广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6226号原告：庞李生，男，汉族，1956年4月25日出生，住珠海市香洲区，公民身份号码。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海四方物业发展有限公司，注册地珠海市，统一社会信用代码。法定代表人：邓某。原告庞李生诉被告珠海四方物业发展有限公司（以下简称四方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞李生及委托诉讼代理人夏天到庭参加诉讼，被告四方公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2000年5月11日签订的《认购地下车库车位合同》有效；2.被告配合原告将珠海市香洲区xxxx花园地下车库的房屋产权变更登记至原告名下。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告开发建设位于xx路的xx花园。2000年5月11日，原告与被告签订了《认购地下车库车位合同》，约定被告同意转让其位于xx路的xx花园中庭地下车库车位，建筑面积670.4平方米，共有24个车位；款项共96万元，原告应在三天内支付30万元，余款66万元在6个月内付清；待车库车位确权后，双方签订正式购买合同书。该合同签订后，原告依约在2000年11月17日之前将全部款项支付给了被告。2001年6月21日，珠海市房产测绘队已出具计算面积成果表，确认地下车库的总面积为661.76平方米，地下车库也办理了竣工验收，被告也将地下车库交付给原告使用。但被告未能进一步将该车库登记在原告名下。2019年12月17日，珠海市公安局拱北派出所确认xx花园的新门牌号为珠海市香洲区xx。2020年1月17日，珠海市xx车库的《珠海市不动产测量报告》。原告认为，xx花园地下车库已具备不动产登记条件，原告联系被告，要求办理不动产变更登记，但被告未予办理。原告提交以下证据：1.《认购地下车库车位合同》；2.xx花园总平面图；3.现金缴款单、收据；4.法定代表人证明书；5.证明；6.珠海市不动产测量报告；7.《补充合同》；8.《地下车库移交使用通知》；9.《移交经营协议》；10.《物业分配协议》。被告四方公司未答辩，亦未提交证据。经审理认定事实如下：位于珠海市xx花园由四方公司开发建设。珠海市规划国土局1999年10月18日颁发《建设工程许可证》（编号：xx规字xx-xx号）显示该项目规划建设的地下车库基地面积670.4㎡，建筑面积670.4㎡。珠海市测绘院于2020年1月7日出具的《珠海市不动产测量报告》中“房屋建筑面积测绘成果明细表”显示，xx花园地下车库共24个车位。经向珠海市xx发函调查案涉车位的产权登记情况，珠海市xx于2020年6月12日复函本院，内容如下：经查市不动产登记信息管理系统，来函所附的房屋坐落为珠海市xx（现地址：香洲区xx路xx号）地下车库的房产未见产权登记记录。原告主张2000年向被告购买案涉24个车库。为证明其主张，原告提交以下证据：1.原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购地下车库车位合同》，显示签订时间为2000年5月11日，合同约定如下：一、车库位置、面积：位于xx花园中庭，车库建筑面积670.4平方米，共有车位24个；二、认购数量和价款：认购24个车位，共款96万元；三、付款：乙方认购该车位后，三天内支付甲方30万元（收款账户珠海四方物业发展有限公司工行拱北支行，账号：22025900387）余款66万元六个月内付清。四、待车库车位确权后，双方签订正式购买合同书（到房产局备案），如乙方未备案前将车库转让，甲方给予协助签订合同，办理相关文书。乙方每转让一个车位，需交给甲方手续费3000元人民币。五、交车库车位时间：2001年3月底前交付乙方使用。六、本合同一式四份，双方各执二份，甲方收到乙方款后生效。合同尾部甲方处盖有四方公司印章，经办人处签名人为“戴亚福”。2.中国工商银行现金缴款单（回单联）10张，显示原告向被告22025900387账户存款如下：2000年5月11日存款30万元；2000年7月18日存款10万元；2000年9月13日存款6万元；2000年9月18日存款10万元；2000年10月8日存款14万元；2000年10月11日存款5万元；2000年10月16日存款10万元；2000年11月1日存款6万元；2000年11月17日存款5万元。3.收据2张。2020年5月11日，四方公司出具收据（No.0xx8），载明收到庞李生认购地下车位款30万元。2000年11月17日，四方公司出具收据（No.0xx0）,载明收到庞李生缴交地下车库车位款66万。4.2001年6月13日原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充合同》，约定如下：甲乙双方于2000年5月11日签订的认购地下车库合同，由于甲方原因签订补充合同如下：1.乙方共购车位24个，总价96万元。乙方按原合同要求于2000年11月17日已全款付清。2.因甲方原因，甲方2001年3月底没能交付车位给乙方，乙方要求退款并解除合同。因车库的确权尚没办理完成，造成乙方不能办理车位的登记或转让手续，给乙方经济造成一定的损失，经商议，双方同意继续执行合同。3.对上述情况，甲方承诺并同意，从本月1日起，给予乙方付款96万元人民币计息补偿，按月息0.6%计算。该补偿利息一直计算到办理车库确权日为止，并待车库确权后即进行利息计算并一次付清给乙方。合同尾部甲方处盖有四方公司印章，经办人处签名人为“戴亚福”。关于合同签订及履行情况。原告在庭审中陈述，原告当时准备是在确权之后再签订买卖合同，或者在没确权之前如果转让开发商也给办理相关文书。在一年之后还没有确权，无法转让，原告找到开发商，开发商找了被告，被告说没有办理，后来签了补充合同。确权文件下来是2001年年底，但当时没有看到车库的确权，反正有合同利息，所以一直没在意车库的问题。2006年四方公司要撤走，我就想到要赶紧办理，但是一直没有找到相关的资料，没法办理。我有一个借款案件，案号是（2018）粤0402民初12477号，也是找不到相关原件，后来在2018年起诉后，我在找该案原件的时候也找到了本案确权的相关材料，是放在一起的。原告提交一份珠海市房产测绘队于2001年6月21日出具的“计算面积成果表”复印件，显示xx花园地下车库，产权人为四方公司，基底面积661.76㎡，总建筑面积661.76㎡。复印件中盖有珠海市住房和城建规划建设局规划档案室与原件相符的印章，核对人处签名为梁晓成，日期为2019.12.4。关于该份证据的来源。原告庭审中陈述，该“计算面积成果表”是2018年时从珠海市规划局档案室复印盖章，当时找到后直接找计算两份面积的经办人郭向东，郭向东看完认为是可能漏办了，郭向东说可以办理，但是最好找测绘院重新计算，我就找了测绘院重新办理了不动产测量报告。为核实该份计算面积成果表的真实性，本院向珠海市住房和城乡建设局发函调查，该局电话回复本院有关规划的职能已划归珠海市自然资源局。本院向珠海市自然资源局发函调查，但该局未予书面回复，后经本院向珠海市自然资源局了解，该计算面积成果表由珠海市测绘院制作，其已将该成果表及本院调查函转至珠海市xx办理。为证明车位的占有使用情况，原告提交一份《地下车库移交使用通知》及《移交经营协议》。《地下车库移交使用通知》记载时间为2002年6月21日，内容为：“庞李生，你2000年5月11日购买我司开发的xx花园地下车库的车位共24个，经验收达到优良标准，给予验收交付给你使用。特此通知”，该通知盖有珠海四方物业发展有限公司工程部印章。《移交经营协议》显示签署时间为2005年9月12日，签署的双方为珠海市横琴三合疏浚工程有限公司（以下简称三合公司）及珠海四方朝阳物业管理有限公司。内容为：三合公司根据1999年6月14日与珠海四方物业发展有限公司签署的“合作开发xx项目协议书”及2000年8月24日签署的珠海“xx花园”物业分配协议的条款约定，合法拥有“xx花园”未办理产权登记和尚未转移的自留物业（地下车库、配电房、管理用房等的物权），经与珠海四方朝阳物业管理有限公司协商，约定如下：1.自签署本协议之日起，上述自留物业交由珠海四方朝阳物业管理有限公司经营收益，可用于租赁（含转租）或自用，但不得进行买卖，转租合同提供珠海市横琴三合疏浚工程有限公司备案。2.鉴于珠海四方物业管理有限公司是“xx花园”的物业管理企业，遂上述自留物业的管理同时委托珠海四方朝阳物业管理有限公司提供服务。3.本协议有限期自签署之日起至2020年9月12日止。本院于2020年12月11日下午前往xx花园调查核实案涉车位的有关情况。经现场查看，xx花园中庭地下共有24个停车位。在向xx花园物业管理处了解情况时，管理处其中一名男子自称是物业的负责人，称有关车位的纠纷已经经过本院及珠海市中级人民法院判决，但拒绝向本院出示其身份及有关案件的资料。原告主张该男子身份情况不清楚，如果是负责人应该是大都物业管理有限公司法定代表人彭文芳，是现在xx花园小区的管理公司，关于所述案件原告向本院提交了（2019）粤0402民初831号及（2019）粤04民终2778号民事判决。判决书显示当事人双方为珠海四方朝阳物业管理有限公司（下称四方朝阳物业）与大都物业管理有限公司（大都物业公司），判决解除四方朝阳物业与大都物业公司订立的《物业委托管理合同》；大都物业公司向四方朝阳物业支付车位停车费19360元及以19360元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月25日起计至付清之日止的违约金；驳回四方朝阳物业请求大都物业腾退并向实际交付“xx花园”小区地下停车位22个的诉讼请求。上述判决查明以下事实：①2006年1月20日，四方公司与四方物业公司订立《移交协议》，约定“xx花园”交由四方物业公司进行管理，并向四方物业公司移交“xx花园”的相关资料。②2015年7月22日，四方物业公司与大都物业公司订立《物业管理委托合同》，约定四方物业公司委托大都物业公司对“xx花园”进行物业管理服务，委托管理期限为五年，自2015年7月22起至2020年8月30日止。该合同中，双方除约定住宅、商铺和地面停车位的物业管理费用收取标准外，还约定了地下车库停车费按每个车位每月250元由大都物业公司向车位使用人收取。③2015年11月25日，“xx花园”业主大会与大都物业公司订立《物业管理服务（临时）合同》，约定“xx花园”业主大会聘用大都物业公司进行物业管理服务。除约定住宅、商铺、地面停车位等的收费标准外，还约定地下车库停车位按每个车位每月150元（全年一次性缴费按每个车位1500元），由物业管理服务人向车位使用人收取。原告主张xx花园是由原告和被告合作开发，并提交了以下证据：1.1999年10月23日广东省计划委员会颁发的《固定资产投资项目投资许可证》，显示xx花园商住楼，建设单位为四方公司，项目负责人为本案原告庞李生。2.1999年6月14日，四方公司（甲方）与珠海市横琴三合疏浚工程有限公司（乙方）（以下简称三合公司）签订《合作开发“xx项目”协议书》，约定，双方合作开发位于珠海市xx处“xx项目”；乙方签订协议10日内向甲方支付人民币300万元，签订协议后二个月内支付700万元；在乙方向甲方付清1000万元后，本项目的开发、施工销售等运作事宜，均由甲方委托乙方全权处理；本项目甲方分得住宅楼可售面积6000平方米，除甲方分得的6000平方米之外，其他商场、住宅楼全部为乙方所有；等等。原告提交多份中国建设银行进账单，显示三合公司向被告支付款项如下：1999年6月23日支付100万元、1999年7月1日支付200万元、1999年9月14日支付200万元、1999年10月25日支付200万元、1999年11月30日支付200万元、2000年4月13日支付50万元。3.2000年8月24日，四方公司（甲方）与三合公司（乙方）（以下简称三合公司）签订《珠海“xx花园”物业分配协议》，第三条约定，甲乙双方同意将“xx花园”地下停车库的两个车位无偿分配给甲方。此两个车位的面积不计入上述分配的房产面积。庭审中，原告陈述在签订《物业分配协议》的时候房子已经卖的差不多了，当时大家是抽签分配的，在抽签完后被告公司的人员洪小京提出要2个车位，我们就给他2个车位，他说不计入分配协议中，协议是我代表三合公司签订的，当时我买主要是为了炒车位，他要的我就送给他，实际上洪小京的真实意思就是送2个车位的钱给他公司便于结算。另查明，2016年5月16日，原告以珠海四方物业发展有限公司工程部的名义向珠海市人民防空办公室发出《报告》，核实朝阳小区车库出入口悬挂的“人民防空工程”牌匾是否为该办所发，该小区661.76㎡的小型普通涉及的地下车库是否是人防工程。2016年6月2日，珠海市人民防空办公室发出《答复函》(珠人防函[2016]xx号),答复如下：珠海市“xx花园”小区地下车库（面积为661.76㎡）不属于人防工程。该地下车库出入口前所悬挂的“人民防空工程”标识牌匾并非我办所发。另查明，珠海市横琴三合疏浚工程有限公司工商登记簿显示成立于1997年8月7日，发起人为庞李生（55%股份）、黎明贤（20%）、黎裔云（25%）。三合公司于2020年10月29日向本院出具《情况说明》，内容如下：珠海横琴三合疏浚工程有限公司股东庞李生是本公司法定代表人。1999年开始，珠海市横琴三合疏浚工程有限公司与四方物业发展有限公司购买xx花园的地下停车库（车位24个），款项由庞李生个人支付，该地下车库属于庞李生个人财产，特此说明。黎明贤于2020年10月29日向本院出具《情况说明》，内容如下：本人黎明贤（身份证号码xx）是珠海市横琴三合疏浚功臣有限公司股东，庞李生是三合公司股东、法定代表人。1999年开始，三合公司与珠海四方物业发展有限公司合作开发位于珠海市xx。2000年，庞李生个人向四方公司购买xx花园地下车库，款项也是由庞李生个人支付，该地下车库属于庞李生的个人财产，与三合公司无关，特此说明。庭审中，原告陈述三合公司已停止经营，黎裔云为其妻子，黎明贤为黎裔云的弟弟。另查明，四方公司于1992年6月3日成立，现登记状态为吊销，未注销，股东为澳门汇成投资有限公司、天津深广实业有限公司、武汉深江物业发展有限公司。原告庭审中陈述四方公司于2007年停止营业。另查明，本院于2020年10月16日对戴亚福询问调查，戴亚福陈述，最早是市政府工作，1992年下派到四方公司，2005退休。在四方公司最早是办公室主人，1996年任副总一直到2005年。xx花园是四方公司开发，老总授权我委托签字，负责一切的经营活动，原告提交的《认购地下车库车位合同》、《补充合同》都是我签的，当时车位是允许出售的，是卖给原告，没有办理产权证的原因时间太长了不记得了。四方公司2008年吊销了，整个公司不存在了，没有人管理。另查明，本院向珠海市xx发函调查案涉车位是否可以办理初始产权登记及产权转移登记。珠海市xx于2020年11月26日函复本院(珠登记函[2020]xx号），内容如下：一、该车库地下室已有合法报建手续，该项目建设单位可提交相关规划验收、竣工验收、缴清低价手续及不动产测绘成果等材料，申请办理不动产首次（初始）登记。来函附记中的地下车库的面积计算成果表，该材料我中心并未存档。该成果表已明确标识“供补办报建用”，因此不能作为不动产登记的依据。如该车库申报首次登记，应提供具备合格资质的测绘单位出具的符合技术标准的不动产测绘报告。二、首次登记完成后，该地下车库可按照相关法律法规的规定进行转让。如该地下车库经法院依法判决或裁定转移过户，我中心将根据法院生效法律文书和协助执行通知书办理转移登记手续。本院认为，原告出示了与四方公司的《认购地下车库车位合同》、《补充合同》及中国工商银行现金缴款单（回单联）、收据等证据的原件，且四方公司合同的签订代表戴亚福对上述合同的真实性予以认可，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于原告要求被告协助将案涉24个车位登记至原告名下的请求。本院分析认定如下：首先，《认购地下车库车位合同》约定待车位确权后双方签订正式购买合同书，但由于案涉车位一直未确权登记，故双方未签订正式合同，而该认购合同中对标的物的价格、款项支付的时间、交付的时间均进行了约定，符合买卖合同的要件。故原、被告成立买卖合同关系，且该合同未违反法律、行政法规的规定，原告请求确认该《认购地下车库车位合同》有效，事实和法律依据充分，本院予以支持。其次，原告提交的中国工商银行现金缴款单（回单联）、收据可以证明原告向四方公司支付了96万元车位款，虽然原告同时作为与四方公司合作开发xx花园小区的三合公司的法定代表人，但其提交了中国建设银行进账单，证明原告向四方公司支付的该96万元款项不属于三合公司与四方公司的合作投资款，故本院认定原告已足额向四方公司支付了购买案涉24个车位的款项。第三，三合公司与四方公司《物业分配协议》中约定将两个车位分配给四方公司的约定，该协议签署时间在原告向原告向四方公司购买案涉车位之后，即该车位在分配协议签署之前即已出售，且分配协议中约定车位未计入分配的物业，故原告作为三合公司的法定代表人，其他股东亦为其亲属，其有关将两个车位的钱送给四方公司便于结算的解释，符合情理，本院予以采纳。《物业分配协议》签署之后，原告又与四方公司就车位买卖签订了《补充合同》，对继续履行24个车位的买卖合同进行约定，可以视为四方公司对《物业分配协议》中分配2个车位的约定进行了变更，继续履行与原告和买卖合同第四，关于案涉车位的占有情况。经本院现场调查及（2019）粤0402民初831号及（2019）粤04民终2778号民事判决查明，案涉车位目前由大都物业公司占有，而大都物业公司系先经四方物业公司委托，后由业主大会聘用对“xx花园”小区进行管理，故其对案涉车物业位仅是管理权，不影响本院对原告与四方公司之间就案涉车位买卖关系的认定。第五，案涉车位未经确权登记，根据珠海市xx于2020年11月26日的复函，该车库地下室已有合法报建手续，可由建设单位提供相关规划验收、竣工验收、缴清低价手续及不动产测绘成果表等资料，申请办理不动产权首次（初始）登记。首次登记完成后，该地下车库可按照相关法律法规的规定进行转让。故该车库地下室可以办理相关的产权登记，而四方公司现已吊销无人管理，故原告在本案中请求被告协助将xx花园车库地下室登记至原告名下，符合法律规定。需要指出的是，本案中仅是判决被告应履行的民事义务，对于登记的程序及需提交的资料仍需依照不动产登记的有关规定。如案涉停车位不符合办理登记的条件，原告可另行起诉向四方公司主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：—、确认原告庞李生与被告珠海四方物业发展有限公司于2000年5月11日签订的《认购地下车库车位合同》有效；二、被告珠海四方物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将位于珠海市香洲区xx花园地下车位的产权登记至原告庞李生名下。案件受理费19200元，由被告珠海四方物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  宋柳青人民陪审员  杨燕梅二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  卓嘉聪张晓辉