福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初3121号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安新天地贵岚路6号贵豪苑商业甲座。 法定代表人：郑长建，职务：总经理。 委托诉讼代理人：董院星。 委托诉讼代理人：魏香英。 被告：戈山，男，1974年10月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：柳香艳，女，1977年3月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司（以下简称世纪金源物业）与被告戈山、柳香艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，诉讼过程中因戈山、柳香艳需公告送达，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业的委托诉讼代理人董院星到庭参加诉讼,被告戈山、柳香艳经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业向本院提出诉讼请求：判令戈山、柳香艳立即支付2015年11月1日起至2020年12月31日期间所拖欠的物业管理费10865.94元、2016年11月1日起至2020年5月31日期间所拖欠的公摊费749.82元及违约金（从2016年11月1日起以2103.08元为基数按每日千分之三的标准支付至还清欠款之日）。诉讼中，世纪金源物业变更诉讼请求为：判令戈山、柳香艳立即支付2015年11月1日起至2020年12月31日期间所拖欠的物业管理费10865.94元及违约金（从2016年11月1日起以2103.08元为基数按每日千分之三的标准支付至还清欠款之日）。事实和理由：世纪金源物业受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。戈山、柳香艳作为连江县贵安新天地贵祥苑8#3101单元物业买受人与世纪金源物业签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由世纪金源物业对贵安新天地提供前期物业管理事宜，戈山、柳香艳对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪金源物业提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按所欠费用加收千分之三滞纳金。《贵安新天地前期物业服务合同》第23条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。戈山、柳香艳于2014年3月6日收房，世纪金源物业依约提供物业管理服务，但是戈山、柳香艳从2015年11月1日起至2020年12月31日期间拖欠世纪金源物业的物业管理费10865.94元（129.82平方x1.35元／月／平方x62月），公摊费749.82元（按该苑区公共部位实际产生的水费及电费平均分摊给每户业主），经世纪金源物业多次催告，戈山、柳香艳拒不缴纳。世纪金源物业万分无奈，只能向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。 戈山、柳香艳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：世纪金源物业（公司原名称为“昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司”，后于2019年10月25日变更名称为“世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司”）（乙方）与福建欢乐天地置业有限责任公司（甲方）签订了《贵安新天地临时管理规约》，含附件《贵安新天地前期物业服务合同》、《前期物业服务标准》。《贵安新天地前期物业服务合同》约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅座落位置：福州市连江县贵安旅游度假区；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元／月・平方米（贵雅苑、贵香苑、贵邦苑）；1.35元／月・平方米（贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑、贵邸苑、贵锦苑、贵盛苑、贵华苑、贵府苑）以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第七条业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用。……业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用及水电预存金。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。……第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效”。2013年3月27日，戈山、柳香艳签署《承诺书》一份，承诺：“一、确认已详细阅读福建欢乐天地置业有限责任公司制定的“贵安新天地临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）、“贵安新天地前期物业服务合同”；……三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意授权本小区物业服务企业代表本人对其他业主违反本管理规约及侵害其他业主合法权利的行为采取包括诉讼等方式进行制止；……。”2014年3月6日，柳香艳在入伙手续书中业主栏签名，确认已收到钥匙及有关资料。 另查明，世纪金源物业系物业服务企业，为福建省连江县潘渡乡贵安新天地提供物业服务。戈山、柳香艳为福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵祥苑8#3101单元的业主，该单元房建筑面积为129.82㎡，每月每平方米按1.35元交纳物业服务费,戈山、柳香艳已缴纳物业服务费至2015年12月31日，累计拖欠2016年1月1日起至2020年12月31日止物业服务费10515.42元（129.82㎡×1.35元/月/㎡×60个月）。世纪金源物业通过向小区宣传栏、贵祥苑8#3101单元门口粘贴缴费通知单催告戈山、柳香艳交纳物业服务费用，另还于2019年5月27日、2020年3月31日通过邮政特快专递向戈山、柳香艳寄送催缴通知单向其催收物业服务费，但戈山、柳香艳至今未缴纳。 上述事实有世纪金源物业庭审陈述及其提供的商品房买卖合同、临时管理规约、贵安新天地前期物业服务合同、承诺书、入伙手续书、缴费通知单（照片）、国内特快专递邮件详情单、邮政面单、发票、本院依职权调取的不动产登记信息查询表等证据所证实，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。世纪金源物业要求戈山、柳香艳从2015年11月1日起支付物业服务费，但根据其提供的发票显示戈山、柳香艳已缴费至2015年12月31日止，世纪金源物业辩解系发票开错，没有依据，不予采信。 本院认为，《贵安新天地前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式。在福建省连江县潘渡乡贵安新天地选聘新的物业服务企业之前，世纪金源物业及福建省连江县潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利，履行义务。世纪金源物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，虽未注明签订时间、无法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且戈山、柳香艳签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认世纪金源物业的服务并按合同标准缴纳了至2015年12月31日的物业服务费，该合同已实际履行，对戈山、柳香艳具有约束力。世纪金源物业依约向戈山、柳香艳提供物业服务，有权按约定收取物业服务费，戈山、柳香艳作为业主，有按约定交纳物业服务费的义务。现戈山、柳香艳拖欠物业服务费的行为，违反了合同约定，世纪金源物业请求戈山、柳香艳支付物业服务费及违约金，符合约定，可予支持，但经核算，其拖欠的物业服务费为10515.42元，且合同约定的违约金日千分之三偏高，本院酌情予以调整，世纪金源物业以一年物业费2103.08元为基数，则违约金从2017年1月1日起计算，其中2017年1月1日起至2019年8月19日止按年利率6%计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。世纪金源物业自愿撤回对公摊费部分的起诉，系其对自身权利的处分，本院予以支持。诉讼中，戈山、柳香艳经本院公告传唤未到庭，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、戈山、柳香艳应在本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司物业服务费10515.42元及违约金（以2103.08元为基数，其中2017年1月1日起至2019年8月19日止按年利率6%计算，2019年8月20日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，减半收取计135元，由世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司负担35元，戈山、柳香艳负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林清秀 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  林丽华 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。