内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民事判决书（2020）内0526民初3275号原告：张秀珍，女，1971年11月17日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。原告：高永奎，男，1970年8月14日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇盛新广场小区，公民身份号码：×××。被告：通辽市盛新房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇乌力吉木仁路北侧西段，统一社会信用代码：91150526099376306M。法定代表人：腾坤，该公司经理。委托诉讼代理人：马晓丹，女，1984年10月15日出生，汉族，该公司职工，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵志鹏，北京市道成（通辽）律师事务所律师。原告张秀珍、高永奎诉被告通辽市盛新房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀珍、高永奎，被告通辽市盛新房地产开发有限责任公司（以下简称盛新房地产公司）的委托诉讼代理人马晓丹、赵志鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀珍、高永奎向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告自2018年10月1日起至2019年9月22日止利息19737元（463915元×4.35%×357/365）；2.要求被告给付原告自2018年10月1日起至2019年9月22日止，被告逾期交付商品房的违约金127433元（713915元×0.0005/日×357日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年10月1日前，原告与被告共签订了三份《商品房买卖合同》，合计房款713915元，按照双方约定原告支付了被告购房款463915元，其中2018年4月3日支付两套商品房房款347726元，2018年8月1日支付116189元购房款，其余25万元由被告帮助原告办理贷款后支付。《商品房买卖合同》第三条商品房交付日期约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付;末经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2018年10月1日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算(经查2018年人民银行一年期贷款利率为4.35%)。超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任:1.合同继续履行，甲方应支付乙方己付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按照商品房价款的万分之五向乙方支付违约金。”原告与被告就以上利息及违约金问题无法协商解决，请求依法支持原告的诉讼请求。被告盛新房地产公司辩称：第一，原告的诉请属于重复主张权利，请求法庭驳回原告的诉讼请求。我方并不否认逾期交付房屋，我公司系案涉房屋的开发商，并不是建筑商。因本案建筑商原因，导致建设过程中出现民工上访等原因工程延期交付，对此我方非常抱歉，但本案原告的房屋在交付时，被告和高永奎就延期交房事宜进行过口头磋商，高永奎同意我方给付补偿金10000元，并表示不再追究我方其他违约责任。2019年9月21日9时25分，纪萍(纪君的妹妹)在纪君的指示下，通过微信向原告高永奎转账10000元，高永奎接收。因此，原告高永奎再次起诉，属于重复主张权利。第二，原告主张的利息和违约金过高，我方请求法庭予以调整。即使法庭认定我方逾期交房构成违约并应当再次承担违约责任，我方认为原告主张的违约金及利息过高，请求法庭予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。我方逾期交房，并未对原告造成较大损失，原告的损失最多也就是在逾期交房时间内，产生房租费用。因此,我方请求法庭参照扎鲁特旗同地段的房屋租金调整违约金。经审理查明，原告张秀珍与原告高永奎系夫妻关系。2017年5月26日，原告高永奎与被告盛新房地产公司协商，原告高永奎以173863元价格订购被告的的位××区，建筑面积为46.99平方米，并交付首付款35000元。2017年10月3日，原告张秀珍与被告盛新房地产公司协商，原告张秀珍以173863元价格订购被告的的位××区，建筑面积为46.99平方米，并交付定金35000元。2018年1月12日张秀珍向被告交付21902房屋和22002房屋尾款各138863元。同一天，原告高永奎与被告盛新房地产公司协商，原告高永奎以366189元的价格订购被告的的位××区商品房，并交付首付款116189元。2018年4月3日，原告张秀珍（乙方）与被告盛新房地产公司（甲方）签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：甲方卖给乙方位于××镇商品房，每个商品房价款为173863元；房屋交付时间为2018年10月1日前；如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任:1.合同继续履行，甲方应支付乙方己付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按照商品房价款的万分之五向乙方支付违约金。2018年8月1日，原告高永奎（乙方）与被告盛新房地产公司（甲方）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：甲方卖给乙方位于××镇，建筑面积为108.34平方米，商品房价款为366189元；房屋交付时间为2018年10月1日前；如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任:1.合同继续履行，甲方应支付乙方己付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按照商品房价款的万分之五向乙方支付违约金。另查明，原被告双方认可2018年度扎鲁特旗鲁北镇黄山街位于鲁北镇盛新广场小区100平方米住宅楼房一年租金12500元。再查明，原告高永奎以建筑商未按约定履行建房，各业主无法入住购买的商品房为由层层信访，2019年9月21日被告盛新房地产公司向原告高永奎支付好处费10000元。上述事实，有原被告的陈述及原告提供的商品房买卖合同书三份、收据5枚、盛新广场住宅认购书三份、结婚证两枚、入住费收据9枚，被告提供的微信支付转账电子凭证一份、高永奎的信访材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告张秀珍、高永奎与被告盛新房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按约定时间交付房屋，属于违约，应按合同约定支付利息。关于违约金数额问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因为双方认可2018年度扎鲁特旗鲁北镇黄山街位于盛新广场小区100平方米住宅楼房一年租金12500元，所以该基数再上浮20%来确定违约金为宜。被告向原告支付的10000元系好处费，因此与本案无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、由被告通辽市盛新房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即支付原告张秀珍、高永奎自2018年10月1日起至2019年9月22日止利息19634.54元[463915元×4.35%÷12×319日（2018年10月1日至2019年8月19日）÷30日]+[463915元×4.25%÷12÷30日×32日（2019年8月20日至2019年9月22日）]；二、由被告通辽市盛新房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告张秀珍、高永奎违约金29589.30元[12500元×（1+20%）÷100㎡×202.32㎡÷360日×351日（2018年10月1日至2019年8月19日）]；三、驳回原告张秀珍、高永奎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元（已减半收取），由原告张秀珍、高永奎负担1000元，被告通辽市盛新房地产开发有限责任公司承担622元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 齐达来二〇二〇年十二月二十四日书记员 李金艳