青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0121民初1964号原告（反诉被告）：赵敏，公民身份号码×××，男，1978年5月17日出生，汉族，青海欣阳实业有限公司总经理，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码91630121710594915F，住所地青海省西宁市大通县宁张路28公里处。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭永梅。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。原告赵敏与被告西宁黄河实业有限公司（以下简称黄河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，被告黄河公司于2020年11月10日就本诉提起反诉，本院依法适用普通程序，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵敏的委托诉讼代理人柳克俭、被告（反诉原告）黄河公司的委托诉讼代理人张永虎、谭永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30天内协助原告办理西宁市大通县桥头镇人民路58号（黄河银通大厦）8号楼2层58-8-10室的房屋产权登记；2.判令被告支付违约金315294元（2016年12月15日起至2019年6月15日止）；3.判令被告支付自2019年6月15日起至原告实际完成房屋产权登记之日止，按已付房款3503275元每日万分之一的违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中,原告(反诉被告)将第一项诉讼请求变更为:判令被告在30天之内办理房屋产权登记。事实和理由：原告原系青海铭方智远投资有限公司股东，2016年9月13日原告与铭方公司股东康作新等8人签订股权转让协议书及补充合同,将17.5%的股份转让给8名股东,8名股东用被告开发的涉案房屋抵偿股份转让款。据此,原告与被告也于同日签订《购房认购协议》。2016年11月15日,原告与被告签订正式的《西宁市大通县商品房预售合同》,该合同约定:房款于签订合同当日以双方约定的方式付清。预售合同第十九条第（二）项约定:因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因被告不向原告出具不动产发票等办证手续，致使原告至今无法办理房屋所有权登记。根据合同约定,被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。为维护原告的合法权益,请求人民法院依法据实判决所请为盼。被告（反诉原告）黄河公司辩称，1.黄河公司与赵敏之间没有直接的债权债务关系，双方之间也不存在实质意义上的商品房买卖关系，案涉商品房预售合同形成的原因是青海铭方公司8名股东受让赵敏持有的该公司股权后，因资金原因由黄河公司代8位股东以案涉房屋代为清偿股权转让款，为此，双方才签订了案涉商品房预售合同，对于以涉诉房屋抵股权转让款的事实，赵敏在民事起诉状第三行有明确自认。因此，案涉商品房预售合同的性质实为代为清偿协议或者说是以物抵债协议；2.案涉商品房预售合同既然为以物抵债协议，其性质为实践性合同，在房屋产权未发生转移之前，该协议不生效，赵敏以不生效的合同主张履行，没有法律依据；3.以物抵债协议仅仅是担保性质的法律关系，双方在无直接债权债务的情况下，赵敏应当按照原基础法律关系进行诉讼，直接要求履行以物抵债协议缺乏依据；4.退一步讲，即便赵敏能够按照以物抵债关系提起诉讼，且合同有效，在赵敏欠付黄河公司巨额债务未偿还之前，黄河公司主张抵消以后其诉请同样不能成立；5.假定原告的诉请能够成立，作为开发商也仅仅是协助办理产权，而不是由开发商直接办理房屋产权。综上，赵敏、要求履行合同的诉请于法无据，应当驳回。被告黄河公司针对本诉向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《西宁市大通县商品房预售合同》（合同编号QY12724）；2.本诉、反诉案件受理费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月15日，被反诉人与青海铭方智远投资有限公司（下称铭方公司）的其他股东协商，拟将被反诉人持有的铭方公司的股权向其他股东转让。同时，以反诉人所有的房屋代受让股东冲抵股权对价达成了协议。2016年9月13日，被反诉人将其持有铭方公司的股权向其他股东转让，由反诉人代受让股东以价值21364240元的房屋冲抵股权转让款，并以《股权转让协议》《股权转让补充协议》为基础，反诉人与被反诉人签订了以物抵债协议即《购房认购协议》及案涉《西宁市大通县商品房预售合同》。另，因被反诉人欠反诉人的股权转让款至今未付，反诉人根本无须再用案涉房屋冲抵前述股权转让款，双方签订以物抵债协议即案涉《西宁市大通县商品房预售合同》的基础及合同目的不复存在，为此特提起反诉，望法院依法裁判。原告赵敏针对被告黄河公司的反诉辩称，1.根据法律规定，黄河公司的反诉不能成立。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案本诉是商品房买卖合同，反诉是股权转让合同，两者不是相同法律关系；2.黄河公司诉求解除合同没有法律依据，也没有合同上的依据，不具有解除合同的情形，不符合合同法第九十四条的规定。赵敏以股权转让款抵偿购房款，签订合同时购房款已经支付完毕，而黄河公司至今未履行合同义务（交付房屋办理产权登记）构成违约，应当承担违约责任，其解除合同的请求不能成立；3.赵敏与黄河公司股权纠纷案，黄河公司已经申请了诉前财产保全,法院也查封了赵敏在绿草源和欣阳公司的股权。黄河公司反诉请求实际上是已经生效的债权如何通过执行实现的问题，而不是通过反诉吞并原告的诉讼请求，且黄河公司在存在财产保全的情况下进行反诉不符合法律规定；4.从鼓励交易、维护市场交易秩序、保护善意第三人合法权益的角度看，黄河公司的请求不应受到法律保护。2016年11月，双方签订商品房预售合同，黄河公司交付了22套房屋，其中19套房屋已经出售给他人，且全部入住，这19套房屋都是住宅，黄河公司要求解除合同不仅损害了住户(善意第三人)的利益，而且不符合《合同法》保护和鼓励交易的立法目的。所以黄河公司的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的《股权转让协议》《股权转让协议补充合同》《西宁黄河实业有限公司购房认购书》《西宁市大通县商品房预售合同》、西宁市中级人民法院（2019）青01民初124号民事判决书、青海省高级人民法院（2019）青民终232号民事判决书、西宁市中级人民法院（2017）青01财保27号民事裁定书、查封信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，赵敏、卫占青（甲方）与黄河公司的股东康作新、崔璟、李志臣、谭永梅、康雪梅、康沛、康作文、张利华等8人（乙方）签订《股权转让协议补充合同》。约定：本合同由甲方与乙方就青海铭方智远有限公司的股份转让事宜，于2016年8月15日订立。赵敏同意将持有的青海铭方智远有限公司名下的17.5%的股权以1750万元的价格转让给康作新等8名股东；卫占青同意将持有的青海铭方智远有限公司名下的5%的股权以500万元的价格转让给康作新等8名股东；甲方同意乙方用价值21364240元的资产抵扣股款购买股份，具体资产为银通大厦的22套房屋，房屋总价款为21364240元；甲方同意在本合同订立后三日内将所转让的股权完成工商变更登记；甲方于2016年11月15日给乙方签订正式的《商品房买卖合同》，并作房产备案登记；合同还约定了其它内容。该合同经甲方赵敏、卫占青签字确认，乙方的崔璟、李志臣、康雪梅、康沛、康作文、张利华等6人签字确认，康作新、谭永梅未签字。另，该协议第三页注明：赵敏、康雪梅、崔璟三人确认本协议乙方签完字返还甲方日期为2016年9月13日。2016年9月13日，赵敏（出让方）与黄河公司的股东康作新等8人（受让方）签订《股权转让协议》，出让方同意受让方以1750万元价格转让其全部股权；具体付款方式及付款时间另行签订协议。2016年9月13日，赵敏、卫占青（乙方）与黄河公司（甲方）签订《房屋认购协议》，约定：乙方自愿认购银通大厦22套房产，房屋总价为人民币21364240元；购房款支付方式为以乙方在青海铭方智远投资有限公司的股款冲抵。合同还约定了其它内容。2016年9月30日，赵敏、卫占青将其持有的青海铭方智远投资有限公司的股权变更登记至康作新等8人名下。2016年11月15日，赵敏、卫占青分别就涉诉的22套房屋与黄河公司签订了《西宁市大通县商品房预售合同》，合同第三条约定预售的商品房坐落于西宁市××县，预测建筑面积为226.92平方米；合同第五条约定计价方式按建筑面积计算，每平方米15438.37元，总价款为3503275元；第六条约定的付款方式为一次性付款；第十条约定的交付时间为2015年7月31日前。合同第十九条约定：“（一）双方同意买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同还约定了其它内容。合同签订后，黄河公司为赵敏、卫占青办理备案登记手续，并将涉诉的22套房屋交付给赵敏、卫占青。赵敏、卫占青在收到涉诉房屋后已将其中19套出售给案外人。另查明，康作新、崔璟、李志臣、谭永梅、康雪梅、康沛、康作文、张利华等8人为黄河公司的股东。2019年9月18日，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民初124号民事判决，判决赵敏支付黄河公司股权转让款19489000元。赵敏不服，提起上诉，2020年9月2日青海省高级人民法院作出（2019）青民终232号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案争议的焦点是：1.本案法律关系如何定性；2.黄河公司应否为赵敏办理房屋不动产权属登记并向赵敏支付违约金；3.双方于2016年11月15日签订的《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于本案法律关系如何定性的问题。本院认为，赵敏和黄河公司之间的法律关系如何定性应探究缔约时各方的真实意思表示。本案当事人对赵敏和康作新等8人之间股权转让的事实和黄河公司用涉诉房产支付股权转让对价的事实无异议,故赵敏和黄河公司已经就黄河公司用涉诉房产支付股权对价达成合意。根据各方签订的股权转让协议和商品房买卖合同条款来看,合同的标的物为股权和房产,即赵敏转让其所持有的股权,康作新等8人用黄河公司的房产来支付股权转让对价。虽股权和房产均在合同中标有价值,但双方并未约定金钱支付为合同履行方式,而是约定转让股权与交付房产为合同首要且唯一的履行方式,故应以物物交换定位双方之间的法律关系较为妥当。物物交换为社会物资融通方法之一,且本案的物物交换协议建立在合同当事人之间平等自愿的基础之上,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。本案股权转让协议的出让方为赵敏,受让方为康作新等8人,黄河公司对其用涉诉房产代替康作新等8人支付赵敏股权转让对价的事实无异议。故黄河公司向赵敏出卖房产的行为如何定性事关本案当事人的责任承担。本院认为,黄河公司用房产代替康作新等8人给付股权转让对价的行为符合债务转移的相关法律规定,应定性为债务转移行为。综上,赵敏与康作新等8人之间系物物交换法律关系,康作新等8人将合同义务转移给黄河公司后,赵敏与黄河公司以签订商品房预售合同的形式对黄河公司的义务和责任进行了约定,黄河公司若存在违约行为,赵敏应依据商品房预售合同向黄河公司主张权利。黄河公司主张其与赵敏系以物抵债法律关系,且以物抵债协议系在主债权履行期限届满前达成,但因以物抵债一般是指以他种给付替代原定给付的行为,本案中当事人之间并未变更合同的履行方式,故本院对黄河公司的此项主张不予采纳。二、关于黄河公司应否为赵敏办理房屋不动产权属登记并向赵敏支付违约金的问题。本院认为，赵敏已经以签订股权转让协议和商品房买卖合同的形式确认了康作新等8人将股权转让合同义务转移给黄河公司,故康作新等8人与黄河公司之间的债务转移合法,并发生法律效力。债务转移生效后,黄河公司成为合同义务履行主体。黄河公司拒不履行合同义务,赵敏可以请求黄河公司承担继续履行等违约责任。经查，赵敏已于2016年9月30日将其持有的青海铭方智远投资有限公司股权转让变更登记至康作新等8人名下。黄河公司也在签订《西宁市大通县商品房预售合同》之后，为赵敏、卫占青办理了备案登记手续，并将涉诉的22套房屋交付给赵敏、卫占青，故赵敏有权取得涉诉房屋的所有权。双方约定由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但根据行政部门的规定，黄河公司作为开发商需要提供相应的资料，买受人才能办理房屋产权登记手续。故赵敏要求黄河公司办理房屋产权登记的诉求不当，黄河公司应履行协助办理的义务。关于黄河公司应否支付赵敏违约金的问题，因本案当事人对股权转让和房产过户问题一直存在争议，对于黄河公司应否为赵敏办理涉诉房产的房屋登记手续未予明确，在本判决生效前，赵敏要求黄河公司承担违约金于法无据，故本院对该诉求不予支持。若本判决生效后，黄河公司逾期办理房屋登记手续，应按照双方签订的《西宁市大通县商品房预售合同》第十九条的约定承担违约责任。三、关于原、被告双方于2016年11月15日签订的《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除的问题。黄河公司主张解除《西宁市大通县商品房预售合同》的理由是赵敏欠付黄河公司的股权转让款，黄河公司无须再用涉诉房屋冲抵前述股权转让款。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质，不得抵销的除外。”本院认为，黄河公司所称欠款系赵敏购买黄河公司的股权转让款。本案的标的物为黄河公司基于债务转移的法律关系而向赵敏办理涉诉房屋的所有权登记手续，上述两个债务系不同种类，不符合抵消的法定条件。且赵敏与黄河公司均已按照《西宁市大通县商品房预售合同》的约定履行了主要义务，现黄河公司请求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予支持。另外，黄河公司还主张赵敏违反了双方签订的《购房认购协议》第五条第二款“乙方未征得甲方的同意（即由甲方出具书面确认文书），不得将本认购协议书及其权益以任何方式出售或转让给他人，否则甲方有权解除其认购资格，并且已交付的认购定金不予退还”的约定，其有权解除《西宁市大通县商品房预售合同》。本院认为，黄河公司依据《购房认购协议》第五条第二项享有约定解除权，但该解除权针对的是认购协议，本案争议的对象是《西宁市大通县商品房预售合同》，该合同中并没有上述约定，故黄河公司以赵敏向他人出售涉诉房屋为由，请求解除《西宁市大通县商品房预售合同》的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）赵敏办理位于西宁市××县的房屋不动产权属登记；若逾期，被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司自逾期之日起每日按全部购房款万分之一的计算标准向原告（反诉被告）赵敏支付违约金至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）赵敏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费6030元，由原告（反诉被告）赵敏负担，反诉案件受理费100元由被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 何翠萍审判员 冶有福人民陪审员 哈春荣二〇二〇年十二月二十九日书记员 李文峰书记员 孙鸿烨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。