文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初51681号原告(反诉被告)：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所地：重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：贺学均，董事长。委托诉讼代理人：唐来旺，系该公司员工。委托诉讼代理人：王清华，系该公司员工。被告（反诉原告）：田应群，女，汉族，1972年11月6日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：田荣明，重庆昆德律师事务所律师。原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司与被告田应群商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐来旺、王清华，被告田应群及其委托诉讼代理人田荣明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告一次性支付购房款775000元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（自2018年5月14日起至购房款清偿之日止，以逾期应付款为基数，按日万分之0.5的标准计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月22日，原被告签订重庆市商品房买卖合同及其补充协议，约定，被告购买原告开发的位于重庆市北部新区湖霞街1号附89号商品房一套，付款方式为被告于签订商品房买卖合同当日向原告支付首付款776816元，余款775000元由被告向银行申请按揭贷款进行支付。被告因自身原因无法获取银行贷款，原告多次向被告发函催告支付剩余购房款项，但截至今日，被告仍欠付购房款775000元，致使原告合同目的不能实现。故原告起诉，望判如所请。被告田应群辩称：原告的诉请被告不同意。原被告签订购房合同属实，所欠款项也是事实，但原告所签合同是属于按揭合同，按揭银行是由原告指定，由于银行的政策变化使被告的购房目的未能实现。被告田应群向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的重庆市北部新区湖霞街1号附89号商品房的重庆市商品房买卖合同；2、判令原告向被告退还已付房屋价款共计827736.31元；3、判令原告向被告支付利息（以缴纳款项827736.31元为基数，自2017年6月15日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至款项全部退还之日止按每月利率2%计算）；4、判令原告向被告赔偿已付房屋价款0.1%的损失；5、判令原告负担本案的诉讼费用、律师费等。事实和理由：被告和原告于2017年6月22日签订了重庆市商品房买卖合同，被告分别于2017年5月21日、5月31日、6月15日共计向原告支付了房屋价款827736.31元。于2017年6月22日原告的指定人员带着被告及其银行要求的相关资料到原告指定银行办理按揭手续，办完按揭手续、所提供的资料得到银行工作人员的认可后的当日被告同原告签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告以按揭方式支付款项。办理完成按揭手续合同签订后，被告一直未接到银行下发的有关按揭贷款的任何消息，期间多次到售楼部咨询和多次打电话给原告的工作人员，得到的答案均叫再等等。因银行信贷政策的变化，原告选择的银行不对该房屋办理按揭放款。根据合同第五条（三）办理按揭贷款违约责任的约定，被告于2019年8月13日通过邮局分别快递到原告公司和康桥融府销售中心的通知，通知要求原告解除合同，退还所有款项及其利息，否则承担每月2%的利息。综上所述，被告有权解除合同及要求原告退还所有款项并支付违约金和利息。故被告提起反诉，望判如所请。原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司针对被告田应群的反诉辩称：双方签署的买卖合同及其补充协议是真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行义务，被告提供的按揭资料不符合银行信贷政策，属于因其原因未能获得贷款情形，而非其主张的不可归责于双方的事由。即使被告的主张成立，根据补充协议规定，实行解除权应当自解除权发生之日起180日内提出，按揭应该以银行最新贷款政策为准，如果按揭未通过的，应该补齐首付款或支付剩余的房款，双方应该继续履行买卖合同，被告应当支付剩余房款。原告并非大修基金的收取人，即使解除合同，也应该是被告向相关部门申请退还，故被告的反诉请求无事实及法律依据。经审理查明：2017年6月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发建设的位于重庆市北部新区湖霞街1号附89号康桥融府2期C1B-吊2-商业30号的房屋，用途为商业服务，建筑面积65.71平方米；总成交金额为1551816元，乙方于签署本合同当日缴付人民币776816元，乙方向银行申请775000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分；因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.01向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五补充协议约定，买受人（乙方）应向出卖人（甲方）选定的银行申请按揭贷款。买受人应提前查询是否符合贷款条件以及授信额度等情况。买受人应于签订买卖合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件，交纳按揭费用。如逾期7日仍未开始办理，须向甲方按日支付未付房款余额万分之一的违约金；买受人向银行申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以银行按照最新的信贷政策审批为准。如买受人提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，买受人应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。如由于买受人原因导致最终未能如期付清房款的，出卖人可选择解约并向买受人收取约定总房款5%的违约金。通讯方式及送达的约定，预售合同及本补充协议中提及的通知是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、E-mail或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的方式发布公告等任何一种或多种方式。出卖人可采取任何一种方式通知买受人。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真电话号码或E-mail地址为准。原告的地址为重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2；被告的地址为重庆市渝中区××号××。2017年5月21日，被告向原告支付定金200000元；于2017年5月31日支付房款111000元；于2017年6月15日支付契税44337.6元、大修基金5256.8元、转移登记费550元、印花税775.91元，并支付房款465816元。2018年5月，原告按合同地址向被告发出催款函，载明，田应群女士：感谢你购买我司开发建设的融创·康桥融府项目重庆市北部新区湖霞街1号附89号房屋，根据你与我司于2017年6月22日签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议约定，你以按揭贷款方式（贷款金额为775000元）购买该房屋并于买卖合同签订当日交纳了办理按揭贷款的相关资料。现我司接银行通知，由于你提供的按揭资料不符合银行信贷政策的原因导致银行按揭贷款无法办理。根据贵我双方签订的买卖合同约定，由于你的原因未能获得银行或获得贷款少于申请贷款数额的，我司有权要求你以现金或其他方式支付剩余购房款。鉴于此，我司特函告你，请你于本函发出之日起3日内到我司康桥融府项目销售现场一次性交纳购房款775000元，否则，我司将根据买卖合同约定及法律法规追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应法律责任您需完全承担，由此造成的一切损失由您自行负责。本催款函以EMS方式送达，原件一式两份，一份邮寄给您，一份由我司留存。物流信息显示于2018年5月11日本人签收。2019年5月，原告再次向被告发出催款函。2019年8月15日，被告按合同地址向原告发出通知，载明，重庆康田雍俊房地产开发有限公司：本人于2017年6月22日与贵司签订重庆市商品房买卖合同。购买贵公司北部新区湖霞街1号附89号吊2层-30商业用房。分别于2017年5月21日付款20万元；2017年5月30日付款11.1万元；于2017年6月15日付款46.5816万元；于2017年6月15日付款5.092031万元；共计82.773631万元。因同银行签订按揭贷款手续后，银行一直未拨付按揭款给贵司。根据合同第5条（三）办理按揭贷款违约责任的约定，本人要求解除此重庆市商品房买卖合同，同时要求贵司收到本通知后的7日内退还已收到的款项及利息并承担相应的赔偿责任。否则贵司应承担由此而产生的诉讼费、律师费以及其它相关费用等，并按已收到的款项每月2%的利息计算。庭审中，被告陈述，只提交了一次按揭资料。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同及附件、收据、催款函、EMS邮单、物流查询详情、完税证明、专用收据、解除合同通知、邮件交寄单等证据在卷佐证。本院认为，原被告依照公平、自愿、协商一致的原则签订的重庆市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。按合同约定，原告的主要义务是交付案涉房屋，被告的主要义务是支付购房款等。合同履行中，被告按约支付首付款及相关税费后，按揭贷款申请未获银行审查通过，不论什么原因造成，合同补充协议约定，如被告提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，被告应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。按此约定，被告的贷款申请未获银行审查通过，亦不能免除其付款义务，原告向被告发出了催款函，明确要求被告一次性支付剩余房款775000元，经原告催收后，被告未支付房款构成违约，不享有解约权，故对被告的反诉请求，本院均不予支持。因按揭贷款未通过，原告要求被告一次性付清剩余房款符合合同约定，本院予以支持。对于要求被告支付逾期付款违约金的请求，按约其条件未成就，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告田应群在本判决生效后15日内支付原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司购房款775000元；二、驳回原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告田应群的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11750元，由原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担300元，被告田应群负担11450元。反诉案件受理费9383元，由被告田应群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  陶 立人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  刘运祥二〇二〇年十二月十八日书 记 员  马 瑞