海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1776号   上诉人（原审原告）：三亚加林物业服务有限公司，住所地三亚市河西区新建街宝地华府4层1-1号。   法定代表人：庞香云，该公司总经理。   委托诉讼代理人：胡永秀，海南新概念律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南国盛建工集团有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区国盛楼308号。   法定代表人：林圣国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：何志锋，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。   上诉人三亚加林物业服务有限公司(以下简称加林公司）与被上诉人海南国盛建工集团有限公司（以下简称国盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院（2020）琼9701民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   加林公司上诉请求：1.撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2020）琼9701民初49号民事判决并依法改判为支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关键事实认定错误，导致判决结果错误。1.2010年10月12日，国盛公司以行使工程款优先受偿权为由诉前查封了案涉商铺，查封前案涉一、二楼商铺尚未从国盛公司施工移送给开发商洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）。国盛公司享有的是对一、二楼商铺优先受偿权，其后法院作出了判决认定被上诉人享有优先受偿权。经司法拍卖，国盛公司以底价购得案涉商铺。国盛公司在竞买时应当知道案涉商铺没有缴纳物业费，其在对案涉商铺充分了解及明知的前提下竞拍，其就应当承担物业费等其他费用。2.拍卖价来源于评估价，而评估价就包括物业费未缴纳的因素。国盛公司明知案涉商铺的物业费未缴纳仍竞买，其应当承担自始至今的物业费。3.国盛公司的特殊身份使得其必须承担案涉商铺的物业费。二、一审判决适用法律错误。案涉商铺没有出售，不存在交给物业买受人之说。案涉商铺自竣工至被拍卖，均在国盛公司的控制下，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定，而不是适用《物业管理条例》第四十一条的规定。   国盛公司辩称，对于前面的物业进去其不知道，2017年4月1日加林公司入场后，没有和其签订合同和谈价格。东泰公司和国盛公司的案子没有结，还欠国盛公司一千多万元，且案涉商铺没有地方接水电，进去装修三楼以上也没有通过国盛公司，把污水都堆积在案涉二楼商铺，国盛公司找物业交涉也没有得到处理。截止目前两层商品都闲置在那，也没有电，污水也堆积在案涉二楼商铺。一审法院去现场也找不到物业的人，物业办公室的门也是锁的，加林公司根本没有提供物业管理。也没有和国盛公司谈物业怎么管理、收费，国盛公司也没有和加林公司或者东泰公司签订任何物业相关合同，没有人就物业管理相关收费情况告知国盛公司。如果是合法的话国盛公司应该是2017年4月1日以后开始向加林公司缴纳物业费，2017年4月1日之前上诉人没有入场，没有提供物业服务。2017年4月1日以后对方也没有提供物业服务，卫生等也都是国盛公司自己去做的。对方都没有员工，只有一个老人，无法提供合格的物业服务。   加林公司向一审法院起诉请求：1.判令国盛公司向加林公司支付物业费787792元及利息(华泰豪苑一层商铺每月物业管理费3863.16元，二层商铺每月物业管理费3194.3元，暂算至2019年12月31日，利息以783792元为本金按中国人民银行同期贷款利率算至本金清偿完毕之日止，暂计至2019年12月31日390327元，利息按年利率5厘4计算，以上总计：1178119元。2.本案诉讼费用由国盛公司承担。   一审法院认定事实:经国盛公司申请，该院于2010年10月12日以该院（2010）浦民保字第1号民事裁定查封了东泰公司名下华泰豪苑包括本案案涉的商铺。经该院强制执行，国盛公司于2016年7月29日取得案涉第二层商铺的所有权，在（2018）洋浦不动产权第0000644号不动产权证书中载明建筑面积为1984.92平方米。国盛公司于2017年11月2日取得案涉商铺第一层的所有权，（2018）洋浦不动产权第0000763号不动产权证书中载明建筑面积为1972.43平方米。2014年4月30日洋浦联海物业服务有限公司（以下简称联海公司）与东泰公司签订《华泰豪苑物业管理服务合同》，自2014年5月日起对华泰豪苑小区进行物业服务。联海公司与东泰公司结算后，于2017年3月31日退出对华泰豪苑小区进行物业服务。   华泰豪苑小区于2017年2月20日经洋浦经济开发区规划建设土地局成立了业主委员会。2017年3月31日，加林公司与华泰豪苑小区开发商东泰公司签订《前期物业服务合同》。东泰公司与之前的物业服务公司联海公司结清了相关费用，对未收取的物业费用也一并予以结清，有生效的(2019)琼97民终964号民事判决书为凭。合同签订后，加林公司向华泰豪苑小区提供了物业服务。同时因华泰豪苑小区开发商东泰公司与联海公司就超收、未收、拖欠物业费等一并作了结算，特别是对于超收的物业费将直接导致加林公司少收物业费，东泰公司同意加林公司继续催收未收、拖欠的物业费，用以填补亏损。2017年8月3日洋浦经济开发区规划建设土地局受理并办理了加林公司的物业服务合同备案，华泰豪苑小区业主委员会在备案材料中的业主大会一栏盖了华泰豪苑小区业主委员会的印章并有该业主委员会主任杜江签字确认，选聘方式是开发商聘。加林公司以国盛公司未按期缴纳物业费向该院提起诉讼，要求国盛公司支付物业费及利息。   另查明，该院（2018）琼9701民初984号民事判决已认定了加林公司自2017年4月1日起开始对华泰豪苑小区提供物业服务。   一审法院认为，本案争议焦点：一、加林公司与开发商签订的前期物业合同法律效力问题；二、加林公司履行物业合同是否存在瑕疵，致使国盛公司无法使用案涉商铺；三、加林公司主张的物业费787792元是否有事实和法律依据；四、加林公司主张国盛公司以上述利息标准、起止时间是否有事实和法律依据。   一、加林公司与开发商东泰公司签订的前期物业合同法律效力问题。本案为物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，华泰豪苑业主委员会事前虽未同意，但事后对案涉的物业服务合同在加林公司向洋浦经济开发区规划建设土地局物业服务合同备案时，以签字盖章方式对加林公司的物业服务资格予以了追认，且海南省第二中级人民法院在（2019）琼97民终800号民事判决中也作出对加林公司资格的认定，加林公司确实也为案涉小区提供了物业服务，前期的联海物业已经于2017年3月31日正式退出。所以加林公司与开发商东泰公司签订的《前期物业合同》应认定为合法有效，对华泰豪苑小区全体业主均有约束力。因此，国盛公司所主张加林公司与东泰公司所签订的《前期物业服务合同》为无效合同，该院不予支持。   二、加林公司履行物业合同是否存在瑕疵，致使国盛公司无法使用案涉商铺。加林公司自对案涉小区及包括案涉的商铺提供物业服务至今，对于国盛公司提出加林公司的服务不到位等抗辩意见，结合双方的陈述及提交的证据来看，即使加林公司提供的服务有瑕疵，但亦不足以构成根本违约，国盛公司以此为由拒不交纳物业管理费，理由不能成立。需要指出的是，物业公司的职责范围是对其所管理的小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，具有公共服务性质，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在提供服务过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而可能进一步导致物业服务质量的下降，形成恶性循环，最终也会损害到业主自身的利益，也会侵害已按约交纳物业管理费的业主的合法权益。所以，当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司则应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。协商不成的，业主可以依据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利，甚至可以召开业主大会更换物业服务企业。拒不交纳物业管理费，并非对抗物业服务瑕疵的正当途径。另外对国盛公司反映商铺存在天花板漏水、未通水电等问题，如涉及相邻关系或开发商问题，可向加林公司反映协调处理，如无法解决可另行诉讼处理。   三、加林公司主张的物业费787792元是否有事实和法律依据。该院认为，案涉商铺在该院拍卖成交之前，所有权仍归开发商所有。根据《物业条例》第四十一条:“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，应由开发商东泰公司自行承担实际交付买受人前的物业服务费用。由于国盛公司实际取得案涉第二层商铺的所有权时间为2016年7月29日、实际取得案涉商铺第一层的所有权时间为2017年11月2日。在此时间之前的物业服务费不应由国盛公司承担。根据国盛公司取得（2018）洋浦不动产权第0000644号、（2018）洋浦不动产权第0000763号分别登记的面积为建筑面积为1984.92平方米、1972.43平方米，该面积均已包括专有建筑面积和分摊建筑面积，以建筑面积为1984.92平方米、1972.43平方米计算物业管理费合法有据。《前期物业服务合同》已约定商业用途的物业费收费标准为1.8元/平方/月，加林公司可以在合同约定收费标准范围内自行确定收费具体标准。在国盛公司接收商铺后，加林公司为案涉小区提供了物业管理服务，国盛公司作为小区业主，在享受物业服务的同时，不交纳物业管理服务费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还”的规定，加林公司虽无证据证明向国盛公司催收物业费用，但加林公司及其之前的联海物业已入驻案涉小区并提供物业服务是事实，加林公司通过向该院起诉视为催收物业服务费的一种方式，故加林公司要求国盛公司支付拖欠的部分物业服务费合法有据，该院部分予以支持，即第二层商铺物业服务费122374元（1984.92平方米×1.5元/㎡×41月零3天），第一层商铺物业服务费92309元（1972.43平方米×1.8元/㎡×26月），合计物业管理服务费214683元。   四、加林公司主张国盛公司以上利息标准、起止时间是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因加林公司与东泰公司签订的《前期物业服务合同》中并未约定业主未按期缴纳物业费应承担的利息标准及利息起止时间。另外加林公司也无证据证明向国盛公司及时催收过物业服务费，其向国盛公司主张利息无事实依据。因此，加林公司应当承担举证不利的后果。加林公司主张利息的诉讼请求，该院不予支持。   综上，国盛公司应支付加林公司物业服务费214683元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、海南国盛建工集团有限公司于判决生效之日起十日内支付三亚加林物业服务有限公司物业服务费214683元；二、驳回三亚加林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15404元，减半收取7702元，由加林公司负担6299元，国盛公司负担1403元。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：国盛公司应从何时起向加林公司支付物业服务费。首先，成为案涉物业服务小区的业主，才是国盛公司承担物业服务费的前提。本案中，国盛公司虽然是案涉物业服务小区的建设单位，作为建设单位其与开发商东泰公司存在建设工程施工合同关系，在东泰公司未依约支付工程款时，国盛公司依法享有其建设的工程优先受偿权，但享有案涉工程优先受偿权不代表其对案涉工程享有物权，国盛公司享有的是对案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。国盛公司成为案涉商铺的业主，是基于法院的强制执行抵偿和司法拍卖，国盛公司于2016年7月29日取得案涉第二层商铺的所有权，于2017年11月2日取得案涉第一层商铺的所有权。因此，国盛公司需自2016年7月29日起缴纳案涉第二层商铺的物业服务费，自2017年11月2日起缴纳案涉第一层商铺的物业服务费。其次，鉴于国盛公司未上诉，因此加林公司是否有权收取其未进场前国盛公司应缴纳的物业服务费不属于本案的审理范围。最后，加林公司主张的利息是否应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”加林公司在提交本案的《民事起诉状》前，并未书面催交过物业服务费。国盛公司收到《民事起诉状》的时间为2020年1月13日，将该日视为国盛公司收到书面催交的条件的话，对于其书面催交前的利息主张，一审法院不予支持利息亦无不当。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费15404元，由三亚加林物业服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十二月一日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。