湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0822民初1431号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司桑植县支行，住所地湖南省桑植县澧源镇北一路(武装部门面)。 负责人：田妤淇，行长。 委托诉讼代理人：柏国安，男，1991年7月24日出生，住湖南省桑植县，中国邮政储蓄银行股份有限公司桑植县支行职工。 委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。 被告：刘志岗，男，1978年11月23日出生，土家族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人:胡涵华，湖南新川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李小蝶，湖南新川律师事务所律师。 被告：钟颖凡，男，1976年5月6日出生，土家族，住湖南省桑植县。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司桑植县支行（以下简称“邮政银行桑植支行”）与被告刘志岗、钟颖凡申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邮政银行桑植支行委托诉讼代理人柏国安、刘江战，被告刘志岗及其委托诉讼代理人胡涵华、李小蝶到庭参加诉讼，被告钟颖凡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮政银行桑植支行向本院提出诉讼请求：1.判令撤销桑植县人民法院作出的（2020）湘0822执异28号《执行裁定书》；2.判令对被告钟颖凡位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷的桑房权证澧源镇字第715004553号房屋继续予以强制执行；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原告与被告钟颖凡金融借款合同纠纷案，桑植县人民法院作出的（2018）湘0822民初677号民事判决已经生效，判决原告对被告钟颖凡提供抵押担保的位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷101号（《房屋所有权证》为桑房权证澧字第715004553号、715004554号、715004555号，《国有土地使用权证》为桑国用（2015）第00376号）的房地产实现抵押权所得价款享有优先受偿权。在执行过程中，被告刘志岗提出案外人执行异议，桑植县人民法院于2020年8月27日作出（2020）湘0822执异28号执行裁定，裁定“中止对桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷所有权证号为桑房权证澧源镇字第715004553号房屋的执行”。原告不服该执行裁定，认为被告刘志岗对该房屋不享有排除强制执行的权利，该执行裁定错误，因为：1.原告对案涉争议房屋享有抵押物权，具有对世权，被告刘志岗对被告钟颖凡仅享有合同债权及请求房屋权属转移登记请求权，对案涉房屋不享有物权。根据物权和债权保护顺位原则，无论两被告间交易行为真实与否，二者之间的债权不能对抗原告对案涉房屋的抵押物权。桑植县人民法院在执行异议审查中回避了案涉房屋已经抵押登记的事实，导致作出错误裁定。2.原告在办理贷款业务时已对案涉房屋进行了实地查看，尽到了审慎注意义务。被告刘志岗辩称其于2015年已居住在该房屋的事实不能成立，若成立，被告刘志岗当时在案涉房屋没有设立抵押时可以随时请求被告钟颖凡办理产权转移变更登记；无论被告刘志岗与被告钟颖凡约定分期付款的事实是否成立，都不能对抗第三人。被告刘志岗不积极地进行变更登记属于自身原因导致未办理过户登记的情形，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故执行裁定的理由不能成立。综上，桑植县人民法院作出的（2020）湘0822执异28号执行裁定认定的事实和理由均存在错误，原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼。 钟颖凡未作答辩亦未提交证据。 刘志岗辩称,1.（2020）湘0822执异28号执行裁定书认定的内容事实清楚，适用法律正确，原告请求撤销（2020）湘0822执异28号执行裁定书缺乏事实和法律依据。2.因为刘志岗于2013年6月12日与钟颖凡签订《房屋买卖合同》，2015年起居住在案涉房屋，2016年2月2日原告才与钟颖凡签订房屋抵押合同，刘志岗买房在前，原告与钟颖凡设立房屋抵押在后。3.本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权，当消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。钟颖凡进行的建房行为属于个人从事房地产开发行为，其出卖给刘志岗的房屋是毛坯房即期房，刘志岗购房时为自住即为购房消费，购房后支付了房款，对房屋进行了装修，并实际占有居住该房屋，本案类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第1条、第2条。4.从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。刘志岗基于房屋买卖关系占有房屋，系有权占有，属自物权范畴，受物权法保护；而原告是基于抵押合同关系对该房屋享有抵押权，该优先受偿权属于他物权的范畴；刘志岗受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物已与原物形成附合物，结合刘志岗在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有使用的事实，原告对抵押的房屋的有限受偿权不应保护。刘志岗的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但原告属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护刘志岗的生存利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邮政银行桑植支行提交的证据即：1.《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、他项权证；2.照片、未出租声明、《出租合同》；3.（2018）湘0822民初677号民事判决书；4.（2020）湘0822执异28号执行裁定书；5.桑植县不动产登记查询记录；6.案涉房屋电力开户登记信息。 被告刘志岗提交的证据即：1.居住证明；2.《房屋买卖合同》、收条、中国农业银行个人明细对账单；3.（2020）湘0822执异28号执行裁定书。 对上述有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.刘志岗与钟颖凡签订了一份落款时间为2013年6月12日的《房屋买卖合同》，合同约定：刘志岗购买钟颖凡所有的坐落在桑植县澧源镇南门峪民贸二局宿舍楼后面楼房中的第三层房屋（房屋所有权证号为桑房权证澧源镇字第715004553号）；首次支付于本合同签订当天，刘志岗给钟颖凡支付壹拾万元整，剩余购房款壹拾陆万按揭分期支付。按揭款按照农村信用社贷款利息（月息一分一厘）计算，分五年（60期）付清，每月按揭款为3656.89元（以房贷计算为准）；刘志岗也可以选择提前付清按揭款，具体情况以双方协商为准；钟颖凡负责办理分户的房产证和土地证，但办证费用由刘志岗负责，办证时刘志岗积极配合，提供办证所需资料，房产证和土地证押金壹万元，等钟颖凡给刘志岗交付房产证和土地证时，刘志岗及时支付不得拖延，此两证押金属于购房款贰拾陆万元之内，不是另外收钱；若钟颖凡没有给刘志岗办理房产证和土地证，则无权要求刘志岗支付两证押金壹万元，并由钟颖凡给刘志岗赔偿损失壹万元；等等。钟颖凡给刘志岗出具了2013年6月12日收到购房款人民币80000元、2013年6月30日收到购房款人民币20000元的两张收条，共计100000元。至今刘志岗未办理案涉房屋产权权属证明，现刘志岗对该房屋进行了装修并已居住于该房屋中。对居住证明和银行明细对账单，不符合证据“三性”原则，不予采信；对《房屋买卖合同》、收条，符合证据“三性”原则，予以采信。 2.2016年2月1日，钟颖凡以其所有的位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷《房屋所有权证》号为桑房权证澧源镇字第715004553号、715004554号、715004555号的房产为抵押向邮政银行桑植支行借款60万元，并签订了《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》。2016年2月2日，钟颖凡和邮政银行桑植支行就上述房产办理了抵押登记，邮政银行桑植支行取得了他项权证。对《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、他项权证等证据，符合证据“三性”原则，本院予以采信；对照片、未出租证明、《出租合同》、桑植县不动产登记查询记录,与本案无关联，本院不予采信。 3.2018年7月24日，本院对邮政银行桑植支行与钟颖凡之间上述的金融借款合同纠纷作出（2018）湘0822民初677号民事判决，确定了邮政银行桑植支行对钟颖凡名下的位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷《房屋所有权证》号为桑房权证澧源镇字第715004553号、715004554号、71500455号，《国有土地使用证》号为桑国用（2015）第000376号的房地产实现抵押权所得价款享有优先受偿权。2020年8月27日，因案外人刘志岗对邮政银行桑植支行与钟颖凡之间的金融借款合同执行纠纷提出书面异议，桑植县人民法院审查后作出（2020）湘0822执异28号执行裁定书，中止了对桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷《房屋所有权证》号为桑房权证澧源镇字第715004553号房屋的执行。对（2018）湘0822民初677号民事判决书、（2020）湘0822执异28号执行裁定书，系本院依法作出的法律文书，予以采信。 另查明，邮政银行桑植支行向本院申请强制执行与被执行人钟颖凡借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日作出（2020）湘0822执232号之一执行裁定，查封了被执行人钟颖凡名下的位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷，《房屋所有权证》号为桑房权证澧源镇字第715004553号、715004554号、715004555号，《国有土地使用证》号为桑国用（2015）第000376号的房产。期限为三年。 本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是刘志岗对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定,申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就该执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中刘志岗以其在原告与钟颖凡对案涉房屋办理抵押权之前就购买了该房屋且支付了部分房款，现已居住占有房屋等为由进行辩解，并提交了居住证明等予以证明。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院予以支持。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，商品房消费者应仅限于符合该纪要第125条规定的商品房消费者。本案两被告之间所签订的是个人之间的房屋买卖合同，案涉房屋不属于房地产开发企业开发的商品房，刘志岗是一般的房屋买卖合同的买受人，不是商品房消费者，不适用上述规定。刘志岗作为一般购房人而未办理房屋所有权权属登记，其取得应为债权，原告邮政银行桑植支行对案涉房屋办理了抵押登记，从而取得了物权，而物权优先于债权，所以刘志岗的买房行为是否在原告享有的抵押权设定前，其债权并不能优先于抵押权。故刘志岗提交的证据并不足以证明其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其辩称的事实和法律依据亦不充分，对其主张本院不予采纳。原告邮政银行桑植支行要求对被告钟颖凡位于桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷的桑房权证澧源镇字第715004553号房屋继续予以强制执行的诉讼请求成立,本院应予支持。 综上,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决如下: 一、准许对桑植县澧源镇文昌街社区花果山巷《房屋所有权证》号为桑房权证澧源镇字第715004553号房屋的执行； 二、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司桑植县支行其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告刘志岗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  周如雍 人民陪审员  钟 虹 人民陪审员  谷美英 二〇二〇年十二月十九日 法官 助理  彭群健 书 记 员  赵 杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。