大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5978号原告：沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会，住所地大连市沙河口区星海中龙园小区。负责人：汤波，主任。委托诉讼代理人：马安静，辽宁知本律师事务所律师。被告：大连斌弘物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：林斌，总经理。委托诉讼代理人：王君，女，该公司职员，住大连市中山区。委托诉讼代理人：初波，上海君澜（大连）律师事务所律师。原告沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会与被告大连斌弘物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会的委托诉讼代理人马安静、被告大连斌弘物业管理有限公司的委托诉讼代理人王君、初波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会向本院提出诉讼请求：被告向原告移交大连市沙河口区星海中龙园小区全部物业服务期间形成的物业服务档案，包括物业服务所必须的相关材料，由其代管的专项维修资金账册明细，地上停车场收入及支出明细，物业设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料。事实与理由：2015年5月18日中龙园小区业主委员会（第四届）与被告签订了《物业管理服务合同》，约定选聘被告为大连市沙河口区中龙园小区（以下称中龙园小区）提供物业管理服务，服务期限2015年5月18日至2018年12月18日。服务期间，被告从未按合同约定公示其收取的地上停车费收入及支出明细。被告与中龙园小区的物业服务合同到期后，中龙园小区于2019年6月1日起以书面形式召开业主大会会议，6月22日形成《2019年中龙园小区第一次业主大会决议公告》，表决通过选聘大连可新物业管理有限公司为中龙园小区提供物业服务。新的物业公司进驻中龙园小区后，被告却迟迟不与新物业公司进行交接，也不与业主委员会交接，使新物业公司的工作受阻，严重影响中龙园小区全体业主的利益。业主委员会多次与被告沟通均无结果。现原告为维护中龙园小区全体业主的合法权益，故诉至法院。被告大连斌弘物业管理有限公司辩称，2018年12月19日上午8时40分左右，一伙约30余人左右不明身份的基本穿着黑衣服年轻人，未经允许擅自闯入星海中龙园小区物业办公室，在未与物业人员沟通的情况下，进入房间的不明身份人员首先砸毁破坏摄像头，抢走设备主机，将文件柜内资料抢走，强行驱赶被告在该小区办公的工作人员，在此过程中，该伙人员对被告公司人员动手，并打伤负责人王君，事发不久，南沙街道派出所出警到达小区，该伙人员在干警在场情况下，仍多次攻击、漫骂被告工作人员，最后这些人将被告在小区工作的所有人员强行带出物业办公区，并不允许被告物业人员进入室内，拿取自己的私人物品，嗣后被告物业人员再次报警后才被允许进入该小区物业办公室取出部分私人物品。物业人员在此过程中，没有带走任何存放于中龙园的物品，包括被告在中龙园小区的所有固定财产及相关物品，因此，原告主张的所有的物业期间形成的档案，被告均未拿出，现仍存放于案涉小区，自2018年12月19日被告员工被驱离该小区后，物业服务期间形成的所有档案资料的状况被告不清楚。被告与原告于2006年签订物业服务合同，如果原告认为已移交给被告相关资料，原告应有举证责任，在本次庭审中原告并没有提交相应的证据，也未向法院提交其主张的被告应给付相关物品，被告确有资料及物品的证据，原告应承担举证不能的法律责任。作为被告在本案中已经尽到应尽的举证义务，已将争议维修资金资料提交法院，也将地上停车场在2017年本届业主委员会期间的所有原始凭证、资料提交法院，2017年8月之前的停车场收费因双方有正式的交接单，证明双方对之前已无争议。原告要求提交之前的收费，这一主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《物业管理服务合同》，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告当庭提供证据：1、星海中龙园小区维修资金利息、广告收支明细（2017年8月26日）；2、星海中龙园小区维修资金利息、广告、房租收入收支明细（2018年2月27日）；3、请款单（2018年5月7日）；4、2007年至2015年案涉小区维修资金使用情况文件；5、2017年9月至2018年9月中龙园地上停车场月收支明细；6、中龙园地上停车场成本；7、车辆管理统计表（2017年8月26日至2018年11月28日）；8、2018年9月30日前停车费欠费统计；9、中龙园地上停车场2017年9月1日至2018年12月18日支出明细；10、视频资料。原告对证据1、2真实性无法核实，对证据3、5、6真实性无异议，对证据4真实性不予认可，对证据7、8认为是被告单方制作，对证据9内容不予认可，对证据10真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日，大连市沙河口区星海中龙园小区业主委员会与被告大连斌弘物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任事项进行了约定，其中，停车场经营管理及收费分别采取以下方式：地上停车场及道路停车属于全体业主共有，由甲方委托乙方经营管理……，经营收入扣去成本用于业委会开支，其他使用按照业主大会决议使用。合同期限自2015年5月18日起至2018年12月18日，合同终止时，如果业主大会二分之一业主不同意乙方继续服务，使甲方与乙方的合同不能续约，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2018年1月27日，沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会成立，任期三年，主任：汤波，副主任：姜宇、于千惠。被告提供的视频资料显示，2018年12月19日，多名黑衣男子进入物业办公室，先行破坏办公室内监控设施，原告在庭审中自认黑衣男子为其选聘的新物业的工作人员，双方在物业办公室发生争执，派出所民警出警，被告于当日撤离星海中龙园小区，双方未办理交接手续。本院认为，大连市沙河口区星海中龙园小区业主委员会与被告大连斌弘物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告及全体业主具有约束力。关于原告要求被告向原告移交大连市沙河口区星海中龙园小区全部物业服务期间形成的物业服务档案，包括由其代管的专项维修资金账册明细，地上停车场收入及支出明细。《物业管理条例》第三十八条规定:“物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。”涉案《物业管理合同》约定：“合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”。根据以上规定和合同约定,双方物业服务合同已经终止，被告应当按照合同约定移交物业管理相关资料，被告已当庭提交2017年1月至2018年12月的地上停车场收入及支出明细、请款单以及车辆管理统计表，因《物业服务合同》对交接资料仅做了笼统的约定，故本院认定被告已完成了涉诉小区停车场收入及支出明细的移交，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于维修资金账册明细，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应于支持。”本案中，原告诉请并非要求被告移交专项维修资金，而是要求被告移交维修资金账册明细，但该部分资料并非法定应当移交资料，且被告在庭审中已作为证据提交，并将复印件移交原告，原告认为被告提供的维修资金使用情况明细不符合财务账的基本要求，不属于本案审查范围，对于原告的该项诉请被告已履行完毕，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告移交物业服务所必须的相关材料及物业设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料，根据合同约定，被告应移交物业管理相关资料，因双方在合同期限届满时发生争执，原告委托的新物业工作人员将物业办公室的监控设施破坏，被告称其撤离时将物业管理相关资料留在物业办公室未带走，故原告应举证证明其诉请的档案资料存在且由被告保管，现档案资料是否由被告保管本院无法认定，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：驳回原告沙河口区星海中龙园小区第五届业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二〇年十二月三十日书记员  赵家艺