广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1074号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地:广东省乳源瑶族自治县×××××××白马商住雅居首层东边1号商铺，统一社会信用代码914××××××××××××704。法定代表人：陈象恩，董事长。委托诉讼代理人：王美英，女，1980年4月6日出生，汉族，系该公司员工，住乳源瑶族自治县××××××××××××。委托诉讼代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。被告：刘新群，女，1984年10月20日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县×××××××白马彩虹商住小区5栋502房。居民身份号码：440××××××××××××440。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“白马彩虹公司”）与被告刘新群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李金锡、被告刘新群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白马彩虹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费共4263.6元；2、被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月3日，原、被告双方签订《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》，并同日生效。原、被告双方依据上述合同，正常提供物业服务与缴费合同义务持续至2014年1月。但从2014年2月至2020年3月，被告无正当理由拒缴物业费累计4263.6元。原告多次催收未果后，提起本案诉讼。被告刘新群辩称，1、我们业主住进白马彩虹小区不久，开发商便在五栋第一单元引进了一个大酒店，对小区的环境产生严重的污染，严重影响了小区业主的正常生活。业主多次投诉，最后都不了了之。2、陈象恩身为原告公司和物业负责人，损害业主的人身权益和经济利益，对业主的话不理不睬。3、物业工作人员对工作极不负责，安保及保洁工作均不到位。4、原告不经业主同意，私自提价，变相收费。5、原告自2018年4月5日起就停止了对我们五栋第一单元的各项物业服务工作，在这期间原告并未提供物业服务，我们不应支付物业管理费。综上，请人民法院查明事实，作出公平公正的判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、原告提供的证据有：（1）被告身份证，证明被告系本案适格主体。被告无异议。（2）《白马彩虹物业管理服务合同》，证明合同已成立并生效。被告质证意见：该合同的甲方是没有盖章及签字，所以我认为该合同是无效合同。（3）《住宅物业管理及各项收费协议》，证明合同成立并生效。被告质证意见：该协议的甲方没有盖章及签字，所以该协议是无效的，且现物业向我们提出每户每月收取5元的公摊费用是不合理的。（4）《乳源瑶族自治县物业收费备案表》，证明原告的收费是按标准收费、符合相关法律规定。被告质证意见：该备案表只能证明物业公司向物价局提交了申请，但物业公司提价应由物价局出具同意物业公司提价的审批通知。（5）《物业费上调的通知》，证明原告已履行告知义务且按照已经获准的收费标准收取物业服务费。被告质证意见：该通知上的公章看不清楚，原告需提供证据证明该通知上称的“已经不能满足物业部的正常开支需要”，也请原告说明“正常开支”是包括哪些项目。（6）物管催费通知单，证明原告已履行告知义务。被告质证意见：该通知单上没有任何公章，且没有注明提价单价，是不合理不合规的，该通知单称我已有74个月没有缴纳物业费，但物业公司于2018年4月起对5栋1梯停止物业服务，所以物业公司不应收取2018年4月—2019年3月的物业费。（7）被告未缴纳物业管理费用明细表，证明被告未履行价款。被告质证意见：对2017年—2020年3月的收费有异议，0.6元的单价不合规不合法；2018年4月—2019年3月期间停止了物业服务，不应该收取物业服务费；所谓的建筑面积114.08平方与我提供的房产证面积113.73平方不符。2、被告提供的证据有：（1）关于杨先生信访事项受理告知书，证明物业公司允许酒店在我们墙壁上装排烟管，对我们住户的环境产生污染及影响正常生活。原告质证意见：对杨先生信访案件关于墙壁上排烟管的真实性存在疑问，烟管的存在及烟管对住户的影响是否与原告有关都无法确认客观性、真实性，所以我方对该信访事件所产生的事实不予认可，目前为止没有任何一个职能部门确认烟管排污的存在、烟管排污对居民的影响的事实。关于对本案的关联性，本案是物业服务合同纠纷，名瑶酒店的排污是该酒店的事情，该酒店与原告没有任何关系，所以被告不能将名瑶酒店的行为让原告来承担不利后果，名瑶酒店是否存在侵权是另一个法律关系，被告若认为名瑶酒店侵权应找其追索。关于合法性，排污的投诉是有法定的职能部门，但我方没有收到法定职能部门出具的处罚决定书。因此对该证据的三性不予认可。（2）管理部通知2份，证明物业公司于2018年4月—2019年3月期间对我这梯（5栋1梯）停止了物业服务，在此期间环境卫生及楼梯的灯都是由我们住户来维护的。原告质证意见;对该两份通知均不认可，第一份通知书上的落款是白马彩虹商住小区物业管理部、第二份通知书上的落款是白马彩虹商住小区物业部，与我方均不是同一个主体，我方没有发出该通知，我方也没有这两个机构，我方也没有停止对被告等在内的业主物业服务的行为，关于该小区的物业服务不仅受到被告等在内的业主监督，还包括相关职能部门的监督，若停止服务了相关职能部门会责令提供服务甚至作出行政处罚，但事实上我方至今为止没有受到相关职能部门的处罚。(3)房地产权证书，证明我住房的房产证面积只有113.73平方，但原告按114.08平方来收取物业费。原告质证意见：我方对该证据的三性没有异议，但对证明目的有异议，我方是按服务合同所载的面积进行收费，并没有按114.08平方来收费。3、本院依法调取（2020）粤0232民初1110号案原告白马彩虹公司诉被告黄子平的开庭笔录，原告确认2018年4月6日及2019年3月20日的通知系原告的员工发出的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告系白马彩虹商住小区5栋502号房的业主。原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。2011年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同约定：被告居住的房屋建筑面积为113.29平方米，甲方依据《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；乙方交费时间以开发商发出的入住通知书规定交房之日，收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.6元/月/平方；不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，原告与被告签订了《住宅物业管理及各项收费协议》，该协议约定物业管理费为每月0.4元/m2（按房地产面积）。上述合同及协议签订后，原告在合同及协议的甲方处盖章、被告在合同及协议的乙方处签名捺印。另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/m2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。2020年4月17日，原告向被告发出了《物管催费通知单》，告知被告从2014年2月至2020年3月已有74个月未支付物业管理费，共计4263.6元。被告在2014年1月份之前的物业管理费均按时交纳。再查明，原告在2018年4月5日向被告等5栋1梯的小区业主发出通知，该通知载明原告从2018年4月6日起对5栋1梯长期拒交物业管理费的12户的业主停止物业服务；2019年3月20日，原告向被告等5栋1梯的业主发出通知，该通知载明，因此栋楼有部分业主已将拖欠多年的物业管理费缴清了，从2019年3月21日起对5栋1梯3楼至八楼恢复搞卫生服务。在（2020）粤0232民初1110号一案开庭时，原告确认上述两份通知系原告的员工发出的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本案争议的焦点为：一是《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》是否具有法律效力；二是原告要求被告支付物业管理费4263.6元是否有事实与法律依据；三是原告要求被告支付逾期利息是否应予支持。（一）关于《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，在本案中，被告作为完全民事行为能力人，于2011年4月3日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》，在上述合同及协议上签名、捺印、盖章，且原、被告双方在之后的物业服务中也实际履行了上述合同、协议，故签订上述合同、协议是当事人的真实意思表示。虽然原告是房地产开发公司，没有物业管理服务的相关资质，但根据住房和城乡建设部于2018年3月8日颁布的《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”的规定，取消了物业服务企业资质管理制度。即使在2018年3月8日以前，原告不具有物业管理服务资质，属于行政管理范畴，并不影响涉案民事合同的成立及生效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未取得物业服务企业资质而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》不存在法律规定无效的情形，因此涉案《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》具有法律效力。（二）关于原告诉请的物业费4263.6元是否有事实与法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》已成立并生效，且原告按照上述合同、协议向涉案小区提供了物业服务，而被告亦享受了原告提供的物业服务，被告在2014年1月份之前亦按约定履行了义务。因此，被告应当向原告支付物业管理费。至于被告提出原告提供的物业服务质量不达标的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告如认为原告的服务存在瑕疵，可向原告反映，或者通过业主委员会或城乡建设主管部门向原告提出协商改进意见，而不应该成为被告拒交物业费的理由。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费的标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告提供的物业服务不合标准长达六年之久拒交物业费，不仅损害了原告的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。关于被告拖欠物业服务费的具体金额，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在本案中，被告提供了2018年4月5日原告发出自2018年4月6日起对涉案小区5栋1梯3楼至8楼停止物业服务及2019年3月20日原告发出自2019年3月21日起对涉案小区5栋1梯3楼至8楼恢复物业服务的通知，而原告亦认可该两份通知系原告员工发出的，虽然原告称在发出停止服务的通知后收到住建部门的监管便立即恢复了物业服务，但并未提供相关证据予以证明，故应由原告承担不利的法律后果，本院依法认定原告自2018年4月6日起至2019年3月21日对涉案小区5栋1梯3楼至8楼没有提供物业管理服务，被告居住的5栋502号房在上述范围内，故被告不应交纳这一期间的物业管理费。再根据《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》的约定，结合原告提交2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告提出自2014年2月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月起按0.6元/m2计算被告物业管理费的请求予以支持。因被告自2014年2月起拖欠原告物业管理费，但2018年4月6日至2019年3月21日物业管理服务费应当予以扣减。物业管理服务合同记载房屋的总面积为113.29㎡，本院确定被告应支付原告2014年2月至2016年12月的物业管理费1586.06元（113.29㎡×0.4元/月/㎡×35个月）,2017年1月至2018年3月的物业管理费1019.61元（113.29㎡×0.6元/月/㎡×15个月），2019年4月至2020年3月的物业管理费815.69元（113.29㎡×0.6元/月/㎡×12个月），以上合计3421.36元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。（三）关于原告要求被告支付逾期利息是否应予支持的问题。本案原告向本院提出的第二项诉请为：被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告。涉案《白马彩虹物业管理服务合同》第五章违约责任中有关于乙方未逾期缴纳物业费应支付滞纳金的约定，但本案原告未表明其诉请的逾期利息即为该合同约定的滞纳金；同时，原告在庭审中既未明确其主张该利息的依据、具体计算方式，也未向本院提供计算该利息的具体明细表；故原告第二项关于逾期利息的诉请，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告刘新群于本判决生效之日起十日内一次性支付物业管理费3421.36元给原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司；二、驳回原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告刘新群负担20元，并限于本判决发生法律效力之日起十日内一次性缴纳；由原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司负担5元，原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司预交的受理费20元，在本判决发生法律效力后由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 谢碑养二〇二〇年十二月二十三日法官助理 钟春梅书 记 员 潘 衡