北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15907号原告（反诉被告）：焦志同，男，1945年6月8日出生。委托诉讼代理人：焦旭（焦志同之子），男，1983年8月11日。委托诉讼代理人：代云，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：张凯秋，男，1964年6月4日出生。原告（反诉被告）焦志同与被告（反诉原告）张凯秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦志同的委托诉讼代理人焦旭、代云，被告（反诉原告）张凯秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦志同向本院提出诉讼请求：1.确认房屋租赁合同于2020年10月1日解除：2.请求判令张凯秋立即腾退并向焦志同返还北京市东城区海运仓南里一区1号楼3单元×××室（以下简称涉诉房屋）；3.请求判令张凯秋自2020年4月27日之日起至其实际向焦志同返还房屋之日止，按每月11000元向焦志同支付房屋租金及房屋占用费；4.请求判令张凯秋向焦志同支付违约金22000元并承担该款自2020年4月27日起至实际支付之日止的按全国银行间拆借中心贷款基础利率计利息。事实和理由：焦志同原将涉诉房屋出租给紫梧桐公司，由后者经营蛋壳公寓。因紫梧桐公司违约，焦志同通过诉讼与其解除了合同。张凯秋及案外人白春玲原系紫梧桐转租涉诉房屋的次承租人，二人找到焦志同，要求自行承租涉诉房屋。故2017年9月28日，焦志同与张凯秋就涉诉房屋，签订了《北京市房屋租赁合同》，约定焦志同将其所有的涉诉房屋出租至张凯秋，房屋租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为1万元、2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金为1.05万元、2019年11月1日至2020年10月31日期间月租金为1.1万元。支付方式为每三个月支付一次。自2019年11月1日以来，张凯秋一直未按约定时间支付房屋租金。根据租赁合同焦志同即有权单方解除合同并收回租赁房屋，同时张凯秋还应向焦志同支付月租金的200%，即2.2万元作为违约金。基于张凯秋的上述违约行为，焦志同多次积极与其协商，未果。张凯秋一直未予支付焦志同上述费用，经焦志同多次催告，张凯秋仍持续拖欠至今。另，张凯秋已交纳的押金可以折抵其应当承担的租金及违约金。本案中，焦志同不要求追加向张凯秋承租涉诉房屋的次承租人。故诉至法院，判如所请。被告（反诉原告）张凯秋辩称，张凯秋自2013年起随前女友白春玲在涉诉房屋居住，至今六年多。不清楚白春玲是否是蛋壳公寓的该承租人，也不清楚白春玲与焦志同的关系。入住后不久，张凯秋就与白春玲分手，不再联系并再婚。焦志同发现张凯秋的双重身份，即一是联合国气候变化框架公约碳熵行动纲领协调管理机构的人员，另一方面是全民所有制的世界联盟（北京）自然科学发展研究院的法定代表人后，焦志同想让焦旭到张凯秋处工作，故与张凯秋约定免费让张凯秋居住涉诉房屋，租房就变成借房。张凯秋与焦志同从未签署房屋租赁合同，张凯秋秀没有向焦志同交纳过任何租金使用费。经焦志同同意，张凯秋自己居住涉诉房屋的一部分，出租涉诉房屋的一些部分。故双方是借用关系不是租赁关系。因为疫情原因，张凯秋没有给焦旭安排工作，因此焦志同起诉了本案。由于焦志同非法打了二楼的隔断，派出所因此做出整改通知，造成双方的借用合同无效，该无效是焦志同故意造成，应当向张凯秋进行赔偿，故提出反诉，1.赔偿四个实际使用人和张凯秋的损失各23200元；2.同时要求焦志同给张凯秋找房、搬家、装修、除甲醛等时间共计230天；3.要求焦志同赔偿搬家费7500元、误工费4.5万元等。以上损失共计98900元。原告（反诉被告）焦志同针对被告（反诉原告）张凯秋的反诉辩称，不同意张凯秋的反诉请求，其提出的损失不合理。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，焦志同与张凯秋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定焦志同将其所有的涉诉房屋出租至张凯秋，房屋租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为1万元、2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金为1.05万元、2019年11月1日至2020年10月31日期间月租金为1.1万元。支付方式为每三个月支付一次。押金为1万元，租赁期满或合同解除后，押金除扣除张凯秋应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还张凯秋。张凯秋不按约定支付租金达7日，欠缴各项费用达100元的，焦志同有权单方解除合同，收回房屋，张凯秋应按月租金200%向焦志同支付违约金。合同签订后，焦志同向张凯秋交付了涉诉房屋，张凯秋向焦志同交纳了押金。张凯秋将涉诉房屋用于自住及对外分租，并在一层搭建隔断。自2019年11月1日起，张凯秋多次未按期向焦志同交纳租金。自2020年7月25日起，张凯秋未再向焦志同交纳租金。经询，双方认可就2019年11月1日至2020年10月31日期间，张凯秋向焦志同共支付65250元。9月24日，焦志同通知张凯秋于10月1日解除双方之间的租赁合同关系。9月25日，北新桥派出所向焦旭发出《房屋出租人未履行治安责任期限改正通知书》，以涉诉房屋内打隔断为由，责令限期改正。对此，焦志同认为张凯秋拒收通知并拒绝整改，导致无法进行整改。张凯秋认为由于焦志同在二层搭建隔断，导致受到公安部门处罚，因此双方的借用合同无效，故焦志同应赔偿其损失。庭审中，焦志同提交焦旭与张凯秋的微信通讯记录，内容包括2019年8月1日，张凯秋提出因其妻子剖腹产，新生儿生病的原因，要求延期至2019年8月17日缴纳房租；8月17日，焦旭向张凯秋催缴房租后，张凯秋以案外人刘颖的账户支付租金。11月17日至2019年11月21日，焦旭催促张凯秋支付拖欠的房屋租金，张凯秋双方就拖欠房屋租金事宜，多次交涉未果。2019年11月21日，张凯秋单方向焦志同出具《关于房费还款计划》，承诺将于2019年12月15日支付拖欠的房屋租金，签名为连笔字。至2020年5月，双方多次明确提及“租金”进行交流。经质证，张凯秋认可该证据的真实性，但认为其微信为公司使用的公共微信，可能是白春玲使用该微信与焦旭交流其他租赁事宜。庭审中，张凯秋申请对《北京市房屋租赁合同》上其签名进行笔迹鉴定，书写字迹均为笔划分开的工整书写体。对此，焦志同认为张凯秋为拖延时间申请鉴定，且根据租金支付记录可以证明涉诉合同的真实性，故不同意张凯秋的申请。另查，焦志同曾于2017年5月17日向本院起诉案外人紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日作出（2017）京0101民初9883号民事判决，认定事实包括2015年6月21日，焦志同之妻子高淑琴（已故）与紫梧桐公司订立了《财产委托管理服务合同》及《〈财产委托管理服务合同〉之补充协议》，约定高淑琴将涉诉房屋交由被告管理，被告将涉诉房屋出租给第三方。合同期限自2015年9月1日至2025年12月31日。本院认为紫梧桐公司擅自改变了涉案房屋的主体结构。构成违约，判令解除了双方之间的合同，紫梧桐公司腾退涉诉房屋拆除六层南侧房屋北墙向东延伸的部分等内容。该判决后，双方均未上诉，判决已生效。本院认为，合同一经订立，当事人即应依约全面履行各自的义务。双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。当事人对自己的主张应当提供证据。张凯秋以双方为借用关系进行抗辩，但未提交证据予以证明，故对该抗辩意见本院不予采纳，对其鉴定申请不予配准。张凯秋承租焦志同房屋，应当依约支付租金。张凯秋逾期支付租金，构成违约，理应承担违约责任。焦志同以张凯秋欠付租金为由，行使解除权，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，张凯秋应当腾退涉诉房屋。张凯秋未按照合同约定支付租金已经构成违约，并因此导致双方合同解除，故焦志同要求张凯秋支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于利息一项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）焦志同与被告（反诉原告）张凯秋于2017年9月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月1日解除；二、被告（反诉原告）张凯秋于本判决生效后七日内腾退位于北京市东城区海运仓南里一区1号楼3单元×××室的房屋，交还原告（反诉被告）焦志同；三、判令被告（反诉原告）张凯秋于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）焦志同支付房屋租金750元，并按每月11000元向支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及使用费；四、请求判令被告（反诉原告）张凯秋于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）焦志同支付违约金22000元；五、驳回原告（反诉被告）焦志同的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张凯秋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由被告（反诉原告）张凯秋负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1125元，由被告（反诉原告）张凯秋负担（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月二十五日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤