山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初6315号原告：徐某，住太原市。原告：李某1，住太原市。共同委托诉讼代理人：张某，山西晋泰律师事务所律师；共同委托诉讼代理人：崔某，山西晋泰律师事务所实习律师。被告：高某，住太原市。委托诉讼代理人：陈某，太原市杏花岭区华泰法律服务所法律工作者。被告：艾某，住太原市。第三人：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码911401005998571812。法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：赵某。委托诉讼代理人：武某。原告徐某、李某1与被告高某、艾某、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某、李某1及其共同委托诉讼代理人张某、崔某，被告高某的委托诉讼代理人陈某，被告艾某，第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵某、武某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐某、李某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《房地产买卖契约》及补充协议；2、请求法院判令被告支付原告违约金共计15.6万元；3、请求法院判令第三人返还原告缴纳的服务佣金33150元和代收购房定金30000元、贷款代办费2000元共计65150元；4、诉讼费由被告和第三人承担。诉讼中，原告将诉讼请求第1项变更为：请求法院依法确认原告、被告与第三人签订的《房地产买卖契约》及补充协议已被解除。事实与理由：2020年4月9日原被告在第三人的居间下签订《房屋地产买卖契约》和《补充协议》约定：原告购买被告位于××区房屋（不动产权第0015241号），总价款156万元。因该房产存在抵押，需要先解除抵押再办理过户，具体事宜由居间方第三人负责办理，合同签订后，原告依约向第三人交付了购房定金及佣金、贷款代办费。原告根据第三人的指示积极准备公积金贷款的相关资料并取得《同意贷款证明书》，同时筹备好购房首付款，但被告在第三人和原告的再三催促下迟迟未能办理房屋过户事宜，致使合同目的无法实现，无奈下原告与第三人分别于6月29日和8月23日通过彩信和EMS专递向被告分别送达了《告知函》和《解除合同通知书》，被告不履行合同义务的行为已构成根本违约，综上，原告要求被告承担违约责任，同时要求第三人退还原告交付的购房定金及佣金，但被告和第三人至今推诿。无奈原告依据《合同法》及相关法律法规特向贵院提起诉讼，判如所请。被告高某辩称：一、被答辩人拒不履行合同约定，形成合同根本违约，其解除合同通知严重违反双方所签订房地产买卖契约和补充协议约定，答辩人对此不予认可，请求法院驳回对答辩人的诉讼请求。合同签订后，答辩人将房产证交付第三人，配合被答辩人和第三人办理贷款的审批手续，贷款通知于2020年5月19日下达，依据合同约定，被答辩人当于2020年5月23日前向答辩人支付63万元，但被答辩人拒不支付，形成根本违约。被答辩人严重违反合同约定，提出解除合同，并将通知递交法庭，已明确表示自己不再购买涉案房屋，形成合同中的根本违约，答辩人对被答辩人的诉讼请求不予认可，不同意解除合同，要求被答辩人继续履行合同，并承担违约责任，赔偿给答辩人所造成的损失。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告艾某同被告高某的答辩意见一致。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司述称：1、请求驳回原告第三项中对于服务佣金33150元、贷款代办费2000元的诉讼请求及第四项诉讼请求。2、本案诉讼费用由原告承担。一、针对原告要求第三人退还购房定金的答辩意见，第三人对于定金部分同意退还，在开庭前亦与原告协商退还问题，但原告不愿配合我公司办理相关手续进行退款。二、针对原告要求第三人退还服务佣金的答辩意见，第三人主体不适格，原告无权要求答辩人返还服务佣金，第三人与原告签订的《补充协议》第十二条关于违约责任的约定，1.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权单方解除合同：（3）拖延办理相关手续，经守约方催告后仍无履约行为，逾期超过30日的。甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向乙方支付违约金，同时，甲方需承担本次的服务佣金。三方签订的《补充协议》中对权利义务进行了明确的约定，系当事人真实意思表示，应依约履行。本案中，被告违约，应按照合同约定，由被告承担本次服务佣金，原告要求第三人退还佣金，无事实与法律依据。再者，第三人作为居间方，提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，且在本案中第三人并非导致合同解除的违约方，第三人已经促成交易双方订立房屋买卖合同，且及时督促双方履行合同，原被告双方签订的《房地产买卖契约》未能继续履行，并非第三人之原因造成，第三人亦愿意协助办理网签、递件、过户、交接等其他服务，但出于第三人意志以外的原因，不能继续完成服务，原告要求退还全部佣金实质上否定了第三人付出的劳动成果，严重违反公平原则，原告的诉讼请求无依据。三、关于原告要求第三人退还贷款代办费的答辩意见，第三人支付贷款代办费的对象为山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司，原告无权要求第三人返还贷款代办费，第三人于2020年4月9日通过微信支付向山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司支付2000元，且由山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司向第三人出具收据，且该贷款代办事项由山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司负责办理，山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司与第三人均系独立的法人主体，且未有证据证明存在人格混同的情况，原告要求第三人返还贷款代办费的诉讼请求无事实与法律依据。综上所述，第三人认为，原告的诉讼请求不能成立，恳请人民法院在审理后，驳回其诉讼请求。原告徐某、李某1围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告身份证、结婚证复印件、被告身份证复印件及第三人企业信息报告，证明主体资格。2、原被告及第三人《房地产买卖契约》及补充协议、被告房屋不动产登记证及被告身份证复印件，证明买卖合同事实系各方真实意思表示。3、原告交付第三人购房定金和佣金、贷款代办费票据及在银行的授信批复，证明原告已经完成合同义务。4、以快递和采信方式发送告知函和解除合同通知书及快递信息，证明因被告根本违约，原告在催收后向被告送达解除合同通知书，并要求被告承担违约责任。5、租房合同及付款凭证，证明因被告不积极办理相关过户手续造成原告损失进一步扩大。被告高某质证：对证据1认可。对证据2真实性、有效性认可，该房地产买卖契约和补充协议、成交确认书能证明由于原告未付款，导致合同无法履行，是原告根本违约，依据合同约定，应承担违约责任。成交确认书记载的，合同签订当日第三人已将被告的房产证原件两本收到，二被告已配合原告办理了房屋贷款手续，被告完全履行了合同约定。对证据3认可，被告对原告交付第三人的购房定金和佣金票据认可。对贷款代办费被告不清楚。对同意贷款证明书、银行授信批复认可，原告应于2020年5月23日前向被告支付首付款63万元，但至今原告仍未交付，构成根本违约。对证据4不予认可，被告高某没有收到告知函和解除合同通知书。对证据5与本案无关，也与本案被告无关。被告艾某质证：对证据1认可。对证据2、3、5的质证意见同被告1的质证意见一致。对证据4我也没有收到告知函和解除合同通知书。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司质证：对证据1认可。对证据2认可。对证据3中的贷款代办费与第三人无关，不予认可。对证据4认可。对证据5与本案无关。被告高某向法院提交了证据：1、撤销委托通知书，证明高某于2020年12月3日在原被告、第三人都在场时，向原告的律师、第三人的工作人员正式下达撤销委托通知书，撤销高某对艾某的授权。2、房地产买卖契约，证明贷款通知于2020年5月19日下达，二原告应于2020年5月23日前向二被告支付不足部分63万元，但二原告拒不支付，构成违约，二原告应依约承担违约金。3、补充协议，证明因原告未付合同约定的款项63万元，导致解除抵押登记手续未能办理完毕，办理不动产文件的条件由于原告违约而不具备，原告应承担迟延付款的违约责任。4、成交确认书，证明二被告将房产证原件交付给第三人，配合原告办理银行贷款审批手续，严格履行了自己的义务。5、高某的委托书，证据来源是第三人我爱我家公司。6、同意贷款证明书，证明2020年5月19日，收到该通知后三日内，原告应当将购房款63万元交付二被告，二被告将此款还了贷款，才能解除房产证的抵押登记，不动产文件的条件才能具备。7、告知函、解除合同通知书，证明被告高某在从法庭收到之前从未收到过该通知，二原告明确表示放弃购房构成根本违约，应当承担违约责任。8、通话录音三份，证明高某多次要求继续履行合同，但原告徐某坚决不再购买此房屋，形成徐某根本违约。被告艾某同被告高某举证的证据一致。原告徐某、李某1质证：对证据1撤销委托通知书真实性、合法性不认可，是二被告内部通知，原告不应承担责任。关联性也与本案无关。对证据2房地产买卖契约真实性、合法性认可，在补充协议中写道，房地产买卖契约如与补充协议不一致，应以补充协议为准。对证据3补充协议真实性、合法性认可，被告对于二手房交易流程和交易习惯不了解，对于交易流程应当由第三人主导，尚未达到支付63万元首付款的条件，由于被告没有准备好相关材料，导致合同无法继续履行，故原告现在也不应支付63万元购房款。对证据4成交确认书认可，说明原告在前期积极办理相关手续，为下一步履行合同做好了准备。对证据5高某委托书，被告没有当庭提交。在房屋买卖过程中，原告见到过该委托书，说明二被告均知道房屋买卖事宜，房屋买卖合同真实有效。对证据6同意贷款证明书证明内容不认可。对证据7告知函、解除合同通知认可，被告违约，原告有权单方解除合同。对证据8通话录音真实性、合法性、关联性不认可。被告存在诱导原告违约的行为。被告艾某质证：对被告1提交的证据1-6、8证据均予以认可。对证据7告知函、解除通知书我也没有收到。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司质证：对证据1撤销委托通知书当庭提交，与本案无关。对证据2房地产买卖契约、证据3补充协议认可。付款流程是被告需要开具维修基金证明、将房款打入监管账户，但被告一直无法开出维修基金证明，导致第三人无法进行后续的工作，被告构成违约。对证据4成交确认书认可。对证据5高某的委托书认可。对证据6同意贷款证明书认可，由于被告一直无法提交维修基金证明，导致第三人无法进行后续工作。对证据7证明目的不认可，第三人给被告艾某邮寄的解除合同告知函和催告函，通过邮政快递和彩信发送。对证据8录音不予认可。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向法院提交了证据：1、委托书，证明高某委托艾某办理房屋出售事宜。2、房管局工作人员与我公司工作人员谈话录音，证明该房产在四五月份时必须出具相关证明才能办理过户。原告徐某、李某1质证：对证据1委托书真实性、合法性、证明目的认可。对证据2谈话录音认可，说明被告在四五月份时办理不了相关证明，构成根本违约。被告高某质证：对证据1委托书认可，能显示出高某对艾某的信任，但当庭已经撤销了该委托书。对证据2谈话录音认可。根据谈话录音内容可以看出，录音中房管局工作人员说的证明就不是维修基金的证明，即使无法开出证明，也可以以交费的方式进行。说明不需要开具证明，通过交费方式，也可以继续履行合同。被告艾某同被告高某质证意见一致。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2020年4月9日原告徐某、李某1（乙方）与被告高某、艾某（甲方）与第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的签订了编号为ZHDL0036668ZY的《房屋地产买卖契约》，约定，甲方自愿将座落在××区的房屋（房产权属证号为：不动产权第0015241号）出售给乙方，房屋建筑面积138.48平方米，甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币156万元，本合同签订当日，乙方支付甲方购房定金30000元。同日，原告徐某、李某1（乙方）、被告高某、艾某（甲方）与第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订了编号为ZHDL0036668ZY的《补充协议》，约定，1、交易房屋价款总计人民币156万元，此价格为甲方净得价，不含税，房屋最终面积以最新测绘为准，且房屋成交总价不变；2、购房定金为人民币3万元，甲乙双方知晓该房屋需要办理解抵押手续，甲乙双方认可该房屋购房定金暂存于丙方，待该房屋解除他项手续办理完毕，并将房屋权属证件交至丙方处，由丙方将购房定金全部支付予甲方；3、付款方式为组合贷款形式购买；4、乙方知晓甲方未将该房产之前的房款付清，且属于银行按揭分期付款，甲乙双方同意通过第三方机构“赎楼贷”业务办理该房屋解除抵押手续，双方应于合同签订之日起五个工作日内，开始申请办理相关手续，具体办理流程及时间节点，以第三方机构相关规定为准。5、甲乙双方同意，在甲方办理完毕解除抵押登记手续且乙方银行贷款审批通过后二十个工作日内，甲乙双方应共同办理完毕不动产交接手续；6、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权单方解除合同：（3）拖延办理相关手续，经守约方催告后仍无履约行为，逾期超过30日的；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向乙方支付违约金，同时，甲方需承担本次交易服务佣金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权单方解除合同：（2）乙方放弃购买该房屋的；乙方出现根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向甲方支付违约金，同时，丙方收取乙方的服务佣金不予退还；7、如本协议与《房地产买卖契约》约定不一致的，以本协议准。根据业务收据显示，2020年4月9日，原告徐某、李某1向案外人第三方代办机构山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司支付贷款代办费2000元。2020年4月10日，原告徐某、李某1向第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付佣金33150元，缴纳购房定金3万元。2020年5月19日，中国光大银行零售授信业务批复显示，同意原告对涉案房屋贷款10万元，太原市住房公积金管理中心杏花岭分理处出具同意贷款证明书，同意发放住房公积金贷款80万元，发放商业贷款10万元，收到不动产登记证明后为其发放贷款。还查明，被告高某与被告艾某系夫妻关系。2020年4月9日，被告高某出具《委托书》，授权委托被告艾某代其办理位于××街的房屋出售事宜。2020年12月3日，高某出具撤销委托通知书，撤销对艾某代理本人办理房屋出售的授权，艾某此后所签署的的任何涉及房屋的一切事宜本人均不予认可。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告配合原告于2020年5月19日办理完涉案房屋贷款，但原告未向被告交付首付款，被告也未配合原告办理房屋交接手续，原被告双方均以行为表明不继续履行合同，故原告要求解除《房地产买卖契约》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求法院判令第三人返还原告缴纳的代收购房定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告主张被告未开具维修基金证明构成违约，但原告未提供证据证明开具维修基金是办理二手房交易的必要条件，故关于被告违约的主张不予认定，原告要求被告支付违约金的主张不予支持。原告徐某、李某1向案外人第三方代办机构山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司支付贷款代办费2000元，原告未向第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付，故原告要求第三人返还贷款代办费2000元的诉讼请求不予支持。2020年4月10日，原告徐某、李某1向第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付佣金33150元，第三人作为居间方为原告购买房屋提供购房前准备、签订《房地产买卖契约》及《补充协议》，但没有促成房屋交易的完成与办理房产证，故本院认为第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司应向原告返还佣金33150元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐某、李某1与被告高某、艾某签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；二、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向原告徐某、李某1返还购房定金3万元及佣金33150元。三、驳回原告徐某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元由原告徐某、李某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂二○二〇年十二月二十一日书记员 高 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。