文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初5155号原告：杨家俊，男，1939年6月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨向东，重庆市南川区万通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨喻涵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：陈萍，女，1979年11月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：金必贤，女，1955年1月22日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二被告委托诉讼代理人：郝倩，重庆春意律师事务所律师。原告杨家俊与被告金必贤、陈萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨家俊及其委托诉讼代理人杨向东、杨涵喻,被告金必贤、陈萍及委托诉讼代理人郝倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨家俊向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告出售给原告的位于南川区XX路XX号附X号的房屋归原告所有；2、由被告立即将该房屋过户登记为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1993年，被告金必贤与其丈夫陈先忠自愿将其自建的位于南川区XX路XX号附X号以15000元的价格出售给原告，原告当时就付清了购房款15000元，被告金必贤和陈先忠将该房屋交付给了原告居住至今，原告以其名义办理了该房屋的水、电、气用户。陈先忠是原告的亲外侄，基于这种特殊的关系，加之当时金必贤和陈先忠再三口头承诺尽快给原告办理该房屋的产权证，因此，当时双方就未签订书面的房屋买卖协议，也没有出具收条给原告。1996年陈先忠病逝，多年来原告多次催促金必贤将该房屋的产权证办理给原告，金必贤只是口头答应但至今未办理。2017年，因陈萍欠他人债务在执行过程中，陈萍的财产被南川区人民法院查封，金必贤卖给原告的房屋也被查封，此时原告才知道该房屋已登记在陈萍的名下。陈萍向原告作出承诺，认可该房屋是出售给原告并收到了原告的购房款。因此，原告向法院提出了执行异议申请，要求对涉案房屋解除查封。法院经审查，认为原告的异议成立，解除了该房屋的查封。事后，原告与被告协商办理该房屋的过户事宜未果。为了维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告金必贤辩称，我与丈夫陈先忠与原告之间没有房屋买卖合同关系，并未将涉案房屋出售给原告。因陈先忠与原告系亲舅侄关系，我们家开办有酱油厂，经济条件较好，而原告及妻子无工作，又有5个子女要抚养，家庭困难，我丈夫陈先忠为了解决他们的困难，家里又有多的房屋，我们才让原告及家人搬到涉案房屋内居住。陈先忠去世后，我就将该房屋的产权办在了女儿陈萍的名下，归陈萍所有。女儿陈萍因未在南川工作、生活，我也就未在南川居住，所以就未收回该房屋，一直是原告一家人在此居住。因此，该房屋并未出售给原告，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈萍辩称，母亲所述属实，父亲去世后将该房屋过户到了我的名下，由于我的债务问题该房屋被法院查封。房屋被查封后，为了母亲将来考虑，希望该房屋能保留下来。因原告系法律工作者，我就找到原告给我想办法。所以，原告就写了声明和房屋买卖的说明交到法院说房屋是他的，并提出了执行异议，法院经向我询问和审查后，就解除了对涉案房屋的查封，该房屋才没有被执行。原告的声明并不是双方的真实意思表示，原告不能以此证明涉案房屋已出售给原告的真实性。由于该房屋是集体土地，原告并非是涉案房屋所在地农村集体经济组织的成员，即使涉案房屋出售给了原告，房屋买卖也是无效的。请求驳回原告的诉讼请求。原告为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、2017年8月14日原告书写的《声明》，拟证明原告购买涉案房屋的事实，陈萍及金必贤在该声明上签名确认（内容载明：杨家俊居住的重庆市南川区XX路XX号附X号三层房屋（原XX路XX号附X号）是陈萍的父母（陈先忠、金必贤）1993年5月6日出售给杨家俊的，当时价款为1万5千元，杨家俊购买后进行了多次改建成为现房，杨家俊多年来也一直催金必贤、陈萍办理房屋过户手续，她们也一直承诺办理，但该房屋系集体土地无法办理就一直未办。杨家俊购买该房后，其一家人在该房屋居住至今已有20多年，该房确系杨家俊所有，不是陈萍所有，特此声明。陈萍在该声明上注明：以上声明属实，金必贤也在该声明上签名捺印）。2、2017年10月11日原告书写的《房屋买卖情况说明》，拟证明陈萍认可房屋买卖的事实[内容载明：说明人杨家俊，杨家俊居住的重庆市南川区XX路XX号附X号房屋（原XX路XX号附X号，共三层），是陈萍的父母（陈先忠、金必贤）1993年5月6日出售给杨家俊的，当时价款为1万5千元，杨家俊购买后进行了多次改建并建了第三层才成为现房。杨家俊多年来也一直催金必贤、陈萍办理房屋过户手续，她们也一直承诺办理，但该屋系集体土地无法办理就一直未办。杨家俊购买该房后，其一家人在该房屋居住至今已有20多年，该房确系杨家俊所有，不是陈萍所有，特此说明。陈萍在该说明上书写了承诺：以上说明属实，今后我和我的所有亲人均不能以该房屋未办理过户手续等为由而产生任何纠纷，否则由此造成的一切经济损失由引起纠纷者承担。承诺人：陈萍，2017年10月11日]。3、本院于2017年11月7日在执行过程中对被执行人陈萍的询问笔录，拟证明被告陈萍已确认涉案房屋已出售给原告并收到了购房款的事实。（内容载明：问：我院在执行中查封了你名下位于XX街道XX路房屋（权证号XXX），现请你说明一下关于该房屋的情况。答：该房屋系利用集体土地建设的宅基地房屋，并不是一套，而是一栋楼，分两部分，临街一面即现在编号61号附1、2、3号为何中华，均为底楼，后面部分为杨家俊的，后面部分有楼层，现在编号为61号附4号。共办理一个权证，权证上无房屋编号，现在的编号即“XX路XX号”是南川创建卫生城市时有关部门编的，全部已出售的房屋均未单独办理产权证，更没办理过户。问：你确定本院裁定书载明的房屋地址与案外人所称的房屋地址均是指同一栋房屋吗？答：权证“南房权字第XXX号”涉及的房屋，坐落为“南川XX镇XX路”，查封裁定用的是这个地址，现在该房屋的坐落编号是南川区XX街道“XX路XX号”，虽然前后对房屋坐落位置表述不一致，但绝对是指同一栋房屋，产权证也是前述一个权证，没有变化。问：你出售的房屋价款都收到没有？所有买房户都入住且没有办理过户手续？答：价款都收到的，他们买房后都入住的，没有过户。问：不办理过户手续就不怕将来扯皮？买家就没要求你过户？答：购买时就说明了的，过不了户，他们也知情。）4、南川区XX街道XX社区居民委员会于2017年11月20日出具的《证明》，拟证明以杨家俊名义的用电开户地址“XXX社”、用气开户地址“XX路XX号附X号”、用水开户地址“XX路金氏燃气门市”与杨家俊家的现住址“重庆市南川区XX路XX号附X号”是同一个地方，同一栋楼。5、南川区XX街道XX社区居民委员会于2017年10月26日出具的《证明》，拟证明原告购买涉案房屋的事实（内容载明：重庆市南川区XX街道XXX巷XX号村民陈萍之父陈先忠（已死亡），于1994年5月将位于南川区XX路XX号附X号的房屋（权证号XXXXX）出卖给杨家俊，依政策未办理过户登记，杨家俊于1994年入住该房屋居住至今）。6、《四川省南川县供电所用电申请批准书》，拟证明原告于1993年8月26日以原告名义向原南川县电力公司对涉案房屋申请办理生活照明立户，原告于1993年就已购买涉案房屋且已入住的事实。7、天燃气使用证及发票，拟证明原告对涉案房屋以原告名义于2016年9月29日办理了天燃气用户，并交纳了安装费3800元。8、重庆市南川区自来水公司的缴费清单，拟证明涉案房屋在2003年5月28日就以原告杨家俊名义立户并交纳水费的事实。9、房屋租赁协议及承租人严盟罡的身份证复印件，拟证明以原告之子杨向东的名义于2013年7月14日将涉案房屋的底楼靠公路的一套出租给案外人严盟罡的事实。10、私有房屋所有权登记申请书及房屋产权证，拟证明陈萍将包括涉案房屋在内的房屋由其母亲金必贤名下过户到陈萍名下（房屋产权证号为南房权字第XXX号），其中于1992年3月27日的产权证记载为：片石结构（16间，3层，建筑面积363.60平方米；1992年3月28日同一字号产权证记载为：片石结构（16间，3层）建筑面积为363.60平方米，砖木结构（21间，3层），建筑面积为338.16平方米；1994年4月21日同一字号的产权证记载为：混合结构（12间，2层），建筑面积为223.13平方米，砖木结构（21间，3层），建筑面积为338.16平方米。11、建设用地规划许可证[农建（92）字XXX号、农建（92）字XXX号、乡字第XX号]，拟证明陈萍于1992年1月26日、1992年4月17日、2009年6月3日分别向原南川县建设委员会、南川区规划局对与涉案房屋相邻的其他住宅申请扩建、改建，未包括出售给原告的涉案房屋的事实。12、重庆市房地产登记审核表、权属登记申请书、使用权登记卡、土地登记申批表，拟证明陈萍对与涉案房屋相邻的其他住宅申请扩建、改建，并于2012年申请将房屋产权证号为南房权字第XX号下的房屋以及扩建、改建部分申请办理了两个产权证，其中砖木建筑面积为337.16平方米（建筑年代1984年，即原产权证下338.16平方米部分）申请类别为变更登记，产权证号为2012-XXX，用地面积为117.97平方米（涉案房屋）；对原南房权字第XXX号下被改建、扩建部分申请办理产权证的面积为783.29平方米（建筑年代为2009年，申请登记类别为扩建），产权登记编号为2012-XXX，使用权面积110.19平方米，该房屋的土地登记审批表中显示：四至界畔为：东至墙脚为界抵杨家俊住宅；南自墙外脚为界临人行道；西自墙1米阳台为界临XX路，北自墙为界低刘学成住宅。13、装修房屋材料清单及赵石全的证言，拟证明原告于1994年8月请赵石全等人对涉案房屋进行改建、扩建、装修的事实。14、房屋照片，拟证明涉案房屋的现状。15、原告与金必贤的电话录音、录像资料，拟证明原告于2005年、2016年、2020年等时间均在要求金必贤涉助办理房屋产权过户的事实。被告对原告的证据质证认为：1、对证据1、2、3的真实性认可，当时是因为涉案房屋被法院查封，为了不让法院查封，才向法院陈述涉案房屋是杨家俊所有，并在杨家俊书写的《声明》和《房屋买卖情况说明》中确认房屋是卖给杨家俊的，但并非是真的将涉案房屋卖给了原告。2、对证据4、5、6、7、8的真实性认可，但不能证据涉案房屋就是原告的。3、对证据10、11、12、14的真实性认可，确实是将南房权证字第XXX号产权证中的的房屋在扩建后办成了两个产权证，涉案房屋即是337.16平方米（产权证号为2012-XXX）。4、对证据15的真实性认可，但金必贤在与原告的通话中均未确认将房屋出售给原告。5、对证据9、13的真实性不认可，但不能证明原告对涉案房屋进行了改建、装修等。被告为反驳原告提交了以下证据：1、私有房屋所有权登记申请书，拟证明涉案房屋于1981年经批准修建，登记在金必贤名下的事实。2、南房权字第XXX号房屋所有权证，拟证明1988年1月涉案房屋登记在金必贤名下[片石结构（16间，层数3层），建筑面积363.6平方米]的事实。3、南房权字第XXX号房屋所有权证，拟证明涉案房屋于1994年4月登记在了陈萍名下[混合结构（12间、2层），建筑面积223.13平方米，砖木结构（21间，3层），建筑面积338.16平方米]的事实。4、丁304房地证2012字第XXX号产权证，拟证明涉案房屋单独办理了产权证，登记在陈萍名下（砖柱结构，3层，建筑面积337.16平方米），并于2012年抵押给了银行的事实。5、房屋买卖情况说明，拟证明原告在提出执行异议时向法院提交的该说明中陈述的出售时间与声明中的出售时间不致。6、（2016）渝0119执1610号之一执行裁定书，拟证明2016年9月6日南川法院作出裁定后将涉案房屋查封的事实。7、（2017）渝0119执异158号执行裁定书，拟证明该裁定书中载明的房屋出售时间与其他证据中的出售时间不一致，且1993年陈萍才14岁。8、南川统计表，拟证明1993年南川县职工平均工资仅有2000余元的事实。原告质证认为，证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均认可，但对证据5、7的证据目的不认可。对于购买时间问题是因为时间开始是记错了，找到用电申请后才知道是1993年购房，所以才由1994年改成了1993年。本院经审理认定事实如下：位于重庆市南川区XX路XX号房屋（包含涉案房屋）原登记在陈萍的母亲金必贤名下[房屋所有权证为南房权字第XXX号]。1992年3月，陈萍的父母金必贤、陈先忠（于1996年去世）将包括涉案房屋在内的房屋变更登记在了陈萍名下[房屋所有权证为南房权字第XXXX号，片石结构（16间，共3层），建筑面积363.60平方米；砖木结构（21间，共3层），建筑面积338.16平方米]。1992年1月26日，陈萍以用旧宅基地扩建为由，向原南川县建设委员提出申请，要求扩建。原南川县建设委员会发放了编号为农建（92）字XXX号《建设用地规划许可证》，用地面积100平方米；同年4月17日，陈萍以原住宅改建为由向南川县建设委员会申请建房，原南川县建设委员会发放了编号为农建（92）字008《建设用地规划许可证》，用地面积650平方米，5层。陈萍与张美等人签订了《集资建房协议书》，约定将陈萍位于原南川县XX镇XX路北面的旧房壹幢[未包括涉案房屋]拆除与张美等人改建成四楼一底的房屋。2009年6月3日，陈萍又向南川区规划局申请扩建住宅，规模为2层，南川区规划局向陈萍发放了建设规划许可证（乡字第53号）等批建手续。2012年11月，陈萍将南房权字第XXXX号下的房屋及扩建、改建等房屋办理成了两个产权证，旧房拆除重建的房屋产权字号为2012-XXXX号，使用权面积110.19平方米，建筑面积783.29平方米，总层数7层。该房屋的土地登记审批表中显示：四至界畔为东自墙脚为界抵杨家俊住宅，南自墙外脚为界邻人行道，西自墙脚1米阳台为界邻XX路，北自墙脚为界抵刘学成住宅。原告杨家俊居住的涉案房屋的产权证号为2012-04652号，使用权面积117.97平方米，建筑面积为337.16平方米[即南房权字第XXXX号中砖木结构（21间，共3层，建筑面积338.16平方米]。产权证、规划许可证、审批表等中所载明的地址“XX镇XX村X社”、“XX镇XX村X社”、“南川区XX街道XX居委X组”、“南川区XX街道XX路附X号”、“南川区XX街道XX路附X号”的房屋系同一位置。杨家俊从1993年就在涉案房屋内居住，并对涉案房屋以其名义于1993年8月26日向原南川县供电所申请了生活照明、于2003年向南川自来水公司申请了生活用水、于2006年向南川区燃气公司申请了天然气安装，并在此居住、管理至今。杨家俊于2004年5月19日将其户口由南川区XX街道XX村X组迁移到涉案房屋所在地即南川区XX街道XX路XX号附X号。原告杨家俊居住的涉案房屋即原南川区XX街道XX路XX号附X现变更为南川区XX街道XX路XX号附X号。2015年，案外人陈海与陈萍等借款合同纠纷一案，本院以（2015）南川法民初字第05551号民事判决书予以判决，该判决生效后，陈海申请了强制执行。在执行过程中，本院以（2016）渝0119执1601号之一执行裁定书，对陈萍位于南川区XX街道XXX社的房屋（权证号丁304房地证2011字第XX号）、位于南川区XX街道XX居委X组的房屋两套（权证号3042012XXXX、304201204652）、位于南川市XX镇XX路的房屋一套（权证号XXXX）予以查封。杨家俊以查封的位于南川区XX街道XX路XX号房屋1幢（权证号XXXX）中的附4号房屋是其所有为由，向本院提起了执行异议，在杨家俊提出执行异议过程中，杨家俊于2017年8月14日作出书面《声明》，载明：杨家俊居住的重庆市南川区XX路XX号附X号三层房屋（原XX路XX号附1号）是陈萍的父母（陈先忠、金必贤）1993年5月6日出售给杨家俊的，当时价款为1万5千元，杨家俊购买后时进行了多次改建成为现房，杨家俊多年来也一直催金必贤、陈萍办理房屋过户手续，她们也一直承诺办理，但该房屋系集体土地无法办理就一直未办，杨家俊购买该房后，其一家人在该房屋居住至今已有20多年，该房确系杨家俊所有，不是陈萍所有，特此声明。陈萍在该《声明》上注明：以上声明属实，金必贤在该声明上签名捺印。2017年10月11日，原告书写了《房屋买卖情况说明》，载明：杨家俊居住的重庆市南川区XX路XX号附X号房屋（原XX路XX号附X号，三层）是陈萍的父母（陈先忠、金必贤）1993年5月6日出售给杨家俊的，当时价款为1万5千元，杨家俊购买后时进行了多次改建并升建了第三层才成为现房。杨家俊多年来也一直催金必贤、陈萍办理房屋过户手续，她们也一直承诺办理，但该房屋系集体土地无法办理就一直未办。杨家俊购买该房后，其一家人在该房屋居住至今已有20多年，该房确系杨家俊所有，不是陈萍所有，特此说明。陈萍在《房屋买卖情况说明》上注明：以上说明属实，今后我和我的所有亲人均不能以该房屋未办理过户手续为由而产生任何纠纷，否则由此造成的一切经济损失由引起纠纷者承担。承诺人：陈萍，2017年10月11日。本院在执行过程中于2017年11月7日对陈萍进行了询问，陈萍陈述了被查封的位于南川区XX街道XX路XX号房屋1幢（权证号XXXX）号房屋并不是一套，而是一栋楼，分两部分，临街一面即现在编号为XX号附1、2、3号为何中华，均为底楼，后面部分为杨家俊，后面部分有楼层，现在编号为XX号附X号。出售的房屋的价款都是收到的，只是不能办理产权过户手续......。本院依据陈萍的陈述和杨家俊提供的《房屋买卖情况说明》等相关证据，本院作出（2017)渝0119执异158号执行裁定书，中止了对南川区XX街道XX路61号房屋1幢（权证号XXXX）中的附4号房屋（涉案房屋）的查封。上述事实，有原告的陈述及被告的答辩、《房屋买卖协议书》、南房权字第XXXX号产权证及重庆市土地房屋权属登记申请书及办理产权证的相关资料、丁304房地证2012字第04652号产权证、房屋买卖情况说明、声明、询问笔录、（2016）渝0119执1610号之一执行裁定书、（2017）渝0119执异158号执行裁定书、南川区XX街道XX社区居民委员会的证明、用电申请批准申请书、南川区自来水公司账单、天然气使用证及安装费用票据等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，根据原告的陈述和被告的答辩，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是原告与被告金必贤夫妇之间对涉案房屋是否存在房屋买卖合同关系。首先，原告杨家俊于2017年8月14日书写的《声明》，证明了涉案房屋于1993年由被告陈萍的父亲陈先忠与被告金必贤以15000元的价格出售给原告和原告购买后存在多次改建，并已经居住20余年的事实，被告陈萍和被告金必贤在该《声明》上签字予以认可。其次，杨家俊于2017年10月11日书写的《房屋买卖情况说明》，证明涉案房屋于1993年由被告陈萍的父亲陈先忠与被告金必贤以15000元的价格出售给原告，原告购买后存在多次改建，并已经居住20余年的事实，被告陈萍在该《房屋买卖情况说明》上签字予以认可。第三，被告陈萍于2017年11月7日在本院执行案件的询问笔录中陈述涉案房屋为杨家俊，并已收到购房款。第四，从原告杨家俊提供的《用电申请批准书》，证明了原告在1993年对涉案房屋申请了生活用电和居住使用的事实。因此，本院依法确认原告杨家俊与被告陈萍的父亲陈先忠和被告金必贤在1993年对涉案房屋存在买卖合同关系和原告杨家俊已支付购房款，被告陈萍的父亲陈先忠和被告金必贤已交付涉案房屋的事实。关于原告杨家俊主张办理房屋变更登记过户的诉讼请求问题。由于原告杨家俊属于城镇居民，而涉案房屋的土地性质属于集体土地，原告杨家俊未举证证明现行法律规定已经许可集体土地上的房屋通过买卖的方式可以变更登记到城镇居民名下。因此，原告要求办理过户登记手续的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告杨家俊主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求问题。由于本案属于房屋买卖合同关系，原告杨家俊并未因房屋买卖合同关系而已经取得该房屋的物权登记，因此，原告要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨家俊的诉讼请求。案件受理费180元（原告已预交）,由原告杨家俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  张丽敏人民陪审员  朱小刚人民陪审员  杨仁碧二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  计文天