福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初6665号 原告：福建嘉庆物业管理有限公司仙游分公司，住所地仙游县鲤城街道南桥社区南大路509号的鲤中安置东侧商场三层。统一社会信用代码91350322MA344PF36P。 法定代表人：温智英，负责人。 委托诉讼代理人：董礼姜、郑莉群，该公司员工，特别代理。 被告：赖志强，男，1969年11月6日出生，汉族，住仙游县。 原告福建嘉庆物业管理有限公司仙游分公司（以下简称“嘉庆物业公司”）与被告赖志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉庆物业公司的委托诉讼代理人董礼姜、郑莉群，被告赖志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉庆物业公司向本院提出诉讼请求：判决赖志强向嘉庆物业公司支付2018年2月至2020年5月期间的物业服务费4323.2元、水电公摊费75.8元、逾期违约金4010.8元（逾期违约金按日千分之三标准从2018年2月1日起计至起诉立案之日止），各项费用共计8409.8元。事实与理由：赖志强系莆田市仙游县XX小区X单元业主，面积128.66㎡。嘉庆物业公司于2016年4月16日与莆田市仙游县锦福滨江国际顶园住宅小区开发商福建锦福房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，并同日进场进行物业管理服务。至今，嘉庆物业公司一直依约为锦福滨江国际顶园住宅小区提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对赖志强居住的小区实施规范的物业管理服务。合同约定：物业综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅标准为1.2元/月/平方米；公摊费用另行独立计量核算，由使用的全体业主按规定合理分摊缴交；物业服务费按年度交纳，应在上次物业服务费期满前十日履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用（包括综合管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等）的，应按日千分之三标准向原告支付清滞纳金等内容。赖志强自2018年2月起均未缴纳相应费用。经多次催讨，但赖志强至今未支付相应物业管理费及水电公摊费用。 赖志强辩称，2017年初，莆田市仙游县XX小区X单元业主进行装修，该业主为了一己之私敲掉一条横梁（规格约为30x60x400cm），导致现在整栋楼的大堂楼梯走道、楼梯口的承载墙，以及装修好的和还没有装修的业主家中的承载墙和横梁大部分都出现不同的裂缝（答辩人有照片作为证据）。在此期间，楼上的业主们曾经多次干涉阻挡102业主敲掉横梁，并每次都有通知嘉庆物业公司到现场处理。每次嘉庆物业公司一到现场就叫停施工，反反复复好几次，最终横梁还是被敲掉，嘉庆物业公司管理混乱、管理不善，对整栋楼的业主不负责，严重威胁整栋楼业主生命财产的安全问题，对此负有不可推卸的责任。对于裂迹纠纷，其将保持诉求，准备另案起诉。2018年初，其在装修房子的时候，与嘉庆物业公司的保安发生纠纷，致其造成经济损失、精神损失、名誉损失共计1万元将另案起诉；双方签订前期物业管理服务合同（协议），该合同中第四条明确约定：房屋建筑本体共同部分的维修、养护和管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间走廊通道、门厅。但嘉庆物业公司没有按合同约定履行义务，业主也没有享受嘉庆物业公司的服务，反而遭受嘉庆物业公司管理混乱、管理不善，不负责、不作为等各种行为，嘉庆物业公司违约在先，该合同是无效合同。请求驳回嘉庆物业公司的诉讼请求。 嘉庆物业公司围绕诉讼请求依法提交了福建嘉庆物业管理有限公司仙游分公司房屋移交验收记录表、前期物业服务合同、福建省前期物业服务合同一份，欲证明赖志强应缴纳上述物业费用。嘉庆物业公司提交的证据符合证据的合法性、客观性、关联性等特征，能够证明其主张，应采信作为认定本案事实的依据。赖志强提供照片24张，欲证明102装修的时候，物业管理不当，致使横梁被敲掉，造成大堂、楼梯、部分业主家出现裂缝，影响楼层业主的生命财产安全、物业管理不当。赖志强提供的上述证据，符合证据的特征，可以证明嘉庆物业公司管理服务中存在不尽完善之处。 本院认定事实如下：赖志强系X小区X号房业主，该房屋面积125.44平方米。2016年期间，嘉庆物业公司与仙游县鲤城街道北宝峰社区锦福滨江国际（顶园住宅小区）开发建设单位福建锦福房地产开发有限公司签订福建省前期物业服务合同，约定由嘉庆物业公司进驻上述小区提供物业服务；2016年4月16日，赖志强与嘉庆物业公司签订前期物业管理服务合同（协议），约定赖志强将上述房产委托于嘉庆物业公司实行物业管理，委托管理期限为3年（无特殊原因本合同到期后或自行延续），自2017年2月1日起至2020年1月31日止。高层带电梯住宅的物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行的水、电、气等能耗费用，按总户数分摊等内容。物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交首年的12个月服务费，起算的时间自通知书约定的交付之日起，以后每一年交纳一次，每次交纳时间为上次物业服务费期满前十日。赖志强违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用，嘉庆物业公司有权要求业主赖志强补交，并从逾期之日起，按应交服务费的千分之三交纳滞纳金等。上述合同签订后，赖志强未按约支付2018年2月份起至2020年5月份止的物业管理服务费（125.44㎡×1.2元/㎡×28月=4214.78元），致产生诉讼。 本院认为：赖志强与嘉庆物业公司签订的案涉《前期物业管理服务合同（协议）》，系适格主体各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于嘉庆物业公司有无按照合同约定履行物业管理义务、赖志强能否免除物业管理服务费用的问题，双方当事人的陈述及提供的证据能够证明嘉庆物业公司提供的物业服务已尽到职责、已履行了合同的主要义务。赖志强作为业主应按约支付相应的物业管理服务费用。赖志强主张102业主敲梁侵权事宜，应向实际侵权人主张权利，该理由不能作为免除物业管理服务费用的理由。关于公摊水电公摊费问题，嘉庆物业公司未提供相关证据证实该费用的具体金额，本案无法认定，本院对嘉庆物业公司主张的该费用不予支持。关于支付违约金问题，案涉合同约定未按约支付管理服务费的违约金按日3‰计算，该违约金的约定明显过高，考虑到嘉庆物业公司在提供物业管理服务中存在不尽完善之处，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及物业与业主日后应建立更加和谐的关系，减少双方矛盾激化，更好促进业主自主履行支付物业服务费用、公共能耗及代收代付费用等义务，综合考虑到嘉庆物业公司存在未按约定标准提供物业管理服务的情形，按照公平原则和诚信原则衡量后，对嘉庆物业公司诉求的违约金，酌定调整为按年利率3.85%标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、赖志强应在本判决生效之日起十日内支付给福建嘉庆物业管理有限公司仙游分公司物业服务费4214.78元并支付违约金，违约金计算方法：以物业服务费1806.34元为基数，自2018年2月1日起按年利率3.85%计至2020年10月13日止；以物业服务费1806.34元为基数，自2019年2月1日起按年利率3.85%计至2020年10月13日止；以物业服务费602.11元为基数，自2020年2月1日起按年利率3.85%计至2020年10月13日止； 二、驳回福建嘉庆物业管理有限公司仙游分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由赖志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 斌 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 林立伟 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 履行相关信息： 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。