福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初3405号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安新天地贵邸苑商业甲座二楼。 法定代表人：郑长建，职务：总经理。 委托诉讼代理人：董院星。 委托诉讼代理人：李芳。 被告：游敏华，男，1963年9月17日出生，汉族，住福建省连江县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司（以下简称世纪金源物业）与被告游敏华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业的委托诉讼代理人董院星、李芳，被告游敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业向本院提出诉讼请求：判令游敏华立即支付2018年10月1日起至2020年6月30日期间所拖欠的物业管理费2090.18元及违约金（从2018年10月1日起以1194.39元为基数按每日千分之三的标准计至还清欠款之日止）。事实和理由：世纪金源物业受连江县凤城镇傲江景城业主委员会选聘，作为“傲江景城”项目物业管理服务单位，并与傲江景城业主委员会签订了物业服务合同，游敏华作为连江县傲江景城B14座503单元物业买受人对《物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪金源物业提供的物业管理服务。根据《物业服务合同》第16条约定，业主、物业使用人违反本合同约定未按规定足额缴纳物业服务费的，经乙方催促多次仍然不交的，从逾期之日起每日按未付金额的千分之三向乙方支付违约金，给乙方造成损失，其应给乙方经济赔偿，包括但不限于诉讼费、办理案件支出的差旅费、符合国家规定的律师费等。游敏华于2007年8月收房，世纪金源物业于2018年10月1日进驻傲江景城小区依约提供物业管理服务，但是游敏华从2018年10月l日起至2020年6月30日期间，拖欠物业管理费2090.18元（132.71㎡x0.75元／月／平方x21月）。傲江景城业委会有在住建局备案，物业服务合同有效，游敏华不认可业委会的存在没有依据；物业合同中费用标准是0.75元以及0.95元，世纪金源物业是根据前物业的价格定的，物业收费是市场调节价，根据每个小区的具体情况来收费，物业管理条例中也有规定，游敏华陈述的物业费收费标准没有依据；小区停水停电物业都会通知，除非是自来水公司紧急停水；入户门问题，因为傲江景城属于老旧小区，世纪金源物业入驻后都在维修，数额较小的，物业已经自己垫资维修了，数额较大的，由于该小区没有公共维修资金，后续还需要跟业主协商如何出这个费用，如果有个别维修没做到位的地方，后续了解后会整改；电动车被偷问题，因为该小区不是封闭小区，确实存在盗窃情况，只能报警处理。经世纪金源物业多次催告，游敏华拒不缴纳物业管理费，为此，世纪金源物业特诉至法院，望判如所请。 游敏华辩称，游敏华是该单元房业主，房屋产权面积是133.52㎡。1、游敏华没有和世纪金源物业签订“物业服务合同”，不存在经济纠纷。2、关于从2018年10月1日起至2020年6月30日期间欠管理费的情况，游敏华不知道物业是通过什么方式、什么渠道还是通过招投标或傲江景城物业委员会全体委员同意进来承包物业服务的。傲江景城业主委员会从2017年起就不存在，也没有通过业主选举程序，小区90%的业主都不承认业委会。根据《国务院物业管理条例实施细则》的规定，业委会的成立需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，至少也要有专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此业委会的成立不合法，成立业委会需要政府的指导，游敏华没有享受到业主选举权的权利。3、物业存在物业费乱涨价问题，根据连江县物价局、建设局（连价服（2009）18号）《连江县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》等的通知：多层住宅0.33-0.44（不含）元/平方米；小高层带电梯住宅（8层及以下）0.66-0.78（不含）元/平方米，而连江丹凤小区一、二期到现在多层物业每平方米还是0.44元，世纪金源物业入驻前的物业费是多层0.55元，高层0.75元。4、小区各方面管理混乱，绝大多数业主怨声载道：游敏华儿子放在楼下的电动车，两次被撬偷走电池，去找物业处理却置之不理，购买3000元的电动车至今还放在那里，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业应当负赔偿责任；B14#1单元进楼铁门坏了，一年多了还没修理，找物业也是置之不理，导致这一单元住户放在楼梯间的纸钱灰被偷走；停水停电没有事先通知，有一年大年三十，还下楼到处找水，这几年来停水停电不计其数。综上所述，游敏华与世纪金源物业没有合同关系，不存在经济纠纷，不应支付物业费。 本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，世纪金源物业（公司原名称为“昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司”，后于2019年10月25日变更名称为“世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司”）（乙方）与连江县凤城镇傲江景城业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方对傲江景城实施物业管理服务；本物业管理区域物业服务费实行包干制，相关费用按产权面积或户计收，其中多层住宅物业服务费为0.75元/㎡/月；甲乙双方签订物业服务合同之日起，业主应按建筑面积或户向乙方交纳物业服务费用，物业服务费按年度预收，业主应在每年第一个月1-15日内向乙方缴纳当年物业服务费；业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳服务费的，经乙方催促多次仍然不交的，从逾期之日起每日按未付金额的千分之三向乙方支付违约金，给乙方造成经济损失，其应给乙方经济赔偿，包括但不限于诉讼费、办理案件支出的差旅费、符合国家规定的律师费等；本合同自双方签字、盖章之日起生效并执行。 另查明，世纪金源物业系物业服务企业，为傲江景城小区提供物业服务。游敏华为福建省连江县凤城镇江滨东路19号傲江景城B14座xxx室业主，房屋建筑面积133.52㎡，每月每平方米按0.75元交纳物业服务费，游敏华拖欠世纪金源物业2018年10月1日至2020年6月30日的物业服务费2102.94元（133.52㎡×0.75元/㎡/月×21月）。世纪金源物业通过向游敏华发送短信、在小区公告栏、傲江景城B14座2梯门口、傲江景城B14座503室门口粘贴傲江景城欠缴物业费业主公示、催缴函催告游敏华交纳物业服务费用，另还于2019年9月10日、2020年7月31日通过邮政特快专递向游敏华寄送催缴函催讨，但游敏华至今未缴纳。 上述事实有世纪金源物业庭审陈述及其提供的《物业服务合同》、业主（用户）基本信息登记表、EMS面单、邮件查询单、短信截图、照片等证据所证实，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，傲江景城业主委员会（第三届）已经连江县住房和城乡建设局备案，成立时间为2017年8月2日，任期三年，游敏华抗辩傲江景城业委会的成立程序不合法，未提供证据证明，不予采信。世纪金源物业与傲江景城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对全体业主具有法律约束力，游敏华抗辩其未与世纪金源物业签订物业服务合同，双方不存在合同关系，其不应支付物业费，没有依据，不予支持。世纪金源物业依约为小区提供物业服务，有权向业主收取物业服务费；游敏华作为业主，应依约向世纪金源物业交纳物业服务费，现世纪金源物业请求游敏华支付拖欠的物业服务费2090.18元，依法予以支持。因世纪金源物业在小区入户门维修、安全防范等事项存在服务瑕疵，在一定程度上造成业主不愿意缴纳物业服务费，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。游敏华以原连江县物价局、连江县住建局《关于印发〈连江县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉的通知》（连价服（2009）18号）文件规定主张世纪金源物业物业服务费乱涨价，但该文件已于2014年12月1日作废，其主张没有依据，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、游敏华应在本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司物业服务费2090.18元； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由游敏华负担。 本判决为终审判决。 审判员  林清秀 二〇二〇年十二月十一日 书记员  滕 熔 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。