山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1425民初3573号原告：苏学国，男，1987年3月27日出生，汉族，住齐河县。原告：石丽丽，女，1987年11月19日出生，汉族，住齐河县。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘凯，山东豪才律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张晨，山东豪才律师事务所实习律师。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地齐河县城齐鲁大街279号。法定代表人：程延春，总经理。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。原告苏学国、石丽丽与被告山东昌奥置业有限公司（以下简称山东昌奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏学国、石丽丽的共同委托诉讼代理人刘凯、张晨，被告山东昌奥置业有限公司的委托诉讼代理人周宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏学国、石丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金48361.98元（以349184为基数按照日万分之一，从2016年10月5日暂计至2020年7月21日）；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原告与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号：201410080040572），约定原告从被告处购买位于山东省齐河县贵和华城三期17号楼1单元803室处房屋一套，面积：99.88平方米，储藏室一套，房号：1-134，总价款：349184元；合同约定：被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记。原告按照合同约定支付房屋全部价款，双方于2016年7月7日办理交房手续。但交付至今被告迟迟未为原告办理房屋所有权转移登记，原告多次催促未果，特诉至贵院，请求依法判如所请。山东昌奥公司辩称，1、没有及时办证不能归责于被告，因为原告没有及时向有关部门缴纳契税和公维基金，需要持据前来办理。2、交房通知注意条款中已经将办证的主体变更为业主自行办理。3、本案已超出诉讼时效。4、不动产证书于2020年8月11日已经办理。苏学国、石丽丽围绕其诉讼请求，提交了如下证据：一、交房通知一份，证实被告于2016年7月7日交付房屋。被告质证后认为，对真实性及证明目的无异议，但同时证明业主应当在办理房产证之前到有关部门缴纳契税以及公维基金，然后持单据办理房产证手续，也证明注意条款第一项中，将办证主体变为业主自行办理。二、山东省增值税发票一份，证明原告已经交付房款349184元。被告质证后无异议。三、商品房预售合同一份及房地产权登记信息一份，证明根据合同第七章第16条第3款，被告未于合同约定时间办理完毕房屋产权登记且应归因于被告。被告质证后认为，对真实性无异议，但办证主体已由后续的交房通知变更为业主自行办理。本院经审查认定，苏学国、石丽丽提交的证据一交房通知中加盖了山东昌奥置业有限公司印章，且内容与本案直接相关，对其真实性本院予以确认，并且交房通知中载明了办理房产证前由开发商通知业主缴纳相关税费。证据二被告无异议，能够证明原告为案涉房产的合法业主。证据三为原被告之间签订的就购买案涉房屋所达成一致协议，合同成立并生效，合同中约定了房屋产权登记的有关事宜。房地产权登记信息能够证明山东昌奥置业有限公司办理国有建设用地上房屋所有权首次登记的时间，并能证明苏学国、石丽丽已办理了案涉房产的房产证。山东昌奥公司围绕其辩解主张，提交交房通知一份，证明2016年7月7日交房时双方已经约定相关证件的办理业务由原告自行处理；本案原告的主张已经超过诉讼时效，根据合同第十六条约定，原告应当自交房之日起90日内办证，诉讼时效应当从2016年10月5日计算往后推算三年。苏学国、石丽丽质证后认为，对真实性无异议，交房通知中仅约定由原告进行办理，但因被告未办理初始登记，被告已造成违约，原告无法按照规定办理相关证件。原告主张的违约金是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在被告持有相关材料到相关部门履行。因被告的违约行为致使原告权益受损，侵害属持续违约，真正时效起算时间应为2020年5月29日被告办理完初始登记后。本院经审查认定，该交房通知是山东昌奥公司向苏学国、石丽丽交付房屋时开具的材料，其内容中并未有将办理产权证的权利转移给购房者的意思，而是向业主告知办证前会通知业主并由业主自行缴纳相关费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年10月9日，苏学国、石丽丽购买了山东昌奥公司开发的位于齐河县贵和华城三期17号楼1单元803室房屋，房屋总价款349184元，双方签订了商品房预售合同。苏学国、石丽丽购买的房屋于2016年7月7日交付使用。二、山东昌奥公司进行国有建设用地上房屋所有权首次登记的时间为2020年5月29日。三、根据办案系统显示，本院收到苏学国、石丽丽诉状的日期为2020年7月23日，审批日期为2020年9月4日。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、苏学国、石丽丽的主张是否超出诉讼时效;2、山东昌奥公司是否存在违约办证行为，是否应当承担违约金及违约金的计算方法。针对第一个争议焦点，根据我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中原被告双方合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起诉至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。苏学国、石丽丽于2016年7月7日实际接收了案涉房屋，意即山东昌奥公司至迟应于2016年10月7日前提交房屋登记申请。山东昌奥公司未在上述期限内提出为苏学国、石丽丽办理房屋所有权转移登记，苏学国、石丽丽也未选择解除合同，则应按合同约定的按购房总价款为基数，以日万分之一计算违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，因此该违约金的请求给付为继续性债权，该债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到苏学国、石丽丽诉状的时间为2020年7月23日，即苏学国、石丽丽主张权利被侵害的时间为2020年7月23日，该时间距2016年10月7日虽已超出三年，但因山东昌奥公司未为苏学国、石丽丽办理房屋所有权转移登记的违约行为处于继续状态，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，苏学国、石丽丽主张逾期办证违约金应自本院收到诉状之日往前推算三年即自2017年7月23日起计算，本院予以支持，而苏学国、石丽丽主张2017年7月23日之前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。针对第二个争议焦点，苏学国、石丽丽与山东昌奥公司就案涉房屋签订商品房预售合同后，苏学国、石丽丽按约履行了付款义务，山东昌奥公司依约应于2016年6月30日前交付房屋。依据庭审查明，山东昌奥公司于2016年7月7日向苏学国、石丽丽送达了交房通知正式交付房屋。同时依据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，意即山东昌奥公司至迟应于2016年10月7日前提交房屋登记申请。因此，山东昌奥公司的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定的违约金计算方式折合年利率为3.6%，与一年期贷款市场报价利率相当，属于合理期间，本院予以确认。根据前段论述，本院收到苏学国、石丽丽诉状的时间即苏学国、石丽丽主张权利的时间为2020年7月23日，该日期虽距被告应当履行提交房屋登记申请最后期限超出三年，但因山东昌奥公司的违约行为处于持续状态，苏学国、石丽丽主张的违约金应自收到诉状之日起往前推算三年即应支持自2017年7月23日之后的违约金，同时又查明山东昌奥公司进行国有建设用地上房屋所有权首次登记的时间为2020年5月29日，意即自此日起山东昌奥公司已完成办理不动产权登记的先决条件，因此违约金的计算期限应自2017年7月23日计算至2020年5月29日，共计1041天，以苏学国、石丽丽总房款349184元为基数，按日万分之一计算，应为36350.05元（349184元×0.1‰/天×1041元=36350.05元）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏学国、石丽丽违约金36350.05元。二、驳回原告苏学国、石丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由原告苏学国、石丽丽共同负担151元，由被告山东昌奥置业有限公司负担354元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  徐庆学二〇二〇年十二月二日书记员  吴晨阳