广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3960号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所惠东县××××××××。负责人：潘啸，总经理。委托诉讼代理人：郑建林，男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区××××××××××，公民身份号码330××××××××××××010，系原告员工。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县×××××××××××，公民身份号码441××××××××××××071，系原告员工。被告：林开焕，男，1991年11月6日出生，汉族，住广东省陆丰市×××××，公民身份号码441××××××××××××974。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告林开焕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人李永华、被告林开焕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费8457.3元（欠缴时间为2019年7月至2020年3月），并向原告支付逾期付款违约金3862.17元（2019年7月至2020年3月期间违约金以每月物业服务费939.7元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年9月1日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城FM27栋02房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳2019年7月至2020年3月的物业管理费8457.3元及违约金3862.17元（违约金计算方式详见证据3）。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违法合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。被告林开焕辩称，一、请求法院认定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》无效，并且请求法院判令将案涉房屋的物业管理费单价定为每月2.8元/平方。首先，认定《商品房买卖合同（预售）》第二十一条款无效、认定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的相关事实。第一，每个业主都是先签订《惠州富力湾商品房认购书》、交纳定金、交了首期款、并且在短时间之内签订完毕所有的格式文本，过了一段时间之后，才能拿到整本《商品房买卖合同（预售）》，这足以说明开发商惠州富茂房地产开发有限公司以及原告广州天力物业公司，对物业管理费收费标准单价未尽到详细说服义务。第二，本案属于系列案件，所有的合同条款都是一致的，证明了这是开发商惠州富茂房地产开发有限公司以及原告广州天力物业公司重复拟定的单价格式条款，并且该格式条款排除了业主知悉单价、商议单价的主要权利。因此，该条款属于无效的格式条款。其次，相关法律法规、司法文件依据。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定，“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（4)建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的”，第5条规定，“物业服务合同被认定无效，物业服务企业己提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”再次，恳请法院认定案涉小区别墅的物业管理费单价为2.8元的事实和理由。第一，案涉单价5.3元条款被认定无效之后，依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定，可以参照惠东政府制定的当地指导价计算物业管理费。第二，惠东县物价局于2013年10月18日出具的《关于富茂海滨城物业小区收费标准的批复》，明确“别墅、商铺等由物业服务企业与业主双方协商确定”。开发商惠州富茂房地产开发有限公司出售案涉房屋时，未向业主解释、公示前期物业服务内容、服务标准以及收费单价，因此，可以参考指导价单价人民币2.8元确定物业管理费单价。第三，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。按照目前富力湾小区物业管理公司的服务质量、服务水平，只能参考较低的指导价人民币2.8元。第四，富力湾小区物业管理公司服务质量一般、服务水平一般的事实依据：1.开发商以及原告广州天力物业公司向广大业主提供不符合水质要求的二类农业用水，水源方面严重失责，小区自来水管常年漏水，停水常态化，物业修理不及时，居住生活严重受影响；2.交楼四年至今未验收使用门禁系统和监控系统，外来人员随意进出，导致小区安全事故频发；3.原告广州天力物业公司甚至纵容物业员工殴打业主[有生效判决为证，案号（2019)粤1323民初1725号]，导致业主受伤住院，对业主没有尽到安全保障义务；4.原告广州天力物业公司服务人员严重缺乏，客服管家人员、卫生打扫人员不足等众多方面，导致物业服务质量得不到保障，严重损害了广大业主的利益。原告广州天力物业公司的定价不符合周边市场情况，提供的物业服务也严重与物业费不匹配，现实小区也导致大面积业主拒缴物业管理费；5.虚假宣传，销售房屋所承诺的小区硬件配套设施并不存在，不属于高端收费的社区。二、请求法院判令物业管理费滞纳金按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”因此，原告按照每日千分之三，明显超过了法院限定的标准，请求法院判令物业管理费滞纳金按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。综上所述，为保障业主的合法权益，请求法院依法审理，支持业主的合法权益。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议；2.《收楼通知书》、《住宅小区业主、住户登记表》；3.拖欠物业管理费及违约计算明细表；4.业主身份证。被告林开焕未向本院提交证据。关于本案事实本院认定如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告林开焕所有的涉案富茂海滨城F区27栋02房（建筑面积：177.31平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2017年7月31日，开发商惠州富茂房地产开发有限公司向被告发送《楼宇交付使用通知书》，通知被告于2017年8月30日到物业管理处现场办理收楼手续，并以现金方式预交三个月的管理费。未在规定时间办理收楼手续者，直接于物业管理处预约办理收楼手续。2017年8月30日，原告（乙方）与被告林开焕（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。别墅：5.3元/月•平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其业务服务费用由甲方全额缴纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不缴纳的按每日千分之三收取滞纳金。据原告提交的《住宅小区业主/住户登记表》显示：被告林开焕于2017年8月30日收楼。另，原告提交的《FM27-02房号欠费清单》显示，被告共拖欠2019年7月至2020年3月期间的物业管理费合计8457.3元。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年4月1日止为3862.17元。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。原告主张《前期物业服务协议》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据本案现有证据显示，原被告双方于2017年8月30日签订《前期物业服务协议》，《住宅小区业主/住户登记表》载明被告于2017年8月30日收楼，被告自认从2019年7月开始未交物业管理费。按照协议约定，被告应自实际收楼之日即2017年8月30日起在每月的5日前对原告提供了的物业服务支付物业服务费。现原告诉请被告支付2019年7月至2020年3月期间拖欠的物业管理费8457.3元，于理有据，本院予以支持。原告主张被告天力物业惠东分公司提供的物业服务与收取的物业费标准不对等，请求调整为2.8元/㎡，因案涉小区别墅、商铺等物业实行市场调节价的运营模式，原告未能提供证据证明被告天力物业惠东分公司的收费标准明显高于市场调节价，其诉请调整物业收费标准，理由不足，不予支持。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质。涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高，被告主张合同约定的违约金标准过高，本院予以采纳。因此，本院参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年4月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业费939.7元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林开焕于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年7月至2020年3月的物业服务费8457.3元及由此产生的逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费939.7元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月产生的逾期付款违约金以当月物业服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林开焕负担25元，原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  周志文人民陪审员  卢燕芳二〇二〇年十二月十日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟