山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初3679号原告：李兆军，男，1986年4月19日出生，汉族，居民，住临清市。原告:闫亚男，女，1990年11月6日出生，汉族，居民，住址同上。被告:临清市安竣建设有限公司，住所地：山东省聊城市临清市经济开发区温泉路东首路南（韦付庄）。法定代表人：王福清,经理。委托代理人：王钟强、张佩佩，上海段和段（济南。原告李兆军、闫亚男诉被告临清市安竣建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行审理。二原告和被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、商铺层高低于合同约定。请求依法判令被告向原告退还房款131945.84元；2、商铺延期交房，至今未交房，请求依法判令被告向原告支付违约金22559.85元(违约金计算截止日期为2020年8月31日，实际交房后按照交房日期重新计算)；3、请求依法判令被告按照合同约定，商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月20日，二原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同编号(合同编号与网上签约备案编号同号)：20191115114144，原告购买被告运河名郡商铺，商铺编号为1-12，商铺预测建筑面积为79.880平方米，合同暂定总价为924584.00元。合同签订前，原告已向被告分3次支付合同暂定总价924584.00元。2020年6月22日，被告计划向原告移交商铺。原告经验房存在以下问题：一是商铺层高低于合同约定。二是商铺未按照合同约定时间交付。三是商铺未完成室内燃气管道敷设。被告辩称，原告李兆军、闫亚男的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。且根据《补充协议》第八条第14款规定，乙方(买受人)承诺，如果因为因履行合同发生争议，购房人不得有堵门、上访、拉横幅标语、网络传播、自媒体传播等有可能影响甲方或甲方关联公司声誉的行为，否则甲方（出卖人）有权单方解除合同并要求购房人承担房屋总价款5%的违约金以及由此造成的甲方（出卖人）其他损失和产生的律师费、诉讼费等费用。本案中，原告在临清谈资发表不实言论，违反合同约定，被告方正在收集相关证据材料准备进行反诉或者另案起诉，维护公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2019年11月20日，二原告与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号与网上签约备案编号同号为：20191115114144)，二原告购买了被告运河名郡商铺一套，商铺编号为1-12，商铺预测建筑面积为79.880平方米，合同暂定总价为924584.00元。原告按合同约定已向被告支付了合同暂定总价924584元。该合同第三条载明：“商品房基本情况4.该商品房层高4.80米”。第十一条载明：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条载明：“逾期交付责任:自2020年1月1日至实际交付日，被告按日计算向原告支付全部房价款的万分之一的违约金。原被告双方一致认可涉案商铺一层实际层高为4.2米，二层实际层高4.15米。原、被告双方对下列问题存在争议：一、关于涉案商铺层高问题。原告称，商铺层高低于合同约定，合同第7页中“第三条商品房基本情况4.该商品房层高4.80米”。经原告实际测量商铺一层层高4.20米，二层层高4.03米。因层高未达合同约定值，导致原告不能把商铺单层隔离成两层，使用空间大幅减少。商铺实际空间比合同约定减少14.27%，按照合同暂定面积和房价，原告要求被告退还房款131945.84元，计算公式为：924584.00×14.27%=131945.84元。被告认为，涉案运河名郡小区的商铺规划设计层高有4.08米、4.2米、4.8米、5.25米、5.35米五种，该小区商铺均采用的备案制式买卖合同(预售)版本，由于销售工作人员的工作失误，将不同层高的商铺均写成4.8米的层高，并不存在答辩人主观恶意欺骗原告的情况。涉案运河名郡小区的商铺定价是主要考虑的是商铺的具体位置、面积和户型，层高不是商铺价格的定价依据。这一点通过该小区对外公开销售价也可予以证明，无论是4.08米、4.2米、4.8米、5.25米、5.35米中的何种层高，只因位置、面积、户型的差别，才会存在价格差别，不存在因层高差别导致价格差别的情况。国家规定的商铺一层层高一般不得低于3.9米，涉案运河名郡小区的商铺层高均高于3.9米，这符合国家相关的强制性规定和规划设计要求，且4.08米以上的层高与4.8米的层高相比，对于购房人而言不会产生实质性的影响。根据《补充协议》第五条约定，“甲方交付的房屋的状况最终以甲方竣工验收图纸确定的状况为准”，涉案运河名郡小区的商铺均是按照设计规划进行建设的，符合上述规定。在合同签订之前，原告李兆军、闫亚男对所购房屋已进行了实地勘察，包括具体地理位置、户型、面积及层高高度。因此答辩人不应承担责任。涉案合同以及目前的法律法规对房屋出现层高差异应如何处理均无规定，故原告主张的层高导致的空间差价款和经济损失没有事实和法律依据，不应支持。二、关于是否延期交房问题。原告称，被告未按照合同约定时间交付涉案商铺。合同第11页“第十一条交付时间和手续”中约定：被告应当在2019年12月31日前将商铺交付给原告；合同第11页“第十二条逾期交付责任”中约定：自2020年1月1日至实际交付日，被告按日计算向原告支付全部房价款的万分之一的违约金。截至到2020年8月31日，被告应向原告支付22559.85元(房价款为924584.00元，违约天数为244天)，计算公式如下：924584.00元×0.0001×244天=22559.85元。实际交房后按照交房日期重新计算。被告认为，涉案项目建设因不可抗力、政府原因导致交房日期顺延，符合法律规定。涉案运河名郡小区建设项目自开工以来，因山东省、聊城市、临清市环保主管部门多次发布重污染天气橙色预警，同时根据实际情况启动Ⅰ、Ⅱ或Ⅲ级等不同级别的响应措施，并要求停止所有施工工地的土石方作业，建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车、混凝土罐车等重型车辆禁止上路行驶。为此，自2018年5月20日开工至工程竣工，整个施工期内因重污染天气橙色影响，住建部门发布施工工地停工令，导致涉案运河名郡项目建设工程停工164天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。安竣公司与购房人签订的购房合同《补充协议》第五条明确约定“买卖合同第十一条关于交房日期的约定为除不可抗力外的正常交付时间，该条同时约定因政府原因甲方不能如期交房，甲方可据实予以延期且不承担违约责任。涉案运河名郡小区建设项目的停工，完全符合上述规定，交房日期应顺延164天，因此虽然合同约定的交房日期为2019年12月31日前，但是扣除环保原因导致的停工日期后，交房日期应顺延至2020年6月12日。之后受新冠疫情影响的停工时间约为50天。因此，最终交房日期应再顺延至2020年8月1日。另外，《补充协议》第五条约定，延期交房90日以内的，答辩人安竣公司不承担违约责任。因此涉案商铺只要在2020年11月1日前交房的，答辩人均无需承担违约责任。三、关于原告要求被告按照合同约定，商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应问题。原告称，合同第10页中“第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备”约定：商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，并明确被告负责办理开通手续并承担相关费用。但验房后，被告单方提出必须签订《安竣运河名郡商铺移交协议书》后才能办理商铺移交手续，该协议书由被告起草，因该协议中第一条内容为“双方对该商品房产品现状、交接手续、交付时间等均无异议，被告已将该商品房交付原告，双方不再有任何权利义务的主张(交房现状：包括外墙、内墙、房屋主体结构，顶棚，地面，门窗，卫生间，楼梯等一切方面)”，原告不同意该条款，建议把验房出现的问题写在协议中，但被告不同意，并且要求原告只能签字不能增加其他内容。因协议未达成一致，被告拒绝交房。被告认为，二原告关于商铺燃气相关事宜的主张与合同约定不符，涉案项目为分期开发建设的，就燃起管道铺设及相关事宜，被告与原告在《补充协议》第五条第3款中就此相关事宜补充约定如下“乙方(指买房人李兆军、闫亚男)了解，因项目为分期开发，有关配套设施(如供暖等)按照甲方(安竣公司)建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，该房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通。乙方确认不因此拒绝接受房屋交付，且甲方无需因此向乙方承担任何违约责任及赔偿责任”因此，原告该部分主张与合同约定不符，没有任何依据。原告为证明以上主张向本院提交了以下证据予以证实：1、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号与网上签约备案编号同号为：20191115114144)，证明原被告存在商铺买卖合同关系，合同约定商铺层高4.8米，2019年12月31日前被告向原告移交商铺，商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应，并明确被告负责办理开通手续并承担相关费用。2、房屋买卖双方承诺书，证明双方应自觉履行合同。3、涉案商铺一层层高测量照片及视频，证明商铺一层层高为4.20米（一层地面与一层顶部高4米，二层底板厚度0.2米），证明涉案商铺层高不符合合同约定的层高4.8米。4、商铺二层层高测量照片及视频，证明二层层高为4.03米。5、被告安竣运河名郡商铺移交协议书，证明在原被告有争议的情况下，被告单方面起草移交协议书侵犯了原告的权利，推卸责任，2020年6月22日以后不交房的违约责任应由被告承担。6、被告明确表示不签定《安竣运河名郡商铺移交协议书》就不交房的视频，证明2020年6月22日以后不交房的违约责任应由被告承担。7、缴纳房款收据，证明合同签订前，原告已向被告支付全部房款924584。对原告提交的以上证据，被告提出以下质证意见：对证据1《山东省新建商品房买卖合同(预售)》真实性无异议，合同中约定的相关内容与补充协议并不冲突，正是由于合同是制式文件无法修改和补充，所以双方就涉案房屋的更多具体细节，签订了补充协议，合同中关于房屋的描述局限于文字表述的局限性，所以在补充协议中约定房屋交付的最终标准，以规划的设计为准，因为规划和设计标准是不能改变的，最终的房屋验收主管部门，也是根据规划和设计标准来进行验收的。对证据2房屋买卖双方承诺书真实性无异议，合同中明确说明了合同的合同条款和补充协议条款，卖方已经全部告知，买方已经全部知晓，双方承诺自觉履行合同和补充协议，该承诺书不足半页，字迹清楚，有原告双方的签字和被告的盖章，是双方的真实意思表示，原告所谓补充协议卖方没有向其如实告知其对补充协议不清楚是明显的虚假陈述。对证据3、4涉案商铺一层二层层高测量照片及视频真实性不予认可，这是原告单方制作的，关于房屋层高应以设计规划为准。对证据5、6移交协议书和视频不予认可，移交协议书中并没有双方的签字盖章，对双方没有约束力，即使该文件存在这也是双方协议的草稿并没有最终达成一致，原告并没有证据证明视频的完整性，被告不予认可。对证据7缴纳房款收据以实际交款为准。被告为证明其主张向本院提交了以下证据予以证实：1、《山东省新建商品房买卖合同（预售）《预售合同》及《补充协议》，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，并签订了预售合同和补充协议，《补充协议》第五条约定交付房屋以图纸确认为准、延期交房90日内的，安竣公司不承担责任以及配套设施可以迟延交付的情形。补充协议第八条约定如乙方有不当维权行为，安竣公司有权解除合同。2、规划和设计图纸2份（1号楼2张、15号楼1张）。3、涉案项目不同层高的商铺的销售合同四份，证明涉案项目的商铺层高建设符合规划设计要求，根据补充协议第五条的规定，安竣公司交付的商铺符合合同约定，因为相关人员的工作失误，导致不同层高的商铺在合同中层高都写得4.8米且商铺定价与层高没有关系，只因位置、面积、户型的差别，才会存在价格差别，比如5米多层高的商铺单价比涉案商铺单价要低。4、因重污染天气等环保因素停工的证明材料21份，因政府部门制作通知文件后不会向公司单独送达，被告是在政府部门的网站上打印或者复印的，用以证明因为重污染天气的原因，山东省、聊城市、临清市环保主管部门多次发布重污染天气橙色预警，涉案项目建设停工164天。5、聊城市住房和城乡建设局关于全市建筑工地延迟复工的通知两份，证明受到新冠疫情的影响，涉案项目停工时间50天左右。6、原告在临清谈资发布的涉案项目的不实报道，证明原告违反合同约定的不当维权行为，安竣公司有权解除合同并要求原告赔偿损失。原告对被告提交的以上证据提出以下质证意见：1、对证据1《山东省新建商品房买卖合同（预售）《预售合同》及《补充协议》的真实性无异议。2、对证据2规划和设计图纸2份因为太专业化不发表质证意见。3、对证据3涉案项目不同层高的商铺的销售合同四份，因合同只有4份不具有代表性。对证据4因重污染天气等环保因素停工的证明材料21份不予认可，原因是环保停工通知都是合同签订日（2019年11月20日以前的），如果按照被告所说这意味着被告在明知无法准时交房的情况下（合同签订日至交房日为41天，被告证明时间为161天），为了促进销售存心欺瞒原告，依据民法通则若干问题的第68条，被告属于欺诈行为。况且重度污染天气预警不是近两年新出现的，而是在被告建设前已存在，被告在确定交房日之前应充分考虑此项问题。部分停工是因为被告未满足施工环保要求，属于被告责任。对证据5聊城市住房和城乡建设局关于全市建筑工地延迟复工的通知，看不清，字迹不清楚，原告认为疫情期间应继续履行延期交房违约金，原因违约金计算偏低，违约金每日为万分之一，折合年收益仅为3.6%低于同期贷款利率，原告已于2019年11月20日前缴纳全部房款，该违约金不足以抵消利息。对证据6临清谈资发布的涉案项目的报道，只能证明临清谈资发表报道了这个事件，但报道并不是原告所写，原告不认可。本院认为：原告与被告恒中临清分公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。签订合同后，原告依约向被告支付了购房款924584元，被告亦应按照合同约定履行义务。关于原告要求被告承担涉案商铺实际层高与合同约定不符的赔偿责任的问题。原被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》明确约定了涉案商铺层高为4.8米，经原被告实际测量认可商铺一层实际层高为4.2米，二层实际层高4.15米，实际层高与合同约定不符，误差比约为13%，计算方式为：〔（4.8-4.2）+（4.8-4.15）〕÷2=13%。被告对此应承担相应的违约责任。被告辩称因工作人员失误将合同层高统一打印成4.8米，不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。因原被告在该合同中未对实际层高与约定层高不符的处理方式进行约定，现行法律对此也无相关规定，本院参照面积不符合合同约定的违约责任的规定，确定误差比3%以内为合理误差范围，酌情确定被告应赔偿原告涉案商铺因实际层高与约定层高不符的经济损失为92458.40元计算方式为：924584元×（13%-3%）=92458.40元。原告要求按商铺实际空间比合同约定减少14.27%赔偿131945.84元计算标准过高，本院不予支持。关于是否延期交房问题。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。在《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房款924584元，因此被告也应按照合同约定如期（2019年12月31日前）向原告交付房产，但被告实际至今尚未交付。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。就违约金的计算问题，被告虽主张因政策、气候、疫情等原因导致延期交房，并提交了相应的证据，但根据双方签订合同时间为2019年11月20日，约定交房时间为2020年12月31日，且被告称原告在购买商铺时已经完成施工建设，故本院认为气候、环保等并非导致被告延迟交房的原因，被告的因政策、气候、环保原因造成延迟交房的辩称理由本院不予支持。但因2020年疫情原因，本院酌情交房时间可延长30天，另根据《补充协议》第五条约定，延期交房90日以内的，被告安竣公司不承担违约责任，本院认为，被告交房时间为约定交房时间2020年12月31日后延期120天，即2020年4月29日前。关于逾期交房违约金的计算，根据原被告双方签订的合同约定，逾期交房违约金按日计算支付全部房价款的万分之一，至今被告尚未交付房屋，因此被告应自2020年4月30日起按已交房款924584元的日万分一支付给原告逾期交房违约金至实际交房之日止。关于原告要求被告按照合同约定，商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应问题。本院认为，原、被告在合同中第十条约定，商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备，商铺交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，并明确被告负责办理开通手续并承担相关费用。依据合同法的规定，被告应依约履行合同，对原告的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告临清市安竣建设有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李兆军、闫亚男涉案商铺因实际层高与约定层高不符的经济损失92458.40元。二、被告临清市安竣建设有限公司给付原告李兆军、闫亚男逾期交房违约金（自2020年4月30日起至实际交付之日止，以924584元为基数按日万分之一计算）。三、被告临清市安竣建设有限公司按照合同约定，交付涉案商铺时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费1695元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员 张 霞二〇二〇年十二月十九日书记员 宋洋田