广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初11521号原告：李华萍，女，1981年4月27日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××602，公民身份号码为452××××××××××××245。委托诉讼代理人：喻秋，广东林德律师事务所律师。被告：东莞远丰实业有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA4UPF0M9B。法定代表人：范宝超。原告李华萍与被告东莞远丰实业有限公司（以下简称：东莞远丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，后转换为适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告李华萍的委托诉讼代理人喻秋到庭参加了诉讼,被告东莞远丰公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案因公告送达应诉扣除审限60天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（明确后）：1.确认原、被告于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》无效，被告将案涉房屋一楼返还给原告；2.被告向原告支付占有使用费（自2020年2月1日起至2020年5月10日止按每月72,050元的标准计算，自2020年5月11日起按每月14,410元计至案涉租赁物返还之日止）；3.被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月30日期间的电费35,280元及水费2,934元；4.被告向原告支付违约金100,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月16日,原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于东莞市×××××××××××××××××厂房租赁给被告使用；租期为15年,自2016年4月1日至2021年3月31日期间，每月租金为72,050元；被告应于每月5号前支付当月租金；如被告拖延30天未支付租金，原告有权解除合同；如果被告自动弃厂以及法院查封被告财产，原告有权终止本合同。现被告已经拖欠原告5个月租金及其水电费，2020年4月，被告的财产被东莞市第二人民法院、龙门县人民法院查封，被告弃厂离开。2020年6月1日，原告向被告发出通知，要求被告交纳拖欠的租金和水电费，归还房屋，终止租赁关系。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告东莞远丰公司未作答辩。经审理查明，本院认定如下事实：被告东莞远丰公司系经登记成立的有限公司(自然人投资或控股，范宝燕、范某1是该公司的两个股东)。2016年7月5日，原告（作为出租方，甲方）与被告（作为承租方，乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于东莞市×××××××××××××××××厂房（以下简称：案涉厂房）出租给被告使用，租赁期限为15年（自2016年4月1日起至2031年3月31日止），其中自2016年4月1日至2021年3月31日期间，每月租金为72,050元；被告在合同签订时向原告交付履约保证金（押金）21,6150元及第一个月租金72,050元；原告统一为被告收交电费，水费由被告向当地供水公司缴纳；房租及水电费每月结算一次，被告应于当月5日前结算当月房租及上个月水电费，若被告拖延30天未支付上述费用，原告有权解除合同；如果被告自动弃厂以及法院查封被告财产，原告有权终止本合同等内容。原告在上述《房屋租赁合同》的甲方处签名捺印，范宝燕作为乙方的代表在乙方处签名捺印予以确认。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金216,150元。原告也依据约定将案涉租赁物出租给被告使用，原、被告按照上述《房屋租赁合同》一直履行至2020年1月。原告主张自2020年2月1日起，被告开始拖欠原告租金。2020年4月开始，被告在案涉租赁物的财产被东莞市第二人民法院及龙门县人民法院查封。原告主张被告已于2020年5月10日前搬离案涉租赁物第二、三、四、五层，但被法院查封的相关财产及物品自2020年5月10日后仍在案涉租赁物第一层房屋存放。2020年6月1日，原告在被告的住所地处粘贴《通知》，告知被告已经6个月没有向原告交纳租金和水电费，要求被告支付拖欠的租金及水电费，返还厂房，终止合同关系。对于房屋占有使用费及水电费的拖欠情况。原告在庭审中主张自2020年2月1日起至2020年5月10日期间，要求被告按照每月72,050元的标准支付占有使用费；自2020年5月11日起，由于被告占有其案涉租赁物第一层厂房，原告同意按照72,050元的五分之一即每月14,410元的标准计算占有使用费至案涉租赁物第一层厂房返还之日止，原告同意在上述占有使用费中扣减被告已经支付的保证金216,150元；原告还主张被告拖欠其自2020年1月1日至2020年5月30日期间的电费35,280元及水费2,934元，并向本院提交了《远丰拖欠水电费金额表》及《供电合同》予以证明。其中《供电合同》显示：被告应每月向原告支付基本电费3,450元；《远丰拖欠水电费金额表》显示：被告应向原告支付2020年1月1日至2020年5月30日期间的电费35,280元及水费2,934元。另查明，原告确认案涉厂房没有取得房产证或建设工程规划许可证等证件。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由于案涉厂房未取得房产证或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本院认定原告与被告于2016年7月5日签订的案涉《房屋租赁合同》为无效合同。原告诉请案涉租赁合同无效，本院予以支持。因案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应将案涉租赁物返还给原告，被告已于2020年5月10日搬离案涉厂房第二、三、四、五层，故原告诉请被告搬离涉案租赁物第一层，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，合同无效，可参照合同约定的租金标准主张占有使用费。原告主张要求自2020年2月1日起至2020年5月10日期间，按照每月72,050元的标准计算占有使用费，经计算金额为240,166.6元；自2020年5月11日起，由于被告占有原告案涉租赁物第一层厂房，原告同意按照72,050元的五分之一的标准即每月14,410元的标准计算占有使用费至案涉租赁物第一层厂房返还之日止，合情合理，本院予以支持，暂计至2020年6月30日止经计算为24,016.6元，故扣减被告向原告支付的保证金216,150元，截至2020年6月30日被告共计向原告支付的占有使用费应为48,033.2元（240,166.6元+24,016.6元-216,150元），对于自2020年7月1日之后的房屋占用使用费，被告应按每月14,410元的标准向原告支付至其实际搬离案涉租赁物第一层之日止。对于原告诉请的水电费，原告主张被告拖欠其电费35,280元及水费2,934元，有提交的《远丰拖欠水电费金额表》及《供电合同》为据，结合被告需每月支付基本电费3,450元的情况，原告主张上述费用合理，本院予以确认。对于原告诉请的违约金问题，由于本院认定案涉租赁合同无效，原告诉请要求被告支付违约金100,000元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞远丰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离原告李华萍位于东莞市×××××××××××××第一层厂房；二、限被告东莞远丰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李华萍支付房屋占有使用费（截至2020年6月30日被告须向原告支付房屋占有使用费48,033.2元，对于2020年7月1日之后的占有使用费，被告应按每月14,410元的标准向原告支付至其实际搬离案涉租赁物第一层之日止）；三、限被告东莞远丰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李华萍支付电费35,280元及水费2,934元；四、驳回原告李华萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,776元（原告已预交），由原告李华萍负担3,452元，由被告东莞远丰实业有限公司负担5,324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  魏万能人民陪审员  曾荣江人民陪审员  叶桥春二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。