济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初13853号原告：陈秀军，男，1970年4月20日出生，汉族，住济南市。被告：济南绿萝公寓管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人:王占超，执行董事兼经理。第三人：李达，男，1995年12月16日出生，汉族，住济南市。原告陈秀军与被告济南绿萝公寓管理有限公司（以下简称绿萝公寓公司）、第三人李达委托代理合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀军，被告绿萝公寓公司，第三人李达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《济南市房屋出租委托代理合同》；2.判令被告恢复房屋结构原状和整体墙面、顶棚统一颜色；3.判令被告支付原告合同第三条《出租代理权限及期限》第一年45天免租期房租5.判令被告支付原告房屋空置损失；6.判令被告搬离存放在房间的物品；7.判令被告按月租金的200%支付违约金；8.判令被告赔偿相关物品损失；9.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月25日，原告与被告签订《济南市房屋出租委托代理合同》，合同约定，2020年3月26日被告应交纳租金，2020年3月26日原告没有收到租金，即与被告主管李达联系，李达回复因公司经营扩张，且受疫情影响，希望房租按月交付，另再给5天免租期，原告未能同意，李达回复不同意就不再租了。原告傍晚到案涉租赁房屋，案涉房屋有四位租客在住，原告于当晚报警，后民警联系被告主管经理（电话15550******），但被告仍拒付房租。2020年3月28日中午12点，被告租客微信告知说已经搬走，原告下午6点到案涉租赁房屋，从被告租客得知，6楼管道井里有一把钥匙，原告发现还留有被告物品，两张简易床，一个旧白桌子，一台旧洗衣机，被告分隔餐厅、客厅的石膏板墙未拆除。26晚看到的一台空调和一台电热水器已被拆走。原告所有的一张床被损坏，另一张床被靠墙搁置，电热水器拆除扯断了水管且没有封堵，被告将案涉租赁房屋大阳能管路接洗衣机，太阳能热水器不能用水，淋浴设备丢失，马桶损坏，厕所门锁损坏，房屋丢失三把椅子；拖欠电费200元，拖欠物业费两个月，厨房燃气灶放锅的支架和燃火盘丢失，不能通气打火使用。2020年3月30日晚上7点，智远派出所告知原告，被告承认欠租，也承认拆走空调和电热水器。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求贵判如所请。绿萝公寓公司辩称，1、因原告没有履行合同的义务及在合同未解除时擅自换锁清除客户，导致合同无法履行，属于原告违约在先，绿萝公寓公司有追究原告违约的权利；2、增加隔断不属于改变房屋主体结构，且合同签约前已征得业主同意；3、关于墙面颜色改变，合同第五条约定，甲方同意乙方对其房屋进行装修装饰及配置等内容；4、合同第三条第三项约定，本合同约定代理期第一年45天为免租期，第一次给原告支付房租的时候扣除，原告认可第一次所收租金为首季度房租；5、造成房屋空置损失系原告在没有协商解除合同前，上门换锁并清理客户导致，被告不承担任何空置损失；6、所拿走的一台空调和一台热水器，为绿萝公寓公司所配置。7、根据合同附加条款约定原告应于2019年10月5日前配置两台空调，但至今未履行，2020年3月份绿萝公寓公司与原告协商从本季度房租中扣除两台空调的费用，原告同意，故绿萝公寓公司房租已付至2020年3月26日，根据合同第九条约定，未按约定划付租金达5日以上，原告可单方解除合同，然原告在当天就上门清理客户，并于第二天更换锁芯，不让客户入住，绿萝公寓公司认为在未解除合同的情况下原告回收房屋、更换锁芯、清理客户等行为系原告违约，绿萝公寓公司请求法庭根据合同约定判决原告赔偿绿萝公寓公司违约金4500元及相关损失11975元。另诉讼费不应由被告承担。李达陈述意见同绿萝公寓公司答辩内容。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，陈秀军（委托方、甲方）与绿萝公寓公司（租赁代理机构、乙方）签订编号为201900377《济南市房屋出租委托代理合同》，主要约定，“……该房屋坐落于济南市历下区姜家花园8-4-601，建筑面积80平方米，……出租代理期限自2019年9月26日至2024年9月25日，本合同约定的房屋代理期中第一年45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金……租金标准为每月2200元，第一次交付租金为2019年9月26日，第二次为2019年12月26日，第三次为2020年3月26日，……甲方同意乙方对其房屋进行适当的装修，装饰及配置设施，所产生的费用由乙方承担，代理期内所产生的房租差价归乙方所有……乙方未按规定划付租金达5日以上、擅自改变房屋主体结构，甲方有权单方解除合同……出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失……乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金……”合同另约定了双方的维修项目范围等事项，合同附带附件一份，载明了甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及装修、家具电器等有关费用。另查明，案涉租赁济南市历下区姜家花园8-4-601房屋系本案原告陈秀军于2016年12月28日通过安置购买取得。庭审中，原、被告均认可案涉合同前两次租金已经结清，被告绿萝公寓公司未于2020年3月26日支付第三笔租金，陈秀军于2020年3月26日19时14分向历下区公安分局智远派出所报警，陈秀军于2020年3月28日将案涉租赁房屋换锁。本院认为，陈秀军与绿萝公寓公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自义务。关于案涉《济南市房屋出租委托代理合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉出租委托代理合同中约定，绿萝公寓公司未按约定划付租金达5日以上即于2020年3月26日后迟延5日以上支付租金，则陈秀军有权单方解除合同，陈秀军主张绿萝公寓公司未交付租金后已明确表示不再租赁，但未提交有效证据证实被告不再继续租赁，其于2020年3月28日将案涉租赁房屋换锁；综合合同实际履行情况，在绿萝公寓公司未按时支付房租当日，陈秀军同被告、案涉租赁房屋租客进行协商并报警咨询，绿萝公寓公司知晓后于2020年3月27日拆除了空调和热水器，鉴于绿萝公寓公司、陈秀军针对案涉租赁房屋在2020年3月26日至2020年3月28日所采取的一系列行为，均是阻断案涉合同的继续履行，均系终止案涉合同权利义务行为，故本院足以认定，对于合同的履行双方业已以实际行动达成新的合意即不再继续履行合同，故本院认定双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年3月28日解除。关于陈秀军主张恢复房屋结构原状、恢复整体墙面与顶棚一致颜色的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，陈秀军与绿萝公寓公司均认可绿萝公寓公司在案涉租赁房屋内做了隔断，并改变了墙面颜色，被告抗辩合同已明确载明陈秀军同意绿萝公寓公司对房屋进行适当的装修、装饰及配置设施，考虑案涉合同实际履行情况及案涉租赁房屋已实际出租的实际情况，本院对于原告此项诉求不予支持。关于陈秀军主张的免租期租金问题。案涉合同约定了第一年中45天为免租期，案涉租赁合同约定的出租代理期限为五年，现案涉合同第一年未履行完毕业已解除，故本院酌定绿萝公寓公司支付陈秀军租金2640元（原约定免租期内36日的租金）。关于原告主张的房屋空置损失，本院在合同解除时业已阐明，在绿萝公寓公司迟延交付租金不足5日内，原、被告已以实际行为合意解除合同，故原告主张房屋空置损失无事实根据，本院不予支持。关于原告主张绿萝公寓公司搬离存放在房间的两张床、一个桌子、一台洗衣机，因合同业已经解除，故本院予以支持。关于原告主张的违约金及相关物品损失，因绿萝公寓公司未存在欠付租金超过5日或合同约定的其他违约事项，故原告的违约金诉求本院难以支持；相关物品损失原告亦未提交有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告陈秀军与被告济南绿萝公寓管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年3月28日解除；二、被告济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈秀军租金2640元；三、被告济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离滞留在济南市历下区姜家花园8-4-601房屋内的两张床、一个桌子、一台洗衣机；四、驳回原告陈秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取计64元，由原告陈秀军承担51元，由被告绿萝公寓公司承担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二〇年十二月二日书记员  付新芮