北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21054号原告：唐保珠，女，1975年7月3日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：陈秋余，北京培仁律师事务所律师。被告：金宝生，男，1951年10月29日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：金哲，男，1973年9月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。原告唐保珠与被告金宝生合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐保珠及其委托诉讼代理人陈秋余、被告金宝生的委托诉讼代理人金哲、王士国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐保珠向本院提出诉讼请求：1.金宝生给付唐保珠在大兴区瀛海镇怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼、在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋因拆迁所得50%的拆迁补偿，共计3803347元；2.金宝生给付唐保珠在大兴区瀛海镇怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的总面积为490.32平方米三层车间楼自2010年4月18日至房屋拆迁之日起的房屋租金收入的50%共计320000元；3.本案诉讼费用由金宝生承担。事实与理由：2009年8月4日，唐保珠与金宝生及案外人刘金久签订协议，刘金久将其出资建设的位于瀛海镇怡乐村73号院内南五层楼楼道间西侧的100平米房屋转让给唐保珠所有，一并转让的还有收取租金的权利和如遇拆迁按照每平米2200元向金宝生主张赔偿的权利。2010年4月18日，唐保珠与金宝生签订《合作共建厂房协议合同》，合同约定原被告双方共同出资，在金宝生瀛海镇怡乐村73号院内后院内修建房屋以供出租，其中在院内锅炉房北侧修建200平方米轻钢结构库房，在锅炉房东面建设三层车间楼共450平方米。双方施工后房屋交付金宝生负责管理和出租，租赁费甲乙双方各得50％。合同还约定，若遇到国家占地拆迁赔偿，按双方投资的比例各得50％。金宝生还承诺，如果遇到拆迁至少会给唐保珠两套房子。《合作共建厂房协议合同》签订后，金宝生并未按照合同约定出资，唐保珠单独出资600000元修建完成该协议房屋，因此按照合同约定唐保珠按照投资比例应当享有全部的租金收入及拆迁补偿。但上述房屋依约建成之后一直由金宝生单独收取房租，唐保珠多次向金宝生主张应得的租金，金宝生均以各种理由推脱，至今唐保珠未收到任何租金收入。唐保珠和金宝生合作共建的房屋分别于2014年和2018年被国家拆迁征收，金宝生也因此获得了巨额的赔偿，唐保珠依据双方签订的协议多次向金宝生主张拆迁补偿，均被金宝生拒绝，为维护唐保珠的合法权益，特向法院起诉。金宝生辩称，不同意唐保珠的诉讼请求。本次的拆迁腾退补偿确权依据是2002年的航拍图结合村委会的证明。这些依据在拆迁档案、拆迁腾退实施方案中都有记载，并不是拆迁时地上所有的建筑都平等补偿。特别是唐保珠和金宝生合作建设的三处建筑，都是在城乡规划法实施后建设的，均属违法建设，特别是本案涉及的100平米建筑，镇政府下发了责令改正通知书，在拆迁档案中显示，以上建筑是按每平米200元进行补偿的，所以唐保珠应该实事求是，进行合理分割。关于唐保珠主张租金的问题，房子在2014年已经拆除，之前的租金已经及时结清，唐保珠再主张租金已超过诉讼时效。经金宝生计算应给付唐保珠补偿款68289元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金宝生有一套宅院位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号。2009年4月18日，北京市大兴区恰乐羊毛衫厂、金宝生（甲方）与案外人刘金久签订《合作开发协议书》，载明：“甲乙双方本着互惠互利的原则就改建房屋一事经双方友好协商达成如下协议:一、甲乙双方协商，甲方同意乙方在原有两层楼房的基础上扩建三层，(即第三层，第四层，第五层)总建筑面积1000平方米，加盖三层总建筑面积为1000平方米，新增房屋所有权归乙方所有。二、使用期限以甲方原租地合同(甲方于2001年6月20日与瀛海镇怡乐村村委会)终止之日为准，即从2009年4月20日至2021年6月30日止，共12年零2个月。三、新增楼房建成后第四层、第五层由乙方负责对外出租，第四层、第五层每年出租所得之金额作为投资回报归乙方所有。四、如甲方楼房基础不牢固，建成后出现(如裂纹、裂缝等……)质量问题与乙方无关。五、该楼房建筑期间，如遭遇政府及相关部门干预，致使工程中途停工，乙方的一切经济损失由甲方承担。六、该楼房建成后及经营期间，如遭遇政府或开发商征用，致使本楼房拆除，无论拆迁方是否给予赔偿，甲方皆应按楼房新增总建筑面积每平方米贰仟贰佰元(人民币)赔偿乙方。七、合同期间如因此楼与他人发生纠纷等事宜，一切外事、应酬及其发生的费用皆由甲方承担，乙方不承担任何责任及费用。八、本协议期满之日，如果甲方继续与瀛海镇怡乐村续签土地合同，本协议自动同期延续。”2009年8月4日，金宝生（甲方）、刘金久（乙方）、冯建立（丙方）签订《补充协议》，载明：“经三方协商同意达成以下协议：一、原南二层楼扩建投资人乙方刘金久同意将南五层楼楼道间西侧约100平方米转让给丙方冯建立所有，丙方冯建立向乙方刘金久支付投资金额伍万元整。二、南楼四层、五层出租金归乙方丙方所有。三.南楼扩建工程四层五层约为600平方米，因施工期延误未在2009年6月20日按期完工，被视为违章建筑。附镇政府下发责令限期整顿通知书一份，风险由乙方丙方承担。四、如遇国家占地拆迁时，四层五层约为600平方米按实际赔偿金额甲方乙方各50％，甲方丙方各50％。五、如经甲方努力争取四层五层正常赔偿则按原合同执行。”唐保珠在上述协议落款丙方处签字。唐保珠主张该协议的实际丙方应为其本人，之所以打成冯建立的名字，是因为当时其与冯建立系夫妻关系，协议中的名字因金宝生打印错误未修改，但协议落款处由唐保珠本人签字确认。唐保珠与冯建立原系夫妻关系，后于2012年离婚。冯建立对唐保珠的上述主张予以认可，且对唐保珠在本案中以其名义主张权利表示无异议。2010年4月8日，金宝生（甲方）与唐保珠（乙方）签订《合作共建厂房协议合同》，载明：“经双方友好协商，为了达到利益双赢，特此达成如下协议：一、甲乙双方共同投资50％比例，在甲方瀛海镇怡乐村73号院内后院锅炉房北侧约200平方米左右建设轻钢结构库房。另外，在锅炉房东面建设三层车间楼约450平方米左右。二、甲方负责协调外部关系以此保证乙方正常施工。乙方负责材料购买和施工管理。双方按照标准施工，不得偷工减料。三、在施工期间加强安全教育，如出现人身伤亡事故由乙方负责一切损失和法律责任。四、双方施工后交付甲方负责管理和出租，并按承租方要求进行改造和装修。五、甲方拥有土地和水电所有权。所以扩建后的建筑面积的租赁费为五五开，甲方所得50%，乙方所得50%。六、国家占地拆迁赔偿按双方投资50％比例各得50％，如视为违章不予赔偿，双方共担风险，不得反悔。”后北京亦庄投资控股有限公司（搬迁人，甲方）与金宝生（被搬迁人，乙方）签订《搬迁腾退安置补偿协议》，载明：“一、被搬迁腾退房屋：乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村三东路，宅基地面积2613.33平方米，房屋合法建筑面积1960平方米。二、搬迁腾退补偿金额：1、房屋搬迁腾退补偿款:经北京银城房地产评估有限责任公司评估:1)区位补偿价4233600元;2)房屋重置成新价5331465元；3)装修、附属物作价2881200元;4)其他补偿费:1302554元。总金额为13748819元。2、搬迁腾退补助奖励及其他费用：甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计5225415元，其中包括:1)搬家补助费:29400元；2)提前搬家奖励费:2000元；3)停产停业综合补助费:5141745元；4)工程配合奖:50000元；5)其他费用:2270元。以上1+2共计搬迁腾退补偿金额为18974234元。3、周转费及弃楼款(如有)另行签订补充协议。三、腾房期限与注销：1、乙方应在2018年1月25日前完成搬迁腾退至完全具备拆除条件。经甲方委托的拆除公司验收合格且乙方将腾退房屋宅院钥匙交于甲方视为完全具备拆除条件。乙方未按定期限完成搬迁腾退的，应按每天200元标准向甲方支付违约金，甲方有权从任何一笔应付补偿款或周转费中先行扣除上述违约金。2、乙方应于签订本协议时将房屋所有权证(及/或准建证)和宅基地使用证等有效证件的原件交于甲方。四、选房与结算：1、乙方根据腾房的先后顺序选房并签订《定向安置房买卖合同》，乙方同意以本协议第二条确定的补偿款由甲方扣除或代为支付定向安置房购房款，尚有余款或补偿款不足以支付购房款的，甲乙双方按签订的《搬迁腾退安置补偿协议(补充协议)》执行。2、甲方按照本协议及相关补充协议约定向乙方支付补偿款。甲方逾期向乙方支付补偿款的，应按每天200元标准向乙方支付违约金，但因乙方迟延领取的除外(以银行存单的时间为准)。”唐保珠与金宝生均认可唐保珠诉讼请求中主张的大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院内南五层楼楼道间西侧100平方米房屋是通过上述《补充协议》中从刘金久处转让过来，坐落于搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图中显示的标号（1）的第五层，用于唐保珠自住。唐保珠诉讼请求中的大兴区瀛海镇怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的总面积为490.32平方米三层车间楼即为上述《合作共建厂房协议合同》所涉房屋，坐落于搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图中显示的标号（18）、（19），建成后以金宝生名义管理和出租。唐保珠主张租金是由金宝生收取再支付唐保珠，但金宝生并未将租金交付唐保珠。金宝生主张双方都有收取租金，当时按照各50%及时结清。金宝生主张其于2014年11月13日前将大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院整个院落全部腾空，唐保珠陈述其好像是2015年左右从该院落居住房屋搬走，当时其在本案中主张的另两处房屋应该还没有腾空。搬迁腾退补偿档案中显示北京市大兴区瀛海镇怡乐庄村民委员会曾出具情况说明，证明位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号的被拆迁院落，由于在宅基地面积确认上存在异议，但该户在2014年12月前已完成搬家腾房。双方在本案中均提交了《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。唐保珠与金宝生签订的《补充协议》、《合作共建厂房协议合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。在上述协议中，双方就本案所涉的大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼及在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋，约定如遇国家占地拆迁赔偿各得50%，故对唐保珠要求金宝生支付上述房屋相应拆迁补偿50%的诉讼请求，本院予以支持。关于相应的搬迁腾退补偿款，本院依据唐保珠在本案提交的计算明细中主张的具体补偿项目进行分析核算。唐保珠非大兴区瀛海镇怡乐村集体组织成员，亦非大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院的宅基地使用权人，对其主张搬迁腾退补偿中区位价补偿的请求，本院不予支持。关于房屋重置成新价补偿，本院根据唐保珠在本案中主张的房屋情况、搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图及估价结果通知单显示的建筑面积及金额核算，唐保珠在本案中主张的南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋坐落于搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图中显示的标号（1）的第五层，可得房屋重置成新价为103282元，后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房坐落于搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图中显示的标号（18），可得房屋重置成新价为14294元，锅炉房东面建设的总面积为490.32平方米三层车间楼坐落于搬迁腾退补偿档案中院落及房屋平面示意图中显示的标号（19），可得房屋重置成新价为32328元，上述三处房屋共计可得房屋重置成新价为149904元。上述房屋中根据院落及房屋平面示意图核算的面积除根据估价结果通知单显示的建筑面积（标号19）或按比例核算的建筑面积（标号1）外，其余面积按照其他建筑面积核算其他建筑补偿金额，唐保珠主张的其他建筑补偿119070元不高于本院核算的金额，本院不持异议，予以确认。根据《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，被搬迁房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证、房屋准建证及其他具有法律效力的证明文件上标明的建筑面积为准。不能提供有效证件的，合法建筑面积按合法宅基地面积的75%给予认定。合法宅基地范围以外的房屋、未经批准的二层及以上部分（含二层）及以上部分（含二层），不予补偿。本案中的大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院的合法建筑面积1960平方米并非据实认定，而是根据合法宅基地面积的75%给予认定。据此，本院根据上述标准及唐保珠在本案中主张的房屋具体情况，核算其合法建筑面积为181.52平方米。根据搬迁腾退补偿档案中《房屋搬迁腾退货币补偿价格评估报告》及《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》显示，装修、附属物实行限额补偿，按合法建筑面积1470每平米计算。据此，唐保珠在本案中主张的房屋可得装修及附属物补偿266834元。根据《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，搬家补助费依据合法建筑面积计算，标准为每平方米15元。据此，唐保珠在本案中主张的房屋可得搬家补助费2723元。根据《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，对持有有效营业执照利用住宅房屋从事合法生产经营活动，并满足规定条件的被搬迁人，按照实际的经营面积，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。根据搬迁腾退补偿档案中的《搬迁腾退服务报告》显示，大兴区瀛海镇怡乐村73号院认定经营面积10283.49元，按500元/平方米标准核算。双方均认可唐保珠在本案中主张的在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋，是唐保珠自住，并非用于生产经营，故该房屋不在核算一次性停产停业综合补助费面积之列。双方均认可本案所涉的大兴区瀛海镇怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼以金宝生名义管理出租，据此，本院核算唐保珠在本案中主张的房屋可得一次性停产停业综合补助费341445元。根据《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，以确认的被搬迁的合法建筑面积为选择定向安置房面积的基数。因唐保珠非大兴区瀛海镇怡乐村集体组织成员，不享有选择定向安置房的权利，对其主张的该部分补偿，本院依据唐保珠在本案中主张的房屋核算的合法建筑面积及《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》确认的4600元/平方米的弃楼款标准予以核算，经核算可得相应补偿为834992元。因唐保珠不享有选择定向安置房的权利，且相关利益已按弃楼款标准计算补偿，其主张与购买安置房相关的周转费补偿，缺乏依据，本院不予支持。综上，唐保珠本案中主张的大兴区瀛海镇怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼、在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋共计可得搬迁补偿款为1714968元，唐保珠可得其中的50%即857484元。唐保珠在本案中主张金宝生支付大兴区瀛海镇三东路怡乐村73号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房及在锅炉房东面建设的总面积为490.32平方米三层车间楼自2010年4月18日至房屋拆迁之日起的房屋租金收入的50%，金宝生主张租金双方已实时结清，且唐保珠再主张租金已超过诉讼时效。唐保珠未对其主张的房屋租赁情况、租金标准、租金收入等情况举证证明，且搬迁腾退补偿档案中北京市大兴区瀛海镇怡乐庄村民委员会出具的情况说明，显示大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院在2014年12月前已完成搬家腾房，唐保珠亦未提交证据证明其自上述时间至本次起诉前曾就租金问题向金宝生进行主张，金宝生就此提出诉讼时效抗辩，据此，对唐保珠上述关于租金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、金宝生于本判决生效之日起十日内给付唐保珠位于大兴区瀛海镇三东路怡乐村73号院的搬迁腾退补偿款857484元；二、驳回唐保珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39787元，由唐保珠负担31432元（已交纳），由金宝生负担8355元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年十二月二十五日书记员  寇晓蒙