安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初4101号 原告：江守涛，男，1968年1月14日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，居住地安徽省金寨县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。 被告：吕向林，男，1981年6月9日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，居住地安徽省金寨县。 原告江守涛与被告吕向林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江守涛向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告腾空并返还租赁原告位于梅山电站实业总公司预制厂的房屋；2．判决被告支付拖欠原告的房屋租金9万元整并按同期银行公布的贷款利率支付自起诉之日起至租金付清之日止的利息；3．判决被告按租金标准支付自2020年5月1日起至房屋交给原告之日止的房屋占用金；4．判决被告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：原告长期租用梅山电站实业总公司预制厂房屋经营预制厂。2017年5月1日原告与被告签订协议，约定被告租原告预制厂内空置的房屋经营饭店，租赁期限为三年，时间自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金为每年45000元，一年一付，租期届满协议自然失效。协议签订后，被告开始使用租赁的房屋经营饭店，被告在经营期间只交纳了租金30000元。2019年12月至2020年4月原告又转租被告的饭店经营5个月，租金为15000元。被告租赁原告的房屋租期于2020年4月30日届满，三年租金共计135000元，除被告交纳的30000元和抵扣原告应付给被告的饭店租金15000元，被告尚欠原告租金90000元。现被告不仅拖欠原告房屋租金，也未能将房屋腾空返还给原告。原告认为，生效的合同应当履行，被告不按约定支付租金、返还房屋，构成违约，有失诚信，损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请准予所请。 吕向林辩称：2017年5月1日签的合同，6月份装修，6月16日付了1万元，6月19日付了5000元，6月26日付房屋3万元；2018年房租在饭店包厢支付的,有前台服务员和厨师作证；2019年房租付了26000元。租房协议书属于民间租赁合同，所以我没有向原告索要条子，租房协议书上写的很清楚。租金一次性付清，签协议的时候就付了，合同是原告打的，我签字了。 江守涛举证如下：1．原告与梅山电站实业总公司签订的房屋租赁合同四份，证明原告租赁了梅山电站实业总公司的房屋，取得了该房屋的使用权；2．原被告签订的房屋租赁协议书，证明原告与被告签订了租赁合同，原告将从梅山电站实业总公司租赁的房屋转租给被告，合同约定租期为三年，2017年5月1日到2020年4月30日，租金为每年45000元；3．被告经营饭店的照片，证明被告饭店所在的位置及现状；4．原被告签订的饭店出租协议及物品清单，证明2019年12月1日开始至2020年4月30日5个月，原告租赁被告的饭店经营，租金五个月为15000元。 吕向林举证如下:1．合同，证明我付原告房租时的资金来源；2．清单，本人做的记录，证明房租已经付给原告了；3．饭店清单，原告向我承诺过，原告要转租过去，是原告要的清单，我提供给他的；4．照片，证明原告不是经营饭店，是经营赌场；5．聊天记录，证明我和别人谈好了，别人愿意接受饭店，后来原告要转租该饭店，由于疫情原因，原告又不要饭店了。 经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见：证据1，与我无关；证据2，我已经履行了合同义务，且我与原告不是亲朋好友关系，不可能三年不付房租还让我经营，不符合常理，我与原告家住的很近，如果我欠他房租他不可能不找我索要欠条，合同约定很清楚房租一年一付,如果一方违约要承担违约金5万元，且房子2020年4月30日已经到期了，原告说我欠他房租，反租我的饭店,每月1500元，我租他的是每月3500元,我不可能倒贴他；证据3，房子现在原告收回了，饭店没有经营；证据4，物品还放在饭店内，我和原告还没有理清楚，因为原告反租我的饭店,承诺过以市场价格转饭店。原告对被告所举证据的质证意见:证据1，与本案无关，其有经济收入但没有支付我们的房屋租金，仅是2019年的合同；证据2，是被告自己书写的，对该证据的真实性有异议，不能证明其支付了原告房租的事实;证据3，厨房清单，真实性有异议，是被告自己书写，不能证明被告的证明目的；证据4，真实性无异议，对证明目的有异议，该饭店是被告的饭店,麻将桌是该饭店的设备,是被告的设备，同时也不能证明原告经营赌博的事实,仅仅是个麻将桌；证据5，关联性有异议，不能反映是被告的聊天记录，从上面图像看是个女同志,不是被告，原告确实转租了被告的饭店,双方达成了协议，并且已经将该五个月租金用于抵付被告所欠的房租。 证人郑某（女，1979年2月25日生，汉族，户籍地海南省昌江黎族自治县，居住地安徽省金寨县世纪新城****，公民身份号码3424261979××××××××，原被告饭店的前台服务员）、余鹏程（男，1982年11月13日生，汉族，，住安徽省金寨县公民身份号码3424261982××××××××，原被告饭店的厨师）出庭作证，证明吕向林在其饭店的包间里给付江守涛租金。 本院根据确认的证据，查明：江守涛与梅山电站实业总公司一年一签订《房屋租赁合同》，租用梅山电站实业总公司预制厂房屋经营预制厂。2017年5月1日江守涛与吕向林签订《租房协议书》，约定被告租原告预制厂内空置的房屋经营饭店，租赁期限为三年，时间自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金为每年45000元，一年一付，租期届满协议自然失效。2019年12月1日，吕向林、郑某与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》，吕向林将经营的上述饭店转租给江守涛经营，期限2019年12月1日至2020年4月30日，每一个月租金3000元。另查明，江守涛将梅山电站实业总公司预制厂房屋转租给吕向林时梅山电站实业总公司不知晓，随后梅山电站实业总公司于2017年6月23日发出书面通知，明确反对江守涛的转租行为。 本院认为，一、江守涛租赁的房屋所有权人是梅山电站实业总公司,江守涛在没有争得房屋所有权人同意的情况下,将房屋擅自转租给吕向林,其转租行为违反合同法规定,租赁合同当然无效。在2017年6月23日梅山电站实业总公司给江守涛的“通知”中也可以看出，梅山电站实业总公司不同意江守涛将房屋对外转租。2019年12月1日，吕向林、郑某与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》，又将吕向林经营的饭店反租给江守涛，其一系列租赁行为均为无效合同。本院认定原被告双方的租赁合同和反租合同均无效，无论吕向林是否付清了江守涛的租赁费，原告江守涛的“支付租赁费9万元”的诉讼请求本院不予支持。二、江守涛与吕向林签订《租房协议书》的租赁期限是2017年5月1日起至2020年4月30日止。吕向林、郑某与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》的租赁期限是2019年12月1日至2020年4月30日，故至原被告第一份租赁合同结束之日止，该房屋已实际在原告江守涛手中，原告江守涛的“腾空并返还租赁房屋”的诉讼请求已经履行。至于吕向林经营饭店里的物品存放问题，根据吕向林、郑某与江守涛、陈从芳签订的《饭店出租协议书》，属另外一个法律关系，双方当事人均可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告江守涛的诉讼请求。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告江守涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  孙用金 二〇二〇年十二月十四日 法官助理李尚 书记员周思思 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。