四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初1307号原告：四川久巨房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91510683565668163G，住所地四川省绵竹市西南镇隆兴村**。法定代表人：韩纪军，总经理。委托诉讼代理人：苟石斌，四川贞明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱彬，四川贞明律师事务所律师。被告：绵竹市万德健身服务中心，统一社会信用代码92510683MA65DQD23Q，住所地四川省绵竹市剑南镇景观大道东侧回澜大道南测都市广场******。经营者：肖兴全。委托诉讼代理人：刘水泉，四川泰仁（德阳）律师事务所律师。被告：郎雷，男，满族，1985年4月23日出生，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：刘水泉，四川泰仁（德阳）律师事务所律师。被告：王健，男，汉族，1990年4月30日出生，住四川省绵竹市。原告四川久巨房地产经纪有限公司（以下简称久巨房地产公司）与被告绵竹市万德健身服务中心（以下简称万德健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理。诉讼过程中，原告申请追加郎雷、王健为本案共同被告。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告久巨房地产公司的委托诉讼代理人邱彬、苟石斌，被告万德健身中心及郎雷的共同委托诉讼代理人刘水泉，被告王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久巨房地产公司向本院提出诉讼请求：１.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》。２．判令被告万德健身中心立即支付原告截止至2020年5月31日的租金107,748.00元；自2020年6月1日起，租金按照898.00元/天计算至被告实际腾退房屋之日止。3、判令被告万德健身中心按照合同约定立即腾退房屋并恢复原状。4、本案诉讼费、保全费由被告万德健身中心承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第3项诉讼请求，同时变更其第2、4项诉讼请求为：“2、判令被告万德健身中心、郎雷、王健连带向原告支付自2020年2月1日起至2020年9月7日时止期间的租金26,937.00元/月×7月+26,937.00元/月÷30天/月×7天=195,742.20元，扣除对方于2020年5月19日支付的10,000.00元，还应支付租金185,742.20元。4、本案诉讼费、保全费由被告万德健身中心、郎雷、王健承担”。事实和理由：原告与被告万德健身中心于2019年5月1日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定被告万德健身中心自愿租赁原告出租的位于绵竹市城东新区景观大道东侧回澜大道南侧的东汽建设都市广场第13、14层商铺共计24间，租赁期限为6年（2018年11月1日起至2024年10月31日止），面积为1077.47㎡，租金为25元/㎡/月。同时，合同还约定租赁期间内每3个月支付一次租金，每次支付租金应提前15日。合同签订后，原告依约向被告万德健身中心交付房屋，而被告万德健身中心自2020年2月1日起未再按照合同约定支付租金，仅于2020年5月19日支付10,000.00元。按照《商铺租赁合同》第六条第三项的约定，被告逾期缴纳租金60日以上的，其行为构成违约，原告有权解除合同并不退还履约保证金。截止2020年9月7日被告万德健身中心实际腾退房屋时止，其已累计拖欠原告租金185,742.20元，其行为已构成违约，原告有权解除合同。另外，被告郎雷、王健作为被告万德健身中心的实际经营者，期间所涉费用都由被告郎雷账户支出，其与被告王健应当与当前登记经营者肖兴全连带对所欠租金承担支付义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决如诉请。万德健身中心、郎雷共同辩称，（一）关于租金金额的确定。双方签订《商铺租赁合同》属实，被告租赁案涉房屋是用于开办健身房，截止至2020年1月31日的租金已经足额支付，此后租金未及时足额支付是因受新冠肺炎疫情影响，健身房无法正常经营，疫情属于“不可抗力”，故延付租金不构成违约。期间，双方就租金减免及延付事宜进行协商，原告同意被告延付租金但未明确具体期限。2020年5月19日，被告主动向原告缴纳2020年2月至4月期间租金10,000.00元，而该期间因受疫情影响租金应当根据公平原则减半。健身房于2020年5月中旬恢复营业，自2020年5月1日起的租金可以按照合同约定进行计算。2020年6月28日，原告擅自对健身房大门上锁，其行为应当视为已将案涉房屋收回，租赁合同至此解除，租金仅应计算至此时。租赁合同解除后，原告应当退还被告履约保证金或者将该保证金在被告应当支付的租金范围内予以抵扣。（二）关于腾退房屋。双方于2020年9月7日办理案涉房屋腾退手续，但腾退并非是被告向原告返还房屋。从原告上锁之日起被告曾多次联系原告要求开门搬离物品，原告均置之不理并对被告财产实施留置，后为避免损失扩大，由双方委托诉讼代理人协商，被告将被对方留置在案涉房屋内的财产先行搬离，不代表租金应当计算至此时。（三）关于责任承担。健身房的经营性质为个体工商户，原登记经营者是被告郎雷，2019年8月6日变更为肖兴全，虽然变更登记程序存在一定瑕疵，但商铺法律主体前后是不一致的。如果原告认为租金应当由经营者肖兴全所设立的被告万德健身中心承担责任，则被告郎雷没有承担责任的法律依据。起初被告王健作为倡议者，与案外人谢世鑫、薛之江以及王**打算设立菲特尼斯体育文化传播有限公司，以从事健身服务经营，后王**替换成被告郎雷，四人签订正式《合伙协议》。期间，健身房宣传一直以“菲特尼斯”名义对外，但因公司设立程序较为复杂，为尽快营业，四人商议以被告王健名义注册设立字号为“绵竹市万德健身服务中心”的个体工商户。2019年8月，被告王健告知其他合伙人他要退出经营并离开，其离开后又由案外人谭芳主动加入经营，按照这种经营模式营业直至2020年6月28日原告上锁时止。涉及租赁合同的相关费用是由被告郎雷支付，如果法院认定被告郎雷作为健身房的实际经营者应当承担责任，则本案已有的两名自然人被告以及案外人谢世鑫、薛子江、谭芳应当作为共同实际经营者，一并对所欠付租金承担支付义务。被告王健辩称，被告万德健身中心及郎雷陈述关于健身房成立的过程属实，但被告王健仅仅担任健身房店长而非登记经营者。2019年8月，被告王健已经退出合伙，对此被告郎雷在另案中予以承认，此后涉及健身房的租金争议事宜与被告王健无关，被告王健不应承担本案责任。久巨房地产公司针对三被告的辩称补充，（一）原告确于2020年6月28日对健身房大门上锁，起因是对方于2020年6月24日在健身房大门张贴通知，宣布暂停营业并将健身会员转移至另一门店。为保证对方经营场所内的财产安全，原告在物业和保安见证下，对房屋上锁同时留有联系方式，物业处也留有钥匙。（二）关于2020年2月至4月期间租金，虽然双方就此进行过协商，但未明确延付期限，原告一直在向被告催收租金，被告仅于2020年5月19日支付10,000.00元，其行为构成严重违约。（三）根据原告查询的工商登记信息，字号为“绵竹市万德健身服务中心”的个体工商户是个体经营形式，最初登记经营者是被告王健，后登记经营者依次变更为被告郎雷和肖兴全，前述变更登记违反了《个体工商户条例》的相关规定，三人应当连带承担责任。当事人围绕各自诉辩意见提交了相应证据，当事人对以下证据无异议：原告提交的个体工商户开业登记及变更登记资料1组、《商铺租赁合同》1份、《商品房租赁协议》13份、绵竹市房屋交易管理备案表24份、万嘉健身俱乐部《通知》（暂停营业）1份、《民事裁定书》复印件1份、《查封扣押冻结财产告知书》复印件1份、诉讼费专用发票1份；被告万德健身中心及郎雷共同提交的照片打印件3份、收据复印件1份；被告王健提交的字号为“绵竹市万德健身服务中心”的个体工商户营业执照1份，本院对前述证据予以确认并载卷证实。对当事人有争议的证据：1、原告提交的企查查APP中关于字号为“绵竹市万德健身服务中心”的个体工商户工商登记信息与绵竹市市场监督管理局出具的工商登记材料所反映信息不同，应当以行政部门出具材料为准，对该份证据本院不予采信；2、被告万德健身中心及被告郎雷提交的微信账户信息及聊天记录截图照片打印件3页，符合证据三性本院予以采信；提交的《新公司股份分配协议书》与本案争议实质无关，本院不予采信。根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院查明事实如下：（一）2017年至2018年期间，原告分别与案外人姜平、彭静、俞春红、陈明芳、黎兴芝、陈志富、熊倩、杨忠平、龙盼盼、赵怡、陈忠会、廖思雨、陈玖春签订《商品房租赁协议》，约定原告承租前述案外人分别所有的位于绵竹市城东新区景观大道东侧回澜大道南侧的东汽建设·都市广场第13层（房号1号-17号）、第14层（房号11号-17号）商品房共计24间，租赁期限为12年，自2018年6月30日起至2030年6月30日时止，原告独家享有房屋承租权、转租权、分租权。2019年5月1日，被告郎雷以“绵竹市万德健身服务中心”名义（乙方）与原告（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定乙方自愿租赁原告出租的位于绵竹市城东新区景观大道东侧回澜大道南侧的东汽建设都市广场第13、14层商铺共计24间，房屋计租面积共计1077.47㎡（含公摊），租赁用途为健身服务经营，租赁期限为6年（2018年11月1日起至2024年10月31日止）；前三年租金为26,937.00元/月，后三年租金为28,553.00元/月，租金自2019年5月1日起正式计收，每3个月支付一次，每次应提前15日支付后3个月的租金，以此类推；合同签订之日，乙方向原告交纳保证金26,937.00元作为履约保证，如乙方逾期交纳租金及其他费用达六十日以上的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。合同签订后，被告郎雷依约向原告缴纳了履约保证金，原告向被告郎雷交付了房屋，房屋用于开办健身房（即万嘉.都市广场店），另外，被告郎雷按期支付截止至2020年1月31日的租金，之后租金未再支付，后于2020年5月19日支付2020年2月至4月期间租金10,000.00元。（二）2020年6月17日，原告以被告万德健身中心未按期支付租金为由，向本院申请财产保全，请求对被告万德健身中心经营场所（万嘉.都市广场店）内的健身器材、设备等予以查封。本院于同日作出（2020）川0683财保40号《民事裁定书》，对前述财产予以查封，原告支付财产保全费1059.00元。2020年6月19日，本院作出《查封、扣押、冻结财产告知书》，指定被告万德健身中心保管查封物。2020年6月24日，万嘉.都市广场店暂停营业。2020年6月28日，原告在该健身房锁门情况下另加上一道锁并于健身房门口处张贴《通知书》，载明“为了你单位财产安全，我公司将13楼、14楼门已上锁。若需开门，请联系……”，当日，被告万德健身中心的工作人员上班时发现原告张贴《通知书》并上锁。自此，被告万德健身中心未再如常使用租赁房屋。2020年7月21日，原告工作人员案外人林海蓉称案涉房屋存在漏雨需进行维修，向被告万德健身中心工作人员案外人陈旷索要被告方门锁钥匙并在此过程中表示“我肯定给你开，但是领导不开，我也没办法啊。主要还是租金问题，领导肯定有他们的想法。其实后面真的该叫两位老板一起谈谈，我们只是做事的。”2020年8月31日，原告与被告万德健身中心签订租赁房屋腾退记录，并于2020年9月7日实际办理房屋腾退手续。另查明，2018年11月29日，被告郎雷以个人经营组成形式向工商部门申请登记设立个体工商户，字号为“绵竹市万德健身服务中心”，工商部门向其核准颁发营业执照正本及副本，登记经营者为被告郎雷。2019年8月6日，被告郎雷及肖兴全共同申请将“绵竹市万德健身服务中心”的经营者变更登记为肖兴全。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否享有合同解除权，其于2020年6月28日对案涉房屋上锁的行为如何认定；二、被告应当支付的租金金额如何确定，履约保证金能否在租金中予以抵扣，原告关于保全费的主张能否成立；三、三被告的责任如何认定。关于焦点一。当事人确认被告缴纳的最后一次租金至2020年1月31日时止，按照租赁合同约定，被告本应在2020年1月15日左右支付2020年2月至4月期间租金，如逾期支付时间超过60日以上（即超过2020年3月15日支付），则原告享有合同约定的解除权并不再退还履约保证金。自2020年1月下旬，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，万嘉.都市广场店无法正常经营，被告作为承租人虽未按时支付租金，但并非恶意违约，只要在疫情结束后继续履行合同并及时补缴房租即可。期间，双方虽就租金支付达成延付的一致意见，但未明确延付的具体期限，被告理应在疫情防控解除后合理期间内及时向原告支付所欠租金。2020年3月20日，德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发出第10号通告，全面恢复酒店、餐饮等经营场所，在具有一定防控措施前提下开放茶楼、棋牌室、健身房等。自2020年1月15日起扣除逾期付款展期60日以及疫情不可抗力期间，被告最晚也应当于2020年6月之前支付2020年2月至4月期间租金。截止原告起诉时，被告仅于2020年5月19日支付2020年2月至4月期间租金10,000.00元，即便因疫情影响该期间租金可以减免，但被告支付金额尚不足半个月租金，且2020年5月之后租金也未再支付，综上，被告的行为已经构成违约，其逾期支付租金超过60日以上，根据合同约定原告有权解除案涉租赁合同。针对被告万德健身中心、郎雷主张原告于2020年6月28日对案涉房屋上锁的行为是在行使合同解除权。本院认为，房屋租赁法律关系中承租人的核心权利是在租赁期限内享有对租赁房屋的占有、使用、收益权，并保障前述权利不受非法妨害，即便是出租人，其仍负有不得妨害的消极义务。2020年6月28日，原告对案涉房屋上锁，虽留有“若需开门，请联系……”的相关电话号码，但其上锁行为已经妨害甚至阻却了被告作为承租人的核心权利，而关于这一点在原告工作人员案外人林海蓉在与被告万德健身中心工作人员案外人陈旷的微信聊天记录中亦能证实。虽然原告辩称其是以保护万嘉.都市广场店场所的财物安全为目的而上锁，但该事由并不能构成法律意义上的合法依据。综上，原告对案涉房屋上锁，实际是以行为表明了收回案涉房屋的意思表示，行使了作为出租人的合同解除权，故本院依法确认案涉租赁合同于2020年6月28日解除。关于焦点二。被告租赁案涉房屋用于开办健身房，万嘉.都市广场店受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响无法正常营业，根据公平原则并结合本地疫情情况，本院认为2020年2月至4月期间的租金减免30%较为适宜，之后租金则应正常计算。2020年6月28日原告对案涉房屋上锁，双方租赁合同解除，租金应计算至上锁前一天为止。综上，本院确定应当支付租金的期间为2020年2月1日至6月27日，该期间租金共计26,937.00元/月×3月×70%+26937.00元/月×1月+26,937.00元/月÷30天/月×27天=107,748.00元，扣除已经支付的10,000.00元后，还应支付97,748.00元。关于履约保证金，因被告逾期支付租金超过60日以上，该项费用根据合同约定在合同解除时无需退还，不存在抵扣租金问题。关于保全费，因被告系合同违约方，原告为维护自身合法权益申请诉前保全并支付保全费，这部分费用根据被告应当支付的租金金额，由被告承担1000.00元。关于焦点三。《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定：“自然人从事工商经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭该财产承担；无法区分的，以家庭该财产承担。”个体工商户作为特殊的自然人主体，字号只是个体工商户对外从事工商业经营的名义，实际承担责任的仍是经营者。本案中，万嘉.都市广场店经营性质为个体工商户（个体经营），原登记经营者为被告郎雷，后变更登记经营者为肖兴全，本院将以变更时间为界限确定各期间经营者对自身经营期间个体工商户债务的责任承担。根据焦点二的阐述，本院确定被告应当支付的租金期间为2020年2月1日至2020年6月28日，而该期间处于经营者肖兴全登记经营期间，故，此期间租金应当由经营者肖兴全（所列诉讼主体即被告万德健身中心）承担给付责任。至于被告郎雷的责任，虽然被告郎雷不再是万嘉.都市广场店的登记经营者，但根据被告郎雷当庭陈述以及本案的证据显示，被告郎雷作为该健身房的实际经营者，仍对该健身房实际运行、利润收益起到组织、决策作用，故，被告郎雷应当对该期间欠付租金承担连带给付义务。至于被告王健的责任，原告以被告王健曾是万嘉.都市广场店的最初登记经营者及租赁合同履行期间的实际经营者为由主张其承担欠付租金的连带给付义务，但根据审理查明的事实，被告王健从未以该健身房经营者身份在工商行政部门予以登记且原告也未出示任何证据证明争议期间被告王健是实际经营者，故，原告该项主张不能成立，本院不予支持。针对被告郎雷辩称，如果其作为实际经营者担责，应当追加案外人薛子江、谭芳、谢世鑫作为共同被告共同担责。本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷而非合伙关系纠纷，被告郎雷与案外人之间的权利义务关系不属于本案必须审理的范畴，在本案中本院不作评述。同时，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款规定：“二人以上依法承担连带责任的，权力人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”，即便案外人系本案连带责任主体，原告依然有权先择部分责任人参加诉讼并承担责任。本案中，原告也明确表示不同意追加案外人薛子江、谭芳、谢世鑫为共同被告。综上，本院认为被告郎雷的抗辩理由不能成立，如当事人就合伙事宜产生争议，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款、第一百七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告四川久巨房地产经纪有限公司与被告绵竹市万德健身服务中心签订的《商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；二、被告绵竹市万德健身服务中心、郎雷应于本判决生效之日起15日内连带支付原告四川久巨房地产经纪有限公司租金97,748.00元；三、被告绵竹市万德健身服务中心、郎雷应于本判决生效之日起15日内连带支付原告四川久巨房地产经纪有限公司诉前保全费1000.00元；四、驳回原告四川久巨房地产经纪有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225.00元，由原告四川久巨房地产经纪有限公司负担103.00元，由被告绵竹市万德健身服务中心、郎雷负担1122.00元。被告绵竹市万德健身服务中心、郎雷应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 尚梦雪二〇二〇年十二月九日法官助理 叶莉君书 记 员 蒋 芬贺雪