广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22517号原告（反诉被告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，原告职员。委托诉讼代理人：梁家健，原告职员。被告（反诉原告）：潘柏熙，男，1962年8月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：李健，广东正觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：余江林，广东正觉（阳江）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告（反诉原告）潘柏熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托诉讼代理人梁家健，被告潘柏熙的委托诉讼代理人李健、余江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关于广州市海珠区南华东路643号之二首层房屋的租赁关系；2、判令被告在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付上述房屋给原告；3、判令被告向原告支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金（每月1979.7元）;4、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以当月所欠租金为基数，自2019年7月1日起至交付房屋之日止，按每月1979.7元计算）；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、海珠区南华东路643之二首层房屋是原告辖内管理的直管公房，建筑面积为34.37平方米，月租金为1979.7元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房屋日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。2011年10月24日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：租赁期限2011年11月1日至2013年10月31日。租赁期届满后双方未再续签合同。被告拖欠从2019年7月1日至今的租金，原告多次向被告催缴，但被告至今仍未缴清。2019年7月2日，原告向被告发出《关于催缴直管房占用费的通知》，要求被告缴交占用费，但被告一直没有理会。2020年4月2日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁关系的通知》，通知被告已欠租超三个月，要求解除租赁关系，并告知被告限期归还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定以及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第四条、第十三条、第二十一条的约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。原告已经通过书面方式告知被告收回房屋，但被告至今仍使用涉案房屋，故被告应当按照原合同租金标准向原告支付房屋占用费，按原合同第二十一条第2款的约定向原告支付房屋占用期内的房屋占用费总额的100%的标准支付逾期交房违约金。被告潘柏熙辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告不是本案适格原告，接管通知文件不是法定的不动产登记文书，目前的证据没有显示涉案房屋的实体权利人，故原告是否是本案适格原告有待查明。原告的授权不合法，原告在2017年获得原海珠区住房和建设水务局的委托，而原委托方在2019年已经撤销，该委托主体已经不存在，其委托书已经失去效力，所以原告在本案中主张的权利未经合法授权。从2015年开始，由于公房权利人没有与被告续签租赁合同，被告一直处于无因管理的管理人状态，被告在无因管理期间对涉案房屋进行善意的修缮维护，相关费用被告已经提出反诉。被告潘柏熙向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付维修费用80000元（以造价评估鉴定结果为准）；2、判令反诉费由原告承担。事实和理由：涉案房屋由被告从上世纪九十年代开始即承租使用。最近一份租赁合同的租赁期间为2011年11月1日至2013年10月31日，出租人为广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处。合同期满后，双方未再续约。因在《中华人民共和国物权法》实施后，国家确立了不动产统一登记制度。从原告掌握的登记资料反映，涉案房屋目前属于权属不明的状态，在上述租赁合同期满后，原告实际上是涉案房屋的无因管理者。至被告提起本诉前的七年内，原告尽了最大的善意，对涉案房屋履行了维护、修缮等义务，并投入了相当的成本，让涉案房屋一直处于良好的使用状态。若查明属实，被告是涉案房屋的物权人（或合法代理人），那么依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百二十一的规定，其发起腾退房屋诉请的同时，理应作为涉案房屋的受益人偿还原告在无因管理期间而支出的必要费用。该费用应通过合资格的第三方机构进行评估鉴定，方符合公平合理之原则。无因管理期间而支出的必要费用是指被告正常使用涉案房屋必须支出的装修费用。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所反诉答辩称：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第三条、第四条明确了原、被告的责任，修缮责任由被告承担。被告主张的费用属于其承担的修缮责任范围中。经审理查明：广州市海珠区国土资源和房屋管理局就南华东路643号之二首层向广州市东晓物业管理有限公司发出海珠接字第574号《接管通知书》，载明：产别经租，接管日期为2004年12月1日；接管面积为非住宅35.3507㎡，对应撤管地址为南华东路641号（旧42号）；等。2011年10月24日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路643之二首层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积34.37平方米，租赁期限自2011年11月1日至2013年10月31日，月租金1979.7元；（第四条）租赁期内，乙方承担以下：2、严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备；发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修；但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；（2）定期清洗食用水池的分摊费用；（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；（4）排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用；（5）公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用；（6）负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用；（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费，有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用;（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条）违约责任：租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。租赁合同期满后，原、被告双方未再续签合同。被告依约缴纳租金至2019年6月30日。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，广州市海珠区委机构编制委员会办公室向区住建局发出的海机编办[2019]43号《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》载明：区房屋安全和物业二所……划入区住建局。2019年3月22日，《中共广州市海珠区委办公室广州市海珠区人民政府办公室关于印发的通知》载明：广州市海珠区住房和建设局（简称区住建局）是区政府工作部门；负责直管房管理；等。2020年7月22日，本院将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告。据打印日期为2020年10月23日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载：南华东路643之2号首层非住宅首层35.3507平方米，产权来历为征用补偿，性质为经，等。诉讼中，对于租金问题，被告表示：2019年7月，被告到管理处缴纳租金时，原告管理处称涉案房屋已经放到拍租平台上进行竞价，提出让被告暂时不要交租；同意一次性补缴自2019年7月1日起至今的租金；不同意解除租赁关系，被告在90年代承租涉案房屋时，当时房管部门告知被告涉案房屋是永久租用的，以租薄的形式履行，被告一直按约履行。原告表示：确认涉案房屋放到拍租平台进行招租，但并未让被告暂时不要交租。对于装修问题，被告表示：被告经过当时房管部门的同意，于2000年左右加建了阁楼，于2016年对房屋墙体进行了补漏、粉刷；另外还对房屋的排污管、电线、水管进行更新改造，重新维修地面。原告表示：被告装修未经过原告同意。被告向本院提交了工程鉴定申请书，要求对涉案房屋内部翻新、修葺工程造价进行鉴定。对于违约金问题，被告表示：违约金标准过高，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、原告于2019年7月2日向被告发出的《关于催缴直管房占用费的通知》；拟证明原告通知被告缴交房屋占用费。2、原告于2020年4月2日向被告发出《关于解除房屋租赁关系的通知》，载明：海珠区南华东路643之二首层房屋是我所管辖直管房，经查，你与我单位签订的合同于2014年10月31日租赁期限已届满，并且你逾期3个月未缴纳租金，我单位按照相关规定解除房屋租赁关系并收回房屋；现通知你在2020年4月7日前将房屋腾空交还我单位，且缴清使用房屋所产生的租金、水费、电费等费用；等。拟证明原告通过在涉案房屋大门张贴的形式告知被告解除租赁关系并限期收回房屋。被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但没有收到。被告为证明其主张，还提交了如下证据：1、照片，拟证明涉案房屋一直由被告使用。2、查册表，拟证明查册表上的地址是旧地址，被告查不到新地址，不清楚权属人。原告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议，不确定证据2记载的南华东路42号房屋是否为涉案房屋。本院认为：根据本案查明的事实，广州市海珠区南华东路643之二首层房屋是原广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管房。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已被撤销，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的权利义务由原告承继。合同履行期限届满，双方没有续签合同，被告继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告收取租金至2019年6月30日，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可以随时解除合同。原告主张其于2020年4月2日向被告发出《关于解除房屋租赁关系通知》，被告表示其未收到该通知，原告未举证上述通知送达被告，故本院对原告的该主张不予采纳。原告于2020年7月14日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告发出解除合同的通知，本院于2020年7月22日将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告，视为被告知悉该通知内容。原、被告之间的租赁关系于2020年7月22日解除。租赁关系解除后，原告要求被告腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告辩称其永久承租涉案房屋，依据不足，本院不予采纳。被告使用、占用涉案房屋，理应向原告支付相应的费用。被告缴纳租金至2019年6月30日，故原告要求被告支付从2019年7月1日起至2020年7月22日止的租金（按每月1979.7元计算）及从2020年7月23日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费合法有理，本院予以支持。合同约定房屋占用费比照租金收取，故占用费应按原合同租金标准即每月1979.7元支付。合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取被告违约金。被告至今未交付涉案房屋给原告，故原告要求被告支付逾期交还房屋的违约金合法有理，本院予以支持。如上所述，租赁关系自起诉状副本送达被告时解除，但应给予被告合理的搬迁时间，本院酌定给予被告30日的宽限期，故逾期交还房屋的违约金应从起诉状副本送达之日起30日期限届满之次日即2020年8月21日起计至实际交还房屋之日止。另，考虑到原告的损失及公平合理原则，本院酌情调整违约金按1979.7元×20%=395.94元/月的标准计算。被告主张其曾对涉案房屋进行维修，原告表示被告主张的维修未经过其同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。”被告现要求原告支付维修费用依据不足，本院不予支持。被告要求对涉案房屋内部翻新、修葺工程造价进行鉴定，该鉴定并非必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告潘柏熙关于广州市海珠区南华东路643之二首层房屋的租赁关系于2020年7月22日解除；二、被告潘柏熙在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区南华东路643之二首层房屋并交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告潘柏熙搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告潘柏熙在本判决生效之日起30日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年7月1日起至2020年7月22日止的租金（按每月1979.7元计算）及从2020年7月23日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费（按每月1979.7元计算）；四、被告潘柏熙在本判决生效之日起30日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付逾期交还房屋的违约金（从2020年8月21日起至实际交还涉案房屋之日止，按每月395.94元计算）；五、驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求；六、驳回被告潘柏熙的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1087元,由原告负担434.8元，被告负担652.2元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。反诉受理费1800元,由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月十七日书记员  于悦姗何国卫