海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1815号   上诉人（原审被告）：麦志东，男，1976年7月16日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被上诉人（原审原告）：朱建军，男，1970年2月14日出生，汉族，住北京市门头沟区。   委托诉讼代理人：陈文镇，海南健和坤律师事务所律师。   上诉人麦志东与被上诉人朱建军农业承包合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   麦志东上诉请求：1.撤销海南省乐东黎族自治县人民法院作出的（2020）琼9027民初608号判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2018年3月12日，麦志东与朱建军签订案涉土地的《转让协议书》。虽然没有书面约定租期，但依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理”的规定，租期应以朱建军与三亚龙江实业开发公司（以下简称龙江公司）的合同期限为准，即麦志东与朱建军签订合同时口头约定的租期：自合同签订之日至2025年5月止，租金共计210000元。按照约定，麦志东已向朱建军支付完60000元转租款，因经济困难，无法一次性支付剩余150000元，双方于2019年3月6日补签了一个《补充协议》。双方签订的合同是无效的。2020年4月3日，该地实际使用权人龙江公司在案涉火龙果园贴出公告，因该公司与朱建军的合同租期于2020年5月31日到期，双方终止合同，要求朱建军交还已经转包给麦志东的土地经营权。朱建军和麦志东签约时承诺的到期时间是2025年5月。朱建军是未经龙江公司同意转包给麦志东的，且其将租期肆意延长到2025年5月，应根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效”之规定，裁判本案合同无效。另，双方签订的看似果园承包合同，但在实际上合同有明确的“土地承包经营权”、“土地使用权”字眼，明显双方转让的是“农村土地承包经营权”。一审法院认定该合同仅为火龙果园租赁合同，没有涉及到土地承包经营权无法律依据。   朱建军辩称，1.上诉人请求撤销海南省乐东黎族自治县人民法院作出的（2020）琼9027民初608号判决没有事实和法律依据，一审判决是正确的；2.关于上诉人认为双方签订的合同无效也没有法律依据，签订案涉合同是双方真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，所以该合同是有效的。上诉人应当按照约定向被上诉人支付土地转让费15万元以及利息。同时，事实上因上诉人未及时支付租金，被上诉人还向龙江公司垫付租金28800元。   朱建军向一审法院起诉请求：一、请求依法判令麦志东向朱建军支付转让费150000元；二、请求依法判令麦志东向朱建军支付利息72000元；三、请求判令麦志东向朱建军支付朱建军代其缴纳的租金人民币28800元；四、本案的诉讼费由麦志东负担。   一审法院认定事实:双方于2018年3月12日签订了《转让协议书》，内容为：朱建军将位于黑龙江省海南农作物种植繁育中心的24亩火龙果地承包经营权转让给麦志东；转让费共计210000元，2018年4月1日前付30000元，2018年6月20日前付清余款180000元；如因朱建军原因，导致麦志东不能正常使用该块土地，朱建军应将所收的全部租金退还，并赔偿麦志东因对该块土地的投资而产生的损失；乙方不能以任何理由拖欠应付款（转让费用），否则，朱建军有权收回土地使用权，已付款不退麦志东，所有投入都归朱建军所有，麦志东退出并终止合同。并口头约定：经营期限以龙江公司的合同经营期限为准；地租每年每亩1200元，一年一交。合同签订后，朱建军将24亩火龙果地交给了麦志东经营，麦志东也交了部分转让费。2019年3月6日，双方签订《补充协议》，内容为：麦志东已付60000元（注：2018年4月份付40000元，2018年11月份给20000元），欠150000元；麦志东承诺该欠款于2019年6月30日前付清；麦志东未按日期付款，欠款150000元按月息2%从2018年3月12日计息，到实际支付之日止。   另查明，至今麦志东已经营案涉火龙果地2年有余，并支付转让费60000元、两年地租57600元给朱建军，尚欠朱建军转让费150000元。   一审法院认为，本案的争议焦点是：一、朱建军请求麦志东支付转让费150000元及利息72000元是否有依据；二、朱建军请求麦志东支付代其缴纳租金28800元是否有依据。   关于朱建军请求麦志东支付转让费150000元及利息72000元是否有依据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方于2018年3月12日签订《转让协议书》后，2019年3月6日双方又签订《补充协议书》。《转让协议书》和《补充协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，也并不损害其他第三人利益，两份协议合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。朱建军已按约定将24亩火龙果地交给麦志东经营，麦志东也应按约定支付转让费给朱建军，可至今麦志东尚欠朱建军转让费150000元，因此，朱建军请求麦志东支付转让费150000元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。根据《补充协议书》的约定，转让费150000元于2019年6月30日到期，2019年7月1日起麦志东才算违约，利息应从2019年7月1日起，按月息2%计付，直至实际付清止。朱建军主张利息从2018年3月12日计算，显失公开，该院不予采纳。   关于朱建军请求麦志东支付代其缴纳租金28800元是否有依据的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方没有约定土地租金收受方，且朱建军也没有证据证明其已经代麦志东交纳了土地租金28800元，因此，朱建军主张麦志东支付其代缴纳租金28800元，属证据不足，该院不予支持。朱建军可待发生后，再另行主张。   另，麦志东当庭答辩中，含有反诉的成份，已明显超过法律关于提起反诉的规定期限，本案不予审理。如麦志东坚持其主张，可另案提起诉讼。   综上，麦志东应支付土地转让费150000元及利息（以150000元为本金，从2019年7月1日起至实际付清止，按月息2%计算）给朱建军。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限麦志东于判决发生法律效力之日起15日内支付土地转让费150000元及利息（以150000元为本金，从2019年7月1日起至实际付清止，按月息2%计算）给朱建军。二、驳回朱建军的其他诉讼请求。案件受理费2531元，由朱建军负担631元，由麦志东负担1900元。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   二审另查明，2020年4月3日，龙江公司在案涉火龙果园张贴《通知》，表示龙江公司与朱建军土地租期截止2020年5月31日、双方终止合同。朱建军于2020年8月19日向龙江公司支付了2020年6月1日至2021年5月31日的土地租金28800元。   本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应当继续支付转让费以及承担违约责任。本案中，朱建军与麦志东签订的《转让协议书》明确约定朱建军将24亩火龙果地承包经营权转让给麦志东，按照合同约定和双方当事人的陈述可知转让的标的物包含24亩土地的承包经营权以及地上的青苗和设施设备等。虽然《转让协议书》并未明确约定土地承包经营权转让的期限，但是双方明确表示对一审认定的事实“经营期限以龙江公司的合同经营期限为准；地租每年每亩1200元，一年一交”均无异议，结合双方在一审、二审庭审中的陈述，本院认可麦志东关于约定的火龙果园的土地承包经营权期限是2025年5月的主张。首先，麦志东是否应继续履行合同和承担违约责任，其前提是案涉《转让协议书》是否有效。案涉合同转让的标的物包含土地和地上的青苗及设施设备，土地和地上的24亩火龙果及水泵、两间板房、铁架以及铺设的相关管道是不可分的，一旦分开整体价值就会大大贬损。而朱建军自认其土地系和龙江公司承包，且合同是一年一签，其一审中亦明确表示“等麦志东把租金交完，然后就安排龙江公司和麦志东签订合同”。由此可知以下几点：1.朱建军和麦志东之间是土地承包经营权转让关系，其合同义务之一是需要促成龙江公司与麦志东签订截止时间为2025年5月的土地承包合同。2.事实上朱建军在与麦志东缔约时，其只有一年的土地承包经营权。另，一审中，朱建军在对麦志东举证的龙江公司向朱建军发出的内容为土地租期截止2020年5月31日、双方终止合同的《通知》发表质证意见时表述：“实质上是麦志东未向龙江公司支付租金，朱建军才向公司找理由收回该地块”，二审中朱建军亦表述：“麦志东没有及时交纳租金，朱建军2020年3、4月份前没有向龙江公司交租金，所以龙江公司才说要收回地”。从朱建军上述陈述可知，龙江公司确实将其与朱建军之间案涉土地的租期截止2020年5月31日、龙江公司与朱建军终止合同的意思表示张贴于案涉火龙果园。综上，由于土地承包经营权属于物权，《中华人共和国物权法》第一百二十七条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”而根据在案证据及朱建军的陈述可知，在本案争议发生时朱建军享有土地承包经营权的期限截止至2020年5月31日，其对2020年6月1日至2025年5月的土地承包经营权转让没有处分权。因此，案涉《转让协议书》有效的期间为2018年3月12日至2020年5月31日，超过该期限的部分无效。其次，关于《转让协议书》有效期间的转让费和土地租金如何计算问题。《转让协议书》约定的转让费包含两部分，一部分是地上的24亩火龙果及水泵、两间板房、铁架以及铺设的相关管道等的转让费210000元，一部分是每年每亩1200元的土地租金。地上青苗及设施设备的费用按照《转让协议书》约定的总时长7年2个月零20天合计2637天与合同实际有效时长2年2个月零20天合计811天的比例折算，即811÷2637×210000=64585元。关于土地租金，计算方式为811÷365×1200×24=63991元。麦志东已支付转让费60000元、两年土地租金57600元，麦志东还应支付的转让费为4585元，土地租金6391元。鉴于麦志东自认其在看见龙江公司张贴的《通知》后就将火龙果园抛荒且于2020年6、7月份将自己的生活设施搬离，其对造成如今的局面亦有过错，且其表示愿意支付朱建军80000元终止合同，其也不再对火龙果园其的投入再主张权利。为了定纷止争，避免当事人的诉累及避免造成当事人之间损失的进一步扩大，本院对于麦志东自愿支付朱建军各项费用合计80000元予以照准。朱建军应尽快接手麦志东抛荒的火龙果园，避免损失扩大。   综上所述，一审判决适用法律错误，处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人共和国物权法》第一百二十七条第一款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第三项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院作出的（2020）琼9027民初608号民事判决。   二、麦志东应于本判决生效之日起十五日内支付朱建军各项费用合计80000元。   三、驳回朱建军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2531元，由朱建军负担1531元，由麦志东负担1000元。二审案件受理费5062元，由朱建军负担3062元，由麦志东负担2000元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十二月十七日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人共和国物权法》   第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。   县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。   《中华人民共和国农村土地承包法》   第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：   （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；   （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；   （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；   （四）受让方须有农业经营能力或者资质；   （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。