北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14667号原告（反诉被告）：北京通州小博士文化培训学校，住所地北京市通州区云景北里52号楼18层1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812。法定代表人：唐新荣，总经理。委托诉讼代理人：马博文，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丰莲，女，1985年9月7日出生，北京通州小博士文化培训学校职员，住北京市通州区。被告（反诉原告）：李志刚，男，1972年2月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校（以下简称小博士学校）诉被告（反诉原告）李志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）小博士学校的委托诉讼代理人马博文、唐丰莲，被告（反诉原告）李志刚的委托诉讼代理人柯进忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小博士学校向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告保证金200000元；2．请求判令被告退还剩余房屋租金123800元；3．请求判令被告支付原告上述金额的利息损失（自2020年2月3日起以323800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至付清之日止）。4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于北京市通州区梨园镇九棵树东路X号XXX，房屋的建筑面积为848．15平方米。原告依照合同约定向被告交纳保证金200000元整并按时支付租金。2020年2月，由于新冠病毒疫情影响导致原告培训机构无法正常经营。原告于2月23日向被告送达《解除合同通知书》，按照合同第五条第三项约定：因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲、乙方互不承担责任。同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方。但被告拒绝返还原告支付的200000元保证金，并拒绝退还其未到期的房屋租金。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告李志刚答辩称，一、原告请求判令被告返还保证金20万元及退还剩余房屋租金123800元缺乏事实及法律依据，应予以驳回。履约保证金是担保承租人按租赁合同履约的单方担保，由于原告违反合同约定，未经被告同意擅自解除合同的，其无权要求被告返还保证金20万元。2020年2月23日，原告法定代表人以《房屋租赁合同》第五条第4款约定，通过微信方式向被告送达《解除合同通知书》，同年2月25日，被告向原告就解除合同通知书回函，内容为不同意解除合同，该《解除合同通知书》对被告不具有约束力及法律效力，原告仍应该继续按照双方合同约定履行。二、请求判令被告支付利息损失（自2020年2月23日起，以323800元为解数，按全国银行间同业拆借中心公布的道路利率计算至付清之日止）没有任何法律依据，不应支持。三、2020年6月2日，被告向原告送达《催款通知》，原告收到催款通知后，并未回复及按照合同约定、催款通知支付租金。原告虽因疫情不可抗力暂时无法正常使用租赁房屋，但是因为租赁合同作为一种继续性合同，被告交付租赁物自交付之日即履行完毕，其后出现疫情导致不能使用的，该租赁物仍处于原告占有，此时原告履行合同义务仅仅是单纯的租金给付义务，在信息技术支撑下有多种简便快捷的资金支付途径，因此疫情不可抗力并未造成租赁关系的履行障碍，原告若以不可抗力为由主张解除合同无法律依据。综上所述，原告的全部诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以判决驳回。现李志刚提出反诉请求：1．判令反诉被告支付房屋租金619000元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂自2020年3月1日起计至实际付清之日止）；2．判令反诉被告支付违约金309500元；3,由反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告双方于2018年2月22日签订的《房屋租赁合同》，合同第一条约定，乙方承租的房屋位于北京市通州区梨园镇九棵树东路14号速8酒店二层，建筑面积848．15平方米。第三条约定，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月30日止，该房屋第一年至第三年租金为123．8万元，如乙方拖欠租金，则按总租金每天1%加收滞纳金，超过一个月合同自动终止，产生的一切后果由乙方全部承担。租金每半年一付，租金每年3月1日和9月1日前支付。第四条约定，本合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳保证金20万元。第五条约定，除本合同另有约定外，违约方应向守约力支付相当于当年度3个月租金的违约金。第五条第4款约定，合同履行期间，因政府规划、市政建设、有关单位拆迁征用、政策变化等客观愿意导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担责任。合同还约定了其他相关条款。2020年2月23日，反诉被告的法定代表人以合同第五条第4款约定，通过微信方式向反诉原告送达《解除合同通知书》，2月25日，反诉原告向反诉被告就解除合同通知书回函，内容为不同意解除合同，认为2018年2月22日签订的合同系双方的真实意思表示，且并未违反我国法律、行政法规的强制执行规定，合法有效，对双方均有法律约束力，其单方解除合同缺乏事实及法律依据，且与双方签订的合同约定条款不相符。2020年6月2日，反诉原告向反诉被告送达《催款通知》，具体内容为：“请贵方在本通知函发出之日起3日内，按照合同约定向我方足额支付租金619000元及承担违约责任，逾期未支付的，我方将依照合同第三条第3款之约定，终止与贵方签订的《房屋租赁合同》并收回房屋，因此产生的一切责任均由贵方承担；贵方还应按照合同第五条约定，向我方支付相当于当年度3个月租金的违约金。贵方已支付的合同保证金若不足以弥补贵方的违约金的，我方将保留向贵方依法追偿的权利”。新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并非必然导致合同免责解除；是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、内容、疫情影响程度及因果关系等相关，新冠肺炎疫情防控措施虽然对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到合同目的不能实现的程度，疫情结束以后合同均可继续履行，合同目的可以实现。为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法查明案件事实，驳回反诉被告的全部诉讼请求，支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）小博士学校针对被告（反诉原告）李志刚的反诉请求答辩称，不同意反诉原告李志刚的反诉请求，一、李志刚要求小博士学校支付房屋租金及其利息损失无事实和法律依据；小博士学校与李志刚于2018年2月2日签订《房屋租赁合同》，第二条第一项：乙方承租房屋用于教育培训及办公。2020年1月24日，北京市政府发布《关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，其中明确自2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。小博士学校租赁涉案房屋用于开展线下培训教育业务，但是，由于新冠疫情直接影响无法继续开展线下教育培训，导致小博士学校与李志刚签订的《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。小博士学校迫于现实情况，依据小博士学校与李志刚签订《房屋租赁合同》第六条第三项，小博士学校于2020年2月23日向李志刚发送《解除合同通知书》。小博士学校依据双方签订《房屋租赁合同》的约定向李志刚行使合同解除权，自该通知到李志刚时合同解除。因此，小博士学校与李志刚签订的《房屋租赁合同》于2020年2月23日已经解除，小博士学校不应支付李志刚房屋租金及利息损失。二、李志刚要求小博士学校支付违约金无事实和法律依据；小博士学校按照合同约定已经足额支付2019年4月1日起至2020年3月30日的租金，小博士学校不存在违约的情形。小博士学校与李志刚签订的《房屋租赁合同》于2020年2月23日已经解除，小博士学校没有继续支付房屋租金的义务。为了维护小博士学校的合法权益，请贵院依法驳回李志刚的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，原告小博士学校与被告李志刚签订《房屋租赁合同》，租赁位于北京市通州区梨园镇九棵树东路14号速8酒店二层房屋，建筑面积848．15平方米。合同第三条约定，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月30日止，该房屋第一年至第三年租金为123．8万元，如乙方拖欠租金，则按总租金每天1%加收滞纳金，超过一个月合同自动终止，产生的一切后果由乙方全部承担。租金每半年一付，租金每年3月1日和9月1日前支付。合同第四条约定，本合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳保证金20万元。合同第五条约定，除本合同另有约定外，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。合同第七条约定：1．本合同经双方协商一致签订书面协议后可以变更；2．甲、乙双方同意可以解除此合同；3．本合同约定的解除条件成立的，享有解除权的一方有权通知相对方解除合同。合同签订后，小博士学校如约向李志刚支付了20万元保证金和租金，租金支付至2020年3月30日。2020年2月23日，小博士学校向李志刚通过微信方式向被告送达《解除合同通知书》，并于当日搬离涉案房屋，2月25日，李志刚向小博士学校就《解除合同通知书》回函，内容为不同意解除合同。另查，2014年1月1日，李志刚与秦清红签订《房屋租赁合同》，约定由李志刚租赁北京市通州区梨园镇九棵树东路14号房屋，租期自2014年1月1日至2024年1月1日，房屋面积约2200平方米。该房屋所有权人为秦清红，产权证号：京房权证通私字第XXXX号。上述事实，有《房屋租赁合同》《解除合同通知书》及回函、房屋产权证、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小博士学校与李志刚签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，自签订之日起合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋租赁合同》是否解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于小博士学校以不可抗力为由，认为涉案合同的解除时间为2020年2月23日，并提供了《解除合同通知书》、微信聊天记录为证。对此本院认为，结合小博士提供的2020年2月23日的微信聊天记录，可证明李志刚收到小博士学校的《解除合同通知书》。结合小博士学校于2020年2月23日搬离涉案房屋的事实，其提供的证据构成了完整的证据链，对此本院予以采信。故小博士学校于2020年2月23日解除与李志刚的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，李志刚应依法退还小博士学校剩余预付租金，即2020年2月24日至2020年3月30日，共计122104元，小博士学校主张李志刚应退还其自2020年2月23日至2020年3月30日的租金及利息，本院不予支持。李志刚认为涉案合同应继续履行，但李志刚对其主张未能提供有效证据证明，对此本院不予采信。故其依法判令被告继续支付房屋租金及利息损失的反诉请求，本院不予支持。关于保证金。基于涉案租赁合同已于2020年2月23日解除，李志刚应当退还小博士学校的保证金，故对于小博士学校请求判令李志刚退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额。李志刚主张小博士学校按照合同约定赔偿其三个月租金，即309500元违约金损失，小博士学校认为违约金过高，请求法院调整，对此本院按照《房屋租赁合同》的具体约定，兼顾《房屋租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为154750元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校与被告（反诉原告）李志刚于2018年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月23日解除；二、被告（反诉原告）李志刚返还原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校租金122104元；三、被告（反诉原告）李志刚返还原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校保证金200000元；四、原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校支付被告（反诉原告）李志刚违约金154750元；五、驳回原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李志刚的其他反诉请求。上述第二、三、四项于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3079元，由原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校负担16元（已交纳），由被告（反诉原告）李志刚负担3063元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6542元，由被告（反诉原告）李志刚负担5452元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京通州小博士文化培训学校负担1090元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪