终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13245号原告：薛瑞强，男，1974年9月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。被告：张雪梅，女，1975年12月14日出生，苗族，住湖南省古丈县。原告薛瑞强与被告张雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林海、被告张雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛瑞强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年12月15日至2020年6月14日的租赁费用共180354元；2、判令被告向原告支付2019年12月15日至2020年1月14日期间所拖欠的17280元租金的滞纳金（从2019年12月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为2270元）、支付2020年1月15日至2020年2月14日期间所拖欠的33958元租金的滞纳金（从2020年1月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3990元）、支付2020年2月15日至2020年3月14日期间所拖欠的32328元租金的滞纳金（从2020年2月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3273元）、支付2020年3月15日至2020年4月14日期间所拖欠的34520元租金的滞纳金（从2020年3月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3029元）、支付2020年4月15日至2020年5月14日期间所拖欠的31134元租金的滞纳金（从2020年4月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为2134元）、支付2020年5月15日至2020年6月14日期间所拖欠的31134元租金的滞纳金（从2020年5月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为1797元），暂计至起诉时为16556元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》，将位于广州市南粤南大街12号十四层房屋出租给被告作经营培训机构使用。《房屋租赁合同》第三条2款“上述租金按月结算……乙方在整个承租期内必须于每月15号前以转帐或现金向甲方缴付当月租金、水电等费用……”；第八条第3款“因乙方原因，乙方提前终止合同，属乙方违约，乙方须缴清撤场之日前的一切费用……”；第4款“乙方须按合同规定之期限付款，逾期付款，除补交应付之款项外，每逾期一天，按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金；逾期30天仍未交租的，属乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该物业，没收该物业内的一切财物，乙方所交之保证金不予退还”；第九条第1款“本合同自乙方缴足履约保证金及首月租金后，甲乙双方签字盖章之日起生效。任何一方需要延续、变更、解除和终止合同，须按照本合同的规定，经双方协商一致，并达成书面协议，在双方未达成书面协议前，原合同仍然有效”；第九条第4款“租赁期满或合同解除，乙方不继续承租该物业，乙方须于一天内迁出物业，迁出前须结清一切拖欠甲方的款项等等”。《房屋租赁合同》签订后，双方一直有按约定履行合同的权利义务，但从2019年12月份开始，被告就没有按约定履行交租的义务，具体欠款金额如下：2019年12月15日至2020年1月14日的空地租金17280元；2020年1月15日至2月14日的租金及水电等费用33958元；2020年2月15日至3月14日的租金及水电等费用32328元；2020年3月15日至4月14日租金及水电等费用34520元。被告于2020年4月11日向原告发出书面解除合同书，提出从4月14号正式把十四楼退还给原告，但原告认为根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第1款的规定，被告仍应继续履行本合同，向原告交纳后续租金。并且，被告所留下的物品继续堆放在原地方，并没有把相关物品搬离，仍继续占用原告的出租房。有鉴于此，原告要求被告继续支付2020年4月15日至6月14日期间的租金62268元。根据《房屋和赁合同》第八条第4款的规定，被告逾期付款，每逾期一天，按当月租金的3%向原告支付滞纳金，现原告要求被告按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付滞纳金。被告自2019年12月份开始不按时、不足额向原告缴纳租金，导致原告没法按时获得租金收益。因该租赁物是原告向案外人广州市南杰物业管理有限公司承租而来，原告一直有向广州市南杰物业管理有限公司缴纳租金，即使在被告没有向原告缴纳租金时，原告也坚持向广州市南杰物业管理有限公司支付租金。综上所述，是被告不按约定缴纳租金和违反《房屋租赁合同》的约定，提前解除合同的违约行为，导致原告无法取得租金，损害了原告的合法权益，过错完全在被告方。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张雪梅辩称：2020年1月申请退阳台空地的面积的退租，但原告不同意，2020年1月疫情爆发，被告停业，因国家有相关优惠政策，故被告向原告申请免租2020年3、4月份，但原告不同意，且要进出都要盘查被告员工的随身物品，被告员工的心态也有些不稳定，故被告提出整个办公区退租申请，并提出结算部分费用，此时原告强行扣押被告的物品，不同意被告搬走东西，且不同意被告员工搬走行李，后经警察调解搬走了被告员工的物品。在此情况下，被告的员工大量提出辞职，也无法营业，造成被告经济损失。涉案大楼属于国家付费，原告不执行国家优惠政策，还暴力扣押被告的东西，导致被告经济损失和精神紧张，被告从未拖欠房租，在疫情的情况下原告打压被告，没有任何仁义道德。2020年4月13日搬走前，被告已提出不续租，且被告的押金仍在原告处。因原告的暴力行为，导致双方无法继续协商解决。经审理查明，2014年12月13日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供予乙方租赁使用的场地位于广州市粤南大街12号十四层房屋出租给乙方作经营培训机构使用(下称该物业)。甲方保证向乙方出租的房屋具有合法的性质。承租面积：该物业的建筑面积合共约为428平方米，空地部分为665平方米；租赁期限为12年，租期从2014年12月15日至2026年12月14日止。免租装修期为90天，起计租金日期为2015年3月15日。租金每两年递增率8%；合同总租金36000元/月。甲乙双方特别约定十四层现有建筑面积为428平方米，租金为19285元，空地面积为665平方米。租金16715元。合计36000元。(如乙方在装修时将十四楼走廊合并使用，则建筑面积为594平方米，租金为26743元，空地面积为549平方米，租金为9257元。)乙方在装修期过后首月即2015年3月15起向甲方交19285元每月租金，装修期过后的第六个月即2015年6月15起向甲方缴纳空地租金16715元，合计36000元。甲方允许乙方在空地部分进行简易搭建作会议室使用，并同意乙方将甲方的招牌向上移1.8米(不超2米)(搭建部分不能超过空地部分的70%，另外30%空地作公共花园使用)具体搭建费用等相关手续由乙方负责。其中从2018年12月15日至2020年12月14日每月租金约为41990.4元；上述租金按月结算，不含税，不开发票。乙方在整个承租期内必须于每月15号前以转账或现金向甲方缴付当月租金、水电等费用，甲方收到该费用后开具收据给乙方；乙方与甲方签订本合同的同时，必须向甲方支付履约保证金80000元，及首月租金及水电保证金5000元。月租金不能在履约保证金中抵扣。履约保证金及水电保证金在合同期满，乙方办理有关手续及帐目结清后无息退还予乙方；因乙方原因，乙方提前终止合同，属乙方违约，乙方须缴清撤场之日前的一切费用，乙方所交之保证金，甲方不予退还；乙方须按合同规定之期限付款，逾期付款，除补交应付之款项处，每逾期一天，按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金；逾期30天仍未交租的，属乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该物业，没收该物业内的一切财物，乙方所交之保证金不予退还；乙方逾期缴纳水电费、甲方有权停止乙方的水电供应，因停水停电而造成乙方的一切损失，由乙方承担，甲方不予赔偿；租赁期满或合同解除，乙方不继续承租该物业，乙方须于一天内迁出该物业，迁出前须结清一切拖欠甲方的款项，迁出时除属于乙方所有的货物、家具、办公用品外，其他该物业内的一切装修、设备设施及固定物件归甲方所有，乙方不得损坏、拆除、携离，否则赔偿甲方的损失；等等。合同签订后，原告依约将涉案物业交付被告使用，被告依约向原告支付了履约保证金80000元、水电保证金5000元。之后，被告在承租的空地（顶层阳台）上部分搭建了简易上盖。被告按月足额向原告支付办公用房租金至2020年1月14日止，支付空地租金至2019年12月14日止。双方均确认现办公用房租金每月为22494元、空地租金每月为17280元。2020年4月14日，被告将涉案物业钥匙交还给原告，但涉案物业内还有被告部分办公用品。庭审中，原告明确其诉讼请求1为：判令被告向原告支付2019年12月15日至2020年6月14日的租赁费用共180354元，其中2019年12月15日至2020年1月14日按17280元计算，2020年1月15日至2020年6月14日按31134元/月计算；2020年1月15日至2020年2月14日水电费1630元，2020年3月15日至2020年4月14日水电费1922元；2020年1月15日至2020年4月14日电梯保养费、电梯电费分摊、消防维护保养费、代收租赁税1194元/月。被告表示：同意2020年4月14日前原告诉请提出的费用，2020年1月之后空地的租金不同意支付，2020年4月14日之后的租金等费用不应交；履约保证金同意由原告没收，水电保证金应予以退还或抵扣相关水电费。合同在2020年4月14日解除；2020年4月14日已交还钥匙给原告，办公用品有部分搬出平台，一部分还在办公室里面，当时被告要求搬走东西，但原告不同意被告搬。被告写放行条只放行了被告员工和被告朋友的东西，被告的东西被原告强制扣押。原告表示：不是原告扣押被告的物品，也不是原告盘查被告员工的物品，是大楼物管做的，不给被告搬走东西也是物管不给，与原告无关；没收包括水电保证金。合同在2020年6月15日才解除；推迟2个月是因为被告物品堆放在原地方占用了原告的出租房，所以原告要求被告继续支付2个月租金。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。双方的租赁合同解除问题。对此，本院分析如下：从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故被告并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，被告已于2020年4月14日向被告交付了涉案商铺的钥匙，被告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。被告于2020年4月14日向原告交付钥匙后，原告并无证据证明被告尚余的部分办公用品系被告怠于搬迁义务所致，且原告已能实际控制涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，租赁合同因被告单方解除而终止，被告单方解除属于违约行为，本院认定双方的租赁合同于2020年4月14日解除。关于被告已付的履约保证金80000元、水电保证金5000元问题。依合同约定，承租人单方解除合同原告有权没收履约保证金，故在被告已经违约的情况下，且被告亦同意原告没收履约保证金，符合约定，本院予以认可。至于水电保证金5000元问题，合同并未涉及承租人违约而出租人可以没收该保证金的约定，故在合同已经解除的前提下，原告应退还水电保证金。为避免讼累，原告应退还的保证金可在被告拖欠的费用中予以抵扣。关于被告向原告支付租赁关系存续期间的费用问题，被告亦同意按合同约定的标准向原告支付拖欠的办公用房租金，本院予以允许。至于空地租金，被告并没有证据证明空地部分的租赁合同在2020年1月解除，故被告仍应向原告支付空地租金至合同解除之日。因原告同意从2020年1月15日起空地租金减半收取，本院予以允许。关于原告主张的滞纳金问题。由于遭受疫情影响，在没有正常营业收入的情况下，被告未支付涉案物业租金等费用，不能完全归责于被告。因此原告该部分请求，本院不予支持。被告对未付的水电费等杂费无争议，可按原告诉求清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张雪梅向原告薛瑞强支付2019年12月15日至2020年4月14日的租金（其中2019年12月15日至2020年1月14日按17280元计算，2020年1月15日至2020年4月14日按31134元/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张雪梅向原告薛瑞强支付从2020年1月15日至2020年4月14日水电费3552元及从2020年1月15日至2020年4月14日电梯保养费、电梯电费分摊、消防维护保养费、代收租赁税（按1194元/月计算）。上述水电费等费用应扣减原告应退还的水电保证金5000元后再付；三、驳回原告薛瑞强其它诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2119元，由原告薛瑞强负担851元，被告张雪梅负担1268元（原告已预交受理费，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十日书记员  吴 帆姚晓丹