贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9810号上诉人（原审被告）：冯敬勇，男，1986年12月12日出生，彝族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：贵州民天物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区富水南路232号中山大厦B座7层。法定代表人：温家明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：段丽君，贵州黔坤律师事务所实习律师。上诉人冯敬勇因与被上诉人贵州民天物业发展有限公司（以下简称民天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初5045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人冯敬勇、被上诉人民天物业公司的委托诉讼代理人刘如越、段丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯敬勇向本院提起上诉请求：一、撤销原判第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定宏宇花城开发商拥有案涉地下停车场投资、收益、管理的权利，进而认定房开商有权授权被上诉人民天物业公司经营管理案涉地下停车场，属认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，案涉车位不能同时满足该规定下三个条件，不能成为开发商享有专有权的专有部分，又根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品房住宅价格包含住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费，即开发公司事实上已经将该部分的建设费用摊入出卖的房价之中，故在小区商品房售完后，涉案地下室的投资已经随着出卖的房价而转移。按照物权法第七十四条第三款规定，其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，由于开发商无合法有效的全书凭证证明涉案车位为其专有部分，故上诉人与被上诉人签订的《临时管理规约》第三十九条没有事实依据，此条属无效协议，被上诉人无权享有涉案地下室车位的租赁受益权。二、本案被上诉人与上诉人已在2020年5月27日的业主协调会中就停车费问题达成一致，即在上诉人与宇虹万花城开发商通过司法途径确认地下停车场权属之前，可以暂时只缴纳60元的停车费，不缴纳停车费。一审法院忽视该重要事实，作出要求上诉人立即支付停车费的判决属认定事实不清。1、在庭审中被上诉人代理人在庭审笔录第十三页中明确承认，约定的是在产权归属争议通过司法途径解决之前，由业主暂时支付60元的停车管理费，并非是免收业主使用停车位的其余费用。2、且小区临时规约三十九条也载明，上诉人签署承诺书认可临时管理公约中的车位租赁费的前提是涉案车位属于建设单位所有，但上诉人所在的A7-A9地下室属于人防地下室，其车位亦属于人防地下室车位，不属于开发商专有，上诉人所停车位就不存在车位租赁费，上诉人也不需要缴纳，且根据双方协调会议精神及双方约定，在未通过司法途径确认涉案地下室停车位产权归属问题之前业主只需要缴纳60元的停车管理费。被上诉人民天物业公司答辩称：一、案涉停车场系贵州虹通房地产开发有限公司经依法批准投资开发建设的，且未计入小区业主的公摊面积，贵州虹通房地产开发有限公司应当是案涉停车场的所有人。1、停车场所有权归贵州虹通房地产开发有限公司。根据《物权法》规定，物权取得方式包括原始取得和继受取得，本案被上诉人取得停车场所有权是基于原始取得，即基于事实行为而取得无权，产权登记只是取得无权人处分的要件，而不是取得无权的生效条件。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭无权的，至事实行为成就时，发生效力”的规定，案涉停车场是由虹通公司依法投资开发建设，故自地下停车场建造完毕之日起虹通公司便是地下停车场的所有权人。2、涉案停车场不属于小区业主共有。理由如下：（1）案涉停车场并未计入业主公摊面积；（2）根据最高人民法院《关于审理建筑物权区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划分符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认为为物权法第六章所称的专有部分；（一）具有构造上的独特性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”之规定，案涉停车场符合上述专有部分的所有条件，能够登记未登记与未登记属两概念，案涉停车场虽暂未办理产权证，但能够办理产权上诉人是予以认可的。3、贵州虹通房地产开发有限公司有权对停车场进行处分、收益等。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、适用、收益和处分的权利”以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条“城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查”、第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁受益、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发的地下工程自营或依法机械能转让、租赁”。虹通公司已经取得贵阳市城乡建设局颁发的建设工程规划许可证、土地使用权证，地下车库未计入公摊面积，虹通公司基于合法手续，出资建造的地下车库，在建造行为成就时即依法取得所有权。根据相关规定，虹通公司有权采取出售出租等方式进行处理。二、被上诉人有权就案涉地下停车场按照市场价格和支付指导价代为指定停车收费标准并收取停车费，其指定的收费标准合法合理。1、从国家发展改革委员会关于开放部分服务价格意见的通知、关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见、贵阳市物价局关于调整贵阳市机动车停放服务收费标准计相关规定的通知等相关文件可知，小区地下停车服务收费现已实行调节价，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准，且不需要停车场收费许可证。2、被上诉人基于合同约定及虹通公司委托有权向业主收取停车费。《物权法》第七十四条第二款规定，建设区划内规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。“宇虹万花城”小区临时管理规约第三十九条“关于停车场的约定”明确约定：“停车场属于建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照核定的标准向物业管理服务企业交纳车位租赁费，车位租赁费用使用标准为地下车位200元／月”，上诉人签订承诺书表示同意履行、遵守该约定。被上诉人与虹通公司签订的《宇虹·万花城前期物业管理服务合同》第四条明确约定被上诉人有义务向上诉人收取停车场泊位费，车位使用费需按公布的停车收费标准交纳临时停车费，被上诉人作为前期物业管理企业并受贵州虹通房地产开发有限公司的委托代为经营管理案涉停车场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，前期物业管理服务合同对全体业主均具有法律约束力，且上诉人与被上诉人签订有《前期物业管理服务合同》，上诉人认可被上诉人有权收取停车场停车费。3、案涉停车场开始投入使用并收费前被上诉人已经就收费的方式及标准进行公示，上诉人作为完全民事行为能力人，其应当对案涉停车场的收费标准和方式知情，其在使用停车场停放车辆时应按照临停标准缴纳停车费。4、被上诉人制定的停车收费合法合理。收费标准按贵阳市物价局2011年发布的关于调整贵阳市的停车费标准调研及根据双方签订的物业管理服务合同、临时管理规约及承诺书的相关约定制定的，临停收费标准为每小时2元，临停封顶价28元每天。根据《业主临时管理规定》，上诉人可以选择以200元／月的方式租赁使用车位。但上诉人不仅未向物业服务企业办理租赁车位手续，在未与物业服务企业签订《车位租赁合同》前，应按照临时停车的收费标准计取停车费。民天物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付自2019年11月1日起至2020年6月9日止欠缴的停车费889元；2、判令被告向原告支付因本案产生的律师费损失8,000元，以及为本案证据保全支付的公证费866.67元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年11月30日，虹通房开（甲方）与原告民天物业（乙方）签订《宇虹·万花城（一、二期）前期物业管理服务合同》，虹通房开选定民天物业作为宇虹万花城小区的前期物业服务企业。2019年1月6日，虹通房开（甲方）与民天物业（乙方）签订《宇虹·万花城一期地下停车场委托管理协议》，甲方全权委托乙方对其开发的宇虹·万花城一期项目的地下停车场进行经营管理，对已售地下停车场车位收取车位管理服务费，对未出售车位向所属小区的业主／住户开展出租及临停经营服务。收费标准：地下停车场车位出租收费按140元／月／位，车位管理服务费按60元／月／位，临停收费标准小型车7:00-22:00按2元／小时计收，22:00-7:00按8元／次计收。2019年10月民天物业在小区对停车收费标准进行了公示，并告知定于2019年11月1日8:00开始收取停车费。另查明，2016年12月16日，虹通房开取得“宇虹·万花城一期住宅、商业、办公及公建配套”项目的规划许可，许可附表载明该项目配建车位3554个，建筑面积113244.49属于不计容面积。贵阳市房产测绘队出具的贵阳市房屋建筑面积测绘报告载明宇虹万花城一期共有面积包括：电梯、管井、过道、楼梯、山墙、屋顶楼梯。还查明，2016年5月，虹通房开制定《“宇虹万花城”小区临时管理规约》，约定明确本物业管理服务区域内，未出售的物业、地下车库、商业等及设施设备的产权归建设单位所有。2017年1月13日，被告冯敬勇签订《承诺书》承诺同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。再查明，民天物业于2020年7月8日向贵阳市立诚公证处申请证据保全公证，对贵Ａ×××××、贵Ａ×××××、贵Ａ5Ｈ68Ｕ车辆的放行记录进行了保全，产生公证费2600元。民天物业委托贵州黔坤律师事务所委托刘如越、段丽君律师代理本案纠纷，产生律师代理费8000元。上述事实有原、被告当庭陈述，前期物业服务合同、临时管理规约、公告、车辆出入监控视频资料等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为对案涉小区车库归属的认定；焦点之二为对原告主张的费用的认定。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，对于建筑区划内的小区车位、车库的性质和权属问题应当按上述法律规定区别对待。本案诉争车位位于地下室，不属于物权法明确属于业主共有的情形。且车位面积也未计入容积，未占用业主公摊。故案涉车位、车库的归属属于由当事人约定的情形。对于被告提出案涉车库属于小区业主共有的抗辩意见，本院依法不予采纳。另根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条“城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。”、第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”之规定，虹通房开作为宇虹·万花城一期地下停车场规划车位及配套设施的投资建设方，依法享有通过租赁受益或者委托他人租赁受益的权利。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，本案被告应按照其与虹通房开签订的《前期物管合同》及《临时管理规约》，有权向原告收取使用车库停车所产生的相应费用。关于焦点二，原告主张被告2019年11月1日至2020年6月9日期间欠付停车费889元，被告对于其车辆在小区车库停放的事实不持异议，原告已举证其就停车费计费标准在小区内进行了公示，且计费标准与该小区周边小区的收费标准相当，故本院对于原告主张被告应按临时停车费计算标准向其支付停车费889元的请求，依法予以支持。关于原告诉请的公证费，本院认为，首先，原、被告之间并未就上述费用的分担有明确约定；其次，原、被告因停车费事宜产生纠纷，经多次协调，被告并未就原告主张的停车事实提出质疑，仅认为被告无权收取该项费用而拒绝支付，故原告对被告车辆进出小区的相关证据采取公证措施，并非必须采取的措施，故本院对于原告主张的公证费不予支持；关于律师费，物业服务企业应当从构建和谐、有序的小区环境出发解决争端，原告主张律师费金额远远超出其主张被告欠付停车费的金额，有违诉讼经济原则，且不利于和谐小区的构建，反而会加大双方的矛盾与对立，故本院对原告主张的律师费亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，判决如下：一、被告冯敬勇于本判决生效之日起三日内向原告贵州民天物业发展有限公司支付自2019年11月1日起至2020年6月9日止的停车费人民币889元；二、驳回原告贵州民天物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告冯敬勇承担。二审审理中，上诉人冯敬勇向本院提交以下证据：第一组证据业主与房开公司在住建局、派出所组织的协调会的录音及小区视频、图片。证明:房开商认可地下人防车位、小区地面停车位属业主共有，不属于房开。其次，房开商负责人承诺地下停车场可以办理产权证，该承诺未兑现，物业没有履行合同约定的管理义务，造成安全隐患。被上诉人民天物业公司质证称，针对录音：一、光盘不属于新证据，不应予以采纳；二、光盘录音内容无法判断发言主体的身份；三、录音中并没有上诉人所述的被上诉人承认地下停车场属业主共有，系上诉人歪曲。被上诉人自涉案地下停车场正式投入运营以来，一直向全体业主表明地下停车场非小区业主公摊的共有部分，并在投入运营前对收费标准进行公示。针对视频、图片：两份证据与本案无关，被上诉人诉请上诉人缴纳所欠停车费，是否履行法律义务和本案无关，且视频、照片并不能证明被上诉人没有履行义务，该证据未显示拍摄时间，不应当作为新证据采纳。第二组证据：小区建设工程规划图，证明小区地下停车位属于公共市政服务设施，不属于房开的专有部分。被上诉人民天物业公司质证称，1、需查看规划图原件，否则其真实性不予认可；2、该规划图总指标表并未将停车场计入容积率，因此，案涉停车场并未纳入小区业主公摊面积部分，不属于小区业主共有；3、该图纸证明贵州虹通房地产开发有限公司经合法规划审批后投资建设案涉停车场。根据物权法第三十条，案涉停车场由虹通公司依法开发建设，至建造完毕之日起虹通公司系停车场的所有权人，在《临时管理规约》第八条对此亦进行约定。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对于证据与本案的关联性及其证明目的需结合本案相关证据予以审查判断。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案地下停车位的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁受益、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，规划区域内的车位车库可由开发商与购房人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，案涉地下车库系贵州虹通房地产开发有限公司投资建设的，在房开商与业主并未明确约定案涉地下停车场归业主共有的情形下，且贵阳市房产测绘队于2018年11月2日出具的《宇虹.万花城一期贵阳市房屋建筑面积测绘报告》测绘报告说明中载明“共有面积包括：管井、楼梯、山墙、屋顶楼梯”，未包含案涉地下工程或地下空间，故该地下停车场不属于业主共有部分，应属建设单位贵州虹通房地产开发有限公司对本案小区地下停车场依法享有处分或收益权，其收益权受法律保护。关于民天物业公司是否有权向业主收取地下停车位停车费问题。虹通房开与民天物业公司签订的《前期物管合同》明确约定虹通房开委托民天物业公司对案涉停车场进行管理收费，而小区业主签字确认的《临时管理规约》确定：本物业管理服务区域内，未出售的物业、地下车库、商业等及设施设备的产权归建设单位所有，加之上诉人冯敬勇签订《承诺书》承诺履行、遵守业主和物业使用人的所有责任和义务。因此，民天物业公司诉请上诉人冯敬勇支付停车费，具有事实依据和法律依据，本院予以确认。关于上诉人冯敬勇主张在司法途径确认地下停车场归属之前暂时缴纳60元的停车管理费的上诉理由，如前述理由，虹通房开作为地下停车场的建设单位享有停车场合法权益，上诉人冯敬勇长期使用该停车位，理应支付相应停车费，况且，一审法院根据上诉人冯敬勇实际使用停车位的情况酌情确定按每月200元/月/位计算停车费，已充分考虑业主与物业公司相互合作、友善共处的社会效果和双方利益关系，并无不当，本院予以确认。原判据此判令冯敬勇向原告贵州民天物业发展有限公司支付自2019年11月1日起至2020年6月9日止的停车费人民币889元，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯敬勇负担。本判决为终审判决。审判长 颜 云审判员 庞 敏审判员 李云鹤二〇二〇年十二月十八日书记员 李雪然