广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26909号原告：阮计芬，男，1933年8月27日出生，香港特别行政区居民，住香港。原告：李带好，女，1945年2月19日出生，香港特别行政区居民，住香港。以上两原告共同委托诉讼代理人：曾爽德，山东胜途律师事务所律师。被告：李建英，女，1974年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。被告：黄富宁，男，1928年4月25日出生，汉族，住中山市火炬开发区。被告：黄韶伟，男，1989年10月29日出生，住中山市火炬开发区。被告：黄志强，男，1957年8月20日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：黄志明，男，1966年1月18日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被告：黄小红，女，1961年7月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被告：黄少颜，女，1968年9月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。以上七被告共同委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。以上七被告共同委托诉讼代理人：王英，广东中元（中山）律师事务所律师。原告阮计芬、李带好与被告黄志珊、李建英不当得利纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，因发现被告黄志珊死亡，本院依法追加黄志珊法定继承人黄富宁、阮少枚、黄韶伟作为共同被告参加诉讼，又因发现阮少枚死亡，本院依法追加阮少枚法定继承人黄志强、黄志明、黄小明、黄少颜作为共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮计芬、李带好委托诉讼代理人曾爽德，被告黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红及李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜委托诉讼代理人温观生、王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮计芬、李带好向本院提出诉讼请求：七被告共同返还两原告不当得利70万元。事实和理由：2002年初，阮计芬、李带好与其外甥黄志珊、李建英夫妇商谈好将火炬开发区小引村房屋和房屋所占土地（整个房屋以下简称涉案不动产）转让给黄志珊、李建英；当时双方还商谈好未建房部分的空地是不转让的，仍归阮计芬、李带好所有，将来由阮计芬、李带好自己或其子女在空地上建房；还谈好房价为13万元。关于该房屋转让事宜，当时亦有多名证人在场，知道房屋买卖的真实情况。而按当时的房产过户政策，房屋和土地必须一并过户，该块土地之空地部分不能分权分证后再过户，于是在2002年4月初，黄志珊、李建英就来找阮计芬、李带好协商，请求阮计芬、李带好先按过户政策将房屋及全部土地都过户到黄志珊、李建英名下，等到国家政策调整或变化，允许分权分证后再将空地过回给阮计芬、李带好。因双方间本就是亲戚关系，出于基本信任，阮计芬、李带好就答应先到房管部门办理过户续，答应先将全部土地暂时都过户到黄志珊、李建英名下。其后阮计芬、李带好也在空地上另建起小房子并长期使用至今。因阮计芬、李带好长期居住香港，期间也多次问过黄志珊、李建英国家政策该空地能否分证分权了，并明确如果能分证分权就将空地过回给阮计芬、李带好。但每次黄志珊、李建英的答复都是按现在国家政策该宅地还是不能分证分权，还是暂不能将空地过回给阮计芬、李带好，只能再等等，待国家政策调整或允许。如此一等再等，十几年过去了，现阮计芬、李带好年事己高，于是阮计芬、李带好在2018年初委托儿子到黄志珊、李建英处商量空地过回阮计芬、李带好或空地补偿的事情；但此时的黄志珊、李建英却明确拒绝说，已经过户到他们名下就是他们的了，他们不同意空地过回给阮计芬、李带好，也不同意作任何补偿。而根据该房屋买卖的实际情况，该房屋买卖的标的范围或内容不包括空地部分，因此黄志珊、李建英取得空地部分的产权应属不当得利，依法应当返还或作价补偿。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上支持阮计芬、李带好诉讼请求。原告阮计芬、李带好向本院提供的证据主要有：1.证明；2.房地产买卖合同；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.李鉴红、王润湖、胡焕娣三人视频资料；5.李鉴红提交的空地示意图；6.平房一间事实。被告李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜辩称，阮计芬、李带好诉请没有事实和法律依据。一、现有证据足以证明黄志珊、李建英是涉案不动产的所有人，不存在不当得利。阮计芬、李带好是夫妻关系，黄志珊与李建英是夫妻关系。黄志珊与李建英找阮计芬、李带好商量，谈妥涉案不动产13万元，2002年4月9日就去国土局办理过户手续，在办理过户手续时，李建英夫妇缴纳土地出让金，将土地性质转化为国有性质，李建英夫妇过户后拿到了新的土地权证，也在这里一直居住，与阮计芬、李带好没有发生争议。阮计芬、李带好刚刚陈述只卖房屋不卖土地没有事实依据。双方从来没有这种合意。涉案不动产转让时是由围墙围起来的，整个土地202.5平方米，没有砌墙隔开，转让时的房子是在土地里面，四周有空地，黄志珊、李建英需经过空地才能出门。涉案不动产转让前是集体土地性质，黄志珊、李建英承担了转让土地时的转让金和出让金。二、阮计芬、李带好在空地上建造了房屋并不能否认黄志珊、李建英对整个土地拥有完整权属，黄志珊、李建英受让土地后，阮计芬、李带好提出借用一小块土地建房子，这样从香港回来就不用住酒店，阮计芬、李带好在自己建造的小房子摆放了祖宗的牌位。在阮计芬、李带好所建的房子与围墙之间，黄志珊、李建英建了雨棚，一直使用到现在，也没有争议，所以阮计芬、李带好对土地没有权属。双方基于友好的感情，借了一小块土地给阮计芬、李带好，阮计芬、李带好现在年事已高不常回来住，所以我方认为不应该再借土地给阮计芬、李带好。三、阮计芬、李带好起诉后发生了很多事情，黄志珊委托代理时身体健康，但后来黄志珊病倒住院，2019正月初十去世，黄志珊的母亲听到这个消息后认为弟弟过分，伤心悲愤，2019年黄志珊母亲阮少玫也去世了，黄志珊、阮少玫在去世前是愤愤不平，怎么都想不通阮计芬、李带好为何捏造事实。四、黄志珊去世后，黄志珊的继承人除了黄韶伟之外做了公证，放弃对黄志珊的遗产继承，本案除了李建英、黄韶伟，黄富宁、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜不应该拥有涉案不动产产权。综上所述，阮计芬、李带好所述没有事实和法律依据。被告李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.房地产买卖合同；2.房地产评估审批表；3.土地（房地产）转让、产权登记申请、审批表；4.房地产交易审核表；5.中山市不动产登记资料查询结果；6.国有土地使用证；7.房地产权证；8.相片；9.放弃继承权声明书；9.中山市国有土地使用权出让合同；10.中山火炬开发区建设用地缴款通知书；11.收据；12.房地产交易（房产）缴款通知书；13.契税完税凭证；14.土地（房地产）转让、产权登记申请、审批表；15.房地产平面图。本院经审理认定事实如下：2002年4月9日，阮计芬、李带好（甲方、转让方）与黄志珊、李带好（乙方、受让方）签订房地产买卖合同，约定甲方拟将位于中山火炬开发区的房地产（即涉案不动产）转让给乙方，该房地产土地使用权面积为202.5平方米，土地使用权类型为划拨，房屋建筑面积为133.09平方米。该房地产甲方于2002年1月30日向中山市人民政府申请产权登记，领取了房地产权证，证书号码为粤房地字第**，房地产权共有（用）证号码为粤房地共证字第××号，并已取得土地使用权证书，证号为中府集中用（2001）字第151403号。甲乙双方议定该房地产交易总金额为4万元。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易管理所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的房地产权属证书交付给乙方。合同还约定了其他事项。2002年5月30日，涉案不动产综合装修后的评估总价为83034元。阮计芬、李带好主张，将评估价格定为83034元是处于纳税考虑，这种情况在目前也存在，买卖合同标明的价格是4万元，而实际交易价格为13万元，由此可见买卖合同并非双方真实意思表示，而是为了配合被告办理过户手续。李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜确认双方真实交易价格为13万元，且已支付完毕，但辩称评估价83034元是处于税收考虑，而合同价4万元亦是处于税收考虑，国土部门备案价格并不影响交易价格，阮计芬、李带好转让给黄志珊、李建英的标的物包含202.5平方米的土地和建筑面积为133.09平方米的房屋。2002年6月6日，涉案不动产登记于黄志珊、李建英名下，不动产权证号为（2002）150213、C0932858、C0249333；土地面积为202.5平方米，建筑面积为133.09平方米，土地使用权性质为出让，土地权属性质为国有，使用权限为2002年6月6日至2072年4月8日止。黄志珊、李建英占有房屋份额各为二分之一。双方完成涉案不动产过户。关于交易过程问题。双方共同确认，涉案不动产交易已经所在村民委员会、国土部门核准，且已经将土地性质由集体用地变更为国有出让土地，土地出让金为每平方米30元，黄志珊、李带好已经按照规定缴纳了土地出让金6075元。阮计芬、李带好和李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜提交的土地（房地产）转让、产权登记申请、审批表载明，“经审核，符合交易条件，该户不在欠款名单内，土地补出让后转让，建议出让金和其他税费由火炬开发区审核”，黄志珊、李带好缴纳土地使用权出让契税1093.5元，房屋买卖契税2491.02元，契税完税证载明，土地使用权权属转移面积202.5平方米，房屋权属转移面积133.09平方米，合计契税3584.52元。关于不当得利问题。阮计芬、李带好主张双方的真实合意只是转让房屋及占地面积，其中房屋占地面积为59.91平方米，空地面积为142.59平方米，空地系非转让部分，且在双方达成买卖合意后，阮计芬、李带好在空地上建了个25平方米左右的小房子，且小房子由阮计芬、李带好所有并使用，虽确认李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜提供的房地产买卖合同、房地产评估审批表及土地（房地产）转让、产权登记申请、审批表等证据的真实性、合法性，但不确认关联性。而按照当时的不动产过户政策，房屋和土地必须一并过户，空地部分不能分证登记，当时双方的真实意思是暂时将房屋和全部土地过户至黄志珊、李建英名下，待政策允许分证后再将空地非转让部分过户回阮计芬、李带好。不动产买卖合同的标的范围并不包括空地部分，李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜占有空地部分的产权应属不当得利，因整个土地的不可分割性，返还空地亦不符合国家政策，故而应当作价赔偿。因考虑到当时是集体土地，空地部分按每平方米5000元酌情主张，诉请李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜返还不当得利70万元。李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜对上述主张及证据均不予认可，辩称，双方关于不动产交易的真实合意是房屋和202.5平方米的土地，该交易经过政府部分的审核确认，没有证据证明交易的仅仅是59.91平方米的土地，黄志珊、李建英购买的是含房屋、房屋所在土地及空地组成的完整整体；从常理和房屋及土地位置推断，涉案不动产的房屋三面为空地，如果仅仅是购买房屋及所占土地，根本无法通行，不符合日常生活经验法则，允许阮计芬、李带好在空地建小房子并不能否认黄志珊、李建英对涉案不动产拥有完整产权，当时是处于亲戚关系，借了一块地允许阮计芬、李带好使用，阮计芬、李带好并不享有产权。故，黄志珊、李建英是通过合法方式取得包括空地在内的整个不动产，不存在不当得利情形。关于证人证言问题。阮计芬、李带好为证明其主张，向本院提供李鉴洪、黄国权、黄乃源、阮计容、黄金凤、阮海宁、、吴焕娣等证人书面证言，上述证人证言，内容基本一致，共同证明“卖给他们外甥黄志珊、外甥媳妇李建英火炬开发区小引村的房子当时谈好卖的只是房屋和房屋所占的土地，空地是没有卖的”，但上述证人均未出庭作证。对于阮计芬、李带好提供的上述证据，李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜辩称，上述证人均未出庭作证，不具证据效力，涉案不动产是阮计芬、李带好、黄志珊、李建英之间的交易，且是舅舅与外甥之间的交易，不可能到处跟别人说，上述证人没有在现场出现过，系伪证，且证人证言完全一致，不符合常理。李鉴洪妻子与李带好是亲属关系。黄国权由阮计芬、李带好聘请建房，与阮计芬、李带好存在利害关系。黄乃源是黄志珊、李建英邻居，其在建房时曾找黄志珊、李建英商量，让黄志珊、李建英退让一点，黄志珊、李建英不同意，双方存在矛盾，黄乃源证言不可信。阮计容是黄志珊、李建英的小舅父，因为他与黄志珊、李建英的二舅父阮计标有积怨，曾要求与二舅父脱离关系，遭到了黄志珊的拒绝，黄志珊与阮计容有矛盾。黄志珊、李建英不认识黄金凤、阮海宁，不可能与黄金凤、阮海宁谈交易的事宜。另外，关于阮计芬、李带好提供的李鉴洪、黄润湖、吴焕娣等三人视频证据，因阮计芬、李带好未能提供原始载体，不能采信。关于诉讼时效问题。李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜在诉讼中提出诉讼时效抗辩，认为涉案不动产于2002年4月9日已办理登记过户及交付使用，如阮计芬、李带好认为黄志珊、李建英占用空地属于不当得利，应当在两年内提出，但阮计芬、李带好在长达十六年的时间里从未提出异议，也未主张权利，直至2018年12月20日才起诉至法院，已超过诉讼时效，应驳回阮计芬、李带好起诉。阮计芬、李带好不予确认，主张在阮计芬、李带好起诉之前，黄志珊、李建英一直没有否认空地属于阮计芬、李带好。阮计芬、李带好之所以在2018年12月起诉，是因为在起诉前半年左右，即2018年年中，黄志珊、李建英明确否认阮计芬、李带好对空地的权利，诉讼时效应当从2018年年中开始计算，但阮计芬、李带好没有提供就过户完成后至本案起诉前向黄志珊、李建英主张权利的相关证据。诉讼中，黄志珊死亡，黄富宁，阮少枚、李建英向本院提交放弃继承权声明书，该声明书载明：黄富宁，阮少枚系黄志珊的父母，李建英系黄志珊的妻子，涉案不动产登记于黄志珊、李建英名下，各占二分之一产权份额，黄志珊所属产权份额属黄志珊个人所有，是黄志珊遗产，黄志珊生前没有立遗嘱及签订遗赠抚养协议处分上述不动产，黄富宁，阮少枚、李建英对黄志珊的上述遗产享有法定继承权利，黄富宁，阮少枚、李建英均表示自愿放弃黄志珊的上述遗产的一切继承权利。黄富宁，阮少枚、李建英对放弃继承权声明书进行公证，并由广东省中山市火炬公证处出具（2019）粤中火炬第1810号公证书。本院认为，因没有法律根据,取得不当利益,造成他人损失的,构成不当得利之债，阮计芬、李带好主张双方的真实合意只是转让房屋及占地面积，其中房屋占地面积为59.91平方米，空地面积为142.59平方米，空地系非转让部分，鉴于土地的不可分性，诉请李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜返还不当得利70万元，故，本案系不当得利纠纷。双方当事人的争议焦点，一是是否存在不当得利，二是阮计芬、李带好诉讼主张是否超过诉讼时效期间。关于焦点一。从阮计芬、李带好与黄志珊、李带好签订的房地产买卖合同及土地（房地产）转让、产权登记申请、审批表等证据看，双方交易的对象是含房屋、房屋所在土地及空地组成的完整整体，即，土地使用权面积为202.5平方米，房屋建筑面积为133.09平方米。阮计芬、李带好不确认上述事实，并提供多个书面证人证言予以佐证。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案中，阮计芬、李带好没有说明证人存在不出庭作证的法定事由，因此证人应当出庭作证并接受审判人员和当事人的询问，故，其书面证言不能作为认定本案案件事实的依据。另，如果仅仅是购买房屋及所占土地，房屋占用土地之外的空地不在交易范围，亦不符合日常生活经验法则。故，阮计芬、李带好诉请李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜返还不当得利的主张，缺乏事实依据。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。本案中，李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜在诉讼中提出诉讼时效抗辩，认为涉案不动产于2002年4月9日已办理登记过户及交付使用，如阮计芬、李带好认为黄志珊、李建英占用空地属于不当得利，应当在两年内提出，但阮计芬、李带好在长达十六年的时间里从未提出异议，也未主张权利，直至2018年12月20日才起诉至法院，已超过诉讼时效，应驳回阮计芬、李带好诉讼请求。阮计芬、李带好不予确认，主张在阮计芬、李带好起诉之前，黄志珊、李建英一直没有否认空地属于阮计芬、李带好。阮计芬、李带好之所以在2018年12月起诉，是因为在起诉前半年左右，即2018年年中，黄志珊、李建英明确否认阮计芬、李带好对空地的权利，诉讼时效应当从2018年年中开始计算，但阮计芬、李带好没有提供就过户完成后至本案起诉前向黄志珊、李建英主张权利的相关证据，应承担举证不能的不利后果。故，阮计芬、李带好应自2002年4月9日起三年内向黄志珊、李建英主张权利，阮计芬、李带好于2018年12月20日才向本院提起诉讼主张返还不当得利，已超过三年诉讼时效期间，且未有诉讼时效中止、中断、延长事由，其主张不应再受到法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阮计芬、李带好的诉讼请求。案件受理费10800元（原告阮计芬、李带好已预交），由原告阮计芬、李带好负担。如不服本判决，阮计芬、李带好可在判决书送达之日起三十日内，李建英、黄富宁、黄韶伟、黄志强、黄志明、黄小红、黄少颜可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  赵 磊审判员  张洁星二〇二〇年十二月七日书记员  程梓欣