文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17993号原告：肖艳梅，女，1974年7月30日出生，汉族，住山东省东营市河口区。委托诉讼代理人：罗亚雄，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柳，重庆百事得律师事务所实习律师。被告:重庆新普酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区中兴路228号37-7，统一社会信用代码91500103MA5YQHNYXF。法定代表人:邹世林，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艺宁，该公司员工。委托诉讼代理人：董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。原告肖艳梅与重庆新普酒店管理有限公司（以下简称新普酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖艳梅的委托诉讼代理人罗亚雄、张柳，被告新普酒店公司的委托诉讼代理人夏艺宁、董欣栗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月31日签订的《租赁合同》（判决生效之日为本合同解除时间）；2、判令被告向原告支付2020年3月至9月欠付的租金24480元（其中2020年3月-5月按3400元/月标准计算，6月至9月按3570元/月标准计算）；另外自2020年10月1日起，至合同解除之日的租金（按第三年度租金标准3570元/月计算）；3、判令被告向原告支付自2020年1月-9月拖欠的物业管理费1404元，以及按156元/月的住宅物管费标准计算自2020年10月1日至合同解除之日期间的物业管理费（以届时产生的费用为准）；4、判令被告向原告支付自2019年9月至2020年8月拖欠的公寓公共能耗费98.12元，以及自2020年9月1日起，至合同解除之日期间的公寓公共能耗费（以届时产生的实际费用为准）；5、判令被告向原告支付自2020年6月1日至合同解除之日期间的电费（以届时产生的实际费用为准）；6、判令被告向原告支付自2020年5月6日至合同解除之日期间的水费（以届时产生的实际费用为准）；7、判令被告向原告支付自2020年4月11日至合同解除之日期间的气费（以届时产生的实际费用为准）；8、判令被告向原告支付至合同解除之日产生的垃圾费（以届时产生的实际费用为准）；9、判令被告向原告支付违约金40800元；10、判令被告向原告支付免租期租金3400元；11、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年5月31日签订《租赁合同》。合同中，双方对租赁房屋基本情况、租赁期限、租金及押金、其他费用的承担方式、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等内容，在平等自愿基础上已进行约定。原告已按合同全面履行合同义务。而被告在合同期间，多次明确表示不履行合同义务兵强行降低租金。另外，被告于2019年11月底最后一次向原告支付租金（该租金为2019年12月至2020年2月的租金）后，即未按约定履行合同义务。期间，被告欠付原告2020年3月至9月的租金24480元；被告亦未按约定交清相应租期内的物业等费用。据此，原告为维护自身合法权益，根据《租赁合同》约定及法律规定，依法诉至法院，望判如所请。被告新普酒店公司辩称，1、被告并未擅自解除租赁合同。被告发出解除合同的申请给原告，是协商洽谈的邀请，而非通知解除合同。因疫情不可抗力因素，对于合同解除被告没有违约，不应当承担违约责任。若法院认定被告违约，则违约金过高，请求调整为2个月租金。合同解除时间应为2020年7月2日，之后被告已经搬离，未再继续使用房屋，租金及相关费用也应计算至2020年7月3日。2、被告缴纳租金至2020年2月29日。因疫情，应当免除2个月的租金。3、被告已经结清2020年7月3日之前的物管费、水电气费、能耗费，不应当再支付之后的费用。且原告的费用主张应当实际垫付之后才能向被告追偿。4、即使合同解除免租期，也不能算作是原告的实际损失。合同也未明确约定相应条款，免租期租金不应当得到支持。即使应当支付也应与违约金一并计算。5、被告支付的3400元押金应当进行抵扣。本院经审理认定事实如下：肖艳梅系重庆市渝中区中兴路228号*房屋的权利人。2018年5月31日，肖艳梅（甲方、出租人）与新普酒店公司（乙方、承租人）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区中兴路228号*房屋（建筑面积44.6平方米）出租给乙方使用，租赁用途为民宿。房屋租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，共计五年。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起壹个月的免租期，即2018年6月1日至2018年6月30日止。乙方无需承担免租期内的房屋租金，但应承担除此之外的其它一切费用，包括但不限于水、电、燃气、物管费及本合同约定的其他费用。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为第一年2018年6月1日至2019年5月31日3400元/月；第二年2019年6月1日至2020年5月31日3400元/月；第三年2020年6月1日至2021年5月31日3570元/月；第四年2021年6月1日至2022年5月31日3748元/月；第五年2022年6月1日至2023年5月31日3935元/月。支付方式银行汇款，提前叁个工作日按季支付下一次租金。本合同签订后，甲、乙双方任何一方不得以任何理由调整租金标准，否则将视为违约，并承担相应违约责任。押金3400元，租赁期满，甲方须当日全额退还乙方押金。若因乙方有该房屋未结清的费用，应扣除相应费用之后将剩余部分如数返还给乙方，不足部分由乙方补给甲方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达3000元的。…乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准）。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按当年年租金向对方支付违约金；且甲方还应退还相应的租金及房屋租赁押金。合同还约定了双方的其他权利和义务。后肖艳梅按照合同约定将案涉房屋交付给新普酒店公司使用。新普酒店公司交纳了押金3400元，租金交纳至2020年2月29日。2020年1月底，因新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年2月5日，新普酒店公司向肖艳梅发出通知，内容为：2019年12月，湖北省武汉市新型冠状病毒爆发，并迅速蔓延至全国大部分省市。为积极配合疫情防控工作，维护顾客和员工的生命安全，我公司根据政府相关部门的指令于2020年1月27日起正式停止营业。门店因为不能预见、不能避免、不能克服的原因暂停营业，客观上导致收入骤减，营业亏损。现我司根据《传染病防治法》，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条等相关规定，特向贵方申请解除合同，并退还剩余租金和押金。希望贵方能够切实了解门店情况，给予我公司最大支持与帮助，你我一起共度难关，早日打赢这场疫战。2020年7月2日，新普酒店公司通过微信向肖艳梅发送信息：致肖艳梅业主：今日即2020年7月2日，我方已经将租赁房屋内属于我方的物品全部搬离，腾空了房屋，并且记录了今日水电气的截止度数，具备向你移交房屋的条件。请你立即接房，我方将房屋钥匙无条件移交给你。并告知您，从2020年7月3日起所产生的物管费、水电气费等房屋本身的费用及风险均与我方无关，由您自行承担。特此告知。请与邹娅电话联系取回钥匙（附邹娅联系电话：*）。2020年7月3日，肖艳梅回复：贵我双方于2018年5月31日签订《租赁合同》，并对租赁房屋基本情况、租赁期限、租金及押金、其他费用承担方式、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等内容在平等自愿基础上已进行约定。我方从始至终已按合同约定全面履行合同义务。贵方多次违约，且未经我方确认即擅自搬走房屋内设施设备，另贵方未及时足额交清租期内租金、水电气费、物管费等，故贵方要求我方办理交房相应事宜，我方对该行为不予认可，认为贵方行为不具有合法性、合理性，亦有失契约精神。鉴于贵方在合同履行期间多次违约，望贵方恪守诚守信原则，谨遵合约精神，尊重法律规定，积极履行贵方所负义务，以减少贵我双方损失。2020年7月13日，新普酒店公司缴纳了案涉房屋2020年1月1日至2020年6月30日的物管费936元和2019年9月1日至2020年5月31日的公共能耗费97.97元。2020年7月13日，新普酒店公司还缴纳了案涉房屋2020年7月以前的水费69元、电费268.85元、燃气费16元。上述事实，有房屋产权证、《租赁合同》、收款收据、微信聊天记录截图、缴费清单、用电清单、支付宝缴费凭证截图、通知、回复等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告肖艳梅与被告新普酒店公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告肖艳梅于商铺租赁合同签订后依约将案涉房屋交付给被告新普酒店公司使用，新普酒店公司应当按照合同约定按时足额向新普酒店公司支付房屋租金、物管及水电气费等合同项下的费用。案涉商铺租赁合同履行过程中，新普酒店公司未按时足额向肖艳梅支付租金、物管及水电气费等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于原告肖艳梅请求判决解除原告与被告签订的《租赁合同》的诉讼请求。因被告申请解除案涉租赁合同的请求未经原告认可，因此不符合双方所签《租赁合同》的约定，被告单方搬离租赁房屋的行为属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，属单方违约行为，不符合合同法规定的解除条件，依法不具有单方解除合同的效力。但同时应当指出，房屋租赁合同是一个继续性的合同，在新普酒店公司已明确表示要求提前解除《商铺租赁合同》，并已自行搬离租赁房屋的情况下，强制被告继续履行并不利于经济原则，在此情形下，肖艳梅作为出租人亦应积极采取措施避免案涉房屋空置和损失的进一步扩大。本院基于被告向原告发出申请解除通知的时间、腾房的时间、起诉的时间等具体情况，确认原被告之间订立的房屋租赁合同于新普酒店公司收到本案起诉状副本之日即2020年9月23日解除。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致新普酒店公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月的租金。关于原告请求的2020年3月至9月期间的租金24480元以及2020年10月1日起至合同解除之日的租金的诉讼请求。根据前述2020年3月1日至租赁合同解除之日2020年9月23日，按照合同约定计算租金共计23647元，扣除减免的两个月租金6800元以及被告已支付的押金3400元，新普酒店公司还应支付肖艳梅租金13447元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故新普酒店公司逾期支付合同项下的租金、物管及水电气费等相关费用并单方提前搬离租赁房屋，构成违约，依约应承担相应违约责任。庭审中，被告新普酒店公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为五个月租金即17850元。关于原告主张的被告租赁期间欠付的物业管理费，被告已缴纳案涉房屋物业管理费至2020年6月30日，还应当支付2020年7月1日至2020年9月23日物业管理费共计431.6元。至于原告主张的被告欠付的公寓公共能耗费、电费、水费、气费、垃圾费等费用，新普酒店公司在2020年7月13日已缴纳上述相关费用，至于之后至2020年9月23日之间如产生相关费用，原告并未举示相关证据，原告可在垫付相关费用后再行向被告主张。关于原告向被告主张支付免租期租金3400元的诉讼请求，案涉租赁合同中并无关于取消免租期的约定，对该请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告肖艳梅与被告重庆新普酒店管理有限公司于2018年5月31日签订的《租赁合同》于2020年9月23日解除；二、重庆新普酒店管理有限公司于本判决生效之日立即向原告肖艳梅支付租金13447元；三、重庆新普酒店管理有限公司于本判决生效之日立即向原告肖艳梅支付违约金17850元；四、重庆新普酒店管理有限公司于本判决生效之日立即向原告肖艳梅支付物业管理费431.6元；五、驳回原告肖艳梅的其他诉讼请求。本案受理费减半收取777元，由重庆新普酒店管理有限公司负担297元，原告肖艳梅负担480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月三日书记员  曹燎