黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初3900号原告：辛文龙，男，1988年4月1日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。、委托诉讼代理人：辛士全，男，1963年9月18日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：李艳，女，1965年7月12日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。被告：齐欣，女，1982年10月26出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：顾长军，双城区兰星法律服务所法律工作者。原告辛文龙诉被告齐欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。辛文龙及其委托诉讼代理人辛士全、李艳，齐欣及其委托诉讼代理人顾长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛文龙向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方于2018年5月31日签订的《公寓租赁托管合同》；2.要求齐欣赔偿违约金76,257.88元（2020年3月至5月租金5355元；2020年6月1日至2021年5月31日22,491元；2021年6月1日至2022年5月31日租金23,615.55元；2022年6月1日至2023年5月31日24,796.33元）。事实和理由：2018年5月31日，辛文龙与齐欣签订《公寓租赁托管合同》，辛文龙将其所有的位于哈尔滨市松北区世茂大道和天翔街交角处S1号综合体8层806号房出租给齐欣，租期自2018年6月1日至2023年6月1日，月租金1700元，按季度付款，提前一个月支付下季度租金。2020年2月，齐欣不履行支付季度租金义务。辛文龙催要未果，齐欣微信告知要求解除合同，按合同第8条约定，齐欣违反合同约定，提前解除合同，应赔偿辛文龙剩余租赁期的全部租金。齐欣未支付提前解除合同的违约金，辛文龙诉至法院。齐欣辩称，同意解除双方房屋租赁合同，不同意辛文龙的其他诉讼请求。齐欣不存在违约行为，因2020年1月发生新冠疫情导致双方合同无法履行。齐欣于2020年1月31日微信通知了辛文龙无法履行合同，并要求解除双方签订的租赁合同。辛文龙拒绝接收房屋和接管钥匙，故齐欣没有及时将房屋及钥匙交付辛文龙，导致出租房屋自2020年1月31日起至今空置，辛文龙未收到租金的损失与齐欣无关，齐欣不应承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“因不可抗力不能实现合同目的”，当事人有权解除合同及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，齐欣于2020年1月31日及时通知辛文龙因新冠疫情的爆发导致合同无法履行，要求解除合同，该请求完全符合法律规定，自解除合同的通知到达辛文龙开始，双方的合同应当予以解除，故齐欣不同意支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据即证据A1，公寓租赁委托合同；证据A2，商品房买卖合同书以及银行流水，证据B1被告营业执照；证据B2，哈尔滨市松北区应对新型冠状病毒感染××疫情防控工作指挥部哈松疫指发【2020】29号通告、哈尔滨市松北区松安街道办事处公告；证据B3，原告位于哈尔滨市××区××大道城市××星××办公楼××室公寓××——9月电表抄表单；证据B4，2018年6月1日至2020年9月1日原被告双方的微信聊天记录一组，其中有被告和原告、被告和原告母亲的聊天记录；双方对以上证据真实性无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，甲方辛文龙与乙方齐欣签订《公寓租赁托管合同》，约定甲方将位于城市之星，建筑面积45平方米托管给乙方作为公寓或办公室使用。房屋租赁期为2018年6月1日至2023年6月1日，乙方租赁该房屋作为办公室或家庭旅馆使用。房屋租金为1700元/月，乙方按季度支付给甲方，提前壹个月支付下个季度租金。甲方承担房屋电梯费、取暖费、物业费；乙方承担水、电、煤气、有线电视及宽带费用。甲方违反本合同约定，提前收回房屋，向乙方赔偿剩余租金的双倍作为违约金。乙方违反本合同约定，提前解除合同，赔偿给甲方剩余租赁期的全部租金。齐欣租赁案涉房屋自2018年6月1日至2020年1月31日，2019年11月17日齐欣向辛文龙缴纳2020年第一季度租金，至2020年2月28日的租金已交付完毕。2020年1月31日，齐欣微信告知辛文龙要求解除租赁合同并通知辛文龙收房，辛文龙未回复。本院认为，辛文龙与齐欣于2018年5月31日签订的《公寓租赁托管合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。齐欣主张新冠疫情属不可抗力的情形导致合同解除，但不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利，只有因不可抗力致使不能实现合同目的，债务人不可能履行其尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽然新冠疫情期间，政府部门防控措施给商铺经营活动确实造成了影响，但是，案涉商铺租赁期间至2023年6月1日，齐欣提出解除合同要求时距合同解除还有三年多，在此期间防控措施解除后，案涉商铺仍具有复工复业条件，齐欣仍可利用租赁商铺经营以获得利益。由此可以认定，新冠××疫情虽然对租赁合同的履行产生的影响，但该影响尚未达到导致齐欣任何权利无法实现的程度。齐欣主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，本院不予采纳。辛文龙于2020年9月6日诉至本院并主张解除《公寓租赁托管合同》，双方当事人在该时间达成解除合同一致意见，故案涉租赁合同解除时间应认定为2020年9月6日，对辛文龙要求解除双方于2018年5月31日签订的《公寓租赁托管合同》诉讼请求，本院予以支持。齐欣未按合同约定期间租赁案涉房屋，该行为构成违约，其应当承担违约责任。新冠××疫情虽尚未达到导致齐欣不能完全履行租赁合同，但对齐欣实现租赁权利产生较大影响。其在2020年1月31日即提出解除合同并要求返还房屋，辛文龙在齐欣明确表示不能经营情况下，未予以积极回应并收回房屋及钥匙，导致房屋一直处于空置状态，产生不必要的损失，亦存在过错。参照《依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，当事人均主张解除《公寓租赁托管合同》，该合同已不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。齐欣提出违约金约定过高，要求予以调整。本案中齐欣已于2020年1月31日提出解除合同，辛文龙拒绝接收房屋，造成了损失扩大，辛文龙无权就扩大损失部分要求齐欣承担责任。本案结合合同履行期间、过错程度及疫情期间社会主体应当同舟共济、共渡难关的原则，酌定齐欣应给付辛文龙5个月租金作为违约金，因齐欣于2020年1月31日提出解除合同，并支付租金至2月末，已经预支付了1个月租金，故还应向辛文龙支付4个月租金7140元（1700元/月×105%×4个月）作为违约金，故对辛文龙要求给付违约金部分的诉请，本院对其合理部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除辛文龙与齐欣于2018年5月31日签订的《公寓租赁托管合同》；二、齐欣给付辛文龙违约金7140元，此款于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回辛文龙的其他诉讼请求。案件受理费853元，由辛文龙负担703元，由齐欣负担150元。齐欣应于本判决生效之日起十日内将应付款给付辛文龙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇二〇年十二月二十八日法官助理王祎书记员高佳媛