襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初6237号原告：襄阳市樊城区定中街社区居民委员会。住所地：襄阳市樊城区广场路8号。法定代表人：王亮广，该居委会主任。委托诉讼代理人：王亚丽，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：襄阳和驰上品大酒店有限公司。住所地：襄阳市樊城区建华路6号。法定代表人:章秉晖，执行董事。被告：襄阳和驰房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区闸口路37号。法定代表人：章成芳，公司董事长。二被告委托诉讼代理人：刘伟，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告襄阳市樊城区定中街社区居民委员会（以下称定中街居委会）与被告襄阳和驰上品大酒店有限公司（以下称和驰上品酒店）、襄阳和驰房地产开发有限公司(以下称和驰房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告定中街居委会法定代表人王亮广及其委托诉讼代理人王亚丽、被告和驰上品酒店、和驰房地产公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定中街居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告和驰上品酒店立即向原告返还租赁房屋；2.判令被告和驰上品酒店向原告支付拖欠房屋租金298918元（截止2019年9月30日）及房屋占用费231412元（2019年10月1日至2020年9月30日），合计530330元，并按税后季度租金57853元标准支付从2020年10月1日起至还房之日止的房屋占用费；判令被告和驰上品酒店按照日0.5‰，以拖欠租金和占用费之和为基数，向原告赔偿自2019年10月1日起至欠款全部付清之日止的违约金；3.判令被告和驰房地产公司对上述第2、3项请求的租金、房屋占用费、违约金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年3月2日，原告定中街居委会予原襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（现名称变更为襄阳和驰上品大酒店有限公司）签订《商业用房租赁合同》，合同约定：租赁期限：租赁期限始于2009年10月1日止于2019年9月30日；租金标准：在合同有效期内，按每季度税前60327元标准支付租金；违约责任：无正当理由逾期30日内交付租金，按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金，同时，原告有权依《担保合同》规定，从和驰房地产公司的实物担保和专项储备金获得保证。原襄樊和驰房地产开发有限公司（现名称为襄阳和驰房地产开发有限公司）签订《担保合同》，对上述交付租金的义务承担保证责任。被告至今未付清全部租金和房屋占用费，已构成违约，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权利，故诉至法院，请求判如所请。被告和驰上品酒店、和驰房地产公司辩称，1.违约金约定的是0.5‰，约定违约金过高，请求予以调整；2.合同约定的担保有期限，约定期限超过租赁合同租金的支付期限，本案起诉时保证期限已过。经审理查明，2009年3月2日，原告定中街居委会与襄樊和驰房地产开发有限公司（后名称变更为襄阳市和驰房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，由定中街居委会购买位于樊城××××路和驰?上品第五层的商业用房，建筑面积568.56平方米，每平方米价格2915.76元，总价款1657785元。合同还约定付款方式和期限。同日，双方另签订《装饰装修协议》，约定定中街居委会委托和驰房地产公司统一装修、管理和经营，装修工程由和驰房地产公司包工包料，装修费用由定中街居委会承担。仍在同日，定中街居委会（甲方）与襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（乙方，后名称变更为襄阳和驰上品大酒店有限公司）签订《商业用房租赁合同》，约定就甲方购买的商业用房出租给乙方经营酒店事宜达成以下条款：一、出租标的。出租房位于襄樊市和驰?上品酒店公寓内，所购置的房屋为5层商业用房，建筑面积568.56平方米。……三、租赁期限。租赁期限起始于2009年10月1日，止于2019年10月1日。……五、租金支付。1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每季税前60327元为标准向甲方支付租金。2、支付日期：（1）前两年租金合计482615元，折抵交付等额购房款，不另支付。从第三年起，每年乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月的25至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的建设银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）租金自2009年10月1日起开始计算。六、专项储备金的设立。乙方在保证甲方本合同第五条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分，作为专项储备金，保证能按期支付业主房屋租金，由和驰房地产公司监管。……九、违约责任。乙方无正当理由逾期30日以内向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从和驰房地产公司的实物担保和专项储备金获得保证。另查明，襄樊和驰房地产开发有限公司（甲方），与襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（乙方）签订有《担保合同》一份，合同约定：为切实保障和驰上品酒店公寓业主的利益，就乙方与和驰上品酒店公寓业主的《酒店公寓租赁合同》中“租赁支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：一、甲方对上述租赁合同中襄樊品尚春晖酒店管理有限公司向和驰上品酒店公寓业主按时交付租金的义务承担保证责任。二、若襄樊品尚春晖酒店管理有限公司未能按时足额履行租赁合同中约定的向和驰上品酒店公寓业主交付的租金时，甲方以和驰上品酒店公寓自有产权的1层酒店大堂部分房屋作实物保证，补偿襄樊品尚春晖酒店管理有限公司应付租金不足部分。三、甲方为乙方提供担保期限为乙方与和驰上品酒店公寓业主即定中街居委会签订租赁合同之日起的2009年10月1日，止于2019年10月1日。还查明，双方签订《商业用房租赁合同》后，前几年均能按照合同约定履行。自2015年底之后，被告和驰上品酒店交付租金有时不能按照期限履行，再往后来拖欠租金越来越严重，有时需原告多次催收。尽管如此，被告和驰上品酒店仍然不能按时交付租金。目前合同期限已于2019年9月30日到期，被告仍然拖欠原告房屋租金，经双方对账及被告出具情况说明，原告提起诉讼确认：被告和驰上品酒店拖欠原告2019年9月30日之前的房屋租金数额为288918元。还查明，合同到期之前，原告于2019年9月23日向被告发出告知书，告知被告合同到期后要腾退、交还房屋。但之后合同到期，被告和驰上品酒店既未向原告腾退、交还房屋，又未向原告支付房屋占用费。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告定中街居委会与被告和驰上品酒店签订的《商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方的租赁合同已于2019年9月30日到期，在合同到期之前，原告定中街居委会已通知被告和驰上品酒店到期腾退并返还房屋，被告和驰上品酒店并未退还，并继续占用。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依照该法律规定，被告应当向原告腾退、返还房屋，并按照合同约定的租金标准向原告支付占用期间的占用费，直至其腾退返还房屋之时。故对原告要求被告和驰上品酒店腾退返还租赁房屋，并支付占用费的诉讼请求，本院予以支持。在合同履行过程中，被告和驰上品酒店从2015年底之后在支付房屋租金方面存在迟延情形，并越来越严重，截止2019年9月30日，累计拖欠原告房屋租金288918元，违反了合同约定，对原告构成违约，应当依照合同约定和法律规定向原告承担支付租金和违约责任。故本院对原告要求被告和驰上品酒店支付所欠租金的诉讼请求予以支持。依照双方签订的合同第九条的规定：“乙方无正当理由逾期30日以内向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。”双方在签订合同时，“乙方”为本案被告和驰上品酒店，“甲方”为本案原告。因此，被告和驰上品酒店应当向原告承担违约责任，支付违约金。故对原告要求被告和驰上品酒店支付拖欠的房屋租金288918元和承担违约责任的诉讼请求，予以支持。关于被告和驰上品酒店承担违约金的具体数额问题，原告定中街居委会要求按合同约定的标准计算，被告辩称合同约定的违约金过高，要求依法予以核减。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此法律规定可以看出，违约金具有惩罚性质和赔偿性质。本案原告对违约金的主张，实为赔偿其资金占用损失，故应限于以未支付租金为基数的利息损失。双方合同约定违约金按年租金的日0.5‰计算，年租金为231412元（57853／季度×4），违约金每天为115.7元，以此折算为年利率18％，高于银行同期贷款利率。现被告提出依法核减，本院酌定违约金按年利率6%进行计算。关于被告和驰房地产公司的担保责任问题。从本案查明的事实看，被告和驰房地产公司与被告和驰上品大酒店专门签订《担保合同》，为和驰上品大酒店租赁使用原告房屋交付租金提供担保。该担保虽然原告没有直接参与，但从《担保合同》的内容、目的看，是为切实保障和驰上品酒店业主（房屋出租方）的利益，若和驰上品酒店未能按时足额向房屋出租方履行支付租金义务时，由和驰房地产公司承担支付责任。原告定中街居委会向被告和驰上品酒店出租房屋，在租金收取得不到保障时，和驰房地产公司应当按照《担保合同》的约定承担责任。故该《担保合同》对原告具有法律效力。该合同第一条是关于人的担保，即和驰房地产公司对租金支付承担保证责任，因双方对保证方式没有约定，和驰房地产公司应按连带责任保证承担责任；第二条是关于物的担保，即和驰房地产公司以其所有的和驰上品酒店公寓自有产权的4层、15层房屋为支付租金提供担保。根据物权法的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，在没有约定或约定不明的情况下，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故原告定中街居委会可以诉请被告和驰房地产公司承担连带保证责任。但由于该《担保合同》约定：和驰房地产公司提供担保的期限为2009年10月1日至2019年10月1日止。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案《担保合同》约定的保证期限截止2019年10月1日，在此期限内，原告定中街居委会未要求被告和驰房地产公司承担担保责任，因此，担保人和驰房地产公司依法免除担保责任。故对原告定中街居委会要求被告和驰房地产公司承担担保责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于襄阳市樊城区建华路和驰?上品第五层，建筑面积568.56平方米的商业用房返还给原告襄阳市樊城区定中街社区居民委员会，并支付自2019年10月1日起至实际腾退返还房屋之日止的房屋占用费（占用费按每季度税后57853元计算）；二、被告襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告襄阳市樊城区定中街社区居民委员会支付租金288918元及违约金（违约金以288918元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月1日起计算至租金付清之日止）；三、驳回原告襄阳市樊城区定中街社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10058元，减半收取5029元，由被告襄阳和驰上品大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王建萍二〇二〇年十二月二十一日书记员  施 璇