四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0623民初2382号 原告：代芳芳，女，1990年11月10日出生，汉族，居民，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周艳，四川铁剑蓝律师事务所律师。 被告：中江泰龙置业有限公司，住所地四川省德阳市中江县东北镇浩淼大道618号。统一社会信用代码：91510623696996327F。 法定代表人：谢英俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：詹国文，四川智派律师事务所律师。 原告代芳芳与被告中江泰龙置业有限公司（以下简称泰龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代芳芳的委托诉讼代理人周艳，被告泰龙公司的委托诉讼代理人詹国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代芳芳向本院提出诉讼请求：1、被告泰龙公司支付逾期办理初始登记违约金49081.00元、逾期办理转移登记违约金32263.00元，合计81344.00元（违约金的计算方式：均以312024.00元为基数，按照日万分之一的标准，分别从2014年10月2日计至2019年1月22日止、从2016年5月1日计至2019年2月28日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2013年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告修建的位于中江县东北镇××栋××号商品房。合同中第二十条第一款：出卖人应于2014年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人原因未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。但被告直到2019年1月22日才取得该商品房所在楼栋的权属登记，逾期长达1573天。该条第二款：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2019年2月28日，原告取得购买房屋的房屋所有权证书。原告于2014年11月8日收房，交房后的540天内即为2016年5月1日，逾期办理转移登记天数长达1034天。 被告的行为已构成违约，为此，原告特提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 被告泰龙公司辩称，关于原告陈述的《商品房买卖合同》签订、房屋价款、房屋位置，以及初始转移登记时间、产权办理约定无异议。被告实际交房的时间是2014年12月12日。 商品房的初始证明系开发商向有关行政机关申报，属于开发商与行政机关直接的申报行为，与买受人之间并没有直接的权利义务关系。同时，初始登记的延迟办理与原告受到的损失并没有直接的因果关系。原告主张初始登记违约金没有事实和法律依据，不应当支付。 被告未为原告办理转移登记的根本原因在于案涉房屋楼栋未办理初始登记，承担的法律后果也仅仅是逾期办理转移登记的违约行为后果。逾期办理初始、转移登记在时间上存在明显重合，原告对于同一行为重复主张违约责任，于法不符,不应支持。 原告主张转移登记违约金，并没有提交任何证据证明延迟办理登记对其造成损失，应承担举证不能的法律后果。原告计算转移登记违约金起始时间有误，还应加上30天的履行期。转移登记违约金按约定的标准50%计算。 被告已交付房屋，不影响原告的居住使用，对原告未造成实际损失。原告所主张的违约金计算标准过高，请求调整。 原告代芳芳围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、初始产权登记信息（业务信息）、不动产权登记证书［川（2019）中江县不动产权第0××9号］、销售不动产统一发票等证据。 被告泰龙公司围绕其抗辩依法提交了交房流程表。 原、被告经对上述各自对方提交的证据质证均无异议。上述证据，经本院审查，具有客观真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月24日，被告泰龙公司（出卖人）与原告代芳芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定，原告购买被告开发修建的位于凯北新城水岸上城项目12幢5层3单元1号商品房，预测建筑面积84.51㎡，单价3588.55元/㎡、总价款303268.00元。…第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2014年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、…买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理：（1）…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。… 2014年12月12日，被告向原告交付房屋。2015年7月31日，原告支付购房款312024.00元（包括原告于2014年11月8日支付的房屋面积补差款8756.00元）。2019年1月22日，被告办理了该商品房所在楼栋的初始登记。2月28日，被告为原告办理了转移登记，即为原告办理了不动产权证书［川（2019）中江县不动产权第0××9号］。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告代芳芳与被告泰龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。 关于原告主张被告支付违约金应否支持，以及违约金数额确定问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》“出卖人应当在2014年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”的约定，2019年1月22日，被告办理了该商品房所在楼栋的初始登记。2月28日，被告为原告办理了不动产权证书也即转移登记。被告泰龙公司作为出卖方的上述逾期办理初始、转移登记的行为构成违约。被告应当依照约定承担违约责任，支付原告违约金。被告辩称原告主张初始及转移登记违约责任系重复主张，理由不成立。 2014年12月12日，被告向原告交付房屋。原告支付购房款为312024.00元。依照上述事实及合同约定，关于初始登记违约金确定为49081.38元[312024.00元×1573天（2014年10月2日至2019年1月22日）×万分之一/日]。关于转移登记违约金的确定。《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”故原告取得房屋所有权证书期限届满之日应为2016年6月4日（2014年12月12日至2016年6月4日，共540天），被告办理转移登记违约时间为（2016年6月5日至2019年2月28日），共计998天。因此，转移登记违约金确定为31140.00元（312024.00元×998天×万分之一/日），共计80221.38元。被告同意支付按约定标准50%计算的转移登记违约金，但同时也辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金的确定应当以损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。再者，被告已于2014年12月12日向原告交付房屋，原告也已接受房屋使用至今。因此，原告主张的违约金酌定为24066.00元为宜。超过部分，本院不予支持。被告抗辩调整违约金,部分理由成立，本院予以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中江泰龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告代芳芳初始及转移登记违约金24066.00元。 二、驳回原告代芳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费917.00元，由被告中江泰龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  张代强 审判员  杨 英 审判员  赖 文 二〇二〇年十二月十五日 书记员  褚婷嫔