重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9477号上诉人（原审被告）：陈雷，男，1986年4月20日出生，汉族，住重庆市南川区南大街。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基维祯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃方亮，男，1987年8月4日出生，土家族，住重庆市南岸区南坪东路。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丹，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆友家房屋经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路，统一社会信用代码91500106554091768G。法定代表人：陈波，总经理。委托诉讼代理人：刘力文，男，该公司员工。上诉人陈雷因与被上诉人覃方亮、原审第三人重庆友家房屋经纪有限公司（以下简称友家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初13586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈雷及其委托诉讼代理人高晶晶，被上诉人覃方亮的委托诉讼代理人刘鑫、朱丹，原审第三人友家公司的法定代表人陈波及其委托诉讼代理人刘力文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雷上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判驳回覃方亮一审的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由覃方亮承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。在一审审理过程中，陈雷由始至终均陈述，2018年6月26日，其在银行面签时看到郭倩与覃方亮向银行提交的资料中有个离婚证，在没有任何人告知郭倩和覃方亮离婚的情况下，陈雷当时无法判断该资料的真假，此后核实到郭倩和覃方亮早在2018年5月2日就已经离婚，陈雷感觉郭倩又是征信有问题，又一直隐瞒离婚的事实，已经严重拖延了整个合同的履行时间，根本无法实现自己卖房的合同目的，于是才提出解除合同。2.一审判决认定2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中乙方主体应为覃方亮，明显缺乏事实依据和法律依据。首先，陈雷和覃方亮从未就涉案房屋的买卖重新达成任何口头或者书面合意；陈雷和郭倩、覃方亮也从未就合同主体变更成覃方亮或合同权利义务全部（或部分）转移给覃方亮达成任何口头或书面的合意。其次，结合一审中双方举示的证据材料以及合同的履行过程，可以充分证实《房地产买卖（转让）合同》的签署和履行主体由始至终都是陈雷和郭倩。合同签署后，因郭倩自身征信问题，导致原本应于2018年5月30日前办理完毕的按揭贷款手续严重超期。在郭倩已经违约的情况下，陈雷同意郭倩以其丈夫覃方亮的名义继续办理贷款，并于2018年6月26日前往银行协助覃方亮办理贷款面签手续，这都是基于覃方亮是郭倩的丈夫、买房是夫妻共有这一认识，并不意味着陈雷在明知两人已离婚的情况下仍同意将合同主体变更为覃方亮。一审判决查明的事实也能够证实，因按揭贷款人变更为覃方亮，故覃方亮于2018年7月1日另向陈雷支付定金6万元，陈雷于2018年7月2日将郭倩支付的定金6万元退还给郭倩，2018年7月9日、10日覃方亮向陈雷支付房款54万元。由此可见，上述行为都是在贷款人由郭倩变更为覃方亮后，为了能够顺利帮助郭倩方贷款，才完善的手续，也是陈雷基于继续履行与郭倩签署的《房地产买卖（转让）合同》而作出的行为。再次，郭倩由始至终都没有将权利义务转移给覃方亮的意思表示或行为，即使在贷款人变更为覃方亮后，无论是和友家公司中介方的联系和沟通，还是收到陈雷发出的解除通知后的协商面谈，甚至在郭倩另案起诉陈雷的起诉状中的自述，郭倩都是将自己作为买方持续参与的。可见一审判决认定《房地产买卖（转让）合同》的权利义务由郭倩转移给覃方亮是缺乏事实依据的。最后，（2018）渝0106民初11398号《民事判决书》的“本院认为”部分，是法院在另案中就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容。《房地产买卖（转让)合同》的权利义务是否由郭倩转移给覃方亮应当是本案审理查明并作出认定的重要事实，这一事实直接影响本案判决结果，故原审判决不应当简单引用另案的叙述作为本案的判决依据。就陈雷而言，另案的判决主文是驳回郭倩的全部诉讼请求，尽管陈雷不同意“本院认为”中的叙述，但也无法通过上诉或申诉的方式变更“本院认为”部分的叙述；若按照一审判决的裁判逻辑，本案根本无需审理，直接依据另案叙述就可以作出判决，这对陈雷极不公平。因此，一审判决违背本案各方当事人签署合同和履行合同的真实意思表示，生搬硬套的认为《房地产买卖（转让)合同》中的权利义务已由郭倩转让给了覃方亮，是严重错误的。3.覃方亮并非《房地产买卖（转让)合同》一方主体，无权要求解除该份合同，原审判决依据错误事实作出支持覃方亮解除合同的判项，也是错误的，应予以改判。4.原审判决对《房地产买卖（转让）合同》的约定和履行一直采用双重标准，导致认定违约责任这一基本事实严重错误，从而错误认定陈雷发出的解除通知不能达到解除合同的法律效果，二审应予以纠正。暂且不论本案合同主体（买方）是郭倩还是覃方亮，一审判决对买方因自身征信问题无法贷款、买方未能在2018年5月30日前办理银行贷款手续、买方未能于2018年6月30日前支付54万元、买方未能于2018年7月30日前支付85万元、买方刻意隐瞒离婚、2018年4月25日签署合同后因买方原因两个月才得以面签导致无法实现合同目的等事实均未认定为买方违约，对无论贷款人是谁、银行贷款也根本不可能在7月30日前打入陈雷账户不予理会，反而认为陈雷在7月23日多次表示不愿意出售涉案房屋属于违约，认定陈雷在得知买方隐瞒了离婚这一重要事实后发出解除通知属于违约，原审判决据此要求陈雷承担违约责任，实属草率。5.一审判决基于陈雷构成根本违约这一错误认定，判决陈雷应返还覃方亮定金6万元、支付违约金29万元是严重错误的，请二审法院查明事实后依法改判。首先，覃方亮的6万元定金是基于贷款人变更才完成的程序，其本质仍然是郭倩支付的定金，由于郭倩存在诸多违约行为，导致不能实现合同目的，因此该笔款项不应予以退还。其次，原审判决在确认违约金是否过高时，提到的《司法鉴定报告书》这一证据，在审理查明部分并未予以采信。原审判决将审理中未予采信的证据作为判决时衡量的依据，是严重错误的。再者，原审判决在陈雷和覃方亮没有就涉案房屋的买卖签署任何文书的情况下，要求陈雷按照《房地产买卖（转让)合同》退还定金6万元并承担29万元的违约金，系适用法律错误，应予以纠正。6.原审判决支持了覃方亮关于律师费的诉讼请求，明显属于判决错误。首先，覃方亮诉请律师费时所举示的证据均是郭倩与律师事务所签署的合同以及郭倩支付律师费的发票，该合同载明：律师代理的是郭倩和陈雷房屋买卖合同纠纷一案，也就是已由贵院审理并判决的（2018）渝0106民初11398号的案件，根本不是本案的原审。委托合同和发票只能证实，在代理郭倩与陈雷的案件中，郭倩按照委托合同的约定支付了律师费5万元，该案件一审审理完毕后，双方并没有二审或者执行，因此律师事务所的委托工作已经结束，根本不可能再行转让。其次，至于《委托合同转让协议》中郭倩、覃方亮以及律师事务所三方协商一致将委托合同权利义务转让给覃方亮，由于律师费付款的义务已经由郭倩履行完毕，因此覃方亮并没有继续付款的义务。也就是说，律师事务所在收取了郭倩5万元律师费且完成代理工作后，考虑到郭倩诉陈雷的案件败诉，律师事务所愿意继续代理覃方亮向陈雷提起诉讼，这是律师事务所免费为覃方亮代理的意思表示。加之，本案覃方亮并未举示任何支付律师代理费的证据，一审判决支持覃方亮关于律师费的诉讼请求明显是错误的。再次，对于律师费的金额，一审判决出现前后数处不一致的情形，可见一审判决行文并不严谨，应予以改正。一审判决对律师费的认定实属逻辑混乱，郭倩与律师事务所约定律师费5万元并实际支付，肯定是针对另案，不能说另案郭倩败诉就否认律师的代理过程，就不产生律师费或者承担该笔律师费的损失，反而是覃方亮没有支付一分钱律师费，还能够在本案中获取律师费，令人匪夷所思。覃方亮辩称，1.一审法院认定事实正确，陈雷称一审法院认定事实有误没有任何依据。首先，银行面签时间是2018年6月26日，且陈雷于当日知晓了郭倩和覃方亮离婚，7月2日陈雷收取了以覃方亮名义支付的定金60000元，7月9、10日又收取了覃方亮支付的购房款540000元。如按陈雷所称“核实到郭倩和覃方亮早在2018年5月2日就已经离婚，感觉郭倩方又是征信有问题，又一直隐瞒离婚的事实，巳经严重拖延了整个合同的履行时间，根本无法实现自己卖房的合同目的，于是才提出解除合同”，其就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。其次，《房地产买卖（转让)合同》中虽然约定了乙方须于2018年6月30日之前向甲方支付540000元，但又约定乙方应当在甲方向原抵押银行申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准）向甲方支付540000元用于还款解押。覃方亮与友家公司员工陈鑫等的微信聊天记录显示，友家公司在2018年7月5日通知覃方亮在2018年7月9日要准备解押款，陈雷于2018年7月2日告知友家公司银行扣款时间在2018年7月10号之前。覃方亮于2018年7月9、10日向陈雷支付了该笔540000元，覃方亮按照友家公司通知的时间向陈雷支付了款项，并没有违反合同的约定。再次，根据覃方亮举示的2018年7月23日在友家公司门店的谈话内容显示，郭倩述称在2018年7月10日是按时将解押款拿给了陈雷，陈雷是认可覃方亮在支付银行解押款540000元的环节上并没有违反合同约定。最后，虽然陈雷向郭倩送达了解除合同的通知，但覃方亮并没有违反合同约定，陈雷发出的该通知并不能达到解除双方房屋买卖合同的法律后果。2.在（2018）渝0106民初11398号民事判决中，重庆市沙坪坝区人民法院已经认定如下：郭倩与陈雷签订的《房地产买卖（转让）合同》履行过程中各方同意合同变更，约定购房人由郭倩变更为覃方亮。郭倩与覃方亮均陈述因郭倩的征信无法办理银行按揭，因此在履行郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同时，改由以覃方亮的名义办理银行按揭，陈雷对此并无异议，且配合办理了覃方亮的银行按揭手续。如陈雷在面签时发现了郭倩与覃方亮的离婚证而不同意改由以覃方亮名义履行郭倩与其签订的房屋买卖合同，就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。再者，陈雷与覃方亮并未重新签订房屋买卖合同，双方履行的仍是郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同，覃方亮与陈雷签订的《重庆市房地产买卖合同》仅是作为银行按揭的手续，而并非覃方亮与陈雷重新就涉案房屋达成的新的房屋买卖合同。因此，《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体应为覃方亮。3.《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，陈雷与覃方亮双方签订《房地产买卖（转让)合同》的目的是由覃方亮购得涉案房屋，但陈雷已经将涉案房屋出卖给案外人并办理了产权变更登记，导致合同目的无法实现，覃方亮要求解除房屋买卖合同符合法律规定。陈雷于2019年7月1日收到了本案起诉状副本，覃方亮要求解除合同的通知已到达陈雷，双方的房屋买卖合同关系于2019年7月1日解除。4.根据覃方亮与友家公司门店员工举示的证据表明，覃方亮并没有违反合同的约定。相反，陈雷却在谈话中多次表述因为出卖涉案房屋不能解决其经济问题，不再愿意出售涉案房屋的意思表示。后在买方即覃方亮并未违反合同约定的情形下，陈雷自行将涉案房屋出售给案外人，导致合同目的完全无法实现，其构成根本违约。因此，虽然陈雷向郭倩送达了解除合同的通知，但是由于买方即覃方亮并没有违反合同约定，反而是陈雷构成根本违约，陈雷作为违约方，其发出的该通知并不能达到解除双方房屋买卖合同的法律后果。5.根据《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，覃方亮于2018年7月1日已向陈雷支付了定金60000元，在双方的房屋买卖合同已经解除的情况下，陈雷应当将定金60000元返还给覃方亮。根据《房地产买卖（转让）合同》约定，由于陈雷根本违约，导致合同目的无法实现，应当向覃方亮支付违约金。覃方亮主张的违约金为总房价1450000元的20%，符合合同约定，也符合相关法律规定。6.郭倩与覃方亮、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订了《委托合同转让协议》，约定将郭倩与律师事务所签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给覃方亮，律师事务所作为覃方亮的受托人继续代理诉讼，协议真实合法，且律师费支付凭证及发票齐全，陈雷应当向覃方亮支付律师费5000元。7.陈雷强调由于覃方亮与郭倩离婚，怕一房二卖，于是解除合同。但是，陈雷可以要求覃方亮和郭倩签订三方协议规避此项风险。陈雷因为房屋价格上涨了二十多万，所以找理由要解除合同，而不是因为覃方亮与郭倩办理离婚证的原因，这是有录音可以证明的。所以，陈雷系因解除合同后可以获得房屋涨价利益才与覃方亮解除合同。另外，关于付款时间，由于陈雷在郭倩支付中介费后提出涨价两万元，所以付款时间也因此延后。覃方亮向一审法院起诉请求：1.请求判令解除覃方亮与陈雷2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同；2.请求判令陈雷返还覃方亮定金60000元；3.请求判令陈雷向覃方亮支付违约金290000元；4.请求判令陈雷向覃方亮赔偿房屋增值损失273100元；5.请求判令陈雷向覃方亮支付律师费5000元；6.请求判令陈雷赔偿覃方亮中介费7000元；7.本案受理费、保全费，全部由陈雷承担。一审法院认定事实：2018年4月19日，郭倩向友家公司支付了中介费2000元。2018年4月25日，郭倩作为买方（乙方）、陈雷作为卖方（甲方）、友家公司作为中介方（丙方）签订了《房地产买卖（转让）合同》，约定：1.甲方将其位于重庆市沙坪坝区大学城北路94号附55号7-2房屋即涉案房屋以1450000元的价格出售给乙方，乙方于签订合同当日支付定金60000元，540000元须于2018年6月30日或之前于甲方向原抵押银行（工商银行）申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准），由乙方直接转账产权人陈雷的工商银行账户号6222033100004134766代甲方还款解押（此款甲方仅用于还款解押，甲方不得用于其他用途），到账后双方明白该款项等同应付房款的一部分，另甲方须于2018年6月30日前向银行申请办理提前还款。850000元须于2018年7月30日或之前于贷款银行办妥抵押登记后以银行放贷时间为准。4、甲方同意在收到贷款后三日内，交付该物业予乙方使用，并将该物业户籍迁出及付清交付房屋给乙方使用之前有关该物业之杂费，之后一切费用由乙方支付。5.甲乙双方须于2018年5月30日或之前配合丙方办理乙方按揭贷款手续并提供齐全银行要求相关资料，乙方须及时支付丙方按揭贷款手续服务费8500元及评估费500元。7.基于丙方提供中介及咨询服务，甲方须支付予丙方10000元及乙方须支付予丙方14500元作为咨询服务费等必要费用。10、本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或延迟履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的的行为，甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）。11、本合同签订后，如乙方违反本合同约定以及不按照合同约定履行到期义务或者延迟履行到期义务（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该房产的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或自身原因未按时、按要求提供相关材料办理相关转移、登记、公证、按揭等相关手续，只要是乙方原因导致不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为乙方违约，其违约责任由甲方没收乙方所支付的所有房款（含定金）作为违约金赔偿甲方（最高违约金为总房价20%，超出部分退还乙方）。16.本合同在履行过程中发生争议协商解决不成的，向该物业所在地人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用概由违约方承担。18.补充约定：（1）乙方承诺无不良信用记录及银行贷款记录；（2）甲乙双方过户前提为甲方银行解押完成以及乙方银行贷款审批通过后，过户时间不得晚于上述两个条件同时满足后五个工作日；（4）甲方向银行申请预约还款的时间为2018年5月25日至2018年6月4日之间；（5）甲方所需解押款项由乙方提供首付款600000元（包含定金）为甲方解押，剩余不足部分由甲方自行承担，乙方支付该解押款时间须于甲方银行扣款日前一个工作日内转入甲方月供账户。合同尾部甲方处为陈雷的签字捺印，乙方处为郭倩的签字捺印，丙方处盖有友家公司的印章，刘力文在代理人处签字。2018年4月25日，郭倩向陈雷支付了定金60000元。2018年4月30日，郭倩向友家公司支付了中介费5000元。2018年5月2日，郭倩与覃方亮登记离婚。2018年6月4日,陈雷向中国工商银行申请提前还款，办理了涉案房屋的银行抵押注销手续。在办理银行面签时因郭倩征信有问题无法办理银行按揭，陈雷同意以覃方亮名义办理银行按揭贷款，覃方亮于2018年6月26日向中国光大银行重庆分行申请个人贷款，贷款金额为850000元，当日，陈雷与覃方亮在银行面签时又签订了一份《重庆市房地产买卖合同》。因按揭贷款人变更为覃方亮，故覃方亮于2018年7月1日另向陈雷支付了定金60000元，陈雷于2018年7月2日将郭倩支付的定金60000元退还给郭倩。2018年7月9日、10日覃方亮向陈雷支付房款540000元。陈雷称在银行面签时发现郭倩与覃方亮已离婚，不同意再继续履行陈雷与郭倩签订的房屋买卖合同，故陈雷于2018年7月12日向郭倩发出通知，载明：因买方违反合同内容，未按合同履行到期义务，单方反悔或者解除合同。现正式通知买方于2018年7月12日起该合同终止，并告知中介方。2018年7月15日，郭倩收到了该通知。2018年7月24日，中国光大银行审批通过了覃方亮就涉案房屋的住房按揭贷款申请，审批金额为850000元。2018年8月陈雷退还覃方亮540000元。2018年8月6日，陈雷将涉案房屋出卖给案外人王洪碧，并办理了涉案房屋的产权变更登记。2018年7月7日，郭倩（甲方）与国浩律师（重庆）事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师为甲方因与陈雷就房屋买卖合同纠纷一案担任一审、二审、执行代理人。甲方应向乙方支付律师服务费50000元。郭倩分别于2018年7月17日、2018年9月3日向国浩律师（重庆）事务所支付法律服务费50000元，该律师事务所出具发票二张。2018年7月19日，郭倩作为原告向该院起诉陈雷、友家公司、覃方亮房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1.请求依法判决解除郭倩与陈雷于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》；2.请求依法判决陈雷退还郭倩支付的购房款600000元（包括定金60000元）；3.请求依法判决陈雷赔偿郭倩房屋增值损失273100元；4.请求依法判决陈雷赔偿郭倩中介费损失7000元；5.请求依法判决陈雷赔偿郭倩律师费50000元；6.请求依法判决陈雷赔偿郭倩房屋租金损失8500元（租赁期限为2018年7月1日至2019年1月1日）；7.请求依法判决陈雷赔偿郭倩为筹集案涉房屋房款，出售位于重庆市沙坪坝区大学城北路101号28-21自住房屋的增值损失200000元；8.本案诉讼费用8925元、评估费用13000元、保全费5000元、保全担保费1450元均由陈雷承担。在案件审理过程中，郭倩申请对涉案房屋价值进行评估，经重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司鉴定，涉案房屋在2018年8月6日的价值为1723100元。该院认为，郭倩与陈雷双方签订的《房地产买卖（转让）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。但从以下几方面可以证明在郭倩与陈雷双方签订的《房地产买卖（转让）合同》履行过程中各方同意合同变更，约定购房人由郭倩变更为覃方亮：1.郭倩与覃方亮均陈述因郭倩的征信无法办理银行按揭，因此在履行郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同时，改由以覃方亮的名义办理银行按揭，陈雷对此并无异议，且配合办理了覃方亮的银行按揭手续。现陈雷陈述“在配合覃方亮办理银行按揭面签时看到覃方亮与郭倩的离婚证才知道二人并非夫妻而不愿继续履行其与覃方亮签订的房屋买卖合同，且陈雷未与覃方亮签订涉案房屋的买卖合同，2018年6月26日覃方亮与陈雷签订的《重庆市房地产买卖合同》是为了办理银行按揭应银行要求而完成的格式合同”，该陈述首先可以证明陈雷同意在履行其与郭倩签订的合同时因郭倩征信问题而改由覃方亮名义办理银行按揭的事实。其次，银行面签时间是2018年6月26日，7月2日陈雷收取了以覃方亮名义支付的定金60000元，7月9、10日又收取了覃方亮支付的购房款540000元，如按陈雷所称在面签时发现了郭倩与覃方亮的离婚证而不同意改由以覃方亮名义履行郭倩与其签订的房屋买卖合同，其就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。再者，陈雷与覃方亮并未重新签订房屋买卖合同，双方履行的仍是郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同，覃方亮与陈雷签订的《重庆市房地产买卖合同》仅是作为银行按揭的手续，而并非覃方亮与陈雷重新就涉案房屋达成的新的房屋买卖合同。2.郭倩与陈雷双方签订了原合同后，郭倩按约向陈雷支付了定金60000元，之后陈雷已退还郭倩该定金，并另收取了覃方亮支付的定金60000元。综上，郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同中郭倩的权利义务已转移给覃方亮,故现郭倩起诉主张原合同权利缺乏依据，该院不予支持。该院遂于2019年4月7日作出（2018）渝0106民初11398号民事判决书，判决驳回郭倩的诉讼请求。该判决已经于2019年5月10日发生法律效力。2018年7月23日，郭倩、陈雷与友家公司员工刘力文、彭梅在友家公司门店就涉案房屋事宜见面会谈，谈话内容有，“刘：你是撒子情况嘛，因为情况有点复杂，买方觉得，郭倩这边接受起来还是比较困难，想商量一下情况。陈：主要是因为这个事情，我妈可能和你沟通了的，因为我在资金周转有些问题，因为7月10号还是7月几号，因为那阵我已经要承诺别人的钱，我就问陈鑫按揭到底哪阵才办得下来，陈鑫说按揭还没有办得下来，她在说买方这边征信有点不好过。刘：因为你晓得我们在给买方找银行嘛，是不是。郭：陈鑫说是征信有问题，因为我们买房子之前，都说过的，店长全部把我们两个的征信是先拿给银行看的，银行是先看了征信说我们贷得下来，我们才签合同的。刘：我觉得站一个客观真实的中立立场，贷款最终不是我们三方哪一个来批，都是看银行的政策条件。陈：所以说，你这种迟迟没有下文，我心里就慌撒，合同明明是5月30日之前就该把这个事情全部解决的，现在拖到7月份来，我有点着急，我已经在6月10号之前把所有我该完成的程序走完了，所以我不是很愿意，很不舒服。刘：也就是说，你觉得时间周期比你预想中更长了。陈：太拖了。郭：我们一直在很积极的在银行里面做这个事，没有一直拖到。陈：不是说你们拖与不拖，是因为我卖房子解决不到我的问题，最关键的是因为这个房子，导致我还要被迫在外面借钱，当时我们说的是5月3号完成，7月份拿到钱是最好，如果等你们那个按揭办下来，再加上银行现在的放款速度的话，估计少了两三个月根本不行，我觉得两三个月可能还是快的，拖到年底去，那我卖房子的意义何在？郭：陈鑫给我说，7月9号解押，我也是按时，7月10号解押我也是按时拿给你的。陈：是啊，那个我晓得，这个事情我肯定是挑不到你们的任何问题，我说的，我也不去扯这个事情，我现在事情就是说，我要去外面借钱的，我卖房子已经没有意义。郭：我想把这个合同继续走下去，你那里有没有什么解决方案。陈：说实话，这个房子，因为这些事情，中途发生很多事情，说实在话，我真的不想卖给你。刘：郭倩跟我们看这个房子也是经历了两个月，他们也不是头回买房子，对于他们买这个房子，也确实抵着起办你们这个流程，包括办按揭，虽然说可能问一家银行可能有点状况，不太合适，我们也换银行，但是起码没有违背一个初衷。郭：因为我们有个车贷，他们说我们负债高了，我们就扯钱把车贷还了，这个跟征信没有多大问题。陈：实话实说，你们的问题，你们自己解决，因为现在我卖房子的初衷是解决我的问题，但是在这个过程中，没有解决我的问题，这种你说哪个还愿意卖？这个事情，可能更多的是需要你们中间撮合，如果买方这边有什么问题，他如果要走撒子司法程序自己走，我这边还是坚持，这个房子我是不想卖了，真的把我搞烦了。刘：别个后面给你解押，你晓得怎么抓的不？完全真的是抓钱啊，外面同样也是背着利息，都不容易。我总结下现在的情况，卖方觉得现在合同没有办法再履行下去了，买方觉得合同内容没有问题，应当履行起走，我们中介觉得双方都没有问题，但是现在找不到解决的办法。卖方现在的态度是54万元的解押款你是愿意退？陈：要退撒，又不是我的钱。郭：有没有那种办法，就是比如说我们找一下哪个给我们提前放款，我们不用去排队，因为很多就是找人提前放款。刘：比如说这个月底也，能够拿到钱也？陈：还不是没得意义了，我明后天，我就是下个星期就要把钱付给别人了。郭：你现在的方案就是不卖房子哈？没有其他方式？陈：对头，确实卖房子解决不了我的问题，所以我就觉得没有卖的价值。2019年5月13日，郭倩（甲方）与覃方亮（乙方）、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订《委托合同转让协议》，约定将甲方与丙方签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给乙方，丙方作为乙方的受托人继续代理诉讼，甲方已支付的律师费50000元转为乙方支付的律师费，其他条款按照原合同执行。2019年5月22日，覃方亮向该院申请诉讼财产保全，预交财产保全费3520元。陈雷于2019年7月1日收到本案的起诉状副本等诉讼文书。另外，通过覃方亮举示的覃方亮、郭倩与友家公司的员工彭梅、陈鑫的微信聊天记录显示如下，陈鑫于2018年7月5日告知覃方亮：“需要去银行柜台打印出来转账凭条，这两天要把首付款存入卡中，然后9号要准备解押款”。覃方亮回复：“好，明天去银行打”。彭梅于2018年7月7日告知郭倩：“倩姐，在7月9号之内一定要把解押款打给卖方，10号要扣款了”。郭倩回复：“一定”。通过覃方亮举示的友家公司的员工陈鑫与陈雷的微信聊天记录显示如下，陈雷于2018年7月2日告知陈鑫：“7月初，10号之前”。陈雷于2018年7月10日告知陈鑫：“他们怎么把钱全部转到我的光大卡上去了，南川没有光大银行……今天还不一定扣得到，我要先去把钱转到账户，然后再跟银行联系。”双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，本案的首要争议为签订于2018年4月25日的《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体。陈雷认为该合同的乙方主体为郭倩，陈雷并未与覃方亮签订该合同。对此争议，在（2018）渝0106民初11398号民事判决中，该院已经认定如下：郭倩与陈雷签订的《房地产买卖（转让）合同》履行过程中各方同意合同变更，约定购房人由郭倩变更为覃方亮。郭倩与覃方亮均陈述因郭倩的征信无法办理银行按揭，因此在履行郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同时，改由以覃方亮的名义办理银行按揭，陈雷对此并无异议，且配合办理了覃方亮的银行按揭手续。银行面签时间是2018年6月26日，在2018年7月2日陈雷收取以覃方亮名义支付的定金60000元，2018年7月9日、10日又收取了覃方亮支付的购房款540000元，如按陈雷所称在面签时发现了郭倩与覃方亮的离婚证而不同意改由以覃方亮名义履行郭倩与其签订的房屋买卖合同，其就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。再者，陈雷与覃方亮并未重新签订房屋买卖合同，双方履行的仍是郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同，覃方亮与陈雷签订的《重庆市房地产买卖合同》仅是作为银行按揭的手续，而并非覃方亮与陈雷重新就涉案房屋达成的新的房屋买卖合同。遂认为郭倩与陈雷签订的《房地产买卖（转让）合同》中的权利义务已转移给覃方亮。因此，《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体应为本案覃方亮。覃方亮与陈雷签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同部分系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。关于覃方亮请求判令解除其与陈雷于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。覃方亮与陈雷双方签订《房地产买卖（转让）合同》的目的是由覃方亮购得涉案房屋，但陈雷已经将涉案房屋出卖给案外人并办理了产权变更登记，导致合同目的无法实现，覃方亮要求解除房屋买卖合同符合法律规定，该院予以支持。陈雷于2019年7月1日收到了本案起诉状副本，覃方亮要求解除合同的通知便到达陈雷，双方的房屋买卖合同关系于2019年7月1日解除。至于陈雷于2018年7月15日向郭倩发出了通知，通知从2018年7月12日起房屋买卖合同终止，陈雷的该项通知并不能达到解除覃方亮与陈雷双方房屋买卖合同的法律后果，具体原因如下：根据陈雷的抗辩，陈雷认为在该合同履行过程中，郭倩由于自身不良信用记录及银行贷款记录导致无法以自身名义办理银行贷款，也没有在合同约定的期限内（2018年5月30日前）办理面签及支付解押款（2018年6月30日前），郭倩存在违约行为并且隐瞒与覃方亮离婚的事实，覃方亮也没有按照合同约定的时间支付540000元的解押款，陈雷认为买方存在违约行为，其有权解除合同。对于覃方亮是否存在违约行为，该院认定如下：《房地产买卖（转让）合同》中虽然约定了乙方须于2018年6月30日之前向甲方支付540000元，但紧接着又约定乙方应当在甲方向原抵押银行申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准）向甲方支付540000元用于还款解押。根据覃方亮举示的其与友家公司员工陈鑫等的微信聊天记录显示，第三人在2018年7月5日通知覃方亮在2018年7月9日要准备解押款，2018年7月10日要扣款，覃方亮举示的陈雷与陈鑫的微信聊天记录显示陈雷于2018年7月2日告知友家公司银行扣款时间在2018年7月10号之前。覃方亮于2018年7月9、10日向陈雷支付了该笔540000元，覃方亮按照第三人通知的时间向陈雷支付了款项，并没有违反合同的约定。另外，根据覃方亮举示的2018年7月23日在友家公司门店的谈话内容显示，郭倩述称在2018年7月10日是按时将解押款拿给了陈雷，陈雷当时原话表示：“是啊，那个我晓得，这个事情我肯定是挑不到你们的任何问题……”可见，陈雷是认可覃方亮在支付银行解押款540000元的环节上并没有违反合同约定，相反，陈雷却在谈话中多次表述因为出卖涉案房屋不能解决其经济问题，不再愿意出售涉案房屋的意思表示。最后，在买方即覃方亮并未违反合同约定的情形下，陈雷自行将涉案房屋出售给案外人，导致合同目的完全无法实现，陈雷构成根本违约。因此，虽然陈雷向郭倩送达了解除合同的通知，但是由于买方即覃方亮并没有违反合同约定，反而是陈雷构成根本违约，陈雷作为违约方，其发出的该通知并不能达到解除覃方亮与陈雷双方房屋买卖合同的法律后果。关于覃方亮要求陈雷返还定金60000元的诉讼请求。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”覃方亮于2018年7月1日已向陈雷支付了定金60000元，在双方的房屋买卖合同已经解除的情况下，陈雷应当将定金60000元返还给覃方亮。关于覃方亮要求陈雷支付违约金290000元的诉讼请求。《房地产买卖（转让）合同》约定：“本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或延迟履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的的行为，甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）”。现由于陈雷根本违约，导致合同目的无法实现，应当向覃方亮支付违约金。本案中，覃方亮主张的违约金为总房价款1450000元的20%，陈雷认为覃方亮主张的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”判断违约金是否需要减少，需要判断的是违约金是否过分高于造成的损失。陈雷于2018年8月6日将涉案房屋出卖给了案外人王洪碧，根据覃方亮举示的《司法鉴定报告书》显示，涉案房屋在2018年8月6日的房屋评估价值总价为1723100元，较之于陈雷出售给覃方亮约定的购房款1450000元，相差金额为273100元，此房屋差价便是覃方亮受到的损失，另外覃方亮因购买涉案房屋向第三人中介公司支付了中介费7000元，亦为覃方亮受到的直接损失。因此，该院结合案情，根据双方的过错程度及覃方亮受到的损失情况，认定覃方亮主张的违约金并不属于过高的情形，不予调整。关于覃方亮要求陈雷赔偿房屋增值损失273100元、中介费损失7000元的诉讼请求。双方签订的房屋买卖合同中并未约定陈雷违约应当向覃方亮赔偿房屋增值损失、中介费损失，并无合同依据，且该院已经判令陈雷向覃方亮支付违约金290000元，约定违约金本就是为了弥补守约方受到的损失，对违约方具有惩罚性，该违约金亦足以弥补覃方亮主张的此部分损失，该院不再另行主张。关于覃方亮要求陈雷支付律师费5000元的诉讼请求。房屋买卖合同约定：“在合同履行过程中发生争议协商解决不成的，向人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用由违约方承担。”现由于陈雷违约，覃方亮因此次诉讼产生的律师费应由陈雷承担。对于该律师费，郭倩与覃方亮、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订了《委托合同转让协议》，约定将郭倩与律师事务所签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给覃方亮，律师事务所作为覃方亮的受托人继续代理诉讼，协议真实合法，且律师费支付凭证及发票齐全，该院予以采信，陈雷应当向覃方亮支付律师费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、原告覃方亮与被告陈雷于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同于2019年7月1日解除。二、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮返还定金60000元。三、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮支付违约金290000元。四、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮支付律师费5000元。五、驳回原告覃方亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，财产保全费3520元，合计21370元（原告已预交），由原告覃方亮负担5370元，被告陈雷负担16000元。”二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，案涉《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体问题；第二，陈雷的行为是否构成根本性违约；第三，覃方亮诉请的律师费应否支持。关于第一个争议焦点，虽然《房地产买卖（转让）合同》由郭倩与陈雷签订，但在该合同履行过程中，由于郭倩的征信无法办理银行按揭贷款，陈雷同意改由以覃方亮的名义办理银行按揭贷款，并配合覃方亮办理了银行按揭贷款手续，且此后陈雷收取了覃方亮支付的定金6万元，并将郭倩支付的定金6万元退还给郭倩，还收取了覃方亮支付的购房款54万元，以上事实足以说明各方当事人已同意将《房地产买卖（转让）合同》的乙方主体由郭倩变更为覃方亮。至于郭倩与覃方亮是否离婚并不影响陈雷的合同权益，且陈雷自述在配合覃方亮办理涉案房屋按揭贷款手续时已发现郭倩与覃方亮已离婚，但陈雷并未拒绝配合覃方亮办理相关银行按揭贷款手续，也未拒收覃方亮支付的定金和购房款，故郭倩与覃方亮是否离婚的事实亦不影响本院关于合同乙方主体是否变更的认定。因此，陈雷认为涉案《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体系郭倩的上诉理由均不能成立，一审法院认定合同乙方主体实际为覃方亮并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，陈雷上诉主要认为系买方（郭倩或覃方亮）因自身征信问题无法贷款、买方未能在2018年5月30日前办理银行贷款手续、买方未能于2018年6月30日前支付54万元、买方未能于2018年7月30日前支付85万元、买方刻意隐瞒离婚、2018年4月25日签署合同后因买方原因两个月才得以面签等原因，导致合同目的无法实现，故陈雷解除合同的行为不构成根本性违约。鉴于房屋买卖合同法律关系下，买方的主要合同义务是向卖方支付购房款，买方向银行申请按揭贷款也是为履行这一主要合同义务。首先，郭倩在知晓自身征信问题无法贷款的情况下已与陈雷协商以覃方亮的名义申请银行按揭贷款，陈雷对此予以同意，且配合覃方亮于2018年6月26日办理了按揭贷款手续，足以说明双方已协商一致变更了原合同约定的按揭贷款申请人和申请时间；其次，陈雷于2018年6月4日向涉案房屋原贷款银行申请提前还款，并于2018年7月2日告知友家公司银行扣款时间在2018年7月10日前，友家公司又于2018年7月5日告知覃方亮银行将于2018年7月10日扣款，覃方亮于2018年7月9日、2018年7月10日向陈雷支付了合同约定的用于还款解押的54万元，故覃方亮虽未在2018年6月30日前向陈雷支付该54万元，但却在涉案房屋原抵押贷款银行约定的还款时间和友家公司通知的扣款时间前向陈雷支付了54万元，其行为并不会导致涉案合同无法继续履行，不构成根本性违约。再次，中国光大银行已于2018年7月24日审批通过了覃方亮的按揭贷款申请，审批金额为850000元，说明覃方亮能够向陈雷支付涉案房屋尾款。因此，陈雷认为系买方（郭倩或覃方亮）的原因致使其合同目的不能实现的上诉理由不成立，其于2018年7月15日向郭倩发出解除通知不符合合同约定或法律规定的解除条件，不能产生解除双方房屋买卖合同的法律后果，一审法院认定陈雷将涉案房屋另行出售给他人并办理了产权变更登记的行为，致使覃方亮购买涉案房屋的合同目的不能实现，构成根本性违约并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，双方房屋买卖合同约定，在合同履行过程中发生争议协商解决不成的，向人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用由违约方承担。如前所述，陈雷的行为构成违约，故覃方亮起诉要求陈雷承担因诉讼产生的律师费符合双方合同约定。对于该律师费的金额，郭倩与覃方亮、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订了《委托合同转让协议》，约定将郭倩与律师事务所签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给覃方亮，律师事务所作为覃方亮的受托人继续代理诉讼，该协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；且覃方亮举示的委托合同、支付凭证及发票相互印证，足以证实郭倩已代其支付本案诉讼律师费50000元的事实。现覃方亮仅主张5000元的律师费系其对自身权利的放弃，本院予以尊重，故一审法院判决陈雷向覃方亮支付律师费5000元符合法律规定，本院予以维持。关于本案涉及的其他问题，同一审判决，本院不再赘述。综上所述，陈雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6625元，由上诉人陈雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 刘家秀二〇二〇年十二月二十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮