广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2336号原告：陈义全，男，1974年12月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谌磊，广东潮风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍培，广东潮风律师事务所实习人员。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街****楼首层（仅限办公用途）。法定代表人：刘小平，职务总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。原告陈义全诉被告刘小平、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、李江萍、劳天毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈义全的委托诉讼代理人谌磊，被告刘小平及悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加了诉讼。被告李江萍、劳天毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈义全向本院提出诉讼请求：1.原告与刘小平、劳某东2017年1月5日签订的《公寓租赁合同》自2019年11月4日解除；2.被告向原告返还租金215000元；3.被告向原告支付逾期利息（利息以215000元为基数，从2019年11月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿债务完毕之日止，暂计至2020年1月31日为2260.19元）；4.被告向原告赔偿中介费30000元和签约律师费1200元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告陈义全变更其第2、3项诉讼请求为：2.被告向原告返还租金186326.4元；3.被告向原告支付逾期利息（利息以186326.4元为基数，从2019年11月4日起按照市场同期同类拆借利率计算至清偿债务完毕之日止）。事实和理由：一、关于房屋租赁的基本情况。2016年11月28日，原告与刘小平、劳某东签订《Hot公寓租赁和场地使用确认书》，约定位于广州市番禺市桥环城西路168号工农大街45号大院Hot公寓×号楼×公寓，建筑面积约37.41平方米，使用期限为20年，即2017年4月1日至2037年3月31日。同日，原告支付定金30000元，刘小平向原告出具了收到定金30000元的《收据》，原告支付中介费30000元，且提供给原告的《收款收据》加盖广州市粤房信息科技有限公司财务章。2017年1月5日，原告与刘小平、劳某东正式签订《公寓租赁合同》，约定合同签订当日按租金总额的lO0%支付首期款共215000元（含定金）。刘小平在租赁合同中向原告承诺租赁房屋各项手续齐全，其中包括该物业的全部情况（包括但不限于：产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的。《公寓租赁合同》签订后，原告支付租金185000元。2017年1月14日，原告支付签约律师费1200元。2017年4月1日，被告按约定交付该物业给原告使用。二、关于房屋用途属于违章建筑的基本情况。因被告在签约时未提供相关房屋产权证明，且听说涉案房屋存在违规情况。2019年10月10日，原告向广州市番禺区城市管理和综合执法局申请查询涉案房屋的违章情况。2019年11月4日，该局告知涉案房屋“地址的案件正在调查取证中，尚未做出处理决定”。2020年1月10日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向广州市悠托彼邦公司出具广州市城市管理综合执法《责令限期改正、恢复用途通知书》（穗综番责改[2017]A287号）。此时原告方知涉案房屋属于违章建筑。经查询，原告认为，出租方刘小平、劳某东擅自将原告所承租的房屋用途由厂房改为经营性公寓，属于虚假招商，其行为构成违约，原告有权单方解除租赁合同。三、关于劳某东的继承人应承担清偿被继承人债务的情况。根据《公寓租赁合同》，出租方为刘小平、劳某东，劳某东户口已注销，其继承人为李江萍、劳天毅，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，李江萍、劳天毅应当对出租方劳某东的债务承担清偿责任。原告认为与刘小平、劳某东签订的《公寓租赁合同》，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效，具有法律约束力，均应按约履行各自应尽义务。原告已按合同约定按时支付所有费用。被告通过虚假宣传欺骗原告，将房屋用途由厂房改为经营性公寓出租给原告，且涉案房屋已被政府部门责令限期整改，被告存在根本违约行为。刘小平是悠托彼邦公司的控股股东和法定代表人，原告所租赁的房屋由悠托彼邦公司经营运作，是公寓的实际经营者。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告刘小平、悠托彼邦公司共同辩称，原告的诉讼请求事实和法律依据均不足，应依法予以驳回。理由如下：一、刘小平及劳某东与原告签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。原告在签订该协议之前，已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于：产权资料、产权人同意被告转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构等），并认为符合承租之目的。刘小平从未通过虚假宣传欺骗原告，从原告接收涉讼物业到现在，均符合原告之使用目的。为此原告须继续履行该协议，被告不同意解除双方签订的上述《公寓租赁合同》。二、原告认为《公寓租赁合同》自2019年11月4日解除事实和法律依据不足，现无证据显示双方签订的该合同在该时间解除。三、刘小平并未收取原告所称的中介费和签约律师费，故其要求刘小平赔偿该费用的事实和法律依据不足。四、悠托彼邦公司非《公寓租赁合同》的相对方，作为被告主体不适格，原告要求悠托彼邦公司承担诉讼依据不足。综上所述，望法院依法驳回原告诉讼请求。被告李江萍、劳天毅未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号×号楼的登记权属人为刘小平、劳某东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为8层。刘小平、劳某东取得上述×号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2016年11月28日，陈义全作为乙方（承租方）签订《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》。同日，广州市粤房信息科技有限公司（以下简称粤房公司）开具《收款收据》，确认收到陈义全认租Hot公寓3号楼30000元；刘小平、劳某东开具《收据》，确认收到陈义全认租Hot公寓×号楼×单元定金30000元。3.2017年1月5日，刘小平、劳某东共同作为甲方，与陈义全作为乙方签订《公寓租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院×号楼×房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，该物业权属单位为刘小平、劳某东，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为37.41平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为215000元；乙方于合同签订当日按租金总额的100%支付215000元；该物业的交付时间为2017年4月1日，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并据此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除；等等。4.2017年1月14日，广东一粤律师事务所开具《收款收据》，确认收到陈义全交来Hot公寓签约律师费1200元。5.2019年11月4日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向陈义全作出《政府信息公开申请告知书》，告知陈义全申请的广州市番禺区市桥街工农大街45号3号房地产权证号**××23相关违建改建的政府处理信息不存在，涉及上述地址的案件正在调查取证中，尚未做出处理决定。6.2020年1月10日，广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）向悠托彼邦公司出具穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》（以下简称A287号通知书），其上载明：你（单位）于2017年8月开始未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街工农大街45号×号楼、×号楼、×号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和×号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米，现通知如下：1.请你（单位）在收到本通知书之日起30日内恢复原房屋用途；2.逾期不改正，未恢复原用途的，本机关将按照《广州市城乡规划条例》第七十四条的相关规定，处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款，直到改正为止。2020年1月14日，悠托彼邦的员工刘某签收了该通知书。7.2020年1月22日，陈义全提起本案诉讼。8.2020年4月16日，广州市番禺区人民政府（以下简称番禺区政府）作出《行政复议决定书》（番禺府行复[2020]20号，以下简称20号复议决定书）。根据该复议决定书，就悠托彼邦公司不服番禺城管局作出的A287号通知书申请的行政复议，番禺区政府认为番禺城管局认定由悠托彼邦公司出资改建的位于广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的×、×、×、×号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出通知书责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但×号楼原来的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，故番禺城管局认为×号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销。番禺区政府遂作出上述20号复议决定书，撤销了A287号通知书。9.2020年9月22日，刘小平向本院提交《中止审理申请书》，请求中止本案的审理。事实与理由：广州市番禺区市桥街城市建设服务中心已于2020年7月22日向刘小平下达了《市桥街关于做好番禺区商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作的通知》，刘小平正在按该通知的工作指引，就涉讼物业改造成租赁住房向番禺区住房和城乡建设局提交立项申请，并着手办理改造所需的手续和工程施工。因该手续的办理结果直接影响到本案的处理结果，故申请本案中止审理。10.截至本案审理终结前，尚未有行政机关对涉讼物业是否涉嫌违法建设进行认定；亦无切实证据证明位于广州市番禺区市桥街工农大街45号×号楼的房屋用途已变更为租赁用房，或上述房屋已获得政府许可按照原用途改变形式按租赁用房出租使用，或有确切的时间点可完成存量用房改造为租赁用房的手续。庭审过程中，陈义全与刘小平、悠托彼邦公司均确认如下事实：1.涉讼物业的出租方是刘小平、劳某东，承租方是陈义全；2.涉讼物业的规划用途为厂房，现《公寓租赁合同》约定作公寓居住使用。陈义全称，《公寓租赁合同》约定涉讼物业的租金总额为215000元，其已实际支付该款项，其中定金3万元于2016年11月28日向刘小平支付，185000元于2017年1月6日通过刷卡方式向刘小平、劳某东支付，以上共计215000元。为此，陈义全向本院提交了《支付款项的情况说明》、POS机刷卡票据及工商银行发送的信用卡交易明细短信记录予以证明。另其于2016年11月28日通过POS机刷卡支付了团购费3万元，其时其认为该款项是支付给刘小平、劳某东，后其收到的收据显示是粤房公司出具的，至此才发现刷卡支付的收款人也是粤房公司。其从未到涉讼物业查看过，《公寓租赁合同》约定的交付时间为2017年4月1日，虽在法律上涉讼物业已交付其占有使用，但事实上涉讼物业一直由刘小平一方配置管理，次承租人广州巡房网络科技有限公司也是刘小平一方找来的，且次承租人也仅向其支付了部分租金。涉讼物业的使用性质为厂房，不能满足其居住使用的要求，合同目的不能实现，故其有权要求解除《公寓租赁合同》。其可随时返还涉讼物业，涉讼物业是由悠托彼邦公司实际管理，故其可与刘小平一方办理书面的返还手续。对此，刘小平、悠托彼邦公司则认为涉讼物业自2017年4月1日交付至今一直由陈义全占有使用，《公寓租赁合同》应继续履行，其不同意解除。其已向陈义全交付了涉讼物业，涉讼物业的门禁卡并不在其处，亦非由悠托彼邦公司进行管理，其不同意接收涉讼物业。另，本院已经二审审理并已生效的（2019）粤0113民初1472号民事判决书中查明，劳某东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳某东死亡时的第一顺位法定继承人为劳某东的配偶李江萍、女儿劳某然、儿子劳天毅、父亲劳某尧。劳某然、劳某尧放弃对劳某东遗产的继承权利，并于2018年12月19日经广州市广州公证处公证声明放弃继承权。本案中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当终止诉讼的情形。”刘小平申请中止本案诉讼的理由是正在办理厂房改造为租赁用房手续，该理由并不符合上述法律规定的中止诉讼的情形，而完善包括规划用途等在内的租赁标的物登记手续，是出租人在出租租赁住房时即应具备的条件之一，属于出租人的举证责任范围，刘小平以自己应积极消除的举证障碍主张中止诉讼亦缺乏法律依据，本院不予采纳。本案为房屋租赁合同纠纷，仅围绕陈义全与刘小平、劳某东就涉讼物业签订的《公寓租赁合同》所建立的公寓租赁合同法律关系进行审查。涉讼物业已取得不动产权证，故陈义全与刘小平、劳某东就涉讼物业签订的《公寓租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就陈义全要求确认《公寓租赁合同》已于2019年11月4日解除的诉请，该诉请即为租赁合同法律关系的状态及租赁合同能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《公寓租赁合同》的约定及当事人的陈述，可以认定涉讼物业是由刘小平一方将原规划登记为厂房用途的房屋改造后以经营性公寓出租给陈义全。刘小平一方作为出租人，负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为陈义全签订《公寓租赁合同》的主要目的，也与《公寓租赁合同》的约定相符。至陈义全提起本案诉讼，双方履行《公寓租赁合同》已超三年，刘小平一方至今仍不能按照政府要求完成存量用房改造为租赁用房的手续，使租赁标的物达到《公寓租赁合同》约定的使用目的，使承租人面临因承租之房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状；亦没有证据证明刘小平一方短期内能够补正该瑕疵以使承租人在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，刘小平一方至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《公寓租赁合同》的目的不能实现，就本案双方履行《公寓租赁合同》的情形，已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，故陈义全有权以其合同目的无法实现为由要求解除《公寓租赁合同》。现陈义全未能提供证据证明《公寓租赁合同》自2019年11月4日解除，故对于陈义全主张《公寓租赁合同》已于2019年11月4日解除，缺乏理据，本院不予采纳。现陈义全提起本案诉讼，即以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为本判决发生法律效力之日。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的”的内容可见，陈义全在签订上述合同时已明知涉讼物业的全部情况，却仍与刘小平、劳某东签订长达二十年的租赁合同，故对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。另需明确的是，陈义全主张合同约定的使用性质不符合涉讼物业的规划用途，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因劳某东已死亡，在劳某然、劳某尧明确放弃对劳某东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳某东的财产，故劳某东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳某东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳某东遗产的范围内承担责任。关于租金返还的问题。综合在案证据和当事人的庭审陈述，本院确认陈义全已支付《公寓租赁合同》约定的租金215000元，即陈义全已依约履行了支付租金的义务。因《公寓租赁合同》解除，合同双方应负相互返还的权利义务，在返还相应租金的同时，陈义全应向刘小平一方返还涉讼物业。陈义全确认涉讼物业已依《公寓租赁合同》的约定于2017年4月1日交付，但认为涉讼物业自始至终由刘小平一方配置管理，然对此陈义全并未提供证据予以证明，且陈义全亦于庭审中确认其有向次承租人收取租金，故本院对其主张不予采信。现涉讼物业由陈义全管业，陈义全当庭表示可随时将涉讼物业返还刘小平一方，但刘小平一方明确表示不同意接收，由此产生的扩大损失应由刘小平一方自行承担。因此，从公平合理角度出发，陈义全占有使用涉讼物业亦应按照双方约定的租金标准支付相应的租金。根据《公寓租赁合同》约定，起租日应自实际交付日之次日开始计算，故陈义全应按《公寓租赁合同》约定的租金标准每月895.83元（215000元÷240个月）支付涉讼物业自2017年4月2日至庭审当日即2020年5月20日的租金33693.8元（895.83元/月×36个月+895.83元/月÷30天×29天+895.83元/月÷31天×20天）。因此，刘小平、李江萍、劳天毅应向陈义全退还的租金应为181306.2元（215000元-33693.8元）。至于陈义全主张的逾期利息，如上所述，陈义全亦对《公寓租赁合同》解除的法律后果负相应责任，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。就陈义全要求赔偿中介费30000元的诉请。陈义全主张该费用为团购费，该费用为粤房公司收取，收款收据亦为粤房公司出具，且《公寓租赁合同》未对该费用进行约定，故陈义全要求刘小平、李江萍、劳天毅赔偿该费用的诉请，本院不予支持。至于粤房公司是否应当返还，不属于本案审查的范畴，当事人可另偱法律途径解决。同理，陈义全要求赔偿签约律师费1200元，亦缺乏依据，本院亦不予支持。就陈义全要求悠托彼邦公司共同承责的主张，基于合同相对性原则，涉讼物业的出租方为刘小平、劳某东，故就该诉请，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”李江萍、劳天毅未明确放弃继承劳某东的财产，故应在继承劳某东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳某东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳某东财产手续的，则陈义全有权申请对属于劳某东的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳某东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处，故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈义全与刘小平、劳某东（已故）于2017年1月5日签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、陈义全应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号×号楼×房交还刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力五日内向陈义全返还租金181306.2元；四、刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳某东遗产的范围内；如劳某东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳某东财产手续的，则陈义全有权申请对属于劳某东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回陈义全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4663元，由陈义全负担637元，刘小平、李江萍、劳天毅负担4026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月二十二日书记员  凌绮珊