云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1952号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨孝进，男，1973年6月19日生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：周芳，云南义合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔爱功，男，1983年7月8日生，汉族，住河北省衡水市饶阳县。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：芮锦春，男，1970年3月7日生，汉族，住大理市。上诉人杨孝进因与被上诉人崔爱功、原审第三人芮锦春房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨孝进上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人通过与被上诉人签订《客栈转让合同》的形式，将承租房屋的权利义务概括转让给被上诉人，由被上诉人向上诉人支付140万元客栈转让款，该转让款项下包含了上诉人对客栈新建、装饰装修投入，以及客栈内所有设施设备的投入。双方已经完成客栈的交接，被上诉人实际享有客栈的经营权及所有设施设备、装饰装修及新建部分的所有权，被上诉人应当积极履行转让合同中的付款义务。被上诉人与第三人芮锦春已重新签订客栈租赁合同并实际缴纳了两年的租金，租赁合同中对于客栈遇到政府拆迁应当如何分配拆迁款已经明确约定，被上诉人因客栈纳入拆迁范围导致的损失在合同中已经能够得到救济，同时拆迁款的赔偿对象主要针对客栈装饰装修、新建等部分即140万转让款项下包含的基本权益。双方的转让合同签订于2019年6月，客栈纳入拆迁范围的公告公布于2019年11月，一审判决不应当违背当事人的意思自治以显失公平为由判令解除客栈转让合同。本案不存在转让合同目的不能实现的情形，因政府拆迁行为导致合同目的不能实现应当诉争的合同系被上诉人与第三人已经签订并履行的新租赁合同。被上诉人作为违约方，不应当享有单方解除合同的权利并因解除合同转嫁风险而受益，《客栈转让合同》已经明确约定被上诉人违约的后果是无条件退出客栈，所有已支付款项不予返还。涉案客栈还可以正常经营，是否能够拆迁无法确定，不能以一份拟征地公告就解除与拆迁地块无关的转让合同。一审判决解除《客栈转让合同》未对被上诉人与第三人之间签订的租赁合同进行裁决，导致租赁物上法律关系混乱将引发更多争议。2.一审判决并未将庭审过程中上诉人的意见完全在判决书中反映并对双方争议焦点予以论证，同时无视转让合同及新租赁合同中关于征收款项分配及上诉人单方解除合同后被上诉人应当承担的违约责任等相关条款。本案实际开庭时间是2020年9月10日，判决书落款时间是2020年9月3日，上诉人收到判决书的时间是2020年9月25日，是否存在未审先判的情形。崔爱功辩称，140万元转让款包含了被上诉人受让后的收益，上诉人装修投入仅90多万元，被上诉人多支付的50多万元利益损失是要通过合同持续履行至2029年才能收回投资，上诉人是在2014年投入资金新建设备的，按照折算已经超过5年，即使政府征用，其投资新建及设备均不可能得到合理的赔偿，所以上诉人关于该部分争议没有事实依据。双方合同第三条第一款约定的是如果被上诉人未按时支付，被上诉人收回转让金，无条件退出，客栈归还，没有任何违约条款。原审第三人及上诉人、被上诉人于2019年6月20日签订的合同中已经明确约定，如果被上诉人转让余款没能在7月1日前付清，合同作废，上诉人与第三人的合同为有效合同。上诉人故意隐瞒客栈已经纳入政府拆迁范围导致被上诉人在不知情下签订合同，政府工作人员测绘后，被上诉人才知道客栈纳入拆迁范围，2020年疫情结束，被上诉人找到拆迁指挥部落实情况后，才找到上诉人解除合同，如果本合同继续履行，被上诉人的损失将达到至少70多万元。芮锦春辩称，以合同条款为准，我已经因为疫情减免被上诉人两个月的租金，双方已经达成协议。在判决书未下来时，是由被上诉人负责房租，判决出来后，如果合同解除就由上诉人负责房租。崔爱功向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2019年6月20日签订的《客栈转让合同》；二、判令被告返还原告缴纳的转让费70万元；三、本案诉讼费由被告承担。杨孝进向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《客栈转让合同》，并向反诉原告支付剩余转让款70万元；二、本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，第三人芮锦春（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于大理的芮佳客栈出租给乙方，租赁期限为15年，自2014年7月1日起至2029年6月30日止；乙方在租赁期间有权对整栋或部分房屋进行转租或转让，但须甲方知情，甲方应确保受让方继续履行本合同；如在承租期内被国家征用搬迁所赔偿的费用赔偿给乙方。2019年6月11日，原告与被告签订《定金协议》，约定被告将案涉客栈转让给原告，原告当日向被告支付定金3万元。2019年6月20日，被告与原告签订《客栈转让合同》，约定被告将与第三人芮锦春签订的《房屋租赁合同》以及相关权益，全部转让给原告；房屋转让租期为10年，自2019年7月1日起至2029年7月1日止；转让费140万元分两期支付，第一期70万元于2019年9月1日前支付，第二期70万元于2020年7月1日前支付；被告有义务协助原告，与第三人芮锦春签订相关租赁协议。被告于2019年6月20日将案涉客栈交付原告。原告于2019年6月21日支付被告20万元，又于2019年8月31日支付剩余47万元。后原告（乙方）与第三人芮锦春（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方已于2019年6月20日从被告杨孝进处接手此客栈，甲方已知晓并同意，现有合同与原合同一致，乙方享有与原合同相同的权利义务；乙方支付给被告杨孝进的转让费为140万元，分两年付清；此合同如原告崔爱功转让余款在2020年7月1日前未付清尾款的话，此合同作废，第三人芮锦春和被告杨孝进的原合同仍有合同效力。2019年11月7日，大理市人民政府发布《大理古城南门白鹤溪生态搬迁安置项目国有土地上房屋征收范围公告》，案涉客栈被纳入征收范围。后原告与被告协商解除《客栈转让合同》并退还原告转让费，被告不同意解除合同并要求原告继续支付剩余的70万元转让费。因双方存在较大争议，原告于2020年6月25日将客栈交回房东即第三人芮锦春管理。一审法院认为，原、被告双方于2019年6月20日签订《客栈转让合同》后，2019年11月7日案涉客栈即被纳入征收范围，该事由发生在合同成立后，双方均无法预见且不能归责于双方，结合本案实际情况，继续履行该合同对原告方显失公平，该合同应予解除。故原告请求解除上述合同的诉请，予以支持，被告反诉要求继续履行该合同的诉请，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告要求原告支付剩余转让费70万元的反诉请求，不予支持，原告请求被告返还原告已支付转让费的诉请，予以支持，但应当扣除原告2019年6月20日至2020年6月25日期间实际经营客栈一年的转让费14万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）崔爱功与被告（反诉原告）杨孝进于2019年6月20日签订的《客栈转让合同》；二、被告（反诉原告）杨孝进于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）崔爱功转让费56万元；三、驳回原告（反诉被告）崔爱功的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨孝进的反诉请求。本诉案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告（反诉被告）崔爱功负担1080元，由被告（反诉原告）杨孝进负担4320元。反诉案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告（反诉原告）杨孝进负担。二审中，当事人均未提交新证据。杨孝进提出一审遗漏事实：1.转让合同约定被上诉人不支付费用应当承担违约责任；2.第三人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定对承租期限内国家征用搬迁所赔偿费用应赔偿给被上诉人；3.租赁房屋现状基本情况以及140万元转让款是上诉人对房屋进行新建、改造、装修的费用。本院认为第1、2方面系当事人在合同中的约定内容，事实认定无须将合同内容全部列举，不属于遗漏事实；第3方面内容因无证据证实上诉人对房屋投入的具体费用，不予认定。各方当事人对一审认定无异议的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人杨孝进与被上诉人崔爱功签订的《客栈转让合同》内容包含了客栈经营权以及房屋承租权的转让，合同还约定了由崔爱功与原审第三人芮锦春签订相关租赁协议，同时崔爱功与芮锦春也签订了《房屋租赁合同》，约定了房屋租金及支付时间，故《客栈转让合同》约定的140万元转让金，其本质是对承租房屋进行装修装饰、购置物品等经营设施的财产性投资的转让，该转让金不包含房屋租金，是对客栈除房屋以外物品设施等物权的转让处置。虽然《客栈转让合同》约定了房屋转让租期为十年，而合同签订后，客栈房屋被纳入政府公告征收范围，但现在房屋尚未实际进行征收拆迁，公告征收范围不等同于必然被征收，客观上并未导致《客栈转让合同》不能履行，涉案客栈目前依旧能够正常营业，且该公告发生于合同成立之后，崔爱功提出杨孝进故意隐瞒客栈已经纳入拆迁范围导致自己在不知情下签订合同的主张，本院不予采纳。被上诉人崔爱功没有于双方约定的2020年7月1日前付清转让余款70万元，而是于2020年6月23日提起诉讼要求解除《客栈转让合同》，并要求杨孝进退还已支付的转让费70万元，崔爱功以自己的行为表明不愿再继续履行合同，且将涉案客栈交由原审第三人芮锦春管理至今，双方继续履行合同的基础已经不复存在，故应当解除崔爱功与杨孝进于2019年6月20日签订的《客栈转让合同》。由于崔爱功不履行合同约定的付款义务而构成违约，其应当承担相应的违约责任，但《客栈转让合同》没有约定违约金等违约责任，仅约定了崔爱功应在2020年7月1日前，分两次将转让费140万元转账给杨孝进，否则崔爱功无条件自行退出，客栈归还杨孝进，故崔爱功在自己违约情况下，要求杨孝进返还已支付的70万元转让费的诉讼请求，与双方合同约定的客栈转让相关内容，以及本案争议的转让费的性质相悖，且无法律依据，本院不予支持。由于本案纠纷是基于崔爱功不支付剩余70万元转让费的事实，而不支付转让费产生的后果双方有约定，即“崔爱功无条件自行退出，客栈归还杨孝进”，故杨孝进要求崔爱功支付剩余70万元转让费，继续履行合同的上诉请求因崔爱功的违约行为导致不能实现，且与双方合同约定相悖，本院不予支持。至于崔爱功、杨孝进、芮锦春之间的房屋租赁关系，因当事人在本案中没有具体明确的诉讼请求，本案不作处理，权利人可另行主张权利。一审判决落款时间错误的问题系文书笔误，已通过补正裁定的形式予以纠正。综上所述，杨孝进的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3038号民事判决第一项、第四项；撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3038号民事判决第二项、第三项；驳回崔爱功的其他诉讼请求；一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16200元，由上诉人杨孝进负担8100元，由被上诉人崔爱功负担8100元。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  杨晓钟审判员  谷荣华二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 娅