大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7710号原告：崔丽婕，女，1974年2月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：白逸民，系辽宁先河律师事务所律师。被告：大连胜利商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：赵树琴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，北京市华泰律师事务所大连分所律师。委托代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告崔丽婕与被告大连胜利商业管理有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔丽婕的委托诉讼代理人白逸民、被告大连胜利商业管理有限公司的委托诉讼代理人张辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告自2015年8月8日至2018年9月30日期间部分物业费、专项维修基金36007.32元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年12月8日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了大连胜利广场B3FC079号店铺，店铺套内建筑面积为12.24平方米。同时原告与被告签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定被告对原告店铺所在的购物广场实施物业管理服务。被告以停水停电为要挟，迫使原告接受被告私自制定的物业费、维修基金收费标准，原告为了防止店铺被停电影响经营被迫缴纳了物业费、专项维修基金。原告以反租租金抵顶的方式支付了2015年8月8日至2017年3月30日期间的物业管理费、专项维修基金28935元；原告直接支付2017年4月1日至2018年9月30日期间的物业管理费、专项维修基金25824元；共计支付54759元。原被告之间物业服务管理合同纠纷案件经两级法院审理，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终1518号判决书，认为：案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于物业费缴费标准未作出明确约定，未约定具体收费标准。根据【1999】26号文件中规定的物业费标准，参考本市同性质经营场所物业费缴费标准，认定案涉经营区域物业费缴费标准为40元/平方米/月。关于被告收取的专项维修基金，未得到原告在内的全体业户的认可，故被告收取专项维修基金无事实和法律依据。综上，被告胁迫原告缴纳物业费的收费标准及维修基金不是原告真实意思表示。原告认为物业费收费标准按照人民法院确定的40元/平方米/月较为合理，维修基金属于违法收费不应当支付。所以原告认为2015年8月8日至2018年9月30日应当缴纳物业费为18，751.68元（12.24平方米*40元/平方米/月÷30天*1149天），依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应当返还原告物业费、专项维修基金36，007.32元（54，759元-18，751.68元）。为维护原告合法权益，望贵院判如所请。大连胜利商业管理有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原被告之间具有物业服务合同关系，被告已经履行合同义务，原告亦对诉争期间的物业费和维修基金的缴费事宜并无异议，并已实际缴纳，原告要求被告返还其已按约缴纳的费用，无事实和法律依据。二、原、被告双方于2005年12月8日签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中明确约定物业费及相关税费收费方式，被告收取费用具有合法有效的合同依据，不存在多收情况，且以缴款单的形式向原告履行通知缴费的义务，被告不存在不当得利。且除了原告之外，胜利广场的绝大多数业主已按照被告发送的缴款单的缴费标准实际缴纳物业费，无论从缴费的面积还是缴费户数占比来看，都已经达到了物权法第76条约定的双过半原则，应视为全体业主对物业费及维修基金收费标准的认可。三、大连市中级人民法院做出的（2020）辽02民终1518号民事判决与本案所涉情形不同，1518号判决是原告长期拖欠物业费导致，拖欠的期间为2018年10月5日起至2019年7月20日，与本案诉争期间无关，而本案诉争期间原告并未拖欠物业费，以实际行为履行了合同义务，事实上认可了物业管理公约的约定，因此，不能以1518号判决书类推本案存在多收费用的情况。四、原告已针对2015年8月8日至2017年3月30日期间的物业费、专项维修基金与被告达成债务抵消的合意，并签定协议，原告认可缴费标准，并对债权债务进行处分，原告无权主张返还。五、原告于立案之日前倒推三年所缴纳的物业费及专项维修资金已过3年诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。另，被告已针对案涉1518号判决向辽宁省高院申请再审，在再审判决下达前本案应中止或延期案审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年12月8日，原告崔丽婕与大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了大连胜利购物广场B3FC079号店铺，店铺套内建筑面积12.24平方米。同日原告与大连胜利广场物业管理有限公司（2015年4月7日更名为大连胜利商业管理有限公司）签订了《大连胜利购物广场物业管理有限公司管理公约》，约定：物业管理费按甲方（被告）每年调整之收费标准收取，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费等，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。2005年12月8日，双方签订了《租赁契约书》，原告将其承购的B3FC079号店面出租于乙方（被告）使用，租赁期限自2007年12月9日至2015年7月31日，每月租金为3300元。2016年2月1日，双方签订《补充协议》，约定同意以甲方（被告）应支付予乙方（原告）B3FC079店之2014年11月1日至2015年5月16日的租金20774元，用于转抵乙方（原告）经营期间需向甲方（被告）缴纳之物业管理费、维修租金及定额电费等费用，转抵费用金额对应之期限为2015年8月8日至2016年9月30日，自2016年10月1日起乙方（原告）需正常向甲方（被告）缴纳经营产生之物业管理费、维修基金及定额电费等费用。2016年9月27日，双方又签订一份《补充协议》，约定同意以甲方（被告）应支付予乙方（原告）B3FC079店之2015年5月17日至2015年7月31日的租金8161元，用于转抵乙方（原告）经营期间需向甲方（被告）缴纳之物业管理费、维修租金及定额电费等费用，转抵费用金额对应之期限为2016年10月1日至2017年3月30日，自2017年3月31日起乙方（原告）需正常向甲方（被告）缴纳经营产生之物业管理费、维修基金及定额电费等费用。此后，根据被告向原告下达的缴费通知单，原告缴纳了2017年4月1日至2018年9月30日的物管费23466元、专项维修资金2358元。此后因原告未按期缴纳物业费和专项维修资金，大连胜利商业管理有限公司向我院提起诉讼，经大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终1518号民事判决，认为双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》未对物业费缴费标准作出明确约定，胜利公司亦无法证明其主张的收费标准已向全体业户进行公示并得到认可的事实，认定按40元每月每平方米缴纳物业费合理。同时该判决亦认定胜利公司收取专项维修资金于法无据。本院认为，本案双方当事人对于存在物业服务合同关系没有争议，争议焦点为：一、被告是否应当返还原告多收取的物业费和专项维修基金；二、原告的主张是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，大连市中级人民法院对大连胜利商业管理有限公司诉崔丽婕物业服务合同纠纷一案作出生效的（2020）辽02民终1518号民事判决，已经明确认定，原告按40元每月每平方米缴纳物业费合理，且被告无权收取专项维修基金，故被告多收取的物业费和专项维修基金应当予以返还。原告已缴费部分，其中2015年8月8日至2017年3月30日期间的物管费和专项维修资金，双方达成了抵顶租金的协议，该协议是双方当事人真实的意思表示，暂无据证明其存在无效或者可撤销的情形，应认定为合法有效，原告无权主张返还。自2017年4月1日至2018年9月30日，原告共缴纳物业管理费和专项维修资金25824元，按照每月每平方米40元的收费标准，原告应缴纳物管费8812.8元（40×12.24×18），故被告应返还原告物管费和专项维修资金17011.2元。被告辩称其针对（2020）辽02民终1518号民事判决已经申请再审，然尚未取得案件再审结果，其相关抗辩本院不予采信。关于争议焦点二，《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。大连市中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）辽02民终1518号民事判决，对物业费收费标准予以确认，故应当认定原告此时才知道权利受到侵害，原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告大连胜利商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告崔丽婕自2017年4月1日起至2018年9月30日期间多收取的物业费和专项维修资金人民币17011.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告崔丽婕的其他诉讼请求。案件受理费350元，由原告崔丽婕负担180元，由被告大连胜利商业管理有限公司负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张磊磊二〇二〇年十二月二日书记员  于颖超