云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1260号上诉人（原审被告）：陈伟，男，1968年6月9日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：刘争明，云南彩云商朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：秦学清，男，1956年10月22日生，汉族，云南省鹤庆县人，住大理州鹤庆县，现住大理市。被上诉人（原审原告）：谢八妹，女，1963年3月8日生，汉族，云南省鹤庆县人，住大理州鹤庆县，现住大理市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宏翼，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：大理市今品娱乐有限公司，住所地云南省大理州大理市下关中民广场B区二、三层，统一社会信用代码9153290168859618X3。法定代表人：张旭峰，职务总经理。上诉人陈伟因与被上诉人秦学清、谢八妹、大理市今品娱乐有限公司（以下简称今品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：一、请求撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初113号民事判决内容；二、请求驳回被上诉人秦学清、谢八妹的一审全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，导致认定事实不清。1.上诉人在一审中对本案涉及的租赁房屋现状照片即物管的缴纳情况举证说明，证明案涉房屋由第三人今品公司开设KTV经营使用，案涉房屋已由第三人实际控制。2.被上诉人在一审中未就支付的租金情况进行举证，而本案事实为2014年7月至今，房屋租金由第三人向被上诉人交纳，说明被上诉人实际认可承租人的变更，同时亦同意合同权利义务转让。二、一审适用法律错误。租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人使用，出租人收取租金的合同，租赁合同的目的在于使用房屋，支付和收取租金。本案上诉人在2014年7月至今未使用租赁房屋，被上诉人也未对上诉人收取租金，上诉人也未支付过租金。从2014年7月后上诉人未参与租赁合同的履行。一审法院却认定不引起合同权利义务的变更，属于解读法律条文错误。秦学清、谢八妹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.租赁物是否由承租人使用还是承租人交由第三人使用不代表租赁合同权利义务关系发生变更。本案租赁物属于商铺，没有固定区分空间，是数家人共同指向一块区域，作为商铺业主被上诉人实际进行管护无异议。租赁物的出租是物管公司找人统一签订合同，实际由谁使用，如何管理由于产权范围不清晰业主无法区分。合同签订后实际由谁使用房屋被上诉人不清楚也无法管理。租赁物的实际使用不代表合同权利义务的变更。2.关于租金支付问题，双方租金在合同中约定清楚，上诉人亦明确表示在2014年7月后就未支付过租金，被上诉人的诉讼请求主张租金与被上诉人的陈述一致，应当成立。上诉人要证明2014年7月以后的租金由他人支付，举证责任在上诉人。被上诉人计算的租金是根据实际收到的租金和合同约定的租金差额计算的，就租金支付问题被上诉人已完成举证责任。上诉人的抗辩理由不能成立，特别是以租金支付主张合同主体变更不能成立。3.合同主体变更是权利义务一并变更，不是单方行为，更不能以默认方式主张。本案上诉人从来没有和被上诉人协商合同主体的变更，也没有与三方进行实际对接，从签订合同后被上诉人也没有与第三人联系过，而合同权利义务变更需三方共同确认，所以本案并未发生合同主体变更。上诉人的上诉理由没有指出依据合同法哪条法律来认定本案合同主体已经变更，因此法律适用错误上诉理由不成立。被上诉人今品公司未作答辩。秦学清、谢八妹向一审法院提出的诉讼请求：一、解除原告和被告签订的《中民广场商铺租赁合同》；二、判令被告交回原告中民广场B区三层2号的商铺；三、判令被告立即向原告支付拖欠租金125934元（2017年2月至2018年1月31日欠5000元，2018年2月1日至2019年1月31日欠37372元，2019年2月1日至2020年1月31日欠83562元）并按合同约定支付租金至实际返还商铺为止；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实：二原告系夫妻关系。案涉租赁房屋位于大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场Ｂ区，系二原告按份共有。2010年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中民广场商铺租赁合同》（店铺编号ＮｏＢ3-2），约定出租铺交付情况：甲方将位于下关洱河南路中民城市广场Ｂ区方作为经营场所，建筑面积为139.38㎡;甲方于2010年2月1日前向乙方交付该商铺。租赁期限：自2010年2月1日起至2020年1月31日止；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前60天向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；由于在申请期内乙方未及时提出任何书面申请，或该申请未获得甲方认可或双方未续约，导致实际店铺的实际使用时间超出租赁期限的，视为不定期租赁合同，甲方有权对超出部分按原合同期内的租金、物管费进行收取（按实际发生的天数折算），并加收原租金20%的溢价租金。乙方须缴纳完租用期内全部费用（包括水电费、电话费等相关费用）后甲方按合同约定时间退回乙方履约保证金。租金费用、保证金及缴费方式：1.该商铺每月每平方米建筑面积初始租金为25元。租金自2010年6月1日起开始计收。2.租金缴纳期为6月一缴。3.租金、物业管理费缴纳方式为预缴。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付首期租金，乙方应于每使用期届满前15天向甲方缴纳相应租金。乙方迟延缴纳租金及其他费用的，甲方可行使先履行抗辩权，包括甲方有权采取包括但不限于断水、断电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。同时，滞缴租金须承担违约金，每日违约金为所欠租金总额的3‰。如果乙方逾期拖欠租金，连续45天或者累计欠租达两个月的，甲方有权单方面解除合同，收回乙方所租商铺，另出租他人，乙方须缴纳违约金，租金计算截止时间以乙方将该商铺交回甲方，并经甲方书面接收日为止。因乙方欠租金甲方解除合同的，乙方投入的装修设备设施无偿归甲方所有。4.租金从2011年2月1日开始递增。5.租金缴纳明细：2010年2月1日至2010年5月31日为免租期；2010年6月1日至2011年1月31日的租金为27876元；2011年2月1日至2012年1月31日的租金为45160元（27元／㎡／月）；2012年2月1日至2013年1月31日的租金为48772元（29.16元／㎡／月）；2013年2月1日至2014年1月31日的租金为52668元（31.49元／㎡／月）；2014年2月1日至2015年1月31日的租金为56868元（34元／㎡／月）；2015年2月1日至2016年1月31日的租金为61416元（36.72元／㎡／月）；2016年2月1日至2017年1月31日的租金为66334元（39.66元／㎡／月）；2017年2月1日至2018年1月31日的租金为71636元（42.83元／㎡／月）；2018年2月1日至2019年1月31日的租金为77372元（46.26元／㎡／月）；2019年2月1日至2020年1月31日的租金为83562元（49.96元／㎡／月）。6.租金的支付方式为乙方按本合同约定日期将租金全额转入本合同约定的甲方指定账户。合同履约保证金：合同签署之日，乙方向甲方缴纳履约保证金5000元。其他自理费用：乙方须承担水电公摊费用，此费用按照每月物管公司提供的公摊费率结算。甲方的权利义务，有权按合同约定收取租金、物管费及合同约定的其他费用。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。案涉租赁房屋自2017年2月起存在拖欠租金情况，故原告诉至法院。一审过程中，原告陈述案涉租赁房屋未交租金合计125934元，其中2017年2月至2018年1月31日欠5000元，2018年2月1日至2019年1月31日欠37372元，2019年2月1日至2020年1月31日欠83562元，且其自愿放弃对溢价租金的主张。被告认可合同签订的甲方当事人为秦学清、谢八妹。一审法院认为，原告与被告签订的《中民广场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。本案中，原告已按约将租赁房屋交付给被告，现双方对《中民广场商铺租赁合同》的权利义务主体发生争议，原告主张《中民广场商铺租赁合同》的相对人为被告，租赁房屋的权利义务主体理应是被告。被告主张《中民广场商铺租赁合同》已于2014年6月解除，且被告于2014年7月将案涉租赁房屋的权利义务转让给第三人，现在租赁房屋的实际使用人及交租人、支付物管费人均为第三人，案涉房屋的权利义务主体已由被告转为第三人。一审认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，被告提交的证据不能有效证明其在经原告同意后将案涉租赁房屋的权利义务转让给第三人或《中民广场商铺租赁合同》存在其他已于2014年6月解除的事由，且双方在合同中仅约定被告需承担水电公摊费用及租金转入原告指定账户，并未对具体的支付主体进行确认,本案中租金支付主体的变更不代表合同权利义务主体的变更，故一审对原告的主张不予采信。另根据合同的相对性，合同签订时签字确认系被告所为，《中民广场商铺租赁合同》的权利义务主体仍为原告方与被告方。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，同时，双方也约定：“在申请期内被告未及时提出任何书面申请，导致实际店铺的实际使用时间超出租赁期限的，视为不定期租赁合同”，《中民广场商铺租赁合同》于2020年1月31日已到期，自2020年2月1日起该合同为不定期租赁合同。现原告要求解除《中民广场商铺租赁合同》，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审于2020年2月18日向被告送达起诉状副本时，其已知晓原告要与其解除不定期租赁合同的意思表示，一审视为原告已经在合理期限之前通知了被告，对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告双方的合同已解除，被告应向原告支付未付租金并返还租赁房屋，一审对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。原告依据合同的具体约定，主张2017年2月至2020年1月31日被告未付租金共计125934元，被告未作出合理解释，其应向原告支付2017年2月至2020年1月31日的租金125934元。同时，根据双方“甲方有权对超出部分按原合同期内的租金、物管费进行收取（按实际发生的天数折算）”的约定，2020年2月1日起的租金参照《中民广场商铺租赁合同》最后一期租金计算，被告还应向原告支付2020年2月1日起至房屋实际返还之日止，按49.96元／㎡／月计算的租金，一审对原告要求支付租金的诉讼请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告秦学清、谢八妹与被告陈伟于2010年1月7日签订的《中民广场商铺租赁合同》。二、被告陈伟于本判决生效之日起十日内返还原告秦学清、谢八妹位于大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场Ｂ区。三、被告陈伟于本判决生效之日起十日内支付原告秦学清、谢八妹从2017年2月至2020年1月31日的租金125934元及自2020年2月1日起至房屋实际返还之日止，按49.96元／㎡／月计算的租金。案件受理费2848元，减半后收取1424元，由被告陈伟负担。二审期间，本院依职权向原今品公司股东吴俊彪就案涉房屋使用情况进行询问，并制作询问笔录一份。经质证，上诉人陈伟对该询问笔录中吴俊彪陈述的内容无异议，且其陈述中说已通知过业主，与上诉人对本案意见相吻合。被上诉人对询问笔录的合法性无异议，对笔录的真实性不清楚，且与本案无关联，对于合同权利义务转让不认可。本院经审查认为，该询问笔录需结合案件中其他证据予以综合使用。二审经审理查明，被上诉人秦学清、谢八妹等十四户业主向今品公司营业的KVT大门粘贴《收铺通知》，内容为“由于贵司长期拖欠我铺面租金，现最后通知贵方于2020年1月10日前履约以下承诺：请贵司在2020年1月10日前向我方做出承诺，逾期后，我方将在当日（1月10日）通过报警并邀请该区域社区人员及物业管理方进行强行收回商铺，更换商铺门锁”。《收铺通知》上载明具体的商铺房号和被上诉人秦学清、谢八妹的签名（按印），无具体粘贴日期。吴俊彪在询问笔录中陈述自2014年7月起开始使用陈伟租赁的案涉商铺，并通知业主后双方达成新的租赁协议，向业主支付过租金。其余案件事实与原审认定一致。本院认为，本案的主要争议焦点为：上诉人陈伟与第三人今品公司之间是否存在案涉租赁合同的权利义务转让关系。上诉人陈伟称2014年7月起其已将案涉租赁房屋的权利义务转让给第三人，并由第三人履行支付租金和物管费的义务。被上诉人秦学清、谢八妹则认为其与陈伟之间的租赁合同权利义务关系未发生变更，应由陈伟履行租赁合同义务。陈伟针对其主张，在一审提交七组证据，其中第二组证据《大理市工商行政管理局登记卡片》证实陈伟租赁涉案商铺经营的“大理市足生堂保健会馆”于2014年7月8日已注销，注销原因为歇业；第三组证据《大理市今品娱乐有限公司企业登记信息》证实今品公司企业登记信息，其中2014年6月13日至2019年3月15日期间吴俊彪、李卿为今品公司的股东；第五组证据《收铺通知》证实秦学清、谢八妹与其他业主一起向今品公司催收欠付租金和收回商铺的事实；第七组证据大理中民丰和物业管理有限公司出具的《情况说明》，证实2014年7月至今涉案商铺的物业管理费由“飞跃KTV”（系今品公司）经营者缴纳，中民广场B区三层门口粘贴的《收铺通知》系所有业主共同签字确认，并进行粘贴；对于上述证据，秦学清、谢八妹只对第五组证据《收铺通知》无异议，其他证据均不认可，庭审中其认可现商铺的实际占有人为今品公司。上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据上述证据及吴俊彪询问笔录所证明的案件事实，本院作以下分析论证：第一，2014年7月之后案涉租赁商铺的占有使用人为第三人今品公司，而非陈伟。陈伟租赁的房屋属于产权式商铺，其租赁近10户商铺用于经营浴足店，经营过程中于2014年6月歇业并注销工商登记，该歇业、注销行为以及秦学清、谢八妹陈述今品公司实际占有使用商铺的事实能客观反映陈伟陈述于2014年7月后未实际使用案涉商铺的真实性。第二，租金的支付情况和合同解除权的行使。陈伟主张自2014年7月起其未再支付租金，而秦学清、谢八妹认为租金支付至2017年1月。秦学清、谢八妹对2014年7月之后租金支付情况应负有举证责任，但其并未提供充分证据予以证实。租赁合同第十条合同解除条款约定“承租人延迟缴纳租金、物业管理费或其它应缴款项连续45天或者累计达两个月的，甲方有权单方解除合同”，依据该条款约定秦学清、谢八妹在2017年未收到租金的情况就应行使合同解除权，但其到2020年1月6日即合同履行期限届满前25天才主张解除合同，秦学清、谢八妹该行为与合同约定不相符。第三，双方均认可的证据《收铺通知》能证实秦学清、谢八妹向今品公司主张催收房租和要求返还商铺的事实。大理中民丰和物业管理有限公司出具的《情况说明》也证实了所有业主共同签字确认《收铺通知》并向今品公司催收房租和收回商铺的事实，从而确认秦学清、谢八妹实际参与实施了催收拖欠租金和逾期则收铺的行为，其知晓商铺的使用人为今品公司和今品公司欠付租金。本案中秦学清、谢八妹主张要求陈伟支付租金和交回商铺，这与其在《收铺通知》上的行为是相矛盾的。第四，租赁合同第五条约定物业管理费用应由承租人交纳，本案物业公司出具的《情况说明》也证实了2014年7月至今涉案商铺的物业管理费由今品公司缴纳，这与租赁合同的约定相吻合。第五，今品公司虽未到庭应诉，但2014年6月13日至2019年3月15日期间的原股东吴俊彪证实使用案涉商铺已通知过业主后双方达成新的租赁协议，这也印证今品公司与秦学清、谢八妹之间存在租赁关系的事实。通过以上的分析，本院认为只有陈伟将与秦学清、谢八妹之间签订的案涉商铺的《租赁合同》的权利义务概括性转让给了今品公司，才有今品公司使用案涉商铺、缴纳物业管理费，秦学清、谢八妹向今品公司催收欠付租金和收回商铺的事实，故陈伟与今品公司之间关于租赁合同的权利义务概括性转让关系成立，自2014年7月起该合同的权利义务由今品公司承受，原承租人陈伟退出租赁合同的履行。上诉人陈伟的该上诉理由成立，本院予以采纳。一审认为陈伟所举前述证据与本案无关、不予采信系认证错误，本院予以纠正。根据以上认定的法律关系和案件事实，本案租赁合同的主体为出租人秦学清、谢八妹和承租人今品公司，秦学清、谢八妹应向其合同相对方今品公司主张权利，其向原承租人陈伟主张权利错误，本院依法驳回其诉讼请求。综上所述，上诉人陈伟的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初113号民事判决书；二、驳回秦学清、谢八妹的诉讼请求。一审案件受理费2848元，减半后收取后1424元，由秦学清、谢八妹负担。二审案件受理费2848元，由陈伟负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十二月七日书记员 段杰润