贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3285号原告：李永文，男，1985年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄颖，贵州威驰（金沙）律师事务所律师。被告：张传建，男，1982年6月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告：吴丽娜，女，1980年9月15日出生，汉族，居民身份证住址为湖南省醴陵市。第三人：贵阳西南林城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉路E2.E3商品房1楼。统一社会信用代码：91520112556624070A。法定代表人：王子国。原告李永文与被告张传建、吴丽娜及第三人贵阳西南林城房地产经纪有限公司（以下简称西南林城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永文及其委托诉讼代理人黄颖，第三人西南林城公司的法定代表人王子国到庭参加了诉讼。被告张传建、吴丽娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李永文向本院提出诉讼请求，1、判决被告张传建、吴丽娜连带向原告赔偿因二被告的违约行为造成原告6个月不能使用原告向二被告购买的贵阳市乌当区房屋产生的房租费损失人民币18000元（30000元／月×6个月）；2、判决被告张传建、吴丽娜连带向原告赔偿因二被告没有向原告交付原告向二被告购买的贵阳市乌当区房屋内的1个实木衣帽架、2张沙发、2张桌子、2把椅子、1个微波炉的损失人民币2100元；3、判决被告张传建、吴丽娜连带向原告赔偿因二被告违约造成原告为换原告向二被告购买的贵阳市乌当区房屋内的门禁卡、门锁锁芯、维修海尔牌电视机一台、两个厕所下水道疏通的费用人民币1040元；4、判决被告张传建、吴丽娜连带向原告承担因二被告违反原、被告签订的《房屋买卖居间合同》约定，把被告出卖给原告的贵阳市乌当区房屋出租给李明泽以及迟延交付本案所涉买卖房屋产生的违约金人民币30000元；5、判决本案的案件受理费由被告张传建、吴丽娜负担。事实及理由：二被告系夫妻关系，共同购买贵阳市乌当区房屋。受被告张传建委托，经过西南林城公司居间介绍，原告购买二被告夫妻共有并登记在被告张传建名下的该房屋。2018年9月16日，原告与被告张传建以及西南林城公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将前述房屋出售给原告，房屋出售金额为1050000元，以及房屋移交方式、过户、违约责任等内容。原告已按合同约定向二被告支付了购房款，向西南林城公司支付了代理服务费，履行了合同约定的义务，并于2018年12月24日取得该房屋的《不动产权证书》。然二被告违反合同约定，将已出卖给原告的房屋出租给李明泽，在原告购买房屋后，李明泽与某公司的员工将房锁撬开居住在内，原告得知后要求李明泽等人员搬离，但李明泽以其与被告签订有《房屋租赁合同》为由，强行居住拒不搬离。后经原告报警，贵阳市公安局乌当分局金江派出所处警后，责令李明泽等人搬离，李明泽等人才于2019年4月29日离开涉案房屋，将房屋归还原告。李明泽等人搬离后，经对涉案房屋及门禁卡、换门锁芯、维修电视机、清扫卫生最少需要2个月的期间，原告于2019年7月4日以后才可以使用涉案房屋，被告的上述行为致使原告不能使用该房屋的期间超过6个月，故原告主张按6个月，每月3000元计算房屋出租的租金损失，由二被告赔偿。由于被告没有按约定将房屋内的1个实木衣帽架、2张沙发、2张桌子、2把椅子、1个微波炉交付给原告，物品价值超过2100元，应由被告赔偿。同时，被告还应赔偿原告维修门锁芯等的相关费用，以及承担逾期交房违约金，违约金原告自愿主张30000元。以上诉请，请给予支持。被告张传建、吴丽娜未答辩，未提供证据。第三人西南林城公司述称，原告诉称的合同签订及房屋交易情况属实，也已经履行完毕。签订合同及与原告现场看房时，都是被告自己在居住，直到原告找我方理论时，我方才知道房屋有租赁。因按约定交房时，原告有事未到，故我方收取被告的钥匙后交由原告自己去收房，但原告收房时发现里面有人居住，就反复来找我方要求解决，后面经过派出所及房管部门解决，我方退还原告的中介费并支付换锁费用后，和他划清了界线，现原、被告双方的纠纷与我方无关。本院经审理认定事实如下：被告张传建与被告吴丽娜系夫妻关系。2018年9月16日，原告李永文（乙方、买方）与被告张传建（甲方、卖方）及第三人西南林城公司（丙方、中介方）共同签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将其位于贵阳市乌当区的房屋（证号Ｙ13092349，建筑面积122.71Ｍ2）出售给乙方，房屋（含家具家电等）成交价为1050000元，乙方于合同签订之日交纳购房定金50000元；因甲方房屋以按揭付款方式取得，乙方同意于2018年9月30日前将首期房款290000元支付到甲方账户，待甲方注销抵押并取得《房屋所有权证》《完税凭证》时，甲方与乙方办理产权过户登记手续，余款710000元由乙方办理银行贷款支付甲方，在交易过户中产生的税费由乙方全部承担，乙方支付丙方代理服务费27000元；甲方在过户当日后收到全款将房屋正式交付给乙方，移交房屋时保证不损坏房屋的原有装修设施，否则给予赔偿；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约一方向对方给付相当于上述房产价格1‰的滞纳金等内容。合同签订后，原告如约向被告张传建支付了购房定金5万元及首期房款29万元。2018年12月24日，原告取得对涉案房屋的权属登记。2019年1月2日，原告以办理银行按揭贷款方式向被告张传建支付了购房余款71万元。2018年5月7日，被告张传建（甲方）与案外人李明泽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述涉案房屋租给乙方居住，租赁期限自2018年5月7日至2028年5月7日共10年，租金每月975元，每年11700元，总计117000元一次性支付等内容，双方并于2018年5月11日在贵阳市乌当区住建局办理了《贵阳市房屋租赁登记备案证明》。此后，被告张传建在与原告及第三人对涉案房屋签订买卖合同时，未将上述租赁情况告知原告及第三人。原告购得涉案房屋后，因发现房屋被他人使用无法入住，故在与第三人及案外人等交涉无果后，于2019年3月27日报警称住宅被非法侵入，经贵阳市公安局乌当分局受案后处置，案外人李明泽等搬离了涉案房屋，贵阳市公安局乌当分局并于同年3月29日决定终止调查。2019年4月29日，经协调，原告与第三人的法定代表人王子国达成协议，由第三人将收取原告的中介费退还并配合原告处理好涉案房屋的水、电、气及物业服务费后，涉案房屋产生的纠纷与第三人无关。其后，原告为入住所需，对房屋门禁卡、门锁锁芯及屋内电视机等进行维修，支付了门禁卡费用60元及电视机修复费用480元，共计540元。原告认为对涉案房屋逾期入住并产生损失，遂提起本案诉讼。诉讼中，因二被告去向不明，本院依法向其公告送达了民事起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，公告期限届满后，二被告仍未到庭参加诉讼。上述事实，有到庭当事人的陈述、二被告的身份证以及结婚证复印件、《房屋买卖居间合同》、定金收条、收条、《贵阳农商银行二手房按揭借款合同》、借据、个人账户明细查询、还款计划查询、补充协议、不动产权证书、《房屋租赁合同》及《贵阳市房屋租赁登记备案证明》、原告与第三人的微信记录、贵阳市公安局乌当分局的《受案回执》及《终止案件调查决定书》、原告与第三人法定代表人签订的《协议》、照片及收据、收款收据等在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据庭审查明的事实，原告在与被告张传建及第三人签订《房屋买卖居间合同》时，被告张传建未将已将涉案房屋出租他人并办理了备案登记的情况告知原告及第三人，仅提供了产权证明，行为具有过错。原告因信赖登记而签订合同受让涉案房屋，支付了全部价款，取得对涉案房屋的权属登记，其行为并无过错，为善意取得，亦即依法取得了对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。同时，因在公安机关以及房管部门的处置、协调下，承租人放弃对合同权利的主张，并于2019年3月27日将涉案房屋腾退给原告，在事实上解除了原房屋租赁关系。因此，涉案的《房屋买卖居间合同》合法有效，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。对于原告的第一项诉请，因双方无此约定，且与本案非同一法律关系，并无事实及法律依据，故本院不予支持；对于原告第二项诉讼请求，原告并无证据证明其主张的物品及相应损失的事实存在，本院亦不予支持；对于原告第三项诉讼请求，根据合同约定，在移交房屋时，被告张传建应对房屋损坏的设施给予赔偿，因原告对房屋门禁卡及屋内电视机进行维修并支付了费用540元的事实存在，故本院予以支持540元，但对于其余费用没有证据证明，本院不予支持；对于原告的第四项诉讼请求，根据合同约定，被告张传建于2019年1月2日收到原告的购房全款时，就应将涉案房屋正式交付给原告，但被告张传建向原告隐瞒该房屋已出租的事实，未与原告进行清点交接，仅向第三人交付房屋钥匙由原告自行收房，致使原告因房屋租赁纠纷而迟至2019年3月29日后才实际接收房屋，故被告张传建的行为构成违约，应承担其违约责任。考虑到原告因维修设施、清洁卫生等而延迟入住的客观事实存在，本院酌定被告张传建逾期交房的时间为三个月，按约应向原告支付的违约金94500元（1050000元×1‰×90天），现原告对违约金自愿主张为30000元，属其意思自治，本院予以支持。关于被告吴丽娜的责任问题。因涉案合同签订时，二被告系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，故被告吴丽娜应对被告张传建的合同违约之债承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告张传建、吴丽娜于本判决生效之日起十日内向原告李永文支付逾期交房违约金30000元；二、被告张传建、吴丽娜于本判决生效之日起十日内向原告李永文赔偿物品维修费用540元；三、驳回原告李永文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1079元，减半收取计540元，公告费300元，共计840元，由原告李永文负担259元，由被告张传建、吴丽娜负担581元（此款原告已预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇二〇年十二月十九日书记员  刘威威