天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初6733号原告：天津农垦红光有限公司，住所地天津市北辰区青光镇京福公路东红光农场内。法定代表人：李洪春，董事长。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务律师。被告：史建山，男，1970年9月21日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：史振民，男，1970年5月22日出生，汉族，住天津市北辰区。原告天津农垦红光有限公司与被告史建山、史振民土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津农垦红光有限公司诉讼委托代理人邢永忠及被告史建山、史振民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津农垦红光有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认《土地出租协议》超过20年部分无效；2．判令被告将位于北辰区原天津市曙光农场一分场西南角一带丰产河北侧5722.2平米土地腾空返还给原告；3．依法判令被告按实际使用的5722.2平米计算支付自2014年1月1日起至腾空之日为止的租金和土地占用使用费（按照年租金3971元标准计算）；4．诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1．请求确认《土地出租协议》无效；2．判令被告将位于北辰区原天津市曙光农场一分场西南角一带丰产河北侧5722.2平米土地腾空返还给原告；3．判令被告按实际使用的5722.2平米计算支付自2014年1月1日起至腾空之日为止的租金和土地占用使用费；（按照年租金3971元标准计算）4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：1999年12月30日，原天津市曙光农场（甲方）与被告史振民（乙方）签订《土地出租协议》，租赁原天津市曙光农场一分场西南角一带丰产河北侧部分土地，西面与北辰区艳霞印刷厂为界，边长70米，南面丰产河为界，让出河道管理土地30米，边长111米，东面与曙光农场土地相连，变长70米，北面与曙光农场土地相连，变长103米，共计7490平米土地。租赁期限30年，自2001年1月1日至2049年12月31日止。土地租金25万元，每年5200元租金，乙方逐年交纳租金，每年一月份缴纳。乙方不按时交纳租金，甲方有权终止协议收回出租的土地。在租赁期内，乙方其他建筑物应由地方建委批准，合法手续由乙方自行负责办理，合同签订后原告将上述土地交付给被告使用。被告只支付了第一年的租金，后没有再缴纳后期租金。原天津市曙光农场于2007年起诉被告解除合同并支付租金，直至2013年7月19日形成天津市第一中级人民法院（2012）一中民四终第1555号判决书，判决确认被告实际使用土地面积5722.2平米，并判决被告支付2001年至2013年（判决时）的租金51623元。判决书生效后被告也未履行，至2019年底被告拖欠的租金为51623元＋5722.2＊0.694＊6=75450元，根据《土地出租协议》第三条第3项之规定，乙方不按时交纳租金，甲方有权终止协议收回出租的土地。并且按照《合同法》第58条和《土地管理法》第四条的规定和《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十四条和四十五条之规定，涉及国有划拨土地出租出让抵押均无效，所以本案属于无效合同。原天津市曙光农场变更为天津市兴华农业开发有限公司，后于2019年6月9日因公司合并到原告中而注销。根据相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。史建山、史振民辩称，在签订合同时，原告有法定代表人，并且懂法律。之前双方因土地租赁纠纷案件曾经经过北辰法院一审和天津市××中级人民法院二审，都认为双方租赁合同有效，现在土地上都种满了果树，而且被告已经垫土，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告的土地出租协议书复印件、土地证复印件，证据、工商档案信息、（2012）一中民四终字第1555号民事判决书，及被告提交的司法鉴定意见书、施工图预算书，及本院调取的天津市曙光农场的不动产登记簿，对上述证据真实性本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年12月30日，天津市曙光农场与二被告签订《土地出租协议》，租赁天津市曙光农场一分场西南角一带丰产河北侧部分土地，约定天津市曙光农场将7490平方米土地出租给二被告。土地四界为，西面：与北辰区艳霞印刷厂为界，边长70米。南面：与丰产河为界，让出河道管理土地30米，边长111米。东面：与曙光农场土地相连边长70米。北面：与曙光农场土地相连边长103米。期限为2000年1月1日至2049年12月31日止，租金每年5200元，于每年的一月份交纳。合同订立后，二被告交纳了一年的租金5200元，未再交纳。为此，天津市曙光农场作为原告曾于2007年6月向本院起诉二被告，要求解除双方的合同，判令二被告给付租金。本院经开庭审理并作出（2007）辰民初字第1990号民事判决书，判决二被告支付相应租金，驳回天津市曙光农场要求解除合同的诉讼请求。天津市曙光农场不服该判决上诉到天津市第一中级人民法院，后该案发回重审，重审期间天津市曙光农场变更诉讼请求为：1．确认曙光农场与二被告1999年12月30日签订的《土地出租协议》无效，被告交还土地使用权；2．被告给付天津市曙光农场土地使用费至土地实际交换日止；3．案件受理费由被告承担。本院经审理认为，以划拨方式取得的国有土地出租，土地使用人应当到土地行政主管部门办理土地权有偿使用手续后，方可出租。其在未到土地主管部门办理土地使用权有偿使用手续的情况下就与被告签订土地出租合同，违反了行政法规的强制性规定，应属无效。遂本院作出（2009）辰民重字第15号民事判决书，确认了天津市曙光农场与二被告签订《土地出租协议》无效。后天津市曙光农场再次上诉，天津市第一中级人民法院再次发回重审，本院经审理并作出（2011）辰民重字第16号民事判决书，认为天津市曙光农场与被告签订的土地出租协议虽然违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的相关规定，但该规定系管理性强制性规定而非效力性强制规定，管理性强制性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法的效力。故天津市曙光农场与被告签订的土地出租协议对双方产生民事法律上的效力，该合同应认定为有效。故天津市曙光农场依据合同无效而请求的返还土地及支付实际使用费等诉讼请求，本院均不支持。遂本院驳回天津市曙光农场的诉讼请求。后天津市曙光农场不服该判决，以原诉请理由上诉于天津市第一中级人民法院，请求依法改判终止天津市曙光农场与史建山、史振民的租赁关系，将土地交回天津市曙光农场。天津市第一中级人民法院经审理查明，史建山、史振民实际使用天津市曙光农场土地5722.2平米，而不足7490平方米。该院认为，双方签订的土地出租协议，是双方真实意思表示，该协议应认定为有效。天津市曙光农场解除双方签订的土地出租协议的请求，不予支持。史建山、史振民实际使用天津市曙光农场土地5722.2平方米的租金，应予给付。遂天津市第一中级人民作出（2012）一中民四终字第1555号民事判决，判决撤销天津市北辰区人民法院（2011）辰民重字第16号民事判决，驳回天津市曙光农场解除双方签订的土地出租协议的诉讼请求，判令史建山、史振民给付天津市曙光农场自2001年2013年土地租赁费51623元。该判决为终审判决。现原告向本院起诉要求再次确认天津市曙光农场与二被告签订租赁合同无效，并基于合同无效要求二被告将5722.2平米土地腾空返还给原告，同时要求二被告支付自2014年1月1日起至腾空之日为止的租金和土地占用使用费。庭审中，二被告表示同意支付自2014年之后的土地租赁费。另查，天津市曙光农场出租给被告的土地系国有土地，来源系划拨。天津市曙光农场变更为天津市兴华农业开发有限公司，后于2019年6月9日因公司吸收合并到原告中而注销，吸收合并后各方的资产、负债以及所有者权益均由合并后存续公司天津农垦红光有限公司享有和继承。本院认为，本案的争议焦点：天津市曙光农场与二被告签订的土地租赁协议效力及二被告是否应当将土地腾退给原告；二被告是否应支付租金。对此，本院分析如下：对于天津市曙光农场与二被告签订的土地租赁协议效力认定问题，通过本院查明的上述事实，已被之前生效的判决确认为有效，对此本院在本案中不再重复裁判。因此原告基于其认为合同无效而请求返还土地的诉讼请求，本院不予支持。但二被告租赁该土地并使用至今，二被告应支付相应土地租赁费。庭审中二被告也同意支付2014年之后的土地租赁费，因此对于2014年至2020年期间土地租赁费27808.82元（5200元÷7490平方米×5722.2平米×7年），二被告应当支付。对于2021年之后租金费用，双方可另行解决。因天津市曙光农场最终被原告合并，故天津市曙光农场的相应权利义务由原告享有和承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告史建山、史振民于本判决生效后十日内给付原告天津农垦红光有限公司自2014年至2020年土地租赁费27808.82元；二、驳回原告天津农垦红光有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，由被告史建山、史振民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇二〇年十二月十日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十四条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。