重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初25831号原告：中国船舶工业物资西南有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路69号，统一社会信用代码91500105202804269L。法定代表人：孙嵘，董事长。委托诉讼代理人：陈荣，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丹，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市创高体育用品有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙腾大道201号B栋第3层，统一社会信用代码915001075540758218。法定代表人：林国斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王芸，女，该公司员工。原告中国船舶工业物资西南有限责任公司（以下简称船舶工业西南公司）与被告重庆市创高体育用品有限公司（以下简称创高公司）《房屋租赁合同》纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告船舶工业西南公司的委托诉讼代理人陈荣，被告创高公司的委托诉讼代理人王芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。船舶工业西南公司向本院提出诉讼请求：1.判令创高公司支付欠付租金231132元，并支付欠付租金的违约金（按照年利率24%计算，以每季度欠付租金为基数，其中以4620元为基数，从2020年3月24日起计算至租金付清之日止；以第三季度欠付的资租金154440元为基数，从2020年6月24日起计算至付清之日止；以第四季度欠付的租金72072元为基数，从2020年9月24日起计算至付清之日止）。2.本案诉讼费、保全费由创高公司承担。事实和理由：对于诉讼请求中的4620元的构成。按双方合同约定，创高公司2020年的应付租金总额为617760元（51480元/月×12个月），减去免租的2020年2月至2020年4月期间的154440元（51480元/月×3个月），即创高公司2020年全年实际应交租金合计463320元（617760元－154440元），2020年后，创高公司实际仅向船舶工业西南公司支付了150000元。因创高公司2019年尚欠租金180元，故创高公司2020年仅向船舶工业西南公司支付了租金149820元（150000元－180元）。月租金标准为51480元/月，2020年1月、5月、6月租金合计154440元（51480元/月×3个月），故，创高已支付的149820元租金可以抵扣其1月、5月的全部租金以及6月的部分租金，6月份租金尚欠4620元。此后，双方于2020年11月12日解除了租赁合同关系，创高公司在2020年11月12日向船舶工业西南公司交还了房屋，应支付船舶工业西南公司截止至2020年11月12日止的租金。同时，按照双方合同第十五条第2款约定，创高公司应支付船舶工业西南公司逾期支付租金的违约金（滞纳金），且船舶工业西南公司自行调减为年利率24%。对于创高公司缴纳的履约保证金，船舶工业西南公司不予退还，但同意在创高公司就本案应付的支付责任中予以抵扣，抵扣顺序为先抵扣违约金再抵扣欠付的租金。现为了维护自身的合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。创高公司辩称，1.创高公司拖欠船舶工业西南公司截止至2020年11月12日止的租金共计231132元属实，也认可船舶工业西南公司主张的创高公司应支付租金的时间点，但并非创高公司恶意拖欠，实属创高公司经济困难，暂时无力支付相应款项，但后期会尽力归还。2.双方已经在2020年11月12日解除了《房屋租赁合同》，并进行了房屋交接，租金应仅计算至2020年11月12日止，即创高公司第四季度仅应支付船舶工业西南公司租金72072元（10月份的租金51480元＋11月1日至12日期间的租金51480元/月÷30天×12天）；3.创高公司系提前退租，但创高公司在签署租赁合同时已经向船舶工业西南公司缴纳了履约保证金60000元，该款项船舶工业西南公司并未退还创高公司，应视为是创高公司对自己的违约行为向船舶工业西南公司进行的赔偿，认可船舶工业西南公司对于履约保证金60000元先用于抵扣创高公司在本案中应支付的违约金，后用于抵扣创高公司在本案中欠付的租金；4.船舶工业西南公司提出的年利率24%没有合同约定，也没有相应的法律规定，但创高公司同意按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付船舶工业西南公司。庭审中，船舶工业西南公司举示了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》（原件）、不动产权证（原件）、观音桥派出所证明（原件），拟证明船舶工业西南公司系案涉房屋的所有权人，船舶工业西南公司与创高公司签订了租赁合同并对租金标准、支付时间、逾期付款违约金（滞纳金）等进行了各项约定；证据2.一组业务回单（原件），拟证明创高公司在合同履行期间已支付租金共计1329900元，但从支付情况和支付时间看，创高公司长期处于违约状态。创高公司对前述所有证据均予以认可，并陈述支付凭证中个人支付的部分，包括刘鑫、李玲红、杜国斌、张明智等人，都是代表创高公司履行的案涉合同的支付义务。庭审中，创高公司未举示证据。本院经审理认定事实如下：船舶工业西南公司是位于重庆市江北区建新东路67号（原21号）房屋（建筑面积1787平方米）的所有权人，案涉房屋包含在前述房屋内，建筑面积为220平方米。2018年1月30日，船舶工业西南公司作为甲方（出租方），创高公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方租赁甲方案涉房屋用于经营服装。第三条约定，租赁期限为3年，即从2018年1月1日起至2020年12月31日止。第四条约定，第一年租金为每季度租金145200元；第二年租金为每季度租金149820元；第二年租金为每季度租金154440元。第五条约定，合同履约保证金为60000元。第六条约定，乙方应于合同签订后2日内向甲方支付履约保证金；租金支付方式为季度支付，即在每季度开始前7天内支付下季度租金。第十五约定，租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度租金总额的10%作为违约赔偿金。乙方逾期交付租金，每逾一日甲方有权按月租金的5%向乙方收取滞纳金。合同履行过程中，创高公司向船舶工业西南公司支付租金情况如下：2018年2月11日支付了145200元，2018年4月8日支付了145200元，2018年7月4日支付了145200元，2018年9月26日支付了145200元，2019年2月15日支付了149820元，2019年5月29日支付了149820元，2019年8月23日支付了69820元，2019年9月4日支付了80000元，2020年1月6日支付了100000元，2020年1月13日支付了49640元，2020年4月27日支付了50000元，5月9日支付了50000元，7月10日支付了50000元。在辩论终结前，船舶工业西南公司陈述本案没有产生保全费。本院认为，船舶工业西南公司与创高公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。创高公司在合同到期前提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，属于违约，创高公司应继续支付合同解除前的房屋租金，并承担相应的违约责任。现创高公司认可其欠付船舶工业西南公司租金231132元，并认可船舶工业西南公司主张的其承担逾期支付租金的违约责任的起算时间，本院予以确认。对于船舶工业西南公司主张创高公司应承担的逾期支付租金的违约金的利率问题。双方在合同中约定的利率过高，双方均认可予以调低，但各自主张的调整比率不同，本院酌情按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以主张。据此，船舶工业西南公司要求创高公司支付欠付的租金231132元，并支付欠付租金的违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以每季度欠付租金为基数，其中以4620元为基数，从2020年3月24日起计算至租金付清之日止；以第三季度欠付的资租金154440元为基数，从2020年6月24日起计算至付清之日止；以第四季度欠付的租金72072元为基数，从2020年9月24日起计算至付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持，超过该部分的诉讼请求，本院不予主张。同时，因船舶工业西南公司和创高公司均同意船舶工业西南公司对创高公司交纳的履约保险金60000元不再退还，就创高公司在本案应履行的支付义务中予以抵扣（抵扣顺序为先违约金后欠付的租金），此系双方处分自己民事权利的行为，本院予以确认。关于船舶工业西南公司要求创高公司承担本案保全费的问题。因船舶工业西南公司陈述本案未实际产生保全费，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市创高体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国船舶工业物资西南有限责任公司租金231132元，并支付欠付租金的违约金（分别是以4620元为基数，从2020年3月24日起计算至租金付清之日止；以154440元为基数，从2020年6月24日起计算至付清之日止；以72072元为基数，从2020年9月24日起计算至付清之日止；均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算）；被告重庆市创高体育用品有限公司已经交付原告中国船舶工业物资西南有限责任公司的履约保证金60000元，原告中国船舶工业物资西南有限责任公司不再退还被告重庆市创高体育用品有限公司，在被告重庆市创高体育用品有限公司履行本项支付义务中以先违约金后租金的顺序直接予以抵扣；二、驳回原告中国船舶工业物资西南有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766.98元、减半收取计2383.49元，由被告重庆市创高体育用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张敬二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋烨