山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2993号   原告（案外人）：赵某，男，1972年9月25日生，汉族，山西省泽州人，现住泽州。   委托诉讼代理人：朱某，山西赢润律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王某，男，1965年5月31日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   第三人（被执行人）：罗某，男，1956年12月4日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市泽州路，身份证号：×××。   原告赵某与被告王某、第三人罗某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某委托诉讼代理人朱某、被告王某到庭参加诉讼，第三人罗某经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效；停止对原告购买的位于城区西上庄办事处XXX的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、本案被执行财产已经由原告根据合同合法占有。2017年12月23日，第三人与原告签订房屋买卖合同，将其所有的位于城区西上庄办事处XXX（包括地下室、车库及房屋内附属物）以200万元价格出售给原告，原告按照其指定账户支付房款后，第三人将该房及一应物品移交给原告，并和原告共同到物业办理物业变更、水电费补缴手续后，由原告实际占有居住。根据《物权法》第十五条规定：“当事人设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权的，登记的不影响合同效力。”及第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，依合同约定”据此，如果当事人已经取得了房屋钥匙、搬进房屋居住，就已经享有了对房屋的占有权，该占有权应当受到法律的保护，并且根据物权优于债权的原则应优先得到法律保护。二、城区法院查封行为违反法定程序。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，登记在被执行人名下的不动产执行法院可以查封，但本案中被查封的房产未办理任何权属登记手续，也无可以确定属于为被执行人所有的财产的充分确凿证据，执行法院无权对其查封。2、现场查封行为严重违反执行程序的法律规定。根据法律规定，本案执行人员于2018年6月21日，在未通知任何人和单位到场的情况下，将原告已实际合法占有的XXX进行过一次违反法律程序的违法查封，并就违法查封行为提起执行异议及执行异议之诉。法院对于该房屋的权属及居住状况已经知悉，但依然违法查封，执行行为明显违法。三、（2020）晋0502执异60号裁定书认定事实不清，适用法律错误。原告在得知该房产被查封后，再次提出执行异议申请，因第三人未到庭，法院还是以原告提供的转账凭证不能证明与房屋买卖的关联性为由，驳回原告的异议申请，显属错误。综上所述，原告基于合同的约定而产生的实际占有是合法占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，能够排除执行的情形，同时原告对本案房屋在未办理权属登记前具有合法的占有权，而被告作为申请执行人，对第三人仅是享有普通的债权，根据物权优先债权的原则，足以排除对该房屋的执行。   被告王某辩称：一、原告没有对执行标的享有足以排除强制执行的证据，故不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，答辩人有理由确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是于2017年10月16日晋城市城区人民法院送达（2017）晋0502民初2099号民事调解书之后涉嫌伪造的证据，生效的调解书明确约定：1、被告晋城市唐悦汽贸有限公司偿还原告王某借款450000元，具体偿还方式是：自2017年11月1日起，每月偿还原告32000元，截止2018年12月31日前还清全部借款。2、被告罗某对上述债务承担连带保证责任。在此前提下，原告与第三人签订《房屋买卖合同》中的转让事实虚假，违反了法律禁止性规定，不具有客观真实性、合法性，不能作为本案认定事实的根据。首先，《房屋买卖合同》无卖方共有人签字，也无卖方的身份证复印件等信息，不具有客观真实性，在第三人罗某拒不履行判决、裁定一案中，第三人罗某的供述，原告与第三人罗某存在借贷关系，第三人罗某所借原告的200万元全部用于山西唐悦汽车销售有限公司购买商品汽车，充分说明原告与第三人签订《房屋买卖合同》事实根本不存在，原告所谓的买方不是以生活所需居住的，而是假借合同为第三人规避应履行的债务。其次，《房屋买卖合同》履行及占有的说法是虚假的。查封执行标的之前，答辩人多次到被执行人罗某所在XXX小区进行了解，得知被执行标的确系被执行人罗某的房屋，且常年无人居住，即使在原告与被执行人签订了所谓的《房屋买卖合同》后，该房屋也并未有人居住。原告提供的交通银行客户回单附言内容是“无”，不能证明是购房款，且卖房人是罗某而非山西唐悦汽车销售有限公司，原告所主张的200万元并非购房款，而是山西唐悦汽车销售有限公司向原告借款后转入汽车厂家用于购买汽车，该借款与房屋买卖合同不具有关联性。另外，原告提供的2017年12月30日收款收据欲证明补交2016至2017年物业费，更是不合常理，该收据并非2017年12月30日当天出具，而是2018年2月至3月的某一天，故答辩人确定原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的时间并非落款时间（2017年12月26日），该《房屋买卖合同》是补签的，为达到转移、隐匿财产的目的。加之晋城市煤气开发利用中心于2018年3月8日在门上所附的《到访不遇用户通知书》佐证，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》并未实际履行和占有。第二，房屋买卖行为不合法。原告明知被执行人罗某的房屋没有五证，系小产权房屋不受法律保护。仍然冒着风险花费200万元购买，足以看出原告与第三人签订《房屋买卖合同》不具有合法性。   本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否成立？   原告赵某举证并陈述如下：   证据一：房屋买卖合同1份、交通银行客户回单1页。证明2017年12月23日原告与第三人罗某签订房屋买卖合同，约定将位于城区西上庄办事处xxx房屋、车库、地下室、房屋内附属物以200万元的价格卖给原告。2017年12月26日原告将200万元房屋款付至第三人指定的账户即第三人所有的山西唐悦汽车销售有限公司公户，自此，涉案房屋因原告及第三人之间合法有效的买卖合同归原告所有。   证据二：询问笔录2页、耿某的身份证复印件1页、结婚证复印件一页。证明第三人罗某的配偶耿某对原告与第三人于2017年12月23日签订的房屋买卖合同知情，且房屋钥匙已经交付给原告，物业手续也变更至原告名下，原告实际占有涉案房屋。   证据三：收款收据12支（其中物业费收据3支，水电费收据9支）。证明原告缴纳2016年-2019年的物业费，2018年-2019年的水电费，涉案房屋已经由原告实际居住占有。   证据四：查封公告1页、查封图片1张。证明贵院于2020年6月3日查封涉案房屋。   以上四组证据可证明，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告基于买卖合同对涉案房屋拥有所有权。原告实际居住并占有涉案房屋，贵院在没有任何证据证明涉案财产属于第三人的情况下，无权查封涉案房屋。涉案房屋的买卖合同签订时间在贵院查封之前，且在查封之前已经实际占有房屋，房屋款已全部交付，因涉案房屋属于小产权房无法办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议申请若干问题规定》第二十八条，贵院应支持原告诉请。   被告王某质证称：房屋买卖合同是原告起草的并让第三人签字的，因第三人向原告借了500万元，原告意识到有风险，就打印了一份房屋买卖合同，让罗某签字来抵其还给原告的200万元。转账凭证是转给了山西唐悦汽车公司，不是转给原告个人，且根据公安侦查，转的200万元用于购买汽车，故转账凭证与本案没有关联性。询问笔录的真实性不予认可，在房子查封之前，我多次问过相关邻居，他们说房子常年没有人居住，只能证明在查封之后才有人居住。对于收款收据12支，都是事后补交的费用不是在执行局保全房屋之前，不能证明实际占有和使用。对于查封的照片无异议。   针对争议焦点，被告王某举证并陈述如下：   一、2020年6月2日山西省晋城市城区人民法院作出的（2018）晋0502执177号执行裁定书，对被执行人罗某位于本市XXX小区XXX房屋予以查封。   山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民终956号民事裁定书一份8页，裁定：驳回案外人赵某就XXX小区XXX房屋所提执行异议的起诉，同时根据中院查明的事实认定执行标的实为XXX小区XXX房屋。   执行依据是晋城市城区人民法院（2017）晋0502民初2099号民事调解书复印件1份2页。证明1、被告晋城市唐悦汽贸有限公司偿还原告王某借款450000元，具体偿还方式是：自2017年11月1日起，每月偿还原告32000元，截止2018年12月31日前还清全部借款。2、被告罗某对上述债务承担连带保证责任。   晋城市城区人民法院（2018）晋0502执177号《受理执行案件通知书》复印件1份1页。证明被告罗某因未主动履行晋城市城区人民法院（2017）晋0502民初2099号民事调解书，王某在2018年1月11日申请执行。   原告填写的《当事人送达地址及送达方式确认书》复印件1份1页。证明原告除身份证登记的住址外，在晋城市红星东街XXX有住房一套。   原告于2017年12月22日在太原市工商行政管理局登记注册的《山西中元宝悦汽贸有限公司》信息1份1页。证明公司住所地为太原市万柏林区XXX，经营范围为汽贸。与第三人罗某设立的山西唐悦汽车销售有限公司的登记地址、经营范围相同。   2016年5月26日司法协助详细信息复印件1份1页。证明第三人罗某因晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初179号案件执行而公示冻结股权、其他投资权益的事实。   晋城市煤气开放利用中心粘贴在第三人罗某成房屋上的《到访不遇用户通知单》照片1份1页。证明2018年3月8日煤气公司对执行标的到家定期安检时家中无人。   晋城市城区人民法院于2018年6月22日对执行标的粘贴查封封条时《到访不遇用户通知单》仍然在门上，证明该房屋长期无人居住。   2018年2月7日至2018年3月27日之间4支收款收据（编号XXX、XXX、XXX、XXX）。证明赵某补缴2016年至2017年物业费的收据时间不是收款收据填写的时间即2017年12月30日，而应是在2018年2月7日至2018年3月27日之间，赵某涉嫌虚假诉讼。   申请法院调取的第三人罗某在拒不履行判决、裁定罪案卷中供述的关于原告赵某转账给山西唐悦汽车销售有限公司200万元的用途等相关材料的询问笔录。   原告赵某质证称：对执行裁定书及中院的裁定书没有意见，对民事调解书有异议。证据五与本案没有关系。对证据六认可。证据九不能证明原告的主张。证据十真实性有异议，不能证明是事后补交的，房产交易是以交付房屋为准。对其他证据的真实性无异议。对法院调取的询问笔录，当时罗某先借了300万元，后来没有还了之后，他又想向原告借钱，所以是将房屋卖给了原告，才又向原告借了200万元。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某与罗某、山西唐悦汽车销售有限公司、晋城市唐悦汽贸有限公司、山西新时代汽车贸易有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日作出（2017）晋0502民初2099号民事调解书确认，晋城市唐悦汽贸有限公司偿还王某借款45万元，自2017年11月1日起每月偿还32000元，2018年12月31日前还清全部借款；罗某对上述债务承担连带保证责任。进入执行程序后，2020年6月2日，本院以（2018）晋0502执177号执行裁定书裁定将罗某购买的晋城市城区西上庄办事处xxx房屋查封。后案外人赵某提出执行异议称2017年12月23日罗某将上述房屋卖给了赵某，赵某已付清了200万元的购房款。2020年8月28日，本院作出（2020）晋0502执异60号民事裁定书驳回了赵某的异议请求。赵某随即提起本诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三人罗某与山西唐悦汽车销售有限公司系两个不同的民事主体，本案中，原告赵某提供的交通银行转账回单仅能证明原告赵某向山西唐悦汽车销售有限公司账号转账支付200万元，不能直接证明该款系原告赵某向出卖人第三人罗某支付的购房款。综上，原告所述的房屋买卖行为尚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定，原告赵某对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。故，原告赵某请求确认位于城区西上庄办事处XXX归其所有并解除查封该房屋的诉讼请求，本院不予支持。   依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十   一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：   驳回原告赵某的诉讼请求。   案件受理费22800元，由原告赵某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 张晋林   人民陪审员 杨学东   人民陪审员 杨淑芳     二〇二〇年十二月二十日   书 记 员 宋 杰