贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4790号原告：张芹，女，1990年5月5日出生，仡佬族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：刘济鹏，贵州一策律师事务所律师，执业证号15201202010182161，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺玉，贵州一策律师事务所实习律师，证号23012005210335，一般授权代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼,统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李国峰，该公司员工，特别授权代理。原告张芹与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张芹的委托诉讼代理人刘济鹏、贺玉，被告荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张芹向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金38363.72元（以已付房款403404元为基数，按照每日万分之三计算，自2015年8月30日起计算至2016年7月12日，共计317天为38363.72元）；2、被告向原告支付自2017年8月30日起至实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（以已付房款403404元为基数，按照每日万分之一的标准计算，暂计算至2020年4月2日，共计946天的违约金为38162.01元）；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市乌当区。合同明确约定了原告所购商品房的具体位置、面积、价款及缴款时间、交房时间、办理商品房转移登记有关文书时间及逾期交款、逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任等。合同签订后，原告依约履行合同义务交清了购房款，但由于被告的原因，应于2015年8月30日前交付的房屋，逾期至2016年7月12日才交付原告使用，逾期交房317天，被告应当依照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。同时，被告应于2017年8月30日交付原告办理商品房转移登记有关文书，但被告至今没有向原告交付，已构成违约，应当向原告支付违约金。被告荣达公司辩称，原、被告双方签订的合同约定被告应在2015年8月30日前交房，原告应在2018年8月30日前起诉，原告诉请逾期交房违约金已经超过诉讼时效，依法应不予保护；合同约定办理房屋产权登记相关手续的时间应在2017年8月30日前，原告于2020年11月5日起诉，已超过诉讼时效；请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。另外，双方约定的逾期交房违约金过高。关于逾期办证的原因是案外人的恶意起诉导致土地被查封，不是被告的原因导致。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告以403404元的价格购买被告开发的位于乌当区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积96.01平方米，交房时间为2015年8月30日前；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权要求退房，也有权要求继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，超过180个工作日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；并对双方的相关权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。合同约定的交房期限届满后，被告未按时向原告交付案涉房屋，直至2016年7月10日才通过公告方式通知原告于2016年7月12日接收了案涉房屋。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2017年8月30日）届满后，被告至今未将办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书交付给原告。2020年11月5日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，原告于2020年8月向本院主张被告违约，本院于2020年8月14日委派调解员进行调解未果。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原告依约交纳案涉房屋的全部购房款后，被告未按约定期限交房，亦未按约定期限交付办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定交房期限为2015年8月30日前，被告实际交房时间为2016年7月12日，原告在此时应当知道被告逾期交房的事实，原告于2020年8月才主张被告支付逾期交房违约金，其起诉已超过三年的诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”、第一百九二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金，被告以超过诉讼时效为由提出不履行的抗辩理由，本院予以采纳，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书违约金的诉请，双方合同约定2017年8月30日前交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书，被告至今未交付，且本院在原告主张被告违约后于2020年8月14日委派调解员进行调解，故原告的该项起诉并未超过三年的诉讼时效，对被告提出不履行的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告诉请被告支付自2017年8月30日起以购房款403404元为基数按每日万分之一的标准计算至实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（暂计算至2020年4月2日，946天的违约金为38162.01元）的诉请，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张芹逾期交付商品房转移登记文书的违约金（截止至2020年4月1日违约金为38162.01元，其后的违约金以403404元为基数，按每日万分之一的标准计算支付至商品房转移登记文书实际交付之日止）；二、驳回原告张芹其余诉讼请求。案件受理费857元，由原告张芹负担429元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担428元（此款原告张芹已预交，履行时，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司一并支付给原告张芹）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年十二月三十日法官助理黄莞君书记员孙毅