重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13446号原告：秦宗燕，男，1966年11月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：熊道银，重庆吾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，重庆吾耀律师事务所律师。被告：刘丹，女，1986年1月30日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：韩芝萍，重庆锐力律师事务所律师。原告秦宗燕诉被告刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序分别于2020年7月17日、2020年8月21日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告秦宗燕及其委托诉讼代理人熊道银和李小峰、被告刘丹及其委托诉讼代理人韩芝萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦宗燕向本院提出诉讼请求：1.解除秦宗燕与刘丹签订的《房屋租赁合同》；2.刘丹将重庆市渝北区新牌坊新南路9号二楼房屋漏水维修好后返还给秦宗燕；3.刘丹向秦宗燕支付2020年1月1日至2020年7月17日的租金212103元；4.刘丹按照合同第五条第2款约定支付违约金，以年度租金387600元为基数从2019年11月1日起按每日2‰的标准计算至刘丹付清租金之日止；5.刘丹支付占用房屋期间欠付的物业管理费、水费、电费共计12434.3元；诉讼费由刘丹承担。事实及理由：2018年6月29日，刘丹和秦宗燕签订了《房屋租赁合同》，约定秦宗燕将位于渝北区新牌坊新南路9号二楼、建筑面积950平方米的房屋出租给刘丹用于办公经营使用，还约定了租期、租金标准及递增、保证金等内容。刘丹逾期支付了2019年12月31日之前的租金，秦宗燕向法院起诉，与刘丹达成了民事调解协议，法院出具了民事调解书。但刘丹不仅未支付调解协议约定的2019年12月31日之前的租金，还逾期支付2020年1月1日之后的租金。故秦宗燕有权解除合同，并要求刘丹返还房屋、支付拖欠租金和违约金。此外，刘丹还欠付截止2020年4月1日之前的物管费和水电费12434.3元。被告刘丹辩称，第一，同意解除合同，但合同解除原因在秦宗燕。秦宗燕交付的房屋自刘丹进场装修时就存在漏水的问题，在装修期间也多次出现漏水的情况，且刘丹多次通知秦宗燕维修，但秦宗燕未解决漏水问题。2019年4月开始漏水情况越来越严重，导致刘丹无法将案涉房屋用于经营美容整形行业，也因此至今未取得医疗机构经营许可证。此外，秦宗燕作为房屋出租人，有义务向刘丹提供符合使用条件的房屋，有义务对出租房屋进行维修，故刘丹不应承担房屋漏水修复义务。第二，刘丹已经搬出了案涉房屋，案涉房屋实际已经返还给了秦宗燕，秦宗燕可以自行查看房屋。第三，因案涉房屋存在漏水问题，刘丹并未实际使用案涉房屋经营，故秦宗燕无权要求刘丹支付租金；即使要支付租金，案涉房屋实际面积只有700平方米左右，也应按实际面积支付租金，2020年1月1日之前超付的租金应返还。第三，秦宗燕不是物业管理费、水费、电费的收款主体，秦宗燕无权要求刘丹支付上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据产权证、《委托授权书》、秦宗燕举示的《房屋租赁合同》、刘丹与秦宗燕短信聊天记录、秦宗燕举示的刘丹与秦宗燕微信聊天记录、（2019）渝0112民初7528号民事调解书、《催款通知》、《装修施工许可证》、户型图、刘丹举示的《房屋租赁合同》、营业执照、（2020）渝证字第10290号《公证书》、值班记录4份、刘丹举示的刘丹与秦宗燕微信聊天记录、中国工商银行转款凭证4张、支付宝转账记录截图5张、微信转账记录、《律师函》、退回邮件、邮寄信息查询打印件、《函复》、《重庆市居室装饰装修工程施工合同（20018版）》《重庆市居室装饰装修工程施工合同（20019版）》、工商银行电子回单3张、支付宝转账记录截图18张、微信转账记录2份、《室内装饰设计合同》、微信转账记录5份、《新牌坊伊美世家医疗美容外墙广告牌制作协议》、微信转账记录3份、支付宝转账记录截图2张、收据、《消防改造施工合同》、微信支付交易明细证明、工商银行电子回单2张、中国光大银行信用卡电子账单（2019年9月）、《购销合同》、工商银行电子回单、证人谭建林证言、证人彭伟证言等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对秦宗燕举示的《情况说明》，系秦宗燕的本人陈述，不属于证据范畴，案外人重庆渝北区华夏物业服务有限公司的盖章无法确认真实性，也无其他证据佐证内容真实性，故不予采信；2.对秦宗燕举示的新闻截图，无法核实内容真实性，故不予采信；3.对刘丹举示的《协议书》、工商银行电子回单2份，拟证明刘丹委托案外人林少群办理经营许可证、支付了咨询费100000元，秦宗燕不予认可，因协议书是刘丹与案外人签订，无法核实真实性和履行情况，故不予采信；4.对刘丹举示的刘丹与案外人重庆脸璞医疗美容门诊部有限公司签订的《房屋租赁合同》、支付宝转账记录截图5张、收据，拟证明无法使用案涉房屋，刘丹租赁了案外人经营场地进行经营、支付了场地费60800元，秦宗燕不予认可，因合同是刘丹与案外人签订，无法核实真实性和履行情况，故不予采信。经审理查明：秦宗燕是渝北区龙溪街道新南路9号碧海金都1幢2-4房屋的所有权人，产权证载明建筑面积308.97平方米、套内面积237.51平方米。案外人肖凤珍是渝北区龙溪街道新南路9号碧海金都1幢2-1房屋的所有权人，产权证载明建筑面积676.87平方米、套内面积520.32平方米。2017年12月23日，案外人向莉和肖凤珍向秦宗燕出具《委托授权书》，主要载明：我两人全权授权秦宗燕出租渝北区新牌坊新南路9号2楼物业，并收取租金。2018年6月29日，秦宗燕（出租方、甲方）与刘丹（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将新牌坊新南路9号二楼房屋建筑面积950平方米（含搭建部分）按现状租赁给乙方用于办公或其它合法项目；租期为2018年7月1日至2028年6月30日，共计10年；装修免租期为2018年7月1日至2018年10月30日；二、租赁等费用及其支付方式，1、租金，本房屋租金为34元/月/平方米……以后按合同生效自然年每两年递增6%，乙方每年按季度缴纳房屋租金，即上一季度的最后一月的20-28日为乙方向甲方缴纳下一季度租金的最后日期，先缴租金后用房屋，本合同保证金为32000元，保证金在合同期满后无息返还，3、上述租金不含房屋租赁税、水电费、物业管理等费用，房屋租赁税、水电费、物业管理等须乙方按时向有权收取这些费用的部门另外缴纳；三、出租房屋的交付与返还、安全，1、甲方应于本合同生效1日内将出租房屋交付乙方，乙方在租赁期应爱护房屋，保证房屋安全完好，绝不能损坏损毁，2、合同期满，甲乙双方应结清各自应承担的费用，经甲乙双方确认后，乙方须在3日内在不损坏房屋装修的情况下撤走自己增设的设施设备（乙方若有自己搭建了圆弧外楼面或安装电梯，则不可撤除），然后返还出租房屋给甲方；五、违约，2、乙方不按时交纳租金或合同规定的相关费用，即算违约，违约每逾期一天，应向甲方支付当年度租金总额2‰的违约金，如逾期10天或10天以上，甲方有权，A单方面解除本合同并不退还保证金、不赔偿乙方任何损失，B要求乙方支付租金和逾期违约金后继续执行合同；七、如果甲方需要出售该房屋，乙方自愿放弃优先购买权，但本合同期内，甲方应保护乙方的合法权益，如造成损失，甲方应照价赔偿乙方装修及所有损失。合同还约定了其他内容。关于租金递增的约定，刘丹举示的《房屋租赁合同》第二条第1款约定，本房屋租金为34元/月/平方米，20（空白）年（空白）月（空白）日起递增6%，以后按合同生效自然年每两年递增6%；秦宗燕举示的《房屋租赁合同》第二条第1款约定，本房屋租金为34元/月/平方米，2020年7月1日起递增6%，以后按合同生效自然年每两年递增6%。刘丹于2018年6月29日向秦宗燕银行转账支付10000元、于2018年6月30日银行转账支付100000元、于2019年7月2日支付宝转账支付49970元、于2019年7月2日微信转账支付10000元、于2019年7月31日银行转账支付143000元、于2019年12月15日银行转账支付10000元。以上金额合计322970元，包含了保证金32000元，余下金额290970元中刘丹主张租金为280970元，秦宗燕予以认可。2018年9月30日，刘丹作为法定代表人登记设立重庆伊美世家医院管理有限公司（以下简称伊美公司），登记类型为有限责任公司（自然人独资），登记住所地为重庆市渝北区龙溪街道新南路9号碧海金都1幢2-4。刘丹接房后对案涉房屋进行了旧装修的拆除和新装修设计、施工。2019年3月21日，秦宗燕因房屋租赁合同纠纷向本院起诉刘丹。本院于2019年7月3日作出（2019）渝0112民初7528号民事调解书，双方自愿达成如下调解协议：刘丹支付秦宗燕拖欠的2019年7月31日之前的租金143000元、2019年8月1日至2019年11月30日的租金129200元、2019年12月1日至2019年12月31日的租金32300元；从2020年1月1日起，租金支付继续按照双方2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》约定支付方式履行；2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》中合同提前终止条款中甲方提前终止合同的约定变更为，如果刘丹按照合同约定按时足额支付租金，秦宗燕无权单方解除或终止租赁合同。2019年12月11日至2020年7月21日期间，刘丹与秦宗燕通过微信和短信沟通。2019年12月2日，秦宗燕：请你尽快付租金；店里下午留人，各方（楼上，公证处，物管）下午都要来看漏水现场。2019年12月6日，秦宗燕：刘丹，再不执行调解书，我将于近日申请法院执行了哦。2019年12月11日，秦宗燕：刘丹，最后一次通知你，一、我将按合同追收租金和滞纳金，二、我将申请强制执行，三、我将不允许转让，并解除合同。刘丹未回复。2020年1月14日，刘丹：漏水了。刘丹向秦宗燕发送了案涉房屋顶面漏水的视频一段。秦宗燕未回复。2020年1月25日，秦宗燕：刘丹，提醒你一下，按我与你签的房屋租赁合同约定，本月底前你就又该支付未来三个月的房屋租金，而前三个月的租金你也还欠9200元一直拖起不付，你已违约。刘丹未回复。2020年2月2日，刘丹：现在疫情那么老火，咋办？房子漏水很严重了。里面有几个办公室都漏得不行了。秦宗燕未回复。2020年2月18日，秦宗燕：刘丹，现在正式告诉你，因你违约我方只能根据合同第五条解除合同，希你三天内搬离并归还房子。刘丹未回复。2020年2月20日，刘丹：房租不是不给你，一直都在说，这个漏水的事情要解决……你这里漏水那么严重；你把我损失的钱退我，我就给你解除合同；要么就好好协商，让我顺利装修，我也才好给你付房租。秦宗燕未回复。2020年2月21日，刘丹：你看疫情后我找了个愿意来经营的人，我出了事后我自己也没有办法和你签约了。秦宗燕未回复。2020年3月13日，刘丹：下面漏水严重至少8处以上，吊顶都坏了，我想在疫情期间喊他们上面整治。秦宗燕未回复。2020年3月26日，秦宗燕：刘丹，你不接电话？律师函送你新牌坊装修处了，你拖，越拖你损失越大；再次提醒你，不要再投入装修了。2020年4月10日，刘丹：房子漏水很严重了，三分之一都是淹了，无法使用，装修设施已经被漏水破坏……我是不会再租你房子了，从租过来那天起到现在就一直在漏水。2020年4月13日，秦宗燕发短信：刘丹，你不租了，就来谈解除合同的事。刘丹：房子漏水造成的房屋装修和设备损坏该怎么解决。秦宗燕：如果有你说的那个情况，不是我给你造成的。同日，秦宗燕发微信：你不租了，就来谈解除合同的事。刘丹：那之前的事情和现场怎么办？现场漏水严重我损失惨重怎么办？秦宗燕：我只是一个房子出租方，解决不了你的其他问题，作为业主，同意你来谈解除合同，租金我方只收到你解除合同并交回房子时止。2020年4月14日，刘丹：我现在在外面，你随时可以喊人来看房子租出去……之前也都给你说了我不租了，房子现在漏水太严重……你看怎么解除嘛？钥匙随时给你们。2020年4月18日，刘丹：我之前就跟你说了，解除合同，不租了……房子随时你都可以收回，门都可以敲坏的，钥匙要随时给我电话，我随时拿给你。2020年5月10日，秦宗燕向刘丹发送了《通知》电子文档。2020年5月15日，刘丹向秦宗燕发送了《函复》照片，内容主要为：您在微信聊天记录中给我方发送了《通知》一份，通知内容是单方解除《房屋租赁合同》并向我方催收租金、违约金等。我方回复如下，1.我方自合同签订以来，您出租的房屋就多次出现漏水的情况，且自2019年4月以来，漏水越来越严重，我方多次通知您维修，您未维修，均是我方自行维修……3.由于上述房屋一直存在漏水的问题，导致我方至今未获得《医疗机构执业许可证》，我方至今无法开展经营活动……请您于收函后三日内与我方协商处理因漏水给我方造成的经济损失的赔偿问题及租金的减免问题。2020年5月17日，秦宗燕：希望你再不要失信，明天10点希你准时到新牌坊碧海金都物业公司协商。2020年5月18日，秦宗燕：物管公司刘主任刚才给你打电话你不接，我的信息你不回……你占着房子不交租和物管费，你总要露面解决噻。2020年7月20日，秦宗燕：刘丹，请你腾空房子，明天下午交房。刘丹未回复。2020年7月21日，秦宗燕：你来不来交房？刘丹：你装怪吗？不晓得打电话？你的房子还想不想租出去了？秦宗燕：我需要你交房给我。刘丹：你那个房子那么漏水，有人要租都是看上我之前的装修，那个房子门都是可以打开的，你给我说什么交房？我早就说我不租了，但是里面的装修都是我的，你想租给谁都可以，别人要我的空调就给我说，别人要里面的软装和装修就给我说，现在我还有认识的人想租你那里，你愿意租给别人就好好谈。你以后不要给我发信息，有什么打电话通知，不是谁都天天看短信。秦宗燕：不来当面交房，办理交接？责任你各人承担。刘丹：你没有电话通知我，说什么等我，真的是欺负弱小。秦宗燕：刘丹，一、房子的那点渗漏水也是你装修打漏的，2020年4月的漏水加重，也是你自己不修自导自演的，二、你占用房子门锁起的，进不去也没人愿意进去，三、我这边没有人要你的装修和所有东西，请你2天内清空你的东西，并按合同缴清所欠物管水电费，交回房子并办理交回房子手续，租金仍要算到你交回房子时止，四、按合同你无权转让。2020年5月13日，刘丹委托重庆锐力律师事务所向秦宗燕的户籍地邮寄了《律师函》，该函主要载明：《房屋租赁合同》签订后，委托人进场装修，在装修期间，房屋便多次发生漏水事件，导致装修工期延期，贵方没有进行维修也没有承担维修的任何费用，均是委托人自行维修，装修完成后，上述房屋仍然发生漏水事件。现特代表委托人郑重函告贵方如下，1.于收函后两日内安排维修人员进场装修，2.于收函后两日内与委托人协商沟通房屋漏水损失赔偿及租金减免的事宜。2020年5月15日，该邮件被退回。刘丹为佐证其损失，举示了以下证据予以证明：2018年7月27日，伊美公司与案外人重庆象限装饰设计工程有限公司签订了《室内装饰设计合同》，约定项目名称为渝北新南路水利局旁二楼门诊部，设计收费30000元（不含税）。刘丹举示了转账记录，主张其支付了设计费19262元。2018年9月27日，刘丹与案外人彭伟签订了《重庆市居室装饰装修工程施工合同（20018版）》，约定工程地点为重庆渝北新南路碧海金都2栋临街2楼（原方正证券地址），工程户型为店铺，工程承包方式为包工、包全部材料，工程造价为640000元。2019年2月13日，伊美公司与彭伟签订《重庆市居室装饰装修工程施工合同（20019版）》，约定此合同为补充协议，约定时间及工程进度和付款方式以此合同为准。刘丹举示了转账记录，主张其向彭伟转账支付了装修款580000元。2018年10月7日，刘丹向案涉房屋的物业公司重庆渝北区华夏物业服务有限公司提交了《装修申请表》。同日，物业公司向刘丹出具了《装修施工许可证》，载明有效时间2018年10月7日至2019年1月7日。2019年2月11日，伊美公司与案外人何立明签订了《消防改造施工合同》，约定工程名称为装修消防改造；工程实行总价包干、签定后不作任何调整，包干总造价为60000元。刘丹举示了转账记录，主张其支付了消防工程款41501元。2019年7月9日，刘丹（甲方）与案外人重庆当年情广告有限公司（乙方）签订《新牌坊伊美世家医疗美容外墙广告牌制作协议》，约定甲方委托乙方进行外墙广告牌及室内门牌标识制作事宜；制作合同总价为42000元。刘丹主张其支付了广告牌制作费5万多元，其举示的收据载明付款金额42000元，但其举示的转账记录显示仅支付了20000元。伊美公司与案外人江西森海医疗器械有限公司签订了《购销合同》，约定货物名称为澳凯麻醉机（MJ-560B1）型，数量1台，单价18500元，不含税；交货地址为重庆渝北区新南路9号碧海金都2楼伊美世家，收货人刘丹。刘丹主张其支付了货款18000元，但其举示的转账记录显示仅支付了10000元。刘丹称案涉房屋存在漏水，影响了其经营，举示了以下证据予以证明：刘丹举示了（2020）渝证字第10290号《公证书》，该公证书主要载明：刘丹于2020年4月24日来到本处，向本处申请保全证据公证。本公证员向光敏和公证人员张彬晏以及申请人刘丹于2020年4月24日16:00来到位于重庆市渝北区新牌坊新南路9号二楼的标示为“舒普瑞姆医疗美容”/“伊美世家·医疗美容”店面（该店面为刘丹指认的将要保全的现场）。首先，本公证员和公证人员张彬晏对将要使用的摄像机进行了清洁性检查；随后，在本公证员和公证人员张彬晏的监督下，刘丹使用上述摄像机对上述店面的现状进行了摄像、拍照（具体内容见附件）。上述过程于当日17:45结束。公证人员张彬晏将上述摄像、拍照的内容刻录成光盘保存。公证书附件光盘显示案涉房屋内顶面存在漏水。刘丹举示了值班记录4份，拟证明案涉房屋的物业公司分别于2020年1月8日、2020年3月6日、2020年3月23日、2020年4月26日就案涉房屋漏水问题进行调查、联系协商。刘丹申请了证人谭建林出庭作证，谭建林陈述：2019年有个朋友说刘丹的整形诊所要转让租赁和装修，因此我认识了刘丹；不清楚刘丹转让原因；2019年12月下旬我与两位医生一起去了位于新牌坊的诊所，看见过道左手边的一间办公室墙边在滴水，一间手术室墙边上在滴水，有水渍但地上不明显、顶上明显；我与刘丹沟通后，刘丹称其可以处理漏水；2020年1月我又去看了2次，漏水更严重；2020年4月又去看了一次，漏水更加严重，之前谈的成交价是200万元，但我不想买了，也没有看过租赁合同。刘丹称，证人谭建林的证言可以证明案涉房屋存在漏水的情况；刘丹因漏水才考虑的转让。秦宗燕称，证人谭建林只是称水渍加重，不能证明漏水原因，不排除是刘丹装修引起的漏水；刘丹明知漏水也不处理，其损失应自行承担。刘丹申请了证人彭伟出庭作证，彭伟陈述：我给刘丹装修了新牌坊碧海金都的美容店，面积大概900-1000平米；我是2018年10月左右进场、2019年4月之后完工，因漏水、未付清钱所以工期拖延，刘丹已支付我装修款58万多元；一进场我就发现两处地方漏水，除了靠窗处没有拆，其余地方都拆了，当时拆了的地方有水滴下来、天花板上有近1平方米的水渍；我告知了刘丹漏水，刘丹说用盘子接漏水的地方，将吊顶做完，漏水当时不严重，可以做完吊顶；2018年10月15日之前我只做了隔墙，打了线槽，没有动天花板；之后我分别于2018年10月15日、2018年10月16日、2019年3月9日给刘丹说房屋漏水；房屋漏水不是装修的责任。刘丹称，证人彭伟的证言可以证明，进场装修前就爱存在漏水，装修期间房屋出现多次漏水；漏水并非装修造成，是房屋本身问题。秦宗燕称，装修进场前没有漏水，即使有也是小部分；刘丹许可后证人才完成了吊顶，漏水不影响装修；在拆除部分漏水情况下，不排除是装修导致漏水情况加重。刘丹称因案涉房屋漏水给其造成家具损失20000元，举示了其中国光大银行信用卡电子账单（2019年9月），显示2019年8月8日其向案外人重庆广盛家具有限公司转账支付20000元。刘丹为证明案涉房屋漏水不是其装修导致的，于2020年8月23日申请对案涉房屋漏水原因进行鉴定。本院委托了重庆筑能建设工程质量检测有限公司进行鉴定。之后，刘丹向本院提交了《撤回鉴定申请书》，称其已向法院提交了足以证明房屋存在漏水情况的证据，房屋漏水原因的举证责任在秦宗燕，故申请撤回鉴定申请，请求法院责令秦宗燕进行相关举证。本院于2020年9月23日向鉴定机构邮寄送达了《撤回鉴定申请书》。秦宗燕为证明刘丹欠付物管费、水费和电费，举示了重庆渝北区华夏物业服务有限公司于2020年7月10日出具的《催款通知》，主要载明：刘丹，您户内的2020年1月-2020年7月水费83.2元、电费3783.4元、物管费15214.5元，共计19081.1元，迄今为止，已过缴费期，您户仍未付清，请于2020年7月30日之前将以上费用交至物业管理处。庭审中，秦宗燕称，刘丹没有按照（2019）渝0112民初7528号民事调解书的约定按时支付租金，属于根本违约，故秦宗燕主张解除合同；合同约定了租金递增，只是刘丹持有的合同忘记写了；没有代刘丹支付其欠付的物管费和水电费；案涉房屋的门是上锁的，没有钥匙无法进入；无人通知秦宗燕收房，也没有收到钥匙，物管人员也说没有钥匙，不清楚屋内物品是否搬走；2020年9月14日物管人员打电话给我说刘丹去拆空调，之后我给物管人员打电话，其又说没有拆，之后的情况我不清楚；2020年9月与案外人谈好出租案涉房屋，但房屋未收回故尚未另行出租；刘丹未申请面积鉴定，撤回了漏水原因鉴定，应自行承担不利后果。刘丹称，不同意合同已于2020年6月4日解除；合同未约定租金递增；秦宗燕交付的房屋面积小于合同约定，不申请对面积进行鉴定；虽然房屋漏水，但刘丹基于诚信，考虑到解约成本，才勉强继续承租并装修；2018年10月7日申请装修，2018年10月中旬进场，进场前几天拆除了旧的装修，大概在2018年10月15日左右发现漏水；2019年12月就无人在案涉房屋内，偶尔会去谈事情，从未实际经营使用过房屋，因漏水至今没有办理到医疗许可证；因案涉房屋无法使用，刘丹另行租赁了场地经营并产生了费用；刘丹告知过秦宗燕随时可以拿钥匙，钥匙还未交还秦宗燕，断电后门就可以打开，并非必须要钥匙；屋内的中央空调刘丹已于2020年7月搬走，其余东西不要了，屋内是空的，2020年7月17日开庭后就将钥匙放在屋门口，并告知了物管保安；没有收到过物管公司出具的《催款通知》；秦宗燕主张的违约金过高，应当调整为按同期LPR计算。本院认为：秦宗燕与刘丹于2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案的争议焦点是秦宗燕是否应对案涉房屋漏水承担责任。首先，刘丹无证据证明双方在签订合同前、秦宗燕交付案涉房屋时其向秦宗燕提出过案涉房屋存在漏水的问题，刘丹接房可以认定其对秦宗燕交付案涉房屋的现况予以认可。其次，刘丹接房后、在装修案涉房屋之前拆除了旧的装修，之后其在案涉房屋出现漏水的情况下仍继续装修施工，故存在因刘丹拆除旧装修或重新装修导致房屋漏水及漏水情况加重的可能性。刘丹应举示证据证明案涉房屋漏水并非其拆除旧装修或重新装修导致。证人彭伟是装修施工人，其与装修与漏水的关联性之间存在利害关系，其证言不能证明漏水并非拆除或装修导致。刘丹申请了对案涉房屋漏水原因进行鉴定，但之后又撤回了鉴定申请，应自行承担相应的举证责任。最后，刘丹未举示证据证明其无法办理《医疗机构执业许可证》的原因是案涉房屋存在漏水；刘丹主张秦宗燕谎报面积、多收取租金，但其不申请对案涉房屋面积进行鉴定，故对其该主张本院不予认可。综上，对刘丹称秦宗燕未提供符合使用条件的房屋、多收取租金的主张，本院不予采信。关于解除合同、逾期支付租金违约金。（2019）渝0112民初7528号民事调解书中双方约定，刘丹支付秦宗燕拖欠的2019年12月31日前的租金；从2020年1月1日起，租金支付继续按照双方合同约定支付方式履行。依据合同第二条第1款约定，刘丹应于2019年12月28日前支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金34元/平方米/月×950平方米×3个月＝96900元。2019年12月11日、2020年1月25日秦宗燕短信催收刘丹支付租金，但是刘丹未回复。刘丹作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约定支付了租金，其未举示证据证明的，应当承担相应的举证责任。对秦宗燕主张刘丹欠付2020年1月1日之后租金的事实，本院予以认可。2020年2月18日，秦宗燕短信通知刘丹，其依据合同第五条解除合同。合同第五条第2款约定，刘丹逾期支付租金10日或超过10日的，秦宗燕有权选择解除合同、不退还保证金、不赔偿刘丹任何损失，或选择要求刘丹支付租金和逾期违约金后继续执行合同。刘丹逾期支付租金超过了10日，秦宗燕已于2020年2月18日向刘丹表达了解除合同的意思表示，故双方于2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月18日解除。秦宗燕解除合同后可以要求不退还保证金作为解除合同的违约金，且合同约定的是秦宗燕要求刘丹支付逾期支付租金违约金后应继续履行合同，故秦宗燕在主张合同解除情况下要求刘丹支付逾期支付违约金没有合同依据，对秦宗燕要求刘丹支付以年度租金387600元为基数从2019年11月1日起按每日2‰的标准计算至刘丹付清租金之日止的逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于维修并返还房屋。2020年2月18日，秦宗燕短信通知刘丹解除合同，并在三天内搬离并归还房屋。合同解除后，刘丹负有向秦宗燕交还房屋的义务。刘丹称其告知过秦宗燕随时可以拿钥匙，钥匙还未交还秦宗燕，断电后门就可以打开，并非必须要钥匙；其已于2020年7月搬走中央空调，其余东西不要了，屋内是空的；其于2020年7月17日开庭后就将钥匙放在屋门口，并告知了物管保安。第一，刘丹交还房屋就应当交还房屋钥匙给秦宗燕，其自认未将钥匙交还秦宗燕，其称于2020年7月17日开庭后就将钥匙放在屋门口并告知了物管保安，但是无证据予以证明，对其该主张本院不予采信。第二，刘丹应当腾空并交还案涉房屋给秦宗燕。刘丹在2020年7月21日短信中告知秦宗燕“但是里面的装修都是我的，你想租给谁都可以，别人要我的空调就给我说，别人要里面的软装和装修就给我说”。刘丹称秦宗燕可以自行收回房屋，但又主张装修、软装和空调归其所有，故在屋内留存有刘丹物品时，秦宗燕自行收回案涉房屋也无法完全按自己意思另行处置，其自行收回案涉房屋存在障碍。第三，刘丹应举示证据证明案涉房屋漏水并非其拆除旧装修或重新装修导致，其未对此举证证明，应承担相应的举证责任，即应当将案涉房屋漏水问题修复后再向秦宗燕交还。故对秦宗燕要求刘丹将重庆市渝北区新牌坊新南路9号二楼房屋漏水维修好后向其返还的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。刘丹应向秦宗燕支付2020年1月1日至合同解除时即2020年2月18日的租金34元/平方米/月×950平方米×1.6个月＝51680元。秦宗燕还主张刘丹支付2020年2月19日至2020年7月17日的租金。合同解除后刘丹继续占用案涉房屋未交还的，应当向秦宗燕支付的是房屋占用费。租金和占用费均是承租人占用房屋应支付的对价。参照合同解除时双方合同的租金标准即每月32300元作为占用费计算标准具有合理性。故刘丹还应向秦宗燕支付从2020年2月19日起按照每月32300元的标准计算至2020年7月17日的房屋占用费34元/平方米/月×950平方米×4.93个月＝159239元。关于物业管理费、水费、电费。合同约定刘丹应当按时向有权收取的部门支付物业管理费、水费、电费。秦宗燕尚未代刘丹支付其欠付的物业管理费、水费、电费，故秦宗燕要求刘丹向其支付物业管理费、水费、电费12434.3元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告秦宗燕与被告刘丹于2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除；二、被告刘丹于本判决生效后立即将重庆市渝北区新牌坊新南路9号二楼房屋漏水问题维修好后返还给原告秦宗燕；三、被告刘丹于本判决生效后立即向原告秦宗燕支付2020年1月1日至2020年2月18日期间欠付的租金51680元；四、被告刘丹于本判决生效后立即向原告秦宗燕支付2020年2月19日起至2020年7月17日期间的房屋占用费159239元；五、驳回原告秦宗燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5517.56元减半收取2758.78元，由被告刘丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年十二月七日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁