重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0118民初8124号 原告：重庆嘉岛物业管理有限公司，住所地重庆市永川区兴南路50号5幢2-16号，统一社会信用代码91500118596725124P。 法定代表人：周晓韵，总经理。 委托诉讼代理人：蹇鹏伟，重庆石松律师事务所律师。 被告：梁某某，男，1978年1月23日生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：陈廷红，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵开桦，重庆市永川区大安法律服务所法律工作者。 被告：章某某，男，1985年6月2日生，汉族，住浙江省富阳市。 委托诉讼代理人：陈廷红，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵开桦，重庆市永川区大安法律服务所法律工作者。 被告：孔某某，男，1985年7月24日生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：陈廷红，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵开桦，重庆市永川区大安法律服务所法律工作者。 原告重庆嘉岛物业管理有限公司（以下简称嘉岛公司）与被告梁某某、章某某、孔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，由审判员肖云涛适用简易程序于2020年10月21日、12月3日公开开庭进行了审理。原告重庆嘉岛物业管理有限公司法定代表人周晓韵及其委托诉讼代理人蹇鹏伟、被告梁某某、章某某、孔某某的委托诉讼代理人陈廷红、赵开桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉岛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年1月11日签订的《租赁经营合同》、《补充协议》、2018年6月11日签订的《补充协议二》、《补充协议三》于2020年7月31日解除；2.判令被告立即将位于重庆市永川区兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层2号商铺、第2层2号商铺，B栋第2层第1号房屋（即重庆市永川区xxx1幢2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-10，重庆市永川区xxx商铺）内的可移动设施设备搬迁腾空，并再不损害前述租赁房屋内的固定装饰装修的情况下返还给原告；3.判决被告支付原告租金84012元（包括装修期间租金55116元，2020年5月1日至2020年7月31日的租金28896元）；4.判令被告支付原告水、电费13773元；5.判决被告支付原告滞纳金129元（滞纳金以租金84012元、水电费13773元为基数按3‰/日从2020年8月1日起计算至付清之日止）；6.判令被告支付违约金121100元；7.判决被告按76700元/月从2020年7月29日起至返还房屋之日止支付房屋使用费；8.判决原告不予退还被告缴纳的保证金100000元，并补齐保证金20500元使保证金为恒数100000元；9.判决被告拆除永川区xxx1幢2-7、2-8、2-9、2-10修建的违法建筑、修复厨房夹层处渗水至租赁前状态；10.判决被告支付原告律师费20000元；11.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告与三被告签订了《租赁经营合同》，约定原告将位于重庆市永川区兴龙湖xxx项目第1、2层，B栋第1层第2号商铺、第二层第2号商铺出租给三被告；后双方又签订了《补充协议》。合同对租赁期限、租金的支付、权利义务等作了约定。2018年6月11日，原、被告又签订了《补充协议二》《补充协议三》，约定被告将xxx项目第2层第1号商铺出租给被告，其他未约定事项按《租赁经营合同》执行。被告在使用租赁物过程中，严重违反约定，私建违章建筑，破坏房屋原始结构损坏租赁物，并拖欠租金等。原告多次函告被告，要求其进行整改。2020年7月28日，因被告多次违约且拒绝整改，根据合同约定，原告单方解除了租赁合同。 被告梁某某、章某某、孔某某辩称：驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月10日，重庆xxx商场管理有限公司（以下简称xxx公司）与嘉岛公司签订《xxx项目整体商业租赁协议》，约定xxx公司将其所有的位于永川兴龙湖“xxx仿古商业街区”项目整体商业用房出租给嘉岛公司，承租面积为7962.31平方米，车位130个。xxx公司与嘉岛公司于2017年签订《xxx物业服务合同》，约定xxx公司将位于重庆市永川区xxx，占地面积约7800平方米，建筑面积约13432平方米的的物业由嘉岛公司提供服务。2018年1月11日，嘉岛公司（甲方）与王永聪、梁某某、章某某（乙方）签订《租赁经营合同》，合同约定甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于永川兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层第2号商铺、第2层第2号商铺，承租面积为1200平方米，租期为6年，即自2018年3月1日至2021年7月1止，装修期包含在承租期内；4.1自承租期开始日起，乙方可享受4个月的装修期，装修期包括在承租期内，装修期按年度享有：按以下执行：2018年3月1日至2018年7月1日；4.2装修期内乙方无须向甲方支付租金；4.4乙方享受装修条件是必须完全按照本合同约定履行相应义务，若乙方自身原因（包括但不限于乙方自愿单方接待处合同退租、乙方违约而由甲方行使单方解除权等）导致本合同未到期而提前终止的，乙方不再享有装修期权利，即乙方应当按照本合同约定的第一租约年的月租金标准向甲方补足缴纳装修期间的租金；5.1除本合同约定的装修期外，在承租期内，乙方须按下面规定向甲方缴付租金：甲乙双方采用以乙方营业额扣点的方式替代租金，具体扣点方式如下：1.租赁期第1年（即2018年7月1日至2019年6月30日），甲方按乙方当月营业额的3%收取当月租金；2.租赁期第2年（即2019年7月1日至2020年6月30日），甲方按乙方当月营业额的3%收取当月租金；3.租赁期第3年（即2020年7月1日至2021年6月30日），甲方按乙方当月营业额的4.5%收取当月租金；7.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，计为人民币100000元（大写壹拾万元整），履约保证金须在签署本合同当日由乙方一次性交付给甲方；7.2在承租期内，若乙方拖欠甲方租金、物业管理费、滞纳金及其他费用，或因乙方违反本合同或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方有权在无须预先通知乙方的情况下直接从履约保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；乙方须在甲方提出书面要求后14天内缴付履约保证金以补足所扣除部分；如乙方未能在上述期限内补足所扣除部分，甲方有权即时解除本合同并收回承租场所，乙方须赔偿甲方所蒙受的任何损失；7.5本合同期内因乙方原因导致本合同被提前解除的，甲方不退还乙方缴纳的履约保证金；9.1乙方须遵守甲方或其管理企业发出的《xxx装饰装修管理规定》、《消防安全责任书》、《装修交底纪要》、《xxx商户管理公约》等相关管理规定并通过消防验收合格，相关手续由乙方自行办理，产生的费用由乙方自行负责，并对自身的装饰质量负责；9.2乙方对租赁物仅限内部，不得进行可能影响租赁场所外墙、该物业结构、该物业公共地方的任何工程；9.3若乙方需对租赁场所进行任何装修工程（包括但不限于对该租赁场所进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装更换设备、装置），在未获得甲方或其物业管理企业书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设。乙方应在征得甲方书面审批许可及办妥交付手续后于装修期内进场装修。甲方向乙方提供租赁场所平面图纸后30日内，乙方再向甲方提交装修设计方案供甲方审核，甲方若对装修风格有异议，乙方应按照甲方建议或意见做调整。乙方应按照调整后的图纸进行装修，同时还应征得所有必要的政府有关部门的书面同意和批准，其产生的费用由乙方自行承担。甲方对乙方装修设计及图纸的同意不代表符合政府相关部门的要求，甲方也不对此承担任何责任，甲方的同意不免除乙方独立对外承担的义务。乙方装修结束后须通知甲方或其物业管理企业及有关部门对装修承租场所进行检查。经甲方或其管理企业检查合格及经有关职能部门发出验收合格的证明后，乙方可在承租场所正式开业。乙方实际装修的工程与甲方同意的图纸不符，甲方有权要求乙方按图整改且在整改完成前不得自行开业。若乙方拒绝整改或强行开业，因此而产生的一切后果（包括但不限于因整改而产生的额外费用及因整改而导致乙方不能在装修期结束前完成装修工作并开业）由乙方承担。且甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任；9.4乙方进行装修工程时不得影响该物业内其他承租人或使用人的正常经营活动，不得破坏该租赁场所原有的网线、闭路天线及设施，乙方及聘请的承建商均需遵守《装修手册》及其他有关装修的规定和标准（包括不时的修订），在装修过程中乙方聘请的承建商违反前述规定和标准及修订的行为时，乙方应向甲方承担全部责任，包括但不限于赔偿甲方由此遭受的一切损失；12.甲乙双方责任与义务12.1甲方责任与义务4.乙方违反本合同位于，导致甲方解除合同的，甲方仍有权按本合同约定追索欠款和要求乙方赔偿损失的权利。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、物业管理费、该租赁场所恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该租赁场所空置期间的租金的损失、甲方逾期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼、仲裁费、公正费、证据保全或财产保全费用及律师费等；5.如乙方租赁期到或解除合同但未在7日内及时撤离本租赁场所，则甲方有权进行以下行为：5.1乙方将被视为是自动放弃承租场内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此做出处理，乙方或任何第三方不得提出异议。乙方须向甲方赔偿任何清除上述物件的开支及费用；12.2乙方责任与义务2、若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠付费用总额的3‰按日计算收取滞纳金（逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算），直至乙方全数付清所应付的租金、滞纳金、物业管理费或其他费用之日为止；3.乙方有下列情况的，甲方有权解除合同并有权没收乙方缴纳的履约保证金、且有权按照本合同约定的合同期内租金总和金额标准的10%向乙方收取违约金，给甲方造成损失的，乙方需赔偿甲方损失：3.1若乙方实际欠缴租金或其他费用达30天的；3.6乙方违反本合同约定，导致甲方按照本合同约定解除合同的；15.11因履行本合同发生争议的，违约方应赔偿守约方维权所发生的损失（包括但不限于守约方支付的律师费、诉讼费、调查费、差旅费等）。后嘉岛公司（甲方）又与梁某某、章某某、王永聪（乙方）签订《补充协议》。 2018年6月11日，甲方嘉岛公司与乙方孔某某、梁某某、章某某签订《补充协议二》，鉴于甲、乙双方于2018年1月11日签订了位于永川兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层第2号商铺、第2层第2号商铺的《租赁经营合同》（以下简称“原合同”），为满足乙方经营条件，现经双方协商一致，在自愿合法的基础上达成以下补充协议，具体内容如下：甲方将xxx项目B栋第2层第1号商铺、承租面积334平方米租赁给乙方用于扩大经营（经营业态为：餐饮，经营品类为：海鲜），增加后经营商铺租赁总面积共计1534平方米（该面积为计租面积，如与租赁物业不动产权证书上的面积不同，以此面积为准）；一、装修期按年度享有：按以下执行：2018年4月20日-2018年9月19日（合计5个月）享受装修期，除本合同约定的装修期外，在承租期内，乙方须按下面规定向甲方缴付租金：甲乙双方采用以乙方营业额扣点的方式替代租金，具体扣点方式如下：1.租赁期第1年（即2018年9月20日至2019年9月19日），甲方按乙方当月营业额的3%收取当月租金；2.租赁期第2年（即2019年9月20日至2020年9月19日），甲方按乙方当月营业额的3%收取当月租金；3.租赁期第3年（即2020年9月20日至2021年9月19日），甲方按乙方当月营业额的4.5%收取当月租金。注：乙方须在2018年9月20日前实现正式营业，否者视为乙方违约，甲方有权按照原合同第4.5条约定对乙方违约进行处罚；二、乙方需按照甲乙双方共同确认的平面布局方案对B栋第2层第1号商铺进行装修，若乙方未按照甲乙双方确认的平面布局方案对本租赁商铺进行装修的，甲方有权收回B栋第2层第1号商铺；三、本协议其他未约定事宜按双方签订的“原合同”执行。 同日，甲方嘉岛公司与乙方王永聪、梁某某、章某某，丙方孔某某共同签订《补充协议三》，约定鉴于甲乙双方于2018年1月11日签订了《租赁经营合同》（以下简称“原合同”），为满足经营条件现经双方协商一致在自愿合法的基础上达成以下补充协议，具体内容如下：一、经甲、乙、丙三方友好协商，三方同意将“原合同”中乙方主体由王永聪、梁某某、章某某变更为孔某某、梁某某、章某某，并由孔某某、梁某某、章某某继续履行原合同约定的全部责任和义务。2、变更后的一切责任与义务由孔某某、梁某某、章某某承担。三、丙方明确已熟知“原合同”全部内容，并自愿从2018年3月1日起承担该合同内容的全部履行责任、权利及义务......。 合同签订后，三被告向嘉岛公司缴纳了保证金100000元。 2018年6月22日，甲方嘉岛公司与乙方王永聪、梁某某、章某某共同签订《xxx商业街区物业管理服务协议》，该协议第五条第6款规定，未经甲方同意，乙方不得在xxx任何共同部位设置、安装、张贴任何文字、标记或广告宣传品，乙方的店铺招牌和空调外机放置位置必须按照甲方的指定位置安装。否则，甲方可采（停止供应能源）等相关措施，由此造成的一切损失由乙方承担。第七条装修管理规定，乙方装修，必须遵守以下规定：1.装修开始前，乙方应到甲方物业服务中心缴纳装修保证金、装修垃圾清运费、出入证工本费、出入证办证金及其他费用，办理相关装修手续，并提交装修方案及设计图纸，配合甲方做好对装修房的管理及监督工作；商户/使用人进行商铺装修必须严格遵守《xxx装饰装修管理规定》及相关规定和法律法规；装修保证金在装修竣工验收合格并取得装修验收证明之日起90个工作日起90个工作日无息退还，甲方收回原收款收据原件（乙方保证金收据丢失的，甲方不予退还装修保证金）…装修不可以对物业公共部位、公共设施及房屋主体结构造成损坏，如在装修期间对物业共同部位、公共设施及房屋主体结构造成损坏，如在装修期间对物业共同部位、公共设施或房屋主体结构构成损坏的，退还的装修保证金将是扣除所造成损失的赔偿金后的余款，如装修保证金不足以承担违约装修造成的损失，应当由乙方另行补足支付赔偿。第三十三条规定，乙方在履行本协议过程中出现任何违约行为，乙方应承担违约责任，并赔偿经济损失；造成重大责任事故，乙方需承担法律责任，并赔偿事故造成的一切损失，同时甲方有权停止其物业管理服务（包括但不限于停水、停电等）。同日，双方签订附件二《装修交底纪要》第二条禁止事项第2项规定，不得随意改变房屋的功能。严禁拆除或损坏房屋的梁、柱、板（地板、天花板）、承重墙、上下水管、燃气管等；入户门和外窗位置不得改动，雨棚、窗板。挑只能承受检修荷载，不得增加其他荷载影响安全；不得开挖地下室。第4项规定，严禁损坏现有防水层。 2018年9月17日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的xxxx发出《关于xxxx装修布局调整申请的回复》，载明“xxxx：我司于2018年9月16日收到你们提交的装修布局调整申请，并于2018年9月17日对该方案进行了上会讨论。会审结果回复如下：1、同意门头设计方案申请。2、同意LED彩屏的使用申请，但灯珠需采用P16全彩。3、拒绝室内所有布局调整，开业前需恢复至原双方协定方案，否则不得营业”。 2018年11月1日，三被告合伙成立的餐馆为xxxx，其经营的“xxxx”正式营业。2018年11月至2019年9月，三被告向嘉岛公司缴纳的租金为13230元（2018年11月至12月）、13779元（2019年1月）、11816元（2019年2月）、43858.33元（2019年3月至2019年6月）、11609.46元（2019年7月）、13349.52元（2019年8月）、13707.63元（2019年9月），共计121349.94元。 2019年8月24日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的xxxx发出整改通知单，主要载明“xxxx：我管理处发现贵商户对其租赁的商业建筑外立面等部位进行过装修变更（与设计不符），且至今未向我管理处提交其经规划局等政府主管部门同意其设计外立面的批文，如未按时提供，请于2019年8月30日之前对涉及违规建筑部分自行拆除恢复原貌，同时我司保留进一步向主管部门申诉的权利。您的房屋在装修中出现以下不符合相关装修管理规定的情况：1、正大门装修违规搭建屋檐，破坏原外观设计；2、正大门梯步装修在原设计基础上加宽加长，使其外观整体不一致；3、厨房装修后门时将开门处整体外移1.5米左右并将原设计梯步拆除…” 2019年9月30日，重庆市永川区人民政府向梁某某发出《重庆市永川区人民政府关于消除在建违法建筑的公告》（永川府告[2019]278号），载明“梁某某：你在永川区xxx1幢2-7、2-8、2-9、2-10修建的违法建筑（改变外立面），重庆市永川区规划和自然资源局已依法作出并送了《重庆市永川区规划和自然资源局责令停止违法建设通知书》，要求你立即停止违法建设，并于3日内自行消除在建违法建筑。因你逾期未消除，依据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款第（二）项的规定，本机关依法责成中山路街道办事处实施强行制止直至消除在建违法建筑…”。同年12月30日，重庆市永川区人民政府向梁某某发出《补正通知书》一份，载明“本机关于2019年9月30日作出的《重庆市永川区人民政府》中，文字上有笔误，应予以纠正，现补正如下：主送达地址由永川区xxx1幢2-7、2-8、2-9、2-10补正为重庆市永川区人民大道xxxx号”。2020年3月27日，重庆市永川区人民政府向梁某某发出《重庆市永川区人民政府关于撤销消除在建违法建筑公告的决定》，载明“梁某某：关于你在永川区人民大道xxxx修建的违法建筑（改变外立面）一案，经全面调查取证核实，该公告行政相对人错误，现决定撤销《重庆市永川区人民政府关于撤销消除在建违法建筑公告的决定”。 2020年4月10日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于xxxx夹层漏水整改的工作联系函》，载明“xxxx：xxx物业在巡查中发现负一楼漏水，经查是由你单位厨房夹层渗水引起，你单位在装修期间在夹层开门洞，破坏了防水层未恢复，请你单位于4月18日整改完成，避免对楼层其他地方造成更大的损害.…如逾期未整改造成其他公共设施损害的，我处将按照合同约定要求你单位承担该问题导致的损失及赔偿”。 同月15日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于xxxx夹层漏水整改方案的工作联系函》，载明“xxxx：我司于4月10发送《关于xxxx夹层漏水整改的工作联系函》给你单位，要求你单位于2020年4月18日前对夹层漏水部位整改完成，现请你单位在整改前将整改方案报至我司，审批后可进场施工，整改完成后需经我司验收。如你单位未按时完成以上内容，按照双方签订的《租赁经营合同》第14条约定…我司有权请第三方代为履行维修保养义务，现我司正式通知你单位，请你单位严格按照整改通知函约定履行自身整改义务，若你单位逾期未整改，我司将于4月20日代为进场整改，你单位需按合同约定无条件进行配合。因渗水严重，我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备，根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。 同月19日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于xxxx夹层开门洞影响结构的工作联系函》，载明“xxxx：由于你单位装修期间在夹层承重墙开门洞，严重影响了楼层的结构方式，有坍塌风险，并造成防水层的破坏。根据《xxx商业街装饰装修管理协议》第五（一）：商户未经政府相关部门、物业中心的书面批准，不可作出任何商铺结构、使用功能及外观的更改，（如窗户、开花板、拆改墙体、外墙打洞等），且我司已于4月15发送《关于xxxx夹层漏水整改的工作联系函》给你单位，请你单位于4月22日前整改，完成承重墙与相应的防水的恢复，避免对楼层其他地方造成更大的损害。如你单位未按时完成以上内容，按照双方签订的《租赁经营合同》第14条约定…我司有权请第三方代为履行维修保养义务，现我司正式通知你单位，请你单位严格按照整改通知函约定履行自身整改义务，若你单位逾期未整改，我司将于4月23日代为进场整改，你单位需按合同约定无条件进行配合。因渗水严重，我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备，根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。 同月20日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于xxxx夹层进场整改的工作联系函》，载明“xxxx：我司分别于4月15日、4月19日发送催告《关于xxxx夹层漏水整改方案的工作联系函》、《关于xxxx夹层开门洞影响结构的工作联系函》给你单位，要求你单位于4月22日前整改完成承重墙与相应防水的恢复，至今你单位未完成整改且未提交整改方案于我司。我司根据双方签订的《租赁经营合同》第14条的约定…将于4月23日代为进场整改请你单位按合同约定无条件进行配合。我司整改需进行断水整改，断水期限根据整改进度和整改工程量恒定，请你单位做好相应准备。根据《租赁经营合同》第12条及12.4条…整改期间，产生的一切费用及损失均由你单位自行承担”。 2020年5月7日，永川区xxxx向原告出具《关于xxxx厨房夹层漏水施工方案》，载明“1.先针对夹层几个漏水点用堵漏王进行堵漏修复，再用防水卷材进行覆盖修复；2、针对开门洞墙体及地面和墙角进行防水修复，再用水泥进行墙角修复，达到不漏水状态；3、进行门洞砌砖恢复。特别声明：贵物管公司进行排水沟施工造成的防水破坏，导致漏水，不在我方修复范围内，我方概不负责”。 2020年5月21日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于停止对xxxx供应水电的工作联系函》，载明“1、我司于4月10日至4月20日总共发送四次《关于关于xxxx夹层漏水整改的工作联系函》给贵铺，但贵铺并未做任何有效处理，至今仍然存在漏水情况，导致xxx项目车库严重漏水，严重影响该部分车库正常使用。2.贵司xxxx装修过程中存在违法建筑，违反了双方签订的《xxx商业街区物业管理服务协议》附件中《xxx装饰装修管理规定》，且永川区政府已下达《关于消除在建违法建筑的公告》文件，但贵司至今仍未拆除并恢复，严重影响xxx整体形象及品质，该行为给xxx造成重大责任事故。3、综上，根据《xxx商业街区物业管理服务协议》第八章三十三条…之规定等相关条款，我司将停止对贵铺的供电服务。4、因为贵铺导致漏水及违法建筑的情况，严重损害我司利益及商业品质，针对上述问题请贵铺在收到此工作函于2020年5月24日0:00之前做好停供电的相应准备工作，我司将于2020年5月24日0:00停止电的供应，如因该事由造成的一切损失，均由贵铺自行承担”。 2020年5月22日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于回复xxxx提交漏水维修方案的工作联系函》，载明“xxxx：贵铺于5月7日提交的关于厨房、夹层漏水维修方案，不能有效处理漏水问题，我司已当时口头告知贵铺需提供具有专业资质的施工单位出具维修方案；且需将厨房和夹层位置全数做防水处理，但至今我方未收到相关维修方案，漏水情况仍然存在，严重影响了我司利益及商业品质”。 2020年5月23日，永川区xxxx向嘉岛公司xxx管理处发出《告知书》一份，载明“重庆嘉岛物业管理有限公司xxx管理处：你于2020年5月21日向我发出的《关于停止对xxxx供应水电的工作联系函》，现我郑重告知如下：1、对xxxx的装修方案经由你司审核，且装修完毕经你司验收，夹层漏水我处已按照你司要求提交维修方案，已进行处理，不存在你所所称严重漏水、影响车库正常使用的情况。你司要求我方将厨房和夹层位置全数做防水处理属于加重我方责任，免除你司义务的行为，违反诚信经营合同原则。2、你司已于2020年4月24日强行截断我方供水管道，致使我方至今不能正常营业，已经造成我方严重损失。3、我方系经营海鲜类酒楼，若你方违反法律规定截断我方供电，将直接造成我方价值10万元以上的水养活海鲜及冻品死亡、腐坏，严重破坏我方的合法经营。若你方仍私自强行截断对我方的供电，我方将依据法律规定要求司法机关追究你司相关人员的刑事责任”。 2020年5月24日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于回复xxxx提交》的告知书，载明“xxxx：我司于2020年5月23日收到贵铺提交的《关于停止对xxxx供应水电的工作联系函》的告知书，针对告知书中的‘对xxxx的装修方案由你司审核，且装修完毕经你司验收，夹层漏水我处已经按照你司要求提交维修方案，已进行处理，不存在你你司所称严重漏水’等陈述，现我司作如下回复：1、贵铺提交的装修方案中并没有搭建违法建筑，我司自始至终没有批准贵铺搭建违法建筑。贵铺搭建违法建筑应当接受相关部门的处理，且承担合同违约责任。2、贵铺装修完毕后我司验收并不能代表后期贵铺私自改动及使用不当导致的工程质量问题，或者我司的任何验收均不能免除贵铺在使用期间对相关装饰装修、设施、设备的维护管理责任，贵铺的此类义务在双方签署的。3、贵铺告知‘夹层漏水已经处理’但我司于2020年5月23日16:46分在再次到现场查看仍然存在漏水情况，足以证明贵铺的整改方案并不是行之有效的方案，贵铺至今没有整改合格。贵铺若不聘请专业机构进行设计、施工整改，恐难有效防止继续漏水，消除安全隐患。针对告知书第二条‘你司于2020年4月24日强行截断我方的供水管道，致使我方至今不能营业，已经造成我方严重损失’的陈述，我司回复：因贵铺违反贵我双方签署的《xxx商业街区物业管理服务协议》、《租赁经营合同》相关约定，经我司多次要求贵铺整改，但贵铺拒不整改，拒不消除漏水现象。我司无奈之下于2020年4月19日发函告知贵铺将按照合同约定执行断水，并非强制断水；针对告知书第三条‘若你方仍私自强行截断对我方的供电，我方将依据法律规定要求司法机关追究相关人员的刑事责任’的陈述，我司回复：鉴于贵铺至今未有效整改夹层漏水，且不顾事实而妄议‘已进行处理’，并以此为由拒绝进行有效整改，拒绝消除漏水现象和安全隐患。另外，贵铺私自违法搭建至今未拆除。对此，我司有权按照双方签署的《xxx商业街区物业管理服务协议》执行，且于2020年5月21日发函告知贵铺，要求贵铺做好断电相应的准备，并非我司违反法律及合同约定，现我司再次郑重通知贵铺，请贵铺务必于2020年5月24日0:00前妥善安置处理贵铺的水产品、原材料等鲜货，我司将于2020年5月24日0:00对贵铺进行断水断电处理，委托专业机构对漏水夹层进行专业施工处理（处理费用应由贵铺承担）若贵铺固执已见，既拒不整改又不对鲜货产品进行有效安置处理，由此造成的损失应由贵铺全额承担”。 2020年5月24日，嘉岛公司对三被告经营的xxxx进行断水。次日，嘉岛公司对三被告经营的xxxx进行断电。 2020年5月27日，永川区xxxx向嘉岛公司xxx管理处发出《告知书》一份，载明“重庆嘉岛物业管理有限公司xxx管理处：针对你司于2020年5月26日向我发出《关于xxxx的工作联系函》，现在我回复如下：1、对你司提出的夹层漏水方案问题我处已在2020年5月24日按照合理维修方案予以进一步维修，处理完毕，我方于2020年5月24日告知你司。你司可派员对夹层处进行蓄水试验。你司自行施工修建排水沟系造成夹层漏水的主要原因，我方已尽到合理义务。2、重庆市永川区人民政府于2020年3月27日作出永川府（2020）xx号关于撤销消除在建违法建筑公告的决定。因此我方不存在违法建筑。3、你司于2020年5月25日强行截断我商铺的供电，已经造成我商铺生鲜海鲜全部死亡及冻制品变质，且你司断电行为致使我商铺无法经营。望你司能及时恢复我商铺正常供电，避免损失继续扩大。” 2020年5月29日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于回复回复xxxx提交》的告知书》，载明“xxxx：我司于2020年5月28日收到贵铺提交的的告知书，针对告知书中‘对你司提出的夹层漏水问题我方已在2020年5月24日按照合理方案予以进一步维修，处理完毕，我方已于2020年5月24日告知你司，你司可派员对夹层进行蓄水试验，你司自行修建排水沟系造成夹层漏水主要原因，我方已尽到合理义务的陈述，现我司作如下回复：1、贵铺所说的合理维修方案只是贵铺针对漏水点的局部处理并不能有效处理漏水问题，因漏水点特殊我司于2020年5月22日再次告知贵铺处理方案，但贵铺认为我司加重贵铺责任，拒不接受意见整改，且于2020年5月24日在未到我司处备案便私自施工，我司工作人员到现场劝告贵铺施工需提供专业资质的维修方案给我司备案后才施工，贵铺不听劝告导致新增一个漏水点。2、我司修建的排水沟距离贵铺夹层漏水点3M-4M，不存在与夹层漏水有关联。针对告知书第二条‘重庆市永川区人民政府于2020年3月27日作出永川府（2020）xx号关于撤销消除在建违法建筑公告的决定’的陈述，现我司作如下回复：虽然永川区政府撤销，但那是单个人的错误，并不代表违章建筑存在的事实合法性，且双方签署的《xxx商业街装修装修管理规定》合同中由明确贵铺在装修时不得对外立面有任何搭建、改变；并于2019年9月18日再次告知贵铺限时拆除违章搭建。针对告知书第三条‘你司于2020年5月25日强行截断我商铺的供电，已经造成我商铺生鲜海鲜全部死亡及冻制品变质’等陈述，现我司作如下答复：我司于2020年5月21日和2020年5月24日向贵铺发函，通知中已经明确告知要断电，但贵铺仍置之不理，造成的损失应由贵铺自行负责。” 2020年6月8日，嘉岛公司xxx管理处向三被告经营的“xxxx”发出《关于回复xxxx告知书的工作联系函》，载明“我司于二0二0年六月八日收到贵铺提交的告知书，针对告知书‘你司于二0二0年五月二十五日’擅自将我处供电截断，造成我方无法正常营业”等陈述，现我司回复：因贵商铺违反了贵我双方签署的《xxx商业街装修装修管理规定》、《经营合同》相关规定，针对处未进行整改，违法搭建未进行拆除及恢复原貌，经我司多次要求贵铺整改，但贵铺拒不整改，拒不消除漏水现象。我司于二0二0年五月二十一日和二0二0年五月二十四日发函告知贵铺将按照合同约定停止能源供应，并做好相应的准备，并非强行断电。综上所述贵铺的违规行为，现我司请贵铺于二0二0年六月十日前完成夹层漏水问题的有效整改并做闭水试验及消除违法搭建物，及时恢复营业”。 2020年6月28日，重庆市永川区城市管理局向xxxx作出渝永川城管罚[2020]32003号行政处罚决定书，载明：根据《重庆市城乡规划条例》第七十四条第（二）项、《重庆市查处违法建筑若干规定》第二条的规定，你单位（个人）在永川区人民大道xxxx号（xxxx）修建的现浇门头、房屋等建（构）筑物属于违法建筑。按照《重庆市城乡规划条例》第八十八条第二款的规定，现依法作出以下形成处罚决定：七日内自行拆除（回填）该违法建筑。 2020年7月1日，三被告经营的xxxx向嘉岛公司发出《告知书》一份，载明“你司向我发出的《关于xxxx的工作联系函》要求我方缴纳租金的通知，现我回复如下：1、你司于2020年4月和5月先后强行截断我商铺的供水及供电，已经造成商铺生鲜和海鲜全部死亡及冻制品变质，且你司断水及断电行为致使我商铺无法经营,2、我方已多次通知你恢复供水供电，你司的行为已严重违反合同约定，我方将依法追究你方的全部违约责任”。 2020年7月28日，嘉岛公司向xxxx商户暨梁某某、章某某、孔某某发出《解除合同通知书》，载明“因贵我双方签订了《租赁经营合同》及相关补充协议，贵方在装修和经营xxxx过程中，存在违反协议约定且未依法取得相关手续的情况下，违法搭建建筑物，导致重庆市永川区人民政府和重庆市永川区城市管理局先后向贵方下发整改通知，但贵方丝毫没有按照行政机关要求整改的医院，至今未将违法建筑物拆除。另，因贵方在经营xxxx过程中，擅自违规使用贵方厨房下方的夹层，破坏夹层的主体和防水结构，导致厨房及夹层漏水至负一层，严重影响负一层的使用以及建筑物的结构安全，虽经我司多次书面通知要求贵方整改，贵方均没有有效整改。贵方2020年5月应当向我司缴纳租金9632元和物管费18408元、水电费13773元等费用至今未缴纳。2020年7月10日，我司向贵方发出了《关于立即整改的通知》（以下简称《通知》），要求贵方依法拆除违法建筑物，并对建筑物恢复原貌，有效整改夹层漏水问题，及时缴纳租金等，并明确告知贵方若未在合理时间内完成相应工作，我司将依法解除《租赁经营合同》及其补充协议。但是贵方至今未拆除违法建筑物、未提供有资质的机构出具的恢复原建筑原貌和进行夹层防水整改。同时，贵方至今没有向我司支付2020年5月租金及物业服务费、水电费。应贵方存在前述违约行为，从2020年5月25日起，xxxx一直处于停业状态。贵方的行为明显属于不履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍不履行，已经对我司构成了根本性违约。故我司决定：1.即日起解除与贵方签订的《租赁经营合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》。2.请贵方在7日内撤场，并搬走可移动设施设备，但不得破坏内部装修装饰及附属物，也不的破坏甲方设施设备。3.请贵方在7日内撤场后将租赁房屋交还我司，否则我司将按照《租赁经营合同》约定向贵方收取占用损失费。4.请贵方立即缴纳2020年5月租金及物业服务费、水电费，并向我司支付滞纳金和违约金。5.没收贵方履约保证金不予退还。6.赔偿我司因拆除违法建筑物并恢复原建筑原貌和夹层防水整改费用损失（具体金额待我司恢复和整改后发送贵方）。8.赔偿我司装修期租金损失及其他损失。” 2020年7月31日，嘉岛公司收到三被告《关于回复告知函》，载明“你司于2020年7月28日向我发出的《解除合同通知书》已收悉，现回复如下：1.经营期间，我方并不存在违规使用厨房夹层和破坏夹层主体的行为，夹层漏水是你方自行违规修建排水管道造成。我方仍然对漏水处进行防水处理，早已不存在漏水情况，我方多次要求你方进行测试，你方均不予理睬。2.因你方在租赁期间即2020年4月开始对交付我方使用的租赁房屋断水、断电、造成我方无法继续正常经营，已造成我方严重损失，至今未予以恢复。我方对你司提起的财产损害纠纷正在诉讼中，我方暂缓缴纳相关费用是合理的行使抗辩权。3.我方郑重告知你司：租赁期间，我方无违约行为，你司不诚信经营断我方使用房屋的供水、供电已严重违约，我方将继续通过合法方式向你司追究相关责任。4.我方不同意解除《租赁经营合同》及与之相关的协议。” 原告嘉岛公司委托重庆石松律师事务所处理本案用去律师费20000元。2019年5月20日，嘉岛公司因三被告未缴纳租金及未补齐履约保证金等事由向本院提起诉讼要求解除合同，本院于2019年8月16日作出（2019）渝0118民初5601号民事判决书，认为三被告并未构成违约，故驳回嘉岛的诉讼请求。 本院认为，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” 关于合同解除及租赁物返还的问题。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，《租赁经营合同》中约定“9.2乙方对租赁物仅限内部，不得进行可能影响租赁场所外墙、该物业结构、该物业公共地方的任何工程；9.3若乙方需对租赁场所进行任何装修工程（包括但不限于对该租赁场所进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装更换设备、装置），在未获得甲方或其物业管理企业书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设。乙方应在征得甲方书面审批许可及办妥交付手续后于装修期内进场装修。甲方向乙方提供租赁场所平面图纸后30日内，乙方再向甲方提交装修设计方案供甲方审核，甲方若对装修风格有异议，乙方应按照甲方建议或意见做调整。乙方应按照调整后的图纸进行装修，同时还应征得所有必要的政府有关部门的书面同意和批准”，结合重庆市永川区城市管理局的行政处罚决定书，认定三被告对租赁的房屋在装修时存在现浇门头、房屋等建（构）筑物等违法建筑，且嘉岛公司多次要求三被告予以拆除，但三被告并未履行拆除义务，同时，嘉岛公司向三被告于2020年7月28日发出《解除合同通知书》，三被告于2020年7月31日向嘉岛公司回复不同意解除，故嘉岛公司依据行政处罚决定书确认的违法建筑的事实来确认双方签订的《租赁经营合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》于2020年7月31日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，三被告应向将其所租赁房屋腾空并返还给嘉岛公司，故嘉岛公司要求三被告所租赁的位于重庆市永川区兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层2号商铺、第2层2号商铺，B栋第2层第1号房屋腾空并返还给嘉岛公司的诉讼请求，本院予以支持。 关于免租期的租金及合同解除后至返还房屋期间的租金问题。结合双方签订的《租赁经营合同》及《补充协议二》，可以确认免租期为2018年3月1日至2018年9月19日止。因三被告对租赁的房屋在装修时存在浇门头、房屋等建（构）筑物等违法建筑，违反《租赁经营合同》和法律规定，《租赁经营合同》中约定“4.4乙方享受装修条件是必须完全按照本合同约定履行相应义务，若乙方自身原因（包括但不限于乙方自愿单方接待处合同退租、乙方违约而由甲方行使单方解除权等）导致本合同未到期而提前终止的，乙方不再享有装修期权利，即乙方应当按照本合同约定的第一租约年的月租金标准向甲方补足缴纳装修期间的租金”，因三被告的违约行为导致合同不能继续履行，故免租期的租金也应当由三被告支付。因第一年度的租赁时间为2018年9月20日至2019年9月19日，且三被告经营的时间从2018年11月1日开始经营，2018年11月至2019年9月，三被告向嘉岛公司缴纳的租金为13230元（2018年11月至12月）、13779元（2019年1月）、11816元（2019年2月）、43858.33元（2019年3月至2019年6月）、11609.46元（2019年7月）、13349.52元（2019年8月）、13707.63元（2019年9月），共计121349.94元，在此期间的月平均租金为11031.81元（121349.94元/11月），故免租期的租金为94980.89元[87994.08元（11031.81元/月×8个月）+6986.81（11031.81元/月÷30日×19日）]，故嘉岛公司要求三被告支付免租期的租金55116元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后（2020年8月1日）至2020年9月19日的租金，可参照《租赁经营合同》中约定按第一年度月租金11031.81元作为参考，此期间的租金为18018.62元[11031.81元+6986.81（11031.81元/月÷30日×19日）]。从2020年9月20日起至返还房屋期间的租金，因目前系第三租赁年度，可参照《租赁经营合同》中约定按第一年度月租金11031.81元作为参考，故从合同解除后至返还房屋期间的月租金计为16547.72元（11031.81元÷3%×4.5%）。 关于2020年5月1日至2020年7月31日的租金问题。因三被告的原因导致嘉岛公司断水电，致使其无法经营，因《租赁经营合同》中约定租金按照营业额提3%计收租金，故此时三被告经营的餐馆并未营业，故2020年5月1日至2020年7月31日的租金在本案中暂不作处理。 关于水、电费的问题。因嘉岛公司并未举示水、电表的具体起止度，故水、电费在本案中不作处理。 关于保证金的问题。因三被告已向嘉岛公司足额缴纳，至于嘉岛公司是否扣罚保证金20500元在本案中不作评判，确认是否返还保证金，在本案中亦不作处理。 关于拆除违法建筑、及修复厨房夹层的问题。违法建筑行政机关已作认定，是否拆除由行政机关按照相关法律法规依法拆除，在本案中不作处理。修复厨房夹层问题，本案中，因嘉岛公司并未举示相应证据证明厨房夹层问题系三被告所致，故在本案中亦不作处理。 关于律师费的问题。因三被告的违约行为，致使合同解除，嘉岛公司委托重庆石松律师事务所处理本案用去20000元律师费，故律师费20000元应予支持。 关于违约金、滞纳金的问题，虽合同中约定了相应的违约金、滞纳金的条款，但约定过高，本院酌情调整为从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的解除《租赁经营合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》于2020年7月31日解除； 二、由被告梁某某、章某某、孔某某于本判决书生效后3日内向原告重庆嘉岛物业管理有限公司支付免租期租金55116元及滞纳金（违约金、滞纳金以55116元为基数，从2020年9月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、由被告梁某某、章某某、孔某某于本判决书生效后3日内向原告重庆嘉岛物业管理有限公司支付2020年8月1日至2020年9月19日的租金18018.62元； 四、由被告梁某某、章某某、孔某某于本判决书生效后10日内向原告重庆嘉岛物业管理有限公司腾退并返还位于重庆市永川区兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层2号商铺、第2层2号商铺，B栋第2层第1号房屋（即重庆市永川区xxx1幢2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-10，重庆市永川区xxx商铺）； 五、由被告梁某某、章某某、孔某某向原告重庆嘉岛物业管理有限公司支付从2020年9月20日起至腾退并返还给重庆嘉岛物业管理有限公司位于重庆市永川区兴龙湖xxx项目（庭院栋）第1层、第2层，B栋第1层2号商铺、第2层2号商铺，B栋第2层第1号房屋的租金（租金以16547.72元/月计算）； 六、由被告梁某某、章某某、孔某某于本判决书生效后3日内向原告重庆嘉岛物业管理有限公司支付律师费20000元； 七、驳回原告重庆嘉岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3042元（已减半收取），诉讼保全费2114元，共计5156元由被告梁某某、章某某、孔某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  肖云涛 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  蒋礼节