江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初5449号 原告：连云港市跨世纪物业管理有限公司，统一社会信用代码913207236617667247，住所地灌云县伊山镇灌中路**。 法定代表人：叶希东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。 被告：陈红亮，男，1987年8月12日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：张伟，男，1986年11月17日出生，汉族，住灌云县。 原告连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）与被告陈红亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告跨世纪公司委托代理人张广茂，被告陈红亮及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告跨世纪公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告结清拖欠物业费4767元、滞纳金8699元，共计13466元整。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月29日，原被告订立《物业管理服务协议(前期)》，约定由原告负责小区环境卫生、安全防范、交通等项目进行维修、管护、服务和管理（具体房产面积、位置、费用计算明细附后）。被告入住时间为2012年7月29日，现欠物业费2013年7月29日至2021年7月29日，共计八年。经数次向被告催收，被告拒不缴纳物业费，损害原告合法权益。现诉请法院根据《物业管理服务协议(前期)》相关规定，依法裁决被告立即付清拖欠物业费4767元、滞纳金8699元，共计13466元，维护原告合法权益。 被告陈红亮辩称：1.原告既然全权接收杨某物业的债权转让，为何杨某物业与原告没有在第一时间告知被告，而是在开庭前一日（即12月13日下午14:25分左右）才在被告家门上贴上债权转让通知，另外杨某物业债权转让通知是否在小区公示？能否出示公示的照片及原件或者复印件？依据我国《合同法》第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2、原告在提供的杨某物业《债权转让通知》中说明：“杨某物业在2009年9月7日与原告签订书面协议，委托其代为提供保安、绿化等服务并代物业费”，这是原告和杨某物业签订专业管理与服务业务，但是杨某物业转让通知中“并代物业费”所谓何意？如果连物业费都让第三方进行收取，杨某物业在本小区的管理主体是什么？根据杨某物业在2009年6月23日与灌云美都置业有限公司签订《前期物业服务合同》中的约定：一、甲方的权利和义务第五条“根据需要，物业管理可委托专业企业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。一个公司连财务管理都让第三方进行管理,这个整体管理责任是什么？3、杨某物业提供的转让通知中提及到“2019年5月20日，你们所在的业主委员会与原告签订《物业管理服务协议》也在履行。现在正式通知你们，你们从入住之日起……这个通知明确说是“现正式通知你们”，那就说明之前杨某物业在债权转让后并没有在第一时间通知美都新城小区全体业主，原告在接收债权转让后也没有第一时间进行公示，如果有公示请原告提供公示照片原件或者复印件。4、诉讼时间及费用计算不对。在杨某物业的债权转让通知中提及的债权清单内容为：2013年7月28日-2020年5月19日，物业费4767元、滞纳金8699元，共计13466元。请问原告杨某物业和开发商美都置业签订的是《前期物业服务合同》，按照《物业管理条例》、《省物业管理条例》规定在本小区成立业主委员会后原前期物业服务合同自动终止，而杨某物业债权转让通知时间为2013年7月28日-2020年5月19日，这个明显与相关文件及条例相违背。美都新城业主委员会在2018年12月成立，2019年3月19日前期杨某物业合同自动终止，杨某物业在债权债务转让通知中所提及债权债务转让终止时间为2020年5月20日，这个转让通知时间是严重错误的，严格来说应是2019年3月19日，证据以本小区业主委员会和原告所签订的物业服务合同为准。杨某物业的终止时间本是一件非常严谨的事，而杨某物业居然出现这样一个严重低级错误，这纯属是严重的欺骗和误导消费者。其次，原告诉求是2012年7月29日-2021年7月29日支付八年的拖欠物业费4767元、滞纳金8699元，共计13466元，可是在杨某物业转让通知中也是所拖欠的物业费4767元、滞纳金8699元，共计13466元，请问这个是怎么计算的，为什么这么严肃的问题变得如此随意，这是什么一种行为？能否从中看出该物业或者原告在管理中的存在问题，这也是为什么被告会暂缓缴纳物业费。5、杨某物业将债权转让给原告，那么原告全盘接收杨某物业的债权，请问原告收费是否进行了备案，收费的依据是什么？小区的公共能耗费用是否进行公示？原告在向法庭提供的证据物业收费明细表有公耗费，原告收取该费用是否进行了公示，如果公示了请提供近几年公示明细表和公示照片，让我们消费者明白消费。6、原告为什么在11月17日开庭时不第一时间提供杨某物业的债权转让通知，为什么诉讼的主体不一致？为什么原告向被告申请拖欠的物业费时间不一致？为什么原告不向法庭提供这些相关的证据或材料？7.关于滞纳金的构成由来，原告要求被告支付滞纳金8699元，原告的滞纳金是如何计算出来的，为什么在举证中没有体现出来？综上请求驳回原告的诉求或者合理合法的判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月7日，原告跨世纪公司（乙方）与连云港市杨某物业管理有限责任公司（下称杨某公司）（甲方）签订《灌云美都新城小区物业服务委托管理协议》，约定：甲乙双方就灌云县美都新城小区物业托管相关事宜，经双方充分协商，特签订如下协议：一、委托管理项目（一）本小区的安保服务，（二）本小区的绿化管理，（三）本小区的物业服务费收缴……。 2012年7月29日，原告跨世纪公司（甲方）与被告陈红亮（乙方）签订《物业管理服务协议（前期）》，协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容等。 2019年3月20日，原告跨世纪公司（乙方）与灌云县美都新城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将美都新城委托乙方实行物业管理，订立本合同……。 2020年12月8日，杨某公司出具债权转让通知：美都新城小区业主陈红亮、徐某、陈红亮、陈某先生：我司在2009年6月23日与灌云美都置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同实际履行，有效期至业委会与新的物业企业签订服务合同时止。2009年9月7日，我司与连云港市跨世纪物业管理有限公司订立书面协议，委托其代为提供保安、绿化等服务并代物业费。2019年5月20日，你们所在业主委员会与连云港市跨世纪物业管理有限公司订立《物业管理服务协议》，也在履行。现正式通知你们，你们从入住之日起，未按照约定交纳我公司的物业费及其逾期违约金，作为我公司的债权己全部转让归连云港市跨世纪物业管理有限公司所有，你们可直接将物业费及逾期违约金交纳给连云港市跨世纪物业管理有限公司，连云港市跨世纪物业管理有限公司也有权向你们收取下列清单所列之债权。 本院认为：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，必须经书面催交方可起诉欠费的业主，此规定是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催缴即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值,书面催交是业主承担欠费责任的前提。本案中原告没有提供证据证明其在起诉前对被告履行了书面催收义务，进行了有效的书面催交送达，应由原告承担举证不能的法律后果，因此本院对原告主张依法不予支持。 为此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告连云港市跨世纪物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费69元（已减半收取），由原告连云港市跨世纪物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 员 郭胜利 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理 朱晓东 书 记 员 熊芳林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 （三）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。