黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2468号上诉人（原审被告）：高明娟，女，1974年4月5日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：汤林友（与上诉人系夫妻关系），男，1968年10月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审原告）：大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门。法定代表人：邓立秋，该公司经理。上诉人高明娟因与被上诉人大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院(2020)黑0604民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人高明娟上诉请求：1.依法撤销（2020）黑0604民初3113号民事判决书，不应给付3298元；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.依法判定物业合同约定服务项目中产生合理的物业服务费；4.依法判定2019年物业服务费应该交给大庆虹桥物业还是日月长物业公司；5.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2017年1月1日至2019年12月31日期间，日月长物业公司没有按照合同当中约定的服务项目进行服务。依据被上诉人提供的物业管理服务合同，服务终止时间是2017年12月31日，此前业主代表已依法书面通知被上诉人合同终止后不再续签，应依法驳回被上诉人对上诉人2018年1月1日以后的物业费支付请求权。日月长物业公司此间未提供服务，但原审法院却在被上诉人没有出具任何相关服务资料的证据证明其服务的情况下，认定被上诉人一直为龙新1-0号楼小区提供了服务，上诉人也接受了该服务，故应当支付相应的物业费是没有根据的。二、原审裁判有失公允。龙新1-0号楼没有业主委员会，被上诉人提供的合同上是盖有业主委员会的公章，涉嫌私刻。滞纳金补充规定上没有业主代表的签字，涉嫌被上诉人私自签写。原审法院没有对其真伪性进行调查，没有相关部门出具龙新1-0号楼存在业委会的证明，就认定了合同的有效性。原审法院对上诉人提供的物业服务不合格的证据照片，以无法与原始拍摄载体进行核对为由不予采纳，也没有到现场查看，对上诉人的抗辩和证据不予采信。日月长公司没有完全按照合同约定的服务项目进行服务，收费不合理，存在乱收费问题，况且公共区域没有任何服务，法院应根据实际情况判定收费标准。2019年7月1日至今，大庆虹桥物业有限公司（以下简称虹桥物业公司）为龙新1-0号楼提供服务，但一审法院未经调查取证就把2019年7月1日以后物业费判定给被上诉人。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决有失公允。上诉人不存在违约，也不应该给付被上诉人违约金。为此，上诉人向贵院提起上诉，希望公正裁决。被上诉人辨称：被上诉人依据与龙新1－0号楼业委会签定的物业合同入驻并提供物业服务。被上诉人履行了服务义务，上诉人应当支付物业费用。上诉人未支付物业费的行为已经违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告日月长物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付物业服务费3060元。2.判令被告给付滞纳金5814元。3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告日月长物业公司系物业服务资质等级三级的物业服务公司。被告高明娟系位于让胡路区××南侧××室（建筑面积85平方米）房屋登记所有权人。2016年12月23日，原告与让胡路区龙新小区1-0号楼业主委员会签订《物业委托管理合同书》一份，约定让胡路区龙新小区1-0号楼业主委员会委托原告对让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼商住实行物业专项管理，坐落位置为大庆市让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼，住户72户，其中商服12户、住宅60户，物业费每月每平方米1元，其中（1）公共区域综合服务，月每平方米收费0.126元；（2）公共区域卫生管理清洁服务，月每平方米收费0.27元；（3）公共区域秩序物业服务，月每平方米收费0.286元；（4）公共绿化，月每平方米收费0.041元；（5）排水系统，月每平方米收费0.06元；（6）公共区域设备设施养护维修服务，月每平方米收费0.07元；（7）公共区域避雷系统维护维修，月每平方米收费0.015元；（8）公共照明维修，月每平方米收费0.07元；（9）公共弱电系统，月每平方米收费0.062元；滞纳金补充规定约定原告对服务小区跨年度欠费的业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。该合同书加盖龙新1-0号楼业主委员会章、原告日月长物业公司公章。原告自2017年1月1日起为被告居住的房屋提供物业服务至今。现原告诉至法院，要求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费及滞纳金。一审法院认为，原告提交的物业委托管理合同书、检测报告等证据,可以证实原告依据2016年12月23日原告与龙新1-0号楼业主委员会签订的物业委托管理合同书入驻并提供物业服务，原告主张按照该物业委托管理合同书中的物业费收费标准每月每平方米1元计算物业费，该收费标准符合相关规定，故予以认定，被告应当按照该标准支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费3060元。关于原告主张按每月10%收取滞纳金的诉讼请求，因原告主张的滞纳金系违约金，被告跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付原告相应违约金，但原告主张的违约金过高，应依法予以调整。按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金，其中2017年物业费违约金为141元（2018年1月1日计算至2020年7月31日），2018年违约金为77元（2019年1月1日计算至2020年7月31日），2019年违约金为20元（2020年1月1日计算至2020年7月31日），共计238元。关于被告抗辩原告物业服务不合格的问题，庭审中，被告提供的照片无法体现具体拍摄时间，也无法与原始拍摄载体进行核对，故无法证明被告的主张，对其该项抗辩不予采信。关于被告抗辩2019年7月1日起系虹桥物业公司为其提供物业服务的问题，被告提交的物业管理服务合同中未体现该物业公司为被告居住的1-0号楼提供物业服务，也无原告与该物业公司的交接手续，故对该抗辩不予采信。关于被告抗辩涉案小区没有成立业主委员会的问题，因其对此并未提交证据予以证实，故对该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高明娟于本判决生效后五日内给付原告日月长物业公司物业费3060元及违约金238元，共计3298元；二、驳回原告日月长物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告承担10元，由原告承担15元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高明娟向本院提交如下证据：证据一、关于同意不再续签物业合同的业主签名（共3页，均为复印件），该份证据来源于虹桥物业公司。欲证明，上诉人把物业费交给了虹桥物业公司，现在是虹桥物业公司为上诉人提供物业服务。被上诉人质证称，对该证据的真实性和证明问题均有异议。该证据是为了本次应诉临时制作的，2017年至今日月长物业公司未收到任何书面形式以及口头告知的解聘通知书。本院认为，因该证据为复印件，上诉人未提交原件予以核对，故本院对该证据的真实性不予采信。证据二、虹桥物业公司物业费专用收据票据一张（提交原件），日期为2019年10月19日，内容为上诉人向虹桥物业公司缴纳的2019年8月到2019年12月的物业费230元。欲证明，上诉人已经和虹桥物业公司签订了物业服务合同，故其应向虹桥物业缴纳物业费。被上诉人质证称，对该证据的真实性及证明问题均有异议，此证据是为了本次应诉临时制作的，缴费人也不是上诉人。本院认为，因该票据非正式收据，故本院对该证据不予采信。上诉人高明娟申请证人张某、王某、何某出庭作证。张某欲证明：其有本案物业合同于2017年12月31日终止的材料。2019年7月1日至今龙新1-0号楼物业服务是虹桥物业公司服务辖区，该公司与该楼业主委员会签订了物业服务合同，实际履行了服务合同条款约定的服务项目，现已收取该楼业主60%以上的物业服务费，包括本案上诉人已交纳2019年7月至2019年12月31日、2020年度的物业服务费。王某欲证明：与被上诉人只签订了一年（2017年1月1日到2017年12月31日）的物业服务合同，业委会的公章是被上诉人私刻的。被上诉人2017年1月1日进驻案涉小区后，未能按照承诺提供物业服务。业主委员会于2017年8月-9月左右已将不与被上诉人续签合同的通知送达被上诉人公司的经理王希，并多次以电话、邮寄、粘贴的方式予以告知。2019年7月，业主委员会与虹桥物业公司签订了物业服务合同。2019年7月1日-2020年的物业费已经交给了虹桥物业公司。何某欲证明：2017年-2020年我和王某多次向被上诉人公司要求其撤出案涉小区，因为合同已经终止了，被上诉人拒不撤离案涉小区。上诉人质证称：对三个证人证言的真实性无异议，上诉人采纳证人何某的证言，因为是同一栋楼的业主。被上诉人质证称：证人张某的证言不属实，案涉小区并无业主委员会，虹桥物业公司在行业监管部门未进行备案，虹桥物业公司也没有为案涉小区提供服务。证人王某的证言不属实，2017年底王某搬离小区，不是案涉小区的业主，王某没有拖欠过物业费。2017年5月业主委员会被龙新居委会作废，同时把公章也作废。我公司也没有叫王希的经理。证人何某与我公司存在利害关系，何某上述证言不属实。因上述3位证人对日月长物业公司于2017年7月至2019年是否在案涉小区服务的证言相互矛盾，故本院对上述3位证人证言的真实性不予采信。被上诉人向本院提交了大庆市城市管理综合执法局《信用综合评价结果的通知》（打印件），来源于城管局物业办工作微信群。欲证明，虹桥物业公司2019年信用等级评定结果是78分，是全市145家企业中唯一的一家丁级企业。根据行业监管部门规定，丁级企业不允许招投标，承接新项目。上诉人质证称，对该证据的真实性无法辨认，作为小区的业主，只要能够按照约定为小区业主提供服务，上诉人就选择这样的物业。本院认为，因该证据与本案无关，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，被上诉人日月长物业公司是依法成立的物业服务公司，因其与业主委员会签订了物业委托管理合同书，故其依照合同的约定为业主提供服务具有法定依据。因该合同约束的是物业公司与全体业主，且被上诉人在一审中已经提供了充分的证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了被上诉人的服务，双方之间物业服务关系存在，故上诉人应当向被上诉人足额支付物业费用。上诉人未能按照合同的约定交纳案涉物业费，应当承担违约责任。关于上诉人主张一审判决认定事实错误、有失公允的理由，本院评判如下：一、关于被上诉人在提供物业服务中是否存在违约行为、是否存在乱收费以及案涉物业合同上的公章是否私刻等问题，本院认为，按照民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，因上诉人未能提交足够的证据证明被上诉人在提供物业服务合同中存在违约行为，亦未提交证据证明被上诉人存在乱收费问题，也未提交证据证明案涉物业合同上的公章系被上诉人私刻，故上诉人以上述理由主张一审法院认定事实错误、判决有失公允没有事实依据，本院予以驳回。二、关于上诉人主张2019年7月1日以后系虹桥物业公司为其提供服务，但一审法院将上述物业费判给日月长物业公司是否正确的问题，对此，一审法院已有论述，本院赞同一审法院的观点，在此不再赘述。值得一提的是，本案原告为日月长物业公司，被告为上诉人，虹桥物业公司非本案当事人，上诉人与虹桥物业公司之间的关系，不在本案审查范围，故一审法院综合双方当事人举证情况，将上述物业费判给日月长物业公司并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高明娟负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理姜雅文书记员桂博文