北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34374号原告：王爱荣（反诉被告），女，1974年8月11日出生，汉族，教师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：庞常友（王爱荣之夫），男，1973年5月16日出生，无业，住北京市通州区。原告：庞常友（反诉被告），男，1973年5月16日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：尧丹（反诉原告），女，1982年6月30日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李玉刚（尧丹之夫），男，1974年4月7日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。原告王爱荣、庞常友与被告尧丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告庞常友（兼任原告王爱荣委托诉讼代理人），被告尧丹的委托代理人李玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱荣、庞常友向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告占房使用费，每月4200元，从房屋过户后2016年11月7日起至2019年8月28日，共计33个月零20天，共计141400元；2、判令被告承担以141400元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算利息，从2016年11月7日至判决之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告的房屋买卖合同纠纷一案，已经于2016年9月29日经北京市第三中级人民法院判决完毕。涉案房屋已于2016年10月28日过户至王爱荣庞常友名下。因被告拒绝腾房，故原告诉求法院判令被告支付占房费用。被告尧丹辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：原告没有认真阅读判决内容及双方买卖合同的细则内容，原告所称的占房使用费不存在，因为二审判决中对双方的买卖合同予以确认合同的合法性及有效性。双方所签订的买卖合同有主合同及合同附件，共同组成且在以往双方买卖合同诉讼过程中已经依照该合同进行过相关的判决。该合同中在附件部分已经明确标注双方的交易过程应是在买房付清全部全款的情况下，卖方在一个月之内向买方腾退房屋，但原告一方在判决生效后从未依照判决规定向卖方支付案款。故买方始终未能按照判决规定履行法律义务，未能按照合同约定履行买方义务，自然不享有本次起诉的权利且判决中对被告所主张的购房款延期支付有着明确的罚息规定。故我方决定依照判决向原告提起反诉，请求判令：1、王爱荣、庞常友支付延期付款的累计罚息共计271120.2元；2、王爱荣、庞常友支付以271120.2元为基数，按照判决确定的双倍罚息年利率9.5%支付利息，从2019年9月4日计算至2020年11月17日止。针对被告尧丹所提反诉，原告王爱荣、庞常友答辩称：房屋总房价是170万元整，其中74万元是首付，已经及时缴纳给法院，剩余96万元是以公积金贷款方式支付的。为何钱款没有及时支付，因为被告把在我们申请贷款中心发款的信用卡给注销了，公积金不能及时打到被告手上，所以公积金下来以后就打到法院了。我不同意被告的全部诉讼请求，我完全是按照判决履行的。经审理查明：王爱荣与庞常友系夫妻，尧丹原系北京市通州区云景东里X号楼2层A号房屋（以下简称A号房屋）的所有权人。2015年12月30日，尧丹（出卖人）与王爱荣、庞常友（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定尧丹将其名下的A号房屋（建筑面积61.75平方米，未设定抵押）以170万元的价格出售给王爱荣、庞常友，其中房屋成交价格为120万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价50万元。买受人应于签订合同当日支付定金17万元，买受人申办购房按揭贷款，拟贷款金额为100万元，双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款）。合同第五条房屋权属转移登记约定，买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年3月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续（注：此处填写的日期应与补充协议的约定一致；如不一致，则以补充协议为准。）合同第六条税、费相关约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的有关规定缴纳各项税、费，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。合同第八条房屋产权及具体状况的承诺约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。买卖合同同时还约定了其他内容。同日，尧丹（出卖人，甲方）与王爱荣、庞常友（买受人，乙方）、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）北京分公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋的总价款为170万元，此价格不含税。乙方于2015年12月30日向甲方支付定金17万元。甲乙双方一致确认交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。除定金以外的购房款的支付，甲乙双方应于2016年2月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年2月20日前，将除贷款外的第一笔购房款70万元（含定金）自行支付给甲方。甲乙双方同意，双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。甲乙双方同意，双方应于产权转移前3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意不留存物业交割保证金，且同意放弃爱屋吉屋物业交割保障服务，与物业交割相关的事宜由甲乙双方自行协商处理。第三条税费负担约定，甲乙双方同意本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，税费全部由乙方承担。第四条约定了违约责任。合同同时还约定了其他条款。同日，尧丹（甲方）与王爱荣、庞常友（乙方）签订《补充协议附件1》，约定甲方承诺此房是满五年唯一住房，交易过程中，如乙方未按合同约定履行义务，甲方收取乙方的定金不予退还。另甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例。乙方同意甲方收到尾款30天内给腾房，甲方在2015年12月31日收到乙方定金此合同生效。尧丹的账号：×××中国银行，王爱荣的账号×××中国工商银行。2015年12月31日，王爱荣、庞常友向尧丹支付购房定金17万元，尧丹向王爱荣、庞常友出具了定金收据。其后，尧丹与王爱荣通过微信协商确定：2016年2月19日王爱荣、庞常友支付首付，双方共同办理网签。2016年2月19日，王爱荣、庞常友向尧丹支付首付款74万元，尧丹向王爱荣、庞常友出具《首付款收到证明》，确认已收到王爱荣、庞常友支付购房首付款74万元。双方于当日办理了涉案合同的网签备案手续。2016年3月8日，王爱荣取得《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款担保中心连带责任保证担保贷款承诺书》，内容为：按照《北京住房公积金贷款办法》的规定，我中心经对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，在借款申请人提交的材料真实的前提下，初步确认该借款申请人符合贷款条件。如果我中心复核合格，并且担保中心同意为该笔贷款提供连带责任保证担保，我中心承诺为该借款申请人提供住房公积金贷款。本贷款承诺书有效期为3个月，从2016年3月8日起至2016年6月8日止。承诺贷款金额为96万元。其后，双方关于合同履行产生争议。原告王爱荣、庞常友于2016年3月将被告尧丹诉至本院，要求：1、判令被告继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助原告办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续。2、判令我方将首付款74万元退还给被告尧丹，判令我方通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元。3、判令被告尧丹于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给我方。4、判令尧丹赔偿我延期办理过户手续违约金329800元（自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照总房款0.1%标准计算）。5、被告负担本案诉讼费用。本院经审理于2016年7月28日作出（2016）京0112民初10708号民事判决书，判决：一、被告尧丹继续履行双方于二〇一五年十二月三十日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；二、被告尧丹协助原告王爱荣、庞常友办理涉案房屋（北京市通州区云景东里X号楼2层A号）的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告尧丹于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起十日内，将涉案房屋腾退并交付给原告王爱荣、庞常友；四、被告尧丹支付原告王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金人民币三十二万九千八百元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、原告王爱荣、庞常友将首付款人民币七十四万元退回给被告尧丹（原告王爱荣、庞常友已将首付款支付至本院账户，尧丹可自本院领取该笔首付款）；六、原告王爱荣、庞常友通过公积金贷款方式支付被告尧丹剩余房款人民币九十六万元，被告尧丹提供必要协助，于本判决生效之日起三十日内执行清；七、驳回原告王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。在该案审理过程中，法院向向北京住房公积金管理中心发出《协助函》，内容为：我院受理王爱荣、庞常友诉尧丹房屋买卖合同纠纷一案，买受人王爱荣向贵中心申请了住房公积金贷款96万元，用于支付涉案房屋（北京市通州区云景东里X号楼2层A号房屋）的购房款，贵中心对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，初步确认借款人王爱荣的贷款申请符合贷款条件。出卖人尧丹将留存在北京住房公积金管理中心的收款账户予以注销，因此尧丹无法接收贵中心的放款。若法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人尧丹不配合提供收款账户的情况下，本院建议由贵中心将王爱荣的住房公积金贷款96万元支付至通州区人民法院开立的账户，请贵中心对该建议的可行性予以回复！北京住房公积金管理中心针对本院的上述协助函出具《关于借款人王爱荣、庞常友贷款情况的复函》，内容为：经查，主借款人王爱荣（身份证号码：×××）共同借款人庞常友（身份证号码：×××）住房贷款房产地址为通州区云景东里X号楼2层A，贷款金额960000元，如法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人尧丹不配合提供收款账户的情况下，我管理中心同意贵院的建议，将借款人王爱荣、庞常友的公积金贷款支付至北京市通州区人民法院开立的账户，需贵院提供已生效判决书及贵院账户的开户行户名、开户银行名称及开户行账号。后被告尧丹不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，该院经审理于2016年9月29日作出（2016）京03民终9990号民事判决书，判决：一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决书第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决书第四项、第七项；三、尧丹于本判决生效之日起十日内支付王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金103700元；四、驳回王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。2016年10月18日，原告王爱荣、庞常友向本院申请强制执行，要求被告尧丹履行生效判决确定的办理产权转移登记手续以及腾退房屋、支付违约金的义务。经本院强制执行，原告王爱荣、庞常友于2016年10月27日取得A号房屋的不动产权登记证书；2019年8月29日，本院完成A室的腾退执行，将房屋交付给原告王爱荣、庞常友。因生效判决判令被告尧丹于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起十日内，将涉案房屋腾退并交付给原告王爱荣、庞常友，故原告王爱荣、庞常友要求被告尧丹按照每月4200元的标准支付从2016年11月7日起至2019年8月28日的占有使用费，此为本案本诉之由来。2016年10月26日，被告尧丹亦向本院申请强制执行，要求原告王爱荣、庞常友支付购房款及迟延履行利息。2017年1月6日，扣除己方应负担的诉讼费和违约金后，尧丹自本院领取王爱荣、庞常友在诉讼过程中交付法院的首付款。2019年9月2日，尧丹自本院领取公积金贷款尾款96万元。尧丹认为，王爱荣、庞常友未履行生效判决确定的义务——在判决生效之日起三十日内支付购房款，故要求王爱荣、庞常友支付迟延履行利息，此为本案反诉之由来。上述事实，有（2016）京0112民初10708号民事判决书、（2016）京03民终9990号民事判决书、不动产权登记证书、执行通知书、案款发放凭证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同继续履行，作为双务合同，生效判决在明确被告需承担协助过户、腾退房屋的义务外，亦明确原告需承担继续支付购房款的义务。原审判决虽未明确双方各自义务履行的先后顺序，但结合原合同“乙方同意甲方收到尾款30天内给腾房”的约定以及交易惯例，被告在未收到原告交付的全部购房款之前，原告要求被告支付房屋占有使用费，依据并不充分。根据本案查明的事实，被告于2019年8月29日将A号房屋腾退交付给原告，于2019年9月2日领取了购房款尾款96万元，因此，本院对原告要求被告支付2016年11月7日起至2019年8月28日的占用使用费及利息的诉讼请求不予支持。至于被告反诉要求原告支付迟延支付购房款罚息的诉讼请求。根据前案生效判决可知，原告已在诉讼过程中将首付款交至法院，故生效判决并未另行限定原告首付款付款期限。另，购房款尾款96万元的支付方式为北京住房公积金管理中心将贷款金额96万元支付至北京市通州区人民法院开立的账户，再由被告自本院领取。而北京住房公积金管理中心发放贷款需要履行何种手续、何时放款等过程并不受原告掌控，被告据此要求原告支付迟延履行尾款罚息，依据并不充分。因此，本院对被告反诉要求原告负担延迟支付购房款罚息的诉讼请求不予支持。对被告反诉要求原告支付以前述罚息为基数计算的利息的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王爱荣、庞常友的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）尧丹的全部反诉诉讼请求；本诉案件受理费3128元，由原告（反诉被告）王爱荣、庞常友负担（已交纳）。反诉案件受理费5366元，由被告（反诉原告）尧丹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 兵二〇二〇年十二月十九日书记员 孙嘉慧