北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86382号原告（反诉被告）：顾姗姗，女，1984年11月5日出生，汉族，户籍地北京市东城区。被告（反诉原告）：刘阳，女，1977年8月30日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告（反诉被告）顾姗姗（以下称姓名）与被告（反诉原告）刘阳（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。顾姗姗、刘阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。顾姗姗向本院提出诉讼请求：要求刘阳退还押金6900元。事实和理由：2018年8月24日顾姗姗与刘阳签署北京市房屋租赁合同，租赁期限为2018年8月26日至2019年8月25日,2019年3月25日，顾姗姗通知刘阳合同到期后不再续租，刘阳不予理睬。2019年8月25日顾姗姗搬离租赁房屋，再次通知刘阳因租赁期满，不再续租，要求退还押金，刘阳不予理睬。综上，顾姗姗诉至法院。刘阳辩称，不同意顾姗姗的诉讼请求；租房合同系2018年8月24日签订，当天就进行了物业交接，顾姗姗当天入住，我完成了自己的义务。2019年3月顾姗姗提出退租，我没同意她退租。2019年3月至8月期间我们没有联系；2019年8月22日我配偶联系顾姗姗问其是否续租，是否交接房屋，原告说8.25号要交接，我先生说25号有事能否26号交接；顾姗姗不同意，坚持25号交接；我方说8月26日任何一天可以交接，时间由顾姗姗定，顾姗姗依然拒绝。我方表达8月26日交接不算你违约，顾姗姗说25日不来就是我方违约，说来不了就去法院起诉。之后顾姗姗再未联系过我们。而且没有交接房屋给我们，也没有和任何第三方交接，实际控制房屋至今。刘阳向本院提出反诉请求：1.要求顾姗姗按照日租金100%的标准向刘阳支付2019年8月26日至法院判决并执行之日的违约金及孳息；2.要求顾姗姗履行正常的交接手续，结清相关费用（水、电、热水）后返还房屋及附属物（房屋及其附属品是否损坏，是否出租或转租，现损失无法估算）。事实与理由：2018年8月24日刘阳通过链家中介与顾姗姗签订了北京市房屋租赁合同，将名下的幸福村中路XXX8层G8C（以下称涉案房屋）出租给顾姗姗，租赁期限自2018年8月26日至2019年8月25日。2019年8月合约期满时，顾姗姗拒绝按照合同履行交接和返还义务，恶意制造合同纠纷，捏造、隐瞒事实并恶意提起诉讼，阻止刘阳正常收回房屋及附属物，迄今14月之久。顾姗姗的违法行为已经构成事实违约，并给我方造成巨大经济损失，应承担违约责任，支付逾期返还房屋的违约金及其他损失；综上，提起反诉。顾姗姗针对刘阳反诉辩称，不同意刘阳的反诉请求。我方不存在违约行为。签完合同当天我就付了一年租金和一个月押金。2019年3月份我方联系对方提前退租，她没有回复我。后来房子到期要求退押金，她不退。我3月份已经明确表示不租了，8月23日、24日我方多次联系对方交接房屋，他老公8月22日打电话说25后哪天交接都行。我说25日后交接我就违约了，8月29日我给刘阳发了短信和微信告知了我搬走的事，之后再没有和刘阳联系过了。25日之后刘阳没有主动联系我交接的事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2018年8月24日，顾姗姗作为乙方（承租方）与刘阳作为甲方（出租方）、北京链家XXX有限公司（以下称链家公司）作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住；期限为2018年8月26日至2019年8月25日；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应当提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；每月租金6900元，支付方式为年付；押金6900元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；甲方承担供暖费、物业费；乙方承担水费、电费、电视收视费、卫生费、上网费、车位费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。居间代理费6900元由甲方承担；丙方为甲乙双方提供订立合同的机会及中介服务，包括：提供房屋租赁市场行情咨询，寻找、提供发布房源、客源信息，引领承租人实地看房，促成双方签署合法有效的租赁合同，协助租赁双方办理物业交割，协助租赁方办理住房租赁合同登记备案手续；租赁期内，甲乙双方应当共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因为自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方收到乙方通知后七日内进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有单方解除权：1.不按照约定支付房租达10日的，2.欠缴各项费用相当于一个月租金的……，7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的，2.交付房屋严重不符合合同约定……；甲乙双方存在上述解除合同条件的情形的，应当向守约方支付月租金100%的违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的100%标准支付违约金。2018年8月24日，顾姗姗支付了一年的租金及相当于一个月租金的押金，共计89700元。刘阳称虽租赁合同签订的租期系一年，但是顾姗姗表示长租，并且年付租金，故租赁价格较低，且刘阳承担了中介费。2018年8月24日顾姗姗与刘阳办理了交割手续，载明水费起计底数为508，单价5元；热水267（应该是26.7），电费剩余349.77元；电视机（PRIMA）1台、洗衣机1台（小天鹅）、冰箱一台（美菱）、空调1台（格兰仕）、电视柜1组、床头柜1个、艾美格空调扇。顾姗姗提交与刘阳微信聊天记录、短息记录，载明2018年9月5日顾姗姗向刘阳反映床坏了，有个螺丝挂不住了；2018年9月6日开通歌华有线，顾姗姗转给刘阳216元，系一年的费用；2018年12月6日顾姗姗向刘阳反映电视机出问题了，只有图像没有声音；2019年3月25日顾姗姗向刘阳提出提前退租的事情，刘阳并未回复；2019年5月21日顾姗姗向刘阳反映漏水，对方没有回复；2019年8月23日，顾姗姗通知刘阳2019年8月25日租赁期满，当日上午9点到涉案房屋办理物业交割，并发起语音通话，对方并未回复；2019年8月24日再次通知刘阳25日办理物业交割，对方没有回复；2019年8月29日，顾姗姗告知刘阳25日请链家和物业的人到涉案房屋协助完成物业交割，并全程录像，询问钥匙如何给刘阳，要求对方提供地址邮寄，或尽快联系顾姗姗，对方没有回复。2019年8月23日、24日顾姗姗向刘阳发送短息，通知其25日上午9点到涉案房屋办理交接，对方没有回复；2019年8月29日，顾姗姗向刘阳发送短息，内容与上述8月29日微信相同。刘阳称微信是她的，但是记不清楚什么时候不用了；收短信的手机号是她的，但是她不用这个号了。顾姗姗提供录像两份，一份录像中记录了家中的设备，并无个人生活用品，如衣物等，床上只有床垫，没有被褥；另一份有三人出现在镜头中，两男一女（顾姗姗），一个男性穿着京都宸物业公司的工装，一个男性穿着看似中介工作人员（有工牌），穿物业工装的男性称冷水535.7、热水应该是33.4。刘阳不认可上述录像，认为没有时间，录像中人员身份不明，当时顾姗姗也没有离开，没有交接钥匙，看不出来正在交接。顾姗姗称涉案房屋的钥匙现在其手中，当时中介怕担责任，所以中介也不收钥匙。刘阳称其配偶在2019年8月22日跟顾姗姗联系，称25号有事，之后哪天交接都行，顾姗姗拒绝；顾姗姗认可有这个事情，认为之后交接其就违约了，应当按照合同约定时间交接。刘阳称顾姗姗拒绝25日后任何一天交接，之后没有联系顾姗姗，因为其表示要起诉，所以刘阳等待对方起诉。2020年11月11日下午，本院通知顾姗姗、刘阳到涉案房屋勘验现场，刘阳当庭表示拒绝；当日下午去涉案房屋勘验，顾姗姗到场；经勘验，房屋内已无人居住，且门把手、屋内家具上有一层灰，表明很久无人居住；水表数为535.7（与顾姗姗提交的照片一致），热水表数为33.4（与顾姗姗提交照片一致）。另，顾姗姗表示承租时电费为349.77元，已经用完了，同意支付给刘阳。庭后顾姗姗表示同意配合刘阳办理交接手续，询问刘阳是否同意交接，刘阳称等法院判决。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。顾姗姗与刘阳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；本案中，顾姗姗的主要义务是交纳房租及相关费用，按期交回房屋，刘阳的主要义务是提供适用的房屋，到期配合顾姗姗收回房屋。根据顾姗姗提交的微信、短信、双方自认等证据，可以认定顾姗姗已于租赁期满前告知刘阳其将于2019年8月25日搬离涉案房屋，并要求刘阳前来办理交接，至此刘阳知晓顾姗姗将于2019年8月25日搬离涉案房屋；根据顾姗姗提交的录像、微信、现场勘验，顾姗姗在2019年8月29日告知刘阳其已经搬出涉案房屋，勘验时查明的水表及热水表数字均与录像中提到的数字相同，说明自录像之时至勘验当日，涉案房屋内无人居住，故本院认定顾姗姗已经于2019年8月25日搬离了涉案房屋。关于未办理交接的责任及后续损失负担问题；根据顾姗姗提交的微信、短信等证据，顾姗姗并非不愿意搬离涉案房屋，而是双方对于办理交接的时间有分歧；根据合同约定，租赁期至2019年8月25日，顾姗姗要求刘阳在该日办理交接手续，并无不妥，双方在2019年8月25日不能办理交接手续系刘阳方所致，顾姗姗并无过错；在2019年8月25日之后，刘阳并未主动联系顾姗姗，其不行使收房的权利，并非顾姗姗不配合，而顾姗姗向刘阳发信息要求其提供地址以便邮寄钥匙，刘阳并未回复，顾姗姗已经尽到了其义务，在本案开庭审理后顾姗姗仍愿意与刘阳交接房屋，刘阳要求法院判决，故在2019年8月25日之后未办理交接手续，责任亦不在顾姗姗一方；另，刘阳在明知顾姗姗已经搬离涉案房屋的情况下，既不主动联系顾姗姗办理交接手续，又不通过其他方式收回房屋（比如诉讼、换锁），其怠于行使权利，造成房屋空置，责任不在顾姗姗一方，故刘阳要求顾姗姗承担违约责任缺乏事实和法律依据。关于交接问题。现涉案房屋钥匙仍在顾姗姗手中，且双方并未对设施、设备进行验收，故顾姗姗应当配合刘阳进行验收；如有设备设施有损坏，或者有其他费用未结清（刘阳反诉中仅明确了水费、电费、热水费，且刘阳未提交证据证明欠其他费用，故本案中仅解决水费、电费、热水费），双方存在争议，可以另案解决。关于除租金以外的费用。根据租赁合同记载，自租赁房屋时电表剩余金额为349.77元，现全部用尽，顾姗姗同意向刘阳支付该费用，本院不持异议，从押金中直接扣除；关于水费，租赁时表底数为508，租赁期满后表底数为535.7，单价5元，总价138.5元，直接从押金中扣除；关于热水费，根据顾姗姗提交的照片及现场勘验照片，租赁时表底数应该为26.7，租赁期满时表底数为33.4，故应当交纳6.7立方米的费用，鉴于单价无法确定，故在交接时双方另行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）顾姗姗于本判决生效后三日内配合被告（反诉原告）刘阳办理北京市朝阳区幸福村中路XXX8层G8C房屋的交接手续，并结清热水费用（6.7立方米）；二、被告（反诉原告）刘阳于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）顾姗姗返还押金六千四百一十一元七角三分（已经扣除电费三百四十九元七角七分、水费一百三十八元五角）；三、驳回原告（反诉被告）顾姗姗其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘阳其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）顾姗姗负担（已交纳）。案件反诉费1108元，由被告（反诉原告）刘阳负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈峰二〇二〇年十二月二十五日书记员代 路丹