贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8794号上诉人（原审被告）曾登祥，男，1979年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区世纪城D组团购物中心（一）幢2单元24层1号房。负责人：吴刚。委托诉讼代理人：王一兴。委托诉讼代理人：刘雪娇。上诉人曾登祥因与被上诉人华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称华润置地贵阳物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初12161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。曾登祥上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初12161号民事判决书的第一项判决；改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定：“《商品房买卖合同》中约定了通知方式为书面通知，当天签订的《补充协议》对通知方式进行了补充，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等。2017年12月23日华润置地（贵阳）有限公司在《贵阳晚报》刊登了《交房公告》……因此被告购买的房屋已经完成交付。……房屋交付后的物业服务费应由被告承担。”属于事实认定错误。二、原审法院根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”从而认定：“作为小区业主的被告应当支付物业管理费。”属于适用法律错误。华润置地贵阳物业辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华润置地贵阳物业向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2018年1月1日起至2019年10月31日的物业服务费16,387.2元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之一计算违约金。一审法院认定：2017年6月25日被告曾登祥向华润置地（贵阳）有限公司购买了位于贵阳市观湖区。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付房屋，《商品房买卖合同》第十二条约定：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件……第十四条交接手续约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1.买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品方交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件十二补充协议。第二十三条前期物业管理约定（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：华润置地贵阳物业公司……（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.00／月＊平方米（建筑面积）……（三）物业服务费按季收取，买受人应当分别在每季度后15日内缴费。（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘有物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。2017年6月25日被告与华润置地（贵阳)有限公司同时签订了《补充协议》，《补充协议》第五条关于合同第十四（交接手续）、十八条（商品房质量的约定）的补充约定：（一）买受人无论选择何种付款方式，均须在出卖人交房前付清购房全款（包括逾期付款的违约金，如有）后，出卖人方履行房屋的交付义务……（三）在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等，出卖人可以选择以上任何一种或多种方式、按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。买受人应当按照书面通知的交付时间前来办理房屋交付手续，若买受人接到出卖人通知但未按照出卖人通知的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于出卖人书面通知的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为该访屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费、自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算……（六）买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，由提出方垫付鉴定费用，委托有专业资质的单位依法进行鉴定。买受人提出的问题属实由出卖人承担鉴定费用，反之由买受人承担鉴定费用，双方对鉴定结果有争议的，以商品房所属区域的建筑工程质量鉴定站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。2017年12月23日华润置地（贵阳）有限公司在《贵阳晚报》A12版面刊登了《交房公告》，通知华润·国际社区B区业主于2017年12月30至31日办理交房手续。另查明，华润置地（贵阳）有限公司于2014年12月24日完成对“贵阳华润国际社区B、D区”项目的前期物业服务招投标工作。华润置地（贵阳）有限公司与华润置地贵阳物业公司签订了《华润·国际社区前期物业服务合同》，原告取得华润国际社区物业管理资格。《华润·国际社区前期物业服务合同》约定，物业服务费实行包干制，高层住宅2元/月·平方米；社区商业4元/月·平方米。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。在未取得房屋实测建筑面积前，以《商品房买卖合同》中注明的建筑面积收取。业主使用人应于《商品房买卖合同》约定交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。前期物业服务合同生效之日至房屋交付之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付（含约定方式已交付）给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接收交付的期限结束次日起计算……第四章物业的经营管理第十四条约定水、电、气费及其他相关费用的交纳不予委托代缴，由业主自行交纳水、电、气等费用。关于违约责任双方约定，甲方华润置地（贵阳有限公司）违反本合同的约定，致使用乙方（原告）的服务管理无法达到本合同第二条约定的服务内容和等级标准的，由甲方赔偿由此给乙方造成的损失；乙方（原告）的服务管理达不到本合同第二条约定的服务内容和等级标准，由甲方、乙方限期整改，在限期内未整改给甲方、业主造成损失的，由乙方予以赔偿。甲方（华润置地（贵阳）有限公司）业主/使用人违反本合同第三章、第四章，未能按时足额交纳物业服务费用、停车费、垃圾清运费相关费用，从逾期之日起应按欠费总额每日千分之一的标准向华润置地贵阳物业支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向当地人民法院起诉。被告曾登祥对物业服务标准知悉并签字确认。另，《华润·国际社区业主临时管理规约》第十条约定：各业主同意，物业服务资金采取包干制方式；按房屋建筑面积计算；已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。水、电、气等代缴费用由业主自行向相关单位交纳。被告与华润置地（贵阳）有限公司签订《商品房买卖合同》时知悉了《华润·国际社区业主临时管理规约》，并出具《承诺书》，《承诺书》载明：本人（单位）已详细阅读并理解华润置地（贵阳）有限公司制定的本《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约的一切条款。本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任。本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。现被告以其答辩的理由未办理收房手续，亦拒绝缴纳物业服务费，引起本案诉讼。本案在审理过程中原告表示被告收房后的前两年物业服务费按3.5元/月/平方米计算。一审法院认为：依法成立的合同对各方当事人具有约束力，被告认为本案争议房屋尚未交付，房屋交付前的物业费应由房屋开发企业支付，交付后物业费由买受人支付。故本案争议焦点为房屋是否已经交付。本案房屋是否存在质量问题，《补充协议》第五条约定，买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，由提出方垫付鉴定费用，委托有专业资质的单位依法进行鉴定。买受人提出的问题属实由出卖人承担鉴定费用，反之由买受人承担鉴定费用，双方对鉴定结果有争议的，以商品房所属区域的建筑工程质量鉴定站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。对被告所称的房屋质量问题被告未提供相应鉴定依据，该项辩解理由本院不予采信。被告与华润置地（贵阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》约定了交房时间在2017年12月31日前。被告称华润置地（贵阳）有限公司未按合同约定的通知方式通知被告收房，且房屋存在质量问题拒不收房。《商品房买卖合同》中约定了通知方式为书面通知，当天签订的《补充协议》对通知方式进行了补充，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等，出卖人可以选择以上任何一种或多种方式、按照合同所载明的地址为送达地址。2017年12月23日华润置地（贵阳）有限公司在《贵阳晚报》刊登了《交房公告》，通知华润·国际社区B区业主于2017年12月30至31日办理交房手续。华润置地（贵阳）有限公司的通知方式符合合同约定。无论被告是否看见了华润置地（贵阳）有限公司在报纸上刊登的交房公告，都应视为华润置地（贵阳）有限公司履行了合同约定的通知方式。在《补充协议》上同时约定了，若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于合同约定的时间交付完毕。因此被告购买的房屋已经完成交付。且本案审理的是物业服务合同纠纷，被告辩称的未收房的理由属商品房买卖合同纠纷，与本案审理内容分属不同的法律关系，从形式上审查，被告的房屋已经交付，因此房屋交付后的物业服务费应由被告承担。被告另辩称，华润置地（贵阳）有限公司在业主收房时不能提供业主在供电局交纳电费的电表号，而是采取的由物业代收，代收费远高于供电局所规定的电价，并且还强行收取服务费，原告的行为违反了《前期物业服务合同》第十四条的约定。物业公司代收电费的行为是否为被告拒交物业服务费的理由。《前期物业服务合同》中约定“乙方（原告）的服务管理达不到本合同第二条约定的服务内容和等级标准，由甲方、乙方限期整改，在限期内未整改给甲方、业主造成损失的，由乙方予以赔偿。”约定了原告物业服务范围，达不到约定的等级标准的作为业主的被告应当采取的措施是要求原告限期改正，在未改正情况下，被告可以向原告主张损失赔偿。并未约定在原告代收代缴电费的情况下，被告可以此拒交或少交物业管理服务费。对物业服务费的缴纳，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，作为小区业主的被告应当支付物业管理费用，若对方当事人的物业服务企业履行合同义务不符合合同约定，可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。此外，物业管理企业通过向小区业主提供物业服务来获取相应报酬即物业管理费用作为对价以维持企业正常运转，使其能够提供约定质量的物业管理服务。物业服务费既是维持小区正常运转必要的资金来源，又是物业公司赖以生存的物质来源。若小区业主长期拒绝交纳物业管理费用，物业管理企业缺乏开展各项工作物业管理服务的资金来源，必然降低整个小区的物业管理服务质量，从而加剧业主和物业管理企业之间的矛盾，导致物业管理服务降低、双方矛盾不断激化的恶性循环，从而影响到小区其他正常缴费业主的合法权益。可以说小区业主的整体交费情况会与物业公司的物业管理水平息息相关。只有在双方诚信履行各自合同义务，业主积极交纳物业管理费，在物业公司的物业服务出现质量问题时，及时督促物管公司整改，物业公司自身亦应努力提升物业管理水平，这样小区人文、绿化、环境卫生、安保状况等各方面才能够不断改善，从而进入良性循环。综上，原告提供了主要的物业服务，被告可以根据具体情况对原告未完全按照双方合同约定提供完善的物业服务对其造成的经济损失另行要求原告承担赔偿责任。故原告诉请被告按合同约定的物业服务费标准3.5元/平方米/月支付物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告应向原告支付的2018年1月1日起至2019年10月31日的物业服务费为195.09平方米×3.5元/平方米×22个月=15,021元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”《前期物业服务合同》中约定了违约金的计算方法，被告对此提出了抗辩，本院认为违约金有补偿功能，本案违约金本院酌情按未付款项的20%计算，被告应支付的违约金为15,021元×20%=3,004元，原告超过部分的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第（四）项，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告曾登祥于本判决生效之日起三日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司支付物业管理费15,021元，违约金3,004元，合计18,025元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。受理费104元（原告预交），由被告曾登祥负担。本院二审审理查明其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人曾登祥是否应缴纳物业服务费。《补充协议》对《商品房买卖合同》约定的通知方式进行了补充，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等，出卖人可以选择以上任何一种或多种方式、按照合同所载明的地址为送达地址。2017年12月23日华润置地（贵阳）有限公司在《贵阳晚报》刊登了《交房公告》，通知华润?国际社区B区业主于2017年12月30至31日办理交房手续，应视为案涉房屋已经交付，并且曾登祥对物业服务标准知悉并签字确认，故曾登祥应缴纳物业服务费。如曾登祥认为房屋存在质量问题，应另案起诉。综上，上诉人曾登祥的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人曾登祥负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月十日法官助理王李文书记员何家伟