安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初2783号 原告：王静，女，1972年8月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张海清，安徽皖宁律师事务所律师。 被告：宁国市永丽房地产开发有限公司，住所地宁国市青龙东路****，统一社会信用代码9134188173494895XQ。 诉讼代表人：宁国市永丽房地产开发有限公司管理人。 负责人：陈磊，组长。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶文娟、胡正。 原告王静与被告宁国市永丽房地产开发有限公司（以下简称“永丽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人张海清、被告永丽公司的委托诉讼代理人胡正、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王静向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因解除购房合同致原告损失约863500元;2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王静将诉讼请求“判令被告赔偿原告因解除购房合同致原告损失约863500元”变更为“确认原告因解除购房合同致原告损失约863500元;”事实和理由：2016年5月15日，被告永丽公司与原告签署协议一份，约定将其投资建设的宁国市青龙路华贝城市广场的住宅用房销售给原告，以抵偿原告对被告享有的3500000元债权。合同约定的原告认购房号为5幢1单元1302、1501、1701、1802、1901、2201室共计六套，合计690.80平方米，单价按5100元平方米计算，待房屋具备预售条件后再签署商品房买卖合同。后被告进入破产程序并进行了破产重整，管理人于2017年8月24日函告确认，原告申报的3327100元债权认定为购房类债权。2018年管理人再次函告原告，通知部分解除2016年5月15日的协议，理由是涉案房屋已有3套通过正常销售渠道销售给第三方，仅能继续履行剩余三套。经破产重整后，被告现已经完成华贝城市广场房地产项目的全部开发建设，管理人现通知原告称被认定的购房债权无法现金清偿，仍需要以房屋进行实物抵偿，且认购价格需按现行价格为准。 永丽公司辩称，1、本案审理案由应为破产债权确认纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，原告于2020年8月7日向法院提起诉讼，诉状中载明认为永丽公司按债权清偿时的评估价格清偿其1565611元债权，若评估价格超过5100元/平方，超过的部分为永丽公司解除合同时产生的损失，实际上该诉请是对永丽公司重整计划中清偿方式的异议，但原告曾参与过永丽公司第二次债权人会议，并表决同意重整计划，故视为其同意重整计划中的债权受偿方案，而永丽公司重整计划中表述，按照债权清偿顺序优先以货币清偿，货币不足的则以实物清偿，且实物的价值以第三方评估价值为准，目前永丽公司重整计划已通过并生效执行，且原告已参与表决并同意，故视为其接受并按照重整计划中的债权受偿方案执行，原告此时的诉请主张损失无事实依据，请求予以驳回；2、因为原告参与过永丽公司第二次债权人会议，确认知晓债权核查后的异议处理办法，但其未在规定的时间内向管理人提出，故管理人视为其接受债权数额，另，原告曾于2019年10月30日向永丽公司出具承诺函，载明其确认在永丽公司处的债权数额为1565611元，截至起诉时管理人认为原告对其债权的性质及数额没有异议，但在本案中若原告坚持诉请，管理人认为原告实际是对债权的金额、性质以及原抵债协议的效力提出异议，并将提请法院按借贷关系进行审核，对管理人原确定的债权予以调整，依法认定为普通债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、二手房商品房买卖合同一份。该份买卖合同系2020年5月16日发生的，并不能证明合同解除之日涉案房屋的市场价格，本院对该份证据不予采信； 2、询价报告。该份询价系本院委托中介机构作出的，因永丽公司管理人解除合同时间为2018年1月16日，故评估基准日应当以该时间为依据，本院对该份证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月20日、2月11日，被告永丽公司向王静借款2376500元。因被告永丽公司未能还款，2016年5月15日，原告王静与被告永丽司签署协议一份，约定将其投资建设的宁国市青龙路华贝城市广场的住宅用房销售给原告，以抵偿原告对被告享有的3500000元债权。合同约定的原告认购房号为5幢1单元1302、1501、1701、1802、1901、2201室共计六套，合计690.8㎡，单价按5100元/㎡计算，待房屋具备预售条件后再签署商品房买卖合同。2016年9月4日，5幢1单元1302出售给第三人。2016年9月13日，5幢1单元1501出售给第三人。2016年11月28日，5幢1单元1901出售给第三人。2017年4月12日，宁国市人民法院受理永丽公司重整一案，并指定了管理人。管理人进驻公司后，选择履行永丽公司与第三人就1302、1501、1901号房屋签订的协议，将上述房屋交付第三人。2017年8月24日，管理人函告确认，原告申报的3327100元债权认定为购房类债权。2018年1月16日，管理人向原告发出《购房户债权复核通知书》，称3套标的房产已销售给第三方，故对该3套房产不再继续履行。案件审理过程中，本院向北京华瑞行评估询价，合同解除之日（2018年1月16日）1302、1501、1901三套房的询价结果为：1302面积106.52㎡、价值618775元，1501面积119.44㎡、价值702307元，1901面积119.44㎡、价值696335元，合计为2017417元。上述三套房屋抵付给原告的价格为（106.52㎡+119.44㎡+119.44㎡）×5100元/㎡=1761540元。 本院认为，原、被告就还款事宜签订抵账协议。被告永丽公司进行重整程序后，管理人对该份协议予以确认，并决定继续履行该协议，故被告永丽公司应按抵账协议向原告交付房屋，但被告永丽公司将抵付房屋出售给第三人，管理人亦通知原告不在履行原合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除造成相对方损失的，应当承担赔偿责任，且合同解除行为发生在重整受理之后，原告王静可随时向被告主张。故对管理人提出的王静未对债权提出异议，不应赔偿损失的辩解，本院不予支持。被告永丽公司管理人于2018年1月16日向原告发出解除合同的通知，故案涉房屋的损失应当以合同解除之日的市场价进行计算，原告以2020年5月计算损失不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述。原告因合同解除造成的损失为：2017417元－1761540元=255877元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，判决如下： 一、确认原告王静因被告宁国市永丽房地产开发有限公司公司解除合同造成的损失为255877元。 二、驳回原告王静其他的诉讼请求。 案件受理费12435元，询价费用3000元，合计15435元，由原告王静负担10855元，被告宁国市永丽房地产开发有限公司负担4580元承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  汪严冰 人民陪审员  苏 闽 人民陪审员  胡 蝶 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  束 建 附相关证据材料： 1、原告身份证复印件一份，被告企业查询报告一份； 2、《协议》、收条各一份； 3、购房债权复核通知书一份； 4、二手房商品房买卖合同一份，证明原告因被告管理人解除合同，计算损失的依据情况。 5、永丽公司第二次债权人会议签到表、重整计划表决票复印件各一份； 6、宁国市人民法院作出的（2017）皖1881民破4-18号民事裁定书复印件一份； 7、原告王静于2018年11月26日出具的情况说明、原告王静于2019年10月30日出具的承诺函复印件一份。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。