河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1844号 原告：缑洪亮，男，1988年5月19日生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：张春红，河北律仁律师事务所律师。 被告：沈鹤，女，1993年8月11日生，汉族，住黑龙江省依兰县。 委托诉讼代理人：任煜，河北业航律师事务所律师。 第三人：吕金胜，男，1993年7月8日生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。 原告缑洪亮与被告沈鹤、第三人吕金胜执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告缑洪亮委托诉讼代理人张春红、被告沈鹤委托诉讼代理人任煜到庭参加诉讼，第三人吕金胜经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 缑洪亮向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对第三人吕金胜名下的位于廊坊市安次区的执行，并解除查封；2.依法确认廊坊市安次区归原告所有；3.依法判决第三人协助原告办理房屋过户手续；4.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年7月7日，原告与第三人吕金胜签订了廊坊市存量房买卖协议及补充协议。第三人吕金胜将其所有的位于廊坊市安次区出售给原告，房屋价款为1425000元。同时约定，原告于2019年7月15日前支付首付款48万元，9月7日前给齐房款60万元（包含首付款48万元），付清60万元后，第三人吕金胜交房屋钥匙办理物业交接手续，余款82.5万元待办理完产权过户手续后以按揭贷款付清。原告按协议约定向第三人吕金胜支付房款608000元后，第三人吕金胜将涉案房屋交付给原告，原告入住至今。被告沈鹤因其与第三人吕金胜及吕喜荣之间的民间借贷纠纷，于2019年9月20日向贵院提出财产保全申请。贵院于2019年9月30日查封了涉案房屋，现该案已进入执行程序，被告沈鹤申请对查封房产强制执行。原告认为涉案房屋在查封之前，其已经与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，按约定支付了部分购房款，且房屋已经实际交付，虽未办理产权过户手续，原告方并不存在过错，原告对涉案房屋享有物权期待权，被告沈鹤与第三人吕金胜之间是金钱债权关系，不能对抗原告方享有的物权。基于此，原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2020年8月21日作出（2020）冀1002执异43号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定，特提起案外人执行异议之诉，请贵院依法支持原告的诉请，维持市场交易的稳定，维护原告的合法权益。 沈鹤辩称，一、异议人提交的相关证据系以合法形式掩盖阻碍执行的非法目的，应为违法和无效。根据《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的或者违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。异议人提交的《廊坊市存量房屋买卖协议》仅为新居地产经纪公司提供的合同模板，并未向房管部门进行网签以及备案登记，且不能证实系吕金胜本人签署，故不具有客观性以及真实性；异议人称其向吕金胜已交付608000元购房款，但其提交的转账记录总数仅317090元，与其所述相差甚远，故对异议人所述交易真实性、关联性不认可；另根据异议人提交的《廊坊市存量房屋买卖协议》显示签订时间为2019年7月7日，人民法院查封上述涉案房产时间为2019年9月30日，而根据异议人提交的《补充协议》显示签订时间为2019年11月24日，其向吕金胜交付8000元的《收据》显示签订时间为2019年11月29日，说明其在人民法院查封涉案房产后仍然能和吕金胜取得实际联系并见到吕金胜本人，如果该交易为真实交易，异议人解除与吕金胜的房屋买卖合同要求其退还购房款更为直接，更不应再其所买受房屋存在不能交付的巨大风险下再次向吕金胜交付8000元购房款，其行为明显违背正常交易逻辑。故根据上述情况，答辩人认为异议人与吕金胜之间针对涉案房产的交易并非真实交易，其意图在于阻碍执行。 二、根据我国不动产登记制度，以及安次区人民法院（2019）冀1002民初2738号民事判决书确定的内容，人民法院执行被执行人吕金胜名下位于廊坊市安次区的房屋合法有效，不存在任何错误及违法行为。我国《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据执行法院查明和异议人提供的相关证据显示，吕金胜为涉案房产的所有权人并享有房产的全部份额。故人民法院根据法律规定查封、执行涉案房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。 三、即使异议人与吕金胜之间的交易系真实交易，但其提交的证据材料也只能证明异议人与吕金胜之间存在房屋买卖合同，而不能证明其对涉案房产享有异议权以及其他权利。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而异议人提交的证据材料不能证实其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产，且并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，也未证实系非因买受人自身原因未办理过户登记。故异议人之异议不应得到法院支持。 综上，异议人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封、确认涉案房屋系异议人所有的请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。 吕金胜未到庭，亦未提交陈述申辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告沈鹤与被告吕喜荣、吕金胜民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月8日作出（2019）冀1002民初2738号民事判决书，判决：一、被告吕金胜偿还原告沈鹤借款204683元，并给付原告以204683元为基数，自2019年8月30日起，按照年利率24%计算，至本息实际还清日止的利息额。被告吕喜荣对被告吕金胜所欠原告上述借款本息承担连带偿还责任。上述款项，于本判决生效后五日内付清。二、被告吕金胜、吕喜荣于本判决生效后五日内，支付原告沈鹤律师代理费3000元。三、驳回原告沈鹤其他诉讼请求。案件审理期间，沈鹤于2019年9月20日向本院提出财产保全，本院于2019年9月30日查封了涉案房屋，因被执行人吕金胜未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人沈鹤依法向本院申请强制执行。后案外人缑洪亮向本院提出执行异议，本院经审查，于2020年8月21日作出（2020）冀1002执异43号执行裁定书，认为本案中，涉案房屋未办理正式的产权登记，根据已备案的商品房买卖合同显示，涉案房屋为被执行人吕金胜向相关房地产开发企业出资购得，本院依法查封并无不当。案外人缑洪亮既未支付全部购房款，也未向本院提交确实充分的证据证明其在查封前已经实际占有使用涉案房屋，裁定驳回缑洪亮的异议请求。缑洪亮对该裁定不服，向本院提起诉讼。目前涉案房屋尚未办理产权登记手续。 2019年7月7日，第三人与原告签订廊坊市存量房屋买卖协议，约定第三人将坐落于君庭小区13-4-202的房屋（包含车位）出售给原告，房屋总价格为1425000元，定金为10万元，付款方式为按揭贷款。双方于同日签订补充协议，约定原告于2019年7月15日前给齐第三人首付款48万元（包含定金10万元），2019年9月7日前，给齐60万元（包含首付48万元），原告给齐首付款60万后，第三人交钥匙、办理物业交接。签订买卖协议时房屋产权证书未颁发，补充协议约定房本下来之后第三人需配合过户。2019年7月11日，原告通过其中国邮政储蓄银行向第三人汇款272090元。2019年7月11日，第三人出具收据内容为收到原告用于购买案涉房屋人民币48万元。2019年9月7日，第三人出具收据内容为收到原告房屋定金12万元。原告主张定金12万元是通过现金支付。2019年11月29日，第三人出具收据，内容为收到原告交来首付款8000元，至2019年11月29日共收到原告交来首付款608000元。2019年7月7日至2019年7月11日原告通过手机银行向第三人转账共计207910元。 本案庭审中，原告申请证人刘某出庭作证，其当庭陈述其职业是廊坊市新居房地产经纪有限公司的负责人，对原告与第三人的房产交易知情，其陈述608000元的收据数额属实，交完首付款，第三人将钥匙交给了原告。此外，原告提供了停车位使用协议、缴纳燃气收据等用以证明案涉房屋已交付给原告，原告已合法占有该房屋。 以上事实有原告提交的（2020）冀1002执异43号执行裁定书、廊坊市存量房屋买卖协议及补充协议、收据及转账凭证、证人证言、车位使用协议、缴纳燃气收据、被告提交的（2019）冀1002民初2738号民事判决书及当事人的当庭陈述可证。 本院认为，本案的争议焦点为：原告缑洪亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中原告提供的证据可以证明其在本院查封案涉房产之前与第三人吕金胜签订了房屋买卖协议并支付了部分购房款，该协议不违反法律规定，合法有效。原告提交的车位使用协议，尽管业主显示为吕金胜，但该协议由原告持有。房屋买卖协议中约定2019年9月7日前，给齐60万元（包含首付48万元），原告给齐首付款60万后，第三人交钥匙、办理物业交接。原告提供的收条显示2019年9月7日前第三人已收到共60万元首付款，且结合证人陈述交完首付款，第三人便将钥匙交给了原告。以上足以证明缑洪亮在法院查封案涉房屋之前已经实际控制了该房屋，即合法占有了该房屋。在签订房屋买卖协议时，该房屋产权证书尚未颁发，且后来房屋被查封，非因买受人原因造成房产不能过户。综上，本院认为原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求依法判决第三人协助原告办理房屋过户手续，不属于本案审理范围，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、位于廊坊市安次区归原告缑洪亮所有； 二、不得执行位于廊坊市安次区； 三、驳回原告缑洪亮的其他诉讼请求。 案件受理费16424元，由被告沈鹤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 人民陪审员  王德增 人民陪审员  张凤荣 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  王 滢 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。