广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2433号原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。住所地：广东省开平市长沙区************。统一社会信用代码：914************236。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀宝，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈惠文，系该公司员工。被告：蔡久永，男，1980年8月2日出生，汉族，户籍地：广东省佛山市，现住广东省开平市****。公民身份号码：340************837。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称海伦堡物业开平公司）与被告蔡久永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，因需公告送达，依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业开平公司的委托诉讼代理人陈惠文到庭参加诉讼。被告蔡久永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业开平公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付自2019年5月起至2020年4月止所拖欠的物业管理费、公共分摊费和违约金，合计为人民币2114.93元，如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.1元/平方米，计至2020年4月为1278.12元；管理费违约金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至2020年4月10日为710.74元；公共分摊电费为126.07元（暂计至2020年2月25日）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市*********的物业管理单位，被告是开平市****************的业主，该房屋建筑面积为96.83平方米。被告与原告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据《物业管理服务协议》第六章约定：被告需在每月8日-20日之间向原告缴纳物业管理服务费及有关费用包括水费、公共分摊费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，不同属性的商品房收费标准不同，案涉房屋的收费标准为每月每平方米1.1元；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2019年5月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费及其他相关费用。截至2020年4月10日被告已累计欠费共计人民币2114.93元。被告的前述违约行为，已经给原告造成了较大的经济损失。被告蔡久永没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告海伦堡物业开平公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告蔡久永没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告海伦堡物业开平公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据对上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2007年11月25日，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（出卖人）与被告蔡久永（买受人）签订《商品房买卖合同》，被告蔡久永向开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司购买了开平市****，该商品房面积为96.83平方米。被告于2008年1月18日与广州中颐物业管理有限公司开平分公司（后变更登记为广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司）签订了《物业服务手册》和《物业管理服务协议》，双方约定了物业公司和业主之权利及义务、物业管理服务费用及其交付方式和追缴办法、公共守则、纠纷的解决等内容，其中有关物业管理服务费和其他费用方面约定：1、交纳费用时间：每月8日-20日缴纳当月管理费及上月水电费等；2、物业管理服务费按建筑面积计收，不同属性的商品房收费标准不同，案涉房屋的收费标准为每月每平方米1.1元；3、未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳违约金等。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费。但从2019年5月起，被告没有依约向原告缴纳物业服务费，被告拖欠原告物业管理费1278.12元（计至2020年4月），违约金710.74元（计至2020年4月10日），公共分摊电费126.07元（计至2020年2月25日），以上费用合计2114.93元。原告多次催讨无果，遂成本讼。另查明，广州中颐物业管理有限公司开平分公司成立于2006年12月20日，该公司于2014年1月29日经开平市市*监督管理局核准变更登记为广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。2013年12月31日，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（建设单位，甲方）与原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对开平﹒中颐海伦堡住宅小区（即开平市长沙海伦堡住宅小区）实施前期物业管理服务。2019年5月12日开平市长沙海伦堡住宅小区业主委员会与广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司签订了《开平市海伦堡物业委托服务合同》，其中有关物业管理服务费和其他费用方面约定：1、1座-11座电梯住宅的物业服务费标准为每月1.1元/平方米；2、业主于每月10前交纳物业服务费、水电费等，若逾期交纳，从逾期之日起，按应交物业服务费、水电费的每天3‰比例交纳违约金等。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告是开平市长沙海伦堡住宅小区的建设单位和业主委员会先后选聘的为开平市长沙海伦堡住宅小区提供物业管理服务的企业，其为开平市长沙海伦堡住宅小区的业主提供物业管理服务。开平市长沙海伦堡住宅小区的建设单位和业主委员会与原告签订的前期物业服务合同和物业委托服务合同对涉案小区的全体业主具有约束力。且原告与被告签订的《物业服务手册》和《物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应全面、诚实地履行合同和协议。被告作为开平市长沙海伦堡住宅小区业主，获得原告的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向原告支付物业服务费用及逾期付费的违约金。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”经原告催交物业管理费，被告在催告的合理期限内未交纳物业费，已构成违约。根据上述物业服务合同中有关物业管理服务费和其他费用方面约定，原告诉请被告支付2019年5月至2020年4月的物业管理费1278.12元【每月管理费106.51元（96.83平方米×1.1元=106.51元）×12个月=1278.12元】和公共分摊电费126.07元（暂计至2020年2月25日），理据充足，本院予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未按期支付物业管理费已构成违约，客观上造成了原告利息损失，被告应承担违约责任。原告主张根据上述物业服务合同的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳违约金，折合年利率为109.5%（每日3‰×365日），明显过分高于利息损失，因此，根据公平原则，本院予以调整。结合本案实际情况，本院酌情调整逾期交纳物业费的违约金为：2019年5月至2019年7月期间产生的违约金，按照中国人民银行的同期同类贷款基准利率年利率4.35%计算；2019年8月至2020年4月10日期间产生的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另根据上述物业服务合同的规定，原告主张涉案违约金以每月应交物业管理费106.51元（96.83平方米×1.1元）为基数，从逾期之日，即逾期之月的21日起计至2020年4月10日，于法有据，本院予以支持。经核算，2019年5月至2020年4月10日期间，每月产生的违约金分别为：4.57元、4.18元、3.78元、3.40元、2.93元、2.51元、2.14元、1.73元、1.36元、0.98元、0.59元、0.24元，合计28.41元。综上，原告海伦堡物业开平公司诉请被告支付从逾期之日起至2020年4月10日的违约金，理据充分，本院予以支持，但应以本院核算为准，对超出本院核算的部分，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告蔡久永应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1278.12元、公共分摊电费126.07元及违约金28.41元给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司已预交），由被告蔡久永负担。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司预交的案件受理费50元，由本院予以退回；被告蔡久永应在本判决生效之日起七日内来本院领取补缴诉讼费通知，向本院补缴案件受理费50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  邝玖瑜人民陪审员  池芳丽人民陪审员  苏炼勋二〇二〇年十二月九日法官 助理  关巧玲书 记 员  黎美清