贵州省兴仁市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2322民初4862号原告：王永佳，男，1986年10月28日生，汉族，住贵州省兴仁市。委托诉讼代理人：付光胜，贵州雄胜律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：兴仁市腾辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915223226975344071，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处环城北路98号。法定代表人：桑廷波，系该公司执行董事。被告：王德婵，女，1976年11月16日生，布依族，住贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：熊勇，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王永佳与被告兴仁市腾辉房地产开发有限公司（以下简称“腾辉公司”）、王德婵商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永佳及其委托诉讼代理人付光胜、被告腾辉公司的法定代表人桑廷波、被告王德婵的委托诉讼代理人熊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永佳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告达成的商品房销售合同、《兴仁水晶国际按揭付款协议书》、《水晶国际商铺委托经营管理协议书》；2.判决二被告连带返还原告已付购房款107455元及资金占用费（资金占用费暂时按11282元计算，具体金额以107455元为基数，从2018年11月5日起按年利率6％计算至购房款全额还清之日止）；3.案件受理费由二被告全额承担。事实和理由：原告因投资商铺，遂与作为腾辉公司的委托人王德婵达成口头协议，其代腾辉公司将兴仁市水晶国际小区的1号房的1-9号商铺以944487元价格销售给原告，并签订了《兴仁水晶国际按揭付款协议书》、《水晶国际商铺委托经营管理协议书》。可至今，二被告均未与原告签订正式的商品房销售合同和办理不动产登记，致使原告的合同目的不能实现，其行为损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法判决支持原告的诉讼请求。被告王德婵辩称，1.王德婵不是本案适格被告，王德婵对外收取款项、签订协议书均是代表腾辉公司，原告在诉状中已承认这一事实；2.原告不能办理有关房屋登记手续及签订合同，系因为水晶国际未缴纳国家相关规费，原告也没有完全支付购房款或者办理银行贷款，过错责任不在王德婵;3.根据原告与被告王德婵签订的协议，原告未按时支付相应的款项，所以要求支付资金占用费的诉请不能成立；4.不同意解除合同，只要市政配套设施费交齐，房子就能办理房产证。被告腾辉公司辩称，王德婵出售门面是个人行为，水晶国际一楼的商铺已经全部归王德婵，王德婵卖房所得的钱也没有进公司账户。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《水晶国际按揭付款协议书》、《水晶国际商铺委托经营管理协议书》、银行Pose机刷款小票、收据，被告王德婵对真实性均无异议，被告腾辉公司表示不清楚。经审查，《水晶国际按揭付款协议书》、《水晶国际商铺委托经营管理协议书》，部分收据上盖章为王德婵印章，被告王德婵对真实性无异议，本院对前述证据予以采信。本院依职权调取的兴仁市住房和城乡建设局房屋信息查询情况表，原被告对该份证据均无异议，本院予以采信；本院依职权调取的王德婵在(2020)黔2322执异21号一案中提交的材料复印件（王德婵身份证、结算协议、腾辉公司会议纪要、水晶国际现有剩余物业资产处置清单），结合本院调取的房屋信息表，本院对该份证据中被告腾辉公司与被告王德婵达成“将王德婵的出资作价用于购买腾辉公司所剩存量资产并与腾辉公司签订买卖合同”的合意予以采信。对其余内容将结合全案事实及证据予以综合认定。经审理查明：2017年3月25日，被告王德婵与被告腾辉公司约定，将腾辉公司名下部分资产出卖给王德婵用于冲抵王德婵的合伙出资及借款，其中包含水晶国际一层商铺，共3349.55㎡。后双方到兴仁市住房和城乡建设局办理了商品房预售备案登记或预售签约登记，权利人为王德婵。2018年10月16日，王永佳、王倩到被告腾辉公司的水晶国际售楼部购买商铺，经工作人员告知，原告王永佳准备购买的水晶国际1栋1-1-9号商铺已归王德婵所有。同日，王倩共同支付了1-1-10号商铺、1-1-9号商铺的团购费，团购收款单上载明的收款单位为兴义市燕居咨询服务有限公司。2018年11月5日，被告王德婵以被告腾辉公司（甲方）名义与原告王永佳（乙方）签订了《兴仁水晶国际按揭付款协议书》，双方约定：“甲乙双方在平等自愿原则下，就甲方所开发的楼盘‘水晶国际’项目的按揭、公积金付款事宜，达成以下约定：1、乙方所定的房号为1号楼9房（号），建筑面积77.93平方米，总房款944487元整（不含各类税费）。2、基于乙方对甲方开发的楼盘‘水晶国际’项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方支付50%首付款，甲方为乙方保留所定房号。首付款474487元整，贷款470000元整。乙方首付分期付款期限从2018年11月5日起至2019年1月30日止，共计两期。具体付款方式即时间节点为：（1）2018年11月5日付294487元；（2）2019年1月30日付180000元；3、乙方首付款付清后，甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》并开始办理网签、备案等手续。3、乙方任何一期未按时支付购房款，甲方按月息1.5%收取利息。如果乙方在协议签订后三个月内未支付完所有购房款及利息，甲方有权将所购房源收回并收取总房款的10%作为乙方的违约金。4、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力，经甲、乙双方签署后立即生效。”被告王德婵在甲方落款处加盖王德婵印章、原告王永佳作为乙方在该协议上签名捺印。原告王永佳于当日支付首付款107455元，被告王德婵向王永佳出具了收据，收款单位加盖王德婵印章。同日，原告王永佳与被告王德婵签订《水晶国际商铺委托经营管理协议书》。被告王德婵收取前述购房首付款后未支付给腾辉公司。另查明，原告王永佳支付107455元首付款后，未按《兴仁水晶国际按揭付款协议书》约定支付余下首付尾款，被告腾辉公司、王德禅与原告未签订《商品房买卖合同》，也未把案涉商铺交付原告。本院认为，原、被告双方签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系双方真实意思表示，协议书上虽然对房屋的房号、面积、价格、付款方式进行了约定，但该协议书未约定交付条件及日期等内容，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且该协议明确约定了还须签订《商品房买卖合同》，《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系相对于正式《商品房买卖合同》这一本约合同而言的预约合同。本案立案案由为商品房委托代理销售合同不当，本案应为商品房预约合同纠纷。案涉《兴仁水晶国际按揭付款协议书》表面上是被告王德婵代表被告腾辉公司与原告王永佳签订，但被告王德婵与腾辉公司已协议涉案商铺归王德婵所有，同时原告王永佳购买商铺时，工作人员也告知原告该商铺属于王德婵所有，预付的房屋款，也是由王德婵收取，王德婵收取该款后，并未将该款项交付给腾辉公司，被告腾辉公司对被告王德婵以其名义签订《兴仁水晶国际按揭付款协议书》的事实不认可也不追认，故《兴仁水晶国际按揭付款协议书》的合同相对方应为原告王永佳与被告王德婵，王德婵是否真实、合法拥有案涉商铺的所有权不影响合同主体的认定。被告王德婵代表被告腾辉公司与原告王永佳签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系双方当事人真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,该协议合法有效,当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案中,原告未按约定支付首付尾款,案涉商铺至今亦未办理产权手续，从双方签订《兴仁水晶国际按揭付款协议书》至今已两年，双方未对《商品房买卖合同》的签订达成一致意见，均存在过错。对原告请求解除与被告王德婵签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》并返还首付款的诉讼请求，本院予以支持。原告未付清首付款，故原告诉请从2018年11月5日起计算资金占用费，本院不予支持。本院酌情按全国银行间同业拆借中心最近一次公布的贷款市场报价利率（即年利率3.85%）从2020年9月14日起计算资金占用期间的利息损失。虽然《兴仁水晶国际按揭付款协议书》上的甲方处载明为被告腾辉公司，但未加盖腾辉公司公章，且原告在签订合同时已被告知涉案房屋权利人为王德婵，原告是向被告王德婵交付款项，收据也是王德婵以个人名义出具，原告要求被告腾辉公司承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告诉请解除与被告王德婵签订的《水晶国际商铺委托经营管理协议书》，该协议属于委托合同的范畴，与商品房预约合同不是同一法律关系，不宜在本案中进行处理。原告可与被告王德婵协商解决或另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告王永佳与被告王德婵于2018年11月5日签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》；二、限被告王德婵于本判决生效后十日内返还原告王永佳购房款107455元并支付资金占用费（资金占用费以107455元为基数，按年利率3.85%自2020年9月14日起计算至购房款返还完毕之日止）；三、驳回原告王永佳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2674元，减半收取计1337元，由被告王德婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郭柯二〇二〇年十二月九日法官助理陈青艳书记员夏友云