福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0203民初18642号 原告：陈再招，男，1937年11月10日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告：汪乱，女，1939年4月5日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：陈剑达（系陈再招、汪乱孙子），男，住福建省泉州。 委托诉讼代理人：韩伟，福建天翼律师事务所律师。 被告：陈智勇，男，1961年4月27日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。 被告：陈剑艺，男，1983年11月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：吴美香，女，1967年10月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑岳军，福建泉航律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区莲岳路**磐基中心商务楼****。 诉讼代表人：曾创新，该银行行长。 委托诉讼代理人：罗颖，女，该银行员工。 原告陈再招、汪乱与被告陈剑艺、陈智勇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月2日立案，适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告陈再招、汪乱及其委托诉讼代理人陈剑达、韩伟，被告陈剑艺、陈智勇到庭参加诉讼。之后，本院依法通知吴美香、中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行（以下简称邮储银行厦门分行）作为第三人参加诉讼，并于2020年12月29日公开开庭进行审理。原告陈再招、汪乱的委托诉讼代理人陈剑达、韩伟，被告陈剑艺、陈智勇，第三人吴美香的委托诉讼代理人郑岳军以及第三人邮储银行厦门分行的委托诉讼代理人罗颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈再招、汪乱向本院提出诉讼请求：1.确认陈智勇以陈再招、汪乱代理人名义与陈剑艺签订的关于厦门市思明区岳阳西里××号××室的《厦门市房地产买卖合同》无效；2.陈智勇、陈剑艺将讼争房屋产权恢复登记至陈再招名下。事实和理由：原厦门市厦禾路××号、××号房屋两幢为陈天赐所有，陈天赐于1953年8月去世，该房屋遗产由其养子陈再招一人继承。后上述房屋涉及拆迁，陈智勇代表陈再招与厦门市政建设指挥部签订《拆迁安置补偿协议书》，取得产权调换后的安置房2套，分别为厦门市思明区岳阳西里××号××室、××室。由于陈再招、汪乱长期居住在泉州惠安，不能亲自管理讼争房产，故委托陈智勇处理与上述房产有关事宜。2009年5月8日，陈智勇在陈再招、汪乱完全不知情的情况下，以陈再招名义与其儿子陈剑艺签订《厦门市房地产买卖合同》，将该房屋以193428元出售给陈剑艺。陈智勇作为代理人，事前及事后都没有告知陈再招、汪乱关于上述房屋买卖事宜，更未经陈再招、汪乱同意及认可，后将讼争房屋擅自过户至陈剑艺名下。陈再招、汪乱从没有与陈智勇、陈剑达商谈过房屋买卖事宜，也未收取过售房款。对房产的交易、商谈经过、合同签订，款项交付均不知晓。陈再招、汪乱认为，陈智勇作为陈再招、汪乱的代理人与陈剑艺签订房屋买卖协议的目的是为了实现自己的无权占有，根据《民法总则》第一百五十四条规定，陈智勇与陈剑艺恶意串通，损害陈再招、汪乱的合法权益，该房产买卖行为无效，故《厦门市房地产买卖合同》亦无效。另外，陈智勇作为陈再招、汪乱的受托人，同时又作为陈剑达的父亲，其将讼争房屋出售给自己的儿子实际上等同以委托人的名义与自己进行房产交易，事后未经陈再招、汪乱同意或者追认，违反《民法总则》第168条规定，故该合同无效。 陈智勇辩称，一、讼争××室、××室房屋已在1995年出售他人，陈智勇与陈剑艺不存在占有物权。1993年，陈天赐遗留的厦禾路××号、××号房屋被征迁，补偿安置了××室、××室（后正式命名为岳阳西里9号××室、××室）。94年年底分到房屋后，陈再招委托陈智勇将××1室、××室出售，为此办理委托公证手续。之后将××室出售给了周兰，××室通过朋友陈劲伟介绍出售给了吴美香，两套房屋各出售了15万，合计30万元购房款已经交给陈再招。因为是当时是市政府统一办房产证的，所以虽然房子卖出去却一直没办证，等到2004年才能办理产权。办理产权后，曾告知陈再招要把房屋过户给买主，陈再招告知让陈智勇处理，并在2005年8月份办理了两份公证书，委托陈智勇办理过户。××室买主就在厦门，因此办理了过户手续。××室买主吴美香人在泉州，通过陈劲伟也无法与其联系，因此迟迟未能办理过户。二、因担心家人将讼争××室一房二卖，导致陈智勇无法向买家交代，才将该房屋暂时寄放在陈剑达名下。2008、2009年左右，家人提及要将××室再另行出售，因为是由陈智勇卖房，如果再出售房屋，就无法向买方交代，所以就把房屋产权过户到儿子陈剑达名下。1995年开始房屋一直由买家使用，陈智勇、陈剑达不可能去占用该房屋，产权过户到陈剑达名下也是为了方便之后过户给买家。三、讼争401室房屋早在1995年就已经出售给他人，这些情况家里人都知道，如果他们再把房子要回去卖掉，陈智勇作为经办人无法向买家吴美香交代。 陈剑达辩称，同意陈智勇的答辩意见。 吴美香述称，讼争房屋实际是吴美香所有，吴美香于1995年经朋友陈劲伟介绍以15万元购买该房屋，购房时该房屋尚未办理房产证，所以没有及时办理权属变更登记手续。1995年之后，讼争房屋一直是由吴美香使用及对外出租，要求陈再招、汪乱以及陈智勇、陈剑艺履行买卖合同义务，配合将讼争房屋产权过户登记至吴美香名下。 邮储银行厦门分行述称，其系讼争房屋的抵押权人，如抵押债务清偿完毕（现尚有八万余元未清偿），同意配合办理解押手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年9月15日，厦门市公证处作出（93）厦证内字第9××0号《房产继承权公证书》，载明：查陈天赐于一九五三年八月在惠安县死亡，死亡后在厦门市××路××号××号××幢，死者生前无遗嘱，其妻子已故。根据我国法律规定，陈天赐的上述房屋遗产，应由其养子陈再招一人继承。1994年1月6日，陈智勇以陈天赐名义与厦门市政建设指挥部签订了一份《拆迁安置补偿协议书》，约定陈天赐在××路××号房屋因厦禾路旧城改造道路拓宽需要应予以拆除，给予安置两套房屋即岳阳西里××室、××室。 1994年12月12日，惠安县公证处作出（94）惠证民字第1207号《公证书》，载明：陈再招、汪乱委托陈智勇办理厦门市厦禾路××号、××号一切事宜，并有权处理（包括赠送转卖）该房屋。2005年8月22日，惠安县公证处作出（2005）惠证民字第577号《委托书公证书》，载明：陈再招、汪乱委托陈智勇转让厦门市岳阳西里9号401室房屋。 2009年5月8日，陈智勇以陈再招名义与陈剑艺签订了一份《厦门市房地产买卖合同》，约定将岳阳西里××室房屋出售给陈剑艺。2009年5月22日，该房屋产权从陈再招名下转移登记至陈剑艺名下，后又于2009年6月23日办理了抵押登记，抵押权人为邮储银行厦门分行，登记的被担保债权为30万元。 本案审理中，陈再招、汪乱表示同意代为清偿债务涤除抵押权，并向本院暂存款账户存入9万元。 本院认为，陈智勇以陈再招、汪乱代理人身份与陈剑艺签订讼争《厦门市房地产买卖合同》，陈再招、汪乱虽然曾委托其出售讼争房屋，但陈智勇、陈剑达均确认双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，因此讼争《厦门市房地产买卖合同》系其二人同谋表示虚假意思的行为，依法应认定为无效。因此，对陈再招、汪乱要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。讼争合同无效后，陈再招、汪乱有权要求陈剑达协助将讼争房屋产权恢复登记至陈再招名下，讼争房屋虽存在抵押登记，但陈再招、汪乱已表示同意代为涤除该抵押登记，因此在其代为涤除抵押权后，陈剑艺应协助办理房屋权属转移登记手续。 此外，吴美香基于购房人身份主张其为讼争房屋实际所有权人，混淆了债权与物权的区别，于法无据。本案系确认合同无效纠纷，关键在于审查讼争《厦门市房地产买卖合同》是否存在法定无效之情形，吴美香是否真实购买讼争房屋并不影响对该合同效力的认定。吴美香对讼争房屋主张相关权利的，应另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈智勇以陈再招名义与陈剑艺于2009年5月8日就厦门市思明区岳阳西里××号××室房屋签订的《厦门市房地产买卖合同》无效； 二、陈再招、汪乱于本判决生效之日起十五日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行清偿陈剑达以厦门市思明区岳阳西里××号××室房屋作为抵押的借款本息，具体金额以还款当日确定的借款本息为准； 三、中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行于上述借款本息清偿之日起十五日内办理厦门市思明区岳阳西里××号××室房屋的抵押登记涤除手续； 四、陈剑达于厦门市思明区岳阳西里××号××室房屋抵押登记涤除后十五日内，协助陈再招办理将厦门市思明区岳阳西里××号××室房屋的权属转移登记至陈再招名下的手续； 五、驳回陈再招、汪乱的其他诉讼请求。 案件受理费2084元、财产保全费1487元，由陈智勇、陈剑达负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  马嘉慧 代书记员  周月娜 代书记员  谢 颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。