云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1619号上诉人（原审原告、反诉被告）：大理乐居房地产开发有限公司，住所地大理市凤仪镇工业园区。法定代表人：杜红建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐琨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王鹏鹏，男，1984年1月14日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：李银忠，云南云岭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理乐居房地产开发有限公司（以下简称乐居房地产公司）因与被上诉人王鹏鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐居房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人商铺占用费91379元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《“商铺租赁合同”终止协议》第四条约定每逾期一天，被上诉人须支付给上诉人原合同租金总额3%的违约金，累计计算。被上诉人实际占用两年四个月（暂从2018年2月10日计算至2020年6月10日）共计850天，如果按照终止协议约定计算，被上诉人应当支付违约金为：152681元×3%×850天=3893365.50元（大写：叁佰捌拾玖万叁仟叁佰陆拾伍元伍角整）。上诉人鉴于按照终止协议计算的违约金过高，酌情考虑参照原租赁合同的租金计算，一审判决认定上诉人的请求没有事实依据属于事实认定错误。2.一审判决酌情考虑占用费10000元，远不能弥补被上诉人占用上诉人商铺期间给上诉人带来的经济损失，明显偏袒被上诉人。被上诉人违约，实际占用上诉人的商铺，根据《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被上诉人占用商铺28个月，哪怕参照当地同类商铺的租金均价进行计算，该商铺面积105.52㎡、周边同类商铺月租金约26元/㎡，占用时间28个月，占用期间应收租金为105.52㎡×26元/㎡×28个月=76818元。王鹏鹏辩称，1.双方签订《终止协议》解除《房屋租赁协议》后，租赁关系终止，上诉人拒绝退回履约保证金，此时已构成违约。上诉人已经违约的情况下，被上诉人就有权利拒绝交付商铺。事实上被上诉人一直愿意交付商铺，只是上诉人故意拖延，目的是拒绝退回履约保证金和以未收到房屋为由，向被上诉人收取高昂租金。上诉人的其他商铺多数是空置的，没有续租。上诉人拒绝验收，拒绝退回被上诉人履约保证金的目的就是故意拖延时间，故意以被上诉人违约并实际占用之名，强行以被上诉人不愿意承租的高价出租商铺。被上诉人没有使用商铺，不应承担占用费。2.《终止协议》签订后，上诉人能正常使用商铺，上诉人是有商铺钥匙的，上诉人能正常带领客户看房，并将商铺出售给李雄伟。被上诉人于2020年9月6日将商铺交付李雄伟，现李雄伟已经将商铺用于经营儿童服装。乐居房地产公司向一审法院起诉请求：1．判决原、被告签订的《终止协议》有效；2．判令被告立即归还原告在凤仪庄园S10-110号商铺；3．判令被告支付给原告商铺实际占用费91379元（暂从2018年2月10日计算至2020年6月10日；49383元+49383元+51915元/12月×4月-24692元=91379元）；4．本案诉讼费用由被告承担。王鹏鹏向一审法院反诉请求：1.判决原告与被告签订的《终止协议》有效；2.判令原告退还被告履约保证金24692元，并支付违约金14815.2元（以24692元保证金为基数×24%×2018年2月10日到2020年8月10日止共计2年零6个月）；3.由原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月22日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，合同约定甲方（原告）将位于大理市方（被告），面积为105.52平方米，租期为2016年2月28日至2021年2月27日止，其中2016年2月28日至2018年2月27日为被告装修期、试运营期时间，租金为1000元／年；2018年2月28日至2019年2月27日，租金为49383元，2019年2月28日至2020年2月27日租金为49383元；2020年2月28日至2021年2月27日租金为51915元；协议约定被告于本合同签订之日前3日内向原告缴纳24692元履约保证金，在租金优惠期后如需缴纳租金，则该履约保证金抵做第三年续租租金，如租金优惠期后不续租，待合同终止后3日内全额无息一次性退还被告。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告交付了2016年2月28日至2018年2月27日的租金共计2000元以及履约保证金24692元。2018年1月18日，原、被告签订了《“商铺租赁合同”终止协议》，约定原、被告双方提前自愿终止原《商铺租赁合同》，被告在2018年2月10日前必须搬离Ｓ10-110号商铺，原告于被告搬离并将验收合格后3日内退还履约保证金24692元，被告搬离时必须按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，被告不得损坏原告原有基础装修及主体结构，如有破损，修复费用由被告承担。依附于租赁房屋内的装修等归原告。如被告未在本协议约定时间内搬离商铺，每逾期一天，需向原告支付原合同租金总额3%的违约金，累计计算；原告在验收合格后按合同约定时间内向被告退还履约保证金，如逾期一天，须向被告支付原合同租金总额3%的违约金，累计计算。同日，双方还签订了《租赁商铺整改内容》约定商铺交还的标准为：1、移除商铺内非原告公司物品；2、拆除装修施工相关内容（后变更为地砖不拆除，墙面抹白）；3、对墙面破损部分进行修复，顶层应做防水处理；4、对原有消防设施、配电设备进行清理打扫，恢复其使用功能。《“商铺租赁合同”终止协议》签订后，被告未按约向原告交还商铺，原告亦未返还被告履约保证金24692元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》《“商铺租赁合同”终止协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。《“商铺租赁合同”终止协议》签订后，原、被告应按该协议约定履行义务，被告应将案涉商铺按《租赁商铺整改内容》约定整改后交还原告，被告认为其已对案涉商铺进行整改并向原告交付没有证据证实，原告诉请被告返还商铺的请求合法有据予以支持；被告未按约返还商铺应承担违约责任，但《“商铺租赁合同”终止协议》已经解除了《房屋租赁合同》，原告请求按《房屋租赁合同》合同期内后三年租金的约定要求被告承担商铺占用费，没有事实依据，根据案涉商铺的市场行情对原告占用期间的费用酌定由被告承担共计10000元。由于原、被告约定案涉商铺经原告验收后及被告搬离商铺3日内返还被告履约保证金，因被告至今未向原告返还商铺，被告反诉原告承担逾期返还履约保证金的违约金14815.2元没有事实以及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王鹏鹏于2018年1月18日签订的《“商铺租赁合同”终止协议》合法有效；二、被告（反诉原告）王鹏鹏于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司凤仪庄园Ｓ10-110号商铺；三、被告（反诉原告）王鹏鹏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司凤仪庄园Ｓ10-110号商铺占用费10000元；四、原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王鹏鹏履约保证金24692元；五、驳回原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王鹏鹏的其他反诉请求。本诉案件受理费2184元，减半收取1092元，由原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司负担972元，由被告（反诉原告）王鹏鹏负担120元；反诉案件受理费减半后收取590元，由原告（反诉被告）大理乐居房地产开发有限公司负担264元，由被告（反诉原告）王鹏鹏负担326元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，乐居房地产公司于2020年4月3日将案涉商铺出售给了案外人并办理了备案登记，于2020年9月16日将案涉商铺交付案外人，现案外人已经将商铺用于儿童服装经营。本院认为，本案《“商铺租赁合同”终止协议》合法有效。双方当事人均应依照协议约定履行各自义务。终止协议签订后，双方《房屋租赁协议》解除。根据终止协议约定，乐居房地产公司于王鹏鹏搬离并经验收房屋合格后3日内退还王鹏鹏履约保证金。关于房屋验收标准，王鹏鹏同乐居房地产公司相关工作人员签署了《租赁商铺整改内容》，对具体整改要求进行了约定。故双方房屋验收在前，返还履约保证金在后。王鹏鹏未依照约定进行整改，乐居房地产公司有权拒绝退还履约保证金。王鹏鹏为收回履约保证金将闲置物品搬回原租赁铺面的行为不当，应承担相应的房屋占用费。对于房屋占用费问题。乐居房地产公司主张依照双方原《房屋租赁协议》合同期内后三年租金标准支付，但结合本案事实，乐居房地产公司存在怠于收回铺面的行为，有悖《中华人民共和国合同法》规定的减损规则，而王鹏鹏将物品搬回商铺的目的仅是为了索要履约保证金，并未对案涉铺面实际经营使用，未影响乐居房地产公司对该商铺的处分，事实上，王鹏鹏并未妨碍乐居房地产公司的客户查验商铺，且乐居房地产公司已经将该商铺出售、办理备案登记并进行了交付，故本院对该主张不予采纳。一审综合案件情况、市场行情，酌情确定占用费为10000元并无不当，本院予以确认。本案诉讼期间，乐居房地产公司已经将案涉商铺出售并交付案外人，一审判决王鹏鹏返还乐居房地产公司案涉商铺无事实基础。《“商铺租赁合同”终止协议》系双方对解除《房屋租赁协议》的真实意思表示，签署后即生效，无需再在判项中确认其效力。综上所述，大理乐居房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，适用法律正确，但对已经发生法律效力的事实行为再作判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2889号民事判决第三项、第四项；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2889号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；三、驳回大理乐居房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王鹏鹏的其他反诉请求。一审判决按一审判决执行；二审案件受理费1834元，由上诉人大理乐居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 芸