贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8857号原告：雷邦贤，男，1953年5月19日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王文孝，男，1942年10月10日出生，苗族，住贵州省凯里市，系原告所在社区推荐的公民代理。被告：徐方敏，男，1982年9月2日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴延俊，贵州忖度律师事务所律师原告雷邦贤与被告徐方敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告雷邦贤及其委托诉讼代理人王文孝、被告徐方敏及其委托诉讼代理人吴延俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷邦贤向本院提出诉讼，请求判令：1、被告支付欠原告仓库租金105528元，滞纳金10279元，水费7570元，电费2451元，合计125828元；2、被告于本判决生效之日搬离租赁原告的4间仓库并交付原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由:原、被告根据各自需要达成口头协议，约定由被告租用原告座落在凯里凯峰建材市场背后的原黔兴公司场地内搭建的仓库4间,双方口头约定,不签书面租赁协议,但租赁条款及要求比照同一场地的其他租赁户的规定履行,即:①每月提前交清月租金;②如逾期交租金,则按每天0.2%缴纳滞纳金;③水、电及工商税费由被告自理。被告先后于2017年10月租用1号仓库,月租金1600元/月;2017年11月租用2号仓库,月租金4716元/月；2018年5月租用3号仓库,月租金1400元/月;2018年10月租用4号仓库,月租金为850元/月。该4间仓库均由被告租用至今。2018年9月25日,原、被告结算时,至2018年9月止,原、被告在结算时误将2号仓库7个月的租金33012元仅计算一个月为4716元;此次应缴租金及水电费总计应为80602元,实际只收了52270元,少收了28332元;2019年3月15日,原、被告第二次结算应收24266元,而计算有误只收了21466元,少收2800元;2020年1月17日,原、被告第三次结算2019年12月30日止,租金23000元,电费1808元,合计24800元,被告因经济困难,请求原告准予以后再补交,原告以仁慈之心准予缓交,但至今被告不仅未补交,连2020年1月1日至2020年6月30日的费用一分未交。综上所述:被告租赁原告仓库应依约按时缴纳租金及水、电费,原、被告于2018年9月25日结账计算错误,少收28332元;2019年3月15日结账算错少收2800元,被告应予以补交,2020年元月17日尚欠的24800元及2020年1月1日至2020年6月30日尚欠的租金51396元，滞纳金10279元，水费7570元，电费2451元。上述漏交欠款31132元，2020年元月17日结账欠款24800元,2020年1月1日至2020年6月30日租金51396元,滞纳金10279元,水费7570元,电费2451元,合计125828元。特诉请人民法院判令被告一次性交清。庭审中变更第一项诉请中的租金为91528元，水费760元，电费2451元，滞纳金18306元，放弃第二项诉请。被告徐方敏在答辩期限内未提交书面答辩意见，庭辩中辩称：1.原、被告之间的合同是无效合同，原告与永丰公司的租赁合同明确约定了在租赁期内原告不能转租，原告的租赁物是非法建筑，没有相应的产权证，因此本案的合同应当无效。2.原告要求支付租金到2020年6月30日，本案中被告搬离的时间是2020年4月30日，双方在2020年1月17日对账时，原告对被告说租赁的场地被征收，要求被告搬迁，后因疫情的原因直到3月份才复工复产，因此被告在2020年4月底进行搬迁并把钥匙交给原告，对于原告的第二项诉请，我方请求法庭驳回。3.原告要求被告支付租金不成立，国家政府对于这方面有文件是可以免租的，原、被告和房开在协商中，都承诺免被告6个月房租，所以原告要求被告支付房租没有事实依据。4.关于水电的问题，我们认可对账时还欠电费1808元，水费已结清。因此原告要求被告支付水电费的数据有误，因为本案的合同无效，同时双方没有书面合同，所以原告要求被告支付的滞纳金没有事实和法律依据。2020年1月17日被告与原告在对账已把水电费租金均结算清楚，双方也签字确认，所以根本不存在被告欠原告租金和水电费的事实。本院经审理认定事实如下：被告因其经营需要向原告承租4间仓库，双方未签订书面合同，具体租赁时间及租赁费约定为：2017年10月租用1号仓库,租金1600元/月;2017年11月租用2号仓库,租金4716元/月，2018年5月租用3号仓库,租金1400元/月，2018年10月租用4号仓库,租金为850元/月。2020年1月17日，双方经结算签字确认：截止2019年12月30日，4间仓库共欠租赁费23000元，电费1808元，合计24800元未付。2020年1月至同年8月期间产生租金68528元被告亦未支付，至此，被告拖欠原告租金91528元，电费1808元未予支付。原告经多次催收未果，遂诉至本院，案经本院调解未果。另查明，涉案仓库系原告未经相关部门批准即在其承租贵州省黔东南州永丰农工商总公司的场地上搭建的临时建筑，已于2020年12月9日拆除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方口头约定被告承租原告修建的4间仓库并支付相应的租赁费，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实意思表示，本院予以确认。关于原、被告口头约定的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案仓库系原告在其承租的场地上修建的临时建筑，且未经相关部门批准及办理相关批准手续，故，原告与被告关于涉案仓库租赁的口头约定依法应认定为无效。被告抗辩涉案合同无效的辩解意见符合法律规定，理由成立，本院予以采纳。关于涉案仓库租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告双方的口头约定虽无效，但原告请求按约定支付房屋租金，依法应予以支持。租赁期间，原、被告经结算确认，截止2019年12月30日，被告尚有租赁费23000元、电费1808元未予支付。之后涉案房屋继续由被告继续使用且被告未支付租赁费，根据双方口头约定的租赁费标准计算，2020年1月至同年8月期间的租赁费共计为68528元，据此，被告应支付原告租赁费共计91528元。被告抗辩称租金已支付完毕，租金已减免以及被告已于2020年4月搬离涉案房屋，被告不应再支付原告租金。但从被告所提供的证据来看，均不足以证明其主张事实成立，被告应承担举证不能的不利后果，故被告的该项抗辩理由缺乏事实依据，理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张的水费760元、电费2451元。2020年1月17日，原、被告双方结算确认欠电费1808元未予支付，据此，应认定被告欠付电费1808元。原告提供了两张电表和水表的图片，用以证明被告欠付水、电费，该图片上写的是徐梅方水表并非被告名字，不能证明被告欠付水电费的事实，且原告亦未提供其他证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，故原告的主张部分成立，超过部分本院不予支持。被告应支付原告电费1808元。关于原告诉请的滞纳金，因涉案合同认定为无效合同，故对原告主张的滞纳金依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐方敏于本判决生效之日起10日内支付原告雷邦贤仓库租金91528元，电费1808元，二项共计93336元。二、驳回原告雷邦贤的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由原告雷邦贤负担683元，被告徐方敏负担2133元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  张 英人民陪审员  罗绍敏二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王 滢