广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24166号原告（反诉被告）：杨龙祥，男，1987年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市电白区，委托诉讼代理人：李泽华，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市德俊物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北同泰路自编****自编**。法定代表人：萧德球。被告：萧德球，男，1974年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。原告杨龙祥（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市德俊物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告德俊公司）、萧德球租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告杨龙祥及其委托诉讼代理人李泽华、张凯，被告德俊公司的法定代表人萧德球及其共同委托诉讼代理人徐敏仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨龙祥向本院提出诉讼请求：1.被告德俊公司向我退还保证金及进场费共计109286元，并向我支付资金占用利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2.被告萧德球对我的诉请一承担连带偿还责任；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2019年10月1日，我与案外人黎福忠、德俊公司就案外人黎福忠转租广州市白云区（辖区范围内）档铺楼房给我的事宜签订《补充协议合同》。该合同约定我与德俊公司重新签订租赁合同并开具新的押金单。后我与德俊公司签订新的《楼房租赁合同》，日期倒签回案外人黎福忠与德俊公司原签订的租赁合同日期。上述租赁合同约定，我向德俊公司租用广州市白云区（辖区范围内）档铺楼房；租用期限为3年，自2019年6月1日至2022年5月30日止；我向德俊公司交付保证金7万元，每月租金为35000元。此外，德俊公司向我开具新的押金及进场费收款收据，其中押金7万元，进场费15万元。此外，我与德俊公司私下协商一致，由我清偿案外人黎福忠原对德俊公司的欠付款项，并将原租金金额下调20%，由原来的35000元变更为28000元。2019年12月12日，租赁物业发生爆炸事故，事故导致我无法继续在所租赁商铺经营业务。2020年3月13日，我与被告约定《楼房租赁合同》于爆炸当天解除，且租金算至2019年12月10日。2020年3月30日，被告同意退还我所交押金和进场费，其中须扣除我所欠付的租金和水电费，并按照已使用年限比例扣除进场费，具体金额以我签字确认的欠款单据为准。根据德俊公司所出具且经我签字确认的欠款单据载明，我租赁期间所欠的租金及水电费为84410元；按租赁物业实际承租天数192天计算，德俊公司应扣除的进场费为26304元，故扣除所欠租金水电费及实际承租天数的进场费后，德俊公司须向我退还保证金及进场费共计109286元。经我多次催告，德俊公司一直拒绝退还该笔款项。从汇款记录来看，德俊公司要求我支付租金及水电费至龙海宾个人的微信和支付宝账户，而非要求支付至其公司账户。德俊公司系一人有限责任公司，萧德球作为德俊公司的唯一股东。其财产存在与德俊公司财产混同之嫌，如萧德球不能证明其财产独立于德俊公司财产，则应依法对德俊公司所欠款项承担连带偿还责任。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。关于被告德俊公司的反诉请求，原告杨龙祥辩称，一、我无须向被告支付违约金，我所拖欠租金及水电费应以双方在欠款单据中所确认的金额为准。案涉物业属于违法建筑，根据相关法律规定，涉案《楼房租赁合同》为无效合同。租赁合同中的违约金条款亦属无效。且被告主张的按照租赁合同计算违约金数额毫无法律依据。同时，因被告出租给我的案涉租赁物业为违法建筑，导致我根本无法在案涉租赁物业处办理工商登记，致使我无法正常经营餐饮业务，系被告严重违约在先。其次，2020年3月30日，被告在丛云路爆炸事件处理会议上同意退还我所缴纳的押金和进场费，其中须扣除我所欠付的租金和水电费，并按照已使用年限比例扣除进场费。被告亦对我租赁期间所欠的租金及水电费84410元进行已签字确认，该金额应为双方最终确认的租金及水电费欠付金额。二、我与被告一致约定，案涉租赁物业的押金及进场费在扣付完所欠租金和水电费后，退还给我。我使用案涉商铺的时间从2019年6月1日起至2019年12月10日止，共计192天。日进场费用为137元，故共扣除进场费26304元。且上述会议中约定，租赁合同已于爆炸当日解除，爆炸发生后，案涉商铺已无法使用，被告现主张案涉商铺使用期限应计算至2020年5月31日系无稽之谈。且案外人广东开平市三建集团有限公司（以下简称三建集团）作为爆炸事故责任方，其已与被告签署了《赔偿协议》，赔偿了被告6个月的租金损失。该笔费用已涵盖了爆炸事故给被告所造成的2019年12月10日至2020年5月31日期间案涉商铺的租金损失，被告无权重复主张。三、爆炸现场后续清理费用已由三建集团赔付被告，被告无权重复主张。因三建集团自愿承担本次爆炸事故的全部赔偿责任，并赔偿协议中明确予以确认。我无需承担包括清理垃圾费在内的任何责任，无需支付清理费用。被告德俊公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、降租协议并未实际履行，应当按照原《楼房租赁合同》计算欠付租金。2019年6月1日，我司与原告签订楼房租赁合同。租赁位于广州市白云区（辖区范围内）商铺。约定每月租金35000元，每两年递增10%。后原告长期拖欠租金，并于2019年8月20日，8月29日在店铺门口同其他租户聚众拉横幅，我司也曾报警、报治安队处理，街道维稳办多次介入协调。后经过各方协调，我司与其他租户协商后同意减租。虽原告未与我司签订补充协议，但也系与王强、刘仁辉一样约定出租人减租但承租人需要按时交付租金和水电费。我司认为，降租的合意系在原告拉横幅闹事的背景下达成的，双方合意为我方按约定降租，原告按约定准时缴纳租金。但该协议签订后原告并未按协议履行交租义务，并未实际履行，签订补充协议的目的无法实现，原告已构成根本违约。故应当按照原《楼房租赁合同》计算欠付租金至爆炸事故发生前。原告已拖欠我司10月份租金35000元及水电费6096元、11月租金35000元及水电费6852元，12月租金11667元及水电费6129元，以及按照租赁合同计算的欠付租金的违约金3251元，总计应支付103995元。同时，在民商事活动中双方都因遵守诚实信用原则履行合同，作为承租方的原告应按时缴纳租金系其义务也是合同条款中明确约定的。但原告拖欠租金后采用拉横幅等方式逼迫我方减租，且我司同意减租后原告也一直未按照合同约定准时缴纳租金，如按照我司给予减租后的租金计算欠付的租金。明显显失公平，将极大的损害我司利益，我司认为双方之间应当继续按照原《楼房租赁合同》计算欠付租金。且按照双方之间签订的《楼房租赁合同》约定，凡拖欠租金的，需加收违约金；违约金每天按照所欠租金的10%计算。因原告自2019年11月开始拖欠我方租金，因按照贷款市场报价利率4倍计算。二、根据2020年3月13日就元下田爆炸大事件处理的会议纪要显示，各方之间仅对租金的计算进行了明确约定即原告的租金计算至2019年12月12日爆炸当天，但对于押金、租金及进场费的问题各方并未达成统一意见。故原告主张的按照计算至爆炸当天的实际使用天数计算应扣除的进场费并无理据。且该纪要显示，虽各租户主张合同于爆炸当天解除，但其并不同意我司对爆炸现场进行清理。从其行为可看出，虽合同各方都同意解除合同，但租户仍占有使用该商铺，实际上并未立即退场。并以此作为与各方进行谈判协商的筹码，坚持赔偿款到账后才同意我司对现场进行清理，故该期间我方一直都未能推进工作，未能将案涉物业清理重新装修，无法对外招租，扩大了我司的损失。我司认为，进场费应当按照各商户收到施工方赔偿款后退场，我司实际清场并重新装修之日计算，也既计算至2020年5月31日。原告实际使用天数为365天，计算应扣除的入场费为5万元。三、因原告已经长期拖欠我方租金多月，已构成根本违约金。根据《楼房租赁合同》的约定，原告所缴纳保证金不予退还。四、我司认为，被告萧德球与我司不存在承担连带责任的关系。故为了维护我司的合同权益，特向法院提起反诉：1.原告向我司支付违约金3251元（拖欠租金100744×4倍×4.15%÷360天×70天）；2.原告向我司赔偿清运费用共3167.5元（垃圾清运总费用12670÷4商铺）；3.本案本诉受理费及反诉受理费均由原告承担。被告萧德球辩称，我的答辩意见与被告德俊公司的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，原告（乙方）、丙方被告德俊公司的职员龙海滨，甲方案外人黎福忠签订《补充协议合同》，约定经三方确认由于甲方与丙方签订位于广州市白云区（辖区范围内）档铺（以下简称涉案商铺）楼房租赁合同已遗失。现经甲乙双方友好协商就上述商铺转让事宜达成共识，同意转让。并由丙方与乙方重新签订租赁合同及开具新的押金单，鉴于甲方单方面遗失合同而无法交回原合同及押金单。因此，甲乙丙三方签订本补充协议合同确定甲方的原合同及押金单失效。不再具备法律效力。后原告与被告德俊公司按照上述协议，补签日期为2019年6月1日的《楼房租赁合同》。该合同约定乙方（原告）租赁被告德俊公司（甲方）的涉案商铺；楼房租赁面积为150平方米；本合同下的楼房租用年限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月30日止；在本合同签订3天内，乙方须一次性向甲方交纳7万元作为履行本合同的保证金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违法本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述楼房的使用权，押金凭押金单退回押金；所租赁面积楼房租金为35000元/月，乙方每月应交纳租金总额为35000元，含税费；租金递增方式：每两年递10%；在租赁期内，必须每月5日前缴交当月租金，凡拖欠租金的，需加收违约金。违约金每天按照所欠租金10%计算。如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视为乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；乙方必须在每月5日前向甲方缴交上月的水、电费和当月环卫费用。水费按6.5元/吨收取、电费按1.8元/度收取、环卫费按所在村收费标准收取；乙方需向甲方缴纳6万元每宗租赁合同转名费用；乙方在租用期内，应按国家法律、法规、政策以及当地各级行政、执法等有关部门的规定依法经营和依法缴纳税费规费（包括房产税、本合同场地的土地使用税、房屋租赁税、工商税费、水电费、物业管理费、清洁费等，甲、乙双方有约定的除外），乙方对外经营产生的债权债务均由乙方负责承担。乙方自行承担法律责任、经营风险和损益；甲方有权向乙方收取每月的租金及其他费用（如水费、电费、垃圾费等）；乙方在移交前保证详细知悉和了解楼房现状，如发现有问题的必须立即与甲方沟通协调；租赁合同期满后，属于乙方的机械设备由乙方自行拆除，并在租用年限届满后5天内自行清理好场地杂物，逾期未拆除清理的视为乙方自行放弃，甲方有权对进行处理；租用期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；拖欠租金30天以上（含本数）的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有并收回出租物；租赁期间，如该物业因未完善产权登记或不符合规划要求等原因被政府相关职能部门认定为违章建筑拆除，导致合同无法继续履行的，不视为甲方违约，由此造成的损失由双方各自承担，物业租金及其它费用按乙方实际使用时间结算。甲方不计息全额退还乙方所缴交的租赁押金；乙方在租赁期内必须在物业所在地注册公司或将企业注册地迁入物业所在地等等。上述合同签订后，原告向德俊公司支付了保证金7万元，进场费15万元。德俊公司向原告交付涉案商铺，原告将涉案商铺用于经营餐饮—中天卜卜贝店。期间，原告向德俊公司支付租金至2019年9月。2019年12月12日，涉案商铺因商铺所在丛云路发生燃气泄漏爆炸事故，导致涉案商铺严重受损，无法再继续经营。2020年3月13日、2020年3月30日，包括原告在内的租户、被告德俊公司及事故方三建集团、评估公司等各方代表就1212丛云路爆炸事故处理两次召开会议。其中2020年3月13日的会议中德俊公司同意与包括原告在内的受损商户租金计至2019年12月10日。在2020年3月30日的会议最后，现场各方同意确认：如施工方能同意赔偿损害方各项赔偿，且承诺无论是否是其事故责任均不向受害方进行追讨，或者施工方能向受害方提供明确的事故责任以后。各方同意在4月8日后，且在出租人将各承租人原押金及进场费退换还后（各方商户押金以及进场费需要扣除欠付租金以及水电，进场费按照已使用年限的比例扣除。金额详细见各租户签字确认的欠款单据为准），各方同意进行现场重建，同意由物业方进行清场。如有一方阻止清场重建，则后续扩大的损失由该方承担。最后德俊公司的现场代表在落款处手写：针对物业方与商户之间的押金、租金、进场费问题退还时间节点另行商议。2020年6月2日，德俊公司（乙方）与三建集团（甲方）签订《赔偿协议》，约定甲乙双方经过友好协商，就2019年12月12日广州市白云区永平街道丛云路燃气泄漏爆炸事故的赔偿问题达成如下协议：一、赔偿与解决。本次爆炸事故涉及的损失，甲乙双方已经委托广东京华资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，作出了粤京资评报字（2020）第051号报告，评估毁损物资损失797700元；粤京资评报字（2020）第050号报告，评估经营损失624370元，上述金额总计为1422070元，甲乙双方对此予以确认，认可上述两报告所评估的损失金额。甲乙双方经过友好协商一致同意以甲方赔偿乙方125万了结。甲方应当于2020年6月10日前向乙方支付赔偿款125万元。二特别声明。甲方自愿承担本次爆炸事故的全部赔偿责任，包括但不限于直接损失与间接损失（包括但不限于物业本身损失、商铺内物品损失、装修损失、租金损失，经营期间的盈利损失、重新装修期间的租金损失、房屋主体修复损失），并不得以任何原因要求乙方返还或者扣减任何已经赔偿的损失。甲方明确知悉该事故责任认定报告或者相关部门的调查结果出具后，对该事故的责任划分的可能后果，知悉该爆炸案件可能涉及的责任方众多，知悉该事故责任认定报告划分责任后可能存在向其他责任主体追索不能的情况，知悉向后续责任主体追偿的风险，甲方承诺不得以安监报告划分的责任为由或者其他任何理由要求乙方返还或扣减已经收到的赔偿款，至于后续向其他可能的责任主体追偿等事宜，由甲方自己负责，与乙方无关等等。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求德俊公司退还的保证金和进场费共计109286元已扣除至2019年12月10日其使用涉案商铺期间的进场费26304元和2019年10月至12月10日期间的租金和水电费共计84410元，其中租金按28000元/月计算，水电费19077元。原告表示虽涉案租赁合同约定租金为35000元/月，但因履行过程中无法办理营业执照，后双方协商降低了租金标准按28000元/月计算。并提交微信聊天记录提交微信聊天记录、照片拟证明德俊公司向其发出的缴费通知和收据均显示按28000元/月计算。两被告对上述微信记录和照片真实性无异议，但认为不认可其同意租金按28000元/月计算。并表示爆炸事件发生后其一直找到原告协商尽快交接涉案商铺的事宜，但原告一直拒绝并在收到三建集团的赔偿款时即2020年5月31日才准许其对涉案商铺进行清场，故原告实际租赁期间应该截止至2020年5月31日。另本院向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询涉案商品所在楼宇的规划报建和产权情况。该局回函称，截止2020年9月2日暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。德俊公司是自然人独资的有限责任公司，被告萧德球是该公司的法定代表人。德俊公司向本院提出律师调查令申请，申请前往白云区永平街道办事处调查收集原告于2019年7月25日至8月30日至在白云区永平街道办事处信访的现场视频、照片、录音、笔录、签到表等相关记录；前往广州市公安局白云区分局永平派出所调查2019年8月20日处理原告与其纠纷的出警记录及现场视频、照片、录音、笔录等相关记录；前往白云区元下田治安队2019年8月29日前往涉案商铺处理原告与其纠纷的现场视频、照片、录音、笔录等相关记录拟证明其是在原告聚众拉横幅的情况下迫于无奈才与原告签订《补充协议》的。德俊公司向本院提出追加三建公司作为第三人参加诉讼的申请。本院认为，涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故原告与德俊公司就涉案场地签订的《楼房租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。根据无效合同财产相互返还原则，德俊公司应将原告支付的保证金返还给原告。双方签订的租赁合同无关于进场费的约定，现租赁合同无效，且原告在租期届满前搬离了涉案商铺，根据公平合理原则，德俊公司应当在扣减原告实际已使用涉案商铺期间的数额后，将余款退还给原告。另虽租赁合同无效，但原告仍应向德俊公司支付使用涉案商铺期间的场地占用费和实际发生的水电费。现原告在本案中主张要求德俊公司退还的保证金和进场费主动扣减了其在使用涉案商铺期间的进场费和欠付的租金、水电费，德俊公司同意抵扣，但对原告主张抵扣的进场费数额和租金数额提出异议。本院根据双方的举证和陈述认定如下：（一）关于应扣减的原告使用商铺期间进场费数额的认定。因涉案商铺因爆炸事故受损后已经无法继续使用，故原告实际使用涉案商铺的时间应至2019年12月11日，此后虽德俊公司未能立即收回涉案商铺，但此因爆炸事故发生后因损害赔偿数额确定事宜所需导致，德俊公司以此为由主张进场费的计算时间应计至2020年5月20日依据不足。本院认定原告实际使用涉案商铺的天数应为2019年6月1日至2019年12月11日共计194天，结合合同约定的租赁期限和原告支付的进场费总额15万元，经核算，2019年6月1日至2019年12月11日期间的进场费为26578元。故本院认定应扣减的原告使用商铺期间的进场费数额为26578元。（二）关于原告欠付租金数额的认定。原告提交的微信聊天记录和照片能够体现2019年9月、10月德俊公司向原告收取的租金均按28000元/月收取，故原告主张2019年10月至2019年12月10日期间的租金按28000元/月计算的意见本院予以采纳。经核算，上述期间的租金共计为65333元。综上，本院认定在德俊公司应向原告退还的保证金和进场费中应扣减进场费26578元、欠付租金65333元和水电费19077元，扣减上述款项后，德俊公司应向原告退还的保证金和进场费共计为220000元-26578元-65333元-19077元=109012元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于原告要求被告支付利息的问题。因上述《楼房租赁合同》无效，且双方就该合同的无效均存在过错，现原告要求被告支付利息缺乏依据，本院不予支持。德俊公司属于自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。德俊公司的现有证据不足以证明公司财产独立于萧德球的个人财产，故萧德球作为德俊公司的股东应当对德俊公司的上述责任承担连带责任。因上述《楼房租赁合同》无效，且双方就该合同的无效均存在过错，现被告德俊公司依据该合同约定要求原告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。德俊公司提交的支出清运费的证据均发生在德俊公司与三建集团签订的《赔偿协议》之前，且清运费是因此次爆炸事故所产生，另根据上述《赔偿协议》约定，三建集团自愿承担本次爆炸事故的全部赔偿责任，包括但不限于直接损失与间接损失（包括但不限于物业本身损失、商铺内物品损失、装修损失、租金损失，经营期间的盈利损失、重新装修期间的租金损失、房屋主体修复损失），由此表明，上述三建公司赔偿的损失中理应包括了签订赔偿协议前支出的清运费。故现被告德俊公司要求原告赔偿清运费用缺乏依据，本院不予支持。本案中原告并未与德俊公司签订《补充协议》，且即使双方在合同履行过程中发生过纠纷，德俊公司因该纠纷作出减免租金的让步，亦属双方最后达成的一致意见，德俊公司申请律师调查令调取的相关材料拟证明的事实与本案的认定处理无必然的关联性，德俊公司的律师调查令申请本院不予准许。本案为租赁合同纠纷，三建公司并非租赁合同相对方，德俊公司申请追加三建公司作为本案第三人参加诉讼依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市德俊物业管理有限公司向原告杨龙祥退还保证金及进场费共计109012元；二、被告萧德球对被告广州市德俊物业管理有限公司应承担的上述第一项判决义务承担连带责任；三、驳回原告杨龙祥的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市德俊物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2485.7元，由原告杨龙祥负担25元，被告广州市德俊物业管理有限公司、萧德球负担2460.7元。反诉受理费25元，由被告广州市德俊物业管理有限公司负担。由被告广州市德俊物业管理有限公司、萧德球负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月十四日书记员  陈玉梅