贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民初575号原告（案外人）：朱建新，男，1971年12月16日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：易兴建，男，1977年2月18日出生，汉族，住重庆市万州区，系长兴县林城镇新华村村民委员会推荐。被告(申请保全人)：贵州家诚药业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市播州区南楠大道**。统一社会信用代码:915200006224471734。法定代表人：张跃曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘煜，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡妍，贵州惟胜道律师事务所律师。被告（被保全人）：遵义家诚置业有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区万寿街南段。统一社会信用代码：915203000587285307F。法定代表人：朱敬菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜昭明，该公司员工。原告朱建新与被告贵州家诚药业有限责任公司（以下简称家诚药业公司）、遵义家诚置业有限公司（以下简称家诚置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告朱建新的委托诉讼代理人易兴建，被告家诚药业公司委托诉讼代理刘煜、胡妍到庭参加诉讼。被告家诚置业公司委托代理人杜昭明到庭参加了庭前质证，但经依法传唤未参加开庭审理，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告朱建新向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除对属原告购买所有的位于遵义市播州区房屋的查封保全措施，停止对该房屋的执行；2.案件诉讼费由被告家诚药业公司承担。事实和理由：案涉房屋系原告于2018年12月13日向被告家诚置业公司购买所得，房款已全部付清。原告购买房屋后随即入住和使用。因被告家诚置业公司成为了播州区的问题房开企业，以致原告至今未办理房屋产权登记手续。2020年6月初，当原告依据播州区政府下发的关于办理房屋产权的惠民文件去办理涉案房屋的产权时，却被不动产登记中心告知案涉房屋已被被告家诚药业公司因与被告家诚置业公司及案外人重庆嘉和置业发展有限公司之间纠纷而查封，故未能办理房屋产权手续。随后，原告就贵院对案涉房屋采取的诉前财产保全行为提出了执行异议申请，但贵院经审查后，并未履行必要的听证程序，也未认真调查核实原告反映的客观事实，便简单的驳回了原告的异议请求，未依法解除查封保全等执行措施。另，原告通过国家企业信用公示系统查询得知，被告家诚药业公司的控股股东及法定代表人张跃曦就是被告家诚置业公司的重要股东之一。此外，案涉房屋所在的楼盘就修建在家诚药业公司的厂区内。基于以上事实，原告认为，就涉案房屋的查封而言，因原告已向房屋出卖人即被告家诚置业公司支付了全部购房款并已接房入住使用，在未能办理房屋产权上原告无任何过错，不存在怠于行使权利的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及其他相关法律法规及司法解释的规定，人民法院应当解除本案的查封保全措施。此外，基于被告家诚药业公司之控投投东及法定代表人张跃曦本身就案涉案房屋及楼盘开发的受益者，其与案外人重庆嘉和置业发展有限公司等投资开发建设案涉房屋所在的楼盘，其设立的项目公司即被告家诚置业公司向原告出卖了房屋，收受了原告给付的购房对价，就有义务和责任保障让作为购房人的原告的房屋权利不受任何侵害，现非但不尽义务，不承担责任，反而因其股东之间的纠纷让原告的权利无端受损，原告有权予以维护。被告家诚药业公司辩称,一、涉案房屋的执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。所裁定执行的内容不能解除。二、原告对涉案房屋所提出的执行异议以及本次执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四点相关情形，事实理由均不符合法律规定，人民法院对其提出的请求应予以驳回。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的诉讼保全裁定应当继续执行。请求人民法院依法驳回原告的请求，依法执行涉案房屋相关的执行裁定书，以维护被告的合法权益。被告家诚置业公司向本院提交书面答辩称，原告所提出的诉讼请求及所住所的事实和理由均认可，请求人民法院依法予以支持，只是对其中的诉讼费，因家诚置业公司在购房户未能办理房屋产权上无任何过错，故不应当承担。理由：一、答辩人将案涉房屋出售给所有原告均是事实，且已全面履行了房屋交付义务；二、关于购房户支付的购房对价，有的是购房户直接支付的购房款，有的是购房用户用被告对其差欠的工程款或其他应付法律服务费等费用折抵；三、就本次开庭所涉之购房户而言，所有购房户的房屋对价给付义务已全部履行完毕。综上，因案涉购房户向被告购买房屋时，被告已各购房交付了房屋，购房户亦向被告履行房款给付义务，双方在未能办理房屋产权变更登记上均无过错，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，此外，由于购房户未能办理产权变更登记的原因在被告家诚药业公司错误申请保全所致，故其责任应由被告家诚药业公司承担，因此本案诉讼费应由家诚药业公司一并负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：家诚药业有限公司因与重庆嘉和置业发展有限公司、家诚置业公司纠纷向本院申请诉前财产保全，本院于2020年4月14日依法作出（2020）黔03财保2号民事裁定书，裁定查封被申请人重庆嘉和置业发展有限公司、遵义家诚置业有限公司价值人民币46880000.00元的财产；查封被申请人重庆嘉和置业发展有限公司、遵义家诚置业有限公司的财产以46880000.00元为限。本院于2017年4月15日对登记在被告家诚置业公司名下包括案涉房屋在内的位于贵州省遵义市播州区西大街南段家诚国际广场有关财产进行保全查封。原告朱建新向本院提出执行异议。本院于2020年7月13日作出（2020）黔03执异355号执行裁定驳回其异议，朱建新遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告以及陈雩淅与家诚置业公司于2018年12月13日签订《商品房买卖合同》，约定家诚置业公司将位于遵义市播州区，面积50.56㎡的住房以228000元的价格出售给朱建新、陈雩淅。家诚置业公司于合同签订当日向朱建新出具《收据》一张，双方于2018年12月13日在《商品房预售合同备案登记表》上签章，遵义市播州区住房和城乡建设局于2019年7月22日在表上登记机关签章一栏房屋主管部门加盖印章。原告于2018年12月13日向遵义润嘉物业服务有限公司交纳首期物业管理费用606.72元，装修管理费用252.8元，垃圾清运费505.6元，装修押金1000元，施工人员管理证40元，预交水费300元，共计2705.12元，于2018年12月14日向遵义市播州区住房和城乡建设局维修基金专户缴纳3034元维修基金费。2020年7月13日，原告获得了案涉房屋的完税证明。原告在庭审中陈述案涉房屋系抵扣贵重庆巨人电梯有限公司工程款所得，原告系重庆巨人电梯有限公司法定代表人。另依据原告在诉讼中所提供的证据材料，重庆巨人电梯有限公司于2016年4月25日与家诚置业公司签订《电梯设备买卖合同》及《电梯设备安装合同》，因家诚置业公司未支付合同全部款项，双方经结算于2018年12月13日签订《建设工程抵款协议书》，约定将位于贵州省遵义市播州区0元的价格折抵所欠付工程款。再查明，经本院依职权向遵义市播州区不动产登记事务中心查询，案涉房屋所在小区C栋于2017年8月30日取得初始登记。在此时间之后，案涉房屋所在小区已有业主办理了不动产转移登记手续，另案当事人贺孝峰已就该楼盘的八套房屋分别于2017年12月18日、2018年1月23日、2019年6月13日办理了产权转移登记手续。以上事实，有原、被告陈述、《电梯设备买卖合同》及《电梯设备安装合同》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、《建设工程抵款协议书》、《收款收据》、《税收完税证明》、本院（2020）黔03执异355号执行裁定、不动产登记事务中心查询结果等证据在卷作证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是原告朱建新是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条第一款规定,人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。原告朱建新有权就本案保全查封行为提起执行异议之诉。依据原告朱建新所举示证据，其于2018年12月13日通过以物抵债形式与家诚置业公司签订商品房买卖合同，并于2018年12月13日接收该房屋，向物业管理公司交纳了物业费、装修费等费用。由于该房屋已于2017年8月30日就完成了初始登记，由此足以认定朱建新通过以物抵债方式与家诚置业公司签订该商品房买卖合同起，该房屋即具备了办理变更过户登记的条件。家诚置业公司书面答辩称未办理过户登记的原因系家诚药业公司错误申请保全所致。而从该房屋具备办理过户登记的条件、发生买卖至本院查封时，时间间隔较长，故该公司辩称理由，本院不予采纳。原告诉称未办理案涉房屋过户登记的原因系家诚置业公司成为问题房开企业，未能开具发票，但经本院向播州区不动产登记事务中心查询，案涉房屋所在小区已有业主办理了房屋产权过户登记，且另案当事人贺孝锋分别在2017年12月18日、2018年1月23日、2019年6月13日就案涉小区的八套房屋办理了产权过户登记，在案涉房屋于2017年就具备办理过户登记，且已有业主办理了过户登记的情况下，朱建新在较长时间内未对该房屋办理过户登记，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于自己。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，朱建新应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告虽在本院查封前与家诚置业公司通过以物抵债方式签订了买卖合同并占有该房屋，但并无证据证明系非因本人原因未办理过户登记。同时，根据原告提交的身份证明，原告系居住于浙江省长兴县，其未举证购买案涉房屋系用于居住，且在案涉房屋所在地无其他可用于居住的房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因此，原告朱建新对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告朱建新之诉请不能成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告朱建新的诉讼请求。案件受理费100元，由朱建新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 喻  茜审判员 何  容审判员 李 成 波二〇二〇年十二月十六日法官助理窦川书记员吴明英