云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1621号上诉人（原审被告）：谢涛，男，1981年3月10日生，汉族，湖北省监利县人，住湖北省监利县，现住永平县。被上诉人（原审原告）：姚素璠，女，1949年4月15日生，白族，云南省永平县人，住永平县。上诉人谢涛因与被上诉人姚素璠租赁合同纠纷一案，不服云南省永平县人民法院（2020）云2928民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢涛上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.在房屋试用期间，上诉人要求重新接线，被上诉人没有理会。上诉人在租赁期间多次向上诉人反映无法正常用电及无法正常使用卷帘门。被上诉人在一审庭审中亲口承认了没有保证上诉人正常用电的事实，违反了双方合同第六条保证正常用电的约定。被上诉人应当补偿上诉人维修费用2000元。2.上诉人受到新冠疫情影响，在湖北老家封锁两个多月，严重影响了经营状况，导致无法继续承担高额的房租，现在所搬的位置是一个搬迁安置区，并不是门面房。3.上诉人于2020年6月5日提前近两个月向被上诉人提出解除合同，并于当日在商铺门口粘贴商铺出租的告示。一审判决合同已解除，上诉人就不应当继续履行合同，继续交房租。上诉人房租已交至2020年7月31日，6月底已搬离商铺并解除合同，一审判定商铺空置另寻租户的合理时间为两个月，应该扣除7月份房租。姚素璠辩称，被上诉人严格按照合同约定履行出租人义务，保证上诉人正常使用房屋，包括水、电、门。上诉人所租商铺使用了4年多，由于上诉人是做门窗焊接工作，经常4人使用电动工具加工门窗，用电量较大，难免跳闸，加之近年来苏屯工业区电网改造，存在偶尔断电属于合理情形。被上诉人交付商铺时，卷帘门是能够正常使用的，4年多的时间里上诉人经常使用，难免损坏卷帘门，上诉人在租赁期间并没有就维修卷帘门提出过正式的请求。上诉人无证据证实其支出维修费2000元，对其补偿主张应当提出反诉。上诉人以新冠疫情影响为借口，另行低价租赁其他房屋单方违约。2020年8月5日，上诉人的广告招牌还挂在铺面上，商铺实际还由上诉人使用。上诉人与被上诉人签订的租期为5年，并不是按月租赁，其尚欠半年租金，上诉人应当按合同约定支付尚欠半年房租3.45万元以及违约金6.9万元。上诉人关于扣除7月的房租的上诉理由不成立。姚素璠向一审法院起诉请求：判令被告继续履行租赁合同，支付剩余租期半年租金3.45万元及违约金6.9万元。一审法院认定事实：2015年12月19日，原告姚素璠（甲方）与被告谢涛（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：由原告将其位于永平县出租给被告（用于经营铝合金玻璃门加工与批发），租期五年，自2016年2月1日至2021年1月31日止。租金6.9万元／年，每年分二次支付，于每年1月10日付清一半租金（3.45万元），当年6月10日付清另一半租金。乙方若有利用房屋违法经营及犯罪活动，拖欠租金累计达10天，擅自转租、转让，存在前述任意一项情形，甲方可以终止合同。甲方在乙方不违反上述行为的情况下，有责任保证乙方合法、正常使用房屋（包括水电等）。合同期满后，乙方享有优先权，房租按市场价另行协调。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或将房屋出租给他人，视为甲方违约；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约；因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成损失的，双方互不承担责任；如有哪一方违约，则赔偿对方一年房租租金（6.9万元）。合同签订后，双方均如约履行合同义务。2020年3月下旬，被告在新冠疫情监测期间从湖北老家回到永平复工经营商铺。2020年6月5日，被告提出解除商铺租赁合同，原告未理会。不久，被告另行承租了房屋。当月24日开始，被告将其物品搬离商铺，月底全部搬离完毕。之后，被告在交还原告商铺钥匙时遭拒。双方交涉未果，原告诉至法院。一审法院认为：原告姚素璠与被告谢涛签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点是涉案租赁合同是继续履行还是解除，若解除，导致合同解除的违约责任由谁承担。本案中，双方签订租赁期限五年的合同履行期限即将届满，被告辩解提前退租系因涉案商铺不能供其正常使用，由此主张原告违约解除合同，但无相应证据加以证明，且如若存在涉案商铺不能供其正常使用，在履行期限仅剩半年才提出解除合同，与常理不符，对其辩解不予采信。由于被告已另行承租了房屋，将涉案商铺腾空，该行为表明剩余履行期间内已不再履行租赁合同，双方签订租赁合同的目的已无法实现，该租赁合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同的规定，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，被告于2020年6月5日向原告提出解除合同，并于当月底将其物品全部搬离商铺，应视为被告已将商铺退还原告，双方的租赁合同已经解除，确定解除时间为当月的最后一日（6月30日）。关于剩余租期租金问题，前述已经叙明，本案不具有应归咎于原告原因的合理事由而解除合同，故应认定被告无正当理由不履行合同的约定导致本案合同被迫解除，其应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”原告收取租金是获得合同履行的可得利益，被告不履行合同的约定，造成原告商铺空置，原告自然无法收取租金，故原告要求被告支付剩余租期租金于法有据。但考虑到被告提出解除合同后，已于6月底将其物品全部搬离商铺，应视为被告已将商铺退还原告，双方合同已经解除。合同解除后，原告就应采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告消极地任由商铺空置。为平稳双方的利益，酌定合同解除后因商铺空置另寻租户的合理时间为两个月，该期间的租金损失被告应依法予以赔偿，计1.15万元。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方在合同中约定“如有哪一方违约，则赔偿对方一年房租租金（6.9万元）”。核定的原告租金损失为1.15万元，双方约定的违约金达6.9万元（等同于租金数额5750元／月），约定违约金明显高于违约造成的损失，依法应予减少。与此同时，本案双方约定的违约金是概括违约金，部分不履行、不完全履行与完全不履行合同时的违约金是同一数额，因酌定涉案商铺空置另寻租户的合理时间为两个月，本案违约金的计算期间应与租金损失的计算期间相对应，即违约金的计算期间亦为两个月，计1.15万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告姚素璠与被告谢涛于2015年12月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告谢涛于本判决生效后十日内赔偿原告姚素璠租金损失1.15万元；三、被告谢涛于本判决生效后十日内支付原告姚素璠违约金1.15万元；四、驳回原告姚素璠的其余诉讼请求。案件受理费2370元，减半收取1185元，由原告姚素璠负担924元，被告谢涛负担261元。二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案《商铺租赁合同》签订后，双方均如约履行了合同义务近四年半。现谢涛未支付最后半年租期的租金，其已构成违约。结合本案实际，谢涛已将案涉商铺腾空，另行租赁并使用了房屋，其行为已明确表示不再继续履行本案租赁合同，继续履行可能形成合同僵局，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，解除谢涛与姚素璠于2015年12月19日签订的《商铺租赁合同》符合法律规定。但确定的合同解除时间不当，只有享有法定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同的解除系由谢涛的违约行为造成，其应当赔偿姚素璠相应的损失。本院认为，合同的解除不影响合同中有关违约金条款的效力，结合本案谢涛仅剩半年房租未付的事实，双方合同中约定的违约金过高，应予调整。一审法院根据合同约定、履行情况、疫情等因素，判决由谢涛赔偿姚素璠租金损失1.15万元以及违约金1.15万元并无不当，予以维持。谢涛关于本案姚素璠存在未保证其正常用电、正常使用铺面的违约行为的上诉理由，与双方先前顺利履行合同达四年半之久事实相悖，不予采纳。综上所述，谢涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省永平县人民法院（2020）云2928民初435号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销云南省永平县人民法院（2020）云2928民初435号民事判决第一项；三、解除姚素璠与谢涛于2015年12月19日签订的《商铺租赁合同》。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2370元，由上诉人谢涛负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 芸