北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初75453号原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人贾涛，经理。委托诉讼代理人刘祎晨，男，1982年4月8日出生，汉族，众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司职员，住址北京市昌平区。委托诉讼代理人崔振翰，北京市金德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司，住所承德双桥区都统府大街（原老市政府院内）。法定代表人吕宝勤，董事长。委托诉讼代理人寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。委托诉讼代理人吴秀君,女,1977年2月16日出生,汉族,住址河北省承德市双桥区。原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司（以下简称众合公司）与被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司（以下简称金龙公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。众合公司委托代理人崔振翰、刘祎晨、金龙公司委托代理人寇丽莎、吴秀君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。众合公司诉称：我公司与金龙公司经过充分协商，于2016年就承德金龙购物广场的招商与服务事宜签订了承德金龙城市广场顾问服务协议及承德金龙城市广场补充协议。双方约定由我公司为承德金龙广场的商业定位及策划以及招商事宜提供相关服务，由金龙公司支付给我公司相应的服务费用及佣金。签订合同后，我公司如约履行义务，但金龙公司却严重违约，经我公司多次催要，至今金龙公司仍拖欠大量款项。为维护我公司的合法权益，我方诉至法院，要求:1、金龙公司支付我方商业定位及策划服务费100万元并支付我方违约金，计算方式为以100万元为基数，按照日百分之一的标准，自2017年7月21日计算至实际清偿之日止，主张此项违约金的依据是补充协议第4条；2、金龙公司支付我方优衣库招商佣金20万元，并支付违约金，计算方式为以20万元为基数，按照日百分之一的标准，自2017年3月16日计算至实际清偿之日止，主张此项违约金的依据是补充协议第4条；3、金龙公司支付我方2016年9月至2018年2月的招商佣金21295元。4、金龙公司承担保全费5000元以及保全保险费4700元，应当支付我方。诉讼费由金龙公司承担。金龙公司辩称：不同意众合公司诉讼请求。双方签订的承德金龙购物广场委托管理服务合同要求众合公司完成60%的招商任务后方能支付商业定位及策划服务费100万元，还要求众合公司应以书面形式将服务成果提供给被告，双方签署服务确认书。实际上因众合公司未完成招商任务，因此也未能签订服务确认书，故不具备支付这100万元的条件。违约金我方也不同意支付。优衣库招商佣金20万元不应支付，因为众合公司未将优衣库品牌成功招商，不符合支付条件。承德金龙购物广场委托管理服务合同中约定了招商成功的标准，众合公司未达到。优衣库品牌未实际招商成功，企业也没有进场。优衣库品牌方同我方的租赁合同未能实际履行。相应的违约金也不同意支付。众合公司主张的违约金数额过高，即使我方有违约行为，也应当予以调整。在法院支持众合公司的诉讼请求的情况下，我方同意支付的违约金也只能依照中国人民银行的同期贷款利率计算。2016年9月至2018年2月的招商佣金我公司确实拖欠众合公司21295元，我们同意支付对方。保全费和保全保险费均不同意支付。诉讼保全是众合公司的自力救济，在合同中没有约定。金龙公司提出反诉称：我公司同众合公司2016年3月29日签订承德金龙购物广场委托管理服务合同，约定众合公司向我公司提供商业定位、规划、招商策划及代理服务，服务期限自2016年3月29日至2016年12月9日。众合公司招商应达到60%的指标。合同约定，招商成功是指被反诉人促成反诉人与客户签订租赁赁合同，同时客户已经向我公司支付了合同约定的押金和首期租赁费。众合公司在签约后未能完成我们委托的工作，招商未能达到指标。我方依合同12.2条要求其承担违约责任。反诉请求为，众合公司支付我方违约金，计算方式为以100万元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年12月10日至实际付清这100万元之日止。众合公司针对反诉答辩称：不同意金龙公司反诉请求，我方已经完成合同约定的全部义务，金龙公司的主张没有事实和法律依据。经审理查明：2016年3月29日，甲方金龙公司通过乙方众合公司签订承德金龙购物广场委托管理服务合同，合同主要内容为乙方对甲方开发建设位于承德市双桥区都统府大街1号商业项目提供专业的前期整体商业定位、规划、招商及开业筹备服务。商业总建筑面积约14万平方米，商业租赁面积（含地下空间）约7万平方米。服务期限自本合同签订生效之日起至本项目正式开业止。服务范围、界定及主要内容包括三个方面。一、商业定位、规划及招商策划。本阶段工作自本合同签订生效之日开始起计，为期两个月，期间乙方完成项目策划定位、区块研判、商圈定位、内外交通动线、商铺划分及业态落位，招商租赁决策文件草案，各系统现状梳理。乙方交付甲方的服务成果文件，应当以书面形式提供给甲方。甲方在收到乙方按照本合同约定送达的任何服务成果或报告后，应配合乙方签署服务确认书，如甲方未在收到该成果报告5个工作日内提出异议，将视为满意及确认接收乙方提交的有关服务成果或报告的内容，并按照本合同约定的义务按时支付相关的服务费予乙方。二、招商代理。甲方委托乙方的是本项目的招商全权代理，因此本合同履行期间，只要是符合甲乙双方确定的招商租赁决策文件，乙方即可全权代理。每一个品牌的招商签约均需甲方书面认可。招商率=成功招商面积／委托招商总面积。本合同约定乙方招商成功的含义是指：乙方促成甲方与客户签订租赁合同，同时客户已经向甲方支付了合同约定的押金和首期租赁费。甲方应按照本合同的约定向乙方支付招商代理佣金。整体项目招商成功界定为招商率≥80%。其中不包括甲方已有的签约商户。三、前期筹备管理服务。本阶段服务期自合同签订之日起至2016年10月1日项目开业日止。最晚开业时间为2016年12月9日前。服务内容包括商业设计提资优化、商铺装修对接、接管与开业等。在合同中还就费用分别约定：商业定位及策划服务费总金额为200万元。甲方应在本合同签订后5个工作日内向乙方支付服务费人民币60万元，甲方对乙方提交的商业定位、规划及招商方案确认后5个工作日内付40万。剩余服务费100万元在乙方完成60%招商任务后一次性支付。招商佣金是指在本合同履行期间，乙方通过提供服务促成甲方与承租人签订本项目合法有效的租赁合同，且承租人已经按租赁合同的约定支付押金和首期租赁费开始结算，甲方应按一户一结的方式向乙方支付服务报酬。如乙方完成90%招商率，另给予0.5个月奖励，于开业后一个月内支付完毕。招商佣金以乙方成功招商（承租方与甲方签订租赁合同，并且甲方已按照租赁合同收到承租方支付的押金和首期租赁费）之日起的10个工作日内，由甲方向乙方支付。佣金提取标准分以固定租金形式计付佣金和以其他形式计付佣金两种情况。前期筹备管理服务月费为每月15万元，驻场人员每月费用10万元，视驻场人员数量而定。甲方每月5号前向乙方支付。甲方逾期支付乙方服务费用及招商佣金的，应承担逾期付款金额的每日万分之一的违约金。乙方未按时完成某阶段服务工作，乙方除继续履行义务的承诺外，还应向甲方支付违约金，违约金按每日该未完成阶段甲方应支付的服务费用的万分之一计算。双方还约定了项目联络人、授权代表、联络电话、电子邮箱。合同履行期间，众合公司独力进行了招商工作。2016年12月30日，甲方金龙公司同乙方众合公司签订承德金龙城市广场补充协议，主要约定：一、承德金龙城市广场已于2016年12月28日重装开业，根据2016年3月29日甲乙双方签订的服务合同约定，开业之日即合同到期日，乙方首期服务约定事项已完成，但尚有如下服务费用未按约定支付：1、招商佣金221997元，支付时间为2017年1月5日；2、招商率达到60%，根据合同约定应付商业定位及策划费100万元整，支付时间为双方确认结果的五日内；3、截止2016年12月28日，己签订意向或合同的应按照原合同约定，以一户一结的方式支付两个月招商佣金。关于H&M、优衣库、孩子王品牌事宜根据测算，三大主力品牌招商佣金分别为H&M30万元、优衣库20万元、孩子王20万元。每个品牌在合同签订后5日内结算。甲方逾期支付乙方服务费用及招商佣金的，应承担逾期付款金额的每日百分之一的违约金。如甲方在收到乙方发出书面催款通知后的十日内仍未支付的，乙方有权向甲方继续追讨甲方所欠全部费用及违约金，同时乙方保留追究甲方相应赔偿责任的权利。金龙广场开业后，双方又继续合作招商至2017年，并通过口头约定重新确定了佣金等事项。2017年9月6日，金龙公司作为甲方同乙方众合公司签订承德金龙广场欠款明细及还款承诺。该文件主要内容为：根据双方2016年12月30日签订的承德金龙城市广场补充协议，甲方尚欠乙方下列款项：1、2016年度招商佣金180260元。截止2016年12月31日，甲方应支付招商佣金2056497元（不含孩子王、优衣库、H&M）。其中剔除未执行部分佣金292240元，英尚等属于调整品牌，租金视同多收。爱丁堡位置转签悦宝园，招商佣金转至2017年度核算。甲方累计已付1486797元。甲方承诺欠款2017年9月15日前付清。2、H&M招商佣金30万元，甲方承诺2017年10月30日前向乙方支付完毕。3、2017年1-8月招商佣金（固定租金形式）163045元，甲方承诺2017年10月30日前向乙方支付完毕。后由于款项支付问题，众合公司、金龙公司发生争议，众合公司诉至本院，申请了诉讼保全，并投保了诉讼财产保全责任保险，自行支付了保全费、保险费。庭审中，双方确认金龙公司支付众合公司商业定位及策划服务费100万元、驻场费152.5万元、人员工资152.2万元、招商佣金2267057元。因招商佣金和招商成功与否直接挂钩，本院就招商佣金一项专门询问众合公司，众合公司表示对于招商佣金没有异议，仅剩2016年9月至2018年2月的招商佣金21295元以及优衣库的一笔单独佣金20万元未结清，后又表示还有其他招商成功的情况，金龙公司未支付佣金，但现在不再主张了时本院要求双方提交各自统计的招商率。众合公司表示到2017年5月时的招商率是89.85%，关于承德金龙城市广场补充协议确定的开业时间时的招商率没有统计。金龙公司表示，根据承德金龙城市广场补充协议约定的开业时间，众合公司当时完成的招商率仅有34.9%，到双方彻底解除合作关系的2017年下半年，招商率也只有41.5%。关于优衣库招商佣金，众合公司提供了一份合同，该合同系金龙公司同迅销（中国）商贸有限公司2017年3月签订。众合公司表示：迅销（中国）商贸有限公司是优衣库品牌的所有者。通过我公司的招商，优衣库品牌方和金龙公司已经签订合同，但是签订合同的时候，给优衣库的位置有其他的商户在经营，当时金龙公司说把这个商铺腾出来给优衣库，但是那个商铺不走，所以导致优衣库签订了合同却没有能进场。在承德金龙城市广场补充协议中已经明确了优衣库的佣金20万元应该在优衣库和金龙公司的合同签订后五日内结算给我们，不需要考虑是否交纳押金和首期租金。我们只负责签约，优衣库有没有交钱给金龙公司我们不清楚。欠款明细及还款承诺中不包括优衣库品牌，是因为这次结算是对2016年12月31日前的业务的结算。金龙公司则称：众合公司提供的我公司与迅销（中国）商贸有限公司真实性没有问题。虽然签订了合同，但是优衣库方面没有依据合同支付我们押金和首期租金，也没有进驻商场，所以不符合向众合公司支付20万元的条件。当时众合公司的工作人员与我们接洽说优衣库品牌可以进场，我们在承德金龙城市广场补充协议中写这一条意思是初步测算优衣库的佣金大概是20万元，具体金额在优衣库方面与我方签约后五天内我们再和众合公司结算。之后我们还签订了承德金龙广场欠款明细及还款承诺，是对最终欠款情况的确认，其中注明不包括孩子王等３个品牌是因为这几个品牌是有单独的佣金的，从承诺中第二项H&M招商佣金30万元可以看出。该文件列举了欠款问题，但并不涉及优衣库这笔钱，因为优衣库最终不符合招商条件，如果有异议，当时众合公司就应该跟我们提了。关于策划服务费尾款100万元，众合公司提供：1、开业率确认函一份，该函件为2017年8月3日金龙公司发送给海恩斯莫里斯（上海）商业有限公司，其上载明实际开业日2017年7月21日，开业当天实际开业率91%，并注明开业率是指市场内已开业商铺面积除以商场店铺部分的总面积。2、众合公司员工刘某某同金龙公司副总经理吴某某的微信聊天记录7页，并附光盘一张，光盘内是吴某某统计后发给众合公司的台账，证明众合公司的招商率已达60%。此外众合公司强调在金龙公司同迅销（中国）商贸有限公司2017年3月签订的合同第十四页，也写明商城内进场施工率已达80%，招商成功才可能存在施工的问题。众合公司表示：合同规定金龙公司是全权委托我们进行招商，没有其他招商单位，在我们接手的时候，金龙公司的商厦范围内没有一家商铺。金龙广场的商户包括三个类型，一种是我们帮助招商之前就有的商户，第二种是我公司与金龙公司签订合同后由我方招揽进入广场的商户，第三种是原本就在广场内经营，我方接手后与这批商户重新签订合同，调整了经营位置和定位。这三种类型的商户在合同中没有分别说明，是我们在实践中总结的。根据我方的统计即使不计算第一种和第三种的商户，只计算第二种商户，招商率也可以达到70%以上，满足合同60%以上的要求。我们认为招商率的计算需要考虑第二种、第三种两类商户。金龙公司质证称：1、章是我公司的章，但是这个文件是为了把优衣库品牌引入我们商场，所以按照对方公司的要求向他们发出的开业率的确认函。因为优衣库方面对每个所要进驻的商场有此要求，所以众合公司为了将其引入商场制作的。我方认为函中体现的内容是不真实的。即便反映真实情况，也仅属于开业率确认函，不属于招商率确认函。招商率应依据具体合同定义。开业率确认函体现的时间是2017年7月21日，承德金龙广场欠款明细及还款承诺是同年9月6日签订，如果众合公司认为招商率达标，应该在承德金龙广场欠款明细及还款承诺中有所体现，但是该文件并没有涉及这个问题。2、真实性和证明目的都不认可，是众合公司自己制作的。金龙公司强调：我们认可众合公司所述的金龙广场商户的三种类型，招商率在委托服务合同有定义，其中涉及成功招商面积在同一份合同的其他条款也有明确定义。我们认为招商率这个问题只需统计众合公司所述第二种商户的情况，不涉及另外两种商户。上述事实，有承德金龙广场欠款明细及还款承诺、承德金龙城市广场补充协议、承德金龙购物广场委托管理服务合同、当事人陈述等在案佐证。本院认为：承德金龙广场欠款明细及还款承诺、承德金龙城市广场补充协议、承德金龙购物广场委托管理服务合同都是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定严格履行自己的义务。众合公司提出的招商佣金21295元，金龙公司同意支付，本院就此不持异议，在本判决中予以确认。就优衣库招商佣金20万元的问题，该笔佣金和其他几个品牌的佣金属于单列项，不同于一般的招商佣金。2016年12月30日，双方签订承德金龙城市广场补充协议中约定己签订意向或合同的应按照原合同约定，以一户一结的方式支付招商佣金。根据测算，优衣库招商佣金为20万元，H&M30万元、孩子王20万元。在合同签订后5日内结算。从前后文判断，应为该补充协议签订时金龙公司尚未与优衣库方面签订租赁合同，优衣库的招商佣金为估算数值，需待金龙公司同优衣库方面正式租赁合同签订后结算。而到了2017年9月6日，也就是金龙公司作为同众合公司签订承德金龙广场欠款明细及还款承诺时，H&M的30万元已经列入了金龙公司的欠款当中，而优衣库的20万元并未写入欠款范围以内。众合公司并未提出异议，反而签章确认。同时双方的委托招商合同里约定招商成功是指：众合公司促成金龙公司与客户签订租赁合同，同时客户已经向金龙公司支付了合同约定的押金和首期租赁费。众合公司没有提供充分证据证明优衣库品牌的招商已经成功，故其要求佣金的请求本院不予支持。基于该笔佣金主张的违约金本院亦无法支持。关于剩余100万元服务费一节，众合公司依据承德金龙购物广场委托管理服务合同提供的共有三项服务内容，第一、商业定位、规划及招商策划。该阶段工作自合同签订生效之日开始起计，为期两个月，期间需完成项目策划定位、区块研判、商圈定位、内外交通动线、商铺划分及业态落位，招商租赁决策文件草案，各系统现状梳理。并以书面形式交付服务成果文件。第二、招商代理。众合公司作为招商全权代理，应保证整体项目招商成功界定为招商率≥80%。其中不包括金龙公司已有的签约商户。招商率=成功招商面积／委托招商总面积。第三、前期筹备管理服务。自合同签订之日起至2016年10月1日项目开业日止。最晚开业时间为2016年12月9日前。服务内容包括商业设计提资优化、商铺装修对接、接管与开业等。在费用支付部分，双方针对这三大块服务内容分别做了约定，其中第一部分商业定位及策划服务费总金额为200万元。签约后5个工作日内先支付60万元，金龙公司对众合公司提交的商业定位、规划及招商方案确认后5个工作日内再付40万。剩余服务费100万元在招商率完成60%后一次性支付。第二部分招商代理的佣金是在众合公司促成金龙公司与承租人签订合法有效的租赁合同，且承租人已经按租赁合同的约定支付押金和首期租赁费开始结算，一户一结。第三部分前期筹备管理服务月费为每月15万元，驻场人员每月费用10万元，视驻场人员数量而定。每月5号前向众合公司支付。可见，双方争议的100万元属于第一部分服务内容，即商业定位、规划及招商策划对应的报酬的一部分，该部分工作已如约提交了书面成果，双方并未就此提出异议。但双方争议的100万元不应仅以商业定位、规划及招商策划是否完成来判断。原因在于，从合同约定和双方庭审陈述来看，签订承德金龙购物广场委托管理服务合同第一部分服务内容是要求众合公司制订整体性的招商计划，而第二部分服务内容则是由众合公司按照其自己制订的招商计划，独立完成招商工作，保证招商成功率达到一定比例。因此这份服务合同的第一部分和第二部分是紧密联系的，制订计划目的是为了完成招商任务，故双方在合同中约定针对商业定位、规划及招商策划的服务费有100万元要依据后期招商成功率是否达到60%来确定。从这个思路出发，这100万元是否应当支付根据招商成功率来判断并无不妥。接下来判断这100万元是否达到了支付条件。首先，承德金龙购物广场委托管理服务合同的补充协议中进一步明确承德金龙城市广场已于2016年12月28日重装开业，开业之日即合同到期日。故众合公司的招商服务期限应限定在2016年3月29日至2016年12月28日。其次，双方合同中对于招商率和招商成功都有明确的定义。招商成功不仅需要金龙公司与承租单位签订租赁合同，还需要金龙公司收到第一笔租金和押金。因此众合公司作为招商计划的制定者、招商行为的组织者与实施单位应当提供证据证明其招商的具体情况，特别是招商成功的案例，且招商成功与众合公司获取的招商佣金直接挂钩，因此本院将招商成功的举证责任分配给众合公司，但该公司无法提供充分证据说明其招商成功的具体情况。在庭审之初甚至无法提供招商成功的单位列表，还表示在招商佣金方面金龙公司已经大部结清，仅剩优衣库一笔和21295元招商佣金未付。后又表示还有部分招商成功的商户，不再向金龙公司主张佣金了。众合公司陈述明显前后矛盾，却没有合理解释。在2017年7月双方签订的承德金龙广场欠款明细及还款承诺中明确载明，依据承德金龙购物广场委托管理服务合同的补充协议金龙公司所欠款项中并不包含100万元服务费。按照常理，从2016年12月30日签订补充协议时到2017年7月签订承德金龙广场欠款明细及还款承诺，双方应该早已完成招商率的核算工作，如果众合公司存在异议，则不应在承德金龙广场欠款明细及还款承诺签章确认。综合上述分析，本院对众合公司主张的招商率已达60%难以认同。约定的支付条件没有成就。因此本院对众合公司主张商业定位及策划服务费100万元不予支持。就迟延履行该笔款项产生违约金的主张一并予以驳回。保全费本院按照案件胜负情况确定由众合公司自行承担。保全保险系进行保全的担保方式之一，是众合公司自愿选择的担保方式，由此产生的保险费不是必然产生的支出，故本院就众合公司提出的保全费、保全保险费由金龙公司承担的主张不予支持。就金龙公司的反诉，虽然合同规定众合公司未按时完成某阶段服务工作，除继续履行义务的承诺外，还应向金龙公司支付违约金，违约金按每日该未完成阶段金龙公司应支付的服务费用的万分之一计算。但金龙公司主张的算法，明显不符合合同的约定。本院酌情确定众合公司支付违约金十万元给金龙公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司二〇一六年九月至二〇一八年二月的招商佣金二万一千二百九十五元。二、原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司违约金十万元。三、驳回原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万五千七百五十五元，由原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司负担五万四千七百八十三元（已交纳）。被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司负担九百七十二元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千零二十四元，由被告（反诉原告）承德金龙购物广场有限公司负担五百二十四元（已交纳），原告（反诉被告）众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司负担二千五百元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  宋培海审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月八日书记员  刘菁菁