江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2408号 原告：江西第一物业服务有限公司。 法定代表人：刘培庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈名胜，江西洪城律师事务所律师。 被告：龚良良。 原告江西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）诉被告龚良良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告第一物业公司委托诉讼代理人刘杰、陈名胜，被告龚良良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 第一物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令龚良良向第一物业公司支付物业费及能源费共计2190元；2.判令龚良良向第一物业公司支付物业费及能源费违约金887元，一、二项合计3077元；3.判令本案诉讼费由龚良良承担。事实与理由：龚良良于2013年6月1日使用**小区**栋**单元***室房屋，与第一物业公司正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由第一物业公司为龚良良所在的江西省南昌市青山湖区**路**号****小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至2020年4月1日，第一物业公司已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经第一物业公司多次催缴，龚良良拒不支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费及能源费2190元逾期违约金应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付887元。龚良良作为满庭春摩码小区业主经第一物业公司多次催缴仍无故拖欠2019年-2020年物业费及能源费的行为严重违约，为此诉至法院。 龚良良辩称：龚良良坚持要求第一物业公司按原服务合同收取物业服务费。在做好了原服务合同内规定的服务内容后，再根据合理合法的途径来调整物业服务费。2019年第一物业公司擅自上调**小区物业费，程序上既不合理也不合法。1.第一物业公司以物价及工资上涨，公司长期亏损不构成涨价理由；2.满庭春小区至今未成立业委会，也未召开过业主大会，只是调查是否同意上调物业服务费，并没有说明是业主大会讨论的内容；3.未达到《江西省物业管理条例》第十六条规定的需总人数2/3以上的业主同意条件；4.第一物业公司擅自上调后并未与业主签订新的物业服务合同，且到目前为止签订补充协议的业主也只有938户，也只是刚过半数。 第一物业公司在举证期限内提供了以下证据： 1.江西第一物业服务有限公司营业执照、龚良良身份证，证明：双方诉讼主体资格。 2.2013年9月6日双方签订的当代南昌**期物业服务合同，证明：龚良良是南昌****期**栋**单元**室的业主，建筑面积是98.67平方米，涉案房产的收费标准是1.5元每平方每月，供暖费5元每年每平方米，业主逾期缴纳物业费应按每日千分之三承担违约责任，双方建立物业服务合同关系。 3.2018年7月23日第一物业公司向全体业主发出的关于小区上调物业服务费的通知、2018年7月23日满庭春社区针对上述调价通知的回复函、2018年10月22日第一物业公司向小区业主征询涨价意见表决结果公示、2019年5月20日第一物业公司意见与小区948户业主签订涨价的补充协议结果的公示，这里面也包含了涨价后物业服务品质提升的内容，新的物业收费标准1.85元每月每平方米，从2019年7月1日起开始实施，调价后第一物业公司一期、二期分别与社区和开发商签订的补充协议（四份合同）、业主同意涨价的公示文件照片、调价后小区1562户业主已经按照新的标准缴纳了物业费凭证，证明：第一物业公司从1.5元涨为1.85元的涨价程序合法并且小区70%以上的业主已经按照新的标准缴纳了物业费。 4.（2020）赣0111民初1455号民事判决书，证明：调价后第一物业公司与小区948户业主重新签订了补充协议，小区1500多户业主，占小区70%以上的业主已经按照新的标准缴纳了物业费。 5.南昌市中级人民法院（2020）赣01民终3025号民事判决书，证明：物业费涨价符合法律规定，南昌市中级人民法院已经作出了判决。 龚良良在举证期限内提供了以下证据： 1.南昌**期物业服务合同、2013年4月19日南昌**入伙通知书，证明：龚良良是南昌**号楼**单元****号的业主，签订合同时已经约定了物业费为首层1.2元/平方米/月，二层以上1.5元/平方米/月，供暖费5元/平方米。 2.南昌市**小区物业费上调意见征求表，证明：根据南昌市**小区物业费上调意见征求表，其中有一千多户业主是不同意上调物业费，只有200余户是同意的，还有600多户是没有表态的，这是业主自己调查的，并没有第三方在场。 经审理查明，龚良良是南昌**号楼**单元**号的业主，其房屋面积为98.67平方米。2013年9月6日龚良良与第一物业公司正式确立了《当代南昌**期物业服务合同》，合同约定：“物业服务期限2013年6月1日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止。物业服务费用资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为【高层住宅】二层及上1.5元/平方米/月，二层以下为1.2元/平方米/月。供暖费为5元/年/平方米，每年9月25日前缴纳当年的供暖费用，每年12月24日23点开始供暖，到次年2月20日7点结束，供暖时间共计57天。”同时合同中还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利和义务、维修基金的管理与使用等进行了明确约定。2018年7月23日，第一物业公司向全体业主发出《关于南昌满庭春召开业主大会表决会上调物业服务费的通知》，满庭春社区居委会于同日向第一物业公司致《江西第一物业服务有限公司关于申请南昌满庭春小区物业服务费调整的申请》回复函。2018年10月22日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司拟调整满庭春小区物业服务费征求业主意见表决结果的公示》，公示载明:“园区共1883户，同意调整物业服务费收费标准的共1195户(明细可见南昌满庭春小区物业服务费调价业主表决记录)，占总户数的63.46％，专有部分占建筑物总面积均已过半数，特向广大业主进行公示，依据南昌市物业管理条例，按表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月(即调价后一期物业服务费标准为:含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为:二层及以上为1.85元/平方米/月，二层以下为1.55元/平方米/月)，新物业服务费收费标准将于2019年1月1日开始执行，如有异议可向满庭春社区居委会咨询或青山湖区房管局物管科反映。公示期15天:2018年10月22日至2018年11月5日。”2018年11月3日，第一物业公司与江西当代节能置业有限公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌****期前期物业服务合同补充协议》和《南昌***期前期物业服务合同补充协议》。2019年5月20日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司调整满庭春小区物业服务费结果的公示》，公示载明:“满庭春小区共1883户，同意调整物业服务费并已签订前期物业服务合同补充协议的业主共948户(详见南昌满庭春小区前期物业服务合同补充协议已签订明细)，同意调整物业服务费的业主占总户数的50.35％，同意调整物业服务费的业主专有部分占建筑物总面积的50.30％，调整物业服务费已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特向广大业主公示。依据相关法律规定及业主表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为:含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅12元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层(含二层)及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月)，新物业服务费收费标准于取得政府部门备案之日起开始执行，如有任何异议可向满庭春社区居委会0791-88333185或青山湖区房管局0791-88100906咨询、反映。公示时间:2019年5月20日-2019年6月4日。”2019年6月11日，南昌市青山湖区青山路街道满庭春社区居民委员会与第一物业公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌**一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌**二期前期物业服务合同补充协议》。2019年6月20日，第一物业公司向满庭春小区业主发出《江西第一物业服务有限公司南昌***小区物业服务费实施新收费标准告知书》，载明：“服务中心已按照新的物业服务费收费标准向政府部门取得备案，新的物业服务费收费标准于2019年7月1日开始执行。”龚良良正常交纳物业服务费至2019年6月30日，后因调价不合法、擅自涨价、物业公司未服务等为由，自2019年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2020年6月30日，总计拖欠物业管理费及供暖费共计2190元。第一物业公司多次对其进行催收，为维护自身合法权益，诉至法院。 另，在江西第一物业公司诉徐中仙物业服务合同纠纷一案中，南昌市中级人民法院对物业费上调的合理合法予以了确认。 本院认为，龚良良与第一物业公司签订《当代南昌**二期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，龚良良作为该小区业主依法应当缴纳物业费。 关于龚良良提出的第一物业公司物业费上调程序不合法的问题。2018年修订的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。…决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第一物业公司在满庭春社区居民委员会的监督下，采用召开业主大会表决的方式，就满庭春小区住宅物业管理费收费标准上调为“一期物业服务费标准为含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为:二层(含二层)及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月”一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定满庭春小区业主大会同意第一物业公司的物业服务费调价意见，即双方就小区物业服务费调价达成了一致意见，对之前签订的物业服务合同中的物业服务费收费标准另行签订了补充协议。满庭春小区业主大会就同意物业服务费调价的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。第一物业公司对调整满庭春小区物业费结果的公示超过一个月后，从2019年7月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，且小区70％以上的业主已经按照新的标准交纳了物业费，现第一物业公司诉请要求龚良良按照1.85元/平方米/月的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2190元并不违反法律规定，且第一物业公司2019年上调物业费时援引的《南昌市物业管理条例》与《物业管理条例》第十ー条、第十二条规定相符，第一物业公司在经书面征求意见后经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业费调价意见经满庭春小区业主大会同意，且就物业收费新的标准签订了补充协议，小区70％业主亦已按照新的标准交纳了物业费，虽龚良良未就新的物业费收费标准与第一物业公司另行订立补充协议，但第一物业公司上调物业费收费标准的程序符合《物业管理条例》的相关规定。 庭审中，第一物业公司陈述龚良良已支付了能源费，本案中主张的2190元仅是物业费，对此请求，本院予以确认。 关于支付违约金的诉请，因龚良良并无拖欠物业服务费的主观恶意，且第一物业公司在调价后沟通没有跟上，服务方式简单，存在一定瑕疵，该诉请本院不予支持。 综上所述，第一物业公司要求按上调后的标准要求龚良良支付物业服务费本金的请求，合理合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下： 一、龚良良在本判决生效之日起10日内一次性支付江西第一物业服务有限公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费本金共计2190元； 二、驳回江西第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由龚良良负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 吴建国 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 邹嘉慧 书 记 员 袁 童