文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1862号原告：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处和平路9号，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋毅，重庆华升律师事务所实习律师。被告：冉琴，女，汉族，1987年6月13日出生，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王延，重庆祥永律师事务所律师。原告重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称：亿南公司）与被告冉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，本案遂裁定转为普通程序。本院组成合议庭于2020年9月28日公开开庭审理，原告亿南公司委托诉讼代理人余后勤，被告冉琴及其委托诉讼代理人王延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿南公司提出诉讼请求：1.判令被告冉琴向原告亿南公司支付租金230000元；2.判令被告冉琴立即向原告亿南公司支付物业管理费57186元，并自2018年1月8日起至2019年1月7日止以19062元为基数、自2019年1月8日起至2020年1月7日止以38124元为基数、2020年1月8日起至房屋交还时止，以57186元为基数，分别按1‰/日计算支付违约金；3.本案案件受理费由被告冉琴负担。事实和理由：2017年1月7日，原被告签订《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》，约定原告将位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联建材家居五金城）7幢1层5-30号商铺（共计26间）出租给被告经营使用，租期为三年，即自2017年1月8日起至2020年1月7日止，租金总额为343129元（约定由被告分期支付）。同日，双方还签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修、按时完成装修奖励协议》（简称《奖励协议》），约定乙方（即被告）在承诺期内入场装修、按时试营业，则免租赁期增加一年。2017年1月7日，原被告签订《商铺租赁合同》后，随即签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，物业服务期限为一年（即自2017年1月8日起至2018年1月7日止），物业管理费按1.5元/月/㎡计算收取，全年共计19062元。另外还约定实行先付后用，此后每年的物业管理费在未作调整前，仍按上一年的收费标准执行。《租赁合同》、《奖励协议》、《物业管理服务协议》签订后，原告随即向乙方交付了租赁商铺，并向其提供了物业管理服务，被告并未按照约定向原告缴纳租金和物业管理费。综上，被告不履约行为违反了诚实信用原则，也损害了原告的合法权益,故，原告提起本案诉讼。被告冉琴辩称，一是原告自称开业时间为2018年10月，我们不认可；二是原告单方面改变合同条款，亿联家居五金城改为亿联家居汽车城，给商户造成重大损失；三是原告提供的房屋不具备交付条件，被告提供的房屋没有经过消防等验收，商铺现在还在漏水，影响商铺使用。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：1.商户基本情况（冉琴）1份，拟证明原被告租赁合同的签订、租期、租金及其物业管理费缴纳情况以及被告的经营状况、合同期间享受了原告营业员补贴等事实。2.《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》1份，拟证明原被告签订租赁合同，租赁物详细情况，租金数额及缴纳方式。3.《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》1份，拟证明物业管理服务协议期限及物业管理费收费标准。4.《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》1份，拟证明被告按约定时间装修并保持开门营业，增加免租期一年。5.《亿联·南川建材家居五金城招商手册》1份，拟证明2016年前，亿联·南川建材家居五金城经营范围包括建材、家居、五金，于2016年4月后调整为建材、家居和汽车这三类。同时，表明租户付一年租金使用商铺三年。6.（2020）渝03民终441号《民事判决书》1份，拟定证明商铺入住率于2018年8月达到60%。7.《亿联建材家居汽车城关于强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》。8.《关于亿联建材家居汽车城开门营业率达60%的情况说明》（含《亿联·南川建材家居汽车城招商统计表》），拟证明家居汽车城的建筑总面积和已入驻商户的经营面积，入驻营业率已达到62.26%，统计表中排名在欧英全前的均是在2018年9月11日前装修，入驻营业率于2018年9月11日达到62.26%（30450.44㎡÷48885.89㎡），该表排名在欧英全（不含）以下的部分，即租户皮小华、刘杨、吴城均、黄伟是在2018年9月11日后装修。9.《房地产权证》1份。10.租户装修资料17份，分别为杨显强候远江、黄建伦、严宗平、冉琴、韦强、（胡铎成、向路）、王天科、刘进军、皮学强、杨昌盛、何时松、周洪德2户、谭强、向长波、欧英全；11.亿南公司诉程强房屋租赁合同纠纷一案质证笔录和现场勘验笔录各一份，本案意见与该案中原告发表意见一致。被告冉琴质证认为：对证据1、3、4、5、6无意见；证据2租赁时间有异议，商铺正式营业时间其接到通知，合同第第三条第三项明确约定：“铺位租金从市场正式营业时间开始计算，正式营业时间以甲方正式通知为准。”第四项约定：“甲方将以书面、短信、电话等形式通知乙方商铺进场装修时间和市场开业时间，按甲方的要求统一开张营业。”截至目前，原告并未以任何形式通知被告市场正式营业，因此铺位租金还未开始计算，被告不应向其支付租金。证据7无异议，其中第三条约定了开门营业率60%的计算规则。证据8不予认可，该证据系原告单方制作，该表中备注“入驻营业率达62.26%”以上部分，有18户、共计7996.53平方米未达到开门营业计算条件，应当被剔除，截止目前市场开门营业率未达到60%，其中：1.小毛石材，承租人杨显强，面积为135.7平方米，因漏水未装修也未开门营业；2.顶格木门，承租人侯远江，面积为63.04平方米，因漏水未装修完也未开门营业；3.川达农业，承租人黄建伦，面积为559平方米，未装修且不属于家居建材行业；4.龙鑫扣板，承租人严宗平，面积为313.93平方米，因漏水未装修完；5.陶瓷、卫浴、群康板材，承租人谭强，面积为894.18平方米，因漏水未装修且早已退出市场；6.久红玻璃门窗，承租人韦强，面积为975.17平方米，从未装修，仅作为工厂使用且业态不符；7.大王椰木业、界峰装饰，承租人胡铎成、向路，面积为125.85平方米，未装修也未开门营业，只有横幅；8.康宝厨电，承租人王天科，面积为41.97平方米,2020年7月份开始装修；9.玻璃门，承租人刘建军，面积为209.75平方米，未装修也未开门营业，里面堆放杂物；10.金牛管业，承租人皮学强，面积为154.54平方米，与金牛管业，承租人谭照红，面积为276.4平方米，是一家人，退租一个重新使用另一个，两门面只能计算一个；11.旺利门窗加工，承租人杨昌盛，面积为297.54平方米，未装修也未开门营业；12.爱湾天天集成吊顶，承租人何时松，面积为297.54平方米，未装修也为开门营业；13.伟业板材（2个），承租人周洪德，总计面积为1150.75平方米，未装修且作为加工厂使用，非商铺门市；14.群康板材，承租人谭强，面积为41.83平方米，作为库房使用，且于2019年才部分装修；15.装饰，承租人向长波，面积为804.41平方米，租赁后被法院查封，未营业；16.家具，承租人欧英全，面积为1768.48平方米，统计时间为签订合同当日，非装修完毕开始营业时间；17.快递办公室，承租人皮小华，面积为41.84平方米，不属于家居建材行业；18.升亮建材，承租人刘杨，面积为376.6平方米，未装修，仅作为库房使用，非商铺门市。对于被备注“入驻营业率达62.26%”以上其他部分，即排序在欧英全前的其他部分，系2018年9月11日前装修无异议；另原告诉称计算总面积为48885.89平方米无异议，情况说明载明各租户承租面积无异议。证据9无异议。证据10只能证明原告与租户签订了协议，但进场装修时间不能确定，而且根据协议约定，装修时间为2个月，但截止目前仍有部分未装修，原告承诺初衷未完成；有商户签字的装修交接表、开工申请表、装修管理服务协议、照片真实性无异议，关联性有异议，达不到原告的证明目的；对清单中装修整改通知及巡查装修记录，系原告单发制作，三性不予认可；从原告举示的杨显强、候远江、严宗平三户，仅显示租户开始装修，不能证明已装修完毕，因房屋漏水，该部分不应纳入计算开门营业率中；被告本人户，装修巡查记录表记录时间与实际不符，时间应该是2016年3月18日已入驻，租赁面积为540平方米，其中2017年被告租赁面积519平方米系用于库房，不应作为计算开门营业率的依据；韦强胡无装修巡查记录单，也无其他证据佐证已开始装修，其作为加工厂使用，不应作为计算开门营业率依据；胡铎成、向路两户无转修巡查记录单、无其他证据佐证其已装修，不应作为开门营业率计算依据；王天科户，该户装修时间为2020年7月，与原告举示证据不符；刘进军户无装修巡查记录表，现场查看未装修且未开门营业，不应纳入计算开门营业率的依据；皮学强与谭照红系夫妻，于2016年租赁30号楼房屋，该部分房屋已退租；杨昌盛、何时松两户，原告提交证据显示于2017年5月开始装修，与现场事实不符，该户未装修也未开门营业，原告提交巡查记录显示该户未装修完毕，不应作为开门营业率计算依据；周洪德胡部分面积装修作门面使用，剩余大部分面积做工厂使用并未装修，不应作为计算开门营业率的依据；谭强户，该户租赁4-1-7至26号门市，该房屋漏水，未装修完毕且未开门营业，不应作为计算开门营业率的依据。向长波户，签订合同不久被法院查封一直未营业，不应作为计算开门营业率的依据；欧英全户，签订租赁合同时间未开始装修，根据原告自制装修巡查记录表中装修完毕时间为2018年10月25日，入驻率计算时间应向后推迟；刘杨胡，原告提交证据与实际情况不符，该商户租用商铺作为库房使用，不应作为计算开门营业率的依据；证据11，在该份质证笔录中，原告同意扣除黄建伦（川达农业）559平方米不计入开门营业率已装修面积进行计算，该两份笔录记录的相关事实，我方意见同程强意见一致，不需要再进行现场勘验。为证明其主张，被告冉琴向本院提交了如下证据：《承诺书》1份，拟定证明原告主张的入住率未达到60%。原告质证认为：对该证据三性无异议，该承诺书系原告于2016年10月作出，仅能证明在出具承诺书时及于2017年4月20日前未达到入驻率60%，不能否定原告主张的2018年8月商铺入驻率达到60%的意见。对原被告提交的证据，本院审查认定如下：当事人对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、11以及被告提交的《承诺书》真实性无异议，且上述证明与本院具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据8，有租户签字部分，予以确认；证据10，与当事人庭审陈述和勘验笔录相符部分，予以确认。根据当事人提交证据和庭审陈述，本院认定如下事实：2017年1月7日，亿南公司作为甲方，冉琴作为乙方，双方签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》，该合同第二条商铺坐落、面积、设施、租金约定：1.甲方出租给乙方的商铺位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联·南川建材家居五金城）7幢1层5-30号商铺（共26间）出租给乙方，计租建筑面积1059.04平方米，实际建筑面积1059.04平方米，合计租金为343129元；……。合同的三条租赁期限、装修免租期、市场开业时间约定：1.本合同项下租赁期限为壹个租约期，自2017年1月8日起至2020年1月7日止；期限届满本合同自动终止；2.装修期为×个月，从甲方通知的进场之日起算。在装修期内，乙方应当承担该房屋发生的水、点、燃气、人力能源费、物业管理等费用，……；3.铺位租金从市场正式营业时间开始计算，正式营业时间以甲方正式通知为准；4.甲方将以书面、短信、电话等形式通知乙方商铺进场装修时间和市场开业时间，按甲方的时间要求统一开张营业；……。第四条租金支付及其他费用约定：1.乙方进场，实行先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方见奖励协议按期房屋款；………；2.物业管理费。一年一付，先付后用，第二年物业管理费提前一个月交纳，第三年以此类推；3.合同签订时乙方应向甲方缴纳3000元经营保证金，合同期满，乙方无违反信誉和违章违规的行为及商品质量纠纷等，6个月后甲方退还保证金（不计利息并提供保证金收据）。……。合同第九条合同组成部分约定：本合同未尽事宜，双方可协商另行作出补充约定，补充约定《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》及其合同附件作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十条合同纠纷解决约定：甲乙双方就本合同发生争议时，应友好协商解决，协商不成，向合同履行地人民法院诉讼解决。双方补充签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，该协议第三条第（一）款第2项约定：甲方有权根据该商铺所在地市场经济消费水平，在政府核定标准范围内调整该商铺的物业管理费。乙方清楚并同意其后每个日历年的物业管理费，以甲方向乙方发出的书面通知所载的根据本合同调整后的收费标准为准（如无通知，则按上一个日历年标准执行），乙方须根据甲方书面通知的收费标准向甲方支付物业管理费；……；该条第4项约定：物业费计收时间为本市场通知进场装修之日起向甲方缴纳物业管理费，市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2017年1月8日到2018年1月7日，合计19062元；先付后用，乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。该协议第六条第（三）款违约责任约定：如乙方逾期支付本协议约定的应由乙方向甲方支付的一切相关费用的，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金……。同日，亿南公司作为甲方，冉琴作为乙方，双方签订《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修，按时完成装修奖励协议》，主要内容为：为了加快南川建材家居五金城进驻商家的装修速度，实现按期开业的要求，本着互利互惠，公平自愿的原则，经双方协商，达成如下协议：1、乙方承诺租赁商铺（7＃-1-5～30共26间）的租金、物业管理、装修保证金、经营保证金、装修垃圾处理费等费用合计￥371368元整；于本协议签订之日2017.1.8付￥141366元整，于2017年6月30日之前付￥130000元整，于2018年2月10日前付￥100000元整。2、乙方承诺于2017年2月13日前进场装修，2017年4月20日前装修结束，且展厅面积不小于300平方米，产品出样达到单店营业状态。3、乙方承诺无条件无理由按承诺时间付款以及按承诺时间进场装修且保证展厅面积不小于300平方米，按时到达营业状态。如果未按承诺执行，甲方有权通过必要的措施维护甲方利益并可单方面取消奖励协议。4、奖励政策：乙方在承诺期内入场装修，按时付清尾款、按时到达单店营业状态，免租期增加一年。5、本合同一式三份，甲方存二份，乙方存一份。本案法庭辩论终结前，冉琴已向亿南公司支付租金113127元、物业费19062元（2017.1.8～2018.1.7）、经营保证金3000元、装修保证金3000元、装修垃圾清运费3177元，合计141366元。2017年6月7日，亿南公司与商户代表共同形成《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，主要载明：2017年96月7日下午，亿联建材家居汽车城副总周智勇先生、唐中权先生二位受夏立奎董事长的委托，就强化激励机制，搞活市场的实施措施与商家代表进行沟通，现纪要如下：一、加大市场推广力度，2017年至2018年春节前，时间初步定于2017年7月8日家博会（已定）、国庆节、元旦或春节期间各一次。凑够2018年春节后三年内每年市场方主导三场推广活动，每场活动费用不低于40万元。二、鼓励商户开门营业，市场决定从2017年6月1日起至2017年11月30日期间对市场内开门营业的商家实行营业员工资补贴。补贴范围：市场内已装修完成开门营业的建材、家居类商户；补贴标准：按面积划分，200平方米以内的商户按1000元/月/户；201-500平方米的商户按1500元/月/户；501平方米以上的商户按2000元/月/户；补贴方式：市场内商户每月开门营业天数不得低于26天，且按市场规定作息时间按时开关门，低于26天，则不享受此补贴。市场内商户应积极配合参加市场推广活动，不参加商户将不享受此营业员补贴。营业员补贴以市场巡视员每月开门考核登记表为考核标准，于次月七个工作日内发上月营业员补贴。三、市场计租时间：开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1＋2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。审理中，原告提出会议纪要中开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率未达到60%之前计入租赁期限，开门营业率达到60%即达到原告收取租金的条件。被告提出开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率达到60%后才开始计算租期（包括租期、免租期以及奖励期），开门营业率达到60%之前不计算租期。诉讼过程中，当事人对如下事实无争议：1.《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》第三条载明的纳入开门营业率计算的总建筑面积为48885.89平方米；2.亿南公司提交的《亿联·南川建材家居汽车城招商统计表》载明的各租户承租房屋面积与实际情况一致，该统计表中由承租人黄建伦承租的559平方米应当在计算开门营业率予以扣除；本院认为，案涉《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》、《奖励协议》均是亿南公司与冉琴的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，具备法律效力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原告与商户代表签订的会议纪要，系原告与全体商户的真实意思，且被告亦认可，对原被告均具有约束力。本案的争议焦点是：一、亿联建材家居汽车城的开门营业率是否达到60%；二、会议纪要中开门营业率达到60%开始计租如何理解；三、原告主张的物业管理费如何计算以及违约金是否支持。关于焦点一：会议纪要约定开门营业率的计算方式为“含正在装修面积”，实际上放宽了开门营业率的计算条件，除实际开门营业之外，只要商铺开始装修，无论装修进度如何均应计入开门营业率。关于商户将商铺作为仓库或加工厂使用，只要属于家具建材行业，无论是否装修，只要投入使用，均应计算开门营业率。关于被告提出同一租赁户搬迁至其他门面，不能重复计算的辩解意见，因被告没有提供证据证明，且只要商铺开始装修，之后商铺是否退租或者未开展经营活动均不影响开门营业率的计算，该辩解意见本院不予采纳。因此，原告提交的统计表中，计算开门营业率时应扣除不属于家居建材的559㎡（30栋-1-6~12、19~24，川达农业），2020年7月才开始装修的41.97㎡（8栋1-3，康宝厨电）。同时欧英全经营2栋整栋，面积1768.48㎡，开门营业率的计算时间应为2018年9月11日。故亿联建材家居汽车城的开门营业率于2018年9月11日达到61.04%［（30440.5㎡-559㎡-41.97㎡）÷48885.89㎡］。关于焦点二，开门营业率达60%时，市场将正式通知商户开始计租，从文义理解，开门营业率达到60%之前的租赁期间为免租期，达到60%后的剩余租赁期限计算租金；同时，按三年租期“交一免二”的约定，开门营业率达到60%后应当计算租金的租期最多计算一年。本案商铺租赁合同约定的租期为2017年1月8日起至2020年1月7日止，开门营业率已于2018年9月11日达到60%，达到60%后租期超过一年，租金应按租期一年计算。按照《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》、《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修，按时完成装修奖励协议》约定，被告应当支付租金、物业管理费、装修保证金、经营保证金、装修垃圾处理费等合计371368元，其中房屋租金为343129元，该款项应当于2018年2月10日前支付，减去被告已支付租金113127元后，原告要求被告支付租金230000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告应当正式通知才能开始计租的辩解意见，根据会议纪要的约定，开门营业率达到60%就应当开始计租，原告是否通知并不影响租金的计算，只影响原告收取租金的时间，现原告就租金问题提起诉讼，法院也向被告送达了起诉状，应视为正式通知被告收取租金，故该辩解意见本院不予采纳。关于焦点三，《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》约定：物业服务期限为2017年1月8日至2018年1月7日，物业费1.5元/月/㎡，即19062元/年，一年一付，先付后用；还约定下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。因此，扣除被告已缴纳物业费19062元，被告还应向原告缴纳2018年1月8日至2021年1月7日期间物业费57186元。《物业管理服务协议》第六条第（三）项约定，如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金。该违约金的计算标准过高，本院依法应予调整，酌定违约金按以未付金额为基数，按年利率24%计算计算。关于违约金的起算时间，《商铺租赁合同》约定物业费一年一付，先付后用。故，冉琴应于2018年1月8日前、2019年1月8日前、2020年1月8日前分别支付物业服务费19062元，违约金起算时间亦应从每年1月8日开始计算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冉琴自本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付租金230000元;二、被告冉琴自本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费57186元，并按年利率24%计付违约金至该款项付清时止（其中，2018年1月8日至2019年1月7日以19062元为基数计算；2019年1月8日至2020年1月7日以38124元为基数计算；2020年1月8日起以57186元为基数计算）。三、驳回原告重庆亿南市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5610元（原告已预交），由被告冉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费7530元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  唐 运人民陪审员  彭晓琴人民陪审员  候刚林二〇二〇年十二月十六日法官 助理  姜福建书 记 员  何 跃