云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2839号原告：王智慧，女，1986年10月30日生，汉族，住址:吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：朱丽英、徐梅，系云南诚信成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301275718717580。法定代表人:陈莹,系该公司总经理。住所：云南省昆明市嵩明县。委托代理人:向均，男，1988年10月17日生，汉族，住址:云南省昭通市永善县,系该公司法务,代理权限为特别授权代理。原告王智慧诉被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月，原告与被告签订《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》，约定：1.原告认购昆明恒大阳光半岛楼盘27幢02号房屋；2.原告应于2019年4月3日前支付购房款105237元；3.2019年6月29日支付购房款210474元，并签署《商品房买卖合同》。签订认购书后，原告依约支付了首期购房款共计315711元，但由于被告未按时按照约定解除土地抵押，被嵩明县住房和城乡建设局暂停网签，导致无法在认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》。经原告多次与被告协商，均被告知需要等待重新打开网签，才能签订正式购房合同。依据签订的《认购书》约定的内容，被告在约定时间无法与原告签订《商品房买卖合同》，根据《合同法》第九十四条之规定，原告有权解除与被告签订的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》，并要求被告退还已付购房款315711元。被告已经严重违约，给原告造成经济损失，应当向原告退还已付购房款并支付己付购房款的资金占用费的利息损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、解除原被告之间签订的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售）；二、由被告向原告返还已付购房款315711元；三、由被告向原告支付以已付购房款315711元为基数，自2019年6月30日起至2020年9月30日期间，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年9月21日公布同期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算资金占用费的利息15463.7元及自2020年10月1日起至全部款项偿清之日止资金占用费的利息损失；四、由被告承担案件诉讼费。被告辩称：一、暂不能办理网签备案不构成法定、合同约定解除事由，双方已签署《商品房买卖合同（预售）》及《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》不应解除。1.网签备案手续作为房管部门对商品房买卖进行规范管理的行政手段，不构成解除合同的法定事由。网签备案实质上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束的一种行政备案，这种备案具有公示、确认和管理的功能。是商品房的出卖人和买受人就商品房的买卖协商并达成一致后，签订商品房买卖合同，然后进行网签备案，从而实现政府行政部门对其销售行为进行监管，暂不能办理网签备案不构成解除合同的法定事由；2.答辩人已与原告签署《商品房买卖合同（预售）》，网签备案不具有对合同效力的确认功能。网签备案作为政府部门是政府形式监管权利表现形式，不构成对合同效力的确认，答辩人已与被答辩人签署《商品房买卖合同（预售）》对双方权利义务进行明确约定，双方签署的《商品房买卖合同（预售）》即正式合同；3.网签备案手续不影响原告作为购房人享有的要求答辩人按期交付房屋、按期办理产权登记等实体权利。答辩人与原告签署《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》后，已与原告分别签署了《商品房买卖合同（预售）》，对答辩人应履行的按期交付、按期办证等被答辩人享有实体权利明确约定，因此，答辩人认为网签备案不影响原告实体权利的实现；4.暂不能办理网签不构成合同约定解除事由。《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》基于原告真实意思表示签署，网签备案是答辩人需要履行的行政监管义务之一，答辩人暂不能办理网签备案不构成对原告的违约且双方签署的《商品房买卖合同（预售）》并未约定答辩人逾期办理网签备案，原告有合同解除权；5.双方签署的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》不因迟延办理网签备案导致履行不能。二、基于双方签署的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》不应解除，且答辩人无向原告退还已支付购房款、支付资金占用利息的法定、合同约定义务。三、原告均未按照双方签署的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》约定，履行付款义务。根据双方签订的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》约定，原告均未如约支付购房款，答辩人已以邮寄还款提示函的形式要求原告按期支付，答辩人认为，基于原告逾期付款的严重违约，请求法院查清案件事实，驳回原告全部诉讼请求。为证实其主张，原告向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件，欲证明原告主体适格；二、企业信用信息公示报告，欲证明被告主体适格；三、收据2份,欲证明：1.被告确认收到原告的首期购房款315711元；2.原告依约支付了首期购房款315711元，但由于被告未按照约定解除土地抵押，被嵩明县住房和城乡建设局暂停网签，导致无法在认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》；3.原告有权解除认购书和《商品买卖房合同》（预售），并要求被告退还已付购房款315711元并承担资金占用费的利息损失；四、无理由退房承诺书原件1份，欲证明2019年4月，被告承诺原告享有无理由退房权利；五、无理由退房协议书原件1份，欲证明被告承诺原告使用无理由退房及房款本金全额退还的权利。经质证，被告认为：对第一、二组证据三性予以认可；对第三组证据三性予以认可的，但原告支付的金额不是315711元，被告已经优惠原告75元，故原告实际支付的金额是315636元。对第三组证据的证明目的不予认可，被告是有逾期办理网签备案，根据双方签署的商品房买卖合同约定，并未约定逾期办理网签备案，原告是享有合同解除权及主张资金占用利息的约定；对第四、五组证据三性予以认可，但对证明目的不予认可。根据双方签署的《无理由退房承诺书》约定，原告需要支付总房款的30%以上，但在本案当中原告实际付款金额仅为315636元，结合本案涉案房屋合同总价为2104741元，原告的实际付款只达到了合同总价的15%，并未达到双方约定的30%，不符合无理由退房承诺书的要求。在本案中，原告已经逾期付款超过九个月以上，被告认为原告的行为属于严重违约行为，根据双方签署的《无理由退房协议承诺书》及《无理由退房协议书》均明确指出，办理无理由退房的条件是原告履行商品房认购协议书及商品房买卖合同过程当中，无任何的违约行为才有权利行使，所以，被告认为原告是不符合办理无理由退房的。为证实其主张，被告向本院提交以下证据：一、昆明·恒大阳光半岛商品房认购书复印件1份、商品房买卖合同（预售）复印件1份，欲证明：1.双方签署了《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》，原告认购被告开发的昆明恒大阳光半岛楼盘27栋02号房屋的事实；2.双方签署了《商品房买卖合同（预售）》，对双方的合同权利义务进行明确约定；3.根据双方签署认购书及预售合同,并未约定被告逾期办理网签备案，原告享有合同解除的权利，被告认为《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》及商品房认购书及预售合同不应解除；4.根据双方签署的预售合同中付款的约定，原告付款现已严重违约。二、交款核对单复印件1份、提前还款优惠确认函复印件1份，欲证明原告向被告缴纳购房款315636元。经质证，原告认为：对第一组证据三性均予以认可，证明目的不予认可。被告未按照约定继续付款是因为被告未在2019年5月3日前办理完备案登记手续及双方未签订正式的商品房买卖合同；对第二组证据予以认可。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2019年3月4日，原告王智慧与被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司经协商一致，签订了《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》，原告向被告认购了昆明·恒大阳光半岛楼盘27幢2号商品房，房屋建筑面积为133.77平方米，房屋总价为2104741元，《认购书》还约定了付款方式等条款。2019年4月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于嵩明职教园区军长路6号地块恒大阳光半岛B2地块项目27幢2号房屋（建筑面积133.77平方米，套内建筑面积125.73平方米），按照套内建筑面积16740.17元/平方米，总计2104741元的价格出售给原告。原告于签订合同前支付定金20000元，于2021年3月30日前分九期付清购房款，首期房款105237元于2019年4月8日前支付。同时双方约定如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已经支付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率结算支付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。出卖人应该自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。上述合同签订后，原告于2019年4月3日支付首付款105237元，于2019年6月29日支付房款实际为210399元。2019年4月，恒大地产集团有限公司向原告王智慧出具《无理由退房承诺书》，承诺：王智慧购买恒大属下公司开发的恒大阳光半岛楼盘27幢2号房屋，若履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自你签署《商品房买卖合同》及《无理由退费协议书》之日起至办理入住前手续前的任何时间，均可无理由退费。同月，被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司与原告王智慧签订《无理由退房协议书》，约定双方于2019年3月30日签订恒大阳光半岛楼盘27幢2号房屋《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向王智慧出具了《无理由退房承诺书》，故双方达成了如下协议：如王智慧按《楼宇认购书》《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时王智慧在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退费协议书》之日起至办理入住前手续前的任何时间，王智慧均有无理由退房的权利。另查明，被告至今没有办理商品房预售合同登记备案手续。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间自愿签订的《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。对原告主张解除其与被告双方签订的《昆明恒大阳光半岛商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售）的诉讼请求，本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，但被告至今未能办理商品房预售合同登记备案手续，故被告的行为已构成违约；其次，《无理由退房承诺书》《无理由退房协议书》约定了原告有无理由退房，至于原告缴纳的购房款未到总房款30%及以上，系被告未按照约定期限办理商品房预售合同登记备案手续的违约行为在先导致的，综上，本院对原告该项诉讼请求予以支持。对原告主张由被告向原告返还已付购房款315711元的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同已经解除，被告应将原告支付购房款予以返还，因原告向被告支付的购房款实际为315636元，故本院支持由被告向原告返还购房款为315636元。对原告主张自2019年6月30日起至全部款项偿清之日利息的诉讼请求，本院认为，因双方未约定解除合同后被告的违约责任及赔偿计算方式，故本院酌情支持利息为：以购房款315636元为基数，支付自起诉之日（即2020年11月2日）起至付清购房款之日止起至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告王智慧与被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司于2019年3月4日签订的《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》及于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告王智慧购房款315636元，并支付原告王智慧自2020年11月2日至付清购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告王智慧的其他诉讼请求。案件诉讼费6268元，减半收取3134元，由被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二〇年十二月十四日书记员  李美玲