徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0312民初6638号原告（反诉被告）：吴学胜，男，1953年11月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州市云龙区住房和城乡建设局，住所地徐州市云龙区和平大道**。负责人：李军，该局局长。委托诉讼代理人：朱倩，该局工作人员。委托诉讼代理人：裴建平，江苏智临（徐州高新区）律师事务所律师。第三人：徐州世茂置业有限公司，，住所地徐州市三环东路**金三环汽配市场E2-02南侧301-305法定代表人：许世坛，该公司执行董事。原告（反诉被告）吴学胜与被告（反诉原告）徐州市云龙区住房和城乡建设局（以下简称云龙区住建局）、第三人徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2018年10月24日作出（2017）苏0312民初9022号民事判决书，后吴学胜不服本院判决提出上诉，2019年5月10日，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终103号民事裁定书，撤销了（2017）苏0312民初9022号民事判决，并将该案发回我院重审。2019年6月4日，我院重新受理该案，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴学胜及其委托诉讼代理人刘建业，被告（反诉原告）云龙区住建局的委托诉讼代理人朱倩、裴建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学胜提出诉讼请求：1、判令被告另行向原告交付产权调换房屋145.47平方米（其中按照1:1的标准赔偿原告96.98平方米，另承担50%的违约责任即48.49平方米），如不能交付，则按市场价值约每平方米2.5万元的标准赔偿原告；2、判令被告支付逾期交房违约金11081267元（以513.79平方米为基数，按协议签订时房屋市场价值每平方米2万元计算，2012年12月31日至2013年6月30日计181天，按银行同期贷款利率5.6%计算，2013年7月1日至2019年4月30日计2129天，按照每日房屋市场总价的万分之五计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月14日，原被告签订了《房屋拆迁产权置换协议》，被告根据徐建拆字第3号《房屋拆迁许可证》实施房屋拆迁。双方对产权调换房屋及双方权利义务等事项作出了相关约定，尤其对房屋的交付作出了明确约定：“如果2013年6月30日仍未交房应向原告支付违约金”。后被告未按约定交付房屋，应按照约定支付逾期交房违约金。此外，被告承诺保证与其他被拆迁户补偿安置标准一致。如有其他协议高于本协议补偿标准的，超过补偿标准的部分，被告给原告加倍补偿。后被告按1:0.81的标准补偿原告，现有证据证明被告给其他拆迁户的补偿标准高于1:1,特要求被告按照1:1的标准补偿原告，另行交付原告产权调换房屋96.98平方米，并承担50%的违约责任，共计另行交付给原告房屋145.47平方米。为维护原告的合法杈益，特诉至法院。被告云龙区住建局辩称：一、原告要求被告另行交付145.47平方米的房屋或按照市场价赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据。1、现有证据不能证明住建局对他人的补偿标准高于对原告的补偿。协议第六条第五款约定的是“甲方保证与其他被拆迁户补偿安置标准一致”，不是保证与其他被拆迁户补偿“被拆房与安置房两房的面积之比”一致。其他被拆迁户的安置情况能够驳斥对原告补偿标准低于他人的观点，住建局不存在对原告补偿低于他人的违约行为，不应承担相应的违约责任。2、本案房屋拆迁安置补偿合同的标的为商业门面房，而非普通住宅。与住宅征收安置不同，商业地产应当充分考虑它的区位优势。四套调换房屋面积合计为449.84平方米，比原告所有的原房屋面积513.79平方米，少63.95平方米，比约定的调换房屋面积416.81平方米，多余33.03平方。我们并没有否认面积因素是衡量补偿标准的因素之一，但在商业地产概念中，区位优势会导致价格巨大差异，面积因素不是衡量补偿标准的主要因素或者说是唯一因素。2、用于产权调换的房屋位于3号楼东半部沿主干道，区位优势巨大，不仅属于商业外街的拐角黄金地段，其价值并不是用面积差距来衡量的。原告愿意使用513.79平方米的房屋来置换416.81平方米的房屋，恰恰充分考虑了用于产权调换房产的区位优势所带来的商业价值。3、纵观整个安置项目，沿街门面房的安置比例均为1:0.81，因此并不存在所谓的违约情形。比如杨传清（外街东）、乔菁（外街中）、石彩霞（外街中）处在外街区域的安置比例均为1:0.81，而对于3号楼内街安置户的安置面积才会达到1:1之上（如王竹亭、李雪健、张铭等安置户）。原告作为第一位签约的安置户，获得了优先选房的机会，被告深知原告与其他安置户均系老邻居，非常熟悉，因此，被告没有必要也不可能冒着严重违约的风险来欺骗原告。4、协议第六条第5款自身就存在约定不明的缺陷。该条款性质上是拆迁补偿安置标准的违约责任条款，对被告是否应当承担赔偿责任有着重要意义。第六条第5款记载的是其他协议高于本协议标准的描述，补偿标准在协议条款中并未明示之，考虑哪些因素亦未明示之。故如何树立标准并不重要，判断是否超过补偿标准才重要。因此该条款是一个主观性条款，导致该条款存在约定不明的缺陷。我们应当客观评述该主观性条款，并避免在评价该主观性条款上出现偏差。5、被告的拆迁房屋置换活动并不以盈利为目的，而是为了更好的打造兵马俑城市名片，提高城市品位。公平补充是房屋拆迁置换的一项基本原则，最终要达到被告所代表的社会公共利益和私人利益之间达到一种公平状态，单纯以房屋面积衡量补偿标准是否公平，忽略了房屋的价值，显然违背了社会公平的朴素价值观。因此，双方订立协议对补偿标准的约定的真实依据应当回归至房屋的“价值因素”，而非“面积因素”，协议中所形成的面积差是原告对所调换房屋的“价值选择”，是其真实意思的表示，而非对原告欺骗、隐瞒。因此，对于补偿安置标准是否超过其他被拆迁户的判断上，不应当以面积作为认定的唯一标准，至少在商业地产价值方面，应当以更为专业的价格评估机构作为认定其价值的因素，进而有利于对安置标准的争议做出正确的判断。二、原告主张的逾期交房违约金，除2012年12月31日至2013年6月28日期间交房违约金139270.11元之外，其他主张没有事实和法律依据。1、贵院一审中支持原告自2012年12月31日起至2013年6月28日止，以约定的调换面积416.81平方米，1.2万元每平方米，按照年息5.6%计算，即139270.11元的认定，被告予以认可。2、涉案部分房屋延期交付的原因主要有三点：一是原告超出协议约定以水电不能独立出户为由拒不上房；二是原告违反协议约定不支付差额款，住建局正当行使“同时履行抗辩权”，不构成违约；协议中约定的调换房屋共四套，实际449.84平方米，比应调换的面积多33.03平方米，原告应当补差价。被告向原告要求33.03平方米的差价，原告不愿意支付；三是原告迟迟不来办理交接手续。101号原告实际占有使用，102号原告卖给杨传清了，301、302号原告没有来办理交接。因此，迟延交房的过错在于原告，住建局不承担违约责任。3、原告没有采取正确方式来解决矛盾，而是采取信访、拖延上房等方式将矛盾、责任转移到政府机关。退一步讲，即使被告存在违约行为，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第三人世茂公司未到庭亦未提供书面意见。反诉原告云龙区住建局提出诉讼请求：1、请求判令吴学胜向反诉原告按照每平方米12000元的标准，补交33.03平方米房屋差价396360元及利息（以396360元为本金，按照同期人民银行贷款利率，自2013年6月29日计算至吴学胜实际支付之日。）；2、反诉费用由吴学胜负担。事实与理由：2011年12月14日，吴学胜（作为乙方）与云龙区住建局（作为甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，主要内容为：一、甲方因汉之源项目土地整理需要，于2011年取得了徐建拆字第3号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。二、乙方房屋坐落于徐州市，商业用途，建筑层数三层，建筑面积513.79平方米。三、甲方以房屋产权调换的方式对乙方进行一次性综合置换补偿，置换的房屋为期房，坐落于世茂广场商业外街**楼东半部，建筑层数为**，建筑面积约416.81平方米。如因分割需要最终面积大于协议安置补偿面积的部分，乙方按照优惠价购买，每平方米不超过2万元……2013年6月29日，吴学胜与徐州世茂置业有限公司签订三份商品房买卖合同，约定原告购得世茂广场商业外街三栋1单元101、301、302号房产，建筑面积为218.26平方米、113.57平方米、41.04平方米。并将102室房产销售给杨传清，面积76.97平方米，并办理了交房手续。以上四套调换房屋平均单价为每平方米12000元，面积合计为449.84平方米，比约定的调换房屋面积416.81平方米，多余33.03平方米。根据合同约定，吴学胜应当向云龙区住建局补足上述房屋的差价，但至今以种种理由拒绝补差。为了维护反诉原告的权益，请求贵院支持反诉原告的诉请。反诉被告吴学胜辩称：反诉原告的起诉没有法律依据，并且混淆事实，系滥用诉权的表现。1、所谓2013年6月29日反诉原告签订的商品房买卖合同，该日期是本案第三人在合同上的打印日期而非双方实际签字日期，实际签字日期为2016年3月23日；2、原告与第三人签订三份商品房买卖合同，并不是基于真实的买卖意思表示，该三份买卖合同仅为原被告之间房屋拆迁补偿协议的履行方式，因此，该合同中约定的每平方米12000元的价款也不是双方的真实意思表示，被告在原审及二审中多次陈述该33.03平方米应当按照合同约定的每平方米不超过2万价款进行计算；3、关于该33.03平方米原告是否应当补交差价，与本诉有直接因果关系，请求法院依据事实及法律规定予以评判。经审理查明，2011年12月14日，原告吴学胜（作为乙方）与被告云龙区住建局（作为甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，主要内容为：一、甲方因汉之源项目土地整理需要，于2007年取得了徐建拆字第3号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。二、乙方房屋坐落于徐州市，商业用途，建筑层数三层，建筑面积513.79平方米。三、甲方以房屋产权调换的方式对乙方进行一次性综合置换补偿，置换的房屋为期房，坐落于世茂广场商业外街**楼东半部，建筑层数为**，产权房屋调换建筑面积约416.81平方米。如因分割需要最终建筑面积大于协议安置补偿面积的部分，乙方按照优惠价购买，每平方米不超过2万元……五、乙方在本协议签订三日内，将房屋交于甲方拆除，并将产权证、土地相关手续原件交于甲方。甲方在2012年12月31日前将产权调换房屋交付给乙方……甲方逾期交房的或逾期办理登记的，每拖延一日甲方按照产权调换房屋市场总价的同期银行贷款利息支付违约金。如果2013年6月30日仍未交房，每日按房屋市场总价的万分之五向乙方支付违约金。……六、如本协议的履行中出现如下情况，甲方应按不低于产权调换房屋市场价向乙方支付货币补偿，同时另行给予50%赔偿。1、……5、本协议甲方保证与其他被拆迁户补偿安置标准一致，如有其他协议高于本协议补偿标准，超过补偿标准的部分，甲方给乙方加倍补偿。……该协议签订后，原告的房屋被拆除。后第三人开发建设了涉案项目工程，工程名称为商业外街1#、3#号楼，开工日期为2012年7月1日，竣工日期为2013年5月10日，竣工验收备案日期为2013年6月13日。房屋具备交房条件后，被告通知原告办理交房手续，同时因办理产权证的需要，要求原告与第三人签订商品房买卖合同。另外，被告要求原告补交超过补偿面积约33.03平方米的差价。原告对于补交差价有异议，也不同意办理上房手续。2013年10月28日，原告、杨传清、王竹婷等8户拆迁户信访反映拆迁后被安置在世茂商业广场，因电表、水表未独立出户导致原告延期上房四个月，要求商谈解决此问题，如不解决不同意上房。后双方对此问题多次协商，未达成一致，原告未办理上房手续。2015年4月份，原告申请借用商业外街三栋1单元101号房产，经被告同意，第三人将101号房产借给原告使用。2013年6月29日（实际签订日期为2016年），原告吴学胜与第三人签订三份商品房买卖合同，约定原告购得世茂广场商业外街三栋1单元101、301、302号房产，建筑面积为218.26平方米、113.57平方米、41.04平方米，单价均为12000元。2019年4月26日，徐州市中级人民法院组织原被告双方对商业外街三栋1单元301、302号房产进行了交付。2019年5月14日，原告办理了上述101和301号房产的不动产登记。2020年6月30日，经本院委托，江苏大正房地产土地造价资产咨询评估有限公司对涉案的商业外街3号楼1-101、301号房产的一层、二层、三层平均单价进行鉴定，价值时点为2017年10月10日（原一审立案时间）。经鉴定，平均单价为14643元/㎡，其中一层单价为24271元/㎡,二层单价为11165元/㎡，三层单价为8495元/㎡。另查明，2011年12月17日，原告与杨传清签订房屋买卖置换协议书一份，约定杨传清购买原告的拆迁安置房屋75平方米，单价2万每平方米，原告协助办理房产手续。后经原告协助，2016年1月14日，杨传清与第三人签订一份商品房买卖合同，约定杨传清购得世茂广场商业外街三栋1单元102号房产，面积76.97平方米，单价12000元，并办理了交房手续。以上四套调换房屋面积合计为449.84平方米，比原告所有的原有房屋面积513.79平方米，少63.95平方米；比约定的调换房屋面积416.81平方米，多余33.03平方米。再查明，2016年3月28日，徐州市云龙区人民法院受理了杨传清诉云龙区住建局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，案号（2016）苏0303民初1535号，杨传清诉称其与被告因世茂广场商业外街的安置问题有纠纷，诉请被告承担逾期交房违约金、拆迁安置补偿金。该院经审理后认为被告自认中包含有补偿标准达到1：1.0085的比例，认定杨传清主张相邻沿街房屋面积补偿比例高于对其的补偿标准的事实存在，故作出判决：1、被告向杨传清支付逾期交房违约金38795.5元、违约赔偿金444912元。2、驳回杨传清其他诉讼请求。被告不服提出上诉，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终4768号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，有《房屋拆迁产权调换协议》、商品房买卖合同、（2016）苏0303民初1535号民事判决书、（2017）苏03民终4768号民事判决书、信访材料、房屋买卖置换协议书、竣工验收备案表、鉴定报告、（2017）苏0312民初9022号卷宗材料及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：吴学胜和云龙区住建局签订《房屋拆迁产权调换协议》是双方真实意思的表示，应认定为有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于吴学胜的第一项诉请，上述《房屋拆迁产权调换协议》中云龙区住建局向吴学胜保证其与其他被拆迁户的补偿安置标准一致，如出现不一致的情况，云龙区住建局按照不低于产权调换房屋市场价向吴学胜支付货币补偿，同时另行给付50%的赔偿。根据徐州市云龙区人民法院的生效判决，可以确认确有其他拆迁户的补偿安置标准高于原告，达到1：1.0085。虽然补偿安置标准不能仅以面积比例作为唯一内容，但在补偿安置标准确有差异的情况下，云龙区住建局应承担证实吴学胜的补偿标准不低于其他被拆迁户的证明责任，因云龙区住建局未能完成这一举证证明责任，应承担不利的法律后果，即应视为云龙区住建局存在补偿安置标准不一致的违约行为。因双方约定的补偿方式是货币补偿，不存在补足房屋面积的约定，故云龙区住建局应按照房屋面积差额乘以产权调换房屋市场价格得出的金额向原告承担违约责任。原告原有房屋面积为513.79平方米，协议约定的四套产权调换房屋面积为416.81平方米，实际交付面积449.84平方，差额63.95平方米，结合鉴定报告，产权调换房屋的平均单价为14643元/㎡，经计算，被告应支付原告货币补偿936420元。协议另约定云龙区住建局加付50%的赔偿，该约定属于违约金性质，云龙区住建局要求对该部分进行调整，根据相关法律规定，结合原告的实际损失，本院酌情判令被告加付30%的违约金，即936420元×30%=280926元。以上合计1217346元。关于吴学胜的第二项诉请，《房屋拆迁产权调换协议》约定云龙区住建局应于2012年12月31日前将产权调换房屋交付给吴学胜，逾期交房按照产权调换房屋市场总价的同期银行贷款利率支付违约金。2013年10月28日，吴学胜等人信访材料中有“延期上房四个月”的陈述，在云龙区住建局未举证的情况下，再结合2013年6月13日涉案产权调换房屋才竣工验收的事实，本院推定云龙区住建局通知吴学胜等人上房的时间为2013年6月28日。云龙区住建局逾期交付房屋应依约承担违约责任。对于逾期交房违约金的计算问题，如前所述，云龙区住建局不存在补足房屋面积的义务，故原告主张按照513.79㎡的标准计算逾期交房违约金无事实依据，本院按照云龙区住建局实际交付的产权调换房屋面积449.84㎡为计算依据，差额部分已判令住建局支付违约金，根据鉴定出的产权调换房屋的市场平均单价，违约金的计算基数应为6587007.12元（449.84㎡×14643元/㎡），计算期间应自2013年1月1日起至2013年6月28日止，经计算，逾期交房违约金应为182386.91元。在2013年6月28日之后，吴学胜以水、电未独立出户为由拒绝上房，没有事实及法律依据，故对吴学胜主张的在此之后的逾期交房违约金本院不予支持。关于云龙区住建局的诉讼请求，《房屋拆迁产权调换协议》约定“如因分割需要最终建筑面积大于协议安置补偿面积的部分，乙方按照优惠价购买每平方米不超过2万元”，双方协议安置补偿面积为416.81㎡，最终建筑面积为449.84㎡，差额部分33.03㎡。因云龙区住建局并未按双方协议中与其他拆迁户补偿标准一致的约定补偿原告房屋，与原告拆迁的房屋尚差63.95㎡，因此反诉原告的反诉请求不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告徐州市云龙区住房和城乡建设局于本判决生效后十日内支付本诉原告吴学胜货币补偿及违约金1217346元，支付原告吴学胜逾期交房违约金182386.91元，合计1399732.91元；二、驳回本诉原告吴学胜的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐州市云龙区住房和城乡建设局的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94756.8元，鉴定费30146元，共计124902.8元，由云龙区住建局负担64902.8元，吴学胜负担60000元；反诉案件受理费4539元，由吴学胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  王会收人民陪审员  滕 庆人民陪审员  刘安民二〇二〇年十二月十四日书 记 员  潘玫竹