广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13179号原告（反诉被告）：谢美利，女，1963年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××号，公民身份号码440××××××××××××324。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第16层41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告（反诉原告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层1206-1208单元，统一社会信用代码914×06×××××××××489。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告谢美利诉被告广东广佛智城集团有限公司（下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（下简称欣盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，当事人向本院申请给予庭外和解期限，庭外和解期间、管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年10月9日公开开庭审理了本案，原告本人及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求如下：1.智城公司、欣盛公司承担本案诉讼一切费用；2.智城公司承担本案引起的连带责任；3.智城公司赔偿原告九年租金（剩余54个月租金：从2014年11月27日计算至租期届满之日）175716元及该剩余54个月的违约金，违约金从2019年6月1日起至2024年12月1日止按剩余租金175716元的5%计算为8785.8元，暂计共184501.45元至起诉之日。事实理由：原告于2014年11月与智城公司租13号楼二层21.73平方米的商铺，转让金人民币488146元给智城公司，每月给原告租金为3254元，智城公司签订包租合同九年，并由智城公司指令与欣盛公司签订承租管理合同。原告与智城公司、欣盛公司签订合同生效起，已出现失信违约问题，本应欣盛公司在2014年12月要向原告支付租金人民币3254元，但欣盛公司拖欠六个月还要原告多次追讨，在2015年6月16日才付第一期租金给原告，从而说明欣盛公司已违反合同规定，并存在欺骗行为，到2020年5月欠原告12个月租金。根据合同担保责任，原告在6个月内无租金收，由智城公司一次性支付剩余期限的租金和违约金。原告要求智城公司赔偿支付剩余54个月租金，每月租金3254元，共计175716元，违约金按5%计算为8785.8元。原告为了维护自己合法权益，故向法院提起诉讼，恳请人民法院准许本案起诉。智城公司、欣盛公司本诉共同答辩如下：原告要求智城公司赔偿九年租金并支付违约金毫无依据。1.根据原告与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，双方约定的委托经营期限为9年，委托期限自2015年5月1日开始计算，按照合同约定欣盛公司自2015年6月开始支付委托经营管理收益，即从交付物业的次月开始支付租金，于次月底支付当月的租金。目前涉案物业尚未实际交付，但欣盛公司已自2015年5月开始向原告支付收益共175113.19元。欣盛公司对涉案《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，更不存在原告所称的欺骗.2.虽然《委托经营管理合同》之补充合同第一条的约定，因欣盛公司逾期支付第六条约定的委托经营收益超过六个月时，智城公司承担连带担保责任，原告可以按主合同的约定书面要求智城公司代欣盛公司承担一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金的违约责任。但如前所述，因涉案物业尚未实际交付，欣盛公司没有支付租金的义务，更谈不上违约。因此，上述补充合同第一条约定的智城公司履行代支付义务的条件尚未成就。欣盛公司已提起反诉的要求原告返还已收取的租金，具体理由见反诉状。综上，请求法院驳回原告针对智城公司、欣盛公司的诉讼请求。欣盛公司反诉请求如下：1.解除欣盛公司与原告于2014年11月23日签订的《委托经营管理合同》；2.原告返还已收取的经营管理收费175113.19元并自起诉之日起以该款为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年11月23日，原告与欣盛公司签订一份《委托经营管理合同》，原告将其所有的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××132419物业委托欣盛公司进行经营管理，委托经营管理期限是9年，自2015年5月1日起算，欣盛公司每年应向原告支付固定的经营委托管理收益39048元，每月3254元。合同签订后，涉讼物业尚未实际交付的情况下，已于2015年5月开始向原告支付经营委托收益，原告又起诉要求支付租金，故提起反诉，请求法院判决解除《委托经营管理合同》，原告将已收取的经营管理收益175113.19元返还给欣盛公司。原告反诉答辩称，不同意欣盛公司的反诉请求。诉讼中，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提供的证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年11月23日，原告（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方；物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年11月22日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米22464.15元，总转让金488146元，乙方按一次性方式支付使用权转让款；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项次日；甲方未按照合同第五条约定的期限向乙方交付物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方同意将其所有的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理。其中：1.第二条：甲方将该物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，由乙方在对外经营管理期间采用统一经营管理方式进行经营和收益等等，该物业委托经营管理期限为×年，期限自2015年5月1日起计算；2.第五条：甲方将该物业有偿交给乙方统一委托经营，委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为3254元，实际经营盈亏由乙方承担等；3.第六条：委托经营管理收益自该物业开始委托经营的次月1日起计算，按月支付。每月的15号前支付当期的委托经营收益。若乙方逾期支付委托经营管理收益，逾期不超过六个月的，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金直至付清时止，委托经营收益另计。逾期超过六个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。另合同第十三条约定：因甲方未履行本合同约定义务造成乙方无法达到本合同目的；或该物业因甲方涉及法律纠纷，被依法处分的，乙方可以书面通知甲方解除本合同。甲方应向乙方支付相当于12个月委托经营收益的违约金，并且还需根据经双方确认的由乙方添置的服务设施及物品清单，由甲方赔偿乙方相应损失。同时，乙方有权追讨剩余期限内可能取得的委托经营收益。同日，原告（甲方）与智城公司（丙方）、欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》之补充合同，补充约定：丙方同意为甲乙双方签订的主合同中乙方履行作担保，具体内容为：如乙方在履行主合同过程中，因乙方原因逾期支付第六条约定的委托经营收益超过六个月时，丙方承担连带担保责任，甲方可以按主合同的约定书面要求丙方代乙方承担一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金的违约责任。2014年11月27日，智城公司出具发票，确认收到涉讼物业使用权转让租金488146元。原告庭审中确认收到欣盛公司支付委托经营管理收益172000元，于庭后确认收到被告于2020年5月29日支付的收益3205元。经查明，涉讼物业于2015年4月28日取得建设工程规划许可证，至法庭辩论终结涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。另查明1，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。另查明2，佛山市欣盛商业房产运营管理服务有限公司于2019年12月10日变更为广东欣盛租赁服务有限公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物未竣工验收，不具备交付条件，则智城公司逾期交付涉案物业。《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，现欣盛公司主张未实际交付使用符合涉讼物业客观使用状态。欣盛公司亦于2019年12月起未再向原告支付委托经营管理收益，双方委托经营管理合同的目的已不能实现，对欣盛公司反诉请求涉讼《委托经营管理合同》的解除，本院予以支持。并确认原告在收到载有解除意思表示的反诉状之日即2020年10月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，欣盛公司主张原告返还已收取的175113.19元，为其实体权利处分之真实意思表示，本院予以确认。对于原告的诉讼请求，本院予以全部驳回。涉讼《委托经营管理合同》解除原因在于涉讼物业尚未具备交付条件，该过错在于智城公司逾期仍未能交付。故欣盛公司主张的利息，本院不予以支持。同理，本案中，原告主张智城公司承担责任的基础在于认为欣盛公司逾期支付管理收益构成违约而提出，其并未于本案中就智城公司逾期未能交付涉讼物业的违约责任进行主张，故本案中不予以处理，原告可按相应的法律关系，另行提起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告谢美利与被告广东欣盛租赁服务有限公司于2014年11月23日签订的《委托经营管理合同》于2020年10月9日解除；二、原告谢美利应于本判决发生法律效力之日起十日内返还175113.19元委托经营管理收益予被告广东欣盛租赁服务有限公司；三、驳回原告谢美利的全部诉讼请求；四、驳回被告广东欣盛租赁服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取计1999.64元（原告谢美利已预交），由其自行承担。案件反诉受理费1901.13元（被告广东欣盛租赁服务有限公司已预交），由原告谢美利负担并应于本判决生效之日起七日内依法向本院予以交纳，逾期未能交纳的，本院依法予以强制执行。对于被告广东欣盛租赁服务有限公司已预交的反诉受理费1901.13元，于本判决生效后经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二〇年十二月四日书记员  龙文媛