广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书粤1204民初3672号原告：肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区××××××××××××××××××（物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××294R。法定代表人：刘文章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李肇能，该公司员工。委托诉讼代理人：焦梓熙，该公司员工。被告：何肇雄，男，1971年1月20日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××198。被告：何健波，男，1995年11月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××174。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与被告何肇雄、何健波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用小额简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的委托代理人李肇能，被告何肇雄、何健波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令两被告给付2019年2月1日至2020年8月31日的物业管理服务费3494.86元，滞纳金2250.37元，合计5745.23元。事实和理由：原告于2016年4月12日与肇庆***投资有限公司签订了江南**前期物业服务合同，委托原告对江南**小区进行物业管理。被告居住在江南**小区E幢一梯402房，房屋面积96.51㎡，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/㎡，计欠19个月物业管理费为2750.63元，摩托车位管理费10元/月/个，计欠38个月为380元，小区园林、照明维护公摊费19.17元/月，计欠19个月为364.23元，滞纳金2250.37元。被告已享受了原告的物业管理服务，却未按时间向原告缴纳物业管理费，经原告多次催交，被告均以各种理由拒交。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告何肇雄、何健波共同答辩称，我方要求物业管理公司整顿楼下9台空调入风口装修的位置，因为空调噪音太大影响我方生活。只要整顿好空调，我方同意支付物业管理费。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，何肇雄、何健波与高要***投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定何肇雄、何健波共同向高要***投资有限公司购买位于肇庆市高要区××××××××××××××××××××，房屋建筑面积为96.51平方米。同日，何肇雄、何健波作为甲方与乙方肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司签订《高要江南名庭前期物业服务协议》一份，主要约定：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本小区实施前期物业管理服务。业主应自商品房或者商铺买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，否则从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的千分之三作为违约，情节严重的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。物业服务费按建筑面积按月计算，其中电梯洋房住宅1.5元/平方米，二次供水、供电、电梯保险等公摊费每户350元/年，已购买产权车位的摩托车车位物业服务费10元/月/个；甲方双同意物业服务费的计收标准可按当地消费者物价指数的变动幅度每年调整一次，并按调整后的计收标准执行。乙方以银行代收代缴或现金的结算方式收取物业服务费，于公历每月20日前向甲方收取下季度或下月物业服务费。同时约定物业管理公司的服务内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、装饰装修管理服务：依据相关的法律法规，制定本物业管理区域的装饰专修管理规定，告知业主和物业使用人装饰装修的注意事项，对违法违建行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本物业管理区域内的装饰装修活动进行管理等。上述协议签订后，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司根据江南名庭小区的实际情况，将小区二次供水、供电、电梯保险等公摊费每户350元/年减少为230元/年。2016年12月3日，何肇雄、何健波办理了案涉房屋收楼手续。之后，何肇雄、何健波装修入住案涉房屋至今。另外，2018年1月1日，何肇雄与肇庆***投资有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》两份，约定何肇雄向肇庆***投资有限公司购买位于肇庆市高要区×××××××××××××××××××地下车库136号、137号共两个摩托车位。何肇雄购买上述两个摩托车位后开始使用至今。上述，根据《高要江南名庭前期物业服务协议》和变更后的公摊费用计算，何肇雄、何健波每月应共同支付的住宅物业管理费为144.77元（96.51平方米×1.5元/平方米），二次供水、供电、电梯保险等公摊费为19.17元（230元/年÷12个月）。何肇雄每个月应支付的摩托车车位物业服务费为20元（10元/月/个×2个）。由于双方就楼下商铺空调安装事宜未能协商解决，何肇雄、何健波未缴纳2019年2月1日至2020年8月31日期间的物业服务费。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司多次催收未果，遂诉至本院。庭审中，何肇雄、何健波坚持认为楼下商铺空调安装的位置是没有设计的，是商铺装修时自行设计安设的，九台空调的噪音太大，严重影响我们的生活，若空调问题未解决，我们不同意支付物业管理费。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司则认为楼下商铺空调位置原来是设计有的，当时商铺装修时我们已经跟商铺方反映，要求其将空调装在其他地方，但是商铺不同意。被告方多次跟我们反映，我们也多次与商铺交涉，也提交给居委会，由居委会协商处理，但商铺依旧不配合。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《高要江南**前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，应受法律保护，双方应按约享有权利和承担义务。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，双方在上述协议签订后，形成了物业服务合同关系，现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已提供了相关最基本的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的基本义务，何肇雄、何健波作为业主，亦应依约向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付相应的物业管理费用。因肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司在庭审中关于降低小区二次供水、供电、电梯保险等公摊费标准，不损害何肇雄、何健波的合法权益，符合双方签订的物业服务协议约定，故本院予以采纳。根据双方签订的《高要江南名庭前期物业服务协议》的约定以及肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的庭审自述，案涉房屋应支付的住宅物业管理费为144.77元/月（96.51平方米×1.5元/平方米），摩托车车位物业服务费为20元（10元/月/个×2个），二次供水、供电、电梯保险等公摊费为19.17元（230元/年÷12个月）。据此计算，何肇雄、何健波应共同向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年8月31日期间的住宅物业管理费为2750.63元（19个月×144.77元/月），二次供水、供电、电梯保险等公摊费为364.23元（19.17元/月×19个月），两项合计3114.86元。何肇雄应向肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年8月31日期间两个摩托车车位物业服务费为380元（10元/月/个×2个×19个月）。至于肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求何肇雄、何健波支付违约金的请求，虽然双方签订的《高要江南**前期物业服务协议》约定了业主若逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的千分之三作为违约，但是该协议亦约定了物业管理公司的服务内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、装饰装修管理服务：依据相关的法律法规，制定本物业管理区域的装饰专修管理规定，告知业主和物业使用人装饰装修的注意事项，对违法违建行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本物业管理区域内的装饰装修活动进行管理等。本院认为，物业服务公司应当按协议切实履行服务义务；与开发商保持密切联系，对可能导致业主矛盾的不合理设计应向开发商反映并跟进修整；严格监督物业使用人装修装饰过程，尽早消除可能引发业主间矛盾的因素；在业主之间、小区楼上楼下之间发生矛盾纠纷时，应充分发挥其作为沟通桥梁，纽带的作用，借助其他部门的帮助，巧妙化解矛盾；在矛盾无法化解时，应引导双方采取合理有效的法律途径需求解决；同时定期将服务的事项、履行情况等以合理方式向业主公开，现肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司就何肇雄、何健波与楼下商铺关于空调位置问题未能妥善处理，在寻求其他部门帮助仍未能解决的情况下，未能积极引导双方采取合法有效的途径解决。虽物业管理公司已就何肇雄、何健波上述问题向有关部门反映，但其就履行情况未告知业主，未履行告知义务。根据《物业管理条例》的有关规定，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司上述物业服务管理存在瑕疵，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司要求何肇雄、何健波支付滞纳金的请求，不予支持。另外，基于服务信赖，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司应尽快引导何肇雄、何健波与楼下商铺就空调位置及噪音影响问题提交相关部门进行鉴定，采取合法的途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款、第四十五条第一款、第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告何肇雄、何健波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2020年8月31日住宅物业管理费、二次供水、供电、电梯保险等公摊费共3114.86元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。被告何肇雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2020年8月31日摩托车车位管理服务费380元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。驳回原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司已预交），由被告何肇雄、何健波负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭小梅二〇二〇年十二月十八日法官助理 罗妙芬书 记 员 凌卉翘