重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初22447号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区。负责人：刘娟，该公司经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所。被告：吕中伟，男，1982年4月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：何敏，女，1986年10月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）与被告吕中伟、被告何敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告吕中伟、被告何敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付从2012年7月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计19075.2元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系奥园康城物业服务企业，两被告系重庆市渝中区黄杨路10号7幢10-5号房屋的业主，从2012年7月1日开始，就没有向原告交纳物业服务费以及水电公摊费等费用。作为被告，在享受物业服务的同时就应当履行相应的交纳物业服务费、水电公摊费的义务，对于两被告不缴纳物业服务费、水电公摊费的行为，不仅侵害了小区其他业主的合法权益，同时也侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。被告吕中伟与被告何敏共同答辩称，第一、因原告进驻涉案小区没有法律依据，且有伪造证据、虚构事实的行为，故本案不宜适用小额诉讼程序；第二、本案应适用《重庆市物业服务收费管理办法》等相关法律法规；第三、原告不符合主体资格，被告与案外人“雅博公司”的签订的前期合同至今仍合法有效；第四、原告不能证明已经向被告书面催收，前置程序不足，被告请求驳回原告的诉讼请求；第五、本案已经超过三年的诉讼时效；第六、原告进驻涉案小区违反法律强制性规定，并提供强制性服务，被告及其全体业主日常生活需求得不到保障。第七、业主与物业公司签订了前期物业服务协议，合同有效期满后，未续签合同，业委会（本案涉小区无业委会）也未通过业主大会选聘签订新的物业服务合同，仍然由之前的原物业公司继续服务的，在这样的情况下的物业默认为事实服务关系。事实服务的条件是以物业服务合同为基础。合同在先、服务在后。然而涉案小区业主从未召开过业主大会，也未公开招投标选聘过物业公司，更没有双过半业主投票表决同意与原告形成物业管理的合同关系，不能认定原告为小区提供事实服务。第八、在物业费收费标准上，原告采用双重标准，且未经被告以及全体业主协商同意，单方面参照“雅博公司”的收费标准。水电公摊收费，原告却不采用“雅博公司”和合同约定按照据实公摊收费，且未当庭举示水电公摊收费的计算依据和依据来源，也未举示原告自用的水电等费用。综上，原被告之间无合同关系，被告不存在违反合同和履行义务的责任，更无事实服务的法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，中奥物业作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。坐落于渝中区黄杨路10号7幢10-5#的房屋于2016年2月1日之前为吕中伟单独所有，之后为吕中伟、何敏共有，建筑面积为125.77平方米。审理中，原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为2012年7月1日至2020年2月29日，本院予以准许。另，原告当庭撤回对滞纳金的诉讼请求，本院口头予以准许。庭审中，被告向本院提出诉讼时效抗辩。上述物业服务合同签订后，原告为涉案物业提供了物业管理服务，原告举示的邮件查询单显示，2020年5月24日向被告进行过书面催收。另，原告举示的张贴催款函的照片，被告不予认可，而原告亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证。两被告于2012年7月1日后未按约缴纳物管费。上述事实，有《奥园康城前期物业服务协议》、房屋权属信息、邮寄单等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且原告在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以原告进场手续不合法、合同无效等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。被告以原告未提供物业服务的抗辩理由，因缺乏事实依据，本院依法不予采信。根据上述事实，本院认定，原告于2011年10月16日开始向涉案小区提供事实服务。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，原告现要求按1.5元/月/平方米的标准向被告主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，原告的此项主张并无不妥，本院予以支持。物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，原告应自被告欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月16日开始计算，原告于2020年5月24日向被告通过邮寄的方式进行过书面催收，其主张的2017年6月之前的物业服务费、公摊水电费，现已超过三年诉讼时效，原告举示的张贴催款函的照片，被告不予认可，而原告亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，故本院对于被告提出的诉讼时效抗辩意见，予以采纳，对于原告要求两被告支付2017年6月至2020年6月30日期间的物业服务费6980.24元（125.77平方米×37个月×1.5元/月/平方米）、公摊水电费370元（10元/月/户×37个月）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吕中伟、被告何敏于本判决生效后三日内共同向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年6月至2020年6月30日的物业服务费6980.24元，公摊水电费370元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取138元，由被告吕中伟、被告何敏共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴可达二〇二〇年十二月十八日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方