江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初2610号原告：鹰潭市冠隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码913606007697848288，住所地江西省鹰潭市月湖区梅园大道8号17号。法定代表人：林冠华，总经理。委托诉讼代理人：张玉荣，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。被告：翟俊华，男，1965年1月12日出生，汉族，住江苏省兴化市。被告：宋建萍，女，1964年9月28日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告鹰潭市冠隆房地产开发有限公司（以下简称冠隆公司）与被告翟俊华、宋建萍追偿权纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告冠隆公司委托诉讼代理人张玉荣到庭参加诉讼，被告翟俊华、宋建萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冠隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告在十日内立即返还原告代偿款项110338.81元、违约金294.24元（违约金以代偿款项110338.81元为基数，按照月利率2%，自2020年7月31日计算至代偿款项本息清偿完毕之日止，现暂计算至2020年8月4日），合计110633.05元；2.判令两被告承担原告为实现债权而支出律师费7000元；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求中关于违约金的诉请变更为自2020年7月31日起以代偿款项110338.81元为基数，按年利率18.25%计算至代偿款项本息清偿完毕之日止。事实与理由：2009年5月，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Ｎｏ.000023563），约定：两被告购买原告开发的位于鹰潭市梅园新区。该商品房面积为125.71㎡，单价为2762元，购房总价款为347211元。同时，双方签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，在关于按揭贷款的约定：买受人在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额向银行归还借款本息。若买受人未及时归还借款本息而导致贷款银行向出卖人代扣借款本息及相关费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起十日内到出卖人处归还垫付的相关款项。否则，买受人除应归还代垫款外并按总购房款日万分之五向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等。因《补充协议》约定的“按总购房款日万分之五向出卖人支付违约金”的违约金折合月利率达到了月利率3%，该违约金约定过高，原告自愿调整为按月利率2%计算违约金。两被告为购买上述房屋，向中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行（以下简称建行鹰潭分行）办理了按揭贷款，贷款240000元，并由原告、两被告、建行鹰潭分行三方签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，并由原告作为开发商为两被告的上述借款提供连带担保责任。截止到2020年7月底，因两被告未及时向贷款银行建行鹰潭分行还款，该行累计从原告保证金账户扣款本息（含罚息）110338.81元。原告为此多次要求两被告归还原告的垫付款，但均被两被告拒绝。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告宋建萍未作答辩。被告翟俊华未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告（出卖人）与两被告（买受人）于2009年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为坐落于鹰潭市梅园新区，建筑面积共125.63平方米；按建筑面积计算，该商品房总金额为346990元；买受人于签订合同当日支付购房首付款106990元（其中3万元作为购房定金），余24万元由买受人申请银行按揭贷款等内容。另合同附件中的《商品房买卖合同》补充协议约定，买受人应在本合同签订后十五日内（鹰潭市以外二十五日）内按出卖人和银行的要求提交齐全有效的办理按揭贷款所需的资信证明及相关材料，由出卖人协助买受人向银行申请按揭贷款。买受人应按出卖人的通知所指定的时间携带有关证件到指定地点签署贷款文件，并积极配合银行及时办理按揭贷款的有关手续，直至银行发放贷款。否则，每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金，出卖人并有权按主合同第七条的约定解除商品房买卖合同。买受人在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额向银行归还借款本息，若买受人未及时归还借款本息而导致贷款银行向出卖人代扣借款本息及相关费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起十日内到出卖人处归还垫付的相关款项。否则，买受人除应归还垫款外并按总购房款日万分之五向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等内容。后经测绘，该商品房总面积实为125.71平方米，原、被告确定商品房价款为347211元。合同签订当日，两被告向原告支付首付款106990元。合同签订后，两被告于2009年5月31日登记离婚，离婚协议约定了案涉房产归被告宋建萍所有，由此产生的债务由其承担。两被告离婚后，原告（保证人）与建行鹰潭分行（贷款人）在明知两被告离婚事实及离婚协议内容后与被告宋建萍（借款人、抵押人）一人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告宋建萍向建行鹰潭分行借款240000元购买案涉房屋，借款期限为180个月，即2009年至2024年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上调50%。贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时实行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；贷款利率调整日为每年的1月1日。发放贷款的其他前提条件为办好抵押预登记手续。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，该账户为36×××66，借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1794.31元。担保方式为抵押加阶段性担保。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。抵押财产为案涉房屋；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费），如果本合同项下债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任等内容。该合同签订后，建行鹰潭分行于2009年9月9日将按揭贷款24万元发放给被告宋建萍。2011年7月2日原告向被告宋建萍开具了购房款347211元的发票。借款后，被告宋建萍按期还款至2019年3月。2019年4月开始，被告宋建萍未按时偿还建行鹰潭分行借款。2020年4月26日、6月30日、7月29日、7月31日，建行鹰潭分行从原告保证金账号36×××21扣款本息（含罚息）23130.05元、3580.53元、83620.21元、8.02元，合计110338.81元。被扣款后，原告多次找两被告追偿未果，遂诉至本院。因本案诉讼，原告与江西华星律师事务所签订《委托代理合同》，江西华星律师事务所根据该合同约定指派宋鸣、张玉荣代理原告参加本案诉讼，原告为此支付律师代理费7000元。审理中，原告仅要求两被告按日万分之五支付未付款项的违约金。以上事实，有原告提供的其营业执照、两被告身份证，《商品房买卖合同》、首付款收据、购房款发票，《个人住房（商业用房）借款合同》，扣款通知书、建行客户专用回单、建行个人贷款对账单，《委托代理合同》、律师费发票，离婚证、离婚协议，以及原告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为本案认定事实的根据，本院予以确认。本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及原告与被告宋建萍、建行鹰潭分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告宋建萍向建行鹰潭分行按揭贷款后未按约定履行还款义务，原告为此承担担保责任，被建行鹰潭分行分别于2020年4月26日、6月30日、7月29日、7月31日从其保证金账号36×××21扣款本息（含罚息）23130.05元、3580.53元、83620.21元、8.02元，合计110338.81元。根据《商品房买卖合同》约定，被告宋建萍未及时归还借款本息而导致贷款银行向原告代扣借款本息及相关费用，被告宋建萍除应归还垫款外还应按总购房款日万分之五向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等内容。现原告要求被告宋建萍偿还代偿款110338.81元及按合同约定的日万分之五即年利率18.25%支付违约金、律师费，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张的律师费金额7000元，符合律师收费标准，本院予以支持。因被告翟俊华与原告签订《商品房买卖合同》后于2009年5月31日与被告宋建萍离婚，之后其并未与原告及建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该借款合同对被告翟俊华并没有约束力，故原告要求被告翟俊华返还代偿款、违约金、律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据进行辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告宋建萍应于本判决生效之日起三日内返还原告鹰潭市冠隆房地产开发有限公司代偿款110338.81元及违约金（违约金以代偿款110338.81元为基数，自2020年7月31日起按年利率18.25%计算至该款项清偿之日止）；二、被告宋建萍应于本判决生效之日起三日内支付原告鹰潭市冠隆房地产开发有限公司为实现债权支出的律师费7000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2653元（原告鹰潭市冠隆房地产开发有限公司已预交），保全费1120元，合计3773元，由被告宋建萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  李丽琴人民陪审员  董 俐人民陪审员  董小姩二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  苏 宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。