广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初29422号原告：陈琪，男，汉族，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈振越，男，汉族，住址江西省丰城市，系其父亲。被告：深圳市馨海云科技有限公司，住址深圳市龙华区法定代表人：杨兵。被告：文雁辉，男，汉族，住址湖南省衡东县。上列原告陈琪与被告深圳市馨海云科技有限公司（以下简称“馨海云公司”）、文雁辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈振越、被告文雁辉到庭参加诉讼，被告馨海云公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈琪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付1个月的实际租金、1个月的潜在寻租时间损失及1个月的违约金总计3个月的租金金额16200元以及2个月相应的物业管理费、中央空调费和维修基金1732元，共计17932元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审原告明确其诉讼请求为:1.被告向原告支付1个月（2020年1月16日至2020年2月15日期间）的租金5400元；1个月的空置期（2020年2月16日至2020年3月15日期间）损失5400元；被告赔偿原告相当于1个月租金的经济损失5400元；2.被告向原告支付2个月（2020年1月16日至2020年3月15日期间）的物业管理费、中央空调费、本体维修基金合计1732元。事实和理由：2019年12月27日，原告与被告馨海云公司的业务员文雁辉以被告馨海云公司的名义签订了《深圳市馨海共享租房委托存房业务合同书》，就原告所有的位于深圳市福田区XXXX房产签订了3年期的共享租房委托合同。约定租金是每月5400元，2020年1月15日交房起租，同时在合同第二十二条备注中第二点明确约定：被告馨海云公司应在原告交接房屋时预付1个月租金。合同签订后，被告文雁辉在与原告2020年1月2日、1月9日的两次微信沟通中均表示2020年1月15日付5400元租金没有问题，分别答应“放心好了”及“好的”。原告和被告确认2020年1月15日中午进行房屋交接。但在2020年1月14日原告再次和被告文雁辉确认5400元租金2020年1月15日可否支付时，被告文雁辉告知原告其公司章程规定要在交房后5个工作日内支付5400元，文雁辉让原告直接联系其主管杨玲可否提前支付，杨玲是被告馨海云公司法定代表人杨兵的姐姐。杨玲于2020年1月15日早上回复原告还是要5天内支付，并且明确支付时间是2020年1月21日。基于杨玲“1月21日当天可以保证到账，不会拖到年后”的承诺，原告同意了被告延期5天支付租金的要求。2020年1月15日，双方在房屋所在地进行了房屋钥匙和物品清单的交接。物品齐全后，原告和被告文雁辉再次强调要保证2020年1月21日租金到账。2020年1月20日晚，原告提醒被告文雁辉、杨玲要在2020年1月21日及时支付租金，他们起初说在忙，在外面，2020年1月21日没有回复。在原告追问下，到2020年1月22日被告文雁辉告诉原告年前会打账过来，原告又与杨玲沟通，杨玲说公司还没有结果。2020年1月23日，杨玲就告诉原告其公司已放假。春节后原告找被告文雁辉确认是否继续履行合同，文雁辉一直不给予正面答复。2020年2月12日，被告文雁辉才以微信语音方式告知原告馨海云公司要解除合同，原告要求被告文雁辉支付相当于2个月租金的赔偿金和1个月租金的违约金，被告文雁辉称不是其负责。截至起诉日前，原告尚未收到被告文雁辉应交还的房屋钥匙、应做的交接手续及原告要求的赔偿金、违约金。根据合同约定“自双方签字盖章之日起生效”的条款，结合原告在2020年1月15日及时交接房屋和钥匙的情况，原告已经完全按照合同约定履行了义务，属于守约方，而被告没有按照合同约定时间及时支付且一直拒不支付1个月的租金，根据合同约定属于违约方。根据合同第十条的约定，在房屋没有租户的情况下，违约方应当赔偿守约方1个月租金损失。此外，原告从网上看到被告馨海云公司在龙岗法院有类似因房屋租赁而引起的诉讼纠纷，说明被告馨海云公司以前就有类似的行为，遵守合同的意识淡薄。被告馨海云公司属于违约方，应该承担相应的违约责任并赔偿原告造成的损失。被告的违约行为给原告造成较多损失，2019年12月27日原告与被告馨海云公司签约后，就不再接受其他客户看房，原告为此失去了多批潜在客户，并明确放弃了其他有更优托管条件客户的签约机会，损失了正常的房租收入。从2020年1月15日交接房屋至本案起诉前，原告已经损失了1个多月的租金，原告还需再花费较长时间去寻找新客户，按照租赁合同的通常约定如不续签合同，需要提前1个月通知，由于被告的原因导致原告的房屋空置2个多月，原告还要实际支付房屋相应时间的物业管理费、中央空调费和维修基金等固定月费用，其中物业管理费340.96元/月、中央空调费511.44元/月，本体维修基金14.92元/月，每月合计867.32元，原告诉请2个月的费用共计1732元。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因本案被告不履行合同义务给原告带来了2个月房屋空置及其他相关成本损失。为补偿原告的损失，尊重合同的严肃性，原告起诉请求法院判如所请。被告文雁辉辩称，被告文雁辉虽然认可原告诉请的金额，但认为其不应被列为本案被告，因为文雁辉只是被告馨海云公司的员工，签订涉案合同是被告文雁辉履行职务的业务行为。被告馨海云未答辩，亦未提交证据，庭审时缺席。经审理查明，2019年12月27日，原告陈琪（甲方）与被告馨海云公司（乙方）签订《深圳市馨海共享租房委托存房业务合同书》（以下简称“涉案合同”），该合同载明，原告陈琪将位于深圳市福田区，建筑面积42.62平方米，自有房屋现委托馨海云公司独家代理出租，馨海云公司代理原告陈琪房屋出租时，原告授权馨海云公司与承租方签订房屋租赁合同，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利；代理租赁期限为3年，自2020年1月16日起至2023年1月15日止，委托出租期内（12个月为1年）每12个月的前45天为房屋免租期；房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，馨海云公司将租金按月划入原告陈琪收租账户。每12个月后重新计算免租期，每月天数按30天计算；陈琪应于2020年1月16日前将租赁房屋交于馨海云公司，逾期则视为陈琪违约，按照合同约定进行赔偿。交房时，原告陈琪应填写《馨海物业使用状况表》，若未签《馨海物业使用状况表》视为未交付房屋，原告陈琪应将房屋钥匙、信箱钥匙、费用存折等移交于馨海云公司，并配合馨海云公司办理相关费用缴费交接；双方于当日内办理上述房屋交接手续同时结清相关费用；房屋水费、电费、燃气费，以实际交房的表底为准，表底之前的由原告陈琪负责，表底之后由馨海云公司负责；未出租期间的物业管理费由原告陈琪负责，这些费用馨海云公司可垫付，陈琪同意馨海云公司在支付最近一期租金时直接扣除。房屋出租期间所产生的上述费用，全部由馨海云公司负责结清，为方便缴费，陈琪提供托收该物业上述费用的银行账户用于租户缴费；双方确认上述房屋每月租金5400元，租金按每月30天结算；陈琪提供本人非信用卡账户用于收取房屋租金，馨海云公司每月准时将房屋租金划入陈琪收租专用账户，付租不得超过5个工作日否则延期部分馨海云公司需支付原告陈琪，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算，双方协商解除合同及其他特别情况的除外；房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方1个月租金的经济损失；房屋处于出租状态（以已与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前1个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方2个月租金的经济损失；本合同自签署之日即刻生效，馨海云公司可在签订后房屋起租之前进行招租推广、资源配置等，如陈琪届时拒绝履行合同应当按违约论断解除。合同下方另有手书1.租金每年增长3%；2.馨海云公司应在陈琪交接完房屋时预付一个月租金；3.从4月1日付第一笔租金，后每月1号付房租；4.第二年租金为5600元，第三年租金为5700元；5.房屋免租期内如有租客，物业管理费、水电燃气等费用由租客承担。合同下方有原告的签字和被告馨海云公司的签章。2020年1月15日，原告陈琪就位于XXX房产与被告馨海云公司工作人员文雁辉办理交接手续，并签署《深圳市馨海共享物业使用状况表》。原告于当日将涉案房产交付被告馨海云公司。庭审时原告与被告文雁辉共同确认，原告向被告馨海云公司交付涉案房产后，涉案房产处于合同约定的未出租状态，被告馨海云公司并未就涉案房产向原告支付过任何费用。2020年2月12日，被告馨海云公司员工文雁辉通过微信告知原告“下午拿不了钥匙，中介公司没有上班”；原告询问被告文雁辉“你跟你领导沟通好了吗？她什么意见？”；文雁辉语音回复原告“你把钥匙拿来解约”；原告回复称“把2个月赔偿金给我”；被告文雁辉回复称“你直接和她联系吧，这个和我说不管用”。原告称其约在2020年2月14日从中介处取回涉案租赁物的钥匙，并于同日委托中介对外发布涉案房产的租赁信息。涉案租赁合同解除后，2020年6月原告与案外人就涉案房产另行签订租赁合同，案外第三人随即搬入。另查，2020年1月和2月的《广银大厦收费通知单》均载明，管理费340.96元/月、维修基金14.92元/月、中央空调费511.44元/月，合计867.32元/月。本院认为，原告陈琪与被告馨海云公司于2019年12月27日签订的涉案合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告馨海云公司未能按照合同约定向原告支付租金，构成违约。原告据此有权解除合同并要求被告馨海云公司支付未付的相关费用。庭审时原告与被告文雁辉共同确认，2020年1月15日原告已将涉案租赁物交付被告馨海云公司。双方的微信聊天记载，2020年2月12日，被告馨海云公司通过员工文雁辉告知原告，同意解除涉案合同并让原告自行前往中介取回涉案租赁物钥匙，原告亦确认其于2020年2月14日取回钥匙并收回涉案房产。关于原告诉请的租金、空置期损失及管理费等费用的金额问题，本院分述如下：一、关于原告诉请的涉案租赁物租金损失。涉案合同约定自2020年1月16日起每12个月的前45天为房屋免租期，被告馨海云公司承诺在原告交接完房屋时预付1个月租金，结合合同文义理解，上述被告馨海云公司承诺向原告支付的1个月租金为预付免租期后的涉案租赁物租金。考虑到虽然原告与被告馨海云公司在免租期内已解除涉案合同，但自涉案租赁物交付之日起至2020年2月14日，被告馨海云公司已实际占有使用涉案房产1个月，但并未向原告支付任何费用，故被告应支付其占有使用涉案租赁物期间给原告造成租金损失5400元。二、关于空置期损失。因被告馨海云公司在免租期内的违约行为导致原告产生了空置期损失，对于原告要求被告参照涉案租赁物的月租金标准向其支付1个月的空置期损失5400元，于法有据，本院予以支持。三、关于被告馨海云公司赔偿原告经济损失的问题。涉案合同约定，房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方1个月租金的经济损失。庭审时原告与文雁辉均确认在原告交付涉案租赁物后，被告馨海云公司并未与租户签订房屋租赁合同，据此，原告作为守约方有权向要求被告赔偿其经济损失，故对于原告要求被告馨海云公司赔偿其经济损失5400元的诉请，有相关的法律及合同依据，本院予以支持。四、关于原告主张的涉案租赁物物业管理费用、维修基金、中央空调费。虽然涉案合同约定涉案租赁物在未出租期间的物业管理费由原告陈琪负责，但考虑到上述费用为涉案租赁物空置期间产生的必然支出费用，涉案租赁物每月管理费、维修基金、中央空调费合计867.32元/月（340.96元+14.92元+511.44元）。现原告要求被告馨海云公司向其支付2个月相应物业管理费、中央空调费和维修基金合计1732元，未超过其可主张的范围，本院予以照准。五、关于被告文雁辉是否应承担责任的问题。原告以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，被告文雁辉并非租赁合同的相对方。被告文雁辉是否存在侵犯原告相关权益的问题，与本案亦不属同一法律关系。故对于原告在本案中要求被告文雁辉就涉案债务承担责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市馨海云科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琪支付租金损失5400元；二、被告深圳市馨海云科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琪支付空置期损失5400元；三、被告深圳市馨海云科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琪赔偿经济损失5400元；四、被告深圳市馨海云科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琪支付空置期的管理费、维修基金、中央空调费1732元；五、驳回原告陈琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费248.3元（已由原告预交），由被告深圳市馨海云科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴珊珊二〇二〇年十二月八日书记员  罗婉婷