黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5394号上诉人（一审原告）：杜朝利，男，1966年8月15日出生，汉族，五大连池风景区新泉山温泉酒店经理，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王丽华，女，1969年10月4日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：肖丽君，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代表人：王力南，总经理。委托诉讼代理人：高乐，女，1995年1月24日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省哈尔滨市松北区。上诉人杜朝利因与被上诉人绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2020）黑0108民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杜朝利上诉请求：撤销一审判决第二项中绿洋公司支付利息开始时间部分、一审判决第三项，依法改判绿洋公司赔偿杜朝利利息损失（以35,958元为基数，自2016年10月26日起至实际支付之日止），同时承担已付购房款一倍的赔偿责任。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，案涉房屋至今没有取得房屋预售许可；2.杜朝利在2016年就提出解除案涉房屋买卖合同，绿洋公司应承担利息赔偿的时间应从2016年10月26日开始计算；3.一审错误的认定案涉《房屋买卖意向合同》不属于商品房买卖合同，亦错误的认定杜朝利明知案涉房屋没有取得预售许可证，进而没有支持杜朝利要求绿洋公司承担一倍的赔偿，无事实和法律依据；4.一审认定杜朝利只能主张其一的观点系错误的，本案的定金和违约金约束的并非同一违约行为。绿洋公司辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜朝利向一审法院起诉请求：1.判令解除杜朝利与绿洋公司签订的《房屋买卖意向合同》；2.判令绿洋公司立即退还杜朝利已交纳的款项35,958元；3.判令绿洋公司向杜朝利支付违约金359元，并赔偿已付房款的利息损失（自2016年10月26日起至实际支付之日止，年利率按照8.15625%计算），同时承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院认定事实：2013年4月8日，绿洋公司（甲方）与杜朝利（乙方）签订《房屋买卖意向合同》，合同内容为：“甲、乙双方就乙方预购哈尔滨广告产业园办公楼，为明确双方权利与义务，在平等、自愿、协商一致的基础上就办公楼预定达成如下协议：一、项目概况：1、甲方在平房区东至南城七路，西至南城六路，北至南城第五大道，南至南城第六大道区域取得哈南广告产业园地块。2、甲方在上述地块上建设办公楼及其他，现暂定名为“哈尔滨广告产业园”。二、乙方所预定办公楼基础情况：1、乙方所预定的办公楼为本合同第一条规定项目中的xx号房。用途为工业，所选定现代风格类型，建筑面积约为64.21平方米（最终以房管所测绘为准）。房屋结构以设计为准。2、乙方使用功能为：总部办公、广告研发、设计楼、生产制造。三、计价方式与价款：1.乙方所定办公楼按建筑面积计算，单价为5600元/平方米，总金额约为359,576元，大写人民币叁拾伍万玖仟伍佰柒拾陆元。四、面积确认及面积差异处理：面积以房屋测绘机构确认面积为准，并以此面积按预定价格进行据实结算。五、付款方式及期限：1、乙方在签订本合同时，向甲方交付定金35,958元（总房款10%），大写人民币叁万伍仟玖佰伍拾捌元；2、付款期限：分二期付款。1）一期，乙方付甲方10%房款作为意向定金；2）二期，甲方取得相关手续时，乙方另付甲方40%房款；剩余房款以银行贷款或者一次性付款形式补齐。六、乙方逾期付款的违约责任。……七、交付日期及标准：1、甲方应在2013年12月31日前，将办公楼交付给乙方使用。若遇不可抗力的因素，则顺延（顺延期为2个月）。除以上特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”当日，杜朝利通过银行转账支付35,958元（共计转账539,174元）。2016年10月26日，绿洋公司将xx号房屋的预付款202,022元退还杜朝利。2017年12月13日，哈尔滨广告产业园（三期工程）1、3、5-8、10-13、15-17、20-31栋；哈尔滨广告产业园（二期工程）QD17-1、QD17-2、SY1-SY13栋；哈尔滨广告产业园（一期工程）QD6-QD16、QD18-QD19栋取得哈尔滨市商品房预售许可证。绿洋公司自认，案涉房屋于2020年6月底具备交付条件。一审法院认为，关于绿洋公司是否应向杜朝利返还已付房款35,958元及违约金359元的问题。绿洋公司未按《房屋买卖意向合同》约定时间交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杜朝利可依据合同约定主张解除合同，并要求绿洋公司支付违约金。双方对涉案房屋已付房款35,958元均无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院对杜朝利主张解除QD22-10号房屋的《房屋买卖意向合同》，绿洋公司返还杜朝利35,958元并支付违约金359元（35,958元×万分之一）的诉讼请求予以支持。关于绿洋公司是否应支付杜朝利已付房款的利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”绿洋公司抗辩称未收到杜朝利解除合同通知，利息损失应当自起诉之日起90日后计算。杜朝利主张自2016年10月26日计算利息，因其未举示证据证明向绿洋公司发出解除合同通知的时间，故一审法院对绿洋公司的抗辩理由予以采纳。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故杜朝利主张的利息，应以35,958元为基数，自杜朝利起诉之日起90日的次日即2020年7月8日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额给付之日止。关于绿洋公司是否应向杜朝利支付已付房款一倍的赔偿金的问题。杜朝利主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求绿洋公司给付赔偿金35,958元。但绿洋公司与杜朝利签订的《房屋买卖意向合同》是商品房买卖的预约合同，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定应当具备的主要内容，且在该《房屋买卖意向合同》中第五条付款方式及期限的第2款中明确载明“……2）甲方取得相关手续时，乙方另付……”故双方在订立该合同时，杜朝利明知绿洋公司未取得相关手续。一审法院对杜朝利主张绿洋公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，要求绿洋公司支付已付房款的一倍的赔偿金的主张不予支持。一审庭后，杜朝利的委托诉讼代理人向一审法院递交代理词，又以35958元为定金，主张按照《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条要求双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金，因庭审时杜朝利的诉请为主张违约金，其已选择主张违约金，庭后又主张定金罚则无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条之规定，判决：一、解除杜朝利与绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司签订的《房屋买卖意向合同》（签订日期2013年4月8日；）；二、绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司返还杜朝利已付款项35,958元，并支付违约金359元及利息（以35,958元为基数，自2020年7月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额给付之日止）;三、驳回杜朝利的其他诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于绿洋公司应从何时起支付杜朝利利息损失的问题。杜朝利主张其已经于2016年10月26日通知绿洋公司解除案涉《房屋买卖意向合同》，且绿洋公司已经收回案涉合同原件，又退还了杜朝利购买的案涉房产项目另一套的房屋价款，故上述行为应视为绿洋公司亦收到杜朝利本案案涉房屋的解除通知。针对此，首先，解除权的行使应当以明示的方式做出，行使解除权的意思表示应当通知到合同相对人。绿洋公司退还杜朝利购买的另一套房屋的价款不能视为杜朝利针对本案案涉《房屋买卖意向合同》也向绿洋公司做出解除合同的意思表示；其次，绿洋公司并不承认其收到了杜朝利解除案涉合同的通知，亦未以符合法律规定的形式认可接受杜朝利解除案涉合同的意思表示。故杜朝利未举示充分的证据证明其主张，应承担举证不利的后果。一审判令绿洋公司自2020年7月8日起支付利息并无不当。关于绿洋公司是否应当承担杜朝利已付购房款一倍的赔偿责任。双倍返还购房款是针对商品房买卖合同中开发商的不诚信或者欺诈行为所做出的一种惩罚性规定，其适用有严格的限制条件。具体到本案，其一，杜朝利与绿洋公司签订的《房屋买卖意向合同》并不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当明确的所有内容，其不应认定为商品房买卖合同；其二，即便按照杜朝利的主张案涉《房屋买卖意向合同》应认定为商品房销售合同，根据《房屋买卖意向合同》第五条付款方式及期限的第2款中明确载明“……2）甲方取得相关手续时，乙方另付……”，应视为杜朝利明知绿洋公司未取得相关手续，故杜朝利主张绿洋公司应承担杜朝利已付购房款一倍的赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杜朝利上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人杜朝利负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩()二〇二〇年十二月十四日法官助理乔雪飞书记员周小倩