北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59816号原告：陈桂茂，男，1951年8月30日出生，汉族，中国石化工程建设公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈超（陈桂茂之子），住北京市海淀区。被告：李威，男，1986年2月23日出生，汉族，北京胜古康体俱乐部有限公司职员，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：唐薇，北京瀛和律师事务所律师。原告陈桂茂（以下称原告）与被告李威（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈超、被告委托诉讼代理人唐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；2．判令被告给付自2020年3月16日至2020年6月24日的租金26400元；3．判令被告给付自2020年6月25日至2020年9月15日的房屋占用使用费21333元；4．判令被告赔付西门子冰箱损坏、洗衣机损坏、门锁损坏、墙皮损坏的损失共计20787元；5．判令被告给付水费698元；6．判令被告给付违约金16000元。事实和理由：2019年9月15日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区胜古南里X号楼X单元X室的房屋，建筑面积78．9平方米，租赁期共12个月，自2019年9月15日起至2020年9月15日止。月租金为人民币8000元整，甲方向乙方收取房屋押金人民币8000元整。合同约定，租赁期间，被告有下行为之一的原告有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的；2．欠缴各项费用达8000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务。被告承租房屋后，自2020年3月始，未按合同约定支付房屋租金，经原告多次催要被告仍拒绝支付。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第九条第(四)款之约定，行使单方解约权，于2020年6月24日通知被告解除双方的房屋租赁合同，2020年6月30日后将收回房产。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称，我们认为合同解除时间是2020年6月15日，2020年6月15日被告通过手机电话告知原告因为疫情不可抗力无法继续履行合同，我们认为李威于当日行使了单方解除权。即便是按照被告所称合同解除时间2020年6月24日，那么也是因为疫情原因无法继续履行合同。被告已经于2020年6月份，具体日期不记得，已经将钥匙给到传达室让传达室转交给原告，微信里有显示是2020年7月10日被告已经将电卡给了传达室，2020年7月14日被告想进屋打扫，但是已经没有钥匙了。被告不同意支付2020年3月16日至2020年6月24日的租金26400元，2020年1月16日以后被告一直因为疫情无法使用租赁房屋，所以无法实现租赁目的，2020年4月11日被告通过微信告知原告回不了北京，原告同意减免租金3000元房租，我们的租金已经缴纳到2020年3月15日，在结合原告同意减免的租金，所以我们不应该交纳租金。即使法院认为应该交纳租金，那么应该从已经缴纳的8000元押金进行折抵。2020年6月底钥匙应该交还，2020年7月10日交还电卡，已经完成房屋交接手续。2020年7月14日被告曾要求进去达到清空房屋，但因为无钥匙未能进去打扫，自2020年6月15日至2020年9月15日的房屋占有使用费被告不应该承担。原告要求的损失20787元均不予认可。被告未对房屋造成损坏，承租房屋设施陈旧，被告搬走之前洗衣机、门锁、冰箱都是正常使用，墙皮什么的也是正常使用，所以只是正常使用，不存在损坏。再加上承租的时候家具就不是新的。被告认可原告主张的水费698元。违约金不同意支付。我们认为合同解除的依据是合同第九条第二款，双方均无违约责任。如果法院判决违约金我们认为违约金过高，请求法院予以酌减，并且用押金予以折抵。经审理查明：原告作为出租人（甲方）与承租人（乙方）被告签署《北京市房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于北京市朝阳区胜古南里X号楼X单元X室的房屋；租赁期自2019年9月15日起至2020年9月15日止；月租金为人民币8000元；支付方式为押一付三，各租金支付日期为2019年9月15日、2019年12月15日、2020年3月15日、2020年6月15日；押金8000元；租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费；本合同中未列明的与房屋相关的其他费用均由甲方承担；第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的；2．欠缴各项费用达8000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金……（四）甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租的200%标准支付违约金。庭审中，双方均认可原告于2019年12月5日最后一次缴纳租金，对应租期为2019年12月16日至2020年3月15日；双方均认可被告尚欠水费698元。2020年3月14日，原告向被告发送微信“李威，该打房租费了，明天15好了，谢谢！”。2020年4月11日，原告向被告发送微信“李威上个月15号我给你发信息告诉你房租费到期了该打款了你没有回复，我知道你们没有复工所以先跟你说一下。谢谢了”被告发送“阿姨”，“抱歉，忘记了给您回信息了”，“我们现在都没人回来，就我和一个经理回来了，其他员工都不让回来”，“哎，今年这个情况没想到”，“现在也不上班，就是在家低着，等开业”。原告发送“不必客气那就等你们上班在说吧，3月15号至6月15号。6月15号至9月15号”。被告发送“阿姨，能给您商量个事儿不”。原告发送“你说什么事说吧”。被告发送“咱们这几个月都无法住宿舍，宿舍费能不能给看着免一部分”。原告发送“李威，我们问了我们同事家房费给免费了吗？他说没有免费，租户从春节到现在也不让回来，租房户每月都打房租费。李威看在咱们之间的关系可以免点2月份到4月份，只能免费3000元。春节前我们回单位领东西回家看看客厅里加了2个床，房顶上潮湿有水点，平时你们的员工不开窗户通风墙面潮湿”。被告发送“那个屋，商铺基本上都没住几个，小女孩不睡上铺，就加了两个床铺。”，“只睡下铺的”，“阿姨，您的意思是免3000元”。原告发送“是的，3月15至6月15号房租费24000元，你打款减3000块钱，打款21000元，按理说我们不应该给你免费”。被告发送“阿姨，咱们相处好多年的关系了”，“再给多减免点行不，少一个月成吗”，“我们从1月18号开始到现在就没人住了”，“已经空了3个月了”。原告发送“我只能免费这么多了，要不是相处2年多的关系就一点都不能免费，我的同事家租房户还是个人租人家都没有让房主免房租费，跟你们一样也3个多月没有住了。我就够可以的了给你”。2020年7月10日，原告向被告发送微信“你把我们家点卡给我放在小区传达室过两天我去取。谢谢了！”。2020年7月13日，原告通过微信向被告发送室内照片21张及视频，并发送微信“这就是你们住被人家的房子不负责任，门窗都关上，所有的电都开着，垃圾成堆变味儿，要是起火你负的了责任吗？”就双方争议的事实和证据如下：1．关于合同解除时间，原告认为合同解除时间为2020年6月24日。原告提交照片、短信和微信截屏收房视频，欲以此证明原告于2020年6月24日在承租房屋门上张贴《解除房屋租赁合同通知》收回房屋，并于同日将《解除房屋租赁合同通知》通过短信发送给被告，于2020年6月27日将《解除房屋租赁合同通知》通过微信发送给被告，故原告主张《北京市房屋租赁合同》已于2020年6月24日解除。被告表示因疫情未回京故没有看到张贴在门上的照片，但是微信收到了此通知。被告则认为合同解除时间是2020年6月15日。被告另提交与原告的微信聊天记录，欲以此证明被告已于2020年4月11日告知原告因为疫情无法回京，原告同意免租3000元租金，另证明被告应原告2020年7月10日在微信上提出的要求，已于当日将电卡放到小区传达室，被告于2020年7月14日曾要求进去达到清空房屋，但因为无钥匙未能进去打扫。被告表示2020年6月15日被告通过手机电话告知原告因为疫情不可抗力无法继续履行合同，故主张被告已于2020年6月15日行使了单方解除权。2．关于押金，原告提交银行明细欲以此证明原告收取被告押金7500元，合同上书写的押金8000元有误。被告依据合同上书写的押金8000元主张被告已交纳押金8000元，但无法提交押金条。3．关于腾退房屋时间，原告主张合同约定的租赁期限届满时间为2020年9月15日，原告于2020年9月16日实际控制房屋，故主张自2020年3月16日至2020年6月24日的租金以及2020年6月25日至2020年9月15日的房屋占用使用费。被告认为自己于2020年6月底交还钥匙，2020年7月10日交还电卡，已经完成房屋交接手续，不同意交纳租金和房屋占用使用费。4．关于损失，原告提交装修报价单、购物订单截屏、快递订单截屏、照片，欲以此证明原告收回房间后发现西门子冰箱不制冷、洗衣机故障、门锁有损坏、墙皮有损坏，重新购买并向需花费5290元、重新购买洗衣机需花费5099元、重新购买门锁需花费108元、重新刷墙面需花费10290元，故主张被告共应该赔偿损失20787元。被告对此不予认可，其表示未对房屋造成损坏，承租房屋时家具并非全新，被告承租期间只是对家具进行正常使用，不存在损坏。5．关于违约金，原告认为被告不按约定支付租金，合同约定应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金，原告据此主张被告应给付违约金16000元。被告认为疫情属于不可抗力，租赁合同自行解除，被告不存在违约，故原告主张违约金无依据，被告不应该承担违约责任，如果法院判决违约金，则向法院申请酌减。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、银行明细、微信截屏等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于合同解除时间，现被告未举证证明曾于2020年6月15日单方行使解除权亦或已与原告协商一致解除合同，现原告举证证明被告于2020年6月24日将《解除房屋租赁合同通知》张贴至承租房屋门上，并通过短信告知被告，据此原告主张合同已于2020年6月24日解除，本院对此不持异议。关于腾退房屋时间，现被告未举证证明已于2020年6月底返还钥匙，根据微信聊天记录显示，原告于2020年7月13日通过微信向被告发送房屋内部照片，本院据此认定原告已于2020年7月13日实际控制房屋。关于押金，根据原告提交的银行明细，本院认定被告缴纳押金的金额为7500元。关于租金，鉴于合同已于2020年6月24日解除，原告于2020年7月13日实际控制房屋，另根据微信聊天记录显示，因为疫情原告愿意减免3000元的租金，且原、被告双方均同意用押金折抵租金，故针对原告主张的自2020年3月16日至2020年6月24日的租金26400元，本院认为扣除减免租金3000元及押金7500元后，应予以支持。关于房屋占用使用费，鉴于原告于2020年7月13日实际控制房屋，故仅支持原告主张的自2020年6月25日至2020年7月13日的房屋占用使用费。关于损失，原告未举证证明冰箱、洗衣机、门锁在被告承租期间有所损坏，但原告提交的微信可显示在被告承租期间墙面却发生潮湿，故本院酌定被告赔付原告财产损失共计2000元。关于违约金，合同约定被告不按照约定支付租金达10日的以上的，被告应按月租金的200%向原告支付违约金，现被告认为违约金过高向法院申请酌减，本院将违约金酌减至8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，判决如下：一、确认原告陈桂茂与被告李威签署的《北京市房屋租赁合同》已于二〇二〇年六月二十四日解除；二、被告李威本判决生效之日起七日内给付原告陈桂茂租金一万五千九百元；三、被告李威本判决生效之日起七日内给付原告陈桂茂房屋占用使用费五千零六十七元；四、被告李威本判决生效之日起七日内给付原告陈桂茂各项财产损失共计二千元；五、被告李威本判决生效之日起七日内给付原告陈桂茂水费六百九十八元；六、被告李威本判决生效之日起七日内给付原告陈桂茂违约金八千元；七、驳回原告陈桂茂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告李威负担（于本判决生效之日起七日内支付原告陈桂茂）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  马 悦