江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0211民初596号原告（反诉被告）：无锡市工人文化宫，住所地无锡市滨湖区观山路**。法定代表人：姚毅，该文化宫主任。委托诉讼代理人：高畅，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海，江苏崇宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：滨湖区鸿源舫饭店，住，住所地无锡市滨湖区梁溪路**/div>经营者：周明伟。委托诉讼代理人：吴彭龄，江苏仁勤律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡市工人文化宫（以下简称工人文化宫）诉被告（反诉原告）滨湖区鸿源舫饭店（以下简称鸿源舫饭店）房屋租赁纠纷一案，本院依法立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘海、高畅，被告经营者周明伟及其委托诉讼代理人吴彭龄到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告（反诉被告）工人文化宫提起本诉诉称：1、请求确认无锡市工人文化宫与滨湖区鸿源舫饭店之间的不定期租赁于2019年1月4日解除；2、请求法院判令被告参照租金标准每月24800元支付2019年1月1日至租赁房屋腾退之日止的房屋占用费，暂计至2020年3月31日为372000元；3、请求法院判令被告支付拖欠的水电费共计7336.6元；4、请求法院判令被告立即将房屋腾空交还原告；5、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年起签订《房屋租赁合同》，由被告承租梁溪路26号的房屋。双方最后一次于2017年2月28日签定的《房屋租赁合同》约定，每月房租为24800元，租赁期限自2017年3月1日至2017年8月31日，被告支付租金至2018年12月31日。房屋租赁合同到期后，原告于2019年1月3日向被告发出终止合同的通知，并要求被告腾空房屋，将房屋交还给原告。后经原告多次发函要求被告办理搬离工作并结清费用，但被告至今仍占用房屋没有搬离，也未向原告支付房屋占用费，并拖欠2019年1月1日起至今的水电费。被告（反诉原告）鸿源舫饭店对本诉辩称：1、同意2019年1月4日解除双方的不定期租赁。2、不同意支付房屋占用使用费，原告应当对饭店的装修进行评估补偿，因为按照2010年10月8日签订的合同，同时签订该合同时文化宫主任多次承诺该房屋除非遇到拆迁不然会长期租赁给我方用于饭店经营，因此我方才会投入巨额资金用于饭店装潢。如果当时签订合同的时候没有该约定，我方也不会投入几百万。饭店从2019年5月24日就停水停电。3、水电费我没有异议，同意支付。4、只要原告支付补偿，我方就同意腾退房屋。被告（反诉原告）鸿源舫饭店提起反诉诉称：1、请求确认无锡市工人文化宫与滨湖区鸿源舫饭店至2013年10月31日起签订的房屋租赁合同无效；2、请求被反诉人按反诉人在案涉房屋内外投入的装潢装修评估价补偿反诉人的经济损失，评估价格为747000元；3、判令被反诉人补开2017年八月份前反诉人缴纳房租的发票，约175万元左右；4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：我方认为原告无权出租房屋，在2019年1月4日所谓的解除前原告延续使用的是原太湖工人文化宫的房屋，不是原告的房屋，自2019年5月24日原告违法停电停水后该租赁房屋的实际使用功能早已丧失，被告在问题没有解决前没法搬离有关的物品，况且被告的工作人员已经多次进驻该房屋内，房屋的掌控权已经不完全在被告手中，由于本案原告属违法租赁、无权租赁，同时没有到政府相关部门去办理房屋租赁许可证，也没有按照规定向税务部门缴纳应该缴纳的税收，因此被告对被告于2010年10月8日与太湖工人文化宫签订的第一份房屋租赁合同予以认可，对后面的尤其是由原告提出签订的合同予以否认。原告与被告签订的合同属于无效合同，故而成讼。原告（反诉被告）工人文化宫对反诉辩称：1、2014年的房屋租赁合同是基于双方真实意思签订的，并不存在其他的无效事由，我方认为该份合同应当是有效的；2、关于装修补偿，双方签订的房屋租赁合同中约定鸿源舫自己承担内部的装潢，合同中止或者解除之后包括内部装潢在内的新增设施归文化宫所有，不存在装修补偿的事由，并且也没有法律依据，鸿源舫的装修补偿请求不应当得到支持；3、我方认为开具发票属于行政法律关系，和本案的房屋租赁合同纠纷不应当在一个案件中进行处理，另外文化宫在营改增之前只开设收据，开设的收据也已经按照税务要求缴纳了营业税，另外根据2016年国家税务总局第23号规定2016年12月31日之后不能再补开之前的增值税普通发票。一、举证质证情况（一）没有异议的证据法院对于双方没有异议的证据确认如下：房屋租赁合同、房屋租赁合同（编号2013002）、房屋租赁合同（编号：（2015）租赁字第14号）及补充合同、房产平面图、房屋租赁合同（编号：（2017）租赁字第4号）及补充合同、洽谈备忘录、解除租赁关系的通知、快递单及微信截图、2019年5月水电收费表。（二）有异议的本诉证据鸿源舫饭店为证明其辩解，提供了1、2010年租赁协议，合同第七条约定了装潢费的赔偿。上一个经营者邱健雄开设了忆江南饭店，当时他与原告签订了合同，从2005年至2013年，经营到2010年的时候其经营不下去，于是转让给我。于是我和原告签订了新的合同，是延续了之前的合同，故合同期限是2010年至2013年。2、我和前文化宫法人魏鸿良的通话录音两份，证明性质是清退，不是简单的合同到期，因为合同2017年就到期了，当时应当通知。所以现在是以合同到期为理由达到清退不需要支付补偿的目的。且涉案房屋的性质是使用娱乐，原告违规出租给被告用作餐饮经营，导致后续清退。这符合2010年合同第七条。工人文化宫质证认为1、2010年租赁协议，真实性无异议，但是对证明目的不予认可，关于装潢费赔偿，正如前述庭审陈述，已经在后续合同中进行变更，不存在相应补偿事宜，且后续合同均有被告的签字确认，所以关于装修费不应由原告承担。其次，在这份租赁协议第一页约定了2010年租金为每年25.8万元，平均下来即为2.15万元，也进一步说明了后期双方租金为2.48万元的合理性。其三，即使按照被告陈述八年一签也可以预测到是2021年到期，我方2019年解除双方合同，也符合合理的期限，所以对于被告陈述的理由有矛盾性且不成立。另外2010年的合同已经在2013年到期，我方后续签订的租赁合同对租赁面积、租金标准以及装修补偿条款已经做了实质性变更。2、录音两份，真实性无法确认，对于证明目的，由于我方在2017年8月合同到期后双方是不定期租赁关系，我方有权随时解除租赁合同。对于解除租赁合同是由于清退还是合同到期不影响对方腾退义务的履行。（三）有异议的反诉证据鸿源舫饭店为证明其反诉，提供了1、房屋所有权的证明复印件，证明房屋系无锡市太湖工人文化宫所有；2、2010年10月8日和无锡市太湖工人文化宫房屋租赁合同，第七条约定协议期内若遇政府拆迁和上级要求，无锡市太湖工人文化宫恢复功能，本协议终止，乙方的装饰装潢由评估后补偿给乙方，而现在乙方被甲方收回房屋是因为原来的无锡市太湖工人文化宫恢复功能而导致，所以我方认为应该赔偿装潢费用；3、企业查询情况，证明太湖工人文化宫的营业期限到2012年3月31日；4、反诉人与被反诉人法定代表人通话的录音，证明本案属于历史遗留问题；5、反诉人与被反诉人工作人员蒋工的通话录音，证明中纪委在查案涉房屋功能改变事宜，案涉租赁房屋满足补偿条件；6、被反诉人开具的部分收款收据，证明被反诉人收取反诉人房租和占有使用费，没有开具正规的发票，也没有按以前的规定开具相应的财政部门的专用票据；7、2019年1月3日被反诉人向反诉人经营者出具的通知，证明被反诉人提出终止双方租赁关系的时间（应该建立在被反诉人有权租赁的前提下）；8、评估报告，证明评估价值是747000元，我方予以确认，我方要求这些损失由被反诉人承担。工人文化宫对以上证据质证认为：1、房屋所有权的证明复印件，真实性无异议，对于证明目的不予认可，上次开庭我方提供了会议纪要，载明太湖工人文化宫和租赁协议的权利义务转移给工人文化宫，太湖工人文化宫的资产由工人文化宫接管，只是一直没有做产权变更；2、2010年10月8日和无锡市太湖工人文化宫房屋租赁合同同上次质证意见；3、企业查询情况，无异议，但是太湖工人文化宫和工人文化宫已经合并，由工人文化宫负责后续事宜；4、反诉人与被反诉人法定代表人通话的录音，同上次质证意见5、反诉人与被反诉人工作人员蒋工的通话录音，真实性无法确认，并且没有规定相关的赔偿标准；6、被反诉人开具的部分收款收据和7、2019年1月3日被反诉人向反诉人经营者出具的通知，无异议；8、评估报告，真实性和评估价值无异议，但因为双方不存在关于装修补偿的约定和相关法律规定所以这一部分费用不应当由文化宫承担。二、经审理查明的事实2009年7月22日，无锡市总工会做出锡工会纪（2009）1号专题会议纪要，会议同意“两宫”合并后，太湖工人文化宫保留原有企业编制及独立法人资质，“两宫”合并后名称仍然为“无锡市工人文化宫”。梁溪路26号房屋产权人登记为无锡市太湖工人文化宫。2010年10月8日，被告与太湖工人文化宫签订了租赁合同，租赁梁溪路26号的部分房屋开设餐饮，期限至2013年10月9日，租金为25.8万元每年，合同第七条约定协议期内遇政府拆迁和上级要求太湖工人文化宫恢复功能，本协议终止，乙方的装潢装修经有关部门评估后补偿给乙方。2010年的合同在2013年到期之后，双方协商签订了2013年的租赁协议，租赁期限是两年，该协议3.5条约定合同终止解除后，包括内部装潢在内其他新增设施归甲方所有，房租为25.8万元/年，租赁保证金为5万元，合同5.6条约定甲方按照乙方到账金额开具租赁费发票。上述合同到期后，甲方工人文化宫和乙方周明伟双方于2015年10月30日签订租赁合同，合同期限到2016年10月31日，租赁期限一年租金为25.8万元/年，合同3.8条约定本合同终止解除后，若该房屋内有乙方遗留的任何装饰家居物料设备或其他物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适方式处理前述物品并向乙方收取前述物品发生的费用，乙方同意处理方式，并承诺不会追究甲方责任并要求甲方赔偿，合同5.4条约定甲方按照乙方到账金额开具票据。2016年10月30日，甲方工人文化宫和乙方周明伟双方签订租赁合同，租赁期限一年，租金为1.3万元/月，管理费为1.18万元/月。同日双方又签订洽谈备忘录，确认租赁面积为1650.44平米，在租赁期限、总价不变的基础上调整每月租金、管理费分别为1.3万、1.18万元。2017年2月28日，双方再次签订房屋租赁补充合同，约定期限从2017年3月1日至2017年8月31日止。到期后双方就没有签订书面租赁合同。双方截至到2018年12月31日的租金已经结清，被告缴纳了5万元租赁保证金。2019年1月3日原告向被告发出解除租赁关系的通知，后陆续发函催促被告搬迁缴费，2019年5月24日原告对被告涉案房屋进行了停水停电。至本案庭审终结时，鸿源舫饭店家具还在涉案房屋内。本案审理期间，经鸿源舫饭店申请，本院委托无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司室内装修及室外附属工程进行成本现值评估，后该该公司得出评估结论在2020年6月28日的时点上估价结果为74.7万元。三、本院认为部分（一）关于本诉的诉讼请求。关于本诉第一项和第三项诉请，即1、请求确认无锡市工人文化宫与滨湖区鸿源舫饭店之间的不定期租赁于2019年1月4日解除；3、请求法院判令被告支付拖欠的水电费共计7336.6元；被告鸿源舫饭店予以认可，不违反法律规定，本院予以确认。关于工人文化宫请求法院判令被告立即将房屋腾空交还原告的诉请。不定期租赁关系终止后，承租人应当搬离房屋，本院判决鸿源舫饭店于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。关于工人文化宫请求法院判令参照租金标准每月24800元支付2019年1月1日至租赁房屋腾退之日止的房屋占用费；2019年5月24日工人文化宫对鸿源舫饭店涉案房屋进行了停水停电。从2019年1月1日起至2019年5月24日止的占有使用费按照24800元/月缴纳，在合理范围内，本院予以支持，该部分租金为118400元（24800*4+24800/31*24），扣除50000元租赁保证金后，还应支付68400元。关于停水停电后的占有使用费，虽然2019年5月24日工人文化宫对鸿源舫饭店涉案房屋进行了停水停电，使开设饭店目的无法实现。但鸿源舫饭店答辩称在补偿前不会搬离房屋内家具。这样造成工人文化宫也无法履行涉案房屋的使用价值，亦造成了工人文化宫的损失，应由鸿源舫饭店支付停水停电期间的占有使用费，本院酌定为6200元/月（24800/4）。（二）关于反诉诉请1.关于鸿源舫饭店请求确认无锡市工人文化宫与滨湖区鸿源舫饭店至2013年10月31日起签订的房屋租赁合同无效的诉请；鸿源舫饭店陈述是因为工人文化宫没有所有权所以租赁合同无效，但租赁合同属于债权行为，和物权相互独立。且法律并无规定此种情况租赁合同无效，对于该诉请，本院不予支持。2.关于鸿源舫饭店请求被反诉人按反诉人在案涉房屋内外投入的装潢装修评估价补偿反诉人的经济损失，评估价格为747000元；首先从法律上来看，2010年合同中曾约定过“2010年协议期内遇政府拆迁和上级要求太湖工人文化宫恢复功能，本协议终止，乙方的装潢装修经有关部门评估后补偿给乙方”但该协议履行期限已经到期，之后签订的合同已经改变了该约定。其次，承租人开设饭店进行装修是为了更好的进行饭店经营，鸿源舫饭店从2010年至今装修已使用多年，多次合同履行期限届满，装修价值已经充分得到利用。所以对该诉请，本院亦不予支持。3.关于鸿源舫饭店请求判令被反诉人补开2009年12月份到2017年8月份反诉人缴纳房租的发票，约175万元左右。工人文化宫辩称根据国家税务总局关于推开营业税改增值税第三条（7），该期限发票已经无法开具。鸿源舫饭店又转而要求开具该期间普通发票。经查，多份合同中仅有部分合同约定有开票的约定，且由于我国税收法律法规的变更，鸿源舫饭店开具普通发票的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、无锡市工人文化宫与滨湖区鸿源舫饭店之间的不定期租赁关系于2019年1月4日解除，滨湖区鸿源舫饭店于本判决生效之日立即迁出其占用的无锡市滨湖区房屋；二、滨湖区鸿源舫饭店于本判决生效之日向无锡市工人文化宫支付水电费共计7336.6元；三、滨湖区鸿源舫饭店于本判决生效之日向无锡市工人文化宫支付2019年1月1日起至2019年5月24日止的占有使用费68400元；四、滨湖区鸿源舫饭店于本判决生效之日向无锡市工人文化宫支付从2019年5月25日起至实际迁出之日止的占有使用费，以6200元/月为基数；五、驳回无锡市工人文化宫其他本诉诉请。六、驳回滨湖区鸿源舫饭店的反诉诉请。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5502元，反诉案件受理费5900元，共计11402元，由滨湖区鸿源舫饭店负担10000元，由无锡市工人文化宫负担1402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  彭云翔人民陪审员  丁霞静人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年十二月十四日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。