北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初17761号原告：东源鑫业（北京）商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李国起，该公司经理。委托诉讼代理人：郑博文，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文晴，女，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京丰益嘉润投资管理有限责任公司，住所地，北京市海淀区上地十街1号院1号楼9层906C。法定代表人：余晓亮。委托诉讼代理人：汤国斌，男，该单位员工。被告：东方汉威（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区化工路59号院4号楼1至14层101内4层04155。法定代表人：吴强，该公司经理。委托诉讼代理人：王希政，男，该单位员工。原告东源鑫业（北京）商业管理有限公司（以下简称东源公司）与被告北京丰益嘉润投资管理有限责任公司（以下简称丰益公司）、东方汉威（北京）企业管理有限公司（以下简称汉威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东源公司委托诉讼代理人郑博文、田文晴，被告丰益公司委托诉讼代理人汤国斌，被告汉威公司委托诉讼代理人王希政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》自2019年5月26日起解除；2.依法判令丰益公司向我方支付自2019年2月19日至2019年5月25日的租金920547.95元；(计算公式3500000/365*96)；3.依法判令丰益公司、汉威公司共同向我方补齐免租期内租金306849.32元；(计算公式3500000/365*32)；4.依法判令丰益公司、汉威公司共同向我方支付违约金875000元；5.本案诉讼费用由丰益公司、汉威公司承担。事实与理由：2018年1月19日，我方作为甲方与汉威作为乙方，就北京市海淀区知春路甲×号院房屋租赁一事，签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。2019年4月29日，我方作为甲方，汉威公司作为乙方，丰益公司作为丙方，就丰益公司与汉威公司共同租赁上述房屋事宜签署了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。2019年5月20日，因丰益公司逾期未支付房屋租金，东源公司按照合同约定向汉威公司与丰益公司寄出了通知函，汉威公司于2019年5月21日收到该函件，丰益公司于2019年5月23日收到该函件。函件表明，如丰益公司、汉威公司收到通知之日起叁日内没有足额支付房屋租金，则自通知到达之日起第三日，房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议自动解除，但自收到通知函至今，丰益公司与汉威公司仍未支付房屋租金。为保护自身权益免受进一步侵害，故我方诉至法院，请求依法判决。丰益公司辩称，三方协议签订后未向我们双方交付房屋，协议签订后丙方应当支付房屋租金，甲方未能向丙方开具增值税发票，因此未能支付，丙方通过其他渠道得知，甲方已经转租给第三方，协议签订后未向我方交付房屋，我方也未使用房屋，因此与我方无关。违约金过高我方不应当承担。汉威公司辩称，不同意东源公司诉讼请求，请法院驳回全部诉讼请求。房屋在签补充协议之前东源公司已经接管了，我们已经不使用房子了。我方2019年4月24日就搬离了。搬走时东源公司的经理谷志军曾口头说我们的装修和家具折抵租金。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区大钟寺农工商公司（以下简称大钟寺农工商公司）系北京市海淀区知春路甲×号院（以下简称×号院）的所有人，2017年8月9日，大钟寺农工商公司将×号院出租给大连新投西峰石油化工有限公司（以下简称大连新投公司），租期至2020年9月8日；2017年12月1日，经大钟寺农工商公司同意，大连新投公司将×号院转租给东源公司，租期至2020年9月8日；2018年1月12日，东源公司与大钟寺农工商公司签订意向书，确认因大连新投公司在2020年9月8日后不再续租，故2020年9月8日至2023年9月8日×号院由东源公司承租。2018年1月19日，东源公司（甲方）与汉威公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将×号院出租给乙方，租期至2023年2月19日，2.4免租期为2018年1月19日起至2018年2月19日止，如乙方在免租期内即租期内违约，则乙方除应按实际免租天数向甲方补齐免租天数租金，租金标准按本租约第四条租金规定支付，违约赔偿还应依照第八款8.1项进行赔偿；4.1年租金为350万元；5.1本租约签订十日内，乙方应向甲方支付第一年租金350万元并缴付30万元作为租赁保证金；5.2租金按年租金支付一次，以后乙方应提前7日支付下一次房租；8.1甲乙双方自租约签定之日起，在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后三个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下有权解除并终止本租约：如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金共计人民币￥875000元作为违约金；8.2乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除租约，乙方应承担违约责任，租赁保证金以及剩余租金不予退还，给甲方造成的损失由乙方负责赔偿，乙方需在得到甲方通知三日内将乙方物品清空，否则甲方视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理该物品并更换门锁乙方无异议；8.2.1在本租约有效期内，违反法律规定，进行不法经营的行为……8.2.5乙方违反约定逾期五天未支付房屋租金的……8.2.8乙方因各种因素合同未履行期满的，视为乙方违约。2019年4月29日，东源公司（甲方）与汉威公司（乙方）、丰益公司（丙方）签订补充协议，约定：因乙方经营发生变化，经甲、乙、丙三方协商，就乙、丙双方共同租赁×号院一事达成如下补充协议：一、丙方确认、本合同签订前，丙方对甲、乙双方签订的原合同内容已完全了解，并同意与乙方共同承担原合同约定的乙方合同义务、违约责任等；二、三方一致同意，本合同签订当日，由丙方向甲方支付乙方尚未支付的2019年2月19日至2020年2月18日年度租金，以后每年2月12日前，租金按原合同约定标准，由丙方直接向甲方支付，甲方应向丙方出具有效发票；三、对于2019年2月19日至丙方实际开始使用房屋之日的租金，丙方自愿履行支付义务，丙方支付后，甲方不得向乙方重复主张，乙方与丙方之间的债务与甲方无关；四、丙方根据经营需要，经甲方书面同意，可对房屋内部和外部进行装修和改造，甲方审核装修计划或图纸后，需积极配合，该费用由丙方承担；五、如发生争议，三方应协商解决，协商不成的，由租赁房屋所在地人民法院解决，三方确认，本合同各方住所地为有效送达地址，该送达地址适用范围包括双方非诉时各类通知、协议等文件及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入民事诉讼程序后的一审、二十、再审和执行程序。上述补充协议签订后，因丰益公司未交纳相应费用，2019年5月20日，东源公司向汉威公司、丰益公司发出《通知函》，主要内容为：贵公司违反约定逾期五天未支付房屋租金，已属违约；贵公司应于收到本通知之日起叁日内按租赁合同支付2019年2月至2020年2月年度租金350万元，如贵公司未能在叁日内足额支付上述年度租金，本通知送达之日起第三日，租赁合同及补充协议自动解除，本通知函视为解除函，我公司保留向贵公司追索相关违约责任的权利；如贵公司未能在叁日内足额支付上述年度租金，导致租赁合同及补充协议解除，贵公司应在合同解除后叁日内把院内的办公用品及家具清空，否则我公司有权按废品自行处理。东源公司于同日按上述补充协议中丰益公司与汉威公司的通讯地址向丰益公司与汉威公司邮寄送达了《通知函》，丰益公司于2019年5月21日签收，汉威公司于同年5月23日签收。关于房屋实际使用及交接一节，汉威公司陈述其于2019年4月24日搬离，但未提交相应证据证明；东源公司予以否认，主张房屋一直由汉威公司使用，汉威公司与丰益公司如何使用不清楚。东源公司确认在发出通知函未收到回复且未收到租金的情况下，东源公司自行将×号院收回。另查，本案保证金未退还，东源公司确认根据租赁合同8.2条约定保证金不予退还。汉威公司辩称东源公司曾口头同意装修及家具折抵租金，未提交相应证据证明，东源公司亦予以否认。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，东源公司与汉威公司签订租赁合同，东源公司、汉威公司与丰益公司签订的补充协议，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。但丰益公司、汉威公司未能依约支付相应租金，经东源公司催告后仍未履行相应义务，已经构成根本违约，因此，东源公司按照补充协议约定向丰益公司、汉威公司发出的解除通知具有相应的法律效力，租赁合同、补充协议于2019年5月26日解除；本院对于东源公司要求确认上述合同解除的诉讼请求予以支持。根据补充协议的约定，丰益公司应向东源公司支付2019年2月19日至2020年2月18日的年度租金，本案合同于2019年5月2日解除，因此东源公司要求丰益公司支付2019年2月19日至2019年5月25日租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。丰益公司在签订补充协议时已经充分了解租赁合同的内容，并同意与汉威公司共同承担汉威公司在租赁合同中的义务、违约责任等，因此，丰益公司除应履行上述支付租金义务外，还应与汉威公司共同承担违约责任。关于东源公司主张的免租期内的租金，具有相应的合同依据，本院予以支持。关于保证金一节，根据租赁合同的约定，丰益公司、汉威公司已构成根本违约，因此本院对于东源公司保证金不予退还的主张予以采信。关于东源公司主张的违约金，因丰益公司已提出违约金抗辩，本院根据合同履行情况、考虑东源公司实际损失情况以及保证金不予退还情况酌情予以调整。汉威公司辩称东源公司曾口头同意装修及家具折抵租金，未提交相应证据证明，东源公司亦予以否认，本院对汉威公司该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、东源鑫业（北京）商业管理有限公司与东方汉威（北京）企业管理有限公司于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，东源鑫业（北京）商业管理有限公司与东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2019年5月26日解除；二、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付2019年2月19日至2019年5月25日租金920547.95元；三、东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付免租期内租金306849.32元；四、东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付违约金150000元；五、驳回东源鑫业（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11810元（东源鑫业（北京）商业管理有限公司已预交），由东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二〇年十二月十一日书记员  张晓晨