湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初5733号原告（反诉被告）彭奇刚，男，汉族，1979年1月18日出生，住岳阳经济技术开发区。委托代理人钟娟，湖南湘北律师事务所律师。被告（反诉原告）朱学荣，女，汉族，1976年8月9日出生，住岳阳经济技术开发区。委托代理人杨琪，湖南天朋律师事务所律师。第三人刘军，女，汉族，1972年5月21日出生，住岳阳市岳阳楼区。原告（反诉被告）彭奇刚与被告（反诉原告）朱学荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人钟娟，被告及其委托代理人杨琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭奇刚诉讼请求：1、请求判令被告朱学荣返还原告房屋押金30000元，并从2019年11月25日起按银行同期贷款利率支付资金占用费。2、被告返还2017年8月14日多交纳的下半年房租2000元。3、被告返还非法收取的转让费45000元，并从2017年2月13日起按照银行同期贷款利率支付资金占用费。4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2017年2月13日签订《太阳桥建材市场门面出租合同》，约定原告承租被告位于××市场××路××栋××号门面，租赁期限自2017年3月5日至2022年3月4日，首年租金85000元，每年递增5%，租金半年收取一次，合同签订后交付保证金及半年房屋租金，此后租金在每半年期满之前15日内交纳。原告在合同签订后交付保证金30000元、房屋租金42000元，房屋转让费45000元，于2017年8月14日交付45000元，多交付租金2000元。原告在租赁期间从未欠缴任何费用。后因经营不善，于2019年3月向被告提出退租。经被告同意后，原告于2019年11月18日退出租赁房屋，2019年11月24日向被告正式解除书面合同。根据合同约定，被告应当有义务退还保证金。租赁前，被告以前承租人名义向原告收取45000元的房屋转让费，并承诺向下一位承租人收取转让费返还给原告，此后原告得知，前承租人并未授权原告收取过任何款项，被告的欺骗行为给原告造成巨大经济损失。被告（反诉原告）朱学荣反诉请求：1、支付被告尚欠的房屋租金6640元（已经核减多收取原告的租金2000元）、房租损失36632元。2、支付租赁期间2017年2月-2020年3月的水费600元。3、诉讼费由原告承担。被告答辩并反诉称，按照合同约定，房租每年递增10%，但原告只按照5%交纳，少交租金6640元，并造成2019年11月25日至2020年4月3日租金损失共计36632元。认可原告多支付2017年的租金2000元。第三人刘军陈述，第三人与被告之间的原房屋租赁合同已经履行完毕，再不存在任何合同关系。第三人与被告的租赁合同到期后，根据合同约定，被告应当退还第三人押金30000元、厨房和卫生间及门头钢架搭建费20000元，但被告以各种理由拒不退还，经多次交涉，被告最后实际只退还第三人45000元。第三人与原告彭奇刚未产生任何合同关系，也未授权被告向原告收取转让款45000元。根据本院采信的证据及原告的陈述，确认如下事实：原告（反诉被告）彭奇刚与被告（反诉原告）朱学荣于2017年2月13日签订《太阳桥建材市场门面出租合同》，约定原告承租被告位于××市场××路××栋××号门面，租赁期限自2017年3月5日至2022年3月4日，首年租金85000元，每年递增10%，租金半年收取一次，合同签订时交付保证金30000元及半年房屋租金，半年期满之前15日内缴纳后半年的租金，逾期未付，被告无条件收回场地，且不退履约保证金。原告未经被告同意提前退回经营场地，被告不退保证金和原告预交租金等。水电费由原告负担。原告在合同签订后交付被告保证金30000元、房屋租金42000元以及其他费用45000元，于2017年8月14日交付45000元，多交付租金2000元。双方于2019年11月24日确认解除租赁合同。2019年11月24日之前的租金，原告已经向被告支付完毕。双方对下列事实存在争议：1、原告支付给被告的押金30000元是否应当返还以及被告是否承担该资金占用费的争议。原告主张原告是在被告同意的情况下解除合同，依据合同约定，被告应当返还原告押金，并向法庭提交了双方的微信聊天记录，其中2019年11月24日的微信聊天记录显示双方均同意在2019年11月24日解除租赁合同。被告则主张原告在此前已经认可其违约，并同意押金不退，也向法庭提交双方的微信聊天记录，其中原告在微信聊天中陈述了“我违约，押金我不要了，这个很合理，但是转让费我要拿到，押金是3万，转让费4.5万元”。本院认为，原告在微信聊天中认可其自负押金，但其前提条件是要求被告退还转让费，是双方协商的过程，故原告关于押金自负的意思表示不能进行片面理解，虽然合同约定原告逾期未付租金或提前退回经营场地，被告不退履约保证金，但该处保证金应属履约保证金的性质，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失，原告提前退租，给被告造成的实际损失是预期租金损失，被告亦有防止损失扩大的义务，根据司法解释的规定，本院酌情认定被告的损失为自2019年11月25日起之后2个月预期租金损失（由于原告提前退租，应按合同约定的年递增10%计算租金），本案违约金可按照2个月预期租金损失的1.3倍计算，即22284.17元（102850元/年÷12月×2月+102850元/年÷12月×2月×30%）应当按照1.3倍计算违约金。被告应当返还原告保证金7715.83元。不论出于何种原因，毕竟原告曾向被告表示自负押金，故对原告提出的要求被告承担返还押金的资金占用费主张，本院不予支持。2、被告是否应当返还原告45000元。原告主张被告以第三人刘军名义向原告收取45000元的房屋转让费，并承诺向下一位承租人收取转让费后返还给原告，但第三人并未授权原告收取过任何款项，被告也不具有收取转让费的主体资格，被告在没有收到原告款项的情况下，先行向第三人支付转让费不符合常理。被告则认为原告承租前涉案门面是被第三人刘军承租，原告委托被告从第三人处收回门面并出租给原告，被告已经将45000元转付给第三人（其中转账40000元，现金5000元），被告并未实际收取原告门面转让费，并向法庭提交了其与原告之间名称为“订金”的书面协议一张，该协议显示被告收到原告交付的订金20000元，如被告成功从上一租户处收回门面，原告需在7天以内与被告签订租赁合同，否则不退订金，如被告未能在7天内从前租户收回门面，则被告无条件退还订金20000元。被告同时还提交了向第三人刘军支付40000元的凭证。本院认为，根据被告提交的其与原告之间名称为“订金”的书面协议内容、支付给第三人刘军的款项凭证以及原、被告和第三人刘军的陈述，可以认定被告从原告处收取了45000元支付给了第三人，第三人正是基于收取了该款项才同意撤场，不论双方对该笔款项的性质如何理解，均是原告为获得涉案门面而自愿支付的代价，原告并无证据表明被告做出了向其返还的承诺，故对原告提出要求被告返还45000元的主张，本院不予支持。3、原告是否少交房屋租金的争议。被告主张本案租赁合同约定租金自第二年起每年递增10%，原告在第二年和第三年交付的租金都只递增了5%，少交付租金8640元。原告则认为被告同意其按照每年递增5%支付租金，原告在支付租金过程中，被告从未提出过异议，并向法庭提交了向被告支付租金的凭据。被告认可原告已付租金是按照递增5%的标准支付的，但其并未承诺放弃租金主张，而是要求原告在生意转好后再全部补交。本院认为，原告一直按照年递增5%的标准支付租金，被告接受并未拒绝或要求补交，在双方协商解除合同的沟通过程中，被告也并未提及租金补交的事宜，被告以其实际行为表明其同意了原告的租金支付标准，故对被告提出原告少交租金8640元的主张，本院不予支持。4、被告是否存在2019年11月25日至2020年4月3日租金损失36632元的争议。被告主张双方在解除租赁合同后，被告将涉案门面向他人进行转租，由于原告的阻扰，导致被告未能成功将本案门面出租，原告应当承担自2019年11月25日至2020年4月3日租金损失共计36632元，并向法庭提交了其与被告的微信聊天记录、被告与承租户（奥朵真儿）的微信聊天记录，其中被告在2019年12月14日向原告转发承租户（奥朵真儿）信息内容如下“朱姐是这样子的，老板娘在这里我沟通了很久，他45000元的转让费没收到，就不会让这个门面租出去，我要加紧时间装修。今天师傅都来了三个，又让他们停下来回去了。现在不是拆门头拆地砖的事情，我这边的要求是，今天要把事情解决，解决不了，那你这边就只能退定金给我了，我时间上耽误不起”。原告回复信息“我违约，押金我不要了，这个很合理，但是转让费我要拿到，押金是3万，转让费4.5万，这个都是有银行记录的”。双方的微信聊天中，被告多次要求原告拆除装修，交还钥匙，原告则要求被告退还转让费。2019年12月14日，被告向承租户（奥朵真儿）发送微信“真儿，上家现在出尔反尔，我也没有办法，只能把他的押金抵到房屋期满了，他必须得搬走，我现在把押金退给你，发卡给我还是微信，真对不起了”。原告则认为其在合同解除前已经腾出门面，达到可使用状态，门面内的空调虽未搬出，但并不影响门面的正常使用，原告虽持有钥匙，但被告也有钥匙，应视为原告已经向被告交付了门面。本院认为，根据被告提交的证据，原告在双方合同解除后存在阻扰被告出租给他人的可能性较大，且原告并未交还全部钥匙、未拆除空调，不应当视为原告向被告进行了门面交付，故对被告提出要求原告赔偿相应租金损失的主张，本院予以支持。考虑到被告亦有防止损失扩大的义务以及2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，本院酌情认定被告的租金损失为自2019年11月25日起之后2个月预期租金损失17141.67元（102850元/年÷12月×2）。5、关于被告主张原告应当支付水费600元的争议。被告主张原告欠付2017年2月-2020年3月的水费600元，并向法庭提交了岳阳市水务集团有限公司盖章的历史抄表情况表、微信缴费凭证和电子普通发票。历史抄表情况表显示涉案门面自2017年2月至2018年10月水费为600元（其中2017年2月为5元、4月为20元），缴费凭证和发票显示金额为1309.34元。原告对此不认可，认为涉案门面无合法水费单和缴费号，无法进行缴费，水费是从上个租户处累计下来的。本院认为，根据合同约定，水费应由原告自负，原告应当支付被告门面租赁期间的水费。被告提供的证据可以证明涉案门面在2017年2月-2018年10月水费为600元，但原告的租赁期限自2017年3月5日开始，故应当扣减3月5日之前的水费，由于被告提供的抄表情况并未显示3月水费以及起算时间，本院酌情扣除25元水费，原告还应当向被告支付水费575元。本院认为，原告（反诉被告）彭奇刚与被告（反诉原告）朱学荣签订《太阳桥建材市场门面出租合同》并已实际履行，双方之间形成了房屋租赁合同关系。双方于2019年11月24日解除了该租赁合同。由于本案系原告提前退租，原告应当承担相应的违约金，扣除相应部分保证金后，被告还应当返还原告保证金7715.83元。原告要求被告承担该保证金的资金占用费与事实不符，本院不予支持。被告对多收取原告2017年租金2000元无异议，故被告应当予以返还。原告要求被告支付转让费45000元没有事实依据，本院不予支持。被告要求原告支付尚欠的房屋租金6640元，没有事实依据，本院不予支持。由于原告存在阻扰被告门面出租以及未交付房屋的情况，应当赔偿被告房租损失17141.67元，并支付租赁期间的水费575元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱学荣退还原告（反诉被告）彭奇刚保证金7715.83元、租金2000元；二、原告（反诉被告）彭奇刚赔偿被告（反诉原告）朱学荣房租损失17141.67元，并支付水费575元；以上（一）、（二）项经折算，限原告（反诉被告）彭奇刚在本判决书生效后七日内支付被告（反诉原告）朱学荣8000.84元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告（反诉被告）彭奇刚其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）朱学荣其他反诉请求；案件受理费900元，减半收取450元，反诉费441元，合计891元，由原告承担591元，被告朱学荣负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇二〇年十二月二十一日书记员 张小红