天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初9973号原告：天津世纪铭禹物业服务有限责任公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇商贸东街8号（2楼201）。法定代表人：孟学维，经理。委托诉讼代理人：杨开。委托诉讼代理人：刘剑，天津惠予达律师事务所律师。被告：天津纵横物业管理有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇舒馨家园小区10号楼11号楼之间物业楼。法定代表人：果宏明，总经理。委托诉讼代理人：赵爱颖。委托诉讼代理人：吴伟超，天津陈宝堂律师事务所律师。原告天津世纪铭禹物业服务有限责任公司（以下简称世纪铭禹物业公司）与被告天津纵横物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。世纪铭禹物业公司的法定代表人孟学维及委托诉讼代理人杨开、刘剑，纵横物业公司的法定代表人果宏明及委托诉讼代理人赵爱颖、吴伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪铭禹物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》无效；2.诉讼费由纵横物业公司承担。事实和理由：2019年4月1日，原、被告签订《山倾城小区物业服务外包合同》。合同约定由原告为山倾城小区提供物业服务，合同条款中第二条物业服务内容及标准约定：1、房屋共用部位和共同设施设备的维修、养护和管理，参照《天津市普通小区物业管理服务和指导价格标准》执行；2、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护管理；4、物业装饰装修的管理；5、车辆行驶和停放秩序的服务管理；6、物业管理区域内公共秩序的服务、管理；7、物业档案的建立、保管和使用；8、其他委托事项；第三条物业服务期限约定：物业管理服务期限为壹年，自2019年4月2日起至2020年4月1日止；第五条乙方权利义务第十八款约定，物业服务费由乙方（原告）收取，并且乙方（原告）有权支配所收取的费用。乙方（原告）开始收取物业服务费的时间为乙方（原告）实际入驻山倾城小区为准(乙方保安员、保洁员、办公人员进入小区上岗为准)；第六条物业管理服务费用约定：经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干的形式收取等内容。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”，显然，原、被告签订的物业服务合同因违反前述法律强制性规定，当属无效合同。纵横物业公司辩称，请求驳回世纪铭禹物业公司的诉讼请求。纵横物业公司于2019年4月1日与山倾城小区业主大会签订物业服务合同，后将部分物业转包给世纪铭禹物业公司进行服务。双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。另外世纪铭禹物业公司实际于2019年5月进驻山倾城小区进行服务，在服务过程中因管理不善，多次由纵横物业公司提出整改并自行委托其他施工队伍对小区进行完善。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，纵横物业公司与天津市蓟州区山倾城小区业主大会订立物业服务合同，合同约定，因山倾城小区原物业服务方“天津市隽丰物业管理有限公司”撤出该小区，为保证小区各类设施设备正常运转，保证全体业主正常生活，由山倾城业主大会委托“天津纵横物业管理有限公司”为该小区提供物业管理服务，服务内容和标准参照《天津市普通小区物业管理服务和指导价格标准》（一级）。一、委托物业的基本情况：物业类型（多层住宅、别墅、商业）坐落位置：天津市蓟州区渔阳镇光明路东侧四至东临嘉华帕醍欧小区南至北环路西临光明路北至西井峪村／山澜雅韵／迟庄子总建筑面积约：29.46万平方米。....四合同期限根据与天津纵横物业管理有限公司协商，由天津纵横物业管理有限公司暂时管理山倾城小区，服务期为一年（即2019年4月1日至2020年3月31日）（本合同生效日期以实际进驻小区为准）等内容。2019年4月1日，世纪铭禹物业公司作为乙方与纵横物业公司作为甲方签订《山倾城小区物业服务外包合同》。合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则、经协商一致，甲方将天津市蓟州区山倾城小区（物业项目名称）委托乙方进行部分物业管理服务事宜，订立本合同。第一条委托物业的基本情况。物业类型（多层住宅、高层住宅、别墅）：多层、别墅、公寓、电梯洋房、商业街坐落位置：天津市蓟州区光明路。四至：东帕醍欧小区南北环路西光明路北西井峪村第二物业服务内容及标准1、房屋共用部位和共同设施设备的维修、养护和管理，参照《天津市普通小区物业管理服务和指导价格标准》执行；2、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护管理；4、物业装饰装修的管理；5、车辆行驶和停放秩序的服务管理；6、物业管理区域内公共秩序的服务、管理；7、物业档案的建立、保管和使用；8、其他委托事项：乙方积极配合甲方工作属于共同部位的大、中、小修；第三条物业服务期限物业管理服务期限为壹年，自2019年4月2日起至2020年4月1日终止......第五条乙方权利义务其中第十八款其他物业服务费由乙方收取，并且乙方有权支配所收取的费用。乙方开始收取物业服务费的时间为乙方实际入驻山倾城小区为准（乙方保安员、保洁员、办公人员进入小区上岗为准）。第六条物业管理服务费用经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干的形式收取。......第十九条合同保证金及合同承包金额1、本合同一经签订，乙方向甲方分两次付清合同保证金肆拾万元，交款方式：合同签订之日起三日内乙方向甲方支付第一笔合同保证金壹拾万元整，第二笔合同保证金于2019年5月30日前支付给甲方叁拾万元整，甲方为乙方开具收款凭证，乙方汇至甲方陈仕伟农业银行卡：6228××××2375即视为汇入天津纵横物业管理有限公司账户。2、本项目承包金额为人民币陆拾万元整（计：￥600000元整），该承包金额由乙方于2019年6月15日前支付甲方，乙方有权将已付给甲方的合同保证金肆拾万元（￥400000）转做承包费。所欠剩余保证金贰拾万元（￥200000元）汇入到纵横物业监事人王丹丹的中国建设银行卡6217××××9013中并于2019年6月15日前开始支付，至2020年3月15日前支付完毕，（即每个月￥20000元整），如乙方经营不善导致未正常履行合同至中途撤场，甲方有权不予退还合同保证金。”等内容。合同签订后，世纪铭禹物业公司于2019年4月8日向陈仕伟的账户存款100000元。后世纪铭禹物业公司入驻山倾城小区进行物业服务，并收取业主的物业费。本案争议焦点是2019年4月1日世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》效力问题。世纪铭禹物业公司认为诉争合同违反《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，应为无效合同。纵横物业公司认为公司仅将部分物业转包给世纪铭禹物业公司进行服务。双方签订的合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。本院认为，原、被告双方签订的合同虽写明将部分物业委托世纪铭禹物业公司进行服务，但根据双方提交的证据，首先可以确定的是纵横物业公司并不是将物业管理区域内的专项服务业务委托给世纪铭禹物业公司，世纪铭禹物业公司也并非专业性的企业。其次，纵横物业公司虽否认将全部物业服务转包给世纪铭禹物业公司，但结合各方的陈述和提交的证据，可知在世纪铭禹物业公司入驻山倾城小区提供物业服务后，纵横物业公司已无法在山倾城小区提供有效的物业服务，也无法认定其仍能承担责任，且世纪铭禹物业公司实际收取业主的物业费，故应认定纵横物业公司将合同约定期限内的山倾城小区的全部物业转包给世纪铭禹物业公司，《山倾城小区物业服务外包合同》违反《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条的强制性规定，应为无效。本院认为，世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。世纪铭禹物业公司要求确认诉争合同无效，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，判决如下：天津世纪铭禹物业服务有限责任公司与天津纵横物业管理有限公司于2019年4月1日签订的《山倾城小区物业服务外包合同》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由天津纵横物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高玉杰二〇二〇年十二月二十五日书记员  侯晶洋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。