广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30092号原告：陈慧琴，女，1981年10月21日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：王杨，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凤仪，广东连越律师事务所律师。原告：陈慧琴，女，1967年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区站南路16号白马大厦5110档。委托诉讼代理人：李嵘，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。原告陈慧琴诉被告张惠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧琴及其委托诉讼代理人王杨，被告委托诉讼代理人岑国礼、李嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《白马大厦商铺联营合同》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告退还保证金258000元。事实及理由：2019年12月13日，原、被告签订《白马大厦商铺联营合同》，约定商铺位于广州市站南路16号白马大厦第三层第3123号铺，从2020年3月1日至2021年2月28日，保证金按三个月联营费收取共258000元。合同签订后，原告依约支付保证金。因新型冠状病毒××疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉诉商铺所在白马市场于2020年3月1日正式开市。但因疫情影响及政府和白马大厦的防疫管控措施，原告向白马大厦申请歇业至3月5日。原告在3月6应白马大厦要求开门、开灯一天，但未能正常营业，后继续应白马大厦要求，每日早晚到店铺开关灯，但大多数时间未能正常营业。原告在疫情期间多次向被告提出解除合同的要求，并希望退还保证金。至2020年4月1日，经多次协商无果，原告不得不腾空商铺并向被告退还商铺钥匙，双方于同日解除合同。被告已收回商铺重新装修投入经营，但至今未能退还保证金，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告诉请及事实理由。一、我方认为根据合同约定和法律规定，原告行为属于单方恶意解除合同，既违反合同约定又违反法律相关规定。所以原告应当承担其相应的法律责任。根据合同约定第十八条，如乙方中途退场所交纳保证金不予退还，所以原告无权要求被告退还保证金。二、原告提出单方解除的事实依据不符合合同约定和法律规定，根据合同约定原告不可以单方面违反合同约定解除合同并中途退场。而根据现有的事实也可以看出新冠疫情的防控已经不影响原告商铺的经营。广州市疫情防控早已从公共卫生事件一级响应调整到三级响应。而商铺所在白马大厦在3月1日起已经开始正式复工复产，原告商铺是可以正常经营的。而且据我方了解，原告只是退场了被告的商铺，其另行在白马大厦的3423、3425号商铺在正常经营状态。如果说原告是因为商铺无法经营，那么她在3423、3425号商铺的正常经营状态就是自相矛盾的。三、根据最高院作出的关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五点“承租……不予支持”，第六点“承租……变更合同”，根据这两点的精神的意见可以看出最高院是不支持解除租赁合同的。双方只可以对减免租金延长租期或者延期支付租金进行相应的调解或者变更合同。所以原告单方中途撤场和解除租赁合同，是不应当得到法律的支持的。即使在今年新冠疫情的特殊事件下，原告单方中途撤场和解除合同应当承担对其不利的法律后果。四、由于原告单方中途撤场和解除合同，导致被告承受了重大的经济损失，被告对此保留追究原告责任的权利。原告中途撤场和解除合同后，被告还要继续向白马大厦交纳相应的租金、物业管理费，而且被告还被迫接手商铺进行经营，也蒙受了相应的损失。原告的保证金并不足以赔偿被告所蒙受的损失。被告还保留追究原告赔偿责任的权利。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2018年、2019年期间，原告、被告先后就广州市站南路16号白马大厦第三层3123号签订《承包协议书》、《白马大厦商铺联营合同》等，联营期限至2020年2月29日。2019年12月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《白马大厦商铺联营合同》，约定：乙方联营商铺的位置为广州市站南路16号白马大厦第三层3123号，建筑面积69.56平方米，该商铺仅限于经营品牌为满嘉尔的服装商铺；联营期限为12个月，从2020年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于每月3日前向甲方缴纳联营费86000元/月，该联营费包含该商铺发生的全部费用（不含通讯费），乙方自付盈亏；保证金按三个月联营费收取为258000元，该保证金在联营期的最后三个月扣除，抵扣最后三个月联营费；联营期间，双方不得单方面违反合同约定，如乙方中途退场，所缴纳保证金不予退还；因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任，因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方等。合同签订后，原告向被告支付保证金258000元。2020年2月5日，广州白马商业经营管理有限公司发出《关于商场延期启市变更通知》称原定2月10日启市时间延后。3月1日，白马市场复市开工。2020年3月31日，被告向广州白马商业经营管理有限公司出具《确认书》，内容为被告为涉诉商铺的承租人，其承诺认可理解白马公司因疫情因素所作出的租金减免政策，本人将同步同幅度的减免目前该商铺联营户的应缴联营费用，本人承诺通过协商向联营户提供减免2020年4月至6月联营差价乃至更多优惠，稳定联营户情绪，促进市场稳定。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.被告与柏达投资有限公司就涉诉房屋签订的租赁合同，租赁期限从2020年1月1日起至2023年12月31日止，其中2020年1月1日至12月31日每月租金54986元；2.被告与广州白马商业经营管理有限公司就涉案商铺签订的《物业服务合同》，每月管理费3826元；3.被告名下交通银行个人交易清单，显示被告于2020年4月9日缴纳房租57735元及缴物业费等。4.原告与被告微信聊天记录，其中，2020年4月1日被告“我把白马最大的优惠，4月5月6月让你只交底租你都不做，是你主动放弃，我也没办法了。”“硬是把档口丢给我”，原告“你已经接收钥匙，请尽快退还押金。”5.照片1张，拟证明原告承租其他店铺仍在经营。原告质证意见如下，对证据1、2、3不予确认，证据4真实性没有异议，证据5真实性、合法性、关联性不予确认。庭审中，原、被告确认以下事实：确认保证金258000元已支付；2020年4月1日收回商铺；白马市场给予2、3、7月免租政策，原告未支付3月份租金。对于涉诉合同的解除，原告认为其于4月1日提前向被告通知，向被告交还商铺钥匙并腾空商铺，被告予以解除并立即自行进行经营，双方对解除行为是协商一致。被告表示其同意将白马商场给予最大优惠全部等同赋予原告，但原告不同意，双方无法达成一致情况下，也未得到被告同意下，原告单方中途撤场，被告为减免损失，被迫接手商铺。此外，原告表示因疫情原因导致无法正常经营，原告无法维系多间商铺运营，故向被告提出除按照白马的4、5、6月缴纳租金外，8、9月也按照底租缴纳租金，但被告一直不同意。本院认为：根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年4月1日由原告交还给了被告，原、被告之间的租赁关系已实际解除，本案争议焦点为合同解除的责任以及押金应否退还的问题。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉诉商铺位于白马服装城，疫情对原告经营确有影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告、被告曾就租金减免事宜进行协商，被告亦表示同意按照商铺管理方的减免租金政策同等赋予原告，而原告在与被告无法协商一致下提出解除合同，属原告违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于原告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告张惠英向原告陈慧琴退还保证金129000元。二、驳回原告陈慧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2585元，由原告陈慧琴负担1292.5元，被告张惠英负担1292.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月八日书记员  梁洁欣