广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初17426号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：丁国民，董事长。委托诉讼代理人：何月群，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谢梦欣，女，该公司员工。被告：叶志龙，男，1974年8月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告叶志龙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告利合物业公司的委托诉讼代理人何月群到庭参加诉讼，被告叶志龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费4,960.64元及违约金（物业服务费从2018年10月1日至2020年8月31日止，按每月215.68元计算，违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.被告向原告支付拖欠的水费154.4元及经济损失（水费从2018年8月1日至2020年7月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。被告为媒体村-北区1座304单元（以下称该物业）的业主。被告于2011年9月5日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》、协议之约定及实际情况，被告承担该物业的物业服务费的起算点为2011年10月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务。但被告无正当理由拖欠物业服务费和水费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告叶志龙书面答辩称，请求法院依法驳回原告不合法的诉讼请求。一、原告已在2018年1月份停用了被告房屋的水电，堵了大门的锁孔，扎了车胎，故原告事实上已于2018年1月份起单方终止了服务协议。二、原告所诉滞纳金一事没有任何法律依据。三、利合公司伪造被告签名签收EMS快递，被告在佛山，今年疫情过后没有回过广州，怎么可能在亚运城签收快递，物业提供的签名明显是伪造的。四、被告未及时交纳物业管理费主要有以下几点理由：1.被告房屋户型属于两房两厅，由于原告没有及时制止楼下业主将此户型改为三房一厅，直接导致被告整个房屋在2012年夏季大雨中被水浸3-5公分深。当时原告工程部人员在现场察看并登记上报原告部门经理，但事后没有任何结果。2.由于原告完全没履行双方所签订“前期物业服务协议”中第二章第三条第6条等对装修装饰的以下管理服务义务，没有尽到及时规劝、制止违法违规建筑行为、改善管理服务、及时处理投诉，并使用法律手段等必要措施禁止违法违规行为，同时提请当地政府主管部门处理。致使楼下业主直接在被告小房间窗台外面搭起了一个近七米长、三米宽的通明、塑胶平台，并且在平台下安装了几个大功率灯管。直接导致被告小房间窗外变成了垃圾场，蚊虫蝇鼠多得令人无法忍受。高楼层个别无素质业主和租户拖地后会直接把拖把挂在了阳台栏杆上，脏水正好滴在楼下业主搭的雨棚上，滴滴答答的污水声，从早上凌晨开始，晚上深夜还没结束。燃烧的烟头直接丢弃在塑胶平台上，再加上易燃垃圾，存在严重消防隐患。因为窗外的安全、卫生问题，使被告的人身、财产均受到严重威胁，房子至今没有入住。3.由于原告完全没履行制止义务，2015年6月204业主又将平台旁边的过道也搭了平台完全封闭了，过道的平台距被告小阳台垂直距离只有一米。封闭后平台上的雨水不能外流，污水滋生蚊虫严重存在消防及登革热卫生隐患。4.原告完全没有履行及时处理投诉、改善管理服务的义务。被告对于自己的房屋安全卫生问题，始终没有放弃，长期电话、书面投诉，原告曾在2014年派保洁员在物管陪伴下共同清理过一次，清理时因为平台太长需要从被告小房间的窗子探出大半个身体才能完成，原告和保洁员认为太危险，所以后来无论怎么投诉都再无任何消息，平时都是被告自己冒着生命危险自行或请人清理。被告认为，原告没有尽到任何管理义务，更没有提供相应的服务。对于业主的投诉情况既不制止，又不处理，更没反馈，连基本的主动沟通都没有，完全是置之不理。5.门禁系统：在服务协议中第二章第二条第8条款明确约定，小区出入使用智能化管理系统。但直到今天该系统仍没有建成使用。原告在未征求小区业主的情况下，为压缩运营成本，擅自关门小区200多个路灯，维护欠缺，大部分灯已损坏，没达到服务协议第二章第二条关于公共设施的维护和管理服务标准。6.由于原告没有尽到最基本的义务，更没有提供与2.8元/平方米物业费相应的服务，导致各楼层楼道均被住户堆满鞋子、杂物等，楼道消防间、水电表间也被个别住户当了自家杂物间，垃圾堆放点从未清洗过，整个楼道异味熏天。电梯间、楼道更是长期无人打扫，住户都是各自清理。对此，被告电话、书面投诉后同样也是毫无任何消息。7.对于小区长期以来的户外、电梯等各种商业广告收入和车位出租的大笔业主收入，原告从未公示、全部私吞。8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确指出：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应给予支持。因此，根据双方所签订《前期服务协议》第六章第十八条约定：原告不履行协议的约定义务，造成被告经济损失的，原告应给予赔偿。被告认为：物业服务协议是对双方的权利、义务都有约束和保护作用，而不是只作为原告强硬收取物业服务费的工具。原告不履行或未完全履行合同义务，作为业主也不应当交纳100%的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：利合物业公司是具有壹级物业服务资质的物业服务企业。叶志龙是广州市番禺区石基镇兴亚二路1号1座304房（以下简称涉讼房产）的登记产权人，房屋建筑面积为77.0294平方米。2011年9月5日，叶志龙与利合物业公司签订《广州亚运城前期物业服务协议》，约定由利合物业公司为叶志龙提供物业管理服务，叶志龙应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。利合物业公司的服务内容和义务包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；采取规劝、制止、提请有关行政管理部门处理，使用法律手段等必要措施，制止业主或物业使用人违反本园区内物业管理制度的行为；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务等等。2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向利合物业公司出具一份委托书，委托利合物业公司代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意利合物业公司代为行使收取水费的权利，委托期限至开通“抄表到户”时止。后因叶志龙未支付2018年10月1日至2020年8月31日的物业服务费4,960.64元及2018年8月1日至2020年7月31日的水费154.4元，引致本案诉讼。本院认为，利合物业公司与叶志龙签订的《广州亚运城前期物业服务协议》，依法成立并有效，双方均应当严格遵守并按照合同约定履行义务。叶志龙未及时缴纳2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。利合物业公司请求叶志龙向其支付该期间的物业服务费4,960.64元，符合法律规定，本院予以支持。叶志龙抗辩称利合物业公司服务中存在各种不足，特别是对于楼下业主房屋改建、搭建未能及时制止，导致其房屋产生各种安全、卫生问题。本院认为，物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，具有动态性、连续性、整体性，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，叶志龙不能以此否定利合物业公司的全部工作，不得以此为由拒绝交纳物业服务费。叶志龙反映的利合物业公司投放广告、私吞收益等问题，因缺少证据证实，且与本案不属同一法律关系，故本案不予以处理。叶志龙楼下业主改建房屋、搭建顶棚事实存在，利合物业公司未能证明其在该业主改建、搭建过程中进行了规劝、制止或提请有关行政管理部门处理，其物业服务存在瑕疵，因此，本院对利合物业公司主张的物业服务费违约金不再支持。叶志龙未及时支付利合物业公司代为交纳的水费154.4元（2018年8月1日至2020年7月31日），给利合物业公司造成了经济损失。利合物业公司请求叶志龙向其支付上述期间的水费，合法有理，本院予以支持。利合物业公司另提出每日5‰的水费经济损失计算标准明显过高，本院酌情调整经济损失为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。叶志龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告叶志龙应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费4,960.64元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以215.68元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）；二、被告叶志龙应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年7月31日期间的水费154.4元及经济损失（经济损失以154.4元为本金，从2020年8月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，经济损失以154.4元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告叶志龙负担。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇二〇年十二月二十三日书记员  冯婉仪