贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6330号原告：贵州通屿汽车贸易服务有限公司（以下简称通屿公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区西南环线中曹司公路大桥头左侧。法定代表人：吴玉军，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙正军，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢禄琴，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：袁xx，男，1979年6月9日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：李欣，贵州思九律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗力云，贵州思九律师事务所律师。第三人：孙xx，女，1989年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：任xx，男，1984年8月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：贵州汉东乾正贸易有限公司（以下简称汉东乾正公司），住所贵州省贵阳市南明区解放路255号1幢（油榨社区）。法定代表人：孙婉。原告通屿公司与被告袁锡军及第三人孙婉、任羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，原告于8月19日申请追加汉东乾正公司作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理。原告通屿公司委托诉讼代理人孙正军及谢禄琴、被告袁锡军委托诉讼代理人罗力云、第三人任羽、第三人孙婉及其作为汉东乾正公司法定代表人均到庭参加诉讼。本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告通屿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告恢复案涉房屋原状（拆除三楼新建建筑物及一楼、二楼被告新建装饰）后返还给原告；3.判令被告向原告支付违约金131666元（两个月的违约金91666元、因不能按照约定及时且完好归还汽车维修二级资质证件而产生的违约金40000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月16日，原告委托第三人任羽作为代理人与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.原告将位于贵阳市经济技术开发区西南环线中曹司公路大桥头左侧的房屋出租给被告使用，租期为2019年2月20日至2035年2月19日；2.租金交纳方式：2019年1月9日支付半年房租275000元（2019年2月20日至2019年8月19日），第二期支付时间为2019年8月20日，因原告给被告3个月的免租期，则交租金为9个月的房租412500元（2019年8月20日至2020年8月19日）；3.被告未按期支付租金的，每逾期一日，按每日1000元支付滞纳金，逾期30日，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，金额为房屋两个月的租金。同时，被告擅自新建、改建、扩建、修建、装修的构成根本违约，原告有权解除合同，未经原告书面同意被告将房屋转租的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任；4.原告将持有的汽车维修二级资质提供给被告使用，若合同解除或因被告违约解除合同时，被告应及时归还过户，否则被告应当承担违约金40000元。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了200000元保证金及第一期租金275000元。但按照合同约定2019年9月20日被告应交付租金为412500元（即2019年8月20日至2020年8月19日租金，已包含3个月的免租期），即2019年11月20日起，每月租金应为45800元。该租金于2020年5月7日法院介入时被告才付清。而案涉房屋交付后，被告擅自将案涉房屋进行改建、扩建，给案涉房屋造成严重的安全隐患。另外，原告查实被告未经原告同意，私自将案涉房屋转租给第三人孙婉。原告认为，被告的上述行为已经构成根本违约，应当解除合同并赔偿损失，遂向本院提起如前诉请。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：“判令被告支付房屋租金45833元（从2020年8月20日起暂计算至2020年9月19日）至被告向原告交付案涉房屋为止；明确其第二项诉讼请求为：“拆除三楼新建的建筑物，对一楼二楼新建的装饰部分放弃主张”。被告袁锡军辩称，首先，案涉合同项下的房屋系原告向贵阳信城汽车贸易有限公司购买，双方因该买卖产生纠纷，尚未经法院处理完毕，故房屋权属尚不明确，案涉租赁合同效力待定，不具备解除条件。第二，被告并未逾期支付租金，无违约行为。被告与第三人任羽于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告，作为生产厂房和办公使用。合同签订后，被告按照合同约定向原告指定的账户支付保证金及第一期租金，2019年8月22日亦按照约定向原告直接支付了第二期部分租金。当被告准备支付尚欠的第2期租金时，原告因其它案件（案号:贵阳市乌当区人民法院(2018)黔01民再87号）被贵阳市乌当区人民法院采取强制执行措施而导致合同项下房屋于2019年9月被司法查封，法院同时向原告的债权人(贵阳信城汽车贸易有限公司)发出协助执行通知书，并要求被告直接将合同项下房屋所涉租金支付至贵阳市乌当区人民法院。这也导致被告开办的企业处于无法经营状态持续数月，为此遭受了巨大的直接经济损失。2020年4月26日，贵阳市乌当区人民法院向被告下达协助执行通知书，被告当日将房屋租金53125元直接支付至执行法院，5月7日支付161857元，共计215000元。故原告系因自身原因导致被告未按期支付尚欠的第2期房屋租金，并非被告违反合同约定不按期交租，被告不存在违约行为。第三，被告根据经营需要，对房屋进行适当的装修是案涉合同明确约定的，合同还约定被告出资的装潢、附着物、搭建部分、搬迁、员工安置等经济补偿由被告享有，故被告行使合同项下的权利不构成违约。第四，被告与第三人系合作关系，并非转租，故亦不存在违约。第五，被告并未收到原告交付的二级资质，该资质也未登记在被告名下，故原告要求被告承担未返还的违约金无事实基础。综上所述，原告的诉求无事实及法律依据，被告并未构成违约，请求法院依法判决。第三人孙婉及其作为汉东乾正公司的法定代表人述称：第三人与被告并非合作关系，系被告将案涉房屋转租给第三人孙婉，孙婉用来经营汉东乾正公司。之所以签订合作协议是因为被告告知第三人不签订无法正常经营，才于2020年6月4日签订，但在2019年3月28日第三人与被告就签订了四年的租赁协议，第三人也一直支付租金。之后第三人系接到乌当区人民法院的协助执行通知书后才向法院交纳的租金。第三人任羽述称：第三人代表原告与被告签订了租赁合同，但被告在使用租赁物期间擅自加建，和当初第三人出租给被告的完全不一样，故被告严重违约。本院经审理查明的事实如下：2009年3月12日，原告通屿公司与案外人贵阳信城汽车贸易有限公司（以下简称信城公司）签订《房屋买卖合同》，约定信城公司将其所有的坐落于贵阳市原小河区西南环线（中曹司公路大桥头左侧面）的房屋及地块的房屋所有权和其旁边的土地使用权出售给通屿公司，界限：东（中曹司大桥）及通跃公司现以双方划定的界限为准，西至农户界、南至公路界、北至农户界、且西边一块土地也含在乙方使用权限内（该土地具体情况详见甲方提供的图纸），该房屋所有权和土地使用权总售价为1180万元，双方还对其他权利义务进行了约定。2011年3月28日，双方就上述《房屋买卖合同》签订了《房屋买卖合同补充协议》；2018年10月22日，双方又签订《权利义务确认协议》，对通屿公司支付的购房款以及房屋过户的事宜进行了确认。后双方因履行上述协议产生纠纷，通屿公司于2019年9月16日向本院提起诉讼，要求信城公司履行合同义务，配合办理房屋过户等，信城公司同时提起反诉，要求解除与通屿公司的上述《房屋买卖合同》，本院经审理后查明通屿公司所购买的上述房屋系2008年即已经从信城公司租赁，之后一直由通屿公司使用至今，并认定信城公司要求解除合同的理由不成立，通屿公司支付的房款已经超出了房屋买卖合同约定的前三期房款，故双方约定的房屋过户条件已经成就，判决信城公司协助办理位于贵阳经济技术开发区展厅的自建房屋（建筑面积1961.29平方米，不动产权证号为黔（2019）经开区不动产权第××号，即本案案涉房屋）过户登记至通屿公司名下。信城公司对此不服，上诉于贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）黔01民终5802号民事判决，驳回信城公司上诉，维持本院判决。2019年1月16日，第三人任羽作为原告通屿公司代表（甲方，出租人）与被告袁锡军（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1.甲方将位于贵阳市经济技术开发区西南环线中曹司公路大桥头左侧约1961.29平方米的房屋出租给乙方，租赁期为2019年2月20日至2035年2月19日，在签订合同当日甲方未办理房屋产权证，但持有甲方购买该房屋的买卖合同；2.房屋租金为每四年递增50000元，即2019年2月20日至2023年2月19日为550000元/年，2023年2月20日至2027年2月19日为600000元/年……；3.甲方第一年度给予乙方3月的免租期；4.合同签订当日，乙方支付保证金200000元，租金自2019年2月20日开始计算；4.租金支付方式：第1期租金支付时间为2019年1月9日，租金金额为半年房租275000元（即2019年2月20日至2019年8月19日的租金）。第2期租金支付时间为2019年8月20日，因甲方给与乙方3个月的免租期，则租金金额为9个月的房租412500元（2019年8月20日至2020年8月19日，减去3个月免租期），之后根据前述约定的租金，按年支付（第3期租金为2020年8月20日支付，以此类推）；5.租赁期限届满，乙方无违约行为、不存在不合理使用导致房屋损坏、将二类资质归还过户给甲方后，甲方无息退还保证金，否则，甲方有权在保证金中直接予以扣除相关费用；6.乙方承租租赁物后，可以对租赁物的内、外部进行装修。如装修可能危及房屋主体结构安全的，必须征得政府主管部门同意，否则不得进行，擅自新建、改建、扩建、修建、装修的，构成根本违约，甲方有权解除合同；7.甲方因持有汽车维修二类资质，在租赁有效期内，可提供给乙方使用，使用方式为:甲方将持有的二类资质公司变更为乙方指定的公司，在使用期间，涉及经营、行政管理等产生的所有费用由乙方自行承担，但租赁关系解除后，乙方应当立即无条件过户归还给甲方公司，此外，如乙方存在违约行为导致本合同无法继续履行，甲方有权要求乙方立即及时过户回甲方公司。如乙方不能及时归还过户，则需向甲方支付补偿金40000元；8.未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下房屋转租，否则甲方有权解除合同，并要求乙方根据本合同约定承担违约责任；9.乙方逾期支付租金15日以上，经甲方催告后10日内仍未付款的、乙方（包括乙方的转租第三方）原因造成房屋主体结构损坏危及房屋安全使用的，甲方有权选择提前终止本合同，并有权追索乙方的违约责任，要求乙方承担相当于终止日最近一期的租金，并有权要求乙方赔偿其遭受的其他损失；10.乙方未能按期缴纳租金，每逾期一日，按照1000元/日向甲方支付滞纳金，逾期达到30日，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任，违约责任为房屋两个月租金。合同中还对双方其他权利义务进行了约定，原告任羽与被告袁锡军均在合同中签名并按捺手印。合同签订后，被告袁锡军向原告通屿公司支付了200000元的保证金及第一期租金275000元。2019年8月22日，原告向被告出具收条一份：“今收到袁锡军交来租金贰拾万元整，下差余额贰拾壹万贰仟伍佰在九月二十号前付清。收款人：任羽承诺人：袁锡军”。2020年4月26日，被告袁锡军收到贵阳市乌当区人民法院发出的《协助执行通知书》，载明：“……被执行人贵州通屿汽车贸易服务有限公司、任羽在贵阳信城汽车贸易有限公司及袁锡军处有租金及相关债权收入。依照……之规定，请协助执行以下事项：一、冻结、提取被执行人贵州通屿汽车贸易服务有限公司、任羽在贵阳信城汽车贸易公司及袁锡军处租金即相关债权收入5167261元；二、请将上述款项打入我院一案一账户”。2020年5月7日。被告袁锡军及第三人任羽共同在乌当区人民法院执行人员的组织下作了执行笔录，任羽陈述：“已经达成一直意见，按照租赁合同，袁锡军需要支付给我2019年8月20日至2020年8月19日的租金41.25万元，此前他已于2019年8月22日向我支付了20万元，还有21.25万元没有支付。剩下的21.25万元租金贷袁锡军打到法院账户后，我恢复对袁锡军租赁为房屋的水、电，解除影响他们正常经营的一切妨碍措施。我也不会再采取妨碍他们正常经营的其他措施”，任羽陈述：“这个没有问题，既然袁锡军今天就把剩余租金21.25万元租金支付到法院账户，到账后我将立即解除我对袁锡军租赁房屋采取的妨碍措施”。之后，袁锡军通过案外人的账户向乌当区人民法院215000元，附言：“代袁锡军交任羽租金”。2019年2月25日，被告袁锡军将其承租的上述房屋中的第一层转租给第三人孙婉，并作为甲方与孙婉（作为乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将位于贵阳市花溪区中曹司大桥、面积4000平方米的场地出租给乙方，乙方用于汽车销售维修，租赁期限为2019年3月28日至2022年3月28日；因租赁地点的售前大厅第二层由甲方继续使用，甲方因承担相应使用的水电费用及日常公用耗材，承担比例根据实际情况所占使用比例，经过双方共同商议后进行结算；因租赁期间甲方将对所有区域进行改造（包括出入匝道新建、大厅楼顶的升级改造等），故甲方应在改造期间内保证一切人员的安全，因改造导致的一切人员以及财产的损失由甲方全部承担；租赁期间，乙方需向甲方缴纳5万元保证金，月租金4.58万元，年租金55万元，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告袁锡军向第三人孙婉交付了案涉房屋的第一层，并在该场地上设立汉东乾正公司，用于经营汽车配件、装饰品及汽车维修等。被告还提交了一份其与孙婉于2020年12月8日签订的《租赁合作补充协议书》，主要内容为：双方以合作形式共同经营，袁锡军享有孙婉3%净利润分成，孙婉的经营亏损与袁锡军无关，双方最初签订的租赁协议作废，对场地的租赁期限由袁锡军与房东签订的《房屋租赁协议》来决定，场地租金及经营的水电费用由孙婉支付，若孙婉拖延15个工作日未缴纳房租及所有水电费用，视为乙方自动退出本次合作，除本协议明确所做修改的条款之外，主合同的其余部分应完全继续有效。对于该协议，原告对真实性无异议，但表示该协议的时间在《场地租赁协议》之后，即使双方变更了关系，但被告之前的转租行为已经构成违约；第三人孙婉对真实性亦不持异议，但表示其实际之前与被告是租赁关系，后来变更为合作关系时被告告知其若不签字无法正常经营才签的，并非双方真实意思表示。2020年8月16日，孙婉接到贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112执恢39号《协助执行通知书》，载明：“……经查，被执行人贵州通屿汽车贸易服务有限公司、任羽在你处由租金即相关债权收入。依照……第36条规定，请协助执行以下事项：一、冻结、提取被执行人贵州通屿汽车贸易服务有限公司、任羽在孙婉处租金即相关债权收入5167261元；二、请将上述款项打入我院一案一账户”。后于8月27日转账、9月28日、10月16日分别转账45,800元入贵阳市乌当区人民法院的账户。孙婉主张其系接到乌当区人民法院的通知，要求其将租金转入该院账户，其就配合法院进行了转账，作为2020年8、9、10月的租金，但是为自己支付的租金，并非为被告。庭审中，原告认可同意将孙婉向贵阳市乌当区人民法院支付的租金从其主张的租金中扣除。2019年2月开始，被告开始对案涉房屋顶层进行改造，经本院组织各方当事人进行现场勘验，具体情况如下:在楼顶整体加建了一层，共有8间房屋，还有花园，其中一件房屋楼顶（搭建的部分）已经存在塌陷状况，孙婉为了防止加建的房屋造成原主体房屋楼顶塌陷，于2020年7月1日在一楼大厅中间加建了一层现浇水泥板。各方当事人对该笔录均无异议。原告表示对被告的加建行为开始并不知情，直至乌当区法院强制执行即2020年4月份左右才知道，知道后也向相关部门投诉了，但未果；孙婉表示对该加建行为其知道，但未予干涉。庭审中，本院向被告及第三人询问，若判决解除案涉租赁合同，对于合同解除的后果其是否主张，被告及第三人均表示不在本案中主张。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件、第三人身份证及营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《房屋租赁合同》、（2020）黔01民终5802号民事判决书、收条、《协助执行通知书》、执行笔录、《场地租赁协议》《租赁合作补充协议书》等相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋已经生效判决认定归原告通屿公司所有，并判令信城公司配合办理过户手续，故原告对案涉房屋有合法的处分权，其与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告主张该合同处于效力待定的情形，与事实不符，本院不予采纳。关于原告要求解除合同的请求。首先，根据庭审查明之情况，被告袁锡军在向原告承租案涉房屋之后，确实存在转租给孙婉的情形，虽然被告主张其之后与孙婉签订了《租赁合作补充协议书》，将双方的租赁关系变更为合作关系，但孙婉对此不予认可，且不管该协议是否是双方真实意思表示，但亦不能改变之前双方的租赁性质，故被告转租的行为已构成根本违约；其次，根据现场勘验的情况，被告在未经原告同意的情况下擅自在承租的楼顶加建了整一层，且已经出现屋顶塌陷的情形，严重影响了房屋的安全使用，亦已构成根本违约，故原告要求解除双方租赁合同的请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告拆除三楼新建的建筑物符合后返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持，因现案涉房屋一层实际使用者为第三人孙婉及汉东乾正公司，故其二者负有协助返还义务。关于原告主张租金的请求，庭审中原告已明确认可将孙婉支付的租金从被告拖欠的租金中扣除，故支付起点应从2020年11月开始计算，按照合同约定的标准（2019年2月20日至2023年2月19日为550000元/年，之后每四年递增50000元）支付至被告实际返还房屋之日止。关于原告主张的两个月租金的违约金91666元，符合合同约定，本院予以支持；但关于未返还二类资质的40000元违约金，被告并不认可收到二类资质，原告对此亦未能提交证据证明，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司与被告袁锡军于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告袁锡军于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市经济技术开发区西南环线中曹司公路大桥头左侧约1961.29平方米的房屋拆除楼顶加建建筑物后返还给原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司，第三人孙婉及贵州汉东乾正贸易有限公司负有协助返还义务；三、被告袁锡军于本判决生效之日起十日内向原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司支付房屋租金，按照合同约定的标准（2019年2月20日至2023年2月19日为550000元/年，之后每四年递增50000元），从2020年11月起支付至实际搬离之日止；四、被告袁锡军于本判决生效之日起十日内支付原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司违约金人民币91666元；五、驳回原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元（已减半收取），由原告贵州通屿汽车贸易服务有限公司负担433元，被告袁锡军负担1707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年十二月十五日法官助理犹伟书记员胡兰