黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初5464号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区学府花园6栋7单元6层2号。负责人：刘凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛志强，男，汉族，1962年12月24日出生，住哈尔滨市南岗区，该公司行政经理。委托诉讼代理人：秦淑芳，女，汉族，1963年4月27日出生，住哈尔滨市香坊区，该公司物业经理。被告:朱永莉，女，汉族，1965年7月17日出生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杜尚丽，北京市泽文律师事务所律师。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告朱永莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛志强、秦淑芳及被告委托诉讼代理人杜尚丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳物业费及违约金6546元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年和2016年原告与哈尔滨市香坊区山水文园业主委员会签订《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行合同，被告得到了物业服务，被告无理由拒绝缴纳物业费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳，故原告诉至法院。被告辩称，1.不同意原告的诉请，被告2018年12月5日取得房屋所有权，但原告与山水文园业主委员会签订的物业服务合同期限是2015年1月1日至2018年12月31日，所以原告无权向被告收取物业费；2.原告起诉时间是2020年7月27日，因此原告请求支付2017年7月27日前的物业费已超过诉讼时效，因此请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，举示如下证据：证据一、2015年海富山水文园业主委员会与原告签订的物业服务合同一份（质证原件，提交复印件），证明原告自2015年12月31日为被告所在小区提供了物业服务。经质证，被告对该份证据的真实性、证明问题没有异议，但被告在此期间未取得案涉房产，与原告无关。证据二、授权委托书（质证原件，提交复印件），证明哈尔滨新东方物业管理有限责任公司授权原告收取山水文园2015年全年的物业费。经质证被告对该证据的真实性，证明问题均有异议，该份证据是一份不完整的授权行为，没有委托时间。对委托书内容有异议，委托内容极其混乱，委托书收取的是哈尔滨市新东方物业管理有限责任公司第二分公司物业费和滞纳金，因此委托事项不明确。证据三、原告与小区业主委员会签订的物业服务合同（质证原件，提交复印件），证明原告在2016年1月1日至2018年12月31日为被告在内的小区业主提供物业服务。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对合法性有异议，该份证据没有合同签订的具体日期，不具备合同的必要条件，因此不得作为证据使用。证据四、原告工作人员物业服务照片30张（打印件），证明原告为该小区业主提供优质物业服务。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告无法证明原告提供照片拍摄于被告所在小区。证据五、原告向被告催缴物业费的通知书照片（三张），证明原告多次在被告所在地张贴催费通知，被告没有交费。经质证，被告对该证据的真实性有异议，本证据没有被告名称及签字，也没有原告公章，该通知书载明时间是2020年6月4日，也就是原告起诉之前，原告不能为自己出证，所以其真实性无效;另该证据没有载明缴费义务人的姓名,与被告无关，因此与本案不具有关联性。证据六、山水文园物业服务中心报修单（2张），证明2015年5月6日和2016年11月29日分别为被告所在单元疏通下水。经质证，被告对该证据的真实性有异议，该证据是原告自己出具的，没有被告任何签字，更无法证明被告是该房屋实际使用人，因此与本案无关。证据七、客服部来电来访登记表，证明B11栋3单元102室业主报修地漏反水严重，造成被告家库房被泡，进而证明2016年11月29日被告在使用该房屋。经质证，被告对该证据的真实性有异议，该证据是原告自己出具的，没有被告任何签字，更无法证明被告是该房屋实际使用人，因此与本案无关。证据八、工程部日维修情况一览表，证明2015年5月6日B11栋3号门市即被告家下水反水，工程部现场修好。经质证，被告对该证据的真实性有异议，该证据是原告自己出具的，没有被告任何签字，更无法证明被告是该房屋实际使用人，因此与本案无关。本院确认证据情况如下：对原告证据一、三物业合同认为，被告对该两份证据的真实性无异议，合同虽不规范，但能够证明原告在被告小区的服务期限，予以确认。对证据二认为，被告虽有异议，但不影响被告总公司授权的内容，予以确认。对证据四认为，照片能够证实原告为小区各项设施提供服务工作，予以确认。对证据五认为，被告虽有异议，但该证据能证明原告向被告催收的事实，予以确认。对证据六、七、八认为，被告虽有异议，但其未提供证据证明其异议理由的成立。该三份证据系原告日常工作记录，而非一时编造，予以确认。被告向本院举示证据：案涉房屋房产证一份（质证原件，提交复印件），证明被告是2018年12月5日签订商品房买卖合同，2019年11月12日取得房屋所有权证书，因此被告取得房屋时已不在原告服务期限内。经质证，原告对此证据真实性无异议，对证明问题有异议，从2015年1月1日至今，被告在取得房产证之前，被告一直是该房屋使用人，原被告就此房屋物业费交纳问题多次交涉，开庭前半个月被告曾委托被告公司员工到原告处商谈物业费减免事宜。被告提出不交物业费的原因是因为2015年其室内下水杠（属于被告室内自用部位）多次阻塞，原告给予了合理的解释，是由于其楼上业主使用不当造成，与原告无关。以上陈述充分证明被告是该房产的物业使用人和所有权人，应当全额承担原告所请求的物业费及违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独签定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月收取，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月收取。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定，对业主和物业使用人逾期交纳应交费用的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。2016年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致。原告于2015年1月15日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是小区B11栋3号库业主，该房屋于2009年建成，在-1层，于2018年12月5日签订房屋买卖合同，于2019年11月12日办理房产证，其房屋建筑面积91.64平方米，物业费每平方米0.75元/月。被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告缴纳物业费3299元（91.64平方米×0.75元×12个月×4年）。因被告未按时交物业费产生滞纳金541.87元[每年物业费842.76元×0.0003×365天×（3+2+1)],自2016年1月1日至2018年12月31日,按日万分之三计算。本院认为：我国《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业服务费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告抗辩其于2018年12月5日与开发商签订房屋买卖合同，取得房屋使用权，原告与海富山水文园业主委员会签订的物业服务合同期限是2015年1月1日至2018年12月31日，所以原告无权向被告收取物业费的问题。首先，被告庭审时自认其于本案开庭前半个月曾找原告沟通物业费减免的问题，其行为表明被告同意履行的意愿，未有被告在2015年至2018年间未实际占有使用案涉房屋及原告无权收取物业费的意思表示；其次，庭审时被告代理人陈述案涉房屋系被告从案涉小区开发商处抵账而来，但在庭审本庭问询房屋于何时抵账而来时，被告代理人陈述其不清楚，经代理人当庭电话询问被告，被告表示不记得相关情况，庭后也未提交相应证据证明其何时从开发商处抵账而来；另，在本院第一次庭审时要求被告本人到庭陈述案涉房屋相关情况，被告于第二次庭审时未到庭陈述接收案涉房屋的相关情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019）修正》第六十四条第一款规定：人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到场，就案件的有关事实接受询问。第六十六条规定：当事人无正当理由拒不到场、拒不签署或宣读保证书或者拒不接受询问的，人民法院应当综合案件情况，判断待证事实的真伪。待证事实无其他证据证明的，人民法院应当作出不利于该当事人的认定。故，关于被告实际于何时占有、使用案涉房屋的问题不能单凭签订房屋买卖合同的时间予以认定，案涉房屋于2009年建成，被告不能陈述2009年至2018年12月5日间案涉房屋系何人占有使用，其从何人处接收案涉房屋。综上所述，本院综合原告证据及被告行为推定被告于原告提供物业服务期间实际占有使用案涉房屋，原告有权向被告收取物业费。关于被告抗辩原告诉请已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定：诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。鉴于被告庭审时自认其于本案开庭前半个月曾找原告沟通物业费减免的问题，其行为表明被告同意履行的意愿，故本院依据上述法律规定对被告的抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019）修正》第六十四条第一款、第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱永莉于本判决生效后立即给付原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司物业费3299元；二、被告朱永莉于本判决生效后立即给付原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司滞纳金541.87元；三、驳回原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告朱永莉负担，并与上述款项一并给付原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  钱芳芳二〇二〇年十二月十一日书记员  李 阳