河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10644号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司晋州支行，住所地晋州市中兴路240号。 法定代表人：李冀龙，该行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，河北和融兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周某梅，女，1967年8月出生，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：冯志军，河北紫旭律师事务所律师。 上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行因与被上诉人周某梅租赁合同纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司晋州支行上诉请求：1、判令撤销河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初2807号民事判决书。2、判令确认上诉人与被上诉人签订的《协议书》解除。3、判令被上诉人立即返还租赁上诉人的房屋，并支付欠付租金4万元及逾期腾房占用使用费。4、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人并无欠缴租金，事实错误。被上诉人存在明显违约缴纳租金的事实，上诉人有权在催缴无效的情况下依法解除租赁协议。1、《协议书》第二条约定，被上诉人应于2019年9月1日交纳租金1万元或直接交纳4万元，但被上诉人并没有缴纳租金，即便按其称2020年8月16日缴纳4万元租金，但距离其应交租金已拖延1年，已严重违约。2、上诉人多次催缴无效，2020年7月9日向被上诉人发送《律师函》要求其在7日内付清租金，但被上诉人7月13日收到《律师函》后7日内仍未支付租金，上诉人无奈7月22日向法院起诉。二、原判以被上诉人与苑某文有《合伙协议》为由认定被上诉人不存在违法转租的事实，认定事实错误。1、被上诉人未经上诉人同意即以上诉人的办公楼及院落作价入股与苑某文合伙成立医院，属于违法无效行为。2、原审“但该条款已注明系原工商银行的办公楼及院落入股，因此被告应系以租赁权入股”的主动性的解释直接表明其偏袒被上诉人的主观倾向性。3、假设被上诉人以租赁权入股与苑某文合伙经营医院，也属违法转租。因为如果被上诉人将租赁权入股合伙，那么租赁权就成为合伙第三方的财产，对租赁物占有、使用、收益主体发生变更，《合同法》第224条立法目的就是禁止承租人在未取得出租人同意的情况下将租赁物的使用收益交由第三方行使。被上诉人所称的合伙实质上是违法转租。4、合伙财产应是合伙人的个人财产，合伙人对合伙的债务承担无限连带责任。如按原判逻辑，被上诉人以合伙的形式掩盖违法转租的事实合法有效的话，岂不是出租人的财产都要对承租人的合伙债务承担无限连带责任？5、原判仅凭《合伙协议》就认定“能够证实被告与苑某文合伙开办医院的事实”明显错误。工商登记信息显示福康医院的投资人只有苑某文个人，不是被上诉人与苑某文合伙。原审以存在合伙开办医院的理由认为被上诉人不存在违法转租行为的认定，认定事实错误，违反《合同法》第224条规定。三、被上诉人存在拆建改造上诉人办公楼房屋结构的事实，不是原审认定的为延续办公楼的使用寿命进行的装修。上诉人向法庭提交的图片证明被上诉人未经上诉人同意将租赁房屋墙体拆除，改变房屋结构。四、原审适用《合同法》第8条、44条、60条规定驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。1、被上诉人欠缴租金的违约事实明确，根据《合同法》第94条第（三）项规定，上诉人有权解除与被上诉人的租赁《协议书》。2、被上诉人称与苑某文合伙开办医院的说法不成立，假设存在合伙办医院，其时间发生在2018年，实质也是被上诉人承租期间发生的违法转租行为。未经上诉人同意，被上诉人转租给苑某文的行为违反法律规定，上诉人有权依据《合同法》第224条规定解除租赁《协议书》。3、2020年7月7日上诉人委托律师向被上诉人发出《律师函》，通知被上诉人解除《协议书》，根据《合同法》第96条规定，合同自通知到达对方时解除，《协议书》已于2020年7月13日解除。 周某梅辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求：驳回上诉，维持一审判决。事实与理由：一、答辩人不存在上诉人所称的存在明显违约缴纳租金的事实，相反，答辩人在多次要求缴纳租金，上诉人多次予以推托拒收并达到以合法形式掩盖其非法解除合同的目的。答辩人一审提交的2017年至2020年租金银行转款凭证、与上诉人工作人员张某辉的微信聊天记录、微信转款凭证、通话录音等证据可以证实答辩人已按时全额交纳租金，上诉人以各种理由推托拒收租金的事实。二、答辩人没有违法转租的事实，租赁物一直由答辩人管理和使用。《协议书》未对案涉租赁物的用途进行限制。答辩人与案外人苑某文签订《合伙协议》合作开办晋州福康医院，一审认定答辩人以租赁权（案涉租赁物使用权）入股符合事实，答辩人以案涉房屋的租赁权出资符合法律的规定。上诉人对答辩人用租赁物使用权开办晋州福康的医院的事实知情认可，福康医院2018年8月22日成立并领取营业执照，2019年4月9日变更名称为晋州益康医院并领取营业执照，2019年5月27日注销，2019年4月15日取得《医疗机构执业许可证》，电卡是上诉人工作人员张某辉2018年9月6日变更登记到答辩人名下。三、答辩人不存在拆建改造案涉租赁权房屋结构的行为，租赁物年久失修，对租赁物进行装修实际上是答辩人在履行合理使用权利义务并延长租赁物的使用年限。上诉人没有证据证实答辩人拆建改造租赁物房屋结构，应承担举证不能的责任。 中国工商银行股份有限公司晋州支行向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《协议书》；2、判令被告立即返还租赁原告的房屋，并支付欠付租金4万元及逾期腾房占用使用费；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：2005年7月16日，原告与晋州牛肉面大王饭店法定代表人周某梅签订《协议书》，主要内容：经双方平等协商，就晋州牛肉面大王饭店（乙方）租赁中国工商银行晋州市支行（甲方）位于市府街（支行旧址）的原办公楼及院内附属设施达成如下协议：一、甲方原支行旧址办公楼（原支行旧营业室本行留用的除外）及水、电、暖设施（后附租赁财产清单）租赁给乙方使用，租期为五（？）年，自2005年9月1日至2025年9月1日。二、租金第一年3万元，以后每年4万元，于每季度第一个月1日一次性交清本季度租金。三、乙方租赁期间，负责对甲方城内储蓄所、旧家属宿舍楼供水、电、暖，供暖费用由乙方承担；水、电费由乙方向电力局和供水公司缴费；甲方用水、电需挂表计量，按水、电部门收费标准由甲方向乙方据实交费，乙方负责开具税务部门提供的收费凭证；协议中还约定了其他事项。协议签订后，被告在所租赁办公楼、院落开饭店。并于2006年10月17日领取个体工商户《营业执照》，字号晋州市永泰牛肉面饭店。该饭店现已吊销。经营期间，被告如约履行协议约定。审理中，被告提交2010年12月6日原告《办公会议纪要》，主要内容：一、原工商银行旧址室外的暖气管道大部分已由房产承租人更换，锅炉等供暖设备归房产承租人所有；二、承租人负责按照本地供暖要求，按时供暖，并接受质检、安保等有关部门的管理；三、暖气费的收取标准，可参照本市其他小区和有关部门的标准进行收费；四、承租人有权对设备更新换代，并负责维修和保养，费用自行负担；五、工商银行房屋出租合同到期后，承租人可自行处理供暖设备。审理中，被告提交2018年7月18日签订的周某梅（甲方）与苑某文（乙方）《合伙协议》，主要内容：甲方与乙方经过协商，合伙成立医院，为明确权利和义务，现订立如下协议：1、甲方以现有的原工商银行的办公楼及院落作价入股，乙方负责办理医院相关手续，装修及人员配备；2、股份约定：甲方占股份的15%，乙方占股份的85%；3、乙方作为执行事务的负责人，对医院全权负责经营，甲方对医院经营上不参与意见；4、关于盈余分配：甲方按照医院年度收益进行分红。根据原告所提交的晋州福康医院工商登记信息，福康医院系个人独资企业，于2018年8月22日成立，并领取营业执照。2019年4月9日，名称变更为晋州益康医院，并领取营业执照。2019年5月27日，晋州益康医院注销。根据被告所提交的福康医院执业许可证及登记证书，晋州市行政审批局于2019年4月15日向晋州福康医院颁发《医疗机构执业许可证》，并颁发《民办非企业单位登记证书》，法定代表人苑某文，开办资金叁佰万元整；业务主管单位：晋州市卫生健康局。审理中，原告认为被告欠缴租金且未经原告同意擅自将房屋转租给苑某文。被告提交2017年至2020年租金交纳银行转款凭证、与原告工作人员张某辉微信聊天记录、微信转款凭证、通话录音等证据，证实涉案房屋租金已按时交纳，但原告以各种理由推拖，拒收租金；提交2018年7月18日签订的《合伙协议》，证实并未擅自将租赁物转租。提交购电卡证实原告工作人员张某辉在被告开办医院时将用户名转到被告名下，证实原告对被告开办医院知情并认可。原告陈述被告在租赁办公楼期间未按照协议约定免费供暖，收取供暖费。被告提交原告会议记录证实收取供暖费系原告办公会议讨论决定。审理中，原告代理人陈述，对于涉及购电卡及原告知晓开办医院情况需庭下核实。审理中，原告提交办公楼内部照片证实被告私自拆除部分房建，改变房屋布局。被告陈述原告所提交的照片只能证实租赁物现状，不能证实被告私自拆除房屋改变布局造成损失。被告所承租的办公楼年久失修，窗户破烂不堪，被告为延长其使用年限而维护租赁物，并非原告所述破坏租赁物。审理中，原告陈述晋州福康医院已经注销，晋州福康医院的投资人是苑某文，福康医院在未取得营业执照的情况下进行非法行医活动严重违反《中华人民共和国公司登记管理条例》和《医疗机构管理条例》，损害了原告的声誉，被告欠缴租金并且未经原告同意擅自将房屋转租给苑某文行为违反《中华人民共和国合同法》第94条、第224的规定。被告陈述福康医院主管单位为晋州市卫生健康局，因此将在工商行政部门的营业执照注销并重新在有关部门领取登记证书。庭审后，原告提交张某辉出具的情况说明，证实2018年9月6日周某梅称缴纳电费不方便，由于电卡在我名下，我就和周某梅到电力公司办理了更名手续。我没见过苑某文，周某梅也没有说福康医院是苑某文开的。被告质证认为，张某辉的情况说明佐证了被告提交的电卡自合同签订之日至2018年9月5日是登记在张某辉名下，2018年9月6日经张某辉办理变更登记登记到被告名下，间接证明了原告对被告经营医院的事实是知情并认可的，进一步证实被告用租赁案涉房产和苑某文合伙经营医院的事实。被告没有将案涉房产进行违法转租的行为。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告要求解除与被告周某梅签订的租赁《协议书》，其主要理由是：一、被告欠缴租金并且未经原告同意擅自将办公楼转租给苑某文；二、被告拆除房屋改变布局造成损失。关于原告第一个理由，根据被告所提交的自2017年至2020年租金交纳转款凭证，被告并无欠缴租金的情况；同时根据被告所提交的与福康医院法定代表人苑某文签订的《合伙协议》，能够证实被告与苑某文合伙开办医院的事实。虽然《合伙协议》中表述为“甲方以现有的原工商银行的办公楼及院落入股”，但该条款已注明系“原工商银行的办公楼及院落入股”，因此，被告应系以租赁权入股。因此，原告所述的理由，证据不足，不予采纳。关于原告第二个理由，审理中，原告提交办公楼现场照片证实被告擅自拆除房屋改变布局造成租赁物损失。审理中，被告辩称因办公楼年久失修，窗户破烂不堪，被告为延长其使用年限而维护租赁物，并非原告所述破坏租赁物。对于原告所出租的办公楼建设时间，庭审中原被告均未提交证据证实。但根据2010年12月6日原告因被告承租的办公楼供暖问题《办公会议纪要》证实“因该锅炉一九九五年购置，年久老化...”，该办公楼应系1995年左右所建。该办公楼建设时间距今已达25年之久，被告与苑某文对办公楼进行必要的装修改造，系开办医院所必需，且对办公楼进行装修改造，有利于延续办公楼使用寿命。且原告无证据证实被告拆除房屋行为。因此，原告所述的理由，证据不足，不予采纳。审理中，原告提出被告所给付原告款项系退还收取家属楼供暖费用，但根据《办公会议纪要》，原告允许被告收取供暖费用。被告并未违背原被告签订的《协议书》内容。且原告陈述被告给付的款项系退还供暖费用，无证据证实，不予采纳。审理中，原告陈述福康医院在未取得营业执照的情况下进行非法行医活动严重违反《中华人民共和国公司登记管理条例》和《医疗机构管理条例》，损害了原告的声誉。被告提交福康医院的执业许可证及登记证书，证实福康医院并非无照经营非法行医。综上所述，原告要求解除租赁《协议书》并退还租赁房屋，支付欠付租金及逾期腾房占用使用费的诉讼请求，证据不足，不予支持。一审判决：驳回原告中国工商银行股份有限公司晋州支行的诉讼请求。案件受理费800元，已减半收取400元，由原告中国工商银行股份有限公司晋州支行负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经审理与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，均应依约履行各自的义务。对已收到被上诉人周某梅4万元款项的事实，上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行称系退还的取暖费。对此，被上诉人周某梅不予认可，上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行未能提供有效证据予以证实。因此，上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行认为被上诉人周某梅因欠缴租金构成违约，与已查明的事实不符，本院不予采信。上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行提出，即使该4万元款项为租金，其也存在迟延支付的情形。对此，从双方之间的聊天通话内容中可以看出，被上诉人周某梅一直在主动履行支付租金的义务，不存在逃避拖延等拒不支付租金的主观故意。因此，上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行认为被上诉人周某梅因迟延给付租金构成违约，理据尚不充分，本院亦不采信。2005年7月16日的《协议书》在履行过程中，起初用于开办饭店，现在用于经营医院，该医院系由政府相关机关批准设立，不存在违法事由，自2018年该医院成立以来，上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行知晓且未提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。基此，即便是按照上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行所述被上诉人周某梅存在转租，则其主张《协议书》应予解除，亦与上述司法解释的规定不符，故对上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行该节上诉理由，本院不予支持。租赁物已年久失修，为实现和发挥其租赁价值，在主体结构和安全性能不受影响的情况下，进行加固修缮及装饰装修，符合物尽其用的正常预期。综上所述，一审判决结果正确，应予维持；上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人中国工商银行股份有限公司晋州支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月七日 书记员  张 闯