重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民初119号原告（案外人）：贵州鲁班工程造价咨询有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区公园路小街金信开发房1栋2单元1002号，统一社会信用代码915203007753005516。法定代表人：孟泽舟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵彬浩，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红勇，贵州佳信律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：重庆遵晟富经贸有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园7幢3-1，统一社会信用代码91500112MA609FPH6P。法定代表人：徐容，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐海涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邹恒舟，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：遵义新奥房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所，统一社会信用代码91520301666959197L。法定代表人：雷文进。第三人（被执行人）：遵义星长征投资发展有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路市政府一区会所二、三楼，统一社会信用代码91520301666954169K。法定代表人：雷文进。第三人（被执行人）：陈庆忠，男，1966年2月24日出生，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：云南星长征投资开发控股集团有限公司，住所地云南省昆明市度假区广福路387号星长征商务大厦1层8号，统一社会信用代码91530000767079009U。法定代表人：陈庆忠。第三人（被执行人）：云南长松园陵园有限责任公司，住所地云南省昆明市学府路682号金鼎宾馆办公楼，统一社会信用代码91530000767095121D。法定代表人：范晓玲。原告贵州鲁班工程造价咨询有限公司（以下简称鲁班公司）与被告重庆遵晟富经贸有限公司（以下简称遵晟富公司）、第三人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥公司）、遵义星长征投资发展有限公司（以下简称遵义星长征公司）、陈庆忠、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称长松园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告鲁班公司的委托诉讼代理人赵彬浩、陈红勇，被告遵晟富公司的委托诉讼代理人齐海涛、邹恒舟到庭参加了诉讼。第三人新奥公司、遵义星长征公司、陈庆忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，第三人云南星长征公司、长松园公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。鲁班公司向本院提出诉讼请求：1.停止鲁班公司腾退并向遵晟富公司交付贵州省遵义市汇川区上海路遵义新长征国际大酒店及配套项目X号楼XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋的执行。2.本案诉讼费用由遵晟富公司承担。事实和理由：2013年1月5日，新奥公司与鲁班公司签订《写字楼租赁合同》，约定新奥公司将贵州省遵义市汇川区上海路遵义新长征国际大酒店及配套项目8号楼24层房屋出租给鲁班公司，租赁期限为20年，租金20元/平方米。在签订租赁合同时，案涉房屋未被设定抵押权，亦未被人民法院查封。此后，新奥公司用案涉房屋设定抵押担保未告知鲁班公司。2019年11月6日，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）作出（2017）渝执19号之四执行裁定，裁定将新奥公司名下位于贵州省遵义市汇川区上海路遵义新长征国际大酒店及配套项目建筑面积52589平方米的部分房屋所有权转移至遵晟富公司名下，以抵偿遵晟富公司部分债权，其中就包括鲁班公司向新奥公司承租的案涉房屋。2020年5月13日，重庆高院作出（2020）渝执8号公告及腾房通知书，要求鲁班公司腾退案涉房屋。鲁班公司遂提出书面异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，鲁班公司有权按上述租赁合同约定继续使用案涉房屋。遵晟富公司辩称，1.2013年6月5日，新奥公司与重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）签订《抵押担保合同》，约定新奥公司为其债务提供担保，将案涉房屋抵押给国际信托公司，并办理了抵押登记。随后，国际信托公司将案涉债权转让给了遵晟富公司。2015年9月2日，重庆高院对案涉房屋予以查封，并裁定以物抵债，故鲁班公司应将案涉房屋交付遵晟富公司使用。2.租赁物必须已经实际转移给承租人占有，法律意义上的租赁才完成。而案涉房屋在2014年才达到竣工使用状态，新奥公司向鲁班公司交付房屋只能在2014年之后，因此鲁班公司实际占用案涉房屋的时间在抵押权设定之后。3.鲁班公司应举示证据证明租赁关系建立时间早于司法查封时间，如其未举示证据予以证明则应承担举证不能的不利后果。新奥公司未作陈述。遵义星长征公司未作陈述。云南星长征公司未作陈述。长松园公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁班公司举示证据：1.《写字楼租赁合同》、收条、收据5张、贵州银行电子转账凭证6张；2.照片、《建设工程造价咨询合同》2份、网页信息2张；3.（2020）渝执异68号执行裁定书。遵晟富公司举示证据：询问笔录1份。本院认为，1.鲁班公司提交《写字楼租赁合同》、（2020）渝执异68号执行裁定书的原件予以比对，故对该两份证据真实性予以确认，且该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。2.鲁班公司未提交照片、《建设工程造价咨询合同》2份、网页信息2张的原件予以比对，本院对该三份证据真实性无法核实，故不予采信。3.2016年10月14日收据、2016年11月10收据、2016年12月20日收据、2017年1月10日收据上均有删改痕迹，本院无法核实收据的真实性，且该证据也不能达到证明鲁班公司交纳了案涉房屋租金的事实，故不予采信。4.鲁班公司提交了贵州银行电子转账凭证原件予以比对，故本院对该6张转账凭证的真实性予以确认。但除2016年10月12日凭证系孟泽舟向雷文进转账84640元外，其余5张转账凭证，均系孟泽舟向案外人郑稚维、夏继红、杨铭海转账，鲁班公司未举示证据证明郑稚维等人系新奥公司确认的收款人且6张凭证均未备注款项性质，故该转账凭证不能证明鲁班公司交纳案涉房屋租金及租赁期间的事实，本院不予采信。5.收条系雷文进（新奥公司法定代表人）于2016年9月10日向鲁班公司出具，其上载明收到鲁班公司房屋租金234640元现金，该租金转入雷文进工商银行账户。结合转账凭证中仅一张凭证载明孟泽舟向雷文进转账84640元，即使该款项系鲁班公司交纳的租金，该款项的金额、支付时间均与收条载明雷文进收款金额、时间不一致，不能印证收条载明的事实，故本院对该收条载明内容是否真实无法确认，亦对该收条不予采信。遵晟富公司举示的询问笔录系本院工作人员询问孟泽舟时记录的，且内容与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国际信托公司以重庆高院作出的（2016）渝民初16号民事判决为执行依据，申请对新奥公司、遵义星长征公司、云南星长征公司、长松园公司、陈庆忠予以执行。在执行过程中，国际信托公司将案涉债权转让给遵晟富公司。遵晟富公司受让债权后，申请重庆高院变更申请执行人，重庆高院经审查后作出（2019）渝执异21号执行裁定，变更遵晟富公司为本案申请执行人。国信信托公司享有抵押权的抵押物（房屋他项权证号：遵房他证监字第XXXXXXXXXX号）为新奥公司名下位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目XXX号楼房屋，该房屋由云南省昆明市中级人民法院以（2015）昆执保字第686号执行裁定为依据，于2015年9月2日查封。经协调，云南省昆明市中级人民法院将上述抵押物移送重庆高院进行司法处置。重庆高院遂于2019年11月6日作出（2017）渝执19号之四执行裁定，将包括案涉房屋在内的房屋以物抵债，抵偿了新奥公司的部分债务。随后，鲁班公司向本院提起执行异议，本院作出（2020）渝执异687号《执行裁定书》，裁定驳回鲁班公司的异议。鲁班公司遂提起本案诉讼。另查明：2013年1月5日，新奥公司与鲁班公司签订《写字楼租赁合同》，约定新奥公司将位于贵州省遵义市汇川区上海路遵义新长征国际大酒店及配套项目X号楼XX层的房屋出租给鲁班公司，租赁期限为20年，租金为每平方米每月20元。自《场地交付确认书》签订后10日内，鲁班公司向新奥公司支付一年的租金284640元。还查明，2020年4月16日，重庆高院工作人员程垦、耿亮向孟泽舟询问案涉房屋何时由鲁班公司租用及租金交付方式。孟泽舟回答2016年11月进场使用案涉房屋至今，租金约定一年交一次，2016年9月10日交的第一次租金。庭审中，鲁班公司陈述其交纳案涉房屋租金140万元，从2015年6月进场装修时开始交纳租金。本院认为，本案的争议焦点是鲁班公司是否享有能够阻止其向受让人遵晟富公司移交房屋的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，鲁班公司的主张如能成立，必须同时满足两个条件：一是在人民法院查封前，鲁班公司和被执行人新奥公司就案涉房屋已签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封前，鲁班公司已实际占有案涉房屋。本案中鲁班公司虽然陈述其从2015年6月开始对案涉房屋进行装修并交付租金，但鲁班公司未举示其于2015年6月进场装修的证据。鲁班公司举示的收条、收据、转账凭证等证据部分存在涂改痕迹，且载明的金额与其在庭审中陈述的已交纳租金金额均不一致，故鲁班公司举示的证据不能形成证据锁链，无法证明其向新奥公司支付了案涉房屋租金及支付租金的起始时间。即使上述证据属实，根据《写字楼租赁合同》“自《场地交付确认书》签订后10日内，鲁班公司向新奥公司支付一年的租金”的约定，也最多只能证明鲁班公司在2016年9月1日开始占有使用案涉房屋，晚于人民法院查封案涉房屋的时间。同时，根据询问笔录记载，鲁班公司法定代表人孟泽舟亦确认2016年9月才第一次缴纳租金。因此，鲁班公司举示的证据不足以证明在人民法院查封前，其已实际占有案涉房屋。鉴于鲁班公司已不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的在人民法院查封前实际占有案涉房屋的条件，本院对其与新奥公司签订的《写字楼租赁合同》效力不再评述。鲁班公司要求停止腾退并向遵晟富公司交付案涉房屋的执行的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，鲁班公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告贵州鲁班工程造价咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费20510.9元，由原告贵州鲁班工程造价咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 李 震审判员 廖晓莹审判员 米 阳二〇二〇年十二月三十一日书记员 庞雪梅