广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3198号上诉人（一审被告）：珠海市中港城房地产有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区**********************商铺，统一社会信用代码:914**********597XH。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：张美春，女，公司员工。被上诉人（一审原告）：曹望江，男，1964年11月29日出生，汉族，户籍地吉林省长春市绿园区*******1*****，现住广东省珠海市斗门区***时代香海彼岸5-703号,公民身份号码：220************119。上诉人珠海市中港城房地产有限公司(以下简称中港城公司)因与被上诉人曹望江商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2019)粤0403民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中港城公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.曹望江承担诉讼费用用。事实和理由如下：一、2017年1月1日至2017年12月18日期间，是否进行装修是由曹望江自行决定。曹望江决定在该期间不装修，没有向物业公司提出装修申请，放弃了该期间涉案房屋装修入住的权利。中港城公司不能因曹望江放弃装修入住的权利而承担赔偿租金的责任。退一步说，即使该期间房屋存在质量问题（入户门被腐蚀，开关坏了，入户门有积水等现象），中港城公司只需按合同承担保修责任，保修责任并不等同于租金赔偿责任。因此一审法院判令中港城公司按每月1800元的租金标准赔偿该期间的租金，没有事实和法律依据。二、曹望江2017年12月18日向珠海市中港城物业管理有限公司申报装修。一审庭审中，曹望江确认2018年7月左右已经完成了整屋装修，从2017年12月18日至2018年7月为正常装修期间应予以扣除。三、2018年7月涉案房屋装修后，已经具备入住条件。曹望江是否入住，应提供准确的水电费记录证明，而不是曹望江单方面确认，一审法院即认定其没有入住。退一步说，即使曹望江没有入住，以下涉案房屋的质量问题也不足以影响其入住。（一）在装修完毕后，2018年7月下旬，曹望江向珠海市中港城物业有限公司反映卫生间瓷砖开裂问题，后中港城公司的工作人员前往现场查看并与装修公司（曹望江委托的装修公司工作人员）协商，由装修公司负责挖开重新铺贴瓷砖，产生的费用由装修公司和中港城公司各50%分摊。2018年9月17日，物业管理处负责人彭海龙将中港城公司承担的50%卫生间瓷砖开裂部分的维修费用已转账至装修公司。中港城公司已履行了该部分的维修义务。此房屋质量问题对曹望江的居住影响已经消除。（二）关于曹望江一直要求维修涉案房屋渗水问题。1.曹望江2018年7月完成整屋装修，中港城公司提供的在2018年8月25日签名确认的《东方威尼城1栋10房已做防水确认》中看出涉案房屋的渗水点是主、副卧飘窗，入户花园窗户的两角这三处渗水点，并非曹望江所述的全部天花墙体都存在渗水情况，所以曹望江也有夸大其词的成分。一审庭审中曹望江确认，2018年8月防水维修后，曹望江在后续观察发现只有副卧的飘窗边还有渗水，其余地方未再发现继续渗水的情况。即从2018年8月25日起主卧室，入户花园两角的房屋渗水影响已经消除。2.根据曹望江提供的证据9即2018年4月29日拍摄的渗漏水图片。据中港城公司了解，该位置的渗漏水是入户花园窗户两角，该渗漏情况严重的另一原因是曹望江将入户花园封闭改建成房间，这不符合装修规则，房屋装修是不允许业主将房屋进行改建的。因曹望江改建和入户花园窗户两角的渗漏点共同作用形成图片上所现的渗漏请况。3.从曹望江2019年5月22日拍摄的渗漏图片可以看出该渗漏的地方只是在飘窗台下的一小部分。2019年7月9日，中港城公司安排专业的防水公司在该飘窗外立面进行防水处理。2019年9月28日下午，中港城公司的维修主管杨春及物业管家余子兵一同前往查看现场，并安排了维修人员将涉案房屋的副卧室飘窗的窗台石右上方处渗水形成的裂纹问题进行维修处理。房屋渗水问题是综合原因导致，且在后续维修中难以根治，中港城公司在2018年8月进行维修后，已解决了大部分的问题。2018年7月至2019年9月30日期间，中港城公司对涉案房屋已经按合同的约定履行了保修义务，承担了保修责任，不应再承担租金赔偿责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。曹望江辩称，1.曹望江购买房屋是为了装修入住，由于房屋存在质量问题，过了一年才申请装修，之前也有申请装修，但是因为中港城公司没有对房屋质量问题进行维修，无法装修，故曹望江直至2017年12月18日才申请装修。2.2018年4月装修完毕，有验收单佐证，曹望江同意扣除4个月正常装修的时间。3.2018年4月装修完毕后房屋瓷砖开裂、漏水又要返工，所以直至2018年年底才返修完毕，但是漏水还没有处理好，至今仍未处理好，曹望江才让步同意计算至2019年9月30日。4.中港城公司陈述的漏水位置不对，实际是客厅的天花板漏水，是因为消防管道漏水导致。曹望江向一审法院起诉请求：1.中港城公司修复曹望江东方威尼斯1栋1单元1102房小卧室窗户漏水处；2.中港城公司赔付曹望江因工程质量问题及未及时履行合同保修义务导致的房屋不能装修、入住费用（时间：截止至房屋维修不再漏水；费用标准：按斗门区当地租住同等房屋租金标准2200元/月计算）；3.中港城公司承担房屋漏水处理完毕前的全部物业费、（水、电）公摊费；4.中港城公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月24日，曹望江、中港城公司签订了《商品房买卖合同》，曹望江向中港城公司购买位于珠海市斗门区********1*1*******，房屋建筑面积91.98平方米。该合同第十五条对保修责任作出约定：“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……。具体内容见附件八。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”该合同第十八条对物业管理作出约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为珠海市中港城物业管理有限公司。……。（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为每月每平方米1.8元。……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。……。”该合同附件八为关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，其中对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为不得低于5年，对装修工程的保修期限为不得低于2年。曹望江确认其购买的涉案房屋是毛坯房。2016年底，中港城公司向曹望江交付了涉案房屋。曹望江收房后向珠海市中港城物业管理有限公司交纳了2017年全年的物业管理费1518元。曹望江称，双方办理交付时，曹望江经查验后发现涉案房屋存在入户门被腐蚀、开关坏了、入户门边有积水、全部房间天花墙体有水迹等问题，并将上述问题记录在验房单上。就验房单问题，中港城公司于2019年**月9日书面回复一审法院：涉案房屋所在的1栋在2016年1月28日取得竣工备案后移交给珠海市中港城物业管理有限公司进行管理，验房手续也是该物业公司的工作人员带领进行，经查找，没有找到验房记录。2017年12月18日，曹望江向物业管理部门申请装修。2017年12月26日，曹望江制作《关于东方威尼斯1*1******房的几点说明》向小区物业管理部门及开发商交涉，载明：我是1*1******房的业主。2016年12月物业管理处的人员与我进行交验房，我将房屋当时存在的问题当面向交房人员进行了详细的说明，他也进行了记录并表示会尽快完善遗留问题，不影响我们装修入住，但时至今日，问题依然没有解决。尤其是因你方质量问题导致的渗漏水，经多次与你方沟通，截至目前仍没有任何实质性的解决方案。由于我们对你们的信任，所以在房屋存在问题的情况下收了房，并且也相信你们说的尽快完善瑕疵问题，但你们竟然一拖就是一年且无动于衷。希望你们能换位思考，尽快拿出有效方案，一次性解决所有遗留问题，我们也好安心装修入住。因你方原因导致我们无法装修入住，请你们按照相关法律规定赔偿我们一年来不能装修入住的各项损失：2017年的物业费，比照珠海租住相同面积房屋的平均租赁费用，……。曹望江向物业管理单位提交了该《说明》。2018年元旦后，曹望江就该《说明》中所提的要求找到物业公司姓叶的经理交涉，该经理当面打电话给中港城公司方的冯姓经理，征求其对曹望江所提要求如何答复的意见。曹望江确认其房屋装修于2018年4月25日完成。装修完成后，因发现卫生间瓷砖开裂及厨房瓷砖空鼓，曹望江再就房屋漏水、瓷砖空鼓开裂等问题向开发商交涉，并于2018年6月*日向物管部门提交了书面材料。2018年7月24日，物业管理部门出具了《关于1*1******房问题处理方案》，该方案载明：2018年6月*日接到1*1******业主送来房屋问题的书面材料，及业主反馈给管家的房屋问题，具体问题如下1、房屋渗水；2、洗手间瓷砖开裂；*、因维修导致未能入住要求减免物业管理费；4、厨房瓷砖的保证书；5、两年的房屋租金。经与开发商沟通后处理方案如下：1、房屋渗水由开发商安排维修（8月1日-8月15日）；2、洗手间瓷砖开裂由开发商及装修公司安排维修（8月1日-8月30日）；*、洗手间瓷砖开裂/房屋渗水维修完成前的物业管理费由开发商代缴；4、厨房瓷砖空鼓问题待洗手间瓷砖开裂/房屋渗水维修完成后进行协商处理；5、房屋租金业主自行负责。2018年7月30日，物管部门负责人彭海龙向中港城公司发出工作联络单，要求中港城公司方就上述处理方案进行确认，中港城公司方的工程部及领导在该联络单上签署了相应意见。双方均确认，卫生间瓷砖开裂问题由曹望江方原委托的装修公司进行返修，返修费用由中港城公司和装修公司各承担一半。装修公司开出发票后，物管部门负责人彭海龙于2018年9月17日向装修公司支付中港城公司所承担的一半维修费2500元。2018年8月，中港城公司对1栋包括曹望江在内的**户房屋漏水问题进行处理，其中曹望江房屋的问题为“主副卧飘窗渗水、入户花园窗户两角渗水”。2019年7月9日，中港城公司再对曹望江房屋房间飘窗渗水问题进行防水维修。2019年9月30日，中港城公司对曹望江房屋副卧窗户边裂缝漏水部位进行了维修。曹望江于2019年**月**日向一审法院确认：中港城公司已于2019年9月30日履行完毕其诉讼请求第一项所请求的事项，曹望江撤回第一项诉请。曹望江同时还确认其诉请的第二项及第三项的计算时间均截止至2019年9月30日。另查明，一审庭审中，曹望江自述未曾入住涉案房屋。一审法院认为，涉案房屋虽已交付，但根据涉案商品房买卖合同约定及法律规定，中港城公司作为商品房出卖方对涉案房屋的质量问题仍负有保修义务。曹望江主张收房时其将查验涉案房屋时发现的涉案房屋存在入户门被腐蚀、开关坏了、入户门边有积水、全部房间天花墙体有水迹等问题向交付方反映并记录在验房单上。中港城公司作为交付方，是验房单或交付单据的保管人，其否认曹望江上述主张应承担提交验房单据的举证责任，但中港城公司未能提交由其持有的验房单，应承担举证不能的不利后果。结合曹望江提交的证据4，一审法院对曹望江主张的上述事实予以采信。曹望江主张涉案房屋存在卫生间瓷砖开裂、房间渗漏水及墙体裂缝等事实，有相关照片、函件（包括曹望江反映问题的书面材料、物管部门出具的处理方案及物管部门与中港城公司的工作联络单）及中港城公司实际维修行为可佐证，一审法院予以确认。该房屋存在的上述问题确对曹望江正常使用（装修、居住）涉案房屋存在严重影响，且根据本案查明的事实，中港城公司对涉案房屋存在的质量问题未及时、有效予以维修，违反诚信原则，故曹望江请求中港城公司按房屋租金标准从2017年1月1日至2019年9月30日赔偿损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但正常装修的期间应予扣除，结合涉案房屋的交付时间（即将春节）及实际装修时间，一审法院酌定予以扣除6个月。双方对曹望江主张的租房租金标准2200元/月存在争议，为避免增加当事人诉累，一审法院综合本地房屋租金水平，酌定按每月1800元的标准计算损失，则中港城公司应向曹望江赔偿损失48600元〔1800元×（33个月-6个月）〕。至于曹望江请求的物业管理费，系曹望江与物业管理公司之间物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，一审法院在本案中不予审处。曹望江主张其与开发商及物业管理公司之间就维修完成前的物业管理费负担达成协议，可待2018年1月至2019年9月的物业管理费用实际发生后另案主张。曹望江主张中港城公司与珠海市中港城物业管理有限公司（涉案小区前期物业管理单位）是同一公司，并无证据证明，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、中港城公司于判决生效之日起三日内向曹望江赔偿损失48600元。二、驳回曹望江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费754元，由曹望江负担169元，中港城公司负担535元，另50元退回给曹望江。二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明，2020年元旦，曹望江已入住涉案房屋。另查明，一审庭审调查中，曹望江陈述卫生间墙面瓷砖在2018年年末才处理完毕，中港城公司则称在向曹望江支付维修费前卫生间墙面瓷砖已处理完毕。另，曹望江还陈述，2018年装修期间发现卧室漏水，中港城公司也处理过大卧室飘窗，之后大卧室没有渗水，但小卧室飘窗仍在漏水，所以2019年再次处理小卧室的飘窗漏水问题。曹望江一审提交的房屋质量照片显示2019年涉案房屋主要是小卧室飘窗渗水、裂缝、墙面起鼓的问题。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，诚如一审法院所分析，中港城公司作为房屋出售方，其交房时理应保存曹望江提交的验房单，但其无法提供，故应承担举证不能的责任，一审法院对曹望江关于交房时涉案房屋存在入户门被腐蚀、开关损坏、入户门边有积水、天花墙体有水迹等质量问题的主张予以认定，并无不当。既然涉案房屋交付时存在质量瑕疵问题，中港城依约负有维修义务，而且其作为维修义务履行主体，其应举证证明其已履行完毕维修义务及维修完毕的时间，但中港城公司对此未提供证据，故曹望江主张系因中港城公司迟迟未维修完毕导致其2017年12月18日才申请装修，应予采信，中港城公司上诉主张2017年1月1日至2017年12月18日未装修非其原因造成，证据不足，不应采信。因中港城公司未在合理期间内履行完毕维修义务，导致曹望江无法装修房屋入住，故曹望江请求其赔偿该期间的租金损失，理据充分，应予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于中港城公司主张2017年12月18日至2018年7月曹望江自行装修期间的租金损失应由曹望江自行承担。本院认为，曹望江提供的物业公司装修验收记录显示物业公司第一次验收发生于2018年4月25日，因此曹望江主张其于2018年4月25日已完成涉案房屋装修，证据充分，一审法院据此酌情扣除涉案房屋交付时间及实际装修时间共6个月无需中港城公司赔偿租金损失，合理恰当，本院予以维持。因曹望江装修后于2018年6月3日即向物业公司反映房屋存在房屋渗水、卫生间瓷砖开裂等问题，而这些质量问题尤其是卫生间瓷砖开裂问题的返修必然严重影响曹望江居住使用涉案房屋。一审法庭调查中，曹望江陈述2018年9月17日中港城公司支付维修费2500元后装修公司才开始返修卫生间瓷砖开裂问题，直至2018年年末才修好，中港城公司不予认可，认为支付维修费时已维修完毕，对此本院认为，即使装修公司收到维修费后才开始维修，因维修工程仅为卫生间的瓷砖重新铺贴，从日常生活经验判断，曹望江主张直至2018年年底历经三个半月才维修完毕，明显过长，本院对其该主张不予采信，本院酌情认定在2018年10月底即应当维修完毕，超出该时间段所造成的损失应由曹望江自行承担。除此之外，曹望江主张涉案房屋还存在卧室渗漏水问题未维修完毕无法入住，本院认为，虽然涉案房屋的渗漏水问题直至2019年9月30日才维修完毕，但是根据曹望江提供的证据和曹望江在一审法庭调查中的陈述，在2019年期间，涉案房屋主要是小卧室的飘窗部分渗水及飘窗附近侧墙裂缝和墙皮起鼓，该问题的存在及维修虽然对入住后造成一定的生活不便，但尚未达到严重影响而无法居住使用的程度，因此对于2018年11月至2019年9月30日期间，曹望江不入住涉案房屋所产生的损失，除中港城未积极履行维修义务外，曹望江自身存在主要过错，故本院酌定中港城公司赔偿曹望江3个月租金损失，其余部分由曹望江自行承担。综上分析，中港城公司共计应赔偿曹望江19个月的租金损失（12月+10月+3月－6月）。对于计算租金损失的标准，一审法院综合当地房屋租金水平酌定租金损失标准为每月1800元，中港城公司未提供充分证据反驳，故本院予以维持，中港城公司共计应赔偿曹望江损失34200元（1800×19）。关于曹望江其他诉请，一审法院予以驳回，曹望江未提出上诉，视为服判，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，但处理欠妥，故本院予以改判。中港城公司上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2168号民事判决第一项：珠海市中港城房地产公司于本判决生效之日起三日内向曹望江赔偿损失34200元。二、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2168号民事判决第二项及诉讼费负担部分。二审案件受理费1015元，由珠海市中港城房地产公司负担714元，曹望江负担301元。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月九日书记员  程 敏