西 安 铁 路 运 输 法 院 行 政 判 决 书 (2020)陕7102行初2255号 原告王卫文，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市长安区。委托代理人刘娜，陕西科迈律师事务所律师。被告西安市长安区郭杜街道办事处，住所地西安市长安区。法定代表人徐挺，主任。委托代理人王储宁，陕西瑞森律师事务所律师。原告王卫文不服被告西安市长安区郭杜街道办事处（以下简称郭杜街办）行政合同一案，于2020年9月2日向本院提起行政诉讼。本院于2020年10月9日立案后，于2020年10月12日向被告郭杜街办邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。原告王卫文及委托代理人刘娜、被告郭杜街办负责人（副主任）薛利战及委托代理人王储宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫文诉称， 2011年其住所地西安市长安区XX镇XX村的房屋进行征收拆迁，同年3月其与被告郭杜街办签订拆迁补偿协议，协议约定被告郭杜街办给原告三套房屋进行补偿，协议在被告郭杜街办处留存。2015年11月13日被告郭杜街办发出公告交付房屋。被告郭杜街办向原告交付房屋后，原告郭杜街办发现交付的XX小区XX号楼XX单元XX室房屋严重裂缝，存在质量问题，西安市永茂物业管理有限公司委托陕西省XX中心XX房XX楼板裂缝进行检测，检测结论是该住户楼板裂缝为混凝土在硬化过程中的收缩裂缝，属于非受力裂缝，不影响结构的承载能力及安全性，但影响结构的外观及耐久性，须采取有效的措施对裂缝进行修补处理，原告要求解决此事，被告郭杜街办同意为其更换房屋，但直到2018年1月26日被告郭杜街办才给其更换房屋，并要求其到2018年4月1日装修房屋。因被告郭杜街办交付的房屋质量问题及延迟更换房屋导致原告产生租金损失，原告多次要求被告郭杜街办进行赔偿，2019年原告通过信访处理此事，被告郭杜街办回复不予赔偿，2020年4月原告对被告郭杜街办的信访答复向长安区XX小组申请复查，西安市长安区人民政府答复让原告通过诉讼途径解决此事。现诉至法院，诉讼请求:1、依法判决被告因房屋质量问题及延迟更换房屋向原告赔偿损失86900元(按照每月租金3000元计算，自2015年11月13日计算至2018年3月31日);2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确其诉讼请求是被告不依法履行行政协议导致安置房未按期交付，被告应承担如按期于2015年11月13日交付原告安置房至2018年3月31日期间该安置房出租3000元/月的租金损失。原告王卫文向本院提交以下证据：第一组：1.2017年1月2日《XX城XX单元XX户XX房的业主诉求》；2.2020年1月20日《信访事项复查意见书》；3. 2020年4月1日《关于重新出具王卫文反映安置房因质量问题造成损失信访事项的处理意见书》；4.2020年4月29日《信访事项复查意见书》；5.2020年5月7日西信复函（2020）47号《信访事项复核意见书》证明原告王卫文向被告郭杜街办提出了赔偿请求，但迟迟没有解决。第二组：1.拆迁安置协议书；证明目的：2011年原告住所地西安市长安区XX镇XX村进行拆迁，同年3月原告王卫文与被告郭杜街办签订拆迁补偿协议，协议约定被告郭杜街办给原告王卫文三套房屋进行补偿，协议在被告郭杜街办处留存。第三组：1.《长安区XX村XX房结果确认单》；2.公告一份；证明目的：2015年8月26日原告王卫文和西安市永茂物业管理有限公司确认本次拆迁安置原告王卫文选取到3-20304号房屋；2015年11月13日被告郭杜街办发出公告交付房屋。第四组：1.住宅工程质量书；2.XX城XX单元XX楼板裂缝检测报告；证明目的：2015年5月涉案房屋建设单位、监理单位、施工单位、分包单位对该房屋出具质量合格报告；2015年1月25日西安市永茂物业管理有限公司对涉案房屋楼板裂缝进行检测，认定“该住户楼板裂缝为混凝土在硬化过程中的收缩裂缝，属于非受力裂缝，不影响结构的承载能力及安全性，但影响结构的外观及耐久性，须采取有效措施对裂缝进行修补处理”，该结论证明涉案房屋存在质量问题，影响正常居住。第五组：1.2019年12月17日郭复字（2019）74号《关于王卫文反映安置房因质量问题造成损失信访事项处理意见书》；2.2018年1月26日《房屋更换情况说明》；3.《家兴装饰工程施工合同》。证明目的：被告郭杜街办向原告王卫文交付房屋后，原告王卫文发现涉案的3号楼2单元304室存在质量问题，就要求被告郭杜街办解决此事，直到2018年1月26日被告郭杜街办才给原告王卫文更换房屋；因被告郭杜街办交付房屋质量问题及延期换房，导致原告王卫文2018年4月1日才开始装修房屋，产生租金损失，根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，被告郭杜街办应依法赔偿原告王卫文的损失。第六组叶某某的证人证言。证明：1.从2015年到2018年期间原告王卫文一直向被告郭杜街办请求更换房屋；2.被告郭杜街办的确让原告王卫文在换房之后延迟几个月之后再装修；3.在置换房屋后原告王卫文本可以以租金来维持生活。现在因延迟更换房屋导致原告王卫文没有收入来源。被告郭杜街办辩称，一、原告王卫文提出的“要求被告郭杜街办向原告王卫文赔偿因房屋质量问题及延迟更换房屋产生的租金损失”的诉讼请求，该请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》中的给付之诉。本案不属于行政诉讼受案范围；二、被告郭杜街办作为拆迁人对西安市长安区XX镇XX村的房屋进行征收拆迁，于2011年3月与原告王卫文签订了《西安市长安区XX村拆迁安置协议书》，协议约定被告郭杜街办给原告王卫文三套房屋进行补偿。2015年11月被告郭杜街办向原告王卫文交付了三套房屋，已履行完“拆迁安置协议”中约定的行政行为。原告主体不适格，本案不应受理；三、换房是原告王卫文自己选择的方式，不应由被告郭杜街办承担后果。原告王卫文发现XX小区XX号楼XX单元XX室房屋楼板有裂缝，经过陕西省XX中心XX房XX楼板进行检测，结论是该裂缝属于非受力裂缝，不影响结构的承载能力及安全性，仅影响外观。经被告郭杜街办与住户协商，其他住户的房屋问题均通过自行维修、被告郭杜街办支付相应费用的方式进行了解决;原告王卫文一直不愿对其房屋进行维修，而是要求更换房屋，经过被告郭杜街办的多次沟通与协调，最后为原告王卫文更换房屋一套。故原告王卫文无权要求被告郭杜街办承担其预期损失。综上，被告郭杜街办已依法按照拆迁安置方案及程序将交付房屋义务履行完毕，原告王卫文主张被告郭杜街办赔偿其因房屋质量问题及迟延更换房屋产生的租金损失缺乏事实及法律依据，且如果该诉请得到支持后，将产生众多问题以及纠纷，故请求法院依法驳回原告王卫文的诉讼请求。庭审补充答辩意见：检测报告中在第6条第4项最后一句话也明确给出了意见，有效的对裂缝修补处理即可，房屋的问题完全可以采取修补处理来弥补，不完全需要对房屋进行更换。关于原告王卫文诉请的经济损失，其称是预期租金收入：1.该损失属于间接损失；2.该损失属于不确定的；3.该项损失不属于行政协议中的赔偿范围。故原告王卫文的诉请应予以驳回。被告郭杜街办向本院提交以下证据：1.西安市长安区XX村拆迁安置协议书；证明该协议约定的拆迁人的行政义务为交付房屋，被告郭杜街办已经完毕交付义务，所以不应承担相关的赔偿责任，且该赔偿责任并未在此协议书中有所约定。2.茅坡新城3＃楼2单元304户楼板裂缝检测报告。证明该房屋不存在质量问题及该房屋的外观影响完全可以通过修补进行处理。经庭审质证，被告郭杜街办对原告王卫文提交的第一组证据1，认为1-3项诉求以及要租金损失（当时也没说每个月多少钱租金）的请求提过，但是被告郭杜街办都未答应，第4-5项诉求没有提过。对证据2-5的真实性和证明目的无异议，但不是被告单位作出的，不发表质证意见。对第二组证据无异议，安置协议书第8条解决方式是仲裁，关于本案是否应适用仲裁程序请法庭予以确认。对第三组证据无异议，同时能够证明被告郭杜街办按时履行了安置、交房义务。对第四组证据无异议，证明目的有异议，根据质量合格报告证明，该房屋不存在质量问题，检测报告最后的结论也写的很明确，不影响承载能力和安全性，仅影响外观和耐久性，采取有效措施处理即可。对第五组证据1无异议，证据2非被告单位所作出，不发表质证意见。证据3与本案无关。证明目的有异议。因为房屋不存在质量问题，同时换房并没有就相关的约定时间和赔偿有约定，所以不应由被告郭杜街办向其承担损失。房子完全可以通过维修来使用，原告王卫文不同意通过维修方式，换房没有时间节点和赔偿标准来认定，不应以2018年4月1日才开始装修来要求被告郭杜街办承担租金损失。对于第六组证人叶某某的证言，因为证人叶某某和原告王卫文属于同村，且有同样的诉求，被告认为他们之间存在利益关系，其证言不能客观反映事实情况，对其证言不认可，对证明目的也不认可。原告王卫文对被告郭杜街办提交的证据真实性无异议，证明目的有异议。被告郭杜街办应当给原告王卫文交付没有质量问题可以居住的房屋，检测报告可以证明被告郭杜街办交付的房屋是存在质量问题的房屋，如果没有质量问题就不存在检测报告中修复的结论，检测报告中所说出现裂缝的原因也是施工过程中的问题。双方协议上也约定了违约责任，虽然没有具体约定，但是被告郭杜街办没有向原告王卫文交付符合居住质量的房屋，所以应当承担向原告王卫文赔偿相应损失的违约责任。本院认证如下：对原告王卫文除证人证言外的证据、被告郭杜街办提交证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。经审理查明，2011年原告王卫文（乙方）与被告郭杜街办（甲方）签订了《长安区XX村拆迁安置协议书》，协议第一项约定甲方对乙方作如下安置：安置房120㎡住房一套和90㎡住房二套；第八项约定“解决争议方式：双方依据《中华人民共和国仲裁法》申请西安仲裁委员会对争议进行仲裁”。第九项约定“违约责任及其他约定事项（未尽事项可另附页）”。2015年11月13日，被告郭杜街办向原告王卫文交付三套房屋其中一套（XX小区XX号楼XX单元XX室）房屋因楼板裂缝问题，原告提出质量异议，陕西省建筑工程质量检测中心对XX城XX单元XX楼板进行检测，于2016年2月作出陕建筑检（2016）委结字第014-1号《XX城XX单元XX楼板裂缝检测报告》结论为：“该住户楼板裂缝为混凝土在硬化过程中的收缩裂缝，属于非受力裂缝，不影响结构的承载能力及安全性，但影响结构的外观及耐久性，须采取有效措施对裂缝进行修补处理”。原告王卫文认为该房屋存在质量问题，口头向被告郭杜街办提出更换房屋以及补发2015年11月至问题解决之日的在外租房费用、过渡费及安置房因不能如期交付产生的租金损失要求，被告郭杜街办均未答应。被告郭杜街办于2018年1月26日为原告王卫文更换房屋3号楼2单元304室为3号楼1单元2604室。原告王卫文认为被告郭杜街办延迟交付安置房给自己造成经济损失提出信访，被告郭杜街办于2019年12月17日作出郭复字（2019）74号《信访事项处理意见书》，原告王卫文不服，提出复查，长安区XX小组于2020年1月20日向其作出内容为“撤销被告郭杜街办作出的郭复字（2019）74号《信访事项处理意见书》”《信访事项复查意见书》，被告郭杜街办于2020年4月1日作出《关于重新出具王卫文反映安置房因质量问题造成损失信访事项的处理意见书》，告知原告王卫文可通过司法途径依法维护自己的合法权益；原告王卫文不服，申请复查，长安区XX小组于2020年4月29日作出内容为“维持被告郭杜街办出具的《信访事项处理意见书》”的《信访事项复查意见书》；原告王卫文不服，申请复核，西安市信访事项复查复核委员会于2020年5月7日作出内容为“维持长安区人民政府出具的《信访事项复查意见书》。请长安区相关单位做好政策解释工作，引导信访人通过法定途径解决问题”的西信复函（2020）47号《信访事项复核意见书》。原告王卫文不服，提起本案行政诉讼。另查，原告王卫文提交的《公告》载明：“……决定于2015年11月14日至2015年11月30日在XX社区XX楼办理领取房屋钥匙，并就现场领取各项费用事项公告如下：……4.群众领取钥匙后，将享受3个月（2015年12月1日至2016年2月29日）的装修过渡期。此过渡期限内，过渡费用未350元/人/月。装修过渡期的物业费由政府承担。5.由于装修在元旦、春节期间，故装修过渡期延长2个月（2016年3月1日—2016年4月30日），此过渡期限内，过渡费用未350元/人/月。装修过渡期的物业费用由政府承担。……”本院认为，本案的争议焦点为：一、原告王卫文的起诉是否属于法律规定行政诉讼的受案范围；二、原告王卫文是否为本案适格原告；三、被告郭杜街办是否应赔偿原告王卫文因延迟更换房屋导致房屋不能出租而产生的租金损失86900元(自2015年11月13日起计算至2018年3月31日，每月租金3000元/月)。关于焦点一，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第四条第一款、第五条规定，公民、法人或者其他组织认为行政协议的订立、履行、变更、终止等行为损害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。涉案的《长安区XX村拆迁安置协议书》系原告王卫文与被告郭杜街办签订，原告王卫文作为该协议的签订方，认为被告郭杜街办所履行交付的其中一套安置房因楼板裂缝不符合房屋质量要求，导致安置房未按期交付所产生的租金损失，属于上述规定的因行政协议履行损害其合法权益而发生的纠纷，因此，原告王卫文的起诉属于法律规定行政诉讼的受案范围。关于焦点二，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。涉案《长安区XX村拆迁安置协议书》的签订乙方是王卫文，王卫文是该协议签订的行政相对人，有权提起行政诉讼，故原告王卫文是本案适格原告。关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十一条第二款的规定，原告认为被告未依法或者未按照约定履行行政协议的，人民法院应当针对其诉讼请求，对被告是否具有相应义务或者履行相应义务等进行审查。第十九条规定，被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告王卫文所提的诉讼请求实质就是认为被告郭杜街办按照约定履行交付的安置房不符合要求，逾期更换房屋所产生的违约赔偿责任。本院认为，安置协议书签订后，双方均须按照安置协议约定的内容履行各自的义务，享有各自的权利。在行政协议相对人已履行协议约定义务的情况下，如果行政机关按协议约定交付的安置房屋主体结构质量存在不合格要求，或者逾期交付给行政相对人，导致行政协议相对人无法顺利实现签订协议的根本目的，属于严重的违约行为，在此情况下，行政协议相对人要求行政机关赔偿因其违约造成的经济损失是行政协议相对人的正当权益，法律应予保护。反之，如果行政机关按期履行交付的房屋主体结构质量符合要求，房屋所存在的瑕疵可以通过维修或者支付维修费等合理方式实现补救措施的，则应该由行政机关通过维修或者支付维修费等合理方式来承担违约责任。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院审理行政协议案件，应当适用行政诉讼法的规定；行政诉讼法没有规定的，参照适用民事诉讼法的规定。人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条规定，合同生效后，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按上述规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，被告郭杜街办与原告王卫文签订的《西安市长安区XX村拆迁安置协议书》中并未明确约定违约责任的承担方式，在交付房屋出现裂缝后，原、被告双方亦未对违约责任达成补充协议，本院认为，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十七条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告郭杜街办按照协议约定的时间向原告王卫文交付三套房屋，原告王卫文对其中交付的一套房屋（XX小区XX号楼XX单元XX室）因楼板裂缝问题提出质量异议，该房屋经陕西省建筑工程质量检测中心进行检测后的结论为：“该住户楼板裂缝为混凝土在硬化过程中的收缩裂缝，属于非受力裂缝，不影响结构的承载能力及安全性，但影响结构的外观及耐久性，须采取有效措施对裂缝进行修补处理”。即该房屋楼板裂缝质量问题，不属于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者严重影响正常居住使用的情形，而属于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的情形，根据上述规定，应当由被告郭杜街办承担维修或者支付维修金的违约责任。在本案被告郭杜街办明确提出要么维修或者要么支付维修金方式承担其违约责任时，原告王卫文要求更换房屋，双方就是否应承担更换房屋的违约责任进行了长期协商，最终达成了以更换房屋承担违约责任的方式。双方在协商确定违约责任为更换房屋方式时，并未就更换房屋交付的时间以及逾期交付更换房屋所产生损失违约责任进行明确约定，被告郭杜街办在确保整个拆迁安置秩序的稳定以及拆迁安置工作的顺利进行后，于2018年1月26日为原告王卫文交付了更换后的房屋，被告郭杜街办交付更换房屋的行为实质上就属于承担了违约责任；且涉案XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出现的非受力裂缝质量问题亦达不到用更换房屋方式承担违约责任的程度，同时，原告王卫文应就其提出86900元的租金损失承担举证责任，其亦未提交证据证明其损失，故对其主张不予支持。值得肯定的是，本案原告王卫文提交的多份信访事项处理结果，行政机关均有建议其通过法律途径维护合法权益的指引。本院认为，行政机关应当正确引导行政相对人有问题依靠法律来解决，决不能让“大闹大解决，小闹小解决，不闹不解决”的现象蔓延。行政机关按期履行交付的房屋主体结构质量符合要求，房屋所存在的质量问题可以通过维修或者支付维修费等合理方式实现补救措施的，则应当由行政机关通过维修或者支付维修费等合理方式来承担违约责任。需要提醒的是，公民、法人或者其他组织在维护其合法权益时，应通过合理、合法的方式来解决。只要是合理合法的诉求，通过法律程序就能得到合理合法的结果。综上，原告王卫文的起诉属于法律规定行政诉讼的受案范围，原告王卫文是本案适格的原告，被告郭杜街办实际交付更换房屋的行为属于已经承担了违约责任，原告王卫文所诉称的租金损失未提交证据证明，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王卫文的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王卫文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。  审  判  长    薛科平人民陪审员    张  艳人民陪审员    张亚美 二〇二〇年十二月三日 法 官 助 理   程小龙                                 书  记  员    康晨光      附：法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条 行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 1