文书内容黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初1246号原告(反诉被告)：哈尔滨市香坊区房屋征收事务中心，住所地哈尔滨市香坊区翠海花园15栋1-3层3号。法定代表人：金涛，职务主任。委托诉讼代理人：李卫国，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李煜，女，哈尔滨市香坊区房屋征收中心工作人员。被告（反诉原告）：吴伟刚，男，回族，1974年11月6日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨市香坊区房屋征收中心（以下简称香坊区房屋征收中心）与被告吴伟刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市香坊区房屋征收中心的委托诉讼代理人李卫国、李煜及被告吴伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋征收补偿协议》；2.请求法院判令将房屋产权置换补偿方式变更为货币补偿方式（补偿金额以评估机构的评估价格为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告根据哈尔滨市香坊区人民政府哈（香）房征决字（2011）第005号《房屋征收决定书》，就房屋征收安置事宜于2012年7月9日与被告签订一份《房屋征收补偿协议》（协议编号01110280117）。协议约定：被告房屋面积为24.70平方米；自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换房屋为80平方米的高层；安置地点为房屋征收范围内，具体位置由被告参加公开自选房号后确定。现被告无法原址迁回，导致原告与被告签订的《房屋征收补偿协议》目的无法实现。为解决无法迁回的动迁居民能够选择货币补偿方式，原告诉至法院，请求依法解除双方签订的《房屋征收补偿协议》，并将房屋产权置换补偿方式变更为货币补偿方式。回迁安置房是以划拨方式供地且免收行政事业性收费及政府性基金，回迁安置房对契税和相应税费减免，经原告方查证在58同城网以及赶集网，鼎苑明居小区房屋的交易单价为13500元至15100元之间，并且在鼎苑明居小区售楼处的条幅上标明该小区房屋出售价格为每平方米15000元。被告吴伟刚辩称：同意解除房屋征收补偿协议，补偿方式变更为货币补偿方式，但补偿标准应以鉴定机构作出的每平方米18026元为标准。反诉原告吴伟刚向本院提出反诉请求：1.解除反诉被告与反诉原告签订的《房屋征收补偿协议》；2.请求反诉被告以现金补偿方式给反诉原告房屋补偿金1442080元（计算标准：以建筑面积18026元/平方米×80平方米）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年7月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋征收补偿协议》，双方约定反诉原告自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换房屋为建筑面积80平方米高层，反诉原告向反诉被告交房屋差价款。现由于反诉被告原因不能履行合同目的，反诉原告要求以鉴定部门鉴定的标准即每平方米18026元为基础，以货币补偿方式给付反诉原告补偿金1442080元。反诉被告香坊区房屋征收中心辩称：一、对反诉原告要求解除房屋征收补偿协议的诉请予以认可，对反诉请求的数额不予认可。反诉原告提起反诉的时间是2020年12月16日，房屋价格的确定应当以该时点为基础，重新进行评估作价，我方不认可反诉请求的数额。我方对2020年7月9日的估价报告不认可。理由如下：1、在估价过程中，现场查勘参加人员情况与真实情况不符，估价程序不符合法律程序。在司法估价报告第2页现场查勘中显示：“现场查勘时间、参加人员。2020年6月10日，哈尔滨市香坊区人民法院法官苏升，注册房地产估价师员逯红军、于渤，当事人(申请人代表)李卫国，当事人(被申请人代表)张黎、艾惠斌、单文永等共同进行了现场查勘工作。”根据鼎苑明居小区的物业登记簿显示，香坊区房屋征收办工作人员及注册房地产估价师逯红军和于渤并未到鼎苑明居小区进行现场查勘，估价程序不符合法律程序，并且注册房地产估价师逯红军在庭审中自认没有进行现场查勘工作。2、估价机构没有考虑到回迁安置房的特殊属性，估价意见与客观实际情况不符。回迁安置房采取划拨方式供地，免收行政事业性收费及政府性基金，并且免收契税等相关税费，回迁安置房的价格低于商品房的价格为2900元，而商品房价格为15000元以上。估价机构没有考虑回迁安置房的特殊属性，评估价格不公允。我方向贵院提交的鉴定申请书为鉴定每平方米回迁安置房的价格，而不是商品房的价格，评估公司在进行估价时依据《哈政办规2020年1号》文件，即哈尔滨市人民政府办公厅关于调整棚户区改造货币化安置补偿款标准的通知，评估公司使用该文件进行评估属于适用法律错误，该文件适用范围仅为房屋征收过程中，而非本案的回迁安置，并且评估公司在选取交易案例时均为商品房交易案例，将出让土地等同于划拨土地，估价结果与客观事实相悖。3、估价没有按照比较法的基本原则进行估价。估价机构采取的估价方法为比较法，比较法应当以类似房屋的交易案例作为比较的基础，注册房地产估价师逯红军在庭审中称在哈尔滨市不动产交易中心选取的交易案例，鼎苑明居小区尚未办理不动产登记证，相关交易案例并不存在，而类似房屋的交易价格每平方米在13300元至15100元之间，估价机构选取的交易案例每平方米价格过高，并不是真实交易的价格，没有按照比较法的基本原则进行估价。回迁安置房在办理房产证时是按照经济适用房的标准办理产权证，在五年内交易税费非常高，评估机构在评估时没有考虑上述因素。4、评估机构选取的交易案例与法律规范不符。评估机构在进行评估时，选取的交易案例均为2019年的案例，而评估时间点是2020年7月，选取的交易案例时间点与实际情况不符，并且选取的交易案例系评估机构单方制作的电子表格，无法证明其证据来源。在接受当庭质询时鼎苑明居小区的房屋销售价格在15000左右，回迁安置房的价格应当低于该价格，而估价意见是每平方米18026元。二、根据最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题规定第二条，《房屋征收补偿协议》属于行政协议，行政协议不支持反诉。三、如果法院坚持审理反诉，那么本诉和反诉的法律性质不同，不应合并审理。我方的本诉是变更之诉，诉讼请求是由产权调换方式变更为货币补偿方式，而对方的反诉请求是给付之诉，诉讼请求要求给付金钱，本诉和反诉的法律性质不同，反诉诉讼请求的实现不能产生抵销、吞并本诉诉讼请求的效果。因此，反诉和本诉的诉讼请求之间没有因果关系，反诉不能成立，反诉原告可以另行起诉，其诉权并未消灭，案件不应当合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据一《民生头道街棚改征收项目货币补偿申请书》、证据二《房屋征收补偿协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）举示的证据三、58同城网站鼎苑明居小区房屋交易截图2张，拟证明：鼎苑明居小区房屋交易价格每平方米13500元至15000元左右。经质证，被告对该证据真实性及证明问题均有异议，认为鼎苑明居小区的价格不可能这么低，应以评估价格为准。本院认证意见：因该证据为网络截图，被告对其真实性有异议，且该证据对于涉案小区的价格具有较弱的证明力，本院不予认定。2.原告（反诉被告）举示的证据四、民生路街道进小区登记表，拟证明：在进行鼎苑明居小区房地产估价时，注册房地产估价师逯红军并没有到现场进行现场查勘，而在估价报告上显示出逯红军的名字，房屋估价程序不符合法定程序。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为当时到现场的鉴定人员是谁被告不清楚，但不止一个人，评估公司谁到现场和被告方无关。本院认证意见：因被告对其真实性无异议，且经鉴定人员出庭接受质询，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第3.0.2条第4款的规定，评估程序符合该规范的规定，评估报告的瑕疵不影响评估的结果，故本院对原告拟证明的待证事实不予认定。3.原告（反诉被告）举示的证据五、香坊区民生头道街棚改项目回迁安置协议书，拟证明：反诉被告向哈尔滨市宝鼎房地产开发有限公司于2017年7月21日购买回迁安置房的价格，多层每平方米（建筑面积）价格为2330元，18层（含18层）以下为2900元，评估机构在评估时没有进行房屋价格的修正，评估结果不公允。经质证，被告对该证据真实性及证明的问题均有异议，真实性请法院核实，即使是真实的，也不能证明反诉被告的待证事实：一、该协议签订时间为2017年7月21日，与本案诉争时间不符；二、所谓甲方为香坊区棚户区改造工作督导小组与本案反诉被告不一致，其内容中约定的所谓回迁安置房屋金额属于双方意定金额，对本案中经合法评估机构估价确定的金额没有任何参考意见，该份证据不能证明反诉被告的待证事实。本院认证意见：因反诉被告出示的系书证原件，故本院对其真实性予以认定，但该协议的签订时间为2017年，且系哈尔滨市香坊区棚户区改造工作领导小组办公室与哈尔滨宝鼎房地产开发有限公司签订，与反诉原告不具有关联性，本院不予认定。4.被告（反诉原告）举示的证据一、北京国信达房地产土地评估有限公司司法估价报告1份，拟证明：鼎苑明居小区A栋1单元住宅平均单价为18026元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对价格及估价程序有异议，回迁安置房是以划拨方式供地且免收行政事业性收费及政府性基金，回迁安置房对契税和相应税费减免，评估机构在进行评估时没有考虑到商品房与回迁安置房的区别，评估价格过高；经原告方在58同城网以及赶集网查证，鼎苑明居小区房屋的交易价格为13500元至15100元之间，并且在鼎苑明居小区售楼处的条幅上标明该小区房屋出售价格为15000元，评估机构的评估结果不符合客观实际情况。评估机构在本次评估时，估价方法选用的是比较法，比较法应当考虑类似房屋的交易价格，也就是说应当参照不动产登记中心的交易价格或者是房屋中介部门交易该类回迁安置房的价格进行评估，而评估机构所选的六处房屋在回迁居民入住后并没有发生二次交易，故评估机构据此计算出的评估价格与实际情况不符。该评估报告显示注册房地产估价师逯红军并没有到现场进行现场查勘，而在估价报告上显示出逯红军的名字，房屋估价程序不符合法定程序。本院认证意见：因该评估报告为本院依法委托有资质的评估机构进行的评估，评估程序、评估依据及评估方法均符合法律、法规的规定，且原告并未举示充分证据证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的重新鉴定的情形，且该证据对涉案房产的单价具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月9日，原告与被告签订《房屋征收补偿协议》，约定原告征收被告位于哈尔滨市××街××号房屋，建筑面积为24.70平方米。被告自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换房屋为建筑面积80平方米的高层。被告应向原告交纳经冲抵购房款核算后的购房款金额为240376元且已交纳。审理中，原告于2020年1月7向本院提交鉴定申请，要求对香坊区鼎苑明居小区A号楼6户回迁安置房源的价格进行评估，经本院依法委托，北京国信达房地产土地评估有限公司于2020年6月10日现场查勘，于2020年7月9日出具司法估价报告，评估意见为：经估价，香坊区鼎苑明居小区A栋6套住宅房地产在价值时点2020年6月10日的平均单价为18026元/平方米。2020年12月16日，反诉原告在法庭辩论终结前向本院提起反诉请求，本院决定合并审理。2020年12月21日，原告自愿向本院申请撤诉。本院认为，原告自愿向本院申请撤诉，符合法律规定，本院予以准许。但因反诉原告在法庭辩论终结前向本院提起反诉，故本院继续审理反诉原告的反诉请求。反诉被告与反诉原告签订的《房屋征收补偿协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方应按协议约定履行各自的义务。现因无法原址回迁，导致反诉被告与反诉原告签订的《房屋征收补偿协议》目的无法实现，审理中，反诉被告同意解除《房屋征收补偿协议》，并同意将房屋产权置换补偿方式变更为货币补偿方式，故反诉原告要求解除协议并以货币方式补偿的请求本院予以支持。双方的争议焦点为货币补偿的金额。经反诉被告申请，本院委托有资质的鉴定机构对涉案小区房产价格进行了评估鉴定，鉴定价格为平均单价18026元/平方米，但反诉被告认为鉴定机构在估价过程中，估价程序不符合法律程序，且没有考虑到回迁安置房的特殊属性，亦没有按照比较法的基本原则进行估价，因此申请重新鉴定。本院于2020年12月9日对反诉被告的重新评估申请召开了听证会，鉴定机构对鉴定过程、鉴定依据、鉴定方法进行了说明，对反诉被告的异议进行了答复，并提交了用于比较的四例涉案小区的交易案例，证明鉴定机构及鉴定人员具备鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论依据充足，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的重新鉴定的条件，故对反诉被告的重新鉴定申请本院予以驳回，对鉴定机构出具的鉴定意见本院予以采纳。反诉原告产权调换房屋建筑面积为80平方米，其已向反诉被告交纳了协议约定的冲抵购房款后应交纳的购房款，故反诉被告应给予反诉原告的货币补偿金额为1442080元（18026元/平方米×80平方米）。关于反诉被告辩称房屋价格的确定应当以反诉原告提起反诉的时点为基础，重新进行评估作价的答辩意见，因评估机构出具的评估报告有效期为一年，反诉原告提起反诉时并未超过评估报告的有效期，故反诉被告的该项答辩意见本院不予采纳；关于反诉被告辩称估价程序不符合法律程序的答辩意见，因评估机构在评估报告上确实存在疏漏，即将未进行现场勘查的评估师写入到评估报告的现场勘查人员中，但经评估机构现场听证，该情况仅为笔误，不影响评估结论，故本院对该答辩意见不予采纳；关于反诉被告辩称估价机构没有考虑到回迁安置房的特殊属性的答辩意见，因土地的划拨方式、免收契税等相关税费、价格低于商品房价格等均系针对政府在征收土地并将房屋安置给被征收主体时所享受的待遇，而被征收主体所取得的房屋虽是回迁安置房，但仍应按商品房的标准进行交付，在其流入市场时，亦应按照商品房的价格进行定价，因此反诉被告的该项答辩意见本院不予采纳；关于反诉被告辩称《房屋征收补偿协议》属行政协议，行政协议不支持反诉的答辩意见，《房屋征收补偿协议》确属行政协议，但行政诉讼的起诉主体仅能是公民、法人或者其他组织，行政机关不能作为行政诉讼的原告向法院提起诉讼，而行政案件不能提起反诉也系针对行政机关不能提起反诉而言，故反诉被告的该项答辩意见本院不予采纳；关于反诉被告辩称本诉与反诉法律性质不同，不宜合并审理的答辩意见，因变更之诉与给付之诉的分类仅系学理上对诉的分类，同一类型的诉并非法律上规定的合并审理的必要条件，民事诉讼法规定反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理，本案中反诉请求与本诉请求基于相同事实，故本院决定合并审理符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条之规定，判决如下：一、解除反诉被告哈尔滨市香坊区房屋征收中心与反诉原告吴伟刚于2012年7月9日签订的编号为01110280117的《房屋征收补偿协议》；二、反诉被告哈尔滨市香坊区房屋征收中心于本判决生效后立即给付反诉原告吴伟刚货币补偿款1442080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取50元（原告已预交100元），由原告哈尔滨市香坊区房屋征收中心负担；反诉案件受理费本院减半收取8889元（反诉原告已预交），由反诉被告哈尔滨市香坊区房屋征收中心负担，与上款一并给付反诉原告吴伟刚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  宋志明                                           人民陪审员    万  淑  珍      人民陪审员    周  晓  梅                        二〇二〇年十二月二十八日                    法官助理王楚萱书记员张倩倩