福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初3529号 原告（反诉被告）：李桂平，男，1982年4月18日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：罗华秀，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锦江，福建师友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王淞娜，女，1979年3月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：赖双万，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 第三人：泉州侨联大厦，住所地福建省泉州市东大路中段(新编门牌温陵北路100-106号)。 法定代表人：周巧丽。 委托诉讼代理人：吴自然，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宗伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 第三人：陈国伟，男，1966年4月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告李桂平与被告王淞娜、第三人泉州侨联大厦合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告王淞娜在本院指定的答辩期限对本案管辖权提出异议，本院经审查后依法作出（2019）闽0502民初3529号民事裁定书，裁定驳回王淞娜对本案管辖权提出的异议。上述裁定生效后，本院裁定本案转为普通程序。被告王淞娜在本院指定的举证期限内提起反诉，本院依法对原告李桂平诉被告王淞娜合同纠纷一案与反诉原告王淞娜诉反诉被告李桂平合同纠纷一案合并审理。根据王淞娜的申请，本院依法追加陈国伟作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李桂平的委托诉讼代理人罗华秀、张锦江，被告王淞娜的委托诉讼代理人赖双万，第三人侨联大厦的委托诉讼代理人吴自然到庭参加诉讼。第三人陈国伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂平向本院提出诉讼请求：1.判令解除李桂平与王淞娜于2018年7月25日签订的《侨联商务酒店租赁合同》；2.王淞娜立即赔偿李桂平违约金50万元及利息（自起诉之日起至王淞娜实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令王淞娜立即赔偿李桂平装修损失50万元及利息（自起诉之日起至王淞娜实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.本案受理费、评估费等相关诉讼费用由王淞娜承担。在诉讼中，李桂平变更其诉讼请求为：1.判令王淞娜立即赔偿李桂平装修损失566260元及利息（自起诉之日起至2020年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清所有款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令王淞娜立即赔偿李桂平违约金50万元及利息（自起诉之日起至2020年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清所有款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案受理费、评估费等相关费用由王淞娜承担。事实和理由：李桂平与王淞娜于2018年7月25日签订《侨联商务酒店租赁合同》一份，约定由李桂平向王淞娜承包位于泉州市××路××号××大厦××楼××房××号店面。承包期限自2018年11月1日至2026年11月1日，合计8年，每月租金为4万元，每两年递增5000元。合同中明确约定王淞娜须提供酒店所有相关执照，保证李桂平正常经营，合同中另约定了违约赔偿条款。合同签订后，李桂平即投入了1181560元对酒店进行装饰装修，并按时向王淞娜交付承包金（租金）。但是，2019年5月6日，泉州侨联大厦向李桂平发出公告，称已通过公开招租产生新的中标人，要求李桂平腾空酒店并交给泉州侨联大厦。另外，泉州侨联大厦于2019年5月31日将酒店相关的营业执照、卫生许可证、食品经营许可证等酒店经营必备证照全部收回，造成李桂平无法正常经营。王淞娜的行为属于根本违约，给李桂平造成了巨大的经济损失，王淞娜应支付李桂平违约金，并赔偿李桂平装修损失。 王淞娜辩称，1.案涉《侨联商务酒店租赁合同》是无效合同，合同所约定的违约条款自始不发生法律效力，王淞娜无需承担相关违约责任；2.李桂平对其装修损失存在严重的过错，理应由其自行承担相应的后果，李桂平未经王淞娜同意对案涉酒店进行装修，因装饰装修发生的费用，应由李桂平自行承担；3.李桂平未尽审慎义务，导致案涉合同无效，李桂平对于合同无效有重大过错，应当按照其过错承担相应的损失；4.李桂平对相关违约金、装修损失的利息主张也没有相应的法律和事实依据，依法也不应得到支持。 王淞娜向本院提出反诉请求：1.判令李桂平立即向王淞娜支付租金17万元；2.本案反诉费用由李桂平承担。事实与理由：王淞娜与李桂平于2018年7月25日签订《侨联商务酒店租赁合同》，合同第四条约定“租金：承包月租金4万元人民币”及第九条“备注：经双方同意，本合同不存在押金，乙方2018年9月15日之前预付房租20万给甲方，租金起算之日每月抵扣。”前述合同签订后李桂平于2018年10月1日起进场实际使用场地，且实际经营至2019年7月份才撤场。但李桂平至今仅向王淞娜支付租金19万元。李桂平的前述行为已经严重构成违约，故王淞娜提起反诉。 李桂平辩称，1.李桂平已交清自起租日起至2019年4月份的租金；2.李桂平已支付2019年5月份和2019年6月份租金合计79200元；3.自2019年5月31日起，李桂平根本无法正常经营，根据权利义务对等原则，王淞娜在本案中也具有过错，无权以每月4万元的标准收取租金，李桂平已交纳了2019年5、6月份的租金79200元，所以无需再向王淞娜交付租金。2019年7月1日至2019年7月11日期间，李桂平几乎没有经营，李桂平于2019年7月3日提起本案诉讼，李桂平在王淞娜明确违约的情况下，未交纳2019年7月1日至7月11日的房租是合情合理的，请求驳回王淞娜的反诉请求。 泉州侨联大厦陈述，案涉侨联大厦的承包人为陈国伟而非王淞娜，泉州侨联大厦与李桂平、王淞娜不存在承包合同关系，不是适格第三人。1999年9月1日，为深化改革，转换经营机制，提高社会和经济效益，经侨联常委会决定，泉州侨联大厦将客房部交由陈国伟承包经营，并明确约定不得转包或转租；2002年8月26日，决定将侨联大厦附属楼二层北侧由陈国伟承包作为配套服务项目，并提供饮食部现有场所设施以及后综合楼三楼南侧宿舍两间供其使用；2018年11月1日，决定将原泉州侨联旅行社的经营场所一并由陈国伟承包。2019年4月10日，泉州侨联大厦向陈国伟送达《合同终止通知书》，告知陈国伟双方于2018年11月1日签订的《关于承包延期合同书的补充协议》及相关合同自公开招租产生中标人之日即告终止（即2019年4月1日），泉州侨联大厦据此收回侨联大厦的酒店经营证照及经营场所，符合法律法规的规定及合同约定。请求驳回李桂平将泉州侨联大厦列为第三人的申请。 陈国伟未作陈述，但本院于庭后对其作了一份询问笔录，陈国伟称，其是侨联大厦的员工，其向侨联大厦承包侨联宾馆近二十年时间。2018年7月底，王淞娜找到其，称自己要经营侨联宾馆的客房部，其就将侨联宾馆主楼的客房部出租给其，但双方没有签订租赁合同。其不清楚王淞娜与李桂平之间的合同，其有看到李桂平来上班，但王淞娜称李桂平是其股东。其有时向王淞娜催讨租金时，王淞娜会让其向别人拿，其有收到李桂平提供的微信上称的34200元，其已抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.在本案审理过程中，李桂平提出评估申请，本院依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，该公司出具了一份《房地产估价报告》，该估价报告程序合法，依据充分，鉴定机构及鉴定人员具有相应的资质，予以采信；2.李桂平提供的装修费用证据，因李桂平针对固定装修费用已经申请评估，故其装修损失应以评估报告为准，非固定装修部分，也已由李桂平搬走，故对李桂平提供的装修费用证据均不予采信；3.李桂平提供的证明、收条均有王淞娜的签名及手印，王淞娜虽对证明的真实性有异议，认为不是其书写，但未提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，对李桂平提供的证明、收条真实性予以采信，该证据可以证实李桂平于2019年3月21日预付王淞娜2019年4月份租金15000元、预付2019年5月份租金20000元，预付2019年6月份租金20000元；李桂平于2019年4月12日预付2019年5月份房租5000元，共计支付王淞娜租金60000元，该证据是预付租金，不能证明李桂平相关月份的租金已经支付完毕；4.李桂平提供的微信号为×××88与陈国伟之间的微信聊天记录，陈国伟对该微信聊天记录予以认可，对该证据予以采采，该证据可以证明李桂平代王淞娜支付陈国伟租金34200元；5.王淞娜向本院申请调查取证，本院向泉州市公安局鲤城分局调取了证明一份，对该证明予以采认，该证明可以证实，李桂平经营至2019年7月10日；6.王淞娜提供的录音资料，王淞娜与陈国伟之间的关系，陈国伟对其真实性予以认可，但该证据无法证明王淞娜有权出租案涉宾馆；7.对泉州侨联大厦提供合同、承包合同的相对方均是陈国伟，陈国伟对此均无异议，对上述合同的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋址在鲤城区××路××号××，房屋登记所有权人为泉州市鲤城区归国华侨联合会，管理人为泉州侨联大厦。1999年10月1日，泉州市鲤城区归国华侨联合会及其代表泉州侨联大厦与陈国伟签订了一份《合同书》，约定将侨联大厦的客房部由陈国伟承包经营；承包经营期限为十五年，即从1999年10月1日起至2014年10月31日止，承包费为每年19万元，从第六年起每年承包费为195000元，并约定陈国伟不准以任何借口、任何理由将承包权转包给任何人或任何单位。2002年8月26日，泉州市鲤城区归国华侨联合会及其代表泉州侨联大厦与陈国伟签订了一份《侨联大厦客房部承包合同补充协议》，约定将侨联大厦附属楼二层北侧由陈国伟承包作为配套服务项目，承包时间自2002年10月1日至2014年10月31日止；其他事项参照原合同书条款执行。2003年10月24日，泉州侨联大厦与陈国伟签订了一份《泉州侨联大厦客房部承包合同补充协议》，约定将侨联大厦的饮食部交由陈国伟承包经营作配套服务项目，泉州侨联大厦提供饮食部现有场所设施以及后综合楼三楼南侧宿舍2间供陈国伟使用；承包时间自2003年11月1日起至2014年10月31日止。后于2014年10月31日及2016年10月28日，双方又分别签订了两份《承包延期合同书》，分别将租赁期限延至2016年10月31日及2018年10月31日。2018年11月1日，泉州侨联大厦又与陈国伟签订了一份《关于泉州侨联大厦承包延期合同书的补充协议》，该补充协议载明：甲方双方2016年签订的泉州侨联大厦《承包延期合同书》于2018年10月31日期满，根据《关于进一步规范国有资产租赁行为的规定》（泉鲤规政［2014］5号）文件精神，甲方拟将原乙方经营场所及原泉州侨联旅行社的经营场所（目前闲置）一并按规定向社会公开招租。在产生中标人前，本《承包延期合同书》继续履行至产生中标人或签订其他法律文书时终止，本《承包延期合同书》约定的承包费及其他条款不变。……本协议在向社会公开招租产生中标人之际即时终止，乙方必须无条件响甲方移交侨联大厦资产及承包经营权。2019年4月10日，泉州侨联大厦向陈国伟发送了一份《合同终止通知书》，载明：泉州侨联大厦已于2018年10月11日正式向社会公开招租，并于2019年4月1日确定中标人。通知陈国伟：双方于2018年11月1日签订的《关于侨联大厦承包延期合同书的补充协议》及相关合同自2019年4月1日即告终止；并要求陈国伟于2019年4月22日前腾空交付泉州侨联大厦物业等。2019年5月6日，泉州侨联大厦及泉州市鲤城区归国华侨联合会在侨联大厦张贴《关于侨联大厦限期腾空的公告》，通知现泉州侨联大厦已进入最后腾空清场阶段，请所有占用的单位或个人予以配合。2019年5月31日，陈国伟将泉州侨联大厦的经营证照全部移交给泉州侨联大厦。 2018年7月25日，李桂平（乙方）与王淞娜（甲方）签订了一份《侨联商务酒店租赁合同》，约定：承包酒店位于泉州市××路××号侨联大厦的侨联酒店；承包期限：自2018年11月1日起至2026年11月1日止，合计8年；付款方式：自2018年11月1日起乙方开始付给甲方房租，房租为每月交付；租金标准：承包月租金为4万元，每两年递增5000元；甲方提供泉州温陵路侨联大厦3至7楼共68个客房及100到106号店面给乙方经营。店面包括大堂内所有房间；甲方提供大厦电梯一部由乙方独立使用。电梯购买由乙方承担；甲方提供酒店所有相关执照，保证乙方正常经营，如出现消防等不合格需要整改，费用由甲方承担；甲乙任何一方需以违约当日交付给另一方违约，违约金为：违约当日起至本合同到期日（2026年11月1日），即合同所剩房租租金总和的百分之三十，房租租金为本合同约定的每月4万元人民币；备注：经双方同意，本合同不存在押金，乙方2018年9月15日之前预付房租20万元给甲方，租金起算之日每月抵扣。合同签订后，王淞娜将诉争房屋交付李桂平使用，李桂平对诉争房屋投入装修，并依约支付租金至2019年4月9日。李桂平经营至2019年7月10日。后李桂平于2019年7月11日撤场完毕，泉州侨联大厦对案涉房屋张贴了封条。2019年7月3日，李桂平向本院提起诉讼。 在本案审理过程中，经李桂平申请，本院依法委托对李桂平的装修损失进行评估，该评估公司向本院出具了一份《评估报告》，评估结论为：李桂平的装修损失为50万元。 本院认为，一、合同效力问题。侨联大厦与陈国伟签订的合同约定不得转包，在本案中侨联大厦亦表示对陈国伟的租赁行为不予追认，且王淞娜与陈国伟并未签订合同，陈国伟不认可王淞娜的转租行为，且王淞娜与李桂平签订的合同远超过原租赁期限，故案涉合同应认定为无效合同。 二、合同无效后的责任承担问题。根据《合同法》第五十四条的规定，合同无效后，应予返还，李桂平的损失为其装修损失，经评估，王淞娜辩称，李桂平未经其同意进行装修，根据陈国伟的陈述，王淞娜是明知李桂平进行装修，故对王淞娜的辩解，不予采纳。李桂平安装了一部电梯，现电梯由侨联大厦收走，也应认定为李桂平的损失。其装修损失为566260元。王淞娜明知其无权出租仍将案涉房屋出租给李桂平，对合同无效存在重大过错。李桂平在承租前未尽审慎义务，对王淞娜是否有权出租进行审查，自身也存在一定过错，故本院认定王淞娜应对李桂平的损失承担80%的责任，李桂平对其损失自行承担20%的责任，即王淞娜应赔偿李桂平损失共计45.6万元。利息损失。合同无效后，违约条款亦无效，故李桂平要求王淞娜支付违约金，不予支持。 三、李桂平是否应支付王淞娜占用费问题。根据合同法规定，合同无效后，仍应支付占有使用费。李桂平实际使用案涉酒店至2019年7月10日，自2018年11月1日至2019年7月10日，李桂平应支付占有使用费共计332903元（40000元×8个月+40000元÷31天×10天）。王淞娜确认李桂平预付租金19万元。后李桂平又支付租金79920万元，尚欠租金63003元。李桂平应支付王淞娜尚欠的租金82903元，王淞娜的反诉请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李桂平与王淞娜于2018年7月25日签订的《侨联商务酒店租赁合同》为无效合同； 二、王淞娜应于本判决生效之日起十日内赔偿李桂平损失45.7万元，并支付该款项自2019年7月4日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、李桂平应于本判决生效之日起十日内支付王淞娜尚欠的租金63003元； 四、驳回李桂平的其他诉讼请求。 五、驳回王淞娜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由李桂平负担4210元，由王淞娜负担5907元；反诉受理费元，由李桂平负担元，由王淞娜负担元；评估费元，由李桂平负担元，由王淞娜负担元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单，限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林舒岚 人民陪审员  黄小燕 人民陪审员  陈静萍 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  黄愈金 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。