文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初1317号原告：倪辉，男，1980年3月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：唐书香，湖南莫彬彬律师事务所律师。被告：曾星，男，1986年3月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：刘鹏，湖南天戈律师事务所律师。原告倪辉与被告曾星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪辉的委托诉讼代理人唐书香，被告曾星及其委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《门面租赁合同》；2、被告将租赁物恢复原状后返还原告，否则由被告赔偿原告恢复原状所需费用的损失；3、自2020年9月21日起至实际返还之日止的实际占有使用费（以216元/日计算）；4、被告赔偿原告违约金42688元；5、本案诉讼费用由被告承担。2020年10月21日，原告倪辉将上述第2项诉讼请求变更为被告将租赁物恢复原状后返还原告。被告曾星辩称，涉案房屋的初次装修是由被告请人施工的，当时石膏板就已经存在且不影响房屋的使用；被告的行为未构成根本性违约且及时纠正，未造成实际影响；合同约定的解除条件未成就，石膏板未对房屋主体结构进行改装改造，合同第七条约定不明确，被告收到律师函后就未在涉案房屋内生活，且聘请相关人员进行了拆装；另外，被告在2020年8月24日已经将9月至11月的房租交给了原告，原告未退还房租也未对合同继续履行表示任何异议。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2017年8月2日，倪辉（甲方）与曾星（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将其位于衡阳市雁峰区××路××号××栋××房门面出租给乙方，双方商定房屋租期为伍年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止。合同第三条约定租金的支付方式为：1、第一年每个月租金为5000元，第二年和第三年每个月租金为6000元，租金按每季度结算一次，在甲方提供房屋时乙方一次性支付甲方一季度租金和一个月押金，以此类推，每季度交租金时需提前期满之日15天，此租金不包括交税开发票，如乙方需要发票则应向甲方另外补齐相关费用……，3、管理费、水电费、卫生费、税收和该房屋进行商业活动所产生的费用及其他一切费用均由乙方承担。合同第四条第二款约定乙方对甲方的房屋门面所属建筑物和装修固定财产不得随意改造、改装，确有需要的，乙方必须先征得甲方的同意后方可施工，但一切费用由乙方自理自付，如果乙方未经甲方同意，私自对房屋进行改造、改装，甲方有权向乙方提出赔偿。第七条约定以上各条款如乙方不履行，且10日内未作出妥善处理，则视乙方放弃原有权利和义务，甲方有权收回该房，并不退还所剩租金。合同还对租用期终止或协议期满相关事宜进行了约定。上述合同签订后，倪辉将涉案门面交付给了曾星，门面系毛坯房，曾星遂对该门面进行装修，安装了隔断板及厕所。2019年12月18日，倪辉向曾星发送QQ消息，询问曾星“你现在生意怎么样？和租金比划算吗？御江帝景已全部完工交房了！明年9月到期了，如果你要提前解租我不扣你钱，我想收回做别的事，买家也想自己用”。2020年5月24日至2020年5月31日期间，倪辉通过微信等方式与曾星沟通门面事宜，倪辉要求曾星将涉案门面隔出一部分退回，倪辉打算另行租给他人。倪辉称“整体设计一个装修方案，防盗门会重新做，保证安全，不要人守店，如果不放心也只能把守店的床设计成收纳型的，有公共卫生间，又近，卫生间要取消”，曾星回复“我住店里要冲凉肯定要卫生间”，之后双方未能达成一致。2020年7月9日，倪辉给曾星发送短信，告知其商铺是不允许当住宅使用的，曾星的装修方案改变了结构，没有经过其同意，希望尽快改正，否则引起的后果自己负责。2020年8月11日，倪辉委托湖南莫彬彬律师事务所作出《律师函》，告知曾星未经倪辉同意的情况下，私自对门面进行组装隔断板的行为违反了合同法及双方合同的约定，构成严重违约，要求曾星在收到律师函2020年8月31日前拆除隔断板，恢复门面原状，如未在上述期间履行义务，将行使合同解除权，并追究违约责任。2020年8月19日，曾星收到了上述《律师函》。2020年8月17日，倪辉通过微信约曾星就门面改造及续租一事面谈。2020年9月3日，曾星通过微信询问倪辉门面的隔断方式。倪辉回复如果曾星想继续租或转铺给别人就按之前说的隔断分层装，不然的话要按现在的市场价租，否则就收回来自己做。另查明：2020年8月24日，曾星通过梁双燕的账户向倪辉支付了2020年9月至11月的租金。2020年10月16日，曾星将隔断板拆除完毕，并通过微信的方式告知了倪辉。2020年12月2日，双方当事人经现场确认，涉案门面的隔断板确已拆除，恢复了房屋原有的结构，厨房及床铺等已拆除。曾星已向倪辉支付了2020年12月至2021年1月的门面租金。本院认为，原告倪辉与被告曾星签订的《门面租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告倪辉认为被告曾星未征得其同意对涉案门面进行改造，在门面中组装隔断板，违反了《门面租赁合同》第四条的约定，有权收回门面。根据本院查明的事实，涉案门面系毛坯房状态交付，曾星自行进行装修使用至2020年7月已近三年，根据双方的聊天记录显示，倪辉对安装隔断板一事知情，并未在上述期限内提出异议，而是在双方就收回部分门面无法达成一致的情况下提出异议，并据此提出解除合同。本院认为曾星未提交证据证明其经倪辉同意而对门面进行改造，违反了合同的约定，但曾星已于2020年10月16日恢复原状，未构成根本性违约，且2020年1月开始全国各地陆续发生新冠肺炎疫情，对大部分的行业收入均造成了一定的影响，均处于困难时期，承租人与出租人应互谅互让共渡难关。另外，曾星已按约将2020年12月至2021年1月的租金交付。故对倪辉要求解除合同的理由，于法无据，本院不予采纳。对倪辉要求将租赁物恢复原状予以返还的诉请，本院不予支持。因合同未解除，故对原告倪辉要求被告曾星返还租赁物及支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《门面租赁合同》第四条的约定，倪辉有权向曾星提出赔偿。本院认为曾星在倪辉通过微信及短信的方式通知后，均未立即采取积极有效的方式沟通或恢复原状，致使倪辉采取发《律师函》及提起诉讼的方式主张权利，花费了相应的支出，故对原告倪辉主张的违约金，本院予以部分支持，酌情核定为5000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾星于本判决生效后十日内向原告倪辉支付违约金5000元；二、驳回原告倪辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费868元，减半收取434元，由原告倪辉承担234元，由被告曾星承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李小燕二〇二〇年十二月二十八日法官助理张存金代理书记员  李 晨            责任校对人：张 存 金      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。