山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0126民初2923号 原告：程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，济南长清大学城法律服务所主任，住济南市历城区。 被告：济南东盛阳光房地产开发有限公司，住所地山东省商河县东盛阳光花园小区1号楼1层。 法定代表人：邱绵森，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：路光亮，山东尽善律师事务所律师。 被告：王永梅，女，1976年1月11日出生，汉族，商河县孙集镇中学教师，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：常宝全，山东易济律师事务所律师。 第三人：张振军，男，1974年11月20日出生，汉族，住商河县。 第三人：张守保，男，1973年5月20日出生，汉族，住商河县。 第三人：段守勇，男，1975年6月10日出生，汉族，住商河县。 以上三第三人委托诉讼代理人：王业勍，山东易济律师事务所律师。 第三人：山东仁升置业有限公司，住所地山东省商河县经济开发区管委会城区产业园3号楼。 法定代表人：丁建民，总经理。 委托诉讼代理人：段守勇，男，1975年6月10日出生，汉族，住商河县。 第三人：济南长清大学城法律服务所，住所地济南市长清区三庆青年城1号楼公寓316。 法定代表人：程济中，主任。 原告程济中与被告王永梅、济南东盛阳光房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）、第三人张振军、张守保、段守勇、山东仁升置业有限公司（以下简称仁升公司）、济南长清大学城法律服务所（以下简称大学城法律所）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2017）鲁0126民初1909号民事判决，原告程济中、被告王永梅不服该判决提起上诉，山东省济南市中级人民法院二审裁定，撤销商河县人民法院（2017）鲁0126民初1909号民事判决，发回商河县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告程济中，被告王永梅的委托诉讼代理人常宝全，东盛公司的委托诉讼代理人路光亮，第三人张振军、张守保、段守勇的委托诉讼代理人王业勍，仁升公司的委托诉讼代理人段守勇、大学城法律所法定代表人程济中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程济中向本院提出诉讼请求：1.判决确认东盛公司与王永梅恶意串通，另行订立的东盛阳光花园10号楼110号《商品房买卖合同》无效；2判令被告停止侵权，立即腾出上述房屋；3.案件受理费全部由被告承担。原审诉讼过程中，程济中增加一项诉讼请求：被告将出租房屋租金返还原告（自2017年5月1日起至本判决生效之日止按年租金38000元计算租金）。重审诉讼过程中，程济中变更诉讼请求为：1.判决确认被告济南东盛阳光房地产开发有限公司与被告王永梅恶意串通，签订的商河县《商品房买卖合同》无效；2.判决确认东盛公司与程济中签订的商河县《商品房买卖合同》有效；3.判决东盛公司、王永梅停止侵权，立即腾出商河县房屋交付程济中使用；4.判决王永梅将上述房屋租金返还程济中自2017年5月1日起至本判决生效之日止，按年租金3.8万元计算；5.判决被告承担全部案件受理费、财产保全费。 事实和理由：2015年5月18日程济中与东盛公司签订购买商河县《商品房买卖合同（预售）》，东盛公司出具给程济中购房款930920元收据一份，该《商品房买卖合同（预售）》在商河县住房和城乡建设管理委员会备案登记。由于东盛公司违约等原因致使东盛阳光花园10号楼一直未能竣工验收，超过合同约定的2016年2月11日房屋交付日。2017年6月份程济中再次到商河县却看到自已购买的110号商铺已被他人侵占使用。经取证得知：2015年7月17日东盛公司与王永梅恶意串通，另行签订商河县《商品房买卖合同（预售）》，2017年3月份东盛公司将涉案商铺交付王永梅使用。2017年5月1日王永梅与承租人刘廷朋签订了涉案商铺《房屋出租合同》，合同约定租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，年租金3.8万元。合同到期后王永梅又将涉案商铺租给另一承租人经营“顺禾肉夹馍”年租金超过3.8万元，至今仍在租赁中。因此，2017年7月31日程济中向商河县人民法院提起诉讼。 经审理，2018年12月28日商河县人民法院作出的（2017）鲁0126民初1909号民事判决书，判决：一、被告济南东盛阳光房地产开发有限公司与被告王永梅关于商河县签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告程济中的其他诉讼请求。原告认为，一审判决被告东盛公司与被告王永梅签订商河县《商品房买卖合同》无效，是正确的。因对判决第二项不服提起上诉。 2019年7月3日济南市中级人民法院作出(2019)鲁01民终3563号民事裁定书，裁定书称：“本院认为，根据程济中与王永梅在一审中提交证据确认事实如下：一、2013年4月24日东盛公司(甲方)与山东仁升置业有限公司、张守保、段守勇、张振军(乙方)签订《房地产开发合作协议》一份，约定由乙方负责商河县田园路和花园路交汇处商品房项目的开发建设与房屋团购销售的工作。东盛公司于2013年5月10日出具东盛公司印鉴使用授权委托书，向山东仁升置业有限公司、张守保、段守勇、张振军授权使用该公司公章一枚及法定代表人“陈建华”名章一枚。......三、2015年9月6日山东仁升置业有限公司、张守保、段守勇、张振军(甲方)与济南长清大学城法律服务所(乙方)签订《委托代理合同》，合同约定指派程济中代理甲方与东盛公司合作开发纠纷一案，代理费88万元，合同签订当日付2万元，其余86万元由张守保、段守勇、张振军在东盛公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺10号楼110号抵顶，东盛公司与程济中于当日签订商品房买卖合同(预售)一份，将东盛阳光花园10号楼110号商铺出卖给程济中，合同签订日期提前至2015年5月18日，房屋价款为930920元。东盛公司于2015年9月6日向程济中出具2015年5月18日房款930920元的收据1份。”对此，原告认为，裁定书确认的上述事实是正确的。裁定书称：“根据上述事实可以认定，东盛公司就涉案东盛阳光花园10号楼110号商铺分别与王永梅及程济中签订的两份商品房买卖合同(预售)，均是由仁升公司、张守保、段守勇、张振军所实际操作完成。因此，应对出卖涉案房屋的形式、收款方式、履行情况、实际签订合同的先后时间等予以查明，一审法院在未查清上述事实的情况下，仅以王永梅在购买涉案房屋存在不合理之处便认定王永梅与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同(预售)无效，系认定基本事实不清，且该事实的认定涉及到案外人仁升公司、张守保、段守勇、张振军的利害关系，一审法院未追加其参与本案诉讼，系遗漏当事人，严重违反法定程序。”据此，二审法院裁定书撤销了一审民事判决，发回商河县人民法院重审，原告认为，一审法院判决书(第9页至11页)已经对东盛公司与王永梅签订的出卖涉案房屋的形式、收款方式、履行情况、实际签订合同的先后时间予以查明，并列举3处不合理和怀疑之处，认定两被告存在恶意侵害第三人利益的目的，签订的涉案商品房买卖合同(预售)无效，是正确的。 裁定书认定案件事实的认定涉及到案外人仁升公司、张守保、段守勇、张振军的利害关系，一审法院未追加其参与本案诉讼，系遗漏当事人，违反法定程序。因此，原告在一审重审中依法提出追加案外人仁升公司、张守保、段守勇、张振军的申请。《中华人民共和国民法通则》第七十五条：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应予支持。 综上所述，原告上述主张，有充分事实和法律依据，为维护其合法权益，向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法作出支持原告诉讼请求的公正判决。 东盛公司辩称，一、程济中和王永梅与东盛公司都不存在买卖关系，双方提供的房屋买卖合同加盖的公章并非其单位的印章。程济中与王永梅都没有取得房屋所有权，涉案房产仍系东盛公司所有，东盛公司将另案主张权利。程济中与王永梅虽然都持有所谓的房屋买卖合同，该合同中的东盛公司印章并非其公司的印章。双方不存在真实的买卖关系。程济中及王永梅应当举证证实双方的合同履行情况，比如签订买卖合同的过程，签订合同后的款项来源、交付方式。二、程济中将房屋备案，是虚假备案，不是预告登记，不具有排他效力。程济中所谓的房屋买卖合同印章并非其公司印章，程济中无证据证明已经实际交付了房款。东盛公司与程济中不存在真实的房屋买卖关系，程济中所在的法律服务所与仁升公司、张守保、段守勇、张振军签订的房屋买卖合同，恶意串通，虚构代理费，程济中主张的所谓代理费主体应当为济南长清法律服务所，并非程济中。且应举证具体的代理合同约定的88万的依据、具体收费标准和提供了哪些服务事项。三、王永梅与东盛公司的房屋买卖合同中并非其公司印章，不存在真实的交易，王永梅应当举证证明具体的款项交付方式和款项来源。综上，涉案房屋系东盛公司所有，程济中与王永梅均未取得涉案房屋的所有权，东盛公司将另案起诉。 王永梅辩称，王永梅与东盛公司签订的《商品房买卖合同》有效，不存在恶意串通行为，王永梅已缴纳全部房款，并且签订商品房买卖合同时间早于程济中签订的合同时间，并且程济中未缴纳任何房款，其依据大学城法律所签订的委托合同中有关抵顶房屋的条款主体并非程济中，并且该条款为程济中自行添加，合同另一方持有的该合同并没有有关涉及本案房屋的约定，并且该合同为无效合同，根据法律规定应当依法驳回程济中的诉讼请求。 张守保、段守勇、张振军、仁升公司述称，程济中在本案中的诉权是基于第三人与大学城法律所于2015年9月6日签订的委托代理合同所取得，张守保、段守勇、张振军因委托合同纠纷已在贵院起诉大学城法律所，案号为（2019）鲁0126民初3497号，本案的审理应当以（2019）鲁0126民初3497号的裁判为依据，张守保、段守勇、张振军同意对两案合并审理。根据双方签订的委托代理合同，该合同约定代理内容为刑事代理，非民事代理且当事人不在法律服务所注册地，违反了法律关于法律服务所代理案件的相关强制性规定，应属无效合同且程济中并未向第三人提供有效的法律服务。 大学城法律所述称，对张守保、段守勇、张振军已起诉大学城法律所，大学城法律所认为该案刚立案送达，大学城法律所要在法定期限内提出书面答辩意见或管辖，该案与本案涉及的法律关系不同，且大学城法律所按照合同约定履行了民事代理及刑事报案工作，由于张守保、段守勇、张振军无故中止代理合同，按照合同约定应当支付代理费88万元，具体见代理合同。本案是确认东盛公司与王永梅恶意串通签订东盛阳光花园10号楼110号商铺商品房买卖合同无效，东盛公司与程济中签订东盛阳光花园10号楼110号商铺商品房买卖合同有效。总之本案是确认之诉，与另案委托代理合同不是同一法律关系，应另案处理，大学城法律所基于代理合同的约定由程济中代理张守保、段守勇、张振军与东盛公司合作投资开发纠纷，且程济中已履行完代理义务，大学城法律所同意将合同中张守保、段守勇、张振军所欠的代理费86万元由其所有的涉案商铺抵顶，抵顶为程济中，并由程济中享有涉案商铺的权益，提交书面证明一份，具体见证明内容。 程济中提交以下证据：证据1.《商品房买卖合同（预售）》（程济中与东盛公司签订）原件1份；证据2.《收据》原件1份；证据3.《房屋备案登记》原件1份；证据4.照片打印件4张；证据5.《商品房买卖合同（预售）》（王永梅与东盛公司签订）复印件1份；证据6.《商品房出租合同》复印件1份；证据7.程济中与王永梅通话录音光盘及笔录1份；证据8.《聘用法律顾问合同》复印件1份；证据9.《房地产开发合作协议》复印件1份；证据10.《济南东盛阳光房地产开发有限公司印鉴使用授权委托书》复印件1份；证据11.《委托代理合同》原件1份；证据12.《刑事报案书》原件1份；证据13.《关于东盛阳光花园小区2号、6号、10号楼停工，无法交房造成群体性上访严重情况的汇报》原件1份；证据14.《不予立案通知书》原件1份；证据15.《刑事复议申请书》原件1份；证据16.《复议决定书》复印件1份；证据17.《依法应当通知立案书》原件1份（当事人未签字）；证据18.涉案商铺照片打印件3张。 东盛公司未提交证据。 王永梅提交以下证据：证据1.收款收据原件4张；证据2.认购协议书原件1份；证据3.购房合同（王永梅与东盛公司签订）原件1份；证据4.交房单原件1份；证据5.济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初1304号民事判决书和济南市中级人民法院（2020）鲁01民终9768号民事判决书原件各1份。 张守保、段守勇、张振军、仁升公司未提交证据。 大学城法律所提交以下证据：证明原件1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月24日，东盛公司（甲方）与仁升公司、张守保、段守勇、张振军（乙方）签订《房地产开发合作协议》一份，约定由乙方负责商河县田园路和花园路交汇处商品房项目的开发建设与房屋团购销售的工作。东盛公司于2013年5月10日出具东盛公司印鉴使用授权委托书，向仁升公司、张守保、段守勇、张振军授权使用该公司公章一枚及法人代表“陈建华”名章一枚。 2013年12月7日，王永梅与段守勇签订东盛阳光花园认购协议书一份，王永梅认购东盛阳光花园10号楼110室，仁升公司分别于2013年12月17日、2014年9月15日、2014年9月17日向王永梅出具10万元、15万元、5万元购买商铺诚意金的收据3份，该收据加盖仁升公司财务专用章，东盛公司于2015年4月20日向王永梅出具662500元的收据一份，该收据记载“东盛阳光花园10＃楼110商铺房款”并加盖东盛公司单位印章。东盛公司与王永梅于2015年7月17日签订商品房买卖合同（预售）一份，将东盛阳光花园小区10号楼110号商铺出卖给王永梅，房屋价款为962500元。 2015年9月6日，仁升公司、张守保、段守勇、张振军（甲方）与大学城法律所（乙方）签订《委托代理合同》,合同约定指派程济中代理甲方与东盛公司合作开发纠纷一案，代理费88万元，合同签订当日付2万元,其余代理费86万元由张守保、段守勇、张振军在东盛公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺10号楼110号抵顶，东盛公司与程济中于当日签订商品房买卖合同（预售）一份，将东盛阳光花园小区10号楼110号商铺出卖给程济中，合同签订日期提前至2015年5月18日，房屋价款为930920元。东盛公司于2015年9月6日向程济中出具2015年5月18日房款收据1份，金额为930920元，其中86万元是以涉案房屋抵顶，剩余款项程济中未实际支付。 大学城法律所提交证明一份，内容为：“济南长清大学城法律服务所与张守保、段守勇、张振军签订（2015）字第015号《委托代理合同》约定其余代理费86万元由张守保、段守勇、张振军在东盛公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺10号楼110号抵顶，抵顶商铺价格按照每建筑面积5000元计算。同意由程济中与东盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》，程济中享有对上述商铺所有权益。” 王永梅提交济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初1304号民事判决书和济南市中级人民法院（2020）鲁01民终9768号民事判决书各一份，长清法院（2020）鲁0113民初1304号案件判决：一、张守保、段守勇、张振军与济南长清大学城法律服务所签订的《委托代理合同》有效；二、张守保、段守勇、张振军不再向济南长清大学城法律服务所支付《委托代理合同》第六条约定的86万元代理费；三、驳回张守保、段守勇、张振军的其他诉讼请求。济南中院在（2020）鲁01民终9768号案件中审理认为，“大学城法律所与张守保、段守勇、张振军签订的《委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案系委托合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。涉案《委托代理合同》第九条‘乙方接受甲方委托后，甲方不得解除合同或与他人签订同案协议，否则按照上述代理费总额向乙方支付代理费’的约定，不符合上述法律规定，一审法院认定该条约定无效并无不当。涉案《委托代理合同》第四条约定‘由于乙方的原因终止履行合同，代理费全部退还甲方；由于甲方的原因终止合同，代理费不退回或根据乙方的工作量协商退还部分代理费’，被上诉人张守保、段守勇、张振军以2015年11月未在大学城法律所起草的依法应当通知立案书上签字的行为，表明不再委托大学城法律所为其提供法律服务，双方的权利义务已终止，尚未履行的，终止履行，大学城法律所主张《商品房买卖合同（预售）》已实际履行、被上诉人支付86万元代理费合同义务已履行完毕的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《委托代理合同》已于2015年11月解除，双方权利义务终止，被上诉人未履行的合同义务终止履行，大学城法律所未举证证明被上诉人张守保、段守勇、张振军解除委托合同对其造成了实际损失，应承担举证不能的法律后果，一审法院据此判决被上诉人不再向上诉人大学城法律所支付86万元代理费并无不当，本院予以确认。” 本院认为，关于程济中与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同的由来，大学城法律所与张守保三人签订委托代理合同约定代理费86万元由涉案房屋抵顶，为履行该房屋抵顶约定，大学城法律所将签订抵顶房屋买卖合同及抵顶房屋所有权益让与程济中行使；东盛公司授权仁升公司、张守保、段守勇、张振军使用其公司公章，由张守保、段守勇、张振军实际操作完成该抵顶房屋买卖合同的签订。故程济中与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同是因张守保三人与大学城法律所签订委托代理合同约定代理费86万元由涉案房屋抵顶而产生，该商品房买卖合同的签订是为确保大学城法律所与张守保三人签订的委托代理合同的履行而提供的以物抵债行为，其真实意思表示并非房屋买卖。现（2020）鲁0113民初1304号民事判决及（2020）鲁01民终9768号民事判决已确认张守保三人不再支付剩余86万元代理费，程济中请求确认买卖合同效力、交付房屋、返还租金，继续履行以物抵债协议的请求权基础已灭失，故对程济中的诉讼请求，本院不予支持。 关于王永梅与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同的效力，因基础债务关系已消灭，程济中不再基于以物抵债协议享有涉案房屋相关权益，故其请求确认王永梅与东盛公司签订的涉案商品房买卖合同无效，本院不予支持。另东盛公司主张其与王永梅之间不存在房屋买卖合同关系，东盛公司可另行主张。 综上所述，程济中的诉讼请求于法无据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定,判决如下: 驳回原告程济中的诉讼请求。 案件受理费100元，保全申请费780元，由原告程济中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  石玉珍 审 判 员  李 鑫 人民陪审员  王昌莲 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  王登旺 书 记 员  张立洁