江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2176号原告：赵祥，男，1992年2月26日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王梦筠，江苏恩而律师事务所律师。被告：高雷，男，1981年11月19日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：鼓楼区泰居房产中介服务部，住所地徐州市鼓楼区环城办事处坝子街弘辉大厦1-116室。经营者：李秀权，男，1991年6月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱壮壮，男，1992年3月7日生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。原告赵祥与被告高雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中原告申请追加鼓楼区泰居房产中介服务部为本案共同被告，本院予以准许。后因案件审理需要，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵祥及其委托诉讼代理人王梦筠、被告高雷、被告鼓楼区泰居房产中介服务部的委托诉讼代理人朱壮壮到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告赵祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告高雷签订的房屋出租协议；2、被告高雷返还原告租金及房屋押金29200元并赔偿原告装修损失18000元；3、判令被告高雷向原告支付违约金10000元；4、被告鼓楼区泰居房产中介服务部对上述诉请承担连带责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年6月10日，原告因店铺经营需要房屋，经被告鼓楼区泰居房产中介服务介绍，与被告高雷签订了《房屋出租协议》。协议约定：被告高雷将其位于徐州市鼓楼区尊悦府邸3号楼15-1202的房屋出租给原告，租赁期限为2019年6月20日至2022年6月25日，租金为每年71800元；租赁期间，被告如违约应赔付原告违约金10000元，并退还剩余租金及房屋押金。原告于合同签订当日向被告高雷支付年租金71800元及房屋押金6000元。合同签订后，原告花费大量资金对房屋进行装修并进行了美容院运营。2019年7月13日，原告收到该房屋所属物业服务中心的整改通知，得知该房屋性质为住宅，不能用于办公经营。后原告多次与被告进行沟通，被告高雷称会进行协调处理。由于该房屋性质及苏宁物业整改要求导致原告无法办理复工手续，给原告的经营造成了严重的影响。2020年2月28日，原告向被告高雷发出单方解除合同告知函，并将涉案房屋清理完毕。原告于2020年2月28日搬出该房屋，完成退租。在合同签订前，原告曾与被告鼓楼区泰居房产中介服务部沟通，原告已表明租赁该房屋是用于做皮肤管理经营。被告高雷在招租信息中表述为“可居住，可办公，可当多行业工作室”，被告高雷在协议签订前也明知原告租赁房屋用于经营美容院。因被告高雷的欺诈行为导致原告无法继续经营。被告高雷已严重违约，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。特提起诉讼，望判如所请。被告高雷辩称，根据租赁协议的第二条的约定，被告高雷向原告出示了房屋证件和身份证。在租赁过程中，原告没有承担水电、物业、公共能耗等费用。原告没有经过高雷的同意解除了合同，应多支付一个月的房租。合同租赁期限为三年，如原告违约应赔偿被告高雷10000元。在原告经营期间，原告未经被告高雷的同意对涉案房屋进行改造，对被告的入户门造成了损坏，客厅安装的玻璃门也造成了安全隐患，对墙体打眼造成了品牌瓷砖的损坏。因原告违约造成被告高雷的损失48205.26元，被告高雷在本案中一并主张，并向本院提交了反诉申请，但未缴纳反诉案件受理费。被告鼓楼区泰居房产中介服务部辩称，原告在被告处租房做美容院，被告联系了高雷看房。原告同意后签订了合同。对于原告要求被告鼓楼区泰居房产中介服务部承担连带责任，被告不予认可。经审理查明，2019年6月10日，原告赵祥（乙方承租人）与被告高雷（甲方出租人）及被告鼓楼区泰居房产中介服务部（居间人）签订了《房屋出租协议》，约定：房屋坐落于徐州市鼓楼区尊悦府邸3号楼15-1202，面积450.65平方米；甲方保证向乙方出租的房屋拥有所有权（使用权），如本房屋系他有或共有，甲方保证已经其他权利人同意并取得书面委托签署本协议，否则给对方带来的所有损失由其承担；租赁期限自2019年6月26日起至2022年6月25日止；租金每年人民币柒万壹仟捌佰元整，押金陆仟元由甲方保管；由乙方支付给居间方居间服务费陆仟元，签署本协议时付清，签约后居间方与甲乙方的权利义务结束；租赁期间因房屋使用产生煤、水、电、网、物业等费用由承租方承担，承租前由甲方承担；租赁期间，如甲方原因需要提前收回房屋需征得乙方同意并减免一个月房租作为对乙方的补偿，如乙方需要提前退房需征得甲方同意并多支付一个月房租作为对甲方的补偿；租赁期间内，如甲方违约，收房赔付乙方违约金壹万元，并退还剩余租金和押金；如乙方违约，赔付甲方违约金壹万元；等等。合同签订当日，原告赵祥向被告高雷支付租金71800元及房屋押金6000元，原告赵祥向被告鼓楼区泰居房产中介服务部支付中介费4800元。2019年7月13日，徐州苏宁广场物业服务中心向徐州苏宁广场E号楼15单元1202室发《整改通知单》：服务中心在巡查时，发现贵户违反相关规定，未经允许擅自将住宅改变为经营用房，现通知贵户，立即停止违章违规行为，并于2019年7月20日前整改恢复原状。2020年2月1日至2020年2月28日，原告赵祥与被告高雷通过微信多次沟通，商谈租赁合同的履行、因疫情减少租金及合同解除等相关事宜。2020年2月28日，原告赵祥通过微信及邮寄方式向被告高雷发出《告知》：“本人赵祥与高雷在2019年6月10日签订租房协议，租用高雷位于徐州市鼓楼区房屋，用于经营美容院，租期2019年6月26日至2022年6月25日，并一次性交付高雷2019年6月26日至2020年6月26日房租，共计71800元整，及房屋押金6000元整，合计77800元整。现因苏宁广场物业不允许此栋楼房进行商务营业，故决定解除合同，并于2020年2月28日清空房屋，履行完退房义务。并要求高雷退还2020年3月1日至2020年6月26日房租23200元，及房屋押金6000元，合计29200元整。”原告赵祥陈述，原告于清空当日将房屋钥匙交给了物业管理处，于2020年6月20日晚7时30分左右通过微信告知被告高雷。被告高雷称，物业保管单显示原告于2020年6月18日向物业交付钥匙，原告于2020年6月20日发微信告知被告高雷，被告高雷于2020年7月到物业收回钥匙。原告赵祥称在签订合同前已告知两被告租房用途为做美容用的。为证明被告高雷承诺出租房屋可用于办公，原告赵祥向本院提供被告鼓楼区泰居房产中介服务部发布于2020年2月19日在58同城发布的信息截图及“苏宁房东高雷”于2019年5月24日发布的朋友圈截图，均显示苏宁广场房屋“可居住，可办公，可做工作室”。被告高雷对该两份截图的真实性无异议，但称2019年5月24日发布的朋友圈时还不认识原告。被告鼓楼区泰居房产中介服务部对该两份证据未发表质证意见。另查明，原告赵祥认可在其承租涉案房屋期间尚欠物业费4426.20元、公共能耗费400元。本院认为，被告提起反诉应当缴纳案件受理费，被告未缴纳反诉案件受理费，应当按照被告撤回反诉处理。依法成立的合同，自合同成立时生效。但一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告与两被告之间的合同依法成立。原告诉称被告高雷的欺诈行为导致其无法继续经营，但原告并未主张变更或者撤销房屋租赁合同。故无论原告主张的欺诈是否成立，均与本案无关联性。相关法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案的合同约定，原告与被告高雷订立了书面的房屋租赁合同。除书面约定外，被告高雷在发布的招租广告中表述，出租的房屋“可居住，可办公，可做工作室”，该广告对房屋的用途作出了明确的说明，应视为要约，也构成合同的主要条款。被告高雷提供的房屋应当符合“可居住，可办公，可做工作室”的使用功能。根据《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》的相关规定，允许将满足一定条件的住宅用房登记为市场主体住所（经营场所）。对于实行住所和经营场所分离，或者从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、商务秘书、咨询代理等无污染、无安全隐患行业的市场主体，应允许将住宅作为住所（经营场所）进行登记。对于涉案房屋，即使为住宅，也能满足“可居住，可办公，可做工作室”的使用功能。故被告高雷提供的出租房屋并不违反约定。关于原告的签订合同前已告知两被告租房用途为做美容院的陈述，原告未提供证据证明原告进行了告知，原告也未举证证明被告高雷进行了相应的承诺。原告的该陈述，本院不予认定。无论涉案房屋是否满足经营美容院的条件，被告高雷均不构成违约。故原告诉称被告高雷违约的主张，本院依法不予认定。关于合同的解除，合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张被告高雷违约致使不能实现合同目的的事实主张不成立，原告也未举证证明本案存在其他的合同法定解除情形，原告不享有合同的法定解除权。但合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告在合同中也对协商解除进行了约定，“如乙方需要提前退房需征得甲方同意并多支付一个月房租作为对甲方的补偿”。原告于2020年2月28日向被告高雷发出解除合同告知，被告高雷未作出同意的意思表示。但原告于2020年6月20日告知被告高雷钥匙交至物业，被告高雷也自认于2020年7月到物业收回钥匙。被告高雷收回钥匙的行为，应当视为同意原告解除合同。被告高雷对收回钥匙的具体日期不能明确表述，本院认定为2020年7月1日。故原告与被告高雷的租赁合同于2020年7月1日已解除。根据原告与被告高雷之间的约定，原告解除合同应当多支付被告高雷一个月的租金5983.33元（71800元÷12）。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁期间为2019年6月26日至2020年7月1日，该期间为新冠病毒疫情爆发流行期间。原告承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致原告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对原告明显不公平，原告也曾经向被告请求减免租金，结合本案的实际情况，根据公平原则，本院变更原告承租期间的租金为59800元。被告高雷收取原告租金71800元，合同解除后，被告高雷应当返还原告租金12000元，返还原告押金6000元。根据合同约定，租赁期间因房屋使用产生煤、水、电、网、物业等费用由承租方承担，原告承租期间欠物业费4426.20元、公共能耗费400元，应当予以抵扣。原告要求被告赔偿装修损失18000元，因被告高雷对解除合同没有过错，且原告也未举证证明装修损失的具体数额，对于该诉请，本院不予支持。原告主张的违约金10000元，因无证据证明被告高雷违约，该诉请本院不予支持。原告主张的被告鼓楼区泰居房产中介服务部承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告高雷应当返还原告租金及房屋押金合计7190.47元（12000元+6000元-5983.33元-4426.20元-400元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告高雷于本判决生效后十日内返还原告赵祥房屋租金及房屋押金合计7190.47元；二、驳回原告赵祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（原告已预缴），由原告赵祥负担480元，由被告高雷负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  季 平人民陪审员  范玉壮人民陪审员  滕惠惠二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  杜文杰