新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初673号 原告（反诉被告）：何兵，男，1977年8月10日出生，汉族，个体工商户，住喀什市。原告（反诉被告）：王英，女，1974年7月11日出生，汉族，个体工商户，住喀什市。共同委托诉讼代理人：王灵敏，新疆川疆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：万胜娟，新疆川疆律师事务所律师。被告（反诉第三人）：张金柱，男，1963年9月15日出生，汉族，无固定职业，住喀什市托克扎克路66号院2号楼1单元。被告（反诉原告）：司金尚，男，1964年1月13日出生，汉族，无固定职业，住江苏省江阴市。共同委托诉讼代理人：徐杰，上海市锦天城（乌鲁木齐市）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：高骏武，上海市锦天城（乌鲁木齐市）律师事务所律师。原告何兵（反诉被告）、王英（反诉被告）与被告张金柱（反诉第三人）、司金尚（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何兵（反诉被告）、原告何兵（反诉被告）、原告王英（反诉被告）的共同委托诉讼代理人王灵敏，被告张金柱（反诉第三人）、司金尚（反诉原告）的共同委托诉讼代理人徐杰、高骏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何兵（反诉被告）、王英（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2.请求判令两被告退还原告房屋租赁费312,800元，房屋押金10,000元，合计：322,800元；3.判令两被告赔偿原告装修损失3,500,000元；4.本案诉讼费及其他相关费用由两被告承担。事实和理由：2015年12月8日，被告司金尚收取原告（反诉被告）2016年2月5日至2017年2月5日期间的房租费312,800元，被告说这房是某领导的房屋，让原告支付完房租后就可以装修，2015年12月8日至2016年2月5日为装修期，装修期不收取房租费。2016年2月5日，被告张金柱以自己的名义跟原告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将坐落于喀什市西二环美食街新建毛坯框架房屋无隔音、内门的房屋出租给原告，房屋面积含地下室及1-3层楼房约790平方米，租赁期为2016年6月1日至2021年5月31日，房屋租金为312,800元。装修完毕后，原告办理消防手续时，消防部门要求原告提供该房屋的规划许可证和开工许可证，原告向被告索要相关手续时，被告说该房屋没有规划许可证和开工许可证，被告承诺三个月把房屋规划许可证和开工许可证以及消防手续办好。原告多次找被告张金柱解决问题，被告说一直在办理，但时至今日，被告仍然没有向原告提供上述手续。消防部门一直将该房屋贴上封条查封至今，导致原告无法办理消防手续和相关经营手续。由于被告行为，将没有合法手续的房屋出租给原告，导致原告无法实现合同目的，同时遭受了装修、房租及经营方面的损失，这些损失都应当由被告承担。原告故诉至法院，请求如诉。庭审过程中，原告何兵（反诉被告）、王英（反诉被告）变更第一项诉讼请求为“确认原告和被告签订的房屋租赁合同为无效合同”。被告张金柱（反诉第三人）、司金尚（反诉原告）辩称，涉案房屋的实际所有权人系司金尚，本案与被告张金柱无关；司金尚出租的房屋具备建设工程规划许可证，手续齐全，原告依法不享有合同解释权，其要求退还租金及押金的诉讼请求没有事实和法律依据；本案系承租人原告何兵违约在先，其请求司金尚赔偿装修损失的诉讼请求无事实和法律依据。双方合同是真实意思表示且已实际履行，法庭辩论终结前我方已取得房产证，不存在无效情形。被告司金尚（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告继续履行双方签订的《房租租赁合同》；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付租金954,040元（2017年6月1日至2020年5月31日）、押金16,070元；3.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金的利息126,045.77元，利息支付以954,040元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准率自2017年6月1日其计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际清偿完毕之日的利息，以上利息现合并暂计至2020年4月19日，为126,045.77元；以上合计：1,096,155.77元；4.本案的反诉受理费、送达费等全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系涉案房屋的所有权人，2015年12月8日，反诉原告与反诉被告达成口头租赁合同，约定将房屋租赁给反诉被告使用。同日，反诉原告将租赁房屋交付于反诉被告，反诉被告向反诉原告支付了一年租金312,800元（2016年2月5日至2017年2月5日），其后于2016年1月29日支付了押金10,000元，并承诺剩余押金16070于第二年付房租时一并支付。2016年2月5日，反诉原告指示第三人张金柱以张金柱自己的名义与反诉被告何兵签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告何兵承担反诉原告所有的上述房屋用于商业使用，租赁期限四年，自2016年6月1日起至2020年5月31日，约定给予反诉被告两个月的装修期，实际给予反诉被告六个月的装修期，且装修期内不计租金。房屋租金第一年到第三年为每年312,800元，第四年涨5%，押金为一个月的房租，之后的租金必须提前30日缴纳，否则视为违约。房屋租赁期间的水、电、暖费、物业费等基础设施运行及维修费用由反诉被告自行承担。合同并约定了如出现违约行为，违约方必须承担违约责任。上述合同订立后，反诉被告即一直占有、使用租赁房屋至今，但未向反诉原告支付2017年至今的租金、押金等费用。反诉原告多次催缴，但反诉被告拒不支付，且反诉被告未经反诉原告同意擅自将房屋转租给他人。反诉原告认为，反诉原告已全面履行了合同义务，反诉被告应按照合同约定履行自身义务，现反诉被告拒不支付各项费用，已构成违约。反诉被告王英系反诉被告何兵的妻子，应当对上述费用承担共同给付责任。故诉至法院，请求如诉。原告何兵（反诉被告）、王英（反诉被告）辩称，双方于2016年2月5日签订合同，因本诉被告未提供相关证据，导致本诉原告无法办理二次消防、根据消防法、喀什市大澡堂洗浴中心不能经营；本诉原告开设的喀什市大澡堂洗浴城在被喀什市消防大队查封后、电表被封后，双方以实际行为已经终止履行《房屋租赁合同》；该房屋仍没通过主体竣工验收和消防验收，主体消防（第一次消防）没有经过验收或验收不合格的，都不允许投入使用；《房屋租赁》合同继续履行也不能实现合同目的，合同已不具备继续履行的条件。本院经审理查明：2015年12月4日，司金尚出具声明书，载明：本人司金尚名下拥有一套自建房，房屋位于××镇，为1幢三层带地下室建筑，总建筑面积790平方米，房屋地址：喀什市××路。本人负责此租赁合同的签署，在租赁合同有效期内，如产生纠纷由当事人双方按此合同约定办理。2015年12月8日，司金尚向何兵出具收条，载明：今收到何兵付2016年2月5日至2017年2月5日一年房租，金额31,800元。2016年1月29日，司金尚向何兵出具收条，载明：今收到何兵支付房屋押金10,000元，剩余16,070元于2017年付第二年房屋租金是由何兵支付。2016年2月5日，司金尚同意张杨以代理人的身份，代其以出租方的名义与何兵签订房屋租赁合同，约定：司金尚将坐落于喀什市西二环美食街新建毛坯框架房屋无隔墙、内门的房屋出租给何兵，房屋面积含地下室及1-3层楼房屋，约790平方米，何兵所租赁房屋作为商业使用，营业范围以何兵的营业执照为准；租赁时间从2016年2月5日至2021年2月5日；房屋年租金为312,800元，前三年房屋租金不得涨价，第四年涨5%，第五年递涨5%，自签订合同之日，何兵向司金尚一次性交纳1年租金312,800元，司金尚开收据，以后每年租金何兵必须提前30日缴纳，否则视为乙方违约，何兵须向司金尚交纳1个月房租作为押金；司金尚在交付何兵使用前应保证房屋的基础设施完好能够正常使用，水、电、天然气、排水畅通，在何兵租赁期间，房屋的基础设施正常运行及维修费用不含在租金内，由何兵自行承担；在合同期内，如出租房有质量问题或有危险隐患，由司金尚负责维修，但如是何兵使用不当造成的房屋水、电等问题由何兵自行修缮；租赁期间，司金尚不得有任何理由收回房屋，如需收回房屋则由司金尚、何兵协商完成；何兵在国家法律、法规、政策允许的范围内进行使用，如有违反法律、法规、政策的行为，一切后果由何兵自负；租赁期间内何兵不得变更房屋的结构和设施，如因经营需要装修需经司金尚同意，装修费用何兵处理，合同终止时，何兵装修的设施不得拆除，凡不能带走的设施何兵必须保持原样（如门、窗、地面等），何兵不得强撬硬件拆房屋现有的设施；租赁期间何兵必须做好消防工作，要有必要的消防措施，如因此组织上起民事和刑事责任均由何兵负责，消防部门检查的结果由何兵自行承担，司金尚有责任协助何兵消防检查；何兵租赁，租金交完后，司金尚不干涉何兵的正常经营活动，他人向何兵或何兵向他人收到转让费与司金尚无关，由何兵自己负责，何兵若要将房屋分租他人，须告知司金尚，且分租年限与何兵房租时间一致；双方租赁期满或解除合同后，何兵必须在当日搬出，清空退房，不按时退房，何兵每一天给司金尚交纳500元延迟费，第二日若房屋内仍有余物，视为何兵主动放弃其所有权，由司金尚处置；何兵营业时间自行调整，必须安全营业，防水、防火、防爆、防暴，避免意外事故的发生，人身安全问题自负，造成经济损失和后果由何兵承担；何兵在租期满45（不含45天）天告知司金尚是否续租，如续租，须在满前30天与司金尚签新的租赁合同；合同期满后，何兵享有优先租赁权，但司金尚保留因各种因素导致商铺租金递增的权利（不含司金尚与何兵约定的租赁年限）；如不可抗拒的客观原因(如地震等)造成房屋不能继续使用，司金尚、何兵双方各自承担相应投资损失；违约责任为：赔偿双倍定金并将剩余租金退还；自合同签订之日起，司金尚给何兵保证2个月装修时间内不计房租，签订时间为2016年2月5日。代理人张杨落款时间为2015年12月6日。2016年2月5日，张金柱以出租方身份与何兵签订房屋租赁合同，约定：张金柱将坐落于喀什市西二环美食街新建毛坯框架房屋无隔墙、内门的房屋出租给何兵，房屋面积含地下室及1-3层楼房屋，约790平方米，何兵所租赁房屋作为商业使用，营业范围以何兵的营业执照为准；租赁时间从2016年6月1日至2021年5月30日；房屋年租金为312,800元，前三年房屋租金不得涨价，第四年涨5%，第五年递涨5%，自签订合同之日，何兵向张金柱一次性交纳1年租金312,800元，张金柱开收据，以后每年租金何兵必须提前30日缴纳，否则视为乙方违约，何兵须向张金柱交纳1个月房租作为押金；张金柱在交付何兵使用前应保证房屋的基础设施完好能够正常使用，水、电、天然气、排水畅通，在何兵租赁期间，房屋的基础设施正常运行及维修费用不含在租金内，由何兵自行承担；在合同期内，如出租房有质量问题或有危险隐患，由张金柱负责维修，但如是何兵使用不当造成的房屋水、电等问题由何兵自行修缮；租赁期间，张金柱不得有任何理由收回房屋，如需收回房屋则由张金柱、何兵协商完成；何兵在国家法律、法规、政策允许的范围内进行使用，如有违反法律、法规、政策的行为，一切后果由何兵自负；租赁期间内何兵不得变更房屋的结构和设施，如因经营需要装修需经张金柱同意，装修费用何兵处理，合同终止时，何兵装修的设施不得拆除，凡不能带走的设施何兵必须保持原样（如门、窗、地面等），何兵不得强撬硬件拆房屋现有的设施；租赁期间何兵必须做好消防工作，要有必要的消防措施，如因此组织上起民事和刑事责任均由何兵负责，消防部门检查的结果由何兵自行承担，张金柱有责任协助何兵消防检查；何兵租赁，租金交完后，张金柱不干涉何兵的正常经营活动，他人向何兵或何兵向他人收到转让费与张金柱无关，由何兵自己负责，何兵若要将房屋分租他人，须告知张金柱，且分租年限与何兵房租时间一致；双方租赁期满或解除合同后，何兵必须在当日搬出，清空退房，不按时退房，何兵每一天给张金柱交纳500元延迟费，第二日若房屋内仍有余物，视为何兵主动放弃其所有权，由张金柱处置；何兵营业时间自行调整，必须安全营业，防水、防火、防爆、防暴，避免意外事故的发生，人身安全问题自负，造成经济损失和后果由何兵承担；何兵在租期满45（不含45天）天告知张金柱是否续租，如续租，须在满前30天与张金柱签新的租赁合同；合同期满后，何兵享有优先租赁权，但张金柱保留因各种因素导致商铺租金递增的权利（不含张金柱与何兵约定的租赁年限）；如不可抗拒的客观原因(如地震等)造成房屋不能继续使用，张金柱、何兵双方各自承担相应投资损失；违约责任为：赔偿双倍定金并将剩余租金退还；自合同签订之日起，张金柱给何兵保证2个月装修时间内不计房租，签订时间为2016年2月5日。备注：由于考虑到可能有不可抗力的影响，张金柱可根据实际情况与何兵协商在起始日期上另行规定。合同签订后，司金尚于2015年12月9日将涉案房屋交付给何兵，并同意何兵对涉案房屋进行装修。另查，涉案房屋2015年12月24日至2017年6月发生用电情况，2017年7月用电情况为0，2017年7月31日涉案房屋电表销户。再查，2017年6月29日，司金尚取得涉案房屋的建设用地规划许可证，载明：用地单位为司金尚，用地项目名称为司金尚商业楼，用地位置为西二环（夏镇7村），商业用地性质，用地面积202.1平方米，建设规模749.5平方米。再查，2017年8月25日，司金尚取得涉案房屋的建设工程规划许可证，载明：建设单位（个人）司金尚，建设项目名称为司金尚商住楼，建设位置为西二环（夏镇7村），建设规模为749.5平方米，地上三层，地下一层；楼高11.7米，框架。再查，2020年4月27日，司金尚办理好涉案房屋的不动产权证书，载明：不动产权证号：新2020喀什市不动产权第XXXX号，司金尚单独所有，坐落喀什市夏马勒巴格镇亚勒古孜开比日村1组370号，不动产单元号：653101003015GB00440W00000000，国有建设用地使用权，其他商服用地，面积202.1平方米，国有建设用地使用权2017年4月9日至2057年4月9日。再查，何兵、王英为夫妻关系，何兵签订《房屋租赁合同》是在夫妻关系存续期间。庭审中，何兵、王英提交装修合同书，载明：2016年1月1日，王英将喀什市西二环路与美食街交叉口处的大澡堂洗浴装修工程交给王章装修，工程项目内容有内装修、水电改造、木工造型、墙地砖铺贴、漆工、灯具安装等王英、王章协商好的内容；工期为2016年1月2日至2016年5月10日，工程造价为350,000元；合同签订后王英交付王章工程总造价的30%预付款，开工后，王英按工程进度至完工方支付剩余的65%工程款，余款在工程验收合格后两个月内付清。何兵、王英称房屋装修的时间为2015年12月至2016年7月。庭审中，何兵、王英提交房屋交接表复印件，载明：进户门好、上下水由接头、电表有、水表有、天然气表有、壁挂炉何总自买2台、插座无、塑钢双玻璃（前、后）有、地暖有、有线电视无、钥匙（进户门、单元门）有，司金尚代理人张杨、何兵在上面签字。提交2013年8月2日夏马勒巴格镇党政联席会议纪要复印件，载明：因莫合太·阿布都热西提生前将其所有的位于团结路口与西二环交叉东南角的住宅及土地（房屋产权证号：K-IV-OP-16-20,建筑面积254.84平方米;土地产权证号：II-BX-1175,建筑面积300平方米，用途为住宅用地，房产证、土地证均为复印件）给朋友在疏附县农村信用合作联社贷款，因其朋友无力偿还贷款，疏附县农村信用合作联社起诉至喀什市人民法院将该房屋及土地公开拍卖用以偿还贷款，夏马勒巴格镇决定公开竞拍回来，于2012年12月12日将拍卖款275,000元交至喀什市人民法院，由张金柱暂时出资（现金）支付拍卖款，由张金柱出资买下，将该房屋及土地处置于张金柱名下。庭审中，何兵、王英提交喀什市消防救援大队出示的证明一份，但该证明的署名与印章的名称不一致，亦无负责人的签名。庭审中，何兵、王英提交涉案房屋的图纸复印件一套，该图纸会签栏、注册执业章、设计有限公司为空白，载明日期为2016年3月。庭审中，经何兵、王英申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司新疆评估分公司对位于喀什市西二环美食街房屋内装修、屋内家具、家电进行评估。中证房地产评估造价集团有限公司新疆评估分公司于2020年9月14日作出中证（喀）价字（2020）第0034号《价格评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2016年5月7日，喀什市人民法院委托评估的喀什市西二环美食街新建毛坯房机器设备、家电家具、装修评估价值为507,528元。何兵、王英称其垫付评估费20,000元，但未能向法院提交正式发票。评估报告送达双方当事人后，双方当事人提出异议。针对何兵、王英的异议，中证房地产评估造价集团有限公司新疆评估分公司于2020年10月16日出具《回复函》，载明：我公司根据2016年的装修市场价进行了电话询价与装修公司现场询价，充分考虑了装修工程中包含装修材料费用、装修材料运杂费用、施工人员安装费用等，何兵、王英应拿出2016年评估对象装修工程合同；我公司根据喀什市人民法院评估委托书，现场勘察日双方当事人到现场指认，对所委托评估项目中的实物进行现场勘查及指认，并签订现场勘查记录表，现场评估对象内的可见实物资产均已进行测量登记（双方均在现场勘查记录签字确认）；关于何兵、王英提出的地排风、水电安装等工程，我公司仅对评估对象可见实物进行了实地勘查，无法确认其内部工程，何兵、王英应提供地排风、水电安装等工程的图纸、合同、工程量清单；本次评估根据评估委托书所委托的评估内容，对喀什市西二环美食街新建毛坯房内机器设备、家电家具、装修进行价格评估，如若按照工程造价需何兵、王英提供工程施工图纸、隐蔽工程提供工程量清单及施工合同。针对张金柱、司金尚的异议，中证房地产评估造价集团有限公司新疆评估分公司于2020年10月16日出具《回复函》，载明：本次评估委托方喀什市人民法院出具的委托书对评估基准日明确要求时间为2016年5月，评估基准日由委托方和申请方确定的，我方只能按照价格评估规范对价格评估基准日确定为2016年5月，对张金柱、司金尚《房屋租赁合同》等约定期限，请双方协商；张金柱、司金尚指出装修价值（成本法的重置全价）=（装修材料费用、运杂费用、施工人员安装费用）×年限法成新率，本次委托书委托项目明确规定要求评估2016年5月的市场价值，我公司作出的成本法的重置全价就是参考询价与2016年5月的基础上得出的重置全价，因此重置全价即委托书委托项目规定的2016年5月的市场价值，不应对重置全价进行年限法折旧，不需考虑机器设备和家电家具进行年限法的成新率，若委托方要求价格评估基准日为2020年5月31日，则张金柱、司金尚提出的装修、机器设备和家电家具应对其进行年限法和勘察法去四六权重折旧，评估价值=重置全价×成新率；本次评估严格按照委托方要求对喀什市西二环美食街新建毛坯房内的机器设备、家电家具、装修在2016年5月的市场价值进行评估，喀什市人民法院的委托项目二位喀什市西二环美食街新建毛坯房内的机器设备、家电家具、装修并未涉及2个出租主体，并未要求对其分开评估；本次委托书委托项目明确规定要求评估2016年5月的市场价值，我公司作出的重置全价就是参考询价与2016年5月的基础上得出的重置全价，因此重置全价即委托书委托项目规定的2016年5月的市场价值，不应对充值全价进行年限法折旧，不需要考虑及其设备和家电家具进行年限法的成新率，若委托方要求价格评估基准日为2020年5月31日，则张金柱、司金尚突出的装修、机器设备和家电家具应对其进行年限法和勘察法去四六权重折旧，评估价值=重置全价×成新率。《回复函》送达双方当事人后，双方仍对评估结果有异议，何兵、王英申请重新评估。2020年12月2日，何兵、王英单方委托深圳科宇工科顾问有限公司对涉案房屋的装修进行造价询价，深圳科宇工科顾问有限公司作出《大澡堂装饰装修工程造价结算书》，载明：大澡堂装修工程造价为3,223,007.86元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。司金尚在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证；《中华人民共和国消防法》第十三条规定:国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋实际面积超过500平方米，房屋所有人司金尚按照法律规定应当办理消防验收手续，未经消防验收或者消防验收不合格的，涉案房屋禁止投入使用，司金尚与何兵签订合同未能提交涉案房屋的消防验收手续，违反了法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，但该关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范，故何兵与司金尚之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法、有效；合同签订后,双方均应按照合同约定履行合同规定的权利和义务;依法成立的合同,自成立时生效。故何兵应当继续履行《房屋租赁合同》。同时，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然司金尚与何兵签订的房屋租赁合同中第四条双方权利和义务、B乙方、第4点约定：租赁期间何兵必须做好消防工作，要有必要的消防措施，如因此组织上起民事和刑事责任均由何兵负责，消防部门检查的结果由何兵自行承担，司金尚有责任协助何兵消防检查，应该由何兵自行办理消防验收手续。本院认为合同该条约定的是二级消防验收义务，司金尚应先行办理好涉案房屋的消防验收手续，待房屋出租给何兵后，何兵根据涉案房屋的用途再去办理二级消防验收。司金尚同意何兵、王英对涉案房屋进行装修，知道何兵、王英租用涉案房屋系商业用途，并给何兵、王英2个月的装修期，在何兵、王英装修期间及之后均未提出异议，本院认定司金尚知道或应当知道何兵、王英承租房屋实际用途，在此情形下，司金尚却至今未办理好涉案房屋的消防验收手续，交付的房屋不符合约定的用途，存在重大过错。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。司金尚在明知涉案房屋证件不齐的情况下仍交付何兵、王英，未及时为涉案房屋办理规划、消防等手续，其提供的涉案房屋不符合约定的用途，导致何兵、王英在经营宾馆时无法办理二级消防验收手续，已构成违约行为，应承担相应的违约责任。何兵、王英承租房屋的用途为开办澡堂洗浴等，在承租之前应充分了解涉案房屋是否具备开办澡堂洗浴的条件，且根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条及第十五条规定，何兵、王英在装修前应向公安机关消防机构申请消防设计审核，申请时需提供的材料即包括建设工程规划许可证明文件，而其未充分了解，且违反规定先行装修，进行经营；在司金尚违约后，何兵、王英称涉案房屋于2016年7月5日被消防部门查封，此后再未经营，虽其提供的证明形式不合法，又缺乏补强证据，但其自认2016年7月5日后涉案房屋就无法正常使用，即从2016年7月5日何兵就知道或应当知道其享有法定的解除权，但其于2020年才向本院起诉，已经远远超过行使解除权的合理期限，在2016年7月5日，何兵应当采取适当措施防止损失的扩大；何兵、王英没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。何兵在得知涉案房屋无法用于经营目的后，应采取适当措施防止损失的扩大，而将涉案房屋占用至今，应当承担占用至今的房屋占有使用费，涉案房屋未办理消防验收手续是事实，何兵的合同目的无法实现，如要求何兵、王英按合同约定的租金标准支付占用涉案房屋期间的租金及利息违反公平原则，本院酌定何兵、王英按照合同约定的租金标准的70%向司金尚支付占有涉案房屋期间的租金及逾期支付租金的利息损失。2016年6月1日至2020年5月31日期间的租金为1,266,840元[312,800元（2016年6月1日至2017年5月31日）+312,800元（2017年6月1日至2018年5月31日）+312,800元（2018年6月1日至2019年5月31日）+312,800元×（1+5%）（2019年6月1日至2020年5月31日）]，何兵、王英应向司金尚支付租金886,788元（1,266,840元×70%），何兵、王英已支付租金312,800元、房屋押金10,000元，故本院对司金尚主张的租金在536,988元（886,788元-已付租金312,800元-押金10,000元）的范围内予以支持，超出范围不予支持，对何兵、王英主张退还房租费312,800元的诉讼请求不予支持。关于房屋押金。《房屋租赁合同》约定：自签订合同之日，何兵向张金柱一次性交纳1年租金312,800元，张金柱开收据，以后每年租金何兵必须提前30日缴纳，否则视为何兵违约，何兵须向张金柱交纳1个月房租作为押金。何兵、王英至今未付清房租，应向司金尚支付1个房屋作为押金，现司金尚主张16,070元作为押金，未超过法律规定的范围，本院予以支持。关于逾期支付利息的损失。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）》的规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”本案中，原被告双方未对逾期付款利息作出约定，故本院按照上述规定予以计算。司金尚与何兵约定：租期为2016年2月5日至2021年2月5日，司金尚给何兵2个月的装修期，每年的租金何兵必须提前30日缴纳，故涉案房屋实际租期为2016年4月5日至2021年2月5日，何兵需在每年的3月5日前向司金尚支付租金，现司金尚主张从2017年6月1日到2020年4月19日期间的逾期利息符合法律规定，故何兵应向司金尚支付逾期利息的损失。1、2017年6月1日至2018年5月31日逾期利息的损失为：41,651.68元[租金312,800元×年利率4.75%÷365天×810天（2017年6月1日至2019年8月19日）+租金312,800元×年利率4.25%÷365天×31天（2019年8月20日至2019年9月19日）+租金312,800元×年利率4.2%÷365天×30天（2019年9月20日至2019年10月19日）+租金312,800元×年利率4.2%÷365天×31天（2019年10月20日至2019年11月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×30天（2019年11月20日至2019年12月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×31天（2019年12月20日至2020年1月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×31天（2020年1月20日至2020年2月19日）+租金312,800元×年利率4.05%÷365天×29天（2020年2月20日至2020年3月19日）+租金312,800元×年利率4.05%÷365天×31天（2020年3月20日至2020年4月19日）]；2、2018年6月1日至2019年5月31日逾期利息的损失为：26,793.68元[租金312,800元×年利率4.75%÷365天×445天（2018年6月1日至2019年8月19日）+租金312,800元×年利率4.25%÷365天×31天（2019年8月20日至2019年9月19日）+租金312,800元×年利率4.2%÷365天×30天（2019年9月20日至2019年10月19日）+租金312,800元×年利率4.2%÷365天×31天（2019年10月20日至2019年11月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×30天（2019年11月20日至2019年12月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×31天（2019年12月20日至2020年1月19日）+租金312,800元×年利率4.15%÷365天×31天（2020年1月20日至2020年2月19日）+租金312,800元×年利率4.05%÷365天×29天（2020年2月20日至2020年3月19日）+租金312,800元×年利率4.05%÷365天×31天（2020年3月20日至2020年4月19日）]；3、2019年6月1日至2020年4月19日逾期利息的损失为：12,532.46元[租金312,800元×（1+5%）×年利率4.75%÷365天×80天（2019年6月1日至2019年8月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.25%÷365天×31天（2019年8月20日至2019年9月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.2%÷365天×30天（2019年9月20日至2019年10月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.2%÷365天×31天（2019年10月20日至2019年11月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.15%÷365天×30天（2019年11月20日至2019年12月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.15%÷365天×31天（2019年12月20日至2020年1月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.15%÷365天×31天（2020年1月20日至2020年2月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.05%÷365天×29天（2020年2月20日至2020年3月19日）+租金312,800元×（1+5%）×年利率4.05%÷365天×31天（2020年3月20日至2020年4月19日）]。故2017年6月1日至2020年4月19日期间的逾期利息的损失为80,977.82元（41,651.68元+26,793.68元+12,532.46元），何兵、王英应向司金尚支付逾期利息损失56,684.47元（80,977.82元×70%），司金尚主张126,045.77元超过法律规定的范围，逾期利息的损失本院在56,684.47元的范围内予以支持，超出范围不予支持；同时，何兵以欠付的租金为基数，按照2020年4月20日及以后的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际清偿完毕之日的利息。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。但双方签订的《房屋租赁合同》真实、有效，何兵、王英占有涉案房屋至今，何兵、王英向张金柱、司金尚主张装修损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持，对何兵、王英垫付的评估费用及自行委托评估产生的评估费用由何兵、王英自行承担。张金柱不是涉案房屋的所有权人，其以出租方名义与何兵签订房屋租赁合同为无权处分，司金尚虽然未对其行为进行书面追认，但司金尚已经履行了合同的主要义务，将涉案房屋出租给何兵，视为对房屋租赁合同的追认，因此合同的相对方为司金尚和何兵，由司金尚和何兵承担房屋的权利义务。何兵、王英为夫妻关系，房屋租赁合同签订时间在其夫妻关系存续期间，且何兵承租该房屋也是用于夫妻共同经营，故支付房租及逾期利息的债务属于夫妻共同债务，应由何兵、王英共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何兵继续履行其与被告（反诉原告）司金尚签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英支付被告（反诉原告）司金尚2017年6月1日至2020年5月31日房屋租金536,988元；三、原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英支付被告（反诉原告）司金尚房屋押金16,070元；四、原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英支付被告（反诉原告）司金尚2017年6月1日至2020年4月19日房屋逾期利息56,684.47元；五、原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英以欠付的租金为基数，按照2020年4月20日及以后的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际清偿完毕之日的利息；六、驳回原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英的全部诉讼请求。以上原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英应支付被告（反诉原告）司金尚款项合计609,742.47元，限于本判决生效三日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计18,691.2元[原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英已预交],由原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英共同负担。反诉请求标的1,096,155.77元，核定给付金额609,742.47元，占反诉请求标的的55.63%，反诉受理费减半收取计7,332.67元[被告（反诉原告）司金尚已预交],由原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英共同负担55.63%即4,079.16元，由被告（反诉原告）司金尚负担44.37%即3,253.51元。案件评估费及原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英自行委托评估产生的评估费，由原告（反诉被告）何兵、原告（反诉被告）王英共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   柳 玉 辉二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   热那古力