广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9648号原告：许双菁，女，1976年12月20日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：王树婷、严浩君，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：舒禹豪、郑邦伟，该公司职员。原告许双菁与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告许双菁的委托诉讼代理人王树婷、严浩君，被告万达公司的委托诉讼代理人舒禹豪、郑邦伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理，并于2020年12月23日第二次公开开庭进行审理。原告许双菁的委托诉讼代理人王树婷，被告万达公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许双菁向本院提出诉讼请求：1.万达公司支付逾期交房违约金405094.06元（以总房款按日0.01%标准计算（即每日337.3元），自2017年2月19日起计至起诉之日，计到2020年6月4日为1201天，即3372973元×0.01%×1201天=405094.06元）；2.本案全部诉讼费用由万达公司承担。事实与理由：2015年6月29日，许双菁与万达公司签订《商品房买卖合同》（预售），双方约定，许双菁购买万达公司开发的广州市花都区凤凰北路76号XXX房，建筑面积73.36平米，商铺总价为3372973元，万达公司应于2016年12月20日之前将符合约定的房屋交付给许双菁。在附件补充协议中约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则乙方给与甲方60日的宽展期。如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按照乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，许双菁依约向万达公司付清了商铺价款。2017年1月5日，万达公司向许双菁交付了涉案房屋。但截至本案起诉之日，许双菁购买的商铺仍未实现供气，造成许双菁的商铺一直无法出租。根据该合同第十二条约定，万达公司交付的商品房应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。许双菁认为，购买的商铺不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本使用要求，万达公司应承担延迟交楼的违约责任。为维护许双菁的合法权益，请求法院判如所请。诉讼中，许双菁认为其自收楼之日起至2020年6月15日期间因涉案商铺未能通燃气造成其损失，并据此变更诉讼请求为：1.万达公司向许双菁支付因涉案房屋无法通燃气的损失20000元；2.本案全部诉讼费用由万达公司承担。被告万达公司辩称，对许双菁变更后的诉讼请求的程序没有意见，但是不认可该金额，万达公司并没有过错，许双菁也没有损失。一、万达公司交付的涉案房屋符合交付条件。许双菁与万达公司签订的《商品房预售合同补充协议》第七条2款约定“将合同十二条房屋的交付条件变更为，甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件……”。2016年11月15日，涉案房屋所在楼栋完成竣工验收，取得广州市花都区住房和建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达成合同约定交付条件。二、涉案房屋的燃气工程已经竣工验收合格，但是因为花都市政道路施工等原因致使市政管网直到2019年3月份才接入到涉案房屋所在地块红线旁。（一）燃气工程在2016年已经竣工验收合格。商务楼燃气工程于2016年9月13日竣工，各方包括供气单位广州新奥燃气有限公司（以下简称：新奥公司）在竣工报告中确认燃气工程验收合格。2016年，在涉案燃气工程的《工程竣工验收签证单》中，施工、设计、监理、供气等单位均确认对燃气工程无异议。另依据新奥公司于2020年6月新出据的说明可证明涉案燃气工程确已于2016年9月验收合格。（二）市政管网未接入地块红线旁是不能通气的根本原因，涉案商务楼燃气从地块红线外新建的曙光北路至永富路接入，跟随市政道路同步敷设，因该片区进行大规模的市政道路及市政工程建设，道路进行了多次迁改，道路长期未建成通车，红线外燃气工程亦需同步配合迁改施工。迟至2019年3月，红线外市政燃气管道才接驳进入涉案楼栋，此前是无法通气的。市政原因客观导致许双菁无法正常报通燃气，并非万达公司可以控制。《商品房预售合同》补充协议第7条第5项约定：“发生以下情形之一，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……”，故万达公司不应就前述万达公司不可控制的原因导致的商铺无法通气的损失承担责任。（三）在后续办理通气过程中，新奥公司根据新规定要求对燃气工程进行整改。在新奥公司此前已经验收合格的情况下，《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》的新规定提高了燃气工程的要求，故新奥公司根据前述文件中关于“餐饮场所食品加工区的明火部位应靠外墙设置，并应与其他部位进行防火分隔”的新规定，要求将原来商铺拟设置厨房的位置从商铺靠里面位置调整到商铺外墙位置，商铺燃气的接入位置已相应需要调整。后续经过万达公司与新奥燃气公司的不断沟通，双方在2019年6月左右对后期拟设置的厨房位置、后期通气管理、燃气入户方式等调整达成了一致。（四）商街业主对燃气方案的反对造成燃气整改工程延迟，至2020年6月15日，新奥公司已出具新的燃气竣工验收报告。在2019年后续实际整改施工过程中，2019年7月商铺业主反对燃气管道挂在外墙的局部方案，认为大口径管道挂在商铺招牌之上，影响美观，不安全，阻碍施工。万达公司遂根据业主意见再次调整局部方案，并在2019年8月形成最终的燃气整改施工样板展示给业主，相关方案在万达公司、新奥公司、小业主间终于达成了一致。经过整改，新奥公司再次进行了验收，于2020年6月15日出具了新的竣工验收报告。三、通燃气非涉案房屋的基本使用条件，即使商铺未通气亦不应承担逾期交付的违约责任双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电限于“居住条件”，而商铺并非住宅，商铺的正常使用并不一定要通气，通气并非商铺交付使用的必备基础条件，涉案商务楼商街已有较多商铺对外出租并正常经营使用，不存在商铺不通气无法使用的情况。本项目A1、A2、A3、B1、B3区地块共590个商铺，其中规划设计可通燃气的商铺共180个，规划设计无燃气的商铺共410个，截止2020年3月29日，前述规划设计可通燃气的180个商铺中已接收商铺的共163个，仅有2个商铺业主或租户报装燃气，亦可验证通燃气并非商铺使用的必备条件。虽然双方签署的买卖合同约定商铺配备燃气，预留燃气接口，但基于双方在合同中约定通气并非“交付条件”，没有任何法律规定商铺交付必须满足通气条件，事实上是否通气亦不影响商铺的正常使用，故许双菁不能因商铺未通气而追究万达公司逾期交付责任。如因未通气导致许双菁损失的，许双菁可举证主张。四、依据《商品房预售合同》约定，涉案商铺的最迟交付日期为2017年2月19日，而许双菁已于2017年1月5日实际签收入伙涉案商铺。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，许双菁无权再向万达公司主张逾期交付违约金。综上答辩意见，涉案房屋均已交付且符合合同约定的交付标准，不存在商铺不合格的情况，不存在交付商铺无法使用的情况，故请法院依法驳回许双菁的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，万达公司（甲方、卖方）与许双菁（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方向甲方购买广州市花都区凤凰北路76号XXX房，该商品住宅为预售商品房，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。合同约定：该商品房的用途为商业，建筑面积为73.38平方米，套内建筑面积为67.84平方米，按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米49719.53元，总金额3372973元。第十二条“交房条件”约定，商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2016年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，由双方按照补充协议的相关约定执行。合同附件六“装饰、设备标准”包括“燃气：预留燃气接口（由用户自行申请开户）”。《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七为合同补充协议，补充协议第七条“关于房屋交付的补充约定”记载：1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交房责任。4.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋所产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时的措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6.该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。涉案合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，许双菁依约向万达公司支付了全部购房款3372973元。许双菁于2017年1月5日办理收楼手续。另查明，已生效的（2020）粤01民终3613号、（2020）粤01民终20602号民事判决认定以下事实：涉案商铺所在楼栋于2016年8月18日具备永久用水条件，于2016年9月13日具备商业永久用电条件，于2016年10月25日符合通邮条件，于2016年11月15日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，于2020年6月15日通过燃气管道工程验收。关于涉案商铺在2020年6月15日才通过燃气管道工程验收的原因。双方各执一词，许双菁认为系万达公司的原因导致。万达公司认为并非由于其原因所导致，涉案商铺已于2016年9月13日具备通气条件，当时红线内的燃气工程已通过验收，后由于市政道路施工的原因导致2019年3月26日管道才接通至商务楼红线外，同时红线内的燃气工程由于《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》（公消〔2016〕113号）的实施提高了对红线内燃气工程的要求，在红线内的燃气工程据此进行整改，并在2019年7月至8月间结合商铺业主意见确定最终整改施工样板，故在2020年6月15日才竣工。为证明其主张，万达公司提交了广州万达文化旅游城住宅一期商务楼燃气工程竣工验收签证单及竣工报告、花都区协调交通重点项目办公室会议纪要、广州新奥燃气有限公司《关于凤凰北路（平步大道-永富路）中压燃气管道施工及运营的承诺函》、广州市公安局交通警察支队花都大队《关于完善平步大道施工期间周边设施的函》、《关于万达城周边道路燃气配套工程情况的回函》、燃气管道施工照片、“室外商业街客户对接群”微信群聊截图、《关于万达城商务楼燃气工程的说明》作为证据。许双菁对万达公司的主张及上述证据的关联性均不予认可。许双菁主张因涉案商铺未通气，万达公司交付的商铺不符合交付条件，使其无法正常出租以获取收益，导致许双菁以远远超出市场价格购买涉案商铺，因此所造成的损失理应由万达公司承担赔偿责任。诉讼中，本院询问许双菁是否申请对涉案商铺的租金标准进行评估，许双菁表示不申请评估。许双菁陈述，其收楼时是没有到涉案房屋查看的，当时万达公司要求其先签了收楼通知书之后才交付房屋钥匙，许双菁去到房屋查看才发现没有通气，之后其一直在业主群关注通气情况，直至提起本案诉讼。万达公司陈述，不存在要求先收楼再给钥匙的情况，且许双菁在起诉前也从未向其主张违约金。本院认为，许双菁与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议的焦点为：万达公司是否已向许双菁交付符合合同约定标准的房屋，以及万达公司是否应向许双菁承担赔偿损失的违约责任。关于上述争议焦点，案涉商品房买卖合同补充协议第六条第2点虽然对该合同第十二条约定的交房条件变更为甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，将该条件作为该房屋交付的唯一条件。但涉案商铺的用途为商业，从案涉商品房买卖合同第十二条约定“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”及合同附件六的装饰、设备标准约定涉案商铺需预留燃气接口（由用户自行申请开户）来看，具备正常供水、供气、供电、通邮亦是商铺能正常使用的必备条件，况且，商铺也设置了燃气设施。结合本案相关事实，涉案商铺所在商务楼事实上也进行了燃气管道的铺设。因此，万达公司主张因涉案房屋用途为商铺，是否开通燃气不影响商铺的使用，并辩称开通燃气不是商铺必备的交付条件，缺乏依据，本院不予采纳。据此，万达公司并未向许双菁交付符合合同约定标准的房屋。至于万达公司应否承担赔偿损失的违约责任。虽然许双菁已经于2017年1月5日办理收楼手续，但办理收楼手续仅表明万达公司向许双菁交付涉案房屋的时间，在没有其他证据证明许双菁明知涉案房屋不符合供气条件而放弃追究相关违约责任的情况下，不能因此免除万达公司交付的标的物不符合合同约定时违约责任的承担。涉案物业所在的商业街直至2020年6月15日才取得燃气工程竣工验收手续。虽然万达公司提供了2016年的燃气工程竣工验收表，但万达公司确认该燃气工程因不符合新规范被新奥公司于2017年提出需要整改，直到2020年6月15日方取得整改成功的竣工验收。万达公司所谓的2019年3月前因红线范围外的市政道路施工导致燃气管道未能接通，即使万达公司该主张成立，如前所述，其亦确认红线范围内的燃气工程直到2020年6月15日才整改完成，故红线范围外的燃气工程情况不影响万达公司交付的涉案商铺直到2020年6月15日才具备供气条件的事实。因此，万达公司辩称由于政府进行市政干线工程引起的延期交付其无需承担违约责任，该抗辩理据不足，本院不予采纳。万达公司应向许双菁交付具备正常供水供电供气和通邮条件的房屋，涉案房屋所在商业街的燃气管道工程直到2020年6月15日才通过验收。而涉案房屋用途为商业，考虑到案涉物业所在商业街的经营情况，以及燃气管道供气的安全性、稳定性和便捷性，能否正常供应管道气对涉案商铺的使用收益有一定影响。鉴于本案中双方当事人均未对涉案商铺有无燃气的租金差价申请鉴定，结合许双菁所购买的涉案房屋的面积、地理位置、当地租金收入水平、管道天然气和瓶装液化气的差价，以及涉案商铺具备供气条件的时间等，本院酌情认定万达公司应向许双菁赔偿涉案商铺不能通气带来的损失5800元，许双菁主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许双菁赔偿损失5800元；二、驳回原告许双菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告许双菁负担87元，被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈晓敏高波