上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19353号原告(反诉被告)：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰,董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爵卫家居有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱坚，总经理。委托诉讼代理人：李义，男。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)诉被告上海爵卫家居有限公司(以下简称爵卫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序审理。被告爵卫公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航、被告爵卫公司的法定代表人朱坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出如下诉讼请求：1、爵卫公司腾退位于上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢A1-105-205-305房屋(以下简称系争房屋)；2、爵卫公司支付吉盛伟邦公司截至2020年3月31日欠付的房屋租赁费、综合管理费、水电费人民币199,508元；3、爵卫公司支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(按每月47,935元，自2020年4月1日起至实际腾退日止)。审理中，吉盛伟邦公司撤回了第2项诉讼请求中的水费11元。事实与理由：吉盛伟邦公司将系争房屋出租给爵卫公司，双方签订了《租赁合同》和《管理服务合同》，约定租期自2019年4月1日至2020年3月31日。合同履行期内，爵卫公司拖欠租金、管理费和水电费。合同到期后，爵卫公司拒不搬离，故吉盛伟邦公司起诉至法院。被告爵卫公司辩称：2019年9月吉盛伟邦公司对外发布公告，要对家具村进行升级改造，对爵卫公司的经营产生了较大的影响。如果吉盛伟邦公司同意收购爵卫公司展厅内的物品，爵卫公司愿意放弃装修损失并腾退。如果吉盛伟邦公司不愿意收购，则爵卫公司不同意腾退并要求赔偿装修及物品损失。自2019年9月至今，因为家具村经营环境被破坏，爵卫公司无法正常经营，故不同意第2、3项诉讼请求。另外今年受疫情影响，租金也应减免。从2020年8月起吉盛伟邦公司对商铺断水断电，2020年11月起不让爵卫公司人员进出。爵卫公司还因此丧失了品牌代理权和相关经营优惠政策，损失50万元。爵卫公司认为吉盛伟邦公司对家具村升级改造，破坏了经营环境，导致爵卫公司店铺无法经营，给爵卫公司造成了巨大损失，故提起反诉要求：1、要求确认爵卫公司与吉盛伟邦公司签订的《租赁合同》第2-1条无效；2、吉盛伟邦公司赔偿爵卫公司装修损失暂定150万元(具体以评估为准)；3、吉盛伟邦公司赔偿爵卫公司物品损失100万元；4、吉盛伟邦公司赔偿爵卫公司另行租赁仓库的损失(按照189,800元/年，自2019年9月16日至实际腾退之日止)；5、吉盛伟邦公司赔偿爵卫公司维权费7,290元。吉盛伟邦公司针对反诉请求辩称：不同意爵卫公司的全部反诉请求。租赁合同是双方真实意思表示合法有效。爵卫公司自2015年就承租系争房屋，合同均是一年一签，最后一次装修也是在2018年，爵卫公司要求赔偿装修损失无相应的依据。在合同到期前爵卫公司一直在经营，直到目前也未腾退，吉盛伟邦公司直到2020年8月底才进行断电，爵卫公司主张的物品损失依据不足且与吉盛伟邦公司无关。关于仓库的租赁损失，与本案无关，系爵卫公司自身经营行为。关于维权费，并非本案诉讼所需的律师费，系爵卫公司自己的行为，与本案无关。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司为系争房屋的产权人。爵卫公司自2015年开始向吉盛伟邦公司租赁房屋，合同一年一签。2019年5月6日，吉盛伟邦公司(甲方)与爵卫公司(乙方)签订《A1-105-205-305场地租赁合同》(以下简称《场地租赁合同》)，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为1,458平方米,使用面积为租赁面积92.5%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的华莎美家/MII/丹尼诗系列品牌欧美古典家具产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,租赁费按计每月18,775元收取。租赁费按月计算，付款周期为1个月，先付后用。电费以乙方独立使用的记录表的读数为准，或以乙方与第三方公用的记录表的分摊读数为准,每度电按1.22元收取。如遇国家上调电价,供电价格将上浮。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等,由乙方据实承担。甲方应及时将租赁场地按约定日期交付给乙方使用，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳181,602元,作为乙方履约保证金。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金84,300元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。甲乙双方中任何一方均可在本合同到期日60个工作日前向另一方书面通知确认是否续签合同，另一方须在接到通知日起10个工作日内给予书面答复，如逾期未给予答复，视为同意发通知方的选择。甲乙双方中任何一方接到对方书面通知而答复同意续约，但在协议到期后不再续约的，应赔偿给对方等同于履约保证金金额的补偿价。有续约意向的，应当在书面答复后10日内协商、签订续约合同。租赁费等续约调解应按甲方新的合同条款签订。合同另行约定了其他权利义务。同时，吉盛伟邦公司(甲方)与爵卫公司签订《A1-105-205-305管理服务合同》(以下简称《管理服务合同》)，约定乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,综合管理费计每月29,160元。其余条款基本与《场地租赁合同》相同。被告支付原告履约保证金181,602元。原被告一致确认在租赁合同正常履行情况下，截至2020年3月31日，被告共结欠租金、综合管理费和电费199,497元。目前系争房屋仍由爵卫公司占有使用。吉盛伟邦公司于2020年8月底对系争房屋采取停电措施。2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，称：“……将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心－‘市西科技园’……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。次日，吉盛伟邦公司发布《告知书》，称“……现阶段吉盛伟邦家具村经营不会有大的变更和调整……绿地商贸集团有考虑在合适时间并取得政府相关手续后，对家具村现状进行改建和升级，但目前具体方案尚未确定……为了解现所有入驻商户的诉求，特派驻代表成立工作组，将与各商户进行面对面沟通……”，《告知书》还告知不同区块的接待人员的联系方式。嗣后，家具村内各商户向政府相关部门进行信访，并在政府相关部门的介入下，形成过《会议纪要》，吉盛伟邦公司与会人员表示愿意减免2019年9月、10月的租金和管理费用，对于其他事项未能达成一致意见。2020年3月起，吉盛伟邦公司在家具村外显著位置张贴内容为“平台升级改造在即，园区现有部分商户合同到期且欠费，为维护您的消费权益，购物时请关注展位标识，谨慎下单”的告示，并陆续拆除了家具村内的部分房屋。审理中，爵卫公司申请对店铺装修进行鉴定。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，场地租赁合同、管理服务合同、商户账单、会议纪要、关于开展协商工作的告知函，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。吉盛伟邦公司表示,按照合同第八条约定，合同到期后，应当将履约保证金转为质量保证金，待爵卫公司撤场一年后，没有发生赔付消费者的情况下无偿退还。现吉盛伟邦公司要求扣留2万元作为质量保证金，其余履约保证金同意退还或者抵扣欠款。爵卫公司表示，履约保证金不同意扣留，要求全部退还。爵卫公司为证明其相关损失，提供了：1、物品损失清单；2、厂房租赁合同及租金转账凭证；3、维权费统计表。吉盛伟邦公司对上述证据均不予认可，认为无法证明爵卫公司的主张，且与本案无关。本院认为，爵卫公司与吉盛伟邦公司签订的《场地租赁合同》和《管理服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同已于2020年3月31日到期，双方未续签合同，合同到期后爵卫公司理应腾退系争房屋，故对吉盛伟邦公司主张的腾退请求予以支持。根据吉盛伟邦公司的主张，截至2020年3月31日爵卫公司欠付租赁费、电费、综合管理费共计199,497元(已扣除2019年9月和10月的租赁费和综合管理费)。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，爵卫公司可不再支付租赁费、综合管理费，但爵卫公司仍负有及时归还租赁房屋的义务，如爵卫公司未及时返还的，应承担相应的民事责任。合同租期作为合同的重要条款，系双方当事人协商确定的，爵卫公司明知吉盛伟邦公司仅同意合同一年一签，且合同到期后需要就租金等事宜另行协商确定，故合同到期后是否续约存在不确定性，爵卫公司认为合同中针对租期的约定条款为格式条款无效，对此并无相应的法律和事实依据，对爵卫公司要求确认该合同条款无效的请求本院不予支持。因爵卫公司自2015年就承租系争房屋，与吉盛伟邦公司之间存在数份租赁合同，而爵卫公司所述的最后一次装修也是发生于2018年，当时对应的租赁合同已正常履行到期，故本院认为爵卫公司要求鉴定装修损失已无必要，对爵卫公司主张的装修损失本院不予支持。因合同到期前家具村的经营环境并未遭到严重破坏，爵卫公司未提供充足证据证明相关损失的实际发生以及与吉盛伟邦公司的关联性，其主张的相关物品均为可移动物品，且至今未将房屋返还，故对爵卫公司主张的物品损失和租用仓库损失不予支持。爵卫公司主张的维权费系其自身行为，并无相关法律依据，故本院不予支持。关于履约保证金，为了避免讼累，本院一并予以处理。吉盛伟邦公司主张保留2万元作为质量保证金，符合合同约定，故本院认定吉盛伟邦公司应返还爵卫公司履约保证金161,602元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海爵卫家居有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢A1-105-205-305房屋；二、被告上海爵卫家居有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费和电费103,627元；三、对原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海爵卫家居有限公司履约保证金161,602元；五、驳回反诉原告上海爵卫家居有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,290.16元，减半收取计2,145.08元，由原告和被告各半负担；反诉受理费14,229.16元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月二十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。