江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初4020号原告：徐州嘉朗物业管理有限公司，住所地徐州市解放南路奎园梅月园11号楼西侧1-2。法定代表人：金兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉翠，女，1970年8月27日生，汉族，该单位员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。被告：陈海波，男，1982年10月11日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：耿海军，徐州市经济开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程潜，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。原告徐州嘉朗物业管理有限公司与被告陈海波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州嘉朗物业管理有限公司的委托诉讼代理人李玉翠、岳修武，被告陈海波的委托诉讼代理人耿海军、程潜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州嘉朗物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2016年3月2日至2017年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费1元，合计1671元，及从2016年3月2日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2017年3月2日至2018年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费202元，合计1872元，及从2017年3月2日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2018年3月2日至2019年3月1日期间的物业费1670元及公共能耗费201元，合计1871元，及从2018年3月2日起按5%标准计算支付至实际履行之日期间的违约金；给付2019年3月2日至2020年3月20日期间物业费1758元。2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2013年期间徐州天基房地产开发有限公司将徐州市湖光山色小区物业委托给原告管理，被告于2014年7月7日上房入住，双方签订了物业服务管理协议，原告依约为被告提供了物业服务，但被告拖欠了2016年3月2日至2020年3月20日的物业管理费用未能及时缴纳，经原告多次催要仍不缴纳。原告为维护自己的合法权益特诉至法院。被告陈海波辩称，原告诉请物业服务合同事实存在，但原告物业服务标准未达到合同约定，管理混乱，消防设备缺失严重，原告对业主反映的违建问题不予处理，消防通道被堵死，严重危及业主人身安全，小区脏乱差，物业不作为，故对于原告的严重违约行为，无权要求被告支付物业服务费用，应当判决驳回其诉请。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈海波是徐州市湖光山色小区x-x-xxx室房屋的所有权人，建筑面积为115.97平方米。2011年12月7日，徐州天基房地产开发有心公司向徐州嘉朗物业管理有限公司发出《中标通知书》，告知其为湖光山色物业项目物业管理中标人。2013年11月16日，徐州天基房地产开发有限公司与原告徐州嘉朗物业管理有限公司签订了《湖光山色小区前期物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2013年11月15日起至2016年11月14日止。合同期满后，在未能签订新的物业管理单位或新的物业服务合同的前提下，本合同自动顺延。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费价格为高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费）、小高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费），该费用若遇政策变动随之进行调整。2014年5月16日，徐州市物价局出具徐价服函[2014]14号关于湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案的复函。载明：徐州嘉朗物业管理有限公司,你公司“关于湖光山色小区前期物业服务收费的申请”收悉。统一以招投标方式确定的湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案，物业服务按投标质量标准执行。公共能耗费按实际发生费用合理分摊。《湖光山色小区前期物业服务合同》到期后，徐州天基房地产开发有限公司与原告徐州嘉朗物业管理有限公司于2016年10月12日签订了《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》约定原《湖光山色小区前期物业服务合同》自动顺延直至业主大会成立时止。徐州天基房地产开发有限公司向被告陈海波交付了湖光山色A2-1-202室的房屋，2014年7月7日，被告陈海波与原告徐州天基房地产开发有限公司签订了《湖光山色前期物业管理服务协议》，约定服务费用按照1.2元/平方米/月计算；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按每日0.5‰加收违约金。被告向原告交纳了2016年3月2日之前的物业服务费。该协议甲方签章印有徐州嘉朗物业管理有限公司湖光山色管理处印章。2019年6月13日，原告嘉朗物业公司向被告邮寄了催费通知，要求其支付拖欠的物业费5010元、公共能耗费203元、滞纳金14824元，投递结果无法查询。2020年3月30日，原告嘉朗物业公司向被告配偶魏巍邮寄了催费通知，要求其支付拖欠的物业费6768元、公共能耗费404元、滞纳金18921元，妥投。另查，经工商登记查询，徐州天基房地产开发有限公司现为吊销未注销，企业状态为在业，营业执照状态为失效，营业期限（起）为2001年4月30日，营业期限（止）为2014年11月28日。湖光山色小区目前尚未成立业主委员会。原告庭审中提供其自制的公共能耗平摊表，显示2019年7月1日至2020年6月30日A2号楼公共能耗费为186.57元，2018年7月至2019年6月30日A2号楼公共能耗费为201.46元,2017年7月至2018年6月30日A2号楼公共能耗费为201.74元，2016年7月至2017年6月30日A2号楼公共能耗费为224.13元，2015年7月至2016年6月30日A2号楼公共能耗费为217.5元。被告陈海波经质证对该公共能耗平摊表真实性有异议。被告陈海波提供小区现状照片，证明小区环境差、建筑垃圾堆积、消防设施损坏、楼道物品堵塞、小区管理不到位等情况。经质证，原告认为不能显示拍照时间和地点，无法确认真实性。本院认为，关于被告抗辩的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》效力问题。企业的法人资格并不因被吊销营业执照而消灭，只不过是对其行为能力做出了限制，即公司被吊销营业执照后，应当进行解散、清算，清算期间公司存续但不得开展与清算公司无关的经营活动。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得”。即公司在被吊销营业执照后从事清算以外的经营活动将导致相应的行政处罚。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定系管理性规定，不属于效力性规定，违反此规定不影响被吊销营业执照的公司与他人签订合同的效力。故原告与徐州天基房地产开发有限公司签订的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》在双方签订后成立，且已生效。《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》符合有关法律规定，其约束力及于湖光山色小区的全体业主或使用权人。原告依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内徐州市湖光山色小区x-x-xxx室房屋的业主，亦应按照《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》承担缴纳物业费用的义务。根据上述《湖光山色小区前期物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，被告自2016年3月2日起即未向原告交纳物业费用。原告徐州嘉朗物业管理有限公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失，但业主不能以此拒绝交纳物业费用。原告基于前期物业服务合同及提供物业服务的事实要求被告支付2016年3月2日至2020年3月20日物业费用符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，自2016年3月2日至2020年3月20日被告应向原告缴纳的物业费用为6768元（115.97㎡×1.2元/㎡.月×12个月×4年+115.97㎡×1.2元/㎡.月÷30天×19天）。对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费,对此诉请本院不予支持。关于原告主张的公共能耗费，公共能耗费应按实收取。原告提供其自制的公共能耗费平摊表予以证明，被告对此不予认可。该表系原告自制，原告未能提供其他证据予以佐证，故本院对原告主张的公共能耗费的诉讼请求不予支持。原告可在补足证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈海波于本判决生效后十日内支付原告徐州嘉朗物业管理有限公司2016年3月2日至2020年3月20日物业服务费6768元；二、驳回原告徐州嘉朗物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈海波负担，于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  汤文平人民陪审员  魏 凯人民陪审员  吴刚戎二〇二〇年十二月十九日法官 助理  刘珊珊书 记 员  蓝 珊