云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初13540号原告：陈武红，男，1980年4月20日出生，汉族，住湖南省新化县。原告：邹志发，男，1984年12月24日出生，汉族，住四川省越西县。原告：杨仕界，男，1977年10月24日出生，汉族，住四川省越西县。三原告共同委托诉讼代理人：潘晓红，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组。住所：昆明市五华区万科金域国际小区**。负责人：王琳，男，1972年11月10日出生，汉族，住云南省，住云南省昆明市五华区小组组长。委托诉讼代理人：夏琼华，女，1956年2月6日出生，汉族，住云南省，住云南省昆明市码：5301121956********。原告陈武红、邹志发、杨仕界与昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告陈武红及三原告共同委托诉讼代理人潘晓红，被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组王琳，被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组的委托诉讼代理人夏琼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈武红、邹志发、杨仕界向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告租金68904.00元；2、请求人民法院依法判令被告退还15个月物业费81553元；3、请求人民法院依法判令被告按合同中违约责任第一款的约定按当年租金的日万分之五支付违约金，即551232元×0.5‰×45天=12403元；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费、律师费等原告为实现权利产生的费用。事实和理由：三原告与被告于2019年9月30日签订了《后所村回迁经营性用房租赁合同》，三原告为承租方，被告为出租方，合同约定：被告将其合法拥有的坐落于万科金域国际16栋的后所村回迁经营性用房出租给三原告用于美容美发经营；合同租赁期为十年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止；第一年租金为551232元（期限自2020年1月1日起至2020年12月31日），租金每三年递增5%；物业管理费每月每平方米5.3元，由被告收取，三原告不得支付给物业公司（第一年物管费按万科金域国际小区物业管理收费标准，收取15个月，81153元）。合同签订后，被告于2019年10月1日将房屋交付三原告使用，三原告按照合同约定于2019年10月8日支付了租金551232元、押金50000元，于2020年1月2日支付了物业管理费81553元。房屋装修结束后，三原告于2020年12月1日开业经营美发理发业务，2020年1月22日因春节放假而关门歇业，后准备于1月27日开门继续经营时，由于新冠病毒疫情影响，导致三原告承租的十间铺面均无法正常经营，一直处于关闭状态，后于2020年3月12日接到王村长微信信息告知可以开始营业，三原告才得以准备营业。故三原告自2020年1月27日至2020年3月12日期间（一个半月），因疫情影响无法开门营业，经济损失较大。三原告承租被告房屋后，物业公司没有提供任何服务，经与物业公司了解，系被告没有将三原告交付的物业费支付给物业公司所致，被告违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。综上所述，三原告与被告签订的租赁合同因发生不可抗力的事由，导致三原告无法使用承租的铺面进行经营活动，给三原告造成了较大经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起如上诉讼请求，望判如所请。被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组辩称：1、关于租金，我认为只是政府减免，而且之前已经给了3个月装修期免租金，我方不同意减免租金；2、物业费无法退还，我承认我当时确实存在违约，但是是因为村民小组和开发商一直在扯皮；3、45天围挡是物管公司的事情，不是我方的过错，违约金我方不应当支付；4、诉讼费和律师费应当由原告自行承担。我认为原告方证据不充分，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月30日，原告陈武红、邹志发、杨仕界（承租人，乙方）与被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组（出租人，甲方）签订《后所村回迁经营性用房租赁合同》，约定以下涉案内容：“1、甲方将其合法拥有的座落于万科金域国际16栋的后所村回迁经营性用房出租给乙方用于美容美发经营。该房建筑面积共1020.8平方米，剩余铺面乙方可以分租；2、本合同租赁期为10年，装修期为三个月，租金计收自2020年1月1日起至2029年12月31日止；3、每月每平方米45元，第一年租金为551232元/年，甲方应在乙方支付一年租金之日将上述门面钥匙交付乙方。付款方式：一次性交清一年房租，第二年房租开始，提前一个月支付房租，乙方不得拖欠租金；4、铺面租金每三年递增5%，即2020年1月1日至2022年12月31日租金为551232元/年，2023年1月1日至2025年12月31日租金为：578794元/年，2026年1月1日至2028年12月31日租金为607734元/年，2029年1月1日至2029年12月31日租金为638121元/年；5、物业管理费每月每平方米5.3元，由甲方收取，乙方不得支付给物业公司。（注：第一年物管费按万科金域国际小区物业管理收费标准，收取15个月81153元，2019年10月1日至2020年12月31日物管费如小区物业收费上涨，乙方按上涨收费标准交给甲方）第二年起物业费为64922元，和租金一起支付给甲方；6、乙方在签订合同之日起，需支付5万元保证金给甲方；7、租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金……”。上述合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用。被告依约向原告交纳押金5万元、2020年1月至2020年12月期间的租金551232元、15个月的物管费81153元。另确认：1、庭审中，原告陈述其承租的商铺因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，于2020年1月27日至2020年3月12日期间暂停营业。现原告要求被告免除的受疫情影响的一个半月的租金；2、庭审中，被告认可因被告与物业公司之间纠纷，未将涉案物业费交付物业公司；3、庭审中双方认可涉案商铺有外墙脱落的现象，后物业公司统一对外墙进行维修。本院认为，本案的争议焦点有四，第一是被告是否应当减免原告疫情期间的租金？第二是被告是否应退还物管费？第三是被告是否应支付违约金？第四是被告是否应承担原告因实现权利支出的律师费？第一，关于被告是否应当减免原告疫情期间的租金？本院认为，2020年1月24日，云南省启动云南省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月23日，云南省应对疫情工作领导小组指挥部发布《关于调整新型冠状病毒肺炎疫情防控省级应急响应级别的通告》：“……自2020年2月24日零时起，云南省新型冠状病毒肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应”。本案中，原告承租涉案商铺主要从事美容美发，故在2020年1月24日至2020年2月24日期间根据政府疫情防控的要求，餐饮娱乐、休闲消费等商业场所实际上已经不能正常经营，不可避免的会造成原告造成损失，该损失是双方订立租赁合同时无法预见的，超出了“市场风险”的范围。本院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，承租人与出租人应相互理解、共渡难关，综合考虑租赁物的实际用途、受疫情防控影响的程度等实际情况，根据公平原则和不可抗力免责原则，酌情在本案中免除2020年1月24日至2020年2月24日的租金45936元，考虑到上述款项原告已经支付给被告，故本院依法确认被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组应向原告陈武红、邹志发、杨仕界退还已付租金45936元。第二，关于被告是否应退还物管费？本院认为，双方在合同中约定“物业管理费每月每平方米5.3元，由甲方收取，乙方不得支付给物业公司。（注：第一年物管费按万科金域国际小区物业管理收费标准，收取15个月81153元）”，故被告向三原告收取物管费符合双方合同的约定。至于被告是否将物管费缴纳给物业公司，是物业公司与被告之间物业合同关系调整的范围。综上，对于三原告主张被告退还已缴纳物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于违约金。本案中，三原告认为涉案主体结构存在缺陷故主张被告支付违约金。本院认为，双方在合同中约定“租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金……”，现三原告提供的证据仅能证明涉案商铺存在外墙脱落，但并不能提供证据证明涉案商铺存在主体结构上的缺陷，故对三原告主张被告违反合同约定“租赁门面主体结构存在缺陷”，并以此要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。第四，关于实现债权的费用，本案中双方并未在合同中约定实现债权费用的承担，且三原告也未提供相应的发票及委托合同证明该费用实际产生，故对于原告主张的5000元律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组于本判决生效后十日内退还原告陈武红、邹志发、杨仕界已付租金45936元；二、驳回原告陈武红、邹志发、杨仕界的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3657元，由原告陈武红、邹志发、杨仕界2657元，被告昆明市五华区黑林铺街道办事处团山社区居民委员会后所居民小组负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员 王 凡二〇二〇年十二月三十一日书记员 涂馨月履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。