北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33165号原告（反诉被告）：杨海侠，女，1975年3月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王石勇，男，1974年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵武，北京声驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京吾佳酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路235号9-10层。法定代表人：邹祖才，经理。委托诉讼代理人：兰小玮，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡新星，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）杨海侠（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京吾佳酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵武，被告的委托诉讼代理人兰小玮、胡新星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨海侠向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2020年2月的租金7200元；2．判令被告赔偿原告违约金7200元；3．判令被告支付原告水电费合计4657．77元。事实和理由：原告于2018年6月7日与被告签订租赁合同，将位于北京市朝阳区917室出租给被告，双方约定月租金为7200元，押金为7200元，每月10日支付租金，水电费由被告负责支付。双方约定，在合同有效期内，租金及免租期不予调整。2020年1月31日，被告工作人员给原告发送短信，称因受疫情影响希望原告给予2020年2月、3月两个月的免租期。在原告不同意的情况下，被告提出解除合同，原告同意解除合同，但提出交接房屋时被告未予回应。同日，原告回复可给予被告2月一个月的免租期，并要求被告3月继续正常履约，不得以相同借口再次提出免租的要求。2020年2月27日，被告再次违反双方的约定，提出免除3月的租金。鉴于被告毫无契约精神的行为，原告于当日下午到达房屋处，要求解除合同、退还钥匙、门卡、电梯卡等物品，但被告一直不予配合。为避免损失进一步扩大，原告于当日下午16时左右自行进入房屋并收回了房屋，收房时间通过短信与被告进行了确认。2020年2月28日，原告与物业公司、热力公司对房屋欠费情况进行了核算，经核算，被告欠缴热水费4445元，水费及电费212．77元，合计4657．77元。综上，被告的行为构成根本违约，故原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）北京吾佳酒店管理有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告在合同履行过程中不存在违约行为。首先，疫情期间，为严格防疫管理，国家要求停止旅游企业经营，致使大量酒店订单取消。同时，北京市实施小区封闭管理，非小区业主无法进入小区，被告经营的酒店地处居民小区内部，客观上无法经营和正常使用房屋。因疫情系不可抗力，因此被告未支付租金有合同依据，不属于违约行为；其次，疫情及政府管控措施发生后，在与原告沟通的过程中，原告已认可免租2个月，但之后又于2020年2月27日强行收回房屋，违约的是原告而非被告。被告（反诉原告）北京吾佳酒店管理有限公司向本院提出如下反诉请求：1．请求判令原告（反诉被告）返还保证金7200元；2．判令原告（反诉被告）赔偿违约金7200元。事实与理由：被告与原告于2018年6月7日签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区917室的房屋。双方约定，租期为36个月，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金7200元。同时双方约定，房屋因不能抗拒的因素不能被正常使用及居住时，承租人可停止支付房租，直至房屋可再被使用及居住时止。若此情况发生，出租人应在情况发生之日起十日内将保证金及预付租金全部退还承租人。如租约提前终止时，出租人给予承租人一个月租金标准的补偿。2020年1月24日，相关部门因疫情防控采取各类措施，致使被告的经营活动无法正常开展。被告及时将相关情况与原告进行了沟通，而原告却于2020年2月27日自行打开房屋更换门锁，强行收回了房屋。因此，被告特提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）杨海侠答辩称，不同意被告（反诉原告）的全部反诉请求。第一，被告在疫情之前享受了国家出台的一系列诸如优化营商环境、支持实体经济发展的政策，但疫情发生后却以此主张免责，被告作为一家企业，这样的行为毫无社会担当，不顾公平正义，属于转嫁责任的行为；第二，被告在2020年1月31日即向原告发送了退租通知，被告在承租期间拖欠水电费，在双方沟通减免租金的过程中，原告仅同意在有限制条件的情形下免除2月的租金，而被告也未明确表示同意或者不同意，之后被告在双方并未协商一致的情况下又提出免除3月的租金，上述行为均可表明系被告违约；第三，2020年2月1日至2月27日期间实际上房屋由被告实际控制，因此被告支付的保证金应用于抵扣2月的租金，不应退还；第四，原告之所以单方收回房屋，是因为被告在2020年1月31日提出退租，之后拖欠27天的房租，且再次提出要求免除3月的租金，因此原告收房是合法的，并不存在违约之处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租约》，双方约定如下：甲方同意将位于北京市朝阳区917号房屋（以下简称涉案房屋）及室内物品设备出租给乙方。租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日。租金为每月7200元，租金中已包含物业管理费、供暖费及室内物品设备使用费。租金按月支付，自2018年7月1日起，自然月的10号足额支付当月租金。乙方应向甲方支付一个月租金金额的租赁保证金。乙方在租赁期内所用的水、电，乙方每月所用固定电话费及网络费用，每月按实际耗用量和使用量结算，乙方按照物业催缴通知单缴付。租约提前终止时，甲方给予乙方一个月租金标准的补偿金，乙方可从应缴租金中抵扣。乙方应按本租约规定交付租金、保证金及各项费用。租赁期内因乙方原因提前终止合约，提前一个月通知并赔偿甲方一个月的租金。房屋由于灾害气候、战争或者其他甲方不能抗拒的因素而不能被正常使用及居住时，乙方从该日起停止支付租金，直至房屋可再被使用及居住时为止，若此情况发生，甲方应在情况发生之日起十日内将保证金及预付租金全部退还乙方。双方还对其他有关事项作出了约定。上述租约签订后，原告向被告交付了房屋，被告依约支付了押金并支付租金至2020年1月，后双方发生争议并形成本案诉讼。2020年1月31日，被告向原告发送退租通知，以疫情致使无法正常经营且未获得原告免除2020年2月、3月的许可为由，向原告提出提前解除合同。原告回复同意，同时提出可给予2020年2月一个月的租金减免。被告对此未予以明确回复。2020年2月11日，原告向被告发送短信，要求被告依约支付2020年2月的租金，否则应退还涉案房屋。被告未回复。2020年2月27日，被告向原告发送短信，仍以疫情致使无法正常经营为由要求原告减免2020年3月的房租。原告未同意并于当日收回了涉案房屋。另查，截止至原告收回涉案房屋时，被告欠缴热水费4445元及水电费212．77元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租约是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告从原告处承租涉案房屋系用于经营住宿业务，因受疫情影响无法正常开展经营活动，故其未依约支付2020年2月的租金并不构成根本违约，故对原告要求被告支付2020年2月的租金并赔偿其违约金的诉讼请求本院不予支持。原告虽然是在租约履行期收回涉案房屋，但其之所以单方收回涉案房屋，系因被告在2020年1月31日单方提出解除租约，在原告提出给予2020年2月一个月的租金减免后未及时予以回复并继续实际占有涉案房屋至2020年2月底，而后再次向原告提出继续给予2020年3月一个月的租金减免，被告的上述行为虽不构成根本违约，但属于履约瑕疵，原告为防止损失进一步扩大单方收回涉案房屋亦属合理，故对被告要求原告退还保证金并赔偿违约金的反诉请求本院不予支持。关于原告要求被告支付租赁期内的相关费用的诉讼请求，原告出示的证据足以证明相关费用在被告承租期间实际发生，被告依约应予支付，故原告的此项诉讼请求本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京吾佳酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）杨海侠热水费及水电费四千六百五十七元八角；二、驳回原告（反诉被告）杨海侠其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京吾佳酒店管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费138元由原告负担104元（已交纳），由被告负担34元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。反诉费75元由被告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十二月十七日书记员 纪太恒