中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初982号原告（反诉被告）：蔡石芹（SHAKKUMTSOI）,1954年10月14日出生，现住.委托诉讼代理人：宋俊民、徐春桥，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。第三人：甄秀华，女，1946年7月13日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区之一，现住.第三人：甄舜华，男，1948年10月2日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。第三人：甄绍华，男，1950年5月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。第三人：蔡健焯（TSOI,KINCHUK），男，1951年7月27日出生，现住.第三人：蔡方儒（TSOI,FONGYUE），女，1956年8月26日出生，美国绿卡号码A41×××99，现住址,#154LEMONGROVE,CA91945U.S.A.第三人：刘奉恩（LAU,FUNGYAN），男，1944年9月18日出生，现住.第三人：LAUJANICELIM，女，1980年11月12日出生，现住.第三人：LAUDANIELALAN，男，1985年8月28日出生，现住.第三人：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰。原告（反诉被告、以下统称原告）蔡石芹诉被告（反诉原告、以下统称被告）广东省信托房产开发公司、第三人甄秀华、甄舜华、甄绍华、蔡健焯、蔡方儒、刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN以及广州市国土资源和规划委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋俊民、徐春桥，被告的委托诉讼代理人王锐以及第三人甄绍华到庭参加诉讼。第三人甄秀华、甄舜华、蔡健焯、蔡方儒、刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN以及广州市国土资源和规划委员会经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令甄文修所有拆迁安置房屋越秀区淘金路147号502房和广州市荔湾区西华路太保直街2号之2的205房、304房、601房、602房各三分之一份额由蔡石芹继承，被告、第三人协助办理产权转移登记；2.判令甄焕墀所有拆迁安置房屋越秀区淘金路147号502房和广州市荔湾区西华路太保直街2号之2的205房、304房、601房、602房各三分之一份额由蔡石芹继承，被告、第三人协助办理产权转移登记；3.判令甄焕球所有拆迁安置房屋越秀区淘金路147号502房和广州市荔湾区西华路太保直街2号之2的205房、304房、601房、602房各三分之一份额由甄绍华、甄舜华、甄秀华继承，被告、第三人协助办理产权转移登记。事实及理由：甄文修、甄焕墀、甄焕球是姐弟关系，三人共有原广州市吉祥路74号房屋，各占三分之一份额。1986年5月28日，甄文修、甄焕墀、甄焕球作为被拆迁人（乙方）与被告签订《征用土地拆迁房屋交换产权协议书》，约定由被告将吉祥路74号房屋拆迁，被告安置给乙方的房屋包括有淘金路147号502房、荔湾区西华路太保直街吉祥新街5#-17#301、401、603房。1986年5月29日，双方再签订《补充协议》，约定被告同意给回乙方产权的建筑面积为230㎡。1990年8月3日，被告向乙方出具《证明》明确前述西华路回迁房屋的正式门牌为西华路太保直街乐华街2#之2的205房、304房、601、602房。上述回迁房屋因故至今未办理产权移转登记手续。1991年9月14日，甄焕球在美国逝世，其妻子甄黄鄂珊2008年9月6日在美国去世，二人育有三个子女即第三人甄绍华、甄舜华以及甄秀华。2015年2月14日，甄文修在美国去世，其生前于2008年3月10日通过公证赠与的方式将涉案房屋的权利赠与给儿子蔡石芹。2010年12月甄焕墀亦曾经公证办理《授权委托书》予原告以期办理涉案房产的相关事宜。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告答辩并反诉：我方认为原告主体身份不适格，原告实际上处理了两层法律关系，一层法律关系是要求被告处理甄文修、甄焕墀、甄焕球之间的房屋拆迁安置合同的权利义务，第二层法律关系是要求被告与第三人之间进行财产分割，在处理第一层法律关系时，应当是由全体第三人及原告一起作为原告，我方作为被告来解决合同是否继续履行以及如何履行的问题，之后另案起诉来解决各继承人的财产分割问题。目前原告在本案要求分割的财产尚不具有物权属性，不能进行分割，同时由于甄文修、甄焕墀、甄焕球根据拆迁安置合同的权利分得仅有230平方米的房屋，对于多出面积的房屋无权要求办理产权证及继承。现原告诉请要求过户至其名下的房屋面积合计241.7741平方米，该面积大于前述协议中约定的产权面积，原告应先就超出部分的产权面积按照市场价值支付对价。据此，被告提出反诉，请求法院判令：被反诉人蔡石芹按市场价支付安置房屋差价387683.78元（11.7741平方米×32926.83元/平方米）。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉，根据我方的证据显示，被拆迁人应当补偿拆迁人的差价是167元。被拆迁人在1986年5月29日申请回迁的差价款予以减免，甄焕球的单位广州华侨造纸厂证明情况属实，被告也在其减免申请书上签字盖章表示同意。另外，回迁以来，被告没有为被拆迁人办理产权手续。具有一定的过错，双方在之后曾经对于房屋差价款进行过协商，被告提出按照每平方米4500元进行补偿，现被告主张按照市场价格补偿没有事实及法律依据。假设法庭认为应当支付补偿款项，原告仅应当承担其继承份额内的款项。第三人甄绍华述称：当时我父亲是有一份手写的补充协议给我，里面就面积补充作出约定，现时间久远，不见了。但是到目前为止，仍然不给我们办证，不合理。该房屋未拆迁时，是我爷爷出钱给三兄弟建的。据我了解，甄焕墀是有配偶，现无联系，原告现在要求将其可得的份额直接继承不合法。至于补充协议都是手写的，是否有效我不确定。合理就应该给，不合理我就不清楚，由法院来认定。我认为不用补差价，补差价应按以前的价格计算。第三人甄秀华、甄舜华、蔡健焯、蔡方儒、刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN以及广州市国土资源和规划委员会均无述称。经审理查明：原登记地址为本市北区吉祥路122号的房屋建筑面积为198.7193平方米，产权人为甄文修、甄焕墀、甄焕球按份共有，各占1/3的产权份额。根据查册时间为2017年2月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋于1986年5月28日由被告征用。1986年5月22日，被告与甄舜华签订《协议书》，约定被告经批准拆迁甄舜华居住的房屋，被告安排淘金路147号502单元、建筑面积共73.5平方米的房屋给其居住等。1986年5月28日，甄文修、甄焕墀、甄焕球（被征用拆迁业主、乙方）和被告（征用拆迁单位、甲方）签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，约定：甲方经批准征用拆迁乙方座落在吉祥路74号（原吉祥路122号）房屋，甲方征用拆迁乙方的房屋经核定建筑面积214.8平方米；双方同意，按多除少补、等价交换的原则，由甲方安置给乙方的房屋地点为东山区淘金路147号502房、荔湾区西华路太保直街吉祥新街5#-17#301房、401房、603房合共208平方米，与被征拆房屋产价抵扣尚差167元，由乙方补给甲方；交接产权的房屋建成后，持此协议书，乙方取得甲方财务部门清还欠款收据，及交换产权附图，由甲乙双方到市房管局申请，办理产权登记领证手续。等等。该协议由甄焕球作为乙方代理人签名并经市房管局监证。次日，甄焕球作为三被拆迁人的代理人与被告签订《补充协议》，约定：甲方同意在新楼（××路、××）给回乙方产权共230平方米建筑面积，其中80平方米建筑面积乙方继续与原住户保持租赁关系，出租部分（张瑛、司徒琰两户）按甲方与上述两户住户所签协议执行，余下面积划归乙方401房。乙方应同甲方到市房管局办理《产权交换协议书》，有关新楼的产权事宜，双方仍按本协议之第（1）条款执行。1988年4月20日，被告分别出具《回迁通知》给甄（焕）球、甄绍华，称位于西华路吉祥××街××＃大楼已建成，要求其在4月22日办理回迁手续。另查明，1991年9月14日，甄焕球在美国死亡。2008年9月6日，甄黄鄂珊在美国死亡。2008年3月3日，甄文修出具《声明书》称其丈夫蔡毓棠于1998年11月27日死亡，其本人在丈夫亡故后未再婚。2008年3月10日，甄文修作为赠与人出具《赠与书》予原告蔡石芹，称其名下和甄焕墀、甄焕球拥有原广州市吉祥路122号等项房产物业于1986年5月28日由被告拆迁。因其丈夫蔡毓棠于1998年11月27日在美国病故，而广州市淘金路147号502房、西华路太保直街、吉祥新街5-17号301、401、603房一直未能办理登记至其名下。其决定将前述房产属其本人名下份额的物业无偿赠与给原告。2014年11月30日，甄焕墀在香港死亡。甄焕墀在其生前曾于2010年12月1日向原告出具《授权委托书》，授权原告为其合法代理人代为办理广州市淘金路147号502房、广州市西华路太保直街、吉祥新街5-17号301、401、603房等房产的权属证明等文件。2015年2月14日，甄文修在美国死亡。2017年10月26日，刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN共同出具《放弃继承权声明书》，称蔡方园是第三人刘奉恩的妻子，其于2013年11月22日去世，二人育有第三人LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN，因蔡方园是甄文修、蔡毓棠的法定继承人，三人经慎重考虑后自愿放弃对案涉的原吉祥路122号房地产中属甄文修的产权份额的合法继承权等。同日，蔡健焯、蔡方儒共同出具《放弃继承权声明书》，称其母亲甄文修生前立有遗嘱，指定其在原吉祥路122号房产所享有的权利由蔡石芹继承，二人经慎重考虑自愿放弃对上述遗产所属份额的合法继承权。再查明，根据广州市公安局北京派出所出具的（2016）穗公越（北京）第0067892、0067893号以及（2017）穗公越（北京）0074002号的《户籍档案查询摘抄记录》，吉祥路122号三楼六十、七十、八十年代的户籍档案中户主为甄球（别名焕球），婚姻状况为黄玉婵，女儿甄秀华、儿子甄舜华、甄绍华，另有甄焕墀于1962年8月8日往香港注销户口；教育北路218号2楼七十年代户籍档案中另有户主甄文修，儿子蔡石芹，均于1974年9月24日出国注销户口；教育北路218号2楼五十、六十、七十年代的户籍档案中另有户主蔡毓棠，妻子甄文修，女儿蔡方园、蔡方儒，儿子蔡健焯、蔡石芹，其中甄文修、蔡石芹、蔡方儒均于1974年9月24日出国注销户口。此外，本案诉讼过程中，就甄焕墀生前是否存在婚姻关系以及其他法定继承人，本院曾发出公告通知其法定继承人到庭，但无人到庭应诉。原告为证明甄焕墀去世时没有配偶及子女，向本院提交驻美甄舜河堂出具的书面文件，称甄焕墀为甄氏家庭成员属该堂会员，经向相关知情人调查了解，甄焕墀生前没有书面文字或其他形式遗嘱，去世时没有配偶及子女。对此，第三人甄绍华不予确认，并指出该甄舜河堂不具备证明的能力，而且甄绍华作为甄焕墀的侄子与其有保持联系，据其了解甄焕墀曾有一名越南人伴侣（中文音译名为范思明），并曾于1996年带该女子回广州摆酒。为此，第三人甄绍华向本院提交了证据：1.照片；2.信件。原告对此质证认为：照片无法证明人员的身份情况及关系，信件与本案无关联性。原告为证明案涉房屋的回迁情况以及被告同意减免面积补差款，向本院提交了如下证据：1.被告名称的信笺上手写的回迁房屋面积情况；2.甄焕球向被告出具的内容为“关于拆迁吉祥路74号应补差价款壹佰陆拾柒元，本人无力清还请求减免。”广州华侨造纸厂于1986年5月28日加盖印章并签写“上述情况属实，请按有关规定给予办理。”被告于次日加盖印章并签写“同意。”3.加盖有被告印章的《证明》，其中写明：我单位经批准征用吉祥路74号房屋，该屋产权补偿淘金路147号502房及西华路太保直街5#-17#地段房屋（现××门牌为××路××街××街××＃××）××楼××、××楼××、××楼××房等。对于该三份证据，被告质证认为由于没有原件无法确认其三性，对于其中“同意减免差价”的文件由于被告档案中无法查询到该文件底档，故由法院认定。而且即使当时同意免除差价，由于双方签订协议约定的补偿面积为208平方米，之后签订的补偿协议约定的补偿房屋面积是230平方米。因而，同意免除的差价也仅是这167元，而现在补偿的面积为241.7741平方米，我方主张的是这部分面积的差价。第三人甄绍华称相关资料是由原告办理，原告提交的资料第三人均有复印件在手，但没法去查。庭审中，第三人甄绍华称淘金路房屋原由甄舜华出国前居住，现情况不清楚。乐华街2楼、3楼房屋由其与儿子甄翔鸿居住，601房由一个朋友居住，602房空置。被告称由于其曾与规划局共同征地，当时约定由规划局拿出一些房屋用于处理拆迁户，淘金路502房即是该种非原址回迁的情况。本院认为：甄文修、甄焕墀、甄焕球生前与被告签订的《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应依约履行负担的合同义务。根据该合同的约定，协议双方在新房建成后共同到市房管局申请，办理产权登记领证手续。现因甄文修、甄焕墀、甄焕球在本案诉讼前均已死亡，因此其合同项下的权利义务应由各自的法定继承人承继，原告作为甄文修的法定继承人提起本案诉讼并无不当，被告应协助原告及其他第三人办理案涉房屋的不动产权属登记手续。鉴于甄文修、甄焕墀、甄焕球生前未就原址被拆除房屋的产权份额作出明确约定，因而前述合同项下权利应由三人按份共有，各占有三分之一。至于具体的房屋权属归属问题。虽然本案纠纷既涉及到拆迁补偿合同的履行以及继承问题。考虑到甄文修、甄焕墀、甄焕球均已死亡，前述合同约定的不动产权属登记手续未能在三人生前完成，为免当事人的讼累以及案涉房屋的权属长期悬置，本案对于继承及拆迁补偿问题一并作出处理并无不当。首先，鉴于甄文修生前曾向原告出具《赠与书》，甄文修的其他继承人蔡健焯、蔡方儒、刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN亦出具了《放弃继承权声明书》，因此甄文修于前述合同项下的权利义务应由原告承继。其次，甄焕球及其妻子死亡后，其于前述合同中的权利义务应由第三人甄绍华、甄舜华、甄秀华承继。再次，甄焕墀名下的产权份额归属问题。虽然现有证据显示甄焕墀已于2014年11月在香港死亡，但现有证据均无法证明其生前曾有婚姻关系以及有其他法定继承人。虽然第三人甄绍华称甄焕墀曾有一越南人配偶并提供照片，但原告亦提供了甄焕墀生前出具予原告的授权委托书以及在美甄舜河堂提供的证明。基于证据的证明效力而言，原告及第三人甄绍华的证据均非属直接证据，本院在案件审理期间亦通过公告的方式通知甄焕墀的法定继承人到庭应诉无果。有鉴于此，为审慎处分甄焕墀持有的产权份额以免致其法定继承人权益受损，故对其名下的产权份额本院暂不作出处理。由于坐落在本市淘金路147号502房的补偿房屋现登记在第三人广州市国土资源和规划委员会名下，第三人对于办理不动产权属移转登记负责协助义务。鉴于各第三人均未于本案中提出明确的权利移转登记的诉讼请求，故本案中暂不作调处，各第三人可另循法律途径解决。至于被告反诉要求支付的房屋差价款的问题，原告出示的1986年5月的书面文件仅能表明同意免除167元的差价款，而对于超出230平方米部分的面积差的补偿款被告并未作出免除的意思。考虑到各方当事人对于该部分面积差的补偿款并未作出具体的约定，且案涉房屋尚未办理移转登记至被拆迁人名下，相应的权属面积应以产权移转登记后不动产登记簿记载面积为准。因此，对于被告的该项反诉请求，本案中暂不予调处，各方当事人可自行协商解决，协商不成的可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，判决如下：一、被告广东省信托房产开发公司应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告蔡石芹办理广州市西华路太保直街2号之205房、304房、601房、602房的不动产移转登记手续（原告蔡石芹占有其中的1/3的产权份额）。二、第三人广州市国土资源和规划委员会应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告蔡石芹办理广州市越秀区淘金路147号502房的不动产移转登记手续（原告蔡石芹占有其中的1/3的产权份额）。三、驳回原告蔡石芹的其它诉讼请求。四、驳回被告广东省信托房产开发公司的反诉请求。本案受理费23920元，由被告广东省信托房产开发公司负担9112元，由原告蔡石芹负担14808元。本案反诉案件受理费3557.63元由被告广东省信托房产开发公司负担。如不服本判决，原告蔡石芹以及第三人蔡健焯、蔡方儒、刘奉恩、LAUJANICELIM、LAUDANIELALAN可在本判决书送达之日起30日内，被告广东省信托房产开发公司、第三人甄秀华、甄舜华、甄绍华以及第三人广州市国土资源和规划委员会可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  关丽间人民陪审员  王 勇二〇二〇年十二月七日书 记 员  梁菁菁