沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初13190号原告：唐喜，男，满族，住址内蒙古通辽市。委托代理人：王新宇、赵思禹，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：李璠，男，汉族，住址沈阳市铁西区。被告：李琳，女，满族，住址沈阳市和平区。委托代理人:王亚香,系辽宁首丰律师事务所律师。原告唐喜诉被告李璠、李琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法由审判员刘雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐喜委托代理人王新宇、赵思禹、被告李琳委托代理人王亚香到庭参加诉讼。被告李璠经本院传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，二被告合伙经营一家企业。2017年4月14日原告与被告一签订了租期为2017年8月1日至2022年8月1日的房屋租赁合同，用于经营二被告的公司。合同第四条约定：该房屋年租金30万元中，乙方需在承租日期前一个月一次性缴纳下一年的全年房租；第八条第三款约定：乙方如果想次年不续租，则必须提前三个月通知甲方；第十二条约定：任何一方违反本合同的约定按年度需向对方缴纳三个月租金作为违约金；第十六条约定：如果乙方退租终止合同必须保留乙方原有装修，否则甲方有权要求乙方将房屋恢复原样。自2018年起被告一与被告二终止合作关系，被告二在案涉房屋中继续经营公司并由被告二本人向原告缴纳房租，从2020年8月1日开始被告二以经济困难为由拖欠原告房租，经原告几次催讨，被告二于2020年9月23日提出退租的请求，并于2020年10月1日与原告共同验收房屋，对水表和电表的数值进行了记载。原告发现被告二的公司已经搬离，并已搬空房屋内的家具，对室内的装修造成了不同程度的损坏。至今被告二仍然没有将房屋大门密码告知原告，导致原告无法进入且无法继续出租。原告认为，根据合同约定二被告应当向原告足额支付租期内的租金，同时支付退租后不返还房屋而产生的房屋占用费。同时因被告退租时没有提前三个月履行告知义务，应当向原告支付违约金，并按照合同的约定将房屋恢复原状。因此，原告起诉至人民法院，请求法院判令：一、被告向原告支付2020年8月1日至2020年10月1日欠付的房租50000元；二、判令被告向原告支付其退租后依然占用房屋产生的占用费用15833元（暂算至起诉之日起，要求被告支付至实际交还房屋之日）；三、判令被告向原告支付违约金75000元；四、判令被告支付房屋内部装修恢复原状的费用300000元；五、判令被告返还租赁房屋；六、被告承担本案诉讼费、保全费。被告李琳辩称：一、原、被告主体资格有异议，请求查明原告主体是否适格。另，房屋租赁合同由原告与被告李璠签订，根据合同的相对性，我方不是租赁合同的当事人。二被告作为股东共同经营沈阳久华安家居用品有限公司，李璠作为法定代表人，现公司存续，二被告均进行经营，因此，原告直接列二股东为被告不符合公司法规定，我方主体不适格；二、诉讼请求第一项没有异议。诉讼请求第二项无约定及法律规定不应支持。第三项违约金75000元显属过高请求法院进行调整。第四项请求被告公司同意按承租时出租物的状况进行恢复，不同意支付恢复原状的维修费。第五项请求无事实依据，案涉房屋已经交接；三、二被告所经营的公司作为承租人，在承租期对案涉房屋进行的装修不属于租赁合同第八条、第十六条规定的部分，已形成附合的装饰装修物，原告同意利用的，应当向我方支付折价款，明细见附件；四、根据合同约定3万元应当予以返还。被告李璠未答辩。经审理查明，原告系位于沈阳市铁西区（3门）的房主。2017年4月14日，原告与被告李璠签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将该房屋出租给被告，年租金30万元。租赁期限自2017年8月1日至2022年8月1日，承租房需在承租日期前一个月一次性交纳下一年的全年房租。合同第八条约定，承租方如果不续租，必须提前3个月通知出租方，如承租方不论因任何原因停止租赁此房屋，之前承租方对房屋的装修墙面、地面、灯具、门窗都不允许拆除，保存完好，如果因承租方原因导致房屋装修有所破损，因此产生的所有费用全由承租方承担，如果承租方提前退租，对出租方产生的一切损失由承租方承担；合同第十条约定，自本合同签订之日起，由承租方支付出租方3万元押金；合同第十二条约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同第十六条约定，出租方提供物品如下：1、地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手；2、石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗；3、如承租方退租终止合同，必须保留承租方原有装修，否则出租方有权要求承租方将房屋恢复原样（现房屋照片附后）。经查，该合同实际并未附现房屋照片。另，原告向本院提供照片一组，用以证明其出租给被告时的房屋原状，但被告对该照片所载内容为房屋原状不予认可。被告亦向本院提供照片一组，用以证明其承租房屋时的房屋原状，但原告对该照片所载内容为房屋原状亦不予认可。双方均认可该房屋在被告承租时，二楼有原告自行修建的隔层。案涉房屋租赁合同签订后，双方依约履行合同，被告按约定向原告交付了3万元抵押金，原告于2017年6月份之前向被告交付了房屋，被告以该房屋经营家居相关产品。二被告均系沈阳久华安家居用品有限公司股东，各持有该公司50%股份。2019年起由被告李琳占用该房屋，并在此处经营，且由被告李琳交付租金。2020年9月后，因被告不再租赁该房屋，原告与被告李琳交涉退房事宜，但被告未在2020年8月1日前的3个月通知原告不再续租。2020年10月1日，原告与被告李琳对房屋进行查验，但被告李琳在原告明确要求的情况下，仍未将房屋门锁密码告知原告，导致原告一直无法进入该房屋。经本院沟通，被告李琳已于2020年11月24日18时过后将房屋门锁密码告知原告。现被告李琳已将2020年8月1日前的租金支付完毕，但2020年8月2日起的租金被告尚未支付。被告搬离时将与房屋形成附合的墙面装修、灯具等物品大面积拆除。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》1份、房屋租金支付凭证1份、原告与李琳的通话录音2份、原告与李琳共同验房的视频3份、原告用以证明房屋出租时状况的照片1组、证明被告装修后房屋状况的照片1组、证明被告搬离时拆除装修后的房屋状况照片1组、被告李琳提供的微信截图1张、录音1份、被告李琳用以证明承租房屋时的状况照片1组、证明被告李琳所留装修价值的照片及材料1组、营业执照副本复印件1份等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案承租主体的问题，案涉房屋由原告与被告李璠签订，但自2019年起，该房屋一直由被告李琳实际使用，且由被告李琳支付租金。房屋退租时，亦由被告李琳与原告协商并验房，且原告认可该房屋后来由被告李琳承租。此外，在原告与被告李琳的对话录音中，被告李琳未提出其对案涉房屋租赁合同不知情，或该合同对其不适用的抗辩，因此，应认定2019年开始该房屋承租主体变更为被告李琳，故，被告李琳应按案涉房屋租赁合同全面履行义务。关于原告请求被告李琳向其支付2020年8月1日至2020年10月1日欠付房租50000元的主张，被告李琳作为承租人应向原告支付租金，且被告李琳当庭表示同意原告该请求，因此，本院对原告该请求予以支持，但被告李琳应支付的该租金实为2020年8月2日至2020年10月1日期间的租金。关于原告请求被告李琳向其支付房屋占用费的主张，双方退租验房后，在原告明确要求的情况下，被告李琳却拒不告知原告门锁密码，导致原告无法进入该房屋，应视为被告李琳拒绝向原告交接房屋，故，被告李琳应向原告支付房屋占有使用费。经法庭沟通，被告李琳于2020年11月24日18时过后告知原告密码，因此，被告李琳应比照双方合同约定价格即每年30万元向原告支付自2020年10月2日起至2020年11月24日止共计54天的房屋占用费44384元。关于原告请求被告李琳向其支付违约金75000元的主张，案涉合同第十二条约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同第八条约定，承租方如果不续租，必须提前3个月通知出租方。本案被告未按约定提前3个月通知原告不再续租，已构成违约，因此，被告李琳应按约定向原告支付3个月租金即75000元作为违约金。关于被告向原告交付的租房押金3万元，该押金应当在被告应支付的违约金中予以扣减。因此，被告李琳应再向原告支付违约金45000元。关于原告请求被告李琳向其支付房屋内部装修恢复原状费用300000元的主张，案涉合同第十六条约定，出租方提供物品如下：1、地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手；2、石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗；3、如承租方退租终止合同，必须保留承租方原有装修，否则出租方有权要求承租方将房屋恢复原样（现房屋照片附后）。本案被告李琳搬离时将形成附合的装修进行大面积拆除，已违反双方上述约定，则被告李琳应按约定将房屋恢复至出租时的原样，同时，被告李琳庭审中明确表示同意承担将房屋恢复原状的责任，但因该合同并未附房屋出租时的样貌图片，而原、被告双方就对方证明房屋出租时原状的照片又均不予认可，因此，无法确定该房屋出租时的原状，也即无法要求被告将该房屋恢复至出租时的原状，同时亦无法对房屋恢复至出租时原状的费用进行具体评估、计算。再，双方均认可租赁房屋时二楼存有原告自行修建的隔层，被告已将隔层拆除，在原告与被告李琳的对话录音中，原告主张该隔层造价10多万，被告李琳未予辩驳，现结合原告与被告李琳在录音证据中对隔层价值的言论，及合同中载明承租时房屋既有的地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手、石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗物品的价值，同时考虑被告李琳搬离时房屋装修尚残留的部分价值，有可利用之处，综合以上因素，本院酌定由被告李琳向原告支付恢复房屋承租时原状的费用5万元。关于原告请求被告李璠承担付款及违约责任的主张，原告在法庭询问中已认可案涉房屋租赁合同的相对方后来已变更为被告李琳，因此，被告李璠不应再承担合同义务，对原告该请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年8月2日至2020年10月1日的租金50000元；二、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年10月2日至2020年11月26日的房屋占用费44384元；三、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付违约金45000元（已扣除原告交付的押金30000元）；四、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付恢复房屋出租时原状的费用50000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7914元，减半收取3957元，由被告李琳承担2052元，由原告唐喜承担1905元。保全费2720元，由被告李琳承担1470元，由原告唐喜承担1250元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘雪二〇二〇年十二月三日法官助理王洋书记员代蕾本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百一十七条【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。