文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12837号原告：叶泽学，男，1966年1月5日出生，汉族，住重庆市铜梁县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：韦雨彤，重庆商策律师事务所律师。被告：曾妍，女，1974年2月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姜阳，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。原告叶泽学与被告曾妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告曾妍因下落不明，依法律规定的方式仍不能送达，经本院公告传唤后，被告曾妍到庭参加诉讼。原告叶泽学及其委托诉讼代理人韦雨彤、被告曾妍委托诉讼代理人姜阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶泽学向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付原告为被告垫付的贷款人民币91937.99元、提前还款手续费277元、逾期369.95元，并支付资金占用损失，以92584.94元为基数从2019年6月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清全部款项时止，截至起诉时，资金占用损失为3000元；2、判决被告向原告支付原告为被告垫付的个人所得税4584元、契税4584元、不动产登记费80元，并支付资金占用损失，以9248元为基数，自2019年7月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清全部款项时止，截至起诉时，资金占用损失为350元；3、判决被告向原告支付原告为被告垫付的物业管理费及滞纳金5874.3元并支付资金占用损失，以5874.3元为基数，自2020年1月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清全部款项时止，截至起诉时，资金占用损失为90元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2011年5月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同明确约定被告将位于重庆市沙坪坝区某处房屋出卖给原告，由被告办理过户手续，原告不产生任何费用。合同签订后被告未按约定履行合同，故原告向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼要求被告履行，2018年10月8日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106民初7214号《民事调解书》：“被告曾妍于2018年11月30日前协助原告办理位于沙坪坝区某处（现地址为沙坪坝区某处）房屋的产权过户手续”。由于被告未按调解书履行义务，故原告于2018年12月4日向重庆市沙坪坝区人民法院申请了强制执行，但因案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，故贵院终结了本次执行程序。后原告多次催告被告解除案涉房屋的抵押，但被告均不予理会，为使房屋能够顺利过户至原告名下，原告于2020年6月6日向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行结清了涉案房屋的抵押贷款92584.94元，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向原告出具了《个人贷款结清证明后》，原告向贵院申请恢复执行，原告于2019年7月10日向国家税务总局重庆市沙坪坝区税务局第一税务所缴纳了涉案房屋的个人所得税4584元及契税4584元后取得了房屋的产权证。原告为使涉案房屋能够正常使用，截至2020年1月20日原告替被告缴纳了物业费及滞纳金合计5874.30元。原告多次向被告催告要求偿还原告替被告垫付的贷款人民币91937.99元、提前还款手续费277元、逾期369.95元、个人所得税4584元、契税4584元、不动产登记费80元、物业费及滞纳金5874.30元，但被告均不予理会，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告曾妍辩称，原、被告于2011年5月26日签订了《房屋买卖合同书》，于2015年7月14日签订了《协议书》。2018年10月8日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106民初7214号《民事调解书》，该调解书第一条载明：办理房屋产权过户的费用由原告自行承担。该民事调解书具有法律效力，调解书上也载明办理房屋过户产生的费用由原告自行承担，对于原告的诉讼请求，与重庆市沙坪坝沙坪坝区人民法院作出的调解协议内容不符，过户的费用以及本案原告的诉讼请求费用也应当由原告全部承担，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月26日，原告叶泽学作为乙方（买方）、案外人重庆创盛建筑劳务有限公司作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方自愿将坐落在重庆市沙坪坝区某处（套内面积58.20平方米）房屋出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）；二、双方议定上述房屋总价款为人民币320100元（大写：叁拾贰万零壹佰元整）。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；四、由甲方办理过户手续，乙方不产生任何费用；五、本协议生效后，甲方积极配合乙方在2012年4月30日前办理有关房产过户手续；六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付该房总款的5%违约金。案外人重庆创盛建筑劳务有限公司在合同尾部甲方处签章，被告曾妍在合同尾部甲方处签字，原告叶泽学在合同尾部乙方处签字。2015年7月4日，原告叶泽学作为乙方、被告曾妍作为甲方签订《协议书》，协议约定，甲、乙双方本着自愿、友好的原则，就某处（套内面积58.20平方米）房屋买卖过户手续办理，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、某处（套内面积58.20平方米）房屋属银行抵押按揭房，现甲方承诺本房屋在2015年7月31日前将银行贷款部分钱还清，如甲方未在承诺时间办理过户手续应承担相应违约责任；2、甲方在还清银行贷款后，并立即办理过户手续；3、乙方应全力配合甲方办理房屋过户手续；4、乙方在陈家桥法庭起诉甲方的费用（约肆仟元左右）由甲方在本月底支付给乙方。协议尾部甲方处载有“曾妍由曾召祥代签”，原告叶泽学在协议尾部乙方处签字。2018年10月8日，因原告叶泽学与被告曾妍房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106民初7214号《民事调解书》，调解书载明“经本院主持调解，原、被告双方自愿达成如下调解协议：一、被告曾妍于2018年11月30日前协助原告叶泽学办理位于沙坪坝区某处号（现地址为沙坪坝区某处，104房地证2012字第04180号）房屋的产权过户手续，办理房屋产权过户的费用由原告叶泽学自行承担；二、案件受理费6102元，减半交纳3051元（原告已预交），由原告叶泽学负担”。2019年6月6日，原告叶泽学（户名：叶泽学、卡号：XXX）向对方户名为“*妍”支出91937元、369.95元，摘要处备注为“贷款还本”，另外，原告叶泽学因提前还款产生手续费277元。2019年6月21日，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具《个人贷款结清证明》，载明“兹有借款人曾妍（证件号码：XXX）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2009年6月19日。贷款金额为人民币152000元（大写：壹拾伍万贰仟元整），贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2019年6月6日全部结清”。2019年6月25日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106执7225号之三《执行裁定书》，裁定书载明“一、解除对被执行人曾妍所有的坐落于重庆市沙坪坝区某处的房屋的查封；二、将曾妍所有的坐落于重庆市沙坪坝区某处的房屋的所有权及相应的其他权利变更登记至叶泽学名下（土地使用权随之转移，并注销原房地产权证）”。2019年7月3日，坐落于沙坪坝区某处的房屋权利人变更登记为叶泽学，权属证书号为渝（2019）沙坪坝区不动产权第XXX号。2019年7月10日，国家税务总局重庆市沙坪坝区税务局第一税务所出具《中华人民共和国税收完税证明》，证明载明“纳税人名称：曾妍、税种：个人所得税、品目名称：财产转让所得、实缴金额：4584元”、“纳税人名称：叶泽学、税种：契税、品目名称：房屋买卖、实缴金额：4584元”。同日，原告叶泽学因办理涉案房屋的产权证书产生不动产登记费80元。2019年8月15日，案外人重庆博纳物业管理有限公司东方剑桥客服中心向被告曾妍发出《关于再次催缴物业费的函》，载明“您好！您是某处房的业主，您已于2011年12月30日接房，到目前为止，您已有47个月未缴纳物业费，已产生欠费6741元，其中，物业费2652元，滞纳金4089元。为了维护我司权益，减少您的更多损失，我们再次通知您，请您速来缴清相关费用”。另查明，案外人重庆博纳物业管理有限公司于2015年3月6日收到房号为XXX，住户名称为曾妍的物业费2193.58元，其中水电公摊费535.80元（起始月为2012年1月，截止月为2015年2月)、物业费1607.78元（起始月为2012年1月，截止月为2015年2月）、滞纳金50元；于2015年3月6日收到房号为XXX，住户名称为曾妍的物业费578.16元，其中出渣费282元、水电公摊费42.30元（起始月为2015年3月，截止月为2015年5月)、物业费253.86元（起始月为2015年3月，截止月为2015年5月）；于2015年3月21日收到房号为XXX，住户名称为曾妍的物业费112.82元，其中水电公摊费28.20元（起始月为2015年8月，截止月为2015年9月)、物业费84.62元（起始月为2015年8月，截止月为2015年9月）；于2020年1月20日收到房号为XXX，住户名称为曾妍的物业费2989.77元，其中水电公摊费747.30元（起始日期为2015年10月1日，截止日期为2020年2月29日)、物业费2242.43元（起始日期为2015年10月1日，截止日期为2020年2月29日）。还查明，原告叶泽学因本案诉讼产生保全申请费1070元、公告费200元。原告叶泽学要求被告曾妍支付垫付费用未果，遂起诉来院，要求判如所请。庭审中，原告叶泽学明确表示第一项诉讼请求中的“逾期369.95元”是指被告逾期未偿还的贷款、第三项诉讼请求中的“物业费”共分为四个时间段：2012年1月至2015年2月物业费2193.60元、2015年3月至2015年5月物业费578.16元、2015年8月至2015年9月物业费112.80元、2015年10月至2020年2月29日物业费2989.80元，上述费用包含滞纳金。原告叶泽学述称，2015年时被告称配合办理涉案房屋的过户手续，我方遂缴纳了2015年的物业费；涉案房屋为清水房，被告于2018年7月将涉案房屋的钥匙交予我方；（2018）渝0106民初7214号民事调解书主文第一项所指的“办理产权过户的费用”是办理过户时应当缴纳的契税、营业税、印花税、工本费等费用，不包含抵押贷款的费用，并且抵押贷款的金额近100000元，数额较大，接近房屋总价的三分之一，原告不可能代被告偿还抵押贷款，但是为使原告尽快取得涉案房屋所有权，原告代被告向银行清偿贷款；涉案房屋系清水房，被告未按照约定办理房屋产权过户手续，原告无法进行装修使用，且原被告双方并未约定交付前的物业管理费由谁承担，而被告系涉案房屋的产权人，是物业服务合同的相对人，故房屋产权过户前的物业管理费应当由被告承担。被告曾妍述称，房屋买卖合同是重庆创盛建筑劳务有限公司与原告签订，重庆创盛建筑劳务有限公司与原告抵扣工程款，遂将曾妍名下的房产予以抵扣，被告曾妍是重庆创盛建筑劳务有限公司的法定代表人，其以个人的名下财产为公司清偿债务，实际债务人是重庆创盛建筑劳务有限公司，并非被告曾妍；（2018）渝0106民初7214号民事调解书载明办理房屋过户产生的费用由原告叶泽学承担，表明房屋买卖合同中达成的协议内容已在（2018）渝0106民初7214号民事调解书中进行了变更，应当由原告承担全部的过户费用；2019年6月25日重庆市沙坪坝区人民法院已经将曾妍名下的房产变更到原告名下，2019年6月25日后产生的物业费应当由原告自行承担，若原告已经实际占有了本案标的房屋，从实际占有之日起，所有的费用应当由原告自行承担，与被告无关。上述事实，有原告叶泽学提供的房屋买卖合同书、协议书、房产证、重庆市预购商品房抵押贷款合同、中国工商银行业务凭证、个人贷款结清证明、重庆市沙坪坝区人民法院民事调解书、重庆市沙坪坝区人民法院执行裁定书、重庆市沙坪坝区人民法院协助执行通知书、中华人民共和国税收完税证明、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据、关于再次催缴物业费的函、重庆博纳物业公司收款收据以及原、被告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原告叶泽学与被告曾妍、案外人重庆创盛建筑劳务有限公司签订的《房屋买卖合同书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。合同约定，被告曾妍自愿用案涉房屋的房款代付重庆创盛建筑劳务有限公司所欠原告叶泽学工程款320100元，重庆创盛建筑劳务有限公司另外支付原告叶泽学工程余款61570元，可见，该合同明确约定被告曾妍通过以物抵债的方式代案外人重庆创盛建筑劳务有限公司向原告偿还工程款，且明确约定了债务承担的方式及承担金额，因此，被告负有保证涉案房屋权属清晰并协助办理房屋过户手续的义务。现原告叶泽学代被告曾妍清偿了案涉房屋的抵押贷款，被告曾妍依法负有支付原告叶泽学代偿的抵押贷款、逾期本金及提前还款手续费的义务，故原告要求被告支付92584.94元（91937.99元+277元+369.95元=92584.94元）的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的资金占用损失，原告因垫付上述费用，其损失主要为资金占用损失，故原告有权要求被告支付从2019年6月7日起，以92584.94元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清垫付的抵押贷款、逾期本金及提前还款手续费时止的资金占用损失。关于原告垫付的个人所得税、契税、不动产登记费的问题。本院（2018）渝0106民初7214号民事调解书中，明确载明“……办理房屋产权过户的费用由原告叶泽学自行承担”，系当事人在该案中协商一致的结果，故因办理案涉房屋过户手续产生的个人所得税、契税、不动产登记费，应当由原告自行承担，故原告要求被告支付垫付的个人所得税、契税、不动产登记费，本院不予支持。关于原告主张的物业费及资金占用损失问题。本案双方当事人一致确认被告曾妍于2018年7月将案涉房屋的钥匙交予原告叶泽学，本院可以认定原告叶泽学于2018年8月开始占有、使用案涉房屋，故原告主张的2012年1月至2020年2月的物业费中，2012年1月至2018年7月的物业费应当由被告曾妍负担，2018年8月至2020年2月的物业费应当由原告叶泽学自行承担。因此，原告叶泽学有权要求被告支付垫付的物业费4858.94元[2193.58元+578.16元+112.82元+2989.77元*35/53（2015年10月至2018年8月为35个月、2015年10月至2020年2月为53个月）=4858.94元]，被告还应向原告支付从2020年1月21日起，以4858.94元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清垫付的物业费时止的资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾妍于本判决发生法律效力后三日内支付原告叶泽学垫付的抵押贷款、逾期本金及提前还款手续费共计92584.94元，并支付从2019年6月7日起，以92584.94元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清垫付的抵押贷款、逾期本金及提前还款手续费时止的资金占用损失；二、被告曾妍于本判决发生法律效力后三日内支付原告叶泽学垫付的物业费4858.94元，并支付从2020年1月21日起，以4858.94元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清垫付的物业费时止的资金占用损失；三、驳回原告叶泽学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2487.74元，保全申请费1070元，公告费200元，以上合计3757.74元（原告叶泽学已预交），由原告叶泽学负担357.74元，被告曾妍负担3400元，被告负担部分限于本判决发生法律效力之日立即迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 周 敏审 判 员 王 正人民陪审员 陶 青二〇二〇年十二月十七日法官 助理 吴兴妙书 记 员 邹竺珊