黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初9864号原告：黑龙江惠群物业服务有限公司，住所地哈尔滨市道里区中央大街********。法定代表人：徐立国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁春卉，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐辉，男，汉族，1978年3月24日出生，该公司职员，住哈尔滨市道里区。被告：李祥波，男，汉族，1970年4月15日出生，职业不详，住哈尔滨市香坊区。原告黑龙江惠群物业服务有限公司与被告李祥波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑龙江惠群物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁春卉、徐辉到庭参加诉讼，被告李祥波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉请：1.被告给付原告自2017年7月1日至2020年6月30日期间物业费共计7165.08元；2.被告给付原告自2017年7月1日至2020年11月23日违约金共计756.85元;3.被告承担原告律师代理费2000元;4.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年4月，香坊区大庆街道福利社区居委会公开招标香坊区电塔家园小区既有物业管理项目，原告参与投标并最终中标。2017年6月30日，原告与香坊区大庆街道福利社区居委会签订了《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》，合同约定由原告为电塔家园小区提供物业服务，服务期限为2017年7月1日至2018年6月30日。合同第六条约定物业服务费的标准为多层住宅0.50元/月平方米（建筑面积）、高层住宅1.00元/月平方米（建筑面积）、商铺物业1.50元/月平方米（建筑面积）、车库物业1.00元/月平方米（建筑面积）地下）地下车位物业100元/月车位。商业物业，甲乙双方另行协商，按市场调节价格执行。合同第七条约定物业费的支付时间为，业主应于签订香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同之日起缴纳物业服务费用。合同第二十二条约定业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期日物业服务费用总额的3%标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行物业服务义务。合同期满后，双方续签了合同，合同期限为2018年7月1日至2023年6月30日。被告居住在电塔家园小区B栋5单元801室，是该物业所有权人。截至目前，被告2017年7月1日至2020年7月1日三个年度的物业服务费均没有缴纳，经原告多次催缴，被告仍不交纳，故原告诉至法院。被告未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.哈尔滨市物业管理项目中标备案表1份、中标通知书1份。证明：2017年6月5日，经香坊区大庆街道福利社区居委会公开招标，物业项目为香坊区电塔家园小区既有物业管理项目，原告参与投标并最终中标。2.2017年6月30日签订的《物业服务合同》、2018年6月15日签订的《物业服务合同》、哈尔滨市物价局、住房管理局下发的哈价联发（2013）39号关于《哈尔滨市物业服务收费管理办法》、不动产档案查询情况回执各1份。证明：惠群公司在中标后于2017年6月30日与香坊区大庆街道福利社区居委会签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年7月1日起止2018年6月30日。被告房屋的建筑面积为144.03平方米，被告为房屋的产权人。证据三：惠群公司日常提供物业服务工作照片28张、2017年度至2020年度《电梯维保合同》3份、排水管道疏通清掏承包协议1份、排污费收据1张。证明：物业服务期内，原告积极履行合同义务，对物业公共部分进行维修、养护，修缮车库围挡、楼房维修、整理草坪、绿化养护、下水道维修、粉刷楼道墙壁、修复小区内破损路面，对共用部分和小区内场地的清洁卫生、清除冰雪、清运垃圾、疏通污水管道等服务工作。原告于2017年9月与黑龙江**尔电梯经销有限公司签订了《电梯维保合同》，为小区居民楼电梯提供维修、养护及管理。服务期限为2017年10月1日至2018年9月30日。该合同约定维保电梯25台，维保费用为每年10万元。双方于2018年、2019年续签了《电梯维保合同》，服务期限分别为2018年10月1日至2019年9月30日止、2019年10月1日至2020年9月30日止。服务内容为电梯提供维保和紧急救援服务。原告一直在履行物业服务公司职责，在经费紧张的情况下，仍然优化小区居住环境。在疫情期间，配合社区防控疫情工作需要，为小区居民提供服务，坚持做好每日、每周、每月的小区环境卫生消毒工作，自费在电梯内装置面巾纸、牙签等物品，为小区居民提供优质物业服务。证据四：2017年、2018年、2019年《催费通知》照片打印件4张，向被告送达的催费通知书照片打印件2张、欠费明细表1张。证明：原告自2017年至2019年期间，多次在案涉小区的公示栏张贴催费通知，并在被告房屋大门口张贴催费通知书，催促其交纳物业服务费，但被告至今仍未交纳，被告的行为构成违约，依据物业服务合同应当承担支付欠缴的物业服务费及违约责任。此外，该组证据还证明惠群公司已将其与社区居委会签订的《物业服务合同》内容每页都张贴到公示栏中，对物业服务范围、收费标准等合同内容向全部小区业主公开公示。证据五：《委托代理合同》及收据各1份。证明：因被告拖欠物业服务费的行为构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告为了主张权利而起诉至法院主张债权的费用是实现债权的必要费用，属于因违约给原告造成的损失，被告应当赔偿。本院认为，原告提交的证据具有较强的证明力，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，经香坊区大庆街道福利社区居委会公开招标，物业项目为香坊区电塔家园小区既有物业管理项目，原告参与投标并最终中标。中标范围为既有项目物业管理。中标价为：2248426.74元、物业费：高层住宅1.00元/㎡/月，多层住宅0.5元/㎡/月，停车库1.00元/㎡/月，商服1.50元/㎡/月，地下，地下车位100元/㎡/月浮动0%。中标服务期限为计划进驻管理时限365天，物业服务等级二级。2017年6月30日，原告与香坊区大庆街道福利社区居委会签订了《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》，合同约定由原告为电塔家园小区提供物业服务，服务期限为2017年7月1日至2018年6月30日。合同第六条约定物业服务费的标准为多层住宅0.50元/月平方米（建筑面积）、高层住宅1.00元/月平方米（建筑面积）、商铺物业1.50元/月平方米（建筑面积）、车库物业1.00元/月平方米（建筑面积）地下）地下车位物业100元/月车位。合同第七条约定业主应于签订香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同之日起缴纳物业服务费用。合同第二十二条约定业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期日物业服务费用总额的3%标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行物业服务义务。物业服务合同到期后，香坊区大庆街道福利社区居委会于2018年6月15日与惠群公司续签了《物业服务合同》，合同期限为2018年7月1日起至2023年6月30日止。合同内容与上一份物业服务合同一致。原告于2017年9月与黑龙江**尔电梯经销有限公司签订了《电梯维保合同》，为小区居民楼电梯提供维修、养护及管理。服务期限为2017年10月1日至2018年9月30日。该合同约定维保电梯25台，维保费用为每年10万元。双方于2018年、2019年续签了《电梯维保合同》，服务期限分别为2018年10月1日至2019年9月30日止、2019年10月1日至2020年9月30日止。服务内容为电梯提供维保和紧急救援服务。另查明，被告居住在电塔家园小区B栋5单元801室，是该物业所有权人，其房屋建筑面积为144.03平方米。截至目前，被告未缴纳2017年7月1日至2020年7月1日三个年度的物业服务费。本院认为，原告与香坊区大庆街道福利社区居委会签订的《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。被告作为小区业主，与原告形成物业服务合同关系，该物业服务合同对业主具有约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。自原告进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，且原告对被告拖欠物业管理服务费的行为在合理期限内进行了催缴，被告应向原告支付物业服务费。关于物业服务费，合同中明确约定物业费的计算标准为1.00元/月/建筑平方米，故被告每年的物业费应为1728.36元（144.03平方米×1.00元×12个月），自2017年7月1日至2020年7月1日共计三年的物业费计算为5185.08元（1728.36元×3年）。关于电梯费，依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，原告作为物业公司收取电梯费有合法依据。哈尔滨市住宅电梯收费指导价格载明电梯费＝基准价格（基础费用＋运行电费）×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，当用户数30＜用户数≤60户时，基础费用为25元，运行电费每增减一层2元/月。因被告房屋坐落在B栋5单元801室，2层基础费用为每层25元，8层应加运行电费14元，即39元，即被告应交纳电梯费39元×（1±≤10%浮动幅度）×欠费月数。因浮动幅度最大为10%，原告索要电梯费超过最大幅度，故本院酌定浮动幅度按10%计算，即被告应交纳电梯费1404元（39元×36个月）。关于违约金，原告要求被告给付自2017年7月1日至2020年11月23日违约金共计756.85元。被告未按期交纳物业费，对此应承担违约责任。合同约定被告应按逾期日物业服务费用总额的3%标准支付违约金，原告自愿降低为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于律师费，因本案为物业服务合同纠纷，案件事实清楚，法律关系简单，原告作为物业管理公司，律师费并非是其实现债权的必要、合理费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告李祥波于本判决生效后立即给付原告黑龙江惠群物业服务有限公司物业服务费5185.08元（2017年7月1日至2020年6月30日）；二、被告李祥波于本判决生效后立即给付原告黑龙江惠群物业服务有限公司电梯费1404元（2017年7月1日至2020年6月30日）；三、被告李祥波于本判决生效后立即给付原告黑龙江惠群物业服务有限公司违约金756.85元（2017年7月1日至2020年11月23日，按按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告黑龙江惠群物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取25元（原告已预交50元），由被告李祥波负担，与上款一并给付原告黑龙江惠群物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  宋志明二〇二〇年十二月七日法官助理王楚萱书记员张倩倩