湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初235号原告：扶铁罗，男，1956年7月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：扶婷，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。被告：湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区鸡公嘴2号。法定代表人：方拥军。委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。第三人：湘潭市公安局雨湖分局，住所地湘潭市雨湖区熙春路19号。负责人：候宇，该局局长。委托诉讼代理人：朱龙华，男，1974年4月5日出生，汉族。系该局法制大队民警。委托诉讼代理人：谭磊，湖南同升律师事务所律师。原告扶铁罗与被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司（以下简称湘潭雨湖建设投资公司）、第三人湘潭市公安局雨湖分局合同纠纷一案，原告扶铁罗于2019年4月24日向本院提出诉讼，本院受理后于2019年6月3日作出（2019）湘0302民初1235号民事判决书，原、被告均不服，向湘潭市中级人民法院提出上诉。湘潭市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）湘03民终1510号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2020年1月8日重新立案后于2020年4月1日通知湘潭市公安局雨湖区分局作为第三人加参诉讼；于2020年9月18日依法适用普通程序公开开庭进行进行了审理。原告扶铁罗及其委托诉讼代理人扶婷，被告湘潭雨湖建设投资公司的委托诉讼代理人戴静，第三人湘潭市公安局雨湖分局的委托诉讼代理人朱龙华、谭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扶铁罗向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告房屋拆迁补偿费金额为9,000元/㎡，共232.43㎡，约209万元（被告销售表最差位置最低销售价为9,000元/㎡，原拆迁房屋位置现销售价13,000元/㎡至15,000元/㎡，现取被告销售最低价）；2.补偿原告三年的房屋租金损失费（原为歌厅，租金30,000元/年），共计90,000元整；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月，湘锰棚户区改造指挥部来人通知，要拆除原“天籁歌厅”经营场地，责令歌厅立即关门。2016年5月25日，原告收到了棚改指挥部的承诺函，明确了原告拥有权属，按房屋相同面积置换。指挥部于2016年5月30日与原告签订了拆迁协议，其中第三条明确了征拆补偿方法，两种方法任原告选定。为支持棚改工作原告同意了先拆除后补偿。可后来棚改指挥部违反协议，一直没与原告进行商谈具体补偿。法院于2018年6月19日判决要求棚改指挥部履行《拆迁协议》条款义务，十五日内进行补偿。可2018年9月9日，棚改领导小组送来通知，说他们会议决定只能按他们原来的评估价进行补偿(关于这个单方进行的评估价，原告已在《回复函》中写明了它是一个违背事实，以假设虚造为基础的不符合法律程序的估价；并且评估价早已经过了时效，且估价中写明了只能给开发商作市场参考，不得做其他用途)。被告明确告知将应置换给原告的面积为232.43㎡的房屋已全部销售，只能进行经济补偿，但其他所有拆迁房屋都是面积置换的。被告不按自己的承诺函，不按《拆迁协议》条款执行，不按法院的判决履行，有法有规不依，擅自将应置换给原告的房屋销售，又不按销售后的金额补偿给原告，于理于法不仁。原告为维护自己的合法权益，诉至本院。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求确认湘潭市雨湖区鹤岭镇（原白冲派出所）房屋（包含土地）的拆迁补偿款归原告所有。并补充相关事实为，本案所涉拆迁房屋因2007年，原告为第三人鹤岭派出所房屋改建工程施工后，用于抵偿工程款，并实际将房屋交付给原告，原告一直占有并使用房屋至拆迁。被告湘潭雨湖建设投资公司辩称，1.原告扶铁罗与第三人对于涉案房屋所有权系存在争议，扶铁罗不能证明房屋及土地所有权系其所有。涉案房屋土地由湘潭市公安局享有所有权，土地性质为划拨。2016年5月27日，湘潭市公安局雨湖分局向湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部来函，称原白冲派出所、民主楼西侧车库等房产属于湘潭市公安局雨湖分局，并提出协商解决征拆事宜。原告当时作为涉案房屋的占有人，湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部与其签订了拆迁协议，但拆迁协议约定，一个月时间内，如果没有法律明确的产权争议，双方另行签订具体补充协议。因此，只有在原告提供对房屋拥有合法权属且没有争议的情况下，双方再签订具体的补偿协议，但答辩人至今没有收到原告证明其合法权属的材料。2.涉案房屋的补偿标准，应当按照法律法规和现行政策规定的标准执行，至少应参考涉案房屋评估价。3.原告提出的租金损失没有法律依据。第三人湘潭市公安局雨湖分局述称，涉案不动产的拆迁补偿款应当由第三人所有。依据《关于对办理湘锰社会职能剥离单位房地产产权移交过户手续的报告的批复》、《鹤岭公安分局移交给湘潭市公安局管理的协议》等相关文件，第三人对涉案标的享有所有权。原告扶铁罗对第三人提出的请求辩称，1.湘潭市公安局雨湖分局已经将案涉房屋交付给扶铁罗抵作工程款，因该房屋所产生的利益也应由扶铁罗享有。根据承包合同约定，雨湖公安分局应当在转让房屋时一并提交产权手续，因雨湖公安分局的原因导致产权手续没有落实，房屋没有办理产权登记的过错并不在扶铁罗，现房屋拆迁，雨湖公安分局却以此来主张房屋所有权和房屋补偿款，是一种以违法和违约行为获益的情形，显然是有违公平和诚信的。2.根据答辩人与湘锰棚改指挥部签订的拆迁协议约定，由湘锰棚改指挥部负责拆除的装修及搬迁费用，并提供了两种征拆补偿办法让答辩人选择；同时约定，房屋拆除后，一个月时间内没有法律明确的产权争议，另行签订具体补偿协议。雨湖区人民法院另一份生效判决中已经判决湘锰棚改指挥部应于判决生效十日内与答辩人签订具体的补偿协议。由此，上述判决也进一步明确了答辩人享有房屋拆迁款。被告湘潭雨湖建设投资公司对第三人提出的主张无异议。原告扶铁罗为支持自己的主张提交如下证据：1.书面回复；2.市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同、证明；3.拆迁协议；4.湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初1344号民事判决书、生效确认书；5.湘锰棚改项目配套商业房售房合同、C3栋一层商业房屋价格销售表、湘潭市中级人民法院调查令（回执）；6.价格评估报告书第一评估意见；7.照片三张。被告湘潭雨湖建设投资公司对上述证据质证认为，对证据1没有异议。对证据2三性均有异议，对合同的真实性有待第三人湘潭市公安局雨湖分局予以核实；合同约定的项目系国有资产，但没有相关的批文；证明是湘潭建设工程总公司出具，但工商登记公示系统上没有该公司。对证据3的真实性无异议，对合法性与关联性均有异议。该协议未征得利害关系人湘潭市公安局雨湖分局的意见，涉及国有资产的处置，不能以此作为定案的依据；该协议注明了补偿的前提条件是产权没有争议；协议中约定的房屋商业性质与房屋实际的办公性质不符。对证据4民事判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该判决书遗漏了第三人，损害了国有资产和国家利益，不能作为定案依据。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议。售房合同里的房屋与涉案房屋不具有可比性；本案系棚户区改造项目，故补偿的标准应为征收当时类似房地产的市场价格，不能将性质不同的房屋作为参考价格。对证据6评估报告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。涉案房屋无房产证、土地也未在原告名下，房屋性质为办公，被拆除时间为2016年。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对房屋价值的认定应参照评估结果。第三人湘潭市公安局雨湖分局对以上证据质证认为，对证据2中的合同三性均无异议，对其他证据由法院予以认定。被告湘潭雨湖建设投资公司为支持自己的主张，提交如下证据：1.关于对办理湘锰社会职能剥离单位房地产产权移交过户手续的报告的批复；2.关于确认原白冲派出所等房产所有权的复函；3.湘锰国有独立工矿棚户区改造范围内经营性房屋补贴实施细则；4.搬迁通知；5.评估报告。原告扶铁罗对被告所举证据质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案是一个关于拆迁款的债权纠纷，并非不动产所有权确认纠纷，房屋的所有权与本案没有关联；本案所涉房屋没有房屋登记手续，第三人以批复的形式拥有房屋的所有权，后通过合同的约定将房屋转移给原告抵作工程款。对证据2的真实性无异议，对合法性与关联性均有异议。第三人已将房屋抵给了原告，房屋一直由原告占有和使用，原告享有房屋的拆迁款。该复函的时间是2016年5月，原、被告间的拆迁协议时间在2016年5月30日，也就是说棚户改造指挥部对房屋的状况是非常清楚的，故拆迁协议是双方真实意思表示，应当依据协议约定进行补偿。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该实施细则系内部文件，并非法律上的规范性文件，不具有对外的法律效力。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案案涉房产在签订拆迁协议后原告即积极配合拆迁，房屋已被拆除，原告也没有主张2015年的补偿费用，与本案无关。对证据5的关联性有异议。由于鉴定条件的限制无法反映真实的房屋价格。第三人对被告所提交的证据请求法院认定。第三人未提交证据。本院对原告所提交的证据1、2、3、4、6予以确认；对证据5、7予以部分确认。对被告所提交的证据予以部分确认。经审查确认如下事实：2007年9月28日，湘潭市国资委潭国资函（2007）22号关于对《办理湘锰社会职能剥离单位房地产产权移交过户手续的报告》的批复中明确：“一、同意按2005年12月19日湘锰破产清算组与湘潭市公安局双方签订的移交协议，交鹤岭公安分局现使用的全幢办公楼及南侧平房、白冲派出所、治安大队、鹤岭派出所现办公用房和民主楼西侧全部车库以及上述范围内的土地，其中：房屋面积1339.17平方米、土地面积2750平方米（保留国有划拨土地）移交给湘潭市公安局。七、根据《湘潭市国有产权转让管理办法（试行）》由市产权交易中心依法、依规、依程序对移交的资产办理相关产权交割手续。”2007年11月28日，湘潭市公安局雨湖分局（甲方）与湘潭建设工程总公司（乙方）签订《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》。该合同约定，1、该改造、维修项目以包工包料方式全部承包给乙方施工。2、工程预算为883,588元，甲方以原鹤岭派出所、北冲派出所、120平方米车库三处房产作价后抵给乙方做工程款。3、甲方责任中明确，办理房产抵工程款的移交手续，提供产权资料，努力将外援资金尽快到位。4、合同条款双方必须共同遵守，如一方违约，另一方可依法申请赔偿因违约造成的一切经济损失。合同签订后，双方履行合同约定义务。工程竣工后，双方进行了审计、结算。整个工程造价是100万余元，含案涉房产在内的五处房产评估价为50余万元，抵付金额为536,618元。2008年初，第三人将案涉房产交由原告占有、使用，同时，交付原告相关产权资料（含一个评估报告、潭国资函200722号批复），房产过户费用由扶铁罗承担。2015年8月10日，湘潭建设工程总公司出具证明，载明：“兹有我总公司2009年承建的湘潭市公安局雨湖分局鹤岭派出所维修、改造及新建工程，属扶铁罗垫资承包承建。所以公安分局合同中抵做工程款的三处房产（原鹤岭派出所老房区、原白冲派出所办公场地，及派出所六个车库场地）归扶铁罗个人所有。项目中一切债权债务公司概不负责。”2016年5月27日，第三人向湘锰独立工矿棚户指挥部发出《关于确认原白冲派出所等房产所有权的复函》：“相关房产属于第三人所有，第三人选择货币补偿方式协商征拆事宜。”2016年5月30日，原告（乙方）与湘锰独立工矿棚户区改造指挥部（甲方）签订拆迁协议。该协议约定，1、因甲方改造项目，C3栋楼建设需要将（原白冲派出所用房）进行拆除，因乙方提供了取得该房产的资料，是使用了九年的现实使用人。2、此次拆除面积是双方认可的（232.43平方米），现性质为商业用途。3、征拆补偿办法，①按同等房屋用途、面积、位置进行资产置换；②配合开发商整体规划，也同意进行资金置换按市场销售价，扣除办理各种手续、税费后的比例置换；③两种办法任乙方选定。房屋拆除后，一个月时间内，如没有法律明确的产权争议，甲乙双方另行签订具体补偿协议。4、如采用房屋置换，甲方交房的时间为18个月；用资金置换，甲方初付现金为20万元。5、合同签订后，如乙方的权属遇法院判定的变动，一切经济与法律的责任由乙方负责，与甲方无关。6、协议双方签订后，必须共同遵守，如一方违约，违约方赔偿对方一切经济损失。协议签订后，案涉房产被拆除。被告湘潭雨湖建设投资公司未向原告支付拆迁款,也未向第三人支付拆迁款。原告因未取得征拆款，于2017年2月将第三人诉至本院（案由为侵权纠纷）。2017年4月13日，本院作出（2017）湘0302民初320号民事判决，判决湘潭市公安局雨湖分局于本判决生效之日起三日内排除对扶铁罗占有、使用并收益的位于原鹤岭派出所、白冲派出所以及120平方米的车库等三处房产的妨害。该案经上诉二审审理发回重审后，扶铁罗撤诉。2018年5月，原扶铁罗另案将湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部诉至本院（案由为合同纠纷）。本院于2018年6月19日作出（2018）湘0302民初1344号民事判决，由湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部继续履行与扶铁罗签订的《拆迁协议》，并于十日内与扶铁罗签订具体的补偿协议。该判决生效后，双方未再签订新的补偿协议。另查明，1、湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部已经撤销，该指挥部的权利义务，由该项目立项、报批、建设单位湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司承接。2、湘潭建设工程总公司之后更名为湘潭中港建设有限公司。3、上述涉案的三处房产中“北临市锰矿百货商店、东临锰潭公路、南临锰矿饭店、西临果沙村家属区”的部分办理了国有土地使用证，证号为：潭国用（2000）字第1××8号，使用权类型为划拨。4、在本案诉讼过程中，原、被告均申请对涉案房产进行价值鉴定。经本院委托，湖南吉利价格评估有限公司作出吉利所评（2020）第50号价格评估报告书。该价格评估报告书注明二种评估意见。第一种（由原告申请，按2018年市场销售价）意见，标的房屋评估价格为1615389元（6950元／平方米×232.43平方米，假设证件齐全）；第二种（由被告申请，按2016年建筑成本评估价）意见为371888元（1600元／平方米×232.43平方米）。本院认为，一、关于第三人湘潭公安局雨湖分局与湘潭建设工程总公司所签订的《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》的效力问题。依据《国有资产评估管理办法》等相关规定，在对国有资产转让时，应当向主管部门同同级财政、国有资产管理部门报告并履行审批手续，对资产进行评估等，这一规定具有强制性。第三人在未履行前述程序的情况下转让其占有的国有资产，违反了行政法规、规章的强制规定。但前述行政法规、规章的相关规定约束的是“国有资产占有单位”，没有对国有资产受让人设定义务，并不规制民事合同行为，没有规定当事人不得就未经转让处置审批程序的国有资产订立转让合同，更没有规定就未经转让处置审批程序的国有资产订立的合同无效。因此，前述行政法规、规章的强制性规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益…”在诉讼中没有证据证明扶铁罗与湘潭市公安局雨湖分局在订立协议时，存在恶意串通，致使案涉房产的交易价格明显低于当时的市场价格，从而损害国家利益的情形。且该合同已履行并交付多年，故此，本案中《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议有效。二、关于原告与被告之间拆迁协议的履行问题。1、扶铁罗依据《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》并按照合同约定履行了合同义务，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故扶铁罗对该房产虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得该房产的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效力时发生效力”之规定，因案涉房产物权已因拆迁而消灭，扶铁罗已无法取得该房产的所有权。在此种情况下，扶铁罗选择房屋产权消灭的对价拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致的原则，应予支持。2、依据2016年5月27日，第三人向被告的复函；2016年5月30日原、被告的拆迁协议内容，被告对于房产当时的状况以及历史成因是清楚的。在现实中不可避免地存在没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关利害关系人之间流转，相关利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已经与扶铁罗达成了《拆迁协议》，明确了拆迁面积与商业用途。结合以上情况，本院采信评估报告中第一种意见即原告申请意见，标的房屋评估价格为1,615,389元（6,950元/平方米×232.43平方米）。因该房屋评估价格是假设证件齐全的情况下作出，而依据双方协议约定，为扣除办理各种手续、税费后的比例置换，参考原告抵付工程款的价值时也未办理完相关手续、交付相关产权费用，本院认定原告应得拆迁款为1,130,772.3元（1,615,389元×70%）。如前所述，《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》签订后，双方均已依约履行合同内容，第三人雨湖分局交付房产后，再未对案涉房产进行占用、使用或者管理维护，此后双方一直未办理房屋所有权的登记手续。现该房产已被征收拆除，其所有权已经消灭。我国拆迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿，其补偿为给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济补偿。作为已将房产处置给扶铁罗的第三人雨湖分局，其利益不会因案涉房屋被拆迁而受损或得不到保护。故此，本院对第三人的请求不予支持。对于原告提出的要求被告赔偿其三年的租金损失90,000元的诉讼请求，因没有依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条之规定，判决如下：一、由被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告扶铁罗支付房屋拆迁补偿费1,130,772.3元；二、驳回原告扶铁罗的其他诉讼请求；三、驳回第三人湘潭市公安局雨湖分局的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24,240元，原告扶铁罗申请鉴定费17,420元，共计41,660元，由原告扶铁罗负担12,498元，由被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司负担29,162元；被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司申请鉴定费5,578元由其自行承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 张 湛审 判 员 田 园人民陪审员 汤 颦二〇二〇年十二月二日书 记 员 谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。