吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3165号 原告：吉林炭素有限公司，住所地吉林市和平街9号。 法定代表人：赵玉江，总经理。 委托诉讼代理人：朱满吉，男，该公司副部长。 委托诉讼代理人：韩满，男，该公司法律顾问。 被告：吉林市冠霖经贸有限公司，住所地吉林市昌邑区莲花街乾丰园小区水泥厂26号楼7单元7层98号。 法定代表人：王微，总经理。 委托诉讼代理人：关辉，吉林佰助律师事务所律师。 原告吉林炭素有限公司（以下简称炭素公司）与被告吉林市冠霖经贸有限公司（以下简称冠霖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。炭素公司的委托诉讼代理人韩满、朱满吉、冠霖公司的法定代表人王微及其委托诉讼代理人关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 炭素公司向本院提出诉讼请求：1.解除炭素公司与冠霖公司之间的租赁合同；2.冠霖公司将拆除违建房屋并恢复原状的租赁场地返还给炭素公司；3.冠霖公司按照日租金205.48元（年租金7.5万元÷365日）的标准向炭素公司支付自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费。事实和理由：2018年5月1日至2020年4月30日期间，炭素公司与冠霖公司没有签订租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。炭素公司将位于吉林市和平街9号面积约4380平方米的耐火砖库场地租赁给冠霖公司使用，租赁用途为存放沙子。2018年5月3日、6月14日，冠霖公司分两次向炭素公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日的年租金7.5万元。经炭素公司催收，冠霖公司于2019年6月25日向炭素公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日的年租金7.5万元。2019年12月，炭素公司到冠霖公司租赁场地查看，发现冠霖公司擅自改变租赁用途，并非用于临时堆放沙子，而是未经炭素公司同意擅自违法建设了违规房屋等建筑物。2020年1月10日、1月14日、4月2日、4月26日、5月6日、5月26日，炭素公司先后向冠霖公司发出书面通知，通知解除租赁合同关系，返还场地并恢复原状，但冠霖公司至今没有拆除违法建设房屋并返还场地。故炭素公司诉至法院。 冠霖公司辩称，一、炭素公司所述事实和理由与实际情况不符。1.尽管双方没有签订书面的租赁合同，形成不定期租赁合同关系，但这种“不定期”是有约定条件的，即炭素公司同意冠霖公司租赁到炭素公司动迁为止。因此，租金一年一收；2.租赁用途也并非炭素公司所述的存放沙子，冠霖公司租赁的实际用途是根据冠霖公司经营需要，存放水泥、板材等建筑材料；3.炭素公司所述2019年12月份才发现冠霖公司擅自违规建设房屋，这一说法与实际不符，正如炭素公司所述2018年5月1日开始双方形成了租赁关系，事实上在此日期之前，也就是2018年的4月份双方就已明确约定了相关的租赁事宜，双方所谈的条件是炭素公司将案涉场地租给冠霖公司使用，同意冠霖公司在场地上建设临时建筑物由冠霖公司自己使用，租赁期限到炭素公司的场地被政府动迁或收储为止，冠霖公司考虑到炭素公司系正规的国有企业，出于对炭素公司的信任，同意不签订书面的租赁合同，租金一年一交。在尚未交纳第一年租金时，也就是2018年4月份，经炭素公司同意，冠霖公司就开始在租赁的场地内施工建设库房及临时办公场所共计180O平方米，投资210多万元，这还不包括平整土地的费用，冠霖公司投资建设上述建筑物的时间一直到2018年的9月份，这些情况炭素公司是非常清楚的。另外，要重点说明的是案涉土地是炭素公司对外出租的一块场地中的一部分，在租赁给冠霖公司的同时，场地中的另一部分租赁给另一家企业（炭素公司对冠霖公司起诉时，也同时对该另一家企业提起了诉讼），这家企业在向炭素公司交纳第一年租金前，也就是2018年4月份就已经同冠霖公司一样开始建设仓库及办公用房等临时建筑物，总建筑面积达到3000多平方米，因冠霖公司与该家企业租赁场地的界限问题，双方曾产生过争执，后由炭素公司出面协调，确定以该家企业已建设完仓库的外墙为两家使用场地的分界线。因此，炭素公司所述冠霖公司私自建设的问题，显然与事实不符；4.冠霖公司向炭素公司交纳租金的时间是到2021年4月30日，炭素公司已实际收取了冠霖公司的3年租金；二、冠霖公司不同意解除租赁合同的理由。1.租期未到。租赁期限应到炭素公司的场地动迁为止，现尚未动迁，炭素公司无权要求解除租赁关系。退一步讲，即使不考虑双方所约定的动迁问题，冠霖公司已交纳了到2021年4月30日前的租金，炭素公司也无权要求现在就解除租赁合同；2.如果炭素公司在与冠霖公司形成租赁合同关系之前不同意冠霖公司建设仓库及临时办公用房，如果炭素公司没有承诺冠霖公司租到炭素公司的场地被动迁为止的时间，冠霖公司也绝不可能投资20O余万元在场地上建设临时建筑物；3.如果现在炭素公司要求解除租赁合同，显然是炭素公司违约，而这种违约的后果，会给冠霖公司造成重大的经济损失，这一损失理应由炭素公司承担，如果炭素公司同意赔偿冠霖公司的损失，冠霖公司同意解除租赁合同。综上两点答辩意见，冠霖公司认为炭素公司的告诉既无事实根据也无法律依据，合法的租赁关系应受到保护，希望法庭查明本案事实，依法驳回炭素公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：炭素公司系吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号土地的国有土地使用权人。2018年5月1日，炭素公司将上述土地中的部分土地（空场地）出租给冠霖公司使用。双方未签订书面租赁协议，口头约定年租金7.5万元。冠霖公司分别于2018年5月3日和2018年6月14日向炭素公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金合计7.5万元。2019年6月25日，冠霖公司向炭素公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金7.5万元。2020年1月14日，炭素公司通过邮政快递向冠霖公司发出解除合同通知书，该通知书载明：“吉林市冠霖经贸有限公司自2018年5月1日起使用吉林炭素有限公司位于吉林市昌邑区和平街的耐火砖库场地、面积约4380平方米，但双方至今尚未签订租赁协议。我公司现正式通知如下：1.解除我公司与贵单位的租赁关系；2.贵公司应在2020年2月14日前将租赁场地返还给我公司并恢复场地原貌。”冠霖公司于2020年1月15日指定他人代收该通知书。同年4月2日，炭素公司又通过邮政快递向冠霖公司发出通知书，其中载明：“贵单位仅交付了截至2020年4月30日的租金；贵公司未经我公司同意擅自改变场地使用用途、擅自建设了违规建筑物，我公司现正式通知如下：1.解除我公司与贵单位的租赁关系；2.贵单位应在租赁届满的第二日即2020年5月1日前将恢复原貌的场地返还给我公司。”冠霖公司法定代表人王微于2020年4月4日收到该通知书。2020年4月10日，冠霖公司向炭素公司出具承诺函，载明：“我司已于2018年5月1日与贵司建立场地租赁关系，并实际使用了承租场地，但由于双方未签订书面租赁合同。鉴于贵司出租给我司的土地为空场地，我司已在场地内建立厂房供我司自行使用。现我司郑重承诺：如我司自行建立厂房的场地被征收征用，征收机关未向贵司支付地上附着物补偿款，我司不向贵司主张地上附着物补偿，亦不要求贵司赔偿。特此承诺。”后炭素公司又分别于2020年4月26日、2020年5月6日向冠霖公司发出通知书，要求解除与冠霖公司的租赁关系，冠霖公司于2020年5月1日前将场地恢复原貌返还给炭素公司。冠霖公司法定代表人王微分别于2020年4月28日和2020年5月10日收到上述通知书。2020年4月30日，冠霖公司法定代表人王微向炭素公司汇款7.5万元。同日，炭素公司向冠霖公司法定代表人王微发出退款通知书，载明：“王微：你于2020年4月30日向我公司银行账户汇款柒万伍仟元整，经查，我公司与你没有任何业务合作关系，请你立即到我公司（地址：吉林省吉林市昌邑区和平街9号）办理退款手续，我公司将你的汇款予以退回。特此通知。” 另查明，案涉场地的土地使用权人系炭素公司，该土地使用权面积为11477.37平方米，地号020020050002000，权属性质：国有建设用地使用权，用途：工业用地，使用权类型：出让，建设用地使用权证书号为吉市国用（2106）第220202001032号。冠霖公司租赁土地后，在案涉土地上自建房屋，并与炭素公司租赁的吉林市晨兴通讯器材有限公司自建房屋相互毗邻，互为界限。 认定上述事实的证据：炭素公司提交的承诺函、中国银行国内支付业务收款回单、解除合同通知书、通知书、中国邮政EMS国内标准快递查询单、邮寄回执单、照片、退款通知书、国有建设用地使用权证书及宗地图、炭素公司租赁给冠霖公司、吉林市晨兴通讯器材有限公司的场地图，冠霖公司提交的照片、现场谈话录音及文字记录、证人徐某证言及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，炭素公司与冠霖公司就案涉土地达成的口头租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政性法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”结合本案，案涉土地的租赁期限已超过6个月，故双方当事人应当采取书面形式。但是双方当事人一直没有达成书面租赁协议，据此，根据上述法律规定，应视为炭素公司与冠霖公司就案涉土地达成不定期租赁合同。关于冠霖公司提出双方的租赁期限是以案涉土地被拆迁为条件的有固定期限租赁合同的抗辩意见。本院认为，因炭素公司对此事实予以否认，且即便双方达成了上述口头约定，也不能违反上述法律规定，即租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。故冠霖公司提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，法律赋予不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同。因本案双方当事人达成的是不定期租赁合同，故炭素公司作为出租人提出解除租赁合同，符合法律规定。关于解除合同的时间问题。炭素公司多次向冠霖公司发出解除合同通知，并多次提出冠霖公司应在2020年5月1日前将土地返还，结合炭素公司的意思表示，本院认为案涉租赁合同的解除时间应以2020年5月1日为准。因炭素公司在起诉前已发出解除合同通知，且已产生解除合同的法律后果，故炭素公司无需通过诉讼方式形式解除权，本院仅对合同解除的法律后果进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因双方当事人之间的租赁合同已于2020年5月1日解除，故炭素公司要求冠霖公司拆除房屋将租赁的土地（空场地）予以返还，于法有据，本院予以支持。关于炭素公司提出冠霖公司应当给付其自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费问题。如上所述，2020年5月1日，炭素公司与冠霖公司之间的租赁合同已经解除，冠霖公司继续占有案涉场地，没有合法根据。故炭素公司按照冠霖公司已给付的租金标准要求其继续给付占有期间的使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吉林市冠霖经贸有限公司于本判决生效之日起一个月内将吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号中占有的土地返还给吉林炭素有限公司，同时拆除上述土地范围内自建的房屋； 二、吉林市冠霖经贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付吉林炭素有限公司自2020年5月1日起至实际返还土地期间的土地占有使用费（按照日租金205.48元标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41元，由吉林市冠霖经贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 林 杰 二〇二〇年十二月六日 书记员 牟雪佳