四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初2970号 原告:中山市世光创建资产经营管理有限公司，住所地中山市三乡镇大布城桂公路**畔山花园**601卡**，统一社会信用代码91442000MA4UQKHL8A。 法定代表人：吴章锦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑文浩，广东邦仁律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：单继新，广东邦仁律师事务所律师（特别授权）。 被告：四川省阆中市天天美容美发有限公司，住所地，住所地阆中市公园路**会信用代码91511381567625052E。 法定代表人：陈致宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：李太君，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 第三人：陈致宏，男，1972年7月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。 原告中山市世光创建资产经营管理有限公司（以下简称世光公司）与被告四川省阆中市天天美容美发有限公司（以下简称天天美发）、第三人陈致宏返还财产纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世光公司的委托诉讼代理人郑文浩、单继新及被告天天美发的委托诉讼代理人李太君到庭参加了诉讼，第三人陈致宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已依法缺席审理终结。 原告世光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离位于四川省阆中市××路××号的房产；2.判令被告支付原告占用物业期间的占用费（计算标准：按每天4109元的标准，从2020年5月15日起计算至实际搬离之日止）；3.判令被告立即到相关部门办理被告公司住址迁出手续；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与中山市大涌镇蜀美轩木器加工厂、任秀莲、邓光信、王玉兰、邓双全、张小玲金融借款合同纠纷一案的执行阶段，通过承接位于四川省阆中市××路××号房地产（原业主为邓光信）以抵债的方式于2019年12月31日已取得该房地产的所有权。被告公司法定代表人陈致宏与原业主邓光信于2013年3月5日签订《房产租赁协议》，协议约定租期从2010年3月15日至2020年5月15日止，现租赁期已满。原告曾多次与被告协商要求被告办理上述房产未果，特诉至法院，请求处理。 被告天天美发辩称，原告诉称的事实不实，被告与邓光信签订的租赁合同期限届满的时间是2033年5月15日，根据合同法第229条的规定，租赁合同应当对本案原告继续有效，原告要求腾退及返还房产的请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈致宏陈述，第三人系被告天天美发的法定代表人，涉案房产系被告公司租赁非第三人个人租赁，租赁合同的权利义务由被告享有和承担，第三人不承担责任。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据审查确认的证据，现认定以下事实：2019年，广东省中山市第一人民法院（以下简称中山第一法院）在执行申请执行人世光公司（本案原告）与被执行人中山市大涌镇蜀美轩木器加工厂、任秀莲、邓光信、王玉兰、邓双全、张小玲金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行义务，中山第一法院依法查封并在淘宝网公开拍卖被执行人邓光信、王玉兰共同所有的位于四川省阆中市××路××号房产，因两次拍卖流拍，该房产最后以9751840元的价格变卖给世光公司，同时世光公司还垫付了该案的执行费和评估费。2019年11月18日，中山第一法院制作（2017）粤2071执7670号之九执行裁定书，裁定：将位于四川省阆中市××路××号××幢××楼的房地产［不动产权证号：××；原权证号：××］作价9751840元交付申请执行人世光公司抵债，扣减申请执行人垫付的执行费76160元及评估费26880元，实际抵偿金额为9648800元；上述财产的所有权自本裁定书送达申请执行人时转移；申请执行人世光公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户税费由世光公司承担。2019年12月31日，原告持上述裁定书办理涉案房产的不动产权证书，权利人为原告世光公司，不动产权证号为：川（2019）阆中市不动产权第0××1号。后原告联系被告要求被告办理涉案房产，并于2020年5月6日使用特快专递给第三人陈致宏邮寄《律师函》，律师函的主要内容为：原告已于2019年12月31日取得涉案房产的所有权；被告与涉案房产原业主邓光信之间的房产租赁合同将于2020年5月15日期满，原告将在期满后收回涉案房产，请被告在2020年5月25日前搬离涉案房产（固有装修设施不得拆除），被告收到该律师函后一直未搬离。 同时查明，2010年3月15日，案外人王永茂、张小斌（出租方、甲方）与陈致宏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拟将位于阆中市公园路5号原公园宾馆出租给乙方经营使用，面积2487.72平方米，共5层；租赁期间为10年，自2010年3月15日至2020年5月15日止；协议签订之日至2010年5月15日为乙方的装修期间，装修期间不支付租金，租赁期限从2010年5月15日起算；双方约定前五年租金为40万元/年，后五年租金为50万元/年；租赁期满，若乙方要续租，应提前一年告知甲方，并与甲方重新签订租赁合同，同时租赁期满在同等条件下乙方享有优先续租权；租赁期满乙方不再续租时，除能够拆除的动产由乙方拆除外，其余装饰装修归甲方所有，乙方不要求甲方作补偿。甲方的委托代理人李敏也在该租赁合同上签名。2013年，因李敏、张小斌欲将涉案房产出售给邓光信，三方于2013年3月2日签订《协议》，约定：张小斌、李敏将出租给陈致宏的涉案房产出售给邓光信，办理房产产权过户手续后陈致宏与邓光信按张小斌、李敏与陈致宏原签订的租赁合同继续履行至原合同租期届满，期满可重新签订租赁协议；在房产未过户至邓光信名下之前，原合同约定的租金按原支付方式支付给甲方，邓光信取得产权后，陈致宏将房产租金从2013年5月15日起按原合同的支付方式支付给邓光信。 诉讼中，被告提出涉案房产的租赁期限在2013年就与房主邓光信进行变更，并举示下列证据：1.2013年3月15日，邓光信（甲方）与陈致宏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将以买卖方式取得的位于阆中市公园路5号（原公园宾馆）面积2487.72平方米共五楼的房产出租给乙方使用，租赁期限至2020年5月15日届满，现甲方欲将房产在2020年租期届满后继续出租给乙方使用13年，自2020年5月15日至2033年5月15日止；房产租金为1199999元/年，第一年租金在2020年5月15日一次性付清......2.2017年5月29日，邓光信出具的收条一份，载明当日邓光信收到天天美发2018年5月6日至2020年5月5日两年的租金现金100万元；3.2017年5月29日，邓光信出具的承诺书一份，载明邓光信因资金困难想提前收取涉案房产的房租，鉴于陈致宏对邓光信支持较大，并根据阆中租赁市场行情，邓光信承诺从2020年5月15日号到2033年5月15日合同期满，陈致宏每年按人民币33万元交纳房租，绝不反悔。原告对被告上述证据中租赁合同和承诺书的三性不认可，认为：该租赁合同不发生法律效力。合同生效的时间为2020年5月15日，而此时邓光信已经不是房产所有权人，原告作为现在的房产所有权人不认可该合同；该合同与前一份租赁合同是不同的债权债务关系，原租赁合同在2020年5月15日终止权利义务；邓光信与被告及陈致宏存在恶意串通，损害他人利益的行为，理由为邓光信承诺将租金从合同约定的1,199,999元大幅下降至33万元，此时邓光信存在资金困难，这明显不公平，而承诺降房租发生在房产被法院查封之后，陈致宏和邓光信应当知道涉案房产有可能会被法院拍卖；邓光信作为债务人在法院查封涉案房产后降低租金，是对物业设定权利负担并且有碍执行，该行为不得对抗债权人。 另查明，2014年9月17日,涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为2985.26万元；该抵押权于2019年12月12日解除。2016年4月18日，涉案房产被广东省中山市第一人民法院查封，该查封于2019年12月12日解除。2017年1月16日，涉案房产被广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院轮候查封，该查封于2019年12月30日解除。2018年3月，广东省中山市第一人民法院工作人员到涉案房产所在地四川省阆中市××路××号粘贴拍卖公告并通知承租人拍卖事宜。2019年6月涉案房产在淘宝平台公开拍卖，经过三次拍卖均流拍，后广东省中山市第一人民法院对该房产进行变卖，原告在变卖时购买了该房产。 还查明，被告至今未向邓光信支付2020年5月15日之后的房产租赁费，经联系邓光信无果。 认定上述事实，有上列证据及庭审笔录等为据。 本院认为，本案的争议焦点为被告法定代表人陈致宏与涉案房产原所有权人邓光信签订的房产租赁合同的效力问题。该合同订立于2013年3月15日，合同约定的履行起始日期应2020年5月15日，而此时该房产的出租人已变更为原告，原告自2019年12月31日取得所有权人身份后便享有对该房产的处置权，被告在明知该房产经过拍卖以及所有权人发生变更，且其与邓光信也并未履行该合同的情况下，根据普通民众的一般认知，被告在原合同履行期满后应当及时与原告另行签订租赁合同或请求原告追认该合同，在该合同未经追认前，该合同不发生法律效力，事实上该合同因原告拒绝追认，而不发生法律效力，被告继续占用涉案房屋缺乏事实和法律依据，且侵害原告行使物权。因此，本院支持原告请求判令被告搬离房屋并支付占用期间占用费的诉讼请求。关于房产占用费的数额。原告主张按照年租金150万元的标准计算占用费不当，本院酌情按照2020年5月15日之前一年的租赁费50万元的标准支付占用费，折算后每日的占用费为1370元，从2020年5月16日起计算至付清之日止。原告请求判令被告立即到相关部门办理公司住址迁出手续，因原告不享有该项请求的实体权利，不具有可诉性，当事人不履行时无法强制其履行，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下： 一、被告四川省阆中市天天美容美发有限公司于本判决生效后三十日内腾空租赁房产并退还给原告中山市世光创建资产经营管理有限公司； 二、被告四川省阆中市天天美容美发有限公司于本判决生效后十五日内向原告中山市世光创建资产经营管理有限公司支付房产使用费（从2020年5月16日起按照1370元/日的标准，支付至被告四川省阆中市天天美容美发有限公司退还房产之日止）； 三、驳回原告中山市世光创建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1588元（已减半），由被告四川省阆中市天天美容美发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件诉讼费用，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 曦 二〇二〇年十二月十五日 书记员 何海燕