河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11111号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，女，1969年3月10日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：崔林刚，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄市西美房地产开发有限公司，住所地石家庄市。 法定代表人：夏宏军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋辉，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人王某某与被上诉人石家庄市西美房地产开发有限公司（以下简称西美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某某的委托诉讼代理人崔林刚、被上诉人西美房地产公司的委托诉讼代理人蒋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某上诉请求：一、改判(2020)冀0105民初3147号判决第一项，在一审判决基础上，改判不予支持逾期付款利息254073元；二、撤销(2020)冀0105民初3147号判决第二项，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一审法院用首先、其次、第三的递进方式来为被上诉人说理最终支持其诉求，但是却既不合法，也不合理，其判决不公，逾期利息254073元不应支付。对于一审法院的“首先”、一审法院已经查明“原、被告双方签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议依法成立并有效。”并且，该协议具备和符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故，该《商品房认购协议书》应当认定为正式的商品房买卖合同，法院判决内容不应与最高院司法解释相反。对于一审法院的“其次”，一审法院对此合法有效协议的关键条款认为“案涉房产不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件，故双方约定余款106万元办理银行按揭贷款的条件亦无法成就（见一审判决书第10页最后两行）”，对一审法院的这种偏袒和认为，上诉人十分气愤。商品房出售方有丰富的经验和强大的实力，对自己能够办理按揭贷款的时间和条件应该能够预见，故意约定无法成就的条款属于欺诈消费者，商品房出售方以自己的欺诈行为和过错行为，竟然可以作为理由来强迫消费者签订承诺书支付高额利息，并且得到法院的偏袒和支持，今人震惊。对于一审法院的“第三”，法院在庭审中已经明确查明《承诺书》为格式条款，但在说理中不予提及。《承诺书》中有但书条款，在第六行表述有：西美公司若未在规定时间内签订正式《商品房买卖合同》上诉人不承担逾期利息。签字的时候，西美公司工作人员也非常自信的回复，到6月30号还网签不了，肯定不要你的利息，此事，有大量业主在现场，有证人可以出庭作证。《承诺书》中的逾期利息“计算时间自2013年8月13日起，到2018年6月30日止”。可见，承诺书已经将逾期利息的时间计算范围作了严格的界定。承诺书中的逾期利息只能特指此时间段的利息。而对于此时间段的利息，不承担的条件在后面紧接着做了说明，那就是在2018年6月30日前仍不能签订正式的《商品房买卖合同》。因西美公司未能在2018年6月30日签订正式的《商品房买卖合同》，故，逾期利息，上诉人不应承担。根据庭审证据可知，此承诺书是在断水、断电、停电梯等违法手段加上破门入宅，强行收房等涉黑手段下胁迫上诉人签署的，经官方媒体报道后引起强烈社会反响和领导高度关注。根据《商品房买卖司法解释》第十八条，被上诉人本应该给上诉人支付逾期办证违约金，明显的，逾期付款是因为被上诉人不能办证造成的，现在被上诉人反而利用司法机关向上诉人索要逾期付款利息，一审法院支持被上诉人有违民法的公平原则，更无法实现司法公平正义，甚至会再起风波。逾期办证违约金诉请，事实清楚，法律依据明确，应当支持。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》已被一审法院认定合法有效，且具备和符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该《商品房认购协议书》应当认定为正式的商品房买卖合同。《商品房认购协议书》虽然没有约定逾期办证违约金条款，但是有司法解释明确的规定。我国是成文法国家，合同中没有约定的条款以法律规定为准，这是基本的法律常识，故而本案可以直接适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由被上诉人支付上诉人逾期办证违约金。最高院类似案例及其说明也已经提供，二审法院可继续参考。关于一审反诉第一项请求，法院故意混淆先后义务，错误理解法律规定，有失公允，该项请求应当改判。反诉第一项请求为“责令被反诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助反诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条固然规定了房屋购买人应当履行的办证义务，但是此条款后半句补充规定了购房人履行义务的前提是“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。进一步的，在更具可操作性的《商品房销售管理办法》中，第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”第三款又规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见，在办理房屋产权证书中，房地产开发企业协助义务在先。庭审整个过程中，被上诉人自始至终未能证明其履行了先行义务，故而，上诉人要求其履行先行义务的诉请应该得到支持。关于恢复人防防火设施，消除安全隐患，上诉人反诉诉求及主体资格均不存在问题。首先，本案是商品房买卖合同纠纷，商品房尚未物权化，上诉人尚未办理证书，应当适用《合同法》及《商品房买卖司法解释》，案涉认购协议第九条明确约定了基础设施和配套设施达到使用条件，且地下室防火卷帘、防火门的拆除给房屋的使用造成安全隐患，违反合同约定。上诉人要求被上诉人继续履行合同约定，没有任何法律上的障碍。其次，上诉人并非处分地下室人防工程，而是通过诉讼要求恢复原状，消除隐患，这是一种利好所有业主的诉求，这种诉求无论是一个人起诉，还是全体业主起诉，其效果和诉求必将是一样的，没有必要浪费其他业主的精力和时间。若法院坚持需要多数业主参与方能起诉，上诉人可以组织全体业主集体进行诉讼。基于上诉人已经申请了司法鉴定，一审法院应组织司法鉴定，以确定缺失的防火设施，而不是将审判权推卸给消防部门。综上，一审法院判决确实存在诸多错误，望二审法院依法改判，以彰显司法公正，避免国家公权力被利用。 西美房地产公司答辩称，我们认为一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人提出的上诉理由依法不能成立，应当予以驳回。 西美房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款106万元，逾期付款利息254073元，合计1314073元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 王某某向一审法院反诉请求：1.责令被反诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助反诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2.被反诉人支付反诉人逾期办理房屋权属证书违约金485643元（均以1070395元为基数，自2013年11月11日至2019年8月19日按照同期逾期贷款利率计算为433676.7元；自2019年8月20日至2020年7月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价逾期利率计算为51966.3元）；3.将违法拆除的人民防空工程中的防火设备设施恢复原状，消除安全隐患。 一审法院认定事实：一、2013年8月12日原、被告签订《商品房认购协议书》，约定被告认购原告开发的西美五洲天地南区6-1-1002号房屋，该商品房建筑面积约227平方米，单价9385元/平方米，总房款2130395元，付款方式为被告于2013年8月12日支付首付款1070395元，剩余106万元办理银行按揭；出卖人（原告）应在2013年8月19日前，依照国家相关规定，将经过综合验收合格的、具备并符合本合同约定的商品房交付给买受人（被告）使用，如在约定交房日期后，买受人未办理交房手续，此后该套房所产生的空置费用由买受人承担；出卖人如未能按照合同约定的期限将该商品房交付买受人，则自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，协议继续履行；买受人在接到出卖人正式通知后30个工作日内，如因买受人原因不能签订正式《商品房买卖合同》或无法按期付款及办理银行按揭贷款，则出卖人有权单方终止本协议并另行销售相关房产，且买受人所交总房款的20%不予退还；双方约定于2013年12月31日前签订正式《商品房买卖合同》，同时多退少补相关差价，并按规定办理相关手续；本合同自双方签订之日起生效，自签订正式《商品房买卖合同》后自行作废。协议签订当日，被告向原告支付首付款1070395元，同时双方办理了交房手续。 二、2018年3月18日被告向原告出具《承诺书》，载明本人王某某购买西美五洲天地6号楼1单元1002房，截止到2018年3月18日已付房款1070395元，欠房款106万元未付，交房时间2013年8月13日，本人同意在签订正式《商品房买卖合同》时付清所欠房款及按照年利率4.9%核算所欠房款的逾期利息。逾期利息计算时间自2013年8月13日起至2018年6月30日止，逾期利息共计254073元，如未在2018年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，届时所产生的逾期利息不再由本人承担。本人对所欠房款及逾期利息共计1314073元一并办理银行贷款的事实予以确认。本人承诺，在签订正式《商品房买卖合同》时将上述逾期利息及所欠房款一并办理银行贷款，本人须于接到西美房地产公司通知后5日内提交符合银行要求的贷款资料，提交贷款资料后，由于本人原因导致贷款未获得银行审批同意，接到拒件通知之日起5日内交清剩余款项，如未按期提交贷款资料或未按期交清余款，视为本人根本违约，西美房地产公司有权解除购房协议，收回房产另行销售。由此产生的一切纠纷，由本人承担，与西美房地产公司无关。被告对该承诺书的真实性无异议，但主张该承诺书系原告拟好后，采用胁迫手段让被告签署的，且承诺书中“如未在2018年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，届时所产生的逾期利息不再由本人承担”应理解为如原告未在2018年6月30日前与被告签订正式《商品房买卖合同》，则被告不再承担逾期利息254073元，该承诺书系原告提供的格式条款，应作出对原告不利的解释。 三、原告主张案涉房屋具备签定《商品房买卖合同》条件时，原告多次通知被告交纳剩余房款及逾期利息未果，并提供以下证据： 1.2020年1月30日原告向被告发出短信通知，载明为了不影响您办理网签手续，西美地产提前于28号，特意安排值班人员为您办理相关手续。 2.2020年4月5日原告向被告发出短信通知，载明尊敬的新五洲天地业主王某某：请务必于2020年4月6日前办理完毕您的房屋交款手续，从2020年4月7日开始，房款逾期利息将计算至您办理网签手续之日止，违约增加的逾期利息将由您自行承担。 3.2020年4月23日原告西美房地产公司向被告王某某发出《履约催告函》，载明您（被告王某某）购买的房产已具备网签条件，我司（原告）于2020年1月15日通知您办理相关手续、截至本函发出之日，您尚未按照《承诺书》承诺的时间提交相关资料，所欠房款106万元及逾期利息254073元，共计1314073元也未能缴纳。鉴于上述情况，现郑重通知如下：1.请您遵守《承诺书》内容，务必在2020年4月25日前提供符合网签要求的相关资料、及时缴纳所欠房款及逾期利息。2.您所签署的《承诺书》属于合法有效且不得任意撤销之凭证，个别业主就《承诺书》的效力提起法律诉讼，案件已经得到法院的公正判决。《承诺书》的效力已在司法审判及执行过程中被司法机关予以确认。任何违反《承诺书》的行为均属于违约行为，应依法承担违约责任。3.如未能在上述期限内履行付款义务，逾明利息将计算至2020年4月20日，违约增加的逾期利息共计93636元，将由您自行承担。 4.2020年6月29日原告西美房地产公司张贴公告，载明：王某某，您所认购的6-1-1002号房屋已经具备签定《商品房买卖合同》的条件，我公司多次通过电话、短信通知您支付剩余房款106万元，逾期利息254073元，您至今未能支付，现通知您于2020年7月5日前来办理《商品房认购协议书》（编号20130812-6-1-1002)的解除手续并领取退款。 经质证，被告认可收到短信通知，但主张未收到《履行催告函》，也未见到原告张贴的公告。 四、反诉原告王某某主张反诉被告西美房地产公司根本不具备办理产权证的条件，反而要求业主支付剩余房款，并强行收回部分业主房屋，提交西美房地产公司张贴的通知如下： 1.2017年12月10日张贴的通知，主要内容是要求业主于2017年12月31日前交清所欠房款，否则将承担利息。反诉原告据此证明反诉被告的行为系欺诈，根本不能办理房产证，并强行收房。 2.2017年12月17日张贴的通知，主要内容是西美房地产公司保证在2018年1月31日开始办理网签工作，并公告办理建设工程规划许可证的时间是2017年12月31日，办理建设工程施工许可证的时间是2018年1月20日，开始办理网签工作的时间是2018年1月31日，开始办理不动产权证书的时间是2018年3月15日。反诉原告据此证明反诉被告根本不能办理房产证。 3.2018年3月14日张贴的公告，主要内容是部分业主未在限定时间到售楼部办理退房手续，为维护公司的合法权益，公司按照有关法律规定，对部分业主予以收房，要求未交清所欠房款和逾期利息的业主，吸取以上二户损失教训，保证财产不受损失，按规定时间到售楼部办理交清所欠房款和利息。 4.网络微博信息、小吴帮忙视频，证明西美房地产公司通过欺诈，胁迫手段，强迫业主缴纳尾款，却迟迟不将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政部门。 5.地下负三层照片、视频，证明反诉原告发现地下三层进行大规模拆除工作，将人防工程的消防防火门、防火卷帘进行拆除，此后变更为车位进行售卖，此行为存在极大的安全隐患，反诉被告应当尽快恢复原状。 反诉被告质证认为，证据1、2、3，从通知内容本身来看，不具有胁迫内容，开发商与业主之间存在商品房买卖合同关系，同时因五洲天地项目纳入专项整治范围，历时近十年，才取得对业主办理产权证的机会，开发商以通知的形式催缴欠款，不存在胁迫行为，至于业主是否缴纳，何时缴纳，由业主自行决定。证据4，自媒体对事实陈述的真实性无法核实，也与本案无关联，且涉及两位违约业主的相关案件均通过法院调解解决，相关业主也均交纳了相应的违约金或逾期利息，不能据此证明反诉原告王某某签署承诺书时受到胁迫。证据5，不能证明人防设施拆除的事实，且其涉及内容本身就不属于本案审理范围。 五、原告已取得石家庄市裕华区谈固南大街75-5号西美五洲天地小区南区6号住宅楼01-101等124处房产的不动产登记证明，证书号为冀（2019）石家庄市不动产权第0085577号，现原、被告双方已具备签订正式《商品房买卖合同》的条件。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议依法成立并有效。被告对尚欠原告剩余房款106万元的事实无异议，法院予以确认。本案争议焦点是《承诺书》中关于逾期利息条款的认定；反诉被告应否支付反诉原告逾期办证违约金。围绕上述焦点问题，法院分别论述如下： 一、关于《承诺书》中逾期利息条款的认定问题。被告签署的《承诺书》中载明逾期利息计算时间自2013年8月13日起至2018年6月30日止，逾期利息共计254073元，如未在2018年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，届时所产生的逾期利息不再由被告承担。被告对所欠房款及逾期利息共计1314073元一并办理银行贷款的事实予以确认。根据认购协议及承诺书内容来看，首先，2013年8月12日双方签订认购协议时，被告对案涉房产尚不具备签订正式《商品房买卖合同》的情形是明知的；其次，双方签订认购协议后，被告支付了107万余元，原告即为被告办理了房屋入住手续，因案涉房产不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件，故双方约定余款106万元办理银行按揭贷款的条件亦无法成就，原告也无法收取剩余近一半的房款，在此基础上，原告要求被告签署承诺书的目的是为了收取自2013年8月13日交房之日起至原告承诺2018年6月30日签订正式《商品房买卖合同》时止的利息；第三，被告签署《承诺书》的时间是2018年3月18日，而逾期利息计算至2018年6月30日。根据承诺书中所使用的词句（届时所产生的逾期利息不再由本人承担），结合原告要求被告签署承诺书的目的、承诺书的上下文内容、商业惯例以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思应为如原告未在2018年6月30日前与被告签订正式《商品房买卖合同》，则2018年6月30日之后产生的逾期利息不再由被告承担。被告主张原告采取胁迫方式让被告签署的《承诺书》，原告对此不予认可。被告未能提供足以有效证据证实其主张，且被告也未在法定期限内依法行使撤销权，故对被告的此项抗辩理由，法院不予采纳。 二、反诉被告应否支付反诉原告逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，首先，双方签订的《商品房认购协议书》中仅约定了逾期交房的违约责任，并未对案涉房屋权属证书的办理时间以及逾期办理的法律责任进行约定；其次，从房屋权属办理的具体要求来看，申请办理不动产登记，应符合法定的登记程序要求，并需提交相应的证明材料。本案中，反诉原、被告双方签订认购协议时，案涉房屋已经建成，但双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，无法按照要求提供不动产权属来源证明材料，自然也无法办理房屋权属登记；第三，从合同履行情况来看，在案涉房屋具备签定《商品房买卖合同》条件时，反诉被告已通过短信通知等方式通知反诉原告办理交款手续及网签手续，但反诉原告并未办理相关手续；第四，从房屋权属证书的办理义务主体来看，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，即反诉原告王某某，房地产开发企业负有的仅是协助义务，即反诉被告负有协助反诉原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。现反诉原告并未提供证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中反诉被告未履行协助义务的事实。因此，反诉原告主张逾期办理房屋权属证书违约金，不符合上述司法解释第十八条的规定，法院不予支持。 关于反诉原告的第一项诉讼请求。因双方尚未签署正式《商品房买卖合同》，不具备办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的前提条件。如待条件具备后，反诉被告仍不提供相关资料，不履行协助义务，则反诉原告可另行主张权利。 关于反诉原告的第三项诉讼请求，即要求反诉被告将违法拆除的人民防空工程中的防火设备设施恢复原状，消除安全隐患问题。首先，案涉房地产项目地下人民防空工程中的防火设备设施的配备是否符合消防验收标准应由消防等有关部门作出认定，如反诉被告西美房地产公司存在私自拆除等违法违规行为，业主可向有关部门反映并要求予以解决；其次，人民防空工程中的防火设备设施是否存在安全隐患，涉及全体业主的利益，应由业主代表或业主委员会行使权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄市西美房地产开发有限公司购房款106万元，并支付逾期付款利息254073元；二、驳回反诉原告王某某的诉讼请求。案件受理费16627元，减半收取计8313.50元，由被告负担；反诉费4293元，由反诉原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，关于《承诺书》中“如未在2018年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，届时所产生的逾期利息不再由王某某承担”的文意，本院认为，上述表述与“逾期利息计算时间自2013年8月13日起至2018年6月30日止，逾期利息共计254073元”内容存在承前关系，也与“王某某对所欠房款及逾期利息共计1314073元一并办理银行贷款的事实予以确认”内容具有启后的关系，结合与之相关的前后文内容连贯分析可以看出，上述表述的本意旨为明确款项支付方面已确定上诉人王某某的义务是“所欠房款及逾期利息共计1314073元”。针对“一并办理银行贷款的事实”在下一段落中予以明确。故被上诉人西美房地产公司要求王某某剩余房款及逾期利息254073元，符合《承诺书》的本意，一审予以支持，于理相合。 因双方尚未签署正式《商品房买卖合同》，不具备办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的前提条件，故原审对王某某的第一项反诉请求不予支持，并无不当。 本案中，诉争双方签订认购协议时，案涉房屋已经建成，但并未签订正式的《商品房买卖合同》，无法按照要求提供不动产权属来源证明材料，自然也无法办理房屋权属登记；在案涉房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，西美房地产公司已通过短信通知等方式通知王某某办理交款手续及网签手续，但王某某并未办理相关手续，且双方签订的《商品房认购协议书》中并未对案涉房屋权属证书的办理时间以及逾期办理的法律责任进行约定，基此，原审认定王某某主张逾期办理房屋权属证书违约金不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于法有据。 关于王某某的第三项诉讼请求，原审考虑本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房地产项目地下人民防空工程中的防火设备设施的配备是否符合消防验收标准应由消防等有关部门作出认定，针对王某某所称西美房地产公司存在私自拆除等违法违规行为，告知其可向有关部门反映，并无不妥。 综上所述，王某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9404元，由上诉人王某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 然