山西省太原市中级人民法院执行裁定书（2020）晋01执异245号案外人：张树云，男，汉族，住太原市万柏林区永乐苑银座15号楼505室，身份证号140112197101012830。委托诉讼代理人：贾亚光、张瑞，北京大成（太原）律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司太原鼓楼支行，住所地太原市鼓楼街65号。负责人：梁丑生，行长。被执行人：山西恒山实业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街268号力鸿大厦B区。法定代表人：赵芝宇，董事长。被执行人：山西恒通能源有限公司，住所地太原市万柏林区开城路45号。法定代表人：侯贵宏，董事长。被执行人：赵芝宇，男，汉族，住太原市尖草坪区北一巷22-3-42。被执行人：侯桂萍，女，汉族，住太原市耐火西巷东4排2号。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司太原鼓楼支行（以下简称“中国银行鼓楼支行”）与被执行人山西恒山实业有限公司（以下简称“恒山实业”）、山西恒通能源有限公司、赵芝宇、侯桂萍借款合同纠纷一案，案外人张树云提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张树云称，请求贵院立即停止对万柏林区永乐苑小区玉园别墅610号（永乐北街10号31幢-1-3层0102号）房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。事实与理由：一、自2005年2月始，案外人即取得永乐苑小区玉园别墅610房屋的物权期待权。2003年3月6日，恒山实业与中和房地产签署了《商品房开发协议》，协议约定中和房地产同意协助恒山实业以中和房地产的名义在原规划基础上报请规划局修改规划房屋，建成后售给恒山实业，具体位置为永乐苑608别墅以西，南、北、西三面临小区规划道路。项目工程于2003年11月1日开工，建设工程为三层框架，总建筑面积为2301.07平米，2004年10月27日工程竣工。协议签订后，中和房地产依约将房屋建成后出售于恒山实业，恒山实业向中和房地产结清了所有款项，且双方约定由中和房地产办理房屋的土地使用权和房屋产权证，办理所需费用由恒山实业自行承担。上述事实已由太原市万柏林区人民法院作出的(2015)万商初字第00133号民事判决书确认，同时判决中和房地产于判决书生效之日起三十日内协助恒山实业办理位于太原市万柏林区永乐苑小区内两房屋(永乐苑玉园608别墅以西，南、北、西三面临小区规划道路)的土地使用权证和房屋产权证。但上述判决生效后，中和房地产仍未履行判决义务。经案外人督促、恒山实业申请，万柏林区人民法院经调查于2019年5月5日作出(2017)晋0109执10033号执行裁定书(即贵院查封该房屋财产线索)，确认永乐苑608别墅以西建成的房屋在太原市不动产权籍落宗确认书中的坐落为:永乐北街10号31幢-1-3层0101号和0102号，其中0102号房屋即案外人购买的610号房屋;同时裁定将该房屋土地使用权证及所有权证办理至恒山实业名下。所以中和房地产已于工程竣工验收之日(2004年10月27日)起已将永乐苑610房屋出售给恒山实业。(二)案外人与恒山实业于2005年2月1日签署的《房屋买卖合同》约定恒山实业向案外人出售其所有的位于太原市永乐苑小区玉园别墅610号房屋，房屋面积为1050平米，交易价款为500万元，付款方式为合同签署后一个月内一次性支付，交付时间为全额付款后七天内交付。房产证的办理时间为恒山实业取得房产证后立即向案外人办理过户手续。2005年2月17日，太原京原实业有限公司代案外人以银行承兑汇票形式通过山西天拓煤化有限公司向恒山实业支付500万元购房款，恒山实业出具收据确认收到。同时恒山实业向案外人交付了玉园别墅610房屋，案外人于2005年2月始实际占有并使用该房屋至今。二、案外人对于玉园别墅610房屋产权未登记至自身名下无过错。根据相关规定，该房屋的产权必先由中和房地产转移登记至恒山实业名下后，才能从恒山实业转移登记至案外人名下。为了尽快推进房屋产权手续办理，恒山实业在案外人的多次督促下于2015年启动诉讼程序要求中和房地产履行办证义务，但判决生效后，中和房地产仍未能办理相关手续，2019年案外人补交了房屋的土地出让金和契税。三、房屋产权虽未登记至案外人名下，但案外人对该房屋享有的物权期待权足以排除法院所采取的执行措施。综上，玉园别墅610房屋建成后即由中和房地产转让给恒山实业,恒山实业又转让给案外人，案外人在支付了全部购房款并一直实际占有使用该房屋至今，请求贵院立即停止对万柏林区永乐北街10号31幢-1-3层0102号房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。案外人张树云向本院提供了《房屋买卖合同》、付款凭证（银行承兑汇票）及太原京原实业有限公司、山西天拓煤化有限公司的代付款说明、收款收据、水电费收据等证据。申请执行人中国银行鼓楼支行辩称，一、异议人提供的《房屋买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。异议人提供的《房屋买卖合同》签订时间为2005年2月1日，所购买的该房屋为永乐苑玉园别墅610号，面积约1050平米，不计阁楼面积。该房屋为现状交付，房屋购买价为500万元。付款方式为合同签订后一个月内一次性支付。交房时间为全额付款后七天内以毛坯房交付。水电物业费在交房前甲方（恒山公司）承担。上述《房屋买卖合同》签订和约定履行的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。1、（2015）万商初字第00133号民事判决书查明和认定的事实是：依据2011年4月13日的《结算协议》，认定由中和房地产办理位于太原市万柏林区永乐苑小区内两幢房屋（永乐苑玉园608别墅以西、南、北、西三面临小区规划路）的土地使用权和房屋产权证。该判决书作出的时间为2016年11月18日，依据的事实也是2011年4月13日达成的《结算协议》。异议人提出的2005年2月1日签订《房屋买卖合同》时，恒山实业并未取得涉案房屋的所有权，其无权向异议人出售处置。2、依据太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109执1033号执行裁定书，涉案的房屋在太原市不动产权籍落宗确认（房屋）中的坐落为永乐北街10号31幢-1-3层0101号和永乐北街10号31幢-1-3层0102号。而异议人提交的2005年2月1日签订的《房屋买卖合同》标的为永乐苑玉园别墅610号，该房产并不是本案案涉的房产。异议人无权就本案的执行标的提出异议。3、异议人称，项目工程于2003年11月1日开工，建设工程为三层框架，总建筑面积2302.07平米,2004年10月27日工程竣工。但是，依据《房地产权登记信息》显示，坐落于永乐北街头10号31幢-1-3层0101号和0102号两处房产的竣工时间为2003年11月1日，总层数为4层，建筑面积为2039.96平米。异议人提供的房屋信息与申请执行人查封的被执行人的两处房产均不一致。异议人无权对查封的标的提出执行异议。二、异议人并未实际占有并使用申请执行人查封的两处房产，水电费证据显示涉案房产的实际缴纳人为山西新大陆房地产开发有限公司。三、异议人不存在向所谓的出卖人交付房屋全部价款500万元的事实。太原京原实业有限公司与异议人之间不存在交易行为，代付没有合同依据。四、异议人并未积极主动要求所谓的出卖人恒山实业办理房屋过户手续。五、申请执行人对两处房产具有查封处置权，请求驳回异议人的异议申请。恒山实业称，2005年2月，我公司将609号、610号房屋签订合同出售给白冰和张树云，总价1000万元，购房款是太原京原实业有限公司出具的承兑汇票，我公司贴现。我公司一直在沟通办理相关房产手续，中和房地产始终未办理，后在太原市万柏林区人民法院提起诉讼。本院查明，恒山实业与中和房地产合同纠纷一案，太原市万柏林区人民法院作出的(2015)万商初字第00133号民事判决书已发生法律效力，判决书查明，2003年3月6日，恒山实业与中和房地产签署了《商品房开发协议》，协议约定中和房地产同意协助恒山实业以中和房地产的名义在原规划基础上报请规划局修改规划房屋，建成后售给恒山实业，具体位置为永乐苑玉园608别墅以西，南、北、西三面临小区规划道路。项目工程于2003年11月1日开工，建设工程为三层框架，总建筑面积为2302.07平米，2004年10月27日工程竣工。工程竣工后，中和房地产依约将建成后的房屋出售于恒山实业，且双方约定由中和房地产办理房屋的土地使用权和房屋产权证，办理所需费用由恒山实业自行承担。判决发生法律效力后，因中和房地产未履行，恒山实业向太原市万柏林区人民法院申请执行。执行法院在执行中查明，太原市万柏林区永乐苑小区内(永乐苑玉园608别墅以西，南、北、西三面临小区规划道路)两幢房屋在太原市不动产权籍落宗确认书中的坐落分别为:永乐北街10号31幢-1-3层0101号，房屋的建筑面积为1019.98平方米，不动产单元号为140109006002GB0073F00300006；永乐北街10号31幢-1-3层0102号，房屋的建筑面积为1019.98平方米，不动产单元号为140109006002GB0073F00300007。2019年5月5日执行法院作出（2017）晋0109执1033号执行裁定书，裁定将上述两幢房屋登记至恒山实业名下。另查明，恒山实业取得上述两幢房屋后，恒山实业与案外人张树云于2005年2月1日签署的《房屋买卖合同》，约定恒山实业向案外人出售其所有的位于太原市永乐苑小区玉园别墅610号房屋，房屋面积为1050平米，交易价款为500万元，付款方式为合同签署后一个月内一次性支付，交付时间为全额付款后七天内以毛坯房交付。房产证的办理时间为恒山实业取得房产证后立即向案外人办理过户手续。2005年2月16日，太原京原实业有限公司代案外人以银行承兑汇票形式通过山西天拓煤化有限公司向恒山实业支付500万元购房款，恒山实业向案外人出具了收款收据，同时恒山实业向案外人交付了玉园别墅610房屋，案外人于2005年2月起实际占有并使用该房屋至今。证据显示涉案房产水费、污水处理费从2006年起一直由异议人交纳。又查明，玉园别墅610房屋在太原市不动产权籍落宗确认书中的坐落为永乐北街10号31幢-1-3层0102号。再查明，本院在执行中国银行鼓楼支行与恒山实业等（执行案号（2020）晋01执恢73号）一案中，根据太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109执1033号执行裁定书，于2020年7月17日查封了永乐北街10号31幢-1-3层0101号、0102号两幢房屋。以上事实有太原市万柏林区人民法院作出的民事判决书、执行裁定书、《房屋买卖合同》、付款凭证（银行承兑汇票）及太原京原实业有限公司、山西天拓煤化有限公司的代付款说明、收款收据、水电费等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张树云已在本院查封前与恒山实业签订了购房合同，支付全部房款并已实际占有使用房产，案外人张树云属无过错第三人，故案外人张树云对执行标的中止执行的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对永乐北街10号31幢-1-3层0102号，不动产单元号为140109006002GB0073F00300007房产的执行。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 崔天寿审判员 张玉根审判员 焦林平二〇二〇年十二月二日书记员 胡 丹