云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终2034号上诉人（原审被告）：大理锦兴房地产开发股份有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理经济开发区苍山路耀鹏明珠8栋1301号。统一社会信用代码：915329002186916846。法定代表人：詹良旭，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：薛乔，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨雪燕，女，1986年9月6日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审原告）：段棋，男，1981年4月28日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：施水英，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理锦兴房地产开发股份有限公司（以下简称锦兴公司）因与被上诉人杨雪燕、段棋商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴公司上诉请求：一、请求撤销（2020）云2901民初1454号民事判决书的第一项内容，依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的违约金时间计算错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用。本案中，上诉人积极履行自己的义务，已将竣工验收合格的房屋交付给被上诉人，被上诉人已接受房屋即视为上诉人已完成合同的交付义务，因此违约金计算时间应从合同约定交房日（即2019年1月11日）至《交付通知书》确定的交房日期（即2019年6月29日）止。实际上被上诉人于2019年6月29日前往房屋办理接房手续，并交纳契税等相应费用，签署《业主房屋验收交接表》。据此，违约金计算时间应是168天，并非一审认定的474天；二、一审针对本案未如实查明，被上诉人已实际交接房屋的事实，亦未按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交接的具体问题进行裁判，导致认定交付事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条（三）5,6的规定，“买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及依照法律规定严重影响正常居住使用房屋质量外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋……”。被上诉人于2019年6月29日接收房屋是不争的事实；三、上诉人已将符合交付条件的商品房交付给被上诉人，且已按相关规定及时向政府主管部门办理竣工验收备案，延期交房和取得竣工验收备案有其他特殊的客观原因和不可抗力因素。1.根据《建筑法》第61条明确，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是竣工验收，上诉人在取得《建设工程竣工验收报告》才通知业主接房，符合建筑法的规定，交付的房屋具备交付条件，且房屋不影响实际使用。2.上诉人公司开发的龙泰广场地产项目共涉及260余户购房户，因2018年下半年，大理市内一系列创建文明城市，保护洱海出台的措施，对正常施工进度造成极大的影响。如关闭周边的砂石厂，禁止施工车辆进入城区等因素造成房屋逾期交付，且因为2019年政府针对房地产开发项目绿化验收备案规定进行变更，才导致整个房地产项目办理竣工验收备案时间延后，此种情形属于不可抗力，备案时间延后不能归责于上诉人本身；四、一审法院判决出现类案不同判的双重标准，认定事实与法律适用间存在严重错误，实际交房日期应当认定为《交房通知》记载的日期，而不是每户的实际接房日。本案诉讼涉及其余18户的案件均没有确定《交房通知》中规定的交房时间，而本案则确定为2020年4月28日作为违约金计算截止日，与一审审理的其他案件认定标准不同，导致同类事实的认定与适用存在差异。上诉人认为应统一法律适用标准来计算违约金。杨雪燕、段棋答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、根据合同约定商品房交付时间为2019年1月10日，且交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房买受人应付的所有购房款全部到账。在被上诉人未违约的情况下，上诉人于2019年6月26日通知将房屋交付被上诉人的行为属于积极履行行为，但上诉人欲将未经竣工验收备案的房屋交付被上诉人属于交付标的物不符合约定的行为，被上诉人可以拒绝接收。上诉人于2020年4月28日才取得竣工验收备案表，根据双方合同约定，上诉人应支付逾期交房474天的违约金；二、被上诉人在接到《交房通知》后，到房屋实地进行查看，发现该房屋多处存在质量瑕疵，亦未达到交付的条件。在上诉人取得竣工验收备案表后，房屋质量瑕疵还是未得到解决，致使被上诉人还未接房，损失至今还在产生；三、根据案涉小区其他业主起诉的同类型案件判决结果来看，对于已经接房的原告，原审法院从当事人实际损失角度出发，都仅仅支持截至原告实际接房之日止的违约金。一审在判决时已充分考虑了合同约定、法律规定及上诉人与各位业主之间合同的实际履行情况进行区分，并作出不同的判决，并不属于同类不同判的标准。杨雪燕、段棋向一审法院提出的诉讼请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告向原告支付自2019年1月11日起至龙泰广场商品房项目竣工验收备案之日止按《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金（暂计算至2020年1月20日的违约金为155134.452元）；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：二原告系夫妻关系。2018年1月14日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋，建筑面积为148.65平方米，总价款1382660元，原告应于合同签订之日支付首期价款552660元，余款830000元向银行申请贷款支付。商品房交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房买受人应付的所有购房款已全部到账。出卖人应于2019年1月10日前交付房屋给买受人，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180个工作日内，出卖人按每日己付款的万分之0.01向买受人支付违约金，合同继续履行；超过180个工作日后，买受人有权单方面解除合同，出卖人应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的万分之五；由于政府规划变更及不可抗力等原因，出卖人可延期交房，出卖人不承担逾期交房的责任，合同继续履行。双方还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款。2019年6月26日，被告向原告发出《交房通知》，该通知载明定于2019年6月29日-2019年7月5日办理交房手续。2019年7月1日，原告在办理接房手续时因被告未能提供竣工验收备案手续而未接房。现双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂诉至法院。诉讼过程中，原、被告一致认可涉案房屋同地段同类房屋的租金为每平方米（建筑面积）每日1元。2019年6月21日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对龙泰广场工程进行了竣工验收且验收合格；2020年4月28日，该工程取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。一审法院认为，1.关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金？原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年1月10日，而被告锦兴公司未按约定期限履行交房义务，且其未提供有效证据证明有不可抗力情形或可归责于原告的事由，故被告应当承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金。2.违约金的计算期限。双方约定的交房条件是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，庭审查明被告于2020年4月28日取得竣工验收备案表，故违约金的计算期限应自2019年1月11日起至2020年4月28日止，共474日。3.违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案原、被告虽对逾期交付房屋的违约金进行了约定，但原告认为过低，并要求调整。一审认为被告延期交房致原告所受到的实际损失是不能按期居住房屋的使用利益损失，评价违约金约定是否过低，应参考同地段同类房屋的租金来衡量，在诉讼过程中，原被告双方一致认可同地段同类房屋租金为每平方米每日1元，依该标准，原、被告双方合同中约定违约金按全额购房款每日万分之0.01计算，确属过低，明显不能弥补原告的损失，故对原告要求增加违约金的主张一审予以支持，但原告要求按全额购房款的每日万分之三计算逾期交房违约金的主张过高，一审不予采纳，增加后的违约金数额应以不超过实际损失为限，故一审酌情确定按每平方米（建筑面积）每日1元计算逾期交房违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条规定，判决：一、被告大理锦兴房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪燕、段棋逾期交房违约金70460.10元（148.62㎡×474日×1元/㎡·日）。二、驳回原告杨雪燕、段棋的其他诉讼请求。案件受理费3403元，由原告杨学燕、段棋负担1858元，被告大理锦兴房地产开发股份有限公司负担1545元。二审期间，锦兴公司提交如下证据：1.业主验收交接表，证明被上诉人于2019年6月29日办理交接房手续；2.大理市城乡规划文件及审验通知单2份，证明绿化验收备案政策有变更，由异地绿化改为实地绿化，不能归责于上诉人；3.大理州住建局承担消防验收的通知，证明住建局于2019年6月26日才明确消防验收的规定，导致拖延备案不可归责于上诉人。经质证，被上诉人对第一组证据内容真实性认可，但对交接表中的签字不认可，并不是被上诉人亲笔签名，是上诉人自行添加的签字。对第二、三组证据不认可，与本案无关联，且不属于二审的新证据，不能证明上诉人的证明方向。本院经审查认为，上诉人提交的三组证据须结合案件事实及其他证据予以综合考虑后使用。二审经审理查明，大理锦兴房地产开发股份有限公司开发的龙泰广场建设项目工程消防于2019年9月4日验收合格，绿化于2020年3月13日验收合格。其余案件事实与原审认定一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉商品房何时具备交付条件的问题。本案上诉人于2019年6月26日向被上诉人发出《交房通知》，确定交接房期限为2019年6月29日至2019年7月5日。在上诉人规定的交接房期限内龙泰广场仅获得工程竣工验收报告及工程质量监督报告，而工程竣工验收报告和工程质量监督报告仅是作为对工程项目主体即房屋质量的验收，商品房要具备交付条件必须经过项目的综合验收方能交付，包括小区消防、绿化等。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……对涉及公共安全内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”依照上述条例，上诉人在发出《交房通知》时并未取得消防、绿地规划等相应设施的验收合格证明，故案涉房屋在2019年6月29日并不具备法律规定的交付条件，业主方可拒绝接收房屋。上诉人关于案涉房屋具备交付条件，应以《交房通知》中载明的交房期限作为双方交付房屋时间的上诉主张与案件事实不符，本院不予采信。涉案龙泰广场项目消防设施于2019年9月4日验收合格，绿地规划于2020年3月13日验收合格，上诉人于2020年4月28日取得工程验收备案登记，此时才具备上述管理条例的规定和双方签订合同约定的交房条件，一审据此认定上诉人逾期交房时间为2019年1月11日起至2020年4月28日止，并以双方议价共同确认的方式计算逾期交付房屋产生的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人大理锦兴房地产开发股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937.00元，由上诉人大理锦兴房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十二月二十八日书记员 吴杨旸