重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初13957号原告：牛庆刚，男，1982年9月23日出生，汉族，无固定职业，住山东省费县石井镇。委托诉讼代理人：张静，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟映川，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告：董丽群，女，1968年2月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘宴地，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄释仪，重庆静航律师事务所实习律师。原告牛庆刚与被告董丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日、2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告牛庆刚的委托诉讼代理人张静、钟映川，被告董丽群的诉讼代理人刘宴地、黄释仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛庆刚向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除；2、请求判决被告立即向原告支付从2020年4月1日起至2020年10月9日止的房屋拖欠租金63000元及滞纳金，该滞纳金从2020年4月1日起以30000元为基数，从2020年7月1日起以33000元为基数，均按每日0.4%计算至拖欠租金付清为止；3、请求判决被告立即向原告支付商场物业管理费12000元（2020年4月1日至2020年9月30日）及滞纳金，该滞纳金从2020年4月1日起以6000元为基数，从2020年7月1日起以6000元为基数，均按每日0.4%计算至欠付物业管理费付清为止；4、请求判决被告支付原告违约金15300元(未履行租赁期暂计为2020年10月10日-2021年12月21日)；5、请求判决被告承担律师费3333元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告牛庆刚与被告董丽群签订了《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市沙坪坝区商铺出租给被告，租期自2019年12月22日起至2021年12月21日止，租金为每月8000元，每年递增5%，按季度支付；同时，双方在合同中对商场物业管理费及其他费用的承担、双方权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。后经双方协商，一致同意租赁商铺变更为**号商铺，租金变更为每月10000元。原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告却仅在支付了第一季度租金后再未向原告支付租金。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告董丽群答辩称，合同约定被告装修免租期为10天，原告延期于2020年3月29日交付房屋，装修免租期应顺延，租金应当于2020年4月7日开始计算。租赁合同签订后，原告应承担的装修未完成，且商铺所在的区域消防安全未通过相关部门检测验收，不具备租赁条件，原告先构成违约。受疫情影响，案涉房屋无法正常营业，疫情形势稍微好转时，因位于地下室的案涉商铺所在地都是原告公司的广告，从大门外部无法识别被告的商铺，故被告无法继续经营。被告已缴纳了物管费、租金等共计66000元。被告对双方签订《房屋租赁合同》，并一致同意合同约定的商铺变更为9号商铺，租金变更为10000元/月的事实无异议。因疫情影响，希望原告将2020年4月1日-2020年7月31日期间的房屋租金减半。被告同意确认2020年10月9日被告搬离案涉房屋当天双方所签《房屋租赁合同》解除，但不同意原告的其余诉讼请求。即使被告应当承担滞纳金和违约金，原告诉请也过高，请求法庭按照法律规定予以调低。经审理查明，重庆市沙坪坝区房屋,其用途为商业服务用房，建筑面积1845.52平方米,权利人为案外人重庆新华传媒有限公司。案外人重庆新华传媒有限公司沙坪坝书城将上述房屋中部分房屋出租给案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司，租期自2019年1月1日至2023年12月31日，并约定承租人可以转租、转让和分租。此后，案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司（出租方、甲方）与牛庆刚即重庆汤禾美餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区负一层的使用面积约410平方米租给乙方，租期自2019年11月1日至2023年10月31日，双方在合同中同样约定了承租方可以将上述场地进行全部或部分转租。原告取得租赁房屋后，将房屋用于经营“汤禾美美食汇”，并制作了《房屋平面位置图》，该图显示房屋中部为编号1－9的商铺区域，周围为辅助经营和公共区域。2019年，原告（甲方、出租方）牛庆刚与被告董丽群（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同未标明具体签订时间，合同主要约定：3、出租房屋基本情况：甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋（详见附件一《房屋平面位置图》）出租给乙方经营使用，房屋使用面积约为7平方米。4、租赁期、开业日期和装修免租期：4.1.1甲方向乙方出租房屋的期限为24个月，即自2019年12月22日起至2021年12月21日止。4.2乙方必须于2020年1月1日前完成装修工程并开业。乙方如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少七天书面告知甲方且须获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金仍须照常缴纳。4.3.1自甲乙双方约定的交付日或乙方实际接收该房屋之日较早者起，乙方可享受2019年12月22日至2019年12月31日的装修免租期，在租赁期内若因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应按合同租金标准补足装修免租期租金。5、房屋的交付：5.1乙方须于2019年12月30日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续，并于接房后7天内进场装修，乙方如有特殊情况不能按时办理房屋交接手续，须提前至少七天书面告知甲方且经甲方书面同意，才可延期办理交接，否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同。5.2甲方可以提前或延期交付房屋，甲方实际交付该房屋之日为房屋交付日期，乙方应于甲方通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知或约定的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算，计租日期和开业日期相应的提前或顺延。如因甲方原因推迟交付房屋，则甲方书面通知乙方，乙方同意给予甲方九十天的宽限期，甲方在宽限期内交付该房屋甲方不承担任何违约责任。甲方交付该房屋逾期超过九十日，则乙方有权解除本合同，甲方除不计利息退还乙方所交款项外不承担任何责任。5.3甲方提前或延期交付房屋时，乙方未按甲方通知日期办理房屋交接手续且未作任何书面申请，如逾期超过七日的，视同乙方违约；如逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除本合同。5.4房屋交接条件以交接时现状为准，甲方和乙方双方现场交接，房屋内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施。6租金：6.1该房屋的租金自装修免租期满后的次日起计租，租金支付方式为预交。6.2.1从2020年1月1日起至2020年12月30日止，每月租金为人民币8000元，在本合同签订日，乙方须一次性全额缴纳装修免租期结束后的首期租金（即2020年1月1日起至2020年3月31日止）给甲方。6.2.2甲方按季收取租金，其中首期租金按季收取在签订合同并支付保证金时一并支付。首期租金为人民币24000元，以后在每季度结束十五日前一次性付清下一季度租金。6.2.3租金从第2年开始（含第2年）递增，每年递增5%（2021年1月1日至2021年12月21日，递增后月租金8400元）。7、商场管理费用及其他费用：7.2商场物业管理费自甲乙双方约定交付房屋之日或实际接铺日（以二者比较早发生者为准）起按单铺面打包计算，即该房屋在租用期间每月合计商场物业管理费为人民币2000元，按季度同房租一起交付。7.5物业管理费含空调使用费、公摊水、电费、商场管理费、消防管理费、排污处理费。9、保证金：9.1.1乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金数额为人民币24000元（按三个月租金的标准计算）。9.1.2租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还房屋，并办妥以该房屋办注册地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方。9.1.3在甲方收回租赁区域时，可将保证金扣除应付甲方的费用和可能发生的乙方经营期间销售商品或服务质量问题的费用后，保证金将在租赁期限届满后无息退还乙方。9.1.4在租赁期内，若因乙方原因导致本合同不能完全履行，则租赁保证金不予退还。15、违约责任：15.1在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、物管费，乙方并有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，另外甲方有权向乙方按本合同标准补足装修免租期租金及按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。15.3若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。逾期十天仍未能全额缴纳费用，甲方有权单方面解除本合同，并保留追诉乙方违约责任和追讨乙方所欠费用的权利。15.9本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致本合同提前解除，双方互不追究对方责任。但对于合同解除前双方的一切违约行为，守约方仍有权向违约方要求赔偿损失。但是，遭遇不可抗力或政府行为一方应当及时书面告知对方，并采取相应的补救措施，否则应当就扩大的损失承担赔偿责任。17、通知：17.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址发出：重庆市沙坪坝区。18、适用法律及争议解决方式：18.2甲方和乙方双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依照法律规定向本合同履行地（即房屋所在地）法院提起诉讼，由此产生的诉讼费及律师代理费均由违约方承担。合同签订后，经双方协商一致同意将租赁商铺变更为**号商铺，租金变更为每月10000元。变更协议达成后，被告向原告支付了保证金30000元，第一季度租金30000元，第一季度物管费为6000元，原告将重庆市沙坪坝区商铺交付被告，被告装修后以“辣丁面”作为招牌进行经营。此后，被告未再交纳第二季度及以后的租金和商场物业管理费。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商场歇业、人员限制出行的情况。2020年10月9日，被告搬离案涉商铺，原被告均认可双方所签《房屋租赁合同》于当日解除。另查明，原告牛庆刚为本案诉讼与重庆金牧锦扬律师事务所签订《法律事务委托合同》并支付律师费，该合同载明：重庆金牧锦扬律师事务所接受牛庆刚的委托，指派律师为委托人与董丽群、方文哲、李前行、刘峥嵘、王晋、陈强6人租赁合同纠纷案件提供法律服务，该《法律事务委托合同》载明律师费总共为20000元。但因李前行涉及两个案件，故原告律师实际代理的为7个案件。庭审中，原告称其于2019年12月22日将案涉商铺交付被告，双方是按日常交接习惯简易交付，没有证明其于2019年12月22日交付案涉商铺的依据；按照合同约定，如果被告逾期支付租金等费用，被告应当支付逾期付款的违约金（合同第15.1条）、滞纳金（合同第15.3条），并支付律师费（合同第18.2条），原告可不退还保证金（合同第9.1.4条、第15.1条）。被告辩称案涉商铺交付时间是2020年3月29日；被告享有10日免租期，租金应从2020年4月7日开始计算；因受疫情影响，2020年4月1日至2020年7月31日期间的房屋租金应减半；原告无权打包一次性收取2000元/月的管理费，原被告对2000元/月的管理费的约定无效；原告律师代理了7个案件，共计收费20000元，每个案件代理费应当为2857元。因双方当事人分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告提供的不动产登记中心档案调查结果、《房屋租赁合同》3份、案涉商铺图片、微信聊天记录、法律事务委托合同、律师费发票，被告提供的案涉房屋照片、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告牛庆刚与被告董丽群签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原告牛庆刚请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除，被告董丽群对此无异议，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原被告在合同中约定了原告可以提前或延期交房，实际交房之日为房屋交付日期，被告于原告通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，还约定了房屋交接条件以交接时现状为准，原被告双方现场交接。本案原告依据双方签订的房屋租赁合同主张合同权利，应当举证证明其向被告交付了案涉商铺以及交付的时间。原告称其于2019年12月22日将案涉商铺交付被告，但原告也承认没有证据证明。被告辩称原告实际交付商铺为2020年3月29日。鉴于原告未提供相应证据，故对其于2019年12月22日向被告交付案涉商铺的主张，本院不予采纳。关于商铺交付时间的争议，实际是原被告对商铺租金的起算时间有分歧。关于租金的起算时间问题。首先，原告未举示证据证明其按照合同约定时间交付了商铺。其次，按照合同约定，租金从装修免租期结束后开始计算，2019年12月22日至2019年12月31日期间为装修免租期，即使原告于2019年12月22日交付了房屋，租金也应当从装修免租期结束后开始计算。再次，原告出租的是商铺，并非独立的门面，商铺的正常使用依赖于商场开业。合同签订后，原告未按约定于2020年1月1日开业，实际开业时间是2020年3月29日。最后，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，从2020年1月24日到3月24日期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商场歇业、人员限制出行的情况，因此，即使原告按时交付了房屋，疫情期间也无法正常营业，原告也应当减免该期间的部分租金。综合本案的具体情况，本院认定案涉商铺应从2020年3月29日开始计算租金。被告辩称商铺有10日免租期，因此租金应从2020年4月7日开始计算。合同约定计租时间从2020年1月1日开始，本院已根据案件实际情况将计租时间确定为2020年3月29日开始，对被告提出顺延免租期的抗辩意见，本院不予采纳。原告认为被告仅支付2020年第一季度租金30000元，现请求判决被告立即向原告支付从2020年4月1日起至2020年10月9日止拖欠的商铺租金63000元。根据合同约定，被告每月应付商铺租金为10000元，租金应从2020年3月29日开始计算，现原被告均认可《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除，因此，被告应当向原告支付2020年3月29日至2020年10月9日期间的商铺租金，即10000元/月×6个月＋10000元/月÷30日×11日＝63666.67元。扣除被告已经支付的租金30000元，被告还应向原告支付租金33666.67元。被告提出，因受疫情影响，从2020年4月1日至2020年7月31日期间的房屋租金应减半。本院认为，受新冠肺炎疫情影响，重庆市从2020年1月24日至2020年3月24日期间采取了严格的防控措施，此后，社会生活逐渐恢复正常，经济形势明显好转。因此，被告提出从2020年4月1日至2020年7月31日期间的房屋租金应减半的理由不足，本院不予支持。据此，本院对原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求中未超过33666.67元的部分予以支持，超过部分不予主张。原告请求判决被告立即向原告支付拖欠的商铺租金（从2020年4月1日至2020年10月9日）的滞纳金，该滞纳金从2020年4月1日起以30000元为基数，从2020年7月1日起以33000元为基数，均按每日0.4%计算至拖欠租金付清为止。根据合同约定，被告应于每季度结束15日前一次性付清下一季度租金。但被告却仅支付了2020年6月28日以前的租金，未在2020年6月13日以前支付2020年6月29日至9月28日的租金30000元，也未在2020年9月13日以前支付2020年9月29日至10月9日的租金3666.67元（10000元/月÷30日×11日），因此被告构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。合同约定，若被告违约，未在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。该条关于滞纳金的约定实质上是对被告逾期付款应当支付违约金的约定。被告提出违约金过高，应予调低。本院认为，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，故对被告提出违约金过高，应予调低的抗辩意见予以支持。综上所述，被告董丽群应向原告牛庆刚支付逾期支付租金的违约金，该违约金以逾期支付的租金为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。关于物业管理费问题。原告认为被告仅支付2020年第一季度商场物业管理费6000元，现请求判决被告向原告支付商场物业管理费12000元（2020年4月1日至2020年9月30日）。按照合同约定，被告应当在租用期间按每月2000元的标准支付商场物业管理费，商场物业管理费也应从2020年3月29日开始计算，现原被告均认可《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除，原告要求被告支付2020年9月30日以前的商场物业管理费，未超出合同约定。截止2020年9月30日被告应向原告支付商场物业管理费共计12133.33元（即2000元/月×6个月＋2000元/月÷30日×2日），扣除被告已经支付商场物业管理费6000元，被告还应向原告支付商场物业管理费6133.33元。据此，本院对原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求中未超过6133.33元的部分予以支持，超过部分不予主张。原告请求判决被告向原告支付拖欠的商场物业管理费（从2020年4月1日至2020年9月30日）的滞纳金，该滞纳金从2020年4月1日起以6000元为基数，从2020年7月1日起以6000元为基数，均按每日0.4%计算至欠付物业管理费付清为止。根据合同约定，被告应于每季度结束15日前一次性付清下一季度租金，商场物业管理费按季度同房租一起交付。但被告却仅支付了2020年6月28日以前的商场物业管理费，未在2020年6月13日以前支付2020年6月29日至9月28日的商场物业管理费6000元，也未在2020年9月13日以前支付2020年9月29日至9月30日的商场物业管理费133.33元（2000元/月÷30日×2日），因此被告构成违约，应当承担逾期支付商场物业管理费的违约责任。合同约定，若被告违约，未在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。该条关于滞纳金的约定实质上是对被告逾期付款应当支付违约金的约定。被告提出违约金过高，应予调低。本院认为，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，故对被告提出违约金过高，应予调低的抗辩意见予以支持。综上所述，被告董丽群应向原告牛庆刚支付逾期支付商场物业管理费的违约金，该违约金以逾期支付的商场物业管理费为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至物业管理费付清时止。被告辩称，原告无权打包一次性收取2000元/月的管理费，原被告对2000元/月的管理费的约定无效，因被告未针对该辩解提出充分的理由和依据，故本院对该辩解不予采纳。原告请求判决被告支付原告违约金15300元(合同第15.1条，未履行租赁期为2020年10月10日-2021年12月21日)。根据合同约定，被告逾期十天仍未能全额缴纳费用，原告有权单方解除合同，并向被告按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。本案租赁合同未履行期限为2020年10月10日-2021年12月21日，租金共计144000元（即10000元/月×14个月＋10000元/月÷30日×12日），被告应向原告支付违约金14400元。据此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求中未超过14400元的部分予以支持，超过部分不予主张。原告主张由6名被告平均承担律师费，即本案被告承担律师费3333元。被告主张应由7个案件平均承担律师费，即每个案件承担律师费为2857元。合同约定，原被告双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依照法律规定向房屋所在地法院提起诉讼，由此产生的诉讼费及律师代理费均由违约方承担。现被告逾期支付租金构成违约，因此，原告有权要求被告支付其因本案产生的律师费。因原告就商铺的租赁合同纠纷起诉了被告董丽群在内共7个案件，其中2个案件为同一被告，原告牛庆刚委托重庆金牧锦扬律师事务所代理上述7个案件共支付律师费20000元，因此，律师费成本应基本平均摊入7个案件。据此，本院认定原告实际因本案支出的律师费为2857.14元（20000元÷7个）。对原告要求被告支付律师费未超出2857.14元的部分诉讼请求，本院予以支持，超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予主张。关于被告提出案涉房屋消防未通过验收，原告违约在先的抗辩。即使案涉房屋未经消防验收或者消防验收不合格，该情形也并非《房屋租赁合同》中约定的违约情形，况且被告也已经实际使用了案涉房屋。因此，被告的该抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告牛庆刚与被告董丽群签订的《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除；二、被告董丽群在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付租金33666.67元及逾期支付租金的违约金，该违约金以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月14日计算至付清为止；以3666.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月14日计算至租金付清为止；三、被告董丽群在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付商场物业管理费6133.33元及逾期支付商场物业管理费的违约金，该违约金以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月14日计算至付清为止；以133.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月14日计算至物业管理费付清为止；四、被告董丽群在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付违约金14400元；五、被告董丽群在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付律师费2857.14元；六、驳回原告牛庆刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913.32元，减半收取计1456.66元，由原告牛庆刚负担736.66元，由被告董丽群负担720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘原二〇二〇年十二月十日法官助理 方宇书 记 员 张远