上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8874号原告(反诉被告)：上海云坤工艺美术制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董贵云，董事长。委托诉讼代理人：董立坤，男。委托诉讼代理人：黄小同，上海保诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：松江区车墩镇洋泾村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：陆伟忠，主任。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。原告上海云坤工艺美术制品有限公司与被告松江区车墩镇洋泾村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日首次公开开庭进行了审理。2020年8月17日，本院受理被告提起的反诉。2020年8月27日，本院再次对本案进行了公开开庭审理，并因本案需以尚未审结的(2020)沪01民终8454号案件审理结果为依据而于同日中止诉讼。2020年11月6日，本院对本案恢复审理,并于同月9日进行了第三次公开开庭。原告委托诉讼代理人董立坤、黄小同，被告委托诉讼代理人曹憬三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的厂房租赁合同；2.判令被告给付原告拆迁补偿及资产回购款1,109,308元。事实和理由：2001年2月，筹建中的原告委托董立坤与被告签订一份厂房租赁合同，约定租赁被告所有位于本区车墩镇洋泾村1,353.20平方米的厂房，租期为自2001年3月1日起的二十年。合同签订后，原告一直按约履行。2016年12月，原告承租的厂房被上海车墩资产经营有限公司(以下简称资产公司)收购。2017年2月，原告被告知因环保要求需要停业搬迁。后，厂区排水口被水泥封堵，供电线缆被剪断且原告的部分厂区被拆除，故原告无法生产只能停业。2019年12月12日，资产公司起诉原告索要租金，原告方知相关拆迁补偿款已由被告领取。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，对原告解除合同的诉讼请求，没有异议，但原告应将房屋返还被告，并与被告结算租金、水电费。不同意原告要求被告给付补偿及回购款的诉讼请求，因为不存在拆迁的事实。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告返还位于上海市松江区车墩镇洋泾村1,524.20平方米场地和1,353.20平方米房屋；2.判令原告支付被告自2020年3月1日起至实际返还前述场地和房屋期间的租金(或使用费)，按每年78,000元计算。事实和理由：2001年2月7日，原、被告签订厂房租赁合同。原告提出解除该合同，被告亦予以同意。因此，被告提出如上反诉请求，望判如所请。对被告的反诉，原告辩称：1.同意返还土地及房屋，但部分房屋已被拆除。2.不同意支付自2020年3月1日始的租金或使用费，因为停水停电，不能实际使用租赁物。经审理查明，2001年2月7日，董立坤代表原告与被告(原上海市松江区华阳镇洋泾村村民委员会)签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定，原告向被告承租位于本区车墩镇洋泾村原上海盛隆皮革制品有限公司厂房，占地3,000平方米，其中建筑面积1,353.20平方米，空余场地1,524.20平方米；租赁期间为二十年，即2001年3月1日至2021年2月28止(合同误写为2019年2月28日)；原告每年支付被告租金为78,000元，每六个月结一次；被告必须保障50KVA电力使用能力和保障供电；被告必须保障出租厂区的排污畅通，保障厂区内不被暴雨积水或沟渠涨水所淹没，影响正常通行和生产；如原告根据生产发展需要建造厂房，被告帮助申请办理手续，其费用由原告承担；被告负责协商租赁房屋场地外围以及其它单位、部门及个人关系沟通，维护原告合法权益。该合同另对其他相关事项作了相应约定。同时，该合同还附平面图一份。上述合同签订后，原告在使用上述房屋期间，又自行搭建了部分房屋。此后，上述部分自行搭建房屋又被部分拆除。2008年2月27日，原、被告签订《厂房租赁补充合同》一份。该合同约定，原告向被告租赁328平方米的原洋泾村办公室及老年活动室作办公及职工食堂之用；租赁期间为5年，自2000年3月1日至2013年2月28日止等。上述5年租期届满后，原告继续占有使用上述328平方米房屋。2016年12月21日，上海车墩资产经营有限公司(以下简称资产公司)与被告签订《资产收购协议》一份。该协议约定，资产公司以评估价18,612,400元(详见资产评估报告)为基准，最终以18,425,715元收购被告所拥有的集体经营性资产；资产交付时间为2016年12月31日，并明确2017年1月起该资产由资产公司负责经营管理和收取租金等。在上述评估报告中，房屋概况栏、构筑物栏涉及“云坤厂区”等。2018年6月15日，原、被告签订《车墩镇区域环境综合整治建筑材料回购协议》一份。该协议约定，原告同意对其位于本区车墩镇香泾路XXX号建筑面积为448平方米的无证简易棚房屋采取助拆形式予以拆除；原告在2018年7月15日前搬离原址并负责房屋使用人和屋内所有物品如期搬离，房屋使用人未按期搬离的，视作原告未搬离；在满足上述条款前提下，被告按照协商付给原告建筑材料回购费44,800元(448平方米×100元/平方米)；被告应在原告房屋建筑全部拆除后，即2018年12月30日前支付给原告回购款。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，被告则提出如上反诉请求。诉讼中，鉴于被告同意解除上述《厂房租赁合同》，故本院对合同解除后果一并处理问题，对当事人进行了释明。据此，被告提出了如上反诉请求。同时，基于原告有关房屋目前仍由其占有，但因停电、排水口被堵等而无法使用的陈述，并结合如上当事人同意解除合同的一致意思表示，为避免厂房因空置而扩大损失，本院就及时返还、接收厂房事宜对当事人予以释明。原告虽称愿意返还，但又称目前返还时间“定不下来”，以致厂房至今未能返还。此外，当事人一致确认上述《厂房租赁合同》项下的租赁物中位于该合同附图右上角54.40平方米、38.40平方米的房屋已经被拆除。同时，就合同解除问题，原告称，被告现在断电，下水也不畅通，没有办法使用厂房。被告则称，合同解除系基于原告单方面提出的。原告就其主张的资产回购及补偿款向本院提供明细、情况说明、光盘等证据，并称被告同意原告进行扩建，但扩建费用由原告负担。被告认为，原告虽在厂区自行搭建建筑物和构筑物，但具体面积、状况等以专业评估机构意见为准。要求原告在返还时，将原告自行搭建的建筑物和构筑物拆除，恢复原状后返还被告。此外，被告虽与资产公司签订了协议，但未因该协议的签订而影响原告对厂房的占有使用，故不应支付回购及补偿款。另查明，2014年11月19日，本院受理被告起诉原告的(2014)松民三(民)初字第3707号案件。在该案中，被告请求判令解除上述《厂房租赁合同》，并请求判令原告返还上述租赁物等。2015年3月4日，因被告无正当理由拒不到庭，故本院对该案按撤诉处理。2015年3月5日，本院受理被告起诉原告的(2015)松民三(民)初字第826号案件。2015年6月5日，本院对该案依法作出判决，判令原告向被告支付上述《厂房租赁合同》项下欠付的至2015年8月31日止的租金145,000元，并判令原告返还被告上述《厂房租赁补充合同》项下328平方米房屋等。同时，该判决认定，上述《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》项下的房屋，一部分房屋权利人为上海华阳皮革制品厂，系被告村集体企业，另一部分房屋权利人为被告所属村集体资产，取得用地时间分别为1979年、1969年，且均在1990年地籍调查中进行了丈量登记。该判决业已发生法律效力。2019年11月14日，本院受理资产公司起诉原告的(2019)沪0117民初19170号案件。在该案中，资产公司以其向被告受让了上述《厂房租赁合同》项下的租赁物为由，请求判令原告向资产公司支付2017年至2019年的租金234,000元。基于原告认为资产公司非适格主体的抗辩，资产公司遂向本院申请撤回起诉，本院于2019年12月12日依法裁定准许资产公司撤诉。2020年1月2日，本院受理被告起诉原告的(2020)沪0117民初114号案件。在该案中，被告请求判令原告向其支付上述《厂房租赁合同》项下租赁物2017年3月至2020年2月期间的租金234,000元。2020年6月12日，本院对该案作出一审判决，以在租赁厂区的供电线路被剪断、污水出口被封堵的情况下，被告未履行约定的协调义务，未维护原告合法权益为由，酌情减免一半租金，故判令原告向被告支付上述期间租金117,000元。原告对该判决不服，上诉于上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)。2020年10月30日，一中院作出驳回上诉，维持原判的(2020)沪01民终8454号民事判决。其主要裁判理由是：厂区部分建筑物被强制拆除，排污管道被封堵，供电线路被切断，是由于原告不符合环保要求而被政府部门列入整治范围，不允许其在不符合环保要求的情况下继续生产，故原告所称其不能实现合同目的，并非被告违约行为所导致，且原告在实际停产多时的情况下，既未及时改进环保措施以尽快恢复生产，又未及时与被告沟通协商提前解约以止损，因此原告不同意支付租金，理由不能成立。根据合同约定，被告负有保障供电、保障厂区排污畅通、负责协商沟通，维护原告合法权益义务。原告因如上原因停产而不同意支付租金。其被采取强制措施固然是由于其不符合环保要求，但被告作为房屋出租人，以及根据上述合同约定，其至少应协助原告与有关部门进行沟通协调，帮助原告采取措施以尽快符合环保要求、恢复生产，但被告未能提供证据证明其按约履行了上述协助义务。以上事实，有《厂房租赁合同》、《资产收购协议》、《车墩镇区域环境综合整治建筑材料回购协议》、关联案件信息表、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，就合同解除问题。第一，原、被告未在《厂房租赁合同》中约定合同解除的条件，故不存在合同因符合约定解除条件而解除问题。第二，按现行合同法有关法定解除的规定，只有守约方才有权基于违约方的根本违约行为提出解除合同的主张。就原告目前主张的断电等合同解除条件而言，尚不足以证明被告存在构成根本违约。因此，原告主张的断电等合同解除条件并未成就，不能据此认定因被告的违约而解除该合同。第三，现原告主张解除上述合同，被告予以同意，故本院对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除之日为被告同意解除的首次庭审之日。对原告主张的补偿及回购款，除2018年6月15日回购协议中所涉44,800元外，其余款项均不予支持。其理由如下：1.按回购协议约定，被告应当给付原告如上回购款，而被告未给付原告。2.原告主张的其余款项均系源于被告与资产公司签订的《资产收购协议》。在该协议签订后，租赁房屋以及自建房屋任由原告仍持续占有至今。退一步讲，即便该《资产收购协议》的部分相关内容确实处分了原告的财产，亦并未因此妨碍原告对上述房屋的使用，原告无权以该《资产收购协议》中约定内容向被告主张权利。3.此外，根据查明的相关事实，应当认定在租赁期间被告同意原告扩建，双方对扩建费用的处理约定为系由原告负担。涉案《厂房租赁合同》约定的租期为至2021年2月止，尚有2个月租期即将届满。原、被告之间签订的《厂房租赁合同》现因原告提出解除合同，以及被告的同意而解除。可以说，原告租赁房屋的基本合同目的均已实现。因此，原告无权向被告主张剩余补偿及回购款。至于房屋返还问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对被告要求原告返还场地、房屋的反诉请求，本院予以支持。但，已被拆除部分的房屋除外。对被告反诉主张的租金及使用费问题，基于(2020)沪0117民初114号民事判决以及(2020)沪01民终8454号民事判决中的相同裁判理由，本院酌定减免一半的租金，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司与被告(反诉原告)松江区车墩镇洋泾村村民委员会[即董立坤代表原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司与原上海市松江区华阳镇洋泾村村民委员会]之间于2001年2月7日签订《厂房租赁合同》于2020年8月5日解除；二、被告(反诉原告)松江区车墩镇洋泾村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司回购款44,800元；三、原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)松江区车墩镇洋泾村村民委员会位于上海市松江区车墩镇洋泾村1,524.20平方米场地和1,260.40平方米房屋四、原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)松江区车墩镇洋泾村村民委员会自2020年3月1日始至上述场地、房屋返还之日止的租金及使用费(按每年78,000元的50%计算)五、驳回原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,864元，减半收取7,432元，反诉案件受理费752元，合计诉讼费8,184元，由原告(反诉被告)上海云坤工艺美术制品有限公司负担7,278元(已付)，被告(反诉原告)松江区车墩镇洋泾村村民委员会负担906元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年十二月二十五日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。