北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14749号原告（反诉被告）：北京童乐喜德仁健康技术有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：刘登峰，经理。委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪梅，北京飞驰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张俊峰，执行董事。委托诉讼代理人：项毅，男，1977年12月3日出生，汉族，北京梨园李老公庄服装市场有限公司运营总监。原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司（以下简称“喜德仁公司”）与被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称“服装公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜德仁公司的委托诉讼代理人陈秀梅、孙雪梅，被告服装公司的委托诉讼代理人项毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）喜德仁公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求法院依法判令确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2020年3月25日解除；2、判令被告限期内退还原告履约保证金49275元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月22日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市通州区梨园地区X村东侧位置的李老生活广场第二层编号为2017号的商铺用于经营喜德仁小儿推拿。租赁期限自2018年4月16日至2021年5月31日。合同签订后，原告一直按约定严格履行合同义务，从未违约。2020年春节期间，我国爆发了严重的新冠肺炎疫情，原告主营的小儿推拿业务一直未能正常开展营业，公司经营陷入困境，资金无法正常运转，员工工资无法正常发放，疫情已严重影响到原告正常业务开展，导致原告无力承担房租及其他成本支出，致使租赁合同无法履行。因新冠肺炎疫情对原告履行合同造成严重影响，导致原告无法继续履行合同，为避免原被告损失持续扩大，原告根据合同约定向被告提出解除合同，但被告收到原告解除合同通知后，拒不配合原告搬离租赁房屋内原告物品。综上，为维护原告方合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）服装公司对本诉答辩并反诉称：被告认为爆发新冠疫情并不能导致双方合同目的无法实现，不能成为原告解除合同的法定事由，合同双方应通过减免租金或者延长租期的方式共渡难关，且政府对此并未出台强制原告停业的相关政策、措施，因此其解除合同的行为属于违约行为。原告的解约行为给被告造成了经济损失，并且原告存在欠缴各项费用的情形，因此被告特向法院提出反诉，反诉请求如下：1、请求法院依法判令原告搬离并将其租赁的坐落于北京市通州区梨园地区X村东侧位置的李老生活广场第2层编号为2017号的商铺交还被告，并注销其在租赁场地注册办理的相关工商经营执照；2、判令原告按照每月16425元的租金标准支付给被告自2020年3月1日至2020年5月31日期间的场地租金49275元；按照每月17411元的租金标准支付给被告自2020年6月1日至2020年8月23日期间的场地租金48170元，以上合计应付租金共计97445元；3、判令原告按照每天18元标准支付给被告自2020年4月16日至2020年8月23日期间的物业费2304元；4、判令原告支付给被告空调制冷费2926元；5、判令原告支付给被告违约金104464元。以上互抵扣除原告所交押金49275元后，原告共计应支付被告157864元；6、本案反诉费由原告负担。原告（反诉被告）喜德仁公司针对被告（反诉原告）服装公司的反诉辩称：我方不同意被告的全部反诉请求。我方未在涉诉房屋上注册过任何工商企业。被告要求交还涉诉房屋，是我方要求搬离室内物品，被告多次阻挠，就其阻挠事宜我方在2020年4月3日在涉诉房屋处进行了报警，警察也出警了，并做有笔录。不是我方不走，是被告不让腾房，不让搬东西。综上，我方不同意被告的反诉请求。本案双方当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了相关证据，本院依法组织当事人双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2018年3月22日，服装公司（出租方、甲方）与喜德仁公司（承租方、乙方）签订《李老生活广场商铺租赁合同》，约定由服装公司将其位于北京市通州区梨园地区X村东侧位置的李老生活广场第2层的编号为2017号的商铺共1间（以下简称“涉案商铺”）出租给喜德仁公司用于经营“喜德仁”品牌的小儿推拿，建筑面积90平方米，租赁期限自2018年4月16日至2021年5月31日，第一年租金标准为每平方米6元/日，每年（按365天计）租金197100元，月租金（年租金/12）为16425元；第二租金标准为197100元；第三年租金标准（自计租日开始每2年在前一年的基础上递增6%）为208926元。自所租商铺场地实际交付之日起，商铺场地的物业费由喜德仁公司按照每平方米0.2元/日的标准向服装公司支付，空调制冷费由喜德仁公司按照47元/平方米/制冷季的标准于制冷季开始前一个月前向服装公司支付，制冷季为每年6月1日至9月30日。商铺租赁合同中关于履约保证金、退还租赁场所、违约责任及合同解除、终止等的约定为：“第五条，履约保证金，5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方于本合同签署当日向甲方缴纳履约保证金，即49275元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无需向乙方支付利息。如甲方在合同签订当日未收到履约保证金，则甲方有权拒收乙方延后支付的履约保证金使本合同不生效，并将租赁场所另租他人。5.2在合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金及（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，否则甲方有权以乙方根本违约而提前解除本合同。本合同非因乙方违约而终止或合同租赁期满租赁期间乙方无任何违约行为的，甲方与乙方完成如下所有事项后60日内将履约保证金或其余余额（如扣除或冲抵）无息退还乙方：（1）乙方应在终止或到期后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付甲方费用，不足部分由乙方补足）；（2）按本合同约定退还租赁场所，处理完毕所有客户（会员）纠纷及会员卡、券退费等；（3）在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同或未按前述约定期限完成相应事项的，甲方有权没收该履约保证金而不予退还。第十二条，退还租赁场所，12.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起三日内（简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。……乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日。12.2乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。……第十三条，违约责任及合同解除、终止，……13.7若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同或根本违约或如有第13.5条款的违约情形发生，乙方除必须向甲方支付其实际占有租赁场所根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方还需向甲方再支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金。13.8租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任。第十六条，其他约定，……16.3不可抗力，如本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的乙方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无需向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无需对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。……”商铺租赁合同还对双方其他权利义务进行约定。商铺租赁合同签订后，服装公司依约于2018年4月16日将涉案商铺交付喜德仁公司使用，喜德仁公司向服装公司支付押金49275元，并将租金支付至2020年2月29日，物业费支付至2020年4月15日。2020年9月15日，原告喜德仁公司将涉案商铺房屋腾空退还给了服装公司。2020年初，新冠肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”）爆发。2020年2月24日，服装公司向喜德仁公司发函，主要内容为：服装公司称喜德仁公司应于2020年2月1日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金，考虑到新冠疫情影响，服装公司愿与喜德仁公司共同度过艰难时刻，同意减免喜德仁公司2020年2月份租金的50%，如后续产权方给予服装公司更大幅度的租金减免，服装公司将额外给予喜德仁公司租金减免。喜德仁公司于2020年2月25日向服装公司发函表示新冠疫情对其经营产生影响，并请求减免2020年2月、3月租金，缓交4月-6月租金，并承诺最晚于10月31日前补齐4月-6月租金。服装公司于2020年3月2日回函表示减免2月份租金50%已是现阶段其可给予的最大减免幅度，请喜德仁公司于收到回函后三日与服装公司签署《租金减免协议》，并支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金，如逾期则喜德仁公司不再享受2月份减免50%的租金政策。2020年3月11日，喜德仁公司再次向服装公司发函，表示新冠疫情属于公共突发卫生事件，构成不可抗力，其在停业期间不能交纳租金及各项费用，待不可抗力事件消失后根据合同日期变更签订补充协议，请求延缓合同约定的租金交付日，并称其将于2020年10月31日前交付清，同时备注正式开门营业后开始计租。2020年3月19日，服装公司回函表示不同意喜德仁公司提出的减免方案，并称现李老生活广场一直处于营业状态，喜德仁公司完全可以营业，请喜德仁公司依约按时支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金。至此，双方经协商未能就突发新冠疫情这一不可抗力导致的商铺租赁合同的履行变更达成一致合意。2020年3月23日，喜德仁公司向服装公司邮寄解除合同通知书，称在新冠疫情后其先后两次向服装公司致函，但服装公司未就此拿出积极解决方案，其根据合同第16.3条约定，通知服装公司双方租赁合同于2020年2月29日正式终止，双方互不承担违约责任，并请求服装公司退还其租金、物业费及保证金共计67050元。2020年3月25日，服装公司收到该解除合同通知书，并于2020年3月26日向喜德仁公司回函表示其在疫情期间已同意给予喜德仁公司一定的租金优惠，且喜德仁公司在商场正常营业的情况下自行决定不予开门营业，不属于因不可抗力影响可以免除部分或全部责任的情形；同时表示新冠疫情虽为不可抗力，但对喜德仁公司的影响属于短期影响，并未实质上导致租赁合同目的无法实现，据此不同意喜德仁公司单方终止合同。后续双方未能继续按照合同约定履行该商铺租赁合同。喜德仁公司于2020年4月3日欲搬出己方物品撤离涉案房屋，服装公司认为新冠疫情不足以导致双方无法实现合同目的，不同意喜德仁公司从涉案房屋搬离物品离开，双方就此报警处理。后喜德仁公司向本院提起诉讼。再查，2018年6月11日，北京市通州区梨园镇人民政府出具《企业、个体工商户住所（经营场所）非文物保护单位的证明》，载明：“北京市工商局通州分局：北京平康元健康管理有限责任公司，住所（经营场所）位于北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米2017号，该住址（经营场所）不属于贵局转发《关于做好国有文物保护单位内市场主体登记注册工作的通知（[2015]9号）》的通知所列的文物保护单位地址目录范围。特此证明！”同日，北京市通州区梨园镇政府出具《地址确认函》，载明：“现有北京平康元健康管理有限责任公司拟注册在北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米2017号，该地址产权人为北京市通州区李老公庄村民委员会属于我镇管辖范围。该处房屋不属于违法建设，房屋用途为商业。该入驻企业符合我镇产业定位，请予以注册。我镇承诺上述信息属实，《住所证明》上证明单位公章及证明单位负责人签字真实有效，由此产生的责任由我政府承担。”现北京平康元健康管理有限责任公司注册地址为北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米2017号，法定代表人为刘登峰，刘登峰亦是喜德仁公司的法定代表人。庭审中，服装公司认为北京平康元健康管理有限责任公司系喜德仁公司注册成立，并要求其将公司注册地址从涉案房屋迁出。喜德仁公司称该公司系由其法定代表人刘登峰注册登记，并已将注册地址迁出涉案房屋，但就注册地址迁出并未提交证据证明。经本院核查，现北京平康元健康管理有限责任公司仍注册登记在涉案房屋。另查，涉案房屋所在广场现由李老生活广场更名为李老社区商业中心。庭审中，服装公司称制冷费按每年120天计算收取，每年从6月1日开始制冷。其认为喜德仁公司应支付2020年6月1日至2020年8月23日（本案第一次开庭前一日）共计83天制冷费2926元。喜德仁公司认为合同已于2020年3月25日解除，不同意支付给被告制冷费。同时，喜德仁公司称其在新冠疫情期间经营受到严重影响，并提交三份《劳动合同补充协议》证明其员工在新冠疫情期间自愿降薪，月薪按照税前工资30%发放。服装公司认为协议的真实性无法核实，且疫情期间政府未禁止小儿推拿开业经营，涉案商铺所在商场的儿童摄影在疫情期间一直在经营，喜德仁公司停业系自身原因导致。本院认为，本案争议的焦点在于喜德仁公司在租赁期限届满前提出解除合同是否构成违约，新冠疫情爆发是否构成免除其承担违约责任的事由。第一，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，喜德仁公司称，根据合同第16.3条约定，其因新冠疫情影响经营而提出解除合同，属于因不可抗力导致合同不能继续履行，其可以单方解除合同，且无须对服装公司承担违约责任。庭审中，喜德仁公司提交的《劳动合同补偿协议》因无法确认签字人的身份，本院对该证据不予确认。但根据本院查明的事实，双方在租赁合同中约定所租的涉案商铺系用于经营小儿推拿业务，考虑到疫情防控期间，的确存在涉及儿童推拿等诸多行业的正常经营均实际受到疫情严重影响的客观事实且该事实已为众所周知，故喜德仁公司据此单方提出提前与服装公司解除商铺租赁合同应被允许，同时可部分免除其单方提前解约等违约行为的违约责任，本院综合考量上述因素后酌定喜德仁公司承担合同违约责任的比例为50%。因双方在租赁合同中已约定喜德仁公司提前终止合同应向服装公司支付当年租金标准6个月租金作为违约金，而在喜德仁公司单方提出解除合同时正处于双方租赁合同履行期的第二年度，故喜德仁公司应向服装公司支付违约金的数额应按第二年度租金标准的6个月租金计算后再由原告喜德仁公司承担其中的50%，经核算共计为49275元。第二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据本案查明事实，喜德仁公司与服装公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，通州区梨园镇政府就涉案商铺地址出具证明，载明涉案房屋不属于违法建设，且房屋用途为商业，故本案租赁合同并无法律法规规定的无效情形，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，服装公司将涉案商铺交付喜德仁公司使用，喜德仁公司按照合同约定支付租金及相关费用，后喜德仁公司因新冠疫情影响经营而在租赁期限届满前单方发出解除通知书要求解除合同，服装公司收到解除通知书后回函表示不同意解除，但未向法院提起诉讼要求确认解除的效力，现双方合同已无继续履行可能，故对于喜德仁公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，确定商铺租赁合同解除时间以服装公司收到喜德仁公司解除合同通知书的时间即2020年3月25日为准。第三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，喜德仁公司已将商铺租金支付至2020年2月29日，现服装公司反诉要求喜德仁公司支付2020年3月1日至2020年8月23日租金，对此应分阶段区分具体情况进行处理。对于2020年3月1日至3月25日商铺租赁合同解除前喜德仁公司租用商铺期间25天的租金，按合同约定应由喜德仁公司向服装公司支付；对于2020年3月26日至2020年4月3日喜德仁公司到原租赁商铺取物受阻未果为止共计9天期间的房屋占有使用费，因该笔费用发生在合同解除后，并且是由于喜德仁公司未依约及时搬走自己财物腾退商铺房屋而延误退房所导致和产生，故依法应由喜德仁公司按同时期租费标准支付给服装公司；对于自2020年4月4日开始至服装公司反诉要求原告赔偿各项损失的截止时间2020年8月23日期间涉案商铺产生发生的各项费用，均系由服装公司自身阻碍对方搬走财物的过错行为所导致，故喜德仁公司对于2020年4月4日后该涉案房屋发生和产生的一切费用均无承担义务，故其无需向服装公司支付涉案商铺在此期间发生和产生的相关费用。综上，在综合考虑新冠疫情这一不可抗力对喜德仁公司正常经营活动的客观影响及喜德仁公司在此期间多次向对方提出租金减免的事实情况，本院对上述应由喜德仁公司承担支付的相关商铺房屋租金和房屋占有使用费酌予适当合理调降后酌定为5508元。对于服装公司反诉要求喜德仁公司支付2020年4月16日至2020年8月23日的物业费、2020年度空调制冷费的诉讼请求，因理由不足，于法无据，故本院不予支持。关于服装公司要求喜德仁公司依约注销或迁走其在涉案商铺注册的相关工商营业执照的反诉请求，经本院查明，以涉案商铺为注册地址的公司名称为北京平康元健康管理有限责任公司，法定代表人虽然也为刘登峰，但该公司并非由喜德仁公司投资兴办和注册成立的公司，且公司企业登记、迁址、注销均属政府工商行政管理部门的行政管理权力事项，并非本案民事诉讼审理范围，故本院对服装公司的该项反诉请求不予处理，但服装公司可对此另行依法解决。综上所述，经审核喜德仁公司应向服装公司支付违约金49275元，支付2020年3月1日至2020年3月25日期间的商铺租金和2020年3月26日至2020年4月3日期间的房屋占有使用费计5508元，以上共计54783元。按照双方合同约定，喜德仁公司在合同签订时已支付给服装公司的押金即履约保证金49275元可在合同解除时抵扣相应未付款项、违约金等，本院据此予以相应抵扣后，喜德仁公司仍需再向服装公司支付商铺房屋租金和商铺房屋占有使用费共计5508元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司与被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司签订的《李老生活广场租赁合同》于2020年3月25日解除；二、原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司给付被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司商铺房屋租金和占有使用费共计5508元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1032元，减半收取516元，由原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5208元，减半收取2604元，由被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担2579元（已交纳），由原告（反诉被告）北京童乐喜德仁健康技术有限公司负担25元,于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲