陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5667号原告：裴红梅，女，汉族，1968年12月31日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400562204064T。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩，系陕西权诚律师事务所律师（实习）。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400758842201G。法定代表人：许世坛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩，系陕西权诚律师事务所律师（实习）。原告裴红梅诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告及被告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1-397号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失23305.97元，依据为支付原告租金逐年递增推算方法；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。事实与理由：2012年12月19日原告与第三人世茂房产签订了编号为0212124的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心.新都汇的负一层1-397号商品房，该商品房建筑面积为11.53平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议书》、《（预）租赁合同书》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，无法正常使用商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。原告无奈诉至法院。被告志通公司辩称：一、原告要求被告交付案涉房屋，没有事实和法律依据，被告已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.被告与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，被告于2017年9月15日通过EMS邮寄的形式、同时于2017年9月16日又以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，被告不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。原告本应该有义务配合被告办理房屋交接手续，但是原告在被告发出预租赁合同到期通知后，以及租期结束后，却迟迟不来办理房屋交接手续，拒不履行己方的义务。因此，原告应该承担租期结束后因该商铺所产生的不利后果；2.在原告迟迟不来办理房屋接收事宜后，涉案商铺所在的新都汇广场（该商场共有517 户业主，其中440户签字同意交付）85%的业主一致同意由咸阳世茂商住区业主委员会（以下简称业某某）负责收房并由业某某统一经营。同时，认可被告将商场整体移交给业某某即视为被告向业主完成了交房义务。在这种情况下，被告经过慎重研究，考虑到包括原告在内的全体业主的利益，同时考虑到业主的商铺已经互相交织在一起，难以分割，于是按照被告与业某某签订的《协议书》，在租期结束前将整个商场交付给了业某某，被告完全撤出了商场，不仅如此，为了支持商场的运营，被告还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，被告已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。需要说明的是，原告在租期结束后，长时间既没有找被告要求返还房屋，也没有找业某某收房。事实上，原告的这种行为表明其已经认可了以将商场整体向业某某交付的方式向自己返还了商铺。二、被告要求原告赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，被告已经通过EMS邮寄、报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，被告不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，被告将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，被告再没有义务支付原告租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求被告赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。三、原告在租期结束后，迟迟不来收房，被告将房屋交付给业某某，本质上也是一种提存行为，具有法律依据。《合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，债务人难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；”同时《合同法》九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（四）债务人依法将标的物提存；”具体到本案中，租期结束后，原告无故拒绝来收房，导致被告无法向其交付，与此同时，85%的业主又要求被告统一将商场交付给业某某，所以，被告将房屋交付给业某某既是合理的又具有法律依据，在被告将房屋交付给业某某后，被告与原告之间的权利义务也宣告终止，原告如要求交付房屋，应当向业某某主张。四、本案的标的物为产权式商铺，这种商铺往往有别于普通的商铺。产权式商铺相互之间往往没有墙体隔离，没有明确的四至界限，相互之间不能完全独立，业主购买这种商铺的目的主要是投资获取租金收益，而这种商铺要想正常经营或者获取最大收益，必须统一经营，因此各个业主在对自己的房屋行使权利时，必须遵从大多数业主的意见，否则在行使权利时可能损害大多数人的利益，同时自己的利益也得不到保障。因此，本案中，被告按照大多数人的意见将涉案商场整体移交给业某某，符合全体业主的利益，也应当视为对全体业主进行了房屋交付。综上所述，被告已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，被告没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。第三人世茂房产辩称：本案是租赁合同关系，与世茂公司无关，其他认可志通公司答辩意见。 原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下（宣传册、协议书提供原件，其他均未提交原件）1、房产证。证明原告有独立产权。2、房屋登记办法。证明国家有明文规定。3、世茂扩大宣传册。证明虚假宣传。4、委托经营协议书。证明世茂没有交房之前就让原告签合同。5、预租赁合同。证明原告迫于无奈签订的。6、招商银行流水。证明原告只收了三年的租金。7、退税发票925.61元。证明被告偷税漏税。8、所交房款的税票、收款收据。证明原告把该交的款项已经交过了。    9、民事起诉状。证明原告向法院起诉了，为了维护原告的合法权利。    10、房屋买卖合同。证明原告与世茂存在房屋买卖关系。    11、协议书。证明原告把字签了，业某某没有签字，是一张废纸，不成立。    被告志通公司质证认为：证据1、房产证真实性不认可，与本案没有关联性；证据2、不认可，不符合证据的法定形式；证据3、本案是租赁合同纠纷，与志通公司无关；证据4、真实性认可，有原告签字，双方基于平等自愿的情况下签的，不存在强迫；证据5、真实性认可，证明目的不予认可，2017年10月之后，已不再续租，故没有支付租金的义务；证据6、认可；证据7、完税证明不认可，与志通公司无关；证据8、真实性不认可，与本案没有关联性；证据9、不认可，不符合证据的法定形式；证据10、不认可，没有原件且与本案被告无关；证据11、真实性认可，证明目的不予认可，被告认为协议是生效的，原告签字了，表明原告认可协议内容，志通也盖章了，表明志通也认可，业某某也盖章了，证明三方均认可该协议。第三人世茂房产质证认为：同志通公司意见一致。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下： 1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》。证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋；租赁房屋租期届满后，被告仅需以返还时的现状交付房屋；租赁期间的租赁标准；原、被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。 2、租赁合同到期公告。证明被告于2017年9月15日书面通知原告收房，履行了通知义务，被告于2017年9月16日通过报纸的方式将租赁合同到期的事实及房屋接收办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为，原告未收房屋所致的租金及损失不应由被告承担。 3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表。证明原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务。面积确认表，证明原告已经从业某某处收房，进行签字，也同意将房屋委托业某某替其收房。 4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册。证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业某某负责。 5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票。证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函以及世茂广场商铺业主面积确认表。证明涉案商住区三分之二以上的业主已经从业某某处完成收房工作，并且进行了面积位置确认；证明涉案商住区三分之二以上的业主通过实际行动认可同意，业某某代表业主从被告处收房。因此被告有权将涉案商铺整体移交给商住区业某某。原告质证认为：证据1、真实性认可，证明目的1、2不认可，3、4认可；证据2、不认可，以前没见过，不认可该方式通知；证据3、花名册上的同意不是原告签的字，协议书、面积确认表是原告签的字，证明目的均不认可；证据4、不认可，没有签过字，也不认可内容，业某某没有资格替原告收房；证据5、6不认可。第三人世茂房产质证认为：认可志通公司的证据。第三人世茂房产当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举的第13、4、5、6、11组证据及被告所举第1、2组证据、第3组证据中协议书、面积确认表来源合法，本院对其真实性予以确认。原告所举的第1、8、10组证据未提交原件，且被告未认可，故不予认定；第7组证据与本案无关联性，不予认定；第2、9组证据不符合证据形式，不予认定。被告所举第3组证据中花名册原告不认可其签字，对该证据不予认定；第4、5、6组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多，已进行诉讼的业主部分原告不认可在协议书、花名册、面积确认表中签字，故第4、5、6组证据不能证明其证明目的，对第4、5、6组证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2012年10月30日113971151原告与被告志通公司签订了“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋（第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为11.53平方米）出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米253元，第二年租赁费为每平方米505元，第三年租赁费为每平方米758元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。    本院认为：被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”、“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明该条件具备。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告赔偿租金损失23305.97元（按逐年递增计算），因双方对租赁合同到期后的租金未约定，依法应按 “（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，自2017年10月1日计算至庭审之日(2020年10月19日)，原告诉请金额未超过该标准。故对原告该请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告裴红梅交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号商铺；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告裴红梅支付租赁费23305.97元；三、驳回原告裴红梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 382元，减半收取191元（原告已预交），由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。     审  判  员    林丽丽  二○二○年十二月一日 书  记  员    刘  丹    1