北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16071号原告（反诉被告）：北京天房物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺地区府前一街38号（天竺花园天泰1号楼），统一社会信用代码91110113102563082M。法定代表人：刘峰，总经理。委托诉讼代理人：李华，男，1970年4月16日出生，汉族，北京天房物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：程芳，北京市玖典律师事务所律师。被告（反诉原告）：温鹏波，男，1975年9月27日出生，汉族，户籍地山西省芮城县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京天房物业管理有限责任公司（以下简称天房物业）与被告（反诉原告）温鹏波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天房物业的委托诉讼代理人李华、程芳，被告（反诉原告）温鹏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天房物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费人民币19615．08元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系×××室住宅业主，其物业面积108．97平方米，按约定应向原告缴纳从2010年1月1日至2019年12月31日的物业管理费19615．08元（人民币），滞纳金（违约金）按物业服务合同约定收取。该业主享受合同权利却未按约定交费，原告多次催讨未果，故诉至法院。被告温鹏波答辩称：1．涉诉房屋登记在温鹏波名下，认可房屋面积，认可未交物业费的期间及计算方式；2．从2005年2月到2009年底，天房物业一直顺利为温鹏波办理停车证免费换新，同原业主待遇相同，该车证载明房号×××及车位号×××，但是从原业主入住到房屋过户给温鹏波，再到2009年底，天房物业始终是免费为房号×××下的车位号×××办理车证，未要求收取费用，物业记录可查。证明物业知道×××车位为房号×××免费使用，否则不会不收取费用办理车证。3．从2005年2月到2008年底，天房物业一直顺利为温鹏波办理免费乘车卡换新，同原业主待遇相同，该免费乘车卡载明是房号×××，天房物业认可二手房业主同一手房业主一样享有免费乘坐班车的权利，否则不会办理此证，因上述原因，所以没有交纳物业费。反诉原告温鹏波向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人将×××号车位返还反诉人并按时办理停车证；2．判令被反诉人赔偿反诉人的实际损失（自2010年1月1日起至实际履行之日止，暂计至提起反诉之日为10年零8个月，为19200元）；3．判令被反诉人支付取消反诉人免费班车卡的补偿金20000元；4．反诉费由反诉人承担。事实和理由：2005年1月11日，反诉人通过天竺花园销售部与案外人于建蒙订立《房屋买卖协议书》，购得本案所涉×××二手房，并及时办理了房产证，并办理了按揭贷款手续。当时案外人即该房屋原业主及天竺花园销售部均告知反诉人该房屋附带免费停车位和免费班车卡各一个。物业交接时，原房主于建蒙并将该X3-19号停车位的地锁钥匙交给了反诉人，被反诉人亦根据其《停车登记本》为反诉人办理了《天竺花园机动车车证》(证据4)，该车证载明房号×××及车位号×××号；自2005年至2009年底，被反诉人一直顺利为反诉人的车证换新。但是，2009年底，被反诉人公司领导换人，拒绝为反诉人办理新年度的停车证换新，并将该车位以每月150元的租金转租他人。反诉人多次交涉未果，只能以停缴物业费对抗，每年被反诉人催缴物业费时，反诉人均要求被反诉人返还该停车位，但是，被反诉人一直未予返还，反诉人只能寻找周边路边或非停车位的空隙停车，给反诉人造成很大困扰和实际损失。反诉人认为，×××车位是×××房屋的附带停车位，反诉人作为房屋的业主享有免费使用权，这是既定的事实，也是反诉人购买该房屋的前提条件之一，已经被2005年至2009年被反诉人为反诉人办理并多次免费更新停车证的事实所证明；被反诉人作为物业管理公司(同时作为开发商控股97％的子公司)，根据《物业管理委托合同》负有档案管理的义务，其有义务提供书面材料证明×××车位属于×××房屋的附带停车位；至少也应该提供2009年底前的停车登记本，以证明其为反诉人办理免费停车证的依据；2010年1月1日起，被反诉人拒绝为反诉人续办停车证的行为，属于单方改变既定事实，没有法定的、约定的或事实上的依据，属于其违反物业管理义务的行为，也是侵害反诉人合法权利的行为，依法应予纠正，将该停车位返还反诉人，按时为反诉人办证、换新，并将转租该停车位的非法所得作为赔偿金支付给反诉人。为维护反诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起反诉。反诉被告天房物业答辩称：1．不同意反诉请求，四项反诉请求没有事实及法律依据，且没有双方的合同约定。2．反诉原告主张的涉案车位于2009年12月30日已经到期，之后并未与天房物业公司签订过租赁合同，所以无权主张该车位的使用权。3．免费乘车卡是当时售楼时，是开发商采取的促销政策，该优惠政策早已经取消。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：温鹏波系北京市顺义区×××室的所有权人，该房屋登记于温鹏波名下，房屋建筑面积为108．97平方米。2001年10月13日，北京市天竺房地产开发公司与天房物业签订《北京×××（一期）物业管理委托合同》，约定由天房物业为北京市天竺房地产开发公司开发的天竺家园项目提供前期物业服务，以及住宅物业管理服务费的标准为按建筑面积每月每平方米1．5元。委托管理期限为三年，自2000年11月1日至2003年10月31日止，每年经审核合格后，合同自然续展。2004年10月31日，北京市顺义区×××业主委员会、北京市天竺房地产开发公司与天房物业共同发布公告，载明：“×××物业管理委托合同于2003年10月31日期满，但因北京市与《物业管理条例》相应的《物业管理实施办法》至今尚未出台，有关选、续、聘×××物业管理公司事宜，待国家政策标准出台后，按国家政策标准，结合园区实际情况，即讨论签订新的合同。为此，在新合同未签订之前，暂时延用原天竺花园物业管理委托合同，待国家政策出台，此公告及原合同自行终止，将以新签订的合同为物业管理委托依据。”庭审中，天房物业陈述，温鹏波未支付2010年1月1日至2019年12月31日期间物业费共计19615．08元。庭审中，温鹏波陈述，涉诉房屋系其于2005年购买的二手房，购房时物业为其办理了免费乘车卡及停车证，但是到2008年底天房物业拒绝继续为其办理免费乘车卡，到2009年年底天房物业拒绝为其办理停车证，因天房物业拒绝为其提供免费乘车卡与停车证，故其拒绝交纳物业费。温鹏波另陈述，天房物业出租车位的标准是每月150元，天房物业将其车位出租给了别人，故其要求天房物业给付自2010年1月1日起的损失共计19200元；因为天房物业取消了免费乘车，天房物业补偿了持有免费乘车卡的业主20000元用来折抵物业费，但其没有收到天房物业给付的补偿金。温鹏波提交免费乘车卡及停车证，其中免费乘车卡显示有效日期为2008年12月31日，停车证显示有效期为2009年10月至2009年12月30日。天房物业陈述，开发商为了卖房所以提供天竺花园到三元桥的免费班车接送，但待房屋全部卖完后就不再提供免费乘车服务，也没有向业主发放补偿金；停车位现在采取租赁的形式，温鹏波并没有租用停车位，所以未继续给温鹏波办理停车证，现在只有期房业主享有免费停车位。上述事实，有原告天房物业提交的《北京×××（一期）物业管理委托合同》、公告、房屋所有权证书，被告温鹏波提交的房屋买卖协议书、机动车车证、免费乘车卡及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2001年10月13日，北京市天竺房地产有限公司与天房物业签订《北京×××（一期）物业管理委托合同》，约定由天房物业为×××项目提供前期物业服务，物业费收费标准为每月每平方米1．5元，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。合同签订后，天房物业一直对该小区提供物业服务，温鹏波系×××室业主，受前期物业服务合同约束，应按时交纳物业费，温鹏波亦自认未支付天房物业主张期间的物业费，现天房物业要求温鹏波支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。本案中，根据温鹏波提交的证据，免费乘车卡与停车证分别于2008年12月31日及2009年12月30日到期，天房物业未继续向温鹏波提供新的免费乘车卡与停车证，温鹏波据此提起反诉要求天房物业赔偿损失并给付补偿金并主张天房物业返还停车位并办理停车证。天房物业针对温鹏波反诉请求辩称免费乘车服务系开发商的促销政策，且早已经取消，另外温鹏波系二手房业主，在停车证到期后并未继续租用车位。关于免费乘车卡，因免费乘车政策系因房屋促销政策产生，并非长期存在，且并非物业服务的范围内，故针对温鹏波要求天房物业支付免费乘车补偿金的反诉请求，本院不予支持。关于停车位，因温鹏波在2009年12月30日前占用使用的车位并非产权车位，现因天房物业停车政策调整，温鹏波并未继续租用该车位，现温鹏波要求天房物业返还车位并赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议天房物业应加大服务意识，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）温鹏波支付原告（反诉被告）北京天房物业管理有限责任公司2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费19615．08元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回被告（反诉原告）温鹏波的全部反讼请求。如果被告（反诉原告）温鹏波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费145元，由被告（反诉原告）温鹏波负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费390元，由被告（反诉原告）温鹏波负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 娇二〇二〇年十二月三十日法官助理  王耀飞书 记 员  张泽坤