上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42592号原告：振丰(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：姚征，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。被告：上海傲江生态环境科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。原告振丰(上海)有限公司(以下简称振丰公司)与被告上海傲江生态环境科技有限公司(以下简称傲江公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振丰公司的委托诉讼代理人沈玫辛、被告傲江公司的委托诉讼代理人陈荣到庭参加了诉讼。2020年8月5日，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。振丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年4月23日解除；2.被告支付原告2019年12月1日至2020年4月23日的租金34,782.08元；3.被告支付原告逾期支付租金的违约金1,781.78元(以34,782.08元为本金，自2019年12月1日起计至2020年4月23日止，按每日万分之五计)；4.被告支付原告解除合同的违约金19,894元(月租金及物业管理费的两倍计)；5.被告已付保证金16,000元归原告所有、不予退还；6.被告支付原告2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费14,613.04元(每日按日租金的2倍计)；7.被告支付原告房屋复原费用29,232.32元。事实和理由：2014年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区钱仓路XXX号28H房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。此后原、被告续签《上海市房屋租赁合同》，被告继续承租系争房屋，租赁期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止，月租金9,260元，每3个月支付一次，付三押二。因被告拖欠租金，2020年3月15日原告发函催付。因被告仍未付租金，原告于4月20日向被告发送解除合同函，要求解除涉案租赁合同、被告支付相关费用等。此后原告于2020年5月17日收回了系争房屋。傲江公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方自2014年起建立房屋租赁合同关系，被告向原告承租包含系争房屋在内共6套房屋。2020年初被告支付租金时，尚有188万余元的租金发票原告未开具给被告，后在诉讼过程中原告补开。2020年2月、3月新冠疫情防控期间，原、被告因租金事宜发生纠纷。原告至被告处吵闹，并采取停水停电、消防楼梯封门等措施。被告为响应政府号召，疫情期间未办公，另因原告的前述行为致使系争房屋处于空关状态，租赁合同无法正常履行。被告本想继续承租、经营，但鉴于原告断水电、封消防楼梯门以及发送解除通知的行为，被告只能搬离系争房屋。新冠肺炎疫情系不可抗力，依照法律规定应免除被告相关责任。原告依据合同约定计算的欠付租金金额属实，疫情期间应当减免2个月租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的产权人为案外人姚某，授权原告对外出租。房屋建筑面积87.35平方米，房屋类型为办公。原、被告于2014年就系争房屋签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告作办公使用，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。保证金为二个月租金和物业管理费计16,000元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。2019年8月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)续签《上海市房屋租赁合同》，约定续租期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止；每日每平方米按建筑面积租金为3.4852元，月租金为9,260元，物业管理费为7.87元/平方米/月，计687元/月，总计为9,947元。房屋租金及物业管理费分别由甲方和物业管理公司(上海倚江物业管理有限公司)开具发票。乙方应于每期末前的十五天内向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金。租金支付方式：付三押二；保证金为二个月的租金和物业管理费，即19,894元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋返还时的状态：(一)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时返还该房地产(即系争房屋)，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。(二)乙方返还该房屋时应将添置的可拆动的动产部分自行拆除，且需在上述期限内交还房屋、完成营业执照注册地迁出备案手续及恢复房屋至房屋交付的状态，保证房屋完好及正常使用……；解除本合同的条件：……(二)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、乙方有下列情况之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，乙方同意甲方有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由乙方承担相应的费用(包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等)，乙方的屋内装修装潢视作放弃，同时甲方可以收回该房屋另行出租，除保证金不予退还外，且乙方还需向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费作为违约金：……4)乙方逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过壹个月的。合同附补充条款，约定……5、房屋按现状出租。6、乙方返还该房屋时，室内应保留包括但不限于以下设施：室内二台空调；卫生间(含马桶、台盆)，家具一套(详见附件)否则，甲方有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告继续承租系争房屋，支付原告租金至2019年11月30日。被告在原告处保证金16,000元。2019年12月1日起的租金，被告未支付。2020年3月16日，原告向被告发送催款函，要求被告在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内的6套租赁房屋(26ABDG、27H、28ACH)的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于次日(3月17日)送达被告。2020年4月20日，原告向被告发送解约函，载明因被告未按约向原告支付租金、已严重违约，通知被告租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付原告欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，要求恢复房屋至独立成套后归还等。该函件于4月21日送达被告。2020年5月17日，原、被告签署房屋交接记录，载明双方确认已经按约完成对浦东新区东方路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)的交接，交付方(即被告)已搬离房屋。2020年6月11日、6月20日，原告分别向被告发送函件，要求被告支付欠付租金、违约金等各项费用，并称被告在承租期间未经原告同意，擅自将租赁原告的7套房屋和其他第三方房屋打通，至今未恢复至独立成套。原告将委托第三方完成恢复工作，相关费用由被告承担等。2020年6月1日、6月18日，被告向原告发送关于暂中止履行《房屋租赁合同》的函及回函，6月1日的函件中被告欲就租赁事宜与原告进行协商、并提出支付欠付费用的方案；6月18日的函件中，被告希望与原告进行对账，在账目清晰、明细清楚的前提下就相关费用及支付周期达成共识。审理中，原告向本院提交其与案外人上海XX建设工程有限公司签订的《良丰大厦26、28层复原工程合同》(签订日期2020年4月28日)、进场单、付款凭证及发票，证明被告退租后原告对系争房屋在内的6套房屋委托案外人进行复原，包括恢复隔墙、进户门、安装水电、卫生间等，根据费用表及预算书明细，涉及系争房屋的复原费用为29,232.32元。原告另提交照片二组，分别系被告搬离时拍摄及原告恢复房屋原状后拍摄的照片。经庭审质证，被告对施工合同及相应报价单、发票的真实性均不予认可，双方已完成房屋交接，交还房屋时原告对复原项目未曾明确提出意见；认可被告搬离时的房屋状态，对原告复原的项目不清楚。被告另称其在2014年承租房屋时屋内即无隔墙，被告于2014年-2015年间进行过简单装修，无破墙行为。若法院认定被告违约，请求对违约金、使用费的标准予以调低。被告向本院提交了落款日期为2020年2月24日的租金减免申请书、与物业公司经理的微信聊天记录，证明新冠疫情发生后，被告提出减免租金，被告收到解除函后仍希望继续承租系争房屋，协商无果才被迫搬离；函件一组以及照片一组，证明被告于2020年5月针对电梯停靠异常、停电、消防通道上锁的情况向物业公司及原告提出异议，原告阻扰被告使用系争房屋，2020年6月原告已将系争房屋另行出租、房屋处于施工状态。经庭审质证，原告称未收到房租减免申请书，对微信内容不予确认，微信联系人系物业公司员工而非原告员工。被告的函件发给了物业公司，原告未采取过停水电、封消防门的措施，系争房屋是在恢复原状后才交付给新租户。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，自2019年12月1日起的租金被告未支付，且经原告发函催讨，被告仍未付款，原告据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。截止2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，被告应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对被告使用租赁物存在一定影响，被告请求酌减疫情期间的租金，本院予以准许。本院在被告的应付租金34,782.08元中扣减一个月租金9,260元，被告尚应支付原告租金25,522.08元。原告按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整(调低)，该项违约金请求，具有合同依据，本院予以支持。2020年4月24日至5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，本院参照合同约定的租金标准(含物业管理费)每月9,947元计付即7,957.60元。关于原告主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费，本院认为，涉案合同系被告违约而解除，被告理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。原告主张将被告缴纳的保证金16,000元没收(不予返还)以及被告还需支付二个月租金和物业管理费计19,894元作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时一方所应承担的违约责任，被告提出违约金过高而请求予以调整。本院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许被告调整的请求，确定涉案保证金归原告所有，被告另支付原告违约金9,947元。由于涉案合同系续租合同，原、被告在补充条款中确定系争房屋是按现状出租，且原告并无证据反映被告是在签订续租合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为。补充条款也未约定被告在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。原告在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋后，仍向被告发函要求恢复系争房屋至独立成套状态(或承担相应费用)显然与合同约定不符。另补充条款中约定被告返还房屋时，室内应保留包括但不限于二台空调、卫生间(含马桶、台盆)等设施，否则原告有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的费用。而原、被告在对系争房屋交还时，被告并无刻意拆除前述设施的行为，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。即使原告有需要恢复相应设施的损失，其亦可以没收被告的保证金弥补。原告诉请被告承担房屋复原费29,232.32元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司于2019年8月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司截止2020年4月23日止的欠付租金25,522.08元；三、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司逾期付款违约金1,781.78元；四、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司自2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费7,957.60元；五、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司解除合同违约金9,947元；六、被告上海傲江生态环境科技有限公司在原告振丰(上海)有限公司处的租赁保证金16,000元归原告所有；七、驳回原告振丰(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,562元，减半收取计1,281元，由原告振丰(上海)有限公司负担300元，被告上海傲江生态环境科技有限公司负担981元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十二月一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。