北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15199号原告：北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇李庄村佳苑小区**楼。法定代表人：李术森，村主任。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。被告：范志刚，男，1949年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范伟利（系范志刚之子），男，1979年10月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任万田，北京市博人律师事务所律师洛阳分所。第三人：李宝良，男，1953年11月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会（以下简称原告）与被告范志刚（以下简称被告）、第三人李宝良租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人薛福生，被告及其委托诉讼代理人范伟利、任万田到庭参加诉讼。第三人李宝良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人及原告与被告签订的《李庄村东周转用房租用协议》无效；2、被告将位于北京市通州区永顺镇李庄村xxx腾退给原告；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1999年4月23日，原告与第三人李宝良签订租房协议，约定原告将自己建设的位于通州区永顺镇李庄村xxx平房院租给李宝良，租费17000元，占地面积144平米，租赁建筑面积86.15平米，租期50年。2001年6月2日经原告同意，李宝良将涉案房屋转给被告范志刚，由被告承担相应的权利义务。原告建设的房屋没有规划和房屋建设的合法手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定属于无效合同，被告理应将涉案的院落腾退给原告，所以原告起诉到人民法院，望法院依法裁决。被告辩称，一、原告的身份不适格，甲方不是李庄村委会。二、根据合同法第五十二条规定，不符合合同无效的情形。三、原告主张的城镇房屋无效理由不符合法律规定，原告主张的司法解释与实际不符。四、根据政府文件显示，被告居住的四至范围是政府征地行为，不是原告出示的腾退行为，项目为珠江国际家园三期。五、在项目四至范围内包含62户、221人，1024间房屋有产权证明，由通州区国土局颁发的集体土地使用证。六、北京第四中级人民法院的裁定书裁定原告的腾退没有效力。七、李庄村的由来是北京市人民政府农林办公室《北京市密云水客移民搬迁安置办法》1958年10月批示，才批示盖房。原告在诉讼中的理由根据最高法院司法解释2000年生效，按照法律规定不能适用于生效前的，合同是1999年签订的，该案件不能适用该司法解释，即使司法解释规范了房屋类型，当时涉案房屋是农村房屋，不属于该司法解释调整的范围，该合同不违反合同法第五十二条的规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人李宝良未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月23日，原李庄村经济合作社（甲方，原告表示已取消，所有权利义务由李庄村委会承受）与第三人李宝良（乙方）签订《李庄村东周转用房租用协议》，约定：自92年房基地不批，因村中有需用再建房的多子女户，现因开发遇到困难，为了解决资金周转，现出租每套（正房四间，厢房两间、院及简易门楼）租费17000元，租期50年。在租赁期间乙方负责维修保护，出现损坏，乙方负责。水、电费及其它费用每月5日之前交村委会。在租赁期间经村委会批准可以转租他人。在租赁期间国家或集体有规划，按实际出租年限照价赔偿乙方损失。年限1999年4月23日至2049年4月22日。协议上还注明了房屋的坐落是“南小区四排三号”。在协议的右下方还有手写载明的一段话：“村委会同意此房转让给范志刚。2001年6月2日。”在该句话上面加盖了原告的公章。原告对房屋转租的事实认可，认可将房屋由本村村民李宝良转租给了本案的被告，被告并非李庄村村民。原告法定代表人李术森代表原告出具了情况说明，认可2001年6月2日李宝良将涉案房屋南小区4排3号转让给被告，原告予以盖章确认。原告确认上述合同的所有权利、义务关系自2001年6月2日转让之后，与李宝良没有关系，均由被告享有、承担。后涉案房屋一直由被告及其家人占有使用至今。庭审中，原告当庭变更诉讼请求要求确认原告与第三人签订的《李庄村东周转用房租用协议》及第三人与被告达成转租协议无效，理由是上述协议约定租用的涉案房屋没有建设手续，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。被告对此不予认可，被告提出涉案房屋系1992年建设的，1999年由第三人先承租的，不适用上述最高法院解释的规定，且涉案房屋的建设涉及密云水库建设的人员搬迁，有红头文件的批示，建设房屋是有效的。关于涉案房屋的性质和建设时间，原告提出当时因不批准宅基地，但是村委会需要建房，原告就建设了很多个院落用于出租，但建设之后没有对涉案房屋发放过权属证明，属于村里自建房。另查，根据被告提交的征地公告、拆迁方案等显示，被告租用的涉案房屋在征地拆迁范围内，该地块征为国有。根据2020年4月12日由永顺镇人民政府及原告共同出具的《腾退公告》显示，经永顺镇人民政府研究决定，对李庄村村域内的集体土地上租赁小院地上物进行实施腾退工作，腾退人为李庄村委会（本案原告），本项目位于通州区永顺镇李庄村，积极配合本次腾退工作，在腾退期限内签订《腾退补偿协议》，逾期未签订《腾退补偿协议》的，由腾退人上报腾地镇政府相关部门将依据相关法律、法规对违法建筑进行认定，如认定为无合法手续的违法建筑，镇政府将依法进行违法建筑拆除工作。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张2001年6月2日其与第三人李宝良签订的《李庄村东周转用房租用协议》以及李宝良与本案被告在原告的同意下达成转租协议均无效，理由系依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原告认为其向第三人出租的房屋没有规划和房屋建设手续，以此主张租房协议无效。本院认为，原告提出《李庄村东周转用房租用协议》及转租协议无效的主张不能成立，理由是关于涉案房屋建设的时间，被告主张系1992年建设，原告表示不清楚，但至少是在签订租房协议之前建设的，也就是在1999年4月23日之前建设，而上述最高法院的司法解释是在2009年7月30日公布、2009年9月1日起施行，房屋建设的时间远远早于上述司法解释施行的时间，司法解释中对于之前建设的农村房屋签订的租赁合同的效力并未予以明确是否适用该解释的规定，既然没有明确规定就应遵从法不溯及既往原则。且在该协议中明确载明因92年房基地不批，村中有需用再建房的多子女户，也就是说这是村里自己建设出租给村民解决住房问题的房屋，有一定历史的原因所建设，根据另案情况反映有的租户还取得了房屋权属证明。故本案原告仅以上述最高法院司法解释第二条、第三条的规定请求确认《李庄村东周转用房租用协议》及转租协议全部无效的理由不能成立，本院不予支持。对于原告主张无效的后果即要求被告腾退涉案房屋，本院不予支持。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案所涉及的《李庄村东周转用房租用协议》签订的时间为1999年4月23日，系在《中华人民共和国合同法》实施以前成立的（实施时间为1999年10月1日），当时的法律并未对租赁期限进行规定，故关于租赁期限可以适用合同法的规定，这有最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）的规定作为法律依据。在租用协议中约定的租期为50年，超过了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，所以租用协议中租期超过20年的无效，即使转租也应在有效的租赁期限内。对于合同法实施以前已经过的履行期限，不应计算在内，但对于合同法实施之后剩余期限超过20年的部分应认定为无效。本案中，对于合同法实施后超过20年的合同期限应为无效，即自2019年10月1日之后的租赁期限无效。本案中，因超过部分在原告未提出租赁协议终止及收回租赁物或签订新的租赁协议的情况下仍与被告在继续履行，视为双方达成了不定期租赁，建立了事实上的不定期租赁合同关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》的解释（一）第一条规定，判决如下：一、确认北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会与李宝良于1999年4月23日签订的《李庄村东周转用房租用协议》中约定的租期超过20年部分无效，即从2019年10月1日起之后的租赁期无效；二、驳回北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费113元，由北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月十五日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙-8--7-