山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初3668号原告：中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行，住所地济宁市兖州区建设中路133-1号，统一社会信用代码91370882866083695H。负责人：孔凡群，职务行长。委托诉讼代理人：姜存臣，系原告单位员工。被告：乔**，男，1988年10月8日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行（以下简称“农业银行兖州支行”）与被告乔**金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农业银行兖州支行的委托诉讼代理人姜存臣、被告乔**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农业银行兖州支行向本院提出诉讼请求：1、判定被告乔**偿还原告贷款本金280,586.64元及相应利息、复利、罚息42,909.38元(2020年10月22日以后的利息、复利、罚息按合同约定计付到贷款本息还清之日)，合计323,496.02元；2、被告瑞马集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法确认原中国农业银行股份有限公司兖州市支行与被告瑞马集团有限公司(原山东瑞马房地产开发有限公司)签订的《个人购房担保借款合间》约定的预告抵押权合法有效，判定瑞马集团有限公司履行协助原告办理抵押权登记义务；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2014年5月5日，原告(原中国农业银行股份有限公司兖州市支行)与瑞马集团有限公司、乔**签订了《个人购房担保借款合同》，依据借款合同约定，2014年5月6日，原告按时向被告乔**发放了一手房贷款34万元整，用途为购买房产，到期日2029年5月4日。该笔借款的担保方式为抵押担保+阶段性保证担保，抵押物为被告乔**购买的坐落于兖州区(房产证号：房预兖州字第××号)，并在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了抵押权预告登记【证号为：房预兖州字第××号】，原告对抵押物处置所得享有优先受偿权；阶段性担保人为瑞马集团有限公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，借款到期后，原告多次向被告催收，截止到2020年10月22日，被告乔**除归还了部分借款，现仍欠原告借款本金人民币280,586.64元及相应利息、复利、罚息42,909.38元，担保人也未履行担保责任,已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至贵院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，因涉案房屋已经办理正式抵押登记，农业银行兖州支行撤回对瑞马集团有限公司的诉讼，本院予以准许。农业银行兖州支行变更第2、3项诉讼请求为：请求依法确认原告与乔**签订的抵押合同合法有效，对抵押物的处置所得享有优先受偿权。乔**辩称，2015年6月30日从农行贷款34万元，前期还款一直很正常，后迫于房贷的压力在工作上进行了调整，想把房贷还上，没有想拖欠。由于工作不稳定导致资金不稳定，房贷没有按时偿还。现在本人在想办法筹钱还款，希望能将逾期的还上后，剩余部分继续按合同约定继续履行。农业银行兖州支行提交了乔**的身份证、婚姻登记记录证明、个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、房屋他项权利证书、借款凭证、贷款还款试算信息等证据证明其诉讼主张。经质证，乔**对农业银行兖州支行提交的证据均无异议。本院认为农业银行兖州支行提交的证据来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信，并已附入卷宗为凭。本院经审理认定事实如下：2014年5月5日，农业银行兖州支行与乔**签订编号37020120140089930《个人购房担保借款合同》，约定乔**向农业银行兖州支行借款34万元，借款用途为购买房产，购买的房产位于兖州区，借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。利率调整以12个月为一个周期，在一个调整周期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。借款提取约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入山东瑞马房地产开发有限公司在兖州农行开立的账号15×××14内。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月借款发放日对应日。本合同项下借款采用“阶段性保证+抵押”的担保方式，由阶段性保证人山东瑞马房地产开发有限公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证。保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2014年3月17日，乔**向农业银行兖州支行出具《同意房产抵押承诺书》，同意以其购买的上述房屋提供抵押担保。房地产抵押清单载明抵押房地产暂作价495,285元。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记；自抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同约定的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人不配合贷款人核查贷款用途或违约使用之日无法查明的，从贷款发放日起计收罚息。在此期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年5月5日，农业银行兖州支行依照借款合同的约定及乔**的授权将贷款本金34万元支付至山东瑞马房地产开发有限公司在兖州农行开立的账号15×××14内。借款凭证载明：借款人乔**，借款金额34万元，借款用途为购买住房，借款种类为一手房贷款，借款日期为2014年5月5日，到期日期为2029年5月4日，执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%，还款方式为等额本息，按月还款，还款日为5日。合同履行前期，乔**还款情况均属正常，自2019年5月开始出现逾期还款情况，未正常还款付息。截止至2020年10月22日，乔**尚欠农业银行兖州支行借款本金280,586.64元，利息、罚息及复利42,909.38元未还。2014年4月2日，乔**与山东瑞马房地产开发有限公司在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了不动产预告抵押登记，预告登记权利人为乔**，预告义务人为山东瑞马房地产开发有限公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，房屋他项权证书编号为房预兖州字第××号。2015年12月30日，农业银行兖州支行与乔**在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了不动产抵押登记，房屋他项权利人为农业银行兖州支行，房屋所有人为乔**，他项权利种类为抵押，债权数额34万元，房屋他项权证书编号为：济宁市房他证兖州区字第××号。另查明，农业银行兖州支行为实现该笔债权，向本院申请诉讼保全，支出财产保全申请费2,137元。本院认为，农业银行兖州支行与乔**签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。农业银行兖州支行依照合同约定向乔**发放了借款，乔**应按照合同约定的期限按时按期履行向农业银行兖州支行支付借款本息的义务，乔**未按合同约定每月等额本息还款，经催要后仍未履行约定的还款义务，农业银行兖州支行以提起民事诉讼的方式宣布借款提前到期，要求乔**偿还全部所欠借款本金，支付合同约定的利息、罚息及复利，是行使《个人购房担保借款合同》赋予的权利，对于农业银行兖州支行要求乔**偿还借款本息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。乔**将其购买的位于兖州区产抵押给农业银行兖州支行，并办理了不动产抵押登记手续，抵押权依法成立，农业银行兖州支行要求对乔**提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，事实清楚，证据充分，本院予以支持。农业银行兖州支行因实现本案债权产生的诉讼保全申请费2,137元，要求被告承担该费用，是基于双方借款合同约定，不违反法律规定，并且农业银行兖州支行已经支付了该费用，应视为其实际损失，对农业银行兖州支行的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、乔**于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行借款本金280,586.64元及利息（含罚息、复利，截止至2020年10月22日的利息、罚息及复利共计42,909.38元，2020年10月22日之后的利息、罚息及复利按照合同约定计算至借款本息付清之日）；二、乔**于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行因实现债权支出的的诉讼保全申请费2,137元；三、中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行对济宁市房他证兖州区字第××号房屋他项权证书所载明的乔**所有的房产拍卖、变卖所得价款，在抵押担保责任范围享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,152元，减半收取3,076元，由乔**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  韦雪冰二〇二〇年十二月二十八日法官助理勾淑军书记员王媛