北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5358号原告：北京中能置业投资有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路16号院甲2号楼1层126号-01，统一社会信用代码：911101087263403624。法定代表人：张贤肖，总经理。委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。被告：北京卫戍区海淀第七退休干部休养所，住所地北京市海淀区昆明湖南路9号院。法定代表人：祁峰，所长。委托诉讼代理人：杨林，北京东瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑梅，北京东瀚律师事务所律师。原告北京中能置业投资有限责任公司（以下简称中能置业公司）与被告北京卫戍区海淀第七退休干部休养所（以下简称第七干休所）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中能置业公司委托诉讼代理人陈亮、王金凤与被告第七干休所之委托诉讼代理人杨林、张淑梅到庭应诉。本案现已审理终结。中能置业公司向本院提出诉讼请求：1、第七干休所赔偿我方损失1800万元，包括我方向权金城国际酒店管理（北京）有限公司支付装修费17365000元、搬家费10万元、鉴定费145000元、案件受理费126590元、及我方自己的装修损失135151.12元、搬家费5万元、执行款可能延期的逾期费用78258.88元；2、诉讼费第七干休所承担。事实和理由：我方和第七干休所在2001年9月10日签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》。租赁合同约定第七干休所将位于北京市海淀区四季青乡昆明湖南路空军老干部西郊住宅小区的房屋(建筑面积6500平方米)(以下简称涉案房屋)出租给我方,租赁用途为办公或经商,租赁期限2002年至2022年止,年租金2220万元。2004年3月23日经其同意,我方将涉案房屋转租给权金城国际酒店管理(北京)有限公司(以下简称权金城公司)。我方与权金城公司签订《房屋租赁使用协议书》（以下简称租赁协议）、《补充协议》与《承诺书》,后于2004年11月15日签订了《补充协议(二)》，并将房屋交由权金城公司经营,我方依约向第七干休所支付租金。2017年，我方继续履行租赁合同并依约开具2017年第一季度的支票,但第七干休所不予收取。因该房屋系军队产权,其要求收回房屋。双方多次协商,未果。2018年2月26日，其在未告知我方的情况下,直接向权金城公司发出《关于解除租赁合同腾退房屋通知》,要求在2017年11月30日前腾退涉案房屋。2018年2月26日，其与权金城公司签订《停业腾退房产协议书》。后其明确告知我方合同履行中出现“情势变更”和不可抗力因素,要求我方无条件解除租赁合同,但对双方协商解除合同的优先租赁权和装修残值赔偿事宜,无明确表态。后经2018年6月29日，法院做出(2018)京0108民初27263号民事判决书（以下简称27263号判决）判决解除租赁合同。2018年7月4日，权金城公司将我方诉至法院,要求我方赔偿损失,经鉴定其工程现值为17365058.78元。综上,因租赁合同被解除,其强制收回房屋,造成我方及权金城公司产生经济损失。故诉至法院。第七干休所辩称，不同意其全部诉求。一是中能置业公司提供的（2018）京0108民初41212号判决书（以下简称41212号判决）第二项其应赔偿权金城公司装修损失17365000元，其认为此部分损失应由我方承担，我方对此不予认可。判决书中对于“装修残值损失”的数额直接采用鉴定机构的“现值”，并且没有根据公平原则判决装修残值损失由中能置业公司及权金城公司共同承担。且该鉴定原值为24366746.09元，租赁合同期为20年，剩余4年未履行，那么残值应为4873349.22元。二是中能置业公司被判决支付权金城公司搬家费10万元，该笔费用让我方全部承担没有事实及法律依据。三是中能置业公司与权金城公司的案件中的鉴定费、诉讼费为其维护自己权益产生的费用，与我方无关。四是中能置业公司主张其装修损失所提供的证据为41212号判决所依据的鉴定报告，该鉴定报告所依据的证据未由我方进行质证，我方也未依法享有其他权利，故该鉴定报告结论不能直接适用本案。五是中能置业主张的搬家费、执行款延期逾期费用未提交相关证据，没有法律及事实依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海淀区房屋土地管理局于1997年10月6日向中国人民解放军39123部队颁发《国有土地使用证》，载明土地座落：海淀区四季青乡南坞村。土地使用权面积：2894872平方米。变更记事一栏载明：2006年2月23日经总后勤部批准本宗地中2160平方米出让给空军北京西郊老干部服务办公室。驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心于2018年4月20日出具《证明》，载明：北京卫戍区海淀第七退休干部休养所原称“空军老干部北京西郊住房管理办公室”（以下简称老干部住管办）后经变革为“空军北京昆明湖南路军职以上退休干部休养所”。2018年1月1日，由空军转隶到北京卫戍区，更名为“北京卫戍区海淀第七退休干部休养所”，该单位为正团级，对外独立承担民事责任。2001年，老干部住管办（出租人、甲方）与中能置业公司（承租人、乙方）签订租赁合同。该合同第一条载明：甲方自愿将坐落在海淀区四季青乡昆明湖南路空军老干部西郊住宅小区内的房屋建筑面积约6500平方米，出租给乙方使用，租赁用途为办公或经商。第二条载明：租赁期限自2002年至2022年。租金按季结算。由乙方在每季的前15日内交付甲方，付款方式：转账支票或现金支付。第三条载明：乙方逾期交付房地产租金，每逾期1日，由甲方按季租金额的千分之一向乙方加收违约金，逾期30日，即视为乙方不履行本合同。甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。第六条载明：甲方因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应给予合理的补偿。第八条载明：乙方不得对所租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。第十条载明：乙方如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务。第十三条载明：合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。第十五条载明：以上条款中未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款，或签订补充协议。第十六条载明：本合同经双方盖章并经军队房地产管理部门审查批准后生效。第十八条载明：双方承认的附加条款如下：房屋租金总数按实际建筑面积计算。该合同落款处有双方代理人签字，并加盖有双方印章。老干部住管办（甲方）与中能置业公司（乙方）亦签订有《补充协议》（以下简称补充协议一）。该协议约定：一、双方在原租赁合同上的租赁期限为二十年，鉴于乙方进行室内装修设备安装投资较大，甲方同意乙方租赁期满时，在原定的租金上乙方优先续租二十年...三、工程竣工验收后，乙方负责室内装修及设备安装，工期为六个月，如工程未能竣工验收，起租期和其它时间相应顺延。五、租赁合同面积以房屋建成后乙方按实际面积计算交纳租金，其中地下室部分每平方米每天0.4元，地上部分每平方米每天1.05元交纳。2003年7月18日，空军北京西郊老干部服务办公室（甲方）与中能置业公司（乙方）签订《租用开发综合楼补充协议（二）》（以下简称补充协议二）。该协议约定，双方同意补充如下：一、地下室一层轴线实际面积为903㎡，地上一至六层轴线实际面积为5399㎡，地上七层轴线实际面积为129㎡。三、年租金合计222万元...。四、乙方缴纳租金给甲方时间按约定装修时间和甲方提交房产证及《军队房地产租赁许可证》给乙方后三日起乙方开始计算缴纳租金时间。五、本补充协议（二）为主协议不可分割的部分，同具法律效力，与主协议有抵触时，以本补充协议释议为准。协议落款处有双方代表签字，加盖有双方印章。2004年3月23日，中能置业公司将涉案房屋转租给权金城公司，并与权金城公司签订租赁协议，该协议约定：租赁期限自2004年7月23日至2024年7月23日止。空军北京西郊老干部服务办公室于2004年4月21日出具了《关于中能置业公司改变合作开发综合楼经营项目事》，载明：...中能置业公司通过调研，计划将原用于办公或经商项目改变为餐饮、客房、办公、健身（不设桑拿）等项目，征求服务办公室意见，经办公室领导研究，拟同意中能置业公司改变开发综合楼经营项目。第七干休所表示此为内部函件，不是对外的意思表示。第七干休所于2016年通知中能置业公司关于部队停止有偿服务通知事宜，后中能置业公司交纳租金至2016年12月31日。2018年2月26日，第七干休所（甲方）与权金城公司（乙方）签订《停业腾退房产协议书》，该协议书约定：一、甲乙双方协商同意，乙方于2018年4月30日前，停止租赁房屋内的一切经营活动，并于5月20日前搬离房产内物品设备，将所承租房产交付甲方。二、双方确认，乙方所承租的房产，部分从甲方直接租赁、部分从中能置业公司租赁甲方房产中转租，三方尚遗留债权债务问题如：中能置业公司尚欠甲方租金，乙方在租赁房产内有一定数额投资，因合同未到期房产装修残值补偿尚未解决。对上述遗留问题，由各方协商解决，协商不成可通过法律途径主张自己的权益。第七干休所表示在其跟权金城公司协商腾退前，其曾多次找到中能置业公司，但因中能置业公司不予配合，为了落实停偿政策，第七干休所与权金城公司达成了该协议。后权金城公司于2018年4月30日自涉案房屋搬离。2018年5月16日，第七干休所将中能置业公司诉至法院，要求解除租赁合同及补充协议一、补充协议二，中能置业公司腾退涉案房屋并支付欠付租金、违约金。2018年6月29日，本院对该案做出（2018）京0108民初27263号民事判决书，判决解除租赁合同与补充协议一、补充协议二；中能置业公司腾退涉案房屋并交还第七干休所；中能置业公司向第七干休所支付2017年1月1日至2018年4月30日的租金296万元。该民事判决书已经生效。在该生效民事判决书中载明：“中能置业公司尚未交纳2017年1月1日之后租金事宜，不构成违约。但现因军队全面停止有偿服务政策要求，双方之间的租赁合同及协议一、协议二已处于事实上的履行不能，故（第七）干休所要求解除租赁合同及补充协议一、补充协议二的主张，本院予以支持。”2018年7月，权金城公司将中能置业公司诉至法院，要求解除租赁协议及相关补充协议，返还押金60万元、履约金30万元并赔偿装修损失。在该案审理中，经权金城公司申请，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司（以下简称筑标建工）对北京市海淀区四季青乡昆明湖南路9号之9的房屋地下一层至地上六层建筑面积约6500平方米的装修残值进行评估。筑标建工于2019年12月10日出具《鉴定意见书》，载明：权金城公司施工部分工程现值为17365058.78元；中能置业公司施工部分工程现值为135151.12元。其中工程现值=装修工程原值（工程造价）*成新率。本院于2020年6月29日出具（2018）京0108民初41212号民事判决书，该判决书确认权金城公司与中能置业公司签订的租赁协议及相关补充协议于2018年4月30日解除；中能置业公司赔偿权金城公司装修损失17365000元、搬家费10万元。该判决书现已生效。鉴定费145000元、本诉案件受理费126590元、反诉案件受理费8055元均由中能置业公司负担。第七干休所认为筑标建工出具的鉴定意见书中鉴定项目为现值，非装修残值，且没有按照租赁期限予以摊销，法院裁判时亦未从公平原则出发由中能置业公司及权金城公司分担损失，鉴定项目中包含了部分可移动物品，如大屏幕及电梯等，故对于中能置业公司据此主张的赔偿金额不予认可。就此，法院向筑标建工发函，筑标建工于2020年11月30日出具《关于的说明》（以下简称鉴定说明），主要内容系：《鉴定意见书》[编号ZB022019-010-(鉴审)001]委托函委托内容系对北京市海淀区四季青乡昆明湖南路9号之9的房屋地下一层至地上六层建筑面积6500平方米的装修残值进行评估，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关文件，残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础。本《鉴定意见书》中“残值”“现值”字样意义是一致的。中能置业公司认可上述鉴定说明。第七干休所认可该说明的真实性，但对上述内容给不予认可，认为法律上残值的计算应是原值除以合同约定的租赁期限乘以剩余租期，应参照该鉴定意见中的原值核算残值。本院认为，租赁合同及补充协议一、补充协议二均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同及补充协议一、补充协议二均合法有效。本案的争议焦点为第七干休所应否承担中能置业公司的经济损失，若需承担，其损失数额如何确定。双方租赁合同及补充协议一、补充协议二提前解除事由为不可归责于双方的事由，现承租人中能置业公司及次承租人权金城公司对涉案房屋进行装修，构成添附。租赁合同及补充协议一、补充协议二提前解除后，上述添附仍存在一定的价值，第七干休所应对此给予中能置业公司一定的补偿。对于装修损失的残值，中能置业公司提交了（2018）京0108民初41212号民事判决书及在该案中筑标建工出具的鉴定意见书。第七干休所对装修残值损失的数额直接采用鉴定机构的现值持有异议，对此筑标建工进行了书面回函解释，根据其解释，其最终出具的工程现值即为装修残值。在没有相反证据的情况下，本院对于该鉴定结论予以采信，涉案装修残值为17500209.9元。因租赁合同及补充协议一、补充协议二提前解除的原因为不可归责于双方事由，中能置业公司要求第七干休所赔偿其装修损失135151.12元及其需向权金城公司支付的装修损失17365000元，于法有据，但数额偏高，本院综合考虑租赁合同及补充协议一、补充协议二的实际履行情况、提前解约原因等因素调整为875万元。第七干休所因执行军队停止有偿服务政策与中能置业公司解除合同，进而导致中能置业公司与权金城公司解除合同并要求权金城公司腾退涉案房屋，中能置业公司因此需向权金城公司支付的搬家费用以及需承担的鉴定费用、诉讼费用属于其直接经济损失，对此第七干休所亦应当给予适当补偿，本院酌定为18万元。中能置业公司主张自身的搬家费5万元、因诉讼及履行执行款延期可能导致的逾期费用及其他损失78258.88元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、北京卫戍区海淀第七退休干部休养所于本判决书生效后30日内向北京中能置业投资有限责任公司支付装修损失875万元及其因解约事宜与次承租人纠纷造成的直接经济损失（包括搬家费、鉴定费、案件受理费）的补偿款18万元；二、驳回北京中能置业投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费64900元（北京中能置业投资有限责任公司已预交），由北京中能置业投资有限责任公司负担32700元，已交纳；由北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担32200元，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十二月十九日书记员 张慧聪