湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3573号原告（反诉被告）：郑金琪，男，1953年1月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郑炜，系原告之子，男，1981年3月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路20号1号楼301、302室。法定代表人：田德鑫。委托诉讼代理人：沈刚，系该公司员工，男，1995年9月10日出生，汉族，住湖北省建始县，原告（反诉被告）郑金琪诉被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘炎铭独任审理，于2020年12月30日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)郑金琪，被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的委托诉讼代理人沈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑金琪提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年9月13日签订的合同编号为WH0180545的《资产管理服务合同》，并要求武汉江寓生活服务有限公司将管理的房产（证号为：武房权证省直字第××号）退还给郑金琪；2.判令武汉江寓生活服务有限公司立即支付房租15200元、违约金7600元人民币，退回2019年11月被扣除的2020年房屋维修费300元、2020年房屋空置费3800元，退回中介费1900元；3.判令武汉江寓生活服务有限公司立即向郑金琪支付垫付的电费342.9元、燃气费用1313.07元，并归还门禁卡2个、电卡1个、燃气卡1个；4.判令武汉江寓生活服务有限公司结清房产托管期间产生的水、电、燃气等费用；5.本案诉讼费由被告承担。后郑金琪增加诉讼请求为：1.判令武汉江寓生活服务有限公司立即支付2020年未付房租，共计4个月，计15200元，支付违约金7600元，共计22800元；2.武汉江寓生活服务有限公司立即支付自2020年5月15日至2020年12月开庭判决日，原告封存资产空置期的损失费共计7个月，即3500元×7=24500元，其中原告郑金琪承担50%，判令被告武汉江寓生活服务有限公司实赔12250元；3.武汉江寓生活服务有限公司立即退回合同附件三标的资产交割单上由郑金琪垫付的电费342.9元、燃气费1313.07元、使用期间产生的暖气费456.4元、电卡50元、燃气卡50元、门禁卡两张50元、大门钥匙一把10元，共计人民币2272.37元；4.根据合同5.2条，判令武汉江寓生活服务有限公司立即赔偿人为拆毁原告郑金琪的资产，总计11246元；5.被告武汉江寓生活服务有限公司归还交接时屋内留有的柜子、沙发、主卧一台窗式小空调、电扇4把、杀菌碗柜、住家必备品等，共计5000元；6.因被告武汉江寓生活服务有限公司违反合同，造成原告郑金琪损失，判令被告武汉江寓生活服务有限公司赔偿屋内丢失及损坏的财产，房屋内恢复原样装修费4000元，清洁费500元；7.判令被告武汉江寓生活服务有限公司支付本案诉讼费用。事实和理由：郑金琪与武汉江寓生活服务有限公司于2018年9月13日签订了合同编号为WH0180545的《资产管理服务合同》。约定：郑金琪将位于邮科院路88号45栋3单元602号房屋交付给被告武汉江寓生活服务有限公司管理，武汉江寓生活服务有限公司于每个结算周期日起5个工作日内向郑金琪支付租金，迟延支付当期应得收益达15个工作日的，郑金琪有权随时单方解除合同。另合同第7条7.3款约定：乙方（武汉江寓生活服务有限公司）违反本合同6.2约定导致甲方（郑金琪）单方面解除合同，或乙方单方面提前解除合同的，乙方（武汉江寓生活服务有限公司）应向甲方（郑金琪）支付等于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，前期武汉江寓生活服务有限公司按该协议履行合同义务，但武汉江寓生活服务有限公司于2020年2月1日后至今一直未向原告郑金琪支付相应租金。郑金琪多次催要未果，为维护其权益，故诉至法院。武汉江寓生活服务有限公司辩称：武汉江寓生活服务有限公司未按时支付预期收益系受疫情影响，故原告诉请不应得到支持。此外，原告郑金琪诉请的金额计算有误，未扣减武汉江寓生活服务有限公司向郑金琪支付的服务质量保证金，该服务质量保证金3500元，应予以扣减。郑金琪诉请的房屋空置费、中介费、电费、燃气费、暖气费的主张没有依据，不应支持。被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司提出反诉诉讼请求：1.判令郑金琪承担武汉江寓生活服务有限公司配置设施的折旧费人民币32281.55元；2.判令反诉诉讼费由郑金琪承担。事实与理由：郑金琪与武汉江寓生活服务有限公司于2018年9月15日签订《资产管理服务合同》，约定郑金琪将位于紫菘花园45号3单元502室的资产委托给武汉江寓生活服务有限公司管理运营。双方还约定，如《资产管理服务合同》中途解约，郑金琪应支付配置设施的折旧费。据此，武汉江寓生活服务有限公司向人民法院提出反诉。原告（反诉被告）郑金琪辩称：武汉江寓生活服务有限公司反诉诉讼请求无事实及法律依据，本案系武汉江寓生活服务有限公司单方违反合同约定所致，交接房屋前后均为简装，不存在武汉江寓生活服务有限公司进行装修的情况。郑金琪向武汉江寓生活服务有限公司交付了房屋，履行了合同义务，但武汉江寓生活服务有限公司未支付租金，属于违约。郑金琪并未违反合同6.2条的约定，武汉江寓生活服务有限公司要求郑金琪承担配置设施的折旧费的主张缺乏合同依据。经审理，本院确认事实如下：2018年9月15日，郑金琪与武汉吉家江寓房产管理服务有限公司（现更名为“武汉江寓生活服务有限公司”）签订《资产管理服务合同》一份，郑金琪将名下位于武汉市洪山区邮科院路88号45栋3单元602室房屋（原来由郑金琪自行居住）出租给武汉江寓生活服务有限公司用于转租经营；合同约定：租金每月为3800元；合同签订时，武汉江寓生活服务有限公司向郑金琪交纳了3500元作为服务质量保证金；管理期间，郑金琪同意武汉江寓生活服务有限公司进行必要的装修、改造、翻新；每个租赁年度，郑金琪需在首月减少租金300元用于房屋的维修维护；武汉江寓生活服务有限公司延迟支付租金达15个工作日的，郑金琪有权解除合同；乙方（武汉江寓生活服务有限公司）单方提前解除合同的，应向郑金琪支付等于双倍月租金的违约金。合同并对双方其他权利义务作出约定。签订合同后，武汉江寓生活服务有限公司对位于武汉市洪山区邮科院路88号45栋3单元602室房屋进行了统一风格的改造和装饰装修，隔断了4间分别转租给四户。2020年1月23日，武汉市因“新冠××”疫情关闭了离汉通道，疫情逐步缓解后，武汉市于2020年4月7日恢复了离返汉通道。在此期间，案涉房屋内有四人租住，交通解封后，案涉房屋内租户全部搬走。武汉江寓生活服务有限公司在合同签订后正常支付租金至2020年1月29日，其中租期第二年度的维修费300元，郑金琪在收取武汉江寓生活服务有限公司的租金中予以扣减。2020年1月29日之后的租金，武汉江寓生活服务有限公司以“经营困难，资金链紧张为由”未支付给郑金琪，2020年5月9日，郑金琪向武汉江寓生活服务有限公司出具《合同解除通知书》，告知武汉江寓生活服务有限公司解除《资产管理服务合同》。另查明，租赁期间，武汉江寓生活服务有限公司欠缴电费342.9元、燃气费1313.07元、暖气费456.4元，且遗失案涉房屋门禁卡2个、电卡1个、燃气卡1个以及大门钥匙1把。上述事实，有《资产管理服务合同》及合同附件、《合同解除通知书》、暖气费收据、收益详情、实际收益清单、水费单据、预期收益支付统计及凭证以及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，郑金琪与武汉江寓生活服务有限公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同名称虽为资产管理服务合同，但约定内容实质上属于租赁合同权利义务，故双方成立租赁合同关系。郑金琪向武汉江寓生活服务有限公司提供了房屋，武汉江寓生活服务有限公司应按期支付租金，其仅以“疫情影响，经营困难”为由拒不支付2020年1月29日之后的租金，属违约，郑金琪有权解除合同，郑金琪在2020年5月9日向武汉江寓生活服务有限公司发送解除合同通知函，依据合同法第九十六条的规定，《资产管理服务合同》在2020年5月9日已经解除。合同解除前的租金，武汉江寓生活服务有限公司应予支付，疫情虽属于不可抗力，但本案中，疫情期间案涉房屋内有4人租住，武汉江寓生活服务有限公司收取了此四人（次承租人）的租金，武汉江寓生活服务有限公司应按合同约定标准向郑金琪支付租金。经核算，2020年1月30日至2020年5月9日的租金为12667元（3个月又10天）。武汉江寓生活服务有限公司违约导致了郑金琪空置期损失，双方在合同中约定违约金为2个月的租金，本院予以支持。在解除合同后，郑金琪也应及时另寻租户以减少损失，郑金琪负有及时减损的义务，故郑金琪要求武汉江寓生活服务有限公司支付等同于7个月房租的房屋空置费的诉讼请求并无法律依据，此外，违约金7600元能够弥补郑金琪在合理空置期限的损失，故本院对郑金琪在违约金之外另行要求武汉江寓生活服务有限公司支付空置期损失的诉请不予支持。武汉江寓生活服务有限公司应就违约行为向郑金琪支付违约金7600元。因合同解除，依据合同法第九十七条的规定，对郑金琪减收武汉江寓生活服务有限公司第二租赁年度的300元维修费，武汉江寓生活服务有限公司应返还给郑金琪，同理，因合同解除，郑金琪应向武汉江寓生活服务有限公司返还3500的服务保证金。武汉江寓生活服务有限公司欠缴电费342.9元、燃气费1313.07元、暖气费456.4元，依据合同约定，上述费用应由武汉江寓生活服务有限公司承担，武汉江寓生活服务有限公司应将上述费用支付给郑金琪。武汉江寓生活服务有限公司遗失电卡1张、燃气卡1张、门禁卡2张、大门钥匙1把，对此，武汉江寓生活服务有限公司应赔偿，郑金琪主张电卡1张50元、燃气卡1张50元、门禁卡2张50元、大门钥匙1把10元均在合理价格范围内，本院予以支持。综上，武汉江寓生活服务有限公司应向郑金琪支付租金12667元、违约金7600元、维修费300元、水电燃气费用及钥匙、电卡、门禁卡、燃气卡等2272.37元，郑金琪应向武汉江寓生活服务有限公司返还3500元，抵扣后，武汉江寓生活服务有限公司还应向郑金琪支付19339.37元。案涉房屋经出租人郑金琪同意进行改造及装饰装修，现因承租人武汉江寓生活服务有限公司违约导致合同解除，且郑金琪不同意继续利用改造后的装饰装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本院对武汉江寓生活服务有限公司要求郑金琪承担配置设施折旧费32281.55元的反诉诉请不予支持。武汉江寓生活服务有限公司对该房间进行装饰装修已取得郑金琪的同意，且郑金琪也未举证证明案涉房屋装饰装修前的房屋状况，本院对郑金琪要求武汉江寓生活服务有限公司恢复原样或赔偿恢复原样装修费4000元及清洁费500元的诉请请求不予支持。郑金琪主张武汉江寓生活服务有限公司拆毁其太阳能热水器等设施，要求武汉江寓生活服务有限公司赔偿11246元，但其举证并不充分，本院不予采信。同理，郑金琪主张武汉江寓生活服务有限公司应归还柜子、沙发、窗式小空调、电扇、杀菌碗柜、住家必备品等损失共计5000元，但其举证不充分，本院亦不支持。郑金琪主张武汉江寓生活服务有限公司应退还中介费1900元，但中介费系案外人收取，并非武汉江寓生活服务有限公司收取，该中介费也并非武汉江寓生活服务有限公司违约所致的必然损失，本院对郑金琪要求武汉江寓生活服务有限公司赔偿中介费1900元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）郑金琪与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于2018年9月15日签订的《资产管理服务合同》于2020年5月9日解除；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑金琪支付租金12667元、违约金7600元、维修费300元、水电燃气费及钥匙电卡门禁卡燃气卡补办费等2272.37元，以上合计22839.37元；原告（反诉被告）郑金琪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司返还3500元，债务抵销后，武汉江寓生活服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑金琪支付19339.37元；三、驳回原告（反诉被告）郑金琪其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费316元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担296元，由原告（反诉被告）郑金琪负担20元；反诉案件受理费304元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈 畅