广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30125号原告（反诉被告）：周倚健，女，1979年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：莫丕向，男，1980年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：列陈樱，女，1993年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被告：列中文，男，1986年3月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。原告周倚健诉被告列陈樱、列中文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫丕向，被告列中文及其委托诉讼代理人廖志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即退回押金10500元；2、判令两被告立即退回已付的2020年1月至3月的租金（按每月租金3500元计算）；3、判令两被告向原告退还因交付的房屋质量不符合合同约定应当予以减少的租金（按每月500元计算，从2018年12月27日起至2019年12月31日）；4、判令两被告向原告支付被告违约解除合同的违约金10500元；5、判令两被告向原告支付逾期退还上述诉请1-4的相关费用的利息（均自2020年2月20日起计，以诉请1-4的相关费用的总额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付至实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付复利至实际清偿之日止）；6、判令两被告立即就收取原告自2018年12月27日至2020年1月20日的租金、水电费开具收款发票给原告；7、判令两被告向原告支付搬家费1300元。事实和理由：2018年12月14日，被告列中文对原告宣称其为公务员，列陈樱是其亲妹，涉讼xx房是其因政策及公务员身份原因借用列陈樱名义购买的物业，并且出示列中文身份证、列陈樱的身份证和房产证登记页黑白复印件照片，无列陈樱书面授权书，列中文及中介人员一番游说解释，列中文同意隔几天补充列陈樱书面授权书给原告，原告信为真并与其签订房屋租赁合同，租赁期限至2019年12月26日。列中文分别于2018年12月14日、24日共收取原告押金10500元并出示收据。入住十来天楼下701住户说801卫生间渗漏，701住户、列中文各自请来工程师傅检测后，701住户、列中文双方确认为外墙渗漏与801的卫生间无关。合同履行至2019年12月26日届满，双方无争议，依《合同法》相关规定继续有效进入无固定期限房屋租赁合同。2020年1月15日列中文联系原告要求约时间再带工程师傅进入住宅检查卫生间以排查701卫生间顶角落渗漏原因，2020年1月20日原告等离开广州，2020年1月21日新冠疫情爆发，期间列中文催租，原告亦按约每月交租金，列中文在渗漏原因不明的情况下决定重新装修卫生间，并在新冠疫情期间广东省己经启动一级响应的疫情管控下，罔顾疫情管控要求多次催原告返广州，增大人员暴露及聚集风险，利用出租方的身份优势意图实施具有犯罪性质的危害行为，原告不同意，至2020年3月，经过莫丕向与被告列中文达成初步一致意见，原告返广州后28天如疫情缓解后再进行施工。2020年3月31日疫情缓解少少莫丕向返回广州处理争议事项，根据前期各方的意见形成三方修葺协议草案一份进一步协商，期间越秀区疫情升级为中级风险，列中文最后以无法安排施工人员进行符合疫情管控要求的健康检查并提供证明为由，于2020年4月5日信息原告，列中文声称解除合同，原告要求其出具列陈樱书面授权书及列陈樱签署的书面解除合同函，被告至起诉时也未出示授权书及列陈樱签署的书面解除合同函。2020年4月25日广州市越秀区的疫情由中级风险降低为低级风险，原告方咨询通知了庙前社区居委和派出所取得疫情管控方同意后，将主要物品搬离，并要求列中文出示列陈樱书面授权书进行清算结算，列中文明确拒绝，声称没收押金并按照两倍租金索要房屋占用费。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。两被告共同辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据，原告才是违约方，其诉讼请求应予全部驳回。二、原告诉请存在以下失实情形：1.签订房屋租赁合同时，被告列中文即向原告出示委托资料并如实告知列中文的代理人身份，在双方均无异议的情况下签署合同，在后续的合同履行期间，列中文全权代为收取租金及处理租赁房屋相关事宜。2.两被告仅收取原告押金7000元，而非原告主张的10500元，之所以出现两张押金收据是因为签订合同时先收取原告订金3500元，该收据是中介专用的固定款式，收据上称该款项为租赁押金，实为措辞表达不当，原告正式入住后，该3500元订金转为第一个月租金。同月24日，列中文将租赁房屋交付给原告使用，正式收取7000元押金。3.原告及其委托代理人无理拒绝两被告的正常维修需要，我方依法解除双方的不定期租赁合同。由于原告对租赁房屋使用不当造成漏水，严重影响楼下业主使用，遂自2020年1月起被告便与原告协商维修事宜，希望其配合我方尽快维修，甚至提出租赁外面酒店让原告居住，以便其腾空房屋让我方维修，但经多次沟通，原告拒绝认可“健康码”，不同意维修师傅进场，无理至极。对此，我方于2020年4月5日向原告发出《通知》要求终止租赁关系，并载明应于当月20日前搬离租赁房屋并付清相关费用，同时，我方也于2020年4月15日向原告及其代理人寄出律师函。4.原告违约支付租金，拒不交还租赁房屋，我方依约没收其押金及要求其付清相关款项。三、原告称房屋质量问题导致其无法使用，实际上没有影响其使用，真正被影响的是楼下业主。原告支付租金至2020年2月，之后的租金没有支付。被告列陈樱向本院提出反诉请求：1、判决确认原告与被告列陈樱房屋租赁合同关系于2020年4月20日解除；2、判决列陈樱没收原告房屋租赁房屋押金7000元；3、判决原告向被告列陈樱支付2020年3、4月租金共7000元（按每月租金3500元计算）；4、判决原告立即腾空交还广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房给列陈樱，并向列陈樱支付房屋占用费（自2020年4月21日起计至实际腾空交还之日止，按每月7000元计算）；5、判决原告向被告列陈樱支付从2020年2月1日至2020年6月30的水电费用合计为712.34元。反诉的事实和理由与答辩意见一致。原告对被告列陈樱的反诉辩称：1、被告实际停止履行合同相关义务是2020年2月15日，并且被告列中文清楚告知原告2020年2月16日解除合同，主要原因就是房屋漏水，所以解除合同，合同解除时间应当是2020年2月16日，原告不同意解除，根据合同约定，被告要求解除合同的，原告有权选择继续履行合同，但不管原告做任一种选择，被告需要承担违约责任。2、没收是公权力范围，被告没有该权利，该诉请是没有事实依据的，并且该押金抵销所欠费用。3、因为合同在2020年2月16日两被告已经停止履行义务，并且发生疫情，在疫情严重期间，被告也明确告诉原告在原告返回广州之后28天之内搬离物品，原告代理人在2020年3月31日返回广州处理相关事宜，所以这个时间至2020年4月28日为合同双方约定清理时间，并且被告履行的通知义务，不符合法律规定，法律规定在合同解除前应当给予合理的时间，但被告未在通知解除合同之后给予时间，该时间在广东省××一级响应期间，在受到管控期间，被告列中文多次通过电话催促原告代理人返回广州，所以我方认为后面属于合同清算时间，因为被告造成的，与原告没有任何关系。4、关于返还房屋，原告已经在双方约定的时间2020年4月25日搬离涉讼房屋，该搬离也是取得街道和派出所管控部门的同意，4月26日原告通过微信电话通知被告已将物品搬离，并明确告诉被告在房间的物品是为履行合同约定赠与条款，上述物品和冰箱是按照被告和原告约定的赠与目的而购置的，其使用价值有特殊性，因为两被告拒绝房屋的交付，表现为2020年6月26日街道居委打电话通知被告列中文，是因为被告列中文没有进行清算，我方当庭将涉诉房屋的钥匙交还给两被告。5、房屋占用费产生主要原因对方代理人失职造成的，不应当由我方负担，没有尽到防止损失扩大化的义务。6、我方不确认水电费数额，不同意支付。被告列中文对被告列陈樱的反诉辩称：同意其全部反诉请求。经审理查明：两被告为兄妹关系。广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房，建筑面积为74.38平方米，用途为住宅，权属人为被告列陈樱，房屋所有权取得方式为购买。2018年12月14日，原告（承租方）与两被告（出租方）及案外人广州仁隆房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：出租方同意将位于广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房之物业出租给承租方，建筑面积为74.38平方米；租期自2018年12月27日起至2019年12月26日止，免租期为2018年12月14日起至2018年12月26日，出租方交付该物业予承租方之日期为2018年12月21日；押金7000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；每月租金为3500元，除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月27日前向出租方支付当月租金；其他费用：物业管理费、水电煤气费、有线电费费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付，承租方应于每月27日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用；租金等款项以现金或转账支付，出租方指定收款账户如下，户名列中文，开户行中国银行，账号62×××24，承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款；承租方按时交纳租金等全部宽限，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回物业，没收押金，且不作任何赔偿；合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费；除非出现法定或约定是由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任；三方约定的其他事项：房屋内的物品属于出租方（例：空调、冰箱、洗衣机等）出租方负有维修义务，其他事项按公平原则协商解决等。该合同落款处出租方有手写的“列陈樱、列中文”签名，“列陈樱”后标注有（代）。被告列中文确认此处“列陈樱”签名为其代签，列陈樱表示对该租赁合同的内容均予以认可。同日，原告与被告列陈樱就涉讼房屋签订《家私家电清单》，其中载明：二、如甲乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如丢失或损坏，由乙方照价赔偿；四、备注：承租方的两张床和冰箱退租时必须留下给出租方（赠与物品）。同日，被告列中文向原告出具《收款收据》两张，分别载明：本人列中文今收到周倚健交来承租位于越秀区xxx路xxxx直街2号xx房之物业的租赁押金3500元、7000元。因位于涉讼房屋楼下的701房于2020年1月9日左右出现渗漏影响楼下住户正常居住使用，楼下住户要求两被告对此需立即进行维修，期间原告及两被告就原告何时返回广州、何时迁出涉讼房屋及能否进入涉讼房屋进行维修通过微信进行了协商，但未能协商一致，被告列中文于2020年4月5日向原告发出通知，告知其于2020年4月20日前搬离等。2020年4月15日，两被告委托律师分别向原告及其委托诉讼代理人莫丕向邮寄发出《律师函》，主要内容为：就你方与委托人的租赁事宜，特致函如下：你方使用租赁物期间，该租赁物卫生间存在漏水致使楼下物业受损，委托人应楼下业主、当地居委多次要求对物业进行检修，对此委托也曾多次要求你方配合尽快让工人完成检修工作，时至本函日你方既未迁出房屋、支付房屋占用费，甚至无理提出检修条件让委托人不能及时维修。2020年4月5日委托人已向你方发出通知，要求你方迁离并按要求缴清相关费用。现因双方合同期限已届满，你方应按合同约定、通知内容于2020年4月20日前搬离租赁物，并向委托人支付房屋占用费，同时你方仍需及时付清该已实际产生的相关费用，委托人亦依原合同没收押金。原告确认收到该函。诉讼中，原告称：我方签订合同时，明确告知被告是为了小孩读书才承租涉讼房屋，当时被告列中文签订合同有点犹豫，其认为押金太少、房屋物品过多，为了尽快签署合同，原告代理人表示可以一次性支付半年租金，但因原告本人不同意，后我方增加支付押金3500元；我方于2020年4月25日搬离涉讼房屋后，因为被告拒绝跟原告结算，也不跟原告接触，故无法将钥匙交给被告，我方已在2020年5月提起诉讼，以防止损失扩大；因为我方没有使用涉讼房屋，且房屋质量不符合居住要求，表现为厨房漏水，卫生间漏水，影响案外人使用，造成第三人主张权利，已经不适合居住要求，故我方诉请两被告退还2020年1-3月的租金；我方入住涉讼房屋后，在2018年12月底楼下住户即找到我方，我方立即向被告反映，被告叫了师傅过来修理，认为是外墙渗漏，与房屋内部没有关系，直至2020年1月9日左右，楼下住户又过来找我，故我方诉请两被告按每月500元退还因房屋质量不符合约定应予以减少的租金；我方已足额支付租金至2020年3月。两被告共同称：根据我方向原告发出的短信通知，要求原告在2020年4月20日前搬离涉讼房屋，故反诉请求租赁合同于该日解除。原告与两被告一致确认：租赁合同到期后，双方没有续签。关于押金数额。原告主张其已支付10500元。通过现金支付2018年12月27日至2019年1月26日止的租金3500元，但由于被告没有开具收据，故没有书面证据予以证明已支付该阶段的租金。被告主张押金为7000元，3500元的押金实际抵扣了2018年12月27日至2019年1月26日止的租金3500元。原告主张其已于2020年4月25日实际搬离涉讼房屋且在搬出后亦通知了两被告并就搬迁支付了搬家费1300元，向本院提交了以下证据：1、原告与被告列中文之间的微信聊天记录（其中载明：4月26日：原告：“列中文：请你转达你妹妹列陈樱或她正式委托的律师，房间主要物品已经搬离，房间除原有物品外，尚有我的4200元床、3800元床垫、300元微波炉、2600元冰箱圆台2**元，3200元铁锅、名牌煲、厨房铁架、刀架等拟作完备退房手续及清算最后处理，莫生是否有权处理，请咨询你的律师……另你取得并出示授权书后如有诚意可起草一二个条款作清算协议，可联系莫生完成清算退房等手续，拟可平和结束本争议，水电费从押金10500元扣，剩余的及时退款回来给我，接收退款账号……”）；2、照片若干张；3、蚂蚁物流公司业务工单（载明：客户名称为莫生，时间为2020年4月25日、预约收费为1200元，搬出地址为德政南路，搬入地址为大南路，客户留言处为另收距离费100元，客户确认实际付款1200元）及交通银行账户转账回单（商品说明广州蚂蚁企业-黄埔38，交易金额为1300元）。两被告质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，可证明原告仍有物品留在涉讼房屋内，被告无法收回房屋；对证据2不予认可；对证据3中的转账回单的真实性、合法性无异议，对业务工单不予认可。两被告主张原告支付租金至2020年2月，同时涉讼房屋的租金及相关费用均转账至合同约定的账户，向本院提交了被告列中文名下中国银行账户交易流水清单（尾号为5524）。原告质证认为租赁合同约定可转账或现金支付租金，故该证据不能证明其证明目的。被告列中文还就其主张其是代被告列陈樱出租涉讼房屋，提交了被告列陈樱于2018年12月1日向列中文出具《授权委托书》复印件，载明：委托内容：关于本人名下位于广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房，本人由于居住增城较远，不方便管理，特委托本人哥哥列中文作为全权代理人处理该物业相关事宜，包括但不限于签订与该物业相关的管理或处置协议、代交一切税费、租赁、代收一切关于该物业的款项（租金等）、追索涉及该物业的一切赔偿。委托时间为2018年12月1日起计5年。原告于2020年9月10日的庭审过程中，当庭将涉讼房屋的钥匙交还两被告，两被告予以接收。本院认为，关于原告与被告列陈樱就广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房签订的《房屋租赁合同》的效力问题，对此，被告列中文确认其代被告列陈樱出租涉讼房屋并与原告签署租赁合同，被告列陈樱亦对该租赁合同内容作出追认。经审查，该租赁合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效合同。租赁合同到期后，原告与被告列陈樱并未续签合同，双方仍正常交收租金，故双方形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方依法均可随时解除该不定期租赁关系。关于解除的时间。由于位于涉讼房屋楼下的701房出现渗漏，需被告列陈樱对涉讼房屋进行检修，原、被告就能否入户维修未达成一致意见，被告列陈樱主张解除与原告之间的不定期租赁关系，以便进行维修，并于2020年4月16日向原告及其丈夫发出的律师函，从该函载明的内容可见，被告列陈樱仅表示“……须于2020年4月20日前搬离涉讼房屋”，并未明确表示其要求解除合同，故被告列陈樱向原告发出的上述通知不发生解除合同的法律效力，现被告列陈樱反诉要求确认租赁合同于2020年4月20日解除，理据不足，本院不予支持。原告已将涉讼房屋的钥匙交还原告，被告列陈樱亦予接收，故原告与被告列陈樱之间的不定期租赁关系于2020年9月10日实际解除。如前述，原被告之间为不定期租赁关系，原告及被告列陈樱均有权解除，原告现要求退还押金，合法合理，本院予以支持。相反，被告列陈樱反诉要求没收押金，本院不予支持。同理，原告要求被告列陈樱支付违约及解除合同的违约金，于法无据，本院不予支持。对于关于押金的数额。原告主张其已交付押金10500元，两被告抗辩称其仅收取押金7000元及另外的3500元已转为首月租金，原告对此持有异议。上述房屋租赁合同关于押金数额的约定亦为7000元，且原告并无提交相应证据予以证明其确已支付首月租金，故对原告称押金为10500元的主张，本院不予采纳，对于两被告主张押金数额为7000元的抗辩，本院予以采信。关于退回押金的承责主体，鉴于两被告是委托代理关系，故相关责任应由被告列陈樱承担，原告要求两被告共同承担，理据不足，本院不予支持。关于退回押金的利息，鉴于原被告双方此前对解除合同尚有争议，故对原告要求被告列陈樱支付逾期退还押金的利息的诉请，本院不予支持。关于欠付租金问题。在双方的租赁关系解除前，原告向被告列陈樱支付的应为租金而非房屋占用费，且应按照原约定标准计算。被告列陈樱现要求原告按当月租金的两倍支付从2020年4月21日起的房屋占用费，本院不予支持。原告主张其已支付2020年3月的租金，但并无提交相关证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，故原告应按合同约定标准向被告列陈樱支付2020年3月1日起至2020年9月10日止的房屋租金。租赁关系解除后，原告应立即将承租的涉案房屋腾空交还予被告列陈樱，但原告仍留置部分物品在涉案房屋不予清空，应承担相应的责任。同时，被告列陈樱作为出租人，其在已持有涉案房屋的钥匙且明知原告已搬离涉案房屋的情况下，其亦有责任采取合法有效的措施及时止损以避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其可另循法律途径向原告主张，而非在收取钥匙后长达近一个月的时间内未前往涉讼房屋查看且亦无联系原告予以清空，也未采取相关措施止损导致涉案房屋仍一直空置，其再要求原告支付2020年9月11日之后的房屋占用费没有依据，本院不予支持。关于退还已付租金问题。原告并无证据证明其因两被告的原因导致其于2020年1月至2020年3月期间无法正常使用涉案房屋，其现要求退还，于法无据，本院不予支持。同理，原告亦无举证证明涉讼房屋于2018年12月27日起至2019年12月31日期间确实存在质量问题以致影响其正常使用，故对其要求被告列陈樱按每月500元的标准退还应当予以减少的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于水电、燃气费问题。被告列陈樱已举证证明其已代缴水电及燃气费，其现要求原告予以偿付，于法有据，本院予以支持。关于搬家费。鉴于合同对此并无作出约定，原告诉请要求两被告向其偿付搬家费，理据不足，本院不予支持。关于开具发票问题。“开具发票”从文义解释看应是税务机关开具和履行，且租金及水电费发票的开具均未在租赁合同中予以约定，原告现要求两被告予以开具发票，不属于民事合同义务范围，故对该项诉请，本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告周倚健与被告列陈樱之间关于租赁广州市越秀区xxx路xxxx直街2号xx房的不定期租赁关系于2020年9月10日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告列陈樱向原告周倚健返还房屋租赁押金7000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告周倚健向被告列陈樱支付水电费712.34元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告周倚健向被告列陈樱支付自2020年3月1日起至2020年9月10日止的租金（按每月3500元/月计付）。四、驳回原告周倚健的其他诉讼请求。五、驳回被告列陈樱的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取385元，由原告周倚健负担316元，被告列陈樱负担69元；反诉受理费减半收取572元，由原告周倚健负担424元，被告列陈樱负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月七日书记员 冯诗欣