广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12586号原告：蔡军宏，男，1977年10月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区************，公民身份号码350************016。委托诉讼代理人：张中各，广东尚宽律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地中山市************卡，统一社会信用代码91442********091XY。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，该司员工。原告蔡军宏与被告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张中各，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年7月16日签订的《中山市商品房买卖合同》有效；2、判令被告继续履行合同义务，为原告办理网签合同和登记备案手续。庭审中，原告变更第2项诉求为：判令被告为原告办理网签合同和预告登记。事实和理由：2018年7月16日，原、被告签订了《旭日品萃园认购书》，原告认购了被告开发建设的中山市******萃********的预售商品房。2018年7月16日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买中山市******萃********；房屋总价款为468407元；付款方式为一次性付款，即在2018年7月16日前一次性付清购房款；合同签订后30天内，被告应向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告也出具了收据给原告，但被告并没有将收取的购房款存入监管账户，导致原告购买的涉案商品房至今没有网签合同，亦未进行登记备案。原告因催促被告履行未果，故而提起诉讼。被告辩称，对原告主张的商品房买卖的事实，予以确认。被告同意配合原告办理涉案商品房的合同网签、登记备案及商品房预告登记。本院经审理认定事实如下：某日，原、被告签订了《旭日品萃园认购书》约定，原告认购被告开发建设的中山市******萃********的预售商品房。2018年7月16日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告在民众镇锦标村土地【中府国用（2011）第易0800251号】上开发建设的位于民众镇旭日品萃园18幢902房预售商品房，总价款为468407元，付款方式为一次性付款，即2018年7月16日现金支付468407元，自合同生效之日起30天内，由被告向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。关于房款的支付方式，原告自称,原告与案外人陈俊颖合伙经营福建省晋江协隆陶瓷有限公司,2017年8月向涉案商品房项目承包方广东粤弘建设工程有限公司(以下简称粤弘公司)采购瓷砖，2018年4月，粤弘公司向通大集团公司申请用旭日品萃园18栋902房冲抵工程款，被告的法定代表人签名同意，并由被告开具收据将涉案房产销售给原告。对此，原告向本院提交了粤弘公司与福建省晋江协隆陶瓷有限公司签订的《物资采购合同》及付款审批表、制作于2018年4月11日的《关于工程款购房申请书》、制作于2018年4月16日的《通大旭日项目工程款购房兑数申请表》、制作于2018年4月至2018年5月的《工程款购房兑数流程表》及制作于2018年5月7日的《工程款购房确认书》，主要内容为，粤弘公司申请以旭日品萃园18-902房抵付原告（福建省晋江协隆陶瓷有限公司）工程款，预算购房兑数639938元，备案价468407元,粤弘公司申请以借据抵房款。以上申请书、流程表上有多名工作人员记录了流程审批情况并签名确认,集团董事长审批：同意申请。2018年7月16日，被告向原告开具一张收款收据，载明收到旭日品萃园18幢902房的购房款468407元,备注:粤弘借据抵房款。至原告提起本案诉讼，被告尚未为原告办理上述商品房网签合同及预告登记。另查，2018年8月2日，本院作出（2018）粤2071执9645号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2015)易0400607]。二、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易0800245]。三、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易0800252]。四、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易0800251]。五、如查封不足额，则查封、扣押被执行人神马公司相应价值的其他财产（详见协助执行通知书或查封、扣押财产清单）。同日，本院作出（2018）粤2071执9645号协助执行通知书，请中山市国土资源局协助执行：查封神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2015)易0400607]、查封神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物(不包括已出售部分)[土地证号:国(2011)易0800245]、[土地证号:国(2011)易0800251]、[土地证号:国(2011)易0800252]。中山市国土资源局遂于2018年8月8日对不动产（土地）[土地证号:国(2011)易0800245]、[土地证号:国(2011)易0800251]、[土地证号:国(2011)易0800252]进行了查封（不包括已出售部分）。由于原告所购商品房位于上述土地，为了查清包括原告所购在内共计51套预售商品房是否能办理网签备案手续和是否属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围，本院先后向中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局（原国土局）发函进行调查。中山市住房和城乡建设局于2020年8月18日回函：1.案涉51套商品房中，50套仍未网签，1套已网签未备案。网签备案只是行政管理措施，存在网签之前已销售并签订草签购房合同、交付首付款的情况；单凭网签备案状态来认定商品房是否已销售并不全面；二、案涉51套商品房所在地块存在查封，不能进行商品房买卖合同网上签约及备案，如需查询商品房所在地块的查封情况，建议咨询市自然资源局。中山市自然资源局于2020年8月21日回函：经核查，我局已于2018年8月8日对神马公司名下土地[土地证号:国(2011)易0800245]、[土地证号:国(2011)易0800251]、[土地证号:国(2011)易0800252]及其地上附着物进行查封登记，但不包括已出售部分。贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统并无有效预告登记，为待售状态，涉案51套预售商品房(详见所附明细表)属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围。2020年10月19日,中山市自然资源局向本院致函《关于协助调查复函的更正函》，对前述复函的内容更正如下：1.函中“贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统并无有效预告登记，为待售状态，涉案51套预售商品房(详见所附明细表)属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围”更正为“贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统无登记（无查封登记）。根据(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封要求，该查封不包括已出售部分。因此，涉案51套商品房房产是否属于已出售已查封范围，请贵院依法认定。”2.对于未网签、备案及预告登记的涉案51套商品房房产是否属于土地查封前已销售的问题，请贵院根据购买人签订的购房合同、首付款凭证等材料依法进行判定。另外，若贵院生效法律文书要求我局将涉案房产转移登记到买受人名下，我局可依据贵院提供的生效法律文书办理相应的预告登记。此外，就本院有关案件事实的咨询,中山市住房和城乡建设局于2020年12月10日复函告知,原告购买涉案位于民众镇旭日品萃园18幢902房的购房资格已通过资格审查。诉讼中，本院询问原告，在前述查封情况下，是否要求变更诉讼请求。原告表示不变更，并认为土地查封之前已经签订商品房买卖合同并支付首期款或全款的，由法院认定是否已经出售。又查：中山市不动产登记资料于2020年6月15日出具的查询结果显示，中山市******国(2011)易0800251号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月12日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月13日、2020年5月15日被本院轮候查封；中山市******国(2011)易0800252号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月11日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月12日被本院轮候查封；中山市******国(2011)易0800245号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月11日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月12日被本院轮候查封。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告提交的《物资采购合同》《关于工程款购房申请书》《通大旭日项目工程款购房兑数申请表》《工程款购房兑数流程表》《工程款购房确认书》与被告出具的收据能相互印证，形成完整的证据链，可以证明原告以工程款抵付涉案购房款的事实，且被告不予否认，本院对此予以采信，涉案的商品房买卖属真实交易。原告依约向被告支付了全部购房款，根据合同约定，被告作为商品房的开发建设单位，负有与原告网签合同并向中山市房地产交易登记管理所申请商品房预告登记的义务。涉案商品房所在的地块虽由本院查封，但不包含已出售的部分，而本案中的销售行为发生于查封前，属于已出售部分，不在查封范围之内，中山市自然资源局亦声明涉案商品房在不动产登记系统无登记（无查封登记），故不存在继续履行合同的障碍。现被告逾期未履行合同义务，原告主张被告继续履行，被告亦表示同意，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、确认原告蔡军宏与被告中山市神马房地产开发有限公司于2018年7月16日签订的《中山市商品房买卖合同》有效；二、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内与原告蔡军宏办理网签合同并为原告就中山市***************办理预告登记。案件受理费4163元，由被告负担（原告已预付，被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年十二月十八日书记员 郑诗琳