重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初20108号原告：张琴心，女，1942年3月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：文仁超，重庆盈兴律师事务所律师。被告：重庆市航升科技发展有限公司，住所地重庆市江北区建新东路21号，统一社会信用代码91500105686203434D。法定代表人：张庆林，总经理。委托诉讼代理人：陆亨，男，该公司员工。原告张琴心与被告重庆市航升科技发展有限公司（以下简称航升公司）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琴心的委托诉讼代理人文仁超、被告航升公司的委托诉讼代理人陆亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琴心向本院提出诉讼请求：1.航升公司以每月3000元的标准，支付从2016年5月起至2020年3月期间的过渡费；2.航升公司退还张琴心已经缴纳的本应由航升公司承担的物业费，即交付房屋前产生的3693.8元。事实和理由：2011年1月12日，张琴心与航升公司签订《重庆船舶科技综合大楼旧改项目城市房屋拆迁产权调换安置协议》，该协议及航升公司派发的《重庆船舶科技综合大楼旧城改造项目宣传手册》对被拆迁房屋及安置房的基本情况、补偿金额、安置地点、安置房号、过渡安置补助费的给付、交房标准等进行了具体的约定。协议约定安置房还房期限为自签订协议之日起36个月内，期间由航升公司支付过渡费，逾期增发100%的超期过渡费。合同履行过程中，航升公司改变设计结构未经审批，且超规划建设导致该栋房屋消防验收仅至26层，不满足交房条件，构成违约。此外，因航升公司诉讼纠纷，重庆市渝中区人民法院于2019年1月31日作出《执行裁定书》，将张琴心的房屋查封导致无法进入也无法实际使用房屋，后张琴心提出执行异议，渝中区人民法院于2020年3月2日中止对张琴心房屋的执行，解除了保全措施，航升公司才实际交付房屋。航升公司仍未支付自2016年5月起至张琴心实际占有房屋期间产生的过渡费。在房子被查封的情况下，航升公司未告知实际情况，要求张琴心接房，而实际房屋处于查封状态，无法接房，直至2020年3月2日解除查封才正式接房，根据法律规定，接房之前的物业费应当由开发商承担，张琴心支付了本应由航升公司支付的物业费，故要求航升公司返还。被告航升公司辩称，1.航升公司交付的房屋符合交付条件，2015年12月25日，重庆船舶科技综合大楼取得建设工程竣工验收备案登记证，具备交付的基本条件；2.双方签订的合同约定航升公司交付安置房的最后期限以《重庆晨报》登报时限为准，超期接房责任自负。航升公司于2016年4月7日发出公告要求张琴心接房，但张琴心未按时接房，存在过错；3.双方进行了面积差和拆迁补偿款的结算，张琴心接房，也说明其认可房屋的交付及航升公司已履行合同义务；4.航升公司不是物业管理的主体单位，未收到张琴心的物业费用，不应退还物业费。双方合同权利义务已经履行完毕，请求驳回张琴心的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月12日，重庆市航舶房地产开发有限公司（甲方，后更名为航升公司）与张琴心（乙方）签订《重庆船舶综合科技大楼旧改项目城市房屋拆迁产权调换安置协议》，协议约定甲方以产权调换方式对乙方所有的位于重庆市江北区建新东路21号3单元4-2号房屋进行拆迁，安置房为后续建设的重庆船舶科技综合大楼项目拆迁安置房（建新东路X号），房号为X-X号。甲方提供的安置房应符合国家普通民用住宅设计规划的基本要求和质量标准。还房期限为从签订本协议之日起36个月内，即2011年1月12日至2014年1月11日；若新建安置房竣工提前安置，实行异地过渡的按实际月份结算异地过渡费，异地过渡费按1500元/月·户计算；过渡费每3个月发放一次，以此类推。甲方逾期交付安置房，应按超出实际月份增发100%的超期过渡费给乙方。甲方交付安置房的最后期限，以《重庆晨报》登报公告时限为准，超期接房者责任自负。航升公司于2010年12月28日制发的《重庆船舶科技综合大楼旧城改造项目宣传手册》中，《重庆船舶科技综合大楼安置房对应安置表》表明安置房户型为两室一厅。2015年12月14日，重庆市江北区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，表明重庆船舶科技综合大楼建设工程经消防验收，综合评定该工程消防验收合格，并载明该工程包括1、2号楼，起算标高以下地下6层，吊2层；起算标高以上，1号楼地上26层，一层为办公大堂、住宅大堂和商业用房，二至六层为商业用房，七层及以上为办公用房；2号楼地上30层，一层为办公大堂、住宅大堂和商业用房，二至六层为商业用房，七层及以上为住宅。关于案涉房屋幢号，2015年8月21日，重庆市公安局江北区分局观音桥派出所出具《关于“重庆船舶科技综合大楼”项目塔楼的幢号编订情况说明》，载明：“……我所于2013年12月为该项目编订了大门编号为观音桥步行街16号，现因项目建设需要，特编订塔楼1为观音桥步行街16号2幢，塔楼2为观音桥步行街16号1幢”。2015年12月25日，重庆船舶科技综合大楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年4月7日，航升公司与其联建方重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司在《重庆晨报》上发布《接房公告》，表明重庆船舶科技综合大楼1栋（住宅）将于2016年4月10-11日接房。2019年1月31日，重庆市渝中区人民法院作出（2019）渝0103执2219号《执行裁定书》，裁定查封被执行人航升公司所有的位于重庆市江北区观音桥步行街X号X幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X房屋的过户、买卖、赠与及设置其他权利等手续。2019年5月21日，重庆市渝中区人民法院作出（2019）渝0103执2219号《评估拍卖通知书》，表明对航升公司提供抵押的重庆市江北区观音桥步行街X号X幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号房屋进入司法评估拍卖变现程序。此后，经张琴心提出执行异议，2020年3月2日，重庆市渝中区人民法院作出（2020）渝0103执异14号《执行裁定书》，表明张琴心与航升公司签订的《重庆船舶科技综合大楼旧改项目城市房屋拆迁产权调换安置协议》中约定的安置房号12-7号可确定为重庆市江北区观音桥步行街16号1幢14-5号，并裁定中止执行被执行人航升公司名下位于重庆市江北区观音桥步行街X号X幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号房屋。2019年4月3日，张琴心签署《聚丰纵横国际物品领用表》，表明其领用案涉房屋入户门房屋钥匙6把，以及门禁卡3张。同日，张琴心向长城物业集团股份有限公司重庆分公司缴纳案涉房屋2016年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共计3693.8元，其中2016年4月1日至2016年4月29日的物业服务费为67.16元，2016年5月1日起至2019年4月30日期间每个月的物业服务费为100.74元。同日，张琴心签署一份《纵横国际公寓还建房面积差及拆迁补偿结算清单》，安置建面为69.61平方米，协议预测建面为75.63平方米，实测建面为80.59平方米，实测与安置建面差为10.98平方米，建面单价为4500元/平方米，补收差额为9397元，安置合同品迭结算金额为－10038元，过渡费期间为2016年3月12日至2016年4月11日，应补金额总计：－640.65元。收条一栏为：今收到聚丰公司面积差与过渡费结算清单一份，结算后补面积差金额为640.65元。另查明，案涉房屋所在工程竣工验收图纸显示住宅十层至三十二层每层有五户，户型为卧室、客厅、卫生间、厨房、储藏室各一间，阳台一个。但航升公司实际交付的房屋为两室一厅。以上事实，有《重庆船舶科技综合大楼旧改项目城市房屋拆迁产权调换安置协议》、《重庆船舶科技综合大楼旧城改造项目宣传手册》、重庆市城市建设档案馆重庆船舶科技大厦项目档案、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆晨报》、《执行裁定书》、《评估拍卖通知书》、《聚丰纵横国际物品领用表》、《纵横国际公寓还建房面积差及拆迁补偿结算清单》，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，航升公司与张琴心签订的《重庆船舶科技综合大楼旧改项目城市房屋拆迁产权调换安置协议》合法有效，本案的争议焦点在于案涉房屋是否符合合同约定的交房条件及如何确定交房时间，以及物业服务费是否应当支付。合同约定航升公司提供的安置房应符合国家普通民用住宅设计规划的基本要求和质量标准，并约定航升公司交房期限以《重庆晨报》登报公告时限为准。张琴心主张案涉房屋消防仅验收至26层，由于《建设工程消防验收意见书》表明案涉房屋所在工程经消防验收合格，且该26层是指幢号变更前1号楼的办公用房，而非张琴心安置房所在楼栋，案涉房屋所在工程也已经办理竣工验收备案登记，故本院对该主张不予采信。航升公司拟交付的房屋在竣工图纸上显示为一室一厅，而该房屋实际为两室一厅，表明系航升公司在竣工验收后进行的更改，现航升公司未举示证据证明此更改符合国家规定的房屋质量标准，也无证据表明房屋户型的更改，是否改变了房屋建筑主体和承重结构。因此，基于对房屋质量安全的合理担忧，尽管航升公司在《重庆晨报》上发出了接房公告，张琴心可以以此延迟接房，航升公司应按照合同约定承担此期间的过渡安置补助费。2019年4月3日，张琴心领取房屋钥匙，办理了接房手续，尽管此时案涉房屋上有司法查封，但张琴心未举证证明其无法使用案涉房屋，对2019年4月3日后的相应过渡安置补助费，张琴心不应再获得。对于从2016年5月以后的过渡费，航升公司未举证证明其已经支付，故航升公司应支付从2016年5月1日起至2019年4月3日期间的过渡费，共计105300元（3000元/月×35个月＋3000元÷30天×3天）。对于物业费，根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。张琴心于2019年4月3日接房，故其于2019年4月3日缴纳的物业服务费中，2016年4月1日起至2019年4月2日期间的物业服务费应当由航升公司承担，共计3599.78元（3693.8元－100.74元÷30天×28天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，国务院《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：被告重庆市航升科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张琴心支付过渡安置补助费105300元；被告重庆市航升科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张琴心支付物业服务费3599.78元；驳回原告张琴心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1596.94元，由原告张琴心负担396.94元，被告重庆市航升科技发展有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 顾 毅二〇二〇年十二月二十八日书记员 张文雯