北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3777号原告：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路****楼****。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所实习律师。被告：北京世城装饰工程有限公司，住所，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路****-1712（西田各庄镇集中办公区）div>法定代表人：吴楠，董事长。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所实习律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告北京世城装饰工程有限公司（以下简称世城装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告富华铂荣公司的委托诉讼代理人张军慧、张慧娟，被告世城装饰公司的委托诉讼代理人杨丽莎、黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原告与被告签订的编号为Y1942657号《北京市商品房预售合同》及补充协议；2．请求判令被告配合原告办理商品房预售合同备案注销手续；3．请求判令被告支付原告违约金180000元；4．请求判令被告承担原告律师费40000元；5．请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月7日，被告与原告就侨商中心项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx商品房（以下简称“该房屋”）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）及相关补充协议。该商品房成交总价款为人民币3601494元。《预售合同》生效后，被告仅支付了人民币1801494元，该商品房已于2018年12月21日取得竣工验收备案表，根据《预售合同》的约定，剩余购房款1800000元应于商品房所在楼栋取得竣工验收备表后30日内支付完毕，但在原告多次对被告催告付款的情况下，截至起诉之日，被告仍未支付任何款项，现已逾期269天。根据《预售合同》第十一条关于逾期付款责任的约定，买受人逾期付款的，逾期超过30天的，出卖人有权要求解除双方的买卖合同并要求被告承担相当于逾期付款金额10%的违约金。根据《补充协议》第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告要求被告按上述约定承担逾期付款违约责任和费用。综上所述，原告认为被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现根据《预售合同》的相关约定及《合同法》第一百零七条的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告世城装饰公司辩称，不同意无条件解除，但返还房款以及赔偿相应损失之后我们同意解除，不同意第二、三、四、五项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月7日，富华铂荣公司（出卖人）与世城装饰公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx房屋出售给了世城装饰，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米52838．82元，房屋总价款为3601494元。关于付款方式和逾期付款责任。《预售合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）1801494元；剩余房价款1800000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《预售合同》第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。《预售合同》第十条的补充协议系附件八补充协议，该协议第三条“关于本合同第九条、第十条的约定”，1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出，否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。《预售合同》第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条“关于本合同第十四条”约定，1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定，买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。《预售合同》第二十六条“争议解决方式”约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。附件八补充协议第三十四条约定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年9月7日，《预售合同》进行了联机备案，联机备案编号为17191352。《预售合同》签订后，世城装饰公司于2016年9月2日交付定金10万元，交付溢缴款1701494元，以上共计1801494元。庭审过程中，关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的竣工备案日期为2018年12月21日，房屋已经交付，符合《预售合同》的规定。世城装饰公司称富华铂荣公司应在2018年的3月31日前交付商品房，在签订补充协议后延到11月30日，富华铂荣公司交付房屋的时间超出了交付房屋的时间，且交付的房屋并不符合交付条件，应当承担违约责任，另外《预售合同》是拟定的格式合同显失公平，应排除《预售合同》中无效的格式条款。关于宣传资料的内容是否应属于预售合同组成内容，世城装饰公司主张涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1．8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、原告的购买意愿存在直接关联，该类条款理应为涉案合同组成部分，而富华铂荣公司交付的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2．9米、过道宽度1．47米、地铁R1线、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第**建设规划2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），为此其提交了富华铂荣公司的宣传材料及户型图。富华铂荣公司对其主张不认可，认为无论宣传资料还是附件八补充协议均对此有提示说明仅供参考，属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。另查，2020年1月13日，世城装饰公司以商品房预售合同纠纷为由起诉富华铂荣公司，该案中世城装饰公司亦要求解除《预售合同》。本院于2020年6月18日将富华铂荣的起诉状送达了世城装饰公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《预售合同》系双方真实意思表示应属合法有效，根据《预售合同》约定，世城装饰公司未按约定将剩余购房款在完成备案登记后30日内交付给富华铂荣公司已构成违约，富华铂荣公司享有预售合同约定的合同解除权，故对其要求解除《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持，具体解除时间以起诉状送达时间为准，即2020年6月18日，对于富华铂荣公司主张的补充协议系《预售合同》附件八的内容，属于《预售合同》内容的一部分，故其在诉讼请求中已提出要求解除《预售合同》的情况下无需再单独提出解除补充协议。关于富华铂荣公司要求解除北京市通州区运河核心区III-07地块F3其他类型多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x层xxx房屋联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，《预售合同》解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，本院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张的违约金的诉讼请求，双方在《预售合同》中约定了违约金条款，违约金金额为逾期付款金额的10%，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于世城装饰公司认为富华铂荣公司交付的房屋不符合《预售合同》约定的主张，《预售合同》第十二条对于交付条件的约定仅有两条“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书”，富华铂荣公司对其具备交付条件提供了证据予以证明，世城装饰公司提出楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米及其他的一些配套设施等宣传资料内容，并不是《预售合同》规定的交房条件，若其认为属于《预售合同》的内容，该内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，而不是其购买的房屋本身是否符合交付条件的问题，另，无论是宣传资料中的说明还是附件八补充协议第三十二条均对此进行了提示说明仅供参考不属于《预售合同》的组成部分，因此该内容并不属于《预售合同》的内容，对该主张本院不予采纳。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，附件八补充协议第三十条虽有相关约定，但该约定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十七条的约定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告北京世城装饰工程有限公司2016年9月7日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年6月18日解除；二、被告北京世城装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理联机备案注销登记；三、被告北京世城装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金180000元；四、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18680元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担195元（已交纳），由被告北北京世城装饰工程有限公司负担18485元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰