福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1771号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县新城中路审计大楼**，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 被告：陈国平，男，1988年1月11日出生，汉族，住福建省沙县。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业）与被告陈国平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，依法由审判员郑柳琴适用简易程序进行了审理。本案在审理过程中，发现不宜适用简易程序审理，于2020年10月13日依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告春天物业的法定代表人李伟杰、被告陈国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 春天物业向本院提出诉讼请求，要求陈国平支付：1.2019年4月1日至2019年11月30日物业服务费1099元；2.公共水电、电梯年检维保费738.22元（扣除预收750元，剩余11.78元）；3.违约金80.45元（1099元×0.0003元/日×244日）。以上三项合计陈国平应支付物业服务费、公共水电、电梯年检维保费1167.67元。事实与理由：陈国平系沙县恒大华府2幢305室业主，2016年交房入住后一直有交纳物业服务费用，第四年间就以种种借口拒交物业费。经春天物业多次电话催促、张贴催缴通知等，至今仍未交纳。本案在审理过程中，春天物业放弃要求陈国平支付违约金80.45元的诉讼请求。 陈国平应诉辩称：1.电梯年检维保费已包含在物业费中，不应再另行收取；2.前期物业合同约定的物业服务标准为一级服务，而春天物业提供的服务是三级，应扣减相应的物业费；3.公共水电费分摊计算方法不正确，应驳回春天物业的诉讼请求；4.违约金没有事实和法律依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审质证，当事人对以下事实没有异议，可予以认定： 1.春天物业成立于2013年4月28日，经营范围为物业管理服务。资质等级为三级。2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司为甲方与春天物业为乙方签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，主要约定：乙方为甲方的沙县恒大华府商住小区提供前期物业管理服务；期限自2015年9月2日起至业主委员会成立之日止；业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同的计费方式实行包干制，按照物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的一级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养年检费用）；高层住宅按每月每平方米1.2元计算；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取；业主应于每半年第一个月5日前向乙方支付下半年物业服务费；甲方、业主违反本合同物业服务费的标准和收取办法、车位使用费及停放服务费的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照3‰标准向乙方支付违约金等。合同签订后，春天物业依合同约定进入该小区从事物业管理服务。《沙县恒大华府前期物业服务合同》于2015年报送沙县城市管理局备案。 2.陈国平系沙县恒大华府2幢305室业主，产权登记房屋建筑面积为114.47平方米。 3.2016年5月16日，陈国平作为业主对沙县恒大华府2幢305室房屋收楼，并在春天物业《承诺书》上作为承诺人签名。同日，陈国平作为甲方与春天物业作为乙方签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，主要约定：物业管理服务费以建筑面积为准缴纳，小区内住宅按每月每平方米1.2元计算；甲方签订合同时，除履行装饰、装修管理规定外，一次性交纳装修垃圾清运费5元/平方米；交纳代收代交公共水电、电梯电费、弱电能耗分摊费500元/户、交纳代收代付公共单元楼道白灰粉刷费100元/户、装修运送材料时产生的代收代交电费50元/层计算；小区共用水电费、电梯电费、弱电能耗分摊费按月按实际用量平均向全体业主分摊收取；物业管理服务费用不包含房屋共用部位，共用设施的大中修、更新、改造的费用；甲方不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起按甲方应交费用金额每天按3‰向甲方收取违约金。同日，春天物业按合同约定向陈国平收取相关预交费用，并出具收款收据，收款收据记载：装修垃圾清运费572元、公共水电周转金500元、楼道粉刷费100元、装修电梯电维费150元。 4.2019年6月30日，沙县恒大华府小区业主委员会成立，同年报送沙县城市管理局备案。 5.2019年10月31日，春天物业向沙县恒大华府业主委员会发出《关于沙县恒大华府物业服务终止及相关交接工作通知函》，决定于2019年11月30日零时正式撤离恒大华府小区。嗣后，在沙县恒大华府小区业主委员会的见证下办理了移交手续。 6.春天物业通过门口张贴等方式向陈国平送达《物业服务费结算缴交通知书》，催收2019年4月1日至2019年11月30日物业服务费1099元，公共水电、电梯年检维保费738.22元。 双方争议的事实及焦点为：1.物业服务的收费标准及服务质量问题；2.电梯年检维保费是否包含在物业服务费中；3.公摊费用计算标准问题；4.电梯年检费是否真实问题。本院予以分析认定如下： 1.物业服务的收费标准及服务质量问题。 陈国平认为，根据合同约定，春天物业应提供一级服务，但春天物业只是三级企业，提供的是三级服务标准。根据物业服务费收费标准，三级服务收费标准每平方米是0.7-0.9元。且春天物业服务没到位，保安没有24小时巡逻，外来人员没有登记，对其举报的违规搭建至今没有拆除，应扣减相应物业服务费。 春天物业认为，其企业资质是三级，资质等级并不等于服务等级，资质等级与服务等级无关。其作为有质资的物业服务企业，与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》至恒大华府小区业主委员会成立止具有法律约束力。春天物业在对小区服务期间按一级服务标准为小区提供了大量细致的服务，按合同约定物业服务费每平方米1.2元。小区是半封闭的，人员可以进出，但服务期间小区业主并未因此利益受损。业主违规搭建的问题，其已发了整改通知并向城管部门反映。作为物业服务部门其只有督促整改及向有关部门反映的权利，并没有执法权。 本院认为，物业服务标准及收费由物业服务合同双方予以约定。物业服务企业资质系对物业服务企业能接管物业服务项目建筑面积大小的限定，二者没有必然联系。春天物业与沙县恒大房地产开发有限公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》时具备三级资质，经双方协商约定提供一级服务，按照《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准》的规定，一级服务标准为1.1元至1.3元，春天物业按1.2标准收取并无不妥。春天物业在合同约定期间为小区提供了基本符合合同约定的标准和质量的物业服务，陈国平未提供确切证据证明春天物业在提供的服务质量上明显存在不符合一级服务标准的瑕疵，仅以保安有否24小时巡逻，外来人员有否登记，对其举报的违规搭建至今没有拆除为由要求扣减相应物业费，理由不足。 2.物业服务费是否包含电梯年检维保费问题。 陈国平认为，电梯年检维保费包含在物业服务费中，春天物业在向业主催缴通知书上有明确注明。且收款收据注明的是“装修电梯电维费”，而不是电梯年检维保费。并提供以下证据：1.2019年3月16日肖代桂、邓其清等人的物业服务费催缴通知书，其中物业服务费注明含电梯维保费；2.业主缴费收款收据，其中张贻权收款收据名称一栏注明的是“装修电梯电维费”。 春天物业认为，其与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》明确约定物业服务费不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用。其与业主签订的《恒大华府前期物业管理服务合同》约定的“装修运送材料时产生的代收代交电费50元/层”并未收取，而是将已收取的费用作为公共水电、电梯年检维保费抵扣收取。陈国平2016年4月1日至2019年11月30日拖欠公共水电、电梯年检费合计738.22元，扣除陈国平已预交的750元，还剩11.78元。前期向业主催缴通知书上注明“含电梯维保费”系工作人员笔误，后期的催缴通知书已更正。 本院认为，《沙县恒大华府前期物业服务合同》明确约定物业服务费收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用。合同的变更或解除应经双方协商一致，权利一方放弃其权利的应有明确表示。春天物业已明确表示其催缴通知书系工作人员笔误，陈国平仅以春天物业发出催缴通知书注明“含电梯维保费”否定合同约定，理由不足。春天物业未收取其与业主签订的《恒大华府前期物业管理服务合同》中“装修运送材料时产生的代收代交电费50元/层”的费用，而是将已收取的费用作为公共水电、电梯年检维保费抵扣收取，其行为系对自己合法权利的处分，未违反法律规定，且已减轻了业主的负担。陈国平以预交时收款收据注明的是“装修电梯电维费”否认春天物业收取的是电梯年检维保费理由不足，不予采纳。 3.公摊费用计算标准问题。 陈国平对春天物业所计算的公共水电、电梯年检维保费数据没有意见。对分摊费用的计算方式有的项目是按楼层按分数计算，有的是按楼房户数或小区总的户数计算基本没有意见，但对公摊水电费中供水用电计算方式有异议，认为其是三楼住户，用水不必加压，不应分摊电费。 春天物业认为，高层楼房用水总管引入后都要分成三股，低区、中区、高区，三个区都要加压，是按总的加压电费分摊到每户住户，具体到户，每个月也就1元多，他们不可能分得太细。 本院认为，根据春天物业与业主签订的《恒大华府前期物业管理服务合同》约定：“小区共用水电费、电梯电费、弱电能耗分摊费按月按实际用量平均向全体业主分摊收取”，作为小区业主均有承担公共水电费的义务，并不以业主是否有使用共用的水电费为标准。陈国平以其是低层住户用水不必加压为由不承担供水用电理由不足，不予采纳。 4.电梯年检费是否真实问题。 本案在审理过程中，经质证，因春天物业提供的电梯年检费票据文字不清，本院要求其补足证据。春天物业补充提供福建省特种设备检验研究院三明分院（以下简称特研院）出具的缴款单位为春天物业,项目名称为电梯类检验收费凭据1份，金额合计17280元。 陈国平认为，春天物业提供的电梯年检费票据看不清金额。补充提供的票据未注明恒大华府，无法确认特研院出具的年检费票据即为恒大华府的电梯年检费。春天物业提供的恒大华府业主公共设备用电、弱电、绿化用水、电梯用电、电梯年检费分摊表（以下简称分摊表）亦由春天物业制作，年检费可由其任意写上。 春天物业认为，电梯年检费票据因时间已久看不清，其向特研院申请重新调取的票据上虽未注明是恒大华府，但特研院是根据其申请从电脑上调取打印并盖章，其申请调取的就是恒大华府的电梯年检费。并提供以下证据：（1）分摊表，其中小区电梯年检费记载合计金额17280元；（2）2020年12月9日春天物业向特研院提出的申请报告，主要内容有：因我公司恒大华府的电梯年检费用发票是电子版打出，时间已久看不清交费数字，由于恒大华府小区业主不交物业费和公共耗能费，告上沙县法院解决，业主与法院需要查清年检费全额数字，请贵院在电子发票上盖个章可证明发票的真实性，望贵院支持为盼。 本院认为，特研院出具的票据已注明缴款单位是春天物业，金额为17280元，与春天物业在制作分摊表时的金额相吻合，且有春天物业提供的申请表印证证实，特研院出具的票据系恒大华府的电梯年检费，应予确认。 综上，本院认为，春天物业与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》及与陈国平签订的《恒大华府前期物业管理服务合同》主体合法，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。春天物业作为物业管理企业，为陈国平所在的小区提供了服务，陈国平作为沙县恒大华府的业主及物业管理受益人，理应履行交纳物业服务费的义务。现春天物业要求陈国平支付物业服务费、公共水电、电梯年检维保分摊费，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。春天物业未收取陈国平预交的“装修电梯电维费”而用于抵扣公共水电、电梯年检维保费，可予采纳。陈国平尚欠物业服务费1099元，扣除抵扣余款11.78元，应支付春天物业的服务费为1087.22元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 陈国平应于本判决生效之日支付沙县春天物业管理有限公司2019年4月1日至2019年11月30日物业服务费1087.22元。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈国平负担。 陈国平负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  郑柳琴 人民陪审员  李锦荣 人民陪审员  魏智英 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  吕 剑 书 记 员  余清英 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。