黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3157号上诉人（原审被告、反诉原告）：富力（哈尔滨）房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区友谊西路660号富力中心B座41层。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：芦智海，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周剑锋，男，1961年7月8日出生，汉族，大庆普瑞达石油科技开发有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。上诉人富力（哈尔滨）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人周剑锋商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富力公司的委托诉讼代理人芦智海，被上诉人周剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.依法判令周剑锋配合富力公司办理解除联机备案合同；2.依法改判周剑锋支付富力公司违约金655,956元。事实和理由:一、一审法院遗漏判决周剑锋配合富力公司办理解除联机备案合同。2019年4月26日，富力公司与周剑锋签订《哈尔滨市商品房买卖合同》。2019年9月16日，周剑锋起诉解除双方签订的合同，富力公司反诉请求判令周剑锋配合富力公司办理解除联机备案合同及支付富力公司违约金。一审法院认为富力公司要求周剑锋承担违约金表明对解除合同请求没有异议，确认合同解除，周剑锋配合富力公司办理解除联机备案合同手续，但一审法院在判项中却未判令周剑锋履行协助办理商品房预售合同联机备案的注销手续，应当予以纠正；二、一审法院适用法律错误。富力公司依据双方签订的合同附件四第十五条之约定，要求周剑锋支付总房款10％作为违约金符合合同及法律规定，一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，判令周剑锋按逾期罚息利率标准计算损失属于适用法律错误，该解释第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”而双方在已有违约金约定的前提下，一审法院判令周剑锋按逾期罚息利率标准计算损失给付违约金没有法律依据；三、一审法院调整违约金约定标准没有事实依据。《中华人民共和国民事诉讼法》明确规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，主张违约金过高，应当由违约方对违约金过高进行举证。同时根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，也同样对违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任进行了分配。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的预期利益等综合因素确认违约金过高，而在一审审理过程中，周剑锋并未对违约金过高进行举证，因此一审法院并无调整违约金标准事实依据。综上所述，请求支持富力公司的上诉请求。周剑锋辩称：周剑锋对富力公司的第一项诉讼请求，即配合办理解除联机备案合同没有异议；不同意富力公司第二项上诉请求，请求对此予以驳回。具体理由：1.周剑锋购买富力公司商品房是出于真实意图，并无任何虚假成分。当时周剑锋具有购买的经济实力，后来由于生意上投资被骗，遭受巨额损失而无力支付后续的购房款。在这种情况下，周剑锋在2019年7月份就已经通知售楼员史惠玉，也电话告知销售总监康佳（康总）要求办理退房，解除购房合同。他们都不予答复，置之不理，任由事态发展，所以责任不在周剑锋，损失也不应由周剑锋承担。如果当时富力公司能真诚对待此事，也不至于将此案拖延至今天。由于周剑锋尚有1,311,912元购房款存在富力公司的账户上，所以富力公司采取拖延的办法拒不答复。因此，后续所谓违约金不应由周剑锋承担。即使周剑锋有违约责任，富力公司要求的违约金也明显过分高于造成的损失，人民法院应根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。2.从购房合同也不难看出，富力公司利用其强大的优势地位，在合同附件四中规定，出卖人违约交房，仅仅承担买受人累计已付房款1%的违约金，而买受人违约要承担购房总价款10%的违约金，这有失公平，是典型的格式合同、霸王条款，以小欺大、以强欺弱，因此请求法院予以认定为无效。3.周剑锋已无力继续履行合同，要求解除合同，确实是无奈之举。周剑锋投资被骗，经济上受到巨大损失，非主观意愿、无法预见，而富力公司是一家经济实力雄厚的大公司，应对周剑锋遇到的困难给予同情、体谅，这才是一家富有正义感与责任感的公司。同时，富力公司的商品房，由于建筑装饰不断完善，周围路面修复环境改观，房子也升值了，因此解除购房合同，并没有给富力公司带来实际的经济损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，兼顾到公平公正原则，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。周剑锋向一审法院起诉请求：1.解除富力公司与周剑锋签订的商品房买卖合同；2.富力公司返还周剑锋购房款1,311,912元。富力公司向一审法院反诉请求：1.判令周剑锋支付违约金655,956元；2.由周剑锋配合办理解除联机备案合同。一审法院认定事实：2019年4月26日，周剑锋与富力公司签订商品房买卖合同一份。约定：“周剑锋购买的商品房为预售商品房，周剑锋以6,559,560元价格购买富力公司开发建设的位于哈尔滨市××友谊××路××街××单元××室商品房。该商品房用途为办公框架，层高为4.2米，建筑层数为42层，地下4层；该商品房建筑面积为296.49平方米，套内建筑面积为197.82平方米。付款方式和期限为:金额655,956元，现金付款时间2019年4月26日；金额655,956元，现金付款时间2019年5月26日；金额1,311,912元，现金付款时间2019年6月26日；金额665,736元，现金付款时间2019年8月26日；金额3,270,000元，付款方式商业贷，付款时间2019年9月26日。买受人逾期付款按违约时间分别处理，（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期在30日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房按逾期时间分别处理，（1）逾期在90日之内，自合同规定的交房时间2019年9月26日的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期在90日之后，买受人有权解除合同，按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。合同附件四第十五条约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在交房通知确定的交房日前向出卖人书面提出，出卖人在解除和注销本合同各项登记手续之日起90日内无息退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10％作为违约金并承担解除合同的所有费用。”合同签订后，周剑锋于2019年4月26日、2019年5月26日向富力公司交付购房款共计1,311,912元。周剑锋未按合同约定期限交付其余购房款。2019年9月16日，周剑锋在哈尔滨市松北区人民法院提起诉讼，要求与富力公司解除合同并返还购房款。该案于2019年9月16日移送哈尔滨市道里区人民法院审理，富力公司于2019年12月18日提起反诉，要求周剑锋支付655,956元（总房款10％）违约金并承担解除合同费用。另查明，案涉房屋现销售价格与2019年4月26日销售价格没有发生变化。一审法院认为，一、周剑锋与富力公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。二、关于合同中是否存在无效条款问题。《合同法》第四十条规定：“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，合同约定出卖人逾期交房超过90日后，周剑锋既有权解除合同，也有权要求继续履行合同；富力公司承担的是逾期交房的违约责任，不是不能交房的违约责任。本案中，合同约定周剑锋因自身原因要求退房，周剑锋承担的是退房的违约责任，不是周剑锋逾期付款的违约责任。以上可以看出，双方合同中约定的违约责任是针对不同的违约情况，并不存在合同条款无效的情形。周剑锋主张合同约定的违约条款无效，应按已付房款1%的比例给付违约金，未有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于周剑锋是否存在违约问题。《合同法》解释二规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人要求变更或解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。上述规定表明，如果订立合同时是公平的，在合同生效后由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大损失，造成双方当事人显失公平，在这种情况下应当适用情势变更原则。本案中，周剑锋主张因经营的公司出现巨额亏损，没有能力继续支付剩余购房款，致使合同无法履行，提出解除合同的理由不符合上述规定，一审法院不予支持，周剑锋未支付剩余购房款系违约行为。周剑锋提出案涉楼房周围防火通道被占用不应投入使用，未有事实依据和法律依据，一审法院不予认定。四、关于合同解除及合同解除的时间问题。富力公司于2019年12月18日反诉请求周剑锋承担违约责任并承担解除合同的费用，表明富力公司对周剑锋解除合同的请求没有异议，故一审法院确认双方签订的商品房买卖合同于2019年12月18日解除。周剑锋配合富力公司办理解除联机备案合同，富力公司返还周剑锋购房款1,311,912元。五、关于周剑锋承担违约金的数额问题。本案中，案涉房屋现销售价格与2019年4月26日订立合同时销售价格没有发生变化，富力公司亦未能举证证明其实际损失的数额。经一审法院审查，合同中关于违约金约定标准和数额确实过高，周剑锋主张违约金标准过高要求予以调整，一审法院予以支持。本院结合周剑锋履约情况，对富力公司的影响、周剑锋的过错等因素对违约金酌情予以调整。根据最高人民法院关于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，本院对周剑锋承担违约金计算方式为：对周剑锋未按合同约定期限交付购房款的数额，按逾期罚息利率标准计算逾期损失，即以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之五十作为损失，分段计算至合同解除之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、富力公司于判决生效后十日内给付周剑锋购房款1,311,912元；二、周剑锋于判决生效后十日内给付富力公司违约金132,768元（计算方式：未付款金额1,311,912元，2019年6月26日至2019年12月18日违约金35,100元；未付款金额665,736元，2019年8月26日至2019年12月18日违约金11,702元；未付款金额3,270,000元，2019年9月26日至2019年12月18日违约金41,710元。违约金88,512元上浮百分之五十为132,768元）；三、驳回周剑锋的其他诉讼请求；四、驳回富力公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。富力公司举示的证据一富力中心（写字楼）前期物业服务合同，因周剑锋对该证据不予认可，该证据能否证明待证事实，需结合本案案情和其他证据综合分析判断。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，一审认定双方当事人签订的案涉商品房买卖合同有效并根据双方当事人的诉请及案件基本情况确定该商品房买卖合同于2019年12月18日解除并无不当，本院予以确认。对合同解除后果，一审根据富力公司的反诉请求，已经在论理部分确定周剑锋应配合富力公司办理解除联机备案合同，双方当事人对此亦无异议，但一审在判决主文中对此没有列明，属于遗漏判项，本院予以纠正。关于违约金调整问题。按照“谁主张，谁举证”的原则，《九民会纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。最高人民法院民二庭关于《九民会纪要》的理解与适用中认为，由于判定违约金是否过高的标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实及各种相关证据，因而其具有较强的举证能力，故此，违约方举证责任不能绝对化，守约方认为违约金合理的，应当提供证据予以证明。本案中，富力公司认为违约金约定合理，应当提供证据加以证明。在二审中，富力公司举示的富力中心（写字楼）前期物业服务合同，仅表明截至二审开庭（2020年10月15日）时，因周剑锋未依约定时间进户，可能造成富力公司将来额外承担物业费损失69,78.66元。该数额明显低于一审判定的违约金数额，且该损失计算截止日期远超过一审确定的双方合同解除日期（2019年12月18日），如果该损失计算至前述合同解除日期，该损失数额会更低。因此，该证据不能证明待证事实。除此之外，富力公司未举示其他证据证明双方违约金约定的合理性，应承担相应的法律后果。一审根据案件整体情况，本着诚实守信和公平原则，酌情对违约金进行的调整，并无不当之处。综上所述，富力公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14920号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、周剑锋配合富力（哈尔滨）房地产开发有限公司办理解除案涉联机备案合同；三、驳回富力（哈尔滨）房地产开发有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,607元、反诉费5180元，由周剑锋负担；二审案件受理费5180元，由上诉人富力（哈尔滨）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年十二月十八日书记员  于文娟