广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1109号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县×××××××白马商住雅居首层东边1号商铺，统一社会信用代码914××××××××××××704。法定代表人：陈象恩，董事长。委托诉讼代理人：王美英，女，1980年4月6日出生，汉族，系该公司员工，住乳源瑶族自治县××××××××××××。委托诉讼代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。被告：陈春香，女，1980年3月10日出生，汉族，现住广东省乳源瑶族自治县××××××××××××××。居民身份号码：440××××××××××××620。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“白马彩虹公司”）与被告陈春香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告白马彩虹公司的委托诉讼代理人李金锡、被告陈春香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白马彩虹公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费共4115.8元；2.被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告；3.本案全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告白马彩虹公司放弃了第二项诉讼请求。事实与理由：2011年11月25日，原、被告双方签订《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》，并同日生效。原、被告双方依据上述合同，正常提供物业服务与缴费合同义务持续至2014年4月。但从2014年5月至2020年3月，被告无正当理由拒缴物业费累计4115.8元。原告多次催收未果后，提起本案诉讼。被告陈春香辩称，1.白马彩虹物业服务合同及住宅物业管理各项收费协议，因原告没有资质，且双方没有签字、盖章，故不具有法律效力。2.原告不具备物业管理资质，且相关文件加盖的是新景物业服务的公章，与本案没有关联性。3.原告提供的乳源瑶族自治县服务收费备案表不具有真实性，与本案无关。4.我主人房窗台顶漏水，办公室管理人员修补不到半个月又出现裂痕，直至脱落，差点砸到小孩。后多次叫管理人员修补，但原告并未理会。5.物业工作人员对工作极不负责，安保及保洁工作均不到位。6.小区一楼门禁对讲功能从入住不到一年便处于异常状态，多次反馈，但无人处理。7.原告长期霸占小区业主的公共资产，私建酒店、酒吧、霸占安全通道、违建铁梯五座等，侵害我们小区业主的合法权益。8.请求人民法院允许同时履行抗辩权和知情权，要求原告公开维修基金的使用明细，小区公共区域分布及适用情况等。综上，请人民法院查明事实，驳回原告的起诉，作出公平公正的判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原告提供的证据有：（1）被告身份证，证明被告系本案适格主体。被告无异议。（2）《白马彩虹物业管理服务合同》，证明合同已成立并生效。被告质证意见：该合同中甲方没有原告的签名、盖章，也没有签订的日期，是无效合同。（3）《住宅物业管理及各项收费协议》，证明原、被告之间就物业服务及收费标准都已达成合议，是双方真实意思表示。被告质证意见：该协议中甲方没有签名、印章及签订日期，属于无效协议。（4）《乳源瑶族自治县物业收费备案表》，证明原告将收费标准提高至0.6元已经得到相关部门的许可，符合相关法律规定。被告质证意见：需原告提供国家物价局的批文，否则不予认可。（5）《物业费上调的通知》，证明原告已履行告知义务且按照已经获准的收费标准收取物业服务费。被告质证意见：不予认可。（6）物管催费通知单，证明原告已履行告知义务。被告质证意见：我已收到该通知单，但由于物业服务不到位，多次叫他们来修补房屋但至今都没有来看过情况，所以我拒缴物业费，现我才得知原告是没有资质且不专业的。（7）被告未缴纳物业管理费用明细表，证明被告未支付服务费的数额。被告质证意见：2017年—2020年3月按0.6元/㎡计的物业收费标准，由于原告没有出示物价局的批文，所以我不认可，我认为是无效的。2.被告提供的证据有：（1）照片2张，证明2014年3、4月份的时候我住的房子窗台顶漏水、脱落，我叫物业的来修补，物业来维修后，半个月又脱落了，之后我又叫物业的来完善但至今都没有前来处理；证明原告在我家楼顶私建广告牌、烟囱（名瑶酒店的烟囱）、铁架等。原告质证意见：房屋的维修不属于物业服务范围，应是开发商的问题，被告不能以拒交物业费的理由来抗拒房屋瑕疵问题。对于被告称我方搭建的广告牌等情况，不是我方物业公司建的，被告可以请求名瑶酒店排除妨碍，我方可以协助被告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系白马彩虹商住小区2栋802号房的业主。原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。2011年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同约定：被告居住的房屋建筑面积为113.73平方米，甲方依据《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；乙方交费时间以开发商发出的入住通知书规定交房之日，收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.6元/月/平方；不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，原告与被告签订了《住宅物业管理及各项收费协议》，该协议约定物业管理费为每月0.4元/m2（按房地产面积）。上述合同及协议签订后，原告在合同及协议的甲方处盖章、被告在合同及协议的乙方处签名捺印。另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/m2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。2020年4月17日，原告向被告发出了《物管催费通知单》，告知被告从2014年5月至2020年3月已有71个月未支付物业管理费，共计4115.8元。被告在2014年4月份之前的物业管理费均按时交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一是《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》是否具有法律效力；二是原告要求被告支付物业管理费4115.8元是否有事实与法律依据。（一）关于《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，在本案中，被告作为完全民事行为能力人，于2011年11月25日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》，在上述合同及协议上签名、捺印、盖章，且原、被告双方在之后的物业服务中也实际履行了上述合同、协议，故签订上述合同、协议是当事人的真实意思表示。虽然原告是房地产开发公司，没有物业管理服务的相关资质，但根据住房和城乡建设部于2018年3月8日颁布的《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”的规定，取消了物业服务企业资质管理制度。即使在2018年3月8日以前，原告不具有物业管理服务资质，属于行政管理范畴，并不影响涉案民事合同的成立及生效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未取得物业服务企业资质而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》不存在法律规定无效的情形，因此涉案《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》具有法律效力。（二）关于原告诉请的物业费4115.8元是否有事实与法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》已成立并生效，且原告按照上述合同、协议向涉案小区提供了物业服务，而被告亦享受了原告提供的物业服务，被告在2014年4月份之前亦按约定履行了义务。因此，被告应当向原告支付物业管理费。至于被告提出原告提供的物业服务质量不达标的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告如认为原告的服务存在瑕疵，可向原告反映，或者通过业主委员会或城乡建设主管部门向原告提出协商改进意见，而不应该成为被告拒交物业费的理由。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费的标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告提供的物业服务不合标准长达六年之久拒交物业费，不仅损害了原告的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。关于被告拖欠物业服务费的具体金额，根据《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》的约定，结合原告提交2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告提出自2014年2月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月起按0.6元/m2计算被告物业管理费的请求予以支持。因被告自2014年5月起拖欠原告物业管理费，涉案房屋的总面积为113.73㎡，本院确定被告应支付原告2014年5月至2016年12月的物业管理费1455.74元（113.73㎡×0.4元/月/㎡×32个月）,2017年1月至2020年3月的物业管理费2661.28元（113.73㎡×0.6元/月/㎡×39个月），以上合计4117.02元，原告的诉讼请求4115.8元未超过上述数额，本院予以支持。在开庭审理过程中，原告白马彩虹公司放弃了要求被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付利息给原告的诉讼请求，系其真实意思表示，没有损害国家和集体利益、社会公共利益及他人的合法权益，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告陈春香于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付物业管理费4115.8元给原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告陈春香负担，并限于本判决发生法律效力之日起十日内一次性缴纳。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司预交的受理费25元，在本判决发生法律效力后由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 谢碑养二〇二〇年十二月二十四日法官助理 钟春梅书 记 员 潘 衡