云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5941号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司，住所地红河州蒙自市学海路瀛洲河畔小区。法定代表人：张堃，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡兴文，男，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：周健宇，云南天方律师事务所律师（特别授权）。被告：齐阿娇，女，1986年7月11日生，汉族，住文山市。被告：陈强，男，1987年8月17日生，汉族，住文山市。以上两被告的委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告齐阿娇、陈强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司的委托诉讼代理人蔡兴文、周健宇、被告齐阿娇及其与被告陈强的共同委托诉讼代理人杨云茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令齐阿娇、陈强连带向鸿昆物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费9427元；2.判令齐阿娇、陈强按年利率6％，向鸿昆物业公司支付自2019年1月1日起至实际付清物业管理服务费之日止的违约金，暂计算至2020年11月1日的违约金为502元；上述费用共计9929元；3.本案的案件受理费由齐阿娇、陈强承担。事实和理由：鸿昆物业公司系文山市梧桐上河居小区提供物业服务的企业，齐阿娇、陈强系梧桐上河居小区商铺1-S-109的业主，该商铺面积为327.34㎡。自2018年1月1日起，鸿昆物业公司便入住梧桐上河居小区提供物业服务。根据《梧桐上河居前期物业服务合同》的约定，齐阿娇、陈强应根据商铺面积，以每月每平方米0.8元向鸿昆物业公司交纳物业管理服务费用。然而自鸿昆物业公司提供物业服务以来，齐阿娇、陈强未交纳任何物业管理服务费。截至到2020年11月1日，齐阿娇、陈强所欠费情况：2018年1月1日-2018年12月31日，物业管理费3142.3元，违约金从2019年1月1日暂计至2020年11月1日345元（3142.3元×0.06+3142.3元×0.05）；2019年1月1日-2019年12月31日，物业管理费3142.3元，违约金从2020年1月1日起暂计至2020年11月1日157元（3142.3元×0.05）；2020年1月1日-2020年12月31日，物业管理费3142.3元。以上共计：物业管理费9427元，违约金502元。经鸿昆物业公司多次催促，齐阿娇、陈强未交纳，因物业服务合同中约定的每日3‰的违约金计算比例过高，故鸿昆物业公司主张违约金按年利率6％计算。齐阿娇、陈强辩称，一、云南明都房地产开发建设集团有限公司与鸿昆物业公司签订的《梧桐上河居前期物业服务合同》无效，对齐阿娇、陈强不具有约束力。根据《物业管理条例》第二十四条以及建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》第三条规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”根据前述条文可知，前期物业管理企业的选聘必须经过招投标，或不经招投标但经政府房地产行政主管部门批准后可以以协议方式选聘。但在本案中，梧桐上河居小区的物业管理企业并不是采取招投标的方式选聘的，也没有得到主管部门批准，而是云南明都房地产开发集团有限公司直接与鸿昆物业公司签订《梧桐上河居前期物业服务合同》，以协议方式选聘的。该行为违反上述法律规定，该合同属于无效合同，鸿昆物业公司以该无效合同所约定义务要求齐阿娇、陈强交纳物业管理费、违约金，于法无据。二、鸿昆物业公司提供的证据不能证明应交物业费的金额，应承担举证不能的法律后果。鸿昆物业公司未提供相关证据证实其所主张物业费的计算依据，鸿昆物业公司主张齐阿娇、陈强一年的物业费金额为3142.3元，其只提供了一个计算方式，并未提供相应证据证实齐阿娇、陈强的物业面积为多少，所得计算结果缺乏相应证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。三、鸿昆物业公司未按照合同约定履行合同相关义务。鸿昆物业公司所提供的服务未达到合同约定标准，根据《梧桐上河居前期物业合同》的约定，齐阿娇、陈强应对生活垃圾每日进行清运，确保各部位干净整洁，无尘、无垃圾、无废弃物，无水迹、痰迹、无异味。但在物业使用过程中，齐阿娇、陈强的生活垃圾一直都是自己进行清运后交由文山市洁城公司进行处理，鸿昆物业公司并没有进行过处理。四、鸿昆物业公司主张违约金缺乏依据。首先根据前文所述，《梧桐上河居前期物业服务合同》为无效合同，鸿昆物业公司依据该合同向齐阿娇、陈强主张违约金不应得到支持；其次，根据该合同第八章第十一条约定，“业主不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的……，并从逾期之日起，每天按应交费的3‰收取违约金”，然而在该合同中并未约定相关费用的交费方式及时间，鸿昆物业公司也没有向齐阿娇、陈强进行过追交，所以齐阿娇、陈强不存在鸿昆物业公司所主张的违约情形。综上所述，《梧桐上河居小区前期物业服务合同》为无效合同，鸿昆物业公司以该无效合同所约定义务要求齐阿娇、陈强交纳物业管理费、违约金无事实及法律依据，请求法院驳回对鸿昆物业公司的所有诉讼请求。另外，齐阿娇、陈强认为鸿昆物业公司收费不合理，收费过高，如果鸿昆物业公司收费合理，齐阿娇、陈强还是愿意交费的，所以不是齐阿娇、陈强不愿意交费，而是与鸿昆物业公司协商不成，所以不存在齐阿娇、陈强违约。鸿昆物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明鸿昆物业公司身份信息；2.梧桐上河居前期物业服务合同，证明①2017年11月30日，鸿昆物业公司与梧桐上河居小区开发商签订前期物业管理服务合同的事实；②鸿昆物业公司对该小区提供物业服务并收取物业服务费用主体适格、收费依据合法；3.商品房购销合同复印件，证明齐阿娇、陈强商铺的相关情况。经质证，齐阿娇、陈强对鸿昆物业公司提交的第1、3组证据三性无异议，对第2组证据三性不予认可，该合同是开发商与鸿昆物业公司直接以签订前期物业服务合同的方式选聘鸿昆物业公司对梧桐上河居小区提供前期物业服务，其违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，违反了合同法第五十二条的效力性、强制性规定，为无效合同，所以鸿昆物业公司不能依据该无效合同向鸿昆物业公司主张物业费及违约金。本院认为，鸿昆物业公司提交的1、2、3组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信，在本院认为部分对第2组证据齐阿娇、陈强的异议予以评述。齐阿娇、陈强针对其辩解，提交以下证据：1.情况说明，证明物业公司在提供物业服务时，未按照合同约定履行合同相关义务的情况，由各业主进行证实；2.垃圾处理费收费清单，证明物业公司在提供物业服务时，未按照合同约定履行相关义务的情况。经质证，鸿昆物业公司对齐阿娇、陈强提交的第1组证据真实性及证明目的不予认可，该组证据没有写明时间，属于证人证言，证人证言需经质证后才能予以确认；对第2组证据三性无异议，不认可证明观点，因我公司在这之前一直在红河州发展，不知道垃圾清运费是由洁城公司直接收取，而不是由物管公司代收。本院认为，齐阿娇、陈强提交的1、2证据真实、合法，与本案相关联，能证明部分外围商铺业主反映鸿昆物业公司管理服务存在瑕疵，及齐阿娇、陈强向文山市洁城清运处理有限公司交纳了垃圾处理费，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年11月30日鸿昆物业公司与建设单位云南明都房地产开发集团有限公司（以下简称明都地产公司）签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，约定：1.在梧桐上河居小区未成立业主委员会选聘确定物业管理企业之前，明都地产公司委托鸿昆物业公司在梧桐上河居小区内开展管理服务工作；2.前期物业服务合同期限为2017年12月1日至业主委员会成立并与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；3.鸿昆物业公司实现服务目标管理：区域主出入口24小时值守，对进出人员进行询问或登记，对火灾、治安等突发事件有紧急预案；生活垃圾每日清运，楼道、通道、广场、车库每日清扫；负责小区绿化养护管理；对房屋和共用设施设备有使用、运行、检查、维修、保养记录；建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，对装修事项进行审批，装修中，进行检查巡视，纠正装修违规行为并进行相应报告；对业主提出的困难和问题进行归集和反映，并协助业主解决相应困难和问题；对物业项目内违反《梧桐上河居小区临时管理规约》的行为进行劝阻和制止；消防制度健全，消防通道畅通等；4.梧桐上河居房屋质量的保修，由明都地产公司按国家房屋质量管理的有关规定执行，对房屋质量问题的处理，由明都地产公司自行返修；5.明都地产公司将梧桐上河居配套的公共厕所、物业管理用房交付给鸿昆物业公司，方便鸿昆物业公司对梧桐上河居业主进行物业服务；6.明都地产公司承诺优惠并免收业主费用的部分，由明都地产公司每年拨付鸿昆物业公司全年费用直至优惠期满。优惠期满后由鸿昆物业公司自行向业主按以下标准收取：梧桐上河居的高层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计收，联排别墅按每月每平方米0.6元的标准计收，商铺按每月每平方米0.8元的标准计收；二次加压费每月每户6元（不入住不交）；电梯费和消防中控维保检测运行费标准为30元每月每户计收；新装修的商住户装修垃圾清运费按房屋面积计收，一百平方米以下300元每户、一百平方米以上500元每户，车位卫生清洁费每月每车25元；7.生活垃圾清运处理费由鸿昆物业公司以文山市环卫部门出具代收代缴委托书标准向入住住户收取；8.房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的中、大维修与更新改造，由鸿昆物业公司提出方案，经双方议定后实施，在保修期内由明都地产公司负责支付所需费用，超过保修期的，所需经费按规定由鸿昆物业公司与业主协商申请维修资金支付；9.业主不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，鸿昆物业公司有权要求业主交清该物业服务费用，有权依法诉讼催缴业主所欠费用，并从逾期之日起，每天按应交费的3‰收取违约金；10.鸿昆物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同还约定了其他权利、义务。合同签订后，鸿昆物业公司按约定为梧桐上河居小区业主进行了物业服务，齐阿娇、陈强是梧桐上河居小区第1-10幢第1-2层1-S-109商铺的业主，建筑面积327.34平方米，2017年接房。因齐阿娇、陈强从2018年1月1日至今未交纳物业服务费，鸿昆物业公司为此诉至本院。合同履行过程中，鸿昆物业公司存在生活垃圾清运不及时、没有对高空抛物及时进行规劝和采取有效预防措施、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。另查明，梧桐上河居小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：《梧桐上河居前期物业服务合同》是否有效，齐阿娇、陈强是否应当支付鸿昆物业公司物业管理费及违约金。关于《梧桐上河居前期物业服务合同》是否有效的争议焦点。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鸿昆物业公司与明都地产公司签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，齐阿娇、陈强认为该合同是在明都地产公司未经过招投标的情况下选聘了鸿昆物业公司签订的，违反了《物业管理条例》第二十四条和建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》第三条规定，属无效合同。本院认为，首先，庭审中，鸿昆物业公司、齐阿娇、陈强双方均未举证证明鸿昆物业公司是否是明都地产公司通过招投标的方式选聘，故是否经过招投标程序，本案中不能确定；其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”属于无效合同，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《物业管理条例》第二十四条规定的：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”是国务院以行政法规形式对前期物业管理做出的倡导性规定而非强制性规定，对于《梧桐上河居前期物业服务合同》的效力应按《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定来作出认定，而齐阿娇、陈强认为合同无效的依据除了《物业管理条例》第二十四条还有《建设部关于印发的通知》，这是部门规范性文件，并不是法律、行政法规。故如《梧桐上河居前期物业服务合同》是在鸿昆物业公司未经过明都地产公司招投标选聘的情况下签订的，也不违反法律、行政法规的强制性规定，并不是无效合同。因此，齐阿娇、陈强主张鸿昆物业公司的选聘没有通过招投标方式导致《梧桐上河居前期物业服务合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于齐阿娇、陈强是否应当支付鸿昆物业公司物业管理费及违约金的争议焦点。鸿昆物业公司与明都地产公司签订的《梧桐上河居前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，全体业主应当受该合同约束。鸿昆物业公司作为物业服务企业，已为包括齐阿娇、陈强在内的全体业主提供了物业服务，齐阿娇、陈强也接受了鸿昆物业公司的物业管理服务至今。鸿昆物业公司主张齐阿娇、陈强支付梧桐上河居小区第1-10幢第1-2层1-S-109商铺2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费9427元（每月每平方米0.8元×327.34平方米×36个月），因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，虽2020年12月31日未到，庭审中，齐阿娇、陈强对鸿昆物业公司主张的时间段无异议，鸿昆物业公司要求齐阿娇、陈强支付至2020年12月31日的物业管理费，本院予支持。鸿昆物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时、没有对高空抛物及时进行规劝和采取有效预防措施、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵，其要求齐阿娇、陈强支付违约金，本院不予支持。齐阿娇、陈强认为鸿昆物业公司没有提供证据证实其物业面积，鸿昆物业公司提交了齐阿娇、陈强《商品房购销合同》证明了齐阿娇、陈强物业面积为327.34平方米，齐阿娇、陈强在庭审中予以认可，本院不予采纳齐阿娇、陈强的这一主张。齐阿娇、陈强认为鸿昆物业公司没有履行代收垃圾清运费的义务，本院认为，《梧桐上河居前期物业服务合同》第十条第（二）款约定“生活垃圾清运处理费由鸿昆物业公司以文山市环卫部门出具代收代缴委托书标准向入住住户收取”，鸿昆物业公司是否能够代收垃圾清运费，须由文山市环卫部门委托，本案齐阿娇、陈强已经直接向文山市洁城清运处理有限公司交纳，鸿昆物业公司也未重复收取垃圾清运费，不构成违约，对齐阿城、陈强的这一主张本院不予采纳。庭审中齐阿娇、陈强认为鸿昆物业公司对商铺收费高于住宅，外围商铺享受不到小区内住宅业主享受的服务，受到疫情和文山城南地下综合管廊建设影响，生意不好做，鸿昆物业公司应当适当降低收费。本院认为，收费标准是明都地产公司与鸿昆物业公司签订合同时约定的，全体业主受该合同约束，应按合同约定标准交费。疫情和城市管廊建设导致生意冷清不是鸿昆物业公司造成的，鸿昆物业公司收费符合合同约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”鸿昆物业公司已提供了物业服务，齐阿娇、陈强以未享受相关物业服务为由抗辩，本院不予支持。齐阿娇、陈强提交的证据中有业主反映鸿昆物业公司对公共道路和房屋破损维修不及时，本院认为，《梧桐上河居前期物业服务合同》第七条约定“梧桐上河居房屋质量的保修，由明都地产公司按国家房屋质量管理的有关规定执行，对房屋质量问题的处理，由明都地产公司自行返修。”第十条第（五）款约定“房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的中、大维修与更新改造，由鸿昆物业公司提出方案，经双方议定后实施，在保修期内由明都地产公司负责支付所需费用，超过保修期的，所需经费按规定由鸿昆物业公司与业主协商申请维修资金支付。”房屋的破损需要提交证据证明是否属于共同部位，是否在保修期，才能确定是否属于鸿昆物业公司的维修义务范围，未提交证据证明房屋是否损坏，是否属于合同约定的维修范围和保修期等，这一主张本院不予采纳。对于公共道路损坏的维修，如公共道路不属于小区物业管理范围，属于市政道路，鸿昆物业公司无权维修，未举证证明“公共道路”的具体范围，本院不予采纳。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”鸿昆物业公司在履行合同义务过程中，存在多处管理服务瑕疵，虽未构成根本违约，但与部分业主矛盾较多。鸿昆物业公司应当换位思考，主动与小区业主沟通，及时解决存在的问题和矛盾。虽疫情和城市建设不是鸿昆物业公司造成，但外围商铺确实际受到严重的经济影响，在不影响公司正常运作的前提下，提倡鸿昆物业公司主动响应国家政策号召，与业主协商物业收费问题，并需要通过调整管理思路、管理模式、服务态度及不断提高服务水平和从业人员的服务能力来保持高效优质的物业水准，才能赢得小区业主的信赖。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、齐阿娇、陈强于本判决生效之日起十日内支付红河州鸿昆物业服务有限公司从2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费9427元；二、驳回红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由齐阿娇、陈强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十二月十八日书记员  刘镇源