福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1889号 原告：赖建阳，男，1972年1月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡跃忠，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢伟玲，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。 法定代表人：刘庭邻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何进阳，男，该公司员工。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼**。 法定代表人：王东伟，该公司执行董事兼总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：苏桂萍，福建顺济律师事务所律师。 第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地福建省泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店。 负责人：王琦，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李小玲，女。 第三人：吴文斌，男，1975年10月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告赖建阳与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序。诉讼中，根据赖建阳的申请，本院依法追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（以下简称红星美凯龙洛江分公司）、吴文斌作为第三人参加诉讼，并分别于2020年12月7日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告赖建阳委托诉讼代理人蔡跃忠、谢伟玲、被告华祥物业公司委托诉讼代理人何进阳、被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同委托诉讼代理人苏桂萍及第三人红星美凯龙洛江分公司委托诉讼代理人李小玲到庭参加诉讼，第三人吴文斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告赖建阳委托诉讼代理人蔡跃忠、谢伟玲、被告华祥物业公司委托诉讼代理人何进阳及第三人红星美凯龙洛江分公司委托诉讼代理人李小玲到庭参加诉讼，被告华祥房地产公司、第三人吴文斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖建阳向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司立即向赖建阳支付自2019年4月1日起至2020年6月30日止所拖欠的店铺租金91956.3元；2.判令华祥物业公司立即向赖建阳支付以各季度租金为基数，按年利率24%分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止计算的滞纳金（暂计至2020年7月1日为1万元）；3.判令华祥物业公司立即向赖建阳移交店铺，并按上述标准计算自2020年7月1日起至实际移交店铺之日止所产生的店铺占用租金及滞纳金，暂计至起诉之日为3000元；以上3项诉求暂合计104956.3元；4.判令华祥房地产公司对华祥物业公司上述所拖欠的租金及滞纳金承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由华祥物业公司、华祥房地产公司共同承担。事实与理由：2013年7月14日，赖建阳与华祥物业公司签订一份《商铺租赁合同》，约定:甲方(赖建阳)将位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场(华祥店)一层11508号商铺出租给乙方(华祥物业公司)，租赁期限为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止,其中第一至第三年月租金为5619.58元(税前),第四至第七年月租金为6130.42元(税前),租金按季度分四次支付，于每季度末前支付；因出租产生的税费由甲方承担；若乙方逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金(税后)的1‰向甲方支付滞纳金；担保方(华祥房地产公司)对乙方逾期支付租金承担保证责任。赖建阳在合同签订时，已将租赁物交付华祥物业公司使用。华祥物业公司开始有按时向赖建阳支付租金，但自2015年第二季度起开始逾期支付租金。后赖建阳分别于2017年1月25日、2018年2月9日、2019年4月11日提起诉讼，向华祥物业公司、华祥房地产公司主张自2015年4月1日起至2019年3月31日止拖欠的租金。故截至起诉之日，根据《商铺租赁合同》约定，华祥物业公司自2019年4月1日起至2020年6月30日止，尚欠赖建阳租金合计91956.3元（6130.42元×15个月=91956.3元）。现租赁合同约定的租赁期限已经到期，华祥物业公司未及时退租，仍继续占用租赁物，因此华祥物业公司应向赖建阳支付租赁物占用费，按照合同约定的每月租金6130.42元计算。因华祥物业公司逾期支付租金，根据合同第七条约定，华祥物业公司应向赖建阳支付滞纳金。华祥房地产公司作为《商铺租赁合同》的担保人，对华祥物业公司逾期支付租金承担担保责任，故华祥房地产公司应对华祥物业公司上述拖欠租金及滞纳金承担保证责任。故起诉，望判如所请。 诉讼中，赖建阳变更第3项诉讼请求为：判令华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司、吴文斌立即向赖建阳移交店铺，并支付自2020年7月1日起至实际移交店铺之日止所产生的租金占用费及滞纳金，暂计至起诉之日为3000元。事实与理由：案涉《商铺租赁合同》签订后，华祥物业公司委托红星美凯龙洛江分公司对商铺进行统一招租及管理，红星美凯龙洛江分公司将案涉商铺转租给吴文斌，吴文斌为案涉商铺实际占有使用人。现租赁合同约定的租赁期限已届满，华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司与商铺实际占有使用人吴文斌未及时退租，仍继续占有租赁物。故申请追加红星美凯龙洛江分公司、吴文斌为第三人参加诉讼，并变更如上诉讼请求。 华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，1.赖建阳要求华祥物业公司按照年利率24%计算滞纳金的标准明显过高，请求予以调整，且并非以各季度租金为基数，应当是以扣除税收后的租金为基数。根据合同的约定，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，故应以扣除税收后的租金作为滞纳金的计算依据。滞纳金计算标准应参照自2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限。故华祥物业公司请求以合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限计付滞纳金。2.赖建阳要求华祥房地产公司对所拖欠的租金及滞纳金承担连带清偿责任，华祥房地产公司认为按照年利率24%计算滞纳金的标准明显过高，请求予以调整，且并非以各季度租金为基数，应当是以扣除税收后的租金为基数。3.赖建阳要求华祥物业公司立即移交店铺，并支付店铺占用租金无事实和法律依据，依法应予以驳回。根据合同的约定，若有续租意愿的，需在90日前发出继续承租书面征求意见函。结合华祥物业公司提供的证据材料，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会（以下简称华祥店业委会）于2020年6月18日发函，告知全体业主无续租意愿，要求移交设备。合同到期后，商铺由红星美凯龙洛江分公司承租经营，且已支付了200万元的过渡租金至华祥店业委会账户。赖建阳应当向华祥店业委会主张2020年7月1日后的租金，而非向华祥物业公司主张商铺占用租金。综上所述，请求依法判决。 红星美凯龙洛江分公司述称，根据赖建阳提供的《商铺租赁合同》约定，交付标准为不破坏主体安全结构的条件下，按照该店的经营户撤离时的格局交还，且红星美凯龙洛江分公司并非案涉商铺的实际占有使用者，赖建阳要求其交付案涉商铺，无事实与法律依据，应予驳回；合同到期后，红星美凯龙洛江分公司并未实际占用商铺，也未收取商铺租金，赖建阳向红星美凯龙洛江分公司主张店铺占用租金及滞纳金无事实与法律依据。综上，请求依法裁决。 吴文斌未作陈述。 经庭审，本案的争议焦点为：1.赖建阳所主张的拖欠租金的滞纳金的计算标准是否过高，是否应予调整？2.赖建阳要求华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司移交案涉店铺并支付占用费及滞纳金是否有事实与法律依据？ 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赖建阳为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.赖建阳居民身份证一份，证明赖建阳的身份信息； 2.华祥物业公司、华祥房地产公司内资企业登记基本情况表各一份，证明华祥物业公司、华祥房地产公司的诉讼主体资格； 3.《商铺租赁合同》一份，证明赖建阳与华祥物业公司就案涉商铺签订租赁合同及相关约定； 4.不动产权属登记信息查询结果证明一份，证明赖建阳系案涉商铺所有权人，有权出租案涉商铺； 5.本院（2019）闽0504民初858号民事判决书一份，证明赖建阳曾就华祥物业公司拖欠自2018年1月1日起至2019年3月31日止的租金提起诉讼，本院依法作出判决，且判决已生效，并进入执行阶段的事实。 华祥物业公司、华祥房地产公司质证认为，对证据1、2、4三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，根据合同约定，租金标准是税前租金标准，税费由赖建阳负担，滞纳金按每月税后租金的1‰计算，该计算标准过高，请求予以调整，约定续租的前提是租赁期限届满前90日向赖建阳发出继续承租的书面意见函，结合华祥物业公司提供的证据，华祥物业公司并无继续承租的意愿，且案涉商铺租赁期限届满后的实际使用者是红星美凯龙洛江分公司，红星美凯龙洛江分公司也支付了200万元的过渡租金至华祥店业委会，赖建阳诉请华祥物业公司支付商铺占用费无事实和法律依据；对证据5三性无异议，但当时判决滞纳金的计算标准过高，应参照自2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，将滞纳金的标准调整为以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限。 红星美凯龙洛江分公司质证认为，对证据1、2三性无异议；对证据3-5的真实性无异议，但赖建阳与华祥物业公司、华祥房地产公司签订的合同与其无关。 华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提供如下证据： 1.告知函一份，证明华祥物业公司已于2020年2月17日告知合约于2020年6月30日到期，今后的商场管理主体要尽快确定，即华祥物业公司并没有要继续承租的意愿； 2.移交设施设备告知函一份，证明华祥店业委会于2020年6月18日函告华祥房地产公司，全体业主无续租意愿； 3.关于过渡期租金回复函一份、4.中国工商银行转账凭证一份、5.回复函一份、6.通知函两份，共同证明合同到期后，商场实际使用者是红星美凯龙洛江分公司，且已支付了200万元的过渡租金到华祥店业委会的账户，赖建阳诉请要求支付案涉店铺占用费无事实和法律依据； 7.中国建设银行股份有限公司活期存款明细账（第4页）一张，证明华祥店业委会已将租金转账至赖建阳的账户。 第二次庭审中，华祥物业公司当庭补充证据8.《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，证明华祥物业公司自2020年3月1日起至2020年7月31日止，将案涉商铺租赁给吴文斌，但合同到期后，华祥物业公司已退租，其不清楚现在的实际承租人是谁。 赖建阳质证认为，对证据1三性不予认可，对证明对象有异议，该份证据是华祥物业公司单方制作的，且告知的主体为洛江红星商场三委会，并非赖建阳，不能证明赖建阳收到该告知函，案涉租赁合同的双方当事人为赖建阳与华祥物业公司、华祥房地产公司，而并非洛江红星商场三委会，根据《商铺租赁合同》第六条第二款约定，华祥物业公司应向赖建阳而非洛江红星商场三委会书面征求意见，且该告知函的证明内容是华祥物业公司想尽办法要续租，让洛江红星商场三委会尽量帮忙，并不是说华祥物业公司没有续租意愿；对证据2性真实无异议，但对证明对象有异议，华祥店业委会不能代表业主表达是否续租的意愿，赖建阳并未授权华祥店业委会代表其出具该份告知函，且华祥物业公司也没有根据移交设备告知函的要求，于2020年7月1日起5日内办理移交手续，至今仍占用案涉商铺，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，因此华祥物业公司作为承租人继续使用租赁物，应按照原租赁合同支付租金；证据3的真实性无法确认，该函是出具给华祥店业委会的，并不是出具给赖建阳，赖建阳也未授权华祥店业委会来决定过渡期的租金，且从函的内容来看，三个月最高200万元是红星美凯龙洛江分公司单方制定的，并不是双方协商的结果；对证据4真实性无异议，但该转账并不是红星美凯龙洛江分公司支付的，而是华祥物业公司支付的，因此华祥物业公司抗辩案涉商铺已移交红星美凯龙洛江分公司，与其无关，无事实依据；对证据5真实性无异议，证明华祥店业委会明确承认其未取得业主授权，也未征得大多数业主同意，因此无法同意200万元过渡期金额，也证明200万元过渡期金额是红星美凯龙洛江分公司自行决定的，对业主没有约束力；对证据6真实性无异议，可以证明200万元过渡期金额是红星美凯龙洛江分公司自行确定的，并且单方面转给华祥店业委会，同时可以证明在合同到期后，华祥物业公司及红星美凯龙洛江分公司都没有将业主商铺归还给业主，强行占用，才导致业主去维权，所以赖建阳请求华祥物业公司、华祥房地产公司、红星美凯龙洛江分公司返还店铺支付占用期间的租金，合理合法；对证据7真实性无异议，但是赖建阳并非认可该租金的金额，该金额过低，案涉商铺月租金6130.42元，华祥物业公司三个月仅支付1807.6元，平均一个月仅支付租金600多元，有违市场规律；对证据8真实性无异议，但证明对象有异议，据了解，华祥物业公司之前有与吴文斌签订租赁合同，约定的租赁期限为2019年3月1日至2020年2月29日，合同到期后，双方又续签了这份租赁期限为2020年3月1日至2020年7月31日的合同，赖建阳与华祥物业公司签订的租赁合同于2020年6月30日到期，但华祥物业公司超期与吴文斌签订服务合同，且吴文斌仍实际占有使用案涉店铺，可见华祥物业公司应该还与吴文斌续签了合同，从该份合同看，吴文斌有履行合同，否则华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司也不会让吴文斌继续承租案涉店铺，华祥物业公司与红星美凯龙洛江分公司将案涉店铺转租却又不向赖建阳交纳租金，已构成违约，故赖建阳有权要求华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司返还商铺并支付租金及占用费。 红星美凯龙洛江分公司质证认为，对证据1、2、7三性均无异议；证据3-6真实性无异议，但对证明目的有异议，红星美凯龙洛江分公司是商场管理方，仅对商场管理，不是案涉商铺的实际使用者，200万元的过渡期租金也不是红星美凯龙洛江分公司支付的；关于证据8，因红星美凯龙洛江分公司不是该合同的相对方，故其不清楚。 红星美凯龙洛江分公司、吴文斌未向本院提交证据。 诉讼中，本院对案涉商铺的具体位置及使用情况进行现场勘验并制作勘验笔录一份、照片一张，赖建阳与华祥物业公司共同指认案涉商铺位于红星·美凯龙华祥店一层厨电区从东往西方向第二间美大集成灶展区范围内。 赖建阳质证认为，无异议，案涉商铺是吴文斌在使用。 华祥物业公司质证认为，无异议，根据现场勘验情况，案涉商铺是美大集成灶在使用，美大集成灶的经营者是吴文斌。 华祥房地产公司质证认为，无异议。 红星美凯龙洛江分公司质证认为，无异议，其没有接到变更通知，案涉商铺目前还是美大集成灶在使用。 对上述证据，本院认证如下：吴文斌未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；华祥房地产公司未依传票时间到庭参加第二次庭审，视为自愿放弃对第二次庭审中华祥物业公司当庭提供证据进行质证的权利。赖建阳提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且华祥物业公司、华祥房地产公司、红星美凯龙洛江分公司质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。华祥物业公司、华祥房地产公司提供的证据1、2，未得到赖建阳的确认，且无证据证明赖建阳授权华祥店业委会处分案涉商铺，故不能作为认定本案事实的依据；华祥物业公司、华祥房地产公司提供的证据3-5，经审查具备真实性，且能与其提供的证据7相印证，本院予以确认；华祥物业公司、华祥房地产公司提供的证据6，经审查具备真实性，本院予以确认；华祥物业公司、华祥房地产公司提供的证据7，经审查具备真实性，且赖建阳、红星美凯龙公司洛江分公司质证无异议，本院予以确认；华祥物业公司提供的证据8，赖建阳质证真实性无异议，本院予以确认。本院制作的勘验笔录、照片，经各方质证无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赖建阳系泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店一层11508号商铺的所有权人。2013年7月14日，赖建阳（甲方）与华祥物业公司（乙方）签订合同编号为000456的《商铺租赁合同》一份，约定：1.赖建阳将上述商铺出租给华祥物业公司，由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付赖建阳案涉商铺税前租金5619.58元，第四年至第七年华祥物业公司每月应支付赖建阳案涉商铺税前租金6130.42元，租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费缴纳义务，由赖建阳自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天应按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任；5.华祥物业公司或者其它转承租者有权根据经营需要对商铺进行装修，并调整商铺布局、设施、设备、装修等，无须另行通知赖建阳或者取得其同意，但不允许改变商铺的主体结构和承重结构；6.华祥物业公司须至少在租赁期限届满前90日向赖建阳发出继续承租书面征求意见函，在全场过半数商铺面积的业主同意继续出租给华祥物业公司并由其经营管理的情况下，赖建阳应与华祥物业公司续签租赁合同，如果租赁期满，华祥物业公司逾期不续签合同、不支付相关费用，华祥物业公司应将商铺交给赖建阳，交付标准为在不破坏主体结构安全的情况下，按照该店经营户撤场时的格局交还。华祥房地产公司作为担保人在《商铺租赁合同》中盖章确认。合同签订后，赖建阳依约向华祥物业公司交付商铺。自2016年7月1日起，案涉商铺税前月租金依约调整为6130.42元。因华祥物业公司拖欠自2018年1月1日起至2019年3月31日止的租金，赖建阳于2019年4月11日向本院提起诉讼，本院于2019年6月5日作出（2019）闽0504民初858号民事判决，予以支持。之后，华祥物业公司继续使用案涉商铺，但仍未依约支付租金。案涉商铺的租赁期限至2020年6月30日届满。自2019年4月1日起至2020年6月30日止，华祥物业公司共拖欠赖建阳案涉商铺租金91956.3元（6130.42元/月×3个月×5个季度）。华祥房地产公司对所拖欠的租金也未依约履行保证责任。租赁期限届满后，华祥物业公司未将案涉商铺返还赖建阳。案涉商铺目前由吴文斌实际占有、使用，并由红星美凯龙洛江分公司统一经营、管理。2020年7月19日，红星美凯龙洛江分公司通过华祥店业委会向赖建阳支付租金1807.6元。 另查明，2019年第二季度至2020年第二季度各季度租金18391.26元的逾期付款时间分别为2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日。 还查明，案涉店铺坐落于红星·美凯龙华祥店一层11508号，房屋面积为59.14平方米。 又查明，华祥物业公司与吴文斌签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号：0251650001887）一份，约定：华祥物业公司将位于红星·美凯龙华祥店综合馆一楼A8015展位出租给吴文斌用于经营美大品牌厨房电器，展位实测面积为101.41平方米，租赁期自2020年3月1日起至2020年7月31日止等。 本案争议焦点： 1.赖建阳所主张的拖欠租金的滞纳金的计算标准是否过高，是否应予调整？ 本院认为，庭审中华祥物业公司对未依约支付租金及拖欠自2019年4月1日起至2020年6月30日止租金的事实无异议，本院对该事实予以确认。华祥物业公司无正当理由未依约支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据案涉《商铺租赁合同》的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向赖建阳支付滞纳金。因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，赖建阳主动将滞纳金的标准调整为按年利率24%计算，合理合法，本院予以支持。虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年修正）已对受保护的利率上限进行修正，确定以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限，但本案受理时间在上述司法解释修正施行之前，依照该司法解释修正第三十二条：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”规定，本案不应参照上述修正后的司法解释，而应参照修正前关于年利率不得超过24%的规定，故华祥物业公司、华祥房地产公司要求调整为按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算滞纳金，于法无据，本院不予采纳。虽然案涉《商铺租赁合同》约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定的税前季度租金为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定标准计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为税前季度租金。华祥物业公司、华祥房地产公司抗辩以税后季度租金为基数计算滞纳金，本院不予采纳。 2.赖建阳要求华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司移交案涉店铺并支付占用费及滞纳金是否有事实与法律依据？ 本院认为，根据《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺的租赁期限至2020年6月30日届满，华祥物业公司未依约在该租赁期限届满前90日向赖建阳发出继续承租案涉商铺的书面征求意见函，也未在租赁期限届满后与赖建阳续签租赁合同，且在庭审中亦明确表示其无续租意愿，故可认定案涉《商铺租赁合同》于2020年6月30日终止，华祥物业公司依约应于租赁期限届满后将案涉商铺返还赖建阳。然，根据本院对案涉商铺进行的现场勘验及华祥物业公司庭审中关于将案涉商铺移交华祥店业委会的陈述，可认定华祥物业公司未向赖建阳履行返还案涉商铺的义务。虽然，华祥物业公司辩称其已将案涉商铺移交华祥店业委会，但未能提供相关移交手续，依法应承担举证不能的法律后果。即使华祥物业公司所述属实，依照《物业管理条例》的规定，业主委员会的职责是执行业主大会的决定事项，从事物业管理活动，其行使的是物业管理权，而出租权、接受租赁物属物权范畴，业主委员会在未得到业主授权的情况下，无权代表业主行使物权。因此，在华祥物业公司未能举证证明其向华祥店业委会移交案涉商铺系得到赖建阳授权的情况下，其辩解意见同样不能成立。因华祥物业公司未能在租赁期限届满后及时向赖建阳返还商铺，造成赖建阳因商铺被占用期间的租金损失（即占用费），华祥物业公司依法应予以赔偿，赔偿标准应参照原租金标准，且占用期间超过一季度的，占用费亦应计付滞纳金，即以季度占用费为基数按年利率24%计付自下一季度首日起至实际付清占用费之日止的滞纳金，未超过一季度的部分则无需支付滞纳金。根据本院对案涉商铺的现场勘验可知，该商铺目前由吴文斌实际占有、使用，但仍作为红星·美凯龙华祥店的组成部分，由红星美凯龙洛江分公司统一经营、管理，故可认定案涉商铺由吴文斌与红星美凯龙洛江分公司共同占有、使用。因案涉商铺的租赁期限已届满，且红星美凯龙洛江分公司未能提供其占有、使用案涉商铺的合法依据，依法应认定其无权占有案涉商铺，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”规定，赖建阳作为案涉商铺的所有权人，依法有权要求红星美凯龙洛江分公司返还案涉商铺。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中，红星美凯龙洛江分公司无权占有案涉商铺，其依法负有向赖建阳返还案涉商铺并支付孳息的义务，因案涉商铺主要用于出租，租金（占用费）系其法定孳息，故红星美凯龙洛江分公司负有与华祥物业公司共同向赖建阳支付占用费及滞纳金的义务。 综上所述，本院认为，赖建阳与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均须依约全面履行自己的义务。赖建阳已依约交付案涉商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。根据案涉《商铺租赁合同》的约定及庭审中双方的陈述，可确认华祥物业公司共拖欠案涉商铺自2019年4月1日起至2020年6月30日止的租金91956.3元。华祥物业公司未依约支付租金，已构成违约，依约应向赖建阳支付滞纳金，赖建阳请求以各季度税前租金为基数按年利率24%计算滞纳金，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司关于要求滞纳金计算标准调整为以每季度税后租金为基数按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，案涉商铺的租赁期限已于2020年6月30日届满，且华祥物业公司未与赖建阳就续租案涉商铺重新达成合意，作为承租人的华祥物业公司依法应将案涉商铺返还给出租人赖建阳。故赖建阳要求华祥物业公司返还案涉商铺的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司未能在案涉租赁期限届满后及时向赖建阳返还案涉商铺，已构成违约，依法应承担违约责任。虽然双方对逾期返还商铺未约定违约责任，但逾期返还商铺必然造成赖建阳因案涉商铺被占用期间的租金损失，对此，华祥物业公司依法应予以赔偿，现赖建阳请求按原租金标准计付案涉商铺被占用期间的租金损失（即占用费），合理合法，本院予以支持。同时，因华祥物业公司未能及时支付占用费，同样会给赖建阳造成占用费的利息损失，故华祥物业公司仍应参照案涉《商铺租赁合同》的约定，向赖建阳支付滞纳金，但滞纳金计算标准应以年利率24%为宜，且滞纳金的计算基数及起算时间应以季度占用费为基数，自下一季度的首日起算，未超过一季度的部分则无需支付滞纳金，故赖建阳的该项诉求中，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。华祥物业公司关于其已移交案涉商铺，无需承担占用费及滞纳金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，红星美凯龙洛江分公司无权占有案涉商铺，其依法负有向赖建阳返还案涉商铺的义务。赖建阳要求红星美凯龙洛江分公司与华祥物业公司共同返还案涉商铺并支付占用费及滞纳金的诉求，于法有据，本院予以支持。故红星美凯龙洛江分公司关于其未占有和使用案涉商铺，其无需承担移交案涉商铺及支付占用费、滞纳金的义务的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据案涉《商铺租赁合同》约定，案涉商铺的租赁期限为自2013年7月1日起至2020年6月30日止，在合同有效期内，华祥物业公司获得案涉商铺的占有权、使用权、经营权、转租权、收益权和管理权等权利，赖建阳同意华祥物业公司有权直接与商铺租户签订相关法律文件。华祥物业公司将案涉商铺转租给吴文斌时，约定转租期限为自2020年3月1日起至2020年7月31日止，该转租期限超过华祥物业公司的剩余租赁期限。因华祥物业公司、吴文斌均未能提供证据证明华祥物业公司与赖建阳有对超过部分的转租期另行约定，且庭审中赖建阳亦对此提出异议，认为华祥物业公司超期签订转租合同，故本院依法认定华祥物业公司与吴文斌关于超过部分转租期的约定无效。因案涉商铺的租赁期限已届满，且吴文斌未提供其继续占有、使用案涉商铺的合法依据，故其依法负有将案涉商铺返还给赖建阳的义务。赖建阳要求吴文斌与华祥物业公司共同返还案涉商铺的诉求，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”赖建阳有权要求吴文斌支付逾期腾房占用费，故对赖建阳要求吴文斌与华祥物业公司共同支付占用费及滞纳金的诉求，本院予以支持。庭审中，华祥物业公司对拖欠赖建阳自2019年4月1日起至2020年6月30日止的租金数额无异议，并主张已通过华祥店业委会支付过渡期租金1807.6元，赖建阳亦认可收到该款项。虽然红星美凯龙洛江分公司辩称该200万元不是其支付的，但华祥物业公司提供的华祥店业委会于2020年7月17日出具的回复函、红星美凯龙洛江分公司出具的关于过渡期租金回复函、通知函及中国工商银行转账凭证能够相互印证红星美凯龙洛江分公司已支付200万元过渡费的事实，且对该事实，红星美凯龙洛江分公司亦曾在其他系列案件中予以承认，故对该事实，本院予以确认，其辩解意见，本院不予采纳。综上，该1807.6元应从占用费中予以扣除，即自2020年7月1日起至2020年9月30日止的占用费为18391.26元-1807.6元=16583.66元。华祥房地产公司在案涉《商铺租赁合同》担保方处盖章，其保证担保行为成立。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”规定，华祥房地产公司应在保证范围内对华祥物业公司所负债务承担连带保证责任。根据案涉《商铺租赁合同》关于华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任的约定，可认定华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金的行为提供连带责任保证，但案涉《商铺租赁合同》条款并未对因逾期支付租金而应承担的保证范围作出约定，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司因逾期支付租金行为所产生的全部债务承担保证责任。具体到本案，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠的租期内租金及滞纳金承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。故赖建阳要求华祥房地产公司对华祥物业公司所欠租期内租金及滞纳金承担连带保证责任的诉求，于法有据，本院予以支持。因赖建阳主张的租期届满后的占用费及滞纳金，与逾期支付租金的行为不具有因果关系，不属于逾期支付租金所产生的法律后果，不在华祥房地产公司的保证范围内，故赖建阳要求华祥房地产公司对华祥物业公司支付租期届满后的占用费及滞纳金承担连带保证责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华祥房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。吴文斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给赖建阳自2019年4月1日起至2020年6月30日止的租金91956.3元及滞纳金（以各季度实际尚欠税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止按年利率24%计算）； 二、泉州市华祥物业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司、吴文斌应在本判决生效之日起三十日内将泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店11508号店铺返还给赖建阳； 三、泉州市华祥物业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司、吴文斌应在本判决生效之日起十日内支付给赖建阳自2020年7月1日起至2020年9月30日止的占用费16583.66元，并按年利率24%计付自2020年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金； 四、泉州市华祥物业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司、吴文斌应在本判决生效之日起三十日内支付给赖建阳自2020年10月1日起至实际返还泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店11508号店铺之日止，按6130.42元/月的标准计算的占用费，满一季度的，还应以实际尚欠的季度占用费为基数，按年利率24%计付自下一季度首日起至实际付清之日止的滞纳金（未满一季度的部分不计算滞纳金）； 五、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司的上述第一项债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿； 六、驳回赖建阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2707元，由赖建阳负担36元，泉州市华祥物业管理有限公司负担2671元（其中由泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担2400元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司、吴文斌共同负担271元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林毅高 人民陪审员  顾梅芳 人民陪审员  方福贤 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  吴季阳 书 记 员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。