广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27050号原告：周子涵，男，汉族，身份住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李晓波，广东普勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨澄，广东普勤律师事务所实习律师。被告：深圳市径腾投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道径贝村办公楼，统一社会信用代码：914403003194358073。法定代表人：王志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宇明，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢存强，广东青狮云岸律师事务所律师。原告周子涵与被告深圳市径腾投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓波、杨澄，被告委托诉讼代理人卢存强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周子涵向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金139305.744元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月27日，原被告签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1、原告以5159472元总价款向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道“德弘基创客居”1栋X单元X层X号房产；2、被告应于2019年12月31日前取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》并向原告交付房产，交付房产前应发出《入伙通知书》；3、被告逾期交付在90日内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，向原告按日支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。2020年3月30日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告可于2020年3月30日交付并办理入伙手续，此时距约定交付时间已逾期90日。原告遂起诉，请求判如所请。被告辩称：一、被告已于2019年12月通知原告收楼，原告已实际领取房屋钥匙并缴纳相关物业费、专项维修资金等费用，被告不存在违约情形；二、原告的提供证据不能证明原告的诉讼请求；请求法院依法驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。双方对真实性无异议的《深圳市房地产买卖合同（预售）》《入伙通知书》《深圳市住房和建设局网站竣工验收备案信息》《德弘基物业资料移交书》《收款收据》《单位（子单位）竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《深圳市建设工程竣工验收报告（燃气工程专用）》《深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单》《深圳市房地产预售许可证》《深圳市建设工程规划验收合格证》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据，以及当事人的举证质证意见、庭审陈述意见，本院认定事实如下：2018年12月26日，被告开发的位于深圳市宝安区，取得深房许字（2018）宝安023号《深圳市房地产预售许可证》。2019年3月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，主要约定如下：1、买受人向出卖人购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积71.01平方米，购房总价款5159472元。2、第九条约定，出卖人应于2019年12月31日前将商品房交付买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，应发出《入伙通知书》；买受人对交付商品房无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的商品房钥匙出具收条，该收条视为实际交付凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，商品房交付时间为出卖人交付商品房钥匙之日；买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，商品房交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。3、第十条约定，出卖人应在商品房交付时向买受人提供以下文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《收楼意见书》《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生逾期交付责任由出卖人承担。4、第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收商品房。5、第十二条约定，除合同另有约定外，出卖人如未在第九条约定的交付期限内将商品房交付买受人，按附件五买卖双方补充约定第七条处理。合同附件五对合同内容进行了修订和补充。1、附件五第六条对合同第九条、第十条、第十一条作了补充和修改，约定：（1）第1项，若出卖人未在约定的交付期限前将第十条约定“交付的文件”交付给买受人的，买受人应在《收楼意见书》中明确提出书面异议，否则视为出卖人已向买受人交付约定文件。（2）第2项，若出卖人按相关法律法规及合同约定将具备工程竣工验收合格证明文件的商品房交付给买受人，买受人应在《入伙通知书》规定的入伙期限内前往项目现场办理入伙手续，除非有法定理由，否则买受人不得拒绝受领，如买受人不具有拒绝交付的理由而拒绝收楼的，则自《入伙通知书》规定的入伙期限届满即视为交付。（3）第3项，买受人认为商品房不符合交付标准或条件的，应于验收商品房当天在《收楼意见书》中一次性提出异议。对于买受人提出的异议，出卖人应在收到《收楼意见书》之日起10个工作日内向买受人送达《收楼意见书回函》，并按约定对应保修的项目履行保修义务，不属于保修范围的应在回函中一并说明。买受人应按《收楼意见书回函》指定验收日期验收，无正当理由不得延期、拒绝验收。（4）第4项，若出卖人未在合同约定的交付期限届满前将第十条约定“交付的文件”交付给买受人，买受人应在《收楼意见书》中明确提出书面异议，否则视为出卖人已向买受人交付约定文件。2、附件五第七条对合同第十二条补充约定为：出卖人如未在合同第九条约定的交付期限内将商品房交付买受人，按以下方式处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日的，买受人有权在超过90日起30日内解除本合同，超过该期限的，视为买受人不要求解除合同，合同继续履行。买受人解除本合同的，出卖人应退还全部已付款，且出卖人应向买受人合计支付购房款总价款10%的违约金。（3）买受人要求继续履行合同或超过期限不提出解除合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，违约金总金额不得超过购房总价款的10%。上述合同附件五由原被告双方在每页落款处签名或盖章，但具体条款的详细内容并无标黑、加粗、斜体或放大等文字上的特别标识。2019年8月5日至12月4日，深圳市特种设备安全检验研究院向深圳市建设局陆续出具5份《深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单》，对德弘基创客居项目31台电梯完成安装监督检验，结果合格。2019年12月26日，案涉德弘基创客居项目1栋、2栋工程（不含桩基）经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位组织竣工验收，验收结论为合格。2019年12月26日，德弘基创客居项目1栋、2栋燃气工程经组织验收，验收结论为合格。2019年12月30日，深圳市住房和建设局为德弘基创客居项目1栋、2栋工程出具深建消验字[2019]第0404号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防复验收合格。被告于2019年12月31日向原告送达《入伙通知书》，告知德弘基创客居1栋X单元X层X号房屋可于2019年12月31日交付，并通知原告办理入伙手续。2019年12月31日，原被告签署《德弘基物业资料移交书》，约定案涉房产已按《商品房买卖合同》约定达到交付条件，双方于2019年12月31日办妥物业及相关资料移交手续，双方确认移交资料包括物业钥匙、《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》《预售面积测绘报告》。原告向深圳市德弘基物业管理有限公司预付了2020年1月至3月期间的物业费、专项维修资金。2020年3月27日，德弘基创客居项目1栋、2栋取得深规划资源建验字BA-2020-0009号《深圳市建设工程规划验收合格证》。2020年3月30日，案涉德弘基创客居项目取得了深圳市住房和建设局出具的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。2020年3月30日，被告向原告再次送达《入伙通知书》，告知案涉德弘基创客居1栋X单元X层X号房屋，可于2020年3月30日交付并办理相关入伙手续。本院认为，综合原被告的诉辩意见、举证质证意见，本院归纳本案争议焦点有二，一是合同附件五第六条第1、4项约定内容是否有效，二是被告的交付行为是否构成违约。（一）有关合同附件五第六条第1、4项约定的效力认定我国法律及相关司法解释，对格式条款及其效力认定作了详细规定。其中，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条对上述规定作了限缩性规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”由此可见，提供格式条款的一方未采取合理方式对免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款进行提示、说明的，该格式条款无效。结合本案，被告依据合同附件五第六条第1、4项约定提出免责抗辩，原告则主张上述约定为无效格式条款。本院具体分析如下：1、《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条对合同第九条、第十条、第十一条作了补充和变更，该条款是被告作为出卖人为重复使用而单方事先拟定、未与买受人协商的定型化条款，买受人只有附和该条款方能成立合同，故上述约定符合格式条款的构成特征，应认定为格式条款。附件五第六条第1、4项条款主要约定，被告未在约定交付期限前将合同第十条约定的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文件交付原告，原告未在《收楼意见书》中明确提出异议，视为被告已交付约定文件。该两项条款实际免除了被告限期交付文件及承担相应违约责任的义务，应认定为属于免除出卖人主要责任的格式条款。2、依照法律规定，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意免除其责任的条款，并对格式条款予以说明。司法实践中，按照民事诉讼证据规则，提供格式条款的一方应就其已尽合理提示及说明义务负担举证责任，然而判断履行提请注意义务是否充分，则主要依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定进行“文件外形”的评价，如提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，则应认定符合合同法第三十九条所称“合理的方式”。本案合同附件五第六条第1、4项条款的具体内容并无足以引起原告注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，被告举示的证据也无法证实其在订立合同时已就该条款进行提示、说明且该提示、说明已达充分、合理的程度。故，被告应当负担举证不能的不利后果，本院认定被告作为免责格式条款的提供方未尽合理提示说明义务，有关合同附件五第六条第1、4项条款应认定无效，且自始不发生法律效力。被告依据该两项条款，主张免除其交付《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》的义务及违约责任，缺乏法律依据。3、合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案《深圳市房地产买卖合同（预售）》其他约定条款，系买卖双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，对原被告双方均具有法律拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。（二）有关被告交付行为是否构成违约的认定商品房是一种特殊的商品，商品房的交付，不仅关系买受人的重大切身利益，更涉及公共安全，因此法律、行政法规对商品房交付作了严格规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定，“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。”因此，建设工程交付使用须通过行政主管部门认可的规划验收和竣工验收备案等综合性验收，这是法律规定的强制性的商品房交付前提。本案中，被告于2019年12月31日向原告送达《入伙通知书》，双方于2019年12月31日签署《德弘基物业资料移交书》，被告向原告移交了案涉商品房的钥匙并交付使用。然而，案涉德弘基创客居项目于2020年3月27日方取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，于2020年3月30日才取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。因此，被告于2019年12月31日的房产交付行为，仅转移了商品房的占有方式，只是一种事实上的交付，但该交付行为违反了法律的明文规定，应当认定为不符合法定交付条件，该交付行为不构成有效交付，被告应当承担逾期交房的违约责任。另外，被告主张合同第十条明确约定了“交付的文件”，被告未能提供《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，原告收楼时未提异议应视为其知道交付不符合条件而接收商品房，并据此提出免责抗辩。本院认为，结合广东、北京、天津等地的司法实践，审判中通常以“买受人明知商品房不具备法定或约定条件仍同意接收”作为免除出卖人逾期交房责任的判断标准。然而，买受人是否知道商品房交付不符合法定或约定条件，应按社会一般人的通常认知来进行衡量和评价。在商品房预售交易过程中，出卖人是专业的房地产开发企业，熟悉商品房开发、建设、销售、交付等环节各流程的法律规定和法律责任，而买受人仅系一般消费者，普遍不具有专业判断的能力，出卖人相较于买受人具有明显、绝对的优势地位，对于商品房是否符合法定或约定的交付条件，出卖人负有向买受人如实、全面、明确披露商品房交付现状的义务，而不能苛求买受人在收房时比对法律条文和合同约定对商品房是否符合交付条件作出评判，这样不符合市场交易的诚信原则和经济原则，更不能以此适用推定来认定买受人是否应当知情。本案现有证据无法证明被告在交付商品房时曾以明示的方式明确告知原告其所交付的房屋不符合法定交付条件，而原告明知不符合条件而同意接收商品房的事实，本案不能视为原告主动放弃追究被告逾期交房的违约责任。被告提出的该项抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上，本院认定被告构成迟延交房，应当负担相应的违约责任。结合本案合同约定的交付日期2019年12月31日、案涉项目取得竣工验收备案回执日期2020年3月30日，以及合同约定的违约金计付标准，本院核算被告应当向原告支付2019年12月31日起至2020年3月30日止的逾期交房违约金139305.744元（5159472元×90天×0.0003/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，判决如下：被告深圳市径腾投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周子涵支付逾期交房违约金139305.744元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3086元，原告已预交，应由被告负担。被告应负担的部分，本院退回原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院依法缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十二月三十一日书记员  郑淦元书记员  谢晓帅