广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12290号原告：中国工商银行股份有限公司广州华南支行，住所地：广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心**（大石所）。负责人：陈德超，行长。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所律师。被告：梁永康，男，1990年8月4日，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州丰实房地产开发有限公司，，住所地：广州黄埔区蓝藤街****法定代表人：王洪志，总经理。委托诉讼代理人：蒋文久，系该公司职员。委托诉讼代理人：吕伟，系该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行（以下简称工行华南支行）与被告梁永康、广州丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告工行华南支行的委托诉讼代理人梁碧文，被告丰实公司的委托诉讼代理人蒋文久到庭参加诉讼，被告梁永康经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行华南支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告签订的编号：2442018383085《个人购房借款／担保合同》；2.请求判令被告梁永康清偿原告贷款本金715857.96元及至清偿全部贷款本金日止的利息、罚息、复利（暂计至2020年6月15日止的利息、罚息、复利合计9672.55元）；3.请求判令被告梁永康支付原告为实现债权垫付的律师费10883元；4.请求判令原告对抵押物：广州市萝岗区××街××号××房享有优先受偿权，两被告不能清偿上述债务时，原告有权以折价或者以拍卖、变卖形式处分抵押物的价款优先受偿；5.请求判令被告丰实公司对上述债务承担连带清偿责任；6.请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。庭审中，原告明确其上述第2项诉讼请求为：请求判令被告梁永康清偿原告贷款本金715857.96元及至清偿全部贷款本金日止的利息、罚息、复利（暂计至2020年12月21日止的利息、罚息、复利合计29876.70元）。事实和理由：2018年8月24日，原告与两被告签订编号：2442018383085《个人购房借款／担保合同》，该合同约定由原告向被告梁永康发放730000元个人一手住房购置贷款，贷款用于购买座落于广州市萝岗区××街××号××房，贷款期限为360个月，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10％确定，每月等额本息还款，逾期罚息利率在利率基础上加收50％确定。担保方式为保证、抵押，抵押物为梁永康的位于广州市萝岗区××街××号××房。被告丰实公司作为保证人承担阶段性保证责任。该合同亦约定了原告与两被告其他相关的权利、义务。以上合同签订后，原告于2018年10月1日依约向梁永康放款730000元。抵押物至今仅办理了抵押权预告登记。自2020年3月起，梁永康开始逾期还款，构成违约，原告经多次催收未果。鉴于上述事实，根据《合同法》、《民法通则》及相关法律法规，特诉请人民法院判如所请。被告梁永康无到庭及作出答辩。被告丰实公司辩称：1.原告第3项诉讼请求，未见到相关的代理合同或发票等，无法证明实际发生，我司不应对该笔费用承担清偿责任。2.请求法院在判决主文中予以明确，我司对被告梁永康债务承担连带清偿责任的，梁永康有权在承担清偿责任后，向梁永康追偿。原告工行华南支行围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年8月24日，工行华南支行作为贷款人，与梁永康作为借款人、抵押人，丰实公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为730000元；本合同项下贷款用于购买坐落于广州市萝岗区××街××号××房（以下简称涉讼房屋）；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮10%确定并执行新的利率；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月15日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；抵押人自愿向贷款人提供其名下涉讼房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本息全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明时，保证人对满足该条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任；等等。2018年10月1日，工行华南支行依约向梁永康发放了贷款730000元，《个人借款凭证》显示当期执行利率为5.39%（年利率），借款逾期利率为8.085%（年利率），利率变动周期为次年1月1日变动，贷款发放日为2018年10月1日，贷款到期日为2048年10月1日，还款方式为等额。梁永康在《个人借款凭证》上签名确认。2018年8月30日，广州市国土资源和规划委员会核发了编号为粤（2018）××××号涉讼房屋的《不动产登记证明》，载明证明权利或事项为预告登记，权利人为梁永康，义务人为丰实公司，预告登记种类为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，登记字号为18预登××××。同日，广州市国土资源和规划委员会还核发了编号为粤（2018）××××号涉讼房屋的《不动产登记证明》，载明证明权利或事项为抵押权，权利人为工行华南支行，义务人为梁永康，抵押范围为全部，抵押方式为一般抵押，债权数额为730000元，登记字号为18预登××××。2020年7月27日，工行华南支行提起本案诉讼。2020年7月30日，本院根据工行华南支行的申请，依法裁定查封、冻结梁永康、丰实公司名下价值736413.51元的财产，于2020年8月14日在该限额内查封了涉讼房屋。庭审过程中，工行华南支行称梁永康自2020年3月开始连续断供，截止至2020年12月21日已经逾期10期，尚欠贷款本金715857.96元，积欠利息（含期内利息、罚息、复利）29876.7元，复利不包括罚息的复利。另外，工行华南支行在诉讼中主张，基准利率取消之后，其行仍按照基准利率取消之前的利率计算，与梁永康没有重新选择或约定利率方式，其行起诉的利息、罚息、复利都是按照2015年之后至起诉前的利率没有再发生变化的执行的利率计算，此后的利率的计算由法庭进行认定。丰实公司则表示其司更倾向于以更有利于借款人和保证人的利率去计算合同利率。本院认为，工行华南支行和梁永康、丰实公司签订的《个人购房借款/担保合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。工行华南支行已依约向梁永康发放贷款，梁永康理应依约履行还本付息的义务。然而，梁永康多次未按借款合同约定还款，已达到合同所约定的解除条件，因此，工行华南支行要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉请，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。在合同解除后，梁永康理应向工行华南支行偿还其拖欠的贷款本息，截至2020年12月21日，梁永康尚欠贷款本金715857.96元，积欠利息29876.7元。因复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，而合同中对违约责任并未约定履行期限，只要违约状态存在，罚息将持续计算，因此合同中约定的“不能按时支付的利息”不包括逾期罚息，即罚息不计复利。根据合同的约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，因此，梁永康应向工行华南支行偿还尚余借款本金715857.96及利息、复利、罚息。关于利息、罚息、复利的计算方法。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，中国人民银行公布的同期同档次贷款利率取消，根据中国人民银行发布的[2019]第30号公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可以为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可以转换为固定利率，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。现中国人民银行公布的协商期已届满，且无证据证明工行华南支行与梁永康已作出协商，根据借款合同中双方约定合同利率随市场利率浮动的意思表示，本院酌定本案借款合同利率定价方式转换为LPR为定价基准加点。根据上述公告，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR差值，该合同最近的执行利率水平（2019年的执行利率）为5.39%，2019年12月20日发布的5年期以上LPR利率为4.80%，加点数值为0.59%（5.39%-4.80%），此后，自第一个重新定价日起在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。因此，2020年的执行利率与2019年的执行利率一致，对工行华南支行继续沿用2019年的执行利率作为2020年的执行利率继续计息，本院予以确认，暂计至2020年12月21日利息、复利及罚息为29876.7元；自2020年12月22日起，利息按照借款合同的约定计算至本判决生效之日止；罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，自逾期之日起，分别按照借款合同的约定计算至清偿之日止（自2021年1月1日起《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率于每年1月1日调整为按上一日历年度内最后一次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加点0.59%计算）。对于工行华南支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行华南支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工行华南支行诉请对处理对涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。关于工行华南支行主张丰实公司对梁永康的债务承担连带清偿责任的诉请。根据《个人购房借款/担保合同》约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担阶段性连带责任保证，如抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明时，保证人对满足该条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。现涉讼房屋尚未办理正式的抵押权登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权利证明，故丰实公司作为保证人应当在约定的保证期限内承担保证责任，故对于工行华南支行该诉请，理据充分，本院予以支持。丰实公司承担连带清偿责任后，有权向梁永康追偿。至于工商银行华南支行主张的律师费，因工行华南支行未能举证证实该律师费已实际发生，故就该诉请，本院不予支持。梁永康经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行与被告梁永康、广州丰实房地产开发有限公司于2018年8月24日签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告梁永康应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行偿还借款本金715857.96元及利息、罚息、复利[暂计至2020年12月21日利息、罚息及复利为29876.7元；自2020年12月22日起，利息按照《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本判决生效之日止；罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，自逾期之日起，分别按照《个人购房借款/担保合同》的约定计算至清偿之日止（自2021年1月1日起《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率于每年1月1日调整为按上一日历年度内最后一次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加点0.59%计算）]；三、被告广州丰实房地产开发有限公司对被告梁永康的上述第二项判项中所确定的债务承担连带清偿责任，被告广州丰实房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告梁永康追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行的其余诉讼请求。如果被告梁永康、广州丰实房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11164元、财产保全费4202元，由原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行负担163元，由被告梁永康负担15203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐倩雯