四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2824号 原告:冯志琼，女，1971年3月29日出生，汉族，住邻水县。 委托诉讼代理人：游利，四川顿开律师事务所律师，一般授权。 被告:尹亮，男，1981年10月2日出生，汉族，住邻水县。 被告:王文雄，男，1963年11月21日出生，汉族，住邻水县。 被告:常军芳，女，1979年2月18日出生,汉族，住邻水县。 原告冯志琼与被告尹亮、王文雄、常军芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告尹亮、被告常军芳均到庭参加诉讼，被告王文雄经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2016年2月21日签订的《房屋销售协议》无效；2.请求判决被告尹亮返还原告购房款5万元及利息（利息从2016年2月23日按照年利率6%计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清为止）；3.请求判决被告王文雄和常军芳共同偿还原告款项6万元及利息（利息从2016年2月24日起按年利率24%计算至本金付清为止）；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年2月原告经被告王文雄介绍购买被告尹亮自行修建的位于邻水县××镇××路××段××房屋。鉴于被告常军芳尚欠原告借款83100元，原、被告于2016年2月21日签订了《房屋销售协议》（以下简称协议），协议约定：“一、甲方（即本案被告尹亮）自愿将一套建面大约108平方米的房屋卖给乙方…二、甲乙双方议定此套房屋成交价为人民币110000元（大写:拾壹万元整）,房款支付方式甲乙丙三方协商如下:通过银行转账的方式,乙方在合同签订后2日内支付甲方部分房款人民币50000元（大写:伍万元整）,剩余房款人民币60000元（大写:陆万圆整）由丙方（即本案被告王文雄、常军芳）代收转交甲方的方式支付甲方……”。协议签订后,原告按照协议约定支付购房款5万元给被告尹亮,尹亮于2016年2月22日向原告出具了5万元的收条一张,同时被告王文雄和常军芳为原告出具证明一份,证明载明:“兹有冯志琼前来买尹亮的房子,于2016年2月21日购买的,此房款全款付清,与冯志琼无任何关系,后尹亮的房款由王文雄、常军芳付给尹亮,此证为据”。 根据我国法律规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织成员,宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内成员,由于宅基地使用权的转让受法律限制,因此建在宅基地上的房屋转让也只能限于本集体经济组织成员内。因此,原告并非本案案涉房屋的集体经济组织内成员,本案案涉《房屋销售协议》应当无效,被告尹亮应该退还原告支付的购房款5万元,被告王文雄、常军芳也应该偿还原告6万元的款项。 被告尹亮辩称，原告陈述属实，5万元可以赔偿，但不应当计算利息。 被告常军芳辩称，原告陈述属实，现在没有钱，只有以后慢慢还，不应当支付利息。 被告王方熊辩称，我是介绍原告买房，我实际没有得到钱，没有义务返还原告的钱。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告户籍证明；2.房屋销售协议书；3.尹亮出具的收条；4.王文雄和常军芳出具的证明。以上证据经庭审审查核实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 结合各方陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月原告经被告王文雄介绍购买被告尹亮自行修建的位于邻水县××镇××路××段房屋一套，房屋总价11万元，因被告常军芳尚欠原告借款83400元，经原、被告各方协商一致，原告仅需支付购房现款5万元，原告以对被告常军芳债权中的6万元抵着购房款，由被告王文雄、常军芳支付给尹亮，其余借款23400元被告常军芳向原告出具欠条。 2016年2月21日原、被告各方共同签订了《房屋销售协议》(以下简称协议)，协议约定：“一、甲方（即本案被告尹亮)自愿将一套建面大约108平方米的房屋卖给乙方…二、甲乙双方议定此套房屋成交价为人民币110000元(大写:拾壹万元整),房款支付方式甲乙丙三方协商如下:通过银行转账的方式,乙方在合同签订后2日内支付甲方部分房款人民币50,000元(大写:伍万元整),剩余房款人民币60,000元(大写:陆万圆整)由丙方(即本案被告王文雄、常军芳)代收转交甲方的方式支付甲方……”。协议签订后,原告按照协议约定支付了购房款5万元给被告尹亮,尹亮于2016年2月22日向原告出具了5万元的收条一张，剩余购房款6万元至今未支付给尹亮。被告王文雄和常军芳另为原告出具了一份证明,证明载明:“兹有冯志琼前来买尹亮的房子,于2016年2月21日购买的,此房款全款付清,与冯志琼无任何关系,后尹亮的房款由王文雄、常军芳付给尹亮,此证为据”。 另查明，原、被告各方明知尹亮修建的案涉房屋占用集体土地，没有正规产权，原告也并非案涉房屋的集体经济组织内成员。 本院认为，原、被告各方之间签订的《房屋销售协议》虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系在集体性质土地上修建的建筑物，买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。本案中，原告与被告尹亮并非同一村集体经济组织成员，因此，双方签订的《房屋销售协议》违反了我国法律的强制性规定，该房屋销售协议应认定为无效合同。原告要求确认该《房屋销售协议》无效，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，当事人基于无效合同所取得的财产应当予以返还，原告要求被告尹亮返还购房款5万元，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告尹亮均明知案涉房是修建在集体土地上的，且原告不是该集体组织的成员，对于造成合同无效双方均有过错，对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原告以对被告常军芳债权中的6万元抵扣尹亮应得剩余房款的三方意思表示，因《房屋销售协议》被确认无效，导致以债权抵扣购房款的三方意思表示相应无效，原告对常军芳的6万债权视为未抵扣，因该6万元债权系民间借贷另一法律关系，原告可以在民间借贷法律关系中另行向被告常军芳主张偿还，故对原告在本案中要求被告常军芳偿还借款及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告王文雄未实际收到原告支付的购房款，也未实际收到被告常军芳抵扣债权代为支付的购房款，故对原告要求被告王文雄返还6万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告冯志琼与被告尹亮、王文雄、常军芳于2016年2月21日签订的《房屋销售协议》无效； 二、被告尹亮于本判决生效之日起十日内返还原告冯志琼购房款5万元； 三、驳回原告冯志琼的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告冯志琼负担625元，被告尹亮负担625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 欢 二〇二〇年十二月九日 书记员 朱邱丽