北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16395号原告：北京首都航空有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇吉祥工业区5-1号，统一社会信用代码91110113708872779K。法定代表人：王晓东，执行董事。委托诉讼代理人：牛松，男，1976年3月15日出生，汉族，北京首都航空有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨健，男，1987年5月11日出生，汉族，北京首都航空有限公司员工，住北京市顺义区。被告：北京中盛易办商业运营管理有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金穗路2号院4号楼5层501，统一社会信用代码911101133579695196。法定代表人：常晓峰，总经理。委托诉讼代理人：周博，男，1986年9月21日出生，汉族，北京中盛易办商业运营管理有限公司员工。原告北京首都航空有限公司（以下简称首航公司）与被告北京中盛易办商业运营管理有限公司（以下简称中盛易办公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首航公司的委托诉讼代理人牛松、杨健，被告中盛易办公司的委托诉讼代理人周博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首航公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还《地产中盛易办房屋租赁合同》两个月的保证金549812.64元及逾期欠款利息(以549812.64元为基数，自2019年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计收利息)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告（曾用名北京屋托邦资产管理有限公司）于2018年8月签订了《地产中盛易办房屋租赁合同》，约定2018年8月1日至2019年7月31日期间，原告承租被告管理的位于北京市顺义区×××房屋。原告按照合同约定向被告支付了两个月的保证549812.64元，被告向原告开具了保证金收据。租赁合同到期后，原告不再续租房屋并将房屋退还至被告，原告与被告办理了房屋交接，但被告未按照合同约定将保证金退还原告。现上述租赁合同已履行完毕原告也已支付了全部租金，并将房屋和停车位退还至被告。截止目前，被告尚未退还原告已经支付的保证金共计549812.64元，原告已通过邮件、电话等多种形式对被告进行多次催告，但被告仍拒绝退还。被告未能按照租赁合同约定退还保证金的行为已构成实质违约，故起诉。被告中盛易办公司辩称，原告有意承租被告位于北京市顺义区×××的房屋作为日常办公用房使用，由于被告该房屋属于毛坯未装修，经协商被告同意为原告提供包括墙面石膏板墙体及立邦漆刷新、敞开式空间喷黑、办公室吊顶、地面铺设800*800规格地砖、办公室实木复合门、石膏板隔音隔断、石膏板天花板、消防入位、会议室实木复合门、石膏板隔音隔断、石膏板天花、消防入位、库房、网络墙插位、地插位、强电布线、除甲醛、安装百叶窗以及卫生间消除异味安装屏风隔离的装修，后原告要求被告额外提供专用光纤网络布线，要求使用特殊光纤网线进行网络布线，最后经被告综合考虑结合原告日常办公的需求后被告为原告额外提供了专用光纤网络布线。被告与原告于2018年8月签订了《地产中盛易办房屋租赁合同》，合同约定自2018年8月1日起至2019年7月31日期间原告承租被告位于北京市顺义区×××房屋，原告确实依据《地产中盛易办房屋租赁合同》第二条第三项之约定向被告支付了两个月的房租共计549812.64元作为保证金，同时被告向原告出具了保证金收据并对该租赁标的房屋进行了装修改造。原告也于2018年8月1日正式入驻并使用该租赁标的。后租赁期到期前两个月即2019年5月原告邮件告知要续租×××房间，×××房间不再续租，被告收到原告邮件后出具了×××房间的续租合同，原告公司收到合同后开始走内部流程，直至2019年7月29日原告突然告知被告×××房产也不再续租，并要求办理退租手续，直到2019年8月6日原告才与被告进行了301房产的交接工作。依据双方合同第七条第一项之规定原告应于合同期满前2个月提出续租申请，并最迟于合同期满前30日内续签租赁合同并支付租金。同时依据合同第十条第二项第一款之约定原告已经存在实质违约，且原告在退租搬离撤场时为方便搬离办公设备将被告提供的×××室特种光纤网络布线剪断，无法修复，给被告造成了极大的经济损失。被告认为原告主张保证金退还属于合同约定的正常行为，但是原告在合同履行上存在违约行为，因此应按合同约定承担违约责任后被告再将保证金退还给原告。逾期退款利息被告不同意，因被告在2019年7月1日就发函表示针对退保证金有异议需要协商，但是原告没有回复，2019年7月30日也告知原告被告在核算损失，晚退款不是被告造成的，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年8月，中盛易办公司（原名为北京屋托邦资产管理有限公司，出租方，甲方）与首航公司（承租方，乙方）签订《地产中盛易办房屋租赁合同》，合同约定：甲方系北京市顺义区×××(北京市顺义区×××号房屋之资产管理人，双方根据《合同法》及有关规定，就甲方向乙方出租上述房屋事宜，明确双方的权利义务关系，经协商一致，订立本合同。第一条、房屋的坐落和出租用途、面积及租期。1.1甲方将位于北京市顺义区×××房间出租给乙方使用。1.2所租房间建筑面积为1882.92平方米……1.3租赁期限为壹年，即2018年8月1日至2019年7月31日。免租期为0个月，免租期内物业费由甲方承担；乙方须依照本合同第二条的约定支付房租。第二条，租金和支付方式及期限。2.1所租房间租金每天每建筑平方米4.8元，每平米单价含暖、空调费和物业管理费、公区水在内。平均月租金为274906.32元整……2.3乙方付款方式为：押二付六(保证金两个月、支付半年租金)，乙方须于签署本合同后十日内向甲方支付第一期租金，甲方应在签署本合同五日内向乙方提供应收房屋租金发票(发票应为增值税专用发票)和两个月保证金收据。两个月保证金为549812.64元整。原合同保证金已经支付完毕，本续租合同继续使用。半年租金为1649437.92元整……2.4甲方在收到乙方两个月保证金后，予以开具相应收据，租赁合同期满。经甲方验收房屋，无破损主结构及相应配套设备情况下，甲方应三十个工作照收据凭证将押金全额无息退还乙方。2.5房租每六个月支付一次到期前两个月支付……第四条、对所租房间的装修。4.1甲方同意对乙方所租房间进行必要的再装饰装修，如发生增设、拆除、附加、变更、修理等费用由乙方承担。乙方在合同签订后三天内提供装修布局需求。工程布局及装饰装修一经双方确认后，再发生的工程量改动及增加的费用由乙方承担。4.2本合同终止时，乙方无须将其变动恢复为签订本合同之前的原状，甲方的装修、装饰物部分归乙方所有，于合同终止当日之前移走，但不得破坏整体装修、装饰。不可移动部分归甲方所有。装修标准：1、墙面：石膏板墙体及立邦漆。2、顶面：敞开式空间喷黑、办公室内吊顶。3、地面：800*800地砖。4、办公室：实木复合门、石膏板隔音隔断、石膏板天花、消防入位，办公室内尽量躲避建筑柱体，不出现裸露的柱体。5、会议室：实木复合门、石膏板隔音隔断、石膏板天花、消防入位。6、库房：同办公室。7、网络布线：墙插位及地插位入位。8、强电布线：按照标准安装地插及墙插。9、环境：除甲醛并检测合格。10、窗帘为百叶窗。11、卫生间消除异味及不雅因素，并用屏风隔离（续租合同时原装修不变）。第五条、房屋修缮责任。5.1在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如因乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即修复或予以补偿。5.2装修保修至本合同期结束……第六条、租赁期届满后事项。6.1本合同租赁期届满后，如双方未按照第七条的约定另行签订租赁合同，甲、乙双方按下列约定交接手续。6.2乙方于租赁期满最后一日前将所租房间及相关设施交予甲方，甲方派人验收，合格方可接收。6.3合同期满后，甲方应将两个月保证金于三十个工作日内退还乙方。第七条、续约。7.1甲方或乙方应在本合同期满前2个月，以书面形式提出续约要求，经双方协商同意延长租赁关系，并应最迟于本合同期满日前30日前续签租赁合同，租金支付完毕。7.2本期合同是乙方承租甲方房屋的第3年，本期合同租赁期满后，乙方可续租两年，如果乙方续租，乙方累计承租房屋的第四年租金上浮比例不超过15%，且甲方应对陈旧装修进行重新整改……第九条、乙方的权利义务……9.4乙方须合理使用并保护所租房屋及甲方提供的各项设施，因乙方及相关人员使用不当造成房屋及设施出现损坏，乙方须予以修复或赔偿损失……第十条、违约事项和责任……10.2.4本合同终止当日，乙方应如期完好交还所租房间。如逾期归还，则每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金1.5倍的违约金……第十三条、合同的解除。13.1除依法或本合同另有约定外，乙方提前解除(提前终止)本合同，需提前2个月通知甲方解除(终止)合同……合同还约定了其他权利义务。因双方系续租，首航公司此前已交付保证金549812.64元。2017年6月8日，首航公司通过电子邮箱向中盛易办公司发送邮件，主题为航城广场M座5层弱电施工及机房改造需求，内容为：……我方对弱电施工及机房改造的要求如下：1、网线用六类线。2、面板及模块用“康普”或者“施耐德”品牌。3、主交换机在3层，需要从3层向5层走4对光纤。4、希望每个工位有两个网线口，两个电话口（一用一备）。其余事项都按照之前协商好的要求施工即可……；2017年6月19日，首航公司再次针对机房施工事宜向中盛易办公司发送电子邮件，内容为：……关于航城M座5层机柜安装：请您方注意以下事项：机柜要水平放置，为了便于散热和设备维护，建议机柜前后与墙面或其他设备的距离不应小于0.8米，从3楼到5楼的4对光纤和4根网线、通往各个工位的网线（网线一定要贴标方便后期排查故障）汇聚到机柜里面，通往各个工位的电话线请您与物业王然协商汇聚的位置。与这些网线相配套的配线架，网线跳线也由您方提供，网络交换机由我方提供，交换机上架工作由您方来完成。后中盛易办公司按照首航公司要求对涉诉房屋网线进行施工铺设。2019年5月30日，首航公司向中盛易办公司发送电子邮件，内容为：……根据公司实际工作需要，航城M4办公区到期后拟不再续租，M3正常续租，按照合同约定现发送正式邮件告知M4不再续租事宜。关于M3层续租事项，为便于后续公司内部流程，我们另行约时间沟通相关合同事宜……后附了《关于航城广场M4办公区到期不续租的通知》，该通知表明首航公司将在租赁合同期满最后一日前，按双方约定将4层房屋和相关设施交予中盛易办公司。2019年7月中旬首航公司将涉诉四号楼四层房屋腾退并交付中盛易办公司。双方就租赁事宜的对接人即中盛易办公司的祝峥和首航公司的杨健在微信中就四号楼三层房屋续租问题进行沟通。2019年7月下旬，首航公司表示四号楼三层房屋也不再续租。2019年8月6日，首航公司将涉诉四号楼三层房屋腾退并交付中盛易办公司。首航公司腾退房屋时将中盛易办公司铺设的与工位相连的多处网线剪断。中盛易办公司未予退还涉诉房屋保证金，首航公司以诉称事实诉至本院。中盛易办公司表示双方交接时对方已经搬完了，我公司当时口头提出网线被破坏，首航公司答复回去确认一下，我公司是按照首航公司要求将所有弱电网线按地下走线方式进行施工，首航公司搬走时为了省事，没有正常拆除，而是将光纤顺着工位剪断，只留了一个端口，网线无法修复，新的租户不可能按照原来的工位摆设，我公司需要把地刨开重新布线，就算利用分线器进行转接修复也会造成信号大量丢失，无法满足新租户的网络布线要求，给我公司造成损失，该损失是重新开槽布线的损失，不仅包括网线的材料费还包括人工费（包括铺设网线和完毕之后的调试），我公司装修花费79万元，其中光纤网线费用225400元即我公司的直接经济损失。中盛易办公司为证明其主张提交照片、电子邮件、微信聊天记录、《北京市装饰装修工程施工合同》（该装修合同附件清单中记载弱电线路改造和开槽6500米，单价25元/米，费用162500元）予以证明。对此，首航公司表示双方交接时中盛易办公司没有就网线问题提出异议；对于中盛易办公司提交的照片、电子邮件、微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可；关于装修合同，针对网络布线有详细的清单，但是我公司只认可赔偿网线损坏部分，其他的开槽、布管、穿线、安装不认可赔偿，根据合同第五条第七款和第八款的约定，这些均属于中盛易办公司的基础装修部分，我公司撤场时没有破坏这些基础设施，我公司搬走时只是剪断了网线，后续重新安装不需要挖开重新铺槽，只需要重新穿线；关于网线损失，合同中记载网线一共6500米，从中盛易办公司提交的邮件中可知，用的是六类线，一米的市场价是2元左右，针对该部分损失我方同意在保证金中进行抵扣，具体金额由法院认定。中盛易办公司认可网线的米数，但表示网线是3元一米购买的。另中盛易办公司表示关于四号楼其主张的损失指的就是网线布线的损失以及延迟腾退的费用，延迟腾退费用是2020年8月1日至2020年8月6日期间，按照每日4516.8元，共计27100.8元，要求一并予以抵扣，其他的不主张了。对此，首航公司表示认可延迟腾退6天，按照27100.8元支付费用，也同意在保证金中抵扣。上述事实，有原告提交的合同、电子邮件、收据、交接单、协议、单据，被告提交的照片、装修合同、微信聊天记录、电子邮件及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《地产中盛易办房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。依据合同第2.4条的约定，涉诉合同期满前，双方确认不再续租，首航公司于2019年8月6日将涉诉房屋全部返还中盛易办公司，中盛易办公司应依约将保证金退还首航公司，中盛易办公司主张保证金应扣除首航公司损坏网线造成的损失以及延期交房的费用，首航公司同意在保证金中抵扣，对此本院不持异议，关于延期交房的费用双方确认为27100.8元，对此本院不持异议，关于网线损失应抵扣金额，根据双方合同装修标准第七款和第八款的约定，网线工程开槽、布管等确有部分属于中盛易办公司应提供的基础装修工程，故本院仅就网线损坏及重新穿线会产生的材料及人工费结合本案涉诉租赁房屋的实际情况、相关的市场价格等酌情确定，对首航公司请求退还保证金的合理部分予以支持，超出部分不予支持。对中盛易办公司主张的抵扣标准，本院不予采纳。关于支付逾期退还保证金利息的请求，依据合同第2.4条之约定，首航公司在搬离过程中破坏涉诉房屋网线，双方未就赔偿问题达成一致意见，中盛易办公司延迟退还保证金并不构成违约，故首航公司请求支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京中盛易办商业运营管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京首都航空有限公司保证金四十九万七千七百一十一元八角四分；二、驳回原告北京首都航空有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百四十九元，由原告北京首都航空有限公司负担二百六十六元（已交纳），被告北京中盛易办商业运营管理有限公司负担四千三百八十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二〇年十二月三十一日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇