广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初10613号原告徐芬梅，女，1962年4月10日出生。委托代理人颜莉莉，广东鹏泰律师事务所律师。被告张尚祐，男，1984年8月13日出生。原告徐芬梅诉被告张尚祐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜莉莉、被告张尚祐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐芬梅向本院提起如下诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》；2、被告立即停止侵占涉案房屋，并将涉案房屋交还给原告；3、被告向原告支付侵占涉案房屋期间的房屋占用费（房屋占用费按每月6500元为标准，自2018年1月2日起计算至被告实际向原告交还涉案房屋之日止，暂计至2019年8月的房屋占用费为130000元）；4、被告向原告赔偿装修费损失90700元（按每平方米1000元的标准计算）；5、被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告当庭撤回第1、2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付侵占涉案房屋期间的房屋占用费（房屋占用费按每月6500元为标准，自2018年1月2日起计算至原告付清全部房款之日止）。事实与理由如下：原、被告在房屋中介的撮合下，于2017年12月18日签订了《二手房买卖合同》，建筑面积为90.5平方米，房屋交易金额为448万元。合同签订后原告积极履行合同义务，按时向抵押银行赎楼，并依照上述合同约定于2017年12月29日与被告一起到深圳市不动产登记中心办理过户手续。当日递件过户时才发现涉案房屋已被江西省赣州市中级人民法院查封，查封案号为（2017)赣07执保68号裁定书。被告与其妻子沟通后表示不同意原告解除合同，反而请求原告聘请律师前往江西赣州市中级人民法院进行维权，将合同履行、房屋过户的时间，变更至房屋解封后。现江西涉诉案件（2017)赣07民初154号一审判决已经做出，判决原告须承担连带保证责任，即原告须为赣州市伟丰怡电力资源开发有限公司债务承担连带保证责任。虽然原告认为该案存在超额查封的问题，也相信该案第一被告伟丰怡公司（原告为其保证人）的抵押资产能完全覆盖该案纠纷金额，但该案标的额巨大，仅纠纷本金就为四千余万，原告无力承担巨额上诉费，因此本案涉案房产只能一直为查封状态，直至江西省赣州市中级人民法院拍卖执行。而且，原告近日获悉：伟丰怡公司已进入破产清算程序，江西省赣州市中级人民法院拍卖执行程序将会拖延数年时间，涉案房屋解封遥遥无期。事实上，原、被告双方签订的上述合同已无法继续履行。故此，为保障原、被告双方的合法权益，原告特请求贵院解除上述合同。虽然原告没有将房屋过户给被告，但是被告骗取原告信任，带人将涉案房屋原有装修砸毁，从2018年1月2日开始采取暴力手段非法侵占涉案房屋至今。原告多次报警甚至对深圳市公安局福田分局提起行政诉讼，要求保护原告私人财产不受侵犯，责令被告搬离原告房屋，但都没有达成诉请。综上所述，为保护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院起诉。被告张尚祐答辩称，一、根据广东省深圳市中级人民法院作出的（2019)粤03民终28086号民事判决，被告与原告于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告已履行了过户义务，不存在合同无法履行的情形。原告提出，因案涉房屋被江西省赣州市中级人民法院查封，案涉房屋解封遥遥无期，故合同无法履行，据此提出解除合同的请求。事实上，被告于2018年1月向赣州中院提交《执行异议申请书》，并根据赣州中院的《通知》将350万元购房款提存至赣州中院帐户，赣州中院作出（2019)赣07执异80号执行裁定认定被告的执行异议成立，裁定中止执行，解除对案涉房屋的查封。后被告与原告关于案涉房屋的买卖合同纠纷经深圳市福田区人民法院与深圳市中级人民法院审理，作出终审判决（2019)粤03民终28086号，确认被告与原告于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》合法有效，并判决原告协助被告办理案涉房屋的产权过户手续。现原告已将房屋过户给被告，因此并不存在原告所说的合同无法继续履行的情形。原告提出解除双方之间签订的《二手房买卖合同》以及让被告将案涉房屋交还的主张不应被支持。二、原告所述的被告侵占其案涉房屋没有事实与法律依据。被告秉承着诚实信用原则与原告签订了《二手房买卖合同》，根据合同约定将自己部分房款帮原告还清银行所欠款项共计41万元，向银行按揭贷款支付房款，即使2017年12月29日双方前往深圳市不动产登记中心办理过户时得知案涉房屋被法院查封也依然相信原告能够配合法院，使房屋解封，尽快履行合同。正是基于对原告的信赖，同时经过原告的同意和物业公司的审查，被告向物业管理处提出了移交钥匙、房屋的申请以及房屋装修申请，原告也主动将钥匙自愿交给了被告，物业管理处也出具了移交钥匙房屋证明及装修申请证明。现深圳市中级人民法院已作出生效判决，认定原告未按合同约定于2018年1月31日前向被告履行过户义务，构成违约。所以，原告称被告骗取原告的信任侵占其房屋没有事实与法律依据，更谈不上房屋占用费及装修损失费的问题了。综上所述，根据深圳市中级人民法院作出的生效民事判决书确认了被告与原告双方签订的《二手房买卖合同》有效，案涉房屋已过户，被告拿钥匙装修房屋经过了原告与物业管理处的同意，原告的主张没有事实与法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于深圳市福田区，原产权人为原告。2017年12月18日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定由被告向原告购买案涉房屋，房屋转让价格为448万元。合同另约定，在被告按照本合同约定将房款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且银行承诺发放贷款金额加上被告已支付首期款及定金等于本合同转让成交价的，且原告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年1月31日。原告应当于收到全部楼款后叁个工作日前将物业交付于被告。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同等内容。2017年12月25日，案涉双方办理了首期款94万元的监管手续。2017年12月28日，中国银行股份有限公司深圳福田支行向被告出具案涉房屋的《个人贷款承诺函》，承诺发放313万元贷款。2017年12月29日，原告与被告前往深圳市不动产登记中心递交涉案房产过户登记资料时，得知案涉房屋于2017年12月26日被江西省赣州市中级人民法院查封。此后，双方为合同的履行产生纠纷，被告于2018年12月向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1、确认双方于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、原告继续全面履行合同，协助被告办理相关房屋产权手续；3、原告支付被告合同约定的自2017年12月27日起至合同履行完毕之日的违约金；4、原告赔偿被告因其违约行为而给被告造成的各种经济损失共计20万元；5、原告承担案件的诉讼费用。本院经审理后作出（2018）粤0304民初43260号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，该院于2020年3月18日作出（2019）粤03民终28086号民事判决，判决：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018)粤0304民初43260号民事判决；二、确认原告与被告于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》有效：三、原告应在判决生效之日起十日内协助被告办理涉案房屋产权过户手续；四、原告向被告支付违约金137840元（自2018年2月1日起暂计至2018年12月13日，此后应以448万元为基数按日万分之五的标准支付违约金至实际支付之日止）；五、驳回被告的其他诉讼请求。上述判决生效后，案涉房屋依本院于2020年5月25日出具的（2020）粤0304执16123号执行裁定书登记至被告名下，产权份额为100%。另查，关于案涉房屋的占有使用情况。原告称被告于2018年1月2日以存放装修材料的名义骗取原告的钥匙，侵占案涉房屋至今。原告为此提交了其于2018年1月期间多次的报警记录。被告对此不予认可，辩称系原告自愿于2017年12月25日向其交付了房屋及钥匙，并同意其对案涉房屋进行装修，故其占有使用至今。为此，被告提交了案涉房屋所在的物业管理公司深圳市越众物业管理有限公司活力宝公司客户服务中心于2017年12月28日盖章确认的《装修申请》，载明：“涉案房屋新业主张尚祐申请房屋装修于2017年12月28日开始至1月20日结束”；被告另提交了深圳市越众物业管理有限公司活力宝公司客户服务中心于2017年12月25日盖章确认的《证明》，载明：“兹证明原业主徐芬梅于2017年12月25日移交钥匙和房屋至新业主张尚祐”。又查，庭审时，原告确认被告于2017年12月18日向其支付定金1.8万元；于2017年12月20日向其支付定金18.2万元；于2017年12月22日向其支付房款21万元；于2019年10月22日将购房款350万元提存至江西省赣州市中级人民法院，剩余购房款57万元折抵生效判决所认定的违约金。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否应向原告支付房屋占有使用费。根据查明的事实，被告于2017年12月28日已取得银行出具的贷款承诺函，具备了向原告支付全部购房款的履约能力及办理过户手续的条件，但因案涉房屋被法院查封，双方未能办理完成过户手续，此后被告通过向查封法院提存350万元购房款以及抵扣原告应支付的违约金的方式支付了全部购房款。虽然案涉合同约定原告应当于收到全部楼款后叁个工作日前将物业交付于被告，但因原告自身原因导致案涉房屋查封，致使原告收取房款的方式及期限均发生变化，原告未能依合同约定的时间及方式收取全部房款的原因系其自身违约所致。如案涉合同能正常履行，原告有较大可能于2018年1月份即能取得全部购房款。此外，通过被告提交的物业公司出具的《证明》显示，案涉房屋系原告于2017年12月25日移交至被告，被告进行装修后占有使用，未有证据显示被告存在强行侵占房屋等行为，故原告主张其至今未收到全部购房款并诉请被告向其支付2018年1月2日至其收到全部房款之日的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。另，原告请求被告向其赔偿装修费损失，无任何事实和法律依据，本院不予支持。原告自行撤回其第1、2项诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐芬梅的全部诉讼请求。案件受理费4610.5元（已由原告预交），由原告徐芬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十二月三十一日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。