广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4751号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所惠东县××××××××。负责人：潘啸，总经理。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县×××××××××××，公民身份号码441××××××××××××071，系原告员工。委托诉讼代理人：左友鹏，男，1977年2月13日出生，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县西桥镇太平七组40号，公民身份号码512××××××××××××036，系原告员工。被告：易竹林，男，1975年11月26日出生，汉族，住四川省武胜县××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××413。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告易竹林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人李永华、左友鹏、被告易竹林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费6159.4元（欠缴时间为2018年7月至2020年5月），并向原告支付逾期付款违约金6662.6元（2018年7月至2020年5月）合计：12822元期间违约金以每月物业服务费267.8元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年8月15日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城E2栋0201房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳（2018年7月至2020年5月）的物业管理费6159.4元及违约金6662.6元（违约金计算方式详见证据3）合计：12822元。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。庭审时，原告更正事实理由一处笔误为：被告于2016年8月26日入住小区。被告易竹林辩称，一、据查企业登记，富力地产集团惠东公司（注册名：惠州富茂房地产开发有限公司）为富力地产集团全资子公司，广州天力物业发展有限公司系广州富力地产有限公司投资450万（占90%股份），广州鼎力创业投资有限公司投资50万（占10%股份）所成立。而广州鼎力创业投资有限公司也属富力地产集团子公司。因此广州天力物业发展有限公司即本诉讼物业的开发商富力地产集团旗下的子公司。注册资金全部来源于富力地产集团、亏损收益大部分归于富力地产集团的开发商和物业管理公司实属一家，名为多家公司，实为产、供、销、管一体，均为富力地产集团公司。二、五年来，绝大部分业主多次参加各种集会维权，广州天力物业发展有限公司站在开发商一边，进行阻扰，甚至发生物业保安打伤业主事件。而在业主集会，激烈反对小区内修建国道事件中，一外籍老人被施工方打伤住院，也没看到物业保安现身现场，維护业主权益。两相对比，证明广州天力物业发展有限公司，虽然企业登记为独立法人，但与开发商实属一家。三、答辩人于2016年8月15日购买由富力地产所开发楼盘富茂海滨城0201房。答辩人觉得该物业有违法建筑之嫌，随时可能被拆除。答辩人及小区众多业主，单独或集体多次上访，也曾起诉至贵院。作为同属富力地产集团的广州天力物业发展有限公司明知上情况，继续与母公司签订《前期物业服务合同》，进而欺骗答辩人签订的《前期物业服务协议》，严重违反《合同法》第六条诚实信用原则。四、富茂海滨城没有解决能够安全饮用的自来水，使用的为农田灌既用水，已入住业主均购买瓶装水生活。该物业不具备交房条件。在签订合同时，也未予以说明。由于物业管理公司与开发商同为一家，物业管理公司没有对开发商所销售物业进行验收，致使业主饮用伤害身心健康的水源。在今年9月1日后发展商在业主不间断投诉下才投入市政水。以前毒水不宜居住。违反《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验之规定。五、房屋质量差，墙面开裂、渗水严重。违反《建筑法》第六十条建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷之规定。鉴于上述第三、第四、第五条的原因，导致答辩人不敢装修进住，房屋长期空置，造成了极大的经济损失。富力地产集团一家子公司销售不能进住房屋，另一家子公司收取高昂的物业管理费，巧取豪夺，严重违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国消费者权益保护法》第一条之规定。六、2016年8月签订商品房购房合同时，同一本合同上捆绑签订了格式化的《前期物业服务协议》。答辩人是基于开发商介绍小区内，有沙滩、有学校、有医院、有大型主题水上乐园、生态趣乐园、海上木钱道、多功能象华会所、花间集商业街、红树林保护基地、滨海绿道，有按照迪拜帆船酒店所打造七星级酒店，以“自然、养生、休闲、玩乐、文化，等多方面融合的角度，营造出的国际多元滨海度假生活的高档小区的情况下，签订的购房合同和物业服务协议。事后证明开发商所承诺的上述条件，或未兑现，或指蚁为马，属虚假夸大宣传。不仅如此，开发商还恶意隐瞒政府在小区内修建国道、污水处理厂的规划。为此，小区购房者，多次集会，与开发商理论。小区物业管理保安，偏袒开发商，打伤多名业主。《前期物业服务协议》是在隐瞒事实、隐性强制下签订的，严重违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任之规定。答辩人认为，在虚假宣传的情况下，捆绑式格式合同所约定的包括物业费每平米2.3元、无论什么原因空置须全额加纳物管费等多项内容是无效的，须与答辩人根据实际情况，依法重新商定。七、答辩人发现上述：产权、用水、房屋质量、小区设施、国道进小区、兴建污水厂、以及物业保安打人等一系列情况后，多次向物业管理处提出异议。该物业违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十七条经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督）。第十九条经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复之规定。以上足可证明该物业公司并未如原告诉状所说提供了优质服务，还为了母公司（富力地产集团）利益不作为，不负责任，更为恶劣的是物业保安帮助开发商殴打业主（世上有帮开发商毁打业主的物业公司吗？），为虎作张。无故不缴纳物业管理费的指控是不成立的。根据以上陈述，答辩人认为，起诉人与开发商实属一家，隐瞒实情合伙欺骗答辩人签订合同和协议，答辩人因开发商原因五年不能入住，起诉方不作为。广州天力物业发展有限公司惠东分公司起诉状上所说无故拒绝繳纳管理费并加收高额滞纳金，理由不成立。特恳请法院维护消费者权益：一、驳回起诉人一切诉讼请求；二、小区物业管理费重新与业主协商，依照相关法律，参照周边其他物业收费标准确定；三、本次诉讼费由原告承担。四、根据《民事诉讼法》以上各种理由和责任，被答辩人广州天力物业发展有限公司惠东分公司和被反诉方发展商惠州富茂房地产开发有限公司实为一家，明显由发展商引起并有相应的违法责任，此前物业管理费应由发展商承担。并请法院追加发展商为被告。此两案一并审理为盼。庭审时，被告补充答辩称，我们业主不是不交管理费，是你们的服务根本没有到位，你们的维修和那个东西都是拖延，然后你们的服务质量很差劲的，我现在昨天我去现场我的房间还周边我就照了几张照片，你们可以看一下，你们如果是质量不到位，我们为什么交管理费，我们叫你们来给我们管理，你们肯定要做到你们的责任，你们找不到你们的责任，反而还有说刚刚在民事上也说了你们的保安殴打业主，不但不保护业主，还殴打业主，你们的服务就是拖延，连我昨天联系一下管家，叫他过来一下，商谈一下，他说没时间。你说你们的服务就是这样的吗？有些问题该处理的，防水漏水，你给我敷衍，应该是去年，也就是我没交管理费，前面有两个月因为漏水了，叫你们找个闭水实验，都没做，就拿一点东西给我补漏水。这图片都有，你们的管家的聊天记录，我昨天跟他聊天他也承认这个事实，连我现在房间的瓷砖现在都开裂了很多，说老实话，从你们水源不能用的时候，我们是一直没有入住，就偶尔过来清理一下而已。不能用的水源，你方要是给我弄好，我就付这个钱，你们要做到你们该做的事情，我是绝对不会少一分钱给你们。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议；2.《收楼通知书》、《住宅小区业主、住户登记表》；3.拖欠物业管理费及违约计算明细表；4.业主身份证。被告易竹林围绕其辩解向本院提交以下证据：1.照片；2.微信聊天截图。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见及提交的证据，本院查明的事实如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告易竹林所有的涉案富茂海滨城一期A区E2-0201房（建筑面积：116.44平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2016年7月31日，开发商惠州富茂房地产开发有限公司向被告发送《楼宇交付使用通知书》，通知被告于2016年8月30日到物业管理处现场办理收楼手续，并以现金方式预交三个月的管理费。未在规定时间办理收楼手续者，直接于物业管理处预约办理收楼手续。2016年8月26日，原告（乙方）与被告易竹林（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月•平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其业务服务费用由甲方全额缴纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不缴纳的按每日千分之三收取滞纳金。据原告提交的《E2-0201房号欠费清单》显示，被告共拖欠2018年7月至2020年5月期间的物业管理费合计6159.4元。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年6月1日止为6662.6元。庭审中，原、被告均确认被告于2016年8月26日收楼。原告陈述被告交物业管理费交到2018年6月。被告称不满意原告的服务质量和服务态度，并提交了照片及微信聊天记录截屏，要求原告改进，并要求管理费减半。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。庭审中，原被告均确认被告已于2016年8月26日收楼，即原告已于2016年8月26日已完成了涉案物业的交付手续。按照协议约定，被告应自实际收楼之日即2016年8月26日起在每月的5日前对原告提供了的物业服务支付物业服务费，被告确认于2018年7月开始未缴交物业管理费。故原告诉请被告支付2018年7月至2020年5月期间拖欠的物业管理费6159.4元，于理有据，本院予以支持。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告答辩所称的用水、虚假宣传、房屋质量等事项主要涉及到其与涉案房产开发商之间的权利义务关系，无法证明原告构成违约，被告可另行向开发商主张权利。被告据此拒缴物业服务费，依据不足。如被告认为原告未履行《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容，可另行主张权利。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。虽然被告未抗辩申请法院予以调整，若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年6月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业费267.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月所产生的违约金以当月服务费本金为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告易竹林于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2018年7月至2020年5月的物业服务费6159.4元及由此产生的逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费267.8元为基数，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月产生的逾期付款违约金以当月物业服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告易竹林负担25元，原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  周志文人民陪审员  卢燕芳二〇二〇年十二月十日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟