山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3359号原告：李永林，男，1975年12月1日出生，汉族，住济南市历城区。原告：解志美，女，1978年12月19日出生，汉族，住济南市市中区。两原告共同的委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：张昊天，男，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。被告：王爱国，男，1964年11月4日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：范晓明，山东四洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，山东齐律师事务所律师。被告：亓荣振，男，1975年3月7日出生，汉族，住济南市市中区。被告：穆振燕，女，1975年3月6日出生，汉族，住济南市市中区。原告李永林、解志美与被告王爱国、亓荣振、穆振燕申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告李永林、解志美的委托诉讼代理人任秀粉、张昊天，被告王爱国的委托诉讼代理人范晓明、高强，被告穆振燕到庭参加诉讼。被告亓荣振经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永林、解志美向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销(2020)鲁0103执异25号执行裁定书，依法准许执行被告亓荣振、穆振燕名下济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601室及附属地下室的房产；2.本案的诉讼及鉴定费用由被告承担。事实及理由：原告与被告(被执行人)亓荣振、穆振燕民间借贷纠纷一案，案号为(2017)鲁0103民初6373号，原告(申请执行人)在起诉之时同时申请了保全，2017年9月6日法院就已将案涉济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601室及附属地下室的房产进行保全查封措施。后原、被告达成调解协议，但被告(被执行人)未按协议履行全部给付义务，故原告依法申请强制执行，案号为(2020)鲁0103执286号。案涉保全房产亦自动转为(2020)鲁0103执286号的查封财产以供执行。在案涉房产被保全查封两年多之后，被告(案外人)王爱国提出执行异议，对案涉房产主张权利。2020年4月2日，济南市市中区人民法院作出(2020)鲁0103执异25号执行裁定书，认定案外人王爱国符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称第二十八条)规定之情形，裁定中止案涉济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601室及附属地下室房产的执行。现原告(申请执行人)对(2020)鲁0103执异25号执行裁定书不服，依法提起诉讼。原告认为，被告(案外人)所提交证据并不足以证明其符合第二十八条规定之情形，该执行裁定确有不当，理由如下：根据第二十八条之规定，案外人排除法院对查封不动产的执行需同时满足五项条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记；(五)案外人的权利能够排除执行的。虽然，被告(案外人)为满足以上五项条件竭尽其所能“制造”了相关证据，但其证据明显经不起推敲，涉嫌违法提交虚假证据、进行虚假诉讼，或与本案无关联性。首先，被告(案外人)与被告(被执行人)所签订的《房屋买卖合同》未经过任何备案，高达数百万元的房屋买卖合同也未有居间机构参与，不符合生活常理，且其无法证明《房屋买卖合同》上所属日期就是签订日期。从现司法执行现状和日常生活经验来看，伪造合同的成本、门槛极低，通过伪造合同逃避执行的案例不胜枚举，被告(案外人)仅凭一份未经备案的《房屋买卖合同》不能达成“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的民事诉讼证明标准。故原告(申请执行人)依法申请鉴定案涉《房屋买卖合同》的形成时间，以查明事实真相维护公平正义。对于被告(案外人)提交的案涉《房屋买卖合同》的《补充协议》这一证据，原告方认为此份证据明显是为了与银行交易流水对应起来而后期伪造的证据，该份补充协议中的“2016年9月30日”明显是“6月30日”涂改的，而非常“巧合”的是，其银行交易流水在“6月30日”正好完成“73.6万元”的最后一笔交付，而该份《补充协议》落款时间为6月1日。可见被告似乎有一定的“未卜先知”的能力!并且，其“73.6万元”的支付约定异于常人，不符合商品房交易习惯和生活常理，亦存在故意伪造，意图与银行交易流水相对应的嫌疑，故原告基于前述理由，同样申请鉴定《补充协议》形成时间。其次，被告(案外人)提交了房屋结算移交协议书、钥匙确认单、机动车停放协议、自用水电使用协议书、天然气安全使用协议书、地下空间安全使用协议书、物业证明及收据等证据证明其符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”之情形。但原告认为，对于“房屋结算移交协议书”，移交对象为被告(被执行人)穆振燕，并非被告(案外人)王爱国，且不能体现其关联性，故该份证据不能证明被告(案外人)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。对于钥匙确认单，该证据载明的业主姓名及签名也并非系被告(案外人)王爱国，且不能体现其关联性，故该份证据亦不能证明被告(案外人)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。对于“机动车停放协议”，原告对该份协议的真实性并不认可，原告会向法院提出申请，请法院向该份协议的相对方“鲁能领秀城，第二十二区物业服务中心”核实其真实性及签订时间。而其后附的专用收据，生成日期与协议签订日期并不一致，且未体现缴费人为被告(案外人)，故该份证据亦不能证明被告(案外人)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，根据被告(案外人)提交的收条及银行交易流水，不能证明其指向的是交付购房款的待证事实，且此份证据明显系拼凑而成。对于被告提交的“50万元中国建设银行客户回单”该份回单上汇款人为赵金奎，此人与被告(案外人)并非一人，亦与被告(案外人)体现不出任何关联性。而汇款用途仅载明“购房”二字，无法体现出是购买本案案涉房屋所用。且按照常理，为别人付款应该注明真实付款人的姓名，故该份证据与本案被告及案涉房产无任何关联性，亦无法证明待证事实，原告(申请执行人)不予认可。对于被告提交的180万元收条，原告对此不予认可，该份证据并无相应的银行流水佐证，且如果说180万元的款项用现金交付亦不符合日常的生活经验。对于73.6万元的收到条，与前述对《补充协议》的论证一样，同样在时间处有涂改痕迹，同样是将“6月”改成了“9月”强行拼凑痕迹明显。且如果按“2016年9月20日”的落款时间，被告在6月30日收到最后一笔“73.6万元”尾款，却在9月20日为其出具“收到条”，此行为亦不符合常理。故原告(申请执行人)同样根据上述理由，申请鉴定该份73.6万元收条的形成时间，以查明事实真相，维护公平正义。对于被告(案外人)提交的银行交易流水，其明显是拼凑而成，上述银行交易流水亦均未标注“购房款项”等内容的备注，双方亦未提交支付“购房款项”的聊天记录或短信记录证明其提交的银行流水确实系购房所用。并且按照日常生活经验，买受人支付购房款应当在支付后及时告知对方支付的是购房款项并请对方查收。但被告(案外人)与被告(被执行人)均未提交此类证据，故被告(案外人)仅提交了银行流水并不足以证明其支付的是案涉房产的购房款项，原审法院不应轻易采信。并且，被告(案外人)在2016年4月20日、2016年5月19日、2016年6月17日所支付的三笔12000元。被告(案外人)主张是购房款，但根据社会一般人的认知及日常的生活经验，这种支付购房款的方式极不符合常理，这更像是在支付民间借贷的借款利息或是房屋租金。原告(执行申请人)确实有合理理由怀疑该份银行交易流水为拼凑伪造，故原告依法申请法院调取被告(案外人)与被告(被执行人)的2014年至2018年的完整银行流水，查明其是否有其他资金往来，以还原事实真相，维护公平正义。最后，根据被告(案外人)的陈述及举证，原告并不认为被告符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”及“案外人的权利能够排除执行的”之情形，原审法院亦未说理论证“案外人的权利能够排除执行”的理由为何，故原告认为原审法院审理确有不当，应予以撤销。总之，站在原告(申请执行人)及社会一般人的角度，被告提供的证据拼凑、伪造、涂改痕迹明显。现如今伪造证据逃避执行的行为屡见不鲜、屡禁不止，其完全是在破坏我国的司法秩序和公平正义，让判决书成为一张废纸。原告愿意支付巨额的鉴定费用，对存有疑点的证据一一鉴定，维护自身的合法权益和社会的公平正义。如本案涉及伪造证据、虚假诉讼，请法院根据原告的陈述及最终的鉴定结果，依据《民事诉讼法》第一百一十一条之规定执行，原告也会保留到公安机关申请立案，政府部门进行举报，或提起刑事自诉的权利。另外，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件所感问题的规定》第二十八条之规定。该法条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”但本案中，案涉房产并未办理不动产权属证书，而是仅办理了网签备案，此程序仅是房地产管理部门为了方便管理而设置，依法并不等同于《物权法》意义上的“登记”，不产生不动产物权设立、变更效力。并且根据被告提交的案涉房产的《房屋权属状况信息》显示，案涉市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601室房屋至今仍登记在房地产开发商山东鲁能亘富开发有限公司名下，并未登记在被执行人名下。故本案不属于“登记在被执行人名下的不动产”之法定情形，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件所感问题的规定》第二十八条之规定。综上所述，请法院判如所请，维护原告(申请执行人)的合法权益。被告王爱国辩称，一、李永林、解志美与穆振燕、亓荣振民间借贷纠纷一案中，仅仅对济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼-601号房屋采取了保全措施，并未查封地下室。二、《房屋买卖合同》、补充协议均系王爱国与穆振燕的真实意思表示，且系在人民法院查封之前就已经签订。(一)2016年3月31日，穆振燕(甲方)与王爱国(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定穆振燕将坐落于济南市市中区鲁能领秀城漫山香墅西三区22区1号楼1-601室及附属地下车位出售给王爱国，房屋建筑面积为232.08平方米，总价款420万元。合同第三条付款方式为：乙方在买卖合同签订之日向甲方支付180万元购房款，剩余购房款乙方于2016年12月30日之前支付给甲方，剩余购房款在支付完毕前产生的利息由乙方承担。2016年6月1日，穆振燕(甲方)与王爱国(乙方)签订《补充协议》一份，载明：“因鲁能至今没有办理房产证，乙方购买的鲁能领秀城漫山香墅西三区22区1-1-601房屋除已经支付的房款180万元外，剩余房款在2016年9月30日前再支付73.6万元，余款在办理房产证之前支付给卖方的银行账户，以便专款用于解除房屋银行的抵押”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定：“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”备案与否并不是提起排除执行的必要条件，仅需要在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同即可。(二)《房屋买卖合同》的效力不受备案登记的影响，更不限于必须有居间机构参与。三、人民法院查封之前王爱国已合法占有该不动产系不争的事实。(一)2016年4月5日，山东鲁能亘富开发有限公司(以下简称“亘富公司”)将涉案房产交付给穆振燕，并签订《房屋结算移交协议书》一份，因穆振燕与亘富公司系《商品房买卖合同》的签订主体，所以《房屋结算移交协议书》的签订主体必须系穆振燕。(二)在亘富公司交付涉案房产时，系由穆振燕和王爱国一同前往接收涉案房产，在穆振燕的陪同下，亘富公司直接将涉案房产的钥匙交付给王爱国的配偶张莉茹，并直接由王爱国与物业企业签订各项服务合同，王爱国接收房屋后一直入住至今。(三)2016年4月1日，王爱国与济南领秀城第二十二区物业服务中心签订《机动车停放服务协议》并交纳物业服务费和车位服务费；2016年4月5日，王爱国与济南领秀城第二十二区物业服务中心签订《业主自用水电使用协议书》、《天然气安全使用协议书》、《地下空间安全使用协议书》，预存了300元水费；王爱国分别于2016年5月22日、2016年6月2日向物业交纳建筑垃圾清运费1160.75元和350元；王爱国分别于2017年2月26日、2017年3月8日自济南昊鹏建材有限公司购买建材对房屋进行装修；以上事实均系在查封之前完成，一项证据就能证明在查封之前王爱国已经合法占有不动产，何况各项占有房屋的证据均形成于查封之前。(四)领秀城二十二物业服务中心对于王爱国已经于2016年4月在涉案房产居住的事实没有异议，并出具《证明》一份，也认可王爱国与领秀城二十二物业服务中心签订各项协议的效力，认可王爱国系物业费和车位管理费的缴纳主体。另说明：房屋买卖合同成立在先以及占有房屋的事实，以上各项证据均能综合佐证，原告李永林对《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条的成立时间产生怀疑并申请鉴定，这无疑会增加其诉讼成本并且会拖延整个诉讼的进程。(若贵院认为有鉴定的必要，王爱国愿意积极配合鉴定)。四、买受人王爱国已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王爱国已经按照合同约定支付购房款且将剩余购房款提存至法院，至于通过何种方式支付不影响王爱国已经支付房款的效力。指示交付是法定交付的其中一种，王爱国通过指示交付的方式将购房款支付给穆振燕不违反合同约定和法律的规定。王爱国已经提交范和中、王惠玲、杨俊娥、赵金奎、吴淑华转穆振燕的转账记录且附有身份证复印件予以证明。五、造成无法过户登记的原因并非由王爱国造成。(一)王爱国与穆振燕签订《房屋买卖合同》时。穆振燕尚未取得不动产登记证书，且该份《房屋买卖合同》约定“下证过户”，系在穆振燕取得不动产登记证书后再配合王爱国办理转移登记手续。(二)该案件并非满足过户条件王爱国不过户。首先，在签订《房屋买卖合同》后原告李永林查封了涉案房产；其次，即便原告李永林不查封涉案房产，在2019年3月26之前涉案房产也不能满足过户的条件，因为亘富公司于2019年3月26才取得涉案房产的初始登记。(三)王爱国提出解除涉案房产查封的申请就是为了办理不动产过户手续。王爱国已经以穆振燕为被告、以山东鲁能亘富开发有限公司、中国农业银行股份有限公司济南泉城支行为第三人起诉至贵院，案由为房屋买卖合同纠纷，贵院已经受理，案号(2019)鲁0103民初12069号，审判员姜光军。该案件原告王爱国诉讼请求为：一、请求判令穆振燕向中国农业银行股份有限公司济南泉城支行(以下简称农业银行)偿还剩余贷款本息200万元，(具体还款金额以银行确认的数额为准)；若穆振燕拒不偿还银行本息，请求依法判令王爱国代穆振燕向贷款银行偿还贷款本息；二、请求依法判令穆振燕办理坐落于济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601号、济南市市中区鲁能领秀城22区1号车库-131不动产(若地址变更，以变更后的地址为准)的登记证书，办理至穆振燕名下，山东鲁能亘富开发有限公司予以配合；三、请求贵依法判令穆振燕取得自己的不动产登记证书后5日内，协助王爱国将上述不动产(若地址变更，以变更后的地址为准)转移登记至王爱国名下；四、诉讼费用由穆振燕负担。因该案需要以执行异议案件的最终处理结果为审理依据，故贵院裁定中止该案件的审理。王爱国为了取得涉案房产的所有权，不仅向贵院提前提存剩余购房款(在未达到合同约定支付房款的情况下提前提存)，且为了涤除抵押权自愿代穆振燕偿还银行抵押贷款。综上，王爱国完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房产的查封应当解除。王爱国为了购买家庭住房已经迫不得已支付超出房款部分的款项，为了取得涉案房产已经倾其所有。对于原告补充的事实和理由部分，本案中房屋网签登记亦属于权属登记的方式之一，如原告认为本案不应适用执行异议的相关司法解释，则本案所争议的房屋不属于第三人的财产，更不应对涉案房屋采取任何执行措施，且原告无权要求执行根据该司法解释被告向人民法院交付的房屋尾款。为维护案外人王爱国的合法权利，恳请依法驳回原告李永林、解志美的请求。被告穆振燕辩称，给李永林的债务还没有清偿完毕，但房子在查封前2016年3月份已经卖给王爱国了，我认为原告的执行不应该再进行。被告亓荣振未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的民事调解书、执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案执行标的房屋坐落于济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601号，该房屋原系由穆振燕自山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）处购买的商品房，由穆振燕与亘富公司签订了商品房买卖合同并进行了网签备案，现该房屋仍登记在亘富公司名下。李永林、解志美与亓荣振、穆振燕民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月23日作出（2017）鲁0103民初6373号民事裁定书，2017年9月6日以（2017）鲁0103执保578号协助执行通知书预查封穆振燕购买的亘富公司开发的位于市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601的房产，查封期限自2017年9月6日至2020年9月5日。2017年11月20日，本院作出（2017）鲁0103民初6373号民事判决，判令穆振燕、亓荣振偿还李永林、解志美借款180万元及利息。2018年9月29日，李永林、解志美向本院申请执行，2018年11月23日，达成执行和解协议，本院作出（2018）鲁0103执3396号民事裁定书，裁定（2017）鲁0103民初6373号民事判决书终结执行。因穆振燕、亓荣振未履行和解协议，2019年11月25日李永林、解志美就和解协议向本院提起诉讼，2019年11月26日本院作出（2019）鲁0103民初11343号民事调解书。因亓荣振、穆振燕未履行调解书确定的义务，2020年1月15日，李永林、解志美向本院申请执行，案号（2020）鲁0103执286号。该案执行过程中，王爱国向本院提出书面执行异议，本院于2020年4月2日作出（2020）鲁0103执异25号执行裁定，认为王爱国提出的异议成立，裁定中止对济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1单元601室房产的执行。李永林、解志美在法定期间内向本院提起本案诉讼。2020年9月1日，本院以（2020）鲁0103执286号协助执行通知书继续预查封穆振燕购买的山东鲁能亘富开发有限公司开发的位于市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601的房产，查封期限三年。王爱国与穆振燕签订房屋买卖合同，落款时间为2016年3月31日，约定穆振燕将济南市市中区鲁能领秀城漫山香墅西三区22区1号楼1-601室出售给王爱国，房屋总价420万元，附属设施包含地下车位1个，付款方式为自合同签订之日支付180万元购房款，剩余房款于2016年12月30日前支付。其他约定事项载明该房产尚未取得房屋所有权证，穆振燕应在办证完毕具备过户条件后协助王爱国办理房屋过户手续。李永林、解志美对上述房屋买卖合同王爱国与穆振燕签名形成时间提出异议，并申请进行司法鉴定。本院委托后，江西求实司法鉴定中心作出赣求司[2020]文鉴字第0923号文检鉴定意见书，意见为：标称时间“2016年3月31日”的《房屋买卖合同》中“穆振燕”及“王爱国”书写字迹符合2018年10月以前书写形成。鉴定意见书送达后，李永林、解志美未在本院指定期间内未提出明确书面异议要求其作出说明或重新鉴定，仅申请鉴定机构退还费用。庭审时，李永林、解志美对鉴定意见合法性、关联性提出异议，认为对该鉴定意见不应予以采纳。李永林、解志美为本次鉴定支出鉴定费10000元。2016年6月1日，王爱国与穆振燕就房款支付签订补充协议，载明除已经支付的180万元外，剩余房款应在2016年9月30日前再支付73.6万元，余款在办理房产证之前支付给卖方银行账户，以便余款用于解除房屋银行抵押。该补充协议系复印件，但穆振燕于2020年5月18日对该协议进行了确认。李永林、解志美对该补充协议的真实性不予认可。2016年3月31日，王爱国通过范和中向穆振燕银行转款支付30万元，交易附言载明“王先生订金”；2016年4月5日，王爱国通过王惠玲向穆振燕银行转款支付120万元；2016年4月6日，王爱国通过杨俊娥向穆振燕银行转款支付30万元；2016年6月29日，王爱国通过赵金奎向穆振燕银行转款支付50万元，汇款用途载明“购房”；王爱国本人于2016年4月1日至2016年4月20日期间，共向穆振燕银行转款支付23.6万元；2019年6月13日，王爱国通过吴淑华向穆振燕银行转款支付20万元。以上款项共计273.6万元。2020年3月18日，王爱国将房款146.4万元交至本院，载明用途系交付李永利与穆振燕一案执行。范和中、王惠玲、杨俊娥、赵金奎、吴淑华均出庭作证，称与王爱国系同事、朋友或者亲属关系，上述转账均系替王爱国支付房款。李永林、解志美认为证人陈述存在多处疑点，明显是在虚假陈述，对其证言不予认可。经李永林、解志美申请本院调取了穆振燕的银行交易记录，其交易记录与上述王爱国一方的转款能够对应。其中，2017年1月5日穆振燕向赵金奎转账20万元。对此，穆振燕称当时我家里有急用向王爱国借了50万元，从房款中扣，后来我回款没回这么多所以就只给了他20万元，剩余30万元就说等能办过户的时候再结算，我不知道赵金奎是谁，我是找王爱国借的，打回去的时候他就给的我这个账号，我就直接打回去的。王爱国称数额273.6万元是代理人高强根据王爱国提供的转账凭证加出来的，王爱国并没有向代理人高强提供20万元的凭证，提异议的时候还没有付完，在执行异议阶段被告已经向法院提存了146.4万元，王爱国愿意将剩余的20万元也提存至法院。赵金奎称，当时是王爱国向我借了50万元让我打给姓穆的，说买房子，姓穆的给了我20万元。当时说是这个钱是当房款打给姓穆的，为什么房主又回给我20万元我不知道，我认为就是王爱国还的，他现在还欠我30万元，没有利息约定。2020年11月30日，王爱国向本院交纳20万元，载明用途系交付李永利与穆振燕一案执行。李永林、解志美认为王爱国在提起执行异议时，并未按所谓补充协议交付购房款，也未将剩余全部购房款交付给法院，其隐瞒事实将20万元计算入已付购房款行为恶劣，且不具有可补正性。王爱国提交了涉案房屋的结算移交协议书（收房人为穆振燕）、机动车停放服务协议（2016年4月1日签订，业主为王爱国）、物业费车位费收据（2016年4月至2017年3月）、钥匙确认单（2016年4月5日签订，业主为王爱国妻子张莉茹）、自用水电使用协议书（2016年4月5日签订，业主为王爱国）、天然气安全使用协议书（2016年4月5日签订，业主为王爱国）、地下空间安全使用协议（2016年4月5日签订，业主为王爱国）、水费押金收据（2016年4月5日开具）、建筑垃圾清运费收据（2016年5月22日、2016年6月2日各一份）、建材销售单及领秀城二十二区物业服务中心出具的证明一份，其中证明载明涉案房屋业主王爱国及其配偶、子女自2016年4月交房以来，物业费及车位管理费按时缴纳。王爱国提供结婚证、户口簿一份，载明其妻子张莉茹户口曾于2019年12月13日因购房从涉案房屋地址迁入市中区鲁能领秀城二十二区6号楼2单元302号。李永林、解志美对结算移交协议书真实性无异议，但认为移交对象系穆振燕，并非王爱国，不能体现王爱国在查封前已合法占有涉案房产。机动车停放服务协议与本案无关联性，对物业费车位费收据、钥匙确认单、自用水电使用协议书、天然气安全使用协议书、地下空间安全使用协议、水费押金收据、建筑垃圾清运费收据、建材销售单及物业服务中心出具的证明真实性均不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件；二、本案是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。关于第一个焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”，本案所涉执行案件系金钱债权执行，涉案房屋系商品房，查封时仅办理了合同网签备案手续，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”，第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”本案中最初预查封即根据上述规定做出，房屋权属登记在被执行人名下的，预查封即转为正式查封，其目的在于控制被执行人享有的物权期待权，在被执行人取得物权后即具备正式查封效力。对房屋受让人而言，其目的在于取得被执行人出让的物权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条制定目的在于优先保护买受人物权期待权，因此，即便涉案房屋只办理了商品房预售合同登记备案手续，并未进行物权正式登记，也不影响该条款的适用。关于第二个焦点问题，本院认为：1、关于房屋买卖合同签订时间的问题。房屋买卖合同的落款时间为2016年3月31日，李永林、解志美提出异议并申请鉴定，鉴定意见表明王爱国、穆振燕书写字迹形成于2018年10月以前。李永林、解志美认为鉴定意见不满足鉴定请求，鉴定结论无意义，但本院认为，笔迹形成时间的鉴定具有客观局限性，鉴定意见书虽未明确表明房屋买卖合同是否形成于查封之前，但亦未否认形成于2016年3月31日，结合王爱国最早一笔付款2016年3月31日的30万元附言“王先生订金”及其他付款证据，而李永林、解志美亦未申请重新鉴定或提交其他证据予以反驳，本院认定该买卖合同形成时间为2016年3月31日，该书面合同形成于本院查封前，合同合法有效。2、关于王爱国是否在查封前合法占有不动产的问题。本院认为，王爱国提交的结算移交协议书、机动车停放服务协议、物业费车位费收据等证据及领秀城二十二区物业服务中心出具的证明，能够反映出穆振燕购得涉案房屋，移交对象必然是穆振燕，其转售于王爱国后，由王爱国在交房时实际办理了交房、领钥匙、签订物业、水电、天然气、停车服务等一系列交房手续及后续装修手续，且王爱国配偶张莉茹的户口迁移记录也证实其在涉案房屋内实际居住并办理过落户手续，上述证据形成完整的证据链，能够证实王爱国在查封前实际居住使用涉案房产的事实。李永林、解志美的意见缺乏证据证实，本院不予采纳。3、关于价款支付的问题。王爱国提交的转账记录以及证人证言相互印证，能够证实其向穆振燕支付了273.6万元，该款项中部分款项载明为“王先生订金”、“购房”等，应认定为购房款。因穆振燕退还了20万，故王爱国在提出执行异议前实际支付了部分购房款为253.6万元，且该付款符合双方补充协议的约定。王爱国已分两次向本院交付了共计166.4万元用于李永林、解志美与穆振燕执行一案，故能够认定王爱国已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。4、未办理过户的原因问题。本案房产并未办理过户至王爱国名下，系穆振燕因开发商初始登记未办理、房产被查封等因素未能办理房产权属登记故而无法过户所致，并非系王爱国自身原因。5、王爱国的权利能否排除执行的问题。本院认为，一方面，从两种请求权产生的时间来看，王爱国对案涉房产享有的请求权是基于2016年3月31日其购买涉案房屋的合同关系产生，而李永林、解志美享有的对物请求权是基于2017年通过判决确认的债权。王爱国对涉案房产的请求权成立在前，李永林、解志美的请求权与王爱国的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，王爱国享有的是针对涉案房产的物权期待权，而李永林、解志美享有的是针对穆振燕的一般金钱债权。因而，李永林、解志美的金钱债权请求权与王爱国的物权期待权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。综上，本院认为，王爱国就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且本案中并未对附属地下室采取查封措施，故李永林、解志美主张准许执行被告亓荣振、穆振燕名下济南市市中区鲁能领秀城22区1号楼1-601室及附属地下室房产的事实及法律依据不足，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十四条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李永林、解志美的诉讼请求。案件受理费26249元，鉴定费10000元，由原告李永林、解志美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵忆泉人民陪审员  宋锡翠人民陪审员  徐 惠二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈淑涵