黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初2375号原告：栾学龙，男，住安达市。委托诉讼代理人：丁俊霞，黑龙江衡平律师事务所律师。被告：黑龙江德智房地产开发有限责任公司，住所地安达市南环十一道街生态小镇。法定代表人：邸彦海，职务执行董事。委托诉讼代理人：李广，男，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。原告栾学龙与被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾学龙及其委托诉讼代理人丁俊霞、被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李广、王善果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾学龙向本院提出诉讼请求：1.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司给付坡屋面施工工程款10，000.00元（待鉴定后确认实际数额）；2.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司给付15套房源因被法院查封造成的损失2，524，812.00元（按照1.5利息计算，自2015年12月18日查封之日起至2019年12月解封时止）及2018年12月1日物业费用暂定40，000.00元，两项合计2，564，812.00元；3.案件受理费由黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担。栾学龙在诉讼过程中增加诉讼请求：要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司立即与栾学龙进行结算并出具结算书。事实和理由：黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司在2014年8月12日签订了安达市北部湾新城悦达社区一期工程施工合同。按照合同的相关规定，黑龙江德智房地产开发有限责任公司在未经大庆市丰富建安工程有限公司认可直接与栾学龙签订补充协议书，协议第1条约定：安达市北部湾新城悦达社区由董德信、侯申河承建，经其三方协商，现由栾学龙介入与发包方签订的安达市北部湾新城xx社区建筑工程施工合同中的2#、4#、7#、12#、13#楼投资承包，栾学龙为丙方。该协议底条约定：栾学龙所承建的项目发包方（甲方）应拨付工程款约为33，210，100.00元,发包方(甲方)以全额房支付给丙方。因此，黑龙江德智房地产开发有限责任公司于2014年12月1日起拨付给栾学龙房源24套，由栾学龙自行出售已解决农民工问题及购买原材料等事宜。2020年5月24日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司、栾学龙及董德信三方就拨付的房源69套（金额28，659，833.00元）、工地罚款30，000.00元及其他29，320.00元，合计工程款为28，719，153.00元进行了确认。对于黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司签订的施工合同中的第三条工程范围及内容第1款就建筑面积计算执行GB/T50353—2005《建筑面积技术安全规范》，最终以实际施工面积为准。注：以上单位工程建筑面积等均为暂定，发包人保留调整的权利。就此，（1）该面积为核算请求黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担该部分工程款；（2）2014年12月1日起，黑龙江德智房地产开发有限责任公司拨付给栾学龙房源24套，2015年12月18日由于黑龙江德智房地产开发有限责任公司的债务被大庆市萨尔图区人民法院执行15套（价值3，506，684.00元），其后又被绥化市中级人民法院执行局轮候查封，导致栾学龙无法出售房源开始抵押借款。栾学龙抵押借款的利息为3分利，现新的保护借贷利息为1.5分，故从2015年12月18日起至2019年12月解封为止以3，506，684.00元为基数损失2，524，812.00元（按1.5利息计算）。2018年12月1日，物业进行征收物业费用暂定40，000.00元，两项合计2，564，812.00元。综上，为维护栾学龙的合法权益，诉至法院请求支持其诉讼请求。黑龙江德智房地产开发有限责任公司辩称，1.关于建设工程合同纠纷部分。案涉工程实际总承包人为董德信，栾学龙系分包人之一。其中：坡屋面工程部分，栾学龙只做了混凝土砌筑，即自行撤离工地。黑龙江德智房地产开发有限责任公司与工程监理单位大庆市科信工程管理有限公司共同督促工程总承包人董德信，要求其作为承包人，必须承担分包人违约造成的损失后果，其应尽快采取补救措施继续施工直至完工。工程的监理公司、开发商、董德信共同对栾学龙合同工程中已完成部分和未完成部分进行现场指认、确认。书面记录后，董德信书面承诺，对栾学龙未完工程继续施工剩余的坡屋面工程。随后，董德信组织施工队完成了包括玻璃瓦、木方、防水等项目在内的坡屋面建设工程。综上，栾学龙并非是案涉工程全部权利主体，其无权主张该项工程他人施工部分。案涉工程发包方与承包方总“施工合同”第三条第1款第2项规定：建筑面积计算执行GB/50353-2005《建筑面积计算规范》，而按该规范3.0.1条款第2项：利用坡屋面内空间时，才可能计算面积，否则，不应计算面积。该条款的逻辑关系是利用坡屋面内的空间是必要的前提，然后才是计算面积的结果。如果前提不存在，自然无结果。在建设工程中，坡屋面内空间被利用，多指在坡屋面的空间内，设置水箱、阁楼等。黑龙江德智房地产开发有限责任公司在此强调指出的是工程总“施工合同”第三条中，工程“预约面积”共计16项，该条款“最终以实际施工面积为准”确立了工程造价的结算依据。本案工程中，无论是设计或是实际施工，都不存在“利用了坡屋面内的空间”问题。显然，此问题有明确的合同依据和行业法规依据。此外，在安达建设机关备案的所有的建设工程合同项目中，没有计算坡屋面积进而计算工程款的。栾学龙的此项诉求明显无理，对此，不同意给付；2.关于诉讼保全财产损害责任问题。黑龙江德智房地产开发有限责任公司依合同约定，以房屋形式拨付工程款给工程承包人、分包人。栾学龙诉称的被诉讼保全的15套房屋，栾学龙是先行将该房屋出卖给案外人后，工程总承包人董德信、分包人栾学龙通知黑龙江德智房地产开发有限责任公司与房屋买受人签订房屋买卖合同，并开具购房发票。自此，以上案涉房屋的所有权已经与栾学龙无关。且案涉房屋被两家法院查封后，有部分购房人已经提出了案外人执行异议，甚至有不服执行异议裁定，进而提起了案外人执行异议之诉。此类诉讼无论结果如何，都确定案外人作为房屋买受人的原告诉讼主体资格。此事实同时佐证，栾学龙再主张以上房屋诉讼保全财产损害责任，已根本不具备本案诉讼原告的主体资格。另，栾学龙诉称，案涉房屋被查封，导致了其无法办理抵押借款，进而产生了损失。黑龙江德智房地产开发有限责任公司认为，房屋所有权系案外人所有，未办理不动产物权登记的房屋，不能办理抵押登记。《物权法》规定，未办理抵押登记的，视为抵押未设立。显然，栾学龙的上述说法明显不能成立；3.关于物业服务合同部分。黑龙江德智房地产开发有限责任公司认为，首先，假如该权利存在，也是房屋所有人享有，栾学龙对此无诉权。其次，案涉房屋的首封法院将保全裁定送达了黑龙江德智房地产开发有限责任公司，但轮候查封法院并未将查封裁定送达至黑龙江德智房地产开发有限责任公司。因此，在房屋竣工验收后，均能为案外购房人办理入住手续，不存在因财产保全所产生的物业费用损失问题。再次，收取案涉房屋物业费的物业公司系独立法人，并非黑龙江德智房地产开发有限责任公司所能控制。综上，栾学龙既不具备本案原告的诉讼主体资格，黑龙江德智房地产开发有限责任公司也不是适格的被告主体。综上所有事由，请求依法裁定驳回栾学龙的起诉或判决驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实本院认定如下：栾学龙提供的《房屋买卖合同》证实，2020年8月21日王亚萍从栾学处购买3套房屋，该三套房屋因被法院扣押致使2020年才出售，价格损失近100，000.00元，应由黑龙江德智房地产开发有限责任公司赔偿。因该《房屋买卖合同》系栾学龙与王亚萍签订的，因王亚萍未到庭，无法核实真实性，故不予确认。栾学龙提供证人朱某证言证实，已按合同约定全部完工，但该证人证言并未能证实栾学龙按合同约定的施工范围全部施工完毕，故对其证明的问题不予确认。栾学龙提供证人魏某证言证实，2015年栾学龙向其借款100，000.00元，用悦达社区房屋作抵押。因栾学龙未能提供其他证据与该证人证言相佐证，故不予确认。黑龙江德智房地产开发有限责任公司提供工作联系(通知)函证实，栾学龙未按照施工合同约定的范围施工完毕，系案涉工程总承包人董德信继续施工。栾学龙对该证据的真实性及证明的问题均有异议。因该工作联系(通知)函是对栾学龙所施工的工程项目中未完成工程量进行的确认，但并没有得到栾学龙签字确认及认可，故对其证明的问题不予确认。黑龙江德智房地产开发有限责任公司提供董德信出具的承诺书证实，栾学龙未按合同施工完毕，由案涉工程的总承包人董德信继续施工，并承诺在2017年10月15日达到工程验收条件。因该承诺书的承诺人董德信并未出庭，无法核实该承诺书的真实性，故不予确认。黑龙江德智房地产开发有限责任公司提交赵德龙出具的情况说明、承诺书、购房款收据，证实XX小区12号商服、13号商服外墙保温及涂料是赵德龙施工，并不是栾学龙施工的。栾学龙对该证据的真实性及证明的问题均有异议。本院认为，此情况说明应视为证人证言，因赵德龙未出庭，无法核实此组证据的真实性，故不予确认。黑龙江德智房地产开发有限公司提供的承诺书工程款拨付申请单证实，栾学龙未按协议约定完成全部工程。因该证据未能证实栾学龙未按协议约定完成全部工程，故对其主张不予确认。本院经审理认定事实如下：2014年8月12日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司（发包人）与大庆市丰富建安工程有限公司（承包人）签订了安达市北部湾新悦达社区施工合同，合同约定：黑龙江德智房地产开发有限责任公司将安达市北部湾新悦达社区工程发包给大庆市丰富建安工程有限公司。工程地点:北引路以外,市公安局以东（原毛纺厂住宅楼区）。合同第三条工程范围及内容中约定:建筑面积计算执GB/T50353-2005《建筑面积计算规范》，最终以实际施工面积为准。合同约定开工日期为2014年8月7日，竣工日期为2015年7月15日，合同总工期为333日。合同价款约为80，043，031.00元，合同价款的确定方式：采用固定单价（一口价包死）方式确定合同价款，住宅（A1-01#、A1-02#、03#、04#、05#、06#、07#各楼）1500元/㎡,商服(A1-08#、09#、10#、11#、12#、13#各楼)2200元/㎡。住宅1500元/㎡×28727.93=43，091，895.00元。商服2200元/㎡×16686.88㎡=36，711，136.00元。安置户装修与安装100元/㎡×2400㎡=240，000.00元。合同价款合计80，043，031.00元。合同签订的同日，大庆市丰富建安工程有限公司为董德信出具授权委托书，委托董德信作为大庆市丰富建安工程有限公司的代理人，代理该公司处理有关安达市北部湾新城XX社区一期工程签合同及施工事宜。2014年11月2日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司（甲方）与大庆市丰富建安工程有限公司（乙方）、栾学龙（丙方）签订了补充协议书,协议约定：安达市北部湾新城XX社区现由董德信、侯申河承建，经其三方协定由栾学龙介入其二人与发包方签订的安达市北部湾新城XX社区建筑工程施工合同中的2#、4#、7#、12#、13#楼项目的投资承包，栾学龙为丙方。由栾学龙城建的安达市北部湾新城XX社区2#、4#、7#、12#、13#楼中住宅面积约为12110㎡，商服面积约为7741㎡。经侯申河、栾学龙、董德信三人商定，住宅价格为1400元/㎡，商服价格为2100元/㎡。栾学龙所承建的项目发包方（甲方）应拨付工程款约为33，210，100.00元，发包方（甲方）以全额房支付给丙方。双方各自负责承建单项的材料费、人工费等费用，如有上访，单位各自承担费用。协议签订后，黑龙江德智房地产开发有限责任公司按栾学龙施工的进度拨付了房源，双方于2020年5月24日对已拨付的工程款及房源进行了确认，共拨付房源住宅69套，金额12，498，659.00元，商服16套，金额15，344，835.00元，绿色家园3套，金额816，339.00元，房源金额总计28，659，833.00元。工地罚款30，000.00元，其他29，320.00元。合计付工程款为28，719，153.00元。2016年5月20日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司（发包人）与大庆市丰富建安工程有限公司（承包人）签订了建设工程施工合同补充协议，协议第一条约定：因“安发改核准【2014】94号”文件总投资额错误，致使项目总投资和中标总价格错误，因此本合同工程价格结算最终依据双方于2014年8月12日签订的《建设工程施工合同》结算。第五条约定在2014年8月12日签订的原合同基础上工程价格（造价）调价和依据2015年9月8日“工作联系函”第二条索赔，调价和索赔款按建设面积每平方米50元结算。本院认为，本案第一个争议焦点是黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应给付栾学龙坡屋面施工工程款及双方是否应立即进行结算。黑龙江德智房地产开发有限责任公司、大庆市丰富建安工程有限公司与栾学龙协商签订了补充协议，将发包给大庆市丰富建安工程有限公司的安达市北部湾新城XX社区工程项目中的2#、4#、7#、12#、13#号楼的部分工程再次发包给栾学龙。本院认为，栾学龙并未取得建筑施工企业资质，双方签订的补充协议应为无效。虽然双方签订的补充协议无效，但案涉工程已经竣工验收合格，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。据此，栾学龙有权参照双方签订的补充协议的约定主张给付工程价款，但栾学龙与黑龙江德智房地产开发有限责任公司、大庆市丰富建安工程有限公司签订的补充协议中并未对坡屋面计算工程面积进行约定。栾学龙主张依据黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司于2014年8月12日和2016年5月20日签订的施工合同及补充协议的约定给付坡屋面工程价款，但栾学龙并不是该两份合同的当事人，根据合同相对性原则，此两份合同对栾学龙并不具有约束力，且栾学龙与黑龙江德智房地产开发有限责任公司及大庆市丰富建安工程有限公司签订的补充协议书中并没有约定栾学龙施工的工程建筑面积计算参照黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司签订的合同标准执行，据此，栾学龙申请对坡屋面施工工程款进行鉴定及要求给付坡屋面施工工程价款的诉讼请求，本院不予支持。关于黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应与栾学龙进行结算的问题。栾学龙主张与黑龙江德智房地产开发有限责任公司进行结算，黑龙江德智房地产开发有限责任公司也同意进行结算，双方对进行结算并无争议，故应由双方按照合同约定自行结算，本院对此不予审理。栾学龙主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司结算后，将实际面积及金额书面告知栾学龙，因黑龙江德智房地产开发有限责任公司与大庆市丰富建安工程有限公司是否进行结算，与栾学龙并无关联性，故不予支持。本案第二个争议焦点是黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应给付栾学龙因房源被查封造成的损失及物业费损失。栾学龙主张因黑龙江德智房地产开发有限责任公司的债务原因拨付给其的15套房屋被法院查封，无法出售房源致使资金短缺而借款，造成的借款利息损失2，524，812.00元。黑龙江德智房地产开发有限责任公司与栾学龙之间系合同关系，黑龙江德智房地产开发有限责任公司以拨付房源的方式抵顶工程款，只是给付工程款的一种付款方式。因拨付的房源被查封，只是黑龙江德智房地产开发有限责任公司违反施工合同约定，逾期支付工程价款的问题，栾学龙应按双方合同的约定或法律规定主张逾期付款的违约责任。现栾学龙以因查封造成其损失主张损害赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于栾学龙主张物业费用40，000.00元的问题。因栾学龙未能提供其物业费用损失的证据，故不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回栾学龙的诉讼请求。案件受理费13，700.00元，由栾学龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 刘 巍二〇二〇年十二月十日书记员 王宇龙