湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初8226号原告（反诉被告）：张畅，男，1987年11月25日出生，汉族，快递公司职员，户籍地：武汉市洪山区。原告（反诉被告）：罗楠楠，女，1991年8月28日出生，汉族，快递公司职员，户籍地：武汉市蔡甸区。上述二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：柴欣，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：张晓斌，男，1992年3月18日出生，汉族，公司职员，现住广东省汕尾市陆丰市。委托诉讼代理人：瞿泽锋，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：魏天斌，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉舒博里不动产代理有限公司，注册地：洪山区珞狮南路**丽岛紫园商铺栋****，经营地址：武汉市东湖高新区万科花山紫悦湾****商铺门口德佑地产。法定代表人：祝小平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程奎，男，该公司员工。特别授权代理。原告（反诉被告）张畅、罗楠楠与被告（反诉原告）张晓斌及第三人武汉舒博里不动产代理有限公司（以下简称：舒博里公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张畅、罗楠楠的共同委托诉讼代理人柴欣，被告（反诉原告）张晓斌的委托诉讼代理人瞿泽锋，第三人舒博里公司的委托诉讼代理人程奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张畅、罗楠楠向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判决被告将5万元购房定金退还给原告；3.判决被告按照总房款153万的20%向原告赔偿30.6万违约金；4.判决被告赔偿律师费2万元；5.判决被告赔偿原告前期垫付的中介费2万元，评估费1640元，按揭服务费1800元；6.判决被告承担此案的诉讼费及其他相关费用。事实与理由：原告于2020年1月17日在第三人舒博里公司处与被告签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》，里面包含《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》。原告拟购买被告位于武汉市东湖高新区XXX房屋，面积为113.11平米，总价153万元。买卖合同签署后，原告已经按约支付了5万元购房定金和中介费2万元、评估费1640元、按揭服务费1800元。根据合同约定，原、被告均应在合同签署后的15个工作日内配合中介办理贷款申请手续，但是被告拒绝配合，且根据合同约定，被告必须于2020年3月25日前办理完毕解抵押手续，而被告一直拖延几个月都没办理，延迟履行远远超过15天，也构成根本违约。2020年8月17日，原告打电话给被告沟通合同继续履行问题，被告明确表示不愿继续卖房，不愿继续履行合同，要把定金退给原告。鉴于与被告沟通无果，2020年9月4日，原告与北京大成（武汉律师事务所签署委托代理合同，并于2020年9月9日向支付了2万元律师费，2020年9月11日，律所向本人开具了2万元律师费发票。基于上述事实，原告与被告之间签订的房屋买卖合同均系真实意思表示，属于合法有效的合同，双方应严格遵守。但是被告单方拒绝继续履行合同，拒绝继续卖房，已经构成合同根本性违约，违反了双方签订的买卖合同相关规定，也违反了《合同法》第九十四条的有关规定。因而被告应该承担此交易的全部违约责任。原告作为守约方有权利要求解除合同并要求被告退还已付定金。本案中双方既约定了违约金又约定了定金，且被告拒绝卖方已经构成合同根本违约，原告作为守约方，有权依据上述规定自由选择适用定金罚则或要求被告赔偿违约金。关于律师费，双方在买卖合同中明确约定由违约方承担，所以原告主张被告赔偿律师费有理有据。关于原告已经支付的中介费，双方在买卖合同第十条第六款，《居间服务合同》中明确约定由违约方赔偿守约方已经支付的中介费，因而原告要求被告赔偿中介费也有理有据。关于评估费、按揭服务费，原告、被告、第三人在《房屋交易按揭、过户服务合同》第四条第一款明确约定由违约方承担，所以原告主张原告赔偿评估费、按揭服务费也有理有据。综上，原告为维护自身权益诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）张晓斌辩称：原告起诉被告要求承担违约责任无事实及法律依据，本案中双方签订的房屋买卖合同中约定要求原告先进行办理贷款手续，但原告提交的证据中微信聊天记录等显示，系由于原告的原因耽误了贷款时间导致本案的房屋买卖合同一直不能继续履行，故合同未履行的责任应由原告承担。针对原告诉请要求被告承担违约责任、及律师费、评估费、按揭服务费等无事实依据。被告认为，系因原告自身的原因，原告在自身违约后先行向法院起诉，以期达到先诉的效果。被告在原告起诉前，接到原告的电话，原告当时是同意解除案涉合同，被告因不想将案涉纠纷扩大，故而提出退还原告的定金。被告在得知原告起诉后，才考虑原告的不诚信。恳请法院查明本案原告的违约事实依法判决驳回原告的诉请。第三人舒博里公司未发表意见。被告（反诉原告）张晓斌向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易按揭过户服务合同》；2.判令被反诉人承担违约责任，反诉人对被反诉人已交的5万元定金不予退还；3.判决两被反诉人按照总房款的20%向反诉人赔偿违约金30.6万；4.判令两被反诉人承担诉讼费及反诉人为实现债权支出的其他费用。事实与理由：2020年1月27日，反诉人与被反诉人在第三人处签订《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易按揭过户服务合同》，合同约定由被反诉人购买反诉人位于武汉市东湖高新区XXX号的房屋，总价153万元。合同签订后，被反诉人向反诉人支付定金5万元。合同第五条第二款约定，房屋买卖双方应于合同签订之日起15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。后因疫情原因导致时效顺延。疫情缓解后，自2020年4月15日开始，反诉人也多次与第三人联系，催促办理相关手续，被反诉人始终以各种理由拖延，不向银行提供贷款资料。一直到7月底被反诉人的银行贷款始终没有办妥。依据双方签订的合同约定，被反诉人应向反诉人支付首付款65万元，向银行贷款82万元。首付款是在被反诉人的银行贷款审批通过后支付，然后其所申请的银行贷款支付给被反诉人。因被反诉人不配合第三人及银行工作，导致房屋买卖合同实际无法履行。综上，请法院支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）张畅、罗楠楠辩称：1.被告办理解除抵押登记的时间严重超出合同约定的时间，已经构成根本违约；2.被告在合同履行过程中不配合中介回汉面签构成根本违约；3.被告在主动提出配合原告“满二”过户并与原告达成新的“合意”后拒绝卖房构成根本违约；4.被告违约的根本原因是其自身问题，而非原告的原因；5.原告在合同履行过程中从未出现故意拖延履行的违约行为。综上，本案系被告恶意违约导致合同无法继续履行。第三人舒博里公司未发表意见。原告（反诉被告）张畅、罗楠楠、被告（反诉原告）张晓斌及第三人舒博里公司均向本院提交“案件要素表”，对要素表中关于“案涉房屋的具体地址、房屋总价格、分期支付的金额、违约责任的约定”，本院载卷并予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年1月17日，张畅、罗楠楠（购买方）与张晓斌（出售方）在第三人舒博里公司的居间服务下签订《武汉市存量房买卖合同》。合同对案涉房屋的具体地址、房屋总价格、分期支付的时间和金额、违约责任等进行了约定。合同第二条约定：案涉房屋已设定抵押（中国邮政银行），出售方最迟应于2020年3月25日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第五条约定：买卖双方应于本合同签定后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；购买方应在买方银行按揭贷款审批通过后且卖方还款赎楼当日支付首付款650000元。合同第十三条约定：卖方该房屋存在二次抵押（中国平安银行），该笔贷款需在还款赎楼之前由卖方结清，若该合同最终没有交易完毕，居间方退还中介费。合同签订当日，张畅、罗楠楠向张晓斌支付定金50000元。向第三人支付居间代理费20000元、评估费1640元、按揭服务费1800元，共计23440元。武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起对武汉市实行封闭式管理。2020年4月8日，武汉市解除封闭式管理。2020年4月10日，第三人通过微信通知张畅、罗楠楠与张晓斌办理网上在线贷款申请流程。2020年4、5月左右，银行将贷款资料邮寄给张畅、罗楠楠。2020年6月16日，张畅、罗楠楠通过网络办理银行贷款申请。2020年6月28日，张畅、罗楠楠将贷款资料邮寄回银行。2020年6月，第三人通过微信告知张畅、罗楠楠与张晓斌可能会取消网络办理贷款申请的政策。2020年7月，第三人舒博里公司通过微信通知张畅、罗楠楠与张晓斌银行取消网络办理贷款申请的政策。张晓斌与第三人舒博里公司的工作人员周泉英的微信聊天记录显示：2020年7月10日，张晓斌承诺“我下周安排时间回去吧”。2020年7月至8月间，张畅、罗楠楠、张晓斌分别与第三人舒博里公司对“合同履行时间太长导致的赔偿问题”进行协商，最终未达成一致意见。2020年9月4日，张畅、罗楠楠与北京大成（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理本案房屋买卖合同纠纷事宜。2020年9月9日，张畅、罗楠楠向该所转账支付律师费20000元。另查明，张畅、罗楠楠与张晓斌疫情期间均不在武汉市。以上事实，有原告（反诉被告）张畅、罗楠楠、被告（反诉原告）张晓斌及第三人舒博里公司的当庭陈述，原告（反诉被告）提交的房屋买卖业务签订文件合订本、中介费、评估费、按揭服务费收条、律师代理合同、原告支付律师费转账凭证、律师费发票及购房交易群微信聊天记录，被告（反诉原告）张晓斌提交的房屋买卖合同、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）张畅、罗楠楠与被告（反诉原告）张晓斌签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原告（反诉被告）张畅、罗楠楠与被告（反诉原告）张晓斌双方均应依约履行各自的义务。根据案涉合同的约定，原告（反诉被告）应于2020年1月17日后的15个工作日内办理银行贷款面签手续，但此期间恰遇疫情，疫情系不可抗力，因武汉市处于封闭式管理，案涉合同只能中止履行。2020年4月8日，武汉解除封闭式管理，案涉合同随之重新启动，但因案涉合同当事人均在外地，无法及时回汉，遂第三人舒博里公司通过网络指导原告（反诉被告）办理银行的贷款审批程序，因网络不畅、沟通不及时以及担心存在安全隐患等情况，导致原告（反诉被告）在2020年6月底才将银行所需的贷款资料寄回给银行，而7月份银行恰好取消了线上贷款流程，本案的纠纷就此产生。根据案涉合同的约定：“买卖双方应于本合同签定后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，可见，办理贷款申请手续是合同双方当事人的义务，并非原告（反诉被告）的单方义务，本案中，原告（反诉被告）在第三人的指导下，虽然时间稍长，但最终成功办理了贷款面签的流程，故被告（反诉原告）继续配合办理贷款申请手续是合同继续履行的关键，但本案中，被告（反诉原告）未配合办理贷款申请手续，导致合同无法继续履行，故而被告（反诉原告）构成根本违约。被告（反诉原告）辩称，贷款申请持续时间过长，原告（反诉被告）未给予适当补偿，且构成根本违约，故而其未配合办理贷款申请，且要求解除合同。本院认为，原告（反诉被告）贷款申请时间过长，并非原告（反诉被告）故意拖延导致，而是因“疫情”这一不可抗力所致，且原告（反诉被告）最终办理完毕并将资料寄回给银行，原告（反诉被告）的行为不构成根本违约。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补偿，需建立在双方自愿协商的基础上，并最终达成一致意见，但本案中，双方并未达成一致意见，被告（反诉原告）仍应按原合同继续履行其合同义务，故本院对被告（反诉原告）的此抗辩意见不予认可。综上，被告（反诉原告）构成根本违约，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，本院对原告要求解除合同、返还定金的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金及律师费。根据案涉合同中违约责任的约定，同时综合考量原告（反诉被告）已支付的房款比例、原告（反诉被告）银行贷款申请过长、疫情带来的不便、原告（反诉被告）损失未举证等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情认定被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付违约金50000元及律师费20000元。关于中介费20000元，评估费1640元，按揭服务费1800元。根据案涉合同关于“若该合同最终没有交易完毕，居间方退还中介费”的约定，中介费应当由第三人退还给原告（反诉被告），并非被告（反诉原告）。但本案中，原告（反诉被告）并未对第三人提出诉讼请求，故本案对此不予处理，并驳回原告（反诉被告）关于中介费等费用的诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）张畅、罗楠楠与被告（反诉原告）张晓斌于2020年1月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）张晓斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张畅、罗楠楠返还定金50000元；三、被告（反诉原告）张晓斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张畅、罗楠楠支付违约金50000元；四、被告（反诉原告）张晓斌于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张畅、罗楠楠赔偿律师费20000元；五、驳回原告（反诉被告）张畅、罗楠楠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张晓斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3646元，由被告（反诉原告）负担2551元，由原告（反诉被告）张畅、罗楠楠负担1095元。反诉案件受理费减半收取3320元，由被告（反诉原告）张晓斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年十二月二日法官助理蔡叶书记员罗璇