广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7609号原告（反诉被告）：符玉珩。委托诉讼代理人：王业男，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国华。委托诉讼代理人：刘斌，四川忠典律师事务所律师。原告符玉珩与被告陈国华确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月19日立案。在审理过程中，被告陈国华提起反诉。本院依法适用于普通程序，公开开庭合并进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符玉珩向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2012年3月17日签订的《合作开发合同书》无效,后在庭审中变更为判令解除该《合作开发合同书》；2.判令被告承担本案的诉讼费用。原告符玉珩诉请的事实和理由：2003年5月15日，原告（作为“乙方”）与深圳市宝安区观澜镇大水坑经济发展公司（作为“甲方”）签订《土地租赁合同》，由乙方继承其丈夫何远明于1998年4月8日与观澜镇大水坑经济发展公司签订的土地租赁合同，合同条款按原合同不变。《土地租赁合同》中约定：甲方将位于观澜镇××水坑村横龙仔（大水坑市场旁）面积为叁仟伍佰叁拾平方米（附用地测量报告）的土地租赁给乙方，租赁用途为商业开发等其他经营用途，租赁期限为从1998年4月8日起至2048年4月8日为止为期50年。2012年3月17日，原告与被告签订《合作开发合同书》就双方合作开发建房事宜达成约定，其中原告（作为“甲方”）提供附件一红线图所确定的土地（即原告承租的上述位于观澜镇××水坑村横龙仔的土地，面积约3529.94平方米），被告（作为“乙方”）负责合作建房的建筑施工并承担开发建房的一切费用，包括桩基础、地上阁楼、地下停车场、水、电、电梯、排污、绿化和消防等一切公共设施费用，以及确保工程质量和施工安全；本项目的施工工期为本协议生效后至2012年12月底封顶；2013年8月底交付竣工验收；在合同履行完毕前，甲、乙双方有权拒绝任何第三方加入本合作项目；甲乙双方在本协议签订后至房屋建好分房前，任何一方不得与第三方就合同项下的项目进行洽谈、合作，并不得签订任何合作、出售、出租等协议，否则对方有权单方解除本合同等。原告与被告签订上述协议后，被告一直未能如期开发建设，至今己有近八年之久，且被告在反诉状称其与案外人曾彬兴就本项目进行了合作，违反了上述约定。故向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告陈国华提出以下反诉请求：1.确认双方于2012年3月17日签订的《合作开发合同书》有效；2.依法解除双方于2012年3月17日签订的《合作开发合同书》；3.判令原告赔偿被告的投资损失共计8167128.14元（计算方法附后）；4.判令原告支付资金占有利息2410522.5374元（分别暂计至2020年6月30日、7月30日，计算方法附后），以上共计10577650.5374元；5.判令原告承担后续资金占用利息，分别：以5367128.14元为基数，按年利率6%计算，自2020年7月1日起计的利息至实际清偿为止；以2800000元为基数，按年利率6%计算，自2020年7月24日起算的利息至实际清偿为止；6.判令原告承担本案诉讼费用。被告陈国华反诉的事实与理由：双方于2012年3月17日签订《合作开发合同书》，就合作开发建房事宜达成协议，约定原告提供土地等。被告与案外人曾彬兴共同投资，按照合同约定进场施工，于2013年9月完成场地平整等前期施工任务，项目投入800余万元。但因原告迟迟未取得建设用地许可等相关证明文件，工棚等设施被有关部门强制铲平，导致案外人曾彬兴以此为由强制要求退出投资。后被告单独出面协商补偿其退股等费用240万元，实际支付280万元（包括违约金40万元）。之后原告仍无法办理建设用地许可等相关文件，经催促也无法实际履行。故诉至法院，请法院判如所请。经审理查明如下事实：2003年5月15日，原告符玉珩与深圳市宝安区观澜镇大水坑经济发展公司（以下简称大水坑公司）签订一份《土地租赁合同》，约定由原告符玉珩继承其丈夫何远明于1998年4月8日与大水坑公司签订的土地租赁合同，合同条款按原合同不变，并进一步约定大水坑公司将位于大水坑村横龙仔（大水坑市场旁）面积为3530平方米的土地（以下简称涉案土地）租赁给原告符玉珩，租赁用途为商业开发等其他经营用途，租赁期限为1998年4月8日至2048年4月8日等。2012年3月17日，原告符玉珩与被告陈国华签订一份《合作开发合同书》，合作开发涉案土地建房事宜，并约定：1.原告符玉珩提供的涉案土地为其自有城市化转地非农建设用地，面积约3529.94平方米，建筑面积约39000平方米，土地使用年限为70年，涉案土地的使用权文件有国土所勘测单位出具的红线图；2.被告陈国华同意按照涉案土地现状合作，负责合作建房的建筑施工并承担开发建房的一切费用，包括桩基础、地上阁楼、地下停车场、水、电、电梯、排污、绿化和消防等一切公共设施费用，以及确保工程质量和施工安全；3.建设方案以双方确认的建筑设计图纸为准，房屋建好后，除去原告原有商铺面积相等的2520平方米面积外，剩余面积双方分配比例为原告得30%和被告得70%；4.原告提供的土地用途必须是商业用地，项目设计、施工、验收等全部事宜由被告全权处理，但设计图纸须经原告书面认可后方可实施，施工工期为协议生效后至2012年12月底封顶，2013年8月底交付竣工验收；5.在合同履行完毕前，双方有权拒绝任何第三方加入合作项目，当所有手续办理完毕，双方确认可动工一周内必须进行压桩工程及机械进场；6.因原告先行违约造成被告无法施工或损失的，被告有权解除合同并要求原告承担一切损失，赔偿违约金为工程总造价的3%；7.双方在协议签订后至房屋建好分房前，任何一方不得与第三方就合同项目进行洽谈、合作，不得私自签订任何合作、出售、出租等协议，否则对方有权单方面解除合同等。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：1.被告陈国华协助原告符玉珩解决与许水江之间的遗留问题，双方在合同签订一周内，被告务必把欠款如数（以原告与许水江所签欠条的金额为准），支付给许水江并把原告与许水江的欠条交还原告处理；2.工程所需的土地延期费和公共关系费由被告负责，与原告无关；3.在理顺所有关系后一周内，被告不及时进场动工，出履行合约定的违约责任外，房必新所欠被告剩下的工程款约40万元归原告所有等。2012年10月31日，被告陈国华担任法定代表人的深圳市东昌华盛实业有限公司（以下简称东昌公司）作为发包人，与其实际控制的深圳市闽安建筑劳务有限公司（以下简称闽安公司）作为承包人，共同签订一份《施工总承包合同》，将涉案土地的建筑工程项目交给闽安公司总承包，约定工期为2012年11月1日至2014年4月30日，合同总价合计4625万元等。随后，闽安公司组织人员进场施工，于2013年9月实施了建立工棚、打好地基、完成场平等前期施工工作，后因无建设用地许可等相关证明被相关部门制止并被依法清除相关违法建筑。福建卓知项目投资顾问有限公司根据东昌公司的委托，出具一份《工程造价[预算编制]报告书》，核算认定涉案土地的建筑项目造价为5367128.14元。另查明，2012年10月31日，被告陈国华与案外人曾彬兴签订一份《股东合作协议书》，共同出资合作经营涉案土地的项目，后又于2014年5月19日签订《还款协议》，曾彬兴退出上述项目的开发，被告陈国华向其返还前期投资款240万元等。后被告陈国华向曾彬兴支付了投资款和违约金合计280万元。还查明，深圳市规划局和自然资源局龙华分局于2020年10月22日向本院出具一份复函，确认涉案土地全部未查到相关征转（收）地补偿记录，亦未查到涉案土地使用权出让合同相关信息。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同》《合作开发合同书》、深圳市宝安区用地测量报告等证据与被告提交的《合作开发合同书》及《补充协议》《股东合作协议书》《还款协议》《施工总承包合同》、工程结算汇总表等证据及庭审笔录在卷佐证。上述证据均经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷案件。针对双方争议的焦点，本院评判如下：一、关于原告诉讼请求1.关于解除《合作开发合同书》的诉讼请求。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，使用者必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,农用地非经法定程序不得用于非农建设。本案中，涉案土地系集体所有性质的农用土地，原告符玉珩以长期租赁的方式租用农用土地并用于商业开发等非农用途，后又与被告陈国华在未经审批的情况下，通过签订《合作开发合同书》的方式，擅自将涉案的农用土地用于商业开发等非农建设用途，已违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，涉案合同属于无效合同，不存在合同解除的问题。原告相关诉讼请求于法无据，本院不予支持。二、关于被告反诉请求1.关于确认涉案合同有效并请求依法解除的反诉请求。双方签订的《合作开发合同书》属于无效合同，自始无效，不存在合同解除的问题。被告相关反诉请求于法无据，本院不予支持。2.关于主张原告赔偿建筑施工费用5367128.14元的反诉请求。被告陈国华主张已为涉案土地的建筑工程支出了费用5367128.14元，并提供承包合同、工程造价报告、施工图纸、现场照片等证据予以证明。原告符玉珩不认可被告关于涉案土地建筑施工费用5367128.14元的主张，并要求进行评估，但不同意预缴评估费用，并要求按被告现有证据进行判决。本院认为，原告符玉珩主张按照被告现有证据认定涉案土地的建筑施工费用，属于对自身权利的自主处分，应予以准许，故认定被告陈国华已为涉案土地的建筑工程支出费用5367128.14元。双方在签订、履行《合作开发合同书》过程中均存在一定的过错，相关费用损失应由双方共同承担。根据双方在《合作开发合同书》中所约定的分配比例，原告符玉珩应承担的损失费用应为5367128.14元×30%=1610138.44元。被告反诉请求超出核算金额的部分，本院不予支持。3.关于主张原告赔偿处理遗留问题、施工图纸设计等费用2800000元的反诉请求。双方在《合作开发合同书》中已明确约定任何一方不得与第三方就合同项目进行洽谈、合作，不得私自签订任何合作等协议，但被告陈国华在未获得原告同意的情况下，与案外人曾彬兴就涉案土地建设项目另外签订《股东合作协议书》，应视为被告陈国华的个人行为，故被告陈国华因《股东合作协议书》所承担的280万元赔偿费用应由其个人承担。此外，双方在《补充协议》中曾约定被告陈国华代原告符玉珩向许水江支付欠款，但被告陈国华并未提交任何证据证实其代为支付的具体金额，依法应承担举证不能的不利后果。被告相关反诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。4.关于主张资金占用利息的反诉请求。被告陈国华主张资金占用利息应于2013年9月1日起算，并无相关合同或法律依据，不应予以支持。被告陈国华于2020年7月14日具状向本院提起诉讼时，向原告符玉珩主张赔偿损失并主张相关利息，于法不悖，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第四十四条、第六十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告符玉珩与被告陈国华于2012年3月17日签订的《合作开发合同书》无效；二、原告符玉珩于本判决生效之日起五日内向被告陈国华支付款项人民币1610138.44元及相应的利息【以本金人民币1610138.44元为基数，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）来计算，自2020年7月14日起计至全部本金清偿之日止】；三、驳回原告符玉珩的全部诉讼请求；四、驳回被告陈国华的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币42733元，由原告符玉珩负担21366.5元、被告陈国华负担21366.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 苏  华  文二〇二〇年十二月二十四日书记员 侯    楠书记员 征林立(兼)附相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。