北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初602号原告（执行案外人）：哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行，经营场所哈尔滨市南岗区一曼街29-4号5层9号。经营者：陈伟。委托诉讼代理人：王真，北京市天同（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于胜，北京市天同律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：孙丽萍，女，1973年5月12日出生。委托诉讼代理人：张昊，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏红，北京盛荣鑫佳律师事务所实习律师。被告（被执行人）：李玉慧，女，1968年6月11日出生。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。第三人：李荣国，男，1988年4月17日出生。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。原告哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行（以下简称五金建材商行）与被告孙丽萍、被告李玉慧及第三人李荣国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五金建材商行之委托诉讼代理人王真、于胜，被告孙丽萍之委托诉讼代理人张昊、魏红，被告李玉慧及第三人李荣国之共同委托诉讼代理人李小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五金建材商行向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行北京市朝阳区××路×号×府3号住宅楼×层×单元×室（实际坐落于×府8号住宅楼×层×单元×室，以下简称案涉房屋）的房屋，并解除查封措施；2.案件受理费由孙丽萍、李玉慧共同负担。事实和理由：2019年10月19日，李玉慧、李荣国与张敏臣、五金建材商行签订《以房抵债协议》，约定李玉慧、李荣国用案涉房屋抵偿债务，抵债额度3400万元，并承诺配合办理产权变更登记。协议签订后，双方进行了房屋交接，张敏臣与五金建材商行委派张丽婷、鲍会颖于2019年10月19日实际接收、入住了案涉房屋，并在2019年10月22日签收了李玉慧、李荣国交付的《商品房预售合同》、购房发票、房屋登记表等所有房屋资料。此后，张丽婷、鲍会颖一直代张敏臣、五金建材商行沟通产权办理事宜，均因李荣国不满足北京市购房政策规定未果，房屋产权一直登记在开发商名下，无法办理转移登记手续。据此，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，五金建材商行就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并有权要求执行法院解除对案涉房屋的查封措施。李玉慧乘“新冠疫情”管控、张敏臣与五金建材商行未在案涉房屋居住之机，在未征得张敏臣与五金建材商行同意的情况下，于2020年7月伙同孙丽萍强行更换门锁、破门而入，属于侵权行为，不构成对房屋正当、合法地占有控制。而张敏臣与五金建材商行在2020年8月发现以上行为后，立即提起执行异议及本案执行异议之诉予以制止。因此，房屋的占有、使用、收益权利，仍应归属于张敏臣与五金建材商行，五金建材商行对案涉房屋享有阻却强制执行的合法权利。孙丽萍辩称：1.案涉房屋不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的登记在被执行人名下不动产。北京市第二中级人民法院查封案涉房屋时，房屋登记在开发商中化方兴置业（北京）有限公司（以下简称中化方兴公司）名下，而不是登记在李玉慧名下，根据物权法规定，李玉慧对案涉房屋不享有所有权。2.李玉慧并未将案涉房屋抵债给五金建材商行，五金建材商行持有的《以房抵债协议》等文件不是李玉慧的真实意思表示，李玉慧是于2020年8月初被迫在很多文件上签字，且签字文件中的日期都是空白。孙丽萍有理由怀疑《以房抵债协议》的时间是倒签的。即使是当时签署的日期，该协议也不是李玉慧的真实意思表示，李玉慧明确表示未将案涉房屋抵债给五金建材商行。另，从现有证据可以看出，李玉慧的真实意思只是卖房还债，双方的基础法律关系还是债权债务关系，不是房屋买卖关系。故李玉慧与五金建材商行之间没有形成真正的房屋买卖合同。3.五金建材商行未合法占有案涉房屋。李玉慧从未将案涉房屋交付给五金建材商行。李玉慧于2020年7月3日将案涉房屋交付给孙丽萍占有使用，孙丽萍交付了水、电、燃气费，合法居住使用至今。4.五金建材商行未支付全部购房款。五金建材商行并非《以房抵债协议》的一方当事人，对案涉房屋不享受任何权利。5.因五金建材商行自身不具备购房资格的原因自始无法过户。李玉慧辩称：不同意五金建材商行的诉讼请求，李玉慧未与五金建材商行签订过《以房抵债协议》。李玉慧已将案涉房屋抵给孙丽萍，并未抵账给五金建材商行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、28条之规定，五金建材商行不是案涉房屋的合法权利人，不能排除执行。2.李玉慧于2020年6月27日与孙丽萍签订《协议书》和《房屋租赁合同》，且案涉房屋交付给孙丽萍占有使用，所以案涉房屋的合法权利人为孙丽萍。3.《以房抵债协议》未产生物权变动效力，仅形成普通债权债务关系，根据法律规定，普通债权按照查封的先后顺序清偿。孙丽萍与李玉慧之间的金钱之债经北京市第二中级人民法院作出的生效法律文书确认，并对案涉房屋进行了首封，其行为符合法律规定。李荣国述称，同意李玉慧的答辩意见，且案涉房屋的实际出资人为李玉慧，案涉房屋的所有权与李荣国无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2011年5月24日，中化方兴公司（出卖人）与李荣国、李玉慧（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定李荣国、李玉慧以1286.6340万元购买案涉房屋。协议签订后，李玉慧、李荣国以贷款形式支付了全部购房款。案涉房屋一直未办理房屋过户手续。2015年10月8日，五金建材商行（甲方、出借人）与李玉慧（乙方、借款人）签订《借款协议》，约定，1.甲方同意借给乙方人民币2000万元。2.借款期限2015年10月8日至2015年11月8日。3.借款用途：流动资金借款。4.还款方式：借款人借款当日付息，到期还本。5.利息计算：利率为月利率3%。协议签订后，五金建材商行按《借款协议》约定将2000万元划付至指定账户，并提交招商银行交易单一份，载明付款日期为2015年10月8日。2019年9月29日，李玉慧、李荣国出具《承诺书》一份，载明：本人李玉慧在2015年8月28日向张敏臣的借款1500万元，2015年10月8日向哈尔滨市长泰五金建材商行的借款2000万元，已逾期未还，为了表示自己还款的诚意，特做出以下承诺：一、本人在2019年11月15日将借款3500万元及利息（按借款合同利率约定以实际欠息天数计算）全部还清。二、将本人与李荣国共同在北京购买的朝阳区××路×号3号住宅楼×层×单元×室房产抵押给出借人张敏臣和哈尔滨市长泰五金建材商行。三、如果本人在承诺还款日届满后，不能偿还以上借款和利息，本人李玉慧和房产共有人同意用上述房产抵偿。抵偿房产由张敏臣接手管理负责销售，以实际销售房款抵偿借款金额。四、本人和李荣国同意为出借人出具各项房产转移手续，以便确保出借人张敏臣和哈尔滨市长泰五金建材商行能够实现销售权益和利益保证。五、本人和李荣国承诺此房产不抵押给任何第三方。李玉慧和李荣国签字即生效。2019年10月19日，李玉慧、李荣国（甲方、与共同购买人）与张敏臣（乙方）签订《以房抵债协议》，约定，甲方在乙方处借款3500万元，计算到2019年10月15日本息共计3590元。因甲方目前无偿还能力，故同意用自己与共同购买人的房产抵偿债务。经双方协商，达成协议如下：一、甲方（与共同购买人）用于抵债房产商品房预售合同坐落地址：北京市朝阳区××路×号×府3号住宅楼×层×单元×室（实际坐落：×府8号住宅楼×层×单元×室）。二、房产抵债额度3400万元，其余债务继续由甲方偿还。三、甲方（与共同购买人）保证抵债房屋没有法律纠纷（包括出租、出借、抵押、贷款）。四、甲方（与共同购买人）于2019年11月15日前办理完毕该房产不动产登记证，同意积极协助乙方办理委托公证手续或协助乙方办理出售给第三方的产权更名手续。五、本协议签字后，甲方（与共同购买人）将该房产及办理产权手续交付乙方，室内装饰装修及室内不可移动设施归乙方所有。配合乙方变更物业登记手续，更换房屋门锁密码。六、甲方（与共同购买人）在为乙方办理产权手续前，如偿还借款本息3590万元，乙方同意甲方（与共同购买人）赎回抵债房产。尾部甲方处有李玉慧、李荣国签字，乙方处有张敏臣签字，五金建材商行加盖的公章。2020年5月12日，孙丽萍起诉李玉慧民间借贷纠纷一案，诉讼请求：1.判令李玉慧偿还孙丽萍借款本金9846万元；2.判令李玉慧支付孙丽萍利息，以9846万元为本金，按照年利率12%为标准计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止。2020年7月6日，本院作出（2020）京02民初230号民事调解书，调解书主文内容为：一、李玉慧于2020年7月8日前偿还孙丽萍借款本金9846万元及计算至2020年7月8日的利息6118007.67元；二、如李玉慧未能按期足额支付上述款项，需以借款本金9846万元为基数，按年利率12%支付逾期利息；三、案件受理费534100元，减半收取267050元，保全费5000元，保全担保费78768元，由李玉慧负担（于2020年7月8日前给付孙丽萍）；四、各方对本案诉争事项不再有其他争议；五、本调解协议自各方签字后即生效。该案审理中，因孙丽萍提出保全申请，本院于2020年6月17日保全查封了案涉房屋。上述调解书作出后，因李玉慧未依据调解协议履行义务，孙丽萍申请强制执行，本院以（2020）京02执741号立案受理。五金建材商行提出书面异议，本院于2020年9月28日作出（2020）京02执异465号执行裁定，裁定驳回五金建材商行的异议请求。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议焦点是：五金建材商行所享有的民事权益是否足以排除强制执行。关于五金建材商行主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求排除强制执行的诉讼请求，本院认为，第一，双方是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。现五金建材商行依据其与李玉慧签订的《以房抵债协议》证明双方存在房屋买卖关系。首先，该协议首部乙方处未列明乙方中包含有五金建材商行，五金建材商行只是在协议尾部加盖了一个公司公章。而李玉慧否认其曾与五金建材商行签订过该协议。其次，该协议中载明：甲方与共同购买人（李玉慧、李荣国）于2019年11月15日前办理完毕该房产不动产登记证，同意积极协助乙方办理委托公证手续或协助乙方办理出售给第三方的产权更名手续。从上述协议内容可以看出，双方达成的一致意见是，同意出售案涉房屋，房款用于抵顶李玉慧所欠张敏臣和五金建材商行的3400万元欠款，李玉慧、李荣国负有协助办理房屋所有权变更登记手续的义务，而案涉房屋的实际购买人并未确定。可见，仅凭该份《以房抵债协议》不能证明双方已签订合法有效的房屋买卖合同。第二，在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。五金建材商行称李玉慧已将案涉房屋交付给五金建材商行使用，但李玉慧否认该事实，称其从未将案涉房屋交付给五金建材商行，而是交付给了孙丽萍，用于抵顶所欠孙丽萍的债务。五金建材商行针对其主张提交了其曾支付过水费等相关证据，用以证明其曾居住过案涉房屋。而该部分证据不能充分证明李玉慧已将案涉房屋实际交付给五金建材商行，并认可案涉房屋应由五金建材商行实际占有使用的事实。故现有证据不能证明五金建材商行已合法占有案涉房屋。第三，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形。双方在签订《以房抵债协议》时，因李玉慧、李荣国存在购房资格问题，案涉房屋的所有权并未登记在李玉慧、李荣国名下，而五金建材商行对该事实是明知的，故《以房抵债协议》中约定的办理房屋更名手续的条款能否顺利履行存在风险，五金建材商行对该风险应有预期。加之，五金建材商行自身亦不具备购买案涉房屋的资格。故现有证据不能证明案涉房屋未变更登记到五金建材商行名下，五金建材商行自身不存在过错。综上所述，现有证据不足以证明五金建材商行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行的诉讼请求。案件受理费141800元，由哈尔滨市南岗区长泰五金建材商行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 陈 妍审判员 刘丽杰审判员 王 佳二〇二〇年十二月二十八日书记员 李 丽