江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初7321号原告：泰兴市南沙农贸市场，住所地泰兴市黄桥镇南沙集镇。投资人：刘甫。委托诉讼代理人：余美红、丁成成，江苏人仁律师事务所律师。被告：王照林，男，1965年3月12日生，汉族，住泰兴市。被告：张和平，男，1967年12月14日生，汉族，住泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：顾伟、黄凯，江苏博诚律师事务所律师。原告泰兴市南沙农贸市场（以下简称南沙农贸市场）与被告王照林、张和平赔偿损失纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南沙农贸市场投资人刘甫、被告王照林、张和平及其委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南沙农贸市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋加固维修费用175257.6元、租金损失24500元（暂算6个月），合计人民币199757.6元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年8月原告投资经营南沙农贸市场，该市场东西共有10间。2012年5月20日、2012年9月1日原告与被告分别签订《协议书》和《承包合同》各一份，由被告承租南沙农贸市场内南边东西长36米、南北宽6米的场地开办海鲜超市，并承包海鲜超市以北的全部经营场所，这样被告使用了南沙农贸市场西首6间。上述两份合同均约定：被告使用期间，自行维修承租房屋、经营场所。2013年元月原告将出租房屋和场地交付被告经营，至今8年有余，但被告从未履行维修义务。经营场地上，被告洗碗机流淌的碱水和养鱼虾排放的盐水长期侵蚀原告的钢结构立柱，加之被告在场地四周搭建冷库、摆放洗碗机、安装卷帘门，四周上方吊满天花板，致农贸市场四周空间闭塞，无法通风透气，久而久之钢柱、钢梁和檩条锈蚀，顶棚屋面严重渗漏。2019年11月17日泰兴市元一建设工程质量检测中心有限公司（以下简称元一质检中心）对南沙农贸市场房屋安全鉴定检测，结果是钢结构支撑系统不稳定，房屋结构性能不能满足安全使用要求，建议加固或拆除，对此黄桥镇安全生产委员会十分重视，先后两次发文通知原告整改加固。原告遂与江苏东昊钢结构有限公司（东昊公司）洽谈，南沙农贸市场房屋加固维修费用总共需要365120元。根据原、被告使用南沙农贸市场的时间和面积进行分摊，被告应承担175257.6元。另外，被告不及时清理出租场地内的物品，延误原告加固维修房屋造成原告租金损失24500元。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，恳请批准上述诉讼请求。被告王照林、张和平辩称，一、原告无权对涉案钢结构实施维修行为。本案涉案钢结构系泰兴市善博商贸有限公司（以下简称善博公司）所有，原告对涉案钢结构没有所有权，更没有处分权。原告在没有得到善博公司同意或者授权下，对涉案钢结构设施的所谓维修行为的合法性本身效力就存疑，因此，被告请法院就原告对涉案钢结构实施的所谓维修行为是否合法予以查明。二、原告主张维修费用没有合法的产权手续，也没有合法的建设手续（无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，兴建钢结构系个人，也没有施工资质），换而言之，涉案钢结构本身就是违法建筑。因此，原告对违法建筑实施所谓的维修行为，显然不受法律保护，所产生的维修费用法院应不予处理。三、原告诉称被告不及时清理造成其延误维修，这显然不是事实，原告据此要求被告承担租金损失24500元，也于法无据。原告以自行维修钢结构为名先是要求被告于2020年7月1日搬出，之后原告又违法拆除了被告相关设备设施。被告自2020年7月1日起就没有进入农贸市场内开展过任何活动。被告也没有妨碍原告实施任何维修行为。钢结构至今一直是由原告进行把控的。因此原告要求被告承担所谓的租金损失24500元，没有事实和法律依据。综上，被告为维护自身合法权益已提起了民事诉讼[案号（2020）苏1283民初5308号]。被告希望法庭能够依法查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告南沙农贸市场系由刘甫投资的个人独资企业，成立日期为2010年8月11日，经营范围为摊位租赁。2012年5月20日，原告南沙农贸市场（甲方）与被告王照林、张和平（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方菜场南边部分，东西长36米、南北宽6米场地，租给乙方开办海鲜超市以饮食行业，租用期限为15年，2013年元月至2027年12月。年租金为1万元，共计15万元，签约时一次性交清，以此为凭，不另立据。乙方租期租房自行维修、水电及装潢改造自理自费。2012年9月1日，原告南沙农贸市场（甲方）与被告王照林、张和平（乙方）签订《承包合同》一份，约定：甲方位于海鲜超市以北全部经营场所由乙方承包经营。乙方承包期为15年，2013年元月至2027年12月。经营范围为国家允许的农副及江海鱼类产品。年承包金为39000元，共计为585000元。此款逐年上交，每年元月底交清当年承包金后方可经营。乙方交款，甲方收款立据为凭。乙方承包期间，经营场所自行维修，如遇台风、大雪特大自然灾害，造成场地顶棚翻塌之损失，除去国补双方各半承担。上述协议和合同签订后，原告南沙农贸市场即按约将约定的场地交由被告王照林、张和平承租和承包经营。2019年11月17日，原告南沙农贸市场委托元一质检中心对农贸市场房屋安全鉴定检测。该公司2019年11月25日出具了鉴定检测报告，指出存在以下影响其安全性及使用性的问题：1、承载力不能满足要求。2、柱间支撑和屋盖支撑设置不全。3、6*C轴钢柱锈蚀严重。4、屋面严重渗漏。5、钢柱、钢梁和檩条锈蚀。6、钢梁与钢梁之间未设置刚性系杆。处理意见为建议加固或拆除。2019年12月27日，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室向原告南沙农贸市场发出“关于泰兴市南沙农贸市场限期整改的交办通知（黄安委[2019]185号）”，通知原告南沙农贸市场于2020年1月10日前加固结束，若不及时加固，到期立即给予关停，加固期间造成的一切损失由其承担。2020年4月16日，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室又向原告南沙农贸市场发出“关于泰兴市南沙农贸市场停业整改的交办通知（黄安委办[2020]40号）”，责令其立即停业，全面整改，清除一切安全隐患。原告南沙农贸市场于2020年4月18日向农贸市场承租户、承包经营户及社区居民发出“关于市场停业房屋整修的通告”：一、自2020年7月1日起南沙农贸市场正式进入全面停业状态，直至该市场内的房屋、场地等整修完毕为止。二、为确保农贸市场能顺利维修，各承租户、承包经营户务必在2020年7月15日前，将摆放在农贸市场内摊位过道处的物品以及承租或承包房屋内添置的生活用品、生产设备、设施等物品全部自动迁出。逾期不搬的物品，视为自动放弃，留归我市场作清障处理。三、农贸市场在维修期间，除施工人员外，为确保安全，其他人员不得无故进出，违者后果自负。原告南沙农贸市场于2020年7月31日向被告王照林、张和平发出“第三次通告”：我市场遵令于2020年7月1日正式关门停业。为做好整改准备工作，曾于2020年4月18日发出通告，2020年6月9日再次通告，但你们没有完全配合。为及早抢修好市场危房，故三次通告，望你们在8月4日前按以上两个通告精神立即拆除搬走一切与抢修市场危房有妨碍的所有障碍物，以确保市场危房整改顺利进行。否则，由我市场作障碍物处理。被告王照林、张和平于2020年7月14日、8月5日向原告南沙农贸市场进行回复，提出了自己的意见。在2020年7月14日的回复中，被告王照林、张和平认为：1、我方望贵方应及时完成相关装修，以便早日恢复我方在农贸市场的经营活动。同时，依据元一质检中心的建议是加固或拆除，我方建议贵方采取加固措施。2、因贵方要求进入全面停业状态直至装修完毕，因此，我方不应支付停业期间的租金以及承包金。3、我方先后在农贸市场内投入了包括冷库、洗碗机等设备设施以及冷菜销售点等固定物，总投入约64万元。这些物品均属于不可拆除的范畴，一旦搬迁将产生巨大损失。因此，贵方无论采取何种装修措施，均应当保障我方物品不受损失。……因此，望贵方在收到此函后及时与我方沟通，并妥善处理相关事宜。在2020年8月5日的回复声明中，被告王照林、张和平再次强调了相关事宜，并要求原告南沙农贸市场逾期沟通并妥善处理相关事宜。但原告南沙农贸市场与被告王照林、张和平未能就相关事宜协商一致，原告南沙农贸市场随后自行拆除了被告王照林、张和平农贸市场内的相关设备设施，引起纠纷。2020年8月8日，东昊公司出具了南沙农贸市场加固方案及造价，根据东昊公司的加固方案，造价为365120元。2020年9月3日，原告南沙农贸市场与东昊公司签订了建设工程施工合同，约定拆除原告南沙农贸市场屋面及梁条、换彩钢板加固、油漆等，开工日期为2020年9月1日，竣工日期为2020年11月20日，工程总价款365120元。庭审中，原告南沙农贸市场陈述其已向东昊公司支付10万元，剩余款项待工程完工后支付。泰兴市黄桥镇人民政府承诺出10万元尚未到账。另查明，印清波曾于2015年1月8日向本院提起诉讼要求善博公司偿还欠款10万元，本院于2015年3月10日作出（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书，该判决书认定：2005年11月10日，印清波与善博公司签订《单项工程施工协议书》一份，约定善博公司将南沙农贸市场中的钢架大棚搭设安装单项工程交由印清波施工，并对双方的权利和义务进行了约定。印清波起诉时，善博公司尚欠其工程款10万元。被告王照林、张和平据此认为，案涉钢结构是善博公司新建，是善博公司所有，钢结构的施工和建成时间是2005年。庭审中，被告王照林、张和平提交了原告南沙农贸市场在另案中提供的泰兴市天一钢结构有限公司出具的南沙农贸市场加固方案及造价，造价为216559元。原告南沙农贸市场认为，该造价是由泰兴市黄桥镇人民政府找该公司报价摸底的，但实际是由东昊公司做的。本案审理过程中，原、被告双方确认两被告已给付原告租金至2020年6月份。以上事实，有南沙农贸市场的营业执照、双方签订的《协议书》、《承包合同》、元一质检中心的鉴定检测报告、泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室关于泰兴市南沙农贸市场停业整改的交办通知、南沙农贸市场发出的通告、东昊公司出具的南沙农贸市场加固方案及造价、南沙农贸市场与东昊公司签订的建设工程施工合同、本院（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书、王照林和张和平的回复函、声明及双方当事人庭审时的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，原、被告双方签订了租赁协议和承包合同，根据原告的诉讼请求，双方争议主要发生在租赁合同关系中。关于原告的主体资格是否适格的问题。根据本院（2015）泰曲民初字第0050号民事判决书的认定，案涉钢结构房屋，系由印清波为善博公司所建，但是，仅凭此尚不能否认原告对案涉钢结构房屋享有占有、使用、处分、收益等相关民事权益。而且，原告与两被告签订的租赁协议已实际履行多年，在元一质检中心出具鉴定检测报告对南沙农贸市场房屋建议加固或拆除后，泰兴市黄桥镇安全生产委员会办公室向原告发出通知，要求其关停并加固，全面整改，清除安全隐患。原告随后与东昊公司签订合同委托其进行加固等，因此，原告是出资实施农贸市场加固行为的主体，是本案的适格主体。被告对原告主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采信。租赁合同订立后，出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人。承租人订立租赁合同的目的是占有、使用租赁物。这就要求出租人交付的租赁物应当符合约定的用途，在出租期间，出租人仍应当保持租赁物符合约定的用途，如果租赁物本身出现问题，出租人应当履行维修义务。本案中，原、被告双方签订的《协议书》约定，两被告租赁期间对承租房屋自行维修，该约定应当是指两被告在承租期间因使用而造成承租房屋损坏应当承担合同约定的维修义务。但是，原告并无证据证明，两被告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失。事实上，原告的钢结构房屋始建于2005年，至元一质检中心进行房屋安全鉴定检测时已经历经14年之久，鉴定检测出的主要问题是承载力不能满足要求、柱间支撑和屋盖支撑设置不全等影响房屋安全性及使用性的问题，且存在的安全隐患较为严重，所以元一质检中心的建议是加固或拆除，而非通过一般性的维修就能够保证案涉钢结构房屋安全使用的。原告选择了对案涉房屋进行加固而非拆除，案涉钢结构房屋进行加固的费用应当由原告承担，原告主张两被告作为承租人分摊加固费用，对两被告而言既不公平，也无法律依据。两被告已给付原告至2020年6月份的租金。如前所述，对案涉钢结构房屋进行加固是原告作为出租人的义务，原告通知包括两被告在内的承租人自2020年7月1日起停业整改，且随后又自行拆除了两被告农贸市场内的相关设备设施，在此情形下，原告向两被告主张赔偿其加固房屋期间2020年7月起6个月的租金损失，依据不足。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告泰兴市南沙农贸市场的诉讼请求。案件受理费减半收取2148元，由原告泰兴市南沙农贸市场负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  刘军二〇二〇年十二月二十四日书记员  黄玮附：本案引用有关法律规定《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解。调解不成的，应当及时判决。