广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初2480号 原告：曾庆志，男，1983年12月10日出生，汉族，住岑溪市。 原告：曾运，男，1961年12月10日出生，汉族，住岑溪市。 两原告共同委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 被告：邓超松，男，1982年7月9日出生，汉族，住岑溪市。 被告：岑溪市英超皮具制品有限公司，住所地岑溪市十里长街紫坭工业园。统一社会信用代码：91450481566793994J。 法定代表人：邓超松，该公司总经理。 原告曾庆志、曾运与被告邓超松、岑溪市英超皮具制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾庆志及其委托诉讼代理人胡敏坚、被告邓超松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾庆志、曾运向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司共同支付租金405423.43元（租金暂计至2020年8月31日为405423.43元，从2020年9月1日起，按《房屋租赁合同》的标准计算至返还房屋之日止）给两原告。2.判令被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司共同支付滞纳金10410.92元（滞纳金暂计至2020年8月31日为10410.92元，之后以拖欠租金为基数按月息0.7%另行计算至返还房屋之日止）给两原告。3.判令被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司搬出岑溪市十里长街紫坭工业园区的两栋厂房（包括厂房区、宿舍区、铁棚部分）的物品全部搬离，将厂房返还给两原告。4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告曾运与原告曾庆志是父子关系。2015年3月1日，原告曾庆志（出租方）与被告邓超松（承租方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告邓超松承租原告位于岑溪市紫坭工业园恒运电子城两栋厂房用于生产皮具，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日止。之后，原告向被告邓超松交付了上述物业。被告邓超松开始能按照合同约定交付租金。从2019年3月1日起，被告邓超松拒不按照合同约定交纳租金。被告邓超松于2020年4月28日向原告出具了《欠条》，《欠条》记载：“今欠到曾运租赁厂房的租金（2019年3月1日至2020年5月20日止）叁拾叁万元（330000.00）……否则按月息0.7%支付滞纳金”。期间，经原告多次催讨，被告邓超松一直不交拖欠租金。原告多次要求被告邓超松搬迁租赁房屋的物品，被告邓超松以没钱支付搬运费而拒不搬离。两原告均认为：原告曾庆志与被告邓超松签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告曾庆志向被告邓超松交付了合同约定的物业，被告邓超松未能按约定交付租金，显属违约，被告邓超松的行为严重侵害了原告的合法权益。被告邓超松承租上述房屋后，房屋由被告岑溪市英超皮具制品有限公司生产皮具使用，因此，被告岑溪市英超皮具制品有限公司应对所欠租金、滞纳金承担共同清偿责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张向法庭提供的证据有： 1.《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租金、租赁时间、租赁用途、违约责任等权利和义务。 2.《欠条》，拟证明截至2020年5月20日，被告尚欠租金33万元，若不能按约定偿还，被告自愿按月息0.7%支付滞纳金给原告。 3.租赁房屋现状图片，拟证明被告一直雇请有人照看房屋，房屋内物品杂乱无章，被告至今未搬出里面的物品并返还房屋给原告。 4.××5、00××86号房屋产权证，拟证明所租赁厂房的产权属曾运所有。 5.《中国农业银行银行卡交易明细清单》5页，拟证明邓超松在2016年6月30日至2019年11月期间通过其个人的银行账户10次向原告曾庆志转账支付租金416000元，在2016年6月30日之前的租金也一直是由邓超松个人支付，被告岑溪市英超皮具制品有限公司没有向原告支付过租金。 被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司辩称，两被告同意支付欠原告的租金，但对原告诉请的所欠的金额有异议。被告邓超松与原告曾运曾合作购买地皮，对支出的费用约定按照三七分成，曾运应承担七成大概为133000元，当时双方协议以133000元抵扣租金，因此，被告拖欠的租金应扣减13.3万元。被告在经营皮具厂期间，原告曾运勾结被告公司的工作人员采取了一系列行为，最后导致公司停工，并对公司采取停水停电的措施，造成了公司的损失，对原告造成被告公司停产的损失被告将另行追偿。《欠条》是原告曾运胁迫被告邓超松所写，不是被告邓超松的个人真实意思表示，被告邓超松个人不应承担归还租金的责任。搬离厂房大概需要半年的时间，被告无法马上搬离。对原告强迫被告停工造成被告工厂停产的损失，被告将另行追偿。 被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司没有向法庭提供证据。 本院依原告申请调取的证据有：岑溪市英超皮具制品有限公司营业执照一份，岑溪市公安局水汶派出所出具的证明一份，股东（发起人）出资情况一份、股东身份证号码变更登记表一份。 本院组织当事人对证据进行了质证。对原告提供的《房屋租赁合同》，被告有异议，认为合同上是曾运签名，不是曾庆志签名，对合同上被告邓超松的签名是否是其本人签名也无法确认。本院认为，被告邓超松对是否是其本人签名认为无法确认，但经释明，邓超松不申请对其签名进行鉴定，被告邓超松对合同上曾庆志的签名有异议，认为是曾运的签名，但曾庆志和曾运是父子关系，曾运委托曾庆志出租房屋，其对曾庆志签订《房屋租赁合同》并无异议，对《房屋租赁合同》的效力，本院予以确认。对原告提供的《欠条》，被告对《欠条》系其签名或捺指印无异议，对《欠条》上记载所欠租金数额也无异议，但认为《欠条》是原告曾运逼迫其所写。本院认为，被告邓超松作为公司的法定代表人，其对《欠条》记载所欠的租金数额并无异议，其在书立《欠条》后没有采取报警等措施维护自身权益，也没有提供其他证据证实《欠条》是被逼迫所写，对《欠条》的证据效力，本院予以确认。对被告提供的租赁房屋现状图片，图片反映现状和本院工作人员现场勘验时看到的一致，可作为认定相关事实的依据。对证据4、证据5，被告没有对该两组证据进行质证，视为其放弃质证的权利，对其证据效力，本院亦予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告曾运与曾庆志是父子关系，曾运委托曾庆志出租登记在其名下的坐落在岑溪市十里长街紫坭工业园房屋。2015年3月1日，曾庆志（甲方）与英超皮具制品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将其坐落在岑溪市紫坭工业园的恒运电子城两栋厂房租赁给乙方作生产皮具使用。为明确双方的责任，特订以下条款，共同遵守。一、租赁时间：从2015年3月1日至2020年2月28日止（共五年）。二、租赁面积：厂房区面积为1719平方米，宿舍区面积为1718平方米，铁棚面积为480平方米。三、租金：厂房区部分第一、二、三年每月为每平方米5.5元，第四、五年每月为每平方米6.0元。宿舍区及铁棚部分第一、二、三年每月为每平方米5元，第四、五年为第一平方米5.5元，管理费（不含税）每月250元给甲方。租赁押金为3万元。以上金额不包含税金不开具发票。四、租金交付办法：租金按季度收取，签订合同后，即付清首季租金及押金。以后每季度租金在前一季末前付清，如有逾期每日以租金的1%为违约金收取（本着以先收租金后使用为原则）。五、租赁期间所产生的水电、工商、税务、消防、环保、租赁税等一切费用由乙方负责，并按时缴纳给有关部门，与甲方无关。六、铁棚内的龙门吊机械不在租赁范围，如需使用需甲方书面同意方可使用。七、在租赁期间，不得以任何理由将房屋转租给他人。如乙方须转租一半面积给他人使用，乙方以书面申请，并得到甲方同意后方可转租。如甲方违约，由此甲方赔偿3万元给乙方并退还押金。如乙方违约，甲方有权终止本合同并不退还押金。八、在租赁期间，乙方必须按章办事，守法经营，否则，由此造成的一切经济损失及刑事责任由乙方负全部责任，甲方有权终止本合同并不退还押金。九、合同期满，乙方搬迁物品时，不得拆除所有入墙的物品（电线、灯具、吊顶等）。如有损毁甲方提供的任何物品（房屋、变压器、配电柜、电压补偿器等），乙方必须修复原状或按市场价格赔偿。甲方即退回押金。如乙方合同未到期退租甲方不退还押金给乙方。”《房屋租赁合同》下方甲方是曾庆志的签名和身份证号码，乙方是邓超松的签名和身份证号码。签订合同后，双方依约定履行合同，被告岑溪市英超皮具制品有限公司将租赁的房屋用于生产皮具，租赁房屋的租金均由被告邓超松从其个人的银行账户转账到原告曾庆志的个人账户。2020年2月28日房屋租赁期满后，双方没有续签《房屋租赁合同》，被告岑溪市英超皮具制品有限公司继续使用租赁的厂房。2020年4月28日，被告邓超松出具《欠条》给原告收执，《欠条》记载的内容为：“今欠到曾运租赁厂房的租金（2019年3月1日至2020年5月20日止）叁拾叁万元（330000.0元），其中在2020年5月20日前支付壹拾万元（100000元），则减免2020年3月1日至5月20日的租金约5万元，退押金叁万元，即余款壹拾伍万在2021年5月20日前付清，否则按月息0.7%支付滞纳金，欠款人：邓超松，身份证号码：4524211981××××××××，2020年4月28日。”书立《欠条》后，被告邓超松、被告岑溪市英超皮具制品有限公司没有支付尚欠租金给原告。租赁房屋现在处于空置状态，被告邓超松雇请有一名工人看守房屋，租赁的厂房里有生产皮具的机器设备没有搬离。庭审中，被告认为不需要继续履行房屋租赁合同，对解除租赁合同没有异议，但认为搬迁厂房搬离设备需要半年的时间。关于《房屋租赁合同》中第三条约定的押金30000元，庭审中，原告曾庆志确认收到被告给付的租赁房屋押金30000元，并同意押金30000元可以从所欠租金中扣减。2020年9月7日，两原告诉至本院并提出上述诉讼请求。 在本案审理过程中，原告曾庆志、曾运申请财产保全，并提供了担保，本院依法裁定对登记在被告邓超松名下的坐落在岑溪市沿江三路8号汇洋国际住宅**号房（不动产权证号：岑房权证市区字第××号）在100000元限额内予以查封，对登记在被告邓超松名下的桂Ｄ×××××号江淮小型普通客车、桂Ｄ×××××号丰田小型轿车、桂Ｄ×××××号江铃小型普通客车在50000元限额内予以查封。 另查明，岑溪市英超皮具制品有限公司于2011年1月10日成立，公司注册资本880万元，公司有两个股东，被告邓超松为公司的法定代表人，其认缴出资比例为99.89%。2020年1月7日，岑溪市公安局水汶派出所出具《证明》，证实经核查，邓超松原身份证号码4524211981××××××××与现身份证号码4524211982××××××××是同一人。同日，岑溪市英超皮具制品有限公司以水汶派出所出具的《证明》向岑溪市市场监督管理局申请变更股东身份证号码，股东邓超松的身份证号码由4524211981××××××××变更为4524211982××××××××。 本院认为，原告曾庆志与被告邓超松签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,没有违反法律法规强制性规定,为有效合同,当事人应按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》租赁期间届满后，双方没有续签合同，被告岑溪市英超皮具制品有限公司继续使用租赁的房屋，两原告没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案两原告起诉请求两被告给付尚欠租金并腾退房屋，两被告对解除《房屋租赁合同》没有异议，合同应予解除，解除合同后，两原告有权收回涉案房屋，两原告主张被告岑溪市英超皮具制品有限公司腾退房屋，理据充分，本院予以支持。被告岑溪市英超皮具制品有限公司在房屋租赁期间和房屋租赁合同期满后继续使用租赁房屋，理应支付在腾退房屋前尚欠的租金给两原告。被告岑溪市英超皮具制品有限公司的法定代表人邓超松作为公司的控股股东，以个人名义签订《房屋租赁合同》，以个人名义书立欠330000元的《欠条》，从2016年至2019年期间也一直是从邓超松的个人账户转账支付租赁房屋的租金给原告曾庆志。公司作为独立法人，应当有其独立的财产,公司拥有独立的财产是公司作为独立主体存在的基础和前提条件,也是公司承担义务和责任的物质保证。公司财产应当与股东财产独立。本案中，公司只有两个股东，作为占公司认缴出资比例99.89%的股东邓超松，从2016年6月份以来，从其个人账户向原告曾庆志支付租金10次共416000元，由此可以看出,作为公司法定代表人的邓超松未建立健全的财务制度,未按照规定对公司财产和股东财产独立,公司财产和股东财产混同，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人的利益。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定,邓超松应对岑溪市英超皮具制品有限公司的债务承担连带责任。在腾退租赁房屋前的租金，两被告应按约定支付给两原告。关于拖欠租金的数额问题，原告主张的2020年5月20日之前拖欠的租金，根据被告邓超松所立的《欠条》确认拖欠2019年3月1日至2020年5月20日的租金数额为330000元，《欠条》约定了不按期支付按月利率0.7%支付滞纳金，滞纳金的性质是违约金，因此该部分租金两被告应以330000元为基数，从2020年5月21日起，按年利率8.4%支付违约金给原告。对于2020年5月21日至2020年8月31日的租金，应按《房屋租赁合同》的约定计算，厂房区的面积为1719平方米，价格为每月每平方米6元，宿舍区的面积为1718平方米，铁棚面积为480平方米，宿舍区及铁棚的价格为每月每平方米5.5元，租赁厂房、宿舍区及铁棚每月的租金价格为22403元，2020年5月21日至2020年8月31日的租金应为75158.45元[22403元×3个月+22403÷31天×11天=75158.45元]，关于该部分租金的滞纳金，原告主张按照2020年4月28日所立的《欠条》约定的月利率0.7%支付，因双方没有进行约定，本院不予支持，应参照原告起诉时的一年期贷款市场报价利率3.85%计算支付违约金给原告。因合同解除，被告交给原告的押金30000元一并处理，原告应将押金退还给被告，因被告尚拖欠原告的租金，因此，押金应抵扣租金，2020年5月21日至2020年8月31日的租金扣减30000元押金后为45158.45元。被告邓超松主张其与原告曾运合作购买地皮支出的费用应按约定抵扣租金，因其没有提供证据证实，本院不予认定。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定,判决如下: 一、被告岑溪市英超皮具制品有限公司、被告邓超松应在本判决生效之日起二十日内向原告曾庆志、曾运腾退登记在曾运名下的岑溪市十里长街紫坭工业园区的两栋厂房（包括厂房区、宿舍区、铁棚）； 二、被告岑溪市英超皮具制品有限公司应在本判决生效之日起二十日内支付2019年3月1日至2020年5月20日拖欠的租金330000元及违约金（违约金以330000元为基数，按年利率8.4%，从2020年5月21日起至实际还清之日止）给原告曾庆志、曾运； 三、被告岑溪市英超皮具制品有限公司应在本判决生效之日起二十日内支付2020年5月21日至2020年8月31日拖欠的租金45158.45元及违约金（违约金以45158.45元为基数，按年利率3.85%，从2020年9月1日起至实际还清之日止）给原告曾庆志、曾运。2020年9月1日至实际腾退房屋之日的租金按月租金22403元的标准另计； 四、被告邓超松对被告岑溪市英超皮具制品有限公司上述第二、三项债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7537元，财产保全费1270元，合计8807元（原告曾庆志、曾运已预交），由被告岑溪市英超皮具制品有限公司、邓超松共同负担。 本案权利人向法院申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃硕红 人民陪审员  黄孔燕 人民陪审员  谢日强 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  傅世志 书 记 员  彭露仪