福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初1794号 原告：陈亨舞，男，1968年2月6日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：刘金叶（系陈亨舞妻子），女，1969年4月22日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：刘志向，男，1977年11月24日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：陈金香（系刘志向妻子），女，1980年6月19日出生，汉族，住福建省大田县。 上述四原告的委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。 被告：福建省诚通房地产开发有限公司，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂，统一社会信用代码：91350425746382631H。 法定代表人：陈**英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所律师。 原告陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香与被告福建省诚通房地产开发有限公司（以下简称诚通公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈亨舞及陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香的委托诉讼代理人林加生，被告诚通公司的委托诉讼代理人黄清水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香向本院提出诉讼请求：1.确认陈亨舞、刘志向与诚通公司签订的《国有土地使用权转让合同》（编号：2013××）合法有效；2.诚通公司应协助陈亨舞、刘金叶办理位于大田县××镇××楼××段××房××层××层××层××层××层××层××等房屋的不动产权证；3.诚通公司应协助刘志向、陈金香办理位于大田县××镇××楼××段××房××层××房屋的不动产权证；4.本案诉讼费用由诚通公司承担。事实和理由：2006年8月16日，陈亨舞欲向诚通公司受让坐落于大田县××镇××街××号××＃××＃××平方米地块的土地使用权，双方签订一份《选址预定单》，陈亨舞支付给诚通公司预付金5万元。2013年3月17日，陈亨舞、刘志向与诚通公司签订《国有土地使用权转让合同》，受让上述预定地块，因重新规划，地块编号改为××街××幢××＃,××＃，土地面积108平方米，转让价格2280元／平方米，总计246240元。合同签订后，原告按约支付了全部转让款。同年5月13日，陈亨舞向诚通公司缴纳了上述地块的建筑施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元。次日，诚通公司向陈亨舞、刘志向出具了土地转让款的税务通用机打发票。同月15日，陈亨舞、刘志向向税务机关缴纳税款7543.56元，税务机关开具了完税证及土地使用权权属转移涉税证明给陈亨舞、刘志向。后陈亨舞、刘志向依法取得了建设工程规划许可证，并在该地块上建房，该自建房于2014年6月竣工。2015年2月11日，经原告方申请，大田县房地产管理所向原告核发了房屋所有权证，其中大田县××楼××段房屋××层××、××、××层××、××层××、××层××、××层××登记在陈亨舞、刘金叶名下（夫妻共同共有），××层××登记在刘志向、陈金香名下（夫妻共同共有）。后原告方多次要求诚通公司协助办理上述房产的国有土地使用权证，诚通公司均不予配合。因此，陈亨舞、刘志向与诚通公司签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，诚通公司拒不配合原告方办理国有土地使用权证的行为违反了合同第八条的约定，已构成违约，故原告具状起诉，要求判决上述请求。 诚通公司辩称，对原告方陈述的事实无异议，但对2、3项诉讼请求有异议。因诚通公司于2012年12月12日向中国工商银行股份有限公司大田支行（以下简称大田工行）借款4300万元，并以包括案涉地块的国有土地使用权提供抵押担保，因诚通公司无法偿还贷款，大田工行诉至法院，后该地块被依法拍卖，并由福建兴田城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）竞得，故案涉地块的国有土地使用权人为城投公司，诚通公司无法协助原告方办理不动产权变更登记手续。另外，城投公司同意办理土地转让相关产权的手续，但原告方应缴清城投公司的接拍成本（含接拍款、税费和利息等）。 陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香居民身份证复印件四份、诚通公司企业基本信息一份，证明陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香的身份信息和诚通公司的企业基本信息。2.《选址预定单》、《国有土地使用权转让合同》、福建省三明市地方税务局通用机打发票（代开）记账联、《完税证》、《大田县地税局土地使用权权属转移涉税证明》各一份，证明：陈亨舞、刘志向向诚通公司受让××楼××段地块的土地使用权，土地面积108平方米，总价款246240元。诚通公司（甲方）与陈亨舞、刘志向（乙方）签订的《国有土地使用权转让合同》第八条约定“乙方应协助甲方办理土地使用权证。”同时,陈亨舞、刘志向已向诚通公司交清土地转让款246240元及税款7543.56元。3.《收款收据》二份，证明2013年5月13日陈亨舞向诚通公司缴纳施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元。4.《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》各一份，证明陈亨舞、刘志向于2013年6月4日取得案涉地块的建设用地批准书，于同年9月5日取得案涉地块的建设工程规划许可证，陈亨舞、刘志向在案涉地块建房的行政审批手续合法。5.案涉地块的自建房××至××层《房屋所有权证》十二份，证明坐落于案涉地块的自建房已办理了房屋所有权证，其中××层××、××；××层××、××层××、××层××、××层××登记在陈亨舞、刘金叶名下，××层××登记在刘志向、陈金香名下。6.[2017]13号大田县政府常务会议纪要、告知书各一份，证明诚通公司通知陈亨舞、刘志向,需由自建地用户向城投公司交清自建地接拍成本（含接拍款、税费、利息）后，城投公司才配合办理相关土地使用权转让手续。诚通公司质证认为，对上述陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香提供的证据1.2.3.4均无异议;对证据5真实性无异议，但诚通公司仅与陈亨舞、刘志向签订合同，与刘金叶、陈金香无关;对证据6真实性无异议，但自建地接拍成本不是诚通公司收取的，而是城投公司代表大田县政府收回国有资产的代垫款项。 本院认证认为，经质证诚通公司对上述陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香提供的证据1.2.3.4无异议,对证据5.6的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。诚通公司对证据5.6的证明对象有异议，本院将综合举证质证情况予以认定。 诚通公司围绕抗辩主张依法提交以下证据：1.田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证一份，证明案涉地块的国有土地使用权属于诚通公司；2.（2015）三民初字第586、599号民事判决书各一份，证明2012年12月13日，诚通公司以其所有的位于大田县××镇××的土地使用权（包含案涉地块）作为抵押物向大田工行借款，经福建省三明市中级人民法院判决，大田工行对包含案涉地块在内的上述国有土地使用权享有优先受偿权；3.（2016）闽0425执710号执行裁定书一份，证明经大田县人民法院执行拍卖诚通公司所有的位于大田县××镇××的土地使用权（包含案涉地块），后由城投公司以最高价竞得，现案涉地块的土地使用权归城投公司所有。陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香质证认为，对上述诚通公司提供的证据真实性均无异议，但与原告无关，原告无需再向城投公司缴纳购地款。 本院认证认为，经质证陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香对上述诚通公司提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香对诚通公司提供上述证据的证明对象有异议，本院将综合举证质证情况予以认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月16日，诚通公司（甲方）与陈亨舞（乙方）签订选址预定单［通定字（2006）073号］，约定：甲方将位于大田县××镇××街××号××＃××＃共计壹佰贰拾平方米地块,以每平方米贰仟元预定给陈亨舞；预付金应在预定单双方签字后付清等。2013年3月17日，诚通公司（甲方）与陈亨舞、刘志向（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》（编号：2013××），约定：甲方转让给乙方的地块位于大田县××镇××开发区××街××幢××＃××＃号，土地面积为108平方米；该地块的土地使用权转让价款为每平方米2280元，总额为246240元；本合同经双方签字后三日内,乙方须以现金支票或现金方式向甲方缴付土地使用权转让价款;乙方向甲方付清全部土地使用权转让价款后二十日内,甲方应给予办理交地手续,乙方备齐有关资料一个月内向有关部门共同申请办理本协议所指土地使用权相关手续;乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权转让费以及承担该部分土地转让所产生的所有税费;乙方在取得土地使用权后,在动工时应及时通知甲方和规划部门到场放样,基础浇筑混凝土和底层定位时应经甲方和规划部门审核认定后方可进行,房屋主体建设完成后，并完成外立面装修，经有关部门验收合格后，乙方应协助甲方办理土地使用权证；有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利争议或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约；甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益等。同年5月13日，陈亨舞向诚通公司缴纳了案涉地块的建筑施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元,计17660元。次日，承受方陈亨舞、刘志向向转移方诚通公司支付在田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证范围之内案涉地块的转让款246240元。同月15日，陈亨舞、刘志向向税务机关缴纳税款7543.56元，同日,税务机关向陈亨舞、刘志向出具完税证及土地使用权权属转移涉税证明。同年6月4日，陈亨舞、刘志向取得案涉地块的土地建设用地批准书。同年9月5日，陈亨舞、刘志向取得案涉地块的土地建设工程规划许可证，并在该地块上建房，该自建房于2014年6月竣工。2015年2月11日，陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香至大田县房地产管理所办理房产登记手续，其中大田县××楼××段房屋××层××、××、××层××、××层××、××层××、××层××登记在陈亨舞、刘金叶名下（夫妻共同共有），四层02登记在刘志向、陈金香名下（夫妻共同共有）。 另查明，2005年8月17日,诚通公司取得田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证,该地块坐落于大田县××镇××村;用途为商业、住宅；使用权类型为出让；该地块的使用权面积为5502.5平方米，案涉地块在上述国有土地使用证范围内。2012年12月12日，抵押权人大田工行（甲方）与抵押人诚通公司（乙方）签订《最高额抵押合同》［合同编号为：2012年大田（抵）字××号］，诚通公司以其名下位于大田县××镇××村的商住用地［国有土地使用证号为田国用（2005）字第0××8、0××2号］作为抵押物，向大田工行申请贷款,乙方所担保的主债权为自2012年12月13日至2015年12月12日期间,在人民币4300万元的最高余额内。同月13日，双方向大田县国土资源局办理抵押登记手续，土地他项权证为田他项（2012）第6××7号。同日，大田工行与诚通公司签订《房地产借款合同》［合同编号：2012年（大田）字0031号］，合同约定：本合同项下借款种类为住房开发贷款，借款资金用于“××”项目，金额为4300万元，借款期限三年等。从2014年8月20日起诚通公司未支付利息，2015年6月11日，大田工行根据约定通知诚通公司宣布贷款立即到期。后大田工行诉至三明市中级人民法院，同年12月14日，三明市中级人民法院作出（2015）三民初字第586号民事判决，该判决主文第五项的内容为：“大田工行对2012年12月13日至2015年12月12日期间的本案债权，在4300万元的最高余额范围内，对诚通公司提供抵押的位于福建省大田县××镇××村《土地他项权证》［田他项（2012）第6××7号］项下的土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。上述民事判决书生效后，大田工行申请强制执行，三明市中级人民法院指定本院执行。本院依法对被执行人诚通公司所有的位于大田县石牌镇金象温泉城土地使用权证号为：田国用（2005）字第0××2、0××6、0××8、0××9、0××0、0××6、0××3、0××2、0××7、0××3、0××5、0××9、0××0、0××8、0××5、0××8、0581、0××2、0××4、0××4、0××0、0××5、0587号，田国用（2010）字第1××8、1××9、1××0号，田国用（2011）字第1××8号的土地使用权及地面建筑进行评估，于2017年11月1日在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖上述财产。同月18日，买受人城投公司以203938952元的最高价竞得。同年12月26日，本院作出（2016）闽0425执710号执行裁定，裁定包括田国用（2005）字第0××8号在内的上述土地使用权及部分地面建筑归城投公司所有。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条可以理解为未经抵押权人同意不能发生抵押物物权变动的效力,但并不影响抵押物转让合同的效力。在本案中，2012年12月13日，诚通公司以其所有的位于大田县××镇××村的商住用地［国有土地使用证号为田国用（2005）字第0××8、0××2号］作为抵押物，向大田工行贷款4300万元,并办理了抵押登记手续。虽然双方在签订《国有土地使用权转让合同》时，诚通公司未通知大田工行，也未告知陈亨舞、刘志向案涉地块的土地使用权已经办理抵押的事实，但上述行为不影响本案合同的效力。故诚通公司与陈亨舞、刘志向签订的《国有土地使用权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。陈亨舞、刘志向已履行合同义务，诚通公司理应按合同规定协助陈亨舞、刘志向办理土地使用权变更登记手续。鉴于涉案地块的土地使用权已抵押给大田工行，且经法院裁定，由城投公司通过司法拍卖程序取得该地块的土地使用权，现诚通公司已不是涉案地块的土地使用权人,陈亨舞、刘志向要求诚通公司履行协助义务已成为不可能,其只能向诚通公司主张未履行协助义务的违约责任。刘金叶、陈金香不是本案合同当事人，根据合同相对性原则，其不能向诚通公司主张合同权利。因此，陈亨舞、刘志向要求确认上述合法有效的诉讼请求，其理由成立，予以支持，但其要求诚通公司协助办理案涉地块的土地使用权变更登记手续的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百九十一条第二款规定，判决如下： 一、陈亨舞、刘志向与福建省诚通房地产开发有限公司于2013年3月17日签订的《国有土地使用权转让合同》（编号：2013××）合法有效； 二、驳回陈亨舞、刘金叶、刘志向、陈金香的其他诉讼请求。 案件受理费4994元，由福建省诚通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李春雷 审 判 员  曾海鹰 人民陪审员  章志雄 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  陈琪欣 书 记 员  郭景昉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。