贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初648号原告：贵阳市云岩区环境卫生管理站，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌南路37号。负责人：姚松森。委托诉讼代理人：陈仕菊，贵州众芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建群，贵州众芳律师事务所实习律师。被告：陈晖莲，女，1960年6月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区贵乌南路19号。委托诉讼代理人：龙涛，贵州丰玺律师事务所律师。原告贵阳市云岩区环境卫生管理站（以下简称云岩环卫站）与被告陈晖莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。因本案与（2020）黔8601民初647号等案件法律关系一致，经原、被告同意，合并公开开庭进行了审理。原告云岩环卫站委托诉讼代理人陈仕菊、黄建群，被告陈晖莲及委托诉讼代理人龙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云岩环卫站向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同关系已经解除；2.被告立即向原告腾房、交房；3.被告立即向原告支付逾期交房租金21240元(从2018年6月1日至2020年5月18日，具体租金按合同约定的每月900元计算到腾房、交房之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告云岩环卫站变更第一项诉请为解除双方不定期租赁合同关系。事实与理由：原、被告于2012年5月14日签订《房屋租赁合同》，原告将贵阳市云岩区贵乌南路原告楼下45号门面租给被告使用，租期7年（2011年6月1日至2018年5月31日），年租金10800元。租赁期限届满后，被告应及时将租赁房屋腾空并交还原告，并支付补交2018年6月1日至2020年5月18日租金21240元。但被告不交还房屋，也未支付租金。被告陈晖莲辩称：1.被告对案涉房屋享有所有权。被告是1993年6月11日通过房屋买卖方式受让取得位于贵阳市云岩区贵乌南路33号一层房屋的所有权，该房屋门牌后面变更为贵乌南路45号，现变更为贵乌南路37号。2003年8月原贵阳医学院及云岩区房屋拆迁安置代办所找到被告，要在贵乌南路修建环卫站，被告的房屋属于拆迁范围，双方在2003年10月31日签订了房屋拆迁安置协议，协议中拆迁人向被告承诺改拆迁范围不会修建营业性用房，为此特别约定如拆迁范围内若修建了营业房，则被告有权回迁，原告同意被告回迁。事实上环卫站修好后一楼的房屋均为营业性门面房。按照刚才所述的协议内容，原被告商定了本案的被告于2012年2月14日将拆迁补偿款202357.8元，退还给了原告，同时原告也书面认可收到了该笔补偿款，并且出具书面证明，证明本案诉争的房屋属于被告的名下，属于被告所有。另外，产权登记部门登记的案涉房屋土地使用权及房屋所有权权利人为本案的被告，对此请法院在庭审中予以查明；2.原被告之间不存在房屋租赁关系，如前所述被告本来就属于房屋所有权人，原告没有占用使用房屋的权利，原告向法庭提交的2012年5月14日房屋租赁合同，也非被告签署，已向法院申请笔迹鉴定，显然原告提出双方存在房屋租赁关系的诉讼主张无事实和法律依据，综上所述原告罔顾事实并提起本案诉讼，让被告感到震惊，其提出被告应向其支付租金和腾空房屋的请求实属荒唐，请法院查明案件事实，并依法驳回原告的全部诉请。经审理查明，2003年10月31日，贵阳医学院附属医院与陈晖莲签订《房屋拆迁安置补偿协议》，拆除陈晖莲所有的位于贵阳市云岩区贵乌南路33号附1号营业及住宅二套房屋用于修建环卫站。陈晖莲将房屋产权证交给贵阳医学院附属医院。2006年，原告登记成为贵阳市云岩区贵乌南路51号的土地使用权人【使用面积695.43平方米，登记号：云国用（2006）第99号）】。2012年2月14日，原告与陈晖莲签订《协议书》，约定陈晖莲将房屋补偿款202357.8元退还原告，用于换回贵阳市云岩区贵乌南路33号原房屋所有权（26.01平方米营业用房）。原告于当日收到陈晖莲的上述退款。但该房屋未办理产权变更登记。2012年5月14日，原告与陈晖莲（陈晖莲家属杜发林代为签字）签订《房屋租赁合同》，约定原告将贵乌南路45号门面（现为45号门面，与前述33号门面系同一地址，均在贵乌南路51号土地范围内）出租给陈晖莲使用，租赁期限自2011年6月1日至2018年5月31日，每月租金900元。同月21日，原告将202357.8元返还陈晖莲。之后，陈晖莲向原告支付于2013年10月起至2018年5月31日止的房屋租金，从2018年6月1日起未再支付房屋租金。另查明，陈晖莲以案涉房屋产权证遗失为由登报公告。2016年7月2日，贵阳市不动产登记中心将贵阳市云岩区贵乌南路33号1层房屋登记在陈晖莲名下【不动产登记号：黔（2016）云岩区不动产权第0017458号】。上述房屋已被陈晖莲对外出租，用于“柴老弟素粉馆”经营。经法庭询问，陈晖莲未将202357.8元退还原告。以上事实，有原、被告当庭陈述、《房屋拆迁安置补偿协议》、银行支付凭证、土地使用权证、《协议书》、房屋租赁合同、租金交纳收据、房屋产权信息查询信息、身份信息等证据佐证。本院认为，2012年5月14日签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效。庭审中陈晖莲在庭审中称《房屋租赁合同》并非其签字，申请笔迹鉴定的意见，因在庭后调查中陈晖莲认可该《房屋租赁合同》由其亲属代签，且在合同签订后以自己名义向原告支付房屋租金，系对上述合同的追认，故本院对其提出笔迹鉴定的申请不予支持。本案争议焦点为陈晖莲是否向原告支付2018年6月1日起的房屋租金并返还房屋。陈晖莲认为其为案涉房屋所有权人，不应支付房屋租金，并提交不动产权证拟佐证其主张。原告未予认可。本院认为，陈晖莲负有向原告支付租金、返还房屋的合同义务，理由如下：首先，对于原告提交的土地使用权证及陈晖莲提交的不动产权证真实性，予以确认。其次，2003年10月31日，陈晖莲与贵阳医学院附属医院签订《房屋拆迁安置补偿协议》，并将房屋产权证交付贵阳医学院附属医院，取得货币补偿，原告于2006年登记成为案涉房屋所在土地的使用权人。以上事实可知，陈晖莲在签订拆迁补偿协议、收取拆迁对价款后，即丧失对原房屋的所有权，原告对该土地及土地上的房屋具有合法利益。虽然本案双方当事人于2012年2月14日签订《协议书》，陈晖莲通过将拆迁款202357.8元退还原告方式，成为案涉房屋的合法权利人，但在同年5月14日双方再次签订《房屋租赁合同》、原告将202357.8元返还陈晖莲以及陈晖莲支付房屋租金的的客观事实来看，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系。纵然双方对本案案涉房屋权属具有争议，但并不能否定《房屋租赁合同》对本案当事人的合同约定力，因此，原告仍有权依据《房屋租赁合同》享有对案涉房屋行使出租人的权利，陈晖莲仍应承担支付租金及违约责任的义务。关于原告主张解除双方不定期房屋租赁合同的诉请。合同期限于2018年5月31日届满后，原告对陈晖莲继续使用房屋未持异议，双方形成不定期房屋租赁合同关系。虽然在庭审中陈晖莲未认可收到原告送达的用于解除合同的《律师函》，但原告以起诉方式解除双方不定期合同，符合《中华人民共和国合同法》第三百三十二条的规定，本院予以支持。关于原告诉请陈晖莲交房、腾房的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，本院予以支持。对于原告主张陈晖莲房屋租金21240元（从2018年6月1日至2020年5月18日，具体以实际腾房止计算金额为止）的诉请，予以支持，应明确合同解除前为房屋租金，合同解除后为房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳市云岩区环境卫生管理站与被告陈晖莲于2015年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈晖莲于本判决生效之日起十日将贵阳市云岩区贵乌南路45号门面腾退给原告贵阳市云岩区环境卫生管理站；三、被告陈晖莲于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市云岩区环境卫生管理站截至2020年5月18日的房屋租金21240元，并从2020年5月19日起按每月900元支付房屋租金或房屋占有使用费直至房屋返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告贵阳市云岩区环境卫生管理站负担10元，被告陈晖莲负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年十二月十六日法官助理吴曦书记员吴阳