终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10890号原告：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗子成，广东广开律师事务所律师。被告：许永尊，男，1967年03月12日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：周安兰，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：广州市同乐咨询服务公司，住所地：广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武，职务：总经理。委托诉讼代理人：阙登荣，系公司的员工，联系地址。原告广州市大洋房地产开发公司（以下简称：大洋房地产公司）与被告许永尊、第三人广州市同乐咨询服务公司（以下简称：同乐咨询公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大洋房地产公司委托诉讼代理人刘彦一、罗子成，被告许永尊及其委托诉讼代理人周安兰，第三人同乐咨询公司委托诉讼代理人阙登荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大洋房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离非法占用的广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号面积为24.16平方米的房屋；2、判令被告向原告支付房屋占用费人民币113405.48元，直至实际搬离之日(自2017年6月15日起，暂计至2020年9月1日)；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：根据原告所持有的《建设用地规划许可证》((98)穗城规北片地字789号)显示，广州市房地产实业总公司(下称“房实公司”)于1993年12月8日依法取得了含广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号房屋(下称“涉案房屋”)在内的土地使用权。原广州市国土局于1994年下发《关于建设用地的通知》，明确将含涉案房屋在内的土地出让给房实公司作为建设商住楼项目用地，并于同年将含涉案房屋在内的土地核准给原告和房实公司使用，原告和房实公司于1994年11月30日取得由广州市房地产管理局核发的《房屋拆迁许可证》(拆许字(94)第259号)，拆迁期限为1994年12月1日至1996年12月1日，由原告和房实公司作为拆迁单位共同进行拆迁工作。1998年5月22日，原广州市国土局下发《关于土地使用权问题的复函》(穗国土建用函【1998】110号)，将含涉案房屋在内的土地改由原告自行使用。1999年6月7日，原广州市国土局下发《关于分期用地的复函》(穗国土建用函【1999】146号)，同意原告就含涉案房屋在内土地的用地申请，同时原告于2000年11月1日取得由广州市房地产管理局发放的《房屋拆迁许可证》(延拆许字(2000)第23号)，拆迁期限为1996年12月1日至2001年8月28日，原告为拆迁单位。1999年8月4日，原告在拆迁期限内与涉案房屋原权属人周志雄达成征收协议，原告一次性向周志雄支付了拆迁款人民币458060元并回收了契证，同时完成了房屋交接，取得了涉案房屋的所有权。其后，因原告的发展方向有变，多年来未对涉案房屋进行实际拆除、开发，亦无进行定期巡查，直至2020年，原告的相关部门在巡查时才发现涉案房屋一直被被告非法占用。经查核，被告非法占用涉案房屋的时间居然长达16年之久，原告知悉后立即要求被告搬离涉案房屋，但被告始终拒绝搬走。几番催告后，原告于2020年6月15日报警希望警察能够协调处理，警察到场后双方依然无法达成调解。经与被告多次协商无果后，原告于2020年7月10日委托北京市中伦(广州)律师事务所向被告发出律师函，要求被告限期搬离。被告收悉律师函后，依旧拒不搬离非法占用的房屋，亦从未缴纳任何的房屋占用费，严重侵害原告的权益。据此，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告许永尊辩称，不认可原告的诉讼请求。1、原告与第三人是何关系，被告不清楚，也没有相关证据证明。2、被告没有非法占用原告的房屋，被告取得涉案房屋的租赁权是通过与第三人签订的租赁契约。3、合同期满后，没有任何房屋的权属人与被告就涉案房屋的交接问题进行解决，使涉案房屋一直是无人管理状态，即出租方无人管理状态。作为承租人对租赁所取得的房屋负有保管及修缮的义务。这些年来，被告一直在履行相应的义务，并且对涉案房屋进行了修缮，产生了相关费用。4、关于占用费问题，被告是在履行保管的义务，不存在占用的问题，故不存在占用费。原告主张房屋占用费没有事实和法律依据，也不知道原告起算时间的依据。这些年来，直到2020年6月15日，原告单位向公安机关报警时才找到被告，要求被告搬出涉案房屋。当初被告也没有说不同意搬出涉案房屋。5、涉案房屋一直是被告在使用，没有进行商业经营，都是自用。在签订合同时，第三人没有向被告出示委托文件。原告与第三人是委托代理关系，受委托人处置委托人的房产，这是第三人侵犯了原告的物权，不是被告侵犯了原告的物权。第三人在签订合同契约后，在合同期满前，有安排工作人员对涉案的租赁合同进行管理，后期因为负责管理的工作人员退休，第三人就没有对涉案的房屋进行管理，故不管是原告还是第三人，都没有与被告办理房屋的交接及合同终止的相关事宜，交的押金也没有人退回给被告，这是第三人疏于管理导致目前的状态，原告要起诉的对象应该是第三人。被告与第三人是租赁关系，原告与第三人是委托关系。第三人同乐咨询公司辩称，本公司原名为广州市同乐拆迁安置服务公司，于2004年接受广州市大洋房地产开发公司的委托，代为将其所有的坐落于广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号地下（后座）部位的房屋出租给刘炅使用并签署了《租赁契约》，租赁期限自2004年7月1日至2005年6月30日止；以及坐落于广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号地下（中座）部位的房屋出租给许永尊使用并签署了《租赁契约》，租赁期限自2005年1月1日至2005年12月31日止。前述两份《租赁契约》在租赁期限届满后均没有办理续签，期满依法自然终止。同时，本公司于租赁期限届满后不再代为处理前述房屋的租赁事宜。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号（以下简称“涉案房屋”）2020年10月30日的广州市不动产登记查册信息为：房屋建筑面积95.43平方米，砖木结构2层，使用性质为住宅，产权人周志雄（权证号码47613号）；登记附注记载此地于1999年8月19日广州市大洋房地产开发公司征用，征用补偿，契证收回。本案已注销。据广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室2013314号更改表“货币补偿，注销产权”，更改表存统字448514号案。1994年11月30日，广州市房地产管理局核发拆许字（94）第259号《房屋拆迁许可证》，批准大洋房地产公司、案外人广州市房地产实业总公司拆迁文昌北路274-312号、青龙直街地段，拆迁期限为1994年12月1日至1996年12月1日。1998年8月4日，大洋房地产公司就文昌北青龙直街21号向案外人周志雄支付征用房屋及附属物补偿费458064元并收回案涉房屋的契证。2000年11月1日，广州市房地产管理局向原告颁发延拆许字（2020）第23号《房屋拆迁许可证》，许可其拆迁文昌北路274-312号、青龙直街地段，拆迁期限为1996年12月1日至2001年8月28日。2005年1月21日，广州市同乐拆迁安置服务公司（出租人、甲方）与许永尊（承租人、乙方）签订《租赁契约（住宅）》约定甲方将荔湾区文昌北路青龙直街21号地下（中座）部位出租给乙方使用，月租金为1150元，租赁期限自2005年1月1日至2005年12月31日，乙方需向甲方缴纳2300元的保证金，甲方应在租赁期满并且双方结清所有费用后将保证金本金退回乙方。甲方负责对房屋和设备的定期安全检查，承担除乙方应负担房屋维修费以外的其他维修费用；租赁期届满甲方要求收回房屋，应提前一个月书面通知乙方。乙方要爱护和正常使用房屋及其设施，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，延误房屋维修而造成甲方或第三人人身财产遭受损害的，乙方负责赔偿；租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和原设施给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十天与甲方协商，双方另签订契约；等等。2018年3月8日，广州市同乐拆迁安置服务公司变更名称为广州市同乐咨询服务公司，即本案第三人。2020年6月15日，因与许永尊就涉案房屋问题协商不成，大洋房地产公司向逢源派出所报警，报警人为区志伟。2020年6月26日，许永尊向大洋房地产公司提交《诉求反映》，内容如下：一、该房屋存在的纠纷。本人许永尊2005年元月27日与广州市同乐拆迁安置服务公司（以下简称：同乐公司）签订租赁契约约定同乐公司将涉案房屋出租给本人用于摆设存放古玩，月租金为1150元；2005年8月25日在租赁契约未到期的情况下，同乐公司未经本人同意欲强行收回房屋，当时本人明确表示双方合同未到期不同意搬离，同乐公司在未向法院起诉的情况下擅自在房屋大门贴上封条，当时本人想协商解决此事，没有撕毁封条强行进入该房屋。2006年3月因下雨导致该房屋电路短路起火，本人进去将火扑灭，发现该房屋内本人放置的价值十几万的四个石墩已经被人拿走，本人立即找了当时同乐公司负责人并报警。同乐公司的负责人也没有明确回复。此事之后，本人等同乐公司过来解决此事，但同乐公司迟迟未派代表过来协商。二、本人的相关诉求。本人在该房屋居住多时，涉案房屋原本是危房，没有经过修缮是不能使用的。在承租该房屋时，本人花费修缮房屋的费用10万元，当时同乐公司是同意一直由本人承租，本人在居住期间每年均投入约1-2万元左右用于房屋维修；故本人要求：1.不主张房屋维修的费用，将该费用作为房屋的租金进行抵扣，从现在开始贵司将房屋继续出租给本人，本人愿意按照1150元/月向贵司支付租金；若贵司与本人无法达成一致，本人也愿意搬走，但贵司应当向本人支付被盗走四个石墩的价值十几万元、房屋维修费用约30万元；等等。许永尊解释上述《诉求反映》中的“诉求部分”是本案第三人同乐咨询公司的委托诉讼代理人阙登荣教许永尊写的，阙登荣叫他大概写一个诉求，《诉求反映》中“该房屋存在的纠纷”部分是许永尊自己写的等等。2020年7月10日，大洋房地产公司委托北京市中伦（广州）律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告十日内搬离该房屋，并向原告缴纳占用费83528元，上载联系人为本案第三人同乐咨询公司的委托诉讼代理人阙登荣，该邮件于2020年7月11日签收。经查，广州市住房和城乡建设局发布的2017年至2019年广州市房屋租金参考价显示，文昌北路居住用房（楼梯楼）的月租金参考价分别为30元/平方米、33元/平方米和32元/平方米；文昌北路商业用房的月租金参考价分别为120元/平方米、126元/平方米和120元/平方米。另查明，大洋房地产公司法定代表人与同乐咨询公司现在的法定代表人同为张统武，大洋房地产公司、同乐咨询公司及案外人广州日报社的注册地均为广州市越秀区人民中路同乐路10号，广州市同乐咨询服务公司为广州日报社的全资子公司。大洋房地产公司庭审时陈述其与同乐咨询公司的主管单位同为广州日报社。庭审中，大洋房地产公司与许永尊均确认许永尊使用的是青龙直街21号地下中座部位。大洋房地产公司陈述案涉房屋所在地块拆迁期满后，行政部门不再批准延期，也没有收回土地，该征用拆迁项目已暂停；大洋房地产公司与同乐咨询公司是委托关系，因同乐咨询公司客观上无法交还房屋，故仅要求许永尊交还涉案房屋。同乐咨询公司陈述因签订涉案合同的员工已离开公司，不清楚同乐公司与许永尊签订租赁合同时有无告知许永尊同乐公司与大洋房地产公司之间的关系；另表示《诉求反映》不是第三人委托诉讼代理人教许永尊写的。大洋房地产公司为证明许永尊占用房屋的面积及用途，向本院提交《现场丈量图》及现场照片，丈量图上载许永尊使用部位青龙直街21号首层，面积6.3米×3.6米×1.0656=24.16平方米，现场丈量人员签名为周炜莞、阙登荣，日期是2020年7月1日。现场照片显示案涉房屋内的柜子陈列了花瓶、玉镯等物品。许永尊确认上述证据真实性，但不确认合法性，表示许永尊没有对房屋做商业用途，也没有营业执照，照片显示的只是喝茶的地方。许永尊提交了《证明》和《情况说明》拟证明其主张的事实。《证明》由詹益松于2020年10月20日作出，内容如下：本人詹益松于2005年至今在荔湾区文昌北路一带帮人做家庭的档口装修、水电安装等；2015年3月份，许永尊叫本人帮他位于文昌北路青龙直××号的店面，我建议用横钢撑起来加固，墙面重新批荡，开门做卷闸门、做卫生间等；许永尊采纳了我的意见，材料和人工费做了七万多钱，具体人工和材料为横钢和隔楼15000元、做墙体12000元，开门做卫生间12000元、做水电9500元，拉闸门和电器23500元。《情况说明》的出具人为邓锡金，出具时间是2020年9月29日，内容如下：我叫邓锡全，曾是大洋物业公司的临时工，在职期间曾管理祥日苑，对文昌北青龙直行21号的事情作情况说明，许永尊在2005年前一直都有公司的合同，并都交了租金，这一点公司可以去查发票，当时都有原始记录的，但现在原始记录在哪就不知道了；因为我离开祥日苑后有人接手的，我离开的事就不清楚了。大洋房地产公司和同乐咨询公司对《证明》和《情况说明》的真实性、合法性和关系性均不予确认；大洋房地产公司认为从《证明》的内容可反映出许永尊就案涉房屋用作店面，《情况说明》无法证明邓锡全与大洋房物业公司之间的劳动关系，也无法支持许永尊的主张。本院认为，大洋房地产公司和许永尊在本案中均确认许永尊使用了荔湾区文昌北路青龙直街21号房屋中座部位，许永尊确认大洋房地产公司制作的《现场丈量图》的真实性，故本院确认许永尊使用的是荔湾区文昌北路青龙直街21号房屋中座24.16平方米面积。大洋房地产公司在取得其拆迁文昌北路274-312号、青龙直街地段的许可后，向广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号的原权利人周志雄支付了征用房屋及附属物的补偿费，周志雄亦已将上址房屋的穗房地证字第××号的房地产证缴交给房产部门。根据《广州市不动产登记查册表》显示，该房地证已被注销。因此，大洋房地产公司已通过征用行为成为该房屋的权利人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。故大洋房地产公司要求许永尊搬离荔湾区文昌北路青龙直街21号房屋中座24.16平方米面积及支付房屋占用费的诉请，合法合理，本院依法予以支持。关于房屋占用费的问题，大洋房地产公司主张应按照广州市住房和城乡建设局公布的广州市房屋租金参考价的商业用房标准计算房屋占用费，但案涉房屋的性质为住宅，同乐公司与许永尊签订的亦是《租赁契约（住宅）》，故本院对大洋房地产公司主张的计算标准不予认可，酌定按2017年至2019年的《广州市房屋租金参考价（居住用房）》确定许永尊应缴纳的房屋占用费标准为宜；即2017年6月15日至2017年12月31日期间、2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费分别按724.8元/月、797.28元/月计算，2019年1月1日至许永尊交还案涉房屋之日止期间房屋占用费按773.12元/月计算。至于许永尊的答辩意见，因其提供的证据不足以证明其与大洋房地产公司或同乐咨询公司仍存在租赁合同关系，也不足以证明其对案涉房屋进行过修缮或装修及因此支出了费用；而且即使许永尊对房屋进行过修缮或装修，按其提交的《证明》内容显示，该修缮或装修行为发生在2015年，许永尊占有使用案涉房屋多年，亦已实际享受了修缮及装修的利益。因此，本院对许永尊的答辩意见均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告许永尊向原告广州市大洋房地产开发公司返还广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号中座面积为24.16平方米的房屋。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告许永尊向原告广州市大洋房地产开发公司支付自2017年6月15日起至实际搬离广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号面积为24.16平方米的房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费的标准分别为：2017年6月15日至2017年12月31日期间按724.8元/月计算、2018年1月1日至2018年12月31日期间按797.28元/月计算、2019年1月1日至许永尊交还上址房屋之日止期间的房屋占用费按773.12元/月计算）。三、驳回原告广州市大洋房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，由原告广州市大洋房地产开发公司负担979元，被告许永尊负担305元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月十五日书记员  雷启鸿胡晓琴