太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5499号原告：任丽红，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：胡艳芳，广东天穗（太原）律师事务所律师。被告：太原绿地新悦房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路一段**。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：张慧，山西冠航律师事务所律师。原告任丽红与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任丽红委托诉讼代理人胡艳芳，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丽红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付从2019年1月1日起至2020年6月30日止逾期交房违约金1963509.91元；2.依法判令被告向原告支付从2020年7月1日到实际交付之日的违约金，暂计至2020年10月10日止违约金为363213.37元，以上暂计2326723.28元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月18日，原被告签订了《商品房买卖合同》三份，约定：原告分别以总价款3390888元、2023217元、1778239元购买被告开发的位于晋祠路一段86号X幢X座XX层XXXX号、XXXX号、XXXX号房，用途为办公。合同签订后原告依约支付房款并办理部分房款的贷款手续。按照该合同第八条约定，被告应于2018年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。然而，时至今日被告依然未能按照合同约定向原告履行交房义务。2020年6月29日，被告通知原告2020年6月30日收房，但经原告实地勘查，原告购买房屋仍不具备交付条件。一是该房屋至今未办理消防验收合格手续。在消防手续未能办理好的前提下，原告不能进行正常装修及使用。二是楼宇大门不能正常出入，原告无法正常使用房屋。三是被告至今未向原告出具商品房竣工验收合格备案相关手续。四是被告在未与原告协商的情况下擅自减少其交房逾期天数。原被告经协商一致签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方应当按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了付款义务，被告应当按照合同约定的期限交付符合法律规定及约定的房屋。现被告至今未向原告交付房屋构成违约，应当承担违约责任。期间被告为实现其不向原告支付逾期交房违约金的目的强行向原告交付不符合安全条件、使用条件的房屋，不仅严重违背了契约精神，而且也是对原告对社会生命安全等极其不负责任的违法行为。双方多次协商未果，特诉至法院，请求依法维护原告合法权益，判如所请。被告太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称，首先，涉案房屋于2020年6月29日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位的五方验收，已满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。2020年11月24日，涉案房屋已取得《建设工程消防验收合格意见书》。公司于2020年6月29日已通知业主收房，因此逾期交房违约责任应截止到2020年6月30日。其次，公司之所以延期交房，是因为客观上存在大风、重污染预警及疫情等不可抗力的因素，累计停工时间达461天，所以交房期限应当延长，逾期交房的违约天数应相应核减，核减天数为461天。最后，原告主张的违约金计算标准过高，在客观上存在逾期的情况下，应当以补偿为主，惩罚为辅，应当根据原告客观上的损失为限，对违约金标准予以核减。原告也未提供证据证明由于我公司逾期给其造成的损失。本案涉案房屋逾期时间较长，且购买业主较多，原告起诉的违约金已超过购房款的30%，明显属于过高的情形。违约金应以全部购房款为基数，按照原告购房时中国人民银行贷款基准利率的130%计算。公司通知原告收房，原告拒不收房，系原告恶意对交房天数的拖延，因此原告也应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，原告任丽红作为买受人与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房屋买卖合同》三份，约定原告购买被告开发的太原绿地中央广场X幢X座XX层XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋，房屋总价款分别为3390888元、2023217元、1778239元。原告向被告支付了购房款，被告向原告出具了收据。2017年8月18日，被告向原告收取了房屋公共维修基金。原被告在《商品房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。”合同还约定该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，即可视为验收合格，可以交付使用。2020年6月29日，被告通知原告收房，原告以房屋不具备交付条件未收房。现原告以被告未按约定期限交付房屋提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。另查明，涉案房屋于2020年11月24日取得《建设工程消防验收合格意见书》。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。原被告签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了付款义务，被告应按合同约定期限交付房屋。现被告迟延交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩逾期交房系因大风、重污染预警、疫情等原因不能施工建设导致，属于不可抗力，应当扣减逾期天数，但被告以不可抗力为由要求延期交房，但却未按合同约定尽到相应的告知义务，被告以此作为不承担违约责任的理由不成立。被告应从最后交付期限的第二天即2019年1月1日起承担逾期交房的违约责任。关于本案房屋的交付使用条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、四十九条、《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，本案涉案房屋经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位进行的验收，只是建设工程交付使用应满足的基本条件，不是竣工验收合格的法定证明文件，故本院对被告主张涉案房屋于2020年6月30日已满足交房条件的抗辩意见不予采纳。关于被告提出日万分之五的逾期交房违约金过高的主张，被告未提供违约金过分高于损失的证据，而且《商品房买卖合同》的文本由被告提供，其主张违约金过高依据不足，本院不予支持。从2019年1月1日至2020年10月10日，被告逾期天数为649天，现原告要求被告支付至2020年10月10日的违约金共计2326723.28元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的2020年10月11日至实际交房之日止的违约金，因房屋何时具备法律规定的交付条件尚无法确定，原告可待房屋具备交付条件后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任丽红2019年1月1日至2020年10月10日的逾期交房违约金2326723.28元；二、驳回原告任丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25414元，减半收取计12707元，由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 裴毅超二〇二〇年十二月二十四日书记员 赵瑞明