江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初4110号原告（执行案外人）：沈美君，女,2007年2月23日出生，汉族，住新沂市（南）排自西向东第六户。法定代理人：李某（母女关系），女,1974年5月3日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：胡云，新沂市高流法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：新沂市金融服务有限公司，住所地新沂市钟吾南路**。法定代表人：咸印晨，该公司总经理。被告（被执行人）：新沂市建丰房地产开发有限公司，，住所地新沂市阿湖镇阿湖街法定代表人：庄建，该公司经理。破产管理人：江苏良修律师事务所。被告（被执行人）：庄建，男，1981年2月2日出生，汉族，住新沂市。第三人：沈长征，男，1975年10月10日出生，汉族，住新沂市。原告沈美君与被告新沂市金融服务有限公司（金融服务公司）、新沂市建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰地产公司）、庄建，第三人沈长征案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈美君的法定代理人李某及委托诉讼代理人胡云，被告金融服务公司的法定代表人咸印晨，第三人沈长征到庭参加诉讼；被告建丰地产公司及其破产管理人，庄建经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈美君向本院提出诉讼请求：不得执行沈美君购买的位于新沂市阿湖镇阿湖街加油站东侧小区前（南）排自西向东第六户的两间两层楼房（以下简称涉案房产），并确认涉案房产归沈美君所有。事实与理由：2017年1月25日，金融服务公司诉建丰地产公司、庄建、新沂市新诚防腐保温安装工程有限公司、任勇威、陶常勇民间借贷纠纷一案，新沂市人民法院作出了（2016）苏0381民初601号民事判决，判令建丰地产公司应偿还金融服务公司借款200万元及利息；庄建、新沂市新诚防腐保温安装工程有限公司、任勇威、陶常勇负连带责任。案件于2017年10月27日进入执行程序后，新沂市人民法院于2019年3月27日作出（2017）苏0381执4392号执行裁定：拍卖包括涉案房产在内的7套房屋。2020年3月3日，沈美君对涉案房产的执行提起执行异议，新沂市人民法院于2020年5月8日作出了（2020）苏0381执异83号执异裁定予以驳回。沈美君认为，新沂市人民法院作出的（2020）苏0381执异83号执异裁定驳回沈美君的异议请求是错误的。首先，沈美君虽然系未成年人，但其实施的民事法律行为可以由其法定代理人代理。本案涉案房产系沈美君父亲沈长征为沈美君购买。其次，法院认定沈美君持有的《江苏省村镇工程建设许可证》无效是错误的。涉案房产系建丰地产公司、庄建开发的，《江苏省村镇工程建设许可证》系建丰地产公司、庄建为购买人办理提供的，应当是合法有效的。综上，沈美君主张排除对涉案房产的强制执行应当得到法律的支持，涉案房产应当归沈美君所有。金融服务公司辩称，一、沈美君取得《江苏省村镇工程建设许可证》时不满8周岁，系无民事行为能力人，其取得的《江苏省村镇工程建设许可证》无效。二、涉案的《江苏省村镇工程建设许可证》仅为准许开工的凭证，不能证明沈美君对涉案房产享有所有权。三、新沂市人民法院认定《江苏省村镇工程建设许可证》无效并无不当。四、其他案件的裁判结果与本案基本事实不同，不能机械类推适用。综上，本案沈美君举证的《江苏省村镇工程建设许可证》属于无效文件，不能据此认定沈美君就涉案房产取得所有权，沈美君主张排除对涉案房产的执行缺乏事实与法律依据。建丰地产公司、庄建未作答辩。沈长征陈述，涉案房产是我出资购买，沈美君是我女儿，涉案房产购买后办理《江苏省村镇工程建设许可证》时就登记了沈美君的名字。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对涉案事实认定如下：沈美君系沈长征与李某的非婚生女，系2007年2月23日出生，出生时户籍所在地系新沂市，后因在市区就读需要于2012年6月26日户籍迁至新沂市，后于2020年6月5日迁回新沂市阿湖镇阿湖村。2017年1月25日，金融服务公司诉建丰地产公司、庄建、新沂市新诚防腐保温安装工程有限公司、任勇威、陶常勇民间借贷纠纷一案，本院作出了（2016）苏0381民初601号民事判决，判令建丰地产公司应偿还金融服务公司借款200万元及利息；庄建、新沂市新诚防腐保温安装工程有限公司、任勇威、陶常勇负连带责任。案件于2017年10月27日进入执行程序后，本院于2018年2月8日作出了（2017）苏0381执4392号执行裁定，查封庄建所有的包括涉案房产在内的10套房产。本院又于2019年3月27日作出（2017）苏0381执4392号执行裁定，拍卖包括涉案房产在内的10套房产。沈长征曾于2020年3月3日就涉案房产的执行向本院提起案外人执行异议，本院以涉案房产的《江苏省村镇工程建设许可证》登记人系沈美君而非沈长征为由，于2020年3月11日作出（2020）苏0381执异24号执行裁定，驳回沈长征的异议请求。沈美君于2020年3月3日就涉案房产的执行向本院提起执行异议，本院于2020年5月18日作出了（2020）苏0381执异83号执行裁定予以驳回。沈美君遂于法定期限内提起了执行异议之诉。另查明，沈长征于2015年2月5日与庄建签订《购房协议》一份，约定：“庄建将其开发建设的涉案房产以145000元的价格卖给沈长征；庄建保证涉案房产门窗、水电、栅栏及内外墙粉刷齐全，门前及房屋东山外道路硬化，并办理建设许可证，在2015年6月前交付使用；本协议签订后，首付购房款壹拾叁万元，剩余壹万伍仟元在房屋交付时一次性付清；等等”。上述合同签订当日，沈长征委托其妹妹沈秀娟分两次转账支付购房款至庄建指定收款人王**账户120000元，另沈长征主张给付庄建现金10000元，庄建于当日向沈长征出具了130000元购房款收据。现沈美君持有新沂市阿湖镇村镇建设服务中心出具的《江苏省村镇工程建设许可证》一份，该许可证显示建设单位系沈美君，建筑位置系新沂市加油站东侧即涉案房产的位置，落款时间2013年11月2日。现涉案房产沈美君已经装修入住。沈长征在接受法庭询问时回答：沈美君是我女儿，涉案房产系我出资为其购买，其中120000元购房款系我委托我妹妹沈秀娟通过银行转账支付，另外10000元系现金支付。购买涉案房产之后，要求庄建以沈美君的名义办理了《江苏省村镇工程建设许可证》。庄建于2015年年底将涉案房产交付给我，交付时涉案房产没有安装门窗，更谈不上交钥匙的问题。涉案房产交付之后，我粉刷了墙壁，安装了水电，直至2018年才正式装修，装修时庄建还到过现场，并因房前栅栏的安装产生了争执。我自行安装水电、门窗、栅栏，进行了内外墙粉刷，东山墙外道路进行了硬化，花费了近100000元，因此，剩余购房款15000元不应当再支付给庄建。本院认为，沈美君主张排除对涉案房产的强制执行，应当审查其对涉案房产是否享有物权期待权。在金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行名下的不动产采取执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉，应按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，具备下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在涉案房产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在涉案房产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非自身原因未办理过户登记手续。针对上述要件，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条规定，“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”。沈长征作为沈美君的法定代理人与庄建签订了《购房协议》，代理沈美君办理了涉案房产的《江苏省村镇工程建设许可证》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，根据双方当事人签订的《购房协议》中关于涉案房产交付时间的约定，结合沈长征的陈述及涉案房产的装修状况，可以认定涉案房产系于金融服务公司申请本院查封之前就已经交付。第三，涉案房产《购房协议》约定的价款系145000元，沈长征已经支付130000元。按照约定，庄建交付的房产应当包括水电、门窗、栅栏的安装及路面硬化，但庄建实际交付的涉案房产并没有完成上述项目，不符合《购房协议》约定的交付条件，故沈长征拒绝支付剩余购房款15000元存在正当理由，系行使合同履行抗辩权。故该情况应当视为涉案房产购房款已经付清。第四，涉案房产已经办理了《江苏省村镇工程建设许可证》，未能办理其他相关登记手续并非沈美君原因。综上所述，沈美君对涉案房产享有物权期待权，其要求排除对涉案房产强制执行的诉讼请求，本院应于支持。另根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，“…本法所称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”；第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。本案涉案房产尚未进行物权登记，故沈美君要求确认涉案房产归其所有，尚不符合法定条件，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十六条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得对沈美君购买的位于新沂市阿湖镇阿湖街加油站东侧小区前（南）排自西向东第六户的两间两层楼房强制执行；二、驳回沈美君的其它诉讼请求。案件受理费3000元，由新沂市金融服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  朱拥军人民陪审员  李衡阳二〇二〇年十二月十一日书 记 员  陈 虎