安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初1726号 原告：王强，男，汉族，1974年4月8日出生，住安微省含山县。 委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆文煜，安徽吴楚律师事务所律师。 被告：马鞍山市宁坤置业有限公司，住所地安微省含山县环峰镇望梅北路四季花城**楼，统一社会信用代码91340522057013419L。 法定代表人：郭裕，总经理。 诉讼代表人：安徽峭正律师事务所（马鞍山市宁坤置业有限公司破产管理人）。 委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师。 被告：王保俊，男，汉族，1976年3月5日出生，住安微省含山县。 委托诉讼代理人：马文华，安徽方华律师事务所律师。 第三人：聂长丰，男，汉族，1964年8月14日生，住安微省含山县。 原告王强诉被告马鞍山市宁坤置业有限公司（以下简称宁坤公司）、被告王保俊、第三人聂长丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月18日、2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人卢本涛、被告宁坤公司的委托诉讼代理人马继铭两次开庭均到庭参加诉讼，原告王强第二次开庭到庭参加诉讼，被告王保俊及其委托诉讼代理人马文华第一次开庭未到庭第二次开庭到庭参加诉讼，第三人聂长丰经传票传唤两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王强向本院提出诉讼请求：1、被告宁坤公司向原告交付房屋，并判令两被告及第三人将案涉房屋腾空后交给原告；2、判令两被告及第三人赔偿原告房租损失，即自2016年12月31日起至房屋实际返还之日止，房屋建筑面积190.18㎡，按月租金每平米15元标准计算；3、被告承担本案诉讼费等。事实与理由：2016年8月23日，原告与被告宁坤公司签订了商品房屋买卖合同，同日办理了购房备案登记。购房合同约定：昭峰财富中心104-204号房，建筑面积为187.84㎡，其中套内面积163.24㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.6㎡，总房款为1690560元，于2016年5月26日付款881800元，2016年8月19日付款20万元，剩余608760元后期付清（注881800元属工程款抵付），2016年12月31日前交房。房款支付后，因被告宁坤公司被宣告破产，不动产登记迟延，于2019年12月31日办理了不动产登记，产权证号皖（2019）含山县不动产权第0××1号，该证记载宗地面积3595㎡，建筑面积为190.18㎡，分摊土地使用面积21.13㎡，专有建筑面积164.54㎡，分摊建筑面积25.64㎡，房屋总层数10层，所在层数1-2层。2015年11月1日，被告宁坤公司将原告购买的房屋随同相邻户房屋一同租赁给被告王保俊用于餐饮类经营，签订了房屋租赁合同。租赁位置及面积为租赁房屋建筑面积计约603.27㎡Ｆ1-Ｆ4号商铺，均为一、二物业（含原告房屋）。租赁期限为2015年11月2日起至2023年11月1日止，年度租金为第一年度至第四年度，年租金为103000元，第五年度至第八年度年租金上浮5%为108150元。被告王保俊承租后从事字号为“许家食府”餐饮经营，现今仍在经营，被告至今没有将房屋交付给原告，反而私自将原告房屋对外出租牟利，构成对原告房屋的权益的侵害。被告宁坤公司因资不抵债，债权人对被告宁坤公司向含山县人民法院申请破产，安徽峭正律师所受含山县人民法院指定为被告宁坤公司破产管理人。被告宁坤公司没有履行交房义务，房屋租赁给被告王保俊从事经营活动，被告王保俊又将案涉房屋转租第三人从事餐饮经营，字号“馨香缘”，上述租赁和转租均是损害了原告房屋权益行为，故两被告和第三人均有腾房并交付房屋的法律责任。为维护原告的合法权益，根据民诉法第119条的规定，诉请法院依法判处。 被告宁坤公司辩称：1、被告宁坤公司没有实际占用案涉房屋，因此不负有腾空交付给原告的责任。早在2015年11月1日被告宁坤公司已将案涉房屋出租给被告王保俊，原告与被告宁坤公司在2016年8月23日签订购房合同，该房屋实际已在签订合同时完成了相对交付义务，原告对此也知情，之后该房屋一直由被告王保俊使用，因此相应的腾空交付义务应当由被告王保俊交付。2、被告宁坤公司不应当承担支付租金的义务，案涉房屋是被告王保俊实际承租，被告宁坤公司并未从中获得过相应的租金，因此，被告宁坤公司不应当承担支付租金的义务。3、2018年5月14日管理人与原告签订了告知函，在该函中双方明确约定，原告承诺放弃包括因房屋租赁而引发的涉及被告宁坤公司的赔偿，以及其他可能涉及被告宁坤公司应当赔偿的款项。 被告王保俊辩称：1、被告王保俊与被告宁坤公司签订租赁合同，与原告没有租赁关系，根据合同相对性，原告要租金应找被告宁坤公司，与被告王保俊无关；2、被告王保俊与被告宁坤公司签订房屋租赁合同，被告王保俊已支付了部分租金、定金，并且帮被告宁坤公司垫付了水电维修费用、隔墙费用、楼梯费用、水电费若干；3、原告与被告宁坤公司办理产权变更手续，没有任何人通知被告王保俊，所以原告要求被告王保俊承担租金无任何事实和法律依据；4、第三人聂长丰与被告王保俊共同经营饭店，利益共享责任共担系合伙关系。希望法庭驳回原告对被告王保俊的诉讼请求。 第三人聂长丰未作答辩。 经审理查明：（一）2016年8月23日，王强与宁坤公司签订一份《商品房买卖合同》，由王强购买宁坤公司开发的含山县昭峰财富中心104-204号商铺房，并于同日办理了购房合同登记备案手续。王强与宁坤公司签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房建筑面积187.84㎡，其中套内面积163.24㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.6㎡，单价每平方米9000元，房屋总价款1690560元。合同约定付款方式及期限为于2016年5月26日付款881800元，于2016年8月19日付款200000元，剩余608760元后期付清（注881800元属工程款抵付）。合同约定房屋交付的期限为2016年12月31日前交房。合同签订后在履行合同期间，由于宁坤公司于2017年3月31日破产清算，双方对合同约定事项履行形成僵局。2019年4月24日，宁坤公司管理人对王强债权申报“办理产权证”予以认定，2019年12月31日，王强取得案涉房屋的不动产权证，不动产权证号为皖（2019）含山县不动产权第0××1号。（二）2015年11月1日，宁坤公司将含山县昭峰财富中心Ｆ1-Ｆ4号商铺，建筑面积约603.27㎡，包括案涉104-204号商铺在内，出租给王保俊经营餐饮类，与王保俊签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁期8年（含六个月免租期），从2015年11月2日至2023年11月1日；租赁费为第一租赁年至第四租赁年租金每年103000元，第5租赁年至第8租赁年租金上浮5％为每年108150元；租金支付方式为每年支付两次，每次支付年租金的50%，支付时间为每年度计租日前10日。同时租赁合同约定，王保俊在双方签署本协议三日后向宁坤公司支付保证金100000元，在本合同到期后双方解约手续完善后3日内退还。《房屋租赁合同》还约定了该房屋租赁的其他事项。宁坤公司与王保俊《房屋租赁合同》签订后，宁坤公司将合同约定租赁的房屋交付王保俊使用，王保俊按约向宁坤公司支付保证金100000元，并支付了半年的租金50000元。另在双方签约前王保俊支付给宁坤公司定金30000元。在双方的租赁合同履行过程中，因涉租房屋原欠水电费、相关维修费及其他设施建设等，王保俊予以代为支付，由于宁坤公司面临破产，双方未予结算，后在宁坤公司破产清算中，王保俊债权申报，宁坤公司管理人予以了认定。（三）宁坤公司于2016年8月23日与王强签订《商品房买卖合同》，将案涉王保俊租赁的104-204号房屋出卖给王强，当时并未通知承租人王保俊。时至2019年12月31日王强取得案涉房屋不动产权证以及至今，宁坤公司及王强均未与王保俊就租赁房屋所有权变动对原租赁合同作出相应的变更。本案庭审中，王保俊陈述租赁期间其对租赁房屋出卖及所有权转移，没有接到过任何通知，也没有将案涉租赁房屋进行转租。宁坤公司的委托诉讼代理人陈述宁坤公司管理人在宁坤公司破产清算期间，曾于2017年多次到案涉租赁房屋现场，对实际承租人聂长丰讲现在正在办理破产登记，房租要么直接交给房主要么直接搬迁，后来聂长丰就将涉案租赁房屋关门联系不上。王强陈述曾去找过，但找的时候王保俊不在，没有找到，只找到王保俊转租的人。 另查明，王强在宁坤公司破产清算阶段，于2018年5月14日出具一份《告知函》，其内容为本人要求宁坤公司办理房屋产权证，同时本人承诺放弃所购昭峰财富中心房屋以下相关权利：一、延迟办证违约金；二、房屋分割所产生的相关费用；三、因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿；四、其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项。于庭审中，在宁坤公司提交上述《告知函》后，王强当庭表示关于房屋租金损失放弃对宁坤公司的诉请，要求承租人承担租金损失。 又查明，在案件审理过程中，王保俊表示愿意返还案涉租赁房屋，宁坤公司对此亦无异议，并于2020年12月18日王保俊将案涉租赁房屋钥匙交给王强，交还了租赁的本案104-204号商铺房，王强已接收。 上述事实，有宁坤公司与王强签订的《商品房买卖合同》，含山县房地产管理局《购房合同备案证明》，案涉房屋证号为皖（2019）含山县不动产权第0××1号不动产权证，王强出具的《告知函》，宁坤公司对王强出具的《债权认定情况告知函》，王保俊与宁坤公司签订的《房屋租赁合同》，王保俊向宁坤公司支付的定金、保证金《收据》，案涉房屋交接单，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于：1、王强主张宁坤公司交付房屋，宁坤公司是否已履行了交房义务；2、买卖不破租赁，王强诉请宁坤公司、王保俊及聂长丰腾让房屋有无事实和法律依据；3、王保俊、聂长丰应否赔偿王强主张的房租损失。 （一）关于王强主张宁坤公司交付房屋，宁坤公司是否已履行了交房义务。 王强与宁坤公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人，据此宁坤公司应于2016年12月31日前交房。本案中，没有证据证明双方办理了交付房屋手续，现有的证据也亦不能证明已经交付房屋，且该房屋在出卖前已经租赁，宁坤公司与承租人王保俊没有解除租赁合同，王强与王保俊也没有建立新的租赁关系，同时宁坤公司与王强及王保俊三方亦没有就房屋的交付事宜形成事实上交房。由此可见，宁坤公司没有交房，未履行交房的合同义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，宁坤公司没有按约定期限交房，应承担继续履行的违约责任，如造成损失的，应承担赔偿损失的违约责任。诉讼中，王保俊于2020年12月18日将案涉租赁房屋钥匙交给王强，王强已接收房屋，可视为宁坤公司交房，故王强主张宁坤公司交付房屋，宁坤公司已于2020年12月18日交房。 （二）关于买卖不破租赁，王强诉请宁坤公司、王保俊及聂长丰腾让房屋有无事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案讼争房屋租赁期间始于2015年11月2日，止于2023年11月1日，买卖发生于2016年8月23日，所有权变动于2019年12月31日。根据上述规定，租赁期间发生房屋所有权变动的，房屋租赁合同继续有效，非当事人协商一致变更或解除，原租赁合同继续履行。从本案查明的事实来看，虽宁坤公司陈述其管理人曾找过承租人及王强陈述也曾找过，但实际上并未与承租人王保俊就租赁形成某种意见，原租赁合同并未解除，也未予变更，因此，仍应按原租赁合同履行，王保俊依据租赁合同取得并使用租赁房屋系合法占用，王强诉请腾让无事实和法律依据。但在本案审理过程中，鉴于王保俊愿意返还涉案租赁的房屋并已交付，王强已接收，宁坤公司对此亦无异议，应视为对原租赁合同形成新的合意，不违反法律规定，本院予以认可。另对于王强主张的案涉租赁房屋王保俊已转租于聂长丰的事实，亦未举证证明，且王保俊否认转租，故对王强主张转租于聂长丰的事实，本院难以采信。 （三）关于王保俊、聂长丰应否赔偿王强主张的房租损失。 本案中王强与宁坤公司系房屋买卖合同法律关系，在买卖的房屋没有交付前，王强对买卖的标的物具有合同债权的请求权，依法有权要求宁坤公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。王保俊与宁坤公司系房屋租赁合同法律关系，在租赁期间租赁物所有权发生变动，依法不影响租赁合同效力。租赁房屋所有权变动后，房屋出让人宁坤公司未通知承租人王保俊，房屋受让人王强亦未与王保俊建立新的租赁关系，且宁坤公司未履行交房于王强的合同义务，宁坤公司与王保俊仍是涉案房屋租赁合同的权利义务主体，相互依法享有合同的权利和履行合同的义务。对于本案逾期交房和取得房屋所有权后所造成的损失，根据合同相对性原则，王强无权向王保俊主张，只能依法向宁坤公司主张，可以要求宁坤公司承担赔偿损失的违约责任。故王强主张要求王保俊及聂长丰赔偿自2016年12月31日起至房屋实际返还之日止的房租损失，无事实和法律依据，其诉请不予支持。关于宁坤公司应承担的违约责任，王强已作出书面承诺放弃因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿，和其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项，以及在本案中放弃对宁坤公司赔偿房租损失的诉请，系王强处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以认可。 综上所述，对于王强诉请宁坤公司交付房屋，鉴于在诉讼中宁坤公司通过王保俊已将房屋交付，王强已接收房屋的事实，故不予支持；对于王强主张王保俊及聂长丰腾房向其交付并赔偿房租损失，无事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。至于王保俊已将租赁房屋交付给王强，原租赁合同事实上已经解除，宁坤公司与王保俊合同解除后相关的结算和清理，因宁坤公司和王保俊并未主张提出诉请，故在本案中不作处理，双方可另行提起诉讼等方式解决。第三人聂长丰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告王强的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1216元，由原告王强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。