中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申4509号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：牛守卫，男，1972年10月22日出生，汉族，住河南省长垣县魏庄镇邢口村**。 委托诉讼代理人：冯跃春，河南三多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：平一方，河南三多律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：长垣市投资集团有限公司，住所地河南省长垣市蒲**人民路南侧、宏力大道东。 法定代表人：吴凤兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董芳雯，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：河南省金鑫饲料工业有限公司，住所地河南省长垣县华垣路西段南侧。 法定代表人：韩国府，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申红平，金博大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王畯磊，金博大律师事务所实习律师。 再审申请人牛守卫因与被申请人长垣市投资集团有限公司（以下简称长投公司）及原审第三人河南省金鑫饲料工业有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终73号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 牛守卫申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求本院撤销一、二审判决，再审本案并改判支持其诉讼请求。（一）一二审法院认定牛守卫不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的排除执行条件，不享有排除本案强制执行的权益，在认定事实和适用法律上均有错误。1.牛守卫在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。牛守卫于2015年4月30日与金鑫公司法定代表人韩国府签订了二手房买卖合同，案涉房产的查封裁定于2019年4月8日作出。2.牛守卫在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产。牛守卫购买案涉房产后，金鑫公司将案涉房产及房屋所有权证交付给牛守卫，牛守卫对案涉房产进行装修、出租，并交纳物业费、水电费，已实际占有使用案涉房产多年。3.牛守卫已经足额支付案涉两套房屋的购房款7516800元。其中6309619.79元系通过抵债方式完成支付，差额部分1207180元通过现金和转账方式支付完毕。牛守卫、牛爱穗等十一人在2010年至2014年期间出借给长垣县恒友房地产开发有限公司（以下简称恒友公司，金鑫公司与恒友公司的控股股东和法定代表人均为韩国府）款项。每次借款到期，经双方结算后如不取出借款则采取收回老收据出具新收据的方式更换借款凭证，共计享有本息债权6309619.79元。因恒友公司无力还款，牛守卫等人与韩国府协商后，就案涉6309619.79元债权通过抵债方式购买案涉房屋达成一致。牛守卫在一、二审中已提交充分证据证明前述事实。2015年4月30日，牛守卫以现金方式支付30万元给金鑫公司，金鑫公司出具证明。2015年5月5日，牛守卫通过妻子胡瑞芳账户转至金鑫公司指定的财务人员张秀香的账户907180元，张秀香是韩国府的妻子。4.案涉房产未办理过户登记非因牛守卫自身原因，牛守卫购房时已经尽到了合理注意义务，案涉房产产权证未设立抵押，没有权利瑕疵。牛守卫购房前在土地管理部门进行查询，查询结果表明案涉房产占用土地不存在抵押。案涉房产无法办理过户的原因是，案涉房产所占土地上的其他房屋抵押给银行，因“房及于地”的原因，案涉房产所占土地一并被抵押。（二）二审法院对牛守卫提交的新证据未组织质证。长垣市国土资源局对金鑫公司土地没有抵押情况出具了《证明》，牛守卫将前述新证据于2020年4月29日提交二审法院，二审法院未就该证据进行质证。 长投公司提交意见称，牛守卫主张其支付房款的方式为以房抵债，并经过其他恒友公司债权人同意，而其提交的购房合同显示购房人仅为牛守卫一人，与其主张矛盾。其他债权人与恒友公司是否存在债权债务关系，牛守卫是否取得其他债权人对恒友公司债权，恒友公司、金鑫公司、牛守卫是否达成代偿、以物抵债协议，牛守卫未能提供充足证据证明前述事实。牛守卫未能提交证据证明其已在案涉房产查封前合法占有使用案涉房产。金鑫公司在一、二审中明确表示已经告知牛守卫案涉房产及土地的权利状况，牛守卫主张其已尽到合理注意义务与事实不符。 金鑫公司未向本院提交书面意见。 本院经审查认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，牛守卫对案涉房产享有的权利能否排除执行，应围绕是否符合二十八条规定的四项情形进行审查认定。 关于牛守卫是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2015年4月30日，牛守卫与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守卫购买金鑫公司位于长垣县浦西区。案涉房产于2019年4月8日被二审法院查封。一、二审法院对前述事实予以认定，且各方当事人对此不持异议，故牛守卫已经在人民法院查封之前与金鑫公司签订合法有效的书面买卖合同。 关于牛守卫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。牛守卫在一、二审中提交了长垣县恒友物业管理有限公司出具的《证明》，该《证明》载明：案涉房产物业费、水电费从2015年5月以来由牛守卫交纳。牛守卫提交了其妻子胡瑞芳与案外人的《家合装饰装修合同》及以牛守卫或者胡瑞芳名义与案外人达成的多份《房屋租赁合同》，前述《家合装饰装修合同》《房屋租赁合同》均于案涉房产被查封前签订。根据前述证据，可以认定牛守卫在人民法院查封之前已经对案涉房产实际控制并收益，即牛守卫已经合法占有案涉房屋。二审法院以牛守卫对案涉房屋的占有不符合合同约定为由否定牛守卫对案涉房产的合法占有不当。 关于牛守卫是否已支付全部价款的问题。牛守卫主张，牛守卫、牛爱穗等十一人在2010年至2014年期间出借给恒友公司款项，因金鑫公司与恒友公司的控股股东和法定代表人均为韩国府及且恒友公司无力还款，故牛守卫与韩国府协商，以其对恒友公司享有的债权抵顶案涉房产的购房款，案涉房产购房款7516800元，其中6309619.79元系通过抵债方式支付，差额部分1207180元现金支付30万元和转账方式支付907180元。牛守卫为证明其主张，提供了收款收据、部分转账记录、提取存款记录及其他恒友公司债权人的证人证言等证据。本院认为，牛守卫是否支付案涉房产全部价款的认定应当结合牛守卫对案涉房产合法占有的事实及在案证据予以综合认定。牛守卫提交的牛爱穗存入张秀香账户15万元的存款业务回单、牛守卫妻子胡瑞芳向张秀香账户转账907180元的中国银行交易流水明细单、2015年5月5日胡瑞芳向王倩指定账户转款125400元交易记录、2015年12月2日、胡瑞芳向王玉穗转款72200元交易记录等证据，虽然不能全面还原牛守卫已经支付案涉房产全部价款的事实，但可以印证牛守卫主张的转账付款部分事实。牛守卫是否已经支付案涉房产全部价款的事实有待进一步审理查明。二审法院认为“牛守卫和牛爱穗等人与恒友公司之间债权债务关系的真实性及以房抵债的真实性，已超出了本案执行异议之诉的审查范围”。因前述事实涉及到牛守卫是否已经支付案涉房产全部价款的事实，二审法院认为超出本案审理范围不当。 关于牛守卫是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。牛守卫主张，案涉房产无法办理过户的原因是，案涉房产所占土地上的其他房屋抵押给银行，因“房及于地”的原因，案涉房产所占土地一并被抵押。本院认为，牛守卫在二审中提交了长垣市国土资源局档案室出具的《证明》，该《证明》载明：经电子信息查询，未查到金鑫公司土地证号为长国用（2006）第C503号、长国用（2002）字第C02**土地抵押登记信息。牛守卫前述主张所依据的事实及其是否积极办理过案涉房产过户手续的事实，需要进一步审查认定，进而审查认定牛守卫是否因自身原因而未办理过户登记。 综上，牛守卫的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下： 指令河南省高级人民法院再审本案。 审判长  包剑平 审判员  李相波 审判员  关晓海 二〇二〇年十二月三十日 法官助理张杨民 书记员王利萍