广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书粤1204民初3615号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××××××第二卡，统一社会信用代码914××××××××689600P。法定代表人：赵华军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志国，该公司员工。被告：邵龙思，男，1984年10月23日出生，汉族，住广东省云浮市云安县××××××，公民身份号码445××××××××××××132。被告：赖玉群，女，1985年11月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××043。原告肇庆市华军物业管理有限公司与被告邵龙思、赖玉群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市华军物业管理有限公司的委托代理人刘志国、被告邵龙思、赖玉群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市华军物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年01月01日至2020年09月31日物业管理服务费4551.69元、滞纳金2184.81元，合计6736.50元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:肇庆市华军物业管理有限公司于2016年8月18日与高要市**房地产开发有限公司签订了丽华**前期物业服务合同，委托原告对丽华**小区进行物业管理。而被告住在丽华**小区D幢306房，房屋面积106.10m3，合同中约定住宅管理费是1.3元/月/m2，计欠33个月物业管理费6736.05元，滞纳金2184.81元。被告己享受了原告的物业管理服务，却并未按时向原告交纳物业管理服务费，在此期间原告多次催缴，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼请求法院判令被告立即给付所欠物业管理服务费。被告邵龙思、赖玉群共同答辩称，其之所以从18年至今没有交物业费是有原因的。18年之前我是一直有交物业费用的，但物业的管理真的太差！而且不负责！主要体现在：1、乱收费，（电梯维护费，垃圾清理费，余泥费）。2、各种的脏乱差，有视频，图片为证。3、不顾业主安全（把废弃约砖头，沙石堆放在走火通道，有图片为证）。4、保安不负责，经常不在岗，或者上班时间在岗位睡觉，甚至在墙角小便，树头抽烟，保安形同虚设（有图片为证）还有与业主争吵甚至大打出手（视频为证）。5、车辆乱停乱放，特别摩托车，导致我自家摩托车位无法进入停放或者被别人占用至今两年没有停过一天只能停在外面露天空地，多次与物业交涉，物业要么说不关物业事，要么说没有办法，管不了。6、小区经常失窃，包括本人手袋，单车以及小区各种物件的失窃（有业主及群聊天记录作证）物业一直认为不关他们的事，不是他们的责任！一直得不到重视与改善。7、物业费1.3元/平方，应该按使用面积计算，106.1-84.8＝21.3，而且发电机房已经占用公共面积。8、物业不是本人不交，而是协商没有达成一致，所以不存在滞納金。9、出租车位收入没有公示。所以本人要求:1、退还多收费用。2、本人摩托车位两年多未使用过按照我以前租摩托车位费每月30元退还。3、剩下的物业费六折计算。4、日后管理必须整改。5、管理好摩托车停放问题，使得我摩托车位能正常使用。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，邵龙思、赖玉群与高要市**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邵龙思、赖玉群共同向高要市**房地产开发有限公司购买位于肇庆市高要区××××××××××××××××××××，房屋建筑面积为106.1平方米；同时约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年8月18日，邵龙思、赖玉群办理了案涉房屋的收楼手续，之后装修入住至今。2016年8月18日，邵龙思、赖玉群共同与肇庆市华军物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理服务合同生效时止的物业管理。邵龙思、赖玉群接受肇庆市华军物业管理有限公司对其所购案涉房屋进行物业管理服务，以发展商向业主发出《入伙通知书》之日起计算物业服务费，以后应于每月15日前缴纳；物业服务费按建筑面积按月计算，其中2-9层带电梯住宅1.30元/平方米、10-17层带电梯住宅1.38元/平方米；摩托车车位物业服务费由所有权业主按5元/个/月计算。业主若逾期缴纳，物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，逾期三个月仍未缴交的，物业管理公司有权向法院起诉，因此而产生的所有费用与责任，均由业主负担。同时约定物业管理公司的职权包括每年向业主公布物业管理费用收支账目；不占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；指挥车辆停放在指定的地点，标明交通标志，引导车辆正确路线行走；对业主所属车辆进行登记，建立档案等。上述协议签订后，邵龙思、赖玉群依约缴纳了收楼之日起至2017年12月31日止的物业管理服务费。由于邵龙思、赖玉群认为物业费计算不合理，公摊面积均计入计费范围不符合实际，且小区脏乱差，原告未能履行合同约定的管理服务义务，故未缴纳自2018年1月1日至今的物业管理费。肇庆市华军物业管理有限公司多次催收未果，遂诉至本院。另查明，2019年1月23日，赖玉群向肇庆市高要区南岸**房地产开发有限公司购买了丽华**D幢首层2号摩托车位。庭审中，邵龙思、赖玉群确认其由于对原告提供的物业服务不满意，自2018年1月1日开始，至今未缴纳物业服务费。同时提交了照片、视频等拟证实物业管理公司不作为，未能履行服务义务造成案涉房屋所在小区存在车辆乱停乱放，堵塞通道，导致车位所有权人无法正常使用自购车位；保安不负责、不在岗、不履职；小区环境卫生差，不及时清扫垃圾；装修废料乱扔，堵塞消防安全通道等问题。对此，肇庆市华军物业管理有限公司确认其司提供的物业服务确实存在瑕疵，但认为垃圾清扫是分时段的，不可能时刻都在打扫；同时认为由于被告购买了摩托车位未到物业管理公司进行备案，故其不清楚更没有收取被告摩托车位管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。肇庆市华军物业管理有限公司与邵龙思、赖玉群共同签订的《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，应受法律保护，合同各方当事人应按约享有权利和承担义务。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，肇庆市华军物业管理有限公司与邵龙思、赖玉群在上述协议签订后，形成了物业服务合同关系。虽然肇庆市华军物业管理有限公司提供了相关最基本的小区绿化、电梯维护等物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的基本义务，邵龙思、赖玉群作为业主，亦应依约向肇庆市华军物业管理有限公司支付相应的物业管理费用。但是，邵龙思、赖玉群提供了足够的证据证实了肇庆市华军物业管理有限公司在小区摩托车停放管理、保安值守管理，环境卫生方面上确实存在过错，未能按约履行职责和义务，且肇庆市华军物业管理有限公司亦确认其提供的管理服务确实存在瑕疵，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对肇庆市华军物业管理有限公司本案中主张的物业管理服务费调整为按70%计收。据此计算，邵龙思、赖玉群应共同向肇庆市华军物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年9月31日期间的住宅物业管理服务费为3186.18元（106.1平方米×1.3元/平方米×33个月×70%），对肇庆市华军物业管理有限公司该项主张超出部分，本院不予支持。至于肇庆市华军物业管理有限公司要求邵龙思、赖玉群支付违约金的请求。虽然双方签订的《前期物业管理服务协议》约定了业主若逾期缴纳物业服务费，应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，但是该协议亦约定了物业管理公司职权和义务。上述，本院依法认定了肇庆市华军物业管理有限公司在提供管理服务履职上存在较大过错，肇庆市华军物业管理有限公司要求邵龙思、赖玉群缴纳违约金，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。另外，基于管理服务信赖，肇庆市华军物业管理有限公司应当按协议切实履行服务义务；加强保安队伍建设，增强保安人员服务责任意识；严格履行摩托车管理义务，加强对车辆乱停乱放的处理力度，切实保障车位所有权人的合法权益。至于邵龙思、赖玉群要求肇庆市华军物业管理有限公司退还多收费用的问题。邵龙思、赖玉群提供了2017年11月12日缴纳租用摩托车位费用30元的收款收据，要求肇庆市华军物业管理有限公司退还，因邵龙思对该项主张未提出反诉，故本院不作处理。至于邵龙思、赖玉群对肇庆市华军物业管理有限公司收费存疑的问题，其可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。综上所述，对肇庆市华军物业管理有限公司合法的请求，本院予以支持；对邵龙思、赖玉群合理的答辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告邵龙思、赖玉群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2020年9月31日期间的物业管理服务费3186.18元给原告肇庆市华军物业管理有限公司。驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告肇庆市华军物业管理有限公司负担13元，被告邵龙思、赖玉群负担12元。本判决为终审判决。审 判 员 郭小梅二〇二〇年十二月二十一日法官助理 罗妙芬书 记 员 凌卉翘