广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12304号原告：东莞市古梅西园市×经营管理有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章雨雁，广东莞信律师事务所律师助理。被告：东莞市麻涌斋宝轩餐饮店，经营场所：东莞市××××××××××××××××××××××（查看地图）。经营者：黄二妹。被告：黄二妹，女，1983年9月2日出生，住东莞市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××929。原告东莞市古梅西园市×经营管理有限公司与被告东莞市麻涌斋宝轩餐饮店、黄二妹租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。原告东莞市古梅西园市×经营管理有限公司（下称古梅西园公司）的委托诉讼代理人赵立柱、章雨雁到庭参加诉讼；被告东莞市麻涌斋宝轩餐饮店（下称斋宝轩店）、黄二妹经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金等款项128924元（截至2019年1月31日止）及滞纳金261071.1元（滞纳金以128924元为本金，按照日千分之五的标准从2019年3月1日起计算至清偿之日止）；2.被告立即支付占有使用费为142798元（自2019年2月1日至2019年8月31日，按照14676/月；自2019年9月1日至2019年11月18日，按照15410/月计算）；3.被告支付免租期内的租金44028元；4.被告立即支付物业管理费21129.6元、支付品牌推广费12853.2元、公共资源费11423.8元（自2019年2月1日至2019年4月6日）、电费12589.5元、水费690.89元（自2019年2月1日至2019年4月6日）及违约金55389.85元（违约金以上述款项为本金，自每月11日起日起按照日千分之三的标准计算至清偿之日止）；5.被告支付向原告支付律师费33700元；6.被告承担本案诉讼费。原告在庭审中确认物业管理费诉请至2019年11月1日，品牌推广费、公共资源费诉请至2019年11月18日。事实与理由：原、被告斋宝轩店于2017年7月29日签署一份物业租赁合同，原告将位于东莞市×××××××“华阳湖.创客坊”五栋二层5203、5204号房屋出租给两被告使用，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，2017年10月1日至2019年8月31日月租金为14676元，2019年9月1日至2021年8月31日月租金标准为15410元，租金于每月5日前交付当月租金。合同第八条第三款、第十条第九款均约定逾期支付租金、物业管理费、水电费等每日按拖欠费用总金额的千分之三的标准向原告支付违约金，直至付清为止；合同第七条第三款约定乙方因违约导致合同终止，乙方需支付免租期的租金。合同签署后，原告依约交付了物业，但被告却拖欠租金，原告多次催要无果于2019年1月7日向被告发送了解除合同催收租金的律师函，被告于2019年1月9日签收。后被告于2019年1月22日作出还款承诺书，承诺拖欠租金等费用167846.4元，未按承诺期限履行的，每日按0.5%支付滞纳金，并承担原告维权的合理支出。被告作出承诺后，但并未按照承诺履行，并且占有使用租赁物不腾房至2019年11月18日，原告多次催要款项无果。鉴于此，原告为维护自身的合法权益起诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告斋宝轩店、黄二妹均未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定如下事实：2017年7月29日，古梅西园公司与黄二妹签订华阳湖·创客坊物业租赁合同，约定原告将位于东莞市×××××××“华阳湖·创客坊”五栋二层5203、5204号物业出租给黄二妹，建筑面积及计租面积为366.9平方米，经营用途为素食养生馆；租赁期限5年，为2017年9月1日至2022年8月31日；2017年9月1日至2017年9月30日免交租金，2017年10月1日至2019年8月31日租金为14676元/月，2019年9月1日至2021年8月31日租金为15410元/月，被告应于每月5日前付清当月租金，黄二妹延迟交租的，自逾期之日起每日按拖欠租金金额3‰向古梅西园公司支付违约金至付清全部租金之日止；2017年10月1日至2017年12月31日为经营免租期，除租金外其他费用黄二妹正常缴纳，租赁期间如黄二妹单方提前解除合同或因黄二妹违约导致合同终止后3日内，古梅西园公司按照租金标准收取免租期租金；合同签订之日，黄二妹需一次性向古梅西园公司缴纳2个月的租金即29352元作为履约保证金，缴纳10000元水电保证金；物业管理费2201元/月，品牌宣传费按月租金9%收取，公共资源费（公共水电费、电梯、消防、租赁物维修检修等费用）按月租金8%收取，自租赁物交付日起，黄二妹于每月10日前以现金方式向古梅西园公司缴纳物业管理费、品牌宣传费、公共资源费、水费、电费、垃圾处理费等相关费用，逾期每日按拖欠费用总额3‰向古梅西园公司支付违约金；租赁期内，黄二妹拖欠租金、管理费、水费、电费、公共资源费、品牌宣传费等任何费用超过30天的，古梅西园公司有权单方面解除本合同，收回该租赁物，没收保证金，并要求黄二妹向古梅西园公司支付相当于两个月租金的违约金，黄二妹自行投入的一切装修装饰无偿归古梅西园公司所有；黄二妹应在合同终止或解除后，或被确认无效后3日内腾房，逾期古梅西园公司有权自行收回该租赁物，物业内的所有物品由古梅西园公司自行处理；因黄二妹违约导致诉讼，黄二妹应承担古梅西园公司因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费）等事宜。合同签订后，古梅西园公司依约向黄二妹交付案涉租赁物，黄二妹在案涉物业经营个体户斋宝轩店。2019年1月22日，黄二妹向古梅西园公司出具还款承诺书，确认截至2019年1月31日，黄二妹共拖欠与古梅西园公司租金等款项合计167846.4元，承诺自2019年2月28日起分期偿还，其中第一笔37877.52元的支付时间为2019年2月28日前，第二笔37877.52元的支付时间为2019年3月30日前，至2019年9月30日前还清，否则按日5‰支付滞纳金至清偿之日止，并承担古梅西园公司因追讨租金支付的支出（律师费等）等事宜。古梅西园公司确认还款承诺书中款项包括租金、水电费、物业管理费等，无法明确具体的起算时间；黄二妹于2019年2月13日支付现金20000元，银行转账18922.4元，合计38922.4元，主张剩余128924元黄二妹至今仍未偿还。古梅西园公司提交案涉物业的水电明细显示，2019年1月1日至2019年4月30日，案涉物业共发生水费690.89元、电费12589.5元，其中2019年4月的水、电费明显少于前三个月。古梅西园公司确认黄二妹经营的斋宝轩店于2019年4月6日停止经营，其于2019年11月18日强行开锁收回案涉物业；主张案涉物业2019年1月1日起的水、电费，2019年2月1日起的租金等费用黄二妹至今仍未支付；主张公共资源费、品牌推广费系整个园区的费用，确认无相关的票据，两被告从未交付过该费用的事实。古梅西园公司因本案支出律师费33700元。案涉租赁物所在建筑属临时建筑，经本院（2019）粤1971民初14780号等生效民事判决书认定，案涉物业所涉租赁合同至2018年11月19日有效，自2018年11月20日起无效。以上事实有原告提供的还款承诺书、华阳湖.创客坊物业租赁合同、水费明细表、电费明细表、委托代理合同及发票、收回案涉租赁物的视频，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告斋宝轩店、黄二妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。本案为租赁合同纠纷。案涉物业租赁合同租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。经本院生效民事判决书认定，案涉物业所涉租赁合同至2018年11月19日有效，自2018年11月20日起无效。黄二妹于2019年1月22日向古梅西园公司出具还款承诺书，确认截至2019年1月31日尚欠案涉物业租金、水电费、物业管理费等费用合计167846.4元，并承诺将分期偿还，逾期则按日5‰支付滞纳金至清偿之日止。该还款承诺书有黄二妹的签名捺印，本院对该证据予以采信。古梅西园公司主张黄二妹仅支付38922.4元，尚欠128924元至今未付，黄二妹未能举证推翻古梅西园公司的主张，应承担举证不能的责任。古梅西园公司诉请黄二妹支付款项128924元及按照还款承诺书的约定支付滞纳金，本院予以支持。滞纳金为以128924元为本金，自2019年3月1日起，按照日5‰计至清偿之日止，滞纳金总额应以128924元为限，计至本案起诉之日已超128924元，故滞纳金为128924元。关于免租期租金。案涉租赁合同约定，租赁期间如黄二妹单方提前解除合同或因黄二妹违约导致合同终止后3日内，古梅西园公司按照租金标准收取免租期租金。案涉租赁合同自2018年11月20日起无效，古梅西园公司在庭审中确认案涉还款承诺书中的款项无法区分欠费的具体起算时间，且其未能举证证明在租赁合同有效期内发生上述合同约定的收取免租期租金情形，古梅西园公司诉请黄二妹支付免租期租金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于收回案涉物业及占有使用费的问题。古梅西园公司主张黄二妹经营的斋宝轩店于2019年4月6日停止经营，有斋宝轩店的水、电费明细表佐证，本院予以采信。黄二妹于2019年1月22日向古梅西园公司出具还款承诺书后，逾期支付应于2019年3月30日前支付的款项。在黄二妹原已拖欠租金的情况下，又未按承诺书付款，且未付自其出具还款承诺书之日即2019年2月1日起继续经营期间的占有使用费，于2019年4月6日停止经营的情况下，古梅西园公司应当对黄二妹无法在案涉物业继续经营有一定的预见性，其应积极联系黄二妹收回案涉物业，避免损失扩大。虽古梅西园公司主张其于2019年11月18日方收回案涉物业，但其未积极履行出租方的义务，故本院酌定仅支持其诉请黄二妹支付占有使用费至2019年8月，按照租金标准14676元/月，计得黄二妹应支付的占有使用费为88056元（14676元/月×6个月）。关于品牌推广费、公共资源费。虽合同有约定，但古梅西园公司确认黄二妹在使用案涉物业期间未支付过，故古梅西园公司在本案中诉请该费用，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于物业管理费。如上所述，本院亦仅支持物业管理费至2019年8月，为13206元（2201元/月×6个月）。古梅西园公司诉请的水费690.89元、电费12589.5元，系黄二妹在经营斋宝轩店期间实际产生，黄二妹应承担支付义务。因古梅西园公司诉请的物业管理费、水费、电费均系在合同有效期之后产生，故古梅西园公司诉请相关费用的违约金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于垃圾处理费。因合同未明确约定计算标准，古梅西园公司亦未能明确计算参数及计费时间，无法查清黄二妹实际应支付的数额，故对古梅西园公司关于垃圾处理费的诉请，本院不予支持。关于律师费。黄二妹未能按照还款承诺书的约定偿还款项，应承担古梅西园公司因此支出的律师费。古梅西园公司诉请的律师费33700元，未违反广东省律师服务收费标准，且有委托代理合同、发票佐证，本院予以支持。斋宝轩店系在案涉物业登记成立的个体户，由黄二妹实际经营。古梅西园公司诉请斋宝轩店对案涉债务承担连带责任，符合事实和法律规定，本院依法予以支持。上述各项费用合计406090.39元（还款承诺书余款128924元＋滞纳金为128924元＋占有使用费88056元＋物业管理费13206元＋水费690.89元＋电费12589.5元＋律师费33700元），黄二妹、斋宝轩店应予支付古梅西园公司。古梅西园公司收取黄二妹29352元履约保证金及10000元水电保证金，合计39352元，因古梅西园公司未能举证证明在合同有效期内黄二妹存在需没收保证金的情形，则该保证金应全额返还黄二妹，可直接在黄二妹、斋宝轩店向古梅西园公司的应付款406090.39元中抵扣，抵扣后黄二妹、斋宝轩店还应向古梅西园公司支付款项366738.39元（406090.39元－39352元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄二妹、东莞市麻涌斋宝轩餐饮店应于本判决生效之日起三日内共同向原告东莞市古梅西园市×经营管理有限公司支付款项366738.39元；二、驳回原告东莞市古梅西园市×经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5522.99元（原告已预交），由原告东莞市古梅西园市×经营管理有限公司负担2427.71元，由被告黄二妹、东莞市麻涌斋宝轩餐饮店负担3095.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 妮人民陪审员  李子胜人民陪审员  梁凌志二〇二〇年十二月九日书 记 员  范芳玲张丽琴附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。