广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0117民初3715号原告：冯惠明，女，1968年9月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告：吴道凌，男，1965年7月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：广州君之源投资管理有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街灌村路399号，统一社会信用代码914401016951896110。法定代表人：王胜，职务执行董事长。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢新女，该公司职员。第三人：广州市飞虎装饰工程有限公司（自然人独资），住所地广东省广州市从化区街口街城中路61号，统一社会信用代码91440101MA59RTJX1G。法定代表人：邓力聪，职务总经理。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。原告冯惠明、吴道凌与被告广州君之源投资管理有限公司及第三人广州市飞虎装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法由审判员吴建适用简易程序于2020年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告冯惠明、吴道凌，被告的委托诉讼代理人陆泽娴、谢新女均到庭参加了诉讼。后根据案件审理需要，依法追加广州市飞虎装饰工程有限公司为本案第三人，并由审判员吴建适用简易程序于2020年11月2日第二次公开开庭进行了审理，原告冯惠明、吴道凌，被告的委托诉讼代理人陆泽娴、谢新女及第三人的委托诉讼代理人陆泽娴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房预售合同》及《委托改造合同》，被告退还原告全部购房款2018937元，并向原告支付5%违约金100946.85元；2.被告赔偿原告房产增值损失332720.82元；3.被告退回原告已交的住宅专项维修资金13394.85元；4.被告自2019年10月9日至实际支付之日期间每日万分之五的上述房款、违约金、增值损失、维修资金共2465999.52元的逾期支付违约金，实际支付日暂按2020年7月16日计该笔违约金345239.93元；5.被告承担原告因本合同造成的可能承担的来自其他方的责任，包括但不限于《合同》约定的物业服务费；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，两原告增加诉讼请求为解除与被告签订的房屋买卖合同、解除与被告及第三人广州市飞虎装饰工程有限公司三方签订的改造合同；同时撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2017年8月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》及《委托改造合同》，购买被告建设的从化区江埔街碧御花园13栋3梯101房，原告按两个合同要求完成全部付款责任。按《商品房预售合同》要求，被告应于2019年6月30日交楼，原告于当日下午前往收楼，但由于楼房主要存在混凝土蜂窝麻面、缝、渗水、管线漏装破损等情况，以及楼房建设与备案图纸不符、交楼条件之一的资料不齐全等，导致被告未能于当日交楼，经过90天整改，上述影响交楼的原因仍未消除，被告仍未能交楼，原告按合同要求于2019年10月8日向被告提出解除购房合同及相关改造合同、退款和赔偿要求，被告至今仍未予以办理。被告辩称，1.我方不同意原告的诉讼请求，本案的买卖合同并不满足解除条件，涉案房屋在合同约定的交房日期之前，已经满足合同约定的交付条件，被告也在约定的交付日期之前向原告发出收楼通知，双方没有办理交付手续是因为原告提出许多不属于房屋主体质量问题和地基结构，也不影响居住的瑕疵问题，并以此为由拒绝收楼，在原告提出问题后，被告派人积极跟进相关的修缮工作，及时联系原告前往房屋现场进行检查，但原告仍然不满意，并进一步提出许多不属于保修范围的问题;2.根据双方签署的买卖合同约定，对于属于地基基础和主体结构外的质量瑕疵问题，原告有权要求被告进行维修，但若原告以此为由拒绝收楼，相关的法律后果应由原告自行承担;3.本案的情况，被告希望原告能与被告进行调解，被告承诺派专人跟进原告反馈的问题，并承担合同约定属于保修范围内所有维修费用，希望双方和平解决本次诉争。第三人称，我方不同意原告的诉讼请求。1.关于委托改造合同，我方已作说明是受被告委托签订的，事实上该份改造合同是原告、被告双方为了规避房屋限价政策而签订的，改造费其实是原告、被告双方房屋成交总价的一部分，改造费是由原告直接向被告支付，我方并无收取；2.改造合同签订之后，相关的权利义务实际是被告承担，对此原告是知悉的，与我方无关。因此，我方不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年8月22日，被告作为甲方与两原告作为乙方签订《从化碧桂园御湖城天麓认购书》，约定：原告认购从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编13号楼3梯）101房，建筑面积127.57平方米，其中套内建筑面积102.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.49平方米，交楼日期为2019年6月30日，合同套内超标单价6730.98元/㎡。认购价为858671元，付款方式为期楼洋房产品自付两年（装修款自付两年）分期100折（首付30%）。第四条约定：付款时间为定金20000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款257599元须于2017年8月22日前付清（含定金），第二期楼款75134元在2017年11月22日前付清，第三期楼款75134元在2018年2月22日前前付清，第四期楼款75134元在2018年5月22日前付清，第五期楼款75134元在2018年8月22日前付清，第六期楼款75134元在2018年11月22日前付清，第七期楼款75134元在2019年2月22日前付清，第八期楼款75134元在2019年5月22日前付清，第九期楼款75134元在2019年8月22日前付清。第五条被告的义务约定：1.被告在本认购书约定的签约时间届满前与原告签署被告明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房地产平面层图》、附件二《总规平面图》、附件三《甲方针对该商品房所作具体的说明》、附件四《售楼计划书》、附件六《装饰、设备标准》、附件七《合同补充协议》及其附录等，但原告没来签署或拒绝签署的除外。第六条原告义务约定：1.在本认购书约定的时间与被告签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，原告确认已仔细阅读并理解被告明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故原告同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。2.原告、被告一致同意：原告应于2017年8月22日前携带本认购书、身份证明及认购书约定的第一期楼款到从化碧桂园御湖城销售中心与被告签署上述合同文件及办理相关手续。被告在原告认购该物业前，已告知原告该物业虽是毛坯出售，但由广州市飞虎装饰工程有限公司统一进行改造后交给原告，原告应付的改造费为1160266元，故，原告同意在本认购书约定的合同文件签署之日，应同时与广州市飞虎装饰工程有限公司签署《委托改造合同》。原告拒绝签署的，被告有权将认购物业另行出售，并不予返还原告已付的认购定金。若《商品房买卖合同》备案时政府的限价政策发生调整或因政府网签系统的问题，在本认购书约定的认购总价不变的情况下，被告可根据实际需要进行相应调整改造费。同日，两原告作为乙方及买方与被告作为甲方及卖方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告位于碧御花园住宅楼工程20栋自编13号楼3梯1层101号房，房屋地址为从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编号13号楼3梯）101房，该商品房层高为6.2米，户型结构为复式，建筑面积127.57平方米，其中，套内面积102.08平方米，共有分摊面积约25.49平方米。第七条约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8411.75元，总金额858671元。第八条：付款方式为其他付款方式，第1期在2017年8月22日前支付257599元，第2期在2017年11月22日前支付75134元，第3期在2018年2月22日前支付75134元，第4期在2018年5月22日前支付75134元，第5期在2018年8月22日前支付75134元，第6期在2018年11月22日前支付75134元，第7期在2019年2月22日前支付75134元，第8期在2019年5月22日前支付75134元，第9期在2019年8月22日前支付75134元。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的委托授权书。第十四条约定：延期交房的违约责任，详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第六条约定。由于原告原因，导致未能按期交付的，视为被告已按期交房。第三十条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。同日，两原告作为甲方及委托方、第三人作为乙方及承接方、被告作为丙方及开发商三方签订《委托改造合同》，内容为：鉴于1.原告、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录，由原告购买被告开发的从化碧桂园御湖城天麓项目中位于广州市从化江埔街灌村路399号从化碧桂园御湖城天麓从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编号13号楼3梯）101房；2.根据买卖合同月约定，被告交付该房屋给原告的标准为毛坯，现原告委托第三人改造该房屋。该合同约定：第一条：1、原告与第三人一致同意原告委托第三人对该房屋进行改造，并一致确认第三人按本合同附件一《改造户型平面图》和附件二《改造内容》对该房屋进行改造施工。2、对该房屋的改造，如本合同有附件约定由原告提供部分改造材料的，则由原告按照附件约定提供。除此之外，其他改造材料和人工均由第三人负责提供。第二条：原告与第三人一致同意，原告应向第三人支付的改造费为人民币1160266元。原告按以下方式向第三人支付改造费：原告于2017年8月22日前向第三人支付改造费348080元；原告于2017年11月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2018年2月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2018年5月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2018年8月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2018年11月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2019年2月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2019年5月22日前向第三人支付改造费101523元；原告于2019年8月22日前向第三人支付改造费101525元。第三条约定：根据买卖合同的约定，被告交付该房屋给原告的期限为2019年6月30日前。原告、第三人一致同意，原告应于该期限届满之日起3天内前往被告处办理收楼手续，同时将该房屋交给第三人改造，如原告未在该约定的期限内前往被告处办理收楼手续，则由被告于前述约定的原告应收楼期限届满之次日将该房屋交付给第三人，原告自愿认可该房屋被告交付给第三人即视为交付给原告，原告对该房屋已收楼且没有任何异议。第三人于该房屋给第三人改造之日起60天内完成该房屋的改造装修。第五条约定：1、原告逾期支付改造费的，每逾期一天，原告应按逾期应付款的万分之三向第三人计付违约金；第三人逾期完成改造的，每逾期一天，第三人应按原告已付改造费的万分之三向原告计付违约金。2、由于第三人除根据本合同的约定受原告委托对该房屋进行改造外，还受该项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量改造，本合同一生效第三人即需开始准备改造的相关工作，故原告与第三人一致同意：（1）本合同作为原告、被告双方履行《广州商品房买卖合同》的必要条件，若原告擅自提出解除本合同的，则《广州商品房买卖合同》一并解除，原告赔偿第三人的全部经济损失，被告无息退回原告已支付的房款。（2）本合同生效后，如买卖合同非因原告的原因而导致本合同解除的，则原告已付的改造费用由第三人无息退回给原告。第六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由各方当事人协商解决，协商不成的，各方均有权提交广州仲裁委员会仲裁。同日，两原告向被告出具《承诺书》，内容如下：本人与被告签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，由本人购买被告开发的位于广州市从化江埔街灌村路399号从化碧桂园御湖城天麓从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编13号楼3梯）101房，本人同时与被告签署了该商品房的《委托改造合同》。本人在购买该商品房前经被告告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于双方对该商品房达成的实际交易价格，故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以改造费名义进行支付。即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《改造装修合同》约定的本人应付费用的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可。本人是在充分知悉该商品房的改造内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的改造价值低于合同约定的改造费）向被告主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。2019年4月19日，落款为广州市从化区房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收业务专用章的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，记载：被告单位的“住宅楼工程20栋（自编一号楼～二十号楼）”（施工许可证编号：440184201706080025）经你单位组织了竣工验收，并于2019年4月19日经过了广州市消防支队从化区消防大队的建设工程消防验收及备案、从化区住房和建设局的白蚁防治工程验收备案、从化区民防办公室的人防工程验收备案、广州市从化区住房和建设局的质量竣工验收监督、广州市从化区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。同日，落款为广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，记载：被告单位的“住宅楼工程20栋（自编一号楼～二十号楼）”（施工许可证编号：440184201706080025）已经发出了《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。2019年7月19日，两原告向被告发出《关于从化碧桂园御湖城收楼过程及存在问题的函》，并通过顺丰速运邮寄给被告。2019年8月29日，两原告向被告发出《关于御湖城开发商尽快停止违约行为的催促函》，并通过顺丰速运邮寄给被告。2019年10月8日，两原告向被告发出《关于解除购房合同的通知》及附件，并通过顺丰速运邮寄给被告。2019年10月29日，深圳市精恒工程检验有限公司出具《楼板承载力检验报告》，记载委托单位清远市震东建筑工程有限公司，工程名称广州从化御湖城项目改造工程（一标段）13栋3-101，试验结论经检测试验该楼板承载力能够满足设计正常使用和承载能力极限状态的要求。原告在庭审中对该报告的真实性和合法性无异议。2020年3月9日，两原告向被告发出《关于提供设计图纸和验收资料的函》，并通过顺丰速运邮寄给被告。2020年10月13日，广州市规划和自然资源局出具《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋登记权利人为两原告共同共有，面积127.57平方米。2020年10月12日，本院依职权向广州市规划和自然资源局从化区分局发函，询问涉案房屋是否有向该局申请改造报建及涉案房屋报建时的《房地产平面层图》与竣工验收时的《房地产平面层图》之间的差异情况。该局于2020年10月29日复函称其并未办理过涉案房屋改造规划许可的手续，且经查档涉案房屋报建时平面图与规划条件核实的平面图一致。2020年11月30日，广州市从化区城市管理和综合执法局现本院发出《关于江埔街御湖城二期低密度叠墅（上、中、下叠）户型相关情况的复函》，记载：我局江埔城管中队发现碧御花园自编11-20号住宅楼存在三类涉嫌违法建设：（一）碧御花园自编11-20号住宅楼原规划为地上6层，现状均为地上7层，自编11-20号住宅楼第7层属于未取得《建设工程规划许可证》进行擅自加建。（二）根据验收图纸，自编11-20号住宅楼每个单元的客厅上方均为中空，我局江埔城管中队检查了12号楼的下叠单元（第一二层）、中叠单元（第三四层）和第19幢一梯502单元（上叠单元），均为将原规划为中空部分以混凝土封闭，据碧御花园物业管家陈述，自编11-20号楼所有单元都是将原规划为中空部分以混凝土封闭。（三）2018年，广州君之源投资管理有限公司未取得《建设工程规划许可证》在碧御花园自编11-20号住宅楼南立面第2、4、6层处增加钢筋混凝土圈梁和矮墙，圈梁长4米，飘出外墙面1.6米，矮墙高1.8米，共增加162个圈梁和34处矮墙，我局江埔城管中队已完成立案处罚。现我局江埔城管中队检查发现增加的162个中空圈梁现状均以混凝土封闭中空部分改建成阳台。下一步，我局将依照城管执法职权，依法依规查处江埔街御湖城二期低密度叠墅涉嫌违法建设。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案原告、被告双方争议涉及《改造合同》中房屋改造部分的质量问题。对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑认定和处理是属于相关行政机关的职权范围。现广州市从化区城市管理和综合执法局已完成对涉案房屋所在的御湖城二期低密度叠墅涉嫌违建问题的调查，并即将进行立案查处。因原告诉讼请求的审查认定需以相关行政部门的处理决定为依据，故在相关行政部门作出处理决定前，法院不宜对本案作出实体处理，故本院对原告的起诉依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告冯惠明、吴道凌的起诉。本案不交纳受理费，原告冯惠明、吴道凌已预交的案件受理费14645元予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 吴 建二〇二〇年十二月十日书记员 罗芳华