四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初2734号 原告：李国俊，男，彝族。 原告：余莉，女，汉族，。 委托诉讼代理人：赵敬，四川皓锦律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人：马雪年，四川皓锦律师事务所律师（一般代理）。 被告：西昌蜀鑫置业有限公司。 法定代表人：何前广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人：梁静，四川建投律师事务所律师（一般代理）。 原告李国俊、余莉诉被告西昌蜀鑫置业有限公司(以下简称蜀鑫公司)合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国俊、余莉及其委托诉讼代理人赵敬、马雪年，被告蜀鑫公司的委托诉讼代理人冯明超、梁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国俊、余莉向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告违约金115052.14元；2.案件受理费全部由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月10日购买被告开发的位于西昌市××路××段××幢××单元××层××号××房屋一套，房屋总价款848450元。原告购买该房屋时实地到现场看过现房户型。双方在《商品房买卖合同》第二十八条中约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起至Ｘ日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理：其中不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。原告认为自己与被告就房屋所有权登记逾期违约责任约定不明确。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：原告所购买房屋为已经竣工的房屋，被告应当在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书。但因被告的原因迟迟未能办理到房屋权属证书。原告及其他业主反复多次催促要求，被告只是反复张贴公告承诺于一定时间办理完毕，但实际上被告始终未能完成房屋所有权登记事项。直至2019年7月19日，被告延迟了2年10个月零10天（合计1043天）才将原告所购房屋的所有权证书办理完毕。被告未按约定或法定时间为原告完成房屋所有权登记手续，违反法律规定及合同约定，应当向原告支付违约金。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告蜀鑫公司辩称：1.由于法律法规的变化，原《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定的房产证和国土证已取消，改为不动产权证；2.不动产权证包含房产证和国土证，因此不动产权证的办证时间应为办理房产证和国土证的时间之和，故按《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》的约定，不动产权证的时间应从购房人交齐全部办证资料之日起360个工作日办理完毕；3.办证责任主体为原、被告，本案的办证义务是原、被告共同向房屋登记机关办理产权登记，不是被告一方；4.不动产权证办证时间起点应当从原告提交办证所需的全部资料之日起计算，原告于2018年5月15日缴纳契税12749.64元，取得税收完税证明，2018年4月23日提交询问笔录，2016年7月3日交纳不动产登记费80元，取得四川省政府非税收入通用票据，而被告于2019年7月19日已为原告办妥产权证，故被告无违约行为，不应承担违约责任；5.办证时间的终点应为原、被告共同向不动产登记中心提交资料之日，行政机关收到申请资料后进行审查、颁证的时间，不能计算在原、被告约定的办证期间360个工作日内；6.被告一直严格按照西昌市人民政府相关部门的要求，积极解决办证过程中存在的问题，及时提交补充办证材料，没有怠于履行义务，其办证时间属于正常履行义务必须的合理时间，办证中存在的问题非出卖人造成的，也非出卖人所能控制的，属于合同约定中的“非出卖人的原因”，被告不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的原告身份信息、被告工商登记信息、购房增值税发票、业主资料、物品领取清单、不动产权证书，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的“三性”均予以确认；2.原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据，被告对其予真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；3.原告提交的契税发票，被告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；4.原告提交的手写承诺（2019年1月19日）、《西昌蜀鑫公司有限公司承诺书》（2019年4月26日），在被告未能提交足以反驳的证据的情况下，本院对其真实性均予以确认；5.原告提交的市长信箱回复、西昌市人民政府官网文件，本院对其真实性均予以确认；6.被告提交的（2018）川01民终11224号民事判决书、（2017）川34民终494号判决书、《西昌市城乡规划技术管理规定》（2018），本院对其真实性均予以确认；7.被告提交的《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》、《询问笔录》，原告主张不是其本人签字，本院将结合庭审查明的事实综合予以认定；8.被告提交的《授权委托书》，原告主张不是其本人签字，本院将结合庭审查明的事实综合予以认定；9.被告提交的其他证据，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月10日，李国俊、余莉与蜀鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李国俊、余莉购买位于鑫海国际11幢1单元16层4号的房屋，单价9538.50元／㎡，房屋总价款848450元。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定：“买卖双方同意该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起Ｘ日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，第二十八条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起至Ｘ日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理……”。同日，李国俊、余莉与蜀鑫公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该协议第九条对《商品房买卖合同（预售）》第二十八条产权登记进行了补充约定：1.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积差异的结算手续并签订面积确认文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。买受人在出卖人将委托出卖人代交的全部税、费足额提交给出卖人后，按出卖人缴纳时政府部门或收取单位最新收费标准收取的，多退少补，出卖人方开始办理产权转移手续。在上述期限内，如买受人未付清买卖合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费（包括但不限于专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用等）、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间应顺延且不承担任何违约责任。2.因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。3.办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完毕办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因（包括但不限于买受人提交资料不完整）使产权登记手续超过买卖合同第二十八条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任并有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失。如因不可抗力原因使产权登记手续超过买卖合同第二十八条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。4.出卖人在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。2016年7月3日，蜀鑫公司将鑫海国际11幢1单元16层4号房屋交付李国俊、余莉。2016年11月27日，鑫海国际全体业主向蜀鑫公司发函要求明确办理房屋产权证的时间及逾期办理房屋产权证的违约责任。2016年12月1日，西昌市正式实施不动产统一登记。2016年12月14日，蜀鑫公司向鑫海国际业主作出回复：《商品房买卖合同（预售）》新版本中第二十七条办理房屋所有权转移登记的办理时间参照老版合同约定处理，即在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。2018年3月22日，蜀鑫公司向鑫海国际业主发出通知，请业主按不动产登记局相关规定和该通知载明资料及时提交全套资料，以办理不动产权证。2018年4月23日，李国俊、余莉与蜀鑫公司签订《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》，其中第三条约定：“上述材料收齐后，出卖人将安排工作人员为业主办理《不动产权证书》，双方同意在收到上述资料之日起360个工作日内将业主办证资料送不动产登记机构办理《不动产权证书》。”，之后蜀鑫公司根据李国俊、余莉提交的资料以及《授权委托书》、《询问笔录》代李国俊、余莉办理不动产权证书。2019年4月26日，蜀鑫公司向鑫海国际全体业主作出《承诺书》，其承诺于2019年6月25日领取不动产权证，若不能兑现造成所有业主各种损失由公司负责赔偿，并备注2019年6月25日当日能见到第一批不动产证发放到业主手里，属于蜀鑫公司承诺兑现。2019年7月2日，蜀鑫公司办理了鑫海国际2125处房屋的《不动产权证书》（大证）。2019年7月19日，蜀鑫公司代李国俊、余莉办理了案涉房屋的《不动产权证书》〔川（2019）西昌市不动产权第0××9号〕。 另查明，2016年6月30日，西昌市城乡规划建设和住房保障局对蜀鑫公司递交的《西昌市建设工程规划许可证申请表》进行了审批，同意蜀鑫公司办理《规划核实合格证》，蜀鑫公司补缴配套费15864元。2016年7月5日，西昌市地理信息管理中心对案涉小区围墙是否超红线进行了测量。2017年4月18日，西昌市城乡规划建设和住房保障局向蜀鑫公司颁发了《规划核实合格证》。2017年5月5日，蜀鑫公司委托凉山新多维测绘服务有限公司对案涉项目进行地籍测绘。2017年5月24日，凉山新多维测绘服务有限公司作出《不动产权籍调查表》，该公司经实地调查认为宗地四至权属无争议，权属来源合法，宗地图表述清楚。因项目计入容积率的建筑面积超过土地出让合同的约定，且超出面积在3%以内，蜀鑫公司于2017年10月12日向西昌市人民政府递交申请，申请补缴该项目土地出让金。2018年6月4日，蜀鑫公司与西昌市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，合同约定在签订合同之日起10日内由蜀鑫公司向西昌市土地储备中心补缴土地出让金3480979.72元。2018年6月6日，蜀鑫公司按合同约定缴纳土地出让金3480979.72元。2018年9月26日，蜀鑫公司重新向西昌市不动产中心提交办理不动产登记证书（大证）材料。西昌市不动产中心经审核发现蜀鑫公司提供的《规划核实合格证》中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为13层，而四川西昌攀西地质勘查院测绘报告中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为14层，《规划核实合格证》与四川西昌攀西地质勘查院测绘报告不一致。2018年11月29日，西昌市城乡规划建设和住房保障局向蜀鑫公司发出《西昌市城乡规划建设和住房保障局关于西昌蜀鑫置业有限公司〈关于确认冶金矿业总部基地项目18、19、20#楼层数〉的复函》，确认上述不一致的原因系笔误。2019年1月，西昌市不动产登记中心在审核蜀鑫公司报送的办证材料时，认为第一次办理的《规划核实合格证》不符合办理不动产权证的条件，要求蜀鑫公司重新办理《规划核实合格证》。按照新政策，申请新办理《规划核实合格证》必须先办理《建设项目竣工测绘报告》。2019年3月，蜀鑫公司委托凉山新多维测绘服务有限公司进行测绘，凉山新多维测绘服务有限公司经测绘作出《西昌冶金矿业总部基地（鑫海国际）项目竣工测绘报告》。2019年4月15日，西昌市城乡建设和住房保障局向蜀鑫公司颁发了新办理的《规划核实合格证》。2019年4月16日，西昌市不动产登记中心再次对项目的建筑面积进行复核后发现第一次核实的建筑面积有误差，要求蜀鑫公司补缴土地出让金。2019年6月6日，蜀鑫公司与西昌市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定蜀鑫公司自合同签订之日起10日内补缴土地出让金540482.91元。蜀鑫公司于当日补缴土地出让金540482.91元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法、有效，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋并为其办理了房屋的《不动产权证书》，原、被告双方对此均无争议。本案争议焦点为：1.被告是否逾期办证；2.被告代原告办理权属证明是否存在过错。 一、关于被告是否逾期办证的问题。原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”规定，原、被告于2016年6月10日签订商品房买卖合同，被告应当于2016年9月10日前为原告办理房屋权属证书。该法律规定适用于当事人对办理房屋产权证未约定具体时间情形，案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》虽未明确约定办理房屋产权证的具体时间，仅约定在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证，但鑫海国际全体业主于2016年11月27日发函要求明确办证时间及逾期办证违约责任，被告于2016年12月14日作出在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的回复。原告未提供证据证明其在得知被告的回复内容后至2018年4月23日与被告签订《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》期间内对该回复的办证期限提出异议，视为双方对办理房屋所有权证书具体时间的补充约定，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。被告于2016年7月3日将房屋交付原告，按照被告的回复及双方的约定，办理房屋所有权证时间应为2018年7月3日前，办理国有土地使用证时间应为2020年7月3日前。2016年12月1日，西昌市正式实施不动产统一登记，即“双证合一”，不动产登记部门颁发的不动产权证同时具有房屋等建筑物所有权及国有土地使用权登记的内容，原告的《不动产权证书》于2019年7月19日登记办理，未超过2020年7月3日的期限，因此，被告未逾期办证。原、被告于2018年4月23日签订的《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》约定被告在收到原告应提交的办证资料之日起360个工作日内将办证资料送不动产登记机构办理《不动产权证书》，因原告并未主张被告办证时间超过该约定的期限，故对被告将原告办证所需资料提交不动产登记机构的时间是否超出了该收条约定的期限，本院不作评判。 二、关于被告代原告办理权属证明是否存在过错问题。原告否认其签订了《授权委托书》、《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》及《询问笔录》。办理不动产权证需要完成以下事项：第一，原告需向被告提供办理产权登记所需的全部资料，并委托被告办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；第二，被告将需要由原告提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产登记机构。《授权委托书》、《办理〈不动产权证书〉所交资料收条》、《询问笔录》等材料系被告代原告办理不动产登记的必备资料，即使《授权委托书》由他人代签，也应为原告真实意思表示。本案中，被告自2016年6月29日向西昌市城乡规划建设和住房保障局递交《西昌市建设工程规划许可证申请表》起至2019年7月2日取得《不动产权证书》（大证）期间，严格按照西昌市不动产登记中心等政府相关部门的要求，积极解决办证中存在的问题，及时提交补充办证材料。在代原告办理《不动产权证书》过程中，被告虽未按其于2019年4月26日作出承诺的时间办妥原告的《不动产权证书》，但被告在取得《不动产权证书》（大证）后，及时将原告办证所需资料提交不动产登记机构，并未怠于履行自己的代办义务，其主观上没有拖延办证的故意，因此被告代原告办理权属证明无过错。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告李国俊、余莉的诉讼请求。 案件受理费2601元，由原告李国俊、余莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 毛 琳 审判员 刘云川 审判员 田 野 二〇二〇年十二月一日 书记员 陈 伟 附1：本案证据目录 一、原告李国俊、余莉提交证据和证明目的如下： 第一组：原告身份信息、被告工商登记信息，证明原、被告主体适格。 第二组：《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明：1.原告购买的是现房；2.合同未对房屋所有权证书取得时间进行明确约定，因而只能按照法律规定来确定办证期限；3.合同约定了违约金条款，只是具体比例不明确，而且在此对计算违约金的计算基数是作出了限定和约定的，即全部房价款；4.合同未对违约金计算标准作出明确约定，因而只能按照法律规定来确定违约金标准。 第三组：购房增值税发票，证明原告已经将全部购房款交付给了被告。 第四组：收款收据，证明原告按照合同约定以及法律规定已将契税、维修基金、登记费、工本费全部交付给被告，因此显然是由被告来单独负责完成房屋产权转移登记。 第五组：契税发票，证明原告很早就将契税款项交付给被告，然而被告针对不同业主分别拖延了一年或者两年的时间才将业主早已支付给其的款项缴纳至税务部门，该行为既是被告迟延办证的直接表现，也是其迟延办证的重要原因，其中被告有无挪用资金行为不得而知。 第六组：业主资料、物品领取清单，证明被告已实际交房。 第七组：手写承诺（2019年1月19日）、《西昌蜀鑫公司有限公司承诺书》（2019年4月26日）、市长信箱回复，证明：1.截至2019年1月19日，被告还未能为鑫海国际办理到大产权，该事实既是被告迟延办证的根本原因也是迟延办证的直接表现，迟延办证的过错在于被告；2.被告于2019年4月26日面向全体业主作出单方允诺，即未能在2019年6月25日领取不动产权证书的业主，被告负责赔偿各项损失；3.被告逾期办证的根本原因在于一直未能取得大产权，且根据该官方回复可见被告至少于2019年6月还未取得小区大产权，从两段回复的时间差中可以看出开发商取得小区大产权的大概时间为2019年6月至2019年7月11日之间。 第八组：不动产权证书，证明全体业主取得不动产权证书的时间远远超出法律规定的办证截止期限。 第九组：西昌市人民政府官网文件，证明：1.不动产统一登记实施后原依法颁发的房屋所有权证依法有效，不需要更换，也就是说在不动产统一登记实行以前被告仍可按照法律规定或合同约定时间为案涉业主办理房屋产权证书；2.根据该文件内容显示两证合一后办证会更加高效快捷；3.2016年11月27日至2016年11月30日期间西昌市不动产登记中心已经开始零散登记业务，截至2016年11月29日已发出15本不动产权登记证书，2016年12月1日起正式承办不动产登记业务，由此可见被告为业主办证在政府部门是无客观障碍的，其逾期行为只能是由其自身过错以及无法办理大产权等原因导致。 二、被告西昌蜀鑫置业有限公司提交证据和证明目的如下： 第一组：《不动产登记操作规范（试行）》（2016年5月30日）、西昌市人民政府网站新闻《不动产登记开始本月开始实现“停旧发新”》（2016年12月2日）、房屋所有权证与不动产权证书对比表（大证）、二证与一证对比表（分户小证），证明因法律法规改变，办证机构和所办理的证书也发生了变更，办理不动产权证书的资料增多。 第二组：1.《西昌市建设工程规划许可证申请表》、《四川省政府非税收入一般缴款书》（收据）、冶金矿业总部基地围墙测量说明、《西昌市建设工程规划核实合格证》，证明：（1）2016年6月29日被告为办理房产证向西昌市城乡规划建设和住房保障局递交了《规划许可证申请表》，规划处经审查认为符合规定，同意为被告办理《规划核实合格证》，并要求被告补缴配套费15864元，被告当日补缴了配套费15864元；（2）2016年6月30日西昌市城乡规划建设和住房保障局要求被告自行对鑫海国际项目围墙是否超红线进行核查，2016年7月4日被告根据该局的指示委托西昌市地理信息管理中心对鑫海国际项目围墙是否超红线进行了测量，2016年7月5日西昌市地理信息管理中心出具《冶金矿业总部基地项目围墙测量说明》，核实鑫海国际项目围墙没有超红线，2017年3月27日西昌市城乡规划建设和住房保障局负责人在西昌市地理信息管理中心出具的《冶金矿业总部基地项目围墙测量说明》上签字请规划处核实；（3）2017年4月18日规划处根据负责人的批示，重新核实后为被告颁发了《规划核实合格证》（非出卖人原因，办证时间耽误10个月）。2.冶金矿业总部基地项目《文件评审会签表》及附件、《冶金矿业总部基金项目地籍测绘合同》、《不动产权籍调查表》，证明：（1）依据《不动产登记操作规范》（试行）第1.4.1条，办理不动产权证书首先需要办理《不动产权籍调查表》，2017年4月13日被告过比选选定凉山新多维测绘服务有限公司对项目进行不动产权籍调查，调查结果为项目土地权属无争议，权属来源合法；（2）办理不动产权证加重了被告的办证义务，额外增加被告的办证时间。3.《关于补缴土地出让金的申请》、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《四川省土地出让金专用票据》，证明：（1）2017年8月被告向西昌市不动产登记中心提交资料，办理不动产权证书（大证），西昌市不动产登记中心审查认为项目计入容积率的建筑面积超过了土地出让合同的约定，且超出面积在3%以内，被告需要向西昌市国土资源局补缴土地出让金，同时将全部办证资料退还被告；（2）2017年10月12日被告向西昌市人民政府提交申请，申请补交鑫海国际项目土地出让金，2017年12月11日经西昌市土地资产委员会开会同意被告补缴土地出让金3480979.72元；（3）2018年6月4日被告与西昌市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定被告于合同签订10日内向西昌市土地储备中心补交土地出让金3480979.72元，2018年6月6日被告向西昌市土地储备中心缴纳土地出让金3480979.72元（非出卖人原因，办证时间耽误10个月）。4.《西昌市不动产登记回执》、西昌市城乡建设和住房保障局《复函》，证明：（1）2018年9月26日被告重新（第二次）向西昌市不动产登记中心提交办理不动产登记证书（大证）材料，经西昌市不动产登记中心审核发现被告提供的《规划核实合格证》中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为13层，而四川西昌攀西地质勘查院测绘报告中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为14层，《规划核实合格证》与四川西昌攀西地质勘查院测绘报告不一致，蜀鑫公司向四川西昌攀西地质勘查院核实后确认上述不一致的原因为测绘单位笔误；（2）2018年11月29日西昌市城乡建设和住房保障局给被告回函确认鑫海国际项目《规划核实合格证》与测绘报告18栋、19栋房屋总楼层不一致系笔误（非出卖人原因，延误办证时间2个月）。5.《西昌市建设工程规划许可证申请表》、《冶金矿业总部基地项目规划竣工核实测绘洽谈报告》及附件、《冶金矿业总部基地项目规划竣工核实测绘合同》、《西昌冶金矿业总部基地（鑫海国际）项目竣工测绘报告》、《西昌市建设工程规划核实合格证》，证明：（1）2019年1月西昌市不动产登记中心在审核被告报送的办证材料时认为第一次办理的《规划核实合格证》不符合办理不动产权证的条件，要求被告重新办理《规划核实合格证》，被告遂第二次向西昌市住房和城乡建设局提出建设工程规划许可证申请；（2）因为新的政策变化要办理《规划核实合格证》，必须先向西昌市自然规划局申请新办理《建设项目竣工测绘报告》（新增条件），因此被告按照上述法律法规准备材料，2019年3月1日被告通过公开招投标确定凉山新多维测绘服务有限公司作为出具竣工测绘报告的中标单位，双方签订了《测绘合同》；（3）2019年3月底凉山新多维测绘服务有限公司出具了《西昌冶金矿业总部基地（鑫海国际）竣工测绘报告》后，被告报西昌市城乡建设和住房保障局，2019年4月15日该局向被告颁发了新办理的《规划核实合格证》（非出卖人原因，办证时间耽误4个月）。6.《关于补缴土地出让金的申请》、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《四川省土地出让金专用票据》，证明：（1）2019年4月16日被告向西昌市不动产登记中心补交新办理的《规划核实合格证》后，该中心再次对项目的建筑面积进行了复核，发现第一次建筑面积核实不准，被告还应再补缴土地出让金后才能办理不动产权证；（2）2019年4月18日被告再次向西昌市人民政府提交补交土地出让金申请，申请补交鑫海国际项目超出计入容积率建筑面积部分的土地出让金，2019年5月西昌市土地管理资产委员会经开会批准被告补交鑫海国际项目出让金540482.91元；（3）2019年6月6日被告与西昌市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定被告于合同签订后10日内向西昌市土地储备中心补缴土地出让金540482.91元，被告于当日向该中心缴清了应补缴的土地出让金（非出卖人原因，办证时间耽误6个月）。 整组证据证明从2016年6月申请办证到首次办妥不动产权证期间，被告一直严格按照西昌市不动产登记中心和西昌市政府相关部门的要求，积极解决办证中存在的问题，及时提交补充办证材料，未怠于履行义务，其办证时间属于正常履行义务所必须的合理时间，办证中存在的问题非出卖人造成的，也非出卖人所能控制的，故“不属于出卖人的责任”，按照法律和合同的约定，被告不承担责任。 第三组：中国建设银行单位客户专用回单，证明被告于2017年1月19日已缴纳了原告等业主的维修资金9804442.82元，被告按时足额缴纳了维修资金。 第四组：1.《至鑫海国际开发商函》，证明2016年11月27日鑫海国际全体业主向被告发函，要求被告明确《商品房买卖合同（预售）》第27条办理房屋产权证的时间及第28条逾期办证的违约责任。2.《关于“蜀鑫·鑫海国际”房屋所有权转移登记约定的回复》，证明2016年12月14日被告向业主回函，鑫海国际《商品房买卖合同（预售）》新版本中第27条办理房屋所有权转移登记的办理时间，参照老版合同约定处理，即在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书（转移登记），第28条逾期办理房屋所有权证书，买受人不退房的，自应当取得之日起至实际取得房屋所有权证之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。 整组证据证明被告向业主承诺并明确办证时间和逾期办证法律责任。 第五组：1.《通知》、《公证书》，证明2018年3月22日被告向业主发出通知，请业主按不动产登记局相关规定和该通知载明资料及时提交全套资料，以办理不动产权证。2.张贴《通知》的照片及《通知》发送到鑫海国际全体业主QQ群的截图，证明2018年3月26日被告将《通知》张贴在小区单元门入口，并将《通知》发送到鑫海国际全体业主QQ群中。 整组证据证明被告再次告知、催促业主提交办理不动产权证书资料。 第六组：1.（2018）川01民终11224号民事判决书，证明成都市中级人民法院认为在不动产新政即“双证合一”政策实施后，办理不动产权证会受到办理国有土地使用证的影响，应以办理分户国有土地使用证的截止日期作为华润置地公司办理具有房屋产权证和国有土地使用权证内容的不动产权证的截止日期，本案与该案为统一类型案件，应同案同判。2.（2017）川34民终494号民事判决书，证明凉山彝族自治州中级人民法院认为存在影响办证的外因时，出卖人未怠于履行自身义务，积极寻求解决问题途径，属于已尽到办证义务，出卖人不应承担违约责任。 第七组：《西昌市自然资源局召开鑫海国际等小区办证工作推进会》，证明由于西昌市新开发的楼盘很多，不动产登记中心的工作人员有限，西昌市不动产登记中心每个月只收取每个楼盘50户的办证申请，为确保鑫海国际业主能尽快取得不动产权证书，经市领导和局领导批示，要求西昌市不动产登记中心在11月底完成鑫海国际小区合法部分的办证。 第八组：《西昌市城乡规划技术管理规定》（2018），证明该规定第八十八条第一款规定：“2014年7月1日前取得建设工程规划许可证的建筑项目，实际计容面积超出规划许可计容的比例小于等于3%的，可直接办理《建设工程规划合格证》；实际计容面积超出规划许可计容的比例大于3%的，应依法处理后方可办理《建设工程规划合格证》”。 第九组：川（2019）西昌市不动产权第0××3号《不动产权证书》，证明2019年7月2日被告将补充的办证资料提交不动产登记中心后取得了不动产权证书（大证）。 第十组：《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明2016年10月23日被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买鑫海国际16幢1单元4层3号的房屋，《商品房买卖合同（预售）》第27条约定买卖双方同意自房屋交付使用之日起X日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第9条第2款约定买受人应当在房屋交付期限届满前，主动向出卖人提交办理房屋权属登记的全部代办资料，如买受人未在上述期限内及时提供办理登记所需的全部手续资料等，出卖人均有权拒绝为买书人办理产权转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间相应顺延且不承担任何违约责任，第9条第3款约定因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任，第9条第5款约定办理房屋所有权证的时间，自从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因（包括但不限于买受人提交资料不完整）使产权登记手续超过买卖合同第28条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任并有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失，第9条第6款约定出卖人在房屋所有权证书办理完两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。 第十一组：《业主交房流转表》，证明2017年2月26日被告将原告购买的房屋交付给了原告。 第十二组：1.《办理所交资料收条》，证明2018年5月11日被告与原告将合同约定的办理房屋所有权证变更为办理不动产权证书，将办证时间也变更为收齐办理不动产权证书资料后的360个工作日。2.《授权委托书》、《询问笔录》，证明2018年5月11日被告向原告提交了办理不动产权证书所必需的资料，根据《办理所交资料收条》的约定，被告办理不动产权证书的起算时间应当是2018年5月12日。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。