贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4354号原告：杨轶军，女，1975年03月25日出生，土家族，住重庆市秀山县。被告：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**，统一社会信用代码：92520602MA6J15G069。法定代表人：刘洪江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**一社会信用代码：91520602MA6HPFUT9U。法定代表人：毛子雄。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。原告杨轶军诉被告铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称“诚德公司”）、铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称“立泰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年09月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告诚德公司认为被告立泰公司与本案处理结果有利害关系，向本院提出申请追加立泰公司为本案被告参加诉讼，本院依法追加其为共同被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理，原告杨轶军到庭参加诉讼，被告诚德公司委托诉讼代理人龙沼到庭参加诉讼，被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》。2、请求判令被告退还原告保证金2000元，租金19200元及市场管理费用720元，共计：29120元整。3、请求判令被告赔偿原告损失5000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月14日原告与被告诚德公司协商租赁铜仁市新华都农贸市场进行生产经营。当日原告向被告诚德公司缴纳保证金、经营保证金及市场管理费共计21920元，被告出具相应收据给原告，2019年12月01日农贸市场装修完毕并正式开业，当日原告与被告诚德公司双方正式签订《新华都农贸市场租赁合同》，双方约定被告将位于新华都农贸市场熟食区租赁给原告经营使用，租赁期限自2019年12月01日起至2020年11月30日，租金为19200元每年。原告向被告缴纳2000元作为经营保证金，缴纳720元作为经营市场管理费，被告诚德公司等公用设施的维修和保养。搞好市场各项工作、提高服务质量，为乙方创造良好的市场环境，保护市场繁荣的义务。原、被告双方签订合同后，被告从未尽到对市场进行管理和维护合同6-2-3条管理的义务，致使市场内卫生条件极差，无法正常经营使用，许多商家纷纷退出市场，涉案农贸市场已失去作为一个市场的基本功能，原告租赁的摊位了无法实现租赁合同约定的经营目的。原告在租赁合同签订后购进的5000元货物因被告的违约行为造成囤积，无法正常出售。上述情况发生后，原告和市场内其他商户多次联系被告解决上述问题，被告于2020年03月份承诺退还原告和其他多数商户的租金、保证金及市场管理费，据原告了解被告已于2020年06月01日退还80余户商户的租金、保证金及市场管理费，说明被告已无力对市场进行管理和维护，无履约能力。但时至今日原告多次联系被告，被告仍以各种理由推诿、拖延，拒绝退还原告租金、保证金及市场管理费，甚至拒接原告电话，原告前往被告所在地公司，其公司内也无工作人员在内办公。综上，原告认为被告未依照双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》履行义务的行为已构成违约，原告有权解除合同，要求被告退还因合同取得的利益，并要求被告赔偿原告因被告违约行为造成的损失，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定诉至贵院，请求判如所请。在辩论终结前，原告提出增加请求事项：由被告按照300元/天从2020年06月01日起计算至开庭之日的11月30日止，合计金额54000元，总诉请求金额变更为80920元，由被告一诚德公司承担1/3，由被告二立泰公司承担2/3。租赁合同已经解除了。被告诚德公司答辩称：1、签订的租赁合同是否有效请法庭核实。即使有效，约束力系原告与被告二，与被告一没有关系，被告一仅代被告二经营管理农贸市场，合同的权利与义务均系被告二承担。2、费用应扣除实际产生的费用后才是实际退还的款项，退还也应当由被告二退还，与被告一无关。我方不应当赔偿对方经济损失。租赁合同已经解除了。被告立泰公司答辩称：答辩人并非本案适格被告，不应承担任何支付责任。首先，根据原告起诉的请求以及相应证据可知，原告系根据租赁合同的相对性向被告起诉要求退付租金，而非向答辩人主张，答辩人与原告没有租赁合同关系，故根据不告不理原则，原告无法突破合同相对性要求答辩人承担责任。其次，根据被告诚德公司的追加申请书可以知道，被告诚德公司自认了案涉农贸市场为立泰公司与诚德公司系租赁关系，就本案而言的合同相对方系诚德公司与原告，与答辩人无关。最后，根据答辩人与诚德公司2019年08月13日签订的租赁合同以及被告诚德公司提供的收据可以印证，收据的金额是产生在2019年11月前，并且金额为308万元，与双方2019年08月13日签订的租赁合同约定的租金是一致的，能够印证本案立泰公司与诚德公司系租赁合同关系。更何况通过双方2020年04月08日签订补充协议可知，尤其是补充协议中的部分可以看出本案系答辩人将涉案农贸市场租赁给诚德公司后，诚德公司转租给原告等商户，并收取了相关保证金、管理费、租金等费用，后因疫情影响，部分租赁户要求退租，经政府协调，同时答辩人为了化解纠纷，维护市场稳定，答辩人才同意代诚德公司退付大量租金。故对于答辩人代付诚德公司退付的租金，答辩人保留追诉权，将依法向诚德公司进行追偿。答辩人为维护市场稳定已经帮诚德公司解决了大量纠纷，现因其原因导致诉讼，还将答辩人追加为本案被告，完全是恩将仇报，同时也属于对补充协议的违约行为，答辩人也保留向诚德公司追诉的权利。至于原告请求退付租金及相应赔偿的诉请，由于答辩人并未收取上述费用，不应由答辩人承担。至于诚德公司是否应当承担，请依法裁判。综上所述，答辩人并非本案适格被告，请求人民法院依法判决答辩人不承担任何支付责任。本院经审理认定事实如下：2019年12月01日原告与被告诚德公司签订《摊位租赁合同》。双方在合同中约定了租赁期限为2019年12月01日至2020年11月30日，保证金2000元，每月租金1600元（按年交缴，每年19200元），市场管理费720元/季度。2019年10月15日原告已提前向被告诚德公司交纳保证金、经营保证金及市场管理费共计21920元，被告出具相应收据给原告。原告租赁后，因被告诚德公司管理原因，2020年03月24以原告为丙方，以被告诚德公司为乙方，以立泰公司为甲方，三方签订《摊位及门面退租协议》，三方约定“第一条退租协定甲、乙、丙三方经友好协商，就2020年3月18日碧江区河西办事处及凉水井派出所协调的相关事宜达成如下协议：（一）针对市场确定退租的商家，甲、乙双方定于2020年6月1日甲、乙双方按比例进行退付租金，由甲方按3分之2的比例退付，乙方按3分之1的比例退付。……”第二条约定“违约责任（一）甲、乙双方承诺按本协议约定时间及比例退付相关费用。如有一方未按约定按期足额支付，则由该方按每日300元的标准赔付丙方。”三方同时还对其他方面进行了约定。三方当事人均同意涉案《摊位租赁合同》已经解除，且扣除相关水费、公共区域公摊费用等费用后，应退还费用为15985.6元,因原告催讨未果,故提出前列诉讼请求。另，查明，二被告之间签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》，被告诚德公司认为其系被告立泰公司的委托代理人，应返还原告的费用应由委托人被告立泰公司返还，故提出如前答辩意见。被告立泰公司主张，其与被告诚德公司之间系租赁关系，故提出如前答辩意见。以上事实，通过原告诉称及其提供的证据材料、本案庭审笔录等予以认定。本案争议焦点：一、应当退还原告的违约金额是多少？违约金是否过高？支付上述费用的义务主体？现对上述焦点问题做如下分析：首先，原告与被告诚德公司之间依法成立合法的租赁合同纠纷民事法律关系。原告与被告诚德公司签订《摊位租赁合同》，双方约定了租赁期限、租金等行为，原告与被告诚德公司又因履行《摊位租赁合同》发生纠纷，三方共同签订《摊位及门面退租协议》，上述系列行为系原告与二被告真实意思表示，不违反法律之规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，因此，原告与被告诚德公司之间依法成立合法的租赁合同纠纷民事法律关系，被告立泰公司中途加入原告与被告诚德公司之间的租赁合同纠纷解决事宜，三方形成新的合同，因此，二被告应当按照约定全面履行自己的义务。其次，二被告应当按照《摊位及门面退租协议》退还原告费用并承担违约责任。因二被告未按期退还原告租金等相关费用，其行为已经构成违约，三方共同认可合同已经解除，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合上述法律及各方当事人的约定，二被告应当按照约定履行退还原告租金、押金及市场管理费15985.6元。违约金问题，原告主张由被告按照300元/天从2020年06月01日起计算至开庭之日的11月30日止，合计金额54000元，被告立泰公司主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本院认为被告立德公司主张成立，结合双方签订的合同关于违约金条款的约定及本地区的实际情况，违约金可参照双方约定的自2020年06月01日起按照退付款项15985.6元为基数按照月利率1%标准计算至付清为止。因三方双方约定得有退还比例，被告诚德公司应承担上述费用的总金额的1/3（15985.6元×1/3=5328.5元，保留整数，以下均同。）；被告立泰公司应承担上述费用的总金额的2/3（15985.6元×2/3=10657.1元）。被告诚德公司主张上述费用应由被告立泰公司承担的主张不能成立，被告立泰公司主张应当由被告诚德公司承担责任的主张，均不能成立，本院不予采纳。原告主张超出部分金额的主张,本院不予支持。再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张赔偿其损失，因其并未提供证据予以证明，结合上述举证规则的分配原则，原告应当承担举证不能的法律后果，对主张赔偿其5000元的损失本院不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉讼请求金额为80920元,收取案件受理费911.5元，由被告诚德公司负担37元,由被告立泰公司负担75元,由原告自行负担799.5元综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告杨轶军与被告铜仁市诚德商业管理有限公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》已于2020年03月24日解除。二、被告铜仁市诚德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨轶军租金、管理费及押金等共计5328.5元并承担支付违约金，违约金自2020年06月01日起按照退付款项5328.5元为基数按照月利率1%标准计算至付清为止。被告铜仁市立泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨轶军租金、管理费及押金等共计10657.1元并承担支付违约金，违约金自2020年06月01日起按照退付款项10657.1元为基数按照月利率1%标准计算至付清为止。三、驳回原告杨轶军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费收取911.5元，被告铜仁市诚德商业管理有限公司负担37元,被告铜仁市立泰商业管理有限公司负担75元,原告杨轶军自行负担799.5元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二〇年十二月七日法官助理徐华书记员刘谊