福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4417号 原告（反诉被告）：厦门元平置业有限公司，住所地厦门市海沧区海沧大道841号3017单元之一。 法定代表人：张忠义，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江伟，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：百江（厦门）股权投资基金管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路72号中闽大厦20层01单元18室。 法定代表人：杨昆明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林浩夫，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟鹏，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：桔子艺术（厦门）酒店投资有限公司，住所地厦门市集美区集源路27号五楼502室。 法定代表人：易亚二，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林浩夫，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟鹏，福建天衡联合律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）厦门元平置业有限公司（以下简称元平公司）与被告（反诉原告）百江（厦门）股权投资基金管理有限公司（以下简称百江公司）、被告桔子艺术（厦门）酒店投资有限公司（以下简称桔子公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。元平公司的委托诉讼代理人江伟与百江公司、桔子公司的共同委托诉讼代理人林浩夫、徐伟鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元平公司向本院提出诉讼请求：百江公司、桔子公司共同支付居间服务费180万元及利息（自2019年4月1日起按银行贷款利率计至款清之日止），并赔偿律师费等损失10万元。事实和理由：元平公司负责人张忠义在厦门从事经济型酒店业长达二十年，具有较丰富的酒店业资源和经验。2017年10月至11月间，百江公司负责人吴光淼联系张忠义，了解酒店投资或合作事宜，希望张忠义帮助寻找酒店租赁和收购的投资标的，并协助或代为处理目标项目的洽谈等有关事宜。之后，元平公司了解得知厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司（以下简称珑钰公司）有一处适合经营主题艺术酒店的场所。为此，元平公司积极收集信息跟踪目标项目的相关情况，与场地经营权拥有者珑钰公司沟通洽谈。经过多方努力，元平公司与珑钰公司于2017年11月16日就厦门市集美区集源路27号一幢建筑面积4990.64平方米的建筑物签订《租赁协议》。同日，元平公司还与珑钰公司签订了一份内容基本一致合同当事人包含百江公司的三方《租赁协议》，百江公司作为合同承租方于2017年12月15日在该三方《租赁协议》上盖章确认。三方《租赁协议》签订前，百江公司与元平公司签订《居间服务协议书》，明确上述建筑物的承租使用权由百江公司享有并由百江公司投资筹建酒店，百江公司向元平公司支付居间服务费280万元。百江公司于2019年1月注册成立百分百控股的项目子公司即桔子公司作为酒店经营主体和承租场所使用者，进行各项筹备工作，并于2019年3月开业经营。然而，百江公司在元平公司完成了居间服务并接收使用了服务成果（租赁物）后，仅支付了100万元居间服务费，尚余的180万元居间服务费本应在酒店开业后付清，但拖延至今未付。而作为居间服务成果的实际经营者桔子公司，既是百江公司百分百控股的子公司，又是居间服务成果（租赁物）的实际受益人，理应共同承担支付居间服务费的责任。元平公司特诉至法院，望判如所请。 百江公司辩称，一、百江公司与元平公司签订《居间服务协议书》实质上是一种特殊的无名合同，并非简单的居间合同，元平公司索要居间服务费不符合合同实质。根据元平公司提交的证据，早在《居间服务协议书》签订之前，元平公司就已经与珑钰公司签订租赁协议，其作为前承租人，此后将承租权转让给百江公司（但同时又保留自己在原合同中的权利义务），从行为模式看，并非居间行为，而更接近转租和承租权的转让。基于对合同实质的考察，元平公司并未从事居间活动，无权获得居间服务费。二、元平公司未如实履行合同项下基本义务，无权要求百江公司支付合同价款。首先，元平公司隐瞒租赁房屋存在重大消防功能障碍的事实，与其声称的“有一处适合经营主题艺术酒店的场所”严重不符，违反了提供真实可靠信息的合同义务。其次，根据合同约定，元平公司有义务协助酒店通过相关部门验收认可顺利开业，然而在合同履行过程中，元平公司完全未履行该协助义务，致使酒店通过消防困难重重、再三拖延，开业艰阻。最后，酒店并未顺利开业。因消防功能的严重障碍，可能导致租赁合同的根本目的无法实现，百江公司暂停支付租金并持续与珑钰公司和有关部门沟通消防问题。然而在酒店通过消防前一天，珑钰公司就已发出解除通知并在不久后提起诉讼，租赁合同显然存在合同目的无法实现的风险，元平公司不能基于此获得合同报酬。三、即使根据居间合同认定，元平公司违反如实报告义务，亦不得要求支付报酬。综上，请法院驳回元平公司的诉讼请求。 桔子公司辩称，桔子公司不是适格的被告主体。元平公司起诉的根据为《居间服务协议书》，该合同主体双方为元平公司与百江公司，桔子公司并非合同相对方，也没有“由第三人向债权人履行债务”的约定，桔子公司不是合同当事人，不受合同项下权利义务条款的约束。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，母公司与子公司之间是相互独立的法律主体，即使是全资母子公司的关系，也不会改变母子公司之间独立法人的属性。元平公司与百江公司之间存在何种债权债务关系，与桔子公司无关。因此，请法院驳回元平公司对桔子公司的起诉。 百江公司向本院提出反诉请求：1.元平公司返还意向金100万元；2.元平公司赔偿百江公司因其未履行合同义务导致的损失892324元（包括租金损失528070元、诉讼费损失24254元、律师费损失34万元）。事实和理由：2017年12月15日，百江公司与元平公司签订合同，元平公司及其负责人张忠义作为在酒店行业具有丰富资源和经验的一方，将其既已承租的不适合用作酒店经营的房屋介绍给百江公司，却声称该房屋适合经营主题艺术酒店。双方在合同中约定“甲方向乙方提供有关租赁的信息，且提供的信息真实可靠”即元平公司具有如实报告该房屋用途的义务。双方约定先支付100万元意向金，并在合同中约定“若甲方未协助乙方与合法出租方签订目标酒店租赁事宜并得到房屋所有人认可及酒店通过相关部门验收认可顺利开业事宜，甲方必须无条件立即将意向金100万元退还乙方，若乙方还有支付甲方任何其他款项，甲方也必须无条件将款项退回乙方”，即元平公司负有协助百江公司签约、取得认同、顺利开业等义务。2017年12月15日，珑钰公司作为甲方，百江公司和元平公司作为乙方签订租赁合同。在租赁合同履行过程中，百江公司发现该房屋规划用途及消防功能存在问题，无法用作酒店经营，与元平公司此前书面及口头陈述的不符，元平公司存在故意隐瞒真实信息并提供虚假信息的情况，导致酒店项目出现严重的审批障碍。此外，元平公司也一直未履行其协助义务。最终，出租方在酒店项目消防检查合格、依法取得开业资格前就已发函解除合同，酒店未能顺利开业。因元平公司在信息披露、沟通协助上未能尽其义务，导致租赁合同双方发生诉讼纠纷，元平公司存在相当程度的责任，其应依合同约定退还意向金100万元，并依法承担赔偿百江公司损失的违约责任。百江公司因元平公司违约引起消防审批障碍受到租金损失528070元，引发诉讼产生诉讼费24254元、律师费34万元。元平公司违反如实报告信息义务、协助义务，应返还意向金并赔偿损失。百江公司特提起反诉，望判如所请。 元平公司辩称，根据《居间服务协议书》约定，元平公司的合同义务已经履行完毕，元平公司已促成签订租赁合同，桔子公司已在租赁场所经营酒店。元平公司并未提供虚假信息，租赁场所可以经营酒店。关于消防等问题，是百江公司自身的责任，消防验收、酒店开业只是付款条件，元平公司提供的服务只是增值服务，并非元平公司的责任。百江公司的反诉请求不能成立，应予驳回。 桔子公司述称，对百江公司的反诉请求及事实理由无异议。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年，案外人厦门市公物采购招投标有限公司受案外人厦门市集美区人民政府集美街道办事处（以下简称集美街道办事处）委托，就“东方收藏大厦”艺术交流中心项目（集源路27号）招租采用公开招标方式进行公共资源配置。珑钰公司中标后，与集美街道办事处签订租赁合同，约定集美街道办事处将厦门市集美区集源路27号东盟（集美）文化艺术交流中心（共七层）出租给珑钰公司，租赁期限从2016年11月15日起至2026年11月14日止。该合同约定的租赁用途不包括经营酒店。 2017年11月16日，珑钰公司（甲方）与元平公司（乙方）签订一份《租赁协议》（以下简称“两方协议”），约定：租赁房屋坐落于厦门市集美区集源路27号，主楼4790.64平方米及八楼200平方米；房屋产权人为集美区街道，租赁权源为甲方2016年10月19日通过市场招标形式中标获得该房屋10年使用权（2017年2月15日至2026年2月14日）；甲方对该项目标的已经详细描述并充分展示相关证照文件，乙方也对该项目标的现状及作为艺术酒店租赁使用的目的做了详尽的政策比对与可行性调研；甲方提供一楼（部分面积）、二楼（部分面积）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼（部分面积）、八楼作为艺术酒店之用；租赁期限自2017年12月15日至2026年11月14日，甲方给予乙方免租装修期3个月；月租金按双方确认的租赁面积每平方米28元计价，每年按百分之八递增，付款方式为按季度支付，提前10天交下季度租金；乙方在签订本合同后三日内须向甲方缴纳10万元作为定金，合同签约履行后该笔金额转化为履约保证金。此外，该两方协议还就甲方责任、乙方责任、违约责任、合同终止等方面进行了约定。 除上述两方协议外，珑钰公司还与元平公司、百江公司签订了一份《租赁协议》（以下简称“三方协议”），该协议甲方为珑钰公司，乙方为百江公司、元平公司。珑钰公司、元平公司的签署时间为2017年11月16日，百江公司的签署时间为2017年12月15日。该三方协议与上述两方协议内容大致相同，租赁期限自2017年12月15日至2027年8月14日。 2017年12月4日，珑钰公司（甲方）与百江公司（乙方）签订《补充协议1》，约定：甲方将东盟艺术中心部分楼层交由乙方改造成艺术酒店（艺术家部落）之用，甲方并确认消防可以通过酒店经营使用，但涉及设计施工图纸等乙方均应符合消防验收要求并予以全力配合。 2017年12月5日，珑钰公司出具一份《同意函》，载明：在租赁期间不改变珑钰公司与元平公司签订协议内容情况下，珑钰公司同意元平公司转租或合作。 2017年12月7日，珑钰公司（甲方）与百江公司（乙方）、元平公司（乙方）签订《补充协议2》，约定：乙方使用面积共4990.64平方米，产权面积为4530.64平方米，产权外面积为460平方米，其中八楼200平方米按每平米28元，每三年递增计算。该协议还对2018年3月15日至2027年8月14日期间的应付租金金额进行了详细约定。 2017年12月15日，元平公司（甲方）与百江公司（乙方）签订一份《居间服务协议书》，约定：甲方拥有多年酒店经营管理从业经验以及资讯资源，了解国内酒店连锁经营机构经营和经营策略及投资动向；拟整体转让甲方的租赁合同，在签订本协议之前，经与甲方进行了多次有效沟通，并经甲方提供的合同并取得了乙方认可和收购意向；甲方接受乙方委托，负责协助乙方跟踪和联系酒店租赁合同事宜及酒店顺利开业有关事宜，向乙方提供关于酒店租赁的相关信息，最终促成乙方与合法出租方签订酒店租赁合同并得到房屋所有人认可且酒店顺利开业；甲方提供的居间是指完成酒店租赁合同定的委托事项，在乙方与出租方签订酒店租赁合同且乙方酒店顺利开业，方可视为甲方完成所提供的居间服务；本协议有效期自本协议签订之日起至乙方与租赁方签订酒店租赁合同或协议且乙方酒店顺利开业并付清居间报酬之日止，本协议自然解除；乙方为表示履行本协议的诚意，同意在本协议签订之日向甲方支付100万元意向金，该笔意向金届时可冲抵居间报酬，若甲方未协助乙方与合法出租方签订目标酒店租赁事宜并得到房屋所有人的认可及乙方酒店通过相关部门验收认可顺利开业事宜，甲方必须无条件立即将意向金100万元退还乙方，若乙方还有支付甲方任何其他款项，甲方也必须无条件将款项退回乙方；本协议居间报酬总金额为280万元；乙方与租赁方签订酒店租赁合同并得到房屋所有人认可且乙方租赁的目标酒店作为酒店用途的消防图纸报送相关消防部门且得到相关消防部门书面认可通过可以按酒店经营进行消防施工，向甲方支付居间报酬100万元；乙方酒店顺利开业后，意向金100万元自动转为居间报酬，同时乙方支付剩余的80万元，若乙方酒店最终无法获得房屋所有人认可或未通过作为酒店的消防验收导致无法顺利开业，甲方应在接到乙方书面通知之日起2日内无条件退回已收取的乙方所有款项（包括但不限于退回乙方已支付的居间报酬及意向金等）；甲方向乙方提供有关租赁的信息，且提供的信息真实可靠；因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方均应协商解决，协商不能达成一致的，任何一方均可向乙方所在地的人民法院提起诉讼。 百江公司承租厦门市集美区集源路27号房屋后，对该房屋进行了装修，并注册成立了桔子公司，拟在此经营酒店。 2018年11月28日，厦门市公安消防支队集美区大队向珑钰公司发出《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：厦门市集美区集源路27号东盟（集美）文化艺术交流中心第3-6层，经厦门市规划委员会集美规划分局同意使用功能变更为文化艺术交流中心，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，主要存在的问题包括使用功能与原消防设计备案功能不一致等。 2019年1月30日，厦门市规划委员会集美规划分局向厦门市公安消防支队集美区大队发出《关于东盟文化艺术交流中心大楼使用功能的复函》，载明：根据集美区政府专题会会议精神（[2018]162号），同意东盟文化艺术交流中心大楼予以保留原批复的商业和公寓功能；现该部分建筑拟作为展厅和艺术家配套酒店使用，不涉及改变用地性质，其二次装修无需办理规划许可手续。 2019年3月20日，珑钰公司向百江公司发出《解除合同通知书》，珑钰公司以拖欠租金为由通知百江公司解除三方协议。 2019年3月21日，桔子公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 2019年4月1日，厦门市集美区人民法院立案受理了珑钰公司（原告/反诉被告）与百江公司（被告/反诉原告）、元平公司（被告）房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）闽2011民初1865号。珑钰公司的诉讼请求包括确认珑钰公司于2019年3月20日解除三方协议的行为有效，百江公司、元平公司支付租金、违约金、律师费，将租赁房屋恢复原状等。百江公司的反诉请求包括珑钰公司继续履行房屋租赁合同，交付租赁场所，返还多付租金，支付违约金等。厦门市集美区人民法院于2020年3月27日作出一审判决，百江公司不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）闽02民终3004号民事裁定，撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽2011民初1865号民事判决，发回厦门市集美区人民法院重审。现该案尚未审理终结。 本院认为，元平公司与百江公司签订的《居间服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照《居间服务协议书》约定，元平公司接受百江公司委托，向百江公司提供关于酒店租赁的相关信息，最终促成百江公司与合法出租方签订酒店租赁合同并得到房屋所有人认可且酒店顺利开业。百江公司已向元平公司支付100万元意向金，该100万元意向金转为居间报酬及百江公司向元平公司支付剩余180万元居间报酬的前提条件是，百江公司与租赁方签订酒店租赁合同并得到房屋所有人认可，目标酒店作为酒店用途的消防图纸报送相关消防部门且得到相关消防部门书面认可通过可以按酒店经营进行消防施工，且目标酒店顺利开业。百江公司承租厦门市集美区集源路27号房屋后，对该房屋进行装修并注册成立桔子公司，拟在此经营酒店，但因消防问题迟迟未能开业，而当桔子公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证具备开业条件的前一天，珑钰公司就向百江公司发送通知要求解除三方协议，并提起房屋租赁合同之诉，现该案尚未审理终结，三方协议能否继续履行、目标酒店能否顺利开业均不明确，百江公司向元平公司支付剩余180万元居间报酬的条件尚未成就，因此，元平公司请求百江公司、桔子公司支付居间服务费180万元及利息、赔偿律师费损失10万元，本院不予支持。同理，元平公司向百江公司返还100万元意向金的前提条件是，目标酒店最终无法获得房屋所有人认可或未通过作为酒店的消防验收导致无法顺利开业，现三方协议能否继续履行、目标酒店能否顺利开业均不明确，元平公司向百江公司返还100万元意向金的条件尚未成就，百江公司请求元平公司返还100万元意向金、赔偿租金、诉讼费、律师费等损失892324元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告厦门元平置业有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告百江（厦门）股权投资基金管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为10950元，由厦门元平置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为10915元，由百江（厦门）股权投资基金管理有限公司负担。前述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 朱 晨 二〇二〇年十二月四日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。