文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初21873号原告：王路，男，1982年4月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：尹杰，男，1990年1月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市潼南区。原告王路与被告尹杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王路，被告尹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王路向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即按合同约定将原告位于重庆市沙坪坝区XX号房屋恢复原状。若被告拒绝恢复，应当向原告进行现金赔偿（恢复装修具体所需金额以专业装修鉴定机构鉴定为准）；二、判令被告向原告预先缴纳的保证金5600元不予退还；三、判令被告按承诺向原告支付违约金5600元；四、判令被告向原告支付因重新装修产生的租金损失，从2020年9月5日起2020年12月24日止，按照每月租金2800元标准计算；五、判令被告立即按合同约定向原告支付2020年6月22日至2020年9月4日期间的房屋租金8400元；六、判令被告按合同约定向原告支付XX号房屋2020年4月至2020年9月期间的物业管理费930元及2020年4月至2020年9月期间的电信宽带费510元；七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租重庆市沙坪坝区XX房屋。合同签订后，原告如约将涉案房屋交与被告使用。被告在使用涉案房屋过程中，未按照合同约定按时缴纳房屋租金、水电气费、宽带费、物业费等费用，原告多次向贵院起诉，要求被告依约履行合同。后被告起诉要求解除租赁合同，经法院裁决，租赁合同于2020年9月4日解除，但租赁合同解除后的法律后果需另行诉讼解决。为维护原告合法权益，特向贵院起诉。尹杰辩称，我不同意向原告支付5600元的违约金，相反原告应退还我5600的保证金。我已经将房屋返还给原告，不应该承担2020年9月4日之后的租金损失。2020年4月至9月，我没有使用涉案房屋，不应支付2020年6月22日至2020年9月4日期间的房屋租金及2020年4月至2020年9月期间的物业管理费、电信宽带费。经审理查明，2015年4月9日，原告王路购买了广州富力地产（重庆）有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区XX房屋一套，并于2015年5月27日在房屋权属登记部门办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（编号：XX），房屋建筑面积122.29平方米，户型为三室两厅。2018年6月18日，原告王路（甲方）与被告尹杰（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方作为重庆市沙坪坝区XX房屋的所有权人，自愿将该房屋的客厅、小卧室及厨房出租给乙方使用，乙方在完全了解该房屋的详细情况下，自愿承租该房屋，租赁期限3年，即从2018年6月18日至2021年6月17日，租金为2800元/月，甲方应在2018年6月18日将涉案房屋交给乙方使用，租金从2018年6月22日开始计算，付款方式为季付，每季度租金合计8400元，签订合同时应当一次性支付第一季度租金及保证金5600元，合计14000元，以后租金须在到期前15日支付，否则乙方将承担逾期50元/天的违约金责任，逾期达到15日，甲方除有权要求违约金外，可单方面解除本合同并要求乙方搬出上述房屋，保证金不予退还。租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由乙方承担并按时缴纳（从2018年6月18日其，物管费由被告每月分摊缴纳155元；从2018年7月1日起，电信宽带费由被告每月分摊缴纳85元）。对于提前解除合同，双方约定：“租赁期间，甲方无正当理由，提前收回该物业的，甲方应按月租金的贰倍向乙方支付违约金。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。”双方还约定：“……乙方因经营需要进行再次装修的，损坏或改变了甲方原装修的部位，在乙方退租时应还原成原装修样式（甲乙双方在2018年6月18日租赁交接时拍照存证），否则保证金不退……。”上述合同签订后，原告王路将案涉房屋交给被告尹杰使用，被告尹杰对租赁的涉案房屋进行装修后用于美发经营。被告尹杰向原告王路支付了第一季度租金及保证金合计14000元后，未再继续支付被告尹杰房屋租金等费用。2018年9月12日，因尹杰未向王路支付2018年9月22日至2018年12月21日期间的房屋租金、物业管理费等费用，王路诉至本院，要求尹杰支付租金、违约金、物业管理费等费用。2018年12月21日，本院作出（2018）渝0106民初15575号民事判决，判令尹杰支付王路2018年9月22日至2018年12月21日期间的房屋租金8400元及逾期付款违约金（该违约金以8400元为基数，从2018年9月22日起按月利率2%计算至付清之日止），支付王路代缴的物业管理费620元、宽带费255元、水费84元、电费907.39元、燃气费11.88元，共计1878.27元，并驳回了王路的其他诉讼请求。判决送达后，王路与尹杰均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2019年3月15日，因尹杰未向王路支付2018年12月22日至2019年6月21日期间的房屋租金、物业管理费等费用，王路诉至本院，要求尹杰支付租金、违约金等费用。2019年5月17日，本院作出（2019）渝0106民初8287号民事判决书，判决尹杰支付王路2018年12月22日至2019年6月21日期间的房屋租金16800元及逾期付款违约金（该违约金以16800元为基数，从2018年12月22日起按月利率2%计算至付清之日止）及支付王路代缴的2018年12月22日至2019年6月21日期间的物业管理费930元、2018年10月至2019年3月期间的宽带费510元。尹杰不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，之后重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终5054号判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月15日，尹杰以王路锁住涉案房屋的门导致其无法进入涉案房屋为由起诉至本院，要求解除租赁合同。2019年10月15日，本院作出（2019）渝0106民初17887号民事判决书，判决驳回尹杰的诉讼请求。判决送达后，王路与尹杰均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2019年12月4日，因尹杰未向王路支付2019年6月22日至2020年6月21日期间的房屋租金、物业管理费等费用，王路诉至本院，要求尹杰支付租金、违约金、物业管理费等费用。2020年9月28日，本院作出（2018）渝0106民初26869号民事判决，判令尹杰支付王路2019年6月22日至2020年6月21日期间的房屋租金33600元及逾期付款违约金（该违约金以8400元为基数，分别从2019年6月7日、2019年9月7日、2019年12月7日、2020年3月7日起按月利率2%计算至付清之日止），支付王路代缴的2019年6月22日至2020年3月31日期间的物业管理费1395元以及2019年4月至2020年3月期间的电信宽带费1020元，并驳回了王路的其他诉讼请求。判决送达后，王路与尹杰均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2019年12月11日，尹杰以继续履行租赁合同将严重损害其合法权益、合同目的无法实现为由起诉至本院，要求解除租赁合同。本院认为尹杰不存在违约情形，继续履行对尹杰显失公平，王路拒绝解除合同违反诚实信用原则，遂于2020年4月26日作出（2019）渝0106民初26950号民事判决书，判决尹杰与王路于2018年6月18日签订的租赁合同于本判决发生法律效力之日解除，并驳回了尹杰的其他诉讼请求。在（2019）渝0106民初26950号案件审理中，本院向王路释明可以要求在该案中一并处理租赁合同解除的法律后果，但王路明确表示在该案中不提出相关请求。王路不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，2020年8月21日重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终4696号判决，判决驳回上诉，维持原判。（2020）渝01民终4696号判决书已于2020年9月4日生效。原告已将2020年4月至9月的电信宽带费及2020年9月之前的物业管理费缴纳完毕。审理中，原告王路、被告尹杰于2020年12月14日就第一项诉讼请求恢复原状事宜达成协议，即由被告尹杰支付原告王路恢复原状费用5800元，恢复原状事宜由原告王路全权处理，双方就涉案房屋恢复原状事宜一次性解决，原告王路不再就涉案房屋恢复原状事宜向尹杰主张任何权利。庭审中，原、被告均表示若法院最终认定被告向原告交纳的保证金5600元需要退还，同意冲抵尹杰应支付的其他费用。被告尹杰认可其在（2019）渝0106民初26950号民事案件审理中承诺向原告王路支付2个月租金5600元作为解除合同的违约金。上述事实，有原、被告陈述，原告王路举示的租赁合同、（2018）渝0106民初15575号民事判决书、（2019）渝0106民初8287号民事判决书、（2019）渝01民终5054号民事判决书、（2018）渝0106民初26869号民事判决书、（2019）渝0106民初26950号民事判决书、（2020）渝01民终4696号民事判决书、重庆增值电子普通发票等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方自当依诚实信用原则各自履行相应义务。关于恢复原状问题。被告尹杰租赁涉案房屋装修后用于美发经营，根据租赁合同约定，合同解除后，原告王路有权要求被告尹杰将涉案房屋恢复原状。审理中，原、被告就涉案房屋恢复原状事宜协商一致，由被告尹杰支付原告王路恢复原状费用5800元，双方就涉案房屋恢复原状事宜一次性解决，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于房屋租金问题。合同约定被告尹杰应当在租金到期前15日支付下季度租金。根据查明的事实，2020年6月21日之前被告未付的租金，已经通过本院生效判决确认。原告要求被告支付2020年6月22日起至租赁合同解除之日即2020年9月4日止的租金，符合法律规定，本院予以支持，被告应当向原告支付的该期间的租金金额为6813.33元（2800元/月÷30天×9天+2800元/月×2+2800元/月÷30天×4天）。关于保证金不予退还问题。根据租赁合同约定，原告王路不退还保证金的前提条件是被告王路逾期支付租金达到15日，且原告王路行使合同单方解除权。本案中，原告王路从未行使过合同单方解除权，保证金不予退还的条件未成就，本院对原告不予退还保证金的请求不予支持。关于违约金问题。被告尹杰认可其在（2019）渝0106民初26950号民事案件审理中承诺向原告王路支付2个月租金5600元作为解除合同的违约金，本院对原告要求被告支付两个月租金5600元作为违约金的请求予以支持。关于因重新装修产生的租金损失问题。本院认为，原告自愿放弃在（2019）渝0106民初26950号案件审理中一并处理租赁合同解除的法律后果，而是重新提起诉讼解决该问题，其对自身损失的扩大存在过错。同时，在被告仅支付一个季度租金，双方合同履行陷入僵局的情况下，原告应采取解除合同等及时止损措施。在原告提起的前述案件的租金请求均得到支持的情况下，再支持原告请求的2020年9月5日至2020年12月24日因重新装修而产生的租金损失，有违公平原则，故本院对原告的该请求，不予支持。关于宽带费和物业管理费。根据双方签订的租赁合同，在承租期间案涉房屋实际产生的水费、电费、燃气费、宽带费和物业管理费由被告承担。2020年3月31日之前被告尹杰应向原告王路支付的原告王路垫付的物业管理费、电信宽带费，已经通过本院生效判决确认。2020年4月1日至租赁合同解除之日即2020年9月4日被告应当承担的物业管理费796元（155元/月×5月+155元/月÷30天×4天）和电信宽带费436元（85元/月×5月+85元/月÷30天×4天）。原告要求被告承担租赁合同解除之后的物业管理费、电信宽带费，于法无据，本院不予支持。综上，被告尹杰应支付原告王路2020年6月22日至租赁合同解除之日即2020年9月4日之间的租金6813.33元、2020年4月1日至2020年9月4日的物业管理费796元、电信宽带费436元、恢复原状费用5800元、解除合同违约金5600元，共计19445.33元。冲抵保证金5600元后，被告尹杰还需支付13845.33元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹杰于本判决生效后十日内支付原告王路13845.33元；二、驳回原告王路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元,减半收取计233元，被告尹杰负担121元，由原告王路负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年十二月二十七日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮