黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3190号上诉人（一审被告）:李侃，男，1983年10月31日出生，汉族，哈尔滨铁路局电务段信号工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：冯浩，黑龙江同长律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘聪，女，1992年4月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：汪雪，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨卫丽，女，1969年11月26日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。上诉人李侃因与被上诉人刘聪、杨卫丽确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初9815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人李侃及委托诉讼代理人冯浩，被上诉人刘聪的委托诉讼代理人汪雪到庭参加诉讼。杨卫丽经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李侃上诉请求：撤销一审判决，改判李侃与杨卫丽签订《公证协议书》《房屋买卖居间合同》对刘聪发生法律效力，驳回刘聪的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定杨卫丽超越代理权限实施房屋买卖行为，认定事实不清。本案中，刘聪向杨卫丽出具的委托书，并经公证处公证，该委托书委托事项第一项明确约定，委托办理《商品房购房合同》更名，李侃据此委托权限才与杨卫丽签订《公证协议书》，该协议约定刘聪将诉争房产的《商品房购房合同》的全部权利转让给李侃，杨卫丽在代理权限内行使代理权代刘聪签字，并经公证处予以公证，确认杨卫丽对此有代理权，协议真实有效。自此，刘聪对诉争房产的《商品房购房合同》中的权利已转让给李侃。杨卫丽将诉争房产交付给李侃后，该房屋使用权应归李侃享有。杨卫丽的上述行为并未超越代理权限。其后，李侃与杨卫丽签订《房屋买卖居间合同》，该合同名为居间合同，实际并无居间方，应认定为《公证协议书》的补充合同。李侃基于该份《房屋买卖居间合同》支付首付款后，在长达半年之久的过程中按月向刘聪贷款账户中支付购房款代其偿还银行贷款，并于半年后将尾款一次性支付自刘聪贷款账户中，该事实应认定刘聪明知。同时应认定刘聪收到该部分购房款。至于刘聪在一审中陈述该银行卡在杨卫丽处保管的情况，更能证明刘聪已将收取合同价款权利委托杨卫丽。二、一审法院认定杨卫丽超越代理权限实施房屋买卖行为无效，适用法律错误。1.杨卫丽在代刘聪签署《公证协议书》，符合《委托代理公证书》中第一项“购房合同”更名的代理权限，属有权代理，并不违反法律规定，应认定该代理行为有效。2.其后签订《房屋买卖居间合同》属于对《公证协议书》的补充合同，该行为符合表见代理的表象，应认定为表见代理。其理由：第一，杨卫丽在与李侃签订合同时出具了刘聪公证委托书，委托事项中明确约定委托杨卫丽办理房产证及委托房屋交易、代收交易价款事项，合同签订时因开发商原因暂时无法办理产权证，李侃依据该委托权限，相信杨卫丽待能够办理产权证时，有代理权将房屋产权交易至自己名下。第二、合同履行过程中，杨卫丽就将标的房屋交付李侃使用，其后进行装修居住，刘畅并未对此提出异议。第三、合同履行过程中，李侃依据合同约定按月向刘聪银行账户支付购房款，代其偿还房屋银行贷款半年之久，刘聪并未提出任何异议，可认定刘聪知晓并放任的。第四、李侃支付购房款尾款柒拾余万元，系支付至刘聪银行账户，足以表明，刘聪赋予了杨卫丽收取合同价款的代理权利。综合前述的表象，李侃有理由杨卫丽有委托权限，该委托是刘聪的真实意思表示。刘聪辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。李侃所称公证书中的委托事项，明确约定了办理完争议房产产权证后，受托人才能将争议房屋进行出售、更名过户。但是案涉的房产，并未取得房产证的情况下，杨卫丽即代理刘聪与李侃签订了房屋买卖居间服务合同，该居间合同中并未有刘聪本人的签字，该代理行为超越了代理权限。另外，刘聪对于案涉房屋出售一事并未进行任何追认，因而一审法院认定杨卫丽超越代理权限实施的房屋买卖合同行为，在未经刘聪追认的情况下不发生法律效力，并无不当，应当依法予以维持。杨卫丽未出庭亦未提交书面答辩意见。刘聪向一审法院起诉请求：1.刘聪与李侃于2018年1月23日签订的《房屋买卖居间服务合同》无效；2.李侃向刘聪返还位于哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元1层101房屋；3.李侃、杨卫丽赔偿刘聪经济损失，自2018年1月23日起按每月3000元房租计算至返还房屋时止。一审法院认为：本案争议焦点主要包括两个方面：一是杨卫丽的代理行为是否超越代理权限。本案中，刘聪与杨卫丽所签订的委托书中第四条明确约定：“办理完产权证后办理上述房产的出售、更名、过户事宜（包括代缴税务、代为登记、网签、代签房屋合同或协议、代收房款等与房产更名相关一切事宜）。”在案涉房产未取得房屋产权证的情况下，杨卫丽代理刘聪与李侃签订了房屋买卖居间服务合同，将案涉房产出售给李侃，其代理行为超越代理权限。李侃关于在房产证未办出前，双方签订的合同是对商品房买卖合同的更名，办出房产证后双方按上述房产的出售更名，并不违反刘聪与杨卫丽的委托权限及委托事宜的抗辩意见。一审法院认为：委托书中第二条约定了“办理上述哈尔滨市商品房买卖合同书的更名”，但该“更名”并不意味在办理房产证之前杨卫丽可以代理出售案涉房产，对该抗辩意见一审法院不予采纳。二是刘聪对案涉房屋出售一事收费进行了追认。本案中，李侃陈述在与杨卫丽签订房屋买卖居间服务合同时看了刘聪与杨卫丽签订的委托书，应当知道杨卫丽的代理行为与委托书的相关约定不符，但李侃未对刘聪进行催告。李侃关于将相应购房款转账给刘聪，刘聪应当知道案涉房产买卖一事且未提出异议的抗辩主张，一审法院认为，将相应购房款转账至刘聪银行卡内，并不视为向刘聪催告，且李侃并未提供刘聪进行了追认的相应证据，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。综上，杨卫丽超越代理权限实施的房屋买卖代理行为，未经被代理人刘聪追认，该行为对刘聪不发生效力，对刘聪要求李侃返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于刘聪要求李侃赔偿占用房屋期间的经济损失的诉讼请求，鉴于刘聪并未提供证据证明其按每月3000元计算损失的主张，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨卫丽代理刘聪与李侃于2018年1月23日签订的《房屋买卖居间服务合同》对刘聪不发生法律效力；二、李侃于本判决生效后十日内将坐落于哈尔滨市道里区朗江路1609号5栋2单元1层1号房屋返还给刘聪；三、驳回刘聪其他诉讼请求。案件受理费100元，由李侃、杨卫丽负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院经审理查明：2016年11月30日，刘聪与哈尔滨星耀房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘聪以商业贷款方式购买哈尔滨星耀房地产发展有限公司开发的哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元1层101室房屋（即案涉房屋），建筑面积130.38平方米，合同价款为1,011,463元，首付款211,463元。2016年11月30日，刘聪为杨卫丽出具《委托书》，委托内容为：本人有一处在本人名下的位于哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元1层101号房产（建筑面积：130.38平方米，合同编号：16657560649）要办理产权证及合同更名手续。委托人充分相信受托人，委托人现全权委托杨卫丽为我的代理人，代理办理如下事宜：1.查询档案、归还银行贷款。2.办理上述哈尔滨市商品房买卖合同书的更名。3.办理上述房产的房屋产权证（不动产登记）等事宜。4.办理完产权证后办理上述房产的出售、更名、过户事宜（包括代缴税务、代为登记、网签、代签房屋合同或协议、代收房款等与房产更名相关一切事宜）。5.代为办理水、电、煤气、物业管理、有限电视、数字电视、电话过户等手续、并签署相关资料、国有土地证等相关事宜。6.受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均承认。委托人保证上述委托内容属实。双方自愿承担应承担的法律责任和后果均予以承认并保证履行。委托人刘聪签名并捺手印。同日，刘聪与马国良（杨卫丽儿子）向黑龙江省哈尔滨国信公证处提交公证申请表，申请对该委托书在进行了公证。黑龙江省哈尔滨国信公证处于2016年11月30日作出（2016）黑哈国证内民字第8549号公证书，主要内容为：兹证明刘聪于2016年11月30日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺手印，并表示知悉委托的法律意义及法律后果。刘聪的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2018年1月23日，杨卫丽作为刘聪的受托人与李侃签订《房屋买卖居间服务合同》，约定将刘聪名下坐落于哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元1层101室房屋以1,580,000元出卖给李侃；合同签订当日交付首付款792,143元；房屋交付日期2018年3月1日前，同时约定更名过户费、住房维修基金、贷款费用、营业税、个人所得税均由李侃承担。另附房屋买卖补充条款一式两份，甲乙双方各执一份，如有与房屋买卖合同条款有重复支出，以补充条款为准。同日，杨卫丽与李侃签订《房屋买卖补充条款》，主要内容为，甲乙双方经协商达成以下补充条款：总购房款：壹佰伍拾捌万元整（1,580,000元整），乙方分两次给付甲方，第一次付给甲方购房首付款柒拾玖万贰仟壹佰肆拾叁元（792,143元），甲乙双方经协商乙方同意承担甲方剩余建设银行贷款共计金额：柒拾捌万柒仟捌佰伍拾捌元（787,858元），从2018年1月23日起由乙方承担归还甲方剩余建设银行贷款的还款责任，每月5日前按时归还银行贷款叁仟捌佰玖拾陆元（3896元），到甲方房屋产权证办下为止（甲方产权证由开发商代办），如果乙方还款期间存在因乙方个人原因没有按时还款视为乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方需赔偿甲方总房款的百分之二十违约金。第二次乙方付给甲方剩余银行贷款需要在2018年12月31日前把剩余银行贷款全额给予甲方，并且和甲方去银行归还贷款，如果乙方在约定日期内未结清剩余银行贷款，每逾期一日乙方赔偿甲方全额房款壹佰伍拾捌万元整（1,580,000元）的万分之三违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，乙方赔偿甲方全额房款百分之二十违约金。如乙方在甲方房产证下发前归还银行剩余贷款，甲方应无条件配合乙方办理房产三联单更名，产生的任何费用由乙方承担。商品房购房合同内原有设施甲方需留给乙方。甲方应在2018年3月1日前搬出。甲方搬出房屋前应结清物业费、取暖费、煤气费、水电费。本合同签订之日起因此房产乙方产生的任何债务与甲方无关，乙方自行承担，并视为违约甲方有权收回此房屋，首付款：柒拾玖万贰仟壹佰肆拾叁元（792,143元）不予退还。此房产更名任何费用由乙方承担。如与房屋买卖合同条款重复之处以补充条款为准。同日，李侃在其爱人胡楠中国建设银行（账户62×××47）分两笔支取79万元及部分现金作为首付款交付给杨卫丽，同时杨卫丽出具收条，载明：收到乙方购房款792,143元，剩余尾款787,858元，在2018年12月31日前付给甲方。落款处杨卫丽签名。2018年1月23日，杨卫丽作为刘聪的代理人与李侃签订《协议书》，主要内容为：刘聪名下有一处位于哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元1层101号的房屋（商品房买卖合同编号：16657560649，建筑面积：130.38平方米）。甲方刘聪于2016年11月30日与哈尔滨星光耀房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》。现甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.甲方同意在经相关部门同意后，甲方同意将上述《商品房买卖合同》上的刘聪的姓名变更到李侃的名下。2.乙方李侃自愿接受上述《商品房买卖合同的相关权利义务》，并自愿承担更名、办证等费用。3.甲方无条件积极配合并允许乙方办理上述《商品房买卖合同》的更名等手续。4.甲乙双方保证未侵犯他人的合法权益，若侵犯了他人的权益，除承担相应法律责任外，保证将其应得的财产给予偿还。5.本协议只是甲、乙双方的真实意思表示，需经相关部门通知后生效。本协议一式三份，甲、乙双方各一份，公证处一份。2018年1月24日,杨卫丽向黑龙江省哈尔滨国信公证处申请对《协议书》进行公证，黑龙江省哈尔滨国信公证处于2018年1月24日作出（2018）黑哈国证内民字第899号公证书，主要内容为：经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《协议书》。甲、乙双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《协议书》意思表示真实，协议内容具体、明确。依据上述事实，兹证明刘聪的代理人杨卫丽与李侃于2018年1月23日签订了前面的《协议书》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签名、捺手印均属实。自2018年2月3日至2018年7月，李侃依据其与杨卫丽签订《房屋买卖补充条款》，每月向刘聪名下卡号为62×××53存入贷款3903.90元，共计偿还6个月，合计偿还贷款金额23,423.40元。2018年7月8日，李侃通过其名下兴业银行卡号为62×××18向刘聪名下卡号为62×××53存入74万元及部分现金，用于结清刘聪银行贷款。同日，杨卫丽出具收条，内容为：今收到李侃归还剩余购房款柒拾柒万玖仟伍佰贰元肆角叁分（779,520.43元）。位于哈尔滨市××大道-规划水系-规划绿地围合5栋2单元101号的房屋，甲方代理人杨卫丽来归还银行贷款，如发生任何法律纠纷由甲方代理人杨卫丽承担。落款处甲方代理人处杨卫丽签名并捺手印，乙方李侃签名并捺手印。另查明，杨卫丽于2018年2月将房屋交付李侃，至今一直由李占有使用。刘聪自认自2018年11月7日起，由其偿还案涉房屋贷款。2019年5月13日，刘聪取得案涉房屋不动产权证。本院认为：关于杨卫丽与李侃签订的《房屋买卖居间服务合同》及房屋买卖补充条款的效力问题。首先，刘聪在二审中自认购买案涉房屋系为投资，为杨卫丽出具委托书的目的是委托杨卫丽办理房屋出售事宜；其次，该委托书第四条约定：办理完产权证后办理上述房产的出售、更名、过户事宜（包括代缴税务、代为登记、网签、代签房屋合同或协议、代收房款等与房产更名相关一切事宜），由此表明，杨卫丽具有代收房款的权利。从本案查明的事实表明李侃已将案涉房屋的全部购房款交与杨卫丽，其中779,520.43元尾款由李侃直接转入刘聪贷款账户，用于结清刘聪贷款，在整个房屋买卖交易过程中，李侃并不存在违约；第三，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条虽规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定为管理性规定，非效力规定，且李侃与杨卫丽间的买卖行为并未影响刘聪办理案涉房屋的产权登记；第四，委托书所列举代理事宜排列顺序仅为办理顺序，刘聪在二审中自认该该委托书系公证处提供的制式版本，杨卫丽出卖案涉房屋并未违背刘聪出具委托书的宗旨，亦未超出委托范围。对于购房款如何收取及给付，系刘聪与杨卫丽间约定，不能及于李侃。刘聪为杨卫丽出具的委托书第一项内容表明，杨卫丽向银行归还贷款，且刘聪仅举示了2018年11月以后转款凭证，无法证实案涉房屋贷款一直由其进行偿还的事实。综上，杨卫丽与李侃签订的《房屋买卖居间服务合同》及房屋买卖补充条款有效，李侃有权占有案涉房屋，刘聪主张李侃迁出案涉房屋，无事实及法律依据。综上所述，李侃的上诉主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初9815号民事判决；二、驳回刘聪的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘聪负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十二月三十日法官助理申艳楠书记员周小倩