河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6542号原告：刘献利，男，1963年4月8日出生，汉族，本科文化程度，河南省汝阳县人，河南科技大学经济学院教授，住洛阳市洛龙区。被告：谭利平，女，1983年4月19日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛宁县人，无业，住洛阳市涧西区。被告：洛阳市汇天房地产咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。法定代表人：王新慧。原告刘献利与被告谭利平、洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称洛阳汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月4日受理后，于2019年8月12日作出（2019）豫0305民初2461号民事判决书。原告刘献利不服本院一审判决，提起上诉。2020年7月28日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终225号民事裁定书，裁定撤销本院的（2019）豫0305民初2461号民事判决、发回本院重审。2020年12月10日，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘献利、被告谭利平到庭参加诉讼。被告洛阳汇天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘献利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的《房产交易合同》（合同编号LYHT0001184）；2、判令被告谭利平返还原告购房定金3万元；3、判令被告谭利平赔偿原告房屋上涨之差价损失86.9850万元，被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司承担连带责任；4、判令被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司应当收取的中介佣金1.35万元由被告谭利平承担；5、判令被告谭利平支付原告违约金13.5万元；6、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2016年7月21日通过洛阳汇天公司世纪华阳分公司与被告谭利平签订了编号为LYHT0001184《房产交易合同》。合同约定：被告将位于洛阳市涧西区建业世纪华阳10幢2-2503（洛房权市字第00213135号、面积为154.08平方米、120万元）的房屋和车位（洛房权市字第××号）总计人民币135万元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过洛阳汇天公司世纪华阳分公司当即向被告谭利平支付了购房定金3万元，向洛阳汇天公司世纪华阳分公司支付中介费1.35万元。2016年8月8日和22日，原告、被告谭利平前夫许伟刚和洛阳汇天公司世纪华阳分公司的员工董佳浩两次致招商银行股份有限公司洛阳分行商讨办理房产解押手续均未成功，原因是招商银行股份有限公司洛阳分行拒绝解押。2016年10月20日，被告谭利平和前夫许伟刚因民间借贷而躲避债务开始玩失踪，偶尔手机短信联系说正在说和招商银行洛阳分行协商解押。后查明其涉案房产在和原告签订房屋买卖合同前就被法院查封。洛阳市涧西区人民法院于2019年2月13日10时至2019年2月14日10时止在淘宝网司法拍卖，评估价：￥204.3100万元，拍卖成交价为194.9911万元，导致《房产交易合同》无法继续履行。同时，小区车位2019年2月15日10时至2019年2月16日10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上（户名：河南省洛阳市涧西区人民法院，网址：http://sf.tao，洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园25幢2251号车位评估价：￥17.6750万元。由于近年来房价上涨较大，房屋差价损失就成为二手商品房交易损害赔偿中的一个焦点问题。房子是人安身立命之所，在房价高企的今天，原告作为工薪阶层倾其全家积蓄买房，被告谭利平作为卖房人恶意违约使买受人遭受极大的损失，而且由于房价快速上涨，原告也不可能再以同样的价格购买同样地段同等条件的住房。因为房价上涨，房屋差价就是由于卖方违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同的房屋价格之间存在的差额，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。洛阳汇天公司世纪华阳分公司作为从事居间服务的专业性机构，在进行交易的居间服务时，应该对交易房屋的相关情况进行必要审核，以保证交易的稳定。而洛阳汇天公司世纪华阳分公司没有尽到审查义务（许伟刚在中介公司办理出售房产时已经与谭利平离婚二年，房产证登记的名字是谭利平，签合同时让谭利平签名和收受定金，联系电话留的却是许伟刚的手机号，并隐瞒了房屋被洛阳市西工区法院和涧西法院四次查封的事实），同时，洛阳汇天公司世纪华阳分公司却一直联系不上房主谭利平及前夫许伟刚（二人一直共同生活），服务不到位同样须担责。综上，原告认为，原、被告所签《房屋买卖合同》无法继续履行。涉案房屋在原、被告签订买卖合同后即已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，加上招商银行洛阳分行不同意办理还款解押而进行拍卖，导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，应返还原告支付的定金。对于涉案房屋评估价与合同差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，应属于被告违约给原告造成的损失。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定诉至贵院，望判令如上所示请求。被告谭利平当庭辩称：1、同意解除房产交易合同。2、最初判决后，我已经支付了原告1万余元，现在原告又要求我支付房屋差价，我不同意。房子是抵押在先，原告是知道这个事情的，刘献利说他是中国人民银行的领导，又是教授，懂法律条款，说他有能力帮我解押，签订合同后，我和原告一块去银行解押，但是银行没有给我解押，我当时就退给原告3万元定金，但是原告不要，我没有方法，只能不理他，然后他就开始起诉了。最初判决判令我赔付原告定金和违约金共计5万元，我认为原告是重复要求，我不同意。3、原告没有缴纳90万元首付款，仅仅凭原告向被告支付的3万元，现要求被告支付房屋差价86万余元，属于恶意诉讼，我不同意。4、洛阳汇天公司已经把中介服务费返还给了原告，原告已经得到了损失弥补。被告洛阳汇天公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，原告刘献利（买方）与被告谭利平（卖方）于洛阳汇天公司华阳店签订《房产交易合同》一份，合同编号LYHT0001184，合同约定：本合同项下房产坐落于洛阳市××西区××路世纪××花园××室，房产权属证号00213135，房屋面积154.08平方米，权利人谭利平，于2016年8月20日前办理房产解押等相关事宜，由买方出资协助解押，出资金额为900000元；房产成交价为人民币1350000元，买方在签订合同当日向卖方支付定金30000元，剩余房款132万元按揭贷款；买方须于2016年8月15日前筹齐总房款中减去贷款形式支付部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，首付款为90万元，买卖双方须在2016年8月16日前签署《洛阳市房产买卖协议》递至房管部门，并将首付款存入洛阳市房管局指定的资金监管机构，买方须在2016年8月20日前办理贷款申请手续；卖方取得全部房款当日内腾空房产交付于买受人；买卖双方均清楚该房产在抵押中。第四条违约责任约定：买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务，应当向守约方承担相应的违约责任；双方均未按合同约定履行义务的应各自承担相应的违约责任；违约金额为该房产成交价的10％。第六条风险承担与免责事由3约定：因不可抗力导致本合同不能履行或履行不能正常进行的，经双方协商可解除合同，双方互不承担责任。备注：此房价包含楼下车位、屋内的四部空调、电脑等。合同签订当日，原告刘献利向被告谭利平支付了购房定金3万元，被告谭利平出具收据一份。原告刘献利向被告洛阳汇天公司支付佣金1.35万元，被告洛阳汇天公司出具收据和确认书各一份；后被告洛阳汇天公司向原告刘献利退还了佣金1.35万元。因被告谭利平出售的房产在招商银行股份有限公司洛阳分行办理了抵押，原告刘献利与招商银行股份有限公司洛阳分行多次协商付款及解押事宜未果。原告刘献利在2016年10月至2017年3月期间，多次与被告谭利平的委托人前夫许伟刚电话、短信联系，许伟刚以“正和银行沟通”、“正和法院协商”等推托，其中2016年10月27日原告刘献利短信：你抓紧时间，法院已经立案。2016年12月14日原告刘献利短信：许老板，房子卖还是不卖，痛快点好不好？但被告方仍没有回音。2016年10月10日，招商银行股份有限公司洛阳分行将许志刚、许伟刚、谭利平等人诉至本院。根据当事人申请，2016年11月1日本院对被告谭利平的涉案房产予以查封。2017年9月7日，原告刘献利将被告谭利平、第三人招商银行股份有限公司洛阳分行诉至本院，案号为（2017）豫0305民初4188号，原告刘献利的诉讼请求为：1、判令被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》；2、判令原告代被告一次性全额偿还其在招商银行洛阳分行涉案房屋的抵押贷款本金和利息；3、判令第三人招商银行股份有限公司洛阳分行配合办理涉案房屋解除抵押手续；4、判令被告配合原告办理涉案房屋、车位所有权过户登记手续和交房手续；5、判令被告支付原告损失5.5万元（私自拆除并转移空调、电视、冰箱衣柜和床等房屋附属物品折合人民币：伍万伍仟元）；6、判令被告支付原告违约金13.5万元；7、判令被告承担原告支付的中介费1.35万元；8、判令被告承担本案的诉讼费、公告费、执行费和其他所有应付的费用。本院于2018年4月作出（2017）豫0305民初4188号民事判决书，认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反有关法律法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告刘献利按照合同约定支付房款定金3万元，履行了部分合同义务，但并未按合同约定于2016年8月16日前缴纳首付款，被告谭利平向本院提交的证据不足以证明在签订买卖合同之前曾告知原告涉案房屋设置最高额300万元抵押的具体情况，也未按合同约定于2016年8月20日前办理涉案房屋的解押事宜，导致合同未能继续履行，原被告双方均具有一定违约情形，但被告的过错程度更大，故被告应承担一定的违约责任；关于违约金，虽然原被告在合同中有约定，但考虑合同的实际履行情况以及被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为5万元。原被告双方在签订合同前、转让抵押财产时未经抵押权人即本案第三人的同意，事后也未经第三人的追认，买卖合同对第三人不产生约束力，虽然原告作为受让人同意代为清偿债务，但关于清偿债务的具体数额，直至法庭辩论终结前，原被告与第三人不能达成一致意见，涉案房屋与其他三套房屋整体设置的最高额抵押金额为300万元，原告在庭审中表示只愿意代偿120万元，第三人表示贷款本金300万元及相应利息、诉讼费等费用结清后第三人才同意解押房屋，故原被告签订的买卖合同不具备继续履行的现实基础。因此，关于原告主张的继续履行合同、代为清偿债务以消灭抵押权等诸项诉求，本院不予支持。原告诉求中要求被告赔偿已支付的中介费1.35万元，鉴于该中介费由案外人洛阳市汇天房地产咨询有限公司保管，故原告该项诉求可另案另诉。判决:一、被告谭利平于本判决生效之日起十日内支付原告刘献利违约金5万元；二、驳回原告刘献利的其他诉讼请求。原告刘献利不服一审判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。洛阳市中级人民法院于2019年1月作出(2018)豫03民终3344号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。但认为：二审期间张治伟的证言以及洛阳汇天公司出具的情况说明，能够证明刘献利与谭利平在实际履行合同中经双方协商不做首付款资金监管手续，而由刘献利去银行缴纳90万元进行解押的事实，刘献利未于2016年8月16日前缴纳首付款，属双方履行合同中依据实际情况对合同内容进行的变更，一审认定刘献利未按合同约定于2016年8月16日前缴纳首付款，具有违约情形，对此一审认定有误。2018年5月25日，河南鑫睿房地产评估有限公司根据本院的委托，对被告谭利平的涉案房产作出估价报告，洛阳市××西区××路世纪××花园××室在价值时点的市场价值为人民币204.31万元。后涉案房产被依法拍卖。本院认为，原、被告2016年7月21日签订《房产交易合同》后，因被告谭利平出售的洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园10幢2-2503号房产已被法院依法拍卖，合同无法履行，原告刘献利请求解除合同，本院予以支持，该合同应予解除。合同解除后，被告谭利平收取原告刘献利的定金3万元，被告谭利平应向原告刘献利退还。原告刘献利在本院（2017）豫0305民初4188号中已经诉求违约金13.5万元，（2017）豫0305民初4188号民事判决书判决被告谭利平支付原告刘献利违约金5万元，对于违约金问题，原告刘献利本次又主张，属于重复主张，本院不予支持。原告刘献利的第4项“判令被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司应当收取的中介佣金1.35万元由被告谭利平承担”的诉讼请求，因权利主体系被告洛阳汇天公司，原告刘献利无权代为主张，该诉求本院不予支持。对原告刘献利的第3项“判令被告谭利平赔偿原告房屋上涨之差价损失86.9850万元，被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司承担连带责任”问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告谭利平明知房产存在抵押，有交易障碍，但迟迟未履行与抵押权人协商解除抵押权促使合同履行的义务，且涉案房产2016年11月1日被法院查封后，也未主动告知原告刘献利，更未主动要求解除合同、承担违约责任，故被告谭利平应适当承担房屋差价损失。考虑到原告刘献利在未与银行协商好解除涉案房产抵押的情形下，对由此引发的交易风险预判不足，未及时行使合同解除权，未及时采取措施防止损失的扩大，对损失的扩大自身也存在一定的过错。且提交的评估报告是2018年5月25日作出的，与双方签订合同的时间相差一年另十个月，故应酌定被告谭利平向原告刘献利赔偿房屋差价损失8万元。综上，原、被告签订的《房产交易合同》予以解除，被告谭利平应向原告刘献利退还定金3万元。被告谭利平应向原告刘献利赔偿房屋差价损失8万元。原告刘献利的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告洛阳汇天公司不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。本案经院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘献利与被告谭利平于2016年7月21日签订的《房产交易合同》。二、被告谭利平于判决生效后十日内向原告刘献利退还定金30000元。三、被告谭利平于判决生效后十日内向原告刘献利赔偿房屋差价损失80000元。四、驳回原告刘献利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14236元，由原告刘献利负担4236元，被告谭利平负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  赵国权二〇二〇年十二月十六日书 记 员  杨静静