广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初10681号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务所长。委托诉讼代理人：欧阳兵、谢洁，广东岭南律师事务所律师。被告：广州福熙投资管理有限公司，住所地广州市越秀区广中路5号1-2楼。法定代表人：黄东升，职务经理。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。被告：广州颐福居养老院有限公司，住所地广州市越秀区横枝岗路2号大院自编4栋。法定代表人：黄东升，职务经理。委托诉讼代理人：杨慧杰，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王权吏，国信信扬律师事务所律师。原告广州市民政局房屋管理所与被告广州福熙投资管理有限公司（以下简称福熙公司）、广州颐福居养老院有限公司（以下简称颐福居养老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告福熙公司签订的《广州市房屋租赁合同（非住宅）》、《〈租赁合同〉补充协议》于2019年12月19日解除；2.判令两被告腾空并返还广州市越秀区横枝岗路2号；3.判令被告福熙公司支付场地占用费100186元（自2020年4月1日起计算至被告福熙公司实际腾空返还广州市越秀区横枝岗路2号之日止，按合同约定每月租金标准50093元计算）；4.判令被告福熙公司支付逾期腾空返还场地的违约金（自2019年12月19日起计算至被告福熙公司实际腾空返还广州市越秀区横枝岗路2号之日止，按合同约定比照租金标准的100%即50093元/月计算）；5.判令被告福熙公司支付逾期支付违约金的滞纳金（自2019年12月29日起计算至被告福熙公司实际腾空返还广州市越秀区横枝岗路2号之日止，按合同约定违约金应付金额的1%计算滞纳金）；6.判令被告颐福居养老院就上述3至5项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2011年，原告与福熙公司(原名称广州熙源物业管理服务有限公司)签订《广州市房屋租赁合同（非住宅）》，合同约定福熙公司向原告承租越秀区横枝岗路2号（以下简称案涉物业）作仓库用途，租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，该合同于2011年3月28日于广州市国土资源和房屋管理局办理租赁登记备案手续。同年7月25日，因福熙公司申请拆除案涉物业原有建筑物，并在原建筑物占有土地上重新建设新的建筑物用于经营养老公寓及配套服务设施，原告与福熙公司签订《补充协议》。上述合同签订后至2015年12月31日租赁期限届满，双方未再签订其他补充协议，自2016年1月1日起原告与福熙公司之间形成不定期租赁关系。2019年12月12日，广州市规划和自然资源局向涉案物业产权人广州市民政局发出《广州市规划和自然资源局关于限期拆除临时建设工程通知书的告知函》告知案涉物业产权人广州市民政局自行拆除案涉物业自编8、9栋内2层夹层临时建设工程并清理现场。根据上述情况，经广州市民政局通知，原告及时告知福熙公司并要求按期整改，但福熙公司拒绝整改。鉴于此，原告于2019年12月19日再次书面通知福熙公司要求整改，并于同日向福熙公司发出《通知书》，通知解除与福熙公司的不定期租赁关系，但福熙公司至今仍占用案涉物业，亦一直拒绝整改。此外，2019年12月19日起至2020年3月31日止的占用费被告已支付。我方认为，根据《广州市房屋租赁合同（非住宅）》第二十条的规定，福熙公司无权占有案涉物业至今，应承担相应的占用费、违约金及违约金的滞纳金。同时，颐福居养老院为案涉物业的实际使用人，且福熙公司、颐福居养老院在财产、人员方面存在明显的混同，因此颐福居养老院应就上述金额承担连带清偿责任。被告福熙公司辩称，1.原告的诉讼主体不适格，原告只是代为管理涉案房屋，其与福熙公司签订的合同实质上是受广州市民政局委托，产权义务后果应由广州市民政局承担，目前原房产证的建筑物已被拆除，新的建筑物产权人尚未明确，基于客观事实，原告更加没有诉讼主体资格。2.原告行使随时解除合同的权利违法，原告未依法在合理期限前通知被告，因此不发生解除合同的法律效力。3.原告忽视养老服务行业的特殊性，其作为政府机关的直属单位，以颐福居养老院拒绝整改、被司法确认为违法的建筑工程为由，直接解除合同的行为缺乏合理性，明显有违诚实信用及信赖利益保护原则。（1）从原告的证据看以及颐福居养老院庭上陈述，颐福居养老院不存在拒绝整改，反而积极配合，通过行政复议途径，解决限拆问题，该案件在审理当中暂未有最后审理结果，原告不能以此为由解除合同。（2）原告虽然享有随时解除合同的权利，但结合本案养老院的招商历史原因以及养老服务行业的特殊性，原告不必然可以随时解除合同，其中有以下原因：原告名为拍卖涉案房屋的租赁权，但实际是扶持养老院的设立和发展，原告即涉案房屋的产权人，明知养老院的设计图纸以及设计方案是以20年的使用期限进行规划。民政部门向颐福居养老院颁发养老机构设立许可证，第二次许可期限是自2018年4月13日至2023年4月12日。（3）本案若是支持原告解除合同的诉讼请求，则涉及100多老人及其家属的生活受到影响，容易引发群体事件。（4）颐福居养老院至今严格遵照合同约定履行交付租金的义务，也在疫情期间按照原告的要求递交减免租金的相关信息文件，至今没有任何违约行为，无需承担违约责任。5.两被告之间不存在人员和财产的混同，原告仅以工商登记信息不足以证明其主张。6.因旧物业已拆除，新的物业的产权人以及占用范围未明确，故无法确认何地为本案涉案房屋，故无法返还。被告颐福居养老院辩称，1.根据《物权法》第三十条规定，案涉旧物业早已被完全拆除，房管所对原物业的物权已经消灭，目前案涉的新物业是颐福居养老院自行出资在旧址上重新建造，新物业建好后即在事实上取得了该新物业的所有权，房管所在尚未取得该新物业所有权并办理不动产登记的情况下，并非案涉新物业所有权人，无权要求颐福居养老院解除合同和返还房屋。2.从合同约定及合同履行的诸多细节来看，双方签订的《租赁合同》实质上是合作开发养老公寓及配套服务设施的无名合同，而非单纯的房屋租赁合同，原告行使不定期租赁的解除权并没有事实和法律上的依据。现在原告借口拒绝整改未被司法确认为违法的建筑工程为由径直解除合同的行为缺乏合理性，明显有违诚实信用及信赖利益保护原则，损害颐福居养老院应有的权益。3.颐福居养老院对案涉土地享有优先租赁权。4.原告向颐福居养老院提出单方解除《租赁合同》其中一个理由是基于颐福居养老院拒绝对案涉房屋中自编8、9栋内2层夹层临时建设工程进行整改，明显缺乏合法解除合同依据。5.原告不诚信的单方解除租赁合同行为不仅致使颐福居养老院原本投资20年的养老院在第8年就被迫终止，严重损害了颐福居养老院在案涉土地上继续经营养老院的合法经营权，而且即使原告对颐福居养老院地上建筑物进行建筑物成本赔偿，也将导致颐福居养老院巨大投资损失。且案涉8、9号楼内目前居住了140位老人，如果解除合同将导致这些老人无法进行安置，可能导致严重的社会冲突，给社会和颐福居养老院带来大量的纠纷。经审理查明，据穗房地证字第××号《房地产证》记载，广州市横枝岗路2号房屋的权属人为广州市民政局，土地用途为仓库，建筑结构及层数为砖木结构1层。原告受广州市民政局委托代管上述房屋。2010年，广州市民政局经批准拍卖上述物业的租赁权。《拍卖告知书》载明，拍卖成交后，承租人须按拍卖前的承诺在租赁期的第一年内至少投入人民币500万元对物业进行维修改建，并按拍卖前经出租人审核通过的项目策划书、设计方案和涉及图纸等进行施工；租赁期满，所有维修及设备设施的更新改造须无条件交给出租人接管，不得擅自拆除或作功能变更。2010年8月17日，福熙公司经过公开竞价成功竞得上址物业的租赁权。其中，《拍卖成交确认书》载明，同意招租面积为1780.27平方米，租赁期限为5年，租赁起始时间具体以租赁双方签订的《房屋租赁合同》为准。后原告（为甲方，出租人）与福熙公司（为乙方，承租人）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方将广州市横枝岗路一街2号一部位出租给乙方作仓库用途使用，建筑面积1780.27平方米；租期自2011年1月1日至2015年12月31日，租金每年有递增，其中2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为50093元/月；租金按月结算，由乙方在每月第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金；违约金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2011年6月30日，颐福居养老院登记成立，经营范围包括老年人、残疾人养护服务。2011年7月25日，原告（为甲方，出租人）与福熙公司（为乙方，承租人）签订《〈租赁合同〉补充协议》，其中约定：甲乙双方此前已就位于天河××××号物业（以下简称旧物业）签订《租赁合同》，甲方同意乙方按照政府相关规划审批并办妥相关政府文件及手续后，自筹资金拆除旧物业现有所有建筑物，并在旧物业占有土地上重新建设新的建筑物(以下简称新物业），新物业用于经营养老公寓及配套服务设施；甲方承诺，甲方已经取得本合同项下的土地及其附着物的业主广州市民政局的同意，有权签订租赁合同及本补充协议，日后如因业主不认可并履行本合同，乙方有权向甲方追偿因此给乙方造成的所有直接损失；等。上述合同签订后，被告福熙公司将整个旧物业拆除后重建，并用作颐福居养老院至今。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同。2019年12月19日，原告向被告发出《广州市民政局房屋管理所关于限期拆除临时建设工程通知书的告知函》，要求其依照广州市规划和自然资源局要求，于2020年1月12日前拆除横枝岗路2号大院自编8、9栋内2层夹层临时建筑工程并清理现场。同日，原告向被告发出《通知书》，要求自2019年12月19日起解除与该司的不定期租赁关系并要求其在2020年1月18日前办理该房屋的退租手续及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用。两被告表示2019年12月23日，颐福居养老院向原告发出《关于广州市民政局房屋管理所通知书的复函》，表示希望合同继续履行。2019年12月31日，原告向两被告发出《广州市民政局房屋管理所转发广州市规划和自然资源局关于的告知函》，要求两被告拆除横枝岗路2号大院自编8、9栋内2层夹层临时建筑工程并清理现场。2020年1月16日，颐福居养老院向原告发出复函，称：暂未有合适解决老人迁移事宜的妥善方案，请求原告妥善解决问题，以避免产生社会不稳定因素。另查明，广州市规划局于2012年1月19日出具的《建设工程规划许可证》，其中载明：建设单位为广州市民政局，建设项目名称为室内加建2层临时夹层作老人院2幢，建设位置为横枝岗2号，建设规模2层2784平方米，该证有效期一年。2018年4月13日，广州市民政局向颐福居养老院颁发养老机构设立许可证。本案诉讼过程中，被告颐福居养老院提交了《关于颐福居养老院长者入住情况说明》，拟证明颐福居养老院包含了案涉场地所涉的迎福楼、聚福楼以及另案所涉的德福楼、鸿福楼，现共有长者185人，其中在院126人，住院8人，请假51人。为核实具体情况，本院于2020年6月18日组织各方当事人到现场进行勘验，核实情况如下：一、案涉场地所涉的颐福居养老院范围为迎福楼（自编8号楼）、聚福楼（自编9号楼）。其中，（一）迎福楼一楼为接待大厅，现无老年人入住；二楼为办公区共两个套间（均为三房一厅结构），现无老年人入住；三楼为老年人居住区，共两个套间（均为三房一厅结构），目测共6名老年人入住。（二）聚福楼共87名老年人入住。分述如下：1.首层分为两部分。（1）临街部位共有房间17间，其中2个房间为楼梯间，7个房间为养老院饭堂，其余房间均对外出租。（2）首层养老院范围内为老年人居住区、公共活动区、观察室、“平常心间”、杂物房，房间共39间。据首层的“管家站”实时登记数据显示，共22名老年人入住，其中4人请假住院。2.二楼为老年人居住区、餐厅及档案室，房间共38间。据二楼的“管家站”实时数据显示，共33名老年人入住，其中1人请假，1人留医。3.三楼为老年人居住区、公共晾晒区，房间共38间。据三楼的“管家站”实时数据显示，共32名老年人入住。颐福居养老院称，与该院签订了20年长期养老机构服务合同的老年人共30人，均为长期请假状态。原告表示，对于腾空交还场地的诉讼请求所涉上述老年人的安置问题，暂未有妥善的安置方案。本院限期原告在2020年10月3日前落实具体的搬迁安置方案。2020年9月30日，原告向本院提交《关于延期提交颐福居养老院租赁合同纠纷案件涉及在住老年人应急安置方案的申请》，称因所涉老年人的应急安置工作属重大维稳问题，涉及参与的单位、职能部门较多，为妥善做好应急安置工作准备，确保应急安置过程老年人身体健康安全及合法权益，需协调成立相应工作领导小组并对有关工作分工、安置步骤和保障措施等进行充分研究部署，故申请延期至2020年10月31日前提交安置方案，但至今仍未提交。关于案涉房屋的租金支付情况。原告确认被告已按每月50093元的标准向其支付案涉场地2020年2、3、6、7、8、9、10、11月的费用。原告还称：虽然其已电话通知福熙公司可以按照《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政实业单位物业减免租金的通知》申请减免租金，被告也已提交申请，但原告未进行答复，且双方对租赁合同的解除存在争议，故对于2、3月的已付租金是否可以顺延至4、5月，原告暂未同意。本院认为：首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但原告继续将案涉房屋出租给被告并交收租金，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。原告已于2019年12月19日发出《通知书》要求解除双方之间的不定期租赁关系，故对于原告要求确认《广州市房屋租赁合同（非住宅）》及《〈租赁合同〉补充协议》于2019年12月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。其次，尊老爱幼是中华民族的传统美德。虽然原、被告双方之间的不定期租赁关系已解除，但案涉场地内长期居住近百位老年人，部分身体条件欠佳，且部分老年人与被告签有长期养老机构服务合同，故本案并非一般的租赁搬迁案件。原、被告双方在解决本案纠纷的过程中，应尽最大努力保证老年人得到妥善的安置。诚如原告在《关于延期提交颐福居养老院租赁合同纠纷案件涉及在住老年人应急安置方案的申请》所称，所涉老年人的应急安置工作属重大维稳问题，原告作为民政部门，更应妥善做好应急安置工作准备，并对安置步骤和保障措施等进行充分研究部署，确保应急安置过程中老年人的身体健康安全及合法权益。然而，原告在本院限期及一再宽限时间后，仍未能提出妥善的安置方案。因此，原告要求两被告腾空并返还案涉场地的诉讼请求，因暂不具备现实条件，本院暂不处理。现实条件成熟后，双方可循合法途径解决搬迁问题。此外，原告向被告发出《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政实业单位物业减免租金的通知》后，被告据此已向原告递交申请要求减免租金，原告表示因双方对租赁合同的解除存在争议，故未答复是否同意减免2、3月租金，也暂未同意将上述已付租金顺延至4、5月。因此，2020年4、5月的租金在本案中暂不作出处理，双方可待原告作出是否同意减免及顺延的决定后再协商解决。福熙公司已向原告支付2020年6月至11月的租金及使用费，故原告要求福熙公司支付2020年6月1日至2020年11月30日期间房屋使用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据公平合理的原则，福熙公司应依约按租金标准逐月向原告支付自2020年12月1日起至本判决生效之日止其使用案涉房屋期间的使用费。本判决生效之日后的房屋使用费，本案暂不予处理。颐福居养老院为案涉场地的实际使用人，故原告要求颐福居养老院对房屋使用费承担连带清偿责任的请求，合理合法，本院予以支持。至于原告要求福熙公司自不定期租赁关系解除之次日起按占用费总额的100%标准支付违约金及滞纳金的问题。如前所述，本案并非一般的租赁搬迁案件，案涉场地的搬迁问题牵连甚广，并非原告发出限期迁出通知即可短时间内腾空场地，同时考虑到被告并无拖欠租金，而原告亦未举证证明其实际损失的数额，因此，根据公平合理的原则，本院对原告的该两项诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告广州市民政局房屋管理所与被告广州福熙投资管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同（非住宅）》及《〈租赁合同〉补充协议》于2019年12月19日解除；二、被告广州福熙投资管理有限公司按每月50093元的标准，逐月向原告广州市民政局房屋管理所支付自2020年12月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费；三、广州颐福居养老院有限公司对被告广州福熙投资管理有限公司的上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，由原告广州市民政局房屋管理所负担3560元，被告广州福熙投资管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  朱铭沛二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  李洁茹徐珮仪