北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0102民初20849号原告：杨慎容，女，1929年10月31日出生，汉族，金融出版社退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣欣（原告之孙），1984年8月16日出生，首经贸大北京资产管理有限公司职员，住北京市西城区。被告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。原告杨慎容与被告北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员马德天独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告杨慎容的委托诉讼代理人陈磊、被告富饶公司的委托诉讼代理人张红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨慎容向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告办理北京市西城区右安门内大街xx号院xx号楼xx门xx室房屋不动产登记证书；2.判令被告赔偿原告迟延交房违约金，以已付房款317841元为基数，自2011年6月15日至2017年8月15日止，按日万分之二计算，共计143028元；判令被告赔偿原告迟延办理不动产登记证书损失30000元；3.判令被告赔偿原告车位差价损失费，每月850元，时间从2011年6月14日开始，暂计算至2019年6月14日，合计81600元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告拆迁原告西城区右安门内大街xx号院xx门xx号房屋，原告选择回购北京市西城区右安门内大街xx号院xx号楼xx门xx室房屋，按照合同约定2011年6月14日交房，但是到期被告没能交房，直到2017年8月15日才向原告交房，但是没有给原告办理产权证。另外拆迁政策和实施细则上明确有地上车位，可实际交房，只有地下车位。地下车位一个月至少1000元，地上最高一个月150元。被告的行为给原告造成损失，原告无奈，只能将被告起诉到贵院，请贵院支持原告诉求。富饶公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于第一项诉讼请求，现在还不具备办理产权证的条件，整个28号院的产权证还没有办下来。28号院是危旧房改造，办证手续繁琐。实际腾房是2008年6月28日，关于延期交房，双方在收房的时候，原告签署了一份收房确认书，里面除了收房之外，还包括明确约定给原告补偿15个月的周转费，作为晚交房的补偿费，共计37500元。业主收到上述补偿费用后，拆迁协议履行完毕。补偿费37500元，该笔费用已经支付给了原告。这个协议已经履行完毕。关于迟延交房违约金的计算基数没有合同依据，关于日万分之二的问题，原合同第七条第一款写的是万分之二，然后其从逾期之日起甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并没有日万分之二，不是原告主张的持续性的，我们认为是一次性的。更重要的是，双方就晚交房做了一个收房确认，给了原告15个月的周转费补偿，被告也支付履行完毕了。类似原告那种晚交房的其他23户业主也起诉过，然后经过西城法院一审和二中院的二审都已经驳回了，也跟原告类似一样签完收房确认书，收到款了，然后还另行提出要晚交房的违约金，已经被驳回了。关于延迟办理不动产登记书证书违约金，合同里面关于办理不动产证有一条，但是没有约定具体的办理期限。合同第六条第二款说到乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理房改房产权回购新房产权证的办理，由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。关于产权办理只有这一条，并没有办理时限的一个要求，所以说，他要求延迟办理不动产违约金没有合同依据。而关于合同里面也没有明确说办理不动产登记如果延期的话要支付违约金，没有违约金的约定，关于办理期限和延迟办理的违约金都没有约定。关于第三项车位差价损失，我们认为也没有合同依据，首先，双方签订的协议当中，没有关于车位的约定。第二，关于对方说到拆迁政策实施细则中，在第五页上面已经明确说到了，是地下汽车库12030平米，并没有说地上车位的问题。关于原告说平面图上的停车位是一至三层商业临时停车位，并不是针对业主的，而且数量有限。车位问题在合同中没有约定，不是原告必然发生的损失。我们认为，迟延交房没有依据，双方已经就晚交房做了重新约定，而被告也交付了晚交房的补偿。双方已经就此履行完毕了，不再有任何争议。关于迟延办证的问题，因为根据合同上没有约定办理办证的期限，所以不存在迟延的问题，也就不存在迟延办证的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告杨慎容向本院提交证据：1、房屋拆迁回购住房协议及补充协议，证明被告未按约定期限交付房屋，按日万分之二交付违约金，周转期三年，三年后应该交房。另外被告有协助办理产权证的义务。被告认可该证据的真实性、合法性，但不认可证明目的，并称里面关于逾期交房的违约金并没有规定是日万分之二，只是说按已缴纳房款的万分之二。关于办证的条款也没有约定办证的期限以及逾期办证的违约责任；2、补偿、补助领款凭证、收据，证明已付房款317841元，是由补助款271176元和支付购房款46665元构成。被告认可该组证据的真实性；3、平面图复印件（拆迁政策实施细则最后一页），证明开发商发出的要约有地上停车位，图上是14层封顶，实际封顶已经有15、16层了，我们认为办不下来证和图纸不一样有关。被告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称在第五页已经明确说了具体规划的具体内容，包括地下汽车库是约12030平米，并没有说到地上车位。根据这个平面图，虽然有停车场，但实际上完成之后，这块并没有停车场。根据生活经验，即使有停车场的话，地上车位也并不一定比地下车位要便宜。不清楚原告是否从2011年到现在一直支付车位费用，损失不确定；4、2017年8月15日收房现场录像光盘1张，证明不签收房确认书就不能领钥匙，不办理其他任何交房手续。根据民法总则第146条，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。被告认可该证据的真实性，但关联性和证明目的不认可，并称收房确认书是双方达成一致后签订的，不存在胁迫行为，而且确认书上的这个款项补偿就是逾期交房违约金，富饶公司已经支付完毕，而且原告对双方确认书的效力并没有提起过诉讼和要求，确认无效或撤销。因此，在此种情况下，双方确认书应该是有效的，而且也有23个案例，先前也是在签署授权书之后，然后要求富饶公司支付逾期交房的违约金，后来经过西城法院及二中院的审理判决驳回；5、两份房屋租金价格参考网络打印件，证明涉案的房屋租金每月使用价值在6000元，被告迟延交房，迟延办证给我们造成损失。被告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可，并称回迁房是用于居住不是用于经营、出租的，而且关于逾期交房，双方已经对责任进行了约定，富饶公司已经履行了这个晚交房的这个义务，然后迟延办证也不同意，因为合同当中并没有约定办理办证的这个履行期限，所以不存在迟延的问题。被告富饶公司向本院提交证据：1、房屋拆迁回购住房协议，证明协议约定的逾期交房的违约责任当中并不是日万分之二违约金，是按已缴纳房款的万分之二，是一次性的，不是继续性连续性的。原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，并称是按日万分之二不是总数的万分之二，晚六年交房，如果是万分之二就给几十块钱，我们认为不是这样理解。我们实际损失比日万分之二更多。周转费就是合同约定的三年，超过三年就是已经构成违约。如果在外面租房，每月四千多元，我们就按合同约定的违约金主张；2、拆房凭证，证明周转期从被拆迁人的实际腾房之日起算。原告认可该证据；3、收房确认书，证明协议上就晚交房达成一致，被告同意就晚交房另行补充原告一定数额作为补偿费。原告认可该证据的真实性，但合法性、证明目的不认可，并称收房确认书无效，15个月周转费37500元折抵到房款里；4、业主钥匙领取单，证明原告领取了新房钥匙，办理收房手续。原告认可该证据的真实性，并称只能证明收房了，也入住了。5、回迁安置结算表、收据、银联消费单，证明双方就房款及相应补偿做了一个总的结算。富饶公司支付了所有的应付款项，原告也支付了所有的应付款项。原告应付房款152665元，购房款尾款106000元。被告应支付原告自行装修款12639元，晚交房周转费补偿37500元。折抵后，原告应交付55861元。原告认可该组证据的真实性，但证明目的不认可，并称房款都已支付完毕；6、（2019）京0102民初28942号民事判决书和（2020）京02民终3353号民事判决书，证明生效判决驳回了签订收房确认书的部分住户要求给付逾期交房违约金的诉讼请求，本案应予以驳回。原告认可该组证据的真实性，但证明目的不认可；7、房改带危改工程拆迁政策实施细则，证明拆迁回迁项目仅约定了地下车库12030平米，没有说地上车位的问题。原告认可该证据的真实性，但称细则中的平面图有地上车位，但是现在一个都没有，地上和地下是有差价的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月15日，原告杨慎容委托其子周友苏与被告富饶公司签订《房屋拆迁回购住房协议》，该协议主要内容有：“甲方（拆迁人）：北京富饶房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）：杨慎容，身份证号：×××……第一条：甲方需拆除乙方房屋。乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街xx号院xx门xx号的住房1居室，合计建筑面积13平方米交由甲方拆除……第二条：乙方回购新房及周转期。1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街28号院内建设的新住宅5号楼（施工楼号）xx单元xx层xx反号1居室，建筑面积45.14平方米。超出乙方原有面积32.14平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2008年6月15日至2011年6月14日。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限……2、回购新房应缴纳房款人民币152665元……3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币46665元。剩余70%房款共计人民币106000元……第六条：新旧房屋权属的处理……2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助……第七条：违约责任。1、甲方责任；如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房屋交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止……第八条：免责条件。本合同生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此不承担责任。相应的履行期限应予以顺延……”。2008年6月15日，周友苏代杨慎容与富饶公司签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方同意对本协议第二条第二项补充约定如下：因乙方迟延腾空房屋交甲方拆除的，三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。”当日，周友苏代杨慎容领取了拆迁补偿、补助款271176元。2008年6月28日，被拆迁人杨慎容将右安门内大街xx号院xx门xx号房屋交由富饶公司负责拆除。2008年11月3日，杨慎容向富饶公司缴纳购房款46665元。2017年8月14日，杨慎容签署《收房确认书》，内容为：“8栋2单元705号业主杨慎容：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计37500元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。”当日，杨慎容与富饶公司办理了居民回迁安置结算，杨慎容向富饶公司支付了剩余购房款106000元，并领取回购房屋的房门钥匙、信报箱钥匙、弱电箱钥匙、户门猫眼、电卡、燃气卡等物品，此后入住回购房屋至今。庭审中，关于签署《收房确认书》一节，原告向本院提交了收房现场视频录像一段，用以证明原告不签收房确认书就不能领钥匙，无法办理其他任何交房手续，原告基于胁迫作出了虚假的意思表示，该收房确认行为无效。被告对该证明事项不予认可，并称不存在胁迫签字的情形。关于逾期交房违约金一节，原告称《房屋拆迁回购住房协议》约定的违约金过低，《收房确认书》中赔偿的周转费无法弥补实际损失，并要求按照同时期同地段相应房屋租金标准来确定违约金。原告为证明租金损失，提交了市场租金价格网络打印件。被告对此不予认可，并称《收房确认书》中双方已经就逾期交房的赔偿责任进行了新的约定。为此，被告向本院提交了两份生效民事判决，以证明法院已经对签署《收房确认书》的住户要求逾期交房违约金的诉求进行了裁判认定。关于逾期办理回购房产权证及相应责任一节，原告称《房屋拆迁回购住房协议》中并未就逾期办理产权证及违约责任进行约定，但确实被告尚未办理回购房屋产权证，导致影响其过户、出租或出售回购的房屋，给其造成了损失。被告则称《房屋拆迁回购住房协议》对逾期办理产权证和逾期办证违约责任没有相关约定，且办理产权证系原产权单位的责任，其只是协助办理房屋产权证。关于回购房屋尚未办理产权证的原因一节，被告称回购房屋所在院落整体尚未办理产权登记，尚不具备办理回购房屋产权证书的条件。关于车位差价损失费一节，原告主张被告在进行项目宣传时曾说明有地上车位，但实际交付房屋后只有地下车位。当时地上车位费是每月150元，现在地下最便宜的车位费是每月1000元，差价为850元，主张车位差价损失费期间自交房之日至本案起诉时间。被告不认可原告该项主张，并称《房屋拆迁回购住房协议》中并未约定车位的内容，不是原告必然发生的损失，车位费并非由富饶公司收取，原告没有证据证明其租赁过车位。就车位问题，原告向本院提交了富饶公司拆迁办公室发布的《北京市宣武区右安门内大街28号院“房改带危改”工程拆迁政策和实施细则》（以下简称《细则》）中的平面图一张，用以证明回购房屋所在小区原有规划上存在地面停车位。被告认可该平面图的真实性，亦向本院提交了《细则》，并说明平面图上的停车位是一至三层商业临时停车位，并不是针对业主的，而且数量有限。被告向本院特别指出《细则》中关于车位规划的内容，即在《细则》第4页：“……新规划的28号院将展现给居民们一个全新的现代宜居社区，该社区内原建筑面积约39000平方米，轻工机关服务中心占32427.9平方米；国土资源部机关服务中心占4782平方米；其他用房（包括锅炉房、平房、居委会用房、车库、老干部活动中心、临界商业等）约1500平方米。新规划总占地面积18997平方米；教育预留地1642平方米。新规划中建筑面积125000平方米，其中地上建筑面积90000平方米，地下建筑面积35000平方米（包括人防面积9540平方米，产权归北京市人防办；自行车库及设备用房13430平方米、地下车库12030平方米……”。另查，本案所涉及的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，本院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。截止2020年12月18日，原告回购房屋所在小区北京市西城区右安门内大街28号院（紫金印象）尚未办理产权登记。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院将根据当事人的当庭陈述及经审查认定的证据，针对原告提出的诉讼请求，逐项作如下分析：一、关于办理房屋产权证书及相应违约责任的问题本院现已查明，原告回购房屋所在小区尚未办理产权登记，故原告居住的回购房屋尚不具备办理产权登记的条件，故本院对原告要求被告协助办理北京市西城区右安门内大街xx号院xx号楼xx门xx室房屋不动产登记证书的诉讼请求，暂不具备履行条件，本院不予支持。原告可待不动产权证书办理条件成就时另行主张。现《房屋拆迁回购住房协议》中虽未明确约定产权办理的时间节点，但却在第六条约定了被告作为《房屋拆迁回购住房协议》一方主体应承担办理房屋产权证书的附随义务。且被告交付回购房屋后长期不办理房屋产权登记，势必对原告的合法权益造成一定影响，被告应承担相应的法律责任。而被告承担的法律责任应当以原告实际遭受的损失为限，现原告并未提交充分证据证明因逾期办理房屋产权证遭受了实际损失，故原告要求被告赔偿迟延办理不动产登记证书损失30000元的诉讼请求，缺少事实依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约责任的问题已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。虽然原告提交了现场交房的视频，但从视频内容无法得出被告强迫、胁迫原告签署《收房确认书》的结论。原告签署、结算和收房等环节，均系自愿，若其有异议可自行决定是否办理后续收房手续。但实际情况为原告接收了回购房屋，并办理了入住手续居住至今。故原告认为被告胁迫其签署《收房确认书》，其与被告的交房行为系虚假意思表示，应当认定无效的意见，本院不予采信。根据被告提交的生效民事判决，其中已经对《收房确认书》的性质进行了相关认定，故本院在此不再赘述。本案《收房确认书》中明确写明“北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费”，其中明确约定“补偿费”是对于被告逾期违约晚交房支付给原告的一定数额的金钱，符合违约金的性质，且被告支付的该笔“补偿费”远远高于双方在《房屋拆迁回购住房协议》中约定的“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的标准，应当认定为是双方对逾期交房产生的违约责任进行了新的约定。现被告已按照《收房确认书》履行了交付房屋、支付补偿款的义务，原告也按照《收房确认书》收取了房屋和补偿款，《收房确认书》已履行完毕。故在该《收房确认书》未被确认无效或撤销的前提条件下，原告以《收房确认书》无效，逾期交房违约金应按照同地段同时段房屋市场租金价格计算为由，向被告主张逾期交房违约金的诉讼请求，缺少法律和事实依据，本院不予支持。三、关于车位差价损失费的问题虽然原告与被告均确认《细则》中的平面图含有地上停车位的规划，但关于上述车位的内容并未最终约定于《房屋拆迁回购住房协议》之中，结合《细则》文字内容中只有地下车库规划的情形，本院认为原告与被告之间并未就车位问题进行过相应的约定，被告并无为原告必须提供地上车位的义务。此外，原告并未提交证据证明其主张的车位问题导致其遭受实际损失，故原告主张被告赔偿车位差价损失费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告杨慎容的全部诉讼请求。案件受理费五千一百六十六元，由原告杨慎容负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 马德天二〇二〇年十二月二十四日法官助理 田茂盛书 记 员 苏晓明