陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1021民初766号 原告：商洛市新安物业管理有限责任公司（简称新安物业公司），住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：马高峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈红军，洛南县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张静，洛南县城关法律服务所法律工作者。 被告：商洛市金盛源房地产开发有限公司（简称金盛源公司），住所地洛南县。 法定代表人：张崇杰，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张文驰，男，生于1948年5月24日，汉族，住洛南县，系该公司职工。 原告新安物业公司与被告金盛源公司物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新安物业公司委托诉讼代理人陈红军、张静，被告金盛源公司委托诉讼代理人张文驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费79193.69元；2、本案诉讼费由被告承担。2020年8月2日，原告请求变更诉讼请求为：依法判令被告支付2018年1月1日至2020年12月31日，共36个月物业管理费，合计74249.9元。事实和理由：被告作为洛南县桃园小区的开发商，与原告签订有《前期物业服务合同》。2017年1月5日原告又与桃园小区业主委员会签订《桃园小区物业服务合同》，合同约定：根据陕西省物业管理条例有关规定，未售房屋按空置房的70%收取管理费，住宅按0.5元/每月/每平方米收取，非住宅按1.5元/每月/每平方米收取。被告公司有该小区的未售房屋37套，总面积3136.33平方米（其中住房15套，面积2096.58平方米。门面房22套，面积1039.75平方米）。被告已支付清2016年5月底前的物业费，原告曾两次向被告发出清收通知书，要求支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业费74249.9元，但被告一直拒不支付，原告遂起诉。 被告商洛市金盛源房地产开发有限公司辩称：1、2012年8月6日，原、被告签订《前期物业服务合同》，原告入住被告开发的洛南县桃园小区进行物业服务。2016年5月31日，原、被告又签订了补充《协议》，《协议》第三条约定：“乙方（原告）要严格按照政策规定收取物业费，坚决不能超标准超范围收取，未售出的房屋不能收取物业费”，本协议对未售房屋物业费做了清楚规定，原告要求被告支付未售房屋的物业费不合理；2、2019年11月14日，原、被告物业服务合同纠纷一案经洛南县人民法院判决，驳回了原告要求被告支付未售房屋物业服务费的诉求，原告再次起诉要求被告支付未售房屋的物业服务费属于违约违法；3、桃园小区业主委员会无备案、无印章，没有对外行使权利的法律效力。即使备案后其与原告签订物业服务合同，原告都应书面通知被告，原告未通知被告，原、被告之间的《前期物业服务合同》及补充《协议》仍有效。综上所述，原告要求被告支付未售房屋的物业服务费严重违约，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告商洛市新安物业管理有限公司系叁级物业服务企业，被告商洛市金盛源房地产开发有限公司开发了洛南县桃园小区，2012年8月6日被告委托原告进行物业管理，双方签订《前期物业服务合同》，约定：“本物业管理服务费，住宅为0.5元/每月/平方米；非住宅为1.5元/每月/平方米。空置房的物业管理服务费，按照规定标准额度70%交纳。“2016年5月31日原、被告就桃园小区物业费的遗留问题达成补充协议约定：“乙方（原告）要严格按政策规定收取物业费，坚决不能超标准、超范围收取，未售出的房屋不能收取物业费。” 2016年6月18日，洛南县桃园小区召开业主大会，选举组建业主委员会，并在洛南县房产管理局进行了备案。2017年1月5日洛南县桃园小区业主委员会与原告签订《桃园小区物业服务合同》，合同第四章第十七条第4项约定：“住宅按0.5元/每月/每平方米收取管理费，非住宅按1.5元/每月/每平方米收取管理费，空置房的物业管理服务费，按规定标准的70%交纳。”被告公司位于该小区的未售房屋37套，总面积为3136.33平方米（期间销售住宅房屋3-1-202，面积为136.64平方米，物业费按16个月收取），售后空置总面积为2999.69平方米，其中空置住宅为1959.94平方米，空置商铺为1039.75平方米，现原告起诉要求被告支付以上空置房屋2018年1月1日至2020年12月31日的物业费。 另查明，被告已支付清2016年5月底前的物业费，原告曾于2019年10月15日诉至本院要求被告支付2017年12月1日以前空置房屋物业服务费，该案已判决并生效。 以上事实，有中华人民共和国物业服务企业资质证书、营业执照副本复印件、《前期物业服务合同》、《协议》、《桃园小区物业服务合同》、物业费清收通知、洛南县房产管理局证明、洛南县人民法院（2019）陕1021民初1555号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。房屋的所有权人为业主，业主应当按时交纳物业服务费，遵守业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位选聘物业服务企业而签订的前期物业服务合同，在业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效时而终止。本案中，原、被告于2012年8月6日签订《前期物业服务合同》，又于2016年5月31日签订补充《协议》，《协议》约定未售出的房屋不能收取物业费。2017年1月5日，洛南县桃园小区业主委员会代表全体业主与原告签订《桃园小区物业服务合同》，合同成立即生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期原、被告签订的《前期物业服务合同》效力终止，作为《前期物业服务合同》的补充合同《协议》效力亦同时终止，双方履行2017年1月5日订立的合同义务符合法律规定，原告请求从2018年1月1日起计算空置房屋物业服务管理费符合《桃园小区物业服务合同》的约定，本院予以准许。对于被告辩称应按《协议》约定未售房屋不收取物业费观点，本院不予采纳。故被告应缴未售住宅合计物业费为25460.42元；应缴未售商铺物业费为39302.55元，合计被告应支付原告物业费64762.97元，超出部分，本院不予支持。2020年8月2日，原告请求变更诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。被告辩称2019年11月14本院判决已驳回原告要求被告支付空置房屋物业服务费52951.94元之诉求，原告再次起诉属违法观点，本院认为，前诉是处理2017年12月1日以前被告拖欠原告的物业费，而后诉是处理2018年1月1日以后被告拖欠原告的物业费，两次诉讼诉讼请求不同，并非重复起诉，原告起诉符合法律规定，被告辩称观点本院不予采纳；被告辩称桃园小区业主委员会无备案、无印章，没有对外行使权利的法律效力观点，与事实不符，本院不予采纳。故依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十一条第一款第七项、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业纠纷服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下： 一、由被告商洛市金盛源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告商洛市新安物业管理有限责任公司物业服务管理费64762.97元； 二、驳回原告商洛市新安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费1779.8元，减半收取889.9元，由被告商洛市金盛源房地产开发有限公司负担709.5元，由原告商洛市新安物业管理有限责任公司负担180.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员 张治英 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 赵 青 书 记 员 盛玉花