福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5904号 原告（反诉被告）：刘某，男，1967年8月18日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：李添香，福建路远律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：吴小娟，女，1982年11月11日出生，汉族，居民，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：苏尚葵，福建向远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢仁彩，福建向远律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）吴小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告刘某及其委托诉讼代理人李添香，被告吴小娟及其委托诉讼代理人苏尚葵、卢仁彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘某向本院提出诉讼请求：1、判令吴小娟继续履行刘某与吴小娟于2018年8月31日签订了《房屋租赁合同》；2、判令吴小娟恢复新罗区东肖镇龙腾南路10号中瑞尚城7幢1705室的水、电，为刘某提供正常的居住条件。诉讼中，因涉案房屋已经恢复供应水电，所以刘某放弃第二项诉讼请求。事实与理由：刘某与吴小娟原是朋友关系，2018年8月31日双方签订了房屋租赁合同，合同约定吴小娟将新罗区东肖镇龙腾南路10号中瑞尚城7幢1705室的房屋及地下室Ｃ0209号车位出租给刘某；租赁期限为20年，自2018年9月1日至2038年8月31日止。租金由刘某一次性现金支付吴小娟12万元,而吴小娟作为其购房首付款支付给房地产开发公司。双方约定房屋的装修由刘某自行完成，装修费用由刘某承担。房屋装修完成后，双方确认装修费用为18万元。合同约定承租期内的水、电及物业费由刘某承担。合同同时约定如吴小娟违约，刘某有权要求吴小娟赔偿经济损失30万元，否则吴小娟无权要求刘某搬离该房屋。合同签订生效后，刘某按合同约定支付了租金并对房屋进行了装修，后居住使用。2020年6月5日刘某回家，车辆无法正常进入，且房屋没有水、电供应。后从物业公司得知是吴小娟通知物业公司要求对中瑞尚城7幢1705室进行停水、停电。刘某要求物业公司恢复水、电供给遭拒绝。刘某要求吴小娟通知物业公司恢复水、电供给也遭拒绝，后物业公司打“110”，派出所出警后明确告知吴小娟的行为违约的并要求吴小娟恢复水、电供给，但直到起诉之日，吴小娟仍未能恢复水、电的供给。吴小娟的行为已构成违约，导致刘某被迫到其它地方暂时租房居住，造成了刘某经济损失。根据双方签订的房屋租赁合同约定，刘某有权要求吴小娟继续履行合同，恢复租赁房屋的水、电供给。刘某与吴小娟是男女朋友关系，但没有以夫妻关系同居生活。综上，为维护刘某自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）吴小娟：虽然刘某提供的落款日期为2018年8月31日《房屋租赁合同》上的“吴小娟”是本人所签，但事实上并不存在房屋租赁合同关系。一、刘某起诉称“原告与被告原是朋友关系”不符合事实。刘某故意隐瞒双方之间自2012年3月7日至2019年10月底非法同居关系。2012年3月份，刘某与吴小娟确定男女朋友关系。2013年开始，刘某让吴小娟在东肖溪连村租房子，用于两人在龙岩期间共同生活。2016年6月，刘某经房屋中介介绍在龙岩市新罗区××路××小区××号楼××室××房××：陈淑娟）租住，租住数月，刘某因房租租金问题与房东发生纠纷，于2016年10月25日搬出到龙岩市新罗区××路××花园××号××楼××室××房东：李**）租住。至2018年6月中旬，搬进岩市新罗区龙腾南路中瑞尚城7号楼1705室同居（这套房吴小娟名下购买，两人被隔壁邻居们认定是夫妻关系）。同居期间的租金和物业费吴小娟承担一部分，刘某承担一部分。吴小娟是出于双方结婚目的购买房屋的。二、案涉《房屋租赁合同》不是吴小娟的真实意思表示，且《房屋租赁合同》内容是不符合事实的。1、刘某诉称“2018年8月31日双方签订了房屋租赁合同”不是事实，合同签订时间是2019年10月15日。2019年10月15日上午，刘某扣走吴小娟的身份证、手机等，软禁吴小娟。到下午15时左右，刘某威逼吴小娟去行政中心办理中瑞尚城1705室的抵押手续，在车上时让吴小娟在《借款合同》（30万元）、《财产抵押合同》上签字，然后去龙岩市不动产登记中心办理抵押登记手续。办好了，刘某再拿出《房屋租赁合同》让吴小娟签字。当时吴小娟害怕刘某暴打，在迫不得已情况下签订房屋租赁合同，当时的房屋租赁合同的主要内容是双方必须保持20年的同居关系（男女关系），且未约定租金。刘某让吴小娟在最后一页签字和填写身份证号码，字迹非常潦草。2、刘某诉称“租金由原告一次性现金支付被告人民币120000元整，而被告作为其购房首付款支付给房地产开发公司。”不是事实。吴小娟购买案涉房屋是在2016年9月份，并不是在2018年8月，而且刘某并未提供合法有效的证据证明其将12万元以现金方式给吴小娟的事实。为此，吴小娟申请法院强制刘某提供12万元首付款的证据材料。3、刘某诉称“双方约定房屋的装修由原告自行完成，装修费用由原告承担”不是事实。2017年中瑞尚城1705房屋交房后，刘某与吴小娟两人协商将该房作为婚房，两人开始准备装修。吴小娟于2017年4月向建设银行通过信用卡分期支付方式贷款10万元用于1705房屋的装修，信用卡办妥后，由刘某持该信用卡支付装修款，该信用卡的消费款由吴小娟偿还。所以说刘某主张1705房屋的装修是其自行支付的，明显不符合事实。而且刘某并未提供证据证明其有出资18万元用于1705房屋的装修。为此，吴小娟再次申请法院强制刘某向法庭提供18万元装修款的证据材料。4、刘某诉称“合同约定承租期内的水、电及物业费由原告承担”不是事实。根据刘某提供的物业费、水电费等缴费凭证，足以证明刘某与吴小娟在中瑞尚城1705号房屋同居期间，水电、物业费均由吴小娟支付。若刘某主张房屋租赁合同关系，那为什么由吴小娟承担水电、物业费呢？5、自1705号房屋装修入住之日起至2019年12月期间，刘某和吴小娟共同居住在该1705号房屋，哪有出租人与承租人共同居住出租房的吗？综上，刘某与吴小娟自2012年3月至2019年10月期间以夫妻关系同居生活，两人经济存在交叉混同。而且案涉中瑞尚城1705房屋是为了两人结婚的目的购买、装修的，在装修完成后，两人也实际共同入住。《房屋租赁合同》是刘某为了控制吴小娟以及中瑞尚城1705房屋而逼迫吴小娟签字的，内容不真实，也不是吴小娟的真实意思表示，两人不存在房屋租赁合同关系，请求法院查明事实，驳回刘某的诉讼请求，且依法解除房屋租赁合同。 被告（反诉原告）吴小娟向本院提出反诉请求：判令解除吴小娟与刘某之间关于龙岩市新罗区××镇××路××号【中瑞尚城（限价商品房）】7幢1705号及车位Ｃ0209的租赁合同关系。事实与理由：吴小娟与刘某自2012年起至2019年10月底是男女朋友关系，两人长期同居生活。2016年9月，刘某以结婚为由，让吴小娟在龙岩市新罗区购买房产。吴小娟便购买了位于龙岩市新罗区××镇××路××号【中瑞尚城（限价商品房）】7幢1705号及车位Ｃ0209的不动产权证【证号：闽（2018）龙岩市不动产权第0079159号、闽（2018）龙岩市不动产权第0079160号】。2017年，中瑞尚城1705房产交房后，吴小娟与刘某共同对房屋进行了装修，吴小娟向建设银行贷款10万元用于房屋装修。装修完成后，两人搬入中瑞尚城1705房产共同居住。直至2019年10月，因刘某多次家庭暴力以及逼迫吴小娟签订多份虚假合同（借款合同、租赁合同、抵押合同等，所有合同均被刘某拿走），其中本案涉及的租赁合同，当时吴小娟签字时该租赁合同第一页的主要内容是双方保持20年的同居关系，且未约定租金。刘某向法庭提供《房屋租赁合同》实际签订的日期为2019年10月15日，而非2018年8月31日，《房屋租赁合同》是吴小娟在刘某的逼迫下所签，租赁合同并非吴小娟的真实意思表示。现吴小娟与刘某因感情破裂，两人不可能结婚，现吴小娟主张收回中瑞尚城1705房产，不再由刘某居住。为此，请求法院支持吴小娟的诉讼请求。 原告（反诉被告）刘某辩称:一、吴小娟已收取了刘某支付的20年房屋租金，吴小娟在本合同到期之前没有权力要求与刘某解除合同。刘某不同意解除双方之间签订的房屋租赁合同。刘某认为2018年8月31日吴小娟与刘某签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方对租赁期限、租金、违约规定以及房屋的装修管理和费用都有明确的约定，并且有双方的签字确认，刘某也已付吴小娟20年的房屋租金。因此吴小娟无权在合同到期之前要求与刘某解除房屋租赁合同。刘某也不同意解除合同，并要求吴小娟继续履行房屋租赁合同，并恢复水电的供给。二、刘某认为吴小娟要求与刘某解除房屋租赁合同，没有事实和法律依据，因此，请求法院驳回其反诉请求。根据双方签订的“房屋租赁合同”的约定，合同终止的时间是2038年8月31日。在合同未到期之前，吴小娟没有权力单方要求解除合同，也无权要求刘某搬离租赁房屋。三、针对吴小娟提出的反诉请求，如果法院认为应解除合同，则要求吴小娟按合同违约条款履行违约责任。吴小娟应支付刘某30万元的违约金，否则吴小娟无权要求刘某搬离涉案房屋。 经审理查明，2012年3月，刘某与吴小娟相识。2016年9月，吴小娟与刘某计划结婚，后吴小娟购买了位于龙岩市新罗区××镇××路××号（中瑞尚城限价商品房）7幢1705室房屋及Ｃ0209地下车位，首付款总额为102321元（住宅65321元、车位37000元），住宅契税3098元、车位契税5328元、登记费320元、维修基金7212元。2016年9月13日，刘某以刷卡方式支付涉案房产首付款92321元，其中房屋首付款55321元，车位首付款37000元。2017年3月14日，刘某与广东星艺装饰集团福建装饰有限公司龙岩分公司签订《星艺装饰工程合同书》，约定由星艺公司为中瑞尚城7幢1705室房屋进行装修。2017年4月9日，刘某与福建群蜂意志楼宇设备有限公司签订《群蜂意志住宅舒适系统一站式服务方案合同书》，约定由该公司为中瑞尚城7幢1705室房屋安装中央空调。2017年3月20日，吴小娟向建设银行申请《中国建设银行龙卡信用卡装修分期业务》，并办理了卡号为6221××××9313。该信用卡办理后，吴小娟将该信用卡交由刘某使用。信用卡消费记录显示，刘某分别于2017年4月7日、5月21日使用前述信用卡各刷卡消费5万元，合计10万元，上述款项办理了48期的专项分期还款业务，每月还款2083.34元。2020年2月26日，吴小娟将前述信用卡办理挂失（在办理挂失前该信用卡仍由刘某使用），并重新办理了一张新的信用卡。从2017年6月24日起至2020年2月22日止，刘某陆续向吴小娟上述信用卡汇款共计158858元。上述房产于2018年12月11日办理不动产权登记证，房屋及车位的不动产权登记证号分别为闽（2018）龙岩市不动产权第0079160号、0079159号，权利人为吴小娟。2018年8月31日，刘某（乙方）与吴小娟（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其所有的位于新罗区××幢××室××号车位出租给乙方，租赁期限从2018年9月1日起至2038年8月31日止；租金支付方式，现金支付12万元（含首付款102321元及契税等8418元），由乙方独立委托装修公司（已装修完成，甲方双方确认装修费用18万元），租赁期后所有装修（含家具）均无条件移交给甲方；租赁期内应缴纳的费用：水电费、卫生费、物业管理费等均由乙方承担并负责缴纳；租赁期内乙方享有该房屋的使用权和独立转租权，甲方不得干扰乙方正常居住生活；租赁期内除原购房时银行按揭外甲方不得将租赁房屋以任何形式作为抵押担保之用；任何情况下甲方违约，应支付乙方30万元，否则甲方不得以任何理由要求乙方搬离开该套住房。刘某与吴小娟曾在涉案房屋中同居生活，后因双方发生矛盾，吴小娟于2019年10月底搬离了涉案房屋，在同居期间双方均有支付物业费等相关费用。从认识至分开期间，双方相互之间存在许多资金往来。2020年3月31日、6月1日，刘某缴交了涉案房屋的物业服务费等费用共计1483元。2020年4月24日，新罗区东华社区在对中瑞尚城小区进行防疫摸排工作中，在中瑞尚城7幢1705室摸排工作台账上记录，显示常住人员为“吴小娟（外出）、刘某”。2020年6月5日，刘某回到中瑞尚城发现车辆无法正常入内，并且涉案房屋被停水、停电。2020年6月6日，吴小娟缴交了涉案房屋的物业服务费等费用1483元，并要求物业公司将此前收到刘某交纳的1483元物业服务费退还给刘某。2020年7月3日，吴小娟向刘某发出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，内容为：2019年10月，你同意与本人结婚后，本人才同意签订《房屋租赁合同》无租金约定将位于东西岩市新罗区××幢××室××租赁给你。现本人不可能与你结婚，本人决定提前解除房屋租赁合同，收回租赁房屋，为此，特通知如下：你与本人签订的《房屋租赁合同》于你收到本通知时解除，请你在收到本通知书之日起五日内搬离租赁房屋。若你未在前述宽限期内将属于你个人的物品及财产等搬离，则租赁房屋内的物品及财产等视为你的抛弃物，本人有权处置。刘某于2020年7月15日诉至本院要求判如所请。2020年9月，涉案房屋的水、电已经恢复供应，刘某已重新入住涉案房屋。 上述事实，有刘某提供的房屋租赁合同一份、物业公司缴款凭证、解除房屋租赁合同通知书、不动产权证、中瑞尚城签约客户情况登记表、刘某农业银行流水（2016年9月13日刘某用ＰＯＳ机支付92321元）、住宅款收款收据、住宅契税收款收据、车位款收款收据、车位契税收款收据、登记费收款收据、中瑞尚城交房费用收据、刘某兴业银行借记卡交易明细、刘某工商银行借记卡账户历史明细、吴小娟工商银行历史明细清单、星艺装饰工程合同书、群蜂意志住宅舒适系统一站式服务方案合同书、刘某与吴小娟微信记录截图，吴小娟提供的代扣水电费交款单、实收清单明细表、与物业公司人员微信聊天记录及微信转账记录、生活缴费微信截图、与收水费人员微信聊天记录及微信转账记录、建设银行龙卡信用卡装修分期业务申请表、龙卡信用卡装修分期业务额度支用申请表、吴小娟尾号9316的建设银行信用卡交易明细、吴小娟与刘某微信聊天截图、中瑞尚城物业服务中心证明、录音光盘及文字材料、吴小娟工商银行历史明细清单、吴小娟手机银行转账截图、关于解除房屋租赁合同的通知书、国内标准快递单、吴小娟建设银行信用卡对账单，依吴小娟申请调查令调取的东肖镇东华社区居民委员会防疫摸排工作台账，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为,刘某与吴小娟于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》，对租金、租期、装修费用及违约责任进行明确约定。吴小娟辩称该租赁合同实际于2019年10月15日受刘某威逼所签，并非其真实意思表示，刘某提供的租赁合同第一页也并非原来让吴小娟所签的第一页，但吴小娟并未提供充分证据证明其上述抗辩，对其抗辩本院不予采纳。根据双方提供的相关证据，本院确认刘某与吴小娟曾在涉案房屋中同居过，且双方相互存在复杂的经济往来，但这些并不足以否定双方签订的《房屋租赁合同》的效力，双方之间的其他经济往来由双方另案处理。租赁合同约定20年的租金共计12万元（包含首付款102351元及契税8418元），结合刘某提供的收款收据及其农业银行交易明细，本院认定刘某确实以支付购房首付款及契税的方式抵作租金；租赁合同中还约定涉案房屋由刘某负责装修，双方确认装修款为18万元，根据刘某提供的星艺装饰工程合同书，本院认定涉案房屋确实系由刘某组织实施装修，对于装修款具体数额已由双方自行确认，不违反法律规定，本院予以认定。综上，双方的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，租赁合同也已经实际履行，该合同不违反法律强制规定，应认定为合法有效。刘某依据该租赁合同要求继续履行双方签订的租赁合同，而吴小娟则以租赁合同系在刘某暴力胁迫下所签，因此反诉要求解除双方签订的租赁合同。在涉案租赁合同中约定“任何情况下吴小娟违约，应立即支付刘某30万元违约金，否则吴小娟不得以任何理由要求刘某搬离该套住房”，结合双方原系同居关系，现吴小娟已搬离涉案房屋，并向刘某发送解除房屋租赁合同通知书，虽然吴小娟并未提供证据证明其系受刘某暴力胁迫下签订租赁合同，但吴小娟已以明示方式明确要求解除双方签订的房屋租赁关系，其反诉请求本院予以支持。因刘某已履行了支付租金及装修房屋的义务，现吴小娟反诉请求解除双方签订的房屋租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。对此，刘某抗辩称如法院判令解除双方的租赁合同则要求吴小娟支付30万元违约金，同时辩称在吴小娟未付清违约金时不得要求刘某搬离涉案房屋，该抗辩有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘某与吴小娟于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月起解除。 二、吴小娟应于本判决生效之日起十五日内支付刘某违约金300000元，刘某应于收到吴小娟支付的300000元违约金起十五内日搬离吴小娟名下位于龙岩市新罗区××镇××路××号（中瑞尚城限价商品房）7幢1705室房屋及Ｃ0209地下车位。 三、驳回刘某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2480元，由刘某负担；反诉案件受理费2480元，由吴小娟负担1240元、由刘某负担1240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 卢 伟 湘 人民陪审员 林 蔚 俊 人民陪审员 刘 飞 霞 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员 郑丛(代) 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。