广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初3344号原告：湛雪梅，女，1971年12月29日出生，汉族，住广东省高州市××××××××，公民身份号码440××××××××××××88X。原告：邓坤武，男，1970年11月9日出生，汉族，住广东省高州市××××××××，公民身份号码440××××××××××××031。上述两原告的共同委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。电话：135×××××053。被告：信宜市恒業市政工程有限公司,地址广东省信宜市区××××××××××,统一社会信用代码914×××××××××××097M。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。被告：信宜市福旺房地产开发有限公司,地址广东省信宜市×××××××,统一社会信用代码：914××××××××××××779。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈健豪，广东海法律师事务所律师。原告邓坤武、湛雪梅与被告信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称恒業公司）、被告信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称福旺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人欧学文与两被告的共同委托诉讼代理人陈慕伟、陈健豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还原告房屋面积误差房价款23222.96元;2、判决两被告退还多收取的办证费10500.92元；3、本案所有受理费用由两被告承担。事实与理由:2011年8月19日，原告与恒業公司签订了《购房合同书》，约定：原告购买恒業公司开发的位于信宜市xxxx×××××××××房的房屋一套。购房合同第六条约定:涉案房屋建筑面积140.02平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价2648元，总金额370772元；第十条约定，维修基金按国家规定每平方30元，由被告代收取；合同第五条约定：被告代原告办理房产证，负责在交房竣工验收六个月内办理房产证（楼梯分摊面积不计入房产证面积）给原告，办理费用由原告承担。合同签订后，原告向被告福旺公司交付了首期款并办理剩余房款的银行按揭，同时向被告交付办证费20000元。2017年11月份，原告得知案涉房屋已办妥不动产权证书，后查询得知案涉房屋实际面积仅131.25㎡，与双方约定的案涉房屋面积相差8.77㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，两被告应当返还房屋面积误差房价款23222.96元(2648元×8.77㎡)。原告预付的所谓办证费用20000元包括办证费、水电安装费和维修基金。根据契税发票显示办证费为5561.58元，维修基金应为131.25㎡×30＝3937.5元，被告实际支出办证费用为5561.58元+3937.5元=9499.08元，被告应返还原告办证费用20000元-9499.08元=10500.92元。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，两被告向原告出售的合同房屋面积大于实际面积，应当依法返还房屋面积误差房价款。同时，多收取的办证费用应当退还。请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提供如下证据（均为复印件）：1、《购房合同书》；2、收款收据；3、《不动产权证书》和不动产（房屋）分户平面图；4、契税发票；5、两被告的企业信用信息、6、不动产登记资料查询结果证明、7、个人购房借款/担保合同。被告恒業公司、福旺公司共同辩称，原告诉被告商品房销售合同纠纷一案，被告认为原告的诉讼请求不能成立。现作如下答辩：一、原告以购房合同书约定的案涉房屋面积与不动产权证登记的案涉房屋面积不一致为由，从而主张案涉房屋的面积与合同约定的面积不符，不能成立。原告主张被告返还房屋面积误差房价款，不能成立。1、被告(作为甲方)与原告(作为乙方)签订的《购房合同书》第六条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。因此，原告以合同约定房屋面积与不动产权证登记的房屋面积不一致为由，主张案涉房屋面积与合同约定的面积不符，不能成立。2、案涉房屋房地产权证测绘登记结果为建筑面积为131.25㎡，其中套内建筑面积为112.70㎡。分摊面积为18.55㎡。根据《房产测量规范》附录B11规定“成套房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，且该规范附录B14规定“套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积”，由此可知不动产权证所登记的未封闭阳台建筑面积是按其测量的水平投影面积的一半计算所得。另外，从《不动产(房屋)分户平面图》可知，案涉房屋有两个未封闭的阳台，面积合计为10.222㎡，也即案涉房屋的阳台水平投影面积为10.222㎡。从上述《房产测量规范》及登记方法可知，不动产权证登记的阳台面积仅为水平投影面积的一半即5.111㎡(10.222㎡÷2)。而所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积。据此，相较于不动产权证登记的建筑面积，实际建筑面积应多了阳台建筑面积的一半(10.222㎡÷2)和共用墙墙体水平投影面积的一半。而且，《购房合同书)第五条第1款也明确约定：“甲方代乙方办理房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)……”，据此，《购房合同书)约定的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。3、原告签名的《xxxx收楼确认书)已确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了原告认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，原告以购房合同书中约定的案涉房屋面积与不动产权证登记的案涉房屋面积不一致为由，从而主张案涉房屋的面积与合同约定的面积不符，没有任何事实与法律依据。房屋面积不存在误差，故原告主张被告返还房屋面积误差房价款，缺乏事实和法律依据，应予驳回该项诉讼请求。二、原告主张被告退还多收取的办证费用，无任何事实依据，明显不能成立。原告签名的《xxxx收楼确认书》明确记载，原告主张的所谓“办证费用20000元”实际上是由“办证费”、“水电安装费”、“维修基金”三部分构成。由此可见，办证费用的实际金额并不明确。因此，原告主张被告多收取办证费用并要求退还的诉讼请求没有任何事实依据，应依法驳回。综上所述，原告的全部诉讼请求没有任何事实与法律依据，明显不能成立，应当依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益及法律的尊严。如果法院判决要被告返还款给原告，因为原告未付清合同款,应扣减原告20000元。被告恒業公司、福旺公司共同围绕其主张提交如下证据（均为复印件）：1.（2020）粤0983民初xxx号《广东省信宜市人民法院民事判决书》；2.恒业公司的营业执照和福旺公司的营业执照；3.不动产（房屋）分布平面图。本院依职权调取的证据有:1.2010-2016办证收费表、信建字[2008]xx号文件、粤发改价格﹝2016﹞xxx号文件、发改价格规﹝2016﹞xxxx号文件各1份；2.（2018）粤0983民初xxxx号《民事判决书》3.对原告邓坤武、湛雪梅的询问笔录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。两被告在信宜市××××××××共同开发建设xxxx小区，两被告共同收取买受人的房款、办证费用。2011年8月19日，被告恒業公司（甲方、出卖人）与邓坤武、湛雪梅（乙方、买受人）双方签订了《购房合同书》。该合同第一条约定xxxx大厦的位置：被告恒業公司建设、销售的大厦位于信宜市xxxx（xxxx）。第二条约定该大厦的基本情况：该大厦属框架结构，楼高十五层，首层、二层为商铺，三层为车库，四至十五层为商住楼，顶层设置新型隔热层，全幢建筑坐东向西，大厦分为A梯、B梯，每梯四户。第六条约定原告购买的楼房的位置、布局、价格：1.楼房属B梯，第七层，B3房，前面向南，后面向北。2.套房布置二厅四房、阳台、卫生间、梯间。3.套房的面积约140.02平方米（含分摊面积在内），每平方米售价2648元，总金额370772元。4.原告购买的摩托车库在第三层约13㎡（包括通道分摊），每平方米售价2430元。总金额31590元。5.原告购买的套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时,被告按实际建筑面积计价收款多还少补。第四条规定水、电的安装办法：1.被告负责安装原告楼房的水、电入户，安装水到阳台、伙房或卫生间入口处，电安装到门口，费用由原告负责。室内水、电由原告自行安装，费用由原告负责。第七条规定购买套房交款办法：1.签订合同之日起原告交付原告套房首期付款111231元。如原告违约所付金额不退。2.原告如需办理银行按揭贷款的被告负责协助原告办理，按揭费用由原告负责。3.楼房竣工交付使用前，原告要交清楼房款和摩托车库款，被告才准予原告装修使用。楼房交付使用15天内，原告如不交清房款可不办理银行按揭贷款的，则视为原告购房违约弃权。原告所交的款项不退还，作为补偿被告因延长购房时间的费用。第五条规定如何办理房产证：被告代原告办理的房产证，被告负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给原告（楼梯分摊面积不计入房产证面积），办证费用由原告负责。第十条规定维修基金按国家规定每平方米收取30元，由被告代收取。此外，该合同还约定了其他事项。签订上述合同后，原告除支付首期房款112000元(含定金30000元)和办理按揭贷款259000元外，原告还交纳办证费、水电安装费、维修基金共20000元给被告。庭审中经本院释明，被告仍没有举证分清楚收取原告的20000元中属于办证费、维修基金、水电安装费的具体数额及如何开支。被告认为办证费应据实计算,维修基金按合同约定的建筑面积乘以每平方30元计算,整个楼盘98户的水电安装费共855295元,平均每户8727.5元。原告只认可被告支出的水电安装费为3800元。被告因代原告办理涉案商品房的房屋不动产权证等有关事项，从原告预交的款项中代为支付了相关费用共14672.65元[其中：支付套房契税6845.15(5561.58元+1283.57元)、水电安装费3800元、物业维修基金3937.5元（131.25㎡×30）、不动产登记费80元、工本费10元]。楼房验收竣工后，被告将上述房屋交付给原告使用。2017年11月27日，信宜市国土资源局对涉案房屋颁发《不动产权证书》[粤（2017）信宜市不动产权第000xxxx号]给原告。该不动产权证书记载的权利人是原告邓坤武、湛雪梅，房屋建筑面积为131.25㎡（其中套内建筑面积为112.70㎡，共有分摊面积18.55㎡）。该房屋的南面和北面各有一个未封闭的阳台。被告在庭审中提出原告于2017年7月12日已经对产权登记面积进行了签字确认，最迟于2017年7月12日就已经知道了房屋的登记面积与合同约定的面积不一致，原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告认为被告于2018年移交涉案房屋的不动产权证给原告，诉讼时效应当从被告移交不动产权证书给原告之日起计算三年，所以原告的起诉没有超过诉讼时效。原告承认只支付了部分摩托车库款，未全部付清摩托车库款，同意在被告应返还的款中扣减20000元，以了结双方的纠纷。本院认为，原告与被告恒業公司签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法予确认该合同合法有效。本案争议焦点：1、涉案房屋是否存在面积误差,被告是否应当承担返还面积误差房价款23222.96元给原告的法律责任;2、被告是否应当承担退还多收取的办证费10500.92元给原告的法律责任。焦点1：原、被告在签订的《购房合同》中约定的套房建筑面积约共140.02平方米，每平方米售价2648元，总金额370772元。《不动产权证书》所登记的建筑面积为131.25㎡。本院认为，首先，涉案《购房合同》约定房屋的“建筑面积”约140.02㎡，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由套内建筑面积和共有分摊面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，且在涉案房屋的房地产权证中套内建筑面积与共有分摊面积均登记在原告名下，即套内建筑面积与共有分摊面积一同构成销售建筑面积，原告对套内建筑面积与共有分摊面积均享有所有权，因此房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同》是由被告提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对被告主张的以实际投影面积来计算涉案房屋面积，本院不予采纳。综上，本院认定涉案房屋的合同约定的建筑面积与实际建筑面积相差8.77㎡（140.02㎡-131.25㎡）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，原、被告双方签订的《购房合同》已明确约定乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不实际相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。两被告共同出售上述房产，其应共同承担违约责任。根据上述约定，原、被告双方对面积误差约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积相差8.77㎡，按合同约定的单价2648元计算，两被告应返还面积误差购房款为23222.96元（8.77㎡×2648元/㎡）。扣减原告应支付而未支付的摩托车库款20000元，两被告实际只应返还面积误差购房款为3222.96元给原告。焦点2：经本院释明，被告也不提供其持有的水电安装费等票据与原告进行结算。原告只认可被告支出的水电安装费为3800元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。”的规定，由于被告已实际收取了原告的20000元，其支出的水电安装费等票据为其持有，经本院释明，被告仍不提供，故本院认定被告支出的水电安装费为3800元。由于被告收取原告的20000元，已实际共代支出14672.65元。综上，被告应退还多收的办证费5327.35元（20000元-14672.65元）给原告。对原告请求超过部分，本院不予支持。此外，对于是否超过诉讼时效的问题。因为被告于2018年才移交涉案房屋的不动产权证给原告。本院认为诉讼时效应当从被告移交不动产权证书给原告之日起计算三年，原告的起诉没有超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还房屋面积误差房价款3222.96元给原告邓坤武、湛雪梅。二、限被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收取的办证费5327.35元给原告邓坤武、湛雪梅。三、驳回原告邓坤武、湛雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元（原告已预交），由原告邓坤武、湛雪梅负担292元，由被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司共同负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 林启新二〇二〇年十一月二十六日法官助理 陈官鸿书 记 员 肖 婵