内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2020）内0981民初1285号   原告:乔某,公民身份号码×××,山西省大同市人，现住内蒙古自治区丰镇市。   委托诉讼代理人：陈某，内蒙古同声律师事务所律师。   被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码xxx。   法定代表人：刘某，职务：执行董事。   委托诉讼代理人：皇甫某。   被告：王某，公民身份号码×××，山东省无棣县人，现住内蒙古自治区乌兰察布市。   原告乔某诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司、被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年11月30日、2020年11月15日、2020年12月25日与原告王某某、原告岳某某、原告潘某某、原告郝某某、原告王某1、原告王某2、原告刘某某、原告付某某分别诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司、被告王某房屋买卖合同纠纷案公开开庭进行了三次合并审理。原告乔某的委托诉讼代理人陈某、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人皇甫某、被告王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告乔某诉称，诉讼请求1、判令被告富邦公司限期协助被告王某为原告办理房产权属变更登记,领取房屋产权证书。2、判令被告富邦公司和被告王某限期清缴土地使用权变更登记和房屋所有权登记项下的全部税费,为原告领取房屋产权证排除政策障碍。3、判令被告富邦公司向原告支付逾期办理房屋产权证违约金87753元,被告王某在其责任范围内承担连带责任。4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：丰镇市富邦医院住宅小区(以下简称富邦小区),系被告富邦公司开发建设。被告作为唯一的被许可单位,在富邦医院住宅小区实际建设过程中,违反法律规定,与多个自然人以“合作开发”为名,将施工权、销售权分解,以向各“合作人”收取包括土地使用费在内的所有开发规费,“合作人”自行解决工程款,自行出售建成房屋,而自己不出一分钱成本的经营模式获取开发利润。各开发建设行政主管部门始终以富邦公司为授权对象进行许可登记,各“合作人”则根据富邦公司的授权对外以富邦公司的名义出售房屋,并在富邦小区各自成立售楼部。其销售流程为:售楼部的工作人员与购房人达成房屋买卖意向后,持“合作人”的授权委托书,向富邦公司申领“房屋买卖合同”,购房款由“合作人”自行收取并出具加盖自持章的收据后,富邦公司在房屋买卖合同上签盖“呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司第一项目部”公章予以确认,“合作人”直接向购买人交付房屋。被告王某是众多“合作人”的其中一位,根据与被告富邦公司订立的“合作开发”协议,有权施工、销售的的是富邦小区××区)。而原告所购的本案纷争房屋正在此范围之内。2010年10月30日,原告通过王某的××区西户住宅楼一套,房屋总价款为人民币127916元（第三次开庭当庭变更）。购买房屋当时,王某处的售楼人员高某某没有给原告书面合同,对原告承诺说“交清钱后就给办房本”,原告以为过两天就有房本了,有没有合同也没什么,就将房款分三笔全部付清,而没有即时索要合同。随着时间的推移,高某某根本兑现承诺,原告多次找高某某要合同,推脱到现在也没拿到。原告在购买房屋时,对二被告的内部关系无从得知,完全信赖富邦公司的销售行为,认定高某某为富邦公司的销售人员,故而一直向高某某索要合同办理房本。原告通过被告王某处购买的房屋,已经履行全部付款义务,王某也向原告交付的房屋,房屋买卖合同成立并生效。虽然原告没有取得经过被告富邦公司的签章的书面合同,但王某的销售行为经过被告富邦公司授权,因此原告与王某订立房屋买卖合同的法律后果应当由富邦公司承担。被告富邦公司作为被许可的开发建设单位,其协助登记的义务具有唯一性和不可替代性。原告购买房屋自交付后,被告富邦公司始终以与为被告王某之间存在合作结算纠纷为由,拒绝履行法定协助义务。被告王某则以富邦公司不给盖章,无能为力为由进行无限期的推诿。无奈之下,原告等人多年来一直通过信访投诉等多种途径,向二被告主张权利。经过无数次的催告交涉与投诉,惊动政府部门协调多次,但二被告始终不予解决。被告富邦公司利用其系获得富邦小区开发建设行政许可的唯一主体的优势地位,在原告申请办理不动产物权登记和领取不动产权利证书的过程中,对原告等购房人的利益完全置之不顾,一再卡脖子的行为,已经严重侵害了原告作为消费者的合法权益。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定,“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内,办理土地使用权交更和房屋所有权登记手续;现售商品房购买人,应当自销售合同签订起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。作为开发企业,被告富邦公司无论内部原由为何,都应当严格按照约定或法定的期限,在房屋出售后及时为购房人提供相关证明材料,而不能以其“不是房屋销售人”自脱,推诿或免除该项法定义务。事实上,房地产登记部门,也因被告富邦公司是唯一被许可的富邦小区的开发建设单位,只认可由其签章出具的证明材料。被告王某等人作为被告富邦公司内部的“合作人”,显然不具有开发资质,也无权为购房人出具相关证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》(法释(2003〕7号)第十八条的规定,被告富邦公司应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,承担逾期办理不动产物权登记的违约金;在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算。本案案涉房屋在2010年10月30日向原告出售时属于已竣工房屋。最迟应当在2011年1月30日之前,也就是“自合同签订起90日内”,履行协助房屋变更登记的法定义务,无条件为购房人提供相关证明材料。据此,被告富邦公司应当承担的违约金计算公式为:125676元×4.9%(1+0.5)×9.5年=87753.267元。被告王某作为实际投资人和被授权的销售人,应当在此范围内依其过错程度承担相应的连带责任。原告购买的案涉房屋至今无法办理房本,给原告的生活带来诸多不利,不能移转户口,不能解决小孩就近入学问题,不能办理银行贷款,做生意只得借高利贷等等诸如此类,原告蒙受相当数额的经济损失。现又遇国家政策调整,办理房本的税费大幅提升。原告的物权权利也始终得不到法律层面的保障,时刻面临着权益被侵害的巨大风险。为捍卫法律尊严和自身合法权益,现根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向你院提起诉讼。请予依法公正裁决。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，第一，原告的诉请及事实理由均不能成立。被告不认可。原告与被告不存在房屋买卖合同关系。被告并未收取到原告的任何购房款。被告也没有原告的诉讼请求应当履行的义务。更不存在违约行为。第二，关于违约金，双方并没有任何约定。原告追究违约金没有事实及法律依据。更不能适用自然人直接借款的规定的银行同期贷款利率来计算，另外假使存在违约，违约金也已经过了诉讼时效。而且，原告诉请的违约金过高，严重违反法律规定。根据法律规定，违约金不得超出损失的30%，这也是需要原告举证的，举证证明损失，然后确定违约金金额。本案中原被告并没有就违约金基础上不能超过七。而原告的现在诉请数额远远的超过法律规定，并没有就违约金作出任何约定。无事实理由主张违约责任。   被告王某辩称，原告说这个违约金，当时买房他一手交钱，一手我们就交给的房，房子使用了16年了。这个合同也没涉及违约金，不存在违约金。你现在对方说按民间的贷款利息算，现在违约金比一套房都贵了，原告方你们的诉讼请求是办房本儿了还是为了白住房了，到今天我就不知道为什么就被告到被告席上了。   本案房屋买卖行为发生于2007年至2014年之间，但是上述原告起诉时间均是在2020年，因此原告的起诉已经明显超过了诉讼时效。   经本院审理查明，2006年11月7日被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（甲方）与被告王某借名挂靠的集宁市儒峰房地产开发有限责任公司（乙方）签订《富邦丰镇医院C区西段合作开发协议书》，协议约定：“一、由甲方整体管理开发项目，乙方出资专项投入建设丰镇医院C区西段住宅楼…….三、除征地费以外的投资全部由乙方负责投入即从开发建设及建筑施工直至竣工过程中发生的一切费用……。四、乙方负责C区西段楼盘后期使用质保期内整体费用维护，以及用甲方名义办理各种事务及相关证件的费用。五、楼盘开发完成后，产权归乙方所有，乙方应依法经营，不得偷税漏税，否则承担相应的责任。”。2010年10月30日原告乔某向被告王某购得被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的的位××区西户的房屋一套，房屋价款为127916元（第三次开庭变更）。2010年10月30日，原告乔某向案外人安某某交纳购买富邦小区x#x单元x楼西户购房款38360元，案外人安某某书写了收条，内容为：今收到××区西户款叁万捌仟叁佰陆拾元整（38360元），落款有安某某的签字和时间2010.10.30。在交款后，被告王某的售楼部工作人员将楼房钥匙交于原告乔某，之后被告王某雇佣的工作人员高某某代表王某分两次收取原告乔某剩余购房款2014年47000元和2015年11月21日42556元，后两次购房款都有收据，其中一张盖有“富邦医院住宅小区收款专用章”，另一张没有盖章，均有案外人高某某的签字。刻有“富邦医院住宅小区收款专用章”的印章为被告王某擅自刻制。被告王某对原告乔某的买房行为予以确认，被告王某对38360元房款的白条不予认可，认为交清38360元才能办理房本，原告乔某与被告王某未签订房屋买卖合同。现该套房屋未办理产权的登记手续。   另查明，被告富邦公司与借儒峰公司之名的被告王某合作开发的富邦住××区于2011年6月30日办理竣工验收备案手续。富邦小区x区xx号楼中有55户与富邦公司补签了正式的网签合同，成功办理了房屋产权登记手续。该55户购房者的购房流程与本案中原告的购房流程相同，均是通过王某购得，购房款均交给了王某。   以上事实有双方当事人当庭陈述、《富邦医院C区西段合作开发协议书》、房地产开发建设项目竣工验收及税费缴纳联审表、《房屋买卖合同》、交款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，本案中主要的争议焦点在于呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司以及被告王某是否应该承担违约责任，是否应该协助原告办理产权登记。关于富邦公司的法律责任，首先从富邦公司与王某借儒峰公司签订的合作开发协议来看，该协议其实质为王某借用富邦公司名义进行房地产开发。该协议第四条约定“乙方用甲方名义办理各种事物及相关证件的费用”。可见,双方签订该协议后,王某就可以在该项目上对外以富邦公司的名义从事相关经营活动。其次，该楼盘的所有对外开发的资质都是富邦公司，而且购房者的主观上的意图是从有资质的开发商处购买房屋,在事实上富邦公司也与其他类似的55户购房者补签了正式的网签合同办理了房产证，足以让购房者相信与其建立房屋买卖合同关系的相对方为富邦公司。综上，富邦公司对外就应该承担房屋买卖合同的相关义务与责任。关于王某的法律责任，被告王某作为富邦公司的合作者，借用富邦公司名义开发并出售房屋，收取了原告的购房款，自己刻制了“富邦医院住宅小区”的印章，向原告出具了盖有该印章的收据，其应该与富邦公司共同对原告承担相关房屋买卖合同的违约责任。   本案中的涉案房屋，已经具备了初始登记的条件，协助购房者办理房屋产权登记是作为开发商及售房者的主要合同义务，富邦公司及王某有义务协助购房者办证。至于富邦公司陈述的王某没有交齐税费而无法为购房者办证的辩称，本院认为富邦公司与王某之间的税费纠纷属于其内部合作纠纷属另一法律关系，其不能以此为由对抗购房者要求其办证的责任。因此关于原告请求的要求被告王某、被告富邦公司协助办理不动产登记的诉讼请求应予支持。关于原告提出的逾期办证违约金的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋买卖合同司法解释》）第十八条规定的规定，由于出卖人的原因未能取得房屋权属证书的出卖人应当承担违约责任，被告富邦公司和王某应该承担逾期办证的违约金责任。被告辩称原告的起诉已经过诉讼时效，本院认为,原告要求被告承担逾期办证违约金,属于继续性债权,应当以每个个别债权分别适用诉讼时效,即在起诉之日起回溯3年内（2017年8月18日至2020年8月17日）的违约金没有超过诉讼时效。关于计算标准，《房屋买卖合同司法解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条的违约金计算上失去了参照的依据。本院认为从基本价值功能看，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权登记的合同主义务的情况下，其应当承担占用购房款期间的利息，利息分段参照计算，2019年8月19日之前的利息参照中国人民银行确定的同期一年期贷款基准利率，2019年8月20日之后的利息参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率。因此违约金分段计算如下，1、从2017年8月18日开始至2019年8月19日止按照已付购房款127916元参照中国人民银行确定的同期一年期贷款基准利率（年利率4.35%）计算，计算的违约金为11298.71元。2、2019年8月20日开始至2020年8月17日止按照已付购房款127916元参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算，计算的违约金为5226.46元。上述两段违约金合计16525.17元。关于2010年10月30日，原告乔某向售楼部案外人安某某交纳购买富邦小区x#x单元x楼西户购房款38360元，在交款后，原告拿到楼房的钥匙，视为购买行为的确认，在原告乔某后两次向售楼部交纳房款，售楼部开具收据，违约金以交纳的总房屋价格计算。原告乔某应该进一步与案外人安某某，被告王某确认。关于税金缴纳及税收征收属于税收主管部门行政职权，不属于人民法院主管范围，因此对要求被告交税的诉讼请求不属于本院审理范围。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：   一、被告王某、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内协助原告乔某办理富邦住××区西户房屋不动产产权登记；   二、被告王某、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告乔某支付逾期办证违约金16525.17元；   三、驳回原告乔某的其他诉讼请求。   按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，负有金钱给付义务的当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有判决书确定的其他非金钱给付的义务，未在指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费1994元，由被告王某、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。   审 判 长 王瑞峰   人民陪审员 刘 冰   人民陪审员 赵利芬     二〇二〇年十二月二十八日   书 记 员 付 强   附本案引用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。