苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初6186号原告：孙夏明，男，1972年6月27日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。被告：陈二民，男，1981年6月28日出生，汉族，住淮安市清浦区。被告：苏州贰陈企业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320000MA1M92C347，住所地苏州工业园区林泉街******。法定代表人：陈二民。原告孙夏明与被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司（以下简称“贰陈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告孙夏明及其委托诉讼代理人朱剑星到庭参加诉讼，被告陈二民、贰陈公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙夏明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告将苏州工业园区都市花园71幢803室腾空并返还给原告；3、判令被告支付违约金9000元；4、判令被告支付租金暂计10500元(暂计算至2020年6月20日实际按4500元/月支付至房屋交还日)；5、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请第四项变更为：判令被告支付租金（占有使用费）暂计35850元(按4500元/月，自2020年4月10日计算至房屋实际返还之日止，暂计至2020年12月8日)。另外，原告申请增加一项诉讼请求：判令被告支付电费465元。其余诉请不变。事实和理由：2017年3月20日，原、被告签订《房屋租房合同》一份，约定的租期自2017年4月10日至2022年4月9日止。合同还约定，月租金为4500元，按季支付，被告应于每期提前七日向原告支付租金。至2020年4月3日，根据合同约定，被告应支付下一季度租金13500元，但被告直至原告诉讼仍未支付该租金。原告认为，被告的上述行为已构成违约，根据合同第8-2条约定，承租方逾期不支付租金超过30日，原告作为出租方有权解除合同，并要求被告支付月租金一倍的违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，遂诉讼来院。被告陈二民、贰陈公司均未答辩。本院经审理查明的事实如下：根据原告提交的产权登记材料，原告孙夏明系苏州工业园区都市花园****的共同共有人。2017年3月20日，原告孙夏明（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，在合同抬头的承租方处有陈二民的签字，并有贰陈公司的签章。该合同的落款处也有陈二民的签字及贰陈公司的盖章确认。上述合同约定，被告从原告处承租苏州工业园区都市花园71幢803室房屋，面积为141.53平方米，租赁期限自2017年4月10日起至2022年4月9日止，租金标准为4500元/月。合同第4-1条约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，计4500元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第3-2条约定：乙方应每期提前7日向甲方支付租金。第8-2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按照月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……乙方逾期不支付租金超过30日的。此外，该合同的补充条款还约定：甲方承担物业费，乙方承担水、电、煤。另查明：庭审中，原告孙夏明陈述，就涉案房屋的租金被告仅支付至2020年4月9日，此后租金均未再支付。原告还确认两被告在原告处还有租赁押金4500元，并同意在本案中一并予以处理。原告孙夏明还提交了缴款人为孙夏明的涉案房屋电费发票一张，金额为465元。原告孙夏明称，该垫付费用系因涉案房屋发生，且根据合同约定应由被告承担，故被告应就该费用返还原告。此外，原告还提交了律师函、邮寄凭证及查询信息。根据该证据显示，原告曾于2020年6月7日向被告寄送律师函。在上述律师函中，原告向被告主张结欠的租金并要求解除租赁合同、支付违约金，但该律师函并未实际送达。以上事实有《房屋租赁合同》、电费发票、律师函等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。关于本案所涉房屋的租赁主体，涉案房屋租赁合同的抬头及落款处均有被告陈二民的签字及贰陈公司的签章，本院认为，涉案房屋系由陈二民、贰陈公司共同承租，两被告均系承租人也均应承担相应之义务。关于租金的支付，原告孙夏明陈述，两被告对于2020年4月9日后的对应租金均未再支付。因两被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未提交相应证据，应承担相应举证不利后果，故对于原告的上述陈述内容，本院予以认可。在此情形下，两被告逾期支付租金的行为已经明显违反合同约定，并已达到合同解除的条件，原告主张解除涉案租赁合同，本院予以认可。关于解除时间，本案诉讼前，原告虽发送解除合同的律师函，该函件并未实际送达被告，故相应的解除时间应按副本送达时间确认，即涉案合同已于2020年11月20日予以解除。合同解除后，两被告作为承租人应将涉案房屋腾空并返还给原告。关于原告主张的违约金，合同中约定违约金的金额为一个月的租金，原告现主张按两个月租金计算。本院认为，合同中约定的违约金并未明显过低，本院不再予以调整，即违约金金额应为4500元。又因两被告在原告处还有租赁保证金4500元，该4500元租赁押金可用于抵扣上述违约金，折抵后该违约金无需再另行支付。关于原告主张的租金及占有使用费，涉案的房屋目前仍未由被告予以返还，故原告主张租金及占有使用费期间（合同解除前为租金，合同解除后为占有使用费）自2020年4月9日计算至房屋实际返还之日止，该主张的期间符合合同约定，也与实际相符，本院予以确认，至于计算标准亦与合同约定一致，本院一并予以认可。关于原告主张的电费，合同明确约定，电费由承租人负担，根据原告提交的电费发票，原告垫付了涉案房屋的部分电费，故被告应根据合同约定将费费用支付给原告，根据发票该垫付金额为465元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙夏明与被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司签订的关于苏州工业园区都市花园71幢803室《房屋租赁合同》已于2020年11月20日解除；二、被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区都市花园71幢803室房屋腾空并返还给原告孙夏明；三、被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司应向原告支付违约金4500元（该款已用租赁押金折抵履行，无需再另行支付）；四、被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙夏明租金及占有使用费（计算方式：按4500元/月，自2020年4月9日计算至房屋实际返还之日止）；五、被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙夏明电费465元；六、驳回原告孙夏明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1223元，公告费390元，两项费用合计为1613元，由被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司负担1400元，由原告孙夏明负担213元，此款已由原告预交，不再退还，被告陈二民、苏州贰陈企业管理服务有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告孙夏明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈新雄二〇二〇年十二月二十四日书记员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。