吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3631号 原告（执行案外人）：吉林市天业铝塑门窗有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区长春路新开街28号。 法定代表人：秦沣，总经理。 委托诉讼代理人：张立天，该公司员工。 委托诉讼代理人：杜文革，吉林常春律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨春义，男，1967年6月1日出生，满族，户籍地吉林省记法中县，现住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：吉林省昌晟房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济技术开发区吉桦路339号。 法定代表人：张永纯，该公司董事长。 第三人：张永纯（被执行人），男，1954年10月2日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 第三人：张成（被执行人），男，1982年4月14日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市天业铝塑门窗有限责任公司（以下简称天业公司）与被告杨春义、第三人吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）、张永纯、张成案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告天业公司的委托诉讼代理人张立天和杜文革、被告杨春义的委托诉讼代理人栾流星到庭参加诉讼。第三人昌晟公司、张永纯、张成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天业公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对天业公司购买的坐落于永吉县西典雅苑11号楼2单元1层001室（东门）、002室（西门）两套建筑面积为78平方米的房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认天业公司与第三人昌晟公司于2013年12月29日签订的两份抵塑钢窗款《预订购房协议书》合法有效，并确认坐落于永吉县西典雅苑11号楼2单元1层东门、西门两套建筑面积为78.07平方米的房屋归天业公司所有；3.判决昌晟公司立即协助和配合天业公司办理坐落于永吉县西典雅苑11号楼2单元1层001室（东门）、002室（西门）两套建筑面积为78.07平方米房屋的产权过户登记。事实和理由：天业公司是加工销售塑钢、铝合金门窗、玻璃幕墙；销售建筑材料、玻璃制品的企业。2012年至2013年12月期间，天业公司与昌晟公司签订铝塑门窗合同，约定由天业公司张立天负责昌晟公司的工程门窗业务。昌晟公司欠天业公司48万余元工程款，经双方协商，昌晟公司同意以坐落于永吉县西典雅苑11号楼2单元1层东门、西门两套建筑面积为78平方米房屋抵偿工程款，并为天业公司出具了购房协议书、购房发票，且于2013年12月29日办理了房屋进户、交接手续，同时向天业公司张立天交付了该两套房屋的钥匙及其他相关物品。天业公司对该两套房屋进行了装修并占有使用至今。由于昌晟公司当时不具备办理房屋更名过户手续的条件，故该两套房屋当时未及时更名。2018年11月14日，杨春义与昌晟公司、张永纯、张成借款合同纠纷一案涉诉，吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202民初3103号民事判决书，判决：一、昌晟公司、张永纯、张成于判决生效之日起七日内一次性共同给付杨春义借款本金1,520,000元，利息1,422,885元（按人民银行同期贷款利率四倍计算），合计2,942,885元；二、驳回杨春义其他诉讼请求。该判决于2018年12月4日生效。2018年12月12日，杨春义作为执行申请人向昌邑区人民法院提出申请，要求对该案立案执行，案号为（2018）吉0202执1751号。2019年1月24日，吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202执1751号之七执行裁定书，裁定查封昌晟公司开发的坐落于口前镇吉桦街北侧西典雅苑二期11号楼36处房屋房籍，查封期限三年。其中包含11号楼2单元1层001室（东门）、002室（西门）两套房屋（建筑面积78平方米）。2020年8月，天业公司依法向吉林市昌邑区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封并中止对上述财产的执行。2020年9月14日，吉林市昌邑区人民法院作出（2020）吉0202执异83号执行裁定书，裁定驳回天业公司的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，天业公司认为其与昌晟公司于2013年12月29日签订的两份抵塑钢窗款《预订购房协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，昌晟公司应当协助其办理产权过户登记。同时，天业公司购买涉案的两套房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是其依合同占有标的物至今。为此，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，天业公司取得该涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且天业公司在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为维护天业公司的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持天业公司的诉讼请求。 杨春义辩称，起诉状陈述与事实不符，该房屋初始查封是永吉县公安局，时间不详，但刑事处理完毕之后沦为各个法院进行民事诉讼查封。在查封房屋当中任何人不可以对标的物进行处理，所以天业公司不可能得到该标的物，该标的物到目前为止不具有占有条件，在进行执行评估时所有房间门都是强制打开，没有水、电。昌邑执行局在查封时有照片和现场记录均能体现，所以此标的物不符合执行异议诉法解释第28条规定，不应排除执行。 昌晟公司未到庭，但提交书面陈述意见称，天业公司张立天与昌晟公司于2013年签订的以房屋抵塑钢门窗款协议书，天业公司是该项目的实际施工人，但是由于我公司在2014年涉嫌刑事犯罪，房屋涉及经济纠纷被查封冻结，影响了办理产权等相关手续，由于我公司目前没有经济能力处理此事，无法解决以上问题，请求法院对实际施工人天业公司给予法律保护，避免不必要的信访、诉讼问题发生，请求人民法院公正判决。 张成、张永纯未到庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天业公司向本院提交如下证据： 证据1.执异83号裁定书，证明：（2018）吉0202执1751号裁定查封天业公司两套房屋，经天业公司申请执行异议后，(2020)吉0202执83号裁定书驳回天业公司申请。 证据2.塑钢窗制作安装合同（原件），证明：天业公司和昌晟公司订立了安装合同，由天业公司提供材料和安装，双方有债务关系。 证据3.预定购房协议书2份（原件）、认定金收据2份（原件），证明：天业公司购买昌晟公司两套房屋时间是2013年12月29日，购房款用塑钢窗安装款抵账。 证据4.情况说明、证明共三份，证明：2013年昌晟公司安装塑钢窗欠款的情况并用两套案涉房屋进行抵账并于2013年12月9日房屋进户交接手续。 杨春义对天业公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性没有异议，此份证据能证明该标的物不符合最高人民法院关于办理执行异议第27条、28条的规定，不足以排除强制执行的条件；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，此份证据证明不了与昌晟公司存在债权债务关系，只能证明曾经发生过债权债务关系；对证据3.真实性、合法性、关联性均有异议，合同第二页当中“抵塑钢窗款”处双方没有盖章，无法证实合同真实性，此房屋写的是购房协议书，票据当中出示的钱额应该是全额交款，如抵账的话应当由工程款结算书，应同时存在抹账协议，在认定收据当中应该记载明确，此收据收款事由中明确购房款，所以无法证明此工程结算是否存在余款，是否抵账等事项并没有说明，即使该两份证据体现抵账，也不能证明支付房屋价款；对证据4.对张成和张永纯的情况说明真实性、合法性、关联性均有异议，该说明是以自然人身份向法庭出具的情况说明，作为张成、张永纯是执行案件中的被执行人，也是本案第三人，应接到传票后出庭，而不出庭直接写情况说不具有法律效力，也不能作为本案的定案依据，对昌晟公司的证明对真实性、合法性、关联性均有异议，此份证明处在于2020年3月20日，作为昌晟公司是执行案件中的被执行人，对该公司来说，如果此房屋是用工程款抵顶市住房款，应同时向法庭出具于原告其工程款结算原始票据、双方抹账相应票据，同时还应该向法庭出示财务账目，才能反映原始真实情况，单纯为原告出具证明不能证明以上所有问题，不能作为办案定案依据。 杨春义未向本院提交证据。 本院对天业公司提供的证据分析评判如下：天业公司提供的证据能够形成证据链条，能够证明天业公司与昌晟公司之间存在以案涉房屋抵塑钢窗安装款的事实，故本院对上述证据均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨春义与昌晟公司、张永纯、张成借款合同纠纷一案，本院于2018年11月14日作出(2018)吉0202民初3103号民事判决书，判决：一、昌晟公司、张永纯、张成于判决生效之日起七日内一次性共同给付杨春义借款本金1,520,000元，利息1,422,885元（按人民银行同期贷款利率四倍计算），合计2,942,885元；二、驳回杨春义其他诉讼请求。该判决于2018年12月4日生效。2018年12月12日，本院依杨春义申请，对该案立案执行，案号为（2018）吉0202执1751号。2019年1月24日，本院作出（2018）吉0202执1751号之七执行裁定书，裁定查封昌晟公司开发的坐落于口前镇吉桦街北侧西典雅苑二期11号楼36处房屋房籍，查封期限三年。其中包含11号楼2单元1层001室、002室两套房屋（建筑面积均为78.07平方米）。2019年8月28日，本院作出（2018）吉0202执1751号之八执行裁定书，拍卖上述36处房屋。2019年11月27日，本院作出（2018）吉0202执1751号执行裁定书，终结本次执行程序。 另查明，2013年9月7日，天业公司与昌晟公司签订《塑钢窗制作安装合同》，约定：工程名称为昌晟·西典雅苑11#、12#楼；工期2013年9月20日到11月1日；塑钢窗数量900平方米（门窗按设计洞口尺寸计算，暂估），单价360元/平方米，总造价324,000元；付款方式为窗框安装结束后，7个工作日内甲方向乙方支付60平方米的现房一套，每平方米3,100元（具体小区及房号双方协商），余下工程款现金支付。2013年12月29日，张立天、天业公司与昌晟公司签订《预订购房协议书》两份，约定：张立天、天业塑钢门窗公司订购西典雅苑11号楼2单元1层东门、西门房屋两套，面积均为78平方米，单价每平方米3100元，房款均为241,800元，抵塑钢窗款。同日，昌晟公司出具认定金收据两张。 再查明，案涉房屋于2017年8月取得商品房预售许可证，现尚未办理初始登记。 本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《预订购房协议书》的订立系基于天业公司与昌晟公司之间的塑钢窗安装款的抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭天业公司对昌晟公司的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，债权人只有债权请求权，而非物权。况且，本案中以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，以物抵债协议签订于人民法院查封前，但天业公司作为以物抵债受让人未提供充分证据证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，应承担举证不能的后果。 本案中天业公司寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与昌晟公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，天业公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回吉林市天业铝塑门窗有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费8554元，由吉林市天业铝塑门窗有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  田艳华 人民陪审员  邹荔杰 人民陪审员  孟庆顺 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  戈宏亮