广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5864号原告：建信住房服务（广东）有限责任公司（原名称广东建融住房服务有限责任公司），住所地广州市海珠区北山龙吟大街十七巷**101（仅限办公）。法定代表人：梁成峰。委托诉讼代理人：巫家嘉，男，系该公司职员。被告：周丰华，男，1981年6月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县，被告兼被告周丰华的委托诉讼代理人：刘丽，女，1984年4月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县，系被告周丰华的配偶。原告建信住房服务（广东）有限责任公司（以下简称建信公司）与被告周丰华、刘丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告建信公司的委托诉讼代理人巫家嘉，被告周丰华、刘丽到庭参加了诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告建信公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告刘丽、周丰华签订的《资产管理服务合同》；2.两被告连带退还我司已支付的剩余期限标的资产收益共计279699.91元（剩余期限标的资产收益以每日103.98元，从起诉之日计至房屋委托经营管理终止之日2027年2月28日）；3.两被告连带向我司支付损失19802.75元（损失以剩余期限标的资产收益为基数，按0.2‰/日的标准，从房屋委托经营管理起始日2018年10月29日计算至起诉之日）；4.两被告连带向我司支付违约金55939.98元（违约金以剩余期限标的资产收益为基数，按剩余期限资产收益的20%计算）；5.两被告连带承担本案的保全费2297元和保全担保费5000元；6.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年10月26日，我司与两被告签署《资产管理服务合同》，约定由我司管理两被告名下位于广州市白云区（辖区范围内）房的资产。管理期限为2018年10月29日至2027年2月28日，总标的资产收益为人民币316508元。合同还约定，两被告应保证我司在资产管理服务期限内部受任何第三方的干扰或影响，保证不影响我司依照本合同约定享有及行使经营管理权及对标的资产进行正常经营管理。否则我司有权解除合同，并要求被告退还剩余期限标的资产收益、赔偿损失及支付违约金。合同还约定：1、签署本合同需取得配偶同意；2、两被告向我司提供的一切文件、资料及信息均系真实、完整、合法、有效、无任何隐瞒。否则，我司有权单方解除本合同，并要求两被告退还剩余期限的标的资产收益、赔偿相应损失和违约金。《资产管理服务合同》签订后，我司依约向被告支付了委托经营管理期限内所有标的资产收益316508元。现被告刘丽已向我司诉称，签约时其正在广东省女子监狱服刑，不可能在现场，说明两被告在签约时提供虚假材料、隐瞒事实，严重违反了《资产管理服务合同》的约定，同时，两被告现强行占用了标的房屋，导致我司无法正常使用该房屋及开展业务，给我司造成了严重的损失。综上，为维护我司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周丰华答辩，我从来没有见过原告，我之前是去建设银行贷款的，我一直以为和我签订贷款合同的是建设银行。涉案合同完全是在违背我的真实意愿的情况下签订的，应当撤销。被告刘丽辩称，我同意解除合同。关于退还剩余款项的问题，我当时并没有签订该合同，原告提交的合同是原告公司找女员工冒名顶替我签的名，我当时在监狱服刑，故该合同是虚假合同，合同应为无效。我不承认借款的事情，原告支付的钱也没有花在我身上，谁替我签的名就应该由谁去承担这个责任。另外我也不同意向原告支付任何的保全费和担保费，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，于2006年1月25日登记结婚。位于广州市白云区（辖区范围内）房的房屋（以下简称涉案房屋）是两被告于2010年10月9日取得的房产。2018年10月26日，建信公司（受托方，乙方）与周丰华、刘丽（委托方，甲方）签订《资产管理服务合同》，约定：第一部分专用条款：甲方同意将其所有的涉案房屋委托给乙方进行资产管理，标的资产应作居住用途使用，标的资产建筑面积114.24平方米；经营管理服务期限：100个月，即自2018年10月29日至2027年2月28日。甲方应在2018年10月29日前将标的资产交付乙方，具体以双方签署的《标的资产交接确认书》为准；空置期为4个月，即自2018年10月29日至2019年2月28日。空置期内乙方无需支付标的资产收益，但应支付物业管理费、水电费及其它因使用标的而产生的费用；本合同标的资产收益总额为316508元，该标的资产收益为乙方应向甲方支付的全部金额，除此以外乙方无需另行向甲方支付任何费用；第二部分通用条款：经营管理服务期限内，若甲方欲处分标的资产的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分标的资产的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利。甲方应确保新的标的资产所有人作为委托方与乙方继续履行本合同；甲方违反本合同约定的，乙方有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约的后果，并赔偿乙方因此而遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、乙方为标的资产装修改造所投入的全额费用，另寻标的资产产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金、损害赔偿等，以及律师费、诉讼费等乙方为实现权利而产生的费用）；无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的标的资产收益，否则每逾期一日，甲方应按未退还标的资产收益总额的1‰向乙方支付逾期违约金；甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的标的资产收益（其中：剩余期限标的资产收益=本合同提前终止或解除之日起至约定经营管理期限届满之日止的天数×日标的资产收益标准；日标的资产收益标准=标的资产收益总额÷经营管理期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限标的资产收益×标的资产管理起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限标的资产收益的20%支付违约金的民事责任……（4）甲方违反本合同第二部分第七条所作出的声明、保证与承诺的。（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的资产管理遭受不利影响或本合同无法继续履行的等。上述合同签订后，原告向周丰华一次性支付资产收益款316508元。2019年8月23日，刘丽以建信公司、佛山市商银信信息咨询有限公司（以下简称商银信公司）、广州市蚁神银服投资咨询有限公司（以下简称蚁神公司）为被告，以周丰华、深圳市快付通金融网络科技有限公司（以下简称快付通公司）、广州微链盟网络科技有限公司（以下简称微链盟公司）为第三人向本院提起确认合同无效纠纷诉讼，以周丰华未经其同意与建信公司就涉案房屋签订《资产管理服务合同》，将涉案房屋办理抵押贷款，建信公司在明知其不在场的情况下让周丰华顶替其签名办理了贷款手续，贷款办理成功后，还被扣取了中介费为由，请求确认建信公司与周丰华于2018年10月26日签订的《资产管理服务合同》无效，并要求该案三被告返还中介费共64811元。本院受理后，立案号为（2019）粤0111民初29963号。该案经审理查明，在周丰华与建信公司于2018年10月26日就涉案房屋签订《资产管理服务协议》时，确实尚在服刑期间，并确认上述服务协议中刘丽的签名并非其本人签名。但认为签订服务协议后，建信公司已支付了相应的对价，并非以不合理的低价进行交易，刘丽仅以其签名并非其本人所签为由主张整个合同无效，理据不足，遂判决驳回了刘丽的全部诉讼请求。判后，刘丽不服提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为，针对刘丽的上诉，二审需要处理的是刘丽要求确认涉案《资产管理服务合同》无效，并要求退还64811元的理由能否成立。对此，虽然刘丽、周丰华认为上述合同实际上为借贷合同，但该主张与合同约定内容不相符，且建信公司对此予以否认，故不予采信。虽然各方当事人均确认该合同中“刘丽”的签名是他人代签，但各方当事人均表示不清楚是何人代签。目前并无证据显示建信公司在签订涉案《资产管理服务合同》时存在与周丰华恶意串通损害刘丽利益或存在虚假意思表示的情况，周丰华已实际收取建信公司依约支付的款项，并有配合建信公司办理涉案房屋转租手续的行为，建信公司亦实际收取了涉案房屋2018年10月29日至2019年7月1日的租金，即该合同已实际履行。而64811元付款，是在周丰华收到建信公司转账支付的316508元后，由商银信公司、快付通公司分别按照周丰华签署的委托扣款确认书操作并分别支付给微链盟公司、蚁神公司的。虽然周丰华称上述款项均系签署《资产管理服务合同》过程中支付的中介服务费，但在涉案《资产管理服务合同》中并无对此进行约定，亦无充分证据证明该些付款行为与涉案《资产管理服务合同》的签订或履行相关。故此，一审法院基于上述事实，以及双方当事人的诉辩主张、提交的证据，判令驳回了刘丽要求确认合同无效及退还64811元款项的诉请，论理清晰有据，处理结果并无不当，予以维持。有关涉案《资产管理服务合同》后续处理及承责主体、责任归属等问题，不属于该案刘丽的诉请范畴，且刘丽、周丰华、建信公司均确认建信公司已另案起诉周丰华、刘丽，要求返还剩余期限的资产管理收益并承担相应违约责任等，故该案对此不作审处。2020年12月7日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终20632号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，建信公司表示，签订协议时，其已经核实签约人的身份证原件和本人身份，但以其个人能力是无法核实每一个人是不是本人的，故其已尽合理的审查义务。周丰华表示，签约时，是由建信公司的工作人员找人代刘丽签的名，建信公司的目的是为了骗取公司房款，并多收一笔签名费。刘丽提交1.刘丽与其父亲的微信聊天记录；2.刘丽与周丰华的聊天记录；3.周丰华邮政银行账单；4.刘丽与其父亲的银行转账记录等证据拟证明其对周丰华通过抵押涉案房屋贷款的事不知情，周丰华瞒着其将银行存款提供给情人刘斐使用的事实。另查，建信公司于2019年10月25日向本院提交本案起诉材料，本院先以（2019）诉前调字第2498号案组织双方协商调解，刘丽、周丰华于2019年11月14日收到本院送达的副本材料。后双方协商未果，本院于2020年2月24日立案受理本案。建信公司在本案中申请财产保全，申请查封周丰华、刘丽名下的涉案房屋，并提供广东合润融资担保有限公司的保函作为担保。建信公司为本次保全预付保全费2297元，向担保公司支付保全担保费5000元。本院认为，根据涉案《资产管理服务合同》约定的权利义务关系内容和双方实际履行的情况可反映，合同双方因上述服务合同建立的实际为房屋产权人将产权房屋出租给承租方进行长期管理，承租方向产权人一次性支付出租期间的全部租金的关系，此符合租赁合同关系的基本特征，故合同双方就上述服务合同建立的关系实为租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。生效民事判决已认定涉案《资产管理服务合同》中乙方落款处“刘丽”的签名并非刘丽本人的签名，但驳回了刘丽主张上述服务合同因乙方落款处非由其签名而无效的诉请，故刘丽在本案中以同样的理由主张涉案服务合同无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。周丰华抗辩上述服务合同非其真实意愿签订应当撤销，因涉案服务合同由周丰华本人作为甲方签订，现有证据无法显示周丰华与建信公司在签订涉案《资产管理服务合同》时存在重大误解、欺诈、受胁迫而签订等情形，且合同签订后，建信公司已经将合同约定款项支付给了周丰华，其亦已实际收取部分租金，在刘丽提起（2019）粤0111民初29963号案诉讼前，周丰华亦从未对合同实际履行的情况提出过异议，故现周丰华抗辩涉案服务合同应被撤销的意见缺乏依据，本院不予采纳。涉案《资产管理服务合同》由建信公司盖章和周丰华签名确认，该合同是建信公司和周丰华的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，建信公司和周丰华应受该合同的约束。对于该合同是否对刘丽具有约束力的问题。一方面，建信公司作为以主营房屋受托管理业务的企业，在签订该类服务合同时，负有谨慎审查合同对象对房身份真实性的义务，本案服务合同中在刘丽不在场的情况下仍通过代签的方式签署了该合同，由此反映建信公司在签署合同对应配套的流程制度方面还有待完善，本案中亦未尽到谨慎审查义务。另一方面，从刘丽提交的微信聊天记录、转账记录等证据反映，对于周丰华通过签订《资产管理服务合同》取得款项的情况，刘丽事先确实不知情，且现有证据不足以证明该款项全部为刘丽所用。故本院认定刘丽并无建立上述合同关系的真实意思表示，上述合同对刘丽不具有约束力。上述合同签订后，建信公司已向周丰华支付了合同约定的资产收益，周丰华作为合同相对方亦应依约保证建信公司在合同约定期间对涉案房屋享有管理使用权。现在合同履行期间，刘丽通过诉讼要求确认涉案服务合同无效的方式，周丰华通过抗辩撤销合同的方式表明其不再同意将涉案房屋交由建信公司继续管理，此行为导致建信公司已无法继续对涉案房屋行使管理权，现建信公司要求解除双方签订的上述《资产管理服务合同》合理合法，本院予以支持。周丰华于2019年11月14日收到本院送达的本案副本材料，视为建信公司的解除合同通知送达被告，涉案合同应于该日予以解除。根据上述合同约定，双方合同解除，周丰华应在合同终止或解除之日向建信公司退还剩余期限的资产收益。现涉案服务合同在期限届满前解除，建信公司要求周丰华退还剩余期限的资产收益有据，本院予以支持。剩余期限的资产收益按日租金从合同解除之日，即2019年11月14日起计至合同期限届满之日，即2027年2月28日。根据合同约定核算，日资产收益标准应为103.9元。经核算，剩余租赁期限的资产收益总额应为2664天×103.9元=276789.6元。驳回建信公司主张多出上述数额的诉请。关于建信公司主张赔偿损失和支付违约金的问题。根据上述合同约定，因周丰华违约导致合同解除的，建信公司有权要求周丰华支付因逾期支付退还剩余租金的违约金、赔偿损失及要求被告按剩余租金总额20%的标准主张违约金。现建信公司主张赔偿剩余期限标的资产收益从房屋委托经营管理起始日2018年10月29日起至起诉之日，并按每日0.2‰的标准计付的资金占用损失及按剩余期限标的资产收益的20%要求周丰华承担违约责任符合上述合同约定。结合建信公司的实际损失情况，建信公司主张的上述损失和违约金的总额过高，本院酌定上述损失和违约金总额以资产收益总额的20%为限的意见合理，本院予以采纳，故本院确定周丰华应向建信公司支付的损失和违约金数额共计为63301.6元。建信公司要求周丰华支付上述违约金、损失共计63301.6元有据，本院予以支持。驳回建信公司主张多出上述数额诉请。关于建信公司要求周丰华支付保全费和保全担保费的问题。根据双方签订的合同约定，周丰华存在违约导致合同解除的，建信公司有权要求赔偿建信公司为实现权利而产生的费用，建信公司主张的上述两笔费用为因本案诉讼发生的费用，其要求周丰华承担保全费2297元和保全担保费5000元的主张有据，本院予以支持。因保全费属于本案诉讼费用，本院将在诉讼费中一并处理。如前述认定，涉案服务合同对刘丽不具约束力，故建信公司要求刘丽承担责任缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告建信住房服务（广东）有限责任公司与被告周丰华于2018年10月26日签订的《资产管理服务合同》于2019年11月14日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告周丰华向原告建信住房服务（广东）有限责任公司退还剩余期限资产管理收益276789.6元；三、本判决生效之日起五日内，被告周丰华向原告建信住房服务（广东）有限责任公司支付损失、违约金共计63301.6元;四、本判决生效之日起五日内，被告周丰华向原告建信住房服务（广东）有限责任公司支付保全担保费5000元;五、驳回原告建信住房服务（广东）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6632元，由原告建信住房服务（广东）有限责任公司负担156元，被告周丰华负担6476元。本案保全费2297元，由被告周丰华负担。由被告周丰华负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈玉梅傅奎显