太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初5051号   原告:李某1，住山西省晋中市。   委托诉讼代理人：李某2，山西臻兴律师事务所律师。   被告:太原市佳信棕榈房地产开发有限公司。   法定代表人:黄某，董事长。   委托诉讼代理人：刘某，住太原市。   委托诉讼代理人：孟某，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。   第三人:中国银行股份有限公司太原北城支行。   负责人:周某，行长。   委托诉讼代理人：成某、安某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。   原告李某1与被告太原市佳信棕榈房地产开发有限公司（以下简称佳信棕榈公司）、第三人中国银行股份有限公司太原北城支行（以下简称中行北城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人李某2，被告佳信棕榈公司的委托诉讼代理人刘某、孟某，第三人中行北城支行的委托诉讼代理人成某、安某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李某1向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的××路房商品房买卖合同,合同编号:201XXXXXXXX2、判令被告退还原告支付购房款1284035元整(大写壹佰贰拾捌万肆仟零叁拾伍元整)。3、判令被告支付原告286448元(首付款264035元与车位费10000元和公共维修基金12413元)的利息(按年利率百分之六从2018年4月25日至还清之日止),暂计算至2020年10月25日利息为:42967.2元。4、判令被告支付原告给付第三人利息损失122875.61元（2018年6月1日至2020年9月1日)。5、判令被告支付原告迟延交付房屋违约金30000元。6、判令被告支付原告解除与第三人贷款合同的一次性违约金4307元。7、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由:2018年4月25日原告与被告签订棕榈河湾世纪城往宅即五一路336号1幢2单元9层0901号房商品房买卖合同,合同编号201XXXXXXXX合同约定房屋建筑面积为137.92平米,每平米9310元,合同总价款1284035元。2018年4月13日,原告向被告支付购房款264035元,车位费10000元,公共维修基金12413元,其余102万元与第三人办理贷款后支付。2018年5月23日,原告与第三人签订贷款合同,由第三人一次性支付被告剩余款项102万元。此时,原告已按照购房合同约定支付了全部购房款。购房合同约定被告应于2018年8月31日前,将验收合格的房屋交付原告使用,合同履行期满后,原告找被告收房,被告知无法交付房屋。原告多次催促后,始终无法得到解决。为维护自身合法权益,现根据《合同法》的相关规定,依法提起诉讼。   佳信棕榈公司辩称，一、佳信棕榈公司并非无故不按约交付房屋，是因为施工单位违约在先存在部分质量问题，无故停工导致，被告也在积极协调尽快处理完纠纷后给原告交房，不同意解除合同。二、原告行使解除权已超过一年的除斥期间。三、原告主张的第二项诉求退还全部购房款1284035元，其中包括银行按揭贷款1020000元，该部分款项基于贷款合同产生，与本案不属同一法律关系，原告要求被告返还没有依据。四、原告主张的第三项诉求首付款、车位费、公共维修基金的利息无合同根据和法律依据。五、原告主张的第四项诉求给付第三人利息损失122875.61元，该主张是基于贷款合同而产生，与本案不属于同一法律关系。六、原告主张的第五项诉求迟延交付房屋违约金30000元不符合合同约定。七、原告主张的第六项违约金并未产生，并且该部分的违约金是基于贷款合同关系所发生，与本案不属同一法律关系。综上，原告主张《解除商品房买卖合同》》无法律依据，建议依法驳回原告的全部诉讼请求。   中行北城支行述称，针对原告诉求2、4、6项做出陈述，第2项，有第三人向被告支付的本金，还有未还的本金，如果买卖合同解除，剩余本金应由被告向第三人支付。第4项原告已经支付给第三人的利息并不是12万元，是101397.52元，第三人利息损失应计算至实际支付之日止。第6项提前还款补偿金，应按照合同约定计算，以实际支付时的时间节点计算。因原告的拖延支付银行贷款行为，其应当向银行支付罚息。综上，原告诉求无第三人要实际承担的义务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年4月13日,原告向被告支付购房款264035元、车位费10000元、公共维修基金12413元。   2018年4月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位××路的房屋，房屋建筑面积为137.92平米,每平米9310元,房屋总价款1284035元。付款方式为首付264035元，银行贷款1020000元。交付期限：被告应当在2018年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天同退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.05%向原告支付违约金。   2018年5月23日,原告与第三人签订一份《个人一手住房贷款合同》,贷款金额为102万元，由被告提供担保，该款项第三人直接划至被告账户。   另原告提供一份《租赁合同》及收据，证明原告2018年9月至2020年9月，每年交纳房租2万元，房租款属因被告延迟交房造成的直接经济损失，违约金过低不能弥补损失。   以上事实有《商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》、收款收据、中国银行还款明细清单、《租赁合同》及各方当事人当庭陈述在卷佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定了解除合同的条件，本案因被告逾期交房已超过90日，且至今未交房，符合双方约定的解除合同条件，现原告据此要求解除合同，符合合同和法律规定，本院予以准许。被告辩称其未能交房系因施工方违约所致，不能成为合同不解除的理由。因双方未约定解除权的行使时间，故被告辩称原告行使解除权已超过一年的除斥期间，无事实依据，本院不予采纳。合同解除后，被告依该合同收取原告的首付款264035元及车位费10000元、维修基金12413元，被告依法应当予以返还原告并应按银行同期贷款利率支付资金占用利息。关于逾期交房违约金问题，因合同约定按总付款的0.05%计算过低，原告依据租房合同主张30000元，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张由被告支付其给付第三人的利息损失及解除贷款合同的违约金，均系履行《贷款合同》的相关权利义务问题，与本案买房合同不属同一法律关系，且第三人在本案中并未提出诉讼请求，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告李某1与被告太原市佳信棕榈房地产开发有限公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告太原市佳信棕榈房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李某1首付款264035元、车位费10000元、维修基金12413元，共计286448元及利息(以286448元为基数，从2018年4月25日至实际还清之日止，其中2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算,2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、被告太原市佳信棕榈房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李某1违约金30000元；   四、驳回原告李某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9079元（原告已预交），由原告李某1负担7143元，被告太原市佳信棕榈房地产开发有限公司负担1936元（与上述款项一并支付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 陈 娟      二Ｏ二Ｏ年十二月一日   法官助理 韩彦梅   书 记 员 耿珮华   附:相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……