北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初30337号原告（反诉被告）：北京科威拜沃生物技术有限公司，住所地北京市海淀区四道口路大钟寺8号8号楼402室。法定代表人：刘正平，董事长。委托诉讼代理人：卢学丽，北京名帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茂红，女，该公司行政人事经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：穆静，男，1952年10月3日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：夏成蹊，北京市国振律师事务所律师。原告（反诉被告）北京科威拜沃生物技术有限公司（以下简称科威公司）与被告（反诉原告）穆静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科威公司之委托诉讼代理人卢学丽、李茂红，被告穆静及其委托诉讼代理人夏成蹊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科威公司向本院提出诉讼请求：1、穆静向我公司返还房屋租金202177.28元；2、穆静向我公司支付资金占用费（以202177.28元为基数，自2020年3月16日起按照银行市场贷款报价利率计算至返还之日止）；3、本案诉讼费由穆静承担。事实与理由：我公司与穆静于2018年4月2日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），根据该合同约定，我公司承租穆静位于北京市海淀区×路×号×层×室房屋，租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日，租金每半年支付483124.95元，押金为两个月租金即161041.65元。我公司按照合同相关约定向穆静支付了房屋租金及押金，由于我公司经营调整，需提前退租房屋，按照《租赁合同》第十条第（二）款“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应租金”之约定，我公司于2019年12月24日向甲方提出退租申请，并于2020年3月15日与穆静指定的授权人完成房屋验收交接。我公司于2020年3月15日再次向穆静提出租金返还申请，截止至起诉之日，穆静依然各种理由推脱。我公司已依据《租赁合同》约定提前90日提出退租申请且自愿支付违约金即两个月押金补偿穆静，穆静亦应遵循诚信原则返还我公司剩余租金并支付相应违约金。穆静辩称，科威公司没有按照合同约定提前90天通知我方，因此不应支持其要求退还2个半月的租金的请求。2019年12月24日科威公司提出提前退租申请，实际我是2020年3月17日才收到的。之后我于2020年3月18日以短信形式反馈给了科威公司，反馈的意思是不同意科威公司的意见，双方租赁合同没有达成任何解除合议，已经支付租金期间科威公司放弃使用是他们的权利。科威公司以搬走时点要求我返还租金没有合同和法律依据。科威公司无视其违约行为给我造成的信赖利益损失和58天租金损失，应赔偿58天装修免租期损失。2020年3月17日科威公司搬走不符合合同约定，而且3月31日才将租赁在涉案房屋中的二家公司迁走，双方租赁合同中没有约定逾期违约金条款，科威公司要求我支付没有依据，应当驳回。穆静向本院提出反诉请求：1、判令科威公司向我赔偿6个月租金损失483124.95元；2、判令科威公司赔偿我期待利益损失6个月租金483124.95元；3、判令科威公司向我赔偿58天装修免租期损失155673.6元；4、判令科威公司向我支付中介费40260元；5、判令科威公司承担全部诉讼费用。事实与理由：第一，我与科威公司签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，其中从2018年4月3日至2018年5月31日为装修免租期。科威公司在承租不到2年的时间就单方面提出退租，并于2020年3月17日搬离，我认为其行为构成根本性违约。又由于2020年出现的新型冠状病毒肺炎疫情原因，北京市的整个写字楼租赁市场都出现了巨大的变化，我积极地寻找其他承租人，但涉案房屋自科威公司已付房租到期日至今己空置长达6个月的时间，随着时间的推移，我的损失仍在逐渐扩大。科威公司的违约行为给我造成了巨大的实际损失和期待利益损失。双方在租赁合同中约定的违约金已经大大低于我受到的损失，故现在我依据《合同法》第一百一十四条之规定，请求法院判令科威公司赔偿我已经实际发生的损失即6个月租金。因北京市高级人民法院已出台《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《解答》）第24条关于期待利益损失做出了相关规定，我认为该《解答》适用本案。故我依据该规定综合考虑要求科威公司赔偿6个月租金的期待利益损失。第二，因租赁合同有5年的租期，我正是基于合同约定对科威公司产生了信赖，才同意给予科威公司58天的装修免租期。但科威公司未按合同约定，正常履行5年的租期，仅租用不到2年时间，却享有了长达58天的装修免租期，这明显有违公平原则，故其应将因装修免租期而享有的相关利益返还给我，赔偿我在装修免租期的租金损失。第三，按照租赁合同第十条违约责任约定：甲、乙任何方违约均由违约方承担第六条（二）的约定的甲、乙方约定的全部佣金。依据该约定我已经支付了该笔佣金费用，应当由违约方即科威公司承担。科威公司对穆静的反诉辩称，第一项与第二项反诉请求均无事实法律依据，我公司退租申请在三个月之前，疫情发生在申请之后，新冠疫情没有预见性，而且我公司已经按期通知对方，已经履行了通知义务，穆静的房屋是否可以出租，赔偿义务不在我公司，假设穆静一直未将房屋出租，不应由我们承担所有费用。我公司已经向穆静书面表达对于提前退租的违约责任，即二个月的租赁押金，不再申请退回，我公司对提前退租已经承担了违约责任。双方已经对违约责任进行了明确清晰约定，应按照约定执行，根据法律规定，违约责任不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应预见到因违反合同造成的损失，我公司提出退租申请时已经知道提前退租的责任是二个月押金，我公司依据诚信原则不再要求退回。关于第三项反诉请求装修免租期，相应损失没有在合同中进行相关约定，没有事实与法律依据。第四项反诉请求，中介费已经由穆静承担，居间费应由委托方支付，而且根据合同约定已经由委托方也就是穆静支付，穆静依据法定或者约定应履行该义务。综上，穆静的反诉请求没有事实法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，出租人（甲方）穆静与承租人（乙方）科威公司、居间人（丙方）北京×××房地产经纪有限公司（以下简称×××公司）签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区×路×号×层×室房屋出租给科威公司办公，租期2018年6月1日至2023年5月31日止。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本合同签订后，甲方应向丙方支付月租金的50%即40260元作为佣金。根据科威公司提供的微信聊天记录可以看出，2019年12月24日，科威公司因自身原因通过微信的方式向穆静发出提前退租申请，穆静当日回复“我理解你们，我们相处这么长时间了，不用那么复杂，我尽快联系租户，最好接上茬就行。”2020年3月17日，穆静委托胡某与科威公司办理了房屋退租交接，在房屋交接单中写明“我公司于2020年3月15日将租赁的××商务大厦×室房屋清空，恢复至租赁前状态。请确认：1、房屋清空，恢复至暇赁前状态。2、设施设备无损坏、丢失。3、交接房屋大门钥匙7把。按照合同约定，科威拜沃公司已提前90日提出提前退租申请，科威拜沃公司支付的押金作为违约金不再申请退回，望退回3月16日—5月31日的房屋租金202177.28元为盼。”科威公司在该交接单上盖章，房屋验收人胡某签字。2020年3月18日，穆静向科威公司发送短信，表示不同意退还剩余租金，因为科威公司提前解除合同，给其造成的全部损失应由科威公司承担，交接房屋也没有恢复到租前状态，科威公司的注册地也没有从该房屋迁出。现穆静表示其于2020年3月18日才收到退租交接单，并立即提出了异议。科威公司所称的2019年12月24日发送的退租申请穆静是在2020年3月17日收到的，也是在2020年3月17日通过电话表示的“我理解你们，我们相处这么长时间了，不用那么复杂，我尽快联系租户，最好接上茬就行。”科威公司提供的微信内容是其拼接的，不是同一时间产生的。现双方认可科威公司支付的租金已至2020年5月31日，现科威公司表示其2020年3月15日已经搬离房屋，胡某当日有事不能办理房屋交接，才改期到2020年3月17日，故合同解除的时间应为2020年3月15日，故要求穆静退还2020年3月16日至2020年5月31日的租金。而穆静认为科威公司强行搬走，不代表其同意解除合同，故合同解除的时间应为2020年5月31日。另，因穆静认为合同是2018年4月2日签订的，2018年6月1日才开始缴纳租金，2018年4月3日至2018年5月31日期间是免租期，科威公司违约搬离房屋后，涉案房屋现已空置长达6个月的时间，故反诉要求科威公司赔偿6个月的租金损失、6个月的期待利益损失及58天的免租期损失，同时要求科威公司赔偿中介费40260元，科威公司均不予同意。本院认为，科威公司与穆静签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，因科威公司自身的原因提前解除合同，科威公司违法合同约定，应承担相应的违约责任。关于合同解除的时间，双方存有争议。根据科威公司提供的证据，可以看出科威公司在2019年12月24日就向穆静发送了解除合同的通知，穆静也于当日进行了回复，穆静表示该回复并非2018年12月24日发送，未向本院提供相应证据，本院不予采信。根据合同约定，科威公司如果提前解除合同，需提前90日通知穆静，2019年12月24日往后90日为2020年3月24日，故本院认为合同解除的时间应为2020年3月24日。合同解除后，穆静应将未使用期间的租金即2020年3月25日至2020年5月31日的租金退还给科威公司，经本院计算后为182512元。对于科威公司要求支付利息之请求，因双方对解除合同的时间及是否应该退还剩余租金存有争议，且合同亦未明确约定退款时间，故本院对该项请求，不予支持。对于穆静的反诉请求，因合同已经明确约定了科威公司提前解除合同需承担的违约责任，现该公司已经按照约定承担了违约责任，穆静要求科威公司额外再行承担责任之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、穆静于本判决生效后十日内退还北京科威拜沃生物技术有限公司剩余租金182512元;二、驳回北京科威拜沃生物技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回穆静的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4333元（北京科威拜沃生物技术有限公司已预交），由北京科威拜沃生物技术有限公司负担422元，已交纳；由穆静负担3911元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费7630元，由穆静负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  岳 维人民陪审员  石亚华二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  汤思淼