山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2761号原告：烟台新潮房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区牟山路98号。法定代表人：宋向阳，董事长。委托诉讼代理人：孙庆捷，烟台牟平武宁法律服务所法律工作者。被告：王海丽，女，1988年6月16日出生，汉族，住烟台市牟平区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。负责人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：尹栋，男，1988年7月26日出生，汉族，系该银行员工。原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告王海丽、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台新潮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆捷、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人尹栋到庭参加诉讼。被告王海丽经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台新潮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的烟房预许字2010第028-820号《商品房买卖合同》及《补充协议》，解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。2、判令被告、第三人协助原告到房管部门办理撤销《商品房买卖合同》备案及注销预告登记、预抵押登记。3、判令被告支付自2017年4月至2020年6月期间垫付的贷款利息66796.73元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中增加诉讼请求要求被告返还房产，要求支付2020年7月至2020年11月期间垫付的贷款利息8163.21元。事实和理由：2012年12月5日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2013年1月2日，被告与第三人签订了原告为保证人的《个人购房担保借款合同》，抵押该房产办理了30年贷款54.5万元购买涉案房屋，并在房管部门办理合同备案和房产预售和预抵押登记备案。被告未按贷款合同约定偿还银行贷款本息。王海丽未答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，如果法院判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，则第三人同时要求判令解除原、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同，第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余贷款本息的情况下，协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2012年12月5日，原告与被告签订了烟房预字2010第028-820号《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于牟平区。双方签订了补充协议。2013年1月2日，原告、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告作为借款人，原告作为保证人向第三人贷款54.5万元。原告主张被告仅支付了12467元公共维修基金，且同意在合同解除情况下返还给被告，另外解释称涉案房屋系零首付出售，贷款数额即为房款数额，故在房屋交付后，经过实测面积后存在面积差，在收到贷款后按实测面积差向被告退了4072元房款，要求在解除合同后被告返还该笔款项，向本院提交了收据予以佐证。合同签订后，被告未按合同约定偿还银行贷款，导致原告作为保证人垫付了银行贷款。原告主张被告于2013年2月至2014年11月期间偿还贷款，而其自2014年12月开始为被告垫付房屋贷款，其中2017年4月至2020年11月为被告垫付涉案房屋贷款利息共计74959.94元。而对于2014年12月至2017年3月期间的贷款本息，已有生效判决（2017）鲁0612民初1808号予以确认，且已申请执行。该1808号民事判决书系基于双方之间商品房买卖合同继续履行的前提下，判令被告偿还原告垫付的2014年12月至2017年3月期间的贷款本息共计77262.97元。第三人向本院提交了涉案房屋的银行还贷明细，原告对此没有异议。经核算第三人提交的还款明细，自2013年2月至2014年11月，被告偿还银行贷款本金13687.04元。2014年12月至2017年3月，原告替被告垫付银行贷款本金22680.99元。2017年4月至2020年11月，原告替被告垫付银行贷款利息74663.21元（原告主张74959.94元，以本院核算为准）。涉案房屋已交付，商品房买卖合同解除后，原告要求被告返还房屋。对于合同解除后剩余的贷款本息，原告同意偿还。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，其应承担对此产生的不利法律后果。根据规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告长期未偿还银行贷款导致原告承担保证责任垫付贷款，已构成违约，导致原告不能实现合同目的，原告以此为由要求解除商品房买卖合同、补充协议，理由正当，本院予以支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，理由正当，本院予以支持。根据规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告原因导致原告解除合同，故被告应返还原告垫付的2014年12月至2017年3月期间贷款利息、2017年4月至2020年11月期间贷款利息74663.21元、已退发的4072元差价款；原告应返还被告支付2013年2月至2014年11月期间贷款本金13687.04元、12467元公共维修基金。因1808号民事判决书已基于双方之间商品房买卖合同继续履行的前提下，判令被告偿还原告垫付的2014年12月至2017年3月期间的贷款本息，故在本案中商品房买卖合同解除的情况下原告应返还该生效判决中确认的2014年12月至2017年3月期间被告负担的贷款本金22680.99元，而该期间利息已由该1808号生效判决确认支持，故在本案中2014年12月至2017年3月期间原告垫付的贷款利息不再处理。原告同意偿还第三人剩余的贷款本息，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，在原告同意偿还剩余贷款本息的情况下，原告要求被告协助办理涉案商品房买卖合同备案登记解除手续、涉案房屋预告登记解除手续、涉案房屋预抵押登记解除手续；要求第三人协助办理涉案房屋预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。涉案房屋原告已交付给被告，涉案商品房买卖合同解除，原告要求被告返还房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告王海丽于2012年12月5日签订的烟房预字2010第028-820号《商品房买卖合同》、补充协议、原告烟台新潮房地产开发有限公司和被告王海丽与第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年1月2日签订的《个人购房担保借款合同》解除；二、被告王海丽于本判决生效之日起十日内协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同的备案登记解除手续、涉案房屋的预告登记解除手续、涉案房屋的预抵押登记解除手续，并返还涉案房屋；三、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王海丽支付的2013年2月至2014年11月期间贷款本金13687.04元、2014年12月至2017年3月期间贷款本金22680.99元、12467元公共维修基金，合计48835.03元；四、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行涉案剩余的贷款本息；五、被告王海丽于本判决生效之日起十日内支付原告烟台新潮房地产开发有限公司垫付的2017年4月至2020年11月期间贷款利息74663.21元，返还已退差价款4072元，合计78735.21；六、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台新潮房地产开发有限公司履行完上述第四项义务后三日内协助原告烟台新潮房地产开发有限公司办理涉案房屋的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由被告王海丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋继宝人民陪审员  王丕珩人民陪审员  姜宝良二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陈俊男