内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终699号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨光。委托诉讼代理人：郭斌，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文东。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高宝厚，男，1943年4月17日生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白皓，女，1946年8月5日生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。二被上诉人委托诉讼代理人：刘琼，内蒙古法兴律师事务所律师。上诉人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称“天鸿房地产公司”）因与被上诉人高宝厚、白皓房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天鸿房地产公司的委托诉讼代理人郭斌与马文东、被上诉人高宝厚、白皓的委托诉讼代理人刘琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天鸿房地产公司上诉请求：1.撤销乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1222号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定回迁房屋面积为238.85平方米证据不足，与事实不符。《房屋拆迁补偿协议》第四条虽然约定了交付房屋的面积为237.86平方米，但第八条明确载明了回迁商业用房面积为136.04平方米，同时第十一条载明房屋交付时一并结算尾款，由此可以证明上诉人给被上诉人置换的商业用房面积为136.04平方米。上诉人交付238.85平方米给被上诉人时，被上诉人需要支付剩余面积的购房款。而且，被上诉人的被拆迁房屋有证建筑面积为108.93平方米，无证建筑面积为45.77平方米，院内空地面积44.62平方米，合计面积为199.32平方米。如置换房屋为238.85平方米，则被上诉人的每平方米空地面积都可置换1.2平方米的商业用房，明显违背常理且不符合征拆标准。综上，一审法院认定事实错误，上诉人给被上诉人置换的商业用房面积应当是136.04平方米。一审法院判令上诉人向被上诉人给付营业损失的做法错误。上诉人虽然逾期交付案涉房屋，但责任在于被上诉人，依据双方签订的协议第十一条可知房屋交付的同时需结算尾款，但被上诉人未按照约定交付尾款。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，上诉人有权拒绝交付案涉房屋，被上诉人要求上诉人支付营业损失没有法律依据。故提起上诉，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。高宝厚、白皓辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。上诉人上诉的事实和理由是对《房屋征拆补偿安置协议书》约定内容的曲解。通过一审庭审及上诉人在上诉状的陈述，上诉人对双方签订的《房屋征拆补偿安置协议书》的真实性、合法性，协议内容约定的自愿性认可，《协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。纵观协议书一共约定了十四条，每一条约定都有其作用，而且约定内容的范围都是确定的。其中协议第三条约定房屋征收补偿选择的方式，该条约定：房屋征收补偿选择房屋产权调换的方式；第四条约定的是被征拆房屋的置换方式，内容具体明确：甲方（即上诉人）是“给予”被上诉人237.86平米的临街商铺一层（协议约定房号暂定为C16）；协议第八条的名称是“甲方（即上诉人）交付房屋期限及违约责任”，约定了交房期限及因为上诉人拆掉被上诉人的商用营业用房要给予被上诉人营业损失，条款内容中出现的136.04平米是营业损失的计算基数，营业损失按照这个平米数每月每平米按照42元计算。该条款的任务是对交房期限及违约责任的约定，不是对调换房屋面积的约定。第十一条是其他条件的约定，这条内容是双方对其他房屋（非涉案房屋）相关问题的约定。该条约定的是甲方（即上诉人）减免的是征拆其他房屋时产生的用房款，签订《协议书》时将其他房屋及其他商铺交由甲方收房办理相关产权手续，此处的“其他尾款”是其他房屋的尾款，不是C16的尾款。上诉人将此处“其他尾款”强硬解释为是“剩余面积的购房款”，没有任何依据。将高达1373335.92元的所谓剩余面积购房款约定到“其他条件”中，且在协议中没有明确数额，在反诉时才计算所谓差价，不符合常理。而且，如果签订协议时，被上诉人如果知道在交付回迁房时需要交纳如此巨额的款项也不会同意上诉人的拆迁，双方的征拆合意也不会从2010年、2012年开始协商一直到2017年才达成合意。上诉人的请求根本不符合事实。如何置换237.86平米的房屋是目前双方争议所在。而事实上，在签订协议时，给予被上诉人237.86平米是双方协商的结果，之所以有零有整，因为237.86平米是根据上诉人给予被上诉人置换房屋示意图上的数字确定，上诉人在此数字处加盖公章，其对该示意图的真实性、合法性认可。238.85平米是房屋建成后实际测量所得，上诉人在一审时提交了测绘报告，被上诉人对此认可。双方签订的《协议书》的第一条就被拆迁房屋的现状进行了描述和确认：被拆迁房屋土地登记面积229.92平米，拆掉合计面积是199.32平米。上诉人在完成天鸿瑞园小区所有楼房建设后，在双方长达近六年的协商后，之所以同意给予被上诉人237.86平米的位于一层的C16号商铺，是要建设的是目前已经建成的15号××层商铺后的高层住宅，上诉人将被上诉人房屋拆迁后，在其占地面积内建设的全部是商铺。被上诉人如不同意拆迁房屋，上诉人的15号三层楼的商铺以及该商铺后的高层就没有办法顺利建设。基于被上诉人土地登记面积229.92平米结合上诉人当时的房屋规划的面积，是双方协商最终确定上诉人给予被上诉人轴线尺寸宽（临街跨度）不少于14米的、建筑面积237.36平米的C16号房屋的基础和原因，是双方真实的意思表示。根据拆迁的常识，不论拆掉的住宅还是商业用房，住宅的安置费或者商业用房的营业损失是从房屋被拆掉后开始计算的。没有任何一处被拆迁房屋的安置费或者营业损失，是从约定交付房屋后开始计算的。在《协议书》第六条明确约定交房期限为协议签订之日起30个月内。上诉人给予营业损失的结束日期是房屋交付之日。被上诉人对营业损失未提出上诉，是不愿意缠诉，是对司法资源的节约。关于第十一条，被上诉人已经向法庭陈述，根据协议约定，该条是其他条件的约定，是对其他房屋其他尾款的约定，上诉人对营业损失的陈述不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，不能成立，请求二审法院予以驳回。白皓、高宝厚向一审法院提起本诉请求：1、请求依法确认位于乌海市××区房屋所有权归白皓、高宝厚所有；2、判令天鸿房地产公司履行《房屋征拆补偿安置协议书》向白皓、高宝厚交付天鸿瑞园小区15号楼C16号房屋；3、判令天鸿房地产公司向白皓、高宝厚支付营业损失188551.44元，从2017年7月5日至2020年4月5日，按照每月5713.68元计算；4、判令天鸿房地产公司向白皓、高宝厚支付从2020年4月6日至房屋交付之日的营业损失，按照每月5713.68元计算；5、本案的诉讼费用及因诉讼产生的一切费用由天鸿房地产公司承担。天鸿房地产公司向一审法院提起反诉请求：请求判令白皓、高宝厚向其支付房屋差价人民币1373335.92元。一审法院认定事实：白皓、高宝厚系夫妻关系，高宝厚的房屋位于乌海市××区，房产证登记房屋面积108.92平方米营业用房；2012年开始，天鸿房地产公司开发位于乌海市××区。2017年7月5日，白皓、高宝厚与天鸿房地产公司签订了《房屋征迁补偿安置协议书》，协议约定白皓、高宝厚的房屋交付天鸿房地产公司拆迁，协议书中第三条约定房屋征收补偿选择房屋产权调换，第四条约定“被征拆房屋的置换方式，甲方给乙方回迁房屋位于××街（房号暂定为C16），座西北朝东南，轴线尺宽不少于14米，层高不少于4.2米，建筑面积237.86平米，轴线、层高误差符合国家规定，房屋建筑性质为框架结构，土地使用年限为40年”，第六条约定“安置房屋面积确认及面积差处置方式，面积误差在3%以内的，乙方据实13358元结算差价”，第八条约定“甲方交付房屋期限及违约责任，甲、乙双方签订协议之日起30个月内，为房屋交付时间，按回迁商业用房面积136.08平方米每月按42元给予补偿乙方营业损失，直至房屋交付之日止”。协议约定房屋交付期限届满，天鸿房地产公司在开发建设范围内，依据与白皓、高宝厚签订的《房屋征迁补偿安置协议书》，建成临街商铺C16号房屋，房屋面积为238.85平方米，双方因房屋面积差价等原因，未交付房屋。上述事实有白皓、高宝厚提供2017年7月5日双方签订的《房屋征拆补偿安置协议书》（附置换房屋示意图）、授权委托书、被拆迁房屋所有权证、被拆迁房屋案涉C16商铺照片，天鸿房地产公司提供《房屋征拆补偿安置协议书》、乌海市房产测绘中心于2019年12月24日出具的《房屋面积预测报告书》及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为，白皓、高宝厚与天鸿房地产公司签订的《房屋征拆补偿安置协议书》，协议约定的内容是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。白皓、高宝厚主张天鸿房地产公司履行《房屋征拆补偿安置协议书》向白皓、高宝厚交付天鸿瑞园小区15号楼C16号房屋，天鸿房地产公司应按照协议约定交付产权调换的房屋；白皓、高宝厚主张确认天鸿瑞园小区15号楼C16号房屋所有权归其所有，属物权登记法律关系，双方依据签订协议的合同义务，在房屋所有权登记的法定程序中确定；白皓、高宝厚主张天鸿房地产公司支付营业损失188551.44元（从2017年7月5日至2020年4月5日，按照每月5713.68元计算）、支付从2020年4月6日至房屋交付之日的营业损失（按照每月5713.68元计算），《房屋征拆补偿安置协议书》中第八条约定：“甲方交付房屋期限及违约责任，甲、乙双方签订协议之日起30个月内，为房屋交付时间，按回迁商业用房面积136.08平方米每月按42元给予补偿乙方营业损失，直至房屋交付之日止”，房屋交付期限至2020年1月5日，逾期交付房屋，自2020年1月6日起计算营业损失，截至2020年4月6日，营业损失应为17146.36.元（136.08平方米*42*3个月），自2020年4月6日之后的营业损失，按照每月5715.36元计算，至房屋实际交付之日止。双方签订的协议，是以产权调换为补偿方式的征迁补偿安置协议，是补足价金的互易合同，是一种特殊的买卖合同，在法律适用时，应结合约定内容及违约行为后果等因素综合运用。本案中，协议约定白皓、高宝厚被征拆房屋的回迁房屋建筑面积237.86平方米，天鸿房地产公司实际建成房屋面积为238.85平方米，双方应根据协议约定的房屋面积差处置方式，结算房屋面积差价，天鸿房地产公司实际建成房屋面积比协议约定面积多0.99平方米，协议约定每平方米13358元，由白皓、高宝厚给付被告面积差价款13224.42元。天鸿房地产公司主张的白皓、高宝厚支付房屋差价1373335.92元，不符合双方签订的《房屋征拆补偿安置协议书》的约定及法律规定，对天鸿房地产公司的其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决：1、内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司履行《房屋征拆补偿安置协议书》，向高宝厚、白皓交付天鸿瑞园小区15号楼C16号房屋，于本判决生效之日起十日内履行完毕；2、内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司给付高宝厚、白皓逾期交付房屋营业损失17146.36元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；自2020年4月6日起逾期交付房屋营业损失，按照每月5715.36元，至房屋实际交付之日止；3、驳回高宝厚、白皓的其他诉讼请求；4、高宝厚、白皓给付内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司房屋面积差价款13224.42元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；5、驳回内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4071.02元，保全费5000元，由天鸿房地产公司承担5228.66元，白皓、高宝厚承担3842.36元（白皓、高宝厚已交，天鸿房地产公司负担部分于上述期限给付白皓、高宝厚）；反诉案件受理费8580元，由白皓、高宝厚承担130.61元，天鸿房地产公司承担8449.39元（天鸿房地产公司已交，白皓、高宝厚负担部分于上述期限给付反诉原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋征拆补偿安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应当依协议书约定履行。现双方对协议约定的上诉人给被上诉人回迁的商业用房面积发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方当事人签订协议书共计十四条，每一条有其特定的作用，其中第四条是“被征迁房屋的置换方式”，主要内容为上诉人给予被上诉人回迁房屋的地理位置、面积、层高等情况。协议第八条是“甲方交付房屋期限及违约责任”，主要内容是关于营业损失给付的相关约定。协议第四条已经明确约定上诉人给予被上诉人回迁房屋是位于××街，建筑面积为237.86平方米，协议第八条约定营业损失按照136.04平方米每平方米42元计算。上诉人以协议第八条约定给付营业损失的面积主张给被上诉人置换的商业用房面积为136.04平方米，由被上诉人支付剩余面积（238.85平方米-136.04平方米）的购房款，理由不成立，本院不予支持。关于营业损失，被上诉人的商业用房由上诉人拆迁，不能使用应有的房屋开展营业活动，产生的营业损失双方亦在协议书第八条约定了营业损失及计算标准，上诉人应该按照约定履行，给付被上诉人营业损失。综上所述，上诉人天鸿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17160.02元，由上诉人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟峰审判员 李冯燕审判员 艾智杰 二〇二〇年十二月二十一日书记员 王梦娜附法律文书引用的主要法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（节选）第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条（节选）当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。