广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12756号原告：肇庆市国际商业广场经营管理有限公司，住所地：肇庆市康乐北路9号。法定代表人：李舜华，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈民利，男，1973年10月26日出生，汉族，联系地址，系该司职员。被告：岑宜殷，男，1983年11月06日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：叶美君，女，1986年10月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：黎家盛，广东佰仕杰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张德伦，广东佰仕杰律师事务所实习人员。原告肇庆市国际商业广场经营管理有限公司与被告岑宜殷、叶美君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员李庆伟适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人陈民利、两被告共同委托诉讼代理人黎家盛、张德伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市国际商业广场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告岑宜殷、被告叶美君向原告支付物业管理费（自2015年1月1日至2020年7月31日，每月物业管理费213.98元）人民币14336.75元，按合同约定逾期每天按0.2%计付滞纳金（以每月物业管理费213.98元为本金，每天按0.2%的标准，每月为一期，自2015年1月1日至实际清偿之日止）；2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月23日，原告与广州德致置业发展有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由原告向该公司开发的广州市荔湾区东漖南路90-114号物业翠荷轩提供前期物业管理服务事宜。双方约定原告收取高层住宅服务费用的标准为2.8元每平方米每月，商业物业为12元每平方米每月，业主应当在物业交付使用之日起每月10号前直接向原告缴纳物业服务费，逾期支付的每天按应付未付款的0.2%向原告缴纳滞纳金。原告按合同约定为该物业提供符合标准的物业管理服务。2014年7月29日，在上述合同生效后，原告向物业所在地主管部门广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局备案，再次明确上述物业合同期限自物业交付之日起生效至业主委员会成立之日止，或在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时上述物业合同自动终止。至今该物业服务合同仍然生效。被告于2014年6月16日在广州市德致置业发展有限公司提供的收楼确认书中签名确认产权转移手续已全部办理完毕，即被告确认物业已于当日交付使用。根据上述物业服务合同约定，被告应自物业交付使用之日起每月按约定支付物业服务费。但被告自2015年1月1至2020年7月31日止未支付过任何一笔物业服务费，至今共欠物业服务费14336.75元，滞纳金29682.63元，合共44019.38元（合同约定逾期支付的每天按应付未付款的0.2%向原告缴纳滞纳金）。原告于2017年11月3日委托广东派力律师事务所向被告发出《律师函》请求被告自收到函件之日起3日内缴清物业服务费等所有应付未付费用，但被告至今不予理会，未能履行缴费义务，请求人民法院依法查明事实真相，作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告岑宜殷、叶美君答辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼费用由原告承担。理由：一、本案的原告主体不适格，适格的主体应为广州市鹤盛物业管理有限公司。二、2015年1月-2017年9月的物业管理费及滞纳金已超过3年的诉讼时效，原告对该部分费用的主张应丧失胜诉权。三、物业管理费单价应为每月2.6元/平方米，并不是每月2.8元/平方米。四、原告主张逾期每天按0.2%计付滞纳金没有事实和法律依据。五、原告应举证证明提供了哪些具体的物业服务，如果没有提供服务，就不应收取物业管理费。经审理查明，2014年5月23日，广州德致置业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对翠荷轩(物业名称)提供前期物业管理服务；物业类型：商住楼。座落位置：广州市荔湾区东漖南路90-114号(双号)。建筑面积11062平方米；第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：2.8元/月/平方米，商业物业：12元/月/平方米；第七条、业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每天按应交款0.2%的标准向乙方支付违约金；等等。2014年7月7日，房管部门对上述《前期物业服务合同》进行了备案。2014年4月11日，广州市德致置业发展有限公司（甲方、卖方）与两被告（乙方、买方）签订《商品房(一手现房)买卖合同》，约定：乙方向甲方购买翠荷轩商住楼自编2座6层604号房(下称该商品房)，门牌地址：荔湾区东漖南路106号604房，该商品房产权登记建筑面积共76.4219平方米；第五条物业服务：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市鹤盛物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限物业交付使用之日至业主委员会成立之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积住宅：2.6元/m2、商铺：12元/m2、车位：120元/月元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；等等。2014年6月11日，两被告收楼入住涉案房屋。被告入住涉案房屋至今未向原告支付物业管理费。2017年11月6日，原告委托律师向被告寄出《律师函》，要求被告支付2015年1月1日至2017年10月31日的物业服务费及滞纳金。庭审中，被告表示已取得涉案房屋的房产证。本院认为：根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。由此可见，翠荷轩建设单位广州市德致置业发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告作为翠荷轩的业主之一，应按《前期物业服务合同》约定的标准每月213.98元（即2.8元/月/平方米×76.4219平方米）向原告支付2015年1月1日至2020年7月31日的物业管理费。被告欠付上述期间的物业管理费，依约应向原告承担违约责任。合同约定逾期每天按应交款0.2%的标准向原告支付违约金（滞纳金）标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费的滞纳金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，滞纳金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。被告对原告主张的2015年1月至2017年9月的物业管理费及滞纳金已超过3年的诉讼时效问题。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。因此，按当时施行的《民法通则》规定，2015年1月1日至2015年9月30日期间欠付的物业管理费的诉讼时效期间在2017年9月30日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因于2017年10月1日起施行的《民法总则》而消灭。因原告于2017年11月6日向被告邮寄《律师函》催缴该段期间的物业管理费而诉讼时效中断。因此，被告仍应向原告支付2015年10月1日至2020年7月31日的物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及参照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告岑宜殷、叶美君向原告肇庆市国际商业广场经营管理有限公司一次性支付自2015年10月1日起至2020年7月31日的物业管理费（按每月213.98元计算）及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为213.98元，自当月11日起计算至付清本金之日止，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）。二、驳回原告肇庆市国际商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，由原告肇庆市国际商业广场经营管理有限公司负担304元，被告岑宜殷、叶美君负担146元（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月十四日书记员  吴 帆姚晓丹