北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初40311号原告（反诉被告）：万秀丽，女，1972年1月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李樱桃，北京市诺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺小龙，北京市诺恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱爱荣，女，1979年10月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区区2号楼1单元402。委托诉讼代理人：刘艳勇，北京市金德律师事务所律师。原告（反诉被告）万秀丽与被告（反诉原告）朱爱荣房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。万秀丽及委托诉讼代理人李樱桃、贺小龙，朱爱荣及委托诉讼代理人刘艳勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万秀丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签署的《转让协议》于2020年4月30日解除；2、判令朱爱荣支付因未续签合同应退还的27000元；3、判令朱爱荣减免2020年2月至4月期间的房租和电费16500元。事实和理由：2019年11月22日，双方签订《转让协议》，朱爱荣将北京市朝阳区拂林园xx号楼E1-105号店铺（以下简称105号店铺）转让给我，包括“瑞美态健康管理”店铺名称、“臻享瘦”品牌和经营场所的使用权、店铺内与经营相关的设备和产品，由我承包经营店铺并获取收益。截止2019年12月9日，双方对店铺经营场所、店铺内与经营相关的设备和产品交接完毕，我支付转让费4万元及押金7000元，依约履行付款义务。2020年1月6日，我依约向朱爱荣预付2020年2月1日至4月30日的房租及电费31500元。但不久爆发了新冠疫情肺炎，北京市进入重大突发公共卫生事件一级响应状态，应政府疫情防控要求各小区实行封闭管理，美容院等封闭营业场所需要停止营业，导致我受让的店铺无法经营，只得关门停业。疫情的发生不能预见、不能避免也不能客服，属于不可抗力因素，我预付房租，但因疫情无法履行合同，我有权要求减免房租及电费。因疫情防控措施导致店铺无法经营，我使用店铺开展经营的合同目的无法实现。且，按照协议约定，店铺经营场所由朱爱荣承租，其在2020年4月30日前需与房东成功续签合同，但截止至2020年4月30日其未能与房东续签合同，依据约定协议解除，应退还27000元。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。朱爱荣辩称并提出反诉请求：1、依法确认双方签署的《转让协议》于2020年8月29日解除；2、判令万秀丽支付自2020年5月1日至2020年8月28日期间的租金39033元；3、判令万秀丽支付2020年4月30日前续签成功后应付尾款1万元；4、判令万秀丽承担我代为维护客户费用2820元，其中产品成本费1950元、美容师手工费870元。事实和理由：关于解约，双方签订的《转让协议》合法有效，我方依约履行了合同义务，不存在因条件成就发生合同无效的法律后果，不同意《转让协议》于2020年4月30日解除。疫情虽然对转让协议产生一定影响，但未能达到合同目的无法实现的程度。我将105号店铺转让给万秀丽，包括“瑞美态健康管理”店铺经营权、“臻享瘦”品牌使用权及相关设备、产品，该部分权益转让不受疫情影响。万秀丽已经实际取得店铺经营权，成为店铺所有人，不因疫情发生而改变，合同目的已经实现，店铺转让后的风险应转移至万秀丽。万秀丽因受疫情影响解约，双方于2020年8月29日办理105号店铺钥匙交还手续，《转让协议》于当日解除。关于退款，我依约于2020年2月12日与房东进行沟通，其明确表示原合同仍然有效，承诺到期后可以续签。2020年4月14日，房东通过微信催缴房租，承诺可以继续租赁房屋。万秀丽要求我返还27000元于法无据，应当支付我剩余尾款1万元。关于减租，是否减免租金和减免多少应当综合考虑疫情给承租人经营是否带来实际影响、影响大小、因果关系等因素，还需应考虑承租人所受损失是否属于正常的商业风险或自身原因所致。首先，万秀丽在疫情发生后继续使用房屋，并未第一时间沟通减免租金事宜，已经做出了商业判断。事后发生亏损应视为自愿承担的商业风险。其次，我多次与万秀丽沟通是否继续承租房屋，直至5月底，万秀丽才提出单方解约，严重违背公平和诚实信用。第三，根据北京市政策规定，减免租金企业为国有企业，涉租房屋不符合房租减免条件，万秀丽主张减免依据不足。故不同意万秀丽的全部诉讼请求。另，万秀丽应当依约支付后续租金，并负担因其拒绝为客户服务导致我代为服务发生的费用。故提起反诉，望判如所请。万秀丽针对反诉辩称：由于朱爱荣根本违约，《转让协议》已于2020年4月30日依据约定解除。就店铺钥匙返还，我没有任何形式阻碍或者怠于办理交接手续，是因为朱爱荣怠于沟通导致双方于2020年8月28日才办理钥匙交还手续。我一直就合同解除及后续事宜积极沟通，但朱爱荣单方强制要求我履行合同，不理会我的请求。2020年8月28日交还店铺钥匙并不能证明我一直占有使用105号店铺，而是朱爱荣怠于履行接收义务所致，我不同意支付2020年5月1日至8月28日期间的租金。因疫情及防控措施要求，我于2020年2月至4月期间都无法进入105号店铺所在小区，无法开展经营，租赁期满后无法经营状态仍然持续。朱爱荣没有履行与房东续签合同义务，导致我无法续租。朱爱荣没有续租违约在先，无权要求我支付剩余尾款。维护客户和产品费用与房屋租赁无关，不属于本案审查范围。《转让协议》约定店铺一切经营活动收益负债由我承担，没有任何条款约定由朱爱荣代为维护客户，朱爱荣主张该项费用没有合同依据，不同意朱爱荣的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月22日，（甲方）朱爱荣与（乙方）万秀丽签订《转让协议》，甲乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成如下协议：一、甲方将承租的拂林园14号楼E1-105号店铺（瑞美泰健康管理）转让给乙方使用；二、经双方协商，乙方支付转让费五万元（￥50000），房屋押金柒仟元（￥7000），共计伍万柒仟元整（￥57000），付款方式：签订合同之日，乙方向甲方支付贰万柒仟元整（￥27000），2019年11月25日乙方派代表与甲方交接店内一切事务，交接完毕，乙方向甲方支付贰万元整，甲方有义务权利配合店内项目技术培训及顾客卡项交接工作，2020年4月30日前甲方与房东成功续签合同，乙方付尾款壹万元整（￥10000）；三、店内固定资产除甲方的私人物品（包括电视、书柜2个、微波炉、烤箱、书桌2个、打印机、1.2米的单人床）之外，其它均归乙方所有；四、2020年1月1日前，乙方向甲方支付2020年2月1日-4月30日房租，房租标准每月壹万元整（￥10000）；五、2020年4月30日前甲方与房东续签合同成功，乙方与房东直接交接房租等事宜，一切店铺事宜与甲方无关；六、2020年4月30日前甲方未与房东续签合同，此转让协议无效，甲方须退还乙方贰万柒仟元整（￥27000）（此金额包含7000元押金）；七、甲方授权乙方长期使用臻享瘦品牌的权限。《转让协议》下方双方手写补充条款：即日起12月9号-2020年4月30日期间，乙方在拂林园14号楼E1-105#商铺进行一切经营活动所产生的收益负法律责任，由乙方自行承担，于甲方法人无关。12月9号甲乙双方交接，9号前店内有任何经济纠纷由甲方自行承担一切责任。签约后，万秀丽向朱爱荣支付转让费4万元及押金7000元；万秀丽于2020年1月6日向朱爱荣支付2020年2月1日至4月30日期间的房租及电费31500元。关于续租情况，朱爱荣表示105号店铺系北京瑞美态健康管理有限公司（以下简称瑞美态公司）承租经营，后委托朱爱荣经营管理。朱爱荣曾于2020年2月12日与房东沟通，房东表示因疫情无法来京，只要交租金合同就有效；朱爱荣于2020年4月14日与房东指定人沟通，房东仍强调只要交租金合同就有效。朱爱荣将上述情况转告万秀丽，但万秀丽拖延支付租金。直到5月10日，房东仍然表示只要交租金就可以继续承租房屋，至今房东亦未拒绝续租。对此，万秀丽认为朱爱荣未能于2020年4月30日前与房东续签租赁合同，违反协议约定。关于减免款项，万秀丽表示受疫情影响，15号店铺所在小区封闭管理，无法进入，自2020年1月18日至5月28日搬离前均未营业，根据公平原则，2020年2月至4月期间租金应由双方各自承担一半，没有使用的电费应全额返还。对此，朱爱荣认为疫情对协议履行不构成不可抗力，万秀丽在疫情期间继续使用房屋，没有第一时间沟通减免租金，应自担风险。且北京市政策规定市及区属国有企业房产减免租金，房东告知15号店铺不符合减免条件。关于履约情况，双方均确认万秀丽于2020年5月22日经微信和短信向朱爱荣送达解约通知，朱爱荣于2020年5月23日经短信回复万秀丽要求继续履约，后朱爱荣于2020年5月27日向经短信向万秀丽发送腾退通知函，万秀丽未予回复。2020年8月29日，万秀丽向朱爱荣交还105号店铺钥匙。另，万秀丽表示于5月22日发送解约通知后两三天内就搬离了105号店铺，店内所剩物品系原受让设备，非己方所有。朱爱荣表示开庭前从未得知万秀丽已经搬离房屋，其于8月29日仅接收了店铺钥匙，室内目前有电视、书柜、书桌等物品。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，万秀丽与朱爱荣签署的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。根据协议约定，朱爱荣应于2020年4月30日前与房东续签合同成功，由万秀丽与房东直接交接房租事宜；续签未果，转让协议无效，朱爱荣退还万秀丽27000元。结合店铺转让及交租主体等情形考虑，该“续签合同成功”意为对朱爱荣设立续约义务，且须以具备法律形式及实质要件的续租约定方式保障万秀丽继续享有105号店铺的使用权。至约定期限届满，朱爱荣并未续签合同。虽朱爱荣提交微信记录载明其与房东指定联络人沟通续租签约事宜，对方表示疫情结束后回京续签，要求先行支付租金。但上述沟通结果并未涉及续租约定项下租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等重要事项，沟通相对方是否享有房屋处分权亦未经确认，并不符合《转让协议》的约定标准，亦未对万秀丽所享使用权给予有效保证。由此可以认定，朱爱荣并未依约履行续约义务。另，涉案《转让协议》项下包含店铺经营权转让与房屋租赁两部分内容，续租与否并非针对协议效力构成否定性评价，续签未果协议无效的表述实为终止合同的意思表示，故《转让协议》第六条约定应系合同解除条件及违约责任。万秀丽于2020年5月22日向朱爱荣送达解约通知系依约行使解除权，发生合同权利义务终止的法律后果，故本院认定《转让协议》于当日解除，对于万秀丽、朱爱荣主张的解约时间均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万秀丽主张返还27000元符合协议约定，本院予以支持，对于朱爱荣主张支付尾款1万元不予支持。就租赁费用，受新冠肺炎疫情影响，北京市自2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应。105号店铺作为美容类经营场所关门停业，确因疫情及相关防控措施受到影响，继续按照原约定标准支付租金对其明显不公，现万秀丽要求减半支付2020年2月至4月期间的租金理由正当，本院予以支持；停业期间电费应予返还，本院对于万秀丽主张返还电费亦予支持。关于2020年5月1日至2020年5月22日期间的租金，鉴于疫情影响的持续性及店铺停业实际情况，本院亦酌情减半判处；万秀丽送达解约通知后即腾退搬离，朱爱荣知晓万秀丽解约意图怠于收回店铺的损失应自行承担，本院对于朱爱荣主张2020年5月23日至8月28日期间的租金（实为使用费）不予支持。另，朱爱荣向万秀丽主张代为维护客户费用，但未能就该费用具体数额及承担方予以充分举证，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）万秀丽与被告（反诉原告）朱爱荣签订的《转让协议》于二〇二〇年五月二十二日解除。二、被告（反诉原告）朱爱荣于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）万秀丽二万七千元。三、被告（反诉原告）朱爱荣于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）万秀丽二〇二〇年二月至四月期间的租金一万五千元、电费一千五百元。四、原告（反诉被告）万秀丽于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）朱爱荣二〇二〇年五月一日至二〇二〇年五月二十二日期间的租金三千五百五十元。五、驳回原告（反诉被告）万秀丽的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）朱爱荣的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费888元，由被告（反诉原告）朱爱荣负担（万秀丽已交纳，朱爱荣于本判决生效之日起七日内给付万秀丽）。反诉案件受理费1096元，由原告（反诉被告）万秀丽负担25元（朱爱荣已交纳，万秀丽于本判决生效之日起七日内给付朱爱荣），由被告（反诉原告）朱爱荣负担1071元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十二月二十三日书记员 李剑奇