云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1750号上诉人（原审被告）：云龙鹏旭房地产开发有限公司。住所地云南省大理白族自治州云龙县诺邓镇交林路阳光小区四单元901室。统一社会信用代码：91532929080440320N。法定代表人：施恭平，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳绯，云南境源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云龙县英材教育培训有限公司。住所地云南省大理白族自治州云龙县诺邓镇沿江小区。统一社会信用代码：91532929MA6NUJTAOU。法定代表人：杨亚辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓丽，系公司职工，代理权限为特别授权代理。上诉人云龙鹏旭房地产开发有限公司（以下简称鹏旭公司）因与被上诉人云龙县英材教育培训有限公司（以下简称英材公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省云龙县人民法院（2020）云2929民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹏旭公司法定代表人施恭平及委托诉讼代理人柳绯、被上诉人英材公司法定代表人杨亚辉及委托诉讼代理人杨晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏旭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：①本案租赁合同的出租人是上诉人，承租人是云龙道合培训学校，云龙道合培训学校与被上诉人不是同一主体，被上诉人不能代替云龙道合培训学校的身份、地位，被上诉人的原告主体不适格，应依法驳回其对上诉人的起诉。②上诉人将划分到自己名下的商铺出租给云龙道合培训学校没有要经粮食购销公司同意或要通知粮食购销公司的义务，且根据上诉人与粮食购销公司的协议，双方对商铺进行经济补偿是按双方协商的销售价进行补偿，在双方未协商出销售价的情况下，还不具备补偿的条件，这不影响上诉人对划分到自己名下的商铺行使权利。被上诉人对粮食购销公司提起的诉讼是侵权之诉，与本案涉及的租赁合同及上诉人与粮食购销公司签订的《补偿协议》均没有任何事实上及法律上的关系。③一审判决对案涉租赁铺面从上诉人租给并交付云龙道合培训学校，至今一直由云龙道合培训学校管理、使用的事实只字未提，属认定事实不清。该合同涉及的铺面至今由云龙道合培训学校及经营者杨亚辉管理使用，未交还上诉人。英材公司辩称，被上诉人不否认以云龙道合培训学校的名义和上诉人签订《店面租赁协议》，但在被上诉人使用铺面第一天，云龙县粮食购销有限责任公司就将铺面砸毁，后教育局因学生的安全问题便不予批准以道合名义注册。且在一审审查双方当事人身份信息时，上诉人明确表示对双方当事人的身份予以认可，不存在任何异议。上诉人将存在权属争议的铺面出租给被上诉人，导致合同不能履行，被上诉人不得不另行选址且以其他名义即云龙英材教育培训学校的名义进行注册。双方不能履行合同的原因系案外人对该铺面主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第228条规定，被上诉人可以要求减少租金或者不支付租金，且被上诉人在铺面砸毁以后并没有使用铺面，被上诉人已经明确告知解除合同，上诉人主张被上诉人仍在使用铺面，与客观事实不符。英材公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《店面租赁协议》；2、判令被告返还原告租赁商铺押金10000元；3、判令被告返还原告商铺租金40000元；4、判令被告向原告支付无法正常开课导致学员退费的损失共计15707元；5、判令被告向原告支付6个月员工工资总计78000元；6、判令被告向原告赔偿商铺装修费共计15035元。一审法院认定事实：2013年11月8日，被告鹏旭公司与粮食购销公司签订《云龙县粮食购销有限责任公司大寨田24—138号土地开发协议书》，约定：甲方（粮食购销公司）以土地入股出资方式，乙方（被告鹏旭公司）出资承建方式开发房产项目（“阳光小区”房地产项目）。项目建成后甲方拥有一楼的全部农贸市场（除乙方应有的300平方米店铺外）及2楼住宅面积中的200平方米。2015年10月19日，被告鹏旭公司和粮食购销公司再次签订《关于鹏旭公司与粮食购销公司“阳光小区”一、二层商铺双方面积划分协议书》，约定：一层商铺鹏旭公司占有实际面积300平方米，共5个商铺，由于根据图纸设计要求，分隔商铺，砌墙面必须按轴线分隔，所以5个商铺总面积超出300平方米，双方同意超出部分按每平方米经济补偿（协商销售价）；二层商铺粮食购销公司占有实际面积200平方米，双方同意超出部分按每平方米经济补偿（协商销售价）。“阳光小区”建成后，2019年1月1日，被告鹏旭公司在未与粮食购销公司对双方之前协议划分的一、二楼商铺进行经济补偿的情况下，将划分在被告鹏旭公司名下的二楼商铺对外出租给原告英材公司（当时原告英材公司拟以“云龙道合培训学校”注册，签订协议时原告英材公司以“云龙道合培训学校”名称在协议上落款。后因故未以该名称注册，而注册为英材公司）。当天，原、被告签订《店面租赁协议》，约定：租期为2019年1月1日至2023年12月31日，每年租金为每平方米13元，一年一次付清，一年租金为40000元，租金在签订协议之日一次支付。两年后第三年至第五年递增10%。水电费及物业管理费等一切相关费用由原告英材公司负担。被告鹏旭公司收押金10000元，合同期满，被告鹏旭公司清算水电费后，剩下余款退还原告。原告英材公司已经于合同签订之前将押金10000元和租金40000元交给被告鹏旭公司。合同签订后，被告鹏旭公司将涉案商铺交给原告英材公司装修改造。原告英材公司对二楼商铺进行了设置隔墙等改造。2019年1月15日，粮食购销公司向被告鹏旭公司送达了内容为“阳光小区建成后，小区一、二楼面积双方尚未划分清楚，双方产权未明确且还存在争议，但你公司未经我公司同意私自在二楼设立隔墙，严重危害我公司权益。为此，本公司郑重申明：请你方在收到通知后三天内（2019年1月18日前）拆除隔墙，否则我公司将派人强行拆除，由此产生的后果由你方自行承担”的一份《通知》。2019年1月18日，粮食购销公司派人将原告英材公司设置的隔墙砸毁。2019年10月23日，被告鹏旭公司与粮食购销公司共同协商后签订了一份协议，对阳光小区一、二楼双方各自多占面积差价进行了找补，约定由被告鹏旭公司补偿粮食购销公司105760元。被告鹏旭公司与粮食购销公司之间的争议解决后，2019年11月8日英材公司以粮食购销公司为被告提起诉讼，请求判令粮食购销公司赔偿损失，经法院主持调解，英材公司与粮食购销公司达成调解协议，由粮食购销公司赔偿英材公司财产损失28000元。后粮食购销公司履行了协议内容。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方约定合同履行期限为2019年1月1日至2023年12月31日共5年，但在履行合同的第一个月，因案外人粮食购销公司对涉案的租赁商铺主张权利，致使双方的合同未能继续履行，原告英材公司不得不另行选址，所以原、被告双方的租赁合同已经无继续履行的必要和可能，应当予以解除。被告鹏旭公司在与粮食购销公司未就“阳光小区”一、二楼商铺差价补偿问题解决之前，就将商铺出租给原告英材公司，致使原告英材公司在使用租赁物第一个月就遭到粮食购销公司的阻止，原告英材公司不得不另行租赁场地。根据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，被告鹏旭公司应当将押金和租金予以退回。但原告英材公司未向本院提供其搬离涉案租赁物的时间及其明确将租赁物交回被告鹏旭公司的证据，视为其怠于行使权利，对于因此产生的损失的扩大部分原告英材公司也有一定的责任，故确定由被告鹏旭公司退回原告英材公司押金及租金共计44000元。关于原告英材公司除租金及押金外的其他财产损失赔偿问题。财产损失应当以“填平”为原则，原告英材公司的损失已经由粮食购销公司进行了赔偿，本案中原告英材公司的其他财产损失部分不应当再重复支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告云龙县英材教育培训有限公司与被告云龙鹏旭房地产开发有限公司于2019年1月1日签订的《店面租赁协议》；二、由被告云龙鹏旭房地产开发有限公司于本判决生效后立即退回原告云龙县英材教育培训有限公司押金及租金共计44000元；三、驳回原告云龙县英材教育培训有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3474元，减半收取1737元，由原告云龙县英材教育培训有限公司承担1287元，由被告云龙鹏旭房地产开发有限公司承担450元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于本案被上诉人英材公司的诉讼主体问题。虽然案涉《店面租赁协议》是由上诉人鹏旭公司与云龙道合培训学校及杨亚辉签订，但签订协议时云龙道合培训学校尚未进行注册登记，后因故云龙道合培训学校未能以该名称注册登记，而注册为云龙县英材教育培训有限公司（法定代表人杨亚辉），故被上诉人英材公司具有本案诉讼主体资格，上诉人鹏旭公司提出被上诉人英材公司主体不适格的主张，本院不予采纳。前述《店面租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订之前被上诉人英材公司已经将押金10000元和一年租金40000元交予上诉人鹏旭公司，被上诉人英材公司已经履行了给付租金和押金的合同义务；合同签订后，虽然上诉人鹏旭公司也已经将涉案商铺交给被上诉人英材公司进行装修改造，但由于案外人粮食购销公司与上诉人鹏旭公司对涉案的租赁商铺存在产权争议，致使被上诉人英材公司未能实现管理、使用案涉商铺的合同目的。因上诉人鹏旭公司在与案外人就案涉商铺存在产权争议，且该产权争议尚未解决的情况下，便将商铺出租给被上诉人英材公司，被上诉人英材公司由此要求解除与上诉人鹏旭公司所签订的《店面租赁协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。合同解除后，根据被上诉人英材公司未能实际使用租赁商铺的事实，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，上诉人鹏旭公司应当将收取的押金和租金退回被上诉人英材公司。综上所述，鹏旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474.00元，由上诉人云龙鹏旭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十一日书记员  李裕昌