广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35514号原告：胡瑞昊，男，1974年4月2日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市兴国县，被告：袁作华，男，1978年1月17日出生，汉族，身份证住址湖北省仙桃市，原告胡瑞昊与被告袁作华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡瑞昊，被告袁作华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡瑞昊向本院提出诉讼请求：判令被告袁作华向原告支付未付4个月零7天（即从2019年9月1日至2020年1月7日）的房租，共计31750元及因为被告恶意拖欠工人工资导致我无法续租而造成的厂房装修损失20000元。事实与理由如下:原告与被告于2019年5月25日签订了一份房屋租赁合同，合同所有权利义务均是双方真实意思表示，并在双方签名按手印后生效。被告在2019年8月份开始拒付房租，在2019年10月16日接到上级通知厂房须拆除租赁面积的1/6，至2020年1月7日被告搬离厂房，被告只向原告支付了3个月的房租。因本租赁厂房拆除面积的特殊性，原告到拆迁办公室了解情况，得知本栋租户只要与一手出租方协商可以不搬离，只是在拆除施工时配合停工一个星期即可，生产不受太大影响。但是因为被告在工业区办公室人员协助下向工人写下发工资保证书的情况下，拒绝发放工资，给工业区办公室人员造成严重的恶劣影响，直接导致工业区的人以此理由拒绝同原告续租（其余三个工厂至今也未搬离），由此导致原告的厂房装修损失应由被告承担。被告袁作华辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我已经支付了2019年6月至8月共三个月的租金，即我已实际支付租金至2019年8月31日。2019年8月政府发红头文件通知涉案厂房要拆迁，要求租户搬迁，当时有几百个租户投诉，没有按时搬离，我是在2020年1月才搬离的。2019年8月社长到租户处告诉我们这些租户说不再收租金，让我们赶紧搬离。生效判决已经认定涉案租赁合同是无效的，原告在前案中已经确认其领取了政府100元/平方米的搬迁费补偿，另外房东退还了6个月的租金，也就是说房东没有收取6个月的租金，因此我认为房东已经免除原告2019年7月至12月的租金，原告应当将将多收取的两个月的租金退还给我。同时，根据政府发出的文件，2018年7月6日以后不能再出租涉案厂房，原告故意隐瞒涉案厂房已经被划为拆迁范围的事实，用赔偿我15000元装修诱导我签订涉案合同。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《厂房租赁合同》、微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年5月25日，胡瑞昊（出租方，甲方）与袁作华（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：本协议项下厂房位于夏茅十社工业区二座二楼（以下简称涉案厂房），面积330平方出租给乙方作服装加工用途。租赁期限为3年，即从2019年5月25日至2022年5月24日止。为保证合同顺利履行，乙方向甲方缴纳保证金3万元整，另外乙方同意将乙方自己名下的房产证交给甲方作为抵押，如乙方在无力支付员工工资的情况下，甲方有权将乙方产权的物业进行拍卖，用于支付员工工资及相关费用。合同履行完毕日双方账目结清，房产证及3万元保证金一并退还，双方约定乙方须在双方签订合约之日起计一个月内把房产证交给甲方，如乙方未按时履行约定，甲方有权单方面解除合同，保证金不予退回。该厂房租金为7500元/月，包含管理费、消防费、垃圾费。乙方签订合同后支付一个月租金，以后每月租金在每月5号前一次性交清。本合同期内如遇征收等政府行为，自然灾害等不可抗力致本合同不能履行，双方不承担违约责任，在双方账目结清后，甲方将剩余保证金及租金退回乙方，另外如在合同期前一年半内被政府征收，甲方同意支付15000元作为对乙方的补偿。合同期满如乙方退租，甲方同意支付3000元作为乙方的装修补贴。上述合同签订后，袁作华向胡瑞昊支付了15000元的保证金。胡瑞昊向袁作华交付了涉案厂房。袁作华对涉案厂房进行了装修并安装了服装生产设备。袁作华向胡瑞昊支付了三个月的租金。2019年10月16日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处下发了《关于白云湖东侧地块土地征收补偿工作的通知》，内容为“根据区政府工作部署，我街已于2018年7月6日在白云湖东侧地块征收范围内张贴了停工停产通知，因征收范围房屋实测数据与概算差别较大，造成补偿工作暂停，期间我街要求已搬迁的房屋不得出租，目前新的补偿方案已下达，根据工作要求征地范围内所有租户需于2019年11月30日前全部搬迁完毕。”涉案厂房位于上述征收区域。2020年1月6日，袁作华搬离涉案厂房。涉案厂房现已被部分拆除。胡瑞昊确认其已收到政府支付给其的搬迁费补偿(100元/平方米)，另外一手房东给其退还了6个月的租金作为装修补偿。胡瑞昊陈述涉案厂房系其向一手房东承租后转租给袁作华。胡瑞昊在本案庭审过程中陈述其向一手房东支付租金至2019年9月30日，但未能提交证据予以证实。袁作华则主张胡瑞昊仅向一手房东支付租金至2019年8月31日，为证明其主张，袁作华持本院向其开具的补充证据通知书，向一手房东（即广州市白云区白云湖街夏茅村第十经济合作社）调取了胡瑞昊支付租金的收据，显示胡瑞昊向一手房东支付租金至2019年8月31日。本院于2020年8月27日作出的（2020）粤0111民初22149号民事判决书，该判决书中认定：胡瑞昊和袁作华均未能提交证据证明涉案租赁物具有合法规划报建，故双方于2019年5月25日签订的《租赁合同》应属无效合同。该案判决：被告胡瑞昊向原告袁作华退还租赁保证金15000元，并赔偿装修补偿款15000元，以上合计30000元。该案判决已经生效。本院认为：胡瑞昊与袁作华签订的《租赁合同》已被生效判决认定为无效合同。无效的合同自始无法律拘束力，胡瑞昊主张袁作华拖欠工人工资导致其未能向房东续租涉案厂房，进而要求袁作华赔偿其对涉案厂房投入的装饰装修的损失20000元的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于胡瑞昊要求袁作华支付2019年9月1日至2020年1月7日的租金的问题。由于双方租赁合同无效，故胡瑞昊主张的租金实际上应当是房屋占有使用费。双方租赁合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，胡瑞昊请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。本案中，根据本案查明的事实，涉案厂房的一手出租方未收取胡瑞昊2019年9月1日开始的租金，同时根据广州市白云区人民政府白云湖街道办事处于2019年10月16日下发的《关于白云湖东侧地块土地征收补偿工作的通知》，该通知要求承租人于2019年11月30日前全部搬迁完毕，由此可知，在政府限定的搬迁期后，即自2019年12月1日开始，胡瑞昊已经不再具有涉案厂房的经营管理权，胡瑞昊已经无权再向袁作华收取房屋占有使用费，故胡瑞昊主张的2019年12月1日至2020年1月7日的房屋占有使用费本院不予支持。对于2019年9月1日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费，虽然一手出租方并未向胡瑞昊收取该期间的房屋占有使用费，但由于一手出租方和胡瑞昊之间的租赁合同，与胡瑞昊和袁作华之间的租赁合同属于两个不同的法律关系，一手出租方不收取胡瑞昊的房屋占用使用费，并不能因此免除袁作华向胡瑞昊支付实际占用期间占有使用费的义务，且政府现定的搬迁期限截止日期为2019年11月30日，故胡瑞昊于2019年9月1日至2019年11月30日仍享有涉案厂房的经营管理权，故胡瑞昊要求袁作华支付该期间的房屋占有使用费22500元（7500元/月×3月）于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告袁作华向原告胡瑞昊支付房屋占有使用费22500元；二、驳回原告胡瑞昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费547元，由原告胡瑞昊负担365.75元，被告袁作华负担181.25元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二〇年十二月十七日书记员  林嘉仪