江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初4836号原告：鲍治宇，男，1990年1月10日出生，汉族，汽车销售员，住新沂市。委托诉讼代理人：任汶杰，江苏众耕律师事务所律师。被告：江苏合和百富置业有限公司，住所地新沂市无锡-新沂工业园黄山路**。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：段超，江苏苏锦律师事务所律师。原告鲍治宇与被告江苏合和百富置业有限公司（以下简称“合和百富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，同年11月21日作出判决驳回鲍治宇的诉讼请求，鲍治宇不服一审判决于同年12月3日向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年6月8日以二审出现新证据为由裁定撤销原一审判决并发回重审。本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲍治宇及其委托诉讼代理人任汶杰，被告合和百富公司的委托诉讼代理人段超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍治宇向本院提出诉讼请求：1.判令合和百富公司支付逾期办证违约金81100元（原一审主张167795元）；2.案件受理费由合和百富公司负担。事实和理由：鲍治宇于2015年8月12日购买合和百富公司开发的位于新沂市北沟街道无锡-新沂工业园黄沭南路合和百富城第×××幢×××单元×××室房产，同日双方签订了书面买卖合同，价款为459084元。鲍治宇按合同约定支付了价款，合和百富公司将房屋交付给鲍治宇使用，合同中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第三项为补充协议第二条，因出卖人原因不能在交付该商品房之日起180天内取得房屋权属证书。每逾期一日按已收房价款的万分之五向买受人支付违约金。因合和百富公司违约，鲍治宇购买房产直至2018年2月份才符合办证条件，为此鲍治宇提起诉讼请求判归所请。合和百富公司辩称，鲍治宇起诉要求本公司承担违约责任没有事实及法律依据，其责任原因在于政府并非本公司。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；政府征用文件或政府规划变更文件或政府批准文件的延迟发放，施工中不可预见的异常困难及重大技术问题不能及时解决或发现地下古迹政府需要保护性挖掘的，非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供的”。其最终导致延期办理房产登记的原因系政府未及时向本公司颁发小区的全部相关建设手续及本公司所能控制的市政配套设施不能按时提供。并且鲍治宇所在的小区在进行开发建设过程中，因需要得到政府及相关部门的行政许可后方可施工，因政府前后许可不一致的情况并非本公司能够左右，也无法左右政府及相关部门行政行为。请求驳回鲍治宇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2012年6月11日，合和百富公司投资单位与新沂市无锡-新沂工业园管委会签订投资协议书，取得合法投资建设资格。同年8月10日，合和百富公司通过出让方式从原新沂市国土资源局（现更名为“新沂市自然资源和规划局”）取得合和百富城一期建设项目中两块国有土地使用权，面积为37333平方米；同年10月26日，原新沂市国土资源局向合和百富公司颁发合和百富城一期建设项目中两块国有土地使用权证书，面积分别为21641.4平方米和15677.8平方米；2013年11月8月，合和百富公司通过出让方式在原新沂市国土资源局取得合和百富城一期建设项目中另两块国有土地使用权，面积分别为3296平方米和3085平方米；同年10月18日，合和百富公司因弹药库军事用地问题向政府部门书面提出申请报告；同年12月10日，原新沂市国土资源局向合和百富公司颁发合和百富城一期建设项目中部分两块国有土地使用权证书，两地块分别位于弹药库军事用地南北两侧，面积分别为3249.49平方米和3084.76平方米，亦即合和百富公司取得国有土地使用的面积为43653.45平方米，未取得国有土地使用的面积即弹药库军事用地的使用面积为1127.79平方米。2013年12月23日，合和百富公司取得15号楼的建设工程规划许可证；同年12月21日，合和百富公司取得15号楼的建筑工程施工许可证；弹药库军事用地均未包括在上述许可范围内，同年6月19日开工建设。2015年10月8日，15号楼建设工程整体竣工。施工过程中，因政府与部队就弹药库军事用地的征用和搬迁腾退等问题迟迟未能协商一致，造成合和百富城小区的道路、车库、地下管网和出入口无法开工建设，导致部分建设工程无法验收，不动产登记手续无法办理。2016年6月28日，弹药库拆除后，合和百富公司遂在弹药库位置建造二层、建好车库并将地下管网闭合。2017年10月30日，6号楼、10号楼、15号楼通过竣工验收，合和百富公司向新沂市不动产交易服务中心提交了上述房屋的不动产备案登记资料。2015年8月12日，鲍治宇与合和百富公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为：×××），双方约定：合和百富公司将位于新沂市北沟街道黄沭南路2号的江苏合和百富城小区×××号楼×××单元×××室商品房一套（建筑面积为110.76平方米，其中套内建筑面积为92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为18.72平方米）出售给鲍治宇，商品房单价为4144.85元，总价款为459084元，双方采取按揭贷款方式支付，鲍治宇支付首付款为139084元，余款320000元于2015年9月12日前向银行办理按揭贷款。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；第十五条约定了出卖人逾期提交办理产权登记相关资料致买受人不能办理的违约责任为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起空白日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。”；补充协议第二条约定（合同中出卖人为“甲方”即合和百富公司，买受人为“乙方”即鲍治宇，下同）：“本合同第十五条补充约定，乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项物业维修基金）或已缴纳税费凭证一并交予甲方，办妥委托代办手续，和甲方签定实测面积确认协议，结清差价款。乙方未完整提供上述材料、税费或已缴纳税费凭证，未确认实测面积并结清差价的，甲方不接受其协助办理的委托，并不承认因此导致的延期办证责任。甲方为乙方按揭承担保证责任的，乙方未按前款约定完整提供上述资料和费用时，甲方有权相应推迟该商品房的交付时间而无需承担延迟交付的责任。如甲方已经交付房屋，乙方自具备提供上述资料和费用之日起，每延期提供一天，向甲方承担违约金100元/天。贷款银行或乙方的担保人通过法律途径解除担保贷款合同，或要求甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿，同时甲方也有权解除本合同；甲方向乙方追偿而支付的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用亦由乙方承担。房屋权属证书办妥后，乙方应在接到办理抵押登记手续通知之日起30日内，办理现房抵押登记所需全部资料，否则每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的万分之五向甲方承担违约金。乙方自行办理房屋权属证书的，若由于甲方原因，乙方不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书，每逾期一日甲方按已收房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同。合同第十五条及以上条款所约定的‘商品房交付’均为合同第八条约定的‘商品房交付时间’，不以实际交付时间而变更”。合同签订后，鲍治宇按约定向合和百富公司交付了房屋价款并缴纳了有关费用。2016年1月31日，合和百富公司向鲍治宇交付了房屋，鲍治宇在合和百富城物业服务中心填写业主入住登记表并办理相关入住手续。合同签订当天，鲍治宇按照合同约定向合和百富公司支付了首付款139084元，余款320000元办理了按揭贷款，合和百富公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收款。2018年2月1日合和百富公司将所涉6号楼、10号楼和15号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，至2018年2月12日完成初始登记审批；鲍治宇于2018年3月1日领取案涉房屋权属证明书并签字确认，并于同年3月1日取得“苏（2018）新沂市不动产第×××号”不动产权证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，鲍治宇与合和百富公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同第十五条及补充协议第二条均对出卖人逾期办理商品房产权登记相关资料导致买受人不能及时办理房屋产权登记手续的违约责任作出了明确约定，双方确认因出卖人原因导致买受人不能在交付该商品房之日起180日内取得该商品房的房屋权属证书的，每逾期一日出卖人按已收房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合和百富公司于2016年1月31日向鲍治宇交付了涉案房屋，按照双方合同约定，合和百富公司应于2016年7月30日前协助买受人鲍治宇取得该房屋房屋产权证书。合和百富公司于2018年2月1日将所涉6号楼、10号楼和15号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，同年2月12日完成初始登记审批，可以认定合和百富公司存在违约行为，其应按照合同约定向买受人鲍治宇承担违约责任。本案审理过程中，合和百富公司认为双方约定违约金标准过高，要求予以减少，根据本案已查明事实，可以确认合和百富公司之所以逾期向新沂市不动产交易服务中心提交案涉房屋的不动产资料，是因为政府与部队之间就小区建设所涉弹药库军事用地问题一直协商未决，对其后续工程的施工造成了严重影响，而所涉弹药库军事用地产权属于部队而非地方政府，该地块的征用及规划使用问题非开发商即合和百富公司所能左右，故合和百富公司对于因该地块问题所导致不能施工及时验收最终造成逾期提交案涉房屋不动产资料的行为并非基于恶意欺诈或者故意拖延等恶意违约的情形；同时，合和百富公司在合同约定的时间内向买受人交付了房屋，并未影响到买受人对房屋的实际居住与使用，而根据买受人所在地房地产市场价格变化情况，所涉房屋在未能办证期间升值幅度较大，亦未造成买受人损失。鲍治宇所购商品房总价款为459084元，首付款为139084元，如按合同约定标准计算逾期办证违约金为129002.6元（562天）显属过高，而参照当地其他小区房屋买受人与开发商所签合同中对于逾期交房和办证违约金的约定情况（多为每日万分之一以内），现合和百富公司要求减少，本院予以准许。综合本案案情，本院对该违约金酌情按照每日万分之一的标准予以确定。需要明确的是，违约金是当事人在合同中约定或者由法律直接规定的一方违约时应当向对方支付一定数额的金钱或者交付其他的财产。违约金作为违约责任形式即违约方承担民事责任的方式，具有担保合同履行的价值。根据违约金的约定目的，可以分为赔偿性违约金、惩罚性违约金和责任限制性违约金等类型，各类违约金的设定目的与性质不同，适用规则与标准亦有不同，根据合同法与最高院司法解释精神，约定违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，其主要功能在于补偿损失，而非惩罚违约方。赔偿性违约金的实质是预定赔偿总额，当约定违约金数额低于造成的损失时，具有补偿性，应以实际损失的发生为前提，遵循填平损失原则，以不超过因违约造成的损失为限；惩罚性违约金才是真正的违约金，当约定违约金高于造成的损失时，违约金与损失相等的部分具有补偿性，超过损失的部分则体现为惩罚性，该违约金兼具补偿性与惩罚性，通常不以实际损失的发生为前提，但可以适用司法酌减规则，由法院或者仲裁机构根据当事人请求，以实际损失为基础，在综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素基础上，合理平衡合同自由与公平原则、诚实信用原则，可以予以合理调减。法律规定对违约责任采取的是严格责任，即违约责任强调的是对因违约行为造成损失的补偿，不必以违约一方存在过错为前提，但存在例外情形，如在当事人约定惩罚性违约金时，其目的在于给债务人增加履行债务的心理压力，促使其积极履行债务；同时，在债务人不履行债务时，违约金表现为对其过错的惩罚，故此，要求以债务人存在过错作为其承担惩罚性违约金的要件。而司法酌减规则的具体适用应当综合考虑当事人的主体身份、合同履行情况、过错程度、逾期利益以及其他因素等诸多方面问题，故本案对违约金性质的判断和对酌减的适用均已充分考虑到以上因素。庭审中，双方均认可实际总房款为459084元，故总房款应按459084元计算。综上，合和百富公司存在逾期办证的违约行为，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定及相关法律法规规定，向鲍治宇支付逾期办证期间按总房价款每日万分之一的违约金即25800.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、江苏合和百富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向鲍治宇支付逾期办理不动产权属证书违约金25800.52元；二、驳回鲍治宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1828元，由江苏合和百富置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  董道平人民陪审员  马绪东人民陪审员  郑会娟二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  乔毓涵