湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2895号上诉人(原审被告)：郴州市富民物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市国庆北路44号1-3楼。法定代表人：李民涛。委托诉讼代理人：朱淑娜，女，1988年8月18日出生，汉族，户籍地湖南省汝城县。上诉人（原审被告）：李民涛，男，汉族，1986年11月15日出生，汉族，户籍地湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：谭名仕，男，1961年3月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人郴州市富民物业服务有限责任公司（下称富民公司）、李民涛因与被上诉人谭名仕合同纠纷一案，不符湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富民公司、李民涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判富民公司和李民涛无须向谭名仕支付任何款项；2.本案诉讼费由谭名仕负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。一、一审未查明富民公司与谭名仕解除租赁关系的事实。富民公司分别于2014年7月10日、2015年9月10日和2016年12月16日三次通过张贴公告、邮寄的方式通知谭名仕收回门面。其中2016年12月16日邮寄通知，已显示谭名仕签收了文件，故谭名仕要求支付2014年7月10日之后的租金没有法律依据。二、一审法院沿用另案鉴定报告确定本案租金不符合法律规定。富民公司和李民涛从未认可过另案鉴定报告。同一时期，富民市场二楼整体出租门面的租金为每个5000元/年左右，谭名仕的门面是24元/平方米，一年租金则为3352元，而且双方此前所签订《委托代理经营管理补充协议书》约定每年租金3456元。故应以《委托代理经营管理补充协议书》约定的租金为标准确定本案租金。三、谭名仕要求支付租金超过了诉讼时效。法律规定诉讼时效期间为三年。双方自2011年12月30日起没有租赁关系，并从2014年7月起未占用涉案门面，即便不认可已经退还门面，则自2017年7月富民市场发生火灾时起算，至谭名仕于2020年8月起诉，也超过了诉讼时效。四、李民涛无须承担任何责任。李民涛是法定代表人，富民市场由富民公司经营，即使要支付租金，也应当由富民公司承担责任。谭名仕辩称，富民公司和李民涛的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。一、富民公司和李民涛上诉称已经解除租赁关系不属实。富民公司和李民涛一审所提交的证据无证明力，所谓的通知中所指门面不是谭名仕购买位置的门面。2014年7月10日和2015年9月10日两份通知都是伪造的，（2015）郴民一终字第1079号民事判决书第5页第9行至12行内容可以证实。2016年12月16日通知收回门面时，门面未恢复，更未腾出。二、合同期满后的租金不受原合同租金价格约束，应当按照当时的市场价确定门面租金。三、富民公司和李民涛一审中未提出诉讼时效抗辩。谭名仕曾起诉要求支付2014年7月至2016年8月期间的租金，后应富民公司和李民涛要求于2017年1月12日撤诉。撤诉后，谭名仕每年经常到富民市场要求处理门面租金事宜。四、富民公司工商注册登记资本为300万元，股东实缴资本只有50万元。李民涛身为富民公司法定代表人，又是公司主要股东，未依法缴纳出资，应当承担连带责任。谭名仕向一审法院起诉请求：1.判令富民公司、李民涛连带支付2014年7月至2017年7月合计37个月的门面租金78810元（2130元／月×37月）及2017年8月至2020年9月合计38个月的门面租金损失38000元（1000元／月×38月），共计116810元；2.判令富民公司在郴州市××路××号××市场××楼××栋××号××平方米门面（购买价57600元）;3.本案诉讼费由富民公司和李民涛承担。一审法院认定事实：谭名仕与富民公司租赁合同纠纷一案，北湖区人民法院于2015年10月13日作出（2014）郴北民二重字第4号民事判决，判决：富民公司于判决生效之日起十日内向谭名仕支付2012年1月至2014年6月商铺租金59,700元。郴州市中级人民法院于2016年5月16日作出（2015）郴民一终字第1079号民事判决，判决驳回富民公司上诉，维持一审判决。（2014）郴北民二重字第4号、（2015）郴民一终字第1079号民事判决查明：富民公司于2004年将所建位于郴州市××路××号富民商业城ＣＤ栋分割出售，该栋商业城二层有172个摊位。谭名仕于2004年11月以人民币57600元的房价款购得其中二层2085号摊位，计11.67平方米。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”2005年11月郴州富民商业城开业，谭名仕将该门面交于其子谭弈经营服装，同时谭弈还从富民公司承租了ＣＤ栋2084号门面，租期从2005年11月12日至2008年11月11日。由于当时富民市场的生意比较冷淡，谭弈经营到2009年4月2日。富民公司为了市场的繁荣，经谭名仕及其他人同意，于2009年4月3日将二楼包括谭名仕门面在内的740平方米的门面整体进行了改造，并出租给他人。2010年10月14日，谭名仕和富民公司补签了书面的《委托代理经营管理补充协议书》，约定在2009年5月1日至2011年12月30日谭名仕的ＣＤ栋2085号门面由富民公司经营管理。2011年7月10日因原承租人无法经营，富民公司将包括谭名仕所有的ＣＤ栋2085号门面在内的472.2平方米门面整体（35个摊位）另行出租给案外人刘鸿芳经营至2016年，后在2011年7月又转给案外人尹朝辉经营，租期从2011年7月10日至2021年7月9日，租金为每平方米24元。2012年1月1日谭名仕和富民公司原签订的委托经营期限届满，谭名仕不同意将门面对外出租，要求富民公司交回门面，因富民公司已将该门面连同相邻门面整体出租给他人，无法交回给谭名仕，故谭名仕诉至法院。富民公司在委托经营期间将租金支付给谭名仕至2011年12月30日。谭名仕要求交回门面后，富民公司提出将位于郴州市××栋其他门面调换给谭名仕使用，但谭名仕认为非相当门面而未达成一致协议。谭名仕诉至北湖区人民法院后，北湖区人民法院作出民事判决，谭名仕谭名仕对该判决不服，向郴州市中级人民法院上诉，郴州市中级人民法院审理后将此案发回法院重审。本次在重审过程中，再次召集双方提出是否可将位于郴州市××栋其他未出租的门面在价格适当优惠条件下调换给谭名仕使用，但双方未能达成一致意见。2014年9月经谭名仕申请对其门面从2012年1月至2014年6月每年每月租金平均价格进行鉴定，北湖区人民法院依法委托郴州市北湖区价格认证中心对位于郴州市××路××号富民商业城ＣＤ栋二层2-2-78号（新编2085号）商业门面，建筑面积16.67㎡（原标的物已拆除）2012年1月至2014年6月市场租赁价格进行价格鉴定，2015年3月17日郴州市北湖区价格认证中心作出了郴北价认认字［2015］第2号价格鉴定书认定：价格鉴定标的2012年至2014年6月在价格鉴定基准日的价值为59700元（2012年：12×1900元／月＝22800元；2013年：12×2010元／月＝24120元；2014年：6×2130元／月＝12780元）。富民物业公司不服鉴定结论申请复议，2015年9月10日，郴州市价格认证中心作出维持郴北价认认字［2015］第2号价格鉴定书认定结论。全国企业信息查询显示，李民涛为富民公司的股东，认缴出资240万元，实缴40万元，认缴出资期限为2020年6月6日。一审另查明，2017年7月，富民公司管理的郴州市富民商业城因火灾停止经营，现正进行整修。一审法院认为，本案为合同纠纷。就本案争议焦点评议如下：争议焦点一：富民公司是否应返还谭名仕门面的问题。公民的合法财产受法律保护。位于郴州市××路××号××栋××层××号摊××系谭名仕购买的个人财产，富民公司在委托租赁到期前，未取得谭名仕同意的情况下将摊位超过委托经营管理期限又委托给他人经营，属侵权行为。2017年7月，富民市场发生火灾，富民公司与案外人签订的整体出租合同实际上无法继续履行，谭名仕诉请返还案涉门面，不损害他人利益，一审法院依法支持。争议焦点二：富民公司是否应支付谭名仕2014年7月至2017年7月门面租金及2017年8月至2020年9月门面租金损失问题。（2014）郴北民二重字第4号民事判决生效后，现有证据不能证实富民公司及时将谭名仕购买的门面返还给了谭名仕，故此期间富民公司仍应支付谭名仕租金。一审法院参照郴州市北湖区价格认证中心作出的郴北价认认字［2015］第2号价格鉴定结论，谭名仕门面2014年每月租金为2130元，2014年7月至2017年6月期间租金共76,680元（2130元×36个月）。郴州富民商业城于2017年7月发生火灾，火灾后处于停业整修阶段，谭名仕诉请此阶段的租金损失，无事实和法律依据，不予支持。争议焦点三：李民涛是否应承担本案付款责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条第二款规定，富民市场发生火灾后，富民公司处于事实上的撤场状态，财产状况不详。查询工商登记信息，李民涛认缴出资期限为2020年6月6日，在本案中未提供证据证实已实际出资到位，应在未缴出资200万元范围内对公司债务承担连带清偿责任，以保护债权人合法权益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、被告郴州市富民物业服务有限责任公司于判决生效之日起十日内将原告谭名仕购买的位于郴州市××路××号××栋××层××号摊××返还；二、被告郴州市富民物业服务有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告谭名仕支付2014年7月至2017年6月商铺租金76680元；三、被告李民涛在未缴出资范围内对判决第二项债务承担连带清偿责任（李民涛未缴出资额200万元）；四、驳回原告谭名仕其他诉讼请求。如果被告郴州市富民物业服务有限责任公司，被告李民涛未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。适用简易程序减半收取案件受理费1538元，由原告谭名仕负担528元，被告郴州市富民物业服务有限责任公司，被告李民涛负担1010元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富民公司和李民涛提交了以下证据：证据1.《委托代理经营管理补充协议书》1份，拟证明涉案门面原来的租金是3456元/年，谭名仕要求支付租金超过诉讼时效；证据2.尹朝辉门面（摊位）使用租赁合同1份，拟证明富民商业场二楼门面整体出租时，涉案门面的租金为24元/月，一审按照认证价格确定租金过高；证据3.门面（摊位）委托经营管理协议书11份，拟证明相同位置门面的反租租金为5000元。谭名仕对上述证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但不认可证明方向；证据2真实性无法核实，出租给尹朝辉的门面是整体出租的，富民市场门面有三种租赁价格，反租价格不能作为市场价格；证据3的真实性无法核实，且涉案门面没有反租，该证据与本案无关。谭名仕提交了2017年8月17日、2018年10月21日、2019年7月25日和2020年3月26日拍摄的照片，拟证明在发生火灾后，谭名仕没有放弃租金债权。富民公司和李民涛质证对真实性无异议，但只能证明谭名仕到过现场，与本案无关。对双方提交的新证据，本院认证如下：一、富民公司和李民涛提交的证据：证据1.谭名仕对真实性无异议，且谭名仕一审中也提交了该证据，予以采信，但是否超过诉讼时效，本院将在说理部分进行论述；证据2和证据3系复印件，真实性无法核实，不予采信。二、谭名仕提交的证据不能达到证明目的，不予采信。本院除对一审认定的事实予以确认外，另查明：富民公司和李民涛一审中未提出诉讼时效抗辩。本院认为，本案为合同纠纷。争议焦点为：一、谭名仕起诉是否超过诉讼时效；二、富民公司应否支付2014年7月至2017年6月期间的租金，如应支付则相应的租金标准如何确定；三、李民涛应否对租金承担连带责任。关于焦点一。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”富民公司和李民涛一审中未提出诉讼时效抗辩，二审亦无有力新证据证实谭名仕的请求权已经超过诉讼时效，故根据上述司法解释的规定，本院对富民公司和李民涛提出本案超过诉讼时效的主张不予采纳。关于焦点二。富民公司主张2014年7月10日、2015年9月10日、2016年12月16日通知谭名仕收回门面，故双方已经解除租赁关系。本院认为双方对富民公司此时交回门面的位置是否系原门面所在位置存有争议而未收回，导致门面一直空置，由此产生租金损失，而该租金损失的过错不能归责于谭名仕一方。同时，鉴于富民公司将富民商业城CD栋二楼包含谭名仕所购2085号门面在内的门面整体出租给案外人经营，导致谭名仕在双方委托经营期限届满后无法收回门面，富民公司亦由此赚取租金差价，取得经营利润。因此，一审判决富民公司向谭名仕支付2014年7月至2017年6月期间的租金并无不妥，本院予以维持。关于租金标准的核定。一审法院采信双方此前生效判决中委托第三方机构认定涉案门面2014年2130元/月的租金标准，富民公司虽不予认可，但富民公司应付租金期间为2014年7月至2017年6月，根据租金逐年上涨的基本特征，一审法院采信该标准核定租金没有加重富民公司的责任，本院对一审核定的租金标准予以维持。《委托代理经营管理补充协议书》在2011年12月30日已经届满，已经不能客观反映门面在2014年7月至2017年6月期间的市场价值，故不能适用于本案。关于焦点三。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条第二款规定：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”李民涛系富民公司股东，认缴出资240万元，实缴40万元，在认缴出资期限届满时仍未足额缴纳出资。2017年7月富民商业城发生火灾后，富民公司处于撤场状态，富民公司亦未提交证据证实足以清偿涉案债务。故根据上述规定，李民涛对富民公司应当支付的涉案租金承担连带责任，对李民涛提出不承担连带责任的上诉请求不予支持。综上，郴州市富民物业服务有限责任公司、李民涛的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,170元，由上诉人郴州市富民物业服务有限责任公司、李民涛负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年十二月二十四日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。