广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1804号 原告：马平荣，女，汉族，1969年7月15日出生，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：黄志跃，广西济顺律师事务所律师。 被告：南宁紫豪房地产投资管理有限公司，住所地南宁市青秀区中泰路**天健˙国际公馆****。 法定代表人：赵兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱恩平，广西精一律师事务所律师。 被告：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住，住所地广西防城港港口区迎宾路市政府办公群西侧/div> 法定代表人：孔仕才。 原告马平荣与被告南宁紫豪房地产投资管理有限公司（以下简称紫豪公司）、广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）桂0602民初2292号民事判决，被告紫豪公司不服该判决，向防城港 2 市中级人民法院提起上诉。防城港市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）桂06民终467号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。原告马平荣与被告紫豪公司、红树湾公司商品房预售合同纠纷一案于2020年7月28日立案，依法适用普通程序进行公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄志跃、被告紫豪公司的委托代理人黄晓燕到庭参加诉讼，被告红树湾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马平荣向本院提出诉讼请求：1.确认原告马平荣与被告红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（Ａ11-2-805号房）无效；2.被告紫豪公司、红树湾公司连带返还原告购房款63555元及利息（利息计算方法：以本金63555元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2011年6月10日起计算至债务清偿之日止）；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2011年6月18日原告在被告紫豪公司的推销下，与被告红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定原告购买防城港市，并通过转账方式支付给被告紫豪公司的股东赵峰购房款63555元。被告紫豪公司于2011年9月19日出具收据，收到原告购房款43555元；被告红树湾公司于2011年6月27日出具收据收到原告的购房款诚意金20000元（被告紫豪公司股东赵峰在收据上签字确认）。后，因被告红树湾公司的缘故房屋建设进程极其缓慢，且经原告了解到，该楼盘至今未取得商品房预售许可证，属无证销售。被告紫豪公司明知房屋未取得预售许可证而进行代理销售，属违法代理。原告认为，被告紫豪公司违法代理的行为给原告造成了经济损失，应对此承担返还房款的责任，并对红树湾公司所收的20000元购房诚意金承担连带返还责任。为了维护原告的合法权益，特具本状，依法提起诉讼，请法院支持原告的诉请。 被告紫豪公司辩称，1.原告与红树湾公司签订时，应当知道涉案商品房尚未取得预售许可证。而原告于2019年8月12日才提起诉讼，本案已过诉讼期限。即使诉讼时效未过，其促成原告与红树湾公司签订合作建房意向书，该意向书是否有效和合同成立是两个法律关系，其作为居间人已经完成全部合同义务。其有权利向原告收取居间报酬，其不应承担返还责任；2.原告支付的款项与居间报酬转到紫豪公司的账户。其不应退还居间报酬。而其将诚意金20000元支付给红树湾公司，且红树 3 湾公司也出具了收据，应由红树湾公司承担返还诚意金20000元的责任。 被告红树湾公司未作书面答辩，在举证期限内亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，因无相反证据予以反驳，本院亦作为认定案件事实的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2011年6月19日，原告（乙方）与被告红树湾公司（甲方）签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定：乙方购买甲方开发建设的位于防城港市港口区，建筑面积87.11平方米，单价为3430元／平方米，总价款为298787元；第四条付款方式与期限1.第一期付款：在签订本意向书时付诚意金贰万元正2.第二期付款：工程进度到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）3.第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清；第五条乙方违约责任，1.乙方应按时交纳相应购房款，乙方不能在规定时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房款诚意金作为违约金支付给甲方，意向书自动解除。2.乙方不能在规定的时间七日内交纳第三期购房款的，视为其中途自动退房，扣除诚意金及未交纳的购房款5%作为违约金，将剩余购房款退给该职工起，意向书自动解除。 另查明，2011年6月18日，原告向赵峰账户转款63555元。2011年6月19日，被告紫豪公司出具《收据》载明：今收到马平荣购金海湾二期A11-2-805后期房款43555元。2011年6月27日，被告红树湾公司出具《收据》载明：兹收到马平荣交来诚意金20000元（赵峰签字）。 再查明，涉案商品房在法庭辩论终结前，尚未取得商品房预售许可证。 本院认为，一、关于《建房意向书》的效力及本案诉讼时效的问题。原告与红树湾公司签订的《建房意向书》系双方真实意思表示，且双方在合同中对房屋基本情况、单价、总价款、付款方式、违约责任等主要条款进行了约定。即双方签订的《建房意向书》系商品房预售合同。该合同在签订时至法 4 庭辩论终结前尚未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，涉案的《建房意向书》因尚未取得预售许可证而无效。原告请求确认该《建房意向书》无效有事实和法律依据，本院予以支持。对于紫豪公司辩称，原告在与红树湾公司签订《建房意向书》时（2011年6月19日）已知晓涉案商品房尚未取得预售许可证，其于2019年8月12日才向法院提起诉讼，诉讼时效已过。首先，对于人民法院受理的民事案件中合同效力问题系法院必须审查的内容，非应原告请求确认合同效力才予以审查。其次，合同无效系自始无效，时间不能改变无效合同的违法性，则合同无效不受诉讼时效时间的限制。因此，被告的上述辩解理由不成立，不予采信。 二、原告与紫豪公司之间是否系居间合同关系、紫豪公司与红树湾公司之间是否系委托代理关系。紫豪公司辩称，其与马平荣之间系口头约定的居间合同关系，其向原告开具收据的43555元系居间报酬。经查，紫豪公司向马平荣出具的《收据》中载明收到马平荣购金海湾二期A11-2-805后期房款43555元而非居间报酬，且紫豪公司未提供任何证据证实其与原告之间系居间合同关系。因此，对紫豪公司的上述辩称，本院不予采信。另2011年6月18日，原告向赵峰账户转款63555元。6月19日，马平荣与红树湾公司签订《建房意向书》。同日，紫豪公司向马平荣开具收款收据。2011年6月27日，红树湾公司向马平荣开具收取20000元诚意金的收据（赵峰签字）。即从马平荣向紫豪公司转款、马平荣与红树湾公司签订《建房意向书》及紫豪公司、红树湾公司分别向马平荣开具《收据》的事实来看，被告紫豪公司明知被告红树湾公司开发的金海湾二期项目未取得商品房预售许可证，仍代为其销售，并违规直接向原告收取购房款63555元（含2万元诚意金），本院认定在涉案商品房中红树湾公司与紫豪公司之间系委托代理关系。 三、原告请求被告紫豪公司、红树湾公司连带返还款及利息的问题。基于原告与红树湾公司签订的《建房意向书》无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还及红树湾公司与紫豪公司系委托代理关系，原告请求紫豪公司、红树湾公司连带返还购房款63555元（含2万元诚意金）及利息（计算方法：利息计算方法：以本金63555元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2011年 5 6月10日起计算至债务清偿之日止）的诉请，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告马平荣与广西防城港红树湾房地产开发有限公司之间签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效； 二、被告南宁紫豪房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马平荣购房款63555元并支付利息（利息计算方法：以本金63555元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2011年6月10日起计算至债务清偿之日止)；被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司对上述债务承担连带返还责任。 案件本诉受理费2142.65元，由被告南宁紫豪房地产投资管理有限公司、广西防城港红树湾房地产开发有限公司共同承担2142.65元。 上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费2142.65元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 燕 6 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  李兴林 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  黄 倩