广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初7170号 原告：柳州市住房公积金管理中心，住所地广西壮族自治区柳州市中山东路11号，统一社会信用代码:12450200498599021W。 法定代表人：黄兆聪，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁建，广西旺业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫柳媛，广西旺业律师事务所律师。 被告：陈水斌，男，1993年9月10日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州市方东房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中西路1８号，统一社会信用代码：91450200727647980Q。 负责人：韩树东。 第三人：中国农业银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市三中路４７号，统一社会信用代码：91450200619346240W。 负责人：谢斌。 原告柳州市住房公积金管理中心与被告陈水斌、柳州市方东房地产开发有限公司（简称方东公司）、第三人中国农业银行股份有限公司柳州分行（简称农行柳州分行）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫柳媛、被告陈水斌到庭参加了诉讼，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈水斌签订的编号为45020120160058712的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》。2、判令被告陈水斌偿还原告借款本金378864.22元，利息及罚息7142.98元（利息及罚息暂计至2020年6月30日，并按《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》约定的利率顺延计至本息清偿之日止）。3、判令被告陈水斌支付原告为实现债权而支出的律师费17870.32元。4、判令原告对被告陈水斌提供的抵押物（即柳州市房屋）享有优先受偿权。5、判令方东公司对被告陈水斌在本案中的债务承担连带清偿责任。6、本案全部诉讼费用由被告承担。 原告向本院提出事实和理由：2004年9月27日，原告与农行柳州分行签订《住房公积金政策性贷款委托协议》，协议约定原告运用归集的住房公积金委托农行柳州分行发放政策性住房贷款等相关事宜。20 16年4月21日，被告陈水斌向原告提交了《住房公积金个人住房借款申请表》，向原告申请公积金贷款用于购房，经审核，被告陈水斌符合公积金贷款条件，原告向农行柳州分行送达了《柳州市住房公积金管理中心（市本部）委托贷款通知书》，通知并委托农行柳州分行给予被告陈水斌提供公积金贷款。据此通知，农行柳州分行与被告签订了编号为45020120160058712的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，合同约定：被告借款40万元用于购买柳州市，借款期限为360个月，被告陈水斌采用按月等额本息法还款；同时，合同还约定被告方东公司为被告陈水斌的借款承担保证担保，其保证责任自《借款合同》约定的贷款发放之日至债务履行期限届满之日起两年。2016年10月27日，农行柳州分行依约向被告陈水斌发放了全部贷款，但被告陈水斌未能依约还款付息。按照上述合同约定，被告还应向原告支付因诉讼产生的律师费。按照广西《律师服务收费标准》桂价费（2013）41号规定，涉及财产关系的案件争议标的在10万元以下的，律师服务费按标的的5%计算，10万-50万的按照4.5%计算。因两被告违约产生的逾期本金及利息、罚息等合计386007.20元，律师费为17870.32元。综上所述，原告认为，被告陈水斌拖欠原告贷款属违约行为，依法应当承担违约责任；被告方东公司依合同约定应当为被告陈水斌的借款承连带清偿责任。为此，特依法起诉，请判如所请。 被告陈水斌答辩称：被告陈水斌购买的房屋申请的是组合贷款，公积金贷款的月供大概一千七百多，商业贷款的月供大概是一千三左右，两项加起来大概是两千九百多，两项月供都是存入同一个账户同时扣划的。原来农行柳州分行起诉被告陈水斌的案件，双方达成调解协议，继续履行合同，当天调解后，被告陈水斌就已经按照调解协议履行，并于2020年9月4日把尚欠的房贷还清了。之前因为今年突然的新冠肺炎疫情的原因，导致被告陈水斌失业，就没有办法还款，所以出现了拖欠的情况。现在公积金贷款和商业贷款均没有逾期，被告陈水斌现在有能力按时归还借款，想继续履行合同。被告陈水斌已还清之前欠款。被告陈水斌想申请免除律师费。 被告方东公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2004年9月21日，原告作为委托方，与作为受托方的第三人农行柳州分行签订《住房公积金个人政策性贷款委托协议》，协议约定原告运用归集的住房公积金委托农行柳州分行发 放政策性住房贷款等相关事宜。2016年4月21日，被告陈水斌向原告提交了《住房公积金个人住房借款申请表》，申请公积金贷款用于购买柳州市房屋。2016年5月23日，原告向农行柳州分行送达《柳州市住房公积金管理中心（市本部）委托贷款通知书》，通知并委托农行柳州分行给予被告陈水斌提供公积金贷款。 2016 年 9 月 4 日 ， 被 告 与 农 行 柳 州 分 行 及 被 告 方 东 公 司 签 订 了 《 住 房 公 积 金 个 人 住 房 委 托 贷 款 借 款 合 同 》 ， 该 合 同 约 定 ： 被 告 陈 水 斌 借 款 40 万元用于购买柳州市房屋，借款期限为360个月，采用按月等额本息法还款；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；将柳州市房屋作为借款的抵押物，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。该合同的特别签订条款约定：本借款合同项下的贷款系贷款人根据委托人柳州市住房公积金管理中心的委托，向借款人提供的委托贷款；根据委托人与贷款人的委托约定，委托人拥有本借款合同项下的全部权利（包括合同债权、抵押权、质权等），委托人可以自行向除贷款人以外的其他借款合同立约人直接行使和主张合同权利；被告方东公司对本案借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，在借款人用购买的房屋作为抵押的情况下，被告方东公司的保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以农行柳州分行为抵押权人的抵押登记手续之日止。 合同签订后，农行柳州分行受托依约向被告陈水斌足额发放了贷款。2016年10月15日，农行柳 州分行取得涉案房屋的不动产预告抵押登记证明。但被告陈水斌未能按照合同约定足额归还原告贷款本息。原告遂委托广西旺业律师事务所代理本案诉讼，产生律师费17870.32元。截止2020年11月3日，被告陈水斌尚欠借款本金366774.24元，利息及罚息0元。为此，原告于庭审过程中，变更第二项诉讼请求为“判令被告陈水斌偿还原告借款本金366774.24元，利息及罚息0元（利息及罚息暂计至2020年11月3日，并按《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》约定的利率顺延计至本息清偿之日止）”。 被告陈水斌分别于2020年9月4日、2020年10月28日、2020年10月29日、2020年11月5日、2020年11月27日分别归还涉案房屋尚欠的借款本息2909.49元、4087.34元、1312.66元、428.80元、2961.49元（包括公积金贷款和商业贷款的月供金额）。2020年12月9日，原告提交打印日期为2020年12月8日的还款明细单，载明截至2020年12月6日，被告尚欠贷款本金为365597.35元、利息及罚息0元。 另查明，被告陈水斌为购买涉案房屋，除了向原告申请公积金贷款之外，还向农行柳州分行申请了商业贷款。由于存在逾期还款行为，农行柳州分行于2020年7月15日起诉被告陈水斌至本院，案号为（2020）桂0205民初4731号。2020年9月11日，双方达成调解协议，农行柳州分行同意被告陈水斌继续履行其与农行柳州分行签订的《个人购房担保借款合同》。 本院认为，被告陈水斌与农行柳州分行及方东公司签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告与农行柳州分行之间系委托人与受托人之间的代理关系，被告陈水斌在与农行柳州分行签订该合同时对此是知情的，故该合同的权利义务由原告与被告陈水斌各自承受。现原告已依约向被告陈水斌足额发放贷款，被告陈水斌应依约按时还本付息。现被告陈水斌未在约定期限内履行还本付息义务，其行为属违约行为。被告陈水斌向本院陈述了未能按时归还贷款的特殊原因，多次向本院表达其希望继续履行合同的意愿，并在本案宣判前归还完毕了所拖欠的到期的借款本金、利息。考虑到被告陈水斌申请了公积金和商业组合贷款，用于购买涉案房屋，在农行柳州分行起诉后，及时归还逾期本息，并与农行柳州分行达成继续履行双方签订的《个人购房担保借款合同》的调解协议。鉴于上述情形，原告的合同目的并非无法实现，目前仍然处于新冠肺炎疫情防控期间，经向原告释明上述情况，原告也愿意给予被告陈水斌一次继续履行借款合同的机会，故本次诉讼中 ，本院不判决解除合同，但被告仍应承担因逾期还款而导致的相应的违约责任。同时，被告陈水斌还应依约履行合同义务，按照还款时间、每期还款金额按月归还每期的贷款本息，若之后被告陈水斌出现的违约情形已达到了足以影响原告合同目的实现的程度，原告可依据法律规定再另行提出解除合同的诉请。 《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》中约定借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，应当承担原告为实现债权而产生的律师费。被告陈水斌借款后，没有按约定还款付息，出现了违约情形，其行为违反了诚实信用原则和合同约定，应承担原告已经支付的案件受理费，以及因其违约给原告造成的律师费损失。但是对于原告诉请的律师费，由于本院在本案中并未支持原告解除合同及清偿未到期的借款本息的诉请，根据被告陈水斌在合同履行过程中拖欠的已到期的本息数额，且考虑到被告陈水斌拖欠的原因，本院对于律师费酌情支持5000元。对于原告主张对柳州市房屋进行优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中用于抵押的房屋仅有预告登记，尚未办理抵押登记手续，抵押权未设立，无优先受偿的效力，故原告主张以柳州市房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，被告方东公司应按合同约定对被告陈水斌的借款承担连带保证责任,并对被告陈水斌依法享有追偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告陈水斌支付原告柳州市住房公积金管理中心律师代理费5000元。 二、被告柳州市方东房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 三、驳回原告柳州市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日 起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3679元（原告已预交，已减半收取），由被告陈水斌、柳州市方东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 曾林妮 书 记 员 杨关芬