宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初12061号原告：宁夏漠水谣健康管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街蓝泰广场1-2层。法定代表人：周启兵，该公司董事长。被告：宁夏蓝泰实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街535号。法定代表人：赵静，该公司董事长。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。原告宁夏漠水谣健康管理有限公司与被告宁夏蓝泰实业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏漠水谣健康管理有限公司的法定代表人周启兵，被告宁夏蓝泰实业有限公司委托诉讼代理人周小云、刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年订立的《蓝泰广场商铺租赁合同》及其《房屋租赁合同的补充协议》无效；2.被告赔偿原告装修损失100000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月24日，原、被告订立《蓝泰广场商铺租赁合同》2份，商铺租赁面积合计5917平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2031年4月30日，共计13年，承租用途为休闲娱乐、汗蒸、酒店、餐饮项目经营，原告签约后随即斥资进入装修。2018年6月，被告强制原告停工，要求原告与其订立《房屋租赁合同的补充协议》，同时要求原告与其以及房屋承租人宁夏大兆发超市配送股份有限公司订立《三方协议》。当时，原告已投入装修近2月，迫于无奈与其订立上述协议。其中，《房屋租赁合同的补充协议》将原合同的租赁期限自13年变更为7年6个月，该合同内容为单边格式合同，为被告事后解约提供准备。空白的《三方协议》由原告签字后被告至今未予返还，此后原告依约履行合同至2019年12月。2019年12月22日，被告以原告拖延支付下一季度房租为由，停止经营场所供电，原告多次磋商无果。2019年12月24日，被告函告原告解除上述租赁合同的履行。涉案房屋和土地使用权，被告在建设大楼时和楼房建成后已向多家金融机构抵押贷款或担保借款，负债高达7.168亿元。目前，此大楼处于不良资产拍卖处置阶段。双方本次签约前，涉案房屋已被宁夏黄河银行作为不良资产处置给华融资产管理公司，即2018年4月双方签订协议时，涉案房屋出租权受到限制或禁止。原告认为被告隐瞒事实，采用欺诈和胁迫手段与原告签订《蓝泰广场商铺租赁合同》、《三方协议》和《房屋租赁合同的补充协议》，合同内容显失公平，被告和金融机构的上述融资行为和资产处置行为损害了国家利益，同时也损害了原告的合法财产权益，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，一、原告要求确认2018年4月24日签订的《蓝泰广场商铺租赁合同》和《的补充协议》无效的诉讼请求不能成立，不应得到支持。2018年4月24日，被告与案外人马胜军签订的《蓝泰广场商铺租赁合同》并未实际履行，且签订主体为马胜军，并非原告。2018年5月，原告完成工商注册登记，与被告经协商后于2018年7月签订《的补充协议》，该协议就租赁房屋范围、租期、租赁费用以及违约责任等内容进行了明确约定，系原、被告的真实意思表示。原告于《的补充协议》签订时明确知晓涉案房屋办理了抵押登记的事实，故不存在被告隐瞒房屋抵押情况的事实。此外，涉案房屋抵押并未影响原告使用涉案房屋，法律亦未禁止抵押财产对外出租，原告所谓涉案房屋处于不良资产拍卖处置阶段实属子虚乌有。二、原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求无事实及法律依据，被告不负有向原告承担损失赔偿的法律责任。合同履行过程中，原告逾期支付合同约定的租金等费用，经被告催告后仍未能履行，被告于2019年12月22日将涉案租赁合同解除并告知原告。根据双方约定，租赁协议解除或终止后出租房可要求承租方保留房屋内所有的装修、改造，并无需对承租方进行任何补偿或赔偿，故原告的该项诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原告的原法定代表人马胜军作为承租人与被告签订《蓝泰广场商铺租赁合同》一份，约定马胜军承租位于银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场一、二层商铺，商铺的计租面积为4117平方米（其中一层计租面积为230平方米，二层计租面积为3887平方米），租期为13年，自2018年5月1日起至2031年4月30日止，商铺第一年度租金为每月每平方米36元，月租金合计148212元，自第六个租约年起，每五个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准基础上递增百分之五，租金按季度支付，马胜军应当在每个交租期最后一个月的15日前向被告一次性足额支付下一个交租期租金，每迟延一日按欠费金额的万分之六支付违约金，迟延支付超过30日的，被告有权解除合同。2018年5月10日，马胜军以《蓝泰广场商铺租赁合同》约定的租赁房屋为注册地址，登记注册了原告，公司类型为有限责任公司（自然人独资），马胜军为公司法定代表人和股东，公司经营范围为住宿、健康咨询服务、养生保健服务、网络技术咨询服务、保健用品的销售、中餐服务。后因马胜军以原告名义在涉案房屋经营，为明确原告与被告之间的租赁合同关系，原告与被告签订《的补充协议》一份，约定如下：一、鉴于原、被告与宁夏大兆超市配送股份有限公司签订《三方协议》，将《房屋租赁合同》项下大兆公司5900余平方米房屋租赁合同的权利义务依法转移至原告，由原告受让并承担《房屋租赁合同》中所规定应由大兆公司承担的责任、权利和义务，为减少争议，并明确有关事宜，原、被告就《房屋租赁合同》相关条款进行调整、变更，现达成本补充协议；二、经原、被告测量确定，原告从大兆公司受让承租的房屋位置、面积情况如下：其中1800平方米房屋（以下简称标的一）位于蓝泰广场二层，4117平方米房屋（以下简称标的二）位于蓝泰广场一层（面积230平方米）、二层（面积3887平方米），前述标第一、二均为《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋位置、面积范围内；三、原告对上述房屋的用途为休闲娱乐、汗蒸、酒店、餐饮，品牌为漠水谣，如原告在上述房屋注册新企业的，新企业与原告同时作为上述房屋的承租方，原告就该新企业在《房屋租赁合同》及本补充协议项下的所有义务和责任向被告承担连带清偿责任；四、剩余租期为7年6个月，自2018年5月6日起至2025年11月5日止，房屋租金调整为每月每平方米36元，其中标第一月租金为64800元，标的二月租金为148212元；五、由于原告需对房屋进行重新装修、改造，为扶持原告经营，被告同意给予原告优惠政策，但免租期间的物业服务费、能源费正常缴纳（内容略）；六、以3个月为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额支付下个交租期租金，即原告应当于每年10月20日前、1月20日前、4月20日前、7月20日前向被告支付下个交租期的租金，第一期租金应当于2018年10月20日前支付；七、所需配套安装的设施、设备费用，能源初装费用，由原告自行承担；签署房屋内的水、电、气等能源采取分户计量，收取方式参照原告与物业公司签订的《物业服务合同》，原告因未能及时履行该义务及其他付款义务导致的断水断电停业等后果由原告自行承担；八、为确保原告按约定的期限和方式支付租金，原告须于入场装修前向被告一次性支付租赁保证金400000元；租赁保证金在租期内不能冲抵租金、物业费、能源费等原告应缴费用，保证金在合同期内为冻结状态，如因原告违约造成合同解除，被告可全部或部分租赁保证金冲抵原告各项应缴费用，不足部分被告有权追缴；合同解除或终止后，若原告完全履行了义务，被告于原告归还房屋验收合格后10日内将租赁保证金无息退还给原告；如原告根本违约或未按规定交付房屋及应缴费用，被告有权从租赁保证金中扣除；原告应在开业日到来前到物业服务公司支付183290元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；九、若原告拖欠租金、物业服务费、能源费、通讯设施租金等应当向被告支付的任何费用，每拖欠一日应按照拖欠费用的万分之六向被告支付违约金，从应付日至付清之日止；除此之外，被告还可以采取包括但不限于通知物业公司断电、断水、加锁等措施，由此造成原告的损失概由原告自行承担；原告迟延支付超过30日的，被告有权解除《房屋租赁合同》及本补充协议；该协议还对续租、进场移交、房屋的使用、返还、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。2018年5月6日，马胜军向被告出具承诺书一份，载明：“我方承租贵方的蓝泰广场一楼、二楼共计5917平方米（其中一层计租面积为230平米，二层计租面积5687平米），租赁时间自2018年5月6日至2025年11月5日。设定装潢、设备等全部投资额不超过2000万元以内。已知贵方抵押，如因贵方抵押给我方带来损失，我方限定只能对设定投资额2000万元以内的金额提出赔偿。”2019年2月22日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告支付2019年度租金265378元、物业费230763元，马胜军签收。2019年3月7日，原告的法定代表人、股东马胜军均变更登记为周启兵。2019年3月19日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告必须于2019年3月22日前清缴欠费，否则被告将于2019年3月23日8时30分采取限制水电措施同时停止物业服务，周启兵签收。2019年4月16日，被告向原告发出《催缴通知单》、《费用催收函》各一份，要求原告于2019年4月19日前支付第一季度租赁费16141元、能源费28301.10元、水费5226.25元，于2019年4月20日前支付2019年度房屋租金630756元、物业费230763元，周启兵签收。2019年6月11日，被告向原告发出《欠缴费用催收单》一份，要求原告于2019年6月20日前支付租赁费430756元、物业费30763元、A座二层写字楼租金6600元和物业费8580元，周启兵签收。2019年7月22日，被告向原告发出《费用催收函》一份，要求原告于2019年7月25日前支付租赁费30756元、物业费30763元、A座二层写字楼租赁费6600元和物业费8580元，于2019年8月20日前支付租赁金630756元、库房租赁费36000元、物业费230763元，周启兵签收。2019年8月2日，被告向原告发出《欠缴费用催收函》一份，要求原告支付2019年度租金661512元、物业费261526元、A座二层写字楼房屋租金6600元、物业费8580元、负二层库房租赁费36000元，周启兵签收。2019年12月22日，被告作出《解除合同等事项的通知书》，通知如下内容：一、原告被告于2019年12月22日解除《房屋租赁合同》、《的补充协议》、关于办公室《商铺租赁合同》和相应《物业服务管理合同》；二、原告应于合同解除后七日内将所租赁的房屋（蓝泰广场一、二层5917平方米及蓝泰广场二层A座写字楼大厅东区）返还被告，并在返还房屋时保留所有装修、改造，被告对此不予补偿或赔偿，原告逾期返还的应当按合同约定支付占用费；三、原告立即向被告支付拖欠的租金、物业费、迟延支付违约金、合同解除违约金、面租期租金、物业费以及合同约定的其它费用、违约金、赔偿费用。现原告以涉案合同无效为由诉至本院。庭审中，原、被告均认可涉案房屋位于银川市兴庆区蓝泰广场C座大厦、马胜军系以个人名义签订《蓝泰广场商铺租赁合同》，双方未实际履行《蓝泰广场商铺租赁合同》，实际履行《的补充协议》以及大兆公司未签订涉案《三方协议》的事实。另查明，2020年11月30日，本院前往银川市不动产登记事务中心进行查得银川市兴庆区民族北街蓝泰广场C座一层商业1101室、1102室、1103室、1104室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室、1113室、二层商业2207室、2209室、2202室、2210室、2211室、2205室、2203室、2201室、2208室、2206室、2204室登记所有权人为被告，上述房屋均办理了抵押登记，抵押权人为宁夏黄河农村商业银行营业部。诉讼中，本院依原告请求，与中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部就涉案房屋相关情况进行核实，该公司工作人员称宁夏黄河农村商业银行股份有限公司已将对被告享有的债权转让给中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部，但中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部尚未处置涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告均认可《蓝泰广场商铺租赁合同》系马胜军以个人名义签订，马胜军以该份合同注册登记了原告公司，但该份合同并未实际履行，原、被告亦未依据该份合同内容履行双方的租赁合同关系，原告既非该份合同的权利义务主体，在实际上与该份合同亦无利害关系，故无权要求确认该份《蓝泰广场商铺租赁合同》的效力。《的补充协议》系原、被告在平等资源的基础上，经协商一致后签订的，意思表示真实，权利义务关系明确，且不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。经本院调查，上述合同约定的租赁房屋登记在被告名下，虽办理了抵押登记，但被告已将抵押情况告知了原告原法定代表人马胜军，故被告不存在隐瞒涉案房屋抵押情况的事实。原告称涉案房屋已被中国华融资产管理公司拍卖处置，但本院与中国华融资产管理公司兰州办事处银川营业部核实后得知该公司受让债权后并未处置涉案房屋，故原告该主张与事实不符。综上，原告要求确认《蓝泰广场商铺租赁合同》和《的补充协议》无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原告既未就被告存在违约的事实进行举证，也未对其装修损失进行举证，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告宁夏漠水谣健康管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告宁夏漠水谣健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二〇二〇年十二月三日法官助理 焦 娇书记员 周佐葡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。