海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初11104号   原告：丁兴，男，1971年9月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，公民身份号码：XXX。   原告：段福存，男，1973年4月28日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，公民身份号码：XXX。   原告：喻杏梅，女，1970年1月2日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，公民身份号码：XXX。   原告：何爱英，女，1971年10月21日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，公民身份号码：XXX。   四原告共同委托诉讼代理人：杜俊，海南正益律师事务所律师。   被告：广州强薇化妆品有限公司，住所地：广东省广州市南沙区丰泽东路106号，统一社会信用代码：91440101MA5CUP8W18。   法定代表人：谢高，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符传拔，海南泽田律师事务所律师。   原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英与被告广州强薇化妆品有限公司（以下简称广州强薇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英的共同委托诉讼代理人杜俊，被告广州强薇公司的法定代表人谢高及委托诉讼代理人符传拔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英向本院提出诉讼请求：1、请求解除四原告与被告签订的《海口市房屋租赁合同》；2、判决被告支付租金29480元（期间为2020年3月26日至2020年7月31日）（当庭变更为51520元）；3、判决被告支付物业管理费14720元（期间为2019年12月7日至2020年7月31日）（当庭变更为6912元）；4、判决被告支付水电费5938.99元；当庭增加：5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四原告和被告签订的《海口市房屋租赁合同》（下称合同）因被告的根本违约行为已无法履行，应当依法解除2019年12月6日，四原告和被告经协商一致签订《海口市房屋租赁合同》，合同约定：“甲方（四原告）同意将座落于海南省海口市国兴大道3号互联网金融大厦A栋32层3203房的部分房屋（房地产权证号：014B752）出租给乙方（被告）办公使用（面积为240平方米），租赁期限为2019年12月6日至2021年12月25日，免租期为2019年12月6日至2019年12月25日，免租期内只免租金，不免物业管理费和水电费；租金按每三个月人民币68400元结算，物业管理费按每月16元/平方米/月，每三个月人民币11520元结算，首次租金从2019年12月25日生效，后每三个月租金与三个月物业费在付款当月10日前按转账付款方式缴付；房屋保证金为45600元，乙方（被告）在无正当理由情况下而不能履行合同或提前终止合同，将不退还保证金。”2020年7月31日，被告未通知四原告就突然搬离了所租住的涉案房屋，既不与四原告做交接事宜，更不交付拖欠的房租、物业费及水电费；之后，在原告丁兴多次打电话给被告时，被告都拒接电话，经四原告核算，被告累计拖欠房租29480元、物业费14720元、水电费5938.99元，以上费用共计50138.99元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告不履行债务的行为符合以上法条的规定，合同应当被依法解除。二、四原告减免被告租金的前提是《海口市房屋租赁合同》的实际履行，现因被告的根本违约行为，合同已无法履行，被告应当向四原告支付减免的租金并承担违约责任依据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”四原告认为，减免租金的合同条款是附生效条件的条款，生效条件即为在合同期限内依法如约的履行合同，这是四原告给被告减免租金的前提，但如前所述，被告在没有与四原告协商交接事宜时就突然搬离涉案房屋，更是拖欠了几万元的房租、物业管理费和水电费，以自己的实际行为表明其不再履行合同，合同目的已无法实现，被告的行为已经构成了根本违约，应当向四原告支付减免的租金并承担相应的违约责任。综上所述，被告的违约事实清楚，法律责任明确，请求贵院依法支持四原告的诉讼请求。   被告广州强薇公司辩称，一、被告与原告已办理搬离交接，并完成费用结算，双方签订的《海口市房屋租赁合同》已于2020年7月30日因双方协商一致而解除。第一，关于搬离交接问题。被告在搬离之前，被告已就搬离交接事宜及合同解除问题与原告进行了协商，原告也表示理解，同意用被告的保证金抵扣剩余费用。2020年7月30日，被告也与原告代理人钱启明就解除案涉合同进行了协商并做了搬离交接安排。根据民事代理法律关系，代理人在代理权限内，以被代理人的名义同第三人进行的具有法律意义的行为，在法律上产生与被代理人自己的行为同样的后果。既然被告已和原告的代理人钱启明办理了搬离交接手续就等于与四位原告办理了搬离交接手续，无需再另行通知四位原告。第二，关于剩余费用结算问题。在本案中，被告一共应付原告租金、物业费、水电费用为：（2019年12月6日至2019年12月25日）物业费+（2019年12月26日至2019年12月31日）租金+（2020年1月1日至2020年7月31日）租金及物业减去疫情期间一个月租金+水电费=16×240÷31×26+22800÷31×6+22800×6+16×240×6+5938.99=3220.65+4412.9+136800+23040+5938.99   =173412.54元，而被告分别于2019年12月5日支付22800元，12月25日支付102720元，2020年4月28日支付55000元，累计共支付180520元，其中该笔费用含45600元保证金。被告支付的费用已足以抵扣原告所有的剩余费用并且留有剩余（180520-173412.54）7000多元。因此，在双方已就保证金抵扣问题达成一致意见的情况下，被告已经结清了原告的所有费用，不存在拖欠房租、物业费、水电费的情形。综上，被告与原告已办理搬离交接，并完成费用结算，双方签订的《海口市房屋租赁合同》已于2020年7月30日因双方协商一致而解除。二、疫情属于不可抗力，且原告也自愿减免被告一个月租金，该行为系原告的真实意思表示，合法有效，受法律约束。受疫情影响，原告同意减免被告一个月租金。减免租金的行为系原告的真实意思表示，合法有效。原告称减免租金的合同条款是附生效条件的条款没有事实依据与法律依据。减免一个月租金是原告的单方承诺，该承诺被告已经接受并认可，自始至终双方也没有提到过附条件生效的事由，该承诺已经作出至被告接受便不可撤回，因此该承诺合法有效，受法律约束。三、原告恶意缠讼的行为不应得到支持。如前所述，在被告与原告已办理搬离交接，并完成费用结算，双方已就案涉房屋租赁合同的解除达成一致的情况下，原告无权再向被告主张任何费用。原告称被告没有办理交接，拖欠费用，与事实不符，其所主张的租金系附条件减免也没有事实依据与法律依据。因此，原告的诉讼请求明显属于恶意缠讼行为。综上，被告与原告已办理搬离交接，并完成费用结算，双方签订的《海口市房屋租赁合同》已于2020年7月30日因双方协商一致而解除。原告无权向被告主张租金、物业费、水电费。因此，为维护被告的合法权益，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。   原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英为证明其主张的事实提供如下证据：   证据1：不动产权证书，拟证明四原告对涉案房屋享有权利。   证据2：《海口市房屋租赁合同》，拟证明四原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定了具体的租赁期限、金额等合同内容，是被告违反了合同约定，致使合同目的无法实现，构成了根本违约的事实。   证据3：微信聊天记录，拟与证据2一起共同证明原告减免被告的租金附有生效条件，现因被告的根本违约行为，该条件并未成就，被告应当向原告支付减免的租金并承担违约责任。   证据4：银行转账单，拟证明被告仅支付了2020年3月26日至2020年7月31日间的部分租金和物业管理费，至今欠付租金、物业管理费和水电费共计64370.99元。   证据5：互联网金融大厦收费通知单，拟证明被告拖欠涉案房屋水电费至今还未支付。   被告蔷薇公司为证明其主张的事实提供如下证据：   第一组证据：1.不动产权证书；2.《海口市房屋租赁合同》，拟证明2019年12月6日，被告在查验四原告的产权证及身份证件及四原告的代理人钱启明签订《海口市房屋租赁合同》。   第二组证据：1.借记卡账户历史明细清单；2.微信聊天记录截屏，拟证明：1.2019年12月5日，被告给原告支付22800元；2019年12月25日，被告向原告支付102720元；2020年4月28日，被告向原告支付55000元，被告累计共向原告支付180520元；2.其中102720元包含2个月押金；3.180520元已完全支付原告的租金、物业费、水电费并有剩余。   第三组证据：1.被告公司法人与原告丁兴通话录音光盘；2.录音文字版；3.方微微中国移动语音清单，拟证明：1.被告在搬离前，被告公司法人已经和原告沟通好交接情况及押金抵扣问题；2.2020年7月30日下午，被告公司股东方微微已经和原告代理人钱启明沟通搬离交接问题，当天下午钱启明过来协商进行交接安排，允许被告第二天搬离房屋，并非被告突然搬离。   被告蔷薇公司申请证人方微微、邢强宇出庭作证，方微微、邢强宇证明两人于2020年7月30日与原告的负责人钱启明进行搬离交接安排，当时原告代理人钱启明要求被告这边不要拆除前台留着有用，还要求被告这边留下桌椅，除此之外说好第二天被告可直接搬离，被告这些也都有留下，并非被告未告知突然搬离，两人目睹整个搬离交接安排的过程。   本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.被告对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以认定。   2.被告对原告所举证据2的真实性有异议，对《海口市房屋租赁合同》的合同内容无异议，对签名有异议，认为被告提交的合同是原告的代理人签的，被告也是认可的。本院认为，原告的该证据有被告公司盖章并有法定代表人的签字，故本院对该证据予以认定。   3.被告对原告所举证据3的证明内容有异议，其认为该聊天记录并不能证明减免租金存在附条件的情况，该条件至始至终不存在，双方也从来没有关于附条件达成一致的意见。本院认为，该证据及证据2均未注明原告承诺减免被告的租金是附生效条件的，原告称其免除行为附生效条件与事实不符，本院不予采信。   4.被告对原告所举证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议，原告遗漏了2019年12月5日被告转账的22800元。本院认为，原告对被告提交的借记卡账户历史明细清单无异议，故被告已支付的款项应包含2019年12月5日转账的22800元。   5.被告对原告所举证据5的真实性有异议，其认为该通知单是原告后面才找物业补盖章的。本院认为，该证据有原件核对，本院予以采信。   6.原告对被告提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，其认为当时原告之一丁兴确实委托钱启明代为与被告签订租赁合同，但后来考虑到房产属于四原告所有，于是要求被告邮寄租赁合同给四原告并分别签署，所以租赁合同应当以四原告与被告签订的合同为准，当然两份租赁合同在内容上一致，这也表明被告对涉案租赁合同的内容是认可的，对合同约定的权利和义务是明确的。本院认为，双方提交的合同文本内容是相同的，原告亦认可曾委托钱启明代为与被告签订该份租赁合同，故本院对该证据予以认定。   7.原告对被告提供的第二组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，其认为其一，减免租金的前提是被告依约履行租赁合同，但由于被告违反合同约定，在合同期内未经协商就搬离，至今拖欠几万元的租金、物业管理费、水电费，致使合同目的已无法实现，所谓减免的租金不应当计算在未支付的房租中。其二，按租赁合同第十一条第六款的约定：“乙方在无正当理由情况下而不能履行合同或提前终止合同的，将不退还乙方的保证金”，被告支付的2个月保证金共计45600元是作为违约金的形式存在，不应从中扣减未支付的租金、物业费和水电费。本院认为，该组证据可以证明被告累计支付的款项为180520元，其中2019年12月25日支付的102720元中包含2个月的押金，但该组证据无法证明原告同意以押金抵扣被告所欠的各项费用，故本院对被告拟证明押金抵扣租金、物业费、水电费后有剩余的内容不予采信。   8.原告对被告提供的第三组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，其认为其一，该录音和语音清单中并没有被告和钱启明沟通的内容，也没有协商进行交接的内容，更没有允许被告在未支付租金、物业费和水电费的情况下就搬离房屋，被告所列的证明内容没有任何证据可以支持；其二，在通话录音中，被告的法定代表人谢高对未交物业、水电就搬离房屋的事实是认可的，也明确说明是被告的管理人员不接原告电话，不搭理原告的请求，这恰恰说明被告对违约的事实是认可的。本院认为，通话录音、语音清单中并无原告同意被告搬离、同意以押金抵扣被告所欠费用的内容，录音未体现被告的搬离系经与原告协商一致，故本院对被告该组证据的真实性予以认定，对其证明内容不予采纳。   9.原告对证人方微微、邢强宇的证言不予认可，其认为两位证人均为被告公司的股东、工作人员，与被告有利害关系，且认为证人的证言前后矛盾，被告搬离给原告造成巨大的损失，原告至今未将涉案房屋出租出去，原告不可能同意将租金在保证金中扣减。本院认为，两位证人为被告公司的股东、工作人员，与被告存有利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下无法采信，本院对两证人所做证言不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   涉案房屋海南省海口市国兴大道3号互联网金融大厦A栋32层3203房登记在原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英的名下。2019年12月6日，四原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《海口市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积为500.56㎡）其中的240㎡的房屋租赁给乙方用于办公；租赁期限自2019年12月6日至2021年12月25日，其中免租期自2019年12月6日至2019年12月25日，免租期内不免除物业管理费和水电费；房屋租赁保证金为45600元，月租金为22800元，租金每三个月结算，即68400元；物业综合管理费的标准为16元/平方米/月，每三个月结算，即11520元；每三个月的租金和物业综合管理费合计79920元；首次租金从2019年12月25日生效，后每三个月租金与物业费应于付款当月10日前支付；乙方在无正当理由的情况下不能履行合同或提前终止合同的，将不退还乙方的保证金；合同签订当日，乙方向甲方缴纳一个月租金，剩余的贰押叁付在2019年12月25日前支付。   租赁合同签订后，原告依约交付了出租房屋，被告广州强薇公司的付款情况为：2019年12月5日支付22800元、2019年12月25日支付102720元（其中包含两个月房屋租赁保证金45600元）。   2020年4月28日，原告方通过微信与被告的法定代表人谢高联系，称“2020年3月10日三个月房租68400元（240㎡×95元×3个月），三个月物业费11520元（240㎡×16元×3个月）元，合计79920，免一个月的房租22800元，应付57120元。收款人：丁兴……”。同日，被告向原告支付55000元，租赁期间被告累计向原告支付180520元。   2020年7月31日，被告搬离涉案房屋。原告主张被告擅自搬离涉案房屋且欠付租金、物业管理费、水电费，遂诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。   本院确认的上述事实，有当事人提交的不动产权证书、《海口市房屋租赁合同》、微信聊天记录、银行转账明细、互联网金融大厦收费通知单、邮件交寄单，有被告提交的微信聊天记录以及双方当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告与被告签订的《海口市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案的争议焦点在于：一、双方是否已协商一致解除《海口市房屋租赁合同》；二、原告减免被告一个月的房屋租金是否附生效条件；三、被告是否存在尚未结清的租金、管理费、水电费。   关于双方是否协商一致解除租赁合同的问题。四原告主张涉案租赁合同未到期，被告擅自违约搬离涉案房屋。被告则辩称其是系在双方协商同意解除租赁合同后才于2020年7月31日搬离的，并办理交接完成费用结算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担：（一）……；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。协商一致解除合同，须双方作出明示的意思表示，本案中，被告强薇公司作为承租方，在租赁期限届满前搬离涉案租赁物，并主张双方租赁关系是经协议一致后解除的，被告强薇公司对此应当承担举证责任，但其提交的通话录音、中国移动语音清单均无法证明双方已就解除租赁合同达成一致意见，更无法证明原告同意免除被告的违约责任、同意以保证金抵扣被告所欠的所有费用，被告申请的证人所作证言亦无法单独采信，故被告未能提供协商解除租赁合同、交接离场手续的证据，未能完成其证明责任，应承担举证不能的后果，对于其提出的经协商一致而作出搬离的行为的主张，本院不予采纳。被告未依约履行合同义务构成违约，应承担违约责任，原告据此有权要求解除双方的租赁合同，鉴于原告已实际收回涉案房屋，双方的租赁合同关系事实已经解除，已无通过判决解除之必要，故对原告请求解除《海口市房屋租赁合同》，本院不予支持。   关于原告减免被告一个月的房屋租金是否附生效条件的问题。原告承诺免除被告一个月的房租，属于债务免除的行为。所谓免除，是指债权人基于其单方行为，免除债务人的全部或者部分债务，从而导致合同权利义务关系全部或者部分地消灭。债务免除是一种单方、无因、无偿、不要式的行为，故债务免除是债权人处分其债权的行为，可以由其单方面决定，只要债权人作出免除债务的意思表示就可直接对债务人产生效力。本案中，原告作出减免被告一个月房租的承诺系其真实意思表示，其承诺中并未附生效条件，该免除行为已生效，即已产生债务消灭的法律后果，该债务免除的意思表示不得撤销或者反悔。   关于被告是否存在尚未结清的租金、管理费、水电费的问题。双方签订的合同第十一条约定，承租人无正当理由不履行合同或提前终止合同的，将不退还保证金。本案中，原告不同意以保证金抵扣被告所欠付的所有费用，故被告应结清截至搬离之日即2020年7月31日期间的所有费用。   租金：被告已支付前三个月即2019年12月26日至2020年3月25日期间的租金。2020年3月26日至2020年7月31日的租金为95760元（22800元×4月+22800元/30天×6天），免除一个月的房租后应付租金为72960元（95760元-22800元），被告于2019年12月25日支付的55000元，扣除三个月的物业管理费后剩余43480元（55000元-11520元），故被告尚欠付租金29480元（72960元-43480元），原告主张租金超出的部分，本院不予支持。   物业费：被告已支付前三个月即2019年12月6日至2020年3月5日期间的物业费，以及2020年3月6日至2020年6月5日期间的物业费（2020年4月28日支付）。2020年6月6日至2020年7月31日的物业费为7040元（11520元/3+11520元/3/30天×25天），原告主张物业费为6912元，系对自身权利的处分，本院予以支持。   水电费：原告提交了物业收费通知单拟证明被告欠缴水电费5938.99元，经查，物业收费通知单上水电计费的时间段为被告实际租赁案涉房屋的期间，故该费用应由被告承担，被告辩称双方已就保证金抵扣问题达成一致意见，不存在拖欠水电费的情形，无证据证明，且与其在通话录音中自认就不搭理电费事宜沟通表示道歉的行为相矛盾，本院不予采信。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、被告广州强薇化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英欠付的租金29480元；   三、被告广州强薇化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英物业管理费6912元；   四、被告广州强薇化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英水电费5938.99元；   五、驳回原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1409.27元（原告已预付），由原告丁兴、段福存、喻杏梅、何爱英负担482.52元，被告广州强薇化妆品有限公司负担926.75元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 陈惠妹   人民陪审员 李元桃     二〇二〇年十二月三十日   书记员 陈桃艳   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；   （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。