广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初282号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县×××××盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：连辉煌，男，汉族，1974年3月25日出生，户籍地：仁化县××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××396。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司（以下简称“盛世铭庭公司”）与被告连辉煌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬到庭参加诉讼，被告连辉煌经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3289元（从2018年1月起算至2019年12月，1.3元/平方米×105.43平方米×24个月）；2、判令被告支付原告违约金395元，以上述物业管理费3289元为本金，按年利率6%从2018年1月起算至2019年12月；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2017年4月7日与仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县××××××××××××××××，建筑面积105.43平方米。合同约定了交付时间为2016年12月30日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2016年12月30日视为交付时间，已交付（包括视为交付）的物业管理费，由原告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由南雄市鹏苑物业服务有限责任公司(以下简称“鹏苑公司”)为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米的标准缴纳物业管理费。合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告与鹏苑公司、澳锦公司三方经协商一致，签订《确认书》，约定自2018年7月1日起由原告接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，原告依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由原告向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是被告从2018年1月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告连辉煌未向本院提供证据及答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的证据，本院认定如下：证据1原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；证据2《商品房买卖合同》、证据3《确认书》、仁化县××××××××工程前期物业管理有关情况的说明，共同证明2018年7月1日起由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据4、《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》、证据5《前期物业管理服务协议》4份，共同证明原告自2018年7月1日起为包括被告在内盛世铭庭小区业主提供了物业管理服务的事实；证据6《关于更换物业公司的公示》，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理服务前以公示的形式告知了包括被告在内的盛世铭庭全体业主的事实。本院认定：以上证据形成了一个完整的证据链，本院予以确认，对原告主张的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，被告与澳锦公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买仁化县××××××B3栋1703B号房，建筑面积105.43平方米，该合同第十一条：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-12-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……”、第二十一条：“前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市创铭泰荣物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月30日到2021年12月29日止。”后因创铭公司未及时办理相关资质，澳锦公司安排鹏苑公司负责前期物业，直至2018年6月30日。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、鹏苑公司（乙方）与盛世铭庭公司（丙方）签订《确认书》，约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县××××××物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”2018年7月3日，盛世铭庭公司在仁化县住房和城乡规划建设局对其管理的盛世铭庭小区物业管理区域进行备案登记。2018年7月4日，澳锦公司（作为甲方）与盛世铭庭公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由盛世铭庭公司为涉案小区提供物业管理服务，合同第十九条约定：“物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金”。另查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力，故盛世铭庭公司与被告之间具有物业服务合同关系，原、被告虽然没有签订《前期物业管理服务协议》，但原告已实际为被告提供了物业管理服务，因此被告应按照澳锦公司与盛世铭庭公司签订的《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费，原告要求被告支付物业管理费3289元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约金，《物业管理委托合同》约定从业主逾期交纳物业管理费之日起按每天3‰收取滞纳金，其实质是违约金，原告亦向本院诉求的是违约金，因此，原告有权请求被告按照合同约定的计算标准支付违约金，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率6%，本院予以确认。但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2018年1月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日。被告连辉煌经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院可依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告连辉煌于本判决生效之日起十日内支付原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司物业管理费3289元及违约金（违约金从2018年1月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日）；二、驳回原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告连辉煌负担。被告应负担的部分，限于本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  黄丛渊人民陪审员  谭英林人民陪审员  李兰美二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  杨黎云书 记 员  叶梦玲