陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1002民初2828号 原告：姜学斌，男，1983年4月23日出生，汉族，居民，住陕西省商洛市商州区。 被告：陕西商洛高新新能源科技有限公司，住所地陕西省商洛市。 法定代表人：王金龙，公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏倬旸，陕西法正平安（商洛）律师事务所律师。 原告姜学斌与被告陕西商洛高新新能源科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜学斌、被告陕西商洛高新新能源科技有限公司法定代表人王金龙及委托诉讼代理人苏倬旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜学斌向本院提出诉讼请求：1.解除原商洛市三佳塑胶有限公司与被告陕西商洛高新新能源科技有限公司的屋面租赁合同。被告立即拆除安装在原告屋面上的太阳能板、支架及相关设施。修复安装孔，恢复屋面原状，不得因施工造成屋面破坏及漏水。并支付2019年9月10日至拆除太阳能板，恢复屋面原状为止的租金，以实际发生为准；2.诉讼费由被告承担。审理中原告增加诉讼请求，要求被告按照原合同约定承担违约金。事实和理由：原告与商洛市三佳塑胶有限公司建设工程合同纠纷案中，民事调解书已经发生法律效力，2019年9月10日商州区人民法院将商洛市三佳塑胶有限公司陕（2018）商洛市不动产第0000431号所有权变更至原告名下。原告得知被告与商洛市三佳塑胶有限公司签订的屋面租赁合同尚有2018年2月23日至今租金及违约金未付，于2019年9月9日向商州区法院申请陕西商洛高新新能源科技有限公司屋面租赁费提取执行，同时也告知被告陕（2018）商洛市不动产第0000431号已变更为原告名下。商州区法院执行局3次提取并上门催要屋面租赁费没有结果，经商州区法院执行局协调，被告同意2019年底支付屋面租赁费，但至今未付，一再推脱，拒不支付。原告于2020年6月16日向被告抄表的电箱外张贴了屋面租赁费限期催要告知书，至今仍未支付租金。请求请求解除原被告的屋面租赁合同，并支付到期租金及违约金。 被告陕西商洛高新新能源科技有限公司辩称，一、原告仅依据调解书主张对涉案房屋享有所有权，并因此要求解除商洛市三佳塑胶有限公司与被告之间就涉案房屋签订的租赁合同，其诉请不符合《物权法》关于取得不动产所有权的规定相关规定，不具备解除合同的主体资格，应驳回原告诉讼请求。二、即使原告主张对涉案房屋享有所有权，那么被告与商洛市三佳塑胶有限公司签订的租赁合同也仍对原告具有约束力，依据原合同约定，原告并不具有解除合同的权利，且本案不存在法定的合同解除事由，原告主张解除合同没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。三、原告诉称与事实不符，若因此解除原合同，将给被告造成巨大经济损失，有违法律倡导的公平正义。被告与商洛市三佳塑胶有限公司签订原合同后，一直在按照原合同约定履行合同义务，已经按时支付了2017年和2018年的租金。因商洛市三佳塑胶有限公司实际对被告的法人股东商洛高新建设开发集团有限公司负担债务，经协调，以被告对商洛市三佳塑胶有限公司负担的租金按期从商洛市三佳塑胶有限公司对商洛高新建设开发集团有限公司所负担的债务中进行相应抵消。即使依原告诉称，其于2019年9月10日通过法院生效调解书取得商洛市三佳塑胶有限公司所有的涉案不动产所有权，被告依据相关法律规定及原合同约定，也仅对原告自实际取得该不动产所有权之日起之后因继续履行原合同而产生的租金负有支付义务，故原告主张被告拖欠2018年以后的租金与事实不符。即使如原告所称，被告也从未想要故意逾期，一方面，对于原告何时实际取得涉案不动产所有权并不清楚知晓。而原告也未通过正式途径直接就相关事项与被告沟通协商；另一方面，由于受今年疫情影响，被告面临极大的资金困难，即便如此，被告在依然在积极筹措资金，保障员工权益的基础上，履行应有的义务。如果原告能够证明其确实已经就涉案不动产进行了相应的变更登记。被告会尽快履行相应的租金支付义务。即便被告对于今年的租金支付存在逾期，也不足以构成合同解除的法定或约定事由，被告在涉案项目中已经投入巨额财产，如果因此解除合同，将会给被告带来巨大损失，不符合法律所倡导的鼓励交易和公平原则。四、原合同应当继续履行，被告会按照约定履行相应的合同义务，请求人民法院从鼓励经济发展、稳定就业等方面予以充分考虑。综上，请求驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.本院（2019）陕1002执254号、254-2号执行裁定书、协助执行通知书及原告制作的告知书、张贴告知书照片，结合被告当庭陈述，能够证明原告向被告催要租赁费的事实，予以认定；2.被告提供的支付租赁费手续，能够证明被告已向商洛市三佳塑胶有限公司支付2017年、2018年租赁费的事实，予以认定；3.被告提供商洛高新建设开发集团有限公司出具的情况说明，主张自2019年开始的租赁费从商洛市三佳塑胶有限公司向商洛高新建设开发集团有限公司的借款中抵扣，因本院已于2019年9月9日作出执行裁定书，对被告在合同期内应支付商洛市三佳塑胶有限公司的屋面租赁费予以冻结，由本院提取，因此被告的主张不能成立，对该情况说明不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，商洛市三佳塑胶有限公司（甲方）与被告陕西商洛高新新能源科技有限公司（乙方）签订《分布式光伏电站屋顶租赁合同（协议）》，约定乙方租赁甲方位于商丹循环工业经济园区厂房屋顶用于建设分布式太阳能光伏并网发电站项目，租赁期限为25年，自2017年2月23日至2042年2月22日，租赁费按照4元/㎡/年，每年一结算。实际占用总面积13209.9㎡，年租赁费52839.60元。首笔租金在签订合同后一个月内支付，后续租金在前一周期到期前一个月内支付。除本合同另有约定外，乙方擅自退租的，乙方应按年租金的二倍向甲方支付违约赔偿金。如乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠款项的千分之一支付违约赔偿金。合同第七条违约责任中约定：1、若电站运行未满25年需要拆除，如属乙方原因，乙方应承担屋面电站及场地拆除和屋面恢复的全部费用；如属甲方原因，甲方应赔偿乙方全部损失。2、任意单方面违背上述协议条款，按有关法律追究违约责任，并赔偿对方的一切经济损失。合同签订后，被告已向商洛市三佳塑胶有限公司支付了2017年、2018年租赁费，2019年后租赁费未支付。2019年9月9日，本院在执行原告姜学斌与商洛市三佳塑胶有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2019）陕1002执254号执行裁定书，裁定冻结被告在合同期内应支付商洛市三佳塑胶有限公司的屋面租赁费，由本院提取。2019年9月10日，本院作出（2019）陕1002执254-2号执行裁定书，裁定：一、将被执行人商洛市三佳塑胶有限公司所有的位于商丹园区西边厂房（陕（2018）商洛市不动产权第0000431号）交付给申请执行人姜学斌，实际抵偿商洛市三佳塑胶有限公司应支付给姜学斌的工程款6052815.5元。陕（2018）商洛市不动产权第0000431号产权自本裁定送达姜学斌时起转移。二、将陕（2018）商洛市不动产权第0000431号的所有权变更到姜学斌名下，由姜学斌持本裁定书到商洛市不动产登记中心办理过户等相关手续。本院执行局已将相关法律文书送达给被告，并要求提取被告在合同期内应支付的租赁费，被告未支付。2020年6月16日，原告制作《告知书》，告知被告10日内付清所有未付及保全租金，如不能在2020年6月26日前支付，应承担所有相应法律责任，被告仍未支付，原告具状起诉。审理中，原被告对本案涉及的租赁屋顶面积为管材库房面积5487㎡无异议。 本院认为，商洛市三佳塑胶有限公司与被告陕西商洛高新新能源科技有限公司签订的《分布式光伏电站屋顶租赁合同（协议）》真实、合法、有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。2019年9月10日，本院作出（2019）陕1002执254-2号执行裁定书，裁定将商洛市三佳塑胶有限公司所有的位于商丹园区西边厂房（陕（2018）商洛市不动产权第0000431号）交付给姜学斌，抵偿商洛市三佳塑胶有限公司应支付给姜学斌的工程款6052815.5元。陕（2018）商洛市不动产权第0000431号产权自本裁定送达姜学斌时起转移。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条之规定，“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此本院作出的（2019）陕1002执254-2号执行裁定书具有与登记等公示方法相同的效力，无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动的效力，原告已取得商洛市三佳塑胶有限公司所有的位于商丹园区西边厂房（陕（2018）商洛市不动产权第0000431号）的所有权，被告抗辩原告未对涉案房屋进行所有权变更登记，不是房屋所有权人的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。2019年9月10日，原告依据本院（2019）陕1002执254-2号执行裁定书取得商洛市三佳塑胶有限公司所有的位于商丹循环工业经济园区西边厂房所有权，被告应向原告履行支付相应租赁费义务，按照《分布式光伏电站屋顶租赁合同（协议）》约定，后续租金在前一周期到期前一个月内支付，而被告此前未向商洛市三佳塑胶有限公司支付2019年租赁费，本院执行局已将相关法律文书送达给被告，并要求提取被告在合同期内应支付的租赁费，但被告未支付，之后被告亦未按照租赁合同约定的期限向原告支付2020年度租赁费，经原告催告至今仍未支付，且在本案审理中，被告仍主张对租金从商洛市三佳塑胶有限公司对商洛高新建设开发集团有限公司所负担的债务中进行抵消，未向原告履行给付租赁费义务，其行为构成违约，因此原告请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，应予支持。原告请求被告支付未付租赁费并承担违约责任，合法有据，亦应支持。本案涉及的租赁屋顶面积为管材库房面积5487㎡，自2019年9月10日至2020年2月22日共165天，期间租金为5487㎡×4元/㎡÷365天×165天=9921.70元，违约金按照日千分之一标准计算至付清之日止；2020年2月23日起每日租赁费为5487㎡×4元/㎡÷365天=60.13元，计算至本判决生效之日止，违约金按照日千分之一标准计算至付清之日止；自本判决生效之日起按照租赁费标准日60.13元支付屋面占用费至拆除安装在屋顶的太阳能板及附属设施，恢复屋顶原状之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决如下： 一、解除原告姜学斌与被告陕西商洛高新新能源科技有限公司之间位于商丹循环工业经济园区原商洛市三佳塑胶有限公司厂房管材库房屋顶5487㎡的租赁合同； 二、被告陕西商洛高新新能源科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告姜学斌2019年9月10日至2020年2月22日期间租赁费9921.70元，并以此为基数支付违约金，自2019年9月10日起按照日千分之一标准计算至付清之日止； 三、被告陕西商洛高新新能源科技有限公司于本判决生效之日起10日内按照每日60.13元支付原告姜学斌自2020年2月23日起至本判决生效之日止的租赁费，并以此为基数支付违约金，自2020年2月23日起按照日千分之一标准计算至付清之日止； 四、被告陕西商洛高新新能源科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告姜学斌屋面占用费，按照每日60.13元计算，自本判决生效之日起至拆除安装在屋顶的太阳能板及附属设施，恢复屋顶原状之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，减半收取200元由被告陕西商洛高新新能源科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  金军 二〇二〇年十二月八日 书记员  赵凡