宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初7879号   原告：中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中心巷1号。   负责人：张伟，该营业部总经理。   委托诉讼代理人：张铁铸，男，该营业部员工。   被告：吴银亮，男，1982年10月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市永宁县。   被告：徐玉红，女，1980年11月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市永宁县。   被告：宁夏汇力房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇望远商贸中心7楼002、7楼3层。   法定代表人：杨学成。   （三被告未到庭，以上身份信息由原告提供）   原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部与被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，原告申请诉讼保全并提供担保，本院依法裁定冻结了被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司名下价值177322.02元财产。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张铁铸到庭参加诉讼，被告吴银亮、徐玉红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告宁夏汇力房地产开发有限公司经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号NO64020120120052447的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告吴银亮、徐玉红偿还借款本金175307.26元、利息2014.76元（利息暂计算至2020年4月11日）及上述贷款本息还清前新产生的利息，合计177322.02元；3.判令被告宁夏汇力房地产开发有限公司承担连带保证担保责任；4.原告对贷款抵押物处置后的价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：被告吴银亮、徐玉红以购买位于宁夏回族自治区永宁县某室房产为由向原告主张借款。2012年11月20日，原告与被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司签订编号为NO64020120120052447的《个人购房担保借款合同》，合同金额23万元，借款用途是购买房产，合同期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行浮动利率。并约定“自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整”。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款担保为“阶段性担保＋抵押”，由保证人宁夏汇力房地产开发有限公司提供阶段性担保，在借款合同相关处签字盖章予以确认，并为借款人的债务承担连带保证责任。后原告与被告吴银亮就位于宁夏回族自治区永宁县某室办理了《永宁县预售商品房抵押登记备案证明》。2012年11月20日，原告按约向被告吴银亮发放了23万元的一手房按揭贷款，执行利率6.55%，逾期利率9.825%。贷款起止日期为2012年11月20日至2032年11月19日。被告吴银亮从2012年12月20日开始偿还第1期贷款本息，共偿还86期按揭贷款本金54692.74元、利息82312.85元。截止2020年4月11日，被告吴银亮拖欠贷款3期按揭贷款本金2448.46元、利息2014.76元，被告吴银亮的上述行为已经违约，故原告诉至法院，请求依法判如所请。   吴银亮未作答辩。   徐玉红未作答辩。   宁夏汇力房地产开发有限公司未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.对原告提交的《居民身份证》、《户口薄》、《婚姻证》，因系复印件，无法确定真实性，故本院对该组证据不予采信。2.对原告提交的《银川市商品房买卖合同》，因与本案无关，故本院对该份证据不予采信。本院认定事实如下：2012年11月20日，原告与被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：“借款金额为人民币贰拾叁万元整，借款用途为购买房产，借款期限自2012年11月20日至2032年11月19日止，共计240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整，还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；被告吴银亮、徐玉红以吴银亮名下位于宁夏回族自治区永宁县某室房产对上述贷款提供抵押担保，并办理抵押预告登记；宁夏汇力房地产开发有限公司为上述贷款提供阶段性连带保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前回收已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿，情形如下：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款时……。合同签订后，原告于2012年11月20日向被告吴银亮发放贷款23万元，借款凭证载明的执行利率为6.55%/年，逾期利率为9.825%/年。截止2020年4月11日，被告吴银亮尚欠借款本金175307.26元、利息2014.76元。   另查明，法庭辩论终结前，涉案房屋未办理抵押权登记。   本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》依法成立并生效，双方均应遵守合同约定。被告吴银亮未能按约偿付借款本息，逾期3期，已构成违约，故对原告要求解除与被告吴银亮签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告吴银亮偿还剩余借款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。截止2020年4月11日，被告吴银亮尚欠借款本金175307.26元、利息2014.76元，该款项被告吴银亮应偿还原告。被告吴银亮还应按合同约定利率向原告支付自2020年4月12日至本判决确定的还款之日的利息。关于原告要求被告徐玉红承担责任的主张，因原告提交的证据系复印件，且无其他证据予以佐证案涉债务发生在被告徐玉红与吴银亮夫妻关系存续期间，故对原告要求徐玉红承担共同还款责任的诉请，本院不予支持。虽然上述《个人担保借款合同》约定吴银亮、徐玉红以其购买的上述房产为案涉借款提供抵押担保，但双方仅就该抵押房产办理了抵押权预告登记，未办理抵押权登记，该抵押权尚未设立。故对原告要求以吴银亮、徐玉红提供的抵押房产折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告宁夏汇力房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证担保，现原告在保证期间内要求被告宁夏汇力房地产开发有限公司对被告吴银亮的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持，被告宁夏汇力房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告吴银亮追偿。被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。   依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部与被告吴银亮、徐玉红、宁夏汇力房地产开发有限公司于2012年11月20日签订的编号为NO64020120120052447的《个人购房担保借款合同》；   二、被告吴银亮于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部借款本金175307.26元、支付利息2014.76元（截止2020年4月11日），并按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准继续支付自2020年4月12日至本判决确定的还款之日的利息；   三、被告宁夏汇力房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任；承担保证责任后，有权向被告吴银亮追偿；   四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3846元，减半收取计1923元，公告费300元，保全费1407元，合计3630元，由被告吴银亮、宁夏汇力房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 马立忠   二○二○年十二月三日   法官助理 胡 娜   书记员 李 然   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《中华人民共和国担保法》   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国物权法》   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   预告登记后，债权消灭或者自能故进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。   第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：   （一）建筑物和其他土地附着物；   （二）建设用地使用权；   （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；   （四）生产设备、原材料、半成品、产品；   （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；   （六）交通运输工具；   （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。   抵押人可以将前款所列财产一并抵押。   第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。   《最高人《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。