河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12098号 上诉人（原审被告）：马某刚，男，汉族，住石家庄。 上诉人（原审被告）：田某卓，女，汉族，住石家庄。 委托诉讼代理人：任幸幸，河北航岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李航，河北航岳律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：何某民，男，汉族，住保定市高阳县。 委托诉讼代理人：张涛，河北德公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李少丰，河北德公律师事务所律师。 上诉人马某刚、田某卓因与上诉人何某民房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初6061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马某刚、田某卓上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定“原告与二被告签订的《房屋转让协议》系效力待定合同”“因二被告明知房屋系经济适用房，且未取得房屋所有权仍进行处分，违反了法律、行政法规的强制性规定，故协议无效”错误。2005年因熊某芳符合260医院出售经济适用房政策，二上诉人才借用熊某芳的名义购买涉案房屋，同年8月25日双方签订《房屋转让协议》，二上诉人是房屋出资人、购房票据持有人、实际使用人。另根据双方协议第3、6条之规定，待可以办理房产证后，熊某芳配合办理房产更名。所以，双方《房屋转让协议》，不违反法律强制性规定，协议内容真实、有效，二上诉人基于已向260交付购房款、收到并实际占有房屋，而对涉案房屋已享有占有、使用、收益和处分的权利。2010年10月9日二上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》系在双方明知房屋性质、房屋来源和房屋现状，且熊某芳也在场情况下办理的，协议约定“自转让日起，260医院B座303室与马某刚无任何关联。所有303室的使用、居住、管理归属于何某民所有”，该协议并未约定“所有权”，约定的是“使用、居住、管理”权。自此，被上诉人系借用熊某芳名义自二上诉人处转让而来的房屋。由此可以推定，待可以办理房产证时，直接从熊某芳名下更名至被上诉人名下。该协议是双方真实意思表示，二上诉人出让房屋不是无权处置、协议也不是效力待定，260医院是房屋“权利人”、不需要经260医院追认。而是，二上诉人将借名买房的权利让与给被上诉人，让与时熊某芳仍符合政策、二上诉人有权让与，所以，二上诉人和被上诉人的《房屋转让协议》内容合法、有效。自涉案房屋从260处出售至今，一直未因为是借名买房而提出过收回房屋，所以260对借名买房是知道的且默认的。综上可见，二上诉人与被上诉人的《房屋转让协议》有效。二、二上诉人完成了交付房屋义务，被上诉人收到房屋，并收到二上诉人与熊某芳签订的《房屋转让协议》和购房收据原件，双方合同义务已经履行完毕。涉案房屋被收回系260医院十几年后发现熊某芳不符合售房政策而收回，属于事后查明房屋来源不合法。因熊某芳的过错行为致使之前可以履行的《房屋转让协议》变成履行不能，无法实现合同目的，属于应当解除合同情形，而不应当认定合同无效。三、原审认定双方均有过错，错误。房屋收回原因应归责于熊某芳违反政策。因第三方原因，在被上诉人实际占有房产期间，发生房产被收回后果，该责任应当由过错方承担，即熊某芳承担。260医院收回房屋有熊某芳的签字和被上诉人收到退房款的签字，结合260医院出具的《收房证明》可印证熊某芳对房屋收回存在根本过错且其本人也认可。所以过错方是熊某芳，而不是二上诉人。四、二上诉人与被上诉人的《房屋转让协议》因熊某芳违反政策而造成房屋收回、履行不能，该协议应当依法解除，而被上诉人因解除合同而造成的损失应当由过错方熊某芳承担，而不是二上诉人。被上诉人被260医院强行收回房屋，未经二上诉人知晓并确认，被上诉人要求赔偿房款和损失也应当向熊某芳主张。五、原审判决被上诉人的房款利息与二上诉人的房租损失、装修损失大致相当，直接冲抵，属于对双方过错、责任、损失等判定不清。二上诉人购买涉案房屋支付房款28.3万元、给付熊某芳转让费3万元（自行给付熊某芳2万加上从收到被上诉人68万房款中拿出1万）以及原审中已向法院提交的装修合同以及工、料费用详单共计10.6万元，共计41.9万元，是房屋成本。以68万元出售给被上诉人后，二上诉人实际获得收益为26.1万元。而被上诉人支出68万元房款后，因房屋收回而收到283,200.8元，其主张的396,799元房款差额损失应当由过错方熊某芳向其承担。其利息损失应当与其因已经居住使用涉案房屋多年而产生的租金相冲抵，较合理。而不应当与二上诉人出租房屋产生的租金相冲抵。因涉案房屋收回，原审简单的酌定二上诉人对房屋的装修费为4万元，没有依据。综上所述，应当依法撤销（2020）冀0102民初6061号民事判决书第一项，并依法改判二被上诉人无需返还被上诉人剩余购房款396,799元。 何某民上诉请求：1、维持一审民事判决书第一项判决。2、撤销一审民事判决书第二项判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失。（损失以680,000元为基数，自2010年10月9日起至付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：一、上诉人在购买案涉房产过程中没有过错。在购买案涉房产过程中，被上诉人向上诉人出示了其与熊某芳签订的《房屋转让协议》，并向上诉人承诺按照协议第3条的约定，案涉房产将来一定能办理产权登记，上诉人正是在被上诉人出示了《房屋转让协议》并作出承诺后，上诉人按照市场价格向被上诉人出资购买案涉房产，该价格没有比市场价格有任何优惠，所以上诉人主观上具有善意，不存在过错。二、一审判决已经认定了上诉人的损失。一审判决中已经认定，“2010年10月9日原告支付68万，该68万本应产生的法定孳息即为原告的损失。”所以一审判决已经认定了上诉人主张损失的计算方法。三、一审判决认定被上诉人的损失没有依据。在一审中，被上诉人未提出反诉主张其损失，所以一审法院认定其损失为租金，已经超出了一审应当审理的范围。其次，一审认定租金为损失理据不足。被上诉人转让案涉房屋时为无权转让，其对案涉房屋不具有处分权。基于被上诉人无权处分，那么其也无权出租该房屋，更不会因出租该房屋而获得收益，所以对其根本不应当获得的收益不应当认定为其损失。再次，被上诉人未在一审中提交其关于装修案涉房屋的证据，对其所称的装修损失上诉人也不认可，一审法院的认定缺乏事实和法律依据。综上，请求依法维持原判决第一项判决，撤销第二项判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失。 何某民向一审法院起诉请求：1．马某刚、田某卓退还原告购房款396,799元并赔偿损失。（损失以680,000元为基数，自2010年10月9日起至付清之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算，至起诉当日共计379,721元）；2．本案诉讼费由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2010年10月9日原告与二被告签订《房屋转让协议》，载明被告马某刚自愿将中国人民解放军第260医院经济适用房B座303室，转让给何某民所有。房屋总款68万元已付清。自转让之日起，260医院B座303室与马某刚无任何关联。所有303室的使用、居住、管理归属何某民。原告在受让方处签字按印，二被告在出让方处签字。原告向被告支付68万元房款，系现金支付3万元，2010年10月9日通过银行转账65万元。2019年12月1日陆军军医大学士官学校附属医院院务科出具《收房证明》，写明陆军军医大学士官学校附属医院（原260医院）家属区10号楼303室为我院原干部熊某芳购买，2019年查实熊某芳配偶在第十六干休所购有经适房，根据军地有关规定，认定熊某芳及其配偶违规购房，我院于2019年12月1日从现住户何某民手中采取强力措施收回陆军军医大学士官学校附属医院（原260医院）家属区10号楼303室。2019年12月14日原告出具收据，称收到陆军军医大学士官学校附属医院（原260医院）家属区10号楼303室购房款283,200.8元。另查，2005年8月25日被告马某刚与熊某芳签订《房屋转让协议》，二者就中国人民解放军260医院高层经济适用房达成协议，约定马某刚出资以熊某芳的名义购买中国人民解放军260医院高层经济适用房B-303室，购房款279,002.3元；马某刚支付熊某芳转让费2万元，由于条件限制，马某刚只能以熊某芳的名义办理房屋产权证明；由于熊某芳个人原因造成不能办理过户手续，马某刚有权要求熊某芳退还为购房所付的购房款、转让费以及其他一切相关费用。 一审法院认为，原告与二被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，予以确认。关于二被告主体资格的问题，原告是与二被告签订的《房屋转让协议》，且将款项支付给了二被告，原告与二被告具有直接利害关系，因此对二被告抗辩被告主体不适格的意见，不予采纳。关于原告与二被告签订的《房屋转让协议》的效力，由被告马某刚与熊某芳签订的《房屋转让协议》可知，案涉房屋系中国人民解放军260医院出售给熊某芳的经济适用房，故被告马某刚以熊某芳名义购买，但一直未能变更登记至被告马某刚。二被告在与原告签订的《房屋转让协议》时，房屋登记在熊某芳名下，二被告并未取得房屋的所有权，因经济适用房具有一定特殊性，被告马某刚实质上不具有购买资格，更不具有将房屋再次处置的处分权。因此，原告与二被告签订的《房屋转让协议》系效力待定合同，须经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权，该协议才为有效。但本案中，陆军军医大学士官学校附属医院院务科出具《收房证明》，认定熊某芳及其配偶违规购房，中国人民解放军260医院将案涉房屋强力收回，换言之，权利人并未追认二被告对房屋的处分行为，二被告亦未取得处分权，即协议并未被追认为有效。因二被告明知房屋系经济适用房，且未取得房屋所有权仍进行处分，违反了法律、行政法规的强制性规定，故协议无效。在与二被告签订《房屋转让协议》的过程中，原告明知案涉房屋系经济适用房，被告尚未取得房屋产权，其仍向被告购买房屋、支付价款，亦存在过错。根据合同法相关规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告向原告出具的收据显示二被告收到原告68万元，依照上述法律规定，因合同取得的财产，应当予以返还。现陆军军医大学士官学校附属医院返还原告购房款283,200.8元，原告要求二被告返还剩余购房款396,799元，予以支持。关于原告主张二被告赔偿损失的问题，2010年10月9日原告支付68万元，该68万元本应产生的法定孳息即为原告的损失。二被告处分案涉房屋时，该房屋本处于二被告的控制下，房屋亦产生法定孳息即租金，此为二被告的损失，按照二被告在其书面陈述中的表述，二被告认为自房屋转让给原告至今，租金约为35.4万元。二被告称2006年进行装修，且房屋交付原告时确已进行过装修，考虑到2006年的物价人工费用，认为装修费以4万元为宜。如前所述，“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”且鉴于二被告损失与原告主张的损失数额大致相当，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。二被告在购买涉案房屋及处分房屋过程中，向熊某芳支付过转让费，根据其与熊某芳的《房屋转让协议》约定，熊某芳均应予以退还。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，一审判决：一、被告马某刚、田某卓于判决生效后十日内返还原告何某民396,799元；二、驳回原告何某民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,996元，减半收取3,498元，由原告负担1,711元，二被告负担1,787元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人马某刚、田某卓和上诉人何某民签订的《房屋转让协议》的效力，参考《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》第三十条第二款规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。案涉房屋系经济适用房，马某刚、田某卓不具有购房资格，且案涉房屋不符合可以流通上市买卖的条件，故案涉《房屋转让协议》无效。现涉案房屋已被260医院收回，一审法院判决马某刚、田某卓返还何某民剩余房款396,799元并无不当。关于马某刚、田某卓、何某民各自主张的经济损失，马某刚、田某卓尚未取得涉案房屋所有权的情况下将房屋出售，何某民在明知涉案房屋系经济适用房且登记在案外人熊某芳名下的前提下，购买案涉房屋，双方均有过错，故一审判决按照双方的损失，互不承担赔偿责任，并无不当。 综上所述，马某刚、田某卓、何某民的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,996.0元，由双方均担。上诉人马某刚、田某卓预交的案件受理费6,996元，退还3,498元；上诉人何某民预交的案件受理费6,996元，退还3,498元。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张伟绪