山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初5463号原告：肥城圣强置业有限公司，住所地肥城市新城街道办事处白云桥村******。法定代表人：王昱惠，总经理。委托诉讼代理人：张绪强，山东卓知律师事务所律师。被告：肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会，住所地，住所地肥城市新城街道办事处马连村iv>法定代表人：时运生，村主任。委托诉讼代理人：卫伟，山东信望律师事务所律师。原告肥城圣强置业有限公司（以下简称圣强公司）与被告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会（以下简称马连村委）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告圣强公司的委托诉讼代理人张绪强，被告马连村委的法定代表人时运生及委托诉讼代理人卫伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告圣强公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告为其垫付的青苗等地上附属物补偿款67600元、毛传臣房款388207元、天然气改造款98008.94元，合计553815.94元及利息；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年11月16日济南圣强三友房地产开发有限公司（以下简称圣强三友公司）与被告马连村委签订了《合作建房协议书》，协议约定：马连村委以1号地块国有划拨土地，面积10622.29平方米，2号地块集体土地，面积8561平方米作为合作投入。马连村委保证图1位置的地上附属物清理完毕，达到三通一平。圣强三友公司以工程实际建设资金作为投入。2014年5月19日马连村委与原告圣强公司签订《合作建设补充协议书》。协议签订后，马连村委按照合同约定提供了部分土地，圣强公司以招拍挂的形式取得了合同约定的1号地块中的3551.24平方米的土地。因为马连村委未按照合同约定将1号地块的青苗等地上附属物清理完毕，圣强公司为其垫付青苗等地上附属物补偿款67600元。2号地块毛传臣拒不拆迁，2016年5月27日马连村委和圣强公司协商，由圣强公司垫付388207元的房款，再由马连村委解决处理。另外圣强公司为马连村委垫付天然气改造款98008.94元。按照合同约定应当由马连村委承担。以上款项圣强公司多次向马连村委催要未果，因此圣强公司为了维护自身的合法权益提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告马连村委辩称，原告提出10622.29平方和8561平方土地进行合作投入这个观点是错误的，图1和图2的土地要经规划部门规划，马连村委才能进行投资。1、针对圣强公司提出的青苗补偿67600元，首先，对该费用的补偿，马连村不知情，圣强公司未经马连村认可，产生的一切损失，马连村不予以承担。其次，在所谓的青苗补偿人员中，李安瑞、田玉芝、王金香、吴业胜、盛其昌、时运诗、刘玉珍、毛才均不是答辩人村里的成员，2008年，马连村为了进行居民住宅建设，已经将图一、图二的地上附属物进行了补偿，所以，在圣强公司领取补偿款的对象不是马连村村民，马连村不应予以承担。关于谢秀成运送垃圾100元，这是圣强公司在施工中雇佣他人干活的费用，不应由马连村承担。关于李瑞宝、谢秀举、时广华、李瑞金、李秀玲、汪培芹领取的相关费用并没有注明支付的何种费用，圣强公司在马连村盖住宅楼、需要大量的人工，圣强公司不能因为支付劳务费用来让马连村承担。关于时桂红、时桂珍领取的地上附属物，指的是什么附属物，为什么给他们核损、核损的依据是什么标准。仅凭圣强公司单方行为作出的补偿，对马连村无约束力。关于毛传臣的菜地补偿，毛传臣一次100元菜地补偿款、一次1000元菜地补偿款，为什么给他们核损、核损的依据是什么标准。为什么不经过马连村进行核损。所以，该补偿对马连村无约束力。另外，马连村是用图一、图二进行合作建房。圣强公司为了建设，使用了马连村另外两块土地进行建设的辅助用地，使用该两块土地是无偿的，圣强公司为了自身利益用马连村土地，由此产生的费用，当然有圣强公司承担。2、应驳回圣强公司毛传臣垫付房款388207元的诉讼请求，首先，该“协议证明”无马连村的公章。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，重大事宜只有通过民主议事程序研究决定的问题才能合法有效的，这个证明不具有合法性，无法律效力。其次，根据圣强公司与马连村签订的两份合作建房协议，圣强公司应将建好的图一、图二17000平方米的建筑物归马连村。由于圣强公司至今未交付建房面积，特别是圣强公司违反协议约定，将应交给马连村的沿街房当作了自己的物业用房，肥城市人民法院（2019）鲁0983民初4613号民事判决书判令双方可在处理争议问题时一并处理。该“协议证明”也明确约定“此房款约定：在双方合作中，马连村两委为肥城圣强置业有限公司解决处理”。现双方的合作尚未完成，整个协议尚未履行完毕，处理毛传臣垫付房款的时机尚未到来，应驳回圣强公司毛传臣垫付房款388207元的诉讼请求。3、应驳回圣强公司关于天然气改造款98008.94元由马连村承担的诉讼请求。首先，该款项由马连村承担无合同依据。另外，马连村使用天然气已经多年，无须让圣强公司帮助马连村改造天然气。圣强公司为什么改造天然气，是因为圣强公司建设图2地块，为了自身建设需要，为保护其自身利益，将马连村正常使用的天然气管道为圣强公司的建设让路，该费用当然应由圣强公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的合作建房协议书、合作建设补充协议协议书、国有土地使用权证复印件、地上附、地上附属物补偿款收到条复印件明、转账记录、燃气管道改造预算书、收到条，被告提交的马连村组织机构代码、询问笔录、肥城市人民政府土地审批文件、集体土地所有证、国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、（2019）鲁0983民初4613号民事判决书、毛传臣房屋拆迁安置协议书，双方均对真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对于能否达到举证者的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定。对于被告提交的常住人口登记表、地面附、地面附着物补偿价格表住宅楼分配规定及实施方案、马连村关于出售第四期沿街住宅楼的规定、第六期二层沿街楼分配规定及实施方案与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年、2009年经肥城市人民政府批准，先后划拨给肥城市新城办事处马连村部分土地用于建设村民公寓。因马连村缺少资金，为开发建设上述土地，马连村委决定对外招商，后经多次协商，最终马连村委与圣强三友公司达成合作意向。2011年11月16日马连村委（甲方）与圣强三友公司（乙方）签订了合作建房协议书，协议书约定：一、建设项目依据肥城市总体规划及本项目规划，建设高层楼房。二、合作方式，甲方以合法土地作为合作投入。土地位置：分别见图1（土地性质为国有划拨）、图2（土地性质为集体土地）。该两块土地由双方盖章认可，甲方保证该两块土地合法性。乙方以该项目工程实际建设资金作为投入（包含所有楼房具备开工之前的所有费用，如涉及立项、规划、效果图、许可证、配套费、监理费、招标代理费、招标交易费等所有各种前期费用）并由乙方负责组织合法建设，并根据肥城市项目建设手续办理程序执行。三、楼房建成后的收益分配1、图1位置楼房收益分配：①乙方在图1的位置建房，该项目经有关部门验收合格后，乙方将图1工程中第一层所有朝南门头楼房面积全部无偿交付甲方使用，产权归甲方所有；②二层以上的所有楼房全部归乙方所有，由乙方自行分配，收入归乙方；……图2位置楼房收益分配：①乙方在图2的位置建房，该项目经有关部门验收合格后，乙方将图2工程中自正负零以上17000平方米范围内的楼房面积全部无偿交付甲方使用，产权归甲方所有；②超出17000平方米以上所建的所有楼房全部归乙方所有，由乙方自行分配；公共部分的费用甲乙双方按产权分配；……五、…….5.图2位置甲方产权范围内的产权根据甲方或业主的使用功能，电梯安装、扶梯安装及装修由村委或租赁户自行承担，乙方只负责主体完工验收(安装2部电梯、电通、水通、外墙及门窗)。剩余工作量由承租方或村委会负责。另协议所附示意图显示图一宗地面积为10622.29平方米，图二宗地面积为8561平方米。双方在协议书上签字并盖章予以确认。后因上级部门不同意双方的合作方式，双方经协商决定变更合作方式。2013年5月15日肥城市人民政府以肥政储字（2013）第4号文同意马连村委将位于肥城市，原划拨住宅用地12890.47平方米中的8265平方米国有土地使用权无偿收回（土地使用证号为肥城国用（2012）第110012号），纳入政府储备管理。以上即涉案图一位置中的部分土地。2013年6月27日肥城市规划局就政储字（2013）第4号文收回的储备土地规划如下：规划用地位置肥城市军民街以西、文化路以北用地，规划建设用地面积3551.2平方米，规划道路绿化用地面积867.7平方米。2013年10月14日圣强三友公司为涉案项目的实施在肥城市注册成立了圣强公司，2013年11月11日圣强公司通过招拍挂方式取得了肥城市军民街以西、文化路以北的3551.24平方米的土地（即上述涉案图一中的部分土地），圣强公司支付土地出让金11451975元。2014年4月9日肥城市人民政府又同意将山东省人民政府鲁政土字（2005）877号文批准的城镇建设用地223794平方米中的3583平方米和经肥城市人民政府肥政储字（2013）第4号文批准收回的政府储备用地4714平方米（即涉案图一中出让后剩余的土地），共计8297平方米划拨给马连村委，作为便民市场项目用地。2014年5月19日，马连村委（甲方）与圣强公司（乙方）签订了《合作建设补充协议书》，协议书约定：一、双方均同意将2011年11月16日签订的合作建房协议书中第三条：楼房建成后的收益分配变更为：1、图一位置：将原商住楼一层规划变更为二层且增加了马连村便民市场建设面积(具体面积以双方确认的面积为准)，乙方承诺无偿把甲方变更后的一至三层市场建设面积建成并将建设竣工验收后的房产交付给甲方使用。2、图一增加的住宅楼的一、二层面积及马连村市场面积使用权及其他相应权利归甲方所有，乙方同意在图二位置原协议约定的在正负零以上按照自下而上的顺序，包括一至三层的市场及两栋楼的一、二层门头房合计达到17000平方归甲方所有外，剩余房产面积归乙方所有，在分配面积时，如甲方所得面积超出17000平方米时，双方另行协商解决。二、因双方签订原协议时乙方圣强公司尚未在肥城注册登记，原以乙方的名义与甲方签订合作建房协议书。现乙方在肥城已经注册成立了圣强公司，故原双方(甲方：肥城市新城街道办事处马连村；乙方：济南圣强三友房地产开发公司)签订的合作建房协议书中乙方的所有权利由圣强公司享有，义务全部由圣强公司承担。三、合同约定图一及图二位置的土地，在办理变更土地性质手续时，如果政府收益有返还款项，甲方应配合乙方积极争取，所争取到的款项归乙方所有，用于合作项目建设。四、甲方保证图2位置是和乙方合作开发的地块，并积极配合乙方的工作，图1和图2位置是甲方和乙方捆绑式的合作开发，所开发的土地落于乙方名下(但合同中约定归甲方所有的房产，所有权及其他相应权利归甲方所有)，在建设施工过程中甲方允许乙方使用甲方的水电设施，所产生的费用由使用方承担。五、本补充协议与原协议具有同等的法律效力，与原协议书内容不一致的一部分，以本补偿（充）协议书为准。双方在协议书中签字盖章予以确认。2014年下半年肥城市规划局就涉案图二位置的土地规划如下：规划用地位置肥城市龙山路以南、军民街以西，规划建设用地面积5595平方米，规划道路绿化用地面积2834.5平方米。2015年6月4日肥城市人民政府同意将马连村委位于肥城市，原划拨住宅用地23962.77平方米中的5595平方米国有土地使用权有偿收回（土地使用证号为肥城国用（2013）第000087号），纳入政府储备管理。以上即涉案的图二位置中的部分土地。2015年9月18日，圣强公司通过招拍挂方式取得上述龙山路以南，军民路以西的5595平方米的土地（即上述土地），圣强公司支付土地出让金17185000元。另查明，2014年12月15日肥城市新城街道办事处支付给马连村委土地收益款4640000元，2015年12月14日支付给马连村委土地收益款5784000元，上述两笔款项马连村委均支付给了圣强公司用于合作开发涉案房屋建设项目。现涉案房地产项目已竣工并投入使用，但原被告双方就收益分配问题多次协商未果。还查明，2016年5月27日，马连村两委成员向圣强公司出具协议证明一份，内容为“因马连村村民毛传臣拆迁安置房款事宜，经马连村两委与肥城圣强置业有限公司协商，现由肥城圣强置业有限公司垫付毛传臣房款叁拾捌万捌仟贰佰零柒元整，小写388207.00。此房款约定：在双方合作过程中，马连村两委为肥城圣强置业有限公司解决处理。”证明人处马连村两委成员均签名。2016年6月6日，原告公司员工李虎将该款存入肥城市新城办事处农村财务管理核算中心，由被告马连村委向毛传臣支付。2016年6月8日被告马连村委与毛传臣签订了房屋拆迁安置协议书，约定马连村委安置毛传臣居民楼和沿街楼各一处，安置后毛传臣不能以原有平房向马连村委提任何要求。本院认为，生效的法律文书已确认马连村委与圣强公司之间系合资、合作开发房地产合同关系，原被告双方对此均无异议。其中，土地由圣强公司以招拍挂方式取得，马连村委以资金投入取得固定收益，但对于马连村委应投入多少资金，原被告双方签订的补充协议中仅约定，“如果政府收益有返还款项，马连村委应配合圣强公司积极争取，所争取到的款项归圣强公司所有，用于合作项目建设。”但在项目建议过程中，马连村委与毛传臣签订房屋拆迁安置协议书，应视为其为履行双方的合作自愿承担毛传臣的拆迁义务。同时，马连村委向原告出具的协议证明，由圣强公司为其垫付毛传臣房款388207元，该款圣强公司支付给马连村委后，由马连村委支付给毛传臣，后双方又签订了房屋拆迁安置协议书，亦可以证实，毛传臣的拆迁及补偿均由马连村委负责，故圣强公司要求马连村委偿还为其垫付的毛传臣拆迁房款388207元，合理合法，应予支持。对于原告要求利息的诉讼请求，因双方未约定，可自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。对于被告辩称的因该协议未经民主议事程序研究导致无效，本院认为，该协议由马连村两委成员共同签字确认，系该村两委成员的职务行为，其产生的法律后果理应由马连村委承担。马连村委不能以该协议未经该村民主议事程序研究决定来对抗其村委应承担的民事责任，故对被告的该辩称本院不予采纳。关于原告要求被告另支付地上附属物补偿款、天然气改造款等诉讼请求，因双方在合作中变更了双方的合作协议，马连村委改为投入资金，对于以上款项并未约定由其承担，故圣强公司要求马连村委承担无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告肥城圣强置业有限公司支付人民币388207元；二、被告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告肥城圣强置业有限公司支付利息（以本金388207元为基数，自2020年11月4日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;三、驳回原告肥城圣强置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4669元，由被告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会负担3562元，由原告肥城圣强置业有限公司负担1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为，本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  董慧芳二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵倩倩