广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4329号 上诉人（原审原告、反诉被告）：隆源，男，1985年7月24日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：甘泉，广西德恩律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林尚品商业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区七星路**家乐商贸城**门面，统一社会信用代码：91450305MA5KAXBX95(1-1)。 法定代表人：蒋国玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庄建宇，该公司员工。 上诉人隆源因与上诉人桂林尚品商业管理有限公司（以下简称尚品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人隆源上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审的第1项起诉请求，即判决被上诉人返还上诉人押金88686元;2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以上诉人的培训学校筹建批文不能招生为由，否定上诉人的经营受到疫情影响，否定不可抗力，继而认为上诉人违约解除合同没有事实和法律依据。一、被上诉人知情上诉人的办学资质情况，并且配合上诉人的招生宣传，就算上诉人没有正式招生资格，但被上诉人作为完全知晓人和租金、广告费利益获得者，其在获得利益的前提下，应当对新冠疫情的影响承担责任。被上诉人完全知晓如下事项:1、上诉人只有筹办批文，不能正式招生和刊登广告。被上诉人收取上诉人广告费8元／㎡／月，并配合上诉人进行招生广告。2、上诉人租用被上诉人687.5㎡房屋后，进行装修、招生，长达1年半左右时间，学生众多，长期上课。3、上诉人事实上通过经营学校获得的收入支付租金、广告费、物业费。在被上诉人的商城内，还存在其他没有办学资质的培训学校，被上诉人依旧出租并收取租金。也就是说，被上诉人作为出租方，明知上述情况，长期获得利益的情况下，应当承担××造成无法经营的解除后果，否则就显失公平。教育部门的筹建批文，不应当作为被上诉人不承担解除后果的判定依据，况且在上诉人解除合同时，一直未有行政决定要求上诉人停止招生经营。上诉人无法经营下去，从民事行为看，完全是新冠疫情的影响。二、新冠疫情对培训教学行业的影响，系不可抗力。上诉人一审提交了桂林市教育局市教（2020）1号文，该文要求从2020年1月26日起所有培训机构停止培训，直到上诉人4月1日通知解除租赁合同时，仍然禁止培训。××导致的国家禁令，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，且上诉人解除合同时，依然无法知晓何时能恢复正常培训。因此，上诉人解除合同，符合不可抗力的条件。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人尚品公司答辩称，不同意上诉人隆源的上诉请求，与一审判决意见一致。 上诉人尚品公司上诉请求：撤销一审第四项判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人空置费36659元，违约金43564.8元。事实和理由：第一，一审判决事实认定错误，判决显失公平。一审判决在查明大量相关证据并做出有效认定后，认定被上诉人不存在不可抗力造成不能履行合同的情形，属于违约解除合同。但在上诉人的损失认定上，一审判决认定上诉人的实际损失存在错误，同时忽视了被上诉人的违约情形。一、由于被上诉人的故意违约一直到庭审结束，上诉人的场所仍然空置，上诉人的实际空置损失即使基于实际发生的客观事实也已经超过了四个月合计125345元,更不论合理的评估损失。而被上诉人的押金为三个月88686元。一审主观认为押金与实际损失大致相等，进而将两者简单相抵，造成上诉人被迫承担至少36659元的损失。二、一审判决已经认定被上诉人违约，在有法律规定和合同明确约定的前提下，却简单认为违约金与实际损失合计大致与押金相抵，没有支持上诉人的违约金请求，是对违约者的纵容，加重了上诉人的损失。只要存在违约情形，无论是否给守约者造成损失，都应当按照合同约定承担违约责任，而不是以守约者的损失与否来决定是否需要承担。至于需要承担违约金的大小，可以参照实际损失和法律规定来决定，比如实际损失的30%。一审判决认定了违约的事实，却忽视了对违约的惩罚，对上诉人显失公平。第二，一审判决适用法律错误。如前所述，隆源以不可抗力为由强行解除合同的行为没有法律依据，隆源需要解除合同，应当按照正常方式合理解除,即遵守合同的约定和法律规定。本案合同有明确约定，隆源违约提前解除合同的，押金不予退还。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质,当事人对以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”隆源强行解除合同的行为,已经构成了根本性的违约，同时不可避免产生了重大经济损失。根据合同约定和法律规定，上诉人有权扣除押金，并要求隆源赔偿损失。同时《合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因索,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决没有适用上述法律,而是主观将违约金和实际损失混为一谈，判决显失公平。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误，判决显失公平，请求二审法院查明事实，依法改判。 上诉人隆源答辩称，尚品公司的上诉理由不成立，解除合同有合法依据，是因为不可抗力的疫情影响造成。根据不可抗力双方不承担责任，对方应该退还押金。 上诉人隆源向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告押金88686元；2、判令被告退还2020年2月13日至4月12日两个月综合租赁费的50％即29562元给原告；3、本案相关诉讼费用由被告承担。 上诉人尚品公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告4个月租赁房屋空置费125345元、房屋修复原状费19871元、合同违约金43564.8元，合计188780.8元；2、由被反诉人承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月13日，原告隆源（合同乙方）与被告桂林尚品商业管理有限公司（合同甲方）签订《桂林迪一名乐学城商位使用管理协议书》一份，约定：甲方将位于桂林市七星区的桂林市迪一名乐学城内3号展厅，共计建筑面积687.5平方米的场地有偿租赁给乙方用于培训类经营，品牌为众远教育。合同期限36个月，自2018年9月14日起至2021年9月13日止；商位租赁费单价26元／平方米／月、物业服务费10元／平方米／月、广告费7元／平方米／月，综合租赁费共计29562元，按季度缴纳，先缴费后使用，每年在上年综合租赁费标准的基础上递增6％；乙方必须在签署本合同同时或于店铺交付使用前交纳相当于3个月基本租金的押金88686元作为合同的履约保证金；在合同期内，如乙方需提前终止协议，必须提前两个月书面通知甲方，并经甲方明确书面同意且办好所有撤场手续方可退场。合同期满，乙方如不续租场地退场的，或因其他原因乙方退场的，乙方的所有装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏；在合同期内，未经甲方书面同意，擅自提前终止或变更协议的，视为乙方违约，押金不予退还；在合同租赁期满或因双方共同协商且经甲方书面同意后合同提前终止的，乙方将出租店铺交还甲方，并与甲方共同验收出租店铺及附属设施。如有损坏，乙方必须负责赔偿。合同签署后，原告向被告缴纳了押金88686元，被告亦将上述铺面交给原告使用，原告依约缴纳综合租赁费至2020年4月13日（其中2020年1月13日至2020年4月12日缴纳综合租赁费94009元、水电费1463元）。2020年4月1日，原告向被告发出《解除租赁合同申请》，以“新冠”疫情突发为由，要求解除合同。被告于2020年4月2日书面回复原告，原告的申请应当视为违约，应补交相关费用，双方未能协商达成一致意见。2020年4月9日，原告向被告发出《清场撤离函》，通知被告原告将在4月10日至15日前清理完相关物资并撤离。2020年4月11日，原告撤离了其承租的铺面，在清理搬迁物品的过程中，造成了部分装修的损坏。同日，被告收回了上述铺面。其后，双方就善后事宜协商未能达成一致，原告故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。被告收到诉状后，亦向一审法院提出前述反诉请求。 另查明，根据原告的申请，桂林市七星区人民政府教育局于2019年5月7日作出《关于同意筹设桂林市有限公司的批复》（星教复（2019）35号），同意原告在桂林市七星区有限公司”，学校类型为民办非学历培训学校，办学内容为中小学文化培训（语文）。筹设时间为2019年5月7日至2022年5月6日。并要求原告依照《关于印发〈桂林市民办文化教育培训学校设置标准（2017年修订）〉的通知》（市教政规（2017）4号）筹设。待学校达到办学条件后，向该局申请设立培训学校，筹设期三年，筹设期间不得招生和刊登广告。 再查明，被告因为“新冠”疫情影响，为其管理物业下的承租人2月减租25％、3月减租15％、4月减租10％。 再查明，原、被告双方在庭审中均确认，原告在搬离过程中造成被告出租铺面的装修损失为10000元。 一审法院认为，关于本诉部分，双方的争议焦点在于原告是否可因“新冠”疫情影响，以不可抗力为由解除合同。对此，一审法院认为，原告与被告签订的《桂林迪一名乐学城商位使用管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告承租被告的铺面用于教育培训，根据桂林市七星区人民政府教育局于2019年5月7日作出《关于同意筹设桂林市有限公司的批复》（星教复（2019）35号），原告取得的是筹设批准，该批复明确要求筹设期间不得招生和刊登广告。因此，“新冠”疫情对原告依法合规的筹设工作并没有造成不可克服的影响，故原告以不可抗力解除合同为由要求免除违约责任的主张，一审法院不予支持。被告作为出租人，在“新冠”疫情期间，主动为承租人2月减免租金25％、3月减免租金15％、4月减免租金10％，系与承租人“同舟共济”的行为，一审法院对此予以肯定。原告作为承租人，亦应享有此减免待遇，故被告应当退还原告综合租赁费12534元（31336元／月×25％＋31336元／月×15％），故对原告要求被告返还2020年2月13日至4月12日两个月综合租赁费50％的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于原告要求被告返还押金88686元的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定该押金原告可作为被告提前解除合同的违约金不予退还，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。因原告的该项诉讼请求与被告在反诉中的违约金请求为同一标的，故具体理由在反诉部分中详述。 关于反诉部分，一审法院认为，基于前述理由，反诉被告于2020年4月11日未经反诉原告同意，单方提前解除合同属违约解除，应当承担违约责任。反诉原告主张的4个月房屋空置费125345元，合同违约金43564.8元均属反诉原告因反诉被告提前解除合同主张的违约损失，考虑到反诉原告因反诉被告提前解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的房屋空置期租金损失，双方在合同中亦约定反诉被告预交的押金88686元可作为反诉被告违约提前解除合同的违约金不予退还，故一审法院确认双方约定提前解除合同的违约金为88686元，该违约金约定与反诉原告因合同解除后重新寻找承租人的房屋空置期租金损失大体相当，故反诉被告预交的押金应作为反诉被告应付的违约金由反诉原告收取，不需退还给反诉被告。反诉被告在搬迁过程中造成反诉原告的装修损失10000元，属反诉被告扩大的损失，应赔偿给反诉原告，故对反诉原告要求反诉被告赔偿维修费19871元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。基于反诉原告的损失已在不予退还的押金及赔偿的维修费中得到充分补偿，反诉原告另行要求被告支付4个月房屋空置费125345元，合同违约金43564.8元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告桂林尚品商业管理有限公司退还原告隆源综合租赁费12534元；二、驳回原告隆源的其他诉讼请求；三、反诉被告隆源赔偿反诉原告桂林尚品商业管理有限公司装修损失10000元；四、驳回反诉原告桂林尚品商业管理有限公司的其他反诉请求。本案收取案件受理费2664元（原告已预付），由原告负担2382元，被告负担282元；反诉案件受理费2038元（反诉原告已预付），由反诉原告负担1930元，反诉被告负担108元。 本院二审期间，上诉人尚品公司提交《桂林市迪一名乐学城商位使用管理协议书》一份，证实涉案铺面于2020年8月25日另行出租，铺面空置期近五个月。上诉人隆源认为新证据的提交不符合法律规定，不予质证。本院认为新证据系原件，客观呈现了待证事实，故本院对新证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人尚品公司应否退回上诉人隆源租房押金以及上诉人隆源应否支付上诉人尚品公司房屋空置费、违约金。首先，关于“新冠”疫情是否属于不可抗力，上诉人隆源提前解除合同是否构成违约。对此，本院认为，上诉人隆源租赁涉案房屋从事培训类经营，今年新冠疫情属于不可抗力情形，国家采取的防控措施确实对涉案租赁合同的履行造成一定困难，为了涉案合同能继续履行，上诉人尚品公司亦主动减免了部分房屋租金，故上诉人隆源仍以合同履行困难为由主张解除合同，没有依据。其次，上诉人隆源承租涉案铺面用于教育培训，根据相关部门的批复，上诉人隆源取得的仅是筹设批准，即筹设期间不得招生和刊登广告，故“新冠”疫情及防控措施与上诉人隆源的经营困难没有直接因果关系。综上，上诉人隆源以不可抗力为由解除合同要求免除违约责任的主张，一审法院不予支持依据充分，本院亦予以维持。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案上诉人隆源违约解除合同导致的损失主要是房屋空置损失，虽然上诉人尚品公司在二审期间举证证明其因上诉人隆源违约导致的涉案房屋实际空置期长达五个月，但是综合新冠疫情的影响，从公平原则考虑，一审法院确认双方约定提前解除合同的违约金为88686元，该违约金约定与上诉人尚品公司因合同解除的房屋空置期租金损失大体相当，并判决上诉人隆源预交的押金应作为违约金由上诉人尚品公司收取，不需退还给上诉人隆源，并无不妥，本院予以维持。房屋空置损失和押金已足以弥补上诉人隆源违约给上诉人尚品公司造成的损失，故本院对上诉人尚品公司主张上诉人隆源另行支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，上诉人隆源的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人桂林尚品商业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2017元（上诉人隆源已预交），由上诉人隆源负担；二审案件受理费903元（上诉人桂林尚品商业管理有限公司已预交），由上诉人桂林尚品商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉