北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16235号原告：北京嘉丰行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇金宝花园酒店2116号，统一社会信用代码91110113722607189A。法定代表人：申冠，经理。委托诉讼代理人：赵敬宇，男，1984年8月3日出生，汉族，北京嘉丰行物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。被告：卞宜民，男，1957年3月27日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。原告北京嘉丰行物业管理有限公司（以下简称嘉丰行物业）与被告卞宜民物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丰行物业之委托诉讼代理人赵敬宇、张楠，被告卞宜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉丰行物业向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2007年1月1日至2012年3月4日期间的物业费69347.11元（计算方式：3.9元/月/平米乘以建筑面积286.18平米乘以62个月等于69198.324元。每天物业费为286.18方米乘以3.9元/月/平米除以30天等于37.2元，4天物业费等于148.81元）及逾期利息1040.21元（按未交纳的物业费的存款利率标准计算）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2000年11月5日，被告卞宜民入住“×花园”×号别墅(建筑面积286.18㎡)并按照物业管理公共契约的约定交纳了当月物业费，此后一直拖欠应交物业费。2007年因被告卞宜民拖欠物业费一事原告曾向北京市顺义区人民法院起诉过被告，法院判决支持了原告的全部诉讼请求。被告身为“×花园”×号别墅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费。被告自2007年1月1日至2020年6月30日，累计拖欠物业费180808.47元，2007年11月15日至2010年3月15日，期间经原告多次催要，被告均不予理睬未交纳，原告认为被告属于恶意拖欠物业费。特向贵院提起诉讼，望依法判。被告卞宜民辩称，我方在2000年5月28日所签的外销商品房买卖合同中开发商指定的物业公司是香港梁振英物业行，并非原告。原告自2000年5月25日成立，2001年1月才具有物业资质，因此我方自始就不承认系有资格的公司为我小区提供物业服务。认可原告主张的2007年1月1日至2012年3月4日期间的物业费未交纳，且应由我本人个人负担。认可原告主张的物业费计算方式。不认可原告主张的物业费收费标准为每月每平米3.9元，理由为：原告提供的工作人员不具备资质，没有上岗证书。涉诉房屋系独栋别墅含有私人花园，原告只给私人花园以外的区域喷洒农药，未提供全部的物业服务，不符合外销别墅无物业服务资质。针对园区公共区域的广告收益，原告从未进行过公示。物业公司未对园区内个别业主的私搭乱建行为进行制止，且未对堆放的建筑垃圾进行及时的清理。我小区系封闭小区，曾经成立过金宝纯别墅（一期）业委会，按照规划一期应只有48栋别墅，但开发商违反规划建了66栋，二期建成后，一期二期共计144栋别墅，致使业委会再无法成立。原告仅有物业服务三级资质，不符合外销别墅3.9元每月每平米的价格标准，且该价格系在顺义区物价局备案的，不符合相关规定。2007年至2013年期间，我家供暖设备爆裂三次，致使家具家电被泡，产生了损失。金宝房地产公司的实际控制人刘春畅曾口头承诺我免除了2007年至2016年大概19万元的物业费。金宝酒店应为业主的专属会所，提供热水服务系开发商应尽义务，却要求物业公司负担相关费用，这就等同于变相转嫁到了业主身上，增加了业主的负担。我方认为原告的起诉超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：卞宜民系北京市顺义区×花园×区×号楼-1至2层×号楼业主，该房屋建筑面积为286.18平方米。2007年4月13日，嘉丰行物业诉卞宜民物业管理合同纠纷一案，案号为（2007）顺民初字第3250号，北京市顺义区人民法院经审理查明，卞宜民系×花园×栋别墅的业主，该别墅面积为285.80平方米，嘉丰行物业系该小区的物业管理公司，2000年6月19日，该公司向北京市顺义区物价局提出备案申请，将其受托管理的金宝花园项目物业管理费用暂定为每月/每建筑平方米3.9元，不包括供暖费、热水费及其他代收的费用。2000年6月21日，北京市顺义区物价局做出同意备案的决定。2000年11月5日，卞宜民交纳了该月的物业管理费用1114.62元，此后未再交纳2001年1月至2006年12月31日间的物业管理费用。该案一审判决：“被告卞宜民于本判决生效之日起七日内给付原告北京嘉丰行物业管理有限公司二○○一年一月至二○○六年十二月三十一日的物业管理费八万○二百五十二元六角四分”。2008年12月19日，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中民终字第19790号判决书，该案审理查明：卞宜民系×花园×栋别墅的业主，该别墅面积为285.80平方米，嘉丰行公司系该小区的物业服务单位。2000年6月19日，嘉丰行公司向北京市顺义区物价局提出备案申请，将其受托管理的×花园项目物业管理费用暂定为每月每建筑平方米3.9元（不包括供暖费、热水费及其他代收的费用）。2000年6月21日，北京市顺义区物价局作出同意备案的决定。该案判决：“驳回上诉，维持原判。”庭审中，嘉丰行物业向本院提交催款通知、照片、收款通知单、快递详情单等证据用于证明其并未怠于行使权利，而是自2008年1月12日、2012年10月9日、2017年1月6日、2019年1月10日在小区公告栏张贴公告催缴物业费，同时自2009年至2013年期间多次通过快递方式向卞宜民发送催款通知。卞宜民对此不予认可，称小区公告栏的通知没有针对具体的业主及金额，同时称从未收到过快递催缴通知，可以看出来邮寄退回的理由是地址欠祥和已迁址，即便快递面单上注明拒收，也并非真实拒收，而是快递员拒绝改投地址自行填写的理由。庭审中，卞宜民主张嘉丰行物业不具有原告主体资格，理由为嘉丰行物业起诉时向法院递交的营业执照显示的营业期限为2000年5月25日至2020年5月24日，嘉丰行物业于2020年8月17日起诉时已经终止营业4个月。嘉丰行物业对此予以否认并向本院提交了2020年4月20日更新后的营业执照，显示其营业期限为2000年5月25日至长期。嘉丰行物业表示其公司一直持续经营并非注销或吊销，且已经按照相关规定将营业执照续期。庭审中，卞宜民主张其家中曾发生3次供暖管道破裂时间，导致高级进口音响、音箱和红木地板等装修损失，金宝房地产实际控制人刘春畅口头承诺免除其2007年至2016年物业费，对此未提交相应的证据予以证明。嘉丰行物业称涉诉小区自2010年后属于市政供暖，外管道属于业主专属部位，且爆裂原因不是物业原因也不属于物业服务范围。嘉丰行物业称刘春畅并非其公司实际控制人，无权代表嘉丰行物业减免物业费，且卞宜民对此并未举证证明。庭审中，卞宜民主张涉诉小区存在堆放建筑垃圾无人清理的情况，对此嘉丰行物业称因业主装修暂时堆放建筑垃圾是允许的，物业也会及时清理。庭审中，卞宜民主张涉诉小区存在大量私搭乱建情况，对此嘉丰行物业称涉诉小区确实存在个别业主在专属区域私搭乱建，因物业公司没有执法权，只能采取口头通知、上报街道、城管等途径进行劝阻。庭审中，卞宜民主张金宝房地产开发商违反建筑规划、金宝房地产开发商欺诈、金宝房地产开发商未按照外销商品房合同约定聘请香港梁振英顾问管理公司。嘉丰行物业称该公司系合法合规的进驻涉诉小区，并提交了《物业管理委托合同》及《物业委托管理补充协议》复印件予以证明。卞宜民亦向本院提交《物业管理委托合同》及《物业委托管理补充协议》复印件作为证据证明其主张。庭审中，卞宜民提交照片用于证明其家中因管道爆裂吊顶被泡及涉诉小区供应的水质浑浊。嘉丰行物业不认可吊顶照片的真实性，同时称小区水质已经大有改善，且水系自来水公司供应与物业无关。庭审中，卞宜民主张广告收益应归全体业主所有，嘉丰行物业应当将物业收支情况予以公示。嘉丰行物业称其履行了公示义务，每年都会在小区公告栏进行张贴。上述事实，有原告嘉丰行物业提交的判决书、通知、照片、工单、现金收款及发票、邮单、物业委托合同，被告卞宜民提供的判决书、催款函、声明、照片、微信聊天记录、规划许可证及图纸、公告、发票、业主调查表、预售许可证及证明、录音及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明，嘉丰行物业为涉诉小区提供物业服务，其作为本案原告提起诉讼，原告主体身份适格。涉诉小区物业管理费用暂定为每月每建筑平方米3.9元（不包括供暖费、热水费及其他代收的费用），卞宜民理应按照该标准交纳物业服务费。本案中，依据嘉丰行提交的证据显示其未怠于行使权利并持续向卞宜民催收物业费，故其诉讼请求并未超过诉讼时效。卞宜民所述开发商欺诈、未履行承诺、违反规划等意见与本案并非同一法律关系。卞宜民所述关于园区存在私搭乱建、堆放建筑垃圾无人清理、物业未进行收支公示等问题均不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。卞宜民于2000年11月5日主动交纳了该月的物业管理费用，另于2009年10月10日依据判决书向嘉丰行物业交纳了2001年1月至2006年12月的物业费80252元，此后未再交纳物业费。故本院认为卞宜民长期持续未交纳物业费，嘉丰行物业有权要求其支付逾期利息。对于嘉丰行物业主张逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告卞宜民支付原告北京嘉丰行物业管理有限公司自2007年1月1日至2012年3月4日的物业服务费69347.11元及逾期利息1040.21元，均于本判决生效之日起七日内执行。如果被告卞宜民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由被告卞宜民负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年十二月九日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行