新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初4445号原告（反诉被告）：王**，男，1985年2月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）：王建军，男，1958年8月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）：杨秀兰，女，1942年9月28日出生，汉族，新疆维吾尔自治区工商干部学校职工，住乌鲁木齐市。指定监护人：邵伟（杨秀兰之女），女，1964年1月20日出生，汉族，自治区药品监督管理局干部，住乌鲁木齐市。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴换换，上海市汇业（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：阚文诚，女，1983年11月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：蒋祥鑫（阚文诚之丈夫），男，1966年3月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王雷，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰（均系原新疆泰通达投资有限公司股东）与被告（反诉原告）阚文诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2018）新0103民初4781号民事判决书，宣判后阚文诚不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）新01民终1563号民事裁定书，裁定：一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初4781号民事判决；二、本案发回乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院重审。本院于2020年5月29日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰的共同委托诉讼代理人吴换换，被告阚文诚的委托诉讼代理人蒋祥鑫、王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰共同向本院提出以下诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2014年10月29日签订的一层楼租赁合同；2、请求判令被告支付一层楼拖欠的房屋租金266085元；3、请求判令被告支付原告一层楼租赁合同违约金79825.5元；4、请求判令解除原告与被告于2014年10月29日签订的二层楼租赁合同；5、请求判令被告支付原告二层楼拖欠的房屋租金180839元；6、请求判令被告支付原告二层楼租赁合同违约金54251.7元；7、请求判令被告支付原告拖欠暖气费17482.68元；8、请求判令被告支付原告拖欠水电费5981元；9、请求判令被告支付原告律师费40000元；10、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年10月29日，就乌鲁木齐沙依巴克区师大西路159号昆仑小区5号楼二层367平方米房屋租给被告并签订租赁合同。同日，就乌鲁木齐沙依巴克区师大西路159号昆仑小区5号楼一层291.6平方米房屋租赁给被告并签订租赁合同。按合同约定，租赁期限为4年（2014年10月29日至2018年2月14日），租金的给付按先交租金后使用房屋的原则确定，给付时间按每年的2月14日支付6个月的房租，每年8月14日支付后6个月的房租金。合同签订后被告一直在违约，首先被告没有按合同约定的时间支付租金，本来被告应当从2014年10月29日支付2014年10月29日至2015年2月14日的租金，被告却故意拖延没有一期按照合同约定的时间支付房租。特别是拖欠2017年8月14日至2017年12月12日后6个月二层的房租180839元及一层2017年7月30日至2018年1月30日的房屋租金266085元，拖欠房租共计446924元、拖欠暖气费17482.68元、拖欠水电费5981元。为此，原告为维护合法权益，故诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）阚文诚辩称，1、双方签订的租赁合同，所出租房屋二层的面积为367平方米，而租赁房屋实际面积为327平方米，致使被告经营规模比计划少了一至两个包厢，根据每天每平方米2.7元，按照40平方米×2.7元×1277天计算，原告应返还或折抵房租、暖气费137916元。2、自开始履行合同后，原告向我方收取的电费均是1.1元/度，但乌鲁木齐商业餐饮用电0.585元/度，原告每度多收取0.515元，被告每月平均用电7500元，原告三年零六个月多收取162225元电费。另外，原告向被告收取水费7.58元/立方米，但乌鲁木齐商业用水规定是4.6元/立方米，故原告三年零六个月累计多收取25032元，上述水、电费合计187257元，应由原告返还或折抵房租、暖气费。3、被告不存在拖欠物业费及暖气费的事实，故原告的诉讼请求无事实及法律依据。此外，房屋存在漏水情况，经双方交涉仍未解决。致使我方遭受各项经营损失，且原告将被告的餐厅经营用品搬走，致使被告无法正常经营，上述人工、漏水、装修、房租等各项损失均由原告赔偿或折抵。4、被告按照租赁合同的约定履行义务，不存在违约的事实，故原告的诉讼请求无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）阚文诚向本院提出反诉请求称，1、请求判令自2017年9月24日起解除双方签订的租赁合同；2、请求判令原告返还被告多收取的房租137916元（因二层租赁物面积减少）；3、请求判令原告支付被告违约金130941.5元（因二层租赁物实际面积减少）；4、请求判令原告退还被告多收取的一、二层水电费187257元；5、请求判令因原告房屋严重漏水导致被告无法经营，对被告造成的房租损失97956元、装修损失97770元、人工工资损失240739.69元、公证费3290元；6、请求判令原告返还被告餐厅经营物品、设备、工具、家具等共计183327元；7、请求判令原告承担被告支付的律师费30000元；8、请求判令原告承担本案反诉费用。事实与理由：一、原告与被告于2014年12月就昆仑小区5号商铺一楼291平方米、二楼367平方米的房屋签订了租赁合同。合同签订后被告作为餐厅经营使用。双方签订租赁合同中所租赁房屋二层的面积为367平方米，而租赁房屋实际面积为327平方米，致使被告经营规模比计划少了一至两个包厢，根据每天每平方2.7元计算，因此请求法院判令原告返还多收取的房屋租金137916元，原告的租赁物与约定不符，应当承担违约金。二、自合同开始履行后，原告向被告收取的电费为1.1元每度，直到2017年3月，被告经其他租赁户提醒才知道乌鲁木齐市商业餐饮用电为0.585元每度，原告每度多收取0.515元，被告每月平均用电7500度，原告三年零六个月多收取16225元的电费，原告应当予以返还。原告向被告收取的水费7.58元每立方，但乌鲁木齐商业用水规定为4.6元每立方，故原告三年零六个月多收取的水费25032元也应当一并予以返还。三、原告负有对所转租的房屋进行维修的义务。自2016年8月开始至2017年5月，从一处发展到多处、从固定漏演变成移动型漏水并且大面积漏水，致使承租商铺屋顶及墙面产生龟裂、起皱、裂缝等情况，天花板也被楼上渗漏的污水浸泡而损毁。被告多次与第三人交涉提出修复，第三人多次查看均没有妥善解决。自2017年5月至9月，市、区两级卫生监督所多次检查，给予被告多次警告，并要求停业整改，如仍不能解决漏水问题将责令停业并罚款50000元，致使被告无法正常营业，蒙受巨大损失。原告应当承担对被告造成的房租损失、人工工资损失、经营损失、装修损失。四、租赁合同履行期间，原告将被告餐厅十车经营物品搬走，迟迟不予归还被告，致使被告无法经营，给被告造成巨大损失。现被告诉至法院，请求支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰辩称，1、原告主张自2017年9月24日起解除租赁合同不能成立。本案中原告不存在违约情形，违反约定的恰恰是被告，在被告违约的情况下，其不享有合同解除权。故其主张解除合同，没有约定依据，也没有事实和法律依据。2、被告主张退还多收租金、水电费，并承担违约金不能成立。被告诉称原告交付的租赁房屋面积不符合租赁合同约定，没有事实依据。且房屋自2014年10月就已交付被告占有使用，在本案诉讼发生之前，在长达三年多的时间里被告从未对租赁房屋提出任何异议，在已经支付的房租及水电费方面，也未提出任何异议。由此可见原告是按照合同约定履行了交付符合约定的租赁房屋的，不存在房屋面积少于约定面积的情形，原告无违约情形，也无需承担违约责任。3、被告要求赔偿漏水造成的损失及返还物品没有事实及法律依据。被告诉称租赁房屋一层房顶漏水，而一层房屋上面的二层也是被告承租使用。双方签订的租赁合同第五条明确约定，由承租人负责对租赁物及相关设施进行维护保养，所产生的费用由其自行承担。房屋漏水本身就是被告自身原因导致，即便造成损失也与原告无任何关系。另外，原告从来没有搬走被告的任何物品，不存在返还其物品或对应价值的情形。4、被告要求承担律师费及诉讼费不能成立。被告的反诉请求不能成立，其所产生的费用应由其自行承担。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，理应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，原新疆泰通达投资有限公司（下简称泰通达公司）与被告阚文诚签订房屋租赁合同，合同约定，泰通达公司（甲方）将坐落于乌鲁木齐市××路商业用房出租给被告阚文诚（乙方），建筑面积367平方米（二层）。房屋用途为餐饮。租赁期限为肆年，自2014年10月29日起至2018年1月29日止。房屋租金为每年361678元，支付方式及时间为，先交租金后用房屋，租金每拾贰个月缴纳一次。2014年10月29日前乙方向甲方支付180839元，作为第一年头六个月的首次支付租金；2014年10月29日至2015年2月14日为装修期并免租金，2015年2月14日为正式缴纳租金启用日；2015年2月14日至2017年2月14日期间的租金为每6个月缴纳一次；2017年2月14日至2018年2月14日期间租金为每12个月缴纳一次。2018年2月14日后每年租金在总租金的基础上递增10%。租赁期间乙方负责对租赁物及相关设施进行维护、保养、审验，所产生的费用由乙方承担。乙方支付租赁房屋使用期间除房租外的一切费用（包括：物业费、水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、垃圾清运费、燃气费等）。乙方逾期不支付租金超过一个月或者累积欠费10万元以上的，甲方有权解除合同。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若在一个月内仍然没有缴纳租金，甲方有权将按清场处理，停水、停电、封门等措施并承担合同总租金的30%作为违约金。2014年12月29日，原告泰通达公司与被告阚文诚签订第二份房屋租赁合同，合同约定，泰通达公司（甲方）将坐落于乌鲁木齐市××路商业用房出租给被告阚文诚（乙方），建筑面积291.6平方米（一层）。房屋用途为餐饮。租赁期限为肆年，自2014年12月16日起至2018年1月30日止。房屋租金为每年532170元，支付方式及时间为，先交租金后用房屋，租金每拾贰个月缴纳一次。2014年12月16日前乙方向甲方支付266085元，作为第一年头六个月的首次支付租金；2014年12月16日至2015年1月30日为装修期并免租金，2015年1月30日为正式缴纳租金启用日；2015年1月30日至2017年1月30日期间的租金为每6个月缴纳一次；2017年1月30日至2018年2月14日期间租金为每12个月缴纳一次。2018年1月30日后每年租金在总租金的基础上递增10%。租赁期间乙方负责对租赁物及相关设施进行维护、保养、审验，所产生的费用由乙方承担。乙方支付租赁房屋使用期间除房租外的一切费用（包括：物业费、水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、垃圾清运费、燃气费等）。乙方逾期不支付租金超过一个月或者累积欠费10万元以上的，甲方有权解除合同。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若在一个月内仍然没有缴纳租金，甲方有权将按清场处理，停水、停电、封门等措施并承担合同总租金的30%作为违约金。两份房屋租赁合同履行中原、被告发生争议故诉至本院。另查明，被告向原告交纳一层房屋租金至2017年7月30日，二层房屋租金交纳至2017年8月14日。再查明，泰通达公司于2019年2月19日被依法注销，注销过程中未进行清算，原告王**、王建军、杨秀兰为泰通达公司股东。本院认为，原泰通达公司与被告阚文诚签订的两份房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原泰通达公司被工商部门依法注销，但公司未经过清算，其权利义务由公司股东即原告王**、王建军、杨秀兰承继，符合法律规定。一、关于本案的两份租赁合同是否已经解除的问题，被告在本案中主张合同自2017年9月24日双方口头达成一致，解除了两份房屋租赁合同，对于该事实，被告并未提交有效的证据予以证明，原告也不予认可，故本院对原告主张的该项事实不予确认，故对被告反诉请求确认两份房屋租赁合同于2017年9月24日已经解除的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告签订的两份房屋租赁合同履行期限已经届满，现原告请求解除合同，本院亦不予支持。二、被告未按照合同约定向原告缴纳房屋租金，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故本院对原告请求被告支付出租房屋一层欠付租金266085元、二层欠付租金180839元的诉讼请求予以支持。三、被告违反合同约定，应当向原告支付违约金，原、被告在两份房租租赁合同中约定的违约金明显过高，本院依法予以调整，一层房屋租赁合同违约金，本院按照被告未付租金266085元，按月利率千分之4.875，酌情计算46个月，从2017年2月至2020年11月，应当为59669.56元，本院就原告主张合理部分予以支持；二层房屋租赁合同违约金，本院按照被告未付租金180839元，按照月利率千分之4.875，酌情计算45个月，从2017年3月至2020年11月，应当为39671.56元，本院就原告主张合理部分予以支持。四、关于原告主张的暖气费17482.68元、水费5981元，本院认为，房屋租赁合同虽然约定，租赁房屋使用期间由被告承担暖气费及水费，但并未约定暖气费及水费由被告向原告交纳，现原告向被告主张租赁房屋的暖气费及水费，无事实及法律依据，本院不予支持。五、关于原告主张的律师费40000元，原告该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，一、被告主张原告返还多收取的房屋租金137916元及支付违约金130941.5元，本院认为，被告主张原告返还租金的事实依据为，被告承租原告的二层房屋面积实际为327平方米，比合同约定的367平方米少了40平方米，被告对该项主张提交的证据为装修合同，原告对该装修合同的三性均不予认可，本院对该装修合同的真实性、有效性、关联性均不予认可，故对被告主张二层租赁面积减少的事实不予确认，对其该项诉讼请求不予支持。二、关于被告主张原告退还多收取的一层二层水、电费187257元，被告出具的证据不能证明原告收取了被告交纳的水、电费用，且被告在使用租赁房屋期间交纳了水、电费用，也可以证明被告认可该水费、电费的收费标准，现被告请求原告返还多收取的水、电费，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于被告主张因房屋严重漏水造成房租损失97956元、装修损失97770元、人工工资损失240739.69元、公证费损失3290元，因被告未举证证明房屋漏水系原告原因造成，涉案房屋一层、二层均由被告承租使用，且租赁合同明确约定由承租人负责对租赁物及相关设施进行维护保养，所产生的费用由承租人承担，故被告此项主张，本院不予支持。四、关于被告主张返还餐厅经营物品、设备、工具、家具等共计183327元的诉讼请求，系基于本院（2016）新0103民初6891号案中，原泰通达公司与被告就另一处480平方米房屋租赁合同产生纠纷，原告拉走该处餐厅的物品，故被告此项反诉主张与本诉无关，本案不予处理，被告可另案诉讼解决，此部分反诉案件受理费，本院退还被告。五、关于被告主张的律师费30000元，被告该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阚文诚支付原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰一层房屋租金266085元；二、被告（反诉原告）阚文诚支付原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰二层房屋租金180839元；三、被告（反诉原告）阚文诚支付原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰一层房屋违约金59669.56元；四、被告（反诉原告）阚文诚支付原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰二层房屋违约金39671.56元；五、驳回原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰要求被告（反诉原告）阚文诚支付暖气费17482.68元、水费5981元的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）王**、王建军、杨秀兰要求被告（反诉原告）阚文诚支付律师费40000元的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）阚文诚的全部反诉请求。以上被告（反诉原告）阚文诚应当支付的款项，应于本判决生效后十日内全部付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的644464.88元，核定给付标的546265.12元，占争议标的的84.76%。案件受理费10244.65元（原告已预交），由被告阚文诚负担8683.37元，由原告王**、王建军、杨秀兰负担1561.28元。本案反诉案件受理费13058.7元（被告已预交14782.77元），由被告阚文诚负担。余反诉案件受理费1724.07元，本院退还被告阚文诚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  蒲梦兵人民陪审员  杨宏伟人民陪审员  姚红宇二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  马春燕