兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初1659号原告（反诉被告）：杜玲，女，1981年4月22日出生，汉族，无业，群众，住兴城市。委托诉讼代理人：张春生，男，1953年2月17日出生，汉族，退休干部，住兴城市。被告（反诉原告）：冯敬，男，1972年9月15日出生，汉族，无业，群众，住兴城市。委托诉讼代理人：彭霞（被告冯敬妻子），女，1975年12月19日出生，汉族，无业，群众，住兴城市。委托诉讼代理人：于庆新，辽宁义帆律师事务所律师，执业证号12114201210152896。原告杜玲与被告冯敬租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，由审判员杨昭宁、人民陪审员周建华、周彬组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中原告杜玲向本院提出回避申请，经本院院长指定由审判员张中国、人民陪审员张守强、杜静另行组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中反诉原告冯敬于2020年8月17日提出反诉请求，本院依法合并审理。原告杜玲及委托诉讼代理人张春生、被告冯敬委托诉讼代理人彭霞、于庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜玲在本诉中向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告房屋出兑合同；2、判决被告返还原告120000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我与被告冯敬于2019年2月24日签订《房屋出兑合同》，我取得“宇泉宾馆”经营权和所属房屋设施的使用权，合同到期日为2022年8月1日。合同签订后我一直正常经营。2020年5月4日在我经营过程中，一名叫田育的人来到宾馆，自称房屋的主人，要求我退出房屋，硬性封门。经我报案后，在警察在场的情况下，田育说“这是给公安人员一天的面子，第二天必须封门”，无奈我于2020年5月5日被迫停业。因此我与被告冯敬签订的《房屋出兑合同》已不能达到合同目的，现为维护我的合法权益，特诉至贵院，请支持诉请。冯敬在本诉中辩称，原告杜玲起诉解除《房屋出兑合同》没有事实依据，请求人民法院依法驳回。关于双方签订合同、履行合同的过程事实，原告诉请属实，但对于原告称2020年5月6日晚田育到场封门一事根本不属实。而且该视频资料属原告自行偷录行为，内容亦不完整，不能客观反映事实；现场警察的着装显示为辅警，不能正式办案，由于本案为民事纠纷，所谓的警察也无权介入处理，故不能证明原告主张。经调查事实上2020年5月7日原告所谓的被迫停业也不谈上，此日原告一直正常营业，而且宇泉宾馆的钥匙一直在原告处，原告随时可以进出宾馆，宇泉宾馆至今一直处于原告的掌控之中，原告是否自行关门停业，与我无关。因此我没有驱赶原告离开宾馆，也没有指使任何人驱赶原告，原告的停业系其消极经营行为，与我无关。现原告拖欠我应付租金，故本案不符合解除合同的条件，原告应继续履行合同，支付我房屋费用，对此我提出反诉。冯敬在反诉中向本院提出诉讼请求：1、依法判决反诉被告杜玲继续履行《房屋出兑合同》，同时判决反诉被告杜玲支付反诉原告房屋租金170000元（2019年度租金40000元＋2020年度5月1日到期租金65000元＋2020年8月1日到期租金65000元）、拖欠电费200元、水费2297.20元；2、反诉被告杜玲支付反诉原告冯敬违约金20000元；3、反诉被告杜玲承担反诉费用。事实和理由：我与反诉被告杜玲经自愿协商于2019年2月24日签订了《房屋出兑合同》，我将位于兴城市恒兴商网楼3＃21、22（二至三层）、23、24（一至三层两户）宇泉宾馆出兑给反诉被告杜玲，同时约定于每年5月1日支付65000元、于每年8月1日支付65000元。2019年度反诉被告杜玲拖欠我应缴租金40000元，2020年5月1日、8月1日应付租金65000元。虽经我多次催要，但反诉被告杜玲拒不支付，现为维护我的合法权益，诉至贵院，请求支持诉请。杜玲在反诉中辩称，反诉原告冯敬的反诉无事实和法律依据，请人民法院依法驳回。首先，对反诉原告冯敬主张的拖欠2019年40000元租金事实，实属滑稽。根据双方签订的《房屋出兑合同》第一条约定“标的”中“兴城市恒兴商网楼3＃21、22（二至三层）、23、24（一至三层两户）宇泉宾馆”东侧一层的“小敏超市”是完整的出租整体，应交付给我经营；但反诉原告冯敬却将“小敏超市”排除在合同之外，已属明显违约行为。基于此我按照“小敏超市”向反诉原告冯敬交付的2019年租金40000元，自行扣除后已实际向反诉原告冯敬履行了给付90000元租金的合同义务，故我不存在拖欠2019年房屋租金的违约事实。如反诉原告冯敬坚持我给付，请将“小敏超市”交付给我使用，我再给付租金。其次，根据双方的协议“租金生效期8月1日”内容是反诉原告冯敬亲笔写的，因此我在每年8月1日前交租金就不存在违约，所以2020年5月1日未交是因为还未到交的期限，而不是我违约。同时，根据生效的（2020）辽1481民初1721号判决，已经认定了田育是因为反诉原告冯敬租赁房屋违约，封了“宇泉宾馆”强行收回属于田育公司房屋的事实，这是导致我无法经营的根本原因，故应认定反诉原告冯敬存在违约，驳回反诉请求。结合原、被告陈述、本院审查认定的证据，本院审理查明如下事实：2019年2月24日杜玲与冯敬经自愿协商后，签定《房屋出兑合同》约定：甲（冯敬）、乙（杜玲）双方经过协商，就房屋出兑事宜达成协议如下：一、甲方出兑乙方房屋位于兴城市恒兴商网楼3＃21、22轴（一至三层两户）宇泉宾馆；二、该房屋出兑期2019年2月24日起－2022年8月1日止；该房屋出兑金为200000元，大写贰拾万元；三、该房屋每年租金130000元，大写壹拾叁万元整。每年租金于5月1日，8月1日前交清。房屋租金不得拖欠，如乙方拖欠未遵守条约，甲方有权收回房屋。四、出兑期内水、电、暖、有线电视、卫生治安费、物业费、房屋修缮一切费税由乙方支付，出兑期内乙方将房屋转租、转让、转借于甲方协商沟通。五、甲方的有关法人的所有证件、执照在出兑期间均由乙方使用，甲方不承担任何责任。六、出兑期满后，乙方如继续使用，应提前一个月提出，甲方根据实际情况在同等条件下给与优先。七、其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后立即生效。九、宾馆内部一切设施附属物品归乙方所有（手写）。冯敬和杜玲签字确认。合同签订后，杜玲支付租金90000元，小敏超市(另案处理)给冯敬40000元。同时查明，杜玲取得经营权的“宇泉宾馆”房屋的所有权人分别归属案外人兴城市恒兴房地产开发有限公司和龙凤鸣。2014年5月1日，龙凤鸣（甲方）与冯敬（乙方）签定《房屋租赁合同》。2019年5月1日，兴城市恒兴房地产开发有限公司（甲方）与冯敬（乙方）签定《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于兴城市恒兴公司所建的兴商网3＃楼23-24轴(一到三层)。2、出租房屋面积为241.88平方米。第三条租赁期限、用途1、租赁期限5年，自2019年5月1日至2024年5月1日止。2、……。第四条租金及支付方式1、该房屋每年租金60000元（大写陆万圆整），租金总额为300000元（大写叁拾万圆整）。2、房屋租金支付方式如下：乙方于每年5月1日前付给甲方60000元租金。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第七条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第八条合同的变更、解除与终止1、……；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）……。第十一条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）……。2020年5月6日，因冯敬没有给案外人兴城市恒兴房地产开发有限公司租金，兴城市恒兴房地产开发有限公司法定代表人田育到杜玲经营的宾馆，双方发生争执，田育称要收回房屋，杜玲报警，警察接警后，未能就冯敬拖欠房屋租金和杜玲是否继续承租房屋作出处理。现宇泉宾馆房屋的钥匙仍由杜玲保管。上述事实，有原、被告陈述、《房屋出兑合同》、《房屋租赁合同》、（2020）辽1481民初1721号民事判决、电话通话记录、视频等相关证据载卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案杜玲与冯敬签定的租赁协议，虽名为“房屋租赁”，实为对“宇泉宾馆”经营使用权的流转，该流转行为经本院生效判决认定合法有效。合同履行过程中，杜玲主张因案外人（实为房屋实际所有权人）主张权利，影响正常经营活动，通过庭审和已生效判决能够认定客观确实存在案外人恒兴房地产开发有限公司向杜玲主张权利的事实存在，该事实作为出租人的冯敬未能在合同签订过程中如实向杜玲予以告知，且在发生案外人主张权利过程中，未尽到协助处理解决的义务，从而造成了杜玲行使经营使用权利受到客观实际的影响，且冯敬与案外人签定的租赁合同中有“未经书面同意，不得转租”的内容，对此冯敬亦未向杜玲出具经案外人书面同意转租的书面证据，亦使杜玲的经营使用权利可能存在随时受到干扰的可能，给后续合同的履行带来不确定性，就此也客观上影响了后续杜玲的正常经营行为，杜玲据此提出解除合同诉请，具有客观实际性，本院予以支持；杜玲主张返还之诉，未提供证据证明该返还事实客观存在，故本院不予支持；冯敬在反诉中主张合同继续履行，但通过本诉审理过程中双方认可的事实和生效判决，能够认定合同履行过程中因冯敬的行为已造成合同履行存在了不确定的因素，且冯敬与案外人签定的合同中有明确的禁止性规定，对此冯敬在缔约过程中未向杜玲予以告知，从而影响了后续合同目的实现，故在杜玲经营权利受到干扰，不能正常行使的经营权利时，合同解除的事实依据已存在，故冯敬要求继续履行，不符合法律规定，本院不予支持；冯敬主张杜玲应给付拖欠2019年承包费40000元、2020年5月1日到期承包费65000元，因合同一直履行到2020年5月上旬，且在此期间杜玲客观上占有使用了房屋和正常经营，故该诉请符合合同约定，本院予以支持；冯敬主张杜玲应给付2020年8月1日到期租金65000元，因自2020年5月6日杜玲受到房屋实际权利人干扰后，未能再对租赁物行使正常经营使用的权利，且杜玲就解除合同已于2020年5月13日向法院诉求解决，故没有约定和法定理由确定杜玲应承担未能正常使用租赁物时，还需要缴纳租赁物租金的义务，对此项反诉请求，本院不予支持；杜玲主张冯敬履约时未全面交付租赁物，自己不应多交纳未交付的“小敏超市”的租金40000元，由于杜玲、冯敬签定的合同实际属“宾馆经营权”流转合同，从合同的本意中就不包含“宇泉宾馆”之外的标的物，而且就此交付行为，杜玲未即时提出异议，而接收了租赁物，应属默认，故冯敬在交付标的物方面不存在违约，杜玲以此主张不交2019年40000元租金，不具有合理性，本院不予采信；冯敬要求杜玲给付违约金20000元的主张，因冯敬未在规定的时间补交诉讼费，故本院对冯敬此项主张，本案不予审理；关于冯敬要求杜玲给付拖欠水电费用主张，因冯敬未能提供证据加以证明，待结算后可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除杜玲与冯敬签定的《房屋出兑合同》；二、杜玲于本判决生效之日起三十日内给付冯敬2019年租金40000元、2020年5月1日租金65000元；三、驳回杜玲与冯敬的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原告杜玲负担2600元，被告冯敬负担100元；反诉费1875元，由反诉原告冯敬负担775元，反诉被告杜玲负担1100元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应自接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张中国人民陪审员  张守强人民陪审员  杜 静二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  邵 娜