广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10830号原告：广州市万科商业物业服务有限公司，住所地广州市越秀区执信南路64号自编315号。法定代表人：陈建文，职务：总经理。委托诉讼代理人：杜良，男，1993年10月7日出生，汉族，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨雪，女，1993年6月18日出生，汉族，该公司职员，联系地址。被告：广州紫希设计有限公司，住所广州市荔湾区太和街8号1010房。法定代表人：谭文斌。委托诉讼代理人：麦海稔，女，1986年1月18日出生，汉族，该司员工，联系地址。原告广州市万科商业物业服务有限公司与被告广州紫希设计有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市万科商业物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜良、杨雪，被告广州紫希设计有限公司法定代表人谭文斌及委托诉讼代理人麦海稔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科商业物业服务有限公司庭审中明确诉讼请求为：1.被告立即向原告支付2019年4月至2020年5月拖欠的物业服务费2923.2元（每月208.8元）及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从当月的11日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止）。2.请求判令被告立即向原告支付2019年5月至2020年5月拖欠的各项公共用电分摊费人民币319.82元、公共用水分摊1.94元。3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了涉案房屋。原告与涉案房屋所在小区的开发商签订了《海月大厦物业服务合同》，原告依约提供了物业服务，但自2019年4月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。被告广州紫希设计有限公司答辩称：1.原告与万科物业服务有限公司是两个独立的法律主体。2019年4月开始，海月大厦现场多位物管人员自称“万科商业物业”，但人员胸牌、现场摆设甚至公告栏、宣传资料等均有“万科物业”的官方标志。被告多次询问提供服务的主体，均未得到明确答复。原告收费管理账户主体在同一时间段内有较大变化。被告认为原告转包分包，原告对被告没有履行合同义务，故拒交物业管理费。2.被告要求物管人员公开公示水电公摊明细。2020年4月，在被告再三催促下，物管人员才单独打印2019年4月至2020年4月水电费分摊公示表单独向被告出示。被告认为原告账目混乱，但因公共利益问题，且水电公摊费用客观存在，被告也愿意缴纳。因原告发给被告的APP无法把水电公摊和物管费分开，以致被告未能缴纳水电公摊费用。3.现场物管人员管理水平低下，履行合同存在严重瑕疵。原告违约在先，故被告拒交物管费。经审理查明：原告是2016年8月15日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2016年12月8日，案外人广州市万衡房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对万科海月大厦提供前期物业服务事宜；物业类型为办公（公寓）、商业，坐落位置为广州市荔湾区太和街8号；合同期限自2016年12月8日起至2019年12月7日止，但：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数业主的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公7.5元/月/平方米，商业10元/月/平方米；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊，分摊办法以物业服务中心公示的为准；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用，本物业水电费由物业服务企业统一代收代缴，业主在收楼时需按其专有部分物业建筑面积10元/平方米的标准向物业服务企业缴纳水电周转金；乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金；等等。2017年11月25日，被告与广州市万衡房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向该公司购买广州市荔湾区太和街8号（商业、办公楼自编1栋）1010房，用途为办公，房屋建筑面积27.693平方米。被告确认于2019年1月23日收楼。庭审中，原告与被告均确认涉案物业所在小区尚未成立业主委员会;涉案房屋每月物业管理费金额为208.8元；被告从2019年4月起未缴纳物业管理费。原告主张“万科物业”的商标所有人为万科企业股份有限公司，其有权将商标授权给原告使用；原告根据管理需要及方便业主的原因，提供多个支付渠道供业主支付物业管理费等费用。被告主张提供物业管理服务的可能是万科物业发展股份有限公司，并不是原告。原告为证明其已垫付公摊水电费及被告应向原告支付公摊水电费金额，提供电费、水费发票、《万科海月大厦公共水电费分摊办法》作为证据。原告为证明“万科物业”商标的所有人为万科企业股份有限公司，提供国家知识产权局中国商标网的网页截图作为证据。被告为证明涉案小区物业服务管理主体问题，提供爱企查的数据、海月大厦公告栏照片、万科物业官方标志、海月大厦管家朋友圈截图等作为证据。被告为证明原告物管人员管理水平低下，提供了微信聊天记录、多张照片等。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，广州市万衡房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告是具有物业管理资质的企业，为涉案物业所在小区提供物业管理服务。涉案物业在原告的物业管理范围内，被告作为涉案物业的所有人，有义务向原告交纳物业服务费。关于被告提出的其暂不同意支付物业管理费的理由，本院认为：1.被告主张提供物业服务的主体并非原告，但其提供的证据不足以证明其主张，对被告该主张本院不予采信。2.被告主张原告物业服务质量差、未履行或未完全履行相应义务。首先，被告提交的证据不足以证明其主张。其次，即使原告存在上述问题，被告还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付欠付期间的物业服务费，具有合同依据及法律依据，本院予以支持。关于违约金。被告没有按时足额交纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金应从次月1日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止。由于合同约定逾期缴费的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜，且以本金为限。另，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于公共水电费，根据《前期物业服务合同》第十二条约定，公共水电费由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊；第十四条约定，涉案物业水电费由原告代收代缴。原告提供证据证明其已实际垫付了公摊水电费，被告确认原告向其出示水电费分摊公示表并表示愿意缴纳该费用。故原告要求被告支付公共水电费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州紫希设计有限公司向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2019年4月1日至2020年5月31日的物业服务费（每月208.8元）；自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州紫希设计有限公司向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付2019年4月1日至2020年5月31日物业服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，从次月的1日起计至缴清当月所欠物业服务费之日止；其中自2019年5月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起计至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；各月违约金均以当期本金为限）；自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州紫希设计有限公司向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2019年5月1日至2020年5月31日期间的公共电费319.82元、公共水费1.94元；四、驳回原告广州市万科商业物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广州紫希设计有限公司负担（受理费原告已预交，本院不作退回，由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭碧婷二〇二〇年十二月四日书记员  江一品谭韵瑜