云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1539号上诉人（原审原告）：张艳琴，女，回族，1981年5月26日生，住大理市。委托诉讼代理人：郭文丽，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理展兴房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理州大理市下关镇建设路31号泰安新城。统一社会信用代码：91532901579848237P。法定代表人：程晟，董事长。委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张艳琴因与被上诉人大理展兴房地产开发有限责任公司（以下简称展兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：①商铺现所有权人是第三人那子怡，其与上诉人的关系是因被上诉人侵犯上诉人的优先购买权所产生的，租赁关系在第三人那子怡取得商铺所有权时就应当变更为那子怡与上诉人之间的新的租赁关系，原租赁合同已经无法由上诉人与第三人那子怡继续履行。上诉人已经于2017年12月21日、2018年1月19日、2019年9月23日分三次支付商铺租金共计359641.4元，一审法院未示明追加商铺所有权人为第三人，也未依职权追加商铺所有权人为第三人，无法查清事实，裁决必将损害他人的合法权益。②被上诉人侵害上诉人优先购买权，导致合同目的（上诉人购买商铺长期经营）无法实现，租赁关系因商铺所有权人的原因无法继续履行，一审诉讼请求依法应当得到支持。2017年12月，上诉人因看到被上诉人的商铺销售的信息，上诉人本着欲购买商铺进行长期经营的目的与被上诉人联系。因当时被上诉人尚未取得商铺的预售许可，双方协商一致用租赁商铺保证上诉人在被上诉人取得预售许可后可以第一时间购买。上诉人租赁的目的是为了购买，双方在合同中用加粗字体特别约定，为保障上诉人的优先购买权。为配合案外人那子怡收回商铺，被上诉人通过断水、断电等方式阻碍上诉人对商铺的使用，上诉人已经多次报警，承租商铺的目的确实无法实现。上诉人在签订《商铺租赁合同》时，按照被上诉人负责人和工作人员的要求向被上诉人支付170000元现金作为签订合同的意向金，上诉人通过银行柜台取现的方式在被上诉人负责人的办公室将现金交付，一审法院未核实收款人收款情况即认定被上诉人未收到该笔款项，认定的事实严重偏袒被上诉人。综上，被上诉人不仅侵害上诉人的优先购买权，还在超额收取上诉人缴纳房租的情况下，多次违约阻碍上诉人对商铺的正常经营，已经导致上诉人无法实现合同目的。被上诉人应当就违约行为给上诉人造成的损失程度承担赔偿责任，还应当就超额收取的房租部分进行返还，上诉人一审的诉讼请求于法有据，应当得到全部支持。展兴公司辩称，对于上诉人提出一审遗漏第三人的问题，虽然房屋已出售给案外人，但房屋一直正常经营使用，上诉人是有权将案外人那子怡追加为第三人，但上诉人没有追加，在上诉人没有申请的情况下法院认为没有必要追加，故谈不上遗漏问题。对于侵犯上诉人的优先购买权的问题，一审判决已经评述，侵犯优先购买权并不是法定解除的条件，也没有约定解除的条件，根据买卖和租赁的相关法律原则，签订租赁合同的目的就是能让承租人正常使用，优先购买权的问题并不影响租赁物的使用。关于支付租金总价款，上诉人支付的总价款就是一审判决确定的189641.4元，并非上诉人提出的359641.4元，双方之间相差170000元，上诉人主张支付给了被上诉人，但在案证据不能证明被上诉人收到170000元的租金。二审中上诉人提出新的案件事实，该事实一审过程中没有发生，上诉人认为因被上诉人综合开发拆除外墙，但建设单位是恒林客栈，其实施相应的工程过程中已经向住建部门办理了许可手续，即便侵权，侵权人是恒林客栈，并非被上诉人。被上诉人在本案中没有任何违约行为，租赁合同明确约定了起算时间自2018年8月1日开始计算，双方对书面合同进行变更应当形成书面的协议。张艳琴向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告归还剩余租金共计20884.71元（359641.4元-379282.8元÷365×326天）；3.判令被告退还租赁保证金63213.8元；4.判令被告赔偿原告装修损失共计2435953.63元；5.判令被告支付违约金67751.34元（379282.8÷365×326天×20%）；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月11日，原、被告签订商铺租赁合同，原告租用被告位于大理市铺面进行餐厅经营，租赁期限5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。被告有下列两种情形之一，原告有权解除合同：租赁商铺因被告原因出现毁损、且无法修复，使原告无法继续使用该商铺；因被告所出租商铺的产权纠纷，导致原告无法正常使用该商铺。原告在租赁期内享有优先购买权。合同还约定了租金支付的时间、方式、添附物的处理、乙方擅自解除合同的后果等内容。经被告许可，原告对案涉商铺进行了装修，并于2019年3月27日开业。2019年9月，原告再次装修，未获被告许可。2019年9月23日，原告向被告支付租金189641.4元。2019年年底至庭审当日，案涉铺面的餐厅正常经营。另，2018年7月27日被告与案外人那子怡签订商品房买卖合同（预售）并登记备案，被告未通知原告享有优先购买权。2019年10月27日，被告为案涉铺面办理不动产权证，不动产权证载明：权利人为被告，不动产为被告单独所有，权利其他状况中载明该不动产已预售给那子怡。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，原告有权解除合同的情形：租赁商铺因被告原因出现毁损、且无法修复，使原告无法继续使用该商铺；因被告所出租商铺的产权纠纷，导致原告无法正常使用该商铺。本案未出现约定解除合同的情形，亦无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，且原告现在正常经营。被告将案涉房屋租赁给原告之后，出售时未通知原告享有优先购买权，侵犯了原告的优先购买权。但根据本案的事实，原告租赁商铺系用于餐饮经营，侵犯原告优先购买权并不影响其餐饮经营和租赁合同的继续履行。综上，原告要求解除租赁合同、归还租金等诉请均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和囯民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张艳琴的全部诉讼请求。案件受理费27502元，减半收取13751元，由原告张艳琴承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交:1、公证书一份，欲证明诉争商铺因被上诉人施工于2020年9月7日无法正常经营，导致店铺现已倒闭的事实；2、聊天记录截图复印件一份，欲证明上诉人就一楼拆除外墙的行为向被上诉人的管理人员马琳反映，被上诉人未给予答复并将上诉人移除群聊的事实；3、云南增值税普通发票（NO:23082190）复印件一份，欲证明因上诉人反映无果，为保证上诉人的合法权益不受侵害，产生公证费用2000元的事实。经质证，被上诉人对第一组证据的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，认为该公证书中没有公证员亲自参与公证的相关证据内容，证明方向中提到的无法经营的时间为2020年9月7日，公证书照片中显示的日期是9月24日，被上诉人施工的观点不成立，建设单位不是被上诉人；第二组证据中的马琳是泰安新城项目的运营管理公司的工作人员，这个公司就是为整个项目的商铺提供运营管理服务的公司，与被上诉人无关联；对第三组证据只能证明上诉人公证支付的款项，与本案无关联。本院认为，上诉人提交的上述证据所证明的本案租赁房屋外侧有施工情况的事实，本院予以采信，但能否证明上诉人的主张，本院另行评述。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张艳琴与被上诉人展兴公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方合同约定上诉人有权解除合同的情形为“（1）租赁商铺因甲方原因出现毁损、且无法修复，使乙方无法继续使用该商铺；（2）因甲方所出租商铺的产权纠纷，导致乙方无法正常使用该商铺。”本案未出现约定解除合同的情形，亦无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形。虽然一审判决后出现与本案租赁房屋北侧相邻的原恒林客栈将其客栈建筑拆除重建，但该行为并非被上诉人所为，上诉人也非恒林客栈的产权人，且恒林客栈的基建行为不能证明存在双方合同约定的可以解除合同的情形，或者法定解除合同情形。虽然《商铺租赁合同》约定租赁期内，上诉人对租赁商铺享有优先购买权，但没有约定优先购买权实现与否对履行《商铺租赁合同》产生的影响，即：上诉人优先购买权不能实现并不影响其餐饮经营和租赁合同的继续履行，故上诉人要求解除租赁合同、归还租金、赔偿损失等上诉请求缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。。综上所述，张艳琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27502.00元，由上诉人张艳琴负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月一日书记员  王 芸