宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10734号原告：周萍，女，1974年6月14日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：许宝贵、马旭，宁夏兴业律师事务所律师。被告：焦超，男，1965年5月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：海明仓、丁艳，宁夏嘉睿律师事务所律师。原告周萍与被告焦超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告周萍的委托诉讼代理人许宝贵、马旭，被告焦超及其委托诉讼代理人海明仓、丁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付欠原告的租金332440元；2.请求依法判令被告支付原告延迟支付租金产生的违约金63590.4元（自2019年3月29日计算至2019年9月5日，按年租金794880元的日万分之五计算），并按应缴年度租金每日万分之五的标准计算至实际付清之日止；3.请求依法判令被告支付物业费49680元，水费2073.23元，电费11360.98元，采暖费115788.21元；4.本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：2017年9月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于湖滨街与西桥巷交汇某号，面积为1656平方米的商铺出租给被告用于经营领航小镇餐饮。合同约定租赁期限为5年，2017年9月30日计租，第一年、第二年的租金计算标准为40元/月/平方米，物业费、水电费、取暖费等由被告自行承担，合同还对双方的权利义务、违约责任、合同解除条款等做了详细约定。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，然而自2019年3月29日起，被告就开始拖欠租金。原告多次催促其履行义务，但被告以各种理由推诿，拒绝支付欠费。被告的上述行为构成为了违约，故原告诉至法院。焦超辩称，一、经核算，被告欠原告房屋租金为151384元。原告诉请被告支付自2019年4月28日至2019年9月30日的房屋租金332440元没有事实依据。首先，原告诉请支付租金期限错误，2019年9月8日原告将涉案房屋上锁，被告不再使用涉案房屋，被告支付租金日期应截止到2019年9月8日。其次，涉案房屋年租金为794880元，月租金为66240元。自2019年4月1日至2019年9月8日，被告承租5个月零8天，应支付租金为348864元（66240元×5个月+66240元÷30天×8天）。被告于2019年6月28日支付租金65000元，予以扣减后被告欠房屋租金为283864元。由于被告单方锁门终止合同，被告向原告支付合同履约保障金132480元应抵顶欠付的房屋租金，抵顶后被告欠房屋租金151384元。二、被告没有违约行为，不应承担违约责任。首先，租赁合同虽约定支付租金的期限，但原、被告在实际履行合同时，双方已经对支付租金的期限以实际行为另行约定。依据原、被告租赁期间支付租金的习惯，在租期开始后被告可以陆续向原告支付租金，原告也默认予以接受，表示原告同意被告支付租金的时间可以延后。2019年6月28日被告支付自2019年4月1日至2019年9月8日期间的涉案房屋租金65000元时，原告也予以接受，说明原告对被告延后支付涉案房屋租金是默认的。且被告向原告支付租金后，原告也未按照合同约定向被告提供租赁发票。因此，被告延后支付房屋租金的行为，并不存在违约。其次，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原告单方拟定的合同，该合同约定的条款存在显失公平的情形，对被告承租方的义务条款过于苛刻。其中违约金约定为按欠付租金每日万分之五支付，远远高于法律规定。因此，被告不存在违约，即便被告违约，违约金也远远高于法律规定，应予以调整。最后，被告虽未及时全部履行支付租金的义务，在被告支付了部分租金时，原告也已经接受，并未提出异议。在被告正准备继续支付剩余涉案房屋租金时，原告将涉案房屋上锁。涉案房屋系经营性场所，和一般家庭住房不一样，原告突然将涉案房屋上锁，阻止被告正常营业，造成被告巨大损失，原告锁门的过错远大于被告延后支付租金的过错。因此，原告诉请被告承担违约责任，没有事实和法律依据，被告不应承担违约金。三、原告增加的物业费、水费、电费、采暖费，如在被告承租期间实际产生的费用，且有收缴单位收费凭证，被告予以承担，超出被告承租期间的费用，且没有收缴单位收费凭证，被告不予承担。采暖费在原、被告双方于采暖期已经达成协议，因暖气不热，被告采用空调取暖的方式，被告不应支付采暖费。因此，原告增加的诉讼请求没有事实和法律依据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方租用甲方位于湖滨街与西桥巷交汇某号，租赁建筑面积1656平方米，用于经营餐饮。租赁期限为5年，计租期自2017年9月30日起，第一年、第二年租金均为794880元，租金支付方式为半年付，首期租金于2017年9月30日前支付，支付租金的时间为每半年租期开始前15天内。乙方未能按时足额支付租金的，每延迟一日，按欠付租金每天万分之五向甲方支付违约金。乙方迟延支付超过一个月的，除由乙方补足已产生的租金、违约金外，甲方有权选择解除本合同。乙方须在签订本合同时一次性支付2个月的租金132480元，作为合同履约保证金。此保证金在合同期限届满，乙方不再续约时甲方无息返还给乙方，如乙方发生违约事项，甲方有权扣除乙方保证金，乙方应当在保证金扣除之日起10日内补足，且乙方须结清所欠甲方相关费用后，方可搬迁，否则甲方有权处理乙方物品，并从中优先受偿。甲方委托物业公司为乙方提供物业管理服务，乙方向物业公司缴纳每平方米3元物业费，物业费按月支付。乙方自行安装租赁场地的总电表一个，根据电表读数按照1元/度的电费标准计算电费后向物业公司缴纳电费。电费按月支付，物业公司应提前向乙方开具电费收据、电费分割单、电费发票复印件，乙方收到上述凭证后10个工作日内向物业公司支付当月电费。乙方自行安装租赁场地的总水表一个，乙方根据水表读数按照政府规定向物业公司缴纳水费，水费按月支付。乙方按照市政取暖收费标准向物业公司缴纳取暖费。乙方不能按时交纳租金，从应交费之日起按违约处理，满20日终止本合同，收回场地另外租赁给第三方，并有权处理乙方的全部遗弃物品，逾期期间，每逾期一日乙方应承担应交年度租金每天0.5‰的违约金。该合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告于2017年9月30日向原告支付租金397440元、2018年6月14日支付租金200000元、2018年6月15日支付租金197440元、2018年11月28日支付租金200000元、2019年1月21日支付租金100000元、2019年3月2日支付租金97440元、2019年6月30日支付租金65000元，共计支付租金1257320元。另被告还向原告支付保证金132480元。因被告未足额支付承租期间的租金，原告于2019年9月8日安排人员要求被告将门关闭并上锁，此后被告再未经营，原告又在被告上锁的基础上增加一把锁。原告认为被告存在逾期支付租金的违约行为，故诉至本院。另查明，2019年9月8日，银川永安物业服务有限公司向原告发送水费缴费通知书，载明涉案房屋自2019年7月31日至2019年9月8日欠缴水费2073.23元，同日该物业公司还向原告发送电费缴费通知书一份，载明涉案房屋自2019年7月31日至2019年9月8日欠缴电费11360.88元。2019年11月1日，物业公司向原告发送物业费缴费通知书一份，载明涉案房屋欠缴2019年1月1日至2019年10月31日的物业费49680元。2019年11月8日，银川市热力公司唐徕供热站向原告发送采暖费催缴通知，载明涉案房屋欠缴2018年至2019年度采暖费50342.7元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。合同约定，被告应于每半年租期开始前15天内支付租金，合同履行过程中被告未按约支付相应租期内的租金，构成违约。在被告出现逾期支付租金的违约情形后，原告于2019年9月8日通知被告关门，并后加一把锁，此应视为原告不再履行其与被告之间的租赁合同并收回房屋，故被告支付租金期限应截止至2019年9月8日。自计租期（2017年9月30日）之日至2019年9月8日共计产生租金1541184元（794880元/年×2年-794880元÷12个月÷30日×22天），扣除被告已经支付的租金1257320元，被告欠付的租金数额为283864元。因被告还向原告支付履约保证金132480元，该保证金收取的目的即为被告逾期支付租金时用于抵扣租金。原告称因被告有违约行为，故保证金不予退还，此应视为原告将保证金视为违约金，在原告已经另行主张违约金的情形下，该款项应当先行抵扣租金，故被告还应向原告支付租金151384元（283864元-132480元）。关于原告主张的违约金，合同约定如被告违约，其应按当年度租金数额的日万分之五承担逾期付款违约金，该违约责任约定过高，本院予以调整。因被告的违约行为仅对原告未收取租金的部分造成了损失，故本院按照被告未付租金数额部分为计算基数，并调整为按日万分之三的标准向原告支付自2019年3月29日至2019年9月5日的违约金7266元（151384元×0.3‰×160日），并按日万分之三的标准继续支付151384元自2019年9月6日至本判决确定的付款之日止的违约金。被告承租期间未按约支付电费11360.88元，水费2073.23元，2018年至2019年采暖费50342.7元，上述费用均有物业公司或热力公司出具的缴费通知书证实，现原告要求被告向其支付，本院予以支持。物业公司出具的物业费缴费通知书记载的49680元系2019年1月1日至10月31日期间的物业费，被告应当承担1月1日至9月8日期间的物业费40990元（49680元÷303天×250天）。原告还主张了2019年至2020年的暖气费，因该期间被告并未继续使用房屋，故对原告主张的该期间的暖气费，本院不予支持。被告辩称其逾期支付租金的行为构成对合同履行内容的变更，因双方就租金支付时间并未达成新的合意，原告对此亦不认可，故本院对被告的该项辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦超于本判决生效之日起七日内向原告周萍支付租金151384元；二、被告焦超于本判决生效之日起七日内向原告周萍支付违约金7266元，并按日万分之三的标准继续支付151384元自2019年9月6日至本判决确定的付款之日止的违约金；三、被告焦超于本判决生效之日起七日内向原告周萍支付物业费40990元、水费2073.23元、电费11360.88元、采暖费50342.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775元，由原告周萍负担2587元，由被告焦超负担2188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军二〇二〇年十二月十四日法官助理 马聪聪书记员 周佐葡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。