文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13848号原告：胡开惠，女，1939年9月10日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：苟静，中豪（两江新区）律师事务所律师。被告：重庆维集商业管理有限公司，住所地重庆市两江新区，统一社会信用代码91500000MA604JAX5L。法定代表人：刘洪明，重庆维集商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，重庆维集商业管理有限公司员工，住重庆市渝**。被告：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，统一社会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，重庆维集商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，四川橙森科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市大足县。被告：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-191500106MA60F2DN6Y。法定代表人：李秀荣，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市大足县。原告胡开惠与被告重庆维集商业管理有限公司（以下简称维集商管公司）、重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡开惠的委托诉讼代理人苟静，被告维集商管公司的委托诉讼代理人刘勇，维集酒店的委托诉讼代理人刘茂旭，橙森公司及橙果酒店的委托诉讼代理人黄中南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡开惠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告维集商管向原告支付违约金60000元；2、请求判令被告橙果酒店立即向原告支付逾期租金（2020年3月31日至2020年4月25日）1483.13元；3、请求判令被告橙果酒店向原告支付2020年4月26日至6月15日的房屋占用费3025.58元；4、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年10月31日，原告与被告维集商管签订了《酒店租赁合同》，约定被告承租原告的位于重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢商业项目*号房屋。合同约定期限为签订之日起2034年9月30日止。免租期一年，起始租金按免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月（月租金1779.75元），租金按季度支付，付款日分别为每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日，第一次租金支付时间在免租期结束当日。合同第六条第七款明确约定，被告逾期支付房屋租金，逾期20天以上的，原告有权提前解除合同，并有权要求被告按照6万元/套房屋的标准的向原告支付违约金。被告已经逾期20天以上未向原告支付租金。原告于2020年4月23日按照被告注册地址邮寄送达了《解除合同通知函》，邮件于2020年4月25日被签收，根据合同约定，解除通知已送达给被告，故双方的《酒店租赁合同》已于2020年4月25日解除。另外，原告得知被告维集商管已将涉案房屋交由被告橙果酒店实际经营管理，又因橙果酒店于2020年6月15日向富力城河畔里相关业主明确表示无法再继续经营该酒店，准备与业主交接房屋后退场，故原告于2020年6月15日与被告橙果酒店正式办理房屋交接手续收回房屋。故起诉来院，要求判如所请。故起诉来院，要求判如所请。被告维集商管公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告举示的《酒店租赁合同》不属于我司签订范围内的合同，经事后了解发现系当时签订合同时经办人员盖章错误。二、我司从未接手、接管涉案房屋，也未从涉案房屋中获取任何利益；三、根据事后了解发现，涉案房屋所在楼栋200多套房屋中仅有五套房屋盖有我司公章，原告与实际使用人产生的纠纷由其自行协商处理。被告维集酒店辩称，一、本案中被告无违约行为，原告没有实际损失，被告不应承担违约责任。《酒店租赁合同》约定是预付租金方式，在重庆疫情防控一级相应期间，承租方并未实际开业经营，合同目的没有实现，但租金已足额支付。承租方在第一季度未实现合同目的却按约支付的租金，可以作为第二季度开始继续使用涉案房屋的合理对价，故承租方在第二季度开始未支付租金，不应认定为违约。根据各方达成的解除协议，承租方已将2020年4月1日至解除之日的租金全额支付原告，原告无实际损失。二、原告不能依据合同约定享有单方面解除权，被告不应当承担违约金。根据九民纪要精神，被告不存在违约行为，即便存在违约情节，也是显著轻微，在4月疫情影响逐渐消退情形下，原告与承租方以变更合同金额、风险共担方式继续履行更能保证原告合同目的实现，故原告不能依据合同约定享有解除权，其发出单方解除通知的行为也不能达到合同解除的效力。三、原被告双方系以协商一致方式解除合同关系，被告不应承担违约金。2020年6月15日，因原告就合同解除、租金等问题与橙果酒店进行协商，基于原告提议，被告同意解除合同，并向双方发出确认解除函件，自此原被告双方的租赁合同关系即告解除，并计算截止于当天结算了租金金额。故原、被告是于2020年6月15日以协商形式解除合同。原告虽在此之前曾向被告发出单方解除通知，但在合同法司法解释（二）规定的三个月异议期内，双方又以协商一致方式解除合同，故合同约定的原告可单方解除并要求违约金的情形并未出现。第四，承租方以已承担了疫情不可抗力带来的所有损失，尽力保障了原告利益，不应再承担违约责任。涉案房屋所经营的酒店受疫情影响，第一季度酒店停业两个月以上，第二季度经营仍困难，承租方在此情况下仍将未开业经营期间、业主要求控制房屋期间的租金都全额支付，不应再支付违约金，否则不符合合同履行公平公正原则。同时，我公司并非涉案酒店租赁合同的相对方，原告的诉请与我公司无关。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告橙森公司述称，同被告维集酒店的答辩意见。被告橙果酒店述称，我公司作为涉案房屋实际承租方，愿意承担租金，其他法律责任不认可，没有法律及合同依据。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区大学城南路*****号房屋登记权利人为原告胡开惠。房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为39.55㎡，套内建筑面积为29.25㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第001148098号。2018年10月31日，原告胡开惠作为出租人（甲方）与被告维集酒店管理有限公司作为承租人（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢商业项目（下称本项目）*（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢*，房屋面积39.55平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不付租金；2、起始租金按照45元/㎡/月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月。第四年至第六年为50元/㎡/月。第七年至第九年为60元/㎡/月。第十年至第十二年为70元/㎡/月。第十三年至租赁期满为75元/㎡/月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：…3、乙方有权决定该房屋用以酒店经营管理及相关配套。为保证甲方的合法权益，乙方将严格按照维也纳国际酒店（或同等品牌酒店）装修以及运营物资采购标准以及酒店配置标准实施；…7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%/天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。8、租赁期内，乙方有权将租赁房屋转租给其他人用于经营酒店或相关配套行业，但该转租行为不得损害甲方权益。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。…4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。5、本合同所列的联系方式为双方工作联系往来、法律文书及争议解决时人民法院和/或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和/或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任何一方当事人的上述地址和/或工商登记公示地址（居民身份证登记地址）送达的，视为有效送达。6、本通知条款为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。原告胡开惠在合同甲方处签名捺印，被告维集商业管理公司在乙方处盖章。2019年4月1日，被告维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年至2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集酒店在协议甲方处盖章，被告橙森公司在协议乙方处盖章。被告橙森公司通过中国建设银行分别向原告转账支付租金3616.91元、5339.25元。2020年6月8日，原告按照“重庆市渝北区两江新区青竹路3幢2号*”的地址向被告维集商管邮寄《解除合同通知函》，函件载明：“1、因贵司未按照合同约定履行义务，房屋租金逾期支付已达20天以上，故我有权解除本合同，现通过特快专递方式正式函告贵司解除贵我双方签订的《酒店租赁合同》；2、《酒店租赁合同》正式解除之日以邮件签收之日为准；3、按照合同约定，我向贵司工商登记公示地址邮寄本函，如邮寄本地址被拒收或退回，邮件退回之日视为送达之日，《酒店租赁合同》自邮件被退回之日自动解除；4、合同解除后，贵司仍需向贵我双方在合同中约定的指定账户支付逾期租金（逾期之日起至合同解除之日止，暂计至2020年6月8日）4034元。5、合同解除后，根据合同约定贵司应向我赔偿违约金60000元，请收到本函后立即支付至贵我双方在合同中约定的指定账户。6、合同解除后，请立即结清房屋租赁期间的物业管理费、水电气费等相关手续，并将房屋钥匙归还于我；贵司在腾退房屋过程中，不得搬移及损坏房间内所有的设施设备装修装饰物，否则承担相应的赔偿责任。”该邮件于2020年4月25日由菜鸟驿站代收。被告橙果酒店举示了一份《致富力城河畔里5栋业主协商函》，函件中提出因疫情影响，将调整租金方案为：2020年4月1日至2021年3月31日月租金30元/平米、2021年4月1日至2022年3月31日月租金35元/平米、2022年4月1日至2023年3月31日月租金40元/平米，2023年4月1日起，按照原合同约定的起始租金45元/平米/月自行，每三年递增和递增标准都维持原合同约定。另举示了群发短信记录截图，短信内容为“沙坪坝大学城河畔里五栋18楼*楼业主们，您们好，我们是橙堡公寓（橙果酒店）公司，维集酒店管理有限公司把你们的物业转租给了我们。鉴于近期的一些问题，应部分业主要求，约定在明天（4月11日）下午三点在酒店前台大厅面谈沟通，如果您有时间，欢迎您前来参加。如果您明天不能来酒店现场，可以在工作时间内联系我司黄经理，电话13258******”，与上述函件一并发送至各业主。但原告对上述证据不予认可，主张第三人并非合同向对方，无权与原告协商租金事宜。原告自认已于2020年6月15日已正式办理房屋交接手续收回涉案房屋。原告亦表示要求由被告橙果酒店支付租金和占有使用费，被告橙果酒店自愿承担。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的不动产权证、酒店租赁合同，被告维集酒店举示的概括转让协议等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告胡开惠与被告维集酒店于2018年10月31日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。被告维集商管公司辩称其因盖章错误，并非合同主体，未举示相应证据加以证明，本院对其主张不予采信。至于被告维集酒店与橙森公司的《概括转让协议》中虽包含了涉案房屋，但被告维集酒店与橙森公司均非《酒店租赁合同》的主体，现无证据证明合同权利义务的概括转让取得了原告的同意，故本院认定该《概括转让协议》对原告不发生法律效力。根据合同相对性，被告维集商管公司为涉案《酒店租赁合同》的承租主体。原告与被告维集商管公司均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。关于《酒店租赁合同》的解除时间问题及被告维集商管是否应当承担违约责任的问题。原告认为其已于2020年4月25日《解除合同通知函》方式解除合同。被告则认为原告不具有单方解除权，双方系协商一致解除合同。对此应当首先判断被告逾期支付房屋租金已达20天以上是否是违约行为从而使得原告享有合同解除权，对此本院评析如下：因新型冠状病毒感染肺炎疫情原因，2020年1月24日至同年3月9日为重庆市突发公共卫生事件一级响应期间，同年3月10日至24日调整为二级响应期间，25日后调整为三级响应期间。新型冠状病毒疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，该事件在双方订立合同时无法预见，也无法避免。结合案涉合同履行情况以及新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店经营的影响，维集商管在本案中违约行为显著轻微，不应承担违约责任。理由如下：第一，本案中，维集商管从免租期结束起已按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，即维集商管在新型冠状病毒疫情发生之前，并不存在迟延支付租金的违约行为；第二，涉案房屋系用于酒店经营，维集商管在经营过程中客观上存在受疫情及防控措施影响导致其营业收入减少甚至无营业收入的可能。虽然维集商管存在迟延支付租金的行为，但该迟延支付租金的行为客观上受新冠疫情及国家防控措施的影响，主观上并不存在恶意，其违约行为非根本违约行为；第三，虽然应付租金的时间点是在本市因防控新型冠状病毒疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间之后，但仍然处于二、三级响应期间，维集商管对于已经支付的疫情期间的租金可以因疫情原因申请减免，即使其未主张减免疫情期间的租金，也可以主张因疫情原因延期支付租金，故维集商管在未及时支付后续的租金，其原因不应完全归责于维集商管，若因此而认定维集商管存在违约行为承担违约责任，有违公平原则。综上，本院认为，维集商管在本案中不存在根本违约行为，原告不享有合同解除权，其通知行为不发生合同解除的效力。维集商管可基于新冠疫情这一突发公共卫生事件而免除本案违约责任的承担，故对于胡开惠主张的违约金不应支持。现原告自认已于2020年6月15日已办理房屋交接手续接回案涉房屋，因此双方均无继续履行合同的意愿，应当视为双方就解除案涉租赁合同达成合意，故案涉《酒店租赁合同》解除时间应认定为2020年6月15日。对原告胡开惠请求被告橙果酒店支付的2020年3月31日至2020年4月25日的租金1483.13元，被告橙果酒店无异议且愿意支付，故应当由被告橙果公司支付上述租金。对原告胡开惠主张参照合同约定的租金标准支付2020年4月26日至6月15日的房屋占用费3025.58元，系因原告对合同解除时间理解有误造成，该时间段应计算的是租金，而非房屋占用费，被告橙果酒店无异议且愿意支付，故应当由被告橙果公司支付上述租金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告重庆橙果酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告胡开惠租金4508.71元；二、驳回原告胡开惠的其他诉讼请求。案件受理费1418.66元，减半缴纳709.33元（原告已预交），由原告胡开惠负担650元，由被告维集商业管理有限公司负担59.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 煜二〇二〇年十二月七日书记员 产慧婷