广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33358号原告：广州安信科技物业有限责任公司，住所地广州市越秀区广园西路朝阳大街12号202房。法定代表人：林尚华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁国斌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫济源，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：广州市越秀区矿泉街瑶台村第二经济合作社，住所地广州市越秀区矿泉瑶台西街250号二楼。法定代表人：潘树开，职务：社长。委托诉讼代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。原告广州安信科技物业有限责任公司与被告广州市越秀区矿泉街瑶台村第二经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员戴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁国斌，被告委托诉讼代理人李妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，判令被告返还原告支付的租金266.6万元、保证金100万元、垫付电表费用6万元、及装修费用98.3万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月19日，原告通过投标竞得被告招标的12幢房屋及地块的租赁使用权。房产地址为越秀区矿泉街瑶台西街248-270号（双号门牌××，建筑面积约为2933平方米，租赁期限十年，第一年租金2666000元，交易保证金1000000元。2019年12月底，原、被告开始逐步交接上述物业，原告亦开始办理装修准备对外招租。由于新冠疫情爆发，全国封城。2020年2月20日全国因为疫情缘故，涉案物业是广州封闭最为严格的地方，导致合同不能履行。2019年底签订合同，2020年初进入合同履行期及爆发疫情，原告已经依约履行相关合同义务，原告租赁物业用于转租，该合同的目的无法实现。我方行使法定解除权要求解除合同。2020年4月初，租赁物所在地因外国人输入感染病毒，再次封闭。疫情属于不可抗力，原告多次与被告协商租赁费减免事宜，但原告不予体谅，不做任何减免让步。考虑到当前及今后疫情的形势，原告亏损巨大，已难以履行租赁合同。故原告只得诉至法院，请求判令解除原、被告之间的租赁合同。如果法院认定合同符合继续履行条件应当继续履行，我方要求被告免除2020年全年的租金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，我方要求继续履行租赁合同。虽然疫情属于不可抗力，但我方认为要达到解除合同的情形，本案中没有达到致使合同目的不能实现的情形，我方认为该不可抗力也不能归责于被告的原因，原告要求返还电压表等费用没有任何法律依据，且不是被告收取的，被告没有承担电表费用和装修费用的法律依据。我方免费提供案涉以外的车位给原告使用，经过集体表决将合同顺延2年同时免除租金增长，以降低租户的影响，但原告方并不同意我方提供的优惠措施，其要求将租金从每年266.6万元调整为135万元，该要求没有任何的事实和法律依据，双方不能就此达成一致意见，原告便起诉要求解除，故我方请求驳回其诉讼请求。经审理查明，白云区广源西路瑶台西街248号、250号、252号、254号、256号、258号、260号、262号、264号、266号、268号、270号，权属人均为广州市白云区矿泉街瑶台村第二经济合作社。2019年12月5日，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司向原告发出《承租资格审核认定结果通知书》载明，被告（下称出租方××委托本公司通过公开市场方式出租广州市越秀区瑶台西街248-270号（双号门牌××、瑶台前进大街大洲咀地块项目（交易编号：YXZL1DB11903000056××。本公司于2019年11月25日进行了信息公布，公告期间，贵方前来本公司办理了承租意向登记手续并提交了相关资料。鉴于该项目出租方提出了交易条件，为此，本公司与出租方组成项目资格审核小组，对该项目意向承租方是否具备承租资格进行了审核认定。本公司与出租方确认审核结果如下：贵方满足交易条件，具备承租资格。2019年12月9日，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具《集体经济资产资源交易确认书》载明，2019年12月9日在广州市越秀公有物业租赁服务有限公司举办的广州市越秀区矿泉街瑶台村第二经济合作社的广州市越秀区瑶台西街248-270号（双号门牌××、瑶台前进北街大洲咀地块出租项目现场举牌竞价中，由广州安信科技物业有限责任公司竞得。现将有关事项确认如下：资产名称：广州市越秀区瑶台西街248-270号（双号门牌××、瑶台前进北街大洲咀地块；资产地点：广州市越秀区瑶台西街248-270号（双号门牌××、瑶台前进北街大洲咀地块；建筑面积：4233平方米；合同期限：10年；成交价格：2666000元；合同履行保证金：1000000元；递增情况：租金递增从第3年开始，每2年递增5%。自本次成交结果公示期（5个工作日××满后，成交人应当于2019年12月20日下午17:00前，持本交易确认书到广州市越秀区矿泉街瑶台村第二经济合作社与出租方签订交易合同等。该确认书有原、被告加盖公章。2019年12月19日，原告（乙方××与被告（甲方××签订《租赁合同》约定，甲乙双方在平等、自愿的基础上订立本合同，甲方是广州市越秀区矿泉街瑶台西街248-270（双号门牌××幢房屋，面积约2933平方米、瑶台前进北街（土名××大洲咀地块，面积约1300平方米的房屋及地块产权所有权人（或合法使用人××，同意将上述房屋及地块出租给乙方使用。租赁期限：2020年1月1日至2029年12月31日，租赁有效期为10年。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租的房屋及地块整体转让给他人承包经营。乙方承诺对出租房屋及地块的现状、周边环境、客流变化、设施设备等已进行充分了解，自行承担相关风险，不以任何理由拒付或少付租金。乙方在签署本合同时，甲方按现状交付房屋及地块，乙方按现状接收房屋及地块。乙方应在签订合同当日向甲方支付保证金100万元。租赁期满后，在乙方未发生任何违约情形且按合同约定退还房屋及地块后，乙方可凭甲方开具的原始单据，在退还房屋及地块30日内向甲方要求退还保证金具体每年应付租金如下：2020年1月1日至2021年12月31日，房屋租金2486000元，停车场租金180000元，合计2666000元等。租金每年支付一次，由乙方分十期进行支付等。同日，原告向被告支付瑶台西街248-270号（双号门牌××元及首年租金2666000元。双方确认，2019年12月底被告将案涉场地交付给原告。2020年4月26日，原告向被告发出《律师函》协商减免租金事宜，《律师函》称因为疫情原因，2020年2月1日至今，该房屋旁的街道入口被封闭，不能正常进入，双方的租赁合同在疫情期间无法履行，对被告公司的经营造成严重不利影响，原告的减免请求为将该房屋及该土地的年租金金额2666000元调整为1350000元，并重新签订补充协议等。原告为证明其接手物业后的投入向本院提交了1、周子昕出具的收据；2、施工合同；3、预算统计表；4、收款收据；5、行政处理文件。被告发表质证意见称对证据1收据三性不予认可，该收据没有原件，无法核实真实性。合法性也不能确认，该收据的收款方不是我方，不清楚收据收款方和支付方与本案是否有法律关系，我方没有指示原告为该给付，提醒法庭注意收据时间为2019年12月16日早于双方合同租赁时间；对证据2施工合同三性不予认可，根据原告提供的证据，施工合同书是跟广州大中地装饰涉及工程有限公司签订的，且该公司是施工单位，但原告提供的行政处理文件中被行政处罚是因为将项目发包给不具备相应资质的单位，且处理行政处罚的当事人有出具授权书，委托人显示光辉建筑工程有限公司，该公司与之前的施工合同签订的主体不一致；对证据3预算统计表三性不予认可，为原告单方制作，没有提供相关的发票予以印证；对证据4收款收据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与本案无关；对证据5行政处理文件真实性、合法性予以确认，关联性有异议，原告被处罚的原因是聘请没有资质的施工方进行施工，而且相关人员并没有按要求使用安全绳等原因处罚的，而并非他主张的因疫情装修工程被限制。原告向本院提交了涉案物业新闻及图片，拟证明案涉物业所在街道在2020年4月至6月处于封闭隔离状态，无法经营。被告对该证据三性不予确认，并称因为疫情街道有采取限制措施，关闭有些过路口但有保留必要的进出通道，并不存在封闭的问题。相关的新闻也对瑶台村封闭进行辟谣，只是采取了相关的疫情管理防控措施，不存在至今无法经营的情形。庭审过程中，原告表示如果法院认定合同符合继续履行条件应当继续履行，我方要求被告免除2020年全年的租金。被告表示鉴于疫情对合同履行确实产生影响，我方同意按照国家政策免除2020年2月份的租金、2020年3、4月租金减半收取，或者延长2年的租期，租金递增从第2期开始。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，均应恪守履行。租赁合同签订后，原告已依约支付了2020年全年的租金，被告亦已依约将租赁标的房屋移交原告管业。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险，应属于不可抗力之情形，但原告所举证据不能证明因疫情原因导致租赁合同无法继续履行，原告无权据此要求解除租赁合同。原告认为如需继续履行租赁合同则要求被告免除2020年全年的租金，被告表示同意免除2020年2月份租金、2020年3-4月租金减半收取，系自愿处分自身权利，可见双方对2020年租金的部分减免事项在一定程度上达成一致意见，本院予以认可。现原告已支付2020年全年租金，故被告应退还其同意减免的部分租金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告广州市越秀区矿泉街瑶台村第二经济合作社在本判决书发生法律效力之日起5日内，一次性向原告广州安信科技物业有限责任公司退还租金444333.33元；二、驳回原告广州安信科技物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44472元，由原告广州安信科技物业有限责任公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员  张敏