广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17935号原告：惠州市贵禧物业投资有限公司，住所为广东省惠州市博罗县×××××××亚（土名）。法定代表人：廖辉翼，总经理。委托代理人：汪晓东，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：刘宣婷，广东国锋律师事务所律师助理。被告：领益智造科技（东莞）有限公司，住所为广东省东莞市××××××××××。法定代表人：徐红旭，总监。委托代理人：孙逸敏，被告员工。委托代理人：彭利，被告员工。原告惠州市贵禧物业投资有限公司（以下简称贵禧公司）诉被告领益智造科技（东莞）有限公司（以下简称领益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告贵禧公司的委托代理人汪晓东、刘宣婷，被告领益公司的委托代理人孙逸敏、彭利，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵禧公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年2月租金27万元，2020年3月租金21万元，2020年7月租金47万元，2020年8月租金47万元，合计142万元；2.判令被告支付拖欠租金95万元的利息（按照全国银行间同业拆借利率计算利息，计算至清偿之日止；2020年2月27万租金的利息暂从2020年2月10日起计至2020年8月30日，共8325元；2020年3月21万租金的利息暂从2020年3月10日起计至2020年8月30日，共6055元；2020年7月47万租金的利息暂从2020年7月10日起计至2020年8月30日，共3995元；合计利息暂计共18375元）；3.判令被告支付免租期租金47万元；4.判令被告支付违约金47万元；5.请求撤销《房屋租赁合同》第六条的6.6条的约定；6.判令被告支付厂房租赁中介费227900元；7.判令诉讼费由被告承担；上述1-6项共计2606275元。事实和理由：原告与被告于2019年通过房地产中介公司认识。原告有厂房宿舍需要出租，被告需要承租厂房宿舍进行生产经营活动。在中介公司的撮合下，原、被告双方共同达成合意，签定了编号为LC02-GX-HLA【2019】第Y09064167号的《房屋租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，并由原告支付了227900元中介费的事实。原告于2020年9月份按照合同约定如期将物业交付给被告使用，原告保安撤离，被告保安队伍入场全权接手。但被告从始至终都没有按照合同约定履行义务。具体如下：1.《房屋租赁合同》第三条租赁费用中第3.6条约定：折后价每月租金总额为470000元（未税），于每月10号交租金。但被告从未按时交过租金，少则拖欠十几天，多则拖欠几个月，有转账记录为证。2.《房屋租赁合同》第二条租赁费用中第2.1条约定：本合同租赁期限为五年，自2019年9月1日起，至2024年8月31日止。但2020年7月28日原告突然收到《退租通知函》，被告拒付2020年8月份租金，并要求原告5日内配合变更水电代缴手续，原告前去了解情况时已经人去楼空。此举名为收到《退租通知函》后30天解约，但实为立即解约，缺乏诚实信用原则的违规操作手段。3.《房屋租赁合同》第二条租赁期间中第2.2条约定：以上租赁物甲方交付给乙方使用日起，免租期1个月（30天不计租金），是原告建立在原、被告五年租赁关系的基础上给予的被告的附条件的优惠政策，现如今五年租赁期的大前题因被告违约而结束，给原告带来极大的经济损失，被告不应享受优惠政策，故请求法院判决被告支付47万元租金。4.《房屋租赁合同》第六条乙方权利与义务6.4条约定：租赁期限届满乙方归还租赁房屋时，若乙方造成租赁房屋毁损或设施损坏的，乙方应及时修复或补偿。但被告在损坏厂区数个污水管道井盖、电缆井盖等造成安全隐患后悄悄逃之夭夭的行为，于情于理难以解释，原告宽宏大量不追究被破坏设备设施的修缮费用，但在原告未接手验收前或原告未及时发现，如因被告人为破坏租赁物设施导致任何人身损害事故责任均由被告承担。5.请求法院依法判决撤销《房屋租赁合同》第六条乙方权利与义务6.6条的约定。依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。被告与原告签署的《房屋租赁合同》第六条乙方权利与义务6.6条约定，被告提前30天通知原告即可单方解除合同，该条款明显显失公平，且给原告带来极大的经济损失，此举严重破坏了市场经济秩序，应当撤销。6.中介费227900元，是建立在原、被告五年租赁关系的基础上产生的支出成本。如被告不给五年的租赁期的承诺，原告则不用支付高达227900元的中介费，因被告违约，此笔中介费损失应由被告承担。请求法院判决被告承担中介费227900元。7.上述种种行为均能体现，被告处处违约，缺乏诚实信用原则，根据合同法的相关规定，被告应当承担违约责任，按照惯例，请求法院判决被告支付违约金47万元（1个月租金）。原告与被告建立合同关系前，被告提出种种厂区、宿舍改善方案，要求原告按被告的设计规划对厂区装修改造，单宿舍一项按被告要求就花费20万元进行改造。原告投入大量人力、物力、财力后与被告签订了五年的《房屋租赁合同》，结果被告数次违约，拖欠租金情况下承租期不到一年便要求提前解约，给原告带来了巨大的经济损失。综上所述，依据《合同法》的相关法律规定，原告认为，合法的合同关系应受法律保护，债务应当清偿。被告的种种行为，既违反了法律规定，也违背了诚实信用原则。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起民事诉讼，恳请法院依法查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。原告贵禧公司对其上述主张提供的证据有：房屋租赁合同（复印件），中介费转账记录（复印件），中介费发票，2020年7月28日被告的退租通知函及原告对通知函的回复，微信送达记录、邮件送达记录，2020年8月12日被告的退租通知函及原告对通知函的回复，2.3.7.8月份租金催缴通知书邮件（打印件），原告公司账户流水记录（打印件），租赁物厂区照片（打印件），建设用地规划许可证，集体土地建设用地使用证，委托协议书、中介费支付流水账、中介费发票。被告领益公司辩称，一、原告自愿免除被告首月租金和今年2、3月份的部分租金，且7、8月份的租金已用押金抵扣，被告无需再向原告支付任何租金及利息。首先，针对原告要求的首月租金，双方已经在2019年9月签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LC02-GX-HLA【2019】第Y09064167号）第2.2条明确约定了“以上租赁物甲方交付给乙方使用日起，免租期1个月（30天）（不计算租金）”，且被告首月承租时，该厂房无法立即投入使用，原告给予被告一个月免租期是为了被告进场、装修做准备，而并非基于5年的租期，故原告要求首月租金的行为既没有相关的依据，同时也违反了我国合同法中诚实信用的原则。其次，针对原告要求的今年2、3月份的租金，因疫情的原因，被告于今年2月份向原告发出了要求减少2、3月份租金的要约，即《房屋租金支付方案报告》，根据双方沟通的微信记录，在被告将减租方案送达给原告后，原告回复了“好的，现在就可以回复，第1.2.3条取决于第四条”，即若被告3月份继续承租原告的房屋，则同意该减免租金的方案，双方的上述行为已成立附条件生效合同，被告一直承租到8月份，达成了原告减少租金的条件，合同生效，构成对原合同租金条款的变更。同时，原告向被告开出未含税价合计46万元等额的增值税专用发票也可以佐证其同意减少租金这一事实，故被告无需向原告支付2、3月份减少的租金。最后，针对7、8月份最后两个月的租金，被告在8月3日、8月25日分别向原告发出的通知函中明确同意用被告的94万押金抵扣7、8月份的租金，不存在故意拖延给付租金的行为。结合上述事实，被告无需再向原告支付任何月份的租金及相应利息。二、根据双方协商一致签订的房屋租赁合同，被告提前30日通知原告解除合同的行为不存在违约情形，也不存在违反任何法律规定的情形，被告无需支付原告任何违约金。根据被告与原告在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，被告承租原告位于白石岗村的厂房、宿舍，租期为五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止。后被告因疫情原因需提前退租，于是被告根据《房屋租赁合同》第6.6条“乙方提前30日通知甲方可单方解除本合同”，于今年7月28日（提前30日）向原告发出了退租的通知函，并于8月27日双方完成厂房交接事宜并签核了《厂房交接确认书》，正式解除了房屋租赁合同。针对原告认为被告据以解除合同的6.6条显失公平、请求撤销的诉讼请求，被告认为，根据《民法总则》第一百五十一条，认定合同条款显失公平需具备主客观两个要件：一是主观上，是否存在一方当事人利用了对方缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；二是客观上，是否造成当事人之间利益严重不平衡。被告与原告双方作为平等商事主体，都是在充分理解合同所有条款的情况下签订的租赁合同，原告作为物业投资有限公司，专职从事房产租赁等经营活动，更应具备相应的判断能力，不存在被告利用其缺乏判断力与其签订合同的情形；且6.6条“提前30日通知解除合同”的约定已经给原告留足了准备时间，公平合理，也不存在双方利益严重失衡的情况。故显失公平的主客观条件均不满足，6.6条款继续有效，双方应受其约束。综上，被告使用双方签订的《房屋租赁合同》第6.6条提前30日通知原告解除合同的行为既不存在违约情形，也不违反任何法律规定，被告无需支付原告任何违约金。三、原告要求被告支付中介费的请求缺乏依据，被告无需支付其相应费用。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，被告解除合同的行为合理合法，不存在任何违约的情形，故不需要对原告承担任何违约责任。对于原告中介费的主张，一是被告并不知晓原告声称的向中介支付的中介费227900元的事实，对此事的真实性无法确认，二是在被告已承租长达一年的情况下，原告又要求被告承担中介费，既没有相关依据，也不符合商事活动的惯例，故此笔中介费为原告应自行承担的商业风险，被告无需支付其中介费。四、原告声称为被告改造厂区以及被告破坏管道井盖、电缆井盖的陈述歪曲事实，无相关依据。被告自承租房屋以来，从未要求原告对厂区厂房、宿舍进行装修改造，厂房以及宿舍的相关装修的费用都是由被告承担，原告的起诉状中“被告要求原告对厂区装修改造，单宿舍一项就花费20万元”的陈述缺乏相关依据。另外，关于被告破坏管道井盖、电缆井盖的陈述，被告是在与原告签核《厂房交接确认书》后才退场的，厂区交付时的情况已经过原告亲自确认，并不存在原告所说的破坏井盖逃之夭夭的行为。综上所述，被告与原告解除合同纯属正常的商业风险，并非原告所陈述的违反诚信原则。自承租以来，被告就对租赁厂房投入了大量人力物力进行装修以备生产，光装修就花费高达上百万，但因2020年的疫情原因，给被告的生产经营造成了严重的负面影响，导致租赁合同已无法继续履行的基础，故被告不得不舍弃投入的大量成本与原告解除合同，被告也因此承担了巨大的损失。因此，恳请法院查明本案事实，正确适用法律，驳回原告全部诉讼请求、并以押金抵扣7、8月份租金，并判决原告承担本案诉讼费。被告领益公司对其上述主张提供的证据有：房屋租赁合同（第2.2条、第6.6条、第10.2条），原告7月28日、8月3日、8月25日发出的三张退租通知函，白石岗厂房交接确认书，被告支付94万押金的付款凭证，被告支付原告2019年10月至2020年6月的租金付款凭证（没有原件，网上银行打印件），原告微信记录截图，白石岗租金支付方案报告，原告提供的2、3月份租金发票，被告装修厂房的费用电子回单（网上银行打印件）。本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，原告（签约代表为李海华）与被告签订编号为LC02-GX-HLA【2019】第Y09064167号的《房屋租赁合同》，约定主要内容为：原告出租给被告的物业位于东莞市××××××××××××（原姿彩手袋厂）除A、B、C栋厂房及F栋宿舍不再承包区域内，用途为工业生产及宿舍；租赁期限为五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，D栋宿舍自2019年9月1日交付使用，E栋宿舍、C栋宿舍、B栋宿舍自2019年9月4日交付使用，A栋宿舍、E栋厂房（3层）自2019年9月10日交付使用，D栋厂房（5层）自2019年9月10日交付2、4、5层、剩余（1、3层）于2019年10月7日交付使用；以上租赁物交付使用日起，免租期1个月（30天）（不计算租金）；折后价每月租金总额为47万元（未税），于每月10号向原告支付，被告应于本合同签订之日起5个工作日内一次性向原告支付首月租金和房屋押金（相当于2个月租金，即94万元）共计141万元，原告应在收款后10日内向被告提供等额有效的增值税发票；租赁期间，自第2019年度起（本合同约定租赁期限开始之日起计算），租金标准在前一年度的基础上每3年度递增10%；原告同意被告对租赁房屋进行装修、装饰，但是对租赁房屋的梁、柱、管线、消防的结构和布局进行改变或装修的，应经原告同意后方可施工；本合同终止或者解除后，对被告的装修、装饰行为，被告可以视情况决定是否恢复原状或拆卸添附物，添附物所有权归属被告；被告应当按照本合同约定的时间支付租金，如被告无合理正当的理由迟延支付租金1个月以上，原告可以解除本合同，如因原告原因造成的延迟除外；被告提前30天通知原告方可单方解除本合同，否则原告有权没收被告租赁保证金（第六条的6.6条）；经双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。2019年9月28日，原告开具收据确认收到被告于2019年9月25日所交的2个月房屋押金94万元。2020年2月25日，被告的工作人员向原告的“李总”通过微信发送《关于白石岗常平分公司房屋租金支付方案报告》，主张被告因受疫情影响导致一些新产品项目不能确认下来向原告商请全额支付2020年1月租金51万元（第1条）、将2月租金减为20万元（第2条）、将3月租金减为26万元（第3条）并在3月份确认是否租（第4条）；“李总”回复“现在就可以回复”“第1.2.3条取决于第4条”“明天面谈必须现场回复，不能再拖了”，被告工作人员回复“我决定不了”。被告主张，回复“我决定不了”是指微信沟通的员工决定不了，面谈由被告的高级经理负责，因疫情影响被告的生产计划，被告曾在2020年2月考虑是否退租，故“3月份确认是否租”是仅指确认2020年3月份是否租而非确认后续是否按合同约定租赁期限来租，当时原告同意了被告的减租方案，原告已先开具发票给被告确认同意减租，被告实际亦按减租后的金额来支付2020年2月及3月的租金。原告则主张，其当时认为“3月份确认是否租”是指从2020年3月起按合同约定的期限继续租赁至期限完毕，只是同意被告先支付2020年2月及3月的部分租金，发票为按被告要求开具，原告未放弃实付租金与合同约定租金之间的差额部分。被告提供的租金付款凭证显示，被告于2020年2月27日向原告支付512300元（租金），于4月16日向原告支付218000元（租金）、283400元（租金）、512300元（租金），于5月21日支付512300元（租金），于5月28日支付73648元（水电费），于6月17日支付512300元（租金）。被告提供的增值税发票显示，原告于2020年4月3日向被告开具了2020年2月租金合计218000元、3月租金合计283400元的增值税专用发票。2020年7月28日，被告向原告发出《退租通知函》，通知原告需提前退租，双方的《房屋租赁合同》自本函送达原告之日起30天后自动解除，已付押金94万元可抵扣2020年7月租金，剩余部分要求原告于合同解除时退还。原告于2020年7月30日作出《关于20200728的回复》，明确原告不同意被告提前退租、不同意用押金抵扣租金，要求被告按合同约定的租赁期限进行履约，并尽快补交2020年2月租金27万元、3月租金21万元及7月租金47万元和逾期利息，若继续无故拖欠将按拖欠金额每日千分之五收取滞纳金。2020年8月3日，被告又向原告发出《退租通知函》（8月12日送达被告），补充通知原告：被告同意8月房租继续在已付押金里抵扣，租赁关系解除后原告无须退还已付押金，2020年2月及3月减免租金已经过原告同意，被告无须另行补交减免的部分，被告已完成租赁房屋的清场工作，请原告配合房屋退租的交接工作。原告于当日作出《关于20200812的回复》并向被告发出《2378月租金催收函》，再次重申不同意被告提前退租、不同意租赁保证金抵扣租金及未同意疫情期间减免租金。2020年8月25日，被告再向原告发出《退租通知函》，重申案涉租赁房屋的交接工作并声明原告无权处理厂房内属于被告的资产。2020年8月27日，双方签署《白石岗厂房交接确认书》，确认：水费结算户取消和过户及8月水电费情况，双方同意以房屋现状交接，被告无需恢复原状并不追究装修设施的相关责任，被告所有物品及设备已清空。原告主张，签署该确认书并非对被告完好归还租赁房屋的事实无异议，而是对交接的部分予以确认，因被告长期拖欠租金经催告无果，原告为减少损失只好同意交接。庭审中，原告主张，被告口头承诺五年租期并提出五年租期后继续承租的规划，原告听信被告承诺签订了案涉合同，该合同文本为被告提供，故合同约定被告可提前30天任意通知解除合同显失公平，请求撤销；另合同未约定违约金和中介费负担条款；被告对此不予认可，主张案涉合同为双方协商一致共同拟定。原告明确，案涉租赁房屋所在物业为原告租赁而来，不清楚有无提供过建设工程规划许可证、产权证书等材料给被告。本院已向原告释明，如原告无法提供案涉房屋所在建筑物的建设工程规划许可证或产权证书，案涉租赁合同可能无效，并询问原告是否调整诉请的项目；原告明确将诉请的租金变更为占有使用费，其他诉请不作调整。双方确认，案涉合同实际已于2020年8月27日完成交接后实际终止，被告已于签署厂房交接确认书后2-3天内退场，2020年4月至6月的租金或占有使用费被告已正常支付。庭审后，原告补交了建设用地规划许可证、集体土地建设用地使用证、委托协议书、中介费支付流水账、中介费发票等证据，拟证实案涉租赁物经合法报建符合审批规划及原告经中介公司促成签订案涉合同并为此支付了20万元中介费。建设用地规划许可证、集体土地建设用地使用证，显示为东莞常平白石岗姿采手袋厂厂房、宿舍项目的建设用地规划许可及建设用地使用证，无法显示案涉房屋所在建筑物有办理建设工程规划许可证或产权证。以上事实，有前述双方提供的证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为涉及房屋的租赁合同纠纷，争议的焦点为：一是案涉租赁合同的效力问题及案涉合同第六条的6.6条款是否应撤销问题；二是原告以被告违约通知解除案涉租赁合同为由提出的相应诉请，理据是否充足。针对焦点一。原告为案涉租赁物业的二手房东，其确认不清楚有无提供过案涉租赁物业的建设工程规划许可证、产权证书等材料给被告。本院责令原告限期提供案涉租赁物业所在建筑物的建设工程规划许可证或产权证书，原告只提供了为东莞常平白石岗姿采手袋厂厂房、宿舍项目的建设用地规划许可证及建设用地使用证，无法显示案涉房屋所在建筑物有办理建设工程规划许可证或产权证，建设用地规划许可证及建设用地使用证不能替代建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉租赁物业所在的建筑物未取得建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应为无效合同。案涉租赁合同无效，不存在需要撤销案涉合同第六条的6.6条款问题。针对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为实际承租主体及租赁场所实际占有使用人的被告应参照案涉合同中关于租金标准的约定向原告支付占有使用案涉租赁物期间的占有使用费。双方确认，案涉合同实际已于2020年8月27日完成交接后实际终止，被告已于签署厂房交接确认书后2-3天内退场，2020年4月至6月的租金或占有使用费被告已正常支付。因此，案涉合同虽无效，但案涉合同实际已因被告提出解除并经双方完成交接而实际终止履行。审查被告是否拖欠原告使用案涉物业期间所产生的占有使用费，关键在于双方是否曾达成减免2020年2月和3月租金（占有使用费）的合意及被告已付押金能否抵扣2020年7月和8月租金（占有使用费）。在双方发生争议之前，被告已向原告发送《关于白石岗常平分公司房屋租金支付方案报告》，对支付2020年1月租金及请求减免2020年2月和3月租金提出商请方案。首先，原告负责经办案涉租赁业务的“李总”已在微信沟通过程中，明确回复“现在就可以回复”“第1.2.3条取决于第4条”，即是否同意被告的2020年1月租金支付及减免2020年2月和3月租金方案取决于“3月份确认是否租”，即原告作出了有条件同意的意思表示。而对于“3月份确认是否租”是否仅确认2020年3月是否继续租还是确认2020年3月起按合同约定的五年租赁期限继续租至期限届满，双方存在争议，但双方均无相应的证据佐证各自的主张。按“谁主张谁举证”原则，应由原告举证证明被告是承诺确认2020年3月起按合同约定的五年租赁期限继续租至期限届满，但原告无法提供任何该方面的证据佐证，故本院对其主张依法不予采信。而被告是实际承租案涉物业至2020年8月底，不存在未确认2020年3月继续承租案涉物业的情况。其次，从2020年2月和3月租金（占有使用费）的实际支付及原告开具提供发票的情况来看，被告实际支付该两月租金是按减免后的金额交纳，截至双方因被告单方提出提前退租之前原告对实付金额均未提出过异议，且原告是在被告实际按减免金额付款之前就已按减免后的金额开具了相应的发票提供给被告。由此可见，原告已实际受领并认可了被告可按减免后的金额来支付该两个月的租金（占有使用费）。因此，本院认定双方实际已达成减免2020年2月和3月租金（占有使用费）的合意，原告因被告后续单方提出提前退租而诉请被告补交减免部分的租金（占有使用费），理据不足，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》无效，原告依据该合同收取被告的租赁保证金94万元，理应返还给被告，或优先抵扣被告应付原告的占有使用费。因此，被告明确函告原告将已付押金抵扣2020年7月和8月租金（占有使用费），原告不同意抵扣缺乏依据，本院不予采纳；故本院认定被告已用所付押金抵扣了2020年7月和8月的租金（占有使用费），原告再诉请该两个月的租金，本院依法不予支持。关于拖欠租金的利息、免租期租金、违约金、中介费等问题。因案涉《房屋租赁合同》无效，且被告并不存在拖欠原告租金或占有使用费的情况，故对原告诉请支付拖欠租金的利息，缺乏事实依据，本院不予支持。案涉合同并未约定被告提前退租或者合同无效的情况下，被告应承担免租期租金、违约金、中介费，故原告诉请免租期租金、违约金、中介费等，缺乏有效依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市贵禧物业投资有限公司与被告领益智造科技（东莞）有限公司于2019年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告惠州市贵禧物业投资有限公司的诉讼请求。本案受理费13825.1元（原告已预交），由原告惠州市贵禧物业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十二月三十一日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。