北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11315号原告（反诉被告）：乔志福，男，1949年7月28日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔金铃（乔志福之女），1974年7月2日出生，满族，北京市顺义区居民。被告（反诉原告）：杨晓明，女，1961年10月5日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。第三人：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路**，统一社会信用代码91110113MA00GBTQ1C。法定代表人：朱杰，总经理。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于贝贝，北京市岳成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）乔志福与被告（反诉原告）杨晓明、第三人北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称“建邦公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔志福之委托诉讼代理人刘明哲、乔金铃，被告（反诉原告）杨晓明之委托诉讼代理人陈旭、田源源，第三人建邦公司之委托诉讼代理人杨林、于贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔志福向本院提出并明确诉讼请求：1．判令依法分割位于北京市顺义区××镇××村××路××号宅院及房屋因拆迁所取得的各项补偿、补助、奖励款项及放弃房屋安置面积的折价款等全部货币补偿（具体数额由法院核实）；2．判令原告享有50平方米的回迁安置房购房指标。事实和理由：原、被告于2004年3月15日就原告名下的位于北京市顺义区李遂××镇××村××路××号宅院内的房屋签订《房屋买卖合同》，但该合同现已被生效的（2019）京03民终6025号民事判决书认定无效。被告与第三人于2018年12月16日签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“《拆迁补偿安置协议书》”）和《顺义区××柳××棚户区改造土地开发项目预选房型认购单》（以下简称“《预选房型认购单》”），约定：被拆迁房屋坐落于北京市顺义区××镇××村××路××号，被拆迁人乔志福（买卖）杨晓明；宅基地证载面积383．**平方米，认定正式房屋建筑面积326．73平方米；第三人应支付被告拆迁补偿、补助及奖励款共计1882678元。《拆迁补偿安置协议书》第五条约定了安置房选房面积标准和放弃安置面积折算货币安置款，第六条约定了租房补助费，第七条约定了其他补助及奖励。现拆迁安置补偿款已发放给被告，被告已领取。另外，《预选房型认购单》载明被告已选取三居室安置房一套，设计面积约100平米。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告诉至贵院，要求分割因涉案宅基地和房屋拆迁所获得的全部拆迁补偿利益，恳请贵院判如所请。被告杨晓明辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告仅有权要求返还涉诉院落的宅基地区位补偿价，无权要求分割其他拆迁补偿利益。双方买卖合同无效的后果仅仅是涉案院落的宅基地使用权归原告所有，原告有权要求杨晓明返还宅基地使用权。现涉案院落已经被拆迁，宅基地使用权已无法返还，宅基地使用权在拆迁过程中转化成了宅基地区位补偿价，故杨晓明仅应向原告给付宅基地区位补偿价。杨晓明与第三人签订的拆迁补偿协议明确约定涉案院落的宅基地区位补偿价为571095元，该款项能够反映涉案宅基地使用权的价值。杨晓明与建邦公司签订的《拆迁补偿安置协议书》已经法院生效判决认定为有效合同，该协议项下除宅基地区位补偿款之外的补偿均系拆迁单位对杨晓明的补偿，与原告无任何关系，原告无权要求分割，其中，院内全部房屋均系杨晓明出资出力建设，原告对地上物不享有任何权益，故房屋及附属物重置成新价补偿款439209元应归杨晓明所有；其他各项补助、奖励系拆迁单位根据拆迁政策给予杨晓明的补偿，应归杨晓明所有；安置房及放弃安置面积折算的货币安置款系拆迁单位综合院落实际情况和原告另有宅基地的情况将杨晓明确定为安置人后，给予杨晓明的补偿，也应归杨晓明享有。第二，原告应返还杨晓明支付的购买宅基地的价款并支付利息。根据合同法第五十八条的规定，原告应向杨晓明返还购买宅基地和房屋的款项。双方当时将宅基地和房屋作价2万元，杨晓明认为购买宅基地的价款为15000元，购买房屋的价款为5000元。鉴于当时院内房屋已经被杨晓明拆除，杨晓明未实际向原告返还房屋，故杨晓明不再要求原告返还购房款，但原告仍应向杨晓明返还购买宅基地的款项15000元及对应利息。第三，原告对双方签订的房屋买卖合同无效负有主要过错责任，应当赔偿被告遭受的损失。原告作为宅基地使用权人，在明知杨晓明并非柳各庄村集体经济组织成员的情形下将涉诉宅院出售给杨晓明，在合同已经实际履行十几年之后，原告又背信弃义，在利益驱动下主动提起诉讼，要求确认合同无效，所以原告对合同无效负有主要过错责任。杨晓明一家已经在涉诉宅院内居住十几年，在院内建设了大量房屋，而且涉诉宅院是杨晓明一家的唯一居所，原告的行为严重损害了杨晓明的权益。原告在柳各庄村另有宅基地，且其已经作为被拆迁人与建邦公司签订合同，取得了巨额拆迁补偿利益。原告再取得涉案院落的宅基地使用权将明显违反“一户一宅”原则，如果将征收补偿利益尤其是安置利益判归原告，杨晓明一家将失去唯一的居所，双方的利益将严重失衡。原告不应重复享受国家的征收补偿政策，但是原告反复提起诉讼，要求确认合同无效并取得征收补偿利益。考虑到该情形，为了平衡双方的利益，杨晓明认为原告应向杨晓明赔偿其主张取得利益的90%。综上所述，本案并非共有物析分案件，而是合同无效引发的财产返还和损害赔偿案件。所以，原告无权径行要求析分杨晓明取得的拆迁补偿利益，原告仅有权要求返还宅基地使用权或宅基地使用权对应的折价款。而原告作为主要过错方，应赔偿杨晓明因合同无效遭受的损失。反诉原告杨晓明向本院提出并明确反诉请求：1．判令乔志福向杨晓明返还购买宅基地款15000元并支付利息12000元；2．判令乔志福赔偿杨晓明遭受的损失，具体数额为乔志福本诉全部诉讼请求金额的90%。事实和理由：杨晓明与乔志福签订的房屋买卖合同已经法院判决确认无效。根据合同法第五十八条的规定，乔志福应向杨晓明返还购买宅基地和房屋的款项。双方当时将宅基地和房屋作价2万元，杨晓明认为购买宅基地的价款应为15000元，购买房屋的价款应为5000元。鉴于当时院内房屋已经被杨晓明拆除，故杨晓明不再要求返还购房款，但乔志福仍应向杨晓明返还购买宅基地的款项15000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（按照年利率5%的标准计算16年，共计12000元）。另外，乔志福作为合同无效的主要责任方，还应当赔偿杨晓明遭受的损失。杨晓明认为，乔志福应当按照其本诉诉讼请求金额的90%赔偿杨晓明遭受的损失。反诉被告乔志福就反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。首先，反诉人认为双方签署的房屋买卖合同无效，要求我方退还购房款并支付利息，我方认为反诉人当时支付的价款是2万元，产生的损失也就是这2万元产生的利息。反诉人在此宅院居住多年，已享受了居住的利益。反诉人除去购房款及利息外，剩余的款项均应由我方享有，不存在其主张的其他损失。反诉人将购房款理解为宅基地的价款和房屋的价款，没有事实依据，其对利息的主张，应当按照同期贷款利率计算，具体由法院酌定。第三人建邦公司就本诉和反诉述称，我方对反诉人的反诉请求没有意见发表。对于原告的诉讼请求，在相关款项的分配上，我方遵从法院的判决或是双方的协商。我方只认可本案的被拆迁人为房屋的买受人，但不一定就是房屋的所有权人。本案的回迁安置房尚未建成，如果法院要求对安置面积进行区分，我方只能确认被安置人对安置房享有的面积。另外，涉案房屋及宅院的拆迁补偿款已经发放完毕。本院经审理认定事实如下：2004年3月15日，乔志福与杨晓明签订《买卖房屋合同书》一份，约定：乔志福将其位于北京市顺义区××镇××村××路××号（宅基地登记卡编号为77号）宅院内的自有房屋即北正房五间、西厢房三间以二万元的价款出卖给杨晓明所有，并约定如国家拆迁，对于该宅基地内的土地补偿款及地上物补偿款为杨晓明所有。2018年11月14日，乔志福将杨晓明诉至本院，要求判令其与杨晓明签订的上述《买卖房屋合同书》无效。经审理，本院作出（2019）京0113民初1603号民事判决书，确认乔志福与杨晓明于2004年3月15日签订的《买卖房屋合同书》无效。杨晓明不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2019）京03民终6025号民事判决书，维持原判。2018年12月16日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，约定：甲方因顺义区××镇××村棚户区改造土地开发项目，需对乙方宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁，甲方应支付乙方拆迁补偿、补助及奖励款共计1882678元，其中：宅基地区位补偿款571095元、房屋及附属物重置成新价补偿款439209元、搬家补助5000元、装修补助52150元、生活补助107468元、移机补助1900元、宅基地内空地奖68508元、提前搬家奖537348元、宅基地合法利用奖100000元。《拆迁补偿安置协议书》另载明：乙方家庭中符合安置资格的人员共0人，仅杨晓明一人享有本项目安置房署名资格，不享受各项拆迁补偿补助及奖励费；乙方按照宅基地使用权证证载面积的70%计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为268．67平方米。2019年3月27日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《北京市顺义区××镇××村棚户区改造土地开发项目安置房认购协议书》（以下简称“《安置房认购协议书》”）一份，约定：乙方自愿认购安置房共1套，实际选房面积共计100平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为210000元，乙方放弃安置面积168．67平方米，甲方应支付乙方放弃安置面积折算的货币安置款共计4327904元。对于上述安置房的认购，杨晓明在《预选房型认购单》上签字予以确认。2019年11月14日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（一）》（以下简称“《补充协议（一）》”）一份，约定：甲方应支付乙方工程配合奖共计100000元。2019年5月17日，乔志福将杨晓明、建邦公司诉至本院，要求确认建邦公司与杨晓明签订的《拆迁补偿安置协议书》、《预选房型认购单》及《安置房认购协议书》无效。经审理，本院作出（2019）京0113民初15553号民事判决书，确认杨晓明与建邦公司于2018年12月16日签订的《拆迁补偿安置协议书》（编号3-1530）以及双方于2019年3月27日签订的《预选房型认购单》无效。杨晓明不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2019）京03民终13772号民事判决书，撤销（2019）京0113民初15553号民事判决书，改判驳回乔志福的诉讼请求。现乔志福以《买卖房屋合同书》无效为由诉至本院，要求分割涉诉宅院及房屋因拆迁所得各项补偿、补助及奖励等全部货币补偿款并要求享有50平方米的回迁安置房购房指标。经核实，建邦公司现已将涉诉宅院及房屋因拆迁所得各项补偿、补助及奖励等全部货币补偿款发放给杨晓明。上述事实，有宅基地登记卡、《买卖房屋合同书》《拆迁补偿安置协议书》《安置房认购协议书》《预选房型认购单》《补充协议（一）》、（2019）京0113民初1603号民事判决书、（2019）京03民终6025号民事判决书、（2019）京0113民初15553号民事判决书、（2019）京03民终13772号民事判决书及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，乔志福与杨晓明签订的《买卖房屋合同书》已经生效判决确认无效，故乔志福应将购房款返还杨晓明，杨晓明应将涉诉宅院及房屋返还乔志福。另，因双方对《买卖房屋合同书》无效均有过错，故应当在各自的过错范围内承担相应的责任。现涉诉宅院及房屋因拆迁已被建邦公司拆除，杨晓明已无法向乔志福返还涉诉宅院及房屋，但乔志福所遭受的损失其应当折价补偿，具体数额由本院酌定，乔志福主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨晓明给付原告（反诉被告）乔志福损失共计十七万一千三百二十九元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告（反诉被告）乔志福的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨晓明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万七千九百八十七元，由原告（反诉被告）乔志福负担（已交纳）；反诉案件受理费二万五千八百七十二元，由被告（反诉原告）杨晓明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 倩