黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4329号上诉人（一审被告、反诉原告）：黑龙江省车王汽车销售有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区机场路157号一厂房1-2层。法定代表人：马喜晶，总经理。委托诉讼代理人：宋立海，松北区松北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：焦丽丽，黑龙江公盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨松花江节能电炉厂，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区机场路157号。法定代表人：张金平，经理。委托诉讼代理人：王鹏举，黑龙江玺源律师事务所律师。上诉人黑龙江省车王汽车销售有限公司（以下简称车王公司）因与被上诉人哈尔滨松花江节能电炉厂（以下简称电炉厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。车王公司上诉请求：撤销一审判决，驳回电炉厂的诉讼请求。事实和理由：1.电炉厂应在2014年也就是与车王公司签订房屋租赁合同之前，电炉厂就已经知道案涉房屋昌宁路一侧的土地已经登记在案外人哈尔滨宏达建设发展集团有限公司（以下简称“宏达公司”）名下。故案涉租赁合同无法继续履行的责任在于电炉厂一方；2.车王公司对于合同无法继续履行无预见的可能性，一审认定车王公司应当预见行业竞争带来的经营风险系错误的。车王公司在租赁案涉房屋及场地时，周边并无围挡等阻碍经营的情况，一般人无法预见到在租赁房屋后发生围挡阻碍经营的境况。而电炉厂与宏达公司之间的土地纠纷导致了阻碍经营，故合同不能履行的责任在于电炉厂，车王公司不但无责，对此也没有预见可能性；3.车王公司在一审提交的通话录音等证据均显示电炉厂负责人承认是电炉厂与宏达公司纠纷导致了车王公司无法经营，且电炉厂从未催缴过租金，但电炉厂均对该录音的真实性予以否认，且未提出任何司法鉴定，一审法院没有采信此份证据是错误的；4.一审适用法律错误，合同责任是严格责任，电炉厂不能以非车王公司的过错来主张其不应承担违约责任；5.一审程序违法，中止裁定与民事判决书合议庭并非同样的成员，审判人员发生重大变化，未通知当事人。电炉厂辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。电炉厂向一审法院起诉请求：1.解除电炉厂与车王公司于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2.车王公司将租赁房屋腾空、将私自拆除的楼梯、仓库、围墙、大门恢复原状后交予电炉厂；3.车王公司支付拖欠的房屋租金183,334元（暂从2017年10月23日计算至2018年6月11日止），后续房屋租金计算至车王公司实际退房之日止；4.车王公司自逾期交付租金之日2017年10月23日起每日按年租金40万元的万分之五的标准向电炉厂支付违约金，计算至车王公司实际退房之日止；5.要求车王公司将其承租的厂房车间供热设施恢复原状，达到可以正常使用状态。车王公司向一审法院反诉请求：1.解除车王公司与电炉厂于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令电炉厂返还车王公司已缴纳的房租35万元；3.判令电炉厂向车王公司支付赔偿金35万元；4.判令电炉厂赔偿车王公司厂房改建、扩建以及装修损失暂计899,537元；5.判令电炉厂支付2017年10月至2018年3月锅炉燃油费183,450元；6.判令电炉厂承担鉴定费10,143元。一审法院认定事实：2016年10月12日，电炉厂与车王公司签订房屋租赁合同，约定：“电炉厂出租给车王公司的厂房位于哈尔滨道里区机场路xx车间及周围空地（1500平方米）租赁建筑面积1300平方米，租给车王公司售车，电炉厂同意车王公司可在承租空地范围内增加地上建筑物，在施工期时电炉厂无条件配合车王公司施工；租期为十年，第一年至第五年每年租金人民币40万元，鉴于车王公司施工装修工期等原因，2016年10月12日至2017年2月11日免收4个月租金，承租时间从2017年2月11日计算。合同期满电炉厂有权收回房屋使用权，车王公司无任何理由及其他条件立即搬出，车王公司使用期间增加的建筑物及装修能搬动的拆卸带走，（墙体装修装饰及增加建筑物的主体除外）不能拆除的部分无偿交还电炉厂；车王公司同意按壹年一次性提前1个月支付租金给电炉厂，每延迟一日按应付年租金的万分之五支付电炉厂，如果延迟支付租金六个月，电炉厂有权单方提前解除合同；房屋在租赁期内，车王公司不得任意改变房屋的原有结构，如需要改变必须有书面协议，经电炉厂同意后进行施工；租赁期满车王公司在搬走时，不许拆除；车王公司进住后为改善室内外环境专修，是车王公司自愿行为（费用和责任由车王公司承担），费用与电炉厂的房屋产权无任何关系。车王公司在搭建上2楼车道须经有资质设计部门设计承重容许，方可施工。合同期内如电炉厂提前解除合同，应双倍赔偿车王公司已交一年的租金，同时相应赔偿因改建、扩建、装修所造成的所有损失。”签订合同后，车王公司向电炉厂交纳租金35万元。电炉厂将钥匙交付给车王公司，后来车王公司入场后进行装饰装修，并对周围空地进行改建。车王公司将所租场地位于道里区昌宁路的一侧搭建玻璃幕墙，打算作为展厅使用。电炉厂在昌宁路和道里区机场路各有一个通行出口。车王公司装修期间，有电炉厂的工作人员在场。另查明宏达公司与电炉厂在道里区昌宁路系相邻关系，在电炉厂与车王公司签订租赁合同前，宏达公司已在昌宁路建设经营了一家哈尔滨国际汽车城物流中心。2017年6月，宏达公司在昌宁路自己地界与电炉厂相邻处设立长约200米、高约3米、钢架结构的施工围挡，从此车辆无法从昌宁路进出电炉厂的通行出口。同年8月29日，哈尔滨市道里区行政执法局对宏达公司作出【哈里行政限拆通字（2017）第1070002号】限期拆除通知书，责令对此处施工围挡予以拆除。车王公司因为施工围挡影响到经营环境，多次与电炉厂协商未果。2019年哈尔滨市道里区城市管理行政执法局对车王公司的楼外违法扩建部分进行了拆除。另查明，电炉厂与宏达公司之间存在土地面积相邻权纠纷。目前施工围栏尚存在。一审案件审理期间，经黑龙江德中诚资产评估有限公司出具司法鉴定意见书，内容为：车王公司对哈尔滨市道里区机场路157号院厂房的一层二层车间及周围空地改建、扩建装修在鉴定基准日2019年9月18日的市场价值取整为764,300元。其中可拆内容为：射灯净值22,400元，炉体净值35,000元，汽化器18,900元。车王公司支出鉴定费10,143元。一审法院认为，电炉厂与车王公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现电炉厂与车王公司对解除租赁合同达成合意，一审法院予以支持。本案车王公司在昌宁路区域内租赁场地售车，应当预见到与相邻的哈尔滨国际汽车城物流中心之间可能产生行业竞争问题，经营具有一定风险性。同时电炉厂与宏达公司之间因相邻土地面积有纠纷，其在出租前对出租场地用于售车、租赁合同能否顺利履行欠缺考虑。综合以上情形，一审法院认定在合同无法履行的问题上，原、车王公司均有责任。而在电炉厂与车王公司签订合同后，宏达公司突然在昌宁路的通道设立施工围栏的情况，可以认定是为了阻碍车王公司经营车行，所以行业竞争因素是车王公司不能实现租赁目的主要因素，在本案纠纷中车王公司负有主要责任，电炉厂负有次要责任，一审法院酌定责任比例车王公司占70%，电炉厂占30%。关于租金问题，根据电炉厂、车王公司约定前五年每年租金40万元，由此计算出每天租金为1095.89元，因为车王公司负担70%责任，所以每天租金按照767.12元予以计算，车王公司所支付的35万元租金系从2017年2月11日至2018年5月13日期间的，2018年5月13日之后由于车王公司一直占有租赁场地，因此其应当继续支付占有使用费，所以电炉厂要求车王公司支付占有使用费至实际迁出的诉讼请求，一审法院予以支持。但是电炉厂要求车王公司给付违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。电炉厂要求车王公司对拆除的楼梯、仓库、围墙、大门恢复原状的诉讼请求，因为电炉厂提供的证据不足以证实租赁场地原有状态，且其主张车王公司擅自拆除、变动建筑结构的事实亦证据不足，故一审法院对该请求不予支持。对于车王公司要求电炉厂返还租金35万元并承担双倍返还的赔偿责任的诉讼请求，因为车王公司在租赁合同履行不能的情况下还一直占用租赁场地，已产生占有使用费，同时车王公司主张电炉厂存在违约行为的证据不足，所以一审法院不予支持上述请求。关于车王公司要求电炉厂给付改建、装修等费用问题，电炉厂认为车王公司未经过其同意擅自进行装修改建应由车王公司自行承担后果，而从房屋租赁合同里“电炉厂将厂房租给车王公司售车，租期十年”这一内容，可以认定电炉厂明知车王公司的租赁目的，车王公司入场后进行装饰装修，电炉厂的工作人员也在一旁监督，所以电炉厂实际知晓车王公司的装修过程，并默许了车王公司的相关行为；虽然双方在合同中约定“车王公司使用期间增加的建筑物及装修能搬动的拆卸带走，（墙体装修装饰及增加建筑物的主体除外）不能拆除的部分无偿交还电炉厂”，现在租赁合同解除，对于车王公司改建、装修可拆的部分（射灯净值22,400元，炉体净值35,000元，汽化器18,900元）可由车王公司拆除。但是根据本案情况，电炉厂对合同不能履行负有次要责任，所以不能拆除的部分由电炉厂按照责任比例30%折价给付车王公司，车王公司自身承担70%部分。不能拆除的部分的价值，因为装修后至起诉已有两年时间，从公平原则出发，应参照鉴定意见书所评估的“净值”予以计算。关于车王公司要求电炉厂支付锅炉燃油费的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、解除电炉厂与车王公司的房屋租赁合同;二、车王汽车公司自行拆除射灯、炉体和汽化器，腾空所租赁位于哈尔滨道里区机场路157号院内一栋2层和一层1号车间及周围空地并迁出，将租赁场地交付给电炉厂;三、车王公司给付电炉厂从2018年5月14日至实际迁出之日止的占有使用费，每天按767.12元标准计算；四、电炉厂给付车王公司（关于不可拆除部分）装饰装修折价款206,400元；五、驳回电炉厂、车王公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明：车王公司已经于2020年4月30日从案涉房屋中迁出。本院认为，关于一审认定责任比例是否适当的问题。首先，电炉厂作为出租人按时交付房屋，已经履行案涉房屋租赁合同约定的主要义务。本案中案涉房屋租赁合同现不能顺利履行，是由于第三人的原因导致，且电炉厂一直在配合车王公司积极协调；其次，在案涉房屋租赁合同履行初始，并未发生阻碍合同履行的事项出现，案涉房屋租赁合同亦未有关于昌宁路一侧出口使用的相关约定，车王公司亦未举证证实电炉厂作为出租人刻意隐瞒了其与第三人土地纠纷的相关情况；最后，车王公司作为商业经营主体，在其要投入大量资金，长期经营的租赁场地未尽谨慎的注意义务，应当对合同不能履行承担主要责任。综上，一审法院酌定责任比例车王公司占70%，电炉厂占30%并无不当。关于一审是否程序违法的问题。经查，一审法院进行了两次开庭，第二次开庭虽然更换了合议庭组成人员，但在庭审时已经向各方当事人宣布了新的合议庭组成人员名单，各方当事人均未提出异议。故车王公司称一审未向其通知更换合议庭组成人员系程序违法的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，黑龙江省车王汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6027元，由上诉人黑龙江省车王汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩()二〇二〇年十二月十六日书记员 乔雪飞