贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初7394号 原告：黎回亮，男，1981年11月7日出生，蒙古族，住贵州省大方县。 原告：袁兴梅，女，1983年12月1日出生，彝族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：彭昊，贵州奢香律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖文祥，贵州奢香律师事务所实习律师。 被告：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处（原大方镇）迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼，统一社会信用代码：91520521573315931B。 法定代表人：刘志辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。 原告黎回亮、袁兴梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“佳鑫房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎回亮、袁兴梅之委托诉讼代理人彭昊、盖文祥，被告佳鑫房开之委托诉讼代理人彭红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎回亮、袁兴梅向本院提出如下诉讼请求：一、请求贵院依法判决解除原告黎回亮、袁兴梅与被告佳鑫房开签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Y18001718）。二、请求贵院依法判决被告佳鑫房开退还原告黎回亮、袁兴梅购房首付款114595.00元，支付维修基金1980.00元，支付抵押登记费550.00元，共计117125.00元，并按中国人民银行同期存款利率支付原告从2018年1月12日起至债务偿还完毕之日止的资金占用利息。三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年1月12日，原告黎回亮、袁兴梅与被告佳鑫房开订立《商品房买卖合同》，合同约定该商品房总价款224595.00元，原告先支付首付款114595.00元，余款110000.00元通过银行按揭方式支付，由原告提交资料，被告为其办理。合同签订后，原告按照约定支付了购房首付款114595.00元、维修资金1980.00元、抵押登记费550.00元。但在办理房屋按揭过程中，被告临时要求原告增加首付款，否则拒绝为原告办理银行按揭贷款。原告认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告应遵循诚实信用原则，恪守合同约定，全面履行合同约定的义务。综上所述，原、被告双方之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经按照约定履行支付购房首付款、维修资金、抵押登记费等费用的义务，原告有权要求解除合同，并由被告承担资金占用利息。故原告诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告佳鑫房开辩称，第一、原告在起诉状中称被告要求增加首付款，是被告违约，这不符合事实，具体情况是原告在向银行申请贷款过程中，银行方面要求增加首付款，所以银行审核同意的贷款数额少于其申请的数额，差额为22000.00元，银行要求增加；第二、因为相差金额只有2万元，该金额极低，原告仅因为2万元的差额而要求解除合同，不符合诚实信用原则，对此，参照九民会议的规定，违约情况轻微的，对要求解除合同的请求不应予以支持；第三，原告的解除权已经超过了法定期间，根据民法总则第一百九十九的规定，解除权的行使不适用中止、中断和延长的规定，即使因为银行不批贷款，原告也应该在规定的时间行使解除权，原告在2018年2月28日在银行申请贷款，签的笔录，按惯例银行三、四个月就进行审批，从2018年到现在时间将近3年，原告要求解除合同已经超过解除权的行使期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2018年1月12日，佳鑫房开作为出卖人，黎回亮作为买受人、袁兴梅作为共有人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房买卖合同附件12），合同编号为Y18001718，合同约定黎回亮购买佳鑫房开开发的佳鑫国际摩尔城第7幢吊层102号房，该房屋为预售房屋，合同约定总价款为224595.00元，首付款为114595.00元，余款110000.00元通过银行按揭方式支付。合同签订之日，黎回亮支付了首付款114595.00元、维修基金1980.00元、办理抵押登记费用550.00元，共计117125.00元。合同同时约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担该合同第十条约定的违约责任（即逾期付款违约责任）；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”《补充协议》约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，承诺并保证本次购房是非第三套按揭房和有良好银行信用，如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，买受人应承担累计付款总额的15%违约金，并且出卖人有权另行处置该房屋。买受人必须配合出卖人到政府有关部门办理撤销本合同的预售备案登记手续，同时还应承担因交易发生的相关税费，出卖人在解除合同60天内扣除买受人应承担的违约金和相关税费后，不计利息退还买受人余款。”合同签订后，2018年2月28日，黎回亮、袁兴梅签署了中国农业银行大方支行个人信贷业务申请表及个人购房贷款面谈笔录，银行在审核黎回亮、袁兴梅按揭贷款过程中，要求增加10%购房首付款才能办理按揭贷款手续。2020年11月17日，黎回亮在与佳鑫房开工作人员的通话中才被告知其需补交10%的购房首付款才能办理银行按揭贷款，黎回亮不同意补交10%的购房首付款，遂诉至法院要求解除合同。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》，支付购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的收据，通话录音；被告提供的个人信贷业务申请表，个人购房贷款面谈笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，黎回亮、袁兴梅作为共有人与佳鑫房开签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的首付款为114595.00元，余款110000.00元通过银行按揭方式支付，办理按揭贷款的方式是由黎回亮提供相关资料，佳鑫房开将相关资料交给承办银行审核通过后，黎回亮再到银行具体办理相关手续。合同签订后，黎回亮按照合同的约定履行了支付首付款、维修基金、办理抵押登记费用的义务，并签署了中国农业银行大方支行个人信贷业务申请表及个人购房贷款面谈笔录。承办按揭贷款的银行在审核过程中，要求黎回亮增加10%的购房首付款，否则不能办理按揭贷款，即导致黎回亮至今未能办理银行按揭贷款的原因在于银行，不是黎回亮及佳鑫房开的原因。虽然按照案涉合同价款增加的首付款只有2万多元，但已超过黎回亮与佳鑫房开签订合同时的预期，黎回亮要求解除合同的请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，且未违反双方签订的《补偿协议》第三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对黎回亮、袁兴梅要求解除合同，退还已支付的购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》第八条仅约定如果买受人在7日内不支付不足款项，任何一方均可解除合同，该约定并未对解除合同的时间进行限制，且根据袁回亮、袁兴梅签署的个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录的原件现由佳鑫房开持有这一事实，可以认定案涉房屋的按揭贷款是由佳鑫房开与银行进行对接，佳鑫房开并未提供证据证明银行或佳鑫房开已通知了黎回亮其需增加10%的首付款才能办理按揭贷款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合佳鑫房开工作人员与黎回亮的通话录音内容，可以认定银行要求增加10%的首付款才能办理按揭贷款的信息银行是通知佳鑫房开，并未直接通知黎回亮，而佳鑫房开因为工作人员变动以及疫情等原因，一直未通知黎回亮，黎回亮在2020年11月17日与佳鑫工作人员通话中才得知银行要求增加10%的首付款才能办理按揭贷款，黎回亮、袁兴梅于2020年11月25日诉至法院，并未超过解除权的存续期间，故对佳鑫房开关于黎回亮请求解除合同已超过法定时限的主张，本院不予支持。佳鑫房产应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，以黎回亮支付的购房款114595.00元为基数，自交付首付款之日起，按照银行同期存款利率支付利息，黎回亮、袁兴梅要求支付维修基金、办理抵押登记费用的利息的请求，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符，本院不予支持。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉商品房属于预售房屋，因此，案由变更为商品房预售合同纠纷。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告黎回亮、袁兴梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于2018年1月12日签订的合同编号为Y18001718的《商品房买卖合同》； 二、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内退还原告黎回亮、袁兴梅支付的购房款114595.00元、维修基金1980.00元、抵押登记费用550.00元，共计 117125.00元，并支付以114595.00为基数，从2018年1月12日起至给付完毕之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息； 三、驳回原告黎回亮、袁兴梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2650.00元，因适用简易程序减半实收1325.00元，由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  王 静 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  魏海洋 书 记 员  申开琳