广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初692号原告：连南瑶族自治县三江镇人民政府，住所：广东省清远市连瑶族自治县××××，统一社会信用代码：××××××××××××。法定代表人：罗云毅，镇长。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯开阳，广东大观律师事务所实习律师。被告：连南瑶族自治县腾兴置业有限公司。住所：连南瑶族自治县××××××××××××。统一社会信用：×××××××××××。法定代表人：胡思金，执行董事。原告连南瑶族自治县三江镇人民政府（以下简称三江政府）与被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司（以下简称腾兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因工作安排，本院变更审判员，决定由杨国亮担任审判员独任审理。原告三江政府委托诉讼代理人周密、冯开阳到庭参加诉讼、被告腾兴公司未到庭。本案现已审理终结。原告三江政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾兴公司协助原告三江政府办理位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17号商铺的不动产权转移登记手续，并判令被告腾兴公司承担办理不动产转移登记手续产生的所有费用；2.判令被告腾兴公司向原告三江政府赔偿逾期办理不动产权转移登记手续的违约金(其中01、02、14、15、16、17号商铺的违约金以1399250元为基数自2018年8月24日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止；09、11、12号商铺的违约金以480050元为基数自2018年9月27日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止；13号商铺的违约金以217950元为基数自2019年4月18日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止；以上违约金按年利率6%标准计算暂计至2020年12月31日为289276.54元)。3.案诉讼费用由被告腾兴公司承担。事实与理由：原告于2013年12月13日与被告签订《联营合同》，约定原告将位于连南县×××××××地权属三江政府的土地使用权转让给被告，并以土地竞得价4350000元减去相关费用57949元后回购地面首层铺面总面积的三分之二，二层总面积的三分之一(含返还面积)，实际面积按建成后实际丈量结果计算，一楼铺面确定为临街铺面，具体位置另行商议(含二楼)。回购的房产使用权、所有权属于原告所有，由被告在交付上述房产给原告后一年内为原告办理房地产权证，办理产权证的相关费用由被告承担。原告于2013年12月27日、2015年8月31日及2015年11月2日向被告分批支付了房屋回购款。2017年8月24日、2017年9月27日和2018年4月18日，被告向原告分批移交了位于连南县三江镇xxx连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17号商铺的钥匙。其后，原告将商铺交由镇属国有企业连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司对外出租。因被告欠付案外人吴健华的工程价款，案外人吴健华曾申请贵院对涉案商铺进行保全查封。原告对财产保全行为依法提出执行异议后，经执行异议和执行异议之诉一审、二审程序，清远市中级人民法院于2020年11月2日作出(2020)粤18民终2963号《民事判决书》，认定原告对涉案商铺享有足以排除执行的实体权利。原告认为：原、被告签订的回购商铺和房屋的《联营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同真实有效。原告作为涉案商铺买受人，已支付合同约定价款，对涉案商铺享有足以排除执行的实体权利，该权利得到生效裁判文书的确认。现《联营合同》约定的办理不动产权转移登记手续的期限已经届满，被告未能依约协助原告办理涉案商铺的不动产权转移登记手续，导致原告未能取得涉案商铺的完整产权，已构成违约。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”之规定，被告应当协助原告办理涉案商铺的不动产权转移登记手续，并按照涉案商铺的回购价(按5000元/平方米计算)为基数按照年利率6%计付逾期办理不动产权转移登记的违约金给原告。后原告变更第二项诉讼请求，变更为：判令被告腾兴公司向原告三江政府赔偿逾期办理南县三江镇xxx连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17不动产权转移登记手续的违约金(以实际支付金额4092051元扣减1418856.53元购房款、142778.4元、509450元后为基数自2019年4月18日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止；违约金按年利率6%标准计算)。被告腾兴公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了1.统一社会信用代码证书（复印件），2.联营合同、3.证明（2016年11月27日）4.回购款项支付凭证5.腾兴公司《连南城市广场》首层商铺钥匙移交清单。6.连南县不动产权信息查询证明，7.（2019）粤1826执异9号《执行裁定书》、（2019）粤1826民初629号《民事判决书》、（2020）粤18民终2963号《民事判决书》，被告不到庭视为放弃其诉讼权利，依法承担不利后果。庭后原告提交了（2020）粤18民终2963号生效证明、（2020）粤1826民初375号民事判决书、（2019）粤1826民初624号民事判决书，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，三江政府与腾兴公司签订《联营合同》，约定三江政府将其主管的连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司名下位于连南县×××××××宗地的土地使用权转让给腾兴公司，土地使用权面积1931.63㎡，土地规划用途为住宅用地，土地使用期限以《土地使用证》颁发之日起70年为准，并约定联营互利方式为：1、三江政府以腾兴公司土地竞得价4350000元回购地面首层铺面总面积的三分之二，二层总面积的三分之一（含返还部分），实际面积按建成后实际丈量结果计算，三江政府的一楼铺面为临街铺面，具体位置另行商议（含二楼）；回购的部分房产使用权、所有权属于三江政府，由腾兴公司在交付三分之二的临街铺面和二楼三分之一楼层给三江政府后一年内办理房地产权证，办理产权证的相关费用由腾兴公司负担。2、土地竞得价4350000元在签订联营合同后十个工作日内三江政府要向腾兴公司支付229.2051万元，余款200万元作工程进度保证金。保证金分两期付给腾兴公司，在建好10层后支付100万元，楼盘封顶后再支付剩余的100万元，不计息。合同签订后，三江政府依照合同约定分别于2013年12月27日、2015年8月25日、2015年11月2日向腾兴公司转账229.2051万元、100万元和80万元,合计4092051元。腾兴公司于2017年8月24日依约向三江政府交付本案诉争首层1、2、14、15、16、17号钥匙；于2017年9月27日交付本案诉争首层9、11、12号商铺钥匙；于2018年4月18日交付本案诉争首层13号商铺钥匙。经济开发总公司位于连南县三江镇车头坪的土地（证号：南府国用93第0164××××××××067号）土地使用证已注销。另查明，被告在连南县三江镇车头坪连南城市广场第二层有8套房屋，其中已经出售5套，被本院依法拍卖3套，且均已办理房屋转移登记、被告实际已不可能履行交付二楼房屋的义务。因此原告向本院另行提起民事诉讼[（2019）粤1826民初624号]，该案件中原告要求被告返还购房款1418858.65元等诉讼请求。本院于2018年11月5日作出（2018）粤1826民初463号之一民事裁定书，裁定查封腾兴公司所有的位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层01号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、02号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、09号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、11号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、12号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、13号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、14号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、15号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、16号［粤（2018）连南县不动产权第x号］、17号［粤（2018）连南县不动产权第x号］共10套商铺，查封期间不得变卖、不得转让或办理过户手续。三江政府向本院提起执行异议，本院依法裁定中止对腾兴公司所有的位于连南瑶族自治县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17号商铺的执行。吴健华不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院依法驳回吴健华的诉讼请求。吴健华不服向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院经审理，依法驳回上诉，维持原判。2019年10月24日，三江政府向本院提起诉讼，要求被告向原告支付腾兴公司所有的位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层10号商铺违约金以142778.4元为基数进行计算等诉讼请求；2020年7月10日，三江政府向本院提起诉讼，要求被告向原告支付腾兴公司所有的位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层3号商铺违约金以509450元为基数进行计算等诉讼请求；本院对此均予以支持。本院认为，本案系买卖合同纠纷，依法成立的合同，自成立时生效，并接受法律保护。三江政府与腾兴公司签订的《联营合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反《中华人民共和国合同法》有关合同无效的效力性强制性规定，该合同合法有效，依法受到法律保护。《联营合同》签订后，三江政府依约支付回购房屋款项4092051元，已经足额支付一楼的商铺价款。因腾兴公司于2018年4月18日全部交付商铺钥匙后一年内所有房屋均未办理过户登记，其行为已构成违约，且因其违约行为导致已交付房屋被法院查封，损害了三江政府的合法权利，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故三江政府要求腾兴公司继续履行合同，协助办理连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17号商铺[产权证号：粤(2018)连南县不动产权第x号、第x号、第x号、第x号、第x号、第x号、第x号、第x号、第x号、第x号]不动产权转移登记手续，并依约负担转移登记手续所产生的费用，于法有据，本院依法予以支持。关于三江政府请求腾兴公司支付逾期办理不动产权转移登记手续的违约金，由于双方未约定逾期办证违约金，损失数额难以确定，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。结合与案件相关生效判决和原告三江政府的申请，本案违约金的基数应为：实际支出4092051元-购房款1418858.65元-142778.4元-509450元=2020963.95元，因此应以2020963.95元为基数按年利率6%的标准计算违约金。合同约定腾兴公司在交付三分之二的临街铺面和二楼三分之一楼层给三江政府后一年内负责为三江政府办理房地产权证，故违约金应自最后一次交付日期2018年4月18日后一年即2019年4月18日起算计算至原告实际取得不动产权证书之日止。三江政府的主张有事实与法律的依据，本院予以支持。腾兴公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、连南瑶族自治县腾兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助连南瑶族自治县三江镇人民政府办理位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层01、02、09、11、12、13、14、15、16、17号商铺的不动产权转移登记手续，并负担因办理登记手续而产生的费用；二、连南瑶族自治县腾兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向连南瑶族自治县三江镇人民政府支付逾期办理不动产权转移登记手续的违约金（以2020963.95元为基数，自2019年4月18日起按年利率6%计至本判决第一项的不动产权转移登记手续办理完成之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2969.39元，由连南瑶族自治县腾兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨国亮二〇二〇年十二月二十九日书记员  蒋文健