安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初2291号 原告：安徽省中海外房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道**。 法定代表人：李志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敬宁，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘茂乾，该公司员工。 被告：汪四意，男，1968年9月24日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市，现住安徽省安庆市。 被告：方滨，男，1972年2月22日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区。 第三人：程杨俊，男，1970年5月4日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区。 原告安徽省中海外房地产开发有限公司（以下简称：中海外公司）与被告汪四意、方滨，第三人程杨俊物权保护纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海外公司的委托诉讼代理人敬宁、刘茂乾，被告汪四意到庭参加诉讼，被告方滨、第三人程杨俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海外公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告停止侵权行为，立即腾让其非法侵占的安庆市玉虹街4#楼附房一层，并恢复至原状；2、判令汪四意赔偿原告经济损失（房屋占用费）人民币483676元（暂计算至2017年7月），并请求按此标准计算至付清之日止；3、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：位于安庆市玉虹街**楼附房**（门牌号××、74-4,面积177.36ｍ）属原告所有，该项目由安庆市建筑工程联合开发公司开发建设,2006年11月,通过国有股权转让,出让方将安庆市建筑工程联合开发公司开发建设100%国有股权全部转让给受让方,2007年2月7日,通过工商登记变更,安庆市建筑工程联合开发公司名称变更为中海外公司。2004年该房屋竣工之后,汪四意采取非法锁门、腾放杂物,进而非法出租给他人等手段长期侵占原告房屋,原告多次敦促被告停止侵权行为无果。方滨在原告多次通告的情况下,无视原告物权的合法权利,不顾原告的再三劝阻一意孤行,强行装修。两被告的侵权行为造成原告遭受巨大经济损失,为维护原告的合法物权,根据《中华人民共和国物权法》等法律法规,现依法起诉,望人民法院依法判如所请。 被告汪四意辩称，一、中海外公司诉称汪四意未经其同意非法侵占案涉房屋的观点是错误的，汪四意是按照其与中海外公司达成的合意，依约合法占有案涉房屋。理由如下：（一）根据2012年3月13日中海外公司出具的答复函载明“第二步双方再协商解决剩下几间门面房问题。时间安排从2012年3月20日至6月20日以内”“把你所提出的过去在市建联公司所涉及的相关项目工程款清算问题得以解决”。从上述条款可以看出以下几点：1、案涉房屋腾房问题与相关项目工程款清算问题需同时解决；2、答复函实际认可了汪四意对案涉房屋的合法占有，12#、14#两间门面约定了搬离的时间，而剩余的案涉门面只约定了协商时间，并未约定搬离的时间；3、实际上，汪四意在协商过程中已经让出部分房屋，中海外公司也予以认可，余下的门面和工程款在协商未果的情况下，中海外公司对汪四意占有案涉房屋予以默许和认可。（二）中海外公司上一次向汪四意就案涉房屋提起诉讼的过程中，作为案外人的何俊峰的证言与答复函之间相互统一，形成了完整的证据链，能够证明汪四意对案涉房屋为合法占有。1、何俊峰作为证人当庭陈述答复函出具的背景即工程款特别紧张，后汪四意的账没有结算清爽，留6个门面，领导默许汪四意可以留门面，后资金紧张找汪四意协商，口头说扣了门面多点，工程款紧张先让两个门面出来解决工程款紧张问题，汪四意同意让两间，后写了答复函，先让两间门面；2、何俊峰作为证人陈述了当时剩余的房屋的解决条件即协商对账，等工程款结算付清，汪四意才交付门面；3、何俊峰的证言和汪四意上述关于答复函的意见相辅相成，且何俊峰作为答复函上的联系人，为中海外公司职工，对答复函的解释具有权威性和合理性。 二、中海外公司提交的房屋租金报告鉴定程序违法，评估结果与客观情况不符，依法不应当被采纳。房屋租金报告由中海外公司单方委托评估，并未通知汪四意参与，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》有关鉴定的程序规定，同时由于案涉房屋均是毛坯房，其出租不具备良好的前置条件，房屋租金报告中关于租金标准的认定明显偏高，故上述房屋租金报告依法不应当被采纳。 三、案涉房屋恢复原状的责任不应当由汪四意承担。案涉房屋在汪四意与中海外公司多次通知及阻止下，方滨仍然对案涉房屋进行装修，改变了案涉房屋的原始状态，汪四意对此并不具备主观过错，客观上也有多次阻止的行为，对于案涉房屋恢复原状的责任不应由其承担。 四、中海外公司主张的损失已经过了诉讼时效，依法不应当得到保护。中海外公司主张的租金损失计算起始时间是2009年，上一次中海外公司起诉时间是2017年8月16日，已经过了债权保护的两年诉讼时效（此时《中华人民共和国民法总则》还没实施，故应当适用2年的诉讼时效规定）。 综上所述，汪四意恳请法院依法驳回中海外公司的诉讼请求，以维护汪四意的合法权益。 被告方滨未答辩，庭后来院陈述：涉案房屋是汪四意给程杨俊使用的，方滨和程杨俊使用这个房屋合伙开饭店，并对房屋进行了装修，还领取了营业执照，店的名字叫第八号大排档，但中海外公司把电表卸了，没有实际经营。后方滨和程杨俊起诉汪四意赔偿损失，法院已经作出判决。如果法院要方滨让房，方滨同意让房。 第三人程杨俊未作陈述。 原告中海外公司、被告汪四意、方滨围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人程杨俊未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对中海外公司提交的营业执照、房地产权证、国有股权转让协议、企业基本注册信息查询单、2017年3月22日及4月7日告示照片、（2017）皖0803民初1578号案件开庭笔录及民事判决书，汪四意提交的答复函、（2019）皖0803民初388号案件庭审笔录，方滨提交的协议书、合作协议书、民事判决书，当事人对真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。 对有异议的证据，本院认定如下：1、中海外公司提交的2014年7月20日及12月18日告示照片，该两张照片不足以看出张贴告示的时间及地点，本院不予认定；2、中海外公司提交的警察接警处理登记表，该登记表系由安庆市公安局北正街派出所出具的，本院对真实性予以认定；3、中海外公司提交的房屋租金评估报告，因提交的系原件，故本院对真实性予以认定；4、房屋门牌号证明，该证明系由北正街派出所出具的，对真实性予以认定；5、汪四意提交的四方城18、19号楼接跨工程决算书、付款明细表、结算对账单，因提交的均系复印件，且与本案无关联性，本院不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于安庆市大观区房屋（门牌号××、74-4，面积177.36ｍ²）由安庆市建筑工程联合开发公司开发建设，该房竣工后，安庆市建筑工程联合开发公司与汪四意由于工程款产生纠纷，汪四意自2004年起占有该房屋。 2006年11月，安庆市人民政府国有资产监督管理委员会通过国有股权转让，将持有的安庆市建筑工程联合开发公司100%国有股权全部转让给中海外公司，2007年2月7日，安庆市建筑工程联合开发公司名称变更为中海外公司。 2009年9月，安庆市不动产登记中心对位于安庆市玉虹街4＃楼附房进行了产权登记，并颁发了房地产权证，权证字号为房地权宜房字第××号，登记的权利人为安庆市建筑工程联合开发公司。2017年6月，中海外公司将安庆市玉虹街4＃楼附房一层1室、2室、3室房产变更登记至其名下，权证字号为皖（2017）安庆市不动产权证第60043282号，权利人为中海外公司。 2012年3月13日，海外公司荷仙桥项目部给汪四意出具答复函，内容为“一、双方协商同意分两步走。在两间门面房，时间最迟不超过2012年3月20日。室内杂物由你安排在约定让房时间内搬清运走。二、第二步双方再协议解决剩下几间门面房问题。时间安排从2012年3月20日至6月20日以内”。在该答复函上加盖的公章为“海外公司荷仙桥项目部工程专用章”。 2012年9月18日，汪四意与程杨俊签订协议，约定：汪四意欠程杨俊材料款38.8万元未付，为补偿程杨俊经济损失，汪四意将涉案房屋无偿给程杨俊使用五年，使用时间自2014年12月1日至2019年11月30日止。2017年3月6日，程杨俊与方滨签订一份《合作协议》，约定：程杨俊与方滨合作开饭店，程杨俊提供涉案门面作为饭店经营地点，方滨提供涉案门面装潢及饭店所有设备的投资资金。随后，程杨俊、方滨对案涉门面进行装潢，在装潢期间，中海外公司分别于2017年3月22日、4月7日在房屋门口贴告示表示该房屋属其所有，要求停止施工。 2017年8月7日，中海外公司将汪四意、方滨诉至本院，要求汪四意、方滨腾让涉案房屋及汪四意赔偿房屋占用费损失等，后于2017年8月16日申请撤回起诉。2017年8月16日，中海外公司以汪四意、方滨为被告再次向本院提起诉讼，要求汪四意、方滨腾让涉案房屋及汪四意赔偿经济损失（房屋占用费），本院审理后作出判决，汪四意对判决不服，提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后裁定发回本院重审；本院依法重新组成合议庭进行了审理，并作出判决，汪四意对判决不服，再次提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后再次裁定发回本院重审；本院依法重新组成合议庭进行了审理，并于2019年9月24日作出（2019）皖0803民初1816号民事裁定书，认为该案物权保护纠纷被告涉嫌强占他人房屋的行为涉嫌刑事犯罪，不属于民事纠纷，裁定驳回中海外公司的起诉。2020年10月13日，中海外公司以汪四意、方滨为被告再次诉至本院，要求判如所请。审理中，本院依法追加程杨俊作为本案第三人参加诉讼，中海外公司明确表示本案对程杨俊无诉求，本案诉求不及于程杨俊。 另查明，2019年4月3日，程杨俊、方滨以汪四意为被告诉至本院，要求汪四意赔偿涉案房屋的装潢损失及投资损失。本院经审理后，于2019年8月30日作出（2019）皖0803民初1199号民事裁定书，认为根据合同的相对性，方滨作为原告主体不适格，裁定驳回方滨起诉。并于2020年3月16日作出（2019）皖0803民初1199号民事判决书，认为程杨俊在涉案房屋内投资的设备及财产设施在评估日及相关前提下的评估价值为165827元，其中装饰工程价值为110447元，设备和财产价值为55380元，装饰工程无法剥离及再次使用，系程杨俊客观发生的投资损失，而投入的设施设备可搬离、拆除，可重复再次利用，不影响程杨俊的物权权利，设备财产价值不应作为程杨俊的投资损失，故认定程杨俊的装潢、投资损失为装饰工程价值110447元和鉴定费12000元，共计122447元，判决：汪四意支付程杨俊赔偿款122447元。汪四意不服该判决提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后，于2020年6月1日作出（2020）皖08民终994号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，方滨表示上述的设备和财产仍在涉案房屋内。 再查明，中海外公司委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案玉虹街4#楼附房一层1室、2室、3室房屋2009年9月至2017年7月的租金价值进行了评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年3月4日出具了房地产估价报告，估价结果为：位于玉虹街**楼附房******、3室非住宅用房自2009年9月至2017年7月在价值时点的租金价值为483676元。另在该房地产估价报告中载明：应委托方要求，本次评估不考虑估价对象内部桌椅、冰柜等物品以及室内装潢，设定估价对象为毛坯状态进行评估。 本院认为，本案争议的焦点为：1、汪四意、方滨是否应当恢复房屋原状，并腾让涉案房屋；2、汪四意是否应当赔偿中海外公司房屋占用费损失。 关于焦点一，汪四意、方滨是否应当恢复房屋原状，并腾让涉案房屋的问题。中海外公司对案涉房屋进行了不动产登记并取得了不动产权证，对案涉房屋拥有所有权，享有直接支配和排他的权利。汪四意、方滨未经权利人中海外公司同意，无正当理由占有案涉房屋，对涉案房屋进行装潢，应当恢复房屋原状，并腾让占有的案涉房屋，返还给中海外公司。汪四意辩称其为合法占有涉案房屋，未能提交证据证实，汪四意提交的答复函上加盖的系中海外公司荷仙桥项目部工程专用章，且在该答复函中也未明确表示汪四意可占有使用涉案房屋，故对汪四意的该抗辩意见，本院不予采信。至于汪四意与中海外公司之间的工程款纠纷，权利人可以另行诉讼主张权利，不能直接占有案涉房屋。 关于焦点二，汪四意是否应当赔偿中海外公司房屋占用费损失的问题。汪四意占有案涉房屋给中海外公司造成了经济损失（房屋占用费），应当予以赔偿。汪四意辩称中海外公司主张的房屋占用费损失已超过诉讼时效期间，中海外公司于2017年8月7日起诉向汪四意主张房屋占用费损失，此时应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，即适用两年的诉讼时效期间，故2015年8月7日及之前的房屋占用费损失已经超过诉讼时效期间，中海外公司主张的房屋占用费损失应自2015年8月8日开始计算。中海外公司认为汪四意的占用行为属于持续性行为，应从侵权行为终了之日开始计算诉讼时效，因赔偿损失请求权属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据现有证据，中海外公司最迟在2012年3月就应当知道其权利被侵害，故对中海外公司的该意见本院不予采信。中海外公司委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋2009年9月至2017年7月的租金价值进行了评估,评估结果为涉案房屋自2009年9月至2017年7月在价值时点的租金价值为483676元，即月平均租金为5091元（483676元÷95个月），中海外公司主张按该标准计算占用费损失并无不当，故对中海外公司主张的房屋占用费损失自2015年8月8日起，按每月5091元的标准计算至实际让出房屋之日止。汪四意辩称安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的房地产估价报告由中海外公司单方委托评估，不应当被采纳，虽该份房地产估价报告系由中海外公司单方委托评估，但其委托的鉴定机构具有鉴定资质，设定的估价对象亦是以毛坯状态进行的评估，汪四意也未举出足以推翻鉴定结论的证据，同时其还明确表示不申请重新鉴定，故对汪四意的该抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汪四意、方滨于本判决生效之日起二十日内将位于安庆市大观区房屋恢复原状，并腾让给原告安徽省中海外房地产开发有限公司； 二、被告汪四意于本判决生效之日起二十日内赔偿原告安徽省中海外房地产开发有限公司房屋占用费（自2015年8月8日起至房屋实际让出之日止，按每月5091元计算）； 三、驳回原告安徽省中海外房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8555元，减半收取计4277.5元，由原告安徽省中海外房地产开发有限公司负担1377.5元，被告汪四意负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  周鑫 二〇二〇年十二月七日 书记员  江苏 （已上诉，尚未生效） 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。