重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28851号原告：成敏，女，汉族，1991年3月1日出生，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：谭军毅，重庆炜林律师事务所律师。被告：重庆永利置业有限公司，住所重庆市渝**财富大道**20-7、20-8，统一社会信用代码91500000082431356K。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈露，女，汉族，1988年1月2日出生，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。委托诉讼代理人：武奇麟，男，汉族，1995年7月6日出生，住广东省深圳市南山区，系公司员工。原告成敏与被告重庆永利置业有限公司（以下简称永利公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成敏及其委托诉讼代理人谭军毅，被告永利公司委托诉讼代理人陈露、武奇麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成敏向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金2万元、退还购房款208729元。2020年11月19日本案庭审中增加诉讼请求2，即解除原被告于2020年6月3日签订的《重庆恒大御府商品房认购书》。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月31日，原告经被告推销以首付分期、按揭贷款的方式购买案涉房屋，并在被告的恶意引导下签订了认购合同。之后原告了解到被告违法销售案涉房屋，具体违法行为有被告提出可以分期首付款、给原告制造假流水、未向原告告知不利因素和不平等条款、虚假宣传案涉房屋为博雅小学学区房等。基于商品房买卖合同的条款发生争议，因被告拒绝修改无法达成一致意见，导致商品房买卖合同无法签订。被告拒绝返还原告已缴纳的全部款项，故起诉来院。被告永利公司辩称：原告起诉的事实理由与实际情况不符。原告未按认购书及其确认的草签合同约定支付房款已构成违约。原告并无认购书的解除权。首付分期是购房者购房时支付部分首付款，其他剩余首付款项由其他主体垫付。开发商先出具首付款付清证明。我司并无前述行为，原告称我司的首付分期与事实不符。我司在涉案房屋的销售中无违约违法行为。我司告知了其收入证明的要求，也提供了不利因素，从未宣传过可以读西师附中和博雅小学。原告称我司恶意引导其签名，无事实和法律依据。原告在签署购房承诺书、认购须知、签约须知等文件，已对认购协议，商品房买卖合同的条款进行了确认，均无异议。案涉房屋总价270余万，原告却称未认真阅读认购协议，与常理不符。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆恒大御府商品房认购书》、购房承诺书、《重庆市商品房买卖合同》（草稿），因双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。对原告提交的录音、网络直播的视频资料，被告对该证据的真实性均有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体，而原告并未提供前述原始载体，故本院对该证据的真实性不予认可。对原告提交的《两江新区发布2020年义务教育招生政策（含公办学校划片区范围）》打印件，被告对该证据的真实性有异议。经审查，该证据系直接来源于电子数据的打印件，视为电子数据的原件，故本院对该证据真实性予以认可。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月24日，永利公司取得案涉房屋的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2020年5月31日，永利公司为甲方（出卖人）与乙方成敏（买受人）签订了《重庆恒大御府商品房认购书》，主要约定：乙方自愿向甲方认购重庆恒大御府楼盘X幢X单元住宅商品房,总金额2767193元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。二、乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款：乙方须于2020年5月31日前支付首期房款205129元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即221万元）由银行提供按揭贷款，乙方须在2020年6月20日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续……。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御府项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款、并同意完全按该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。2020年5月31日，成敏向永利公司出具购房承诺书主要载明：成敏拟购买案涉房屋，就所签署文件及需办理事项作出承诺：已理解、知晓《认购须知》、《签约须知》等各项告知内容，以及《商品房认购协议》、《补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》等文件、合同的各条款约定的权利义务关系，对贵司所告知的注意事项以及本人所签署的各项协议，文件等均无异议，自愿遵守履行；遵循贵司要求办理认购、签约、付款等各项手续。2020年5月31日，成敏向永利公司支付购房定金2万元。2020年6月3日，永利公司为甲方（出卖人）与乙方成敏（买受人）再次签订了《重庆恒大御府商品房认购书》，主要约定：乙方自愿向甲方认购重庆恒大御府楼盘X幢X单元住宅商品房。总金额2737193元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。二、乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款：乙方须于2020年5月31日前支付首期房款208729元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即218万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月20日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续……。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御府项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款、并同意完全按该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。永利公司举示的重庆市商品房买卖合同（草稿）主要显示：成敏在案涉房屋座落、总成交金额、付款方式、交房期限的相关约定旁边签名。其中，付款方式主要载明：商品房总成交金额2737193元。2020年5月31日前支付首期房款228729元，2020年5月31日前支付首期房款164232元，2020年6月20日前支付首期房款164232元，余款218万元以银行按揭贷款方式支付，须在合同签订之日起30天内支付到甲方账户。（首付款金额：557193元）。2020年6月3日，成敏向永利公司支付购房款208729元。《两江新区发布2020年义务教育招生政策（含公办学校划片区范围）》打印件主要显示：新开发楼盘或新建成楼栋实行报备制。开发企业应提前主动就业主适龄儿童、少年义务教育向区教育部门提出申请。2020年新建成小区开发企业未提交划片申请，原则上不直接纳入划片招生，相应适龄儿童、少年入学则由区教育部门根据周边学校学位情况统筹安排。另查明，2020年5月31日认购书载明总房款为2767193元，6月3日认购书载明总房款为2737193元。在2020年5月31日认购书第二条乙方选择下列第2种方式付款下方插入了以下文字：于2020年5月31日前付清楼款166032元，剩余楼款166032元于2020年6月20日前付清。在2020年6月3日认购书第二条乙方选择下列第2种方式付款下方插入了以下文字：于2020年5月31日前付清楼款164232元，剩余楼款164232元于2020年6月20日前付清。对此，成敏陈述，不知道前述插入的文字怎么出现在此处，双方没有约定过这种付款方式。永利公司陈述，因认购书系打印，由于纸张空格有限致打印错位；在2020年6月3日认购书中插入这句话体现了成敏在2020年6月20日前应付清首付款总额为557193元，即2020年5月31日付定金20000元、楼款164232元、首期房款208729元，6月20日再付楼款164232元。成敏还陈述了总房款2737193元的支付方式为：支付首期款208729元后，余款2500000元全部由银行按揭支付。庭审中，双方均认可：双方在2020年5月31日签订的《重庆恒大御府商品房认购书》已经不成立。双方真实履行在2020年6月3日签订的《重庆恒大御府商品房认购书》。关于双方未签订正式商品房买卖合同的原因。原告主张：由于被告未提供商品房买卖合同正式文本，故没有签订；原告曾在2020年8月25日找被告签正式合同未果。被告主张：原告未按照认购书、合同草稿之约定支付房款共计557193元，未达到签订正式买卖合同的条件，不可能签订正式商品房买卖合同。本院认为：原被告在2020年6月3日签订的《重庆恒大御府商品房认购书》是双方经过协商达成的、不违反法律法规禁止性规定的合法、有效的合同。合同的法律性质在于合意。双方在认购书中对案涉房屋的具体位置、房号、总价款、付款方式等情况进行了约定。双方在合同的订立、履行、变更、解除以及合同终止后的全过程，都要讲诚实、守信用，善意地行使权利、履行义务。关于未签订正式商品房买卖合同的原因。成敏主张系因永利公司未提供商品房买卖合同正式文本。永利公司主张系因成敏未按认购书之约定足额支付首期房款557193元，未达到签署正式商品房买卖合同的条件。根据2020年6月3日认购书关于“乙方须于2020年5月31日前支付首期房款208729元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即218万元）由银行提供按揭贷款”的约定，结合《重庆市商品房买卖合同》（草稿）中成敏签字的付款方式约定，可以推断：对于案涉商品房总成交金额2737193元的支付双方有约定，即首付款金额557193元，2020年5月31日前支付首期房款228729元，2020年5月31日前支付首期房款164232元，2020年6月20日前支付首期房款164232元，余款218万元以银行按揭贷款方式支付，须在合同签订之日起30天内支付到甲方账户。因此，成敏关于插入文字“于2020年5月31日前付清楼款164232元，剩余楼款164232元于2020年6月20日前付清”的陈述，不符合客观事实，也不符合生活常识。成敏关于按揭贷款金额为2500000元的陈述，也不符合合同约定，本院不予采纳。本院采纳永利公司关于纸张空格有限致打印错位的陈述，认定成敏在2020年5月31日前至少支付房款392961元（228729元+164232元），同时签署《商品房买卖合同》。经查，成敏实际支付购房款228729元（含定金20000元）。其提出系因永利公司未提供商品房买卖合同正式文本导致双方未签订正式商品房买卖合同的主张，不符合常理。故本院认定系因成敏未按约足额支付首期房款，导致双方未签订正式商品房买卖合同。关于是否解除认购书。成敏在2020年11月19日庭审中增加诉讼请求，要求解除双方在2020年6月3日签订的商品房认购书，并提出永利公司存在欺骗和虚假宣传行为、未告知不利因素等情形。首先，虽然认购书的条款系永利公司预先制定的格式条款，但不存在免除永利公司责任、加重成敏责任、排除成敏主要权利的情形。其次，成敏出具的购房承诺书已足以表明，其已充分知晓购买案涉房屋过程中自身相关权利义务，并理解相关合同条款。再次，成敏作为完全民事行为能力人，对待标的额巨大的商品房买卖时理应尽到审慎注意义务，应该清楚理解所签文本的内容并了解法律后果。成敏未提供确实充分的证据证明永利公司存在欺骗和虚假宣传行为、未告知不利因素等情形，本院对此陈述不予采纳。认购书作为预约合同，其目的是保证双方将来签订正式的商品房买卖合同。鉴于案涉认购书签订后，成敏没有积极履行约定义务的行为或意思表示，预约合同目的不能实现。案涉认购书已陷入合同僵局，应依法解除。关于是否退还定金20000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。可见，成敏交付的20000元购房定金是担保商品房买卖合同的订立或签署，违约的法律后果是适用定金罚则。如前所述，成敏未按约支付房款导致双方未订立正式商品房买卖合同，故对于原告请求返还定金20000元的诉请，本院不予支持。关于是否退还购房款208729元。成敏虽然已支付房款208729元，但是双方未签订正式商品房买卖合同，对购房款的支付及违约责任等缺乏明确具体的约定。现成敏已承担定金不予退还的违约责任，永利公司收取其房款208729元无事实和法律依据。故对于成敏请求返还购房款208729元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告成敏与被告重庆永利置业有限公司在2020年6月3日签订的《重庆恒大御府商品房认购书》于本判决生效之日解除；二、被告重庆永利置业有限公司在本判决生效后五日内返还原告成敏房款208729元；三、驳回原告成敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2365.47元，由原告成敏负担206.84元，由被告重庆永利置业有限公司负担2158.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  叶胜利二〇二〇年十二月三十一日书记员  马泽林