四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1751号 原告：成都惠家物业管理有限公司，住所地四川省成都市崇州市羊马镇鹤兴路**商务中心****。 法定代表人：陈某俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨文华，该公司经理。 委托诉讼代理人：凃永驰，四川创新律师事务所律师。 被告：刘永国，男，1966年7月13日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：王金前，四川素文律师事务所律师。 原告成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家公司）与被告刘永国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，经审理后于2019年10月11日作出（2019）川0184民初1959号民事判决，原、被告双方均不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2020年4月27日，以原审判决对案涉房屋是否交付、交付时间等基本事实未予查清为由作出（2020）川01民终2476号民事裁定，撤销本院（2019）川0184民初1959号民事判决，将本案发回四川省崇州市人民法院重审。本院于2020年6月2日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠家公司的委托诉讼代理人杨文华、凃永驰，被告刘永国的委托诉讼代理人王金前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠家公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2012年4月29日起至2019年4月28日止7年的物业管理费287,925.12元；2、请求判令被告支付拖延支付期间的资金占用利息暂计至2019年4月28日69,102元（最终以每年应交41,132.16元为基数，以同期银行贷款利率为计算依据，至支付清全部款项之日止，从2019年4月29日起以287,925.12元为基数，以同期银行贷款利率为计算依据，至支付清全部款项之日止）。事实和理由：因被告已购买西蜀御景1栋5-502号商铺，遂于2011年4月7日与原告签订了《西蜀御景前期物业管理服务协议》，按照该协议约定，商业经营用房物业服务费按产权建筑面积4元/月/平方米缴纳，物业管理费按季度缴纳，收取的起始时间以售房合同约定的交房时间为准，若提前交房，则以实际交房时间为准。西蜀御景住宅小区商品房实际于2012年4月28日公告交房，2012年6月18日被告才与开发商四川省汇佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买的商铺位于西蜀御景372号1栋5楼502号，建筑面积850.51平方米，总价4,490,693元，初始登记权证号为：权200768,此时该商品房已是现房销售，即买即接房。该合同还约定出卖人在2012年4月28日前向买受人即本案被告交付该商品房，同时约定前期物业服务企业为惠家公司，物业服务费价格为商业4元/月/平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，买受人应当在每年的4月1日前缴费。但被告一直不予支付物业管理费，经原告多次口头、电话催告，被告一直拒不支付。2016年5月3日，原告向被告发出《关于催缴物业管理费的函》，被告收到函后置之不理。2019年4月15日，原告委托律师向被告发出《催缴物业管理费律师函》，被告收函后仍然拒不支付。原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。 刘永国辩称，签订《西蜀御景前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同》是事实，但被告至今未收房，故被告不应当缴纳物业管理费，也就不承担利息。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 惠家公司为证明自己的主张，提供了以下证据： 1.双方于2011年4月7日签订的《西蜀御景前期物业管理服务协议》，该协议缴费方式中约定：乙方应在每季度首月将本季度费用全额缴清，若逾期拒不缴纳，甲方有权从该季度次月首日起向乙方按日加收物业管理费累计应付款的3‰作为滞纳金，物业管理费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准，若提前交房，则以实际交房时间为准。 2.刘永国于2012年6月18日与四川省汇佳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同第十条约定交房时间在2012年4月28日前向买受人交付，说明签订合同时是现房交付。 3.2012年4月28日的华西都市报，报纸上刊登了西蜀御景1期交房公告，证明被告购买的西蜀御景1期1栋的房屋通过公告的方式通知买受人于2012年4月28日—2012年5月15日期间进行交房。《商品房买卖合同》第十四条约定买受人在收到通知后，必须前来验收接房，超出公告接房时间仍不来接房的，视为接房，该约定证明在签订合同时被告就应当已经知道房屋已经交付，无需再通知被告。 4.2015年6月30日的网签备案记录，证明案涉商铺所有权是属于被告。 5.2016年5日3日的快递单及查询记录、2019年4月15日的快递单和查询记录、两份催缴物业费的函，证明原告向被告催缴物业费。 6.被告收到2019年4月15日寄出的律师函后给原告的回函，被告同时附了一份2011年4月7日与四川省汇佳房地产开发有限公司签订的《西蜀御景总平工程施工合同》，被告提出商铺是用工程款抵扣所得，抵扣时间是2011年4月7日，与签订《西蜀御景前期物业管理服务协议》的时间一致，证明在这个时间案涉商铺就已归被告所有。 7.个人住房信息查询记录，与网签备案内容一致，证明案涉商铺签约备案登记在被告名下，房屋面积为856.92平方米，位于崇州市××镇××路××号××号××栋××楼××号。 8.关于房号的证明一份，证明案涉商铺门牌编号的变化情况。 9.刘永国于2012年6月18日与四川省汇佳房地产开发有限公司签订的《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》、附件1《西蜀御景房质量保证书》、附件2《房屋使用说明书》，证明被告对案涉房屋的现状和自己购买的房屋属于现房销售情形是非常清楚的，即买即接房，被告未到物业公司办理接收房屋手续，视为买受人（被告）自动接收房屋。 10.西蜀御景住宅小区一期总平、环境、景观道路等工程竣工结算单、西蜀御景总平工程施工合同，证明被告一直就在案涉房屋所在小区的施工现场，对已达到交房条件了如指掌，清楚房屋已验收合格，对2012年4月28日公告通知交房均是非常清楚的，被告明知而不去办理接房手续，应由其自行承担相应法律后果，不存在再次交付现房的问题。 刘永国对原告提供的上述证据的质证意见是：除了2016年5日3日的快递单及查询记录、催缴物业费的函外，其余证据的真实性无异议，《商品房买卖合同》的签订时间是2012年6月18日，且《西蜀御景前期物业管理服务协议》的签订时间也应该是2012年6月18日，并非物业管理服务协议上载明的2011年4月7日，物业服务协议中关于物业管理费收取时间的约定以及《商品房买卖合同》中关于交房时间的约定属于格式条款，上述约定对我方不公平且免除了对方的责任而加重了我方的责任，也没有给我方加以说明，故上述条款是格式条款应当无效。这些证据均不能证明被告已接收了案涉商铺，被告至今没有验收商铺，也不能证明被告收到接房通知，被告实际也没有占用案涉商铺。虽然被告收到了原告于2019年4月15日发出的律师函，但律师函所叙述的事实仅是原告单方的意见，被告没有认可。至于2016月5日3日的快递单及查询记录、催缴物业费的函，被告未收到过催缴物业费的函，快递单上没有填写文件名称，不能证明该快件就是邮寄的该催缴函，快件的查询记录未加盖快递公司的印章，真实性有异议。对证据9补充协议虽然由刘永国签字，但其不知道具体内容，该协议在6月份签订，却要求刘永国承担6月份前的物管费，属于明显损害被告权利的格式条款，原告未提醒被告，法院不应采信；对证据10真实性无异议，但与本案无关，不能证明刘永国知道公告交房时间。另外，原告主张的2012年4月29日至2017年4月29日期间的物业费已超过了诉讼时效，依法应予驳回。 刘永国拟提交的证据只有《西蜀御景前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同》，提出由于原告已提交这两份证据，故不再重复提交。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下：因刘永国购买案涉商铺，于2011年4月7日与惠家公司签订了《西蜀御景前期物业管理服务协议》，该协议约定：商业经营用房物业服务费按产权建筑面积4元/月/平方米缴纳，物业管理费按季度缴纳，收取的起始时间以售房合同约定的交房时间为准，若提前交房，则以实际交房时间为准。 四川省汇佳房地产开发有限公司作为案涉商铺开发商，于2012年4月28日在华西都市报上刊登了交房公告，通知西蜀御景1期业主于2012年4月28日—2012年5月15日期间集中办理房屋交接手续。2012年6月18日，被告与四川省汇佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人在2012年4月28日前向买受人交付该商品房，同时约定前期物业服务企业为惠家公司，物业服务费价格为商业4元/月/平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，买受人应当在每年的4月1日前缴费，合同第十四条约定买受人在收到通知后，必须前来验收接房，超出公告接房时间仍不来接房的，视为接房。同日，刘永国与四川省汇佳房地产开发有限公司签订《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条对交接房时间和交接房条件的约定为：合同中约定的交接房时间为2012年4月28日，出卖人今后不再另外通知交接时间，买受人直接与出卖人委托的物业管理公司交接钥匙，签署房屋交接单，即为合同项下商品房已经交付。如买受人在本款约定的交接房时间内未办理接房手续，视为买受人自动接房；出卖人按照合同及本协议约定时间内将合同项下房屋交付买受人或视为买受人自动接房之日发生的物业管理费用由买受人自行承担。第七条第七款约定：买受人同意出卖人依法与成都惠家物业管理有限公司签订前期物业服务合同，并按合同内容履行义务。事后，开发商四川省汇佳房地产开发有限公司将案涉商铺备案登记在被告刘永国名下，合同备案号为：48702，房屋面积为856.92平方米。由于被告未缴纳物业服务费，原告委托律师于2019年4月15日向被告邮寄《催缴物业管理费律师函》，要求被告在收到函件15日内缴纳2013年11月4日至2018年12月31日的物业服务费212,059.14元。被告收到该函后，于2019年4月22日向原告委托的律师发出了《律师回复函》，提出至今没有任何人通知过被告来办理该商铺的交接手续，故被告并没有接收商铺，不应支付物业费。诉讼由此产生。 本院认为，刘永国认可签订《西蜀御景前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》和《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》的事实，却对《西蜀御景前期物业管理服务协议》的签订时间有异议，但未提供合法有效的证据加以佐证，故本院对其辩解意见不予采信。对于刘永国是否已接收案涉商铺及其接收时间的问题，根据原、被告双方签订的《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》，2012年4月28日为双方约定交房日期，并约定如刘永国在约定的交接房时间内未办理接房手续，视为刘永国自动接房，且接房后发生的物业管理费用由刘永国自行承担，故本院确认刘永国已于2012年4月28日接收了案涉商铺，从接收商铺时起，刘永国应当按照物业服务协议的约定缴纳物业费，且从2012年起，每年度的4月29日起至次年的4月28日止为一个缴费年度，每个年度应缴纳的物业费为41,132.16元（4元/月/平方米×12个月×856.92平方米）。刘永国提出物业服务协议中关于物业管理费收取时间的约定以及《商品房买卖合同》中关于交房时间的约定属于格式条款，上述约定对我方不公平且免除了对方的责任而加重了我方的责任，也没有给我方加以说明，故上述条款应当无效的辩解理由不能成立，本院不予支持。对于刘永国提出惠家公司主张的2012年4月到2017年4月份的物管费已经过了诉讼时效的问题，因诉讼时效系法定，故对惠家公司提出收取物业费是为支付工资等费用且在相关合同中未约定诉讼时效的抗辩理由不予采信；惠家公司主张曾于2016年5月3日向刘永国发出过催收函，刘永国予以否认，惠家公司未提供证据证明刘永国已收到上述催收函，本院对惠家公司主张的该事实不予确认；惠家公司主张其于2019年4月15日向刘永国发出律师函催收物业费，刘永国无异议，在本案审理过程中，刘永国也主张适用三年诉讼时效期间规定，根据《中华人民共和国民法总则》开始施行时间为2017年10月1日及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，惠家公司于2019年4月15日才向刘永国发出律师函催收物业费，倒推三年，即2016年4月15日前刘永国所欠惠家公司的物业费已经过诉讼时效，根据惠家公司以收费年度来主张物业费和资金占用利息，本院确认2012年4月29日至2016年4月28日共计四个年度的物业费已超过了法律保护的诉讼时效期间，对惠家公司主张这四年的物业费本院不予支持，而2016年4月29日至2019年4月28日这三个年度的物业费均在诉讼时效期内，对惠家公司主张这三年的物业费本院依法予以支持，即刘永国应支付惠家公司的物业费共计123,396.48元（41,132.16元/年×3年）。由于刘永国未按期支付物业费，对惠家公司主张给付资金占用利息的请求本院依法予以支持，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，2016年4月29日至2017年4月28日的利息从2017年4月29日起，以每年应支付的物业费41,132.16元为基数，按同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至欠款付清时止，后两个年度的利息以此类推。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘永国在本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都惠家物业管理有限公司物业管理费123,396.48元及资金占用利息（利息计算方式：2016年4月29日至2017年4月28日物业费的利息从2017年4月29日起，以41,132.16元为基数，按同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至欠款付清时止，后两个年度物业费的利息计算方式以此类推）； 二、驳回原告成都惠家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6656元，由原告成都惠家物业管理有限公司负担4256元，被告刘永国负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谭德全 审 判 员  孙 岭 人民陪审员  王 颖 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  康诗娇