文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初27647号原告：张春华，男，1971年2月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘迟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告：熊淑媛，女，1974年4月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘迟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：高生，男，1981年1月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：程礼元，重庆坤凌律师事务所律师。被告：成军，男，1975年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：程礼元，重庆坤凌律师事务所律师。被告：艾钰钧，男，1976年11月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告熊淑媛、张春华与被告艾钰均、成军、高生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案，依法适用普通程序，由审判员向容担任审判长，人民陪审员肖莉萍、陈秀兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊淑媛、张春华的委托诉讼代理人朱帝，被告艾钰均、成军的委托诉讼代理人程礼元到庭参加诉讼。被告艾钰钧下落不明，经本院公告传唤期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告熊淑媛、张春华向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销被告高生、成军与被告艾钰钧于2016年6月3日签署的《房屋租赁合同》。2、判令本案的诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2018年8月，原告熊淑媛、张春华与被告艾钰均在重庆恒田房地产经纪有限公司的居间下签署了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告艾钰均位于重庆市沙坪坝区某X-X-X房屋一套（以下简称涉案房屋）。房屋建筑面积为202.04㎡。成交价格为130万元。合同签署后，原告熊淑媛、张春华与被告艾钰钧按照合同约定进行了房款支付、交接和过户，随后，原告熊淑媛、张春华取得了不动产权属证。2019年1月3人，成军、高生以向法院起诉熊淑媛、张春华、第三人艾钰钧，请求判令熊淑媛、张春华继续履行合同，将涉案房屋交付给成军、高生。熊淑媛、张春华在收到起诉状副本后，方才知晓艾钰钧在向熊淑媛、张春出售房屋前的2016年6月已经将涉案房屋租赁给了成军、高生。但是，艾钰钧在与原告前述房地产买卖合同时并未将上述情况向熊淑媛、张春华如实披露，房地产买卖合同也明确载明房屋上仅存有抵押不存在租赁。后通过案件审理得知，成军、高生于2016年6月3日与艾钰钧签订《房屋租赁合同》，约定艾钰钧将涉案房屋出租给成军、高生，租赁期限为20年，租金标准为2400元/年。原告认为，被告艾钰钧与成军、高生签订的《房屋租赁合同》系成军、高生利用艾钰钧处于危困状态所签，且该合同约定的租金价格远远低于市场价格，显失公平。为维护原告合法权益，现诉请贵院，望判如所请。被告成军、高生辩称：1、高生、成军与艾钰钧签订的租赁合同实际租金为110000元，并非所称的48000元，并无胁迫及显失公平的情形；2、据被告艾钰钧所说，二原告并未支付完毕购房款，仅仅支付了被告艾钰钧卖房时所欠银行的抵押贷款；3、根据民法总则151条，有权提起撤销之诉的是合同相对方，而非案外人，本案诉争合同相对方为高生、成军、艾钰钧与二原告无关，二原告不具备主体资格。被告艾钰钧未答辩。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区某X-X-X号住宅房屋原所有权人为艾钰钧。2016年6月3日，艾钰钧（出租人、甲方）与高生、成军（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于重庆市沙坪坝区某X-X-X号，建筑面积202.04平方米。房屋所有权人艾钰钧。租赁用途：居住或办公。租赁期限自2016年6月3日至2036年6月3日，共计20年。甲方应于2016年7月3日之前将房屋按《房屋交割清单》中的家电家具配置条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清交房前的水、电、气、闭路、网络、物管等费用后视为交付完成。租金标准2400元/年，租金总计48000元。收款人账号：621700376010319XXXX，账号名称：艾钰钧，开户行：中国建设银行重庆沙坪坝支行。押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。承租人在租赁期内，享有转租房屋的权利，转租房屋所得的收益归乙方所有。租赁期内的转租行为，甲方予以认可且不需要甲方签字。本合同经双方签字并捺印后生效。此外，双方还在合同中对房屋租赁情况及登记备案、房屋维护及维修、合同解除、违约责任、争议的解决办法进行了约定。2016年6月3日，高生经重庆农村商业银行账号为621258300678XXXX账户转账支付艾钰钧中国建设银行账号为621700376010319XXXX账户50000元。高生在转账支付时，备注款项名称为:付二十年房租及押金。2018年8月，艾钰钧将涉案房屋出售给张春华、熊淑媛。张春华、熊淑媛于2018年8月23日取得涉案房屋不动产权证。2018年10月13日，张春华因艾钰钧出售给其的房屋处于抵押状态向重庆市公安局沙坪坝区分局联芳派出所报警。公安机关接警处理后，艾钰钧向张春华、熊淑媛出具《承诺书》一份，主要内容为：本人艾钰钧已收齐全部房款，并于2018年10月13日将房屋交付给张春华。此前房屋所产生的债务、法律、产权、租赁纠纷均由本人艾钰钧承担，与张春华和恒田房产有限公司（房屋买卖合同居间人）无关。2018年10月13日，张春华又因房屋纠纷向重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所报警。公安机关出警后，查明报警所涉房屋为张春华、熊淑媛所有的位于重庆市沙坪坝区显丰大道8-1-3-6-1号住宅房屋，当时房屋出租给案外人刘诚生、徐坤、陶洪徐、伍进英四人。2019年1月29日，重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所对上述情况出具了《情况说明》。2019年1月3日，高生、成军向本院起诉张春华、熊淑媛房屋租赁合同纠纷一案，向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行合同，将重庆市沙坪坝区某X-X-X号房屋交付给二原告租住。在该案审理过程中，张春华、熊淑媛陈述，2018年10月20日左右，刘诚生等租赁户搬离位于重庆市沙坪坝区某X-X-X号住宅房屋。现张春华、熊淑媛已对该房屋进行重新装修后入住。本院认为，《房屋租赁合同》系高生、成军与艾钰钧真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于《房屋租赁合同》是否实际履行的问题。租赁合同签订的当日，高生、成军即按照合同约定转账支付艾钰钧租金、押金。审理中，高生、成军举示的缴费收据、《证明》，足以证明高生、成军在合同订立后交纳了涉案房屋部分电费等相关费用。上述事实能够证明，高生、成军与艾钰钧签订的《房屋租赁合同》实际履行。公安机关在接到张春华报警后出具的《情况说明》，载明的承租人虽与高生、成军举示的合租协议中的承租人不尽一致，但公安机关并未进一步在《情况说明》中载明或附有认定承租人的依据，审理中，张春华、熊淑媛也未举示其他证据证明。因此，该《情况说明》尚不足以推翻《房屋租赁合同》已实际履行的事实。张春华、熊淑媛关于《房屋租赁合同》尚未实际履行的主张，缺乏充分证据证明，本院不予采信。关于张春华、熊淑媛诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，艾钰钧在租赁期间将租赁房屋出售给张春华、熊淑媛，张春华、熊淑媛自涉案房屋所有权变动之日起即成为《房屋租赁合同》的出租人，艾钰钧退出租赁合同，租赁合同中已经发生的权利义务对高生、成军、张春华、熊淑媛仍然有效。因此，张春华、熊淑媛主张其诉讼主体不适格的理由不能成立，对其此一主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张春华、熊淑媛在租赁期间擅自收回租赁房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。现高生、成军请求张春华、熊淑媛继续履行合同，交付租赁房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本院于2019年9月2日作出（2019）渝0106民初400号民事判决书，判令：限被告张春华、熊淑媛本判决发生法律效力后三日内将位于重庆市沙坪坝区某X-X-X号房屋交付给原告高生、成军。张春华、熊淑媛不服上述判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。二审法院经审理后认为，本案二审争议焦点为：本案是否符合法律规定的“买卖不破租赁”的例外情形，案涉租赁合同是否继续约束新的买受人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该法条规范了“买卖不破租赁”的例外情形，本案是否属于例外情形，需从具体案情入手。就本案而言，张春华、熊淑媛虽举示生效判决书证明案涉房屋于2015年6月8日即因艾钰钧办理按揭贷款而抵押给了贷款银行，其抵押在出租给被上诉人之前。后来，银行虽起诉艾钰钧要求确认享有案涉房屋优先权，重庆市大渡口区人民法院也判决银行对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿。但是，如上诉人所言，银行抵押权的实现未经法院强制执行程序，即并非因抵押权实现而发生所有权变动。因此，本案并不符合上诉条款第一项之情形，故本案不属于“买卖不破租赁”的例外情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干意见的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。案涉合同虽是原产权人与承租人高生、成军签订的，但签订在上诉人购买房屋之前。现有证据也已证明承租人支付了租金，履行了自身的合同义务。承租人高生、成军请求房屋受让人张春华、熊淑媛继续履行原租赁合同义务，符合法律规定，应予支持。另外，虽然张春华、熊淑媛主张案涉合同显失公平已另案诉请撤销，但另案裁判不是本案审理结果的依据，故对其中止审理的申请，不予准许。此外，关于上诉人提出案涉房屋租赁合同并未登记备案的问题，房屋租赁合同是否登记备案，不影响该合同的效力，故仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。遂于2020年4月22日作出（2020）渝01民终784号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。审理中，原告举示了2017年5月19日重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初163号《民事判决书》、2017年2月16日重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104执保35号《协助执行通知书》等证据，拟证明艾钰钧在与高生和成军签署《房屋租赁合同》和收取房屋租金之时，自身经济状况极其困难，无法按时向涉案房屋的贷款银行清偿按揭贷款，存在多家银行的信用卡也无法偿还的情况，可见艾钰钧本人在签署《房屋买卖合同》之时处于危困状态，否则其不可能签署如此显失公平的合同。成军、高生对该组证据的真实性无异议，认为达不到其证明目的，不能证明艾钰钧在与高生、成军签订租赁合同时处于危困状态。原告还举示了重庆市九龙坡区人民法院作出的（2019）渝0107民初23639号《民事判决书》、重庆市巴南区人民法院作出的（2018）渝0113民初10084号《民事判决书》等，拟证明高生长期利用其熟悉租赁规则及相关司法政策的优势，四处寻找急需使用资金且名下有房屋的人员，利用其处于危困的客观情况，以极低的价格、约定超长的租期租赁房屋，以便从中谋取暴利，相关合同及案涉租赁合同均显失公平，具备可撤销事由。高生、成军对真实性无异议，对证明目的有异议。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告张春华、熊淑媛提交的房屋租赁合同、档案调查结果、（2019）渝0106民初400号民事判决书，被告高生、成军提交的房屋租赁合同、（2019）渝0106民初400号民事判决书、（2020）渝01民终784号民事判决书等证据及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，成军、高生作为原告向本院起诉被告张春华、熊淑媛房屋租赁合同纠纷一案，经过了本院及二审法院重庆市第一中级人民法院的审理。根据生效民事判决书可见，成军、高生起诉要求判令张春华、熊淑媛向其交付重庆市沙坪坝区某X-X-X号房屋即本案涉案房屋。经审理后，法院认为，高生、成军与被告艾钰钧于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》系高生、成军与艾钰钧真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。该租赁合同虽然是原产权人艾钰钧与高生、成军签订的，但签订在张春华、熊淑媛购买房屋之前。现有证据也已证明承租人支付了租金，履行了自身的合同义务，根据“买卖不破租赁”的原则，房屋买受人张春华、熊淑媛应当继续履行原租赁合同义务，将房屋交付给承租人高生、成军。可见，本案原告张春华、熊淑媛要求撤销的《房屋租赁合同》已经被生效民事判决认定为有效合同，且还判令张春华、熊淑媛按照合同约定将房屋交付给承租人高生、成军。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”原告张春华、熊淑媛并不是涉案《房屋租赁合同》的合同当事人，且举示的（2017）渝0104民初163号《民事判决书》、（2017）渝0104执保35号《协助执行通知书》等证据也并不能证明被告艾钰钧在签订《房屋租赁合同》时处于危困状态导致合同显失公平的情形，因此，原告要求判令撤销被告高生、成军与被告艾钰钧于2016年6月3日签署的《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。被告艾钰钧下落不明，经本院公告传唤期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席裁判。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告熊淑媛、张春华的诉讼请求。案件受理费1000元，公告费560元，共计1560元（原告已预交），由原告熊淑媛、张春华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  向 容人民陪审员  肖莉萍人民陪审员  陈秀兰二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  卢 静