贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初18254号原告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河西路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。法定代表人：王思明，执行董事。委托诉讼代理人：高嵘（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙杰（一般授权代理），男，汉族，1994年11月20日出生，住贵州省黔西县。被告：谢延沛，男，白族，1993年6月30日出生，住贵州省大方县。被告：王娟，女，汉族，1993年2月11日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。原告贵州金明房地产开发有限公司（以下简称“金明房开公司”）诉被告王娟、谢延沛商品房预售合同纠纷一案，本院2020年11月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告金明房开公司的委托诉讼代理人高嵘，被告谢延沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金明房开公司的诉讼请求为：解除原告与被告2018年4月8日签订的商品房买卖合同。事实及理由：原告与被告于2018年4月8日签订了一份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的观湖壹号3幢2单元12层2号房。由于原告用于修建消防通道的土地被政府占用种树，观湖壹号项目无法通过消防验收，进而导致原告无法向被告转移房屋所有权。被告已将原告诉至法院，要求原告无限期支付逾期办证违约金。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告作为出卖人，现在确实无法向被告转移房屋所有权。原告虽然一直在和政府协商处理，但没有取得实质性进展，原告可能未来五年甚至十年都无法转移房屋所有权于被告。最高人民法院公报案例——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案——的案例要旨认为：“根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。”原告认为，由于原告现在无法转移房屋所有权于被告，且被告已经起诉原告要求无限期支付逾期办证违约金，一旦被告的诉讼请求得到支持，原告履行合同的成本极高。因此，原告无奈，只能起诉，请求法院判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同。综上，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：第一，原被告双方签订的合同合法有效；第二，原告请求解除合同的理由不能成立；第三，如果被告同意解除合同，解除合同造成的损失，原告需要补偿。理由如下：关于消防不过关并不影响办理产权证，原告之所以消防不过关，是因为土地被政府占用后，不进行调整，也不接受政府的调整，因此消防不过关的责任在于原告。原告在进行开发房屋时应当充分考虑到开发房屋所产生的涉及变更等情形，消防不过关的过错在于原告方，而不在于被告方，因此解除合同的理由不能成立。本案中的消防是否能够验收责任不在政府而在于原告，根据原告提交的证据，明确了原告存在超范围使用土地的情况，导致消防不过关，政府占用原告的建设用地，原告可以向政府主张权利，而非要求被告解除合同，原告所提出的合同的解除既不属于不可抗力也不属于情势变更，更不属于无法履行，原告作为违约方提出解除合同无事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，以原告金明房开公司为出卖人，被告王娟、谢延沛为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人以出让方式取得位于毕节市与倒天河畔，总土地面积为38160.8平方米，编号为国用（2012）第1982号地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房项目为碧阳湖·国际城。买受人购买的商品房为第3号楼2单元12层2号房，建筑面积157.12平方米，套内建筑面积129.31平方米。商品房总价款为842163元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款172163元，余款670000元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。”出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，被告按照约定向原告支付了全部购房款。之后，原告将涉案房屋交付给被告，被告已对涉案房屋进行装修入住。2018年1月29日，毕节市公安消防支队向原告下发建设工程消防验收意见书，载明毕节碧阳湖国际城住宅3号楼1-3单元（塔楼部分）建设工程消防验收不合格，主要存在未设置环形消防车道及消防车登高操作场、入户门开向前室、靠近防火墙的窗户间距小、不能按一级负荷供电、未分别设置消防电梯等问题。原告就碧阳湖·国际城建设项目有关问题向政府部门进行反映，七星关区人民政府对原告提出的项目问题作出了常务会议纪要。截止至庭审时，涉案项目未办理房屋权属证书。故原告诉请判决解除涉案《商品房买卖合同》。上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：本案原、被告之间对涉案《商品房买卖合同》的内容及被告已依约支付完毕购房款的事实并无异议，双方系对《商品房买卖合同》是否应当解除产生争议。原告认为，涉案建设项目用于修建消防通道的土地被政府占用种树，导致项目无法通过消防验收，进而导致原告不能向被告转移房屋所有权，原告继续履行合同需向被告支付逾期办证违约金会导致原告履行成本极高，故而诉请解除《商品房买卖合同》。被告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不同意解除《商品房买卖合同》。根据庭审查明的事实，原告基于前述理由诉请解除涉案《商品房买卖合同》于法无据，不应予以支持。理由为：1、本案所涉及的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。被告依约向原告支付完毕购房款，被告应当按照《商品房买卖合同》的约定履行自己义务。2、原告认为是因为存在第三人原因才导致原告不能为被告办理房屋权属证书，其承担逾期办证违约金将会导致履行合同的成本极高。但是，毕节市公安消防支队消防验收意见书中载明的涉案项目消防验收不合格的原因是多方面的，不仅有环形消防车道及消防车登高操作场问题，还涉及入户门开向、靠近防火墙窗户间距、供电负荷、消防电梯等问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即便存在第三方原因造成原告违约，仍不能免除原告根据商品房买卖合同约定应承担的违约责任。3、经庭审询问得知，原告所称的建设项目用于修建消防通道的土地被占用种树发生于2014年。原告作为房地产开发公司在建设项目规划手续尚需完善的情况下，仍然继续修建并出售房屋，继续将涉案商品房交付购房者装修入住，而且未将该情况及时告知购房者。既然前述客观情况在当事人订立合同前已经存在，原告作为房地产开发公司应当能够预见到涉案房屋的产权证办理会出现困难，原告仍然选择与被告签订《商品房买卖合同》，原告就应该承担相应的商业风险。故原告关于本案应适用情势变更原则解除涉案合同的主张，不应予以支持。4、本案与最高人民法院公报案例——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案并不属于相同类型案件，不能基于类案同判主张解除本案的商品房买卖合同。而且，根据前述公报案例的裁判要旨，即便为衡平双方当事人利益允许解除合同，也必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，不能仅解除合同而无相应的赔偿。5、在本案商品房买卖合同过程中，原告是商品房买卖合同的违约一方，违约方并不享有单方解除合同的权利。而且，被告作为购房者依约支付完毕购房款后，其合法权益应当受到法律保护。被告作为守约方拒绝解除合同，并不违反诚实信用原则，并未滥用合同权利。综上所述，原告诉请解除《商品房买卖合同》并无事实及法律依据，依法应当驳回诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州金明房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币25元，由原告贵州金明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二〇年十二月二十三日书记员  郑 丹