广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3520号原告：冯锡伦，男，1960年1月22日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。被告：广州市番禺区南村镇樟边村股份合作经济社，住所广州市番禺区南村镇为民北路4号。法定代表人：方钜联，职务主任。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。原告冯锡伦与被告广州市番禺区南村镇樟边村股份合作经济社（以下简称“樟边村股份合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告冯锡伦的委托诉讼代理人林繁祺，被告樟边村股份合作社的法定代表人方钜联及其委托诉讼代理人谢炜哲，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯锡伦向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2004年6月23日签订的《土地承包合同》以及于2019年2月22日签订的《关于继续承包的函》合法有效；2.判令确认原告与被告双方之间存在合法有效的土地承包合同关系，且承包期至2029年6月30日止；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年6月23日，原告与被告（即原广州市番禺区南村镇樟边村经济合作社）签订了一份《土地承包合同》，约定了有关内容如下：1.原告向被告承包被告所辖土名为“3队”的土地，面积2.77亩，折合1848平方米（下称“涉讼土地”)。2.承包期为十五年，即从2004年7月1日至2019年6月30日止。3.从2004年10月1日起至2009年9月30日止，承包款为每月每平方米1.1元人民币，之后每五年按上期承包款基数上递增10%，如此类推至合同期满。4.承包款从2004年10月1日起开始计缴。原告须先交承包款后使用土地，在签约时先缴交第一年的承包款，以后每半年结算一次，即每年的三月、九月十日前结算一次承包款给被告。5.双方特别约定：合同期满，原告如有意继续承包，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。2019年2月22日，鉴于《土地承包合同》临近到期，原告遂根据双方的特别约定向被告发出《关于继续承包的函》，确认继续承包涉讼土地，并同意按第16年租金基数每满五年递增10%的标准支付土地承包费用。被告签收了上述《关于继续承包的函》。此后在延长的承包期，双方继续执行《土地承包合同》及《关于继续承包的函》的内容。原告一直依约向被告支付涉讼土地承包款，被告则一直予以接收承包款，且一直没有提出过异议意见。原告认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条的规定，涉讼《土地承包合同》、《关于继续承包的函》应当合法有效。即原告与被告双方之间存在合法有效的土地承包合同关系，且承包期至2029年6月30日止。为维护农村土地承包经营秩序，维护原告的合法权益，请法院查明事实，判如所请。被告樟边村股份合作社辩称，一、《土地承包合同》合同期已经届满，冯锡伦应向我方返还承包土地。二、涉案承包土地新合同期间的承包人应通过南村镇农村集体资产交易平台公开竞投确定。三、冯锡伦已同意通过南村镇农村集体资产交易平台公开竞投，冯锡伦的诉讼请求不应得到支持。四、我方与案外人签订了同类型《土地承包合同》，在该合同到期后，已通过南村镇农村集体资产交易平台公开竞投方式确认承包土地的新承包人。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年6月23日，发包方番禺区南村镇樟边村经济合作社（甲方）与承包方樟边村村民冯锡伦（乙方）签订《土地承包合同》，合同约定内容包括：一、甲方将所辖土名为“3队”的土地承包给乙方作仓库、厂房之用，面积2.77亩，折合1848平方米，承包期内，乙方对上述土地只有使用权，没有所有权；二、承包期为十五年，从2004年7月1日至2019年6月30日止……十三、合同期满，乙方如有意继续承包，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。2019年2月22日，冯锡伦向樟边村股份合作社发出《关于继续承包的函》，内容为：冯锡伦于2004年6月23日与贵社签订了《土地承包合同》，约定由其承包案涉土地，承包期15年，即从2004年7月1日至2019年6月30日止，合同签订后，该土地由其承包至今，并依约履行合同义务，根据该合同第十三条，其有意继续承包该土地10年，并同意按第16年租金基数每满五年递增10%的标准支付土地承包费用。其签订的《土地承包合同》约定的年限短于农村土地承包法规定的期限，依法律规定可以申请延长，而且根据合同第十三条的规定，特向该社提出对该土地继续承包10年。樟边村股份合作社在该函下方手写“樟边村委收到冯锡伦的土地继续承包10年的函，能否继续承包由上级决定，盖章作收函证明。”2019年12月19日，经冯锡伦、樟边村股份合作社共同委托，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具《房地产估价报告》，该报告记载为委托方制定租赁方案提供价值参考而评估建筑物及地上附属物市场价值。估价结果：广州市番禺区南村镇樟边村三队环村路西侧厂房建筑物及地上附属物，评估面积2677.18平方米，其中厂房建筑物面积2070.78平方米，地上附属物（水泥地）面积606.40平方米，在符合本次估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点2019年12月13日的市场价值合计1770808元。2020年1月14日，中国共产党广州市番禺区南村镇樟边村总支部委员会、广州市番禺区南村镇樟边村民委员会、樟边村股份合作社召开联席工作会议，就3队“环村路4号厂房”同意通过三资平台对外招标。另查明，2020年11月16日，广州市规划和自然资源局回复本院，案涉地块2004年度以及2005年度的土地利用现状为农用地，2006年度至2018年度（最新数据为2018年度）的土地利用现状为建设用地。本院认为，樟边村股份合作社与冯锡伦签订的合同名义为《土地承包合同》，因土地的利用现状已于2006年变更为建设用地，且双方约定土地用途为仓库、厂房，故双方实际成立土地租赁合同关系，而非土地承包合同关系。合同约定，双方的土地租赁合同关系于2019年6月30日期满，合同期满，冯锡伦如有意继续“承包”，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。上述合同条款为双方当事人对合同期满后续租的约定，但是续租约定仍应当遵守合同届满时法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”2020年1月14日，村民会议讨论同意对涉案土地通过三资平台对外公开招标，即上述续租的约定未获得村民会议通过，故冯锡伦请求继续承租涉案土地，于法无据，本院不予支持。冯锡伦请求确认2004年6月23日双方签订的《土地承包合同》合法有效，该合同已经履行完毕，本院对该诉讼请求不予处理。冯锡伦请求确认2019年2月22日，冯锡伦向樟边村股份合作社发出《关于继续承包的函》合法有效，因该函件未就继续租赁事宜达成一致意思表示，不具备合同要件，该请求本院不予支持。冯锡伦主张原、被告之间存在土地承包关系且承包期至2029年6月30日，本院已经论述双方成立租赁合同关系，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告冯锡伦全部的诉讼请求。本案案件受理费6850元（原告冯锡伦已预交），由原告冯锡伦负担6850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十二月九日书记员 叶嘉莹