广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初35392号原告：刘萍，女，汉族，1968年1月29日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘劼，广东信桥律师事务所律师，执业证号：14403201910122126。被告：龙海英，女，汉族，1961年1月15日出生，身份证住址黑龙江省伊春市友好区。被告：刘昱含（曾用名刘琰），女，汉族，1985年10月24日出生，身份证住址黑龙江省伊春市友好区。原告与两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘劼到庭参加诉讼，两被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；2、两被告支付租金、违约金214655.21元；3、两被告支付逾期违约金64396.6元（按欠款金额的30％计算）；4、两被告承担本案的诉讼费、保全费；5、两被告对上第2－4项诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由：2016年1月23日，原告与被告龙海英签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于深圳市罗湖区（以下称涉案商铺）出租给被告龙海英使用，租赁期限自2016年1月23日起至2020年5月31日止。起始月租金16500元；自2016年6月1日起至2017年5月31日月租金为17325元；自2017年6月1日起至2018年5月31日月租金为18191元；自2018年6月1日起至2019年5月31日月租金为19100元；自2019年6月1日起至2020年5月31日月租金为20055元。双方并对涉案商铺转租、合同解约、违约责任等条款有明确约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告龙海英使用。被告龙海英自2018年8月1日起至2019年6月30日止累计拖欠租金、违约金共计214655.21元。被告龙海英与其丈夫刘光明多次签署《欠租确认书》予以确认。因被告龙海英长期拖欠租金，原告于2019年6月30日向被告龙海英发出解除合同通知，正式解除与被告龙海英的《商铺租赁合同》并要求被告龙海英支付拖欠的租金，但被告龙海英至今仍未支付所拖欠的租金。被告刘昱含作为保证人于2018年12月8日签署《欠租确认书》，为被告龙海英在《商铺租赁合同》项下的被告龙海英拖欠的租金、利息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权费用承担连带保证责任，保险期限为自最后一笔债务履行期限届满之日起2年。根据合同第14.3条约定，被告龙海英逾期支付租金已达299天（自2019年7月1日起暂计至2020年3月31日），按照该约定计算的违约金过高，故原告仅主张被告应付逾期违约金64396.6元（欠付本金214655.21元×30%）。综上所述，原告与被告龙海英签订的合同系双方的真实意思表示，合同合法有效并已实际履行，被告龙海英之上述欠款行为也已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告刘昱含作为保证人，应依法承担保证责任。两被告均未答辩。经审理查明，2016年1月23日，原告（出租方）与被告龙海英（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定如下主要内容：原告将涉案商铺出租给被告龙海英使用，租赁期限自2016年1月23日起至2020年5月31日止；起始月租金为16500元，自2016年6月1日起至2017年5月31日月租金为17325元，自2017年6月1日起至2018年5月31日月租金为18191元，自2018年6月1日起至2019年5月31日月租金为19100元，自2019年6月1日起至2020年5月31日月租金为20055元；被告龙海英须向原告交纳合同保证金33000元；被告龙海英逾期支付租金的，每逾期1日，应当按照逾期金额的5‰支付逾期违约金；被告龙海英逾期1个月未按合同规定支付租金等费用的，则原告有权终止合同，同时有权要求被告龙海英支付违约金和赔偿原告因此受有的全部损失，原告无条件收回商铺；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告龙海英使用。2018年10月6日，案外人刘光明以租客身份签署《欠租承诺书》，确认截至2018年10月6日涉案商铺拖欠租金、违约金累计52907.75元。2018年12月8日，被告龙海英与刘光明共同以租客身份签署《欠租确认书》，确认截至2018年12月5日涉案商铺拖欠租金、违约金累计86557.33元；被告刘昱含以保证人身份在该确认书签字，同意对上述欠款及本承租合同将来所产生的租金本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用承担连带担保责任，保证期限自最后一笔债务履行期限届满之日起二年。2019年1月7日，刘光明以租客身份签署《欠租确认书》，确认截至2019年1月5日涉案商铺拖欠租金、违约金累计95973.72元。2019年2月13日，刘光明以租客身份签署《欠租确认书》，确认截至2019年2月5日涉案商铺拖欠租金、违约金累计103220.93元。2019年3月18日，被告龙海英与刘光明共同以租客身份签署《欠租确认书》，确认截至2019年3月5日涉案商铺拖欠租金、违约金累计142771.1元。2019年7月5日，原告出具最后一份《欠租确认书》，载明截至2019年7月5日涉案商铺拖欠租金、违约金累计214655.21元，但两被告与刘光明均未签署姓名予以确认。2019年6月30日，原告通过微信向刘光明、被告龙海英发出解除合同通知，称对方长期拖欠租金，主张解除《商铺租赁合同》。原告在庭审中确认已收回涉案商铺。另查，原告系涉案商铺的所有权人。原告在庭后提交代理词称，被告龙海英在2018年8月1日至2019年6月30日期间应付租金合计211055元，期间被告龙海英实际支付租金合计168000元，尚欠租金43055元未支付；因《商铺租赁合同》约定的逾期违约金过高，故仅要求被告龙海英按欠付租金43055元的30％支付违约金即12916.5元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告龙海英签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行合同义务。合同履行过程中，被告龙海英多次与案外人刘光明共同确认涉案商铺拖欠租金、违约金事实，但未到庭对实际拖欠的租金数额进行核算，故本院对原告代理词所称的欠付租金数额43055元予以确认。因合同约定逾期违约金过高，原告主张被告龙海英按欠付租金的30％支付违约金即12916.5元并无不当，本院予以支持。鉴于原告已于2019年6月30日通过微信通知被告龙海英解除合同并收回涉案商铺，故本院确认涉案《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除。此外，因被告龙海英已向原告交纳合同保证金33000元，且本院已支持原告所主张的违约金，故该合同保证金可用于依次抵扣被告龙海英应付的违约金、欠付租金，经抵扣后被告龙海英尚需支付欠付租金22971.5元（43055元＋12916.5元－33000元）。被告刘昱含曾向原告承诺对合同项下的租金与违约金承担连带担保责任，故被告刘昱含应对被告龙海英的前述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘萍与被告龙海英于2016年1月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告龙海英应于本判决生效之日起十日内向原告刘萍支付租金人民币22971.5元；三、被告刘昱含应对被告龙海英所负判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2743元，由原告负担人民币2517元，两被告共同负担人民币226元；公告费人民币300元，由两被告共同负担。原告已预交的受理费人民币226元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费人民币226元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇二〇年十二月三十一日书记员  冯雪蒙