河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民初80号原告（申请执行人）：徐全玲，女，1968年9月11日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：常宏伟，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国坤，金博大律师事务所律师。被告（案外人）：郑宁，男，汉族，1984年9月6日生，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：赵景伟，河南物华律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟振娜，河南物华律师事务所实习律师。被告（被执行人）：平顶山市高煜房地产开发有限公司，住所地：新华区光明路与湛北路交叉口路南。统一社会信用代码：9141040066342420X6。法定代表人：肖平，经理。委托诉讼代理人：李孟南，男，1992年4月4日出生，汉族，住河南省鲁山县。系平顶山市高煜房地产开发有限公司工作人员。被告（被执行人）：河南翠源堂实业有限公司，住所地：平顶山市新华区光明路与湛北路交叉口西南侧**。法定代表人：董付彬，该公司经理。原告徐全玲与被告郑宁、平顶山市高煜房地产开发有限公司（以下简称高煜房地产公司）、河南翠源堂实业有限公司（以下简称翠源堂公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，对此案进行了公开开庭审理。原告徐全玲的委托诉讼代理人常宏伟、李国坤，被告郑宁的委托诉讼代理人赵景伟、翟振娜，被告高煜房地产公司的委托诉讼代理人李孟南到庭参加了诉讼。被告翠源堂公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐全玲向本院提出诉讼请求：一、准许执行平顶山高煜阳光100小区4单元0411001+0412001号房屋；二、案件诉讼费由郑宁、高煜房地产公司、翠源堂公司负担。事实和理由：2020年5月21日，平顶山市中级人民法院（2020）豫04执恢25-1号执行裁定，评估、拍卖被执行人高煜房地产公司位于平顶山市湛河区××中××小区××单元案涉房屋。2020年5月29日，郑宁对执行标的提出书面异议。平顶山市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）豫04执异41号执行异议裁定：中止平顶山市中级人民法院（2020）豫04执恢25-1号执行裁定的执行。徐全玲认为，郑宁的异议理由不能成立，因对于案外人执行异议，法院主要审查对执行标的物是否享有所有权或者足以阻止标的物转让、交付的实体权利。对于房产提起异议的案件，人民法院确认案外人是否系权利人，以不动产登记薄为准。无法以登记确认的，在涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人，需要同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的四个条件，异议才能成立。签订合法有效的房屋买卖合同、合法占有房屋、支付完毕价款、有证据证明非买受人的原因未办理产权登记。以上四个条件，必须同时满足，不符合任何一条，案外人提出的执行异议不成立。现案外人的条件不符合上述规定，依法不能成立，故提起诉讼，要求继续执行平顶山高煜阳光100小区4单元0411001＋0412001号房屋。郑宁辩称，一、在人民法院查封之前，郑宁已经与高煜房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，在郑宁提起执行异议申请之时，已经向人民法院提交了涉案房产郑宁与高煜房地产公司所签订的认购合同，认购合同当中对房屋的地址、面积、价格等主要条款均作出了明确的约定。上述认购合同符合双方购买房屋的真实意思表示。二、在人民法院查封涉案房产之前，郑宁已经合法占有涉案房产，郑宁于2009年4月10日购买涉案房产，自2010年起入住该房，并且缴纳了相应入住后的物业费用。从2010年一直在该房屋居住至今。三、郑宁已经将涉案的房屋全额支付了相应价款，在签订认购合同之后，郑宁已经将合同约定的房屋价款全额支付，并且由高煜地产公司向郑宁出具了购房发票。四、郑宁所购买房屋未办理过户登记，并非郑宁个人自身原因，作为房屋的购买人，当然希望尽快办理产权证件，但由于高煜地产对外所拖欠巨额债务，致使涉案的地块及大证均被各个法院查封。正是基于此，郑宁包括所有的业主在内，都至今无法办理网签备案或者办理过户登记。郑宁根据以上几点所提出的执行异议，要求解除查封，符合法律规定，并且符合客观事实。本案徐全玲提起诉讼，没有事实和法律依据。高煜房地产公司的答辩意见同郑宁。翠源堂公司未答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐全玲共提交四组证据：一、1.平顶山市仲裁委员会平仲裁字（2015）第205号裁决书复印件；2.平顶山市中级人民法院（2020）豫04执恢25-1号执行裁定书复印件。证明：徐全玲有权利要求执行。二、平顶山市中级人民法院（2020）豫04执异38、40、41、42、43号裁定书复印件各一份。证明该案件郑宁提起了执行异议，法院裁定中止执行，徐全玲提起了执行异议之诉。三、平顶山市不动产登记中心不动产产权情况表一份。证明案涉房屋所述土地最早是2017年12月被法院查封。对徐全玲提交的证据，郑宁质证称：对第一、二组证据没有异议。对第三组证据真实性没有异议，但正是因为高煜房地产公司土地被查封致使案涉房产无法办理不动产登记备案手续，更无法办理房产证件。高煜房地产公司对徐全玲提交的证据的质证意见同郑宁。郑宁共提交三组证据：一、1.高煜阳光100认购合同；2.高煜房地产公司出具的购房款收据3份；3.购房发票一张；4.银行转账凭条。证明郑宁在购买房屋之后已经全额支付了购房款。二、高煜阳光100的车位使用权合同；2.收据一份。证明郑宁除购买案涉房屋外，还购买了地下车库。三、物业费收据3份。证明郑宁对案涉房屋实际居住、管理至今。对郑宁提交的证据，徐全玲质证称：郑宁当庭未能提供证据原件，就其提供的复印件来说，郑宁未与高煜房地产公司签订正式商品房买卖协议，未进行网签备案。且从郑宁提交的证据显示，高煜房地产公司在郑宁还没有交足全款的时候就将房屋交付，说明其双方存在串通嫌疑。本院经过分析，本院对徐全玲提交的第一、二、三、四组证据予以认定。郑宁提交的第一、二、三组证据予以确认。根据当事人的陈述及经庭审确认的证据，本院认定事实如下：徐全玲与翠源堂公司、高煜房地产公司、平顶山市中汇农业开发有限公司民间借贷纠纷一案，经平顶山市仲裁委员会审理，于2016年5月6日作出平仲裁字（2015）第205号裁决书，裁决翠源堂公司向徐全玲偿还本金153万元及相关利息，高煜房地产公司对该本金及利息承担连带清偿责任。2016年6月7日，徐全玲就该案向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院作出（2017）豫04执恢30号之三执行裁定，对案涉房产予以查封。但因查封案涉房产当时系轮候查封，被执行人暂无其他财产可供执行，故经徐全玲同意，本院于2019年3月22日作出了（2017）豫04执恢30号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后因对案涉房产的查封轮为首封，经徐全玲申请，本院依法恢复执行，并于2020年5月21日作出（2020）豫04执恢25-1号执行裁定书，裁定对案涉产进行评估、拍卖。2020年5月29日，郑宁作为案外人对执行案涉房产提出书面异议，本院于2020年6月15日作出（2020）豫04执异41号执行异议裁定书，裁定中止本院（2020）豫04执恢25-1号执行裁定的执行。故徐全玲提起本案诉讼。另查明，郑宁与高煜房地产公司于2009年4月10日签订了高煜阳光100认购合同，约定购买该小区4单元11层西户房产一套，建筑面积164.76平方米，总房款454848元。高煜房地产公司于2008年1月1日出具收据一份，载明收到赵峰排号诚意金50000元整；2009年4月10日户名为郑国和的银行账户显示向张兴华账户转款50000元，同日高煜房地产公司出具收据一份，载明收到郑宁四单元十一楼复式西户50000元整，载明收款人张兴华，并加盖有高煜房地产公司财务专用章；2009年8月5日户名为郑国和的银行账户向张兴华账户转款354848元，同日高煜房地产公司出具收据一份，载明收到郑宁四单元十一楼复式西户354848元整，载明收款人张兴华，并加盖有高煜房地产公司财务专用章。高煜房地产公司于2016年12月30日向郑宁出具了河南增值税普通发票，载明收取房地产开发住宅款项454848元。郑宁与高煜房地产公司于2019年7月8日签订了高煜阳光100地下车库停车位使用权购置协议，并一次性支付了车位款10万元。郑宁与平顶山市民阳物业服务有限公司于2009年9月7日签订前期物业服务协议，与平顶山市中煜物业服务有限公司于2017年12月1日签订了高煜阳光100小区物业服务协议，且交纳了2017年度至2020年度的物业费。郑宁自2011年居住该房至今。由于高煜房地产公司对外拖欠债务，高煜阳光100小区的项目用地等被人民法院查封冻结，至今无法为业主办理登记过户手续。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故结合本案当事人诉辩情况，案外人郑宁对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案审理的争议焦点。郑宁与高煜房地产公司在2009年4月10日即签订了高煜阳光100认购合同，虽然双方未另行签订房屋买卖合同，但双方已经按照房屋买卖合同的权利义务支付房款、交付房屋，双方的实际履行行为从事实上已经完善了双方之间的房屋买卖合同关系。郑宁提交的银行转款凭证和高煜房地产公司出具的收据、增值税普通发票能够相互印证，可以证实郑宁已经向高煜房地产公司全额支付了房款。故郑宁提交的证据可以证明，在案涉房产查封前郑宁与高煜房地产公司已签订有书面房屋认购合同书，且已经全额支付房款，并实际装修入住至今。虽然案涉房产未过户到郑宁名下，但基于高煜阳光100小区的项目用地等被人民法院查封冻结的原因，可以认定郑宁对案涉房产未过户不存在过错。故郑宁对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，对案涉房产不应继续执行。综上所述，徐全玲的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回徐全玲的诉讼请求。案件受理费8123元，由徐全玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  陈亚超审判员  盛华平审判员  朱海波二〇二〇年十二月十六日法官助理韦艳歌书记员海文亚附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。