上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23185号原告：上海鹤鸣鞋业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周刚雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。被告：上海楞严春实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曹敏，该公司经理。委托诉讼代理人：李仙花。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。原告上海鹤鸣鞋业有限公司(下称鹤鸣公司)与被告上海楞严春实业有限公司(下称楞严春公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆艳及俞涛，被告委托诉讼代理人梁端宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤鸣公司向本院提出诉讼请求：(1)楞严春公司搬离上海市黄浦区四川南路XXX号房屋并将该房屋返还予鹤鸣公司；(2)楞严春公司支付2020年1月10日至2020年7月9日期间租金人民币180,000元；(3)楞严春公司就欠租偿付滞纳金(自2020年4月3日起、以人民币180,000元为本金、按每日0.5%、计至实际付款日止)；(4)楞严春公司支付房屋使用费(自2020年7月10日起、按照合同租金标准即每日人民币1,000元、计至实际搬离之日止)。对于楞严春公司所缴押金人民币60,000元，则要求冲抵楞严春公司所欠租金。事实和理由：2019年8月3日，鹤鸣公司与楞严春公司签订租约，约定鹤鸣公司将位于上海市黄浦区四川南路XXX号房屋(下称系争房屋)出租予楞严春公司作为经营使用，租期至2020年7月9日止，年租金为人民币360,000元。楞严春公司承租期间欠付自2020年1月10日起之租金，且在租期届满后未予迁离系争房屋。鹤鸣公司鉴于楞严春公司欠租及不予返还房屋之违约情节，遂起诉来院。楞严春公司辩称，楞严春公司最初系与鹤鸣公司联营共同经营公寓，但鹤鸣公司始终未能办妥经营许可手续，之后双方于2019年签订租约，但租约明确楞严春公司享有后续3年之续租权。因租赁后期始终协商续租事宜，双方对于后续押金、经营许可等事项均未能明确，导致楞严春公司未予支付后期租金。对于鹤鸣公司要求楞严春公司迁离之诉请，鉴于楞严春享有续租权，故要求继续租赁关系，对迁离诉请不予认可。对于鹤鸣公司诉请之租金同意支付，但对于欠租滞纳金不予认可。对于鹤鸣公司诉请之房屋使用费则由法院依法判定。鹤鸣公司提供以下证据：(1)2019年8月3日《租赁合同》，以证明鹤鸣公司与楞严春公司于该日签订租约，租赁双方对于租赁期限、经营旅馆须予取得特种许可证、租金支付方式及逾期付租滞纳金均作明确约定；(2)照片，以证明楞严春公司未经许可擅自经营旅馆被相关执法部门查处；(3)2020年7月3日《律师函》及(4)寄送凭证，以证明鹤鸣公司书面通知楞严春公司不予续租，并书面要求楞严春公司支付欠租及偿付滞纳金，同时证明楞严春公司于2020年7月4日签收函件；(5)2020年11月6日居委会出具《情况说明》，以证明相关部门对于系争房屋群租现象进行整治。楞严春公司提供以下证据：(1)《联营协议书》，以证明楞严春公司最初系与鹤鸣公司建立联营关系，所签协议书第二条中对于经营证照等作出约定；(2)2016年11月15日《申请报告》及《证明书》，以证明楞严春公司及鹤鸣公司均明确联营目的系开设青年公寓；(3)《特种行业从业人员登记表》，以证明楞严春公司系以鹤鸣公司员工名义经营公寓；(4)2016年8月《上海市优秀历史建筑工程项目申请表》及2016年11月《验收结论意见书》，以证明楞严春公司就开设公寓进行相关投资，并以鹤鸣公司名义申办相关证照及经营手续等；(5)2017年1月3日《经营情况说明》及2018年8月20日《承诺内容》，以证明楞严春公司实际进行经营，但系以鹤鸣公司名义办理相关事宜；(6)委托检测协议书、检测报告、卫生许可证及消防安全检查合格证，证明内容同证据(5)；(7)2016年1月11日《公有非居住房屋租赁合同》，以证明鹤鸣公司承租期限仅至2020年2月29日止，该项承租期限导致楞严春公司无法办理经营证照；(8)2020年6月18日楞严春公司致鹤鸣公司领导函件，以证明楞严春公司已及时提出续租申请；(9)电话录音光盘附文字记录内容，以证明鹤鸣公司就续租事宜始终未作明确答复，从而证明楞严春公司并不存在故意违约情节。本院经审理认定事实如下：2016年，鹤鸣公司与楞严春公司签订《联营协议书》一份，约定(1)鹤鸣公司将位于上海市黄浦区四川南路XXX号(建筑面积278平方米)房屋(下称系争房屋)提供予楞严春公司从事经营活动；(2)鹤鸣公司将系争房屋提供予楞严春公司，楞严春公司应当独立经营鹤鸣公司所同意的在楞严春公司注册登记范围内之商品，未经鹤鸣公司同意，楞严春公司不得开展其他经营活动；(3)协议期限自2016年6月25日起至2019年6月24日止，2016年6月25日至2016年7月9日期间系鹤鸣公司让利于楞严春公司之装修期；(4)楞严春公司如需续订系争房屋，须于协议期满前1个月以书面形式提出申请，经双方协商，本着互惠互利原则，可予续签联营协议，签订协议后方为有效；(5)付款原则为先付款后经营，全年联营利润返回为人民币360,000元；(6)鹤鸣公司向楞严春公司收取押金人民币60,000元作为信誉保证金及商品质量保证金，协议期满如无扣除事项，鹤鸣公司于3个月后退还予楞严春公司；(7)楞严春公司未按协议条款规定结算日期付清应付费用，须每日按应付费用总数0.5%计付滞纳金。签约后，楞严春公司以上海鹤鸣鞋业有限公司金陵路店(下称金陵路店)名义在系争房屋处经营招待所。2018年9月10日，金陵路店公共场所卫生检测项目通过旅店业卫生标准检测要求。2018年9月14日，金陵路店就招待所经营项目取得《上海市公共场所卫生许可证》。2019年8月3日，鹤鸣公司与楞严春公司签订《租赁合同》一份，约定(1)鹤鸣公司将系争房屋出租予楞严春公司进行经营，楞严春公司应当独立经营鹤鸣公司营业执照上经营范围，涉及许可证凭许可证明经营，旅馆须有特种许可证方可经营，无特种许可证不得接待住宿客人；(2)楞严春公司自主经营，自负盈亏，未经鹤鸣公司同意不得开展其他经营活动；(3)租期1年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止，1年内如楞严春公司能遵守合同约定，合同期满后如需续租，可按照3年合同签约；(4)年租金为人民币360,000元，付租方式为付三押二，楞严春公司于2019年7月18日及10月2日、2020年1月2日及4月2日前付清相应每季度之租金；(5)如楞严春公司无故欠租，鹤鸣公司有权每日按实欠租金0.5%计收滞纳金；(6)楞严春公司需承担经营中引发之违规罚款，楞严春公司无证经营、违法经营之行为视为违约；(7)楞严春公司支付押金人民币60,000元，合同期满如无扣除事项，鹤鸣公司于3个月后退还予楞严春公司。签约后，租赁双方履行各自合同义务。承租期间，楞严春公司未能按照合同约定期限于2020年1月2日及4月2日前支付当季租金。2020年7月3日，鹤鸣公司委托律师致楞严春公司《律师函》，称因鹤鸣公司向楞严春公司催缴欠租未果，且楞严春公司在无特种许可证情形下即接待住宿客人并遭受相关部门查处，鹤鸣公司就此通知在合同租期届满后不再续约，并要求楞严春公司限期清偿欠费及迁离系争房屋。届时，楞严春公司未予支付欠租，亦未予迁离。本案庭审期间，楞严春公司提供录音光盘附文字记录内容，其中显示(1)2020年5月18日录音资料中，鹤鸣公司称楞严春公司接待大批民工，楞严春公司回复系5个月长住民工，且客人全部睡地铺；(2)2020年5月18日录音资料中，鹤鸣公司要求楞严春公司支付租金，楞严春公司要求告知具体款项可予以安排，鹤鸣公司对此则称租金分开支付而非合并支付，之前欠租须支付；(3)2020年5月24日录音资料中，楞严春公司要求对于租金多少、疫情期间有无减免、减免具体数额等予以明确答复，就此可于一周内付款，鹤鸣公司则要求楞严春公司于合同到期后即行搬离；(4)2020年5月25日录音资料中，鹤鸣公司称2020年1月及2月向楞严春公司减半收取租金，即鹤鸣公司就疫情原因共计减免楞严春公司租金人民币30,000元。鹤鸣公司于庭审期间则提供上海市黄浦区外滩街XXX委员会所出具《情况说明》，其中称系争房屋于2019年至2020年期间多次被居民举报存在群租现象，外滩街道平安办联同外滩治安所、外滩街道城管中队共同对其进行整治，其中包括2020年4月30日整治行动。对此，楞严春公司所提供2020年5月18日录音资料中亦有提及床全被收走等内容。综上，现鹤鸣公司以楞严春公司欠付租金且于租期届满后仍不予迁离为由起诉来院。本院认为，鹤鸣公司与楞严春公司于2019年8月3日所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，鹤鸣公司及楞严春公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。楞严春公司承租期间欠付租金，故楞严春公司对于该项欠租负有支付义务。庭审中，楞严春公司对于鹤鸣公司诉请之租金予以认可并同意支付，但鉴于鹤鸣公司曾同意减半收取2020年1月及2月租金，且该项减免就疫情而言亦符合公平合理原则，故本院依法认定楞严春公司应予承担之欠租数额为人民币150,000元。对于鹤鸣公司诉请之滞纳金，鹤鸣公司起计滞纳金日期系2020年4月3日，依据合同约定，楞严春公司应于2020年1月2日前支付同年1月10日至4月9日期间租金人民币90,000元，于2020年4月2日前支付同年4月10日至7月9日期间租金人民币90,000元，鉴于(1)鹤鸣公司并未要求自2020年1月3日起即起计滞纳金；(2)2020年4月2日付租期限刚过疫情严重阶段，对于之前疫情蔓延期间租金减免程度均未予明确，鹤鸣公司自2020年4月3日起要求计付滞纳金缺乏事实依据；(3)2020年5月25日录音资料显示，楞严春公司于该日已明确知晓租金减免幅度，故楞严春公司应于该日及时清偿欠租。鉴此，本院以2020年5月26日作为鹤鸣公司滞纳金诉请之起计日期，但鹤鸣公司依法可获支持之滞纳金总额应以楞严春公司欠付租金本金数额为限。对于鹤鸣公司要求楞严春公司迁离及支付房屋使用费之诉请，鉴于租赁期限已届满，鹤鸣公司与楞严春公司之间房屋租赁合同关系已经终止，楞严春公司继续使用系争房屋缺乏合同依据，故本院对鹤鸣公司上述诉请均依法予以支持。对于鹤鸣公司要求将押金抵充欠租之意见，鉴于该项处理意见系鹤鸣公司对合同权利之自行处分，且并未加重楞严春公司应予承担之合同义务，故本院依法应予准许。至于楞严春公司辩称续租一节，鉴于(1)楞严春公司应于2020年1月2日前支付同年1月10日至4月9日期间租金人民币90,000元，虽然该期租金因疫情因素而于后续予以减半计租，但在合同约定之付租时点尚未发生疫情减租情节，而楞严春公司在疫情发生之前既已实际存在欠租违约情节；(2)楞严春公司于2020年5月18日录音资料中确认长住民工均睡地铺，该住宿情形显然有违正常经营状态，且与居委会书面所称群租现象相吻合，楞严春公司上述经营情形违反对于群租所作相关规定；(3)楞严春公司因存在上述不当情节，鹤鸣公司依据合同约定有权不予续签租约，再则，同意续约并不表示无须就后续租赁条件再行协商确定。鉴此，本院对楞严春公司辩称应予续签租约而不同意迁离之意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百三十五条、规定，判决如下：一、被告上海楞严春实业有限公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区四川南路XXX号房屋，并将该房屋返还予原告上海鹤鸣鞋业有限公司；二、被告上海楞严春实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹤鸣鞋业有限公司租金人民币90,000元(合同约定欠租数额为人民币180,000元，经扣除疫情减免数额人民币30,000元，再经押金人民币60,000元冲抵后，尚欠租金数额则为人民币90,000元)；三、被告上海楞严春实业有限公司就上述第二项欠租于本判决生效之日起十日内偿付原告上海鹤鸣鞋业有限公司滞纳金(自2020年5月26日起、以尚欠租金数额为基数、每日按0.5%、计至实际清偿日止；另滞纳金总额以欠付租金本金数额人民币90,000元为限)；四、被告上海楞严春实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹤鸣鞋业有限公司房屋使用费(自2020年7月10日起、按每月人民币30,000元、计至实际迁离日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,424元(原告上海鹤鸣鞋业有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,712元，由被告上海楞严春实业有限公司负担，本院退还原告上海鹤鸣鞋业有限公司人民币2,712元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二〇年十二月十日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照合同履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。