北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6017号原告（反诉被告）：北京盛公德物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3600室，统一社会信用代码91110109055558597P。法定代表人：杨海峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘强，北京儒德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬雷，北京儒德律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民解放军XXX部队，地址北京市顺义区拥军路7号。负责人：杨瑞杰，师长。委托诉讼代理人:孔岩岩，男，1986年6月25日出生，汉族，中国人民解放军XXX部队军需营房科助理。委托诉讼代理人：邹春雷，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司（以下简称盛公德物业）与被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队（以下简称XXX部队）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛公德物业之委托诉讼代理人刘强、周冬雷，被告（反诉原告）XXX部队之委托诉讼代理人孔岩岩、邹春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛公德物业向本院提出诉讼请求：1．判令XXX部队支付物业管理服务费4312400元（自2013年7月1日至2020年4月1日）；2．判令XXX部队支付逾期支付物业管理服务费利息1300000元；3．判令XXX部队支付2015年至2020年采暖费3676200元；4．判令XXX部队支付逾期支付采暖费利息700000元；5．本案诉讼费由XXX部队负担。事实及理由：2013年12月26日,原、被告双方签订了《顺义XXX物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）,约定被告将位于顺义区xxx院(xxx)的物业委托原告进行物业管理,收取物业管理费、取暖费等;委托管理期限自2012年12月20日至2032年12月20日。《物业管理合同》签订后,原告依约提供物业管理服务,但被告除支付至2013年6月的前期服务费用外,未再依约支付空置房屋的各项费用。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,以及《北京市供热采暖管理办法》第十七条第一款规定,“用户与供热单位签订合同的,由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的,由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。”故,被告作为建设单位及控制房屋所有权人,其应为尚未交付的小区内空置房支付相应的物业服务费和取暖费。合同期间,原告多次致函请求被告付费未果,故于2017年12月将被告诉至贵院,请求支付物业服务费、采暖费。但因被告同意付费、双方和解,原告随之撤回起诉。后,被告再次违背诚信,未依约付款,严重侵犯原告的合法权益。综上,为维护原告的合法权益,根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定,原告特诉至贵院,望贵院判如所请。被告XXX部队辩称：不同意盛公德物业的诉讼请求，理由如下：1．双方签订的《物业管理合同》约定由XXX部队向盛公德物业提供770多平方米的房屋供其经营出租，所得收益用于弥补小区物业管理费不足的部分，空置房屋不再支付物业管理费，事实上盛公德物业经营房屋所得收益也由其自行支配，此外按照合同约定，物业管理费也应当向住户收取；2．关于采暖费，采暖费是由市政统一供暖的，盛公德物业仅为代收，因此其主张采暖费缺乏依据。供暖费包含成本和收益，原告应提供其向市政供暖部门交纳采暖费成本的相关证据。2015-2016年度，盛公德物业与XXX部队已经就取暖费达成了一致意见，空置房屋的18％由XXX部队负责，其余由盛公德物业负责。综上，XXX部队不同意支付供暖费。反诉原告XXX部队向本院提出反诉请求：1．判令解除XXX部队与盛公德物业签订《物业管理合同》；2．判令盛公德物业退出物业服务区域、移交物业设备设施；3．判令盛公德物业移交全部经营性商业用房、管理用房及擅自占用反诉人其它房屋（物业管理用房二层办公用房446平方米；物业管理用房一层超市196平方米；小区南大门东侧门卫室28．95平方米，西侧门卫室12．6平方米；4号楼西侧门面房89．22平方米）；4．判令盛公德物业移交物业管理的全部档案资料及账目；5．判令盛公德物业拆除改建、扩建房屋并恢复原状；6．判令盛公德物业支付扩建房屋的收益634881元【223平方米×2．6元/平方米×365天×3年（2016年至2018年）】；7．判令盛公德物业返还xxx3-1-101号房屋并支付占有使用费38000元[2000元/月×19个月（2018年6月至2019年12月]；8．判令盛公德物业支付停车费720000元（停车费1200元/年/位×200个车位×3年）；9．判令盛公德物业支付公共广告收益费50000元；10．反诉案件受理费由盛公德物业负担。事实与理由：2013年12月26日，XXX部队与盛公德物业签订了《物业管理合同》，该合同第二十九条规定，盛公德物业违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，XXX部队有权要求盛公德物业限期整改，逾期未整改的，XXX部队有权终止合同。合同第十九条第7款规定，在合同生效之日起30日内，XXX部队向盛公德物业提供以下房屋：（1）物业管理用房二层办公用房446平方米；（2）物业管理用房一层超市196平方米；（3）小区南大门东侧门卫室28．95平方米，西侧门卫室12．6平方米；（4）4号楼西侧门面房89．22平方米。房屋产权归XXX部队所有，盛公德物业可以用以上房屋进行合法经营活动或出租使用，用于弥补物业管理费用不足。合同第二十条第7、8款规定，盛公德物业对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与XXX部队协商，经同意后报有关部门批准方可实施；本合同终止时，盛公德物业必须向XXX部队移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。合同第二十三条规定，车位使用费由盛公德物业按下列标准向车位使用人收取：本小区住户固定停车费1200元/年/辆；临时来访车辆停车费按当地临时停车费标准执行。现盛公德物业物业管理严重不达标，如约定每年向住户公布公共服务收支情况，XXX部队每年要求其公布公共收支情况，盛公德物业拒不公布；2020年6月，XXX部队又一次限期盛公德物业整改，盛公德物业拒收快递资料。盛公德物业未经XXX部队同意，擅自改变物业用房用途，在物业管理用房上扩建一层，还利用公共区域、电梯做广告宣传。盛公德物业违反约定诉请XXX部队支付空置房屋物业管理费。综上，请求法院判如所请。反诉被告盛公德物业辩称：不认可本案被告提出的反诉请求，请求法院依法驳回本案被告的全部诉请，理由如下：第一，盛公德物业与XXX部队于2013年12月26日的签订《物业管理合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。盛公德物业按照《物业管理合同》的约定已经履行了相应的物业服务内容，XXX部队未提供证据证明盛公德物业未履行或者未全部履行合同内容，应当承担举证不能的责任；第二，根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，解聘物业服务企业必须由全体业主决定，建设单位不享有解除物业服务合同的权利，在未解除的情况下，XXX部队也无权要求盛公德物业退出并移交物业管理的全部账目资料及物业管理用房。另外经营性商品用房系因《物业管理合同》约定的物业费低于市场正常价格为弥补差额而向盛公德物业提供的，后部队停止有偿服务后，经营性商品用房本案XXX部队已全部收回；第三，盛公德物业并不存在擅自占用房屋事宜，同时，由于XXX部队建设的停车场占用了规划用地，被政府要求整改，盛公德物业无法收取停车费，因此不存在停车费收益问题。第四，另外根据《物业管理条例》54条规定，公共区域收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会来决定来使用，故XXX部队无权要求答辩人支付公共广告收益费；第五，XXX部队自2013年7月1日起，并未支付空置房屋物业管理服务费及供暖费，但盛公德物业一直按照《物业管理合同》提供物业服务。综上，XXX部队的反诉请求无任何事实和法律依据，答辩人请求法院依法驳回XXX部队的全部诉请。经审理查明：2013年12月26日，XXX部队作为甲方与乙方盛公德物业签订《物业管理合同》，主要内容如下：第一章总则第二条物业基本情况物业类型：经济适用房普通居民物业坐落位置：北京市顺义区顺安路牛山段7号院占地面积：23000平方米建筑面积：70807平方米第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体住户和物业使用人，本物业的全体住户和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、停车场管理。第十四条负责向住户和物业使用人收取下列费用：1．物业管理服务费；2．停车费；3．取暖费。第十七条其它委托事项1．锅炉房运行管理及供暖费的收取；2．停车场运行管理及停车费的收取；3．物业公共用房便民有偿服务。第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为二十年。自2012年12月20日起至2032年12月20日时止。第四章双方权利义务第十九条甲方权利义务7．在合同生效之日起30日内向乙方提供以下房屋：（1）物业管理用房二层办公用房446㎡；（2）物业管理用房一层超市196㎡；（3）小区南大门东侧门卫室28．95㎡，西侧门卫室12．6㎡；（4）4号楼西侧门面房89．22㎡。以上房屋产权归甲方所有，合同期内无偿提供给乙方使用，合同期满后必须无条件归还甲方。乙方可用以上房屋进行合法经营活动或出租使用，用于弥补物业管理费用不足，但不得出让或转卖。9．由于甲方原因致使住户和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其他方式偿付；第二十条乙方权利义务8．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。第五章物业管理服务质量第二十一条乙方目标管理约定第六章物业管理服务费用第二十二条物业管理服务费1．本物业的管理服务费，由乙方按住房出售面积每月每平方米1．98元向住户收取。乙方与住户签订物业管理协议，如未能按协议向住户收取物业管理服务费与甲方无关。2．物业管理服务费标准的调整：物业管理服务费三年内不做调整，按甲乙双方约定的物业管理服务费标准收取，满三年后参照北京市物价指数进行调整，但必须经甲方同意，并与住户签订相关协议。第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1．本小区住户固定停车费：1200元/年/辆。2．临时来访车辆停车费按当地临时停车费标准执行。3．停车费标准的调整：停车费三年内不做调整，按甲乙双方约定的停车费收费标准收取，满三年后参照北京市物价指数进行调整，但必须经甲方同意，并与住户签订相关协议。第二十四条取暖费由乙方按下列标准向住户或物业使用人收取：1．每个取暖季每建筑平方米30元，由乙方与住户签订供暖协议，如未能按协议向住户收取供暖费与甲方无关。2．取暖费标准的调整按照北京市燃气取暖收费标准执行。第二十五条乙方对住户和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付。第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位、共用设施、设备的小修、养护由乙方负责，费用从乙方收取的物业费中支出；大中修乙方向甲方提出申请，由甲方负责维修或更新，费用从房屋维修基金中支出。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护由乙方负责，费用从乙方收取的物业费中支出；大中修乙方向甲方提出申请，由甲方负责维修或更新，费用从房屋维修基金中支出。3．电梯日常维修保养由乙方负责，费用从乙方收取的物业费中支出；电梯需大中修时乙方向甲方提出申请，由甲方负责维修或更新，费用从房屋维修基金中支出。（一次单件维修费用超过5000元为大中修）。4．公用绿地的养护由乙方负责，费用从乙方收取的物业费中支出；需改造、更新时乙方向甲方提出申请，由甲方负责改造、更新，费用从房屋维修基金中支出。5．附属配套建筑和设施的小修、养护由乙方负责，费用从乙方收取的物业费中支出；大中修乙方向甲方提出申请，由甲方负责维修或更新，费用从房屋维修基金中支出。以上大、中修标准按照北京市关于房屋及其附属设施的大中修标准执行。第二十七条应甲方要求，乙方于2012年12月10日正式入驻xxx，因小区住户物业费收取及起算时间为2013年7月1日，故2012年12月10日至2013年7月1日期间的物业管理开支按实际发生金额由甲方承担。经友好协商，甲乙双方同意按照北京慧智宏景会计师事务所审计确认金额1139790．06元（详见审计报告）进行支付，合同签订后15日内一次性付清。第七章违约责任第二十八条甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十九条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十一条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五十万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，应予赔偿。第八章附则第三十三条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数住户和物业使用人反映良好，可续订合同。第三十五条本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。上述合同签订后，盛公德物业依约为xxx提供物业服务。后双方因空置房屋物业费及取暖费的交纳问题产生争议，诉至本院。本案审理过程中，经本院明确询问，XXX部队陈述：xxx为军队经济适用住房，包括住宅楼共4栋及停车场。该住宅楼占用土地为国有土地，土地使用者为中国人民解放军51110部队，地址为顺义区马坡乡西丰乐村西，用途为营房、弹药库。就停车场，XXX部队与马坡地区东丰乐村签订《土地权属界线补充协议书》（2009年）及《土地租赁合同书》（2013年）。其中《土地权属界线补充协议书》约定将该村耕地与XXX部队（原XXX部队）弹药库区域面积进行置换调整，东丰乐村在该耕地面积内不宜种植农作物，由XXX部队给与整平、绿化、种植花草，但不得在该耕地面积内进行搭建永久性建筑物；《土地租赁合同书》约定东丰乐村将该村新城地域花园北路（西侧路）北侧（原部队弹药库围墙外现xxx3号楼、4号楼南侧）土地以及（原弹药库东围墙外）西丰乐现苗圃外东丰乐土地出租给乙方，租期50年，用于临时停车场和绿化用地，但不得建设永久性建筑物等。XXX部队另与马坡镇西丰乐村签订《土地租赁合同》（2006年），约定将村西原齐福民承包的苗圃地一部分转包给XXX部队保障部，租期30年，用于停车场。XXX部队于2011年取得建设工程规划许可，XXX部队作为建设单位，自行委托了施工单位建设xxx。该小区于2013年1月竣工，目前尚未办理完验收手续。因xxx系军队经济适用住房，因此区别于一般商品房销售情况，经XXX部队审批符合相应条件的XXX部队干部可与XXX部队签订购房合同，按照相应价格购买该小区房屋。xxx一共507户，目前已交付使用355户。XXX部队就上述情况提交了建设工程规划许可证、建设用地情况以及建设计划批复文件等予以证实。就争议问题，双方举证质证情况如下：一、本诉部分：（一）就空置房屋物业费问题：盛公德物业主张：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据上述法律规定，xxx空置房屋的物业服务费，应当由建设单位，即XXX部队交纳。盛公德物业另就空置房屋的计算方法向法庭提交了相应的计算明细以及《业主档案汇总表》及《领取钥匙通知》等予以证实。XXX部队认为：按照双方签订的《物业管理合同》第二十二条的约定，物业服务费按照住房出售面积每月每平方米1．98元向住户收取，而非建设单位。此外，上述《物业管理合同》第十九条第7款约定，XXX部队向盛公德物业提供了无偿使用的房屋用于经营或出租，以弥补物业费的不足，该约定就是为了弥补空置房屋物业费的不足，故XXX部队不得再向盛公德物业支付空置房屋物业服务费。另，就盛公德物业核算的空置房屋物业费数额，考虑到房屋交付使用的信息由XXX部队掌握，故本院要求XXX部队在指定期限内核实并答复法庭上述金额是否准确，XXX部队未能在期限内答复，亦未就逾期原因作出合理解释。（二）就空置房屋供暖费问题：盛公德物业主张：《北京市供热采暖管理办法》（2009）第十七条的规定：用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。采暖费由用户所在单位负担的，单位应当负担。依据上述规定，空置房屋的供暖费应当由XXX部队负担。盛公德物业另行提交了空置房屋供暖费的计算方法。XXX部队认为：1．采暖费是市政燃气采暖，盛公德收取的供暖费中包含需要支付市政部分的燃气供暖成本，因此其应当向法庭提交其向市政部分支付费用的证据；2．2015-2016年度，原被告双方就供暖费达成了一致协议，由XXX部队负担供暖费的18％，其余由盛公德物业负担；3．涉案小区建成于2012年，采用的是分户单独供暖的方式，对于空置房屋，可以关阀门不供暖。综上，不同意支付供暖费。就XXX部队提出的燃气供暖成本问题，盛公德物业向法庭交了水费、电费、天然气费支出表及相应的发票予以证实。就此项证据，XXX部队经质证认为发票载明的缴费户名并非XXX部队一家，还有66056部队、66057部队。就此盛公德物业答复xxx共有四块电表，供电部门为了区分将缴费户名列为XXX、66056、66057，但均为XXX部队产生的电费，后期供电部门才把发票统一变为盛公德物业。盛公德物业在北京地区仅给xxx提供物业服务。就此供暖费问题，本院另查如下：2012-2013年度，因系房屋交付后的第一个采暖季，为了防止屋内设施冻坏，全小区全部供暖，共产生燃气费536440．68元，后经双方协商，上述燃气费由XXX部队负担。就2013-2015两个供暖季，经双方协商，空置房屋供暖费18%由XXX部队负担，合计30万元。上述536440．68元以及30万元由XXX部队直接支付给了燃气公司。就2015-2016年度以及之后的供暖费如何负担，XXX部队主张双方曾协商为部队负担20%，但盛公德物业予以否认。双方未就此签订任何协议。经本院核对，盛公德物业提交法庭的空置房屋列表，房屋并非整栋空置，比如1号楼1单元空置的是101、201、202、302、402、502。另，就盛公德物业核算的空置房屋供暖费数额，考虑到房屋交付使用的信息由XXX部队掌握，故本院要求XXX部队在指定期限内核实并答复法庭上述金额是否准确，XXX部队未能在期限内答复，亦未就逾期原因作出合理解释。二、反诉部分：（一）就XXX部队是否有权解除《物业管理合同》以及合同解除后退出物业服务区域、移交物业设备设施、移交经营性商业用房和管理用房、移交物业管理档案材料及账目、停车费、公共广告收益等其它相关事宜：XXX部队主张：依据其与盛公德物业签订的《物业管理合同》第二十九条的约定，如果盛公德物业违反合同第五章，即物业管理服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。XXX部队向法庭提交了其于2020年6月23日、2020年6月24日、2020年6月26日、2020年6月27日、2020年7月1日、2020年7月2日2020年7月3日向盛公德物业发出的邮件证实其主张。上述邮件载明的收件人信息为：王杰，187XXXXXXXX，北京市顺义区顺丰大街25号北京盛公德物业有限公司。上述邮件的投递结果均为拒收。经当庭拆封，上述邮件内有《物业问题整改通知》及《通知》。其中《物业问题整改通知》内容如下：根据我部与你公司于2013年12月26日签订的《顺义XXX物业管理合同》约定，你公司务必于6月21日18时前向我部提供以下资料：1．2014年至2019年每年物业管理年度计划、资金使用计划、财务预算和决算报告。2．2014年至2019年每年公开的物业服务满意度调查情况。3．2014年至2019年每年向住户公布一次年度公共服务收支情况。4．2014年至2019年每年对房屋公共部位日常管理，维修检修记录和保养记录。5．从业人员按照有关规定取得相应的资格证书、岗位证书、特种作业操作证。6．物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度规定。7．公共设施设备清册档案（设备台账），设施设备的运行、检查、保养和维修记录。8．各种共用突发性事件（消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体措施等。其中《通知》载明：你公司未经我部同意擅自在物业管理用房加盖一层，你公司务必于2020年7月19日前拆除加盖的违章建筑，恢复原貌。否则，你公司承担全部损失。盛公德物业主张：一、按照相关法律规定，选聘和解聘物业企业的权利由全体业主所有，而非建设单位；二、XXX部队未举证证明盛公德物业未履行或未全部履行合同义务，反而是XXX部队长期拖欠应付的物业费和供暖费；三、在物业服务合同未解除的情况下，XXX部队无权要求盛公德物业退出物业管理区域并移交相应设施、房屋及档案等；四、盛公德物业收取停车费符合合同约定，且由于该停车场违规被要求整改，盛公德物业实际未收取停车费；五、公共区域的收益主要用于补充专项维修基金或根据业主大会决定使用，XXX部队无权要求盛公德物业返还该收益。针对XXX部队提交的邮件，盛公德物业认可王杰为其公司员工，认可邮件中载明的手机号为王杰手机号。（二）就办公用房改扩建和收益问题以及3-1-101号房屋的占用返还及使用费问题：XXX部队主张：盛公德物业违规在原有物业办公用房（即合同约定的物业管理用房二层办公用房）上加盖房屋并出租营利，因此应当拆除上述违建、恢复原状并支付收益；盛公德物业擅自占用属于XXX部队的3-1-101号房屋，应当返还并支付占有使用费。XXX部队就此提交了照片予以证实。盛公德物业认为：认可盛公德物业对物业办公用房存在扩建行为，但否认对3-1-101号房屋有擅自占用行为，陈述因保安上卫生间太远，经与XXX部队同意在该房屋内安置马桶，使用一个月后XXX部队即要求停止使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。XXX部队和盛公德物业签订《物业管理合同》，约定由盛公德物业为xxx提供物业管理服务，双方均应依约履行。针对双方在履约过程中产生的争议，本院作如下认定：一、XXX部队是否享有解除合同的权利、本案是否符合合同解除的条件：XXX部队主张依据上述合同第二十九条之规定其享有合同解除权，而盛公德物业则主张依据相关法律规定，解聘、选聘物业企业的权利由全体业主享有，而非建设单位。就此本院认为：经庭审询问，结合XXX部队提交的相关材料，可以确定XXX部队确系涉案小区的建设单位，但涉案小区明显区别于一般经济适用住房小区，其业主成员具有局限性，业主成员与建设单位之间有隶属关系。从XXX部队与盛公德物业签订的《物业管理合同》看，合同第七章约定了甲乙双方存在约定违约情形下，对方享有相应的终止合同权利，这一点明显区别于一般的前期物业合同。基于上述约定，考虑到涉案小区的特殊性，本院认为XXX部队依据合同条款主张其享有解除合同的权利，于法有据，予以支持。《物业管理合同》第二十九条约定，盛公德物业违反合同第五章，即物业管理服务质量的相关约定，未能达到约定的管理目标，则XXX部队有权要求盛公德物业限期整改，逾期未整改的，XXX部队有权终止合同。XXX部队就本案符合合同解除条件提交了邮件、《物业问题整改通知》以及《通知》予以证实，但本院经审查发现，上述邮件均集中于2020年6月末至7月初发出，彼时本案争议已进入诉讼，且上述《物业问题整改通知》内容仅涉及各项报告、记录、档案的提供问题，XXX部队据此证实盛公德物业“未能达到约定的管理目标”尚不充分，故本院对于XXX部队关于解除《物业管理合同》以及合同解除后退出物业服务区域、移交物业设备设施、移交经营性商业用房和管理用房、移交物业管理档案材料及账目等诉讼请求，均不予支持。盛公德物业就涉案小区收取停车费符合合同约定，XXX部队要求盛公德物业向其支付停车费依据不足，本院不予支持。关于公共广告收益，《物业管理合同》中并无明确约定，XXX部队亦未就此提交充分证据予以证实，故本院难以支持。二、XXX部队是否应当支付盛公德物业空置房屋物业费：《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《北京市物业管理条例》第二十二条第一款规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。从以上法律规定可见，涉案小区尚未出售、未交付业主使用的房屋，也即空置房屋，其相应的物业费应当由建设单位，即XXX部队承担。XXX部队主张依据《物业管理合同》第十九条第7款的约定，盛公德物业可用由XXX部队提供的房屋进行合法经营活动或出租使用，用于弥补物业管理费用不足，此处“物业管理费用不足”指的就是空置房屋的物业费，因此盛公德物业不得再向XXX部队主张空置房屋物业费。盛公德物业就此持有不同意见，认为该“物业管理费用不足”指的是该小区的物业费收费标准低于同地段，与空置房屋物业费无关。就上述合同双方的不同理解，本院结合周边小区物业费价格、《物业管理合同》约定的物业费调整年限、方法以及上下文，认为盛公德物业对争议合同条款的解释更为适宜，在合同条款未明确出现“空置房屋”表述并作出进一步约定的情况下，本院对于XXX部队的辩解意见难以采信。综上，XXX部队应当支付盛公德物业空置房屋物业费。对于盛公德物业主张的空置房屋物业费金额，本院当庭要求XXX部队在指定期限内答复法庭，XXX部队未予答复，亦未就其逾期情况作出合理解释，后续审理中XXX部队虽提供了其核算的与盛公德物业存在一定差距的物业费金额，但该核算方法的起始时间远晚于《物业管理合同》约定的起费时间，综上，本院对于盛公德物业主张的空置房屋物业费金额予以采信。关于利息损失，盛公德物业主张的数额偏高，本院结合案情酌情确定具体金额。三、XXX部队是否应当支付盛公德物业空置房屋供暖费：《北京市供热采暖管理办法》第十七条第一款规定，用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。依据上述规定，考虑到涉案小区空置房屋产权依然由XXX部队所有，故其供暖费也应当由XXX部队承担。对于盛公德物业主张的空置房屋供暖费的具体金额，本院当庭要求XXX部队在指定期限内答复法庭，XXX部队未予答复，亦未就其逾期情况作出合理解释，故本院对于盛公德物业主张的空置房屋物业费金额予以采信。同时需要注意的是，前述《北京市供热采暖管理办法》第十八条规定，具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。本案中，涉案小区符合分户供暖条件，盛公德物业在明知空置房屋具体信息的情况下，应当采取相应措施解决空置房屋的暂停供热问题，故对于盛公德物业要求XXX部队按照100％的比例支付供暖费的主张，本院难以支持，基本供热费用的具体金额，本院酌情确定。考虑到盛公德物业与XXX部队就供暖费负担问题曾有多次沟通，XXX部队亦按照协商的比例负担过供暖费，故本院酌情对于盛公德物业主张的供暖费利息不再予以支持。四、关于办公用房改扩建和收益问题以及3-1-101号房屋的占用返还及使用费问题：XXX部队要求盛公德物业拆除在原物业办公用房之上加盖房屋并支付相应收益、要求盛公德物业返还3-1-101号房屋并支付占有使用费，其请求权并非基于双方签订的《物业管理合同》，而是其对上述房屋享有物权而产生的相应请求权，与本案并非同一法律关系，故宜另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队支付原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司2013年7月1日至2020年4月1日期间的空置房屋物业费4312400元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队支付原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司利息200000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队支付原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司2015年至2020年期间的空置房屋采暖费2205720元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85078元（已由北京盛公德物业管理有限公司全部预交），由原告（反诉被告）北京盛公德物业管理有限公司负担26252元（已交纳），由被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队负担58826元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费5750元，由被告（反诉原告）中国人民解放军XXX部队负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二〇年十二月二十九日法官助理 梁 栋书 记 员 朱学佳书 记 员 张晓红