北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19317号原告：潘贵民，男，1952年3月12日出生，汉族，中国人民解放军海军研究院退休干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛子熙，北京市邦盛律师事务所律师。被告：中国人民解放军海军研究院，住所地北京市丰台区六里桥北里**。负责人：赖如鑫。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。被告：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区杜家坎**院。法定代表人：李胜利，院长。委托诉讼代理人：阮小茗，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。原告潘贵民与被告中国人民解放军海军研究院（以下简称海研院）、被告中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘贵民及其委托诉讼代理人柴青海，被告海研院的委托诉讼代理人雷震东，被告装甲兵学院的委托诉讼代理人阮小茗、武丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘贵民向本院提出诉讼请求：1.判令海研院、装甲兵学院为潘贵民购买的北京市丰台区万泉寺小区5号楼1单元2001号房屋（以下简称2001号房屋）办理不动产权证书；2.将购房合同第二条第一款的相关价格约定，变更为“每建筑平方米价格4200（均价、含初装修）……，乙方所购住房的暂定售价为669312元”，第二条其他内容不变；3.增加购房合同第十三条，内容为：乙方付清购房款后，拥有住房全部产权，甲方为乙方办理国家不动产登记部门颁发的不动产权证书；4.增加购房合同第十四条，内容为：“本合同变更生效之日起一年内，海研院为潘贵民办理完毕并交付不动产权证书”；5.海研院向潘贵民退还多收的购房款93212.5元；6.诉讼费由海研院、装甲兵学院负担。事实与理由：北京市丰台区万泉寺北路12号院（以下简称万泉寺小区）为北京旺泉房地产开发有限公司与中国人民解放军装甲兵工程学院合作建设的离退休干部住宅。海研院为万泉寺小区的参建单位。2011年2月24日，潘贵民与海研院签订购房协议书，后按约定缴纳了全部购房款，购买了2001号房屋。根据京计投资字〔2002〕184号《关于合作开发建设万泉寺住宅小区二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，万泉寺小区的立项为商品房建设项目，并应进行土地评估、签订国有土地出让合同、按规定缴纳地价款后，申报商品房建设计划。此外，万泉寺小区的立意、筹划、启动、实施、定价等方面也均按建设商品房项目运作和执行，且业主集资建房缴纳的全部购房款包含了小区建设用地由集体土地转国有土地所必需的征地和拆迁补偿费用。装甲兵学院作为收缴广大业主且未取得业主同意及授权的情况下，擅自将万泉寺小区的性质由商品（住宅）房转化为“军队经济适用房”，并基于一系列行政行为通过划拨取得了万泉寺小区建设用地使用权，导致万泉寺小区的房屋至今无法正常办理商品（住宅）房产证书。装甲兵学院的行为构成违约。海研院与装甲兵学院在2002年2月5日签订《离退休干部住房参建意向书》约定：“售房价格每平米4200元（均价，含初装修）；由装甲兵学院负责与北京旺泉房地产开发公司共同办理建房中的所有法律手续，以及住房建成后的房屋产权证书。海研院应积极配合，向装甲兵学院提供本单位购房人员相关资料和必要的手续……”。此外，即使涉诉房屋已经享受了相关优惠政策（免交每平米500元土地出让金和170元大市政和四源费），但其价格每平米4750元依然高于小区周边高档小区鹏润家园的2004年每平米4709元的价格。小区原计划在2004年底前完工，后因被告原因，小区直至2008年才最终建成，并一直拖到2011年初签署了涉诉购房合同。签署的购房合同与《选号通知单》的内容不一致的格式条款合同，如潘贵民不接受格式条款合同，将面临无房可住的绝境。潘贵民签署购房合同时受到了胁迫且违背其真实意思表示。为维护自身合法权益，潘贵民依法诉至法院，请求法院予以支持。被告海研院辩称：一、2001号房屋尚未具备办理产权证的条件。装甲兵学院系万泉寺小区的建设单位，由其负责最终售房方案的报批手续，目前方案尚未通过总后的审批，不具备办理过户的条件。待涉案房屋具备过户条件时，海研院会及时为包括潘贵民在内的购房老干部办理房屋产权证。二、潘贵民无权对合同内容进行变更。双方房屋买卖合同签订于2011年，潘贵民起诉时已过请求变更的诉讼时效，不应得到支持。2017年10月1日《民法总则》开始实施起，合同相对方不再享有请求法院变更合同的权利。3.2001号房屋最终售价尚未经总后批准，目前收取购房款的标准仅为预估价格，双方应按总后批准价格进行最终结算，目前双方进行结算的条件未成就。综上，潘贵民全部诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法予以全部驳回。被告装甲兵学院辩称：潘贵民的起诉没有依据，法院应予以驳回。根据合同相对性原则，购房协议的相对方是海研院，装甲兵学院不是适格被告，应驳回对装甲兵学院的起诉。诉争小区均未办理房屋产权证书，购买人员的身份情况还在核实办理中，所涉主体和售房方案均需报军委审批，现因正处于军队适用房清理过程中，故尚未办理大产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月5日、2002年7月22日，中国人民解放军装甲兵工程学院院务部（甲方）与中国人民解放军海军装备论证研究中心后勤部（乙方）分别签订《离退休干部住房参建意向书》，对乙方安置本单位离退休干部，决定参加甲方与北京旺泉房地产开发有限公司合作建设万泉寺小区军队离退休干部一事进行了约定。2011年2月24日，中国人民解放军海军装备研究院（甲方）与潘贵民（乙方）签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》（以下简称购房协议），约定：一、所购住房面积。乙方所购2001房屋，实际建筑面积为159.36平方米。二、所购住房计价。乙方所购住房，甲方以综合成本价（经济适用住房价）计价，每建筑平方米价格4750元（最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准），根据房屋所处的层次、朝向等调节系数计算，以及超面积价款、其他等因素，乙方所购住房的暂定售价为762524.5元。。地下车库的出售价格另行计算。三、付款方式。乙方已付预付款219000元。乙方（含配偶）可抵扣住房补贴611544.22元。乙方住房补贴（含研究院双军人）高于购房款的，择时结算，用于乙方个人住房消费……八、公共维修基金由乙方个人承担，在交纳房款时一并交甲方，共计15139.2元。潘贵民按照购房协议的约定支付了购房款及公共维修基金。2011年潘贵民入住2001号房屋。庭审中，装甲兵学院称2001号房屋的产权登记证书由其负责办理，海研院予以协助，但自2017年起，全军在开展军队经济适用住房清理整治活动，目前清房活动还未结束，售房方案尚未被批准，暂不具有办理产权证书的条件。装甲兵学院提交2020年12月15日陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具《证明》载明：“万泉寺经济适用住房项目为陆军装甲兵学院（原装甲兵工程学院）建设，，地址为北京市丰台区万泉寺北路**院，住房性质为军队经济适用住房根据全军经济适用住房建设项目清理统一部署，该项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段，下步将组织产权证办理。”2020年12月16日，北京市不动产登记事务中心未查询到万泉寺小区不动产登记信息。另查，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，中国人民解放军装甲兵工程学院的权利义务由装甲兵学院承接。中国人民解放军海军装备研究院在军对改革后更名为海研院，其全部权利、义务由海研院承担。本院认为，潘贵民与中国人民解放军海军装备研究院签订购房协议，约定潘贵民购买2001号房屋。目前万泉寺小区尚未办理初始产权登记，且陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺经济适用住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段。故目前尚未达到购房协议约定的办理2001号房屋不动产登记证书的条件，故对于潘贵民要求办理2001号房屋不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。待条件成就时，潘贵民可另行主张。装甲兵学院、海研院均认可办理产权登记证书系由装甲兵学院办理、海研院系协助单位，对此本院不持异议，故装甲兵学院抗辩依据购房合同约定，其公司主体不适格的意见本院不予采纳。潘贵民的第二项至第五项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。需要指出的是，潘贵民入住2001号房屋近十年，陆军住房清理工作亦3年多，装甲兵学院应加快清理工作及售房方案的审批，尽快办理万泉寺小区的产权登记以维护购房人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告潘贵民的全部诉讼请求。案件受理费11425元，由原告潘贵民负担5712.5元（已交纳），被告中国人民解放军海军研究院、被告中国人民解放军陆军装甲兵学院负担5712.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  邹 萌人民陪审员  李锦平人民陪审员  崔金凤二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  李 强书 记 员  张 萍