文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初22802号原告:成都合力物业服务有限公司，住所地成都市人民南路四段**，统一社会信用代码91510107758771976B。法定代表人：谢卫东，董事长。委托诉讼代理人：肖宏，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：高利娟，重庆钦天律师事务所律师。被告：苏祥云，男，1967年4月16日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：苏能久，男，系被告之父。原告成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）与被告苏祥云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合力公司的委托诉讼代理人肖宏及被告苏祥云的委托诉讼代理人苏能久到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解，和解期限为一个月。本案现已审理终结。原告合力公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月至2020年7月期间的物业服务费61232.44元；2.判令被告支付违约金（以61232.44元为基数，从2015年6月1日起按每日万分之六的标准计算至原告本案起诉之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月10日，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市北部新区XX大道XX号的XX提供物业服务。在原告提供物业服务后，被告未按约向原告支付物业服务费。原告经多次催收未果，故向法院提起诉讼。被告苏祥云辩称，原告主张的被告未交纳物业服务费的时间属实，但金额不清楚。被告未交纳物业服务费的理由为：前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准过高，也没有经过备案。该合同系被告在开发商的欺骗下签订的，原告提供的物业服务质量也未能达到该标准应有的物业服务水平，存在瑕疵。根据商品房买卖合同约定，在绿化设施不完善的情况下，物业服务费收费标准应当下浮30%。被告将案涉房屋用于经营酒店，原告以被告在公共通道上铺设地毯为由，未对被告铺设地毯的范围提供保洁服务。此外，原告将物业的电梯井强行锁闭，且采取欺骗的方式，要求被告多交纳了水电费等。本院经审理认定案件事实如下：被告系位于重庆市北部新区XX大道****13-5房屋的产权人，该房屋建筑面积为85.88平方米，于2014年2月登记于被告名下。原告系具有一级资质的物业服务企业。2011年11月10日，案涉物业的建设单位重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远集团）与原告签订《前期物业服务合同》，主要约定双远集团选聘原告对位于重庆市北部新区XX大道XX号的XX物业提供前期物业服务。物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，其中A幢写字楼3.3米层高部分的物业服务费标准为11.5元/平方米/月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）；业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费。合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向原告支付违约金；双方在履行合同中如发生争议，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可以选择重庆仲裁委员会仲裁。合同还对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项进行了约定。该合同于2011年11月22日进行了备案。2011年12月13日，双远集团与原告签订《XX前期物业服务合同补充协议》，约定双方就2011年11月10日签订的《前期物业服务合同》中关于争议管辖部分重新达成一致，双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼等。上述物业服务合同签订后，合力公司重庆分公司按约为XX物业提供了基本的物业服务，但其提供的物业服务存在一定瑕疵。另查明，2013年4月21日，被告与双远集团签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同附件五《合同补充协议》第十条中约定，A栋写字楼3.3米层高部分物业服务费收费标准为11.5元/平方米/月。物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下，在此收费标准基础上，下浮30%收费。在环境绿化、设备设施等完善时执行该收费标准。再查明，原告为向被告催收案涉物业服务费，于2020年7月9日通过国内挂号信函方式向被告寄送了《律师函》。上述事实，有《前期物业服务合同》《XX前期物业服务合同补充协议》《重庆市商品房买卖合同》《律师函》、国内挂号信函收据、房屋档案查询结果以及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告与案涉物业的建设单位双远集团签订的《前期物业服务合同》及《XX前期物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的XX全体业主均具有法律约束力。尽管该合同约定的期限已于2016年11月届满，但在合同期限届满后，案涉物业并未签订新的物业服务合同，原告亦继续为该物业提供了基本的物业服务，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。在原告提供基本的物业服务后，被告负有向原告交纳物业服务费的义务。关于被告辩称的原告未对其铺设地毯的公共通道提供保洁服务问题，因被告在房屋外的公共通道上铺设地毯，客观上变更了原告提供相应保洁服务的内容，双方对此变更未协商达成一致意见，且因被告铺设地毯导致原告无法按上述前期物业服务合同约定提供相应的保洁服务，故即便被告该辩称属实，也非系原告自身原因致使其未提供相应的保洁服务。被告以此而拒绝交纳物业服务费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告另提出的原告多收取了水电费问题，因其未向本院举证证明，其可另行依法主张。物业服务费的收费标准问题，上述《前期物业服务合同》约定为11.5元/平方米/月。被告对此辩称，在绿化设施不完善的情况下，物业服务费收费标准应当下浮30%。因该约定系被告与XX建设单位双远集团所约定内容，原告并未签章认可，该约定对原告不具有约束力，故对被告提出的该辩解理由，本院不予采纳。对原告主张的物业服务收费标准为11.5元/平方米/月，本院予以确认。被告房屋建筑面积为85.88平方米，根据上述物业服务费收费标准计算，2015年6月至2020年7月期间，共产生物业服务费61232.44元（11.5元/平方米/月×85.88平方米×62个月）。该期间的上述物业服务费，原告已于2020年7月向被告进行了催收，被告应予支付。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告苏祥云在本判决生效后三日内支付原告成都合力物业服务有限公司2015年6月至2020年7月期间的物业服务费61232.44元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1613.72元，减半收取806.86元，由原告成都合力物业服务有限公司负担106.86元，被告苏祥云负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年十二月三日书记员  李玉洁