上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初26515号原告(反诉被告)：上海祎和房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李国清，董事长。委托诉讼代理人：黄启天，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵军，男，1967年1月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)吴莽，男，1967年6月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：杨冬，上海宇钧律师事务所律师。第三人：上海华衍物业管理有限公司，住所地上海沪宜公路XXX号B-630。法定代表人：吴平，执行董事。委托诉讼代理人：余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬，上海宇钧律师事务所律师。原告上海祎和房地产营销策划有限公司(以下简称祎和公司)与被告赵军、吴莽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序。被告赵军、吴莽在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院经审查，于2020年1月6日作出裁定：驳回被告赵军、吴莽对本案管辖权提出的异议。审理中，被告赵军、吴莽提出反诉，本院予以受理，并于2020年3月12日、5月11日组织当事人进行证据交换。本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。此后，本院追加上海华衍物业管理有限公司(以下简称华衍公司)为第三人参加诉讼，并于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)祎和公司的委托诉讼代理人黄启天、被告(反诉原告，以下简称被告)赵军、吴莽及第三人华衍公司的委托诉讼代理人余莺莺、杨冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祎和公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还租金150,000元、押金150,000元；3.被告赔偿原告居间费200,000元。审理中，原告变更第一项本诉诉讼请求为：确认原、被告2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除。事实和理由：2019年3月11日，原告经居间方介绍，与被告签订《房屋租赁合同》，向被告承租上海市长宁区长宁路XXX号XXX室-XXX室(以下简称涉讼房屋)，并支付居间费200,000元。原、被告在合同中约定：房屋交付日为2019年4月1日，现状交付，被告应协助原告办理相关营业执照，双方另就违约责任等进行约定。原告签订《房屋租赁合同》时已经告知被告，涉讼房屋用于经营14周岁以下青少年的教育培训。合同签订后，原告按约向被告支付三个月租金150,000元及押金150,000元，但被告未能按期交房，直至2019年4月10日才将涉讼房屋交付原告，且房屋内部被严重破坏、毁损，不符合现状交付的要求。在租赁过程中，因该房屋所属物业不予配合且被告拒绝出面协助处理，导致原告无法正常办理相关营业执照，原告据此要求被告返还租金、押金，赔偿居间费。原告对此书面催告被告，但被告拒绝返还上述钱款，故原告提起诉讼。被告赵军、吴莽本诉辩称及反诉诉称，原告在签订《房屋租赁合同》时没有告知被告房屋具体用途，涉讼房屋原有逃生楼梯，原告因经营所需，要另外增设一处逃生楼梯，需经过规划部门的审核，而原告租赁涉讼房屋，也应遵守物业公司的规定。被告已经按现状交付房屋，且尽到协助原告办理营业执照的义务，原告无故拖欠第二期租金，经被告催讨仍不予支付，构成违约，故被告于2019年10月10日通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年10月17日，原告将涉讼房屋返还被告，但至今未支付租金、违约金等。综上，同意《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除，不同意其余本诉诉讼请求，被告另提出反诉诉讼请求：1.原告支付2019年8月26日至10月10日的租金76,666.60元；2.原告支付2019年10月11日至10月17日的房屋占有使用费11,666.70元；3.原告支付免租期租金75,000元；4.原告支付违约金150,000元；5.原告支付居间费50,000元。同时要求以原告支付的押金150,000元先行抵充前述租金、占有使用费、免租期租金。第三人华衍公司述称，原告未能提供合法有效的增设楼梯的图纸及施工方案，原告提供的图纸是在抄袭他人图纸后自行加上楼梯模型，不合规。消防楼梯的审批不在第三人职责范围内，第三人无权同意、确认和批准原告在大楼公共部位增设消防通道，且已告知原告需规划局等相关部门审核。只要原告提供合法审批手续，第三人同意按审批方案配合。请法院依法处理。原告祎和公司反诉辩称，原告与物业公司没有签订合同，物业费由被告缴纳，相应义务归于被告。原告租赁涉讼房屋并对此享有期待利益，但原告始终无法使用该房屋，被告也没有配合原告实现合同目的，故原告行使先履行抗辩权。综上，不同意被告的反诉请求。如法院判令原告需支付租金及占有使用费的，同意以押金150,000元先行抵充，剩余押金返还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对[2007]沪长公消(建验)字第0421号《建筑工程消防验收的意见书》、上海市房地产权证、《委托书》、《房屋租赁合同》、《商铺租赁交房交接书》、《房屋租赁合同补充协议书》、《证明函》、《授权委托书》、微信记录及《公证书》、《佣金确认书》及原、被告往来信函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月6日，上海市长宁区公安消防支队向上海鑫安房地产发展有限公司(以下简称鑫安公司)发出[2007]沪长公消(建验)字第0421号《建筑工程消防验收的意见书》，内容为：鑫安公司送审的位于长宁路XXX号虹桥国际大厦(主楼，18跃19层，59.2米，建筑面积14425平方米；裙房，5层，21米，建筑面积3490平方米；地下室，地下1层，建筑面积4101平方米)建筑工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2007年4月2日现场抽查，该建筑工程基本符合国家消防规范和原审核要求，消防验收基本合格。2007年8月，两被告成为涉讼房屋的权利人，涉讼房屋的房地产权证载明：204室建筑面积97.26平方米、205室建筑面积110.70平方米、206室建筑面积105.79平方米，房屋类型及用途均为店铺；207室建筑面积122.63平方米，房屋类型为办公楼，用途为办公。2019年3月5日，被告吴莽出具《委托书》，委托被告赵军代为办理涉讼房屋租赁事宜。2019年3月11日，原告(承租方、乙方)与被告赵军(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将涉讼房屋出租给乙方，该房屋建筑面积436.38平方米，房屋类型为商业。2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营(除餐饮)使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2-2甲方同意乙方可根据经营需求及承租房产性质自行调整该房屋使用用途。3-1甲方2019年4月1日起向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2019年5月16日起至2029年5月15日止。2019年4月1日至2019年5月15日为乙方1.5个月装修免租期(如乙方原因提前解除合同，乙方须缴纳装修免租期租金)。4-1该房屋每月月租金为50,000元(不含租金发票，含物业管理费)，该房屋自2020年5月14日以后租金每3年月租金递增5%，以此类推。4-2在合同签订之日后3个工作日内乙方向甲方支付1个月押金50,000元，剩余3个月(自2019年5月15日起至2019年8月14日止)租金150,000元和2个月押金100,000元于房屋实际交付之日起的3个工作日内支付予甲方。2019年8月14日(含)起乙方应每三个月支付一期租金，每月10日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付违约金。4-3本合同期满或提前终止的，甲方在乙方按照本合同约定交还租赁商铺、确认乙方无任何未纠正违约行为且甲乙双方结清所有费用后3日内，不计息向乙方退还押金。6-1甲方将房屋现状交付乙方，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的费用均由乙方承担。乙方装修必须遵守物业相关规定，按规定须向有关部门批准后方可进行，施工期间和施工后出现的任何情况与甲方无关，均由乙方自行解决。8-1在租赁期内一方可根据实际情况自行将承租的该房屋进行分租或转租。在租赁期内，乙方将该房屋转租给他人或分租给他人必须遵守本合同约定条款。9-2甲、乙双方同意，在下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付3个月租金作为违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期不支付租金超过壹个月且经甲方书面催告后柒个工作日仍未支付的。10-4租赁期间，在非不可抗力情况下乙方不能擅自解除本合同，不能提前退租，如乙方原因发生提前退租，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约金。若支付违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方全部损失。11-1乙方租赁期间，甲方应协助乙方或乙方对外承租租户办理相关营业执照。若因甲方原因，乙方或乙方对外承租租户无法办理相关营业执照，乙方有权单方面解除合同并要求甲方赔偿全部损失。此后，原告向被告支付涉讼房屋的押金150,000元及租金150,000元。被告赵军另出具《委托书》，委托张琦代为办理涉讼房屋出租事宜。张琦与原告人员施毅共同签订《商铺租赁交房交接书》，确认：涉讼房屋交付日期为2019年4月10日。2019年4月15日，被告赵军签署《房屋租赁合同补充协议书》，该补充协议载明：1.交房日期原本为2019年4月1日，现调整为2019年4月10日起正式交付房屋，正式租赁合同上的其他日期顺延十天(包括但不限于交房日起、免租期、租金等)……。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。2019年6月起，张琦多次至第三人办公室，咨询涉讼房屋增设消防逃生楼梯通道一事。第三人答复：1.根据法律规定，承租人需要在建筑物外搭建消防楼梯，首先要有消防部门出具的消防验收整改单，在保证房屋结构安全的前提下，由专业施工单位出具施工方案，征得具有相邻权的业主同意后，报政府规划部门许可备案后方可建设施工。2.在承租人履行完上述相关手续后，第三人同意承租人按照政府机构审批施工方案实施施工。张琦另与施毅通过微信联系。2019年6月3日上午，施毅将需增设消防楼梯的图纸发送给被告，称：这个是我们钢梯需要加盖的位置，需要物业确认。张琦回复称，房东上周已经和张经理联系过了。施毅称：这边物业不是说要规划局盖章他们才盖么？你让他们出一个文书，说因为规划局盖章以后物业才可以盖章。张琦回复称：好的，那你可以让律师写一下吗？2019年6月3日下午，施毅将草拟的情况说明1、情况说明2分别发送给张琦，张琦将两份情况说明转发给被告。情况说明1的内容为：致涉讼房屋业主，鉴于贵方要求我司同意出租方装修施工图纸(含外立面的逃生楼梯)事宜，经我司商讨后，同意出租方的施工方案(含外立面的逃生楼梯)，并对出租方提供的施工图纸(含外立面的逃生楼梯)加盖公章，便于出租方进行消防审核及营业执照的办理。情况说明2的内容为：致涉讼房屋业主，鉴于贵方要求我司同意出租方装修施工图纸(含外立面的逃生楼梯)事宜，经我司商讨后，认为外立面的逃生楼梯的开设需要经过上海市长宁区房屋规划局同意后，我司方可同意出租方的施工方案(含外立面的逃生楼梯)。对于出租方现提供的施工图纸(含外立面的逃生楼梯)，我方拒绝加盖公章。随后，张琦将情况说明2发送给施毅，称：物业同意盖这个章，明天我上午去盖章。施毅又将《授权委托书》发送给张琦，授权委托书内容为：委托人为赵军，受托人为原告，委托事项：本人同意委托原告代为办理涉讼房屋租赁过程中证照办理、消防审核等需其本人签字盖章的相关事宜。本人同意由原告委托其公司员工或聘请律师对上述相关委托事宜代为行使相关权利。张琦答复称：收到，我发给房东，等他们签好字再快递回来可能需要几天。2019年6月4日，华衍公司虹桥国际大厦物业管理中心向涉讼房屋业主出具《证明函》，内容为：鉴于贵方要求我司同意出租方装修施工图纸(含外立面的逃生楼梯)事宜，经我司商讨后，认为外立面的逃生楼梯的开设需要经过上海市长宁区房屋规划局同意后，我司方可同意出租方的施工方案(含外立面的逃生楼梯)。对于出租方现提供的施工图纸(含外立面的逃生楼梯)，我方拒绝加盖公章。同日，被告将上述《证明函》邮寄给原告。2019年6月11日，被告赵军向原告出具《授权委托书》，委托原告代为办理涉讼房屋租赁过程中证照办理、消防审核等需其本人签字盖章的相关事宜。同意由原告委托其公司员工或聘请律师对上述相关委托事宜代为行使相关权利。2019年6月20日，原告(出租人)与案外人上海标慧投资有限公司(承租人，以下简称标慧公司)签订《房屋租赁意向协议》，约定：鉴于双方近期商洽房屋租赁事宜，现就已达成的基本租赁条款拟就本意向协议(以最终《租赁合同》为准)：1.租赁位置：上海市长宁区长宁路XXX号；2.租赁面积436.38平方米；3.租赁用途：跆拳道馆；4.租金：9元/月；5.物业费：8元/月；6.递增：租金每2年递增6%；7.免租期：壹个月；8.付款方式：付叁押叁；9.其他：若因不可抗力原因或双方在洽谈《租赁合同》时无法达成共识，导致双方无法签订正式《租赁合同》，双方确认本协议自动解除，双方互不承担任何其他责任；10.本意向协议有效期截止至2019年6月30日。2019年6月21日，施毅将《证明函》中第三人加盖的公章发送给张琦，并询问张琦：公司法务要打官司，说这个章不清楚，想问问物业的这个具体抬头信息，好方便起诉。张琦答复称：好的。2019年7月25日，原告与标慧公司签订《租赁意向解除协议》，约定：因涉讼房屋所属物业不同意标慧公司装修施工图纸中含外立面逃生楼梯且不愿加盖物业图章，致标慧公司无法申请消防审核，进行营业，故双方签订的租赁意向予以解除。2019年8月12日，张琦询问施毅：后面你们和物业怎么样了？施毅回复称：物业一直在刁难我们，好多客户都因为物业的事情装修不了，搞到现在。我们有个客户刚要进场装修，物业要收楼下的垃圾清理费，客户一气之下就不租了。各种刁难。施毅称：这个清理费不是已经给过他们了吗？张琦称：你们给过了，他们说是楼上的清理费，不是楼下的，我跟他们交涉，让他们找你们，又不肯，客户要装修，又拦着，不给钱不让装修。我让他们开发票，我们公司垫，又说没发票。客户不肯妥协，就一直搞到现在……。几家客户全被物业搞没了。张琦询问：那现在怎么办啊？施毅回复称：我们公司要打官司。张琦询问：需要我做什么吗？施毅回复称：就是之前盖章的抬头，看不清楚，物业这里肯定要打官司的……，我们有6、7家客户被他们搞黄了，说不能开钢梯，我们找不开钢梯的客户，又说不能这样不能那样，我说到底什么样的客户才行，又说不出个所以然。……我们教育的客户14岁以上的不用钢梯，正好3个消防楼梯，物业扯到楼下锁上，不让2楼以上的经过，客户带教育局和消防局的人去看，一看楼下锁上了，就不同意。张琦询问：他们消息怎么这么灵通？施毅回复称：客户这边去物业都知道的，我们客户去看房子，他们物业的也搞……。主要是我们现在忍不了了，客户一个个都被吓走了，所以老板说告他们，让你要下全称。告的期间肯定租不了房子，老板说打下来的物业费一分不要给房东，所以要你们这边跟房东说一下，房租我们希望诉讼结束再付。……我们一方面要求赔付，一方面要求退还物业费，大致金额在20万到30万左右，以我们的房租为基数，打下来的钱一分不要给房东作为补偿，希望房东支持。张琦回复称：等一下，我理一下思路……。随后，张琦将第三人全称发送给施毅。2019年8月13日，张琦通知施毅：我刚和房东沟通过了，他们不同意……。至于你们去告物业、索要的赔偿，是对你们造成的损失的补偿，以你们转租租金为基数应该不会少，这个房东也不会拿，他们只要根据合同日期拿到租金就可以了。施毅回复称：我们被物业一直刁难，应该是房东解决，而不是我们自己解决……，如果物业的事情解决不了，您觉得我们公司还会继续租下去么？到时候法务也会追究房东的责任，会觉得房东有欺骗嫌疑。另外，工商注册的事情本来就应该是房东处理的，毕竟上一家租客和房东两方的问题。张琦询问：正好8月又该付下一期的房租了，你们公司的意思是延期支付，那具体要延多久呢？施毅答复称：就是物业这边解决好，或者让房东来解决？张琦答复称：两个房东都在国外，我都是要半夜去找他们的，当时租给你们也是因为可以长期稳定省事。2019年8月16日，张琦询问施毅：你们对物业提起诉讼了吗？施毅答复称：律师下周会诉讼，这两天在收集几家客户的证词。张琦称：房东咨询了律师，也和物业的经理沟通过了，物业经理的反馈和我们有些差异，所以房东约了物业经理下周一上午大家一起碰个面，你们也一起，让你们法务也去，房东也会让律师过去，让他们懂法的人沟通一下，看是怎么解决问题，是走司法途径还是怎样。2019年8月19日，第三人派员与施毅、张琦会面，就增设楼梯、支付租金等事宜进行沟通，但未能达成一致意见。2019年8月21日，张琦通知施毅：我和房东沟通过了，两个房东最后还是坚持要按照合同，如果不能按时收到租金，就会根据合同规定收回房子，至于其他该走法律途径就走法律途径。2019年8月30日，原告向被告发函称：2019年4月10日涉讼房屋实际交付时，原告发现房屋内部存在严重破旧、残损现象，大量天花板、墙皮脱落，线路杂乱等诸多问题，该房屋质量显然无法直接进行使用或对外出租。另外，原告在实际出租的过程中，因该房屋所属物业不予配合且被告作为房东方拒绝出面协助办理，原告无法正常办理相关营业执照，致使原告迟迟无法正常使用或成功出租该房屋，耗费原告大量人力、物力、财力。此前，原告已多次就上述事实催告被告解决问题、履行合同，但被告至今仍未能按约履行合同义务。鉴于被告上述违约行为，现告知如下：1.望被告于2019年9月10前积极有效清理、维修房屋，确保该房屋处于可供使用的状态。若到期仍未解决，原告将自行清理、维修房屋，并自第二期租金(自2019年8月15日起至2019年11月14日止)中扣除50,000元作为清理维修费用。2.基于被告未能按约履行合同义务，原告无法正常办理相关营业执照，无法正常使用或成功出租该房屋，给原告造成了巨大经济损失，被告应赔偿原告相应经济损失，原告将自第二期租金(自2019年8月15日起至2019年11月14日止)中扣除三个月租金作为被告的赔偿金。2019年9月4日，被告委托律师向原告发函称：一、《房屋租赁合同》第6-1款明确约定房屋为“现状交付”，而非原告来函所称的“可供使用的状态”之模糊不清的表述，且2019年4月10日原告已经确认房屋状况并接收了房屋，故被告没有义务继续承担原告要去的清理维修义务。二、合同签订后，原告将房屋转租给了一家教育培训机构，并已经开始与物业沟通装修问题，不存在被告所称的“无法正常使用或成功出租房屋”；而被告也一直在积极配合原告及次承租方处理房屋装修使用中的各项问题，并多次就装修问题出面与物业协调，已经尽到了合同约定的协助义务。三、原告或次承租方因装修方案与物业之间的分歧，导致装修工作无法正常开展，属于原告或次承租方与物业之间的纠纷，因此造成的房屋空置等损失，与被告没有任何关系，原告可以选择与物业继续协商或寻求司法途径解决，但不得通过擅自扣减被告房屋租金的方式转嫁损失。同时，鉴于原告第二期租金逾期未支付，律师建议原告能够本着诚实信用的原则，尽快向被告足额支付第二期租金，否则逾期超过1个月并经书面催告7个工作日仍未支付的，被告将不得不解除《房屋租赁合同》并收回涉讼房屋。2019年9月5日，原告向被告发函，再次重申己方观点。2019年9月21日，被告向原告发函，催告原告尽快支付租金。2019年10月9日，原告向被告发函，通知被告：一、解除双方于2019年3月11日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议。二、被告应在收到该函之日起3个工作日内与原告负责人施小姐办理房屋交接手续。三、被告应在收到该函之日起3个工作日内返还原告第一期三个月租金及押金300,000元，赔偿原告支付的居间费200,000元。四、若被告未在上述期限内返还原告上述钱款，原告将通过司法途径解决此事，届时被告不仅需要向原告返还上述钱款，还将承担逾期付款违约金、案件受理费等费用。2019年10月9日，被告委托律师向原告发送《律师函》，通知原告：鉴于原告未能按照合同约定时间支付涉讼房屋租金，且在收到被告书面催告后7个工作日内仍未支付，故决定行使合同第9-2款第(四)项所赋予的单方解除权，自2019年10月10日起解除与原告签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，并收回涉讼房屋。2019年10月17日，施毅作为原告委托代理人，张琦作为被告委托代理人，共同签订《租赁房屋归还交接确认书》，该确认书载明：1.经双方现场确认，自涉讼房屋归还交接确认书签署之日起，原告已完成向被告归还租赁房屋。2.相关水、电、煤气、通讯等费用，自本交接日前未支付和未结算的费用由原告承担，本交接日后由被告承担。3.自本确认书签署之日起，上述房屋的所有权利义务由原告归还给被告……。另查明，2019年3月5日，张琦与案外人上海裳界房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，确认：就涉讼房屋的租赁，经裳界公司居间介绍，与交易相对方进行交易，应向裳界公司支付佣金50,000元。被告已支付上述佣金。原告另与裳界公司签订《佣金确认书》，确认：就涉讼房屋的租赁，经裳界公司居间介绍，与交易相对方进行交易，应向裳界公司支付佣金200,000元。原告已支付上述佣金。审理中，原告对被告赵军于2019年4月15日签署的《房屋租赁合同补充协议书》不予认可，但原、被告一致确认：涉讼房屋的免租期为2019年4月10日至5月25日，原告已支付的租金150,000元为2019年5月26日至8月25日的租金。被告赵军、吴莽另确认：其已于2019年10月21日将涉讼房屋另行出租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，原告在签订《房屋租赁合同》时已经告知过被告租赁涉讼房屋从事14周岁以下青少年教育培训，因被告交付的涉讼房屋存在多处破损，且被告未能协助原告办理营业执照，构成违约，故原告享有提前解除《房屋租赁合同》的权利。被告抗辩，原告在签订《房屋租赁合同》时并未告知被告房屋用途，被告已经按约交付房屋，且尽到协助原告办理营业执照的义务，原告无故拖欠第二期租金，构成违约，故被告享有提前解除《房屋租赁合同》的权利。就该项争议，本院认为，一、关于被告是否按约交房。《房屋租赁合同》约定的租赁期长达十年，原告作为承租人，在租赁涉讼房屋前应该对房屋状况有所了解，如被告实际交付房屋的状况与原房屋的状况不符，原告在交房时即应发现并及时提出异议。但从现有证据看，原告于2019年4月10日签署《商铺租赁交房交接书》，此时原告并未对房屋状况提出任何异议，故应视为其对交付时的房屋状况予以认可。虽然原告于2019年8月30日向两被告发函时提及涉讼房屋存在严重破损等，但自房屋交付至发函前，原、被告人员始终通过微信联系，原告仍未就房屋状况提出异议。据此，原告关于被告未按约交付房屋的主张缺乏依据，本院不予采纳。二、关于被告是否履行义务。原告主张其在签订《房屋租赁合同》时已经告知被告房屋用途，但《房屋租赁合同》中约定，原告向被告承诺，租赁涉讼房屋作为商业经营(除餐饮)使用，原告可根据实际情况自行将涉讼房屋进行分租或转租，并未涉及原告所主张的14周岁以下青少年教育培训这一具体用途。此外，原告与标慧公司签订《房屋租赁意向协议》，拟将涉讼房屋转租给标慧公司，且曾就此向原告提供过增设楼梯的图纸。如未至涉讼房屋查看、对房屋状况不了解，不可能知晓涉讼房屋缺少独立消防通道、需另行增设一处楼梯的上述事实显然与原告关于涉讼房屋无法使用、无法转租的主张相互矛盾。此外，原告向被告发送增设楼梯图纸的时间为2019年6月3日，而增设楼梯为标慧公司经营所需，并非原告自身使用涉讼房屋所需。据此，原告关于其先行告知被告涉讼房屋具体用途的主张确认依据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定，原告装修必须遵守物业相关规定，按规定需向有关部门批准后方可进行，施工期间和施工后出现的任何情况与被告无关，均由原告自行解决。原告根据标慧公司经营所需向被告提出在涉讼房屋外部增设楼梯，属于房屋装修的一部分，故原告应办理相应手续，被告予以协助、配合。根据本院查明事实，被告已就此与第三人进行联系、沟通，第三人出具的《证明函》即被告交第三人盖章后交付给原告。此外，被告赵军还曾向原告出具《授权委托书》，委托原告代为办理证照、消防审核等事项。在原告与第三人产生纠纷后，被告还曾召集原告与第三人共同协商。反观原告，在与标慧公司解除租赁意向后，还曾有其他案外人至涉讼房屋查看、与原告洽谈租赁涉讼房屋的事宜，原告在微信记录中多次提及未能转租的原因在于第三人，从未提及被告在上述期间拒不履行协助、配合办理证照等。据此，原告关于被告不履行协助、配合办理证照等义务的主张缺乏依据，本院不予采纳。鉴于被告已经按约向原告交付涉讼房屋，故原告应按约向被告支付租金。《房屋租赁合同》约定，被告于2019年4月1日起交付涉讼房屋，而被告实际交付涉讼房屋的时间为2019年4月10日。被告赵军曾签署《房屋租赁合同补充协议书》，确认对《房屋租赁合同》中约定的租赁期等进行顺延。虽然补充协议书上仅有被告赵军的签名，但被告吴莽曾出具过《委托书》，委托被告赵军代为办理涉讼房屋租赁事宜，故补充协议书应为被告赵军、吴莽的共同意思表示。尽管原告对补充协议书不予认可，但现有证据足以证明被告已经将补充协议书发送给原告，原告在收到后并未提出任何异议，且原、被告一致确认涉讼房屋的免租期为2019年5月15日至8月14日，原告已支付的租金150,000元为2019年5月26日至8月25日的租金。上述意见与补充协议书中关于起租日等相应顺延的内容一致，故本院对补充协议书予以认定，原告应向被告支付2019年8月26日起的租金。原告经被告催告迟迟不予支付租金，已经构成违约，故被告有权解除《房屋租赁合同》，原告无权要求被告返还已付租金150,000元、赔偿居间费200,000元。原、被告一致确认《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除，上述意见于法不悖，本院予以准许。据此，原告应向被告支付2019年8月26日至10月10日的租金74,657.60元，2019年10月11日至10月17日的房屋占有使用费11,506.88元。《房屋租赁合同》解除后，被告应向原告返还押金150,000元，现原、被告均同意以上述押金先行抵充其原告应支付的租金及占有使用费，上述意见于法不悖，本院予以准许。原告要求以剩余押金继续抵充免租期租金，因被告不予认可，且《房屋租赁合同》中对此也未作约定，故该主张本院难以支持，被告应向原告返还剩余押金63,835.52元。被告要求原告支付违约金150,000元、装修免租期租金75,000元、居间费50,000元，原告不予认可。就该项争议，本院认为，原告未按约支付租金构成违约，应承担违约责任。免租期是被告在原告按约履行合同义务的前提下给予原告的优惠措施，居间费是被告为与原告签订《房屋租赁合同》而投入的成本。被告要求原告支付免租期租金、居间费与支付违约金同为原告应承担的违约责任。考虑到合同约定的租赁期共计10年，而合同于2019年10月10日解除后，被告已于2019年10月21日将涉讼房屋另行出租，损失并未扩大，故本院结合而原告的违约情形与合同履行情况、被告损失情况等，酌情确定原告应向被告支付违约金50,000元、免租期租金72,187.50元、居间费48,125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司与被告(反诉原告)赵军、吴莽就上海市长宁区长宁路XXX号204室、205室、206室、207室签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；二、原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)赵军、吴莽支付2019年8月26日起至2019年10月10日止的租金74,657.60元及2019年10月11日起至2019年10月17日止的占有使用费11,506.88元，以原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司支付的押金150,000元先行抵充上述租金及占有使用费，剩余押金63,835.52元由被告(反诉原告)赵军、吴莽于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司；三、原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)赵军、吴莽支付违约金50,000元；四、原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)赵军、吴莽支付装修免租期租金72,187.50元；五、原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)赵军、吴莽支付居间费48,125元；六、驳回原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)赵军、吴莽的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，由原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司负担5,500元，被告(反诉原告)赵军、吴莽负担3,300元。反诉案件受理费3,375元，由原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司负担1,968.19元，被告(反诉原告)赵军、吴莽负担1,406.81元。如不服本判决，原告(反诉被告)上海祎和房地产营销策划有限公司、被告(反诉原告)赵军、吴莽可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年十二月三十一日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果