云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1905号上诉人（原审被告）：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地大理市下关南涧路**附**。法定代表人：罗泽华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李雪松，云南辉进波律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红艳，云南辉进波律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨圳波，男，1990年9月21日生，白族，住剑川县。被上诉人（原审原告）：杨锐，女，1990年6月2日生，白族，住剑川县。上诉人大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称“嘉逸公司”）因与被上诉人杨圳波、杨锐商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉逸公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判由上诉人支付被上诉人违约金95230元（自2019年7月1日起至7月30日止，按日支付总购房款2479949元的万分之1.00的违约金7439.847元，自2019年7月31日起至2020年1月23日止支付总购房款2479949元的万分之2.00的违约金87790.195元，合计金额为95230元）；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：合同约定了上诉人的修复责任，并没有约定上诉人要承担逾期交付的违约金责任，合同对房屋质量问题的处理方式作出了明确约定，不应当再适用逾期交付的责任条款，从而过度增加上诉人的责任，补充协议明确约定验房后的房屋修复期间不视为逾期交付。被上诉人在一审起诉状中陈述的理由为上诉人未取得竣工验收备案表，未达到交付条件，故其拒绝接房，在一审庭审过程中却突然改口，称系因为房屋质量而拒绝接房，并当庭提交了其在庭审前一天（2020年8月19日）下午拍摄的照片，而在此前上诉人曾多次通知被上诉人接房，被上诉人从未提出过该问题，上诉人在2020年1月23日已经取得竣工验收备案表，一审以被上诉人当庭提出的房屋质量问题，认为被上诉人此前有权拒绝接房，并判决上诉人承担逾期交房的违约责任，不符合客观事实，对上诉人不公平。上诉人在2020年1月23日取得竣工验收备案表，达到合同约定的交付条件，逾期交付的违约金只应计算至2020年1月23日。上诉人在2019年11月18日向被上诉人发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》时，就已经达到了房屋交付条件。2019年10月15日，上诉人作为建设单位组织勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位进行了验收且验收合格，并将所有材料交给建设部门申请竣工验收备案登记，但由于大理市住房和城乡建设局于2019年11月14日和2019年12月20日先后发布通知，要求对建设单位已销售的房屋维修基金进行核实后，方可通过竣工备案登记。由于维修基金要由各业主自行交到建设单位主管部门，考虑到所有业主全部交齐后才办理竣工验收办案登记不太现实，建设部门随后撤销该规定，因此延迟了上诉人取得竣工验收备案登记的时间。逾期交付违约责任的认定应当考虑疫情的因素，2020年1月24日为除夕，由于疫情防控原因，大理州1月25日进入全面防控，所有单位停工停产。直到2020年3月，上诉人单位才开始陆续恢复上班，2020年3月21日，上诉人向业主补发办理交房的《温馨提示》，载明：南麓二三期美好已成，家人们可以在近期到指定地点办理交房手续，并写明了交房地点和联系电话。依据《大理州住房和城乡建设局关于进一步统筹做好常态化疫情防控助房地产企业纾困解难促“六稳六保”的通知》的规定，因疫情导致的逾期交房问题进行沟通协商，重新确定交房时间，上诉人曾多次向被上诉人解释说明，主动就逾期交付的问题与被上诉人进行协商调处，但是被上诉人一直未给予理解，拒绝办理交房手续，此后2020年6月1日上诉人再次向被上诉人发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期期花园别院接房通知》。一审判决不加区分，全部以万分之2.00计算每日违约金，与《商品房买卖合同》第十二条的约定不符。违约金按照逾期时间分别处理（不做累加），即逾期30日内，以全部房价的万分之1.00支付每日违约金；逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，以全部房价的万分之2.00支付每日违约金。大理州中级人民法院在（2020）云29民终569号民事判决书中，对逾期交付违约金的标准，已经确立了分别计算的原则。杨圳波、杨锐辩称，合同约定2019年6月30日前交房。被上诉人于2019年11月18日收到上诉人《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》后，及时到房屋查看，发现房屋尚未完工，楼梯、路面、花园回填、绿化等均未完工，房屋质量很差，且未取得竣工验收备案表，明显达不到交房条件，并且上诉人要求被上诉人签一份《延期交房协议》，因协议内容不平等，被上诉人不同意签字，并于2019年11月26日向上诉人致函，之后上诉人告知被上诉人所属的花园别院（合院）户型延期交房，交房时间另行通知。被上诉人于2020年3月21日收到上诉人的《温馨提示》，之后到房屋查看，依旧与三个月前没有区别。被上诉人于2020年6月3日再次收到上诉人的《南麓Ⅱ、Ⅲ期期花园别院接房通知》，后于2020年6月20日与验房组一同进行验房，发现房屋存在很多严重质量问题，大面积空鼓、积水、漏水、客厅地板整体下陷、与施工图纸不符等，达不到交房条件，被上诉人要求上诉人尽快进行整改，直到2020年9月底，房屋问题仍没有完全整改修复。被上诉人于2020年9月29日接到电话，上诉人通知园别院（合院）已完成整改修复，可以于2020年10月1日至10月8日办理接房手续，被上诉人于2020年10月8日前往验房，发现客厅地面下陷仍未整改修复，2020年10月10日，被上诉人交纳维修基金并办理接房手续。上诉人违约事实是2019年7月1日起至2020年10月10日止，在2020年8月20日前，上诉人从未向被上诉人出示过竣工验收备案表，除接房通知外，上诉人从未与被上诉人主动进行沟通协商。杨圳波、杨锐向一审法院起诉请求：一、判令被告支付自2019年7月1日起至2020年7月11日止，按全部房款以日利率万分之二计算的逾期交房违约金186000元，并按上述标准支付违约金至被告完善相关手续使房屋完全达到交付条件之日止违约金；二、判令被告赔偿原告律师服务费8000元；三、本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋，总价款2479949元，原告应于2018年5月25日前支付首付款799949元，余款1680000元通过银行贷款方式支付；商品房交付条件商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应于2019年6月30日前交付房屋给原告，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款（2479949元）。2019年11月18日，被告向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》，该通知载明办理交房日期为2019年11月22日-2019年12月22日。原告收到通知后，对房屋进行查验，因房屋的入户楼梯未完工、负5层客厅地面未找平、房屋墙体有渗水等原因未办理收房手续。双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂提起诉讼。因本次诉讼原告委托诉讼代理人，支出了律师费8000元。诉讼过程中，被告对房屋进行了修复，并于2020年9月29日通知原告接房，接房时间为2020年10月1日至2020年10月8日。原告于2020年10月10日办理了接房手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，被告未在约定的期限内向原告交付房屋，承担逾期交房的违约责任。被告虽于2020年1月23日已取得涉案工程的竣工验收备案表，但原告对商品房进行查验时，商品房墙体有渗水情况，根据双方约定被告应负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。因被告在2019年11月18日前尚未取得涉案工程的竣工验收备案表而不具备交房条件，故被告于2019年11月18日向原告发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》并不能发生相应的法律后果，被告对房屋进行修复后再次通告原告接房，原告再次对房屋进行查验并接房，而被告通知原告办理接收房屋时间为2020年10月1日至2020年10月8日，故违约金应计算至2020年10月8日。被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，故被告应向原告支付自2019年7月1日起至2020年10月8日止共计466天的违约金231131.25元（2479949元×2／10000×466）。关于律师费问题，双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决：一、被告嘉逸公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨圳波、杨锐逾期交房违约金186000元、律师费8000元，合计194000元，2020年7月12日起至交房之日止的逾期交房违约金（违约金按2479949元×2／10000×逾期天数计算）于交房之日支付。二、驳回原告杨圳波、杨锐的其他诉讼请求。案件受理费4180元，减半收取2090元，由被告嘉逸公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉逸公司向本院提交了A1《大理州住房和城乡建设局关于进一步规范地产及物业服务企业代收有关费用的通知》《大理市住房和城乡建设局通知》复印件各一份，欲证实只要存在业主未缴纳维修基金情形，嘉逸公司就无法取得竣工备案意见；A2《大理州住房和城乡建设局关于进一步统筹做好常态化疫情防控助房地产企业纾困解难促“六稳六保”的通知》复印件一份，欲证实因疫情影响工期，上诉人主动就逾期交付的问题与被上诉人进行协商，重新确定交房时间；A3快递寄发明细、邮政快递跟踪记录、温馨提示复印件各一份，欲证实嘉逸公司于2020年3月24日向被上诉人寄出《温馨提示》，被上诉人于2020年3月25日签收。杨圳波、杨锐向本院提交了B1发票复印件一份，欲证实购房款已经全额支付；B2手机转账截图一份，欲证实2020年10月10日办理接房手续，缴纳维修基金；B3图片及微信截图打印件8页，欲证实涉案房屋截止2020年10月未完成整改，达不到交房条件，且被上诉人一直与开发商进行沟通；B4至嘉逸公司的函，欲证明被上诉人在第一次收到接房通知后积极与开发商进行沟通。经质证，嘉逸公司对B1、B2三性无异议，认为B3、B4图片的形成时间及反映内容无法判断，对B3真实性、证明方向不认可，对B4的合法性不予认可；杨圳波、杨锐对A1、A2、A3三组证据的关联性、证明方向均不认可。本院认为，A1、A2与本案无关联性，B3、B4不符合证据的形式要件，本院不予采信，其余证据符合证据三性。对一审判决认定的事实，嘉逸公司认为遗漏上诉人分别于2020年3月21日、2020年6月1日再次通知被上诉人接房的事实，双方当事人一致认可，本院予以确认；对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人嘉逸公司与被上诉人杨圳波、杨锐于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。杨圳波、杨锐依照合同约定支付了购房款2479949元，嘉逸公司须在合同约定交付之日即2019年6月30日前向杨圳波、杨锐交付房屋。但嘉逸公司未能按期交付，且逾期已经超过30日，存在违约事实，杨圳波、杨锐要求继续履行合同，嘉逸公司应当按照合同约定承担支付违约金的责任。关于违约金计算时间的认定，应当按照合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际给付之日止，即起算时间为2019年7月1日。关于商品房交付时间的认定，对房屋的转移占用，视为房屋的交付，其外在表现主要为买受人办理接房手续取得房屋钥匙。嘉逸公司于2020年1月23日取得竣工验收备案表，仅能证实涉案房屋达到合同第九条约定的交付条件之一，并不能证明双方之间已完成交付。本案中，嘉逸公司通知杨圳波、杨锐于2020年10月1日至2020年10月8日办理接房手续，杨圳波、杨锐接到通知后到涉案房屋进行验收并办理接房手续，在此之前，案涉房屋由嘉逸公司支配管理，并对涉案房屋进行质量整改。同时，交付期限在因疫情停工停产之前，嘉逸公司逾期交付并非由疫情停工停产导致。故逾期交房违约金的时间应当从2019年7月1日起计算至2020年10月8日止，一审判决对违约金计算期间的认定正确，本院予以确认。关于违约金的计算标准，根据合同约定，应当按照在30日之内（2019年7月1日至2019年7月30日，共30日），每日支付全部房价款的万分之一，超过30日后（2019年7月31日至2020年10月8日，共436日），每日支付全部房价款的万分之二，两种计算标准应当分段计算，不得重复计算，一审判决统一按照每日支付全部房价款万分之二的标准计算违约金，与合同约定不符，本院予以纠正。一审判决已经明确违约金的计算方法和时间，但在判决第一项中未将金额计算出来，本院予以纠正，即一审判决支持2019年6月30日至2020年10月8日的违约金为186000元+44143.09元=230143.09元，本院依法改判嘉逸公司向杨圳波、杨锐支付的违约金为223691.40元（2479949元×1/10000×30天+2479949元×2/10000×436天）。一审判决由嘉逸公司承担律师费8000元符合双方合同约定，本院予以维持。综上所述，大理嘉逸投资开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3446号民事判决；二、由大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨圳波、杨锐逾期交房违约金223691.4元、律师费8000元，合计231691.4元；三、驳回杨圳波、杨锐的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4180.00元，由上诉人大理嘉逸投资开发有限公司负担4000.00元，被上诉人杨圳波、杨锐负担180.00元。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  杨晓钟审判员  谷荣华二〇二〇年十二月二十五日书记员  沈剑锋