北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16893号原告（反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司，住所地北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下负**。负责人：慕万学，总经理。委托诉讼代理人：何鹏，男，1985年7月3日出生，汉族，北京万泉谊和投资有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：闫慕，女，1985年8月6日出生，汉族，北京万泉谊和投资有限公司财务经理。被告（反诉原告）：马围，男，1978年10月11日出生，回族，住河北省廊坊市文安县大围河乡大围河村市场区。委托诉讼代理人：徐云，北京雍文律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司（以下简称：万泉大兴公司）与被告（反诉原告）马围租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万泉大兴公司委托诉讼代理人何鹏、闫慕，被告（反诉原告）马围及其委托诉讼代理人徐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泉大兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方合同并立即收回店铺，马围应支付万泉大兴公司欠缴租金73045元及滞纳金（以73045元为基数，按照日0.3%计算，自2020年3月20日至实际支付之日止）截止到2020年12月2日为56756元；2.请求判令马围支付逾期交还商铺违约金（自2020年6月20日起至实际完成撤场之日止，按照合同约定日租金的1.5倍标准计算）；3.请求判令马围支付万泉大兴公司违约金79500元；4.请求判令马围支付万泉大兴公司欠缴电费2055元、水费294元，合计2349元，及逾期缴纳水电费的滞纳金（2349元*0.3%*天数）截止2020年12月2日为2283元；5.本案诉讼费由马围全部承担。事实与理由：2019年6月9日，万泉大兴公司与马围签署《商铺租赁合同》及《商场管理服务协议》将位于大兴区地铁4号线高米店南站地下一层的C08商铺租赁给马围使用，合同约定上述商铺租赁年限为1年，年租金为318000元，其付款方式为季度支付。按照《商铺租赁合同》约定马围应于2020年2月19日前缴纳2020年3月20日至2020年6月19日期间的租金79500元，因疫情原因，万泉大兴公司已经按照北京市政府扶持中小微企业的减免政策合理合规给与马围2、3、4月份租金减免共计6455元，马围已于2020年3月11日及6月2日签署该《商铺租赁合同之减免协议》。万泉大兴公司同意将该减免金额全额抵扣马围欠缴租金，则马围应支付2020年3月20日至2020年6月19日欠缴租金为73045元。经多次催缴，马围以各种理由拒绝缴费至今未按照合同约定履行上述付款义务，且至今仍占用商铺，未将商铺交还。依据双方签订的《商铺租赁合同》中第16.4.2条款约定，“马围逾期交还该商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同履行相关租金及其他费用的支付相关条款外，每逾期一日应按照日固定租金的1.5倍支付违约金，直至交还该商铺”。因马围至今未交还该商铺，万泉大兴公司有权向马围追索违约金。依照双方签订的《商铺租赁合同》中第19.1条款，马围逾期支付租金，每逾期一日，按照逾期交付金额的0.3%支付违约金，依照合同相关条款约定，马围如在合同租赁期内拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或1年内累计超30日，则万泉大兴公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，并要求马围按照本合同19.2条款支付3个月的租金，即79500元作为违约金。依照双方签订的《商场管理服务协议》中第一条（二）2条款约定，马围不按规定缴纳相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的千分之三支付违约金，马围除应缴纳欠缴的电费2055元，水费294元，还需缴纳滞纳金2121元。综上所述，万泉大兴公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如诉请。马围辩称，1.认可双方之间的合同已经于2020年3月20日前发生解除，且不同意支付2020年3月20日之后的租金及滞纳金。马围已于2020年3月20日前通知万泉大兴公司，租赁的商铺因疫情原因已无法经营，无法实现合同目的，要求提前终止即解除双方租赁合同，万泉大兴公司知晓马围要求解除合同，并要求返还租房保证金事宜。疫情为不可抗力，马围认为双方之间的合同已于2020年3月解除，马围不应支付2020年3月20日至2020年6月19日的租金。对于万泉大兴公司主张的滞纳金，无合同及法律依据，不应该得到支持，且其主张的滞纳金金额过高。2.马围已完成撤场，因疫情期间商场关闭，无法于合同解除之日2020年3月即撤离，这是客观不能，而非马围主观不搬走。并且万泉大兴公司明知因疫情原因，交通阻断，马围无法来京办理后续事宜，且马围已经明确不干的情形下，没有要求马围撤离，同时在商场可以撤场的情况下，也没有通知马围搬离，万泉大兴公司完全有能力及时止损，却恶意拖延，对此其也存在主观过错。因此就扩大部分损失应该由万泉大兴公司承担。另外，万泉大兴公司主张的逾期交还商铺违约金过高，不应支持，同时该违约金也是重复主张。万泉大兴公司从出租方租赁该出租物价格远低于马围向其支付的月租金，其实际损失远低于马围每月支付的租金数额，其主张的数额远超过实际损失。3.万泉大兴公司主张的违约金属于重复计算，不应得到支持。4.马围同意交纳实际使用的水电费，但是不同意支付滞纳金，该滞纳金无事实及法律依据，且金额过高。马围提出反诉请求，1.请求判令万泉大兴公司退还马围2020年2月1日至2020年3月19日租金42400元；2.请求判令万泉大兴公司退还马围租赁保证金53000元；3.请求判令免除马围2020年3月20日至2020年6月19日期间的租金73045元；4.请求判令万泉大兴公司赔偿马围损失共计200000元；5.本案诉讼费由万泉大兴公司承担。事实和理由：2017年6月，马围与万泉大兴公司即建立了合作关系，并签署《商铺租赁合同》。合作期间，马围严格按照约定履行合同义务。租期到期后，2019年6月，双方又续签了《商铺租赁合同》，续约后，马围如约将房屋租金交付至2020年3月19日。2020年春节前突然爆发疫情，万泉大兴公司“地铁尚城”自春节期间及春节假期结束后，一直未开业，且地铁站通道也处于关闭状态，致使马围自2020年1月22日停业后一直未能恢复经营。2020年3月初，马围告知万泉大兴公司负责租赁事宜的领导何鹏，向其明确表示因商铺无法经营，提出终止租赁合同，并要求退还租赁保证金，但万泉大兴公司却迟迟不予答复，直到马围收到法院传票后，方得知万泉大兴公司已起诉。马围租赁该商铺是用于经营餐饮，春节前，马围每月营收多达八、九万元，但春节后由于“地铁尚城”关闭致使马围无法营业，损失巨大，持续停业致使合同目的已无法实现。在马围无收入且无力支付租金，并已提出终止租赁合同，而万泉大兴公司明知疫情商铺无法经营，且马围已延迟支付租金的情况下，其不采取措施，及时止损，反而任由损失不断扩大，却主张全部责任由马围承担，其行为显然恶意，并有失公平。另外，万泉大兴公司的出租方为北京京投轨道交通置业开发有限公司，该出租方系属京内市属国有企业，根据相关政府文件规定，作为京内市属国有企业须免除承租方3个月的租金，万泉大兴公司享受3个月租金免除优惠，却并未全额免除马围租金，马围认为万泉大兴公司对此并无损失。因此，万泉大兴公司应退还马围已交付的2020年2月1日至2020年3月19日的租金，并应免除2020年3月20日之后的租金，同时须赔偿由此给马围造成的经营损失。综上，马围承租房屋无法经营，已造成巨大损失，而万泉大兴公司的出租方已免除其租金，其并无损失。现马围为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院判如所请。万泉大兴公司辩称，不同意马围的反诉请求，2月1日至3月19日商场正常开门营业，没有关闭，是马围自己不进行经营，所以该期间租金不应该退还。租赁保证金不同意退还，理由是合同19.2，马围存在违约行为，不应退还租赁保证金。不认可合同是3月20日解除，双方之间没有签署解除协议，3月20日至6月19日之间的租金因为马围继续占用商铺，所以应该支付租金。马围主张200000元毫无事实依据，不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月19日，万泉大兴公司（甲方，出租方）与马围（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地铁尚城内第C08号商铺（以下简称：该商铺）出租给乙方使用。租赁期限为2019年6月20日起至2020年6月19日终止。自起租日起，按照首年固定租金人民币31800元计算租金，以后每年租金在上一年基础上递增5%。租赁保证金总额为53000元。除租赁保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应满足下列2个条件后30日将租赁保证金的50%无息退还乙方：（1）本租赁合同届满及乙方按照本合同约定将商铺交还于甲方；（2）清理完毕就该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）；剩余50%的租赁保证金将直接转作为乙方所出售的商品或产品或提供服务的质量保证金，若乙方所出售的商品或提供的服务在按前款退还保证金之日起3个月内未出现顾客因质量等问题投诉的，则甲方应在3个月期满后无息退还剩余的质量保证金。但是如果乙方有任何违反产品或服务质量法规而使甲方遭受任何损失，甲方可将租赁保证金冲抵其损失或不予退还，并向乙方追究由此造成的其他损失。水电、能源费、厨余垃圾清理费、物业管理费等费用乙方需按照规定的标准进行交纳。乙方应于本合同约定的租赁期限届满当日内交还该商铺。合同终止时（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取任何措施，使得该商铺恢复到商铺交付时的状态（正常使用导致的自然磨损除外）。并完好无损的退还甲方所提供的设施设备。如果该商铺交还时之状态有悖于前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取任何措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。乙方逾期交还该商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照本合同履行相关租金及其他费用的支付相关条款外，每逾期一日还应当按照日固定租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照相关条款收回该商铺。乙方逾期支付租金、租赁保证金、等其他费用的，应当自逾期之日起，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金。因乙方有本合同第19.3（乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，并按照合同约定由乙方承担违约责任…19.3.5拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或一年内累计超过30日（无论甲方是否正式追索…）条约定的违约行为的，甲方有权单方解除本合同并收回该出租商铺，对乙方已支付的租赁保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金等费用。此外，乙方还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金（租金以违约行为发生年度的租金标准计算）。合同附件二商铺租金支付明细表为中第四期2020年3月20日至2020年6月19日期间租金79500元于2020年2月19日之前支付。马围支付租金至2020年3月19日，已支付租赁保证金53000元。双方均认可未缴纳的水、电费共计2349元。2019年6月19日，万泉大兴公司（甲方）与马围（乙方）签订《商场管理服务协议》，约定本协议自2019年6月20日起至2020年6月19日止。乙方应自觉遵守地铁尚城的各项规章制度、办法和规定，按时足额向甲方缴纳物业管理费及各种相关费用，乙方不按规定交纳相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的千分之三支付违约金。2020年3月11日，马围（乙方）与万泉大兴公司（甲方）签署《商铺租赁合同之减免协议》，约定因2020年疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计1589元。2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。2020年6月2日，马围（乙方）与万泉大兴公司（甲方）签署《商铺租赁合同之减免协议二》，约定因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致进行二次减免，签订本协议如下：1.甲方同意减免乙方租金，共计4866元。2.甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。对于有争议的事实，双方提交了证据。万泉大兴公司提交《商铺租赁合同》、《商场管理服务协议》、《催缴通知》、《商铺租赁合同之减免协议》2份、照片、微信聊天记录等，证明租赁关系、违约条款及相关诉讼请求的依据。疫情期间对马围进行过租金减免，同意抵扣租金。认可马围2020年11月22日腾退，但是未腾退干净；马围认为合同约定的违约金过高且重复约定。马围未撤场是因疫情原因商铺关闭，对方未配合撤场。马围已经于2020年11月22日腾空。马围虽然签署租金减免协议，但是并未享受该减免金额，并且签署非马围的真实意思表示，马围当时并不知道万泉大兴公司已经享受三个月全额租金减免。马围向法庭提交系统查询截图及相关通知文件、录音、网站截图、微信截图、视频及银行流水，证明出租场地属京内市属国有企业房产，应享受减免3个月租金政策，万泉大兴公司不存在损失。马围于2020年3月已提出解除合同，万泉大兴公司任由损失扩大。受疫情影响，2020年6月10日之前，马围一直无法经营，给马围造成损失；万泉大兴公司认可场地属于市属国有企业房产，但是与本案无关，确实有3个月租金减免，但是因疫情期间商场一直在营业，公司有损失。录音是在不知情的情况下录制，且马围未到公司办理退租手续。对马围的损失不认可。庭审中，马围认为双方之间的合同应于2020年3月19日解除，认可于2020年5月11日收到万泉大兴公司发送的《解除通知》，万泉大兴公司主张后期租金无事实依据；万泉大兴公司主张合同应该于马围完成撤场之日解除，认可马围于2020年12月3日拆掉招牌，完成撤场。万泉大兴公司称疫情期间国家给予商场二三四月份租金全额减免，共计20余万元，已经按面积对商户进行相应减免。双方均认可2份《商铺租赁合同之减免协议》均于2020年6月2日签署，减免的为二三四份租金。万泉大兴公司认可2020年1月23日之后，马围未营业。本院认为：根据双方庭审陈述及提交的证据，可以认定马围与万泉大兴公司之间存在商铺租赁关系。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。现双方均主张合同应该解除，但对于合同的解除日期有争议，本院认为以马围收到《解除通知》之日，即2020年5月11日为合同解除日为宜。因马围支付租金至2020年3月19日，马围还应支付2020年3月20日至5月11日期间的租金，现双方就疫情期间租金减免数额签订协议，经核算，扣减减免租金数额后，马围应向万泉大兴公司支付租金38849元；按照合同约定，水电费用应该由马围负担，现双方均认可未缴纳水电费数额为2349元，对万泉大兴公司主张马围支付欠缴水电费共计2349元的诉讼请求，本院予以支持；虽新型冠状病毒感染肺炎疫情的发生，对合同目的实现有一定影响，但是综合考虑马围欠付租金及水电费用、合同到期后未及时腾退等情形，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到合同中约定的违约金标准过高，且万泉大兴公司提交的证据不足以证实因马围逾期腾退店铺对其另行出租店铺造成的实际损失，且其有防止损失扩大的义务等情形，本院对马围应支付的违约金数额予以调整，鉴于马围反诉要求万泉大兴公司退还租赁保证金53000元，本院认为该租赁保证金可以用于抵扣马围在本案中的所有违约费用，双方互不支付为宜。因马围已经搬离涉案场地，对万泉大兴公司主张马围腾退店铺的诉讼请求，本院不予支持；因双方已经就疫情期间租金减免签订相应的协议，对马围主张万泉大兴公司退还及免除相应租金的反诉请求，本院不予支持；马围主张万泉大兴公司赔偿经济损失200000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司与马围2019年6月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；二、于本判决生效后十日内，马围支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司租金38849元；三、于本判决生效后十日内，马围支付北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司水、电费用共计2349元；四、驳回北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司的其他诉讼请求；五、驳回马围的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费诉讼费7253元，由北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司负担5627元（已交纳），由马围负担1626元：于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3413元，由马围负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月三十一日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利