文书内容江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初1167号原告：肖晴，女。委托诉讼代理人：肖前敏，男，系原告肖晴哥哥。（特别授权）委托诉讼代理人：蔡林，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：大余县城乡房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市大余县南安镇金莲山大道。法定代表人：廖达红，系该公司经理。委托诉讼代理人：赖昆梁，系大余县吉村法律服务所法律工作者。（特别授权）第三人：王小平，男。委托诉讼代理人：何艳，女，系第三人王小平妻子。（特别授权）第三人：刘开新，男。委托诉讼代理人：江红燕，女，系第三人刘开新妻子。（特别授权）原告肖晴与被告大余县城乡房地产开发有限公司（以下简称“城乡房地产公司”）、第三人王小平、刘开新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，于2020年10月12日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖晴及其委托诉讼代理人肖前敏、蔡林，被告城乡房地产公司的委托诉讼代理人赖昆梁，第三人王小平的委托诉讼代理人何艳，第三人刘开新的委托诉讼代理人江红燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖晴向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办妥大余县南安镇XXXXXXXX苑Ａ栋X单元XXX室及其柴间的不动产权证；2.判令本案第三人对前述被告的办证义务承担连带责任；3.本案一切诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实与理由：2010年5月12日，原、被告及第三人就其挂靠被告开发的大余县南安镇XXXXXXXX苑Ａ栋X单元XXX室商品房及其柴间买卖事宜签订了《认购书》，根据该《认购书》第七条的约定，被告及第三人应为原告代办好产权证照。现原告已根据合同履行了相关义务，但被告及第三人至今仍未为原告办妥相关产权证照。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。原告肖晴为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件一份，证明原告主体资格；2.2010年5月12日《XXXXXX苑认购书》复印件一份，证明肖前敏受肖晴委托办理认购案涉房屋事宜；3.《收据》复印件十张，证明原告交清房款及柴间款项；4.2020年9月10日《情况说明》一份，证明肖晴一直在上海成家立业，所以就委托了肖前敏办理购房及缴纳房款等事宜；5.2012年3月29日《XX苑ABC商住楼用户装修规定》复印件一份，证明原告委托肖前敏代办购房相关事宜。被告城乡房地产公司辩称，1.原告诉讼主体与所提交的证据不相符，原告为肖晴，而认购书主体为肖前敏签署，二人主体身份不相符，二人是何关系、该房屋认购是否合理存在，应对其主体资格进行审查。2.根据被告与第三人签订的协议，在肖前敏与第三人签订认购书时办证义务是第三人承担，公司只承担协助义务。3.原告未向被告缴纳任何的房款及税费，公司对原告方不承担任何义务。被告城乡房地产公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据：2009年6月4日《合作开发协议》、2015年7月17日《合作协议书》复印件各一份，证明案涉房屋是由王小平、刘开新开发建设，房款是由其收取，税费是由其缴纳，证照是由其办理，公司只承担协助义务。第三人王小平、刘开新共同辩称，根据原告在公司签订的《商品房买卖合同》第十七条关于房屋产权登记的约定中写明了，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，但我们已在2015年12月23日给原告办出了合同中约定的《房屋所有权证》。2.我方已于2019年4月12日与城乡房地产公司达成协议，将XX苑所有未办证客户移交给城乡房地产公司，由城乡房地产公司负责给未办出证的客户办理产权证。3.城乡房地产公司已于2019年4月18日取消了XX苑项目部，并接手了项目部给客户办产权证的义务，原告提出的要办不动产权证属于城乡房地产公司的义务范围。第三人王小平、刘开新为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1.2010年5月12日《XXXXXX苑认购书》复印件一份、《收据》复印件十张、《授权委托书》复印件两张，证明原告是在我们这里买了房子，肖晴的房款、柴间款、办证费等已缴纳，被告委托第三人负责金莲山大道延伸段X号地段房地产开发一切事宜；2.《赣州市商品房买卖合同》、赣房权证余字第××号产权证复印件各一份，证明案涉房屋已经办理了房产证；3.2019年4月12日《XXXXXX苑项目清理协议》、2019年4月15日《通知》、2019年4月18日《通告》、未售明细表复印件各一份，证明2019年4月12日，第三人与被告达成协议，被告取消了XX苑项目部，我方已将所有材料移交给了被告，包括未收房款的收费权交给了被告；4.XX苑房款交款情况表、项目部XX苑2010年度2018年12月份止缴纳税款明细表、项目部XX苑交税情况明细目表复印件各一份，证明交税情况，肖晴的税也包含在里面，已经给她交了。经审理查明，被告城乡房地产公司与第三人王小平、刘开新作为甲、乙双方于2009年6月4日签订一份《合作开发协议》，协议中与本案有关的内容有：“……一、甲方愿将金莲山大道延伸段X号地段金莲山大道商住及住宅属地面积约5364平方米的住宅用地(附图)交由乙方进行单方包干，独立核算，自负盈亏开发建设。……四、甲方权利和义务1、甲方应当为乙方开设城乡公司XX苑项目部建设专用帐户，专用帐户由乙方负责管理使用。……4、甲方在乙方买受人购房产权手续完备后，协助办理房产、土地分户证手续，税、费由买受人或乙方承担。……五、乙方的权利和义务1、乙方作为甲方内部的自主经营、自负盈亏的独立核算者，承担相应的权利和义务。2、参与负责本项目管理、报建、在建、销售等一切经营事务和收入与支出，承担上述各项经营中的一切税、费(如甲方原因涉及土地转让的费用由甲方承担)……”。协议签订后，双方开发成立了“大余县城乡房地产开发有限公司XX苑项目部”，并由第三人王小平、刘开新进行投资开发。2010年5月12日，原告肖晴为购买大余县南安镇XXXXXXXX苑Ａ栋X单元XXX房及杂间，由原告哥哥肖前敏代原告与XX苑项目部签订了《XXXXXX苑认购书》。认购书签订后，肖前敏代原告分别于2010年5月24日缴纳了意向金30000元，于2010年6月29日缴纳了房款30000元，于2010年7月31日缴纳了房款40000元，于2010年9月10日缴纳了房款50000元，于2010年11月9日缴纳了房款20000元，于2011年2月28日缴纳了房款5000元，于2012年3月29日缴纳了房款12489.78元，于2012年12月28日缴纳了杂间款1440元，于2015年11月16日缴纳了办证费5000元、房款5000元。2012年3月29日，肖前敏代原告与XX苑项目部签订《XX苑ＡＢＣ商住楼用户装修规定》，同时，第三人将涉案房屋钥匙交给了肖前敏。2015年7月17日，“大余县城乡房地产开发有限公司”与“XXXXXX苑项目”分别作为甲方和乙方又签订了一份《合作协议书》，协议书第五条载明：“双方签订本协议后，甲方必须负责本项目的土地、房产证以及按揭手续办理，费用由本项目承担”。被告城乡房地产公司在甲方栏处加盖了公章，第三人王小平、刘开新在乙方栏处予以了签字。2015年12月19日，肖前敏代原告肖晴与被告城乡房地产公司就涉案房屋签订正式的《赣州市商品房买卖合同》，合同与本案有关的内容为：“……出卖人：大余城乡房地产开发有限公司企业注册地址：南安镇梅关大道金莲山大厦营业执照注册号：3621242000112法定代表人：张XX企业资质证书号：赣建房开字××号资质等级：四级销售联系电话：邮政编码：341500……买受人：肖晴【本人】【法定代表人】姓名：肖晴国籍：中国身份证明类别：身份证号码：3621241976××××××××属地：【本市城区】【本市其他】【本省其他】【外省】【境外】通讯地址：江西省赣州市大余县联系电话：138××××6033邮政编码：341500根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于中山西侧编号为X号地段地块的建设用地使用权，该地块总土地面积为22730㎡。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是国有土地使用出让合同……第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房该商品房于09年6月14日经大余县房地产管理局【批准】【备案】预（销）售，【预售许可证号】【现售备案号】为（2009）房预售证第XXX号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的第Ａ幢X-XXX号房或。该商品房建设用地使用权年限自2001年12月25日至2051年12月24日。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，该商品房所属建筑物层数为地上四层、地下层，该商品房位于第六层，层高在本合同附件一标注。该商品房有阳台二个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其它）为。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积89.30平方米，其中，套内建筑面积79.83平方米，应分摊的共有建筑面积9.473平方米……第四条计价方式与价款            房屋用途              房号              计价方式(选取以下一种)              成交单价              成交金额(元)                  建筑面积（㎡）              套内建筑面积(㎡)              套(幢)                  住宅              402              89.30              79.83                             2034.6              181689.78                  合计人民币(大写)仟佰壹拾捌万壹仟陆佰捌拾玖元整(￥181689.78元)      ……第五条付款方式及期限出卖人与买受人约定按下第3种方式付款：1、一次性付款在交付使用前全部付清总房款￥181689.78元大写壹拾捌万壹仟陆佰捌拾玖元柒角捌分。2、分期付款。3、其他方式。……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过陆拾日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹％向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000.00元。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款（含买受人采用银行贷款方式支付的购房款）与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……第十七条关于房屋产权登记的约定出卖人负责办理该商品房及其建筑区内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理。买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后60日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过60日，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；2、逾期超过60日后，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。……第二十七条自本合同签订之日起30日内，由出卖人向大余县房产局申请登记备案。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。出卖人（签章）：【法定代表人】（签章）：张XX【销售代理机构】（签章）：【法定代表人】（签章）：2015年12月19日买受人（签章）：肖晴3621241976××××××××【法定代表人】（签章）：【委托代理人】（签章）：2015年12月19日……”。该合同同时附有三附件：附件一为“房屋平面图”；附件二为“一、装饰、设施项目及标准……二、承诺配置的物业配套设施设备项目数量及标准……”；附件三为“合同补充协议”，内容为：“双方同意以下条款，作为《商品房买卖合同》的一部分，双方共同遵守。1、本合同第四条约定的价款指所购房屋的净价。不含其它费用:买受人委托出卖人代办契证、房产证、土地证，税、费均由买受人承担。2、买受人以按揭付款的，买受人必须于本合同签订后七日内向按揭银行或出卖人提供充分有效的按揭贷款资料。若买受人未能按约定时间提交按揭贷款所需资料或提交的资料不被银行接受或未能在出卖人指定的期限内到银行办理按揭手续或银行批准款额不足，则买受人应在接到出卖人通知30日内付清余款，否则视为买受人逾期付款而按本合同第七条第1种之约定执行。3、买受人以按揭付款的，买受人不按出卖人通知及时办理产权登记手续，应按购房总价款的每日万分之二向出卖人付逾期违约金。4、若买受人未能履行按揭合同义务致使出卖人承担担保责任，买受人应按所买房的总金额的每日万分之五向出卖人支付违约金，并支付出卖人可能发生的与此相关的律师费诉讼费用支出。5、买受人未交清有关购房费用前死亡、宣告失踪或无继承、受赠人的；或买受人的继承人、受赠人拒绝履行买受人偿还购房款本息义务与无力继续履行偿还购房款本息义务的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，并按已收取房价款的20％作为违约金，余款退还买受人。6、本商品房买卖合同记载的出卖人、买受人双方地址、电话（手机）即为双方在本商品房买卖合同履行过程中的法定联系地址和电话（手机），任何一方如此有所变更应及时书面通知对方，否则对方依本《商品房买卖合同》记载的地址、电话（手机）等发出通知即视为通知送达。7、买受人在签订合同时应交缴代收公共维修金600元（收取标准以有关部门规定为准），水、电上户费由买受人按供水供电公司收费标准承担。出卖人代收房屋装修垃圾清运费300元／户。买受人如未按期支付上述税、费并提交上述文件及签署相关文件，造成出卖人无法办理上述商品房的产权登记手续，买受人承担全部责任，与出卖人无关。出卖人（签章）：买受人（签章）：肖晴年月日”。被告在出卖人处盖章。2015年12月23日，原告肖晴购买的涉案房屋在大余县房地产管理局登记办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，证号为：赣房权证余字第××号。因需办理不动产权证，第三人未将该房屋所有权证交给原告。2019年4月12日，第三人王小平、刘开新作为甲方，被告城乡房地产公司的现法定代表人廖达红作为乙方，被告城乡房地产公司作为丙方，三方签订《XXXXXX苑项目清理协议》，内容为：“XXXXXX苑项目清理协议甲方：王小平、刘开新(即XXXXXX苑项目)乙方：廖达红丙方：大余县城乡房地产开发有限公司现基于项目建设完毕，本着平等、自愿、公平的原则，甲方、丙方对XXXXXX苑项目相关事项(包括办证、房屋销售、应收款、应付款、完税等)的事务，全权委托乙方办理，相关事宜经办商达成以下协议条款，以便遵照执行：一、经甲方提供的清单，截止签订本协议之日时，XXXXXX苑房屋销售状况情况表：1、已出售房产并已收齐房款已完税未办证的计92套，面积计9268.45平方米，具体以双方签字盖章的附表为准。2、已出售房产并已收齐房款、未缴税及未办证的计套，面积计平方米，具体以双方签字盖章的附表为准。3、已出售房产未收齐房款、未缴税及未办证的房产计8套，面积计886.39平方米，未收付款计人民币约140万元，具体销售价格以双方签字盖章的附表为准。4、未出售房产：本销售价格以双方签字盖章的附表为准。(1)住宅二套，面积计234.92㎡；单价4500㎡计币1057140元/万(2)柴间10间，面积701.07㎡：单价4000㎡计币2804280元/万(3)地上车库5间，面积123.38㎡；单价6800㎡计币838984元/万(4)地下车库26间，面积645.59㎡。单价5000㎡计币3227950元/万。5、本项目部尚有银行存款人民币约46万元。6、本项目部如有退税和奖励归甲方所有，乙和丙方协助。以上未收的房款和未出售的房产移交乙方，收取的款项进指定账户。二、对于已出售房产并已收齐房款、未办证的房产，甲方均可通知购房户携带相关材料，并负责收齐相关资料后交乙方，由乙方统一办理不动产证并收取服务费及办证费，如甲方已收取应在办证前退转给乙方。三、对于已出售房产未收齐房款的，由甲乙丙三方均有权通知购房户在一定时间内支付剩余的房款，房款必须进共同指定应付款账户()，各方不得在签订本协议之后私自收取房款，否则按收取的款项双倍承担违约责任。并按本协议书第二条的规定程序为购房户办理房屋产权证。四、对于未出售房产，由甲方定价乙方对外出售，按本协议确定销售价格(签订本协议三个月后，对未售的房产的价格乙方有决定权)，房款必须支付应付款。各方不得私自销售和收取各种款项，否则按收取的款项双倍承担违约责任。并按本协议书第二条的规定程为购房户办理房屋产权证。五、对已售房屋未办理产权证的，按规定需要完善办证的法律文件(合同等)，甲乙丙三方互相协助完成，达到政府部门对办证的要求条件，完善上述手续后，乙方应在七个工作日送政府部门审批。六、甲方对XXXXXX苑项目开发建设负责(不限于房屋质量、项目债务等)。甲方负责XXXXXX苑项目的建设完税责任，并提供建设开发的所有成本费的财务凭证交给丙方同财税项目清算。之前出售房产的合同责任由甲方承担。七、本协议规定由乙方将收的应收款支付应付[偿还县工投公司的借款250万元和利息(具体以法院判决文书为准)，再完税费后，支付丙方的合作款约260万元（见明细表）]，付清应付款和财税结算后多余款项（或剩余的房产）归甲方。支付时间节点由乙方根据收款情况把控。XX苑项目涉及的其他债务（工程款、人员工资等）由甲方负责承担。八、在签订本协议一年内（具体时间以房产销售情况定）未清偿应付款的，乙方、丙方有权将甲方移交处理的房屋用于抵偿清偿。则甲、丙双方的合作终结，同时本项目所有债权债务于甲方无关，双方就合作互不追究责任。九、如有未尽事宜，双方可协商补充。十、本协议甲乙双方签字盖章生效，本协议一式三份，甲乙丙各执一份，均具有同等法律效力。附表、明细表为本协议的附件。甲方：刘开新、王小平乙方：廖达红丙方：张行君大余县城乡房地产开发有限公司2019年4月12日”。2019年4月15日，被告城乡房地产公司在XX苑小区张贴《通知》，内容为“XX苑的各购房户：经多方努力，应政府对大余县城乡房地产开发有限公司工作的要求，现广而告知各XX苑的购房户，请携带齐全购房资料，前往大余县城乡房地产开发有限公司办理购房产权证。具体事宜可到大余县城乡房地产开发有限公司垂询。之前有不妥或工作未到之处，请各购房户谅解。（另，还有少量的车库、柴间出售，有意着到城乡房地产开发有限公司价格面议。）特此通知通知人：大余县城乡房地产开发有限公司重询人：林某某电话：180××××2019年4月15日”。2019年4月18日，被告城乡房地产公司又在XX苑小区张贴《通告》，内容为“各XX苑小区购房户：签于XX苑小区尚有部分购房户尚未办理不动产权证，为维护各购房户利益，我公司已与该小区实际开发商达成协议，决定为未办证购房户办理相关权证，现通告如下：一：取消XX苑项目部，停止使用XX苑项目部公章。二：各购房户携带身份证、购房合同、交款票据原件到大余县城乡房地产开发有限公司核对登记。三：各购房户与XX苑项目部如有纠纷，由购房户与XX苑开发商自行处理妥当。四：各购房户应当按照公司要求提供符合有关部门办证条件的相关资料原件，建立办证档案，并将购房余款交至大余城乡房地产开发有限公司财务。五：自通告之日起三个月内，各购房户和XX苑项目部不按要求执行，造成的后果自行承担。特此通告大余城乡房地产公司二0一九年四月十八日”。原告肖晴及其哥哥肖前敏多次与被告、第三人沟通办理不动产权证事宜，未果，继而成诉。上述事实，有原、被告及第三人当庭所举的相关证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：虽然肖前敏代原告签订《XXXXXX苑认购书》《赣州市商品房买卖合同》以及代原告缴纳款项时并无原告出具的书面授权委托书，但肖前敏及第三人均认可涉案房屋系原告购买，款项系原告交由肖前敏代缴，房屋产权证登记的所有权人也是原告，故《赣州市商品房买卖合同》实际系肖前敏代原告签订的，案涉房屋的实际买受人系原告。《赣州市商品房买卖合同》的签订系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。被告城乡房地产公司作为出卖方，第三人王小平、刘开新作为该房产项目的实际开发和销售者，均有义务协助原告办理好该房屋的不动产登记手续，涉及的买卖双方应缴纳的相关税费和其他费用，由买卖双方按国家税费规定予以承担。出卖方应承担的税费和其他费用，根据被告与第三人之间的内部约定，由第三人王小平、刘开新承担。被告与第三人之间虽就XXXXXX苑项目于2019年4月12日达成协议，由被告的法定代表人统一去办理不动产权证，但该协议仅对被告及第三人之间具有约束力；对外，第三人作为房屋的实际开发和销售者，仍具有协助义务。因此，对原告要求被告和第三人承担连带责任协助原告办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院予以支持。对于原告主张的柴间，因《赣州市商品房买卖合同》中并未涉及和约定柴间，故对原告要求办理柴间的不动产权证的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大余县城乡房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内为原告肖晴办理大余县南安镇XXXXXXXX苑Ａ栋X单元XXX室的不动产权证；二、第三人王小平、刘开新对上述第一项的办证义务承担连带责任；三、驳回原告肖晴的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告大余县城乡房地产开发有限公司负担500元，由第三人王小平、刘开新负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  康照亮人民陪审员  邱文兵二〇二〇年十二月八日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。