天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14079号原告：吴忍庄，男，汉族，住址河**。被告：天津万华置业有限公司，住所地天津空港经济区环河南路****。法定代表人：白牧，董事长。委托诉讼代理人：刘春江，男，该公司员工。原告吴忍庄与被告天津万华置业有限公司（以下简称万华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，于2018年4月16日作出（2018）津0116民初14号民事判决。原告不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）津02民终4838号民事判决，维持原判。原告不服该判决，向检察机关申诉。天津市人民检察院作出津检民监[2019]12000000094号民事抗诉书，向天津市高级人民法院提出抗诉。天津市高级人民法院作出（2019）津民抗34号民事裁定，指令天津市第三中级人民法院再审。天津市第三中级人民法院于2020年6月17日作出（2020）津03民再2号民事裁定，发回重审。本院于2020年6月18日重新立案，依法另行组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告吴忍庄，被告天津万华置业有限公司的委托诉讼代理人刘春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忍庄向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.判令被告双倍退还定金20400元；2.判令被告赔偿经济损失180000元；3.判令被告负担本案诉讼受理费。事实与理由：原告为了到空港购买万华公司开发的万通国际公寓，做养老住房，实现以房养老，并在其后卖掉市内的住房，以获得住房买卖的差价来筹措养老资金，并以钱兑现对前妻的经济承诺，于2013年10月4日和20日到位于空港东五道的万华公司销售中心，按接待原告的万华公司置业顾问吴迪的要求分两次分别交了200元和10000元现金做定金，吴迪开具了两张收款凭证。随后按吴迪的要求于2013年11月15日到销售中心由吴迪经手与万华公司签订了购买万通公寓4号楼5门702室90.18平米的现房的预定协议，并且按吴迪的要求，等待他通知以后再到公司签订正式的买卖合同。直至吴迪所在的中介公司天津创意盛行房地产公司（以下简称创意盛行公司）撤离未能通知原告去签约，在中介公司撤离后，万华销售中心接管了销售业务，2014年2月23日万华销售中心置业顾问崔雨用快递的方式发给原告签约通知，通知明确说明将签约期限延至2014年2月28日，如到期仍未签约，公司将解除商品房预定协议，这就表明万华公司认可预定协议有效期延长到了2014年2月28日。按通知的要求，原告于2014年2月28日下午到万华销售中心签约，是崔雨接待的原告，在按照原告持有的两张收款凭证核查已付房款以后，崔雨发现，只有10000元入账，200元没有入账。崔雨当即与天津创意盛行房地产经纪公司电话联系后，崔雨告诉原告以前接待收取定金和签预定协议的吴迪是天津创意盛行公司的员工，吴迪现已离职。万通公寓现在由万华销售中心自己销售，鉴于2月28日下午万华公司未能查清原告交的200元定金的去向，是导致不能签约的唯一原因，崔雨向原告承诺核实完200元之后再与原告签约，这就说明，预定协议的有效期限再次延长到了万华公司核实完原告交的200元并通知原告去签约为止，这个事实是万华公司在二中院的庭审中认可的，并且记录在庭审笔录第5页。在2014年2月28日以后，原告多次去销售中心找崔雨，要求尽快履行28日下午的承诺，与原告签约，以便原告完成预定房屋的购买，原告还托请原告的一位认识万华公司的朋友高晖，帮助协调万华公司与原告完成签约购房。但是万华公司不但不履行2014年2月28日下午关于核实完之后再与原告签约的承诺，反而在整体销售4号楼时，在预定协议的有限期内，擅自卖掉原告预定的房屋，这是2014年9月15日去销售中心的时候被崔雨告知的，当即原告表示坚决要购原告预定的房屋，崔雨表示向领导反映。万华公司不履行2014年2月28日的承诺，不去核查200元的去向，不与原告签约，是为了整体销售4号楼，这是一次有计划有预谋的违约行为，崔雨离职2015年年底离职后，虽多次去销售中心联系，因预订房已卖出，使原告不能购房，原告要求经济赔偿也不能解决，因此，原告于2018年1月诉至天津市滨海新区人民法院。上述事实已有天津市第三检察分院调查核实，并报请人民法院再次核查。被告天津万华置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.关于本案主要争议的200元款项的性质问题，万华公司认为根据检察机关取得的证人证言可以看出，该200元为案外人吴迪个人收取，非被告公司依据预定协议收取，该200元被告公司未与原告成立预定协议的法律关系，根据原告的自述，是分两次两笔钱向吴迪交纳，这不符合常识；2.原、被告双方未能订立正式的商品房买卖合同的原因是本案原告单方造成的，万华公司无过错，理由：本案原审期间双方所提交的预定协议的内容，虽然不知道什么原因出现了两个版本，但是从相同的内容上可以看出约定的定金的数额就是10000元，没有200元的事情，同时协议里也约定了原告需在2013年的11月22日前签订正式的商品房买卖合同，但是原告无故拖延，拒绝签约，后又托关系想要购买涉案房屋，万华公司迫于压力书面通知原告签约宽展期截止到2014年2月28日，同时在书面文件中明确写明如果过期原告就另售了。特别需要说明的问题，2014年2月28日确如原告所述，原告到了原告们售楼处，但是最终未能签约的真实原因如原一审笔录第9页倒数第四段记载，审判长问：“原告，被告向你发送签约通知后，双方没有在2014年2月28日前签订商品房买卖合同的原因？”原告回答：“也是等着看样板间，也没有看到样板房”，从这个内容可以看出来是当时原告想看样板房和样板间，同时据被告了解原告想要额外优惠，因为现场销售人员无法满足其要求，所以造成2月28日没有签订成功买卖合同。所以被告认为最终商品房买卖合同未能签订的原因不在被告，而在原告。退一步讲，如果法院最终认定万华公司需要承担本案的所谓预定违约的责任，那么原告交纳的10000元定金的性质应为立约定金，万华公司收取定金后与原告之间形成了预约合同关系，根据双方签署的预定协议的内容及法律规定的定金处理原则，万华公司也仅应承担双倍返还定金的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告证据一、《天津市商品房预定协议》一份，拟证明原告确实交付了10200元的定金并认购了被告开发的颐景公寓4号楼5门702号二居室房屋，面积90.18平方米，单价6350元/平方米，总房价572643元，各项税费27658元。该证据有原告和吴迪的签字，结合原告证据五中天津市人民检察院第三分院的询问笔录，可以认定2013年，吴迪（又名吴保玉）所在的创意盛行公司代理被告销售“万通金府国际”项目。又因原、被告双方均认可签订了商品房预定协议的事实，且原、被告双方所述的预定房屋房号、面积、单价、总价均相同，本院认可该证据的真实性，并认定原、被告之间签订有《天津市商品房预定协议》的事实。原告证据二、收据、收款通知单，拟证明原告向被告交付现金10200元的定金，签收人是吴迪。被告辩称200元被告没有收到，该200元的收款通知单也不是被告开具的，根据检察院的询问笔录，认为是吴迪个人收取的。200元收款通知单的置业顾问处有吴迪的签字。结合原告证据五中天津市人民检察院第三分院的询问笔录，本院认定，2013年，吴迪所在的创意盛行公司代理被告销售“万通金府国际”项目，2013年10月4日收取了原告方200元定金，并出具收款通知单，置业顾问栏有吴迪的签字。原告证据三、原告前妻王艳华的情况说明，拟证明其参与原告签订认购协议的全过程。因该证据系证人证言，证人并未出庭，且与原告存在利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，对其证明目的，本院不予认可。原告证据四、签约通知，拟证明被告通知原告于2014年2月28日前去签订商品房买卖合同，逾期解除商品房预售协议。被告对该证据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的。本院确认该证据的真实性，又因该证据载明：“我公司可将签约期延长至2014年2月28日，如到期仍未签约，公司将正式解除《商品房预定协议》并按第五条的定金处理原则进行处理。”，且加盖了被告的合同专用章，因此本院对于证明目的亦予以确认。原告证据五、天津市人民检察院第三分院询问笔录四份，被询问人分别是吴保玉（曾用名：吴迪）、崔雨、王静、吉琳。被告对于该证据认可，且该证据系检察机关制作，本院予以确认。原告证据六、高晖写的证人证言，证明其曾经帮原告催过签约这个事情。因该证据系证人证言，证人并未出庭，且与原告存在利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，对其证明目的，本院不予认可。原告证据七、吴迪的名片，证明其假冒被告的置业顾问接待原告购房、交定金、签预购协议。原告证据八、崔雨的名片，证明崔雨确实是被告公司的员工，是其签发的2014年2月28日通知，2014年2月28日也是她接待的。对于原告证据七、证据八，被告认可其真实性，但不认可证明目的。本院对于证据的真实性予以确认，但认为该两份证据仅能表明吴迪、崔雨的置业顾问身份和联系方式，因此，对于证明目的不予认可。原告证据九、二审、高院申诉、抗诉开庭的三份笔录复印件，拟证明被告所辩称的2014年2月28日下午崔雨没有那些承诺，而在二中院的笔录中记载了被告认可崔雨承认2014年2月28日承诺核实200元后再通知原告签约。经本院核对，在2018年7月6日天津市第二中级人民法院询问笔录第5页第13至第17行显示，被告认可核实之后再与原告签约。被告证据一、《天津市商品房预定协议》、认购申请单、收款通知单，拟证明2013年11月15日，原、被告双方签订了《商品房预定协议》，原告认购了涉诉房屋，预定期间是预定协议生效7日内，并预定了生效条件，双方签字盖章并且原告支付定金。双方约定，预订人（原告）按照本协议约定与出卖人（被告）签署《天津市商品房买卖合同》并且支付款项，否则被告有权直接解除该预定协议而不需要诉讼程序，并按照预定协议的第五条规定，定金不予返还。本院认为，被告提交的《天津市商品房预定协议》与原告证据一中的《天津市商品房预定协议》内容并不完全一致，且被告提交的《天津市商品房预定协议》、认购申请单原件上并无原告签字，因此对于该两份证据不予采信。对于收款通知单，因原、被告对于原告曾交付被告10000元定金的事实无争议，本院予以确认。被告证据二、银行刷卡记录、定金10000元收据、财务记账凭证。拟证明被告收到原告的预定款只有10000元。该份证据的“本次收款内容”栏目确定了资金性质系定金，因此，本院认可该10000元的性质系定金。但结合原告证据二、原告证据五，认定被告收到的定金总额为10200元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订了《天津市商品房预定协议》，协议载明：原告预定被告开发建设的位于天津空港经济区××道××道××公寓××号楼××室，设计用途为酒店式公寓，建筑面积90.18平方米，单价每平方米6350元，房款总价572643元。预定人应按本协议的约定与出卖人签署《天津市商品房买卖合同》及相关文件并支付相应款项，否则出卖人有权直接解除本预定协议而不需要通过诉讼程序，并按预定协议第五条的约定进行处理。预定人签署本预定协议时已充分知悉由卖方提供的未来签署的《天津市商品房买卖合同》所有的相关条款、需确认的所有相关协议与文件、相关事项及细节，并在此予以认可。出卖人已在签订本协议时将转签《天津市商品房买卖合同》的具体时间、地点、所有、地点项、所需所有相关材料及注意事项告知预定人，出卖人不再就上述事项另行通知，买受人对此表示接受。该协议第五条约定在预定期间，出卖人不得将预定商品房出卖给他人，否则应双倍返还预定人定金，若在此预定期间，预定人不与出卖人签署《天津市商品房买卖合同》，预定人不得要求返还定金，出卖人有权将预定商品房另行出售给第三人，而出卖人无需就此事项预先通知预订人，同时本预订协议自动终止。本协议自双方签字盖章且预定人支付定金之日生效。协议的预定期间为2013年11月15日至2013年11月25日，该预定协议下方甲方有吴迪的签字，乙方有原告吴忍庄的签字。庭审中被告认可其收取了原告的定金10000元。2014年2月23日，被告给原告发送《签约通知》，该通知载明：“2013年11月15日您与我公司签订《商品房预定协议》，预定万通金府国际4号楼5门702室房屋，但时至今日，您仍未与我公司签署正式《商品房买卖合同》。考虑到贵我双方的良好关系，我公司可将签约期延长至2014年2月28日，如到期仍未签约，公司将正式解除《商品房预定协议》并按第五条的定金处理原则进行处理。”截至法庭辩论结束时，原、被告未签订《天津市商品房买卖合同》。另查，2013年，吴迪（又名吴保玉）所在的创意盛行公司代理被告销售“万通金府国际”项目，2013年10月4日收取了原告方200元定金，并出具收款通知单，置业顾问栏有吴迪的签字。同时，被告自认销售“万通金府国际”项目过程中存在收取客户小额定金的情形。再查，原告已收到被告退还的10000元退款。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告交纳的定金数额是10000元还是10200元？2.被告是否应承担双倍返还定金的责任？3.原告的经济损失是否应该得到支持？关于争议焦点1，本案中，原、被告均认可存在原告给付被告10000元定金的事实，但对于原告是否另给付了200元定金的问题存在争议。原告证据二中2013年10月4日出具的收款通知单载明收款金额为200元，该收款通知单的格式与被告证据一中2013年11月15日出具的收款金额为10000元的收款通知单一致。200元的收款通知单置业顾问处有吴迪的签字，结合原告证据五中天津市人民检察院第三分院的询问笔录可知，2013年，吴迪（又名吴保玉）所在的创意盛行公司代理被告销售“万通金府国际”项目，2013年10月4日收取了原告方200元定金，并出具收款通知单，本院认定原告共向被告交付了10200元的定金。关于争议焦点2，原、被告签订的《天津市商品房预定协议》，合法有效，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告虽也曾主张因被告未及时推出样板间，原告不能看样板间才未签订正式的商品房买卖合同，但综合全案来看，被告管理不完善，未能及时将原告方交付的200元定金入账，导致原、被告双方对于200元定金交付与否的争议，才是商品房买卖合同未能订立的根本原因。因此，被告应当承担双倍返还定金20400元的违约责任，又因被告已退还原告10000元，故被告还应给付原告10400元。关于争议焦点3，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告明确诉讼请求中的经济损失是房价上涨的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据原告提交的《天津市商品房预定协议》，涉诉房屋的房款总价为572643元，各项税费27658元。庭审中，原告自认除定金10200元以外，未向被告交付过其他款项。因原告并未向被告交纳购房款，不适用该条之规定，原、被告所签署的《天津市商品房预定协议》不能被认定为商品房买卖合同。故此，本案不能适用《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第六条关于赔偿房屋涨价损失的规定，原告关于房屋涨价损失的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津万华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告吴忍庄10400元；二、驳回原告吴忍庄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4306元,由原告吴忍庄负担4083元，由被告天津万华置业有限公司负担223元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  乔 溪审 判 员  孙 洁人民陪审员  赵克信二〇二〇年十二月二日书 记 员  侯晓宇附：法律释明：1.《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。