河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1713号 原告（执行案外人）：庞海燕，女，汉族，1965年10月18日出生，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：王信，男，汉族，住北京市石景山区，（与原告系母子关系） 被告（申请执行人）：甄付标，男，汉族，1973年6月7日出生，住北京市海淀区。 被告（申请执行人）：甄静宜，女，汉族，1996年9月10日出生，住北京市海淀区。 第三人（被执行人）：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王迪，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 原告庞海燕与被告甄付标、甄静宜、第三人河北华银房地产开发有限公司(以下简称华银公司)执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞海燕，被告甄付标，第三人委托代理人周浇、王迪到庭参加诉讼。被告甄静宜合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞海燕向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）冀0623执1164号执行裁定书，解除对位于涞水县产的查封，并停止强制执行程序；2、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月22日，贵院在执行（2019）冀0623执1164号执行裁定书时（申请执行人甄付标、甄静宜，被执行人河北华银房地产开发有限公司），查封了原告从第三人华银公司购买的位于涞水县房屋。然贵院对案涉房屋进行查封、冻结的行为明显存在错误，原告就（2019）冀0623执1164号执行裁定书提出执行异议，贵院于2020年7月24日出具了（2020）冀0623执异30号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人华银公司于2016年10月3日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买第三人华银公司开发的位于涞水县房屋，房屋总价款为人民币1120900元，交房时间为2016年12月31日。合同签订后，原告依照双方之间的约定，及时向第三人华银支付了购买房屋所应当支付的全部款项，华银亦向原告交付了案涉房屋，且经原告验收合格入住，但华银尚未能为原告办理案涉房屋的变更登记手续。原告认为，执行裁定书在事实认定及法律适用上均有错误。原告向第三人华银公司购买了案涉房屋，原告已经向华银公司支付了案涉房屋的全部款项，华银也向原告交付了房屋，原告自房屋交付之日起一直居住至今，且原告对购买案涉房屋均不存在过错。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，贵院不得查封原告所有的案涉房屋。故为维护原告合法权益，诉请贵院支持原告诉求。 被告甄付标辩称：原告说的这套房跟我一点关系都没有，原告应该告天鹅湖。我不承担诉讼费。查封和我没关系。 被告甄静宜合法传唤未到庭答辩，视为对其质证权利的放弃。 第三人华银公司确认原告所述相关事项属实。 原告庞海燕为支持自己的诉请，向本院提交了如下证据： 证据一、商品房买卖合同、变更协议各一份，证明2016年10月3日原告与华银公司签订案涉房屋购买合同，约定购买位于涞水县房屋，面积103.7平方米，房屋总价款为人民币1120900元。 证据二、收据四张和银行交易凭证，证明原告已于查封前交纳全部购房款。 证据三、收据三张、装修协议一份，天鹅湖休闲度假区交房须知、延期交房违约金补充协议、面积结算补充协议、天鹅湖休闲度假区业主入住告知确认书、消防安全协议书、业主临时管理规约、供气用气协议、前期物业服务协议各一份，垃圾清运费、物业费收据各一张，证明原告装修案涉房屋，2017年3月19日华银公司已将案涉房屋交付给原告，原告已入住。 证据四、2017年3月19日原告接收毛坯房并交纳契税、公共维修费、测绘费、产权委托代办费、产权登记费共计40415.5元，证明原告为办理房屋登记手续支付了必要费用。 证据五、华银公司出具的书面证明，证明庞海燕在本次交易中不存在过错。 证据六、涞水县不动产登记中心证明一份，证明原告在不动产登记机关所辖范围内无房产登记记录。 证据七、涞水县人民法院（2020）冀0623执30号执行裁定书，证明案涉房产被查封。 对原告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：被告甄付标、第三人华银公司对上述证据一至证据七均质证称无异议，故本院对原告提交的证据一至证据七的真实性、合法性和关联性予以认定。 被告甄付标、甄静宜及第三人华银公司均未提交证据。 根据当事人提供的证据以及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与第三人华银公司于2016年10月3日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：7858），约定原告购买华银公司开发的涞水县房屋，面积103.7平方米，房屋总价款为人民币1120900元。后原告以转账方式支付购房款共计1120900元。2016年10月18日，原告还向河北博艺装饰工程有限公司支付装修款人民币186660元。2017年3月19日与华银公司签订了《延期交房违约金补充协议》，确认原告已收到华银公司寄发的《入住通知书》。同日，原告还向华银公司交纳契税、公共维修费、测绘费、产权代办费、产权登记费等共计40415.5元。华银公司向原告交付房屋后，原告装修案涉房屋并入住。涞水县不动产登记中心证明，原告庞海燕在不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录。 另查明，2019年11月22日，因申请执行人甄付标、甄静宜与被执行人河北华银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，涞水县人民法院作出（2019）冀0623执1164号执行裁定书，裁定：“查封华银公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸生态休闲居住区GY18-2-502房产一处（房权证号：宋各庄乡014999，面积103.7平方米），查封期限为三年。”后原告提出执行异议，并在本院作出驳回异议请求的裁定后，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点是原告庞海燕是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行判断，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案涉房屋查封前，原告与第三人就本案诉争的房屋签订了房屋买卖合同，原告在案涉房屋被查封前早已支付了全部购房款，在案涉房屋被查封前原告已经入住和实际控制房屋，对案涉房屋原告也已经向华银公司交纳契税、公共维修费、测绘费、产权代办费、产权登记费，未过户到原告名下，其不存在过错，故原告要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 这里需要进一步解释说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号），对购房者提出执行异议规定了两种情形，即第二十八条和第二十九条，两个条款明显区分了在金钱债权执行中，案涉房屋登记在普通被执行人（被执行人名下）和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种情形，即第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是房屋消费者物权期待权的保护条件，但是第二十八条和第二十九条应当是一般条款和特别条款的关系，即第二十九条更多考虑的是对施工人的劳动已经物化后的债权，基于生存权至上，而规定的实际施工人的优先受偿权仍滞后于消费者买房人的物权期待权。但是，如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。可见，购房者购买开发商名下商品房的，只要符合第二十八条和第二十九条任一条款规定，即应支持其执行异议诉请。 关于原告请求法院撤销（2019）冀0623执1164号执行裁定书的意见，不是本案审理范围，本院不予支持。综上所述，在本院作出（2019）冀0623执1164号执行裁定查封案涉房屋之前，原告与第三人签订了商品房买卖合同、交付了全部购房款、合法占有了案涉房屋，且对房屋未过户到其名下不存在过错，对案涉房屋享有实体权利，该权利能阻却被告基于其与华银公司的金钱债权申请对案涉房屋的强制执行。庞海燕请求停止对案涉房屋的强制执行于法有据，本院予以支持。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 一、中止对执行标的物涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区GY18-2-502号房屋的执行； 二、驳回原告庞海燕的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告庞海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定西城支行），并将银行回单附在上诉材料中。逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  贺首成 审 判 员  徐 帅 人民陪审员  黄术云 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  娄冀川