广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3371号原告：珠海市桐昌物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××××之二,统一社会信用代码914××××××××916390W。法定代表人：苏尧丰，总经理。委托诉讼代理人：李祎，广东格御律师事务所律师。被告：袁晓鹏，男，1990年4月24日出生，汉族，公民身份号码232×××××××********，住黑龙江省五常市×××××××兴屯。被告：黄恩恩，女，港澳证件号码1386699（1），住广东省珠海市斗门区××××××××××号××××××。原告珠海市桐昌物业服务有限公司（以下简称原告）与被告袁晓鹏、黄恩恩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈柏能、人民陪审员黄振康、刘雪红组成合议庭，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祎、被告袁晓鹏、被告黄恩恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠物业服务费本金5,513.82元；2.两被告向原告支付滞纳金（滞纳金自2017年6月6日起按每日千分之一计至实际付清日止，暂计至2020年8月5日的滞纳金为3,185.29元）；3.两被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告系珠海市斗门区×××××××××××雄昌花园的物业管理企业，两被告系雄昌花园2栋203房的业主（不动产权登记表显示两被告通过购买于2017年5月××日领取不动产权证），房屋建筑面积176.73㎡。2016年12月14日，原告与斗门区井岸镇雄昌花园业主委员会签订《珠海市桐昌物业服务有限公司雄昌花园物业管理合同》，约定原告为雄昌花园全体业主提供物业管理服务，原告提供公共环境卫生，绿化与建筑小区的维修养护与管理，治安防范，交通、车辆停放秩序、停车场的管理，装饰装修管理，消防管理，房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护养护和管理，生活服务设施的维修养护和管理，社区文化建设等方面的物业日常服务及其他定期服务、综合管理等。物业服务费住宅按“建筑面积”多层每月每平方米0.8元收取，公共电费按每月每户5元收取。原告于2017年×月×日开始实施物业服务工作，从2017年2月×日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费的时间为每月5号，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为5年，自2017年×月×日至2021年12月31日止。合同签订后，原告按合同约定为两被告所在的雄昌花园提供物业服务，两被告每月应交物业服务费141.38元，原告自2017年6月×日起计收两被告物业服务费，但自2017年6月6日起两被告无故拖欠物业服务费，暂计至2020年8月5日两被告拖欠物业服务费本金5,513.82元（141.38/月×39个月），产生滞纳金3,185.29元。原告为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。诉讼过程中，原告以两被告已交付2017年9月30日前的物业服务费384元为由变更第1项诉讼请求为两被告向原告支付拖欠的物业服务费本金为5,129.82元；同时，变更第2项诉讼请求为两被告向原告支付滞纳金，自2017年10月6日起至实际付清日止。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《物业管理合同》；2.不动产权登记表；3.关于引进物业公司进驻小区管理的公告；4.会议纪要；5.业主委员会备案确认书；6.律师函及张贴公告。被告袁晓鹏、黄恩恩辩称：一、业主委员会的成立及其成员选举、人数、会议纪要等均未公示，两被告均不知情。案涉小区由两个物业公司管理，物业公司如何进场、具体由哪个物业公司管理，两被告也不清楚。二、两被告于2017年7月购买案涉小区物业，装修期间物业公司人员要求先交物业费，两被告交了三个月的物业费，物业公司人员承诺两被告案涉物业建筑面积较大，多交可以给予优惠。装修完2个月左右，收取物业费的人跑掉了，物业公司称收费人员与物业公司无关，之后物业公司通知两被告交物业费，但两被告去交费时物业公司无人办公，联系不上。三、案涉小区的消防通道无人管理、消防设施未维修，疫情期间未采取检疫措施，外来车辆也未作出入登记，公共区域的绿化及维护没有到位，物业公司未按照合同约定履行义务。四、据两被告了解，入住案涉小区的业主一直都未交过物业费，物业公司在起诉之前未事先通知两被告。被告袁晓鹏、黄恩恩针对其答辩意见提交以下证据：照片及视频。本院组织原、被告进行证据交换及质证。经审查，原告提供的证据1-2、4-6来源合法、内容真实，与本案有关联，本院对原告提交的上列证据予以确认。原告提交的证据3以及被告袁晓鹏、黄恩恩提供的照片视频，无其他证据予以佐证，不予确认。本院依职权向珠海市×××××××（斗门分中心）调取被告袁晓鹏、黄恩恩名下房屋不动产权登记表及其房屋买卖合同，原告与被告袁晓鹏、黄恩恩对此均无异议，本院予以确认。根据审查确认的证据和当事人的诉辩意见，本案查明事实如下：2014年6月20日，珠海市斗门区×××××××业主委员会成立，业主委员会成员11人，并于2014年7月9日由珠海市斗门区住房和城乡建设局予以备案确认。2016年12月13日，案涉小区召开业主委员会，10名业主委员会成员一致表决同意与原告签订《物业管理合同》。2016年12月14日，斗门区井岸镇雄昌花园业主委员会与原告签订《物业管理合同》，双方就珠海市斗门区×××××××××××雄昌花园物业管理的有关问题达成一致意见：物业服务费按建筑面积多层每月每平方米0.8元收取；原告在本合同生效后的2017年1月1日开始实施物业服务工作，并从2017年2月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。服务期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月1日，原告开始接管案涉小区。庭审中，原告与被告袁晓鹏、黄恩恩确认，两被告交纳了2017年7月至9月三个月的物业费共计384元。另查明，案涉房屋位于珠海市斗门区×××××××××××××××××，由被告袁晓鹏于2017年向案外人陈日有、陈剑飞购买，房屋建筑面积176.73㎡，被告袁晓鹏、黄恩恩占有份额均为50%，2017年5月××日取得房地产权证（权证号码201700341**）。被告袁晓鹏、黄恩恩系夫妻关系。本院经审理认为，被告黄恩恩系澳门特别行政区居民,本案系涉澳物业服务合同纠纷。因涉案合同项下不动产及原告的所在地均在广东省珠海市斗门区内，且各方当事人对人民法院行使本案管辖权无异议，亦没有协议选择合同适用的法律,本院对本案享有管辖权，本案应适用中华人民共和国法律。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业管理合同》由业主委员会根据业主委员会依法通过的决议签订，本案被告袁晓鹏、黄恩恩作为案涉小区2栋203房的业主，应当受到案涉合同的约束。原告在合同期限内持续地为两被告提供物业管理服务，两被告应当按约支付物业服务费用。两被告辩称，原告未尽相应物业服务义务，本案现有的证据不足以证明原告不履行案涉合同或者履行合同存在重大瑕疵，因此对于两被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告主张两被告尚欠2017年10月6日至2020年8月5日的物业服务费，原告提供了证据予以证明，本院对此予以确认，两被告应当支付。经本院核算,两被告应当向原告支付2017年10月6日至2020年8月5日的物业服务费为4,948.44元（0.8元×176.73㎡×35个月）。关于滞纳金。依照案涉《物业管理合同》约定，业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。上述约定未违反国家强制性规定，被告袁晓鹏、黄恩恩拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的滞纳金，但每月滞纳金数额应以当月应交纳的物业服务费本金为限。故被告袁晓鹏、黄恩恩应当向原告支付的滞纳金，以每月物业服务费141.38元（0.8元×176.73㎡）为基数，按每日千分之一的标准，从欠付物业服务费当月6日起计至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁晓鹏、黄恩恩于本判决生效之日起七日内向原告珠海市桐昌物业服务有限公司支付2017年10月6日至2020年8月5日的物业服务费4,948.44元；二、被告袁晓鹏、黄恩恩于本判决生效之日起七日内向原告珠海市桐昌物业服务有限公司支付欠付物业服务费滞纳金（滞纳金以每月物业服务费141.38元为基数，按每日千分之一的标准，从欠付物业服务费当月6日起计至实际付清之日止，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金141.38元为限）。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告珠海市桐昌物业服务有限公司已预付），由被告袁晓鹏、黄恩恩负担。如不服本判决，原告珠海市桐昌物业服务有限公司、被告袁晓鹏可在判决书送达之日起十五日内，被告黄恩恩可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈柏能人民陪审员  黄振康人民陪审员  刘雪红二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。