广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28403号原告：邓勇，男，汉族，1962年2月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：门俊，男，汉族，1978年8月22日出生，身份证住址陕西省泾阳县。原告邓勇诉被告门俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓勇及被告门俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠的租金155470元（和每天1‰滞纳金，滞纳金从2020年2月1日起至欠款全部交清时止，现暂计至2020年5月30日，计人民币20000元）；2、判令被告立即支付尚欠的管理费3965元（每月793元×5个月）、电费2325.4元、水费564.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原告与被告经友好协商、平等自愿签订了《房屋租赁合同》，租期三年（自2017年6月1日起至2020年5月31日止）。原告将位于深圳市南山区（当中的一间），按现状移交给被告使用。被告接手该门面房后，一直正常使用和经营餐饮业，但租金等却仅支付至2019年12月。2020年1月至2020年5月5个月的租金等被告一直未付，之后原告发现被告人去楼空，遂致电和发函给被告，要求被告支付拖欠的租金及管理费、电费、水费和滞纳金等费用，被告未付。1、根据《房屋租赁合同》第三条第1款约定：“该房屋按建筑面积98.46平方米计收月租金，每平方米每月261元租金，第一年（2017年6月1日起至2018年5月31日止）租金每月人民币25698元；第二年租金每月28267.8元，第三年租金每月31094.58元。”2、第八条第2款约定“乙方未按时向甲方支付每月租金或交清物业管理费、水、电费，属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%作为滞纳金……现原告根据相关法律规定，每逾期一天，除付清所欠款项外，原告每天只向被告要求1‰作为滞纳金。根据第八条第4款约定“本合同有效期内，如乙方单方面提出解除合同，须提前一个月书面通知甲方。经甲方书面同意，乙方须付清房租及租用期内有关费用和甲方相关损失等后，方可退租，但乙方所交租赁合同履约保证金不予退还。”原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告擅自提前终止合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任，向原告支付尚欠的租金及物业管理费、水、电费等费用，并按合同约定支付逾期付款的滞纳金。同时，由于被告违约，因此，无权要求返还租赁合同履约保证金。被告辩称，被告在2019年10月份跟原告的儿媳妇左小姐说过租金太大，承受不起来，生意也不好，被告不想做了，左小姐说她做不了主。左小姐让被告跟原告说，被告在2019年11月份联系原告，原告让被告做到2020年3月份叫被告找朋友代做。被告母亲查出来癌症，说不做下去了。被告于2020年1月3、4日左右离开，没有搬走店铺的所有东西。被告告知左小姐，因为走得很急，钥匙放在店铺卷闸门底下。左小姐大概在1月5、6日左右拿走了钥匙，还问被告店铺中的设备怎样处理，被告说都不要了，当时左小姐提出异议。原告如果当时不同意或者说被告没有书面资料，可以让被告补充，原告也可以提醒被告，但是原告并没有提醒，被告联系了原告和左小姐一共三次。被告认为责任不全是被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年3月31日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市南山区（当中的一间，以下简称“涉案房产”），按现状出租给被告使用，租期三年（自2017年6月1日起至2020年5月31日止）。合同约定：第一年（2017年6月1日起至2018年5月31日止）租金每月25698元；第二年租金每月28267.8元，第三年租金每月31094.58元。租赁期间，该房屋所产生的水、电、物业管理费由乙方按时交付甲方。交付该房屋前乙方需支付两个月租金即人民币51396元作为租赁合同履约保证金。乙方所交租赁合同履约保证金，如果违约，履约保证金不予退回乙方；如乙方租赁有效期内单方提出解约，则甲方不予退还租赁履约保证金。如乙方未按时向甲方支付每月租金或交清物业管理费、水、电费，属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%作为滞纳金……本合同有效期内，如乙方单方面提出解除合同，须提前一个月书面通知甲方。经甲方书面同意，乙方须付清房租及租用期内有关费用和甲方相关损失等后，方可退租，但乙方所交租赁合同履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了保证金51396元，原告向被告交付涉案房产，被告使用涉案房产经营餐饮业，被告向原告支付租金及管理费等费用至2019年12月。被告于2020年1月初离开涉案房产，没有搬走店铺的设备。原告曾发函给被告，要求被告支付拖欠的租金及管理费、电费、水费和滞纳金等费用，被告未付。原告于庭审中称，被告于2019年10月份打电话给原告说做到12月份不做了。原告不同意，原告让被告继续承租至合同期届满，如果被告要走也要做到2020年3月份，或者转让给别人来做。原告于2020年1月5日发通知给被告交租金、水电费，但被告没有交，问左右邻居，隔壁店铺说被告没有继续做了。因被告没有将钥匙交给原告，原告不能乱动涉案房产，疫情期间没有跟进，原告在2月9、10日左右想联系被告，但被告电话一直打不通。后来到2020年5月十几号，原告将涉案房产的门打开，被告的东西没有搬走，原告让人当垃圾清走。涉案房产的出租事宜是原告做主的，原告的儿媳妇左小姐只是跟被告沟通一下。当时被告打电话给原告没有提及其母亲生病，只是说家里有事，想回老家发展，想提前不做。被告跟左小姐说的这些事，原告都不认可，原告都跟被告说了以后，被告都说了去考虑，去找人做，被告自己也说了在58同城挂转让，直至1月发现被告没有交纳租金，被告于2月9日发现被告店铺关门。原告与左小姐一直没有收到被告交还的店铺钥匙。被告于庭审中称，被告于2019年10月、11月、12月份或者1月初曾三次联系原告和左小姐，内容都是告知原告，被告无法经营，不想继续经营。左小姐回复被告做不了主，让被告跟原告说。被告就跟原告说，原告不同意，让原告做到2020年3月份或者让被告找人转租，被告自2019年10月份就在58同城上发布转手信息，但是直至12月份都无人问津，后来被告母亲2019年10月份有大病动手术，当时把这个情况告知原告，但是原告继续让被告找其他人顶租，被告实在做不下去，经营不好，母亲也生病了，被告的押金也不要了，店里设备也不要了，就赶紧早点回去帮被告母亲看病。被告于2020年1月4日就走了，当天给左小姐打电话告知店铺钥匙在卷闸门下，左小姐大概在1月4日晚上或者1月5日拿了钥匙打开店铺门，发现里面有设备，打电话问被告店铺里面的东西如何处理，被告回复说不要了，可让原告自己清理。即便被告提前返还店铺违约，原告通过没收履约保证金足够弥补原告的损失，也是被告履行了违约责任。被告只有12月份产生水电费，被告自1月4、5日走后就没有用过，被告走的时候总闸都是关的，所以被告自1月4、5日后的水电费不认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。对于原告的诉请，本院分析如下：一、关于原、被告签订《房屋租赁合同》的履行问题。涉案合同约定的租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止，被告于2019年10月已经打电话告知原告于2019年12月底就不再租赁涉案房产，但是原告不同意被告提前解除租赁合同。因不具备法定解除合同的情形，且未经双方协商一致解除合同，故被告无权单方解除合同。因被告于2020年1月初离开涉案租赁房产，而原告自认于2020年5月中旬自行收回涉案房产，故双方的租赁合同实际于2020年5月中旬终止履行；二、关于被告应向原告支付款项问题。被告提出于2020年1月初将涉案房产的钥匙放在卷闸门下并告知原告收回涉案房产，而原告对此予以否认，因被告对此未能提供证据予以证明，本院对于被告该主张不予采信。虽然被告于租赁期限内提前离开涉案房产，但是其没有搬走其物品设备且没有举证证明向原告交还涉案房产的钥匙，故不能认定被告已经于2020年1月初向原告返还涉案房产。虽然原告主张于2020年5月中旬才强行开门清走被告的物品设备收回涉案房产，但是被告已经于2019年10月告知原告于2019年12月不再租赁涉案房产，并且原告于2020年1月开始就没有收到被告所交付的租金，原告亦早已知晓被告已经停止营业，原告在长达近半年时间没有及时收回涉案房产，对于涉案房产于2020年1月至5月中旬空置5个半月造成租金损失，原告未能尽到及时止损的义务，应自行承担部分责任。综合考虑双方履行合同的情况，本院酌定被告应向原告支付3.5个月租金108831.03元（31094.58元/月×3.5个月）。另外，原告未能充分举证证明被告使用涉案房产于2020年1月至5月产生的水电费金额，本院对于原告该诉请不予支持；三、关于保证金问题。被告主张原告通过没收其所缴纳51396元保证金可以弥补原告损失。因被告是存在提前解约及延期支付租赁等违约行为，原告根据合同约定有权不退还被告所交付的保证金51396元，原告没收该保证金并不免除被告及时向原告返还涉案房产的义务及应承担的义务，本院对于被告该主张不予采纳；四、关于滞纳金及管理费问题。被告逾期支付租金有损原告的利益，合同约定每日按照1%支付滞纳金标准过高，结合被告的违约情况，本院酌定由被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金5000元；因原告已经于2020年1月初已经离开涉案房产，对于原告诉请被告支付2020年1月至5月的管理费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告门俊应于本判决生效之日起十日内向原告邓勇支付租金108831.03元及滞纳金5000元；二、驳回原告邓勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973.25元。由原告负担773.76元，被告负担1199.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二〇年十二月三十日书记员  梁 鸿附相关法条：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。