广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4622号上诉人（原审被告）：江门市汇德智能科技有限公司，住所地：广东江门市蓬江区××××××××××××××自编02。统一社会信用代码。法定代表人：李卓杰。被上诉人（原审原告）：珠西创谷（江门）科技园有限公司，住所地：广东省工门市蓬江区。统一社会信用代码。法定代表人：马振富,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴树铭，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人江门市汇德智能科技有限公司（以下简称汇德智能公司）因与被上诉人珠西创谷（江门）科技园有限公司（以下简称珠西创谷公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇德智能公司上诉请求：1.改判汇德智能公司少交3个月物业管理费3915元。2.一、二审诉讼费用由珠西创谷公司承担。事实和理由：一审法院判决汇德智能公司与珠西创谷公司2019年1月10日解除合同，所以2019年1月10日至2019年3月15日期间的物管费不需负担，即64天不需支付，每月物管费1835/30×64=3914.67元，需从总额中扣除。请二审法院依法改判。庭审中增加上诉请求：珠西创谷公司返还清单所列设备。事实和理由：珠西创谷公司无理扣押设备两年。珠西创谷公司辩称，对汇德智能公司上诉意见没有意见，但是，珠西创谷公司没有无理扣押汇德智能公司的物品。其次，一审的时候是珠西创谷公司起诉汇德智能公司要求支付租金及其他支付租金、违约金、物业管理费、水电费，若汇德智能公司认为珠西创谷公司已经无理扣押其设备，应另行起诉，与本案无关。对于汇德智能公司提交的该清单的内容，珠西创谷公司不予认可，需具体与双方当事人核实。珠西创谷公司向一审法院起诉请求：1.确认汇德智能公司、珠西创谷公司之间签订的《珠西创谷孵化器租赁合同书》于2019年1月10日正式解除；2.汇德智能公司支付租金207423.61元及违约金35232元；3.汇德智能公司支付物业管理费6422.5元、水电费2215.58元；4.一审诉讼费用由汇德智能公司负担。一审法院认定事实：汇德智能公司作为乙方与珠西创谷公司作为甲方签约定甲方将位于江门订《珠西创谷孵化器租赁合同书》市蓬江区胜利路152号1幢自编2号楼第5层2501-2502室出租给乙方，出租面积为367平方米，租金标准为每平方米每月32元，每月租金11744元，每月1日前支付次月租金，租赁期限自2017年10月10日起至2020年10月9日。合同第五条第五点约定正式入驻日起12个月内为免租期，乙方免交租金；合同第五条第六点若乙方未享受租金优惠或被取消租金优惠的，应当按照合同约定的租金标准支付相应的租金；合同第五条第七点约定乙方享受的租金优惠是有前提的、可取消及可追索的，若乙方在本合同期限内存在下列情形之一的，甲方有权取消租金优惠并解除合同，乙方应按租金标准补交享受租金优惠期间(免租期)的相应租金，并承担违约责任：(1)乙方以隐瞒、欺诈、胁迫、恶意串通或其他不正当手段获取珠西创谷入驻资格或享受租金优惠资格的；(2)乙方存在重大违约行为(3)非因甲方原因，乙方单方解除本合同的。合同第六条第四点约定出现下列情形之一的，甲方不予返还保证金：......(2)非因甲方原因，乙方单方面提前解除本合同的......合同第七条约定每月物业管理费1835元，第一个月物业管理费为1302.26元，公共用水、用电费用按租赁面积进行分摊；合同第九条第二项第一点约定若乙方未按时付清租金、管理费、水电费、保证金及其他费用的，每逾期一日每一方应按欠付金额的千分之五支付违约金；合同第九条第二项第二点约定除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本合同，收回场地和另行出租，不退还乙方已付租金、物业管理费、保证金及其他费用，乙方除应付清所欠费用及赔偿甲方损失外，还应向甲方支付相等于3月租金的违约金，违约金不足以赔偿的，乙方另行赔偿甲方损失：(1)乙方拖欠租金、管理费、水电费或其他费用达30日或以上的；(2)乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用合计1000元......(9)非因甲方原因，乙方单方提前解除(终止)合同的......合同第九条第三项第一点约定乙方应当于合同终止或解除之日内迁离并返还场地。合同第九条第四项约定乙方逾期不迁离或不返还场地的，甲方有权依合同约定收回场地，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金等。汇德智能公司于2018年12月29日出具《申请书》称因经营不善决定不再承租江门市蓬江区×××××××××自编2号楼第5层2501-2505室并申请退回押金。广东国晖律师事务所接受珠西创谷公司委托出具律师函告知汇德智能公司涉案《珠西创谷孵化器租赁合同书》于2019年1月10日正式解除，珠西创谷公司决定将在2019年3月15日收回房屋，汇德智能公司需取回自有物品应当在2019年3月15日前结清以下费用合计251293.69元：补交免租期即2017年10月10日至2018年10月9日租金140928元、支付2018年12月租金11744元以及2019年1月11日至2019年3月15日期间双倍租金54751.61元、支付2018年12月1日起至2019年3月15日物业管理费6422.5元、支付违约金35232元、补交水电费2215.58元。珠西创谷公司在诉讼中确认汇德智能公司已经按照合同约定向其交付了保证金35232元。一审法院判决：一、确认珠西创谷(江门)科技园有限公司与江门市汇德智能科技有限公司签订的《珠西创谷孵化器租赁合同书》于2019年1月10日解除；二、江门市汇德智能科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向珠西创谷(江门)科技园有限公司支付租金156195.2元、水电费2215.58元、物业管理费6422.5元及违约金35232元，上述租金、费用以及违约金合计200065.28元(履行给付义务时应扣减保证金35232元)；三、驳回珠西创谷(江门)科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5069.42元，由江门市汇德智能科技有限公司负担4035.97元，由珠西创谷(江门)科技园有限公司负担1033.45元。二审期间，珠西创谷公司没有提交新证据。汇德智能公司提交了以下证据：1.清单一份，拟证明珠西创谷公司扣押设备明细；2.法定代表人李卓杰在办公场所拍摄的15张照片，拟证明2019年2月2日汇德智能公司办公室的办公设备情况。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。珠西创谷公司对汇德智能公司提交的上述证据认为：对证据1的内容不予认可，需进行核实。对证据2认为该照片只能证明2019年2月2日当时的办公设备是什么，并不能证明珠西创谷公司扣押了这些设备。该照片是2019年2月2日拍的，不属于新证据，并且其证明内容与本案无关。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对汇德智能公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。汇德智能公司提出要求珠西创谷公司返还扣押设备的上诉请求，因一审期间双方当事人均未就该部分提出相应的主张，故本院对该部分不予审查。关于汇德智能公司是否应少交64天物业管理费3915元的问题。二审期间，双方当事人未对涉案合同于2019年1月10日解除以及汇德智能公司应支付租金156195.2元、水电费2215.58元、违约金35232元提出异议，本院予以确认。本案中，珠西创谷公司主张的物业管理费6422.5元是从2018年12月至2019年3月15日，按1835元/月标准计算。因双方涉案租赁合同于2019年1月10日解除，珠西创谷公司要求汇德智能公司结清费用才能搬离房屋属于加重汇德智能公司的责任，故汇德智能公司在合同解除之日即2019年1月10日起至2019年3月15日期间的占用使用涉案房屋的责任不能归责于汇德智能公司，汇德智能公司应向珠西创谷公司支付2018年12月至2019年1月9日期间的物业管理费2367.74元（1835元+1835÷31×9），一审法院支持的超出部分的物业管理费4054.76显属处理不当。汇德智能公司仅主张少交物业管理费3915元，如前所述一审法院多支持了物业管理费4054.76元，鉴于一审法院多支持的物业管理费与汇德智能公司主张少交物业管理费的差额部分139.76元，汇德智能公司并未主张予以扣减，应属于汇德智能公司自身权利的处分，该部分本院不予调整，其余部分本院予以纠正。综上，汇德智能公司应向珠西创谷公司支付物业管理费2507.5元。综上所述，汇德智能公司的上诉请求成立，应予支持；一审法院部分事实认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2681号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2681号民事判决第三项；三、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2681号民事判决第二项为江门市汇德智能科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向珠西创谷（江门）科技园有限公司支付租金156195.2元、水电费2215.58元、物业管理费2507.5元及违约金35232元，合计196150.28元（履行给付义务时应扣减保证金35232元）；四、驳回珠西创谷（江门）科技园有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5069.42元，由江门市汇德智能科技有限公司负担3957元，由珠西创谷(江门)科技园有限公司负担1112.42元。二审案件受理费50元（江门市汇德智能科技有限公司已预交），由珠西创谷(江门)科技园有限公司负担。江门市汇德智能科技有限公司多交的50元，本院予以退回；珠西创谷(江门)科技园有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费50元。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年十二月二十五日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 静 雯谢祉昕