四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0793民初1269号 原告：杨兴树，男，1964年5月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：杨永兴，男，1962年2月2日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：高勇，男，1969年2月13日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上列原告共同委托诉讼代理人：夏冬,四川道融民舟律师事务所执业律师。 被告：代斌，男，1974年2月6日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：寇斌，男，1986年9月2日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被告：唐友富，男，1964年10月7日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：刘学闵，安州区塔水法律服务所法律工作者，特别授权。 原告杨兴树、杨永兴、高勇与被告代斌、寇斌、唐友富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨兴树、杨永兴、高勇及共同委托诉讼代理人夏冬，被告寇斌、唐友富之委托诉讼代理人刘学闵到庭参加诉讼，被告代斌经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兴树、杨永兴、高勇向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告共同向原告支付租金2500元；2.请求判令三被告共同向原告支付违约金157500元；3.本案诉讼费等由三被告共同承担。事实和理由：原告与三被告于2014年6月6日签订了《营业用房租赁合同》，合同约定原告方将位于绵阳市××村××组××楼的简装房屋租赁给三被告使用;租用时间十年，自2014年8月1日起至2024年7月30日止;前五年租金每年50000元，第六至第十年租金在第五年基础上每年递增5%;任何一方违约，按照三年租金总和向对方赔偿。原告方按照合同约定向三被告交付房屋，三被告将房屋用作经营网吧使用。2019年8月三被告仅支付租金50000元，未按照合同约定的递增标准支付剩余2500元租金。2020年6月三被告以网吧装修为由，除将租赁房屋内的电脑等清空外，还将房屋部分设施暴力拆除，满地垃圾和废弃物均未清理。2020年8月1日，被告向原告发出了《关于简忆网吧租用房的退租告知函》，明确表明单方解除租赁合同，构成根本违约。另三被告在使用房屋过程中，对房屋格局等进行了大规模的改动，包括拆除一楼楼道大门，将二楼承重墙拆除后改建为网吧大门，将二楼部分墙壁、门窗改建为通道门等，暴力拆除部分设施后留下破损的天花板和墙面，也未将装修留下的固定物拆除，未将原有的厕所、厨房等恢复，经申请人多次催促，但是三被告拒绝将房屋恢复原状及承担违约责任。 被告代斌未作答辩。 被告寇斌辩称，签订租赁合同时，租赁的房屋是清水房，被告明确告知原告房屋的用途是经营网吧且房屋必须要符合经营网吧的条件，需要门脸、通道、必要的2个消防通道。在原告的授意下，被告在一楼砌了一个过道、在二楼房东的指定位置开了2个门洞安装消防门、并安装了通过消防通道上下楼的铁制楼梯。铁制楼梯安相关主管部门的要求拆除，租赁房屋现不具备经营网吧的条件，且在新冠疫情期间因政策因素，网吧就停止经营了。对租赁房屋的改造是房东授意的，且因新冠疫情对服务行业的影响，网吧被迫歇业并注销了营业执照。2020年5月底被告电话告知原告不再租赁，但原告要求赔偿2万多元，此赔偿金额过高，双方协商未果。2020年7月底被告书面告知房东不再继续租赁，且原告张贴了对外出租的广告，因此不是被告单方解约，只是双方未就解约的条件达成一致。被告同意向原告支付2019年递增部分的房租2500元。 被告唐友富辩称，案涉房屋为住房，原告应取得合法房产证、在住建局备案才能出租。合同未约定房屋拆除由谁负责的问题。原告方提供的拆除费报价与本案无关。其他意见与被告寇彪的意见一致。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年6月5日，原告杨兴树、杨永兴、高勇因经营网吧而作为甲方与被告代斌、寇斌、唐友富作为乙方签订了《营业用房租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于绵阳市××村××组××楼门面房交付乙方使用;2.租期十年，自2014年8月1日起至2024年7月30日止;3.前五年每年租金为50000元，第六至第十年（2019年8月1日至2024年7月30日）年租金为在第五年基础上按照每年5%的百分比递增;4.租金支付方式为每年一付，提前一个月付；5.乙方承租的营业房只能用于办公或营业使用，室内外装修等一切费用由乙方自理；6.合同到期前，乙方如需续租或停租营业用房，须提前两个月通知甲方；7.甲乙双方如一方违约，按三年租金总和向对方赔付；8.乙方装修不得破坏在甲方允许范围之外的主体结构，乙方装修水电线路由乙方自行负责安装调试。被告在因经营需要对案涉房屋进行装修时，在一楼砌了1个过道、在二楼外墙开了2个门洞安装消防门及上下楼的铁制楼梯、拆除了厕所。2020年8月3日，原告杨永兴收到被告方送达的《关于简忆网吧租用房的退租告知函》，主要内容为：简忆网咖因新冠疫情的严重影响，现无力经营及续租，为了不造成双方更大的经济损失，现将租赁的房屋退还，接到函以后你可以随意出租此门面，后续钥匙安排宋志良交付与你。之后，原告张贴了对外招租的广告。 另查明，被告下欠原告截止2020年7月30日的租金2500元。被告搬离后，一楼过道、二楼的门等已形成附合的装修装饰物未拆除、吊顶损毁严重，未形成附合的装修装饰物中有隔墙及装饰柜隔墙、吧台及吊柜、少量座椅未搬离，未清理垃圾、打扫卫生。 上述事实，有营业用房租赁合同、关于简忆网吧租用房的退租告知函、照片、当事人陈述、身份信息等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订《营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。原该合同是双方真实意思表示，成立并有效，双方均应按合同约定履行合同义务。《营业用房租赁合同》签订后，原告已履行了向被告交付租赁房屋的义务，被告应当按合同约定履行向原告支付租金的义务，原告要求被告支付截止2020年7月30日下欠租金2500元的主张，本院予以支持。被告于2020年8月3日以《关于简忆网吧租用房的退租告知函》通知原告解除合同，之后，原告张贴广告对外招租，足以证实《营业用房租赁合同》现已解除，但被告违约提前解除与原告之间的租赁关系，应按《营业用房租赁合同》的约定向原告承担违约责任。《营业用房租赁合同》约定的违约金过高，被告唐友富抗辩不存在违约行为，系进行了根本性抗辩，应依法对违约金予以调整。 关于原告因被告违约解除损失的问题。原告在诉讼中提出了其自行委托四川心中艺装饰装修工程有限公司出具的报价单，因被告不予认何，本院不予采信。被告未提供充分、合法的证据证实其在装修案涉房屋时，在二楼外墙开的2个门洞及拆除了厕所经得原告同意的证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，对原告因恢复二楼外墙开的2个门洞及厕所的损失，应纳入损失的范围。被告在拆除未形成附合的物品时，造成房屋内吊顶大面积毁损，同时也未对遗留物品及垃圾进行清理，原告在重新使用或继续对外出租时因对屋内吊顶拆除及遗留物品及垃圾产生的费用应纳入损失的范围。同时，因被告违约提前解除《营业用房租赁合同》给原告造成的丧失订约机会、房屋寻租成本、寻租期间房屋空置而致租金的损失也应纳入损失的范围。综上所述，违约金酌定为4万元。 为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于租用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告代斌、寇斌、唐友富于本判决生效之日起十日内向原告杨兴树、杨永兴、高勇支付下欠的租金2500元； 二、由被告代斌、寇斌、唐友富于本判决生效之日起十日内向原告杨兴树、杨永兴、高勇支付违约金40000元； 三、驳回原告杨兴树、杨永兴、高勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1750元、保全费1320元，共计3070元，由原告杨兴树、杨永兴、高勇负担2302元，由被告代斌、寇斌、唐友富负担768元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可自本判决规定履行期间的最后一日或生效之日起二年内，向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。立案执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  顾 琦 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  马睿婕 书 记 员  赵宇漫