黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2078号原告：徐亚玲，女，1978年3月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江鼎通律师事务所律师。委托诉讼代理人：才超，黑龙江鼎通律师事务所律师。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。第三人：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告徐亚玲与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐亚玲的委托诉讼代理人才超、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、第三人郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。徐亚玲向本院提起诉讼请求：1.停止强制执行双城区灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋；2.确认双城灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋归徐亚玲所有；3.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：2018年3月10日，徐亚玲与宏兴公司签认双城区灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋《商品房买卖合同》，约定房屋价格为260,000元，徐亚玲支付房款，宏兴公司出具了加盖灏丽新城项目部公章的收据。2018年4月17日，（2018）黑01民初312号民事裁定书，查封宏兴公司名下住宅98套，商服8套。其中包含案涉争议房产。徐亚玲对此次查封提出书面异议，2020年8月21日，徐亚玲收到（2020）黑01执异91号执行裁定书，裁定驳回徐亚玲的异议请求。徐亚玲认为，徐亚玲享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，能够排除强制执行。因此，徐亚玲根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起诉讼，请求依法支持徐亚玲的诉讼请求。实发公司辩称，一、人民法院应当认定徐亚玲是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。徐亚玲在提出执行异议申请时自认其是从郭富军处购买的案涉房屋，也是依据该客观事实及相关证据驳回了徐亚玲的异议请求。而徐亚玲在收到执行裁定书后，却在其起诉状中陈述是从宏兴公司购买的案涉房屋，根据我国民事诉讼禁止反言原则，人民法院应当认定徐亚玲是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是从宏兴公司购买的案涉房屋。二、徐亚玲没有证据证明其曾与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明其向宏兴公司支付了购房款。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐亚玲为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、（2020）黑01执异91号执行裁定书，拟证明：徐亚玲的执行异议申请被驳回，徐亚玲有权依法提起执行异议之诉。证据二、《商品房买卖合同书》，拟证明：2018年3月10日，徐亚玲与宏兴公司签订商品房买卖合同书，双方约定宏兴公司将其开发的灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋出卖给徐亚玲，房屋价款为260,000元。宏兴公司在合同上加盖了宏兴公司灏丽新城项目部的公章，郭富军在合同上签字。该证据可以证明，徐亚玲在案涉房屋被查封前已经与宏兴公司签订了房屋买卖合同。证据三、《收据》，拟证明：2018年3月10日，徐亚玲向郭富军交付房款后，郭富军为徐亚玲出具了收据，郭富军在收据上签字，并加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫章，徐亚玲已经交付了全部购房款。证据四、（2018）黑01民初312号民事判决书，拟证明：（2018）黑01民初312号案件经审理查明，2014年2月20日，宏兴公司向张某、郭富军出具授权委托书，其内容为：“我公司就开发建设双城市灏丽新城项目一事，现授权委托张某、郭富军全权管理宏兴公司办理灏丽新城项目的开发建设、经营管理和对外销售等相关事宜。本委托再委托他人无效。”“授权委托人”处加盖宏兴公司公章、李福会名章；“被委托人”处张某签字、郭富军签字。该份证据可以证明，郭富军有权代表宏兴公司对外销售房屋，收受购房款。其在商品房买卖合同书以及收据上签字盖章的行为属于有权代理，应当视为宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。证据五、《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》，拟证明：徐亚玲除本案案涉的房屋外并无其他房产。证据六、《房屋买卖协议》，拟证明：2018年3月5日，徐亚玲前夫赵双学与案外人李岩签订房屋买卖协议，将鸿原二号商住楼A栋楼6单元502室房屋以42万元价格出卖给李岩，徐亚玲用出卖该房屋的房款支付案涉房屋的房款，该证据可以证明徐亚玲资金来源。证据七、证人陈某证言，拟证明：陈某系骏腾中介工作人员，徐亚玲向郭富军交付了全部购房款。证据八、离婚证、户口本、徐亚玲女儿赵新宇无房证明，拟证明：徐亚玲除案涉房屋外无其他房产。实发公司对徐亚玲提交证据的质证意见为：对证据一（2020）黑01执异91号《执行裁定书》的真实性及证明问题无异议，但通过该执行裁定书第一页最后一段载明“案外人徐亚玲称，其于2018年3月10日从郭富军处购买双城区灏丽新城小区16号楼2单元202室房产，缴纳购房款260,000元。该房产其已全款购买”，根据民事诉讼禁止反言原则，能够证明，徐亚玲是从郭富军处购买的案涉房屋，而不是其在起诉状中虚假陈述的从宏兴公司购买的案涉房屋。对证据二《商品房买卖合同书》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，该买卖合同虽然载明于2018年3月10日签订，实发公司对此记载的真实性有异议。第四，买卖合同第四条记载的售房款价格为260,000元，除以买卖合同第三条记载的建筑面积83.67元，售房单价仅为2600元，明显低于灏丽新城对外公开销售价格4280元。对证据三《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该收据上加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该收据不认可。其次，根据收据内记载内容，案涉房屋原房屋是蔡秀梅，后更名给徐亚玲。宏兴公司在没有收到徐亚玲支付的购房款的情况下，在收据上加盖现金收讫章是虚假的。基于此，徐亚玲出示的证据二与证据三相互矛盾，且有悖常理，更与徐亚玲在执行局提出异议时陈述从郭富军处购买房屋和其起诉状中陈述从宏兴公司购买房屋相矛盾，但不论徐亚玲出现几种陈述，都否认不了徐亚玲没有与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款足额交付给宏兴公司的客观事实。对证据四（2018）黑01民初312号民事判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，虽然该判决书查明宏兴公司曾授权张某、郭富军，但宏兴公司不是仅授权郭富军一人，是授权张某、郭富军两人，随后实发公司也将举示证据证明，在灏丽新城项目实际运营过程中，张某、郭富军、范国玉三位合伙人和投资人，也曾对如何销售灏丽新城项目房屋进行了详细约定，并将三人的决定向施工单位和广大购买人进行了合理公告和声明。因此，该判决仅是依据该案件情况查明了部分案件事实，而实发公司随后将举示证据证明合法、合规销售灏丽新城房屋的流程及案件事实。结合郭富军涉嫌诈骗被羁押的客观事实，也足以证明郭富军超越了授权范围，因此，仅凭该判决查明的部分案件事实，不足以证明郭富军有权代理宏兴公司签订买卖合同、收受购房款。对证据五《不动产登记信息查询结果证明》《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该两份证明只能证明徐亚玲在哈尔滨市双城区没有查询到徐亚玲办理住宅类不动产登记，但不能证明与徐亚玲同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明徐亚玲及与徐亚玲同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记，且该证明仅限于缴税使用。对证据六《房屋买卖协议》的真实性及证明问题均有异议。首先，实发公司不是该房屋买卖协议的当事人，无法核实该房屋买卖协议的真实性。其次，即便该房屋买卖协议是真实的，也无法仅凭该房屋买卖协议认定该协议得到实际履行，更不能仅凭该房屋买卖协议认定赵双学足额收到了卖房款，且将该卖房款用于支付案涉房屋的卖房款，并将卖房款支付给宏兴公司。对证据七证人陈某的证言的真实性及证明问题均有异议，证人作为中介销售人员出售过数套房屋，对于二、三年前出售的房屋，如果没有徐亚玲提前指导，证人不可能记得很清楚，不符合客观事实。证人亦明确提出在房屋交易时有更名的现象，票据进行更名，票据更名商品房买卖合同也应当更名，但徐亚玲出示的商品房买卖合同并没更名。证人能够证明徐亚玲是与郭富军进行的交易，签订的商品房买卖合同，向郭富军支付的购房款，签订地点是骏腾房屋中介，徐亚玲出具的商品房买卖合同签订于灏丽新城项目部是不真实的。对证据八离婚证、户口本的真实性无异议，对证据问题有异议，离婚登记日期是2020年9月9日，无法证明在购买案涉房屋时与徐亚玲为夫妻关系的赵双学是否有房。本院认证意见为：徐亚玲举示的证据一、证据四、证据五、证据八，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；徐亚玲举示的证据二、证据三、证据六，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对上述证据予以确认；徐亚玲举示的证据七，因证人陈某自述其受雇于郭富军并收取佣金，鉴于证人予证明的问题与郭富军有直接利害关系，本院对证据七不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。证据七、《灏丽新城2期销售价格表》，拟证明：2017年5月30日宏兴公司灏丽新城项目部出具的9-16号楼灏丽新城2期销售价格表，依据该价格表显示2-5楼销售价为4280/平方米，顶层5楼、6楼销售价为4180元。徐亚玲对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本的真实性有异议，徐亚玲并未参加股东会，无法确认该股东会议纪要的真实性，更无法确认公章样本是否与纪要第三项记载的唯一合法公章是同一印章；实发公司不是灏丽新城项目的股东，但该股东会纪要上却加盖了实发公司的公章，此盖章行为不符合常理，因此该证据的真实性存疑。同时对股东会议纪要的合法性有异议，合同是否有效取决于是否符合法律规定的条件，而不取决于股东会的决议，股东会的决议仅对公司股东内部发生效力，对徐亚玲不发生效力。对证据二《公告》及照片的真实性、合法性及证明问题有异议，徐亚玲从未见到过该公告，无法确认真实性；该公告的内容随意规定合同无效的条件，违反法律的规定；照片仅能够证明在灏丽新城售楼处的门上张贴过公告，但无法证明张贴的时间以及持续的时间。对中桥信息上的《声明》的合法性有异议，中桥信息不属于国家批准发行的报纸，在国家新闻出版署的查询系统中无法查询到，中桥信息最多属于市面上分发的传单，无法起到公告的作用。对证据三2018年4月17日查封公告及查封房产明细无异议对证据四2018年5月2日张某证言，因张某本人未到庭，无法确认该证言的真实性，证言中所描述的郭富军私刻公章的情况没有任何证据能够证明，根据法院所查明的事实可以证实，郭富军是受宏兴公司的授权出售房屋，其对外签订买卖合同、收取房款、销售房屋是有权处分，至于郭富军的行为是否违反与其他合伙人之间的约定与徐亚玲无关。对证据五2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，该份证据仅能够证实案涉小区的部分工程不符合居住条件，不能证明全部房屋均没有交付。对证据六《情况说明》，因该证据真实性无法确定，对其合法性有异议，法人出具证明应盖章及出具人签字、法人签字，该证据没有签字，不符合法律规定。对证据七《灏丽新城2期销售价格表》的质证意见同证据六。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六、证据七，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因徐亚玲对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：徐亚玲与宏兴公司签订《商品房买卖合同》约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋出售于徐亚玲，房款为260,000元,合同记载签订日期为2018年3月10日。宏兴公司为徐亚玲出具案涉房屋交款《收据》，《收据》记载日期为2018年3月10日，加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。赵双学（徐亚玲前夫）与案外人李岩签订《房屋买卖协议》，协议约定赵双学将鸿源二号商住楼A栋号楼6单元5层2卖于李岩，房屋出卖金额为42万元，签订日期为2018年3月5日。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉灏丽新城小区16号楼2单元202室房屋，徐亚玲作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异91号执行裁定书，裁定：驳回案外人徐亚玲的异议请求。徐亚玲不服该裁定，提起诉讼。另查明，徐亚玲于2020年9月9日与其丈夫赵双学办理离婚。哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年9月17日、10月16日为徐亚玲及其女儿赵欣雨出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。双城区房产住宅局于2020年9月3日、10月16日为徐亚玲及其女儿赵欣雨出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是徐亚玲是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，徐亚玲主张其作为商品房消费者享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。徐亚玲主张其于查封前即签订《商品房买卖合同》，并交付全部房款，其举示与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》及宏兴公司出具的《收据》以证明该主张。首先，徐亚玲举示的《商品房买卖合同》虽记载合同签订日期为2018年3月10日，但仅依据《商品房买卖合同》尚不足以认定在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件已满足。其次，徐亚玲主张以现金形式支付房屋的全部价款，并举示证据赵双学（徐亚玲前夫）与案外人李岩签订的《房屋买卖协议》，以证明案涉房屋价款的来源，但该证据仅能证明赵双学与李岩就协议约定的房屋达成买卖的意思表示，不能证明赵双学取得的卖房款用于交付案涉房屋的购房款，且徐亚玲主张已交付全部购房款，应进一步举示证据证明交付的事实，现依据《收据》及赵双学与李岩签订《房屋买卖协议》不能认定徐亚玲交付房款的事实。最后，在该《收据》不能证明徐亚玲交付房款事实的前提下，徐亚玲以该《收据》记载日期证明《商品房买卖合同》签订日期的事实亦不能认定。据此，根据现有证据无法认定徐亚玲享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，徐亚玲的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐亚玲的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告徐亚玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天