上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初1866号原告：张某某，女，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬琪，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：易某1，女，汉族，住浙江省温州市。被告：易某2，男，汉族，住浙江省温州市。两被告共同委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：钟宇婷，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：大华银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：张晓，行长。委托诉讼代理人：程某，女。委托诉讼代理人：韩某某，女。原告张某某与被告易某1、易某2共有物分割纠纷一案，本院立案后，依当事人申请追加大华银行(中国)有限公司上海分行(以下简称大华银行上海分行)为第三人参与诉讼。2020年4月，经张某某申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产价值进行评估。2020年5月18日，经易某1、易某2申请，本院对2012年1月9日易某1、易3签署的承诺书上签字的字迹以及打印字迹形成的先后时间进行鉴定。本案依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋归张某某及易某1、易某2共有，张某某享有三分之一的权益份额;2、依法分割上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，由两被告向原告支付房屋份额折价款XXXXXXXX元；事实和理由：张某某与易3于2011年6月24日结婚。易某1系易3与前妻之女，易某2系易3之父，易3之母洪某某已于2000年7月12日去世。2017年8月3日，易3去世。2010年6月24日，易3购买上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋并办理银行贷款。易3欲在同小区购买系争房屋，为降低首付款比例，易3借用易某1的名义购买系争房屋并办理银行按揭贷款。2010年9月16日，易3以易某1名义与开发商签订认购书，该认购书由易3代签。2011年1月20日，易3以易某1名义与开发商签订预售合同。2012年1月9日，易某1出具承诺，确认系争房屋实际购买人、出资人及处理权人为易3。张某某支付15万元认购金，其余房款或由易3支付，或由易3付至易某1账户后支付，银行还贷也是由易3按月转至易某1账户，购房过程中产生的税费均由易3缴纳。易3接收房屋后，与张某某对房屋进行了装修。虽房屋登记于易某1名下，但实际为易3所有。易3去世后，该房屋应由其继承人共有。易某1、易某2辩称，不同意张某某的诉讼请求。不动产归属以登记簿记载为准，房屋登记于易某1名下，属于其个人财产。易某1取得房屋产权，具有合同依据、具备履约能力，易某1签订了买卖合同、贷款合同，实际支付了首付款400万元、贷款2000万元、支付尾款700万元。易3作为易某1的父亲，在易某1婚前购置房屋出资的，视为对子女的赠与。易某1虽出具过承诺函，但该承诺函是对开发商的担保，不具有其他效力。在买卖合同纠纷案中，虽然开发商提供了该承诺函，但法院审理后判决易某1个人承担支付房款的义务；该案执行中，还针对易某1的逾期履行扣划了执行费用。权利与义务是对等的，故易某1享有房屋所有权。自系争房屋于2012年登记至易某1名下，至易32017年过世五年间，易3从未提出过主张，故不认可易3享有房屋权利，即使其有权也已放弃，故张某某不具有起诉资格。大华银行上海分行述称，如果法院判决变更房屋所有权，需保障抵押权人的权利，在偿还借款后再行办理所有权变更手续。本院认定事实如下：2011年6月24日,张某某与易3结婚。易3系洪某某与易某2之子，易某1系易3与前妻叶某某之女。易3于2017年8月3日去世，洪某某已先于易3死亡。2010年9月16日，易某1与上海鹏晖置业有限公司(以下简称鹏晖公司)就系争房屋签订认购书，约定预售总价48,331,030元，易某1于2010年9月16日支付认购金50万元，于11月20日前支付首付款14,499,309元。2011年1月20日，鹏晖公司(甲方)与易某1(乙方)签署《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积暂测为504.71平方米，单价77,774元/平方米，总价款为39,253,315元；付款方式为分期付款，贷款方式商业贷款；乙方于2011年1月20日与甲方签约，并付首付款12,253,315元；2011年2月20日前支付房款27,000,000元；乙方如未按本合同约定的时间支付房价款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同应付款的第二条起算至实际付款之日……2012年1月12日，系争房屋(建筑面积511.79平方米)登记至易某1名下。系争房屋上设定了大华银行上海新天地支行(以下简称大华新天地支行)为权利人的抵押权。截至2020年11月11日，易某1在大华银行上海分行贷款本金余额为14,997,494.96元。另查明，易某1、易某2与张某某因法定继承纠纷诉至浙江省温州市鹿城区人民法院，易某1、易某2诉称易3生前未留有遗嘱,主张各继承易3众遗产的三分之一。张某某提出反诉，要求继承系争房屋等。后经法院调解于2018年3月2日达成调解协议，该调解协议未涉及系争房屋。庭审中，易某2提供了声明一份：本人易某2，是易3的父亲，如果位于上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋被法院确认为易3所有或共有，我自愿将我可以继承的份额无条件赠与给孙女易某1。针对房屋实际权利人的争议，原、被告双方进行了举证、质证：一、张某某提供了以下证据：1.2012年1月9日易3及易某1向鹏晖公司出具的承诺书，该承诺书载明：系争房屋实际购买人、出资人及处理权人均为易3，由于贷款审批结果(审批通过为2000万)不足原申请金额(2700万)，为了方便办理房产权证，特向开发商申请预先开具该套房屋贷款不足部分约700万的发票，以便先办理该套房屋产证……我们承诺并保证剩余700万元房款于2012年11月30日前付清，否则该套房屋仍由开发商实行处置。易某1方质证认为：对承诺真实性不予认可，易某1当时是在空白材料上签字，是因购房过程中，银行贷款不足，与开发商协商后以现金补足，但开发商要求易3做担保，共同偿还该700万元，故该承诺并非易3与易某1之间的承诺，而是易3对开发商所做担保。实际上，易3并未履行该承诺，700万元最终由易某1支付，还因迟延支付缴纳了罚金。2.鹏晖公司的情况说明。该说明主要内容为：2010年易3向鹏晖公司认购了两套商品房，分别是凯滨路XXX弄XXX号XXX室和XXX号XXX室房屋；因易3欲购置更大户型房屋，故将2001室房屋退回，另行认购了系争房屋，并将原购买2001室房屋的认购金(2010年6月10日的5万元、6月11日的100万元、6月24日的5,625,712元)转为系争房屋首付；另，因当时上海贷款政策限制，为降低首付比例，故以易某1名义购买系争房屋；说明还罗列了付款情况；原鹏晖公司起诉易某1、易3房屋买卖合同纠纷案，易3全程与鹏晖公司沟通解决房款支付问题，最终就房款及违约金达成一致，鉴于易某1是购房人，该款由易某1支付，违约金及增加面积购房款由易3支付。易某1方质证认为：对该证据真实性不予认可。房款、违约金都是法院判决由易某1承担，因此情况说明与法院判决不一致，易3要归还欠款也不一定要以易某1名义偿还，开发商的说明需要证据支撑。3.支付房款的有关凭证。(1)易3或张某某支付部分：2010年6月10日，易3浦发银行签购单复印件，付款金额5万元；2010年6月11日，易3农业银行签购单复印件，付款金额100万元；2010年6月24日，浦发银行签购单复印件，付款金额5,625,712元；2010年9月16日易3浦发银行签购单复印件两份，付款数额分别为10万元、5万元；同日易3农业银行签购单复印件，付款金额20万元；同日张某某建设银行签购单复印件，付款金额15万元；2011年1月20日，易3农业银行签购单1,577,603元；2015年11月26日，农业银行业务回单复印件两份，付款金额分别为50万元、50万元；2015年12月2日，易3农业银行业务回单复印件两份，支付50万元、10万元；2016年7月15日，上海银行签购单复印件，付款金额687,155.40元。以上，易3、张某某共计支付11,040,470.40元。易某1方质证认为：该些证据均无原件，真实性不予认可；因易3在同小区购买过其他住房，签购单金额与合同总价也不吻合，无法证明是支付系争房屋的房款。(2)由易某1账户支付部分：2011年1月20日，易某1浦发银行签购单复印件，付款金额400万元，张某某称该款由易3持股52%的浙江鲍斯高服饰有限公司(以下简称鲍斯高公司)以工资形式转入易某1账户，再由易某1支付鹏晖公司。2015年9月7日，易某1浦发银行账户支付鹏晖公司700万元。张某某称该款系易3指示朱某某转账至易某1账户，为此提供了2015年7月23日朱某某浦发银行转账支付易某1600万元的汇款凭证复印件及2015年9月7日浦发银行转账支付易某1200万元的汇款凭证复印件。易某1方质证认为，对易某1付款情况予以认可；其他汇款凭证无原件，真实性不予认可。(3)2012年1月19日易某1贷款支付2000万元；朱某某自浦发银行每月转账支付易某1大华银行上海分行账户的汇款凭证复印件，2016年2月1日121,500元，自2015年3月起至2016年10月每月13.5万元，此后至2017年5月每月11万元；提供了与汇款凭证金额对应的由易3签字的部分月份领款凭证复印件，凭证中载明“易某1”及“大华银行账户”字样。易某1方质证认为，对贷款情况真实性无异议；其余转入易某1账户汇款凭证无原件，真实性不予认可。(5)朱某某2018年9月30日的情况说明，称其任职于鲍斯高公司，系易3姐夫，受易3委托代其向易某1账户转账，包括2015年7月23日转账600万元、2015年9月7日转账200万元，用于支付系争房屋部分房款；2015年3月-2017年8月期间，代易3向易某1账户每月转入13.5万元，用于偿还易某1因购买系争房屋向大华银行的贷款。鲍斯高公司的企业信用信息报告，载明该公司注册资本500万元，易3认购出资额260万元。易某1方质证认为，情况说明是打印件，并非亲笔书写，是张某某打印后要朱某某签字的，事后易某1与朱某某联系，朱某某承认该情况说明不是真实的；朱某某代易3付款应有证据证明；鲍斯高公司的工商资料真实性无异议，但易3是该公司股东，公司财产不等同与股东财产。4.2011年11月15日,易某1与大华新天地支行签订房地产抵押贷款协议,约定贷款金额为2000万元。该合同附件一《先决条件所需文件清单》19载明借款人/抵押人的担保人(姓名：易3)已经签署了令贷款人满意的《个人持续性保函(有限保证)》。张某某认为，易某1当时仅20岁，无法承担巨额房贷，银行之所以批准房款系因易3签署了履约保证文件。易某1方质证认为，真实性无异议，易某1为借款人，易3为担保人而非所有权人。有关贷款申请的情况，经张某某询问，大华银行上海分行回复称：(1)银行的审贷流程是先取得客户签署的贷款申请表以及相关的贷款文件之后进行贷款审批，易某1和易3在2011年10月19日共同签署贷款申请表。(2)易某1为主贷人，易3是担保人，与易某1相比，易3的收入较高且资信状况良好，所以为确保该笔贷款每月正常还款，故将易3列为该笔贷款的保证人。(3)根据易某1当时提供的收入证明判断，易某1个人收入并不足以申请两千万的房屋抵押贷款。大华银行上海分行还提供了易某1申请贷款时易某1的2011年10月10日个人收入证明(载明易某1连续工作2年，月收入约为3600元)、个人所得税完税证明；易3收入证明、鲍斯高公司营业执照及公司章程、易3工商银行账户明细清单、易3浦发银行信用卡对账单、鲍斯高公司验资报告、易3证券账户明细。5.契税纳税申报表及易3浦发银行签购单，易3支付契税1,194,118.65元；电表装置费发票、燃气设施费发票、公用事业费用发票；维修基金收款凭证；易3签署的房屋接收记录表、张某某2017年4月21日签署的房屋交接书；张某某签署的包括购房发票、预告登记证明等签收单；系争房屋钥匙照片，证明易3、张某某以业主身份接收了房屋。易某1方质证认为，契税、公用事业装置费、维修基金收款凭证均无异议，是易某1缴纳；房屋交接的有关证据真实性无异议，易某1在家待产，委托父亲代办手续。6.有关装修的资料，证明易3、张某某接收房屋后对房屋进行了装修。案外人陈某某农业银行交易明细复印件，载明易32017年6月15日转账支付367,500元；张某某与陈某某的微信聊天记录复印件，其中载明了有关装修报价、材料材质、颜色、样式选择等装修细节内容；温州晟和装饰工程有限公司的企业信用信息公示报告，载明该公司法定代表人为陈某某。提供了2017年6月23日、客户名张某某、送货地址为系争房屋的壁纸订单(上海剪刀石头布家电实业有限公司的剪刀销售订单)。提供了2017年6月2日，江西易富科技有限公司(以下简称易富公司)签订的珊瑚鱼缸定制协议书及图纸、海水生物养护协议书、中央空调配置安装协议书，载明项目地址为系争房屋；2017年6月27日，易富公司签署的欧派集成家居购货、安装合同书，载明接受张某某委托；易富公司的木门定货单，载明客户名称为“易总”，客户地址为系争房屋；易富公司企业信用信息公示报告，该公司法定代表人为易3。顾某某与张某某的微信聊天记录，其中包括顾某某汇报501室房屋装修进展，发送有关装修方案、报价单等材料，2017年5月份装修现场照片，2017年7月28日照片。易某1方质证认为，农行转账凭证无法证明关联性；微信聊天记录无原件，装修有关材料均无原件，真实性均不予认可，系争房屋已经快由易某1装修完毕；易富公司信用报告无异议，易3占股83%。二、易某1、易某2提供了：1.易某1的支付系争房屋房款的凭证。易某12011年1月20日民生银行签购单，支付金额400万元；易某1银行汇兑凭证，2012年1月19日贷款支付鹏晖公司2000万元；易某12015年9月7日浦发银行凭证，支付金额700万元。张某某质证认为，易某1只是形式上付款，易某1当时仅20岁，无正当工作，无法支付该笔巨款，款项由易3指示鲍斯高公司或朱某某支付至易某1账户；希望法院要求易某1提供浦发银行流水；因是借名买房，肯定是以易某1名义申请贷款。2.2017年1-12月系争房屋物业费发票及2017年11月24日付款截图、2018年3月14日水费付款截图(缴费说明为7月水费)、2018年8月16日电费付款截图两份(缴费说明为7月、8月电费)、2018年9月8日电费付款截图；2019年6月支付物业费的手机银行截屏；2019年1月起每月支付水电费的账单截图。张某某质证认为，认可该组证据真实性，因系争房屋权利人登记为易某1，故发票抬头等为易某1，易某1有动机去缴纳水电费，但不能证明房屋为易某1所有。3.朱某某的说明，主要内容：2018年9月30日于温州张某某让其签署情况说明时，解释称只是证明浦发银行系属于其本人，并无其他用途；朱某某询问是否与易某1有关，张某某回复没有关系，朱某某未看情况说明的内容，轻信张某某的谎言签署了说明；现其了解到目前的状况，特此声明撤销此前说明的真实性；朱某某与易某1之间的经济往来与本案无关。张某某质证认为，说明真实性无法判断，该说明不一定是朱某某书写；之前的说明只是陈述浦发银行卡属于朱某某，朱某某受易3指示向易某1转账，该说明太草率，提出撤销之前的说明，但其历次转账给易某1达千万元，该说明与事实相悖。4.抵押借款合同及还款明细。张某某质证认为，历次还款都是朱某某现打给易某1，其后易某1再还款；后易某1通过继承取得遗产而获益，否则其个人无力偿还，不能代表房屋系易某1所有。5.鹏晖公司2014年起诉易3、易某1房屋买卖合同纠纷的诉状及判决书。该诉状载明易某1、易3为共同被告，鹏晖公司诉称易3为易某1的父亲和实际出资人，故要求二人共同支付欠款700万元并支付违约金。法院判决易某1承担支付房款及违约金的义务。张某某质证认为，当时开发商起诉将易3列为共同被告，理由中也陈述易3是房屋实际出资人；法院不审查借名买房的情况，故判决易某1承担责任；判决确定款项由朱某某转账给易某1后，易某1再支付给开发商。6.易某1签署采购壁纸的《剪刀销售订单》，该订单显示“重新打印”，打印时间为2019年7月13日；易某1签署的石材供货合同复印件(无签署日期)及2018年4月18日的付款截图。张某某质证认为，壁纸订单系重新打印，无出售方公司印章，无付款凭证；而张某某处证据既有出售方印章，也有付款凭证；石材供应合同签署日期空白，支付时间为2018年4月18日，当时易3已经去世；2018年3月2日，各方就登记在易3名下的遗产纠纷调解结案后，易某1的丈夫在2018年4月突然向装修队提出要支付剩余款项，以此来主张易某1在联系装修房屋；房屋申购后，装修事宜都是张某某在张罗的。7.房屋现状照片。张某某质证认为，真实性无法确认。是易某1在2018年4月从装修公司处获得房屋钥匙。庭审中，经本院询问，发票、房产证原件等，张某某称由其保存，易某1称诸多原件其并不掌握。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有结婚证、常住人口登记表、新生婴儿申报户口证明、离婚证、死亡医学证明、认购书、预售合同、抵押合同、房地产权证、不动产登记簿、民事调解书、自易某1账户支付房款及还贷的凭证、契税纳税申报表及缴税凭证、电表装置费发票、维修基金收款凭证、物业接收记录表、房屋交接书、业主签收单及钥匙照片、鲍斯高公司及易富公司工商资料、鹏晖公司的诉状及判决书、缴纳水电及物业费的发票及凭证、房屋现状照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案争议焦点为系争房屋真实权利归属。张某某与易某1、易某2对承诺、鹏晖公司诉状及说明，就购房款支付及贷款偿还情况、控制房屋并对房屋进行装修等情况进行了充分举证和质证。关于被告购买讼争房屋时曾向开发商出具“承诺”，该“承诺”记载“该套房屋实际购买人、出资人及处理权人为我父亲易3”。虽有如此表述，但从该“承诺”出具的背景和目的来看系因银行贷款金额不足2700万元而向开发商先行申请开具700万元发票，并承诺将会按期付清尾款的还款担保，非两当事人之间的权利义务“合意”。并且，在之后的履行过程中，无论是易3还是易某1均违背了该“承诺”的约定，并未在承诺所记载的2012年11月30日之前付清尾款。开发商实际并未按照上述承诺的内容向易3主张支付尾款，反而向法院起诉易某1，要求易某1偿还该笔尾款。后易某1依据生效判决确定的义务，以系争房屋实际权利人的身份向开发商支付了人民币700万元。因此，该承诺不足以认定为易3与易某1所达成的法律意义上的“代持协议”，当事人亦未据此履行。关于出资情况。1、首付款人民币12,253,315元，部分为易3出资、部分为易某1出资。被告易某1已自认其中的8,253,315元系被继承人易3支付，本院予以确认。剩余400万元首付款，无论从开发商鹏晖置业的证明还是银行支付凭证来看，均系被告易某1本人账户直接支付。2、大华银行贷款人民币2000万元出资。无论从贷款合同的约定，还是第三人大华银行在庭审中的陈述来看，该笔2000万元贷款被告易某1为主贷人而被继承人易3仅为担保人。截止2020年11月，易某1已偿还本息1300余万元。该笔贷款应认定为被告易某1的出资。3、尾款人民币700万元应认定为易某1出资。前已述及，易3、易某1并未实际履行“承诺”内容，这导致开发商鹏晖置业于2014年起诉被告易某1偿还剩余购房尾款。本院据此作出(2014)徐民四(民)初字第1314号判决，判决由被告易某1还款700万元，被告易某1亦于判决生效后转账支付了该笔款项。因此，该笔出资除有生效判决确定以外，被告亦有实际履行判决行为，应当认定为被告易某1出资。4、关于增加面积购房款及违约金部分XXXXXXX.40元系易3出资。原告所主张的首付款8,253,315元、增加面积购房款及违约金部分XXXXXXX.40元及贷款还贷金额实际资金来源均为被继承人易3所有，其中首付款被继承人易3出资人民币8,253,315元，亦属于其与原告张某某婚前出资，被继承人有权独立处置；原告主张易某1按月偿还的贷款的资金均来源于易3，本院认为：首先,易3过世后，被告易某1仍按期还款且在大华银行要求下提前还款人民币200万元；其次,即便由易3本人按月拨付的事实成立，也仅系担保人与债务人之间的债权债务法律关系，不能直接认定该笔贷款为被继承人易3出资。而且无论是增加面积购房款及违约金部分出资还是贷款还贷的资金来源、首付款出资，被继承人易3于2017年8月故世，其生前既未向易某1主张过返还出资款，亦未提出过房屋确权的主张。由此可见，被继承人易3生前对讼争房屋登记在其女易某1名下不持异议。原告张某某以法定继承人身份提起本案诉讼，代易3主张其为讼争房屋的实际权利人，依据尚不充分。关于系争房屋的实际占有。张某某签署了房屋交接单并领取了房屋钥匙，系争房屋目前仍在装修之中。原告张某某与被告易某1均分别提供了装修、采购、支付的相应材料。被告易某1还提供了目前与房屋使用有关物业费、水电费等缴费材料。由于被继承人易3与被告易某1系父女关系，共同对房屋的装修、使用。故仅凭现有证据不能得出被继承人易3实际排他占有系争房屋的事实。综合以上，因此，原告主张讼争房屋为被继承人易3一人所有并要求按遗产予以分割的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费125140元，由张某某负担；保全费5,000元，由张某某负担。鉴定费3300元，由易某1、易某2负担。评估费60000元，由张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  潘立红人民陪审员  祝建伟二〇二〇年十二月七日法官 助理  刘 兴书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。