广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6759号原告：广州市银企经贸有限公司，住所地广州市越秀区北京路279号地下、283号地下、二楼。法定代表人：谭耀南，职务总经理。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝思静，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：徐虹，女，该所职员，通讯地址。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，该所职员，通讯地址。原告广州市银企经贸有限公司与被告广州市越秀区第一房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟旭娜，被告的委托诉讼代理人徐虹、吴卓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应全额返还一次性支付的使用费50万元及利息（从2000年6月27日起按照同期银行贷款利率计算）；2.被告返还原告为支付承租涉案物业支付的原租户补偿款210万元及利息（从2000年5月9日起按照同期银行贷款利率计算）；3.被告返还承租期内原告出资的重建工程费；1996年投入约66847.63元及利息（从1997年1月1日起按照同期银行贷款利率计算）、1998年投入工程费62961.25元、咨询费5000元及利息从1999年1月1日起按照同期银行贷款利率计算），1999年危房改造工程造价219044.39元及利息（从2000年1月1日起按照同期银行贷款利率计算）；4.被告向原告支付对涉案物业作出的消防系统改造的投入费37783.78元及利息（从2000年8月6日起按照同期银行贷款利率计算）；5.判令被告补偿原告多年以来对涉案物业：广州市越秀区北京路283号地下、二楼，279号地下房屋进行的投资、维护、升级，以及内部装饰装修整饰，令涉案物业价值得到提升的增值差额，由初始用途为住宅，混合结构的危破房，重建为框架结构商业用途房屋，参照被告获益情况，对原告折价补偿，以法院指定的评估公司作出的评估报告为准。事实和理由：1996年6月起，原告前身企业广州市越秀区银座企业有限公司及广州市银座企业有限公司与广州市越秀区北京路279号地下和283号地下、二楼房屋（下称“该物业”）的原租赁人广州市羊城饼家合作开办“广州银座（羊城）时装精品商场”，原告企业为实际承租人、经营管理人，负责承担开办商场的全部资金及新增设备、设施的费用，因该物业损坏严重，原告企业经营期间对该物业基础和整体框架进行加固、加建工程，进行了全额投资。原告企业为取得该物业的永久租赁权，2000年至2002年间共向该物业原租户广州市羊城饼家支付了一次性补偿款人民币210万元、2000年向被告前身广州市越秀区房产公司延安房管站（以下简称“延安房管站”）一次性支付有偿使用费50万元。当时该房屋是住宅性质，由于广州市北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼房屋属于危房，严重破坏损毁。于2000年6月26日，原告企业与延安房管站签订《协议书》，约定：延安房管站同意由原告承租广州市越秀区北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼，原告一次性付给延安房管站有偿使用费50万元；原告承租北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼要按广州市房管局直管公房租金规定缴纳租金，依法使用房屋。付款后，原告企业获得永久使用权，现在由原告一直租赁涉案物业。1998年3月3日，广州市房屋鉴定事务所出具《房屋安全鉴定书》【穗房鉴字（1998）第C00126号】，评定涉案物业经1992、1996年的改造和加层，1998年1月加固，现为“基本完好房”；2005年7月28日，广州市越秀区房屋鉴定事务所出具《房屋安全鉴定书》【越房鉴字（2005）第C00367号】，评定涉案物业为“严重损坏房”，建议迅速维修房屋损坏部位构件，经常维修养护房屋各构件，以利延长房屋使用寿命。对此，原告企业对涉案物业进行修建，并在甲方的监督下，负责任地完成了修建的工作。案涉物业由初始用途为住宅，混合结构的危房，原告企业多次加建重建为商业用途，钢筋混凝土结构的完好房。另原告企业又于2000年对案涉房屋因经营需要进行室内外装修，耗资约150万元，并按广州市消防相关条例增加了消防设施、变电房（投入约40万元）的建造。截止起诉之日，原告对涉案物业一直出资进行维护、修建，并按规定建造增加了消防设施、空调房等等适宜商业用途的建造投入。综上，在当年政府稀缺资金的时期，原告对涉案物业已投入巨多，多年来的付出已经远远高于购买同时期同路段的物业，据历史遗留等等原因看，也不属于单纯的普通的外来承租人。一直以来，原告与延安房管站及被告均是依照合作经营模式履行，原告亦因为相信被告将信守承诺，就已经支付了一次性的使用费而让其一直经营，并且本着作为商家的良心尽责维护涉案物业。而被告却无理向法院提出要求解除租赁合同，要求原告腾退房屋，经法院审理后，已作出解除原被告租赁关系的判决，但原被告对解除租赁关系的相关事宜并未达成一致。根据我国《合同法》九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”；第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”就本案而言，原告对本是危楼的住宅投入了诸多投资，投入费用是对租赁物进行改善和增设所花费的，且又经过被告的同意，让涉案物业现在的价值节节升高，其目的是增加租赁物的使用价值，故为有益费用。而本次解除租赁关系的主要原因是被告提出而引起的，因此，原告有权要求被告对建造、维修及装修等投入及物业的增值部分作相应的折价补偿。被告解除租赁关系而又不作出相应补偿的行为侵害原告的合法权益，严重扰乱社会经济秩序。为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：1、原告主张的50万元，实际上是原告当年取得涉案房屋承租权的对价。原告在支付了50万元款项后，原越华房管站已将涉案房屋出租给原告，即原告取得了涉案房屋的承租权，并以低于市场价租金实际租用该房屋多年。为取得承租权而支付对价是双方的真实意思表示，属于双方自愿实施的民事法律行为并已完成。因此，在已取得了承租权的情况下，原告要求被告退回这笔款项缺乏法律依据。2、对于原告提出支付50万元价款是获得房屋长期使用权的问题，原告没有提供相关的证据证明这个主张。原告与被告之间并无这方面的协议，原告提供的发票没有任何字眼说明这是长期使用权的价款，况且原告支付50万元后与原越华房管站及我所签订租赁合同，合同也明确约定了租赁期限，试问如果原告认为当年支付的价款是可以长期使用的，为何原告多年来从未对租赁合同中的租赁期限提出质疑呢？因此足以证明，原告清楚明白当年支付的50万元价款仅是获取公房承租权的对价，并非长期使用权。3、原告在取得承租权后与原越华房管站、我所一直存在租赁关系，自然要受租赁合同和相关租赁法规约束，被告作为出租人自然也可以依照租赁合同和租赁法规合法解除与原告的租赁关系收回房屋。这个解除租赁关系的行为与当年原告支付价款取得租权的行为是两个法律关系，当年的民事行为己经完成结束。4、原告提出的改建、装修补偿及异地安置费用补偿：我所认为为原告是针对自己实际经营需求对该房屋进行无偿投资改建和装修及原该房屋承租人搬迁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。双方并没有针对装饰装修物补偿约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原告提出的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定是断章取义，解释应该是：“租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此原告提出的维修及装修折价补偿及搬迁补偿费是没有事实和法律依据支持的。综上所述，原告起诉我所的所有诉讼请求是没有事实和法律依据的，请法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2000年6月26日，广州市银座企业有限公司（乙方）与延安房管站（甲方）签订了《协议书》，其中约定：北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼原由广州市羊城饼家承租，与乙方合作经营，因羊城饼家机构改革，将使用权转让给乙方，经双方协商，达成如下协议：一、甲方同意由乙方承租北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼。乙方一次性付给甲方有偿使用费伍拾万元。二、乙方承租北京路XXX号地下和XX3号地下、二楼，要按广州市房管局直管公房租金规定缴纳租金，依法使用房屋。；等。2001年6月1日，广州市越秀区银座企业有限公司（乙方）与延安房管站（甲方）签订了《协议书》，其中约定：甲方经管的北京路XXX号、XX3号、XX5号为乙方租用。为发展经济，同意乙方开办商场，出租铺位。经过双方协商，特作如下协议，望共同遵守。一、该场地需要进行装修，为确保房屋安全，需经甲方批准，使用方负责一切费用，使用期间不得将房屋建筑损坏及变动。如要变更经营人，要与甲方协商解决，违者甲方有权收回该场地。二、本协议从2001年6月1日起至2008年5月31日止，乙方每月付回场地租金人民币壹万元整给甲方，场地租金应在每月20号前交付。乙方逾期缴交租金，每逾期一日，则由甲方按月租金的2%向乙方收取违约金，逾期两个月未交，甲方有权终止本协议，并处以三个月场地租金的罚款。三、今后如遇到政策上规定应交纳的费用和调租，均由乙方支付。四、如遇国家征地，应服从国家需要，本协议于乙方搬出日即终止。双方有权参与该场地拆迁补偿的洽谈。如遇不可抗拒因素影响本协议的执行时，由双方协商解决；等。2016年2月，被告（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路XX3号地下、二楼部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积229.68平方米，租赁期限2014年7月1日至2016年12月31日，其中2014年7月1日至2014年11月30日月租金额119501.30元，2014年12月1日至2016年12月31日月租金额292036.20元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；等。同上日期，被告（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路XXX号地下部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积112.72平方米，租赁期限2014年7月1日至2016年12月31日，其中2014年7月1日至2014年11月30日月租金额85247.80元，2014年12月1日至2016年12月31日月租金额169080元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；等。2017年5月25日，被告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区北京路XX3号地下、二楼房屋的不定期租赁合同关系；二、被告（即本案原告）立即腾空广州市越秀区北京路XX3号地下、二楼房屋并返还给原告（即本案被告）。本院于2018年3月27日作出（2017）粤0104民初10973号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市银企经贸有限公司之间关于广州市越秀区北京路XX3号地下、二楼房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市银企经贸有限公司将广州市越秀区北京路XX3号地下、二楼房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年8月17日作出(2018）粤01民终11664号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，被告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区北京路XXX号地下房屋的不定期租赁合同关系；二、被告（即本案原告）立即腾空广州市越秀区北京路XXX号地下房屋并返还给原告（即本案被告）。本院于2018年3月27日作出（2017）粤0104民初10974号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市银企经贸有限公司之间关于广州市越秀区北京路XXX号地下房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市银企经贸有限公司将广州市越秀区北京路XXX号地下房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年8月17日作出(2018）粤01民终11665号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋的重置成本、房屋装修及消防、水电设施现值进行评估，本院经摇珠确定由广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年5月20日作出穗衡鼎评报房字[2020]第B185号《房地产估价报告》，其中内容为：6、估价结果:通过严谨测算,最终确定估价对象在价值时点2019年2月2日满足各项假设限制条件下的评估价值为:(1)房屋重置总价值为l,O91,200元;(2)房屋重置成新总价值为719,5O0元;(3)房屋室内装修及消防、水电设施现值为182800元；等。另查明：1996年6月1日，延安房管站（甲方）与广州市羊城饼家、广州市银座企业有限公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲方为支持乙方广州市羊城饼家与广州市银座企业有限公司在甲方经管的房屋（座落在广州市北京路XXX号及XX3号）合作开办经营《广州银座（羊城）时装精品商场》，经双方协商一致，达成本协议并订立条款如下：一、甲方同意乙方在本市北京路XXX号及XX3号与广州市银座企业有限公司合作开办商场，经营使用期限为15年。其中，上述物业的第一、二、三层继续由乙方广州市羊城饼家承租，第四、五层由乙方广州市银座企业有限公司承租。二、乙方合作企业经营期间所需的有关证明资料由甲方负责提供及出具。三、乙方对房屋场地若需装修或改动，应按有关手续报批，甲方给予协助。四、甲方派出壹名富余人员给乙方，负责对北京路XXX号及XX3号房屋的管理及协调工作。五、由于甲方对乙方的支持和协助，同时考虑到甲方的经济利益，乙方同意从商场正式开业之日起，每月支付给甲方协作、劳务和场地补偿费共计人民币壹万元整，该壹万元补偿费用由广州市银座企业有限公司承担及支付，交付时间为每月的15日。六、本协议有效期为15年，期满后乙方如继续与广州市银座企业有限公司合作经营，可另行补充续约。七、甲、乙双方同意终止原一九九二年十月十九日所签的《协议书》，今后双方以本协议为准，本协议如有未尽事宜，或需修改、补充，双方可协商一致作出书面补充协议，补充协议及其附件与本协议具有同等法律效力；等。同上日期，广州市羊城饼家（甲方）与广州市银座企业有限公司（乙方）签订《合作开办及承包经营“广州银座（羊城）时装精品商场”合同》，其中约定：甲、乙双方本着实事求是的原则，一致同意终止原一九九二年八月二十六日所签订的《合作联营合同》及有关《补充协议书》，在平等互利的基础上，经甲、乙双方充分协商，达成一致意见并订立本合同。一、合作开办及承包的条件和规定1、甲方按照本合同之条款提供现租用经营的位于广州市北京路XXX号、XX3号的场地（附图）及已投资的现有设备、设施作为甲乙双方合作开办“广州银座（羊城）时装精品商场”之场地；2、乙方负责承担双方合作开办“广州（羊城）银座时装精品商场”的全部资金及新增设备、设施所需的全部费用；3、合作开办“广州银座（羊城）时装精品商场”后，由乙方对“广州银座（羊城）时装精品商场”进行承包经营；4、乙方必须按月向甲方支付承包费及其他应付甲方的款项（有关甲方羊城饼家及羊城蛋糕屋的富余人员安置及补偿由双方另行协商解决）；5、在承包经营期间，乙方负担经营“广州银座（羊城）时装精品商场”所发生的一切费用；6、在承包经营期间，甲方负责按原合同1992年的房屋租金标准及核定房租金额（每月人民币1976.30元）支付房租；8、乙方除按本合同规定向甲方交付款项外，经营“银座”的全部收益归乙方所有，并由乙方自行支配。二、合作期限。甲、乙双方合作期限为六年零五个月，即从1996年6月1日起至2002年10月31日止，合作期届满双方可另行协商续约。三、承包费。甲、乙双方确定：乙方向甲方交付各年度承包费如下：1996年6月一10月人民币163，996.88元(即：每月支付承包费人民币32，799.38元)。1996年11月-1997年10月人民币413，272.13元（即：每月支付承包费人民币34，439.34元）。1997年11月-1998年10月人民币433，935.73元（即：每月支付承包费人民币36，161,31元）。1998年11月一1999年10月人民币455，632.52元（即：每月支付承包费人民币37，969.38元）。1999年11月-2000年10月人民币478，414.14元(即：每月支付承包费人民币39，867.85元）。2000年11月-2001年10月人民币502，334.85元（即：每月支付承包费人民币41，861.24元）。2001年11月一2002年10月人民币527，451.60元（即：每月支付承包费人民币43，954.30元）；等。同上日期，广州市羊城饼家（甲方）与广州市银座企业有限公司（乙方）签订《关于对广州市羊城饼家〈羊城蛋糕屋〉富余人员安置补偿的补充协议》，其中约定：甲、乙双方根据一九九六年六月一日签订的《合作开办及承包经营“广州市银座（羊城）时装精品商场”合同》“一、合作开办及承包经营条件和规定”第4条的规定，为进一步落实原“羊城蛋糕屋”的生产经营场地及对富余人员的安置补偿作出妥善的处理，经双方协商一致，并达成本补充协议。一、原“羊城蛋糕屋”的名称仍然保留，本市北京路XXX号原楼梯底的位置为甲方“羊城蛋糕屋”的销售场所；二楼楼阁（见附图二）为甲方“羊城蛋糕屋”的生产工场，除上述位置外，其余面积归乙方使用。二、为使甲方妥善安置原“羊城蛋糕屋”的富余人员，乙方向甲方支付富余人员安置补偿费具体规定如下：1996年6月-10月人民币163，996.88元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币32，799.38元。1996年11月一1997年10月人民币413，272.13元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币34，439.34元。1997年11月一1998年10月人民币433，935.73元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币36，161,31元。1998年11月一1999年10月人民币455，632.52元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币37，969.38元。1999年11月一2000年10月人民币478，414.14元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币39，867.85元。2000年11月-2001年10月人民币502，334.85元即:每月支付富余人员安置补偿费人民币41，861.24元。2001年11月-2002年10月人民币527，451.60元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币43,954.30元；等。同上日期，广州市羊城饼家（甲方）与广州市银座企业有限公司（乙方）签订《关于对广州市羊城饼家富余人员安置补偿等问题的补充协议》，其中约定：甲、乙双方根据一九九六年六月一日签订的《合作开办及承包经营“广州市银座（羊城）时装精品商场”合同》“一、合作开办及承包经营条件和规定”第4条的规定及双方原有约定，经双方协商一致，达成本补充协议。一、为使甲方妥善安置原“羊城饼家”的富余人员，乙方向甲方支付富余人员安置补偿费具体规定如下：1996年6月一12月人民币178，500.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25，500.00元。1997年1月一12月人民币306，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25，500.00元。1998年1月一12月人民币306，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25500.00元。1999年1月-12月人民币306，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25,500.00元。2000年1月一12月人民币306，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25，500.00元。2001年1月一12月人民币306，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25，500.00元。2002年1月—10月人民币255，000.00元即：每月支付富余人员安置补偿费人民币25，500.00元；等。1996年7月，广州市银座企业有限公司与广州市越秀区越兴发展有限公司工程部签订《广州市越秀区越兴发展有限公司装修工程（预）结算书》，其中记载：委建单位为银座服装商场，工程地点为北京路XX3号，工程款为66847.63元；等。据原告提供的1996年7月16日的《广州市房地产管理局危破房修缮申请表》记载：出建单位为延安房管站，承建单位为广州市越秀区越兴发展有限公司，工程地点为北京路XX3号，项目名称为拆原预制梁板改捣砼梁板、拆原临建改建砼结构，建筑面积226平方米，预算总造价为66847.63元，审核意见为同意原第三层临时结构改为钢筋混凝土结构；等。据原告提供的1997年9月30日的《越秀区房管局直管房装修、改变使用性质审批表》记载：租户名称为广州羊城饼厂；房屋地址为北京路XX3号；申请装修、改变使用性质理由、范围、项目为大禾寿司，天花装饰，地面，墙身装饰；房管员意见为同意二楼装修，请上级审批；装修、改变使用性质对原结构有否影响和安全鉴定情况为同意按图装修、请上级审批，拟同意装修，不得损坏房屋结构，请上级审批；房管站领导意见为同意装修，请上级审批；生产技术科意见为该房屋二层室内装修已完成，经检查同意补办手续，请领导审批；局领导意见为本案为违规案，根据上级领导批示，同意补办手续。1998年1月24日，广州市银座企业有限公司（甲方）与广东省房地产咨询公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲方所在的广州市北京路XX3号楼房，因基础需要加固，委托乙方进行加固工程的设计，并由乙方指导其网络施工单位进行施工（由甲方与施工单位另订协议）。经双方协商，签订协议如下：五、该基础加固工程的结构计算、设计图纸的出图、现场施工监理、工程质量验收，绘制竣工图的费用为伍仟元正；等。据原告提供的1998年2月12日的《隐蔽工程验收记录》记载：工程名称为北京路XX3号银座时装商场；验收意见为按图施工，同意验收；等。1998年2月22日，广州市越秀区银座企业有限公司（甲方）与广州市劳动建设工程公司（乙方）签订《工程（结）算书》，其中内容为：工程地点：北京路XX3号；工程名称：北京路XX3号基础加固工程；工程金额：62961.25元；等。据原告提供的1998年2月25日的《建筑安装工程工程交工验收证明书》记载：工程名称为基础加固工程；工程地点为北京路XX3号；验收意见为按图施工，同意验收；工程质量评定为合格；等。1998年3月3日，广州市房屋鉴定事务所作出穗房鉴字（1998）第C00126号《房屋安全鉴定报告》，其中内容为：房屋地址北京路XX3号；申请单位越秀区银座羊城时装精品商场；鉴定日期98/02/17；使用人越秀区银座羊城时装精品商场；三、鉴定意见。根据上述检查情况，北京路XX3号房屋的主要承重结构没有损坏，地基基础没有不均匀下沉现象，根据建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”房屋可按现状安全使用。四，处理意见（仅供参考）1.上述检查情况中提到的二层楼梯开洞和三层电梯开洞的位置其板洞边宜作补强处理。2.对轻度露筋的柱头采用高标号砂浆做封补处理。3.鉴于房屋基础的加固工程完成不久，建议房屋的使用人在日后的使用过程中加强对房屋各部位的观察,发现异常情况请通知有关部门，以便迅速采取相应的处理措施；等。1999年10月6日，广州市越秀银座（羊城）时装精品商场（发包单位）与广州市房地产物业公司工程队（承包单位）签订《广州市建筑安装工程承发包专用合同》，其中约定：第一条、工程名称：危房改建。建设地点：北京路XX5号。第二条、建设规模、面积（工程量）和承发包工程的范围及内容：将原有砖木结构危房全部拆卸、原状重建、保质保量、按图施工。第三条、本合同所承包工程的工期定为660个日历天。每个单项工程工期的起止时间是：合同签订后，预收工程备料款三天内进场施工日起计算施工期。第五条、承包方式：全面拆卸旧房，按图施工，包工包料，按质按量全面完成。第六条、工程总造价按上述承包范围和方式，计为29044.39元；等。同上日期，广州市房地产实业服务公司出具《工程估算单》，其中内容为：地址:北京路XX5号；工程费合计219044.39元。2000年5月8日，广州市羊城饼家（甲方）与广州市银座企业有限公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲方与延安房管站签订《广州市非住宅房屋租赁合约》，租赁延安房管站的广州市北京路XXX号地下部位和XX3号地下、二楼部份房屋，经甲、乙双方友好协商，自愿达成如下协议，共同遵守：一、甲方将上述房屋的租赁合约承租权转让给乙方，转让的价格为2700000元，签订本协议时，乙方即日支付给甲方1350000元，待甲方与延安房管站办妥将租赁合同转让给乙方后，三天内再支付1350000元。二、本协议签订后，甲方应协助办理原租赁合约与乙方的相应手续，直至上述房屋的使用权转到乙方名下。三、本协议签订并完成上述房屋更名手续后，甲方与乙方于1996年6月1日签订的《合作开办及承包经营“广州银座（羊城）时装精品商场”合同》和《关于对广州市羊城饼家富余人员安置补偿等问题的补充协议》、《关于对广州市羊城饼家“羊城蛋糕屋”富余人员安置补偿的补充协议》一律废止，乙方不再对甲方作出任何补偿，甲方对上述房屋不再负连带的任何责任。四、甲方原羊城蛋糕屋使用的XX3号地下铺位及二楼阁楼工场同时搬出一并归乙方使用，不再计算补偿。五、签订本协议当月甲方不再收取补偿费，第二个月开始，如尚未能将上述房屋使用权转至乙方名下，则甲方依据原合同减半收取承包补偿费；等。2000年5月9日，广州市越秀区房地产租赁管理所颁发了《房屋租赁证》，其中记载：北京路XX3号，出租人为延安房管站，承租人为越秀区银座企业有限公司，有效期从2000年5月1日至2001年5月31日。2000年8月5日，广州市越秀区银座企业有限公司（建设单位）与广州市大安消防实业公司（委托单位）签订《消防工程合同书》，其中约定：一、工程名称：室内消防改造工程。二、工程地点：广州市北京路XXX号。三、工程范围：消防箱移位，新增喷淋头。四、承包方式：包工包料。五、工程造价：37783.78元。七、施工期限：本合同所承包工程的工期定为10个日历天；等。2000年8月28日，延安房管站向越秀区银座有限公司发出函件，内容为：你公司已使用原羊城饼家承租的房屋，北京路XXX号地下，XX3号地下及2楼，至今仍未办理有关改名手续。请接此通知于本月31日前来我站，否则我站将上述房屋的租赁收回。2000年9月1日，广州市城市规划局越秀区分局发出2000穗城规（越）饰字第编号192号《建设工程规划许可证》，其中内容为：建设单位为延安房管站；建设项目名称为商场装修1宗；建设位置为北京路XXX号、XX3号、XX5号；建设规模为首层535平方米。2002年10月25日，广州市羊城饼家（甲方）与广州市银座企业有限公司（乙方）签订《补充协议》，其中约定：甲乙双方就广州市北京路XXX号-XX3号“银座羊城时装精品商场”变更租赁使用权达成如下补充协议：一、由于在办理广州市北京路XXX号-XX3号“银座羊城时装精品商场”变更租赁使用权的过程中，涉及到有关费用问题，现甲方同意将该租赁使用权的转让费由原先议定的人民币270万元变更为人民币210万元。二、扣除乙方在2000年已交付甲方人民币200万元，乙方应在本补充协议签订之日起七天内交付甲方人民币10万元。三、甲方应在乙方交付10万元后立即开出相应的发票给乙方；等。2003年10月29日，广州市越秀区房地产管理局颁发了《房屋租赁证》，其中记载：北京路XX3号一、二楼，出租人为被告，承租人为广州市越秀区银座企业有限公司，有效期从2003年6月1日至2004年5月30日。2004年5月31日，被告向广州市越秀区工商分局发出《证明》，内容为：广州市北京路XXX、XX3号地下、2楼是我所管辖的房屋，现我所同意将该房屋提供给广州市越秀区银座企业有限公司作为广州市越秀区银企时装商店经营场地使用，期限为2004年6月1日至2005年5月31日止，请贵局给予办理有关工商执照年检手续为盼。2005年7月28日，广州市越秀区房屋鉴定事务所作出越房鉴字（2005）第C00367号《房屋安全鉴定报告》，其中内容为：房屋地址越秀区北京路XX3号前座四楼；鉴定日期2005年6月16日；三、鉴定意见。根据上述检查情况分析，该房屋未发现有因地基基础不均匀沉降而引起上部构件损坏的迹象；由于房屋超龄使用，加上长期缺乏有效的维修养护，部分建筑材料及构件已有一定的老化和自然损坏，部分承重墙体潮湿、灰缝砂浆酥松，屋面大面积漏水。依照国家建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋（四楼）为“严重损坏房”。房屋（四楼）须维修加固。四、处理意见（仅供参考）1、迅速维修房屋损坏部位构件。2、经常维修养护房屋各构件，以利延长房屋使用寿命。2014年，广州市越秀区银座企业有限公司（甲方）与广州市银企经贸有限公司（乙方）签订《权益转让协议书》，其中约定：甲、乙双方就座落于广州市北京路XXX号地下、XX3号地下、二楼物业（下称“该物业”）的租赁权益转让事宜达成如下协议，共同遵守：一、1996年6月起，甲方及甲方前身企业广州市银座企业有限公司与该物业的原租赁人广州市羊城饼家合作开办“广州银座（羊城）时装精品商场”，甲方企业为实际承租人、经营管理人，负责承担开办商场的全部资金及设备、设施的费用，因该物业损坏严重，甲方企业经营期间对该物业基础和整体框架进行加固、加建工程，进行了全额投资。二、甲方企业为取得该物业的永久租赁权，2000年至2002年间共向该物业原租户广州市羊城饼家支付了一次性补偿款人民币210万元、2000年向广州市越秀区房产公司延安房管站一次性支付有偿使用费50万元。自此，甲方企业己实际获得该物业有偿使用权和债权、债务等的协议权益。三、甲方同意将甲方企业签署《协议书》、《补充协议》和其他相关协议中涉及甲方及其前身企业广州市银座企业有限公司的所有权益，以及在该物业已经投入和将来可以获取的所有权益进行转让给乙方，乙方同意受让甲方及其前身企业广州市银座企业有限公司在上述全部权益，包括但不限于协议权益、该物业使用权益和该物业内的附设装修物、设备等所有权权益。四、签订协议前，乙方应向甲方一次性支付人民币叁佰万元，作为受让甲方上述的全部权益的对价款。甲方确认已实际收到乙方支付的全部款项、通知了出租人变更承租人义务，且同意配合乙方办理承租该物业手续。五、甲方保证：甲方及其前身企业广州市银座企业有限公司就该物业而支付投入的款项，包括但不限于己向原租住户支付了安置房屋费用、承租期间对该物业的装修、添置设备，扩建、投资等费用，均是客观真实。乙方在受让上述全部的权利权益后，乙方有权以自己的名义占用、使用和处置在该物业内的设备和物品，以及享有相应的协议权益、实际投资权益、该物业内的附设装修物、设备等所有权权益和使用该物业权利。如将来就该物业使用权、协议权益、投资权益、该物业内的附设装修物、设备等所有权权益，以及在该物业己经投入和将来可以获取的所有权益进等发生任何纠纷的，由乙方自行进行索偿；等。另原告提供1、被告于2002年10月21日向广州市越秀区工商分局发出的《证明》（复印件），内容为：广州市北京路XXX、XX3号地下是我所管辖的房屋,现我所同意将该房屋提供给广州市越秀区银座企业有限公司作为越秀区银座（羊城）时装精品商场经营场地使用，期限为2002年10月15日至2003年5月31日止，请贵局给予办理有关工商执照年检手续为盼。2、被告于2003年5月10日向广州市越秀区工商分局发出的《证明》（复印件），内容为：广州市北京路XXX、XX3号地下是我所管辖的房屋,现我所同意将该房屋提供给广州市越秀区银座企业有限公司作为越秀区银座（羊城）时装精品商场经营场地使用，期限为2003年5月9日至2004年5月31日止，请贵局给予办理有关工商执照年检手续为盼。3、《广州市城市规划局越秀区规划分局建设工程报建表》（复印件），其中内容为：建设单位为延安房管站；地点为北京路XX3号；报建项目为2层。被告对上述证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：一、关于原告要求被告返还有偿使用费500000元及利息的问题，原告与被告2000年6月26日自愿签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告为了获得涉案房屋的使用权自愿向被告支付有偿使用费，被告收取该有偿使用费并没有违反法律、行政法规的强制性规定，而且原告向被告支付该有偿使用费并没有约定原告获得涉案房屋的永久使用权，现涉案房屋的租赁期限届满后，被告要求收回房屋，而原告据此要求被告退回有偿使用费及利息本院不予支持。二、关于原告要求被告返还承租期内原告出资的加建、重建造价费、消防系统改造费、咨询费，补偿原告多年以来对涉案物业进行的投资、维护、升级、内部装饰装修整饰，令涉案物业价值得到提升的增值差额的问题，原告与被告2001年6月1日自愿签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《协议书》明确约定：“该场地需要进行装修，为确保房屋安全，需经甲方批准，使用方负责一切费用，使用期间不得将房屋建筑损坏及变动。”因此，原告要求被告支付上述费用有违《协议书》的约定，本院不予支持。三、关于原告要求被告返还原告为承租涉案物业支付的原租户补偿费及利息的问题，该补偿费是原告为了承租涉案物业而自愿支付的，现租赁期限届满原告使用多年后要求被告承担该费用缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，判决如下：驳回原告广州市银企经贸有限公司的诉讼请求。本案受理费30733元，评估费12000元，由原告广州市银企经贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  王美红人民陪审员  关丽间二〇二〇年十二月三日书 记 员  戴 鹏