北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8187号原告：北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社，住所地北京市昌平区北七家镇海鶄落村。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。被告：美好未来企业管理集团有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路3020号百货广场大厦西幢1207。委托诉讼代理人：张希，广东华商（北京）律师事务所律师。原告北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社（以下简称海鶄落村经济合作社）与被告美好未来企业管理集团有限公司（以下简称美好未来公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海鶄落村经济合作社委托诉讼代理人李辉、被告美好未来公司委托诉讼代理人张希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海鶄落村经济合作社向本院提出诉讼请求：一、被告立即腾退其非法占用的位于北京市昌平区北七家镇海鶄落村名流花园小区东南角的8872.965平方米土地；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于1994年违法用地开发建设名流花园小区。1998年11月4日，北京市人民政府作出《关于名流投资有限公司补办征地的批复》（京政地【1998】50号），同意名流花园项目补办征地手续。被告于2005年2月5日取得国有土地使用证。该国有土地使用证注明使用面积为17621688平方米。2013年7月，原告在对本村土地进行测量时发现被告超出土地使用证确定范围在名流花园小区东南角非法占用原告土地8872.965平方米。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。被告的行为严重侵害了原告全体村民的合法权益，依据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。美好未来公司辩称：第一，诉争地块系被告通过与海鶄落村委会签订征地补偿协议有偿取得。海鶄落村委会已收取征地补偿款并于1995年交付土地后使用至今。被告并非无因非法占用。双方为共同开发改造名流小区，自1994年起签订了多份协议。协议签订后海鶄落村委会即将包括争议地块在内的500多亩土地交付给被告进行开发建设。双方于2002年1月31日签订《名流花园征地结算协议》，确定被告征用海鶄落村包括本案诉争土地在内的集体土地总计304.67亩，应付征地补偿款2132.69万元。被告依据该结算协议于2002年7月前付清了全部征地补偿款。第二，被告建设的名流花园项目用地手续合法。包含诉争地块在内的名流花园一期占地已经全部转为国有，且经农业局、土地管理局、规划局批准为被告建设合法使用。1998年10月，北京市农业局作出征用耕地审核通知书，核准同意被告按规定办理海鶄落村606亩的项目占地手续。1998年12月24日，被告取得建设用地规划许可证。本案诉状地块位于规证附图中的红线标注范围内。同年12月10日，北京市昌平县工程测绘院出具钉桩坐标成果中，同样显示包含诉争地块。故被告在取得有关证照并缴纳相应罚款后取得了诉争两地块在内的606亩土地的合法用地手续。名流花园项目因超占土地被土地管理部门处罚404.01万元。被告于1999年6月前足额缴纳了全部罚款。第三，名流花园整体项目经北京市规划管理部门及房屋管理部门作出罚款决定后，被告已经补办了立项审批规划，建设等手续。1999年已转为合法建设。名流花园项目因前期未取得建设工程规划许可证，而被认定为违法建设。1999年9月，昌平县规划管理局对被告处以3792480元的罚款。1999年11月，北京市城市规划管理局对被告处以3765888元的罚款处罚决定书，同时写明罚款后，该项目同意保留使用有关手续，按有关文件办理。被告在缴纳上述罚款后相继取得了名流花园的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及开工证。其中建设工程规划许可证附图显示，诉争两地块在红线范围内。图中南侧地块显示有液化气站，东南侧地块显示为预留用地。被告并非非法占有。第四，诉争地块上1996年至2000年，陆续建成液化气站、自备井及深井泵房、综合楼、幼儿园均为名流花园小区的配套公建。除被告办理所有权证的综合楼，属于教育资产的幼儿园外，其余部分已进入公摊，属于全体业主共有。南侧地块内的液化气站建设之初，经过了昌平县劳动局及市劳动局、昌平县消防科的批准，此前一直承担小区液化气的供应。目前因为小区接入市政天然气管道，所以液化气站暂时不再使用。而自备井是名流花园小区唯一的生活用水水源，供全体小区业主的生活用水。深水泵房和液化气站被告在为名流花园项目业主分割小产权时已将其计入公摊，属于名流花园小区全体业主共有，原告无权对此提出主张。2001年，被告取得东南侧地块内综合楼房屋所有权证情况下，根据房地一体的原则，被告也不应也无法将东南角地块返还给原告。关于原告所说的西墙内和南墙内原告所占土地的问题，因南墙内所占用地涉及广大业主实体权利。实际占有情况无法确定具体位置及范围。在此种情况下，被告申请对现场进行复原，如牵扯到其他业主，法院应当追加其他业主参加诉讼。被告无权对业主所占部分进行腾退。最后依据民事诉讼法的规定，本案应当裁定驳回原告起诉。本案原告持有两地块的集体土地所有权证，是其的权利依据。但是结合被告上述陈述，被告和原告同样取得土地，同样取得相关合法证照的前提下，属于证照相冲突。所以我们认为之间的土地权属争议应当由土规委等相关部门进行解决，不应当属于法院的受理范围。综上几点所述，我方不同意原告的起诉。请求法院依法驳回。补充答辩意见：一、答辩人从未占有、控制或使用过涉案地块。其中的南面、西面地块由名流花园小区业主合法占有和使用。东南面地块综合服务楼由案外人北京名流未来置业有限公司所有。幼儿园在教育行政部门主管下办学至今。答辩人不负有腾退的义务。二、答辩人合法开发名流花园小区，被答辩人已将包含本案诉争的地块在内的全部土地转让给了答辩人。答辩人及小区全体业主都是有权使用。被答辩人无权基于物权保护要求腾退。三、根据法律规定，土地所有权和使用权发生争议时，应由人民政府处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：美好未来公司原名称为名流投资集团有限公司（以下简称名流公司）。名流公司为北京市昌平区北七家镇名流花园小区的开发商。名流花园小区所在的土地原所有权人为昌平区北七家镇海鶄落村民委员会。最早自1994年开始，名流公司就与当时的昌平县燕丹乡人民政府协议联合开发建设该小区。关于占地的面积、规划用途、开发方式、征地补偿款项等事项，双方之后有过多次协商并签有协议。但该征地建设小区项目后来被有关部门认定为违法占地。1998年，北京市人民政府对该违法占地项目进行处罚，后又批准同意补办征地手续，转为合法用地项目。2002年1月31日，昌平区北七家镇海鶄落村民委员会（甲方）与名流公司（乙方）签订《“名流花园”征地协议》。该协议约定：“乙方因开发“名流花园”，征用甲方土地总计304.67亩，每亩由乙方支付征地补偿费7万元，共计2132.69万元。征地范围及四至详见“名流花园测量图”。截止2001年12月底，乙方已支付甲方土地补偿费1712.398万元，余款420.2920万元。”该协议还约定了余款的支付时间。在协议附件“名流花园测量图”中，双方约定的征地范围包括小区的住宅区和位于小区东南角的公建、设备区，以及位于小区南偏东位置的“液化气站区域”。美好未来公司在本案中举证了已经分三次给付征地补偿费的发票。2005年2月5日，名流公司正式取得名流花园小区的国有土地使用证，登记土地使用权面积为176216.88平方米。根据土地使用证显示位于小区东南角的公建、设备区和位于小区南偏东位置的“液化气站区域”并未列入该土地使用证范围内。名流公司在该小区内建设住宅楼房，并对外出售。广大业主先后获得属于自己的房屋所有权证书。2012年8月28日，本案原告海鶄落村经济合作社取得京昌集有（2012）第01751号集体土地所有权证。该证书亦显示以上两块土地并未列入名流花园小区的土地范围，而是列入海鶄落村经济合作社的集体土地范围。海鶄落村经济合作社认为名流公司在征地时手续不完备，导致实际占用了应属于海鶄落村经济合作社的土地。美好未来公司认可两份土地证的真实性，但认为其已经履行了征地手续，交齐了全部费用，故该两块土地不应列入海鶄落村经济合作社的土地范围。原告在本案中提出的应予腾退地块位于小区院内东南角的地块。在之前的诉讼中，本院依当时原告方申请委托北京市测绘设计研究院就原被告的土地边界以及名流公司超占土地面积进行测绘。测绘报告书显示，名流公司侵占了属于原告方的位于名流花园小区院内东南角的地块，面积共计8872.965平方米。本次诉讼原告方依据已有的测绘报告结论提起诉讼。经现场勘验和庭审举证查明，小区院内东南角的地块为一准长方形地块。在该地块上主要有两大建筑，其中位于西侧的楼栋北边一小部分为三层，局部四层，南边一大部分为1层。该楼名为综合服务楼，登记房屋所有权人为北京名流未来置业有限公司，该房屋建筑面积为2979.07平方米，设计用途为商业营业。在该地块上位于综合服务楼东侧的为一幼儿园。该幼儿园在名流公司建设小区之初就已经存在，且现在还在招收学生经营。本案庭审过程中，美好未来公司提交了一份北京市昌平区教育委员会出具的社区办园点备案证，证明该幼儿园已经教育部门备案。在原有测绘报告中，关于原被告的土地证交界处在小区东南角的现场实际位置并未明确载明，只是有边界与现状墙所包围的面积。本案审理过程中，美好未来公司申请对全部边界现场复原。北京市测绘设计研究院出现场勘验。在司法鉴定检验报告书中载明，已钉桩第10点。以上事实由《“名流花园”征地协议》及附图、征地补偿费发票、照片、国有土地使用证、集体土地所有权证、司法鉴定检验报告书及原被告的庭审陈述在案佐证。本院认为：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案原告海鶄落村经济合作社诉争的土地所有权登记在其名下，且被被告美好未来公司占用。被告应负有腾退土地的义务。关于腾退的范围和边界应以北京市测绘设计研究院出具的《司法鉴定检验报告书》载明的范围和边界为准。原告诉争地块上有综合服务楼，已经所有权登记，亦应受到法律保护。在土地所有权和房屋所有权保护发生冲突的时候，本院无法确定优先保护的权利。原被告可另寻求行政解决。关于该地块上的幼儿园，在小区建立之初就已存在，现在承担着服务小区业主子女学前教育的功能。教育不同于一般的商业经营，有着社会公益的性质。为保护小区全体业主的利益，避免因贸然腾退引发新的社会秩序混乱，本院对幼儿园所占土地判决暂不予腾退。关于该幼儿园办学是否审批手续齐全，是否应另选址重建不属于民事案件审查的范畴。原告可向教育行政部门反映解决。除综合服务楼和幼儿园以外的属于原告所有权范围内的土地，被告无权继续占有，应予腾退。本案原被告各自的土地范围清晰，并无争议。原告以物权保护纠纷为由起诉至法院，本院拥有司法管辖权。被告关于本案不属于民事纠纷的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。原告在本案中主张的事实基础是物权被侵害，故其以物权保护纠纷为由起诉符合法律规定。被告系名流花园小区的开发商，本案所涉土地系其占有后，然后与小区内其他享有合法使用权的土地一并交予小区业主共同使用。故被告在未取得合法土地使用权前，其占有系无权占有，其负有返还腾退无权占有土地的义务。故被告作为本案诉讼主体适格。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：一、被告美好未来企业管理集团有限公司于本判决生效之日起60日内将位于北京市昌平区北七家镇名流花园小区现状围墙内的东南角地块除综合服务楼和幼儿园之外的土地腾退给原告北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社；二、驳回原告北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告美好未来企业管理集团有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  侯福路人民陪审员  宋 颖二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  王远征