山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初3281号原告：郭某1，住山西省宁武县。委托诉讼代理人：郭某2，住山西省宁武县。委托诉讼代理人：王某，山西九原律师事务所律师。被告：山西同至人购物中心有限公司。法定代表人：郝某，经理。委托诉讼代理人：卫某，男，该公司法务。被告：山西同至人物贸集团有限公司。法定代表人：吴某。被告：山西新大陆房地产开发有限公司。法定代表人：郭某3。第三人：太原市翔鹏贸易有限公司。法定代表人：刘某。原告郭某1与被告山西同至人购物中心有限公司（以下简称“购物中心公司”）、山西同至人物贸集团有限公司（以下简称“物贸集团公司”）、山西新大陆房地产开发有限公司（以下简称“新大陆公司”）、第三人太原市翔鹏贸易有限公司（以下简称“翔鹏贸易公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某1的委托诉讼代理人郭某2、王某，被告购物中心公司的委托诉讼代理人卫某到庭参加了诉讼，被告物贸集团公司、新大陆公司、第三人翔鹏贸易公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告购物中心公司签订《商铺委托经营合同》，被告购物中心公司、第三人翔鹏贸易公司返回原告同至人购物中心三层3096号商铺房。2.判令被告购物中心公司支付拖欠原告租金1424820.28元，违约金302382.82元（暂计算至2020年5月21日，应计算至判决书生效之日），新大陆公司，物贸集团公司承担连带保证责任。3.第三人翔鹏贸易公司支付合同解除后至返回原告商铺之日的房屋占用费每日714.12元。被告购物中心公司，新大陆公司，物贸集团公司承担连带保证责任。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月4日，原告一次性付清全部房款2606814元购买了被告新大陆公司位于太原市××街商贸广场新东方品牌大世界（暂定名）A幢三层3096号房，建筑面积189.16m。2009年3月5日，原告与新大陆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为20091001016）及补充协议，补充协议约定由被告新大陆公司为原告选择商业管理公司，被告新大陆公司应保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护原告的各项权利。2011年12月12日，被告新大陆公司为原告指定了被告购物中心公司作为商业管理公司。同日，原告与被告购物中心公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定：委托管理期限自原告向被告新大陆公司付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2019年3月4日止；原告每年经营收益标准为购房款总额的10%（税前）即260681.4元，每月经营收益标准为购房款总额的10%/12（税前）即21723.45元，日经营收益标准为按一年365天计算即714.12元。被告购物中心公司按季度向原告支付经营收益，并于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付。若被告购物中心公司无正当理由未按时向原告支付经营收益，每延迟一日，被告购物中心公司按应付经营收益的万分之二向原告支付违约金。《商铺委托经营合同》签订后，原告已履行合同义务将上述商铺交予被告购物中心公司经营管理。2009年1月12日，物贸集团公司出具不可撤销担保承诺书，对签订《商品房买卖合同》《商铺委托经营合同》的业主承诺，其自愿作为太原市新东方商贸广场有限公司担保人，对太原市新东方商贸广场有限公司全面履行《商铺委托经营合同》，按照约定支付业主经营收益，承担连带保证责任，太原市新东方商贸广场有限公司不能按照《商铺委托经营合同》之约定向业主支付经营收益时，业主有权直接要求物贸集团公司履行支付义务。2014年9月25日，购物中心公司出具承诺书，承诺将2014年9月25日、2014年12月25日房租收益统一在2015年2月19日前统一发放，在此期间，未按时支付的房租收益，购物中心公司愿按房租收益的10%承担违约责任，违约金在逐年支付收益金时一并支付。2015年5月5日，被告物贸集团公司向包括原告在内的所有与被告购物中心公司签订了《商铺委托经营合同》的业主出具《担保承诺书》，承诺：被告物贸集团公司自愿作为被告购物中心公司的担保人，对被告购物中心公司全面履行《商铺委托经营合同》向业主承担连带保证责任。但被告购物中心公司仅支付自2009年3月4日至2014年6月30日经营收益，2014年第三季度至今的经营收益拖欠未付。合同期限届满，被告未将原告委托经营的商铺移交原告，而是转租第三人翔鹏贸易公司继续经营至今。被告自2014年7月1日起至2020年5月21日的商铺经营收益至今未支付给原告，欠原告房租款共计1424820.28元，违约金302382.82元。依据《商铺委托经营合同》《担保承诺书》购物中心公司应支付租金、违约金。物贸集团公司承担连带责任。另依据原告与被告新大陆公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定“商业管理公司由新大陆公司选择，有相应的资质与能力来维护买受人的各项权利”。经新大陆公司选择商业管理公司为太原市新东方商贸广场有限公司，后又变更为购物中心公司。原告要购买新大陆公司房屋必须选择太原市新东方商贸广场有限公司、购物中心公司为商业管理公司，买受人没有选择权。购买房屋和选择商业管理公司两个行为密不可分，原告作为房屋买受人，依照购房合同的约定，将房屋租赁给出卖人指定的商业管理公司，原告订立合同的目的是实现租金的收取，新大陆公司的保证应当包括原告实现租金收取的利益。山西同至人畅货中心有限公司系二被告共同控股股东的事实，可以认定二被告为关联公司，新大陆公司应当对与原告所签订的《商铺委托经营合同》承担连带保证责任。《商铺委托经营合同》解除后，第三人负有腾房义务。由于被告的拖欠租金行为，原告多次找被告要求依约履行给付义务未果。购物中心公司辩称，1.同意解除双方签订的委托经营合同，因该商场前期由我司统一租赁经营，原告的商铺已经出租，暂时不具备直接返还的条件，但双方可以协商解决。2.我司与新大陆没有签订过任何的担保协议，也没有要求其为我司承担担保责任。3.第三人与本案无关，我司没有将原告商铺出租给第三人。物贸集团公司、新大陆公司未作答辩。翔鹏贸易公司未陈述意见。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、购物中心公司对原告提交的《商品房买卖合同》《收款收据》《同至人购物中心商铺委托经营合同》《个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单》《担保承诺书》《承诺书》《房产证明》及《经营收益违约金的计算清单》均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。二、原告郭某1提交的本院（2019）晋0106民初2524号民事判决书、（2019）晋0106民初2400号民事判决书、（2019）晋0106民初3027号民事判决书，太原市中级人民法院（2019）晋01民终3660号民事判决书和（2018）晋01民终5089号民事裁定书，经审查，上述裁判文书系上述法院作出，且已经发生法律效力。三、原告提交三被告及第三人企业信用信息系统打印件，本院认为其中与工商登记机关记载一致的内容可予认定，住所地应依据《最高人民法院关于适用的解释》第三条的规定确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月5日，原告郭某1（乙方）与新大陆公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告郭某1以2606814元购买新大陆公司开发的位于太原市××区“商贸广场新东方品牌大世界”（暂定名）第1幢3层3096号商铺一套。该合同附件四合同补充协议约定由新大陆房公司为原告郭某1选择商业管理公司，甲方应当保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护乙方的各项权利。2011年12月12日，原告郭某1（甲方）与被告购物中心公司（乙方）签订了《同至人购物中心商铺委托经营合同》，约定的主要内容为：甲方委托乙方经营管理其拥有的山西同至人购物中心××层商铺，委托管理期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2019年3月4日止。甲方每年经营收益标准为甲方购房款总额的10%（税前）；每月经营收益标准为甲方购房款总额的10%/12（税前）；日经营收益标准按一年365天计算。乙方按季度向甲方支付经营收益，乙方于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付。乙方无正当理由未按时向甲方支付经营收益，每迟延一日，乙方应按应付经营收益的万分之二向甲方支付违约金。庭审中，购物中心公司对尚欠原告郭某1商铺经营收益1424820.28元，及截至2020年5月21日的违约金302382.82元的事实不持异议。另查明，与原告郭某1同为同至人购物中心商铺业主的席贵清以购物中心公司和物贸集团公司为被告提起诉讼，请求购物中心公司支付经营收益、违约金，并请求物贸集团公司承担连带保证责任。本院于2019年7月12日作出（2019）晋0106民初2524号民事判决，查明的与本案相关联的事实有：“2015年5月5日，被告同至人物贸集团向包括原告在内的所有与被告同至人购物中心签订了《商铺委托经营合同》的业主出具《担保承诺书》，承诺：被告同至人物贸集团自愿作为被告同至人购物中心的担保人，对被告同至人购物中心全面履行《商铺委托经营合同》向业主承担连带保证责任”，并判决物贸集团公司对购物中心公司债务承担连带保证责任。该判决已经发生法律效力，认定的案件基本事实对本案具有拘束力。与原告郭某1同为同至人购物中心商铺业主的白翠琴、窦明信以购物中心公司和新大陆公司为被告提起诉讼，请求购物中心公司支付经营收益、违约金，并请求新大陆公司承担连带保证责任。本院于2018年11月20日作出（2017）晋0106民初1556号民事判决，购物中心公司支付白翠琴、窦明信经营收益及违约金，并驳回白翠琴、窦明信对新大陆公司的诉讼请求。白翠琴、窦明信不服上述判决提起上诉，太原市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）晋01民终3660号民事判决，认为：上诉人与被上诉人新大陆公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“商业管理公司由新大陆公司选择，有相应的资质与能力来维护买受人的各项权利”。本案中经新大陆公司选择商业管理公司为太原市新东方商贸广场有限公司，后又变更为山西同至人购物中心有限公司。足以认定买受人要购买新大陆公司房屋必须选择太原市新东方商贸广场有限公司、山西同至人购物中心有限公司为商业管理公司，买受人没有选择权。由此可以认定购买房屋和选择商业管理公司两个行为密不可分，上诉人作为房屋买受人，依照购房合同的约定，将房屋租赁给出卖人指定的商业管理公司，上诉人订立合同的目的是实现租金的收取，新大陆公司的保证应当包括上诉人实现租金收取的利益。新大陆公司应当对与上诉人所签订的《商铺委托经营合同》承担连带保证责任。并判决：维持本院购物中心公司支付白翠琴、窦明信经营收益及违约金；改判新大陆公司对购物中心公司应支付的经营收益及违约金承担连带保证责任。该判决已经发生法律效力。本院认为，原告郭某1与被告购物中心公司签订的《同至人购物中心商铺委托经营合同》系双方真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉商铺委托经营合同实质为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉商铺委托经营合同约定的经营管理期限截至2019年3月4日止，购物中心公司继续使用案涉商铺，原告郭某1没有提出异议，故依照上述法律规定，应视为双方就案涉商铺形成不定期租赁合同。现原告请求解除合同，购物中心公司同意解除，应认定双方对解除案涉商铺委托经营合同协商一致，故原告要求解除案涉商铺委托经营合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，购物中心公司作为承租人的合同责任没有消灭，其应当向原告赔偿租金损失并按照约定赔偿违约金。庭审中，购物中心公司对尚欠原告郭某1商铺经营收益1424820.28元，及截至2020年5月21日的违约金302382.82元的事实不持异议，原告郭某1的相应诉讼请求应予支持。原告仅提供第三人翔鹏贸易公司的企业信用信息公示报告打印件，未提供其他足以证明第三人翔鹏贸易公司占有案涉商铺的证据，且购物中心公司否认第三人实际占有案涉商铺，故无法认定翔鹏贸易公司为案涉商铺的实际占有人，原告对翔鹏贸易公司的诉讼请求亦无法支持。合同解除后，实际占有人对于案涉商铺的占有即丧失了合法依据，原告有权以其享有的不动产权利提出返还主张，但由于实际占有人对于案涉房屋的占有状况不明，本案中无法确定承担返还的义务主体及具体内容，不具有可执行性，当事人应当另行诉讼予以解决。关于物贸集团公司和新大陆公司的民事责任问题。本院及太原市中级人民法院生效判决对类案已经认定，物贸集团公司和新大陆公司均对购物中心公司向商铺业主支付经营收益和违约金提供了连带责任保证，并判决物贸集团公司和新大陆公司对购物中心公司债务承担连带保证责任。本院应以生效判决的认定为依据，物贸集团公司和新大陆公司应对购物中心公司欠付原告郭某1的案涉租金及违约金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条的规定，缺席判决如下：一、原告郭某1与被告山西同至人购物中心有限公司2011年12月12日签订《同至人购物中心商铺委托经营合同》于本判决生效之日解除；二、被告山西同至人购物中心有限公司于本判决生效之日支付原告郭某1经营收益1424820.28元，及截至2020年5月21日的违约金302382.82元，共计1727203.1元；三、被告山西同至人购物中心有限公司于本判决生效之日支付原告郭某1自2020年5月22日起至本判决生效之日止以上述未付经营收益1424820.28元为基数，按照日万分之二计算的违约金；四、被告山西同至人物贸集团有限公司、山西新大陆房地产开发有限公司为对上述第二项、第三项确定的债务承担连带保证责任，被告山西同至人物贸集团有限公司、山西新大陆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告山西同至人购物中心有限公司追偿；五、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费41418元，由被告山西同至人购物中心有限公司、山西同至人物贸集团有限公司、山西新大陆房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 王 剑人民陪审员 赵虹霞人民陪审员 张建波二〇二〇年十二月二十八日书记员 任瑞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三条公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第十条下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。