中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5749号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州都匀农村商业银行股份有限公司。住所地贵州省都匀市河滨路12号2-7层。 法定代表人：宋长林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜均芝，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省都匀市鸿安房地产开发有限责任公司。住所地贵州省都匀市匀城巷74号。 法定代表人：杨桂林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢玉忠，该公司职工。 一审第三人：王雅林，男，1955年12月15日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：蔡岑阳，男，1991年4月29日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：陈玉清，男，1969年2月1日出生，苗族，住贵州省都匀市。 一审第三人：邓江英，女，1972年9月28日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：高元梅，女，1983年8月27日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：宫凤平，男，1967年5月18日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：何平，男，1967年11月17日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：黄忠光，男，1970年12月24日出生，汉族，住四川省岳池县。 一审第三人：江鸣，男，1961年4月15日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：雷端，男，1986年7月2日出生，布依族，住贵州省都匀市。 一审第三人：李斌伟，男，1987年11月3日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：李佩坤，男，1950年1月16日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：刘靖，男，1984年1月3日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：刘玉龙，男，1973年8月18日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：龙平，男，1972年8月8日出生，苗族，住贵州省都匀市。 一审第三人：陆清亮，男，1990年11月1日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：吕学东，男，1966年1月2日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：罗登峰，男，1990年12月28日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：罗天威，男，1987年9月6日出生，布依族，住贵州省都匀市。 一审第三人：钱兴慧，女，1960年11月3日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：任仙琴，女，1973年7月25日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：谭胜钟，男，1978年6月14日出生，水族，住贵州省都匀市。 一审第三人：谭显益，男，1967年12月9日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：王大玲，女，1987年12月30日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：王涵，女，1996年4月7日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：吴汝祥，男，1968年11月25日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：张振华，男，1969年11月9日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：李智，男，1982年1月30日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：刘宏，男，1966年1月7日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：卢素琼，女，1950年11月24日出生，毛南族，住贵州省都匀市新华辖区。 一审第三人：米凤君，男，1931年2月20日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：双群珍，女，1939年4月24日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：唐安生，男，1930年4月8日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：唐奇林，男，1944年12月28日出生，壮族，住贵州省都匀市。 一审第三人：翁清华，男，1945年10月4日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：杨春明，男，1946年7月20日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：杨继兰，男，1947年11月10日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：张育伍，男，1968年10月17日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：张振宏，男，1963年8月6日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：周平，男，1966年9月27日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：董学明，男，1936年2月22日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：范雪萍，女，1974年1月31日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：黄乃赣，男，1987年4月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 一审第三人：李静谷，男，1986年1月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 一审第三人：黄渝生，男，1944年3月21日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：刘正奎，男，1947年2月14日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：龙青华，男，1974年4月4日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：蒙思雨，女，1996年6月25日出生，布依族，住贵州省都匀市。 一审第三人：唐毅，男，1969年4月24日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：周志蓉，女，1938年9月9日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：吴忠芝，女，1956年11月1日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：艾萍，女，1976年11月30日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：金德珍，女，1942年7月5日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：王啟芳，男，1969年9月25日出生，布依族，住贵州省都匀市。 一审第三人：王启惠，女，1968年2月18日出生，布依族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：徐宗贵，男，1965年2月22日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：王学敏，女，1950年8月2日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：韦龙芳，男，1972年11月1日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：韦龙光，男，1966年8月26日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：郑志连，女，1966年1月18日出生，汉族，住贵州省都匀市广惠辖区。 一审第三人：周永华，男，1953年8月16日出生，汉族，住贵州省都匀市。 一审第三人：周治宇，男，2007年2月27日出生，汉族，住贵州省都匀市。 以上一审第三人委托诉讼代理人：包小燕、林青，贵州东阳律师事务所律师。 再审申请人贵州都匀农村商业银行股份有限公司（以下简称都匀农商银行）因与被申请人都匀市鸿安房地产开发有限责任公司（以下简称鸿安公司）及一审第三人王雅林、蔡岑阳、陈玉清、邓江英、高元梅、宫凤平、何平、黄忠光、江鸣、雷端、李斌伟、李佩坤、刘靖、刘玉龙、龙平、陆清亮、吕学东、罗登峰、罗天威、钱兴慧、任仙琴、谭胜钟、谭显益、王大玲、王涵、吴汝祥、张振华、李智、刘宏、卢素琼、米凤君、双群珍、唐安生、唐奇林、翁清华、杨春明、杨继兰、张育伍、张振宏、周平、董学明、范雪萍、黄乃赣、李静谷、黄渝生、刘正奎、龙青华、蒙思雨、唐毅、周志蓉、吴忠芝、艾萍、金德珍、王啟芳、王启惠、徐宗贵、王学敏、韦龙芳、韦龙光、郑志连、周永华、周治宇（以下简称王雅林等62人）金融借款及抵押合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(2018)黔民终630号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 都匀农商银行申请再审称，二审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。主要理由为：一、二审法院认为《拆迁协议》的效力优先于一般房屋买受人，并推定《拆迁协议》优先于都匀农商银行的抵押权于法无据，系法律适用错误。都匀农商银行对案涉房屋享有抵押权，不同于一般房屋买受人的权利，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。二、二审法院超出审查范围审理案件，程序违法。都匀农商银行请求对匀都建都匀字第1200002号他项权证中所有房屋享有抵押权并优先受偿。王雅林等62人参加诉讼请求认定属于拆迁还迁部分房屋的在建工程部分抵押无效。二审法院将鸿安公司出售给案外人的23套房屋一并审理判决，超出审查范围。三、都匀农商银行与鸿安公司签订的《房地产在建工程抵押贷款合同》在都匀市房屋产权监理处进行登记备案并办理了他项权证，基于对此的信赖都匀农商银行将贷款发放给鸿安公司，都匀农商银行已办理登记的抵押权应受法律保护。综上，故请求：撤销二审判决第三项、第四项，改判都匀农商银行对匀房建都匀字第××号他项权证中所有房屋享有优先受偿权，诉讼费用由鸿安公司承担。 本院经审查认为，本案为金融借款及抵押合同纠纷，再审审查重点为：都匀农商银行对匀房建都匀字第××号他项权证（以下简称02号他项权证）项下的房屋是否享有优先受偿权。 据原审查明，2012年2月22日，鸿安公司与都匀信用社、平塘信用社签订的《抵押贷款合同》约定，鸿安公司将其开发的“鸿安家园二期”在建工程作为抵押物，担保的范围为1500万元贷款的本息、罚息及逾期后产生的相关费用。2012年2月24日，都匀市房屋产权监理处作出02号他项权证载明，抵押权人为都匀农村信用社和平塘农村信用社，抵押人为鸿安公司，在建工程坐落为：都匀市XX路XX号，XXX号鸿锦楼73套住宅，四层商用全部及鸿福楼住宅92套。此后，都匀信用社按约向鸿安公司发放1500万元贷款。2014年7月25日，中国银监会贵州监管局作出关于都匀农商银行开业的批复，明确都匀信用社自行终止，其债权债务转为都匀农商银行的债权债务。2006年至2010期间，鸿安公司与王雅林等62人分别签订《拆迁协议》，约定鸿安公司拆迁王雅林等62人的房屋，并以鸿安公司开发的鸿锦楼与鸿福楼房屋实行产权调换。鸿安公司在2013年5月之后陆续将约定的安置房交付给王雅林等62人装修入住至今。 首先，都匀农商银行在原审中诉请对02号他项权证中在建工程所涉165套房屋享有抵押权并优先受偿，该165套房屋中，都匀农商银行与鸿安公司双方已协商解除抵押并办理抵押权注销登记的共计58套房屋，此外有107套房屋未解除抵押。鸿安公司已将其中23套房屋对外出售，该23套房屋属于案涉02号他项权证项下的抵押房屋。二审法院根据都匀农商银行的上诉请求，对其主张的该23套房屋是否享有抵押权进行审理并作出判决，未超出审理范围。都匀农商银行关于二审法院超出审理范围审理案件、程序违法的理由不能成立。 其次，关于都匀农商银行能否就其他未解除抵押的84套涉及拆迁安置的房屋享有优先受偿权的问题。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，在房地产纠纷案件中，消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此规定，以所有权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，是以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同，不同于一般的商品房买卖合同，具有特殊性。为保护城市拆迁活动中处于弱势地位的被拆迁人的利益，应赋予被拆迁人基于拆迁协议对回迁房屋的特殊债权以优先效力，故案涉被拆迁人基于拆迁协议取得的特殊债权优先于一般商品房买卖合同中的买受人。 此外，案涉拆迁协议签订时间均在《抵押贷款合同》和抵押登记之前；鸿安公司亦在抵押登记前将房屋交付被拆迁人装修入住至今；未能办理房屋不动产权证书也非因被拆迁人的原因。根据上述批复及司法解释的规定，王雅林等被拆迁人的权利优先于消费者物权期待权，进而优先于都匀农商银行享有的抵押权。二审判决关于都匀农商银行实现抵押权的顺位在王雅林等被拆迁人的优先权之后，而权利在先的王雅林等62人已主张争议房屋的各项权能，都匀农商银行对案涉安置房不能优先受偿的认定并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回贵州都匀农村商业银行股份有限公司的再审申请。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年十二月十二日 法官助理马露 书记员何玉瑩