重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初14162号原告：江文雄，男，汉族，1991年6月1日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：易珉，上海维盈律师事务所律师。原告：李凡，女，汉族，1991年7月24日出生，住四川省安县。委托诉讼代理人：易珉，上海维盈律师事务所律师。被告：重庆华宇盛泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**附**，统一社会信用代码91500000MA5UAAXM5C。法定代表人：罗红军，总经理。委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周游，重庆百君律师事务所律师。原告江文雄、李凡与被告重庆华宇盛泰房地产开发有限公司（以下简称华宇盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江文雄及其与李凡的共同委托诉讼代理人易珉，被告委托诉讼代理人张明强、周游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江文雄、李凡向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还已经收取的房款本金3956369元、赔偿银行按揭贷款利息258741.75元（计算至2020年6月30日止，利随本清）；3、判决被告支付违约金791273.8元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告之间2018年6月23日签订了《商品房买卖合同》，该合同第七条“交房期限及交付条件”约定被告应当在2019年5月28日前向原告交付合同项下的位于重庆市两江新区XX路X号X幢X-X号房屋。被告至今没有依法将达到房屋交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。依据《商品房买卖合同》第九条之约定和法律规定，请求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》，以及支持原告全部诉讼请求。被告华宇盛泰公司辩称，双方签订的买卖合同合法有效，被告已按约履行交房义务，案涉房屋已完成交付，被告不存在逾期交房行为。原告解除权不成就，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据、《招商银行个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款借款借据、招商银行个人贷款还款账单、上海天华建筑设计有限公司设计变更补充通知单、解除《商品房买卖合同》通知书及回函、（2019）渝0109行初202号行政判决书、（2020）渝01行终55号行政判决书，重庆市商品房预售（预租）许可证、重庆市新建商品房使用说明书、2019年5月20日重庆晨报交房通知、EMS国内标准快递单、说明、EMS物流信息查询单、收楼通知书、（2019）渝0109行初203号行政判决书、（2020）渝01行终41号行政判决书，本院予以确认并在卷为据。对华宇盛泰公司举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、新建商品房屋质量保证书、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，原告质证后有异议，认为有案外人提起行政诉讼，且没有分户验收。本院认为，前述证据均系原件且可互相印证，现有证据不能证明重庆市建设工程竣工验收备案登记证被撤销。原告虽有异议却未提供相反证据。本院对其真实性予以确认。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，华宇盛泰公司就盛泰礼嘉项目（A37-5-1号地块1-12、物管用房及地下车库）（以下简称案涉项目）取得重庆市商品房预售（预租）许可证。2018年6月23日，以华宇盛泰公司为甲方（卖方），江文雄、李凡为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-108-01860484），合同首部载明了江文雄、李凡的地址及联系电话，合同主要约定：第一条本商品房项目暂定名为御璟湖山（A37-5-1号地块）。第二条甲方销售的商品房为预售商品房。第三条（一）本商品房座落为重庆市两江新区XX路X号X幢X-X，用途为住宅。（二）本商品房所在幢的楼层共8层，本商品房所在楼层物理层为第6层，本商品房所在楼层名义层为第5、6、7层。（五）本商品房户型为：四室两厅。第四条本商品房为清水房，总成交金额为3956369元。第五条乙方以按揭付款方式付款：（1）于2018年6月23日支付购房定金396000元；（2）于2018年6月23日支付购房款1190369元；（3）于2018年7月23日支付购房款2370000元（此款由银行提供30年按揭）。……第七条（一）本商品房交房期限：属于预售商品房的，甲方应当在2019年5月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第八条交房手续的办理……2．由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。第九条甲方如未按照本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。第十五条（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。同日，双方还签订了《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议）即合同附件五，其中第十四条第4款约定：《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司。若乙方为两人或多人，甲方对其中任何一人发出的通知对全体买受人均具约束力。……合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。甲方只履行“一次书面通知”义务，甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳时间为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务。2018年6月23日，华宇盛泰公司向江文雄、李凡出具收据，载明收到定金70000元、首期1586369元、契税107900.97元及物业专项维修资金12684.8元。2018年8月16日，以招商银行股份有限公司重庆分行为贷款人（抵押权人），江文雄、李凡为借款人，签订《招商银行个人购房借款及担保合同》，主要约定：贷款金额为2370000元，用途为购买坐落于重庆市两江新区礼敬路699号4幢2-5-2的房产。2018年10月15日至2020年5月15日期间，江文雄、李凡共向招商银行偿还贷款本息合计295280.22元。2018年12月27日，华宇盛泰公司就盛泰礼嘉项目（A37-5-1号地块1-12、物管用房及地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称竣备证），证号为两江新区建竣备字［2018］0342号。2019年5月19日，华宇盛泰公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的江文雄、李凡地址和电话，向江文雄、李凡邮寄了《收楼通知书》，通知江文雄、李凡于2019年5月27日办理案涉房屋的收楼手续。该邮件因“拒收”被退回。同月20日，华宇盛泰公司在《重庆晨报》刊登广告载明：御璟湖山（A37-5-1号地块）一期将于2019年5月27日交房，并注明了办理交房手续的地点和时间。2020年5月4日，江文雄、李凡向华宇盛泰公司发出解除《商品房买卖合同》通知书，主要载明：2018年6月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市两江新区XX路X号X幢X-X号房屋，按照约定支付了全部房款3956369元。由于没有按照法律规定达到房屋交付条件，也没有按照合同约定在2019年5月28日交付房屋，故解除商品房买卖合同。同月14日，华宇盛泰公司回函主要载明：案涉房屋在合同约定的交房日期前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备合同约定的交付条件，且已在合同约定的交房日期前发出过交房通知，故案涉合同解除理由不成立。另查明，2018年4月18日，上海天华建筑设计有限公司作出设计变更通知单载明：项目名称盛泰礼嘉项目A37-5-1/05地块，变更内容包括：1#~12#楼5号墙身大样所有户型四、五、六层编号①索引的窗（洞口）高度1500调整为1800；调整1#~12#楼所有C户型四层编号①索引的卧室走道净宽、编号②索引的卫生间窗洞；2018年5月，上海天华建筑设计有限公司再作出设计变更通知单载明：项目名称盛泰礼嘉项目A37-5-1/05地块，变更内容包括：地下车库：地下车库水井调整，**~**楼**门调整，其中电梯门调整内容为：将1#~12#楼二层、四层编号①索引的电梯门调整为检修门洞。还查明，2019年8月27日，案外人谢林委以重庆市规划和自然资源局为被告，华宇盛泰公司为第三人向法院起诉，请求撤销重庆市规划和自然资源局于2018年12月25日颁发给华宇盛泰公司的渝规两江新区核（2018）0240号《建设工程竣工规划核实确认书》［关于盛泰礼嘉项目（A37-5-1地块1-12号楼、物管用房及地下车库）］，该案由重庆市北碚区人民法院审理后以（2019）渝0109行初202号行政判决书判决：确认重庆市规划和自然资源局作出的渝规两江新区核（2018）0240号《建设工程竣工规划核实确认书》违法，责令重庆市规划和自然资源局于本判决生效之日起三个月内采取相应补救措施。因谢林委、重庆市规划和自然资源局均不服判决提出上诉，重庆市第一中级人民法院二审后于2020年3月26日作出（2020）渝01行终55号行政判决书，其中认定：华宇盛泰公司的案涉项目存在未按照规划许可建设或改变停车位个数、开窗位置，未建设电动汽车充电设施或预留建设安装条件，未按规定进行铭牌设置等行为，且上述改变规划行为未经重新报经有权部门批准，故重庆市规划和自然资源局向华宇盛泰公司颁发的0240号《建设工程竣工规划核实确认书》具有违法行为，依法应当撤销。鉴于该许可的工程已建设完毕，撤销会给他人利益造成重大损害。一审确认重庆市规划和自然资源局作出的渝规两江新区核（2018）0240号《建设工程竣工规划核实确认书》违法，并责令其采取相应补救措施并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月27日，谢林委以重庆两江新区建设管理局为被告，华宇盛泰公司为第三人向法院起诉，请求撤销重庆两江新区建设管理局于2018年12月27日颁发给华宇盛泰公司的两江新区建竣备字［2018］0342号《重庆市建设工程竣工备案登记证》，该案由重庆市北碚区人民法院审理后以（2019）渝0109行初203号行政判决书判决：驳回谢林委的诉讼请求。因谢林委不服判决提出上诉，重庆市第一中级人民法院二审后于2020年4月15日作出（2020）渝01行终41号行政判决书，其中认定重庆两江新区建设管理局作出案涉竣备证符合法律法规的规定，据此判决：驳回上诉，维持原判。审理中，江文雄、李凡向本院提交鉴定申请书，要求对案涉房屋户型是否为四室两厅进行司法鉴定，后撤回该鉴定申请。庭审中，双方均认可：华宇盛泰公司已收到江文雄、李凡支付的总房款3956369元。案涉房屋已通过消防验收，房屋面积无误差。江文雄、李凡认为案涉房屋交付条件未成就的理由主要是：华宇盛泰公司通过违法验收，取得案涉房屋竣工验收备案登记证；案涉房屋单元入户大厅和车库进入单元楼的消防设施未达到消防要求；被告在未通知原告的情况下，擅自调整电梯门和窗户的高度；案涉房屋房间数不够，并非四室两厅；华宇盛泰公司未进行分户验收。华宇盛泰公司认为：案涉商品房买卖合同签订日期在设计变更日期之后，这表明在原被告签订房屋买卖合同之前，该设计变更就已经完成，不属于对合同约定内容的变更。即使该变更存在，变更造成的影响也不满足主合同第十五条约定的情形。本院认为，江文雄、李凡与华宇盛泰公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于案涉房屋是否达到交付条件。江文雄、李凡主张交房条件未达到的理由如下：华宇盛泰公司系非法取得案涉房屋竣工验收备案登记证；华宇盛泰公司存在电梯门和窗户高度的调整未通知；单元入户大厅和车库进入单元楼的消防设施未达到消防要求；案涉房屋并非四室两厅，未进行分户验收。本院对前述理由均不予采纳，理由如下：第一，重庆市规划和自然资源局向华宇盛泰公司颁发的关于案涉房屋所在工程项目的《建设工程竣工规划核实确认书》虽被确认违法，但裁判文书已承认其效力，即该核实确认书并未被撤销。（2020）渝01行终41号行政判决书亦认定重庆两江新区建设管理局就案涉房屋所在工程项目作出的竣备证符合规定，未予以撤销。结合合同第七条约定的案涉房屋交付条件“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。故本院认定案涉房屋符合《重庆市商品房买卖合同》约定的取得竣备证的交房条件。第二，《重庆市商品房买卖合同》载明案涉房屋标识楼层为5、6、7层，而华宇盛泰公司的调整行为系取消2、4层电梯门，该调整不涉及江文雄、李凡的房屋楼层，并不影响其使用。第三，华宇盛泰公司对案涉房屋窗户高度的调整不属于《重庆市商品房买卖合同》第十五条第一款约定的设计变更通知情形即“结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率”。第四，消防设施设置是否合规系由消防部门认定，且双方当事人均认可已经通过消防验收。江文雄、李凡并未举示证据证明消防部门对消防设施设置存在不合规的认定结论，故其以此为由主张解除合同亦不能成立。第五，江文雄、李凡曾就户型是否为四室两厅申请鉴定，但其后自愿申请撤回该鉴定申请。其不能证明案涉房屋不是四室两厅。第六，关于分户验收。竣备证系针对建设工程所颁发，除非商品房属于独立的建设工程，否则不可能取得独立的竣备证。本案中，案涉房屋不属于独立的建设工程，案涉房屋所在的建设工程取得竣备证即可视为案涉房屋经过竣工验收，并不存在歧义。故本院认定案涉房屋已经达到合同约定的交付条件。关于案涉房屋交付。根据案涉《重庆市商品房买卖合同》约定，应当在2019年5月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。如前所述，华宇盛泰公司于2018年12月27日取得两江新区建竣备字［2018］0342号《重庆市建设工程竣工备案登记证》，案涉房屋已达到合同约定交付条件。2019年5月19日，华宇盛泰公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的地址和电话向江文雄、李凡邮寄收楼通知书，明确交房时间为2019年5月27日，符合补充协议第十四条第4款的约定。即便该邮件因拒收被退回，但仍然应视为被告履行完毕通知交房的义务。同时，2019年5月20日，华宇盛泰公司还在《重庆晨报》刊登2019年5月27日集中交房的广告，履行通知交房的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，应视为案涉房屋于2019年5月27日交付。综上，华宇盛泰公司已按约将符合合同约定的房屋交付给江文雄、李凡。同时，江文雄、李凡已支付全部房款，案涉商品房买卖合同的主要义务已经履行完毕。故江文雄、李凡所主张的解除合同理由均不能成立，对于其要求判决解除《重庆市商品房买卖合同》，并由华宇盛泰公司退还房款、赔偿银行按揭贷款利息、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江文雄、李凡的诉讼请求。案件受理费减半收取22390.55元，由原告江文雄、李凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  叶胜利二〇二〇年十二月二十三日书记员  马泽林