广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3345号原告：陈成才，男，1992年10月23日出生，汉族，住罗定市*************，身份证号码：445************。委托诉讼代理人：刘真武，广西华胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟夏辉，广西华胜律师事务所实习律师。被告：罗定市增泰房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道西区******，统一社会信用代码：914***********056R。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈成才与被告罗定市增泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告陈成才的委托诉讼代理人刘真武、钟夏辉，被告罗定市增泰房地产有限公司的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成才向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还因实测面积少于合同面积的房屋差价人民币13801元；二、本案诉讼费由被告承担。原告陈成才诉称的事实和理由：2016年2月15日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买罗定市****小区*****，房屋总价款为548747元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条面积差异处理的约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上所述，被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告罗定市增泰房地产有限公司辩称：请求依法驳回原告的部分诉讼请求。事实与理由：被告与原告双方已对差异面积处理进行约定，确定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异，买卖双方亦不作补偿，应当依约履行。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。根据《商品房买卖合同》附件二关于该商品房共用部位的具体说明，暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。因此，在双方明确约定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异不作补偿，且原告主要面积差异为公摊面积差异的情况下，原告关于面积差异款的诉讼请求无相应的合同依据，不应当予以支持。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。本院经审理认定事实如下：被告罗定市增泰房地产有限公司是位于罗定市*******的房地产开发商。2016年2月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的房屋为****房，用途为住宅，预测建筑面积共148.31平方米，其中套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米。第六条约定该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币3700元，总价款为人民币548747元。第七条约定买受人应当于2016年2月15日前支付首期房价款人民币168747元，余款人民币380000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第十三条约定面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）/预测建筑面积×100%。（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。《商品房买卖合同（预售）》附件二约定：暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。合同签订当天，原告支付了首期房款168747元给被告，支付了契税款16462元及办证费3000元给被告，并于2016年3月21日向被告支付了剩余房款380000元。2017年3月13日，被告将涉案商品房交付给原告使用。另查明：根据原告提供的取值小数点后两位数分户面积明细表显示，涉案商品房套内面积为122.82平方米，公摊面积为21.76平方米，建筑总面积为144.58平方米。庭审中原、被告双方均确认该表载明的面积为涉案商品房的实测面积。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、个人贷款支付凭证、收据、装修申请表、取值小数点后两位数分户面积明细表，被告提交的不动产登记局窗口收件依据（回执）及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于被告应向原告支付的面积差异款应如何计算的问题。涉案商品房预测建筑面积148.31平方米，套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米；实测建筑总面积144.58平方米，套内面积122.82平方米，公摊面积21.76平方米。即实测建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积均小于预测建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积，且建筑面积及套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，应根据实测建筑面积结算房价款，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告。而涉案商品房的面积差异款＝（预测建筑面积－实测建筑面积）×单价＝[(预测套内建筑面积＋预测分摊建筑面积)－(实测套内建筑面积＋实测分摊建筑面积)]×单价＝[(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)]×单价＝(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)×单价＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)×单价＝(122.89平方米－122.82平方米)×3700元＋(25.42平方米－21.76平方米)×3700元＝259元＋13542元。但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件二的约定，暂测的涉案商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。该约定属双方的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，因此，被告应返还给原告的面积差异款为套内建筑面积差异部分的差异款259元，分摊建筑面积差异部分的差异款13542元被告无需返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈成才返还面积差异款259元。二、驳回原告陈成才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元（原告已预交），由原告陈成才负担72元，被告罗定市增泰房地产有限公司负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。