江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6288号原告：江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司，住所地本市海州区朝阳东路22-2号海晟新寓AB号楼A座518室。法定代表人：王霆，该公司总经理。被告：连云港森林花园置业有限公司，住所地连云港市海州区新浦工业园区浙江路8号。法定代表人：刘红玖，执行董事。委托诉讼代理人：沈庭余，该公司员工。原告江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司（以下简称润德梁物业公司）与被告连云港森林花园置业有限公司（以下简称森林花园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润德梁物业公司、被告森林花园公司的委托诉讼代理人沈庭余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润德梁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业办公管理费用19000元和服务人员实际酬金137582元，共计156582元以及逾期还款的利息损失(暂主张自协议约定支付之日起按照银行间拆借市场利率计算至实际还款之日止）。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年9月19日签定《苏某物业管理前期介入服务协议书》（以下简称“协议书”），按照协议书约定和被告要求，原告于2017年9月20日（先期于2017年8月17日应被告要求派少量服务人员进驻“苏某”）派物业管理服务人员进驻被告开发建设的“苏某”别墅小区为其提供物业管理服务。期间，被告未按协议书约定支付办公管理费用1.9万元和服务人员的实际酬金137582元。按照协议书第八条第1款约定，原告于2017年12月份终止了与被告的物业管理服务协议，撤出驻场的服务人员。在服务期间和终止协议后，原告曾多次通过口头和书面形式向被告和被告代表人公司总经理催讨上述所欠费用，均被以资金紧张无钱支付为由拒绝。在协商未果的情形下，原告故诉至法院。被告森林花园公司辩称，答辩人与原告在2017年9月签订一份苏某物业管理前期加入服务协议书，协议签订后由于苏某项目一直没有进展，该协议书并未实际履行，故原告起诉要求支付物业办公管理费用19000元及服务人员实际酬金137582元无事实和法律依据。即使存在原告所述协议已履行，原告所诉求的金额也无依据，首先苏某物业管理前期介入服务协议书第六条约定“前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行包干制，每年3.8万元，首次支付金额不得低于半年。服务人员实行酬金制。每月15日前支付上一个月工资”按此约定，办公室管理应提前支付半年1.9万元，也就是说没有支付该费用，原告也就不可能入场提供服务，另原告在诉状中已自认是2017年9月19日签订的协议，2017年12月终止协议，这期间最多不过三个月时间，要求半年的1.9万元无依据；其次物业服务结算协议第二条第1项明确约定“结算方式：每月15日之前结算上一个月服务费（按实际人头结算）”、第5项约定“保安首次进驻两人，从2017年8月17日开始。后续人员进入，以考勤为准。”也就是说即使协议实际履行，原告的进驻人员也最多的两名，而且必须要有考勤记录或原告上报给答辩人的结算报表作为证据来证明。从答辩人收到诉讼材料看，原告并没有相关证据来证明其主张。众所周知，答辩人的苏某项目已停止多年，原告所诉的服务协议根本没有实际履行，如果实际履行原告也不会事隔这么多年才向法院提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，原告江苏润德梁物业服务有限公司（乙方）与连云港森林花园置业有限公司（甲方）签订《苏某物业管理前期介入服务协议书》，约定甲方委托乙方进驻苏某项目实行前期物业介入服务。协议期限为自2017年8月17日起至本项目全面完成交房之日止；前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围，在售楼处派驻相应服务人员11人，项目管理人员1人，保安员5人，保洁员3人，茶水员2人；前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行包干制，每年3.8万元，首次支付金额不得低于半年，即协议签订生效起首次支付不低于1.9万元。服务人员实行酬金制（具体工资标准见物业服务结算协议）。每月15日前，支付上一个月工资。合同附件《物业服务结算协议》约定，结算方案：岗位物业经理服务人数1人，综合单价5000元；保安员5人，综合单价3900元；保洁员3人，综合单价3600元；茶水员2人，综合单价3800元。结算说明：1、结算方式为每月15日之前结算上一个月服务费（按实际人头结算）；人工结算标准为综合单价（包含社保、医保、意外保险、加班、奖金、节日福利、防暑降温费、洗理费、通讯补贴、各种工具及耗材等）；物业正式收费前，按酬金制结算。待业主完全入住后，再和开发商重新确认服务费的结算标准和方式；保安首次进驻两人，从2017年8月7日开始。后续人员进入，以考勤为准。零碎办公、生活费用、公司标牌标识、节日宣传等实行费用包干制，每年3.8万元，合同签订后分两次付清。2017年9月30日，原告润德梁物业公司向被告森林花园公司出具《连云港森林花园置业有限公司苏某项目物业人员进场确认函》，载明：经双方协商，根据苏某项目要求，人员进驻情况如下：1、2017年8月17日进场：2名保安、1名管理人员。2、根据开发商售楼需要，第二批人员于9月20日进场：保洁员3名、茶水员2名、保安增加3名（共5名）。3、2017年9月20日，江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司派驻连云港森林花园置业有限公司苏某项目的物业总人数为11人：保安5名、保洁3名、茶水员2名、项目经理1名。（按照合同要求全员进场）。4、结算方式：参照《苏某物业管理前期介入服务协议书》和《物业服务结算协议》结算。时任被告森林花园公司经理蔡晨卉在该确认函上签字。2017年11月27日，原告润德梁物业公司向被告森林花园公司报送了一份工作联系单，内容为“我司在2017年11月20日，给贵司报送了一份，关于工资结算的联系单，贵方总经理，也做了尽快回复的批示。但是，至今没有收到贵司书面答复，我司正式告知贵司，如果在2017年11月30日之前仍然不支付进场以来的工资款，我们将在12月1日正式终止和贵司的服务合同，并撤出全部工作人员，并保留对这期间服务费索要的一切权力。”时任被告森林花园公司经理蔡晨卉在回复意见上回复“来函收悉，请谅！我司一定会尽快处理。”2017年12月6日，原告润德梁物业公司出具《苏某项目物业服务结算清单》，清单载明：经过双方协商，根据甲方要求，人员进驻情况如下：1、8月17日进场：2个保安、1个管理员。2、开发商售楼需要第二批人员于9月20日进场：保洁员3名、茶水员2名、保安增加3名（保安共5名）。3、结算时间：8月17日—12月6日。结算方式为参照合同结算。该结算清单上载明了原告润德梁公司进场人员人数及时间、酬金金额：8月17日进场3名，其中，管理人员1名、保安2名；9月17日进场8名，其中保安3名、茶水员2名、保洁3名；10月、11月、12月1日至12月6日的在场人数均为11人，其中管理人员1名、保安5名、茶水员2名、保洁3名，以上物业服务人员工资共124397元。形象岗制服2套费用为521元、开办费为12664元，合计共137582元。时任被告森林花园公司经理蔡晨卉于2017年12月13日在结算清单上签字确认。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《苏某物业管理前期服务协议书》、《物业服务结算协议》、《连云港森林花园置业有限公司苏某项目物业人员进场确认函》、工作联系单、《苏某项目物业服务结算清单》、短信记录截图、证人证言等在案为证，本院予以确认。本院认为，原告江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司与被告连云港森林花园置业有限公司签订的《苏某物业管理前期介入服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为苏某项目提供物业服务，应按照合同约定提供相关服务。被告作为接受物业服务方，应当按照合同约定缴纳相关费用。原告润德梁公司提供服务期间为自2017年8月17日至12月6日，经被告森林花园公司确认，共欠原告服务人员酬金124397元、形象岗制服费521元、开办费12664元，合计137582元。故原告主张被告给付物业办公管理费13185元（开办费12664元+形象岗制服费521元）、服务人员酬金124397元的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。关于利息，原、被告双方于2017年12月13日对结算金额达成一致意见，本院酌定以137582元为基数，自2017年12月13日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告森林花园公司辩称原告并未实际履行该协议、即使履约也并无原告所称的11名工作人员进场的意见，本院经审查认为，原告润德梁公司提供的《苏某物业管理前期介入服务协议书》、《工作联系单》、《服务结算清单》均经被告森林花园公司的确认，可以证明被告对原告已按约进场提供物业服务以及进场工作人数、进场时间等相关情况是知晓的，且原告亦提交了考勤记录、短信记录等予以佐证，而被告对其辩称并未提供证据证明，故本院对其辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港森林花园置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司物业办公管理费13185元、服务人员酬金124397元及利息（以137582元为基数，自2017年12月13日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3432元（原告已预交），由被告负担3052元，由原告负担380元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员 韩海霞二〇二〇年十二月十四日法官助理 郭爱洁书 记 员 蒋晓茜法律条文及缴款通知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-62295