长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初834号原告：潞城市浩然网络信息有限责任公司，住所地潞城区天脊集团天元小区**楼**。法定代表人：冀星呈，职务经理。委托诉讼代理人：冀海生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：焦慧杰、张媚（实习），山西派德律师事务所律师。被告：禹保枝，女，1969年6月11日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：王建国，与禹保枝系夫妻关系。被告：王建国，男，1969年10月3日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：李涛，山西维尼律师事务所律师。原告潞城市浩然网络信息有限责任公司（以下简称“浩然公司”）诉被告禹保枝、王建国合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浩然公司委托诉讼代理人冀海生、焦慧杰、张媚，被告禹保枝的委托诉讼代理人王建国，被告王建国及其委托诉讼代理人李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还原告101180元；2.判令二被告承担连带给付义务；3.诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2015年9月19日，原告承租二被告名下的潞城市××路商铺，年租金75000元，租期三年，从2015年11月1日至2018年10月31日。签订协议后，原告对毛墙、毛地的商铺进行了装修、铺地、吊顶、排气、照明、装墙围，贴壁纸，上下二层均用玻璃隔成若干件办公室，对楼梯、卫生间进行改造，安装了监控设施、电子屏，并购置电脑、打印机、沙发、桌椅等办公设备，耗资60余万。2016年9月原告因故歇业，后与两被告商议终止租房协议，并向两被告支付2000元房租作为终止协议的补偿。后经与二被告协商，以后该商铺连带办公设施、设备一起出租。2018年3月5日，原告与二被告同捷众信息咨询服务有限公司达成意向并签订三方协议，约定该商铺连同办公设施、设备整体出租，年租金93000元，租期三年。合同约定待被告收取93000元后，每年给付原告装修补偿及办公设施、设备使用费38000元。协议生效后，被告王建国于2018年5月13日仅给付原告10000元便以各种理由不再给付。2019年3月、2020年3月，捷众信息咨询服务有限公司均续租并将租金交付给二被告。至此，二被告共欠原告104000元，除去原告应当给付的二年暖气费用2800元、水电费20元外，二被告还欠原告101180元。原告为维护其合法权益，起诉至本院。原告针对自己的主张提供证据如下：一、营业执照、法定代表人身份证明、冀星呈身份证、授权委托书、冀海生身份证。证明1、原告公司的主体资格以及法定代表人冀星呈的主体资格；2、原告公司员工冀海生的主体资格及冀海生有权与被告签订三方协议书。二、原被告签订的房屋租赁合同、玻璃隔断购置及安装合同（合同标的为35160元）、装修工程款收据4张、原告装修商铺以及购买办公设备发票3张，总计76360元，国家消防装备质量监督检验报告、国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验报告、原告公司现有物品清单。证明1、2015年9月19日，原告法人代表公司在双方意思达成一致的条件下签署了房屋租赁合同，并在承租后进行了装修改造、购买办公设施、安装监控、消防设施等，共耗资60余万元；2、原告为被告商铺装修投资了60余万元，这就是为什么原告在三方协议中作为房租分成主体，每年分成3.8万元的原因。三、被告王建国手写收据、中国工商银行客户凭条。与证据2中房屋租赁合同中第二条约定的房租一年一付条款相互佐证，证明之前原告付被告房租为一年付7.5万元，但禹保枝于2016年12月30日在原告打印的银行客户凭条上签收房租2000元，且2017年2月26日禹保枝已与崔志宏签订房屋租赁合同，这足以证明原告给付的2000元是在原被告均同意解除租房合同的情况下，原告对被告作出的最后补偿。四、被告与崔志宏签订的房屋租赁合同。与证据2中原告现有物品清单共同佐证了原告代理人冀海生与原告的前员工崔志宏共同佐证原告代理人冀海生与原告的前员工崔志宏直接磋商，从而促进了被告与崔志宏间的房屋租赁关系，根据当时签订的房屋租赁合同当时的年租金为5.5万元，后三方协议约定的年租金为9.3万元，每年差价正好为3.8万元，这也验证了被告应每年给付原告3.8万元的事实。五、商铺照片，企查查关于捷众信息咨询服务有限公司的查询截图。证明被告与崔志宏解除房屋租赁合同后，该商铺目前的经营者为花生好车，花生好车与捷众信息咨询服务有限公司为同一公司。六、被告禹保枝的身份证、山西省商品房预售许可证、商品房买卖合同、捷众公司旗下子公司花生好车经理韩慧的聊天记录。证明原告之所以能拿到被告禹保枝的身份证、山西省商品房预售许可证、商品房买卖合同等极具有隐私性、保密性的书面材料，是因为原告为被告名下的商铺能够租出去积极与原告前员工崔志宏、捷众信息咨询服务有限公司等第三方直接进行磋商，被告才得以将商铺租出去。七、协议书、原告代表人冀海生与被告王建国聊天记录截图、原告与韩慧、李洋的聊天记录截图及韩慧的电话录音2份。证明原被告与捷众信息咨询服务有限公司存在合法有效三方协议，签订了三方协议，通过聊天记录及录音，冀海生一直向被告王建国索要租金，被告王建国一直推诿支付的事实以及被告王建国欠付原告租金的事实确实存在。以上证据均核对原件，留存复印件。被告辩称：原被告所签订三方协议书系原告的设备、设施租赁协议，且双方约定的租金为3年，共3.8万元，原告诉讼请求于法无据，希望法庭能够驳回其诉讼请求。因原告欠付被告4个月房租加暖气费共计2.8万元，以及被告已支付原告1万元，共计3.8万元。两者抵消，希望法庭驳回原告诉讼请求。被告为证明自己的主张，提供证据如下：一、禹保枝与崔志宏签订合同复印件一份，证明在被告与原告签订合同未生效之前，该房屋一直由原告租赁使用，租期2015.11.1-2017.2.26日，证原告尚欠被告四个月左右的房租。二、光盘录音一份。证明原告与被告交接时清单的问题，证明房屋租赁基本的设施和设备。经审理查明，2014年1月16日，被告禹保枝购买潞城市公园尊邸小区8号楼商铺。2015年9月19日，原告浩然公司与被告王建国、禹保枝签订房屋租赁合同，租赁二被告位于潞城市××园共计220平米，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，租金为每年75000元，租金支付方式为一年一付。2015年9月21日原告支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金75000元。房屋租赁后，原告在征得被告同意下对潞城市××园商铺进行装修改造，并添置办公设备、消防设备等。后原告因故歇业，2016年12月30日，原告支付被告2000元。在原告介绍下，2017年2月26日，被告禹保枝与崔志宏签订房屋租赁合同，由崔志宏继续承租潞城市公园尊邸小区8号楼商铺，租赁期限2017年3月1日至2019年3月1日，租金为每年55000元，租金支付方式为一年一付。原告公司物品也一并移交给崔志宏。另查明，崔志宏因故歇业后，原告又介绍捷众信息咨询服务有限公司继续承租潞城市公园尊邸小区8号楼商铺。2018年3月5日，原告（乙方）、被告（甲方）、捷众信息咨询服务有限公司（丙方）三方签订协议书一份，约定由捷众信息咨询服务有限公司承租潞城市公园尊邸小区8号楼商铺（包括室内原告方的设备、设施），租期为2018年4月1日至2021年3月31日，租金为每年9.3万元，支付方式为一年一付。协议第一条约定“丙方支付甲乙双方年租金9.3万元，一年一付”，第二条约定“由甲方代表乙方收取全部租金，尔后，由甲方给付乙方3.8万元”，第三条约定“丙方租赁期间有权对室内设施进行适当改造，有权使用室内设备、设施、有保护保管好设备、设施之义务，不得擅自处置室内设备、设施”，第五条约定“三年租期期满或中途退租，由丙方交还室内设备、设施”。现第三方捷众信息咨询服务有限公司已经支付三年租赁费给二被告。以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、原被告签订的《房屋租赁合同》、被告禹保枝与崔志宏签订的《房屋租赁合同》、《协议书》及原被告当庭陈述在案佐证。本案的争议焦点为：被告是否应当返还原告租金101800元？本院认为，原告、被告及第三方捷众信息咨询服务有限公司签订的三方租赁协议，原被告均无异议且不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照诚实信用原则认真履行。现第三方捷众信息咨询服务有限公司已将三年租赁费全部交于被告，被告亦应按照协议约定支付原告相应的租赁费。关于租赁费的数额应当如何认定？被告认为根据三方协议第二条，其应当返还原告3.8万元，已经支付1万元，扣除原告尚欠的四个月租赁费及相应的暖气费和水电费2.8万元，故被告认为其不应另行支付。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据被告同崔志宏签订的租赁合同，上面载明的“租金为每年55000元”，结合三方协议上载明的“捷众信息咨询服务有限公司承租的被告潞城市××路商铺（包括室内原告公司的设备及设施）租金为每年9.3万元，租金支付方式为一年一付”，两份租赁合同租赁期衔接，两者相差38000元，根据交易习惯及大众认知，可以认定该三方协议上载明的第一条及第二条应当具有关联性，故被告应每年向原告支付38000元，三年应支付原告114000元，对于被告的辩解本院不予采纳。庭审中，原告虽主张其支付的2000元为原被告双方解除合同的补偿，被告不认可，原告又无证据提供，根据被告与崔志宏签订的房屋租赁合同，应当认定该期限系原告同被告作出解除合同的意思表示，故原告同被告解除合同的时间应为2017年2月。据此，原告尚欠被告2016年11月至2017年2月的租金25000元（一年租金75000元，四个月租金为25000元），扣除原告已经支付2000元，还欠租金23000元。原告起诉状称其尚欠被告暖气费及水电费2820元，被告认可，故该项费用也应予以扣除，再扣除被告已支付原告的10000元，被告还应返还原告租金78180元（114000元-23000元-2820元-10000元=78180元）。现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告禹保枝、王建国于本判决生效后十日内返还原告潞城市浩然网络信息有限责任公司租赁费78180元。如不能按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取1162元，由原告潞城市浩然网络信息有限责任公司负担256元，由被告禹保枝、王建国负担906元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 安永亮二O二O年十二月二十三日书记员 王慧珍附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。