广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1908号原告：谭健平，男，1968年7月2日出生，汉族，住广东省台山市×××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××733。委托诉讼代理人:官子谦，广东雄军律师事务所律师委托诉讼代理人:余惠军，广东雄军律师事务所律师。被告：区超源，男，1963年9月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区紫莱东仓里45号304。公民身份号码：440××××××××××××111。现羁押于广东省阳春监狱。原告谭健平与被告区超源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谭健平的委托诉讼代理人官子谦，区超源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭健平向本院提出诉讼请求：1.判令解除谭健平与区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》和2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》；2.判令区超源赔偿谭健平经济损失56220570元；3.判令区超源承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，谭健平变更诉讼请求为：1.判令解除谭健平与区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》和2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》；2.判令区超源向谭健平返还定金和转让款合计1200万元及利息（利息以已付定金和转让款为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至区超源付清全部定金和转让款之日止）；3.判令区超源赔偿谭健平经济损失44220570元；4.判令区超源承担本案全部诉讼费用。以上金额合计56220570元。事实与理由：2013年5月21日,谭健平与区超源签订了《房地产买卖合同书》,约定:区超源将完全拥有的位于台山市台城北坑管理区狗牙石山[证号:台国用(2006)第00068号、面积3439.5平方米]、台山市台城北坑工业区狗牙石山[证号:台国用(2006)第01793号、面积4800平方米]的土地使用权和位于台山市台城北门第八工业区53号(证号:粤房地证字第C3917657号、面积3162.8平方米)、台山市台城北门第八工业区51号(证号:粤房地证字第C4487765号、面积3048.82平方米)的房产(包括未办理房产证建筑及地上建筑物和附着物)的产权、物权(下称案涉土地房产)按现状转让给谭健平，转让总价款为1400万元。合同签订3日内,谭健平应向区超源支付定金900万元,区超源在收到定金之日起8个工作日内完成房地产全部注销抵押手续,将土地证、房产证原件交给谭健平,并在40个工作日内将房地产过户到谭健平名下或谭健平指定的公司(个人)名下。合同签订后40个工作日内,在国土部门受理土地过户件时,谭健平将余款500万元支付给区超源。上述《房地产买卖合同》签订后,谭健平通过其独资企业台山市金之源贸易有限公司的银行账户转账1000万元汇入区超源指定的江门市海逸投资发展有限公司(下称海逸公司)的银行账户,当日,区超源从海逸公司的银行账户转回100万元给台山市金之源贸易有限公司的银行账户,并向谭健平出具《收据》一份,载明被告于2013年5月22日已收到谭健平汇入购买案涉土地房产定金900万元。2013年6月20日,谭健平与区超源又签订《房地产买卖补充合同》一份,约定:区超源应于2013年7月3日前成立一家新的区超源独资的有限责任公司并将案涉土地房产全部作为公司资产变更产权登记到该公司名下并承担费用,该新公司成立之日起,所有的证照、契证、公章、经营资料全部交由谭健平保管。区超源完成上述事项后,应于2013年7月5日前将该新成立的有限责任公司100%股权转让到谭健平(或谭健平指定的受让股东)名下,股权转让后区超源即已完成原《房地产买卖合同书》约定的房地产转让过户义务,谭健平应于获取工商行政管理部门核发的股权转让《核准变更登记通知书》之日将原《房地产买卖合同书》约定的转让价款余款汇入区超源指定的账户。上述合同签订后,谭健平应区超源请求先后提前于2013年7月23日、2014年5月29日支付转让价款共300万元(其中:2013年7月23日200万元、2014年5月29日100万元)给区超源。区超源在2013年7月份将案涉土地房产以及相关土地证、房产证原件全部交付给谭健平,由谭健平一直使用案涉土地房产至今。因区超源迟迟不履行前述《房地产买卖合同书》及《房地产买卖补充合同》约定的办理过户登记义务,谭健平多次催促无果后于2018年6月12日向台山市人民法院起诉区超源,诉讼请求为:1.判令确认谭健平与区超源签订《房地产买卖合同书》和《房地产买卖补充合同》合法有效;2.判令《房地产买卖合同书》和《房地产买卖补充合同》继续履行;3.判令区超源立即配合谭健平办理案涉土地房产的相关过户手续;4.判令区超源向谭健平返还代付保安工资、水电费用合计14794.03元；5.判令区超源向谭健平支付违约金280万元;6.判令该案诉讼费用由区超源承担。庭审中,区超源承认收取原告转账合共1200万元。但案涉土地房产因江门市中邦物流管理有限公司(下称中邦物流公司)与区超源、林开盛、海逸公司及江门市水悦酒店有限公司(下称水悦酒店公司)租赁合同纠纷一案,于2017年12月19日已被江门市蓬江区人民法院依据(2017)粤0703执保1581号民事裁定书查封,暂时无法继续履行和过户,台山市人民法院于2019年6月17日作出(2018)粤0781民初1804号《民事判决书》,只判决确认谭健平与区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》和于2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》合法有效,区超源应在判决生效之日起十日内支付违约金280万元给谭健平。在案涉土地房产被江门市蓬江区人民法院因前述一案被诉前财产保全查封后,区超源曾提出异议,主张被江门市蓬江区人民法院查封的案涉土地价值达56220570元。随后,中邦物流公司对区超源、林开盛、海逸公司及水悦酒店公司分别以租赁合同纠纷和物业服务合同纠纷案提起了六宗诉讼[(2018)粤0703民初551号、(2018)粤0703民初554号、(2018)粤0703民初555号、(2018)粤0703民初553号、(2018)粤0703民初556号、(2018)粤0703民初557号]。2018年7月19日区超源与中邦物流公司、林开盛、海逸公司及水悦酒店公司恶意串通,签订一份《和解协议书》,虚构截止到2018年7月31日止,区超源、林开盛、水悦酒店公司、海逸公司等各自拖欠中邦物流公司的租金、物业管理费水电费等合计10371433元,其中:被告仅拖欠租金169243元、利息10207元和物业管理费56741元、利息4163.67元，合计240354.67元,但区超源竟然同意承担绝大多数与其无关的10371433元债务,并同意在三个月内付清,否则就将已转让的案涉土地房产过户到中邦物流公司名下,直接抵偿10371433元债务。江门市蓬江区人民法院收到前述和解材料后,对该《和解协议书》的内容真实性未作任何审查,就直接作出民事调解书。因区超源、林开盛、海逸公司及水说酒店公司不履行《民事调解书》确定的义务,江门市蓬江区人民法院依据中邦物流公司的申请立案执行。案涉土地房产被江门市蓬江区人民法院委托于2020年4月28日在淘宝网上司法拍卖。现由于案涉土地房产被拍卖,案涉《房地产买卖合同书》和《房地产买卖补充合同》已无法继续履行,区超源构成根本性违约,并且导致谭健平损失了现价值56220570元的案涉土地房产,故谭健平有权解除案涉合同,区超源应返还定金和转让价款,并赔偿因此给谭健平造成的全部经济损失。为维护谭健平的合法权益,特具此状,请求人民法院判如所请。区超源辩称，区超源已经在房管局办理过户手续将房产转到谭健平名下，由于交易时税费比较高，谭健平没有交税。所以谭健平要求与区超源签订了补充协议，区超源已经履行了所有过户手续义务，没有过户是谭健平的原因，谭健平自动放弃房产和已付的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月21日，谭健平与区超源签订《房地产买卖合同书》，约定区超源将其名下位于台山市台城北坑管理区狗牙石山3439.5平方米的土地[土地证号码：台国用(2006)第00068号]、台山市台城北坑工业区狗牙石山4800平方米的土地[土地证号码：台国用(2006)第01793号]、台山市台城北门第八工业区53号3162.8平方米房屋（房产证号：粤房地证字第C3917657号）以及台山市台城北门第八工业区51号3048.82平方米房屋（房产证号：粤房地证字第C4487765号）以1400万元的价格转让给谭健平，谭健平应于合同签订三日内支付900万元定金给区超源，该款由谭健平通过台山市金之源贸易有限公司银行账户汇入区超源指定的江门市海逸投资发展有限公司账户。区超源在收到900万元款项后40个工作日内将上述案涉不动产过户到谭健平名下或谭健平指定公司（个人）名下。该合同还约定谭健平作为全权代理人，代表区超源办理案涉房地产所有过户事务。上述合同签订后，谭健平于2013年5月22日以“购酒”的用途通过台山市金之源贸易有限公司银行账户将1000万元汇入区超源合同指定的江门市海逸投资发展有限公司账户，区超源于当日即通过该账户又转回100万元给台山市金之源贸易有限公司的账户。2013年6月20日，谭健平与区超源通过签订《房地产买卖补充合同》对上述合同的履行方式予以变更，约定区超源应于2013年6月24日前引入新股东将台山市海逸太子酒店投资有限公司变更登记为非自然人独资的有限责任公司；其后，区超源应于2013年7月3日前成立一家新的区超源独资的有限责任公司并将案涉房地产全部作为公司资产变更产权登记到该新公司名下并承担费用。完成前述步骤后，区超源应于2013年7月5日前将该新成立的有限责任公司100%股权转让到谭健平名下或谭健平指定受让股东名下。谭健平应于收到工商行政管理部门核发的股权转让《核准变更登记通知书》之日将剩余转让款500万元支付给区超源。该补充合同签订后，谭健平先后于2013年7月23日、2014年5月29日通过与第一笔900万元款项相同的支付方式共向区超源转账300万元，转账用途亦为“购酒”。2017年12月19日，江门市蓬江区人民法院依据（2017）粤0703执保1581号民事裁定书查封了区超源名下涉案房地产。随后，中邦公司对区超源等人分别提起了诉讼，该批案件最后均调解结案。因区超源等人不履行《民事调解书》确定的义务，依照中邦公司申请，江门市蓬江区人民法院予以立案执行。2019年1月24日，谭健平以其为案涉房地产实际所有权人为由向江门市蓬江区人民法院提出执行异议，要求解除一审法院对上述房地产的查封措施，不得执行。江门市蓬江区人民法院经审查后依法分别作出（2019）粤0703执异11号、63号《执行裁定书》，裁定驳回谭健平的异议申请。随后，谭健平提起案外人执行异议之诉，被蓬江区人民法院驳回其诉讼请求。谭健平不服，向江门市中级人民法院提起上诉。2020年4月23日，江门市中级人民法院作出（2020）粤07民终756号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年4月28日,案涉土地房产被江门市蓬江区人民法院委托在淘宝网上司法拍卖。另查明，2018年6月12日，谭健平向本院起诉区超源,诉讼请求为:1.判令确认谭健平与区超源签订《房地产买卖合同书》和《房地产买卖补充合同》合法有效;2.判令《房地产买卖合同书》和《房地产买卖补充合同》继续履行;3.判令区超源立即配合谭健平办理案涉土地房产的相关过户手续;4.判令区超源向谭健平返还代付保安工资、水电费用合计14794.03元:5.判令区超源向谭健平支付违约金280万元;6.判令该案诉讼费用由区超源承担。本院于2019年6月17日作出(2018)粤0781民初1804号《民事判决书》，判决确认谭健平与区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》和于2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》合法有效,区超源应在判决生效之日起十日内支付违约金280万元给谭健平。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谭健平与区超源签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。在签订上述合同后，谭健平已依约向区超源支付了定金900万元，但区超源在收取谭健平支付的案涉房地产转让合同定金900万元后，并未依约在2013年7月3日前成立一家由其独资的有限责任公司并将案涉房地产全部作为公司资产变更产权登记在该新成立的公司名下，更没有在2013年7月5日前将该新成立的公司100%股权转让到谭健平或谭健平指定的受让股东名下。虽然区超源已构成违约，但谭健平直至在另案查封案涉房地产后，于2018年6月才向台山市人民法院提起诉讼，主张对案涉房地产的权利，期间相隔近五年，明显怠于行使合同权利。谭健平称其一直向区超源主张合同权利，但没有提供证据予以证明。虽然谭健平怠于行使权利并非是导致涉案房地产未办理过户的直接原因，但谭健平怠于行使权利的消极态度无疑放任、纵容区超源不履行合同义务，是案涉房地产未能顺利办理过户的间接原因。且我国不动产采取登记生效主义和公示公信原则，案涉房地产一直登记在区超源的名下，容易导致其他潜在交易对象基于对物权登记现状的信赖而与区超源产生其他交易行为，增加合同履行的风险，而谭健平也可预知该风险的存在，但其仍然长期不积极行使合同权利，放任交易风险的发生，故其对相应的风险也应承担一定的责任。案涉房地产被中邦公司申请强制执行，谭健平不能对案涉房地产主张物权请求权，谭健平对该结果的发生也应承担一定的责任。现涉案房产已被拍卖，区超源在事实上已不能履行合同，故谭健平主张解除《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充合同》，理据充足，本院予以支持。合同解除后，依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，谭健平主张返还购房款和赔偿损失。谭健平主张请求区超源返还定金和转让款合计1200万元及利息（利息以1200万元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至区超源付清全部定金和转让款之日止），理据充足，本院予以支持。对于谭健平主张区超源赔偿经济损失44220570元的问题，首先损失中双倍返还定金的部分，虽双方在合同中约定了定金900万元的内容，但根据担保法的规定，定金不得超过合同总金额的20%，超过的部分无效，即不能超过280万元，本院已在(2018)粤0781民初1804号民事判决中区超源支付谭健平违约金款项280万元，故在此不再重复支持，且涉案合同不能履行过户手续谭健平应承担一定的责任，故对该部分主张的损失本院不予支持。对于谭健平主张的其他经济损失，本院前述已支持其实际经济损失利息，对超过的利息损失其未提供充足的证据予以证明，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告谭健平与被告区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》和2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》；二、被告区超源应在本判决生效之日起三十日内返还定金和转让款合计1200万元及利息（利息以1200万元为基数，从起诉之日2020年4月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至区超源付清全部定金和转让款之日止）给谭健平；三、驳回原告谭健平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费322902.85元(已由原告谭健平预交)，由原告谭健平负担255093.25元，被告区超源负担67809.6元。原告谭健平预交的案件受理费67809.6元，本院予以退回；被告区超源应向本院交纳案件受理费67809.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  童学刚审 判 员  劳霭谊人民陪审员  陈丽芳二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  邱小青书 记 员  陈 杰