福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初5733号 原告：庄丹青，男，1969年4月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏璇，福建磊德律师事务所律师。 被告：安溪万城置业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县。统一社会信用代码：9XXXD。 法定代表人：吴亚秀，任公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：安溪万城置业有限公司管理人。 主要负责人：林荣超，安溪万城置业有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：张桐菲，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏喜斌，福建联合信实律师事务所律师。 原告庄丹青与被告安溪万城置业有限公司（以下简称万城公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄丹青的委托诉讼代理人蔡书榕，被告万城公司的委托诉讼代理人张桐菲、苏喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄丹青向本院提出诉讼请求：1．确认原告庄丹青对被告万城公司享有941,169元的优先债权（即购房债权）；2．判决被告万城公司应继续履行《商品房买卖合同》，条件成就时向原告交付房屋并办理不动产产权证；3．确认被告万城公司应向原告庄丹青支付逾期交房违约金500元；4．本案诉讼费由被告万城公司承担。 事实和理由：2014年11月13日，原告与被告签署《商品房买卖合同》（编号：201411130024），约定原告向被告购买安溪县凤城镇二环南路XX号万城X号二期XX号楼XX房屋，房屋总金额为941,169元，并依法办理了相关的登记备案手续。因远太集团（福建）有限公司（以下简称远太集团）拖欠庄丹颖借款，泉州市丰泽区人民法院于2015年8月24日作出（2015）丰民初字第4457号《民事判决书》，确认远太集团应向庄丹颖偿还借款本金2,600,411元，并按月利率千分之八计算自2015年3月1日起至实际还款之日止的利息。该判决生效后，庄丹颖依法向泉州市丰泽区人民法院申请强制执行。庄丹颖与远太集团在执行中达成和解，远太集团向庄丹颖出具《承诺书》，确认其自愿以子公司即被告万城公司开发的两套房产抵扣借款，被告也向原告出具了《收款收据》和《证明》，确认以集团往来款来抵扣案涉房屋及另案的XX号楼XXXX房屋的购房款，其中847,052.1元抵扣案涉房屋（XX号楼XXXX）的购房款，860,858.1元抵扣另案XX号楼XXXX房屋的购房款。原告和被告双方就以上述借款来抵扣上述房屋的购房款达成一致意见，双方就此结清购房款，即原告已支付完毕涉案房屋的购房款，依法应享受购房者的相关权利。 被告进入破产程序后，原告依法向被告的管理人申报涉案债权。但被告的管理人向原告出具《债权申报审查意见书》，认为涉案《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，拒绝履行原告要求将案涉房屋从债务人的破产财产中别除出来并向原告交房的主张，并选择解除涉案《商品房买卖合同》，对原告主张的逾期交房违约金500元也不予认定。原告认为，原告与被告于2014年11月13日自愿签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律强制性规定，应属合法有效。且原告已用借款抵扣购房款的方式支付完毕涉案房屋的购房款，被告对此也予以确认。因此，原告依法应享有购房者的权利，属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定以及《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法（2019）254号）中明确的商品房消费者，原告对涉案房屋享有物上优先权，被告应继续履行涉案《商品房买卖合同》向原告交付房屋并办理产权登记。 万城公司辩称：一、原告主张的案涉房屋既未竣工验收，也未交付使用和办理权属登记手续，仅办理了合同网签备案。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国企业破产法》的规定，案涉房屋因未办理不动产物权登记手续，其依法不发生物权变更的效力，案涉房产仍属于万城公司的破产财产。二、根据法律规定并结合九民会议纪要的指导精神，商品房消费者应是以满足基本居住需要为目的的购房人。根据管理人调查情况及原告庄丹青的陈述，原告系以远太集团所欠庄丹颖的部分借款抵偿案涉房屋款项，其实际并未就案涉房屋向万城公司支付任何款项。原告系通过与万城公司签订《商品房买卖合同》，实现以物抵债、消灭因借贷关系而产生的金钱债务的交易目的，故原告不属于商品房消费者。同时，因原告用以抵债的原基础债权亦不具有优先受偿性，依法不能取得优于其他债权人的优先权利。三、原告在万城公司进入破产程序后，起诉请求万城公司交付案涉房屋并办理过户登记的诉讼请求，本质上属于《企业破产法》第十六条规定禁止的“个别清偿”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条第一款第（四）项“破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：……（四）其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼……”及第二十三条“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理”等规定，人民法院对原告庄丹青就属于万城公司财产的案涉房屋提出的有关个别清偿的诉讼主张，依法应不予受理。四、由于案涉《商品房买卖合同》已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，管理人有权解除双方在法律或事实上已不能履行的合同，并拒绝履行。由于管理人选择解除案涉《商品房买卖合同》，故原告据此主张逾期交房违约金500元没有法律和事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院据此认定如下事实： 2014年11月13日，原告庄丹青、案外人庄细美作为买受人，被告万城公司作为出卖人，双方签署《商品房买卖合同》，合同约定庄丹青、庄细美向被告购买安溪县凤城镇二环南路1099号万城1号二期XX号楼XXXX房屋，房屋总金额为941,169元。在庄丹青、庄细美未支付任何款项的情况下，被告于签订合同的当日办理了该商品房买卖合同网上签约登记备案手续。泉州市丰泽区人民法院于2015年8月24日作出（2015）丰民初字第4457号《民事判决书》，确认远太集团应向庄丹颖偿还借款本金2,600,411元，并按月利率千分之八向庄丹颖支付自2015年3月1日起至还清款项之日止的利息。该判决生效后，庄丹颖依法向泉州市丰泽区人民法院申请强制执行。2015年12月5日，远太集团向庄丹颖出具《承诺书》，确认其自愿以子公司即被告万城公司开发的案涉房屋及另案的18号楼1801房屋两套抵扣借款，其中案涉房屋抵扣847,052.1元，另案的18号楼1801房屋抵扣860,858.1元，被告于2015年12月8日出具金额为847,052.1元的收款收据（注明集团往来款）给庄丹青、庄细美收执。2015年12月29日被告出具一张涉案房屋款项已交清的证明给庄丹青、庄细美收执。 2019年8月16日，本院裁定受理申请人张军荣对万城公司的破产清算申请，同时指定安溪万城置业有限公司清算组担任万城公司管理人。2020年8月31日本院裁定自2020年8月31日起对万城公司进行重整。原告庄丹青向管理人申报债权，请求确认其购买了涉案房屋已付购房款为941,169元，并主张违约金500元。2020年11月2日，万城公司管理人经审查认定原告庄丹青、案外人庄细美与万城公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，且原告庄丹青不具备商品房消费者的主体资格，无法享有对涉案房屋购房债权的优先受偿权，其申报的债权本金847,052.1元按普通债权予以认定，违约金500元不予认定。原告对此认定有异议，遂诉至本院。 上述事实，有原告提交的《安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》、（2015）丰民初字第4457号《民事判决书》、《法律文书生效证明》、《受理执行案件通知书》、《承诺书》、《收款收据》、《证明》、《安溪万城置业有限公司管理人债权申报审查意见书》；被告提交的（2019）闽0524破申1号民事裁定书、（2019）闽0524破1号决定书、（2019）闽0524破申1号之三民事裁定书、《安溪万城置业有限公司万城壹号项目购房人申报信息登记表》以及双方当事人陈述为证。 本案当事人的争议焦点为：1．原告庄丹青是否属于消费性购房者？2．涉案房产是否属于万城公司的债务人财产？3．案涉《商品房买卖合同》是否应继续履行？ 双方当事人对上述争议焦点的意见与诉辩意见一致。 关于第一个争议焦点。本院认为，原告庄丹青与被告万城公司签订《商品房买卖合同》后，虽然被告向其出具了收款收据及交清房款的证明，但实际上原告并未付款，而是用远太集团所欠庄丹颖的借款抵扣，以此实现以物抵债的交易目的，由此可见原告购房的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人，原告不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。因此，原告关于确认其对万城公司享有购房款优先债权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，原告庄丹青、案外人庄细美与万城公司签订的《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议。直至安溪县人民法院受理万城公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋只办理了网签备案登记，既未建成交付，也未办理产权变更记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，原告与万城公司之间签订《商品房买卖合同》的行为并不产生物权变动的法律效力，案涉房屋原告不享有物上优先权。在审理中原告也未能举证证明案涉房产具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产之情形，因此，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，截至安溪县人民法院裁定受理万城公司破产申请之日，案涉房屋仍属于万城公司的债务人财产。 关于第三个争议焦点。本院认为，如前所述，涉案房产属于万城公司的债务人财产。万城公司进入破产程序后，原告请求继续履行《商品房买卖合同》，并要求交付涉案房产、办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。因此，原告请求继续履行《商品房买卖合同》，本院不予支持。基于此，原告请求被告万城公司支付其逾期交房违约金500元，已丧失了请求权基础，本院亦不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第四十四条、第五十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回庄丹青的诉讼请求。 案件受理费13,212元，由庄丹青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘雅芬 人民陪审员  林爱娥 人民陪审员  刘月芳 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  王秋萍 附相关法条： 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。