北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4399号原告：张正义区。委托诉讼代理人：刘桂薇。被告：北京厦大安普科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金马工业区8号。法定代表人：陈松柏，董事长。委托诉讼代理人：郭殿江。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮。原告张正义（以下简称张正义）与被告北京厦大安普科技发展有限公司（以下简称厦大安普公司）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序中的独任制公开开庭进行了审理，张正义之委托诉讼代理人刘桂薇，厦大安普公司之委托诉讼代理人郭殿江，第三人之委托诉讼代理人王明亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张正义向本院提出诉讼请求：判令厦大安普公司赔偿张正义经济损失2499520元（房屋升值损失2489520元、居间服务费损失10000元）。事实和理由：2016年1月5日，张正义通过第三人与厦大安普公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张正义购买厦大安普公司位于北京市朝阳区建华南路*号*层*号房屋。厦大安普公司应于2016年4月1日前办理该房屋的抵押登记注销手续。合同签订后，张正义于2016年1月7日向厦大安普公司支付100000元定金，履行了相应义务，但厦大安普公司未按规定期限完成房屋抵押登记注销义务。2018年12月20日，朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初21478号民事判决书，确认买卖合同有效。2019年11月26日，朝阳法院作出（2019）京0105民初60465号民事判决书。张正义为购买该房屋向第三人支付居间服务费56414元。厦大安普公司辩称，不同意张正义的全部诉讼请求。1.房屋升值损失既无事实依据，也无法律依据。双方未就合同解除、损失赔偿的计算方法进行约定。合同签订后，张正义仅交付了定金，且厦大安普公司在（2016）京0105民初21478号判决书作出前，已将该笔定金退还张正义，故该合同并未实际履行，亦不存在升值损失；2.签订合同时，双方可预见的损失在合同中均以违约金的形式进行了规定，而违约金在（2019）京03民终3725号判决书中没有得到保护；3.合同签订时，双方在已经知道房屋存在抵押，故在未取得抵押权人同意的情况下，双方签订的买卖协议无效，且双方均有过错；4.签订合同时，双方对能否解除抵押权及可能带来的法律风险已经充分预见，且在合同中对相应的违约责任做了详细的规定。而张正义所主张的溢价损失为签订合同时所不可预见，故不应予以保护；5.2016年2月，抵押权人就明确表示不同意解除抵押，厦大安普公司将该意思表示告知张正义，在此情况下，张正义仍主张继续履行合同，对损失的扩大具有不可推卸的责任；6.中介费与厦大安普公司无关。第三人述称，只就中介费发表意见，居间服务合同是由张正义、厦大安普公司与第三人共同签订，合同明确约定，张正义、厦大安普公司任何一方违约，导致第三人不能协助办理后续事项，第三人收取的中介费不予退还，守约方应向违约方追偿。本案系厦大安普公司违约，张正义有权向厦大安普公司追偿。第三人向张正义收取的居间服务费不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，张正义作为乙方（买受方）、厦大安普公司作为甲方（出售方）在第三人居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同），约定：厦大安普公司将其所有的北京市朝阳区建华南路*号*层*房屋（以下简称涉案房屋）出售给张正义，该房已经设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司泉州分行，抵押金额2000000元，厦大安普公司应在2016年4月1日前办理抵押注销手续。房屋成交总价为2564280元，张正义应于本合同签订当日向厦大安普公司支付定金100000元。张正义采取贷款方式支付房款，其选择公积金贷款1200000元，缴税当日张正义向厦大安普公司支付1244280元，办理房屋所有权转移登记当天张正义向厦大安普公司支付20000元。厦大安普公司应当在过户当日将该房屋交付给张正义。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，厦大安普公司逾期超过10日交房的，张正义有权单方解除合同，张正义选择继续履行合同的，厦大安普公司应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按房屋成交总价日万分之五向张正义支付逾期违约金。除合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。涉案合同签订后，2016年1月7日，张正义向厦大安普公司支付定金100000元，厦大安普公司向张正义出具《定金收据》。2016年2月26日，厦大安普公司致函第三人，告知其无法履行涉案合同。2016年4月22日，张正义以房屋买卖合同纠纷为由，将厦大安普公司诉至本院，要求继续履行涉案合同、厦大安普公司赔偿违约金；厦大安普公司反诉要求确认涉案合同无效。本院经审理认定涉案合同有效但不具备履行条件，并据此于2018年12月20日作出（2016）京0105民初21478号民事判决，驳回双方的全部诉讼请求。张正义不服判决结果，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理于2019年5月27日作出（2019）京03民终3725号民事判决，驳回张正义上诉，维持原判。2019年8月5日，厦大安普公司以房屋买卖合同纠纷为由，将张正义诉至本院，要求解除涉案合同。本院经审理于2019年11月26日作出（2019）京0105民初60465号民事判决，判令解除涉案合同。判决后，双方均未上诉。该判决于2019年12月16日生效。2019年7月27日，厦大安普公司退还张正义100000元。审理中，本院依职权向北京市朝阳区房屋管理局调取涉案房屋产权信息显示，涉案房屋于2012年9月17日设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司泉州分行。包括涉案房屋在内的一共八套房屋设立了抵押权。厦大安普公司表示其中几套房屋已经通过置换方式解除抵押，因为涉案房屋价值少于欠付抵押权人的价值，故抵押权人不同意解除涉案房屋抵押。张正义表示，厦大安普公司不想将涉案房屋出售给张正义，所以没有解除抵押。审理中，经张正义申请，本院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司对涉案房屋于2019年12月16日时点的价值进行评估。经鉴定，北京建正合生房地产评估有限公司出具建正合生（2020）-054-司估字第009号评估报告书，载明：涉案房屋建筑面积71.23平方米、单位面积房地产价值70950元/平方米、房地产价值总额5053800元。张正义为此支付鉴定费15135元。另查一，2015年4月21日，厦大安普公司作为抵押人与抵押权人中国民生银行股份有限公司泉州分行签订《主债权及房屋最高额抵押合同》，最高债权金额为1500万元，债权确定的期间是2015年9月17日至2020年9月17日，抵押房屋为包括涉案房屋在内的八套房屋，债务人为晋江市中环家俬贸易有限公司。另查二，2015年4月，涉案房屋办理了最高额抵押权设立登记。2016年1月8日，中国民生银行股份有限公司泉州分行向厦大安普公司发出《告知书》，告知厦大安普公司泉州分行不同意转让涉案房屋，望厦大安普公司立即终止房屋买卖交易。2016年7月28日，中国民生银行股份有限公司泉州分行向晋江市中环家俬贸易有限公司发出《贷款逾期催收通知书》，要求晋江市中环家俬贸易有限公司接到通知后立即偿还贷款本金、利息及罚息，否则将通过法律渠道追偿，对抵押之物进行拍卖变卖以抵偿债务。另查三，2016年1月3日，张正义向第三人预付居间服务费意向金10000元。2016年1月5日，张正义作为乙方（买受方）、厦大安普公司作为甲方（出售方），第三人作为丙方（居间方），签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋买卖合同，乙方应向丙方支付居间服务费56414元。甲乙任何一方违反合同约定或《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。经询，第三人表示剩余费用是否再行主张，暂未决定。本院认为，厦大安普公司与张正义之间签订的涉案合同系有效合同。厦大安普公司在合同约定的履行期限届满前未履行消灭抵押权的义务，致使张正义无法办理房屋所有权转移登记，并进而导致涉案合同解除，构成根本违约，应承担相应的违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方的争议焦点为：一、张正义因涉案合同解除产生的损失范围；二、张正义是否采取了适当措施防止损失扩大。针对焦点一，本院认为，如前所述，涉案合同目的不能实现是由于厦大安普公司未按合同约定办理房屋抵押登记注销手续的根本违约行为导致。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由此可见，张正义有权要求厦大安普公司赔偿因其违约行为给其造成实际损失及可得利益损失。具体到本案，首先，张正义为签订合同支付了居间服务费10000元，因第三人明确表示不同意退还，故该笔费用应认定为厦大安普公司违约给张正义造成的实际损失；其次，考虑到近年来北京市房地产市场客观上整体处于上升发展态势，因此，涉案合同签订时点与解除时点的房屋增值，应当视为张正义签订涉案合同可获得的预期利益。针对争议焦点二，关于张正义主张的居间服务费10000元，因张正义对于该笔损失的产生没有过错，故厦大安普公司应当赔偿；关于张正义主张的房屋增值损失，本院认为，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和减损规则的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内应由厦大安普公司承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。具体到本案，2016年2月26日，在涉案合同签订后不足两月内，厦大安普公司即通过第三人告知张正义其无法履行涉案合同；并在此后的诉讼中，再次以己方行为明确表示不再继续履行涉案合同。与此同时，涉案房屋价格却在较长的诉讼周期内一直快速上涨。厦大安普公司的根本违约行为及其不当诉讼固然应对此承担主要责任，但张正义在第一次诉讼中即知晓厦大安普公司无意履行合同，仍怠于采取减损措施，致使双方纠纷直至今日方能最终解决，其亦应当承担部分责任。因此，本院将结合本案的实际履行情况、厦大安普公司的过错程度、张正义的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定该项损失为1500000元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京厦大安普科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张正义经济损失一百五十一万元；二、驳回原告张正义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费26796元，由原告张正义负担10605元（已交纳），由被告北京厦大安普科技发展有限公司负担16191元（原告张正义已预交2741元，被告北京厦大安普科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张正义；余13450元于本判决生效之日起七日内交至本院）。保全费5000元，由被告北京厦大安普科技发展有限公司负担（原告张正义已预交，被告北京厦大安普科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张正义）。鉴定费15135元，由被告北京厦大安普科技发展有限公司负担（原告张正义已预交，被告北京厦大安普科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张正义）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十二月十六日书记员  段超