广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35267号原告：广东合生越华房地产有限公司。住所地广州市开发区夏港大道科技园一号楼B502。法定代表人：张娇丽，总经理。委托诉讼代理人：张永，该司员工。委托诉讼代理人：曹安，该司员工。被告：广州流水井设备科技有限公司。住所地广州市越秀区西湖路12号28层自编A151号。法定代表人：刘德安。原告广东合生越华房地产有限公司（以下简称越华公司）诉被告广州流水井设备科技有限公司（以下简称流水井公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告越华公司委托诉讼代理人曹安、被告流水井公司的法定代表人刘德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越华公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签署的《珠江国际大厦写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年12月17日解除；2、判令被告向原告支付自2019年11月1日起至2019年12月17日期间的租金52260元；3、判令被告向原告支付逾期租金违约金14563元（以52260元为基础，按每日千分之一的标准计算，自2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；4、判令被告向原告退还优惠租金50627元；5、判令被告立即归还原告涉案房屋，并向原告支付503768.35元逾期返还涉案房屋的占有使用费（自2019年12月18日起至实际交还日，每逾期一日，按日租金标准的两倍2250元（日租金为1125元）支付；6、判令被告因延迟注销注册地址向原告支付违约金403902.38元（自2019年12月18日起至2020年7月31日，每日按日租金的双倍为2250元计算（日租金为1125元）；7、判令因被告违约，原告没收被告租赁保证金67502元；8、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，原被告签订《珠江国际大厦写字楼租赁合同》（合同编号：广州越华【2018】-915），约定，自2018年4月15日至2020年4月14日止，被告承租原告位于广州市越秀区越华路112号2801房自编03A房屋，第一租赁年度前两个月月租金8438元，第一租赁年度后十个月月租金33751元，第二个租赁年度十二个月月租金33751元，以每月为一个支付期，每个支付期开始前15日向原告付清下一个支付期的租金。并约定了双方其他权利义务及违约责任等内容。原告于2018年4月15日将房屋交付于被告使用，被告对2801房装修后于2018年7月18日正式开业经营。合同履行期间，被告未向原告支付租金，原告于2019年12月13日向被告送达了催款通知书，被告仍不给付费用，并于2019年12月16日擅自停业。鉴于此，原告于2020年1月16日向被告送达了《关于2801房号自编03A单元提前终止租赁合同的函》。综上所述，被告欠付租金的行为已违反《租赁合同》第11.4条之约定，构成根本违约，应承担相应违约责任。被告流水井公司答辩称：不同意原告的诉讼请求：1、我只欠原告2019年11月1日至2019年12月17日的租金52260元，我还有保证金86984元在原告处，我不拖欠原告其他费用；2、原告将涉案场地租赁给我方时是毛坯，我方进行了装修，在原告同意提前终止合同的时候，我方要去搬东西，但原告不同意，后来原告将场地连同我方的装修重新租赁给新租客，侵犯了我方的权益，且我的酸枝茶台在合同终止前就不见了，是原告物管的失职；3、原告是同意我方提前解除合同的；4、珠江国际大厦是总部经济发展基地和黄花岗科技园发展基地，得益于政府给其的政策优惠。流水井公司是黄花岗科技园的入园企业，国家补贴我们的租金，转手就作为租金交给原告。我方主营口腔设备业务受到疫情灾难式打击，希望原告能体恤并且执行国家的鼓励政策。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月15日，原告越华公司（甲方、出租人）与被告流水井公司（乙方、承租人）签订《珠江国际大厦写字楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市越秀区越华路112号2801房自编03A（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积274.4平方米，租赁期限为两年，自2018年4月15日至2020年4月14日。原告同意给予被告1.5个月的装修期，即2018年4月15日至2018年5月31日。若在租赁期间内，因被告原因导致本合同解除，被告应补缴优惠租金50627元。第一个租赁年度前2个月（2018年4月15日至2018年6月14日）月租金为8438元，自2018年6月15日至2020年4月14日月租金为33751元。被告必须于本合同签订之日向原告一次性支付履约保证金，履约保证金的金额为67502元。每月为一个支付期，每个支付期开始前15日，被告须向原告付清下一个支付期的租金等费用。合同第4.3约定，被告应向原告支付履约保证金，履约保证金由原告保管直至租赁期满。租赁期期满后，原告应在被告按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将被告已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还被告。如被告违反本合同之规定，原告有权（但无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，被告应在接到原告扣除通知后的15日内将原告扣除的履约保证金补足给原告，否则视为被告违约。9.1条规定，被告最晚应于租赁期满日或本合同提前终止/解约之日向原告交还该房屋。被告逾期不交还该房屋，每逾期一日，被告应按届时的日租金标准的两倍向原告支付占用使用费。同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和该期间内发生的其他一切费用。如因被告逾期不迁出该房屋而造成原告其他损失的，被告还应承担赔偿责任。9.2条，被告向原告交还该房屋前应使该房屋处于完好和可出租状态。被告应在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复至附件二之标准，由此产生的费用由被告承担。如原告书面同意被告无需将该房屋恢复原状，原告无任何义务就被告对该房屋和其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿。9.3条，如被告在租赁期满或本合同提前终止/解约之日没有向原告交还该房屋，则原告除有权按照本合同第9.1条的约定向被告收取占用使用费、物业服务费及其他费用以外，还有权选择在租赁期满之日或本合同提前终止/解约之日起次日开启该房屋的门锁并更换门锁，进入该房屋并对该房屋内的物品（包括但不限于家具、装修和其他添置物）进行处理、对装修进行拆除，处理并拆除完毕后该房屋重新租予其他承租方。原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责。被告不予以处理的装饰、装修、遗留物品视为遗弃物，原告有权自行处理，而不对被告承担任何赔偿或补偿责任。10.2.12条，被告应于租赁期满或提前终止后45天内办理完毕工商登记注销或变更手续，否则，每逾期一天，被告应按届时的日租金标准的两倍支付违约金。11.3条约定，被告逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有前述费用。11.4条约定，若被告逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的、被告提前终止本合同的或出现其他归因于被告，法律允许原告解除合同之情形的，原告可书面通知被告提前解除本合同，被告所缴履约保证金及物业服务保证金均不予退还，若该等违约金不足抵付原告损失的，原告有权追偿损失与违约金的差额部分。11.5条约定，租赁期满被告虽已交还房屋，但未按约定办理工商登记的注销及变更手续的，应按届时日租金的两倍向原告支付违约金直至办理完毕注销或变更登记手续，原告有权从履约保证金中扣除。15.2条约定，本合同约定租赁期限届满或一方根据本合同约定行使解除权后本合同即行终止。15.3条约定，原告应在租赁关系终止后且在被告办妥该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、交还该租赁房屋，且结清本合同项下被告应付的所有款项、处理好售后及会员服务、储值卡清算后60日内，将被告的履约保证金在扣除被告欠缴费用及其他费用，或者扣除乙方应付的违约金、赔偿金后，退还被告。履约保证金不足以弥补原告损失的，原告有权向被告追偿。15.4条，在本合同租赁期满日或本合同提前终止/解约之日17:00时之前，被告须将该房屋全部空出，并连同该房屋及其所有钥匙返还原告。15.6条，因被告违约原告解除合同的，被告对该房屋装修、装饰的损失，由被告自行承担，原告不予赔偿。合同签订后，2018年4月16日，原告越华公司与被告流水井公司签订《验房表》，将涉案房屋交付给被告使用。2019年11月17日，被告向原告提出终止合同申请。2019年12月16日，在被告法定代表人刘德安与原告公司员工朱少琼微信聊天记录中，刘德安提出要退租，朱少琼表示：“你们用印后我今晚加班第一时间报、报上去”、“看集团领导及法务如何批”。2019年12月17日，被告关闭涉案场所的营业。根据原告提交的《工作协办单》显示，现有承租2803A单元广州流水井设备科技有限公司，该租户已经多次拖欠我司租金，至今天还没缴交11、12月份租金，该客户由于资金问题现向我司申请于2019年12月16日提前退租，根据客户目前资金紧缺，11、12月份的租金及物业管理费用没法支付，请物业部行动采取锁门追讨拖欠11、12月的租金及物业管理费。该工作协办单下部注明完成情况：2019年12月16日已锁门。经询问，原告确认“已锁门”指的是原告物业加锁锁门。2020年1月14日，原告向被告发出《关于2801房号自编03A单元提前终止租赁合同的函》内容为：贵司于2018年4月15日与我司签订了租赁广州市越秀区越华112号2801房号自编03A单元的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》、《物业管理服务合同》，我司收到贵司来函，因贵司拖欠我司2019年11月1日至12月17日期间租金、物业管理费用64155.87元，电费331.95元，延期付款违约金2568.91元，合计67056.73元，导致租赁合同于2019年12月17日解除。并正式函告如下：1、贵司与我司签订的《广州市房屋租赁合同》广州越华【2018】-914、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》广州越华【2018】-915、《物业管理服务合同》广州越华【2018】-916，于2019年12月17日解除。2、租赁房屋交还：根据合同9.1乙方最晚应于租赁期满或本合同提前终止/解约之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费2219.24元，截至发函日累计59919.58元。3、根据合同第【11.4】之（2）（3）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除合同，乙方所交履约保证金及物业服务保证金均不予退还，履约保证金86984元作为违约金均不予退还；（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的。4、根据合同第【21.2】条约定，需向我司补缴优惠租金50627元。5、按照合同【10.2.12】条约定，贵司应于2020年2月1日前完成相关、工商登记注销或者是变更手续，每逾期一天，贵司需向我司支付违约金2724.43元。6、自2020年12月18日起，我司有权将该单元另行出租。被告的法定代表人刘德安于2020年1月16日签收该函件。2020年1月9日-17日，原告允许被告陆续取走部分药品及理疗床。2020年1月19日，被告的法定代表人刘德安与原告公司员工阿瀚的微信聊天记录中，阿瀚告知：“领导话不能拿野，要你地带住个客睇楼喔”。2020年11月17日，经本庭询问，被告陈述尚有会议桌凳、柜子等物品未取回，原告表示因被告未缴纳租金拒绝将上述办公物品退回给被告。涉案房屋已于2020年8月1日重新出租。2020年9月15日，被告流水井公司的工商登记地址迁移至广州市越秀区西湖路12号28层自编A151号并领取了新的营业执照。关于保证金的数额，被告提供2018年4月13日银行转账记录，显示被告转账给原告81253元。被告认为该81253元应为保证金，2018年4月15日至2018年6月14日的租金被告已另行缴齐。原告认为该81253元是包含保证金67502元和2018年4月15日至2018年6月14日的房租13751元。被告庭后提交越华公司的通知，显示81253元包含租赁保证金67502元和2018年4月15日至2019年6月30日的租金13751元。即租赁保证金金额为67502元。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告越华公司与被告流水井公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行权利义务。原告越华公司按照合同约定向被告流水井公司交付租赁场地，被告流水井公司承租了原告越华公司的涉案租赁场地后，未能按照合同约定支付租金，构成违约。原告越华公司有权单方解除合同。庭审中，原被告双方一致确认涉案租赁合同于2019年12月17日解除，本院予以确认。庭审中，原告及被告一致确认：1、被告拖欠2019年11月1日-2019年12月17日期间的租金，其中2019年11月1日至2019年11月30的租金为33751元，2019年12月1日至12月17日的租金为18509元，两项共计52260元；2、2019年12月18日，原告已对涉案场所上锁。对双方当事人确认的上述事实，不违反法律规定，本院予以确认。即原告诉请被告支付2019年11月1日-2019年12月17日的租金52260元，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请没收被告支付的保证金67502元的问题，根据双方合同约定，若被告逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的、被告提前终止本合同的或出现其他归因于被告，法律允许原告解除合同之情形的，原告可书面通知被告解除本合同，被告所缴履约保证金及物业服务保证金均不予退还。现被告逾期支付租金，原告诉请解除合同并没收保证金，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于场地占用费问题，2019年12月17日被告停止营业后，原告即对涉案场地加锁锁门。在《关于2801房号自编03A单元提前终止租赁合同的函》中原告越华公司已函告被告其有权将涉案房屋另行出租，即自2019年12月18日起原告已实际控制并收回涉案场地，其诉请要求被告支付场地占用使用费的理据不足，本院不予支持。至于原告诉请的逾期支付租金的违约金、迁移工商注册地址的违约金等，上述款项在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告流水井公司的违约程度以及原告越华公司的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于原告请求被告支付逾期支付租金的违约金及迁移工商注册地址的违约金，本院不予支持。关于优惠租金的问题，依据合同约定，若在租赁期间内，因被告原因导致本合同解除，被告应补缴优惠租金50627元。现被告中途退租导致本合同解除，理应将优惠租金50627元支付给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告广东合生越华房地产有限公司与被告广州流水井设备科技有限公司于2018年4月15日签订的《珠江国际大厦写字楼租赁合同》已解除；二、被告广州流水井设备科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告广东合生越华房地产有限公司2019年11月1日-2019年12月17日的租金52260元；三、被告广州流水井设备科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告广东合生越华房地产有限公司优惠租金50627元；四、被告广州流水井设备科技有限公司向原告广东合生越华房地产有限公司缴付的租赁保证金67502元不予退还；五、驳回原告广东合生越华房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14809元，其中12540元由原告广东合生越华房地产有限公司负担，2269元由被告广州流水井设备科技有限公司负担。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢琼丽人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  刘宝珍二〇二〇年十二月七日书 记 员  赖裕珊法庭记录毕嘉燊