广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5133号原告（反诉被告）：广州黑米信息科技有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号（厂房）。法定代表人：聂青。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市世一实业投资有限公司，住所地广东省东莞市清溪镇厦坭村致力街同胜金谷光电创业园A01。法定代表人：刘双喜。被告：刘双喜，男，1980年12月23日出生，汉族，住广东省东莞市。被告：张楚丰，男，1976年7月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：冯东洋、冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司诉被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司、刘双喜、张楚丰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖雯丽独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司（以下简称黑米公司）的委托诉讼代理人徐海，被告张楚丰以及被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司（以下简称世一公司）、刘双喜、张楚丰的共同诉讼代理人冯银丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黑米公司向本院提出诉讼请求：1、世一公司退还黑米公司租赁保证金81000元；2、世一公司退还黑米公司2020年5月22日至5月31日期间的租金2416.80元;3、世一公司向黑米公司支付逾期退还租赁保证金的违约金(以81000元为本金，自2020年6月1日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算)；4、刘双喜、张楚丰就世一公司对黑米公司的前述债务承担连带责任；5、世一公司、刘双喜、张楚丰承担本案的案件诉讼费用。事实和理由：2018年3月28日，黑米公司与世一公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定，黑米公司向世一公司承租位于广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号A栋第一层厂房，租赁期限自2018年3月28日起至2020年3月27日止；厂房租金为24168元/月，黑米公司在签订本合同时，向世一公司一次性支付三个月租金履约保证金72504元；世一公司在租赁期满并黑米公司退还租赁房屋及结清往来款项后三天内退还租赁保证金。依据前述合同的约定，黑米公司向世一公司支付72504元的保证金，并其在合同期内如期足额向世一公司支付租金及其他费用。2020年3月28日，黑米公司与世一公司所签订的《房屋租赁合同》到期后，黑米公司因受新冠病毒疫情的影响而经营困难，遂向世一公司申请减免部分租金，但其不仅不同意减免租金，反而要求将租金增加至27000元/月，并要求按新租金标准另行支付租赁押金8496元。后经双方多次协商，世一公司才同意黑米公司继续按原合同标准支付租金，但租赁押金必须补足。黑米公司支付上述租赁押金后，双方未续签租赁合同，黑米公司继续按原合同标准支付租金。2020年5月21日晚至22日凌晨，广州市普降暴雨，因世一公司未提前通知黑米公司采取防范措施，且出租的房屋未配置任何防涝排涝设施设备，并且物业管理方在发现房屋出现水浸后未及时通知黑米公司，导致黑米公司存放在房屋内的设施设备及货物被水浸泡，直接经济损失逾400万元。在本次水浸过程中，房屋所在工业园的变压器、配电箱等供电设施设备因水浸而损坏，致使黑米公司此后一直无法从事任何经营活动，且考虑到承租的房屋不具备排涝设施设备，确实不符合黑米公司承租房屋作为仓储用途的目的，为避免今后经济损失的风险，黑米公司于2020年5月30日通过微信方式向世一公司股东张楚丰发出《关于终止履行〈租赁合同〉及相关事宜的函》,明确于2020年6月1日起终止与世一公司所签订的《房屋租赁合同》的履行，并要求世一公司办理退租手续、退还租赁保证金及黑米公司己提前支付的2020年5月22日至31日期间的租金等。2020年5月31日，因世一公司未派员处理退租事宜，黑米公司将房屋钥匙交予工业园管理方，并对房屋的水表、电表等度数进行拍照后发送予张楚丰。经多次催促，世一公司仍拒不退还租赁保证金及租金。另，刘双喜、张楚丰均为世一公司的自然人股东。《房屋租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同，黑米公司有权随时解除合同，并要求世一公司需退还租金押金；案涉房产不具备排涝设施设备，且在发生水浸后因供电设施设备故障导致黑米公司无法使用，黑米公司有权要求退还部分租金；另世一公司股东的财产与世一公司的公司财产混同，刘双喜、张楚丰依法应当对世一公司的债务承担连带责任。被告（反诉原告）世一公司、刘双喜、张楚丰共同辩称：一、黑米公司与世一公司签订《房屋租赁合同》，双方关于租赁事宜在合同作出约定，合同到期后，世一公司有将新的租赁合同给黑米公司，但黑米公司却没有将合同交还给世一公司，而新签的租赁合同与之前签订的租赁合同除租期及租金作了变更外，关于租赁双方的权利义务仍按原租赁合同内容。2020年5月21日至22日的降雨属不可抗力，黑米公司不能依据合同法第九十四条主张合同目的无法实现为由解除合同。因合同没有赋予黑米公司解除权，黑米公司单方解除合同属其违约，根据《房屋租赁合同》第6.7条的约定，黑米公司无权要求退还保证金。根据《房屋租赁合同》6.3条的约定，黑米公司并未向世一公司支付租金及水电费，也未将厂房交还给世一公司，其无权要求支付保证金的违约金。二、因2020年5月21日发生水灾导致涉案厂房的变压器配电箱损坏，造成停电，该事属不可抗力，世一公司不存在过错，而且世一公司在2020年5月22日至31日也一直在进行抢修。涉案厂房一直由黑米公司占有使用，其无权要求世一公司退还2020年5月22日至31日的租金。三、刘双喜是世一公司的法定代表人，张楚丰是世一公司的股东，涉案租赁关系发生在黑米公司与世一公司之间，刘双喜、张楚丰并非本案适格当事人，黑米公司主张刘双喜、张楚丰对世一公司的债务承担连带责任并无事实和法律依据。被告（反诉原告）世一公司向本院提出反诉诉讼请求：1、黑米公司向世一公司支付2020年6月厂房租金27000元以及2020年5月电费2246元；2、黑米公司向世一公司支付垃圾清理费9300元；3、本案诉讼费由黑米公司承担；事实和理由：《房屋租赁合同》到期后，黑米公司仍继续承租涉案厂房，双方仅对租金作了变更为27000元/月。2020年5月31日，黑米公司以承租厂房合同目的无法实现为由，与世一公司解除租赁合同，并将厂房钥匙交给物业保安，但其却并未将承租厂房内的电费交付给世一公司，也未将厂房内的垃圾进行清理，并与世一公司办理厂房交接手续。因黑米公司未将厂房内的垃圾清理完毕交还给世一公司，厂房仍由黑米公司占用。世一公司多次要求黑米公司清理，但黑米公司均未予理会。最终世一公司为了减少损失的进一步扩大，另行委托他人清理，并支付了清理费用9300元。黑米公司单方解除合同的行为已构成违约，其未将厂房垃圾清理，需继续支付使用厂房租金，并支付垃圾清理费。原告（反诉被告）黑米公司辩称：一、涉案房屋在2020年5月21日至22日因暴雨导致严重水浸，其发生的原因并非台风、洪水等合同约定的不可抗力范围，仅是暴雨导致的积水，但因世一公司涉案厂房及所在园区并未配备防水防漏设备，且世一公司未尽到合同约定的科学、安全管理服务导致黑米公司存在涉案厂房内近400万元的设备及货物全部报废。该事件不属不可抗力范围，是属人祸。双方在2018年3月28日所签订的租赁合同到期后，并未就合同条款达成一致意见，仅就合同的租金标准及押金条款进行协商，黑米公司也未与世一公司签订正式协议，依据合同法第二百三十六条的规定，黑米公司继续使用涉案房屋，且世一公司未提出任何异议，视为不定期租赁合同，黑米公司可随时解除合同。涉案房屋本用于仓存及办公，但自2020年5月21日至31日，园区内的配电设施损毁，导致停电，该停电至2020年6月底方恢复正常供电。鉴于涉案房屋不具备合同签署时的目的，黑米公司享有解除权。涉案房屋也存在设计方面的缺陷，无排水防漏设备，若再发生暴雨，有可能会导致黑米公司损失。因此黑米公司有权解除合同，并无须支付解除合同后的相关租金。二、关于电费，黑米公司同意据实结算。三、关于垃圾清运费，该费用有违市场规律，不予支持。被告刘双喜述称：对世一公司的反诉诉请没有意见。被告张楚丰述称：对世一公司的反诉诉请没有意见。经审理查明：位于广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号（厂房）的产权人为卢维芳。2018年3月28日，黑米公司（承租方、乙方）与世一公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条房屋地址广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号，厂房：甲方将A栋第一层全部的厂房（含厂房附属物）……本租赁物的功能为工业、仓储、办公。第二条租赁期限从2018年3月28日起至2020年3月27日止。免租期2018年3月28日至2018年4月18日。起租日免租期届满2018年4月19日为起租日，由起租日开始计收租金。第三条厂房A1号，厂房租金为24168元/月；……签订本合同时，乙方须向甲方一次性支付叁个月租金履约保证金（押金）72504元，1个月租金24168元。……第六条6.1乙方各项租赁费用须于每月5日前交清，……交款账号如下开户名张楚丰……6.2乙方不得以任何理由拖欠或拒交甲方费用，乙方认为甲方服务不足造成损失的，可以诉诸法律。……6.3租赁期满，或者甲方提前终止合同，乙方必须在合同终止日搬出归属自己的全部物品。因甲方提供了免租装修期给乙方，乙方退出时不得损坏和拆除租赁期间装修装饰的一切房屋附属物件，清洁房屋后交付给甲方。甲方于乙方退还租赁房屋并结清与甲方所有往来款项的三天内退还租赁保证金给乙方，乙方搬迁验收后，房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。……6.7乙方违约或合同期内乙方提前终止合同，乙方交付的租赁保证金不予退还，……第七条该物业如因下列不可抗力因素导致损毁或造成甲乙双方的损失，双方互不承担责任：1、自然灾害如台风、洪水、冰雹、地震；……第八条电费单价按1.25元/度计……”。签订合同后，黑米公司以每月24168元的金额支付至2020年5月的租金，租金均支付至张楚丰的银行账户。2018年3月28日，黑米公司向世一公司支付押金72504元，2020年4月22日，黑米公司向世一公司支付押金支付8496元。2020年5月30日，黑米公司的员工任鹏飞通过微信方式向张楚丰发出由黑米公司作出的《关于终止履行租赁合同的函》，内容为“……2020年5月22日凌晨，广州市普降暴雨，我司向贵司承租的厂房遭受严重水浸，厂房的业主方及贵司未及时通知我司转移财产，并最终导致我司逾500万元的巨额经济损失。截至目前为止，上述厂房仍未恢复通电，尚不具备生产及使用条件。……现我司通知贵司，并商请如下：1、我司自2020年6月1日起终止贵我双方于2018年3月28日所签订的《房屋租赁合同》，请贵司自收到本函之日起与我司办理厂房的交接手续及费用结算手续，并退还我司租赁押金。2、请贵司充分考虑我司的经济损失，及厂房自2020年5月22日起无法使用的实际情况，减免我司当月部分租金。”。2020年5月31日，黑米公司的法定代表人通过微信方式向张楚丰发送视频并告知“钥匙已经给物业保安”。世一公司提供一份电子光盘，拟证明黑米公司搬离涉案房屋时仍存有部分垃圾未清理。世一公司提供两份收据以及微信转账记录，拟证明其为清理涉案房屋的垃圾产生的垃圾清理费9300元。其中收据显示“清理沙埔青怡路2号厂房1楼垃圾共计8500元”、“铲垃圾4车共计800元”。世一公司提供部分微信聊天记录，拟证明黑米公司和世一公司之间有签署新的《房屋租赁合同》。在本案的庭审过程中，一、黑米公司陈述以下，（一）其是有收到世一公司提供的新的房屋租赁合同，但黑米公司并未在该合同上盖章，且该合同因暴雨浸泡已灭失，无法提供。（二）其在2020年5月31日搬离腾退涉案房屋，因世一公司没有派人处理退租事宜，黑米公司在2020年5月31日将房屋钥匙交给工业园的管理方即物业保安。（三）黑米公司要求退还5月22日至31日租金的依据是，2020年5月21日发生暴雨导致园区停电至2020年6月底才恢复供电，涉案房屋承租是用于仓存和办公用途，世一公司应当保证供电。黑米公司主张的违约金没有相应合同依据；黑米公司确认世一公司反诉主张的电费金额。（四）黑米公司对世一公司出示的房屋内存放垃圾的电子光盘予以确认，对垃圾清理费的转账记录和收据不予确认，黑米公司搬离后是剩有部分废纸箱及被浸泡的打印纸在涉案房屋内，但从世一公司提交的视频来看，上述物品数量并不多，不足以产生世一公司所主张的垃圾清理费金额。二、世一公司陈述以下，（一）2020年4月初，世一公司将一式两份加盖了世一公司印章的合同提供给黑米公司，但黑米公司的员工赵政春以没有带公章为由，取走两份合同后没有将合同交还给世一公司。（二）其是有收到黑米公司在2020年5月30日微信发送的解除合同的函件，但其认为黑米公司不享有解除权。其不确认黑米公司在2020年5月31日搬离涉案房屋，因为涉案房屋内仍放有黑米公司的垃圾。从黑米公司提供的视频来看，其是有将钥匙交给保安，但不能代表黑米公司与世一公司就双方的租赁关系办理了交接手续，而且保安在视频里明确告知黑米公司厂房内的垃圾未清理。（三）2020年5月21日因暴雨导致变压器配电箱烧毁，涉案房屋停电至2020年6月2日。（四）黑米公司存放在涉案房屋的垃圾是一些废纸箱及产品，世一公司在清理完前述垃圾后，在2020年8月另行出租房屋。其反诉要求黑米公司支付6月租金的依据是，黑米公司没有清理房屋内的垃圾，且黑米公司不享有合同解除权。本院认为：黑米公司与世一公司于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”,《房屋租赁合同》租赁期限虽已于2020年3月27日届满，但在期限届满后，世一公司对于黑米公司继续使用涉案房屋亦未提出异议，因此上述《房屋租赁合同》对双方仍有约束力，但租赁期限为不定期。世一公司提供的证据不足以证明双方在上述合同期限届满后有达成合意签署新的租赁合同，故本院对世一公司提出双方有重新签订新的房屋租赁合同的抗辩不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，如上文所述，因双方之间为不定期租赁，故黑米公司享有解除合同的权利，其在2020年5月30日已函告世一公司解除《房屋租赁合同》，故黑米公司和世一公司之间的租赁关系已经解除。因双方合同已解除，黑米公司主张要求世一公司退还租赁保证金81000元，有据可依，本院予以支持。黑米公司主张要求世一公司支付逾期退还保证金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于租金问题。涉案房屋停电是因2020年5月21日的暴雨天气所致，因此涉案房屋无法使用不应归责于双方，基于公平原则，本院酌定黑米公司和世一公司对在2020年5月22日至31日期间的租金费用各承担一半的责任，现黑米公司主张要求世一公司退还的租金2416.8元未超出上述期间的一半租金金额，本院对此予以支持。至于世一公司主张要求黑米公司支付2020年6月的租金。黑米公司已于2020年5月30日函告解除双方合同以及提出办理房屋交接手续，并于2020年5月31日搬离房屋交还钥匙，世一公司对此知情，理应及时收回房屋防止损失扩大。因此世一公司主张要求黑米公司支付2020年6月的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于电费问题。黑米公司对世一公司反诉主张的电费2246元不持异议，本院对世一公司的该诉请予以支持。至于垃圾清理费。从《房屋租赁合同》第6.3条的约定可知，黑米公司搬离涉案房屋时应清洁房屋后交还给世一公司。现黑米公司确认其未将清理完毕的房屋交付给世一公司，因此黑米公司应对世一公司清理垃圾所产生的费用承担支付责任。结合世一公司提供的涉案房屋存有垃圾的视频以及相应收据，本院酌定黑米公司向世一公司支付垃圾清理费3000元。至于黑米公司主张要求刘双喜、张楚丰对世一公司的债务承担连带责任，并无相应依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司返还租赁保证金81000元；二、被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司返还租金2416.8元；三、原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司支付电费2246元；四、原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司支付垃圾清理费3000元；五、驳回原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2328元，由原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司负担413元，被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司负担1915元。案件反诉受理费382元，由原告（反诉被告）广州黑米信息科技有限公司负担52元，被告（反诉原告）东莞市世一实业投资有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十二月八日书记员  赵洁玲