北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21189号原告（反诉被告）：莆田市人民政府驻北京联络处，住所地西城区白云观街南里**。法定代表人：彭雄飞，处长。委托诉讼代理人：李昀锴，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗轶，北京市天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京莆阳宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区白云观南里****楼。法定代表人：王孝仁，公司执行董事。委托诉讼代理人：候海明，北京市仁杰律师事务所律师。原告（反诉被告）莆田市人民政府驻北京联络处（以下简称莆田北京处）与被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司（以下简称莆阳宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员赵琳独任审理。原告莆田北京处委托诉讼代理人李昀锴，被告莆阳宾馆委托诉讼代理人侯海明、法定代表人王孝仁到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。莆田北京处向本院提出诉讼请求：1、请求判令莆阳宾馆腾退位于北京市西城区白云观南里9号的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋，并移交租赁房屋内的原有财产（以移交清单为准）；2、请求判令莆阳宾馆向莆田北京处支付逾期付款违约金人民币25.44万元（按照每日0.5％的标准，自2019年7月24日起算至实际支付之日止，暂计至2019年12月31日）；3、请求判令被告向原告支付房屋使用费（自2020年2月1日起至实际腾退之日止，参照年租金62万元的标准计算）；4、请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2009年11月27日，原告莆田北京处与莆阳宾馆签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市西城区白云观南里9号的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋租赁给被告开办“莆阳宾馆”使用，租赁期限为2010年2月1日至2020年1月31日；根据《房屋租赁合同》第四条约定，租金后五年按半年结算，由莆阳宾馆每半年的前一个月15日交给原告，上述合同第5款约定，如莆阳宾馆超过十天未交纳租金，原告有权按照当期租金总额每天0.5%的标准收取违约金；在合同履行过程中，蒲阳宾馆无正当理由未能按约定在2019年7月15日前支付后续租金，故诉至法院要求支付逾期利息及房屋占用损失。莆阳宾馆辩称：1、租用范围确实是1-4层，租期10年，约定到期续租，我方有优先续租权；2、莆田北京处从未向我方开具过租金或水电费发票；3、莆田北京处未提供合同约定的停车位；4、莆田北京处经常安排来京人员住宿，但未能支付相关费用；5、我方与莆田北京处仍在合同续签的洽谈中，而且每次租金也并非按时收取，所以没有违约；5、莆田北京处主张的违约金过高，应按照同期贷款利率计算。莆阳宾馆就反诉提出以下诉讼请求：1、依法判决莆田北京处向我方开具并交付2019年6月13日，15万；2019年4月12日，15万；2020年1月6日，17万；2020年1月6日，15万；2010年11月4日，1055416；2011年3月16日，17万；2011年5月19日，15万；2011年8月8日，15万；2011年11月14日，15万，2012年11月21日，205231.5；2012年11月21日，15万；2012年2月17日，17万；2012年7月5日，15万；2012年8月10日，15万；2013年1月21日，17万；2013年5月27日，15万；2013年7月31日，15万；2013年11月25日，15万；2014年3月17日，17万；2014年5月7日，15万；2014年8月8日，15万；2015年3月30日15万；2009年12月4日24万元；2010年2月8日5万元；2010年3月2日7.5万元；2010年4月30日15万元；2010年7月28日15万元；2010年11月4日15万元；2015年8月3日，15万元；2015年9月25日，15万元；2015年11月6日，17万元；2016年3月25日，15万元；2016年6月2日，15万元；2016年11月8日，17万元；2017年6月20日，15万元；2017年6月20日，15万元；2017年11月7日，15万元；2017年11月7日，17万元；2018年4月23日，15万元；2018年10月26日，15万元；2019年4月12日，17万元；2019年4月12日，15万元等上述租金的增值税发票；2、依法判决莆田北京处向莆阳宾馆开具2019年5月8日，5520.5元。2019年10月21日，47877.75元。2019年4月12日，10997元。2020年1月12日，15146元。2020年1月21日，12889.75元。2016年3月25日，110587.7元。2017年6月20日，85367元。2018年4月23日105866.75元。2018年9月10日，70206元。2019年4月12日，34348元。2019年4月12日，10997元。2010年11月4日，105541.6元。2012年11月21日，205231.5元。2015年4月10日，123930.7元水电费增值税发票；3、请依法判决莆田北京处向我方赔偿经营损失46.48万元。事实与理由：双方于2004年12月16日及2009年11月27日分别签订两份《房屋租赁合同》；约定莆田北京处收到水电费及租金，应开具收款凭证；按照合同约定，莆田北京处应向我方提供3-4个车位，但未提供，造成我方无法安排有停车需求的房客住宿，损失共计32.48万元；莆田北京处应保证我方客房供暖，但2014年11月15日至11月22日、2016年10月8日至2016年11月9日期间因锅炉房加热站改造导致停热水31天以及2017年11月20日至2017年12月30日期间停暖30天，损失共计14万元；现提出反诉主张上述损失及发票。莆田北京处针对莆阳宾馆之反诉请求答辩如下：针对第一项和第二项诉讼请求，我们认为，根据房屋租赁合同仅需开具相应的这个收据就即可其的一项和第二项诉讼请求无任何依据，不应予以采纳；针对第三项诉讼请求赔偿的车位损失方面：我们认为，根据合同约定莆阳宾馆有权使用相应的车位、其说我方占有占用了其车位，并造成其损失的没有相关证据，对其对该项损失不应予以支持；针对其中的供暖的损失方面，首先这个事实本身就不存在，且未提供任何证据证明，而就相关的这个损失而言，两者之间也没有直接的因果关系；再就是关于未能提供热水所产生的损失，首先第一点，没有提供相关证据证明，说明暖气的未能供应的产生暖气，未能供应的情况，第二，从相关的情况来看，即使是其未能供应，亦非我方的责任导致；最后相关的所谓损失早就已经过了三年的诉讼时效，本案也不应予以支持。经审理，本院认定如下事实：2004年12月16日，莆田北京处与王孝仁签订《房屋租赁合同》，合同期限已于2015年1月31日终止；2005年1月21日，莆田北京处与王孝仁签署《移交清单》。内容有“一、电视机共壹拾陆台；二、空调机：1、壁挂式共贰拾贰台；2、立式春兰空调共贰台；三、消毒柜壹台；四、电话线路：1、交换机壹台，有43458339、40、41、42、43、44共陆条线路；五、本清单一式两份，双方各执一份。”2009年11月27日，莆田北京处与莆阳宾馆签订《房屋租赁合同》。约定：第一条房屋基本情况甲方将位于北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间房屋租赁给乙方使用；第二条租赁期限租赁期限为壹拾年，即自2010年2月1日起至2020年1月31日止；合同期满，双方有意续租，同等条件下乙方具有优先续租权，但乙方（莆阳宾馆）应提前六个月向甲方（莆田北京处）提出并重新签订合同；第三条租金该房屋年租金62万元；第四条付款方式租金前五年按季度结算，由乙方每季度前一个月的15日交付给甲方，租金后五年按半年结算，由乙方每半年的前一个月的15日交付给甲方；第六条1、甲方应向乙方保证水源、电源、暖气；5、乙方应按期交纳租金及水、电费，其中水、电费以甲方收到北京市相关部门收据为准，按月交纳，超过十天未交纳的，每滞纳一天，甲方有权按当期总额的0.5%收取滞纳金，同时乙方应补交当期费用；7、甲方收到租金及水、电费时，必须交给乙方相同金额的收款凭证；13、门前大院归乙方管理使用，给甲方留有3-4个停车位；第七套1、双方于2004年12月16日签订的合同终止。2019年10月24日，莆田北京处向莆阳宾馆发出《催缴租金通知函》。通知其2019年7月15日前缴纳房屋租金32万元。莆阳宾馆确认已收悉。2020年1月6日，莆田北京处向莆阳宾馆开具了租金收据。至此，莆阳宾馆已经缴清了2009年11月27日莆田北京处与莆阳宾馆签订的《房屋租赁合同》项下的全部租金。截至本案开庭之日止，莆阳宾馆仍占有使用涉案房屋。上述事实，由莆田北京处提交的《租赁合同》《催缴租金通知函》、莆阳宾馆提交的银行凭证及收据以及双方当事人当庭陈述事实在案佐证。本院认为，莆田北京处与莆阳宾馆在2004年12月16日、2009年11月27日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人之真实意思表示，且无违反相关强制性法律法规之情形。虽然两份合同莆阳宾馆的签约主体分别是公司及法定代表人，但根据2009年11月27日之合同，在签署该份合同的同时前合同已失效，据此两份合同有承继关系，相关的权利义务亦应一并转交。本案中，莆阳宾馆虽在2020年1月6日补交了全部的租金，但依据上述合同约定，其仍构成违约，故现莆田北京处要求其支付以32万元为本金，自2019年7月24日（缴纳房租日为2019年7月15日）至2019年12月31日逾期付款损失之诉讼请求，本院不持异议。关于计付标准，莆阳宾馆认为过高，而莆田北京处主张的计付标准系水电费滞纳金计算标准，而非房屋租金，且《房屋租赁合同》中并未就租金逾期付款利息损失进行约定，故莆田北京处径行以日0.5%主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于莆田北京处主张的违约付款损失性质为利息损失，本院酌定按照年息4.35%计算较为妥当，据此计算出的逾期付款损失应为32万*160天（2019年7月24日至2019年12月31日止）*4.35%/360=6186元，超出此部分诉讼请求，本院不予支持。关于莆田北京处要求莆阳宾馆按照《交接清单》移交原有财产及租赁房屋一节。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故本院对莆田北京处要求莆阳宾馆腾退北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋，于法有据，本院予以支持。但《交接清单》所列物品并不明确，且莆田北京处亦未将上述物品名称予以确定，而根据相关法律规定，诉讼请求应明确具体，故本院对该项诉讼请求不予支持。莆田北京处可在明确上述物品清单后，另行主张。关于莆田北京处主张的房屋占用费用一节，莆阳宾馆在租赁合同到期且未能与莆田北京处达成新的租赁协议的情况下，强行占用租赁房屋，损害了平莆田北京处对该房屋的所有权及使用权，故本院对莆田北京处要求莆阳宾馆按照原租金62万元/年支付自2020年1月31日至实际腾退之日止的诉讼请求，予以支持。关于莆阳宾馆提出的第一、二项反诉请求，本院认为上述合同并未约定莆田北京处需就租金、水电费开具增值税专用发票，亦无相关法律规定收款凭证即增值税专用发票，故本院对其上述诉讼请求不予支持。莆阳宾馆可就莆田北京处未缴纳税款一事向有关行政部门进行举报。关于莆阳宾馆提出的第三项反诉请求，莆阳宾馆提交的证据材料均为其单方出具，缺乏有效证据形式，且无莆田北京处之确认。根据举证规则，莆阳宾馆应承担举证不能的不利法律后果，本院对上述反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司将北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋腾退；二、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司向原告（反诉被告）莆田市人民政府驻北京联络处支付逾期付款损失6186元；三、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司向原告（反诉被告）莆田市人民政府驻北京联络处支付自2020年1月31日起至实际腾退之日止，按照年租金62万元计算的房屋使用费；四、驳回原告（反诉被告）莆田市人民政府驻北京联络处其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司反诉请求。如果被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14280元（本诉案件受理费10144元，反诉案件受理费4136元），由原告（反诉被告）莆田市人民政府驻北京联络处负担10094元（已交纳），由被告（反诉原告）北京莆阳宾馆有限责任公司负担4186元（已交纳4136元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 琳二〇二〇年十二月二十五日书记员 胡雅萍