广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1934号 上诉人（一审被告）：广西来宾中兴房地产开发有限责任公司，住所地广西来宾市新兴北路246。统一社会信用代码：9145130079433110XF(1-1)。 法定代表人：林嵘，总经理。 委托诉讼代理人：陈柳山，北京市中银(南宁)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫柳毅，广西鱼峰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：廖瑜凡，女，1973年2月9日出生，壮族，住广西武宣县。 被上诉人：（一审原告）：廖洪振，男，1948年1月23日出生，壮族，住广西武宣县。 被上诉人：（一审原告）：廖悦菡，女，1976年6月2日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人:廖柳萍，广西万益(来宾)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:莫贵，广西万益(来宾)律师事务所律师。 上诉人广西来宾中兴房地产开发有限责任公司（以下简称“中兴公司”）因与被上诉人廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不需要对被上诉人承担违约责任；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉时已经超过诉讼时效，法院应不予支持。本案案涉房屋应在2014年6月30日前交付，上诉人未按约定时间交付，被上诉人即应当知道自己的权利受到了侵害，但被上诉人直至2020年7月16日才起诉，已超过诉讼时效，上诉人的违约责任已免除，一审法院判决上诉人承担违约责任没有事实依据。二、即使法院认定违约成立，但上诉人并非故意拖延交付，而是因为承建方施工的过错所致，上诉人已向广西五建公司起诉主张违约责任，应由该公司承担本案的违约责任。且一审判决违约金过高，恳请二审予以调整降低。三、基于承建方广西五建公司违约导致案涉楼盘至今仍无法交房，且未来何时交房仍无法确定，为了避免双方遭受更大的经济损失，建议解除双方的商品房销售合同。 廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡二审答辩称，1.一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。2.解除合同是另一法律关系，且合同解除后的后续赔偿、退款等问题上诉人也没有提出具体解决方案，没有解除合同的事实和理由，不同意解除合同。 廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金56972元（每日按己付购房款175596元的万分之1.5计算，从2014年7月1日起暂计至2020年6月1日），之后的违约金按照合同约定计至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年9月25日，原、被告签订合同编号为201300000275的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于来宾市兴宾区。该房建筑面积79.24平方米，单价为每平方米2216元，总金额为175596元。合同签订后，原告于2013年10月23日向被告一次性付清总房款175596元，并于2016年3月28日交付契税1755.96元。在上述合同的第九条原、被告约定:“出卖人应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；在上述合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项中原、被告约定：“（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。 合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告交付案涉房屋。但因被告资金短缺及与施工方产生矛盾，导致其开发建设的案涉楼盘长期停工，该楼盘至今未能完工，被告无法将案涉房屋提交验收并向原告交付。 庭审中，被告辩称其无法向原告交房，并非其故意拖延，其已向承建方广西五建公司诉讼主张违约责任，应由该公司承担本案的违约责任。但被告对其上述抗辩未提供任何证据予以证实。 另外，被告主张因广西五建公司违约导致其无法交房的事实客观存在，且至今交房的时间仍无法确定，为了避免原、被告双方遭受更大的经济损失，考虑到该房目前无法交付的实际情况，建议解除双方签订的《商品房买卖合同》。但被告对其上述主张未提供任何证据予以证实。原告认为案涉房屋总体结构建设完善，只是未经验收合格达到交付条件，且目前已有部分业主装修入住，被告与广西五建公司存在的纠纷与本案无关，故不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：本案的争议焦点主要有:1.本案是否超过诉讼时效期间；2.原告的诉请是否合法有据，应否支持；3.被告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》理由是否成立，案涉合同应否解除。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。被告开发建设的案涉房屋至今未完工未经验收合格符合交付条件，被告自合同约定的交房期限届满至今也没有通知原告收房，被告逾期行为一直延续至今，其违约行为属持续状态，其一直以来都没有明确向原告表态不能交房或者拒绝交房，直到在本案庭审中被告才提出不能交房要求解除商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告知道或者应当知道权利被侵害时是在一审法院开庭审理本案之日，被告于庭审中提出要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并拒绝向原告交付案涉房屋之时，本案的诉讼时效期间应当从此开始计算。被告关于本案已经超过诉讼时效期间的抗辩，与事实不符，不予采纳。 关于原告的诉请是否合法有据，应否支持的问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件一至六，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约已向被告一次性付清了购房款，但被告却未能按合同约定向原告交付房屋，其行为已经构成违约，应当承担相应的民事违约责任。原告诉请被告按合同约定支付的逾期交房违约金，其请求具有事实和法律依据，也符合双方的约定，依法予以支持。被告抗辩称原告主张的违约金过高，其无能力支付，要求调低为按每日万分之一计算。该院认为，原告主张的违约金属于利息损失，可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条:“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”的规定计算，原告主张的违约金，未超过上述法律规定的上限，被告认为违约金过高，不符合事实，不予认定。被告要求调低违约金，理由不充分，不予支持。 关于被告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》理由是否成立，案涉合同应否解除的问题。一审法院认为，原告在与被告签订购房合同当日即一次性向被告交清全部购房款，可想而知其梦想拥有案涉房屋的期待和愿望是多么迫切、强烈。现原、被告约定解除合同的条件尚未成就，被告未经与原告协商一致就要求解除合同，而原告却不同意解除合同，故被告无权解除合同。该院认为，要解除双方签订的合同，应具备符合法定解除合同的情形及充足的理由。现被告请求解除合同，其并不具备解除合同的要件和充足的理由，不予支持。被告应当想尽办法筹集资金，尽快把案涉房屋建设完工及经验收合格，并向原告等业主及时交付房屋，才能避免因逾期交房可能带来的更多的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决:被告广西来宾中兴房地产开发有限责任公司向原告廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡支付逾期交房违约金(违约金以175596元为基数，按每日万分之1.5计付，自2014年7月1日起计至被告向原告实际交付案涉房屋之日止)。 本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人中兴公司与被上诉人廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。被上诉人已向上诉人付清了全部购房款，上诉人却未按合同约定向被上诉人交付案涉房屋，已构成违约，应承担违约责任。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……。”本案合同约定的交房时间是2014年6月30日，但因上诉人自身原因未能在约定的时间向被上诉人交付房屋，现案涉楼盘长期停工，至今仍未能竣工验收，交房的时间尚无法确定，故被上诉人知道或者应该知道权利受侵害是在上诉人不按时交房时，即2014年6月30日。而被上诉人向一审法院起诉的时间是2020年6月3日，依据法律规定的三年诉讼时效期间，被上诉人主张2017年6月4日前的逾期交房违约金于法无据，不予支持。本院支持被上诉人诉请逾期交房违约金的期限应自2017年6月4日起至2020年6月3日止，共计1095天。对于2020年6月3日之后的逾期交房违约金，被上诉人可以另案主张。一审法院认定诉讼时效和逾期交房期限有误，本院予以纠正。 关于本案逾期交房违约金如何计算的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定过高，但并未提交充分有效的证据证实双方约定的违约金标准过分高于被上诉人实际遭受的损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是由上诉人预先制定的格式合同,作为从事房地产开发及商品房销售的专业法人主体,上诉人在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量。且合同中对于购房人逾期付款违约金计算标准的约定与逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的,符合权利义务对等原则。一审判令上诉人按合同约定的每日万分之1.5计付违约金，有事实和法律依据。上诉人主张双方约定的逾期交房违约金过高,要求调低逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人应支付给被上诉人的逾期交房违约金为28841.64元[175596元×0.00015×1095天（2017年6月4日起至2020年6月3日）]。 关于案涉合同应否解除的问题。上诉人主张因交房时间仍无法确定，为了避免双方遭受更大的经济损失，建议双方解除合同，但对合同解除后的赔偿、退款等问题并未提出具体方案。本院认为，上诉人的违约行为已经导致被上诉人多年未能如期居住使用案涉房屋,造成生活不便和心里预期落空,其损失现实存在,现上诉人未经与被上诉人协商一致就要求解除合同，而被上诉人已当庭表示不同意解除，故上诉人无权解除合同。上诉人请求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，中兴公司的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但认定诉讼时效问题和支付逾期交房违约金期限有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 上诉人广西来宾中兴房地产开发有限责任公司向被上诉人廖瑜凡、廖洪振、廖悦菡支付逾期交房违约金28841.64元。 二审案件受理费1224元，由上诉人广西中兴房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋曾丽 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 卢小敏 书 记 员 覃春华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。