重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初8723号原告：重庆市蔡家组团建设开发有限公司，住所地重庆市北碚区XXXX凤栖路6号，统一社会信用代码91500109778455479T。法定代表人：潘勇。委托诉讼代理人：赵勇，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊龙，中豪律师事务所律师。被告：重庆和诺房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区XXXXXXXX，统一社会信用代码91500109MA5UB6E41B。法定代表人：郑善均。委托诉讼代理人：张德学，公司员工。原告重庆市蔡家组团建设开发有限公司（以下简称蔡家公司）与被告重庆和诺房地产经纪有限公司（以下简称和诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡家公司的委托诉讼代理人赵勇、周俊龙，被告和诺公司的法定代表人郑善均、委托诉讼代理人张德学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡家公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付所欠房屋租金4329190.90元；2、要求被告支付拖欠租金违约金1561889.57元;3、要求被告将租赁房屋及其设施、设备恢复原状；4、要求被告腾空租赁房屋并向原告完好交还租赁房屋；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告蔡家公司与被告和诺公司双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于重庆市北碚区XXXXXXXX77个商铺及其设施(建筑面积14202.40平方米)出租给被告，租赁期间自2017年2月1日至2020年4月30日止，租金标准为2017年2月1日至2017年12月31日期间，月租金139691元，2018年1月1日至2018年12月31日期间，月租金146676元，2019年1月1日至2019年12月31日期间，月租金155476元，2017年2月1日至2017年5月31日期间为免租期，租金从2017年6月1日起计收，按季度收取。如被告未按照合同的约定期限支付租金，则每天须按拖欠租金金额的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋。租赁期间被告损坏了部分租赁房屋及其设施、设备。租赁期满后，被告未能将全部租赁房屋完好交还给原告，且私自将租赁房屋进行转租。自2017年12月6日以来，被告一直拖欠原告租金，截至2020年7月31日，拖欠原告租金4329190.90元。为维护原告的权益，诉至法院。被告和诺公司辩称，原告蔡家公司与被告和诺公司双方签订的《商铺租赁合同》属实，但原告起诉的欠房租金4329190.9元不属实。按合同约定收取租金的时间从2017年6月1日至2020年4月30日止，3年应缴纳租金5225565元，被告实际交纳租金1149098元。按合同约定农贸市场767.29平方米未扣减租金3年共计189489.9元，疫情期间按政策规定未给予我司免租金3个月466428元，以上租金应予扣除。原告出租商铺房屋存在质量设施等不合格，给我司直接造成经济损失，原告因拖欠蔡家水务公司工程款有16个商铺至今未安装水表致使无法出租，我司多次要求原告解决而原告既不回复也不处理，要求分别按不同的年限，面积，区域，价格，免缴抵扣租金923825.24元（附表）;部分商铺存在墙体，地面渗水，消防管道漏水，抽油烟道漏油，化粪池工程整改，污水管网堵塞等，建立围挡整改工程维修等，及整改后验收工程项目，以及本公司出资维修整改等事实依据，耽误商铺长时间无法出租，要求以上商铺，分别按不同的年限，时间段，面积，区域，价格免缴抵扣租金709697.16元，本公司出资维修费用为50000元（照片、合同、报告）合计759697.16元;2017年12月1日重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁商铺，已装修一段时间后，原告不允许出租给该公司，致使商铺因装修，布局，损坏商铺内墙体、楼层、水电设施等无法出租，为此本公司支付了违约金50000元，应免缴租金197343.4元，面积为956.81平方米，按出租合同补偿288928元;农贸市场投资修建120000元，在农贸市场交付原告时，抵扣租金120000元;保证金150000元用于抵扣租金;2020年4月30日合同期满后，根据2020年4月18日双方会议协商，暂由我司继续履行按已实际出租的商铺，面积，区域，按2019年的价格缴纳2020年5月-7月3个月的租金，我司于2020年5月19日已缴纳该公司3个月的租金213704.1元。不应再缴纳未出租商铺租金。我司实际应缴纳950764.60元。关于被告拖欠租金违约金，我司不应承担，其理由如下：我司从2017年6月—11月两季度严格按合同条款缴纳了租金，部分商铺房屋存质量不合格，设施、设备不配套，部分商铺存在墙体、地面渗水，消防管道漏水至今达不到压力，抽油烟道漏油，化粪池不合格工程整改，污水管网堵塞整改等以及多次叫承建单位进行墙体渗水处理维修，耽误商铺长期无法出租，移交时还有部分商铺未整改;16个商铺至今未安装水表导致无法出租;因多次打报告给原告方反映的问题，得不到解决处理，事实证明原告方违约在先。关于租赁房屋及其设施、设备恢复原状问题，重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁商铺，因装修一段时间后，原告方通知不许可租赁给该公司，终止合同，立即撤场，致使商铺因装修、损坏商铺墙体及设施，使其不能出租。不是我司直接造成的，责任不在我司，应属原告方承担责任。出租商铺时因面积较大，我司对部分商铺根据商户要求进行了隔墙。部分商铺是商家自行隔墙，以及墙体拆除（超市、餐饮等），现在恢复原状，拆除及恢复隔墙，商家是肯定不会同意的，并导致不稳定因素应由原告方负责。2020年7月30日已将合同范围内的商铺及已出租的商铺合同全部移交给原告（另农贸市场于2020年12月17日已移交），不同意原告此项请求。经审理查明，2017年5月15日，甲方蔡家公司与乙方和诺公司签订了《商铺租赁合同》，甲方将位于重庆北碚区(XXXX)77个商铺及其设施出租给和诺公司。该商铺建筑面积14202.40平方米。甲方按现状将房屋交付给乙方使用。租赁期从2017年2月1日至2020年4月30日止;合同租金:单价为6.6元/平方米每月，有南苑3号、北苑7、8、16、17、18号楼共28个商铺，面积6110.18平方米，每月租金40327.19元;单价为11元/平方米每月，有南苑4号、北苑4、11、12号楼共18个商铺，面积3387.93平方米，每月租金37267.23元;单价为13.20元/平方米每月，有南苑1、5号、北苑1、2号楼共31个商铺，面积4704.29平方米，每月租金62096.63元;2017年2月1日至2017年12月31日期间，月租金139691元，2018年1月1日至2018年12月31日期间，月租金146676元，2019年1月1日至2019年12月31日期间，月租金155476元;甲方给予乙方免租期为4个月，2017年2月1日至2017年5月31日，租金从2017年6月1日起计收，租金按季度收取，乙方先支付租金后使用房屋。乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金150000元，租赁期满后，乙方未违反合同约定的，甲方应无息退还。乙方将所有的商铺整体租赁，在租赁期间内，不得将房屋转让、转借给他人等，甲方应负责出租房屋原有建筑结构因自然损坏所造成的维修保养及其费用。乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变房屋结构和超出原设计的载重负荷，乙方租赁期间该房屋内的水、电、管道、厨厕、电梯及消防等设施的维护，由乙方自行负责，甲方不承担任何费用;乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方，并应当保持房屋及设施的完好状态。在租赁期间内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，乙方每天须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金等约定。小区临时农贸市场(北苑16号楼32、34、36号门市，面积767.29平方米)作为便民工程，由乙方投资建设，甲方予以免除该合同农贸市场租金。合同还对其他事宜作了相关规定。合同签订前，蔡家公司已将商铺全部交给和诺公司，原告交付被告商铺时是原告现场在外面口头指认商铺，双方没有进入商铺内查看设施。和诺公司接受商铺后，再将租赁商铺分租给其他租户。蔡家公司交付和诺公司的商铺中有15个商铺未安装水表，分别为嘉全路:2、12、28、9、15、29号，同悦路:4、24、26号，安顺路:816-1、818、820、822、804-2、806-1号。和诺公司于2017年11月15日、2018年3月20日两次书面向蔡家公司报告要求安装水表，蔡家公司未予回复也未联系相关单位安装水表。上述商铺中除嘉全路12号2019年8月1日起、安顺路818、820、2019年8月1日起、804-2、806-1号2019年6月1日起出租外，其余均未出租。2017年6月至2020年1月期间合计面积为2468.76平方米，应交租金为799528.12元(同悦路2号非合同承租商铺，安顺路816-1号商铺2017年6月租金减免已统计在另一减免项目中和嘉全路12号、安顺路818号、820号、804-2号、806-1号5个已出租商铺出租期间除外)。2017年10月16日和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司签订《租赁意向性协议》约定，重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路54、56、58、60号、62号商铺，租期十年。2017年11月4日和诺公司书面向蔡家公司报告，关于重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路52、54、56、58、60号、同济路62号商铺，作为设置医疗机构，蔡家公司未予回复。2017年11月26日和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司签订《租赁意向性协议》约定，重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁同顺路52、54、56、58、60号、同济路62号6个商铺，建筑面积940平方米，租期2017年12月1日至2027年11月30日止，商铺租赁单价25元/平方米/月，每月租金23500元。重庆山外山血液净化技术股份有限公司拟将租赁商铺开设北碚山外山康达血液透析中心，并于2018年3月取得重庆市卫生和计划生育委员会设置医疗机构批准书。后因租赁商铺周边群众对在此开设北碚山外山康达血液透析中心反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，装修撤场，和诺公司称与重庆山外山血液净化技术股份有限公司于2018年3月30日以违约方式终止合同，并承担50000元违约金。同日，和诺公司书面向蔡家公司送达承诺书，承诺以后不再出租给重庆山外山血液净化技术股份有限公司，并因承租公司在装修期间损坏了商铺内隔墙、厕所、楼顶、水电设施，导致此商铺今后无法出租，申明从即日起不承担责任及940平方米的租金费，扣减50000元合同租金，蔡家公司对此未予回复。合同履行中，租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，和因化粪池工程、污水管网堵塞整改需建围挡，耽误部分商铺长时间不能出租，为此和诺公司于2018年1月10日、2018年1月7日、2018年2月10日、2018年2月26日、2018年3月3日、2018年3月12日、2018年3月27日、2018年4月27日、2019年2月15日、2019年3月1日、2019年10月21日、2020年3月27日向蔡家公司报告，并要求减免商铺租赁费、解除商铺租赁合同，蔡家公司对此均未予回复。和诺公司称受影响商铺为同悦路12、16、22、4、6、18、44、48、50、54号，同顺路56、58、60号，同济路62号，。嘉全路17、13、21、23、27、24、30、35号，安顺路826、816、824、822、830号，上述商铺因耽误不能出租期间应交租金为709697.16元，和诺公司为维修，支付维修费50000元。时间为2017年6月至2019年12月期间(见附表及照片)。2020年3月、4月，和诺公司两次书面向蔡家公司报告要求因新冠肺炎疫情减免3个月租金，蔡家公司未予回复。2020年4月18日，和诺公司与蔡家公司会议协商，2020年4月30日合同期满后，商铺暂由和诺公司继续管理。和诺公司于5月19日参照2019年的价格缴纳已出租商铺2020年5月至7月3个月租金213704.10元给蔡家公司。2020年7月31日，和诺公司已将除农贸市场外其他商铺交还给蔡家公司，2020年12月21日，和诺公司将农贸市场商铺交还给蔡家公司。蔡家公司将房屋交与和诺公司使用后，和诺公司于2017年6月30日向蔡家公司支付保证金150000元;2017年6月1日-2017年11月交纳租金838146元，2019年交纳租金310952元，实际交纳租金共计1149098元。审理中，原告蔡家公司撤回要求被告恢复原状、交还房屋的诉讼请求。综上所述事实，原告举示的证据有1、商铺租赁合同，2、重庆市企业投资项目备案证、蔡家派出所出具的证明2份，3、银行转账凭证4张，4、律师函，5、租赁房屋损坏情况明细表，6、重庆市建设工程竣工验收报告、房屋建筑面积分层平面图等书证，被告举示的证据有1、关于重庆山外山血液净化技术股份有限公司租赁商铺的报告、重庆市卫计委关于同意设置北碚山外山康达血液透析中心的批复、设置医疗机构批准书、租赁意向性协议、商铺租赁合同、承诺书。2、增值税发票、保证金收据、关于XXXX二期商铺移交及遗留问题的协议协商意见。3、关于XXXX商铺整体租赁的减免报告3份、疫情减免金额统计表。4、关于XXXX二期商业门面未安装水表的报告2份、无水表统计、损失金额统计表。5、关于减免商铺租赁费的报告12份、XXXX商铺整改期间给我司直接经济损失统计表、施工合同、收条、证明。6、农贸市场施工合同、收条。7、现场照片等书证以及原、被告双方当事人的当庭陈述等载卷为据，足以证明。本院认为，原告蔡家公司与被告和诺公司签订的《商铺整体租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方的争议焦点有七，一、临时农贸市场租金是否应在总租金中予以扣减，农贸市场被告装修残值部分原告是否应该折旧补偿;二、疫情期间租金中是否予以扣减;三、蔡家公司交与和诺公司商铺中因有15个商铺未安装水表，其租金是否在应交租金中扣除;四、和诺公司租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，耽误部分商铺长时间不能出租期间租金是否在应交租金中扣除;五、关于和诺公司将同顺路54、56、58、60号、62号商铺租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司后，因租赁商铺周边群众反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，其间2017年12月1日至2018年3月30日的租金以及后一段时间合理询租期租金是否应予减免;六、合同期满后，和诺公司按现有已实际出租商铺的面积区域交纳2020年5-7月的租金，其余商铺2020年5-7月是否再交纳租金。七、双方均有违约行为存在，是否主张违约金。关于一、临时农贸市场租金应在总租金中予以扣减。按照双方签订的《商铺整体租赁合同》第14条约定，小区临时农贸市场(北苑16号楼32、34、36号门市，面积767.29平方米)作为便民工程，由乙方投资建设，甲方予以免除该合同农贸市场租金。该临时农贸市场应在总租金中予以扣减。2017年6月1日-2017年12月租金：6.6元/平米/月×767.29平方米×7月=35448.8元；2018年1-12月租金:6.93元/平米/月×767.29平方米×12月=63807.84元；2019年1月-2020年1月租金：7.35元/平米/月×767.29平方米×13月=73314.55元，共计172571.24元应予以减免。对和诺公司投资建设农贸市场的残值部分，双方协商不一致，和诺公司可另案起诉。二、疫情期间按照政策规定，应给予商户免交三月租金，在总租金中是否予以扣减，即155476元/月×3月=466428元应予以减免。三、出租人有保证租赁房屋适租的义务，本案蔡家公司交与和诺公司商铺中因有15个商铺未安装水表，蔡家公司是出租商铺所有人，在出租商铺中安装水表是房屋所有人蔡家公司的基本义务，蔡家公司在将商铺交与和诺公司时并未进入商铺清点设施，也未明示被告部分商铺未安装水表，和诺公司多次要求蔡家公司安装水表，蔡家公司未予回复也未积极处理，因出租商铺中未安装水表，无水源提供由此造成和诺公司无法出租商铺，影响使用收益的实现，蔡家公司不履行安装水表的义务应当承担责任，故和诺公司要求分别按影响不同的时间、面积、区域、价格，2017年6月至2020年1月期间租金799528.12元应予减免理由正当，应予支持(合计面积为2468.76平方米，同悦路2号非合同承租商铺，安顺路816-1号商铺2017年6月租金减免已统计在另一减免项目中和嘉全路12号、安顺路818号、820号、804-2号、806-1号5个己出租商铺出租期间除外)。四、在租赁期间，出租人应当履行维修义务，保持房屋及附属设施的完好。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同履行中，租赁商铺因涉及漏水、污水管堵塞、化粪池整修等工程质量问题，和因化粪池工程、污水管网堵塞整改需建围挡，耽误部分商铺长时间不能出租，和诺公司多次向蔡家公司报告，并要求维修整改，蔡家公司维修整改不及时，受影响商铺商铺因耽误不能出租2017年6月至2020年1月期间租金为709697.16元，和诺公司要求减免该期间租金理由正当，应予支持。和诺公司为维修，支付维修费50000元，应在租金中抵扣。五、关于2017年10月16日和诺公司将同顺路54、56、58、60号、62号商铺租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司后，因租赁商铺周边群众对在此开设北碚山外山康达血液透析中心反对，蔡家公司责令和诺公司与重庆山外山血液净化技术股份有限公司终止合同，装修撤场，本案根据实际酌情确定，对2017年12月1日至2018年3月30日的租金以及至2018年9月30日6个月合理询租期租金共计65991.18元应予减免;和诺公司称承担50000元违约金未举证证明，本院不予认定，2018年3月30日之后，和诺公司仍然可以将此商铺出租，其申明从2018年3月30日起不承担责任及940平方米的租金费，扣减50000元合同租金的意见本院不予采纳。六、合同期满后，和诺公司按现有已实际出租商铺的面积区域，按2019年度的单价交纳2020年5-7月3个月租金213704.1元，其余商铺和诺公司未实际占有使用，不应再交纳租金。七、关于违约金，和诺公司在2017年6月—11月按合同条款缴纳了租金，后因部分商铺房屋存质量不合格，设施、设备不配套，多次打报告给蔡家公司得不到解决处理，造成和诺公司营运损失，蔡家公司违约在先，和诺公司2017年11月后未正常按合同条款及时缴纳租金亦有违约行为，双方均有违约事实存在，应各自承担责任，对原告要求违约金的请求不予支持;综上，蔡家公司2017年6月1日-2020年4月30日在扣减临时农贸市场租金、疫情期间租金后应收租金后为5225565元-172571.24元-466428元=4586565.76元，再扣除未安装水表租金799528.12元、维修整改期间租金709697.16元、维修费50000元、租赁给重庆山外山血液净化技术股份有限公司期间及后6个月合理租期租金65991.18元后，应收租金为2961349.30元，和诺公司已交租金1149098元、保证金150000元，折抵后和诺公司实际还应交纳租金1662251元(取整)。审理中原告蔡家公司撤回恢复原状、交还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、重庆和诺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市蔡家组团建设开发有限公司支付租金1662251元;二、驳回重庆市蔡家组团建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53037.56元，由重庆市蔡家组团建设开发有限公司负担31927.30元，重庆和诺房地产经纪有限公司负担21110.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  韦建正人民陪审员  杨显伦人民陪审员  胡远志二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  邓 敏书 记 员  陈 红