宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4603号原告：哈某，宁夏回族自治区石嘴山市人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：银川市金凤区鑫程房地产信息咨询经营部。经营者：程见见，现羁押在宁夏回族自治区银川市看守所。原告哈某与被告银川市金凤区鑫程房地产信息咨询经营部（以下简称鑫程咨询部）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大常务委员关于授权最人民法院在部分地区开展事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘燕军于2020年11月4日和2020年12月15日远程视频公开开庭进行了独任审理。原告哈某，被告鑫程咨询部的经营者程见见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告哈某请求判令：1.被告返还原告购房定金20000元和首付款107900元，共计127900元；2.被告支付原告逾期办理相关手续违约金17400元；3.本案诉讼费由被告承担。被告鑫程咨询部答辩要点：被告同意解除与原告之间的居间合同关系，但原告需支付被告中介费5800元。被告对收取原告20000元定金无异议，这是合同规定。57000元的转账是当时增加了首付款，被告对此没异议。后面的50000元是原告向被告借的现金，但原告一直没有偿还被告，应将50000元从57000元中扣除。被告没有给原告出具过127000元的收条。被告没有违约，是因为当时原告付不了首付款，而且是原告为了避税，避税的时间为3个月，所以被告不承担原告主张的违约金17400元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2020年3月14日，原、被告及案外人闫某签订《房地产买卖合同》，约定:经被告居间代理，原告购买案外人闫某所有的的位××县房屋，建筑面积104.7平方米，房屋总价款580000元；原告同意于2020年3月14日支付购房定金；如原告为全额付款方式，在签订本合同后10日内付清余款，如原告为贷款方式，首付款为该房屋成交总价的30%，贷款类型为商业贷款，如因原告单方面原因导致贷款未能办理，所造成的损失由原告全部承担；原告及案外人闫某应2020年3月17日向被告提交贷款材料及相关手续，如因原告或案外人闫某未及时提交代办的合理的材料而导致交款日期延期或者造成相关违约的，由未提交资料的一方负责；被告自签订合同之日起，有义务协助原告及案外人闫某办理手续；签订合同时，原告应向被告支付房屋成交价款1%的中介服务费5800元；若原告以贷款方式支付房款，原告须向被告支付银行贷款代办服务费；被告无正当理由不履行合同，或由其他过失影响原告与案外人闫某交易的，且给原告、案外人闫某造成损失的，由被告赔偿损失，如被告在限定期未办理完毕此套房地产的相关手续，被告将支付原告和案外人闫某房屋成交总价款3%的违约金。2020年3月14日，原告支付被告购房定金20000元，被告向原告出具《收据》，被告经营者程见见在《收据》上签字、盖章确认；2020年3月17日，被告向原告出具《收据》，确认收到××园首付（包税）127900元，被告在《收据》上盖章确认；2020年3月19日，原告向被告经营者程见见转账支付购房款57900元。原告陈述，被告于2020年3月17日向原告出具的《收据》中载明的127900元包含2020年3月14日支付的定金20000元、2020年3月17日转账支付的57900元及原告向被告借款用于支付房款的50000元，该50000元借款系原告因首付款支付有困难向被告所借，原告给被告出具过《借条》，但被告并未将该款项实际交付给原告；被告经营者程见见陈述，该50000元系个人借款，已经现金交付给原告，但是原告至今未偿还该笔借款。原告实际支付被告购房定金和首付款共计77900元；被告实际收到原告购房定金和首付款共计77900元，但是未将该笔款项支付给案外人闫某；原告于2020年3月17日向被告提交了贷款资料；被告已为原告提供的服务有带领原告去查看涉案房屋、促使原告与案外人闫某签订了合同、带领原告去银行办理“面签”；原告尚未向被告支付居间服务费。2020年7月13日，被告经营者程见见因涉嫌刑事犯罪被逮捕，被告无法继续履行居间义务，原告与案外人闫某自行办理银行贷款、房屋过户等手续。判决的理由与结果本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告之间实际存在的是居间合同法律关系，鉴于被告经营者程见见被逮捕，该居间合同已经无法继续履行，且原、被告当庭表示同意解除该居间合同关系，故原告可以在不向本院诉请解除合同的情况下，要求被告承担合同解除后的相关责任。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。原告主张的127900元中包含了两部分款项，一部分是原告实际支付给被告的77900元，另一部分是原告向被告借款50000元，扣除该笔借款后，被告实际应向原告返还77900元，故对于原告要求被告返还购房定金和首付款127900元的诉讼请求，本院仅支持77900元。被告经营者程见见因涉嫌刑事犯罪被逮捕，导致被告未能继续为原告提供办理房屋贷款及过户等手续，被告存在违约行为，依照原、被告约定的按照“房屋成交总价3%”的标准计算违约金，有违公平原则并可能导致利益严重失衡，且被告认为约定的违约金过高，请求本院调低违约金计算标准，本院结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质，酌定由被告按照涉案房屋总价款580000元的1%承担违约金5800元（580000元×1%）；被告已经为原告提供了部分居间服务，这为原告与案外人闫某自行协商办理房屋贷款及过户手续创造了便利条件，虽然被告未提反诉要求原告承担中介费，但是被告在庭审中陈述希望扣除原告应该承担的中介费，考虑到为了减少原、被告双方的诉累，被告的该项抗辩意见，本院予以采纳，并酌情支持中介费4000元；被告应向原告支付的违约金5800元和原告应向被告支付的中介费4000元相互折抵后，被告还应支付原告违约金1800元，故对于原告要求被告支付违约金17400的诉讼请求，本院仅支持1800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告银川市金凤区鑫程房地产信息咨询经营部于本判决生效之日起十五日内返还原告哈某购房定金及首付款77900元；二、被告银川市金凤区鑫程房地产信息咨询经营部于本判决生效之日起十五日内支付原告哈某违约金1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元，由原告哈某负担1447元，由被告银川市金凤区鑫程房地产信息咨询经营部负担1759元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘燕军二〇二〇年十二月二十三日法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。