广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初20930号原告（反诉被告）周莉柏，女，1975年2月2日出生，壮族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人江辉，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人张科峰，广东卓明律师事务所律师。被告（反诉原告）段瑞斌，男，1973年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告（反诉第三人）赵金华，女，1972年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人段超凡，广东华商律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人李梦雨，广东华商律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托诉讼代理人李杰，系公司员工。委托诉讼代理人高亚静，系公司员工。原告周莉柏诉被告段瑞斌、被告赵金华及被告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告段瑞斌提起反诉，本院一并受理后依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。周莉柏的委托诉讼代理人江辉，段瑞斌及赵金华的委托诉讼代理人段超凡、李梦雨，乐有家公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。庭审时，周莉柏申请将被告乐有家公司变更为本案第三人，本院予以准许。本案现已审理终结。周莉柏向本院提起如下诉讼请求：一、解除周莉柏与段瑞斌、乐有家公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、段瑞斌向周莉柏支付违约金730万元、律师费30万元；三、赵金华对段瑞斌的上述债务承担连带责任；四、乐有家公司对段瑞斌的上述债务中15万元部分承担连带责任；五、本案诉讼费用全部由段瑞斌及赵金华共同承担。庭审时，周莉柏申请撤回第四项诉讼请求。事实与理由如下：2019年11月19日，周莉柏（卖方）、段瑞斌（买方）与乐有家公司（居间方）三方签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件。该合同及附件约定：周莉柏向段瑞斌转让位于深圳市福田区的房屋，转让价款3650万元，本合同签订之日买方向卖方支付定金币15万元，签订后30日内支付定金215万元（合计定金230万元），违约金以未付款项为基数，按日万分之四支付，合同继续履行；如段瑞斌未按照合同约定期限履行义务，周莉柏有权要求段瑞斌以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如段瑞斌逾期履行超过十五个工作日的，则周莉柏有权解除合同并可没收定金或要求段瑞斌支付转让总价款20%的违约金，周莉柏因维权所支出的律师费、诉讼费等由段瑞斌承担；定金双方约定7天内补齐到200万，约定2019年12月31日补齐至230万；双方同意以总房价的20%作为违约成本等等。2019年11月19日，为履行合同约定，段瑞斌向乐有家公司支付第一笔定金15万元（此15万元至今仍由乐有家公司保管）。2019年11月26日，段瑞斌没有依约补齐第二笔定金185万元，周莉柏电话向段瑞斌催付未果。2019年12月13日，周莉柏委托律师向段瑞斌出具希望段瑞斌遵守诚实信用原则继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件的《律师函》。段瑞斌未予回应。2020年1月7日，周莉柏再次委托律师向段瑞斌出具《律师函》，希望段瑞斌收到此律师函积极配合回复态度，如果在2020年1月15日下午6点前周莉柏律师没有收到段瑞斌愿意履行合同的回复，将视为段瑞斌不愿意履行合同。段瑞斌仍未予回应，且至今未再继续履行合同。综上所述，周莉柏与段瑞斌、乐有家公司签订的合同合法有效。签约后，段瑞斌仅履行了一小部分的定金支付义务。在周莉柏多次催促下，段瑞斌仍拒不履行付款义务。段瑞斌的行为严重违反合同约定，违背诚实信用原则，导致无法实现合同目的。根据合同约定和法律规定，周莉柏有权解除合同，并要求段瑞斌支付违约金730万元和律师费30万元。经查，段瑞斌与赵金华于1999年2月25日登记结婚，于2020年4月24日（本案纠纷发生后）登记离婚。案涉合同的签订与15万元定金的支付都发生在两被告夫妻关系存续期间。赵金华还曾以段瑞斌配偶的身份亲自参与了案涉合同的签订、履行及纠纷的处理，特别是为核实周莉柏在标的房上的实际债务金额，赵金华曾代表段瑞斌与周莉柏及中介方工作人员一起前往华夏银行深圳大浪支行实地查询确认。故购房实为夫妻的共同行为，为的是夫妻的共同利益。因此，赵金华应就段瑞斌在本案中的全部债务承担连带责任。为了保护周莉柏的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，周莉柏特提起诉讼。段瑞斌答辩称，一、周莉柏在案涉房产交易中存在欺诈行为，段瑞斌有权撤销合同或撤销与周莉柏的房屋买卖合同关系；同时，段瑞斌在本案中并未违约，周莉柏无权以段瑞斌违约解除合同。1、根据2019年11月19日段瑞斌与周莉柏签署的《信息告知书》，周莉柏披露的抵押金额为1800万元。根据2019年11月20日周莉柏提供的案涉房产不动产信息单，段瑞斌方知该交易房屋被担保主债权数额为3600万元，与签约时周莉柏告知的情况不符，周莉柏未准确、完整披露抵押性质、抵押最高额度，同时，按照二手房交易流程，周莉柏本应在签约时提供不动产信息单，但针对交易总金额多达3650万元的住宅，周莉柏并未主动提供不动产信息单，因此，周莉柏存在故意隐瞒与交易相关的重要信息、欺诈交易相对方的重大不诚信行为。关于最高额抵押与一般抵押，其在性质、内容等方面具有本质的区别。最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，结合周莉柏《个人最高额抵押合同》第3条约定主债权的发生期间为2018年11月5日至2023年11月5日，第14条约定抵押担保的范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等费用，因此，该最高额抵押信息对交易极为重要，对签约时知悉买家是否签约，以及签约后知悉是否还能履约将产生重大影响，案涉合同不能继续履行是周莉柏未准确披露信息、存在欺诈所致；2、段瑞斌获知不动产信息单的第二天也就是2019年11月21日便将对涉案房产继续交易的担忧告知中介并要求中介向周莉柏转达，并于11月23日微信通知周莉柏不敢继续履行，于11月27日委托律师发送律师函主张撤销合同并要求返还定金，段瑞斌不敢续履行和主张撤销合同是基于不安抗辩权和遭受欺诈，并不是违约，也不存在违约的故意，周莉柏无权以段瑞斌违约解除合同；3、2019年11月26日段瑞斌未补齐定金至200万元也不构成违约。根据《担保法》第九十条规定，定金合同为实践性合同，定金合同从实际交付定金之日起生效，没有履行的，也不能强制履行。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。现段瑞斌已支付15万定金，视为变更了定金合同，周莉柏虽提出异议但并未拒绝接受已付的定金并退还，所以定金条款依然生效且已变更为15万，段瑞斌不存在违约。二、周莉柏主张的违约金过高，实际上周莉柏也未产生损失，请求法院依法调低或驳回周莉柏的违约金请求。根据相关法律规定,违约金应以实际损失为根本依据，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。判断违约金过高的衡量因素主要有实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等，同时，违约金的调整还应结合是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等情形综合判断。1、关于实际损失。根据深圳市二手房市场价格持续攀升、不可能存在下降趋势的常理，案涉房产交易不能继续履行未造成周莉柏实际损失。同时，关于损失的举证责任问题，根据《最高人民法院印发的通知》，“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，现周莉柏未举证证明其有遭受任何损失，应承担举证不能的不利后果；2、关于合同的履行情况。案涉合同仅在签约后2天因周莉柏的抵押信息披露问题产生争议，段瑞斌已当即表达自己的担心和遭受的欺诈，并说明合同没办法再继续履行，换言之，合同仅仅刚签约，未进入任何实质性的履行。3、关于当事人的过错程度。作为普通购房者，段瑞斌因周莉柏未准确、完整披露抵押性质、抵押最高额度而担心继续交易的风险，并根据欺诈主张撤销合同，段瑞斌无任何主观恶意，符合普通购房者的事实认知和法律认知，合情合理。相反，周莉柏存在明显过错或重大过失；4、关于预期利益。根据《合同法》第113条的规定，预期利益应当是订立合同时预见到或者应当预见到的损失。同时，预期利益的求偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上应该是可能的，客观上还应该是确定的。本案中，若合同履行，周莉柏的预期利益是资金监管后也就是2020年8月20日之后的某个时间收到案涉交易款项，在合同签约时的履行初始阶段瑞斌、周莉柏无其他预期利益，因此，在签约后2天内因争议而无法履行合同对周莉柏未造成预期利益的损失，而且预期的利益也不可能达到730万；5、关于当事人缔约地位强弱。房屋买卖交易中，业主作为卖家具有天然的强势地位，特别是在深圳房价持续攀升的背景下，业主的强势地位更加明显，高额违约金并非段瑞斌的意思，从公平原则出发，违约金也应予以调整；6、关于是否适用格式合同。案涉房产交易使用的是乐有家公司提供的格式合同，作为买家无任何充分协商沟通、修改修正的空间；7、关于过失相抵。周莉柏未准确、完整披露抵押性质、抵押最高额度，存在故意隐瞒与交易相关的重要信息、欺诈交易相对方的主观故意，对损失发生也有过错；8、关于减损规则。案涉合同仅在签约后2天内段瑞斌以合理理由说明合同无法继续履行，周莉柏此时完全可以再次出售房屋，周莉柏未再次卖房或没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；9、关于损益相抵。在合同无法履行后，结合深圳房价持续攀升的背景，周莉柏再次卖房可获取更高的房价利益，该差额利益也应在损失中扣除。三、律师费的主张也超过了损失的范围，且并非必要的支出。1、根据前述关于违约金的阐述，周莉柏的主张应以实际损失为根本依据，在主张违约金已超过实际损失的前提下，周莉柏再主张律师费更超过了实际损失的范围，且该费用并非必要的支出；2、周莉柏未提交证据证明已实际支付相关律师费，其并未产生实际支出和实际损失，其律师费主张无事实和法律依据。四、本案债务并非夫妻共同债务，赵金华不应承担连带清偿责任。1、案涉合同为段瑞斌签署，根据合同相对性原则，赵金华不应承担合同责任。2、段瑞斌购买总价为3650万元的房屋明显已经超出家庭日常生活需要，同时，也未举证证明该债务用于夫妻共同生活或赵金华有共同举债的意思表示，另外，段瑞斌与赵金华因感情不和于2020年4月24日登记离婚，更说明段瑞斌购买案涉房产不是用于夫妻共同生活，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，案涉债务不应认定为夫妻共同债务。赵金华答辩称，其与段瑞斌的答辩意见一致。乐有家公司述称，2019年11月19日，周莉柏与段瑞斌签署《信息告知书》，针对交易信息等细节问题进行逐一确认，其中显示案涉房屋抵押欠款1800万，同时针对案涉房屋产权状态进行查档确认，显示“有抵押、无查封”。随后，双方在乐有家公司引导下签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》等文件，确定交易深圳市福田区物业，合同成交价3650万元，交易总定金230万，其中15万定金由乐有家公司托管（至今仍处于托管中），另外215万元定金由段瑞斌在签约后30日内直接支付给周莉柏。同日，段瑞斌按照合同约定支付15万定金至乐有家公司账户，作为托管定金。2019年11月20日，乐有家公司联系周莉柏查档发现案涉房屋最高抵押债权额3600万，2019年11月21日，在英龙展业大厦，乐有家公司协助交易双方一起查征信，显示欠款为1800万。同日，各方一同前往华夏银行再次进行情况核实，银行反馈周莉柏实际欠款1800万，因该笔贷款只还利息、不还本金，故显示两倍抵押债权额，以保障银行利益。买卖双方因此就合同后续履行产生分歧，此后，因周莉柏及段瑞斌均要求乐有家公司将托管款项支付给他们，为避免各方损失扩大，乐有家公司不得已按照合同约定，不进行任何操作，告知各方可以合理维权以确认款项归属。综上所述，乐有家公司已充分履行居间义务，若各方达成一致进行交易，乐有家公司愿意继续提供居间服务；如无法继续履行，也希望双方能够协商沟通，和平解约。段瑞斌向本院提起反诉请求如下：一、撤销段瑞斌与周莉柏、乐有家公司签订的《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》；二、周莉柏向段瑞斌双倍返还定金30万元；三、本案诉讼费由周莉柏承担。事实与理由如下：2019年11月19日，段瑞斌与周莉柏、乐有家公司共同签订了《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》及附件等，段瑞斌购买周莉柏位于深圳市福田区房屋，转让价款3650万元，在签约当日段瑞斌应向周莉柏支付定金15万元，签约7日内补齐到200万元，截至2019年12月31日应补齐至230万元。《信息告知书》中，周莉柏向段瑞斌披露涉案房屋抵押金额为1800万元。2019年11月19日，段瑞斌依约将定金15万元支付至乐有家公司托管，根据《房屋买卖合同》附件一，段瑞斌将定金支付至居间方托管账户即视为周莉柏收讫。2019年11月20日，根据周莉柏于深圳市不动产登记中心查询的《不动产权资料电脑查询结果表》及《不动产抵押登记查询表》显示，涉案房屋的“被担保主债权数额”为3600万元，抵押事项名称为“最高额抵押权首次登记”。周莉柏披露的抵押数额与签约时告知的情况不符，周莉柏未准确、完整披露抵押性质、抵押最高额度，存在故意隐瞒与交易相关的重要信息、欺诈交易相对方的重大不诚信行为。同时，鉴于涉案房屋交易总价为3650万元，段瑞斌因涉案房屋存在较大担保主债权、周莉柏可能丧失履行债务能力而认为该交易对买方风险较大、主张中止履行合同，并将中止履行的原因及意思告知居间方并让居间方转达给周莉柏。2019年11月21日，居间方将段瑞斌中止履行合同的意思转达给周莉柏。周莉柏故意隐瞒与交易相关的重要信息、对担保主债权数额3600万元虚假披露误导段瑞斌作出交易行为已构成欺诈，同时段瑞斌作为普通购房者，其在了解到周莉柏的不动产登记查询结果显示“被担保主债权数额”为3600万元的情况下，有足够理由认为周莉柏可能丧失履行债务能力，综上，段瑞斌特向法院提起诉讼，请求判如所请。周莉柏对此辩称，段瑞斌反诉的事实实际是误会，双方签约时批露的1800万元是欠款抵押金额，系乐有家公司提供的格式合同的用词，并非周莉柏的表述，3600万元是登记的最高额抵押权，不是实际的抵押权金额，所以批露金额与登记金额实际并不冲突、矛盾。段瑞斌诉请撤销既无法律依据，也无合同依据。本案事实并不存在段瑞斌有权主张合同履行的不安抗辩权的情形，综合来看，段瑞斌的反诉请求不能成立，应予驳回。赵金华述称，对段瑞斌的反诉无意见。乐有家公司述称，本案系房屋买卖合同纠纷，居间服务合同是否解除不应在本案中一并审理；乐有家公司为定金的托管方，不承担双倍返还定金的责任，也不应承担诉讼费。经审理查明，2019年11月19日，段瑞斌（买方）、周莉柏（卖方）与乐有家公司（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》，约定，卖方拟转让位于深圳市福田区的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为207.43平方米；转让价款3650万元；定金为230万元，买方应于合同签订时向卖方支付定金15万元，合同签订后30日内向卖方支付215万元。此外，双方还约定了买方以银行贷款方式支付购房款等条款。案涉三方另签署《信息告知书》确认，案涉房屋有抵押，欠款抵押金额为1800万元。同日，案涉三方另签署了《交易节点确认书》。其中，约定，关于定金的支付。买卖双方同意将定金230万元交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。卖方应向买方开具定金收据；卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本确认书约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户；关于违约责任：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。3、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之四向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等；关于备注条款：1、定金双方约定7天内补齐到200万元，约定2019年12月31日补齐至230万；2、双方同意以总房价的20%作为违约成本；3、如后续因国家政策导致离婚后不能在深购房，买方不承担违约责任，和平解约。如果政策导致离婚后首付比例提高，买方需要自行筹集增加资金，继续履行合同；4、交房时卖方需要配合将两个固定车位更名给买方，交接相关资料。三方另约定，原合同与确认书内容相抵触的，以本确认书为准。同日，周莉柏向段瑞斌出具《收据》，确认收到了段瑞斌支付的购房定金15万元。庭审时，乐有家公司确认该15万元款项目前在该司托管。2019年11月20日，经乐有家公司向深圳市不动产登记中心查询，案涉房屋被担保的主债权数额为3600万元；抵押事项名称为最高额抵押权首次登记；抵押登记日期为2018年11月14日。此后，买卖双方就案涉合同是否继续履行产生分歧。周莉柏主张案涉房屋抵押担保的主债权仅为1800万元，为此各方于2019年11月21号前往银行核查征信及抵押担保的主债权情况，银行反馈称周莉柏实际借款金额为1800万元。为此，周莉柏提交了其《个人信用报告》、其与华夏银行股份有限公司深圳大浪支行签订的《个人最高额抵押合同》及补充协议。该《个人最高额抵押合同》显示，合同项下被担保的最高主债权本金余额为1800万元，被担保的主债权发生期间为2018年11月5日至2023年11月5日。该补充协议显示，办理抵押登记的担保最高债权额为3600万元。段瑞斌则主张周莉柏隐瞒了案涉房屋抵押担保的真实情况，构成欺诈。2019年11月27日，段瑞斌向周莉柏发送《律师函》称，段瑞斌要求撤销案涉合同及附件并要求周莉柏返还定金15万元。2019年12月12日，周莉柏向段瑞斌复函称，要求段瑞斌继续履行案涉合同。2020年1月7日，周莉柏向段瑞斌发送《律师函》称，希望段瑞斌继续履行案涉合同，如在2020年1月15日下午6点前，段瑞斌没有回复愿意继续履行合同，视为其不愿意履行合同。另查，根据周莉柏与段瑞斌之间的微信聊天记录显示，2019年11月23日，段瑞斌说：“尊敬的周莉柏女士：您好，打扰您了。我们于2019年11月19日晚上在乐有家地产签订了香域中央花园8栋11A房产的买卖合同，当时信息告知书里写的是房产抵押贷款金额1800万，但第二天（20号）下午6点半乐有家地产的杨刚发了深圳市不动产登记中心的查询单，查档单里显示您名下的香域中央房产债权3600万，我看到后马上告诉乐有家的杨刚及店长龚栋源。在签订合同时如果你将实际3600万债权告诉我，我是不会签这个买卖合同的，在你没有如实告知我实际债权的情况下签订了这份合同，我认为签的这份合同是无效的。这样的情况对买方风险太大，后面手续就不敢继续了，定金也不敢继续往下交了，杨刚说前天（21号）已将后面手续不敢继续的意思转达给您了，对此给您造成的不便及困扰，深感抱歉”，周莉柏说：“我已如实告知1800万的债务，也请您继续履行合约，好吗？”、“您要求查我的个人征信，我已经配合了，实际的欠款征信报告是也清楚体现了”。又查明，根据深圳市盐田区婚姻登记中心于2020年6月8日出具的《关于协查的复函》显示，段瑞斌与赵金华于1999年2月25日结婚，于2020年4月24日离婚，于2020年5月26日复婚。庭审时，乐有家公司员工杨刚出庭作证称，其系案涉房屋交易的居间方工作人员。2019年下半年，赵金华与其联系购房事宜；签订案涉合同时，赵金华、段瑞斌、周莉柏与其均在现场。各方查询征信时，赵金华亦在场。在华夏银行核实抵押借款情况时，银行反馈称周莉柏实际借款1800万元，之所以登记主债权金额为3600万元，系因为只还利息，不还本金。杨刚作证时另当庭出示了其与赵金华的微信聊天记录，该微信聊天记录显示赵金华与杨刚一直就案涉房屋的签约以及此后的合同履行问题进行沟通。上述事实，有段瑞斌、周莉柏及乐有家公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，段瑞斌、周莉柏及乐有家公司签订的《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》及相关附件系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。关于合同解除的时间及责任认定。首先关于周莉柏是否构成欺诈。本院认为，对于案涉房屋抵押担保债权的实际情况，案涉各方已前往银行等部门进行核实，周莉柏的实际借款金额确为1800万元，周莉柏并不存在陈述虚假事实或故意隐瞒真实情况的行为；段瑞斌主张周莉柏确认的“欠款抵押金额信息”与登记信息不一致，系买卖双方对抵押情况披露信息的理解存在偏差，周莉柏并不存在欺诈的主观故意，故周莉柏并不构成欺诈，段瑞斌以周莉柏构成欺诈为由请求撤销案涉合同及附件，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于合同解除的责任认定。如前所述，案涉各方已向有关部门核实了案涉房屋的抵押担保情况，且在未有任何证据显示周莉柏履约能力明显降低或无履约能力的情形下，段瑞斌未依约足额支付购房定金且提出不再继续履行合同，已经构成根本违约。根据案涉《交易节点确认书》的相关约定，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，故周莉柏有权解除合同。因载有周莉柏解除合同请求的起诉状副本于2020年7月16日送达段瑞斌，故本院确认双方在《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系已于2020年7月16日解除。至于案涉居间合同关系是否解除，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，本院对此不予处理，各方可另行主张权利。关于违约金的数额。本院认为，涉案房屋买卖合同因段瑞斌违约而解除，周莉柏有权按照合同约定请求段瑞斌支付违约金。但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方可请求人民法院适当减少过分高于违约损失的违约金。本案中，段瑞斌已对违约金过高提出调整，考虑到周莉柏未提交证据证明其实际损失，结合案涉合同履行的情况及段瑞斌的过错程度，本院依据公平原则和诚信原则，兼顾违约金除了补偿性，亦有惩罚性的法律性质，酌情将违约金数额调整为182.5万元（3650万×5%），为避免当事人诉累，乐有家公司应将托管的15万元定金直接支付给周莉柏，剩余167.5万元由段瑞斌支付。此外，本院在认定违约金具体数额时已经综合考虑了周莉柏的各项损失，周莉柏请求段瑞斌赔偿律师费损失，本院不再予以支持。关于案涉债务是否属于段瑞斌、赵金华的共同债务。本院认为，案涉合同签订时，赵金华与段瑞斌系夫妻关系，且根据乐有家公司员工杨刚的证人证言以及其与赵金华的微信聊天记录显示，签署案涉合同时赵金华在现场，此后赵金华又与各方前往银行核实抵押借款情况，赵金华显然有共同购房的意思表示，赵金华辩称其不同意买房，段瑞斌购房目的不是为了夫妻共同生活，与查明的事实明显不符，本院不予采纳。综上，本院认定案涉债务应属于赵金华与段瑞斌的共同债务，周莉柏诉请赵金华对段瑞斌的案涉债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。周莉柏另请求撤回其第四项诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认周莉柏与被告段瑞斌在2019年11月19日签订的《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》及附件项下的房屋买卖合同关系已于2020年7月16日解除；二、被告段瑞斌于本判决生效之日起十日内，向原告周莉柏支付违约金182.5万元（由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司直接支付托管的15万元，剩余167.5万元由段瑞斌支付）；三、被告赵金华应就上述第二项判项中被告段瑞斌的债务向原告周莉柏承担连带清偿责任；四、驳回原告周莉柏的其他诉讼请求；五、驳回被告段瑞斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费65000元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告周莉柏负担53191元，被告段瑞斌、赵金华负担16809元。反诉受理费2900元（已由被告段瑞斌预交），由被告段瑞斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十二月三十日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。