重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7670号原告:重庆康利尔物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街99号23-11号、12号，统一社会信用代码91500106203071650Y。法定代表人:李皓，总经理。委托诉讼代理人：朱佳志，男，1985年7月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公司员工。被告:张卫东，男，1969年9月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：文世莲（被告张卫东配偶），女，1969年7月31日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆康利尔物业发展有限公司(以下简称康利尔公司)与被告张卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月24日第一次公开开庭审理，原告康利尔公司的委托诉讼代理人朱佳志，被告张卫东的委托诉讼代理人杨宁、文世莲到庭参加诉讼。2020年9月1日，因案情复杂本案转为普通程序。2020年11月19日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告康利尔公司的委托诉讼代理人朱佳志，被告张卫东的委托诉讼代理人杨宁、文世莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康利尔公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年1月1日至2020年5月31日房屋租金107187.50元；2.解除原告与被告于2019年5月13日签订的《商业物业租赁合同》；3.被告支付原告违约金64312.50元，支付原告2019年6月1日至2019年8月31日的租金64312.50元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月，原、被告签订《商业物业租赁合同》约定：被告承租位于重庆市巴南区××道××号××幢××层建筑面积为306.25平方米的商业物业，起始月租金21437.50元，若被告中途退租，需提前30天书面通知原告，支付相等于3个月租金的违约金，并补付免租期租金。后原告将案涉商铺交付被告。截止2020年5月11日，被告拖欠原告2020年1月至2020年5月租金107187.50元。被告收到重庆市巴南区人民法院送达的民事起诉状副本时间为2020年6月25日。2019年6月1日至2019年8月31日是免租期，因为被告违约所以要求被告支付。案涉商铺用于经营金佛山冷水鱼，2019年5月13日，被告支付原告2019年9月1日至2019年12月31日的租金85750元和履约保证金21437.50元。案涉商铺现在没有经营，没有交付给原告。2020年5月下旬，原告将案涉商铺上锁，上锁时案涉商铺被被告锁着。2020年4月，被告表明暂时没有地方放东西，无法将室内东西搬走，希望将东西放在案涉商铺。被告委托第三人交钥匙，但由于被告本人没来，商铺里面有东西，原告就要求被告本人来交接后交付门面，但后面被告一直没有来。原告代理人不认识金佛山冷水鱼大堂经理。原告代理人就被告本人没来与被告配偶即文世莲通过电话，要求被告本人过来交接。2020年8月25日之前附近门面出现盗窃未遂事件，物业公司将该事件告知了被告。2020年8月25日，案涉商铺的物业管理服务公司重庆嘉利安物业管理有限公司对包括案涉商铺在内的风花树所有商铺进行了门锁更换。2020年8月26日，物业公司要求被告对案涉门面再加一把门锁，但被告拒绝了。现案涉门面只有物业公司的一把锁。被告张卫东辩称，案涉商铺用于经营金佛山冷水鱼。被告收到重庆市巴南区人民法院送达的民事起诉状副本时间为2020年6月25日。被告同意解除《商业物业租赁合同》，但该《商业物业租赁合同》于原告收到被告的撤场告知函时即2020年4月3日解除。由于受疫情和电缆施工整治等不可抗力因素影响，被告经营的金佛山冷水鱼从2020年1月24日关门停业至今，根据合同法规定，导致合同不能实际履行，被告不应承担违约责任，应免除被告停止营业期间的房屋租金，应驳回原告第1、3、4项诉讼请求。2019年5月13日，被告支付原告2019年9月1日至2019年12月31日的租金85750元和履约保证金21437.50元。被告没有支付2020年1月1日之后的租金。案涉商铺现在没有经营，2020年5月6日，原告将案涉商铺上锁，上锁时案涉商铺被被告锁着。2020年4月，被告想撤场，原告不准许。被告多次交钥匙原告不接。2020年4月，被告因为电力施工无法将物品搬离，所以就将东西放在案涉商铺。2020年4月，被告委托金佛山冷水鱼大堂经理去交还商铺钥匙，原告代理人应该认识大堂经理，被告本人没有去交钥匙。现在案涉门面的锁是原告的锁，没有被告的锁。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告康利尔公司举示的房地产权证、测算报告书、商业物业租赁合同、租金催收函、物流信息截图、EMS快递粘单，被告张卫东认可真实性，本院均予以采信。被告张卫东举示的照片，电力通道排危开挖施工公告，重庆市巴南区市政设施行政审批许可证存根、关于金佛山冷水鱼撤场告知函、顺丰速运单及邮寄记录、照片、报案回执单，原告均认可真实性，本院均予以采信。被告张卫东举示的重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室关于全区所有餐饮服务单位暂停对外营业的通告，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎防控指挥部令第1号，均未提供可确信的证据来源，故本院对该两份证据均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月13日，原、被告签订《商业物业租赁合同》约定：被告承租位于重庆市巴南区××道××号××幢××层建筑面积为306.25平方米的商业物业作餐厅之用；租赁期限为5年共60月，自2019年6月1日至2024年5月31日止；合同未到期，如被告提出提前终止合同退租，被告退租需提前30天书面通知原告，被告退租视为中途解约，被告应向原告支付相等于3个月租金的违约金，同时如合同期内因被告原因提前终止合同，被告已享受租金优惠（包括免租期减免租金）应全额补付给原告；租金按建筑面积计算，装修免租期为3个月，免租期不免物业管理费，合同前两年每月租金单价为建筑面积每平方米70元，月租金为21437.50元，合同第三年租金为建筑面积每平方米84元，合同第四年开始每一年租金按5%逐年（比上一合同年）递增；2019年6月1日至2019年8月31日月租金为0元，为免租期；2019年9月1日至2020年5月30日期间的月租金21437.50元；2020年6月1日至2021年5月30日期间的月租金21437.50元；2021年6月1日至2022年5月30日期间的月租金为25725元；租金按季结算，不足一月按一个月结算，非原告原因停水停电及道路中断等造成不能正常经营或停业，租金不得减免，如合同期内被告原因提前终止合同，被告已享受租金优惠应全额补付给原告；被告于签署合同当日支付2019年9月1日至2019年12月31日租金85750元；自2020年1月1日起，租金按季支付，付款方式为非承兑汇票的其他付款方式，租赁期间，租金交纳方式按先缴租金后使用的原则，在上一个合同季度（非自然季度第三个月）末月5日前向原告交纳下一个季度租金；合同签订后两个工作日内，被告应向原告支付租赁保证金21437.50元，履约保证金不得抵扣租金、物业服务费、水电气费及其他应缴纳的费用，该保证金80%作为本合约履行的担保，其余20%作为被告合法经商及诚信经营的担保，租约到期30个工作日内双方无异议，原告无息退还80%，六十个工作日后被告经营无投诉或其他后续纠纷，原告一次性无息退还余额；合同有效期内，发生不可抗力，使本合同无法履行，本合同自动解除，双方均不视为违约；被告拖欠租金及其他各项给用达半个月（或15天）者，每日按照应付租金的千分之四向原告支付滞纳金，逾期超过十五日原告有权单方终止合同；被告无正当理由停业7天以上，原告有权解除本合同收回铺位；原告单方解除合同的，应书面通知被告，被告应在接到原告书面通知后按原告要求的时间和程序撤出物业，被告预交款项有节余的，余款予以退还，被告逾期不撤离的，无论被告经营与否原告可按被告实际占用场地的天数按相当于合同折算的日租金的三倍收取场地占用费，且有权采取停水、停电直至强制清场，收回场地为止；本合同在双方签字、盖章完毕且原告收到被告履约保证金和首次全额租金后生效。2019年5月13日，被告支付原告2019年9月1日至2019年12月31日的租金85750元和履约保证金21437.50元。2019年5月，原告将案涉商铺交付给被告。被告没有支付2020年1月1日之后的租金。2020年3月27日，原告向被告发出《租金催收函》，该函载明：被告应在2019年12月5日前支付2020年1至3月房屋租金64312.50元，2020年3月5日前支付2020年4至6月房屋租金64312.50元，请被告于2020年4月3日前支付完尚欠的全部租金。2020年3月31日，被告收到前述《租金催收函》。2020年4月2日，被告向原告发出《关于金佛山冷水鱼撤场告知函》，载明：因无力支付店铺租金和物管费，决定向贵司申请本店倒闭，并在5日内撤场搬离我方投入的设施设备，敬请贵司配合。2020年4月3日，原告在收到该《关于金佛山冷水鱼撤场告知函》。2020年5月9日至2020年6月15日，龙洲大道10号金佛山冷水鱼至龙洲大道16号附1号天宫娱乐前沿线人行道因市政设施施工存在挖掘情况。2020年6月17日，被告委托诉讼代理人文世莲报案称位于重庆市巴南区××小区的金佛山冷水鱼门面被盗。2020年6月25日，被告收到重庆市巴南区人民法院送达的民事起诉状副本。第一次庭审中，原、被告均认可案涉商铺现在没有经营，没有交付给原告。原告认可2020年5月下旬原告将案涉商铺上锁，上锁时案涉商铺被被告锁着。第二次庭审中，原告认可2020年8月26日，原、被告协商由被告搬离案涉门面，原告要求被告支付水电费，被告拒绝，被告要求先搬离后支付水电费。原告只同意被告将生鲜搬离，不同意被告搬离桌椅板凳设备。后，被告什么都没有搬走。本院认为，《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。2020年4月2日，被告向原告发出《关于金佛山冷水鱼撤场告知函》，根据该函载明的“决定向贵司申请本店倒闭，并在5日内撤场搬离我方投入的设施设备”等内容，该函实际上是被告向原告发出的提前终止合同通知书。2020年4月3日，原告收到被告的撤场告知函。根据《商业物业租赁合同》的约定，应视为被告中途解约，原、被告间的《商业物业租赁合同》于2020年5月3日解除。故，本院对原告有关解除案涉租赁合同的诉请不予支持。根据合同约定，被告应支付3个月租金的违约金，享受的租金优惠应补足，故被告应支付原告违约金64312.5元（21437.50元/月×3月），支付原告2019年6月1日至2019年8月31日的租金64312.50元（21437.50元/月×3月）。被告一直未将案涉房屋交付给原告的，但原告于2020年5月下旬将案涉商铺上锁，已经导致被告无法正常使用案涉商铺，被告无须支付2020年5月20日之后原告上锁期间的租金。疫情防控以及应急处置措施，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，给被告使用涉案房屋带来不便，造成被告一定时间无法实际经营的不利局面，确实会对被告签订合同的目的实现产生一定影响。故本院结合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对2020年1月1日至2020年5月20日期间的租金（2020年5月3日后的租金实际为房屋占有使用费性质），本院酌情支持2.65个月，即被告应支付原告房屋租金56809.38元（21437.5元/月×2.65月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告重庆康利尔物业发展有限公司2020年1月1日至2020年5月20日房屋租金56809.38元；二、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告重庆康利尔物业发展有限公司违约金64312.50元，2019年6月1日至2019年8月31日的租金64312.50元；三、驳回原告重庆康利尔物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4838元，由原告重庆康利尔物业发展有限公司负担829元，由被告张卫东负担4009元。被告张卫东负担的案件受理费已由原告重庆康利尔物业发展有限公司自愿垫付，被告张卫东自本判决生效之日起十日内径付原告重庆康利尔物业发展有限公司4009元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 杰人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二〇年十二月三日法官 助理  王小凤书 记 员  杨 凡