北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初39084号原告（反诉被告）：博源学之府（北京）教育科技有限责任公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：付蓉，董事长。委托代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）：英库百特科技服务（北京）有限公司。法定代表人：董义洲，经理。委托代理人：吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。委托代理人：欧阳启迪，男，北京市亿达律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司（以下简称教育公司）与被告英库百特科技服务（北京）有限公司（以下简称科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告教育公司之委托代理人吴小涛，被告科技公司之委托代理人吴圣奎、欧阳启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告教育公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告押金（违约保证金）415370元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告公司系开展线下教育培训为主营业务的公司，原、被告于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于北京市海淀区中关村大街甲x号x层北侧x，建筑面积约569平米的房屋出租给原告使用，双方当时约定租期为1年1个月，年租金为1246110元，保证金415370元。合同到期后，双方又续签三年。2020年因新冠肺炎疫情影响，导致原告公司不能正常开展相应业务，双方于2020年7月解除了双方之间的租赁合同，现因被告未将原告交纳的保证金退还，双方就该问题不能协商一致，无奈，特向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。被告科技公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告单方搬离房屋及长期拖欠房租，存在违约行为，被告有权不予返还保证金。被告科技公司向本院提出反诉：1、请求法院判决解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日租金232152元；3、请求法院判决反诉被告支付2020年7月8日至2020年9月9日之间的房屋空置费用218496元；4、请求法院判决反诉被告支付违约金285982．25元（以应支付的半年度租金623055元，及合同约定的单日违约金比例3‰，计算2020年4月10日至2020年9月9日之间的违约金）；5、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1、反诉被告未支付《房屋租赁合同》规定的租金，且擅自单方搬离房屋，严重违反了合同约定。根据《房屋租赁合同》第五条第2款，反诉被告本应在2020年4月10日之前支付《房屋租赁合同》所规定租期第二年度（2020年5月1日至2021年4月30日）的半年租金623055元，但截至本反诉状提起之日，反诉被告并未按约支付。因此，反诉被告严重违反了双方关于房租支付的约定。另外，反诉被告于2020年7月2日致函反诉原告，单方表示搬离房屋，反诉原告回函表示不认可反诉被告的合同解除权，反诉被告未经双方协商单方搬离、拒绝承租的行为同样严重违反了合同约定。二、反诉原告有权依据《房屋租赁合同》的规定解除该合同。由于反诉被告长期拖欠《房屋租赁合同》规定的租金，根据《房屋租赁合同》第八条第4款规定，如反诉被告拖欠房屋租金、其他相关费用、违约金及保证金，自欠费之日起十五日内仍未补足额支付的，反诉原告有权解除合同并收回房屋。由于反诉被告自2020年4月10日一直未支付应付房租，反诉原告有权解除《房屋租赁合同》，并依据该合同第十四条第3、4款的规定，不予退还保证金。三、反诉原告有权要求反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日之间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于反诉被告未能在2020年4月10日之前支付《房屋租赁合同》第五条规定的半年度租金，反诉被告仅支付至2020年4月30日的租金，而实际承租到2020年7月7日，并于该日搬离。因此按照反诉被告实际承租天数，反诉有权要求反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日发生的实际租金232152元。四、反诉被告所承租房屋在2020年7月7日之后处于空置状态，直到反诉原告于2020年9月9日与第三方签订房屋出租合同，反诉原告有权要求反诉被告赔偿此期间的空置损失。由于反诉被告擅自搬离且未支付后期房屋租金，导致反诉被告所实际承租的房屋出现空置，直到2020年9月9日反诉原告才将房屋向第三人出租。因反诉被告的违约行为导致原告出现损失，因此，反诉被告应赔偿反诉原告在此期间损失。参照《房屋租赁合同》规定的租金，反诉被告应当向反诉原告支付2020年7月8日至2020年9月9日房屋空置赔偿218496元。五、反诉原告有权依据《房屋租赁合同》要求反诉被告支付违约金。《房屋租赁合同》第五条第2款规定，反诉被告应于2020年4月10日支付半年度租金，由于反诉被告至今尚未支付，根据《房屋租赁合同》第十四条第2款的规定，反诉原告有权按照逾期金额的5％，要求反诉被告支付违约金，但由于日违约金比例过高，所计算的违约金超过了反诉原告的实际损失，反诉原告故酌情确定日违约金3‰的比例，要求反诉被告支付违约金。违约金以应付而未付租金623055元为基数，从2020年4月10日起算，至2020年9月9日止，共285982．25元。原告教育公司针对被告科技公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、双方已经在2020年7月6日办理了交接手续并解除合同；2、关于支付租金，原告已经将2-4月租金交过了，我方因疫情导致经营困难，根据北京市的文件应予以减免租金，2-4月的租金已经抵扣上述期间的租金，我们不用支付租金；3、关于支付闲置费用，双方解除是在双方同意解除的情况下解除的，不同意支付闲置费用；4、关于违约金，双方对疫情影响原告经营达成一致，双方同意解除合同，不存在原告的违约行为。即使违约行为存在，疫情构成不可抗力，我方不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年4月，科技公司作为出租人（甲方）与教育公司作为承租人（乙方）签订了房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定，甲方将位于北京市海淀区中关村大街甲x号x层北侧x号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为569平方米）出租给乙方用于办公，合同履约保证金为415370元。租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，首期六个月的租金应于本合同签订之日支付给甲方。剩余租金于每年4月、10月的10日前支付。双方陈述租赁合同中约定的租金标准为每日每平米6元。租赁合同还约定，任何一方提出提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，双方协商是否解除，双方协商一致同意解除的应签终止协议。如乙方未提前三个月书面通知的，乙方已交付的保证金甲方不予退还。如甲方未提前三个月书面通知的，甲方返还乙方保证金和剩余租期乙方已付租金。庭审中，被告据此约定主张原告未提前三个月提出解除合同，故不同意退还保证金。同时，双方就涉案房屋还签订了企业入驻服务协议（以下简称服务协议），双方均认可服务费标准为每日每平米2元。对于服务费的性质，科技公司主张是租金，原告对此不认可，认为该费用就是服务费用，不是租金。对此，被告公司解释为：“其公司性质系孵化器公司，出于经营性质考虑，如果是纯租金，可能会觉得我们是租赁公司，所以我们把租金中的2元作为服务费”。被告提供了微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示双方就涉案房屋于2019年4月12日开始商谈续租事宜，双方最终达成租金标准为8元每平米每日，除了电费。租赁合同签订后，科技公司将涉案房屋交付给了教育公司。教育公司交纳了押金并接受了房屋用于开展线下教育并将其作为主营业务。双方均认可原告不欠2019年5月1日至2020年4月30日的租金。合同在履行的过程中，因新冠肺炎疫情爆发，双方在庭审中均认可疫情对原告公司的经营会产生影响。故双方通过函件往来沟通租金减免事宜，双方并未达成一致意见，通过双方往来函件可以得知：自2020年4月9日开始，原告发函给被告要求减免租赁期限内的租金，尤其是2、3、4月的租金。对此被告同意表示减免，但双方就减免数额并未达成最终意见，故原告于2020年7月2日表示原告将于2020年7月5日全部搬出涉案房屋。双方于2020年7月7日就涉案房屋办理了交接手续，原告将涉案房屋交回被告。被告要求原告支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金232152元。对此，原告表示其可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣上述期间的租金，对此，被告表示可以抵扣。庭审中，双方均认可原告于2020年2月至4月交纳的租金为307260元。上述事实，有双方当事人陈述、服务协议、微信聊天记录、退租通知书、双方往来函件等证据在案佐证。本院认为，教育公司与科技公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。关于涉案房屋租金标准，原告主张6元每日每平米，被告主张8元每日每平米。本案中，双方均认可入驻服务协议约定服务费标准为2元每日每平米，通过双方微信聊天记录，本院可以认定该2元的标准系租金标准的组成部分，即涉案房屋的租金标准为8元每日每平米。关于原告主张的保证金一节，因原告未按租赁合同约定提前三个月通知解除，故原告主张要求退还保证金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于被告要求解除租赁合同的反诉请求，双方已于2020年7月7日搬离的房屋交接，可视为租赁合同已于该日解除，故本院认定双方租赁合同于2020年7月7日已经解除。关于被告要求原告支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金一节，本院认为，因疫情确实给原告的经营带了不利影响，故基于公平原则和风险共担原则，被告主张的2020年5月1日至2020年7月7日的租金损失应由原告和被告共同负担，具体负担比例，本案根据查明事实酌情判定。另，被告确实应减免原告2020年2月至4月的部分租金。但在庭审中，原告表示可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间应承担的租金，对此，被告表示可以抵扣，本院不持异议。现本院认为2020年2月至4月应减免的租金已足以抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间原告应承担的租金，故本院对被告主张2020年5月1日至2020年7月7期间的租金，不予支持。关于被告主张的房屋空置费用和违约金，本院认为原告在不享有约定或者法定解除权的前提下，以履行合同困难为由单方面请求解除合同，已构成预期违约，故原告应支付空置费用和违约金以弥补原告所造成的损失，但本院已经驳回原告要求退还保证金的诉讼请求，承担了相应违约责任。被告无需退还保证金，该保证金已足以弥补被告上述的损失，故被告主张的房屋空置费用和违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司与被告英库百特科技服务（北京）有限公司于二〇一九年四月签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月七日解除；二、驳回原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司的全部诉讼请求；三、驳回被告英库百特科技服务（北京）有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7531元，由原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司负担，已交纳。反诉案件受理费5583元，由被告英库百特科技服务（北京）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二〇年十二月二十九日书记员  程 玥