四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初3935号 原告：陆凌云，男，汉族，1965年3月8日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李震东，四川恒耀律师事所实习律师。 被告：四川国鑫房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区茶盘路二段**锦绣江**。 法定代表人：张国，董事长。 委托诉讼代理人：覃树攀，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雯，四川智典律师事务所实习律师。 原告陆凌云与被告四川国鑫房地产有限公司（简称国鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆凌云及其委托诉讼代理人胡仲荣、李震东，被告国鑫公司的委托诉讼代理人覃树攀、彭雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆凌云向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《华尔兹庄园商品房定购协议》；2、判决被告退还购房款831860元并承担违约责任赔偿损失；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年12月26日，原告与被告签订了《华尔兹庄园商品房定购协议》。协议签订后，原告按协议约定于2015年12月26日支付500000元和2016年1月4日支付318860元，履行了合同的付款义务；被告却一直不通知原告签订商品房买卖合同，也不办理备案登记，相反，原告多次找到被告签订商品房买卖合同，也不办理备案登记，相反，原告多次找到被告要求签订商品房买卖合同并办理产权，但被告一直拖延至今，同时2020年10月11日委托向其发函要求履行办理商品房合同签订及备案登记，并办理房屋产权，但被告仍不履行相应义务。为此，原告认为被告恶意不给原告办理商品房备案及合同签订，使原告无法取得不动产权属，无法实现合同购买目的，被告违反合同的约定，特提起诉讼。 被告国鑫公司辩称：原、被告签订订购合同的时间是2015年12月26日，现原告要求解除，合同解除权行使的期限已过，原告不能行使解除权；2、签订合同后被告已经向原告交付房屋，原告已经接受并使用，不存在损失问题。3、违约金的问题，即使解除合同，对原告产生的实际损失即利息损失，但案涉房屋已经交付多年，应当扣除相应地段的租金收益，原告不存在损失；4、我公司尽快核实抵押权解除的时间问题，尽快处理办证的问题。综上，合同对于办证时间，网签时间等没有明确约定，律师函是2020年10月才开始催告，相应时间也是2020年10月。 结合认定的证据和当事人的陈述、庭审笔录，本院认定事实如下： 2015年12月26日，原告陆凌云（乙方）与被告国鑫公司（甲方）签订了一份《华尔兹庄园商品房定购协议（一次性）》，约定：意向物业的地点为南充市嘉陵区×路×段×号，华尔兹庄园，房号×幢×层×号，建筑面积约58.49平方米；该商品房销售成交单价为（按建筑面积计价）14000元/平方米，总价款为818860元，维修基金按40元/平方米另行收取。乙方一次性付款方式支付房款，乙方在签署本定金协议时交纳定金500000元，其余房款318860元在2016年1月11日前付清；《商品房买卖合同》的签订由甲方确定时间通知乙方，如甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》之日起7日内未能向甲方签署《商品房买卖合同》，即视为乙方违约及放弃本定购协议中规定的所有权益，且乙方所交款项不予退还，甲方有权将该物业另行出售。甲方负责解决涉及的抵押等有关事宜，不得影响乙方使用、办理产权手续等事务的进行。 2016年1月4日，国鑫公司向陆凌云出具了××铺818860元的收据。2016年9月30日被告向原告交付该房屋。现该房屋由原告出租给案外人经营面餐馆。2020年10月12日原告向被告邮寄了律师函，要求被告五日内签订商品房买卖合同并办理备案登记和不动产权证书，否则依法解除相关合同及退还房款。 另查明：国鑫公司于庭审后提交说明称嘉陵区茶盘路锦绣江南小区（华尔兹庄园）4、7幢一层商业，现不动产登记证上位置为嘉陵区春茶路8号、18号，此两个房产先于2018年12月28日在南充农商银行营业部贷款2065万元整，后于2019年1月28日与锦绣小区957个车库在南充农商银行营业部贷款3000万元整。此贷款时间与抵押权登记时间相符。国鑫公司称现在案涉房屋已经抵押给了银行，但我司无法确定能够办理相关手续的具体时间，因原告接受房屋调换，我司也在核实是否能够调换。后国鑫公司告知，没有房源进行调换，请法院依法判决。 原告提交了一份《承诺函》复印件，在该《承诺函》中国鑫公司对认购华尔兹庄园×栋113、114、115、116、117、7栋陆琴所购商铺，因涉及分割与抵押等原因，至今未办理网签手续，承诺在2019年10月底前解除银行抵押登记和分割手续，并办理网签正式合同，如因该司原因未在承诺期限内办理完毕，从2019年11月起承担违约金，每间每月15000元，如再超过3个月办理，违约金增加至每月间25000元至解除抵押手续时止。违约金按月支付。 本院认为：原、被告对案涉的《华尔兹庄园商品房定购协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其三性予以确认。本案争议的焦点为：一、原告能否解除协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。案涉《华尔兹庄园商品房定购协议》于2015年12月26日签订，原告按约交付了全部购房款，而原告所购买的房屋于2018年12月28日被国鑫公司抵押给商业银行贷款2065万元，现被告表示无法确定解除抵押的时间，故不能与原告签订正式的商品房买卖合同，也不能办理产权登记。若被告不能偿还银行的贷款，原告即将面临所购房屋被金融机构行使抵押权优先受偿，因被告的根本违约致使不能实现合同目的，故原告享有解除权。被告将该房屋抵押并未告知原告，以定购协议上的房屋座落名称也查询不到房屋信息，故原告称其不知道房屋被抵押本院予以采信，原告行使解除权并未超过法律规定的期限。二、合同解除后，被告是否应向原告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应向原告退还已交房款。关于损失问题，因被告的违约行为导致案涉合同解除，被告应承担相应的赔偿责任。但案涉房屋已于2016年9月30日向原告交付该房屋，原告使用至今，目前也将该房屋出租给他人经营面馆，原告主张赔偿损失为房屋总价款的20%的请求过高，综合本案的实际情况，对被告赔偿的违约损失酌定为20000元。原告同时具有向被告返还房屋的义务，因该房屋已出租给他人，本案中不宜作处理，返还形式可双方协商或另行主张。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陆凌云与被告四川国鑫房地产有限公司于2015年12月26日签订的《华尔兹庄园商品房定购协议》； 二、被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告退还房款818860元； 三、被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告陆凌云赔偿损失20000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6109元，由被告四川国鑫房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 邱 媛 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 张欣怡