北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初20100号原告：何焕学，男，1965年9月5日出生，汉族，北京锦鸿投资有限公司法定代表人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所律师。被告：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，1986年3月7日出生，汉族，北京邻鲜连锁便利店有限公司法务专员，住北京市西城区。原告何焕学与被告北京物美便利超市有限公司（以下简称：物美便利超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何焕学及其委托诉讼代理人于琪，被告物美便利超市的委托诉讼代理人姜文夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何焕学向本院提出诉讼请求：1.解除何焕学与物美便利超市于2019年签订的《房屋租赁合同》；2.判令物美便利超市向何焕学支付提前解约合同的违约金共计136139元（以28713元/月租金为标准，计算三个月租金+5万）；3.判令物美便利超市向何焕学支付维修损失共计14100元（广告牌维修费11800元、照明系统维修费2300元）；4.判令物美便利超市赔偿何焕学已安装设备设施损失共计70010.95元；5.本案诉讼费由物美便利超市承担。事实和理由：何焕学与物美便利超市于2019年签订了《房屋租赁合同》，约定何焕学将位于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1至2层113号房屋租赁给物美便利超市，租赁期限5年，自2019年9月12日起至2024年9月11日止，第一年租金为344560元（后每两年递增6%），房屋用于商业经营使用。后物美便利超市于2020年7月22日通知何焕学提前解除合同，依据租赁合同第八条的约定，物美便利超市应向何焕学支付提前解除合同的违约金，即3个月租金和5万元。同时，物美便利超市应赔偿何焕学因提前解约而给何焕学造成的损失，如物美便利超市在撤店时将租赁房屋的内的照明系统和广告牌损坏，以及何焕学为满足物美便利超市使用而专门对房屋进行整改、添附的设施损失等。但经何焕学多次与物美便利超市协商，物美便利超市却拒绝赔偿。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。物美便利超市辩称，物美便利超市与何焕学签订《房屋租赁合同》后依约于2019年8月14日向何焕学支付了28713元的保证金及全年租金344560元（2019年9月12日—2020年9月11日）以确保合同的正常的履行。2020年1月份开始全国因新冠疫情影响限制人员流动，控制人员回京等不可抗力因素导致整个便利店行业严重受损，我司业务人员从2020年2月份开始就主动联系何焕学希望其可以秉着公平公正积极响应国家号召为经营困难的企业减租、降租共渡难关；而截止到2020年7月份何焕学始终未和物美便利超市达成减租协议。2020年的新冠疫情从1月份开始直至8月份经历了大半年之久，即使现在也未停止防控措施。新冠疫情的发生和持续时间之久确实属于无法预知无法克服的不可抗力因素，导致物美便利超市经营严重受创，故物美便利超市无奈之下于2020年7月22日告知何焕学解除《房屋租赁合同》，物美便利超市积极协调人员于2020年9月3日完成租赁房屋交付工作尽最大能力弥补何焕学损失。物美便利超市入驻租赁房屋时，何焕学按照《房屋租赁合同》第一条约定提供了5米以上的广告牌位子但此广告牌并没有涉及灯箱或照明系统，故物美便利超市自行安装的无照明系统的广告展板，此广告展板是我公司经何焕学同意后自行安装，按照《房屋租赁合同》约定，我公司撤店时需要自行撤走，物美便利超市并未损坏何焕学所谓的“广告牌”；租赁场地中的照明系统均是何焕学自行安装，故根据《房屋租赁合同》约定物美便利超市撤店后理应自行带离，因此物美便利超市并未损坏何焕学所谓的“照明系统”。有关何焕学提交的升级自身房屋的设备设施是为了加强自身房屋租赁的竞争力，与物美便利超市无关也不属于物美便利超市的财产，故物美便利超市不应承担其自身房屋升级改造的费用。综上所述，请求法院在查清事实的基础上驳回何焕学第2、3、4、5项诉讼请求，以维护物美便利超市的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1至2层113的房屋登记在何焕学名下。2019年，何焕学（甲方、出租方）与物美便利超市（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的（或租用的）座落在北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1至2层113的物件,位于第**,建筑面积约118㎡（以下简称租赁物）及其附属设施出租给乙方。甲方保证在租赁期内租赁物入户供上下水，入户供电（380动力电）不低于40KVA以上，供暖设施安装到位，消防设施安装到位并符合现行有效的消防规范，且经有关部门备案。也符合规划、环保、卫生、建筑等要求和标准。协助乙方协商物业提供2-3台室外机位置和5米以上的门头灯箱广告牌位置。乙方不改动消防设施，如有问题，由甲方负责解决。租赁期限为5年，自计租日起计算（即自2019年9月12日至2024年9月11日止）。免租期为30天,租赁物实际交付之日起的次日起算。（2019年08月12日至2019年9月11日止）。在租期届满或合同提前终止时，乙方应自费搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品。乙方撤出租赁物时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品，拆除装饰装修物恢复原状（隔断、可移动设施及设备等）,运走垃圾,房屋内应干净整洁,甲方同意除外。如有遗留家具,视同乙方放弃该物品，甲方有权处置。租赁物依机器设备拆除搬迁后的现状（不含移动性设备、冷气、电气设备）交还甲方。租赁期内，乙方向甲方交纳租金或管理费，单价8元/建筑/平/天,每两年递增6%；第一年为344560元整/年。合同签订之日,甲方收取乙方相当于1个月租金作为押金即28713元开具合法收据，整个合同期内押金金额不变，并于合同终止后，待乙方结清各项费用且将证照迁出后10日内无息返还给乙方。乙方如在租赁期内经营连续亏损，乙方可提前2个月通知甲方解除合同，并赔偿甲方3个月租金和5万元作为违约金，本合同届时自行终止，双方再按实际使用期限清算租金。乙方可在租赁物双方约定的地方安设乙方的服务标识和招牌。且应当符合当地政府部门的规定。乙方使用不当致使租赁物毁损的，乙方承担修缮或赔偿责任。乙方在租赁物所做的装修及其它附属工程均为乙方的财产。乙方于租赁终止时应将租赁物依机器设备拆除搬迁后现状（不含移动性设备、冷气、电气设备）交还甲方。甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方赔偿3个月房租和5万元作为违约金：……乙方提前退租，单方面终止合同履行的。如遇政府部门拆迁、征地等不可抗力因素，本合同自行终止。以上双方所承担的责任和义务，不可抗力除外。合同签订后，何焕学将房屋交付物美便利超市使用。物美便利超市交付租金至2020年9月11日，另交付押金28713元。2019年7月22日，何焕学收到物美便利超市向其发出的《解约退租函》，该函载明：“我公司承租贵方位于北京市大兴区兴华大街19号院23号楼113（1层）的房产,建筑面积［118］平方米的房产，开设物美便利店使用。2019年12月底起,新型冠状病毒疫情爆发席卷北京乃至全国，全国采取一级防控响应措施，本店所在地周边管控措施严格，附近店铺纷纷歇业，我司为保防疫安全，采取各项消毒防疫手段，因抗击疫情消毒口罩防护服费用及人员的工资等投入成倍增加,而严峻期间每天客流几近为无,入不敷出严重亏损，且贵我双方就疫情期间减免租金多次协商均未能达成一致,这加重了我司的亏损，此情况下我司认为租赁合同已不能实现原合同目的。新型冠状病毒疫情爆发属于法定不可抗力（不能预见、不能避免、不能客服）因素，不得己，根据合同条款及不可抗力的法律规定，现我公司正式向贵方提出终止合同退还房屋的请求，双方均不承担违约责任，请贵方理解我司难处，避免双方利益继续受损!本函自到达贵方之日起即生效。”2020年9月3日，物美便利超市腾退并向何焕学返还涉案房屋。交房人赵光凯与接收人何焕学签订《物美便利超市交房情况》载明：“1.房门钥匙叁把；2.水表数02407；3.电表数字119；4.照明系统缺失；5.户外大广告牌损坏；6.证照（工商注册、食品流通许可）未注销。”就维修损失，何焕学称物美便利超市在腾退房屋时造成涉案房屋户外广告牌损坏及屋内照明系统缺失，要求赔偿损失14100元。对此，何焕学提交送货单、北京方琰伟业建设工程有限公司出具的门头预算单、照片4张予以证明。物美便利超市认为其撤离房屋时系按照《房屋租赁合同》中约定的条款执行，并未损坏何焕学的财物，合同第10条约定物美便利超市在不影响房屋主体结构的情况下自行设计及装修标识和照片，其撤店时带走的广告标识及照明系统均是其公司财产，未涉及何焕学的财产。庭审中，何焕学称就其主张的该项损失，若物美便利超市不同意赔偿，其要求物美便利超市恢复原状。物美便利超市称其没有义务恢复原状，且合同中亦没有约定。为证明何焕学提交的照片并非涉案房屋户外广告位置的照片，物美便利超市提交拍摄时间为2020年12月5日的照片两张，称根据照片可见，涉案房屋户外广告位置处涉及损坏的部分仅有表面一部分VC塑料板，与何焕学所述不符。何焕学认可照片反映的是房屋现状，认为物美便利超市在拆除过程中造成设备损坏，需承担恢复原状的责任。就已安装的设备设施损失，何焕学提交发票四张，内容为增容服务费、电线电缆、电力电子元器件、配电控制设备、绝缘制品、入户维修费等，金额总计70010.95元。物美便利超市不予认可，认为何焕学升级房屋配套是增加自身租赁条件的竞争力，与双方因疫情解除《房屋租赁合同》没有任何关联性。何焕学另提交照片2张及何焕学与物美便利超市店长赵光凯的录音，拟证明物美便利超市并非因疫情而无法经营，其撤店的主要原因是自身经营不善、物美超市整体的经营策略调整，以及在旁边同品类商店竞争等多种原因导致，均系物美便利超市自身经营超市所应承担的商业风险，不属于不可抗力，应按合同约定承担相应提前解约的违约责任。物美便利超市不予认可，称该录音是在店长不知情的情况下录制并经过剪辑，无法真实表达实际情况，且何焕学的询问方式具有引导性。本院认为，何焕学与物美便利超市签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方于合同中约定物美便利超市如在租赁期内经营连续亏损，可提前2个月通知甲方解除合同。现物美便利超市于2020年7月22日将合同解除通知送达何焕学，双方在2020年9月3日对房屋进行交接后物美超市搬离了涉案房屋。故虽自物美便利超市通知解除合同至实际搬离之日未满两个月，但双方已以自身行为表示不再履行合同，本院据此确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于何焕学诉请的违约金一节，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方合同在履行期间遭遇新冠肺炎疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，物美便利超市应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，物美便利超市未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向本院提供证据。且虽疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但双方签订的系长达五年期的租赁合同，物美便利超市要求解除合同时房屋仅仅承租不到一年时间，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现，故对何焕学主张物美便利超市支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额，本院根据双方之间的合同约定、合同履行情况、过错程度、受疫情的影响等因素，酌情确定物美公司应给付何焕学三个月的租金加30000元作为违约金。同时，因物美公司已给付何焕学押金28713元，鉴于该押金兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故本院对物美公司已交付的押金在应付的违约金中予以扣除。此外，因物美公司于2020年9月3日已搬离涉案房屋，故对物美公司已交纳的自2020年9月3日起至2020年9月11日止的房屋租金亦在违约金中予以扣除。关于何焕学诉请的维修损失14100元，何焕学提交的证据未能证明该项损失的数额及损失已实际发生，且其诉请的违约金已足以弥补该项损失，本院对此不予支持。关于何焕学诉请的已安装设备设施损失，其所诉请的违约金亦已足以弥补该项损失，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，判决如下：一、何焕学与北京物美便利超市有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、北京物美便利超市有限公司于本判决生效后十日内给付何焕学违约金79769元；三、驳回何焕学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，由何焕学负担1468元（已交纳），由北京物美便利超市有限公司负担834元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 志二〇二〇年十二月三十一日书记员 莫嘉敏