重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初30619号原告：李宝，男，1981年6月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：周小容，男，1966年11月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。二原告共同委托诉讼代理人：陈驰，重庆远博律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：薛瑶，重庆远博律师事务所律师。被告：姜超，男，1987年1月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：姜祥强，男，1981年8月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。二被告共同委托诉讼代理人：杨洪，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告李宝、周小容与被告姜超、姜祥强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告李宝、周小容及其共同委托诉讼代理人陈驰、薛瑶，被告姜超、姜祥强及其共同委托诉讼代理人杨洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宝、周小容向本院提出诉讼请求：1、确认被告姜超与李忠庆在2015年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除；2、二被告立即向原告交付位于重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层厂房，并支付上述房屋占用期间的使用费（从2020年8月1日起按照80000元/年计算至实际交付房屋时止）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年8月1日，原告李宝的父亲李忠庆将其与原告周小容共有的位于重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层房屋出租给二被告。当日，李忠庆作为合同甲方与被告姜超作为合同乙方，双方签订了《厂房租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层房屋出租给乙方用于其开设汽车维修厂；2、租赁期从2015年8月1日起至国家政府部门征收为止；3、房屋第一年租金为80000元，承租时一次性付清一年的租金，从第二年起，租金为80000元，甲方不得增加租金，租金按年结算，乙方应于每年提前一个月支付租金。2019年9月21日，李忠庆因病去世，原告李宝通过继承享有了上述房屋中50%的份额，同时享有上述租赁合同中甲方相应的权利。二被告本应在2019年7月即支付下一年的租金，但直到2020年5月7日，原告李宝才收到被告姜超发出的通知提及支付租金一事，二被告延迟支付租金已经构成违约。2020年7月5日，二原告向被告姜超邮寄解除《厂房租赁合同》通知书，通知要求被告姜超收支付租金并通知姜超其与李忠庆签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除，被告姜超应于2020年8月20日之前返还租赁房屋，如逾期未返还，则应参照租赁合同约定的80000元每年的标准按照实际占用的天数计算房屋使用费。同年7月7日，被告姜超向原告李宝发出《回函》，回函中姜超称已于2020年7月6日收到上述解除通知，但不认可违约事实，也不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。同日，被告姜超向原告李宝转账支付了2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金80000元。同年7月31日，被告姜超又向原告李宝转账支付80000元，同年8月23日，原告李宝向被告姜超发出《通知函》要求被告姜超立即搬离房屋，同时载明，李宝经查询自身银行账户发现姜超多向其支付了80000元，现通知姜超领回该80000元，如收到本函后未来领取，将视为姜超预付的占用房屋费用，李宝将按照姜超实际办理房屋的时间结算该费用，多退少补。同年8月29日，被告姜超收到了《通知函》，但至今未返还二原告房屋。原告为维护自身合法权益，现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告姜超、姜祥强辩称，1、对本案诉争的房屋系二原告共有并无异议，二被告系同胞兄弟，诉争房屋的确是二被告承租的，租赁该厂房的目的就是为了合伙经营重庆河埝汽车维修有限公司，该公司之前的法定代表人为被告姜超；2、二被告另有一份《厂房租赁合同》，甲方处有李忠庆及周小容二人的签名捺印，是李宝代签了周小容的名字并捺印，乙方处除被告姜超签名外，还加盖了重庆河埝汽车维修有限公司的公章，故二被告认为，本案租赁合同关系的实际当事人应为二原告和重庆河埝汽车维修有限公司；3、被告姜超已经向原告李宝支付了2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金，原告诉称被告延迟支付租金不属实，被告姜超实际多次向原告李宝发送书面通知要求其前来重庆河埝汽车维修有限公司收取租金或者提供银行账户给被告姜超，但二原告均不予理睬，被告姜超已经向原告李宝付清2021年8月1日之前的租金，因此二被告并不存在未支付租金或迟延支付租金的违约情形；4、二原告诉称本案租赁合同对租赁期限约定不明，因此有权随时解除租赁合同的意见，二被告不予认可，签订租赁合同时，李忠庆、李宝、周小容及二被告均明知租赁期间截止国家政府部门征收为止，现虽然未实际发生国家征收或拆迁的事实，但并不存在二原告诉称的租赁期限约定不明的情形，故二原告要求解除租赁合同于法无据。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年5月14日，重庆市国土资源和房屋管理局制发201房地证2010字第xxx号房地产权证，该证书载明：坐落于渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层的房屋，其权利人为周小容，持证人周小容占50%的份额，李忠庆占50%的份额。2015年8月1日，李忠庆与被告姜超签订《厂房租赁合同》。合同主要内容为：1、李忠庆将位于重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层厂房租赁给姜超用于开设汽车维修厂；2、租赁期自2015年8月1日起至国家政府部门征收为止；3、第一年租金为80000元，承租时租金一次性付清，从第二年起，租金为每年80000元，姜超每年应提前一个月付清租金，李忠庆不得每年增加姜超的租金；4、厂房在租赁期间，如遇国家征收致使合同不能继续履行，则国家赔偿的拆迁费、搬迁费、安置费、设施费、经营损失费归姜超享有；5、合同经双方签字生效。庭审中，原告周小容作为上述房屋的共有人，对李忠庆出租该房屋未提出异议，被告姜超、姜祥强陈述，二人系同胞兄弟，合伙经营汽车维修，上述房屋系二人共同租赁。2020年8月3日，重庆市渝北公证处制发（2020）渝北证字第xxx号《公证书》，公证书主要内容为：1、申请人李宝因继承李忠庆的遗产，于2020年7月16日向渝北公证处申请办理继承权公证，并提交相应材料；2、渝北公证处查明事实：2019年9月21日，李忠庆于在家因病死亡；李忠庆生前与周小容共有重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层房屋（产权证号：201房地证2010字第xxx号），二人各占50%份额；李忠庆的继承人为其生前配偶冉天英、儿子李宝、母亲马元英，李忠庆未订立遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议，冉天英、马元英均表示放弃对上述房屋产权的继承，同意由李宝一个人继承上述房屋产权份额；3、渝北公证处依据相关法律，证明李忠庆上述房屋产权份额由其儿子李宝一人继承。2020年5月，原告李宝收到被告姜超邮寄送达的《通知》，通知要求其尽快提供银行账号或前往收取租金。2020年7月5日，二原告向被告姜超邮寄解除《厂房租赁合同》通知书，该通知书主要载明：1、被告姜超未按租赁合同的约定期限按时支付租金构成违约；2、请被告姜超收到本通知书后三日内将2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金支付到李宝银行账户；3、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，通知被告姜超，其与李忠庆签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除，被告姜超应于2020年8月20日之前返还租赁房屋，如逾期未返还，则应参照租赁合同约定的80000元每年的标准按照实际占用的天数支付房屋使用费。2020年7月7日，被告姜超向原告李宝发出《回函》，回函主要载明被告姜超已于2020年7月6日收到上述解除通知，但不认可违约事实，也不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。同日，被告姜超向原告李宝转账支付了2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金80000元。庭审中，二原告认可其已收到上述租金。2020年7月31日，被告姜超又向原告李宝转账支付80000元。同年8月28日，原告李宝向被告姜超发出《通知函》，函件主要载明：1、姜超并未按照解除租赁合同的通知要求的时间于2020年8月20日之前返还租赁房屋，要求被告姜超立即搬离房屋；2、李宝经查询自身银行账户发现姜超向其多支付了80000元，现通知姜超领回该80000元，如收到本函后仍未领取，将视为姜超预付的占用房屋费用，李宝将按照姜超实际办理房屋的时间结算该费用，多退少补。同年8月29日，被告姜超收到该《通知函》，但二被告至今未返还二原告案涉房屋。另查明，2015年9月14日，重庆两江新区市场和质量监督管理局制发《营业执照》（渝两江注册号：5009050082381391-1-1）显示，重庆河埝汽车维修有限公司成立于2015年9月14日，类型为自然人独资，住所地为重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层，法定代表人为姜超。上述事实，有原、被告的陈述，房地产权证、《厂房租赁合同》、《公证书》、《通知》、《解除通知书》、《回函》、《通知函》、邮件交寄单及查询记录、重庆农村商业银行业务凭证、营业执照等证据为证，经双方质证，在卷为凭，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉租赁合同关系的主体；2、租赁合同是否为不定期租赁合同，原告是否享有解除权。对此，本院评述如下：关于租赁合同关系主体的问题。就出租人而言，原告李宝提交的《厂房租赁合同》中，落款处甲方有李忠庆的签名捺印，庭审中，另一原告周小容对此租赁合同的真实性以及李忠庆出租该房屋予以认可，且李忠庆与周小容系诉争房屋的共有人。之后因李忠庆于2019年9月21日病亡，根据前述公证书的约定，李忠庆对案涉房屋的所有权份额及其相应权利由原告李宝继承，故本案租赁关系中出租人即为李宝和周小容。就承租人而言，二被告认可案涉房屋是二人共同租赁，虽然其向法院提交的另一份《厂房租赁合同》中，内容与原告李宝提供的租赁合同大体一致，不同之处在于该合同甲方处有李忠庆及周小容两人的签名捺印，乙方处除姜超签名捺印外，还加盖了重庆河埝汽车维修有限公司公章。由此二被告辩称租赁合同关系的实际承租人为重庆河埝汽车维修有限公司，但是该租赁合同的落款时间为2015年8月1日，而重庆河埝汽车维修有限公司成立于2015年9月14日。可见租赁合同成立之时，重庆河埝汽车维修有限公司尚未设立，故该公司并不能成为该租赁合同的签订主体。并且，二被告当庭亦承认该份合同上周小容的签名捺印均是李宝所为，庭审中周小容对此合同上的签名捺印均不予认可，因此对于被告提交的《厂房租赁合同》，本院不予采信，案涉租赁合同关系的承租人应为被告姜超、姜祥强。关于案涉租赁合同是否为不定期租赁合同以及原告是否享有解除权的问题。本案《厂房租赁合同》中约定的租期为“自2015年8月1日起至国家政府部门征收为止”，本院认为，原、被告双方均未举示案涉房屋已出现征收或拆迁的情形，就目前看来国家征收与否系一个或然的状态，不属于一个明确的、特定的时间点。因此，约定“租期至国家政府部门征收为止”应属于租赁期限约定不明，且双方也未就此达成过补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故原告享有合同解除权。2020年7月5日，二原告向被告姜超邮寄解除《厂房租赁合同》通知书，通知载明租赁合同于2020年7月31日解除。被告姜超认可其已于2020年7月6日收到上述解除通知。由此可见，原告的通知已有效送达至被告处，且预留了合理的交付期限，故本院依法认定本案的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除。依据上述解除《厂房租赁合同》通知书，合同解除后，二被告应于2020年8月20日前向二原告返还案涉房屋，但其至今未予返还，故应从解除的次日起（即2020年8月1日）起支付二原告因房屋被占用期间的占有使用费，直至其返还该房屋。占有使用费的计算标准，可以参考合同解除前双方实际履行租金的标准，即按照每年80000元进行计算。另外，对于二被告是否存在迟延支付租金而导致违约的问题。虽然目前无法充分证实原告或者李忠庆确已收到了被告邮寄的六份催促收款的通知，但从被告本身的通知行为上看，其并不存在根本违约的情形，且违约与否与案涉租赁合同的解除并无直接关联。本院对此不予更多评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认2015年8月1日李忠庆与被告姜超签订的《厂房租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告姜超、姜祥强于本判决生效之日起三十日内共同向原告李宝、周小容返还重庆市渝北区龙兴镇河埝村xxx社xxx幢第一层房屋（201房地证2010字第xxxx号）；三、被告姜超、姜祥强于本判决生效之日起三十日内共同向原告李宝、周小容支付前述房屋占有使用费（从2020年8月1日起按照每年80000元的标准计算至被告姜超、姜祥强将该房屋返还给原告李宝、周小容时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半），由被告姜超、姜祥强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘光波二〇二〇年十二月十日法官助理 戴汶州书 记 员 万 欣