葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初1051号原告（反诉被告）：段春灵，男，1985年3月22日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市点军区，现住宜昌市点军区。原告（反诉被告）：韩冬，女，1990年11月3日出生，汉族，户籍地武汉市蔡甸区，现住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：段春灵，男，1985年3月22日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市点军区，现住宜昌市点军区。系韩冬丈夫，特别授权。被告（反诉原告）：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路5号。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，1965年4月2日出生，汉族，湖北宇星置业发展有限公司办公室主任，户籍地湖北省沙洋县，现住宜昌市点军区。特别授权。委托诉讼代理人：袁靖雅，女，1989年8月7日出生，汉族，湖北宇星置业发展有限公司员工，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，现住宜昌市点军区。特别授权。原告（反诉被告）段春灵、韩冬与被告（反诉原告）湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，宜昌市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）鄂05民辖551号民事裁定书，指定本案由本院审理。本院于2020年11月19日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员吴晓波组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩冬的委托诉讼代理人暨原告（反诉被告）段春灵，被告（反诉原告）宇星公司的委托诉讼代理人刘毅、袁靖雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段春灵、韩冬向本院提出诉讼请求：1.宇星公司继续履行与段春灵、韩冬2015年9月25日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2.宇星公司按合同规定向段春灵、韩冬支付逾期交房违约金51144.69元、支付未按合同规定办理房屋产权证书违约金598.88元，共计51743.57元；3.宇星公司自2017年9月1日至实际违约金给付日止按照中国人民银行同期存款利率支付段春灵、韩冬违约金利息4268.84元；4.宇星公司向段春灵、韩冬开具所购宜昌市点军区××龙××路××星城××单元××号房屋全款发票，并办理房屋产权证书；5.诉讼费用由宇星公司承担。事实与理由：2015年9月25日，段春灵、韩冬就购买位于宜昌市点军区××龙××路××星城××单元××号房屋事宜与宇星公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为598884元，段春灵、韩冬于2015年9月25日支付首付款128884元，于2016年2月24日办理完住房公积金贷款手续支付余款470000元。合同签订后，段春灵、韩冬依约履行了付款义务，而宇星公司未按合同约定时间交付房屋。2017年8月31日，宇星公司通知段春灵、韩冬交付该商品房，段春灵、韩冬向宇星公司提出其应按照合同规定支付逾期交房违约金，宇星公司答复该违约金用于为段春灵、韩冬办理房屋产权证书时作为交纳税费和房屋维修基金使用，实际违约金等税费结算后再行支付，段春灵、韩冬当时表示同意，并催促宇星公司尽快办理房屋产权证书。2018年7月22日，段春灵、韩冬向宇星公司购买江南星城地下车库车位，当日段春灵、韩冬再次向宇星公司索要逾期交房违约金，宇星公司承认违约金事实，但未向段春灵、韩冬支付违约金。后经段春灵、韩冬多次催促，宇星公司亦未向段春灵、韩冬支付逾期交房违约金，给段春灵、韩冬造成很大损失。宇星公司于2017年9月1日向段春灵、韩冬交付该商品房，逾期427天，应支付违约金51144.69元。在2017年9月1日宇星公司向段春灵、韩冬交房后，宇星公司至今仍未为段春灵、韩冬的房屋办理产权证书，宇星公司应向段春灵、韩冬支付违约金598.88元，并办理房屋产权证书。由于宇星公司的违约行为，给段春灵、韩冬造成很大损失，为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼。宇星公司辩称：1.宇星公司开发的江南星城项目迟延交房，是点军区政府行政违法造成的，点军区政府应作为本案第三人参加诉讼；2.逾期交房存在政府未铺设市政给水管道等不可抗力及非宇星公司的因素，根据合同约定，宇星公司无需承担延迟交房的违约责任；3.本案系政府违法造成的，约定的违约金也过分高于造成的损失，宇星公司请求予以适当减少；4.现宇星公司与政府的行政案件正在省高院再审，只有政府的行政案件得到解决，才能一并解决涉案的房屋，故本案应当驳回段春灵、韩冬的诉讼请求或中止审理。宇星公司向本院提出反诉请求：1.驳回段春灵、韩冬的诉讼请求；2.段春灵、韩冬向宇星公司支付违约金28200元；3.本案诉讼费用由段春灵、韩冬承担。事实与理由：段春灵、韩冬与宇星公司2015年9月25日签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定：段春灵、韩冬购买宇星公司的“江南星城”11号楼2单元14层021401号房屋一套，总价款598884元，采取贷款方式支付房款，2015年10月25日段春灵、韩冬应当向宇星公司支付所有房款，逾期支付超过30日的，宇星公司有权解除合同并退还累计已付款，段春灵、韩冬按累计应付款的5%向宇星公司支付违约金，若双方同意继续履行合同的，段春灵、韩冬须按日向宇星公司支付逾期应付款万分之五违约金。2015年9月25日，段春灵、韩冬支付了房款128884元，2016年2月24日付清470000元。根据合同约定，段春灵、韩冬须支付2015年10月25日至2016年2月24日的逾期支付房款违约金28200元。段春灵、韩冬逾期支付房款，宇星公司享有2016年6月30日之前拒绝交房的抗辩权，不存在逾期交房的违约责任。段春灵、韩冬诉请宇星公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据。为此，特提起反诉，请法院依法判决。段春灵、韩冬针对宇星公司的反诉请求辩称：1.逾期办理贷款是由于住房公积金管理中心停止个贷业务的政策问题，也是双方协商后经宇星公司同意的，段春灵、韩冬不存在违约；2.宇星公司在向段春灵、韩冬交付房屋时并未提出逾期付款违约金，现在本案中主张已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，段春灵与宇星公司签订《江南星城认购协议》，段春灵认购宇星公司位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”11栋14层021401号商品房，支付定金20000元。2015年9月25日，段春灵、韩冬（买受人）与宇星公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，段春灵、韩冬向宇星公司购买位于点军区××龙××路××星城小区××楼××单元××商品房××套；该商品房单价4400元，总金额为598884元；买受人采取贷款方式付款；逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年6月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件六合同补充协议对按揭贷款、公积金付款等内容进行了补充约定：剩余房款470000元，由买受人采取公积金贷款方式一次性支付。买受人应当在合同签订后15日内签订贷款相关手续，如买受人未能按约签订贷款相关手续，导致买受人未按合同约定期限支付全部房款的，则买受人按照合同约定的逾期付款承担违约责任。买受人按揭申请在30日内未获得银行批准的，可在接到银行或出卖人通知之日起7日内与出卖人协商更改付款方式，逾期未答复的，自接到通知之日起第8天开始计算按揭款逾期付款违约金。合同签订当日，宇星公司向段春灵、韩冬开具预收购房款128884元的发票。2016年2月24日，段春灵、韩冬向宜昌住房公积金管理中心申请办理公积金贷款手续，申请公积金贷款470000元。同日，宜昌住房公积金管理中心审批发放贷款470000元至宇星公司账户。宇星公司于2017年8月18日，在三峡晚报刊登交房公告，告知江南星城二期已竣工验收合格，具备交房条件，定于2017年8月18日至27日工作时间依次按楼栋办理（具体楼栋交房时间以短信和电话通知为准）交房手续。2017年9月1日宇星公司向段春灵、韩冬交付房屋。段春灵、韩冬因宇星公司逾期交付房屋于2020年7月9日向宜昌市点军区人民法院提交诉讼材料。同时查明，2015年11月27日，宜昌住房公积金管理中心发布通知，暂停宜昌住房公积金个人住房贷款网上申请、柜面预约登记业务，暂停业务将于2016年1月4日正常恢复办理。2015年，宜昌市点军区搬迁安置办公室与宜昌市蓝天水务有限责任公司签订《点军区五龙大道外管网给水管道安装工程施工合同》，就五龙大道外管网给水管道安装工程的内容、价款、工期等进行了约定。2017年2月起，宇星公司陆续向宜昌市人民政府、宜昌市点军区人民政府（以下简称点军区政府）、区住建局等部门××因××路未铺设市政供水管道影响小区供水，导致小区无法按期交房，请求相关部门协调解决。另查明，宇星公司与点军区政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院于2019年3月18日已作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认点军区政府锁定宇星公司所开发的江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法，同时责令点军区政府对违法行为采取补救措施。本院认为，段春灵、韩冬与宇星公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。段春灵、韩冬按约支付购房款，宇星公司应按约交付房屋并为该房屋申请办理不动产权属登记，宇星公司延迟交付及办证，构成违约，应按约定承担违约责任。关于违约金计算的截止日期，宇星公司举证其于2017年8月18日通过《三峡晚报》公告告知，因宇星公司没有提交其通知段春灵、韩冬前来办理交接手续的具体时间的相关证据，故本院以公告办理时间的最后一天（2017年8月27日）为违约金计算截止日期，宇星公司应从合同约定的交付期满第二日即2016年7月1日起，至公告交房的最后一日即2017年8月27日止，以段春灵、韩冬已交付房款598884元为基数，按每日万分之二的标准向段春灵、韩冬支付逾期交房违约金，并按段春灵、韩冬已付房屋价款的0.1%向段春灵、韩冬支付逾期办理房屋产权登记的违约金。另销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，对于段春灵、韩冬要求宇星公司开具房屋全款发票的诉讼请求，因宇星公司已向段春灵、韩冬开具了128884元预收购房款的发票，故宇星公司尚应向段春灵、韩冬开具470000元购房款发票。对于段春灵、韩冬要求宇星公司支付违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于宇星公司要求适当减少违约金数额的请求，本院认为，涉案《宜昌市商品房买卖合同》系双方自愿签订，在约定双方逾期付款和逾期交房违约金时，系双方的真实意思表示，且在诉讼中，宇星公司亦未提交充分证据证实逾期交房违约金的约定过高。根据诚实信用原则，本院对宇星公司主张减少违约金支付数额的请求不予支持。对于宇星公司主张段春灵、韩冬承担逾期付款违约金的反诉请求，按照双方合同约定，段春灵、韩冬申请贷款及贷款实际发放时间确实晚于合同约定的期限，但宇星公司至迟在2016年2月24日即应当知道段春灵、韩冬逾期付款事实，但其于2020年12月21日才首次主张该权利，已超出诉讼时效期间，故该请求本院不予支持。点军区政府非商品房买卖合同的当事人，基于合同的相对性原理，宇星公司与其他部门之间的纠纷不能作为其免责的事由，且依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故对宇星公司申请通知点军区政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。宇星公司辩称延迟交房直接原因系政府未铺设市政给水管道等非归责于宇星公司的因素，但宇星公司作为专业房地产开发商，应当对影响交房的因素进行充分考量，按照宇星公司的举证，宇星公司主张其早在2014年即向有关部门反映该情况，政府未铺设市政给水管道宇星公司事前知情，在双方约定交房日期时宇星公司应当充分考虑了上述因素，不属于不可抗力，也不属于宇星公司不能控制的逾期交房原因，故对宇星公司的该辩称意见本院不予采信。宇星公司辩称其在段春灵、韩冬逾期支付房款时，享有在约定交房时间拒绝交房的权利，本院认为，合同对房屋交付时间及房款支付时间系分别约定，双方并未约定在段春灵、韩冬逾期付款情况下，宇星公司有不按约定时间交房的权利，且段春灵、韩冬已在双方约定的交房时间之前付清全部房款，故对宇星置业的该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、湖北宇星置业发展有限公司继续履行其与段春灵、韩冬2015年9月25日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向段春灵、韩冬支付逾期交房违约金50545.81元；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向段春灵、韩冬支付逾期办理房屋产权登记的违约金598.88元;四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内为段春灵、韩冬按照470000元的金额开具发票；五、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内为段春灵、韩冬位于宜昌市点军区五龙一路“江南星城”小区11号楼2单元14层编号为021401号房屋申请办理不动产权属登记；六、驳回段春灵、韩冬的其他诉讼请求；七、驳回湖北宇星置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1200元、反诉案件受理费252.50元，由湖北宇星置业发展有限公司负担1331.5元，段春灵、韩冬负担121元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  吴晓波二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  朱 玲