山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0305民初5800号原告：丁国江，男，1977年12月16日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：王超，山东泰祥（淄博）律师事务所律师。被告：刘学礼，男，1954年11月20日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：刘冰章，男，1981年2月22日生，汉族，现住淄博市临淄区，系刘学礼之子。原告丁国江诉被告刘学礼合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁国江的委托诉讼代理人王超，被告刘学礼及其委托诉讼代理人刘冰章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁国江向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年4月27日签订的《转让合同》合法有效，被告立即向原告交付位于临淄区稷下街道办槐行新村5-2-701室房屋（该房产价值暂估27万元）；2、依法判令被告支付原告违约金10万元；3、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年4月27日，原、被告签订《转让合同》，合同约定，被告将其享有的临淄区稷下街道办槐行新村安置楼房购买权以2万元的价格转让于原告，当日原告将2万元款项支付于被告。合同签订后，原告向临淄区稷下街道槐行村村委支付购买楼房款项共计253856.4元。现楼房已建设完毕并已交付被告，原告多次要求被告履行合同义务交付原告购买的位于临淄区稷下街道办槐行新村5-2-701室房产，但被告拒不交付。为此，原告提起诉讼，请依法判决。被告刘学礼辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《转让合同》属于无效合同。理由如下：第一、涉案房屋是槐行村村居改造安置房，购买权是具有特定身份的村民享有的专属于本人的权利，不能转让他人。第二、被答辩人也是槐行村村民，也享有购买权，但根据村委会的规定村民的购买权具有限制性，每户限购一套，被答辩人如果根据涉案《转让合同》取得购买权，被答辩人将突破限购政策，这将损害村委会的权益。据答辩人所知，被答辩人已经使用类似方法取得了多套楼房的购买权。被答辩人购买房屋显然并非用于自住，而是非法转售牟利。因此，答辩人与被答辩人签订的《转让合同》损害集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，属于无效合同。二、答辩人签名的前提是丁传富为其外甥女求购购房名额，所以该合同的乙方已经默认是由丁传富外甥女签字才可生效，并不是任何人签字都可以使合同生效，后来由被答辩人签字，严重违背了答辩方的意愿和答辩人签名的前提条件。被答辩方妄图造成既定事实，将此《转让合同》强加于答辩方，违反了《中华人民共和国合同法》第一章第三条中一方不得将自己意志强加给另一方的原则。并利用《转让合同》中“不能全部执行合同或提出异议反悔的一方，赔偿对方人民币十万元整”的条款胁迫答辩方必须执行《转让合同》且不得提出异议，根据《中华人民共和国合同法》五十二条，此合同无效。三、被答辩人购入多套具有福利性质的村民拆迁安置房明显不是用于自住，转手卖出获利，严重损害集体利益，根据《中华人民共和国合同法》五十二条，此合同无效。四、被答辩人请求答辩人交付房屋并支付违约金，不符合法律规定。第一，答辩人与被答辩人签订的《转让合同》属于无效合同，被答辩人无权依据该合同主张权利。第二，即使法院确定涉案合同是有效合同，被答辩人同时要求交付房屋，又要求支付违约金，也不符合法律规定。首先，答辩人并未违约，答辩人与被答辩人签订的《转让合同》并未约定履行期限，被答辩人主张答辩人违约缺乏事实依据。其次，《转让合同》约定的违约金明显过分高于因答辩人违约给被答辩人造成的损失，甚至剥夺了答辩人提出异议的合法权利。因此，法院对被答辩人请求支付违约金的诉讼请求应予驳回或者减免。五、涉案《转让合同》是否继续履行法院应根据本案的实际情况作出合理的判决。第一、答辩人主张本案合同为无效合同，请求法院根据双方的过错程度和被答辩人的实际损失作出合理的赔偿数额。第二、如果法院确定涉案合同为有效合同，答辩人主张解除本案合同，理由如下：1.涉案合同毕竟违反了限购政策，侵害了村委会的权益；2.涉案合同无法履行，涉案房屋无法完成产权变动，即使交付房屋，还有很多遗留问题不能解决，包括办理不动产证、水电气暖以及物业服务等，这些问题都需双方互相配合。现今合同双方已经产生纠纷，很难在以后保证互相配合。如果法院支持涉案房屋自由交易，那将给以后带来无数的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项之规定，本案不宜判决涉案合同继续履行。综上，被答辩人诉讼请求不能成立，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，刘学礼（甲方）与丁国江（乙方）签订《转让合同》（以下简称合同）一份，合同约定，“经甲乙双方平等自愿协商，甲方将临淄区稷下街道槐行新村安置购买房分配的楼房（一套）购买权转让给乙方，乙方支付甲方转让费贰万元，在合同签订时以现金形式付清，此转让费包括房屋所有相关权利义务的转让。甲方将在二套房享有的一切权利转让给乙方，并承诺对乙方所购房屋的交款、选房、分房及将来房屋产权的确定，不干涉、无异议。甲方应对乙方在享有权利、办理相关手续过程中提供配合。因此房屋日后因政策或其他原因产生的债权、债务、利益分配均归乙方，与甲方无关。本合同签订时双方已充分协商，对合同内容和将来合同履行，已经充分理解合同意思表达，无重大误解。本合同签订，乙方向甲方付款完成后，具有法律效力，双方不得反悔，不能全部执行合同或提出异议反悔的一方，赔偿对方人民币十万元整。本合同履行过程中甲乙双方出现争议由临淄区人民法院诉讼解决。”刘学礼与丁国江分别在合同甲方、乙方落款处签名、捺印。合同签订后，乙方丁国江按合同约定支付甲方刘学礼案涉二套房转让款现金2万元，刘学礼于2018年4月27日给丁国江出具2万元的收款条一份。丁国江已向淄博市临淄区稷下街道槐行村村民委员会支付购买位于临淄区稷下街道槐行新村5号楼2单元701室房屋购房款共计253856.4元。现该楼房已建设完毕并已于2019年11月25日交付住户，刘学礼一直未将该房屋交付丁国江。原告丁国江要求被告刘学礼将案涉房屋交付原告未果，为此，形成诉讼。另查明，原告提供的由淄博市临淄区稷下街道槐行村村民委员会于2020年11月10日出具的《说明》载明：“关于我槐行村部分村民将二套楼房购买权利转让给他人行为，系村民个人行为，我村委会不干涉。特此说明”。上述事实，由原告提供的《转让合同》一份、收款条一份、收款收据2份、银行回单2份，临淄区稷下街道槐行村村民委员会出具的证明及《说明》各一份等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。以上证据经当庭质证，本院审查属实，予以采信。本院认为，合同是确立合同各方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告均系淄博市临淄区稷下街道槐行村村民，原、被告双方签订的《转让合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约将案涉二套房购买权转让款2万元支付被告，且原告已支付了案涉房屋购房款，根据合同约定，位于临淄区稷下街道槐行新村**楼****的房屋所有权已归原告所有，被告未将该房屋交付原告，原告向其催要该房屋，被告仍未交付原告该房屋，系被告违约，应承担违约责任。故原告要求依法确认原、被告于2018年4月27日签订的《转让合同》合法有效，被告向原告交付位于临淄区稷下街道槐行新村5-2-701室房屋的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。因合同中未约定被告交付原告房屋的期限，故原告要求被告支付原告违约金10万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称的原告诉讼请求不能成立，应驳回原告全部诉讼请求的抗辩主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告丁国江与被告刘学礼双方于2018年4月27日签订的《转让合同》合法有效。二、被告刘学礼于判决生效后十日内将位于临淄区稷下街道槐行新村5-2-701室房屋一套交付给原告丁国江。三、驳回原告丁国江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，财产保全费2370元，由原告丁国江负担952元，被告刘学礼负担2568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  范传保二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 琳