上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初23651号原告：李润祥，男，1935年6月25日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：董某某,男，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：陈英杰，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：谢芳丽，女，1983年6月7日出生，汉族，户籍地湖南省。被告：任力好，男，1985年8月15日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告李润祥与被告谢芳丽、任力好房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。除原告李润祥未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李润祥向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同支付原告2019年5月1日至2020年1月31日期间本市龙华路XXXX、XXXX号房屋租金差额171,000元；2.判决两被告共同支付2019年5月1日至2020年7月15日期间442天逾期支付本市龙华路XXXX、XXXX号房屋租金的滞纳金185,692.38元；3.判决两被告按26,667元/月的标准共同向原告支付自2020年2月1日起至2020年3月25日止占用本市龙华路XXX号房屋期间的房屋占用使用费40,800.6元；4.判决两被告支付原告垫付的2017年1月1日至2020年3月31日期间本市龙华路XXXX、XXXX号房屋物业管理费17,956.71元；5.判决两被告共同支付原告垫付的燃气费9,005.9元,违约金2,000元；6.判决两被告自2020年7月16日起至向原告支付所欠房租之日期间以所欠租金171,000元的日千分之三向原告支付滞纳金；8.案件受理费由两被告共同承担。事实与理由：2012年8月，原告(甲方)与案外人安某(乙方)签订房屋租赁合同，甲方将上海市徐汇区龙华路XXXX、XXXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月15日至2022年7月31止，年租金为32万元，每三月为一期付款，先付后用。乙方应于每付款期7日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日需按日租金的千分之三支付滞纳金。2018年2月1日起，系争房屋改由谢芳丽承租。2018年11月6日，任力好与谢芳丽共同承租系争房屋，并于2018年12月3日向原告承诺共同履行原租赁合同。因两被告在共同承租期间拖欠物业费等，为此谢芳丽曾多次出具书面承诺，但未能实现。故原告于2020年2月1日通知被告解除合同，并于3月25日收回房屋，现被告仍有大额欠租、物业费和煤气费未支付。故原告诉至法院，请求判如所请。谢芳丽辩称，对原告主张的2019年5月至2020年1月期间的租金差额没有异议。2020年春节期间，原告提出解除合同，因受疫情影响，被告谢芳丽未实际使用系争房屋，谢芳丽表示同意解除合同，并根据原告的要求将钥匙交给其他租客，对于房屋交接书，当时认为是对水电费进行交接，由于已经返还了房屋，谢芳丽不应再支付2020年2月1日至3月25日期间的占用使用费。对于物业管理费和煤气费，谢芳丽同意支付。对于违约金，不认可原告的计算标准。任力好辩称，任力好虽参与履行与原告的租赁合同，但在2019年9月16日，任力好即与谢芳丽协商，合作期间的债务由谢芳丽承担，此后任力好也不再参与租赁房屋的经营，并且将此事告知了原告。任力好在经营期间所支付给原告的租金已经达27万元之多，已经履行了自己的义务。故任力好不应再对谢芳丽的债务承担责任。且原告诉请的违约金过高，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，原告(出租方、甲方)与案外人安某(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为美容美发使用，租赁期限自2012年7月15日起至2022年7月31日止，该房屋每年年租金总计为32万元，原则上租金五年内不变，自2017年8月1日起，双方应对年租金进行适当调整。付款方式为先付后租，每三个月为一付款期，第一次付款期为2012年8月1日，以后以此类推。乙方应于每付款期7日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤气、通讯等费用，由乙方承担，逾期未交由乙方承担相关责任。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权提前终止合同。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方如中途退租的，应提前三个月通知甲方，并向甲方支付壹个月的租金做为赔偿。合同还约定，甲方委托董某某为本合同实施的执行人。合同另就其他事项作了约定。2018年11月6日，谢芳丽、任力好、董某某签署说明一份，内容为：本人谢芳丽承租龙华路XXX号商铺，即日起由本人和任力好共同承租上述商铺，共同履行于该商铺房东的租房协议。2018年12月3日，谢芳丽、任力好在租赁合同上载明：原来安某承租龙华路XXX-XXX号商铺，即日起由谢芳丽和任力好共同承租上述商铺，共同履行该商铺房东的租房协议，合法经营，在法律范围内开展一切活动。同时注明：房租12月底付5万，2019年1月底付8万。2019年3月底5-7万，如果不能履行合同，结束合同。此前因拖欠房屋租金，谢芳丽分别于2018年7月14日和10月31日向原告出具欠条，承诺付清拖欠的房租。2019年4月，任力好出具支付房租协议一份，内容为：支付壹万元违约金，把物业费支付完毕。在2019年5月20日之前支付87,000元，2019年5月30日之前支付另外80,000元房租。2019年9月16日，任力好(甲方)与谢芳丽(乙方)达成协议一份，约定于当日终止双方于2018年11月8日签订的合同，乙方应当支付甲方经营款0元，双方合作经营期间，存在对外拖欠房租租金15万元，应当于2019年9月16日前支付，上述拖欠的房屋租金款应由乙方于2019年9月16日前支付完毕。2019年9月20日，任力好发微信给原告，告知其不做了，房租由谢芳丽支付。原告则回复称，作为第三人尊重你们的选择，但你们应尽的义务，要兑现。另查明，2019年11月1日，谢芳丽出具承诺书，承诺在2019年1月到12月底之前付掉所欠租金拾伍万元整。物业费付清2017-2018年的。如果不能兑现房东收回房子。2020年1月31日之前付清捌万元房租。房东有权让谢芳丽按合同支付违约金。2020年1月2日，谢芳丽再次出具承诺书，承诺原来2019年11月1日写的承诺书未兑现，现2020年1月31日之前把当季房租捌万元付清，以后保证按时付清当季房租。从2020年2月起每月支付25,000元，直到把之前所欠房租188,000元付清为止。2020年2月1日，原告等向谢芳丽发出《解除通知书》，表明由于未收到当季房租80,000元，只收到15,000元，故要求双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，并要求谢芳丽在收到通知后立即返还系争房屋，并按53,333元/月的标准支付自2020年2月1起至实际交付之日止的房屋占用使用费。并要求谢芳丽还清所欠租金及物业管理费。2020年3月25日，谢芳丽及次承租人与原告签订房屋交接清单，确认谢芳丽及次承租人共同于2020年3月25日向管理人董某某移交系争房屋，屋内各自物品于3月30日前清出。2020年3月31日董某某向谢芳丽等收取系争房屋门钥。并确定了3月25日水电煤的抄表数。庭审中，原告表示谢芳丽将3180号房屋转租给案外人，其已经从案外人处收取了相应的租金，故只向谢芳丽主张XXXX号房屋2020年2月1日至3月25日期间按租金标准2倍计算的占用费用。谢芳丽则表示，其在1月31日之前就已经根据原告的要求将房屋钥匙交给次承租人，2月1日后未使用过XXXX号房屋，故不应承担占用费。还查明，原告与安某签订租赁合同时，曾收取过保证金22,500元，保证金一直延用下来，愿意在结清相应费用后返还给谢芳丽。原告另代为支付了2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费17,956.71元，并代为支付煤气费9,005.90元及违约金2,000元。谢芳丽表示愿意支付上述费用。任力好表示不清楚上述费用。任力好提供一组付费明细，证明其在履行租赁合同期间，已向原告合计支付各项费用计27万余元，已经履行完毕合同义务，原告认可收到的上述费用，但认为支付租金系两被告共同义务，其承担义务过多可以向谢芳丽主张。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、房屋租赁合同、承诺书、合作协议书、付款凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现谢芳丽和任力好未按合同约定支付相应的租金，原告有权解除合同并收回房屋，其要求谢芳丽和任力好支付房屋租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因任力好在合同履行期间退出租赁合同，原告知晓此事后并未提出异议，且此后亦只向谢芳丽主张支付租金、解除合同等，故任力好对其退出租赁合同后的债务无需承担责任，但对其履行合同期间的债务仍应承担相应的义务。任力好若认为其履行债务超过其约定义务，应由其向谢芳丽主张。谢芳丽认为其已经根据原告的要求交回钥匙，但未提供相应的证据证实，对此应由谢芳丽承担举证不能的责任。但原告主张的占用费标准过高，本院调整为按租金标准计算。被告抗辩原告主张的违约金过高，对此本院根据合同履行情况、违约责任的约定等，根据公平原则酌情予以调整。原告表示愿意在结清费用后返还保证金，于法不悖，为减少讼累，本院对此一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金差额171,000元；任力好对谢芳丽的该债务在160,000元范围内承担共同偿还责任；二、谢芳丽于判决生效之日起十日内支付李润祥2020年2月1日至2020年3月25日期间的房屋占用费24,444元；三、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥2017年1月1日至2020年3月31日期间物业管理费17,956.71元；任力好对谢芳丽的该债务在4476.68元范围内承担共同偿还责任；四、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥燃气费9,005.90元及违约金2,000元；五、谢芳丽、任力好于本判决生效之日起十日内支付李润祥逾期付款违约金26,667元；六、李润祥于谢芳丽履行完毕上述义务当日返还谢芳丽保证金22,500元；七、李润祥的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,903元，由谢丽芳负担2,253元，李润祥负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十二月四日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……