山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初9119号 原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市**东海西路****及**。 法定代表人：解某，董事长。 委托诉讼代理人：杨某，女，汉族，1995年11月4日出生。系公司员工。 被告：潘某，女，汉族，1965年5月24日出生，住青岛市市**。 被告：周某，男，汉族，1963年5月17日出生，住青岛市市**。 上述两被告委托诉讼代理人：李某，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上述两被告委托诉讼代理人：朱某，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。 原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业公司”）与被告潘某、周某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨某，被告潘某、周某及两被告委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华仁物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判定被告向原告支付欠缴的各项物业管理服务费用及滞纳金8254.58元。2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告为全体业主提供物业服务，二被告为青岛市市****楼****业主及产权共有人。截止目前二被告尚欠原告自2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元以及滞纳金620.38元，共计欠费8254.58元。上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 被告潘某、周某辩称：首先，华仁物业公司于2016年单方组织对业主的意见征询程序、单方通知上涨物业费的行为违法，其召集主体、召集程序及结果均不符合《物业管理条例》规定的业主大会召开及决议形式，必然是非法的、无效的，不能形成对整个小区业主的约束力；其单方上涨物业费后，未依法到物价部门备案，也未与小区业主签署书面的物业服务合同，属于违规涨价行为。其次，华仁物业公司未能严格履行物业管理服务职责，其在为小区提供物业服务的过程中存在重大违约、失职行为，所提供的物业服务与其收费水平严重不相适应，其无权主张高额物业费及违约金。具体阐述如下： 一、华仁物业公司于2016年单方组织对业主的意见征询程序并单方上涨物业费的行为，违反了《物业管理条例》的规定，程序违法，不能形成对小区全体业主的约束力。 （一）华仁物业不具有召集业主大会或全体业主进行表决的法定权限，其以书面形式组织对业主的意见征询并擅自提高物业收费标准的行为缺乏业主的有效监管，属于程序违法行为，不能视为业主大会或全体业主的有效决议，不对全体业主产生法律效力。根据《物业管理条例》第八条、第十三条、第十五条规定，能够召集业主大会的主体，只能是业主委员会，或者由业主自行组织召开，物业公司作为第三方服务机构，本身并非业主成员之一，并无组织、召集业主大会的职权，充其量只能是为业主大会的召集提供相关的物业便利服务，但其本身并不具备组织、召集业主大会的权力。本案中，华仁物业公司与原金都花园小区业主委员会签订物业合同约定的综合物业管理费为0.9元/平方米（建筑面积）/月，该合同早已于2010年9月30日届至，双方未续签合同。而华仁物业公司在直接向青岛市市南区社区居民委员会（“海口路居委会”）申请上涨物业费未果后，擅自主导、组织对小区业主展开所谓意见征询，以达到其涨价目的，该行为没有严格依照《物业管理条例》的规定，由业主委员会或业主自发组织召集并表决，因此华仁物业公司自行主导的所谓意见征询及随后的涨价行为，并没有通过业主大会的合法表决，充其量仅是其与部分业主达成的临时合意，对小区全体业主并不能形成合法约束力。而且，上述统计数据的形成完全基于华仁物业自行设计制作、组织填写、整理汇总及公示的意见征询程序，该程序仅受华仁物业一方控制，缺乏业主有效监督，其过程及结果显然都难以令人信服。所以华仁物业公司仅能依照其与业主委员会签署的书面《物业管理委托合同》中约定的0.9元的标准收费，而无权要求按照涨价后的收费标准收取物业费。2016年10月至11月，答辩人等业主对物业费涨价等问题，组织了全体业主更为详尽的调查，但调查结论与华仁物业的公告通知截然相反。如果法院认定华仁物业在2016年组织的调查问卷有效，那么由业主自行发起的调查效力更毋庸置疑，足以推翻华仁物业之前单方组织的调查问卷，足以否定其单方上涨物业费行为的合法性。 （二）华仁物业在大幅提高收费标准近4年后，仍未将涨价后的收费标准到主管部门办理备案手续，也未与业主重新签订物业服务合同，没有形成物业服务的合意，其单方面对小区居民宣布提高收费标准的行为无效。 2007年10月1日，原业主委员会与华仁物业公司就小区物业服务费收费标准到青岛市市南区物价局备案，载明每平方米为0.9元/每月（建筑面积）。依据青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（青发改价格〔2019〕257号），华仁物业公司应当在2016年决定提高收费标准后，携带相关材料去相关物业主管部门进行备案。但自2017年1月1日华仁物业公司开始按其提高的收费标准收取物业费之后，至今已有将近4年时间，华仁物业仍未进行备案，也未与业主重新签订物业服务合同，确认物业费调整事宜，因此其单方面对小区居民宣布提高收费标准的行为，并不具有合法性。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主有权拒绝物业服务企业擅自提高的收费标准，请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。 二、华仁物业公司未能严格履行物业管理服务义务，其在为小区提供物业服务的过程中存在重大违约、失职行为，所提供的物业服务与其收费水平严重不符，答辩人保留依法追究其法律责任的权利。华仁物业自2007年与原小区业主委员会签订《物业管理委托合同》以来，在为小区提供物业服务的过程中，存在诸多失职及违约、违规行为，主要包括： （一）2010年5月，华仁物业在明知华仁世纪集团有限公司（“华仁集团”）将小区公用配套设施物业办公室和活动中心拆除，违法在小区核心位置西侧建设别墅1栋的情况下，不但不予以制止，反而参与了该项目并挪用了小区的公共维修基金，其行为违反了《物业管理条例》第十一条第（五）款、第（六）款、《山东省物业管理条例》第十二条第三款之规定，并违反了《物业管理委托合同》第七条之约定，更恶劣的是，该房屋在非法重建为私人别墅后，由华仁集团人员作为住所居住，但是华仁物业公司从来没有收取过任何物业费； （二）2010年9月，华仁集团为增加其新开发楼盘的公共用地和卖点，利用晚上时间联合华仁物业公司将内1号、4号、8号、10号楼西侧、北侧的围墙推倒，将1000余平方米绿地擅自挪用到华仁集团新开发的相邻的金都新苑小区使其面积扩大，并重建了相邻小区围墙，华仁物业公司明知华仁集团的上述违法行为，却不予以制止，严重违反了《物业管理条例》第四十九条之规定，属于重大失职，对小区环境、业主利益均造成了重大损害； （三）2013年，华仁物业公司未征得业主同意，违法占用小区公共道路及消防通道，私设车位300个，并收取业主停车费100元/每车位/每月；该行为违背了《物业管理条例》第五十条第一款、第五十四条及《消防法》第二十八条、二十九条之规定，其收取的停车费，应当属于全体业主所有； （四）2013年4月，华仁物业在没有征得小区业主的同意下，严重越权，私自联系海口路居委会负责人，提出第三届业主委员会候选人并在选举当日发放候选人选票并设立票箱，由此成立了该届业主委员会，后该次选举因违反规定被珠海路办事处依法取消。10月，华仁物业又与海口路居委会负责人串通，数次导致业主委员会无法成立。上述行为严重影响了小区秩序，导致业主无法合法行使业主权利，维护自身利益； （五）2017年春节后，答辩人楼上住户发生水管破裂，答辩人联系华仁物业工作人员，请求帮助关闭自来水总阀或管道阀门，但未能获得任何帮助和服务，华仁物业工作人员置之不理，任凭答辩人家中被大水浸泡，房顶、墙壁、地板、大量家具、、地板电脑等物品均全部受损，华仁物业工作人员存在严重失职，根本没有尽到应有的服务义务。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，在其没有提供有效物业管理、服务的情况下，答辩人有权拒绝支付物业费，且保留追究其法律责任的权利。 综上，华仁物业单方组织对业主的征询程序且单方上涨物业费的行为，违反了《物业管理条例》的规定，程序违法，应属无效，不能形成对小区全体业主的约束力。华仁物业也未能严格履行物业管理、服务义务，在为小区提供物业服务的过程中存在重大失职行为，所提供的物业服务与其收费水平严重不符。答辩人请求贵院依法查明事实，驳回华仁物业的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下： 一、2007年12月16日，业主委员会（甲方、委托方）与青岛华仁物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，第一条约定：甲方将小区（物业名称）委托于乙方实行物业服务；第二条约定：1、小区位于青岛市市南区；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；第五条约定：委托管理期限为三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止；第六条约定：综合物业管理费为0.9元/平方米（建筑面积）/月，费用收取时间为每季度收取一次综合物业管理费，每季度第一个月5日至20日为缴费日；第九条附则约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同应在该合同期满30日前向对方提出书面意见。 二、2014年10月14日，原告由原企业名称青岛华仁物业管理有限公司变更为青岛华仁物业股份有限公司。 三、2016年9月5日，华仁物业公司物业服务中心向海口路居委会申请调整物业费收费标准，载明：“……我公司负责物业服务自1997年开始，至今已将近20年。目前物业费的收取标准是0.9元/平方米/月。因小区户数少，面积小导致物业费总额较少。而随着物价的不断上涨，各种成本也在不断上升，物业公司亏损额度也在不断增加。为了更好的服务小区居民，同时解决物业公司长期亏损的经营状况。现申请调整物业费收取标准，即每平方米每月上调0.5元。因小区无业主委员会故申请辖区居委会结合小区实际情况给予协助，特此申请。” 2016年9月27日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会就上述申请回函，载明:“……调整物业收费标准事宜关系到每个业主的切身利益，根据《物权法》、《山东省物业管理条例》的规定，调整物业收费标准必须召开业主大会会议并经全体业主表决双过半通过。物业公司包括居委会均无权擅自调整。” 2016年9月19日，华仁物业公司物业服务中心在小区宣传栏发布“关于开展物业费调整意见征询工作的公告”，载明：“……计划于2016年10月10日开始对全体业主以书面意见征询的方式，征询业主意见是否同意物业费上调0.5元/月/平方米。请广大业主根据自己的真实意愿如实填写征询表。” 2016年10月28日，华仁物业公司在宣传栏将物业费上涨意见征询结果予以公示，载明：经过对意见征询表发放、回收后进行了准确的统计，业主共计300户，其中180户业主同意物业费调整；109户业主不同意；11户业主还未反馈意见。同意物业费上调的业主占小区业主总数的60%。自2017年1月开始实施新的物业费收取。 四、潘某、周某、周某系位于青岛市市**户房屋的所有权人，述物业业主，经华仁物业公司提交的房产管理部门产权登记信息显示:该房屋建筑面积为129.84平方米。因双方对于物业费涨价及物业服务问题存在纠纷，周某与潘某2017年1月1日至2020年6月30日期间未交纳过物业费。故华仁物业公司主张自2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费7634.2元以及滞纳金620.38元，共计8254.58元。 五、2019年1月9日，华仁物业公司向潘某、周某所居住的青岛市市南区户房屋门前张贴了“第一次费用催缴通知单”，要求周某支付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4362.4元，逾期按照银行同期利率4.35%/年的标准缴纳违约金，截止2018年12月31日已产生违约金为211.21元，上述费用共计4573.61元。2020年5月29日，华仁物业公司向周某邮寄物业费缴费通知单，要求周某支付自2017年1月1日至2020年3月的物业服务费7626.26元，因收件人拒收，该邮件已退回。 六、另经查因小区内物业费交纳及上涨问题，华仁物业公司将小区另外两名业主诉至本院，本院经审理做出判决后业主不服提起上诉，青岛市中级人民法院分别做出（2019）鲁02民终5031、5032号民事判决书，在上述两案中，华仁物业公司针对其物业费上涨符合法律程序，提交了物业费调整意见证征询函，其中同意物业费上调的为180户，不同意上调的为109户，而业主提交了自行调查的征询意见表，其中同意物业费上调的为9户，不同意上调的为155户，保持中立意见的为9户。青岛市中级人民法院审查该证据后认为：在小区未成立业主委员会的前提下，物业公司通过书面意见征询函向业主询问物业费上调意见属于业主大会会议的一种形式，虽征询结果与业主提交的征询结果相差巨大，但结合华仁物业公司提供的已交物业费明细表可以看出，已按上调后标准缴纳物业费的业主共计216户，两者可相互印证，故原审对于华仁物业公司提交的上述证据予以采纳。在此基础上，青岛市中级人民法院在该案中就华仁物业公司上调物业费收费标准是否合同进行了认定，认为物业费上调应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在小区未成立业主委员会的情况下，华仁物业公司通过书面意见征询函征询的形式向业主征询物业费上调意见，符合法律规定，该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，且已有216户业主按每平方米每月1.4元交纳了物业费，可以视为大部分业主对该调价行为的认可，且原每平方米每月0.9元的收费标准备案于2007年10月1日，距今已有12年，其上调幅度符合物价上涨水平和市场发展规律，故该调价行为对全体业主均具有约束力，业主应按每月每平方米1.4元交纳物业服务费。 本案中潘某与周某提交的抗辩物业费标准上涨的证据同上述案件中业主提交的证据。 对其他有争议的证据和事实，本院认定如下： 华仁物业公司提交海口路居民委员会证明两份，一份为2012年12月12日出具，载明：小区物业委托合同由原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订，该小区原业主委员会于2010年9月到期，物业委托合同于2010年9月30日到期。原业主委员会任期届满后，我居委会多次组织业主委员会换届改选工作，但因无业主报名，导致小区多年无业主委员会。鉴于华仁物业已为该小区业主服务十余年，其服务得到广大业主认可，我委在该小区未选聘新的物业管理企业的情况下，为稳定小区正常秩序，同意华仁物业公司继续在该小区从事物业管理服务，直至新一届业主委员会与选聘的新物业管理企业签订物业委托合同生效之日起终止。另一份为2014年10月27日出具，载明的内容同上述2012年12月12日的证明。 庭审中，潘某、周某对上述两份证明真实性提出异议，认为：1、海口路居委会并非被告小区业主，其无权代替被告决定选聘物业公司事宜；2、小区业主委员会未能成立的原因并非是无业主报名，而是原告及多方联合阻挠导致，同时该证据表明前期物业合同已经于2010年9月30日到期。 经审查，上述证据确系珠海路居委会出具，潘某及周某对内容提出异议。对于上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性本院予以确认。上述证明证实了华仁物业公司在原业主委员会与华仁物业公司签订的物业合同到期后，仍由华仁物业公司在涉案小区从事物业管理服务至今。 本院认为，原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同到期后，华仁物业公司与业主委员会或业主虽未签订书面物业服务合同，但华仁物业公司确系在该小区从事物业服务，就此双方是否存在物业服务关系及物业费上涨等问题存在争议。根据上述事实，本案争议的焦点为：华仁物业公司与周某及潘某是否形成物业服务关系、华仁物业公司上调物业收费标准是否合法及华仁物业公司是否尽到物业服务义务。 首先，物业服务关系的形成虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致难以获得所有业主的一致意见。因此物业服务关系是否形成应按照法律及物业管理的相关规定作出最大限度有利于业主的决定。本案中，2007年12月16日小区业主委员会与华仁物业公司签订的物业管理委托合同到期后，因原业主委员会任期届满未选出新的业主委员会，也导致华仁物业公司未续签物业管理合同，在此情况下涉案小区所在的青岛市市南区珠海路街道办事处海口路居民委员会先后于2012年12月12日、2014年10月27日两次出具证明，同意华仁物业公司继续在涉案小区从事物业管理服务，华仁物业公司就基于上述海口路居民委员会作出上述的证明在小区继续进行物业管理服务，并未撤出小区，上述行为系在无业主委员会情况下，海口路居民委员会为维护涉案小区的业主利益而做出的，且没有证据显示从2010年合同到期后至2017年物业费上涨前该段期间内小区业主对于华仁物业公司继续进行物业管理提出异议，应视为小区业主对双方之间物业服务合同关系的默认。故虽然华仁物业公司在合同到期后，因缺乏签订书面物业合同主体，华仁物业公司未再就涉案小区的物业管理签订书面的合同，但华仁物业公司与小区业主之间形成事实上的物业管理服务关系，直至2017年华仁物业公司提高物业收费标准双方发生纠纷，但上述异议及纠纷的存在不能否定双方实际存在的物业服务关系。 其次，对于华仁物业公司上调物业费收费标准是否合法的问题。首先，对于华仁物业公司上调收费标准是否合法的问题，青岛市中级人民法院在（2019）鲁02民终5031、5032号民事判决书中查明该小区已按上调后标准缴纳物业费的业主共计216户，本案中潘某与周某提交的华仁物业上调物业费不合法的有关证据同上述案件。其次，涉案小区在纠纷争议期间一直未成立业主大会，导致华仁物业公司在物业服务合同到期后，无法就物业服务管理问题与全体小区业主进行协商与解决，而小区业主权利维护及决策也缺乏有效的沟通机构，在此情况通过华仁物业公司直接通过书面意见征询函征询意见的形式向业主征询物业费上调意见，符合法律规定，且在征询意见时该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，虽然其征询意见的结果与本案中周某及潘某提交的征询意见结果存在差异，但该小区的大部分业主已经按照涨价后的物业费标准交纳了物业费，因此按照涨价后的物业费标准缴纳物业费已经取得了大部分小区业主的默认。再次，根据物业管理的相关规定，物业费的收取实行政府指导价和市场调节价相结合的方式确定。根据双方提交的证据，涉案小区前期物业服务合同中约定的物业费已距离双方发生纠纷达十几年之久，此时的经济发展水平较十几年前取得巨大进步，物业费涨价符合经济发展的规律。而华仁物业公司又无法通过业主大会决议的形式来协商物业费上涨问题，因此在小区无业主委员会的情形下单纯的以华仁物业公司上涨物业费未经过业主大会决议来判定通过征询业主意见形式涨价行为的合法性缺乏事实基础与合理性。综上，对于潘某与周某的辩论意见本院不予采纳，上述上涨后的物业费对于作为业主的潘某及周某应具有拘束力。 再次，从本案查明的事实来看，由于物业服务内容的多样性、小区业主的要求差异化，小区物业管理实现让全体业主满意存在一定的困难性。本案中潘某及周某因楼上住户发生水管破裂，求助华仁物业公司人员关闭总阀，其称未能获得帮助。就此周某与潘某仅提交其房屋内部因漏水导致的房屋受损，但其未提交证据证明就上述损失的造成及扩大华仁物业公司存在过错，该证据也不足以证明华仁物业公司在小区物业服务方面存在瑕疵，故对于周某及潘某的该辩论意见本院不予采纳。 最后，对于周某与潘某辩称的华仁物业公司在小区内违法建设别墅、私设停车位、占用消防通道等行为。上述行为在查证属实的情况下，确系违反物业管理的相关规定，但上述行为应由有关部门按照相应的职责进行监督与管理，而庭审中潘某与周某仅提交小区照片不足以证明华仁物业公司存在上述行为且已经由有关部门进行了确认违反相关规定。在此情况下，华仁物业公司又提供了正常物业服务，因此潘某及周某提交的证据不能证明其能够免交或者减交物业费，故对于上述辩论意见，本院不予采纳。 综上，对于华仁物业公司诉请的2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元，周某与潘某应当交纳，对华仁物业公司的该项诉讼请求本院予以支持。 对于华仁物业公司诉请的滞纳金，虽然华仁物业公司对上述物业费实施了催收行为，但华仁物业公司提交的证据不足以证明双方对物业费交纳日期做出约定，因此对于该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、潘某与周某于本判决生效后十日内支付青岛华仁物业股份有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元； 二、驳回青岛华仁物业股份有限公司其他诉讼请求。 如果潘某与周某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由被告周某与潘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  孙 瑛 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  牛艺臻 书 记 员  戴欣怡