上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4825号原告：上海元中实业有限公司，住所上海市。法定代表人：高国琳，执行董事。委托诉讼代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：宋传聪，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告：上海东语进出口有限公司，住所上海市。法定代表人：汤晓泉。被告：汤晓泉，男，1980年2月7日出生，汉族，住上海市。被告：上海挚捷行国际贸易有限公司，住所中国(上海)自由贸易试验区美盛路********。法定代表人：汤晓泉。委托诉讼代理人：何强，男。被告：叶舟，男，1975年12月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。原告上海元中实业有限公司与被告上海东语进出口有限公司、汤晓泉、上海挚捷行国际贸易有限公司、叶舟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法由张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海元中实业有限公司(以下简称“元中公司”)的委托诉讼代理人秦嘉奎、宋传聪，被告上海东语进出口有限公司(以下简称“东语公司”)的法定代表人汤晓泉，汤晓泉，上海挚捷行国际贸易有限公司(以下称“挚捷行公司”)的法定代表人汤晓泉及其委托诉讼代理人何强，叶舟的委托诉讼代理人周雪爽、葛晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海元中实业有限公司提出的诉讼请求：1、判令东语公司向元中公司支某租金人民币750413.79元(以下币种均为人民币)；2、判令东语公司向元中公司支某物业管理费34394.2元；3、判令东语公司向元中公司支某电费30561.52元；4、判令东语公司向元中公司支某逾期支某租金、物业管理费、电费的日违约金共计48687.31元；5、判令东语公司向元中公司支某一次性解约违约金673438.32元；6、判令汤晓泉对第一项诉请在150000元的范围内承担连带责任；7、判令挚捷行公司在XXXXXXX元范围内对第一至五项诉讼请求承担补充赔偿责任；8、判令叶舟在450000元范围内对第一至五项诉讼请求承担补充赔偿责任；9、本案受理费由各被告共同承担。事实与理由：2019年4月16日，元中公司与东语公司签署《房屋租赁合同》，约定元中公司将位于本市普陀区中山北路2900、2918号东方国际元中大厦C栋二层房屋(以下称系争房屋)租赁给东语公司用于经营使用，总租金为XXXXXXX.4元。根据合同约定，租期为2019年4月18日至2019年10月17日，且约定如逾期交还的则按照月租金的双倍支某占用期间的使用费。2019年5月14日，元中公司收到东语公司支某的租赁保证金215857.89元，另因东语公司实施二次装修，元中公司安排的物业公司于2019年5月31日收到东语公司支某的费用128808.85元(含装修保证金59349.5元)。此后，东语公司一直处于欠付费用状态。元中公司多次催缴后，其仅于2019年8月22日、9月17日、9月20日向元中公司陆续支某了100000元、20000元、20000元的租金，其他费用均未支某。2019年9月5日，东语公司及其法定代表人汤晓泉向元中公司共同出具了一份《还款协议》，东语公司承诺在2019年9月21日前将150000元租金支某至元中公司，汤晓泉对此支某承担个人保证责任。但元中公司至今未收到该笔款项。因东语公司恶意拖欠费用，元中公司于2019年9月2日终止了租赁合同，并通知东语公司立即搬离、腾空交还系争房屋。但东语公司仍继续占用迟迟未动，直至2020年1月17日才向元中公司交还房屋。另，2020年1月，东语公司办理了减资的工商变更登记，依据获取的有关东语公司的工商档案信息，其减资过程显示为：1、2019年8月20日，股东会决定，股东挚捷行公司从认缴的950万元注册资本减资为认缴95万元，股东叶舟从认缴的50万元注册资本减资为认缴5万元；2、2019年11月21日，股东挚捷行公司及叶舟出具《有关债务清偿及担保情况说明》，称其在减资的股东会决定作出后编制了资产负债表及财产清单，10天内通知了债权人，并于2019年9月20日在青年报上刊登了减资公告，资产负债表及财产清单显示其对外债务为零。而在第一公司减资的股东会决议作出之时，元中公司就东语公司欠付费用的事宜已经多次向其催讨。在东语公司办理减资的工商变更过程中，东语公司及其股东明确知晓元中公司为其债权人，东语公司对外债务不可能为零，其理应以书面方式通知元中公司。然而东语公司并未将其减资情况向元中公司做过任何披露，在客观上导致其实际偿债能力大幅降低，对元中公司的债权造成了实际的侵害，股东挚捷行公司及叶舟应依法承担责任。被告上海东语进出口有限公司、汤晓泉、上海挚捷行国际贸易有限公司共同辩称：关于元中公司主张的租金等费用，东语公司仅应承担其中的36.5%。因为，当时租赁系争房屋时，东语公司曾与案外人上海国际服务贸易(集团)有限公司、上海兆威国际贸易有限公司、上海顶星文化传播有限公司约定四方共同组建成立新公司、共同经营系争房屋。为此，上述四方还于2019年7月10日签订过协议。之后，由于其他三方的资金未到位，致使新公司未能成立。故被告认为租金等费用应由四方共同承担，申请法院追加上述三公司作为共同被告参加诉讼。另，元中公司计算的租金有误。至于元中公司主张的汤晓泉与挚捷行公司因减资应承担连带责任之理由不能成立。汤晓泉出具《还款协议》时并非以个人名义，而是作为东语公司的法定代表人，以东语公司的名义出具。综上，不同意元中公司的诉讼请求。被告叶舟辩称：就元中公司第1-5项诉请不予同意，理由同其他被告的答辩意见。第6、7项诉请，不发表意见。关于第8项诉请，因叶舟在东语公司减资前已经按认缴金额全部缴纳了出资额，履行了出资义务，无需承担该项诉请，第9项诉请，因叶舟与房屋租赁合同无关，无需承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2019年4月16日，元中公司与东语公司签订《房屋租赁合同》。约定：元中公司将其位于本市普陀区中山北路2900、2918号东方国际元中大厦C栋二层租赁区域(以下称系争房屋)出租给东语公司；面积886.99平方米；租赁期自2019年4月18日起至2019年10月17日止，租金为XXXXXXX.4元；月租金每个公历月支某一次，即每个公历月的20日前支某下一期的月租金；第一期租金，如东语公司在签署合同前已向元中公司缴纳租赁意向金，则该租赁意向金可用于冲抵第一期租金，租金不足部分，东语公司应于本合同签订后的7个工作日内支某完毕；若本合同因东语公司的原因提前解除，东语公司已支某的下一期租金不予返还；东语公司应于签订本合同10个工作日内向元中公司支某租赁保证金215857.89元，作为东语公司依约履行本合同的租赁保证金；东语公司还应支某物业管理费，物业费价格以及物业服务的内容以双方签约的物业管理合同为准；东语公司应于每个日历月10日前支某下一日历月的物业管理费；东语公司须自行负担与使用租赁房屋有关的电话费、水费、电费及其他费用，东语公司根据独立安装的表具，在每日历月10日前向元中公司或有关部门或物业管理公司缴纳电费等公用事业费用；除元中公司同意东语公司续租外，东语公司应在本合同的租期届满或终止的当日返还该房屋，未经元中公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，东语公司应按本合同解除前其已付最高月租金标准进行计算的2倍向元中公司支某该房屋占用期间使用费；租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，元中公司有权收回该房屋，东语公司须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的60日内与元中公司联系交回房屋事宜，东语公司应于本合同终止之后当日内将该房以现状交还元中公司；租赁期满当日或本合同提前终止之日，若东语公司未能交还该房屋，元中公司除有权按照本合同规定向东语公司收取占用使用费及其他费用以外，东语公司视为放弃屋内的物件包括但不限于货品等，元中公司还有权在15日后停止公用能源的供应(包括但不限于水、电等)、开启及更换房屋的门锁，将物品搬出，办理公证，收回房屋；东语公司逾期向元中公司支某租金或本合同约定的应由东语公司向元中公司或物业管理公司支某的任何一项费用累计超过15日，元中公司有权没收东语公司的租赁保证金、要求东语公司支某欠付的任何费用、补交免租期(如有)所免除的租金等各项费用、解除本合同并合法提前收回该房屋，同时有权要求东语公司按月租金的3倍金额向元中公司以及最后一个月物业管理费的3倍金额向物业管理公司支某一次性违约金。二、上述合同签订后，元中公司于2019年4月18日向东语公司交付系争房屋，并于同年5月14日收到东语公司委托案外人支某的215857.89元、5月31日收到128808.85元、8月22日收到100000元、9月17日收到20000元、9月20日收到20000元。三、之后，因东语公司欠付租金等费用，元中公司催讨未果，于2019年9月2日采取封门措施，将东语公司人员驱离出系争房屋。四、2019年9月5日，东语公司出具《还款协议》，其中载明：应东语公司提出的房租还款协议，先将拖欠元中公司的系争房屋房租款共计150000元补交给元中公司，筹措期限为15天。以上内容东语公司法人代表汤晓泉确认认可，并作出保证，保证该笔还款于2019年9月21日支某到元中公司。在上述《还款协议》最后落款处，汤晓泉在东语公司法人代表一栏内签字，并加盖了东语公司图章。五、2020年1月3日，东语公司收到元中公司的《通知函》，主要内容为：根据双方签订的房屋租赁合同，月租金标准为215857.89元，租赁保证金为215857.89元；2019年5月14日，元中公司收到东语公司支某的租赁合同约定的租赁保证金215857.89元，因东语公司实施二次装修，物业公司于2019年5月31日收到东语公司支某的费用128808.85元(含装修保证金59349.5元)；2019年5月-9月期间，因东语公司欠付租金、物业费等相关费用未付，元中公司曾多次发送书面缴费通知书，东语公司分别于2019年8月22日、9月17日、9月20日向元中公司支某100000元、20000元、20000元；2019年8月23日，东语公司安排挚捷行公司向元中公司开具一张银行支票以便支某欠付的元中公司之部分租金，金额为150000元，但元中公司至承兑行承兑未能取得任何款项；2019年9月5日，东语公司及法定代表人向元中公司出具《还款协议》，东语公司承诺在2019年9月21日前将150000元租金支某至元中公司，且法定代表人同意对该款项的支某承担个人保证责任，但截止目前为止，元中公司未收到上述款项；元中公司告知东语公司，应将系争房屋内可移动物品在7日内搬离清空，元中公司有权在7日后将系争房屋收回，同时东语公司应一并支某拖欠租金及承担相关违约责任。六、2020年1月6日，东语公司向元中公司出具《承诺书》，其中载明：东语公司与元中公司签署有相应房屋租赁合同，合同就系争房屋事宜达成约定，在东语公司使用系争房屋过程中自行安排将有关物品存放于租赁房屋中。在租赁合同履行期间，因东语公司就支某元中公司租金、物业费等相关费用事宜与元中公司产生争议，故元中公司依照租赁合同的约定将租赁房屋门锁予以更换。东语公司向元中公司承诺：1、在搬离租赁房屋内物品前，东语公司将向元中公司提出申请并经许可以便元中公司安排工作人员协助搬离物品；……4、东语公司承诺在2020年1月17日前将存放于租赁房屋内的物品全部搬离。嗣后，东语公司如期搬离系争房屋。七、根据工商部门档案信息资料显示，2019年8月20日，东语公司股东会决定，股东挚捷行公司从认缴的950万元注册资本减资为认缴95万元，股东叶舟从认缴的50万元注册资本减资为认缴5万元。2019年11月21日，股东挚捷行公司及叶舟出具《有关债务清偿及担保情况说明》，称其在减资的股东会决定作出后编制了资产负债表及财产清单，10天内通知了债权人，并于2019年9月20日在青年报上刊登了减资公告，资产负债表及财产清单显示其对外债务为零。当日，东语公司向工商部门提交《公司登记(备案)申请书》，将注册资本从1000万元变更为100万元。2020年1月，经工商部门核准，上述减资变更登记完成。审理中，元中公司表示，元中公司前期收到的款项是东语公司支某的租赁保证金215857.89元，后因东语公司实施二次装修，元中公司安排物业公司于2019年5月31日收到东语公司的128808.85元系装修保证金59349.5元及垃圾清运费、装修期间的水电费及装修管理费。之后支某的100000元、20000元、20000元系租金，其他费用均未支某。东语公司及挚捷行公司表示，前期东语公司未向元中公司支某过分文，当时东语公司是向案外人上海国际服务贸易(集团)有限公司公司支某了50万元的投资款，然后由该公司向原告支某的租赁费用，至于支某多少、如何分配，被告并不知晓。对此，本院当庭告知被告：鉴于元中公司已认可东语公司支某了上述费用，现被告对金额及性质持疑义，应与案外人核某某向法院举证并提出书面异议，否则视为认可元中公司之陈述意见。嗣后，被告未提交书面异议。关于元中公司在本案诉请中主张的违约金，被告均表示过高，请求法院予以调整。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。元中公司提供的《房屋租赁合同》是其与东语公司之间签订，形式及内容均无违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。各方应当按照上述合同约定行使权利、承担义务。至于东语公司提供的租赁合同，系复印件，亦无元中公司盖章确认。本院难以认定其真实性，东语公司主张应按其提供的合同履行之意见不予采纳。一、关于东语公司欠付的租金。经查，自2019年4月18日元中公司向东语公司交付系争房屋直至同年9月2日元中公司采取封门措施及停水停电期间，根据合同约定的租金标准197869.73元/月(合同约定之租金总额XXXXXXX.40元÷租期六个月)，东语公司租用系争房屋期间的租金额应为890413.79元(按4.5个月计)。现东语公司已支某租金为140000元，尚欠元中公司租金750413.79元(890413.79元-140000元)。元中公司要求东语公司支某上述租金之诉请，符合合同约定，本院予以支持。二、关于物业管理费是否应当支某。虽然双方未按合同约定另行签订物业管理合同，但从合同中明确约定了被告应当支某物业管理费的时间节点、付款至收款方(上海威尼佳物业服务有限公司)的账户名、开户行和账号等内容，再结合合同履行期间，东语公司在元中公司向其催讨物业管理费时并未对此提出异议，可以看出双方在签订合同时的真实意思系东语公司承担系争房屋的物业管理费。元中公司在根据物业公司出具的情况说明、已与物业公司结清相关费用的情况下，要求东语公司承担物业管理费34394.2元之诉请，依法有据，本院予以支持。东语公司称物业管理已包含在租金内，缺乏事实与法律上的依据，本院不予采纳。三、关于电费30561.52元。本案中，元中公司主张的该部分电费为2019年5月23日至2020年1月17日期间的租金。然，其自述系于2019年9月2日采取封门、停水停电措施，且未与东语公司就使用状况进行核对、确认，现元中公司主张2020年1月17日之前的电费，缺乏事实依据，根据元中公司提供的现有证据，本院难以认定，对其该部分诉请不予支持。四、关于元中公司主张的逾期支某租金、物业管理费、电费的违约金48687.31元。本案中，元中公司表示未按合同中约定的日千分之七的标准计付，同意按年利率的24%之标准计算，东语公司提出过高。本院根据相关法律规定，酌情确定东语公司应承担逾期支某租金及物业管理费的违约金为25000元。五、关于元中公司主张的一次性解约违约金。根据合同约定，因东语公司逾期支某租金等费用累计超过15天的，元中公司有权没收东语公司的租赁保证金，要求东语公司支某欠付的任何费用，解除合同并合法提前收回房屋，同时有权要求东语公司按月租金的3倍金额向元中公司以及最后一个月物业管理费的3倍金额向物业公司支某一次性违约金。审理中，东语公司提出违约金过高，并认为其并未违约，租赁保证金应当退还。本院认为，根据前述查明情况，东语公司逾期支某租金等费用，系违约，应当承担违约责任。但考虑到合同中约定的违约金确属过高，本院根据合同酌情调整为保证金不再退还后，东语公司按再支某违约金197869.73元。六、汤晓泉是否应承担连带责任。元中公司该项诉请的依据是汤晓泉签字并由东语公司盖章确认的《还款协议》。其中载明：“应东语公司提出的房租还款协议，先将拖欠元中公司的系争房屋房租款共计150000元补交给元中公司，筹措期限为15天。以上内容东语公司法人代表汤晓泉确认认可，并作出保证，保证该笔还款于2019年9月21日支某到元中公司。”从上述内容中分析，汤晓泉是以东语公司法定代表人的名义作出保证，保证东语公司支某租金150000元。本院还注意到，在该还款协议的最后落款处，汤晓泉亦是在东语公司法人代表一栏处签字，并在自己签名上加盖了东语公司图章。上述事实说明当时汤晓泉是以法定代表人的身份代表公司作出的付款承诺和保证，并不能得出其个人对东语公司应当支某的租金承担连带担保责任的结论。元中公司主张汤晓泉在租金150000元范围内承担连带责任缺乏事实及法律上的依据，本院不予支持。七、挚捷行公司与叶舟是否应在减资范围内承担补充赔偿责任。根据相关法律规定，公司减资时，应编制资产负债表及财产清单，并采取有效方式通知债权人，根据债权人的要求清偿债务或者提供担保，以保障债权人的合法权益，上述行为既是公司减资前对债权人应当履行的义务，同时也是股东对公司减资部分免责的前提。经查，东语公司及其包括挚捷行公司和叶舟在内的股东在2019年9月至12月期间，对东语公司就系争房屋欠付租金等费用相关事宜清楚知晓，但并未就减资情况(挚捷行公司减资XXXXXXX元、叶舟减资450000元)向元中公司作任何有效披露和通知，未完成法定通知义务，不符合公司减资的法定程序，属于违法减资。故元中公司要求挚捷行公司及叶舟分别在XXXXXXX元、450000元范围内对东语公司上述欠款承担补偿赔偿责任之诉请，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十七条、〖最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)〗第十三条、第十四条之规定，判决如下：一、被告上海东语进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海元中实业有限公司租金人民币750413.79元；二、被告上海东语进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海元中实业有限公司物业管理费人民币34394.20元；三、被告上海东语进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海元中实业有限公司逾期支某租金及物业管理费的违约金人民币25000元；四、被告上海东语进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海元中实业有限公司一次性解约违约金人民币197869.73元；五、被告上海挚捷行国际贸易有限公司在人民币XXXXXXX元范围内对上述主文第一至第四项的付款义务承担补充赔偿责任；六、被告叶舟在人民币450000元范围内对上述主文第一至第四项的付款义务承担补充赔偿责任；七、对原告上海元中实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币18637元，由原告上海元中实业有限公司原告负担人民币4768元，被告上海东语进出口有限公司负担人民币13869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年十二月二十八日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告，债权人自收到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五天内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。第十四条股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。