广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6530号原告:众创智造（广州）服饰有限公司，住所地广州市番禺区南村镇员岗村员岗中路**之三102。法定代表人：陈浩，职位：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴顺林，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智娇，广东天胜律师事务所律师。被告：广州博诗曼服饰有限公司，住所地广州市番禺区南村镇板桥桥西路**之五302。法定代表人：杨传兵。原告众创智造（广州）服饰有限公司（以下简称众创公司）诉被告广州博诗曼服饰有限公司（以下简称博诗曼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。原告众创公司的委托诉讼代理人陈智娇到庭参加了诉讼，被告博诗曼公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告众创公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认《工厂外包协议》于2020年3月13日已解除；2.被告向原告支付2020年1月份电费人民币（币种下同）781元，水费46元，垃圾费820元，小计1647元；2020年2月份租金39963元、租赁税3996.3元、垃圾费820元，小计44779.3元；2020年3月1日至3月13日租金16758.68元、租赁税1675.87元、电费1336元，水费75元，垃圾费820元，小计20665.55元；以上合计67091.85元；3.被告支付租金滞纳金19124.23元（其中以2月欠缴租金为基础，从2020年2月6日计算至实际清偿之日；以3月欠缴的租金为基础，从2020年3月6日计算至实际清偿之日止，滞纳金计算标准以所欠租金每日0.5%计算，暂计至2020年4月21日）；4.被告向原告支付产地、机械设备占用费107169.6元（占用费自2020年3月14日起计算，暂计至2020年6月4日）；5.被告向原告支付赔偿金39963元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年12月20日签订《工厂外包协议》，协议有效期为一年，自2020年2月1日起至2021年1月31日止，2019年12月20日至2020年1月31日为免租期。协议约定原告提供厂房及机械设备等供被告使用，被告自行接单生产经营，被告需于每月5日前向原告支付租金39963元，逾期支付的应按每天千分之五的标准支付滞纳金。协议签订后，原告依约将厂房及机器设备等物资交付给被告使用，被告实际于2019年12月23日将其自有的模板车、充绒机、茶台运至场地开展经营。然而被告自承租以来一直拖欠租金未付，原告通过微信、电话、发函等形式多次向被告催缴租金，被告均拒绝支付。2020年3月13日，被告单方通知解除《工厂外包协议》，但拒绝交还厂房钥匙，拒不拉走机械设备，一直占用厂房场地机械设备。原告认为双方签订的协议是原被告真实意思的表示，合法有效，依法应予恪守。协议签订后，原告依约履行了交付场地及机械设备的义务，且也给予被告40多天的免租期，然被告拖欠租金分文未付，协议履行期间被告擅自单方解除合同，却又拒绝清走其自有设备、返还钥匙，从而继续实际占有原告经营厂地及设备。被告的行为已经违反协议约定，构成违约，依法应承担相应的法律责任。原告为维护其合法权益遂诉至法院，望判如所请。被告博诗曼公司无答辩亦无提交证据。原告众创公司围绕诉讼请求依法提交了工厂外包协议、工厂资产明细表、合同解除函、物品交接清单、水电费垃圾费清单等原件及微信聊天记录等拟证明本案事实。被告博诗曼公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。涉案租赁厂房位于广州市番禺区南村镇员岗村员岗中路X层，系由原告向案外人邓素姣承租而来，再转租给被告。经本院发函广州市规划和自然资源局番禺区分局核实涉案租赁厂房的产权及报建手续，该局函复本院确认该厂房没有相关项目报建档案资料及产权登记记录。2019年12月，原被告签订《工厂外包协议》一份，约定被告承包原告众创智造生产车间，原告提供厂地面积1555平方米为被告生产用地，并按附件盘点表提供设备。同时原告提供与生产线配套的水电设施，保证被告生产经营的正常开展，相关水电费由被告承担，原告为被告提供业务承接服务平台，被告以独立的法人身份与客户签订订单合同，但相关订单数据必须根据原告业务平台的相关规则录入原告业务平台。合同有效期自2020年2月1日至2020年1月31日。租金标准按每月39963元计收（包含场地租金、设备使用费、管理费用等，但不包括租赁税，租赁税按月租金10%单独缴纳），水电费按实际电表、水表收费。被告于合同签订后3个工作日一次性向原告支付20000元作为押金，租赁期满后，被告结清相关费用并按时搬出时，原告无息返还押金，如被告未按合同约定付清相关费用，原告有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分返还被告，不足部分被告据实支付。被告应于每月5日前支付租金及水电费，如不能按时支付的按每日千分之五的标准收取滞纳金，如被告在每月10日前未能支付租金、水电费的，视为被告违约，原告有权终止合同，并没收押金。被告在承租过程中如单方面终止此协议，需支付相当于一个月租金的赔偿金。合同后附有2019年12月30日工厂资产明细表，原被告均在明细表上签章确认。合同上被告方负责人是由杨传新签名确认，原告称杨传新是被告公司法定代表人杨传兵的兄弟，涉案厂房的承包事宜原告均是与杨传新进行联系交接，杨传新的妻子李艳也有参与在厂房承包交接中。原告众创公司称上述合同签订后被告博诗曼公司并未支付押金，同时双方口头约定的免租期为2019年12月20日至2020年1月31日，但并未在合同中载明，被告也实际于2019年12月20日接收涉案厂房，但被告自接收厂房起一直未有交付租金。2020年3月13日，杨传新通过微信向原告公司人员胡萍发送消息说“胡总，你好！我这两天走了，我的模板车，和充羽机放在这里，茶桌我拿走了，你们自己找人来弄这个厂，真的不好意思！厂里的卫生都打扫好了，车也摆好了”，胡萍回复说“我们不是三岁的小孩子，租金不交，场地用了这么久，大家都要在圈里混的”，然后杨传新说“我现在收不进来钱，还有很多一些小事情到时候大家搞的不开心，看到像仇人，没意思”。原告主张被告2020年3月13日未经得原告同意的情况下私自搬离涉案厂房，也未与原告进行交接，故要求确认双方签订的承包合同于2020年3月13日解除。2020年3月16日，原告向被告出具函件一份，载明：贵我双方于2020年2月1日签订《工厂外包协议》，协议约定我司提供场地、生产管理软件及机械设备，贵司承包我司生产车间，承接订单独立经营，贵司每月需向我司支付承包费用39963元，承包费应于每月5日前支付，逾期支付的按每天千分之五的比例收取滞纳金。合同签订后，贵司如期进驻开展经营，但迄今为止，贵司仍拖欠2月份、3月份承包费用未缴纳，贵司的行为已经严重违反合同约定。请贵司收到该函后3日支付所欠费用，逾期支付我司将通过司法途径追究贵司的法律责任，届时对贵司采取包括财产保全等在内的法律手段，不可避免的给贵司的声誉造成影响。杨传新于2020年3月16日确认收到上述函件。2020年6月3日，被告向原告出具委托书一份，确认“委托李艳到众创公司拉出我博诗曼的所有的设备”。2020年6月4日，原被告对涉案厂房进行了交接，李艳代表被告与原告签收了物品交接清单，交接清单上载明：本人杨传新，于2019年12月23日将其自有的模板车、充绒机、茶台等物品运至众创智造（广州）服饰有限公司场地进行生产，后因一直未交租金于2020年3月13日单方面告知众创智造（广州）服饰有限公司解除《工厂外包协议》，并将以下机器设备放置在公司场地内，现由本人代表广州博诗曼服装有限公司将以下物品取回：1.全自动模板机壹台；2.充绒机壹台；3.茶台、茶桌壹套；4.电冰箱壹台；5.电剪壹台；6.服装80件。关于涉案厂房的水电费、垃圾费和租赁税。原告主张被告欠缴2020年1月和3月的水电费以及2020年1月至3月的垃圾费，该费用已由原告向邓素姣缴纳，并提供了邓素姣出具的《收据》作为证据证实，其中《收据》显示2020年1月水电费828元、2020年3月水电费1411元，每个月的垃圾费均为820元。本院认为：本案系因原被告双方签订的《工厂外包协议》所引起的纠纷，其中包括涉案厂房设备使用权和场地使用权的租赁关系，故本案属于租赁合同纠纷，并非单纯的房屋租赁合同纠纷。首先，关于涉案《工厂外包协议》的效力问题。对此本院认为：一、关于涉案厂房生产设备租赁的效力问题。双方就生产设备的租赁是双方真实的意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故双方就涉案厂房生产设备租赁的约定合法有效；被告于2020年3月13日单方面解除《工厂外包协议》，原告现同意确认于2020年3月13日合同解除，本院予以支持，故双方在《工厂外包协议》中就涉案厂房生产设备的租赁关系于2020年3月13日解除。二、关于涉案厂房场地租赁的效力问题。由于涉案厂房没有相关项目报建档案资料及产权登记记录，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原被告双方在《工厂外包协议》中就涉案厂房场地租赁的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应将涉案厂房交还原告管业，原告应向收取的费用返还被告，由于原被告双方已于2020年6月4日进行了交接，原告已收回涉案厂房，原告也未收取被告押金，故本院对上述事宜不再处理。其次，虽然涉案《工厂外包协议》关于场地租赁部分无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告仍应向原告支付房屋占有使用费。根据《工厂外包协议》约定，涉案厂房每月租金为39963元，包括了场地租金、设备使用费和管理费用等，原告主张被告租赁后未缴纳任何租金，被告亦未有抗辩，故原告要求被告参照租金标准支付租金和设备占用费的诉请合法有据，但是被告已于2020年3月13日搬离涉案厂房，之后未有使用原告的生产设备，而租金中包含了场地租金和设备使用费，因此本院酌定2020年3月13日之后的占用费只计算场地占用费，按照每月租金标准的一半即19981.5元计算。双方于2020年6月4日进行交接，故被告应向原告支付2020年2月至2020年6月4日的租金和场地、设备占用费共计110951.04元（其中2020年2月为39963元、2020年3月为16758.68元+11602.16元、2020年4月和5月共计39963元、2020年6月为2664.2元）。关于原告主张的水电费、垃圾费和租赁税问题。虽然双方就《工厂外包协议》中关于场地租赁关系无效，但被告经营过程中实际产生了水电费，合同中也约定了水电费应由被告据实支付，现原告已垫付相关水电费，被告应予以支付，原告提供《收据》证实2020年1月的水电费为827元，2020年3月的水电费为1411元，被告也未进行抗辩，本院予以确认，故被告应向原告支付2020年1月和3月的水电费共计2238元。关于垃圾费，双方在合同中并未进行约定，本院不予支持。关于租赁税，租赁税系由场地租赁产生的，双方就场地租赁的关系无效，该租赁税的约定无效，原告主张被告支付租赁税无法律和事实依据，故本院不予支持。关于原告主张的租金滞纳金问题。双方签订的《工厂外包协议》约定被告应于每月5日前支付租金，未能按时支付的按每日千分之五的标准收取滞纳金，现被告一直拖欠租金未付，虽然合同部分无效，但被告仍应就设备租金部分支付滞纳金，故本院将滞纳金标准予以调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。现原告主张被告支付2020年2月和3月的租金的滞纳金，应分别以两月中设备租金部分计算，其中2020年2月的滞纳金自2020年2月6日起以19981.5元为本金计至实际清偿之日止，2020年3月的滞纳金以8379.34元为本金自2020年3月6日起计至实际清偿之日止，每个月的滞纳金均以本金为限。对于原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的赔偿金问题。《工厂外包协议》约定被告单方面终止协议的，须支付一个月租金作为赔偿金，现《工厂外包协议》就租赁部分无效，但由于租金中包括了场地租金和生产设备租金，被告仍须就提前终止协议赔付生产设备部分的赔偿金，故被告应按照50%的标准支付赔偿金即19981.5元。对于原告主张的超过部分，无法律和事实依据，本院不予支持。被告博诗曼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的《工厂外包协议》中就涉案厂房生产设备的租赁关系于2020年3月13日解除，《工厂外包协议》中就涉案厂房场地的租赁关系无效；二、被告广州博诗曼服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告众创智造（广州）服饰有限公司支付2020年2月至2020年6月4日涉案厂房的租金和场地、生产设备占用费110951.04元以及滞纳金（滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，其中2020年2月的滞纳金以19981.5元为本金自2020年2月6日起计至实际清偿之日止，2020年3月的滞纳金以8379.34元为本金自2020年3月6日起计至实际清偿之日止，每个月的滞纳金均以各月本金为限）；三、被告广州博诗曼服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告众创智造（广州）服饰有限公司支付2020年1月和3月的水电费2238元；四、被告广州博诗曼服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告众创智造（广州）服饰有限公司支付赔偿金19981.5元；五、驳回原告众创智造（广州）服饰有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4875元，由原告众创智造（广州）服饰有限公司负担2150元，由被告广州博诗曼服饰有限公司负担2725元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十二月三十日书记员  李紫鑫