河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初2923号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城绿和园2号楼2单元102室。 负责人：徐国法，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘娜，河北浩博律师事务所律师。 被告：梁振兴，男，1959年3月19日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：梁海涛（系梁振兴儿子），男，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：靳旭，河北正纲律师事务所律师。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司（以下简称隆泰物业邯郸分公司）与被告梁振兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告隆泰物业邯郸分公司委托诉讼代理人刘娜，被告梁振兴委托诉讼代理人梁海涛、靳旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆泰物业邯郸分公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令梁振兴给付隆泰物业邯郸分公司物业服务费用10268元及违约金16681元，共计26949元（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2019年4月4日）；2．请求判令梁振兴承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月21日，隆泰物业邯郸分公司与梁振兴签订了《前期物业服务协议》，约定隆泰物业邯郸分公司向梁振兴提供物业管理服务，物业服务费用按年度缴纳，每一年的最后一个月收取下一年度的物业服务费用，并约定梁振兴逾期支付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。协议签订后，隆泰物业邯郸分公司依约为梁振兴提供了物业服务，梁振兴却并未依照协议约定向隆泰物业邯郸分公司缴纳物业服务费。隆泰物业邯郸分公司多次催缴，梁振兴拒不履行缴费义务。本次诉讼服务费计费期间为2014年3月1日至2021年2月28日。综上，为维护隆泰物业邯郸分公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。 梁振兴辩称，因隆泰物业邯郸分公司不具有缔约资质、履约能力，且违反强制性法律规定应依法认定隆泰物业邯郸分公司与梁振兴之间签订的《前期物业服务协议》为无效协议。隆泰物业邯郸分公司未按《前期物业服务协议》第一条第二款之约定履行其义务，梁振兴在隆泰物业邯郸分公司已构成违约且未进行改正的情况下，有权拒绝缴纳物业费用。物业服务费用按年计收，诉讼时效应分段计算。梁振兴居住在邯山区院从未收到过任何形式的催缴。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 隆泰物业邯郸分公司提交证据如下：1．隆泰物业邯郸分公司营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件，证明隆泰物业邯郸分公司诉讼主体资格；2．隆泰物业邯郸分公司与梁振兴签订的《前期物业服务协议》、梁振兴交纳物业费票据，证明隆泰物业邯郸分公司与赵都新城泰和园业主梁振兴签订了《前期物业服务协议》，由隆泰物业邯郸分公司为梁振兴居住的赵都新城泰和园4-1-1604号房屋提供物业服务，梁振兴应当向隆泰物业邯郸分公司支付物业服务费用：按照每月每平方米1.2元、垃圾清运费每月每户3元、公共照明电费以实际支出按户均摊；3．《电梯日常维护保养合同》，证明隆泰物业邯郸分公司保障房屋共用设备设施及维护和管理其运行，及时维修设备，保障正常使用；4．《保洁承包合同》、《生活垃圾清运协议书》、《装修垃圾清运协议书》、《化粪池清掏承保合同》，证明隆泰物业邯郸分公司维护小区环境卫生，保障环境卫生设施完好、公共环境整洁、公共排污系统畅通、化粪池使用正常。业主应当承担垃圾清运费及消纳费用36元/年；5．《绿化保养合同》，证明隆泰物业邯郸分公司保障小区园林绿化养护，草坪、花木、绿篱生长良好；6．安保人员岗位值班记录表，证明维护本物业区域内的公共秩序，全天24小时均有公共秩序维护人员值班，积极协助公安部门、消防部门在本小区的工作；7．《邯郸市赵都新城装修管理规定》、装修申请表、装修许可证、装修承诺书，证明隆泰物业邯郸分公司对业主房屋装饰装修进行管理；8.照片2张（最近拍摄），证明隆泰物业邯郸分公司保障小区内交通秩序，纠正乱停乱放车辆；9．记账凭证、河北省增值税专用发票，证明泰和园公共区域公共照明电费实际支出按户均摊远远超过让业主承担的100元/年，公摊电费实际应为200元；10．缴费通知书，证明隆泰物业邯郸分公司多次催收未果，按照《前期物业服务协议》每年应预付下一年的物业费用，梁振兴至今尚欠物业费用共计10268元。 梁振兴质证意见如下：对证据1真实性无异议，但该证据中营业执照与本案不具有关联性，隆泰物业邯郸分公司应当提交签订物业服务协议时的营业执照，同时营业执照载明隆泰物业邯郸分公司系分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定分公司不具有法人资格；对证据2，物业服务管理费用应按入住须知0.9元/月/平方米计收，隆泰物业邯郸分公司主张1.2元属于擅自提高收费标准，依法不应予以支持，同时协议落款处梁振兴所留地址为中华南5号院14-1-2号，该地址应为梁振兴有效送达地址，公布照明费依据入住须知载明，只有在费用不足时才缴纳下一次费用，但隆泰物业邯郸分公司并未向法庭提交公共照明费已存在不足的证据。垃圾清运费属于已委托代收，但隆泰物业邯郸分公司未提交代收依据，因此该费用隆泰物业邯郸分公司无权继续代收；对证据3复印件，对其真实性不予认可，同时合同签订日期为2019年8月6日与本案争议的2012年物业服务协议不具有关联性。其次电梯日常维护属于特种行业，并且与居民生活及生命安全存在重大关系，隆泰物业邯郸分公司应当提供充分证据用于证明已经切实按照国务院颁布的电梯使用管理与维护保养规则第16条履行义务，但本案中隆泰物业邯郸分公司并未提供充足证据证明其主张，因此应依法认定隆泰物业邯郸分公司未按前期物业服务管理协议第一条第二款之约定履行合同义务；对证据4装修垃圾清运协议书签订时间分别为2019年、2020年与本案审理争议不具有关联性，同时卫生费属于代收，其应当提供环卫部门出具的代收委托协议或相关证明。化粪池清掏承包合同系复印件且不完整，不予质证；对证据5、复印件不予质证；对证据6复印件不予质证；对证据7装修发生于2013年与本案争议不具有关联性；对证据8真实性不予认可，该照片恰能证明隆泰物业邯郸分公司未尽到小区物业服务管理义务，导致小区内乱停乱放普遍存在；对证据9系复印件，真实性不予认可，不予质证；对证据10不予认可，隆泰物业邯郸分公司从未向梁振兴进行过催缴或有效送达。梁振兴从未收到过上述通知书。 梁振兴提交证据如下：1．关于赵都新城泰和园隆泰物业服务协议违约情况的业主联名作证、照片5页、网络新闻报道截图10页，证明隆泰物业邯郸分公司未按合同约定履行物业服务义务，已构成违约，在隆泰物业邯郸分公司未改正或履行完毕物业服务之前，无权向业主收取物业服务费；2．隆泰物业邯郸分公司的工商公示信息，证明隆泰物业邯郸分公司不具有缔约资质、不具备履约能力，依据国务院《物业管理条例》第三十二条之规定，提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，公司法第14条规定，分公司不具有法人资格，因此隆泰物业邯郸分公司作为分公司在不具备法人资格的情况下，不具备缔约资质。根据工商信息显示，隆泰物业邯郸分公司作为分公司在成立之初其经营范围“在公司授权范围内开展有关业务的联系（不得以分公司的名义开展经营活动）”，直到2015年12月28日隆泰物业邯郸分公司经营范围才变更为“在总公司授权范围内开展相关服务”，2017年5月22日隆泰物业邯郸分公司经营范围才将“总公司的授权范围内开展”删除，因此本案双方签订的前期物业管理服务协议为2012年，此时原告不具备履约能力。依据国务院《物业管理条例》（2018年4月4日之前）应依法认定为无效协议，隆泰物业邯郸分公司应当返还已收取的物业费用；3．入住须知，证明物业管理费0.9元／每月每平方米，生活垃圾处理费系代收，公共能源费100元／户／年，在费用不足时缴纳下一次；4．证人李某、张某证言，证明隆泰物业邯郸分公司未履行协议约定的义务，违约在先。 隆泰物业邯郸分公司质证意见如下：对证据1根据《前期物业服务协议》，每年物业费用应当先行预交，物业服务单位才有义务提供物业服务，现梁振兴自2014年3月1日至今尚未交物业服务费用，隆泰物业邯郸分公司仍坚持履行自己的义务。照片中的灭火器并不是撕旧标签粘新标签，该灭火器每年经消防部门检查合格后进行更换，该标是消防部门粘贴，因该瓶罐本身是不更换的，仅对灭火器的气压试验压力达到合格后即办理合格证。其他照片与网络截屏真实性不予认可，并与梁振兴无任何关联性；对证据2因隆泰物业邯郸分公司所属的总公司的业务范围本就是提供物业服务，且总公司授权分公司开展物业服务，隆泰物业邯郸分公司主体资格没有任何异议。根据该入住须知，结合《前期物业服务协议》，本次物业服务起诉的物业费用既包括住宅物业管理费及电梯费共每平方米1.2元/月。生活垃圾处理费、公共能源费均是代收费用，但梁振兴2014年3月1日至今未缴纳物业服务费用及生活垃圾处理费与公共能源费用，隆泰物业邯郸分公司均垫付。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，在此后的审理部分依法予以综合分析、认定。 根据当事人陈述及所确认的证据，本院认定事实如下：梁振兴为赵都新城泰和园4号楼1单元1604号房屋业主，2012年7月21日，梁振兴（甲方）与隆泰物业邯郸分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定：赵都新城泰和园4号楼1单元1604号房屋建筑面积共计92.32平方米；第一条甲方的权利义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、……；3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》，合理使用自己的产权物业，共同维护小区的消防治安；4、依据本合同按期足额向乙方交纳物业管理费用；……；二、乙方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知甲方；……；6、依据本合同向甲方收取物业管理费用；第二条物业管理服务内容四、绿化养护：按期对树木和花草进行养护、修剪，保证植物正常生长；加强绿地管理，预防人为损坏；第四条物业服务费用：甲方交纳费用时间为住户入住时首付一年的物业管理费，以开发商向甲方发送入住通知日期为准，物业费为高层住宅1.2元/平方米/月，垃圾清运费3元/户/月，公共照明电费以实际支出按户均摊；第八条违约责任：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。为避免少数业主逾期交费给全体业主造成损失，乙方有权对拒交者采取发放文字通知、上门催缴、小区公示和诉讼等措施，直至该住户付清全部应付款额及违约金为止，由此发生的一切费用均由该住户承担。 另查明梁振兴办理了该房屋的入住手续后于2013年2月19日交纳过一次的物业费1329元、公共能源费100元、生活垃圾清运费36元，共计1465元。后梁振兴未再交纳物业服务费，隆泰物业邯郸分公司于2020年9月8日向本院提起诉讼，诉请如前。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于《前期物业服务协议》是否有效，梁振兴提出隆泰物业邯郸分公司不具备独立法人资格，不具备提供物业服务的资格，2017年之前没有提供物业服务的能力、超出经营范围，不具有提供物业服务的资质，因此隆泰物业邯郸分公司与梁振兴签订的《前期物业服务协议》无效。本院认为，隆泰物业邯郸分公司的营业执照显示该公司成立于2010年7月19日，经营范围包括物业管理。而隆泰物业邯郸分公司2017年前从事物业服务虽超出其经营范围但不违反法律规定，不能认定物业服务合同无效。物业公司资质管理属于行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质也不能导致物业服务合同无效。如梁振兴认为隆泰物业邯郸分公司资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映。隆泰物业邯郸分公司与梁振兴签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。隆泰物业邯郸分公司为梁振兴所在的小区提供了物业服务，梁振兴接受了隆泰物业邯郸分公司提供的物业服务，故梁振兴应支付相应的物业服务费用。关于诉讼时效问题，隆泰物业邯郸分公司称其通过张贴通知、电话催缴等方式向梁振兴催收物业费，但梁振兴认为催缴照片不显示张贴时间、地点，且其未在案涉小区居住，本院认为虽然梁振兴称其不在案涉小区居住，但其子梁海涛认可居住在案涉房屋，因此隆泰物业邯郸分公司以张贴缴费通知的方式向梁振兴催缴物业费之事梁振兴应为知情，且隆泰物业邯郸分公司一直为案涉小区提供物业服务，故本案不存在超出诉讼时效的问题，隆泰物业邯郸分公司要求梁振兴支付2014年3月1日至2021年2月28日的物业服务费用10268元未超过诉讼时效，本院予以支持。梁振兴提出隆泰物业邯郸分公司在提供物业服务过程中服务不到位，严重违反《前期物业服务协议》的行为，侵犯了业主的合法权益，虽然梁振兴提供的证据可以证明隆泰物业邯郸分公司的管理服务确实存在瑕疵，但隆泰物业邯郸分公司履行了合同的主要义务，并不构成根本违约。本案中梁振兴未能按时交纳物业管理费，事出有因，不属恶意欠交，隆泰物业邯郸分公司、梁振兴均有不妥之处，故对隆泰物业邯郸分公司要求梁振兴支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、梁振兴于本判决生效之日起十日内向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司支付2014年3月1日至2021年2月28日的物业服务费用10268元； 二、驳回河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，减半收取计237元，由梁振兴负担57元，由河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司负担180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员 李素辉 二〇二〇年十二月二日 法官助理 张 驰 书 记 员 潘晓赛 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。