广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初14223号原告（反诉被告）：何远香，女，1970年7月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被告（反诉原告）：林燕君，女，1988年2月20日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：聂伟新，广东格方律师事务所律师。原告何远香诉被告林燕君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何远香及其委托诉讼代理人曾旭山，被告林燕君及其委托诉讼代理人聂伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何远香向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月10日至8月10日租金每月4000元共计24000元，并从2020年6月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月10日与被告签订《租赁合同》。原告将符合标准的商铺交给被告作经营使用，刚开始几个月，被告有支付租金，从2020年1月10日起，被告档口继续营业做生意，但总是拒不付租金。被告林燕君辩称：1.本案应当适用不可抗力或情势变更的规定，双方已经协商一致变更、解除合同，被告未构成违约。2020年年初新冠××疫情属于不可抗力因素，对经营以及实现合同目的构成实质性影响。被告已经支付租金至2020年2月9日。经双方协商，原告同意给予被告减免2月及3月的租金。被告自费办理的电卡已交回管理处。2.双方协商一致解除合同，原告应当向被告退回押金及利息，并承担迟延履行的利息。被告林燕君提起反诉称：原告与被告协商一致，双方于2020年5月10日解除租赁合同，但原告至今未向被告返还押金8000元。被告反诉请求：1.原告向被告退回押金8000元及利息（利息以8000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率自2020年5月10日起计算到清偿之日止）。2.本案诉讼费由原告承担。原告何远香对反诉答辩称：被告的反诉请求没有任何依据，应予以驳回。1.双方签订的租赁合同并没有任何关于不可抗力或情势变更的条款。2.被告并不具备在疫情期间可以免费使用涉案商铺的权利，被告应当按照合同约定支付租金。3.原告是私有房产，是通过银行贷款购买的，疫情期间银行没有减免房贷的措施。原告不具有减免房屋租金的条件。4.被告称双方协商一致解除合同并不属实，被告多次要求减免租金但原告不同意，且被告一直占用涉案商铺而且未将钥匙交给原告，涉案商铺一直存在营业状态。被告无权要求返还押金。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定，甲方将其广州环市西路168号天马大厦服装批发大厦二楼2190档出租给乙方经营使用；日期由2018年8月10日至2020年8月10止；乙方必须在每月10日前向甲方交付当月租金，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收押金、收回本物业；该物业的月租金经双方商议为人民币4000元；乙方如果在合同期内提前终止合同、提前退租，则视为乙方违约，甲方收回该物业并没收全部押金；乙方向甲方交付该物业的两个月月租，即人民币8000元整作为押金，押金在合同期最后两个月抵租金（此处有手写字样，划去“月”改为“不”，并加上“到期结清”）；乙方负责在合同期满或退租时，复原该铺交还甲方；等。《租赁合同》签订后，原告把涉案商铺交给被告使用，被告向原告缴纳了8000元押金，并依约支付租金，被告在2020年1月13日最后一次缴纳租金4000元。庭审中，原告主张：被告称钥匙可以随时去拿，2020年5月10日原告就问什么时候交；被告在大概2020年5月底向原告表示要清空并交还商铺，原告自行在2020年5月底去涉案商铺，没看到被告，看到涉案商铺外面摆着东西，没有注意看商铺有没有营业；原告在2020年6月左右去涉案商铺想拿钥匙，到了之后叫管理处的工作人员打电话给被告，被告称没有空；涉案合同现还在履行，被告现仍占用涉案商铺。被告主张：由于疫情，被告没有营业也没有向原告缴纳租金；原告同意免除两个月的租金；双方于2020年5月9日协商一致，被告通知原告已经搬空并于2020年5月10日解除合同；被告接到管理处通知在2020年5月15日到涉案商铺交钥匙，当天原告没有出现，原告让管理处取走钥匙。对于被告在2020年1月13日缴纳的租金，原告主张为2019年12月10日至2020年1月9日的租金，被告主张为2020年1月10日至2月9日的租金。为证明原告不同意减免租金，原告提供原告与被告的微信聊天记录作为证据。微信聊天记录显示，2020年2月11日原告称“靓女不好意思哦，我们这个减不了租金哦”。为证明被告在2020年5月17日仍在经营，原告提供原告与“曾律师”的微信聊天记录作为证据。2020年5月17日原告向“曾律师”发送拍摄商铺内部的视频并称“这个是她之前做的”。为证明原告同意免除两个月租金及双方协商一致解除合同，被告提供原告与被告的微信聊天记录作为证据。微信聊天记录显示，2020年4月27日原告称“……你已经说好了给你减免两个月租金……”“你这个情况不可能我全部我自己来承担这个责任，我已经减了两个月给你啦”。2020年5月9日被告称“已经搬出来了，我叫我小妹搬出来了，你看你要怎么弄”，原告回复“钥匙什么时候交给我”，被告回复“你随时来拿”。2020年5月15日，被告称“你又说你今天来，我今天那边那么多事情，都走不开，我都过来了，你又不过来”。原告回复“行”“电卡交管理处了吗？”。被告回复“扔里面了”。为证明疫情期间涉案房屋所在商场没有正常营业，被告提供《通知》作为证据。《通知》由广州华诚物业发展有限公司于2020年3月12日发出，记载：天马大厦于2020年3月2日上午正式复工启市等内容。为证明被告在2020年1月13日交付的租金为当月即2020年1月10日至2月9日的租金，被告提供租金支付记录作为证据。租金支付记录记载，被告分别在2019年10月16日、2019年11月11日、2019年12月15日支付了租金各4000元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同状态问题。首先，对被告主张本案适用不可抗力或情势变更原则的意见。本案为租赁合同关系，适用上述原则须考究疫情是否对涉案房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，在2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。从被告提供的《通知》亦可知，涉案商铺所在的天马大厦于2020年3月2日开始启市。可见在政府倡导有序复工复产的情况下，至少在3月2日被告已可以开始营业。而从聊天记录看，作为出租方的原告亦积极提供优惠为作为承租方的被告提供便利。综合上述因素，本院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，被告据此作为解除合同的理由不成立。其次，根据双方的聊天记录显示，被告在2020年5月9日向原告发出搬离商铺交还钥匙即解除合同的意思表示，原告于2020年5月10日询问商铺何时交还。可认定合同于2020年5月10日解除，但被告在合同可继续履行的情况下要求解除合同的行为为违约解除。关于租金问题。被告停止支付涉案商铺租金，已构成违约，其应向原告支付交还涉案商铺前的租金。首先，根据合同约定，被告必须在每月10日前向原告交付当月租金。结合被告以往缴纳租金的情况，被告主张其最后在2020年1月13日支付的是2020年1月10日至2月9日的租金，较为符合合同约定。原告主张该日支付的是上月租金的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。其次，根据双方的聊天记录显示，被告在2020年5月15日依约到场交还钥匙，但原告未依约到场。故对被告主张钥匙已交还管理处、涉案房屋已于当天交付的意见，本院予以采信。原告主张房屋一直未交付的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，被告应向原告支付2020年2月10日起至2020年5月15日的租金。再次，基于被告要求减免租金，原告在2020年4月27日微信聊天中表示“说好了给你减免两个月租金”。视为双方协商一致，原告免除被告两个月租金。则被告应向原告支付2020年4月10日起至2020年5月15日的租金。最后，2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，二级响应开始各项经营开始逐步恢复。由此可见，被告承租作经营用途的涉案商铺，将受突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等因素的影响。因此依据公平原则，对2020年4月10日至2020年5月8日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定被告按合同约定租金标准的70%向原告支付。2020年5月9日至2020年5月15日的租金，被告仍应按合同约定租金标准的支付。关于逾期利息及押金。涉案合同的解除主要受疫情防控影响，致使双方对减免租金产生争议，故涉案合同的解除不可完全归责于被告，被告迟延支付租金并非恶意。故对于原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。如前所述原因，原告应向被告退回押金的一半符合公平原则。被告要求退回全部押金及支付押金利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林燕君向原告何远香支付2020年4月10日起至2020年5月15日的租金（其中2020年4月10日至2020年5月8日的租金按2800元/月计算；2020年5月9日至2020年5月15日的租金按4000元/月计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告何远香向被告林燕君退回4000元押金。三、驳回原告何远香其它诉讼请求。四、驳回被告林燕君其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费200元，由原告何远香负担175元，由被告林燕君负担25元；本案反诉受理费50元，由原告何远香负担25元，由被告林燕君负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  谭碧婷二〇二〇年十二月三十日书记员  江一品谭韵瑜