广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17203号原告：陈芬兰，女，1978年6月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：胡朝晖、成伟婷,均系广东格林律师事务所律师。被告：广州辉正房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区粤生街**106铺（部位：之一），统一社会信用代码91440101347445017C。法定代表人：崔广志，总经理。委托代理人：邓日富，系广东经国律师事务所律师。原告陈芬兰与被告广州辉正房地产咨询有限公司（以下简称辉正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人成伟婷，被告的委托代理人邓日富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方违约，原、被告双方于2016年4月6日签订的《租赁合同》自2019年11月29日解除（因为在2019年11月29日被告财务通过手机微信解除合同，被告在当天搬离了租赁场所）；2.被告支付欠付2018年12月15日至2019年3月14日期间租金（月租金为37485元）、2019年9月15日至11月28日期间的租金（月租金为38000元），共计206188.3元及其违约金（以206188.3元为本金，按每日1%计算，自2019年11月29日起计至实际付清之日止）；3.本案诉讼费、执行费等全部费用由被告承担。事实和理由：2016年4月6日，原告委托代理人黄小玲与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告名下天河区华景路155号房产，租期5年，自2016年4月15日至2021年4月14日，第一年租金为34000元每月，自第二年起每年递增5%，后双方协商2019年4月起，每月租金以38000元计算。自2018年7月以来，被告一直以各种理由延迟支付租金，2019年开始更是屡屡违反合同约定，经原告代理人多次催促仍拒不支付租金。2019年11月29日，被告财务负责人崔小尝单方微信通知原告代理人黄小玲，被告已搬离承租房产，并要求原告于2019年11月30日办理交接解除租赁合同，原告只得于2019年12月13日收回租赁房产。截至原告起诉之日，被告累计拖欠租金共计206188.3元。经原告代理人多次催促仍拒不支付。根据双方《租赁合同》第八条违约责任的约定，被告单方违约解除合同，应支付欠付的租金206188.3元的违约金，按每日1%计算，自2019年11月29日起计算至被告实际付清之日止。原告为维护合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院支持全部诉讼请求。被告辩称：我方不同意原告的诉请。提前终止租赁合同是双方共同协商的结果，因为房地产市场不景气，被告经营困难，很早就提出撤店解除合同，当时原告是同意并帮忙转租的，房屋已于2019年12月20日重新出租并收租，所以原告的损失只有2019年11月29日至12月19日期间的费用，因此原告没有权没收保证金。2019年9月14日之前的租金已经缴清。原告起诉主张2019年5月26日之前的租金，我方认为已超过诉讼时效。我方认为违约金的标准过高，请求法院予以调低。经审理查明：位于广州市天河区华景路**的房屋（以下简称案涉房屋）产权人为陈芬兰，建筑面积为87.3548平方米，房屋用途为非居住用房，登记时间为2005年3月14日。2012年7月10日，陈芬兰出具《委托书》，载明委托案外人黄小玲办理案涉房屋的出租、租赁登记、签署租赁合同、收取租金、办理退租收楼、终止租赁合同等事宜，并到广东省广州市南方公证处进行公证，广东省广州市南方公证处于2012年7月12日出具《公证书》。2016年4月6日，陈芬兰、黄小玲（共同作为出租方）、辉正公司（承租方)签订《租赁合同》（以下简称合同）约定：承租方承租案涉房屋，建筑面积87.3548平方米；（第三条）租期：从2016年4月15日至2021年4月14日止，免租期2016年4月6日至2016年4月14日；保证金：68000元；租金：每月34000元，租金从第二年起每年递增5%计收租金；承租方每月以现金或银行转账方式向出租方交付租金，下期租金双方约定在15日前交付；（第五条）租赁双方同意出租方交付房屋给承租方使用的日期为2016年4月6日；（第七条第一款）承租方逾期支付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金，如承租方逾期缴付租金超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同、收回房产、没收保证金，且不做任何赔偿等。陈芬兰及辉正公司共同确认辉正公司已于2019年11月29日交还了案涉房屋。关于租赁合同的解除。陈芬兰为证明系辉正公司单方解除合同，提交了微信聊天记录（陈芬兰称是黄小玲与辉正公司财务人员崔小尝的微信聊天记录，显示2019年11月29日，辉正公司员工给黄小玲发微信称其承租的案涉房屋在2019年11月28日已经停止营业，并在当日已经搬走了一切用品，请黄小玲于2019年11月30日前办理交接手续）。经质证，被告对该证据的真实性不予确认，否认聊天记录中的人员为其财务人员崔小尝。但辉正公司在庭审中确认双方的租赁合同于2019年11月29日解除。关于辉正公司欠付的租金。陈芬兰及辉正公司共同确认双方的交租习惯以当月15日至次月14日为租赁月，租金均缴至黄小玲的账户。陈芬兰称自2018年6月开始至2019年11月29日，辉正公司本应支付17个月和2019年11月15日至29日共14天的租金，但实际上只支付了12月个月租金，累计欠付租金5月个14天，共计206188.3元，并提交证据如下：1.微信聊天记录及短信截图（对方手机号码分别是139××××****、139××××****；显示2018年11月27日，黄小玲在微信及短信中敦促辉正公司支付8月及10月的租金)。2.陈芬兰制作的《被告付款信息列表》（显示时间及对应的付款金额分别如下：20180615-35700元；20180717-35700元；20180919-37485元，备注为抵2018年8月租金；20181116-37485元，备注为抵2018年9月租金；20181217-37485元，备注为抵2018年10月租金；20190218-37485元，备注为抵2018年11月租金；20190322-37485元，备注为抵2018年12月租金；20190418-37485元，备注为抵2019年1月租金；20190530-38000元；20190627-38000元；20190725-38000元；20191223-38000元，备注为9月、10月、11月15日至11月28日租金均未付。3.黄小玲2018年6月1日至2019年12月23日期间的《中国建设银行个人活期账户交易明细》，上述的付款时间及金额均能在交易明细中显示，但其中2018年11月16日支付的37485元以及2019年12月23日支付的38000元在附言中分别备注为“11月租金”“2019年8月15号到2019年9月15”。经质证，辉正公司对证据1的真实性不予确认，但确认短信手机号码是辉正公司的投诉监督号码，对于证据2、3的真实性予以确认，但对证据2备注的抵扣信息不予确认，表示根据证据2显示的付款时间和付款金额确认2018年12月17日缴纳的是2018年12月15日至2019年1月15日期间的租金，2019年2月18日缴纳的是2019年2月15日到3月15日期间的租金，其中2019年1月15日到2月14日期间的租金是当时陈芬兰口头说免交的，但没有证据证明。2019年12月23日支付的38000元是2019年8月15日至9月14日期间的租金，至此2018年12月14日之前的租金双方是已结清了，双方没有异议。陈芬兰则表示2018年12月14日之前的租金是根据辉正公司在2019年2月18日付的租金和3月22日支付的租金，并抵扣2018年8月15日至9月14日的租金和2018年10月15日至11月14日的租金，同时2019年4月18日的租金是抵2019年1月15日至2月14日期间的租金。辉正公司不确认陈芬兰的上述主张，辩称2018年12月15日之前的租金已全部付清，且从后面的支付租金情况可以看出每月的租金是对应的，而陈芬兰一直以来没有提出任何对租金缴纳情况有异议，从交易习惯看，不管是何种原因造成的，但双方都是没有异议来执行的，陈芬兰现把租金全部往前推，是为了规避诉讼时效的风险。本院认为：合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。陈芬兰主张系辉正公司单方违约，双方就案涉房屋于2016年4月6日签订的合同于2019年11月29日解除。辉正公司对合同解除的时间予以确认，但辩称合同提前解除是双方协商一致的。同时陈芬兰与辉正公司均确认案涉房屋2019年11月29日已交还。对此，本院认为，从陈芬兰提交的微信聊天记录显示辉正公司2019年11月29日告知黄小玲其已搬离案涉房屋并请黄小玲于11月30日前办理交接手续，虽辉正公司辩称合同提前解除是双方协商一致，但未提供相应的证据予以证实，本院对此不予采纳，故双方的租赁合同关系于2019年11月29日因辉正公司的提前搬离而实际解除，辉正公司显属违约，陈芬兰的第一项诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金，双方对于辉正公司已付租金的付款日期和金额并无争议，仅对部分款项所对应的月份有争议。对此，本院认为，第一，辉正公司于2019年11月29日交还案涉房屋给陈芬兰，陈芬兰主张辉正公司应付清截至2019年11月28日的租金，合法有理，应予支持。第二，辉正公司辩称已付清2018年12月14日之前的租金以及陈芬兰口头承诺免除其2019年1月14日至2月15日期间租金的意见，因其未能提供相应的证据予以证实，本院不予采信。第三，从陈芬兰提交的《被告付款信息列表》《中国建设银行个人活期账户交易明细》以及双方陈述看来，双方对于2018年6月15日、7月17日、2019年5月30日、6月27日、7月25日所支付的租金对应月份是付款当月月份租金、2019年12月23日所支付的租金是2019年8月15日至2019年9月14日租金并无异议，本院予以认可。至于2018年9月19日、11月16日、12月17日以及2019年2月18日、3月22日、4月18日所支付款项对应的月份，在陈芬兰无法充分举证证明所对应月份且辉正公司不认可陈芬兰意见的情况下，本院采纳付款义务方辉正公司的陈述，认定该六笔款项所对于的是付款当月的租金。据此，辉正公司仍欠付2018年8月15日至9月14日、2018年10月15日至11月14日、2019年1月15日至2月14日、2019年9月15日至11月28日租金。陈芬兰主张的欠付租金月份与本院前述认定不符，本院予以纠正。按照合同约定的租金标准，上述欠付期间的租金总额206188.3元【37485元×3个月+38000×2个月+（38000元÷30天×14天）】。辉正公司迟延支付上述租金构成违约，陈芬兰主张辉正公司应向其支付违约金，具有合同及事实依据，但辉正公司抗辩违约金的计算标准过高，请求本院予以调整，本院基于公平原则考虑，对违约金的计算标准予以调整。综上，辉正公司应向陈芬兰支付租金206188.3元及违约金（以206188.3元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算，自2019年11月29日起计至实际付清之日止，并以本金为限），对于陈芬兰超出上述部分的诉请本院不予支持，予以驳回。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年，陈芬兰的主张并未超过诉讼时效，辉正关于诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈芬兰与被告广州辉正房地产咨询有限公司就位于广州市天河区华景路155号的房屋于2016年4月6日签订《租赁合同》于2019年11月29日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州辉正房地产咨询有限公司向原告陈芬兰支付租金206188.3元及违约金（以206188.3元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算，自2019年11月29日起计至实际付清之日止，以本金为限）；三、驳回原告陈芬兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14495元，由原告陈芬兰负担50元，被告广州辉正房地产咨询有限公司负担14445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 张 杳人民陪审员 马 颖人民陪审员 杨慧芬二〇二〇年十二月三日书 记 员 梁炎梅神晓琳