广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7127号 原告：赵龙君，男，1996年4月11日出生，朝鲜族，户籍地：吉林省舒兰市，现住柳州市柳**。 原告：李佳慧，女，1995年12月6日出生，汉族，户籍地：湖南省祁东县，现住柳州市柳**。 二原告共同委托诉讼代理人：刘欣，广西汇力律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈建康，广西汇力律师事务所实习律师。 被告：韦东强，男，1989年10月6日出生，壮族，户籍地：广西柳城县，现住广西柳州市柳**。 被告：柳州天亚房地产咨询有限公司，住所地：柳州市柳邕路****联发柳雍府**1-6，统一社会信用代码：91450204MA5P3Y0Y66。 法定代表人：卜西。 原告赵龙君、李佳慧诉被告韦东强、柳州天亚房地产咨询有限公司（以下简称：天亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵龙君、李佳慧及其委托诉讼代理人刘欣、陈建康，被告韦东强及天亚公司法定代表人卜西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵龙君、李佳慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告韦东强向二原告双倍返还定金共60000元；2.判令被告韦东强赔偿二原告经济损失13750元（其中，中介服务费10200元，律师费3550元）；3.二被告共同赔偿二原告房屋过户办单费800元；第1-3项合计74550元；4.判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年9月15日，原告赵龙君、李佳慧与被告韦东强、柳州天亚房地产咨询有限公司签订《柳州市存量房买卖合同》，约定被告韦东强将坐落于柳州市的房屋【不动产证号：桂（2019）柳州市不动产权第××号】以总价680000元出售给二原告。合同第二条第（一）项约定“甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。”第十条第（二）项约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金并承担乙方因维权产生的全部费用(包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等)”。同日，原告赵龙君、李佳慧与被告韦东强、柳州天亚房地产咨询有限公司签订《存量房交易服务合同》，原告赵龙君、李佳慧和被告韦东强委托被告柳州天亚房地产咨询有限公司提供房屋买卖交易居间服务，该合同第二条第3项约定“如果甲乙双方或任一方的原因致使交易无法继续或《买卖合同》解除，导致丙方无法按照本合同第一条约定提供相关服务，甲乙双方均不得要求丙方退还或减免服务费”，第四条第1项约定“1、甲乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同延迟履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失”。上述《柳州市存量房买卖合同》、《存量房交易服务合同》签订后，二原告依约履行合同义务，缴纳房屋定金30000元，向被告柳州天亚房地产咨询有限公司支付中介服务费10200元、房屋过户办单费8O0元。后在办理房屋过户手续过程中得知，案涉房屋为限价商品房，因未达出售条件而限制转让。2020年9月21日，二原告和二被告就赔偿事宜协商未达成一致意见。二原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百零七条的规定，被告韦东强已构成根本违约，应双倍返还二原告定金60000元并赔偿原告中介服务费10200元、律师费355O元共计7375O元。另外，因房屋并未实际办理过户手续，二被告应共同赔偿原告房屋过户办单费损失800元。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等规定，特起诉至法院，望法院依法公正判决。诉讼过程中，二原告变更诉讼请求为：1.判令二被告向二原告双倍返还定金共60000元；2.判令被告韦东强赔偿二原告律师费损失3550元及保函费500元；3.二被告共同赔偿二原告中介服务费10200元。同时，二原告撤回要求二被告赔偿房屋过户办单费800元的诉讼请求。 被告韦东强辩称：不同意原告的诉讼请求，我认为按房产证的记载是可以过户的，但是我交了服务费，中介在没有查档的情况下就叫我签了合同，而且中介审核了我的房产证告诉我是可以过户的，我就交了服务费，后来中介才告诉我不能过户。所以我认为违约责任不由我承担，应由中介天亚公司承担。 天亚公司辩称：首先房产证是由韦东强交来的，后来才补上查档结果证明书的，房产证上写的是可以过户的，是市场化商品房，查档也是市场化商品房，后来在过户过程中，挂牌挂不上去，也就意味着房子是不能上市交易的，才知道房子是限价房，不能过户。韦东强也没有跟我们说明这个是限价房，所以我方认为所有的责任都是由韦东强来承担，我方不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，赵龙君、李佳慧提交的《柳州市存量房买卖合同》、《存量房交易服务合同》、《收条》（3张）、《微信支付交易明细证明》（打印件）、《柳州市不动产查档结果证明书》（复印件2份）、《不动产权证书》（复印件）、《录音光盘及文字稿》、《广西增值税普通发票》（2张）、《中国银行交易流水明细清单》，韦东强提交的《不动产权证书》（2份，其中1份为复印件）、《短信记录截图》（打印件）、《商品房买卖合同》（限价普通商品住房买卖合同）、《柳州市不动产查档结果证明书》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于上述证据的证明目的，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月17日，作为出卖人的柳州市温馨房地产开发有限责任公司与作为买受人的韦东强、刘明红签订《商品房买卖合同》一份，该合同封面名称为“商品房买卖合同”，合同主文抬头名称为“限价普通商品住房买卖合同”，该合同中载明：“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖限价商品房达成如下协议：第一条项目建设依据……第三条买受人所购限价商品房的基本情况买受人购买的限价商品房为本合同第一条规定的项目中的：房屋坐落：柳邕路二区9号之一馨雅小苑XXX号……该限价商品房【合同约定】建筑面积共74.52平方米，其中，套内建筑面积60.06平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该限价商品房价款……2.按套内建筑面积计算，该限价商品房单价为（人民币）每平方米6886.21元，总金额（人民币）肆拾壹万叁仟伍佰捌拾陆元整……第十七条双方可以就下列事项约定……5.限价商品房自取得《房屋所有权证》之日起5年内起不得出租和转让。购房人因病致贫或工作调动等特殊原因购房未满5年需转让限价商品房的，政府具有优先回购权……”。 2020年9月15日，作为出售人（甲方）的韦东强与作为买受人（乙方）的赵龙君、李佳慧及作为居间人（丙方）的天亚公司签订《柳州市存量房买卖合同》一份，其中载明：“第一条房屋基本情况及权属情况（一）甲方所售房屋坐落于：柳州市，房产证号／不动产权证号为：012xxx、012xxx号，产权人：韦东强、刘明红……（三）甲乙双方均清楚该房屋以现状出售，甲方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故甲方不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易……第二条房屋产权及具体状况的承诺（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定……第三条成交价格买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币680000.00元整（大写：陆拾捌万元整），该成交价格不含税费……第四条定金乙方应于签订合同当日内支付定金人民币30000.00元（大写：叁万元整）已支付的定金转为购房款的一部分……第七条权属转移登记乙方按揭贷款在贷款机构同意批准按揭贷款及缴纳过户税费后三个工作日内甲乙双方须办理该房地产过户手续，领取新不动产权证书当日乙方办理该房地产抵押登记手续第八条房屋的交付（一）甲方应当按照本项约定时间或约定条件：收到银行尾款7日内将该房屋交付乙方……第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金并承担乙方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）”。 同日，作为出售人（甲方）的韦东强与作为买受人（乙方）的赵龙君、李佳慧及作为居间人（丙方）的天亚公司签订《存量房交易服务合同》一份，其中载明：“鉴于甲、乙双方就交易坐落于柳州市房屋签订了《柳州市存量房买卖合同》，现甲、乙双方特就委托丙方提供交易服务达成如下协议，以资共同遵守。一、服务内容交易服务是指丙方本着诚实信用、尽职尽责的原则，在甲乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，提供如下房屋交易相关服务：贷款单具体包含以下服务项目：1、协助甲、乙双方办理资金付款及监／托管手续；2、协助甲、乙双方办理网签手续；3、协助甲、乙双方办理房屋价值评估手续；4、协助甲、乙双方办理申办贷款手续；5、协助甲、乙双方办理权证转移登记手续；6、协助甲、乙双方办理物业交割手续；7、督促甲、乙双方按约定履行合同义务……甲乙丙三方确认，以上各项为丙方或丙方指定人员在房屋买卖交易中通常可提供的服务内容，丙方有权委托第三方办理上述手续……二、服务报酬1、基于丙方向甲乙双方提供本合同第一条约定服务，丙方可向甲方收取应支付中介服务费人民币6800.00元（大写：陆仟捌佰元整），丙方向乙方收取应支付中介服务费人民币¥：10200.00元（大写：壹万零贰佰元整）……3、如因甲乙双方或任一方的原因致使交易无法继续或《买卖合同》解除，导致丙方无法按照本合同第一条约定提供相关服务，甲乙双方均不得要求丙方退还或减免服务费……”。同日，韦东强向赵龙君出具《收条》一份，载明其收到赵龙君交来购买位于柳州市购房定金30000元；天亚公司向赵龙君出具《收条》两份，分别载明其收到赵龙君交来购买位于柳州市购房中介费10200元及房屋过户办单费800元。 根据当事人提交的《柳州市不动产查档结果证明书》（落款日期：2020年9月16日）及《不动产权证书》（办证日期：2019年8月22日）显示，案涉房屋权利性质为“市场化商品房”。另据赵龙君、李佳慧提交的《广西增值税普通发票》显示，二原告为本案诉讼支出律师费3550元及诉讼财产保全责任保险费500元。2020年10月9日及10月11日，韦东强均向赵龙君发送短信，表示愿意退还30000元定金。 庭审中，韦东强认可其收到赵龙君支付的购房定金30000元，天亚公司认可其收到赵龙君支付的购房中介费10200元及房屋过户办单费800元。在本案审理过程中，二原告及韦东强、天亚公司达成一致意见，均同意解除本案《存量房交易服务合同》及《柳州市存量房买卖合同》。 本院认为，案涉《存量房交易服务合同》及《柳州市存量房买卖合同》均为各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体及第三人合法权利，协议合法有效，对双方具有法律约束力。现因案涉房屋属于限价商品房，该房屋在取得不动产权证书5年内（即2019年8月22日至2024年8月21日）不得转让，该限制转让期限已经明显超出原、被告三方在《柳州市存量房买卖合同》约定的期限，导致案涉《柳州市存量房买卖合同》合同目的已无法实现，且各方当事人均同意解除本案《存量房交易服务合同》及《柳州市存量房买卖合同》，解除该两份合同系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，本院对此予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：一、韦东强的过错及责任承担问题；二、天亚公司是否应当对韦东强的赔偿责任承担共同责任的问题。 一、关于韦东强的过错及责任承担问题。本院认为，韦东强与柳州市温馨房地产开发有限责任公司于2016年12月17日签订的《商品房买卖合同》（限价普通商品住房买卖合同）中明确约定有“5.限价商品房自取得《房屋所有权证》之日起5年内起不得出租和转让”内容，其在案涉《柳州市存量房买卖合同》合同中亦明确承诺“保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”，且韦东强系以明显低于市场价格的金额购买案涉房屋。作为一名具有完全民事行为能力的成年人，韦东强应当知道案涉房屋为“限价商品房”且存在“5年内不得转让”之情形，但韦东强在与二原告签订《柳州市存量房买卖合同》时并未尽到合理的注意及告知义务并作出相应承诺，使得《柳州市存量房买卖合同》无法继续履行并解除，导致案涉房屋无法过户转让，其对此存在过错并应依法依约承担相关违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，二原告在本案中主张要求韦东强双倍返还定金60000元（30000元×2）有事实及法律依据，本院依法予以支持。另，二原告与韦东强在《柳州市存量房买卖合同》中明确约定，若因案涉房屋被限制转让导致二原告无法取得房屋所有权的，韦东强应承担二原告因维权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等），故韦东强应向二原告支付律师费3550元。对于二原告诉请的500元诉讼财产保全责任保险费，该费用系二原告为本案诉讼支出的合理费用，符合二原告与韦东强的约定范畴，本院亦依法予以支持。对于二原告诉请的10200元中介服务费，该费用亦是因韦东强的违约行为给二原告造成的费用损失，该费用依法亦应当由韦东强承担。 二、对于天亚公司的责任问题。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，作为居间人的天亚公司已经促成赵龙君、李佳慧与韦东强签订《存量房交易服务合同》，其有权依法依约向韦东强及赵龙君、李佳慧收取相应居间报酬。本案中，赵龙君、李佳慧及韦东强均没有证据证明天亚公司在提供居间服务过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况、损害委托人利益的情形，各方当事人亦未约定在签订案涉《存量房交易服务合同》需要对案涉房屋进行查档，且从韦东强提供的各方签订《存量房交易服务合同》后第二日即打印的《柳州市不动产查档结果证明书》显示，案涉房屋亦与《不动产权证书》一致登记为“市场化商品房”，故天亚公司基于《不动产权证书》的登记效力认定案涉房屋可自由上市交易并无不当。综上，导致本案《柳州市存量房买卖合同》、《存量房交易服务合同》无法继续履行并解除的原因在于韦东强的违约行为，而非天亚公司存在违约行为或过错，故本院对于二原告要求天亚公司对韦东强在本案中的违约赔偿责任承担共同责任的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条、第二百二十四、第二百二十五、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韦东强向原告赵龙君、李佳慧双倍返还定金60000元； 二、被告韦东强向原告赵龙君、李佳慧支付律师费3550元、诉讼财产保全责任保险费500元； 三、被告韦东强向原告赵龙君、李佳慧支付中介服务费10200元； 四、驳回原告赵龙君、李佳慧的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费因适用简易程序减半收取计832元，保全费766元，共计1598元（原告已预交），由被告韦东强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 谢君钧 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 黄其威 书 记 员 张 咪 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百二十四条【定义】居间合同是居间人向委托人报告 订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。