河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3694号 上诉人（原审原告）：李保全，男，1978年12月4日出生，汉族，个体，现住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：康荣光，河北章理桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冀贝贝，女，1982年8月21日出生，汉族，自由职业，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：王磊，邢台市佳信时代律师事务所律师。 原审第三人：郭旭东，男，1993年3月4日出生，汉族，自由职业，住邢台市桥西区，现住邢台市。 上诉人李保全、冀贝贝因与原审第三人郭旭东租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李保全及其委托诉讼代理人康荣光、上诉人冀贝贝及其委托诉讼代理人王磊、原审第三人郭旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李保全上诉请求：（一）撤销河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1615号民事判决，在查清事实基础上依法改判被上诉人冀贝贝向上诉人李保全退还押金16.5万元。（二）本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，冀贝贝证据不足以支持其主张，应驳回其诉讼请求。一审法院认定按比例承担违约损失无法律依据和事实依据，李保全无任何违约行为，应全额退还押金16.5万元。李保全承担了房屋租赁合同的押金16.5万元，另分两笔出借给冀贝贝2.2万元，2018年8月30日、2020年4月20日分别支付房租1万元，共计20.7万元。在一审中，冀贝贝亦自认房屋实际承租人为郭旭东，并且冀贝贝一直直接向郭旭东交涉租赁房屋事项及实际收取租金，对于房屋租赁过程中的具体情况李保全毫不知情且无任何违约行为。一审法院认定李保全无违约行为，故冀贝贝理应退还全部押金，按比例承担违约损失毫无法律依据，判决明显错误。 冀贝贝辩称，（一）李保全是合同的当事人，其应承担房屋租赁所应交付的租金义务（二）合同解除的时间应当认定为2020年7月29日，一审已经对此予以查明。（三）押金不应予以退还，因为承租人没有按期交纳租金且对房屋进行了严重的损坏，其没有按照合同约定，在返还房屋时予以恢复原状，理应不归还押金。 冀贝贝上诉请求：（一）依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人李保全的诉讼请求。（二）上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审认定事实错误。原审认定冀贝贝退还李保全房屋押金13.5万元是错误的。1.根据冀贝贝与李保全签订的房屋租赁合同第3条约定：如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用。李保全在租赁期间，没有按照双方约定如期交纳房租，且多次违约，在冀贝贝与李保全租赁合同纠纷一案，河北省邢台市信都区人民法院已出具（2020）冀0503民初1614号民事判决对其拖欠租赁费的事实予以认定。因此，双方应严格按照合同约定履行，李保全无权要求冀贝贝退还任何费用，包括租赁押金16.5万元。2.根据冀贝贝与李保全签订的合同第2条约定：甲方房屋出租仅限于乙方经营，乙方租赁期间不得转让或者抵押、出售等，如有发现甲方有权终止房屋租赁合同，并不退还任何费用。李保全在租赁期间将房屋转租给郭旭东，已严重违反合同约定，其无权要求冀贝贝退还押金。（二）李保全在租赁期间，进行改动且造成租赁物毁损，根本无权要求退还押金。押金是为保障租赁合同的履行以及租赁物的完整而设立的。1.李保全在租赁期间，对冀贝贝的房屋进行了大量的改动。一审时，冀贝贝提供了大量证据证实此事。根据双方合同第一条约定李保全理应对租赁物恢复原貌。在未恢复原貌的情况下，李保全无权要求退还押金。2.李保全在租赁期间，造成租赁物的多处毁损，一审时，冀贝贝也同样提供了照片等物证证实房屋的毁损。在未进行任何赔偿的情况下，李保全也不应要求退还押金。 李保全辩称，冀贝贝要求改判撤销支付租金17.3万元，并支付水电费2858.12元，没有事实根据和法律依据。水电费一项，在一审诉讼当中没有作为诉讼请求提出，二审不应当依法审理。李保全并不拖欠冀贝贝的任何房屋租金，李保全与郭旭东签订租赁合同后，在具体的租赁过程当中，郭旭东直接向冀贝贝缴纳租金，并非是李保全缴纳租金，因此，冀贝贝要求改判李保全支付拖欠的租金17.3万元没有事实根据。另外，根据一审审理的结果，李保全并不拖欠冀贝贝17.3万元租金。 郭旭东针对李保全、冀贝贝上诉述称，针对拖欠租金17.3万元问题，一审时我有份证据未提交。我不欠冀贝贝这么多，录音证据证明我只欠冀贝贝20000元。因为，当时二上诉人都是我的房东，我们三个人在一起对账时把拖欠租金的数额都说清楚了。关于拖欠的水电费，该水电费已经发生很长时间了，冀贝贝称我欠她2000多元，不能证明是我使用了。2020年5月24日冀贝贝把门锁了，合同应该从那天终止。对欠租金的事，我把租金都转给冀贝贝了。 李保全向一审法院起诉请求：（一）解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；（二）被告返还原告押金16.5万元。 一审法院认定事实：2012年3月8日河北中鼎房地产开发股份有限公司和冀贝贝签订商品房预售合同（合同编号YS2011020782）显示，商品房为邢台市桥西区八一大街74号4-1-102号。 2012年5月16日河北中鼎房地产开发股份有限公司和冀贝贝、刘哲签订商品房预售合同（合同编号YS2012002027）显示，商品房为邢台市桥西区八一大街74号4-铺-104号。 2018年1月27日冀贝贝（甲方）和李保全（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为，甲方房屋坐落于桥西区和4号楼1单元102房屋，楼上楼下共2层。1.因乙方与泰州贝之星贸易有限公司合作终止，续签租赁合同由乙方与甲方续签。（原合同的9万元整押金转至本合同）租期未到3年，不管任何原因造成的损失由乙方负责，乙方需把店面恢复原貌。租赁不满3年，乙方不得以任何理由终止合同。合同期满3年，如不继续租赁，退还原9万元整押金。2.甲方房屋出租仅限于乙方经营。3.租赁房屋期限自2018年2月20日至2021年2月19日止。该房屋年租金定为30万元，每月租金2.5万元。初交房费为半年15万元。房屋租赁费交纳日为合同签订日，3个月以后交纳下一季房租。如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用……11.（1）如遇政府性行为（拆迁）或者自然状况（不可抗力）导致乙方在合同期间内不能继续使用所租用房屋，由甲方退还乙方已交未使用期间的房费…… 李保全（甲方）和郭旭东（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为，甲方房屋坐落于桥西区和4号楼1单元102房屋，楼上楼下共2层。1.租赁未到3年，不管任何原因造成的损失由乙方负责，乙方需把店面怪不得原貌。2.甲方房屋出租仅限于乙方经营。3.租赁房屋期限自2018年2月20日至2021年2月19日止。该房屋年租金定为30万元，每月租金2.5万元。初交房费为半年15万元。房屋租赁费交纳日为合同签订日，3个月以后交纳下一季房租。如到期不交甲方有权收回房屋，并不退还任何费用……11.（1）如遇政府性行为（拆迁）或者自然状况（不可抗力）导致乙方在合同期间内不能继续使用所租用房屋，由甲方退还乙方已交未使用期间的房费…… 2020年5月24日冀贝贝出具的解除房屋租赁合同告知书，内容为，桥西区和4号楼1单元102房屋，楼上楼下共2层。租给乙方李保全做商铺使用，租期自2018年2月20日至2021年2月19日，年租金为30万元，每月租金2.5万元。自2018年9月起直至今日没有一次按合同履行，已连续拖欠租金长达数月，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。按合同，乙方应按时以转账方式向甲方交纳房租，到期如不交纳房租时，甲方有权收回房屋，由此造成的损失，由乙方承租。合同约定租期未到三年，因乙方严重违约，造成合同解除。不管任何原因造成的损失由乙方负责，造成合同解除。不管任何原因造成的损失由乙方负责，不退还任何费用并乙方需把店面恢复原貌。我方现通知你因乙方严重违约，即今日起解除双方租赁关系，限你在3日内缴清拖欠租金及违约金。同时按合同期间损失由乙方负责。如到期不缴纳，一切损失乙方负责并追究其法律责任。 从李保全提供的录音资料可以得知，李保全在和冀贝贝签订房屋租赁合同时，冀贝贝明知实际承租人并非李保全。在履行过程中，冀贝贝和郭旭东之间频繁微信沟通和转账。 从冀贝贝和郭旭东的微信聊天记录可以看出，2018年8月30日冀贝贝因郭旭东刚开业，为了给郭旭东减轻一些负担，让本季度按月付，又免了1万元。2018年11月12日冀贝贝因“他”去那1个星期左右，虽然没有给郭旭东造成损失，但也免了1.5万元。2019年5月13日双方确定一个季度租金为6万元。 李保全、郭旭东均称，李保全是名义上的承租人，郭旭东是实际承租人。截止到2020.4.20尚欠租金4.25万元应由郭旭东支付，2020.4.20之后的租金由李保全支付，押金16.5万元应退李保全。 三当事人一致认可，押金16.5万元，其中9万元是冀贝贝和李保全约定把原合同的9万元押金转至本合同，7.5万元是李保全直接支付给冀贝贝的。 法院多次组织双方核对账目： 冀贝贝认可以下账目：2018年2月20日-2020年4月20日共26个月×2.5万元/月=65万元，这是郭旭东应支付的租金。2020年4月21日-2020年7月29日共3个月×2.5万元/月=7.5万元+0.75万元，这是李保全应支付的租金。郭旭东总共给付冀贝贝50.75万元，还应给冀贝贝14.25万元。李保全总共给付冀贝贝16.5万元+4.2万元（其中2.2万元是冀贝贝借李保全的，且冀贝贝给李保全打有借条）。但是，李保全还应支付2020年5月20日-2020年7月29日共2个月零9天租金5.75万元，抵顶欠款2.2万元，李保全还应支付冀贝贝3.55万元。由于冀贝贝的房屋被故意损坏，押金16.5万元不应退还。 李保全认可以下账目：2020年4月20日-2020年5月20日共1个月×2万元=2万元，应由我给冀贝贝，但冀贝贝欠我2.2万元，所以我只给冀贝贝1万元租金，冀贝贝尚欠我1.2万元。另外，2018年8月30日我给冀贝贝房租1万元。另外，押金9万元和7.5万元，共计16.5万元是我交的。冀贝贝共欠我16.5万元+2.2万元，共18.7万元。 郭旭东认可以下账目：2018年2月20日-2019年5月20日共15个月×2.5万元=37.5万元。2019年5月20日-2020年4月20日共11个月×2万元=22万元。我应给冀贝贝59.5万元，但我实际给冀贝贝50.75万元，尚欠冀贝贝8.75万元。又由于2018年11月12日微信记录中称，冀贝贝给我减免1.5万元。2020年3月20日左右，我、李保全、冀贝贝三方口头协商，由于疫情，免我1月房租。2020年8月30日微信记录中，冀贝贝称为减轻压力，免1万元。目前，我应给付冀贝贝4.25万元。另外，郭旭东的桌椅8套×5000元,3台冰箱，2个酒柜没有搬出来，冀贝贝得返还郭旭东。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，冀贝贝和李保全签订房屋租赁合同，尽管房屋租赁合同是在冀贝贝明知实际承租人并非李保全的情况下和李保全签订的，但是冀贝贝的明知只能证明李保全没有违反房屋租赁合同中“房屋仅限于乙方（李保全）经营”的约定，而不能免除李保全作为承租者的责任。尽管李保全、郭旭东之间约定，截止到2020年4月20日之前的租金由郭旭东支付，2020年4月20日之后的租金由李保全支付，但不影响冀贝贝向李保全主张租金的权利。在履行过程中，冀贝贝和郭旭东微信和支付宝沟通转账频繁。郭旭东称2020年初疫情期间经营出现困难，并出现了拖欠租金的情况，冀贝贝也于2020年5月24日出具解除房屋租赁合同告知书，本房屋租赁合同已无法继续履行。在本案审理期间，冀贝贝已自行将该房屋另行出租。 在调解过程中，冀贝贝认可2018年2月20日-2020年4月20日（26个月）的租金应由郭旭东支付，但认为每月租金均应按2.5万元计算，共计65万元，郭旭东总共给付冀贝贝50.75万元，还应给冀贝贝14.25万元。但郭旭东称有微信聊天记录可以证明2018年2月20日-2019年5月20日（15个月）的每月租金应按2.5万元计算，共计37.5万元；2019年5月20日-2020年4月20日(11个月)的每月租金应按2万元计算，共计22万元。共应给冀贝贝租金59.5万元，实际给冀贝贝50.75万元，郭旭东尚欠冀贝贝8.75万元。另外，2018年8月30日、2018年11月12日冀贝贝在微信中减免1万元和1.5万元；目前，郭旭东应给付冀贝贝租金6.25万元。郭旭东称，2020年3月20日左右，其和冀贝贝、李保全三方口头协商，由于疫情，冀贝贝免我1月房租，但郭旭东未提交证据予以证明，且冀贝贝不予认可，故郭旭东的此项主张，不予认可。 冀贝贝认为，李保全总共给付冀贝贝16.5万元+4.2万元（其中2.2万元是冀贝贝借李保全的，且冀贝贝给李保全打有借条）。2020年5月20日-7月29日（2个月零9天）×2.5万元/月=租金5.75万元，应由李保全支付。抵顶欠款2.2万元后，李保全还应支付原告3.55万元。但是，李保全认为，其只应支付2020年4月20日-2020年5月20日（1个月）×2万元=2万元租金，但冀贝贝欠我2.2万元，所以我只给冀贝贝1万元租金，冀贝贝尚欠我1.2万元。另外，2018年8月30日我给冀贝贝房租1万元。又由于押金9万元和7.5万元共计16.5万元是我交的。冀贝贝共欠我16.5万元+2.2万元，共18.7万元。一审法院认为，李保全应当向冀贝贝支付2020年4月20日-7月29日（3个月零9天）期间的租金，但租金仍应按2万元计算，即6.9万元。抵顶冀贝贝欠李保全借款2.2万元后，李保全应支付冀贝贝租金4.7万元。 综上，目前郭旭东应给付冀贝贝租金6.25万元；李保全应支付冀贝贝租金4.7万元。以上两笔租金虽然是按李保全和郭旭东的约定分别计算，但不影响李保全向冀贝贝支付全部的拖欠租金。故李保全应当向冀贝贝支付租金10.95万元。 房屋租赁合同约定，租赁期限为3年，自2018年2月20日至2021年2月19日止。在租赁过程中，双方因租金问题和疫情原因发生矛盾，截止到2020年7月29日合同无法继续履行。李保全要求冀贝贝退还房屋押金，但是应当扣除相应的违约损失，酌定违约损失为3万元为宜（基本思路：以押金16.5万元为基数÷约定的租期3年×尚未履行的7个月）。因此，冀贝贝应当退还李保全房屋押金13.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告李保全与被告冀贝贝签订的《房屋租赁合同》。二、被告冀贝贝退还原告李保全房屋押金13.5万元。案件受理费3600元，减半收取计1800元，由原告李保全负担327元，被告冀贝贝负担1473元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对涉及本案押金争议的事实，本院认定租赁合同解除时间为冀贝贝在租赁房屋门上张贴解除房屋租赁合同告知书的时间，即2020年5月24日。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，李保全主张的16.5万元房屋租赁押金中的9万元是由原租赁合同的押金转为本案合同押金的，此约定系李保全、冀贝贝真实意思表示，该9万元应视为李保全交付的押金。另外7.5万元押金由李保全直接交给冀贝贝，双方对此并无异议。在本案租赁合同履行过程中，李保全将该房屋转租给郭旭东，但李保全并未退出该租赁关系，故李保全亦应对郭旭东未按期交纳租金的行为承担违约责任。冀贝贝于2020年5月24日向李保全、郭旭东下达了解除房屋租赁合同通知书，该时间应视为双方合同解除的时间。鉴于李保全、郭旭东在合同租赁期内已交纳了大部分租赁费以及疫情形势的影响，一审依照公平合理原则，以押金数额为基数，结合租赁期限、未履行期限的情况，采取的扣除押金的计算方式并无不妥，本院予以采用。因合同解除时间确定为2020年5月24日，距租赁合同届满时间2020年2月19日为8个月零25天，按照上述计算方式，押金应扣除4.0486万元（16.5万元÷36月×8个月零25天），冀贝贝应当退还李保全押金12.4514万元（16.5万元-4.0486万元）。冀贝贝对郭旭东加入本租赁关系中是明知和认可的，其不能再用“仅限于乙方经营”条款限制李保全。目前涉案房屋已由冀贝贝另行出租于他人，其要求恢复原貌显属事实不能，其提供的照片证据不足以证明损失存在，其要求赔偿损失的主张，本院不予支持。 综上所述，李保全、冀贝贝的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1615号民事判决第一项； 二、变更河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1615号民事判决第二项为冀贝贝退还李保全房屋押金12.4514万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1800元，由李保全负担405元，冀贝贝负担1395元；二审案件受理费3600元，由李保全负担810元，冀贝贝负担2790元。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  张庆安 审判员  解宝成 二〇二〇年十二月十七日 书记员  魏素萍