北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初53138号原告：北京世纪嘉福商务酒店有限公司，住所地北京市海淀区万寿路翠微东里16号。法定代表人：刘燕芬，总经理。委托诉讼代理人：南珏,北京市两高律师事务所律师。被告：周长均，男，1976年8月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：程学明，男，1966年7月24日出生，汉族，住河南省潢川县。二被告共同委托诉讼代理人:李永辉,北京大谷律师事务所律师。原告北京世纪嘉福商务酒店有限公司（以下简称世纪嘉福酒店）与被告周长均、程学明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪嘉福酒店之法定代表人刘燕芬及其委托诉讼代理人南珏与被告周长均、程学明及二被告共同委托诉讼代理人李永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪嘉福酒店向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令周长均、程学明支付我公司2012年5月至2020年8月未支付的房屋租金1425700元，并支付违约金15万元；2.判令周长均、程学明向我公司支付2014年5月至2020年8月的房屋占用费412500元；3.诉讼费用由周长均、程学明承担。事实与理由：2012年5月6日我公司与周长均、程学明签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于海淀区万寿路翠微东里×号院出租给二人使用，租赁期限从2012年5月6日至2020年5月5日（免租期3个月，合同到期后顺延3个月）。房屋租金为年租金145万，自2012年5月6日至2020年8月5日止4年期间内，该房屋年租金不变，以后该房屋年租金为150万。合同签订后，我公司如约向周长均、程学明交付了房屋，二人也向我公司支付了房屋租金。但自2014年5月份起周长均、程学明开始以各种理由拖欠房租，至今仍有1425700元未付。此外，合同还约定，上述出租房屋中有两间办公室和两间宿舍为我公司自用，但自2014年5月以来上述房屋由周长均、程学明占有使用，要求二人支付相应的房屋占用费，其中办公室按照每月每间2000元，宿舍按照每月每间750元计算。我公司认为，双方之间所签订的租赁合同合法有效，理应受到法律保护，周长均、程学明的行为已经严重违背了双方的合同约定，是对我公司合同利益的巨大侵害。综上，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判。周长均、程学明辩称，不同意世纪嘉福酒店的诉讼请求。我们不拖欠房租，我们一开始将房租给李某，但是他不向大房东付房租，大房东给我们锁门，无奈我们就直接向大房东付租金，在李某被羁押后，我们就与酒店合伙人结算。其中两间办公室是由我们在使用，租金单独支付给世纪嘉福酒店的合伙人冯某了，租金交到2020年10月18日。两间宿舍我们一直没有使用过，因宿舍在酒店内部，为防止外来人员进入，我们上了锁，让世纪嘉福酒店接收，但其一直未接收，房屋一直空置，可以随时交还给世纪嘉福酒店。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2012年5月6日，世纪嘉福酒店时任法定代表人李某以世纪嘉福酒店名义与周长均、程学明签订《房屋出租合同》，约定周长均、程学明承租位于海淀区万寿路翠微东里×号院房屋，建筑面积约2300平方米，其中世纪嘉福酒店自用办公室2间、宿舍2间；租赁期限自2012年5月6日起至2020年5月5日止，装修免租期为3个月（合同到期后顺延3个月），租期内前四年每年租金为145万元，后四年每年租金150万元。乙方于合同生效之日向甲方支付押金30万元，租金按年结算，于每年4月5日前支付。2015年8月11日，世纪嘉福酒店（乙方、承租方）与中交地产北京物业有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方对租赁物具有经营管理权和出租权，原租赁协议中承租方为北京阳光假日酒店有限公司，现变更为世纪嘉福酒店，原合同租赁期限已于2014年6月30日届满，现重新签订协议约定，乙方承租位于海淀区翠微东里×号院建筑面积1130.9平方米（以现状为准）房屋用于经营旅馆业，租赁期限自2014年7月1日至甲方书面通知乙方终止本合同为止，房屋月租金55000元，于每月15日前缴纳下月租金。李某2、冯某在世纪嘉福酒店授权代表处签字。中交地产北京物业有限公司后更名为中房集团北京物业公司。2013年12月29日，世纪嘉福酒店、程学明作为债务人与债权人董某签订《借款协议书》，约定世纪嘉福酒店向董某借款38万元，由翠微东里×号院的房租收益作为先决偿还条件。2014年8月7日，董某确认收到38万元还款，李某的姐夫郭某在借款协议书上确认借款38万元由程学明支付。李某与刘燕芬系夫妻，李某因犯诈骗罪于2014年9月21日被刑事拘留，于2015年12月17日被判处有期徒刑十四年。刘燕芬与周长均、程学明均确认2012年5月至2014年5月期间租金已结清，自2014年5月起，周长均、程学明每年代世纪嘉福酒店向中房集团北京物业公司支付房租69万元，在应付给世纪嘉福酒店的房租中予以扣除。冯某、李某3与李某系合作关系，各方约定周长均、程学明每年从应付房租中给付冯某、李某3一定费用。刘燕芬主张每年给付冯某、李某3各15万元，周长均、程学明主张除固定15万元外，还包括公共关系费和其他垫付费用。2014年6月，李某出具收条，证明其收到房租112.7万元，刘燕芬对此予以认可。2015年6月8日，郭某、冯某出具收条，证明收到2015年5月至2016年5月租金75万元（其中扣除李某借款15万元）。刘燕芬对该收条不予认可，认为郭某、冯某无权代表公司收取租金，公司亦未收到相关款项。周长均、程学明主张世纪嘉福酒店涉及多起诉讼，且刘燕芬夫妇在2014年因一房二卖无法偿还购房人款项被拘留，李某的姐夫郭某出面解决，从周长均、程学明处多次预支房租，以世纪嘉福酒店名义向法院交纳执行款，双方对上述预支和付款行为均予以认可。为证明房租已付清，周长均、程学明提交房租支付明细，其中：①2016年5月至2017年5月房租明细写明“76万-李某315万-冯某底15万、3.6万-刘嫂子借9万-李某还款15万-法院15.2万-小军1.5万，打1.7万工转刘卡”，冯某、刘燕芬在明细下方签字。2016年5月10日，刘燕芬中国工商银行账户收到转账1.7万元。②2017年5月至2018年5月房租明细写明“李某3收到房屋租金15万元，冯某收到24.1万元，郭某收到125000元，刘燕芬收到140300元（扣李某欠款153700元），3684元法院执行费，转某楠（刘燕芬之子）卡75300元”，上述明细于2017年5月7日形成，各方均在明细上签名、注明日期。③2018年5月至2019年5月房租明细写明“李某3收到14.85万元，冯某收到24.1万元，郭某收到8万元，刘燕芬共收：法院执行20万元、李某42万、刘借2万、扣李某10万元”，上述明细于2018年5月6日形成，各方均在明细上签名、注明日期。④2019年5月至2020年5月房租明细写明“李某3收到14.85万，郭某收到8万，冯某收到24.1万，刘燕芬收到35.05万”，上述明细于2019年5月11日形成，各方均在明细上签名、注明日期。另刘燕芬注明“2019年至2020年应交房租已分清”。刘燕芬对上述明细中其本人签字均予以认可，但认为其签字行为仅能证明房租是如何分的，不能证明其本人同意该分配方案，对于郭某收取的款项和冯某、李某3收取的超过15万元的部分均不予认可。2016年1月至2017年4月期间，刘燕芬中国工商银行账户收到转账14.7万元，此外，前述房租明细中应付给刘燕芬的房租其他部分分别向刘燕芬的亲属通过转账支付。2019年8月26日，冯某出具证明，表示其是世纪嘉福酒店的实际经营合伙人之一，在出租期间，周长均、程学明从未托（拖）租金，租赁8年间公章一直由二人掌管。2019年9月3日，郭某出具证明，证明2014年至2019年期间其向周长均收取款项有其本人签字的都承认。刘燕芬对冯某、郭某出具的证明均不予认可，认为二人未出庭，且冯某无权替世纪嘉福酒店确认不拖欠租金，郭某收取租金亦没有法律依据。2015年6月至2017年9月期间，郭某、冯某以世纪嘉福酒店名义多次向法院缴纳执行案款，周长均、程学明提交案款收据及收条，刘燕芬对上述证据真实性认可，表示其在计算房租时已将法院执行款扣除。对于合同中约定由世纪嘉福酒店自用的办公室2间和宿舍2间，周长均、程学明主张其仅使用了办公室2间，且已向冯某支付租金至2020年10月18日，为此提交冯某出具的收条三张。刘燕芬对上述收条均不予认可，认为冯某无权出租自用房屋。诉讼中，周长均、程学明已将办公室2间与宿舍2间交付给世纪嘉福酒店。本案租赁合同到期后，周长均、程学明继续使用租赁房屋并支付租金，双方未签订书面合同。本院认为，世纪嘉福酒店与周长均、程学明签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。冯某、李某3与李某系合作关系，租赁合同履行之初，周长均、程学明向李某支付租金，在李某被刑事拘留后，周长均、程学明分别向中房集团和冯某、李某3交纳部分租金，刘燕芬作为世纪嘉福酒店的法定代表人予以认可，应视为双方对支付方式协商一致后的变更。本案争议焦点在于，周长均、程学明是否足额支付了租赁期间的租金。审理中，双方确认2012年5月至2014年5月期间租金已结清，本院不持异议。2014年5月至2016年5月期间的租金，周长均、程学明提交了收条，刘燕芬虽对郭某、冯某出具的收条不予认可，但未提交相反证据，且结合郭某、冯某于2015年6月代世纪嘉福酒店缴纳执行款的行为判断，二人收取租金的情况符合事实，本院对该收条予以采信，上述期间租金也已付清。对于2016年5月以后的租金，周长均、程学明提交了房租支付明细，其中2016年5月至2017年5月明细显示，经核算应向刘燕芬支付1.7万元，刘燕芬签字予以确认，且与银行交易明细相符；2019年5月11日形成的明细中，刘燕芬明确写明“2019年至2020年应交房租已分清”，显然是对前述分配方案的确认，现刘燕芬又表示仅对其签字部分认可，对他人签字部分不予认可，且不同意该分配方案，明显与事实不符，本院对其抗辩不予采信。同理，2017年5月至2019年5月的两份房屋支付明细，均系同一天经各方签字确认的结果，刘燕芬及其亲属的收款情况亦与明细相符。据此，周长均、程学明以向中房集团代付租金、代世纪嘉福酒店履行执行款以及与世纪嘉福酒店的法定代表人、经营合伙人进行结算等方式完全履行了其支付租金的合同义务，刘燕芬仅以公司账户或其个人未足额收取房屋租金为由要求周长均、程学明支付租金及违约金的请求，于法无据，本院不予支持。对于办公室和宿舍的使用费，周长均、程学明与世纪嘉福酒店未签订书面合同，后二人与世纪嘉福酒店经营合伙人冯某就使用范围及租金标准达成一致，并已支付租金，符合双方的交易习惯。另外，在2016年5月至2019年5月期间各方就房屋租金分配进行确认时，刘燕芬确认房租已分清，且未对办公室和宿舍提出主张，现以其估算的标准向周长均、程学明主张使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回北京世纪嘉福商务酒店有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22694元，由北京世纪嘉福商务酒店有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  杨 梅人民陪审员  张 敏二〇二〇年十二月三十日书 记 员  高 岚