广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6998号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：谢磊，男，1985年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市阳和工业新区。 委托诉讼代理人：李兰，女，1985年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市阳和工业新区。 被告：李兰，女，1985年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市阳和工业新区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业）与被告欧谢磊、李兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业的委托诉讼代理人娄婷、被告李兰并作为被告谢磊的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年7月至2020年9月的物业管理费2265.3元及违约金2344.59元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令被告向原告支付2018年7月至2020年8月的公摊电费384.7元，水费325元。上述1、2项金额合计：5319.59元。3、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区冠亚·国际星城（景园）小区10-21-4住宅房屋。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城Ａ－23地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截止日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费和相关水电费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告谢磊、李兰辩称，1、对原告诉请被告支付物业管理费违约金的计算方式及金额不认可，该案发生是由于原告不作为而引发的，被告不答应支付违约金。2、对原告诉请被告支付公摊费用、水费不认可，因本人已交过400元的水电及公摊预收款，物业不同意从里面扣除，此事物业的行为不合规不合法。公摊费用物业没有做明细公告公示，所以不交糊涂账。3、对原告诉请由被告承担本案受理费、公告费等诉讼费用不认可，因本案是由于原告不作为而引发的，故被告不承担该费用。4、原告提供的物业管理服务不到位，存在不作为、乱作为。物业在安全管理、车辆管理、保洁、绿化、公共设施管理、服务态度等方面存在诸多问题；物业费用收支、使用不清晰；物业对业主报修的房屋维修问题解决不够及时；物业对商铺非法打洞、排烟未尽到监管义务；物业配合房开强建烟道侵犯业主的权益；物业要求业主在领取房产证时必须交清物业费不合法；涉案诉小区至今未成立业委会，建议物业把地面上单独的封闭小区划分清楚，成立各自的业委会。5、被告对原告的管理和执行能力表示不信任。物业费收缴是权利与义务的对等关系，被告将暂停缴纳物业费。原告公司整改完成，经业主认同并符合《物业管理条例》规定后，被告再按时主动交纳物业费。 本院认为，涉案住宅小区系广西冠亚房地产开发有限公司开发的小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人，原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2013年9月25日签订的《冠亚·国际星城A－23地块住宅小区前期物业服务合同》未违反法律规定，属合法有效合同，该合同对小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，二被告作为该小区的物业使用人，亦应受该合同约束，履行交费义务。二被告系涉案房屋的所有权人。涉案房屋为高层住宅，不动产权证载明的建筑面积为93.13㎡，根据前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积交纳，交纳标准为0.9元/㎡·月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据原告提供的《律师函》及邮寄单，本院确认原告对其主张的2018年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费已经履行书面催交的义务，故二被告应向原告支付上述期间（共计25个月）的物业服务费2095.43元（93.13㎡×0.9元/㎡·月×25个月）。但原告对其主张的2020年8月1日至2020年9月30日的物业服务费，未能提供证据证明其已履行了书面催交的义务，故原告主张二被告支付此期间的物业服务费，本院不予支持。二被告的前述抗辩理由不足以作为其拒交物业费的理由，本院对其辩解意见不予采纳。 关于公摊电费，因原告所举证据并不能证实涉案房屋所在楼栋实际产生的费用，二被告亦不予认可，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于水费，因原告并非该费用的收费主体，亦未举证证明得到收费主体的授权或委托，二被告亦不予认可，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于违约金，前期物业服务合同对违约金虽有约定，但鉴于原告在为涉诉小区提供物业管理服务过程中存在瑕疵，并基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑二被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张二被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告谢磊、李兰于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2018年7月1日起至2020年7月31日止的物业服务费2095.43元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告谢磊、李兰共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。