福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初2463号 原告：沙县金诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91350427779635631X，住所地福建省沙县洋坊205国道边盛隆汽车园3楼。 法定代表人：陈镇关。 被告：林治鹏，男，1979年9月12日出生，汉族，住福建省沙县扬帆新城Ｂ区。 被告：姜玉妹，女，1981年8月26日出生，汉族，住福建省沙县扬帆新城Ｂ区。 原告沙县金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告林治鹏、姜玉妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的法定代表人陈镇关及被告林治鹏、姜玉妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.林治鹏、姜玉妹支付自2018年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费1595.2元、违约金1076.85元；2.林治鹏、姜玉妹支付公摊费1016.8元【2018年1月1日至2019年10月30日绿化用水、地下消防用电1、2（小区路灯、监控等）及单元梯灯电费、电梯电费、电梯年检费和维保费】；3.本案诉讼费由林治鹏、姜玉妹承担。诉讼过程中，金诚物业公司变更诉讼请求为：1.林治鹏、姜玉妹支付自2018年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费1594.5元、违约金1076.85元；2.林治鹏、姜玉妹支付公摊费564元【2018年1月1日至2019年10月30日绿化用水、地下消防用电1、2（小区路灯、监控等）及单元梯灯电费、电梯电费、电梯年检费和维保费】；3.本案诉讼费由林治鹏、姜玉妹承担。事实与理由：林治鹏、姜玉妹系沙县扬帆新城B区B8幢302室业主。该房产的建筑面积为124.57平方米。金诚物业公司与林治鹏、姜玉妹签订《前期物业管理服务协议》，约定由金诚物业公司为该小区提供物业服务，每平方每月0.8元。金城物业公司依法对该小区实施规范的物业管理服务，履行了应尽的义务。林治鹏、姜玉妹拖欠2018年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费1595.2元及公摊费1016.8元（其中2015年5月1日至2019年4月30日绿化用水37.14元、地下消防用电432.38元（小区路灯、监控等）；2015年6月1日至2018年12月30日本单元梯灯电费34.31元；2015年9月1日至2018年12月30日电梯电费191.54元；2016年11月1日至2019年10月30日电梯年检费和2015年11月1日至2019年4月30日维保费等二项合计937.44元，共计应付公摊费1632.81元。另，2015年5月至2017年12月间已预付616元，尚欠2018年1月1日至2019年10月30日公摊费用1016.8元）。为此金诚物业公司提交了营业执照、企业资质证书、法定代表人身份证、三明市物业服务收费实施办法文件、《前期物业管理服务协议》、备案情况说明、不动产档案查询结果、入伙通知书、业主家庭情况登记表、水、电、燃气开户通知书、综合缴费通知单及缴费公告、EMS快递单结束截图、物业费及违约金计算清单、公摊费用明细表、供水部门收费清单、供电部门收费清单、电梯维保合同及收费清单、电梯年检收费票据、照片、工程竣工验收备案表等证据。 林治鹏、姜玉妹辩称，1.原约定业主交房时间为2014年12月29日至31日办理入伙手续，后因房屋质量问题与开发商协商至2015年8月交房，因此物业费应从2015年8月起算，金诚物业公司应退还2015年8月前的物业费；2.金诚物业公司未按照《前期物业管理服务协议》为业主提供规范、完善的物业管理服务，违约在先，故不存在违约金；3.金诚物业公司把垃圾堆放在8栋楼下并焚烧，严重影响业主的生活和身体健康，应退还已收取的垃圾处理费，赔偿身体、精神健康损失费，并将垃圾拉走；4.消防设施不完善且不能使用，与《前期物业管理服务协议》约定不符，致使小区存在重大安全隐患，金诚物业公司应提供消防验收合格报告，并免去消防用水费用。金诚物业公司在明知消防设施不齐全的情况下，还给业主办理入伙手续，无视业主的生命安全，属违法行为，《前期物业管理服务协议》应属无效，金诚物业公司应退还所有物业费；5.电梯的日常维护费用属公用设施设备的日常运行、维护费用，属物业服务成本，故电梯年检、维护费应由金诚物业公司自行承担；6.《前期物业管理服务协议》的签署时间系金诚物业公司自行添加；7.金诚物业公司已撤出，应将小区的公共设施设备予以还原。为此，林治鹏、姜玉妹提供了《证明》、网上留言截图、缴费单、收据、物业移交资料、照片、《检查鉴定报告》、视频等。 本院经审理认定事实如下： 1.金诚物业公司作为甲方、林治鹏作为乙方共同签订《前期物业管理服务协议》，约定金诚物业公司为扬帆新城B区提供物业服务；物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；乙方按照其拥有的总建筑面积（即产权证登记面积）按本协议约定向甲方交纳：带电梯住宅每平方米/每月0.8元；装修垃圾清运费5元/平方米；水电周转金200元/户；公用设施设备运行能耗费用：按时向乙方（或使用人）分摊收取：小区共用设施设备包括以下八个方面：清洗楼道及消防水水量、保洁和绿化用水、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量、路灯用电量、电梯维护保养费、年检费、二次供水水差及二次供水水压电费。其中清洗楼道差额水量分摊按本单元住户数进行平均分摊，住户分摊差额水费=每单元差额水量÷每单元住户数；二次供水水差按用户水量进行分摊，二次供水电费按用户用水量进行分摊；消防水泵用电分摊按楼幢住户共用蓄水池进行平均分摊，住户分摊水泵电量=总电量÷住户数；电梯用电分摊按楼层系数和每单元住户电梯用电量与楼层户数进行分摊（15层楼：按每单元住宅楼2、3、4楼为第一段系数为0.05，5、6、7楼为第二段系数为0.07，8、9、10楼为第三段系数为0.09，11、12、13楼为第四段系数为0.11，14、15、16楼为系数0.12），住户分摊电费电量=本单元电梯总电量×楼层系数÷本单元本楼层户数；电梯保期满后，电梯日常维护保养、维修及年检等一切费用按以上分摊系数方法分摊收取；住户分摊梯灯电量=单元楼梯灯总电量÷单元户数；每户路灯分摊=小区内路灯总电量÷小区总户数；乙方交纳各项物业管理服务费用时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起交纳；办入伙（交房）手续时，先预收一年，之后为每季交纳一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《前期物业管理服务协议》还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该《前期物业管理服务协议》于2015年经沙县住房和城乡规划建设局备案，备案合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日。 2.三明市中驰房地产开发有限公司通知业主办理交房手续时间为2014年12月29日至31日。林治鹏当庭承认于2014年12月22日收到三明市中驰房地产开发有限公司的入伙通知书，但其于2015年8月才去金诚物业公司办理交房手续。 3.林治鹏、姜玉妹系沙县洋坊尤公路东侧B区扬帆新城B8号楼XXX室的所有权人，产权面积为124.57平方米。 4.金诚物业公司自2015年1月至2019年4月30日持续为沙县扬帆新城B区提供物业服务。 5.林治鹏、姜玉妹已预交公摊费668元。诉讼过程中，经双方对账后林治鹏、姜玉妹确认本案物业服务费1595.2元、公摊费964.8元。 本院认为，林治鹏与金诚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。物业服务企业与业主应按约定与法律规定各自履行义务。金诚物业公司提供了物业服务，依法享有收取相应费用的权利。林治鹏、姜玉妹作为业主及物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。关于林治鹏、姜玉妹是否应交纳2015年8月前的物业服务费的问题。《前期物业管理服务协议》明确约定缴费时间为建设单位通知入伙（交房）之日，三明市中驰房地产开发有限公司通知办理交房手续时间为2014年12月29日至31日，且林治鹏于2014年12月22日已收到该通知，但林治鹏、姜玉妹辩解，开发商通知其交房时，房屋存在质量问题，不具备交房条件，但未提供证据予以证实，对林治鹏、姜玉妹的辩解，不予采纳。故物业管理服务费应自通知交房之日（即2015年1月1日）起计算。金诚物业公司要求林治鹏、姜玉妹支付物业服务费1594.5元（124.57平方米×0.8元/平方米/月×16个月），符合法律规定，且林治鹏、姜玉妹对该金额无异议，予以支持。关于公摊费的问题。《前期物业管理服务协议》中约定物业服务费不包含电梯日常维护保养费、年检费、公共水电费等，并约定了计算方法，庭审中林治鹏、姜玉妹确认本案公摊费为964.8元，现金诚物业公司因总额计算错误当庭减少部分公摊费，要求林治鹏、姜玉妹支付公摊费564元，符合法律规定，予以支持。关于违约金的问题。林治鹏、姜玉妹虽逾期支付物业管理服务费，但金诚物业公司在提供服务过程中存在瑕疵，故对其要求违约金的主张，不予支持。关于垃圾清运费的问题。林治鹏、姜玉妹虽提供照片，但该证据不能证明系小区装修的建筑垃圾，林治鹏、姜玉妹认为金诚物业公司未尽垃圾清运义务，要求返还垃圾清运费、赔偿损失费，证据不足，不予支持。金诚物业公司减少诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林治鹏、姜玉妹应于本判决生效之日向沙县金诚物业管理有限公司支付物业服务费1594.5元（2018年1月1日起至2019年4月30日止）； 二、林治鹏、姜玉妹应于本判决生效之日向沙县金诚物业管理有限公司支付公摊费用564元； 三、驳回沙县金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由沙县金诚物业管理有限公司负担8元，林治鹏、姜玉妹负担17元。林治鹏、姜玉妹负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 员 黄晓文 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 王彩霞 书 记 员 卢 加 附：一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。