宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初3761号 原告：吕银花，女，1975年4月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。 原告：范建民，男，1976年12月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛来强，男，1989年1月22日出生，汉族，系该公司职工，住宁夏银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：罗锦凤，女，1992年4月10日出生，汉族，系该公司职工，住宁夏银川市兴庆区。 原告吕银花、范建民与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕银花、范建民的委托诉讼代理人王红霞、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人辛来强、罗锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕银花、范建民向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金54961元。(标准为日万分之一,自2015年2月1日起算至实际取得房屋交付使用证之日止,现暂计算至起诉之日2020年10月14日,即:263980元×0.0001×2082天)；2.判令被告支付原告房屋隔层制作费12000元，以上合计:66961元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由:2013年被告开发位于永宁县望远镇蓝山俊园小区。同年6月25日原告至被告售楼部处向被告交了1万元认购俊园×××室房款,6月30日又交了102429元的认购金，2013年9月28日原被告签订了《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》,约定被告向涉案房屋赠送隔层。2014年8月29日原被告双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告以261422元的价格购买被告开发的位于永宁县望远镇俊园×××号房屋，房屋交付日期为2015年1月31日前。合同签订后，原告补齐了全部房款。2015年9月14日被告将不具备交付使用条件的案涉房屋钥匙交付给被告，因案涉房屋至今不具备交付使用条件，也不能办理权属证书，现原告诉至法院，请求判如所请。 被告金色阳光公司辩称，1.被告按照双方签订的商品房买卖合同于2015年1月31日前向原告交付的涉案房屋，但因该房屋交付时是由于和被告合作的第三人向原告交付的房屋，所以未留存相关房屋的交付凭证，即便是按照原告的陈述，其于2015年的9月14日将房屋接收，故其违约金应当从2015年的2月1日起至2015年9月14日止。2.因永宁县根本没有实行过银川市新建住宅交付使用证制度，虽然合同第九条约定了交付条件，但该条件在客观上无法实现，应视为无效条款，按照商品房买卖合同司法解释第十一条的规定，房屋的占有使用即视为交付，因此2015年9月14日被告的交付符合合同约定及法律规定，2015年9月14之后的不再产生逾期交房违约责任，也就不存在相应的违约金的承担问题。关于支付隔层制做费，首先被告与原告没有签订相关协议，所以被告不承担相应的费用。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、出示《银川市商品房买卖合同》一份，证明：原告与被告2014年8月29日签订商品房买卖合同，合同对房屋的价款、交付日期、交房条件、逾期交房的违约责任做了明确约定的事实。二、出示销售不动产统一发票一份，证明：原告已付清全部房款263980元的事实。三、永宁县住房和城乡建设局下发的（2015）84号函（复印件一份）；证明被告将未进行竣工验收的涉案房屋于2015年7月陆续交付给业主使用的行为违法，要求被告尽快完善竣工验收备案手续，但至今涉案房屋仍未完成竣工备案手续。四、蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议一份，证明原被告双方于2013年9月28日签订了对涉案房屋赠送隔层的补充协议，双方约定了隔层的赠送方式、赠送材料、赠送工程样式等内容。五、二层钢结构制作安装合同一份，收条两份（复印件），原件留存于永宁县人民法院（2020）宁0121民初3320号卷中，证明：因被告原因未为涉案房屋制作隔层，原告2016年8月11日自行找他人制作，为此原告花费制作费12000元。经本院组织当事人质证，被告对上述证据的质证意见是：一、对原告吕银花、范建民出示的合同和发票的三性认可，对证明目的有异议，合同载明的购房总价款为261422元，而发票所记载的购房总金额为263980元，合同约定的金额和发票的金额不一致。二、对证据三的三性无异议，对证据三的证明目的有异议，被告于2015年7月前已将涉案房屋交付给原告使用，并要求被告尽快完成项目竣工验收及备案手续，同时表明承担该验收的主体由宁夏金色阳光房地产开发有限公司和宁夏恒东建筑工程有限公司，据此表明造成逾期交房违约的主体还应包括第三人宁夏恒东建筑工程有限公司。三、对证据四的真实性认可，对关联性和证明目的有异议，该合同第2条约定，交房后客户需在装修前30日告知甲方，甲方积极配合乙方安排施工，首先原告未提供相应告知甲方的证据，而其就委托了第三方进行施工，违反合同约定。四、对证据五，因为证据是复印件，真实性无法核实，对证明目的有异议，因为原告与第三人达成的钢结构制作合同事先未告知被告，其合同价款的合理性有待商榷，故其提出支付12000元的费用不合理，不应得到支持。 被告针对原告的诉讼请求提交了以下证据：一、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件），原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告及肖奕本人及其控制的公司，而涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，对于涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；二、《建设工程竣工验收报告》（复印件，原件已提交永宁县住房和城乡建设局，用于申请竣工验收备案表），证明涉案房屋在交付时就已经通过了建筑方、设计方、勘察单位、监理单位及发包方共同验收，房屋质量符合国家质量标准，符合交付使用条件，能够实现商品房买卖合同的目的；三、宁夏高级人民法院（2015）宁民提字第33号民事判决书（裁判文书网下载的打印件），证明永宁县从未使用过新建住宅交付使用证制度，合同约定的交付条件在客观上无法实现，该约定应当认定为无效条款，因此，在2015年9月14日以后就不再产生逾期交房违约责任。经质证，原告对上述证据的质证意见是：对被告出示的第一组证据的三性没有异议，因原、被告签订了买卖合同，根据合同相对性原则，被告应承担违约责任。对证据二的真实性无法判断，该证据不予认可。竣工验收报告不同于竣工备案表，该报告是被告内部行为，不能代表涉案房屋质量经国家相关行政部门验收合格。对证据三的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，双方签订的合同是被告提供的，即使永宁县未实施新建住宅交付使用证制度，但该房屋也应该取得竣工验收备案表且双方的合同约定房屋交付时被告应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，至今被告也未能提供上述证书。 经本院审查认为，原告提交的证据一、二、三、四，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据一的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳；被告提交的证据二，该证据只能证明被告向永宁县相关部门提交了涉案小区工程竣工验收报告，但是并不能证明涉案小区的房屋现在已经取得了工程竣工验收备案表，所以，对被告的证明目的，本院不予确认；被告提交的证据三，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年8月29日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的永宁县望远工业园俊园项目B座6层30号房屋，建筑面积49.05平方米，房款为一次性支付；合同第九条约定，被告应当在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；合同第十条约定，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当以电话、短信或登报的书面形式通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定给被告支付购房款263980元，付清了全部购房款，被告于2015年9月14日给原告出具了263980元购房款发票。被告未能按照合同约定的交房期限和交付使用条件在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年9月14日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告对房屋进行装修并居住使用。被告开发的永宁县望远工业园俊园项目B座涉案小区的房屋（包括涉案房屋）至今没有取得《银川市新建住宅交付使用证》和工程竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。 另查明，2013年9月28日，原、被告签订《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》，约定：被告为原告购买的案涉房屋赠送房屋隔层制作，赠送方式为包工包料，赠送隔层材料为钢结构、木胶板、预埋件，赠送工程样式为全隔。工期为入伙交房后客户需在装修日前30日告知甲方，甲方积极配合乙方安排施工，以保证按期完成工程任务。该协议为商品房买卖合同的补充协议。 还查明，宁夏高级人民法院在审理宁夏鑫荣房地产开发有限公司与李嘉宁商品房销售合同纠纷再审一案中，于2015年12月22日作出（2015）宁民提字第33号民事判决书，该判决认定永宁县在2015年10月10日之前没有实施新建住宅交付使用证制度。 本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应当按照合同约定完全履行自己的义务。原告按照合同约定已经将购房款给被告交清，被告未能按照合同约定的交房期限和房屋交付使用条件向原告交付房屋。虽然永宁县在2015年10月10日之前没有实施新建住宅交付使用证制度，但是，被告于2015年9月14日向原告交付房屋钥匙时，并没有取得涉案小区工程竣工验收备案手续，并且至今仍然没有取得工程竣工验收备案手续，不符合合同及法律规定的房屋交付使用条件，不能视为被告已经履行了交付房屋的义务。被告仍应当按照合同约定承担逾期交房违约金的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金54961元（以购房款263980元为基数，按照每日万分之一计算，自2015年2月1日暂计算至2020年10月14日）的诉讼请求，因原被告签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告逾期交付房屋的，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金。原告要求被告按照每日万分之一支付逾期交房违约金，不符合合同约定，原告也没有提交证据证明合同约定的违约金明显低于因被告逾期交房给其造成的实际损失，所以，原告要求按照每日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。逾期交房违约金应当以原告已付购房款263980元为基数，按照每日万分之0.5计算，原告诉请时暂计算的期间2015年2月1日起至2020年10月14日，违约金应为27480.32元；对原告要求被告支付逾期交房违约金至实际取得房屋交付使用证之日止的诉讼请求，暂无法确定具体数额，本院不予支持；对原告诉请要求被告支付案涉房屋赠送的隔层费用，被告未履行涉案房屋二层的隔层赠送义务，原告制作安装隔层所产生的费用应当由被告承担，原告庭后将该诉请变更为请求被告支付原告房屋隔层制作费10000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕银花、范建民支付逾期交房违约金27480.32元； 二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕银花、范建民支付隔层制作费10000元； 三、驳回原告吕银花、范建民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1474元，减半收取计737元，由原告吕银花、范建民负担368元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担369元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄建兴 二〇二〇年十二月一日 书记员  穆志霞 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。