广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22390号原告：中山市百佳保全物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××968J。法定代表人：胡雪妹，职务总经理。委托诉讼代理人：尹育之，广东上方律师事务所律师。被告：刘锦庄，女，1967年10月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。原告中山市百佳保全物业管理有限公司（以下简称百佳公司）与被告刘锦庄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告百佳公司的委托诉讼代理人尹育之，被告刘锦庄的委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年12月15日至2020年4月30日的物业管理费5483.4元（建筑面积×单价×拖欠月数：147.97×1.3×28.5）；2.判令被告立即支付原告垫付的水费2.9元；3.判令被告立即支付滞纳金14286.3元[拖欠费用总计×千分之三×所欠天数：（5483.4+2.9）×0.003×868]。庭审过程中，原告明确水费产生期间为2017年11月15日至2020年4月30日，滞纳金应计算至实际支付之日止。事实与理由：2017年12月10日，原告与被告居住的小区业主委员会签订物业服务合同，自该日开始为被告所在小区提供物业服务。被告自2017年12月15日开始未缴物业管理费，经多次催缴仍未缴。被告的行为违反相关法律规定致原告经营困难，特诉于人民法院，请人民法院依法公正裁判。原告百佳公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业管理服务合同；2.水费通知单、发票；3.催款通知（律师函）；4.证明；5.尚美居缴费通知单。被告刘锦庄答辩称：1.被告没有与原告签订物业合同，原告主张物业费单价没有依据，且计算金额有误，依据其计算公式，金额应为5482.3元；2.双方没有约定由原告代收水费，原告没有提供抄表数以及水费产生期间，不确认水费金额；3.双方没有约定滞纳金，且水费属于代收费用，依据物业管理条例第44条规定，原告无权要求被告支付滞纳金，退一步，滞纳金标准也约定过高，请求法院调整。被告刘锦庄就其辩称未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，委托方（甲方）中山市板芙镇尚美居小区（以下简称尚美居小区）与服务方（乙方）百佳公司签订一份《尚美居小区物业管理服务合同》约定，尚美居小区由百佳公司对其进行物业管理，管理服务期限为三年，自2017年12月10日起至2020年12月10日止；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金，乙方有权对欠费超过3个月的业主进行公示通报，对欠费超过6个月的业主可提起诉讼追讨；物业管理费收费标准为多层住宅1.0元/平方米，高层住宅按楼层不同而区分，1层及1层复式1.1元/平方米，2-3层1.3元/平方米，4-5层1.4元/平方米，6-7层1.5元/平方米等；本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取，乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。合同还约定了其他内容。庭审时原告陈述，被告从2017年12月15日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠28.5个月的物业管理费5483.4元、水费2.9元。原告经多次追讨未果，于2020年8月11日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，位于中山市××××××××××××××××××××××权利人登记为刘锦庄，建筑面积为147.97平方米，登记时间为2009年10月12日。庭审过程中，原告称每月10日前收取上个月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的抗辩，结合双方庭审的陈述，本院归纳本案争议的主要焦点为：一、涉案物业服务合同对被告是否具有约束力？是否与原告形成物业服务合同关系？二、被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？关于焦点一。被告虽未与百佳公司签订物业服务合同，但尚美居小区与百佳公司签订了物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《尚美居小区物业管理服务合同》对业主具有约束力。百佳公司依据上述合同的约定，对尚美居小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。关于焦点二。被告认为其与原告未签订物业合同并以此为由停止缴费。如前所述，原告与被告形成物业服务合同关系，被告以其未与原告签订物业合同为由拒绝按时支付物业管理费，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为147.97平方米，原告主张物业管理费按建筑面积1.3元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为192.36元，故被告应向原告支付2017年12月15日至2020年4月30日共28.5个月的物业管理费5482.3元（192.36元/月×28.5个月）。关于水费，被告抗辩称双方未就水费缴纳问题进行约定，并对原告主张的水费不予确认，且原告未能提供抄表记录等相关证据予以佐证，无法证明其主张事实，故对原告主张要求被告支付垫付水费2.9元的诉讼请求，本院不予支持。同时对原告主张要求被告支付逾期支付水费违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期支物业管理费的滞纳金，该费用应为逾期付款违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金”支付拖欠物业管理费的违约金，现原告主张以拖欠物业管理费总数与水费之和为基数，从2017年12月15日起按每日3‰计算至清偿之日止。被告抗辩称该违约金约定过高，应于调整。本院认为，虽涉案合同中对逾期缴纳物业管理费违约金进行了约定，但被告抗辩按每日千分之三的标准计算过高，且该标准确属过高，故本院予以调整，另原告以总欠款为基数从2017年12月15日开始计算，有违公平原则，又有双方约定当月管理费于下月10日前支付，故本院酌定被告应按以下方式向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金：2017年12月份的物业管理费以96.18元（192.36元×0.5）为基数、2018年1月至2019年7月期间的物业管理费以每月192.36元为基数，分别从欠费月（如2017年12月份的物业管理费未缴纳，则2017年12月份为欠费月）的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月期间的物业管理费以每月192.36元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的部分请求合法有据，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘锦庄于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2017年12月15日至2020年4月30日期间的物业管理费5482.3元并支付违约金[计算方式为：2017年12月份的物业管理费以96.18元（192.36元×0.5）为基数、2018年1月至2019年7月期间的物业管理费以每月192.36元为基数，分别从欠费月的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月期间的物业管理费以每月192.36元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止]；二、驳回原告中山市百佳保全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元（原告已预交），由被告刘锦庄负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  关结文人民陪审员  林炎分二〇二〇年十二月十六日书 记 员  何丽钊陈**龙