北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15539号原告：北京仁福泰普德欣大药房有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里1号42号楼1层4单元商6。法定代表人：杨颖，经理。委托诉讼代理人：路永华，北京谦高律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄新廷，北京市安博律师事务所律师。被告：北京丹霞房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路156号。法定代表人：崔巍，总经理。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，1988年3月1日出生，汉族，北京丹霞房地产开发有限公司职员。原告北京仁福泰普德欣大药房有限公司（以下简称原告）与被告北京丹霞房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人路永华、庄新廷，被告的委托诉讼代理人刘倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付延期交房违约金203009．64元（自2019年1月1日至2020年6月30日，暂计547天，按照已付房款的日万分之一计算）；2．判令被告支付延期交房造成的租金损失148608．96元（自2019年1月1日至2020年6月30日，暂计547天）；3．判令被告支付违规占用套内面积购房款244850．92元及相应利息；4．判令被告支付因违法改造导致的房屋贬损价值226400元；5．判令被告返还因擅自将公共卫生间改为它用的购房款183638．19元及相应利息，以上暂计1006507．71元。在审理过程中，原告撤回其第3项诉讼请求中的利息损失，将第5项诉讼请求变更为，要求判令被告返还因擅自将公共卫生间改为它用的购房款122945．7元，不再主张该项中的相应利息；其他诉讼请求没有变化。事实和理由：2017年4月23日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》合同编号：Yxxxxxxx,合同约定：由原告购买被告开发的位于通州区运河核心区xx-xx-xxx地块商业金融项目x#办公商业楼x层xxx室。土地用途为办公，该商品房的规划性质为：办公。房屋预测建筑面积90．56平方米，其中套内建筑面积60．63平方米，分摊共有建筑面积29．93平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米61212．73元，总价款为3711328元。被告应于2018年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定，支付了全部购房款。原告在查验房屋时发现，被告擅自在原告所购商业用房内安装了上下水管道、烟道，占据了原告的套内专有面积。2019年8月21日北京市规划和自然资源委会员通州分局出具书面整改拆除通知后，被告至今仍未予以整改，导致原告所购房屋至今未能如期收房。被告在规划验收后擅自加装的行为，导致原告产生了经济损失及房屋价值的损失，并产生了相关的违约责任。另外，被告还将公共配套设施(公共卫生间)擅自改造成房屋进行出售，对房屋使用功能产生重大影响，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由为：一、本案涉案房屋已经在2018年12月26日视为交付给原告，被告不存在逾期交付的事实，原告无权主张逾期交付违约金及租金损失。1．涉案房屋满足交付条件。补充协议第七条约定涉案房屋交付条件为取得由该项目勘察、设计、施工、监理及建设单位确认的竣工验收合格报告。本项目已于2018年1月3日取得竣工备案，满足合同约定的交付条件。2．涉案房屋满足交付条件后，原告已经依法通知原告收楼。2018年12月，原告已经通过邮政快递向原告寄发《入住通知书》，通知原告收楼。被告已经履行必要的通知义务。3．原告无正当理由拒绝接受房屋无法定及约定理由。（1）合同附件六“装饰装修及设备标准的约定”第一款“出卖人未按双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人”，已约定买卖合同约定外的装置是对买受人的赠与，该条款为兜底条款，出卖人无法详尽列举房屋所有装置装饰，故作此约定。同时，合同附件六“装饰装修及设备标准的约定”最后一段约定，“该商品房未经双方约定部分的装饰装修及设备标准，以出卖人实际交付为准”。被告进行的添置装置，是有合同约定依据的，双方以约定以实际交付为准。补充协议第9条第1款约定“……经政府规划主管部门批准变更的及出卖人根据其他约定进行规划变更的，出卖人无须另行征求买受人意见，也无须另行通知买受人，买受人不得以此为由提出任何索赔，也不得以此为由拒绝接收该商品房或解除买卖合同。为完善和优化设计，出卖人可对该项目的规划做出局部变更，出卖人无需另行通知买受人，买受人予以认可”。即被告为提升房屋的价值，基于业主实际可能存在的需求进行了优化添附——原告所诉涉案房屋内的水管，是因为本项目立项为商业办公项目，考虑到方便业主办公、商务洽谈或其他使用，才设有给水及排水系统，便利业主对房屋的使用；原告所诉烟道，因本项目无新风系统，从提共清新空气及节能环保角度，故设了风道为便业主屋内送风、排风。双方已约定买受人不得以优化设计为由拒绝接收房屋或提出其他索赔。（2）最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同或赔偿损失的，予以支持。本案涉案房屋显然不存在主体质量不合格或严重质量问题影响原告使用，故原告无法定理由拒绝接收房屋。4．退一步说，即使被告逾期交房，原告现如今主张逾期交房租金损失，属于重复主张。针对原告第2项诉讼请求，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现被告即主张合同约定的违约金，又主张租金损失，与法律规定相违背。且租金不应从2019年1月1日开始算，应排除装修期，原告没有举证同类段房屋租合标准。因此，依据双方签订的《北京市商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第八条第5点约定（除买卖合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形外，买受人不得以其他事由拒绝接受读商品房，否则视为出卖人按照买卖合同及本补充协议约定向买受人交付该商品房），涉案房屋已经交付，不存在逾期交付的事实，故原告向被告主张逾期交房的违约金无事实及法律依据。二、涉案房屋内水管和烟道是出卖人竣工备案后为利于办公需要的添附，是对买受人的赠送，被告不存在违法行为，原告无权要求被告支付违规占用套内面积购房款及房屋贬损价1．首先原告援引的行政部门的处理意见，非法定的或约定的原告拒绝收楼件。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条明确，对于相关建筑的认定和处理，属于国家有关机关的职权范围。原告多次向相关行政部门信访举报后，相关政府部门已被告项目进行查处。2．针对原告第3项诉讼请求，原告主张244850．92元购房款返还没有依据标准。（1）买卖合同附件十一“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明：该商品房室内结构梁凸出墙面、三联供管道、风机盘管、消防管线等设施设备可能对使用该商品房造成影响，买受人知悉且无异议。买受人承诺不以前述设施设备可能妨碍该商品房的使用或其他可能遮挡或妨碍房屋正常使用的情形为由拒绝接收该商品房，或要求甲方进行任何赔偿、补偿。”双方已约定原告不得以相关管道、设施要求赔偿或补偿。（2）双方没有进行最终的面积测算技术报告，合同第十三条第四款约定，双方面积差异，按照出卖人取得《房屋面积测算技术报告书》中所载明的该商品房实测面积据实结算房价款。现涉案房屋原告一直因自身原因未收房，案涉房屋尚未取得房屋产权登记证书，房屋产权面积暂不确定，原告自行测量管道的面积或者推算房屋内面积，主张由被告返还购房面积差价款244850．92元没有事实依据。3．针对原告第4项诉讼请求，双方合同签订于2017年4月，恰逢北京市商办类项目价格下跌，事实上，原告拒绝收楼的原因是房地产市场行情下滑，房屋降价，商业房屋尤其受政策影响巨大，原告认为买房后亏了，故一直要求赔偿。针对此种可能的分歧，双方签订合同时已在合同补充协议第5．1条进行了明确约定，即原告应知晓投资风险，知晓商品房作为商品的种，其价格会随市场变化进行调整，出卖人不承诺房屋能够保值增值，买受人已充分考虑了投资风险。三、被告不存在占用公共卫生间的事实，涉案项目公共卫生间正常使用，且被告按照规划设计，每一层均有男女公共卫生间，原告第5项诉讼请求无事实依据。此外，原告的第3、4、5项诉讼请求均为其主观预测及估算，未提供任何证据。综上，被告已将房屋交付原告，不存在逾期交付的情况，是原告自身原因未接受房屋，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，合同编号Yxxxxxxx，以下简称《预售合同》），约定原告购买被告坐落于通州区运河核心区xx-xx-xxx地块商业金融项目x#办公商业楼第x层xxx号房屋，规划性质为办公；该商品房的预测建筑面积为90．56平方米，套内建筑面积为60．63平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米61212．73元，总价款为3711328元，付款方式为分期付款。《预售合同》特别提示：该商品房性质为办公，所占用范围内的土地（地类）用途为办公，土地使用年限为50年；出卖人应当按照规划行政主管部门核定的建设工程规划许可证规定的条件建设、交付商品房，并按照规划性质销售，不得擅自改变房屋性质和内部结构作为住宅出售。《预售合同》第九条约定，涉案房屋交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施达成交付条件，提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。《预售合同》第十一条约定，出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付房屋，在交房时应当出示满足第九条约定的证明文件，补充协议另有约定的按补充协议的约定执行，如不能出示或不能完全出示，应按约定承担相应的责任；由于买受人的原因导致房屋未能按期交付的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付房屋。《预售合同》第十二条逾期交房责任约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《预售合同》第十四条规划变更约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。附件五关于项目内相关设施、设备的具体约定，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终的规划及设计方案为准，出卖人无需另行通知买受人。附件十二补充协议第七条约定，出卖人与买受人一致同意并确认主合同关于该商品房交付条件的约定不再适用，该商品房的交付条件以补充协议约定为准，即该商品房交付时应具备由项目勘察、设计、施工、监理及建设单位确认的竣工验收合格报告，买受人应当办理入住手续。补充协议第九条约定，为完善和优化设计，出卖人可对该项目的规划做出局部变更，出卖人无须另行通知买受人，买受人予以认可；买卖合同中约定设计变更仅指买卖合同生效后，出卖人变更合同附件一“房屋平面图”（该平面图为该商品房的平面示意图，其结构形式、户型、空间尺寸以施工图为准）明示的该商品房专有部分的结构形式、户型、空间尺寸、朝向致使该商品房专有部分的质量与使用功能受到严重不利影响的情形；发生前述设计变更的，出卖人应在该商品房交付前书面通知买受人，买受人应自该通知送达之日起15日内做出是否接受变更的书面答复，若买受人未在通知送达之日起15日内做出书面答复，视为接受变更；若买受人不接受变更的，有权单方解除买卖合同，买受人行使解除权的，应按补充协议相关约定执行；但若买受人已接收房屋的，视为买受人接受上述变更；买卖合同及补充协议所述之“严重影响正常使用”，是指房屋存在重大安全隐患或者严重功能缺陷，经维修整改不能解决，致使合同目的不能实现的情形。《预售合同》及补充协议还约定了其他内容。2018年12月15日，被告向原告发出《M5．运河x号入住通知书》，要求原告于2018年12月26日前往涉案房屋办理入住手续。原告以被告在取得竣工验收备案手续后私自安装上下水管和烟道为由，未予收房。另查，2018年9月25日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出通住建信答字[2018]xxx号《信访事项处理意见书》，主要内容为：通州运河M5一号项目核准名称运河上筑中心，该项目规划用途为商业、办公；根据调查，该项目存在销售广告与实际不符的行为，存在擅自处分属于业主物业共用部位使用权的行为，存在在竣工验收备案后自行进行改造的行为；对于上述情况，该委进行了现场检查，约谈了该项目开发单位负责人，责令改正违法违规行为，暂停办理现房销售备案、网签业务，对该项目存在的违法违规行为进行行政查处。同时，要求开发企业与业主沟通，依法解决合同履约问题。2019年8月21日，北京市规划和自然资源委员会通州分局向被告作出京规自通函[2019]xxx《北京市规划和自然资源委员会通州分局关于采取整改措施拆除通州运河核心区xx-xx-xxx地块商业金融用地项目办公商业楼内部上下水管及烟道的通知》，主要内容为：经查，被告在开发建设通州运河核心区xx-xx-xxx地块商业金融用地项目过程中，存在通过规划核验（验收）后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为，涉嫌改变使用用途，现要求被告立即采取整改措施，自行拆除被告在该商业楼安装的上下水管、烟道。2019年11月29日，北京市规划和自然资源委员会通州分局作出编号为访2019-xx号《答复意见书》，主要内容为：该分局已针对被告通过规划核验（验收）后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为，下发整改通知书，但鉴于该通知书所依据的政策文件并未就整改时限作出明确规定，故该分局缺乏相关依据明确被告的整改时限；针对“运河一号”项目的上下水管、烟道问题，该分局已数次约谈被告及其上级集团公司，要求其采取可行措施推进整改工作，但因约三百户业主联名反对，整改工作难以继续推进，该分局已要求被告妥善解决业主诉求，并尽快恢复整改工作；同时，目前并无证据证明被告存在违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的情形；另外，目前涉嫌改变使用用途具体情形以及处罚对象、方式等问题尚不明确，依据《北京城乡规划条例》查处该条例施行前发生的运河一号上下水管及烟道问题的诉求，缺乏事实和法律依据。再查，涉案通州区运河核心区xx-xx-xxx地块商业金融项目x#办公商业楼于2018年1月3日取得竣工验收备案表。在审理过程中，原告主张就涉案房屋加建管道的问题，多次向政府部门反映。被告表示相关规划部门确实要求被告予以整改，但因大多数业主不同意拆除，故目前并未拆除，但相关行政部门目前未就涉案事项进行过处罚。在审理过程中，双方均认可被告在涉案房屋内安装的上下水管道及排烟管道占用套内面积，并均同意以本院组织现场勘查测量的面积为准。本院经现场勘验，涉案房屋内的上下水管及烟道成组出现，共三组，分别靠近房屋南侧墙体（2组，第一组占地长×宽为70cm×26cm，第二组占地长×宽为64cm×57cm）、西侧墙体（1组占地长×宽为80cm×25cm）。涉案房屋所在楼层有男、女卫生间各一间。在审理过程中，原告主张因被告未拆除安装的上下水管、烟道，构成逾期交房，应当按照合同约定，向原告支付违约金；因被告逾期交房，导致原告无法出租涉案房屋，造成实际租金损失，要求被告按照每平方米每天3元的价格（原告询价后估算）赔偿；因被告违规改造涉案房屋，导致涉案房屋售价、租金均可能降低，造成房屋贬值损失，要求被告按照每平方米2500元的标准赔偿（原告估算，无评估报告等证据）；因被告违规占用公共卫生间的面积，造成原告公摊费用增加，应向原告返还相应面积的购房款（以建筑面积单价计算，估算3平方米）。被告对此均不认可，认为被告已按照合同约定的交付条件向原告发出交房通知，不存在逾期交房；原告上述其他主张均无证据证明，不同意负担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告双方签订《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。关于原告主张的延期交房违约金，原告主张因被告在规划验收后改变房屋使用用途，且拒不整改，故未按期交付符合合同约定的房屋，构成逾期交房，应承担相应违约责任。本院认为，《预售合同》约定涉案房屋规划性质为办公，相关行政部门认为被告存在通过规划验收后，在办公商业楼内部安装上下水管、烟道的行为涉嫌改变使用用途，但并未对此予以明确认定，且仅要求被告对此予以整改，未予处罚。故对于原告提出的被告改变房屋使用用途的主张，本院不予认可。根据《预售合同》附件十二补充协议关于房屋交付条件的约定，涉案房屋交付时具备由项目勘察、设计、施工、监理及建设单位确认的竣工验收合格报告后买受人即应当办理入住手续，被告于《预售合同》约定的交房日期之前已取得竣工验收备案，达到了《预售合同》约定的交房条件，且亦已向原告发出收房通知，故原告以被告延期交房为由要求被告支付违约金，与事实不符，本院不予支持。关于原告主张的因被告延期交房造成的租金损失，根据本院前项论述，被告并未构成延期交房，原告据此主张租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还占用套内面积购房款的诉讼请求，《预售合同》并未明确约定被告可在涉案房屋内安装上下水管及烟道，且被告在安装管道前并未征得原告同意，故被告履行合同不符合合同约定，应对此向原告承担违约责任。被告提出安装上下水管道及烟道是“完善和优化设计”，属于好意添附，但是否构成好意添附应以房屋使用人即原告的意见为准，应依据原告是否予以实际利用，以及此项利用是否更益于实现合同目的进行判断，现原告并不认可被告安装上下水管及烟道的行为，故被告的此项答辩意见不能成立。虽然相关行政机关要求被告拆除涉案管道，但被告已表示基于现实原因无法拆除。根据原告举证及本院现场勘查情况，涉案上下水管、烟道实际占用涉案房屋室内面积不足一平方米，被告在涉案房屋内安装水管、烟道的行为致使原告使用面积减少，且管道位置分散，势必造成原告使用不便。故本院综合本案实际情况，酌情确定被告向原告退还购房款7万元。对于原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋贬损价值损失，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的被告擅自将公共卫生间切割改为他用增大了公摊面积并据此要求返还购房款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京丹霞房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向北京仁福泰普德欣大药房有限公司返还购房款7万元；二、驳回北京仁福泰普德欣大药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6629元，由北京仁福泰普德欣大药房有限公司负担6200元（已交纳），由北京丹霞房地产开发有限公司负担429元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月二十八日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐