广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3894号 原告：陈明善，男，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：莫炳芳,广西灵丰律师事务所律师。 被告：广西贺州市和美房地产开发有限公司，住所地贺州市八步区鞍山东路与太寿路交汇处东北侧。 法定代表人：梁红艳。 委托诉讼代理人：周荣，广西桂悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思源，广西桂悦律师事务所律师。 原告陈明善与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司（以下简称和美房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，因被告明确表示不同意适用小额诉讼程序审理，本案依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人莫炳芳，被告委托诉讼代理人周荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明善向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告陈明善与被告和美房地产公司于2020年8月14日签订的《商品房定购书》已解除；二、请求法院判决被告和美房地产公司返还原告陈明善支付的购房定金人民币50000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2020年8月5日，原告陈明善到被告和美房地产公司售楼部咨询订购商品房事宜，并添加了被告销售顾问袁土群的微信号，被告向原告介绍了房屋售价及贷款情况。 2020年8月12日，原告与被告协商定金及贷款事宜，被告在微信中答复原告：“交了定金的话是征信过不了的话可以退。意思就是贷款不了就可以退”。 2020年8月14日，原告与被告签订了商品房定购书，约定，原告认购被告开发的“江湾•幸福里”16号楼602号房，建筑面积130.86㎡,优惠折扣后单价价格6483.79元/㎡,总价为848469元，原告须支付购房定金50000元，以商业银行按揭付款，于2020年8月21日前支付购房首付款，余款向银行按揭付清，并在签订商品房定购书后7天内签订商品房买卖合同及办理完银行按揭贷款手续。同时双方还对其他事项作了约定。协议签订当天，原告依约向被告缴纳购房定金50000元，被告出具收据1份给原告收执。 协议签订后，为办理银行按揭贷款，原告打印名下的银行流水及征信记录递交给中国工商银行和中国农业银行，咨询购房贷款事宜。经过上述银行审核后，均认为原告的银行流水太低，无法通过购房贷款审批。原告考虑到自身经济无法一次性全款购房，遂告知被告取消购房意向，但被告答复不能退定金。 原告在多次与被告协商未果的情况下，于2020年9月25日，以邮寄的方式向被告发出通知，解除双方于2020年8月14日签订的商品房定购书，并请求被告返还50000元定金。在2020年9月28日，原告收到被告寄来的解除商品房认购协议书的通知书，通知书载明：1、解除就江湾•幸福里”住宅小区16-602号商品房签订的商品房认购协议书；2、原告支付的定金50000元不予退还；3、原告认购的商品房，被告另行处理。 根据上述事实，原告认为，双方已经一致同意解除定购协议，但被告拒不返还原告定金款50000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告未能按期与被告签订商品房买卖合同，是由于没有获得银行贷款审批，出现该情况并非原告可以预见，原因也不可归责于原告，且被告销售顾问也明确告知原告，无法申请贷款的情况下可以退定金，现被告拒绝返还定金50000元给原告，损坏了原告的合法利益。 原告提交的证据：商品房定购书、收条、微信聊天记录、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、录音光盘、原告向被告寄出的解除合同通知书、被告寄给原告的解除商品房认购协议书通知书、企业网上信息查询单等。 被告和美房地产公司辩称，一、原告违反商品房定购书的约定，被告有权没收定金。二、原告诉称“原告未能按期与被告签订商品房买卖合同，是由于没有获得银行贷款审批，出现该情况并非原告可以预见，原因也不归结于原告，且被告销售顾问也明确告知原告，无法申请贷款的情况下可以返还定金”，该说法没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告提交证据:企业法人营业执照副本、法定代表人身份证明、商品房预售许可证、商品房定购书、催促函、国内特快专递邮件详情单、解除合同通知书、解除商品房认购协议书通知书等。 本院经审理查明以下事实： 2020年8月5日，原告陈明善到被告和美房地产公司售楼部咨询订购商品房事宜,并添加了被告销售顾问袁土群的微信号，被告销售顾问向原告介绍了房屋售价及贷款手续等情况。 2020年8月12日，原告与被告的销售顾问在协商定金及贷款事宜，原告问“我交了订金或者预约金，如果不合适的话能不能退的？”被告的销售顾问在微信中答复原告：“交了定金的话是征信过不了的话可以退。意思就是贷款不了就可以退。”原告接着问“那预约金呢”销售顾问回答“意向金的话控房号而已。就只能控一两天”、“意向金（表情符号）我之前打错了”原告回答“我明天给你答复吧”。8月12日，销售顾问向原告发微信：“我这边要你先确定有这套房，或你可以先转意向金到公司账户控这套房子。你明天上来转定就可以了。”“意向金是不合适可以退的。”原告回答：“我明天就上去了定，就不用意向金了吧”。销售顾问回复“没事，你决定”。 2020年8月14日，原告与被告公司处，与被告公司签订了商品房定购书。商品房定购书约定：一、乙方（陈明善）自愿认购甲方（和美房地产公司）开发的“江湾•幸福里”16号楼602号房；二、该物业建筑面积130.86㎡,优惠折扣后单价价格6483.79元/㎡,总价为848469元；三、乙方同意向甲方支付购房定金50000元；四、乙方自愿选择以下第2种付款方式：2、商业银行按揭付款：乙方须于2020年8月21日前支付购房首付款，余款向银行按揭贷款付清。（首套房首付款不低于成交总价20%的比例，二套房首付款不低于成交总价30%的比例，若有其他变动，以国家政策及银行政策为主。）（1）申请贷款金额、年限及利率，以贷款银行最后批复为准。如所批复的金额小于申请贷款金额，首付款将应相应增加。按揭银行由甲方酌情安排，乙方须按甲方规定时间内向有关银行办妥按揭手续并补足首付款。（2）乙方按以下约定办理手续：①在签定《商品房订购书》后7天内携带已缴交的《专项维修资金交款凭证》与甲方签定《商品房买卖合同》，并办理完银行按揭贷款手续，将《银行按揭贷款办理回执》提供给甲方。②如乙方申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，自接到甲方通知7日内一次性付清全部房款。……六、若乙方自本订购书签定之日起发生以下情形，均视为乙方违约并主动放弃其对该物业的认购权，甲方无需通知乙方，有权单方面解除本定购书，没收定金并对该物业另行处理。经甲方书面同意的情形除外。1、未按本定购书约定如期缴交首付款的；2、为按照本订购书约定于甲方签订《商品房买卖合同》的；…… 签订商品房定购书当天，原告依约向被告缴纳购房定金50000元，被告出具收据1份给原告收执。 之后，为办理银行按揭贷款，原告打印自己名下的银行流水及征信记录递交给中国工商银行和中国农业银行，咨询购房贷款事宜。经过上述银行审核后，均认为原告的银行流水太低，无法通过购房贷款审批。期间,原告与被告之间一直在沟通想办法争取通过银行贷款的手续，但最后未能得到银行的通过。原告考虑到自身经济无法一次性全款购房，遂告知被告取消购房意向，被告答复不能退定金。 2020年9月17日，被告向原告发出催促签订《商品房买卖合同》的函，告知原告，被告公司保留了原告预定的房源，通知原告于2020年9月24日前携带相关资料前来公司签署《商品房买卖合同》，支付约定的购房款并办理相关手续，避免不必要损失的发生。 在多次与被告协商未果的情况下，于2020年9月20日，原告以邮寄的方式向被告发出解除合同通知书。解除合同通知书载明：原告认为，未能与被告签订《商品房买卖合同》的原因，是由于没有获得银行贷款审批，没有获得审批也不是原告本人可以预见的，属不可归责原告的原因，原告不是恶意违约。现原告及家人无力一次性筹集全部购房款支付给被告公司，为避免更大的经济损失，原告向被告公司发出通知，解除双方于2020年8月14日签订的商品房定购书，并请求被告返还已支付的50000元定金给原告。 2020年9月25日，被告以邮寄的方式向原告发出解除商品房认购协议书的通知书，通知书载明：1、即日起，被告公司正式解除与原告就江湾•幸福里”住宅小区16-602号商品房签订的商品房认购协议书；2、原告已支付的定金50000元，公司不予退还；3、原告认购的商品房，被告公司另行处理。 原告与被告发生纠纷，原告于2020年10月26日提起诉讼。 本院认为，根据查明的事实显示，2020年8月12日，原告与被告的销售顾问在协商定金及贷款事宜，原告问“我交了订金或者预约金，如果不合适的话能不能退的？”被告的销售顾问在微信中答复原告：“交了定金的话是征信过不了的话可以退。意思就是贷款不了就可以退。”原告接着问“那预约金呢”销售顾问回答“意向金的话控房号而已。就只能控一两天”、“意向金（表情符号）我之前打错了”。从此之后的聊天记录中显示，被告公司的销售顾问在微信一直是在重复提示告知原告这样一个信息“意向金是不合适可以退的。”原告与被告公司的销售顾问进行咨询沟通几天之后，于2020年8月14日，原告与被告签订了《商品房定购书》。该协议是经过双方沟通协商之后签订的，双方签字确认，真实有效。双方均应依照该协议的约定全面履行各自的权利和义务。 按该商品房定购书的约定，原告应于2020年8月21日前支付购房首付款，并携带已缴交的专项维修资金交款凭证与被告签定《商品房买卖合同》，并办理完银行按揭贷款手续，将《银行按揭贷款办理回执》提供给甲方。如原告申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，自接到被告通知7日内一次性付清全部房款。因原告的银行流水太低，无法通过银行的购房贷款审批手续，这个原因是不可归责于原告。但该商品房定购书又约定“如原告申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，自接到被告通知7日内一次性付清全部房款。”对此条款的约定，原告应当是明知的，在出现约定的第①种办理手续不能的情况下，原告未能按第②种办理手续方式履行自己的义务，按照商品房定购书第六条的约定，原告已构成违约。同时，被告公司已经履行了告知义务并给与原告一定的时间给去补救履行协议约定的义务，但原告未能履行相应的义务，原告的行为已构成违约，按照商品房定购书的约定应承担相应的违约责任。商品房定购书第六条约定，原告违约，被告有权单方面解除本定购书，没收定金并对该物业另行处理。故此，对原告主张被告退回已支付的购房定金款50000元，本院不予支持。原告未能按商品房定购书约定的第②种办理手续方式履行自己的义务，于2020年9月20日向被告发出解除合同通知书，被告于2020年9月25日向被告发出解除商品房认购协议书的通知书，至此，双方签订的商品房定购书已经双方协商一致同意予以解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告陈明善与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司签订的《商品房定购书》已于2020年9月25日解除； 二、驳回原告陈明善要求被告广西贺州市和美房地产开发有限公司退还购房定金款50000元的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由原告陈明善负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 莫衍扬 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 苏茂明 书 记 员 邓佳龙