重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初27887号原告：重庆香江高科地产发展有限公司，住所重庆市渝**洪湖东路******，统一社会信用代码91500000753054302C。法定代表人：杨孙西。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗佳棋，重庆百君律师事务所实习律师。被告：陈嘉庆，男，汉族，1983年7月26日出生，，住广西隆安县委托诉讼代理人：王波，重庆丰柏律师事务所律师。原告重庆香江高科地产发展有限公司(以下简称香江高科公司)与被告陈嘉庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告香江高科公司的委托诉讼代理人王雨、宗佳棋，被告陈嘉庆的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香江高科公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《商业租赁合同》于2020年6月26日解除；2、被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年6月24日期间的租金60797.93元；3、被告支付原告滞纳金：以12155元为基数，从2020年1月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以9410.32元为基数，从2020年2月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；4、被告支付原告2019年3月25日至2019年10月24日期间装修期内欠付租金42542.5元，并支付逾期付款滞纳金（以42542.5元为基数，从2020年6月27日起至实际付清之日止，按0.05%标准计算至付清之日止）；5、被告支付原告2020年6月29日至2020年7月16日期间场地占用费14694.8元（12966元÷30天×2倍×17天）；6、被告支付原告律师费5000元。7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订了《商业租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区XX东路X号的商铺及设施出租给被告使用。后被告未按照约定支付原告租金，侵犯原告合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告陈嘉庆辩称，本案合同已于2020年4月18日解除。在合同履行过程中，因遇疫情，被告按照双方签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》第26.1条的约定，已于2020年4月16日向原告发出了提前终止本租赁合同的通知。合同解除后，被告不应再支付之后的租金义务。请求依法减免疫情期间（2020年2、3月）的租金、2020年4月租金减半支付。被告因不可抗力导致合同提前终止，不属于违约解除，原告应退还被告保证金。因被告不存在违约的情形，因此不应承担滞纳金、场地占用费和律师费等。综上，驳回原告不当诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的证据：《重庆财富中心商业租赁合同》、重庆财富购物中心商铺交付通知书、《解除的通知》、邮件全程跟踪查询结果、微信聊天记录、关店告知函，本院予以采信。对原告举示的不动产权证、民事法律事务委托合同、重庆增值税普通发票、招商银行入账回单，被告虽不认可其真实性，但未举示相反证据予以证明，故本院对该证据的真实性予以认可。对原告举示的加班施工申请表，被告虽不认可其真实性。但是被告申请的证人陈刚在出庭作证中自认是被告员工，其在该证据上签字，故本院对该证据的真实性予以认可。对被告举示的收据，原告虽不认可其真实性，但未举示相反证据予以证明，故本院对该收据的真实性予以认可。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区XX东路X号第1至3层、第4层部分（商业1至商业3、商业5、商业6）房屋系原告所有。被告作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订了《重庆财富购物中心商业租赁合同》，主要约定：合同首部载明了双方的地址及联系电话。第1.1条约定：甲方将位于重庆市渝北区XX东路X号X-X商铺及其设施出租给乙方从事经营使用；第3.1条约定：双方确认，承租房产的计租面积为135.06平方米；第4.1条约定：租赁期限为3年，自交付日开始计算，双方暂定商铺的交付日为2019年3月25日，租期于2022年3月24日届满；第5.1条约定：装修期自实际交付日起，即2019年3月25日起至2019年10月24日止。第5.3条约定：乙方自2019年3月25日起计缴租金；第5.5条约定：双方认可，装修优惠期是甲方基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足36个月，则双方确认，取消本条所述装修期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金。第6.2条约定：租金期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分，2019年3月25日至2020年3月24日固定租金为90元/月/平方米，租金为12155元/月，抽成租金为当月营业额的12%；2020年3月25日至2021年3月24日固定租金为96元/月/平方米，租金为12966元/月，抽成租金为当月营业额的13%；第6.3条约定，在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为月缴纳，乙方应当在每月第25日之前（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个月的固定租金；第6.4条约定，本合同项下第一期租金（自2019年3月25日起至2019年4月30日止）为7459元。第一期租金应在本合同签署后7日内支付至甲方。第7.1条约定：本合同签署7日内，乙方应向甲方支付租赁保证金36465元；第7.3条约定：如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金，有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用，甲方及管理公司有权选择向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金或直接从租赁保证金扣除任何乙方所欠的款项，扣除前述所欠款项后，乙方应在接到甲方或管理公司书面通知之日起14日内补足租赁保证金；第19.1条约定：乙方应按本合同的约定及时支付租金及其他费用。第23.2条约定：在租赁期内，如乙方未经甲方同意提前终止合同或甲方根据合同约定行使提前终止/解除合同之权利的，则甲方有权在享有本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金，甲方并有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。第23.4条约定：双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。第23.6条约定：若乙方拖欠租金或各项费用超过15天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还。第23.16条约定：发生以上违约行为甲方有权终止合同时，乙方应于甲方向乙方发出终止合同通知书3日内无条件撤场。第23.18条约定：因乙方违约而导致甲方通过法律途径向其主张权利的，则甲方实现权利的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担。第25.5条约定：无论任何原因，交还日乙方仍未能将按要求的承租房产交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金，……，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。第25.7条约定：在乙方向甲方交还承租房产的同时，双方应当签署承租房产交还确认书。第26.1条约定：在本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致乙方无法继续经营本合同提前终止，双方互不追究对方责任。第27.1条约定：任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，且按照本合同约定地址发送。第27.3条约定：以邮寄方式发出的，以投递后第3日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证。2019年3月12日，被告向原告支付案涉房屋租赁保证金36465元。2019年3月25日，原告将案涉房屋交付被告使用，被告实际占用使用该房屋。2020年4月18日，原告收到被告发送的《关店告知函》，主要载明：因受疫情影响，2、3月按照商场要求闭店关门，房租应当免收。虽复工开业，但商场人客稀少，提请减半征收。复工营业以来，生意每况愈下，经营收入与成本严重倒挂，无力继续支撑，决定于2020年4月16日关闭歇业。2020年6月26日，被告收到原告邮寄的《解除的通知》，主要载明：被告因原告未按约支付租金等费用，根据租赁合同第23.6条之约定，即日起解除双方租赁合同，并要求被告于解除之日起3日内无条件撤场。原告将在2020年6月28日收回租赁场地。2020年7月16日，由被告员工陈刚申请并签字的加班施工申请表主要载明：2020年7月16日22时至2020年7月17日8时，8人须在案涉房屋加班施工，施工内容为撤场。2020年9月7日，原告为委托人（甲方）与重庆百君律师事务所为受托人（乙方）签订民事法律事务委托合同，该合同主要约定：乙方接受甲方委托，指派律师为甲方与被告房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费5000元。2020年9月27日，原告支付重庆百君律师事务所律师服务费5000元。庭审中，双方认可：合同约定从2019年3月25日至2019年10月24日为装修优惠期，该期间免去的一半租金为42542.5元。被告按约定应在2020年1月25日缴纳2020年2月份的租金，因疫情开始，被告就没有去缴纳过租金。双方还认可2020年4月18日未达成解除合同的一致意见，也没有就疫情原因减免租金达成一致意见。根据案涉租赁合同关于租金标准的约定：2019年3月25日至2020年3月24日的固定租金标准为90元/月/平方米，月租金为12155元；2020年3月25日至2021年3月24日的固定租金标准为96元/月/平方米，月租金为12966元。被告下欠原告的租金分时段计算为：2020年2月12155元、2020年3月1日至24日9410.32元、2020年3月25日至31日2927.81元、2020年4月12966元、2020年5月12966元、2020年6月1日至24日10372.8元。香江高科公司陈述：案涉租赁房屋最终交还原告的时间是2020年7月16日。被告依据合同第26条行使合同解除权并非有效解除合同行为。合同解除并非不可抗力导致的必然结果。被告发出的《关店告知函》不能体现出被告因不可抗力而请求解除合同的意思表示。被告发函后并未实际搬离并交还租赁房屋，且未即时缴纳欠付租金。被告前述违约行为，导致原告有权解除合同且不退还保证金。陈嘉庆陈述：依据双方签订的租赁合同第26条约定，可以看出该条约定赋予了双方在不可抗力下都可以提出提前终止合同，且不承担违约责任。本次疫情属于不可抗力，2020年2、3、4月份大环境条件下，被告根本无法继续经营，所以向原告提出提前解除租赁合同，且该解除通知也送达了原告，符合合同法规定的解除条件，因此被告认为该合同于2020年4月18日已经解除。根据公平原则，请求免收2020年2、3月租金，4月的租金减半收取。滞纳金及房屋占有使用费不应当由被告承担。即使如果法院认定被告需承担上述费用，因被告不是恶意违约，且该部分违约责任约定过高，请求法庭依法调低。本院认为：香江高科公司与陈嘉庆签订的《重庆财富中心商业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依法按约全面履行。关于合同解除的认定。被告主张，因新冠疫情属于不可抗力，合同约定解除条件成就，故其向原告发送的《关店告知函》应视为其作出解除合同的意思表示。自原告收到该函件时，双方租赁合同解除。本院对该主张不予认可，理由如下：根据案涉租赁合同第二十六条第一款之约定，不可抗力导致合同无法继续履行，致使承租人无法继续经营的，双方才可以提前终止本合同，互不追究对方违约责任。本案中，被告向原告发送了《关店告知函》，但该函件并未明确作出解除案涉租赁合同的意思表示，也没有提出关于租金结算、房屋交还等合同解除后续问题的相关事宜。双方也没有就2020年4月18日解除合同达成一致意见。故本院认定被告发出的《关店告知函》不能作为案涉租赁合同解除的依据。根据案涉租赁合同约定，被告应在2020年1月25日前足额缴纳2020年2月的固定租金，却至今未缴纳，拖欠租金早已超过15天，故原告依据案涉租赁合同约定有权解除合同。本案中，被告于2020年6月26日收到原告邮寄的《解除的通知》，此时双方租赁合同已解除。故对于确认《重庆财富中心商业租赁合同》于2020年6月26日解除，本院予以支持。被告应按照约定在接到该解除通知后的3日内即2020年6月29日前撤场，并归还案涉房屋。根据案涉租赁合同约定，被告应支付原告租赁合同解除前的租金。原告主张被告支付2020年2月1日至2020年6月24日期间的租金60797.93元，符合合同约定。众所周知，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，同年3月10日24时由一级响应调整为二级响应。同年3月24日24时由二级响应调整为三级响应，该期间属于新冠疫情期间，基于公平原则、被告停业和恢复营业的情况，本院酌情减免被告应支付的2020年2月租金12155元，但被告需支付原告2020年3月1日至2020年6月24日期间租金48642.93元。同时，因被告欠付租金，应按约支付滞纳金，即逾期缴纳租金的违约金。依据案涉租赁合同约定，原告有权每日向被告按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。结合查明的被告分时段欠付租金及合同约定的缴纳时间，被告应在每月25日前足额缴纳下一个月租金，故滞纳金计算方式：以9410.32元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于装修期内欠付租金及滞纳金。按照合同约定，2019年3月25日至10月24日为装修期间，装修期内租金五折优惠。如合同履行期不足36个月，则取消装修期之约定，被告应按实际使用天数及合同约定租金标准支付租金。本案中，原告于2019年3月25日将案涉租赁房屋交付被告使用，按约定收取了装修期一半的租金42542.5元。案涉租赁合同实际履行期不足36个月，则应依约定取消装修期，按被告实际使用租赁房屋时间及约定标准缴纳租金。故被告还应支付原告2019年3月25日至2019年10月24日期间的一半租金42542.5元。关于支付前述款项的滞纳金。截止本判决生效前，双方对合同解除与否及解除时间均存在争议。原告也没有明确告知被告补缴装修期租金的具体时间，故原告要求被告支付因逾期补缴装修期租金产生的滞纳金，无事实依据。因此，对于原告要求被告从2020年6月27日起支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。关于场地占用费，即案涉租赁合同解除后至租赁房屋实际交还日间的房屋占有使用费。被告应按照该解除通知于2020年6月29日前撤场，并归还案涉租赁房屋。结合被告员工于2020年7月16日签名的加班施工申请表，及原告陈述租赁房屋最终交还原告的时间是2020年7月16日。本院认定案涉房屋实际交还时间是2020年7月16日。故被告应支付房屋占有使用费。根据合同约定，占有使用费按日租金标准2倍计算，该标准实际含有违约金性质，约定过高，本院酌情调整为按1.3倍计算；起算时间应为2020年6月30日。故本院对原告请求判令被告支付自2020年6月30日起至2020年7月16日的房屋占有使用费9551.62元（12966元/月÷30天×1.3倍×17天）的诉讼请求予以支持。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于律师费。根据案涉租赁合同第二十三条第十八款的约定，被告作为违约方，应当支付原告通过法律途径实现权利的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。原告举示的相应证据足以证明其实际支付了律师费5000元。故对于请求被告支付律师费5000元的诉请，本院予以支持。被告主张原告应退还保证金。根据案涉租赁合同第二十三条第二款约定，被告拖欠租金超过15天，原告有权单方终止合同，被告已交的保证金不予退还。本案中，因被告逾期缴纳租金违约，原告依照合同约定行使合同解除权，被告无权要求原告退还保证金，故原告不应在应收款项中抵销保证金数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告重庆香江高科地产发展有限公司与被告陈嘉庆签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》于2020年6月26日解除；在本判决生效后三十日内，被告陈嘉庆支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2020年3月1日至2020年6月24日期间租金48642.93元及滞纳金（以9410.32元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止）；在本判决生效后三十日内，被告陈嘉庆支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2019年3月25日至2019年10月24日装修期间的租金42542.5元；在本判决生效后三十日内，被告陈嘉庆支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2020年6月30日至2020年7月16日期间的房屋占有使用费9551.62元；在本判决生效后三十日内，被告陈嘉庆支付原告重庆香江高科地产发展有限公司律师费5000元；驳回原告重庆香江高科地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4182.04元，由被告陈嘉庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十二月三十一日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞