湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民初508号原告（执行案外人）：王衡，女，1975年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任辉，湖南博言律师事务所律师。委托诉讼代理人：向巍妮，湖南博言律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。法定代表人：刘泽奇，董事长。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄伟，湖南仁润律师事务所律师。被告（被执行人）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女。委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。第三人：长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济开发区雷锋大道668号。法定代表人：帅建平，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。原告王衡诉被告湖南雷锋建设有限公司（以下简称雷锋公司）、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称湖南裕田公司），以及第三人长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司（以下简称长沙裕田公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告王衡的委托诉讼代理人任辉、向巍妮，被告雷锋公司的委托诉讼代理人张雄伟，被告湖南裕田公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，第三人长沙裕田公司的委托诉讼代理人李幼德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王衡向本院提出诉讼请求：1.立即停止对王衡已购买的位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的强制措施，并解除对上述房屋的查封、冻结措施；2.判决湖南裕田公司立即按照《长沙市望城区商品房买卖合同》的约定，为王衡办理位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋的房屋产权证；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：一、原告的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除强制执行。1.在人民法院查封之前，原告已与湖南裕田公司签订了合法有效的书面合同。2.原告已经按照约定支付了全部价款。3.在人民法院查封之前，原告已经实际合法占有了涉案房屋。4.涉案房屋没有办理产权登记手续的原因，完全在于湖南裕田公司，并非因原告的自身原因。二、关于购房款的支付问题，原告的购房款已与招商费、装补费抵销，债务已经消灭，涉案房屋已经脱离湖南裕田公司的责任财产范围，不应纳入强制执行的范围。2015年3月16日，原告购买涉案房屋的总房款已经与长沙裕田公司欠付的招商费、装补费抵销，两笔债务已经消灭。即原告通过抵债方式实际支付了购房款，该抵债行为得到了湖南裕田公司的认可，该公司也因此与原告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，并将房屋交付给原告。三、雷锋公司放弃就湖南裕田公司承建的有效且无争议的财产进行查封等执行程序来实现权利，却申请对原告购买并已经交付的房屋进行查封，涉嫌通过与湖南裕田公司恶意串通，损害原告的合法权益。被告雷锋公司辩称，涉案房屋登记在湖南裕田公司名下，因此是湖南裕田公司的财产。原告没有提供证据证明已经向湖南裕田公司实际支付了房款。欠款的公司与湖南裕田公司无关。因此，原告对执行标的享有的权益不能排除强制执行。被告湖南裕田公司辩称，一、根据原告提供的证据，本案不符合执行异议规定第28条、29条的规定，无法排除对涉案房屋的强制执行。原告不能证明其已经向湖南裕田公司支付了全部房款，湖南裕田公司没收到这个钱。原告主张长沙裕田公司欠付长沙澳莱服装贸易有限公司招商款，用购房款来抵购房款，双方没有书面协议，但从原告办理了房屋入伙手续的事实看，湖南裕田公司是同意的，是事后追认。二、关于原告的第二个诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，不应在本案中审理。如果本案中审查的话，湖南裕田公司认为双方没有签订真实并经备案的网签合同，加上原告没有购房资格，客观上无法办理，所以这个请求客观上无法实现。综上，请求驳回原告的请求。第三人长沙裕田公司的意见同被告湖南裕田公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王衡向本院提交的证据一、（2020）湘01执异24号执行裁定书；证据二、《奥莱小镇奥莱公馆定购书》；证据三、《长沙市望城区商品房买卖合同》；证据四中的招商银行交易明细表；证据五、收房通知书、裕田?奥莱小镇入伙会签单；证据六、《前期物业服务协议》《业主承诺书》《奥莱小镇A区、B区业主临时规约》；证据七、物业服务费催缴函；证据八、长沙澳莱服装贸易有限公司的企业信息报告，两被告及第三人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据四中的《联系函》，原告王衡未提交原件予以核对，且无其他证据佐证，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：雷锋公司诉湖南裕田公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，雷锋公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田公司需支付雷锋公司总工程款22500万元，湖南裕田公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠雷锋公司工程款69474646元；二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田公司按以下方式支付给雷锋公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元；三、雷锋公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田公司自愿赔偿给雷锋公司。以上两项共计237600元，湖南裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给雷锋公司；四、如湖南裕田公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，雷锋公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向雷锋公司支付违约金；五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田公司负担，湖南裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将雷锋公司垫付的受理费支付给雷锋公司；六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，雷锋公司尚欠38825354元的建安发票，雷锋公司在2019年3月底前向湖南裕田公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，雷锋公司应当在付款日十日前向湖南裕田公司提交足额发票，否则湖南裕田公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，雷锋公司不得冻结查封处置湖南裕田公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋；八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在该案诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结湖南裕田公司银行账户存款7236万元或查封、扣押裕田公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田公司位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。上述调解书发生法律效力后，因湖南裕田公司未履行调解书确认的义务，雷锋公司向本院申请强制执行，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田公司名下位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房。王衡以其购买了涉案房屋为由向本院提出异议，请求中止对××镇××栋××房的执行。本院于2020年3月27日作出（2020）湘01执异24号执行裁定，裁定驳回王衡的异议请求。另查明，2015年3月20日，原告王衡（买受人）与湖南裕田公司（出卖人）签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20110011101），购买湖南裕田公司开发建设的坐落于望城区××镇××幢××号房屋（住宅），总房价1364566元；付款方式为一次性付款，于合同签订之日支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。2015年10月29日，湖南裕田公司向王衡发出了《收房通知书》，通知王衡办理涉案房屋的收房手续；2015年12月27日，王衡办理了涉案房屋的收房入伙手续。2014年12月5日，王衡向长沙澳莱服装贸易有限公司的时任监事及股东杨国耀转账支付了94万元。王衡主张该款项系用于支付涉案房屋的购房款，因长沙裕田公司欠付长沙澳莱服装贸易有限公司招商费、装补费等费用1379815元，长沙澳莱服装贸易有限公司指定王衡购买涉案房屋，涉案房屋的房价款1364566元用长沙裕田公司欠付的招商费、装补费等予以抵扣。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：王衡对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，王衡未提供证据证明涉案房屋系其用于居住的唯一住房。第二，王衡未提供充分证据证明已按合同约定支付了全部价款，虽然王衡主张其系将购房款支付给案外人长沙澳莱服装贸易有限公司，并以该公司对长沙裕田公司享有的招商费、装补费等抵扣应向湖南裕田公司支付的购房款。然，从王衡提供的证据看，其只在2014年12月5日向长沙澳莱服装贸易有限公司的股东杨国耀转账支付了94万元，而王衡在2015年3月才向湖南裕田公司购买涉案房屋，故王衡主张上述94万元系用于支付涉案房屋的购房款，与正常交易习惯不符；此外，本案中也无证据显示湖南裕田公司、长沙裕田公司与长沙澳莱服装贸易有限公司之间的债权债务情况，无法证明王衡所主张的各方之间抵债行为的合理性。因此，原告王衡不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告王衡的诉讼请求。本案案件受理费24219元，由原告王衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年十二月七日书记员 陈 娇