广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12565号原告：张好佳，女，1993年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区******海尚国际丰华阁20C，公民身份号码142************748。委托诉讼代理人：张中各，广东尚宽律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地中山市************卡，统一社会信用代码91442********091XY。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人:王翠琴，该司员工。原告张好佳与被告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张中各，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年3月30日签订的《中山市商品房买卖合同》有效；2、判令被告继续履行合同义务，为原告办理网签合同和登记备案手续。庭审中，原告变更第2项诉求为：判令被告为原告办理网签合同和预告登记。事实和理由：2015年12月29日，原、被告签订了《旭日品萃园认购书》，原告认购了被告开发建设的中山市******萃*********的预售商品房。2016年3月30日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买中山市******萃*********；房屋总价款为450000元；付款方式为按揭付款，即在2016年3月30日前付清首期购房款113000元，剩余购房款337000元办理按揭付清；合同签订后30天内，被告应向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。合同签订后，原告付清了首期购房款113000元，被告也出具了收据给原告，但被告并没有将收取的购房款存入监管账户，导致原告购买的涉案商品房至今没有网签合同，亦未进行登记备案。原告因催促被告履行未果，故而提起诉讼。被告辩称，对原告主张的商品房买卖的事实，予以确认。原告已向被告支付了购房款113000元，原告还需向被告支付购房款337000元。被告同意配合原告办理涉案商品房的合同网签、登记备案及商品房预告登记。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日,原告与被告签订《旭日品萃园认购书》约定，原告向被告认购中山市******萃*********住宅。2016年3月30日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告在民众镇锦标村土地【中府国用（2011）第易0800251号】上开发建设的位于民众镇旭日品萃园21幢1803房预售商品房，总价款为450000元，付款方式为按揭付款，即2016年3月30日现金支付113000元，余款337000元办理商业贷款，自合同生效之日起30天内，由被告向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。至原告提起本案诉讼，被告尚未为原告办理上述商品房网签合同及预告登记。关于房款的支付方式，原告自称其委托杨芳向中介公司（中山市盛威达贸易有限公司）支付购房款。对此，原告提交的《赚房宝购房优惠服务说明书》显示，2015年12月29日，杨芳与中山市盛威达贸易有限公司约定，由中山市盛威达贸易有限公司为原告从开发商处争取优惠条件购买涉案商品房。2017年4月26日，原告与杨芳签订《委托书》，委托杨芳代为向被告支付购房款93000元。同日，杨芳查询了其平安银行交易记录，显示杨芳分别于2015年12月29日网银转账3万元、于2016年3月30日向中山市盛威达贸易有限公司支付93000元。2015年12月29日，被告向原告开具20000元的定金收据。2016年3月30日，被告向原告开具收款收据一张，载明收到购房款93000元。另查，2018年8月2日，本院作出（2018）粤2071执9645号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2015)易04006**]。二、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易08002**]。三、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易08002**]。四、查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2011)易08002**]。五、如查封不足额，则查封、扣押被执行人神马公司相应价值的其他财产（详见协助执行通知书或查封、扣押财产清单）。同日，本院作出（2018）粤2071执9645号协助执行通知书，请中山市国土资源局协助执行：查封神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物（不包括已出售部分）[土地证号:国(2015)易0400607]、查封神马公司所有的位于中山市******的土地使用权及地上附着建筑物(不包括已出售部分)[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]。中山市国土资源局遂于2018年8月8日对不动产（土地）[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]进行了查封（不包括已出售部分）。由于原告所购商品房位于上述土地，为了查清包括原告所购在内共计51套预售商品房是否能办理网签备案手续和是否属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围，本院先后向中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局（原国土局）发函进行调查。中山市住房和城乡建设局于2020年8月18日回函：1.案涉51套商品房中，50套仍未网签，1套已网签未备案。网签备案只是行政管理措施，存在网签之前已销售并签订草签购房合同、交付首付款的情况；单凭网签备案状态来认定商品房是否已销售并不全面；二、案涉51套商品房所在地块存在查封，不能进行商品房买卖合同网上签约及备案，如需查询商品房所在地块的查封情况，建议咨询市自然资源局。中山市自然资源局于2020年8月21日回函：经核查，我局已于2018年8月8日对神马公司名下土地[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]、[土地证号:国(2011)易08002**]及其地上附着物进行查封登记，但不包括已出售部分。贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统并无有效预告登记，为待售状态，涉案51套预售商品房(详见所附明细表)属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围。2020年10月19日,中山市自然资源局向本院致函《关于协助调查复函的更正函》，对前述复函的内容更正如下：1.函中“贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统并无有效预告登记，为待售状态，涉案51套预售商品房(详见所附明细表)属于(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封范围”更正为“贵院来函中提及的涉案51套预售商品房(楼盘名称为旭日品萃园)在不动产登记系统无登记（无查封登记）。根据(2018)粤2071执9645号协助执行通知书的查封要求，该查封不包括已出售部分。因此，涉案51套商品房房产是否属于已出售已查封范围，请贵院依法认定。”2.对于未网签、备案及预告登记的涉案51套商品房房产是否属于土地查封前已销售的问题，请贵院根据购买人签订的购房合同、首付款凭证等材料依法进行判定。另外，若贵院生效法律文书要求我局将涉案房产转移登记到买受人名下，我局可依据贵院提供的生效法律文书办理相应的预告登记。诉讼中，本院询问原告，在前述查封情况下，是否要求变更诉讼请求。原告表示不变更，并认为土地查封之前已经签订商品房买卖合同并支付首期款或全款的，由法院认定是否已经出售。又查：中山市不动产登记资料于2020年6月15日出具的查询结果显示，中山市******国(2011)易0800251号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月12日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月13日、2020年5月15日被本院轮候查封；中山市******国(2011)易0800252号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月11日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月12日被本院轮候查封；中山市******国(2011)易0800245号土地于2018年8月8日被本院查封（不包含已出售部分），于2018年9月11日被深圳市中级人民法院轮候查封，于2018年10月19日被广东省高级人民法院轮候查封，于2019年1月7日、2019年3月12日被本院轮候查封。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，属真实交易，各方均应恪守履行。原告所举证据能形成完整的证据链，足以证明原告依约向被告支付了首期款，被告对此亦予确认。根据合同约定，被告作为商品房的开发建设单位，负有与原告网签合同并向中山市房地产交易登记管理所申请商品房预告登记的义务。涉案商品房所在的地块虽由本院查封，但不包含已出售的部分，而本案中的销售行为发生于查封前，属于已出售部分，不在查封范围之内，中山市自然资源局亦声明涉案商品房在不动产登记系统无登记（无查封登记），故不存在继续履行合同的障碍。现被告逾期未履行合同义务，原告主张被告继续履行，被告亦表示同意，不违反法律法规的规定，本院予以准许。关于被告要求原告支付剩余购房款，虽然合同对此未约定具体的支付时间，但涉案合同预告登记后三十日内，应属合理的付款时间，原告应予履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、确认原告张好佳与被告中山市神马房地产开发有限公司于2016年3月30日签订的《中山市商品房买卖合同》有效；二、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内与原告张好佳办理网签合同并为原告就中山市***************房办理预告登记；原告张好佳于预告登记后三十日内向被告支付剩余购房款337000元。案件受理费4025元，由被告负担（原告已预付，被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年十二月十八日书记员 郑诗琳