海南省屯昌县人民法院   执行裁定书   （2020）琼9022执异36号   案外人：屯昌宏基伟业地产发展有限公司，住址海南省屯昌县屯城镇新建三路114号。   法定代表人：马伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周小为，该公司员工。   申请执行人：桂志虎，男，1990年6月27日出生，汉族，住湖北省京山县。   申请执行人：陈可，女，1991年3月25日出生，汉族，住湖北省京山县。   被执行人：徐日辉，男，1988年10月8日出生，汉族，住海南省屯昌县。   被执行人：黄蕙琳，女，1990年5月14日出生，黎族，住海南省万宁市。   本院在执行申请执行人桂志虎、陈可与被执行人徐日辉、黄蕙琳房屋买卖合同纠纷一案中，案外人屯昌宏基伟业地产发展有限公司（以下简称：宏基伟业公司）于2020年8月24日对本院执行“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   异议人宏基伟业公司称，一、上述房屋仍登记在我司名下，贵院虽有权预查封，但无权拍卖或强制执行，理由如下：1、被执行人于2016年购买申请人开发的上述房屋，但房屋仅依照行政管理法的相关规定，办理了《商品房买卖合同》网签备案手续及预告登记，尚未办理房屋所有权登记手续。这种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同于权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在被执行人取得房屋权属登记之前，如果其因《商品房买卖合同》违约导致申请人解除合同的，则其准物权效力消灭。2、被执行人对申请人严重违约，不仅逾期支付购房款，还因逾期归还银行贷款导致我司承担阶段性担保责任，代其偿还银行按揭款32万余元，申请人已依商品房买卖合同相关约定于2020年8月23日向贵院提起解除合同的诉讼（案号：2020琼9022民初491号），并要求其办理房屋预告登记撤销、房屋网签和备案信息撤销手续，并将房屋腾空并返还我司，在该案判决生效前，贵院虽有权查封，但无权拍卖。二、申请执行人虽然预查封《商品房买卖合同》登记备案状态下的上述房屋，但该房屋并不具备拍卖处分的强制执行条件，贵院应中止强制执行程序。1、预查封并不等于查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）创设了“预查封”司法限制制度。它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态，《通知》第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。即“预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的”。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。2、因被执行人的严重违约行为，申请人已起诉解除合同，被执行人存在无法取得《房屋所有权证》的可能，贵院对上述房屋的“预查封”也可能无法转为“查封”。《通知》第十六条：房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。即在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。由于被执行人的严重违约行为，申请人起诉解除《商品房买卖合同》，若申请人胜诉，申请人已不可能将上述房屋的权属登记到被执行人名下，不可能为其办理《房屋所有权证》，贵院对上述房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。3、贵院执行局预查封上述房屋，防止被执行人向其他人转移合同权利，这并没有错误，申请人不持异议。但贵院拟对这种预查封的房屋进行强制执行，我司认为没有法律依据，是违反《物权法》等相关法律规定的。综上，依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，申请人作为案外人，向贵院提出异议，请立即中止对上述房屋的执行，切实维护异议人的合法权益。   本院查明，2016年6月30日，被执行人徐日辉、黄蕙琳与宏基伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定徐日辉、黄蕙琳（二人为夫妻关系）购买由宏基伟业公司开发的位于屯昌县屯城镇（中山南路南侧）项目名为“伟业.氧立方A”的5号楼5-1单元3层301房，总价款473384元。同日，案外人与二被执行人签订名为《借款协议》的补充协议，约定二被执行人向案外人借款123384元用于购房，应于2017年7月10日前归还61692元，应于2018年7月10日前归还61692元。《商品房买卖合同》签订后，二被执行人依约向案外人支付了定金20000元及购房款7000元。2016年10月18日，二被执行人作为借款人与中国农业银行股份有限公司屯昌县支行签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款330000元，该笔贷款作为购房款已从贷款人方直接支付给了案外人，案外人作为该笔贷款的保证人在借款合同上盖章确认。2017年7月10日，二被执行人向案外人支付第一笔款61692元。因二被执行人未按约定时间向案外人支付第二笔款61692元，案外人于2019年1月16日向本院提起诉讼。本院经审理后，于2019年4月30日作出（2019）琼9022民初148号民事判决书，判决二被执行人向案外人支付尚欠购房款61692元及逾期付款违约金。同时，因二被执行人拒绝偿还按揭贷款，贷款人中国农业银行股份有限公司屯昌县支行要求案外人的担保义务，从案外人的银行账户上划拨320363.1元代二被执行人偿还了借款本息。   2018年7月3日，申请执行人桂志虎、陈可与二被执行人签订《二手房买卖合同》，向二被执行人购买“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房。合同签订后，申请执行人按约定向二被执行人共计付款301692元。之后，双方因后续房款的支付产生纠纷，申请执行人申请对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房进行财产保全后向本院提起诉讼，本院审理后于2019年12月28日作出(2019)琼9022民初1292号民事判决书，判决二被执行人向申请执行人退还购房款330402元，支付合同违约金34000元、保全担保保险费1000元,并支付资金占用期间的利息。   案件进入执行程序后，本院依法启动对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房的评估拍卖程序。2020年8月24日，案外人以该房仍登记在其名下，法院无权拍卖，二被执行人严重违约，已对二被执行人提起解除购房合同，二被执行人存在无法取得《房屋所有权证》的可能等为由，对本院执行“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房提出书面异议，并提出中止对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房的强制执行的异议请求。   另查明，2020年4月23日，宏基伟业公司以徐日辉、黄蕙琳为被告向本院提起诉讼，并提出以下诉讼请求：“一、判令解除原、被告双方于2016年6月30日签订的编号为20160608417的《屯昌县商品房买卖合同》；二、判令《屯昌县商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销、房屋网签和备案信息撤销手续，并将房屋腾空并返还原告；三、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款本息损失320363.1元；（四）判令被告赔偿原告代垫款项利息损失2681.2元（暂计至2020年8月23日）；五、本案诉讼费由被告承担。”本院经审理后，于2020年10月22日作出(2020)琼9022民初491号民事判决书，判决：“一、限被告徐日辉、黄蕙琳于本判决生效之日起三十日内向原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司偿还贷款本息人民币320363.1元，并赔偿原告代垫款项利息损失2681.2元（计至2020年8月23日）；二、驳回原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司的其他诉讼请求。”现该判决尚未发生法律效力。   本院认为，本案中，案外人既基于实体权利对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房提出排除执行异议，同时提出执行行为异议，其异议理由为：二被执行人严重违约，案外人已起诉解除合同，二被执行人存在无法取得《房屋所有权证》的可能，以及案涉房屋不具备执行处置条件。本案应审查的焦点问题为：一、案外人是否拥有对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房排除执行的权利；二、案涉房屋是否具备执行处置条件。   关于案外人是否拥有对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房排除执行的权利问题。二被执行人与案外人签订《屯昌县商品房买卖合同》，购买案外人开发的“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房。二被执行人通过直接支付、向案外人借款及办理银行按揭贷款的形式向案外人支付了大部分购房款后，双方对房屋进行了交付。在双方履行合同过程中，二被执行人存在未按约定时间向案外人支付购房款61692元，及未偿还购房银行按揭贷款的违约行为。二被执行人出现未按约定时间支付购房款61692元的违约行为后，案外人已向本院提起诉讼，请求判决二被执行人支付购房款及违约金，该诉求已得到本院的支持，双方签订的《屯昌县商品房买卖合同》应继续履行。案外人再次起诉以同一理由主张解除合同，明显已违反了一事不再理的原则。二被执行人未偿还按揭贷款违反的是二被执行人与贷款人、案外人签订的《个人购房担保借款合同》的相关约定，该违约行为也不构成案外人主张解除《屯昌县商品房买卖合同》的合法理由。   关于案涉房屋是否具备执行处置条件问题。二被执行人向案外人支付了购买“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房的大部分购房款，办理了该房的房屋预告登记、房屋网签及备案等手续，并实际占有。虽然该房仍登记于案外人名下，但二被执行人享有该房的物权期待权。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本院可依法对该房进行处置。   综上，案外人关于二被执行人严重违约，案外人已起诉解除合同，二被执行人存在无法取得《房屋所有权证》的可能，以及案涉房屋不具备执行处置条件的异议理由不能成立。案外人未拥有对“伟业.氧立方A”5号楼5-1单元3层301房排除执行的权利，对其异议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定，裁定如下：   驳回屯昌宏基伟业地产发展有限公司的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 王庆祥   人民陪审员 黄昌辉   人民陪审员 陈 萍     二〇二〇年十二月十三日   法官助理 许 莹   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《最高人民法院关于人民法院   办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。   案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。   第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。   案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部   房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》   二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。