山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终8752号 上诉人（原审被告）：张艳会，女，1975年10月20日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：沈剑，山东矩剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙家傲，男，1971年11月29日出生，汉族，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：邵长帆，临沂经济开发佳元法律服务所法律工作者。 上诉人张艳会因与被上诉人孙家傲租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初12847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张艳会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实确有错误且适用法律不当。被上诉人诉讼主体错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照登记的字号为当事人。根据民事诉讼法的规定，原告起诉主体不适格应当驳回起诉，被告诉讼主体不适格应当驳回其诉求，该案适格上诉人为临沂市兰山区语瑞果蔬超市，上诉人主体不适格，被上诉人坚持认为个人就是明确的被告，其诉讼主体地位当无异议，但其不是正确上诉人，只要上诉人不是实体法律关系的承担者应判决驳回其诉讼请求。其次，被上诉人与超市签订了合法有效的房屋租赁合同，该合同系双方自愿且不违反法律强制性规定，合法有效。被上诉人在果蔬超市的相关通知上均有签字，同意遵守市场管理规定，否则违反市场管理规定随意不经营，租金、押金不退，抵偿违约给果蔬超市造成的损失，果蔬超市在市场恢复正常营业后多次催促被上诉人市场营业，被上诉人仍不遵守，严重违约，果蔬超市被迫解除合同，而超市受到集体违约的恶劣影响，整个市场招商运营都无法正常开展，给果蔬超市造成不可估量的经济损失。所以，被上诉人必须承担其严重违约给果蔬超市造成的经济损失，所谓押金、租金不退视为违约责任的规定合情合法合理，请求二审法院依法予以纠正。 被上诉人辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 孙家傲向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告2020年7月至2021年2月租金2万元、押金5000元及利息；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月张艳会申请登记注册了临沂市兰山区语瑞果蔬超市，性质为个体工商户。后张艳会租赁了临沂市兰山区银雀山街道办事处陆王庄居民会的沿街商铺一处开办农贸市场。并于2019年下半年面向社会进行招商，公开许诺招商免租两个月的租金。2019年10月30日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告摊位经营熟食，租赁期限为一年，自2019年10月30日起至2021年2月16日，租赁费一年3万元，管理押金5000元。合同另约定本合同履行过程中如一方违约另一方有权终止合同，依约定收取租金不予退还，并根据违约责任，有权要求违约方赔偿经济损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后原告分别于当日向被告缴纳了租赁费和管理押金，并开始经营。在经营过程中，被告以语瑞果蔬超市的名义行使管理权。2019年11月30日，被告以语瑞果蔬超市管理办公室的名义向各位经营户业主下发通知，原告雇员孙继磊在通知右下方经营业户签字栏签字。通知内容为：“各位经营户业主：为进一步规范市场管理，让业主生意更兴隆，我们市场作如下规定：1.市场内摆放商品应整齐有序，摊位门市房摆放货物不得超出规定区域，不得占用公共通道，不得店外经营及影响其他业主经营，违者由市场没收暂存其货物，并收取违约金和保管费。2.市场内电路不得私接乱搭，因违规使用电器而造成市场断电、火灾及重大经济损失的，承担赔偿损失责任，情节严重的，移交司法机关追究刑事责任并赔偿市场管理办公室及其它经营户因此造成的一切损失。3.各经营户必须爱护承租房间设施（门、电、水）和其它公共设施，凡发现损坏者，除按原价双倍赔偿外市场有权视情节给予停业整改。4.为了消防检查合格市场安全消防隐患，任何电动车辆一律统一停放，不准在市场内充电停放，所有经营户不得私自在市场内做饭、居住。5.为了有个好的市场秩序与作息时间，市场临时制定了作息营业时间，早8：00营业，晚8.00歇业。为了活跃市场让大家的生意红火起来，大家必须正常营业，一次无故不经营者罚款200元，2次无故不经营者罚款500元，3次无故不经营者为自动放弃经营，市场管理办公室解除其经营合同，连续3天未经市场管理同意，随意不经营者，为自动放弃经营，租金、押金一律不予退还。6.对于短斤少两行为，市场执行“缺一补一”的原则，并且经营户须向市场管理办公室交纳所售商品价格十倍的违约金，对于严重违反本条款者，市场管理办公室有权提前解除合同由此产生的一切损失由经营户承担。7.经营者自觉保持市场卫生清洁，门前摊位前必须打扫干净，保持卫生清洁，因个人原因导致卫生部门检查不合格，需停业整顿的后果自负，市场不予负责，如大家有好的见意，请提出市场会感谢采纳。望大家相互理解支持，共同遵守营造和谐有序、清洁卫生的市场，谢谢!语瑞果蔬超市管理办公室2019年11月30日”。原告在此后经营过程中，没有完全按照被告的上述管理规定从事经营，该摊位长期处于停业状态。2020年6月，被告以语瑞果蔬超市管理办公室的名义向原告发送通知，催促其经营，并于2020年6月25日通知解除合同，房租、押金不退。原告以被告违约为由诉来法院要求解除合同，在2020年9月8日的庭审过程中，双方达成协议，同意解除合同并将摊位交付给了被告。但对剩余租金及押金应否退还存在争议，被告主张原告违约，按照通知内容不应退回，原告主张通知内容未经双方协商，不能作为合同内容或附件，内容属于管理制度类，且系单方制作，属于格式条款。通知第五条内容无效。一审法院认为，争议的焦点问题有三项，一是合同主体的认定，二是关于涉案通知效力的认定及违约责任的认定，三是合同应否解除及解除后的处理。 关于合同主体与效力的认定。原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，未侵犯第三人和公共利益，应为有效合同。双方应按照约定履行各自权利和义务。被告虽然注册登记了语瑞果蔬超市，在合同履行中也以该超市的名义进行管理，但根据合同相对性的原则，原告与被告签订合同并向被告个人缴纳了费用，合同相对人应为原被告。故被告辩称诉讼主体不适格，一审法院不予采信。 关于涉案通知效力的认定及违约责任的认定。被告以语瑞果蔬超市管理办公室的名义向各经营户下发的通知是被告单方制作，通知对象为广业经营户业主，该通知内容未与广大业主协商。原告签名的行为仅能起到证明其收到该通知的效力，不能视为双方协商一致同意了通知内容。该通知内容主要是明确安全制度、规范文明经营，创造有序环境。均系行业管理规定并非当事人合同约定内容。主要争议的第5条涉及经营时间及处罚问题，涉及《房屋租赁合同》的履行问题，根据《合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第六条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条的所称采取的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”一审法院认为，即使通知可以作为合同内容，该通知明显系格式条款，原告在第五条先是规定了早晚作息时间然后规定了正常经营秩序然后是处罚，最后是违约责任（即连续3天未经市场管理同意，随意不经营者，为自动放弃经营，租金、押金一律不予退还）。对违约责任的内容，被告没有采取合理的方式提请对方注意，加重了原告的责任和义务。故该通知第5条中的违约责任条款应认定为无效。对原告不产生合同的约束力。 对于违约责任，考虑到新冠疫情的影响，社会经济收到冲击，原告不参加经营问题，确实违反了被告的管理制度，但不属于违约行为。原告主张被告虚构“荣华农贸市场”并虚假宣传招商、不完善经营手续，致使原告完全无法使用租赁房屋，合同目的不能实现。原告未举证证实，一审法院不予认定。被告单方向原告发出解除租赁合同，构成违约。 关于合同应否解除的问题。本案在审理过程中，双方均同意自2020年9月9日解除合同，并由被告实际接管了租赁摊位，根据我国合同法第九十三条的规定，双方的租赁合同协议解除。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告缴纳的押金及剩余租赁费，被告应予返还。对剩余租金的认定问题，合同中约定的租赁期限超过了一年，结合被告在招商时承诺经营前期免租的事实，一审法院认定超出一年的租赁期部分视为免租期。 综上，原告要求解除原告与被告签订房屋租赁合同并要求被告返还原告租金2万元、押金5000元及利息，对于符合法律规定的部分，一审法院予以支持。一审法院判决：一、原告孙家傲与被告张艳会签订的《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除；二、被告张艳会于判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙家傲房屋租赁费13083元、押金5000元，共计18083元；三、驳回原告孙家傲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由原告孙家傲负担86元，被告张艳会负担126元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张艳会提交二份证据：证据一，照片一组，拟证明时至今日，被上诉人仍然没有搬出所租赁的房屋，没有正式交接，而且还有的锁门，导致上诉人无法对外出租，造成巨大的经济损失，所以上诉人一审抗辩，依照双方所签署的通知，因被上诉人违约，扣除其押金和房租不予退还是合情合法合理的；证据二，银行账户转账回单，拟证明上诉人租赁了村委的房屋，已经预交300000元的房租款，年后再补交200000元，因被上诉人违约，给上诉人造成巨大的经济损失，所以上诉人按照通知的规定，不退押金和房租合法合理。被上诉人质证称，对证据一的真实性、关联性及证明目的有异议，该证据不属于二审的新证据，涉案摊位在原审中双方已协商解除，并实际交付，在交付后遗留的部分广告牌面，上诉人有权进行处置，其是否另行租赁成功，与被上诉人没有关联，上诉人的主张不能成立；对证据二的三性均有异议，该转账凭证备注的是货款，且没有租赁合同等相关证据予以佐证，上诉人的主张不能成立，且该证据也不属于二审的新证据。 本院对上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。其他一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对张艳会上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 关于诉讼主体资格的认定问题。经审查，本案中的房屋租赁合同系由上诉人张艳会本人与被上诉人签订，张艳会系合同的当事人，系合同权利及义务的承担者。被上诉人依据房屋租赁合同主张权利，张艳会系适格当事人。个体工商户的债务，由经营者承担，上诉人关于诉讼主体资格的异议，既无合同及法律依据，在实体上也不能成为不承担责任的理由。 关于涉案通知效力的认定及违约责任的认定问题。本案房屋租赁合同中并无关于经营时间及处罚问题的约定。合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。张艳会以语瑞果蔬超市管理办公室的名义向各经营户下发的通知是其单方制作，并非协议补充，也不是合同必须具备的条款，不能体现合同双方的共同意思表示。一审法院认定被上诉人签名的行为仅能起到证明其收到该通知的效力，不能视为双方协商一致同意了通知内容，并依据格式条款的规定否定其效力，依据充分，张艳会单方向被上诉人发出解除租赁合同，构成违约。本案一审审理过程中，双方均同意解除合同，并由上诉人实际接管了租赁摊位。上诉人提交的照片一组不显示被上诉人实际使用房屋的情形，本院对其证明效力不作确认。上诉人提交的证据二与本案审查的合同关系无关。本案合同履行过程中，受到新冠疫情的影响，上诉人主张不退押金及剩余租赁费，显然不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院结合合同约定、履行以及解除的实际情况，认定张艳会退还押金及剩余租赁费，均无不当。 综上所述，张艳会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人张艳会负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  李大军 审判员  马 骏 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李 敏