广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初27061号原告：袁志滨，男，汉族，1977年11月27日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦莉芳，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：朱晓莉，女，汉族，1974年10月21日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：沈梅林，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乐，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：郭伟，男，汉族，1983年11月29日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨丽青，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告袁志滨与被告朱晓莉、郭伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的《深圳市二手房买卖合同》［合同编号：深（福）房现买字（2015）第6589号］无效；2.两被告向原告支付房屋折价赔偿200万元（备注：由于尚不清楚房屋价值，该数额为暂计，届时以双方协商或法院委托评估的房屋价值为依据计算），两被告承担连带责任；3.两被告赔偿上述房产自2012年7月12日至今的房屋租金损失（由于房屋一直由被告出租管理，原告尚不清楚租金数额，故暂计30万），两被告承担连带责任；4.两被告赔偿原告因维权所支付的36000元律师费，两被告承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。之后，原告变更诉讼请求为：1.确认两被告签订的《深圳市二手房买卖合同》［合同编号：深（福）房现买字（2015）第6589号］无效；2.将深圳市福田区房产过户到被告朱晓莉名下；3.两被告赔偿原告因维权所支付的36000元律师费，两被告承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告朱晓莉于2004年12月17日在深圳市登记结婚，于2012年7月11日在深圳市福田区民政局办理了离婚手续。双方在离婚协议中约定：位于深圳市福田区的房产，产权归女方所有，如女方出售该房产后，需先行扣除女方已向银行偿还的全部本息及税费后，剩余金额双方各占50%。即该房产实际上在离婚时并未进行分割。此后，上述房产便一直由被告朱晓莉使用管理，直到2019年9月，原告起诉被告郭晓莉分割该房产时才得知，原来早在2015年5月6日，被告郭晓莉已将房产出售，而买方即被告郭伟系被告朱晓莉的亲表弟，买卖合同显示的转让价格为1072742元，该价格远低于当时的市场价，且被告朱晓莉未从告知原告。原告认为，被告郭伟的行为显然并非善意取得，显然，两被告恶意串通签订了该《二手房买卖合同》，该行为严重损害了原告的利益。根据法律规定，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告朱晓莉答辩称，一、涉诉房产的实际交易价格为200万元。答辩人与郭伟于2015年4月9日签署的《深圳市二手房买卖合同》【编号：深（福）房现买字(2015)第6589号】第五条约定，涉诉房产的转让价款为200万元。2015年4月9日打印的《深圳市房地产转移登记申请表》【编号：深（福）房现买字(2015)第6589号】亦显示涉诉房产转移价款为200万元。2015年4月10日，答辩人收到了郭伟根据《买卖合同》第六条约定应支付的购房定金20万元。其后，答辩人亦收到了郭伟支付的剩余购房款合计180万元。至此，《买卖合同》约定的涉诉房产的转让价款共200万元答辩人己全数收悉。因此，答辩人与郭伟实际履行的合同为2015年4月9日签署并打印的《买卖合同》，按该合同所约定的200万元所支付的价格才是涉诉房产的实际交易价格。二、原告主张《买卖合同》无效没有事实及法律依据。1.原告没有就答辩人与郭伟恶意串通签署《买卖合同》进行举证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。而原告没有就答辩人和郭伟间存在恶意串通的主张进行举证。2.涉诉房产为答辩人个人婚前财产，答辩人有权依据其意愿对涉诉房产进行处分。答辩人与原告于2004年12月17日登记结婚，而答辩人于2004年10月20日即购买了涉诉房产，因此涉诉房产为答辩人的个人婚前财产。且答辩人与原告于2012年7月11日签署的《离婚协议书》中亦表明涉诉房产产权归答辩人所有。作为涉诉房产的所有权人，答辩人有权依据自己的意愿和对涉诉房产价值的判断处分涉诉房产，而无需征得原告的同意，亦无需就处分涉诉房产的事宜对原告作出通知与说明。因此，答辩人以200万元的价格出售涉诉房产是其合法且合理的权利，答辩人亦不因未就处分涉诉房产事宣告知原告而违反任何法律或协议所规定的义务。3、答辩人与郭伟未以远低于市场价签署或履行《买卖合同》。根据法院委托的深圳市乐居行资产评估土地房地产估价顾问有限公司对涉诉房产作出的《房地产估价报告》(深乐居行评字202008FG0020)，涉诉房产在2015年5月6日的估价时点的评估总值为2495616元。答辩人认为前述报告的估价时点不合理，导致评估总值偏高。就该《房地产估价报告》，郭伟已向法院就涉诉房产的估价时点及估价总值提交了《异议书》，但法院未重新委托相关机构对涉诉房产进行估价。但即使根据《房地产评估报告》所确定的涉诉房产的评估总值，答辩人与郭伟亦未以远低于该评估总值的价格签署或履行《买卖合同》。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，若涉诉房产的交易价格低于《房地产评估报告》所确定的评估总值的百分之七十即1746931.20元，则为明显不合理的低价。但涉诉房产的实际交易价格为200万元，该价格并非明显不合理的交易低价，因此答辩人与郭伟未以远低于市场价签署或履行《买卖合同》。综上所述，答辩人有自由处分涉诉房产的权利，其与郭伟并未恶意串通并以显著低于市场价的价格签署或履行《买卖合同》进而损害原告利益，原告主张《买卖合同》无效没有事实和法律依据。三、答辩人与郭伟就涉诉房产的交易应受法律保护，将涉诉房产过户至答辩人名下于法无据。根据第二条之分析，以200万元对涉诉房产进行的交易并非是明显不合理的低价，因此《买卖合同》及答辩人与郭伟就涉诉房产实际进行的交易符合法律的规定，应当受到法律的保护。郭伟现为涉诉房产的权利人，原告无权主张将郭伟合法占有使用的涉诉房产过户至答辩人名下。四、原告主张答辩人与郭伟就其为维权所支付的律师费及诉讼费承担连带责任无事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，答辩人与郭伟就涉诉房产所签署的相关合同及进行的交易不存在恶意串通损害原告利益的情形，应合法有效，现恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告郭伟答辩称，一、答辩人与朱晓莉就涉案房产的交易合法有效。1．答辩人与朱晓莉就涉案房产的实际成交价格为200万元。2015年4月8日，朱晓莉经公证委托魏强全权办理其所有的位于深圳市福田区产的转让给答辩人有关手续。2015年4月9日，答辩人与朱晓莉及其代理人魏强共同签署了《深圳市二手房买卖合同》，《买卖合同》第五至第八条约定，涉案房产的转让价款为200万元，其中定金为20万元，交房保证金为10000元，除定金、交房保证金外的房款1790000元，由答辩人向银行办理抵押贷款来付款；且答辩人应于2015年4月20日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款390000元。2015年4月9日打印的《深圳市房地产转移登记申请表》【编号：深（福）房现买字（2015）第6589号】亦显示涉诉房产转移价款为200万元。2015年4月10日，根据《买卖合同》的约定，答辩人向朱晓莉支付了购房定金20万元。2015年4月22日答辩人、朱晓莉及中国银行股份有限公司深圳泰然金谷支行签署了《二手楼交易资金委托监管协议》（协议编号：1968261165168），约定由中行金谷支行办理涉案房产的400000元的资金的监管手续。此后，答辩人按监管协议约定向监管账户中转账400000元。2015年4月22日，中行金谷支行就前述入账的监管资金出具了收据。2015年5月15日，答辩人与中国银行股份有限公司深圳中心支行签署了《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》（合同编号：ＧＪＪ02952015001977）。《贷款合同》第四十二条约定，答辩人以公积金贷款金额500000元；第五十七条约定答辩人通过商业贷款900000元，前述贷款用途均明确约定为购买涉案房产；《贷款合同》第四十六条及第六十一条均约定前述共计1400000元的贷款发放由贷款人直接划入答辩人指定的朱晓莉的招商银行账户。2015年5月20日及2015年6月1日，答辩人不可撤销地授权中国银行股份有限公司深圳中心区支行将前述两笔借款共1400000元划入朱晓莉的招商银行账户。因此，答辩人与朱晓莉实际履行的合同为2015年4月9日签署并打印的《买卖合同》，且按该合同所约定的200万元所支付的价格才是涉案房产的实际交易价格。2．原告主张答辩人与朱晓莉恶意串通，损害其合法权益，没有事实和法律依据。就涉案房产的价值，法院己委托深圳市乐居行资产评估土地房地产估价顾问有限公司进行估价，评估公司于2020年8月31日出具《房地产估价报告》（估价报告编号：深乐居行评字202008ＦＧ0020）作出的评估总值为2495616元。就该估价总值，答辩人在收到《房地产估价报告》后己向法院就涉案房产的估价时点及估价总值提交了《异议书》，但法院未根据答辩人请求重新委托相关机构对涉案房产进行估价。因答辩人与朱晓莉就涉案房产的实际成交价格为2000000元，即使是以答辩人在申请办理涉案房产过户时的日期所确定的不合理的估价时点（2015年5月6日）作出的评估总值，涉案房产的成交价格仍不低于涉案房产评估总值的80%，并未损害原告的合法权益。此外，原告亦未能举证证明答辩人与朱晓莉就涉案房产的交易存在恶意串通的故意。且朱晓莉系涉案房产的唯一权利人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此朱晓莉有权就其个人所有的涉案房产单独处分转让给答辩人并依法进行涉案房产的产权转移登记。而原告并非涉案房产的权利人，答辩人与朱晓莉就涉案房产的交易并未损害原告的合法权益。因此原告主张答辩人与朱晓莉恶意串通，损害其合法权益而请求确认合同无效没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。二、答辩人与朱晓莉就涉案房产的交易合法有效，应受法律保护，原告请求将涉案房产过户至朱晓莉名下于法无据。如上所述，答辩人与朱晓莉就涉案房产的实际成交价格并未远低于《房地产估价报告》的估价总值，不存在恶意串通损害原告利益的情形；且涉案房产己依法办理了产权转移手续，登记至答辩人名下，答辩人与朱晓莉就涉案房产的交易合法有效，应受法律保护。原告请求将涉案房产过户至朱晓莉名下于法无据。三、原告主张答辩人与朱晓莉就其为维权所支付律师费对其承担连带赔偿责任及承担本案诉讼费用于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。综上，答辩人与朱晓莉就涉案房产所进行的交易流水不存在恶意串通损害原告利益的情形，应合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告与被告朱晓莉于2004年12月17日登记结婚，双方于2012年7月11日登记离婚。位于深圳市福田区的房产（下称涉案房产）登记在被告朱晓莉名下，登记价为441370元，房产处于抵押状态。双方签署的离婚协议书约定，产权归女方所有，如女方出售该房产后，需先行扣除女方已向银行偿还的全部本息及税费后，剩余金额双方各50%。2015年4月8日，被告朱晓莉公证委托魏强出售涉案房产事宜。2015年4月9日，被告朱晓莉与被告郭伟签署编号为深（福）房现买字（2015）第6589号《深圳市二手房买卖合同》约定，被告郭晓莉以200万元的价格将涉案房产出售给被告郭伟，定金为20万元，预留10000元为交房保证金，买方须于2015年4月20日之前支付除定金、交保证金之外的剩余首期款39万元至双立约定的银行监管账户。买方须于2015年4月25日前向银行提交抵押贷款申请资料办理贷款审理手续。合同还对其他权利义务进行了详细约定。2015年4月9日，被告郭伟向被告朱晓莉转账支付20万元，备注为花好园C3H定金。次日，被告朱晓莉向被告郭伟出具《收据》，确认收到被告郭伟支付的购房定金20万元。2015年4月20日，被告郭伟向买卖双方指定的银行监管账户支付40万元。监管银行于2015年4月22日出具《交易资金委托监管业务收款收据》，确认入账的监管资金为40万元。2015年5月6日，被告朱晓莉与被告郭伟再次签署编号为深（福）房现买字（2015）第6589号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定的转让价款为1072742元。本院向深圳市不动产登记中心调取的合同为该份合同，调取的资料还有买卖双方签署的《深圳市房地产转移登记申请表》、原告与被告朱晓莉签署的《离婚协议书》、被告朱晓莉的离婚证、深圳市福田区民政局出具的被告朱晓莉《无婚姻登记记录证明》及户口本。2015年5月13日，涉案房产转移登记至被告郭伟名下。2015年5月15日，被告郭伟与中国银行股份有限公司深圳中心区支行签署《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》约定，被告郭伟申请公积金贷款50万元、商业贷款90万元用于购买涉案房屋，贷款支付至被告朱晓莉的账户。之后，被告郭伟分别签署了50万元的公积金借款借据及90万元的借款借据。原告为查明涉案房产在出售时的价值，申请对房产在2015年5月6日时的价值进行评估，本院依法委托深圳市乐居行资产评估土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行评估，该公司于2020年8月21日作出深房估摘字（2020）第142971号评估报告，评估总值为2495616元。被告郭伟对该评估报告提出异议称，其与被告朱晓莉于2015年2月份即开始协商房屋转让事宜，直到于2015年4月9日签署《深圳市二手房买卖合同》并确定交易价为200万元，2015年5月6日的评估时点不合理，基于该时点评估的价值对被告郭伟不公平。原告向评估公司预付了评估费8750元。庭审时，两被告确认双方系表姐弟关系，因被告郭晓莉急着出国，因此公证委托案外人处理房产出售事宜。以上事实有各方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。两被告就涉案房产的转让签署了转让金额分别为200万元及1072742元的两份买卖合同，虽然转移登记备案的合同的金额为1072742元，但从被告郭伟向被告朱晓莉支付的款项及贷款的金额可知，被告郭伟实际向被告朱晓莉支付的购房款为200万元，双方的真实交易价应为200万元。本案的争议焦点为两被告签署的该200万元的合同是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。涉案房产登记在被告朱晓莉名下，原告与被告朱晓莉离婚时明确约定涉案房产产权归被告朱晓莉所有，如被告朱晓莉出售该房产后，需先行扣除被告朱晓莉已向银行偿还的全部本息及税费后，剩余金额双方各50%。依据该约定，被告朱晓莉出售涉案房产无需经过原告同意，原告与被告朱晓莉仅就偿还贷款后剩余的购房款按各50%进行分配，即被告朱晓莉有权自主决定何时出售涉案房产及出售的价格。从本院向产权中心调取的资料可知，被告郭伟应明确知晓原告与被告朱晓莉离婚及对涉案房产处分进行约定的事实，即被告郭伟购买涉案房产并非恶意。本案争议焦点为两被告达成的购房价200万元是否为明显不合理的低价。如上所述，涉案房产转移登记的合同系于2015年5月6日签署，但两被告实际签署合同并履行合同义务的时间为2015年4月，本院在未进行开庭审理前以产权中心备案的合同签署的时间确定房产的价值并无不妥。同时，涉案房产在2015年4月9日的价值与2015年5月6日的价值会有不同，在考虑是否是明显不合理的低价时的比对价不能完全采信评估公司评估的2495616元。两被告主张朱晓莉在签署合同前急于出国，同时考虑到两被告为亲属关系，双方商定的出售价即便低于市场价亦符合常理，即便按评估公司评估的价值作比较，两被告以200万元交易涉案房产亦不构成明显不合理的低价。综上，本院认为，被告朱晓莉将涉案房产以200万元的价格出售给被告郭伟是双方真实意思表示，合同合法有效，原告请求确认合同无效、将房产恢复登记至被告朱晓莉名下并支付律师费，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告袁志滨的诉讼请求。本案受理费25488元、保全费5000元、评估费8750元（均已由原告预交），均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十二月二十一日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。