广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3548号上诉人（一审原告）：范晓丽，女，1974年10月25日出生，汉族，户籍地新疆昌吉市*****************，公民身份号码：652************828。委托诉讼代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海保税区利是达置业有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4#厂房三楼西之一（B），统一社会信用代码：914**********515X4。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。一审第三人：范丽娟，女，1972年12月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************1********，公民身份号码：652************828。一审第三人：王三凤，女，1968年12月12日出生，汉族，户籍地湖北省红安县*******，公民身份号码：422************220。上诉人范晓丽因与被上诉人珠海保税区利是达置业有限公司（以下简称利是达公司）、一审第三人范丽娟、王三凤商品房预约合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初14344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范晓丽的上诉请求：撤销一审判决，依法改判利是达公司退还定金10万元及占用期间利息。事实和理由：一审判决认定事实错误，造成错判，依法应予纠正。案涉合同是商品房预约合同，范晓丽和范丽娟、王三凤是买方，卖方是利是达公司。买方三个自然人为亲戚关系，因三人拟合伙共同买房，所以在《利是达星际广场认购协议书》（以下简称认购书）的买方处明确列明了三人的姓名、身份证号码，可以确定买方是三个独立的有民事行为能力的自然人。因范晓丽不是珠海市民，对珠海的房地产市场并不了解，在利是达公司销售人员的误导下，独自在认购书上签名并交纳定金，当时已经讲明需范丽娟、王三凤了解情况后共同购买，因此协议书处于协商过程中。期间范丽娟、王三凤发现利是达公司销售的房产并非普通住宅商品房，利是达公司故意以“物业”作为名称掩盖房产的性质。协议书中约定的银行贷款付款方式根本无法实现，因范晓丽和王三凤为外地户籍，无社保、收入记录无法取得贷款，范丽娟也因债务原因无法贷款。因此，三人与利是达公司对于协议书的内容并未达成一致，范丽娟和王三凤均未签协议书，合同未成立。一审判决将范晓丽认定为实际购买人没有事实依据。范晓丽的本意是合伙买房，一个人根本无购房能力，从未表示过要一人买房，或者变更合同主体买方为一人。本案协议书的乙方应有范晓丽、范丽娟、王三凤分别签名，合同才能成立。本案协议书用加重黑体专门约定了“经甲、乙双方签署后即时生效”，属于对合同生效的专门约定。按此约定，乙方三人未完成签署，因此该协议既未成立也未生效。一审判决对此事实未予查明认定。范晓丽一人交付定金不能代表范丽娟、王三凤已实际履行合同。利是达公司辩称，一、利是达公司与范晓丽签订的认购书合法成立并生效，一审法院认定事实及适用法律正确。2016年9月25日，范晓丽与利是达公司签订涉案房屋认购书后，由范丽娟于2016年9月24日、2016年9月25日代范晓丽支付了定金10万元。在一审庭审过程中，范晓丽确认了范丽娟代其支付购房定金，范丽娟提供的《情况说明》亦确认了其向利是达公司支付的10万元是其借支给范晓丽的购房定金。因此，范晓丽应当为涉案房屋的实际购房人。范晓丽具备完全民事行为能力，其已实际签署认购协议书并履行了支付购房定金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，利是达公司与范晓丽签订的认购协议书已合法成立并生效。二、范晓丽无权要求利是达公司退还购房定金并支付利息。根据上述第一点的意见，利是达公司与范晓丽签订的认购协议书合法成立并生效，范晓丽作为认购协议书的当事人应当严格按照认购协议书的约定全面履行自己的义务。（一）范晓丽逾期支付涉案房屋首期房款，并因其自身原因无法办理银行按揭贷款进而导致无法签订买卖合同，其已构成违约，无权要求利是达公司退还购房定金。根据认购协议书的约定，范晓丽应当于2016年10月1日前向利是达公司支付50%的首期房款并与利是达公司签订《珠海市商品房买卖合同》以及办理完结银行按揭贷款手续，但经过利是达公司的多次催促，范晓丽仍未在约定期限内支付应付的首期房款。同时，根据认购书第五条特别提示第2款的约定，“乙方选择银行贷款方式付款的，乙方应在订立本认购书前充分了解自己是否符合银行贷款条件。若因乙方自身原因不能按本认购书约定获得银行贷款的，乙方应变更付款方式为一次性付款。若乙方以此为由拒绝订立《珠海市商品房买卖合同》的，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。”认购协议书为双方的真实意思表示，合法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方应严格按照认购书的约定执行。因此，范晓丽因自身原因无法获得银行贷款的，其应自行承担相应不利的法律后果。根据认购协议书第4.2、4.3条的约定，“……乙方应按甲乙双方约定的付款方式和期限支付应付款项，否则甲方有权单方解除本认购书，并可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金”,“……若乙方超过上述签约期限仍未与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》或因非甲方原因未办理完按揭申请手续而导致无法签订《珠海市商品房买卖合同》的，甲方有权单方解除认购书，并可将物业另行出售，乙方无权要求返还定金。”因此，范晓丽因自身原因无法获得银行贷款也无法一次性支付全部购房款进而导致不能签订买卖合同，其已构成违约，无权要求利是达公司退还购房定金并支付利息。（二）涉案房屋所在项目不属于珠海市限购范围内，范晓丽具备购买涉案房屋的资格及条件。根据珠海市人民政府于2016年10月6日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的规定，该意见仅对居住类普通住房实施限购措施，但利是达星际广场项目为非住宅类商品房，所以案涉房屋不在限购范围内，范晓丽具备购买涉案房屋的资格与条件。范晓丽认购案涉房屋时，利是达公司已在销售现场公示了利是达星际广场项目的《商品房预售许可证》及《商品房买卖合同》，根据预售证及买卖合同的内容，利是达星际广场项目规划用途均为办公，因此，范晓丽认购案涉房屋时，对于案涉房屋的性质、用途及买卖合同的内容均是明确知悉的。现范晓丽以其不具备购房资格为由要求退还购房定金无任何事实和法律依据。范丽娟和王三凤缺席，亦未提交答辩状。范晓丽向一审法院起诉请求：1.利是达公司返还定金100000元；2.利是达公司向范晓丽支付占用资金期间利息至还清日，暂计至2019年9月25日为12000元。一审法院认定事实：2016年9月25日，甲方利是达公司与乙方为范丽娟、范晓丽、王三凤签订《利是达星际广场认购协议书》，由乙方认购甲方位于珠海市香洲区***6*（利是达星际广场）1栋701号房，建筑面积64.21平方米，认购单价为31754元∕㎡，总房价2038916元，乙方在订立本认购书的同时向甲方支付定金100000元作为签订《珠海市商品房买卖合同》的担保。甲方加盖了利是达公司公章，乙方由范晓丽签名并加捺指印。2016年9月24日，范丽娟向利是达公司汇款支付20000元。9月25日，范丽娟向利是达公司分三笔汇款支付80000元。2016年9月24日，利是达公司开具收据，称“收到范晓丽、范丽娟交来利是达星际广场诚意金2万元。”2016年9月25日，利是达公司开具收据，称“收到范晓丽、范丽娟、王三凤交来利是达星际广场1栋701房房款定金100000元。”2016年11月8日，范丽娟向利是达公司提交《申请》，称因珠海市政府在9月底推出限购政策，其本人不符合购房政策以及做不了按揭贷款手续，也无法一次性付款，特申请退回本人定金10万元。在审理过程中，范丽娟向一审法院提交《情况说明》，说明10万元由其借支给范晓丽并代范晓丽申请退回定金。庭审中，范晓丽认为范丽娟是代其支付购房定金，对此利是达公司并无异议，认为实际购房人为范丽娟。一审法院认为，利是达公司与乙方为“范丽娟、范晓丽、王三凤”订立商品房预售合同，该合同乙方签署方为范晓丽，向利是达公司支付的购房定金10万元，为范丽娟通过其信用卡代范晓丽支付。因此，范晓丽为案涉商品房实际购买者。范晓丽与利是达公司之间形成商品房预售合同关系。该合同是范晓丽、利是达公司真实意思表示，内容未与法律、行政法规相悖，应为合法有效合同。合同自双方当事人签署后合法成立，双方应恪守诚信，严格履行。现范丽娟以合同未成立为由主张返还定金，没有法律依据，一审法院不予支持。至于已付定金能否返还，双方应依已生效的合同条款及相关法律政策，通过协商或其他法律途径进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条第一款之规定，一审法院判决：驳回范晓丽的全部诉讼请求。一审案件受理费2540元，由范晓丽负担。二审期间，各方均未提交证据。本院经审理查明，范晓丽与利是达公司签订的《利是达星际广场认购协议书》约定如下：第3.3条乙方选择银行贷款方式：（首期5成，5成10年银行贷款方式付款，银行贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准）；乙方应于签订本认购书之日起7日内，即2016年10月1日前支付总房价50%的首期房款（含定金）（包含万位数以下的余款）1028916元，并到甲方指定地点签订《珠海市商品房买卖合同》；且乙方须于签订《珠海市商品房买卖合同》前提交银行贷款所需的相关资料，办理完余下1010000元房款按揭申请手续（包括但不限于签订《银行贷款合同》，向银行提交相关资料等）。第4.1条甲方已向乙方明示双方将签订的《珠海市商品房买卖合同》文本、补充协议、附件、前期物业服务合同、业主公约及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的《珠海市商品房买卖合同》文本、补充协议、附件、前期物业服务合同、业主公约及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，且无异议；对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。第5.2条乙方选择银行贷款方式付款的，乙方应在订立本认购书前充分了解自己是否符合银行贷款条件。若因乙方自身条件不能按本认购书约定获得银行贷款的，乙方应变更付款方式为一次性付款，若乙方以此为由拒绝订立《珠海市商品房买卖合同》的，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。涉案房屋所在的项目利是达星际广场的商品房预售许可证载明：预售房屋栋号/报建层数/已建层数：利是达星际广场1、2栋/26层/26层（含地下室2层），其中住宅0平方米、0套，商业0平方米、0套，办公56906.84平方米、836套、套内建筑面积41410.19平方米，其它0平方米、0套。利是达公司提供的《商品房买卖合同（预售）》范本中载明商品房的规划用途为办公。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，虽然涉案认购书首部乙方处写有“范丽娟、范晓丽、王三凤”三人名字，但是范丽娟表示其是代范晓丽交纳定金，范晓丽对此也予认可，王三凤则表示其没答应范晓丽与其共同购房，因此范晓丽在涉案认购书落款处独自签名并支付余下定金8万元，应视为其同意独自认购涉案房屋，一审法院认定涉案房屋的实际购房人为范晓丽，并无不当。范晓丽主张涉案房屋为其与范丽娟、王三凤共同购买，与范丽娟、王三凤的陈述相矛盾，不应采信。因此，范晓丽以范丽娟、王三凤未在认购书上签名，合同未成立为由主张返还定金，没有依据，不应支持。由于范晓丽的诉请是要求返还定金及支付占用期间的利息，且利是达公司对于应否返还定金从合同成立与否、违约责任主体等方面进行了答辩，因此为节约司法资源，一审法院应围绕诉辩双方的意见，对范晓丽该诉请支持与否予以审处，一审法院告知双方当事人在合同成立并生效的前提下就已付定金能否返还另循途径解决，处理不妥，本院予以纠正。因范晓丽与利是达公司签订的认购书是其双方的真实意思表示，该协议未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据认购书的约定以及涉案房屋所在利是达星际广场的商品房预售许可证的内容、商品房买卖合同范本的内容，涉案房屋为办公用途，范晓丽没有证据证明利是达公司对其故意隐瞒，其对房屋用途应当知晓，而办公用途的房屋不属于珠海市政府2016年9月出台的限购政策范围内，而且根据认购书第5.2条的约定，因范晓丽自身条件不能按本认购书约定获得银行贷款的，应变更为一次性付款，其以此为由拒绝订认《珠海市商品房买卖合同》的，视为其自身违约，无权要求退还定金，因此，利是达公司以范晓丽违约为由，抗辩不应退还定金10万元，应予采纳。综上所述，一审判决查明事实部分不清，适用法律部分不当，但未影响案件的实体处理，故本院予以维持。上诉人范晓丽上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2300元，由上诉人范晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十一日书记员  程 敏