新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2082号 原告：马**，男，1979年11月5日出生，回族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：哈春燕（系原告之妻），女，1992年2月26日出生，回族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被告：新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司。住所地新疆昌吉州吉木萨尔县。负责人：张军，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，系北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告马**与被告新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称创天房产分公司）房屋销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告马**、被告新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司的委托诉讼代理人吴迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马**向本院提出的诉讼请求：l．判令被告返还原告维修基金、契税共计5,307.9元；2．判令被告承担以上款项5,307.9元自2015年12月6日起按月利率5‰计算至2020年11月1日的利息1,539.29元；3．判令被告承担以上款项6,847.19元（5,307.9元＋1,539.29元）自2020年11月2日起按月利率5‰计算利息至款付清之日止；4、本案的受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月6日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将吉木萨尔县盛世家园9幢3单元602室房屋出售原告，合同总价款为165,691元。合同签订时，双方约定房屋产权证由被告代办，原告为此向被告交纳了契税、维修基金等办理房产证费用5,307.9元，被告公司的财务人员向原告出具《收据》。后被告未能依据约定办理房产证，原告要求退款，被告以《收据》未加盖其单位公章为由拒绝返还已收取的维修基金、契税共计5,307.9元。根据《中华人民共和国合同法》之规定，被告行为已经构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司辩称，双方没有约定由被告代办房屋产权证，原告没有证据证明该维修基金和契税已由被告收取。原告主张按月利率5‰支付利息没有法律依据，原告没有产生利息损失，主张利息损失没有法律依据。原告的第三项诉讼请求在计算了利息的基础上主张复利，没有法律依据，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供证据，本院认证如下：证据一，《商品房买卖合同》一份。拟证实，原、被告双方之间存在商品房销售合同关系，被告将其开发的××县房屋出售原告。经质证，被告对该合同真实性无异议。本院对该《商品房买卖合同》真实性予以采信。证据二，出示《收据》四份、银行转账凭证一份。拟证实，原告向被告缴纳了购房首付款65,691元及契税、维修基金等费用5,307.9元。经质证，被告对上述《收据》中三份已盖章的交付房款《收据》及银行转账凭证的真实性予以认可；对2015年12月6日金额为5,307.9元的《收据》不认可。理由是该《收据》上未加盖被告公司的财务专用章。本院对上述《收据》真实性予以采信，对关联性及合法性综合予以认定。被告就其辩解向本院提供证据，本院认证如下：证据一，《新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司杨靖涉嫌挪用、职务侵占资金案司法会计鉴定报告》一份。拟证实，吉木萨尔县公安局在侦查被告公司的原会计毛新、出纳杨靖在涉嫌挪用、职务侵占资金罪过程中，委托新疆方夏有限责任会计师事务所对挪用、职务侵占资金进行司法会计鉴定，鉴定报告中的代收代缴统计表中未记载代收了原告的5,307.9元，不能证实被告收取了原告的维修基金和契税5,307.9元，被告不应当退款该款。经质证，原告对该证据的真实性无异议，该报告与原告的主张无关联性。本院对该证据真实性予以采信。法庭出示吉木萨尔县人民法院（2019）新2327刑初117号刑事判决书一份。经质证，原、被告双方对判决书真实性无异议。根据庭审中双方当事人提交的书面证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将及开发的××县房屋出售原告，约定总房款为165,691元，首付40%房款65,691元，剩余60%房款100,000元在银行办理按揭贷款。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，即3．若因产权登记机关的原因，不属于出卖人责任的期限顺延，买受人未付清房款，未按时验收入住，未及时提供办证资料的期限顺延。”合同签订后，被告收取了原告的房款，向原告出具了《数据》。2015年12月6日，原告在被告公司收费处缴纳维修基金、契税等费用合计5,307.9元，由被告公司的原会计毛新收取，并有毛新向原告出具《收据》一份，载明：“今收到盛世嘉园小区马**（9-3-602）交来维修基金3,314元、契税1,656.9元、印花税5元、产证登记费80元、他项权证费80元、房产转让手续费172元，经手人毛新。”另查明，2011年4月至2017年12月期间，被告公司出纳为杨靖，会计为毛新，二人职务期间，杨靖利用负责收取被告公司房屋销售款、房屋代收代缴款及银行存取款业务的职务便利挪用公司资金，数额巨大，毛新伙同杨靖利用收取客户房款的便利条件，侵占被告公司资金，数额较大，2018年12月6日被依法逮捕，本院于2020年5月28日作出（2019）新2327刑177号刑事判决书，依法对杨靖，毛新追究刑事责任，并判决对违法所得予以追缴。退还被告。原告要求被告办理房屋产权证无果，后要求被告退还维修基金、契税等费用共计5,307.9元，被告以《收据》未加盖其单位公章为由拒绝，原告诉至本院，形成本案。本案争议焦点：一、被告应否退还原告维修基金、契税等费用5,307.9元；二、被告应否向原告承担以上款项5,307.9元自2015年12月6日起按月利率5‰计算至2020年11月1日的利息1,539.29元；并承担以上款项6,847.19元自2020年11月2日起按月利率5‰计算利息至款付清之日止。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》不违反法律法规，系双方真实意思表示，合法有效。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据该约定，被告作为出卖人，有义务按照该约定办理房屋产权备案。关于争议焦点一，被告应否退还原告维修基金、契税等费用5,307.9元问题。办理房产登记证书，应当缴纳维修基金、契税等费用。毛新作为被告公司原会计，其收取原告缴纳5,307.9元，并向原告出具了《收据》，载明“今收到盛世嘉园小区马**（9-3-602）交来维修基金3,314元、契税1,656.9元、印花税5元、产证登记费80元、他项权证费80元、房产转让手续费172元，经手人毛新”。被告虽不能确认该《收据》记载经手人签名是否属于毛新本人签字，但被告未提供足够的证据反驳毛新签名的真实性，原告提供《收据》证明力显然大于被告的辩解，故本院对原告主张毛新收取该维修基金、契税等费用5,307.9元的事实予以确认。该收费行为发生在被告公司财务部门，收费行为与收费人毛新的财务人员身份有内在的联系，故可以认定毛新收费行为系履行职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十条关于“执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职务范围内的事项，以法人或非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或非法人组织发生效力。法人或非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围内的限制，不得对抗善意相对人。”的规定，本案中，被告公司原会计毛新收取原告维修基金、契税等费用5,307.9元，并出具《收据》，虽未加盖被告公司印章，但其收费行为，属于其职务范围内的事项，对被告发生法律效力，原告作为交款善意相对人，有理由认为毛新的收费行为代表公司，被告对其财务人员管理不规范导致挪用资金的后果，系另一法律关系，不得以此对抗善意相对人，故本院对被告辩解《收据》未加盖其公司印章，对收费行为不予认可的意见不予支持。被告收取原告维修基金3,314元、契税1,656.9元、印花税5元、产证登记费80元、他项权证费80元、房产转让手续费172元，其目的在于办理房产证缴费，且被告认可房屋销售过程中，向其他大部分业主收取了办理房产证的费用，但被告未给原告代办房屋产权证书，违背其收取费用的意思表示。庭审中，被告否认已收取原告代收办证应缴纳契税、维修基金等费用5,307.9元的事实，双方之间代收费用代办房产证的目的无法实现，原告要求被告退还该费用，属于解除约定，被告取得代收款契税、维修基金等费用5,307.9元，并无充足的理由继续占用，原告要求被告退还该款，应当予以支持。关于争议焦点二，被告应否向原告承担以上款项5,307.9元自2015年12月6日起按月利率5‰计算至2020年11月1日的利息1,539.29元；并承担以上款项6,847.19元自2020年11月2日起按月利率5‰计算利息至款付清之日止问题。根据案涉合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的内容，该约定系约束被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，属于销售房屋办理房屋产权证的前置程序，并非被告代收费及代办房屋产权证书的约定。本案原告要求被告退款，应视为解除双方代办房产证的民事行为。该合同中未约定被告代办房产证的具体时间，也未约定无法办理房产证的具体违约责任，案涉合同中未约定被告代办房产证的具体时间，原告主张双方系口头约定，被告不予认可，无法证实被告未办理房产证的具体违约责任，《收据》仅能证实被告代收维修基金、契税，未记载完成办证时限，属于约定不明。原告要求被告承担资金占用期间利息损失的违约责任并无合同约定，原告也未就被告逾期办证对其造成的实际损失提供证据。双方约定的事项属于代办证件行为，并非给付货币，原告主张被告承担资金占用期间的利息损失依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于本判决生效之日起十日内退还原告马**维修基金、契税等费用5,307.9元；二、驳回原告马**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告新疆创天房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   李 军二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日书  记  员   陈国玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。