贵州省印江土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0625民初2564号 原告：斯旭阳，男，1990年2月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。 被告：任浩，男，1987年3月11日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所：贵州省贵阳市云岩区大凹村。统一社会信用代码：91520000675435387K。 法定代表人：苟继熊，1954年3月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。系该公司执行董事。 被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，营业场所：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县龙津街道河滨北路北侧。统一社会信用代码：91520625076042469D。 负责人：金生华，男，1957年2月14出生，汉族，住浙江省东阳市。系该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：张霞，女，1989年8月27日出生，土家族，住印江土家族苗族自治县。系公司职工。 原告斯旭阳与被告任浩、贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏房开）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏房开印江分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告斯旭阳的委托诉讼代理人张庆、被告任浩到庭参加了诉讼，被告炎夏房开、炎夏房开印江分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告斯旭阳向本院提出诉讼请求：1.判决三被告共同支付原告房屋租金人民币91228.2元及利息（利息从2019年1月1日起以91228.2元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止）；2.本案案件受理费由三被告承担。事实与理由：2016年8月30日，被告任浩与被告炎夏印江分公司签订《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》，约定被告炎夏公司将其开发建设的位于贵州省铜仁市印江县房屋出租给被告任浩使用。租赁期限为五年，即从2016年11月28日起至2021年11月27日止。租金按35元每平方米每月计算，因约定免租期，五年租金共计为91228.2元，承租人最迟在2018年12月31日之前付清。租赁协议签订后，被告炎夏印江分公司将房屋交付给了被告任浩使用。2016年9月，原告斯旭阳作为买受人与被告炎夏印江分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告炎夏印江分公司将位于贵州省铜仁市印江县房屋出售给原告。2018年7月1日，原告与被告炎夏印江分公司签订《商品房交付协议》，约定2-103、2-104、2-105、2-106、2-107号房屋的租金收益全部归原告所有，相关租户不交纳租金的责任由被告炎夏印江分公司承担，被告炎夏印江分公司前期收取的租金亦支付给原告。当日，被告炎夏印江分公司张贴《温馨告知》，告知承租人案涉房屋的租金收益归原告所有，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与原告联系。但时至今日，被告任浩与被告炎夏印江分公司始终未按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》、《商品房交付协议》和《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，原告利益收到损害。原告认为，其以购买的方式取得2层2-103、2-104、2-105、2-106、2-107号房屋的所有权和使用权，由该房屋产生的租金收益应归原告所有。被告任浩应当按照《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》及《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，被告炎夏印江分公司应当按照《商品房交付协议》的约定将已收取的租金支付给原告。因被告任浩、炎夏印江分公司逾期未向原告支付租金，所以在支付租金的同时还应承担逾期付款利息。又因被告炎夏印江分公司系被告炎夏公司的分公司，故被告炎夏公司就被告炎夏印江分公司对外产生的民事行为也应当承担法律责任。现原告为了维护自身合法权益，特根据《合同法》《民事诉讼法》之规定，依法提起如前诉请，恳请支持为谢。 被告任浩辩称，我是与房开公司签订租赁合同，我也是受害者，房开公司本应该负责公共设施的建设，但是我们进去后房开公司就失联了，后面公共设施就是由我们承租人自己负责完善的。我不同意向原告支付租金，我没有与原告签订合同。 被告炎夏房开未作答辩。 被告炎夏房开印江分公司未作答辩。 本院经审理认定以下事实：2016年8月30日，以被告炎夏房开印江分公司为甲方、任浩为乙方，签订《印江浙江商贸城二楼家具市场租赁合同》。协议约定：一、交房时间与租赁期限。炎夏房开印江分公司将其开发的位于印江自治县房屋出租给任浩使用，甲方交房给乙方装修商铺时间为2016年11月15日。租赁期限为五年，即从2016年11月28日至2021年11月27日（双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算）。二、租金价格及优惠。租金按35元／㎡／月按建筑面积计算。优惠政策约定租赁期限五年，给予经营户第一年、第二年免租期，第三年交三个月，第四年交四个月，第五年交五个月，五年共交十二个月。每户面积在200平方米左右及以下，交保证金1万元，300-500平方米交保证金2万元，500平方米以上交3万元（所交保证金可抵租金）。甲方交房给乙方装修时，乙方应付清三年租金，500平方米以上的大面积商户可协议分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前。第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付。三、甲方交商铺给乙方装修标准。甲方负责给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，其余装修由乙方负责。合同签订后，炎夏房开印江分公司将房屋交付给了任浩使用。任浩于2016年8月30日向被告炎夏房开印江分公司支付了5000元订金。 2016年9月17日，炎夏房开印江分公司与斯旭阳签订《商品房买卖合同》，约定将位于印江自治县房屋出售给斯旭阳，合同对出让商品房屋行为以及权利、义务进行了明确约定。2018年7月1日，以炎夏房开印江分公司为甲方、原告作为乙方签署了《商品房交付协议》，协议约定：1、协议签订之日起，甲方将商品房正式交付给乙方；2、协议签订之前，甲方与印江浙江商贸城二楼家具市场相关租户签订的租赁合同，乙方予以认可，商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担。甲方前期收取的租金，由甲方支付给乙方；3、甲方通知印江浙江商贸城二楼家具商场相关租户，商业用房的所有权已转交给乙方，由乙方行使上述商品房的房东权利。相关租户要购买商品房或以后续租等事宜，由相关租户与乙方直接商谈。同日，炎夏房开印江分公司，以《温馨告知》的形式在商场过道等多出显眼位置进行了张贴。之后至今，炎夏房开印江分公司未将已收取任浩的订金5000元交付给斯旭阳，任浩也未按照《租赁协议》及《温馨告知》的约定向斯旭阳支付租金。 同时查明：任浩租赁的案涉商铺由任浩自行完成了隔墙砌砖和粉刷并负担费用，于2017年7月1日正式开业。 另查明，案涉房屋的产权转移登记尚在办理过程中，尚未登记在斯旭阳名下。炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司设立的分公司。 上述事实有原、被告的陈述，原告向本院提交身份证、企业信用信息公示报告、印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议、商品房买卖合同、（2020）黔0625民初1391、1392、1393、1406、1407号民事调解书、商品房交付协议、温馨告知、照片十一张、录音录像在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，且与本案事实相关联，本院予以确认。 本院认为，合法的租赁关系依法应予保护。本案中,炎夏房开印江分公司与任浩签订书面房屋租赁协议,由任浩承租案涉房屋，租赁协议对租赁物、租期、租金及租金的支付方式等作了详细约定，炎夏房开印江分公司与任浩之间的租赁关系成立。在租赁期间内，炎夏房开印江分公司将涉案房屋出卖给原告，并在《商品房交付协议》中对租金收取等作了约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，该交付协议视为债权的转移。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，炎夏房开印江分公司将房屋出卖给原告后，通过在浙江商贸城二楼商场过道等位置张贴温馨告知，已履行告知任浩向原告支付租金的义务，该转让已发生效力，承租人任浩应按租赁协议向原告履行支付租金的义务。故原告有权向任浩主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定和租赁协议中关于第五年的租金应于2018年12月31日前支付的约定，案涉租金应于2018年12月31日前支付，现约定的租金支付期限已届满，应由任浩向原告支付尚欠租金。 关于尚欠租金金额的问题。根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》的约定，本案案涉房屋面积为217.21平方米，租期五年，优惠后任浩只支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为91228.2元。同时根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中保证金可以抵租金的约定，任浩支付给炎夏房开印江分公司的5000元订金可以抵扣租金，故尚欠租金86228.2元，炎夏房开印江分公司已收取的5000元订金应支付给原告。因炎夏房开印江分公司未履行《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中所约定的履行商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷义务，诉讼中，任浩称为隔墙砌砖和内墙粉刷装修自行支付17136元，结合任浩承租商铺的面积为217.21㎡，本院酌情应从尚欠租金86228.2元中减除8000元适当，任浩现尚欠租金78228.2元。 关于原告主张被告支付从2019年1月1日起以86228.2元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止的利息问题。租赁协议中未对逾期支付租金是否支付利息作出约定，故对原告主张任浩自2019年1月1日起支付利息的请求不予支持。 关于原告主张三被告共同支付租金及利息的问题。案涉房屋的承租人系任浩，根据合同相对性原理，应由任浩支付租金。结合炎夏房开印江分公司与原告在《商品房交付协议中》约定“但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担”，该约定系炎夏房开印江分公司为达成债权转移合同的承诺，债权转移后，其应对承租人不支付租金部分承担连带责任。炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏房开印江分公司不具有法人资格，其民事责任应由炎夏房开公司承担。炎夏房开公司承担支付责任后，有权向任浩追偿。被告任浩辩称其没有看到温馨告知，没有人收取过租金，不知道向谁交租金,该辩解不能作为其不支付租金的理由,本院对其辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告任浩、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内连带支付原告斯旭阳租金78228.2元；贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向任浩追偿； 二、被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将已收取被告任浩的租金（订金）5000元支付原告斯旭阳； 三、驳回原告斯旭阳本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2234元，减半收取计1117元，由被告任浩负担625元，由被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担25元，由原告斯旭阳负担467元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。         审判员  胡友忠 二〇二〇年十二月二十二日                                     法官助理朱亚运                                     书记员 徐芳琼