山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初3119号原告：曲和江，男，1958年5月7日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：赵燕，山东霖鑫律师事务所律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街74号。统一社会信用代码:913706027710098392。法定代表人：朱芳英，执行董事。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街245号。统一社会信用代码：913706004937598666。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：申福文，系该公司员工，男，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。第三人：李伟雷，男，1969年10月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告曲和江与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺置业）、第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称农行烟台分行）、第三人李伟雷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲和江的委托诉讼代理人赵燕、第三人农行烟台分行的委托诉讼代理人申福文、原国顺、第三人李伟雷到庭参加诉讼，被告一路顺置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。曲和江向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告继续履行合同，按照合同第十五条的规定协助原告办理位于牟平区产的产权登记手续；2.被告及第三人协助办理解除上述房产的在建工程抵押手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区产，合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，且已实际居住多年。被告将该房产另售给第三人李伟雷。现因被告及第三人原因，无法办理产权登记手续，故诉至本院，请求依法支持原告诉请。一路顺置业未答辩。农行烟台分行述称，原、被告签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效，依据《担保法》第四十一条、第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】第四十七条、第六十七条，《物权法》第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《合同法》第五十二条第（五）项。2007年4月10日，农行烟台分行与被告签订了借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记。2012年12月13日，烟台市中级人民法院作出案号为（2012）烟商初字第183号《民事调解书》，对双方的权利义务进行了确认，农行烟台分行在对被告抵押的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。本案中，第三人与被告签订的抵押合同自登记之日起生效，因抵押物经过登记，抵押权依法能够对抗受让人。被告未通知第三人或者未告知原告的，转让行为无效，因此原告与被告签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。原告依法应当向法院提交向被告支付房款银行转账凭证原件和商品房预售许可证原件及预购商品房预告登记原件。原告无权起诉农行烟台分行，因原告与第三人之间不存在任何合同关系，因此原告对第三人不享有任何权利，第三人也对原告不承担任何义务。第三人没有侵害原告的任何民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。李伟雷述称，我购买了房屋，于2007年1月11日交了20000元定金，2007年7月13日交了48000元首付款，2007年11月13日交了尾款155614元，房款已经付清，没有办理房屋交接手续，也没有居住，不知道原告购买了涉案房屋，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2011年9月28日签订烟房预许字2007第010-161号《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于牟平区产，房产总价款为223614元。合同签订后，原告向被告支付了购房款，提交了房款收据、完税证明予以佐证。涉案房产已由被告交付原告，但至今未办理产权登记。原告主张已经实际取得了涉案房屋的使用权，提交业主承诺书、楼宇交接书、装修申请表、装修许可证、供暖证明予以证实。原告主张涉案房产存在在建工程抵押，抵押权人为第三人农行烟台分行，提交烟台不动产登记信息查询结果，第三人农行烟台分行对该查询信息无异议。第三人农行烟台分行提交了烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书、（2014）烟执字第70号执行裁定书、牟房在抵2007第003号在建工程抵押登记证明，主张其对涉案房屋所在牟平杰座项目在建工程享有优先受偿权。原告向本院提交了商品房预售许可证及烟台市牟平区住房和城乡建设局于2019年7月15日出具的《关于办理牟平区杰座小区商品房预售许可的情况说明》。第三人农行烟台分行对上述两份证据的真实性没有异议。该情况说明中载明“烟台市一路顺置业有限公司依据上述规定向我局提交了全部材料（包括在建工程抵押权人同意预售的证明）后，由我局为其建设的该项目办理了预售许可证”。本案之前，关于杰座小区项目部分业主以同样案情起诉了被告及第三人，已有生效判决予以认定，生效判决中查明杰座小区已经存在着部分业主办理了产权登记手续的事实，且第三人农行烟台分行予以认可，其解释称被告一路顺置业在借款期限内，根据房屋销售情况向第三人农行烟台分行缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经第三人农行烟台分行审查同意后，第三人农行烟台分行出具解除部分抵押登记的手续，所以出现了部分业主办理了产权登记手续的情形。第三人李伟雷对原告提交的证据不予认可，主张其没有参与原告的合同，不知情，而原告的购房合同侵害其购房权益，向本院提交了其购买涉案房屋时的交纳房款的收据复印件及银行明细复印件，主张收据原件未找到，并称当时购买房屋时签订了合同，但并未取回购房合同，涉案房屋其亦未接收和占用使用。原告对第三人提交的证据不予认可，主张系复印件，且银行明细中无法证明款项实际支付给谁。本院认为，原告作为涉案房屋的买受人，根据房屋买卖合同，已经履行了支付全部购房款的合同义务，被告已将房屋交付原告占有使用，故原、被告签订的购房合同合法有效。依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，被告为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故原、被告签订的购房合同的履行受第三人农行烟台分行的约束。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从交易安全、交易成本等角度出发，应保护购房人的利益。第三人农行烟台分行作为抵押权人，能够有效控制预售许可证的取得，其既可以在设定抵押权时同开发商约定在取得预售许可之前应先清偿其债务，也可以通过出借款项时设定一定的条件限制开发商在未清偿其债务之前不能取得预售许可证。本案中被告取得预售许可证的事实，能够说明第三人农行烟台分行认可被告销售涉案房产。原告基于对被告销售行为的合理信赖，购买房产，在原告已交付全部购房款，且没有证据证明原告存在过错的情况下，其享有的合同权利应依法优先受到保护。第三人李伟雷虽主张涉案房屋系购买，并已支付了全额购房款，但其未能提交购房合同，亦未提交房款收据原件，且其未实际接收房屋和占用使用。退一步讲，即使第三人李伟雷已向被告交纳房款购买房屋，从实际情况看，其与原告一样均未办理产权登记，亦未办理预告登记，但原告已实际合法占有房屋居住使用，故原告要求继续履行合同，应予支持。综上，原告要求被告及第三人农行烟台分行协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，本院予以支持。被告没有按照买卖合同约定于规定期限内办理产权登记手续，原告要求被告协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告烟台市一路顺置业有限责任公司和第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起30日内协助原告曲和江办理位于烟台市牟平区产的在建工程抵押解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后10日内，被告烟台市一路顺置业有限责任公司协助原告曲和江办理位于烟台市牟平区产的产权登记手续。案件受理费100元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年十二月二日书记员  陈俊男