广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35564号原告（反诉被告）：广东合生越华房地产有限公司。住所地广州市开发区夏港大道科技园一号楼B502。法定代表人：张娇丽，总经理。委托诉讼代理人：张永，该司员工。委托诉讼代理人：曹安，该司员工。被告（反诉原告）：广州流水井设备科技有限公司。住所地广州市越秀区西湖路12号28层自编A151号。法定代表人：刘德安。原告广东合生越华房地产有限公司（以下简称越华公司）诉被告广州流水井设备科技有限公司（以下简称流水井公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，被告（反诉原告）流水井公司在法定期限内提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）越华公司委托诉讼代理人曹安、被告（反诉原告）流水井公司的法定代表人刘德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）越华公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签署的《物业管理服务合同》（以下简称物业合同）于2019年12月17日解除；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）越华公司支付自2019年11月1日起至2019年12月17日期间的物业服务费11896.26元；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）越华公司支付逾期物业服务费违约金（以11896.26元为基数，按每日千分之一的标准计算，自2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；4、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）越华公司支付2019年11月1日至2019年12月17日电费331.95元，并向原告（反诉被告）支付逾期电费违约金（以331.95元为基数，按每日千分之一的标准计算，自2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；5、原告（反诉被告）越华公司有权没收被告的物业服务费保证金15366元及水电周转金4116元；6、判令本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2018年4月13日，原被告签订《物业管理服务合同》（合同编号：广州越华【2018】-916），约定，自2018年6月1日至2020年4月14日止，由原告（反诉被告）越华公司为被告（反诉原告）承租的位于广州市越秀区越华路112号2801房自编03A房屋提供物业服务，月物业服务费为7683元（含税），以每个月为一个支付期，每个支付期开始前15日向原告付清下一个支付期的物业服务费，且于每月5号前支付电费，并约定了双方其他权利义务及违约责任等内容。合同履行期间，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）越华公司支付物业服务费，原告（反诉被告）越华公司于2019年12月13日向被告送达了催款通知书，被告（反诉原告）仍不给付费用，并于2019年12月16日停止营业。鉴于此，原告（反诉被告）越华公司于2020年1月16日向被告（反诉原告）送达《关于2801房号自编03A单元提前终止租赁合同的函》。综上，被告欠付物业服务费及水电费的行为已违反《物业合同》第7条第二款之约定，构成根本违约，应承担相应违约责任。被告（反诉原告）流水井公司答辩称：对拖欠的2019年11月1日至2019年12月17日的物业管理费11896.26元予以认可，对2019年11月的电费331.95元予以认可。但我司的财物丢失了，物业未尽管理和保管责任，应赔偿我的损失。原告（反诉被告）越华公司围绕其诉讼请求提交了《物业管理服务合同》、珠江国际大厦2019年各楼层电表读数、2019年11月电费发票、催款函、合同终止函、紧急联系人通知单，被告（反诉原告）流水井公司除对物业合同及合同终止函的合法性不予认可外，对其余证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告（反诉原告）流水井公司提交微信聊天记录，拟证明其物品丢失。越华公司对该证据的关联性不予认可，认为物业公司没有过错。被告（反诉原告）流水井公司向本院提出如下反诉请求：1、要求原告（反诉被告）越华公司退还保证金7253.79元（物业服务费保证金15366元，水电周转金4116元，扣除尚欠原告的物业服务费11896.26元及水电费331.95元，剩余7253.79元）；事实和理由：物业管理费押金的作用之一就是抵扣企业出现资金断裂，付不起物业管理费的保障，加上是原告同意终止合同的，因此，原告没收被告的押金是不合法的，不成立的。原告（反诉被告）越华公司答辩称：不同意被告的反诉请求，被告缴纳的物业服务保证金和水电周转金原告有权没收。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，越华公司（甲方、物业服务提供方）与流水井公司（乙方、承租方）签订《物业管理服务合同》，约定越华公司为流水井公司承租的位于广州市越秀区越华路112号2801房自编03A（以下简称涉案房屋）提供物业服务，服务期限为两年，自2018年6月1日至2020年4月14日。物业服务费以月为缴费周期，支付时间为该缴费周期开始前15日。每月物业服务费为7683元，物业服务保证金为15366元。《租赁合同》及本合同期满或提前解除，乙方无违约、无赔偿，甲方应在乙方办理完毕退租手续后三十个工作日无息退还乙方。每月电/水费由乙方于每月5号前向甲方缴付。3.4条约定，由甲方统一代缴写字楼水、电费，乙方须于进场前向甲方缴交水电周转金，该周转金按15元/平方米标准及乙方单元的使用建筑面积计算收取，即人民币4116元，当乙方不再使用该单元并结清所有款项后，该笔费用将无息退回。7.1条约定，双方均应遵守本合同的各项规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。若乙方未能按期足额缴纳本合同项下的任一费用（包括代收代缴费用），甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方每逾期一天，应按照1‰的标准支付违约金，逾期超过7天，甲方有权对乙方限制物业服务。逾期连续超过30天或累计超过45天，甲方有权解除本合同，物业服务保证金不予退还。合同签订后，至2019年11月前，被告（反诉原告）流水井公司均如期缴纳物业管理费及电费。自2019年11月1日起被告（反诉原告）拖欠物业服务费及电费。2019年12月17日，被告（反诉原告）流水井公司关闭涉案房屋的营业。2020年1月14日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于2801房号自编03A单元提前终止租赁合同的函》（以下简称合同终止函），内容为：贵司于2018年4月15日与我司签订了租赁广州市越秀区越华112号2801房号自编03A单元的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》、《物业管理服务合同》，我司收到贵司来函，因贵司拖欠我司2019年11月1日至12月17日期间租金、物业管理费用64155.87元，电费331.95元，延期付款违约金2568.91元，合计67056.73元，导致租赁合同于2019年12月17日解除。并正式函告如下：1、贵司与我司签订的《广州市房屋租赁合同》广州越华【2018】-914、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》广州越华【2018】-915、《物业管理服务合同》广州越华【2018】-916，于2019年12月17日解除。2、租赁房屋交还：根据合同9.1乙方最晚应于租赁期满或本合同提前终止/解约之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费2219.24元，截至发函日累计59919.58元。3、根据合同第【11.4】之（2）（3）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除合同，乙方所交履约保证金及物业服务保证金均不予退还，履约保证金86984元作为违约金均不予退还；（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的。4、根据合同第【21.2】条约定，需向我司补缴优惠租金50627元。5、按照合同【10.2.12】条约定，贵司应于2020年2月1日前完成相关、工商登记注销或者是变更手续，每逾期一天，贵司需向我司支付违约金2724.43元。6、自2020年12月18日起，我司有权将该单元另行出租。被告的法定代表人刘德安于2020年1月16日签收该函件。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）越华公司与被告（反诉原告）流水井公司就涉案房屋签订的物业服务合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行权利义务。原告（反诉被告）越华公司已依约提供物业管理服务，被告（反诉原告）流水井公司理应支付物业管理费。被告（反诉原告）流水井公司拖欠房屋物业管理费，已构成违约，原告（反诉被告）越华公司有权解除合同。现原、被告一致确认涉案物业合同于2019年12月17日解除，本院予以确认。庭审中，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）一致确认：1、被告（反诉原告）拖欠2019年11月1日-2019年12月17日期间的物业服务费共计11896.26元，包括2019年11月1日—11月30日的物业服务费7683元及2019年12月1日—2019年12月17日的物业服务费4213.26元；2、被告（反诉原告）拖欠2019年11月1日-12月17日的电费331.95元；3、被告（反诉原告）尚留存在原告（反诉被告）处的物业服务保证金15366元，水电周转金4116元，共计19482元。对双方当事人确认的上述事实，不违反法律规定，本院予以确认。即原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付2019年11月1日-2019年12月17日的物业管理费11896.26元和电费331.95元，理据充分，本院予以支持。关于物业保证金及水电周转金的问题，根据双方合同约定，被告（反诉原告）逾期支付费用连续超过30天或累计超过45天，原告（反诉被告）有权解除本合同，物业服务保证金不予退还。现原告（反诉被告）诉请解除合同并没收物业服务保证金15366元，符合双方合同的约定，本院予以支持。至于水电周转金，因不属于保证金，且合同并未对水电周转金的没收进行约定，故原告（反诉被告）理应将水电周转金4116元退还给被告（反诉原告）。庭审中，被告（反诉原告）表示可将该水电周转金抵扣物业服务费及水电费。至于原告诉请的逾期支付物业管理费及水电费的违约金等，上述款项在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，根据公平原则，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付物业管理费11896.26元及水电费331.95元共计12228.21元，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）退还水电周转金4116元，两者抵扣后，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付8112.21元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司与被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司于2018年4月13日签订的《物业管理服务合同》已解除；二、被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司物业服务费及电费8112.21元；三、被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司向原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司支付的物业服务保证金15366元不予退还；四、驳回原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司负担100元，原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司负担90元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）广州流水井设备科技有限公司负担25元，由原告（反诉被告）广东合生越华房地产有限公司负担25元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢琼丽人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  刘宝珍二〇二〇年十二月七日书 记 员  赖裕珊法庭记录毕嘉燊