重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初13777号原告：重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特**，统一社会信用代码：11500107009293591Q。负责人：鲁玲，职务：主任。委托诉讼代理人：兰海涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：程昌隆，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处（以下简称“石坪桥街道办”）与被告程昌隆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石坪桥街道办的委托诉讼代理人兰海涛到庭参加了诉讼。被告程昌隆经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石坪桥街道办向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》（原石坪桥正街41号附6号门面）；2、被告立即腾空、搬离位于重庆市九龙坡区石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号门面），并将上述房屋交还给原告；3、被告向原告支付2017年2月至2019年9月期间所欠的房屋租金105,600元，并从2019年10月21日起以105600为基数，按2%/月的标准向原告支付违约金至上述款项付清时止；4、被告从2019年10月1日起至搬离之日止，按每月3,330元的标准向原告支付上述房屋的租金或占用使用费；5、被告从2019年10月1日起至搬离之日止，以应付未付的租金或占用使用费为基数按每月2%支付违约金。事实和理由：2013年9月，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，原告将位于原石坪桥正街41号附6号门面出租给被告使用，租赁期限为2013年9月1日至2014年8月31日，租金为9,990元/季度，被告在每季度前5日将租金交予原告，逾期不交租金，原告有权解除合同。2019年10月28日，原、被告双方签订《还款协议书》，对被告所欠付的原石坪桥正街41号附6号、7号、8号门面租金予以了明确，并约定了付款时间、违约责任等。后被告未按《还款协议书》履行付款义务，原告为此诉如前请。被告程昌隆未答辩，也未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、还款协议书、照片、重庆市九龙坡区财政国库支付中心资金入账通知单等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告石坪桥街道办作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告程昌隆，双方就位于原石坪桥正街41号附7、8号门面，签订了《房屋租赁协议》。该协议主要约定：1、租赁期限从2013年9月1日至2014年8月30日止；2、房屋租金按季度支付，每季度租金为24,750元，乙方须在每季度前5日将租金交给甲方，若乙方逾期不交租金，甲方有权解除合同；3、若一方违约，须向另一方支付违约金，每天违约金为门面月租金的1%。合同同时对其他事项进行了约定。2019年10月28日，原告石坪桥街道办作为债权人（甲方）与作为债务人（乙方）的被告程昌隆，双方签订了《还款协议书》。该协议书约定：甲方将其所有的位于石坪桥正街40号附4、5、6号三间门面（原地址石坪桥正街41号附6、7、8号门面）自2013年9月1日起租赁给乙方从事经营活动。乙方自2016年9月至今（含2019年9月）未付租金，乙方欠甲方租金共计410,850元。现鉴于乙方不能一次性偿还欠款，经甲乙双方共同协商同意，就乙方偿还欠款事宜达成如下协议：一、还款期限自签订此协议之日起乙方应在2020年3月20日前全部还清所欠租金。二、还款方式：乙方必须从2019年10月起每月20日前开始支付欠付，分6次付清，每次支付68,475元……。四、违约责任：1．如乙方未按照本协议约定支付款项的，只要某一笔存在逾期即视为乙方违约，甲方有权立即要求乙方归还全部欠款，不再受上述还款计划的限制。2．若乙方构成违约，则甲方无条件立即收回原出租门面。3、若乙方未按照约定支付剩余款项，甲方将通过法律渠道进行追讨，且乙方应按照欠款总额月息2%向甲方支付违约金……。审理中，原告陈述，双方就石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号）签订的房屋租赁合同已遗失，通过2019年10月28日双方签订的《还款协议书》可以确认，原、被告双方之间就石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号）成立了租赁合同关系。原告同时陈述，案涉租赁合同到期后，双方均未续签合同，现被告仍在使用案涉房屋，未将房屋交还原告；案涉房屋原为石坪桥正街41号附6号门面，2017年变更为石坪桥正街40号附4号门面；依据双方签订的还款协议约定，石坪桥正街40号附5、6号二间门面在2016年9月至2019年9月期间的租金为305,250元，故石坪桥正街40号附4号门面的租金为105,600元；双方签订还款协议后，被告未向原告支付过费用。审理中，原告举示了2015年8月17日以及2015年11月5日的重庆市九龙坡区财政国库支付中心资金入账通知单，拟证明石坪桥正街40号附4、5、6号三间门面（原地址石坪桥正街41号附6、7、8号门面）每季度实际收取的租金为34,650元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，依据原告举示的《还款协议书》、照片以及重庆市九龙坡区财政国库支付中心资金入账通知单等可以证明原、被告之间就九龙坡区石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号）建立了租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方之间虽就九龙坡区石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号）建立了租赁合同关系，但原告未举示相应的合同文本，无法证明租赁期间等。鉴于2019年10月28日原、被告双方签订《还款协议书》后，被告仍未按约履行支付义务，致使合同目的不能实现，故原告主张解除合同，本院予以支持。对于合同的解除时间问题。本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，被告程昌隆经本院依法予以公告送达起诉状副本，故应自视为送达之日也即2020年11月10日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《房屋租赁协议》已解除，被告继续占有、使用石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号门面）已无合同依据，故原告主张被告返还、腾空、搬离上述房屋并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定支付租金等其他相关费用。本案中，被告未举示证据证明其依据案涉租赁合同以及《还款协议书》的约定向原告足额支付了租赁期间的租金，现原告主张该期间的租金，本院予以支持。鉴于《还款协议书》系对石坪桥正街40号附4、5、6号三个门面（原石坪桥正街41号6、7、8号门面）欠付租金金额的确定，依据原、被告双方就石坪桥正街40号附5、6号门面（原石坪桥正街41号附7、8号门面）签订《房屋租赁协议》约定的租金标准也即8,250元/月计算，该期间欠付的租金金额为305,250元，故扣除欠付的石坪桥正街40号附5、6号门面（原石坪桥正街41号附7、8号门面）305,250元后，该期间欠付石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号门面）租金金额为105,600元。现原告主张被告支付该款项，理由正当，本院予以支持。对于该期间租金的违约金问题。依据《还款协议书》中违约责任以及付款时间的约定，原告主张违约金从2019年10月21日起以欠付的105,600元为基数，按月利率2%计算至上述款项付清时止，并无不当，本院予以支持。对于2019年10月1日之后至合同解除时的租金以及合同解除后至被告实际返还房屋时止的房屋占用使用费的标准问题。本案中，依据原告举示的重庆市九龙坡区财政国库支付中心资金入账通知单中载明的石坪桥正街40号附4、5、6号三个门面（原石坪桥正街41号6、7、8号门面）的季度租金为34,650元，扣除石坪桥正街40号附5、6号二间门面（原地址石坪桥正街41号附7、8号门面）的季度租金24,750元后，石坪桥正街40号附4号一间门面（原地址石坪桥正街41号附6号门面）的季度租金为9,900元也即月租金为3,300元。故本院参照该租金标准，计算2019年10月1日之后至合同解除时的租金以及合同解除后至被告实际返还房屋时止的房屋占用使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为承租人未按约定支付租金费用违约在先，其行为不符合民事主体从事民事活动应当遵守的诚实信用原则，故被告应当对其违约行为承担责任，即按照合同约定支付相应的违约金。本案中，被告程昌隆已经承担了《还款协议书》所约定的违约责任，体现了对相应违约行为的惩罚。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故对原告主张的其他违约金，本院不予支持。综上所述，被告程昌隆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃了相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处与被告程昌隆就位于九龙坡区石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号门面）建立的房屋租赁合同关系于2020年11月10日解除；二、被告程昌隆于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处返还并腾空位于九龙坡区石坪桥正街40号附4号门面（原石坪桥正街41号附6号门面）；三、被告程昌隆于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处支付租金105,600元及违约金（违约金计算方法：从2019年10月21日起以105,600元为基数，按月利率2%计算至上述款项付清时止）；四、被告程昌隆于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处支付2019年10月1日之后产生的租金及房屋占用使用费（租金及房屋占用使用费计算方法：按3,300元/月的标准，从2019年10月1日开始计算至上述房屋返还原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处之日止）；五、驳回原告重庆市九龙坡区人民政府石坪桥街道办事处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,412元，公告费560元，合计2,972元，由被告程昌隆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  倘军伟人民陪审员  古成见人民陪审员  朱宗群二〇二〇年十二月十四日法官 助理  陈 洲书 记 员  许安娜