海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2156号   上诉人（原审被告）：高井荣，男，1963年10月26日出生，汉族，住海南省东方市。   被上诉人（原审原告）：曹华，男，1978年11月17日出生，汉族，住海南省东方市。   委托诉讼代理人：文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。   上诉人高井荣因与被上诉人曹华土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   高井荣上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人曹华的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人曹华负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定《土地租赁合同》无效错误。首先，高井荣所在村委会已出具《证明》，证实案涉土地为高井荣所有，一审确认《证明》不合法没有合理说明。其次，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，曹华以高井荣没有处分权主张案涉合同无效的，法院应不予支持。再次，高井荣并未隐瞒土地性质，从案涉《土地租赁合同》第六条约定的“当季造作物”的约定看，高井荣出租案涉土地是用于种植作物的，曹华擅自在案涉土地上违法搭建简易棚是曹华违约。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决的逻辑是无承包合同或者权属证书即为无承包权，该裁判理由不充分。首先，村委会的《证明》可以证明高井荣与村委会达成了承包土地的意思自治。其次，没有书面承包合同过错不在高井荣，没有签订书面承包合同属于历史遗留问题。再次，未取得明确的处分权不必然导致合同无效。2.以《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定合同无效，其强制性规定是指效力性强制性规定。三、一审判决返还财产处理不当。一审认定曹华只占有使用案涉土地5个月与事实不符，判决返还15000元不合理。曹华对土地的使用时间应以双方交接的时间为准。此外，案涉土地已被曹华用混凝土硬化，地上还有其他设施设备，严重损坏土地原貌，不能用于种植作物，即便合同无效，亦应判决将案涉土地恢复原状。一审法院只判决高井荣单方返还财产不当。   曹华辩称，一、一审法院对合同效力认定正确。1.高井荣没有证据证明其对诉争土地享有承包经营权。2.案涉合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定，应当认定无效。高井荣将案涉836平方米土地出租给曹华用于堆放建材，属于未经有关部门批准擅自改变土地用途。二、一审判决高井荣返还剩余租金15000元并无不当。曹华在收到政府的《责令限期改正通知书》后，于2019年9月中旬撤出案涉土地。对于高井荣主张曹华用混凝土硬化案涉土地等问题，没有证据证实，也不存在上述事实，且高井荣在一审中亦未对此事实提出任何主张。三、高井荣二审期间提交的《农村土地承包合同书》不能作为认定其对诉争土地享有承包经营权的依据。高井荣在一审庭审中已自认未与该村集体经济组织签订土地承包合同，很显然，该证据是高井荣为了上诉而伪造的。   曹华向一审法院起诉请求：1.依法确认曹华与高井荣于2019年3月20日签订的《土地租赁合同》无效；2.判令高井荣于本判决生效之日起十日内退还曹华剩余租金共计15000元。   一审法院认定事实:2019年3月20日，曹华与高井荣签订《土地租赁合同》，将位于海南省东方市八所镇东方大道往高速路方向离高速路500米路牌处长76米、宽11米的土地租给曹华使用，约定租赁期限自2019年4月27日起至2029年4月27日止；2019年4月27日至2024年4月27日每年年租金10000元。曹华向高井荣支付了两年租金20000元。高井荣交付土地给曹华后，曹华在土地上（本案案涉地与另案案涉地）搭建简易棚。2019年9月6日，东方市八所镇人民政府作出《责令限期改正通知书》，确认符柳荣（另案当事人）在案涉土地上未经许可擅自违法建设简易棚（房）的行为违法，要求符柳荣七日内自行搬离物品，自行拆除未经许可擅自搭建的建筑物、构筑物。   一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”因此，承包合同是农村土地承包人享有土地承包经营权的依据。同时，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第五十三条规定，通过家庭承包取得土地承包经营权以及通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租等方式流转，即农村土地流转应当以取得相关权利证书为前提。本案中，《土地租赁合同》约定高井荣将案涉土地出租给曹华使用，但是高井荣并未提供证据证明其对约定土地已取得的权利证书或者土地承包合同，其在签订合同前后均未对案涉土地取得明确的处分权。双方签订的《土地租赁合同》违反了上述法律规定，应为无效合同。故曹华诉请确认《土地租赁合同》无效，具有事实根据和法律依据，予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。东方市八所镇人民政府于2019年9月6日作出《责令限期改正通知书》，要求七日内自行搬离物品、自行拆除未经许可擅自搭建的建筑物、构筑物，可以认定曹华于2019年9月底已撤出案涉土地。曹华在撤出土地前已经占有使用土地达五个多月，应参照合同约定的租金支付土地使用费，故曹华诉请高井荣在判决生效之日起十日内返还其撤出案涉土地后剩余的租金15000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认高井荣与曹华于2019年3月20日签订的《土地租赁合同》无效；二、高井荣于判决生效之日起十日内返还曹华租金15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由高井荣负担。   二审中，高井荣提交了如下证据材料：1.《农村集体土地承包合同书》；2.东方市小岭村第十二生产小组成员同意承包黄研树土地签名；3.照片。结合曹华的质证意见，本院认证意见为：对证据1和证据2的真实性、合法性不予采信，高井荣在一审庭审中及二审《民事上诉状》均明确表示其和其所在的集体经济组织未签订承包合同，证据1和证据2的落款时间均为2012年10月5日，且高井荣在二审中当庭承认是为了上诉才签的。证据3没有拍摄时间，且地点是否案涉土地不明确，且地上的破损混凝土块亦无法证明是曹华浇筑，应为高井荣自认其在租给曹华前，案涉土地其出租给别人作为水泥制品厂使用。故本院不予采信。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：案涉的土地租赁合同是否有效，高井荣应返还的金额如何确定。首先，关于案涉《土地租赁合同》是否有效问题。1.高井荣以案涉合同第六条约定的延长至“当季造作物”收获完毕的约定来主张高井荣出租案涉土地是用于种植作物的，但在第六条用手写添加的第6点明确租期满后一个月曹华要将其的东西清理干净，因此高井荣以关于“当季造作物”的约定主张用于农业种植不成立。2.高井荣自认其知道曹华租赁土地系用于经营建材的批发，且与案涉土地毗邻的符柳荣的土地租赁给曹华用于建材批发在先，后曹华扩大经营面积再经符柳荣介绍租赁了高井荣土地。3.高井荣自述其所在集体经济组织的土地租赁用于农业种植的话，每亩每年租金约600元，但其案涉约1.2亩土地每年的租赁费为10000元。4.本案直接导致曹华撤出案涉土地的原因为“东方市八所镇人民政府作出《责令限期改正通知书》，确认符柳荣（另案当事人）在涉案土地上未经许可擅自违法建设简易棚（房）的行为违法，要求符柳荣七日内自行搬离物品，自行拆除未经许可擅自搭建的建筑物、构筑物。”综上，可以认定高井荣和曹华签订案涉租赁合同时，双方均明确案涉土地用于非农业种植。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”第三十八条第二项规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”。本案中，高井荣先是将案涉农用地出租用于水泥制品厂，后又出租给曹华用于建材的批发经营。案涉《土地租赁合同》违反上述《中华人民共和国农村土地承包法》的效力性强制性规定，因此一审法院认定合同无效并无不当。其次，高井荣应向曹华返还的金额如何确定。案涉《土地租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉土地“租赁”的起始时间为2019年4月27日。而东方市八所镇人民政府责令“搬离物品，自行拆除未经许可擅自搭建的建筑物、构筑物”的时间为2019年9月6日，曹华已按照政府要求搬离，因此一审法院以六个月为曹华占有使用土地的时间并无不当。案涉土地在高井荣居住村庄的附近，高井荣自述其干工时经常可以看见土地且在曹华退场后双方多次协商剩余“租金”退还事宜，因此高井荣明知曹华已退出案涉地，因此不存在土地返还的问题。关于赔偿损失问题，高井荣并未举证证明其的损失，应承担举证不能的不利后果。   另，案涉土地属于农民集体所有土地，因此一审确立案由为土地租赁合同纠纷不当，应为土地承包经营权出租合同纠纷。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，虽然适用法律有瑕疵，但裁判结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费175元，由上诉人高井荣承担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十二月二十六日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽然有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。