广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12296号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司，住所地：清远市L1号区碧桂园新亚山湖城B区一期D3#（综合楼自编02号）。法定代表人：代某1。委托诉讼代理人：郑间英，该公司员工。委托诉讼代理人：陈天华，该公司员工。被告：韩雪梅，女，汉族，1971年9月22日出生，住广州市番禺区××××××××××××××××。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司与被告韩雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的委托诉讼代理人郑间英到庭参加诉讼。被告韩雪梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年7月计至2020年9月物业服务费2196.45元；2、被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金；3、被告向原告支付自2017年3月至2020年7月公共分摊费533.05元，2019年5月到9月的水费3.68元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中违约金标准为以拖欠的物业费为基数，每日千分之三计算，以及明确第三项诉讼请求中的公共分摊费为公共分摊电费。事实与理由：2012年05月25日，清远碧桂园新亚房地产开发有限公司与原告签订《清远碧桂园新亚山湖城前期物业服务合同》，约定选聘原告对清远碧桂园新亚山湖城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年06月17日与清远碧桂园新亚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》购买了清远碧桂园山湖城熙岸二街3座1502号商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为81.35平方米，公摊面积15.44平方米），并于2014年6月17日与原告签订了《碧桂园清远山湖城前期物业服务协议》，根据《碧桂园清远山湖城前期物业服务协议》约定，由原告向被告提供物业管理服务，被告应从2016年7月1日起按该房屋建筑面积以每平方米1.8元的标准每月按时向原告交纳物业服务费146.43元，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费千分之三的违约金。被告从2019年7月1日起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用4022.49元（截至2020年9月11日产生的违约金1289.31元）。根据《商品房买卖合同》附件四第十一条，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园山湖城小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园山湖城小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，请法院判如诉请。被告韩雪梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月17日，被告韩雪梅与清远碧桂园新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城熙岸三街三座15层02号房屋，建筑面积81.35平方米。第八条约定交付条件为该商品房经验收合格。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝收楼。同日，双方还签订附件四《补充协议》，其中第十一条约定对《商品房买卖合同》第十一条变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告涉案房屋提供前期物业服务，物业服务费每月每平方米1.8元，按月交纳，在每月5日前交纳本月物业服务费，未按时缴纳物业服务费，处每日3‰的违约金。另查明，2012年5月25日，清远市×××新亚房地产开发有限公司（甲方）与原告的总公司广东碧××物业管理有限公司（乙方）签订《清远碧××新亚山湖城前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对清远碧××新亚山湖城提供前期物业管理服务事宜。第三章服务费用第三条约定物业服务费用由甲方或业主按房屋建筑面积交纳，电梯洋房2元/月·平方米。第六条约定，物业服务费按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自《商品房买卖合同》约定的物业交付之日起且其是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。再查明，名称为碧桂园新亚山湖城C区四期-2（1#）、（2#）、（5#）、（9#）、（10#）、（D2地下车库#）的工程于2015年12月30日通过竣工验收备案。原告提交了一份《碧桂园新亚山湖城熙岸（C区）实测面积表》，拟证明涉案房屋包含在前述工程中。诉讼中，原告对其主张的公共分摊电费、水费提供了公摊项目明细及计算方式等依据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》是各方关于涉案房屋买卖关系及物业服务关系的约定，是各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当作为认定各方权利义务关系的依据。《商品房买卖合同》及附件对房屋的交付有明确约定，即买受人在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。故在涉案商品房已经具备买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。原告总公司与清远市×××新亚房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定“业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且其是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”，该约定对被告具有约束力，故被告应从合同约定的交付之日即2016年6月30日起支付物业服务费。涉案房屋自2019年7月1日至2020年9月30日产生物业服务费2196.45元（1.8元×81.35平方米×15个月），被告未举证证明其已支付了上述物业服务费，故对原告主张被告支付该期间的物业服务费2196.45元，本院予以支持。因被告逾期交付物业服务费已构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金计算标准过高，原告所主张的违约金实为未取得物业服务费而产生的利息损失，不应超出法律及司法解释有关利率保护的范围，本院予以调整，从2019年7月开始，每期滞纳金从当月6日起以每月所欠物业服务费146.43元为基数按年利率6%分段计算至付清之日止。另外，原告对其主张的水费公共分摊电费533.05元、水费3.68元提供了具体明细、计算方式等依据，本院予以采信，对其要求被告支付水费、公共分摊电费的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩雪梅于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付物业服务费2196.45元及违约金（从2019年7月开始，每期违约金从当月6日起以每月所欠物业服务费146.43元为基数按年利率6%分段计算至付清之日止）；二、被告韩雪梅于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付水费3.68元、公共分摊电费533.05元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韩雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年十二月三十日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。