沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1518号原告：佟爽，女，1988年7月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托代理人：佟世奎，男，汉族，1962年4月6日出生，住辽宁省抚顺市望花区。被告：辽宁京丰置业有限公司（统一社会信用代码91210102072192056G），住所地：沈阳市和平区和平南大街。法定代表人：肇华庚，系该公司董事长。委托代理人：肖戈霏、丁岩，系辽宁基源律师事务所律师。原告佟爽诉被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员赵淑媛、费秀云组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告佟爽诉称，原告于2017年11月16日与被告签订了商品房买卖合同，原告以按揭方式购买被告位于和平区商品房一处，建筑面积为41.88平方米，总房款670822元。合同第八条约定被告应于2018年10月30日前交付房屋，但被告并未按约定交付。后经协商，原、被告于2018年10月20日达成补充协议。协议约定，双方同意变更交付期限为2018年12月30日，被告未按约定交房的，被告应当按照原告购房总金额×万分之二×实际延期天数支付赔偿。被告至今已逾期十个月还尚未交付房屋。故原告将被告诉至贵院，望贵院依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金97403元（自2018年12月31日至庭审之日2020年12月25日）；2、请求判令被告承担案件诉讼相关费用。被告辽宁京丰置业有限公司辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为及不可抗力导致，答辩人不存在过错，无须承担违约责任。首先，诉争房屋所在项目“世界城”开发建设期间，适逢沈阳市政府创建国家卫生城市、国家健康城市、国家食品安全示范城市，在“创城”、“三创”等相关行动期间，政府派驻车辆堵在施工现场运输车出入口处，禁止施工现场材料进入，导致该项目无法持续施工，不得不停工。经统计，该项目2018年5月至11月期间，被政府六次要求停工，导致工期延误。其次，2018年4月-12月期间，沈阳市出现了长达70余天的超高温、大风、雷雨等极端恶劣天气，造成“世界城”无法达到安全施工条件，工地长时间停工，工期延误，该天气原因属于不可抗力。上述两点因素是最终导致房屋逾期交付的根本原因，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，如遇政府行为及不可抗力等原因，出卖人可据实予以延期。本案中，逾期交房系因政府行为及不可抗力造成，答辩人不存在过错，答辩人无须承担违约责任。且答辩人一直积极与施工方协调，力求尽早竣工，已尽到合理义务。二、答辩人已经尽到合理义务。逾期交房情况发生后，答辩人积极沟通施工方，要求加快工期，定期组织业主前往施工现场了解施工进度，保障业主的知情权。同时，答辩人还积极与原告及其他业主沟通，在自身不存在过错的情况下，寻求解决逾期交房问题的方案，通过答辩人与业主双方的努力，答辩人已经与近1300户业主达成了一致方案，均按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金。三、即使答辩人需要承担违约责任，也应按照《商品房买卖合同》第九条第2款之约定，答辩人只须按照已付房款的2%支付原告逾期交房违约金，原告主张按照日万分之二支付违约金无事实及法律依据。本案中，原告依据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”第1款为由，按照日万分之二向答辩人辽宁京丰置业有限公司主张逾期交房违约金；但该《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”第2款约定“买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%”。根据上述条款约定及第九条“出卖人逾期交房违约责任”整体条款的上下行文，能够看出该违约条款系经过原、被告双方充分协商，对未来情形充分预判的情况下而确定，系双方真实的意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力。结合本案具体情形，原告按照第九条第1款方式（2）约定要求合同继续履行，本案中即应适用第九条第2款的约定，即答辩人只须承担不超过买受人已交付房价款的2%的违约金，原告主张按照日万分之二支付无事实及法律依据，请求法院不予支持。四、退一步讲，即使按照原告的主张进行审理，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条第1款中约定的日万分之二的违约金条款也属于违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，请求法院对该标准予以下调，下调至日万分之一为标准。受疫情影响对于延期交房的给予2个月续展期，合同中约定交付日期在三级响应（从2020年2月22日起至今未结束）结束后的续展期从合同约定房屋交付之日起计算。在疫情响应之前签订商品房买卖合同，合同中约定房屋交付日期在疫情期间的续展期从三级响应期结束之日起计算。经审理查明，2017年11月17日，原告佟爽与被告辽宁京丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区，建筑面积41.88平方米房屋，房屋总金额670822元。其中第六条付款方式及期限约定，买受人需在签订商品房买卖合同的同时，支付该商品房的首付款140822元，贷款金额530000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的2%。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2018年10月26日为其开具了金额为670822元的购房款发票。另查明，2018年10月20日原告佟爽与被告辽宁京丰置业有限公司签订《补充协议》一份，载明“甲乙双方于2017年11月17日签订了商品房买卖合同，合同约定乙方购买甲方开发的盛京金融广场项目和平区的商品房一套，房屋建筑面积41.88平方米。由于项目同期开发建设，大型城市综合体施工程度衔接繁多、技术施工错综复杂以及2018年政府“创城”期间停工、三创期间相关市政配套施工、验收及手续办理的过程十分严格且复杂等缘故，造成乙方所购买的房屋延期交付。现就双方履行上述商品房买卖合同中出现的商品房延期交付一事，经双方平等协商，达成以下协议：一、经甲方重新核定工程计划，预计项目的实际交房时间为2018年12月30日前（最终交付日期以甲方发布的入住通知书中的入住时间为准）。二、双方一致同意，甲方未按双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间交付的，甲方应当按照乙方购房总金额×万分之二×实际延期天数的赔付标准赔偿乙方。三、双方一致同意，变更商品房买卖合同如下条款：1、变更第八条交付期限为2018年12月30日前。2、变更第九条逾期期限，以更后的交付时间为期限起始日”。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告支付逾期交房违约金，诉至法院。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、补充协议等证据以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交纳房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告。后原、被告双方又重新签订了补充协议，将交房期限变更为“2018年12月30日前”，将逾期交房违约金标准变更为“购房总金额×万分之二×实际延期天数”。现被告仍未依照补充协议约定交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。被告应依照补充协议的约定自2018年12月31日起，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，因原告主张的2018年12月31日至庭审之日2020年12月25日逾期交房违约金97403元（670822元×万分之二×726天）符合该标准，故本院予以支持。关于被告提出的违约金约定标准过高的抗辩意见，其未举证证明约定过高，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告佟爽2018年12月31日至2020年12月25日逾期交房违约金97403元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2235（原告已预交），由被告辽宁京丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  费秀云二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。