福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初5939号 原告：福建三木物业服务有限公司，住所地福州市台江区群众东路**三木大厦**，统一社会信用代码91350105154581522Y。 法定代表人：曾伟英，总经理。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫，福建品典律师事务所律师。 被告：杨文超，男,1980年12月7日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福建三木物业服务有限公司与被告杨文超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建三木物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄鑫、被告杨文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建三木物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年6月1日至2019年12月31日止的物业服务费6565.2元、资金占用费（以物业服务费为基数按年利率6%计从起诉日计至被告还清款项之日止）及水电公摊费815.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回对水电公摊费815.7元的诉讼请求。事实与理由：被告是福州市晋安区新店镇象峰村126号人才公寓20幢103业主，房屋面积101.96㎡。根据原告与福建留学人员创业园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》规定，原告作为福州市晋安区新店镇象峰村126号人才公寓小区物业服务管理公司，为被告提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为1.5元/m2/月，被告负有缴纳物业费的义务。被告从2016年6月1日至2019年12月31日止未向原告缴纳物业费，拖欠物业服务费计6565.2元。经原告多次催讨被告拒不缴纳。 被告杨文超辩称，本案存在诉讼时效的问题，对于超过诉讼时效问题超过部分由法院依法认定。物业费用200元的公摊，没有公示要求退还。社区出具再管证明无意义，业委会已经成立。1.三木物业不作为。本人在人才公寓二期20＃103室的房屋装修后至2019年元旦才入住，2018年夏季发现其中一个卧室窗台外空调冷凝水形成地上积水，导致室内潮湿，墙壁粉化。物业进行了登记。2019年3月5日，物业发现该问题没有解决，得到的答复是没有施工人员过来。多次反馈无果,至今,这一问题仍未得到解决。在2019年6月份前后，前往物业询问上述问题时，谈到物业费问题。本人签署了因“房屋产权证办理相关问题诉讼”后的《和解协议》（原件现在在物业公司,但是因具体时间未明确,另两方尚未签章）减免2年物业费，同时告知他们需要解决空调滴水管或外墙防水问题后再缴纳物业费。所以,物业费的所有问题是由物业公司造成的。本人前期缴纳的物业费中有200元的预交公摊,因公摊未公示,应当退回本人。2.三木物业存在以下诸多问题。（1）三木物业《前期物业服务合同》期满拒不退出管理区域违反了《福建省物业管理条例》第四十条:“原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域”。“物业服务合同终止时,原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域”之规定。福建人才公寓《前期物业服务合同》有效期从2013年11月1日起到2014年10月30日止,合同期已届满。福建人才公寓2019年7月13日正式成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》第三十四条规定,《前期物业服务合同》不再具有可顺延之法定条件。福建人才公寓第一次业主大会通过的福建人才公寓《业主管理规约》第二十条明确规定:“业主委员会成立之后,原开发商与业主签订的《前期物业服务管理合同》应予终止”。该《业主管理规约》系经本过小区78.18%有效投票权人数和76.87%有效投票权面积业主投票表决通过,并经象峰社区依法发布《福建人才公寓首次业主大会决定事项公告》，合法有效。2019年9月25日，业主委员会根据《业主管理规约》规定，以人才公寓业【2019】002号《关于终止巧三木物业前期物业服务合同的通知》，决定给三木物业3个月整改过渡考察期,该合同于2019年12月25日正式终止失效。（2）破坏基层民主选举。2019年1月，福建人才公寓依法召开业主大会前夜,三木物业在投票房间门口私自安装监控装置,偷窥、见识准备行使民主权利前来投票的业主,意图不轨。在业主大会召开当天，身着保安制服，不明身份人员，在投票现场聚集，对投票业主非法盘查，对业委会工作人员辱骂、威胁，寻衅滋事，导致业主大会无法正常进行。（3）三木物业不作为，小区日常生活保障重要设备存在重大安全隐患，小区居民生命财产安全受到重大威胁。2019年12月14日，福建人才公寓小区业主委员会及三木物业相关工作人员,对小区供水设施、在用电梯、二次供水泵房、应急供电房等设施设各进行了安全检查,发现这些小区日常生活保障的主要设备设施,存在重大安全隐患,对业主生命财产安全具有重大威胁。（4）供水系统至今未经验收,居民饮用水安全没保障。自2013年小区住宅交付使用后,供水系统至今未验收。2019年5月经自来水公司人员现场勘验,发现供水管线未按图施工、部分饮水管用消防管代替等诸多违规事实,检验结论为不合格。小区二次供水设施未按规定周期进行清洗、消毒和水质检测。福建人才公寓小区7-23＃楼水池自2017年6月安装不锈钢水箱之后,到2020年9月,40个月时间只公告清洗水箱4次,且均为非工作时间安排水电工自行清洗,清洗现场既无业主监督、亦未按规定进行设备消毒和水质取样检测。一直没有对7＃-23＃二次供水的自来水水质进行检测,所幸没有发生饮用水安全事故。物业公司在自来水二次供水未通过验收,承接查验不合格的情况下接受了建设单位的移交，违反了《物业条例》第三章第二节第四十三条之规定。置业主的健康和生命安全于不顾,让人无法想象这竟是一个上市企业集团下属物业公司的行为。（5）三木物业肆意侵害业主合法权益。福建人才公寓业主委员会成立后，三木物业据不移交文件资料和小区配套商用住房;不依法公示服务标准;据不公示公摊明细,欺瞒业主,肆意胡乱收费;长期侵占小区公共收益;擅自以“全额缴纳2020年度物业费”与第三批人才缴费进行强行捆绑,否则拒绝祥第三批人才业主提供商品房钥匙。如:2014年18＃楼0.5层地库,被三木物业外租作为建材商场（15个月），租金归物业收取，产生的水电费入业主公摊;中马建设占用福建人才公寓小区配套商用住房7年间，产生水、电费将近20万,收回的水电费进物业私囊，付出的水、电费要求业主公摊;小区电动车充电箱,业主缴交的充电租金归物业所有,产生的充电费入业主公摊……不胜枚举。业主缴纳停车费不按规定开具发票仅提供非法收据,拒不向业主委员会提供小区车辆及其他公共收入信息。当前物业登记在册的车辆台账至少479台，剔除平时不住小区及购买停车位的业主后,每天停在路面上的私家车即有250台左右，按现行60元／月台计算,月收入约1.5万元,每年约18万元,7年路面停车费即高达100万元以上,其中70%（即70万元）依法应归全体业主所有,但至今却全部被福建三木物业服务有限公司非法侵吞或侵占。（6）福建人才公寓小区没有来访登记、门禁系统没装好、安防监控没覆盖。2016年6月即有业主拍到物业监控室监控主机128台,其中损坏和失效的即有69台,可用率仅有46%,再经过这4年时间的损耗损坏,其安防监控几乎形同虚设。业主家门贴满广告，小区电动车被盗、甚至2019年曾出现疑似人贩子在小区公开诱骗小孩。（7）物业不作为。2013年以来，福建人才公寓小区杂草丛生、夜晚路灯昏暗。2019年6月，在小区居民强烈地要求下,三木公司副总经理到福建××公寓××路灯和杂草丛生的环境（附件8:三木公司副总经理到小区体验杂草丛生和路灯昏暗）。（8）三木物业的服务满意度极低。2019年12月1-5日，福建人才公寓业主委员会依据“议事规则”，组织福建人才公寓2019年度物业满意度调查，参与调查的业主共计252位，按户收集有效问卷240份,统计结果显示,福建人才公寓业主对三木物业服务满意度评分为1.73分（最低分1分,满分5分）,调查结论为不合格。2019年11月29日,三木物业公司委托第三方对福建人才公寓小区居民进行了满意度调查,小区居民直接回答:“让三木物业滚,我们要选择优质的物业为我们服务”。以上是三木物业公司存在的问题,未能详尽。但是三木物业的服务不符合《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》四级（四）共用设施设备运行、维修养护第六条、供水系统和第10条、安防技防系统等的内容要求,已经足以证明三木物业服务等级为四级不达标。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、物业费催缴通知函、律师函、邮政快递面单、在管证明、不动产登记信息查询结果等为证。被告提交了《关于“福建人才公寓设备设施及其管理现状安全检查”的情况通知函》、福建人才公寓2019年度物业满意度调查结果公告、福建省人才限价商品住房小区现存问题汇报、福建人才公寓查验报告、照片等材料用以说明原告物业服务不到位。结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 物业建设单位（甲方）福建留学人员创业园建设发展有限公司与物业服务企业福建三木物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为坐落福州市晋安区新店镇象峰村象峰126号福建人才限价商品住宅（二期）7#-26#楼、店面（又称“福建人才公寓”）提供前期物业服务。其中，第四条约定，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护，公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等。第五条约定，多层住宅（不含公摊水电费）0.9元/月/平方米，物业服务等级一级；带电梯住宅（不含公摊水电费）1.5元/月/平方米，物业服务等级一级等；物业服务费在签订前期物业服务合同且交房后两年内，从第三年开始按照《福州物业服务收费管理办法》对小区的物业管理服务收费实行市场调价的物业服务收费。第九条约定，物业服务费按月进行交纳，甲方、业主应在每个月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的百分之五交纳滞金。第三十二条约定，本合同为期三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止。第三十三条约定，本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人等。 上述合同签订后，原告依约为该福建人才公寓提供物业服务。合同期满后，原告继续为该小区提供物业报务，但自2016年6月1日起，被告即以物业提供的服务不到位及房屋渗水未协调处理等为由拒绝缴纳物业费用。 2019年4月16日，原告以邮件快递方式向被告发出了《人才公寓20#103单元物业欠费催缴通知书》，要求被告缴纳2016年6月-2018年12月的物业费等。2020年5月12日，原告以邮件快递方式向被告发出了《律师函》，要求被告缴纳2016年6月1日-2019年12月31日的物业费等费用。被告均有收到上述邮件材料。 据被告举证的材料来看，该小区的业委会多次就小区物业服务问题提出了异议，并组织了满意度调查。原告虽然对被告举证的证据材料提出了异议，但该证据材料仍可从侧面反映原告确有存在物业服务不到位之处。 另查，被告系该小区20#103单元房屋的业主，该房屋的建筑面积为101.96平方米。 本院认为，原告与原建设单位签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，具有法律约束力。上述合同履行期届满后，但原告继续为该福建人才公寓小区提供物业服务，被告作为小区的业主，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。2019年4月16日，原告即以邮寄催缴通知书的方式向被告主张了2016年6月起的物业费，原告的催缴行为依法引起本案诉讼时效中断的法律后果。现原告请求被告支付自2016年6月1日起至2019年12月31日止的部分物业服务费6565.20元，未超过法定的诉讼时效，也未超过合同约定的缴费标准，本院予以支持。 本案合同虽约定了原告逾期支付物业服务费的违约责任，但被告举证的材料侧面反映了原告在为小区提供物业服务期间确实存在管理不完善之处，被告以此为由拒绝缴纳物业费用事出有因。因此，原告主张被告支付相应物业费的资金占用费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告杨文超应于本判决生效之日起十日内支付原告福建三木物业服务有限公司自2016年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6565.20元。 二、驳回原告福建三木物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨文超负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。