山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初7081号原告：邹城万盈隆商业运营管理有限公司被告：王文凯被告：徐娜被告：邹城万德置业有限公司原告邹城万盈隆商业运营管理有限公司(以下简称万盈隆公司)与被告王文凯、徐娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，被告申请追加邹城万德置业有限公司（以下简称万德置业）作为被告参加诉讼，本院依当事人申请追加了万德置业作为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万盈隆公司的委托诉讼代理人宋庆富、被告万德置业的委托诉讼代理人陈超、被告王文凯及委托诉讼代理人刘静、被告徐娜的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万盈隆公司向本院提出诉讼请求，1、请依法判决王文凯、徐娜继续履行原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》；2、请依法判决王文凯、徐娜向原告支付逾期交房违约金128100元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月21日，被告在邹城万德置业有限公司购买了该公司开发的万德广场x幢x层xxxx号商铺，总计款为427000元。同年2月6日，被告与原告签署了《商铺合作经营管理协议》，约定被告将购买的该商铺及经营权委托给原告进行管理，委托期限从2018年12月1日起计算共15年。签订合同后，原告为建成高标准的商业区，投入了巨大财力、物力、人力，但被告未按合同第三条约定将其商铺交付给原告，以致原告不能正常运营。被告的违约行为不仅给原告在社会上造成负面影响，而且给原告的整体商业规划和运营成本造成巨大经济损失。根据合同第九条违约责任的约定，被告应向原告承担商铺总价款30%的违约金。对于商铺的合作期限应从被告将商铺实际交付给原告之日起计算，被告应继续履行该协议。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请予支持。被告王文凯、徐娜辩称，关于诉讼请求一继续履行合同同意继续履行，关于违约金被告没有存在违约的事实，请求法院驳回原告的诉求。根据原被告三方签订的管理协议第3条第1款原告已于2018年12月1日已自愿视为已开业，并正式与王文凯、徐娜计算委托起始时间，且王文凯、徐娜依据管理协议第9条第1款，未产生违约情形即王文凯、徐娜作为甲方未以任何形式任何理由解除或变更过管理协议，王文凯、徐娜不存在违约情形，因此不应向其交付违约金。如法院认定王文凯、徐娜因逾期交房而产生违约责任，该责任从客观上应由万德置业承担，万德置业同时作为合同当事人，对涉案房屋虽由王文凯、徐娜取得了房屋所有权，但实际房屋钥匙及房屋实际交付是由万德置业实际履行，根据济宁市中级人民法院作出的（2020）鲁08民终2017号民事判决书已认定万德置业对王文凯、徐娜因逾期交房作出的违约责任，并判令支付一定的逾期交房违约金。综上，王文凯、徐娜未产生违约责任，请求法院驳回原告起诉。被告万德置业辩称，委托管理协议实际上是租赁合同，而租赁合同主体为原告和王文凯、徐娜，万德置业并非租赁合同当事人，因此原告的诉求与万德置业没有直接法律关系，请法庭查明事实，依法驳回对万德置业的诉讼请求。根据邹城市人民法院（2019）鲁0883民初6323民事判决及济宁市中级人民法院（2020）鲁08民终2917号民事判决认定的事实，已证明万德置业的答辩观点。原告向本院提交以下证据：证据1、原告与王文凯、徐娜于2018年2月6日签订的商铺委托经营管理协议，该协议约定被告将自己的商铺委托给原告进行经营，时间共计15年，从2018年12月5日起，按照被告购买的商铺总价款为427000元乘以30%即计算违约金总额为128100元。该合同第3条明确约定委托期限以2018年12月1日起作为正式委托开始时间，但王文凯、徐娜至今未向原告交付该商铺，因此原告认为依据合同约定被告在合同履行中已构成事实上的违约，违约金计算的方式方法根据合同第9条第1款约定委托期前两年王文凯、徐娜不得以任何形式和理由解除或者变更协议，否则属于王文凯、徐娜违约，并向原告支付合同总价的30%的标准支付违约金。证据2、邹城市人民法院于2020年4月1日作出的（2019）鲁0883民初6323号民事判决书、济宁市中级人民法院于2020年7月2日作出的（2020）鲁08民终2917号民事判决书，该法律文书证实1、王文凯、徐娜购买房屋总价款为427000元。2、万德置业万德置业有限公司向本案王文凯、徐娜承担逾期交房的违约责任，进一步证明了王文凯、徐娜未按照委托协议向原告交付房屋。原告与万盈隆公司均系独立法人主体，人财物之间没有任何关联。被告王文凯、徐娜的质证意见是：对证据1真实性无异议，对证明目的不认可，原告在庭审中陈述的被告违约情形是被告在委托期内前两年解除或变更协议，被告未存在该两种情形，且合同仍在履行期间，被告未违约。对证据2真实性无异议，该判决书产生的违约金是基于被告与邹城万德置业有限公司签订的商品房买卖合同补充协议第4条第1款关于房屋交付条件产生的违约金，与本案被告与原告签订商品房交付的时间不能达成一致目的，因在委托协议第一条第一款约定正式开业时间最迟不超过2018年12月1日，超过的以2018年12月1日正式计算委托起始时间，即被告虽然与原告在2018年11月5日签订委托管理协议，但实际时间在2018年12月1日。原告所陈述的万德置业与本案没有利害关系，且房屋交付应由王文凯、徐娜进行交付不符合三方协议约定及本案事实，首先协议是在2018年2月6日原告与三被告共同签署，且该协议中也明确载明了万德置业所享有的权利和应承担的义务即万德置业与本案具有利害关系，应承担相应的违约责任。关于本案事实包括王文凯、徐娜在内的同楼业主为履行管理协议，是积极配合万德置业向原告交付涉案房屋，但因万德置业的逾期交房行为，造成管理协议未实际履行，根据协议第5条第3款第五小项中约定也应该由万德置业承担违约责任。通过原告和万德置业公司企业信息当中的企业变更信息，其中双方法定代表人周友传系同一人，继而证明原告与万德置业在公司管理、运营、收益方面具有利害关系，也证明本案为何是三方签订了管理协议，而不是由本案房屋实际所有人王文凯、徐娜与原告单方签订管理协议。被告万德置业对原告证据的质证意见是：对证据真实性均无异议，不同意王文凯、徐娜的质证意见。根据该三方协议可以看出，委托方和被委托方系原告和王文凯、徐娜，也就是说合同主体为原告和王文凯、徐娜，而并没有万德置业。万德置业作为担保主体出现，也仅仅是租赁标的物是由万德置业建设，担保物权权利主体属于原告所有，权利的行使主体也为原告，因此王文凯、徐娜无权要求万德置业承担担保责任。根据合同相对性，如果原告诉求中违约责任成立，违约主体也并非万德置业。根据原告所举证据两份判决书，也已经证明万德置业和王文凯、徐娜之间的逾期交房纠纷已经生效法律文书所认定，已经判决万德置业向王文凯、徐娜承担违约责任，万德置业也不应再重复向原告承担违约责任。被告王文凯、徐娜向本院提交了2020年10月28日由万德置业向王文凯、徐娜下达的通知书，通知王文凯、徐娜交纳维修基金办理房产证，在通知书第2项已明确书写了涉案商铺已交由原告，没有载明交付时间，但王文凯、徐娜认定时间是2018年12月1日，通过万德置业交付给原告。原告对被告王文凯、徐娜证据的质证意见是：证据真实性无异议，该证据原告认为能够证实万德公司于2020年11月5日通知王文凯、徐娜来办理房产证，假如认定该证据为交房时间是2020年10月28日，那么更进一步证明了王文凯、徐娜未将该房屋按合同约定的交付时间交付给原告。被告万德置业的质证意见是：对证据真实性无异议，对王文凯、徐娜证明目的有异议，万德置业的逾期交房违约责任已经两级人民法院审理认定，万德置业逾期交房违约责任应向王文凯、徐娜承担，与原告诉求没有直接法律关系，万德置业对原告不存在违约责任。被告万德置业未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月21日被告王文凯、徐娜与被告万德置业签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告王文凯、徐娜购买被告万德置业开发的万德广场x幢x层xxxx号商铺，总计价款427000元，双方在合同中约定了交付房屋时间为2018年5月1日。同时在该合同中约定逾期交房违约责任和支付违约金的计算办法。由于被告万德置业未按照双方约定交付房屋，2019年11月22日，王文凯、徐娜作为原告，万德置业作为被告依照商品房买卖合同违约交付房屋进行了诉讼，一审判决万德置业违约并支付违约金，违约金的以购房款427000元为基数，按照日万分之一的标准支付自2018年11月3日至2019年11月1日的违约金15500.1元。万德置业不服，进行上诉，2020年7月9日二审判决驳回上诉，维持原判。2018年2月6日,被告王文凯、徐娜作为甲方，原告万盈隆公司作为乙方，万德置业公司作为丙方签订《商铺合作经营管理协议》，约定首轮合作经营期限为15年，正式开业时间为2018年5月1日，如正式开业时间有变动，则以正式时间为准，正式开业时间最迟不超过2018年12月1日，超过以2018年12月1日正式计算委托时间。在该合同中对十五年租金明确进行了分配，前两年不收取任何费用，但对购房款进行了优惠，同时在该协议中对其他各自的权利义务还进行了约定。在违约责任一栏中约定：合作经营委托期内前两年，甲方不得以任何形式和理由解除或变更本协议，否则属于甲方违约，甲方按该商铺总价的30%支付违约金。另查明，被告万盈隆公司与涉案房屋的开发商即本案另一被告万德置业公司前期的法定代表人均为周友传，结合原告将前两年租金在被告方房款中扣除的约定（优惠政策），很明显两个公司具有关联性。本院认为，原被告签订《商铺合作经营管理协议》是双方当事人真实的意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该协议名为合作经营，实为房屋租赁，被告王文凯、徐娜对继续履行协议无异议，对于原告请求继续履行合同，本院予以支持。本协议是原告提交的格式合同，在该协议中第三条第1项中，约定的正式开业时间为2018年5月1日，最迟开业时间不超过2018年12月1日，超过的以2018年12月1日正式计算委托起始时间，上述约定的时间为原告自认的交付日期和支付租金时间，根据该项规定，本院认为被告交付原告房屋的时间应视为2018年12月1日。开发商万德置业与运营商万盈隆公司系关联公司，虽然目前存在原告未开业的情形，但被告王文凯、徐娜对于原告未开业运营不存在过错，原告陈述的违约情形是租赁前两年被告如解除和变更协议，并未对房屋迟延交付违约及违约金计算办法进行约定，因此被告王文凯、徐娜不应承担违约责任，原告请求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告邹城万盈隆商业运营管理有限公司与被告王文凯、徐娜继续履行2018年2月6日签订的《商铺合作经营管理协议》。二、驳回原告邹城万盈隆商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1431元，由原告邹城万盈隆商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年十二月二十七日书记员 常心怡