广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2265号原告：珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××××××物业管理用房，统一社会信用代码914××××××××××744XJ。法定代表人：王庆芬，总经理。委托诉讼代理人：胡悦，公司员工。被告：刘博，男，1994年11月18日出生，汉族，公民身份号码430××××××××××××03X，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××××××××。原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）与被告刘博（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理，依法适用小额诉讼程序。因被告下落不明，本案裁定转为适用普通程序后公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡悦到庭参加诉讼。被告经本院公告送达，于公告期限届满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年6月至2020年6月的物业服务费3324.5元及2018年5月至2020年3月公摊电费308.92元；2.被告支付滞纳金违约金1215.3元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为桃源居小区提供物业管理服务，被被告是该小区5栋2单元103号房屋的业主。作为涉案房屋的所有权人，被告接受了原告提供的物业服务。根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》关于物业费的约定，被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.3元的标准缴纳物业费，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额5‰的违约金。公共电费按房屋建筑面积实际分摊（因开发商珠海市斗门忠信房产开发有限公司未将公共用电表过户给原告，每月电费由该公司支付后，原告将费用返还给该公司）。本案被告的住房面积为102.29平方米，每月应支付的物业服务费为132.98元。自2018年6月开始，被告故意拖欠物业服务费，原告多次书面、电话、短信通知被告缴费未果。至2020年6月，被告共欠25个月物业服务费合计3324.5元，2018年5月至2020年3月公摊电费308.92元，应付违约金1215.3元（违约金按1‰计算），共计4848.72元。为维护自身的合法权益，特诉至法院。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.委托银行电脑代收小区管理服务费合同；3.物业管理合同；4.补充协议；5.物业管理合同续订书；6.公告；7.通知；8.桃源居物业费调整征求意见表；9.照片；10.物业服务企业资质证书、珠海市物业服务企业登记备案证明；11.不动产信息登记表。被告缺席，未提交书面的答辩意见和证据材料。庭审过程中，原告当庭出示了证据的原件核对。经审查，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为珠海市斗门区×××××××××“忠信桃源居”小区提供物业管理服务，期限自2008年8月1日起至2013年8月1日止。2008年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《补充协议》，约定“忠信桃源居”小区电梯房首层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.1元计算（包含0.2元公摊水电费）；电梯房住宅物业按建筑面积每月每平方米1.3元计算（包含0.3元公摊水电费）。2013年7月10日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司续订《物业管理合同》，期限自2013年8月1日起至案涉小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。2016年5月4日，原被告签订《前期物业服务协议》、《委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同》。《前期物业服务协议》约定原告为包括被告在内的“忠信桃源居”小区全体业主提供物业管理服务，服务内容包括房屋公用部位的清洁维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，保安工作管理，交通秩序和车辆停放管理等；被告从接收或者应当接收所购房屋之日（以开发商公布竣工验收日）起向原告缴纳物业服务费；电梯房首层住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取，电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，公摊水电费按实际分摊；物业服务费每月10日前缴纳，未按时缴纳物业服务费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金；被告违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交缴有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用和滞纳金。《委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同》约定委托建设银行采用电脑内部转账的方式支付物业服务费，因账户冻结或存款不足支付物业服务费，原告另行通知被告处理。另查明，被告于2016年期间向案外人刘玉清、常素敏购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××的房屋。同年5月4日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于同月13日领取了权利证书（不动产权证号码20160041261），房屋的建筑面积为102.29平方米。用途为成套住宅，权证状态未变更。庭审中，原告述称被告自2018年6月之后未缴纳物业服务费，案涉小区至法庭辩论终结之日未成立业主委员会。本院认为：原告通过协议的方式获得案涉“忠信桃源居”小区的物业管理服务后，与被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律效力。原告为被告提供了相应的物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费。经本院核算，自2018年6月1日起至2020年6月30日止，被告应向原告支付的物业服务费为3324.41元（102.29平方米×1.3元/月/平方米×25个月），原告主张超过本院核算部分本院不予支持。关于逾期支付物业服务费违约金的问题。依约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，该滞纳金实际为违约金。被告拖欠物业服务费，原告要求被告从逾期之日起至2020年6月30日止按照每日千分之一支付滞纳金，低于原合同约定的标准，本院予以支持。但每月物业费滞纳金最高以当月物业服务费为限，超过部分，本院不予支持。经核算（详见附表），被告应当向原告支付逾期违约金为1277.55元，原告主张被告支付逾期违约金1215.3元，低于本院核算的违约金数额，属于原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于公摊电费其滞纳金的问题。原告未提交相应的证据证明上述费用的实际发生情况，本院无法核算被告应当承担的具体金额，原告主张上述费用及其滞纳金的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘博于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司支付2018年6月至2020年6月期间的物业服务费3324.41元；二、被告刘博于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司支付2018年6月2020年6月期间逾期支付物业服务费的违约金1215.3元；三、驳回原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司已预交），由原告珠海市斗门区忠诚物业服务有限公司负担5元，由被告刘博负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠审 判 员  刘改宏人民陪审员  李 明二〇二〇年十二月三日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附：滞纳金计算表月度当月物业费计算期间逾期天数利率滞纳金2018.6132.982018.6.11-2020.6.307501‰99.732018.7132.982018.7.11-2020.6.307201‰95.752018.8132.982018.8.11-2020.6.306891‰91.622018.9132.982018.9.11-2020.6.306581‰87.52018.10132.982018.10.11-2020.6.306281‰83.512018.11132.982018.11.11-2020.6.305971‰79.392018.12132.982018.12.11-2020.6.305671‰75.42019.1132.982019.1.11-2020.6.305361‰71.282019.2132.982019.2.11-2020.6.305051‰67.152019.3132.982019.3.11-2020.6.304751‰63.172019.4132.982019.4.11-2020.6.304461‰58.782019.5132.982019.5.11-2020.6.304161‰55.322019.6132.982019.6.11-2020.6.303851‰51.22019.7132.982019.7.11-2020.6.303551‰47.212019.8132.982019.8.11-2020.6.303241‰43.092019.9132.982019.9.11-2020.6.302931‰38.962019.10132.982019.10.11-2020.6.302631‰34.972019.11132.982019.11.11-2020.6.302321‰30.852019.12132.982019.12.11-2020.6.302021‰26.862020.1132.982020.1.11-20200.6.301711‰22.742020.2132.982020.2.11-20200.6.301401‰18.622020.3132.982020.3.11-20200.6.301101‰14.632020.4132.982020.4.11-20200.6.30801‰10.642020.5132.982020.5.11-20200.6.30501‰6.652020.6132.982020.6.11-20200.6.30191‰2.53合计（元）1277.55