文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10820号原告：广州德培利商务服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：洪少钦。委托诉讼代理人：周洋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆龙波，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市富轩置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。原告广州德培利商务服务有限公司与被告广州市富轩置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市富轩置业有限公司的委托诉讼代理人陆龙波，被告广州市富轩置业有限公司的委托诉讼代理人姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州德培利商务服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原被告于2016年4月07日签署的《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议一》；2.被告无须向原告支付广州市天河区黄埔大道西路xx号xx层房屋的2020年2月、3月的租金共计417582元；3.被告向原告返还租赁保证金835164元、管理费保证金119880元、水电周转金59940元、拆除空调机位复位押金4000元、停车卡押金50元、门禁卡押金3550元；4.被告向原告支付违约金835156元；5.被告赔偿原告的装修损失费用3695000元；6.被告返还扣押原告的物品（详见物品明细清单）；7.被告承担本案的所有诉讼相关费用。事实和理由：原、被告双方于2016年4月7日签订《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议一》，约定原告租赁被告位于广州市天河区黄埔大道西路xx号xx层、xx层房屋（以下统称涉案房屋）并许可原告予以转租。合同签订后，原告投入大量费用进行装修并按照约定履行合同。在新冠疫情爆发后，原告转租的客户大量因疫情影响停止经营并解除合同，直接导致原告经营严重困难。在疫情严重影响下，原告拖欠了承租的房屋26层2020年2月、3月的租金，但一直支付27层租金至2020年4月被告清场扣押原告物品前。疫情期间原告向被告申请减免租金以便继续履行合同，但是被告拒绝了原告的请求并且进行断电，同时以拖欠租金为由解除双方的租赁合同，同时扣押原告物品拒不返还。原告认为被告上述行为已构成严重违约，应按照合同约定承担相应违约责任。原告为维护自身权益，向法院提起诉讼。被告广州市富轩置业有限公司辩称，不同意原告诉请。1.因原告拖欠被告租金已构成根本性违约，被告行使了合同解除权，通知原告于2020年4月30日解除合同并自行收回场地，本案合同已经解除。2.原被告签订的租赁合同合法有效，原告尚欠被告租金417582元，该款项应予以支付，即使存在新冠疫情理应由双方协商一致，在未协商一致的情况下，原告仍应支付上述租金。3.租赁保证金因原告拖欠租金达3个月，被告有权根据租赁合同补充协议第11.2条约定没收租赁保证金；物业管理费保证金、水电周转金、拆除空调机位复位押金、停车卡押金、门禁卡押金的收付方及物业管理的合同均有物业管理公司即高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司收取并提供物业管理费，物业管理费的系列保证金与我方无关，原告应另行主张。4.因本案是原告违约，被告依合同约定收回场地，不应支付违约金。5.因本案中原告存在违约，被告自行收回场地，根据租赁合同补充协议第10.1条的约定，我方不会补偿原告装修损失。6.因原告违约，在尚欠付租金的情况下，根据租赁合同补充协议第11.2条的约定，对待可移动物品，被告可自行处理。在原告付清所有欠款的情况下，我方同意由原告自行取回。上述物品尚在案涉租赁物内，原告采取了相应的保全措施。经审理查明：位于天河区××大道西××房、××房为广州市天河区猎德经济发展公司名下物业。广州市天河区猎德经济发展公司出具《权属及转租声明》，同意将被告对涉案房屋享有占有、使用、经营管理及收益权，并同意其转租。2016年4月7日，小高德（广州）置业有限公司（甲方）、原告（乙方）与被告（丙方）签订《租赁合同转让协议》，鉴于甲乙双方于2014年12月30日签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》及相关补充协议，租赁涉案房屋（计租面积3996平方米），因业务发展需要，甲方经与乙方、丙方协商一致并经乙方、丙方同意后，达成如下协议：一、自2016年1月1日起，甲方将其在合同项下全部权利义务转让给丙方。转让后，甲方不再享有及承担合同项下任何权利义务。二、自2016年1月1日起，丙方受让合同项下原由甲方享有及承当的全部权利义务。受让后，丙方将取代甲方，继续向乙方履行合同。五、各方确认，截止2016年1月1日，乙方已向甲方支付保证金759240元，甲方已向乙方开具保证金发票759240元。三方均盖章确认。同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积3996平方米。2016年1月1日至2016年5月31日月租金为0元，2016年6月1日至2017年12月31日月租金为379620元，2018年1月1日至2020年12月31日月租金为417582元；2021年1月1日至2023年12月31日月租金459340.2元，租金按月结算，由乙方在每月第五日前支付。乙方向甲方交纳759240元保证金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。《租赁合同补充协议一》约定，租赁期限自2015年4月10日至2023年3月31日，涉案房屋只能作为写字楼使用，2015年4月10日至2015年9月9日为免租期月租金0元；2015年9月10日至2017年3月31日，每平方米租金95元，月租金379620元；2017年4月1日至2020年3月31日，每平方米租金104.5元，月租金417582元；2020年4月1日至2023年3月31日，每平方米租金114.95元，月租金459340.2元。租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日计算应付金额。租赁保证金759240元，签订本协议时缴纳保证金759240元，2017年3月31日前缴交保证金差额75924元，2020年3月31日前缴交保证金差额83516.4元。在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方损失。乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，每月物业管理费59940元，管理费按月支付，乙方于每月五日前（按自然月计算）将物业管理费支付至物业管理公司指定的账户内，管理费保证金119880元，在本协议有效期内管理费保证金由甲方收取并保管，如乙方违反物业管理合同约定的任何条款，甲方可按物业管理合同的约定分别扣除全部或部分保证金。租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交甲方后，甲方在三十个工作日内将管理费保证金（不计利息）退回乙方。乙方在签订本协议时需向甲方缴交水电费周转金，共计529940元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业全部清空并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其他所有钥匙，确保甲方于本物业内所设立的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业。乙方同意，甲方无需对乙方用于该物业装修的投资进行补偿，该物业内的固定装修无条件归甲方所有，一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装置，乙方不得拆走。乙方应于租赁期满及合同终止日前将可移动的物品搬出该物业，否则乙方同意该物业内的所有物品为遗弃物，甲方有权自行处置。如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权。乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。乙方未按本协议缴交租金、物业管理费等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施进行催收：逾期超过20日或当月最后一天，无论是否已获甲方的正式通知，视为乙方严重违约。除收取应收租金等费用及迟延违约金外，甲方有权立即终止原合同及本协议，无条件收回该物业，没收乙方保证金并有权封存该物业内的乙方财物以自行处理（包括自行定价拍卖或销售变现），所得款项在抵扣应付甲方费用及损失（包括欠缴租金、迟延违约金、甲方再次出租该物业给予第三方的免租期租金，再租该物业产生的中介服务费用等）后，余额归还乙方，不足部分由乙方不足。甲方未依约约定或法律规定单方解除本协议的，应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。其他约定：如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，甲方可以将场地清空并把所有财物堆放在某一个位置，乙方应承担上述财物堆放场地的使用费，如超过20个工作日或当月最后一天，乙方仍不处置的，甲方有权处置上述财物。乙方承担甲方因处理上述财物所产生的而一切费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金835164元，向高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付管理费保证金90000元、29880元，水电周转金59940元、拆除空调机位复原押金4000元、停车卡押金50元、门禁卡押金71张3550元。高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司出具了相应的发票及收据。2019年6月20日，被告出具《同意转租分租证明》，表明被告同意原告在租赁合同约定范围内，有权对涉案房屋进行转租或分租（公司类型不得包括保险等类型公司），转租或分租期不得超过原被告之间的租赁合同期限。2020年2月24日，原告向被告发出《减免租金商请函》，表明因新冠疫情影响，恳请被告免除2020年2月1日至2020年2月29日共一个月租金，减半收取2020年3月1日至2020年4月30日共2个月租金。被告表示没有收到该函，但表示双方就减免租金事宜进行过协商，最终没有达成一致意见。2020年4月27日，被告向原告发出《关于解除合同的通知》，表明原告尚未缴交2020年2月-4月租金和4月部分管理费，逾期缴交租金、管理费、电费超过十五日，已构成严重违约，按照合同约定通知原告于2020年4月30日起解除双方签订的租赁合同及补充协议，并于2020年4月30日收回涉案房屋另行出租。原告表示同意解除合同。2020年5月13日，原告申请对涉案房屋现状进行公证，广东省广州市中南公证处出具《公证书》（2020粤广中南第2966号），根据公证处拍摄的照片显示涉案房屋均已无人办公，但有留存办公桌椅等物品。被告确认公证书中的照片是涉案房屋情况。2020年7月7日，原告向本院提出查封申请，表示被告在扣押了原告的物品之后对涉案房屋进行转租，极有可能造成物品灭失，因此申请对涉案房屋内的物品进行查封。本院于2020年7月13日作出（2020）粤0191民初10820号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被申请人广州市富轩置业有限公司名下价值3000000元的财产。为此，原告支付保全费5000元。本院执行局于2020年7月28日对涉案房屋内遗留物品进行现场勘查及询问，并据此制作《高志大厦xx、xx楼遗留物品明细》。根据明细显示涉案房屋内留存桌椅、沙发、茶几、储物柜、前台、空调、消防箱及器材等物品。庭审中，被告陈述由于原告尚未支付租金，根据合同约定先行扣押了原告的物品，扣押后尚未处理。双方对本院制作的查封清单予以确认。被告认为上述查封的物品中51台空调和前台属于镶嵌物，不可移动，不同意原告搬走。原告认为上述物品均可以移动，不属于镶嵌物。原告在庭审中陈述其承租涉案房屋用以转租经营，其中xx层全部用于转租，xx层用于办公自用。在疫情期间原告转租的物业相对方均因受疫情影响搬离或解除合同，导致原告的租赁场地空置，经营严重困难，没有任何经营收入。疫情发生前26层的出租率是80%，共租给三家公司使用，分别是广州德培利教育科技有限公司、广州好孕健康管理有限公司、广州中茂园林建设工程有限公司。2020年2月空置率高达77%，只有广州德培利教育科技有限公司在使用。2020年3月份空置率已高达100%，已经全部撤场。为证明上述情况原告提供2020年2月27日广州好孕健康管理有限公司发出的《关于高志大厦2603室撤场事宜的商议函》、2020年2月27日广州中茂园林建设工程有限公司发出的《关于解除租赁合同的通知函》、2020年2月29日广州德培利教育科技有限公司发出的《租赁合同终止协议书》。被告对上述终止协议的真实性予以确认，但认为与本案无关。关于涉案场地的装修费用，原告提供其与广州卓美斯建筑工程有限公司签订的《室内装修工程施工合同》和银行业务回单14张。施工合同显示项目名称分别为高志大厦xx层01/02/03单元整改工程、德培利总部（高志大厦xx层）装修工程，工程合同价分别为1695000元、2000000元。根据银行业务回单显示原告向广州卓美斯建筑工程有限公司支付共计3565000元。被告认为原告主张的装修损失过高，上述合同是原告与第三人签订，是否和涉案场地装修一致依据不足，且没有相应的预算、结算、工程竣工验收等证据佐证，涉案房屋存在转租，无法确认装修的投入。除此之外原告没有其他证据提供。庭审中，双方表示对于装修费用均不申请鉴定。双方在庭审中确认，对解除合同没有异议；原告尚未支付2020年2月-3月一半的租金，2020年4月租金没有支付，其余租金已经支付完毕；被告出租涉案房屋时是毛坯状态。原告认为涉案合同已于2020年3月30日解除，因为被告在3月底已经口头告知原告要撤场，也采取过断电和加锁的方式使得原告无法正常工作，所以原告没有按时支付4月份租金。被告对此不予确认，认为涉案合同于2020年4月30日解除。另查明，被告已就原告欠付租金情况另案提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初15057号。被告自述在该案中要求本案原告支付2020年2月-3月的剩余租金、4月份的租金及补齐免租期的租金等。被告陈述在该案中主张的租金未扣除被扣押的物品价值。本院认为：原告、被告签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议一》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一、涉案合同解除时间问题。双方对涉案合同已经解除没有争议，但原告认为涉案合同已经于2020年3月30日解除，而被告认为涉案合同于2020年4月30日解除。原告认为被告在3月底已经口头告知原告要撤场，也采取过断电和加锁的方式使得原告无法正常工作，因此认为在3月底被告已经以实际行为解除了合同。被告对此不予确认。对于上述陈述，原告并未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告于2020年4月27日向原告发出《关于解除合同的通知》，通知原告于2020年4月30日起解除双方签订的租赁合同及补充协议，并于2020年4月30日收回涉案房屋另行出租。原告表示同意解除合同，故本院认定涉案合同于2020年4月30日解除。本案的争议焦点二、疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，原告承租涉案物业部分由于自用，部分用于转租收取租金，因受疫情影响原告转租的物业相对方从2020年2月份开始相继撤场。在此情况下，原告与被告就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故原告未能按时支付租金不宜认定违约。考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，本院对涉案物业2020年2月份的租金酌情减免40%，2020年3月份的租金酌情减免30%，故被告应减免2020年2月至3月租金292307.4元[417582元×40%+417582元×30%]，对于原告诉请超出上述认定部分本院不予支持。如上所述，原告因受疫情及疫情防控措施影响导致经营困难未能按期交租，不宜认定构成违约，故原告要求返还租赁保证金835164元的主张，本院予以支持，对于原告要求被告支付违约金835164元的主张，本院不予支持。原告被告要求没收上述租赁保证金，没有依据，本院不予采纳。原告主张的管理费保证金、水电周转金、拆除空调机位复原押金、停车卡押金、门禁卡押金均由高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司收取，属于原告与该公司的物业服务合同关系调处范围，与本案分属不同法律关系，原告可另循法律途径解决。《房屋租赁合同补充协议一》约定，原告逾期超过20日或当月最后一天支付租金，被告有权立即终止原合同及本协议，无条件收回该物业，没收原告保证金并有权封存该物业内的原告财物以自行处理（包括自行定价拍卖或销售变现），所得款项在抵扣应付原告费用及损失后，余额归还原告。现被告已就原告欠付的租金等另案向原告追偿等，且追偿的租金中未抵扣被扣押的物品，故原告要求被告依据本院制作的《高志大厦xx、xx楼遗留物品明细》返还被扣押的物品，于理有据，本院予以支持。被告认为明细中的空调和前台是属于镶嵌物品，不属于可移动物品，不同意原告搬走。现没有证据显示上述物品不可移动，若因拆除空调、前台造成被告损失，被告可另循法律途径解决。关于装修损失的问题。原告仅提供装修合同和转账回单，被告对此不予确认，在没有其他预算、结算、工程竣工验收等证据佐证的情况下，无法确认涉案房屋的具体装修情况，原告亦未申请鉴定，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张装修损失不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、确认原告广州德培利商务服务有限公司与被告广州市富轩置业有限公司于2016年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》于2020年4月30日解除；二、被告广州市富轩置业有限公司免除原告广州德培利商务服务有限公司承租广州市天河区黄埔大道西路xx号xx层、xx层房屋产生的2020年2月和3月租金共292307.4元；三、被告广州市富轩置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州德培利商务服务有限公司返还租赁保证金835164元；四、被告广州市富轩置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州德培利商务服务有限公司返还扣押的物品（详见《高志大厦26、27楼遗留物品明细》）；五、驳回原告广州德培利商务服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53592元，由原告广州德培利商务服务有限公司负担43471元，被告广州市富轩置业有限公司负担10121元。保全费5000元，由原告广州德培利商务服务有限公司负担2500元，被告广州市富轩置业有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十二月二十五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟附件：高志大厦26、27楼遗留物品清单            序号              物品名称              数量                  26楼单元              27楼总部              合计                  1              老板桌              3              2              5                  2              经理桌              5              18              23                  3              员工桌              128              97              225                  4              洽谈桌              1              9              10                  5              员工椅              101              116              217                  6              高背员工椅              3              43              46                  7              老板椅              2              2              4                  8              小推柜              0              34              34                  9              皮质经理椅              0              8              8                  10              皮转椅              2              0              2                  11              会议桌              2              9              11                  12              木茶桌              1              1              2                  13              高脚椅              0              12              12                  14              木茶椅              3              6              9                  15              铁茶椅              0              8              8                  16              木椅              0              2              2                  17              书柜/柜子              4              19              23                  18              装饰置物架              0              1              1                  19              沙发（一人）              0              4              4                  20              沙发（二人）              0              6              6                  21              沙发（三人）              2              5              7                  22              布沙发              1              6              7                  23              布椅              2              6              8                  24              会议椅              10              0              10                  25              旋转洽谈椅              0              8              8                  26              皮洽谈椅              0              2              2                  27              胶洽谈椅              4              0              4                  28              大圆布凳              0              1              1                  29              茶几              1              11              12                  30              储物柜              0              9              9                  31              铁皮档案柜              0              22              22                  32              折叠椅              0              16              16                  33              旋转凳子              0              3              3                  34              长版凳              0              1              1                  35              培训椅              30              40              70                  36              电竞桌              0              12              12                  37              大壁柜              2              0              2                  38              折叠床              0              3              3                  39              木床              0              2              2                  40              书架              0              1              1                  41              货架              0              4              4                  42              前台              4              1              5                  43              讲台              1              1              2                  44              保险柜（单层）              0              2              2                  45              保险柜（双层）              0              1              1                  46              打印机              0              3              3                  47              咖啡机              0              1              1                  48              直饮水机              1              2              3                  49              冰柜              0              1              1                  50              单门冰箱              0              1              1                  51              双门冰箱              0              1              1                  52              机柜（大）              2              2              4                  53              机柜（小）              0              3              3                  54              跑步机              0              1              1                  55              交换机              0              6              6                  56              稳压器              0              1              1                  57              工程线材和配件              0              一批              一批                  58              门锁配件              0              100              100                  59              玻璃杯              0              一批              一批                  60              公司品牌物料              0              一批              一批                  61              日常用品              0              一批              一批                  62              空调（含安装费）              23              28              51                  63              消防箱及器材（套）              18              22              40