文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初556号原告：上海览源众创空间管理有限公司重庆分公司，住重庆市渝中区大坪正街19号50-1号，统一社会信用代码91500103MA5UTYUU0L。法定代表人：黄玥。委托诉讼代理人：宋亚玲，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆玖拾空间商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号A塔楼15-5，统一社会信用代码91500103MA5YXLWN6E。法定代表人：许娟，经理。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。。原告上海览源众创空间管理有限公司重庆分公司（以下简称览源众创重庆分公司）与被告重庆玖拾空间商业管理有限公司（以下简称玖拾空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告览源众创重庆分公司的委托诉讼代理人宋亚玲，被告玖拾空间公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告览源众创重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2019年7月5日至2019年11月4日期间的房屋实际占用费659252元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月4日，原告与案外人王延青签订《联营承包协议》，约定双方合作经营标的物为重庆市渝中区解放碑步行街民族路188号XX楼，期限为2018年6月5日起至2027年12月31日止，原告提供房屋，王延青负责经营，在2018年11月5日至2021年11月4日期间，王延青应以164813元/月的保底承包金标准按季度支付，先支付后经营，即每季度首月20日前支付本季度的全部保底承包金。2018年8月24日，王廷青与原告、被告前述三方权利义务转让协议，王延青将《联营承包协议》中的全部权利义务转让给被告。被告承接《联营承包协议》后却未按照约定按时足额支付保底承包金，原告依约向被告发出催款函，被告均签收但仍未补足欠款及主动协商解决方案。2019年7月2日，原告向被告送达解除协议告知函，被告应当支付协议解除后的房屋占用使用费用。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告玖拾空间公司辩称，原、被告之间的《联营承包协议》已于2019年7月2日解除，被告不应当再按照协议约定支付保底承包金，且原告在2019年10月31日收取了案外房屋使用人1708号房屋10月份租金61438元，包括2019年10月至11月之间的租金10052.7元，该笔费用应予冲抵被告的应付费用。原告收取被告履约保证金230738.2元，在本案中冲抵对方费用后，剩余部分应当返还给被告。被告已于2019年10月18日将相关租户的资料移交给原告，确定由原告向租户收取租金及物管费，对于尚未租给其他租户的房屋由原告控制，故双方于2019年10月18日完成了房屋交接，被告不应当承担之后的房屋占用费用。本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，览源众创重庆分公司（甲方）与王延青（乙方）签订《联营承包协议》，约定双方共同合作经营重庆市渝中区民族路188号“环球金融中心”XX楼，面积2147.51平方米，用途为办公，甲方为房屋的代管人，受托期限自2018年3月1日至2027年12月31日，乙方确认上述期限可满足双方合作期限。双方确认，双方合作经营，将标的物改造为“联合办公空间”进行营运出租，乙方为主要责任经营者，向甲方承诺，在经营后，该标的物仅作为联合办公空间使用，在经营该标的物后，乙方将自行负责装修添置家电家具及其他相关设施设备后并负责招商招租。甲方于2018年6月4日前腾空标的物交由乙方负责装修，合作期限自2018年6月5日起至2027年12月31日止，共计115个月，合作期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。双方合作主要内容为：甲方负责提供该标的物作为双方经营联合办公空间的场所并承担该房屋之房租，乙方为主要责任经营者承包经营该房屋，所有经营产生所有费用，包括但不限于房屋装修费、合作期限内之房屋业务管理费、日常经营产生的人工费等经营所产生的各项税费，除上述约定甲方承担之房屋外均由乙方承担支付。经营收入乙方在缴纳给甲方约定保底承包金及扣除相关成本后，甲乙双方按甲方获取净收益的1%，乙方获得净收益的99%分配，如发生亏损，与甲方无涉，由乙方独自承担。乙方无论经营盈亏状况，均应向甲方支付保底承包金，保底承包金为164813元/月，乙方应依照本合同条款按时向甲方支付保底承包金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月承包金的0.3%支付违约金。自第四年其月保底承包金每二年递增一次，递增率为8%。乙方支付保底承包金的方式如下：三月一付，先支付后经营；在本协议签署后三日内支付履约保证金164813元；在甲方将房屋移交给乙方后2个月内，乙方支付2018年11月5日至2018年12月4日之保底承包金164813元；2018年10月20日前支付2018年12月5日至2019年2月4日之保底承包金329626元；自2019年1月15日起，乙方应在每季首月的20号前支付下月至之后三个月的保底承包金。履约保证金164813元，合作关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方交付房屋为毛坯状态，如乙方自行装修及配置家电家具，该费用由乙方承担，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方负责。标的物返还时的状态：除甲方同意乙方续约外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。其中，第九条第二款约定“解除本合同的条件”：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，包括但不限于乙方支付的装修费、家电家具购买及搬运费用、中介费用等：……（五）接甲方付款通知后乙方未按合同约定时间支付租保底承包金的累计超过20天的。合作期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月保底承包金的叁倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合作期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月保底承包金的叁倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行赔偿，同时，乙方退还甲方給与乙方的装修期和免承包金经营期的免收金额。装修期：考虑到乙方需要将房屋装修后才能经营并获得收益，甲方同意从交付之日起共5个月，自2018年6月5日起至2018年11月4日止，装修期内乙方毋须缴纳承包金，但须交付物业管理费及因租赁方使用所产生的电、通讯等费用。免承包金经营期：2个月，在合作第二年及第三年的7月5日至8月4日给予乙方免付保底承包金，但须交付物业管理费及因租赁方使用所产生的电、通讯等费用。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，览源众创重庆分公司收到履约保证金230738.2元。2018年8月24日，览源众创重庆分公司（甲方）与王延青（乙方）、玖拾空间公司（丙方）签订《权利义务转让协议》，约定：一、甲方同意乙方将《联营承包协议》中享有的权利和义务转让给丙方，由丙方继续履行《联营承包协议》的权利和义务，权利义务转让后，甲乙双方再无其他权利义务关系。二、乙方已支付给甲方的履约保证金230738.2元以及物业费395551.2元以及租金164813元，总计791102.4元，以上所有款项转做丙方的履约保证金、物业费以及租金。待《联营承包协议》期满，甲方按照《联营承包协议》中约定的条件将上述履约保证金退还给丙方。三、丙方将按照《联营承包协议》中的约定，以后每期应付租金支付给甲方，甲方在收取丙方每期缴纳租金后，向丙方开具发票。四、《联营承包协议》中其他条款不变。协议签订后，玖拾空间公司支付租金至2019年7月4日，之后未再支付租金。2019年7月2日，览源众创重庆分公司向玖拾空间公司作出《解除协议告知函》，载明：因玖拾空间公司未按合同支付租金，现已拖欠费用，根据合同9-2违约条款第五条约定，览源众创重庆分公司根据合同9-2违约条款第五条约定解除该合同，请玖拾空间公司于2019年7月5日前安排人员进行交接处理，逾期未处理，视为撤离现场默认交接。玖拾空间公司于当日收到该告知函。审理中，览源众创重庆分公司与玖拾空间公司均确认：截止2019年7月2日之前，玖拾空间公司确实存在收到览源众创重庆分公司催款通知后，未按时足额缴纳保底承包金超过20天的情形。2019年7月9日，玖拾空间公司向览源众创重庆分公司回函《关于重庆XX楼申请函》，称：我司收到《解除协议告知函》，但对此文件不予认可，希望保持及时沟通，以免造成不必要的损失；因前期装修投入资金量大，且租赁市场行情不好，保底单价高于市场行情很多，致公司短期资金周转紧张，又因览源众创重庆分公司于2019年5月31日给租户发《告知函》，致玖拾空间公司与租户之间信任关系大幅降低，部分租户拒绝向玖拾空间缴费，进一步造成资金周转断层，短期内无力支付租金，故玖拾空间公司提出解决方案，望与览源众创公司实现共赢。2019年8月27日，览源众创公司向玖拾空间公司作出律师函，载明：玖拾空间公司未按时足额支付2019年8月5日至2019年11月4日期间的季付保底承包金共计494439元，及2019年7月和8月的物业费131850.6元，要求玖拾空间公司在收到函件后二个工作日内与览源众创公司取得联系，尽快履行付款义务并协商继续履行或者解除协议的相关事宜。2019年11月1日，玖拾空间公司作出《关于重庆环球金融中心XX楼第2次回函》，载明：“致揽源众创重庆分公司渣彬彬18013259189，我司与2019.7.2日收到贵公司的（解除协议告知函），并对贵司告知事项在2019.7.9号作出回复，告知贵司对此文件单方解除不认可。同时本着友好协商共创共赢攻读难关的心态提出我司的解决预想方案及实际行动，并且在后续事件里与贵司多次书面和微信，电话沟通及在本案项目所在地面谈多次（具体方案见我司2019.7.9日回复函）。很遗憾至今贵我双方一直没有就XX楼租赁事宜达成有效解决方案。所以我司经过慎重考虑，为避免给贵司带来不必要损失，最后艰难决定同意并执行贵司于2019.7.2对我司发出的解除协议告知函。同时烦请贵司指派人员与我司对接友好协商合同解除后，遗留的第三方客户对接事宜，室内装修结算，室外公区装修结算，室内办公家具结算等后续事宜，并尽快达成协议，避免双方产生更多的损失和情绪上的对立。”览源众创重庆分公司确认于2019年11月5日收到该函件。2019年11月8日，玖拾空间公司向览源众创重庆分公司作出《确认解除的函》，载明：“2019年7月2日，贵司向我司发送的《解除协议告知函》，我司已收到并确认双方于2018年6月4日签订的《联营承包协议》于2019年7月2日解除。合同解除后，贵司已向重庆环球金融中心XX楼客户发送了《告知函》，公开告知收回‘重庆市渝中区民族路188号XX楼整层物业经营权’。现我司已撤离现场，秉着友好协商的原则，我司愿意配合贵司对承租商户进行清理、或办理移交手续。现请贵司收到本函后3日内与我司联系，由我司协助贵司与第三方商户建立合同关系，若逾期未联系，视为我司已经完成房屋交付，由此造成客户流失或其他损害后果我司不承担责任。”另查明：1.玖拾空间公司在2019年8月、9月收取了租户赵吉林的8月物管费7960元、9月物管费7960元以及10月至12月的房租43650元。2.览源众创重庆分公司自2019年10月开始收取部分租户的物管费及租金。审理中，览源众创重庆分公司和玖拾空间公司均确认涉案房屋交回时间为2019年10月18日。览源众创重庆分公司同意在本案中抵扣履约保证金230738.2元，并明确表示不同意继续使用玖拾空间公司对涉案房屋进行的装修，要求玖拾空间公司限期拆除、恢复原状。审理中，玖拾空间公司举示了以下证据：1.微信聊天记录，对方名称为“彬彬18013259189”，对方于2019年7月8日向王延青发送《告知函》，该告知函落款为览源众创重庆分公司，内容为：“致：重庆环球金融中心XX楼客户因玖拾空间公司拖欠我司房租和物业费等费用，根据双方合同约定，玖拾空间公司已违约，对我司造成损失。我司按合同约定决定解除与该司的合作关系并依法追究其违约责任，收回重庆市渝中区民族路188号XX楼整层物业经营权，现有租户如继续承租该物业可联系我司现场工作人员，或不在承租该物业请搬离现场。如追究其损失请与玖拾空间公司联系处理，与我司无关。2019年7月3日。”2.微信聊天记录，对方名称为“彬彬18013259189”，对方与王延青约定2019年12月5日见面协商。3.录音，玖拾空间公司陈述对话当事人分别为：览源众创重庆分公司的皇总、谭总、查彬彬，玖拾空间公司的王延青、王静、许可，各方谈话的内容包括：对7月至11月的费用仍存在分歧，租户如果不签合同、不付钱，则直接走人，反正没有任何法律关系。玖拾空间经质证，对上述证据的真实性无法确认，对微信聊天记录中的“彬彬18013259189”的微信号cha0566由查彬彬本人使用，查彬彬是览源众创重庆分公司的职工，任招商经理职务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理审批、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告与王延青签订《联营承包协议》后，又与王延青、被告签订《权利义务转让协议》，约定王延青将其在《联营承包协议》中的权利义务转让给被告，则原告与被告均应当按照《联营承包协议》的约定享有各自的权利，承担各自的义务。被告于2019年7月2日收到原告发送的《解除协议告知函》，原告以被告违反协议第9条第二款第五项为由要求解除合同，双方在审理过程中均确认该解除事由成立，且双方亦认可《联营承包协议》于2019年7月2日解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告的《联营承包协议》于2019年7月2日解除后，原、被告均确认涉案房屋交回时间为2019年10月18日，则被告应当向原告支付2019年7月5日至2019年10月18日期间的房屋占用使用费571351.73元（164813元/月×3个月+164813元/月÷30天×14天），现原告同意在本案中以履约保证金230738.2元抵扣，故被告还应向原告支付340613.53元。至于被告主张抵扣原告向案外人宋果果收取费用中包含的2019年10月至11月期间的租金10052.7元，但被告举示的转账记录和聊天记录不足以证明案外人宋果果所支付费用的构成，故被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆玖拾空间商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告上海览源众创空间管理有限公司重庆分公司支付340613.53元；二、驳回原告上海览源众创空间管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费9486元，减半收取计4743元，由原告上海览源众创空间管理有限公司重庆分公司负担1897元，由被告重庆玖拾空间商业管理有限公司负担2846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李成玲二〇二〇年十二月三十一日书记员  戴紫竹