湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初2309号 原告：陈建国，男，1984年11月18日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：刘武（特别授权），湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312201810055230。 委托诉讼代理人：印杰（特别授权），湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312202010230573。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200310543345。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312202010230598。 原告陈建国与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈建国的委托诉讼代理人刘武，被告天赐公司的委托诉讼代理人张显刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建国向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付原告逾期办理不动产权证书违约金23533元（自2018年10月27日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日2020年6月26日共608天）；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。事实与理由：2015年6月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X幢XX层XXXX号商品房，房屋建筑面积127.74平方米，房屋总价款387069元。原告已按合同约定付清了房款。2016年10月30日，被告将房屋交付原告使用。《商品房买卖合同》第十七条第三款约定：出卖人应在房屋交付使用后365日内，完成该栋房屋的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人房屋的所有权证；办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。按照合同约定被告应当在2018年10月26日前为原告办妥不动产权证书，但被告直至2020年6月26日才为原告办妥不动产权证书，已经构成违约，应当按合同约定按日向原告支付总房款万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日止。根据《商品房买卖合同》第十七条第四款第2项的规定，现原告要求被告承担逾期办理不动产权证书的违约责任，特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告天赐公司辩称：一、原告诉称的交房时间是错误的，导致其计算违约金数额增高。双方签订的《合同补充协议》第四条第1项约定“买受人须知出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担”。根据该条约定商品房交付时间应当以《入伙通知书》落款时间及办理房屋交接手续记载的时间为准。原告办理的《入伙通知书》及《房屋移交验收表》记载的时间是2016年11月19日，并不是原告主张的2016年10月30日。 二、不动产登记的新规定导致被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，加之疫情影响，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。2015年3月1日发布的《不动产登记暂行条例》开始实施后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证。因此，被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能给原告办理不动产权证，因新规过渡期长和办证机构成立滞后，加之疫情影响，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，当事人无异议的证据（原告出示的身份证复印件1份；《商品房买卖合同》复印件1份；销售不动产统一发票复印件1份、湖南增值税普通发票复印件1份、中国银行存款单复印件1份、代收代缴项目及标准1份；不动产权证书复印件1份；收条及中国工商银行借记账户历史明细复印件各1份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告出示的办证费收据复印件、湖南增值税普通发票（面积补差）复印件各1份，证明原告于2015年7月15日已按照代收代缴项目及标准缴纳房产办证费21588元，补缴房款5849元，共计支付购房款387069元的事实。被告对办证费收据的真实性有异议，认为是复印件需要与原件核对。本院认为，该收据在原告领取产权证退费时已由被告收回，且与被告认可的退还办证费的收条中载明的金额一致，能证明原告于2015年7月15日已缴纳房产办证费21588元的事实，本院予以采信。被告对湖南增值税普通发票（面积补差）的质证意见为面积补差的房款（5849元）是交到财政专户的，并不是交给被告公司的。本院认为，面积补差的房款（5849元）系原告按政府指定要求交到财政专户，但该笔款项已由被告出具湖南增值税普通发票，故应认定为被告已收到的房款，本院对该证据予以采信。 2.原告出示的住宅使用说明书复印件1份，证明被告于2016年10月30日将房屋交付给原告使用的事实。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为交房时间应以入伙通知书、房屋移交验收表为准。本院认为，住宅使用说明书载明的交付日期2016年10月30日是该栋楼具备交付条件时被告统一填写，实际交付时间应以双方办理的交接手续为准，住宅使用说明书单独作为证据不能证明交房的具体时间。故本院对该证据不予采信。 3.原告出示的税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件各1份，证明被告分别于2020年9月10日、2015年7月8日为原告缴纳了契税及维修基金。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为维修基金是2015年7月8日缴纳的，而契税2020年9月10日才交，契税滞后缴纳与原告何时提交无房证明有关。本院认为，原告于2015年7月15日缴纳的房产办证费21588元中包含契税和维修基金，原告出示的该组证据印证了这一事实。原告购买的房屋已由被告于2020年6月26日为原告办妥不动产权证书，2020年9月10日被告代原告缴纳契税，这两件事的事实已经说明契税滞后缴纳对办理不动产权证没有影响，原告即使没有及时提交无房证明，也只会影响契税的缴纳，不影响不动产权证的办理，且被告的质证理由没有证据支持，故本院不予采纳。本院对原告出示的该组证据予以采信。 4.被告出示的《入伙通知书》、《御鑫城交房流程单》、《房屋移交验收表》，证明涉案房屋交付时间是2016年11月19日，并不是原告主张的2016年10月30日。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但提出《入伙通知书》等是被告要求原告补签的。本院认为，原告的质证理由没有证据支持，本院对该组证据予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2015年6月3日，原告陈建国（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXXX），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X幢XX层XXXX号商品房，建筑面积127.74平方米；总价款为381220元，首付款121220元于2015年6月3日支付，剩余房款26万元采用银行按揭贷款方式付款；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订后，原告即向被告交纳了首付款121220元，之后原告通过银行按揭贷款向被告支付了购房款26万元。2015年7月15日，被告代收了原告缴纳的房屋办证费21588元（含契税、房屋维修基金）。2016年11月19日，被告将涉案商品房交付原告使用。2020年6月26日，原告所购买的房屋已由被告在沅陵县不动产登记中心办理了不动产权登记，权证号码：湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXXX号。2020年9月8日，被告退还了原告多交的办证费4863元。2020年11月3日，原告将房屋面积差价款5849元交入政府指定账户，被告向原告开具了该款的增值税发票。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议焦点： 一、原告主张涉案房屋的交付时间是2016年10月30日，被告主张房屋的交付时间是2016年11月19日，本案的房屋交付时间如何确定？ 原、被告签订的《合同补充协议》第四条第1项约定：“买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担”。据此，房屋交付时间应以被告发出的《入伙通知书》注明的收房日期为准。被告提供并被本院采信的证据《入伙通知书》、房屋移交验收表上的落款日期均为2016年11月19日，且有原告的签名予以确认，故本院确定涉案房屋的交付时间为2016年11月19日。原告仅以住宅使用说明书的落款日期主张房屋的交付时间，不符合合同约定，本院不予采纳。 二、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分别登记，依法变更为不动产统一登记，这一情况变化是否足以影响被告按期办证，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？ 1.本案中，房屋登记机关和办证形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2015年6月3日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与购房人进行协商，适当变更办证期限。被告在约定的办证期限内，并未向购房人提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，客观上影响其正常办证的理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2016年11月19日，即2016年11月20日至2018年11月15日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，之后双方又未达成变更协议，则应当按照该司法解释规定的房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。且沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，从房屋交付时间2016年11月19日之后，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，被告直至2020年6月26日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。 综上所述，被告在《商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。依据合同约定，被告逾期办证时间应从2018年11月16日起计算至2020年6月26日止，共计逾期588日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为22759.66元（387069元×588天×1‱）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈建国违约金22759.66元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，减半收取计194元，由原告陈建国负担10元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担184元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  刘志夫 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  唐 强 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。