广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4180号原告（反诉被告）：梁登辉，男，1998年4月11日出生，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：张晓梅，女，1968年10月2日出生，汉族，住广州市从化区。被告（反诉原告）：伍时彬，男，1971年5月28日出生，汉族，住广州市从化区街口街荔景园景园北路6号701房，公民身份号码：441221197105280019。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。第三人（被反诉人）：梁冰燕，女，1995年7月2日出生，汉族，住广东省信宜市。原告（反诉被告）梁登辉诉被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬及第三人（被反诉人）梁冰燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法追加梁冰燕为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。梁登辉及其委托诉讼代理人胡昊，张晓梅、伍时彬及其共同委托诉讼代理人曾扬，第三人梁冰燕（视频连线）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁登辉向本院提出以下诉讼请求：1、解除梁登辉与张晓梅、伍时彬于2019年12月2日签订的《房地产买卖合同》；2、张晓梅、伍时彬返还定金45000元及楼款50000元给梁登辉；3、本案诉讼费用由张晓梅、伍时彬承担。事实和理由：梁登辉与张晓梅、伍时彬于2019年12月2日在广州市美如居房地产中介有限公司从化分公司的居间下，共同签订了《房地产买卖合同》。合同标的位于从××都××房的房产，双方约定房屋交易总价为1045000元，定金为45000元，首期楼款为50000元，剩余楼款通过银行按揭贷款支付。梁登辉依约于2019年12月2日向张晓梅、伍时彬支付了定金45000元，于2020年2月23日支付了楼款30000元，于2020年2月24日支付了楼款20000元，剩余楼款950000元在办理申请银行按揭过程中，银行告知贷款额度不足，梁登辉亦无能力一次性补足全部楼款余额给张晓梅、伍时彬，所以合同无法继续履行。根据合同附件二第5条：“若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。”梁登辉要求解除合同，退回定金及楼款，张晓梅、伍时彬同意解除合同，但一直拖延退款，故，起诉来院。张晓梅、伍时彬向本院提出反诉，反诉诉讼请求为：1、解除张晓梅、伍时彬与梁登辉签订的《房地产买卖合同》及张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》；2、梁登辉、梁冰燕支付违约金104500元；3、本案诉讼费用由梁登辉、梁冰燕承担。2020年11月17日庭审中，张晓梅、伍时彬变更其第1项反诉诉讼请求为：1、解除张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》。反诉事实理由与对本诉的答辩意见一致，均为：1、本案应追加梁冰燕为第三人。2、梁冰燕的银行款额度核定850000元，与张晓梅、伍时彬网签的《广州市存量房买卖合同》按揭房款85万元一致，不存在梁登辉所称的因金融政策调整导致贷款额度不足的情况，不适用合同附件第二条第5项约定。事实上，梁登辉因房价下跌要求解除合同。3、梁登辉怠于办理房产过户手续，不按约定支付购房款，已构成根本违约。2020年7月6日，中国农业银行股份有限公司从化支行向梁冰燕出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。梁登辉应于出具同意贷款书3个工作日内支付2万元购房款，并且到房屋登记机关办理房产过户手续。2020年7月16日，双方到广州市美如居房地产中介有限公司面谈，张晓梅、梁登辉已明确告知梁登辉需尽快办理房产过户手续和按合同约定付清余款。梁登辉表示筹集10万元房款有困难，事后，一再拖延不办理房产过户手续和支付房款，致使合同无法继续履行。梁登辉构成违约，应按照合同约定，支付总楼价百分之十的违约金。4、张晓梅、伍时彬一直全面履行合同，积极配合办理交易及按揭的相关手续，没有违约。双方于2019年12月2日在广州市美如居房地产中介有限公司的居间下，签订《房地产买卖合同》，同意梁登辉首付95000元，其中，45000元为交易定金，50000元为赎证楼款。梁登辉为交易能顺利进行，借贷资金于2019年12月5日，12月19日分2次提前还清该房屋按揭贷款359780.98元，并涂销了银行抵押，这给张晓梅、伍时彬造成巨大经济压力，梁登辉迫切需要尽快完成交易，以解决资金问题。双方原定于2020年4月17日办理过户手续，后因交易过户要求有变，为减少梁登辉的税费负担，双方同意等到2020年6月19日房产证过了两年才办理过户。但到了6月19日，梁登辉一直联系不上，直到6月28日，双方才取按揭公司办理网签及按揭手续，并将梁登辉的资料送达银行。7月9日，中介通知梁登辉的同意贷款意向书已出。之后，由于张晓梅、伍时彬急需资金，一直要求中介公司督促梁登辉尽快落实银行实际贷款与应付楼价余款的差额，尽快办理过户手续。5、张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》因梁登辉不履行过户及付款义务亦无法履行，应予以解除。综上所述，本次房产交易因梁登辉的违约行为，以无法履行，张晓梅、伍时彬同意解除合同，梁登辉要求退还定金及房款的诉求无事实和法律依据，同时要求梁登辉承担违约责任并解除张晓梅、伍时彬与梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》。梁登辉、梁冰燕对反诉答辩称：《广州市存量房买卖合同》无效，不同意支付违约金。经审理查明：坐落于广州市从××都××房，面积为113.21平方米，为张晓梅、伍时彬共同共有。2019年12月2日，张晓梅作为出租方、梁登辉作为承租方双方签订《房屋租赁合同》，约定由梁登辉租赁位于广州市从化区荔都三街荔山巷4号403房，建筑面积为113.21平方米，租金为伍仟元，租赁期间自2019年12月15日起至2020年5月30日止。2019年12月2日，张晓梅、伍时彬作为卖方，梁登辉作为买方，广州市美如居房地产中介有限公司从化分公司作为经纪方三方签订《房地产买卖合同》，约定由梁登辉购买权属于张晓梅、伍时彬的位于广州市从××都××房，建筑面积为113.21平方米，总价款为1045000元。《合同》第四条约定买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方递件成功当天。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总价款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价的千分之一支付违约金。（4）逾期超过三十天仍未履行的，守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。第九条约定本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。备选条款第2点约定：卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。备注：经买卖双方协商同意买卖双方自行办理此房屋全部网签手续，以上合同第九条第2款所指“他人”仅是指梁登辉的兄弟姐妹名下（血缘关系）。虽《房地产买卖合同》首部买方处有梁冰燕姓名及身份信息，但合同尾部并无梁冰燕签名及捺印。《房地产买卖合同附件》第二条约定，买方付款方式为按揭付款。定金45000元须在2019年12月2日支付；赎证楼款（不含定金）50000元买方应于2020年2月16日前支付；首期楼款20000元，买方于出具同意贷款书3个工作日内直接支付给卖方。买方应于2020年3月5日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后3个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易实价相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。第（二）条第4点约定：楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期付款的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。5、若因金融政策调整导致按揭抵押贷款未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。该《附件》尾部卖方处有伍时彬、张晓梅签名，买方处有张晓梅（代）签名。梁登辉根据《附件》约定主张权利，虽未在附件上签名，视为认可张晓梅代签的效力。2019年12月2日，张晓梅出具《收款收据》确认收到梁登辉房屋定金50000元（包含租金5000元）。2020年2月23日、2020年2月24日，梁登辉分别以微信方式向张晓梅转账30000元、20000元共计50000元。2020年6月29日，张晓梅、伍时彬作为甲方（卖方），梁冰燕作为乙方（买方），广州市鸿二物业管理有限公司作为丙方（中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定梁冰燕购买位于广州市从××都××房，建筑面积为113.21平方米，总价款为1215000元。签订本合同时，买方向卖方支付5万元作为购房定金，首期款365000元由买卖双方协商支付，剩余房款850000元，由双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款，双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准买方的贷款申请或批准的贷款金额少于申请的贷款金额，买方以转账方式补充差额。买卖双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。买卖双方共同办理产权转移手续。卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。买方不按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。2020年7月6日，中国农业银行股份有限公司广州从化支行向梁冰燕出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，对于梁冰燕用于购买位于广州市从××都××房的贷款申请予以同意，拟发放贷款85万元，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。根据张晓梅与梁登辉的微信聊天记录及由中介员工向芳、鄢盼盼，梁登辉，张晓梅，伍时彬，按揭公司三毛，梁冰燕等组成的景业荔都9.403群聊天记录查明：2020年7月15日，鄢盼盼约张晓梅、梁登辉明天早上9点半到上次办理按揭那个地方办理过户，张晓梅表示好的，并强调通知到梁登辉，一定要确认好。2020年7月15日11时43分，鄢盼盼通过群微信发《补充协议书》，内容为：买方梁冰燕，卖方张晓梅、伍时彬。关于买卖广州市从××都××房产的相关事宜作出如下承诺，并愿承担法律责任。买方以人民币1045000元购买此屋，现买方购买此房屋的银行贷款额为人民币85万元，首付加定金共计人民币20万元，其中部分首付加定金已支付人民币10万元整，除去银行贷款额部分和之前支付的定金及部分首付，还剩人民币10万整。买方过户当天没有这笔首期款，需要通过银行做装修贷款才能支付，过户当天房管出具回执由卖方保存，出证办理装修贷款都由卖方一同办理，房管局出了新的房产证买方需在七天内必须准时到现场办理装修贷款及入押出押相关手续，不得迟延，办理完所有手续，买方的银行卡身份证原件都由卖方保管直到卖方收齐全部楼款为止。买方若以上承诺都未能做到，买方须按合同违约责任履行，按逾期每日总楼价的千分之二向卖方支付违约金。同日15时29分，张晓梅发微信@梁登辉称：看下有无补充。鄢盼盼称：业主修改了下，麻烦看看。同日15时32分，梁登辉回复称：天天看手机，不用。同日15时33分张晓梅微信询问鄢盼盼：买方还需来几次。同日15时34分鄢盼盼回复：过户，签装修贷。同日15时35分，鄢盼盼@梁登辉，装修贷刷10万你可以操作吧？同日15时36分梁登辉回复：我找装修公司刷。2020年7月15日20时44分，张晓梅向梁登辉个人发微信：我老公不同意做装修贷，你想想办法。2020年7月15日20时46分梁登辉回复：我真的没有办法。2020年7月20日，按揭公司三毛在微信群里发信息：我今早问过银行。银行说装修贷这块业主可能评分不足，不一定能通过。如果银行那边不是100%批款，公司这边的意思是不会垫资的，毕竟有风险。梁登辉回复：不是说有8成，剩下的是2成吗？按揭公司三毛回复：过户之后做装修贷问题不大。10万元可以贷下来。但垫资这块，公司觉得风险比较大，会有不批的可能性。所以公司估计不愿意垫资。后，梁登辉、张晓梅均要求三毛跟按揭公司再沟通下垫资事宜。三毛事后回复称：这份件中行也说流水不够，不一定能做。公司那边的意思是有风险不敢垫资。2020年8月18日，梁登辉向张晓梅发微信称：你一开始同意10万元，过完户，后面先做回笔贷款先给你的，后面做了贷款，你又不同意了。张晓梅回复：是你的做法让我没有信心啊。2020年8月19日，梁登辉向张晓梅发微信：我前面是租的，你后面同意另外10万元过户后先办贷款给你的，你同意，我才做同贷书的，办完，然后你又不肯了。说要在给了10万才能过户。是你先反口违约，我才办不到，就算你后面不肯，是不是应该退回95000元给我。张晓梅回复：当时口头协商的，在拟定书面协议时，我们发现这样做无法保障卖方利益，况且在同贷书出来前后都无法保证同你正常联系。咨询了下，了解到装修贷款也是不保障的，所以就及时通知卖方要求过户前收齐余款，而且我们也提出了这种方案。2020年7月21日至2020年8月9日期间，中介公司鄢盼盼、伍时彬等在微信中多次就10万元贷款问题联系梁登辉，但梁登辉均未回复。2020年9月28日庭审中，张晓梅、伍时明确表示同意解除《房地产买卖合同》。两次庭审中，梁登辉、张晓梅、伍时彬、梁冰燕均确定因梁登辉贷款资格问题由梁冰燕与张晓梅、伍时彬于2020年6月29日签订《广州市存量房买卖合同》。签订《广州市存量房买卖合同》的目的是用于办理贷款。签订《广州市存量房买卖合同》时，各方当事人均知晓涉案房屋的实际购买人为梁登辉。为查清案件事实，本院庭审中电话联系中介向芳。向芳称：我是在美如居中介公司工作的，是涉案房屋中介。梁登辉与张晓梅、伍时彬确实达成以梁冰燕办理装修贷形式支付10万元。但因为梁冰燕资质不合格，银行审核没有通过。因为买方一直没有过户，所以买家起诉卖家。装修贷是以过户为前提的，85万元贷款和10万元均是他们自行找贷款公司办理的。梁冰燕与贷款公司均说过10万元办不下来是由于梁冰燕资质问题办不下来。庭后，本院通知协助梁冰燕办理贷款的中介机构人员到庭询问，中介机构不愿意出庭。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、关于《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》的效力及解除问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，结合本案，《房地产买卖合同》首部虽有梁冰燕名字及身份信息，但该合同尾部买方处并无梁冰燕签名及捺印，故，本院认定《房地产买卖合同》的签订主体为买方梁登辉，卖方伍时彬、张晓梅。张晓梅、伍时彬在庭审中称其知晓因梁登辉贷款资质问题由梁冰燕代签《广州市存量房买卖合同》以方便贷款的事实，可知，梁冰燕与张晓梅、伍时彬之间并不存在购买房屋的真实意思表示，双方签订《广州市存量房买卖合同》目的为规避贷款政策，故，梁冰燕与张晓梅、伍时彬之间签订的《广州市存量房买卖合同》是虚假的意思表示，该合同无效。梁登辉与张晓梅、伍时彬之间签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案中，梁登辉要求解除《房地产买卖合同》，张晓梅、伍时彬于2020年9月28日庭审中同意解除，故，本院确认梁登辉与张晓梅、伍时彬之前的《房地产买卖合同》于2020年9月28日解除。二、关于定金45000元及楼款50000元的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张晓梅、伍时彬确认收到梁登辉45000元定金及50000元购房款，合同解除后，梁登辉有要求返还的权利。故，对梁登辉要求张晓梅、伍时彬返还定金45000元及50000元的诉求，本院予以支持。三、关于张晓梅、伍时彬主张的104500元违约金问题。张晓梅、伍时彬以梁登辉、梁冰燕未依《房地产买卖合同》约定及时办理过户、支付房款为由，要求梁登辉、梁冰燕共支付违约金104500元。本院认为，2020年7月15日15时32分，在中介机构的见证下张晓梅与梁登辉通过微信达成变更未付款项支付时间及方式的约定，即85万元由银行贷款支付，剩余10万元在房屋过户后以办理装修贷形式支付。虽《房地产买卖合同》卖方为张晓梅、伍时彬，但张晓梅与伍时彬为夫妻关系，根据张晓梅与梁登辉微信聊天记录及群聊记录，与梁登辉协商房屋买卖及房价支付的主体均为张晓梅，伍时彬不同意办理办理装修贷支付10万元款项的意见也是由张晓梅以私信向伍时彬代为表达的，故，梁登辉有理由相信张晓梅对伍时彬有代表权。张晓梅、伍时彬与梁登辉已于2020年7月15日15时32分在微信中达成一致意见，变更了《房地产买卖合同》中的付款时间及方式，《房地产买卖合同》中亦未明确约定过户时间，故，张晓梅、伍时彬以梁登辉违反《房地产买卖合同》约定付款及过户时间为由主张梁登辉支付104500元的诉求，无合同依据。另，办理按揭的公司明确过户后办理装修贷问题不大，涉案合同履行不下去的原因为双方达成以装修贷支付10万元款项后，张晓梅、伍时彬在无证据证明过户后银行会明确拒绝办理装修贷的情况下反悔所致，属违约方，故，张晓梅、伍时彬要求梁登辉支付104500元的反诉请求，本院不予支持。梁冰燕并非《房地产买卖合同》的当事人，故，张晓梅、伍时彬以《房地产买卖合同》约定要求梁冰燕承担违约责任，亦无依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁登辉与被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬签订的《房地产买卖合同》于2020年9月28日解除；二、确认被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬与第三人（被反诉人）梁冰燕签订的《广州市存量房买卖合同》无效；三、被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁登辉退还定金45000元及50000元购房款；四、驳回被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7103元、反诉费8337.75元由被告（反诉原告）张晓梅、被告（反诉原告）伍时彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈振文