贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3023号原告：袁某，男，2004年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：金某，女，1973年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，（袁某母亲）被告：贵州新运房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新光路4号，统一社会信用代码91520000714308752C。法定代表人：唐冰，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：陈林超，贵州证衡律师事务所律师，执业证号15201201910152406。委托诉讼代理人（一般授权代理）：陈伟，贵州证衡律师事务所实习律师，实习证号2301190911661。原告袁某诉被告贵州新运房地产开发有限公司（下称新运房开）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁某的法定代理人金某、被告贵州新运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈林超、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州新运房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》无效；2.被告贵州新运房地产开发有限公司退还原告购房款人民币249060元，并赔偿因合同无效给原告造成的损失（以249060元为基数，从2018年1月30日起按年利率24%的标准计算至2020年5月29日的利息139473.6元。并按年利率24%的标准计算从2020年5月30日至购房款退还完毕之日止的利息）；3.被告贵州新运房地产开发有限公司赔偿原告居间服务费30000元，并从2019年9月4日是起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部付清之日；4.案件诉讼受理费由被告承担。事实和理由：2017年原告作为乙方与被告贵州新运房地产开发有限公司作为甲方签订了新天国际商铺认购书，约定由乙方认购甲方新天国际4楼45号商铺，乙方向甲方支付了定金20000元。合同约定若该项目“预售许可证”等相关证件在签订合同前无法在网上查到相关内容，甲方无条件退还乙方所付相关定金和团购费。同日，被告为融取原告资金，将团购费30000元做成居间费，要求原告与其指定的销售商贵州好房购网络科技有限公司（下称好房购公司）签订了《居间服务协议》，并由好房购公司收取了原告支付的该项费用。2018年1月30日，被告新运房开在未取得房屋预售许可证的情况下，通知原告签订了《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》，主要内容为：1.原告向被告新运房开购买位于贵阳市乌当区，建筑面积21.87㎡；2.合同第五条约定被告新运房开保证在2018年4月30日前按本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》；3.合同第九条约定被告新运房开承诺于2018年12月30日前交房。买卖合同签订后，原告当日即按合同约定向被告支付了第一期购房款249060元。但至今，被告没有通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，也没有办理房屋预售许可证，更没有向原告交付房屋，原告购买房屋的目的已经不能实现。而且，被告在没有取得房屋预售许可的情况下与原告签订买卖合同，已经违反法律的强制性规定，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定为无效协议。协议无效的原因在被告，协议的无效给原告造成了因房价上涨而应获得的利益受到损害，被告应过错赔偿责任。望依法支持原告的诉请。被告新运房开辩称，一、案涉合同为有效合同。答辩人已于2018年12月取得商品房预售许可证。二、双方已实际履行了案涉合同，原告并未遭受损失，其权益并未受到侵害。原告在与答辩人签订案涉合同的同时，还与第三方贵州鼎基伸座资产管理有限公司签订了一份《商铺租赁及经营管理合同》，答辩人已按照案涉合同第九条及原告与第三方签订的租赁合同第五条的约定，在2018年4月1日将案涉房屋交付原告，原告从该日起就已实际占有使用并获取案涉房屋为其带来的收益。三、原告诉请答辩人连带退还30000元居间服务费的主张无任何事实及法律依据。原告诉称的被告要求原告与指定销售商签订，并非本案真实事实，答辩人从未指定过任何主体与原告签订过《居间服务协议》，也并未收取过原告的任何居间费用。综上，案涉合同为有效合同，且案涉合同已经履行并且可以继续履行，故请法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下，2017年9月3日，原告袁某与被告新运房开签订《新天国际商铺认购书》，签订预算（会签）单，约定购买新天国际4楼45号商铺，面积21.87㎡，优惠前总价584082元，双方在签订认购书后乙方支付定金20000元，签订《商铺买卖合同》后，定金转为房款的一部分。认购书补充约定第六条“若该项目预售许可证等相关证件在签订合同前无法在网上查到相关公示内容，甲方无条件无息退还乙方所付相关定金和团购费。”，当日还签订了《新天国际置业预算（会签）表》和《新天国际特殊申请单》，〈预算表〉具体约定了单价26707元，总价584082元，交30000元优惠80000元，折后总价489060元，首期付款249060＋3万元。2017年9月3日原告交30000元团购费，2017年9月4日由贵州好房购网络科技有限公司向原告出具30000元的收据。〈特殊申请单〉约定了定金20000元，付款方式为分期付款。2018年1月30日，原告袁某（乙方）与被告新运房开（甲方）签订编号为ＸＴＧＪ356的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》，约定：原告原告购买被告开发的位于贵阳乌当区，建筑面积21.87㎡，单价26707元，合计584082元。优惠价为22363元／㎡，实际成交价为489060元。首期付款乙方须在签订本合同时交付总房款的50%，计人民币249060元；第二期付款乙方须于正式网签《商品房买卖合同》前，交付剩余房款人民币240000元。合同第五条“甲方保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同约定的价格售给乙方……乙方在接到甲方网签通知的10天内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》”；第九条“甲方承诺于2018年12月30日前交房，如甲方未按时交房，按照国家相关法律条款规定赔付乙方违约金按总房款的0.05%/天，若延期交房六个月以上，乙方有权要求甲方退还乙方所交所有房款。”原告2018年1月30日向被告汇款229060元，同日，被告新运房开向原告出具249060元的收款收据。签订合同当日，原告与贵州鼎基伸座资产管理有限公司（下称贵州鼎基伸座）签订了一份《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将商铺在贵州鼎基伸座统一经营管理模式下运营，租赁期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止，租赁期内原告无权将该商铺以任何形式进行自我或委托他人经营管理……。原告按已交付总房款有权获得如下租金收益，第1-3年8%，第4-7年9%，第8-10年10%，租金收益每季度支付一次，第一季度7月1日前，第二季度10月1日前，第三季度1月1日前，第四季度4月1日前。该套商铺起租之日视为商铺交付之日……。被告向原告返2018年4月至2019年12月的租金39852.6元。被告至2019年7月31日取得商品房预售许可证，营业面积为9018.8㎡；2019年9月7日更改营业面积为9177.061㎡。原告所购商铺已规划为“影院”，至诉讼期间，原告与被告未签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，案外人贵州鼎基伸座资产管理有限公司工商登记信息为注销。本院认为，被告在与原告签订《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》时未取得商品房预售许可证明，但在起诉前已取得了贵阳市住房和城乡建设局颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告之间签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》有效。原告向被告所购商铺由贵州鼎基伸座资产管理有限公司对外出租，但该鼎基伸座公司的工商登记信息目前为注销，出租管理人已丧失公司人格，故原告意欲通过购买商铺出租获利的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，合同有效亦可因被告的违约解除，《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》第九条约定了被告应于2018年12月30日前交房，延期交房六个月以上，原告有权要求被告退还所交所有房款，该商铺至今未交付原告，故原告要求被告退还房款249060元，而原告诉请被告退还房款是解除合同的后果，本院支持原、被告解除《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”对原告主张以249060元为基数，自2018年1月30日起按年利率24%为标准计算损失，因本案不是民间借贷合同，不适用该标准，但被告实际占用了原告资金，应当承担《商铺租赁及经营管理合同》约定的三年内年利率8%的损失，自2020年1月1日起至房款退还之日。关于原告主张被告退还居间服务费30000元，被告辩称不是其收取与其无关，但该费用是被告在为销售其商铺过程中的促销策略，约定内容为交30000元优惠80000元，是对总房价584082元的优惠，这笔钱因解除购房合同、退还房款而应由被告一并退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告袁某与被告贵州新运房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》；二、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁某购房款249060元；并自2020年1月1日起按年利率8%计算损失至房款退还完毕之日；三、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁某居间服务费30000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7875元，由被告贵州新运房地产开发有限公司负担5008元，原告负担2867元；保全费2520元由被告贵州新运房地产开发有限公司负担。（案件受理费、保全费原告已交，由被告在履行本判决时直接支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  李雪梅二〇二〇年十二月二十一日法官助理高玲英书记员杭敏