北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6060号原告（反诉被告）：北京中煤正辰建设有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村388号。法定代表人：任善传，总经理。委托诉讼代理人：韩子龙，男，北京中煤正辰建设有限公司法务专员。委托诉讼代理人：田浩坤，北京市久瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：隽永致远（北京）投资有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：蔡波，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中煤正辰建设有限公司（以下简称中煤正辰公司）与被告（反诉原告）隽永致远（北京）投资有限公司（以下简称隽永致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中煤正辰公司的委托诉讼代理人韩子龙、田浩坤，被告（反诉原告）隽永致远公司的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中煤正辰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方《房屋租赁合同》；2.判令隽永致远公司返还房屋；3.判令隽永致远公司支付租金1957935.22元、违约金842085.31元、房屋占用费124909.15元（自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日），以上合计2924929.68元；4.判令隽永致远公司添置设备归我公司所有。诉讼过程中，中煤正辰公司变更诉讼请求为：1.确认我公司与隽永致远公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；2.判令隽永致远公司返还房屋；3.判令隽永致远公司支付租金243263.28元及房屋占用费（自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止，暂计至2019年12月31日金额为4750698.96元）；4.判令隽永致远公司支付违约金1676717.28元；5.判令隽永致远公司添置设备归我公司所有。事实和理由：我公司与隽永致远公司于2013年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于昌平区东小口镇××号院××号楼××层、××层中我公司自身所有的建筑面积为3333.33平方米的房屋出租给隽永致远公司使用，租期12年，自2013年12月1日至2026年6月30日，免租期7个月，租金为每平方米2.5元/日，自计租之日起，每满两年在上年租金标准基础上递增5%。合同签订后，我公司依约将房屋交付隽永致远公司使用。隽永致远公司自首期租金起，从未按约定如期支付租金。自2017年至今，隽永致远公司累计拖欠租金达1958090.22元，经我公司多次催收无果，其行为已经构成根本违约。《房屋租赁合同》第十二条第二款约定，隽永致远公司未按本合同约定时间支付租金逾期超过15日的，我公司有权单方解除合同，隽永致远公司应向我公司支付相当于6个月租金的违约金。该合同第六条第四款约定，若因隽永致远公司原因提前终止本合同，其添置设备、设施归我公司所有。根据上述约定，我公司于2018年7月31日向隽永致远公司邮寄《解除合同通知书》，提出解除合同、清偿租金等要求，但隽永致远公司并未清偿租金，反而回函提出种种无理要求，其行为实质是拒不履行合同也不同意解除合同。隽永致远公司拖欠租金等费用，数额巨大，损害了我公司的合法权益，故我公司起诉至法院。隽永致远公司辩称，一、不同意中煤正辰公司的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。二、北京市昌平区东小口镇××号院××号楼，××层，××层，建筑面积共计11430.28平方米，其中××层建筑面积8693.09平方米，××层建筑面积2737.19平方米。2013年11月26日，我公司与中煤正辰公司就××号商业办公楼××层、××层中建筑面积为3333.33平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，并与王开云就××号商业办公楼××层、××层中建筑面积为8096.95平方米的房屋（即××号楼剩余建筑面积）签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋用途为商业、办公、餐饮，且仅能作为该用途；租赁房屋租金按每平方米（建筑面积）每日2.5元标准计算，每年租金为3041664元。该租金包括××层房屋面积，而租赁房屋××层从2015年9月开始，因天津大爆炸、北京阅兵、首都功能疏解等原因，被政府职能部门因违反消防、违反规划用途等理由，多次要求停止使用，最后我公司经调查询问得知，××号楼××层面积平时规划用途为汽车库，战时为物资库，不得用于商业经营使用。由于上述原因，我公司不能正常使用××层房屋，并造成以下各项损失：1.对于××层各项设施设备投入的资金损失；2.对于××层不能使用，赔偿实际使用人康子龙的损失；3.对于××层不能使用，已经支付的租金和未来将要支付的租金损失。三、发生上述问题后，我公司及时与中煤正辰公司进行了沟通，但未取得一致意见。2017年3月王开云起诉后，我公司也告知了中煤正辰公司，其回复是不参加诉讼，按法院生效判决执行。但在2018年2月8日，我公司与王开云达成民事调解书后，中煤正辰公司却以国资公司为由，拒绝按照调解书执行。后中煤正辰公司口头告知我公司，将单方解除合同并同意赔偿损失，但在我公司提交回复函后，中煤正辰公司又以拖欠租金为由，将我公司起诉至法院。根据以上事实，我公司认为，中煤正辰公司违反合同约定，交付的租赁房屋不符合约定的房屋用途，造成我公司各项损失，而我公司在协商未果的情况下，未付租金，未付金额在各项损失范围内，且部分房屋租金已支付至2019年2月14日，中煤正辰公司亦收取了上述租金，该行为也表示中煤正辰公司同意继续履行合同。故我公司请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回中煤正辰公司的诉讼请求。隽永致远公司向本院提出反诉请求：1.判令中煤正辰公司返还××层无法使用房屋多收取的租金1820962.19元；2.判令中煤正辰公司赔偿××层无法使用房屋的各项装修、设备安装损失343661.96元；3.判令中煤正辰公司赔偿××层无法使用房屋的其他各项经济损失913949.4元；4.判令将××层无法使用房屋798.23平方米返还中煤正辰公司，并在核减相应房屋面积及租金后，双方继续履行房屋租赁合同。诉讼过程中，隽永致远公司变更反诉请求为：1.判令中煤正辰公司返还××层无法使用房屋多收取的租金2102226.63元；2.判令中煤正辰公司赔偿我公司××层无法使用房屋的各项装修、设备安装损失392815.57元；3.判令中煤正辰公司赔偿××层无法使用房屋的其他各项经济损失1044670.63元；4.判令将××层无法使用房屋912.4平方米返还中煤正辰公司，并核减自2017年1月1日以后的相应房屋租金后，双方继续履行房屋租赁合同。事实和理由：2013年11月26日，我公司与中煤正辰公司就坐落于北京市昌平区东小口镇××号院××号商业办公楼××层、××层中建筑面积为3333.33平方米的房屋（其中××层建筑面积2535.1平方米，××层建筑面积798.23平方米）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋用途为商业、办公、餐饮，且仅能作为该用途；租赁期限为12年，自2014年7月1日起至2026年6月30日止；租赁房屋租金按每平方米（建筑面积）每日2.5元标准计算，每年租金为3041664元。该租金包括××层租金。合同签订后，我公司按合同约定入住，并开始进行室内装修及相关设施设备安装。2013年12月16日，我公司与北京泽菲制冷设备有限公司签订《格力中央空调销售安装合同》，由该公司负责××号楼租赁房屋的中央空调主机、风机盘管、管道、辅属设备的采购及安装调试、技术培训等，总价款计156万元。上述工程完工后，我公司即按照合同约定将租赁房屋分割出租。2014年6月24日，我公司与康子龙就××号楼××层所辖区域签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租赁房屋用途为农贸市场经营。该合同签订后，康子龙在租赁场地注册成立北京奥北天龙商贸有限公司进行经营。2015年8月，北京市昌平区公安消防局下发整改通知，因××号楼××层未取得消防验收，要求停止市场经营活动，并限期整改。为此，2015年10月12日，因××层停止营业，我公司与康子龙签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定一次性给予康子龙补偿费30万元，康子龙负责××层经营商户的清理腾退及补偿。2015年12月10日，我公司与北京东方创业防水装饰工程有限公司就××号楼××层消防配套装饰、防水工程签订《建设工程施工专业分包合同》，由该公司负责××号楼××层水、电、防水、隔挡、吊顶等工程施工，总价款327565元。2015年12月27日，我公司与北京明远成消防工程有限公司就××号楼××层自动喷淋系统、火灾自动报警系统、防排烟系统改造施工签订《消防工程施工合同》，就消防图纸制作、消防系统检测、技术咨询等签订《消防系统检测、开业申报项目协议》，由该公司负责××号楼××层消防工程施工和申报工作，总价款477310元。2016年1月21日，我公司取得××号楼××层《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述申报工作，中煤正辰公司作为产权方参与并予以支持。此后，××层再次由康子龙开始经营。2016年8月2日，北京市昌平区民防局下发《责令限期改正通知书》，因擅自改变规划用途，要求限期恢复人防工程原状。至此我公司得知××号楼××层人防面积，平时规划用途为汽车库，战时为物资库，不得用于商业经营使用。2016年11月14日，我公司与康子龙签订《终止协议》，约定康子龙投入租赁房屋（××层）的各项费用380万元由我公司承担，用××号楼地上××号房屋（建筑面积696平方米）租金抵扣，抵扣期5年，共计300万元，剩余80万元于2016年11月20日前支付。而我公司已经按照与中煤正辰公司签订的《房屋租赁合同》的约定，按期交纳了2016年12月31日前的全部租金（含××层798.23平方米）。在上述情况发生后，我公司多次与中煤正辰公司及另一出租人王开云协商，要求核减面积和租金，并要求返还以前多收取的租金、各项装修、设备安装费用及因不能使用发生的各项补偿费用。由于协商不成，王开云于2017年3月27日向法院提起诉讼，我公司提出反诉，上述诉讼中煤正辰公司是知道的，并表示可以参考该案诉讼结果解决双方争议。但在2018年2月8日，我公司与王开云达成民事调解书之后，中煤正辰公司却以国资公司为由，拒绝按照王开云的调解书解决争议。根据上述事实，我公司与中煤正辰公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途为商业、办公、餐饮，且仅能作为该用途。中煤正辰公司交付的××层房屋不符合合同约定，造成我公司无法使用，致使我公司不能实现租赁房屋的目的，其违约责任应由中煤正辰公司承担。因××层房屋不能使用，之前××层房屋发生的租金、各项装修、设备安装费用以及因不能使用发生的各项补偿费用应由中煤正辰公司承担。故我公司提起反诉。中煤正辰公司对隽永致远公司的反诉辩称，不同意隽永致远公司的反诉请求。隽永致远公司作为专业的房屋出租机构，清楚明白知晓涉案房屋的用途，我公司已如实陈述房屋用途并向其提供房产证复印件，上面明确载明了房屋用途。地下室的租金低，一层的租金高，这是常识。现隽永致远公司要求把地下室返还给我公司，××层按照每日每平方米2.5元承租，这对我公司明显不公平。地下室作为停车场也是商业行为。对于地下室不符合规划用途所造成的责任，均应由隽永致远公司自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区××号院××号楼的房屋登记于中煤正辰公司名下。根据其房屋所有权证记载，该房屋规划用途为商业办公楼，总层数为××层、××层，自然建筑面积总计11430.28平方米，其中登记簿中记载且颁发所有权证部分建筑面积8693.09平方米，登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积0平方米，另有人防建筑面积2737.19平方米（含××层2703.83平方米、××层33.36平方米）。根据《北京市人防工程竣工验收备案表》《北京市人防工程认可文件》记载，该房屋××层为人防工程，平时用途为汽车库，战时用途为物资库。2013年11月26日，中煤正辰公司（甲方）与隽永致远公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条主要约定：（一）租赁房屋坐落于北京市昌平区东小口镇××号院××号楼，甲方将该楼宇出租给乙方使用。××号商业办公楼××层，××层，建筑面积共计11430.28平方米。甲方将其拥有的3333.33平方米（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋室内未装修。（二）乙方租赁房屋用途为商业、办公、餐饮，且仅能作为该用途。第二条主要约定：（一）租赁期限为12年，自2014年7月1日起至2026年6月30日止。（二）甲方同意给予乙方7个月的免租期供乙方装修，自2013年12月1日起至2014年6月30日止。第三条约定：（一）该房屋租金按每平方米（建筑面积）每日2.5元标准计算，每年租金3041664元。（二）租金支付：首付半年租金152万元。（三）房屋租金自计租之日起计算，每满两年在上年租金标准基础上递增5%。（四）租金每半年支付一次，先付后用。第一期租金在签订本合同后15日内支付，以后每期租金提前15日支付。如乙方逾期支付租金，则需向甲方支付滞纳金，金额为日租金的千分之三乘以实际拖欠天数。第六条主要约定：（一）租赁期内，甲方允许乙方在保证安全不改变房屋主体结构的前提下对租赁房屋进行装修、改造。（四）若因乙方原因提前终止本合同，乙方的添置设备、设施归甲方所有；若因甲方原因提前终止本合同，甲方应赔偿乙方因该房屋投入的设备、设施以及装修费用。第九条主要约定：（三）本合同期限内，按本合同约定的条款，乙方可对租赁房屋进行分割出租，但不得整体转租。第十二条主要约定：（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还剩余租金及向乙方支付相当于6个月租金的违约金：2.租赁房屋不符合合同约定，造成乙方无法使用；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付相当于6个月租金的违约金：2.乙方未按本合同约定时间支付租金逾期超过15日的。合同签订后，中煤正辰公司将涉案房屋交付隽永致远公司。后隽永致远公司对涉案房屋进行了装修，并将该房屋分割转租给他人使用。对于其中××层，隽永致远公司于2014年6月24日与案外人康子龙签订《房屋租赁合同》，将其转租给康子龙，合同约定租赁用途为农贸市场类经营，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。后康子龙注册成立北京奥北天龙商贸有限公司（以下简称奥北天龙公司），并在涉案房屋××层经营农贸市场。2014年3月15日，中煤正辰公司与案外人中国农业银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称农业银行）签订《房屋租赁合同》，约定中煤正辰公司将涉案房屋地上一层中建筑面积为665.92平方米的房屋出租给农业银行使用，租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止，每年租金额为1701426元，付款方式采取提前预付半年租金的方式，付款时间分别为2014年2月、2014年8月、2015年2月、2015年8月、2016年2月、2016年8月、2017年2月、2017年8月、2018年2月、2018年8月。2014年3月27日，中煤正辰公司（甲方）与隽永致远公司（乙方）就农业银行承租甲方租赁给乙方的部分商业面积事宜签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商同意，农业银行直接与甲方签署房屋租赁合同；农业银行房屋租金由甲方直接收取；甲方收到农业银行的房租款与主合同（即甲、乙双方于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》）中乙方应交纳的房租款进行冲抵，多退少补。2015年8月，中煤正辰公司与隽永致远公司签订《合同变更协议》，约定：年度租金每年分两次支付，每年的1月1日至15日支付上半年租金，7月1日至15日支付下半年租金。2016年8月2日，北京市昌平区民防局向奥北天龙公司发出《责令限期改正通知书》，以奥北天龙公司擅自改变××号院××号楼人防工程规划用途、作菜市场的行为违反了《北京市人民防空条例》第二十二条的规定为由，责令奥北天龙公司于2016年8月31日前撤出摊位、人员，恢复人防工程原状，并接受复查。2018年7月31日，中煤正辰公司向隽永致远公司发出《解除合同通知书》，以截至通知之日，隽永致远公司拖欠租金、滞纳金等已超过200万元，构成根本违约为由，通知隽永致远公司自本通知送达之日起解除《房屋租赁合同》，并要求隽永致远公司在收到本通知后10日内付清所欠全部租金，支付滞纳金、违约金并腾退、交还涉案房屋等。隽永致远公司于2018年8月1日接收该通知。2018年8月20日，隽永致远公司向中煤正辰公司发出书面回复函，认为中煤正辰公司单方面解除合同违反法律规定和合同约定，其公司不同意解除合同，对中煤正辰公司提出的未付租金金额提出异议，并主张未足额支付租金的原因为，中煤正辰公司提供的××层房屋不符合合同约定用途，致使其无法正常使用等。诉讼过程中，隽永致远公司认可签订《房屋租赁合同》时，中煤正辰公司向其出示过房屋所有权证，知道涉案房屋××层为人防工程，但不知道其规划用途。隽永致远公司并称，涉案房屋××层于2016年12月底彻底处于闲置状态，其已将××层房屋交还中煤正辰公司，中煤正辰公司对此不予认可。诉讼过程中，双方当事人均认可隽永致远公司现已向中煤正辰公司支付租金共计12506180元。根据双方当事人陈述及其提供的付款凭证，隽永致远公司付款的具体时间及金额如下：2014年5月9日，支付669287元；2014年12月30日，支付1520832元；2015年8月3日，支付669287元；2016年4月15日，支付832元；2016年4月29日，支付670119元；2016年7月13日，支付670119元；2017年12月28日，支付500000元；2019年6月14日，支付500000元；2019年9月16日，支付500000元；另农业银行按约定付款期限向中煤正辰公司支付房屋租金共计8507130元，中煤正辰公司于2014年10月23日、2015年3月20日向隽永致远公司各退还租金850713元。诉讼过程中，隽永致远公司向法庭提交中煤正辰公司于2019年9月9日作出的《租金催缴通知单》，主张中煤正辰公司以其实际行为放弃了要求解除合同的诉讼请求，并同意继续履行合同，中煤正辰公司对该陈述不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中煤正辰公司与隽永致远公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是，中煤正辰公司在发出《解除合同通知书》时是否享有合同解除权，隽永致远公司关于未足额支付租金的抗辩理由是否成立。本院现分析如下：按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，截至2018年6月30日，隽永致远公司应向中煤正辰公司支付租金共计12469990.4元，而其实际支付10655467元，欠付金额达1814523.4元。按照《合同变更协议》的约定，隽永致远公司应于2018年7月15日前支付2018年度下半年租金，租金总额应支付至14146707.68元，但隽永致远公司并未依约支付。按照《房屋租赁合同》第十二条第二款的约定，隽永致远公司未按合同约定时间支付租金逾期超过15日的，中煤正辰公司有权单方解除合同，故此，在2018年7月31日时，因隽永致远公司未依约支付租金逾期超过15日，中煤正辰公司取得单方解除合同的权利，其发出的《解除合同通知书》于2018年8月1日到达隽永致远公司，故双方签订的房屋租赁合同于2018年8月1日解除。隽永致远公司主张中煤正辰公司提供的××层房屋不符合合同约定的用途，致其无法正常使用，故依此由未足额支付租金，对此一节，本院认为，双方当事人在签订《房屋租赁合同》时，中煤正辰公司向隽永致远公司提供了房屋所有权证，隽永致远公司明知涉案房屋××层为人防工程，其应当知道该人防工程的规划用途，而其却将该部分房屋转租给他人用于经营农贸市场，故隽永致远公司以涉案房屋××层不符合合同约定的用途为由拒付房屋租金，缺乏事实和法律依据，故对隽永致远公司的抗辩理由，本院不予采信。隽永致远公司以中煤正辰公司在本案诉讼期间催交租金为由，主张中煤正辰公司以其实际行为放弃了要求解除合同的诉讼请求，法律依据不足，本院不予采信。合同解除后，隽永致远公司应将其承租的涉案房屋返还中煤正辰公司，并应向中煤正辰公司支付欠付的租金及至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准由本院参照合同约定的租金标准予以确定。隽永致远公司主张其已将涉案房屋××层返还中煤正辰公司，中煤正辰公司否认，隽永致远公司亦未提供充分证据加以证明，故对其陈述本院不予采信。中煤正辰公司要求隽永致远公司支付违约金，于法有据，本院应予支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以适当减少。中煤正辰公司要求确认隽永致远公司添置设备归其所有，但未能明确设备的具体情况，故本院不予支持。隽永致远公司反诉要求中煤正辰公司返还多收取的××层房屋租金，赔偿因××层房屋无法使用而发生的装修、设备安装损失及其他经济损失，并要求在核减××层房屋的相应租金后，双方继续履行房屋租赁合同，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京中煤正辰建设有限公司与隽永致远（北京）投资有限公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》及于2015年8月签订的《合同变更协议》于2018年8月1日解除；二、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市昌平区××号院××号楼××层、××层中的建筑面积为3333.33平方米的房屋返还给北京中煤正辰建设有限公司；三、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司租金243263.28元；四、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每年3353434.56元的标准，自2018年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；五、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司违约金558905.76元；六、驳回北京中煤正辰建设有限公司的其他诉讼请求；七、驳回隽永致远（北京）投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58495元，由北京中煤正辰建设有限公司负担7824元（已交纳）；由隽永致远（北京）投资有限公司负担50671元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费17559元，由隽永致远（北京）投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  周建环二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  雷迎新