重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初5807号原告：张钦嵩，男，1987年10月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：谢真莲，女，系原告妻子。被告：毛近琪，女，1991年8月13日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：颜波，重庆恩特律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：余明礼，重庆恩特律师事务所律师。原告张钦嵩诉被告毛近琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张钦嵩及其委托诉讼代理人谢真莲、被告毛近琪及其委托诉讼代理人颜波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张钦嵩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金23865.4元（71.24㎡×67元/㎡×5个月）、物业费1781元（71.24㎡×5元/㎡×5个月），共计25646.4元；3、判令被告支付原告2020年1月至3月的违约金10881.68元（71.24㎡×67元/㎡×3个月×0.005×152天）、2020年4月至5月的违约金2911.53元（71.24㎡×67元/㎡×2个月×0.005×61天），共计13793.21元。事实和理由：原、被告于2019年9月30日签订了《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租位于重庆市长寿区美丽泽京XXX路XX6号附16号（XX4号）用于经营儿童游乐场，每月租金67元/㎡、物业费5元/㎡，合同签订时付3个月租金和物管费，以后每3个月交一次租金和物业费，并在缴费到期当月15日内缴纳下一租期的租金，逾期则每天按当次应缴纳费用的5‰计算违约金。被告从2020年1月至今无故拖欠租金、物管费共计25646.4元，按合同约定被告应支付未交房租的违约金13793.21元。经原告微信、电话催收被告仍拒不支付，为维护原告合法权益，诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告毛近琪辩称，原告主张的诉讼请求均不成立，原、被告之间的租赁合同已于2019年12月30日解除。被告于2019年12月28日搬离案涉房屋，于2019年12月30日通过微信告知原告并提出解除租赁合同、交还房屋，原告在微信中要求被告支付超额违约金，所以原、被告就租赁合同解除协商一致，仅对违约金额未能协商一致。另原告从第三人处承租涉案房屋时每月租金为40.16元/㎡，转租给被告后为每月67元/㎡，获取了巨大差价，被告在承租时已支付原告1万元履约保证金（约等于两倍月租金），现原告未退还，足以弥补原告损失，现原告主张违约金系重复计算违约金，应予调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告张钦嵩与重庆泽京新鹏置业发展有限公司签订《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》（合同编号：泽寿合17-089），约定原告张钦嵩承租重庆泽京新鹏置业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区美丽泽京XXX路XX0、XX2、XX4号商铺，租赁期限为2017年10月15日至2020年10月14日，月物业管理费为5元/㎡，租金标准一层起始月租金40.16元/㎡，从2018年5月15日起按年递增，递增率为6%。2019年3月28日，刘勇、邱酉（丙方、新出租人）、原告张钦嵩（乙方、承租人）、重庆泽京新鹏置业发展有限公司（甲方、原出租人）三方签订《重庆市长寿区美丽泽京XXXX路XX4号商铺租赁主体变更协议》，约定“甲方、乙方、丙方一致同意：自丙方付清该房屋全部房款后的次日，即2018年3月10日起原合同中该房屋的出租方由甲方重庆泽京新鹏置业发展有限公司变更为丙方刘勇、邱酉，由丙方享有及承担原合同中该房屋出租方的全部权利和义务，由乙方按照原合同享有该房屋承租人的权利并履行承租人的义务，甲方就该房屋不再享有原合同中的权利、也不再承担原合同中的义务。”随后，刘勇、邱酉（甲方）向原告张钦嵩（乙方）出具的《商铺分租许可书》载明：“……甲方同意乙方将位于重庆市长寿区美丽泽京XXX路XX6号附16号（XX4号）商铺一楼，建筑面积71.24平方米，分租于第三方。分租期间一切事宜由乙方自行承担。”2019年9月30日，原告张钦嵩（甲方）与被告毛近琪（乙方）签订《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》，该合同约定，1：“甲方将位于重庆市长寿区美丽泽京XXXX路XX6号附16号（XX4号）一楼商铺出租给乙方，该商铺面积为71.24平方米。”2：“租赁期限：自2019年10月1日起至2022年10月14日止。”3：“该商铺以67元/平方米的价格出租给乙方，其中租金2020年7月1日开始递增6%。乙方以每三个月一次缴纳三个月的租金以及物业管理费用给甲方。”4：“乙方应在到期当月15日内将租金缴纳给甲方，逾期则按当次所缴纳费用的千分之五每天缴纳违约金。若逾期30天未缴纳，甲方有权收回该商铺，并追究乙方相应法律责任。”6：“乙方向甲方缴纳租赁保证金1万元整（大写：壹万圆整）。”7：“……若乙方提前终止合同，甲方将不退回乙方所缴纳的租赁保证金。乙方应向甲方缴纳当年的半年房租作为终止合同违约金。”随后，被告毛近琪支付原告张钦嵩租赁保证金10000元及截止至2019年12月31日止的租金。2020年12月30日，被告毛近琪搬离案涉房屋。2020年6月1日，原告张钦嵩将案涉房屋另租他人。庭审中，原告张钦嵩、被告毛近琪提交的微信聊天记录大意为被告毛近琪表示没钱无力支付房租，不想继续租赁案涉房屋，并要求将押金一万元抵作违约金，原告张钦嵩不同意并表示被告毛近琪转租或不退还押金另支付违约金；原告张钦嵩提交的2020年5月其妻与被告毛近琪的通话录音大意为，原告张钦嵩催要被告毛近琪2020年1月至5月的租金及违约金，表示除交纳的租赁保证金10000元和因新冠肺炎疫情减免两个月租金外，被告毛近琪再支付15000元，被告毛近琪表示和丈夫商量后决定，双方未提及解除租赁合同事宜。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》何时解除、何原因解除；二、原告各项诉讼请求如何主张。针对以上焦点问题，本院分别评述如下：一、原、被告之间的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》何时解除、何原因解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告毛近琪辩称案涉房屋租赁合同经原、被告协商于2019年12月30日解除，但原、被告提交的微信聊天记录未显示出原、被告在该日协商一致解除租赁合同，故被告毛近琪应承担举证不能的法律后果。另从有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源的角度，被告毛近琪在租赁合同履行期限内因经济形势变化、履约能力出现问题或家庭变故等原因导致不能继续履行租赁合同，或可以通过法律途径诉请终结合同关系，从而使自己从难以继续履行的合同中脱身，但被告毛近琪却采取了单方搬离租赁房屋以其行为表明不再履行租赁合同，而该单方搬离房屋的行为与租赁合同的约定、合同法规定的解除条件均不符，并不具备单方解除合同的法律效力。现原告张钦嵩已于2020年6月1日将案涉房屋另租他人，原、被告之间的租赁合同关系已无现实履行可能，原告张钦嵩请求因被告毛近琪逾期支付租金的违约行为导致双方之间的租赁合同关系解除，符合法律规定和现实情况，本院予以支持，原、被告之间租赁合同关系于2020年5月31日解除。二、原告各项诉讼请求如何主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋租赁合同是以转移房屋的使用权益以换取租金收益的继续行合同，继续行合同是不断的重复相同内容的合同，不是一时或一次完成的合同，时间要素居于重要地位，在违约方出现违约行为时，守约方及时采取适当措施防止损失的扩大是非常必要的。本案中，原、被告就逾期支付租金约定了违约金，对因被告毛近琪原因导致合同提前解除也约定了违约金，实质是分别针对逾期支付租金造成的资金占用损失和合同解除后至重新出租前遭受的收益损失的弥补，可同时适用，但原、被告约定的利率为日千分之五过高，本院依被告毛近琪申请予以适当减少。综合考虑原、被告的主观善恶意程度、被告毛近琪的具体违约行为及租金交付时长、剩余租赁期限、租赁合同解除时间及原因、《房屋租赁合同》约定内容、守约方的减损义务、新冠肺炎疫情等因素，本院酌定减免2020年1月1日至2020年5月31日期间2月份、3月份、5月份的租金，2020年1月1日至2020年5月31日期间未缴纳房租的违约金的利率以原告张钦嵩起诉时全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算。即被告毛近琪应支付原告张钦嵩2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金9546.16元（71.24㎡×67元/㎡×2个月）、物业管理费1781元（71.24㎡×5元/㎡×5个月）、2020年1月1日至2020年3月31日期间未缴纳租金违约金202.9元（71.24㎡×67元/㎡×3.85%×130%÷365天×31天）、2020年4月1日至2020年5月31日期间未缴纳租金违约金196.35元（71.24㎡×67元/㎡×3.85%×130%÷365天×30天），共计11726.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告张钦嵩与被告毛近琪签订的《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；被告毛近琪于本判决生效后十日内支付原告张钦嵩2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金9546.16元、物业管理费1781元；被告毛近琪于本判决生效后十日内支付原告张钦嵩2020年1月1日至2020年3月31日期间未缴纳租金违约金202.9元、2020年4月1日至2020年5月31日期间未缴纳租金违约金196.35元；四、驳回原告张钦嵩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，由原告张钦嵩负担276.15元、由被告毛近琪负担116.85元（限被告毛近琪于本判决生效后7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 向伟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王竞书 记 员 祝芮