告（案外人）：李雨桐，男，1989年9月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李靖（系李雨桐父亲），住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：焦开军，黑龙江宏珲律师事务所律师。被告（申请执行人）：高立娜，女，1983年4月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。第三人（被执行人）：黑龙江太平湖房地产开发有限公司,住所地黑龙江省哈尔滨市道里区上海街8号楼409室。法定代表人:孙衍罡,总经理。委托诉讼代理人：王春鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邱晓峰，黑龙江法重律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭淳，男，1969年4月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告李雨桐与被告高立娜、第三人黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖公司）、郭淳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雨桐及其委托诉讼代理人李靖、焦开军，被告高立娜、第三人太平湖公司的委托诉讼代理人王春鹏、邱晓峰到庭参加诉讼。郭淳经本院依法依法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。李雨桐向本院提出诉讼请求：1.立即停止对李雨桐购买的位于黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程8号B别墅的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程8号B别墅归李雨桐所有。事实和理由：李雨桐于2010年购买了黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程8号B别墅，李雨桐缴纳了全部购房款1680,000元，于2013年4月17日签订《太平湖住宅小区认购书》，2014年6月14日入户，并一直居住至今。哈尔滨市中级人民法院依据高立娜的申请，于2017年5月30日作出（2017）黑01民初189-1号民事裁定，查封了太平湖公司名下涉案房产，错误的将属于李雨桐所有的黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程8号B别墅一并查封。2019年，李雨桐得知该房产已被查封后，依法向哈尔滨市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房票据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年12月12日，哈尔滨市中级人民法院作出(2019)黑01执异333号执行裁定书，裁定驳回李雨桐的异议请求，并明确告知可以自该裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，李雨桐认为：第一、李雨桐与太平湖公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二、在人民法院查封之前李雨桐已合法占有该不动产；第三、李雨桐已支付全部价款；第四、该房产虽未办理不动产登记，但未办理的原因并不是李雨桐自身原因，而是因太平湖公司的原因；第五、李雨桐所购房产为商品房系用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，李雨桐在房产被法院查封之前即取得该房产的所有权，且李雨桐在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定，李雨桐特提起诉讼，请依法支持李雨桐的诉讼请求。高立娜辩称，涉案别墅高立娜没有联机备案合同，此别墅也不能备案，高立娜不应该是被告。高立娜要求法院查封的房屋，高立娜均有联机备案合同。涉案房屋是法院查封的，查封时涉案房屋没有登记有人购买，属于空房子，所以法院才予以查封保全。高立娜不同意对涉案别墅解除查封。太平湖公司述称，针对李雨桐起诉，太平湖公司认为李雨桐提出的理由是符合客观事实的。郭淳未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对李雨桐举示的证据和相关事实认定如下：李雨桐提交的哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01执异333号执行裁定书系司法机关出具的法律文书，对真实性予以确认，本院对此证据予以采信，可以证明李雨桐符合提起案外人执行异议之诉的起诉条件。李雨桐提交的银行转款凭证（二张）、太平湖公司出具收款收据（九张）、《太平湖住宅小区认购书（NO.00001032）》、购房发票（两张）、李雨桐与其母亲胡继华的关系证明可以相互佐证，本院对上述证据予以采信，可以认定2013年4月17日签订《太平湖住宅小区认购书（NO.00001032）》，并由李雨桐母亲通过上海浦发银行银行转账方式交付案涉房产部分房款68万元，李雨桐及太平湖公司商定以购买太平湖公司开发的其他房屋、车库款项顶抵涉案别墅剩余购房款100万元，太平湖公司于2013年3月13日出具了缴纳案涉房屋尾款100万元的收款收据。李雨桐提交太平湖公司证明材料一份、物业公司情况说明一份、欠据一张、物业费、包烧费票据三张、电费缴费凭证（三张）、水费缴费凭证（一张），上述证据中太平湖公司的证据材料、物业公司的情况说明均属于当事人单方制作的证据，但李雨桐提交的电费缴费记录为第三方出具，结合用水、用热费用证据可以形成证据链条，本院对上述证据予以采信，可以认定李雨桐在人民法院2017年5月30日查封房屋前占有、使用涉案房屋的事实。李雨桐提交的不动产登记信息查询结果证明，系行政机关出具，本院予以采信，可以认定李雨桐在哈尔滨本级行政区域内无其他房产的事实。2.高立娜、太平湖公司没有提交证据。3.另认定，高立娜依据已经发生法律效力的黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终404号民事判决，于2018年8月23日向我院执行局申请执行。在诉讼案件审理期间，高立娜于2017年5月30日申请查封了黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程8号B别墅。李雨桐于2019年依法申请执行异议，我院于2019年12月12日作出（2019）黑01执异333号执行裁定书，驳回李雨桐的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此本案审查的焦点问题是李雨桐是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应当根据法律、司法解释的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。执行异议复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。执行异议复议规定第二十八条规定了一般房屋买受人的物权期待权，第二十九条基于对消费者生存权这一更高价值的维护，规定了房屋消费者物权期待权，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。从法律逻辑上看，房屋买受人排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议复议规定第二十八条，也可以选择适用执行异议复议规定第二十九条。其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效买卖合同，已经支付全部价款并实际占有该标的物，非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。具体到本案而言，关于李雨桐是否于查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。李雨桐与太平湖公司于2013年4月17日签订了《太平湖住宅小区认购书》，该认购书对当事人基本情况、房屋位置、建筑面积、使用面积、价款、权利义务条款明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故结合全案事实，应认定李雨桐在涉案房屋查封前与太平湖公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于李雨桐是否支付房屋价款的问题。在签订合同前已支付购房首付款，对于后续购房款经与太平湖协商一致，以支付其他房屋、车库购房款折抵涉案别墅剩余购房款，上述款项有上海浦东发展银行、哈尔滨银行建三江支行业务回单及时间吻合的银行流水凭证印证，太平湖公司亦出具了正规黑龙江省单位往来资金结算票据、哈尔滨市财政局检印的收据，故在此情况下可以认定购买房屋资金来源的真实性及付款真实性，证据已形成完整的证据链。关于李雨桐是否已经占有涉案房屋的问题。法律上的合法占有，应当是指对不动产的管理与支配，应具有持续性。对房屋的管理与支配，一般在占有房屋过程中会产生房屋电费、水费、取暖费、物业费、电梯费等支出。李雨桐提交上述费用票据可以证实在人民法院采取强制执行措施前，合法占有了涉案房屋。关于李雨桐对未办理房屋过户是否存在过错的问题。涉案房屋未能及时办理产权过户的主要原因系太平湖公司手续不全，故不能认定李雨桐对未办理房屋过户存在过错。2018年4月13日，李雨桐对涉案房屋已开具黑龙江增值税普通发票，发票记载房屋地址为黑龙江省道里区闫家岗农场旅游小镇08号楼00单元01-03层02号别墅。太平湖公司当庭陈述涉案小区2019年已可以办理房照，涉案房屋至今处于查封状态，李雨桐未办理房照。故本院对李雨桐主张确认涉案房屋归李雨桐所有的诉请，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第三款的规定，予以支持。综上所述，李雨桐的诉讼请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：一、不得执行黑龙江省道里区闫家岗农场旅游小镇08号楼00单元01-03层02号别墅；二、确认黑龙江省道里区闫家岗农场旅游小镇08号楼00单元01-03层02号别墅归李雨桐所有。案件受理费19,920元，由黑龙江太平湖房地产开发有限公司、郭淳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑01执异333号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年十二月三十日法官助理杜鹏飞书记员李迪