广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初389号原告：胡惠琴，女，1973年8月20日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邓国廷，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东尚辰律师事务所实习人员。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：舒禹豪、郑邦伟，该公司职员。原告胡惠琴与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡惠琴的委托诉讼代理人邓国廷、杨凯，被告万达公司的委托诉讼代理人舒禹豪、郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡惠琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交楼的违约金21099元（2017年2月21日至2017年7月1日，按照162.3元/日的标准计算）；2、请求判令被告赔偿原告因商铺交付不合格产生的损失合计69603.84元（自2017年7月2日起计算，按照76.32元/日的标准计算至被告违约情形终止之日止，暂计至2019年12月31日）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），双方约定，原告购买被告开发的广州市花都区凤凰北路76号之幢3层*号商铺，商铺建筑面积57.24平米，总价格为人民币1622704元，被告应于2017年2月20日之前将符合约定的商铺交付给原告。另根据该合同第十二条约定，被告交付的商品房应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同签订后，原告依约向被告付清了商铺价款。2017年7月1日，被告向原告交付了涉案商铺，比合同约定整整逾期了130天。原告收到商铺后，本以为就可以将商铺出租出去并收取相应的租金，却发现商铺存在诸多问题，所收的商铺根本无法出租或只能以极其低的价格出租。首先，原告收楼后去办理开通燃气时才发现商铺未接通燃气，被告没有按照合同约定取得公共服务单位所出具的供气证明文件，涉案商铺不符合基本的使用条件。其次，被告在出售该商铺时，明确而具体承诺涉案商铺所在的商业街（原名“金砖600”）每年逾有2000万的游客及O2O跨境电商的落户，涉案商铺将占据核心位置，左侧世界级大型室外主题公园，右侧大型文旅商综合体、酒店群、秀场，承诺2018年文旅城整体开业。但原告收楼后，被告的承诺没有兑现十分之一，涉案商铺所在的商业街每天的人流稀稀落落，至今为止，秀场依然没有开业，完全与宣传不符，被告存在严重的虚假宣传。最后，被告在宣传规划中，明确显示存在南广场大型喷水池且在涉案商铺的商业街北段上有乐园接口，但被告没有按照规划施工，实际交付的商铺不存在南广场大型喷水池及乐园接口，并在原规划南广场的公共位置上建设主题乐园的游乐设施，进一步截留了商铺的人流，从而更降低了商铺的使用价值。原告认为，被告的严重违约行为已使得原告无法按照计划将商铺出租出去，因此遭受重大的经济损失。根据《合同法》的相关规定，被告理应按照合同约定及承诺全面履行自己的义务，但被告既逾期交楼，所交付的商铺也完全不符合双方的合同约定，其行为已构成严重违约，被告应对原告遭受的损失承担赔偿责任。鉴于涉案商铺存在上述问题后原告多次与被告协商但被告以各种理由予以拖延，时至今日问题仍未能得到有效解决。为维护原告的合法权益，特向法院提出告诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告万达公司辩称，本系列案件涉案房屋均已交付且符合合同约定的交付标准，不存在商铺不合格的情况，不存在交付商铺无法使用、无法出租的情况，万达公司未进行虚假宣传，未给胡惠琴等业主造成“损失”，故请法院依法驳回胡惠琴的全部诉讼请求。一、万达公司交付的涉案房屋符合交付条件，且已经交付给包括本案在内的53户业主，均已收楼。涉案房屋所在楼栋在2016年11月15日完成竣工验收，取得广州市花都区住房和建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达成合同约定交付条件即双方签订的《商品房预售合同补充协议》第七条2款“将合同十二条房屋的交付条件变更为，甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件……”之约定，大部分业主已于2017年1月办理收楼手续。二、涉案房屋的燃气工程已经竣工验收合格，但由于花都区市政道路施工等下列原因致使市政管网直到2019年3月份才接入到涉案房屋所在地块红线旁。（一）燃气工程在于2016年9月13日已经竣工验收合格。在涉案商务楼燃气工程的《工程竣工验收签证单》中，施工、设计、监理、供气等单位各方均确认对燃气工程无异议，其中供气单位广州新奥燃气有限公司（以下简称：新奥公司）在竣工报告中已确认燃气工程验收合格。（二）不能通气的根本原因是市政管网未接入地块红线旁。涉案商务楼燃气系从地块红线外新建的曙光北路至永富路接入，需跟随市政道路同步铺设，而该片区由于大规模的市政道路及市政工程建设，多次迁改道路，道路长期未建成通车，因此，红线外燃气工程也需同步配合迁改施工，无法通气。红线外市政燃气管道直至2019年3月才接驳进入涉案楼栋，依据《商品房预售合同》补充协议第7条第5项“发生以下情形之一，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……”之约定，商铺无法通气所造成的损失是前述不可控制的客观原因所导致，万达公司不应对此承担责任。（三）在后续办理通气过程中，新奥公司根据新规定要求对燃气工程进行整改。2019年红线外市政管道接入地块内后，新奥公司根据《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》中关于“餐饮场所食品加工区的明火部位应靠外墙设置，并应与其他部位进行防火分隔”的新规定，要求将原来商铺拟设置厨房的位置从商铺靠里面位置调整到商铺外墙位置，商铺燃气的接入位置也相应需要调整。后续经过万达公司与新奥公司的不断沟通，双方约在2019年6月对后期拟设置的厨房位置、后期通气管理、燃气入户方式等调整达成了一致。（四）商街业主对燃气方案的反对造成燃气工程至今未能完成。在2019年后续实际整改施工过程中，商铺业主在2019年7月反对燃气管道挂在外墙的局部方案，认为大口径管道挂在商铺招牌之上影响美观且不安全，故阻碍施工。万达公司遂根据业主意见再次调整局部方案，并在2019年8月形成最终的燃气整改施工样板展示给业主，相关方案在万达公司、新奥公司、业主间才终于达成了一致。三、通燃气非涉案房屋的基本使用条件，且涉案房屋已经对外出租经营。双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电限于“居住条件”，而商铺并非住宅，商铺的正常使用并不一定要通气，通气并非商铺交付使用的必备基础条件，有法院判决认定“通气对于商铺的正常使用并无影响”。实际上，花都的保利花城、增城的合创御园等房地产项目的在售商铺亦不接通燃气。此外，涉案商务楼商街已有较多商铺对外出租并正常经营使用，不存在商铺不通气无法使用的情况。四、万达公司对外宣传广告合法合规，宣传内容不属于要约或承诺。（一）万达公司不存在虚假宣传情况。如万达公司确有宣传“2000万游客”，也是通过对广州市游客量、空港人次量及珠三角区域常住人口等数据综合考虑的合理推算，作为一种前景性的介绍，未宣传明确何时达到2000万游客的状态。相应的，文旅城项目自2019年6月15日开业以来，截至2020年1月31日，融创茂人流量约900万人次，商务楼人流量约20万人次，乐园人流量约200万，酒店群人流量约10万，住宅区已入住约1700户，可见文旅城项目的相关情况与上述前期推算也基本一致。胡惠琴在已购买涉案商铺后，即便有收到过O2O跨境电商的相关宣传，也是当时政策及花都区相关政府部门大力支持推进的，但后续因各种客观原因未能落地；万达公司未承诺过商业街南广场建有喷水池及商业街北段有乐园接口。2018年11月，涉案商街商铺的逾百名业主曾向工商部门进行过举报投诉，认为万达公司在涉案商街商铺前期销售阶段存在虚假宣传。对此，工商部门对业主们的举报投诉进行了审查、现场调查后也最终认定万达公司未存在虚假宣传，该处理结果已送达及告知了所有投诉业主。（二）依据合同约定，广告宣传内容为要约邀请，并非要约或承诺。双方签订的《商品房预售合同补充协议》第十五条第1款中明确约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”（三）万达公司为提升商街价值、促进商业氛围已主动投入大量人力、物力举办活动。依据双方签订的《商品房预售合同补充协议》第十三条第2款“乙方自愿购买该房屋，并由其本人自营或自行对外出租，甲方不包租，也不负责招商。甲方不对该房屋及其所在项目的经营氛围、经营收益或出租收益等进行任何承诺，乙方不得以此向甲方提出任何主张和要求”之约定，万达公司没有为业主统一招商的合同义务，而涉案商业街的商铺业主曾在2018年12月、2019年3月组织群体向花都区政府请愿，希望万达公司可以对涉案商铺商街统一招商。万达公司出于对社会维稳的企业责任感，在花都区相关政府部门人员的共同参与下与请愿业主进行了恳谈，通过设置招商中心、提升景观，为提升涉案商铺所在商街的价值付出了诸多努力，也投入了大量的人力物力财力。五、商铺买卖属于投资行为，业主作为完全民事行为能力人应当对自己的投资承担投资风险，且从市场看是有周期性的。购买商铺是商业投资行为，存在一定的风险，具有不确定性。与此同时，商铺投资又是一种长期性收取回报的投资行为，商圈商业氛围的培育需要时间，涉案商铺所在地区为一个新的商业片区，周边市政道路直至2019年后才较为通畅。胡惠琴不能因为投资后未能短期内获取较高收益即主张损失赔偿。六、胡惠琴主张的赔偿数额缺乏事实与法律依据，其对主张的损失赔偿金额应承担举证责任。且胡惠琴在2017年收楼后未曾提出过燃气问题，燃气问题与主张的所谓损失无因果关系。即使胡惠琴的损失主张成立，按照其主张损失金额的起算时点2017年1月起算，其的诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年6月28日，万达公司（甲方、卖方）与胡惠琴（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：三、乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号。四、乙方所购商品房地址位于广州市花都区凤凰北路76号之八百三十（76号之八百三十）*房，建筑物地上层数为3层，地下层数为2层，该商品房的用途为商业，层高约4.1米，建筑面积为113.79平方米，套内建筑面积57.24平方米，分摊面积约56.55平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28349.13元，总金额1622704元。八、甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款812704元自本预售合同网上签订之日起0日内支付；除首期款外，剩余房款810000元，须于2015年6月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十二、交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、房屋交付甲方应当在2016年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理，2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.双方按照补充协议的相关约定执行。合同附件六：装饰、设备标准：7.燃气：预留燃气接口（由用户自行申请开户）。附件七为本合同补充协议，补充协议第七条关于房屋交付的补充约定，1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交房责任。4.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋所产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6.该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定1.该房屋装饰、设备标准以本合同约定（详见附件六）为准，本合同未提及的装饰及设备不属于甲方责任范围。第十五条关于广告效力及示范单位1、甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。7、甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋及该房屋所在项目所做的暂时设想，具体应以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准。乙方承诺不以甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向甲方主张任何权利或提出任何索赔。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，胡惠琴按约定向万达公司支付了全部购房款。案涉商铺于2016年11月15日取得竣工验收备案表。胡惠琴于2017年4月3日办理收楼手续。胡惠琴主张案涉商铺在交付时已具备永久用电、水使用条件及通邮，至今未通气。万达公司交付的商铺不符合交付条件，使其无法正常出租获取收益，且万达公司在销售案涉商铺时曾承诺案涉商铺所在的商业街每年有2000万的游客及O2O跨境电商的落户，案涉商铺将占据核心位置，左侧世界级大型室外主题公园，右侧大型文旅商综合体、酒店群、秀场，承诺2018年文旅城整体开业，但案涉商铺所在的商业街至今人流稀少，万达公司存在虚假宣传。万达公司在宣传规划中，明确显示存在南广场大型喷水池且在涉案商铺的商业街北段上有乐园接口，但万达公司没有按照规划施工，实际交付的商铺不存在南广场大型喷水池及乐园接口，并在原规划南广场的公共位置上建设主题乐园的游乐设施，故万达公司应向其承担赔偿责任。经本院询问，胡惠琴是否申请对案涉商铺的租金标准进行评估，胡惠琴表示不申请评估，要求按照市场的要求或者参考合同逾期交楼的标准计算其损失即可。胡惠琴提交了宣传资料、商铺现状照片拟证实其上述主张。胡惠琴提交的宣传资料上出现“做2000万游客的房东”字眼，并附有万达文旅城的规划图片，该宣传单上注明“本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。”，胡惠琴还提交了部分宣传文章，系从“广州融创万达文化旅游城”微信公众号截取，万达公司确认有该微信公众号。但万达公司否认其进行了虚假宣传，万达公司主张此前曾有业主就此事向工商行政管理部门投诉，工商行政管理部门并未认定万达公司存在虚假宣传。万达公司为此提交了照片及微信截图拟证实其主张，该微信提交中广州市花都区市场和质量监督局于2018年12月19日回复为：一、根据您与其他投诉人提供的证据材料，无法证明万达公司有发布虚假宣传信息的行为；二、经对现场及该公司官网进行检查，执法人员均未发现存在举报材料中反映的虚假宣传问题。综上，因现有证据无法认定该公司存在虚假宣传的行为，我局决定不予立案，将对该线索予以理结。胡惠琴对于上述证无异议，但认为万达公司不能完成其宣传的内容，导致胡惠琴以远远超出市场价格购买涉案商铺，当然因此所造成的损失理应由万达公司承担。至法庭辩论终结前，万达公司仍未提交证据证实案涉商铺燃气工程已通过竣工验收，但主张其无需承担违约责任，理由是案涉商铺的燃气工程已于2016年9月13日竣工验收合格，但因为花都市政道路施工等原因致使市政管网直到2019年3月份才接入到涉案房屋所在地块红线旁，且商铺业主反对燃气方案造成燃气工程至今未能完成。万达公司为证实其上述主张，提交了工程竣工验收签证单、竣工报告管道燃气供用气协议、文旅城整体平面、关于协调花都大道（建设北路-G106国道）区间封闭施工交通改导的会议纪要、关于凤凰北路（平步大道-永富路）中压燃气管道施工及运营的承诺函、关于完善平步大道施工期间周边设施的函【设施[2018]082号、关于万达城周边道路燃气配套工程情况的回函、相关外围市政燃气工程的施工照片，涉案商务楼外围的市政燃气工程直至2019年3月仍处于施工状态、涉案商铺业主2019年7月在微信群的沟通记录、涉案商铺业主2019年8月在微信群的沟通记录。胡惠琴对于上述证据关联性均不予认可，认为上述证据无法证实万达公司的主张，恰恰证实了案涉商铺在交付时未通气，不具备基本使用条件的事实。万达公司还提交了广州新奥燃气有限公司于2020年6月2日出具的《关于万达商务楼燃气工程的说明》，内容如下：我司于2019年10月8日就万达城商务楼事宜向贵院出具《关于万达城商铺燃气工程建设情况的函复》（下简称“函复”），现我司就该函复补充说明如下：2016年，广东桂森建设有限公司（下称“广东桂森”）完成万达城商务楼红线内燃气工程后，我司根据广东桂森的申请对万达城商务楼红线内的燃气工程按原设计图纸进行验收，并于2016年9月13日签章确认工程竣工验收合格。因2016年公安部消防局颁发了公消【2016】113号《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》（下称“指导意见”）提高燃气工程要求，且当时万达城商务楼红线外的部分市政道路建设未完成导致相应燃气市政管网尚未完工不能通气，故广州万达文化旅游城投资有限公司（下称“万达城”）根据《指导意见》的要求，于2017年再次组织我司二次验收时，我司出具了不合格并要求整改的意见，该意见并非对首次竣工验收合格意见的否定。万达公司拟证实案涉商铺未通气不是其责任。胡惠琴对于上述说明不予认可，认为首先该证实由新奥公司单独出具，在没有其他客观证据予以说明的情况下，其无法确认该证据的真实性；其次，该证据并非确认燃气未能接通系因市政工程导致，而是不符合政府要求导致的，而对于燃气工程不符合政府要求，应由万达公司承担责任；再次，根据已经发生法律效力的（2019）粤0114民初6430号判决查明的事实，本院多次发函广州新奥燃气有限公司（以下简称新奥公司），该公司于2019年10月8日函复本院，表示：“涉案商铺位于万达商务楼内，其建筑红线内原有燃气管道不属于我司设计安装。红线外燃气自新建曙光北路至永富路接入，跟随市政道路同步敷设，市政中压管网由我司负责投资建设，2019年3月26日已接通至商务楼红线边。商务楼红线内燃气工程自2016年开工，广东桂森按设计图纸施工完毕后，向万达城提出验收申请。该商务楼需接通我司市政中压管网方能实现稳定供气。2017年6月9日，万达城对红线内燃气工程组织竣工验收，我司验收发现立管主控电磁阀设置不合理，商铺预留管道不符合规范要求，验收结论为工程不合格，因关键问题为设计方案不规范，施工单位无法整改，我司对燃气管道未接收通气，也未签署接收相关协议。后因万达城项目管理团队人员发生变更（融创团队），该商务楼燃气工程一直处于搁置状态。为迎接万达城2019年6月15日开业，2019年初融创团队重新启动该项目燃气工程，与我司分别于4月24日、5月7日再次组织了现场验收，就燃气工程整改、接收事宜进行了多次洽谈。最后决定对该项目重启建设，由万达城委托我司负责新方案设计、安装施工及后期运营通气服务。2019年6月23日，我司按新方案组织进场施工，施工时遇到业主阻挠，声称管道影响商铺美观，不同意此方案，要求我司暂停施工，导致新工程停工。2019年8月9日，万达城组织各方现场办公，但仍未达成共识，故该项目仍处于暂停施工状态。”前后两份证据存在矛盾之处，万达公司应承担违约责任。万达公司主张其已为案涉商铺所在商业街设立统一招商中心，并出资聘请专业招商人员组建招商团队，四处发布广告，举办多场汇流活动。万达公司为此提交了涉案商务楼商铺出租经营照片及视频、招商事宜说明及业主知晓该说明的微信聊天记录、招商运营服务合同、招商中心房屋租赁协议2份、招商中心装修协、招商中心家具采购及安装协议、招商中心照片、招商中心人员招聘公告的微信记录、委托服务式招商授权书、商街发布广告照片，证明被告自费为涉案商街在公交车身、车站、商场、商街楼体等多处发布统一招商广告、景观提升工程合同、商街景观提升照片、商务楼商街举办活动照片，证明被告无偿为商务楼商铺铺成功举办多场汇流活动、“商业街客户对接群”微信聊天记录3份、招商工作人员与商街业主微信聊天记录4份、花都区政府网站上“广州融创文旅城盛大开幕”的报道，证明文旅城项目盛大开幕，各项配套逐一兑现，取得较好的社会效益、“广州融创乐园免费入园”的报道，证明广州融创乐园紧邻涉案项目商铺，为汇聚商铺周围人流，被告甚至已于2019年10月起取消了乐园的入园门票付费，采取免费入园、花都区政府在涉案项目现场举办“花都电商节”的报道拟证实其上述主张。胡惠琴对于上述证据关联性均不予认可，认为上述证据恰恰证明了万达公司在众多业主的交涉下才匆忙履行完成配套的相关义务，但其完成的程度远没达到现场的要求，从而导致涉案商铺没有市场价值无法出租，不能证明万达公司已经履行了广告宣传的相关承诺。胡惠琴陈述，其曾通过微信要求万达公司尽快通气，但未要求万达公司承担违约责任。万达公司陈述，胡惠琴在本案起诉前未向其主张过违约金。另查明，根据已经生效的（2020）粤01民终20602号民事判决查明的事实，涉案房屋所在商业街的燃气管道工程于2020年6月15日通过验收。本院认为，胡惠琴与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议的焦点为：一、通气是否是必须具备的交付条件及万达公司是否需要向胡惠琴承担逾期交楼的违约责任；二、万达公司是否存在虚假宣传行为；三、万达公司是否需赔偿胡惠琴的损失。关于焦点一，商品房买卖合同补充协议第六条第2点虽然对本合同第十二条约定的交房条件变更为甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。但案涉商铺的用途为商业，从案涉《商品房买卖合同》第十二条约定“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”及合同附件六的装饰、设备标准约定涉案商铺需预留燃气接口（由用户自行申请开户）看，具备正常供水、供气、供电、通邮亦是商铺能正常使用的必备条件，况且，商铺也设置了燃气设施。本案的事实、证据显示，涉案商铺所在商务楼事实上亦进行了燃气管道的铺设。因此，万达公司认为因涉案房屋用途为商铺，是否开通燃气不影响商铺的使用，故开通燃气不是商铺必备的交付条件，缺乏依据，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2016年12月20日，此时，案涉商铺仍未通气，仍不满足交付条件，故万达公司应向胡惠琴承担逾期交楼的违约责任。双方合同约定的总房价款为1622704元，交楼日期为2016年12月20日，双方还约定了60天的宽展期，故万达公司应自2017年2月19日起承担违约责任。胡惠琴已于2017年4月3日办理收楼手续，因此，万达公司应向胡惠琴支付自2017年2月19日起至2017年4月3日的违约金，按总房价款1622704元，每日0.1‰的标准计付。胡惠琴主张逾期交楼违约金自2017年2月21日起算，系其对自身权利的处分，本院予以支持。经核算，万达公司应向胡惠琴支付的逾期交楼违约金为6815.4元（1622704元×0.1‰×42天）。胡惠琴要求万达公司支付逾期交楼违约金6815.4元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。胡惠琴主张按照162.3元/日的标准计算逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，万达公司虽对胡惠琴提交的万达公司宣传资料不予认可，但该宣传资料显然并非任何人都可随意制作的资料，且部分宣传资料系自万达公司确认的微信公众号中截取，对于胡惠琴提交的宣传资料，本院予以采信。但案涉《商品房买卖合同》补充协议第十五条已明确约定，甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。且胡惠琴提交的关于2000万游客的宣传资料上已明确注明本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。胡惠琴主张万达公司存在虚假宣传行为，本院不予采纳。关于焦点三，虽然胡惠琴已经于2017年4月3日办理收楼手续，但办理收楼手续仅表明万达公司向胡惠琴交付涉案房屋的时间，在没有其他证据证明胡惠琴明知涉案房屋不符合供气条件而放弃追究相关违约责任的情况下，不能因此免除万达公司交付的标的物不符合合同约定时违约责任的承担。涉案物业所在的商业街直至2020年6月15日才取得燃气工程竣工验收手续。虽然万达公司在提供了2016年的燃气工程竣工验收表，但万达公司确认该燃气工程因不符合新规范被新奥公司于2017年提出需要整改，直到2020年6月15日方取得整改成功的竣工验收。万达公司所谓的2019年3月前因红线范围外的市政道路施工导致燃气管道未能接通，即使万达公司该主张成立，如前所述，其亦确认红线范围内的燃气工程直到2020年6月15日才整改完成，故红线范围外的燃气工程情况不影响万达公司交付的涉案商铺直到2020年6月15日才具备供气条件的事实。因此，万达公司主张，根据补充协议的约定，政府进行市政干线工程引起的延期交付其无需承担违约责任，不能成立，本院不予支持。万达公司应向胡惠琴交付具备正常供水供电供气和通邮条件的房屋，涉案房屋所在商业街的燃气管道工程直到2020年6月15日才通过验收。而涉案房屋用途为商业，考虑到案涉物业所在商业街的经营情况，以及燃气管道供气的安全性、稳定性和便捷性，能否正常供应管道气对案涉商铺的使用收益有一定影响。鉴于本案中双方当事人均未对涉案商铺有无燃气的租金差价申请鉴定，结合胡惠琴所购买的涉案房屋的面积、地理位置、当地租金收入水平、管道天然气和瓶装液化气的差价，以及涉案商铺具备供气条件的时间等，本院酌情认定万达公司应向胡惠琴赔偿涉案商铺不能通气带来的损失9600元，胡惠琴诉讼请求中超过该9600元部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡惠琴支付逾期交楼违约金6815.4元；二、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡惠琴赔偿损失9600元；三、驳回原告胡惠琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990.5元，由原告胡惠琴负担1617.5元，由被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文审 判 员  李晓琳人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年十二月十六日书 记 员  方琢华利文智