贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初14035号原告：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地:贵州省贵阳市经济技术开发区盘江路71号大唐果3栋3单元1层。法定代表人：廖元新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：张仁敏，男，1978年9月1日生，汉族，现住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业公司）与被告张仁敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，于2020年12月21日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫立物业公司委托诉讼代理人王龙、裴云，被告张仁敏到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫立物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日所欠物业服务费1496.05元、二次加压费96元、违约金318.41元，合计1910.46元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年2月18日，原告与贵州屹丰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），由原告为四季花溪小区提供物业管理服务。合同第6条第1款约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层电梯住宅1.48／月／㎡……二次加压费按8元／月／户计收。”合同第7条约定：“物业服务费用按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务。”合同第31条约定：“业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准向原告支付违约金。”上述合同签订后，原告已按约入驻四季花溪小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市花溪区房屋位于原告提供物业管理服务范围内，房屋建筑面积为85.98平方米。根据合同约定，被告应按季或按月支付原告物业服务费，然而被告从2018年10月1日起便拒绝缴纳物业服务费。原告在继续提供正常的物业服务的同时，多次催交但被告均置之不理，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现原告诉至本院，提出诉讼请求如前。被告张仁敏答辩称：一、根据第一届业委会于2014年11月2日与原告方贵阳鑫立物业管理有限责任公司签订的物业服务合同期限为2015年1月1日起三年，也就是到2018年1月1日终止，原告方2018年1月1日并未与业委会签订新的物业服务合同。故被告未按合同缴纳物业服务费并不成立；二、原告方未依法向被告提供合法的物业服务发票，只提供了物业收费收据；三、原告未向被告出示物业收费标准及物价局合法定价的批文，被告认为原告收费不合理；四、原告物业服务不到位，原告作为物业管理公司，其收费标准应该是建立在其物业服务标准上的，原告提供的服务与收费不对等；如保安多次脱岗、卫生打扫不干净、公共基础设施不完善等。并在2019年7月新一届业委会按相关程序成立时，原告公司的物业服务就是停滞状态，新老物业交替退出小区服务时，导致小区在2019年国庆节时因人为原因停水三天，严重损害了广大业主的权益；五、被告家楼上邻居房屋漏水，导致被告家的墙面受损，向原告公司多次反映，要求原告公司在中间和楼上邻居进行协商，原告公司称找不到楼上的住户，一直推诿；六、被告购买的门面也是向原告公司交有物管费的，但是门面塌陷，原告公司不予处理，修缮了两次，都是被告自费的，这笔费用应该由原告公司来承担。故被告拒交物业费，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落于贵阳市花溪区，面积为85.98平方米，业主为被告张仁敏。二、2012年2月18日，原告与案涉小区开发建设单位贵州屹丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，物业费标准为高层住宅1.48元/月/平方米；二次加压费按8元/月/户计收；缴纳方式：按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务（也可提前预交）；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准向原告支付违约金。2014年11月2日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，将物业服务费标准调整为电梯住宅1.45元/月/平方米，其他与《前期物业服务合同》基本一致，该合同续约期限自2015年1月1日起三年，或至新一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2019年9月，因四季花溪小区业主委员会重新选聘物业服务企业，原告于2019年9月30日退出该小区。三、原告于《前期物业服务合同》签订后开始为上述小区提供物业服务，服务中存在一定不足，导致业主意见较大。四、被告未缴纳物业费的期限2018年10月1日至2019年9月30日。五、原告于2020年6月9日以邮寄方式向被告发送律师函，载明：“被告作为四季花溪小区A1-7-1号房的业主，从2018年10月1日至2019年9月30日止，所欠的物业服务费人民币1496.05元，二次加压费人民币96元，您未按时支付物业费的行为已经构成违约。鉴于此，请您在接受本律师函十日内向鑫立物业公司支付所欠物业服务费1496.05元、二次加压费96元，合计1592.05元。”被告于2020年6月10日签收了该律师函。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力，当事人应遵照履行。原告实际提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。对于被告辩称未交物管费系被告物业服务存在瑕疵的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交纳物业服务费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出了合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业服务企业赖以生存的物质来源，被告未交纳物业服务费的行为，将影响小区公共秩序和原告经营的正常运转，也是对其他按时交纳物业服务费的业主的不公平。至于被告所提出的原告的服务时间期限不在合同期限内的问题，原告与该涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的续约期限为“自2015年1月1日起三年，或至新一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”。2017年12月31日合同到期后，四季花溪小区业主委员会并未重新选聘物业服务企业，直至2019年9月才重新选聘物业服务企业，在此期间原告一直履行物业服务符合合同约定。至于原告收费标准问题，因该收费标准系双方合同明确约定，故本院对此予以认定，被告应当依照合同约定予以支付，具体金额为1496.05元（85.98平方米×1.45元/平方米/月×12月），二次加压费（供水维护费）为96元（8元/月/户×12月）。对于原告主张的违约金，因原告对案涉小区的物业服务确实存在一定的不足，存在一定的瑕疵，故对该请求，本院不予支持。至于被告所称原告应当开具发票问题，不属于本案审理范围，本院对此不予处理，被告可就此依法向国家税务机关进行反映。至于被告楼上邻居漏水原告未及时向楼上反映导致被告家卫生间受损以及被告购买的门面塌陷自费维修的问题，若被告认为系原告不履行合同所致，被告可依据前述规定另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张仁敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费人民币1496.05元。二、被告张仁敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司二次加压费（供水维护费）人民币96元。三、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张仁敏负担。本判决为终审判决。审判员  刘永金二〇二〇年十二月三十一日书记员  周恩艳