文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初27969号原告：杨太均，男，1979年10月15日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：赵苾琳，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大勇，重庆辛午律师事务所律师。被告：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。法定代表人：蒋业华，董事长。委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告杨太均与被告重庆华宇集团有限公司（以下简称“华宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理，于2020年12月22日组织双方进行了质证。原告杨太均及其委托诉讼代理人赵苾琳、李大勇，被告华宇公司的委托诉讼代理人雷宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨太均向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金，以2769818元为基数，按日万分之五的标准，自2017年12月29日计算至实际交房之日止；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月4日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告所有的坐落于重庆市北部新区xx组团x标准分区x号地块x幢x房屋，并约定了房屋价款、交房时间、逾期交房违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2017年12月22日，原告根据被告的要求及合同约定，携带相关材料前往被告处接房，被告确认了原告的入驻资格，但以原告未结清房款为由拒绝向原告交付房屋。遂起诉。被告华宇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉房屋于2017年12月20日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合交付条件；2、2017年12月22日，被告向原告邮寄收楼通知书，要求被告前来接房，被告已经按照合同约定履行了通知交房义务，原告收到了通知，被告未拒绝交房；3、2018年5月29日，原告取得案涉房屋的不动产登记证书，被告的合同义务已履行完毕，无违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的重庆市商品房买卖合同、增量房交易契税和印花税税务代理协议、税收完税证明、收楼通知书（2017年12月12日）、业主收楼手续办理流程图、收楼程序书、收楼须知，以及被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、EMS快递详情单、重庆大渡口邮政局大宗处理中心出具的《说明》、物流信息、收楼通知书（2017年12月21日）、不动产登记证书，双方认可其真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年8月4日，华宇集团作为甲方（卖方）、杨太均作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：乙方地址：重庆市沙坪坝区xx镇x村x社x号，联系电话：185xxxxxx。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市北部新区xx组团x标准分区x号地块x幢x。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额2769818元。（1）乙方于2017年8月3日支付购房款定金276000元；（2）于2017年8月3日支付购房款493818元；（3）于2017年9月3日支付购房款2000000元（此款由银行提供30年按揭）。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2017年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。附件五《补充协议》约定：五、特别约定9、甲乙双方就乙方购买本项目5幢2-1-2号住宅签订的《重庆市商品房买卖合同》和甲乙双方就乙方购买本项目的119号停车位/车库所签订的《重庆市商品房买卖合同》具有关联性，甲乙双方一致同意，不论何种原因导致双方签订的任一合同被解除或终止的，则另一合同一并自动解除或终止。六、交房手续的办理乙方所购房屋系期房，甲方应按《购房合同》载明的地址向乙方发出收楼通知。乙方同意重庆华宇物业服务有限公司代甲方履行交房手续，并向该物业公司办理收房手续。由于乙方的原因造成房屋未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如乙方房款及各种代收费已全额付清，则视为甲方已按《购房合同》条件交付了房屋，甲方不承担违约责任；2、如乙方房款（包括银行贷款）及首期物业专项维修资金未付清，则甲方有权拒绝交房，不承担逾期交房的违约责任。九、违约责任1、乙方未按《购房合同》中第五条和“补充协议”中第一、二条之规定，按期足额支付购房款和代收费以及未及时向国家有关部门交纳房屋首期物业专项维修基金的，甲方有权不按《购房合同》第十二、十三条约定时间办理合同登记和产权登记手续，并有权不予交房……十二、其他约定2、《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司……合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。甲方只履行“一次书面通知”义务，甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳时间为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务。同日，杨太均作为甲方（被代理人），华宇公司作为乙方（代理人）签订《增量房交易契税和印花税税务代理协议》，约定甲方委托乙方代理甲方办理重庆市两江新区x路x号x幢x单元x号的房屋（车库）缴纳契税及印花税事项。诉讼中，华宇公司自认杨太均的购房款已支付完毕，银行按揭贷款于2017年9月15日发放。编号为（175）渝地证91167815号的《中华人民共和国税收完税证明》显示：杨太均于2017年10月26日缴纳契税39568.83元。备注地址为重庆市北部新区xx组团x标准分区x号地块x。杨太均举示的《收楼通知书》《收楼须知》《业主收楼手续办理流程图》《收楼程序书》，从形式上看系一并装订的合订文本。其中《收楼通知书》载明：您所购买的房屋现已通过竣工验收，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，符合政府相关规定和贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的交房条件。为方便您办理收楼手续，现将相关事宜通知如下：一、您的收楼信息如下，如有误差，请您批评指正：业主姓名：杨太均楼栋门牌号：重庆市两江新区x路x号x私家车位号：D1-负1-119管家一对一陪同交房时间：2017年12月22日22（该时间处有涂改痕迹）。该收楼通知书右下角落款处无华宇公司的盖章或经办人员的签字，落款时间为2017年12月22日。《收楼程序书》载明的收楼程序共四步，分别是：（1）入住资格审查合格。（2）已按合同付清所有应付款项。（3）交付商品房全部手续已办理完毕。复核完毕，房屋钥匙已发。（4）本人所购买的商品房已接收，房屋钥匙已收妥，入住手续办理完毕。其中第一步右下角处有经办人“宋云林”的签字及“重庆华宇集团有限公司营销中心”的盖章，落款时间为2017年12月22日。其余三步签章落款处均为空白。杨太均自认在收楼程序办理过程中，《收楼程序书》是其自己持有的。华宇公司称《收楼程序书》系杨太均在华宇公司处领取，再由其自行到各个部门走程序。关于收楼程序未进行下去的原因，杨太均诉称系华宇公司以杨太均未付清车位购房款为由拒绝交房，案涉房屋至今仍未交付，华宇公司未交付房屋钥匙；华宇公司抗辩称其从未拒绝交房，不清楚未走完收楼程序的原因，其认为是杨太均自己的原因没有将程序走完。客观上房屋未交付，但随时可以交付，杨太均未要求交付。2017年12月20日，华宇公司就坐落于北部新区礼嘉组团F标准分区F01-7/03号地块取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（证号：两江新区建竣备字[2017]0310号）。2017年12月22日，华宇公司通过EMS邮件向杨太均（收件人杨太均，联系电话185xxxxxx，地址重庆市沙坪坝区x镇x村x社x号）邮寄了《收楼通知书》，载明：一、请您接通知后于我公司确定的集中交房时间2017年12月27、28日办理收楼手续，收楼手续办理地点在华宇·御澜湾销售部。该收楼通知书右下角落款处盖有华宇公司的印章。重庆市大渡口区邮政局大宗邮件处理中心出具的《说明》载明：重庆华宇集团有限公司，于2017年12月22日邮寄了一批《华宇御澜湾收楼通知书》，其中一户的邮寄信息如下：序号40；业主姓名杨太均；邮政号码1050370816826；业主合同地址重庆市沙坪坝区x镇x村x社x号，联系电话185xxxxxx。2018年5月29日，杨太均登记为落于重庆市两江新区xx路x号x幢x单元x号房屋的所有权人。杨太均称其在此之后取得不动产权证书，具体时间不清。杨太均另举示了3段通话录音（均形成于2020年）、微信聊天截图、增值税电子发票，拟证明华宇公司因杨太均未付清车库款而拒绝交付房屋，通话对象“韩敏”系华宇公司员工，华宇公司违约拒绝交房。并称不清楚具体办理接房手续的工作人员是否是韩敏。录音内容：韩：这种情况应该是不得行哈。但是这边你们的诉求我们都会及时反馈给公司。杨：没得法的话那也没得法。实在没得法的话你们只有把车库收回去我住我那个房子了，房子款我是到位了的，和车库是分两个合同贷的。你既然说车库没下来，那我那个房子就可以装了哦，是一码归一码的哈。韩：这个问题的话应该是成套销售的噻。你这个情况我给公司反馈。就是付款这个问题，然后想先接房子，车库先不接，是不是这个意思嘛。杨：我们愿意这样吗，现在我们都是租房子住。买个房子也享受不到，我们之前本来说想把上面的房子接了，但是你们那边也不同意，非说要把车库钱交了才能接上面的房。我也没搞清楚，不晓得这符合法律要求不，我也搞不懂。韩：因为他是一起销售的，你肯定接不到房的。如果你想慌到起接房流程的话，你今天付了。把流程走完，你9月初就可以接房了。华宇公司质证称，1、不认可通话录音的真实性，通话对象韩敏不能确定是否华宇公司员工；2、通话内容主要涉及车位款项的支付问题，杨太均单方加入了房屋交付问题，试图套取通话对象的答复；3、2020年8月18日的录音是在华宇公司起诉杨太均车位欠款案件的诉讼过程中形成的，其中“接不到房”的意思是车位接不到房；4、杨太均起诉状中陈述的是房价款未支付，现改变为车位款未支付，违反了“禁反言”规则；5、相关票据只能证明杨太均的身份信息，不能证明通话对象的身份信息。本院认为，因华宇公司不认可通话录音的真实性，故对该通话录音，本院不予采信。杨太均认可其欠付车位款的事实。本院认为，华宇集团与杨太均签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的去强制性规定，合法有效。依据《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条，以及《补充协议》第十二条第2款的约定，华宇公司应当在2017年12月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨太均使用，并于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。结合查明的事实，华宇公司于2017年12月20日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，案涉房屋已具备交房条件。华宇公司于2017年12月22日向合同约定的通知送达地址邮递了《收楼通知书》，通知杨太均于2017年12月27、28日前往办理收楼手续，履行了合同约定的“一次书面通知”接房义务。杨太均和华宇公司争议的焦点为2017年12月22日杨太均未能成功接房的原因是由谁造成，华宇公司是否应当承担逾期交房的违约责任。对于杨太均请求华宇公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：首先，《收楼程序书》作为本案的直接证据，杨太均自认由其自行持有，其现无证据证明收楼程序未走完的原因在于华宇公司；其次，华宇公司举示的《收楼通知书》，晚于杨太均举示的《收楼通知书》及《收楼程序书》载明的时间。杨太均未举示证据证明，其在2017年12月27、28日有到华宇公司指定的地点要求办理收楼手续的事实；再次，通话录音即便真实，作为间接证据的证明力不强，一方面，无法证明通话对象是负责办理接房手续的工作人员，另一方面，三段录音的形成时间均为2020年，较华宇公司书面通知的接房时间相隔甚久。且杨太均认可在2018年5月华宇公司办理房屋产权证后不久即取得了房屋产权证的原件。杨太均已取得房屋的产权，应当及时主张房屋的所有权，其一直未主张，存在扩大损失之嫌。最后，即使华宇公司存在拒绝交付房屋的事实。按《补充协议》第五条第9款约定的房屋和车位有关联性，杨太均认可其欠付车位款的事实。其欠付车位款，则可能导致双方关于车位的买卖合同解除，而车位的买卖合同解除，关于房屋的买卖合同则应当一并解除。故华宇公司拒绝接房也有一定的合理性。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨太均的全部诉讼请求。案件受理费17326.50元，因适用简易程序减半收取8663.25元，由原告杨太均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  胡可萍二〇二〇年十二月二十八日书记员  许 迪