四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3982号 原告（反诉被告）：仁寿联运置业有限公司。住所地：仁寿县文林镇嘉南路二段81号（麓兰春都荟城B区1栋2单元15层1号）。统一社会信用代码：91511421MA65QT2819 法定代表人：王**，经理。 原告委托诉讼代理人：黄力，四川法奥律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：杜宇，四川法奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市晟佳营销策划有限公司。住所地：四川省成都市青羊区百花潭路8号5层6室。统一社会信用代码：915101053430528309。 法定代表人：熊光强，经理。 被告委托诉讼代理人：刘文峰，四川豪迈律师事务所律师。 原告(反诉被告)仁寿联运置业有限公司（以下简称联运公司）与被告（反诉原告）成都市晟佳营销策划有限公司（以下简称晟佳公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联运公司的委托诉讼代理人黄力，被告（反诉原告）晟佳公司的委托诉讼代理人刘文峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告联运公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原、被告之间的营销代理合同关系已于2020年7月1日解除；2.判决被告返还原告超额支付的款项213642.23元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年9月7日，原、被告就原告开发的“仁寿天府.万泰广场项目”（以下简称该项目）签订了《全程营销策划及销售代理合同》，约定由被告负责该项目的营销策划和销售代理，被告成功销售后获取相应佣金，合同期两年。签订合同后，被告组织团队进场开展营销代理前期准备工作。原告从2019年4月起开始陆续向被告付款，2019年7月19日开盘之前，双方签订《营销目标协定书》明确了被告的营销范围和营销目标，2019年9月该项目开盘销售。因被告无法完成约定的营销目标加之合同到期，双方遂于2019年10月22日签订《解除合同协议书》，并明确了佣金的结算比例。在解除合同后，原告暂时未找到合适的其他营销公司进场，故被告的人员依然继续在该项目工作，双方的营销代理关系依然实际存在。2019年11月1日双方对前期的营销款项做了一次结算，结算佣金为1167425元。2020年1月17日，双方再次结算2019年11月1日至2020年1月17日期间的营销款项，结算佣金为272616.92元。后由于疫情的影响，房屋销售情况不理想，被告的经营也面临困难，从2020年5月15日起，被告多次以发放工资、公司周转等原因向原告借支和预支款项，至2020年7月1日借支共20万元，同时，被告的员工反映被告拖欠工资和提成并且挪用了在该项目中获得的佣金，被告的负责人王华鑫也处处逃避不露面解决问题，2020年7月14日王华鑫代表被告与原告对账并向员工出具欠条，约定2020年7月25日之前付清欠款，并加盖了被告的公章。员工目前仍未收到应得的工资和提成，正在寻求劳动部门的帮助。 2020年7月1日，被告的部分置业顾问就已经协商离场，愿意继续在该项目上班的人员也转归原告直接管理，因此，双方的营销代理合同关系已于2020年7月1日实际解除，双方的合同关系也没有继续履行或者重新建立的可能。至今被告不配合办理2020年1月17日至2020年7月1日期间的营销款和佣金结算，经原告核算，该期间被告应得的佣金款为64870元。在双方合同存续期间原告支付被告13笔款项合计2159972.23元，但被告应得的佣金总额为1959911.92元，原告超付200060.31元。被告理应返还。经原告多次催收，被告拒绝返还，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告晟佳公司院辩称，1.原、被告的营销合同关系实际是2020年7月14日解除，原告请求是7月1日解除我方不认可；2.原告没有超额支付被告佣金，由于计算佣金的成交总金额由原告全部掌握，我方只能知道大概金额；3.原告在诉状陈述2019年11月1日和1月17日的两次结算，是佣金的部分结算，不是全部结算，原告陈述2020年7月1日被告的部分置业顾问协商离场，双方营销代理合同关系于2020年7月1日实际解除我方对该事实不认可，事实上被告于2020年7月14日还在向项目的营销人员结算支付工资。原告陈述的2020年1月17日至2020年7月1日期间的佣金金额我方不认可。原告陈述总结支付被告13笔款项合计2159972.23元与事实不符。 反诉原告晟佳公司向本院提出诉讼请求：判决被反诉人支付反诉人商品房委托销售代理佣金681240元。事实与理由：2017年9月7日，被反诉人与反诉人签订仁寿天府万泰广场项目《全程营销策划及销售代理合同》，约定：1.被反诉人开发的仁寿天府万泰广场项目的商业不动产房屋由反诉人在代理期限内独家销售代理；2.合同期限：“自本合同生效之日起24个月或者销售率达到90%”；3.合同生效日期：“甲方取得该项目土地之日起”（被反诉人取得项目土地的时间为2018年7月4日）；4.“乙方在代理期限内，凡甲方与客户签订的预（销）售合同，并且甲方收到客户支付的购房款（办理银行按揭或者分期付款的首付款）后，视为乙方房屋销售代理成功，甲方应向支付房屋销售代理佣金和相应的销售溢价分成”。合同签订后，被反诉人通过反诉人的销售代理，在代理期限内与客户签订的预（销）售合同总金额达67155303元，并收到了客户支付的购房款的，反诉人应计提佣金2686212.12元，但被反诉人未按合同约定向反诉人足额支付佣金，损害了反诉人的合法权益，反诉人提出反诉请求，请求依法判决。 反诉被告联运公司辩称，我方经计算已超付反诉原告佣金款，营销合同以及营销目标协定书双方已于2019年10月22日解除，此后双方实际上是一种松散的营销代理关系，双方此前有过两次结算，即使有争议也应当是2020年1月17日到合同解除期间佣金款的争议，反诉原告提到的佣金款是2.5%，如果其按这个数据主张，那他的反诉请求就没有任何依据。如果我方差反诉原告佣金款，为什么会出现反诉原告的负责人选择逃避的情况，明显与事实和逻辑不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 本诉原告（反诉被告）提供的本诉和反诉证据一致：证据2.《全程营销策划及销售代理合同》、《营销目标协定书》、《解除合同协定书》，拟证明联运公司与晟佳公司之间的营销代理合同关系，证明本诉原告为本诉被告设置了营销目标并指定了营销区域，双方达成过书面解除协议，证明佣金结算比例。本诉被告质证意见为：《全程营销策划及销售代理合同》三性无异议，《营销目标协定书》虽然约定的销售范围是一楼和负一楼，但超过此范围的我们工作人员销售后原告也予以认可并与我们结算佣金。解除合同协定书的生效时间与代理合同不一致，代理合同载明是拿到土地之日是合同生效之日，但是解除合同协定书载明是签字时。佣金结算比例4%无异议，对按实际缴纳金额持有异议，因为前期合同约定是按房屋实际成交总额为佣金结算基础，双方做过两次部分佣金结算，实际操作也是按照房屋实际成交总额的4%来结算。本院认为，晟佳公司对上述证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以采信。 证据3.销售佣金结算单、付款审批表、代理公司结账明细表两套、销售明细表一页，拟证明2020年1月17日之前的营销佣金双方已结算，2020年1月17日至2020年7月1日之间晟佳公司应结的营销佣金为64870元，截止2020年7月1日晟佳公司总计应获佣金1959911.92元，销售明细表中“贺军、徐丽群、徐明远、候利利”的房屋佣金取消，因为2楼不属于晟佳公司的营销代理范围。晟佳公司质证意见为：销售佣金结算单只能证明部分佣金结算，不是截止日期的全部应结算佣金，本诉原告的证明目的不能达到，对付款审批表、代理公司结账明细表、销售明细表真实性无异议。本院认为，本诉被告对该组证据真实性无异议，但认为不是全部佣金，本院对该组证据真实性予以认可。 证据4.联运公司结算款付款明细、中国工商银行业务回单13笔，拟证明本诉原告共计向本诉被告转款13笔共计2159972.23元，王华鑫个人与本诉原告有过借贷关系，本诉原告与王华鑫之间的转款交易明细与和本诉被告之间的是完全区分开的，王华鑫的借贷事宜双方已经处理完毕，所有的佣金款都是公对公账户。晟佳公司质证意见为：4月27日转款的三笔金额492500元有异议，他们转款后晟佳公司由王华鑫当天将此款转回本诉原告210000元，熊莉娜当天转款285000元给本诉原告的实际控制人熊述全，故492500元不能计算在支付的佣金内。本院认为：因晟佳公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认可，同时王华鑫与熊述全、熊莉娜均非本案当事人，结合证据8.可证实王华鑫与本诉原告之间存在其他经济往来，王华鑫支付给熊述全492500元系案外人之间的经济纠纷，与本案无关，本院不予采信。 证据5.借支申请单1页、预支申请单3页、借支单1页，拟证明双方合同履行过程中，晟佳公司存在提前借支、预支行为，2020年5月15日后，借支、预支行为频繁，证明晟佳公司经营困难。晟佳公司质证意见：确实向联运公司借支了200000元，证明目的与本案无关。本院认为，联运公司对该证据真实性无异议，本院对真实性予以认可。 证据6.欠条1份、提成提留总表1份，拟证明晟佳公司挪用联运公司支付的款项，拖欠员工工资，经营困难。质证意见为：我方确实欠员工工资，同时证据证明晟佳公司的员工截止2020.7.14还在在联运公司的销售处上班，即双方之间的营销代理合同关系截止于2020年7月14日。本院认为，晟佳公司认可该组证据系其出具，本院对真实性予以认可。 证据7.销售渠道服务合同、佣金结算书1份，拟证（1）2020年5月份晟佳公司已经向联运公司表达过经营困难的情况，可能无法继续履行合同，所以本诉原告联运公司在5月8日与另外一家营销公司签订了服务合同，但当时约定的是晟佳公司未退场新公司不进场。（2）2020.7.1-7.14双方争议期间，相应的营销工作以及营销成果都是由新公司完成的，从侧面证明本案双方合同关系于7月1日已经解除。本诉被告晟佳公司质证意见为：真实性无法考察，关联性与本案无关。本院认为，该合同系本诉原告联运公司与案外人签订，与本案无关。 证据8.王华鑫向本诉原告联运公司出具的借款收据以及对应的转账凭证，拟证明本诉被告晟佳公司主张王华鑫将营销款退还本诉原告属于虚假陈述，该笔费用系王华鑫与本诉原告之间的民间借贷，熊莉娜向熊述全个人帐户转账实际是王华鑫向熊述全的私人借款，与本案的营销佣金无关。本诉被告晟佳公司的质证意见为：对真实性无异议。本院认为，晟佳公司对证据真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 本诉被告晟佳公司提供的本诉和反诉证据一致：证据1.中国建设银行个人活期帐户交易明细（王华鑫）、中国建设银行个人活期帐户交易明细（熊莉娜），拟证2020年4月27日王华鑫向本诉原告联运公司转款210000元，熊莉娜2020年4月27日分两次向熊述全转款282500元。本诉原告联运公司在4月27日向本诉被告晟佳公司转款492500元，转款后王华鑫说的账户过一下钱就返还本诉原告，到了账户后就转给王华鑫210000元，熊莉娜288500元，该492500元晟佳公司并未实际收到，熊述全是本诉原告的实际控制人，熊莉娜是王华鑫的妻子，该款全部返还给本诉原告。本诉原告联运公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方已举证双方涉及销售佣金都是对公帐户，涉及个人借款的才会走私人帐户，同时证明本诉被告晟佳公司与股东人格财物混同，我方认可熊述全身份，但是熊莉娜向熊述全转款与本案无关，不能达到本诉被告晟佳公司的证明目的。本院认为：本诉原告联运公司对证据真实性无异议，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定案件事实如下： 2017年9月7日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方签订《仁寿天府.万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》，合同约定：“第一条：双方合作基础…同时甲方保证：甲方依法拥有仁寿天府.万泰广场项目工程项目（以下简称‘本项目’）的房地产开发权、销售权、经营权等合法权益。为了快速回收开发资金，树立甲方公司品牌形象，降低房产开发和营销的市场风险，甲方需要借助于拥有营销策划和销售代理经验的房地产中介机构支持或者介入，帮助本项目的顺利销售.”“第二条：本项目概况1、本项目基本概况1.1本项目名称：仁寿天府.万泰广场项目工程（本项目推广名或暂定名等名称与实际名称的改变不影响本合同的履行）1.2本项目位置：仁寿县文林镇高笋村3组（本项目）1.3本项目规模：总占地面积约13333.33平方米，总建筑面积约29400平方米，其中可供销售的商业面积20000平方米。2、代理范围、面积和方式2.1代理范围：本项目可供销售的商业不动产、分两个阶段。（一阶段产权是商铺销售，二阶段商铺销售属性待定）2.2代理方式：甲、乙双方同意并确认在代理期限内，乙方为本项目独家全程营销策划及销售代理。”“第四条：代理期限和代理方式1、合同期限：自本合同生效之日起24个月或销售率达到90%。2、合同生效日期：甲方取得该项目土地之日起。如后期发生大的变动，再次合同基础上修改。”“第七条：销售代理费计算及支付标准…2.销售代理佣金支付标准。甲方向乙方支付的销售代理佣金是房屋实际成交总金额的2.5%。乙方借贷的甲方介绍的呵护，按1%收取佣金，同时甲方或个人介绍成交面积不超过可售房源面积的10%。”“二、销售代理佣金和销售溢价分成的支付方式…3、乙方销售代理佣金在乙方销售代理符合本合同那个规定的销售代理成功的前提下，乙方每月向甲方结算销售代理佣金，具体支付方式为：甲方按照实际到账销售房款总金额的2.5%向乙方销售代理佣金，支付形式为转账、支票或汇票，乙方向甲方开具符合法律规定的中介发票”。 2019年7月19日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方签订再次签订了《营销目标协定书》，约定：“三、由于本项目的特殊性，本项目一层底商部分商铺、二层商业、三层商业已划入投资方、修建方作为底楼工程款（见附件1）不在协定书范围。乙方可售区域为甲方书面指定划分区域：一层部分商铺和负一层部分商铺（见附件2，附件3）”。 2019年10月22日，联运公司作为甲方与晟佳公司作为乙方签订《解除合同协议书》，协议载明：“甲方与乙方于2017年9月7日签订了《仁寿天府.万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》合同编号：2017001；与2019年7月19日签订的《营销目标协定书》。双方合同协议约定（甲乙合作项目简述）1、本合同自双方代表签字盖章之日起生效，合同期限为24个月；2、营销目标协定书约定2019年一阶段（开盘后一个月内）2019年10月22日销售目标为累计完成合同金额0.6亿元；合同有效期至2019年9月7日，现因合同已过有效期原因致使该合同无法继续履行，又因《营销目标协定书》中约定的营销目标未完成，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、《仁寿天府.万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》和《营销目标协定书》自2019年10月22日解除，自解除之日起，协议中约定的双方权利义务终止；2、双方如需合作需重新签订营销代理合同；…4、其他相关约定，前期结算按实际缴纳的金额4%结算，每月扣除结算价的10%作为保证金”。 2019年11月1日，联运公司与晟佳公司结算确认晟佳公司销售房屋数量为106套，结算佣金金额为1167425元。结算后，晟佳公司仍然在为联运公司销售房屋，双方未签订合同，佣金比例为房屋价款的4%，其余部分按原合同履行。 2020年1月17日，联运公司与晟佳公司确认晟佳公司销售房屋数量为54套，结算佣金金额为727616.92元。 联运公司统计晟佳公司在2020年1月17日至2020年7月1日出售的房屋为6套，佣金为64870元。 另查明，2020年7月14日，晟佳公司向其聘请的该项目的销售人员出具欠条，载明截止2020年7月14日止，共欠公司员工工资及提成提留共计188701元。 谢兰与晟佳公司之间签订的劳动合同有效期为2019年8月24日至2020年8月23日。2020年7月1日至2020年7月14日期间谢兰出售了案涉项目1楼238号房屋，价款为1759000元。 再查明，2020年5月8日，联运公司与四川骏意诚房地产营销策划有限公司签订《销售渠道服务合同》，由四川骏意诚房地产营销策划有限公司对案涉项目进行销售。 本院认为，本案的争议焦点：1、联运公司与晟佳公司的营销代理合同解除时间；2、晟佳公司应取得的销售佣金金额，联运公司是否足额支付？ 1、联运公司与晟佳公司的营销代理合同解除时间。 联运公司与晟佳公司签订《仁寿天府.万泰广场项目全程营销策划及销售代理合同》后，于2019年10月22日签订了《解除合同协议书》，在解除代理合同后，双方均认可晟佳公司仍在为该项目进行销售代理，应视为双方形成不定期的销售代理合同关系。晟佳公司称2020年7月14日撤场，结合晟佳公司当日向员工出具的欠条，以及庭审中联运公司认可晟佳公司的员工谢兰在2020年7月7日仍然在销售房屋，本院认定双方销售代理合同关系解除的实际时间为2020年7月14日。联运公司主张晟佳公司于2020年7月1日撤场，但并未提供证据证实，本院对其主张不予采信。 2、晟佳公司应取得的销售佣金金额，联运公司是否足额支付？ 联运公司与晟佳公司于2019年11月1日结算确认晟佳公司销售房屋数量为106套，结算佣金金额为1167425元。2020年1月17日，双方确认被告销售房屋数量为54套，结尾算佣金金额为727616.92元。故截止2020年1月17日，晟佳公司销售佣金金额为1895041.92元（1167425元＋727616.92元）。晟佳公司辩称双方系部分结算，但未提供证据证实，本院对其辩称不予采信。 联运公司统计晟佳公司2020年1月17日至2020年7月1日出售的房屋为6套，佣金为64870元。经核实此期间联运公司出售的房屋中属于双方合同约定销售范围内的数量为10套，与晟佳公司认可其中部分为联运公司自行销售相吻合，但晟佳公司认为联运公司销售部分仍应按合同计付佣金，本院认为对于联运公司自行销售部分，晟佳公司并未提供合同约定的营销代理服务，故其要求对本诉原告自行销售部分计算佣金无事实依据，本院不予采信。鉴于晟佳公司没有提供证据证实其在此期间实际销售的房屋数量，故本院对联运公司陈述该时间段内晟佳公司销售佣金金额64870元予以认可。 2020年7月1日至2020年7月14日，属于双方合同约定的销售代理范围内的商铺仅晟佳公司的员工谢兰出售一套，房屋价格为1759000元，经计算佣金为70360元（1759000元×4%）。联运公司称谢兰当时已属于其他销售公司，但没有提供证据证实，本院不予采信。 以上所述，晟佳公司应得佣金为2030271.92元（1895041.92元+64870元+70360元），品迭联运公司支付晟佳公司的2159972.23元，晟佳公司退还联运公司129700.31元。 对于晟佳公司反诉要求联运公司支付销售代理佣金681240元的反诉请求。经上述分析，联运公司已超额支付晟佳公司销售代理佣金，联运公司并不差欠晟佳公司销售代理佣金，故对晟佳公司的反诉请求本院不予支持。对于晟佳公司王华鑫、熊莉娜、熊述全等人之间的转款系案涉项目的佣金。首先，晟佳公司没有证据证实系受本案当事人委托进行的案涉商铺佣金的转款，其次，本案双方当事人之前的交易记录也没有通过员工账户转款的交易习惯，最后，结合王华鑫与联运公司存在个人经济往来，晟佳公司在没有其他证据证实的情况下，仅凭转账记录不能证实王华鑫、熊莉娜、熊述全等人之间的转款系案涉项目的销售代理佣金，本院对晟佳公司主张不予支持。 综上，联运公司要求晟佳公司退还超额支付佣金的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。晟佳公司反诉要求联运公司支付佣金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都市晟佳营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告仁寿联运置业有限公司129700.31元； 二、驳回原告仁寿联运置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告成都市晟佳营销策划有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费2150元，由本诉原告仁寿联运置业有限公司负担1000元，本诉被告成都市晟佳营销策划有限公司负担1150元；反诉案件受理费5308元，由反诉原告成都市晟佳营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年十二月二日 书记员  苏宇