安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初5784号 原告：怀远县唐集供销合作社，住所地安徽省怀远县唐集镇唐集街，统一社会信用代码91340321150101309H。 法定代表人：汤祥光，系该合作社主任。 委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。 被告：怀远县顺达房地产有限公司，住所地安徽省怀远县唐集镇汽车站东侧，统一社会信用代码91340321072399866L。 法定代表人：陈同利，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春，安徽皖成律师事务所律师。 原告怀远县唐集供销合作社（以下简称唐集供销社）与被告怀远县顺达房地产有限公司（以下简称顺达公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月5日作出（2019）皖0321民初2608号民事判决后，被告顺达公司提起上诉。2020年7月27日，蚌埠市中级人民法院以“基本事实不清”为由，撤销原判并发回重审。本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐集供销社及其委托诉讼代理人刘洪庆，被告顺达公司及其委托诉讼代理人张朝徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐集供销社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付原被告双方于2015年8月19日签订的《门面房无偿返还协议书》合同中确定的还原房屋共22间，门面房号为：北楼1、2、3、4、5、7、8、9、13、14、15、19、20号，南楼：1、2、3、5、6、7、8、10、11号（详见平面图）。总价值约660万元（每间约30万元×22间）；2.判令被告赔偿违约金88万元（从2016年10月22日至2019年3月22日共880天×1000元/天=88万元，并继续计算至实际交清房屋为止）合计：748万元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用；4.判令顺达公司承担明龙商城2#楼一层门面房因系违建不能办理房屋产权证而产生的全部经济损失（损失暂定一万元，实际损失待实际发生后另行主张）。事实和理由：2009年9月14日，被告以竞拍方式有偿取得原告所有的HY2009-40号位于怀远县唐集镇原唐集供销社地块用于商品房开发。同日被告方与怀远县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。根据《国有建设用地使用权出让合同》第47条：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿还原用于做“新网工程”，营业房产权归唐集供销社，15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”。依照《国有建设用地使用权出让合同》47条规定，原、被告双方于2015年8月19日签订《门面房无偿返还协议书》，协议书对被告方无偿返还门面房的位置、面积，应返还房屋的具体位置，房屋交付，基本装饰，设备标准，产权登记，违约责任等作了详细规定。该协议书作了公证。现被告开发建设的房屋早已全部完成。但被告方不能按照原被告双方签订的《门面房无偿返还协议书》的内容履行房屋给付义务。后经原告以确认合同有效起诉，案经一、二审判决确认合同为有效。判决生效后，被告仅给付原告房屋六间（见清单），对应交付的22间门面房经多次交涉被告拒不履行给付房屋的义务。按《门面房无偿返还协议书》第八条规定，被告构成违约，应支付原告每天违约金1000元，现被告不按期交房已达862天，被告应承担违约赔偿责任。为维护原告方的合法权益，特诉至贵院请求依法作出公正判决。 原告为证明自己主张，向本院提供下列证据： 1.原被告营业执照等身份信息复印件，证实原被告的诉讼主体资格； 2.国有建设用地使用权出让合同，证明被告依法取得国有建设用地使用权的事实，证明该合同第47条规定被告开发建设的一层门面房的85%无偿返还给原告的事实； 3.怀远县公证处的《公证书》，证明原被告双方于2015年8月19日签订《门面房无偿返还协议书》，并经过公证的事实，该协议书依法被确认为有效合同； 4.照片2张，证明原被告双方于2015年8月19日签订《门面房无偿返还协议书》中所涉房屋已经建成的事实； 5.怀远县人民法院（2017）皖0321民初4620号民事判决书和蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终42号民事判决书，证明原被告双方于2015年8月19日签订的《门面房无偿返还协议书》被生效判决确认有效； 6.房屋交接清单，证明至2018年5月30日，被告方仅交付6间门面房的事实； 7.唐集镇明龙商城1#楼开工报告、建设工程许可证，证实案涉明龙商城1#楼开工日期及延误交房承担违约金计算的依据。 顺达公司辩称：原告的诉请无事实和法律依据，被告是愿意主动将案涉25.5间房屋交付给原告，但原告一直主张要求被告交付28间房屋，导致双方无法达成房屋交接，被告并未违约。具体理由如下：1、根据主管部门的规划，被告开发南、北两栋楼。南楼为1号楼，规划间数为20间，除去第4、9、17是公共楼梯间和12、13间是公共通道，南1号楼间数为15间。北2号楼按照规划也是20间，除去6、10、16间为公共楼梯，第11、12间为公共通道，也还有15间，因此按照双方约定，被告是85%返还给原告，即被告应返还原告25.5间。上次案件原告要求确定合同效力，原告一直要求被告给齐28间，因此双方存在差距，双方未达成交接；2、根据蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终42号民事判决，被告给原告还原的房屋也仅限于规划许可证内符合规划建设的房屋，而被告在北2楼东首违章建造的四间门面房不属于规划建筑范围内，与原告无关，原告无权要求该4建房屋的85%份额。3、在（2018）皖03民终42号民事判决作出后，本案被告于2018年5月20日通过EMS主动给原告和其上级单位，及分管刘明副县长三方分别致函，要求主动将房屋交付给原告，完成交接手续。2018年5月30日原被告双方进行房屋交接，但是由于原告仍然主张28间门面房产生纠纷，导致房屋交接未完成，因此被告按照生效的判决书符合规划的25.5间是同意交付给原告。而原告要求28间是原告不愿意按照已判决生效的法律文书接受房屋，因此不存在被告违约的情形，原告的诉请不存在法律依据。4、明龙商城2号楼有建设工程许可证，原告变更的诉请无法律依据。5、被告相关违建的房屋已经经过怀远县住房和城乡建设局做出了处罚决定，对被告的违建进行了处罚。综上驳回原告的诉讼请求。 顺达公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1、2、4、7无异议；证据3的真实性无异议，但该公证书部分内容错误，除去30间门面房，按照双方约定85%返还，被告应当返还原告25.5间房屋；证据5两份判决书查明的事实中，2014年7月4日顺达公司因超出规划被罚款15万元，该罚款罚的是北2号楼4间违建；证据6真实性无异议，但因返还房屋数量问题存在矛盾，导致2018年5月30日的交接最终未完成。 顺达公司为证明自己主张，向本院提供下列证据： 1.被告营业执照等身份信息复印件，证实被告的诉讼主体资格； 2.EMS回执及原告2018年5月20日《致怀远县唐集供销合作社的函》各一份，证明被告主动要求将房屋交付给原告，被告不存在违约的事实； 3.原被告之间签订的2014年6月25日的唐集镇（明龙商城）规划设计协议一份，证明按照规划许可证设计上的间数，被告已经给原告还原25.5间房屋的事实； 4.房屋交接清单，证明2018年5月20日，被告给原告发函后，在当月30日进行了交接，因房屋间数存在争议，没有交接成功； 5.1号、2号楼的建筑规划许可证，证明1号、2号楼经过主管部门的规划，除去公共楼梯和通道，被告符合规划的共有30间房屋，按照85%返还，应当返还25.5间； 6.住建局24号行政处罚告知书、怀远县法院（2018）皖0321行审53号行政裁定书及被告缴纳的5万元票据，证明北2楼和南1楼都因违章建筑被处罚。 原告对顺达公司提供证据的质证意见为：证据1无异议；证据2真实性无异议，但原告一直都想实现自己的权利；证据3有异议，此协议早于公证协议，应当以公证的协议书为准；证据4无异议，但达不到证明目的；证据5有异议，这只是建设方案，不能证明2号楼已经取得规划许可和建设许可；证据6与本案无关。南1楼的处罚不是在应交付的房屋之内，是在楼两边另外加盖的2层2间房。 结合当事人提供的证据和当庭陈述，本院对于事实认定如下：2009年9月14日，案外人常志与怀远县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让位于怀远县面积约6913平方米的国有建设用地（编号ＨＹ2009-40），土地原使用者为唐集供销社。该合同附则第47条约定：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿返还用于做“新网工程”，营业房产权归唐集供销社，15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”。后该建设用地土地由被告开发使用。 2014年6月25日，根据上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定，唐集供销社（甲方）与被告顺达公司（乙方）签订了《唐集镇（明龙商城）规划设计协议》及唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书，约定：乙方同意1号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方13间面积约514.8平方米；2号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方12.5间面积约495平方米。并约定2号楼超规划所建4间门面房，甲方得2.5间面积约99平方米，乙方得1.5间面积约59.4平方米，具体无偿返还位置以规划设计图为准，无偿返还面积以实际建筑面积为准等，双方并约定了其他相关权利、义务。2014年7月4日，被告因超出批准规划房屋建设被罚款，交纳怀远县村镇建设监察大队罚款15万元。 2015年8月19日，唐集供销社（甲方）与顺达公司（乙方）签订《门面房无偿返还协议书》，双方约定（摘要）：“一、乙方在HY2009-40号地块（唐集供销社），按照怀远县规划局批准的规划设计标准开发建设南（1#）、北（2#）两栋商住楼房。按照规划设计要求，乙方建设的两栋商住楼房的一层均为门面房。二、乙方将两栋商住楼房的一层门面房的85%无偿返还给甲方用于做新网工程营业房，营业房产权归甲方所有，其余15%归乙方所有。具体无偿返还给甲方的门面房位置和面积如下：㈠南（1＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为767.75平方米，乙方应无偿给甲方608.85平方米，从西至东共20间，依次序号为第1、2、3、5、6、7、8、10、11、14、15、16、18、19、20号门面共15间，为乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立门面房，第4、9、17间为楼梯间，第12、13是公共通道。㈡北（2＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为733.22平方米，乙方应无偿给甲方514.8平方米，应为15.99套门面房，从西至东共24间，依次序号为第1、2、3、4、5、7、8、9、13、14、15、19、20号门面共13间，乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立间，第6、10、16间为独立楼梯间，第11、12是公共通道（附1＃、2＃无偿返还位置图）。㈢乙方无偿返还给甲方的门面房，每间门面宽度不得小于3.3米，深度不得低于12米，否则小于宽度的部分和超过深度的部分不计入还原面积，同时甲方对超出部分不承担另行支付房款的义务；遇套内面积尾数不够返还时，按四舍五入的原则取得房屋所有权。㈣、房屋交付：1、乙方自取得施工许可证之日起14个月交付房屋，如因乙方原因延期交付，须经甲方书面同意，否则视为乙方违约。如遇不可抗力因素延期的，乙方书面通知甲方并付相关证明材料。2、乙方交付的房屋必须是经过政府相关部门综合验收的房屋，否则视为乙方未交付，按延期交付处理。七、产权登记：乙方应当在房屋交付甲方之日起180日内，将返还门面房产权登记到甲方名下，甲方取得营业房记地产权证书，相关税、费均由乙方承担。五、违约责任：甲乙任何一方违反本协议约定，则承担违约责任。违约方每延迟一日支付给守约方违约金1000元，直至按照协议约定履行完毕为止”。上述协议签订后，安徽省怀远县公证处于2015年8月20日对该协议进行了公证。2017年8月14日，唐集供销社起诉顺达公司要求确认2015年8月19日双方签订的《门面房无偿返还协议书》有效。2017年10月24日，本院作出（2017）皖0321民初4620号民事判决，确认《门面房无偿返还协议书》部分条款无效。2018年4月28日，蚌埠市中级人民法院依据（2018）皖03民终42号民事判决书，判决撤销本院（2017）皖0321民初4620号民事判决；涉案《门面房无偿返还协议书》第一条、第三条、第五条、第八条至第十二条约定有效，第二条、第四条、第七条中关于符合规划建设范围内房屋的约定内容有效（该规划建设范围以政府部门颁发的建设工程规划许可证载明内容为准）。 另查明：案涉工程1号楼于2015年2月3日取得《建设工程规划许可证》；2015年12月10日取得《开工报告》；2016年1月6日取得《建筑工程施工许可证》。 2018年5月30日，怀远县顺达房地产有限公司向怀远县唐集供销合作社交付南1楼门面第14间、15间、16间、18间、19间、20间。 在案件审理过程中，本院对于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定及法律后果向原被告进行了明确的法律释明。 经实地勘验，北2号楼11、12图纸显示是通道，实际是门面房，13、14显示是门面房，实际是通道。 以上事实由原被告的企业、个人身份信息复印件、EMS回执单、《门面房无偿返还协议书》《公证书》《致怀远县唐集供销合作社的函》、房屋交接清单、（2017）皖0321民初4620号民事判决书、（2019）皖0321民初2608号民事判决书、蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终42号民事判决书及当事人陈述予以证实。 本院认为：被告顺达公司能够在国有建设用地上进行房地产建设和开发，依据的是案外人常志于2009年9月14日与怀远县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，协议附则第47条关于：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿返还用于做“新网工程”，营业房产权归唐集供销社，15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”的约定，既是本案原告唐集供销社主张权利的理由，也是原被告在签订协议时必须遵守的基础。 关于生效判决中认定的《门面房无偿返还协议书》中“符合规划建设范围内房屋的约定内容有效”对本案的影响。人民法院并非认定建筑是否属于“规划建设范围内”的有权机构，现有证据、当事人陈述及走访，也不能替代有权机构对于建筑物是否属于“规划建设范围内”的书面认定。因此，在本院实地勘验和走访后，结合北2号楼为底上均六层实体建筑及实际建筑与约定图纸存在差距的事实认为：首先，《国有建设用地使用权出让合同》明确说明，国有土地受让方应当返还“85%无偿返还用于做"新网工程"”，唐集供销社无权以再行签订合同的方式对于比例进行缩减或调整；其次，原被告依据合同交付房屋，并不能必然导致物权确权的后果，是否属于规划外建设，被告实际交付后有权机构仍然可以查证、查处；再次，任何人不能从错误行为中获取利益。在有权机构对于建筑物是否属于“规划建设范围内”未进行认定的前提下，被告继续占有自称是违规建设的房屋，出租甚至于出让，不具有合理性。最后，生效判决并没有认定“规划建设范围”，有权机构也未进行确认。被告方认为不应当交付，应当提供证据证实不应当交付的理由符合生效判决认定的“规划建设范围”。但在没有约定和法定前提下，国有土地产生的利益，不应当由个人以“可能是违建”的名义持续享有。因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。对于南1号楼无争议部分，应当予以交付（从西至东共20间门面房，其中4、9、17为楼梯，12、13为通道。除已经交付的14、15、16、18、19、20号以外，应当交付第1、2、3、5、6、7、8、10、11号，共计9间）。有争议部分，综合实勘图和《门面房无偿返还协议书》认定：（从西至东共24间门面房，其中6、10、16为楼梯，13、14为通道。第1、2、3、4、5、7、8、9、11、12、15、19、20号，共计13间。） 关于违约金。原被告对于违约金虽然有过明确约定，但违约金的认定，应当符合基本的公平原则。本案中，被告确有怠于履行交付的行为，但原告作为非私营单位，长期未接收无争议部分，造成财产损失，也存在过错。并且，在部分建筑物是否属于“规划建设范围内”未进行认定的前提下，本院以前述理由认定房屋应当交付，原告可能获取的利益有超出预期的可能。因此，原告关于违约金及其他损失的诉请及房屋交付前的租赁费用，可作为被告损失的填补，该诉讼请求及其他损失的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告怀远县顺达房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告怀远县唐集供销合作社交付明龙商城南1号楼一屋门面房9间（从西至东共20间，依次序号为第1、2、3、5、6、7、8、10、11号），向原告怀远县唐集供销合作社交付明龙商城北2号楼一层门面房13间（从西至东共24间，依次序号为第1、2、3、4、5、7、8、9、11、12、15、19、20号）； 二、驳回原告怀远县唐集供销合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64160元，由原告负担11299元，被告怀远县顺达房地产有限公司负担52861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  褚宏泉 审 判 员  陈 娟 人民陪审员  张传良 二〇二〇年十二月十一日 法官助理唐春霞 书记员葛政明 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。 附相关法律条文： 1．《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。