江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5333号原告：吕智洋，男，1995年12月22日出生，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王玉玲，江苏彭邦律师事务所律师。被告：徐州市信泰置业有限公司，住所地徐州泉山经济开发区时代大道1-2-20号。法定代表人：卞绍春，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭同林，男，1980年4月4日出生，该公司副总经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董良，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告吕智洋与被告徐州市信泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告吕智洋的委托诉讼代理人王玉玲，被告徐州市信泰置业有限公司的委托诉讼代理人谭同林、董良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕智洋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的合同号为的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告赔偿损失(从2018年6月30日起至实际返还购房款之日的房租，按每月8000元计算，暂计算至2020年7月30日为200000元)；3、判令被告立即向原告返还购房款794200元；4、装修损失180000元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月20日，原告为经营需要购买被告开发的位于房屋，并于当日和被告签订了《商品房买卖合同》，约定：总房款为794200元；交房时间为2018年6月30日，因原告原经营场所不具备经营条件，原告急需要经营房屋，办理工商登记，于当日一次性付清全部房款。但是被告未按约定时间向原告将交付房屋，多次催促，其声称会尽快办理交房及办理不动产证登记手续。2019年5月，被告让原告先装修入住，并承诺很快能办理登记手续。原告经其允许后委托徐州凯恩装饰工程有限公司对上述房屋进行装修，但是装修完毕后其仍不能办理不动产证登记手续，导致原告注销了原公司，却无房屋产权凭证不能设立新公司，严重影响了原告的正常经营。多次向被告提出解除合同、返还购房款要求，其均以“很快就能办理好产权证书”为由加以拖延。无奈，特诉至贵院，恳请判如所请。徐州市信泰置业有限公司辩称，1、根据客观事实和相关材料，充分证明答辩人积极履行合同，不存在违约情形。（1）案涉房地产具有建设工程规划许可证等符合国家法律规定和要求的开发建设批准手续；（2）案涉房屋原告已经接收使用；（3）工程竣工验收合格；（4）答辩人积极向政府主管部门申报工程验收备案，努力为办理产权证照提供条件。2、原告以逾期办证为由要求解除合同，返还购房款，赔偿损失，不符合客观事实和法律规定。（1）双方签订的商品房买卖合同补充协议第十条第4项约定，办证时间为交房后720日内，因出卖人责任导致逾期办证的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一承担违约责任。案涉工程在2018年12月20日竣工验收合同，2019年7月23日原告接收使用。该房产尚处于合同约定的办证期间，且未超过最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第19条规定的等待期。因此原告所谓逾期办证和违约责任的说法不成立，其要求解除合同，返还购房款、赔偿损失亦不符合合同约定，没有事实依据。（2）政府部门正克服地方环境整治和卫生防疫的影响，推进工作进程，近期进行工程验收备案和初始登记，没有任何房屋灭失或土地使用手续不合法等情形，原告的诉讼违背了最高法司法解释的规定。3、根据法律规定，双方应按照合同约定处理相关问题。原告所称的逾期办证的说法不成立，对于原告的主张和要求，我方不认可。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，原告吕智洋（买受人）与被告徐州市信泰置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，（合同编号：），合同约定：一、原告购买被告开发的坐落于房屋，该房屋预测建筑面积93.60平方米，其中套内建筑面积77.49平方米，分摊共有建筑面积16.11平方米，层高为4.5米，房屋单价每平方米8485.04元，总价款为794200元；二、合同约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；三、合同第二十条对于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当解除自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起……。2.双方按照补充协议的相关约定执行。四、双方就付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件等相关条款分别进行了约定。五、合同第二十八条约定补充协议：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件十一补充协议第十条关于办理产权登记手续的补充约定：4.双方一致同意将本合同第二十条第（一）、（二）款变更为：除本补充协议另有约定外，买受人自行办理该房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋交付后360日内，将该办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，导致买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。为免疑义，双方确认，上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。上述房屋权属证书仅指房屋所有权证书，不包括土地权属证书。该房屋交付后第710日，乙方应自行到甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续（本合同及补充协议另有约定除外），无需甲方另行通知，但甲方另有通知的以甲方通知时间为准。甲方逾期办理该房屋所在楼栋的初始产权登记，但未因此导致乙方迟延取得该房屋权属证书的，甲方不承担违约责任，乙方按甲方通知时间及地点领取办理房屋权属转移登记手续所需甲方资料；若由于甲方逾期办理初始登记导致甲方逾期办理该房屋转移登记的，则甲方仅按上述约定承担逾期办理房屋转移登记的违约责任。同日即2018年4月20日，原告向被告支付了购房款794200元，被告向原告开具江苏增值税普通发票一张。原告还提交房屋装修合同一份，装修款收据三张及装修项目明细一份、室内装饰工程报价单一份，证明原告因经营所需，按照被告的通知可以使用涉案房屋，并装修了涉案房屋，由此支付的装修费用145072.3元，其余3.5万元原告称没有相应票据。被告对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为系原告单方与第三方签订的，且没有相关的票据证实。原告申请证人王某,4到庭作证。证人陈述其与原告共同到被告处购买涉案房屋的情况，以及被告承诺交付房屋和可以办理权属登记的期限等情况。原告认为证人证言可以证实补充协议条款对原告不生效，应当按照商品房买卖合同、合同法和相关司法解释的规定处理。被告认为证人与原告关系较好，双方之间有利害关系，达不到原告的证明目的，原被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，合同应当履行。被告提交证据。1.建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证证书、商品房预售许可证。证实涉案房地产具有建设工程规划许可等符合国家法律规定和要求的开发建设批准手续。2.双方签订的商品房买卖合同及补充协议，证实双方有相应的约定，原告主张解除合同，返还购房款，赔偿损失不符合合同约定，没有事实依据。3.工程竣工验收合同证明书、物业公司证明。证明工程竣工验收合格，涉案房屋依据交付原告接收使用，不存在无法办证的情形。4.政府部门通知文件。证明虽政府部门环境整治及卫生防疫等影响，涉案房屋积极进行验收合格备案登记，政府部门正推进此项工作，近期进行工程验收备案和初始登记。5.房屋交接验收表。证明房屋已经交付原告并经原告签字确认。对于被告提交的证据，原告认为被告存在不诚信的情形；合同和补充协议均是被告提供的格式合同，限制了原告的权利，降低了被告的义务，相关条款没有充分告知，违反相关法律法规，应承担违约责任并赔偿损失；竣工验收等证据系内部验收，没有获得城建部门的验收证明，进一步证明被告未能按照法律规定，及时完成房屋的竣工手续，是导致迟迟不能办证的直接原因，且目前仍然无法办证；政府部门的通知文件不能免除被告按期交房和办证的义务；房屋交接验收表是后签的，不能证明被告观点。江苏奇立奇立物业管理有限公司于2020年10月21日出具证明一份，证实原告在2019年7月23日开户充值电费500元编号为21号，开户充值水费200元编号为43号，并进场装修。庭审中，原告陈述被告是在2019年7月份将涉案房屋交付原告，原告由此开始装修，想尽快营业，但发现因为没有产权证书，工商登记无法办理。2020年4月8日，原告在房屋交接验收表上签字验收，该验收表盖有江苏奇立奇立物业管理有限公司服务联络章。本院认为，原被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。综合双方提交的证据，本院认为，无论是根据双方所签合同第二十条的约定还是附件十一补充协议中约定的内容，被告最迟应在房屋交付之日起720日内将取得该商品房房屋权属登记资料报产权登记机关备案。根据本案中查明的情况，原告最早应该是在2019年7月23日办理了上房手续，被告向原告进行了房屋交付，原告由此开始进行装修等工作。本案中，原告没有证据能够证实双方对权属登记报备进行了变更约定，也没有证据证实被告应提前履行权属登记报备义务。截止本案辩论终结前，被告尚未超过合同约定报备权属登记资料的最后履行期限，原告据此要求与被告解除合同，返还购房款并赔偿损失的请求，不能成立，本院不予支持。诚实信用系维护社会经济秩序稳定的重要基础，本案纠纷虽根据双方协议约定尚未到办理权属登记的最后期限，但是被告仍然存在逾期交房的客观事实，造成办理权属登记报备的义务也相应的延后，在原告可能存在急于需要营业用房，但又无法办理权属登记的情况下，原告借助于法律途径解决自己困境的意愿并无不当。综合考量，本院酌定由此造成的相应诉讼费用由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕智洋的诉讼请求。案件受理费15368元，减半收取7684元，由被告徐州市信泰置业有限公司负担，被告徐州市信泰置业有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院。财产保全费5000元由被告徐州市信泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  沈九安二〇二〇年十二月十一日书记员  毛阿楠