江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初4735号原告：欧阳招吉，男，1947年6月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：李连英，女，1980年3月7日出生，汉族，系原告儿媳。委托诉讼代理人：黄磊，江西秉志律师事务所律师。被告：吴金泉，男，1937年5月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴焱芳，女，1968年11月7日出生，汉族，系被告女儿。委托诉讼代理人：贺文君，江西井冈律师事务所律师。第三人：江西电缆有限责任公司，住所地：江西省吉安市吉州区禾埠乡钵盂山1号，统一社会信用代码：91360802161986202N。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：黄慧玲，女，1971年7月29日出生，汉族，系该公司职工。第三人：吉安市吉州区国有资产管理营运中心，住所地：江西省吉安市吉州区后河西路8号，统一社会信用代码：91360802744293985J。法定代表人：彭忠，主任。委托诉讼代理人：郑磊昌，男，1986年9月20日出生，汉族，系该运营中心职工。原告欧阳招吉与被告吴金泉、第三人江西电缆有限责任公司、吉安市吉州区国有资产管理营运中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳招吉的委托诉讼代理人李连英、黄磊、被告吴金泉的委托诉讼代理人吴焱芳、贺文君、第三人江西电缆有限责任公司的委托诉讼代理人黄慧玲、第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心的委托诉讼代理人郑磊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认登记在被告名下、位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房房屋产权归原告所有（合同总价3061.49元）；2、判令被告协助原告办理上述房产的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告原是江西电缆有限责任公司的职工。根据企业的住房福利评选条件，被告享有按照成本价或标准价购买公有住房的房改房政策。被告根据福利分房政策购买了企业位于吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房部分产权的企业自管房。后根据企业福利自管房再分配政策，原、被告和企业三方于1997年3月13日签订了房屋转让协议书。原告通过企业向被告支付了购房款等费用合计3061.49元。被告即搬出了涉案房屋并通过企业交出了其持有的房产证，原告即开始居住使用涉案房屋。经核实，2003年，因企业改制，江西电缆有限责任公司的资产包括以上企业自管房剩余产权划归到吉安市吉州区国有资产管理营运中心。由于历史原因，没能办理房产的过户，原告多次找到被告要求被告配合办理过户手续，均遭到被告的拒绝，故诉至法院。被告吴金泉辩称：1、原、被告双方不存在房屋买卖合同关系，房屋是以登记为准，根据协议约定，房产证户主不变，缴纳所需费用后，新住户不计房租，从该协议内容可以说明双方没有买卖合同关系。2、被告仅将该房屋租赁给原告居住，没有买卖该房屋的意思表示，且案涉房屋系被告与妻子共有，被告不享有单独处分的权利，因此原告的诉请没有事实法律依据，请求驳回原告的诉请。第三人江西电缆有限责任公司辩称：第三人江西电缆有限责任公司并非本案适格诉讼主体，本案诉争标的与第三人无关。江西电缆有限责任公司的前身系江西电缆厂，系全民所有制企业，1998年2月，江西电缆厂变更为江西电缆有限责任公司，由全民所有制企业变更为国有独资公司。2003年4月，吉州区人民政府决定对公司进行改制，将企业整体出让，所有的国有企业职工安置房也已从企业财产和管理关系上进行剥离，现在的江西电缆有限责任公司与原、被告诉争的房产无关，本案的判决结果也不需要江西电缆有限责任公司履行相关义务。综上，请求驳回原告对第三人江西电缆有限责任公司的起诉。第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心辩称：1、第三人作为涉案房屋剩余40%产权单位，只收取剩余40%产权租金，其余产权属于私产，对于私产的争议与我单位没有关系。2、如需办理剩余40%产权，我单位只是参与单位其中之一，因剩余房款不是交到我方。3、只要产权明晰，没有纠纷，我单位会按照相关程序配合办理剩余40%产权。本院经审理认定事实如下：原、被告系原江西电缆厂职工。江西电缆厂后变更为江西电缆有限责任公司。涉案房屋坐落于吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房，建筑面积47.24平方米，为房改标准价房。1997年3月13日，原、被告与第三人江西电缆有限责任公司（甲方）签订《协议书》，载明：在上级房改政策具体措施尚未具体出台前提下，为加强单位自管房管理，特签订以下条款，并保证按协议执行。1、原已购买单位自管房调整住房后，房产证户主不变，新户主按房产证上标明的房价2888.2元，并加收6%手续费173.29元，合计3061.49元交办公室，交纳所需费用后新住户不计房租，房产证由办公室负责保管。2、如上级规定须变更户主，则按上级文件办理相关手续，包括新户主需增补房价等，不执行上级规定者，取消今后调整住房资格。3、现住房设施损坏由老住户负责修理。4、老住户必须在半月内搬清，新住户在缴清所需费用后，在二十天内搬完。该协议书上，吴金泉在老住户签名处签名，欧阳招吉在新户主签名处签名，江西电缆有限责任公司在甲方处盖章。协议签订后，原告将涉案房款上交第三人江西电缆有限责任公司，第三人江西电缆有限责任公司将房款转付给被告，被告将案涉房屋交付给原告居住使用至今，房屋产权证由第三人江西电缆有限责任公司保管。2003年4月，第三人江西电缆有限责任公司对该房屋产权证进行了换证，但房屋产权人仍登记为被告，第三人江西电缆有限责任公司将换证后的房屋产权证交由原告保管。庭审中，第三人江西电缆有限责任公司明确涉案房屋从被告处收回后，按照当年的政策分配由原告购买。2003年，第三人江西电缆有限责任公司进行企业改制时，将涉案房产40%产权移交给第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心，现涉案房产40%产权属于第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心。后原告要求被告协助办理产权变更登记未果，遂诉至本院。以上事实，有原、被告及第三人的陈述及原告提供的户口本、协议书、房屋权属证、证明、庭审笔录等、被告提供的房屋详细信息表等证据证实。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告与第三人江西电缆有限责任公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《协议书》内容及第三人江西电缆有限责任公司在庭审中明确涉案房屋收回后按房改政策分配给原告由原告购买，且原告已将该60%产权购房款支付给了第三人江西电缆有限责任公司，被告亦将涉案房屋交付给原告居住至今，因此，涉案房屋虽登记在被告名下，未办理过户登记手续，但不影响该行为效力，故原告要求确认位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房屋产权归其所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告仅购得涉案房屋60%的产权，房屋剩余40%的产权属于第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心所有，原告并未取得涉案房屋完全产权，故原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持。被告辩称将房屋租赁给原告居住，与事实不符，本院不予采信；被告另辩称其妻子未在协议上签名，其无单独处分权，因被告在协议上签名后，被告一家已搬出涉案房屋多年，被告妻子对此应是明知的，被告的行为构成表见代理，故对被告的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：一、确认位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房屋60%的产权归原告欧阳招吉所有；二、驳回原告欧阳招吉的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行审判员  朱为业二〇二〇年十二月二十二日书记员  易 阳