北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初604号原告（反诉被告）：赵腾。委托诉讼代理人：马光燕。委托诉讼代理人：王志勇。被告（反诉原告）：北京锦恒投资管理有限公司，住所地北京市丰台区左安门外于家坟157.158号楼230室。法定代表人：李瑞国，执行董事。委托诉讼代理人：杨春玉。原告（反诉被告）赵腾（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司（以下简称锦恒投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，赵腾之委托诉讼代理人马光燕，锦恒投资公司之委托诉讼代理人杨春玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵腾向本院提出诉讼请求：1.判令赵腾与锦恒投资公司于2018年4月9日签订的《承包经营合同》于2018年9月27日解除；2.判令锦恒投资公司退还赵腾已支付的租金850000元、保证金425000元；3.判令锦恒投资公司赔偿赵腾装修损失1978892元、经营损失654323元、加盟损失1197779元、中介费损失140000元。事实与理由：赵腾作为乙方与锦恒投资公司作为甲方于2018年4月9日以《承包经营合同》的名义签订了房屋租赁合同。合同约定，锦恒投资公司将位于北京市朝阳区弘燕路南新园*号楼一层部分和整个二层建筑面积900左右平方米出租给赵腾用于开办“芝麻街教育”；租期自2018年6月10日至2025年10月30日（2018年4月10日至2018年6月10日为装修期）；租金为每年1700000元，付款方式为押三付六，赵腾自签订合同之日付给锦恒投资公司半年租金850000元、保证金425000元，锦恒投资公司同时要求赵腾将该1275000元转至锦恒投资公司指定的黄钰峰个人名下账户。合同第六条特别约定，锦恒投资公司须积极配合赵腾办理开办教育项目所需相关证照，并且提供给赵腾办照所需的所有手续。如因锦恒投资公司房屋手续原因导致赵腾不能正常办理相关证照，赵腾有权解除合同，并要求锦恒投资公司赔偿损失。上述合同有赵腾签字、锦恒投资公司盖章并由黄钰峰签字予以确认。合同签订后，赵腾如期向锦恒投资公司支付半年房屋租金850000元、保证金425000元、水电表初装费9780元，履行了相应付款义务。但锦恒投资公司却未按照合同约定，协助赵腾办理开办教育项目所需相关证照，提供赵腾办理教育项目证照所需所有手续。一方面，锦恒投资公司未在合理期限内配合赵腾办理营业执照。赵腾于2018年4月15日入住后即多次向锦恒投资公司提出要求办理营业执照，但因锦恒投资公司在转租赵腾时未经房东授权，其在房东处难以取得房屋产权证明，在赵腾多次催促甚至做出额外付出的情况下，直至2018年7月20日才取得房屋产权证明得以办理营业执照，已远超过合理期限，给赵腾的项目经营带来严重拖延；另一方面，锦恒投资公司至今未能提供赵腾办理合同约定的芝麻街教育项目“民办非学历教育许可证”所必需的房屋产权证明，导致赵腾无法开展该教育项目。赵腾虽在办理营业执照时被锦恒投资公司严重拖延，但仍对未来项目顺利开展抱有希望。因赵腾欲通过租赁房屋开展的芝麻街教育项目系民办教育培训，其必需的证照即为教委审批的“民办非学历教育许可证”。获批该证照需要锦恒投资公司配合提供房屋产权证明。然而，此次过程更为艰难，赵腾无数次通过电话通话、现场会谈的方式催促锦恒投资公司限期履行该项义务，锦恒投资公司均以各种理由拖延，至今仍未能以有效的方式协助赵腾获得办理该证照所需的房屋产权证明手续，导致赵腾签订房屋租赁合同的基本合同目的落空，锦恒投资公司因此构成根本违约。除此之外，锦恒投资公司也未能提供赵腾符合基本使用条件的房屋。赵腾入住房屋后发现，该房屋可使用电容远低于赵腾正常经营所需电容，连空调都无法正常带动。在此情况下，赵腾根本无法正常使用房屋。在赵腾向锦恒投资公司提出增加电容以符合房屋基本使用条件的要求后，锦恒投资公司却一直未予解决，反而刁难赵腾，要求赵腾在合同之外额外增加200000元的扩容费，赵腾认为双方应按合同约定履行，故未同意。锦恒投资公司作为出租方，不仅应提供给赵腾房屋，还应提供相应的配套保障，使房屋符合基本使用条件，这是锦恒投资公司的基本合同义务。锦恒投资公司未履行该项基本合同义务，因此亦构成根本违约。在多次向锦恒投资公司催促履行上述两项合同义务未果的情况下，赵腾曾于2018年9月17日向锦恒投资公司正式发送律师函，在该份律师函中，赵腾再次明确要求锦恒投资公司提交办理芝麻街教育所必需的手续、解决房屋电网功率过低的问题以符合基本用电需求，并再次限定了履行时间，同时正式明确告知锦恒投资公司，如仍无法履行，需承担解除合同、赔偿损失的后果。但锦恒投资公司仍未履行。无奈之下，赵腾于2018年9月29日向锦恒投资公司发送了解除合同通知。因锦恒投资公司的行为构成根本违约导致合同目的无法实现，赵腾享有合同解除权，且赵腾已正式发送了解除合同通知，故双方签订的租赁合同己于2018年9月27日解除。合同解除后，因锦恒投资公司的违约行为，导致合同自签订时即无法实现合同目的，故赵腾已交付的房屋租金850000元、保证金425000元，锦恒投资公司应予返还；同时，锦恒投资公司还应赔偿赵腾因此遭受的损失。赵腾因锦恒投资公司违约导致的实际损失目前包括：赵腾己投入的装修损失2149000元；赵腾为项目己投入的运营成本，包括购置办公用品、员工工资、日常经营支出等，目前仅有据可查的即已有1032732元；赵腾己交纳的水电表安装费978000元；同时因赵腾无法如期通过该租赁房屋开展芝麻街教育项目，还将导致对加盟方芝麻街教育机构的加盟合同违约并进而承担该部分违约责任和加盟费损失，但因该部分损失尚未最终确定，待该损失确定后也应计入赵腾的损失范围。综上，赵腾的诉请于法有据，恳请贵院判如所请，保护赵腾的合法权益不受侵害。锦恒投资公司辩称，同意解除合同，解除时间以赵腾主张时间为准，但解除原因系赵腾违约，锦恒投资公司不同意赔偿。具体而言，1.赵腾无故解除合同且未按约支付房屋租金；2.锦恒投资公司已按合同约定，积极配合赵腾办理了营业执照。合同约定的“相关证照”在无明确约定时，应仅为营业执照，而不能扩大解释，加重出租方义务。合同并未约定锦恒投资公司提供办理营业执照所需手续的具体时间，赵腾于2018年4月15日进驻，锦恒投资公司积极协调产权方、出租方，并支付相关费用，保障赵腾于2018年7月20日即取得营业执照。3.在赵腾未释明时，锦恒投资公司并不了解自己还负有协助办理“民办非学历教育行业许可证”义务；4.由于教育行业加强监管、多家芝麻街英语被关停，赵腾难以履行合同，不排除教育部门行政限制原因；5.因北京春晨教育咨询有限公司经营范围为教育咨询，并不含教育培训，因此，“民办非学历教育行业许可证”并非赵腾开业的必要条件；6.即使配合办理“民办非学历教育行业许可证”系锦恒投资公司义务，锦恒投资公司也在赵腾催告后尽力协助履行，但赵腾发送的《律师函》中要求的“2日办理期限”并非合理期限。7.赵腾未经锦恒投资公司同意即开始装修房屋。8.赵腾未举证证明经济损失和加盟费与锦恒投资公司不能提供产权证明之间的因果关系。锦恒投资公司提出反诉请求：判令赵腾赔偿锦恒投资公司公证费损失5000元、律师费20000元。事实与理由：2018年4月9日，赵腾、锦恒投资公司签订了《承包经营合同》。锦恒投资公司按照《承包经营合同》第六条约定，努力配合赵腾办理营业执照，履行了自己的义务，赵腾逾期支付房屋租金并单方解除合同，应承担损害赔偿责任。《承包经营合同》第五条约定，赵腾装修前必须报备装修方案给锦恒投资公司，但赵腾并未报备，加之解除合同并非锦恒投资公司未履行义务，故其损失应自担。另外，《承包经营合同》第一条约定，赵腾应于每年11月25日和5月25日支付房屋租金，现其逾期支付，属于违约，应承担违约责任。赵腾针对反诉辩称，不同意锦恒投资公司的全部反诉请求。《承包经营合同》无法继续履行、合同目的无法实现的原因在于锦恒投资公司不为赵腾提供开办芝麻街英语教育培训机构所需的房屋产权证明，构成根本违约。在锦恒投资公司已构成根本违约的情况下，赵腾有权行使抗辩权，拒绝履行在后的租金支付义务，赵腾不存在任何违约行为。在锦恒投资公司构成根本违约、赵腾不构成违约的情况下，锦恒投资公司无权要求赵腾赔偿任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月16日，案外人北京天择顺成广告有限公司作为乙方、案外人北京市朝阳区双龙南里小学作为甲方，签订《合作建房协议》，约定双方合作建设北京市朝阳区双龙南里226号北京市双龙南里小学校园内建设教学综合楼，建成后，房屋产权全部归甲方，甲、乙双方对于教学楼综合楼面积各拥有50%的使用权、收益权，合作期限为20年。后上述教学楼产权人变更为北京市朝阳区教育国有资产管理中心，地址确定为北京市朝阳区南新园小区14号楼。2018年3月26日，北京天择顺成广告有限公司与锦恒投资公司签订房屋租赁合同，约定锦恒投资公司承租北京市朝阳区南新园小区14号楼。2018年4月2日，北京天择顺成广告有限公司出具证明，同意锦恒投资管理有限公司将北京市朝阳区南新园小区14号楼房屋用于承包。2018年4月9日，赵腾作为乙方（承租方），锦恒投资公司作为甲方（出租方），签订《承包经营合同》（以下简称涉案合同），主要约定：乙方承租北京市朝阳区南新园小区*号楼一层部分和整个二层900平方米左右建筑面积（以下简称涉案房屋）用于经营“芝麻街英语教育”，租赁期限自2018年6月10日（2018年4月10日至2018年6月9日期间为装修期）至2025年10月30日止，租金标准为每年1700000元，租金交付日期为每年11月25日和5月25日。付款方式为押三付六，自签订合同之日，乙方付给甲方半年租金850000元，押金425000元。乙方在装修期间不得损坏房屋主体结构，装修前必须报备装修方案给甲方。甲方应积极配合乙方办理相关证照，并且提供给乙方办照所需的所有手续；因甲方手续原因，导致乙方不能正常办理相关证照的，甲方应返还之前收取乙方的所有费用，并解除合同。合同尾部“甲方（签字盖章）”处有黄钰峰签名、锦恒投资公司盖章，“乙方（签字盖章）”处有赵腾签名、捺印。2018年4月11日，赵腾向锦恒投资公司支付租金850000元、保证金425000元。涉案房屋交付后，赵腾即开始装修。2018年5月9日，锦恒投资公司员工沈军自锦恒投资公司领款8000元，领款用途为“办理芝麻街英语营业执照中介加急代办费”。2018年5月28日，锦恒投资公司员工沈军再次自锦恒投资公司领款50000元，领款用途为“办理芝麻街英语朝阳教委国资中心经营场所证明用”。2018年7月9日，赵腾与锦恒投资公司签署承诺书，承诺北京春晨教育咨询有限公司在取得教育部门颁发的教育培训许可资质前，不得进行户外广告宣传、对外招生及任何营利性培训。同日，北京市朝阳区教育委员会出具住所证明，载明：公司名称为北京春晨教育咨询有限公司，住所为北京市朝阳区南新园14号楼2层201室，产权人同意将上述地址提供给该公司使用。2018年7月20日，以涉案房屋地址为注册地址注册的北京春晨教育咨询有限公司设立。2018年9月4日，赵腾拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问沈军就办理教育培训许可证是否已与产权单位沟通，沈军表示“回头问问”。2018年9月10日，赵腾再次拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问产权证明办理进度，沈军回复称过两天由“黄总”负责推进。2018年9月17日，赵腾委托山西晋商律师事务所向锦恒投资公司发送“律师函”，大意为：因锦恒投资公司无故拒不向赵腾提供经营“芝麻街英语教育”所需相关手续的行为已经严重违反了相关法律规定和合同约定，故通知锦恒投资公司在收到该“律师函”后2个工作日内向赵腾提供手续、解决房屋电网功率过低问题，否则将解除涉案合同。锦恒投资公司未签收该“律师函”。2018年9月18日，赵腾再次拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问产权证明办理进度，沈军回复称“黄总”尚未回京，这两天打电话告知“黄总”。2018年9月19日，赵腾与锦恒投资公司员工黄钰峰、沈军见面沟通房屋租赁事宜。赵腾询问黄钰峰、沈军，北京市朝阳区教育国有资产管理中心是否知晓双方签约事宜，否则为何不能及时协助办理相关手续。黄钰峰称，双方签订的为承包合作协议，而非租赁合同，因此北京市朝阳区教育国有资产管理中心“找不出毛病来”。2018年9月26日，赵腾通过短信向黄钰峰发送了上述“律师函”的退件照片及“律师函”的相关内容。当日，赵腾拨打黄钰峰电话，告知其解除合同意向，黄钰峰不同意，表示“你需要的东西我该给你提供的提供”。赵腾称“这周之内提供”“不可能无休止的这么再继续拖下去，我的经营等不起”。黄钰峰最后表示“尽可能这周办”。2018年9月29日，赵腾通过短信告知黄钰峰，因锦恒投资公司、黄钰峰未按照“律师函”履行义务，导致涉案合同目的无法实现，构成根本违约，故涉案合同于2018年9月27日正式解除，并要求锦恒投资公司退还费用、赔偿损失。当日，12:14，黄钰峰回复信息称“王辉已协调好去产权方，现请你带好需要盖章的资料去盖章”。13:08，赵腾回复称“双方已经没有信任基础，节后处理解约后续事宜”。15:09，黄钰峰拨打赵腾电话，询问为何没有时间找沈军办理资质。赵腾表示“我今不在，他只是说找我没说什么事，而且今天下午过了12点以后才跟我说的”。黄钰峰称“过了十一之后再跟你联系”。此后，锦恒投资公司未向赵腾提供相应产权证明。2018年12月6日，赵腾搬离涉案房屋，锦恒投资公司收回涉案房屋。当日，锦恒投资公司委托北京市国信公证处对涉案房屋状况进行公证，并出具公证书。公证书显示涉案房屋装修状况与正常营业的教育培训机构基本一致。锦恒投资公司为此支付公证费5000元。锦恒投资公司表示其收回涉案房屋后，因其违约，北京天择顺成有限公司于2019年2月收回涉案房屋。经询，赵腾表示，其因锦恒投资公司违约，产生下述损失：一、装修损失1978892元，为此提交，1.赵腾与案外人北京川田装饰有限公司（法定代表人：吕建川）签订的《工程合同》，载明工程地址为涉案房屋，价款为1210000元；中国银行交易流水明细清单，显示赵腾分别于2018年5月13日、6月7日、8月1日、11月2日向吕建川转账合计600000元，于2020年1月22日、1月23日向吕建川转账合计50000元；2020年11月17日北京川田装饰有限公司向赵腾出具的欠款说明，载明赵腾（北京春晨教育咨询有限公司）尚有装修尾款560000元未向其结清。2.赵腾与案外人北京弘森科元设备安装工程有限公司（法定代表人：卢建伟）签订的《北京市建设工程施工合同（小型工程本）》，载明工程地点为涉案房屋二层全部，承包范围为按照发包方提供的空调及新风系统图纸的所有施工内容完成设备及管道安装调试工作并达到设计指标和使用要求，承包方式为包工包料，工程承包造价为260000元；银行交易流水明细清单，显示赵腾分别于2018年5月18日、6月2日、9月6日、10月16日向卢建伟转款合计260000元；发票，显示北京弘森科元设备安装工程有限公司分别于2018年5月19日、6月2日、9月6日、10月16日向赵腾开具价格分别为60000元、60000元、50000元、90000元的发票；3.北京春晨教育咨询有限公司与京宏兴达（北京）建筑劳务有限公司（法定代表人：吴振广）于2018年5月22日签订的《北京市消防工程施工合同》，载明承包内容为装修施工图纸、消防报审图纸、消防报警、消火栓、消防排烟改造、消防手续，合同价款为140000元；银行账户明细，显示侯杰（赵腾之合伙人）、赵腾分别于2018年5月22日、5月23日、7月12日、8月22日分别向京宏兴达（北京）建筑劳务有限公司员工李颖转账40000元、25000元、35000元、35000元。4.赵腾与案外人北京蓝天思创图文设计有限公司于2018年6月4日签订的《设计制作合同》，载明项目名称为室内宣传物料，总费用为250000元，及北京蓝天思创图文设计有限公司分别于2018年3月2日、2018年6月10日、2018年7月14日、2018年10月12日向赵腾开具的价格分别为20000元（首付款）、7173元、20000元、202327元（尾款）的收据2张；5.赵腾与案外人北京国标筑图建筑设计咨询有限公司签订的《北京市房屋建筑工程施工图设计文件综合审查合同（内部改造）》，载明赵腾委托北京国标筑图建筑设计咨询有限公司对施工图纸设计文件进行审查，费用为5000元，及北京国标筑图建筑设计咨询有限公司于2018年6月6日向赵腾开具的价格为5000元的发票1张；6.赵腾与北京飞龙富祥商贸有限公司签订的《监控安装协议》，载明承揽内容为监控工程的安装调试，费用共计60140元；微信转账记录，显示赵腾于2018年8月19日、10月14日向黄元好分别微信转账30000元、30140元；收据，显示北京飞龙富祥商贸有限公司分别于2018年8月19日、2018年10月14日向赵腾开具的价格分别为30000元、30140元的收据；7.北京春晨教育咨询有限公司与案外人北京众沁科技有限公司签订的《室内环境净化治理服务合同》，载明服务事项为室内环境净化治理，价款为10000元，及北京众沁科技有限公司于2018年8月28日向北京春晨教育咨询有限公司开具的价格为10000元的发票1张；8.北京凯瑞联盟教育科技有限公司于2017年11月28日向赵腾开具的金额为38000元设计费发票1张；9.小米通讯技术有限公司于2018年8月11日开具的价格为5596元的发票1张。二、经营损失654323元，为此提交采购办公用品发票若干及劳务费情况说明；审理中，赵腾表示其搬离涉案房屋时将部分办公用品搬走，部分遗留在涉案房屋，现已遗失。三、加盟损失1197779元，为此提交，1.2017年11月22日，赵腾作为乙方与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司作为甲方签订的《芝麻街英语特许经营协议》一份，载明北京凯瑞联盟教育科技有限公司许可赵腾向适龄儿童提供“芝麻街英语”课程内容及教学服务，特许授权期限自2017年11月22日起到2023年2月21日止，许可使用费为1280000元，保证金128000元，装修设计费38000元，同时约定乙方保证将在本协议签订后90日内成立培训中心并取得合法运营所需全部证照，乙方违反前述保证的，甲方有权在前述期限届满时或其后任何时间内书面通知乙方单方解除该协议，且不予退还乙方根据该协议已缴纳的许可使用费、履约保证金和管理费等全部费用；刷卡单8张及发票7张，显示赵腾向北京凯瑞联盟教育科技有限公司支付各项费用共计1336000元；2.赵腾与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司签订的《解约协议》一份，载明因涉案房屋无法取得从事儿童教育的资格或相关证照，致使赵腾无法履行《芝麻街英语特许经营协议》，双方一致同意解除，北京凯瑞联盟教育科技有限公司退还赵腾780000元；3.北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的管理费发票3张，金额共计224640元；4.北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的芝麻街英语教材教辅会员服务包发票52张，金额共计449280元；5.北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的课件、教案发票1张，金额共计5859元。四、中介损失140000元，为此提交，1.赵腾与案外人北京宝隆房地产经纪有限公司签订的《服务确认书》，载明成交物业为涉案房屋，成交金额为140000元，应收佣金140000元；2.北京宝隆房地产经纪有限公司于2018年4月10日开具的收据1张，载明赵腾向其付款140000元。本案审理中，赵腾向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋内的装修价值进行评估。本院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对赵腾的上述申请进行鉴定，但鉴定机构因无法进入现场勘测、无法获得装修材料标准及工程量，缺少评估必备材料，故予以退案。本案审理中，本院电话咨询北京市朝阳区教育委员会赵腾申请办理教学许可证事宜。该委工作人员答复本院称，如当事人提交的材料不齐全，该委将不接受申请人之申请，申请材料包括产权证明等文件，因此无法查询赵腾的申请材料。该委工作人员另称，其颁发教学许可证系依当事人申请，只要材料齐全，并不多作限制。经查，设立民办非学历培训机构（许可类）需向相关主管部门提交房屋租赁合同及房屋产权证原件和复印件1份。另查，黄钰峰原为锦恒投资公司的法定代表人。锦恒投资公司为此次诉讼支付律师费20000元。本院认为，赵腾与锦恒投资公司签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行相关义务。双方争议焦点在于对于合同中约定的“相关证照”的范围。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在合同中明确约定承租涉案房屋系用于经营“芝麻街英语教育”，按照双方订立合同的目的及生活常理，开展民办教育培训需要获得相关教育主管机构的行政许可，故而相关证照不仅包括一般营业活动必需的营业执照，也应包括民办非学历教育许可证等与开展符合涉案房屋租赁用途的所有相关证照。锦恒投资公司辩称涉案合同所约“相关证照”仅为营业执照之辩称意见，本院不予采信。根据本案查明的事实，赵腾于2018年4月在接收涉案房屋后即开始装修，在此过程中一并办理营业执照。现有证据虽仅能证明赵腾自2018年9月4日才开始催促锦恒投资公司提供产权证明办理教育许可证，但综合涉案合同的履行情况、赵腾与沈军的电话沟通情况，赵腾于2018年5月初先后给付沈军营业执照中介加急代办费、办理芝麻街英语朝阳教委国资中心经营场所证明费用，以及赵腾于2018年7月9日向锦恒投资公司承诺在教育部门颁发教育培训许可资质前，不得进行户外广告宣传、对外招生及任何营利性培训等事项来看，本院有充足理由相信，锦恒投资公司对于赵腾开办芝麻街英语教育机构需要产权证明办理教育许可证是知情的，且赵腾已于2018年9月份之前多次催促锦恒投资公司开具产权使用证明。此后，赵腾又多次通过电话、短信、律师函等方式通知锦恒投资公司及时为其办理，但锦恒投资公司仍然消极应对，致使赵腾无法办理教育许可资质，进而无法实现合同目的，构成根本违约。在此情况下，赵腾于2018年9月29日向黄钰峰发送短信，通知锦恒投资公司解除涉案合同，并无不当。根据本院向相关机构查询的情况来看，北京春晨教育咨询有限公司的经营范围及教育行业监管政策等，并非赵腾办理相关证照的实质障碍。再者，《律师函》所载“2日办理期限”系赵腾多次催办后确定的时间，如前所述，赵腾催告时间已达数月，考虑到赵腾租赁涉案房屋的用途及教育培训机构秋季招生时间，该催告时间业已形成合理时限。另外，从双方沟通过程来看，锦恒投资公司对于赵腾装修涉案房屋事宜明确知晓，赵腾虽未提交书面申请，但在对方未明确提出异议的情况下，应视为锦恒投资公司同意赵腾之装修行为。因此，对于锦恒投资公司之赵腾构成违约的辩称/诉称意见，本院均不采信。基于上述事实，对于双方所主张的各项诉求，本院分项论述如下：关于合同解除时间一节。本案审理中，双方均认可涉案合同于2018年9月27日解除，本院对此不持异议，故确定涉案合同于该日解除。关于租金、保证金一节。涉案合同约定，锦恒投资公司未能协助赵腾办理相关证照，应返还之前收取赵腾的所有费用。故锦恒投资公司应退还其向赵腾收取的房屋租金及保证金。关于赵腾主张的各项损失一节。现锦恒投资公司构成根本违约，故赵腾有权要求锦恒投资公司赔偿因其违约行为给赵腾造成的实际损失。具而言之，针对赵腾所主张的装修损失，根据赵腾提供的房屋装修合同及转账记录等证据，可以看出赵腾为装修涉案房屋支出1400000余元，另有560000元尚未结清。现因涉案房屋不具备装修残值鉴定条件，故本院依据涉案合同所约年限、赵腾的实际投入及涉案房屋使用时间等因素，酌情确定该部分损失为1800000元。针对赵腾所主张的经营损失，因该项损失所指向的为可移动的物品或劳务，审理中赵腾亦认可其已将大部分物品搬离涉案房屋，而相关劳务并非赵腾不能租赁涉案房屋之直接损失，故本院对其该项主张不予支持。针对赵腾所主张的加盟损失，赵腾与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司签订的《解约协议》虽载明因涉案房屋无法取得从事儿童教育的资格或相关证照，致使赵腾无法履行《芝麻街英语特许经营协议》，双方一致同意解除，北京凯瑞联盟教育科技有限公司退还赵腾780000元。但是根据本案查明的事实，赵腾与锦恒投资公司签订涉案合同时，《芝麻街英语特许经营协议》约定的“协议签订后90日内成立培训中心并取得合法运营所需全部证照，乙方违反前述保证的，甲方有权在前述期限届满时或其后任何时间内书面通知乙方单方解除该协议，且不予退还乙方根据该协议已缴纳的许可使用费、履约保证金和管理费等全部费用”解除条件已经成就，故锦恒投资公司违约行为并非赵腾与相关人员解约的唯一原因，因此赵腾主张锦恒投资公司赔偿全部损失，本院不予支持。但涉案合同签订时，锦恒投资公司已知晓赵腾承租涉案房屋系用于开办“芝麻街英语”培训机构，锦恒投资公司的违约行为导致赵腾在一定期限内未能有效使用该特许经营许可，应当赔偿该期限内的相应的损失。本院综合考虑涉案合同持续时间、特许经营许可期限和对价等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定该部分损失为100000元。针对赵腾所主张的中介费损失，确为锦恒投资公司违约所致，故赵腾该项诉请于法有据，本院予以支持。关于律师费和公证费一节。因锦恒投资公司为违约方，故其无权要求赵腾赔偿上述费用。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵腾与被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司于二〇一八年四月九日签订的《承包经营合同》于二〇一八年九月二十七日解除；二、被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵腾房屋租金八十五万元、保证金四十二万五千元；三、被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）赵腾各项经济损失共计二百零四万元；四、驳回原告（反诉被告）赵腾的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48552元，由原告（反诉被告）赵腾负担17964元（已交纳），由被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司负担30588元【原告（反诉被告）赵腾已预交20604元，被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵腾；余9984元于本判决生效之日起七日内交至本院】。反诉案件受理费425元，由被告（反诉原告）北京锦恒投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 磊审判员 高 祺审判员 童雪霏二〇二〇年十二月二十八日书记员 段 超