四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6528号 原告：高德志，男，1982年1月14日出生，汉族，住四川省梓潼县。 原告：罗青山，女，1984年10月4日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向登位，四川建投律师事务所律师。 被告：成都恒禾置地发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道桃都大道中段573号。 法定代表人：陈鹏玲，董事长。 委托诉讼代理人：罗意，四川方舟达律师事务所律师。 原告高德志、罗青山与被告成都恒禾置地发展有限公司（下称恒禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告高德志、罗青山的共同委托诉讼代理人唐艳，被告恒禾公司的委托诉讼代理人罗意到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 高德志、罗青山向本院提出诉讼请求：1.恒禾公司支付逾期办理不动产权证书的违约金49856.59元（自2018年10月1日起以房屋总价款为基数按日万分之一计算至2020年6月10日止）；2.案件受理费由恒禾公司负担。诉讼中，高德志、罗青山将第一项诉请违约金的计算方式变更为自2018年1月1日起以房屋总价款为基数按年利率4.75%计算至实际取得不动产权证书之日止，违约金金额为94842.49元。事实与理由：2016年12月19日，高德志、罗青山与恒禾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定高德志、罗青山购买恒禾公司开发的位于成都市龙泉驿区××路××号××的房屋，房屋总价806741元。合同第十八条、第二十七条、第二十八条对房屋交付、房屋所有权转移登记办理及违约责任进行了约定。合同签订后，高德志、罗青山按约支付了房款、税费、维修资金等费用，恒禾公司于2017年9月30日交房。恒禾公司未按合同约定时间办理证书，应承担相应违约责任。诉讼中，高德志、罗青山补充事实与理由：因案涉合同签订于成都市龙泉驿区“二证合一”政策实施之后，故双方关于办理房屋所有权证及分户国土证的相关约定应视为没有约定，应适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，即恒禾公司应在交房后90日内为高德志、罗青山办理不动产权证书，故逾期办证违约金的起算点应为2018年1月1日，计算标准为中国人民银行同期发布的贷款基准利率。 恒禾公司辩称，高德志、罗青山的诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。理由主要为：1.双方签订的合同及补充协议对办理房屋所有权证及分户国土证的期限均有明确约定，不动产权证兼具该两证的双重属性，其办理期限应以约定在后的国土证办理期限为准。根据双方补充协议第10.6条的约定，办理国土证的截止时间为2021年9月30日，恒禾公司已在该期限前为高德志、罗青山办理了不动产权证书，故不存在违约行为，不应当承担违约责任。2.虽然合同及补充协议签订于“二证合一”政策实施之后，但“二证合一”的实施并不当然等于缩短了办证期限，而开发商销售房屋系持续行为，相关文本的更改需到相应部门进行备案，且合同及补充协议均系双方自愿签订，系双方形成的合意，其中关于办证期限的约定也并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，故没有适用商品房买卖合同司法解释第十八条的基础。 本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，高德志、罗青山作为买受人与恒禾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下称买卖合同）。约定高德志、罗青山购买恒禾公司开发的坐落于成都市龙泉驿区××街道××路××号××号××幢××单元××层××号商品房。合同第十八条约定：出卖人在2017年9月30日前向买受人交付商品房。第二十七条：买卖双方同意自商品房交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳税费。第二十八条：（一）房屋所有权转移登记违约责任。1.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不解除合同。自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人在接到出卖人发出的房屋所有权证书领取通知后30日内领取。买受人届满日既不领取房屋所有权证书又不按照委托协议支付法定税费、其他约定费用的，买受人承担相应违约责任。 同日，双方签订的《补充协议》载明，出卖人与买受人双方经过协商特订立本补充协议。第1条约定，出卖人在签订买卖合同之前已向买受人明示合同示范文本、商品房销售管理办法、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等材料。买卖合同及补充协议中所列各项条款的所有内容均为出卖人与买受人之间自愿协商的结果，并非出卖人提供的格式条款，买受人明确且清楚知道各方所享有的一切权利、所应履行的一切义务及应承担的一切责任，尽管这些内容已经突出显示或并未突出显示，出卖人均已向买受人作出详尽而清楚的说明与提醒。10.1在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证和分户国有土地使用证和代交各项税费，出卖人不收取任何代办费。10.6买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的三年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的1%向买受人支付违约金，因买受人原因办理房屋所有权证延期的，办理分户国有土地使用证的时间顺延。本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。 另查明，成都市龙泉驿区人民政府办公室于2016年9月28日印发的龙府办发〔2016〕23号文件载明，本区国土局、房管局等相关部门自2016年10月12日17时开始停止受理涉及不动产的各项登记业务，并于10月14日前办结已受理的各项登记，未能办结的业务作退件处理。10月13日至10月19日开展不动产统一登记系统联调工作。10月20日开始全面开展不动产统一登记发证工作，并颁发全国统一《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 庭审中，双方一致认可案涉房屋于2017年9月30日交付，高德志、罗青山已支付案涉房屋的房款及税费等。还查明，案涉房屋的不动产权证书于2020年6月8日颁发。高德志、罗青山自认已取得该不动产权证书。 上述事实，除有当事人当庭陈述外，有买卖合同、补充协议、龙府办发〔2016〕23号文件、增值税发票、不动产权证书等在案佐证，本院予以认定。 本院认为，结合双方当事人的诉辩，本案的争点主要在于双方关于房屋所有权证及国有土地使用证办理的相关约定对双方是否具有约束力。据在案查明事实，成都市龙泉驿区自2016年10月20日起开始开展不动产统一登记发证工作，即不再单独办理房屋所有权证及国有土地使用证。案涉买卖合同及补充协议虽签订于该“二证合一”政策实施之后，但该合同及补充协议均系双方自主、自愿签订，且不违反法律法规强制性规定；同时本院认为，双方关于办理房屋所有权证及国有土地使用证的相关约定实际系对办理案涉房屋权属证明的约定，其中关于相关期限的约定明确具体，应对双方具有约束力。根据双方约定，在交付房屋后365日内双方共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，在此之后三年内申请办理国有土地使用证。双方一致认可案涉房屋于2017年9月30日交付使用，故申请办理房屋所有权转移登记及国有土地使用证的期限应分别为2018年9月30日前和2021年9月30日前。“二证合一”政策实施后，恒禾公司虽客观上不能再为高德志、罗青山单独办理房屋所有权证及国有土地使用证，但仍负有为高德志、罗青山办理案涉房屋不动产权证的义务。不动产权证系不动产统一登记发证制度下对原房屋所有权证及国有土地使用证进行的合并，故不动产权证办理期限应以双方约定的在后期限即国有土地使用证的办理期限（2021年9月30日前）为准。高德志、罗青山认可现已实际取得案涉房屋的不动产权证，其主张恒禾公司支付逾期办理不动产权证违约金缺乏依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告高德志、罗青山的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计1086元，由原告高德志、罗青山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阳如莉 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈 雨