广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12256号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司。住所地：广东省清远市L1号区碧桂园新亚山湖城B区一期D3#（综合楼自编02号）。法定代表人：代某1。委托诉讼代理人：郑间英，该公司员工。委托诉讼代理人：陈天华，该公司员工。被告：邓方玲，女，汉族，1986年9月17日出生，住广东省清远市清城区×××××××××新亚山湖城观澜一街五座303房。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司与被告邓方玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的委托诉讼代理人郑间英、被告邓方玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年4月计至2017年6月物业服务费741元及2019年9月计至2020年3月的物业服务费1564.20元；2、被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金；3、被告向原告支付自2017年7月至2020年9月的公共分摊费752.11元、水费158.70元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中违约金标准为以拖欠的物业费为基数，每日千分之三计算，以及明确第三项诉讼请求中的公共分摊费为公共分摊电费。事实与理由：被告购买了清远碧桂园山湖城观澜一街5座303商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为137.22平方米，公摊面积31.71平方米），并于2019年11月17日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米1.8元及花园面积每月每平方米元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费千分之三的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2017年4月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用3216.07元（截至2020年10月15日产生的违约金4067.70元。根据《前期物业服务协议》第三章第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园山湖城小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园山湖城小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，请法院判如诉请。被告邓方玲答辩称:我方已支付了物业服务费，并没有欠付该费用。对于公共分摊电费，我方不了解明细，了解清楚后会支付该费用。本院经审理认定事实如下：被告邓方玲是清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城观澜一街5座303号房屋的业主，涉案房屋建筑面积为137.22平方米。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业。2019年11月17日，被告与原告签订《清远碧桂园新亚山湖城前期物业协议》，约定原告为被告涉案房屋提供前期物业服务，物业服务费每月每平方米1.8元，按月交纳，在每月5日前交纳本月物业服务费，未按时缴纳物业服务费，处每日3‰的违约金。二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，不计入物业服务费的支出，按实际费用和约定方式及标准向被告及其他业主、物业使用人分摊。包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等相关费用由相关公司、部门按规定标准向被告或者物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托原告代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由原告向委托单位收取相应的手续费。同日，被告在清远碧桂园新亚房地产开发有限公司出具的《碧桂园山湖城物业及资料移交书》上签名，该移交书载明：邓方玲向清远碧桂园新亚房地产开发有限公司购买的碧桂园山湖城观澜一街5座303号物业已按合同的约定达成交付条件。合同约定的收楼日期为2017年3月30日，邓方玲应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论邓方玲是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。庭审中，被告确认应从2017年4月1日交付涉案房屋的物业服务费，以及未支付2017年4月1日至6月30日、2019年9月1日至2020年3月31日的物业服务费，但抗辩提出，因其向清远碧桂园新亚房地产开发有限公司介绍了客户购买房屋，故原告已免除了2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费；因涉案房屋质量有问题，故原告向其表示免除2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费；对于原告主张的水费158.70元，被告对此无异议，但提出因其未入住涉案房屋，故原告曾向其表示不需要支付公共分摊电费。被告为证明上述主张，向本院提交了其与原告员工的微信聊天记录。原告对该微信聊天记录的真实性没有异议，但提出微信聊天记录的内容未反映出已免除被告2019年4月1日至2020年3月31日的物业服务费；对于共同分摊电费，无论被告是否入住涉案房屋均应支付；至于被告提出的免除2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费的问题，原告提交了其与被告及案外人刘涛于2017年1月1日的《物业服务费权益协议书》，该协议书约定被告可使用6586.80元的权益金额抵扣涉案房屋的物业服务费，被告可使用该物业管理权益的生效日期为2017年7月。据此，原告提出被告可免除两年物业服务费的生效时间为2017年7月1日，且已实际将6586.80元的权益金额用于被告2017年7月1日至2019年9月30日的物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。被告确认未支付2017年4月1日至6月30日、2019年9月1日至2020年3月31日的物业服务费，并抗辩提出原告免除了其上述期间的物业服务费。但被告未提供相应的证据证明原告免除了2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费，且从原告提供的《物业服务费权益协议书》显示，被告可免除两年物业服务费的生效时间为2017年7月；另外，被告提供的微信聊天记录的内容未反映出原告已免除其2019年4月1日至2020年3月31日的物业服务费。综上，对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。根据原告提交的《欠费明细》，2017年4月至6月、2019年10月至3月每月物业服务费247元（137.22平方米×1.8元）以及2019年9月的物业服务费82.2元，故对原告要求支付物业服务费合计2305.2元的诉讼请求，本院予以支持。因被告逾期交付物业服务费已构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金计算标准过高，原告所主张的违约金实为未取得物业服务费而产生的利息损失，不应超出法律及司法解释有关利率保护的范围，本院予以调整，从2017年4月开始，每期违约金从当月6日起以每月所欠物业服务费（2017年4月至6月、2019年10月至3月每月物业服务费247元、2019年9月的物业服务费82.2元）为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。另外，原告对其主张的水费158.7元、公共分摊电费752.11元提供了具体明细、计算方式等依据，本院予以采信。对其要求被告支付水费、公共分摊电费的请求，予以支持。被告对上述水费无异议，但抗辩提出原告曾向其表示不需要支付公共分摊电费。根据被告提供的微信聊天记录的内容未反映原告已免除公共分摊电费，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓方玲于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付物业服务费2305.2元及违约金（从2017年4月开始，每期违约金从当月6日起以每月所欠物业服务费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至付清之日止）；二、被告邓方玲于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付水费158.7元、公共分摊电费752.11元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓方玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年十二月三十日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。